福建省南靖县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0627民初2106号 原告：刘逸峰，男，1989年12月29日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区。 原告：陈瑜佳，女，1989年9月14日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 二原告的委托诉讼代理人：蔡绍伟，福建瀛坤律师事务所律师。 二原告的委托诉讼代理人：潘永锋，福建瀛坤律师事务所律师。 被告：漳州南靖华艺房地产开发有限公司，住所地福建省南靖县山城镇镇政府院内。统一社会信用代码：91350627685064372W。 法定代表人：冯天生，总经理。 委托诉讼代理人：徐静，女，汉族，系该公司员工，住福建省南靖县。 原告刘逸峰、陈瑜佳与被告漳州南靖华艺房地产开发有限公司（以下简称漳州南靖华艺公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈瑜佳、刘逸峰的委托诉讼代理人蔡绍伟、被告漳州南靖华艺公司的委托诉讼代理人徐静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘逸峰、陈瑜佳向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担因逾期交房产生的逾期交房违约金39183.36元（以约定购房总价款524543元为基数，自2017年7月1日起按每日万分之三计至2018年3月6日）。2、判令被告承担因原告未能在规定期限内取得房屋权属证书而产生的逾期办证违约金（以实际购房总价款524244元为基数，自2018年6月5日起按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率150%计至原告实际取得房屋权属证书之日止，暂计至2019年8月26日为46482.97元）。3、判令本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年5月20日签订一份《商品房买卖合同（预售）》，由原告向被告购买位于南靖县恒诚•御琚Ｂ16幢1901号房屋，总价款524543元。合同第十一条约定：被告应当于2017年6月30日前向原告交付上述商品房；合同第十二条约定被告逾期交房的违约责任；第十三条约定面积差异处理；第二十条约定房屋登记，但未明确约定原告取得商品房房屋所有权证书的期限及被告原因导致原告未能取得所有权证书的违约责任等。合同签订后，被告实际交房日期为2018年3月6日，逾期天数达249天。同时因商品房产权面积比预售面积减少0.07平方米，被告在交房时向原告退还面积差金额299元。自被告交房至原告起诉之日，因被告原因，原告至今未能取得房屋权属证书，被告应当支付逾期办证违约金。请求判如所请。 漳州南靖华艺公司辩称，1、违约金的计算方式为约定的总价款的千分之五计算，基数应为扣除完补差价的金额524244元。2、按照漳州市中级人民法院（2018）闽06民终2596号判决书，逾期可扣除天数应为119天。3、办证违约金，按照约定可扣除90天。4、主张的逾期办证违约计算方式缺乏依据，应该按照合同约定即违约金累计不超过买受人购房总价的千分之五。 刘逸峰、陈瑜佳提供以下证据：1、《商品房买卖合同（预售）》，证明原被告于2016年5月20日签订商品房买卖合同，合同约定总价款为524543元，被告应当在2017年6月30日前交付诉争房产等内容。2、发票，证明原告已依约支付购房总价款。3、交房面积补差单，证明被告于2018年3月6日将商品房交付给原告，逾期交付天数达249天。因被告交付房屋产权面积比预售面积减少0.07平方米，被告向原告退还面积差额299元。4、中国气象局－高温预警信号，证明只有40度高温时才停止户外露天作业，35度高温并不当然的需要停工。漳州南靖华艺公司对证据1、2、3均无异议，证据4由法院认定。 漳州南靖华艺公司提供以下证据：1、恒诚御琚寄件清单，证明交房时间是2018年2月24日。2、气象资料分析报告及施工日志汇总表，证明中高考两年扣除14天、高温天气扣除90天、下雨天扣除33天、台风天扣除28天。3、漳州市中级人民法院（2018）闽06民终2596号判决书，证明可扣除天数为119天。 刘逸峰、陈瑜佳提出如下质证意见：证据1由法院依法认定。证据2的真实性没有异议，同意中高考两年扣除14天和台风天扣除28天，其他有异议。合同约定的是降雨量超过60mm才计算停工，但该气象报告统计的是降雨量≥25mm的情况，而高温天气只有40度高温时才停止户外露天作业，35度高温并不当然的需要停工，故该部分不予认可。证据3不能作为认定本案可扣除天数的依据，因两份合同签订的时间相差太长。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年5月20日，刘逸峰、陈瑜佳与漳州南靖华艺公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：刘逸峰、陈瑜佳向漳州南靖华艺公司购买位于南靖县恒诚•御琚Ｂ16幢1901号房屋，总价款524543元。合同第八条：“1.......（1）逾期付款在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之三的违约金。”合同第十一条：“出卖人应当于2017年06月30日前向买受人交付商品房。”合同第十二条：“除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第2种方式处理：“1、.......（1）逾期在Ｘ日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之Ｘ的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）......。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之Ｘ（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。2、出卖人根据本条第1款约定向买受人支付违约金累计不超过买受人已支付的购房款的0.5%。”第二十条：“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起Ｘ日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第Ｘ种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照Ｘ%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之Ｘ的违约金。......。”同日，双方又签订了《补充协议》，作为合同附件十一，补充协议第五条：“双方同意对主合同第十一条补充如下：1、......。5、但如遇下列特殊原因，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以顺延商品房交付期限：（1）.遭遇不可抗力；（2）施工期间发生降雨量超过60ｍｍ或六级以上（含六级）大风及其它恶劣天气，对工程施工产生影响的，出卖人可根据气象部门出具的证明按实际停工天数顺延商品房交付期限；（3）......。（4）因政府政策性原因以及政府有关部门要求（包括但不限于城市创卫、中高考期间、地区组织商贸会议、市政建设、交通管制等）导致工程暂停施工，出卖人可根据政府或相关部门出具的证明文件及事实，按实际停工天数顺延商品房交付期限等”。 合同签订后，刘逸峰、陈瑜佳依约定向漳州南靖华艺公司支付首期购房款和按揭贷款合计524543元。2018年2月24日，漳州南靖华艺公司通过邮政快递向刘逸峰、陈瑜佳送达交房通知书。2018年3月6日，漳州南靖华艺公司向刘逸峰、陈瑜佳退还面积差0.07平方米的房款299元。另外，庭审中双方共同确认刘逸峰、陈瑜佳所购买的房屋至今未办理产权初始登记。 2018年5月14日，傅力、江小琴（傅力、江小琴于2014年12月20日向漳州南靖华艺公司购买位于南靖县恒诚•御琚Ｂ1幢601号房屋，建筑面积106.68㎡，总价款410718元）向本院提起诉讼，要求判令漳州南靖华艺公司支付傅力、江小琴逾期交房违约金49904.10元。本院于2018年8月13日作出（2018）闽0627民初1225号民事判决。漳州南靖华艺公司不服该判决并提起上诉。漳州市中级人民法院于2018年11月20日作出（2018）闽06民终2596号民事判决。该终审判决认定截止2018年2月24日，漳州南靖华艺公司逾期交房420天，扣除上述合同约定可以免除责任的天数119天，漳州南靖华艺公司实际逾期交房301天。 另外，本院依法调取了漳州市中级人民法院（2019）闽06民终1940号民事判决书（系原告王艺聪、王毓慎与被告漳州南靖华艺公司商品房预售合同纠纷一案）。该判决认定《商品房买卖合同（预售）》第十二条第2项中关于“违约金累计不超过买受人已支付的购房款的0.5%”的条款无效。 庭审中，双方共同确认中高考共14天、台风天共28天，合计42天可作为免除责任的天数。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。刘逸峰、陈瑜佳与漳州南靖华艺公司公司签订的《商品房买卖合同（预售）》和《合同补充协议》，除了合同第十二条第2项因违反法律法规规定应认定为无效条款外，其他内容不违反法律行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，双方当事人均应全面履行合同约定的义务。刘逸峰、陈瑜佳依合同约定付清了全部房款，漳州南靖华艺公司应在合同约定交房日即2017年6月30日前将上述商品房交付刘逸峰、陈瑜佳使用。关于交房时间问题：刘逸峰、陈瑜佳提供了漳州南靖华艺公司于2018年3月6日退还面积差额而认定交房时间为2018年3月6日，因漳州南靖华艺公司提供了其通过邮政部门出具的恒诚寄递清单为证，该清单载明寄递时间为2018年2月24日，该日应视为双方实际交房日。现漳州南靖华艺公司逾期交房，已构成违约，应承担违约责任。关于逾期天数及违约金数额问题：合同约定的交房时间是2017年6月30日，现漳州南靖华艺公司至2018年2月24日才交房，双方均确认中高考共14天、台风天共28天，合计42天可顺延交房，故该42天应予以扣除。另外，漳州南靖华艺公司提出高温天气扣除90天、下雨天扣除33天，合计123天，因漳州南靖华艺公司提供的气象分析报告统计的是降水量≥25mm的天数，漳州市中级人民法院（2018）闽06民终2596号民事判决书中双方当事人在合同约定的也是降水量≥25mm可作为工期顺延的情形，而本案合同约定的降雨量是指超过60mm才可顺延交房，现漳州南靖华艺公司未提供降雨量超过60mm的证据，故其要求下雨天扣除33天的理由不予采信。而本案合同并未约定超过35度的高温天气可作为扣除逾期交房天数的情形，因此，漳州南靖华艺公司主张应扣除高温天气导致逾期交房的天数，不符合合同约定，不能成立。故逾期交房的天数为239天（2017年7月1日至2018年2月24日），扣除合同约定可以免除责任的天数42天，实际逾期天数为197天。因《商品房买卖合同》第十二条第2项的条款为无效条款，根据该合同第八条及第十二条第1项的约定，违约金的计算标准为日万分之三。另外，因刘逸峰、陈瑜佳至交房时所交纳的购房款是524543元，漳州南靖华艺公司直至2018年3月6日才退还面积差额款299元，故购房款应按524543元计算，因此，漳州南靖华艺公司应承担的违约金为31000.49元（524543元×197天×0.03%）。关于逾期办证问题：房屋买受人办证的前提是初始登记完成，而办理完毕房屋初始登记是开发商的主要义务，开发商在完成初始登记后还应履行告知买受人的义务，至此开发商的办证义务才算履行完毕。现漳州南靖华艺公司至今未办理刘逸峰、陈瑜佳所购买房屋的初始登记，而双方签订的《商品房买卖合同（预售）》和《合同补充协议》又未约定逾期办证违约金的计算方法。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，办理房屋所有权登记的期限为自房屋交付使用之日起九十日，违约金按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 综上所述，刘逸峰、陈瑜佳要求漳州南靖华艺公司支付逾期交房违约金，理由正当，应予支持，但金额应以31000.49元为准；要求漳州南靖华艺公司支付逾期办证违约金，理由正当，应予支持，因刘逸峰、陈瑜佳请求从2018年6月5日起计算，属其自由处分自己的诉讼权利，应予准许。漳州南靖华艺公司提出违约金应按《商品房买卖合同》第十二条第2项的约定计算，因该条款属无效条款，依法不予采纳；提出应扣除高温天气和下雨天合计123天的理由，没有依据，不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 一、漳州南靖华艺房地产开发有限公司应在本判决生效后十日内向刘逸峰、陈瑜佳支付逾期交房违约金31000.49元。 二、漳州南靖华艺房地产开发有限公司应在本判决生效后十日内向刘逸峰、陈瑜佳支付逾期办证违约金，违约金从2018年6月5日起以购房款总额524244元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计至实际取得房屋权属证书之日止。 未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币1161元，减半收取计580.5元，由刘逸峰、陈瑜佳负担55元，漳州南靖华艺房地产开发有限公司负担525.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  沈国阳 二〇一九年十一月六日 法官助理吴秀娟 书记员卢録葑 【相关法律条款】 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 -2-