内蒙古自治区鄂托克旗人民法院民 事 判 决 书（2019）内0624民初2113号原告：奥某，公民身份号码×××，户籍地内蒙古鄂尔多斯市，现住内蒙古鄂尔多斯市。被告：张某1，公民身份号码×××，户籍地内蒙古鄂尔多斯市，现住内蒙古鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：张某2，公民身份号码×××，现住内蒙古鄂尔多斯市，系被告张某1父亲。原告奥某与被告张某1房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告奥某，被告张某1委托诉讼代理人张某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奥某向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告张某1给付所欠原告奥某剩余房款20000元；2、被告张某1承担本案诉讼费用。事实和理由：原告奥某系鄂托克旗乌兰镇哈马太嘎查哈马太小队社员，鄂托克旗乌兰镇哈马太嘎查在2011年为了本嘎查村民谋利，开始建设开发乌兰镇祥和苑小区，凡是本嘎查村民都可优先购买，原告奥某于2012年4月6日向嘎查缴纳了房款，订购了位于××镇房屋，面积133.6平米，后陆续再行缴纳剩余房款，同时嘎查也同意将订购房屋可自行转让。后原告奥某因种种原因于2013年12月14日与被告张某1达成房屋转让协议，原告奥某以每平米单价1600元，合计213760元价格转让给了被告张某1，同时原告奥某向被告张某1交付了上述房屋，协调嘎查办理房屋登记变更手续并由嘎查与被告张某1签订了《房屋买卖合同》，原告奥某要求被告张某1一次性给付全部房款，但是被告张某1在支付一部分款项后再三请求宽限一段时间，并于当日给原告奥某打下欠条一支，欠付原告奥某现金40000元，后被告张某1于2014年4月28日给付原告奥某20000元，原告奥某索要剩余20000元，被告张某1再次以资金紧张为由让等待一段时间，后原告奥某多次催要，被告张某1均不予给付，原告奥某也可以理解被告张某1因资金紧张不予给付的理由，可上述理由不得对抗被告张某1给付房款的义务，五年多了。被告张某1也是一名人民教师，为人师表，基本的社会诚信也需要保持，可无奈这一切都无法让被告张某1给付原告奥某上述房款，万般无奈下原告奥某只能诉状法院，请求人民法院依法判令支付原告奥某的全部诉讼请求，以维护原告奥某的合法权益。被告张某1辩称，2013年12月，被告张某1与原告奥某达成口头协议，被告张某1以213760元的价格购买原告奥某位于××镇的房屋。当时付款173760元，下欠房款40000元。后于2014年4月28日付款20000元。并达成口头协议，下欠20000元房款在办理房产证后付清。之后被告张某1去房屋管理部门咨询得知该小区属于小产权房，土地是哈马太嘎查集团所有，哈马太嘎查委员会自己开发，给本集体村民建筑的房屋，故而房产证无法办理。此时，被告张某1才知道上当受骗。后来又得知原告奥某共出资95000元购买的房子，只是房子的价款，不包括土地价款。土地还是哈马太嘎查集体所有。根据《中国人民共和国土地管理法》以及《最高人民法院第八次全国法院民商事审判工作会议纪要》关于农村房屋买卖合同问题有明确的规定：“农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定无效。”如果房产证办不出来，房屋所有权不能归属到被告张某1名下，被告张某1还准备要求退房，原告奥某应支付被告张某1买房价款和装修费用。因此。原、被告约定下欠20000元房款在办理房屋产权证后付清是合情合理合法的。如果人民法院判决让被告张某1支付20000元购房款，就应认定房屋买卖合同是有效的。这就违反建立法律和最高人民南法院会议纪要的精神。被告张某1也可以依据法院的生效判决书向人民法院起诉请求判决本案原告奥某给被告张某1办理房屋过户手续，得到房屋的所有权。综上所述，被告张某1与原告奥某的房屋买卖合同无效，房屋买卖尚未成交，原告奥某请求支付所欠房款无事实根据和法律依据，人民法院应当驳回原告奥某的诉讼请求。当事人围绕本案依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认定如下：原告奥某为证明自己的主张向本院提交如下证据：欠条原件一支，哈马太嘎查证明复印件一份，要证明被告张某1尚欠原告奥某房屋款20000元的事实。被告张某1对该证据的真实性、关联性、合法性、内容来源都认可，证明目的不认可，该两组证据不能证明涉案房屋不是小产权房屋。法院依职权从鄂托克旗自然资源局和鄂托克旗不动产登记中心调取的2份证据，要证明乌兰镇祥和苑小区土地性质均为国有建设用地。原告奥某对该证据的真实性、合法性、关联性认可，证明目的认可。被告张某1对该证据的真实性、合法性、关联性，证明目均认可，但是涉案房屋在A区，未办理土地挂牌出让手续，就是集体的土地。本院认为，被告张某1对原告奥某提供的证据的真实性、关联性、合法性、内容来源均认可，本院予以采信。原、被告张某1对法院依职权调取的证据的真实性、合法性、关联性，证明目均认可，本院予以采信。被告张某1未向法庭提供。本院经审理认定事实如下：原告奥某于2012年4月6日向哈马太嘎查缴纳了房款，订购了位于××镇房屋，面积133.6平米，现原告奥某已交清房款。于2013年12月14日与被告张某1达成房屋转让口头协议，原告奥某以每平米单价1600元，合计213760元价格转让给了被告张某1，同时原告奥某向被告张某1交付了上述房屋，被告张某1当时付款173760元，后于2014年4月28日付款20000元，下欠20000元房款至今未支付给原告奥某。另查明，乌兰镇祥和苑小区土地性质均为国有建设用地，祥和苑B区已办理接牌手续，A区未办理，涉案房屋无产权登记信息。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，涉案房屋虽未登记物权登记，但是不影响原、被告之间的合同效力。涉案房屋所在的乌兰镇祥和苑小区土地性质均为国有建设用地，非集体所有土地，故被告张某1辩称涉案房屋属小产权房且属于宅基地上的房屋的答辩理由不能成立。原、被告的买卖合同真实、合法、有效，双方理应按约定履行义务，被告张某1应向原告奥某支付20000元房款。被告张某1辩称下欠20000元房款与原告奥某口头约定等房屋过户后付清，但被告张某1未向法庭提供有效证据予以证明，且原告奥某不认可该约定，故被告张某1的该抗辩理由不能成立。被告张某1辩称如果房产证办不出来，房屋所有权不能归属到被告张某1名下，被告张某1还准备要求退房，原告奥某应支付被告张某1买房价款和装修费用，在庭审中本院向被告张某1释明询问是否提起反诉解除合同，被告张某1明确表示不反诉。综上所述，原告奥某与被告张某1之间的房屋买卖合同是有效合同，原告奥某已经向被告张某1交付房屋，被告张某1装修后入住，被告张某1理应向原告奥某交付房款20000元。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告张某1欠原告奥某房款20000元，于本判决生效之日一次性付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由被告张某1负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院。审判员 娜 日二〇一九年十一月二十九日书记员 胡晨静本案法条链接：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。