连云港市赣榆区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0707民初6595号原告：连云港新城万博房地产开发有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇海城路东侧玉带路南侧。法定代表人：杨可，执行董事。委托诉讼代理人：万新，女，汉族，居民，系公司法务，住重庆市涪陵区。被告：刘雷，男，1981年12月21日出生，汉族，居民，住连云港市连云区。被告：张青，女，1985年2月4日出生，汉族，居民，住连云港市连云区。两被告委托诉讼代理人：刘入涛，江苏宏浩律师事务所律师。原告连云港新城万博房地产开发有限公司（以下简称万博公司）与被告刘雷、张青商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万博公司的委托诉讼代理人万新、两被告的委托诉讼代理人刘入涛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告万博公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的商品房买卖合同；2、判令被告向原告支付违约金222026.6元；3、判令被告返还原告购房发票并配合原告办理商品房买卖合同备案登记注销手续；4、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2019年2月6日，被告购买原告开发的连云港赣榆吾悦广场5幢1单元1-602号房屋，经原、被告协商一致签订了《商品房买卖合同》，合同约定房屋总价款为1110133元，其中888000元以贷款支付，根据合同第六条关于付款期限及方式的约定，被告应当于2019年3月6日付清房屋总价款1110133元，但被告只支付了222133元，余款888000元至今未付。根据合同第七条关于逾期付款违约责任的约定，逾期已超过30日，原告有权解除合同，被告应向原告支付违约金222026.6元，并配合原告办理商品房买卖合同备案登记注销手续。被告刘雷、张青辩称，1、原告的诉讼请求没有事实依据，本案的违约方是原告，其诉讼请求依法应不予支持。在原、被告双方签订《商品房买卖合同》后，被告按照合同约定支付了首付款222133元，剩余房款办理按揭贷款，合同签订后原告方要求被告再支付房款总价的10%后方可办理贷款手续，被告不同意，要求按照合同约定办理按揭贷款手续，原告一直未给被告办理涉案房屋按揭贷款手续。原告未提交任何证据证明被告的按揭贷款存在问题即额外要求被告再交纳10%的购房款行为违反合同约定，本案中违约方是原告。2、原告提供的《商品房买卖合同》是格式文本，原告利用自身大型房企优势，在合同条款特别是违约条款的约定属于霸王条款，如被告违约承担，总房款20%违约金，如原告违约，条款中多数没有约定违约金，不需要承担什么责任，约定违约金的也只是按支付房款的日万分之一，而且还要加上除外条款，显失公平，强加违约责任给被告，应当结合合同中双方约定，按照公平原则予以调整。3、假如法院认为被告需要承担违约责任，因原告提供的格式合同内容显失公平、违约金过高，被告申请对违约条款予以调整。根据合同第九条的约定，如原告诉请解除合同，原告应当将全部房款退还被告，如继续履行合同，被告只需按日向原告支付已付房价款222133元的万分之一承担违约责任。本院经审理认定事实如下：2019年2月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的连云港赣榆吾悦广场第5幢1单元602室的商品房，房屋建筑面积共计143.04平方米，房屋总价款为1110133元。合同第六条付款方式及期限：买受人应于本合同签订当日向出卖人支付222133元购房款，其余购房款888000元向贷款机构申请贷款支付。买受人应在签订本合同之日起3日内提供按揭贷款所需全部资料，并与银行（公积金中心）办妥按揭贷款相关手续，按揭贷款应在本合同签订之日起30日内到达出卖人账户。若买受人逾期未办理或未办妥按揭贷款手续，或拒绝提供按揭办理所需资料，或买受人提交资料不合格、资信不满足银行要求导致按揭未获批准，或按揭贷款未在约定期限内到达出卖人账户的，则买受人应按本合同第七条约定承担逾期付款的违约责任，并应直接一次性付清所有剩余购房款。合同第七条约定:买受人逾期付款的违约责任：逾期在30日之内，买受人则按日向出卖人支付总房款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按总房款的20%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，买受人按日向出卖人支付总房款万分之五的违约金至支付完所有房款。合同第八条约定，出卖人应当在2019年12月31日前将符合约定的商品房交付买受人使用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任：若非因出卖人原因引致的房屋交付延迟，买受人同意免除出卖人相应的违约责任；逾期在180天之内的，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金，逾期超过180天，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当在解除合同通知送达之日起30日内退回买受人已付的全部房款。合同签订当日，被告交纳了购房首付款222133元，后原告要求被告再交纳10%的购房款，原、被告因此产生争议，被告没有追交10%的购房款，最终双方也未能配合向银行就剩余房款88.8万元申请办理按揭贷款，也未支付购房余款88万元。审理过程中，原告方对其公司在哪家银行为购房者申请办理按揭贷款表示不知道，拒绝解释被告剩余房款未能成功办理银行按揭贷款的原因，也未提供证据证明被告不符合银行审批贷款的条件。本院认为，依据原、被告签订的商品房买卖合同约定，被告需交纳购房总款20%的首付款即222133元，剩余购房款888000元以向贷款机构申请贷款支付。被告按照合同约定的首付款数额交纳了款项，后原告要求被告再追加购房总款10%的首付款，属于原告单方变更合同，双方因此产生争议，最终未能互相配合到银行就剩余房款88.8万元申请办理按揭贷款，此结果的形成与原告单方变更合同有一定关联。但依据合同约定，88.8万元按揭贷款应在本合同签订之日起30日内到达出卖人账户，按揭贷款未在约定期限内到达出卖人账户的，则买受人应按本合同第七条约定承担逾期付款的违约责任，并应直接一次性付清所有剩余购房款。在贷款未能办理的情况下，被告至今未能按照约定付清购房余款，构成违约，应当承担违约责任。原告请求解除合同，被告也同意解除合同，本院对原告请求解除合同的诉讼请求予以支持。关于逾期付款违约金，依据合同约定，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人按总房款的20%向出卖人支付违约金。根据合同法规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。被告购买的房屋属于期房，被告尚未接收房屋，已经交给原告的首付款222133元被原告无息使用近9个月，合同解除，原告并没有因此产生多少损失。总房款的20%违约金属于过高，被告请求调整，应当依法予以调整。依据合同第七条约定:“买受人逾期付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房款的20%向出卖人支付违约金”。依据合同第九条约定“出卖人逾期交房，逾期在180天之内的，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金，逾期超过180天，买受人有权解除合同。出卖人应当在解除合同通知送达之日起30日内退回买受人已付的全部房款”。依据公平原则，出卖人逾期交房和买受人逾期付款的违约责任应该基本对等，原告制定的格式合同条款对于逾期交房和逾期付款违约责任的约定严重不对等，显失公平，也应当予以调整。综上，被告逾期付款的违约金参照合同中约定的原告逾期交房违约金的计算标准为宜。被告在2019年2月6日与原告签订合同，应在30日内即2019年3月8日付清购房款，自2019年3月9日逾期后应按日向买受人支付房价款万分之一的违约金，计算至原告起诉解除合同之日。自2019年3月9日至2019年8月2日计146日，违约金应为16207.94元（1110133÷10000×146）。合同解除后，原告也应当将被告交纳的首付款返还被告。购房发票系被告交纳购房款的凭证，原告向被告索要购房发票没有法律依据，本院依法不予支持。原告请求被告配合办理商品房买卖合同备案登记注销手续，合同被判决解除后，合同备案登记注销手续无需由被告配合办理，对原告该项请求，本院依法不予支持。综上所述，对原告诉讼请求中合理合法的部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告连云港新城万博房地产开发有限公司与被告刘雷、张青于2019年2月6日签订的商品房买卖合同。原告连云港新城万博房地产开发有限公司于判决生效后十日内向被告刘雷、张青退还购房款222133元。二、被告刘雷、张青于本判决生效后十日内向原告连云港新城万博房地产开发有限公司支付违约金16207.94元。三、驳回原告连云港新城万博房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果原告连云港新城万博房地产开发有限公司、被告刘雷、张青未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4791元，减半收取2395.5元，由原、被告均等负担（上述费用原告已预交，被告于本判决生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费4791元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部：账号：10×××94。审 判 员 林飞燕二〇一九年十一月四日法官助理 李陆军书 记 员 孙 雨