江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初2670号原告：濮欢，女，1993年9月26日生，汉族，住江苏省涟水县。委托诉讼代理人：陆福明、庄玲娟，江苏力信律师事务所律师。被告：郭小翠，女，1990年9月9日生，汉族，住陕西省安塞县。原告濮欢诉被告郭小翠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用简易程序于2019年6月4日公开开庭进行了审理。原告濮欢的委托诉讼代理人陆福明、庄玲娟，被告郭小翠的委托诉讼代理人侍国成（后郭小翠撤销对其委托）到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转普通程序，依法组成合议庭于2019年8月23日公开开庭进行审理，原告濮欢的委托诉讼代理人陆福明，被告郭小翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告濮欢向本院提起诉讼，请求判令：1、确认原、被告于2017年9月4日所签订的合同编号为0000802的《房屋买卖（居间）合同》解除。2、判令被告向原告支付违约金362000元（1810000元*20%），支付律师费21000元，合计383000元。3、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告增加一项诉讼请求：判令被告至产权登记交易机关协助原告办理解除坐落于相城区元和街道古元路66号晨曦馨苑43幢301室房屋的存量房交易信息确认书、存量房交易资金托管协议的解除及网签手续。事实与理由：2017年9月4日，原告的公证受托人陈海蛟先生与被告在苏州尚宜居房产经纪有限公司签订了《房屋买卖(居间)合同》一份，约定原告将坐落于相城区元和街道古元路66号晨曦馨苑43幢301室的房屋出卖给被告，双方还对房屋价款、付款时间、违约责任等事项进行了约定。后因被告未能成功办理贷款而导致无法支付买房款余款，按照合同约定，被告应当执行按照一次性付款的方式，双方对此签订了补充协议，补充协议约定：被告承诺于2017年10月31日全款到房产交易中心的公共账户，如在2017年10月31日后，被告每天支付900元给原告做补偿。后经原告催告，被告一直称在努力解决中，但被告至今未能履行全款到房产交易中心的公共账户的付款义务，导致至今未能办理房屋买卖手续，拖延期限长达一年有余，造成了原告严重的经济损失。鉴于上述情形，原告委托律师函告被告：双方就相城区元和街道古元路66号晨曦馨苑43幢301室的买卖而原于2017年9月4日签订的合同编号为0000802号《房屋买卖(居间)合同》解除，同时要求被告按照合同约定承担房屋成交价20%的违约金，并即行办理相关合同解除后的结算、索赔、网签解约等有关手续。但被告并未按照函告要求履行相关义务。原告为维护其合法权益，故起诉至法院。被告郭小翠辩称，1、濮欢不是适格的原告；2、造成目前交易没有进行完毕的责任不在于被告方；3、即便原告有相应的损失，合同约定的违约金过高，损失跟违约金约定不符，被告无力支付违约金和律师费；4、同意解除案涉房屋买卖合同，愿意协助办理解除案涉房屋的存量房交易信息确认书、存量房交易资金托管协议及网签手续。经审理查明，陈海蛟受原告濮欢（甲方、出售方）的委托与被告郭小翠（乙方、买受方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定甲方以181万元的价格向乙方出售坐落于苏州市相城区的房屋，房屋建筑面积107.38平方米。合同第三条付款时间及方式约定，乙方于2017年9月4日前支付甲方订金人民币2万元，资金托管部分采用银行贷款方式。甲乙双方须在2017年10月4日前提供相应的合法证件和必要资料并办理网签和资金托管。合同第六条违约责任第3款约定，乙方未按约定付款的，每逾期一日，应向甲方支付该套房屋成交价的0.05%作为迟延履行违约金；逾期七日甲方有权选择即日解除本合同并向乙方要求支付该房屋成交价的20%作为违约金。合同第六条第4款约定，乙方以贷款方式支付房款的，如因乙方资质等原因导致贷款不能办理的，须由乙方按照一次性付款的方式从贷款不能办理之日10日内向甲方补齐全部房款，否则视为乙方违约，适用本条第3款违约责任。2017年9月22日，陈海蛟受濮欢委托与郭小翠在苏州市相城区房产交易管理所签订《存量房交易信息确认书》、《苏州市相城区存量房交易资金托管协议》各一份。《存量房交易信息确认书》载明濮欢为出卖方，郭小翠为买受人，居间代理机构为苏州尚宜居房产经纪有限公司，房屋坐落为相城区元和街道古元路66号晨曦馨苑43幢301室，房屋价款为255万元。《苏州市相城区存量房交易资金托管协议》载明甲方为濮欢、乙方为郭小翠、丙方为苏州市相城区房产交易管理所，约定甲、乙双方将存量房交易资金委托丙方管理，乙方将购房款255万元存入托管账户，同时甲、乙双方分别在指定银行开设结算账户，乙方如涉及贷款的，向银行申请贷款后，应委托银行将贷款直接划入资金托管账户。濮欢（为出售方、甲方）另委托陈海蛟与郭小翠（为买受方、乙方）就案涉房屋签订补充协议一份，约定该房屋成交价格181万元，2017年9月4日甲方收到乙方订金2万元；该房屋网签价格255万元，甲方领款当天当时应退还乙方76万元。在该协议上另载有手写内容：“后期还款当中有任何问题所有责任和风险均由乙方承担，乙方承诺于2017年10月31日全款到房产交易中心的公共账户。如在2017年10月31日后，乙方每天支付900元给甲方做补偿”。2019年3月14日，陈海蛟委托江苏力信律师事务所律师致函郭小翠，告知郭小翠，因郭小翠未能履行将全部购房款支付至房产交易中心公共账户的义务，导致未能办理房屋买卖手续，造成陈海蛟一方严重的经济损失；自律师函发送之日起，双方就案涉房屋签订的《房屋买卖(居间)合同》解除，要求郭小翠按照合同约定承担20%的违约金。郭小翠于2019年3月17日签收上述律师函。2019年3月18日，原告濮欢（为甲方）与江苏力信律师事务所（为乙方）签订《委托代理合同》一份，约定乙方受甲方委托，指派律师陆福明、庄玲娟为甲方与郭小翠纠纷案第一审诉讼代理人，甲方应在本合同签订之日起十日内向乙方支付律师服务代理费21000元。江苏力信律师事务所向濮欢开具了金额为21000元的代理费发票。又查，坐落于苏州市相城区元和街道古元路66号晨曦馨苑43幢301室房屋登记权利人为濮欢，房屋建筑面积107.83平方米。以上事实，由当事人提供的当事人身份信息、《房屋买卖（居间）合同》、《存量房交易信息确认书》、《苏州市相城区存量房交易资金托管协议》、《补充协议》、公证书、房屋所有权证、国有土地使用权证及当事人陈述等附卷佐证，本院予以认定。庭审中，被告郭小翠另举证案外人王志鹏与陈海蛟签订的《房屋买卖(居间)合同》一份，证明原告在与被告签订《房屋买卖(居间)合同》之前，已将案涉房屋出售给王志鹏，且苏州尚宜居房产经纪有限公司盖章确认。审理中，案外人王志鹏至本院陈述：我于2017年9月4日与陈海蛟签订了《房屋买卖(居间)合同》，当时我的朋友武剑的妻子谢爱红与郭小翠的嫂子谢小丹二人想合伙以郭小翠的名义买房，武剑让我找一套性价比较高的房子，并且找到之后让我直接和房东签合同定下了。因为当时郭小翠在上班没有时间，所以武剑让我先和卖方签合同，2万元定金是武剑转给我，我再转给陈海蛟。陈海蛟与郭小翠应该是在办理资金托管的时候在房管局签订的《房屋买卖(居间)合同》，当时双方没有明确约定办理贷款或支付全部房款的时间，后来拖得久了，卖方一直让我催郭小翠，再后来就不了了之了，郭小翠购房的贷款没有办成。《补充协议》的事情我不清楚，案涉房屋价格从2017年9月至今涨了20万元左右。案外人谢书华陈述：我是苏州尚宜居房产经纪有限公司的法定代表人，案涉两份《房屋买卖(居间)合同》是在我司居间下签订的。王志鹏和郭小翠是认识的，王志鹏的朋友武剑与郭小翠的哥哥一起开美容店，据王志鹏称武剑的妻子和郭小翠的哥哥想买房，因为限购，所以借用郭小翠的资质，以郭小翠的名义来买。当时王志鹏找我司的业务员看房，看中之后就想把房子定下来，王志鹏说他代郭小翠交定金、签合同，等郭小翠空了再补签，2万元定金是王志鹏支付给陈海蛟的，郭小翠没有另外支付定金。后来郭小翠与陈海蛟补签了《房屋买卖(居间)合同》，双方还签订了《补充协议》，补充协议中手写的条款内容是我写的，当时陈海蛟担心贷款时间太长，要求确定一个最晚的付款期限，后来他们双方问了贷款的时间，达成一致后让我写的，我写完这句话，陈海蛟和郭小翠均认可后才签名。案涉房屋买卖未能履行下去是因为贷款没有在约定的时间内发放。我认为卖方在买卖合同履行过程中没有违约情形。案涉房屋现在的价值距离2017年9月上涨50万元左右。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方真实意思的表示，并未违反法律、法规的效力性强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。该合同并未明确约定付清房款的时间，但郭小翠应在合理期间内履行办理贷款、付清房款的义务。原告主张，双方在《补充协议》中明确约定了付清全部房款的时间。郭小翠则辩称《补充协议》中手写内容系其签名后补写，其对于手写内容不予认可。本院对上述手写条款的形成时间无法认定。但郭小翠在案涉《房屋买卖(居间)合同》签订一年多后仍未能办理房屋贷款发放手续，亦未将全部房款支付至双方约定的资金托管账户，应属违约，原告签订《房屋买卖(居间)合同》的目的在合理期间内无法实现的情况下，要求解除该《房屋买卖(居间)合同》，合法有据，本院予以支持。原、被告双方已就案涉房屋办理网签手续，在苏州市相城区房产交易管理所签订了《存量房交易信息确认书》、《苏州市相城区存量房交易资金托管协议》，上述手续应予撤销，郭小翠对撤销网签手续及撤销《存量房交易信息确认书》、《苏州市相城区存量房交易资金托管协议》负有协助义务。因郭小翠违约，濮欢认为其失去了在苏州工业园区购房的商机，且新出台的购房政策对原告售房产生不利影响，濮欢因房屋交易两年未成导致租金损失和资金成本的损失，故要求郭小翠支付按照房屋价款181万元的20%计算的违约金362000元，并支付濮欢因本次诉讼产生的律师费21000元。郭小翠认为，案涉房屋价值有所上涨，濮欢并未产生实际损失，濮欢主张的违约金过高。对此，本院认为，濮欢主张的违约金和律师费在本质上均属于郭小翠因违约所需承担的责任，两项应合并予以考虑。本院酌情综合苏州市场存量房交易价格上行的市场行情、若案涉房屋正常交易濮欢可取得房款的利息收益、濮欢实际支出的律师费金额、濮欢为此次交易必然花费的时间和精力、违约金的惩罚功能等，认定被告郭小翠应支付濮欢违约金15万元。濮欢确认收到郭小翠已付订金2万元，濮欢自愿将该款在郭小翠应支付的款项中予以抵扣，郭小翠尚应支付濮欢13万元。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条等规定，判决如下：一、原告濮欢与被告郭小翠签订的《房屋买卖（居间）合同》解除（合同编号：0000802）。二、被告郭小翠于本判决生效之日起十日内赔偿原告濮欢违约金150000元，扣除其已支付的定金20000元，尚应赔偿原告濮欢130000元（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022013761）。三、被告郭小翠于本判决生效之日起十日内协助原告濮欢办理撤销关于坐落于相城区元和街道古元路66号晨曦馨苑43幢301室房屋的网签、《存量房交易信息确认书》、《苏州市相城区存量房交易资金托管协议》的手续。本案案件受理费人民币21090元，保全费2520元，合计23610元，由被告郭小翠负担（被告负担之款，原告已自愿垫付，本院不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  孙墨琪人民陪审员  李 玉人民陪审员  孙 丽二〇一九年十一月二十六日书 记 员  陆锦枫