上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初13297号原告：举念文化传播(上海)有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：孙璇，执行董事。委托诉讼代理人：孙磊，上海创同律师事务所律师。被告：朱福生，男，1960年4月24日出生，汉族，住上海市徐汇区。第三人：吴冠三，男，1945年7月16日出生，汉族，住上海市松江区。原告举念文化传播(上海)有限公司(以下简称举念公司)与被告朱福生房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法追加吴冠三为第三人参加诉讼。本案适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告举念公司的委托诉讼代理人孙磊、被告朱福生、第三人吴冠三到庭参加诉讼。本案现已审理终结。举念公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告退还租赁押金15,000元；2、要求被告退还已经收取的2018年8月25日至2018年10月24日期间两个月的已付租金30,000元(15,000元/月)；3、判令被告依约赔偿装修费、市场推广费等费用150,000元；4、判令被告赔偿原告停业五个月(2018.8-2019.1)的直接经济损失，每月按30,000元计算，共计150,000元；5、赔偿停业五个月(2018.8-2019.1)的直接人工损失，高级花艺师一名，每月报酬10,000元；花艺师一名，每月报酬7,000元，计：85,000元；6、第三人对上述诉请承担连带清偿责任。事实和理由：2017年10月25日起，针对上海市复兴中路XXX号底楼约36平方米的房屋及庭院、卫生间，举念公司与朱福生建立租赁合同关系。随后举念公司对房屋进行了精致装修，且未改变房屋的结构。2018年1月23日，举念公司与朱福生重新签订《房屋租赁合同》，约定租期自2017年10月25日起至2022年10月24日止，共5年。租金为每月15,000元，付三押一，按季度支付，第三年起租金有不同程度上浮。甲方在合同期内不得解除租赁合同或出售本合同房屋相关下任何乙方范围内的设施，甲方违约租赁合同，需赔偿乙方损失装修费、市场推广费等人民币15万元。双方签署租赁合同时，涉诉房屋的所有权人为第三人吴冠三。朱福生于2018年1月22日向举念公司提供委托书一份，委托朱福生处理有关复兴中路XXX号全权事项。次日，朱福生向举念公司提供押金收据，收到押金15,000元。之后，举念公司依约支付租金。租金支付至2018年10月24日。2018年8月25日，在事先未有告知、未得到举念公司允许的情况下，朱福生率人擅自破锁进入涉诉房屋，并开始破拆工程作业。举念公司人员发觉朱福生的上述行为时，涉诉房屋原有装修已被破拆完毕，所有的物品、家具、空调和冷藏冰柜等物品杂乱堆放。之后，除冰柜因需要维修由举念公司取回外，其余物品均被朱福生擅自处理。举念公司要求朱福生解释并赔偿。朱福生解释，近期要出售涉诉房屋，需要将其恢复到可出售状况，希望举念公司配合，待房屋过户后，将负责将涉诉房屋的装修恢复为签订租赁合同时的状态。举念公司考虑到租赁合同期限为五年，双方还需保持友好关系，给予朱福生最大限度配合，并于2018年8月26日起暂停使用该房屋，并要求朱福生赔偿相关损失。之后，举念公司法定代表人、朱福生、吴冠三等多次通过微信和电话沟通，直至涉诉房屋交易过户完成后，两人一直推脱不肯见面协商，并拒绝任何赔偿。朱福生辩称，吴冠三系朱福生朋友，委托朱福生管理房屋。涉诉房屋原先租给一名叫俞某某的女子做花店，她投资失败生意不好做不下去，想转让。2018年1月，俞和一名律师联手欺骗朱福生，带了一个公章来签订租赁合同，朱福生以为俞是举念公司的人，后来才知举念公司是另外的人经营。举念公司房租是转账付的。8月份，上海进行拆违行动，有关部门说涉诉房屋门面要整改，我提前通知了俞，俞同意朱福生进去。由于没有生意，朱福生看到店内已经不经营了。朱福生没有拆举念公司的装修，只是拆了后面一个很小的试衣间。俞乘机就不再经营，还想要敲诈朱福生。冰箱是俞自己晚上偷运出去的。涉案房屋是公房，居住用房不可以用以经营，原告自己违约，不是朱福生违约。租赁合同没有征得房东同意，是无效的。押金可以退给原告，原告始终没有还房屋给被告，同意退还10天租金5,000元。其他损失与被告无关。吴冠三述称，租房子要和房东沟通，说清楚。公房承租人是朱福生的外甥褚某某，褚某某在国外，吴冠三委托朱福生看管房子，没有授权朱福生出租，没有出具过委托书。吴冠三不知道朱福生与举念公司签合同。8月份褚某某要转让承租权，房管所要求拆除后面的违章搭建(就是试衣间)，被告就去拆了。再后来，有名女子打电话给吴冠三，吴冠三表示不认识她。她相信朱福生就相信了，租房子不事先通知吴冠三，讲清楚状况，出了事不要找别人。吴冠三不承担任何责任。本院认定事实如下：上海市复兴中路XXX号底层北间原承租人为案外人褚某某，独用部位为底层北间23.70平方米及天井11.00平方米(以下简称涉诉房屋)，公用部位为晒台、底层小卫生间、底层灶间(走破)、二层大卫生间。朱福生与吴冠三系朋友关系。吴冠三自称系褚某某的长辈亲戚，褚某某在国外期间委托其看管上海的房屋，吴冠三将涉诉房屋交给朱福生管理使用，双方之间未有书面协议。2017年10月24日，朱福生将涉诉房屋出租给案外人俞某某开设花店，俞某某向朱福生支付2017年10月24日至2018年1月23日的房租。2018年1月，举念公司向俞某某转让该花店内的设备及装修。同年1月23日，经俞某某介绍，朱福生(甲方)与举念公司(乙方)签订房屋租赁合同。甲方以人民币15,000元每月的价格将复兴中路XXX号底楼约36平方米(含庭院、卫生间一个)(即涉诉房屋)租给乙方。租赁期为五年，自2017年10月25日至2022年10月24日止。租赁期内或合同到期，双方均需提前30天通知对方，双方协商需要继续承租或退租。双方约定，每月租金15,000元，付三个月，另付一个月押金15,000元。该押金用于保证房屋内的设备完好，如出现设备损坏的现象，甲方有权按照市场价格扣除相应的赔偿款。如合同期满，乙方没有损坏房屋内的设备，甲方一周之内退还乙方押金，如乙方在合同期限内解除租赁合同，押金15,000元用于甲方补偿不予退还。合同期第三年，即2019年10月25日-2020年10月24日，房租每月上调500元，2020年10月25日-2021年10月24日，房租每月上调750元，2021年10月25日-2022年10月24日，房租每月上调1000元。租金按季度支付，1月25日前付下一季度的租金，以此类推。乙方在使用过程中，改变房屋的结构和装修情况，在征得甲方同意后可以适当装修。乙方合同期内退租不得向甲方要求退还装修费的补偿款。反之甲方在合同期内不得解除租赁合同或出售本合同房屋相关下任何乙方范围内的设施，甲方违约租赁合同，需赔偿乙方损失(装修费、市场推广费等人民币15万元)。租赁期间内，甲、乙双方不得有以下行为，否则双方有权解除合同，并有权依据本协议之约定追究对方责任。……4)在租赁期内，甲方不得擅自涨价，调整房租，甲方不得委托其他人代为管理此房屋租赁下的相关事项，须经乙方同意方可委托。当日，朱福生出具收据，交款单位：(俞某某)举念文化传播(上海)有限公司，人民币：壹万伍仟元整，现金15,000./，收款事由：复兴中路XXX号房租押金。2018年1月24日，举念公司法定代表人孙璇向朱福生转账45,000元。2018年4月23日，孙璇向朱福生转账45,000元。2018年7月21日，孙璇向朱福生转账45,000元。2018年8月下旬，朱福生告知孙璇，房东要出售涉诉房屋，有关部门(房管所)需要拆除试衣间、改造门面等后拍照。举念公司遂停止经营，并配合拆除、整改。2018年8月27日，孙璇发微信给朱福生：“房东朱先生，这个样子的花店，我要停业的，麻烦尽快拍照，帮我恢复原状～拜托了，我是店铺要做生意的，谢谢！麻烦给个确切时间，我今天开始关门停业～”9月3日，朱福生回复微信：“等好了后再答复。”9月10日，周旋发微信照片给朱福生，照片中显示有一些货架、纸箱之类的杂物堆放在涉诉房屋。朱福生发微信：“陈小姐啊，估计这两天已经送到局里了。”9月17日，孙璇发微信：“这个样子我是没法做生意的呀，能帮忙门口儿到底哪能乐呀。”朱福生：“我今天发高烧，人不舒服，睡在床上。大概现在已经进入尾声了，可以差不多，下个礼拜可以，应该没问题。”10月2日，两人在微信中约好过了国庆假日后谈。10月9日至11月14日期间，双方商谈时间约见，未果。11月16日，朱福生发微信：“孙小姐。昨天他们都过户好了，新的可能。你现在怎么办，要有一个方案，他们准备要进来了。”12月12日，孙璇发微信：“朱先生好！大房东吴老师昨天电话我，让我跟你结算退租金、算损失、算水电费，押金吴老师退给我。我微信发我的结算单明细，我们尽快处理下，他说之后跟他说下。”孙璇发了一份名为《结算》的图片，主要内容为：自2018年8月25日起，开始配合房子交易卖房，复兴中路花店1283号开始停业。押金15,000元。成本：每月房租15,000元×2个月＝3万元正；人工两人：2万元、14,000元。损失：原花店每月销售额2.5万～3万左右。总计：10.4万元。花店水、电按实际使用支付扣除，请尽快处理。12月17日，孙璇发微信：“房东好！麻烦算下水电费，我们做结算吧，谢谢！”直至12月25日，朱福生未回复。12月29日，朱福生发微信：“明天有空吗早上”之后双方约好2019年1月6日见面谈。之后，原告起诉。另查，举念公司与案外人胡某某签订劳动合同，约定自2017年12月25日至2018年12月24日，胡某某在举念公司从事首席花艺师工作，工作地点为上海。基本工资10,000元/月，岗位绩效4,000元/月(税前)，发薪日为每月10号发放上一个月的工资。2018年9月19日，举念公司向胡某某发工资及差旅费14,000元；2018年10月15日，举念公司向胡某某发工资及差旅费7,000元；2018年11月12日，举念公司向胡某某发工资及差旅费7,000元；2019年1月19日，举念公司向胡某某发工资及差旅费14,000元。褚某某将涉诉房屋及公用部位承租权一并转让，2019年1月1日起，该房屋承租人变更为案外人顾某。以上事实，除庭审笔录、谈话笔录外，另有房屋租赁合同、押金收据、微信聊天记录、照片、视频、劳动合同、招商银行户口历史交易明细表、建设银行活期存款明细账、上海衡复物业有限公司答复函等证据证实，经庭审质证无异，本院予以认定。审理中，举念公司提供落款日期为2018年1月22日《委托书》一份，称双方签订租赁合同时由朱福生出示并交给举念公司，委托书内容为：“兹由复兴中路XXX号居民吴冠山(XXXXXXXXXXXXXXXXXX)全权委托朱福生(XXXXXXXXXXXXXXXXX)处理有关复兴中路XXX号全权事项委托人：吴冠三受托人：朱福生”。庭审中，朱福生称，这份委托书不是朱福生写的，也不是吴冠三写的；朱福生向俞某某出示了其和吴冠三的身份证复印件，由俞某某书写内容，只有朱福生的签名是其所签，其余文字都是他人所写。吴冠三称，没有出具过此份委托书，没有在委托书上签名，事先不知道朱福生将涉诉房屋出租给举念公司。本院经初步比对，该份委托书中吴冠三的签名字迹与吴冠三本人签名字迹大相径庭，现吴冠三否认由其出具，举念公司作为主张吴冠三委托朱福生出租房屋的一方，对该委托书的真实性负有进一步举证的责任。由于该份委托书的真实性无法确定，本院对其证明力不予认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。朱福生与举念公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容亦无违反法律、法规，应属有效。涉诉房屋公房承租权人虽为案外人褚某某，但这并不影响朱福生与举念公司之间租赁合同的效力，朱福生与举念公司均应遵守合同义务，诚信履行。朱福生明知己未得到权利人授权出租，却未向对方当事人披露真实情况，朱福生应当向举念公司承担租赁合同项下出租人的义务。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据已查明的事实，2018年8月下旬，朱福生以房东要出售涉诉房屋为由，要求举念公司拆除试衣间、改造门面，举念公司遂停业，予以配合拆除、整改。从此后双方互发的微信内容来看，8月25日之后举念公司就无法正常使用涉诉房屋，直至涉诉房屋被案外人收去。故朱福生要求举念公司拆除装修又无力保障租赁房屋供承租人正常使用，系根本违约，本院认定双方的租赁合同于2018年8月25日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因涉诉房屋已被权利人收回，故举念公司无须返还房屋。朱福生收取举念公司的押金15,000元以及8月26日至10月24日期间的租金(两个月)应予返还。关于朱福生解除租赁合同给举念公司造成的损失赔偿范围，原告主张装修费、市场推广费、停业损失、人工工资等共计38.5万元。本院认为举念公司能够提供的各项损失证据不够充分，且主张金额远高于其证据能证明的损失范围，本院综合合同履行情况、过错责任、剩余租赁期内装修残值损失，以及举念公司作为经营者应当合理预见承租居住房屋用于商业经营本身存在的经营风险等因素，酌情判处赔偿金额为5万元。吴冠三并非租赁合同签订方，对租赁合同履行不具有过错，原告要求吴冠三承担连带清偿责任，无合同及事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：一、朱福生与举念文化传播(上海)有限公司签订的《房屋租赁合同》于2018年8月25日解除；二、朱福生于本判决生效之日起十日内返还举念文化传播(上海)有限公司租赁押金15,000元；三、朱福生于本判决生效之日起十日内返还举念文化传播(上海)有限公司2018年8月26日至10月24日期间租金30,000元;四、朱福生于本判决生效之日起十日内赔偿举念文化传播(上海)有限公司损失50,000元；五、驳回举念文化传播(上海)有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,050元，由举念文化传播(上海)有限公司负担6,351元，朱福生负担1,699元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 袁 欣人民陪审员 苏 琳人民陪审员 叶春艳二〇一九年十一月十一日书 记 员 卜雯婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。