四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初6277号 原告：胡蓉，女，1976年6月3日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：廖寿昌，四川英冠律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：蒋立军，四川英冠律师事务所律师，一般授权代理人。 被告：徐晓玲，女，1982年12月31日出生，汉族，住成都市高新区。 被告：四川磅礴房地产经纪有限公司，住所地：成都市青羊区文武路42号18楼J号。 法定代表人：王茂林。 委托诉讼代理人：唐东梅，女，1985年10月23日出生，汉族，住成都市武侯区。系公司员工，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：刘慧，女，1988年9月14日出生，汉族，住四川省汶川县。系公司员工，一般授权代理人。 被告：四川磅礴房地产经纪有限公司二分公司，营业场所：成都高新区益州大道1999号12幢1层7号。 负责人：何晓玲。 委托诉讼代理人：王杨，女，1983年7月19日出生，汉族，住成都市高新区。系公司员工，特别授权代理人。 原告胡蓉与被告徐晓玲、被告四川磅礴房地产经纪有限公司（以下简称磅礴经纪公司）、四川磅礴房地产经纪有限公司二分公司（以下简称磅礴经纪二分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案，依法适用简易程序审理。后因被告徐晓玲下落不明，本案依法转为普通程序，由本院审判员黄珊珊担任审判长，与人民陪审员马新民、王锦临组成合议庭，于2019年10月9日依法公开开庭进行了审理。原告胡蓉及其委托诉讼代理人廖寿昌、被告磅礴经纪公司的委托诉讼代理人刘慧、被告磅礴经纪二分公司的委托诉讼代理人王杨到庭参加诉讼。于2019年11月5日再次依法公开开庭进行了审理，原告胡蓉及其委托诉讼代理人蒋立军、被告磅礴经纪公司的委托诉讼代理人刘慧、被告磅礴经纪二分公司的委托诉讼代理人王杨到庭参加诉讼，被告徐晓玲经本院合法传唤无正当理由两次均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理并判决。本案现已审理终结。 原告胡蓉向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告各方签订的房屋买卖合同；2、判令被告徐晓玲退还原告的购房款500000元；3、确认原告购房款500000元的抵押权具有优先受偿权；4、判令被告徐晓玲从原告起诉之日起以500000元为基数按照银行同期贷款利率即年息百分之六支付利息；5、判令被告徐晓玲向原告支付违约金150000元；6、判令被告磅礴经纪二分公司退还原告的中介服务费8100元，并对原告的上述损失承担连带责任；7、判令被告磅礴经纪公司对被告磅礴经纪二分公司的责任承担连带责任；8、判令三个被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与被告徐晓玲、被告磅礴经纪二分公司于2019年3月1日签订了房屋买卖合同，该合同系原告作为买方购买被告徐晓玲位于成都市高新区天府二街138号蜀都中心一期4栋1单元35楼7号房屋，被告磅礴经纪二分公司提供中介居间服务并收取了原告的中介费用8100元，在签订合同前原告提出核验被告徐晓玲的房屋产权证书，被告徐晓玲称其房屋产权证书正在补办因此并未提供，同时被告磅礴经纪二分公司的工作人员向原告承诺房屋情况绝对没有问题，并提供了于2018年8月份打印的房屋信息查询记录，该记录显示案涉房屋除了有一笔中信银行的按揭抵押贷款外没有其他权利，被告徐晓玲承诺会在合同约定的过户时间内偿还抵押贷款解除抵押以达到过户条件，故原告才与被告徐晓玲、被告磅礴经纪二分公司签订了上述房屋买卖合同，并向被告徐晓玲支付房屋定金150000元。合同签订后，2019年3月5日三方到房地产交易中心办理存量房屋网签的时候原告方得知案涉房屋除了有银行按揭贷款外还另外办理了一笔900000元的抵押权，原告遂提出终止交易，但被告徐晓玲坚决不同意，而且再次承诺会在2019年3月18日前解决好两笔抵押的情况，不影响房屋的过户，同时要求原告支付首付款350000元。在被告徐晓玲和被告磅礴经纪二分公司的承诺下原告同意重新签订房屋买卖合同，并于当日向被告徐晓玲支付了房屋首付款350000元。现被告徐晓玲未在承诺和合同约定的期限内解除案涉房屋的抵押，导致房屋买卖无法继续交易。同时被告磅礴经纪二分公司作为专业的房屋买卖经纪公司，在提供居间服务过程中应当对拟交易房屋的相关情况进行合理审慎的审查，包括核实买卖双方的身份信息、房源信息、房屋权利情况等，并有如实告知各方的义务，而在本案中被告磅礴经纪二分公司首先提供了几个月前的房屋查询记录情况，导致原告对该房屋情况的错误认知，属于严重的失职行为。其次，根据二手房交易的交易习惯和惯例，交易的房屋在完成过户前为保证买卖双方的利益，其房款是打入各方共管的账户内，而在本案中被告磅礴经纪二分公司并未作出上述行为，直接导致了原告的上述损失，故原告请求判令被告磅礴经纪二分公司退还原告的中介服务费并对其损失承担连带责任，另根据公司法的相关规定，分公司的民事责任由总公司承担，原告请求被告磅礴经纪公司对被告磅礴经纪二分公司的相关责任承担连带责任。原告为维护自身合法权益，特依法向法院起诉。 被告徐晓玲经本院合法传唤未到庭应诉，也未提交书面答辩状和证据。 被告磅礴经纪二分公司辩称：1、我方作为居间人，已经完成促成买卖双方签订《房屋买卖合同》的居间义务，并且在签订买卖合同时也告知了原告房屋的情况。原告签订第一份合同时，我方已告知案涉房屋存在抵押，但不存在查封等限制交易的情形，并向原告展示了查询结果，在原告确认无误后才签订《房屋买卖合同》并支付定金，我方已完成居间工作。2、被告徐晓玲签订第一份合同后即出现疑似违约的行为，为了更好地保护原告的利益，根据原告继续购房的要求，我方积极促成双方洽谈，并让双方重新签订了权利义务更细化、违约责任更清楚的房屋买卖合同，同时督促被告就已经收取的购房款500000元为原告办理顺位抵押登记，降低原告购房风险。在被告徐晓玲违约后，我方一直按照原告的意思督促被告徐晓玲履行合同，期间原告一直要求被告徐晓玲解除合同并返还购房款。我方完全尽到了居间人应尽的职责，不应当返还已收的居间费。3、本案案涉房源无法过户系被告徐晓玲违约造成，并非我方违约，我方仅作为居间人，并未提供打包或保证，原告依据与被告徐晓玲双方的定金罚则条款向我方主张承担连带责任没有法律依据。4、本案中，原告购买存量房时房屋单间低于市场价3200元/平方米左右，房屋总价低于市场价420000元左右，至开庭日止，房屋总价至少低于市场价540000元左右。且第二次签订《房屋买卖合同》后，原告已经按照合同约定提前收房，对案涉房屋占有使用，据我方所知，案涉房屋已对外出租，原告已享受案涉房屋的租金利益，故原告并未因购买该房屋遭受任何经济损失，相反，原告因此次购房行为至少获利40余万元，原告主张我方对其损失承担连带责任没有事实依据。5、原告在购买该房屋时曾告知其原来从事过中介工作，故自行找到远低于市场价40余万元的案涉房屋的出售信息，要求我方为其提供居间服务。因该房源为原告自行寻找，故原告主张其有房屋买卖的经验，需要我方提供的服务很简单，只向我方支付成交价1%的佣金16200元，我公司规定正常佣金收费标准为成交价2.5%即约40000元，我方遂答应并促成双方签订《房屋买卖合同》。签约时，原告明知该房屋系被告徐晓玲急需用钱低价出售的房屋，也明知被告徐晓玲遗失房产证正在补办中，且签约时已是下午4点，快到不动产登记部门的下班时间，在当日无法查询房屋全档的情况下，在我方通过透明房产网核实了房源真实性、查询该房屋没有查封保全等权利限制后，原告遂决定购买该房屋，并与被告徐晓玲约定于2019年3月5日领取不动产证后一同前往房管局查档、办理网签登记等事宜，原告购买过程中贪图利益、仓促决定，自身也应当承担相应过错。 被告磅礴经纪公司与被告磅礴经纪二分公司的答辩意见一致。 经审理查明，2019年3月1日，原告胡蓉（乙方、购买方）与被告徐晓玲（甲方、出售方）在被告磅礴经纪二分公司的居间服务下签订了《房屋买卖合同》，约定原告胡蓉作为买方购买被告徐晓玲位于成都市高新区天府二街138号蜀都中心一期4栋1单元35楼7号房屋，房屋成交价为1620000元，同时约定了付款方式及过户交易时间。2019年3月5日，原告胡蓉（乙方、购买方）与被告徐晓玲（甲方、出售方）在被告磅礴经纪二分公司的居间服务下又补充签订了一份《房屋买卖合同》，就前述房屋的买卖进一步约定了买卖双方的权利义务，被告徐晓玲承诺在2019年3月18日前结清案涉房屋抵押权人张维珍的货款，并在结清案涉房屋抵押登记后，协助原告胡蓉办理不动产过户手续。合同签订后，原告胡蓉向被告徐晓玲支付了购房定金150000元以及购房款350000元，原告胡蓉向被告磅礴经纪二分公司支付了居间服务费8100元。 另查明，案涉房屋的不动产登记权利人为被告徐晓玲，所有方式为单独所有。2015年3月25日，该房屋被设定抵押，抵押权人为中信银行股份有限公司成都分行，被担保债权为670000元；2018年9月27日，该房屋被设定抵押，抵押权人为张维珍，被担保债权为900000元；2019年3月8日、2019年3月28日，该房屋分别被四川省成都高新技术产业开发区人民法院予以查封。 上述事实，有《房屋买卖合同》、转款凭证、收条、房屋信息查询记录及当事人陈述等证据予以证明。上述证据来源合法，内容真实，证据间相互印证，并与本案待证事实相关联，故予以认定。 本院认为，原告胡蓉与被告徐晓玲签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方应按约履行合同权利义务。原告胡蓉按约履行了合同约定的付款义务，支付了定金和部分购房款，按照双方合同的约定，被告徐晓玲应在2019年3月18日前结清抵押权人张维珍的货款，并在2019年4月5日前还清中信银行股份有限公司成都分行抵押贷款，解除案涉房屋的抵押，但在本案开庭前，被告徐晓玲未履行上述义务，同时案涉房屋又被多个法院予以查封，由于被告徐晓玲的违约行为，导致本案原告胡蓉所购买的案涉房屋无法办理过户手续，合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人一方可以解除合同，故本院认为，案涉《房屋买卖合同》自原告胡蓉起诉状副本送达被告徐晓玲时解除。合同解除后，原告胡蓉向被告徐晓玲已经支付的款项共计500000元，被告徐晓玲应当予以返还。 关于原告胡蓉诉请的要求被告徐晓玲支付违约金150000元以及500000元的资金利息问题。本院认为，被告徐晓玲不履行合同义务导致合同解除，应当承担合同约定的违约责任以及给原告胡蓉造成的损失。根据双方合同中关于违约责任条款的约定，因甲方（被告徐晓玲）原因不能办理产权过户交易的，应向乙方（原告胡蓉）支付违约金300000元，本案中原告胡蓉主张的违约金为150000元，未超出双方合同的约定，本院予以认可；关于原告胡蓉主张的资金利息问题，该500000元的资金利息为原告胡蓉实际产生的损失，被告徐晓玲应当承担，故对原告胡蓉主张的从起诉之日起以500000元为基数按照年利率6%的标准计算利息，本院予以认可。 关于原告胡蓉主张的要求被告磅礴经纪二分公司退还中介服务费以及被告磅礴经纪二分公司、磅礴经纪公司承担连带责任的问题。本院认为，关于被告磅礴经纪二分公司与原告胡蓉之间建立的是居间服务法律关系，与本案不属于同一法律关系，在本案中不予处理；关于连带责任的问题，被告磅礴经纪二分公司与磅礴经纪公司并非本案合同项下的相对方，同时被告磅礴经纪二分公司与磅礴经纪公司在本案中也没有法定或约定的承担连带责任承担的理由，故本院对原告胡蓉诉请的要求被告磅礴经纪二分公司、磅礴经纪公司承担连带责任不予支持。 关于原告胡蓉要求确认就500000元抵押权具有优先受偿权的问题。本院认为，原告胡蓉就案涉房屋设定了500000元的抵押权，但是案涉房屋在原告胡蓉之前已被登记设定了两项抵押权，按照《中华人民共和国担保法》第五十四条之规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，抵押权的实现按照抵押物登记的先后顺序清偿，故本院认为原告胡蓉500000元的抵押权，应当按照抵押权登记的顺序进行受偿。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第五十三条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认原告胡蓉与被告徐晓玲2019年3月5日签订的《房屋买卖合同》自2019年9月2日解除； 二、原告胡蓉对被告徐晓玲所有的位于成都市高新区天府二街138号4栋35层3507号房屋（权0196999）折价或拍卖、变卖所得价款在保障顺序在前的抵押权人设定抵押登记的债权优先受偿后，对剩余部分在500000元的范围内享有优先受偿权； 三、被告徐晓玲自本判决生效之日起十日内退还原告胡蓉已缴纳的房屋定金及购房款共计500000元，并向原告胡蓉支付违约金150000元； 四、被告徐晓玲自本判决生效之日起十日内支付原告胡蓉资金占用利息（计算方式为：以本金500000元为基数，从2019年4月28日起，按照年利率6%的标准计算到实际付清之日止）； 五、驳回原告胡蓉的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费25025元、后续公告费由被告徐晓玲负担（此款原告胡蓉已预交，被告在履行前述付款义务时一并支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  黄珊珊 人民陪审员  马新民 人民陪审员  王锦临 二〇一九年十一月五日 书 记 员  毛 敏