北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初42067号原告（反诉被告）姜峰，男，汉族，1976年10月11日生，住址湖北省宜昌市西陵区。被告（反诉原告）钱玥，女，汉族，1982年5月16日生，住址北京市朝阳区。被告（反诉原告）柳如军，男，汉族，1988年11月28日生，住址武汉市武昌区。二被告共同委托代理人厉瑶，江苏中舜律师事务所律师。原告（反诉被告）姜峰诉被告（反诉原告）柳如军、被告（反诉原告）钱玥租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员文怡昊独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员姚澍峥担任法庭记录。钱玥、柳如军的委托代理人厉瑶、柳如军、姜峰均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。姜峰诉称：2018年8月10日，我与钱玥、柳如军签订了轰趴馆租赁合同，他们将自己经营使用的位于北京市朝阳区安慧里四区二号楼地下二层的地下王国轰趴馆租赁给我经营，租赁期自2018年8月1日至2019年7月31日，租赁经营期间我每月都按时缴租金22500元。2018年11月26日，奥运村工商所来轰趴馆检查，次日柳如军声称工商所以轰趴馆无营业执照为由要求停业关门，并收回了轰趴馆大门钥匙，导致我从该日至今无法经营。我与他们协商结束租赁合同，要求退还押金一直未果。现我诉至法院，请求判令1、确认我与钱玥、柳如军签订的轰趴馆租赁合同于2018年11月27日解除；2、钱玥、柳如军连带退还我固定资产投入的一半5210元；3、钱玥、柳如军连带退还我2018年11月27日至2018年11月30日的租金3000元；4、钱玥、柳如军连带退还我租赁押金3万元。柳如军、钱玥辩称：双方合同并没有解除，我方也没有行使合同约定的解除权，2018年11月27日当天，因为姜峰之前经营扰民被小区业主投诉，人防和工商所找到我们，要求解决扰民的问题，工商所还把柳如军带走了，但是当天晚上姜峰仍然继续经营，我们没有办法，和姜峰商量先把钥匙收走押到人防那，姜峰也同意了。我方认为双方的合同没有因此而解除，我们是希望姜峰努力去解决经营产生的各种问题，但是姜峰至今也没有解决问题，场所的钥匙也一直在人防押着。确实从11月27日之后姜峰就没有经营了。姜峰确实交了三万元押金给钱玥，不同意退还姜峰押金，姜峰有违约行为，包括扰民经营、欠租，而且我们约定的押金是五万，姜峰只交了三万元。姜峰经营的是轰趴馆，承接群体性活动，后来姜峰把场所改成了桌游吧和麻将馆。麻将这块我们之前就和姜峰说过，禁止赌博，不准再添置麻将机了，但是姜峰仍然添置了一台麻将机。姜峰老是锁着门经营，停业的时间又特别晚，经常深夜进出。姜峰也不关灯，我们不得不在晚上给他断电。固定资产投入我方不同意退还，姜峰的要求不符合合同的退还条件，是他违约经营在先。租金也不同意退还，因为当时我们还没有解除合同。柳如军、钱玥提出反诉称：1、解除我们与姜峰之间签订的租赁合同；2、姜峰支付2018月11月26日至2019年3月27日的租金71250元；3、姜峰支付违约金55236.25元；4、姜峰支付我们2018月11月26日至2019年3月27日抽水人工费6000元、2018年12月1日至2019年3月27日的电费2607.3元。应当用姜峰支付的保证金折抵他应承担的费用。此外我方主张的抽水费和电费都没有支付，我们只知道欠费事实，将来这两笔钱必然由我方负担，故预先主张。姜峰针对反诉辩称：租赁合同在2018年在11月27日已经解除了，当天柳如军就把钥匙拿走，告诉我不能经营了，我让他退钱他也不退。我当天就清走了一部分东西，之后再也没有回去。我认为2018年11月27日现场已经腾退了。隔了两三天，我去拿一些零食饮料，对方就不让我进去了。我没有钥匙，所以从11月27日开始我就无法继续经营了。当时柳如军拿我钥匙的时候说大家一起找工商的人，走走关系，没准过个把月还能继续开。但是之后我再去打电话找他们，他们就说不能开。房屋租金和违约金不同意支付，钱玥、柳如军主张的期间我都没有经营，所以租金肯定不同意支付。我没有违约行为，不同意支付违约金。即使有违约金，他们主张的数额也太高了，需要依法进行调整。抽水费和电费我也不同意承担，这段时间我根本没有使用房屋，不产生抽水费和电费。如果我需要承担责任，不同意以我支付的保证金折抵，我可以另行支付，保证金必须全额退还我。经审理查明：2018年8月10日，柳如军与钱玥作为甲方，同乙方姜峰、杨扬签订轰趴馆租赁合同，主要约定甲方拥有位于北京市朝阳区安慧里四区2号楼B2的地下王国轰趴馆使用权，乙方自愿承租上述轰趴馆。租期自2018年8月1日至2019年7月31日，租金每月2.25万元，乙方应于每月15日前向甲方支付次月全额租金。乙方使用轰趴馆经营发生的水电费、电话费、上网费、室内设施维修费、停车服务费、物业服务费等本合同中虽未列明但与轰趴馆使用相关的其他费用均由乙方承担，乙方自行向物业公司或相关费用收取方缴纳。租房保证金为5万元，乙方应于2018年8月6日前支付3万元，2018年11月6日前向甲方支付2万元。在本合同租赁期满或本合同被提前解除或终止时，乙方已按照本合同约定办理房屋交还手续，缴清本合同项下其应缴纳的一切费用，完成其公司注册地址从本合同租赁场所迁出的工商变更手续，且无其他违约行为的，甲方将保证金无息退还乙方。一年内，如果因为甲方原因导致轰趴馆无法正常运营，甲方需退回乙方投入固定成本10420元的一半，即5210元。如超过一年则乙方固定成本不再退还。乙方迟延支付租金、保证金及保证金差额补足的，每迟延一日以未支付金额为基数按日万分之五的标准向甲方缴纳迟延支付违约金。租期内乙方不得擅自将轰趴馆使用权转让、调换使用，不得拆改房屋结构或改变其用途，不得利用轰趴馆进行违法活动或故意损坏馆内设施。如出现上述情形，甲方有权立即终止合同并收回房屋，保证金不予退还。乙方还需向甲方支付违约金5万元。租期内乙方独立使用轰趴馆进行经营，甲方不得以任何理由干涉。乙方迟延支付租金、保证金的，每延迟一日以未支付金额为基数，按照日万分之五的标准向甲方支付违约金。租赁期间任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后进行租金清算并签订终止合同书。终止合同书签订前本合同仍有效。签约后姜峰、杨扬支付了3万元保证金，进入场地经营轰趴馆。姜峰、杨扬陆续支付了2018年11月30日前全部租金和抽水费、电费。2018年11月27日双方产生了矛盾，姜峰、杨扬将场地钥匙交给柳如军与钱玥，二人收到钥匙后于次日将场地门锁更换。庭审过程中，姜峰提交了一张录有杨扬视频的光盘，在该视频中杨扬表示其于2018年8月同姜峰一起承租柳如军、钱玥经营的位于北京市朝阳区安慧里四区二号楼B2的地下王国轰趴馆，详见轰趴馆租赁合同。同年11月初，因为其他原因退出了轰趴馆的经营，对于轰趴馆租赁合同产生的的债权债务自愿放弃，全部交由姜峰处理。柳如军、钱玥对该视频没有异议。柳如军、钱玥提交了下列证据：1、照片一张，系亚运村街道人民防空办公室（以下简称人防办）出具的一份关于安慧西里四区2号楼居民反映地下室扰民的办理回复，证明姜峰经营扰民导致轰趴馆无法正常经营，而不是因为场地的原因，这个场地是人防办允许经营的场地；2、短信聊天记录一页，是人防部长助理谭井发同柳如军的聊天记录，照片一张，是柳如军给工商局的赵某手写的一份留言，柳如军同抽水工陈某的聊天记录一页，证明姜峰经营扰民，柳如军为此也积极和相关部门进行协调；3、柳如军与杨扬的微信聊天记录一页，柳如军与出租人丁加军的聊天记录一页，柳如军与姜峰的聊天记录二页，证明姜峰的扰民经营行为长期存在，而且多次被人投诉，人防、工商、消防等部门都对姜峰的经营行为作出过处理，柳如军、钱玥也多次提醒姜峰遵守相关法律法规，不要扰民，还帮助他进行协调，但是姜峰不采取措施进行整改，2018年11月收回钥匙只是要求姜峰暂停经营，而不是解除合同；4、抽水工陈某同姜峰的聊天记录三页，证明抽水人工费在2018年12月1日之前都是由姜峰支付的，按照合同约定也应当是由姜峰承担的，标准是2000元一个月；5、丁加军和郝紫薇之间的合作协议书一份，证明郝紫薇同柳如军、钱玥一起合伙经营，丁加军是和场地的产权单位人防办签订的租赁合同，郝紫薇又同丁加军签订协议把场地租过来；6、三方合作协议，证明钱玥、柳如军同郝紫薇签约，约定一起开轰趴馆；7、郝紫薇书写的说明2页，光盘一张，内含郝紫薇录制的一段视频，证明郝紫薇对我们的应诉行为知情并认可。还有一段视频，是2019年3月8日拍的这个人防工程内部积水情况，证明里边容易积水，会产生抽水费的支出；8、人防工程使用管理标准一份，证明使用人防工程不得扰民，如果严重扰民，人防办有权停止使用相关工程，一般扰民的人防办实施限期整改；9、照片5张，证明本案涉及的人防工程是在小区里面。姜峰质证称：1、真实性认可，证明目的不认可，我认为我的经营没有扰民行为；2、真实性认可，证明目的不认可，恰恰证明从2018年11月27日，柳如军、钱玥就把我的钥匙收走了，不让我经营了，柳如军确实跟我谈过，让我把馆外面的灯关了，但是他有没有和其他部门协调我就不清楚了；3、真实性认可，证明目的不认可，我的经营不存在扰民行为，是我的客人出来之后扰民，我也没有被相关部门处理过，柳如军、钱玥跟我说过关灯，尽量控制客人扰民，我无法整改，柳如军在2018年11月27日的时候只是跟我说让我关两天们，大家找找关系，解决这个事，就把我的钥匙收走了，隔天他就把门锁换了；4、真实性认可，12月1日之前的抽水费确实是我交的，12月1日之后我没有使用过场地，费用与我无关；5、6、真实性无法确认，我没见过，之前是朋友介绍我租他们的场地；7、真实性不认可，我不认识郝紫薇，证明目的不认可。2018年11月27日我就撤场了，抽水的问题与我无关了；8、9、无异议。上述事实，有轰趴馆租赁合同、微信转账记录、照片、当事人陈述等在案佐证。本院认为：姜峰、杨扬与柳如军、钱玥签订的轰趴馆租赁合同是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行相应的义务。从在案证据和庭审情况来看。姜峰经营轰趴馆时没有注意约束客人，规范营业行为，导致滋扰周边居民。为此轰趴馆所在场地的产权单位，即人防办要求轰趴馆整改。后姜峰等人将场地钥匙交还钱玥、柳如军，但钱玥、柳如军随即将场地门锁更换，导致姜峰等人无法进入场地恢复经营，又没有对这一行为向姜峰等人加以解释。柳如军等虽辩称仅是暂时停业整顿，以便与有关部门沟通重新开业，但在案证据中没有发现相关内容，因此本院对这一答辩意见无法采信。实际上柳如军、钱玥直接换锁的行为已经向姜峰明示拒绝与他继续履行轰趴馆租赁合同，姜峰知晓后亦认可合同解除的事实，就此本院确定姜峰、柳如军、钱玥之间的轰趴馆租赁合同于2018年11月28日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2018年11月28日起姜峰就不再使用场地经营，故这一日期之后的租金应当退还，按照合同约定核算，柳如军、钱玥需退还姜峰2018年11月28日至2018年11月30日的租金2250元。此外，合同解除后保证金3万元亦应退还。就姜峰主张的固定资产投资5210元，现轰趴馆经营不足半年即因钱玥、柳如军的行为导致租赁合同无法继续履行，本院依照合同确定二人退还姜峰该笔固定资产投资。柳如军、钱玥要求解除合同、补交租金的请求本院不予支持，理由前文已述。关于二人主张的违约金，姜峰经营过程中扰民，违反人防工程的使用要求，也不符合租赁合同对于承租人的一般要求，但合同中对于此种情况约定违约金数额过高，本院酌情确定其支付违约金1万元。而他无故欠缴保证金2万元，也应当支付违约金230元（按照合同约定以2万元为基数，按照日万分之五的标准自2018年11月6日计算至2018年11月28日）。抽水人工费和电费钱玥、柳如军等自认并未实际产生，也没有证据证明这两项费用属于必然损失，本院不予支持。从双方签订的合同约定出发，考虑执行的便利性，本院确认姜峰应承担的违约金自其交纳的保证金中予以扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）姜峰与被告（反诉原告）柳如军、被告（反诉原告）钱玥二〇一八年八月十日签订的轰趴馆租赁合同于二〇一八年十一月二十八日解除。二、被告（反诉原告）柳如军、被告（反诉原告）钱玥于本判决生效之日起七日内连带退还原告（反诉被告）姜峰二〇一八年十一月二十八日至二〇一八年十一月三十日的租金二千二百五十元、保证金一万九千七百七十元、固定资产投资五千二百一十元。三、原告（反诉被告）姜峰于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）柳如军、被告（反诉原告）钱玥违约金一万零二百三十元（以原告姜峰支付的保证金折抵）。四、驳回原告（反诉被告）姜峰其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）柳如军、被告（反诉原告）钱玥其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三百七十八元，原告（反诉被告）姜峰负担五十元（已交纳），被告（反诉原告）柳如军、被告（反诉原告）钱玥负担三百二十八元（本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费一千五百零一元，被告（反诉原告）柳如军、被告（反诉原告）钱玥负担一千二百元（已交纳），原告（反诉被告）姜峰负担三百零一元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  文怡昊二〇一九年十一月三十日书记员  姚澍峥