上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初92410号原告：董小国，男，1979年10月2日生，汉族，住安徽省。原告：许月宝，女，1982年4月12日生，汉族，住安徽省。原告：包鼎栋，男，1973年12月23日生，汉族。原告：刘韵，女，1980年6月22日生，汉族，住上海市虹口区。原告：俞春丽，女，1977年2月14日生，汉族，住上海市静安区。原告：董庭海，男，1976年6月16日生，汉族，住江苏省常州市。原告：柴海燕，女，1970年12月2日生，汉族，住浙江省舟山市。原告：胡洁，女，1980年11月14日生，汉族，住长沙市。原告：龙建明，男，1959年10月15日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：龙婧，女，1987年8月31日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：曹兴美，女，1972年11月16日生，汉族，住上海市闵行区。原告：丁成华，男，1981年12月28日生，汉族，住安徽省芜湖市。原告：王世红，女，1980年6月19日生，汉族，住安徽省芜湖市。原告：戚春雷，男，1977年3月4日生，汉族。原告：何燕妹，女，1981年2月2日生，汉族，住上海市奉贤区。原告：戚朝晖，男，2001年3月27日生，汉族，住上海市奉贤区。原告：戚平，男，1983年6月6日生，汉族，住上海市奉贤区。原告：陆英，女，1984年12月21日生，汉族，住上海市奉贤区。原告：戚筱玉，女，2011年3月1日生，汉族，住上海市奉贤区。法定代理人：戚平，系原告戚筱玉之父。原告：李蓓煜，男，1977年10月20日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：胡文惠，女，1982年1月28日生，汉族，住浙江省。原告：李凯昕，男，2009年8月7日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：顾勇士，男，1951年2月25日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：顾哲予，男，2003年4月8日生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人：顾建东，系顾哲予父亲。原告：常进，男，1975年3月9日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：邓亮，男，1978年12月14日生，汉族，住北京市。原告：常馨月，女，2010年8月14日生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人：常进，系原告常馨月之父。原告：商信荣，男，1952年3月23日生，汉族，住浙江省绍兴市。原告：赵明刚，男，1987年3月1日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：施慧彬，女，1987年12月29日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：何志，男，1981年11月22日，汉族，住安徽省歙县徽城镇就田村7组。原告：杨浩文，男，1980年12月12日生，汉族，住湖南省。原告：杨柳，女，1985年1月10日生，苗族，住湖南省。原告：王海颖，女，1974年2月8日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：张清杨，女，2007年6月8日生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人：王海颖，系原告张清杨母亲。原告：章成龙，男，1993年3月27日生，汉族，住上海市闵行区。原告：张文珍，女，1951年8月1日生，汉族，住上海市徐汇区。原告：庄荣海，男，1975年7月8日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：梁蓉，女，1975年7月30日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：贺群，女，1984年9月15日生，住上海市虹口区。原告：陶雪珍，女，1955年6月20日生，汉族，住甘肃省庆阳市。原告：李楠，女，1982年11月27日生，汉族，住上海市宝山区。原告：黎峰，男，1980年8月19日生，汉族，住上海市青浦区。原告：余丽君，女，1985年5月7日生，汉族，住江西省。原告：黎思睿，女，2007年1月25日生，汉族，住上海市青浦区。法定代理人：黎峰，系原告黎思睿之父。原告：席方林，男，1966年10月19日生，汉族，住江西省高安市。原告：万苏玲，女，1970年1月30日生，汉族，住江西省高安市。原告：吴芃，男，1990年3月23日生，汉族，住上海市松江区。原告：杜翠叶，女，1982年3月10日生，汉族，住上海市杨浦区。原告：王雯佳，女，1984年9月29日生，汉族，住上海市松江区。原告：田颂，男，1975年9月10日生，汉族，住上海市松江区。原告：陆瑞萍，女，1964年9月10日生，汉族，住上海市松江区。原告：张守珍，女，1942年5月5日生，汉族，住江苏省启东市。原告：祁峰，男，1969年11月18日生，汉族，住江苏省启东市。原告：童彦蓉，女，1986年10月24日生，汉族，住江苏省扬中市。原告：李军，男，1973年8月19日生，汉族，住上海市松江区。原告：诸亚平，女，1975年2月20日生，汉族，住上海市松江区。原告：刘琼，女，1985年3月11日生，汉族，住上海市徐汇区。原告：金鑫磊，男，1985年5月3日生，汉族，住上海市黄浦区。原告：李景喜，男，1973年5月5日生，汉族，住上海市杨浦区。原告：赵正江，男，1976年4月8日生，汉族，住上海市普陀区。原告：刘俊杨，男，1990年3月23日生，汉族，住上海市浦东新区。上列原告共同委托诉讼代理人：董元友，上海市华荣律师事务所律师。原告：于延芳，男，1947年3月31日生，汉族，住上海市虹口区。原告：张心宇，男，2000年3月7日生，汉族，住上海市松江区。原告：康金国，男，1964年3月14日生，汉族，住上海市黄浦区。原告：康金龙，男，1958年12月18日生，汉族，住上海市闵行区。原告：王庆卿，男，1983年7月7日生，汉族，住江苏省南通市。原告：顾施瑜，女，1983年5月30日生，汉族，住江苏省海门市。原告：钱鑫，女，1983年4月28日生，汉族，住上海市黄浦区。被告：张灰，男，1989年10月10日生，汉族，住安徽省。被告：上海鑫军投资有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：钱鑫，董事长。委托诉讼代理人：崔碧，上海旭泽律师事务所律师。第三人：上海新书院建设发展有限公司，住所地上海市浦东新区书院镇丽正路１６２８号４幢１１５２室。法定代表人：王国忠，董事长。委托诉讼代理人：张必昌，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮欣迪，上海市锦天城律师事务所律师。原告董小国等诉被告张灰、上海鑫军投资有限公司(以下简称鑫军公司)以及第三人上海新书院建设发展有限公司(以下简称新书院公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月5日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的共同委托诉讼代理人董元友、原告于延芳、原告康金龙，第三人新书院公司委托诉讼代理人阮欣迪到庭参加诉讼。原告钱鑫、张心宇、王庆卿、顾施瑜、康金国、被告张灰、鑫军公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除两被告签订的《租赁合同》；二、判令被告张灰将租赁商铺返还各原告；三、判令被告涨灰支付原告2015年6月15日起至解除合同之日止按租金标准计算的租金；四、判令被告张灰支付从合同解除之日至返还房屋之日止的房屋使用费，使用费按2018年12月15日的租金标准每月人民币(以下币种相同)47,588.91元计算；五、判令被告张灰支付各原告违约金122,400.6元。事实和理由：被告鑫军公司与被告张灰签订一份《租赁合同》，统一将上海市浦东新区老芦公路XXX弄XXX号(以下简称系争商铺)出租给被告张灰，系争商铺是各原告购买时与被告鑫军公司签订《“鑫军财富A3”委托经营管理协议》委托鑫军公司统一经营管理的。因张灰从鑫军公司租赁商铺后一直违约不按期支付租金，导致鑫军公司也未按约向原告支付回报，故部分原告起诉后法院已判决解除《“鑫军财富A3”委托经营管理协议》，部分原告自行发送了解除《“鑫军财富A3”委托经营管理协议》的通知。因被告张灰在与鑫军公司签订《租赁合同》之时已知晓鑫军公司是受各业主委托对外出租，因此，张灰按《租赁合同》依法应履行缴纳租金的义务等自《“鑫军财富A3”委托经营管理协议》解除后，其应当向各业主履行付款义务。被告张灰在业主多次催促下仅在2018年4月8日向部分业主支付过一个月的租金一万余元，之后，其对各业主的催讨和协商都不予理睬。被告张灰逾期支付租金的行为已严重违约，不仅应承担违约金，还具备了解除合同条件。加之，今后被告张灰与各业主按《租赁合同》履行操作中有很多困难。故原告诉如所请。被告张灰、鑫军公司均未作答辩。第三人新书院公司述称，原告所述确为事实，但第三人并未参与原告与鑫军公司的委托管理协议以及两被告的租赁合同关系，第三人作为234室房屋业主放弃合同权利。本院经审理认定事实如下：原告分别系上海市浦东新区老芦公路XXX弄XXX号201-248室(441室除外)47套商铺的产权人。第三人新书院公司系上海市浦东新区老芦公路XXX弄XXX号234室商铺(建筑面积28.57平方米)的产权人。原告及第三人在向开发商购买商铺的同时，分别与鑫军公司签订了《“鑫军财富A3”委托经营管理协议》(以下简称《委托经营协议》)，双方约定：乙方(原告或第三人)同意将所购商铺的使用权提供给甲方(鑫军公司)用于市场培育，由甲方统一经营管理；甲方对乙方的商铺经营管理期限为十年；另外双方还就保底租金收益、投资回报、经营管理费用等进行了约定。2014年12月，鑫军公司作为甲方、张灰作为乙方签订《租赁合同》，双方约定甲方同意将上海市浦东新区老芦公路XXX弄XXX号(201-248室)出租给乙方作为商业使用，出租单元的建筑面积为1,519.27平方米；乙方向甲方承诺，租赁该房屋用于经营浴场。租赁期限暂定自2014年12月15日起，至2022年12月14日止。甲方承诺给予乙方共计24个月的免租期(首次免租期2014年12月15日至2015年6月14日，共6个月；第二次免租期2015年10月15日起至2016年1月14日；第三次免租期2016年9月15日起至2016年12月14日；第四次免租期2017年9月15日起至2017年12月14日；第五次免租期2018年9月15日起至2018年12月14日；第六次免租期2019年9月15日起至2019年12月14日；第七次免租期2020年9月15日起至2020年12月14日)，该期间甲方不需要承担租金，但装修期间产生的水、电等由乙方承担。第一、二年租金(2014年12月15日至2016年12月14日)每月41,590元；第三、四年租金(2016年12月15日至2018年12月14日)每月44,917元；第五、六年租金(2018年12月15日至2020年12月14日)每月48,510元；第七、八年租金(2020年12月15日至2022年12月14日)每月52,391元。租金按4个月为一支付期，先支付后使用；首期租金签约当日支付，以后乙方必须在每一支付期开始前支付完毕。为确保房屋及附属设施安全完好及租赁期内相关费用的如期结算，乙方同意于签订本租赁合同的同时支付给甲方相当于3个月平均租金的保证金，即41,590元。乙方在租赁期限内，自行安装水表和电表，并根据该独立之表具支付水费、电费。乙方逾期未支付租金的，每逾期一天，应支付月租金总额的千分之二作为违约金。合同第10.2条为乙方的违约责任，约定：乙方有下列情况之一的，甲方可以向乙方要求在合理期限内整改，若乙方在约定期限内整改不成的，甲方有权断水、断电，因此造成的一切责任由乙方承担；甲方也有权选择解除合同，合同解除的，1、甲方可以将该房屋内所有物品予以迁出并代为保管，然后收回该房屋另行出租，2、乙方应支付甲方等额于3个月租金的违约金(保证金优先抵扣违约金),违约金不足以抵付甲方损失的，差额部分乙方仍应予以赔偿，3、乙方的屋内装修装潢视作放弃。……(3)逾期支付房租或不足额支付房租超过10天的……。2015年5月，上海市浦东新区书院镇碧泉之湾浴场(以下简称碧泉之湾浴场)登记成立，住所地为系争商铺，张灰为经营者。自2015年起，系争商铺中29套商铺的业主先后向本院提起诉讼(共29件案件)，要求解除与鑫军公司签订的《委托经营协议》，部分业主的诉讼请求还包括支付租金、收回商铺经营权使用权。碧泉之湾浴场作为第三人参加了其中29件案件的诉讼。本院先后对上述案件作出判决，解除鑫军公司与业主之间的《委托经营协议》等。经统计，上述案件中判决鑫军公司向业主支付租金的总金额为59,065.02元。另有4套商铺业主曾向本院提起诉讼要求鑫军公司支付2014下半年到2015上半年的租金。(2016)沪0115民初52468号等案件判决认为：根据合同法关于委托合同的相关规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，给合同直接约束委托人和第三人。本案中，第三人即碧泉之湾浴场与鑫军公司签订的租赁合同中关于免租期等条款直接约束本案原告和第三人。上述判决现均已生效。另外，未提起诉讼的14套商铺的业主亦先后向鑫军公司邮寄了解除《委托经营协议》的通知。2018年4月8日，张灰向部分业主支付了租金，经统计总计金额为16,077元。2018年9月1日，业主代表赵明刚、赵正江、陆瑞萍代表42套商铺的业主向张灰发送《律师函》，认为《委托经营协议》经法院判决(或经业主通知)解除，按法院判决你方应依《租赁合同》应交纳的租金自此向各业主支付履行。可你在业主的多次催促下仅在2018年4月8日向部分业主支付部分租金。现你逾期支付租金的行为已具备《租赁合同》第十条约定之情形。故限你在三天内向我们业主足额支付相关的租金及违约金至指定账户。否则，业主将按《租赁合同》第十条第2项约定行使权利。2018年12月5日，原告提起本案诉讼。原告主张的租金或使用费的计算原则为：1、认可《租赁合同》约定的免租期不计租金。2、扣除前案中已判决鑫军公司支付的租金。3、扣除张灰已经支付的租金。4、对于保证金不要求在本案中处理。本院认为，作为碧泉之湾浴场经营者的张灰明知业主(指原告及第三人，下同)与鑫军公司之间的委托关系，故根据相关法律的规定，其与鑫军公司签订的《租赁合同》直接约束业主与张灰，因此，原告以出租方身份提起本案诉讼，主体适格。现48户业主中除一户即本案第三人明确表示放弃主张权利外，其余47户业主以被告张灰欠付租金为由要求解除合同。本院认为，支付租金是承租人的主要合同义务，被告张灰未按约支付租金，特别在律师发函要求其支付租金，并明确告知收款账号的情况下，仍分文未付，显然有违诚信并违反了合同约定，原告依据《租赁合同》之约定，要求解除合同于法有据，本院予以支持。《租赁合同》解除后，张灰应将租赁商铺返还原告及第三人，并结清合同解除之前的租金以及合同解除后继续使用租赁商铺期间的使用费。关于租金及占有使用费的计算方式和标准。本案《租赁合同》如前所述直接约束48套商铺业主和被告张灰，现第三人明确表示放弃合同权利，其租金及占有使用费应按面积比例予以扣除，剩余47套商铺业主的租金及占有使用费被告张灰应予以支付；原告自愿扣除前案已经判决鑫军公司支付的租金，本院予以准许。另外，根据相关规定房屋使用费参照租金标准计算。但由于《租赁合同》约定每年均有免租期，《租赁合同》解除后显然不能根据免租期的约定免除使用费，故本院将《租赁合同》约定的全年租金(免租期不计租金)平摊至12个月计算，作为房屋使用费的标准。因张灰欠付租金导致《租赁合同》解除，原告要求张灰按约定承担相当于三个月租金的违约金，符合法律规定。原告主张该项费用时未计第三人份额，自可准许。关于保证金，因原告表示在本案中不要求处理，故本院在本案中不予处理，该款项双方可另案主张。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、解除被告上海鑫军投资有限公司与被告张灰签订的《租赁合同》；二、被告张灰应于本判决生效之日起十五日内将上海市浦东新区老芦公路XXX弄XXX号201-248室商铺返还原告董小国、许月宝、包鼎栋、刘韵、俞春丽、董庭海、柴海燕、胡洁、龙建明、龙婧、曹兴美、丁成华、王世红、戚春雷、何燕妹、戚朝晖、戚平、陆英、戚筱玉、李蓓煜、胡文惠、李凯昕、顾勇士、顾哲予、常进、邓亮、常馨月、商信荣、赵明刚、施慧彬、何志、杨浩文、杨柳、王海颖、张清杨、章成龙、张文珍、庄荣海、梁蓉、贺群、陶雪珍、李楠、黎峰、余丽君、黎思睿、席方林、万苏玲、吴芃、杜翠叶、王雯佳、田颂、陆瑞萍、张守珍、祁峰、童彦蓉、李军、诸亚平、刘琼、金鑫磊、李景喜、赵正江、刘俊杨、于延芳、张心宇、康金国、康金龙、王庆卿、顾施瑜、钱鑫、第三人上海新书院建设发展有限公司；三、被告张灰应于本判决生效之日起十五日内给付原告董小国、许月宝、包鼎栋、刘韵、俞春丽、董庭海、柴海燕、胡洁、龙建明、龙婧、曹兴美、丁成华、王世红、戚春雷、何燕妹、戚朝晖、戚平、陆英、戚筱玉、李蓓煜、胡文惠、李凯昕、顾勇士、顾哲予、常进、邓亮、常馨月、商信荣、赵明刚、施慧彬、何志、杨浩文、杨柳、王海颖、张清杨、章成龙、张文珍、庄荣海、梁蓉、贺群、陶雪珍、李楠、黎峰、余丽君、黎思睿、席方林、万苏玲、吴芃、杜翠叶、王雯佳、田颂、陆瑞萍、张守珍、祁峰、童彦蓉、李军、诸亚平、刘琼、金鑫磊、李景喜、赵正江、刘俊杨、于延芳、张心宇、康金国、康金龙、王庆卿、顾施瑜、钱鑫2015年6月15日至2018年12月14日期间的租金1,205,564.86元；四、被告张灰应于本判决生效之日起十五日内给付原告董小国、许月宝、包鼎栋、刘韵、俞春丽、董庭海、柴海燕、胡洁、龙建明、龙婧、曹兴美、丁成华、王世红、戚春雷、何燕妹、戚朝晖、戚平、陆英、戚筱玉、李蓓煜、胡文惠、李凯昕、顾勇士、顾哲予、常进、邓亮、常馨月、商信荣、赵明刚、施慧彬、何志、杨浩文、杨柳、王海颖、张清杨、章成龙、张文珍、庄荣海、梁蓉、贺群、陶雪珍、李楠、黎峰、余丽君、黎思睿、席方林、万苏玲、吴芃、杜翠叶、王雯佳、田颂、陆瑞萍、张守珍、祁峰、童彦蓉、李军、诸亚平、刘琼、金鑫磊、李景喜、赵正江、刘俊杨、于延芳、张心宇、康金国、康金龙、王庆卿、顾施瑜、钱鑫自2018年12月15日起至实际返还商铺之日止的房屋租金及使用费(按每月35,691.99元的标准计算)；五、被告张灰应于本判决生效之日起十五日内给付原告董小国、许月宝、包鼎栋、刘韵、俞春丽、董庭海、柴海燕、胡洁、龙建明、龙婧、曹兴美、丁成华、王世红、戚春雷、何燕妹、戚朝晖、戚平、陆英、戚筱玉、李蓓煜、胡文惠、李凯昕、顾勇士、顾哲予、常进、邓亮、常馨月、商信荣、赵明刚、施慧彬、何志、杨浩文、杨柳、王海颖、张清杨、章成龙、张文珍、庄荣海、梁蓉、贺群、陶雪珍、李楠、黎峰、余丽君、黎思睿、席方林、万苏玲、吴芃、杜翠叶、王雯佳、田颂、陆瑞萍、张守珍、祁峰、童彦蓉、李军、诸亚平、刘琼、金鑫磊、李景喜、赵正江、刘俊杨、于延芳、张心宇、康金国、康金龙、王庆卿、顾施瑜、钱鑫违约金122,400.6元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,566.21元，由被告张灰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  何璐依人民陪审员  田有娣人民陪审员  梅丽华二〇一九年十一月十五日书 记 员  尹俐媛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第二百十四条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。