广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初6901号原告：周颖，女，1989年9月9日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：周广明，原告父亲。委托诉讼代理人：聂凯，原告丈夫。被告：广东苏宁小店商贸有限公司，住所地广东省广州市黄埔区护林路2003号1层004房。法定代表人：顾蔚，总经理。委托诉讼代理人：饶艳军，广东固法律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈泽伟，广东固法律师事务所律师。原告周颖诉被告广东苏宁小店商贸有限公司（以下简称“苏宁小店公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案受理后，依法适用普通程序于2019年8月15日公开开庭进行了审理。原告周颖的委托诉讼代理人周广明、聂凯，被告苏宁小店公司的委托诉讼代理人饶艳军到庭参加诉讼诉。本案现已审理终结。周颖向本院提出诉讼请求：1.判令苏宁小店公司立即支付2018年12月租金18600元；2.判令苏宁小店公司立即退还周颖垫付的商铺“顶手费”44262元；3.判令苏宁小店公司立即支付电线增容费12500元；4.判令因苏宁小店公司单方无故违约，周颖不予退还租赁履约保证金18600元，并判令苏宁小店公司赔偿周颖在本次租赁合同纠纷得以最终解决整个期间内遭受的所有损失；5.判令解除租赁合同，苏宁小店公司立即腾出所租赁的房屋并恢复原状；6.判令本案受理费由苏宁小店公司承担。周颖明确第四项诉讼请求中所述损失为苏宁小店公司于2019年6月30日以后继续占用涉案租赁物的占有使用费。庭后，周颖向本院撤回第一项及第五项中关于交还案涉房屋的诉讼请求。事实和理由：2018年11月，苏宁小店公司知悉周颖合法拥有的位于广州市开发区开创大道3296号、3298号商铺出租期限即将到期。为了能及时承租到该商铺，苏宁小店公司授权代表李某向周颖提出并承诺：1.苏宁小店公司愿意承接上个租户商铺“顶手费”50000元；2.苏宁小店公司采取“先付后租”（先支付当季度租金后再使用商铺）的模式；3.苏宁小店公司承租周颖商铺5年用于经营“苏宁小店广州开创大道二店”；4.双方签署租赁合同前，由周颖代苏宁小店公司向前租户支付商铺顶手费50000元。双方签署租赁合同时，该笔“顶手费”将由苏宁小店公司按61个月的偿还方式分摊到租金里向周颖进行偿还；5.店铺电线增容费用由周颖先行垫付，增容产生的实际费用最终由苏宁小店公司承担，苏宁小店公司将按12个月进行分期支付给周颖。周颖同意苏宁小店公司前述承诺条件后，双方于2018年11月15日签署了《租赁合同》。租赁合同签署后，周颖向苏宁小店公司交付了合同约定的商铺，及时履行了合同义务。苏宁小店公司承租周颖商铺后，正常开业。合同履行过程中，苏宁小店公司要求周颖先行开具发票，苏宁小店公司收到发票后，再根据合同约定的时间向周颖支付租金。但是，苏宁小店公司于2019年5月13日收到周颖发票原件后，却未能按时支付租金，经周颖多次催促，依旧未支付租金。2019年5月23日，周颖向苏苏宁小店公司送达《租金催缴通知函》，2019年5月24日，周颖向苏宁小店公司快递寄出《租金催缴通知函》，苏宁小店工作人员当日签收。2019年6月初，苏宁小店公司要求周颖降低租金，才考虑支付租金，周颖未同意。至今，苏宁小店公司没向周颖支付租金。因此，周颖特诉至法院，请求判如所请。苏宁小店公司辩称，我方已于2018年11月22日支付2018年11月至2019年6月20日的租金，其中包含2018年12月租金，因此周颖的第一项诉讼请求没有事实依据；双方未就顶手费进行约定，周颖要求我方支付没有依据。苏宁小店公司已支付第一年度租金至第三季度租金，电线增容费仅剩6250元没有支付，因周颖单方提出解除合同，第四季度电线增容费因根据公平原则由双方合理分担。税金是周颖应当承担的，其要求我方承担没有事实依据；我方已于2019年7月2日向周颖支付了第一年度第三季度租金，且支付该笔租金时尚未超过付款期限一个月，周颖以我方违约为由请求单方解除合同，没有事实依据，要求不予退还租赁履约保证金没有事实理由。周颖请求我方赔偿其在本次租赁合同纠纷得以解决期间整个期间的损失不明确应予以驳回。经审理查明：2018年11月15日，周颖（出租方、甲方）与苏宁小店公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方向甲方承租位于广州市开发区开创大道3296号、3298号房产，面积共计76.63平方米，租赁期限自2018年11月11日至2023年12月31日，首个租赁年度为2018年11月11日至2019年12月31日，此后每12个月为一个租赁年度。合同项下租赁物的租赁费用均为含税含管理费，首年租金24.84万元（含电力增容费2.52万，分一年均摊）。租金费用采取“现付后租”的方式按季度提前15日以易付宝代付至银行账户方式支付，首期租赁费用12.42万元，乙方应于2018年11月24日前（本合同签订后十个工作日内支付）向甲方支付前6个月租金12.42万元。乙方应于2018年11月21日前向甲方支付定金1.86万元，前述定金代乙方开业后自动转为本合同的履约保证金，甲方须在乙方开业后5日内提供相应金额的履约保证金收据。本合同按时到期且乙方按合同要求结清费用及交还商铺后10个工作日内，甲方应无息退还租赁保证金。以后正常每年租赁费用支付日为11月15日、2月15日、5月15日、8月15日。支付日期若遇节假日、双休日顺延。甲方在收取租赁费后的7个工作日之内向乙方提供相应金额、符合税法规定的租赁费用增值税普通发票。乙方应按本合同的约定支付租赁费用，在甲方无任何违约的情况下，如延期10天以上，每延期支付一天，甲方按所欠费用的万分之五加收滞纳金，逾期超过一个月，经甲方书面通知后仍未交纳的，甲方有权解除本合同。庭审中，周颖明确给予苏宁小店公司20天免租期，因此，合同实际起租日期为2018年12月1日。2018年11月22日，苏宁小店公司向周颖转账支付前六个月租金12.42万元，庭审中双方均确认该六个月租金的起始日期为2018年12月1日至2019年5月31日。2019年5月23日，周颖向苏宁小店公司发出《租金催缴通知函》，载明：我方未在约定时间收到租金62100元，你方已经构成违约，通知你方于2019年5月26日前向我方指定账户缴纳租金62100元。苏宁小店公司质证确认收到该通知函，但认为周颖发出通知时尚在合理租金支付期限内，周颖并不因此享有合同单方解除权。2019年7月2日，苏宁小店公司向周颖转账支付62100元，苏宁小店公司称其支付62100元为第三季度租金，支付该笔租金时尚未超过付款期限（2019年6月5日）一个月。关于每月租金构成，周颖陈述每月仅收取18600元，包含16000元租金、税金1488元、管理费423元、819元顶手费（顶手费分摊了60个月）。周颖并提交了一份于2018年11月26日的银行转账凭证，付款人为周颖，收款人为张富强，转账金额50000元，备注：往来。周颖主张该张凭证系其支出的顶手费。周颖另提供了一张《收据》，写明今收到万科城商铺3296-9295电力增容工程费（包括材料、人工等）共计25000元，盖有广州市澎澎装饰工程有限公司印章。周颖依此主张支付了25000元的电力增容费，并与苏宁小店公司约定分一年均摊。李某作为证人出庭作证，并出具《证人证言》一份，写明李某曾是苏宁小店公司试用期员工，现因个人原因离职，曾在苏宁小店公司作为公司授权代表挑选合适商铺接洽。在和周颖商谈后得知，案涉商铺出租期限到期后，任何下一家租户有意承租，会存在支付“顶手费”的情形，且若苏宁小店公司承租，还需对电线进行增容，会额外产生增容费用。后双方协商，若苏宁小店公司承租，除每月固定租金外，商铺“顶手费”和“增容费”由苏宁小店公司承担，其中“顶手费”按61个月的偿还方式分摊到租金中，“增容费”按12个月分期偿还分摊到租金中，但是该“顶手费”50000元不能写在《租赁合同》中。合同第一年的月租金是18600元，之后逐年递增。水电费和物业管理费由苏宁小店公司自行额外向商铺物业所在地物业管理公司交纳支付。2018年11月15日，李某作为苏宁小店公司的签约代表，和周颖签订租期五年的《租赁合同》，并将有苏宁小店公司盖章的一份《租赁合同》交付给周颖留存。庭审中，苏宁小店公司对该份《证人证言》的真实性、合法性均确认，但不确认其关联性，主张无论双方有过何种约定，均应以书面合同为准。另查明，案涉商铺产权人为周颖，系单独所有。关于案涉商铺的交接，双方确认苏宁小店公司已经于2019年9月4日将东西搬走，交还商铺。还查明，苏宁小店公司于2019年7月11日收到本案的起诉状副本等材料。上述事实有《租赁合同》《房地产权属证》《收据》《租金催缴通知函》、发票、转账凭证、证人证言以及双方当事人的陈述、开庭笔录等证据证实。本院认为，周颖与苏宁小店公司双方签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于合同解除的问题。租赁合同约定第一年租赁起止日期为2018年11月11日至2019年12月31日，周颖陈述给予苏宁小店公司20天的免租期，实际上租金支付日期从2018年12月1日至2019年12月31日。双方明确苏宁小店公司已经支付前六个月租金124200元（2018年12月1日至2019年5月31日），根据双方约定采取“先付后租”方式提前15日支付下季度租金，苏宁小店公司应于2019年5月15日支付2019年6月1日至2019年8月31日租金。但苏宁小店公司收到周颖2019年5月23日发出的《租金催缴通知函》后未缴纳租金，截止到2019年6月15日，苏宁小店公司仍然欠付下季度租金。合同约定，苏宁小店公司逾期缴纳租金超过一个月，周颖有权解除本合同。本案中，苏宁小店公司已经超过一个月未缴纳下个季度的租金，苏宁小店公司拖欠租金的行为已构成违约，应承担相应的民事责任。因此，周颖起诉要求解除合同的请求有理据，本院予以支持。苏宁小店公司于2019年7月11日收到本案的起诉状副本等材料，本院确认双方租赁合同于2019年7月11日解除。关于履约保证金。周颖主张根据《租赁合同》第十四条约定“苏宁小店公司可以提前解除本合同，但须提前30日书面通知周颖，以苏宁小店公司解除合同书面通知送达周颖之日起满30日之次日作为本合同解除的日期，苏宁小店公司不承担任何责任，且周颖不退回租赁履约保证金。”该条款赋予的是苏宁小店公司的合同解除权及解除程序，但在本案中是因苏宁小店公司违反合同第六条约定，逾期超过一个月未支付租金，周颖行使合同解除权。该条款并未约定周颖行使合同解除权后可以没收对方履约保证金。周颖起诉要求不予退还苏宁小店公司履约保证金18600元缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张损失的认定。庭审中，周颖明确其损失为苏宁小店公司占用案涉租赁物的占有使用费。双方确认苏宁小店公司支付租金到2019年8月31日，且于2019年9月4日搬离商铺。因此，商铺的占用使用费的支付时间段应为2019年9月1日至2019年9月4日共计4天。每个月租金计算为18600元，苏宁小店公司应向周颖支付2019年9月1日至2019年9月4日房屋占有使用费共计2480元（18600元÷30天×4天）。关于商铺的电线增容费。《租赁合同》第六条约定，首年租金24.84万元（含电力增容费2.52万，分一年均摊），周颖明确虽合同中写明电力增容费2.52万，实际支付的增容费为25000元，因此同意按照25000元计算，本院予以照准。《租赁合同》已约定电力增容费25000元在首年租金中均摊，且双方确认2018年12月1日至2019年8月31日期间苏宁小店公司支付给周颖的租金中也包含电力增容费。本案基于苏宁小店公司的实际需要才导致电线增容费的产生，周颖已实际支付了该笔费用，现因苏宁小店公司违约导致本案合同的解除，据此，余下一个季度的电力增容费6250元（25000元÷4季度）也应由苏宁小店公司承担。关于顶手费。其一，周颖提供的转账给收款人张富强的银行转账记录仅载明往来款，并未备注顶手费，因此，周颖主张该张凭证系其支出的顶手费缺乏依据。其二，双方在《租赁合同》中未有关于顶手费的承担约定。虽然周颖申请证人李某出庭作证证明其与苏宁小店公司口头约定，已经将顶手费分摊到61个月的每月租金中，但苏宁小店公司并不确认。且双方合同已经解除，苏宁小店公司不再承租涉案商铺，苏宁小店公司无缴纳租金的义务。据此，周颖要求苏宁小店公司支付剩余顶手费缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告周颖与被告广东苏宁小店商贸有限公司于2018年11月15日签订的《租赁合同》于2019年7月11日解除；二、被告广东苏宁小店商贸有限公司自本院判决发生法律效力之日起十日内向原告周颖支付电力增容费6250元；三、被告广东苏宁小店商贸有限公司自本院判决发生法律效力之日起十日内向原告周颖支付2019年9月1日至2019年9月4日房屋占有使用费共计2480元；四、驳回原告周颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1802元，由原告周颖负担1261元，被告广东苏宁小店商贸有限公司负担541元。缴费义务人于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦智勇人民陪审员  李少芳人民陪审员  饶记平二〇一九年十一月二十一日书 记 员  张淳淳林婕