广西壮族自治区岑溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0481民初2103号 原告：黄春山，女，1999年6月6日出生，汉族，住岑溪市。 委托诉讼代理人：胡敏坚，广西益远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：甘清华，广西益远律师事务所律师。 被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区梧州市分行，住所地：梧州市新兴三路32号。统一社会信用代码：91450405669745397D。 法定代表人：覃延宁，该行行长。 委托诉讼代理人：李嘉倩，广西昌义律师事务所律师。 被告：梧州市中小企业服务中心，住所地：梧州市新兴三路18号。统一社会信用代码：124504000617307366。 法定代表人：梁钦，该公司主任。 委托诉讼代理人：李筠，广西顺景律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵彬彬，广西顺景律师事务所律师。 第三人：岑溪市辉林木业有限公司，住所地：岑溪市岑城镇思英工业园。统一社会信用代码：91450481692764596T。 法定代表人：梁田。 第三人：梁田，女，1979年10月13日出生，汉族，住岑溪市。 第三人：覃原，男，1985年12月14日出生，汉族，住岑溪市。 第三人：覃勇淋，男，1970年5月10日出生，汉族，住岑溪市。 第三人：黎锦妮，女，1971年4月30日出生，汉族，住岑溪市。 第三人：覃绪斌，男，1973年5月1日出生，汉族，住岑溪市。 原告黄春山与被告中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区梧州市分行（以下简称邮政银行梧州分行）、梧州市中小企业服务中心，第三人岑溪市辉林木业有限公司（以下简称辉林公司）、梁田、覃原、覃勇淋、黎锦妮、覃绪斌案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用普通程序，于同年9月5日公开开庭进行了审理。原告黄春山的委托诉讼代理人胡敏坚、甘清华，被告邮政银行梧州分行的委托诉讼代理人李嘉倩，被告梧州市中小企业服务中心的委托诉讼代理人李筠、赵彬彬，第三人覃勇淋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄春山向本院提出诉讼请求：1.不得查封登记在覃勇淋名下的位于岑溪市工农路160号8号楼XXX号房屋;2.确认黄春山与覃勇淋签订的《房产转让协议书》、《存量房买卖合同》合法有效;3.判决登记在覃勇淋名下案涉房屋的所有权为黄春山所有，并将案涉房屋所有权证办理过户至黄春山名下。 事实和理由：2019年1月11日，黄春山与覃勇淋签订了《房产转让协议书》，约定覃勇淋将位于岑溪市工农路160号8号楼XXX号房转让给黄春山，转让价格为220000元，双方一致同意分期付款，在订立合同时付定金50000元，第二次付款在双方去房产局办理转让前支付100000元，余款70000元在覃勇淋向黄春山父亲黄汝健的借款欠条中冲减70000元。另外，还约定黄春山支付完第二次付款100000元后，覃勇淋应在3日内将该房屋办理过户到黄春山名下，并把该房屋交付给黄春山使用。 合同签订当天，黄春山向覃勇淋的银行账户转入了定金50000元。2019年1月15日，黄春山向覃勇淋的银行账户转入了房款100000元。黄春山的父亲黄汝健同意黄春山在覃勇淋于2015年4月28日出具的190000元借条中冲减房款70000元。2019年1月16日，黄春山和覃勇淋、黎锦妮（覃勇淋妻子）到岑溪市房地产交易所办理过户手续。岑溪市房地产交易所要求黄春山和覃勇淋、黎锦妮按照他们版本的买卖合同签订，于是三方就签订了编号S201901160001的《存量房买卖合同》，并在岑溪市房地产交易所和不动产登记部门进行了备案。当天，黄春山缴纳了契税和房屋登记费。国家税务总局岑溪市税务局开具了该房屋交易发票和契税发票。由于以前土地使用权和房屋所有权是分开登记的，在办理土地使用权过户时，岑溪市自然资源局于2019年4月26日通知黄春山缴纳受让土地使用权出让金。2019年5月10日，黄春山缴纳了该国有土地使用权出让金和印花税、契税，岑溪市国土资源局开具了国有土地使用权出让金的收据和国家税务总局岑溪市税务局开具了契税和印花税发票交给黄春山收执。2019年5月16日，黄春山准备好所有材料到不动产登记中心办理过户时，却被告知该房屋己被查封了。 根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以及依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号）第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人己经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人己经支付全部价款并实际占有，但未办理登记过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”在本案中，黄春山作为买受人在涉案房产查封前己签订合法有效的书面买卖合同，按约定付清全部房款且己实际占有使用涉案房屋，同时，黄春山己按照房产过户的手续缴纳了相关费用，并办理了国有土地使用权证。故此，请法院支持黄春山的诉讼请求。 邮政银行梧州分行辩称，一、《中华人民共和国物权法》第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，涉案房屋是依法登记在覃勇淋名下财产，岑溪市人民法院依法裁定查封涉案房屋的行为符合法律规定。涉案房屋被查封时属于登记在覃勇淋名下的财产，至今没有办理变更登记至黄春山名下，不动产物权并未发生变动，涉案房屋的所有权人仍是覃勇淋。 黄春山及覃勇淋涉嫌串通企图转移财产，均存在过错。1.根据房屋所有权人覃勇淋的陈述，其与黄春山是亲戚关系，覃勇淋明知在2019年3月20日需要偿还邮政银行的贷款本金30万元，仍在2019年1月份私自将涉案房屋“转让”给其亲戚黄春山，所得价款又不用于偿还应还的贷款，明显具有与他人恶意串通转移财产的故意。2.黄春山与覃勇淋是亲戚关系，其明知覃勇淋已经无法偿还对其父亲黄汝健已经到期的借款本息，仍和覃勇淋签订《房产转让协议书》，用其父亲的借款抵减其中7万元的购房款，明显具有与覃勇淋串通转移覃勇淋财产的故意。3.根据黄春山提供的证据，黄汝健对覃勇淋的借款债权是19万元，房屋转让成交金额是22万元，也就是即便全部抵减借款债权也不足以支付购房款，那么按照常理，如果借款、抵减购房款的行为是事实，也应该先用借款债权抵减19万元的购房款，不足部分再由黄春山补足，但黄春山与其父亲在享有对覃勇淋19万元的债权前提下，没有用该19万元全部抵减购房款，而是只抵减其中的7万元，另外再转账15万元给覃勇淋的行为，是明知原有债权都无法回收的情况下，继续转账更多的资金给覃勇淋，任由合法债权无法收回，该行为有悖常理。 黄春山主张其在法院查封涉案房屋前已经从覃勇淋处购得涉案房屋并已足额交付的房屋转让款，但黄春山举示的证据不能证明其在法院查封前已经全部交付价款，也不足以证明其在法院查封涉案房屋前已经对该房屋占有或使用。1.黄春山的举证不能证实其已经足额交付了购房款，黄春山主张提供的两张转账凭条，共15万元，由于其提供的这两份证据基本无法看清，无法辨认款项的性质。黄春山与覃勇淋是亲戚关系，覃勇淋与黄汝健明确是资金往来，黄春山与覃勇淋的该两笔资金无法确认是涉案房屋的购房款，不能排除其他经济往来的可能性。对剩余的购房款7万元，并没有黄春山支付该款的合法依据。2.黄春山主张法院查封涉案房屋前其已经对该房屋已占有使用，与事实不符。黄春山提供的黎琼与李观秀签订的《房屋租赁合同》无法证实与黄春山的关联性。黄春山没有举证依法出租房屋需持《房屋租赁合同》到房屋管理部门备案的证据，证明房屋出租的事实，应承担举证不能的法律后果。黎琼与李观秀签订的《房屋租赁合同》约定月租金800元，按月结算，每月月初10日前支付，同时需要支付押金2400元。那么，李观秀于2019年4月8日支付的2700元到底是什么款项？该《房屋租赁合同》的时间是2019年4月8日，支付押金时应一并支付当月的租金才符合常理和租赁惯例，但李观秀仅支付了2700元，该数据既与押金数额不符，也不符合押金2400元加上一个月租金800元，应为3200元的数额。租客只支付押金，不需要支付租金就可以使用房屋的行为不符合目前房屋租赁先付租金后使用房屋的常规，且出租后至今已经三个月时间，并没有李观秀使用该房屋支付租金、水电费等缴费凭证证明租房使用的事实，应由黄春山承担举证不能的法律后果。 四、根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”岑溪市人民法院依法查封涉案房屋时，黄春山并没有全部支付购房款，没有办理合法有效的产权过户登记手续，也没有实际占有涉案房屋，黄春山还具有与覃勇淋恶意串通转移财产的故意，存在过错，人民法院查封房屋的裁定合法有效，黄春山要求解除查封并确认房屋所有权归其所有的请求没有事实和法律依据，应予驳回。 综上，为维护邮政银行梧州分行的合法权益，请求法院依法驳回诉讼请求。 梧州市中小企业服务中心辩称，一、岑溪市人民法院适用物权法第九条第一款的规定驳回原告的异议请求适用法律正确，黄春山认为应当适用最高法司法解释，但该司法解释法律效力位阶低于物权法。 二、黄春山的第一项诉讼请求是针对法院执行异议裁定不服所提出的，应当按照审判监督程序办理，而不是直接向人民法院提起民事诉讼，因为执行裁定一经做出即生效，如果认为确有错误应当提起再审。 三、原告与覃勇淋签订的《房产转让协议书》是无效的，是为了逃避债务，双方恶意串通所签订的。1.涉案房屋的转让款是22万元，原告与覃勇淋约定的定金是5万元，超过了转让款的20%（4.4万元），违反了《中华人民共和国担保法》第九十一条所规定的“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”之规定。2.原告所出示的“两份转账业务凭证”证据，均未备注转账款项的用途，不符合正常的房屋转让交易习惯及转账汇款习惯。3.《房产转让协议书》第三条约定的余款冲减时间是在原告第二次付款后，与原告所出示的证据“协议书”约定时间不符，协议书证实余款的冲减时间是在原告支付定金的当天。4.《房产转让协议书》第四条约定办理产权证相关费用由第三人覃勇淋承担，与原告所出示的证据“税款缴款书”上登记的缴款人不符，该份“税收缴款书”证实印花税、契税是原告方承担的。5.《房屋租赁合同》约定的押金是2400元，而原告出示的证据“超级网银凭证打印”证实承租人缴纳了押金2700元，该两份证据关于押金的数额是自相矛盾。6.《房产转让协议书》全文仅七条，与正常的房屋转让协议约定不符合，违背了正常的交易习惯和生活常识。7.原告仅20岁，还是在校生，应没有经济来源购买涉案房屋，即使是原告父母为原告购置的，按照一般的生活常识，父母为子女购买房屋应该是新房，也不可能购买房龄超过二十年的二手房。 四、原告没有证据证实涉案房屋未办理过户登记不是其自身原因导致的。原告与覃勇淋签订的《房产转让协议书》的时间是2019年1月11日，2019年1月15日已经支付了全部购房款，而原告方出示的证据“国有土地使用权出让金缴纳通知单”证实，岑溪市自然资源局于2019年4月26日要求其缴纳土地出让金。那么在2019年1月11日至2019年4月26日期间，原告与覃勇淋都未办理过户登记手续，原告应根据“谁主张，谁举证”的举证规则，就“非因买受人自身原因未办理过户登记”承担举证责任，现原告没有任何的相关证据予以出示，应承担举证不能的法律后果。 覃勇淋述称，同意黄春山的诉讼请求及所说的事实，其卖给黄春山是实事求是，没有隐瞒欺骗和违反法律强制性规定。 辉林公司、梁田、覃原、黎锦妮、覃绪斌未作陈述。 黄春山提供的证据及拟证明的事实： 《房产转让协议书》复印件、产权证复印件，拟证明覃勇淋将位于岑溪市工农路160号8号楼XXX号房转让给原告黄春山，双方约定价格、付款等权利和义务，合同是在平等协商的条件下签订的事实； 转账凭证复印件（两张共15万元）、借条复印件、协议书复印件，拟证明原告已付清房屋全部价款的事实； 房屋租赁合同复印件、租金收取银行凭证、收条复印件、银行转账凭证复印件、微信转账复印件，拟证明原告已实际占有使用涉案房屋，且原告委托其母亲黎琼将涉案房屋出租的事实； 《存量房买卖合同》复印件、交易发票复印件、契税发票复印件、个人所得税复印件、缴纳受让土地使用权出让金通知复印件，拟证明原告和覃勇淋、黎锦妮已去房产局进行买卖合同备案，并已按照房产过户的手续缴纳了相关费用，其中涉案房屋的土地使用权证已过户至黄春山名下（土地已分割到黄春山名下），原告不存在过错的事实； （2019）桂0481民初1059号之一民事裁定书复印件、（2019）桂0481执异35号执行裁定书，拟证明法院已对涉案房屋进行查封的事实； 结婚证、常驻人口登记卡，拟证明黄汝健与黎琼是夫妻关系，原告黄春山是他们女儿的事实。 邮政银行梧州分行提供的证据及拟证明的事实： 历史明细复印件，拟证明覃勇淋与黎琼是有频繁的经济往来，他们的转账不能证明是房屋购房款的事实； 电汇凭证复印件，拟证明不能反映黄汝健借款19万元给覃勇淋的事实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年4月23日，本院立案受理了邮政银行梧州分行与辉林公司、梁田、覃原、覃勇淋、黎锦妮、覃绪斌、梧州市中小企业服务中心金融借款合同纠纷一案，在审理过程中，邮政银行梧州分行于2019年4月28日向本院提出财产保全申请。要求对辉林公司、梁田、覃原、覃勇淋、黎锦妮、覃绪斌名下的财产及账户存款进行财产保全。2019年5月13日，本院作出（2019）桂0481民初1059号之一民事裁定，该裁定第八项查封登记在覃勇淋名下坐落于岑溪市工农路160号8号楼XXX号的房屋（房屋产权号：1000XXX）。保全裁定作出后，本院受理（2019)桂0481执保71号执行保全案。2019年5月16日，本院向岑溪市自然资源局发出（2019）桂0481执保71号协助执行通知书，对案涉房屋进行查封。2019年7月10日，黄春山对本院查封的岑溪市工农路160号8号楼XXX号的房屋提出书面异议。2019年7月15日，本院作出（2019）桂0481执异35号执行裁定，驳回黄春山的异议请求。黄春山对执行裁定不服，于同年7月30日向本院提起案外人执行异议之诉。 2019年1月11日，黄春山与覃勇淋签订《房产转让协议书》，双方约定由覃勇淋转让其名下的位于岑溪市工农路160号8号楼XXX号房给黄春山，价格为220000元，付款方式为分期支付，在订立合同时付50000元定金，第二次付款在双方去房产局办理转让手续前付100000元，余款70000元在覃勇淋向黄春山父亲黄汝健的借款中冲减。同日，覃勇淋与黄汝健签订《协议书》，协议内容为“经甲（覃勇淋）、乙（黄汝健）双方友好协商，因甲方同意将甲方名下林业局院子内的一套房产（证号：1000XXX）转让给乙方子女黄春山，甲方同意在甲方2015年4月28日向乙方的借据中抵减柒万元整（¥70000.00元）作为乙方女儿黄春山购买甲方的购房款，冲抵后原欠条剩余欠款壹拾贰万元整（¥120000.00元）”2019年1月11日、1月15日黄春山通过银行分别转账50000元、100000元至覃勇淋账户。2019年1月16日，黄春山和覃勇淋、黎锦妮到岑溪市房地产交易所,按照买卖合同的版本签订编号为S201901160001的《存量房买卖合同》。当天，黄春山缴纳了契税和房屋登记费等。2019年4月8日，黄春山母亲黎琼与李观秀签订《房屋租赁合同》，将岑溪市工农路160号8号楼XXX号房出租给李观秀居住使用，租期24个月。黄春山以出租形式占有房屋。2019年4月26日,岑溪市自然资源局向黄春山发出国有土地使用权出让金缴纳通知单，2019年5月10日，黄春山缴纳了该国有土地使用权出让金1965.20元和印花税、契税，岑溪市国土资源局开具了国有土地使用权出让金的收据和国家税务总局岑溪市税务局开具了契税和印花税发票交给黄春山收执。庭审中，邮政银行梧州分行提出对覃勇淋于2015年4月28日书立给黄汝健的借条进行书写形成时间鉴定的申请，并提交申请书。 本院认为，黄春山作为案外人对执行异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条规定，案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。本案中，梧州市中小企业服务中心反对案外人异议，应列为被告，其余被执行人为第三人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，黄春山的诉讼请求能否成立，应根据其提交的证据，判断其对执行标的是否享有某种正当的民事权益，该权益是否足以排除强制执行。 综合分析当事人提交的证据及当事人的陈述，黄春山与覃勇淋签订的《房产转让协议书》，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于黄春山是否按照合同足额支付了房屋转让款为人民币220000元问题。根据黄春山与覃勇淋的银行活期存款历史明细中可得黄春山分别于2019年1月11日、2019年1月15日转款50000元、100000元到覃勇淋名下账户，可以认定已支付价款150000元。黄春山主张剩余70000元价款是在覃勇淋向黄春山父亲黄汝健的借款中冲减，其已支付了全部价款。虽然黄春山提交覃勇淋书立给黄汝健的借条及黄汝键与覃勇淋签订的协议书予以证明，但黄汝键（黄汝键并非本案当事人）与覃勇淋之间的债权债务关系不属于本案审理范围，该债权债务关系是否成立不能确定。再者，黄春山没有举证证明其与覃勇淋之间存在互负债务情形，其主张的冲减（抵销）不符合合同法上的债务抵销条件。因此，70000元价款在覃勇淋向黄汝健的借款中冲减不能视为黄春山按照合同约定支付的价款。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，黄春山购买覃勇淋的需要办理过户登记的房屋，虽然黄春山已经支付部分价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续，人民法院可以查封。因此，黄春山要求不得查封案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉房屋由于未办理过户登记手续，不产生物权变动效力，故黄春山未取得该房屋的所有权。其提出要求确认案涉房屋为其所有的请求，本院不予支持。其要求覃勇淋将案涉房屋办理过户至其名下的请求，属于合同之债，亦不属本案审理范围，本案不予处理。至于邮政银行梧州分行在庭审中提出的鉴定申请，因其申请鉴定的事项与本案的审理无直接关系，故本院不予准许。 综上，黄春山的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第二项以及参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下： 驳回原告黄春山的诉讼请求。 案件受理费4600，由原告黄春山负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  李先明 人民陪审员  赵凤兰 人民陪审员  林 婵 二〇一九年十一月二十八日 法官 助理  陀扬炜 书 记 员  李泳江