中华人民共和国上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初13033号原告：卢玮瑜(LOOTHERESAWAIYUE)，女，1963年9月13日出生。委托诉讼代理人：李玲，上海精诚申衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：申凤龙，上海精诚申衡律师事务所律师。被告：上海优帕克投资管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区。法定代表人：庄润。原告卢玮瑜(LOOTHERESAWAIYUE)与被告上海优帕克投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2019年10月29日公开开庭进行了审理。原告卢玮瑜(LOOTHERESAWAIYUE)的委托诉讼代理人李玲、申凤龙到庭参加诉讼。被告上海优帕克投资管理有限公司经本院合法传唤,未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。卢玮瑜(LOOTHERESAWAIYUE)向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付2018年9月1日至2019年6月23日的租金135,000元，按每月13,500元/月计算;2、要求被告支付逾期支付租金的违约金27,000元;3、要求被告支付的保证金12,500元归原告所有，不予退回。事实与理由：原告于2016年6月13日与被告签署房屋租赁合同一份,依据该合同：被告承租原告名下位于上海市徐汇区南丹东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋),租赁期限自2016年7月1日起至2018年6月30日止;月租金12,500元,租金每两个月支付一次,提前至前一月的25日-30日支付;如被告逾期不支付租金超过15天的,视为被告违约,原告有权解除合同,保证金不退还;且违反合同的一方,应向另一方按月租金的2倍支付违约金等。上述租赁合同期满后,被告继续使用系争房屋,租金变更为每月13,500元。被告于2018年7月30日向原告支付了2018年7月至8月的两个月租金合计27,000元。另外，2016年6月19日,被告将系争房屋转租给次承租人,2018年6月20日被告与该次承租人签署续约协议。依据续约协议,次承租人自2018年6月24日起至2019年6月23日期间,继续承租系争房屋。根据次承租人陈述,其已将续租期间的年租金167,400元一次性支付给被告。但被告至今拖延不向原告支付自2018年9月起的租金。原告多次电话、上门催讨租金,但被告至今拒不支付。故原告起诉至法院，要求判如所请。上海优帕克投资管理有限公司未应诉答辩。本院认定事实如下：2005年9月2日，原告登记为系争房屋产权人。2016年6月13日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》，甲方将系争房屋出租给乙方。租赁期限自2016年7月1日起至2018年6月30日止。月租金12,500元，租金每两个月支付一次，提前至前一月的25日至30日向甲方支付租金。租赁保证金12,500元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视由乙方承担。甲方同意乙方转租。甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金。……6.乙方逾期不支付租金累计超过15天的；视为乙方违约，保证金甲方不予退还给乙方……。2018年5月3日，被告支付原告24,575元，附言莱诗邸3#1502租金18.5.1-6.30。2018年7月30日，被告支付原告27,000元，附言莱诗邸3#1502租金18.7.1-8.31。原告称双方租赁合同到期后达成了续租的合意，且约定租金上涨为13,500元/月，被告也按此金额履行了2018年7月、8月租金的支付义务。审理中，原告确认收到被告支付的租赁保证金12,500元。审理中，原告提交被告、李亚男签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议“年付优惠”活动》、《续约协议》以及银行明细(复印件)，原告以此证明被告转租的合同期限到2019年6月23日，李亚男已向被告支付了截至2019年6月23日的租金。原告认可被告的转租行为，现因被告逾期支付租金存在违约，原告于2019年6月23日与次承租人李亚男达成收回房屋的协议，故原告与被告的租赁合同于2019年6月23日解除，租金亦主张计算至该日。后原告于2019年6月底与李亚男交接完成、收回系争房屋。上述事实，除原告当庭陈述外，另有上海市房地产权证、房屋租赁合同、银行流水等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法、有效，双方均应恪守履行。租赁合同于2018年6月30日到期后，被告继续承租系争房屋、并支付了两个月的租金，原告亦未提出异议，则原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。合同约定“租金每两个月支付一次，提前至前一月的25日至30日支付租金。”但被告一直未支付2018年9月之后的租金。又根据合同约定，被告逾期支付租金超过15天的，原告有权解除合同，并要求被告按月租金的两倍支付违约金，不退还保证金。原告现称因被告违约、未按期支付租金，原告于2019年6月23日与次承租人达成收回房屋的协议，合同在该日解除。因被告违约，原告以实际行为表明解除合同的意思，并已收回房屋，原告上述意见与法无悖，本院予以采信。故原告要求被告支付2018年9月1日至2019年6月23日的租金、按月租金的两倍支付违约金、不退还保证金，具有事实与法律依据，本院予以支持。关于租金金额，结合原告陈述、被告实际履行的情况，可以表明双方就月租金上涨为13,500元已经达成合意，故原告依此标准计算被告欠付的租金、违约金，依据充分，本院予以支持。据此被告尚应支付原告租金131,850元(13,500元/月*9月+13,500元/月/30天*23天)。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、上海优帕克投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付卢玮瑜(LOOTHERESAWAIYUE)2018年9月1日至2019年6月23日的租金131,850元；二、上海优帕克投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付卢玮瑜(LOOTHERESAWAIYUE)违约金27,000元；三、卢玮瑜(LOOTHERESAWAIYUE)不再退回上海优帕克投资管理有限公司已支付的租赁保证金12,500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3790元，由上海优帕克投资管理有限公司负担3721元，由卢玮瑜(LOOTHERESAWAIYUE)负担69元。如不服本判决，卢玮瑜(LOOTHERESAWAIYUE)可以在判决书送达之日起三十日内，上海优帕克投资管理有限公司可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  徐 磊审 判 员  李 理人民陪审员  车立文二〇一九年十一月八日书 记 员  徐 琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。