内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民终3844号上诉人（原审被告）：左某，男，1958年3月25日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王某，北京大成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴某，男，1972年7月14日出生，个体工商户，住天津市河西区。委托诉讼代理人：孙某，内蒙古红城律师事务所律师。上诉人左某因与被上诉人吴某房屋租赁合同纠纷一案，不服赤峰市松山区人民法院（2018）内0404民初3629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人左某上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一审判决认定事实错误，上诉人和被上诉人对租金调整达成口头约定是既成事实。上诉人和被上诉人对租金调整已达成口头约定。对租金变更后，上诉人和被上诉人之间按照新的约定实际履行，上诉人已经按约定支付全额租金。一审法院仅凭原告提交的租金变更前的租赁合同即简单认定双方没有达成新的约定，对事实认定错误。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条规定当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的其他形式订立的合同。在本案中，由于双方是多年的商业合作伙伴，关系较好，上诉人当时完全相信被上诉人的信用，因此只是口头达成了补充协议，虽然被上诉人现在给予矢口否认，但是上诉人认为有以下理由可以证明该口头补充协议是真实的，并且已经实际履行了。1、上诉人提交了张静、杨雪松和李福山的证人证言对双方协商和达成口头的补充协议的过程予以佐证。证明上诉人与被上诉人于2016年6月至7月间在天津的一间饭店对双方合作的几家店铺租金进行了协商，以口头的形式对涉及到三家店铺的租金金额调整及补偿方案进行约定。2、上诉人提交了经过公正的微信聊天记录，证明上诉人向被上诉人支付2017年-2018年租金前，均是双方会计先对租金金额进行对账，然后再经上诉人、被上诉人分别确认后，上诉人的会计才会将被上诉人会计主张的租金汇至被上诉人银行账户。3、上诉人提交了2015年至2018年之间向被上诉人支付租金的银行付款凭证和租金明细。证明上诉人已经按照新的约定向被上诉人足额支付租金。4、被上诉人从未向上诉人主张其拖欠租金。直至2018年上半年，上诉人才知道被上诉人将其起诉至法院，上诉人提交的微信记录、支付凭证显示上诉人均如约按期支付了多家店铺的租金，而在此期间从未主张过上诉人欠缴英金路店铺租金。试想，如果真的欠缴，被上诉人为何从未主张呢？在双方会计多年的对账过程中为何从未提及此事？上诉人的银行付款凭证的金额和双方达成的口头调整租金的约定、双方会计通过微信的对账金额这三项的数字是吻合的，并且可以互相印证其真实性，这足以证明上诉人已经履行了支付租金的义务，而被上诉人的主张明显与实际情况不符。二、在一审程序中驳回了追加孙翠敏为案件第三人的申请，也未同意要求孙翠敏作为本案的关键证人出庭陈述案件事实。上诉人提交的经过公证的微信聊天记录证明被上诉人的会计孙翠敏知晓双方租金较低的约定，并按照被上诉人的指示与上诉人对降低后的租金进行对账的事实。鉴于孙翠敏，作为案件中关键的参与者和证人，为了法庭查明本案事实，上诉人在一审中请求法院通知孙翠敏作为证人出庭，法院并未准许。上诉人再次申请增加追加其为第三人参加诉讼，一审法院对上诉人的申请仍未准予。我们认为一审法院为了查明案件事实，理应让案件的关键人物张静和孙翠敏到庭陈述事实，然而一审法院并没有同意上诉人的上述申请，剥夺了上诉人的诉讼权利，损害了其合法权益，导致本案裁判不公。综上，一审法院认定事实错误，程序不公，严重侵害了上诉人的合法权益，导致虚假诉讼案件的发生，上诉人特提起上诉，请求作出公正裁决。被上诉人吴某答辩服判。被上诉人吴某向一审法院起诉请求：请求判令被告给付原告2016、2017年度房屋租赁费400000元。一审法院认定事实，2015年2月20日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定：原告将位于平泉八沟街水岸华庭底商S3A025／026座商铺二层出租给被告使用，共125平米，租赁期限自2015年2月20日起至2021年2月19日止，年租金100000元。2015年3月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于承德市××路底商，面积为492.97平方米，另有43平方米平台出租给被告使用，租赁期限为陆年，自2015年3月10日至2021年3月9日。年租金为900000元。合同对其他权利义务进行了约定。2015年7月15日，原告吴某（甲方）与被告左某（乙方）签订《英金路商铺租赁合同》，约定：一、商铺基本情况及用途：1、甲方出租商铺（以下简称“该商铺”）位于赤峰市××区厅；2、甲方同意将该商铺及其设施、设备完好状态下出租给乙方使用。二、租赁期：1、自2015年7月15日起至2018年7月14日止，租期叁年；2、租赁期满，乙方应在租赁期满日或之前，保持商铺及其设施、设备完好状态，交还甲方。三、租金、保证金、缴纳期及方式：1、合同期内年租金为人民币（大写）贰拾万元整（￥200000元／年），乙方租金以1年为周期向甲方支付，租金支付方式履行房租租赁附加协议；此合同并约定了其他权利义务。合同到期后，房屋租赁费用经原告催要后，被告至今未给付。2015年7月15日，原、被告签订《肃顺府商铺租赁合同》，约定：被告租赁原告位于承德市××路底商，共4层，面积492.97平方，另有43平方米平台，租赁期限为：2015年7月15日起至2020年7月14日止，年租金为900000元。合同对其他权利义务进行了约定。2015年7月15日，原、被告签订《检法楼商铺租赁合同》，约定：原告将位于检法楼一楼商业用房，共1层出租给被告，租赁期限为2015年7月15日起至2018年7月14日止，租期叁年，租金为120000元。合同对其他权利义务进行了约定。2015年7月15日，原、被告签订《平泉八沟商铺租赁合同》，约定：原告将位于××街右侧出租给被告使用，共125平米，租赁期限自2015年1月15日起至2018年7月14日止，租期叁年，年租金100000元。合同对其他权利义务进行了约定。原、被告签订租赁补充协议，约定：双方于2015年7月签订9份房屋租赁合同，具体支付租金方式为：1、九月份合同总租金为每年4434868元；2、双方约定上述租金被告每年分两批支付，首年的第一笔支付时间为2015年7月15日，金额为3000000元；第二笔支付时间为12月1日，金额为1434868元，以后每年的支付时间依此类推执行；3、九份租赁合同的合同履约保证金为人民币200000元，固定资产260000元，支付时间为2015年12月1日，按照各个租赁合同的权责约定执行，在双方合同执行完毕后根据被告履约情况原告给予退还。如果被告中途解约，按照每份租赁合同履约保证金不高于30000元执行。2015年7月16日，原被告签订店铺转接确认说明，约定“左某先生与吴某先生在承德市场与赤峰市场转接时，确认以下两家店铺左某不进行转接，前期签署的以下两家店铺转接协议无效：（同时吴某先生对店铺编号：FFOR；店铺名称：承德裕华路店与房东解除租赁协议不再续租）”。2015年7月15日至2015年12月，被告给付房屋租金合计4874868元。2016年7月至2017年1月，被告给付房屋租金合计2746374元。2017年7月至2018年1月，被告给付房屋租金合计1300000元。原、被告签订的《英金路商铺租赁合同》到期后，产生租赁费用400000元，此款经原告催要，被告至今未给付。一审法院认为，原、被告之间签订的《英金路商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应自觉依约履行各自义务。原告按合同约定将涉案房屋租赁给被告使用，被告并未按照约定履行给付租金的义务，故原告要求被告给付其房屋租赁费400000元的诉讼请求成立，一审法院予以支持。被告辩称，租赁属实，但被告只对涉案商铺承租一年，且被告共租用原告房屋九处，双方对房屋租赁费用进行过调整，调整后支付给原告补偿款500000元，而且所有的房屋租金已全部给付完毕，并不欠原告租赁费用。被告提交了张静与承德会计的微信聊天记录及公证书，微信聊天记录记载了张静与他人（承德会计）的聊天内容，聊天内容未得到原告的认可，此聊天记录应属于证人证言，原告提交的租赁合同效力大于被告提交的证人证言。被告亦不能提交其他证据予以证实原、被告对房屋租赁费用进行过口头调整，且庭审中原告对被告辩称对房屋租赁费用进行过调整不予认可，故被告辩称理由不能成立，一审法院不予支持。综上，原告诉讼请求成立，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条，一审判决：被告左某于本判决生效后十日内给付原告吴某房屋租金400000元。二审期间，双方均未提交新证据。二审经审理查明，一、2015年7月15日，被上诉人（甲方）与上诉人（乙方）签订《英金路商铺租赁合同》，约定：（一）、商铺基本情况及用途：1、甲方出租商铺（以下简称“该商铺”）位于赤峰市××区厅；2、甲方同意将该商铺及其设施、设备完好状态下出租给乙方使用。（二）、租赁期：1、自2015年7月15日起至2018年7月14日止，租期叁年；2、租赁期满，乙方应在租赁期满日或之前，保持商铺及其设施、设备完好状态，交还甲方。（三）、租金、保证金、缴纳期及方式：1、合同期内年租金为人民币（大写）贰拾万元整（￥200000元／年），乙方租金以1年为周期向甲方支付，租金支付方式履行房租租赁附加协议；此合同并约定了其他权利义务。合同到期后，房屋租赁费用经被上诉人催要后，上诉人至今未给付。二、2015年7月15日，上诉人与被上诉人签订《肃顺府商铺租赁合同》，约定：上诉人租赁被上诉人位于承德市××路底商，共4层，面积492.97平方，另有43平方米平台，租赁期限为：2015年7月15日起至2020年7月14日止，年租金为900000元。合同对其他权利义务进行了约定。三、2015年7月15日，上诉人与被上诉人签订《检法楼商铺租赁合同》，约定：被上诉人将位于检法楼一楼商业用房，共1层出租给上诉人，租赁期限为2015年7月15日起至2018年7月14日止，租期叁年，租金为120000元。合同对其他权利义务进行了约定。四、2015年7月15日，上诉人与被上诉人签订《平泉八沟商铺租赁合同》，约定：被上诉人将位于××街右侧出租给上诉人使用，共125平米，租赁期限自2015年1月15日起至2018年7月14日止，租期叁年，年租金100000元。合同对其他权利义务进行了约定。五、2015年7月15日，上诉人与被上诉人签订《赤峰百货大楼商铺租赁合同》，约定：被上诉人将位于赤峰市××区中厅出租给上诉人使用，共190平米，租赁期限自2015年1月15日起至2018年7月14日止，租期叁年，年租金550000元。合同对其他权利义务进行了约定。六、2015年7月15日，上诉人与被上诉人签订《大学城商铺租赁合同》，约定：被上诉人将位于乐淘购物中心二号商铺出租给上诉人使用，共180平米，租赁期限自2015年1月15日起至2018年7月14日止，租期叁年，年租金200000元。合同对其他权利义务进行了约定。七、2015年7月15日，上诉人与被上诉人签订《华兴楼商铺租赁合同》，约定：被上诉人将位于赤峰市××区原华兴楼一、二楼出租给上诉人使用，租赁期限自2015年1月15日起至2020年7月14日止，租期伍年，年租金2300000元。合同对其他权利义务进行了约定。八、2015年7月1日，上诉人与被上诉人签订《房屋租赁契约》，约定：被上诉人将位于赤峰市××区出租给上诉人使用，租赁期限自2015年7月1日起至2018年6月30日止，租期叁年，年租金20000元。合同对其他权利义务进行了约定。九、上诉人与被上诉人签订《仓库租赁合同》，约定：被上诉人将位于赤峰市红山区南外环老天奇制药仓库左侧公安局内仓库一处出租给上诉人使用，共403平米，租赁期限自2015年7月15日起至2016年7月14日止，租期叁年，租金：客房每平米租金（月）9元，办公室每平米租金（月）13元，即到截止日租金合计为44868.00元。肆万肆仟捌佰陆拾捌元整。约定由上诉人在合同签订之日一次性缴纳全部租金。合同对其他权利义务进行了约定。本院经审理查明的其他事实与一审法院认定事实一致，本院直接予以确认。本院认为，本案上诉人与被上诉人在2015年7月间签订《英金路商铺租赁合同》，被上诉人将位于赤峰市××区厅出租给上诉人三年，每年租金20万元的事实清楚，该事实有双方所认可的租赁合同在卷佐证，足以证实。现被上诉人主张上诉人尚有40万元租金未付，上诉人对此并不认可，并主张双方就英金路商铺原所约定的年租金20万元已经进行变更，就此主张提供了证人证言及微信记录，对此本院认为，该份微信记录虽经公证，但不能证实微信中另一方的真实身份，无法核实其真伪，对其真实性不能确定，对该份证据不应予以采信，现仅凭证人证言无法证实上诉人的上诉主张。上诉人与被上诉人签有书面的租赁合同，双方应据此履行。故一审法院判定上诉人给付被上诉人租金并无不当。综上所述，上诉人左某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人左某负担。本判决为终审判决。审 判 长 张欢欢审 判 员 黄树华审 判 员 王旭文 二○一九年十一月六日法官助理 冯 玲书 记 员 史慧敏