山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终10108号 上诉人（原审被告）：**，女，1971年4月21日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 被上诉人（原审原告）：青岛新东方语言培训学校，住所地：山东省青岛市市南区宁夏路122号。 负责人:俞洪敏，职务董事长。 委托诉讼代理人：李鑫，男，汉族，1982年1月3日出生，住山东省青岛市市南区。系被上诉人员工。 委托诉讼代理人：许乃东，山东汉通律师事务所律师。 上诉人**因与被上诉人青岛新东方语言培训学校（以下简称：新东方学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初10128号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人**与被上诉人的委托诉讼代理人李鑫、许乃东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 **向本院提出上诉请求：山东省青岛市黄岛区人民法院的民事判决书（2019）鲁0211民初10128号判决回避上诉方事实，听信一面之词，判决有失公允，要求公证判决；诉讼费由被上诉人承担。上诉人当庭明确上诉请求为：请求撤销原审判决，驳回原审原告诉讼请求。事实和理由:2011年11月21日，上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》，约定上诉人将位于青岛开发区的网点房租赁给被上诉人使用，租赁期限为2012年1月1日至2018年12月31日，租金按年支付，最后两年一次性支付为180万元，租赁押金为20万元。租赁期满后，被上诉人工作人员李鑫（身份证号:）于2019年1月份打电话索要押金，上诉人因资金困难，当时支付不出来，曾协商可否续租一段时间抵顶押金或是再出租后有收入可以支付，当时李鑫讲他们不再续租了，已经搬出了，只字未提房屋交接事宜。春节后物业公司接触到多家租赁意向客户联系上诉人要求看房，上诉人也请物业公司帮助联系被上诉人，看看能否提供钥匙也无结果，上诉人对此只是着急毫无办法。直至2019年6月26日第一次开庭，在庭上提了不少押金方面的证据资料，丝毫不提房屋交接事宜，上诉人被逼无奈提出到现在房子还没交回，对此被上诉人似是大梦初醒，随即辩称去年11月份就提出交房，后又改称10月份，法官提出要确认，被上诉人又称要回去落实，法官要求下次开庭提供准确情况。7月3日开庭，法官没让被上诉人提供落实情况（因为去年10月、11月提出交房根本就是被上诉人当庭撒谎、欺骗法庭，所以就落实不了什么），反而是附和被上诉人的说法，被上诉人想交上诉人不接。并且被上诉人做出姿态要当庭交接，上诉人提出交接房屋应在现场交接（脱离现场交接很不严谨）。这一正当要求又被法官和被上诉人一致说成是上诉人故意拖延不想接房子，简直是强词夺理毫无道理可讲了。随后在联系交接过程中，被上诉人拟定的交接协议又把自己的观点强加给上诉人，上诉人无法接受，多次协商未果。没有办法上诉人提出也不谈协议了，尽早现场交接。2019年8月5日下午16:00上诉人同被上诉人方孙金涛（身份证号:）及两位女士、物业公司张经理一起到进行现场交接。交接发现原有的烟感报警系统拆除（对此李鑫电话里讲拆除是他们的权利与别人无关），房屋多处漏水，鉴于现实情况，办理交接协议时，因对房屋情况有异议，所以双方只签了钥匙交接协议。基于以上事实，上诉人请求法院对上诉人欠押金、被上诉人无偿占控开发区房屋1582.29m2长达7月余的事实，给予公证判决。 新东方学校二审中辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 新东方学校向一审法院提出诉讼请求：1、判令**返还新东方学校租赁押金￥200000元(大写:人民币贰拾万元整)，并按照同期中国人民银行贷款利率向新东方学校支付自2019年1月3日至实际还款之日的利息，暂计算至2019年5月13日的利息为3142元，共计203142元；2、案件受理费由**承担。事实与理由：2011年12月21日，因新东方学校开展经营活动需要，新东方学校与**签订《房屋租赁合同》，约定由新东方学校租赁**位于青岛市开发区网点（以下简称：涉案房屋），租赁面积为1582.29平方米，租赁期限为2012年1月1日至2018年12月31日，按年支付租金，租赁押金￥200000元(大写:人民币贰拾万元整)。2011年12月22日，新东方学校通过中信银行转账支票向**支付租赁押金，**于同日向新东方学校出具收条，确认收到新东方学校中信银行转账支票一张，金额为￥200000元(大写:人民币贰拾万元)。合同签订后，新东方学校依合同约定按时支付租金，并正常使用房屋至2018年10月，随后搬离该房屋，新东方学校已结清按照合同约定应由新东方学校承担的全部费用。《房屋租赁合同》第四条第3款规定，“合同期满，乙方如不再续租，甲方应在合同终止后且乙方在结清物业管理费、电梯运行费、空调费、二次提水费等自乙方租赁期间产生的按照合同约定应由乙方承担的费用，并退出租赁标的后的七个工作日内将租赁押金全额退还乙方(不计利息)。”**应于2019年1月3日前全额返还新东方学校支付的200000元租赁押金。但**以各种理由拒绝并拖延向新东方学校退还前述租赁押金，截止起诉之日，**仍未退还该笔押金。《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。**不按照约定全面履行合同义务的行为严重侵犯了新东方学校的权益，已经构成违约，理应承担违约责任，除向新东方学校返还租赁押金外，还应根据《合同法》第一百零七条规定，向新东方学校支付因迟延给付给新东方学校造成的利息收益损失。综上，新东方学校诉至法院，望判如所请。 **辩称，新东方学校请求**返还租赁押金200000元并请求**按照中国人民银行贷款利率支付利息无事实和法律依据。一、新东方学校至今未向**支付2016年1月1日年至2018年12月31日的房屋租金，符合《房屋租赁合同》第十条第四款“乙方无正当理由逾期支付房租达15日的，甲方可解除合同并不退还押金……”之约定；二、《房屋租赁合同》第四条第三款约定，合同期满，乙方如不再续租，甲方应在合同终止后且乙方在结清物业管理费、电梯运行费、空调费、二次提水费、水电费等乙方租赁期间产生的按照合同约定应由乙方承担的费用，并退出租赁标的后的七个工作日内将租赁押金全额退还乙方(不计利息)。现合同租赁期限届满后，但新东方学校未按约结清上述物业费用。三、新东方学校在承租期间，未尽到谨慎注意义务，对**及相邻业主造成了损失，且未进行赔偿。综上所述，新东方学校存在未按约支付房屋租金、未按时结清物业费用等情形，合同约定的请求返还押金的条件未成就。因此，新东方学校请求**返还押金及按照中国人民银行贷款利率支付利息，无事实与法律依据，请求贵院驳回新东方学校诉讼请求。 原审查明，一、**系涉案房屋所有权人。2011年12月21日，新东方学校（乙方）与**（甲方）就涉案房屋签订《房屋租赁合同》（以下简称：合同），合同载明：第二条租赁期限及房屋用途。1、租赁期限共柒年，自2012年1月1日始至2018年12月31日止。……第三条房屋租金。1、租金自2012年1月1日开始计算，前贰年(2012年1月1日至2013年12月31日)租金为每年人民币壹佰壹拾陆万元整(￥1160000元)，两年租金合计人民币贰佰参拾贰万元整(￥2320000元)，自第三年起，租金每两年在上年基础上递增6％，即第三、第四年(2014年1月1日至2015年12月31日)租金为每年人民币壹佰贰拾贰万玖仟陆佰元整(￥1229600元)，两年租金合计人民币贰佰肆拾伍万玖仟陆佰元整(￥2459200元)。第五、第六年(2016年01月01日至2017年12月31日)租金为每年人民币壹佰叁拾万零叁仟叁佰荣拾陆元整(￥1303376元)，两年租金合计人民币贰佰陆拾万零陆仟柒佰伍拾贰元整(￥2606752元)。第七年(2018年01月01日至2018年12月31日)租金为人民币壹佰参拾捌万壹仟伍佰柒拾捌元整(￥1381578元)。2、租金支付时间和支付方式:1)、租金为年付。乙方应在合同签订之日起个工作日内，向甲方支付2012年01月01日至2012年12月31日)的租金人民币壹佰壹拾陆万元整(￥1160000元)。第三条房屋租金。……2)、自2013年01月01日起房屋租金按每年支付一次，乙方应提前1个月支付下一年房屋租金。3)、乙方的实际支付日期，若以现金支付，则为交付当日;若以支票支付，则为款项划至甲方账户日。**在合同甲方处签字捺印，新东方学校在合同乙方处签字盖章。2016年3月11日，新东方学校（乙方）与**（甲方）就涉案房屋签订《房屋租赁合同》补充协议，约定将2017年-2018年两年的租金数额变更为1800000元，租金支付方式变更为一次性支付，支付日期2016年12月1日。**在补充协议甲方处签字捺印，新东方学校在补充协议乙方处签字盖章。二、关于押金。合同约定：第四条租赁押金。1、租赁押金共计人民币贰拾万元整(￥200000元)，乙方须于本合同生效后柒个工作日内支付，该押金作为乙方履行本协议的保证金。2、支付方式:银行转账或支票。甲方在收取乙方租赁押金时，应为乙方出具押金收据；3、合同期满，乙方如不再续租，甲方应在合同终止后且乙方在结清物业管理费、电梯运行费、空调费、二次提水费、水电费等乙方租赁期间产生的按照合同约定应由乙方承担的费用，并退出租赁标的后的柒个工作日内将租赁押金全额退还乙方(不计利息)。2011年12月22日，新东方学校向**通过银行转账的方式支付押金200000元，同日**给新东方学校出具收条。三、关于租金的支付。2015年11月11日，青岛市市南区人民法院作出的（2015）南民保字第75-2号协助执行通知书，要求本案新东方学校协助执行如下事项：查封被申请人**名下位于青岛市开发区网点的房产的租金收益人民币450万元。2016年4月8日，**向新东方学校出具付款通知书，要求新东方学校将2016年-2018年房屋租金共计3103376元（其中2015年12月31日前应当支付1303376元，2016年12月31日前应当支付1800000元）支付至青岛市融信典当有限责任公司，并约定“贵校将应付房租足额汇入上述账户足额汇款后，视为贵校履行完毕租赁协议项下全部付款义务”。新东方学校于2016年3月15日将房租1303376元付至青岛市市南区人民法院，于2016年12月9日将房租1800000元付至青岛市融信典当有限责任公司。四、关于物业费、水电费的支付。新东方学校提交山东乾坤物业管理有限公司开具的物业管理费发票、水电费发票，证明新东方学校已经按照合同约定结清租赁期间内的物业费、水电费等相关费用。**质证，物业费水电费发票是2018年11月和12月的，新东方学校并没有将涉案房屋的钥匙退给**，现在物业公司找新东方学校催要从2019年1月1日至今的物业费和水电费。**提交山东乾坤物业管理有限公司青岛西海岸分公司出具的欠费通知，证明涉案房屋未交2019年1月1日-2019年6月30日的物业费12152元。该欠费通知还写明：2018年12月中上旬租户空调管道漏水造成一楼负一损失近万元。新东方学校质证，证据真实性无法确认，新东方学校租赁涉案房屋于2018年12月31日到期，且已于2018年10月搬离，物业公司无权向新东方学校主张2019年1月1日至2019年6月30日的物业费。五、关于新东方学校搬出时间。（一）原审法院到山东乾坤物业管理有限公司青岛西海岸分公司对工作人员作询问笔录，如下：问：新东方培训学校是何时从你们楼中搬走，你是否清楚。答：陆陆续续搬走的，搬走的时间为2018年10月1，从去年8、9月份的就开始搬，陆陆续续搬，不是一下子搬走的，2018年10月份以后已经彻底搬出，但是他们的合同到期不到期我们不知道，我们也没看到合同。（二）新东方学校提交2019年1月10日新东方学校工作人员与**通话录音一份，证明**认可收到押金200000元，新东方学校于2018年10月份搬离租赁标的。**质证，通话录音真实性无异议，新东方学校主张2018年10月份搬离，但是新东方学校并未将房屋钥匙交给**。庭审中，新东方学校称因**拒绝配合新东方学校办理涉案房屋的交接手续，故钥匙还在新东方学校处保存，新东方学校可以当庭将钥匙交给**。**称，房子不是**的，经与李宏途的大哥核实，要求将涉案房屋验收以后再交接钥匙。**称租赁合同到期后，没有找过新东方学校要求交房，因为房子不是**的，租赁的事情也不是**做的，所以**没有找过新东方学校主张过交房。新东方学校称根据新东方学校向法庭提交的通话记录及**当庭拒绝接受房屋钥匙的表态，足以证明新东方学校向**主张过办理房屋交接，当时**拒绝配合。（三）新东方学校提交其于2018年5月17日与山东荣祥房地产开发有限公司签订的《商业用房租赁合同》，2018年10月1日与青岛国汇鑫盛物业管理有限公司签订《物业管理合同》以及青岛国汇鑫盛物业管理有限公司出具的证明，证明新东方学校于2018年10月15日正式由涉案房屋搬迁至长江中路487号国汇金融中心商业三层。**质证，无法证明新东方学校已经从涉案房屋搬出，也没有跟**交接。（四）新东方学校提交涉案房屋照片，证明新东方学校早已在涉案房屋贴出通知，告知新东方学校自2018年10月正式搬迁，涉案房屋将不再使用。涉案房屋目前正在对外出租出售，**主张不清楚新东方学校什么时候搬离涉案房屋不合理。**质证，照片的真实性无异议，但是招租的广告不是**贴的。 原审法院认为，本案为租赁合同纠纷。本案争议的焦点问题为新东方学校自涉案房屋中搬离时间的确定。新东方学校主张其2018年10月自涉案房屋中搬出。依据原审法院在山东乾坤物业管理有限公司青岛西海岸分公司工作人员所作的询问笔录可以认定新东方学校已于2018年10月搬出，结合新东方学校提交的电话录音中陈述的“我上次不是和你说了，这不是我的房子，我是替别人持了个名，我说你找他大哥，不是把他大哥的电话给了你吗？”、“房子是他家的事儿，又不是我的事儿”、“他这个房子我就去，我就去过那么一次，你们租的时候，最后，现在在什么位置上我都已经不记得。我也不去开发区”，以及**在庭审中不接收钥匙，且在说到交房问题时陈述的“房子不是**的，租赁的事情也不是**做的，所以**没有找过新东方学校主张过交房”，可以认定**怠于收房，依据原审法院所作询问笔录，可以认定新东方学校已于2018年10月从涉案房屋中搬离。关于**抗辩的新东方学校未结清2016年-2018年的租金，租赁合同虽然约定自2013年起的租金交付时间为“提前一个月支付下一年房屋租金”，但因2015年11月11日，青岛市市南区人民法院作出的（2015）南民保字第75-2号协助执行通知书冻结了涉案房屋的房屋租赁收益，且新东方学校已经依照**出具给新东方学校的付款通知书将2016年的房租付至青岛市市南区人民法院，2017年-2018年房租付至第三人青岛市融信典当有限责任公司，故应当按照付款通知书中的约定，视为新东方学校履行了租赁协议项下全部付款义务，**以新东方学校未将2016年房租付给第三人抗辩，原审法院不予采信。关于**抗辩的新东方学校未结清物业费用，新东方学校提交的证据足以证明新东方学校已经结清了2018年物业费、水电费，从**提交的证据也能看出，涉案房屋所欠的物业费用是2019年1月-9月的，此时原**签订的租赁合同的租赁期限已经届满，新东方学校已经自涉案房屋中搬离，故**的该项抗辩事由，原审法院不予采信。关于**抗辩的新东方学校未能尽到谨慎注意义务，给**及相邻业主造成损失，因**未能举证证明损失，也未能举证证明损失系新东方学校造成，故**该项抗辩事由，原审法院不予采信。综上，新东方学校、**在租赁合同约定的租赁押金退还条件已经成就，**应当向新东方学校返还涉案房屋租赁押金200000元。因合同中约定的退还时间为“合同终止后且乙方在结清物业管理费、电梯运行费、空调费、二次提水费、水电费等乙方租赁期间产生的按照合同约定应由乙方承担的费用，并退出租赁标的后的柒个工作日内”，新东方学校已于2018年10月从涉案房屋中搬离，故新东方学校主张**向其支付自2019年1月3日起至实际付清之日止按照中国人民银行同期流动资金贷款基准利率核算的利息，原审法院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、**于判决生效之日起十日内返还青岛新东方语言培训学校租赁押金200000元；二、**于判决生效之日起十日内支付青岛新东方语言培训学校自2019年1月3日起至实际付清之日止的利息（以200000元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款基准利率核算）；如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4347元（青岛新东方语言培训学校已预交），减半收取2173.5元，由**负担。 二审期间，上诉人提交录音及录音整理稿一份，证明交接时间2019年8月5日，之前房屋一直是被上诉人占用，押金上诉人不应退还。被上诉人认可涉案房屋确实是在2019年8月5日进行了钥匙的交接，但主张系上诉人怠于履行收房义务。 二审查明的其他事实同一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同对双方均具有约束力，租赁合同期限届满，各方均有及时办理交接的义务。依据一审查明的事实，被上诉人已于2018年10月从涉案房屋搬离，且结清租赁期间的水电物业费用，而在一审中，上诉人以房屋不是其所有拒绝当庭接收钥匙，在二审中，上诉人也明确一审诉讼前及诉讼时其均未向上诉人主张进行房屋交接，因此，结合双方证据，一审认定上诉人怠于接收房屋，被上诉人自2018年10月从涉案房屋搬离认定正确，应予维持。关于2019年8月5日双方交接房屋后，上诉人主张涉案房屋的损失，因该部分不在一审审理范围内，故二审不予审查。 综上，上诉人的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4347元，由上诉人负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇一九年十一月十八日 法官助理 徐鹏 书记员王若怡