广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初2727号原告：邓慧敏，女，1977年9月10日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：张达金，广东安国律师事务所律师。被告：钟灿华，男，1991年4月6日出生，汉族，住广州市从化区。委托诉讼代理人：张志伟，广东政衡律师事务所律师。原告邓慧敏诉被告钟灿华房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员薛志军适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人张达金,被告的委托诉讼代理人张志伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告是位于广州市从化区XX号别墅的业主。原告2014年3月购买涉案房屋并装修好后，于2014年10月1日起出租给被告使用。2016年7月17日，双方再行签订续租合同，合同约定，保证金为9000元，如房屋损坏则保证金予以没收。另合同约定每月的租金为4500元，上述租金应于每月的1日交租，逾期按照日1%支付滞纳金。2019年3月6日，富力服务中心管家高某查看发现涉案房屋二楼的阳台门开敞，且地漏已被垃圾树叶堵塞，水已经漫入屋内，导致涉案房屋一楼及木地板被泡。后经证实，是因租户未关门窗导致。后经原告仔细查看，发现被告在使用涉案房屋过程中，造成涉案房屋多处损坏，由于被告的不当使用，导致原告房屋受损，被告应当赔偿维修费用及租金和物业损失。另，被告并未向原告支付2019年3月份的租金及相应的滞纳金，应予以补缴。为维护原告的合法权益，现特向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1.被告向原告支付拖欠的2019年3月份的租金4500元及滞纳金4500元、2019年3月份的电费690.58元、2019年1-2月的水费529.46元、3月份的水费暂计400元；2.被告向原告支付涉案房屋的维修费133994.7元及2019年4月1日起至判决生效之日起3个月的维修期内的租金损失和相应的管理费，且被告缴纳的保证金不予退还；3.本案的受理费、鉴定费由被告负担。庭审过程中，原告明确其诉请如下：1.被告支付2019年3月份租金4500元及滞纳金4500元（滞纳金，以4500元为本金，每日按1%从2019年3月1日起计算，最高以4500元为限）、2019年3月的电费690.58元、1-2月水费529.46元及2019年3月水费暂计400元；2、被告支付房屋维修费133994.7元（实际以评估为准）、支付从2019年4月1日至法院判决生效之日起再算3个月的维修期内租金损失（按租金每月4500元计算，暂计13500元）、支付从2019年4月1日至法院判决生效之日起再算3个月的维修期内物业管理费损失（按每月497.7元标准计算），原告缴纳的保证金9000元不予退还；3、本案受理费、鉴定费由被告承担。原告为证明其主张向本院提交了以下证据：1.房地产权证；2.房屋租赁合同2份；3.富力管家高某的情况说明；4.房屋损坏的部分相片；5.水电费发票；6.物业管理费发票。被告辩称：1.原告与被告签订了房屋租赁合同，但2016年8月9日起被告已将涉案房屋转租给案外人江某，且原告也知情，由江某每月转账4500元给原告；2.2019年发现涉案房屋浸水后，原告立即联系了江某，被告是在2019年5月份才得知房屋浸水，被告与原告一同去派出所调解，被告认为使用房屋的实际人是江某，应由其承担责任；3.被告认为滞纳金过高，由法院酌情调整；4.对租金4500元/月无异议，但被告不清楚租金、水电费的支付情况，因2016年8月起由江某与原告联系支付相关款项；5.对于原告第二项诉讼请求的维修费，应以实际评估为准，另外被告认为原告对房屋损失也存在一定的过错，原告应负看管房屋的责任；6.对于物业管理费，原告要求被告承担不合理；7.对保证金9000元金额无异议，但应用保证金抵扣损失，不应直接没收。被告为证明其主张向本院提交了以下证据：被告与案外人江某之间的房屋租赁合同一份。经审理查明：原告是位于从化市××××房产的登记权属人。2014年10月1日，原告与被告签订租赁合同一份，约定将上述房屋从2014年10月1日起至2016年9月30日租赁给被告使用。在上述租赁合同到期前，原告与被告再次于2016年7月17日签订租赁合同一份。2016年7月17日，原告与被告签订的房租租赁合同约定如下：租赁期限为三年，自2016年10月1日起至2019年9月30日止；房屋租金为4500元每月，租金按月结算，被告于每月的1日前将下月的租金支付至原告指定的账户；被告在合同签订的当天向原告支付保证金9000元，租赁期满，被告付清租金及其他费用并按期迁出时，原告需将保证金无息退回原告；如房屋内的设备损坏，一切的维修费用由被告承担；如被告逾期交付租金的，除继续交纳租金外，每逾期一日，被告需按照前款金额的1%向原告支付滞纳金；租赁期间如被告损坏承租房屋，则在原告提出修复的十五天内未修复的，原告有权解除合同；租赁期间，如被告未经原告的书面同意，擅自将涉案房屋转租、分租给他人使用或调换使用的或拖欠租金超过十五天的，原告有权收回房屋，并没收被告交纳的保证金。又查，根据原告提交的物业费发票及水费发票，本院查明涉案房屋每月的物管费为497.7元，2019年1-2月的水费为529.46元，2019年3月1日至2019年5月1日的电费及违约金共计690.58元。又查，被告与案外人江某签订房屋租赁合同一份，将涉案房屋转租给案外人江某。又查，庭审过程中原告自认其于2019年3月因浸水问题，在租户搬走后收回了涉案房屋，双方对于被告已缴纳给原告的保证金9000元的事实，一致予以确认。再查，涉案房屋所在的小区的物业工作人员高某向本院出具书面说明一份，该说明载明：涉案房屋二楼房间阳台推拉门开敞，地漏被垃圾树叶堵住，阳台积满了水，水漫入屋内，由二楼漫到一楼，二楼的木地板被浸泡，且一楼的天花在滴水，房屋内的电线被泡，电箱内都是水。上述问题是因租户未关门窗导致。为查明本案事实，确定原告房屋的损失。经原告申请，本院通过司法摇珠确定由广州市华盟价格事务所有限公司对涉案房屋的损失进行了价格鉴定。2019年9月6日，本院组织原告与被告及广州市华盟价格事务所有限公司工作人员，对涉案房屋进行了现场勘查。2019年9月24日，广州市华盟价格事务所出具鉴定报告，该报告载明评估结果如下：评估的总价为22366元，其中橱柜上的人造石台面为2714.5元，夹板橱柜（带消毒柜）为4620.75元，夹板抽油烟柜为2989元，修复电箱和监控箱为500元，阳台地砖为200元，天花修复1117.8元，楼梯木方色面屏风2550元，木地板4408元，木脚线184元，墙体表面修复2093.4元，更换洗手盘700元，更换马桶盖289元。另查，上述评估报告出具后，原告对上述报告提出异议如下：1.评估的价格比市场价低，未列出人工工时；2.天花的修复未包括电路的修复；3.遗漏部分评估对象。评估公司于2019年10月25日对原告的异议作出如下回复：1.评估公司的评估是按照当地的同类型的装修造价水平作出的，是客观合理的；2.电路的损坏并未有证据予以证明；3.评估现场勘查是原告与被告一致确认的，不存在遗漏。本院认为，本案为租赁合同纠纷，原告与被告之间的租赁合同在不违反法律和行政法规的强制性规定的前提下，为真实、合法、有效的合同，对双方均有约束力。现本案主要涉及以下六方面问题：责任承担主体问题被告辩称涉案房屋已由被告转租给案外人江某，赔偿责任应由案外人承担。截止至一审辩论终结前，被告并未提交证据证明，原告知晓并同意将涉案房屋由被告转租给案外人承租，根据合同的相对性，被告与原告之间存在租赁合同关系，被告应对原告的损失承担赔偿责任。被告与案外人江某之间的转租合同关系，被告可另行主张。原告主张的2019年3月的租金及滞纳金问题根据原告与被告之间的租赁合同的约定，被告应在2019年3月1日将三月份的租金支付给原告，但截至一审辩论终结前被告并未提交证据证明其已将该部分租金支付给原告，被告应承担该部分租金的支付义务。另，根据合同约定，如被告逾期支付，则需按照每日1%的标准向原告支付违约金，庭审过程中被告答辩认为双方约定的违约金标准过高，应予以调整。经审查，本院认为双方约定的违约金过高，按照年利率24%的标准，从应付租金的2019年3月1日起计算至付清之日止为宜，且违约金应以4500元为限。原告主张的水电费问题1.2019年1-2月的水费529.26元及2019年3月的电费690.58元。该部分费用有原告向本院提交的相关缴费证明予以佐证，截至一审辩论终结前，被告并未提交证据证明，其已支付该部分费用。因此，本院对原告主张的2019年1-2月的水费529.46元及2019年3月-5月的电费690.58元予以支持。2.2019年3月的水费。原告在向本院主张该部分费用时只是暂计为400元，但并未向本院提交任何证据予以证明，对该部分费用，本院不予支持。原告主张的房屋维修费用问题该部分费用在本院组织原告被告双方及价格评估机构进行评估后确定费用为22366元，原告在收到评估报告后认为评估费用存在遗漏及不合理之处，评估公司对原告的疑问进行了回复。经对原告对报告提出的异议及评估公司的回复的审查，本院认为评估公司作为专业的评估机构其出具的评估报告及作出的答复是真实、客观的，不存在原告所提出的问题。因此，本院对评估机构出具的报告予以采纳，原告主张的房屋维修费用，应为22366元。原告主张的租金及物业管理费的损失问题被告作为涉案房屋的承租方，有义务对涉案房屋进行管理，现因被告未尽到管理义务导致涉案房屋被水浸泡，从而影响原告继续出租涉案房屋，则原告租金及物业管理费必然会产生损失，但原告也有义务防止损失的扩大。本院根据涉案房屋损失的现场勘查情况、修复所需时间及房屋出租市场的日常生活经验法则，酌定被告需赔偿原告的该部分损失以三个月为宜，即被告需赔偿原告的租金损失为4500元/月×3个月=13500元、物业管理费的损失为497.7元/月×3个月=1493.1元。原告主张的保证金的没收问题原告与被告之间的租赁合同约定，如被告存在未经原告书面同意即转租涉案房屋的情形，则原告可没收被告向原告缴纳的保证金9000元，庭审过程中被告已自认将涉案房屋转租给案外人江某，但并未向本院提交原告书面同意其转租的证据予以证明。因此，本院对原告主张的没收被告已缴纳给原告的9000元保证金的诉请，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十八条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告钟灿华自本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠2019年3月的租金4500元给原告邓慧敏；二、被告钟灿华自本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠2019年3月的租金4500元的滞纳金（滞纳金，以尚欠租金为本金，按照年利率24%的标准，从2019年3月1日起计算至付清之日止，且滞纳金总额以4500元为限）给原告邓慧敏；三、被告钟灿华自本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠的2019年3-5月的电费690.58元给原告邓慧敏；四、被告钟灿华自本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠的2019年1-2月的水费529.46元给原告邓慧敏；五、被告钟灿华自本判决发生法律效力之日起十日内支付房屋维修费22366元给原告邓慧敏；六、被告钟灿华已缴纳给原告邓慧敏的保证金9000元，归原告邓慧敏所有；七、被告钟灿华自本判决发生法律效力之日起十日内支付租金损失13500元给原告邓慧敏；八、被告钟灿华自本判决发生法律效力之日起十日内支付物业费损失1493.1元给原告邓慧敏；九、驳回原告邓慧敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1764元，由原告邓慧敏负担549.52元，被告钟灿华负担1214.48元；本案的评估费5000元，由被告钟灿华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  薛志军二〇一九年十一月十八日书记员  李嘉玮