四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初5318号 本诉原告（反诉被告）：吴帆，男，1973年12月28日出生，汉族，住：成都市青羊区。 委托诉讼代理人：朱伟，四川国普律师事务所律师，一般授权代理人。 本诉被告（反诉原告）：成都西源誉腾投资有限公司，住所地：成都市高新区西部园区尚阳路12号。 法定代表人：渠波，总经理。 委托诉讼代理人：张晓姣，泰和泰律师事务所律师，特别授权代理人。 第三人（本诉）：成都市大成房产经纪有限责任公司，住所地：成都市郫都区郫筒镇中信大道二段80号。 法定代表人：张扬军。 本诉原告（反诉被告）吴帆（以下仍简称原告）与本诉被告（反诉原告）成都西源誉腾投资有限公司（以下简称被告西源誉腾公司）及本诉第三人成都市大成房产经纪有限责任公司（以下简称第三人大成房产经纪公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴帆及其委托诉讼代理人朱伟、被告西源誉腾公司的委托诉讼代理人张晓姣到庭参加诉讼，第三人大成房产经纪公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告吴帆提出的诉讼请求：1、解除原告与被告签订的商品房买卖合同；2、被告返还原告因购房已经支付的总价款194,074元，并支付该款项利息；3、被告与第三人对3万元团购费承担连带返还责任；4、被告向原告支付赔偿金194,074元并支付违约金7万元；5、本案诉讼费用由被告承担。其事实及理由：原告与被告于2016年9月28日签订购买由被告开发建设的位于成都市高新区西部园区时代睿城商品房的《买卖合同》。按合同约定原告共先后支付相应购房款194,074元，剩余150,000元则由被告依约定代理原告向成都市农业银行锦城支行申请贷款支付，但在原告履行了其相关义务后，却发现被告迟迟没有办理相关商品房买卖备案登记，经查才得知该商品房早已经抵押登记在他人名下，被告的行为已经构成一房二卖，而第三人也没有告知相关情况，原告为维护权利向成都高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，后经该院调解，双方同意继续履行合同，但现在被告却以原告违约为由，拒绝履行相关义务，为保护权利，原告向本院提起诉讼。 被告西源誉腾公司辩称：1、原告就同一案件事实再次起诉被告，本案与前诉诉讼标的及诉讼请求均相同，属于重复起诉，应依法驳回原告起诉；2、被告向原告出售的是带租约的商铺，该商铺是原告认可的承租人租赁使用，原告作为房屋所有人从2016年12月20日起开始收取该商铺租金，且已经实际间接占有该商铺，因此，被告已按照《商品房买卖合同》约定完成向原告交付房屋的义务，被告在履行合同过程中不存在任何违约行为，不应承担违约责任；3、被告未收取3万元团购费，对此不承担任何责任；4、原告怠于办理按揭贷款手续导致至今未付清房款，原告构成违约，原告的违约行为构成《商品房买卖合同》及其《补充协议》约定的解除条件，被告依法依约享有解除合同及补充协议的权利并已行使该权利。被告西源誉腾公司据此提出反诉，其反诉请求为：1、解除双方商品房买卖合同（预售）及补充协议后，原告退还被告商铺租金33,828元及履约保证金1,739元；2、判令原告支付被告违约金30,000元；3、判令本案全部诉讼费用由原告承担。 第三人大成房产经纪公司未予答辩及举证。 本院经审理认定事实如下： 2016年9月25日，原告向第三人支付了购买案涉商铺的团购费3万元，第三人向原告出具了该款的收据。原告举证的《团购优惠说明书》载明：交30,000元享受拟购房款一口价25%的优惠。 2016年9月28日，原告吴帆及案外人陈发容（买受人）与被告西源誉腾公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同约定：买受人购买出卖人开发的时代睿城楼盘6幢2层203号房屋，预测建筑面积32.29平方米，规划用途为商业；房屋总价款为314,074元；出卖人在2017年3月30日前交付房屋。该合同第二十四条预售合同登记备案部分约定：贷款方式付款的买受人支付了首期房款并经贷款机构审查通过同意贷款之日起30日内办理合同登记备案手续。 双方当天签订的补充协议第三条第1款第一段约定：“买受人须于合同签订之日起五日内向与出卖人签订了协议的金融机构、公积金中心提供办理贷款的相关文件及费用，用于向贷款机构申请贷款．．．．”。该款第四段约定“如果因买受人的责任未按以上约定时间办理完毕贷款相关手续，导致出卖人未能收到余下房款的，视为买受人违约……如因买受人原因导致在本补充协议签订之日起30日内仍未办理完毕贷款手续的，出卖人有权决定是否解除合同，如果出卖人决定解除合同的，买受人应向出卖人支付未付房款的20%的违约金……”。该协议第十六条第1款约定：如果守约方决定解除合同的，违约方须按合同法及双方签订的合同及本补充协议的有关条款规定承担赔偿责任，并按总房款的20%向守约方支付违约金。 2018年7月7日，原告吴帆（买受人）与被告西源誉腾公司（出卖人）就购买案涉房屋事宜实际再次签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，该合同约定首付款164,074元由原告自付，余款15万元向成都农村商业银行股份有限公司洞子口支行申请贷款支付，该合同其余条款与前述2016年9月28日合同条款基本一致，但该合同载明的签订时间仍为2016年9月28日。原告陈述其与妻子陈发容原本一起购买案涉房屋，双方2017年9月20日离婚后陈发容放弃购买案涉房屋，便由原告单独继续购买案涉房屋并与被告签订了前述第二份合同。 原告已向被告支付了购房首付款164,074元，尚未支付剩余购房款15万元。 另，2016年8月14日，被告将案涉房屋备案登记至案外人成都长坤天茂商业管理有限公司名下，签约备案号为2379698，备案成交价419,770元。2017年6月13日，成都长坤天茂商业管理有限公司向西源誉腾公司出具《关于“时代睿城”项目商业用房和地下室车位对外销售的回函》其上载明：西源誉腾公司：贵司与我司于2016年5月签订了《商业物业整体订购协议》和《车位整体订购协议》，我司整体订购的位于成都市高新西区“时代睿城”项目的商业用房和地下室车位已于2016年8月备案至我司名下；其中商业用房181间、面积9569.02平方米，详见附表1；地下车位865个、面积27578.15平方米，详见附表2；我司同意你公司将上述商业用房和地下室车位对外销售，并按相关约定退还对应房款的情况下，我司予以配合办理该商业用房和停车位的备案注销手续。 吴帆在2017年9月曾将西源誉腾公司诉至本院，本院于2017年9月23日受理该案，即（2017）川0191民初13412号案件吴帆诉西源誉腾公司商品房预售合同纠纷一案，吴帆在该案提出的诉讼请求为：1、解除双方于2016年9月28日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；2、西源誉腾公司向吴帆返还已付购房款164074元及利息（从2016年9月28日起至判决履行之日止，按利率月息2分计算）；3、西源誉腾公司支付吴帆已付购房款一倍的赔偿金164074元。该案经本院调解，双方达成调解协议。本院于2018年1月18日作出（2017）川0191民初13412号《民事调解书》，该调解书载明双方达成如下调解协议：“一、被告成都西源誉腾投资有限公司于2018年3月31日前将位于成都市高新区房屋的备案登记予以撤销，恢复至登记于被告成都西源誉腾投资有限公司名下（此房屋现登记于成都长坤天茂商业管理有限公司名下，合同签约备案号：2×8）；二、若被告成都西源誉腾投资有限公司按期履行完毕本调解协议第一项约定，则原告吴帆、陈发容与被告成都西源誉腾投资有限公司确认继续履行双方于2016年9月28日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，被告成都西源誉腾投资有限公司于2018年4月10日前向原告吴帆、陈发容支付补偿款10000元；三、若被告成都西源誉腾投资有限公司未能按期履行完毕本调解协议第一项约定，则原告不再要求被告继续履行本调解协议第一项约定，原告吴帆、陈发容与被告成都西源誉腾投资有限公司确认双方于2016年9月28日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议于2018年4月1日解除，被告成都西源誉腾投资有限公司于2018年4月10日前双倍返还吴帆、陈发容购房款328148元；四、原告吴帆、陈发容放弃本案其他诉讼请求。五、本案案件受理费6012元，减半收取3006元由被告成都西源誉腾投资有限公司承担（此款原告已预交，被告成都西源誉腾投资有限公司于2018年4月10日前支付给原告）。”2018年4月11日西源誉腾公司向吴帆转账支付了案件受理费及补偿费合计13006元。 庭审过程中，原被告均认可被告已按约完成了该调解书约定的第一项义务，案涉房屋备案现已恢复登记至被告名下。 另，2016年11月3日，原告通过农业银行锦城支行的按揭贷款审批，批复有效截止日期为2017年5月3日。原告主张因案涉房屋备案至他人名下、被告未向贷款机构提交合同等原因，故最终未完成该次贷款。 2018年12月12日，西源誉腾公司向吴帆在合同预留的通讯地址发出《关于＜商品房买卖合同＞解约通知书》，西源誉腾公司认为其已多次通知吴帆办理按揭相关手续，吴帆至今未办理任何按揭手续，通知吴帆即日起解除商品房买卖合同。2018年12月14日原告签收该邮件。 2016年12月20日，吴帆、陈发容与西源誉腾公司签订业主确认书，载明：案涉房屋已出租给姜艳娜，出租年限自2016年3月1日至2024年2月28日，第一年及第二年租金均为13,368元，第三年租金17,824元……第八年租金22,749元。 2016年12月20日，西源誉腾公司向案涉房屋租户姜艳娜发出《通知函》，告知姜艳娜：西源誉腾公司已将案涉房屋销售给吴帆、陈发容，自2016年12月20日起，将由吴帆、陈发容取代西源誉腾公司继续履行姜艳娜与西源誉腾公司签订的商业租赁合同；并告知姜艳娜：从2016年12月20日起，将租金交给吴帆、陈发容，商业租赁合同到期后由吴帆、陈发容向姜艳娜退还履约保证金。姜艳娜签收了该函。 2016年12月20日，姜艳娜向西源誉腾公司发出委托书，告知其：姜艳娜自愿将承租的案涉房屋的履约保证金1,739元转入吴帆、陈发容的指定账户。 2016年12月20日，吴帆、陈发容向西源誉腾公司出具《委托书》，要求该公司将案涉房屋2016年12月20日-2017年2月28日的租金2,636元及履约保证金1,739元转入指定的吴帆账户。 庭审过程中，原告认可已收取1,739元的履约保证金及自2016年12月20日起的租金，租金一直收取到2019年2月28日。该租赁期间原告收取的租金总额为33,828元。 庭审过程中，被告陈述因原告尚未付清剩余房款，故案涉房屋尚未备案至原告名下。 以上事实有原、被告双方的当庭陈述及原告举证的团购费收据、《团购优惠说明书》、《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议、（2017）川0191民初13412号《民事调解书》、贷款审批表等证据及被告举证的《关于“时代睿城”项目商业用房和地下室车位对外销售的回函》、《关于＜商品房买卖合同＞解约通知书》及其邮单等证据在卷佐证。 本院认为，关于吴帆是否构成重复起诉、是否违反一再不再理原则。本院认为，吴帆在（2017）川0191民初13412号案件吴帆诉西源誉腾公司商品房预售合同纠纷一案虽同样主张解除案涉合同、要求西源誉腾公司返还已付购房款164,074元及该款自2016年9月28日起按月息2%计算的利息、承担已付房款一倍的赔偿金164,074元，但双方在该案最终达成若西源誉腾公司在2018年3月31日前将案涉房屋备案恢复登记至西源誉腾公司名下则双方继续履行案涉合同及其补充协议的调解协议。实际履行中，因西源誉腾公司实际已履行了该备案恢复登记义务，故该调解协议的履行结果为双方应继续履行案涉合同。本案系案涉合同处于继续履行状态下，出现吴帆未支付剩余房款的新情形导致的本案纠纷，故两案起诉的基础依据不同，不具有同一性，故与前案相比，本案不构成重复起诉。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”原告认为被告曾将案涉房屋出售给成都长坤天茂商业管理有限公司并备案至该公司名下构成一房二卖，原告根据前述规定要求被告承担已付房款一倍的赔偿责任。对于原告的该项诉请是否成立的问题，本院认为，案涉房屋虽曾备案至案外人成都长坤天茂商业管理有限公司名下，但被告已按约履行原被告双方在（2017）川0191民初13412号案件吴帆诉西源誉腾公司商品房预售合同纠纷一案达成的调解协议，被告已按约注销了该备案，案涉房屋已恢复登记至被告名下，案涉合同应继续履行，最终导致案涉合同无法履行，导致原告合同目的不能实现的直接原因是原告未支付剩余购房款并导致本案纠纷，故案涉房屋虽曾备案至案外人成都长坤天茂商业管理有限公司名下的情形并未直接导致案涉合同的不能履行，且目前该情形已消失，原告要求被告承担一倍赔偿责任的诉请不成立，本院不予支持。 关于原告未支付剩余房款是否构成违约，被告是否享有合同解除权的问题，本院认为，2016年11月3日农业银行锦城支行通过原告的贷款审批后，被告一直未备案至原告名下，导致贷款合同未予签订、贷款未予发放，故在被告注销之前的备案登记前，剩余房款未付的责任不能归责于原告。2018年7月7日，原被告双方重新签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，双方依然约定余款15万元通过贷款方式支付，该合同同时约定由原告向成都农村商业银行股份有限公司洞子口支行申请贷款支付该款。双方重新选择贷款银行后，被告应给予原告合理期间办理贷款手续。关于该次贷款未办下来原因，原告认为，开发商具有代被告办理贷款手续的义务，被告没有代原告向银行提交贷款资料，原告多次催促被告向银行提交贷款资料，被告一直拖延未予办理，原告据此主张被告违约并主张违约金7万元。被告对此不予认可，被告陈述原告嫌银行贷款利率太高一直拖延办理，原告的贷款资料应直接提交贷款银行，被告并不代收及转交，被告认为合同没有任何其帮助原告全权办理贷款的约定。对此本院认为，原告援引的补充协议第九条第5款系被告为原告办理房产证及他项权证的相关约定，并无被告在贷款发放前代办按揭贷款手续的义务性约定，案涉合同及补充协议并无被告帮助原告全权代办贷款手续的义务性约定，也并无被告代收原告贷款资料并转交贷款银行的义务性约定，原告主张被告有义务全权代办贷款手续、接收并转交贷款资料，其主张无合同依据，且原告也未举证证明重新签订合同后其催促被告办理贷款手续而被告未予办理的相关证据。故原告关于被告未履行该义务导致其按揭贷款至今未办理构成违约的主张不成立，本院不予采信。同时合同约定贷款审批通过后办理备案，故原告吴帆应先提交贷款资料进行贷款审批，未予备案不必然影响贷款审批手续的办理。故重新签订合同后被告在原告的贷款审批通过之前未予备案不构成违约。原告据此主张的违约金7万元亦不成立，本院不予支持。原被告在2018年7月7日重新签订商品房买卖合同后，原告一直未办理完成按揭贷款手续，其一直未履行剩余房款支付义务，根据补充协议约定，被告有权解除案涉合同。被告于2018年12月13日向原告发出解除通知，案涉合同及其补充协议应于该通知到达被告时（2018年12月14日）解除。合同解除后，被告应将原告已付房款164,074元退还给原告，原告应将已收取的案涉房屋及案涉房屋承租人支付的履约保证金（1,739元）及合同解除后原告再行收取的房屋租金（2018.12.14-2019.2.28期间租金经核算为3,713元）退还给被告。对于原告收取的自2016年12月20日起至合同解除前的租金，被告解除合同的意思表示于2018年12月14日到达被告，在该意思表示到达原告前，案涉合同一直处于履约状态，原告依约收取案涉房屋租金，故被告反诉要求原告退还收取的合同解除前的租金的主张不成立，本院不予支持。故被告反诉诉请的履约保证金1,739元本院予以支持。被告反诉主张退还的租金33,828元，本院仅在3,713元范围内予以支持。 对于被告反诉要求原告支付解约违约金30,000元的诉请，本院认为，双方重新合同后，原告一直未通过按揭贷款或自付形式完成剩余房款（15万元）的支付，原告构成违约。原告主张的前述违约金过高，本院考虑到双方在重新签订合同后的履行情况酌情将前述违约金调整为10,000元。 原告主张其支付的团购费30,000元应认定为房款并在合同解除后要求被告返还该款，对此本院认为，根据原告举证的该款的收据及《团购优惠说明书》，该款由成都市大成房产经纪有限责任公司收取，且交纳该款可享受房价25%的优惠，故原告系以享受房款优惠为条件支付该款，该款并非被告所收取，且在案涉房屋的价款上该款应已起到优惠作用，才有原被告双方签订的案涉合同，故该款并非房款，系支付给中介的服务款，原告要求纳入房款处理本院不予支持，合同解除后其要求被告退还该款，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、本诉原告吴帆与本诉被告成都西源誉腾投资有限公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议于2018年12月14日解除； 二、本诉被告成都西源誉腾投资有限公司于本判决生效之日起十日内向本诉原告吴帆退还购房款164,074元； 三、反诉被告吴帆于本判决生效之日起十日内向反诉原告成都西源誉腾投资有限公司退还租金3,713元及履约保证金1,739元； 四、反诉被告吴帆于本判决生效之日起十日内向反诉原告成都西源誉腾投资有限公司支付违约金10,000元； 五、驳回本诉原告吴帆的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告成都西源誉腾投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6,462元，由本诉被告成都西源誉腾投资有限公司承担2,880元，由本诉原告吴帆自行承担3,582元。本判决的后续公告费由本诉原告吴帆自行承担。 反诉案件受理费1,439元，由反诉被告吴帆承担186元，由反诉原告成都西源誉腾投资有限公司承担1,253元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  程 洁 人民陪审员  刘翠才 人民陪审员  王少松 二〇一九年十一月十四日 书 记 员  舒清茏