北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0107民初18538号原告：北京深长城物业管理有限公司，住所地北京市平谷区。法定代表人：梁志军，总经理。委托诉讼代理人：张乐乐，北京晴海律师事务所律师。委托诉讼代理人：王圣龙，男，1989年3月13日出生，该公司员工，住公司宿舍。被告：刘亚南，女，1981年2月28日出生，住北京市石景山区。原告北京深长城物业管理有限公司（以下简称:深长城物业）与被告刘亚南物业服务合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深长城物业之委托诉讼代理人王圣龙、被告刘亚南均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付拖欠的物业费8934．74元；2．判令被告向原告支付拖欠的物业费违约金2000元；3．诉讼费由被告承担。事实与理由：原告为北京市石景山区景阳东街XX号院石景嘉园小区物业服务提供单位，被告为小区XX-XX业主，建筑面积66．17平方米，拖欠2011．11．21-2019．12．31期间物业费8934．74元。期间，原告多次通过不同方式催要欠缴物业费，被告均以种种理由不予交纳，故诉至法院。被告刘亚南辩称，认可未缴纳物业费，但物业公司存在服务不到位的情形。本院经审理认定事实如下：被告为北京市石景山区景阳东街XX号院XX-XX的业主，涉案房屋建筑面积66．17平方米，房屋性质为经济适用房。被告所在小区业主委员会即北京市石景山区石景嘉园小区第一届业主委员分别与深长城物业签订四份《物业服务合同》，约定由深长城物业为被告所在小区提供物业服务，物业服务期限分别为2011年7月1日至2013年6月30日、2012年7月1日至2015年6月30日、2015年7月1日至2017年6月30日、2017年7月1日至2019年6月30日，第一份《物业服务合同》约定物业服务主要内容：1、制订物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度；2、负责本物业管理区域内共用部位的日常维修养护和管理；3、负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；4、负责共有绿地景观的养护和管理；5、负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集等；6、负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范，发生火灾、盗窃等情况，乙方负责协助相关部门进行调查工作；7、其他服务事项：支持业委会开展正常管理服务工作，协助召开业主大会／业主代表大会,协助对小区公共事项的公示公告进行落实，协助做好小区的其他管理事项。物业公司按照《住宅物业服务标准》中的一级物业服务标准提供物业服务。第二份至第四份《物业服务合同》均约定，公共性物业管理服务的主要内容为：1、房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理；2、房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下管道、落水管、烟道、共用照明、供配电系统、供水系统、消防设施设备、电梯）的维修、养护、管理和运行服务；3、物业规划红线内属物业管理范围的共用设施（道路、室外下水管道、沟渠、池、井、绿化、路灯）的维修、养护和管理；4、物业规划红线内属配套服务设施的维修、养护和管理；5、公共环境（包括公共场所、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运；6、小区红线内车辆行驶及停泊的管理；7、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等秩序维护服务工作（但不含人身、财产保险保管义务和责任）；8、物业及物业管理档案资料的管理；9、社区文化娱乐活动；10、法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。住宅物业管理服务费标准为1．35元／平方米／月，生活垃圾清运费30元／户／年。深长城物业按照房屋面积66．17平方米向被告主张2011．11．21-2019．12．31期间物业费（含垃圾清运费）8934．74元，被告认可未缴纳该费用。后深长城物业变更诉讼请求为主张2011．11．21—2019．6．20共计91个月的物业费（含垃圾清运费）8356．48元。被告称未缴纳物业费的理由为：2010年11月收房，2012年3月入住后发现卫生间东面墙上出现裂缝，但物业未解决，2014年6月22日，一位自称是物业管理的男士称，从那天起不再为我提供物业服务；2015年后每年物业都上门张贴律师函，但一直未约见沟通成功，直至2018年11月28日，物业入户称结构开裂，但未说处理方法；小区治安管理混乱，保安门岗形同虚设；2019年5、6月，2、3号楼绿地长期堆放废品；监控形同虚设。被告提交录音光盘、照片、质量保证书、情况说明予以佐证。深长城物业认为，录音无法证明物业服务人员的身份，物业只是对公共区域的小维修、绿化、安保、保洁等，还会有其他人为破坏；物业服务不到位是相应的时间点存在，而物业服务是持续性的，对某一时间段的不满意，无法证明相关服务不到位。上述事实，有物业服务合同、分包合同、电梯维保合同、物业费催缴通知、录音光盘、照片、质量保证书、情况说明及当事人陈述等在案佐证。本院认为，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。深长城物业与业主委员会签订的《物业服务合同》真实有效，对被告具有约束力。深长城物业为被告居住的小区提供物业管理服务，被告作为业主，享受了深长城物业提供的物业管理服务，双方形成了合同关系。物业管理合同为双务合同，被告有义务按期交纳物业管理费，深长城物业亦应按照合同约定履行其物业服务义务。应当指出，物业服务企业与小区业主之间互相依存，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取业主的支持和配合；同时业主应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，且小区环境秩序的维护需要全体业主的共同努力，需要全体业主自觉遵守各种规章制度，有赖于业主整体素质的提高。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中的问题时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题通过业主协商沟通等方式予以改正，不断提高物业服务标准。被告主张深长城物业存在未妥善处理墙体开裂问题并终止向被告提供物业服务、治安管理混乱、门岗监控形同虚设、绿地被占用等问题，其提交的证据不足以证实深长城物业工作人员的身份及为被告实际上终止所有物业服务的情形，亦不足以构成不缴纳物业费的抗辩。此外，物业服务作为一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，难免会出现一些问题，但只要物业公司按约定提供了基本的物业服务，没有严重违约现象，业主们均应支付相应的物业费。当然,业主在物业服务过程中提供的各种建议和意见，既是对物业公司在今后工作中的督促和支持，也是对服务企业更好开展工作的一种鞭策，物业公司应认真对待业主的建议与意见，不断总结经验，以便更好地开展工作。深长城物业在本案中撤回主张部分欠缴期间的物业费，系其对自身权利的合法处分，本院不持异议，予以确认，对变更诉讼请求后的物业费予以支持。对于深长城物业主张被告支付的违约金，本院认为原告提供的物业服务存在一定瑕疵，并非尽善尽美，结合业主欠费数额，对该项诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决如下:一、刘亚南于本判决生效之日起十日内给付北京深长城物业管理有限公司2011年11月21日至2019年6月20日的物业费（含垃圾清运费）8356．48元；二、驳回北京深长城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由刘亚南负担（于本判决生效之日起十日内交纳）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审判员  杨小花二〇一九年十一月一日书记员  金 辉