云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2301民初2290号原告：董邺丹（曾用名：董洪梅），女，1983年10月23日生，汉族，楚雄市人，中专文化，销售，住昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：封卫勤，云南巨耀律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：楚雄兆顺房地产开发有限责任公司，住所地：楚雄市鹿城南路兆顺第一城B幢15楼，统一社会信用代码：91532301693077202U。诉讼代表人：楚雄兆顺房地产开发有限责任公司管理人。委托诉讼代理人：艾世羽，北京德恒（昆明）律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告董邺丹与被告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司（以下简称：楚雄兆顺房地产公司）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告董邺丹及其委托诉讼代理人封卫勤、被告楚雄兆顺房地产公司管理人的委托诉讼代理人艾世羽到庭参加诉讼。审理期限到期后，双方当事人同意继续适用简易程序审理，经本院院长批准，本案继续适用简易程序延长审限三个月。本案现已审理终结。原告董邺丹向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告除享有管理人确认的债权194863.33元外，还应确认原告享有合法债权和利息144695.26元(其中房屋补偿金为50550元、各项缴费清单24145.26元)；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年5月31日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定由原告购买位于楚雄市西北侧兆顺第一城C幢1单元28层2806号房屋，建筑面积50.55平方米，原告于签订合同当日一次性全额支付了购房款235684元，并且原告按照合同约定还向被告支付了房屋产权登记费、契税、合同登记备案费、维修基金、二次加压水泵运行费、印花税票、燃气安装费等费用24145.26元。2018年5月14日，被告楚雄兆顺房地产公司向楚雄市人民法院提出破产清算的申请，楚雄市人民法院于2018年6月11日作出（2018）云2301破申1号裁定书，裁定受理被告的破产清算申请，并于同日作出（2018）云2301破申1-1号决定书，指定北京德恒（昆明）律师事务所担任被告的管理人。原告依照法律规定依法向管理人申报债权，管理人仅对逾期办证违约金、逾期交房违约金、燃气安装费及利息、印花税票、土地证工本费、房屋产权登记费、房屋交易手续费及利息等，合计194863.33元确认为普通债权，对于其他已缴费用不予确认，经原告提出异议后，被告管理人还是不予确认，现原告依法向法院起诉，要求法院依法判决。被告楚雄兆顺房地产公司辩称，1.针对房屋补偿金，首先原告向被告购买50.55平米房屋的购房款为207642元，每平米为4107.66元，并非原告所陈述的4663元；其次，原告与被告在平等自愿的基础上签订了《商品房购销合同》，合同明确约定了房屋的面积价款、位置、交接、产权办理及违约责任等条款，合同内容原告在签订时已知悉，被告不存在隐瞒及价格欺诈的情形。原告与被告之间的房屋成交价格是双方基于市场环境形成的，原告主张的房屋补偿金没有证据支持，也没有法律依据，被告不予认可；2.针对原告主张的缴费清单上的24145.26元，首先，被告针对其中的物业管理费、城市生活垃圾处理费、二次加压费、水泵运行费进行答辩，第一，根据原告提交的发票及收据，被告楚雄兆顺房地产公司并未向原告收取过上述费用，收取上述费用的是楚雄志善物业管理有限公司，所以被告楚雄兆顺房地产公司不是适格被告；第二，根据《物业管理条例》第七条，业主在物业管理活动中应按时缴纳物业服务费用，楚雄志善物业管理有限公司向原告提供物业服务，不论房屋已使用居住还是空置，原告应缴纳物业管理费、城市生活垃圾处理费、二次加压水泵运行费，综上，原告主张退回以上三项费用的主张是没有依据的，被告不予认可。其次，针对除上述物业管理费、城市生活垃圾处理费、二次加压水泵运行费之外的费用，原告并没有向被告楚雄兆顺房地产公司提出过债权申报，被告楚雄兆顺房地产公司也并没有向原告发出过上述费用的债权审查通知，因此原告向法院提起普通债权确认纠纷之诉是不符合法律程序的，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告董邺丹提交的以下证据:1.户口册、身份证；2.住宅交款通知书、发票、收据、完税证；3.债权确认书、债权异议审查通知、债权异议表、快递单、债权申报回执；4.商品房购销合同无异议；原告对被告提交的债权申报审查意见表无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对原告提交的招商手册，该手册是对招商的一个宣传，与本案无关联性，本院不予采信；2.对原告提交的第一城物业服务协议，因内容不全，不能证明案件事实，本院不予采信；3.质量保证书不能证明原告欲证实房屋质量达不到标准，本院对原告欲证实的事实不予采信；4.原告提交的发票欲证实其购买的房价高于同一栋楼其他房屋的价格，因原告向被告购买商品房是在自愿平等的基础上签订的，不能以其他人的购房价为由主张房价过高，该发票与本案无关联性，本院不予采信；5.对被告提交的债权申报表，能证实原告申报债权的情况，本院予以采信。根据庭审调查和审查确认的证据，本院确认如下法律事实：2011年5月31日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定原告购买位于楚雄市西北侧兆顺第一城C幢1单元28层2806号房屋，建筑面积50.55平方米，该商品房总价款207642元，原告于2011年5月31日前付清该商品房总价款。被告于2013年9月30日前将经建设单位组织验收合格,并符合本合同约定的商品房交付原告。被告于2014年4月14日向原告出具了购房发票。原告于2014年5月1日接房。原告向被告交纳了维修基金、印花税等费用。根据被告楚雄兆顺房地产公司的申请，本院于2018年6月11日作出（2018）云2301破申1号民事裁定，裁定受理被告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司破产清算申请，并指定北京德恒（昆明）律师事务所担任管理人。2018年10月10日，原告向楚雄兆顺房地产公司管理人申报债权，要求确认本金144000元，2019年4月2日，被告楚雄兆顺房地产公司管理人确认该笔债权金额为28800元。2019年4月22日，原告向被告楚雄兆顺房地产公司管理人提出异议，要求确认更正申报租金为64054.72元，要求被告返还燃气安装费3400元及利息708.61元、物业费4095.50元、城市生活垃圾费96元、二次加压水泵运行费120元，要求偿还房屋差价补偿金50550元、逾期交房违约金及利息187600元。同月27日，经被告楚雄兆顺房地产公司管理人审查认为原告享有逾期办证违约金为35254.72元、燃气安装费3400元及其利息708.61元、逾期交房违约金155500元，即原告享有普通债权金额为194863.33元。根据双方当事人的诉辩主张及庭审和质证，本案争议焦点为：（一）被告是否应支付原告房屋补偿金50550元？（二）被告是否应支付原告各项费用20036.35元及利息70000元？（一）被告是否应支付原告房屋补偿金50550元的问题。本院认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同》是双方自愿签订的，没有违反相关法律规定，合同明确约定了房屋的面积价款、位置、交接、产权办理及违约责任等条款，其合同内容双方已知晓，故对原告主张的房屋补偿金，本院不予支持。（二）被告是否应支付原告各项费用20036.35元及利息70000元的问题。本院认为，原告主张的燃气安装费3400元及利息708.61元，被告管理人已进行了确认；原告主张的物业管理费、城市生活垃圾处理费、二次加压费、水泵运行费是向楚雄志善物业管理有限公司交纳的，原告主张以上费用无事实依据，本院不予处理；本案为普通债权确认纠纷，债权人只能通过破产程序进行受偿，本案原告未向被告楚雄兆顺房地产公司的管理人申报其诉讼请求所涉及的契税、印花税、土地证工本费、房屋产权登记费、合同登记备案费、分户报告制作费、房屋交易手续费、维修基金、有线电视安装费、门禁系统安装费、水表安装费、电表安装费、电话宽带安装费、房产土地登记代理费、工本费利息而直接起诉，不符合法律规定，故对原告以上要求确认的费用，本院不予处理。针对原告要求确认的70000元利息，该请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国企业破产法》第四十四条、第四十九条、第五十八条之规定，判决如下：驳回原告董邺丹的诉讼请求。本案受理费1597元（已减半收取），由原告董邺丹负担（已交）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  段莉萍二〇一九年十一月二十九日书记员  徐建梅