湖南省双牌县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1123民初1200号原告：盘雨农，男，1992年12月1日出生，瑶族，农民。委托诉讼代理人：眭子剑,湖南弘天律师事务所律师。被告：双牌县紫金房地产开发有限公司，住所地双牌县泷泊镇双电东路104号。法定代表人：何林元，该公司股东。委托诉讼代理人：成波，男，该公司股东。委托诉讼代理人：李瑜，道县蓝天法律服务所法律工作者。原告盘雨农与被告双牌县紫金房地产开发有限公司（以下简称紫金房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，原、被告申请庭外调解未果。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，被告的法定代表人何林元因授权委托未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盘雨农向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2017年3月1日至2018年10月31日的逾期交房违约金8万元（以20万元为本金按照月息2分计算）；2.被告支付原告2017年7月2日至2018年10月31日的逾期交房违约金9346元（以65180元为基数按照日万分之三计算）；3.被告按照265180元支付原告2018年11月1日至符合合同约定交房条件时止的逾期交房违约金（其中20万元按照月息2分计算，65180元按日万分之三计算）；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月29日，原告与被告签订一份《订购特价房协议》，协议约定：原告在规定时间内支付给被告20万元，被告在本协议签订后14个月内交房，如超出14个月交房，被告按照月息2分支付给原告等内容。根据协议约定，原告盘雨农支付20万元给被告。2016年10月18日，原告与被告签订一份《双牌县商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于双牌县双电东路的中和家园小区3栋801房；建筑面积142.59平方米；房屋总价265180元；交房时间：2017年7月1日前交房；交房条件：该商品房经验收合格及综合验收合格，供水供电开通到户等；逾期交房违约责任：逾期60日交房的，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金（如逾期付款超过30日的，买受人按日向出卖人支付应付房款万分之三的违约金）。合同签订后，原告付清了全部购房款，但时至今日，该商品房没验收合格及综合验收合同，消防、绿化、道路等配套设施没到位。原告多次找被告协商，但被告均推卸责任，也拒绝承担违约责任。原告为维护自己的合法权益，故诉至法院。紫金房地产公司辩称，1.双方已于2016年10月18日，在平等协商的基础上对2015年12月29日签订的《订购特价房协议》中买卖标的物、价款、交付条件以及违约责任等主要条款做了变更，重新签订了正式的《双牌县商品房买卖合同》并备案。被答辩人诉讼请求第1项，根据已经废除、没有实际履行的《订购特价房协议》主张违约责任，没有合同和法律依据。被答辩人并没有按照《订购特价房协议》约定，在规定时间即2016年3月2日之前支付完20万元购房款，被答辩人已经不能享受特价2000元／㎡，但基于诚实信用和互谅互让的合同原则考虑，在签订《双牌县商品房买卖合同》时，答辩人不仅继续给予其特价优惠，而且在特价基础上再次降低价格为1859.74元／㎡，这已经考虑到对答辩人废止《订购特价房协议》的补偿。2.根据《双牌县商品房买卖合同》第十条约定，答辩人应在2017年7月1日前将经综合验收并符合本合同附件三约定的装饰、设备标准交付给被答辩人。事实上，项目于2017年10月前竣工后，考虑到业主人数众多，以及验收需要组织多家单位共同验收。为加快进度，通知交房和组织验收工作同步进行，在10月下旬分批完成房屋交付使用，并在2017年11月2日组织现场验收，11月7日完成竣工备案，满足约定的交付条件。也就是说，根据《双牌县商品房买卖合同》约定，答辩人交房逾期至多是在2017年7月2日至2017年11月7日的4个月余7天逾期，按照合同第十一条逾期交房的违约责任，也是每天按照已缴房款的万分之二计算违约金。3.根据《双牌县商品房买卖合同》第六条约定，被答辩人应在交房前付清全部房款，但被答辩人至2018年10月31日才付清全部房款。虽然2017年7月1日约定的交房日期届满，答辩人仍有权根据合同法第六十七条行使先履行抗辩权，要求被答辩人先付清全部房款再交付房屋。综上，答辩人并未构成违约，相反被答辩人违约在先。因此，答辩人不应承担违约责任，请求人民法院驳回被答辩人的诉讼请求。原告盘雨农为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据：证据1.订购特价房协议复印件一份，拟证明原告、被告就借款、利息等达成合意。证据2.商品房买卖合同复印件一份，拟证明原告、被告就商品房买卖达成合意。证据3.收据复印件五张，拟证明原告付清了购房款。对原告盘雨农提供的证据，被告紫金房地产公司均无异议，本院予以采信。被告紫金房地产公司为支持其抗辩主张，向本院提供下列证据：证据1.竣工备案表、质量保证书、使用说明书、购房告知书、建设工程消防设计审核意见书的复印件各一份，拟证明2017年11月7日房屋竣工备案完成，满足交付条件。证据2.中和家园3#栋销售部与物业公司钥匙交接明细复印件一份，拟证明房屋交付事实。证据3.收据复印件四张，拟证明原告延期交付房款的事实。对被告紫金房地产公司提供的证据1、2，原告盘雨农均有异议，对证据3无异议。质证认为：证据1中第4页监理单位意见落款时间是2017年11月2日，但监理单位永州市阳光工程项目管理有限公司已于2009年10月26日被注销，备案资料第21页的抬头是商品房屋住宅质量保证书，该保证书只有被告的公章及中和家园3栋文字描述，其他重要内容均空白；质量保证书不是盘雨农本人所签，交付时间是2017年11月28日，与钥匙交接明细的时间2017年12月18日相矛盾，不能证明本案的实际情况；使用说明书记载该房于2017年10月28日办理竣工验收，但竣工备案资料显示的时间是2017年11月2日，两者不一致，与客观事实不符；购房告知书出具时间为2017年9月22日，但中和家园3栋自检是2017年11月2日，竣工备案是2017年11月7日，根据双方合同约定，被告需书面通知原告交房或者公告交房，该购房告知书无粘贴地点、无粘贴位置，就算被告可以交房，但也没有履行交房通知义务；建设工程消防设计审核意见书根据全国人大对建筑法的修改消防验收单位是住建部门验收，而不是消防部门验收。证据2表上名字是原告母亲欧小芳所签，但时间17.12.18不是其所写。对被告紫金房地产公司提供的证据，本院认证为：对证据1的竣工备案表、质量保证书、使用说明书，原告提出的均为形式上的异议，该建设工程竣工验收备案行为未经法定程序予以撤销，为有效的具体行政行为，该证据予以采信；被告发布的购房告知书能与证据1相互印证被告交房和组织竣工验收工作是同步进行的，予以采信；2019年4月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十次会议对《中华人民共和国建筑法》第二次修正，对本案不具有溯及力，建设工程消防设计审核意见书予以采信。证据2为被告与业主、物业公司进行钥匙交接的原始资料，有大部分业主及销售部工作人员阮红莲、物业工作人员肖萍的交接签名，客观真实，来源合法，能够证明原告于2017年12月18日到被告处领取了钥匙，予以采信。证据3原告无异议，予以采信。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：2015年12月29日，甲方即被告紫金房地产公司与乙方即原告盘雨农之父盘道华签订《订购特价房协议》，协议约定甲方将中和家园3号楼8层801房141.18平方米的房屋作特价房销售，乙方在签订协议时先交10万元购房款，余款10万元在3个月（2016年3月2日前）之内交清，可享受2000元／㎡的特价，最终结算按建筑面积×特价2000元计算房价，多退少补，否则不享受特价优惠，只能按招标价加减楼层差价结算；甲方交房时间为签订协议之日起14个月，若超出14个月未交房，甲方按月息2分计息给乙方；正式购房合同在甲方办好预售许可证后签订。协议签订后，乙方分别于2015年12月29日、2016年3月30日各交付10万元购房款给甲方。2016年10月18日，原告与被告签订《双牌县商品房买卖合同》，约定了双方的权利义务、违约责任、价款、交房时间、物业管理、产权登记、保修责任、产权证的办理期限等。原告购买被告开发建设的位于双牌县泷泊镇双电路中和家园3栋801号房，建筑面积142.59平方米，单价每平方米1859.74元，该房成交价为265180元，首付款238662元于本合同签订之日支付，余款26518元于2017年7月1日前交房时付清。交房时间为2017年7月1日前，逾期60日交房由被告按已付房款给付原告每日万分之二的违约金，原告逾期超过30日付款按日向被告支付逾期应付款万分之三的违约金。合同签订后，原告之父盘道华于2016年10月12日支付房款38662元，原告于2018年10月31日支付房款17700元、8818元，至此原告的全部房款支付完毕。2017年9月22日，被告在中和家园售楼部粘贴“中和家园3#购房告知书”，通知购房者到售楼部领取装修钥匙。2017年10月28日，被告出具了《中和家园3#栋商品房屋住宅工程质量保证书》、《商品房屋住宅工程使用说明书》。2017年11月7日，中和家园3#栋通过建设工程竣工验收备案。2017年12月28日，中和家园工程消防设计审核（变更）合格。2017年12月18日，原告之母欧小芳到被告处领取房屋装修钥匙，2018年3月28日，原告向被告交纳装修押金，2018年10月31日，原告取得涉案房屋不动产权证，2018年12月，原告装修入住。现原告认为该商品房没有验收合格及综合验收合格，被告逾期交房应承担违约责任，故诉至本院。本院认为，本案的争议焦点为：1.被告交付的房屋是否符合交付条件及交付日的认定；2.被告是否承担违约责任。对焦点1，被告交付的房屋是否符合交付条件及交付日的认定。本院认为，原告与被告签订的《订购特价房协议》、《双牌县商品房买卖合同》均系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律法规强制性规定，合法有效，但两份合同条款发生冲突时，应以最后签订的《双牌县商品房买卖合同》的条款为准。根据《双牌县商品房买卖合同》第十条交付条件的约定，被告将具备1、2种（1.该商品房经验收合格并符合本合同附件三约定的装饰、设备标准；2.该商品房经综合验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准）条件、并符合本合同约定的商品房交付原告使用。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，被告开发建设的中和家园3栋房屋于2017年11月7日经验收合格，从次日即2017年11月8日起交付的房屋符合双方合同约定的交付条件。原告于2017年12月18日领取了房屋钥匙，视为原告对涉案房屋的实际占有和使用，即原告已接收该房屋，故涉案房屋交付日认定为2017年12月18日。对焦点2，被告是否承担违约责任。本院认为，原、被告双方签订的《订购特价房协议》、《双牌县商品房买卖合同》两份合同，对原告的支付房款时间、被告的交房时间及逾期交房的违约责任作出不同规定，且《双牌县商品房买卖合同》系在双牌县房产局的备案合同，故以最后签订的《双牌县商品房买卖合同》的条款为准。根据《双牌县商品房买卖合同》第六条付款方式及期限的约定，原告的剩余房款26518元于被告2017年7月1日前交房时付清。该条款约定了原、被告签订的《双牌县商品房买卖合同》履行有先后顺序，原告先付清所有合同房款，被告才履行交房义务。被告在未收到原告支付的全部房款之前，可以行使先履行抗辩权。经本院认定被告履行交房义务的时间是2017年12月18日、原告主张交纳装修押金时间2018年3月28日为交房时间、原告取得涉案房屋不动产权证时间为2018年10月31日，上述时间均未在2018年10月31日原告履行支付剩余房款义务之后，故被告不存在逾期交房的违约行为，亦无须承担逾期交房的违约责任。综上所述，对原告盘雨农的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告盘雨农的诉讼请求。案件受理费2033元，减半收取计1016.5元，由盘雨农负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  邓江凌二〇一九年十一月十三日书记员  黄孙燕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。