江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初7370号 原告：常熟市人民政府虞山街道办事处，住所地常熟市虞山街道寺路街8号，统一社会信用代码11320581MB0110541F。 负责人：褚宏伟，该办事处主任。 委托诉讼代理人：杜存朋，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梅梦倩，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。 被告：常熟色织有限公司，住所地常熟市梅李通港工业园，统一社会信用代码91320581713212871B。 法定代表人：曾欲健，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴徐晟，江苏俞晓华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：俞晓华，江苏俞晓华律师事务所律师。 原告常熟市人民政府虞山街道办事处（以下简称虞山街道办事处）与被告常熟色织有限公司（以下简称色织公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告虞山街道办事处委托诉讼代理人杜存朋，被告色织公司委托诉讼代理人吴徐晟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告虞山街道办事处向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告关于常熟市青禾家桥16号公房的租赁关系于2018年5月19日终止；2、判决被告立即支付自2001年2月1日起至2018年5月19日止的租金262164.93元，及自2018年5月20日起至常熟市青禾家桥16号实际交还日止以月租金1612元的标准计算的房屋占有使用费；3、案件诉讼费由被告承担。事实和理由：常熟市青禾家桥16号房屋系直属公房，位于常熟市虞山街道辖区，建筑面积805.92平方米。根据《常熟市直管公房管理办法》第二条第二款规定，直管公房是指政府享有所有权并经营管理的房屋，但不包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房等保障性住房；直管公房资产划拨归属属地政府，实行属地管理。原告对辖区内所属直管公房，负责公房租赁管理事宜。案涉公房原承租单位为原国营常熟色织四厂，该厂作为乙方，与作为甲方的原常熟市房地产公司于1987年9月17日签订了《协议书》一份，根据该协议第五条约定，常熟市青禾家桥16号全部属公房，由该厂租用；该协议第七条约定，“对代管租金12982.15元甲方不再收回，由乙方利用该款将公房全部修好。”第十条约定，“甲方同意乙方从1987年10月份起从实际租金中提成20%即每月1495.49元专门用于公房的维修及翻扩建，今后凡房屋的修理、危房翻建、抢修等均由乙方负责”。1993年5月15日，作为甲方的常熟市房地产公司与作为乙方的国营常熟色织四厂签署《非居住房屋调正租金协议书》，约定“乙方承租甲方之公房租金从1993年5月1日调整”，“乙方租赁甲方房屋2处，共5432.02平方米”（该面积包含环城北路38号房屋4626.10平方米、青禾家桥16号房屋面积805.92平方米），租金调整明细详见租金计算表，其中载明房屋座落青禾家桥16号的常熟市房地产公司非住宅公房租金计算表显示结构等级砖混（二），每平方米单价4.3元，月租金标准金额3465.46元；该协议书第二条约定“甲方为有利于乙方对承租房屋的修缮保养，及时解除危险，保证房屋使用安全，同意在租金中留出4623.12元给乙方作为专项修理经费，不得移作他用”。该处4623.12元为当时两处公房每月返还修理费合计金额，其中，青禾家桥16号返还修理费693.09元，月租金标准金额3465.46元扣除该修理费后实际需收取月租金2772.37元。国营常熟色织四厂、常熟色织三厂和常熟市市属工业公有资产经营投资总公司于1999年6月7日共同投资设立被告，2000年6月26日苏州市对外经济贸易委员会向被告出具外经委贸（2000）第255号《关于国营常熟色织三厂、常熟色织四厂合并更名的通知》，通知“省外经贸厅已批准国营常熟色织三厂、常熟色织四厂合并更名为‘常熟色织有限公司’”，被告凭相应批文办理工商、海关等手续。2001年2月16日，作为甲方的常熟市市属工业公有资产经营投资总公司与作为乙方的被告签订《企业改制协议书》，该协议第三条债权债务处理约定“改制规范后的乙方负责接收原企业（含国营常熟色织三厂和常熟色织四厂）全部债权债务，并及时办理好过户和更换票据手续。”第四条职工安置与分配约定“改制规范后的乙方负责接收原企业（含国营常熟色织三厂和常熟色织四厂）全部职工及其离、退休人员等，并有接收国家统配人员的义务。”国营常熟色织四厂经后续改制，合并更名为被告。案涉公房常熟市青禾家桥16号房屋属于非住宅公房，在国营常熟色织四厂企业改制后，被告接收原有企业全部人员，被告长期占有上述案涉公房，自企业改制后至原告2018年5月份通知终止公房租赁关系之前常年一直向他人收取公房使用租金，公房承租关系由被告实际承继。被告经公房受托经营管理单位常熟市中新房产开发经营有限公司常年催讨，欠租累计超过六个月以上，结欠租金金额较大；被告也未能主动履行检查维修义务，对公房险情负有不可推卸的责任。江苏省建筑工程质量检测中心有限公司根据原常熟市虞山镇人民政府委托，于2017年8月11日作出（2017）省建检中字第1ZJ3683号检测鉴定报告，认定青禾家桥16号工程主体结构的安全等级评为Dsu级，该级别反映安全性严重不符合本标准对Asu级的规定，严重影响整体承载，必须立即采取措施。另据常熟市虞山街道三合一和群租房消防隐患专项整治办公室检查，上述房屋存在电气线路私拉乱接、违规使用液化气灶等明火灶具等等消防隐患情形。原告于2016年5月18日委托律师向被告发出律师函，告知位于虞山街道辖区的常熟市青禾家桥16号公房租赁关系终止，通知被告在该函送达后次日起立即停止一切租用行为，立即撤离人员、腾空物品、交还公房，并结清以往全部应付租金。被告接到函件后虽然表示同意原告收回公房，但是在数月内一直没有及时负责腾退交还公房，没有结清租金。被告在租赁关系终止后已经无权占有案涉公房，理应及时返还原物，避免经济损失扩大，避免原物安全隐患可能发生。为此，原告起诉至法院。 被告色织公司辩称，一、本案被告非适格主体：1、被告主体变迁，被告于1999年6月7日登记设立，其前身是国营常熟色织三厂与国营常熟色织四厂于2000年合并更名的国营经济实体，后于2001年改制为有限责任公司，原名称未做变更；2、原被告之间不存在租赁合同关系。原国营常熟色织四厂与常熟市房地产管理处签订有《房屋租赁合约》，约定租赁期限为1992年1月1日至1992年12月31日，租赁合同到期后双方并未续约。被告转制前后均未与原告或主管部门签订任何形式的房屋租赁合同，双方也不存在事实租赁关系，案涉房屋的使用人系原国营常熟色织四厂的员工，因此本案中原被告之间不存在需要解除的租赁关系；3、被告不应承继原国营常熟色织四厂与原告的租赁合同关系。被告的前身常熟色织有限公司（国营）系由国营常熟色织三厂与国营常熟色织四厂合并更名而来，被告系由常熟色织有限公司（国营）转制而来，因此被告与国营常熟色织四厂之间并不适用《公司法》关于企业合并的相关规定，国营常熟四厂的租赁关系不应由被告来承担。二、本案关于租金的诉讼请求已超过诉讼时效。本案所涉欠费期间始于2001年，至今已近18年，早已超过诉讼时效。即使原告及有关部门向被告主张过租金，但被告并非案涉房屋的使用人，原告向被告主张租金也不能达到中断诉讼时效的效力。三、本案属于历史遗留问题，被告于2001年遵循市委、市政府相关文件进行企业改制，原告作为属地政府，属于行政权力部门，却怠于行使行政职能，在明知原租赁合约到期未续订、国营常熟色织四厂又不复存在的情况下未及时出台政策或指导意见，导致被告改制时未能就本案所涉租赁事宜及时处理，造成本案实质上成为历史遗留问题。本案的处置涉及民生问题，应由原告出台政策处理，并非法院适宜处理的范畴。综上，请求法院驳回原告的诉请。 本院经审理认定事实如下：常熟市青禾家桥16号房屋系直属公房，位于常熟市虞山街道辖区，现归虞山街道办事处管理。 另查明：常熟市房地产公司、常熟市房产管理处曾为直属公房的管理单位。2016年9月1日，常熟市房产管理处与常熟市虞山镇人民政府签订《虞山镇城区直管公房管理体制转换协议》，约定常熟市房产管理处和常熟市虞山镇人民政府在2016年度采用共同委托方式，将位于常熟市虞山镇人民政府辖区内的城区直管公房共同委托常熟市中新房产开发经营有限公司管理。2017年1月1日起，城区直管公房资产、档案及日常管理工作由常熟市虞山镇人民政府全面负责，常熟市虞山镇人民政府按原有模式委托常熟市中新房产开发经营有限公司管理直管公房并签订委托协议。 2017年6月23日，常熟市人民政府办公室出具常政办发[2017]123号市政府办公室关于印发《常熟市直管公房管理办法》的通知，《常熟市直管公房管理办法》载明，直管公房资产划拨归属属地政府，实行属地管理；拖欠租金累计六个月以上的，属地管理单位有权终止合同，收回房屋。审理中，原被告一致确认涉案直属公房资产目前已划拨归属属地政府，由虞山街道办事处管理。 又查明：1987年9月17日，常熟市房地产公司（甲方）与国营常熟色织四厂（乙方）签订《协议书》一份，约定，1978年1月10日，乙方按县革命计委员会文件批复，利用甲方代管租金40082元在醉慰街（现青禾家桥16号）建男工宿舍一幢，实量面积为805.92㎡，现将该房由甲方全部收回；为便于房屋管理，决定将青禾家桥16号全部属公房；目前乙方租用的公房5626.45㎡有部分房屋经生计科鉴定属危险，需要修理，因此双方经过协商对代管租金12982.15元甲方不再收回，由乙方利用该款将公房全部修好；根据市政府文件精神，甲方每月向乙方收取租金，时间从1985年1月起算；为便于对房屋的修缮、改建、翻建以不断满足乙方生产需要，甲方同意乙方从1987年10月份起从实际租金中提成20%专门用于公房的维修及翻扩建，今后凡房屋的修理、危房翻建、抢修等均由乙方负责，但对房屋的拆除及翻建项目事前应报甲方，经同意后方可动工，对留成的租金专户储存，实行专款专用，包干使用。 1992年，常熟市房地产管理处（出租人、甲方）与国营常熟色织四厂（承租人、乙方）签订《租赁合约》一份，约定乙方租赁坐落于青禾家桥16号的直管公房，每月租金1205.65元，每月返回修理费214.13元，实际收取月租金964.52元，每月20日银行同城托收付款，租期一年，自1992年1月1日起至1992年12月31日。 1993年5月15日，常熟市房地产公司（出租方、甲方）与国营常熟色织四厂（承租单位、乙方）签订《非居住房屋调正租金协议书》一份，约定，乙方承租甲方之公房租金从1993年5月1日调整；乙方租赁甲方房屋2处（包含环城北路38号房屋及青禾家桥16号房屋），原月租金7470.92元，现调正为租金23988.20元（详见租金计算表）；甲方为有利乙方对承租房屋的修缮保养，及时解除危险，保证房屋使用安全，同意在租金中留出4623.12元给乙方作为专项修理经费，不得移作他用。租金计算表载明青禾家桥16号租用面积为805.92㎡，原月租金1205.65元，返回修理费241.13元后，原实际收取月租金964.52元，调正后月租金3465.46元，返回修理费693.09元后，实际收取月租金2772.37元。 又查明：1999年6月，国营常熟色织三厂与常熟色织四厂与常熟市市属工业公有资产经营投资总公司合股，经常熟工商行政管理登记设立常熟色织有限公司。后国营常熟色织四厂注销了执业执照。 2000年6月26日，苏州市对外经济贸易委员会转发省外经贸厅（2000）苏外经贸贸字第617号批复，该批复已批准国营常熟色织三厂、常熟色织四厂合并更名为常熟色织有限公司。 2001年2月16日，常熟市市属工业公有资产经营投资总公司（甲方）与常熟色织有限公司（乙方）签订《企业改制协议书》，约定乙方改制规范后企业类型为有限责任公司，企业名称不变，仍为常熟色织有限公司；改制规范后的乙方负责接收原企业（含国营常熟色织三厂和常熟色织四厂）全部债权债务，并及时办理好过户和更换票据手续；改制规范后的乙方负责接收原企业（含国营常熟色织三厂和常熟色织四厂）全部职工及其离、退休人员等，并有接受国家统配人员的义务。后色织公司接收了原国营常熟色织四厂的员工，涉案租赁房屋仍由原国营常熟色织四厂的员工居住。 之后，色织公司陆续向公房管理部门缴纳租金，同时，色织公司也在陆续向涉案房屋实际承租户收取租金。2001年4月18日至2004年5月17日，色织公司共计支付租金88715.84元，之后未再缴纳租金。 又查明：2017年，江苏省建筑工程质量检测中心有限公司受原常熟市虞山镇人民政府委托，对青禾家桥16号工程主体结构安全性进行检测鉴定。该公司鉴定后于2017年8月11日出具《检测鉴定报告》，结论认为，青禾家桥16号工程主体结构的安全性登记评为Dsu级，即安全性严重不符合本标准对Asu级的规定，严重影响整体承载，必须立即采取措施。 2018年5月18日，虞山街道办事处委托上海市锦天城（苏州）律师事务所向色织公司发送《律师函》一份，主要内容为，常熟市青禾家桥16号公房位于虞山街道辖区，建筑面积805.92平方米，根据属地管理规定，由虞山街道管理公房租赁事宜；承租方迄今为止长期以来，拖欠巨额租金，也未能主动履行维修义务，对公房险情负有不可推卸的责任；色织公司已经知悉青禾家桥16号工程主体结构的安全等级鉴定情况，未能及时修缮；另外，2018年5月10日常熟市虞山街道三合一和群租房消防隐患专项整治办公室向色织公司送达责令停租告知书，告知上述房屋存在电气线路私拉乱接、违规使用液化气灶等明火灶具等等消防隐患情形；现综合上述因素考虑，特书面函告：上述公房租赁关系自本律师函送达时终止，请色织公司在本函送达后次日起立即停止一切租用行为，立即撤离人员、腾空物品、交还公房，并结清以往全部应付租金。色织公司于2018年5月19日签收了该函件。 2018年6月22日，色织公司向虞山街道办事处回复《公函》一份，主要内容为，色织公司收到律师函后，立即组织专门人员对常熟市青禾家桥16号房屋的租赁情况进行了调查、核实，实地走访了该处房屋的使用人，并书面告知房屋使用人该处房屋的安全监测为Dsu级，严重影响整体承载，要求房屋使用人立即撤离房屋，腾空物品，将房屋交还虞山街道办事处；经查，1987年9月17日，常熟市房地产公司与国营常熟四场签订协议书一份，由该协议可见，涉案常熟市青禾家桥16号系国营常熟色织四厂职工宿舍，性质为公房；1992年，常熟市房地产管理处与国营常熟色织四厂订立《房屋租赁合约》一份，对租赁期限、维修责任等进行了约定；后国营常熟色织四厂与国营常熟色织三厂改制为色织公司，改制文件中，对国营常熟色织四厂租赁青禾家桥16号房屋的租赁事宜未予涉及；因此，色织公司认为，国营常熟色织四厂与常熟市房地产管理处的房屋租赁合约期为一年，租金缴纳主体是国营常熟色织四厂，至1998年合并成立国营常熟色织有限公司后，常熟市房地产管理处理应与国营常熟色织有限公司重新签订租赁常熟市青禾家桥16号房屋的合约，以明确租赁双方的权利、义务；遗憾的是，出租人明知国营常熟色织四厂已经不复存在，却怠于履行相关催交租金及变更租赁主体的义务，尤其是1999年转制时，更未履行相关义务，导致转制时未能涉及常熟市青禾家桥房屋的租赁事宜，相关政府职能部门也未就该处房屋作出符合法律和政策要求的安排和处理；色织公司认为，青禾家桥16号的租赁合同主体是国营常熟色织四厂，缴纳房屋租金的主体也是该公司，而房屋的实际使用人是该厂的职工，由于出租人未恪尽职守，导致改制时未能就租赁事宜作出安排，时隔至今，早已成为“历史遗留问题”；因此，色织公司无任何权利管理涉案房屋或收取租金，也没有义务修缮房屋，但由于该处房屋已经处于不安全状态，不再适合使用，色织公司赞同虞山街道办事处收回房屋的合理要求，愿意配合虞山街道办事处尽微薄之力，且已按照虞山街道办事处要求通知该处房屋使用人立即撤离，腾清房屋，将房屋交还虞山街道办事处。 2018年7月6日，色织公司再次向虞山街道办事处发送《公函》一份，重申了上述公函内容。 2018年7月20日，虞山街道办事处在常熟市青禾家桥16号处张贴《告示》，告知虞山街道办事处已通知色织公司租赁关系终止，常熟市青禾家桥16号经鉴定为危房，且在以往专项整治行动中检查发现存在种种消防隐患情形，为保障人身和财产安全，避免险情发生，特催告全体占用户自本告示发布次日起立即停止占用上述房屋场所，务必在十日内自行撤离人员、搬离物品、腾空迁出上述房屋，未按期搬离、搬出房屋的，由此产生的一切损失和后果由占用人自行承担。 原告虞山街道办事处认为，1、涉案房屋1993年之后未签订过新的租赁协议，后期属于不定期租赁，原告作为公房管理部门有权终止租赁关系；被告长期拖欠租金，早已超过六个月，原告有权终止租赁合同，收回房屋；另外，被告只收取租金，未尽维修义务，导致涉案房屋存在安全隐患，原告将对房屋的相关损失尽快处理。2、根据工商资料显示，被告和国营常熟色织四厂合并，并进行改制，接管了原国营常熟色织四厂的职工以及全部债权债务，而且，被告改制后长期向涉案房屋的使用人收取公房租金，故原告向被告主张涉案房屋租金，于法有据。3、原公房管理部门长期委托中新房产公司经营管理，进行租金的催缴，而且本案所涉租金属于公有资产应得收益，应当得到法律的保护。4、关于租金，2001年2月1日至2018年5月19日期间，按照1612元/月计算，共计334704.93元，扣除被告已经支付的租金72540元，剩余租金为262164.93元，之后自2018年5月20日起至实际交还之日止按照1612元/月计算占有使用费。 为证明自己的主张，原告申请常熟市中新房产开发经营有限公司经营科科长朱某出庭作证。朱某陈述，原国营常熟色织四厂租赁涉案房屋后，2001年之前就有欠租了，中间也有付过几次，2006年起就没再付过租金，其每年都要催缴的，但被告到目前为止未付过租金。为此，其提供了2006年、2009年、2012年、2016年的催缴函件，并表示这些只是一部分，但其他的找不到了。对其陈述及提交的材料，原被告均无异议。 被告色织公司认为，1、被告同意原告收回房屋，但是原被告之间不存在租赁关系，被告近几年来均不是涉案房屋的使用人或者管理人。对于租户的清退涉及民生，被告无力也无责承担这样重大的问题。2、原国营色织公司系由国营常熟色织三厂、四厂合并更名而来，现在被告由原国营色织公司改制而来，因此并不适用公司法中企业合并的相关规定。3、中新公司最早从2006年开始对2001年的租金进行催讨，并不能中断诉讼时效。4、对于原告主张的租金的计算方式和计算标准无异议，对已支付租金被告已举证，但租金不应由被告支付。 以上事实，有房屋所有权证、民事判决书、协议书、房屋租赁合约、非居住房屋调正租金协议书、关于对建立“常熟色织有限公司”的说明、关于国营常熟色织三厂、常熟色织四厂合并更名的通知、企业改制协议书、同城委托收款凭证、检测鉴定报告、律师函、公函、告示及本院庭审笔录、谈话笔录等在卷佐证。 本院认为，关于租赁主体，涉案房屋系直属公房，1987年、1992年、1993年，涉案房屋的原管理单位先后与国营常熟色织四厂签订多份书面协议，确定国营常熟色织四厂租赁涉案房屋作为员工宿舍，并约定了相应的租金。在之后的租赁过程中，国营常熟色织四厂与其他单位合并为常熟色织有限公司，后又改制为本案原告，并明确改制后的被告负责接收包括原国营常熟色织四厂在内的职工及全部债权债务，现国营常熟色织四厂已注销，其相应的权利义务应由被告享有和继承，包括本案所涉房屋的租赁事宜，而事实上，改制后，被告也多次向原告缴纳租金，并向实际承租用户收取费用。综上，原告向被告主张涉案房屋的租金及占有使用费，并无不当。被告抗辩主体不适格，不应支付租金和占有使用费，没有依据，本院不予采信。 关于租赁关系。1992年签订的《房屋租赁合约》中关于租期的约定虽然只有一年，但一年期满后，国营常熟色织四厂仍在继续使用，常熟市房地产公司未提出异议，且随后又与国营常熟色织四厂就租金进行了调整，之后，租赁方变更为被告，虽然未重新签订新的租赁合同，但事实上形成了不固定期限的租赁关系。被告自最后一次缴纳租金后，至今已超过六个月，原告作为直属公房的管理方，依照直属公房的相关规定发函给被告，要求终止涉案公房租赁关系，并无不当，本院予以支持。现原告主张双方之间的租赁关系于2018年5月19日终止，结合被告签收函件的时间，本院予以确认。 关于租金。被告最后一次缴纳租金后，涉案房屋管理方多次进行了催缴，并提供相应的证据，且原被告之间的租赁关系一直存续，现被告抗辩已超过诉讼时效，没有依据，本院不予采信。原告主张2001年2月1日至2018年5月19日期间的应收租金为334704.93元，之后自2018年5月20日起至实际交还之日止按照1612元/月计算占有使用费，被告对计算标准和计算方式无异议，本院予以确认。对于该段期间已付租金，被告举证证明已支付租金88715.84元，原告无异议，应予以扣除。综上，被告应支付原告2001年2月1日至2018年5月19日期间的租金245989.09元，及自2018年5月20日起至实际交还常熟市青禾家桥16号房屋之日止按照1612元/月计算的占有使用费。对于原告主张的租金，本院予以部分支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零九条规定，判决如下： 一、确认原告常熟市人民政府虞山街道办事处与被告常熟色织有限公司之间关于常熟市青禾家桥16号房屋的租赁关系于2018年5月19日终止。 二、被告常熟色织有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告常熟市人民政府虞山街道办事处租金245989.09元，并支付自2018年5月20日起至实际交还常熟市青禾家桥16号房屋之日止按照1612元/月计算的占有使用费（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入常熟市人民法院案件款账户）。 三、驳回原告常熟市人民政府虞山街道办事处的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2846元，由原告常熟市人民政府虞山街道办事处负担157元，被告常熟色织有限公司负担2689元。原告预交的案件受理费2689元由本院退回，被告应负担的案件受理费2689元由被告于本判决生效之日起十日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审判员  刘丽杰 二〇一九年十一月二十七日 书记员  袁 媛