广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初9393号原告（反诉被告）:广州市众家行房地产代理有限公司，住所地广州市花都区镜湖大道2号云峰花园之四首层10号商铺，统一社会信用代码91440101552377412G。法定代表人：萧冠梁。委托诉讼代理人：骆冠文，广东正善律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海杰，该公司职员。被告(反诉原告):佐洪铧，男，1990年5月15日出生，汉族，住广州市花都区，原告广州市众家行房地产代理有限公司与被告佐洪铧居间合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案，被告佐洪铧于2019年8月15日向本院提起反诉，本院经审查后予以准许，并将本诉与反诉合并审理，于2019年9月16日适用简易程序公开开庭进行审理。原告广州市众家行房地产代理有限公司（以下简称众家行公司，反诉被告，以下统称原告）的委托诉讼代理人骆冠文、张海杰，被告佐洪铧（反诉原告，以下统称被告）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告众家行公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告向原告支付中介服务费30500元及滞纳金（滞纳金以30500元为基数，按每天1%从2019年5月23日起计至被告付清款项时止，暂计1000元）；2.判令被告向原告支付违约金15250元；3.本案受理费由被告承担。事实与理由：原被告及案外人江满安于2018年8月11日签订的《房屋买卖合约》及附件，原告签订上述合同前及签订上述合同后均积极履行居间服务，但被告并没有如约履行。根据《房屋买卖合约》第十三条的规定，被告应在2018年11月30日前向案外人支付首期楼价款含定金95万。但被告仅仅支付了10万元定金后就没有如约履行了，并且明确告知原告及案外人不再履行。案外人为此向贵院起诉被告，案号（2019）粤0114民初1945号，后被告与案外人调解结案，被告要赔偿案外人违约金20万元并承担案件受理费。后原告不断催促被告支付中介服务费，但被告均以各种理由敷衍了事，遂提起诉讼，请求判如所请。被告佐洪铧辩称，不同意原告的全部诉请，理由：一、为什么事先没有了解“阴阳合同”的事：因为中介隐藏的很好，只字不提阴阳合同的事，在整个过程中通过所谓提高评估价的说法来进行诱导。因为房屋交易与其他交易有着显著的不同，需要抵押贷款，需要过户登记，其受贷款政策，房地产调控政策影响巨大。是否购买房产必须要对各种政策非常清楚，才能正确判断自己的履约能力与交易风险、房产的市场价值与使用需求是否达到自己心中目标。我们普通人一辈子也就做一两次房产交易，而中介可能一天就能做几次十来次，其经验和对政策的了解程度相对于普通人是没有可比性的，同时二手房交易本身就存在极大的信息不对称，做为普通人，在二手房买方市场是处于完全的劣势的。为此，我们只能花钱（即中介费）在中介手上购买服务，基于普通人对房屋买卖知识的先天缺乏，加之对中介的信任，以至于在中介的欺诈下我认为提高评估价的做法是没问题的。但不管是国家相关法律法规，还是社会活动的诚实信用原则，中介都有义务全面细致地告知我房地产调控政策、房地产运行情况、提示操作过程存在风险并提出规避风险策略。但是中介却故意隐瞒“阴阳合同”及“首付贷”违法性质及存在风险，以至于我对国家政策、市场行情、履约风险及自身履约能力产生严重误判，从而签订该合同。该中介的行为完全是恶意行为，在目前的形势下我根本不可能完成履约，首先国家明文规定不能超贷，但不能超贷我就无法履约；其次我即使我贷出来了，但构成违法犯罪，不仅会被银行追究民事责任风险，更有可能被追究骗取贷款等刑事责任，这个风险之大我不能承受，中介在整个过程中从未提示。如果中介一开始跟我解释合法有效的政策解读，不让我造成误解，我根本不会签订这个合同。国家政策是我做出判断的重要依据，在中介恶意隐瞒国家政策，误导我做出错误决定。我列这些证据是用来反映中介所说与事实不符，与政策不符，完全是欺骗行为。把购房政策准确告知我不仅是中介管理办法等相关条例的要求，也符合《合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”及第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”二、什么时候意识通过什么情况意识到“阴阳合同”和“首付贷”的？当我和中介谈好了多贷款的金额后，中介提出需再签一份合同（在此之前中介没有提出过，即10月16日提出用于网签的合同已经打好，需要再次签字才能打网签），此时我才感觉其中有猫腻。为此，我连续两个星期耗时耗力自行网络查询了解具体情况。期间没有向中介求证，一是因为我没有十足把握，不能贸然指出中介违法违规，破坏合作关系，二是因为我知道，中介一开始就选择隐瞒，说明中介早就吃定了我这条“水鱼”，我再求证也只能得到一个谎言而已，只能通过自己想办法搞定。最终我通过连夜作战了解到了相关政策信息，此时方才恍然大悟。三、为什么在发现中介欺诈后没有向中介说明，此时我已交了定金，对于我来说，包括之前打官司，我也只是想拿回定金而已。人都是喜欢听漂亮话的，我本着不发生冲突，不产生摩擦的想法，提出了解约要求和解约建议。因为我认为如果我直接指出中介问题，只有两种情况，一是中介继续欺诈被我戳破，大家撕破脸，二是中介承认问题，继续忽悠我犯错。这两种情况都是我不想看到的，所以我只是单纯的希望解决问题，包括业主威胁我要起诉我时我仍然希望大家坐下来谈一谈，把问题理清楚，和和气气地解决这个问题。四、我的真实意思是合法合规地在自己经济能力承受范围内购买房产。买二手楼时我也是向所有中介明确表达了自己的真实购买需求，但是因中介为了追求高额中介费（中介费为房价的1.5-2个点，即该中介诱导我购买本案房产可比我意向房产多收6000-9000元中介费），蓄意虚假宣传，对我实施欺诈。因为中介的欺诈才签订了这个合同，该合同的履行与我的真实意思有极大矛盾。五、中介所述为部分事实，存在避重就轻，掐头去尾的情况。1.我是明确有跟中介说个购买意向和购买标准的，但中介是为获取高额佣金，不断推荐本房产，并提出“提高评估价，做低首付”来完成交易。由于中介故意隐瞒阴阳合同的违法违规性质及其潜在风险，诱使我认为采用拉高评估价，套取银行贷款以降低购买该房屋的做法没有问题。2.合同谈判过程中，中介问我到底贷多少钱，以便按我的意愿打网签合同，由于我当时不懂所谓“拉高评估价，做低首付”的流程，不清楚可以贷多少钱，故和中介、业主约好先不打网签，等我想好贷多少之后再打网签，但经过我在中介处不断了解才知道这个所谓评估价有很大问题。是否阴阳合同，透过现象看本质，按照合同价40%的话我的首付是122万，应贷款183万，但经过中介诱导，提出可以评到2.5万一个平方（按此计算可贷到211万），实际首付为94万。3.关于“首付贷”其实也是一样看本质，在行政主管部门这里做首期托管，由于帮业主赎证后已没有钱办理该手续，因此中介提出“过桥”的做法，其实就是以业主名义贷款，但是金融机构将钱打进我的账户，以我的名义办理首期托管，托管冻结完成后在有公积金中金转入业主账户，业主再转给金融机构。之所以用业主名义贷款是因为金融机构要完成资金闭合，但资金的实际使用和利息支付都是我，实际的贷款人是我。整个过程现金流极大，在审核时非常容易被发现是违规操作，会出现资金被冻结的风险，但该风险中介未提示。4.中介不承认诱导和欺诈，把责任推给银行的说法不成立，根据中介的供词，可以看出中介对阴阳合同和首付贷的性质及后果相当清楚。中介在交易过程中明确提出“拉高网签价来做”、“网签价就是评估价”“给钱就可以评到两万五”等等可以看出中介是完全可以操控贷款数额的，包括现在中介在朋友圈打的广告仍有很多是提供“拉高评估价，做低首付”的方案，一个“做”字，充分体现了中介对于行业的熟悉程度及把控能力，但这“做”字也充分体现了中介目无国法，肆无忌惮的经营态度。5.中介提出没有签阴阳合同，没有提供“首付贷”，那是因为我发现中介欺诈后第一时间悬崖勒马，没有按照中介安排的步骤一步步错下去！没有签阴阳合同、没有实施“首付贷”是因为我的意识觉醒，而不是中介的合法合规操作！被告佐洪铧提起反诉称：1.判令原告赔偿我方的经济损失204202元；2.本案受理费由原告承担。事实理由：一、本案所涉合同为原告采用欺诈手段签订，本人根据自身实际情况多次反复核算，明确购买首付120万以下，总价260万以下的房产，此项信息在买房时已向包括原告在内的多家中介行明确告知。但原告在第一时间对本人进行诱导：即首付不是按实际成交价来计算，而按照银行评估价来计算（经本人不断深入了解才知道这种做法实际上是以高于成交价的评估价签订一份合同专门用于办理行业主管部门网签及办理银行按揭贷款，即“阴阳合同”），随后原告利用其从业信息优势及行业壁垒故意隐瞒阴阳合同的违法违规性质，把阴阳合同包装成其驾轻就熟的行业规则和通常做法对本人进行不断怂恿和诱导，同时对本合同所指房产进行不断推介。由于原告故意隐瞒阴阳合同的违法违规性质及其潜在风险，诱使本人认为采用拉高评估价，套取银行贷款以降低购买该房屋的做法没有问题。同时，该房产仍处于抵押状态，有85万贷款，本人提出须先行支付95万用于赎证，由于帮卖家赎证后本人实际上已没有充足资金用于办理行业主管部门的首付审核，对此本人曾提出异议，并要求由卖家自行赎证，以便本人有足够首付办理相关手续。但原告表示帮卖方赎证是通常做法，并向本人推荐“过桥”的做法（该方法名为“过桥”，实为贷款用于首付款，属于“首付贷”性质），在原告不断怂恿和诱导下，卖方与本人同意采用“阴阳合同”及“首付贷”的方式购买该房产，三方于2018年8月11日签订了该房屋买卖合约，同时本人向卖家支付了定金10万元。二、本人发现原告欺诈，提出不再继续履行，但蒙受巨大经济损失，签订合同后，原告一直在指导协助本人提高评估价，按高价办理政府网签，以达到骗取高额贷款，降低首付的目的。由于本人对“拉高评估价，降低首付”操作模式了解不断深入，最终认识到这是签订“阴阳合同”的违法违规做法，同时也认识到所谓“过桥”其实质为“首付贷”，这两个做法是国家近年来落实“房住不炒”政策的重要打击对象（《住房城乡建设部人民银行银监会关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》（建房【2017】215号）“贯彻落实党中央、国务院关于房地产工作的决策部署，坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位……房地产中介机构不得为购房人垫付首付款或采取首付分期等其他形式变相垫付首付款，不得通过任何平台和机构为购房人提供首付融资，不得以任何形式诱导购房人通过其他机构融资支付首付款……不得为卖房人或购房人提供过桥贷、尾款贷、赎楼贷等场外配资金融产品……有效防范交易欺诈、骗取贷款等行为”；《住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》（建房【2016】168号）号第一条第五点“中介机构不得……不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务”及第六条“中介机构和从业人员不得诱导、唆使、协助交易当事人签订阴阳合同”；证据20《广州市住房和建设城乡委员会广州市金融工作局关于进一步规范中介机构办理存量房交易业务的通知》（穗建房产【2017】1007号第一点“中介机构在房屋交易前，应当书面告知当事人房地产调控政策并签字确认；中介机构在房屋交易过程中应主动并书面告知当事人有关房地产调控政策情况，不得误导当事人，损害当事人利益；不得教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格”及第二点“中介机构不得……提供或推荐首付贷等违法违规的金融产品和服务；不得怂恿、协助当事人签订阴阳合同套取银行资金”）。本人作为一名守法公民，在整个交易期间从未主动提出使用“阴阳合同”及“首付贷”等违法违规手段购房，当意识到原告所提做法违法违规后，也没有配合原告办理提高评估价的网签合同，故而没有酿成违法违规大错，并提出协商解除合同。但原告没有促成解除合同，导致卖家起诉我违约，经花都区法院公开审理，调解由我赔偿违约金20万元，并支付相关诉讼费用，造成巨大经济损失。三、原告存在多项瑕疵履行合同，原告属于房地产经纪行业，受《合同法》、《房地产经纪管理办法》、《广州市房地产中介服务管理条例》、《广州市房屋交易监督管理办法》等多项国家法律法规约束，但在合同履行期间，原告违反多项相关法律法规，属于瑕疵履行合同。具体如下：（一）提供中介服务时，存在房地产经纪服务合同未经经纪人签名的行为，原告在与本人签订房屋买卖合同及居间合同时，未有经纪人或经纪人协理签名的情况，违反了《房地产经纪管理办法》第二十条相关规定。（二）存在代收代付交易资金未通过专用存款账户划转交易资金的行为，经原告欺诈，本人在原告的安排下签订了房屋买卖确认书，约定交付5000元作为购买房产的诚意金，由原告代为保管。但该诚意金是通过微信转账的方式给到原告，此举违反了《房地产经纪管理办法》第二十四条相关规定。（三）原告存在聘用未取得房地产中介服务职业资格证书的人员从事中介服务活动的行为，在原告为我提供服务的过程中，相关工作人员尤其是我的销售顾问罗美康未向我出示房地产中介服务人员注册证，该工作人员非专业人员，表现出对中介业务、政策法规完全不熟悉，以致产生欺诈，影响了我的正常判断，导致我签了该合同，造成经济损失。该行为违反《广州市房地产中介服务管理条例》第十九条、第二十二条相关规定。（四）房屋买卖合同存在包含减轻或免除房地产中介服务机构责任，加重买受人责任，排除买受人主要权利的条款，合同条款中没有“因中介过失造成合同无法履行”的相关责任条款，完全免除了原告责任，并提出在任何情况下不管任何情况都要收取中介费的条款，完全无视自己欺诈的事实。该行为违反了《合同法》第四十条及《广州市房屋交易监督管理办法》第八条相关规定。三、适用法律条款，整个交易期间，原告作为居间人，理应严格遵守国家法律法规及行业主管部门相关工作要求，就本次交易所涉及的国家及地方相关政策向买卖双方进行告知说明，但原告为获取高额佣金，在本人没有主动要求使用“阴阳合同”和“首付贷”等违法违规手段的情况下，隐瞒“阴阳合同”和“首付贷”的违规违法性质，将其包装成合法手段对本人进行欺诈，极力诱导，促成合同签订。综上，原告的行为存在《合同法》第四十二条“（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为”、第五十四条“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同”及第四百二十五条“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益”的情况；同时违反《房地产经纪管理办法》第二十一条“房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项……房屋交易的一般程序及可能存在的风险”及第二十五条“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：……以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易……为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利”；同时违反《广州市房屋交易监督管理办法》第二十一条“房地产中介服务机构及其执业人员提供房屋交易中介服务时，应当如实告知当事人房屋交易相关情况和本市房地产政策相关规定，不得为违反法律和政策的房屋交易提供服务”，其行为是明显恶意欺诈行为。原告在该行业从业多年，对相关法律法规及国家政策了如指掌，但却在本次交易期间恶意隐瞒真相，强行推荐违法违规做法，有意对抗国家法律法规及国家政策，直接造成本案发生，导致本人蒙受巨大经济损失。因此，按照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十九条“房地产调控政策实施后，一方当事人故意隐瞒或者虚构事实，或者明知另一方当事人的条件不符合政策要求仍诱导其签订房屋买卖合同的，另一方当事人因合同无法履行请求解除或者撤销合同，并要求对方当事人赔偿损失的，可予支持”及《合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”及《广州市房地产中介服务管理条例》第三十四条“房地产中介服务人员违法从业或者因提供虚假信息等过错给当事人造成经济损失的，由其所在的中介服务机构承担赔偿责任。”等条款，请求法院支持我方诉请。原告众家行公司针对反诉辩称，请求驳回被告的全部反诉请求，事实与理由在被告与我方中介的微信聊天记录可以看出，均是被告自身的意愿，前前后后都是被告主导中介怎么做，并非是中介要求被告怎么做，其提供的事实与理由根本不是被告当时购买房子最后又不想买的理由，根据我方在（2019）粤0114民初1945号案子中我方得知其违约是因为自己去购买另外一套房子，他觉得另外一套房子比这套好所以就违约，法院可以向被告提出询问核实，同时被告在违约不购买涉案房屋的最后微信当中都没有像他反诉状的说辞，直接说我买不起不买了，但是买不起不买的经济能力评估完全是被告自身要评估自己的范围，并非是原告要审核其资金能力的问题，同时被告直到最后不履行合同时还说自己有130万的现金，所以被告完全有能力购买涉案房屋，因此其不购买涉案房屋的原因是他自己买了另外一套房屋，因为其违约造成对涉案房屋业主赔偿之后，自己的损失转嫁于中介方。经审理查明：众家行公司于2010年3月29日成立，经营范围为房地产业。佐洪铧（买方）通过众家行公司（经纪方）的居间服务在2018年8月11日与江满安（卖方）签订了《房屋买卖合约》，约定卖方将位于广州市花都区镜湖大道2号2区15栋801房出售给买方佐洪铧，二、物业总楼价为305万元。四、1.经纪方应根据诚实信用、廉洁高效、勤勉尽责的原则为买卖双方提供服务。2.未经买卖双方同意，经纪方不得泄露买卖双方的信息资料等。3.基于经纪方提供的中介服务，买卖双方同意在本合约签订当日向经纪方支付中介服务费及咨询费，卖方应向经纪方支付中介服务费及咨询费30500元。买卖双方或其中任一方逾期支付上述中介服务费及咨询费的，每逾期一天则按应付费用的1%向经纪方支付滞纳金，直至上述中介服务费及咨询费全部支付完毕之日止。六、4.本合约签订后，卖方如未能按本合约规定的期限交房，或者未能按时履行合约约定的其他义务，应自逾期之日起，每日按该物业成交价的0.05%向买方支付违约金直至实际履行之日止。逾期超过十个工作日仍未交房的，买方有权解除合约。5.合约签订后，买方未能按照本合约约定支付房款，或者未能按时履行合约约定的其他义务，应自逾期之日起，每日按本合约该物业成交价的0.05%向卖方支付违约金直至实际履行之日止。6.买卖任何一方自本合约签订之日起如有以下情形之一，构成根本违约，违约方应支付定金或成交价10%的违约金给守约方，守约方及经纪方并可另行要求违约方承担因实现债权的一切费用，包括但不限于律师费、公证费、诉讼费、保全费等。（2）买卖任何一方拒绝按本合约约定出售或购买该物业逾期十个工作日以上……7.买卖任何一方出现本条第4、5、6款违约行为时，经纪方有权要求违约方支付买卖双方应付而未付的中介服务费以及买卖双方应付的中介服务费之和的一半的违约金，同时要求其承担经纪方因实现债权而产生的一切费用，包括但不限于律师费、公证费、诉讼费、保全费等。十三、三方约定的其他事项：三方均知悉买方须公积金组合贷款，过户前须到公积金中心办理首期房款资金托管，托管金额为110万元，届时须找第三方垫资，垫资时间到卖方收到公积金资金托管解冻止，费用由买方支付。买方支付首期楼款（含定金）95万元须于2018年11月30日之前支付给卖方用于赎证。合同附件为付款方式，涂销抵押后按揭付款：1.定金10万元在签署本合约同时自行交付卖方，3.卖方应在收到定金后110天内提供齐办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在签署本合约后110日内签署银行按揭文件，并在签署银行按揭文件后7日内提供齐全部办理银行贷款所需要的资料，买方向银行申请20年183万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准），4.买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书及完成赎证手续后十个工作日内配合经纪方完成本次交易的交税过户手续。5.（二）买方垫资赎证（买方垫资代表卖方向银行办理提前还贷手续）（1）卖方收取定金后90日内自行向抵押银行办理提前还贷手续，（2）卖方同意在收到银行提前还款通知后，在银行通知预约扣账日或之前，买方提取首期楼款（含定金）95万元，转入卖方贷款账号内，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款。（3）首期楼款余款27万元，买方应在本次交易过户完成当天直接支付给卖方。6.楼价余款（即申请贷款额）183万元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方……合同还就三方的其他权利义务进行了约定。该合同经纪方处未有经纪人员的签字。众家行公司表示其工作人员从2018年7月24日接洽佐洪铧，为其提供多套房源并进行实地查看，最后确定了涉案房屋并签订了上述合同，签订合同后，佐洪铧向卖家江满安支付定金10万元，之后，众家行公司催促佐洪铧支付首期款给卖方以供卖方向银行提前还贷，但佐洪铧一直未履行，之后，佐洪铧考虑其支付首期款的资金紧张，遂要求众家行公司提高网签合同的价格以便向按揭银行获得更多贷款，但最后佐洪铧亦因单方原因不履行合同，为此，众家行公司提交其工作人员罗美康与佐洪铧在2018年7月24日至2019年4月期间的微信对话记录予以佐证，其中2018年9月22日佐：“你有时间的话，明天帮我做一个那个对比的表格。就是我按305万元贷款的话，我的首付、我的贷款费和那个税费打多少钱，如果按24000元评估的话，那个首付需要多少，然后那个税金去到多少，反正做一个按最高评估价来贷款的那个数。”罗：“明白，明天做一个例表给你。”2018年9月23日罗：表格：评估23800元/平方米总价为3345328元，贷款6成即200万元，按揭费用1.3万元，契税5.01万元，公积金担保费6500元，个税3.34万元；评估21700元/平方米总价为3050152元，贷款6成183万元，按揭费1.19万，契税4.57万，公积金担保费6500元，个税3.05万。佐：“再帮忙算算分别每个月月供多少，公积金20年100万，其余商贷30年。”罗：“好的。”罗：“发送表格。”佐：“按2.38打网签”。2018年10月10日，佐：“我本来昨天去办涂销，结果公积金的证明没开，然后昨天去打了申情，公积金的证明要一个月左右才下来。”罗：“要这么久吗，那个公积金证明。”佐：“最快也要3周。”2018年11月10日，罗：“佐哥，你那边的进度如何了？”佐：“11月20号准时过户。”罗：“你那边是11月20号准时过户的吧，但是这边的话是11月20号就要给江哥，80几万吧。”罗：“佐哥，你那边怎么样了？”佐：“我算了一下，第一，我现在手上130，如果买安哥的房子，还是要按2万4来做，贷款200万，首付105+税8+中介3+贷款和公积金费用2=118。剩12万，不够装修和买家具。除非房子长期出租，先不装修，那买这房子就没意义了。第二，200万月供1万1，硬性开支租房0.2+车贷用车0.5.不吃不喝不养娃就已经去到1万8，实际上是难以承担的。当时我想超贷处理可以装修剩点钱用来补贴月供，现在装修都不太够。另外之前买房借亲戚的钱还没还，这都不说了。”佐：“我想安哥这房子还是转出去吧，买房子还是要控制死预算。当时本来看260的房子，一下搞到300多，太难办了。”罗：“那我应该怎么同安哥说？”佐：“现在有没有客户接嘛。”罗：“暂时没有。”2018年11月21日，罗：“佐哥，我们同业主沟通过了，我同张经理都被业主喷了，真的好难做。业主要求按合同办事，如果30号前交不了85万楼款就没收他的定金，并有权选择房价的10%作为赔付。这时候出现这种变卦，业主很生气，并将他的计划全部打乱，损失惨重。如果不是相信我们，也不会这么早签这份合同，签了合同后也有不少中介打电话来问这个房子，他一直都推掉了，等了这么久，现在才来变卦，他的计划全乱了，只能按合同来办事。”2018年11月22日，罗：“佐哥，你那边怎么样？”佐：“安哥那个房子我还是不买了，现在你们是怎么想的。”罗：“你确定咯，这几天我都有跟业主沟通，如果这样的话，到时就是你方违约，定金没得退，业主还有权追讨房价的10%作为违约金，然后我这边的中介费你也是需要支付的。”2018年11月23日，罗：“佐哥，10万定金这么轻易就不要了吗，如果上法庭就不是这个数了，不是我不想帮你，业主那边也周身问题，态度也很坚决，一直在说我们的不是，如果我有办法再帮你谈少几万元价钱，你那边还考不考虑？你想清楚后复一下我。”2018年11月25日，佐：“找个时间解约吧，真买不起。”之后，就解除合同事宜买卖双方协商不成，卖家江满安于2019年1月25日向本院提起对佐洪铧的诉讼【（2019）粤0114民初1945号】，众家行公司作为该案的第三人，佐洪铧在该案提起了反诉，后经本院审理，双方达成调解，本院于2019年5月23日作出民事调解书，载明：一、解除江满安、佐洪铧及众家行公司于2018年8月11日签订的《房屋买卖合约》及附件中的房屋买卖合同关系；二、佐洪铧赔偿江满安违约金20万元，江满安退还佐洪铧定金10万元，抵扣之后，佐洪铧向江满安支付10万元……佐洪铧确认上述微信对话的真实性，但认为众家行公司在签订合同之前明知佐洪铧的资金情况，在此情况下仍推荐涉案房屋并促成签订合同，且向佐洪铧提供通过提高网签价格获得更多贷款的违法方式进行交易，佐洪铧考虑到这种操作违反了《房地产经纪管理办法》等法律法规，在这种违法方式下履行合同具有很大风险，因此不同意继续履行合同。佐洪铧认为均是众家行公司的不规范操作导致的，因此反诉要求众家行公司赔偿其损失。众家行公司不认可佐洪铧的陈述，认为当时本来是办理一份与上述2018年8月11日签订的《房屋买卖合约》约定的交易价格一致的网签合同，是佐洪铧自行提出资金问题要求改网签合同的价格，还让众家行公司出具不同的贷款金额的表格以作对比，但最后佐洪铧又说不买涉案房屋，因此没有办理网签手续。众家行公司表示佐洪铧是购买了其他房屋才不履行涉案合同，且在（2019）粤0114民初1945号案中已明确涉案合同因佐洪铧违约而解除，因此不同意佐洪铧的反诉请求。诉讼中，佐洪铧表示若调解只同意向众家行公司支付2000元的中介服务费，且众家行公司主张的滞纳金及违约金的标准过高，若法院支持，亦应按年利率6%的标准计算。众家行公司表示其本来不打算向佐洪铧主张该中介服务费，但因佐洪铧向住建部门投诉，住建部门因众家行公司的经纪人员未在买卖合同中签字，住建部门给众家行公司下达整改通知书并罚款3万元，因此众家行公司在本案坚持要求佐洪铧支付中介服务费30500元，但可以放弃违约金，为此双方协商不成。本院认为，江满安（卖方）与佐洪铧（买方）及众家行公司（经纪方）签订的《房屋买卖合约》中确定了江满安与佐洪铧之间的房屋买卖关系及众家行公司与佐洪铧之间的居间关系，该合同是签约当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方应依约履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中，众家行公司已促成案外人江满安与佐洪铧签订了《房屋买卖合约》，应视为众家行公司履行了居间人的义务，作为买方的佐洪铧支付报酬给众家行公司的条件已成就。本案的争议焦点为众家行公司提供的居间服务是否存在瑕疵，众家行公司主张的中介服务费应否予以调低？对此，本院分析如下，第一，根据《房地产经纪管理办法》第二十条规定：“房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。”众家行公司的经纪人员并未在涉案《房屋买卖合约》中签字，违反上述规定。第二，《房屋买卖合约》已明确约定付款方式，根据众家行公司提交的微信对话记录可知，在买家佐洪铧表示需要更多的资金要求众家行公司提供不同价格的网签合同版本予以对比时，此举实际是“阴阳合同”的操作，对此，众家行公司的工作人员并未拒绝或提示相关风险，而是予以配合及协助，此操作明显违反《住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》等政策，若最终佐洪铧采取签订“阴阳合同”的方式履行合同，将会导致涉案房屋买卖交易过程中存在很多不确定性，从而增加买卖双方的交易风险。第三，根据众家行公司提交的微信对话记录可知，涉案合同是因佐洪铧表示不具备支付购房款的能力而提出解除合同，在本院审理的（2019）粤0114民初1945号案中亦确认了涉案房屋买卖合同因佐洪铧违约而解除。综上，本院确认涉案房屋买卖合同无法履行的过错在于佐洪铧，但众家行公司在涉案交易过程中提供的居间服务亦存有上述瑕疵，结合涉案合同在支付定金之后就未履行其他部分的事实，即众家行公司无需提供后续协助交易过户、房屋交付等居间服务，故本院将众家行公司主张的中介服务费酌情调整为15250元（30500元×50%），超出部分，本院不予支持。关于滞纳金，因众家行公司主张的每日1%的标准过高，佐洪铧对此亦提出抗辩，认为即使要承担滞纳金也应按年利率6%的标准计算，而众家行公司以买卖双方调解的日期为滞纳金的起算日期，合理有据，本院予以采纳，故本院将该滞纳金调整为以15250元为本金，从2019年5月23日起按年利率6%的标准计至付清款日止。关于违约金，如前所述，众家行公司提供的居间服务存有瑕疵，故本院对其主张的违约金不予支持。关于佐洪铧反诉赔偿损失的问题，如前所述，根据佐洪铧与众家行公司工作人员的微信对话可知，佐洪铧是基于其自身资金需求而主动要求众家行公司更改网签合同的总房价以获得更多的按揭贷款，且三方签订的《房屋买卖合约》中明确约定了买方佐洪铧的付款方式，佐洪铧认为众家行公司诱导其使用“阴阳合同”等不合规的方式，未能提交证据予以佐证，本院不予采纳。结合前述分析，涉案的房屋买卖合同因佐洪铧一方原因解除，故佐洪铧要求众家行公司赔偿其在房屋买卖合同过程中的损失合计204202元，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告佐洪铧于本判决生效之日起十日内向原告广州市众家行房地产代理有限公司支付中介服务费15250元；二、被告佐洪铧于本判决生效之日起十日内向原告广州市众家行房地产代理有限公司支付上述中介服务费的滞纳金，滞纳金计算方式：以15250元为本金，从2019年5月23日起按年利率6%的标准计至被告佐洪铧付清款日止；三、驳回原告广州市众家行房地产代理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告佐洪铧的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费484元，由原告广州市众家行房地产代理有限公司负担242元，由被告佐洪铧负担242元；反诉案件受理费2182元，由被告佐洪铧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  吴海萍二〇一九年十一月四日书记员  邓国靖