广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初21707号原告：阳金生，男，1966年4月4日出生，汉族，身份证住址湖南省衡南县。原告：阳小春，男，1968年10月27日出生，汉族，身份证住址湖南省衡南县。原告：廖爱民，男，1971年11月28日出生，汉族，身份证住址湖南省衡南县。三原告共同委托诉讼代理人：陈宏圆，广东品杰律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：卢剑辉，广东品杰律师事务所实习人员。被告：谢剑辉，男，1979年1月28日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。被告：张金娣，女，1982年12月13日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：谢剑辉，与张金娣系夫妻关系。原告阳金生、阳小春、廖爱民与被告谢剑辉、张金娣合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阳金生、阳小春、廖爱民的共同委托诉讼代理人陈宏圆、被告谢剑辉兼被告张金娣的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告阳金生、阳小春、廖爱民诉称：1.请求确认双方于2018年3月19日签订的《合作建房合同书》无效；2.判令二被告共同返还原告补偿款300000元；3.判令二被告共同支付原告利息损失（即资金占用费，以300000元为本金自2018年3月19日起按照中国人民银行同期贷款利率计算）；4.诉讼费由二被告承担。事实和理由：2018年3月19日，三原告与二被告签订《合作建房合同书》，约定被告自愿提供白云区谢家庄一宅基地两层旧房，由原告出资建成新电梯房，合同对楼房建成后的分配等问题作出了约定。合同签订后，原告向被告支付了300000元。之后，原告发现受让的地块及楼房不能办理权属过户手续，且《合作建房合同书》名为合作建房，实为宅基地转让，相关内容违反国家法律强制性规定而无效。原告遂要求被告解除合同、返还房款及利息，但被告拒绝，故诉至法院。被告谢剑辉、张金娣辩称：2018年3月19日，原告与被告签订《合作建房合同书》，后原告于同年9月告知被告不再继续履行合同，要求被告退款300000元。被告是在原告的劝说下签署的《合作建房合同书》，合同签订后，被告积极履行报建手续，多方协调签署协议，也支付了费用，被告并没有违约，原告应继续支付后续房款，且合同约定就是合作建房，并非宅基地或房屋买卖。如果涉案合同不合法，原告属于明知而故意让被告签署合同，应双倍赔偿被告。经审理查明：2018年3月19日，三原告（乙方、出资方）与二被告（甲方、提供宅基地方）签署《合作建房合同书》，约定：一、1.甲方自愿提供位于广州市白云区太和镇谢家庄村七队新安南一巷7号，宅基地使用证号云太字第NO.0013889，宅基地使用人谢剑威，占地面积约为370平方米的一栋两层旧房，由乙方出资拆除后新建成一栋或两栋十层的新电梯房，乙方保证十二层基础。2.新建成的楼房，甲乙双方同属一个宅基地使用证，拥有同等的权益，一楼至四楼所有楼房归属甲方永久性使用与所有，五楼及五楼以上楼层的所有楼房包括天面归属乙方永久性使用与所有，一楼过道及楼梯、电梯属于甲乙双方住户共同平等权利使用的公共通道。二、1.乙方补偿甲方旧房建筑拆除费用与新房装修费用及水电表等其它所有费用共计580000元。2.乙方分三期付款给甲方，首期于签订本合同前2018年3月17日下午已经付款80000元给甲方，第二期在本合同签订后当天付款220000元给甲方，第三期于乙方拆除甲方旧房之时付清余款280000元给甲方。2018年3月19日，二被告出具《收据》确认已经收取三原告合同款300000元。二被告为证实其抗辩，提交了《公证书》，拟证实涉案宅基地使用权已经由谢剑威转赠给谢剑辉；提交了《见证书》，拟证实三原告多次与他人签订宅基地合作建房协议；提交了《符合村民建房条件的农村村民申请建房备案审核批准表（村民原址拆建）》等材料，拟证实涉案房屋拆旧建新经过了备案。三原告对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。《符合村民建房条件的农村村民申请建房备案审核批准表（村民原址拆建）》显示，申请人为谢剑辉，申请拆建层数为7层，审批表上仅有广州市白云区太和镇谢家庄村第七经济合作社盖章。庭审过程中，二被告确认原宅基地房尚未拆除，由二被告占有使用中。经本院对合同效力释明后，二被告坚持合同有效的抗辩。上述事实，有《合作建房合同书》《收据》《符合村民建房条件的农村村民申请建房备案审核批准表（村民原址拆建）》及当事人陈述等证据证实。本院认为：原被告签订《合作建房合同书》系在农村集体所有土地上拆旧建新，所占用的土地仍是农民集体土地，由于房地的关联性，原被告约定的房屋建成后部分楼层归原告所有，实际是变相转让农村集体土地使用权。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，1999年5月6日国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第二条第二款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地证和房产证”，2004年12月24日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”，《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第十二条亦规定：“当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。但1999年1月1日《土地管理法》修订以前，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民、回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，以及1999年1月1日《土地管理法》修订以后，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民的，可认定转让合同有效”，根据以上规定可知，国土资源管理部门、房地产行政主管部门均不予认可集体土地上的宅基地房屋向本集体经济组织以外的成员转让，原告非涉案宅基地房屋所在地集体经济组织的成员，故其与被告之间签署的《合作建房合同书》违反国家法律、法规的禁止性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，现涉案宅基地房屋并未拆除仍由被告占有、使用，故被告应当返还向原告收取的款项300000元。原告明知该房屋属农村宅基地房屋，仍与被告签订合同，自身存在一定过错，故对于原告要求被告赔偿利息损失的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告阳金生、阳小春、廖爱民与被告谢剑辉、张金娣于2018年3月19日签署的《合作建房合同书》无效；二、于本判决生效之日起七日内，被告谢剑辉、张金娣退还原告阳金生、阳小春、廖爱民合资建房款300000元；三、驳回原告阳金生、阳小春、廖爱民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由被告谢剑辉、张金娣负担并于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周 蕾人民陪审员  区丽文人民陪审员  许燕娜二〇一九年十一月十九日书 记 员  何丽欣