大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0214民初4472号原告：王祖军，男，1999年10月20日出生，汉族，住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：王宝珊，系辽宁翊鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗福平，系辽宁翊鼎律师事务所实习律师。被告：侯莲莲，女，1994年4月7日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。被告：赵洪锟，男，1988年12月22日出生，汉族，住大连市普兰店区。被告：大连三和恒基不动产经纪有限公司，住所地大连市普兰店区金马路WD4-7号，统一社会信用代码：91210282MA0QE94D34。法定代表人：刘传宝，系该公司经理。委托诉讼代理人：张岩俊，系辽宁博信律师事务所律师。原告王祖军与被告侯莲莲、赵洪锟、大连三和恒基不动产经纪有限公司（以下简称三和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王祖军的委托诉讼代理人王宝珊、被告赵洪锟、被告三和公司的委托诉讼代理人张岩俊到庭参加第一次庭审；原告王祖军的委托诉讼代理人王宝珊、被告三和公司的委托诉讼代理人张岩俊到庭参加第二次庭审。被告侯莲莲、赵洪锟经本院传票传唤无正当理由，未庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王祖军向本院提出诉讼请求：1、请求被告赔偿违约金5.1万元，其中1万元在中介处，由被告三和公司退还该1万元定金；2、请求被告侯莲莲、赵洪锟承担已付居间费5,100元；3、请求被告侯莲莲、赵洪锟支付律师费5,000元；4、诉讼费由被告侯莲莲、赵洪锟承担。事实和理由：原告王祖军欲购房，找到被告三和公司。2019年3月13日原、被告签订了《房地产居间服务合同》卖方（甲方）为侯莲莲、赵洪锟，居间方（丙方）为三和公司，买方（乙方）为王祖军。《居间合同》第一条约定，甲乙双方通过丙方出售及购买甲方所有的位于普兰店市的房屋。权属为私有，房屋已抵押，建筑面积69.06平方米。《居间合同》第三条约定，房屋售价为人民币25.5万元，定金人民币1万元，定金由丙方代为保管，可在交接房款时冲抵房款。原告于合同签订当日向被告三和公司支付居间费5,100元，并支付定金1万元。按照合同约定定金由三和公司代为保管。合同签订后，原告按照合同约定备齐购房款。合同签订后卖方没有按合同约定在15日内备齐办理过户手续，根据《居间合同》第5条，甲方应在2019年4月13日前自行出资赎产权证，注销房屋抵押登记。现因被告原因手续迟迟未齐，无法履行《居间合同》被告已经构成根本违约，给原告造成损失，应承担违约责任。故诉至法院，望判如所请。被告赵洪锟辩称，不同意原告诉讼请求。我们当时已经谈好还银行的钱我们各出一半，然后再办理。现在原告不同意垫付一半的钱，我自己拿不出来。房子已经清空，没有交付给原告，钥匙已经给了三和公司。被告侯莲莲未出具答辩意见。被告三和公司辩称，对于原告第一项诉请，如果法院最终认定被告违约，并支持原告此项诉请，三和同意返还。其他诉讼请求不认可。原告为证明其主张提供如下证据：《房地产居间服务合同》一份、王才云的交易明细、杨淑萍银行凭证九张、户口一份、律师费收据。被告赵洪锟及三和公司对上述证据真实性没有异议。但对王才云的交易明细质证称与本案无关联。本院对原告提供的真实性予以确认，对于原告提供的王才云、杨淑萍交易明细，时间与《房地产居间服务合同》签订时间相符，同时考虑到王才云、杨淑萍与原告的身份关系，对该份证据原告所证明的事实本院予以确认。被告侯莲莲未到庭参加诉讼，也未对原告提供的证据加以质证，视为被告对自己权利的一种放弃。经审理查明：2019年3月13日，原告王祖军（买方）作乙方，与作为甲方的被告侯莲莲、赵洪锟（卖方），作为丙方的三和公司（居间方）共同签订《房地产居间服务合同》合同约定：1、甲乙双方通过丙方出售及购买，甲方所有的位于普兰店市的房屋。房屋权属为私有，抵押，建筑面积69.06平方米（房屋具体面积和地址以房屋登记簿、房产证或相关法律文书记载为准）。乙方对该房屋各项状况已充分了解并愿意购买。2、此房屋附属物及其他物品：固定装修不动、沙发一套、茶几、电视柜、餐桌4把椅子、吸烟机、打火盘、太阳能、空调。（亦可见附件-物品清单），上述附属物及其他物品在房屋交接时一并交付。若在交付时，厦子、有线、车用仓库、车库、车位及其他物品甲方不能提供的，甲方负责赔偿，赔偿标准以同类物的市场价格为准。3、甲、乙双方确认并同意房屋售价为人民币贰拾伍万伍仟元（255000.00）。乙方需按照下列方式付款：A定金为人民币壹万元（10000.00），乙方于本合同签订之日支付定金人民币壹万元（10000.00）。定金由丙方代为保管，可在交接房款时抵冲房款。甲乙丙三方均同意：乙方补交定金时若甲方无法到场，丙方接收即为有效。B定金外的付款方式为现金支付。4、房屋产权过户所需的税、费承担，买方承担契税、印花税（买方部分）；卖方承担个人所得税、土地出让/收益金。5、还款赎证，注销抵押，甲方承诺在合同签订后自行出资赎产权证，注销房屋抵押登记。甲乙双方约定，还款赎证日期最迟不得晚于2019年4月13日。6、办件⑴甲方在签订合同当日需将房屋所有权证及权属证明原件放于丙方处，并于签订本合同之日起15日内，备齐过户及贷款文件交于丙方。乙方于签订本合同之日起15日内，备齐过户及贷款文件交于丙方。甲方双方承诺：在双方备齐所有过户及贷款手续后1日内，到银行办理贷款申请手续。同时，买卖双方他同意在银行审批同意贷款通知后五个工作日内（还款赎证房，为赎证解押后五个工作日内），到房地产管理部门（或其他办理房屋权属转移部门）递交过户手续。若以现金或公积金方式购买的，则甲乙双方在上述约定时间内直接到房地产管理部门递交过户手续。⑵办件时间：现金付款30个工作日、商业贷款45个工作日、公积金贷款65个工作日、组合贷款75个工作日。工作日自过户手续递交到房地产管理部门之日起计算。（现金付款至产权证报办理完毕；贷款至银行放贷）。若房屋权属转移需到其他办理房屋权属转移部门办理，办件时间需在前述时间基础上各延长5各工作日。7、服务费用支付⑴居间费用。基于丙方已完成委托，促成甲乙双方本合同的签订，甲乙双方应支付居间费。甲方须向丙方支付居间费人民币叁仟捌佰贰拾伍元整（3825），该居间费用于过户时交付丙方；乙方须向丙方支付居间费用人民币伍仟壹佰元（5100），该居间费用于当日交付丙方。丙方亦可从贷款的定金中有限扣除甲乙双方应支付的居间费用及代办事项服务费。8、甲方保证对该房屋享有完全的所有权，房屋权属清楚。如在该房屋本次转让之前存在查封、抵押、出租、债权债务纠纷等影响转让的因素，甲方保证在房屋转让完成前清理完毕，并保证转让后乙方无需负责，如因此产生的一切损失由甲方承担。甲方保证如实陈述该房屋权属状况，并承诺对该房屋享有共有权的人（包括房屋共有权证持证人、配偶等）已同意出售该房屋。如因第三人对该房屋主张权利导致合同无法履行的，甲方应向乙方支付合同约定的违约金。甲方保证该房不属于凶宅或存在其他违反善良公俗、民俗习惯的情形。甲方如作虚假保证，乙方有权利单方解除本合同，要求甲方支付违约金。乙方保证出具的个人身份证明、营业执照、房屋权属证明及办理过户贷款所需的相关文件资料真实、合法、有效。9、甲方需在全部房款到账3日内负责将房屋以签约现状交付乙方使用，并将房屋交付之前发生的水、电、采暖费、煤气费、物业费、电话费、有线电视收视费等费用全部结清（包括采暖、煤气的外网费）；甲方在房屋移交给乙方时，该建筑范围内的土地使用权一并转移给乙方，并同时将户口迁出。如果甲方拆除、损坏原有装修、带走合同约定附属物及其他物品或不能及时缴清有关欠费、罚款，甲方负责按价赔偿、结清。甲方同意可用丙方保管的定金、押金余额（优先扣除居间费后）冲抵。如果甲方不按约将户口迁出，需承担违约金，违约金为人民币伍仟元。10、违约责任：⑴如乙方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则不得同甲方索要定金，并赔偿甲方损失（包括居间费、利息、代办事项服务费、交通费等费用）；甲方有权将房屋转让给任何人；如甲方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则甲方须在悔约之日起5日内双倍返还定金给乙方，并赔偿乙方损失（包括居间费、利息、代办事项服务费、交通费等）。乙方不能按约交付房款或甲方不能按约向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约方向对方支付相当于房款总额3‰的滞纳金。⑵甲、乙双方特别约定，若一方违约，守约方可选择放弃定金法则（即本条第一款），要求违约方支付该房屋总价款20%的违约金。⑶如丙方履行本合同第六条第2款时，每逾期一日，丙方按甲乙双方交纳的居间费的1%赔偿甲乙双方。若因甲乙双方原因、手续受理部门的原因导致办件时间延误，丙方不承担违约责任。11、合同签订后，因甲、乙任意一方或双方原因导致本合同无法履行或终止，甲乙双方仍应向丙方支付本合同所规定的居间费及交易过程中所实际发生的费用（代办事项服务费）。甲乙双方未交付居间费及代办事项服务费或未足额交付居间费及代办事项服务费的，若甲乙双方在丙方处保留有定金、押金、房款的，则丙方有权从该定金、押金、房款中优先扣除，多退少补。12、合同履行期间，任何一方要求变更本合同的，应提前3个工作日通知对方，由三方协商签订变更（补充）协议，无法达成变更（补充）协议的，继续履行本合同。若无法继续履行则合同终止，由违约方按合同约定承担违约责任，三方另有约定的除外。三方因本合同而签订的变更（补充）协议与本合同具有同等法律效力。13、在本合同履行过程中如三方发生争议，先协商解决；协商解决不成，提交不动产所在地人民法院审理。守约方为诉讼所支付的律师费、交通费及其他实现权力的费用由违约方承担。在甲乙双方达成一致意见或法院判决书、调解书下达前，双方均同意由丙方无息保管定金、押金、房款及手续文件，甲乙双方不得单方要求丙方处置代为保管的款项及文件。（违约方失联、守约方已登报通知的除外）。14、本合同一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，自签字（或盖章）后生效。被告侯莲莲、赵洪锟在甲方处签字，原告王祖军在乙方处签字，被告三和公司在丙方处加盖公章。合同签订后原告已备齐购房款，并将10,000元定金交由被告三和公司保管，同时原告向被告三和公司交付了居间费5,100元。另查，被告侯莲莲于2016年1月8日与中国邮政储蓄银行股份有限公司普兰店市支行（以下简称“邮政储蓄银行”）签订了《个人购房/购车借款及抵押合同》，被告侯莲莲为购买坐落于普兰店市房屋（即案涉房屋）与邮政储蓄银行所签订的贷款合同，贷款金额为220,000元，贷款期限为2016年1月8日至2041年1月8日，同时被告侯莲莲以该房为作为抵押物办理抵押登记。被告侯莲莲、赵洪锟与原告及被告三和公司签订《房地产居间服务合同》后，并未按照合同第5条的约定于2019年4月13日之前还款赎证。本院认为：原告与三被告之间签订的《房地产居间服务合同》系三方真实意思表示，且未违反法律的禁止性规定，合法有效，应当受到法律保护。因为被告侯莲莲、赵洪锟无法履行《房地产居间服务合同》第5条所约定的于2019年4月13日前还款赎证的合同义务，导致原告同三被告签订《房地产居间服务合同》的根本目的已经无法实现。被告赵洪锟虽然辩称不同意解除合同，但在庭审中称其并没有能力偿还贷款。同时被告赵洪锟庭审中辩称的与原告约定共同偿还贷款，但并未提供相应的证据予以佐证。故，原告要求解除与三被告签订《房地产居间服务合同》的诉请符合法律规定，应当予以支持。合同的解除自通知到达对方时解除，本案第一次庭审时原告明确要求解除原、被告三方签订的《房地产居间服务合同》，该日应视为解除合同的通知到达三被告，《房地产居间服务合同》应于当日予以解除。案涉合同解除的根本原因是因为被告侯莲莲、赵洪锟违约导致的，被告侯莲莲、赵洪锟应当承担违约责任。原告根据《房地产居间服务合同》第十条第二款的约定放弃定金法则，要求被告侯莲莲、赵洪锟支付房屋总价款20%的违约金，被告赵洪锟主张违约金过高。本院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，酌定被告侯莲莲、赵洪锟向原告支付违约金25,000元。原告已经交付给被告三和公司由其保管的10,000元定金，应当由被告三和公司予以返还。原告要求被告侯莲莲、赵洪锟承担已付居间费5,100元以及律师5,000元的诉请，根据原、被告三方签订的《房地产居间服务合同》第10条、第13条约定，被告赵洪锟、侯莲莲作为违约方应承担上述费用，故原告的该项诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告王祖军与被告侯莲莲、赵洪锟、大连三和恒基不动产经纪有限公司于2019年3月13日签订的《房地产居间服务合同》于2019年7月15日解除；二、被告大连三和恒基不动产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王祖军定金10,000元；三、被告侯莲莲、赵洪锟于本判决生效之日起十日内向原告王祖军支付违约金25,000元、居间费5,100元、律师费5,000元，合计35,100元；四、驳回原告王祖军的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1,326元（此款原告王祖军已预交），由原告王祖军负担348元；由被告赵洪锟、侯莲莲负担978元，被告赵洪锟、侯莲莲于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行财产所在地人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。当事人不履行生效文书确定义务的，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留。审 判 长  胡小杰人民陪审员  王 波人民陪审员  孙 茹二〇一九年十一月十九日书 记 员  王 茜附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。