广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终16435号上诉人（原审被告）：广州中信厚德物业管理有限公司，住所地广州市越秀区东风东路699号502房。法定代表人：谢中华，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴瑞祥，广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁嘉麟，广东合邦律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区金豪嘉苑业主委员会，住所地广州市海珠区上渡路金骏街184号金豪嘉苑C501。负责人：黄培铃，该业委会主任。委托诉讼代理人：赵少伟，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄嘉慧，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。上诉人广州中信厚德物业管理有限公司（以下简称中信公司）因与被上诉人广州市海珠区金豪嘉苑业主委员会（以下简称金豪嘉苑业委会）物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初10643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。中信公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回金豪嘉苑业委会的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由金豪嘉苑业委会承担。事实和理由：第四次业主大会表决事项实体及程序均严重违法，所作出的决议依法应予撤销，故对中信公司不具约束力。1.第四次业主大会提交表决的公共管理方案第一条严重违法，小区实行业主自治并不代表原物业企业被解聘，是否实行业主自治以及是否解聘和选聘物业服务企业应当作为两个单独议题提交业主大会并经全体业主表决，而不能凭借违法拟定公共管理方案，剥夺全体业主共同决定的权利，该行为违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条、《广州市物业管理暂行办法》第三十四条等规定中“选聘和解聘物业服务企业应当由业主共同决定”之规定。2.通过公共管理方案授权业主委员会“代表”业主与业主大会聘请专业服务团队……协助业主委员会接管小区，该条款企图混淆视听，其真实意思表示是不经业主大会表决直接授权业委会选聘新的企业或组织接管小区，违法剥夺了全体业主的选择权，避开了依法应当进行的招投标选聘工作，整个过程中业委会成为选聘、解聘物业服务企业的实际决定者。3.针对解聘及选聘是否应当同时提交业主大会表决的争议问题，广州市住房和城乡建设局已于2018年12月11日作出《关于加强物业管理权移交监管工作的通知》，明确“解聘原企业和选聘新企业应当作为一个表决事项，由业主大会会议表决”，而本案，业主大会并未根据《中华人民共和国物权法》第七十六条及前述通知的要求以明示的方式作出解聘中信公司的决定。4.公共管理方案第十五条违反了《广州市物业管理暂行办法》第三十九条的规定，公共管理方案第十六条、第二十三条违反了《广州市物业管理暂行办法》第三十八条第二款的规定，公共管理方案第三十四条违反了《中华人民共和国物权法》第七十条的规定，综上，公共管理方案多处存在违法，依照《物业管理条例》第十七条的规定，应予撤销。公告管理方案不能替代法律法规，在未经业主大会表决解聘中信公司并选聘新的物业服务企业前，中信公司都是涉案小区实际合法在管人，不应撤出对涉案小区的物业管理，也无需向金豪嘉苑业委会移交物业管理资料及财务。金豪嘉苑业委会二审答辩称，不同意中信公司的上诉请求，第四次业主大会的合法性已经由（2017）粤0105民初10552号生效判决确认，请求二审法院驳回中信公司的上诉，维持原判。金豪嘉苑业委会向一审法院起诉请求：1.中信公司立即撤出对广州市海珠区金豪嘉苑区域的管理；2.中信公司立即根据《广东省物业管理条例》第42、51条的规定向金豪嘉苑业委会移交广州市海珠区金豪嘉苑小区的资料及财物；3.中信公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：广州市海珠区人民政府赤岗街道办事处2016年8月11日出具《业主委员会备案回执》，内容为金豪嘉苑业主委员会所提交的业主委员会备案事项已收悉，备案的主要内容为：1.管理规约、业主大会议事规则；2.业主大会的会议记录和会议决定；3.业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况；4.本届业主委员会任期为2016年7月31日起，至2021年7月30日止；5.业主委员委员名单；等。2017年8月12日，广州市海珠区金豪嘉苑业主大会发出《关于第四次业主大会决议一的公告》、《关于第四次业主大会决议二的公告》，主要内容为：根据《金豪嘉苑业主大会议事规则》及相关法律法规规定，本小区在业主委员会组织下，于2017年6月24日至2017年7月9日期间，采用书面征求意见的形式组织召开了第四次业主大会会议，对两个议题进行表决：1.是否同意“业主自行管理建筑物及其附属设施”（即业主自治）；2.是否同意实行《金豪嘉苑公共管理方案》。2017年7月9日下午，业主委员会在小区三楼花园组织对业主的投票进行计票、统计并公示投票结果。大会表决汇总统计结果和表决明细情况从2017年7月9日起至2017年8月11日，在本小区显著位置进行了公示，公示期间未收到业主对表决结果的有效异议。现将本次业主大会会议作出的决定公告如下：同意金豪嘉苑小区实行“业主自行管理建筑物及其附属设施”（决议一的公告）；同意实行《金豪嘉苑公共管理方案》（决议二的公告）。据《金豪嘉苑公共管理方案》记载：一、如本次业主大会通过了议题一，即同意小区实行“业主自行管理建筑物及其附属设施（即业主自治）”，则说明业主大会同意立即解聘广州中信厚德物业管理有限公司，授权业主委员会代表业主与业主大会聘请专业服务团队（包括物业公司）协助业主委员会实施金豪嘉苑公共管理方案，协助业主委员会接管小区；九、授权业主委员会按照《广东省物业管理条例》等法律规定，要求“中信公司”立即退出小区并将金豪嘉苑公共事项的资料及财物移交给金豪嘉苑业主委员会；全权授权业主委员会与中信公司办理相关交接手续，接受资料、设备及财务，办理小区电梯登记过户、签署消防安全、安防责任等文件；如“中信公司”拒绝全部撤出金豪嘉苑，授权业主委员会有权立即向人民法院提起诉讼，要求其立即撤出金豪嘉苑管理（包括地下室等）并办理交接手续（包括但不限于提供小区公共设备资料、汽车进出系统资料、业主缴纳维修基金的明细单、移交现物业用房等《广东省物业管理条例》第42、51条规定的财务及资料）；等。2017年11月2日，金豪嘉苑业委会向中信公司邮寄发出《解除物业服务关系及办理移交手续告知书》，通知解除与中信公司的物业服务关系并要求中信公司向金豪嘉苑业委会移交小区所有的财物及资料，要求中信公司从2017年11月24日下午2时起退出金豪嘉苑小区管理。邮政部门出具的妥投证明反映该邮件为他人签收。中信公司表示其没有收到该告知书。一审法院另查，涉案小区业主谢小雯起诉广州市海珠区人民政府赤岗街道及金豪嘉苑业委会，请求撤销对业主委员会的备案登记等，案号为（2018年）粤7101行初710号。广州铁路运输第一法院作出（2018年）粤7101行初710号行政裁定书，裁定驳回谢小雯的起诉。当事人不服该裁定提起上诉。广州铁路运输中级法院作出（2018）粤71行终3314号行政裁定书，裁定维持原裁定。黄启光起诉金豪嘉苑业委会，请求撤销涉案小区第三次业主大会作出的决议以及第四次业主大会作出的决议。一审法院以（2017）粤0105民初10552号民事判决书，判决驳回黄启光的全部诉讼请求。金豪嘉苑业委会提交的《小区配套设施及公用房使用统计表》记载了22项财物，包括1.A栋电梯主机房（25平方、A栋天面、2台）；2.B栋电梯主机房（25平方、B栋天面、2台）；3.C栋电梯主机房（40平方、C栋天面、3台）；4.观光电梯主机房（5平方、B栋4楼平台、2台）；5.消防主机（监控）房（10平方、首层大堂、1台）；6.生活水泵设备房（4台）；7.消防水泵设备房（4台）、生活水泵主机（1台）、消防水泵主机（2台）；6、7项均位于B栋地下负一层，生活水泵设备房、消防水泵设备房面积合计80平方；8.日常活动会所（三楼架空层、开发商使用）；9.物业管理处（20平方、三楼架空层、1间）；10.物业管理处人员住房（11平方、C栋天面、1间）；11.物业用房（15平方、负一层车场、1间、开发商使用）；12.发电机房（13平方、B栋负一层、1间）；13.负一层车场监控（负一层车场过道立柱、9个）；14.首层大堂监控（首层大堂门前、1个）；15.首层外围监控（垃圾池、车辆道闸口、2个）；16.架空层监控（鱼池立柱上、1个）；17.架空层ABC监控（刷卡玻璃门前、3个）；18.负一层A＼B＼C监控（负一层电梯入口、3个）；19.A＼B＼C电梯内监控（有4个故障在维修、7个）；20.监控电脑主机（首层大堂内、2套）；21.车辆道闸；22.门岗亭。中信公司对该统计表的真实性、合法性和关联性没有异议，确认1-12、20项是中信公司从上手物业公司移交过来的，认为13-19、21、22项是中信公司在管理小区过程中自行出资建造的，如中信公司退出小区管理应对中信公司折价。金豪嘉苑业委会陈述，统计表中所列财物均是由开发商移交小区物业公司，中信公司是从上一手物业公司接收的，即使中信公司陈述13-19、21、22项是中信公司自行出资建设，该部分财物是属于应当向金豪嘉苑业委会移交的范围，不存在折价的情况。中信公司为证明涉案小区业主认可中信公司继续进行物业管理及交纳物业费的情况，提供了：1.小区业主2017年12月交纳物业费明细；2.涉案小区2018年1月收费情况表；3.广东增值税电子普通发票、收款收据、银行划账回单。经质证，金豪嘉苑业委会对上述证据的真实性不予确认，认为即使交费情况真实，中信公司自2017年11月24日起就无权在涉案小区进行管理，无权继续收取停车费及管理费，中信公司是通过强制划扣收费的。一审诉讼中，双方当事人确认，中信公司自2002年开始对涉案小区进行物业管理，至今未撤出管理。金豪嘉苑业委会表示其要求中信公司移交资料指的是广东省物业管理条例第42条第2款规定的资料，包括物业报建批准文件、竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图，物业质量保修文件和物业使用说明文件，电梯质量合格证、电梯产权登记证书以及电梯维护记录；另外，因统计表中的第8项日常活动会所及第11项物业用房现由开发商在使用，故该两项资产暂不需要中信公司移交，本案中要求中信公司移交的财物具体指的是《小区配套设施及公用房使用统计表》中记载的除第8项日常活动会所及第11项物业用房外的其他20项财物。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款的规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项，因此，涉案小区的业主有权共同决定该小区的议事规则、管理规约、选聘或解聘物业服务企业或其他管理人员等事项。涉案小区业主大会通过的第四次业主大会决议，同意金豪嘉苑小区实行“业主自行管理建筑物及其附属设施”及同意实行《金豪嘉苑公共管理方案》。而据《金豪嘉苑公共管理方案》记载，同意小区实行“业主自行管理建筑物及其附属设施（即业主自治）”，则说明业主大会同意立即解聘中信公司，并全权授权业主委员会与中信公司办理相关交接手续，接受资料、设备及财务，办理小区电梯登记过户、签署消防安全、安防责任等文件；如“中信公司”拒绝全部撤出金豪嘉苑，授权业主委员会有权立即向人民法院提起诉讼，要求其立即撤出金豪嘉苑管理（包括地下室等）并办理交接手续等，中信公司至今未撤出小区管理，因此，金豪嘉苑业委会有权提起本案诉讼。金豪嘉苑业委会要求中信公司撤出涉案小区的管理及移交相应的资料（包括物业报建批准文件、竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图，物业质量保修文件和物业使用说明文件，电梯质量合格证、电梯产权登记证书以及电梯维护记录）及财物（包括《小区配套设施及公用房使用统计表》中记载的除第8项日常活动会所及第11项物业用房外的其他20项财物）的请求合理有据，一审法院予以支持。至于中信公司抗辩小区业主交纳管理费，视为小区业主同意中信公司继续管理的意见，一审法院认为，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的事项由应业主共同决定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，即使存在部分业主有交纳管理费，也是该部分业主处分自身的权利，且中信公司提交的证据反映中信公司是通过划扣的方式收取管理费，因此，中信公司认为部分业主交纳管理费即视为涉案小区业主同意中信公司继续管理该小区的意见，依据不足，一审法院不予采纳。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2019年5月14日作出如下判决：一、广州中信厚德物业管理有限公司在本判决生效之日起十五日内撤出对广州市海珠区金豪嘉苑小区区域的物业管理；二、广州中信厚德物业管理有限公司在本判决生效之日起十五日内向广州市海珠区金豪嘉苑业主委员会移交广州市海珠区金豪嘉苑小区区域的物业管理资料（包括物业报建批准文件、竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图，物业质量保修文件和物业使用说明文件，电梯质量合格证、电梯产权登记证书以及电梯维护记录）及财物（包括《小区配套设施及公用房使用统计表》中记载的除第8项日常活动会所及第11项物业用房外的其他20项财物）。案件受理费100元，由广州中信厚德物业管理有限公司负担。二审期间，金豪嘉苑业委会提交了（2017）粤0105民初10552号民事判决书以及生效证明，拟证明第四次业主大会的合法性已经由生效判决确认。中信公司质证认为：对该证据的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认。首先，该案判决对《中华人民共和国物权法》第七十六条法理及法条理解错误；其次，本案对于金豪嘉苑公共管理方案违法形成的这一事实没有进行充分调查，也无法律依据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，业主沈卓坤曾以业主大会存在程序以及实体问题为由要求撤销涉案小区第四次业主大会作出的决议，并明确其诉讼请求是要求撤销《关于第四次业主大会决议一的公告》中的表决结果即同意金豪嘉苑小区实行“业主自行管理建筑物及附属设施”（即业主自治）和《关于第四次业主大会决议二的公告》中的表决结果即《金豪嘉苑公共管理方案》，其申请撤销的理由是对金豪嘉苑业委会的计票方式有异议，即把未参与投票的权数计入已表决的多数票。一审法院作出（2017）粤0105民初6207号民事判决书，认定沈卓坤以对“未投票权数计入已表决的多数票”的计票方式有异议为由，要求撤销《关于第四次业主大会决议一的公告》和《关于第四次业主大会决议二的公告》当中的表决结果，无理，判决驳回了沈卓坤的诉讼请求。该判决已发生法律效力。黄启光系以金豪嘉苑业委会组织的业主大会决议程序存在瑕疵、具有暗箱操作的嫌疑为由，要求撤销第三次业主大会所作出决议以及第四次业主大会所作出决议，一审法院就该案作出（2017）粤0105民初10552号民事判决书，该判决已于2019年6月4日发生法律效力。二审庭询期间，中信公司确认其并非涉案小区业主，该公司是依据前期物业服务合同为涉案小区提供物业服务的，前期物业服务合同约定的委托期限至2011年3月31日届满。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。根据该款规定，有权请求撤销业主大会或者业主委员会作出的决定的主体为业主，中信公司系涉案小区聘请的物业服务企业而非业主，其无权针对业主大会所作决议的程序、实体提出异议并以此为由对抗业主大会所作出的决议。根据本案查明事实，涉案小区已有业主先后提起过业主撤销权之诉，要求撤销涉案小区第三次、第四次业主大会作出的决议，相关生效判决已分别驳回该部分业主的诉讼请求，现涉案小区第四次业主大会所作决议未被依法撤销或被确认无效，仍对全体业主具有约束力。中信公司认为关于涉案小区第四次业主大会所作决议应予撤销、应属无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。涉案小区第四次业主大会提出的“业主自行管理建筑物及其附属设施”（即业主自治）的议题，实际上是对应否解聘现有物业服务企业以及小区日后物业管理采取何种方式进行表决，该次业主大会已表决通过“业主自行管理建筑物及其附属设施”（即业主自治），即表明该小区业主不同意由中信公司继续进行物业管理，中信公司认为业主大会未表决解聘其公司，显然与事实不符，本院不予采信。中信公司所依据的前期物业服务合同约定的服务期限在涉案小区第四次业主大会召开之前早已届满，金豪嘉苑业委会根据业主大会所作决议，要求中信公司撤出涉案小区的物业管理并移交相关物业管理资料、财物，合法有理。中信公司认为其不应撤出小区的物业管理且无须向金豪嘉苑业委会移交相关物业管理资料及财物的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，中信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由广州中信厚德物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年十一月五日书记员  贾妍胡秀红