北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初64025号原告（反诉被告）：杨立伟，男，1983年10月2日出生，回族，夏岩集团运营总监，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张风涛，北京华标律师事务所律师。委托诉讼代理人：柴飞飞，女，1990年12月26日出生，汉族，北京华标律师事务所实习律师，住北京市大兴区。被告（反诉原告）：杨玉婷，女，1984年5月28日出生，汉族，无业，住河北省三河市。委托诉讼代理人：张晶，北京盛冲律师事务所律师。委托诉讼代理人：周红，女，1987年2月3日出生，汉族，北京盛冲律师事务所实习律师，住北京市昌平区。原告（反诉被告）杨立伟（以下简称原告）与被告（反诉原告）杨玉婷（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人张风涛、柴飞飞，被告之委托诉讼代理人张晶、周红均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．要求判令原、被告于2017年5月9日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月13日解除；2．要求被告退还原告押金5200元；3．要求被告退还原告2019年5月14日至2019年5月15日的租金347元；4．要求被告赔偿原告违约金37440元；5．要求被告退还原告电费143．83元、热水费100元、燃气费364元；6．要求被告赔偿原告搬家费710元。事实和理由：2017年5月9日，原、被告签订房屋租赁合同，约定由原告承租位于北京市朝阳区朝阳路5号院×号楼×层1单元1503号房屋（以下简称涉案房屋），租期自2017年5月15日至2020年5月15日，租金标准为5200元/月，押金5200元，租金方式为年付。合同签订后，原告按照合同约定支付了押金5200元及年租金62400元，并将房屋进行粉刷简装，按照房屋格局订购家具入住。2018年11月2日，被告告知原告房屋要出售，要求原告配合中介看房并准备搬家，原告多次表示合同期限尚未届满，被告不得提前收回房屋，被告予以拒绝。2019年4月26日，被告告知原告房屋已出售，强行要求原告于2019年5月15日搬离房屋，原告被迫于2019年5月13日搬离房屋，但被告拒绝退还相关费用。故诉至法院，望判如所请。被告辩称并反诉诉称，不同意原告的诉讼请求。原告违约行为有四点：一、原告未于2019年5月15日前支付2019年5月16日至2020年5月15日的租金；二、原告未支付2017年5月至2019年8月的有线电视费；三、原告未支付截至2019年8月12日的中水费；四、原告擅自搬离房屋，故被告不同意赔偿违约金。如果法院认为被告违约，要求对违约金酌减。被告认可原告于2019年8月12日将涉案房屋全部水电卡、门禁卡、房屋钥匙等物品交还被告。由于原告尚欠被告各项费用未支付，要求用押金抵扣欠付费用，不同意退还。被告认为涉案房屋于2019年8月12日交还被告，故不同意退还原告所述期间的租金。被告认可原告预缴了电费143．83元、热水费100元、燃气费364元，但是不同意退还，要求抵扣欠付费用。搬家费与被告无关，不同意支付。另外，被告提出反诉，反诉请求：1．要求判令原、被告于2017年5月9日签订的《房屋租赁合同》于2019年8月12日解除；2．要求原告向被告支付2019年5月15日至2019年8月12日的租金15080元；3．要求原告向被告赔偿逾期支付房租的违约金28080元；4．要求原告向被告支付2017年5月15日至2019年8月12日的有线电视费486元；5．要求原告向被告支付截至2019年8月12日的中水费225元。反诉理由如下：2019年5月18日，原告通知被告前往涉案房屋办理交接手续，但双方未协商一致，原告亦未将房屋钥匙交还。根据合同第八条第二款、第十一条第三款第六项、第七项，被告有权单方解除合同，并要求原告按照合同第八条第一款赔偿违约金。原告针对反诉辩称，不同意被告反诉请求。合同解除时间为2019年5月13日，被告以微信通知的方式，以卖房为由，要求提前解除合同，因被告曾承诺对原告进行赔偿，原告才在被告的要求下提前搬离房屋，原告认为租赁合同应于原告搬离之日事实解除，原告无需支付后续租金。被告要求原告提前搬离房屋构成违约，原告不存在违约行为，不同意支付违约金。如果法院认为原告违约，要求对违约金酌减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告原系涉案房屋产权人。2019年10月14日，涉案房屋过户至案外人张某名下。2017年5月9日，被告作为出租人（甲方）、原告作为承租人（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将涉案房屋出租给乙方居住使用。租赁期共36个月，自2017年5月15日至2020年5月15日，月租金为5200元，租金支付方式为年付押一。租赁期内，由乙方承担水费、电费、电视收视费、燃气费、宽带费，由甲方承担供暖费、物业管理费。租赁期内，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。在租赁期内，乙方逾期交纳水、电、煤气（天然气）及其他相关使用费用达两个月以上的、拖欠房租一个月以上的，甲方有权解除合同并收回房屋。甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应退还剩余租金及未使用费用，同时按合同总租金的20%向乙方支付违约金。2017年5月11日，被告将涉案房屋交付原告；2017年5月12日，原告向被告支付押金5200元；2017年5月16日，原告支付2017年5月15日至2018年5月15日的租金62400元；2017年12月19日，原告应被告要求，向被告支付2018年5月16日至2019年5月15日的租金60000元，双方协商一致将余下的2400元免除，原告无需支付。原告称其于2019年5月13日搬离涉案房屋，产生搬家费710元，就此提交计时配APP历史订单一份佐证，该订单显示订单内容为个人搬家，时间为2019年5月13日12时，搬家地点为北京市朝阳区朝阳路5号院北京新天地内，搬家费用710元，该订单已于当日完成。被告对于上述证据真实性不予认可，表示原告搬家与被告无关。2019年5月18日，原告与被告配偶共同前往涉案房屋办理交接，后由于双方就退赔事宜未协商一致，原告未交还房屋钥匙。原告称其未还钥匙及水电卡等系被告同意，被告对此不予认可，表示由于赔偿数额未达成一致，原告拒绝退还钥匙，双方就各自未予举证。2019年8月12日，原告将房屋钥匙及水电卡等交付被告，并签订交接清单，清单载明“户门钥匙一把（原锁已换）”。原告认可其收房后更换了户门钥匙。原告要求被告退还剩余电费143．83元、热水费100元、燃气费364元，被告认可原告所述费用金额，但要求将上述费用抵扣原告欠付的其他款项。被告要求原告支付有线电视费及中水费，就此提交北京天诚广厦物业服务有限公司于2019年8月12日出具的《收据》、有线电视缴费记录及被告名下工商银行流水明细佐证。《收据》载明“今收到五15-1-1503杨玉婷补交用水量45吨225元（总购中水60吨，表底105吨）”。原告对此不予认可，表示中水费收据无法证明费用是原告使用房屋期间产生，原告在租房时已明确表示如果有线电视收费就不再使用，被告继续交纳有关费用应当自行承担不利后果，就此原告提交其与被告的微信聊天记录佐证。庭审中，原告表示其搬离房屋是由于被告出售房屋，要求原告限期搬离，故被告提前解除合同构成违约，就此原告提交双方微信聊天记录佐证。该聊天记录显示：“蛋蛋没有蛋”称：我真得把房子卖了，钱总是周转不过来；“立伟”称：那你是需要我们配合看房还是不打算租了；“蛋蛋没有蛋”称：租到五月吧，你再找个别的房子吧；“立伟”称：就差今年了吗，我也打算今年年底买房；“蛋蛋没有蛋”称：看房人太多，你们老得配合，你们能配合看房吗，我们也谈谈违约赔偿啥的吧，你要是真的不想配合看房，我们就解约吧，该赔偿赔偿你；“立伟”称：我没明白，你到底说的是今年5月份让我搬还是说到你说的过户什么的；“蛋蛋没有蛋”称：你搬吧，钱会全给你，新天地户型挺多的；“立伟”称：你这么坚决卖，我肯定搬，你得容我找房，东西太多了，尽量5月中旬给你腾出去，好吧；“蛋蛋没有蛋”称：房子卖了，不会再有人看房了，他自己住；“立伟”称：我们15号之前搬完，你可以和他说下时间，剩下就是你违约金赔偿和费用结算问题，这两天解决一下；“蛋蛋没有蛋”称：他不急，他还在卖自己的房子，过户完才能搬进来，违约金就一个月房租，加上押金一个月。被告认可上述聊天记录中的“蛋蛋没有蛋”系被告，“立伟”系原告，但称原告提交的聊天记录不完整，就双方协商卖房、合同解除事宜没有提交相关聊天记录。从聊天内容来看，被告从未要求原告必须搬离房屋，由于原告一直不太愿意配合看房，因此被告曾提出过是否可以提前解除合同，但是双方没有协商一致。原告在2019年3月15日曾明确表示过，如果被告坚决卖房，原告肯定搬离房屋，原告自己承诺尽量5月中旬搬离房屋，并非应被告要求。原告对此不予认可，表示被告在2019年3月4日及3月15日多次明确强调要求原告在5月限期搬离。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。被告因个人原因需要出售房屋，并据此要求原告提前搬离房屋，因原告认为配合看房影响其正常生活，被告于2019年3月15日明确表示要求原告搬离房屋，原告据此于2019年5月13日搬离房屋，应当认定被告的行为构成违约，双方的合同关系于2019年5月13日事实解除。被告抗辩原告系因自己不愿配合看房原因提前搬离房屋，明显与事实不符，本院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方合同解除，原告要求退还押金，于法有据，本院予以支持。被告提前解除合同构成违约，原告据此主张违约金，于法有据，但考虑到被告提前告知原告售房情况，为原告预留了较为充分的时间寻找新的住房，原告对其实际损失未充分举证，本院酌定违约金数额为10000元。被告主张原告欠付租金、中水费、有线电视费达到合同解除条件构成违约，但被告就此并未及时主张权利，应认定被告认可合同继续履行，故本院对被告主张原告构成违约并要求支付违约金的反诉请求不予支持。原告要求被告退还剩余电费、热水费、燃气费，于法有据，本院均予以支持。被告要求原告支付中水费，但就该费用系原告使用房屋期间所产生并未充分举证，故本院对该项请求不予支持。被告要求原告支付有线电视费，有合同依据，原告抗辩其已明确告知被告不使用有线电视故不同意承担上述费用，但就双方就此达成合意未充分举证，本院不予采信，本院对被告的该项请求予以支持。原告虽于2019年5月13日搬离房屋，但未交还房屋钥匙及相关水电卡等，导致被告无法收回房屋，原告要求被告退还已支付的房租，于法无据，本院不予支持。另外，原告应当支付自2019年5月16日至2019年8月12日期间的房屋占有使用费，具体金额，本院综合考虑双方就迟延交房、合同解除的过错程度，并参照租金标准，酌情确定为10000元。原告主张搬家费，该费用并非直接损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）杨立伟与被告（反诉原告）杨玉婷于二〇一七年五月九日签订的《房屋租赁合同》于二〇一九年五月十三日解除；二、被告（反诉原告）杨玉婷于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）杨立伟押金五千二百元、电费一百四十三元八角三分、热水费一百元、燃气费三百六十四元；三、被告（反诉原告）杨玉婷于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）杨立伟违约金一万元；四、原告（反诉被告）杨立伟于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）杨玉婷有线电视费四百八十六元；五、原告（反诉被告）杨立伟于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）杨玉婷二〇一九年五月十六日至二〇一九年八月十二日的房屋占有使用费一万元；六、驳回原告（反诉被告）杨立伟的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）杨玉婷的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2022元，由被告（反诉原告）杨玉婷负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费2022元，由被告（反诉原告）杨玉婷负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 赫二〇一九年十一月二十一日书记员 张君斓