上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初70776号原告：上海利标投资发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张水泉，经理。委托诉讼代理人：朱方官，上海朱方官律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾亦婷，上海朱方官律师事务所律师。被告：徐冬来，男，1977年1月10日生，汉族，住安徽省安庆市。被告：上海卓玛道具制作有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：张七娥，执行董事。上述两被告共同委托诉讼代理人：盛国华，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告上海利标投资发展有限公司诉被告徐冬来、上海卓玛道具制作有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告上海利标投资发展有限公司的委托诉讼代理人朱方官，被告徐冬来、上海卓玛道具制作有限公司的共同委托诉讼代理人盛国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海利标投资发展有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告补偿费人民币(币种下同)310,631.60元。事实与理由：2006年9月，上海申藤畜禽有限公司将坐落于本区三墩镇周家码头车站东的房地出租给原告。2011年1月22日，原告与被告徐冬来签订房屋空地租赁合同，将坐落于上海市浦东新区三墩镇周家码头车站东原兴汇种鸡场沪房地南汇字【1997】第000944号登记的幢号第39幢和62幢厂房之间空地合计2188平米转租给被告，并在第11条约定，租赁期间，如遇政府动迁和不可抗力因素，动迁单位对被告新建建筑物等给予的补偿费，双方按比例分享补偿费。该约定是因原告租赁涉案房地后，对道路、水电等基础设施作了大量投入。空地上的厂房是上一户次承租人所建，后被告从其处购某该厂房，非出租标的。2017年9月，相关政府部门进行减量化拆迁，给予被告建筑物补偿费1,250,564元，装修补偿费111,090元，附属物补偿费191,504元，上述三项合计1,553,158元。依前述约定，原告应当获得上述补偿费的20%即310,631.60元。故诉至法院，请求判如所请。被告徐冬来、上海卓玛道具制作有限公司共同辩称：系争空地性质是集体土地，用途是养殖，现原告将土地出租给被告用作商业用途；另外，空地上的房屋虽然是被告向上一任承租户买下的，但也是原告的出租标的，该房屋系无证建筑，故双方签订的房屋空地租赁合同无效。按比例分享补偿费的约定系格式条款，且该约定系原告当时表示将来可按有证房屋拆迁标准取得补偿，被告才同意分享利益。即使认定上述租赁合同有效，2017年9月的减量化补偿是拆除违章建筑的补偿，评估与补偿标准均不同于政府拆迁，也不符合第11条约定的分享补偿费的条件。另外，原告与上海卓玛道具制作有限公司无合同关系，原告主张两被告共同承担支付责任，无合同或法律依据。综上，请求驳回原告诉请。经审理查明，编号沪房地南汇字(1997)第000944号房地产权证载明：权利人上海申藤畜禽有限公司，房地坐落三墩镇周家码头车站东，土地权属性质集体、用途养殖用地、使用总面积267279平方米，房屋建筑面积38911平方米、幢数62、类型农业建筑，另注明62幢房屋各自的建筑面积、竣工日期等。2006年9月1日，上海申藤畜禽有限公司(兴汇种鸡场)将上述房地产权证所载1－42幢房屋及围墙内土地出租给原告上海利标投资发展有限公司，租赁期从2006年11月15日起至2021年10月15日止，并同意招商、转租。2011年1月22日，原告(甲方)与被告徐东来(乙方)签订房屋空地租赁合同，约定原告将将坐落于上海市浦东新区三墩镇周家码头车站东原兴汇种鸡场沪房地南汇字【1997】第000944号登记的幢号第39幢和62幢厂房之间空地合计2188平米租赁给乙方，租期为十一年，从2011年1月17日起至2021年10月15日止，另对租金数额、支付方式、水电使用等作了约定。其中，第11条约定“租赁期间，如遇政府动迁和不可抗力因素，甲方提前通知乙方，乙方必须积极配合，保证按政府规定时间搬迁完毕，费用自行负担，同时双方自然终止本合同。如政府动迁单位对搬迁单位有搬迁费和停工停产费补偿归乙方所有，政府动迁单位对乙方补偿费由甲乙双方共同办理相关手续，乙方租赁范围内的新建建筑物和地下构建物的补偿费第一年至第五年10%归甲方，第六年至第七年20%归甲方，第八年至第十一年30%归甲方。未到期的租金和保证金甲方如数退还给乙方”。双方一致确认，被告承租的空地上有厂房，系被告从上一次承租人处购得，该厂房未经规划土地部门批准许可建造。沪房地南汇字(1997)第000944号房地产权证所载房地被列入2017年环境综合整治的对象，其中属于惠南镇部分的承租户约有85户，被告属于承租户之一。2017年9月25日，上海市浦东新区惠南镇人民政府直接与被告上海卓玛道具制作有限公司签订土地减量化非居企业清拆奖扶协议，约定给予被告房屋未批建筑面积2445.02平方米的补偿1,250,564元(标准为房屋评估总价2,501,128元的50%)、装修费补偿111,090元、附属物补偿191,504元，机器设备搬迁补偿费145,508元、物资搬迁费74,030元，合计1,772,696元。现被告已领取上述钱款。上述事实，由上海市房地产权证、租赁合同、兹证明、房屋空地租赁合同、关于对兴汇鸡场有关情况和85承租户委托签约的函、土地减量化非居企业清拆奖扶协议、减量化企业测算表、业务凭证/回单，以及当事人陈述等经庭审质证的证据证实。本院认为，原告将租赁而来的系争土地进行转租，取得了出租人同意；系争房地登记为集体土地，但用途是养殖，被告承租其中的部分空地从事的仍是生产经营；双方签订的租赁合同为双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，故该租赁合同有效，双方应按约履行。被告辩称其向上一户承租户购某的无证房屋亦系原告的出租标的，故而主张合同无效，遭原告否认，被告亦未提供证据证明，且被告购某的房屋作为原告的出租标的，有违常理，故被告该辩称本院不予采信。根据双方合同之约定，若遇“政府动迁和不可抗力”因素而搬迁，动迁单位对建筑物等给予的补偿费，由原、被告按比例分享。被告向案外人购某的无证房屋于2017年在土地减量化过程中被拆除，获得补偿费。本案主要争议为，被告获得的未批建筑补偿是基于土地减量化因素，该因素是否属于前述合同第11条约定的“政府动迁和不可抗力”？经审查，土地减量化是对集中建设区外的现状建设用地进行整治复垦，拆除相关建筑后给予一定补偿。被告购某的无证房屋，未经规划土地部门批准许可，在土地减量化过程中被拆除，并按评估总价的50%获得补偿，在性质、起因、标准等方面，均有别于正常情况下的政府动迁和不可抗力。原告称对租赁场地的道路、水电等基础设施作了大量投入，故约定按比例分享补偿款，但原告对此未提供相应证据。审理中，双方确认，本案被告获得的补偿费中也未包含原告主张的由原告投资的道路、水电等基础设施的补偿费用。被告对租赁合同约定的解释相对较为合理。综上，现有证据尚不能认定本案的土地减量化为双方约定的“政府动迁和不可抗力”因素。双方约定的分享补偿费的条件未成就，原告要求被告支付补偿费的请求依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：驳回原告上海利标投资发展有限公司的诉讼请求。案件受理费5,959.40元，减半收取计2,979.70元，由原告上海利标投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨晓云二〇一九年十一月二十九日书记员  袁颖丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。