广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初6307号原告:广州市宏基实业有限公司，住所地广州市荔湾区站西路24号。法定代表人：黄绰贤，总经理。委托诉讼代理人：谢开玫，广东海际明律师事务所律师。被告：王珍，男，1954年4月18日出生，台湾地区居民，原告广州市宏基实业有限公司与被告王珍房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭适用普通程序进行审理，原告的委托诉讼代理人谢开玫到庭参加诉讼，被告经传唤无正当理由拒不到庭，依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告退回涉案广州市站西路24号宏基大厦欧陆鞋城239铺，履约保证金不予退还；2.判令被告向原告支付从2015年8月1日至2017年7月31日的场地使用费12275元（如无特别说明，本判决书中币种均为人民币）；3.判令被告向原告支付从2018年8月1日至2018年12月29日的租金，以及2018年12月30日至实际退回商铺之日的场地使用费，按2989.20/月的标准计算，暂计至2019年1月31日为17935.2元；4.判令被告向原告支付从2018年8月1日至实际退回商铺之日的管理费，按448.38/月的标准计算，暂计至2019年1月31日为2690.28元；5.判令被告向原告支付从2018年6月21日至实际退回商铺之日的水电费，以实际发生的为准，暂计至2018年11月20日为2003.13元；6.判令被告赔偿原告的经济损失，以拖欠的上述费用为基数，按每天1%的标准计算至实际付清之日止，暂计至2019年1月31日为20220.90元；7.判令本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告自2008年起受托对广州市站西路24号宏基大厦进行经营管理，于2017年8月1日与被告签订《宏基大厦欧陆鞋城租赁合同》，约定被告向原告承租宏基大厦欧陆鞋城二楼239铺用于经营，租赁期自2017年8月1日至2020年7月31日，每月租金为2989.2元，管理费为每月448.38元，水电、空调费按租赁面积分摊，铺位自用电费按抄表损耗量收取，逾期支付上述费用，按每日1%支付滞纳金，逾期达15日的，原告有权解除合同且被告缴纳的一切费用不予返还等。又由于被告在2015年8月至2017年7月期间实际使用了上述商铺且未支付场地使用费，双方于2017年9月21日协商签订了《场地使用费补充协议》，约定被告自2017年10月起每月5日前向原告支付场地使用费491元直至2020年8月。前述合同及协议签订后，被告逾期支付相关费用，经原告多次催收仍拒不支付。原告于2018年12月27日向被告发出解除合同通知，双方的合同于2018年12月29日解除，但被告至今未退还商铺及支付相关费用，遂诉至法院。被告未答辩，亦无提交证据。经审理查明：广州市荔源国有资产经营管理有限公司是广州市站西路24号二楼房屋产权人，其于2008年1月31日出具《授权委托书》，授权原告作为广州市站西路24号宏基大厦一栋九层商业楼宇的经营使用代理人，代理处理有关租赁、管理、维修、缴付房地产税等一切事宜，依法开展经营活动，独立承担因经营行为所产生的债权债务。2017年8月1日，原告与被告签订《宏基大厦欧陆鞋城租赁合同》，约定被告租用广州市站西路24号宏基大厦欧陆鞋城二楼239号铺位做经营场地使用；租赁期限三年，自2017年8月1日至2020年7月31日；租金按月结算，每月租金2989.2元，租金第三年递增8%；管理费448.38元（按每月每平方米18元计算）；被告须于每月月底前将下月租金、管理费及各项费用以银行划账方式缴付给原告；被告签署本合同的同时，须向原告缴纳履约保证金5978.4元；水电、公共空调费按使用人租赁面积分摊计算，公用水电费按当月实际消耗量分摊，各档自用的电费按抄表实际耗量收取；原告同意给予被告免租金（不包括物业管理费、水电费等其他项目）装修期两个月，即被告实际缴付租金日期从2017年10月1日起；原告送达给被告的文件、通知等资料，除当面签收外，还可以以邮寄方式寄往被告承租房屋、承租铺位、经营档口或合同登记的联系地址；被告不按时交付租金及其他费用，除须补交外，每逾期一天，按应缴纳费额1%的比例向原告交付滞纳金，逾期超过15天的，原告有权收回经营场地，被告所交款项不予退回；被告欠租超过15天，原告有权单方解除本合同，并没收被告缴纳的履约保证金，被告在收到原告解除合同通知当天，必须退还租赁场地给原告，逾期未退还的，被告除比照当期租金标准缴纳占用费外，还须向原告缴纳与占用费等额的违约金等内容。被告在该合同落款处所载联系地址为佛山市里水镇草场大道南启明工业区黄丝带鞋业。2017年9月12日，原告与被告签订《场地使用费补充协议》，约定鉴于被告从2015年8月1日至2017年7月31日实际使用原告经营的位于广州市站西路24号宏基大厦239号商铺，未支付该期间的场地使用费，经双方协商就被告在该期间拖欠原告场地使用费等费用事宜达成如下协议：被告同意于2017年至2020年向原告支付17696.06元作为宏基大厦239号商铺的场地使用费，在被告履行上述义务后，双方就2015年8月1日至2017年7月31日期间被告使用原告商铺的所有费用结清，双方互不追究相关损失等。后附分期明细载明第一期511.06元缴费期间为2017年9月5日前，此后35期均为491元，在2017年10月至2020年8月期间的每月5日前支付。原告提交中国银行收款通知单显示，被告于2018年4月27日向原告支付6775.24元、于2018年7月3日向原告支付4388.23元、于2018年8月24日向原告支付13035元，以上合计24198.47元。原告于2018年8月29日开具增值税发票，显示被告缴纳2018年1-7月租金15543.84元、2018年1-7月管理费3138.66元、2017-7-31场地使用费（5-11期）3437元、至2018-6-20电费2016.76元、至2018-6-20水费62.21元，以上合计24198.47元。原告提交被告涉案商铺费用明细表显示被告拖欠自2018年8月1日至2019年7月31日租金共计35870.4元、管理费共计5380.56元，2015年8月1日至2017年7月31日第12至36期场地使用费12275元以及2018年6月21日至2019年6月20日水电费共计3500.34元。原告委托律师于2018年12月27日向被告发送《律师函》，载明被告截至该函发出之日拖欠租金、管理费、水电费等费用本金共计31466.03元，现通知被告双方签订的《租赁合同》于被告收到该律师函之日解除，请被告在收到律师函之日起7日内结清全部费用并将商铺交还给原告等。该函件通过EMS快递于2018年12月28日寄出，收件人为被告，收件地址为佛山市里水镇草场大道南启明工业区黄丝带鞋业，内件品名载明“《律师函》（关于宏基公司解除租赁合同）”，投递结果显示该快件于2018年12月29日由“本人收”签收。另，本院按佛山市里水镇草场大道南启明工业区黄丝带鞋业地址向被告邮寄送达本案起诉状副本及开庭传票等应诉材料，由被告本人签收。本院认为：被告王珍为台湾地区居民，本案为涉台合同纠纷，应参照涉外民商事案件程序处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，当事人可以协议选择合同适用的法律，当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或其他与该合同有最密切联系的法律。现涉案合同及协议并未约定适用的法律，鉴于原告住所地以及涉案租赁合同标的物房屋均在中国大陆，故根据最密切联系原则，应适用中国大陆法律作为裁判本案的准据法。原被告之间签订涉案《宏基大厦欧陆鞋城租赁合同》以及《场地使用费补充协议》，双方之间形成房屋租赁合同关系，合同内容未违反法律法规的禁止性规定，依法生效并对双方产生约束力。原告已按约定将涉案商铺交付被告经营使用，被告应按合同约定于每月月底前向原告支付下月租金、管理费及其他费用。根据现有证据，被告于2018年8月24日后未再支付相关费用，已构成违约，且至原告发送律师函时已逾期超过15天，依据合同约定，原告有权单方解除合同并没收被告缴纳的履约保证金，被告应于收到通知当日退还商铺。现原告于2018年12月28日向被告寄送了通知解除合同的律师函，并于2018年12月29日由本人签收，邮寄地址系被告于涉案合同上记载的联系地址，亦与本院向被告送达应诉材料一致，故本院认定上述解除合同的通知已于2018年12月29日到达被告，涉案合同于该日解除。原告主张被告退还涉案商铺并不予返还履约保证金符合合同约定，本院予以支持。截止至合同解除时，被告尚欠2018年8月至2018年12月的租金及管理费共计17187.9元（2989.2*5+448.38*5）。合同解除后至被告实际退还商铺期间，被告仍应按照原合同约定的租金及管理费标准即每月3437.58元向原告计付房屋占有使用费。至于原告主张的水电费部分，由于原告并未提交证据证实被告应付的公用水电费分摊以及自用电费具体数额，故本院对该部分不予支持，原被告可在核对确认数额后另行解决。关于2015年8月1日至2017年7月31日期间场地使用费部分，双方应按照《场地使用费补充协议》约定履行。鉴于该协议中并未约定被告逾期支付，原告有权要求被告提前全部支付，故原告仅能向被告主张已到期部分债务，其余未到期部分，本院在本案中不予处理。至本判决之日，被告应向原告支付第12至27期的场地使用费共计7856元（491*16）。关于原告主张损失部分，虽然涉案合同约定被告逾期应按照每日1%的标准计付滞纳金，但该违约金标准明显过高，且原告未举证证实其因被告逾期付款遭受除利息损失之外的其余损失，故本院对违约金标准予以调整，参照银行罚息利率，调整为按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%的标准计算。基于此，被告就其逾期支付的租金、管理费以及合同解除后至实际返还商铺期间应付的占有使用费部分，应自2018年8月1日起以每月1日作为当期起算点，以当期应付租金、管理费或占有使用费即3437.58元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%的标准计算逾期付款违约金至实际支付之日止。被告就其逾期支付2015年8月1日至2017年7月31日期间场地使用费部分，应在2018年8月5日至2019年11月5日期间起以每月5日作为当期起算点，以当期应付场地使用费491元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%的标准计算逾期付款违约金至实际支付之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告王珍应于本判决发生法律效力之日起十日内，退还涉案位于广州市站西路24号宏基大厦欧陆鞋城二楼239号商铺给原告广州市宏基实业有限公司，被告王珍缴纳的履约保证金5978.4元不予退还；二、被告王珍应于本判决发生法律效力之日起十日内，支付租金、管理费共计17187.9元、后续房屋占有使用费（以每月3437.58的标准，自2019年1月1日起计至实际退还涉案商铺之日止）以及逾期付款违约金（自2018年8月1日起以每月1日作为当期起算点，以每期3437.58元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%的标准计至实际支付之日止）给原告广州市宏基实业有限公司；三、被告王珍应于本判决发生法律效力之日起十日内，支付2015年8月1日至2017年7月31日期间场地使用费第12-27期共计7856元及逾期付款违约金（在2018年8月5日至2019年11月5日期间起以每月5日作为当期起算点，以每期491元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%的标准计至实际支付之日止）给原告广州市宏基实业有限公司；四、驳回原告广州市宏基实业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费1178元，由原告广州市宏基实业有限公司负担562元，由被告王珍负担616元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在接到人民法院缴费通知的次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求金额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵 咏人民陪审员  黄慧琦人民陪审员  蔡淑冰二〇一九年十一月八日法官助理蔡泳书书记员李锐