北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初22508号原告：北京旭天恒置业有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇瓜乡路10号3号楼562室。法定代表人：孔鹏，总经理。委托诉讼代理人：王国鹏，北京泓聚律师事务所律师。被告：孙东辉，女，1973年4月2日出生，汉族，北京石田玮业物流有限公司职工，住北京市通州区。委托诉讼代理人：李绍君，北京璇玑律师事务所律师。原告北京旭天恒置业有限公司(以下简称旭天恒公司)与被告孙东辉商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告旭天恒公司的委托代理人王国鹏，被告孙东辉及其委托诉讼代理人李绍君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告旭天恒公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期收房违约金182028.6元（以3370886元为基数，按每日万分之三的标准计算，即每日1011.27元，自2018年12月23日起至实际给付之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月21日，原告与被告签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，合同编号为Y2027802，约定被告购买原告坐落于大兴区庞各庄镇PGZ01-01、PGZ01-02地块（原庞各庄镇镇区改造项目1号地部分地块）22#商业办公1层146号商品房，房屋总价款为3370886元。预售合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列1.2.3所列条件：1、商品房已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；2、该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；3、满足第十条出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件。第十一条约定，出卖人应当于2018年5月1日前向买受人交付该商品房。附件第十二第四条约定，当房屋符合交付使用条件后，出卖人有权书面通知买受人。《入住通知书》送达买受人后，买受人应按出卖人通知中规定的时间和地点办理房屋查验和交接手续；如买受人未在上述日期办理房屋查验和交接手续，则出卖人不承担逾期交房的违约责任，且视为从出卖人通知的办理交接手续的期限届满之日起该商品房已符合交付条件，并已交付买受人。买受人应自该视为交付之日起承担该商品房所发生的全部费用，该商品房的损毁灭失及其他风险亦于该视为交付之日转由买受人承担。出卖人自该日起按照《房屋建筑质量保证书》中约定的内容承担保修责任（保修期限起算），除此不承担其他任何法律责任。同时，自出卖人通知办理交接手续的期限届满之日起至买受人实际办理交接手续之日止，买受人按日向出卖人支付总房款万分之三作为违约金。2018年12月21日，原告通过EMS邮寄的方式向被告发送了《入住通知书》，被告已于2018年12月22日签收了该文书。被告未按照《入住通知书》规定的时间及地点办理了房屋查验和交接手续，应视为2018年12月22日该商品房已符合交付条件，并已交付被告。自2018年12月22日起至被告实际办理交接手续之日止，被告应按照约定向原告支付相应的违约金。为维护原告的合法权益诉至贵院，请法院判如所请。被告孙东辉辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、原告向被告邮寄《入住通知书》与双方签订的《北京市商品房预售合同》约定的程序不符，原告于2018年12月22日向被告邮寄的《入住通知书》没有按照合同约定提前10天通知，应当视为无效通知，即使在此无效通知下被告仍然前往原告办公地点交涉收房事宜，但原告办公地点无人接待被告。另，原告抗辩《入住通知书》可顺延10日送达的主张没有法律依据。在此次无效送达《入住通知书》之后被告未再次向原告发出《入住通知书》，也未组织办理验收房屋的手续；2、原告于2018年12月22日向被告发出《入住通知书》系恶意行为，该通知系在被告与原告工作人员磋商查验房屋的过程中发出的，违反合同约定未给被告合同约定的准备时间，原告的行为是恶意造成被告违约；3、涉案房屋至今未达到交付条件。首先，被告购买的房屋不符合供热系统供热配件标准，没有达到交房的条件。其次，原告提供的《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》及《北京市规划和国土资源管理委员会建设工程规划核验（验收）意见》不能证明原告已经达到了交付房屋的交付条件。最后，涉案房屋供暖设备的问题，不是质量问题，而是与约定不符，与备案不符的问题，特别约定第三条第二款不应适用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月21日，孙东辉（买受人）与旭天恒公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，买受人购买北京市大兴区庞各庄镇PGZ01-01、PGZ01-02地块（原庞各庄镇镇区改造项目1号地部分地块）22＃商业办公1层146房屋，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米50379.41元，总价款3370886元。该商品房的规划性质为商业。合同第九条，该商品房交付时应当符合以下1.2.3条件，同时，出卖人还应当提供《房屋建筑质量保证书》（该商品房为住宅的，应当提供《住宅质量保证书》）、《房屋建筑使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。1.该商品房已取得规划验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；2.该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；3.满足第十条中出卖人承诺的市政基础设备、公共服务及其他配套设施达到的条件。合同第十条，商品房相关设施设备交付条件中载明卖人承诺本合同附件五载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的相关设施设备的交用日期与公示的该项目建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期，具体约定如下：…3.供暖交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网…如在约定的期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列方式处理：如在约定期限内该房屋具备临时用水、临时用电条件的，视为该项市政基础设施达到合同约定的使用条件；交付期间如市政工程因临时故障抢修，出卖方不承担违约责任。合同第十一条，交付时间和手续约定该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当于交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理缴费手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。该房屋预售合同附随的落款日期为2017年3月21日并有双方当事人盖章签字的《附件十二补充协议》，载明：当房屋符合交付使用条件后，出卖人有权书面通知买受人。《入住通知书》送达买受人后，买受人应按出卖人通知中规定的时间和地点办理房屋查验和交接手续；如买受人未在上述日期内办理房屋查验和交接手续，则出卖人不承担逾期交房的违约责任，且视为从出卖人通知的办理交接手续的期限届满之日起该商品房已符合交付条件，并已交付买受人…同时，自出卖人通知办理交接手续的期限届满之日起至买受人实际办理交接手续之日止，买受人按日向出卖人支付总房款的万分之三作为违约金。原告旭天恒公司与被告孙东辉于2017年3月21日签订的预售合同之《特别约定》中载明，一、关于买受人以非主体结构问题拖延、拒绝收房中约定：1、如该房屋存在主体结构工程以外的质量问题，认为房屋本身或者环境、设备存在不符合合同约定的情形，应在完成交付后按照法规和合同约定处理，经该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定，确属保修期内开发商依法应保修范围，并经出卖人符合确认的，出卖人应当按照合同约定承担保修责任，买受人对于出卖人前述维修工作应承担必要的配合义务，但买受人不得已此为由拒绝或拖延办理房屋交付手续，否则视为已交付。因买受人原因逾期办理房屋交接手续的，买受人应按合同约定承担逾期收房的违约责任；2、如买受人认为该商品房存在工程问题已达到买受人有权解除合同的程度从而拒绝收房，买受人应于实地检查之日起3日内向出卖人发出书面通知确认其拒绝收房…如果买受人既不发出确认拒绝收房的书面通知又未按合同规定办理收房手续，视为买受人无正当理由拒绝收房，并按照合同第十一条及附件第十二补充协议约定处理；二、关于房屋质量、装饰、设备标准中约定：1、如房屋设备标准达不到合同约定的标准，首先由出卖人采取修复、整改等方式达到合同约定标准…买受人不得以此为由拒绝或延迟办理交付手续，否则视为买受人逾期办理房屋交接手续；2、出卖人交付使用的房屋标准应符合双方约定的标准，包括以同等档次、同等品质或更高品质的材料、设备代替的情形，买受人不得以房屋、装饰设备不符合约定拒绝接收房屋，否则视为买受人逾期办理房屋交接手续。庭审过程中，原告旭天恒公司提交了证据一、入住通知书及快递投递单，证明原告于2018年12月21日书面通知被告要求其于2018年12月22日办理入住手续，被告对该入住通知书进行了签收；证据二、《北京市房屋建筑竣工备案表及核验意见》，证明涉案房屋具备交付条件；证据三、《房屋面积测算技术报告书》，证明涉案房屋具备交付条件。被告孙东辉对上述证据的质证意见为：对证据一，《入住通知书》是被告爱人于2018年12月22日签收的，但该份通知违反合同约定，系无效通知，而且原告公司也未派人陪同被告接收房屋，涉案房屋也不具备接收条件；对证据二，真实性认可，但涉案房屋不具备收房条件，涉案房屋与住建委备案情况不一致，原告的行为系恶意造成被告违约；对证据三，被告孙东辉未在法定期限内向法庭提交对该份证据的质证意见，应视为对该份证据的认可。被告孙东辉提交了下列证据：证据一、货物运输合同及微信截图，证明被告2018年12月22日在顺义工作，原告发出的入住通知书没有给被告路程及准备时间，系恶意行为；证据二、来信受理告知书，证明原告迟迟不能交付房屋，而且涉案房屋不符合质量要求，大兴住建委受理了被告于2019年3月21日的投诉；证据三、住建委依申请公开的资料，证明涉案房屋在住建委备案的系散热器供暖；证据四、微信截图及照片，证明被告一直要求原告按规定交付房屋，但涉案房屋一直不具备交付的条件；证据五、视频光盘，证明被告与原告交涉收房事宜，以及涉案房屋施工情况。原告旭天恒公司对上述证据的质证意见为：对证据一，真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，原告方按照合同约定发出通知，至于被告身在何处，不是原告关注范围之内；对证据二，真实性及合法性认可，关联性及证明目的不认可。被告就相关问题向行政机关信访的材料，与本案无关，不认可其证明目的；对证据三，真实性、合法性及关联性认可，证明目的不认可。供暖器的约定体现在合同第十条，但合同约定即便没有达到相关条件，出卖人亦不承担违约责任，因为并未影响被告的使用；对证据四，真实性、合法性及关联性认可，证明目的不认可，原告所举证据证明涉案房屋具备交付条件。被告以非地基基础和主体结构为由，无权拒绝接收房屋，被告拒绝收房应当承担违约责任；对证据五，根据原告提交的入住通知书，被告应当按照原告指定的时间到达相关地点，按照相应步骤办理相关手续，被告之间未缴纳相关费用，不具备接收房屋的先决性条件。被告所主张的看房均系单方行为，不是与原告共同核验房屋，对该份证据的真实性与合法性均不认可。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。结合现有证据和双方当事人陈述可以认定，原告旭天恒公司与被告孙东辉签订的《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类）及附件、预售合同之《特别约定》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，故双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。首先，关于涉案房屋是否具备交付条件的争议问题。根据原告旭天恒公司提交的证据显示涉案房屋已取得规划核验验收合格文件、建设工程竣工验收合格证明文件及有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；其次，原、被告双方签订的《北京市商品房预售合同》约定，如果涉案房屋相关设施设备未达到交付条件，如在约定期限内涉案房屋具备临时用水、临时用电条件的，视为该市政基础设施达到合同约定的使用条件；第三，预售合同之《特别约定》中约定，如房屋设备标准达不到合同约定的标准，首先由出卖人采取修复、整改等方式达到合同约定标准…买受人不得以此为由拒绝或延迟办理交付手续，否则视为买受人逾期办理房屋交接手续。基于上述合同条款中的约定，本院对于被告孙东辉关于涉案房屋不具备交付条件的抗辩主张不予采信。关于被告孙东辉签收《入住通知书》后是否能够确定为交付房屋时间的争议问题。原、被告双方签订的《北京市商品房预售合同》中出卖人应当于交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。本案中，原告旭天恒公司于2018年12月21日向被告孙东辉发出了《入住通知书》，即要求被告孙东辉于2018年12月22日前往办理涉案房屋交接手续，该《入住通知书》指定的交付房屋时间未能严格按双方预售合同的约定，留给被告孙东辉不少于10日的期限，但该《入住通知书》同时还有：“…为方便您顺利办理入住手续，减少等候时间，请尽量按第1条预约时间前往办理”的内容，故综合考量该通知书内容，并未排除被告孙东辉于接收通知书后顺延一定时间自行前往办理入住手续，唯此才符合双方所订立合同性质、目的和一般交易习惯，被告孙东辉以此《入住通知书》存在未按合同约定给其预留交付房屋时限上的瑕疵，而主张本次入住通知行为无效的辩解意见，本院不予采纳。被告孙东辉应在收到入住通知后合理的顺延期限内前往原告旭天恒公司办理房屋入住手续，其以本次入住通知行为无效为由拒绝办理入住，事实和法律依据不足，其应承担相应的违约责任。关于违约金的标准，虽然原告旭天恒公司的主张符合合同约定，但违约金的主张应以实际损失为基础，原告旭天恒公司未能充分举证证明被告孙东辉的违约行为导致了与其主张的违约金相当的实际损失，且按一般认知，逾期收房造成出售方的损失应小于逾期交房造成购买人的损失。本院综合考虑双方发生纠纷的原因，兼顾合同履行情况等因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，将违约金的标准调整为每日按全部房款3370886元的万分之一计算，自2019年1月2日起至实际办理交接手续之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效后十日内，孙东辉给付北京旭天恒置业有限公司逾期收房违约金（以3370886元为基数，按日万分之一计算，自2019年1月2日起至实际收房之日止）；二、驳回北京旭天恒置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1970元；由北京旭天恒置业有限公司负担1313元（已交纳），由孙东辉负担657元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 赵燕华二〇一九年十一月二十七日法官助理 章 平书 记 员 程 飞