济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初5136号原告：济南华置房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：唐勇，董事长。委托诉讼代理人：武富斌，北京大成（济南）律师事务所律师。被告：汪彤，女，住山东省济南市。委托诉讼代理人：赵尊鲁，山东瑞文律师事务所律师。原告济南华置房地产开发有限公司（以下简称华置公司）与被告汪彤商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华置公司的委托诉讼代理人武富斌、被告汪彤的委托诉讼代理人赵尊鲁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华置公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除华置公司与汪彤于2018年6月26日签订的《济南市商品房买卖合同》(合同编号:销售(字)201820513194)及《济南市商品房买卖合同补充协议》；2.判令汪彤配合华置公司办理注销合同备案手续和撤销合同网签手续；3.判令汪彤向华置公司支付违约金377609.8元，并从汪彤已付款中直接扣除；4.判令汪彤承担华置公司律师费3000元；5.判令汪彤承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年6月26日，华置公司与汪彤签订《济南市商品房买卖合同》(合同编号:销售(字)201820513194)及《济南市商品房买卖合同补充协议》，约定由汪彤向华置公司购买位于济南市历下区华置万象天地商品房，该房屋建筑面积160.01平方米，总价款为1888049元，付款方式为按揭贷款；同时，合同对于付款时间和逾期付款责任作出了明确约定。但在合同签订后，汪彤迟迟未按照合同约定履行全部付款义务，仅向华置公司支付了首付款948049元。截止起诉之日，虽经华置公司多次催要，汪彤仍欠付华置公司购房款940000元。根据合同及补充协议之约定，由于汪彤存在逾期支付购房款的行为，华置公司有权解除涉案合同及补充协议并要求汪彤支付违约金、律师费等费用。汪彤辩称，第一、同意解除商品房买卖合同；第二、华置公司主张违约金畸高，其既无产生损失的客观事实基础更无相应法律依据支持。华置公司、汪彤签订的商品房买卖合同关于双方违约责任及赔付比例、违约构成的条件相关约定均不具有平等性，且明显显失公平，应视为无效。即应视为没有约定违约金，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，汪彤同意参照以欠付房款金额为基数按中国人民银行同期贷款利率计息向华置公司支付违约金。具体理由如下：1.因银行办理按揭贷款门槛临时提高，汪彤最终未能贷款成功，未能及时如期交付欠付房款主观上并不存在过错，仅为客观上延期支付，截止今日汪彤仍在四处凑钱以期尽快支付剩余房款；2.《合同法》规定违约金的立法目的是以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在惩罚违约方，具体到本案中，华置公司无任何证据证明其因汪彤延期付款有任何经济损失，而实际上济南市商品房销售价格一直以来稳步上升，解除合同华置公司不仅没有任何经济损失，客观上更有利润上的增值；3.华置公司、汪彤签订的商品房买卖合同关于违约金的约定不具有平等性，且明显显失公平，应视为无效，具体表现在违约责任规定中畸重的加重汪彤的违约责任及赔付比例和构成要件。商品房买卖合同中买受人最主要的履约责任为如约支付相应购房款；出卖人最主要的履约责任为如约交付合格的房屋及如约办理产权登记。针对此点具体到本案中，对买受人的违约责任约定为逾期超过30日的，买受人应向出卖人支付总房款的（含增值税）的20%作为违约金……（详见合同补充协议第6页）；而对出卖人逾期交房的违约责任约定为逾期超过180日的，扣除一系列费用及税费且履行一系列所谓义务后退还购房款并按买受人支付房款的1%支付违约金……（详见购房合同补充协议第12页）。二者相比较，视为违约的逾期天数相差6倍之巨；违约金约定赔付比例在“总房款”与“支付房款”基数不平等的前提下更是有着20倍的巨大差异。关于逾期办理所有权登记手续的违约约定更是践踏合同公平性原则，其约定为违约金最高金额不超过已付房款的0.5%。可见本合同中对约定责任的约定肆意践踏合同的公平性原则，显失公平，应视为约定无效。4.本合同为华置公司提供的格式合同，多处约定畸重的加重了汪彤的义务，尤其是在违约责任约定中，望审判庭对此予以充分考虑。第三、在收到华置公司退还的已付房款后，汪彤同意积极配合华置公司办理相关后续手续。第四、本案律师费应有华置公司自行承担。关于在合同中约定律师代理费由对方支付的法理依据是“充分的平等性、公平性”，本合同毫无平等、公平性可言，律师费承担的约定应视为无效。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月26日，华置公司与汪彤签订《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201820513194），约定汪彤购买华置公司济南华置万象天地房屋，房屋建筑面积160.01平方米，总价款为1888049元，汪彤以按揭贷款方式购房，按揭贷款940000元；补充协议中约定，以按揭贷款方式付款的，买受人确认其在签订主合同及本补充协议时，已经充分了解个人住房按揭贷款的办理条件、程序及需要交纳的全部费用，无论买受人是否取得贷款，均不影响买受人按照主合同及本补充协议的约定应承担的付款义务；若因贷款机构要求买受人提高首付比例、买受人未通过贷款机构资信证明审查、买受人未提交齐全贷款资料、买受人不办理预告登记或预抵押手续等非出卖人原因导致该付款方式不可行或贷款未按时足额在本补充协议签订之日起30日内到达出卖人指定账户，买受人应当在前述期限届满之日起30日内一次性支付完毕购房全款，若买受人未按前述约定的应付款期限届满前支付完毕购房全款的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按该商品房总价款的20%向出卖人支付违约金（出卖人有权在买受人已支付的购房款中扣除），出卖人因主张前述权利所产生的一切费用（包括但不限于罚金、出卖人再次出售该商品房产生的差价损失、违约金、各种税费以及为实现该权利而支付的仲裁费、诉讼费、律师费等）由买受人承担。汪彤向华置公司支付首付款948049元。2018年11月8日，华置公司向汪彤邮寄“欠款解约函”，通知汪彤解除与其签订的《济南市商品房买卖合同》。另查明，华置公司在本案中支付律师代理费3000元。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，华置公司与汪彤签订的《济南市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行义务。汪彤未按合同约定办理银行贷款履行付款义务，已构成违约，应当承担违约责任，现华置公司主张解除与汪彤签订的《济南市商品房买卖合同》，汪彤同意解除合同，对华置公司的该诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，华置公司应向汪彤返还房屋首付款948049元，汪彤应配合华置公司办理涉案房屋的撤销网签备案手续。关于华置公司主张的违约金，合同中约定违约金按照房屋总价款20%计算，鉴于该标准过高，本院予以调整，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法,违约金数额或者赔偿额可以参照以下标准确定:逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。2003年12月10日《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》(银发[2003]251号)第三条关于罚息利率问题规定,逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息,改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%至50%。故依照上述司法解释，可以中国人民银行贷款利率的1.3倍至1.5倍标准计算守约方的实际损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。依照上述规定，违约金计算标准可以按照中国人民银行同期贷款利率1.5倍上浮30%计算，故本院依法支持违约金以未付款940000元为基数，自应付款履行期限届满之日即2018年8月26日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率1.95倍计算。关于华置公司主张的律师代理费损失3000元，符合合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告济南华置房地产开发有限公司与被告汪彤于2018年6月26日签订的《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201820513194）及相关补充协议；二、被告汪彤于本判决生效之日起十日内协助原告济南华置房地产开发有限公司办理房屋的网签撤销手续（房屋坐落：济南华置万象天地）；三、原告济南华置房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告汪彤返还购房首付款948049元；四、被告汪彤于本判决生效之日起十日内向原告济南华置房地产开发有限公司支付违约金（以940000元为基数，自2018年8月26日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率1.95倍计算）；五、被告汪彤于本判决生效之日起十日内向原告济南华置房地产开发有限公司支付律师费3000元；六、驳回原告济南华置房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7010元，由汪彤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  张 刚人民陪审员  齐宝东人民陪审员  李 靖二〇一九年十一月八日书 记 员  段雅绮