广东省深圳市龙岗区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0307执异180号 案外人：深圳市德润创展房地产开发有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区坂田街道坂雪岗大道107号富豪花园富豪俱乐部101，统一社会信用代码91440300067171218B。 法定代表人：王立建，该公司总经理。 委托代理人：刘佳，女，汉族，1978年11月17日出生，身份证住址北京市东城区，系公司员工。 委托代理人：肖静君，女，汉族，1990年10月5日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，系公司员工。 申请执行人：深圳前海易纵横资产管理有限公司，住所地广东省深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码91440300335044769B。 法定代表人：杨丽园。 委托代理人：李庆，广东宏泰律师事务所律师。 被执行人：赖道斌，男，汉族，1978年8月3日出生，身份证住址广东省恩平市。 被执行人：郑京汝，男，汉族，1988年6月10日出生，身份证住址广东省阳江市江城区。 关于申请执行人深圳前海易纵横资产管理有限公司（以下简称易纵横公司）与被执行人赖道斌、郑京汝、深圳市恒生汽车贸易有限公司民间借贷纠纷一案，本院作出（2018）粤0307民初13280号民事判决已发生法律效力。由于被执行人未履行生效法律文书确定的内容，申请执行人向本院申请强制执行，立案号为（2019）粤0307执4904号。在执行过程中，本院拟拍卖被执行人赖道斌购买的位于深圳市龙岗区坂田街道德润荣君府3栋xx房产【深（龙）网预买字（2016）0000号，以下简称涉案房产】时，案外人深圳市德润创展房地产开发有限公司（以下简称德润公司）于2019年9月25日向本院提出执行异议，请求裁定撤销执行，并解除对涉案房产的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，本案现已审查终结。 案外人德润公司提出异议称：2016年4月14日，其与赖道斌签订深圳市房地产买卖合同，赖道斌购买案外人开发的位于深圳市龙岗区坂田街道德润荣君府3栋xx的房产。赖道斌支付首期款（人民币，下同）1146520元，通过向中国农业银行股份有限公司深圳中心区支行（以下简称农行深圳中心区支行）贷款方式支付剩余购房款2650000元，并与银行签订个人购房担保借款合同，案外人作为阶段性担保人，对借款金额担保至涉案房产办妥不动产证书且办妥抵押登记之日。后涉案房产被法院查封，导致赖道斌未能办理涉案房产不动产权证书，涉案房产按揭银行无法办理抵押登记。案外人对涉案房产未能过户及未能办理抵押登记不承担责任。 2018年12月24日，案外人收到涉案房产按揭银行来函，要求案外人就赖道斌未偿还的借款合同约定的借款而承担担保责任。根据案外人与赖道斌签订的深圳市房地产买卖合同补充条款约定，买受人未按照按揭贷款合同及合同担保合同履行义务，导致银行向出卖人主张承担担保责任的，出卖人有权解除合同，所有责任由买受人承担。案外人已于2018年12月24日向买受人赖道斌及业主发出书面《解除合同通知书》，就买受人违约责任，案外人有权解除与赖道斌之间买卖合同，并收回房屋，已经办理房屋网签备案的，买受人应在约定时间内配合办理解除网签备案，在未解除网签备案前，案外人有权不退还已收房款。因此，涉案房产所有权人是案外人的，现法院查封涉案房产，并进行拍卖，严重损害案外人对涉案房产的所有权。 另外，案外人于2018年9月收到龙岗法院开庭传票，赖道斌与王璇就涉案房产存在“借名买房”纠纷，并将案外人列为第三人参加诉讼，案号为（2018）粤0307民初12757号。案外人认为赖道斌与王璇通过签订代持协议，借用他人名额购房的行为，违反了国家政策，同时造成国家税收损失，损害国家利益。其后王璇与赖道斌达成民事调解书，案号为（2018）粤0307民初207号，约定赖道斌偿还王璇投入资金的损失1907805元及利息。上述行为系二人恶意串通，损害了善意第三人（案外人及农行深圳中心区支行）的权益。案外人怀疑涉案房产已被恶意出租，从而使赖道斌、王璇通过排除其他竞买人竞拍而低价获得涉案房产。同时，案外人经与农行深圳中心区支行核实，该银行亦就赖道斌断供事实，连同案外人的保证责任，诉至福田法院，案号为（2019）粤0304民初26991号，目前该案正在审理之中。 案外人德润公司提交的证据：深（龙）网预买字（2016）7396号深圳市房地产买卖合同（预售），解除合同书通知单及邮单，谅解备忘录，中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同，农行深圳中心区支行催告函，粤（2017）深圳市不动产权第0205843号不动产权证（已注销），有关涉案房产的深圳市不动产权预售备案登记查询表，（2018）粤0307民初12757号民事判决书，（2018）粤03民终25924号民事裁定书，借名买房协议书，（2019）粤0307民初203号民事调解书。（以上证据均为复印件） 经审查查明，申请执行人易纵横公司与被执行人赖道斌、郑京汝民间借贷纠纷一案，经易纵横公司申请财产保全，本院于2018年7月4日作出（2018）粤0307财保321号民事裁定书，并于2018年7月6日预查封赖道斌购买的位于深圳市龙岗区坂田街道德润荣君府3栋xx房产【深（龙）网预买字（2016）0000号】。经易纵横公司向本院起诉，本院作出（2018）粤0307民初13280号民事判决书，判令：1、赖道斌自本判决生效之日起十日内向深圳前海易纵横资产管理有限公司偿还借款594600元并支付利息（以594600元为基数，按照月利率2%的标准，自2018年8月1日起计算至款项付清之日止）；2、郑京汝对上述付款义务承担连带清偿责任；3、驳回深圳前海易纵横资产管理有限公司的其他诉讼请求。 赖道斌不服一审民事判决，上诉至深圳市中级人民法院，深圳市中级人民法院作出（2019）粤03民终5533号民事裁定书，裁定：本案按上诉人赖道斌自动撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。 在执行过程中，原财产保全所做的预查封，正式转为执行预查封。因被执行人未履行生效判决所确定的支付义务，本院于2019年5月7日作出（2019）粤0307执4904号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人赖道斌购买的涉案房产以清偿债务，并于2019年8月21日作出（2019）粤0307执4904号网拍告知书，告知相关当事人涉案房产将以4920000元为起拍价于2019年9月26日10时至2019年9月27日10时止在京东网司法拍卖平台进行公开拍卖，因“系统流拍”而未能成交。其后于2019年10月29日10时至2019年10月30日10时止在京东网司法拍卖平台以3836000元为起拍价第二次公开拍卖涉案房产，竞买人王诗卉以4680800元的最高竞价竞得，并已付清全部拍卖款项。 2019年11月20日，本院作出（2019）粤0307执4904号之二执行裁定书，同意申请执行人易纵横公司公司（由担保人张伟代）与另案（2019）粤0307执7653号申请执行人王璇向本院提供担保，请求确认上述拍卖结果、继续执行的申请，并就担保物进行审查，裁定：1、查封担保人张伟（身份信息略）名下所有的位于深圳市××华侨城××城××路世界花园海华居第1栋6F房产[不动产证号：粤（2016）深圳市不动产权第0031633号]；2、预查封担保人王璇名下所有的位于深圳市××区新区大道与××龙××花园××北区××单元××房产[预售证号：深房许字（2015）龙华026号，合同号：深（宝）网预买字（2016）3661号]。上述担保方房产已于2019年11月22日查封（预查封）。 另查，2016年4月14日，案外人作为出卖人，与作为买受人的赖道斌签订深圳市房地产买卖合同（预售），合同号为深（龙）网预买字（2016）第7396号（以下简称预售合同），约定赖道斌向案外人购买涉案房产。前述合同约定，涉案房产用途为住宅，购房总价款为3796520元，并按照按揭方式付款（买受人赖道斌于签订本合同之日起7日内首期支付购房总价款的30%即11466520元，签订本合同之日起15日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款2650000元。合同还约定，出卖人应于2017年10月1日前将涉案房产交付给赖道斌，买受人书面委托出卖人向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》，买受人在接到出卖人办理《房地产证》的书面通知后5日内，向出卖人或出卖人指定的第三人提供办理《房地产证》所需的证件资料和有关税费。关于延期办证的违约责任，合同约定“如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。……”前述买卖合同已于2016年4月20日办理备案登记。 本案审查期间，案外人德润公司向本院确认如下情况:一是购房款支付方面，案外人已收到赖道斌支付全部购房款3796520元，其中首期款1146520元，剩余购房款2650000元由赖道斌向农行深圳中心区支行贷款。二是涉案房产交付方面，案外人已于2018年1月22日将涉案房产交付赖道斌。案外人同时向本院提交其与赖道斌于2018年1月22日签订的谅解备忘录。该备忘录载明，赖道斌购买的涉案房产，按照合同及签订的相关文件约定，案外人应于2017年10月1日向赖道斌交付涉案房产，现涉案房产已具备交付条件，双方就逾期交付违约金达成以下共识：逾期交付违约金以涉案房产总房款3796520元为基数，每逾期交付一日，按0.03%的标准计算。截止到2018年1月22日，逾期交付时间为113天，案外人应付违约金共计128702.03元。案外人向赖道斌交付涉案房产时，赖道斌须缴纳3个月物业管理费、3个月专项维修基金、预缴300元电费押金、办理不动产权证相关税费（以下通称“入住费”）共计39333.12元。双方同意逾期交付违约金与入住费一同结算，相互抵扣。 2016年9月27日，赖道斌作为借款人及抵押人，农行深圳中心区支行作为贷款人，案外人德润公司作为保证人，三方签订个人购房担保借款合同，约定赖道斌向农行深圳中心区支行借款2650000元用于购买涉案房产，借款期限为30年，并授权农行深圳中心区支行将全部借款直接划入指定的案外人德润公司账户，抵押物为涉案房产。案外人作为阶段性保证人，在借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日，为赖道斌的前述债务承担阶段性连带保证责任。 2018年12月24日，农行深圳中心区支行向案外人德润公司发出催告函，通知案外人在催告函签发之日起30个工作日内严格履行办理涉案房产权属证明及以农行深圳中心区支行为抵押权人的抵押登记手续。农行深圳中心区支行诉赖道斌、德润公司与吴妙玲金融借款合同纠纷一案目前仍在审理过程中，案号为（2019）粤0304民初26991号。 再查，王璇诉赖道斌、第三人农行深圳中心区支行、德润公司合同纠纷一案（借名买房），本院于2018年10月10日作出（2018）粤0307民初12757号民事判决，判决驳回原告王璇的全部诉讼请求。王璇不服判决上诉至深圳市中级人民法院，深圳市中级人民法院作出（2018）粤03民终25924号，裁定准许王璇撤回上诉。 其后，王璇再次起诉赖道斌，请求赖道斌赔偿其投入资金损失1927805元及利息损失，本院依法受理，立案号为（2019）粤0307民初203号。2019年4月28日，本院作出（2019）粤0307民初203号民事调解书，确认双方达成如下协议：一、双方确认王璇投入涉案房产买卖的资金为1907805元；二、赖道斌与案外人有其他债权债务纠纷案件，涉案房产已被深圳市龙岗区人民法院查封及轮候查封，导致王璇在本院的（2018）粤0307民初12757号案件中主张房产确权被法院依法驳回。但根据双方2016年6月1日签订的《借名买房协议》第九条第二款的规定，赖道斌应当承担王璇投入本息损失的赔偿责任。三、赖道斌在2019年5月31日前偿还王璇投入资金的损失1907805元；赖道斌应按年利率24%计付利息给王璇：其中1546520元自2016年3月28日起计算至还清该笔款项之日止，另外的361285元自2018年11月1日起计算至还清该笔款项之日止。四、如赖道斌不按上述期限履行还款义务，王璇可向法院申请强制执行。该案现已进入执行阶段，案号为（2019）粤0307执7653号。 另，涉案房产除（2018）粤0307财保321号预查封外，尚有本院（2018）粤0307财保320号、（2018）粤0307民初12174号、（2019）粤0307民初203号、（2019）粤0307民初1075号案件轮候预查封。 本院认为，本案的争议焦点为在案外人关于享有解除权、其仍是涉案房产所有权人的主张，能否阻却执行。依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）第十五条之规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。该通知第十八条同时规定，预查封的效力等同于正式查封。结合本案，案外人德润公司提交的粤（2017）深圳市不动产权第0205843号不动产权证证实涉案房产所在的德润荣君府3栋整体已由案外人办理了初始登记，被执行人赖道斌向案外人购买涉案房产后，双方签订的深圳市房地产买卖合同（预售）也已办理登记备案手续，故本院对涉案房产进行预查封，于法有据。同时，预售合同备案登记虽为行政管理措施，但实际已具有一定的公示效果，且在预售合同履行方面，赖道斌已实际支付了全部购房款，案外人德润公司亦已将涉案房产实际交付给赖道斌使用，故双方当事人已实际履行完毕预售合同约定的主要内容，赖道斌有权请求案外人德润公司就涉案房产进行转移登记。本案中，案外人德润公司在赖道斌履行完毕预售合同后，又以赖道斌在履行个人借款担保合同中存在违约行为致使案外人可能承担阶段性担保责任为由，请求主张解除原预售合同并返还涉案房产，鉴于涉案房产已被法院预查封及轮候预查封，故案外人之主张是否具有事实与法律依据以及解除合同的主张能否得到支持，应通过执行异议之诉予以审查。案外人德润公司后续如因在涉案房产办理权属登记及抵押权登记之前对银行贷款承担阶段性连带保证责任而导致损失的，应另循法律途径予以追偿。故，本院依法处置被执行人赖道斌购买的涉案房产，并未损害案外人德润公司的合法权益，案外人德润公司关于终止拍卖涉案房产，并解除对涉案房产查封的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回案外人深圳市德润创展房地产开发有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  施东辉 审 判 员  赵 丹 人民陪审员  李冬霞 二〇一九年十一月二十六日 书 记 员  钟志洋