广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初4596号原告：广州市领荟翔物业管理有限公司，住所地广州市番禺区石楼镇沙浦东路清晖道11号之二，统一社会信用代码：91440113569775644T。法定代表人：梁镇江，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘禄华，系广州市领荟翔物业管理有限公司的员工。委托诉讼代理人：彭绮晴，系广州市领荟翔物业管理有限公司的员工。被告：林振雄，男，1965年4月8日出生，汉族，住广州市天河区，原告广州市领荟翔物业管理有限公司诉被告林振雄物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月3日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市领荟翔物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘禄华到庭参加了诉讼，被告林振雄经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市领荟翔物业管理有限公司（以下简称领荟翔物业公司）向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告立即支付从2016年7月1日起至2018年4月30日止所拖欠的物业管理服务费人民币3112.56元，及从2016年7月2日起，除应缴物业管理费外每日按应缴款的1‰交纳滞纳金计至欠款实际清偿之日止（暂计至起诉之日以不超本金为限为人民币3112.56元），暂总计为人民币6225.12元。2.请求法院判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：被告是广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居南区17幢之六101房业主，该小区自2005年8月29日至2018年4月30日期间的物业管理服务一直由广州市洛城物业管理有限公司提供，但被告自2016年7月1日起至2018年4月30日期间一直未向该公司缴纳物业管理费，经该公司多次催缴未果。原告是依法设立并处于有效存续期间的物业管理企业，原告与广州市洛城物业管理有限公司于2018年6月26日签订了一份《债权债务抵偿协议》，按该协议约定，原告有权向被告追讨上述欠费及主张相关权利。因此，为维护原告的合法权益，原告现根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等有关规定，特向贵院提起诉讼，恳请法院依法作出判决，支持原告的全部诉讼请求。被告林振雄未作答辩。经审查当事人提交证据并结合质证、庭审陈述情况，认定事实如下：广州市洛城物业管理有限公司（以下简称洛城物业公司）是具有从事物业管理资质的企业法人，自2005年8月29日至2018年4月30日期间进驻涉案小区，为该小区及全体业主提供物业管理服务工作。广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居南区17幢之六101房屋登记在被告林振雄名下，建筑面积为117.9平方米。2005年8月29日，番禺洛溪新城地产有限公司、广州市番禺区开源房地产实业公司（作为“甲方”）与洛城物业公司（作为“乙方”）签订《物业管理合同》，约定在小区业主委员会与物业公司签订物业管理委托合同前由洛城物业公司对广州番禺大石洛溪新城洛涛居南区A区提供包括综合管理服务、房屋管理、共用设施设备维修养护、公共秩序维护、保洁服务、公共区域绿化养护管理等管理与服务。《物业管理合同》第三条约定“乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任”。第十四条约定“负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理服务费；2.根据相关法规允许收取的费用”。第十八条约定“委托管理期限自2005年8月29日起至业主委员会成立并依法选聘物业公司之日止”。第二十二条约定“物业管理服务费标准：洛涛居南区A区：住宅1.2元/月。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按相关法规计收滞纳金，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之一交纳滞纳金”。上述合同还对其它事项进行了相关约定。广州市番禺区洛浦街洛涛南社区居民委员会于2018年6月22日出具《证明》，证实洛城物业公司自2005年9月1日至2018年4月30日期间一直为涉案小区提供物业管理服务。2018年6月26日，原告领荟翔物业公司（甲方）与洛城物业公司（乙方）签订了《债权债务抵偿协议》，其中第二条约定，甲乙双方一致同意，乙方将广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居（北区）、洛涛居南区（A区、B区）小区2005年7月8日至2018年4月30日期间未收取的物业管理费债权约7000000元（人民币大写：柒佰万元整）转让给甲方行使，抵消乙方负有甲方的2055000元（人民币大写：贰佰零伍万伍仟元整）债务。第四条乙方承诺和保证第5项约定，其于本协议签订后5天内在双方协商确定的媒体中公告债权转让通知，并在甲方主张受让债权之前向欠债的广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居（北区）、洛涛居南区（A区、B区）小区业主发出债权转让通知书，同时应将债权转让通知书送达情况告知甲方。洛城物业公司于2018年6月29日就上述债权转让事宜在《广州日报》发布债权转让公告，并于2019年3月1日通过EMS（邮件号码：1092193630431）向被告林振雄寄送《债权转让及催缴费通知书》，告知被告林振雄上述债权转让事宜，并向被告林振雄催缴2016年7月1日至2018年4月30日期间的物业管理费。该邮件显示退回。原告领荟翔物业公司称被告林振雄一直没有交纳2016年7月1日至2018年4月30日期间的物业管理费，遂诉至本院。根据《物业管理合同》约定涉案房屋缴费标准为1.2元/月/平方米，被告林振雄应每月缴纳的物业管理费应为141.48元（1.2元/月/平方米×117.90平方米）。原告领荟翔物业公司还称涉案小区在2017年5月之后成立了业主委员会，并在2018年4月选聘了新的物业管理服务企业，洛城物业公司便从涉案小区南区撤场，时间是2018年4月30日，并与洛涛居南区业主委员会办理洛涛居南区物业服务项目交接。本院认为：根据《最高人民法院》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故洛城物业公司与建设单位广州市番禺洛溪新城地产有限公司、广州市番禺区开源房地产实业公司签订的前期物业服务合同，是各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同。洛城物业公司实际提供了物业管理服务，被告林振雄也享受了该服务，因此，被告林振雄理应交纳物业管理费。因洛城物业公司已于2018年6月26日将涉案房屋所在小区2005年7月8日至2018年4月30日期间未收取的物业管理费债权转让给原告领荟翔物业公司并通知了被告林振雄，故原告领荟翔物业公司要求被告林振雄缴付自2016年7月1日至2018年4月30日止的物业服务费3112.56元（141.48元/月×22月）于法有据，本院予以支持。原告领荟翔物业公司另主张按每日1‰的标准计算违约金，本院认为，《物业管理合同》中明确约定了逾期缴纳物业管理费的违约金标准为每日1‰，但原告领荟翔物业公司并未提交证据证实其除了利息的损失外还存在其他损失，且该违约金计算标准明显畸高，本院酌情调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，且违约金应从次月1日起算至付清之日止，各月违约金总额以不超过该月应交纳的物业管理费141.48元为宜，对原告领荟翔物业公司主张的超出部分，本院不予支持。被告林振雄经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，视为放弃其抗辩权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第六十一条、第八十条、第一百零七条，《物业管理条例》第十五条第（二）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，判决如下：一、被告林振雄在本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市领荟翔物业管理有限公司支付2016年7月1日至2018年4月30日期间的物业管理服务费3112.56元及违约金（违约金以每月应交纳物业管理费141.48元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从所欠费用月份的次月1日起计至付清之日止，每月应交纳费用的违约金分别计算，上述各月所计付违约金数额不得超过该月应交的物业管理费141.48元）；二、驳回原告广州市领荟翔物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元，由被告林振雄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  符晓波人民陪审员  何启文人民陪审员  顾伟仪二〇一九年十一月二十五日书 记 员  钟雪华