广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初19662号原告：广东珠江商业地产物业服务有限公司。住所地广州市海珠区瑞纺路2号601房。法定代表人：李志明，该司总经理。委托诉讼代理人：李碧云，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶绍葵，北京德恒（广州）律师事务所律师。被告：马辉杰，男，1988年12月17日出生，系香港特别行政区居民。原告广东珠江商业地产物业服务有限公司（下称珠江物业公司）诉被告马辉杰物业服务合同纠纷一案，本院2019年5月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。珠江物业公司委托诉讼代理人叶绍葵到庭参加诉讼，被告马辉杰经公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠江物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付物业管理费22922.6元及逾期违约金（逾期十日以内的，每日按应付未付金额1‰支付违约金；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额5‰支付违约金，自逾期之日起计至被告支付全部款项之日止，暂计至2018年7月31日为22922.6元。违约金总额以被告所欠物业管理费本金为限），以上金额暂合计人民币45845.2元；2．判令被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告明确其诉讼请求第1项中的22922.6元计费时段为2013年7月1日至2014年7月16日。事实和理由：原告与被告于2012年12月6日签订物业管理协议及附属文件，约定由原告为被告承租的位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城二层自编D20882号商铺及珠江国际纺织城提供物业管理服务，被告应按时支付物业管理费用。合同签订后，原告依约为上述商铺提供物业管理服务，被告接受原告提供的服务。但随后，被告长期拖欠物业管理费用，经原告多次催促，被告仍以种种借口拒不交纳，致使原告蒙受经济损失。为维护自身权利故提起本案诉讼。诉讼中，原告明确其主张的22922.6元计算方式如下：被告在2013年4月1日前，应付的物业管理费为4529.4元（计费时段2012年12月6日至2013年3月5日）+1266.2元（计费时段为2013年3月6日至2013年3月31日，按照26天计算物业费），但被告在2012年12月6日实际缴纳了6299.4元，故被告2013年4月1日后的欠付物业费可以抵扣503.7元。2013年7月1日至2014年7月16日共5个季度16天，每一季度应付本金4529.4元，5个季度共22647元；2014年7月1日至2014年7月16日共16天，计算标准为1509.8元除以31天再乘以16天，等于779.25元，合计23426.3元，减去上面可以抵扣的503.7元，为第1项诉讼请求的22922.6元。被告马辉杰未作答辩。经审理查明，经生效的（2019）粤01民终13906号案查明，广州市海珠区逸景路464号201房的权属人为广东合生泰景房地产有限公司，该屋建筑面积7395.1337平方米。2018年7月24日，广东合生泰景房地产有限公司向海珠区人民法院出具《委托物业管理证明》，内容为：“我司为广州市海珠区逸景路464号101/201/301/401/501/601房、海珠区惠纺街2号101/201/301/401/501/601房的产权人；我司自2010年5月11日起委托广东珠江商业地产物业服务有限公司对上述房产进行物业管理至今，委托关系尚未终止。”2012年12月6日，马辉杰（承租人、乙方）与广东合生泰景房地产有限公司（出租人、甲方）签订了《广州市房屋租赁合同》和《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》，约定甲方同意将坐落在海珠区逸景路惠纺街2号珠江国际纺织城二层自编20882号商铺出租给乙方作马辉布业商号经营使用，建筑面积约60.39平方米，租赁期限为8年，补充协议所载乙方通讯地址为广州市海珠区五冈村南边积3巷1号；等。上述租赁合同及补充协议乙方签名处均由马辉杰委托代理人余建宏签名。2012年12月6日，余建宏作为马辉杰的代理人（乙方），与原告签订了《珠江国际纺织城物业管理协议》，约定乙方承租位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城二层自编D20882号商铺，并与出租方订立了《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》（下称《综合管理服务合同》），现乙方同意接受甲方为该商铺及珠江国际纺织城提供物业管理服务。双方约定第一条物业管理费，1.该商铺物业管理按照租赁合同约定面积计收，乙方每月应交纳的物业管理费总额为1509.8元，人民币壹仟伍佰零玖元捌角；2.物业管理费从2012年12月6日起计收。签订本协议当日乙方须缴纳三个月的物业管理费（4529.4元，肆仟伍佰贰拾玖元肆角）。此后，乙方应在每季度结束前10天内一次性交清下一季度物业管理费。第二条物业管理服务期限，物业管理服务期限与《租赁合同补充协议》中约定的租赁期限相同。第八条违约责任……3.乙方违反本协议及附件，不按本协议及附件约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，乙方并应从逾期之日起支付违约金，逾期十日以内的，每日按应付未付金额1‰支付违约金；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额5‰支付违约金，且甲方有权终止部分或全部服务、停止该商铺的水电煤气空调等的供应直至其缴清应缴费用。第九条联系资料，1.乙方保证在本协议下提交的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性。如有变更，应立即书面通知甲方，否则，如因提交的资料不实而导致甲方通知送达不到的后果，其风险责任由乙方自行承担；甲方按本协议确定的乙方通信地址寄出的函件在寄出后五天即视为送达乙方。2.乙方同意自该商铺交付日起，乙方通信地址以该商铺为准；鉴于乙方在所承租的该商铺内经营，故乙方亦同意甲方可直接将通知贴在该商铺上，并保留两天后，视为甲方通知送达乙方，乙方也可直接签收甲方通知；等等。2012年12月6日，余建宏代理马辉杰在物业使用承诺书上签名，该物业使用承诺书主要内容为：本人是位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城D区二楼20882号商铺租户，于2012年12月6日接收该商铺。2012年12月21日，余建宏代理马辉杰在《珠江国际纺织城商铺收铺确认书》上签名，该《收铺确认书》中的“验收项目”包括卷闸门、门锁锁匙、热泵型空调机、空调风口、空调鲜风口等。原告确认被告于2012年12月6日向被告支付了商铺物业管理费用6299.4元。落款日期为2017年8月9日的《关于催缴商铺物业管理费的通知书》，内容为：被告为广州市海珠区逸景路西的珠江国际纺织城二层自编20882号商铺提供物业服务，被告之前已向原告发出过《缴款通知书》，但被告至今未付，现原告再次通知，请被告于2017年8月15日前至珠江国际纺织城六楼B区客户服务中心交纳2013年4月1日至2014年7月16日期间的物业管理费共计22922.6元（大写：贰万贰仟玖佰贰拾贰元陆角整）。原告陈述通过全球邮政特快专递（1036369787823）的方式向马辉杰地址海珠区五凤村南边基三巷一号寄送了《关于催缴商铺物业管理费的通知书》，该邮件妥投记录显示因收件人不在指定地址于2017年8月12日退回妥投。诉讼中，对于《关于催缴商铺物业管理费的通知书》所载被告之前已向被告发出过《缴款通知书》的内容，原告表示张贴了通知在被告使用的商铺门面，但是无法提供张贴的证据。对于被告主张的物业费为何截止到2014年7月16日，原告表示因其司财务人员多次更替，现接手的财务人员只能通过财务系统掌握情况，该财务系统数据被告应付未付的物管费款项截止日期为2014年7月16日，原告同时表示对于2014年7月16日之后的物业费应该是不会再向被告主张了。本院认为，被告马辉杰系香港特别行政区居民，本案属于涉港案件，应参照涉外民事案件确定法律适用。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本案双方当事人无对适用法律进行约定，因案涉物业服务合同法律关系约定的物业位于广州市海珠区。因此，与该合同有最密切联系的为中国内地法律，本案应适用中华人民共和国内地法律作为解决本案争议的准据法。《珠江国际纺织城物业管理协议》是原、被告双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦未违背公序良俗，合法有效，双方当事人均应依约履行。现原告依据物业管理协议，主张被告支付2013年4月1日至2014年7月16日期间的物业管理费22922.6元。因未有证据显示被告已经支付了该笔物业管理费，故原告主张被告支付物业管理费22922.6元，理由成立，本院予以支持。关于被告逾期支付物业管理费22922.6元违约金的问题。被告拖欠物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任，故珠江物业公司要求被告支付拖欠2013年4月1日至2014年7月16日期间的物业管理费的违约金（逾期十日以内的，每日按应付未付金额1‰支付违约金；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额5‰支付违约金，自逾期之日起计至被告支付全部款项之日止），因暂计至2018年7月31日违约金已达22922.6元，故原告主张被告支付22922.6元的逾期付款违约金，符合双方的约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告马辉杰在本判决生效之日起十日内向原告广东珠江商业地产物业服务有限公司支付2013年4月1日至2014年7月16日期间的物业管理费22922.6元和逾期付款违约金22922.6元。付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费946元，由被告马辉杰负担。如不服本判决，原告广东珠江商业地产物业服务有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告马辉杰可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨银桃人民陪审员  林思红人民陪审员  曲敏华二〇一九年十一月十五日书 记 员  刘 敏法庭记录李秋莹