北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0112民初31267号原告（反诉被告）：北京首府饭店，住所地北京市东城区东四块玉南街11号，统一社会信用代码：91110101634301614K。法定代表人：吕晓青，总经理。委托诉讼代理人：李璐，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小森，北京市中银律师事务所律师。被告（反诉原告）：张楠楠，女，1981年5月12日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：龚健光，北京浩勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡瑞，北京浩勤律师事务所律师。原告（反诉被告）北京首府饭店（以下简称首府饭店）诉被告（反诉原告）张楠楠租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。首府饭店的委托诉讼代理人李璐，张楠楠的委托诉讼代理人胡瑞、龚健光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告首府饭店向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的2016年12月1日至2017年8月3日房屋租金148474.5元；2、判令被告向我方支付拖欠上述租金的滞纳金，自2016年12月1日起算，计算至其实际支付之日，按日3%的标准计算；3、判令被告支付我方自2017年8月4日起至其实际腾退房屋之日即2019年8月20日止的房屋租金的二倍（每日1205.4元）；4、判令被告赔偿我方因其拒不腾退房屋给我方造成的搬家奖励费损失44万元；5、判令被告赔偿我方因其未及时腾退房屋致使我方拆迁费无法及时到位的利息损失（主张期间：2017年9月1日至2018年5月31日）30万元；6、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：我方于2015年11月30日与被告签订《房屋租赁合同》，约定我方将八里桥市场内金海街x号二、三、四层出租给被告使用，年租金22万元，租金采用半年付方式，租赁期限自2015年11月30日至2018年11月29日止，并约定在租赁期内，如遇拆迁，承租人无条件腾退。合同签订后，我方如约履行了合同，但被告自2016年12月1日起无故欠付我方我租金至今。且在租赁期限内，政府通州八里桥地区棚户改造（二）期项目启动，涉案房屋在拆迁范围内。根据双方签订的《房屋租赁合同》第六条的约定，被告应无条件腾退房屋。为此，我方于2017年8月3日向被告发出了解除租赁合同通知，正式通知被告腾退房屋。后双方于2018年9月20日进行了房屋交接，但由于被告拖延腾房，导致我方无法及时将房屋交付给拆迁部门，致使我方拆迁利益受到损失。为维护自身合法权益，我诉至法院，望法院判如所请。被告张楠楠辩称：我方不同意原告的诉讼请求。一、我方并非无故不支付租金，是因为房屋起火导致房屋不具备使用条件。2016年9月3日，我方承租的房屋起火，火灾给我方造成了财产损失，并且导致水电不能使用。火灾过后，我方承租的房屋中的第四层因属于临时建筑被拆除，造成我方承租房屋的合同目的不能实现。原告方一直未就火灾给我造成的损失进行赔偿，也没有与我方就后续问题达成一致意见，所以我方不交纳租金的行为是行使我方的不安抗辩权，故我方不同意支付滞纳金，即便存在滞纳金，原告主张的计算标准也过高，我方要求减免；二、根据与本案有关的另一案件的生效判决认定的事实，我方承租的房屋自2017年7月20日开始就不具备使用条件，故原告方的前三项诉讼请求不应得到支持；三、原告方提出的第4、5项诉讼请求，属于侵权之诉的诉求，本案为租赁合同纠纷，不应一并处理，即使法院认为应该一并处理，也应该按照实际损失进行裁量，且原告方所说的不腾退房屋造成奖励费扣除并不是我方造成的。反诉原告张楠楠向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿我方损失457800元；2、判令反诉被告赔偿我方因火灾造成的损失225140元；3、本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2016年9月3日，与我方承租的房屋相邻的另一家着火，导致我方财产损失共计225140元。在火灾后，我方承租的房屋第四层被拆除，直接导致我方承租的房屋第三层无法使用，同时导致水、电无法使用，我方一直无法经营，造成经营损失457800元。根据双方合同的约定，反诉被告应当予以赔偿。反诉被告首府饭店辩称：一、针对反诉原告主张的可期待利益损失问题，我方在签订合同时无法预见其可期待利益。而且根据合同内容，我方提供的房屋主体结构没有问题，我们提供的水、电管道都是安全的，不存在任何隐患，我们的义务已经尽到了，无法供水、电是八里桥市场整个市场都断水断电，不是我方的问题；二、针对反诉原告主张的火灾导致的财产损失问题，由于火灾并不是我方导致的，所以赔偿主体不是我方，且与本案没有关联性。综上，请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2015年11月30日，首府饭店作为甲方（出租方）、张楠楠作为乙方（承租方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于北京市通州区八里桥市场内我金海街x号房屋中的第二、三、四层（以下简称案涉房屋）出租给乙方使用，建筑面积共计约660平米，其中第四层为临建，约220平米，房屋用途为旅馆业经营；租赁期限为2015年11月30日至2018年11月29日；租金为每年22万元，免租期为四个月，租金采用每半年支付一次，乙方应于合同签订后3日内一次性付清第一年度上半年租金，即36666.66元，之后以每期租赁支付周期界满前一个月支付下一个租赁支付周期租金11万元，之后以此类推，双方约定的免租期租金从租金中扣除；在租赁期内，未经甲方同意乙方不得将房屋转租给第三方；租赁期内，甲方有义务保障出租的房屋主体结构及相关基础设施（包括但不限于管道、水、电管路及线路等）处于安全使用的状态，由于非乙方原因造成房屋结构和基础设施处于非安全使用状态或损坏等事故，从而给乙方造成经济损失和经营损失，由甲、乙双方协商解决；如遇下列情况，甲乙双方根据权利，有权单方面解除合同：1、乙方未按合同规定日期缴纳押金及租金，逾期15天的，甲方有权解除合同；2、乙方未经甲方同意，将房屋转租给第三方使用，或擅自改变房屋用途的，甲方有权解除合同；3、乙方向甲方支付的其他费用，逾期一个月，甲方有权解除合同。包括但不限于乙方经营过程中需甲方代缴的费用，乙方未按规定日期交付，逾期一个月，甲方有权停电、停水并解除合同；4、租赁房屋遇拆迁的，或不可抗力致使本合同不能履行，本合同自行解除，乙方应无条件腾退房屋，拆迁补偿与乙方无关，双方互不承担任何违约责任以及任何经济责任；租赁期限届满或因乙方原因解除合同的，乙方应在15天内将自有可搬动物品搬离，不可搬动的物品（包括装修、添置的设备、设施）无偿赠与甲方，甲方不作经济补偿，并保证设备、设施正常使用状态向甲方返还房屋，如逾期向甲方返还房屋的，每逾期一日，则按日租金的贰倍向甲方支付房屋使用费。如留置的可搬动物品，视为乙方无偿赠与甲方，甲方不作经济补偿。本合同生效后，甲、乙双方应当诚意履行。如任何一方未按本合同约定履行，造成违背订立合同的根本目的的，经另一方书面催告30日后仍一履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权解除合同，且违约方须支付守约方解除合同违约金，违约金数额为月租金的贰倍。乙方向甲方支付租金，如逾期支付的，每逾期一日，乙方则按逾期金额的3%向甲方支付滞纳金。此外，双方还约定了其他内容。上述合同签订后，首府饭店将案涉房屋交付张楠楠使用，张楠楠交纳租金至2016年11月30日。2016年9月4日4时许，与案涉房屋相邻的通州区永顺镇金海街xx号发生火灾，造成案涉房屋建筑及室内部分物品受损，经公安消防部门调查，此次火灾起火部位位于金海街xx号公寓北侧电闸箱，起火原因为电气线路故障。火灾发生后，2016年9月20日，案涉房屋第四层因属临时建筑被拆除，且因受火灾影响，发生断电的情况。因双方对于房屋受损的赔偿及断电导致房屋使用问题发生争议，张楠楠未再向首府饭店支付租金。2017年7月20日，北京市通州区永顺镇永顺村村民委员会、前上坡村村民委员会在案涉房屋处张贴《通州区八里桥片区棚户区改造项目（二期）搬迁公告》，载明案涉房屋所在区域面临搬迁，搬迁奖励期限：2017年7月20日至2017年8月8日。2017年8月3日，首府饭店向张楠楠发出《解除租赁合同通知书》，载明案涉房屋因涉拆迁，达到双方约定的解除条件，且张楠楠拖欠租金也达到了合同约定的解除条件，故通知张楠楠解除双方的合同，并要求张楠楠于本通知送达之日起15日内腾空案涉房屋交还首府饭店。张楠楠认可其于2017年8月4日收到上述通知书。在本案审理过程中，本院前往案涉房屋所在的通州区八里桥市场调查案涉房屋的水电供应情况，北京八里桥农产品中心批发市场有限公司向本院出具情况说明，载明2016年9月-11月，案涉房屋所在位置，因隔壁楼发生火灾，烧毁供电线路，导致断电，但未停水；2017年7月，按国家疏解腾退政策，案涉房屋处于拆迁区域范围内，因政府拆迁，将供电线路砸毁，政府拆迁方一直未将电线恢复，停电至今。经询问，双方认可于2019年8月20日对案涉房屋进行了交接。经查，张楠楠在承租案涉房屋后，将案涉房屋出租给案外人李xx，双方于2016年3月17日签订《房屋承包协议》，承包期限自2016年3月20日起至2018年11月29日止，每年承包金为416000元。李xx于2019年3月7日向本院提出诉讼，要求张楠楠退还其部分租金及押金，首府饭店作为第三人参加了该诉讼。本院经过审理于2019年9月12日作出（2019）京0112民初9384号民事判决书，认定因受火灾及拆迁影响，在火灾发生后，李xx能够实际使用案涉的时间段为2016年12月17日至2017年7月20日，2017年7月20日后至李xx合同期限届满，因案涉房屋无法使用，李xx无需支付租金。该判决书作出后，双方均未上诉，现已生效。在本院审理过程中，首府饭店主张因张楠楠逾期返还房屋，导致其不能及时将案涉房屋交付给拆迁部门，致使其拆迁利益减少，但其并未提供拆迁协议等证据予以佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据本院查明的事实，首府饭店与张楠楠签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，因案涉房屋第四层系违章建筑，故关于此部分房屋的合同应属无效，第二、三层房屋的部分，应属合法有效，双方应恪守履行各自的合同义务。2017年7月20日，拆迁部门张贴拆迁公告，案涉房屋面临拆迁，双方约定的合同解除条件成就，首府饭店向张楠楠主张解除合同具有合同依据，双方合同于该通知送达张楠楠之日即2017年8月4日解除。鉴于案涉房屋发生火灾后，水电供应发生异常，无法满足正常的使用要求，故对于张楠楠应交纳的租金期限应与本院在（2019）京0112民初9384号案件中查明的一致，即2016年4月1日至2016年9月4日、2016年12月17日至2017年7月20日，且由于火灾后四层被拆除，故此后的租金按约定全部租金的三分之二计算。因张楠楠未按时交纳租金系因案涉房屋发生火灾及断水断电，故其无需支付滞纳金。2017年8月4日双方合同解除后，张楠楠应将案涉房屋返还，其再占有使用案涉房屋已无法律依据，虽然案涉房屋已断水断电，但仍具有一定的使用价值，张楠楠应当向首府饭店支付一定的占有使用费，对于占有使用费的具体数额，本院根据租金标准、占有使用时长、房屋状态等因素酌情确定为10万元。关于首府饭店主张的拆迁款项损失，其并未提供相应证据予以佐证，且双方一直处在合同争议解决的诉讼中，首府饭店的该项主张已超出张楠楠在订立合同时的预期，故首府饭店的该项诉求，本院不予支持。关于张楠楠提出的首府饭店赔偿因火灾给其造成的损失的诉讼请求，因本案系房屋租赁合同纠纷，首府饭店并非火灾责任人，故对其该反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条、第九十六条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认北京首府饭店与张楠楠于2015年11月30日签订的《房屋租赁合同》中关于坐落于北京市通州区八里桥市场内金海街x号房屋第四层的部分无效；二、张楠楠于本判决生效之日起七日内支付北京首府饭店租金及占有使用费134758.8元；三、驳回北京首府饭店的其他诉讼请求；四、驳回张楠楠的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12685元，由北京首府饭店负担9690元（已交纳）；由张楠楠负担2995元，于本判决生效之日起日内执行清。反诉案件受理费10630元，由张楠楠负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  姚玮东人民陪审员  陈立东人民陪审员  吴越英二〇一九年十一月二十九日书 记 员  蒋洪超