广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初11059号原告：广州东华物业管理有限公司，住所广州市越秀区寺右新马路168号第三层80号铺。法定代表人：陈可，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁结明，广东四端律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐孟强，广东四端律师事务所律师。被告：黄小梅，女，汉族，1978年9月19日出生，居民身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：陈文涛（被告黄小梅配偶），男，汉族，1965年12月26日出生，居民身份证住址广东省江门市蓬江区。原告广州东华物业管理有限公司与被告黄小梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州东华物业管理有限公司的委托诉讼代理人梁结明，被告黄小梅及其委托诉讼代理人陈文涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州东华物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告清偿拖欠原告自2016年11月起至2019年7月管理费合计2560.80元；2.被告向原告支付滞纳金（自逾期之日起，按照欠费金额的每日千分之一计算至全部款项清偿之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2005年7月，原告与开发商番禺洛溪新城地产有限公司、广州市番禺区开源房地产实业公司签订《物业管理合同》，约定由原告为番禺大石洛溪新城部分小区外围公共地段提供物业管理服务。被告为上述案涉物业的业主。合同签订后，原告依约为该物业范围的业主提供了物业管理服务，但被告自2016年11月起无故拖欠管理费，至2019年7月，被告已拖欠原告物业管理费合计2560.80元（77.60元/月×欠费33个月），上述欠费经原告多次催收，未果。原告对小区提供物管服务，服务经费的主要来源就是向业主收取的物管费，被告拖欠原告的物业管理费，令原告陷入经济困境，今被逼无奈，将被告诉至法院。被告黄小梅辩称，一、原告与被告没有签订任何物业合同，根据合同相对性，被告主体不适格，请求法院驳回原告对被告的起诉。二、原告违法强行收取原告3860元款项，鉴于原告行为违法性，被告恳请法院判决原告返还3860元款项及相应利息。三、请求法院裁决原告多年来违法侵占案涉小区公共停车费、公共空间广告等之收益，限日向小区全体业主公告之，并归还被告应得份额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告是具有从事物业管理资质的企业法人。原告于2019年7月19日查询的不动产登记查册表显示，坐落在番禺区洛浦街××新城××房（下称案涉物业）的权利人是被告，该不动产权证号为粤（2016）广州市不动产权第XXXXXXXX号，建筑面积81.70平方米，住宅。被告对此无异议。被告自认其于2016年10月11日因购买取得案涉物业的产权证书。本案庭审中，原、被告确认，案涉物业所在X小区至今未成立业主委员会。2005年7月8日，房产开发商番禺洛溪新城地产有限公司、广州市番禺区开源房地产实业公司与原告签订《物业管理合同》，约定番禺洛溪新城地产有限公司、广州市番禺区开源房地产实业公司将番禺大石洛溪新城部分小区及小区外围公共地段（包括如意吉祥小区、吉祥北园小区、如意中心小区、吉祥楼小区、海天花园小区、彩虹花园小区、海棠居小区、X小区、绿茵岛水岸别墅）在小区业主委员会未与物业管理公司签订物业管理委托合同前委托原告实行物业管理。《物业管理合同》第十八条约定：委托管理期限从2005年7月11日起至业主委员会成立并依法选聘物业公司之日止。第二十二条约定：物业管理服务费标准按附表标准收取。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按相关法规计收滞纳金，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之一交纳滞纳金。《物业管理合同》附件《洛溪新城小区物业管理收费标准》约定X小区住宅管理收费标准为每月每平方米0.95元。《物业管理合同》还对其他事项进行了相关约定，但未明确约定每月应当交纳物业管理费的具体时间。上述《物业管理合同》签订后，原告为案涉物业所在X小区提供物业管理服务。被告自2016年11月起未交物业管理服务费，原告经催收未果，诉至本院，请求如上。被告承认其未缴交案涉物业2016年11月起至2019年7月合计33个月物业管理费2560.80元，但被告表示不同意向原告交纳，理由如下：1.被告与原告之间不存在物业管理合同，被告不应该向原告交纳物业管理费；2.被告2016年购房后装修时，原告强行收取被告装修押金、装修增扫费和服务费，被告在装修完成后多次要求原告退回，原告不予退回，原告存在违规收取费用的情形，被告要求原告退回违规收取的费用；3.原告入驻案涉物业所在小区后，在小区公摊位置收取停车费，将管理用的房屋出租给物流公司使用，将墙出租给广告商发布广告，原告应将上述收费公布并将收益分配给每一位业主。被告提交收据，用于证明原告在2016年10月25日收取其上述主张的相关费用。经质证，原告认为，即使收据真实，也与本案无关，如被告主张原告强行扣押装修押金不予退还，被告可另案向原告主张，且被告的装修违规及擅自改造阳台并硬化属于公共的绿化用地，当时城管部门也到场处理过，但至今为止，被告房屋仍存在违规装修的情况。庭审中，原告主张，按照惯例当月的管理费当月缴交，故原告主张的拖欠物业管理费滞纳金从次月的1日起算。被告则称，原告工作人员隔几个月才向其收取物业管理费，其告知原告从装修押金中抵扣物业管理费，原告未予回复，以及基于上述原因，其自购房以来未缴交过物业管理费，其不同意支付原告滞纳金，且原告主张的滞纳金高于同期银行贷款利率，不合理。本院认为，原告是具有相应物业管理资质的公司，原告因与案涉物业所在小区开发商签订《物业管理合同》，而取得对该小区进行前期物业管理的资格，原告依照《物业管理合同》对案涉物业所在小区提供了物业管理服务，被告作为案涉物业的业主，享受了原告提供的物业管理服务，双方已形成事实的物业服务合同关系。原告在履行物业管理服务后，有权利向物业服务相对人即被告收取物业管理服务费。双方对原告主张的物业管理服务费无争议，本院予以确认，原告要求被告支付2016年11月起至2019年7月合计33个月的物业管理服务费2560.80元，本院予以支持。鉴于原告提供的物业管理服务存在瑕疵，本案被告拒缴物业管理服务费系事出有因，故对原告要求被告支付滞纳金的主张，本院不予支持。被告抗辩主张从原告收取其装修押金等费用中抵扣物业管理服务费及原告应向其返还多收取的装修押金及相应利息，以及原告违法侵占小区公摊位置收取停车费、将管理用房改变用途出租等问题，不属本案处理范畴，本案对此不予调处，被告可另寻法律途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告黄小梅于本判决发生法律效力之日起三日内向原告广州东华物业管理有限公司支付2016年11月起至2019年7月的物业管理服务费2560.80元。二、驳回原告广州东华物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告广州东华物业管理有限公司已预交），由被告黄小梅负担。本判决为终审判决。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审判员  吴春燕二〇一九年十一月二十五日书记员  何佳玲