上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初14435号之一原告：上海弼俊电子商务有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：陈睿雅，总经理。委托诉讼代理人：孙崧，上海东炬律师事务所律师。被告：北京杰昌佳宝仓储物流有限公司，住所地北京市。法定代表人：王宝丽，总经理。委托诉讼代理人：赵颉，上海国畅律师事务所律师。原告上海弼俊电子商务有限公司诉被告北京杰昌佳宝仓储物流有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序进行了审理。本案于2019年9月16日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人孙崧、被告委托诉讼代理人赵颉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海弼俊电子商务有限公司诉称：2018年1月，上海中暨科技发展有限公司(下称“中暨公司”)与被告签订《租赁合同》，约定被告租赁中暨公司位于上海市华隆路XXX号F座706室房屋，租赁面积317.86平方米，租赁期限自2018年1月30日至2021年1月29日，月租金人民币(以下币种均为人民币)19,626.53元，物业管理费每月3,178.6元。合同9.2约定如承租人违约，中暨公司有权提前解除合同的情形，合同10.1约定违约方应承担违约责任，合同10.3.1(1)约定因被告违约导致合同解除的情况下，中暨公司有权要求承租人赔偿的损失包括出租物业空置期(不低于3个月)的租金、管理费损失。后中暨公司与原告签订《债权转让协议》约定将被告所欠租金、物业费及《租赁合同》相关权利义务转让给原告，并通知了被告。被告拒不支付租金和物业管理费的行为已经损害原告的合法利益，属于根本违约。为维护原告合法权益，现诉诸法院，请求1、请求判令解除《租赁合同》；2、判令被告支付原告2018年9月30日至2019年5月29日房屋租金78,506.12元；3、判令被告支付原告房屋使用费8,504.83元(自2019年6月1日计算至2019年6月13日，按合同约定租金计算)；4、判令被告支付原告2019年3月30日至2019年5月29日物业管理费4,011.6元；5、判令被告向原告支付物业管理费1,377.39元(自2019年6月1日起计至2019年6月13日，按合同约定物业管理费计算)；6、判令被告向原告支付违约金45,610.26元；7、判令被告向原告支付空置期租金68,415.39元；8、本案所有诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回第一项诉讼请求。被告北京杰昌佳宝仓储物流有限公司辩称：1、被告于2019年5月30日中暨公司收到通知，承租房屋已经被中暨公司强制释放，并告知被告联系物业处理家具等事宜，故实际上被告于2019年5月30日起已经由中暨公司将承租房屋退租，将房屋对外招租，家具等已被中暨公司搬离承租房屋；2、被告总共向中暨公司缴纳房屋租金为221,788.90元，根据合同约定结合被告实际使用期间，被告应交租金为294,397.95元，尚欠72,609.05元；同理，从租赁之日起至2019年6月1日的物业费为54,036.20元，实际向一通世界支付的款项为58,583.84元，不存在欠缴物业费的情形；3、中暨公司已于2019年5月30日通知被告承租房屋已被释放，此时房屋已对外招租，并说明有新的客户要入住，且6月25日物业也确认了新租客已入住，故不存在2019年6月1日之后被告仍使用承租房屋的情形，不应支付占用费；4、承租房屋在2019年5月30日已被中暨公司强制释放，且于2019年6月租给他人使用，期间并不存在空置期；5、中暨公司及物业公司未按照合同约定向原告开具发票，存在先行违约的情形；在此之后被告多次要求中暨公司及物业公司提供对账单已了解应付款金额，但多次未果，被告才未付租金，故被告不存在违约；即使原告主张的违约成立，其主张的违约金过高，应当予以减少。经开庭审理查明：2017年12月26日，中暨公司(甲方、出租人)与被告(乙方、承租人)签订《租赁合同》，约定甲方出租给乙方的物业坐落在上海市华隆路XXX号F座706室(以下称“系争房屋”)，面积为317.86平方米。合同第三条约定，租赁期限自2018年1月30日至2021年1月29日，甲方于2018年1月5日前向乙方交付出租物业；乙方装修期为自2018年1月5日至2018年1月29日止，乙方可于甲方交付租赁物业当日开始进行装修，但需缴纳物业费和其他费用。合同第四条约定，租金按每天每平方米2.03元计算，折合每月平均租金为19,626.53元，每两个月支付一次租金，支付时间为每两个月的首月前五日内支付；甲方委托专业物业管理公司提供物业服务，乙方根据附件二物业相关费用收费规定向物业管理公司支付管理费，由物业管理公司向乙方开具管理费发票；物业管理费每贰个月支付一次,支付时间为每贰个月的首月前五日内支付；首笔物业管理费于本合同生效后3个工作日内支付；物业管理费自甲方将该物业交付乙方装修之日起算，每月物业管理费为3,178.61元；装修期和免租期内乙方无需支付租金，但需按照10元/平方米/月*租赁建筑面积向管理公司支付物业管理费(详见附件二物业相关费用收费标准)；乙方应在签订本合同之日向甲方支付等同于贰个月租金即39,253.05元为履约保证金，甲方有权自行用前述保证金充抵乙方租金、物业管理费和水、电、电话费等欠款及违约金，若有不足，甲方有继续追偿的权利；该保证金被充抵后，乙方应于收到甲方补足保证金通知后3个工作日内补足上述保证金，否则视为乙方未按时支付保证金，甲方有权单方解除本合同；乙方信守合同全面履行其义务，在租赁期间按约付清所有租金和其他费用，且乙方按时将出租物业恢复原状(经甲方验收通过，正常使用折旧除外)退还甲方后，甲方应在租赁期届满后30日内将该保证金无息退还给乙方。合同第七条约定，乙方应按本合同约定按时支付租金、物业管理费、公用事业费及其他本合同约定的费用；如乙方逾期7个工作日日仍未向甲方付清应付租金或管理费，甲方或管理公司可暂停对该出租物业的水、电等供应或暂停提供其他服务，直至乙方付清所拖欠的款项、逾期付款违约金及其他费用(包括但不限于恢复开通费用)；逾期超过10个工作日，甲方有权解除本合同并收回该物业，乙方应当按照本合同承担违约责任；乙方同意，如乙方欠付租金、管理费或其他费用，在欠费期间，未经甲方书面批准，该房屋内乙方商品、货物及办公用品不得转移出该物业，否则甲方有权采取必要强制措施予以制止且无须对乙方承担任何责任。合同第九条约定，出现下列情形之一的，甲方有权提前解除本合同，收回出租物业：1)乙方未按本合同的规定和要求支付租金、物业管理费或其他费用，且在甲方发出催收通知后10个工作日内仍未支付的；……合同第十条约定，任何方单方提前要求解除合同或出现本合同约定的违约情形导致合同解除的，违约方应向守约方支付等同于两个月租金和两个月物业管理费金额之和的违约金；乙方违约时，甲方也可要求乙方赔偿因提前解除合同而给甲方造成的损失。甲方有权直接以乙方的保证金冲抵违约金或损失，保证金余额不足抵扣违约金或损失的，甲方有权向乙方继续追索；因乙方违约导致合同解除的情况下，甲方有权要求乙方赔偿的损失包括：(1)因合同提前解除形成的该出租物业空置期(不低于3个月)的租金、管理费损失；……合同第十一条约定，本合同任何一方给予对方的通知应以书面形式；所有乙方向甲方发出的通知在邮寄或传真等方式送达本合同首部所述的甲方地址(或甲方所通知的通讯地址)后生效；所有甲方向乙方发出的通知在依照本合同首部所述的乙方的传真号码以传真方式发出后，或以邮寄等方式送达该出租物业(或于本合同首部所述的乙方地址,或乙方所通知的通讯地址)后生效。合同附件一优惠免租期约定，双方协商除合同正文条款3.4.3所约定的装修免租期外，甲方承诺给予乙方第一年61日免租期、第二年31日免租期、第三年31日免租期，免租期在每租赁合同年度年末执行，具体免租时间为：1)2018年11月30日起至2019年1月29日止；2)2019年12月30日起至2020年11月29日止；3)2020年12月30日起至2021年1月29日止；以上免租期内甲方免收乙方租金，但在免租期内不免除物业管理费和其他费用；乙方于甲方华新园经营且实地注册或在甲方指定之经济城内注册，并且按租赁周期十二个月计一年算实缴税金达到或超过60万元，则甲方在下一个租赁年度额外给予乙方31日免租期，执行方法如下：1)每租赁年度内1月30日起至次年1月29日止的乙方实缴税金，甲方将在下一个租赁年度的1月进行核算；2)如核算实缴税金达标则免除次租赁年度11月30日至12月29日的租金(不免除物业管理费和其他费用)；3)最后一个租赁年度如实缴税金达标，则免租以租金返还(转账)的方式给予乙方(此条适用于租约到期后乙方不续租)；4)在以上条款的基础上，合同期内缴税金额可累计计算(即第一年不达标，可累计至下一年度，两年累计达标，第二年享受两个月免租优惠，依次类推)。合同附件二物业相关费用收费标准约定，物业管理费10月/平方米/月，押二付二，管理费保证金相当于两个月物业管理费；装修保证金，150-500平方米为15,000元。合同附件三租金付款账号和物业费付款账号约定，租金收款单位是中暨公司，物业费收款单位为上海一通世界投资管理有限公司(下称“一通公司”)。合同签订后，被告于2017年12月12日向中暨公司支付19,626.53元、2018年1月8日支付59,879.59元、2018年5月3日支付24,253.06元、并于2018年6月22日、8月29日、10月15日分别支付39,253.06元，其中除2017年12月及2018年1月支付的钱款未开具发票外，其他钱款已开具租金发票。被告于2018年1月8日向一通公司支付33,155.04元、并于2018年5月3日、6月22日、8月29日、10月12日分别向一通公司支付物业管理费5,357.20元，并由一通公司开具物业费发票。2019年6月18日，中暨公司(甲方、债权转让人)与原告(乙方、债权受让人)签订《债权转让协议》，约定：截至本协议签署之日，债务人北京杰昌佳宝仓储物流有限公司欠甲方租赁费93,506.12元、物业管理费19,071.6元(简称债权，该金额如有出入，以实际金额为准)。现甲方将其中的全部债权112,577.72元以及《租赁合同》相关权利义务及后续协议(如有)项下债务人所欠甲方的所有债务转让给乙方，乙方同意受让该债权。……2019年6月22日，中暨公司向被告发送《债权转让通知书》，载明：我司已将我司对贵司的债权，包括2018年9月30日至2019年5月29日房屋租金93,506.12元、2018年11月30日至2019年5月29日物业管理费19,071.6元，暂总计112,577.72元，以及《租赁合同》相关权利义务及后续协议(如有)项下贵司所欠我司的所有债务，转让给了债权受让人上海弼俊电子商务有限公司。请贵司接到本通知后，将贵司所欠的上述债务款暂总计112,577.72元在原债务还款期限内全部直接支付给上述债权受让人。债务受让人因此享有转让人所有权利，包括提起诉讼等。审理中，被告表示同意物业费由原告主张；被告确认中暨公司在原租赁合同中的权利义务由原告行使，对原告与中暨公司权利义务转让予以追认。以上查明的事实，由原、被告的陈述，房屋租赁合同、发票及付款凭证、债权转让协议、通知书及快递凭证等予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以确认。审理中，原告主张：1、一通公司向原告出具情况说明，表示同意由中暨公司一并主张物业费，对中暨公司与原告就物业费的债权转让予以认可；2、原告欠缴中暨公司2018年9月30日至2019年5月29日的租金78,506.12元、2019年3月30日至2019年5月29日的物业费4,011.60元，故中暨公司于2019年5月30日通知被告解除双方签订的租赁合同，并于2019年6月13日将系争房屋出租，故占用费及物业管理费计算至2019年6月13日止；2、被告于2017年12月12日向中暨公司支付的19,626.53元系意向金，未开具发票；2018年1月8日支付的33,155.04元包括两个月的物业管理费保证金6,357.20元、施工证工本费30元、施工证押金60元、2018年1月5日至2018年1月29日期间装修期物业费2,648.83元、2018年1月30日至2018年3月29日的物业费6,357.20元、装修保证金15,000元(已抵扣2018年3月30日至2018年5月29日期间的相应租金)、装修期垃圾清运费2,542.88元、装修期水费158.93元；2018年1月9日支付的59,879.59元，包括2018年1月30日至2018年3月29日期间的租金39,253.06元、租赁保证金19,626.53元及电费1,000元；3、被告违反合同约定，迟延支付租金及违约金导致租赁合同解除，应向中暨公司支付违约金及空置期租金损失，而中暨公司已经合同项下的权利义务全部转让给原告，故被告应向原告支付违约金及空置期租金损失。为此，原告提供律师函、解除合同通知书及短信截屏、收据等作为证据。被告表示未收到律师函，解除合同通知书及短信截图未看到，也未收到；被告未对收据发表书面质证意见。被告主张：1、中暨公司于2019年5月30日通知被告已强制释放系争房屋，并已将其出租给其他租户，强制释放的意思应为解除合同并对外招租，故同意合同于2019年5月30日解除，且系争房屋已经于合同解除时由中暨公司另行招租，故不存在占用费；2、被告向中暨公司支付了租金及物业费，但中暨公司仅开具了部分发票，仍有部分钱款未开具相应的发票，经被告多次要求，中暨公司仍不予开具，故中暨公司违约在先；针对租金及物业费的金额，根据双方交易习惯，系由中暨公司先行开具对账单，再由被告缴费，但经被告多次要求，中暨公司始终未提供对账单给被告用以缴款，故中暨公司的违约行为系导致被告未支付租金的原因，被告不存在迟延支付租金的情形；被告支付的物业费已超过应缴金额，故不能存在迟延支付物业费的情形；3、即使被告存在上述违约行为，但中暨公司已将系争房屋于2019年5月30日对外出租，故不存在任何损失，对原告主张的违约金及空置期损失不应支持。为此，被告提供聊天记录、付款及开票清单、租金及物业费缴纳清单等作为证据。原告对被告提供的聊天记录、付款及开票清单真实性无异议，对租金及物业费缴纳清单不予认可。本院认为，中暨公司与被告签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。现中暨公司已将其在原租赁合同中的权利义务转让给原告，被告对此也予以追认，故本院认定中暨公司在租赁合同中的权利义务由原告概况承受，租赁合同的出租人变更为原告。结合原、被告庭审陈述及双方提供的证据材料，本院认定被告付款金额及构成以原告陈述为准，被告共计向原告支付了租赁(履约)保证金39,253.06元、物业管理费保证金6,357.20元、2018年1月30日至2018年11月29日租金196,265.30元(其中2018年1月8日支付的15,000元装修保证金已抵扣2018年3月30日至2018年5月29日期间的相应租金)、2018年1月5日至2018年11月29日物业管理费34,434.83元。2018年11月30日起被告仍使用系争商铺，但未按期向中暨公司支付租金及物业费，显属违约。中暨公司于2019年5月30日将系争商铺强制释放(解除合同并对外招租)，故案涉合同于2019年5月30日解除，被告应向原告支付2018年11月30日至2019年5月30日的租金及物业费，而2018年11月30日至2019年1月29日系免租期，本院认定被告应向原告支付2019年1月30日至2019年5月29日的租金78,506.12元、2018年11月30日至2019年5月29日物业费19,071.60元，现原告仅主张2019年3月30日至2019年5月29日的物业费4,011.60元，系对自己权利的处分，于法无悖，本院予以准许。合同解除后，系争商铺已由原告另行招租，说明系争房屋已由原告实际控制，故对原告主张的占用费及物业费，本院不予支持。原告自认其于2019年6月13日已将系争商铺另行出租，且被告亦未提供原告早已将系争商铺另行出租的依据，故本院认定原告因被告违约产生的空置期损失为7,850.60元。原告经本院释明后，仍坚持同时主张违约金及空置期租金损失，法律后果自负，本院对原告主张的违约金不予支持。双方当事人均同意履约保证金、物业保证金在本案中一并处理，本院予以认可，根据合同约定，履约保证金可用于抵扣被告欠付的租金及物业费，故本院认定被告应支付原告租金39,253.06元、物业费4,011.60元，并由原告返还被告物业保证金6,357.20元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告北京杰昌佳宝仓储物流有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海弼俊电子商务有限公司租金39,253.06元；二、被告北京杰昌佳宝仓储物流有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海弼俊电子商务有限公司物业管理费4,011.60元；三、被告北京杰昌佳宝仓储物流有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海弼俊电子商务有限公司空置期租金损失7,850.60元；四、原告上海弼俊电子商务有限公司的其余诉讼请求不予支持；五、原告上海弼俊电子商务有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告北京杰昌佳宝仓储物流有限公司物业保证金6,357.20元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,621.40元，减半收取计2,310.70元，由原告负担1,771.80元，被告负担538.90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 分二〇一九年十一月二十八日书记员 黄琛陶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。