北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初1303号原告：董凯，男，1954年12月31日生，汉族，北京德明物业管理有限公司退休职工，住北京市东城区。被告：北京日森园林景观工程设计有限公司，住所地北京市昌平区崔村镇棉山村村中83号西屋。法定代表人：李斌，总经理。原告董凯与被告北京日森园林景观工程设计有限公司（以下简称日森公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告董凯到庭参加了诉讼，被告日森公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董凯向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告承包租金15万元；2.被告向原告赔偿实际损失48240元；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年3月26日，原告与被告签订《阳光生态种植园承包合同》，合同签订后原告依约于当日向被告付清26年期的承包使用租金15万元，被告于2017年7月向原告交付了承包租赁使用的L17号日光温室大棚（毛坯）。随后原告向被告指定的相关部门支付水电费押金、电费、装修押金、种植管理费、车证费、垃圾清理费等共计8740元；为了对被告交付的毛坯状阳光温室大棚能够正常种植使用，原告于2017年7月与被告指定的装修方张建军达成完善种植功能的装修协议，委托其对毛坯状阳光温室大棚进行覆膜、接通水电、安装门窗等必要的装修，为此原告支付费用4万元。2017年8月4日，北京市昌平区崔村镇人民政府张贴发布通知文件，认定原告承包租赁的L17号日光温室大棚属于违章建筑，并且于2017年8月14日被镇政府强制拆除。原告于2017年11月向法院起诉要求解除合同，返还租金并赔偿损失。北京市昌平区人民法院作出（2018）京0114民初3324号一审民事判决，北京市第一中级人民法院作出（2018）京01民终5073号二审民事判决，均认定《阳光生态种植园承包合同》内容违反法律的强制性规定，属于无效合同。二审判决同时认为“日森公司与董凯所签涉案合同中关于‘发展集农业生产生态休闲观光为一体的日光温室，让市民享受乡村田园生活’的约定构成诱导董凯签订涉案合同”，由此可见，因被告的诱导行为，使原告误以为合同标的大棚属于合法建筑，故被告应对合同无效承担法律责任。现原告依据《合同法》第58条“合同无效或被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应责任”的规定，向法院提起诉讼。被告北京日森公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。结合证据材料及庭审中当事人的陈述，本院查明事实如下：2017年3月26日，日森公司（发包方、甲方）与董凯（承包方、乙方）签订《阳光生态种植园承包合同》（以下简称《承包合同》），约定乙方自愿承包甲方位于北京市昌平区崔村镇昌金路北“阳光生态种植园”种植单元L17号一座日光温室大棚及棚间土地，该种植单元占地面积为330平方米，其中阳光温室面积为140平方米，大棚配套房15平方米，棚前空地175平方米；承包期限为26年，自2017年3月26日至2043年5月31日；交付日期为2017年6月1日；乙方向甲方支付每座大棚（含阳光温室、配套房、棚前空地及现状配套设施）的租金共150000元；甲方负责管理种植园的公共设施维护和维修，卫生及安全维护，乙方自交付使用之日起按年支付管理维护费，暂定2400元/年，管理费含保洁、安全、水电路维护维修费用，该费用逐年交付与甲方；甲方将地上物（大棚及现状配套设施）交付与乙方后，如需修缮，乙方须向甲方提出申请，未经甲方书面同意，乙方不得随意变更房屋及大棚结构、使用用途等，否则由此带来的一切责任及后果均由乙方全部自行承担；甲方的权利和义务包括：建立农业大棚种植示范园区，成立种植专业合作社……按月收取乙方产生的水、电、网等各种费用；乙方的权利和义务包括：对所承包的温室大棚及地上物享有转让、转包、出租的权利，并应书面通知甲方，在不违背国家政策、法律的前提下，有自主决定种植项目的权利，但不能影响周围居民的日常生活，应当合法经营，不得在承包场所内进行任何违反法律、法规的活动，若有违反，造成的损失乙方自行承担。双方还在合同中约定了违约责任及其他事项，并确认合同自双方签字盖章之日起生效。同日，董凯向日森公司支付了承包费150000元。庭审中董凯陈述，日森公司于2017年7月6日交付了涉案大棚及场地，同日，董凯交纳了水费押金、电卡电费、装修押金、种植管理费、车证、垃圾清理费共计8240元。2018年7月16日，董凯与案外人张建军达成大棚装修约定且形成《L17简易报价/协议单》，约定装修项目包括“渗水砖，上下水/电，桑拿板，阳光板，塑钢，小屋、棚里抹灰，小屋里、棚外防水，场地找平，小屋顶、小屋外保温，化粪池，抹砂浆，垒门口”。庭审中董凯称已向张建军支付了装修款4万元，但装修尚未实际进行。2017年8月4日，北京市昌平区崔村镇人民政府发出了《关于清理整治违规农业设施的通知》（以下简称《通知》）及《通告》，该《通知》载明：昌平区国土分局前期对崔村镇开展土地检查，发现我镇设施农业大棚存在涉嫌违法建设，问题集中表现在大棚内外硬化，操作间改扩建及长期闲置等问题，涉及违法建设的大棚，一是属地村民对操作间进行改建、扩建；二是个人或单位租赁土地后统一进行大棚建设，建设后再分别租赁给各业主，由业主进行违法违规建设；三是基本农田重新划定工作，将原设施农业用地调整为永久性基本农田。按照区国土分局和区农委的要求，崔村镇政府于8月5日至6日开展集中清理整治“违规农业设施”行为，针对上述问题对农业大棚逐栋检查。存在上述问题，且棚内硬化超标、大棚用于居住生活、非农业生产、存储非农物资、棚内加工等情况，均列为拆除对象。请各农业设施用户于8月7日之前自行整改完成，恢复大棚用于农业生产，过期未整改到位的，崔村镇政府将按照相关部门要求，统一进行强制拆除。《通告》载明：严禁以设施农业为名建设大棚房，严厉打击违法用地，一经发现立刻无条件拆除；设施农业仅限用于农作物种植、不得从事非种植（养殖、渔业）经营活动或挪作非农用途；设施农业工作间严禁人员居住。后，2017年8月期间，董凯承租的涉案大棚配套房等非农业设施被拆除。庭审中，董凯出示其所承租的大棚被拆除前、后的照片，照片显示在拆除前,大棚外已建有围墙和铁门。2017年11月15日，本院受理董凯起诉日森公司合同纠纷一案，请求判令解除双方签订的《阳光生态种植园承包合同》，判令日森公司退还租金15万元并赔偿损失48240元。2018年3月29日，本院作出（2018）京0114民初3324号民事判决书，认为“双方当事人在诉争合同中约定了不得随意变更房屋及大棚结构、使用用途，但综合其签订及履行合同的前后行为，可以认定双方均存在改建日光温室大棚场院用于生活居住休闲的合意，此举违反了我国现行法律有关土地用途管理的强制性规定，同时也构成合同双方以签订合同的合法形式掩盖改变土地用途的非法目的情形，依法属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形之一，应予宣告无效”，双方当事人在本院释明后，仍坚持原诉讼意见，本院判决驳回董凯的诉讼请求。董凯及日森公司不服该判决，提起上诉，2018年8月27日，北京市第一中级人民法院作出（2018）京01民终5073号民事判决书，认为“该案中，日森公司与董凯所签涉案合同中关于‘发展集农业生产和生态休闲观光为一体的日光温室，让市民享受乡村田园生活’等约定，构成诱导董凯签订涉案合同后可以改建设施，进行生活居住的行为，且董凯在签订涉案合同后确实存在在日森公司的监管下委托张建军就其承租的温室大棚进行装修改建的行为，并交纳了相关费用。依据日森公司与董凯上述行为可以认定，双方在签订涉案合同时即具有许可或意图改建日光温室大棚场院用于生活居住休闲用途的合意，一审认定日森公司与董凯签订涉案合同的实际目的违反法律强制性规范，双方以虚假的意思表示形式隐藏真实意思的行为，已构成以签订合同的合法形式掩盖改变土地用途的非法目的的情形，并据此认定双方所签承包合同无效并无不当，本院予以支持”，故判决驳回上诉，维持原判。上述事实有《承包合同》、收据、《L17简易报价/协议单》、收条、银行交易明细、《通知》、《通告》、照片、（2018）京0114民初3324号民事判决书、（2018）京01民终5073号民事判决书及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：以合法形式掩盖非法目的，合同无效。本案中，董凯与日森公司签订的《承包合同》应为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方合意以订立合同的合法形式达到违法使用涉案土地的目的，对于合同无效均存在过错，双方均应对损失承担相应责任。现董凯所承包的大棚已经被拆除，无法再继续使用，日森公司应将董凯未占用大棚期间的承包费退还给董凯。涉案大棚于2017年7月6日交付，2017年8月4日昌平区崔村镇政府发出拆除通知，随后涉案大棚被拆除，本院认定扣除一个月的承包费478元（150000元÷314个月），则剩余承包费149522元日森公司应当返还。董凯要求日森公司赔偿实际损失48240元，其中8240元系董凯向日森公司支付的水费押金、电卡电费、装修押金、种植管理费、车证、垃圾清理费等费用，鉴于缴费及涉案大棚被拆除的时间，另综合考虑案件的实际情况，董凯要求返还该笔费用8240元，本院对此不持异议；剩余40000元系董凯向张建军支付的装修费，且庭审中董凯陈述装修尚未进行，董凯可向与之形成承揽关系的相对方主张权利。日森公司经本院合法传唤未到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，视为放弃答辩和质证权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、北京日森园林景观工程设计有限公司返还董凯承包费149522元，于本判决生效后七日内履行；二、北京日森园林景观工程设计有限公司赔偿董凯损失8240元，于本判决生效后七日内履行；三、驳回董凯的其他诉讼请求。如果北京日森园林景观工程设计有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4265元，由董凯负担810元（已交纳），由北京日森园林景观工程设计有限公司负担3455元，于本判决生效后七日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  郭 玮人民陪审员  兰海燕人民陪审员  许艳玲二〇一九年十一月二十一日书 记 员  李悦南