上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初24686号原告：金赛君，女，1974年3月18日出生，汉族，户籍地浙江省。原告：张林，男，1970年8月6日出生，汉族，户籍地浙江省。委托诉讼代理人：金赛君(系夫妻关系)，女，1974年3月18日出生，汉族，住浙江省。被告：邱贞强，男，1974年3月23日出生，汉族，户籍地福建省厦门市。原告金赛君、张林与被告邱贞强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案受理后，依法适用普通程序，并组成合议庭于2019年10月28日公开开庭进行了审理，原告金赛君(暨原告张林委托诉讼代理人)、张林到庭参加诉讼，被告邱贞强经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金赛君、张林向本院提出诉讼请求：1、原、被告签订的《商铺租赁合同》于诉状副本送达之日即2019年9月29日解除；2、邱贞强支付自2018年12月15日至2019年9月29日的租金137,500元、水电费700元、房屋修复费26,000元；3、邱贞强返还房屋并支付2019年9月30日至实际返还房屋之日的房屋占用使用费，以月租金12,600元标准计算。事实和理由如下：金赛君、张林与邱贞强签订《商铺租赁合同》，约定将上海市静安区共和新路XXX号商铺(以下简称系争商铺)出租给邱贞强，每三个月支付租金37,800元。自2018年9月15日开始，邱贞强一直未按时支付租金，经金赛君、张林多次催讨，邱贞强至今尚欠租金未付。为维护金赛君、张林的合法权益，金赛君、张林诉至法院，请求法院判如所请。邱贞强未到庭应诉答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：金赛君、张林、张程希(系金赛君、张林夫妇之女)为上海市共和新路XXX号101(复式)商场的产权人。2015年1月22日，金赛君、张林(出租方，甲方)与案外人涂某某(承租方，乙方)签订《商铺租赁合同》，约定由乙方承租甲方的系争商铺，房屋产权面积约为95.31平方米；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅限作为商业使用，行业不限。房屋租赁期自2015年4月1日起至2035年3月31日止。甲乙双方约定，该房屋每月租金12,000元，每叁个月支付一次，先付后用。乙方每次提前15日向甲方支付下期租金。若乙方未按本合同规定之日期支付租金及管理费，且逾期超过30天，甲方有权停止水、电及物业服务等服务，并按乙方违约处理，因此造成的后果由乙方承担。乙方自行承担其实用的水、电、煤气等有关可能发生的使用费用。2015年1月22日当天支付房屋租赁保证金24,000元。乙方同意甲方在必要时有权从上述保证金中扣减抵消任何乙方应付而未付的租金、管理费和其他费用。有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同：……乙方拖欠租金累计达到15天的……此外，合同第十一条其他条款下方，补充手写内容：……2、从2018年4月1日起，房租递增5%，以此类推每三年房租递增一次5%；……4、签订此合同当天，乙方支付甲方保证金24,000元整……2015年12月5日，金赛君、张林与邱贞强在上述《商铺租赁合同》尾部添加补充条款并签名确认，内容为“经双方协商一致，承租人变更为邱贞强，身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX，出租人、承租人共同遵守本合同条款”。审理中，金赛君、张林表示，系争商铺原出租给涂某某(系邱贞强的小舅子)，但实际使用人为上海英菲迅资产管理有限公司(以下简称英菲迅公司)。涂某某、邱贞强均为英菲迅公司的员工。系争商铺的承租人变更为邱贞强后，系争商铺仍由英菲迅公司使用。合同履行期间，租金的实际支付人为英菲迅公司、英菲迅公司的法定代表人吴金云等，邱贞强从未以其本人名义支付过租金。2018年4月1日起，系争商铺的租金增长为12,600元(12,000+12,000*5%)。邱贞强自2018年12月15日开始拖欠租金。因英菲迅公司同时租赁系争商铺的隔壁，即上海市共和新路XXX号XXX号(以下简称1419号1425号房屋)，其在装修时将系争商铺与1419号1425号房屋打通。金赛君、张林于2019年3月26日首次将打通的墙体砌好，次日中午发现被推倒。同月28日，金赛君、张林再次砌的墙于当日晚上被英菲迅公司敲掉。2019年4月9日，金赛君、张林第三次砌墙，英菲迅公司要敲掉时，金赛君、张林报警阻止，但墙体上还是有洞眼的破坏痕迹。系争商铺目前处于空置状态，但是金赛君、张林收房时受到1419号1425号房屋内英菲迅公司保安的阻挠。关于保证金24,000元，金赛君、张林表示，因邱贞强尚有水、电等费用未结清，故不同意在本案中予以处理。金赛君、张林经考虑，变更诉讼请求为：1、双方签订的《商铺租赁合同》于2019年3月26日解除；2、邱贞强支付自2019年1月1日至2019年3月26日的租金15,970元(2019年1月1日至2019年3月26日的租金应为35,970元，邱贞强已支付20,000元)；3、邱贞强腾空并返还系争商铺。金赛君、张林保留对2019年3月27日之后房屋使用费进行追讨的权利。金赛君、张林提供《上海公安局案(事)件接报回执单》，其中载明，2019年4月8日20时许，金赛君来所报案称，其在系争商铺，有人恐吓金赛君不能施工，不然就砸墙封门。上海市公安局静安分局共和新路派出所出具的查询记录显示，2019年4月9日，张程希报警，事件详情为系争商铺内4-5人打架，持工具，人伤(无需救护)，请民警到场处理。本院认为，当事人协商一致，可以变更合同。《商铺租赁合同》原为金赛君、张林与涂某某签订，经双方协商一致，《商铺租赁合同》中约定的承租人自2015年12月5日起变更为邱贞强。依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守。《商铺租赁合同》系金赛君、张林与邱贞强真实的意思表示，于法不悖，双方当事人应当按约全面履行自己的义务。邱贞强未按约支付租金，金赛君、张林主张解除双方订立的《商铺租赁合同》，于法有据，本院予以准许。合同解除后，邱贞强应将系争商铺返还给金赛君、张林。金赛君、张林于2019年3月26日在系争商铺与1419号1425号房屋的连通处砌墙，将系争商铺恢复为独立的部位，可以视为金赛君、张林自行收回系争商铺，《商铺租赁合同》于该日解除。金赛君、张林称，砌墙后被多次破坏，并提供报警记录证明其无法实际控制系争商铺，故要求《商铺租赁合同》的相对方邱贞强返还系争商铺，于法有据，本院予以确认。此外，邱贞强还应支付2019年1月1日至2019年3月26日的租金15,970元。至于保证金24,000元，因金赛君、张林称邱贞强尚有费用未结清，故本案不予处理。两原告变更诉讼请求，系其自行处分诉讼权利，本院予以准许。邱贞强经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，故本案作缺席审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款、第九十四条第(三)项、第九十七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告金赛君、张林与被告邱贞强就上海市静安区共和新路XXX号商铺(101)签订的《商铺租赁合同》于2019年3月26日解除；二、被告邱贞强应于本判决生效之日起十日内将上址房屋返还给原告金赛君、张林；三、被告邱贞强应于本判决生效之日起十日内支付原告金赛君、张林租金15,970元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费199元，由被告邱贞强负担。公告费560元，由被告邱贞强负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  姚 峥人民陪审员  梁钟芳人民陪审员  梁联瑞二〇一九年十一月十八日书 记 员  向 阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。