浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0225民初4458号 原告：葛元，男，1986年9月3日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：王姗姗，浙江律晓律师事务所律师。 被告：俞全明，男，1964年12月20日出生，汉族，住象山县。 委托诉讼代理人：潘文勇，浙江素豪（象山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周莉莉，浙江素豪（象山）律师事务所律师。 原告葛元与被告俞全明合同纠纷一案，本案于2019年6月10日立案，依法适用简易程序，于2019年7月2日公开开庭进行了审理，原告葛元的委托诉讼代理人王姗姗，被告俞全明及其委托诉讼代理人潘文勇到庭参加诉讼。审理中，被告认为原房东与本案处理结果有利害关系，申请追加原房东王云星、徐文珍、葛维宝为第三人，本院认为不符合法律规定，不予准许。原、被告申请和解期限一个月。因本案案情复杂，原、被告同意继续适用简易程序，经审批，延长审限三个月。本案现已审理终结。 原告葛元起诉称：2017年9月5日，原、被告签订《宾馆转让（承包）协议》，约定：被告将位于金爵商务宾馆（共五层）转让给原告；该宾馆所在房屋为租赁，每年租金为360000元，承租期到2022年8月31日止；二、被告以1950000元的价格将宾馆转让给原告（宾馆内所有设备和物品），另外需要再支付半年房租172800元；三、转让款分三期付清，首期押金300000元于2017年9月8日前支付，第二期900000元于2017年10月20日前支付，余款750000元在2017年11月20日前付清。至于半年房租172800元在何时支付由双方在2017年10月20日商定；五、被告在转让后应配合原告去办理各种变更手续，所产生的各种费用均由原告负担；六、原告若未按时支付第二期转让款，在2017年10月20日以后被告同意双方之间转变为承包关系，并就承包关系下的相关事项进行了约定。上述协议签订后，原告按照合同约定先后向被告支付了1950000元转让费接收了宾馆，并向被告支付了半年房租172800元，合计支付款项2122800元。2017年10月26日，双方签订《宾馆转让期间的约定》，确定双方之间系转让关系，案涉宾馆从2017年9月8日开始交由原告经营。为经营需要，原告即对宾馆（主要为四楼、五楼）进行了装修，并添置了经营所需的相关设备设施。2017年12月6日，被告配合原告办理了《营业执照》。2017年12月22日，被告配合原告办理了《消防安全检查合格证》。2018年4月27日，原告办理《特种经营许可证》时，被主管机关告知只能办理宾馆1-3层的许可，宾馆4-5楼未取得建房规划许可，不能办理该许可。被告明知该宾馆4-5楼不能办理《特种行业许可证》却一直未告知原告，双方就宾馆4-5楼不能办理特种行业许可事项协商未果，暂时搁置，宾馆4-5楼随时面临关停的风险。2019年初，案涉宾馆原房东称按照其与被告《租房协议》的约定，租赁期满后，案涉宾馆不动产财产（包括电梯）归原房东所有。但根据原、被告之间的转让协议，被告已将宾馆内的所有设备和物品转让给原告。宾馆内电梯、装修等存在权属争议。2019年4月，由于被告未按时向原房东支付房租，导致原房东对案涉宾馆断水断电，影响了原告的正常经营。综上，被告故意向原告隐瞒宾馆4-5楼不能办理相关许可的事实，向原告交付的相关设备设施存在权利瑕疵，被告的上述行为已经侵害了原告的合法权益。故诉至法院，要求判令：1.解除原、被告于2017年9月5日签订的《宾馆转让（承包）协议》；2.被告向原告返还转让费1950000元；3.被告赔偿原告损失180361元；4.本案诉讼费由被告负担。审理中，原告明确解除原、被告于2017年9月5日签订的《宾馆转让（承包协议）》中的有效部分；基于主张《宾馆转让（承包）协议》解除和部分无效请求被告向原告返还转让费1950000元，赔偿损失180361元。 被告俞全明答辩称，1.原告主张要求解除合同的理由是不成立的，应当予以驳回。此协议系双方真实意思表示，合法有效的。2.合同中并未对合同解除作出相应的约定，本合同能否解除应看其是否符合合同法第九十四条规定。从该规定看，原告的诉请是不符合解除的条件的。《宾馆转让（承包协议）》是资产的转让，被告于2017年开始就已经接收了宾馆的资产，并一直经营至今。在诉状中所陈述的酒店经营因4-5楼没有规划许可不能取得《特种经营许可证》，原告对于该情况在合同签订之初即已清楚。且被告在交付宾馆时，所有证件齐全，包括《特种经营许可证》。原告要求解除是因为其自身经营问题导致收入不好才恶意诉讼的。3.案涉房屋4-5楼实际一直在对外经营，存续状态两年有余，原告对宾馆酒店的收益一直在享有。 本院经审理认定以下事实：对原、被告无争议的事实，本院认定如下。即2010年9月1日被告承租案外人王云星所有的坐落于象山县石浦镇玉泉路四间店面整幢楼房、徐文珍和葛维宝所有的坐落于象山县石浦镇玉泉路三间店面整幢楼房，约定租赁期限为2010年9月1日至2022年8月31日；在租赁期间，被告有权转租转让，但须预先告知出租方，受转让方必须向出租方交付水电费，出租方若在合同期内出卖房屋，合同继续有效，有关事宜，由出租方自行解决，否则，出租方需要赔偿原告所有损失。2017年9月5日，原、被告签订《宾馆转让（承包）协议》，约定：一位于金爵商务宾馆（共五层）系被告投资，所在的房屋为租赁，每年租金为360000元，承租期到2022年8月31日止；二、被告以1950000元的价格将宾馆转让给原告（宾馆内所有设备和物品），另外需要再支付半年房租172800元；三、转让款分三期付清，首期押金300000元于2017年9月8日前支付，第二期900000元于2017年10月20日前支付，余款750000元在2017年11月20日前付清。至于半年房租172800元在何时支付由双方在2017年10月20日商定；五、被告在转让后应配合原告去办理各种变更手续，所产生的各种费用均由原告负担；六、原告若未按时支付第二期转让款，在2017年10月20日以后被告同意双方之间转变为承包关系。承包费每年为450000元（不含所产生费用），原告已付的300000元押金就作为承包费，不够的部分需补足，再交押金150000元，另外还需上前缴房屋租金半年，否则300000元押金没收等。2017年10月26日，原、被告再次签订《宾馆转让期间的约定》，约定：一、被告所有的金爵商务宾馆（共五层），从2017年9月8日开始交由原告经营；二、经营期间所得的收入全部归原告所有；三、转让后的宾馆（未办理转证前）由原告进行全面管理等。协议签订后，原告向被告交付了1950000元转让费及半年房租172800元。 另查明，案涉房屋规划审批为3层，至判决前仍未取得4-5楼房屋规划许可。至判决前石浦金爵商务宾馆仍在正常经营。 对原、被告有争议的事实及证据，本院认定如下：1.原告为证明其为装修宾馆花费了137600元及原告因经营所需购买设备支付42761元的事实，提供装修承包合同、收款凭证、发票、收据。经质证，被告对装修承包合同、收款凭证真实性无法确认，对于发票真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，购置的空调属于可移动物可拆卸，不会造成损失，对于收据真实性有异议。本院对上述证据的真实性予以认定，但是原告提供的装修费用并未有其他明确的费用清单及装修材料清单及支付款项证据，故对该证明目的难以认定；原告经营宾馆需要空调及广告门面的装修，故对购置空调的宁波增值税普通发票及收款收据予以认定。2.原告为证明被告与原房东约定租赁期满后宾馆内不动产财产（包括电梯）归原房东所有的事实，提供租房协议、补充协议。经质证，原告对租房协议真实性无异议，对证明目的有异议，租赁协议在转让行为发生之时就已经交付给原告持有，原告对房屋租赁涉及的内容是明知并且清楚的，且从被告另一案件的诉状来看，装修物在合同到期后的归属，在房屋租赁协议里也能反应，可移动物可以搬走，不可拆除物属于房东所有，包括电梯归原房东所有。本院对真实性予以认定，被告与原房东王云星、徐维珍、葛维宝租房协议明确约定租赁期满后，不动产财产（包括电梯）归原房东所有，故对该证明目的予以认定，原、被告之间关于装修物的权属约定是建立在被告与原房东合同之上。 本院认为，本案的争议焦点为《宾馆转让（承包）协议》的合同效力。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，《宾馆转让（承包）协议》包含两部分内容，即房屋转租及宾馆设施、设备转让。经本院审理查明，案涉房屋4-5楼系原房东未按照规划许可私自建造的楼层，故此即使被告取得原房东转租的授权，其与原告签订的合同中涉及案涉房屋4-5楼的租赁内容系无效的，但是一到三楼的租赁内容是有效的。因案涉房屋4-5楼的租赁内容系无效的，原告受让被告已经装潢好的案涉房屋设施、设备并支付转让费的合同目的在于宾馆经营，一旦4-5楼房屋租赁部分无效，该部分则无法继续正常经营，与之相对应的合同目的无法实现，故与4-5楼相对应的该部分宾馆设施、设备转让也系无效的。《宾馆转让（承包）协议》其余部分应系双方真实意思表示，不违反法律规定，应系合法有效的。故该协议系部分有效，部分无效的合同。 无效的合同自始没有法律效力，故此该部分不涉及解除。对于合同有效部分是否能够解除。案涉合同条款并未涉及解除合同内容，故此必须法定解除条件成就，合同才可解除。原告签订案涉合同的目的在于经营案涉房屋用于开设宾馆、棋牌室等娱乐。根据本院查明，1-3楼证照齐全，属于合法经营，且至判决前原告仍在正常经营宾馆、棋牌室等，故此合同目的仍能实现。合同的法定解除条件未成就，合同不能解除。 合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因4-5楼部分的合同内容无效，故此原告应腾空4-5楼。被告辩称其在签订合同当时即已明确告知原告案涉房屋4-5楼权属的具体情形，系原告自认为其能成功办理相关证件才决定在转让和承包之间采用转让形式，被告不存在过错。鉴于被告未能提供相关证据证明，故本院无法采信被告已尽到告知义务。但是原告在签订合同时未对案涉房屋的具体权属、性质等情况进行审查，原告未尽审慎审查义务。且按照法定程序，原告需在办理完毕各种经营所需证件后才能正常经营，但是原告未按此操作，由此投入的装修等损失，一部分系原告自身扩大、原可以不必产生的损失。再者，原告在诉状中自认其在2018年4月27日办理《特种经营许可证》受阻后仍在正常经营。据此确定原、被告双方对合同无效分别承担60%、40%的过错责任。原告交付给被告的转让费1950000元，因转让费涉及的设备设施是包括一至五楼，鉴于合同签订期限为5年，故此该部分的转让费损失应按照170.96元/天（ 1950000元÷1825天×2/5×40%）乘以剩余天数（1825天减去2017年9月8日起至原告实际腾房之日止的天数）计算。对于装潢损失应按照9.37元/天（42761元÷1825天×40%）乘以剩余天数（计算方法同上）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十四条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 一、原告葛元于本判决生效后十日内将坐落于象山县金爵商务宾馆4-5楼房屋腾空； 二、被告俞全明于本判决生效后十日内返还原告葛元转让费损失（按照170.96元/天×剩余天数计算），及支付装潢损失（按照9.37元/天×剩余天数计算）； 三、驳回原告葛元的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费23843元，减半收取11921.5元，由原告葛元负担9934元，被告俞全明负担1987.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波 市中级人民法院。 审 判 员 张文芝 二〇一九年十一月十九日 代书记员 苏诗雨