广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初10495号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司广碧分公司，住所地广州市番禺区洛浦街南浦东乡村桔树村广州碧桂园会所夹层，统一社会信用代码91440113783782626N。负责人：杨安琼。委托诉讼代理人：杨育展，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：林晓菁，女，该公司工作人员。被告：庄汉升，男，1990年9月25日出生，汉族，住广州市番禺区，被告：许晓君，女，1990年12月24日出生，汉族，住广州市番禺区，原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司广碧分公司（以下简称碧桂园物业广碧分公司）与被告庄汉升、许晓君物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业广碧分公司的委托诉讼代理人杨育展、林晓菁、被告庄汉升、许晓君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业广碧分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付拖欠我司物业服务费，截止到从2017年12月1日至2019年2月28日，欠物业服务费金额3536.25元，违约金3311.12元，总计金额为：6847.37元；2.请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：广州碧桂园小区自成立以来一直由原告进行物业管理，2016年5月被告从碧桂园发展公司处购得位于广州市番禺区洛浦街广州碧桂园雅苑25座508房产，成为广州碧桂园小区的业主。自从被告成为广州碧桂园小区业主后，原告作为小区的物业服务企业，对被告履行了物业服务企业应尽的物业管理服务义务。被告一直享受原告提供的物业服务，但自从2017年12月1日起截至起诉之日，却拒绝支付物业服务费。该房产建筑面积102.50平方米，根据《广州碧桂园前期物业服务协议》，对物业管理服务费用“甲方交纳的综合管理服务费标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米2元计收。每逾期一天需增交5‰的滞纳金”的约定，被告每月应向原告支付205元的物业服务费。2015年1月1日后调升为每平方米2.3元物业服务费，每月应支付235.75元。截止2017年12月1日至2019年2月28日，欠物业费金额3536.25元、违约金3311.12元，总计金额6847.37元。鉴于上述事实被告的行为损害了原告的合法权益，根据《合同法》有关规定，被告应支付物业服务费3536.25元，违约金3311.12元，根据我国《民事诉讼法》有关规定，特向贵院提起民事事实，请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求，保护原告的合法权益。被告庄汉升、许晓君辩称，原告存在违反物业合同的行为。一、原告严重违反国家劳动合同法，同时严重影响业主的生命财产安全。保安班数原为三班，现为两班，工作时间过长会导致保安精力下降，给本人生命财产安全带来极大的安全隐患。二、从2018年9月开始，保洁人员人数骤减，保洁服务质量严重下降，楼道卫生状况惨不忍睹，业主多次投诉，仍未见整改。三、原告违反《物权法》及《物业管理条例》，建筑物共有部分的使用收益应由全体业主共有，并由业主大会确定使用方法。小区内广告横行、大门口进来道路上经常看到摆摊，严重影响小区环境。从未收到小区公共收益账目公示，要求原告公开公共收益账目。四、小区照明设施20年不变，造成极大的安全隐患。五、本人购房时小区内设施极其完善，包括游泳池，但自从广州碧桂园三期开始建设，原来属于广大业主所有的泳池不见了，原告勾结开发商侵害业主利益。六、2018年9月16日台风“山竹”来袭，江水倒灌，小区围墙倒塌，致使购置办公有2000多辆车被淹，原告应负有过失之责。因原告不能履行物业服务义务，给答辩人带来诸多不便。根据合同法关于先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务之前，答辩人有权拒绝支付物业服务费用。请求法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经审理查明：原告碧桂园物业广碧分公司经广州市番禺区市场监督管理局核准登记，经营范围包括物业管理，原告名称由广东碧桂园物业服务股份有限公司广碧分公司变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司广碧分公司。番禺区洛浦街南浦岛碧桂园雅苑25座508（以下简称涉案房产）为庄汉升、许晓君共同共有，该物业建筑面积为102.5平方米。涉诉物业所在小区至今未成立业主委员会。广州市番禺碧桂园物业发展有限公司（甲方）与碧桂园物业广碧分公司（乙方）签订两份广州碧桂园前期物业服务合同，合同均约定由原告对广州碧桂园一、二期提供前期物业管理服务事宜，包括综合管理服务、共用设施设备维修管理、公共秩序管理、公共环境卫生管理服务、公共绿化养护管理等管理与服务。第一份合同约定的物业服务期限为2016年1月1日至2018年12月31日；第二份合同约定的物业服务期限至全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效时。两份合同第三条均约定“1.乙方按以下方式及标准计收本物业的物业服务费：（1）甲方或业主所有（使用）的物业若为住宅或花园，物业服务费由甲方或业主按其所有（使用）的物业面积计算交纳，计收标准为：步梯洋房：按房屋建筑面积2.30元/月·平方米计收”。第一份合同第六条、第十五条约定“物业服务费应按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月10日前交纳上月的物业服务费。甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应付物业服务费用的5‰交纳违约金”。第二份合同第五条、第十七条约定“物业服务费、本合同约定的各项分摊费用按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月10日前交纳当月物业服务费及上一月度实际产生的各项分摊费用。甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费、本合同约定的各项分摊费用的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的5‰交纳违约金”。庭审中，两被告陈述，确认拖欠原告2017年12月1日至2019年2月28日期间的物业服务费3536.25元，但不同意支付违约金，违约金标准过高。原告陈述，第二份合同虽约定每月10日前交纳当月物业服务费，但实际上未对交纳管理费的期限进行变更，仍按照第一份合同约定每月10日交纳上月的物业服务费。本院认为：广州市番禺碧桂园物业发展有限公司与碧桂园物业广碧分公司签订的广州碧桂园前期物业服务合同是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效，合同条款对双方均有约束力，双方应依约定履行。原告履行相应的物业服务合同义务后，有权利向两被告收取物业服务费。原告主张物业服务费用的收费标准为：洋房建筑面积每平方米2.3元/月，符合前期物业服务合同的约定，故本院对原告主张的收费标准予以确认。涉案房产的建筑面积为102.5平方米，涉案房产每月的物业服务费用为235.75元（102.5平方米×2.3元/平方米），被告拖欠2017年12月1日至2019年2月28日期间的物业服务费为3536.25元（235.75元/月×15个月），理应向原告支付。至于两被告辩称原告未依约履行物业服务合同的义务而拒绝支付物业管理费，但提供的证据不足以证明其主张，缺乏事实及法律依据，故本院不予采纳。关于违约金问题，原告主张按每日1‰计算违约金，两被告主张违约金标准过高，而根据两被告提供的证据能够证明原告在提供物业服务过程中存在瑕疵，本院酌情免除被告逾期支付物业管理费的违约金，原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告作为服务企业，应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进小区环境改善，提高物业服务的总体水平，减少不必要的讼累。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、被告庄汉升、许晓君于本判决发生法律效力之日起五日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司广碧分公司支付2017年12月1日至2019年2月28日期间的物业服务费3536.25元；二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司广碧分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司广碧分公司负担12.5元，被告庄汉升、许晓君负担12.5元。本判决为终审判决。审判员  何成臻二〇一九年十一月十九日书记员  林敏倩