广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初8311号原告：吴小平，女，1984年1月12日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：许秀娜，广东捷成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈付萍，广东捷成律师事务所律师。被告：文蜜，女，1982年3月20日出生，汉族，住广东省惠州市大亚湾区。委托诉讼代理人：罗俊健，广东百健律师事务所律师。第三人：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司华碧分公司，住所地广东省广州市番禺区南村镇里仁洞村华南碧桂园会所。法定代表人：杨安琼，职务：执行总经理。委托诉讼代理人：张宏鑫，系该公司员工。委托诉讼代理人：林汉文，系该公司员工。原告吴小平与被告文蜜、第三人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司华碧分公司（以下简称碧桂园华碧分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴小平的委托诉讼代理人许秀娜、陈付萍，被告文蜜的委托诉讼代理人罗俊健，第三人碧桂园华碧分公司的委托诉讼代理人张宏鑫、林汉文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴小平向本院提出诉讼请求，请求判决：1.解除原、被告与第三人于2019年2月24日签订的《房地产买卖三方合约》；2.被告向原告返还定金50000元；3.被告向原告支付违约金340600元；4.被告向原告支付因合同无法继续履行而给原告造成的损失14000元（居间服务费4000元、按揭手续费10000元）；5.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2019年2月24日，原告在第三人碧桂园华碧分公司的居间协调下与被告签订《房地产买卖三方合约》，约定：原告向被告购买位于广州市番禺区南村镇华南碧桂园翠云山苑11座1101房，建筑面积109.78平方米，物业交易价为3406000元。双方协商于2019年5月31日前到房屋登记机关办理房屋过户手续。《房地产买卖三方合约》签订后，原告依约向被告支付全部购房定金50000元，并于2019年5月31日前将贷款手续办理妥当。经原告多次以电话、微信以及书面通知等方式联系被告办理过户登记手续，但被告一直拒不回应。鉴于此，原告于2019年6月12日委托律师向被告发出《解除》的律师函。被告拒不配合办理过户手续的行为已构成违约，应当向原告退还定金，并按照合同约定支付房屋总价款百分之十的违约金。另，原告为购买涉案房屋已支付中介费和按揭服务费共计14000元，应由被告承担该损失。综上，被告未能依约履行合同造成原告的损失，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告文蜜辩称，1.被告并非个人原因故意延迟或拒绝办理房屋过户手续，而是因合同三方以外的原因导致交易延迟，办理过户手续的时间应顺延至上述情况解除之日止。因此，并不能据此认定被告违约。被告与原告签订《房地产买卖三方合约》后，一直积极配合办理相关的手续，2019年5月14日在第三人的指引下配合原告提供贷款所需的资料。2019年5月15日，被告被采取刑事强制措施并被扣押了手机、身份证、银行卡等物品。2019年8月23日被取保候审，直至2019年9月2日才取回身份证、手机等随身物品。因此，在2019年5月15日-2019年9月2日期间因客观原因无法配合办理相关的房屋过户手续，也无法收到原告及第三人的一切通知及催告；2.2019年9月4日，被告通过微信方式以及委托律师发函向原告表示希望继续交易；3.原告无论从合同约定亦或是法律规定，并不享有合同解除权。被告涉嫌的罪犯与涉案房屋无关，涉案房屋不存在查封、抵押等不能继续交易的情形，目前涉案房屋并不存在任何影响继续交易的障碍，因此，涉案房屋完全可以继续交易且双方的合同目的可以继续实现。原告并不享有合同约定或法律规定的合同解除权，目前合同完全具备继续履行的条件，可以继续履行；4.若法院判决解除合同，同意返还定金；5.原告主张违约金没有法律以及事实依据。6.合同具备继续履行条件，原告坚持解除合同的相关损失应自行承担。第三人碧桂园华碧分公司述称，本案交易是通过我方促成的，希望原、被告双方能继续履行合同。各方当事人围绕争议焦点提供了相应证据，本院依法组织质证，确认如下事实：涉案房屋位于广州市番禺区南村镇华南碧桂园翠云山苑11座1101房，建筑面积109.78平方米，权属人登记为文蜜。2019年2月24日，吴小平（买方）与文蜜（卖方）及碧桂园华碧分公司（经纪方）签订《房地产买卖三方合约》，约定：卖方将涉案房屋按套出售给买方，交易成交价为3406000元；定金5万元，买方须在2019年2月24日支付给卖方；买方应于2019年4月30日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用；卖方必须提供协助，提供贷款所需资料；买卖双方应于2019年5月31日前到房屋登记机关办理申请买卖过户手续，如因政府部门或银行等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款、逾期迁出户口等无故不履行本合同项下义务，则①逾期未超过十天的，每逾期一日违约方须按总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；②逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方支付等额于总楼价百分之十的违约金；守约方应向违约方发出解除合同通知书；已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还；逾期超过十天未履行的，但守约方同意继续履行合同的，违约方每逾期一日须按总楼价的千分之一向守约方支付违约金；本合同一经签订即视为经纪方完成了居间服务，合同签订后买卖双方发生任何违约行为均不影响经纪方向卖方/买方收取房地产咨询及买卖代理费；守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方；本合同记载的联系地址为所有通知、文件、资料的送达地址，如有变更，须及时通知合同其他方，否则仍以上述地址为有效送达地址，一经正常投递即视为送达；等等。2019年2月24日，吴小平支付定金5万元，文蜜出具《收款收据》。2019年2月27日，吴小平向碧桂园华碧分公司支付中介服务费4000元。2019年6月17日，吴小平向广东良策按揭服务公司支付按揭服务费10000元。2019年6月1日，吴小平通过微信发送催告通知给文蜜，载明依据合同约定，双方应于2019年5月31日前办理过户手续，现吴小平的公积金贷款和商业贷款都已经在2019年5月31日前审批下来，银行和按揭公司已经在2019年5月30日催促面签，但中介说自2019年5月22日左右联系不上文蜜，现要求文蜜于收到本信息之日按合同约定去办理公积金面签和过户等事宜，否则，因文蜜的原因造成的一切法律后果和经济损失将由文蜜自行承担。2019年6月3日，吴小平将上述微信内容以出具书面文件形式邮寄至文蜜合同载明的送达地址，该邮件被退回。2019年6月12日，吴小平委托广东捷成律师事务所向文蜜合同载明的送达地址邮寄《律师函》，载明因文蜜未依约办理过户手续，通知《房地产买卖三方合约》自律师函发出之日起解除，要求文蜜在律师函发出之日起五日内向吴小平退还已收取的定金5万元以及支付违约金340600元。该邮件因无法联系收件人被退回。广东捷成律师事务所另向文蜜位于广州市番禺区的地址以及中介公司邮寄《律师函》，均显示2019年6月15日他人签收。另查明，2019年5月15日，惠州市监察委员会查封、扣押文蜜的手机、身份证等物品；2019年5月16日，博罗县公安局决定对犯罪嫌疑人文蜜执行拘留，送博罗县看守所羁押；2019年8月23日，博罗县人民检察院决定对犯罪嫌疑人文蜜变更强制措施为取保候审；2019年9月2日，文蜜领回上述被查封、扣押物品。2019年9月4日，文蜜委托广东百健律师事务所向吴小平发送《律师函》，载明2019年5月16日文蜜因涉嫌掩饰隐瞒犯罪所得罪被博罗县公安局采取刑事强制措施，2019年8月23日博罗县人民检察院同意变更强制措施为取保候审，2019年9月2日领回身份证、银行卡、手机等随身物品，因此文蜜于2019年5月协助提交贷款所需资料后，因上述客观原因无法收到电话及书面通知，更无法进行回复，并非个人故意拖延、拒不回应。要求依据合同约定，“如因政府部门或银行等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止”，现已具备继续交易的客观条件，希望继续履行双方签订的《房地产买卖三方合约》。该邮件寄至吴小平合同载明的送达地址，被退回。2019年9月4日，文蜜通过微信联系吴小平，希望和吴小平继续洽谈房产交易事宜。诉讼中，吴小平自认另行购买位于同小区广州市番禺区南村镇华南碧桂园的房屋，碧桂园华碧分公司认为交易期间房价处于平稳稍有降低的趋势。本院认为，吴小平与文蜜就涉案房屋签订的《房地产买卖三方合约》是各方当事人真实意思表示，内容无违反法律法规的规定，合法有效，对当事人均具有约束力，当事人应当遵照履行。关于合同解除的问题。吴小平认为文蜜不能按照合同约定办理公积金面签及房屋过户手续，且逾期超过十天仍未履行，违反合同约定构成根本违约，其有权根据合同约定要求解除合同。文蜜认为，依据合同约定，“如因政府部门或银行等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止”，本案存在不可归责于双方当事人的原因导致交易延迟，现已具备继续交易的客观条件，希望继续履行双方签订的《房地产买卖三方合约》。本院认为，公民的行为应符合法律规范，文蜜因自身涉嫌刑事犯罪被拘留，系因其自身原因导致，不属于合同约定不可归责于双方当事人的事由，吴小平有权依据合同约定解除合同。吴小平现起诉要求解除《房地产买卖三方合约》，有合同及法律依据，本院予以支持。关于违约责任的承担问题。吴小平主张因文蜜未依约办理公积金面签及房屋过户手续，构成根本违约，应当依约承担违约责任。合同约定因卖方违约且逾期超过十天未履行的，违约方应支付等额于总楼价10%的违约金。文蜜认为不能依约履行合同并非文蜜主观故意延迟或拒绝办理，其涉嫌的犯罪行为亦与房屋买卖无关，涉案房屋也不存在被查封、抵押等不能继续交易的情形，不构成违约，不应当承担违约责任。本院认为，吴小平已按约定支付购房定金、积极办理按揭贷款手续、催促文蜜积极履行合同等，综合考量合同约定的内容变化和实际履行情况，吴小平在交易过程中不存在未及时或不完全履行约定义务的情况。文蜜与吴小平签订《房地产买卖三方合约》后，积极配合提供吴小平贷款所需资料，促使吴小平顺利办理按揭贷款，但自2019年5月15日至2019年9月2日期间，因文蜜涉嫌犯罪被公安机关采取刑事强制措施，无法与外界取得联系，从而未能及时回复吴小平以及中介公司的信息以及收到相关函件。变更刑事强制为取保候审后，文蜜立即通过微信以及委托律师发送《律师函》的形式于2019年9月4日与吴小平联系，致以歉意并希望继续洽谈房产交易事宜，可见文蜜并非恶意、故意违约。从违约责任的立法本意来看，法律设定违约责任的目的更多的是为了促使当事人诚实履约及在一方违约后对守约方的补偿，惩罚不是主要目的。吴小平自认另行购买同小区其他房屋，以及交易时间段该小区的房地产行情趋于平稳稍有降低的趋势，吴小平已及时止损，合同约定的违约金金额过分高于其实际损失，故对于文蜜请求调低违约金的主张，予以支持，根据公平合理原则，本院酌情调整文蜜应支付的违约金以15万元为宜。合同解除后，文蜜应退回定金5万元给吴小平。给吴小平造成的居间服务费损失4000元以及按揭手续费损失10000元，应由文蜜负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告吴小平与被告文蜜、第三人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司华碧分公司于2019年2月24日就广州市番禺区南村镇华南碧桂园翠云山苑11座1101房地产签订的《房地产买卖三方合约》；二、被告文蜜于本判决发生法律效力之日起十日内退还定金5万元给原告吴小平；三、被告文蜜于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金15万元给原告吴小平；四、被告文蜜于本判决发生法律效力之日起十日内支付居间服务费损失4000元以及按揭手续费损失10000元给原告吴小平；五、驳回原告吴小平的其余诉讼请求。本案受理费31120元，由被告文蜜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判审 判 长  余 珣人民陪审员  刘锦卿人民陪审员  梁健滔二〇一九年十一月二十八日书 记 员  陈 冬