上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初21890号原告：葛文秋，女，1966年11月27日出生，汉族，户籍所在地浙江省。被告：上海意邦资产管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：王琦，董事长。被告：上海意邦置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：俞刚，董事长。上列两被告共同委托诉讼代理人：付淮林，男。原告葛文秋诉被告上海意邦资产管理有限公司(以下简称“意邦资产公司”)、上海意邦置业有限公司(以下简称“意邦置业公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序。本案于2019年11月27日公开开庭进行了审理，原告葛文秋、两被告共同委托诉讼代理人付淮林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛文秋诉称：原告系上海市青浦区重固镇北青公路6388弄2066室商铺(以下称“系争商铺”)的产权人。2009年3月29日，原告与被告意邦资产公司签订《房屋委托管理协议》，约定由被告意邦资产公司经营管理系争商铺。原告与两被告又签订《保证合同》，约定被告意邦置业公司对被告意邦资产公司的履约责任承担一般保证责任。2017年2月6日，原、被告重新签订《房屋委托管理协议》，双方将合同收益减半。但被告又拖欠保底经营收益，故原告诉至法院，请求：1、判令被告意邦资产公司支付两原告2016年全年、2018年3.5个季度及2019年全年保底经营收益人民币(以下币种均为人民币)98,621.70元(按照每季度保底经营收益8,352.82元的标准)；2、判令被告意邦资产公司支付原告逾期付款违约金(以每季度未付金额为基数，按照日万分之五的标准，自应付保底经营收益之日次日起计算至实际支付之日止)；3、对被告意邦资产公司财产依法强制执行后仍不能履行上述第一、第二项债务时，被告意邦置业公司承担合同约定保证责任；4、判令解除《房屋委托管理协议》，收回商铺并由被告做好商铺分割、结清水电物等公共费。房屋交接时被告保证水电正常分隔，使用正常，消防设施合格验收。被告意邦资产公司、意邦置业公司共同辩称：1.对于欠付金额予以确认。2017年协议约定2016年保底经营收益是一年支付一个月的保底经营收益，被告坚持按照该约定方式支付；2、关于2016年保底经营收益逾期付款违约金应按照2017年协议的约定来计算；3、对于第三项诉请无异议；4、不同意解除协议，不同意返还商铺。原告购买的系虚拟商铺，被告已将商铺重新分割并与他人共同出租给第三方，现第三方正处于正常经营中，没办法实际分割返还。如强行分割返还会影响实际承租人利益及原告购买的商铺周边其他业主的利益。经审理查明：位于上海市青浦区重固镇北青公路6388弄2066室的商铺登记在原告葛文秋名下。2009年3月29日，原告(委托人、甲方)与上海意邦建材市场经营管理有限公司(于2014年8月5日工商登记更名为被告意邦资产公司，受托人、乙方)签订《房屋委托管理协议》，约定甲方委托乙方委托管理系争商铺，房屋建筑面积为44.23平方米，结构为钢混；委托期限自本协议签订之日起至2010年1月1日后二十年止，在此期限内不可撤销委托，作为对价，甲方每月享有保底经营收益5,707元。后，两原告(债权人)与被告意邦资产公司(债务人)、被告意邦置业公司(保证人)签订《保证合同》，约定被告意邦置业公司愿为被告意邦资产公司因《房屋委托管理协议》所连续发生的保底经营收益及逾期利息承担一般保证责任，保证期间为履行债务期限届满后二年。2017年2月6日，两原告作为甲方，意邦资产管理公司作为乙方，双方签订《房屋委托管理协议》，约定甲方将系争房屋委托乙方经营管理，委托期限自2017年1月1日起至2029年12月31日止，每季度税前收益为8,575.80元(税后每季度8,352.82元)，乙方应当按季度于每季度第二个月的最后一日前向甲方支付经营收益。乙方逾期向甲方支付经营收益的，每逾期一日，需按逾期未付款项的万分之五向甲方支付违约金；逾期天数超过三个月的，则视为乙方擅自解除本协议处理，乙方需向甲方支付6个月的经营收益作为解除协议违约金。特别备注：双方确认2016年经营收益回报按5%支付，由乙方自2017年开始每年支付一个月，直至支付完毕。协议另约定了其他事项。同日，原、被告三方签订《保证合同》，约定意邦置业公司愿为意邦资产管理公司上述保底经营收益及逾期利息承担一般保证责任，保证期间为履行债务期限届满后二年。上述协议签订后，意邦资产管理公司支付葛文秋2017年全年和2018年第一季度一半的税后保底经营收益，至今仍未支付2016年全年和2018年余下3.5季度、2019年全年的税后保底经营收益。上述查明的事实，由原、被告的陈述，房地产权证、房屋委托管理协议、保证合同、交易明细等予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后予以确认。审理中，原告主张：1.被告意邦资产公司逾期支付保底经营收益已经超过三个月，达到合同约定的解除条件；2.原告只知道系争商铺在2楼，但产证上有明确的四至，之所以没有实体交付给原告是由于原告购买系争商铺时就与被告意邦资产公司签订了委托管理协议，原告拿到产证后直接将房屋托管被告；合同解除后，被告意邦资产公司应将系争商铺返还给原告，考虑到房屋的实际状况，原告同意按照开发商交付原告时的现状返还。两被告主张：系争商铺交付时没有四至，故双方协商交房的模式是按照购房时的现场进行虚拟交付，由被告将商铺重新分割后出租给第三方；现该商铺已经重新分割过的，可能部分用于出租，部分未出租，部分属于过道。根据查明的事实，本院认为，案涉《委托管理协议》及《保证合同》均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应按约履行。被告意邦资产公司应按约及时支付两原告保底经营收益，现拖欠经营收益不付，显属违约，应立即支付拖欠的保底经营收益及相应的逾期付款违约金。虽然意邦资产公司存在逾期支付保底经营收益的行为，但意邦资产公司对外出租的范围涉及同层房屋甚至同幢房屋内所有业主的整体利益，在大部分业主均未表示要求解除合同或大部分业主同意继续履行的情况下，单个委托管理协议的解除会影响整体利益的实现，且系争房屋经重新装修后现四至位置无法明确，故出于整体利益的考量，本院对于两原告要求解除协议、返还房屋的请求暂不予支持。原、被告对上述经营收益的计算方式及逾期付款违约金金额均无异议，本院予以确认。关于2016年1－2月的税后保底收益合计5,568.55元，本院予以支持，而2016年3至12月的保底收益，根据2016新协议约定，应分别在2019起至2026年止每年支付一个月，付款期限至今尚未届满，故对两原告要求支付这10个月保底收益的诉讼请求，本院不予支持。意邦置业公司作为一般责任保证人，应对意邦资管理公司上述债务承担一般保证责任，其履行保证责任后，有权向意邦资产管理公司追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十七条、第三十一条之规定，判决如下：一、被告上海意邦资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告葛文秋2016年1月至同年2月、2018年余下3.5季度及2019年全年的保底经营收益合计68,214.70元；二、被告上海意邦资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告葛文秋逾期付款违约金(2016年1月违约金以2,784.28元的日万分之五自2018年1月1日起计算至实际支付之日止；2016年2月违约金以2,784.28元的日万分之五自2019年1月1日起计算至实际支付之日止；2018年第一季度违约金以4,176.41元的日万分之五，从2018年3月1日计算到实际支付之日止；2018年第二季度违约金以8,352.82元的日万分之五，从2018年6月1日计算到实际支付之日止；2018年第三季度违约金以8,352.82元的日万分之五从2018年9月1日计算到实际支付之日止；2018年第四季度违约金以8,352.82元的日万分之五从2018年12月1日计算到实际支付之日止；2019年第一季度违约金以8,352.82元的日万分之五从2019年3月1日计算到实际支付之日止；2019年第二季度违约金以8,352.82元的日万分之五从2019年6月1日计算到实际支付之日止；2019年第三季度违约金以8,352.82元的日万分之五从2019年9月1日计算到实际支付之日止；2019年第四季度违约金以8,352.82元的日万分之五从2019年12月1日计算到实际支付之日止)三、对被告上海意邦资产管理有限公司的财产依法强制执行后仍不能履行上述第一、第二项债务时，被告上海意邦置业有限公司承担保证责任；四、驳回原告葛文秋的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,265.54元，减半收取计1,132.77元，由原告葛文秋负担380.09元，被告上海意邦资产管理有限公司负担752.68元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 分二〇一九年十一月二十七日书记员 黄琛陶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利：（一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；（二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。