广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初13148号原告（执行案外人)：珠海市圣禾贸易有限公司。法定代表人：周铮，总经理。委托诉讼代理人：华文君，广东益诺众承律师事务所律师。被告（申请执行人)：李永辉，男，1973年4月24日出生，汉族。委托诉讼代理人：游艳，广东方源律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴至琰，广东方源律师事务所律师。第三人（被执行人）：周瑾，女，汉族，1968年4月1日出生。委托诉讼代理人：朱思德，广东益诺众承律师事务所律师。第三人（被执行人）：刘碧城，女，1970年6月17日出生，汉族。原告珠海市圣禾贸易有限公司（以下简称圣禾公司）与被告李永辉、第三人周瑾、刘碧城案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人华文君、被告的委托诉讼代理人游艳、第三人周瑾的委托诉讼代理人朱思德到庭参加诉讼。第三人刘碧城经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席胜利。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.裁定对（2018）粤0402执3800号案件中止执行；2.确认原告对珠海市xx区xx路x3号+x5号商铺享有租赁权、使用权和优先购买权；3．本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确原告的第一项诉求的真实目的是在拍卖中公示原告的租约拍卖。事实和理由：被告与第三人借款合同纠纷一案，经贵院作出(2017)粤0402民初4305号民事判决，该判决认定：“2016年7月8日，李永辉与周瑾签订《借款协议》一份……周瑾同意以珠海市香××区××、（××）号商铺共2间作为还款的担保。”并据此判令：一、周瑾向被告偿还借款本金308.7万元并支付利息（以借款本金308.7万元为基数，按照月利率2%，从2016年8月5日起计算至还清借款之日止）；二、周瑾向被告支付律师代理费12万元；三、被告在周瑾上述债务范围内对周瑾所有的珠海市xx区××、（××）号商铺享有优先受偿权；四、刘碧城在上述抵押物担保范围以外对周瑾的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回被告的其他诉讼请。周瑾不服该一审判决提出上诉，珠海市中级人民法院作出(2018)粤04民终350号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述裁判文书发生法律效力后，第三人未自觉履行判决义务，被告向贵院申请强制执行，执行案号为（2018）粤0402执3800号。2018年7月2日，贵院裁定：拍卖周瑾名下位于珠海市xx区××、（××）号商铺之房产，同日，作出搬迁公告。2018年12月13日，原告对执行标的提出书面异议，贵院于2019年7月23日作出(2019)粤0402执异149号执行异议裁定：驳回原告的异议。原告请求贵院确认执行标的为原告向第三人承租的房产，要求确认原告对珠海市xx区xx路x3号商铺享有租赁权、使用权和优先购买权。一、根据“买卖不破租赁”的原则，原告租赁的标的物被人民法院执行拍卖时，不能导致租赁权消灭。（1）关于租赁的事实问题周瑾在2004年取得该涉案商铺的所有权，圣禾公司是在2005年注册成立，周瑾也是该公司的原始股东，公司从设立至今一直使用的都是该商铺作为注册地点；周瑾用自己的商铺作为公司的营业场所，合情合法合理，而且都已经过了公示备案，公司一直合法经营至今超过15年的时间，所有的企业客户都知道该场所，固定的场所也是其企业良好商誉的一个重要因素。至于周瑾的工资支付问题、租金的支付方式问题、周瑾与原告之间的关联关系问题，都不影响对外公示的自始存在的场地使用问题，对方的合理或者不合理的怀疑，都不能否认租赁关系真实、合法存在。正式因为周瑾与公司的关系才存在着将商铺出租给原告使用的基础，也就能合理解释为什么愿意以较低的价格出租给原告使用、并且允许原告没有严格按照合同约定支付租金以及以较低的价格转让股权的问题，这些感情因素合情合理，并不是因为本次案件而突然存在并制造出来的租赁合同关系，原告的证据足以说明该事实。（2）关于租赁与查封的问题原告在人民法院采取查封等保全或执行措施之前已经与被执行人签订了合法有效的房屋租赁合同，且已按约支付租金，并实际占有使用租赁物的，应当认定为“先租赁后查封”。此时，原告享有的租赁权适用“买卖不破租赁”的原则，执行法院在对该租赁物采取拍卖等执行措施时，如果影响到原告租赁权的行使，对原告要求停止执行的诉讼请求应当予以支持。本案中，公司的租赁时间为：圣禾公司的租赁时间为2010年12月7日；而法院的查封为2017年5月26日，租赁时间明显在查封时间之前，因此，如果法院的执行行为影响到公司的继续承租的，原告可以要求法院保护原告的合法权利。（3）关于租赁与抵押的问题原告在债权人设立抵押权之前已经与被执行人签订了合法有效的房屋租赁合同，且已按约支付租金，并实际占有使用租赁物的，应当认定为“先租赁后抵押”。根据物权法第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，执行法院根据抵押权人的申请，在对该租赁物采取拍卖等执行措施时，如果影响到原告租赁权的行使，对原告要求停止执行的诉讼请求应当予以支持。本案中，公司的租金支付情况为：公司的租金已经按照合同约定履行，而房屋抵押的时间为2016年7月8日，都是在租赁合同订立之后，因此，该抵押权的设置也不能影响租赁合同的正常行使。担保法第四十八条、合同法第二百二十九条、物权法第一百九十条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条，根据这些法条的规定：抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知原告，原租赁合同对原告和新房主继续有效；租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；订立抵押前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭。二、根据“承租人优先购买权”的原则，原告租赁的标的物被人民法院执行拍卖时，原告可以行使优先权。（1）承租人优先购买权问题的法律规定我国《合同法》第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。该条对房屋租赁合同出租人出卖租赁房屋前的通知义务，以及承租人对租赁房屋优先购买权的行使条件，作出了原则性的规定。在此基础上，最高人民法院和一些地方高级人民法院，针对涉及承租人优先购买权争议的具体法律适用，以及承租人优先购买权的实现程序等问题，在有关司法解释和司法文件中做了进一步的规定。（2）租金支付方式是否影响优先购买权的行使？广东省高级人民法院《关于房屋买卖合同中原告优先购买权有关问题的批复》（2007年11月23日粤高法民一复字[2007]10号）湛江市中级人民法院：你院《关于湛江市洋州百货有限公司、林小明与中国工商银行湛江市分行、广东省湛江市粤海进出口公司、吴滨、黄千砰、中国工商银行湛江市第一支行租赁房屋优先购买权纠纷一案的请示》收悉。经研究，答复如下：三、关于原告拖欠租金是否仍享有优先购买权的问题。法律规定原告享有优先购买权，并不以原告按照租赁合同约定交纳租金为前提。但如果原告拖欠租金已构成法定解除或约定解除租赁合同的条件，且出租人主张解除租赁合同的，因租赁关系不存在，则原告不享有优先购买权。既然省高院已经做出了明确批复，已经是有法可依的事实，所以租金支付多少已经不是否认租赁事实、否认优先购买的争议问题。（3）原告优先购买权的实现方式拍卖是买卖的一种特殊形式，但其性质是买卖，不能剥夺原告优先购买的权利，出租人或者拍卖行依然有义务通知原告拍卖事宜。具体操作可以参照最高法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，其中第十六条规定：“拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人”。原告对于执行财产享有的租赁权真实、合法、有效，因此原告要求向法院主张在处置租赁物时对租赁关系予以公开披露，或向法院主张保障原告在法院公开处置租赁物过程中的知情权、优先购买权和参与竞价权。综上所述，本案争议标的系原告合法承租的房产，非第三人周瑾使用的个人财产;被告申请执行依据的《民事判决书》存在事实查明不清等严重影响本案判决结果的情形，故原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定向贵院提起诉讼，请求贵院查明案件事实，作出公正判决。被告李永辉辩称，原告利安邦公司与第三人周瑾恶意串通，伪造证据，双方间不存在真实有效的房屋租赁关系，（2019）粤0402执异148号执行裁定查明的事实清楚，适用法律正确，原告以虚假的租赁合同关系诉请中止（2018）粤0402执3800号案执行活动，享有案涉房屋的承租权、使用权、优先购买权无事实依据。一、原告主张的租赁关系与正常租赁交易习惯不符，且未能提供证据证明实际支付租金，应认定是与被执行人恶意串通伪造租赁合同关系的行为。根据原告提交的《租赁合同》及其他证据，原告主张的租赁关系有以下情形与一般租赁合同习惯不符，且无法给予合理解释：1、租金支付方式有违一般交易习惯。原告主张与周瑾在2010年12月7日签订了租赁合同，约定每月租金为1000元，合同内租金共24万元分两期支付，合同签订之日一次性支付5万元，余款19万元五年内付清，上述约定显然有违一般交易习惯，与正常的按月/季支付租金的正常商业租赁关系不符，且原告无论在本案或是（2019）粤0402执异148号案中均未能支付租金的相应证据。2、租期有违正常商业规律。原告与周瑾约定的商铺租期长达20年（2010年12月7日至2030年12月6日），是法律规定的租赁合同最长期限，与正常的商业模式中数年一签的规律不符。3、租金价格严重低于市场价格。依正常市场价格，案涉房屋所在地段的同类型商铺租赁价格均在每月2000元以上，利安邦公司与周瑾约定的租赁价格仅为市价的一半，严重低于市场价格。且双方约定的租期长达20年，却未有任何租金上浮的约定，这意味着原告可以以远低于市场价的非正常价格在20年期间占用案涉商铺，明显不合正常商业逻辑和交易习惯，是为了阻碍执行活动所约定的不合理低价。因此，（2019）粤0402执异148号案件已针对上述异常之处对原告进行了调查，但原告无法就上述异常给予合理解释或提供证据加以证明，由此贵院裁定驳回原告的执行异议。现原告再次起诉主张的租赁关系，却未能提供证据证明实际支付过租金，故本案应维持异议裁定的结论，并认定原告存在与周瑾恶意串通，以明显不合理低价承租被执行物业，伪造租金支付证据的行为。二、租金支付证据与合同约定不符，无法证明圣禾公司实际支付了租金。且租金支付凭证在另案中又作为其他商铺支付租金的证据。利安邦公司在本案中提交了周正与周瑾之间资金往来的银行交易流水作为证据，但该证据无法证明利安邦公司已实际支付了租金：1、圣禾公司是独立的民事主体，周正向周瑾支付的款项不能证明性质和用途，周正与周瑾间的钱款往来关系与圣禾公司无关联性。2、圣禾公司提供的银行流水最早一份日期为2018年1月份，而圣禾公司主张其自2016年1月起租赁案涉房屋，此期间内圣禾公司无法提供租金支付的证据。3、圣禾公司在本案中提交的银行流水证据同样出现在（2019）粤0402民初13150号案件帝凡企业提起的诉讼、（2019）粤0402执异民初149号利安邦公司提起的诉讼中作为租金支付证据使用。但圣禾公司、帝凡公司、利安邦公司与周瑾签订的租赁合同期限、租金支付方式、租金标准各异，圣禾公司、帝凡公司、利安邦公司以同一份银行流水证明各自支付租金情况，且银行流水金额亦与租金总额不符，足以认定上述资金往来关系与租金并无关联，周正、利安邦公司与周瑾恶意串通，以其他资金往来关系的凭证伪造租金支付证据，阻碍执行的意图明显。三、圣禾公司、利安邦公司、帝凡公司均与周瑾均有密切利害关系，周瑾在案涉房屋上设立抵押权同时代表上述公司认可抵押。鉴于本案所涉房产与另案（2019）粤0402民初13148号、（2019）粤0402执异民初13150号案件所涉房产均为（2018）粤0402执3800号案的执行标的物，提起执行异议的三家公司均以周正向周瑾的转账记录作为支付租金的证据，被告认为三家公司存在关联关系，且均与周瑾存在恶意串通的合意。根据国家企业信用信息公示系统查询可得的信息，利安邦公司、圣禾公司、帝凡公司的股东均为周璋、周正、周铮，故三家公司均直接控制于周璋、周正、周铮三人，而根据（2019）粤0402执异148号裁定查明的事实，周正是被执行人周瑾的叔叔、周铮是周瑾的堂弟、周璋是周瑾的同胞哥哥，故利安邦公司、圣禾公司、帝凡公司实际是由周瑾或周瑾亲属所有的家族企业，利安邦公司、圣禾公司、帝凡公司与周瑾间存在明显的利害关系。综上，利安邦公司与周瑾存在明显利害关系，案涉租赁关系与一般租赁交易习惯不符，且利安邦公司未能提交证据证明实际支付了租金，利安邦公司主张中止执行并享有租赁权或优先购买权，属于与被执行人周瑾恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造租赁关系的行为。若贵院无视上述种种异常，拟采信利安邦公司提供的《租赁合同》，将严重损害被告的合法权益，影响（2018）粤0402执3800号案的执行活动，法庭应提前向被告释明是否申请对案涉《租赁合同》申请司法鉴定。综上，请贵院查明事实，驳回利安邦公司的诉讼请求，维护被告的合法权益不受损害。第三人周瑾述称，同意原告的诉讼请求。第三人刘碧城述称，根据本案的证据材料，显而易见被告李永辉与第三人周瑾之间的抵押过程，双方都有过错责任。由于刘碧城当时的担保行为是基于有物的抵押，现基于物的抵押当时就出现了刘碧城不知情的异常，据此，刘碧城主张自己当时的担保协议无效。原告提交了以下证据：1.执行裁定书;2.租赁合同;3.房产证;4.场地使用说明;5.股东会决议;6.金税三期税收管理系统;7.记账凭证及租金发票;8.中国建设银行电子回单、借记卡账户历史明细清单；9.珠海市不动产登记情况查询结果。被告提交了以下证据：1.商事资料；2.租赁合同;3.支付凭证。第三人周瑾、刘碧城均未提交证据。本院经审理认定事实如下：位于珠海市xx区××（××）号商铺（以下简称案涉房产）的登记产权人为周瑾，建筑面积68.66平方米，该不动产与珠海市xx区xx路xx1号商铺共同设立抵押登记，抵押权人为李永辉，设定抵押日期为2016年7月11日。李永辉与周瑾、刘碧城借款合同纠纷一案，本院经审理作出（2017）粤0402民初4305号民事判决，该判决认定：“2016年7月8日，李永辉与周瑾签订《借款协议》一份……周瑾同意以珠海市香××区××、（××）号商铺共2间作为还款的担保。”并据此判令：“一、周瑾向李永辉偿还借款本金308.7万元并支付利息（以借款本金308.7万元为基数，按照月利率2%，从2016年8月5日起计算至还清借款之日止）；二、周瑾向李永辉支付律师代理费12万元；三、李永辉在周瑾上述债务范围内对被告周瑾所有的珠海市香××区××、（××）号商铺享有优先受偿权；四、刘碧城在上述抵押物担保范围以外对周瑾的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回李永辉的其他诉讼请求。周瑾不服该判决提出上诉，珠海市中级人民法院作出（2018）粤04民终350号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述案件审理中本院于2017年5月26日作出（2017）粤0402民初4305号民事裁定，首位查封了案涉房产。上述判决发生法律效力后，周瑾、刘碧城未自觉履行判决义务，李永辉向本院申请强制执行，案号为（2018）粤0402执3800号。执行过程中，本院于2018年7月2日作出（2018）粤0402执3800号执行裁定，裁定拍卖周瑾名下位于珠海市xx区××、（××）号商铺之房产。同日，本院作出（2018）粤0402执3800号搬迁公告，责令周瑾以及在上述房产居住、使用人员限期迁出。圣禾公司以其与周瑾于2010年12月7日签订租赁合同并一直承租案涉商铺至今为由向本院提出执行异议，请求中止（2018）粤0402执3800号案执行，确认圣禾公司虽案涉商铺享有租赁权、使用权和优先购买权，本院经审查于2019年7月23日作出（2019）粤0402执异148号执行裁定书，驳回圣禾公司的异议请求。圣禾公司不服该裁定，提起本案诉讼。圣禾公司主张，圣禾公司与周瑾于2010年12月7日签订租赁合同并一直承租案涉商铺至今，租金已按约支付，第三人周瑾对圣禾的主张表示认可。为证明其主张，圣禾公司提交了以下证据：1.圣禾公司与周瑾签订的，落款日期为2010年12月7日的《租赁合同》，合同约定周瑾将新香洲香海路x3号（单门商铺30平方米）出租给圣禾公司办公使用；租金每月1000元，本合同签订之日起一次性交付5万元，其余分5年内付清，共计24万元；租赁期限20年，自2010年12月7日至2030年12月6日。2.工商内档资料中周瑾于2005年11月10日出具的的《场地使用说明》，载明：“本人周瑾拥有珠海市xx区xx路x3号商铺无偿提供给珠海圣禾工业洁净技术有限公司使用8年。”3.手机银行转账凭证、借记卡账户历史明细清单、中国银行交易流水明细清单，显示周正多次向周瑾转账，多笔金额为5000元，其中一笔30000元，圣禾公司称其是支付2018年2月至今的租金。手机银行转账未载明转账日起和用途；银行流水清单载明周正在2018年7月5日转账5000元，附言为“六月”、2018年8月8日转账5000元，附言为“七月”、2018年9月5日转账5000元，附言为“八月”、2018年10月8日转账5000元，附言为“九月”、2018年11月5日转账5000元，附言为“十月”、2019年1月4月转账5000元，附言为“12”、2019年3月3日转账5000元，附言为“二月”、2019年4月4日转账5000元，附言为“三月”2019年5月4日转账5000元，附言为“四月”。4.增值税发票，载明购买方圣禾公司，开票日期和内容分别为：①2017年2月9日，内容为“出租不动产（2016年2-12月商铺租金）”②2018年6月29日，内容为：“出租不动产（2017年10-2018年5月商铺租金）”③2019年1月30日，内容为“出租不动产（2018年6月-2018年12月商铺租金）”。5.地方税收通用发票多份，付款方为圣禾公司，收款方为周瑾，金额为1000元，开票项目为办公租金。其中2013年1月-2014年2月的开具时间为2014年3月21日；2015年3月-2015年11月的开具时间为2015年2月3日；2015年12月至2015年2月的开具时间为2015年2月12日，2015年5月至2016年1月的开具时间为2016年2月24日。6.记账凭证2份，载明2014年3月29日付办公租金（2013年-01月-2014年-02月）其他应付款—房屋租金，借方金额12000元。2015年3月31日付办公租金2014年3月至2015年2月其他应付款-房屋租金，借方金额12000元。原告主张自2013年1月至2018年底的租金共72000元是每月现金支付，2018年2月起的租金通过银行主张由周正向周瑾支付。原告主张自2005年11月10日开始占有x3号商铺商铺至今，并有在案涉商铺挂牌经营，2010年12月7日开始租赁，涉案商铺使用期间的水电费和物业费也是由公司交纳。另查明，圣禾公司由周瑾、周正于2005年投资设立，注册地址为珠海市香海路x3号商铺，周瑾任原法定代表人。2017年4月经工商管理部门登记核准，法定代表人变更为周铮，股东变更为周璋、周正、周铮。在本院（2019）粤0402执异149号案件听证笔录中，原告陈述周正为周瑾的叔叔，周璋是周瑾的同胞哥哥，周铮是周瑾的堂弟。该笔录中，周瑾陈述在和李永辉签订借款合同时，没有告知李永辉抵押房屋已被出租的情况；李永辉陈述有去看过现场，当时x3号商铺挂的招牌圣禾公司，当时一个人都没有，周瑾说里面是仓库，我进去过。本院认为，本案系原告以对案涉商铺享有租赁权而提起的案外人执行异议之诉，原告的真实意图系在执行拍卖程序中认可其与周瑾之间的租赁关系，并据此享有基于租赁关系而产生的租赁权、使用权和优先购买权。故本案审理的争议焦点问题为原告主张的租赁关系是否真实以及是否可以优先于李永辉对案涉商铺的抵押权。对此，本院认为原告与周瑾之间的租赁关系真实性存疑，并不具有优先于李永辉的抵押权的效力，理由如下：首先，原告提交的与周瑾的《租赁合同》中约定的租赁期限为20年；租金标准每月1000元；租金支付方式为合同签订之日起一次性交付5万元，其余分5年内付清。上述的租金标准、租金支付方式均与市场价值和一般租赁交易习惯不符，其主张的租金支付以及提交的租金支付凭证与租赁合同的相关约定亦不符。其次，原告证明与周瑾就案涉商铺存在租赁关系的证据主要为其与圣禾公司之间签订的租赁合同、圣禾公司的记账凭证、税务通用发票，而上述证据虽然表面上表现为书证，但其内容实质均只是原告或者周瑾的意思表示。尤其关于2017年之前的租金支付，原告主张为现金支付，而此时周瑾为原告的股东及法定代表人，周瑾亦自认没有告知李永辉案涉房屋被出租的情况，故仅有上述证据，无法确认原告主张与周瑾之间就案涉商铺存在租赁关系，并已支付租金的事实的真实性。周正向周瑾的转账记录，虽然部分标示了月份，但并未标明用途，并且该租金的支付方式与原告提交的合同不符，故对原告主张为支付的案涉租金，本院亦不予采信。再次，本案无证据显示圣禾公司对案涉商铺占有，原告主张李永辉认可，但从李永辉在听证中的陈述来看只是认可案涉商铺挂牌，但其同时陈述无人办公做为仓库使用，并无认可圣禾公司对案涉商铺占有，故原告关于李永辉认可案涉商铺被原告占有的主张，本院不予支持。即便圣禾对案涉商铺占有，但从原告提交的2005年11月10日《场地使用说明》来看，周瑾亦曾将涉案商铺免费提供给利安邦公司使用，故圣禾公司对案涉商铺是否占有不能作为认定租赁关系是否存在的依据。最后，现有证据不足以证明原告与周瑾之间就案涉商铺的租赁关系及已支付租金的情形真实存在。即便原告与周瑾之间的《租赁合同》属实，周瑾自认没有告知李永辉抵押商铺被出租的情况，即故对李永辉而言其知晓原告与周瑾的租赁关系的时间为原告提起执行异议之时，在李永辉对案涉商铺的抵押权设立之后，同时基于原告提交的《租赁合同》与一般租赁交易不合常理之处、周瑾曾任原告股东及法定代表人，并于现任股东之间的亲属关系，原告并非普通善意的一般承租人，其与周之间有关租赁关系及租金支付的陈述仅对其内部有效，不能因此产生优先于李永辉对案涉商铺的抵押权的效力。综上，原告关于租赁权的主张不具有对抗李永辉对案涉商铺的抵押权的效力，原告请求中止执行，并确认对案涉房屋享有承租权、使用权和优先购买权，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《物权法》《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条第二款之规定，判决如下：驳回原告珠海市利安邦贸易有限公司的诉讼请求。案件受理费6469元，由原告负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  庞 博人民陪审员  宋柳青人民陪审员  陈淑珍二〇一九年十一月二十四日书 记 员  卓嘉聪何倩