山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0211民初12640号 原告：宋帅帅，男，1991年9月29日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 被告：青岛保利广惠置业有限公司，住所地：青岛市黄岛区。 法定代表人：邢巍，总经理。 委托诉讼代理人：戚永鑫，上海段和段（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：綦峰，上海段和段（青岛）律师事务所实习律师。 原告宋帅帅与被告青岛保利广惠置业有限公司（以下简称保利公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋帅帅、被告保利公司的委托诉讼代理人戚永鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 宋帅帅向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿因房屋质量产生的损失1091311.82元；2、诉讼费、鉴定费由被告负担。事实与理由：2011年10月28日，原、被告签订商品房买卖合同，《青岛市商品房预售合同》，原告购买被告开发建设的位于青岛市黄岛区滨海大道1399号“海上罗兰”小区18栋1单元101户房屋。原告按约支付全部购房款，被告房屋存在质量问题迟迟没有修好，导致交房延至2017年3月8日，该房屋经鉴定存在严重质量问题。 被告保利公司辩称，涉案房屋质量问题所进行的鉴定存在严重的程序瑕疵，被告对其结果及以此为基础所进行的后续鉴定均不予认可。涉案房屋的租金，首先涉案房屋为住宅，原告购买该房屋并非为了出租，且该租金并未实际发生，因此租金的诉讼请求缺乏事实依据，其次即使因为涉案房屋的问题导致无法出租，原告也应采取积极措施防止损失扩大，而原告并未采取相应措施，因此其应承担损失扩大的相应责任。即使房屋真的存在质量问题，原告因长期在国外对涉案房屋疏于管理，从购房合同约定的交付时间2012年11月30日之间，早就超过了合理的问题处理时间，原告应自行承担相应责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下： 2011年10月28日，原告宋帅帅与被告保利公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于青岛市黄岛区滨海大道1399号《海上罗兰》18栋1单元101户房屋，暂测房屋建筑面积386.47平方米，总房价款8351401元。 合同签订后，原告已按约向被告支付了全部房款。涉案房屋于2012年10月15日通过竣工验收，原告于2017年3月8日签署收楼文件。原告已缴纳涉案房屋2012年12月至2019年12月的物业费共计148604.9元。 涉案房屋交付后，原告宋帅帅对房屋质量提出异议。经原告申请，本院委托青岛市建筑设计研究院集团股份有限公司对涉案房屋是否存在渗水、漏水问题进行鉴定，若存在渗水漏水问题，则对其原因一并进行鉴定，该鉴定机构于2018年6月30日出具鉴定意见书，鉴定意见为：1)涉案工程外墙存在渗漏现象，不符合《外墙保温工程技术规范》JGJ144-2004“外墙保温系统经耐候试验后，不得出现饰面层起泡或剥落、保护层空鼓或脱落等破坏，不得产生渗水裂缝。……”建议修缮处理。2）涉案工程排气道存在渗漏现象，影响建筑使用要求，应修缮处理。3）涉案工程地下室局部存在渗漏痕迹，影响建筑使用，建议修缮处理。原因分析：1）外墙渗漏原因分析：a.外墙保温层施工存在质量问题；b.外墙抹灰存在施工质量问题。2）涉案工程排气道存在渗漏原因分析：排气道顶部施工存在质量问题。3）地下室局部存在渗漏痕迹原因分析：地下室防水存在施工质量问题。原告支出鉴定费30000元。 同日，该机构就维修方案出具鉴定意见：处理建议：1）将外墙装饰层、保温层及抹灰层清理干净；2）外墙洒水湿润，抹25厚1:2.5聚合物水泥砂浆（内配直径2.5mm间距25mm的单层双向钢筋网片，居中设置）；3）保温层及装饰层按原设计要求施工；4）将屋面通风口拆除，重新施工（包含和屋面通风口相关部位）；5）将室内通风井拆除，按原设计及施工规范要求重新施工；6）在保证地下室底板干燥情况下（或采取有效降水措施），按照以下施工顺序和要求进行修复处理：a.首先拆除现有地下室墙面、地面装饰层；枯水期或采取其他降水措施保证地下室墙面及地面干燥。将地下室内附着物拆除并清理干净。b.在地下室干燥后将地下室底板、墙面抹25厚1:2.5聚合物水泥砂浆找平层。c.待地下室干燥后，在地下室底板上侧及四周混凝土挡土墙内侧刷2毫米厚聚氨酯防水层，抹25厚1:2.5聚合物水泥砂浆保护层。d.待面层干燥后，在地下室底板上侧浇筑250毫米厚C30防水混凝土（抗渗登记为P8）,内配Ф（二级钢）14@200钢筋双层双向。e.在四周混凝土挡土墙内侧浇筑250毫米厚C30自密实防水混凝土（抗渗等级为P8）,内配Ф（三级钢）14@200钢筋双层双向，其底部钢筋预埋于底板，顶部钢筋植入地下室顶板顶18D（D为钢筋直径）。f.在新浇底板同新浇外侧混凝土墙交界施工缝处采用4毫米厚300毫米宽钢板止水带。g.基坑采用沿墙壁四面及底面设置3厚304不锈钢板（高出地面300mm）进行无缝焊接处理，钢板与墙面及底面灌注建筑结构胶。h.该方案仅为补救方案，施工时存在一定难度，应采取一定施工措施。最后按照原状恢复填充墙及现有装饰。原告花费鉴定费30000元。 经原告申请，本院委托山东汇鑫建安工程项目管理有限公司对涉案房屋的维修费用进行鉴定，该公司于2019年2月11日出具工程造价司法鉴定报告，鉴定结论为：经鉴定，涉案房屋问题的维修费用为265387.82元。原告为此支出鉴定费6000元。 经原告申请，本院委托青岛青房房地产土地评估事务所有限公司对涉案房屋于2012年12月1日至2018年10月16日的市场租金价值进行评估，该公司于2018年11月23日出具房地产评估报告书，估价结果为：估价对象房地产在2012年12月1日至2018年10月16日的市场租金价值为人民币60.79万元。原告为此支出鉴定费12160元。 被告对上述鉴定报告均提出异议，认为鉴定意见存在严重瑕疵，对鉴定意见不予认可。 庭审中原告还提交维修记录一份，用以证明房屋存在质量问题，被告反复维修了3年时间一直未修好。被告对维修记录的真实性有异议，认为该证据没有显示原告跟被告的任何信息，无法证明与涉案房屋有关，即使证据真实，该证据形成时间为2013年、2014年，原告实际收房时间为2017年，后续出现的问题，应视为原告疏于管理导致，证据中显示的房屋质量问题，均为小范围质量瑕疵，不妨碍涉案房屋的出租和使用。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告宋帅帅与被告保利公司签订的《青岛市商品房预售合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方应当按照合同约定和法律规定履行各自的义务。本案争议的焦点是原告主张的各项损失应否予以支持。本案中，原告主张其损失包括维修费265387.82元、房屋租金60.79万元、物业费139864元（截至2019年7月）、鉴定费78160元，被告对上述损失均不予认可。本院对此分析如下： 关于房屋维修费，根据本院委托相关鉴定机构所作鉴定意见，被告交付的涉案房屋存在质量问题，需要进行修缮处理，维修费用为265387.82元，上述鉴定意见程序合法，依据充分，鉴定机构具有相应鉴定资质，本院依法予以采信，对于原告主张的维修费，本院依法予以支持。 关于房屋租金，原告主张被告赔偿2012年12月1日至2018年10月16日的租金60.79万元，被告辩称涉案房屋并未实际产生房租损失，即使产生损失也是因原告自身原因造成。本院认为，涉案房屋因存在渗水等质量问题，导致原告无法正常使用、收益，原告主张被告赔偿租金损失具有一定事实依据，但原告在被告针对上述质量问题多次进行维修未得到彻底解决的情况下，应当采取积极措施避免损失扩大，综合考虑涉案房屋的实际质量问题，并结合本案司法鉴定周期较长等实际情况，本院酌定原告涉案房屋的租金损失按维修期间二年计算，租金损失为：206787.98元（607900÷2146×730）。 关于物业费，本院认为，在合理的房屋维修期间，原告房屋无法正常使用，该期间的物业费构成原告的实际损失，被告应赔偿原告物业费损失41959.08元（20979.54×2）。 关于鉴定费，原告因申请鉴定支出鉴定费78160元，该费用应由被告负担。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告青岛保利广惠置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告宋帅帅房屋维修费265387.82元； 二、被告青岛保利广惠置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告宋帅帅房屋租金损失206787.98元； 三、被告青岛保利广惠置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告宋帅帅物业费损失41959.08元; 四、被告青岛保利广惠置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告宋帅帅鉴定费78160元； 五、驳回原告宋帅帅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14622元（原告已预交），减半收取计7311元，由原告宋帅帅负担2000元，由被告青岛保利广惠置业有限公司负担5311元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  刘伟春 二〇一九年十一月十五日 书记员  吴柯璇