四川省绵阳市游仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0704民初2989号 原告：何莲莲，女，汉族，生于1986年12月23日，住四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：周依涵，四川泰仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈刚，四川荣恩律师事务所律师。 被告：绵阳市兴金城房地产开发有限公司，住所地:四川省绵阳市涪城区毅兴街4号绵阳西部现代物流城。 法定代表人：张卫永，董事长。 原告何莲莲诉被告绵阳市兴金城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员蹇红适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何莲莲的委托诉讼代理人周依涵、被告绵阳市兴金城房地产开发有限公司（以下简称“兴金城公司”）的法定代表人张卫永均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告何莲莲向本院提出诉讼请求：1、判决责令被告立即办理与原告签订的《商品房买卖合同》在房屋登记管理部门的登记备案手续；2、判决被告限期完成绵阳市芙蓉.世纪阳光6幢2楼1号房屋的消防验收；3、判决被告在消防验收后，限期完成绵阳市芙蓉.世纪阳光6幢2楼1号房屋的竣工验收；4、判决被告在竣工验收后，限期完成绵阳市芙蓉.世纪阳光6幢2楼1号房屋所在楼栋的产权登记；5、判决被告在完成绵阳市芙蓉.世纪阳光6幢2楼1号房屋所在楼栋的产权登记后，协助原告办理房屋的过户登记；6、判决被告支付逾期交付房屋违约金暂计人民币151117.10元（自2011年5月1日起每日按房屋总价款万分之一计算至交付合格之日止，至2019年9月3日暂计人民币151117.10元）、支付逾期办理房屋的不动产权证的违约金人民币495.79元；7、诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年10月10日，原告何莲莲与被告绵阳市兴金城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（预售合同，以下简称“合同”），原告向被告购买位于绵阳市芙蓉.世纪阳光6幢2楼1号的住宅，总价款为人民币495791元。合同第十条约定：“出卖人应当在2011年4月30日前向买受人交付该商品房。”第十二条1、（2）：“逾期超过90日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。”合同第十九条（二）转移登记2约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人不退房，权属转移登记时间最迟顺延3个月，否则出卖人按买受人已付房款的千分之一支付违约金。”合同签订后，被告一直未办理案涉房屋《商品房买卖合同》登记备案手续；2011年12月14日，虽然被告将案涉房屋交给原告使用，但案涉房屋至今未通过消防验收、未办理竣工验收合格许可证，不符合法定交付条件，且致使原告至今未取得案涉房屋的不动产权证，因此，被告应承担逾期交付房屋和逾期办理不动产权证的违约责任。综上，被告的行为已构成违约，现原告为维护自身合法权益，要求被告继续履行合同并承担违约责任，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。 被告兴金城公司辩称：芙蓉.世纪阳光小区已经在2018年完成了消防验收，竣工验收正在办理中。原告在购买房屋时已知晓该房屋是抵押了的，现在房屋已被法院进行了查封，无法办理产权登记。 本院经审理认定事实如下：2011年10月10日，原告何莲莲（买受人）与被告兴金城公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买芙蓉.世纪阳光6幢2楼1号的房屋一套，房屋价款495791.00元；第四条抵押情况为该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为农行游仙支行，抵押登记部门为绵阳市房产管理局，抵押登记日期为2010-01-15；第十条交付条件约定出卖人应当在2011-04-30日前向买受人交付该商品房；第十二条逾期交房责任约定除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不做累加）（1）逾期在90日之内……（2）逾期超过90日后，买受人有权退房……买受人要求继续履行的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金；第十九条产权登记约定：（一）初始登记出卖人应当在2011-7-31前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、房产证办理时间：该商品房取得竣工验收备案证书之日起的365日内办理。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，……。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）双方约定：买受人不退房，权属转移登记时间最迟顺延3个月，否则出卖人按买受人已付房款的千分之一支付违约金”。合同签订后，原告按照合同约定支付了房款495791.00元，并交纳了房屋维修基金。2011年12月14日，原告何莲莲对案涉房屋进行了装修，后入住该房屋。 2019年10月23日，四川省广元市中级人民法院向绵阳市游仙区住建局发出（2016）川08执恢26号协助执行通知书，要求协助执行以下事项：“续行查封被执行人绵阳市兴金城房地产开发有限责任公司所有的位于绵阳市游仙区（详见本院查封、扣押财产清单）”。案涉房屋系被查封财产之一。 上述事实，有企业信息、身份证、商品房买卖合同、购房专用收据、维修基金收据、协助执行通知书及当事人陈述等证据佐证，足以认定。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。现原告已按约定支付房屋价款，而被告却因自身原因导致涉案小区至今未通过消防验收与竣工验收，也未将房屋权属登记至原告名下，其行为违反了合同约定，应当承担违约责任。被告兴金城公司虽辩称其已经通过了消防验收，但未举出相应的证据证明，本院对其抗辩意见不予采纳。 关于原告主张的逾期交房违约金。虽然原告已于2011年11月14日对房屋进行了装修并入住涉案房屋，但该“交付”并不符合《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格，不得交付使用”的规定，非法律所认可的交付，且该“交付”也不符合合同约定的交付条件，故原告何莲莲在2011年11月14日后的装修及入住行为不能视为被告已经完成了交付义务，被告应当向原告支付逾期交房违约金。根据合同约定，逾期交房违约金应从2011年5月1日（合同约定的交房日次日）起至该房屋竣工验收合格之日止按全部已付款总额每日万分之一即49.6元计算，但因涉案房屋何时能够完成竣工验收并不确定，考虑判决所确定的履行金额的确定性、可执行性，本案只处理2011年5月1日至2019年11月15日（法庭辩论终结之日）之间的逾期交房违约金155992元（49.6元×3145天），2019年11月15日之后的违约金原告可另行主张。因《商品房买卖合同》约定了转移登记的违约责任，双方约定的交付时间至迟为2011年4月30日，转移登记时间为“商品房交付之日起365日内，最迟顺延3个月”，现被告仍未为原告办理产权登记，应依照合同约定承担违约责任即给付违约金495.79元。 原告何莲莲还要求被告完成消防验收、竣工验收，但消防验收及竣工验收需要由行政机关经过法定程序后完成，原告该诉请不在民事诉讼受案范围内。原告还要求被告办理登记备案手续、产权登记及过户手续，但因涉案房屋已被人民法院查封，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一除外：（一）法律上或者事实上不能履行”之规定，本院对以上诉请不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，判决如下： 一、被告绵阳市兴金城房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内向原告何莲莲支付违约金156487.79元。 二、驳回原告何莲莲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半计收1666元，由被告绵阳市兴金城房地产开发有限公司负担（该费用原告已预交，被告在履行本判决确定的义务时一并向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  蹇红 二〇一九年十一月十八日 书记员  冯馨