宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2019）宁0202民初3787号原告（反诉被告）：中国电信股份有限公司石嘴山分公司。负责人：姚某。委托诉讼代理人：李某，中国电信股份有限公司石嘴山分公司法律事务主管。委托诉讼代理人：姜某，宁夏宁正律师事务所律师。被告（反诉原告）：夏建明，住石嘴山市。委托诉讼代理人：王某，宁夏众和众律师事务所律师。原告中国电信股份有限公司石嘴山分公司（以下简称电信公司石嘴山分公司）与被告夏某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。当事人的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。电信公司石嘴山分公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告电信公司石嘴山分公司与被告夏某之间的房屋租赁合同；2.本案案件受理费由被告夏某承担。事实及理由：2015年6月30日，电信公司石嘴山分公司与夏某双方签订了一份《房屋租赁合同书》，约定由夏某将其位于石嘴山市××区幢102号房屋出租给电信公司石嘴山分公司，租期为五年，从2015年12月30日至2020年12月30日止，租金36万元／年（含税），每年12月夏某开具发票，凭发票电信公司石嘴山分公司一次性付清一年的租金；三年内不得上浮房租，三年后上浮比例根据市面房租上浮情况，商定后签订补充协议；修缮房屋是夏某的义务，其应定期对房屋进行检查、修缮，以保证电信公司石嘴山分公司安全及正常使用房屋。合同签订后，由于租金极高（是同地段同类房屋的两倍以上），几年来代理商无法经营陆续退租，房屋长期空置，给电信公司石嘴山分公司造成了很大的经济损失。双方又对三年后的房租未能协商确定；夏某在租赁期间也未履行房屋检查、修缮义务。基于上述原因，电信公司石嘴山分公司在与夏某协商未果的情况下，曾于2019年6月4日以书面形式正式通知夏某，以解除房屋租赁合同。现电信公司石嘴山分公司为维护其合法权益，将纠纷诉讼至本院，望判如所请。夏某辩称，电信公司石嘴山分公司所陈述修缮之事并不存在，电信公司石嘴山分公司也未将承租房屋需要修缮通知过夏某；第二，房屋租赁合同中对出租人进行房屋修缮周期及期限没有进行约定，因此电信公司石嘴山分公司也不能证明夏某未尽修缮义务；第三，电信公司石嘴山分公司陈述夏某违反房屋修缮的约定义务，并不属于根本违约，不符合解除合同的法定情形；第四，房屋租赁合同对于租金的约定遵循自愿原则，且内容合法有效，电信公司石嘴山分公司以租金过高为由要求解除合同，不符合约定更不属于夏某违约事由，因此其无权要求解除房屋租赁合同；第五，双方之间的房屋租赁合同也不是不定期租赁合同，电信公司石嘴山分公司不享有不定期租赁合同中的任意解除权。夏某向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告电信公司石嘴山分公司支付反诉原告夏某房屋租金36万元、利息6600元（按月息2%计算，共逾期两个月），合计366600元；2.本案案件反诉受理费由反诉被告电信公司石嘴山分公司承担。事实及理由：2015年6月30日，夏某与电信公司石嘴山分公司约定，由电信公司石嘴山分公司承租夏某所有的的位××区商业房，租期自2015年12月30日至2020年12月30日止，租金36万元/年。后经双方协商，租金降为33万元/年，并签订补充协议。夏某也已如约开具了发票，但电信公司石嘴山分公司始终未支付2018年度至2019年度的租金。2019年11月1日，电信公司石嘴山分公司将夏某诉讼至石嘴山市大武口区人民法院，要求解除房屋租赁合同。现夏某为维护自己的合法权益，依法提起反诉，恳请本院依法支持其诉讼请求。电信公司石嘴山分公司辩称，第一，房屋租赁合同已经于2019年6月4日由本单位书面通知夏某从2019年1月1日起解除，因此本单位不应再支付2019年度房屋租金；第二，即便房屋租赁合同没有解除，根据房屋租赁合同第三条的约定，房屋租金是按年度支付，每年的12月份由出租方开具发票，一次性付清，2019年的租金也应在2019年12月才到期支付，因此夏某现在要求本单位支付2019年度房屋租金不符合约定。综上应当依法驳回夏某的反诉诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。电信公司石嘴山分公司提交的《房屋租赁合同书》具有证据的合法性、真实性，在证据关联性上能体现其主张待证事实的存在，且所主张待证事实与案件争议有关系，予以采信；而告知函、微信聊天截图仅具有证据的合法性、真实性，在证据关联性上不足以体现电信公司石嘴山分公司所主张待证事实的存在，不予采信。夏某提交的微信来往记录、宁夏增值税专用发票、发票证明仅具有证据的真实性、合法性，在证据关联性上所体现待证事实与案件争议之间尚不产生实质联系。本院经审理认定事实如下：2015年6月30日，夏某与电信公司石嘴山分公司签订了一份《房屋租赁合同书》，合同约定由夏某将其所有的位于石嘴山市××区幢102号营业房出租给电信公司石嘴山分公司使用；租期为5年，自2015年12月30日至2020年12月30日止；租金36万元／年（含税），每年12月夏某开具发票，凭发票电信公司石嘴山分公司一次性付清一年的租金；三年内不得上浮房租，三年后上浮比例根据市面房租上浮情况，商定后签订补充协议；修缮房屋是夏某的义务，其应定期对房屋进行检查、修缮，以保证电信公司石嘴山分公司安全及正常使用房屋；合同还就其他条款等内容进行了约定。在房屋租赁合同的履行中，因约定所支付租金极高，因双方就降低房屋租金无果的情况下，以致纠纷成诉至本院。本院认为，夏某与电信公司石嘴山分公司订立的《房屋租赁合同书》系双方真实意思的体现，内容合法，对双方具有约束力。电信公司石嘴山分公司主要是以支付约定36万元每年租金极高为由要求解除房屋租赁合同，并不存在夏某有严重违约行为致合同目的无法实现以解除房屋租赁合同；而通过夏某陈述其也表明应继续履行房屋租赁合同，亦可确定电信公司石嘴山分公司也不存在因自身严重违约行为以解除房屋租赁合同的法定条件。那么电信公司石嘴山分公司以支付每年36万元租金极高为由解除房屋租赁合同是否成立？首先，有约必守系合同当事人应遵循的基本准则，但合同在履行中发生订立合同之初无法预测到的非商业性风险，且这种非商业性风险对大多市场主体的经营造成极大破坏时，如再履行原合同势必对一方显示公平。本案电信公司石嘴山分公司在当下履行房屋租赁合同就遇到了上述“非商业性风险”的冲击，这几年本市经济发展下行趋势较明显且长期依托的基础工业需要转型而预期又无法确定，在这种情况下电信公司石嘴山分公司解除房屋租赁合同系不得以而为的权宜之计。其次，解除租赁房屋合同系秉持诚实信用原则的体现，在双方均未对房屋租赁合同履行施加阻碍（严重违约)行为下，合同当事人中一方却不愿再将房屋租赁合同继续履行下去，这极有可能是房屋租赁合同中约定内容已偏离了市场运行轨道，双方应就此不寻常“突变”有再行磋商的必要，这在夏某所举“微信来往记录”中已有体现，但双方磋商契机已背离了诚实信用。电信公司石嘴山分公司作为支付房屋租金的承租人，当初订立房屋租赁合同时支付每年租金36万元系其真实意思表示，同时还约定三年内不得上浮房租，三年后上浮比例根据市面房租上浮情况，双方商定后签订补充协议。而当下却始料未及要进行租金降低的切磋，从这点来说电信公司石嘴山分公司希望将租金降至市场运行的幅度内是理性的，也是市场规律的体现，更是众所周知的事实。再次，法律行为系意思自治的结果，但因履行中使法律行为陷入不得以的僵局和举步维艰的境地，这时施加外力得以适时消灭该法律行为，这不可谓使法律行为获得死而复生所体现的价值。对此，电信公司石嘴山分公司行使法定解除权，以解除房屋租赁合同能够成立，应予支持。关于房屋租赁合同解除的时间点的确定问题。2019年6月4日，电信公司石嘴山分公司通过微信给夏某发电子告知函，以通知自2019年1月1日起解除房屋租赁合同。首先，该通知不具有溯及至2019年1月1日的功能；其次，是否能发生解除合同的效力需要经人民法院或者仲裁机构来确认。因夏某在房屋租赁合同的履行中不存在严重违约行为，且电信公司石嘴山分公司在告知函中提及是“因市场不景气，无人进入无法经营”以解除房屋租赁合同。从该时间结点来看解除双方之间的房屋租赁合同时机尚不成熟，双方仍有再行磋商的必要。可见，电信公司石嘴山分公司于2019年6月4日所发解除通知的行为不产生解除房屋租赁合同的效力。2019年11月12日，本院向夏某送达了电信公司石嘴山分公司递交的民事起诉状在内的相关诉讼材料，在民事起诉状中电信公司石嘴山分公司又一次提出解除房屋租赁合同的意思表示（系诉讼请求）。基于前述对解除房屋租赁合同成立的阐述，应确定房屋租赁合同解除发生效力的时间结点为2019年11月12日为宜。以2019年11月12日作为房屋租赁合同解除并发生效力之日，则意味租赁合同这类继续性合同在发生解除效力后仅向将来发展，已履行的行为要继续存在。故，针对本案电信公司石嘴山分公司仍有向夏某支付2018年12月31日至2019年11月11日这期间的租金，这是其一。其二，因电信公司石嘴山分公司解除房屋租赁合同使夏某的履行利益受到了一定损失且，从而亦应弥补房屋租赁合同解除后房屋在一定期间空置产生合理经济损失的必要，主办人在审慎行使自由裁量权的范围内确定自2019年11月12日至2019年12月30日止这段期间所产生租金作为上述经济损失以向夏某进行赔偿，即电信公司石嘴山分公司应向夏某支付2019年度租金36万元（这其中包括一定经济损失在内），且总体来说也不超越夏某主要诉讼请求。综上所述，为维护民事主体合法的财产权等民事权益。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条、第二百一十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决如下：一、原告中国电信股份有限公司石嘴山分公司与被告夏某之间《房屋租赁合同书》已解除；二、反诉被告中国电信股份有限公司石嘴山分公司于本判决生交后五日内向反诉原告夏某支付租金、赔偿损失合计360000元三、驳回反诉原告夏某的其他诉讼请求。如义务方未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。案件本诉受理费100元，减半收取50元，由夏某负担。案件反诉受理3175元，由夏某负担25元，由反诉被告中国电信股份有限公司石嘴山分公司负担3150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判员 刘 力 二〇一九年十一月二十八日书记员 季佳雯附：本判决适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。