湖南省汨罗市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0681民初2546号原告（反诉被告）：黄瑜，男，1979年3月18日出生，汉族，湖南省汨罗市人，住湖南省汨罗市。委托诉讼代理人：江文武，湖南大义律师事务所律师。被告（反诉原告）：伏玲理，男，1962年11月18日出生，汉族，湖南省汨罗市人，住湖南省汨罗市。委托诉讼代理人：伍琼，湖南大义律师事务所律师。原告（反诉被告）黄瑜与被告（反诉原告）伏玲理房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。黄瑜及其委托诉讼代理人江文武、伏玲理及其委托诉讼代理人伍琼到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）黄瑜向本院提出诉讼请求：判决伏玲理协助黄瑜办理《国有土地使用证过户手续》。事实和理由：2006年7月25日，被告与原告签订协议，约定被告将位于楼，建筑面积90.74平方米的住宅出售给原告。双方办理了房屋产权过户手续，产权证号为汨房权证城关镇第120971号。但未办理国有土地使用权过户手续。原告多次要求被告配合到政府相关部门办理国有土地使用权过户手续，但被告拒不配合。无奈之下，为维护自己的合法权益，原告特诉贵院，请求法院依法支持其的诉讼请求为盼。被告（反诉原告）伏玲理辩称，一、《房地产买卖契约》第三条为不能约束答辩人，且为无效条款。1、伏玲理对《房地产买卖契约》的条款全然不知，该契约第三条不能约束伏玲理；2、契约第三条因违反《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定无效。二、黄瑜购买的房屋在购买当时的土地性质是划拔用地，变性成出让用地是伏玲理在出售房屋后，另行向汨罗市国土资源局缴纳出让金的结果，与黄瑜无关。伏玲理没有协助土地过户的义务，请求人民法院驳回黄瑜的诉请求。反诉原告伏玲理提起反诉请求：请求黄瑜支付原告土地出让款127,445元。事实和理由：2006年7月份原告将原城郊税务所的宿舍楼，面积90.74平方米卖给被告，双方没有签订房屋买卖合同，但原告告知被告，该房屋所附土地使用权登记在汨罗市地方税务局名下，性质为国有划拔土地，不能转让，本次房屋买卖的过户登记中不包括土地使用权的转让。2006年7月25日的《房地产买卖契约》为汨罗市房产局的格式样本，且原告并未签订该份契约，“甲方”签字处的签字人没有原告的授权委托。虽原告对于出卖房屋给被告的事实不持异议，但原告对《房地产买卖契约》的条款全然不知，该契约的第三条转移土地使用权条款不能约束原告。2011年5月16日，原告与汨罗市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，将包括出售给黄瑜在内的2197.7平方米国有划拨用地全部变性为出让建设用地，总出让金1,636,700元。现汨罗市城镇土地基准地价，按照本案标的物所在地汨新路的基准地价为1,420元每平方米。伏玲理认为，买卖当时，因土地性质原因，客观上不能够办理转移登记手续，但出售后伏玲理另行缴纳土地出让金，将划拨用地变为出让用地，该土地出让款不包括在房价内。根据我国物权法房随地走的基本原则，黄瑜若要求办理土地过户手续，需向伏玲理补交相应的土地出让款。反诉被告黄瑜辩称，1、黄瑜从伏玲理处所购房屋附属土地在购买的时候性质为国有出让土地而非国有划拨用地。2、2006年7月25日的契约虽然没有伏玲理的签名，但其委托代理人在上面有签名，且地契档案中有伏玲理办理的相关委托手续。3、契约第三条是法律规定的义务，无论双方是否有约定都不影响地随房走的事实。原告主张没有法律依据，请法院驳回。围绕其诉讼请求原告（反诉被告）提供了证一、伏玲理办理的委托手续，用以证明伏玲理委托相关代理人办理相关手续；证二、国有土地使用证、土地登记申请书、审批表、转让合同、房地产买卖契约；用以证明原告房屋所在地为国有土地，原使用权人为汨罗市地税局，在2005年通过转让，伏玲理获得该宗土地的使用权。被告（反诉原告）提供了证一、原、被告身份信息，用以证明诉讼主体资格；证二、汨证国有2004第2007号国有土地使用权证，用以证明2004年至2011年该宗土地性质为划拨土地；证三、建设用地使用权出让合同；证四、国有土地使用权证。另外，本院在诉讼过程中依职权调取了争议房屋的房产登记、土地登记档案以核实本案房屋权属及土地性质等相关情况。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告（反诉被告）提供的证一、证二、被告（反诉原告）提供的证三、系在行政部门的备案资料。被告（反诉原告）提供的证二、证四系生效的国有土地证件，伏玲理认为自己对办理的基本情况不清楚，签字人没有自己的授权委托，但认可出售房屋并过户给黄瑜的事实，本院对上述证据的真实性予以认定。本院依据当事人提供的证据及查明的事实，确认如下事实：汨罗市地方税务局原所有位于汨罗市，使用面积为2357平方米土地一块（含地上建筑物），该土地原使用证号为汨政国用（2004）字第20003号，该证登记的土地使用权类型为国有划拨用地。2015年9月，汨罗市国土资源局对该宗土地挂牌拍卖，伏玲理通过拍卖以最高价竟得。随后，伏玲理与相关部门办理土地流转手续。2005年10月17日，以汨罗市地方税务局为甲方，伏玲理为乙方签订了《国有土地使用权转让合同》，约定“一、甲方自愿将坐落在汨罗市的国有土地使用权单独或随同地上建筑物出售给乙方。乙方对甲方所要出售的土地使用权及地上建筑物做了充分了解，愿意购买该土地使用权。二、出售土地面积：2357平方米；地号：；土地用途：公共建筑用地；使用权类型：国有出让；剩余使用年限50年。其位置及四至见附图。附图已由甲乙双方确认。三、经过在汨罗市土地交易中心进行公开交易，土地使用权的成交价格为人民币（大写）壹佰贰拾叁万元整；（小写）￥1230000元（包含地上建筑物）。乙方由2005年9月22日前一次付清给甲方，付款方式为：。……八、上述土地使用权办理过户手续所需缴纳的土地出让金及税款，甲乙双方约定由甲方承担或代缴。”同日，以汨罗市国土资源局为出让方，伏玲理为受让方就该宗土地签订了《国有土地使用权出让合同》，约定：“第三条出让人出让给受让的宗地位于汨新路，宗地编号为20-003，宗地面积大写贰仟叁佰伍拾柒平方米（小写2357平方米），其中出让土地面积为大写贰仟叁佰伍拾柒平方米（小写2357平方米）。宗地四至界址点座标见附件《出让土地界地图》。第四条本合同项下出让宗地的用途为公共建筑用地……第七条本合同项下宗地的土地使用权出让金为每平方米人民币壹佰壹拾元（小写110元）；总额为人民币大写贰拾陆万元（小写26万元）。”此后，汨罗市人民政府颁发该宗土地的国有土地使用证给伏玲理，证号为湘汨政国用（2005）第20003号，土地使用权类型为国有出让用地。本案争议房产建在湘汨政国用（2005）第20003号土地使用证确定的土地范围内，伏玲理在取得土地使用权时一并取得了该土地上建筑物的所有权。2006年7月25日，以伏玲理为甲方，黄瑜为乙方签订了《房地产买卖契约》，该契约约定，“一、甲方自愿将座落在汨新路的房地产（房屋建筑面积90.74平方米）出售给乙方。……三、双方同意于2006年7月30日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。”契约签订后双方办理了房产变更登记，登记至黄瑜名下，变更后房屋产权证号为汨房权证城关镇字××号。2019年9月3日，黄瑜向本院提起诉讼，请求被告协助办理土地过户手续。另查明，2010年前后，伏玲理将湘汨政国用（2005）第20003号中的部分土地转让并于2011年5月16日再次与汨罗市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。随后汨罗市人民政府颁发了湘汨政国用（2011）第20061号，土地使用权人为伏玲理，地号：20-061，使用权类型：国有出让。本院认为，2006年7月伏玲理与黄瑜签订《房地产买卖契约》时，伏玲理已取得土地及地上建筑物的所有权，并完成了房产所在地土地的变性手续，将国有划拨用地变为出让用地。伏玲理在庭审中陈述，签订买卖协议和办理的房产过户手续都不是本人亲自办理的，但认可房屋买卖的事实。现争议房产已办理了房屋产权转移登记手续，伏玲理对房产部门核发的房产证及房屋买卖的事实至今没有提出异议。双方签订的《房地产买卖契约》是房产部门在办理房产登记手续时签订并备案的，系双方当事人自愿、合法签订，符合法律相关规定，应属有效。本院针对本、反诉争议的焦点问题，评判如下：关于伏玲理是否应配合黄瑜办理国土过户手续。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定，房屋买卖须遵守房地一体的原则，不能将房屋及其占用范围内的土地进行分割交易，而涉及到以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，该法第四十条第一款规定须报经有批准权的人民政府审批。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》也作出了类似的细化规定。法律、法规规定应当办理批准等手续的，应依照其规定。本案黄瑜与伏玲理签订房屋买卖合同时，伏玲理已取得房产所有权和土地使用权，伏玲理也向有关部门申请办理了土地变性手续。伏玲理与黄瑜之间虽未约定出卖人协助买受人办理土地使用权变更登记手续，但按照房屋买卖的性质、目的和买卖房屋变更登记的程序规定，买受购买房屋支付对价的目的系取得诉争房屋的所有权及土地使用权，故协助黄瑜办理房屋、土地变更登记手续亦系出卖人伏玲理的义务。且国家对不动产实行统一登记制度，黄瑜作为争议房产的所有权人也有权要求伏玲理配合履行土地过户手续。关于支付的土地出让金是否应由黄瑜承担。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。伏玲理在汨罗市土地交易中心通过公开交易取得土地的使用权，在该过程中应办理好土地的出让手续，交纳出让金。且伏玲理与汨罗市地税局签订的《国有土地使用权转让合同》也对出让金的缴纳进行了约定。故缴纳出让金不是黄瑜的义务。且伏玲理在本院指定的期限内亦未提供已缴纳出让金中属于争议房屋应缴纳部分数额的依据，对伏玲理的反诉请求应予驳回。关于原告的请求是否超诉讼时效。原、被告发生买卖关系，签订房屋买卖契约，该契约对协助土地过户的期限没有约定，原告可随时要求被告履行协助过户的义务。且本案原告主张的土地过户也基于自己对争议房产有所有权，故本案并未超过诉讼时效。综上所述，伏玲理应配合黄瑜办理争议房产所在土地的过户手续，其反诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第四十条第一款、第六十一条《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、伏玲理于本判决发生法律效力之日起六十日内按照人民政府土地管理部门的规定，协助黄瑜办理位于汨罗市房产证号为汨房权证城关镇字第××号房屋占用范围内土地使用权变更登记手续，将土地过户至黄瑜名下。二、驳回伏玲理的反诉的诉讼请求。如被告没有按照本判决确定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费500元，反诉案件受理费1,424元，合计为1,924元，由伏玲理负担。如不服本判决，可在收到本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及按对方当事人人数提供副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员 杨 薇二〇一九年十一月二十日书记员 胡秋香附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。第六十一条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。