海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终4659号上诉人（原审被告）：邝丽艳，女，1987年1月7日出生，汉族，住海南省定安县，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：邝丽蕊，女，1981年10月11日出生，汉族，住海南省定安县，现住海口市，公民身份号码：×××。被上诉人（原审原告）：李虹，女,1980年8月20日出生，汉族，住广东省深圳市南山区，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人:李倩，海南正益律师事务所律师。上诉人邝丽艳因与被上诉人李虹房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初5297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人邝丽艳上诉请求：1.依法撤销（2019）琼0106民初5297号民事判决第一项；2.本案一、二审的全部诉讼请求费用由李虹承担。事实与理由：一、邝丽艳基于李虹违约解除合同。1、租赁期限未满。《房屋租赁合同》第三条约定租赁期限为12个月，自2018年8月8日至2019年8月8日。同时，第六条约定租赁期间解除合同的，违反方需向对方支付5600元违约金。合同解除时，未满租赁期限。根据约定，邝丽艳不需退还租赁保证金。2、用途违约。李虹承租之后不久，以租赁房屋用于办理图书馆手续为由，向邝丽艳借用购房合同原件。但是，李虹实际用于办理培训机构，用途上已违约，根据《房产租赁合同》第五条约定，邝丽艳可没收租赁保证金。3、噪声过大违约。《房产租赁合同》第八条约定，李虹应严格遵守小区物业管理规定、社会治安条例、消防条例等法律、法规，否则邝丽艳有权单方终止合同，收回房产并没收租赁保证金。4、返还时未恢复原状。《房产租赁合同》第七条约定，李虹将租赁房产原状交还邝丽艳，经邝丽艳检验无误后，邝丽艳退还租赁保证金。但是，李虹在归还房屋时，墙面等处存在明显污渍，窗台地砖被损坏，没有恢复原状。根据合同约定，租赁保证金也不应当予以返还。邝丽艳是基于李虹违约而解除合同，不存在与李虹协商解除的意思表示，原审法院认为存在协商解除，认定事实错误。二、原审法院对“OK”手势及退租的理解错误。2019年2月28日，李虹的朋友向邝丽艳姐姐发送微信：我们已经受影响闭馆好几天了，家长不敢带小孩来看书，更不会报班了，所以我们要想办法尽快搬走降低损失，回头如果8号前搬走的话你这边把我交的房租剩几天退几天跟押金退还我们吧。邝丽艳回复了“OK”的手势。原审法院据此结合邝丽艳2019年3月4日退还租金的行为。对于OK手势的理解，应当结合全部聊天记录理解，不应断章取义。OK手势的真实意思是考虑减少李虹损失，可以退还剩余租金，但并非同意退还租赁保证金。原审认定颠倒因果。正是因为李虹存在以上4种违约情形，所以，邝丽艳才于2019年3月4日，只退还2019年3月3日至8日租金466元，而没有退还租赁保证金。邝丽艳用只退租的行为进行违约解除，同时诠释了OK手势的真实意思，并非是双方协商解除。综上所述，原审法院认定事实错误，李虹的一审诉请缺乏依据，为维护邝丽艳的合法权益，请求依法支持邝丽艳的上诉请求。被上诉人李虹辩称，其不存在违约行为。虽租赁期限未满，但双方一致同意解除《房产租赁合同》。李虹于2019年2月28日微信告知邝丽艳：“回头如果8号前搬走的话你这边把我已经交的房租剩几天退几天跟押金一起退给我们吧！”邝丽艳回复：“OK”。随后，邝丽艳于2019年3月4日通过微信将多收取的466元租金退还给李虹。李虹将租赁物用于开办图书馆，已经征得邝丽艳同意。李虹在一审已经提交了证据，证明在变更用途时已告知邝丽艳，并且邝丽艳还提供购房合同复印件给李虹办理营业执照。李虹不存在噪音过大的违约行为。2019年2月17日，李虹向邝丽艳反映邻居因所谓“噪音过大”恐吓李虹，并在微信中说道：“这里邻居太太太可怕了吧”，邝丽艳也认可李虹并未产生噪音，而是邻居小题大做，于是回复道“我再跟他（指邻居）沟通一下吧，不过他这种人就没有道理的人呢，他像神经病一样”，并且于2019年2月21日向李虹微信回复，表示自行再与邻居沟通。显然可见，邝丽艳也认为李虹不存在噪音违约。李虹已将房屋恢复原状，邝丽艳拒不验收，又已将房屋交付给第三人使用，李虹不存在任何违约。双方在签订合同时，并未约定“原状”的标准，故邝丽艳所述的墙体未达到全白没有任何标准；且合同明确约定，自然折旧并不属于损坏范围之内。当李虹将曾贴墙纸的地方恢复后，通知邝丽艳前来验收房屋，但此时邝丽艳突然反悔，表示合同租赁期未满一年，要求李虹继续履行租赁合同，拒不同意验收房屋。无奈之下，李虹通过拍照固定恢复成果，并将钥匙返还至物业公司保安处。房屋归还后，按邝丽艳曾于2019年2月21日在微信中的明确表示，房屋在三月底时已经交付给第三人继续使用。一审法院对“OK”手势及退租理解正确。1、邝丽艳的回复“OK”手势时，并未明确表示只同意退还租金，而李虹提出的是一并退还租金和押金的请求，因此一审法院认定“OK”是对租金和押金的一并回复并无不当。2、邝丽艳称正是由于李虹违约因此仅退还了租金，违背基本的客观事实。如按邝丽艳于2019年3月6日微信“按合同走我是年租的”以及二审中提交的微信聊天记录“你继续租，合同还没满一年”“李虹今天8号了，请你交3个月的房租谢谢”所说，邝丽艳是不同意李虹解除合同，要求李虹继续承租。而实际上，邝丽艳却早已主动退还了当月多收取的466元租金，其行为印证了邝丽艳实际上是已经同意终止本合同后续履行，并正在履行退租金和押金的约定。否则，又如何理解其先退租金，后又要求交租金的矛盾行为。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院依法驳回邝丽艳的上诉请求，维持原判。李虹向一审法院起诉请求：1.判令邝丽艳向李虹退还租赁保证金(押金)5600元；2.判令邝丽艳支付律师服务费2000元；3.本案诉讼费用由邝丽艳承担。一审法院认定事实：2018年8月2日，李虹向邝丽艳支付租赁保证金5600元。同年8月8日，李虹作为乙方（承租方），邝丽艳甲方（出租方），双方共同签订一份《房产租赁合同》，约定：邝丽艳将位于海口市××区房出租给李虹，房屋用途为住宅，租金为每月2800元，租赁保证金为5600元；租赁期限自2018年8月8日至2019年8月8日止；李虹未经邝丽艳同意不得私自改变房产结构及用途，否则邝丽艳可无条件收回房产并没收租赁保证金；租赁期满时，李虹务将房产原状交还邝丽艳，经检验无误后邝丽艳须退还李虹租赁保证金；李虹应严格遵守小区物业管理规定，社会治安条例、消防条例等法律、法规，不得利用该房从事任何违法活动，否则邝丽艳有权单方终止合同，收回房产并没收保证金。该合同落款处甲方一栏处有邝丽艳的姐姐邝丽蕊代邝丽艳签名，乙方一栏处有李虹签名。合同签订后，李虹在征得邝丽艳同意后在该房内开了一个图书馆。因邻居向物业公司反映李虹开办的图书馆有噪音影响，李虹遂于2019年2月28日向邝丽艳发送信息，主要内容为：我们已经受影响闭馆好几天了，家长不敢带小孩来看书，更不会报班了，所以我们要想办法尽快搬走降低损失，回头如果8号前搬走的话你这边把我已经交的房租剩几天退几天跟押金一起退还我们吧。邝丽艳回复了一个OK的手势。2019年3月4日，邝丽艳向李虹退还2019年3月3日至8日的租金466元。2019年3月9日，李虹将该房屋的钥匙交到物业公司保安处，并通过微信方式告知邝丽艳。2019年4月2日，李虹以邝丽艳拒不退还租赁保证金为由，向一审法院提起民事诉讼。另查，邝丽艳在庭审称李虹于2019年2月份提出经营不下去，提出解除合同，我们认为李虹存在违约，也不想租给她，所以就退还了2019年3月3日至3月8日的租金。又查，2019年3月10日，李虹与海南正益律师事务所签订《法律事务委托合同》，由海南正益律师事务所指派律师为李虹提供律师委托代理服务，律师服务费为2000元。一审法院认为，李虹与邝丽艳签订的《房产租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李虹于2019年2月28日以微信方式通知邝丽艳解除合同，邝丽艳收到该微信后向李虹作出同意解除合同的意思表示，且于2019年3月4日向李虹退还租金，故一审法院认定上述租赁合同已于2019年3月4日协商解除。根据双方关于解除合同的约定，邝丽艳应将多付的租金及押金一并退还李虹，故李虹要求邝丽艳退还租赁保证金5600元，符合双方约定，一审法院予以支持。李虹要求邝丽艳支付律师服务费2000元，没有合同和法律根据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条的规定，判决：一、限邝丽艳于本判决生效之日起十日内向李虹返还租赁保证金5600元；二、驳回李虹的其他诉讼请求。案件受理费25元，由邝丽艳负担。二审中，邝丽艳提交了如下证据：1.视频（2019年3月8日自行拍摄）；2.2019年3月8日的微信聊天记录。用于证明：李虹来搞涂料后让邝丽艳过去验收房子，但李虹就走了，让李虹来验收，其不愿意再来了，而且还将钥匙放在保安处。李虹质证意见为：证据1不属于新证据，从视频中来看，一审中的视频是2019年5月4日，二审中提供的视频是2019年9月27日形成的，所以并不能达到邝丽艳所说的是3月8日所拍摄，也不能反映李虹返还房屋后的真实情况。证据2不属于新证据，从该份证据中可以明确看到，在已经退还了多收取的租金后又要求李虹继续承租房屋，这与邝丽艳在本案中认为是李虹存在违约是明显相违背的。本院认为，对邝丽艳提交的上述证据真实性予以确认，但其内容无法证实邝丽艳上诉陈述的事实和主张。李虹未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，李虹退出租赁房屋后对房屋进行了修补。本院认为,一审认定李虹与邝丽艳签订的《房产租赁合同》合法有效正确，且双方当事人均无异议，依法予以确认。虽然涉案合同租赁期限未满，但双方已于2019年3月4日协商解除涉案合同，且邝丽艳同意将未履行期间的租金及押金一并退还李虹，而李虹亦履行了房屋修补的义务。故一审判决邝丽艳向李虹返还租赁保证金5600元并无不当，依法予以维持。至于，邝丽艳关于李虹改变租赁房屋用途、产生噪声过大、返还租赁房屋未恢复原状等己构成违约的主张，因其未提交充分有效的证据加以证实，故依法不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，依法予以维持。邝丽艳上诉理由不能成立，其上诉请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人邝丽艳负担。本判决为终审判决。审判长 宋 泽审判员 李玉民审判员 符玉梅 二〇一九年十一月十九日书记员 吕冠宇速录员 黄 丽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。