江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0508民初5865号原告：陆建忠，男，汉族，住江苏省张家港市。原告：李惠娟，女，汉族，住江苏省张家港市。委托诉讼代理人：陆俊霖（代理上述两原告），江苏普邦律师事务所律师。被告：苏州市万隆地产有限公司，住所地苏州市姑苏区人民路3188号18幢1507室。法定代表人：陈文皇。原告陆建忠、李惠娟与被告苏州市万隆地产有限公司（以下简称万隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序。后因万隆公司下落不明，本案于2019年8月6日转为普通程序，依法组成合议庭，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告陆建忠、李惠娟的委托诉讼代理人陆俊霖到庭参加诉讼。被告万隆公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆建忠、李惠娟向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告购房款损失暂计为180390元（最终金额以评估报告为准）；2.判令被告赔偿原告利息损失（暂以180390元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，自2013年9月19日计算至实际付清之日止）；3.判令被告赔偿原告契税及印花税损失5411元（房屋暂计差价180390元×3%，最终房屋差价以评估报告为准）；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告赔偿原告购房款损失159040元；2.判令被告赔偿原告利息损失（以159040元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，自2015年3月5日计算至实际付清之日止）；3.判令被告赔偿原告契税损失4771元（房屋差价159040元×3%）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系苏州市城北东路988号万宝世纪商务广场项目的开发商，被告在该项目销售时宣称项目一至三楼为商铺，四层以及上为办公，是两种不同类型的房屋。售楼处沙盘也反映该项目一至三楼为商铺样式，被告为此还举办了大型招商仪式，因此原告深信被告销售的房屋为商铺。2013年9月18日，原、被告签订商品房买卖合同一份，由原告向被告购买该项目房屋，并按约支付购房款637950元、300613元。后原告发现所购项目并非商铺，而系纯办公用房，无法作为商铺对外出租营业，被告的行为已构成违约，故诉至法院。被告万隆公司未作答辩。本院经审理查明：2013年9月18日，陆建忠、李惠娟（买受方）与万隆公司（出卖方）签订商品房买卖合同两份，约定由陆建忠、李惠娟购买万隆公司开发的如下房屋：1.苏州市城北东路988号万宝世纪商务广场房屋，用途为经营用房，建筑面积34.88平方米，总价637402元；2.苏州市城北东路988号万宝世纪商务广场房屋，用途为经营用房，建筑面积16.62平方米，总价300432元。两份合同中第一条约定涉案房屋土地用途为商务金融；第三条约定房屋用途为经营用房；第八条约定万隆公司应于2014年12月30日前交付涉案房屋。合同签订后，万隆公司于2015年3月4日出具了房屋购房款300613元的发票。2015年6月16日陆建忠、李惠娟支付契税19138.5元（按照房屋实际总价款637950元的3%计算）、契税9018.39元（按照房屋实际总价款300613元的3%计算）。2015年4月，房屋所有权登记至陆建忠、李惠娟名下，房屋规划用途为非居住；同年6月，房屋国有土地使用权登记至陆建忠、李惠娟名下，土地用途为商务金融用地。审理中，依陆建忠、李惠娟申请，本院对涉案房屋以签约时间为基准日按土地用途为商务金融的非居住房屋市场价格进行司法评估。苏州市中冠房地产土地评估咨询有限责任公司（以下简称鉴定机构）接受本院委托对上述事项进行评估鉴定，并于2019年9月30日作出评估结论，以涉案房屋土地法定用途导致消防审批受限为分析对象，在合同约定价款637402元、约定面积34.88平方米的基础上，作出涉案房地产价格减损为109114元、估价对象在基准日的房地产价格为528288元的评估结论，在合同约定价款300432元、约定面积16.62平方米的基础上，作出涉案房地产价格减损为49926元、估价对象在基准日的房地产价格为250506元的评估结论。陆建忠、李惠娟为此预交评估费9080元。审理中，陆建忠、李惠娟表示对交房时补交的面积差额款不要求计算减损额。以上事实，由商品房买卖合同、购房发票、契税发票、涉案房屋所有权证书、国有土地使用证、鉴定机构出具的鉴定结论及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，被告万隆公司作为涉案房屋的开发商，其开发的万宝世纪商务广场已通过立项报建、建设用地规划许可、消防工程申报及竣工验收，被告万隆公司对万宝世纪商务广场一至三层房屋的性质及用途理应知晓。然被告万隆公司在对外销售万宝世纪商务广场一至三层房屋时，以商铺名义宣传造势，且在具体销售过程中并未如实披露该项目的真实性质，被告万隆公司的前述行为使得原告对该项目性质产生错误认识，根据被告万隆公司的上述宣传及涉案房屋的外观形态，原告陆建忠、李惠娟自认为其所购房屋与被告万隆公司的宣传一致，即商铺，但被告万隆公司在事实上向原告交付的房屋与其宣传并不一致。原告基于此向被告万隆公司主张相关违约责任并无不当，被告万隆公司亦应对涉案房屋以质量价，退还多余购房款。虑及涉案房屋对应的土地用途、消防验收意见，涉案房地产项目在开办包含集零售、餐饮、娱乐在内的一体化商业项目时存在消防审批行政障碍，此与万隆公司宣传不符；而消防审批行政障碍的存在，对于涉案房屋后续利用价值将存在不利影响，进而导致房屋价值的减损。原告主张以合同签订时土地用途为商务金融的非住宅房屋的市场价格作为衡量标准，以确定被告万隆公司应向原告赔偿的款项于法有据，本院予以支持。本院根据鉴定机构从上述角度出发，以土地法定用途导致消防审批受限为分析对象评估的涉案房地产价格减损金额，认定原告损失为159040元。关于原告主张的利息损失及契税损失。因被告万隆公司在案涉房屋所在的万宝世纪商务广场项目能否开办集餐饮、娱乐及零售等项目于一体的商业体的问题上存在违约行为，致使原告支付了不合理的房价款买受涉案房屋，故基于不因违约行为而获利的基本法理，原告主张要求万隆公司支付多收取房价款利息损失的诉讼请求，本院予以支持。原告主张以购房款差价159040元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，自2015年3月5日计算至实际返还购房款之日止的利息损失并无不当，本院予以支持。同理，原告因不合理的房价款支付的契税部分，亦属因万隆公司的违约行为而造成的实际损失，本院对原告主张被告万隆公司赔偿契税损失4771元（159040元×3%）的诉讼请求亦予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条第一款、第一百五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：一、被告苏州市万隆地产有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陆建忠、李惠娟购房款损失159040元及利息损失(以159040元为基数,按中国人民银行同期同类贷款基准利率,自2015年3月5日起计算至前述款项实际付清之日止)；二、被告苏州市万隆地产有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陆建忠、李惠娟契税损失4771元。（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84，汇款时请注明案号。）如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3576元，保全费1932元，合计5508元，由被告苏州市万隆地产有限公司负担，于本判决生效之日起十日内向本院交纳。评估费9080元由被告苏州市万隆地产有限公司负担，于本判决生效之日起十日内直接给付原告陆建忠、李惠娟。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 员  凌 晨审 判 员  张花锋人民陪审员  顾桂玲二〇一九年十一月十八日书 记 员  尤欣怡