河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0102民初9820号原告：高红军，男，1977年9月1日出生，汉族，住址郑州市中原区。委托诉讼代理人：贾真静，河南英展律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷露露，河南英展律师事务所律师。原告：曹馨，女，1978年3月21日出生，汉族，住址郑州市中原区。委托诉讼代理人：贾真静，河南英展律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷露露，河南英展律师事务所律师。被告：袁亚威，男，1980年10月17日出生，汉族，住址郑州市中原区。被告：胡艳玲，女，1977年2月12日出生，汉族，住址河南省荥阳市。原告高红军、曹馨诉被告袁亚威、胡艳玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人贾真静及被告袁亚威、胡艳玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高红军、曹馨向本院提出诉讼请求：1、依法确认二原告与二被告签订的《房屋买卖合同》以及《协议书》已解除；2、依法判令二被告返还位于郑州市中原区××路××院××楼××单元××号房屋，并支付房屋占有使用费（按同类户型平均出租价格1800/月自2010年11月28日起计算，以房屋实际返还之日产生为准，扣除二被告已支付的购房款143000元），暂计至2019年8月27日为46000元（105个月*1800-143000）；3、判令二被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：二原告及二被告均系夫妻关系，双方就位于郑州市中原区××路××院××楼××单元××号房屋达成《房屋买卖合同》与《协议书》，二被告仅支付了首付款11.8万元，后二原告于2010年11月8日将房屋腾空交付时收到25000元房款;但二被告至今未按照《协议书》约定偿还银行贷款以及担保公司的欠款，导致至今未能办理房屋过户，其严重违约致使合同目的不能实现。原告已经多次要求二被告解决此事，其均不予理会。2019年8月23日二原告依法通知二被告解除《房屋买卖合同》及《协议书》。为维护合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百ー十九条之规定，特起诉至贵院，望依法判如所请。被告袁亚威、胡艳玲辩称，2009年9月16日，被告胡艳玲与原告高红军就郑州市中原区秦岭路9号院金源第一城1号楼1007室房屋买卖事宜经协商一致，签订了《房屋买卖合同》一份;合同约定标的房屋总价款为31万元，并对付款方式、过户登记及违约责任等予以明确约定。二原告亦在2010年11月28日将房屋交付被告，后二原告因故迟迟未办理过户登记手续，虽合同履行期间双方签订多份协议，但原告均未按约定履行合同义务，严重违反合同约定，已给被告造成极大经济损失。房屋系合同约定合法居住，房屋并未办理过户手续二被告并未对房屋有实际控制的权利何谈占有，索要房屋占有使用费更是荒唐。原告方至今未能与担保公司达成还款金额，也并未与被告方说明还款的金额，且原告并没有提供让被告还款的银行账号、还款金额、还款时间等相关信息。该房屋先后被抵押、司法查封，原告方如何保证协议正常履行。房屋的占有是基于双方约定的协议条款，被告方支付给原告方2.5万元后，原告方于2010年11月28日交付房屋钥匙。物权法规定，占有人返还原物的请求权，自请求权发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭，被告方已居住近九年，原告诉讼请求理由不充分。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据和事实，本院确认如下：1.2009年9月16日，原告高红军（卖方）与被告胡艳玲（买方）签订《房屋买卖合同》，该合同约定条款与争讼各方具体本案争议诉求有直接关联的内容为：“一、为房屋买卖有关事宜，经双方协商，订合同如下：甲方自愿将下列房屋卖给乙方所有：1.房屋状况：房屋座落：秦岭路9号金源第一城，幢号1，室号1007，套（间）数一套两室两厅，建筑结构高层构架，总层数14，建筑面积（平方米）73.8，用途住宅。……二、甲乙双方商定成交价格为人民币310000元，乙方分三次付清，付款方式：2009年9月17日前付叁万元，2009年9月21日前付柒万元，剩余贰拾壹万元在乙方办理完过户手续后用银行贷款办理。……五、出卖的房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任。……九、双方约定的其他事项：1.办理完过户手续付第三笔房款；2、在2009年10月21日将房屋钥匙交乙方使用。”2.2010年11月8日，原告曹馨（甲方）与被告袁亚威（乙方）签订《协议书》主要内容载明：“关于高红军涉嫌诈骗一案，经甲方（高红军之妻）与乙方协商，达成如下协议：一、甲方把位于秦岭路9号院1号楼1单元1007号房屋卖给乙方。二、从高红军出看守所第四天甲方把房屋腾空交给乙方，并协助乙方办理各种房屋买卖手续。三、房屋总价款为：乙方替甲方偿还完银行贷款、担保公司欠款，再另行支付甲方贰万伍仟元。四、关于担保公司的欠款，甲方无条件配合乙方工作，但支出的如诉讼费等由乙方承担。五、因客观原因限制，如乙方不要房屋，甲方应当在30日内支付乙方11.8万元款项。六、从甲方和担保公司达成还款协议，并征得乙方同意的情况下，乙方支付甲方2.5万元（或法院判决生效之日）。七、乙方应当在高红军出看守所30天内，作出要房或要钱的决定，乙方不明确表示的，视为要钱。八、从乙方正式入住甲方房屋，由乙方据实承担房屋每月按揭款项。物业、水电等费用按照上述方案执行……”。3.2009年9月17日、2009年9月21日高红军出具两份《收条》分别载明“兹收到胡艳玲购房款30000（叁万元整）按合同约定的日期”“今收到胡艳玲现金70000元（柒万元整）按合同约定期限”。2009年11月16日、2009年12月2日高红军出具两份《借条》分别载明：“今借袁亚威现金500（伍佰元整）”“今借袁亚威现金1500元（壹仟伍佰元整）”；2010年3月3日，高红军出具《收据》载明：“今收到胡艳玲购房定金16000元（壹万陆仟元整），在7个工作日内办理过户手续，违约按每天100元（壹佰元）。物业、水电、有线交接完毕后银行通知三个工作日。办理过户当日支付除银行贷款外剩余房款。保证银行贷款按规定支付，违约按每天100（壹佰元）支付”；2010年11月28日，曹馨出具《收条》上载明：“今收到袁亚威贰万伍仟元整，此为2010年11月8日签署和解协议房屋款项。此款项计入总房款”。本案原、被告均陈述二原告于2010年11月28日将涉案房屋交付于二被告；二原告亦陈述认可已收到二被告支付购房款共计143000元。4.2019年7月30日《不动产登记资料查询结果证明》显示：涉案房屋产权人为高红军（不动产证号：0901054512），该房屋自2009年8月13日先后多次被抵押、司法查封。2019年8月23日，二原告委托诉讼代理人向二被告邮寄《律师函》（豫英展律函字（2019）第70号），以二被告未按协议约定偿还银行贷款及担保公司借款，导致房屋至今未能办理过户，对高红军本人征信造成严重影响、担保公司借款本息金额增加等为由，告知二被告解除高红军与胡艳玲于2009年9月16日签订的《房屋买卖合同》、袁亚威与曹馨于2010年11月8日签订的《协议书》，解除双方之间的房屋买卖关系，同时要求返还房屋、赔偿损失。二被告庭审陈述认可于2019年8月24日收到该《律师函》。另，本案原、被告举证结婚证显示高红军与曹馨于2004年8月5日登记结婚；胡艳玲与袁亚威于2007年9月29日登记结婚。本院认为，2009年9月16日高红军与胡艳玲签订的《房屋买卖合同》以及2010年11月8日曹馨与袁亚威签订的《协议书》约定条款与具体本案当事人争议诉求有直接关联的内容没有证据证明存在《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效情形，原、被告均应当按照合同约定和法律规定履行义务、行使权利。结合二原告举证《不动产登记资料查询结果证明（房屋）》载明内容，2010年11月8日《协议书》第二条、第三条是对原、被告相互配合积极、全面、诚信地履行合同义务，办理涉案房屋抵押权注销登记、过户等不确定期日交易行为、协助行为、辅助行为的概然性约定。本案中，二原告与二被告对上述约定条款的履行情况产生争议，并分别就各自履行行为进行了举证和陈述。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释[2001]33号）第五条、第七十三条规定，二原告举证并经二被告质证真实性无异议的有关二原告督促催告二被告履行合同义务的电子证据及相关陈述的证据证明力强于二被告的陈述抗辩，二被告应对此承担举证不力的法律后果。从二原告举证电子证据即短信内容及短信发送信息记载的发送时间至二被告签收《律师函》期间，二被告既未按照2010年11月8日《协议书》约定“偿还银行贷款、担保公司欠款”，亦未向二原告支付剩余购房款，且在该期间涉案房屋多次进行抵押、司法查封，房屋买卖合同目的已无法实现，故二原告主张其与二被告之间因2009年9月16日《房屋买卖合同》、2010年11月8日《协议书》所形成的房屋买卖合同法律关系于2019年8月24日已解除，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因二原告陈述已收到二被告支付部分购房款143000元，二被告亦认可二原告已向其交付位于郑州市中原区××路××院××楼××号涉案房屋，鉴于原、被告之间的房屋买卖合同关系已解除，故二原告应向二被告返还购房款143000元，二被告应向二原告返还涉案房屋。针对二原告有关要求二被告支付房屋占有使用费的诉讼请求，自2010年11月28日至本院确认二原告与二被告之间房屋买卖合同法律关系于2019年8月24日解除期间，二被告系按照与二原告之间的房屋买卖合同约定占用使用涉案房屋。同时，综合考虑涉2010年11月8日《协议书》系因二原告违约而签订，结合原、被告双方在其房屋买卖合同法律关系存续期间的履约行为，本院对二原告该项诉求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告高红军、原告曹馨与被告袁亚威、被告胡艳玲之间因2009年9月16日《房屋买卖合同》、2010年11月8日《协议书》所形成的房屋买卖合同法律关系于2019年8月24日解除；二、原告高红军、原告曹馨于本判决生效之日起十日内向被告袁亚威、被告胡艳玲返还购房款143000元；三、被告袁亚威、被告胡艳玲于本判决生效之日起二十日内向原告高红军、原告曹馨返还位于郑州市中原区秦岭路9号院1号楼10层1007号房屋；四、驳回原告高红军、原告曹馨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费475元（已减半），由原告高红军、曹馨负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 申 阳二〇一九年十一月二十九日书记员 闫利爽