广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初10482号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司广碧分公司，住所地广州市番禺区洛浦街南浦东乡村桔树村广州碧桂园会所夹层，统一社会信用代码91440113783782626N。法定代表人：杨安琼。委托诉讼代理人：杨育展，该公司员工。委托诉讼代理人：林晓菁，该公司员工。被告：李成勇，男，1971年11月20日出生，汉族，住广州市增城区，被告：赖金萍，女，1969年7月26日出生，汉族，住广州市增城区，共同委托诉讼代理人：陈丹慧，广东天诺律师事务所律师。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司广碧分公司诉被告赖金萍、李成勇物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司广碧分公司委托诉讼代理人杨育展、林晓菁，被告李成勇、赖金萍共同委托诉讼代理人陈丹慧到庭参加诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司广碧分公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付从2018年1月1日至2019年2月28日物业服务费3300.5元、违约金2843.16元。2、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：广州碧桂园小区自成立以来一直由原告进行物业管理。2005年6月被告从碧桂园发展公司处购得位于广州市番禺区洛浦街广州碧桂园美苑17座303号房产《下称该房产》，成为广州碧桂园小区的业主。自从被告成为广州碧桂园小区业主后，原告作为小区的物业服务企业，对被告履行了物业服务企业应尽的物业管理服务义务。被告一直享受原告提供的物业服务，但自从2018年1月1日起截至起诉之日，却拒绝支付物业服务费。该房产建筑面积102.5平方米，根据《广州碧桂园前期物业服务协议》对物业管理服务费用“甲方交纳的综合管理服务费标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米2元计收。每逾期一天需增交5‰的违约金”的约定，被告每月应向原告支付205元的物业服务费。2015年1月1日后调升为每平方米2.3元物业服务费，每月应支付235.75元。截止2018年1月1日至2019年2月28日，欠费金额3300.5元、违约金2843.16元，总计金额6143.66元。鉴于上述事实，被告的行为损害了原告的合法权益，根据《合同法》有关规定，被告应支付物业服务费3300.5元、违约金2843.16元．根据我国《民事诉讼法》有关规定，特向法院提起民事诉讼，请求法院依法支持原告全部诉讼请求，保护原告的合法权益。被告李成勇、赖金萍辩称，1、被告没有缴纳物业管理费并不是有意违约，被告自入住广州碧桂园至今一直恪守业主本分，配合原告物业管理，按时缴纳物业管理费。自2018年1月没有缴纳物业管理费是因为原告没有尽到物业管理服务，违反双方物业服务协议的约定，侵犯了被告的合法权益，影响其居住生活。首先，被告的房屋是2017年底由于发生屋顶和外墙漏水问题，多次向原告反馈，请求原告履行管理服务，对外墙进行修复或者与楼上业主沟通，解决漏水问题。但时至今日，漏水问题尚未解决，影响被告一家人生活，也对涉案房产造成损失。其次，原告的物业服务质量不断下降，不符合物业服务合同和业主公约的规定，对业主反馈的问题没有及时处理解决，占用公共区域做广告出租，停车位严重不够也没有解决，导致整个小区公共道路中间成为停车场，影响业主的出行和安全，也造成了业主回到家但找不到停车位的结果。同时没有对破坏了的公共设施进行维修，纵容社会人员进入五星级小区，破坏公共设施和建筑。两年以来严重影响小区业主的生活和安全。2018年6月份，广州碧桂园部分业主自发组织向原告提出诉求，但原告至今无动于衷没有解决。最后，2018年9月16日，第22号台风山竹，广州碧桂园围墙倒塌，河水倒灌，整个小区发生水浸，原告原本有充分时间通知业主移车，但其没有尽到物业管理应尽到的责任，没有采取措施防水，也没有通知业主。导致整个小区两千多台车被水泡，大部分车辆报废，被告的车辆也未能幸免。之后，原告也没有采取补救措施和补偿方案。2、前期服务协议是原告预先印制的格式条款，被告是弱势方，在入住小区后，只能按照原告要求签订相关格式文件和合同，才能正常生活居住，进出小区。新消费者保护法第二十六条明确规定了，经营者不得以不公平的格式条款损害消费者的合法权益，尽管有约定，但这种按照每日增加千分之五违约金的约定，明显是属于无效的霸王条款，损害了被告的权益。3、被告拖欠物业管理费，不是恶意的，不存在违约的主观恶意。仅仅是作为弱势方的业主，行使抗辩权，希望存在的问题得到解决。就算法院认定其违约，也不应该支付这么高的违约金，因为当事人一方不履行合同义务，或履行合同相关约定造成对方损失的，损失赔偿相当于因其违约所造成的损失，本案中原告并没有任何损失，受到损失的是被告。本院经审查当事人提交证据，并结合庭审质证、陈述，认定事实如下：广东碧桂园物业服务股份有限公司是具备一级资质的从事物业管理服务的股份有限公司，原告系该公司的分公司。原告原名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司广碧分公司，于2019年6月28日更名为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司广碧分公司。广州市番禺区洛浦街南浦岛碧桂园美苑17座303房（以下简称涉案房屋）的建筑面积为102.50平方米，业主为被告赖金萍、李成勇，其于2005年6月从案外人马*购买涉案物业。2005年6月11日，原告与被告签订广州碧桂园前期物业服务协议（以下简称涉案物业管理协议），协议约定原告负责涉案物业小区的物业服务管理，原告应向被告提供房屋建筑共用部位，公共设施、绿化，公共环境卫生的维护和管理服务；车辆停放秩序的管理服务；维护公共秩序即公共安全防范管理；社区文化工作、装饰装修管理等服务。协议约定涉案物业的物业管理费为每月每平方2元。业主应每月的5日前缴纳物业费，逾期缴纳则按应付物业管理费的千分之五计算违约金。合同对其他事项也作了相关约定。原告提供一份EMS详情单，拟证明其向被告追讨物业管理费，但详情单未有寄出日期及寄件的内容。原告提供一份由广州市番禺区洛浦街广州碧桂园社区居民委员会（以下简称广碧居委会）于2015年2月4日出具的《关于“调整广州碧桂园物业服务费意见征询工作”结果的公告》，公告告知广州碧桂园各业主，原告于2014年3月递交拟调整广州碧桂园小区物业服务收费标准的申请，申请广州碧桂园小区物业服务收费标准自2015年1月1日起，按照洋房建筑面积2.3元每月每平方米（含公摊费，别墅建筑面积2.8元每月每平方米）执行。广碧居委会通过上门现场投票等形式在广州碧桂园小区面向全体业主征询意见，统计后已有形式专用部分占建筑物总面积1/2以上的业主且总人数1/2以上的业主表决通过，该结果将予以公示。广州市番禺区房地产交易中心已经对原告调整物业服务收费标准申请的备案业务进行受理。两被告表示该调价行为未经业主同意，对调价的合法性存疑。原告提供一份原告（乙方）于2016年1月1日与发展商广州市番禺碧桂园物业发展有限公司（甲方）签订的《广州碧桂园前期物业服务合同》。合同约定甲方选聘乙方对广州碧桂园一、二期提供前期物业管理服务事宜。合同约定的乙方的服务范围与原被告签订的前期服务管理协议一致。合同约定涉案服务费为包干制，步梯洋房按建筑面积每月每平方米2.30元收取。物业服务费按月支付，甲方、业主或者使用人应在每月10日前缴纳上月的物业服务费。合同约定乙方所提供的服务达不到合同约定服务内容和质量要求，甲方有权要求乙方限期整改，整改后仍不符合要求的，甲方有权终止合同，因此造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应的经济损失。本合同经甲乙双方签署后生效，即2016年1月1日起至2018年12月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同对其他事项也作了相关约定。合同尾部日期处，合同双方均未填写日期，显示出案外人广州碧桂园物业发展有限公司（开发商）与原告存在密切的利益关系。在另案（2019）粤0113民初10481号物业服务合同纠纷案件庭审中，本院询问原告何时与发展商签订物业服务合同以及签订合同的情况，原告表示于1999年6月1日与广州碧桂园物业发展有限公司（开发商）签订首份物业服务合同，次数需庭后核实后书面答复，但原告至今未就上述事项答复本院。被告将涉案物业的屋顶、外墙漏水情况拍照作为证据2提交，拟证明原告未履行物管义务，导致其屋顶、外墙漏水的问题一直未能解决。2019年1月20日至2019年6月7日，被告与原告员工胡*湛在微信中对被告房屋漏水的问题进行沟通，被告向原告询问解决漏水问题进展，原告员工表示屋顶漏水的问题已多次与楼上业主沟通并向其介绍维修师傅，但因楼上业主一直说没时间，且现在已经不用那个卫生间了，原告员工表示不能强迫楼上业主做防水，只能过几天再问处理意见。原告表示被告屋顶漏水是由于楼上403用户问题，原告已与403用户多次协调，并联系居委协调均没有结果。原告并未接到被告关于外墙漏水的反映和反馈。被告提交一份《关于广州碧桂园有关物业服务问题的诉求和告知函》，拟证明原告提供的物业服务存在未对公共设施维护、允许社会人员破坏围墙、公共环境卫生服务不足等诸多问题。被告表示此为开发商与业主之间的行为，开发商进行三期施工，原告也多次协商开发商，但没有结果。被告在庭审当庭抗辩原告未对广告经营所得进行公告，本院责令原告庭后提交2017年、2018年、2019年原告使用公共道路、设施进行经营所得费用的相关公示。原告于2019年11月13日向本院提交的2019年9月1日至9月30日的《广州碧桂园公告收益、收、支、结存情况公示》复印件，但拒绝向本院提交其他时间段的公示情况。上述事实有当事人提供的证据、庭审笔录为证。本院认为，涉案碧桂园小区在1999年开售，案外人广州碧桂园物业发展有限公司于1999年选聘原告作为物业服务单位在涉案小区进行物业管理。原告在庭审中确认其于1999年6月1日已进驻涉案小区进行物业管理，且于同年已与发展商广州碧桂园物业发展有限公司签订前期物业服务合同。然而，在1999年已签订前期物业服务合同、已有物业服务公司入驻小区的情况下，原告与发展商于2016年再次签订了第二份前期物业合同，实际上是发展商广州碧桂园物业发展有限公司与原告利用两者密切的利益关系以及作为发展商、物业管理公司的优势地位，为达诉讼目的而再次签订的所谓的前期物业合同。在本案诉讼中，原告故意不提供1999年签订的前期物业服务合同，而提供2016年签订物业服务合同作为证据，目的是意图误导法院确认相关物业服务合同的法律效力，从而损害被告的合法权益。本院依法不确认原告与广州碧桂园物业发展有限公司于2016年签订的前期物业服务合同的法律效力，并对原告不诚信诉讼行为予以谴责及训诫。在本案中，两被告于2005年入住涉案小区，原告已在涉案小区进行物业管理，原告按其与发展商于1999年签订的前期物业服务合同版本重新再拟定一份前期物业管理协议，让被告签订，被告迫于原告作为物业服务单位以及与发展商有密切关系的优势地位，无奈在前期物业管理协议上签名。前期物业服务合同应由发展商与物业服务单位签订，而不是由物业服务单位与各业主单独签订，如果物业服务单位与各业主可单独签订前期物业服务合同，则物业服务单位可根据自身的利益需求而对业主进行分门别类，签订不同的物业服务合同，这势必会损害部分业主的合法权益。因此，本院不确认原、被告签订的前期物业管理协议的法律效力，对原告以前期物业管理协议约束原、被告双方的权利义务的主张依法不予采纳。本案中，原告虽未能提供有效的物业服务合同或协议，但原告确实为涉案小区提供了物业服务，双方当事人存在事实上的物业服务合同关系。原告已提供物业服务，被告应缴纳相应的物业服务费。按照广碧居委会所出具的公告，原告可按涉每月每平方米2.3元的标准收取涉案房屋的物业管理费，涉案房屋建筑面积102.50平方米，每月物业服务费为235.75元。2018年9月1日至2019年2月28日，计14个月，物业服务费共计3300.50元。被告应按上述金额向原告缴纳物业服务费。关于违约金部分，前期物业服务合同及前期物业服务协议均有违约金的条款，但这明显是原告利用自身的优势地位，过于加重被告负担的不合理条款，且原告未提交证据证实其因被告逾期缴纳物业管理费导致的具体损失。从多数业主出庭抗辩意见，本院可确认原告确实存在车辆出入管理不到位，对小区公共道路、人行道上的违规经营缺乏管理，私自利用小区的公共区域进行经营，对调价行为未做好宣传等管理瑕疵。原告未能提交证据证明其已按合同约定完成上述被告抗辩所涉及物业服务之内容。本院确认碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司广碧分公司提供的物业服务质量存在瑕疵，被告无需支付拖欠管理服务费的滞纳金。至于被告抗辩原告没有履行物业管理义务，导致涉案房屋屋顶、外墙漏水问题一致未予解决。从被告与原告员工胡*湛的微信聊天可确认，被告向原告反映屋顶漏水问题，原告已协助被告与楼上业主沟通解决，并向楼上业主介绍装修师傅，但因楼上业主不配合导致涉案房屋的漏水问题未能解决。因涉案房屋的屋顶非共用部位，且涉及楼上业主的私人处所，原告已尽其协助处理义务。因楼上住户不配合导致漏水问题未能处理，被告可与楼上业主协商或另寻法律途径解决。至于外墙漏水问题，只有原告提供的照片，而上述聊天记录并未提及，且外墙漏水问题涉及房屋的质量问题，为业主与发展商之间的房屋买卖合同纠纷，被告应与发展商协商或另行诉讼处理。在庭审中，法庭责令原告2017年、2018年、2019年月公共道路、设施经营所得公示情况，原告仅向法院提交2019年9月的公示情况，拒绝向法院提交其他时间段的公示情况，明显为敷衍法庭、不尊重法庭的行为。同时，鉴于原告尚存在为达诉讼目的而与发展商私下签订多份前期物业服务合同，意图误导法院之不诚信诉讼行为，本院判决本案的受理费由原告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条，《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第三十六条第一款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，判决如下：一、被告赖金萍、李成勇应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司广碧分公司支付自2018年1月1日至2019年2月28日物业服务费3300.5元；二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司广碧分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司广碧分公司承担。本判决为终审判决。审判员 杨 东二〇一九年十一月十五日书记员 何震宇