北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初24604号原告：北京亚合兴业科技有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：金成福，总经理。委托诉讼代理人：申梅花，女，1977年2月10日出生，朝鲜族，北京亚合兴业科技有限公司职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：丁钊，北京市中同律师事务所律师。被告：邓克忠，男，1973年4月16日出生，汉族，XX（北京）餐饮管理有限公司经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：韩尚武，北京金诚同达律师事务所律师。原告北京亚合兴业科技有限公司（以下简称原告）与被告邓克忠（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人申梅花、丁钊，被告及其委托诉讼代理人韩尚武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令解除原被告双方在2015年5月12日签订的《房屋租赁合同》；被告给付原告2018年1月20日至2019年7月8日期间的房屋租金1336917．81元，并按照每日2739元的标准向原告支付自2018年1月19日至实际付清房租之日止的违约金；被告向原告支付2016年7月20日至2018年1月19日租赁期间迟延支付房屋租金的违约金920547．95元；被告向原告支付2018年至2019年期间的供暖费29400元；被告向原告支付2019年6月至7月的电费7952．31元、水费1035．5元。事实和理由：2015年5月12日原告与被告签订一份《房屋租赁合同》。合同约定：甲方（原告）出租的房屋位于XXX，建筑面积约700平米。乙方（被告）租赁房屋作为经营餐饮使用。租赁期自2015年7月20日起至2020年7月19日止，租赁期限为5年。乙方拖欠租金或者水、电、取暖费等费用累计达30天的，甲方可以解除合同，收回房屋。第一、二、三年年租金为100万元，第四年年租金为人民币105万元，第五年年租金1102500元。2018年1月19日应支付半年租金50万元，2018年7月19日应支付半年租金52．5万元。乙方使用产生的取暖费由乙方承担。乙方未按合同规定日期交纳租金，每逾期一日除全额交纳当日租金外还应向甲方支付相当于当日租金金额的违约金。逾期30日甲方有权解除本合同并无条件收回房屋，乙方将房屋（不可移动包括原有装修；水、暖、电、照明、墙面、地面、吊顶等及固定设施设备。中央空调等）完好地移交给甲方，甲方对此不做补偿，并且甲方有权扣留未到期租金及押金。合同签订后，被告前二年都按合同约定向原告支付了租金，但从2018年起，被告应于2018年1月18日支付半年租金50万元，但其只支付了18万元，至今尚欠32万元未付；2018年7月19日应支付半年租金52．5万元，被告也至今未付。2017年-2018年度的供暖费29400元，被告亦未向原告支付。故诉至法院，望判如所请。被告辩称：被告按照双方约定先后向原告支付2015年7月至2018年1月两年半的租金合计250万元，并在2018年1月另行支付了2018年前半年的部分租金18万元，合计268万元，但原告仅向被告开具了100万元的租金发票。此外又以第三方公司北京顺天府商贸有限公司、北京华冠商业经营股份有限公司名义分别向被告开具了50万元明细为材料款的发票，之后再未向被告提供发票，并明确表示无法再提供发票。原告不履行自身义务，在被告支付租金后不向被告提供合法正规发票，导致被告无法进行财务会计处理，被告有权拒付租金。原告出租给被告的房屋存在部分违章。2018年北京市朝阳区房屋规划管理部门在被告的店内进行了勘察，并告知被告的房屋存在违建，政府将进行整治。2019年5月24日，左家庄城管约谈被告，要求被告停业搬迁，房屋将很快拆除。基于上述情况，被告的租赁目的完全不能实现。涉案房屋之前拖欠天然气3万多元，被天然气公司停止了天然气的供应，被告租赁房屋是为了经营餐饮，且租赁面积700平米，属于大型餐饮店面，没有天然气无法经营。经被告与原告反复沟通，原告至今未能为被告解决该问题，给被告造成了极大地不便。涉案房屋还存在着漏水的情况，导致墙面剥落，墙体发霉、变形，被告所做的装修破坏殆尽。每年6、7月份雨季，部分房屋因为漏水严重甚至无法使用。严重的影响了被告的经营。原告主张的违约金过高，不应得到支持。涉案房屋因属违法建设而导致租赁合同全部无效，原告无权依据租赁合同向被告主张租金和违约金。因此，不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方提交的证据及陈述，本院认定事实如下：位于北京市XXX锅炉房（以下简称涉案房屋）为北京XX物业管理有限责任公司（以下简称XX公司）所有的产权房，XX公司将该房委托给北京XX物业管理有限责任公司第三分公司（以下简称XX三分公司）进行招租、经营和物业管理。2004年5月25日，XX三分公司出具房屋使用说明，确认：XX三分公司就涉案房屋与原告签订了《房屋租赁合同》，原告在合同规定的期限内对涉案房屋具有完全、独立的使用权，可以进行合法经营（包括加盟、合资、合作、租赁等业务）。2015年5月12日，原告作为甲方、被告作为乙方签订了《房屋租赁合同》。约定：甲方将涉案房屋面积约700平方米的房屋出租给乙方作为经营餐饮使用。乙方自行负责办理从事相关行业的所有工商、税务、卫生、环保、公安、消防等报批手续并自行承担所有费用。租赁期限自2015年7月20日至2020年7月19日止，租赁期限为5年。后两年因房屋产权方原因不能履行双方签订的合同时，甲乙双方互不承担责任。乙方拖欠租金或者水、电、取暖费等费用累计达30天的，甲方可以解除合同、收回房屋。年租金为100万元。合同签订之日乙方向甲方一次性缴纳租金100万元和押金10万元，甲方收到款项后把房屋交给乙方。在租赁期限届满后或甲乙双方合作关系终止后，乙方搬离租赁物业且结算完毕本合同的租金及所有费用的情况下，甲方在一周内将押金无息全额返还乙方。第二年起支付方式改为预付半年，前三年年租金为100万元，第四、五年在前一年年租金的基础上每年递增5%。第一年2015年7月20日至2016年7月19日租金在2015年5月12日支付一年租金及押金共计110万元；第二年2016年7月20日至2017年7月19日的租金在2016年7月19日支付半年租金50万元，在2017年1月18日支付半年租金50万元；第三年2017年7月20日至2018年7月19日的租金在2017年7月19日支付半年租金50万元，2018年1月18日支付半年租金50万元；第四年2018年7月20日至2019年7月19日的租金在2018年7月19日支付半年租金52．5万元，2019年1月18日支付半年租金52．5万元；第五年2019年7月20日至2020年7月19日的租金在2019年7月19日支付半年租金55．125万元，2020年1月18日支付半年租金55．125万元。乙方使用产生的取暖费由乙方承担，收费标准为每年每建筑平方米元，由甲方提供相应收费凭证。租赁期间，由于乙方原因导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，包括门窗、水电等，维修费由乙方负责。乙方未按合同规定日期缴纳租金，每逾期一日除全额交纳当日租金外还应向甲方支付相当于当日租金金额的违约金。逾期30日甲方有权解除本合同并无条件收回房屋，乙方将房屋（不可移动包括原有装修：水、暖、电、照明、墙面、地面、吊顶等及固定设施设备：中央空调等）完好地移交甲方，甲方对此不做补偿，并且甲方有权扣留未到期租金及押金，等等。当日，原、被告双方进行了房屋交接。被告将涉案房屋用于经营XX（北京）餐饮管理有限公司（以下简称XX公司）。经原告同意，2015年5月12日，被告向原告支付10万元押金及50万元租金，2016年1月14日，被告向原告支付租金50万元。2016年7月19日支付了30万元，9月20日支付了10万元，11月30日支付了10万元。2017年1月19日支付了25万元，3月21日支付了10万元，5月15日支付了15万元。2017年7月24日支付了20万元，10月12日支付了30万元。2018年1月31日支付了18万元。后未再支付。2018年11月13日，原告致函被告及XX公司，称被告欠付2018年1月18日至2018年7月17日期间的部分租金32万元，并未支付2018年7月20日至2019年1月19日期间的租金52．5万元，故要求被告在七日内支付上述拖欠的租金；否则原告将解除与被告的合同，并要求被告腾房、给付违约金。2019年1月18日，原告再次致函被告及XX公司，称被告除拖欠上次函件中所述的租金外，应于2019年1月19日支付2019年1月20日至2019年7月19日期间的租金；故要求被告在三日内将拖欠的房屋租金137万元和违约金1132818．01元支付给原告；否则，原告将单方解除合同，要求被告腾房、主张租金和违约金。被告认可收到了上述两次函件，但称因原告不能给付发票，故其要求原告给付发票后才能支付租金。2019年7月8日，被告与原告就涉案房屋进行了交接，将房屋归还给了原告。原告指认被告使用房屋期间尚拖欠电费7952．31元、水费1035．5元，要求被告支付，被告对此无异议。原告要求被告按照每平米42元的标准缴纳供暖费，被告则称其所租赁的房屋因本身即为锅炉房，不应支付供暖费。原告就其已向供暖单位缴纳了其主张期间的供暖费未能举证。审理中，被告指认涉案房屋存在违法建设，并提供照片三张。原告对照片的真实性认可，亦认可涉案房屋存在门头等部位存在加建部位，确认相关执法部门已经责令拆除加建部位。另，被告指认原告提供的房屋因存在欠费导致无法使用天然气，且部分房屋存在漏水情形，据此主张原告存在违约。经被告申请，本院调取了2019年7月12日北京市朝阳区人民政府左家庄街道办事处（以下简称左家庄办事处）颁发的朝左函〔2019〕19号《关于限期拆除违法建设的函》。该函件中，左家庄办事处向XX公司发出通知：XX物业公司位于XXX锅炉房旁商业房屋涉嫌违法建设，经勘察、初步测量和规划认定，此处有2080．24平方米违法建设，涉及正在营业的“北京XXXX酒家（XX家）”、“北京XXXX有限公司”、“北京亚和兴业科技有限公司（XX、XX）”、“北京XXXX有限公司（XX快递）”等建筑。责令XX公司解除租赁合同，同时停业，限期自行拆除此处违法建设。另，被告要求原告返还其向原告交纳的押金十万元，原告表示同意从被告应支付的款项中抵扣押金。以上事实有房屋租赁合同及附件、委托书、产权证、发票、通知函、照片、房屋交接确认单等证据及当事人陈述等在案佐证。本院认为：出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告出租给被告的房屋部分有产权、部分经有关部门认定为违法建设，原、被告双方所签订的合同应属部分有效部分无效的合同。2019年7月8日，原、被告双方交接了房屋，双方的合同已经实际终止，对于原告主张解除双方合同的请求不予支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。被告使用了涉案房屋，应参照双方的约定向原告支付其实际占用房屋期间的租金及使用费。原告同意从被告应支付的款项中抵扣押金，本院不持异议，对于被告所交纳的押金从其应支付的租金及使用费中予以扣除。被告认可其使用房屋期间尚欠水费、电费，原告代缴了上述费用，被告应给付。原告要求被告支付2018年至2019年期间的供暖费，但双方在合同中并无供暖费标准的约定，原告就该笔费用的标准及原告已经代垫该笔费用未能举证，本院不予支持。因双方的合同为部分有效、部分无效的合同，故对于原告所主张的迟延支付租金违约金，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，本院判决如下：一、被告邓克忠于本判决生效之日起七日内给付原告北京亚合兴业科技有限公司房屋租金和使用费一百二十三万六千九百一十七元八角一分。二、被告邓克忠于本判决生效之日起七日内给付原告北京亚合兴业科技有限公司电费七千九百五十二元三角一分、水费一千零三十五元五角。三、驳回原告北京亚合兴业科技有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25167元，由原告北京亚合兴业科技有限公司负担11509元（已交纳），由被告邓克忠负担13658元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  张海文人民陪审员  王 军人民陪审员  **林二〇一九年十一月二十五日书 记 员  佟 飞