福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0603民初191号 原告（反诉被告）：陈翔宇，男，1994年4月9日出生，汉族，住浙江省永康市。 委托诉讼代理人：林惠斌、蓝春鸿，福建必得律师事务所律师。 被告（反诉原告）：应意溶，女，1973年5月15日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：史柳彬、阮文良，浙江铭生律师事务所律师。 原告（反诉被告）陈翔宇与被告（反诉原告）应意溶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。陈翔宇的委托诉讼代理人林惠斌、蓝春鸿，应意溶及其委托诉讼代理人史柳彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈翔宇向本院提出诉讼请求:1.确认陈翔宇与应意溶签订的《房地产买卖协议书》（以下称“《协议书》”）有效。2.应意溶继续履行《协议书》，将“福建省漳州市龙文区建元东路5号融信•翠湖2幢1101号商品房（以下简称“讼涉商品房”）交付给陈翔宇使用，并配合陈翔宇办理讼涉商品房不动产转移登记手续。诉讼中变更诉讼请求为：1.解除陈翔宇与应意溶签订的《协议书》。2.应意溶返还陈翔宇购房款90万及利息（以90万元为基数，自2017年3月27日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至实际还款之日止。）3.应意溶赔偿陈翔宇经济损失912,873元。4.保全费10,000元、鉴定费7,390元由应意溶负担。事实和理由：2017年1月10日，陈翔宇与应意溶签订《协议书》，约定应意溶自愿将讼涉商品房，建筑面积184.24平方米，出售给陈翔宇；总成交价为1,782,000元，付款方式为：陈翔宇于2017年1月10日支付应意溶5万元，作为购房定金，首期购房款45万元于2017年2月25日前支付，第二期购房款40万元于2017年2月28日前支付，截止2017年1月30日止的贷款本金88.2万元从2017年2月1起，本金及利息均由陈翔宇支付；应意溶向陈翔宇保证2017年2月28日，将上述房产正式交付给陈翔宇使用；应意溶、陈翔宇定于2017年3月25日以前办理相关交易手续；如应意溶中途违约，应退还陈翔宇定金，并赔偿违约金1,782,000元等内容。《协议书》签订后，陈翔宇依约支付应意溶定金、购房款90万元，并依约支付按揭贷款的利息，但应意溶不依约履行交付房屋、配合办理不动产权转移登记义务，还将陈翔宇已支付90万元购房款通过转账方式转回给陈翔宇（陈翔宇收到该款后，又通过转账方式支付至应意溶银行账户），意图解除合同，已构成违约。综上请求支持陈翔宇的诉讼请求。 应意溶辩称，不承认陈翔宇提出的诉讼请求。事实和理由：1、应意溶与陈翔宇双方签订《协议书》无效，按照法律规定自始无效，应意溶不需要赔偿陈翔宇经济损失。2、应意溶于2017年3月3日以明确方式提出解除《协议书》并通知陈翔宇，同时多次将购房款90万元和按揭贷款本息23,200元退还给陈翔宇，但陈翔宇又将90万元购房款多次转入应意溶银行账户，对于购房款90万元所产生利息系陈翔宇自身原因扩大的损失，应由陈翔宇自行承担。3、应意溶与陈翔宇双方不相识，应意溶没有与陈翔宇签订《协议书》，仅是通过中间人李安飞达成过口头意向，对买卖合同的书面条款，陈翔宇与应意溶都没有当面确认，也未达成一致的意思表示，本案陈翔宇提供的《协议书》是李安飞为其个人利益，擅自将本来给中介的《协议书》给陈翔宇签上名字。4、从合同形式看，付款方式第三点与应意溶在合同上补充条款相互矛盾，根本无法履行。在《协议书》上对购房尾款没有做任何约定，按一般交易习惯，房屋购房款付清后再办按揭、办理过户、再交房，但合同约定先交房，违反一般交易习惯。《协议书》签订的合法性和合理性都应当斟酌。5、《协议书》第九条第二款约定违约责任过重，违反合同法对违约责任规定，并存在恶意加重应意溶责任的情形，应为无效条款。6、本案保全费、鉴定费应当由陈翔宇承担。综上，请求判决驳回陈翔宇的诉讼请求。 反诉原告应意溶向本院提出诉讼请求:确认陈翔宇与应意溶签订的《协议书》无效。事实和理由：1、受托人李安飞长期生活在漳州，买过好几套房屋，对漳州房地产行情非常了解，尤其是对其居住小区房价更为了解，应意溶生活在宁波，对讼涉商品房市场价并不了解，讼涉商品房资料也交由李安飞、应美华管理，李安飞、应美华利用了应意溶对其信任及其对本小区房价信息优势，故意误导应意溶作出错误意思表示，严重低于市场价成交。经应意溶申请法院准许，讼涉商品房2017年1月10日评估价为2,216,087元，高于协议价1,782,000元，二者相差434,087元。2、在签订授权委托书时，李安飞已经自拟授权委托书将讼涉商品房价格进行限定，应意溶在李安飞误导下做出错误意思表示。3、李安飞在受托过程中阻止应意溶与他人（林锡南）以高于该价格出售讼涉商品房的机会，其为了能够恶意串通从中赚取差价，违反了受托人义务。4、应意溶在2017年1月25日应李安飞要求出具收条中明确写明收到蔡莺依购房款，蔡莺依没有经济收入，该款项只能是应美华、李安飞的出资，所以真正购房者是李安飞、应美华等人。5、2017年1月10日签订《协议书》时双方当事人并未当面签署，系通过李安飞各自分别签署。李安飞作为受托人在《协议书》空白部分由陈翔宇添加，损害委托人权益，恶意串通明显。6、在讼涉商品房解封后，应美华明知其向应意溶借款100万元并约定月利率为1%情况下，浙江省永康市人民法院作出一审判决支持应意溶要求应美华支付款项的事实，应美华主动要求法院冻结。基于以上几点，应意溶认为陈翔宇与李安飞、应美华等恶意串通，应当判令《协议书》无效。7、李安飞系讼涉商品房代理人，也是《协议书》中买方的实际利益共同体，陈翔宇、蔡莺依虽为《协议书》中买方，但实际支付购房款为李安飞、应美华，本案中陈翔宇、蔡莺依、李安飞、应美华恶意串通，共同损害应意溶合法权益，应认定《协议书》无效。综上请求支持应意溶的反诉诉讼请求。 反诉被告陈翔宇辩称，不承认应意溶的诉讼请求。事实和理由：1.陈翔宇认为应意溶经通知未到庭，其已经丧失答辩及反诉的权利；根据法律规定，诉讼请求不论是本诉或反诉都应该在第一次开庭举证期满内提出，应意溶在多次开庭后提交证据，违反法律规定是无效的。2.假设其反诉还能变更，陈翔宇认为其反诉请求不能成立：（1）本案《协议书》是双方的真实意思表示，未违反法律任何强制性规定，也不符合合同法第五十二条规定任何一条无效情形，应为有效；李安飞与陈翔宇不存在串通情形，李安飞是按照应意溶授权进行委托事项，不应该怀疑其有效性，合同空白条款在之前庭审陈述过应意溶的全部要求已经在合同上签注，空白处同意陈翔宇的任何要求，根据司法解释空白条款都视为其同意条款。应意溶认为本案系串通误导等情形导致合同无效依据不足且不符合合同法规定的无效情形。（2）在诉讼过程中，应意溶均认为其要解除合同并已实际解除合同，该事实属于法律的自认，反诉请求主张合同无效，与之前陈述相矛盾，应意溶反诉请求并不能变更，也不能成立。综上，请求驳回应意溶的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的事实，本院分析认定如下： 陈翔宇、应意溶双方签订《协议书》是否有效？对此陈翔宇提交协议书、收条、转账凭证、授权委托书、陈翔宇与应意溶聊天记录等证据证明陈翔宇、应意溶双方签订《协议书》有效。应意溶提交协议书、授权委托书、应意溶与林锡南、应美华、蔡莺依、李安飞、陈翔宇的聊天记录、证人证言、房地产估价报告等证据证明陈翔宇、应意溶双方签订《协议书》无效。 本院认为，陈翔宇、应意溶对协议书、收条、转账凭证、授权委托书、应意溶与林锡南、应美华、李安飞、陈翔宇的聊天记录、证人证言、房地产估价报告等证据来源合法性、真实性均无异议，本院予以确认。 （1）《协议书》载明“……一、应意溶自愿将座落在漳州市融信翠湖2幢1101号房地产，建筑面积184.24平方米，出售给陈翔宇，陈翔宇对应意溶所出售房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、应意溶、陈翔宇双方议定该房地产总成交价为178.2万元。三、陈翔宇于2017年1月10日支付给应意溶5万元，做为购房定金。（1）首期购房款45万于2017年2月25日前陈翔宇支付给应意溶。（2）第二期购房款40万于2017年2月28日前陈翔宇支付给应意溶。（3）应意溶、陈翔宇双方定于2017年3月25日以前办理相关交易手续，超期违约者，参照第九条款处理。四、交房期限：应意溶向陈翔宇保证在2017年2月28号，将上述房地产正式交付给陈翔宇使用，保持现有的装修，如有物品移交，应在补充条款中列出清单。十二：补充条款：应意溶收到房款90万为准，其余与房屋有关任何费用均由陈翔宇承担，截止2017年1月30日止贷款88.2万元从2017年2月1日起，本金及利息均由陈翔宇支付……。”从载明内容可说明陈翔宇、应意溶双方对讼涉商品房成交价款、付款方式、交付期限等主要条款进行约定，双方均在《协议书》上签名，对《协议书》内容均未提出异议。（2）收条、转账凭证，收条载明“今收到蔡莺依（陈翔宇）漳州市融信澜园2幢1101室购房款（定金）共计50万元整，特立此据。（因出差不便，由李安飞代为支付45万元）。”从载明内容可说明陈翔宇依《协议书》约定支付应意溶购房款50万元，并由应意溶出具书面收条交付陈翔宇。（3）授权委托书载明“应意溶自愿将座落在福建省漳州市龙文区融信澜园的2幢1101房子，面积184.24平方米，授权给李安飞（350722196406040034）进行房屋买卖合同的洽谈签约代收定金和代办过户手续。售房款在扣除应由卖方归还银行贷款，由买方承担偿还外，再付80-90万之间。所收卖房款汇入应意溶指定账户。公证委托手续办妥后再交受委托人李安飞。授权人（签名）应意溶。”从载明内容可说明授权委托书系应意溶本人书写，虽然授权委托书内容系案外人李安飞提供给应意溶，但内容仅供应意溶参考，经应意溶审查后对该内容并未提出异议，且应意溶为成年人具有完全民事行为能力，其亲笔出具授权委托书应为本人真实意思表示。（4）应意溶与案外人林锡南的微信聊天记录载明“案外人林锡南回复应意溶微信“听他的口气好像不会那么容易的。说要你大姐决定的意思。如果你一人能决定什么时候来都可以的。”应意溶回复案外人林锡南微信“你先把价格具体算好。我一个人能做主。我不知道事情会这么巧呀。”案外人林锡南回复应意溶微信“你腕转给他们讲一下吧。不然违约给他二万元。”应意溶回复案外人林锡南微信“除非他们自己说不定了。阿南，你也先别急。如果有转机和余地，我肯定会第一时间告诉你。”从载明内容可说明应意溶就转让讼涉商品房同时与陈翔宇和案外人林锡南进行协商。（5）应意溶与应美华、蔡莺依、陈翔宇的微信聊天记录，其中第一：应意溶短信告知案外人应美华载明“姐。现在通货膨胀太厉害了。我先不卖。阿宇现在也只是小依男朋友。以后真结婚要，再说吧。我会处理好的。”案外人应美华回复应意溶短信载明“你自己跟他说吧。他同意就可以。”第二：应意溶短信告知蔡莺依载明“小姨从小到大，从来没被外人欺负。做任何事，错就是错。但礼让过三次，那就不用了。你也知道打官司是无孔不入。”蔡莺依回复应意溶短信载明“出来混总是要还的。我从小就是被欺负长大的。所以现在有能力去欺负别人了。也不用管我啊。就算他是我老公，你们自己之间有经济上的纠纷，也不关我的事情啊。你们自己爱咋咋地。我们两个又不受影响的。”第三：陈翔宇短信告知应意溶载明“意溶阿姨：我今天才刚刚发现您把我转给您的购买漳州市融信翠湖2栋1101室的90万元购房款转回我的银行卡上了，我不明白您两次转还购房款给我是什么意思？我之前跟您说过等房产证办出来再过户给我没有关系的，我是诚心诚意买您的房子的，而且我都是照您合同上面的要求去履行的，您什么也不说两次把购房款转还给我，如果是想单方毁约的话我是坚决不会同意的。我现在把90万元的购房款和利息先转还给您，您是我的长辈，买卖房子也是大事，还请您三思。陈翔宇。”应意溶回复陈翔宇的短信载明“阿宇，正因为是大事，所以我才慎重考虑，先把房款转还给你，利息和你帮我付的按揭二个月二万三千二也已经转给你。”陈翔宇回复应意溶短信载明“小姨，正因为是大事，合同都签了，您不能说不卖就不卖啊。”应意溶回复陈翔宇短信载明“我有其他考虑，希望你能理解。”陈翔宇回复应意溶短信载明“合同签了买卖就成立了，如果您不想卖就违约了啊，我是诚心诚意买您的房子的，我都按照合同上的要求履行了的，不能因为有其它考虑就单方毁约。您这样做是不受法律保护的，您自己也可以咨询一下律师。”从上述微信载明内容可说明应意溶要求解除与陈翔宇签订《协议书》，陈翔宇明确要求继续履行《协议书》；应美华、蔡莺依认为讼涉商品房买卖能否成交与其没有关系，应由陈翔宇本人决定，应美华、蔡莺依并非本案讼涉商品房买受人；在此过程中应意溶均未主张应美华、蔡莺依、陈翔宇、李安飞有恶意串通意思表示。（6）证人应岩金证言，说明应岩金曾经参与本案调解，知晓应意溶有在《协议书》上签名，其余交房条款及违约条款均由陈翔宇添加；且应美华、林安飞承诺如讼涉商品房归案外人黄建平所有，陈翔宇会放弃要求应意溶赔偿经济损失。（7）房地产估价报告，说明讼涉商品房2017年1月10日评估价为2,216,087元。因李安飞在相同时间段并未出售相同地段房屋，也未从事房屋中介事务，不足以说明李安飞知晓讼涉商品房2017年1月10日的评估价为2,216,087元。综上，上述证据（1）、（2）、（3）之间能相互印证，形成证据链，证明陈翔宇、应意溶签订《协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规效力性强制性规定。证据（4）、（5）、（6）、（7）不足以证明应美华、蔡莺依、陈翔宇、李安飞存在恶意串通行为；也不足以证明应美华、蔡莺依、李安飞系本案讼涉商品房的实际出资人和买受人。故上述证据（1）-（7）可证明陈翔宇、应意溶签订《协议书》系双方真实意思表示合法有效。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年1月10日，以应意溶为甲方（卖方），以陈翔宇为乙方（买方）的甲乙双方签订《协议书》，《协议书》载明“……一、应意溶自愿将座落在漳州市融信翠湖2幢1101号房地产，建筑面积184.24平方米，出售给陈翔宇，陈翔宇对应意溶所出售房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、应意溶、陈翔宇双方议定该房地产总成交价为178.2万元。三、陈翔宇于2017年1月10日支付给应意溶5万元，做为购房定金。（1）首期购房款45万于2017年2月25日前陈翔宇支付给应意溶。（2）第二期购房款40万于2017年2月28日前陈翔宇支付给应意溶。（3）应意溶、陈翔宇双方定于2017年3月25日以前办理相关交易手续，超期违约者，参照第九条款处理。四、交房期限：应意溶向陈翔宇保证在2017年2月28号，将上述房地产正式交付给陈翔宇使用，保持现有的装修，如有物品移交，应在补充条款中列出清单。水、电、物业等费用应移交清楚。……八、应意溶必须提供上述房地产可办理房产证、土地证的合法手续，即应意溶办理自己名下的产权证及土地证之前应缴纳的一切税费由应意溶缴纳，办理交易过户所需的一切税费、按揭费用由陈翔宇缴纳。办理委托买卖公证费用由应意溶承担。九、违约责任：本契约在履行中若发生争议，任何一方应采取协商办法解决，协商不成，任何一方均可向有管辖权的人民法院起诉。应意溶、陈翔宇双方应按照有关法律规定履行合同，否则造成损失由责任一方承担。陈翔宇中途违约，应意溶有权取消定金。应意溶中途违约，应退还陈翔宇定金，并赔偿违约金178.2万元。……十二：补充条款：应意溶收到房款90万为准，其余与房屋有关任何费用均由陈翔宇承担，截止2017年1月30日止贷款88.2万元从2017年2月1日起，本金及利息均由陈翔宇支付……。” 2017年1月10日陈翔宇支付应意溶购房定金5万元。2017年1月25日应意溶向陈翔宇出具收条，收条载明“今收到蔡莺依（陈翔宇）漳州市融信澜园2幢1101室购房款（定金）共计50万元整，特立此据。（因出差不便，由李安飞代为支付45万元）。”2017年1月26日，李安飞代陈翔宇支付应意溶购房款45万元。2017年2月1日、3月1日陈翔宇支付应意溶按揭款6,600元。 2017年1月8日、10日，应意溶与案外人林锡南进行微信聊天，案外人林锡南通过微信告知应意溶，微信记录载明“美女你好。我有和你姐夫见面谈过了。”应意溶回复案外人林锡南微信载明“好。怎样？”案外人林锡南回复应意溶微信载明“听他的口气好像不会那么容易的。说要你大姐决定的意思。如果你一人能决定什么时候来都可以的。”应意溶回复案外人林锡南微信载明“你先把价格具体算好。我一个人能做主。我不知道事情会这么巧呀。”案外人林锡南回复应意溶微信载明“你腕转给他们讲一下吧。不然违约给他二万元。”应意溶回复案外人林锡南微信载明“除非他们自己说不定了。阿南，你也先别急。如果有转机和余地，我肯定会第一时间告诉你。” 2017年2月1日，陈翔宇通过短信告知应意溶，短信载明“阿姨，我翔宇房贷利息我转过来了。请查收下。”应意溶回复陈翔宇短信载明“收到了，6600对吗。”陈翔宇回复应意溶短信载明“对的。” 2017年2月27日，陈翔宇通过短信告知应意溶，短信载明“阿姨，我40万汇给小依妈妈了。”应意溶回复陈翔宇短信载明“打款凭证发我。”陈翔宇回复应意溶短信载明“我手机转的，那我明天去银行打印一下。” 2017年2月28日，应意溶通过短信告知案外人应美华，短信载明“姐。现在通货膨胀太厉害了。我先不卖。阿宇现在也只是小依男朋友。以后真结婚要，再说吧。我会处理好的。”案外人应美华回复应意溶短信载明“你自己跟他说吧。他同意就可以。” 应意溶通过短信告知蔡莺依，短信记录载明“小姨从小到大，从来没被外人欺过。做任何事，错就是错。但礼让过三次，那就不用了。你也知道打官司是无孔不入。”蔡莺依回复应意溶短信载明“出来混总是要还的。我从小就是被欺负长大的。所以现在有能力去欺负人了。也不用管我啊。就算他是我老公，你们自己之间有经济上的纠纷，也不关我的事情啊。你们自己爱咋咋地。我们两个又不受影响的。” 2017年2月28日，应意溶短信告知陈翔宇，短信载明“……阿宇，那边房产证也没下来，过户什么都办不了，我还是钱先打还给你，账号发个给我……。”陈翔宇回复应意溶短信载明“阿姨，房产证早点没事的，我相信您的。主要小依说她毕业要去厦门那边发展，房子还是1101，我相信您的眼光，去年我来漳州的时候也看到过这个小区，挺好的……。”同日陈翔宇支付应意溶40万元。 2017年3月3日，应意溶通过转账方式转入陈翔宇银行账户90万元，同日陈翔宇又将该款项通过转账方式转入应意溶银行账户。对此双方均通过短信告知对方，即2017年3月3日陈翔宇通过短信告知应意溶的短信载明“小姨，我收到您的转账90万？”应意溶回复陈翔宇的短信载明“我钱先还你，另外的按揭和利息要过几天打你，房产证没拿下来，现在过不了户，等房产证拿下来再转。”陈翔宇回复应意溶的短信载明“（1）意溶阿姨，房产证没做出来暂时不过户没有关系的，等您到时做出来了再过户给我也行的，您是小依的长辈，我还不相信您吗？那九十万元其中伍拾万元是我委托李安飞转给你的购房款（定金），其余四十万元余款也按照您购房合同的要求在2月28日转账到您工行的账户，想必您一定收到了。（2）购房款我先转回到您的账户，您不必因为房产证还不能过户的事情转还购房款给我。买房子这事情我也是慎重考虑的，我也都按照合同履行了。陈翔宇。”应意溶回复陈翔宇的短信载明“我还有其他事情，你先拿着，晚上给你电话。” 2017年3月7日，应意溶再次通过转账方式转入陈翔宇银行账户90万元，3月12日应意溶支付陈翔宇23200元，并于3月20日告知陈翔宇，其先将购房款退还，其中23200元为购房款利息及两个月银行按揭贷款，同日，陈翔宇退回90万。对此双方均通过短信告知对方，即2017年3月20日陈翔宇短信告知应意溶载明“意溶阿姨：我今天才刚刚发现您把我转给您的购买漳州市融信翠湖2栋1101室的90万元购房款转回我的银行卡上了，我不明白您两次转还购房款给我是什么意思？我之前跟您说过等房产证办出来再过户给我没有关系的，我是诚心诚意买您的房子的，而且我都是照您合同上面的要求去履行的，您什么也不说两次把购房款转还给我，如果是想单方毁约的话我是坚决不会同意的。我现在把90万元的购房款和利息先转还给您，您是我的长辈，买卖房子也是大事，还请您三思。陈翔宇。”应意溶回复陈翔宇短信载明“阿宇，正因好是大事，所以我才慎重考虑，先把房款转还给你，利息和你帮我付的按揭二个月二万三千二也已经转给你。”陈翔宇回复应意溶短信载明“小姨，正因为是大事，合同都签了，您不能说不卖就不卖啊。”应意溶回复陈翔宇的短信载明“我有其他考虑，希望你能理解。”陈翔宇回复应意溶短信载明“合同签了买卖就成立了，如果您不想卖就违约了啊，我是诚心诚意买您的房子的，我都按照合同上的要求履行了的，不能因为有其它考虑就单方毁约。您这样做是不受法律保护的，您自己也可以咨询一下律师。” 从2017年3月3日起至2017年4月12日应意溶多次将90万元转至陈翔宇账户，陈翔宇多次退回，直至应意溶的卡号为作废卡。 2017年3月8日、3月15日傅建霞向应意溶支付购房定金共计30万元，3月16日应意溶向傅建霞出具上述款项的收条。3月18日，以应意溶为甲方（卖方），傅建霞为乙方（买方），漳州市芗城区佳豪房产为丙方（中介方）的甲乙丙各方签订《房地产买卖协议书》，载明“……一、应意溶自愿将座落在漳州市融信翠湖2幢1101号的房地产，建筑面积184.24平方米，出售给傅建霞，傅建霞对应意溶所出售房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、应意溶、傅建霞双方议定该房地产的总成交价为205万。三、付款方式：傅建霞于2017年3月16日支付应意溶30万，作为购房定金。（1）首期购房款50万元于2017年3月31日应意溶、傅建霞双方到公证处办理全权委托公证当日傅建霞支付给应意溶。（2）第二期购房款87.93万元于2017年3月31日由傅建霞代应意溶还清银行按揭款。（3）第三期购房款37.07万于2017年5月30日傅建霞用银行贷款放款时，傅建霞支付给应意溶。（5）应意溶、傅建霞定于2017年3月31日以前办理相关交易手续，超期违约者，参照第九条处理。四、应意溶向傅建霞保证在收到首期购房款当日，将上述房地产正式交付给傅建霞使用……九、违约责任：本合同在履行中若发生争议，任何一方应采取协商办法解决，协商不成时，任何一方均可向当地有管辖权的人民法院起诉。应意溶、傅建霞双方应按照有关法律规定履行合同，否则造成损失由责任一方承担。若傅建霞中途违约，应意溶所收取的定金，不予退还。若应意溶或全权代理人中途违约，应退还傅建霞定金，并赔偿违约金30万元……十二、补充条款：1.应意溶保证该套房产在未办理过户到傅建霞指定人名下之前均无存在债权债务纠纷或法院查封拍卖及一房多卖行为，如有此种行为给傅建霞造成经济损失，应意溶自愿退还傅建霞所付房款并赔偿房款成交价20%给傅建霞。2.在签订合同之后，应意溶原银行按揭余款由傅建霞还清。3.合同签订之后，双方都不得有违约行为，如因房价波动影响双方违约，违约方自愿赔偿总房款成交价20%作为赔偿金。4.如因政策原因，委托公证合同不能履行过户之时，应意溶应无偿配合傅建霞办理过户手续……。” 2017年3月27日，傅建霞支付应意溶购房款50万元，同日应意溶将房屋交付给傅建霞，傅建霞丈夫黄建平缴交讼涉商品房物业费、水电公摊费等费用。同年3月29日，傅建霞支付讼涉商品房银行按揭贷款875,869.01元，应意溶出具上述款项的收条。同年3月30日，傅建霞丈夫黄建平以其名义与应意溶签订讼涉商品房买卖合同，向漳州市不动产登记中心申请讼涉商品房国有建设用地使用权、房屋不动产权转移登记，并缴交相应税费。2018年4月25日傅建霞、黄建平取得讼涉商品房《不动产权证》，编号闽（2018）漳州市不动产权第0009065号，产权人为黄建平。 陈翔宇于2017年3月28日向本院提起诉讼，同日向本院申请财产保全，请求对讼涉商品房采取财产保全措施。本院于3月29日作出（2017）闽0603民初797号民事裁定书，3月31日向漳州市不动产登记中心送达协助执行通知书，查封、冻结讼涉商品房。 2018年3月30日，陈翔宇向本院申请解除对应意溶名下讼涉商品房的冻结，本院经审查认为陈翔宇申请符合法律规定，裁定解除对应意溶名下址在福建省漳州市融信翠园2幢1101号房屋的冻结。 2018年3月29日，陈翔宇向本院申请财产保全，请求冻结应意溶寄存于应美华名下的投资款100万元。本院经审查认为陈翔宇申请符合法律规定，裁定冻结应意溶寄存于应美华名下的投资款100万元。 2018年4月18日应意溶向本院提出鉴定申请，鉴定事项为对《房地产买卖协议书》中“购房全款（178.2万）”的字迹与“应意溶”的字迹的形成时间的先后顺序进行鉴定。本院依法委托福建正泰司法鉴定中心进行鉴定。2018年7月31日福建正泰司法鉴定中心作出正泰司鉴[2018]文鉴字128号终止鉴定告知书，告知书载明：“……因未缴纳鉴定费用致使鉴定工作无法继续进行。……我鉴定中心决定终止此次鉴定工作……” 2018年4月19日陈翔宇向本院提出评估申请，评估事项为对漳州市融信翠湖2幢1101号房屋的市场价值（评估基准日为2017年3月25日）进行评估。本院依法委托福建建友资产评估土地房地产估价有限公司漳州分公司进行评估。2018年10月24日福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司作出闽建友估房字第××号房地产估价报告，报告载明：“……三、价值时点：2017年3月25日。六、估价结果：漳州市龙文区建元东路5号融信·翠湖2幢1101号住宅，建筑面积184.29ｍ²，分摊土地面积31.05ｍ²，评估单价14623元／ｍ²，评估价值2694873元。七、2.本报告的使用期限为自2018年10月24日（估价报告出具之日）起不超过一年……。” 2019年4月19日应意溶向本院提出评估申请，评估事项为对漳州市融信翠湖2幢1101号房屋的市场价值（评估基准日为2017年1月10日）进行评估。本院依法委托福建建友资产评估土地房地产估价有限公司漳州分公司进行评估。2019年5月30日福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司作出闽建友估房字第××号房地产估价报告，报告载明：“……三、价值时点：2017年1月10日。六、估价结果：漳州市龙文区建元东路5号融信·翠湖2幢1101号住宅，建筑面积184.29ｍ²，分摊土地面积31.05ｍ²，评估单价12025元／ｍ²，评估价值2216087元。七、2.本报告的使用期限为自2019年5月30日（估价报告出具之日）起不超过一年……。” 诉讼中，黄建平、傅建霞于2018年4月26日以其诉讼目的与请求已经达到为由向本院申请撤回起诉，本院经审查认为黄建平、傅建霞申请撤回起诉理由成立，本院予以准许。 本院认为，陈翔宇、应意溶双方于2017年1月10日签订的《协议书》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规效力性强制性规定，合法有效。应意溶主张陈翔宇、蔡莺依、李安飞、应美华恶意串通，共同损害应意溶合法权益，要求确认《协议书》无效依据不足，本院不予支持。 《协议书》签订后，陈翔宇已依约履行付款义务，后应意溶以讼涉商品房不动产权证尚未办理为由要求解除《协议书》，陈翔宇明确表示不同意解除《协议书》，并且从陈翔宇多次退还90万元购房款的行为可以认定双方尚未就《协议书》解除达成一致意见，可认定《协议书》尚未解除。2017年3月16日应意溶与傅建霞签订《房地产买卖协议书》，将讼涉商品房再次转让，应意溶的上述行为属于一房二卖。本案讼涉商品房已办理不动产权转移登记，并已登记在黄建平名下，产权人为黄建平，致使陈翔宇与应意溶签订的《协议书》不能履行，应意溶的行为已构成违约，依法应承担民事责任。 《协议书》第三条约定应意溶、陈翔宇双方定于2017年3月25日以前办理相关交易手续。因应意溶于2017年3月16日与傅建霞签订《房地产买卖协议书》，将讼涉商品房再次转让，致使《协议书》约定双方定于2017年3月25日以前办理相关交易手续无法继续履行，可认定2017年3月25日为应意溶违约时间。本案陈翔宇要求应意溶赔偿因违约造成讼涉商品房差价损失理由成立，本院予以支持。讼涉商品房评估基准日确定为2017年3月25日，估价结果为2,694,873元。讼涉商品房差价损失为912,873元（2,694,873元－1,782,000元）。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条规定，买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。本案应意溶提出解除《协议书》时将所收受购房款返还陈翔宇，陈翔宇收到购房款后又多次通过转账方式支付给应意溶，陈翔宇得知应意溶提出解除《协议书》后未能及时采取适当措施将购房款及时收回，致使损失扩大；综合本案陈翔宇尚未全部支付购房款，确定陈翔宇对造成本案损失应承担40%责任，应意溶承担60%责任，即应意溶应赔偿陈翔宇损失547,723.8元（912,873元×60%）。 综上，陈翔宇要求解除《协议书》、返还购房款及应意溶应赔偿损失的诉求有事实和法律依据，本院予以支持。应意溶反诉要求确认《协议书》无效依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十六条、第一百一十九条规定，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条规定，判决如下： 一、解除陈翔宇、应意溶双方于2017年1月10日签订《房地产买卖协议书》。 二、应意溶应于本判决生效之日起10日内赔偿陈翔宇损失547,723.8元。 三、应意溶应于本判决生效之日起10日内返还陈翔宇购房款900,000元及利息（以900,000元为基数，自2017年2月28日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准的60%计算至本判决确定履行期限届满日止）。 四、驳回陈翔宇的其他诉讼请求。 五、驳回应意溶的反诉诉讼请求。 案件受理费20,838元，由陈翔宇负担8,335.2元，应意溶负担12,502.8元。反诉受理费10,419元由应意溶负担。保全费10,000元，由应意溶负担6,000元，陈翔宇负担4,000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  邹岩松 审 判 员  苏碧恋 人民陪审员  张惠卿 二〇一九年十一月十二日 书 记 员  郑栖伟