济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0102民初5379号 原告：崔元杰，男，1983年出生，汉族，住济南市 委托诉讼代理人：高强，山东齐鲁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵继康，山东齐鲁律师事务所律师。 被告：叶长英，女，1942年出生，汉族，住济南市 被告：高迎春，女，1970年出生，汉族，住济南市 被告：高希春，女，1973年出生，汉族，住济南市 三被告共同委托诉讼代理人：李荣涛，山东金仑律师事务所律师。 三被告共同委托诉讼代理人：袁文森，山东金仑律师事务所实习律师。 原告崔元杰与被告叶长英、高迎春、高希春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔元杰及其委托诉讼代理人高强、赵继康，被告叶长英、高迎春、高希春的共同委托诉讼代理人李荣涛、袁文森到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 崔元杰向本院提出诉讼请求：1.依法解除被告叶长英、高迎春、高希春与原告崔元杰于2019年4月27日签订的《房屋买卖（居间）合同》；2.依法判令被告叶长英、高迎春、高希春返还原告崔元杰定金1万元；3.依法判令被告叶长英、高迎春、高希春支付原告崔元杰违约金43.8万元；4.诉讼费用由三被告负担。事实和理由：高某某与被告叶长英系夫妻关系，婚后生育两个孩子，即被告高迎春、高希春。2002年11月27日，高某某与被告叶长英通过房改购房方式取得坐落于济南市历下区小园庄42号房产所有权。高某某死亡后，叶长英、高迎春、高希春系第一顺序继承人。2019年4月27日，在济南海蔚房地产咨询有限公司（丙方）的居间下，被告叶长英、高迎春、高希春（甲方）与原告崔元杰（乙方）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定甲方自愿出售坐落于济南市历下区小园庄42号房产给乙方，房屋共有权人为叶长英、高希春，建筑面积为90.66平方米，总价款为219万元。合同第三条第一款约定乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金1万元。合同第三条第二款第二项约定乙方于过户前，将首付房款人民币65万元支付于甲方，剩余房款153万元于银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付。合同第四条约定甲、乙双方保证积极配合丙方办理相关手续，并保证提供资料的真实有效性；甲、乙双方应于本合同签订之日起，委托并协助丙方办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续，提供相关资料，甲、乙双方应相互配合协助税费的缴纳；由甲、乙任一方故意拖延或不及时提供相关资料，不配合缴纳税费的或不配合相对方办理相关事宜的，按照50元/天给相对方作为赔偿金；甲乙任何一方逾期20日之上仍未履行合同约定的，另一方有权以相对方违约为由解除合同，违约责任详见第九条。合同第五条第二款约定丙方居间服务以签订合同即为完成，乙方应于本合同签订之日按照《看房单》、《佣金确认单》的约定向丙方支付佣金，贷款、过户是居间服务的延伸服务。甲、乙如有违约，丙方已收取的居间服务费不退，由守约方向违约方追索。合同第九条第二款约定甲乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款百分之三的违约金（或者违约方承担合同总房价款百分之三十的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此遭受的损失（包括律师费、诉讼费、交通费等）。第十条其他约定事项约定甲方不支付丙方佣金，丙方协助甲方办理房屋继承手续。乙方承诺在办理房屋过户过程中完全配合，不产生法律纠纷。2019年4月28日，原告崔元杰支付给被告高迎春房屋定金1万元。2019年5月4日，被告拒绝出售涉案房产，不办理继承手续，亦不配合办理贷款审批、网签、面签、过户等手续。原告崔元杰认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”原、被告签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效合同。三被告拒绝履行合同约定的义务，应当承担合同总房价款百分之三十的违约金，原告暂主张总房价款百分之二十的违约金43.8万元。 叶长英、高迎春、高希春辩称，被告没有违约，原、被告在签订本案合同时，口头协商5日内缴纳首付款，但是原告迟迟没有缴纳涉案房屋的首付款。本案原告的起诉系为了取得不法目的的恶意诉讼。如果庭审后5日内原告缴纳本房屋的首付款，被告还会继续履行合同、办理过户等相关手续，请求法院结合本案的相关证据，依法驳回原告的诉讼请求。本案原告的起诉状中已经写明2019年4月28日双方签订合同，2019年5月4日被告拒绝出售该房屋，时间比较短，恰恰是由于原告没有缴纳首付款。且原告的起诉数额比较高，不符合事实及法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 高某某与叶长英系夫妻关系，二人育有二女，分别为长女高迎春、次女高希春。2016年11月2日，高某某去世。涉案房屋位于济南市历下区小园庄42号，系高某某与叶长英共同所有。 2019年4月27日，叶长英、高迎春、高希春（甲方、卖方）与崔元杰（乙方、买方）、济南海蔚房地产咨询有限公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定：甲方将涉案房屋自愿出售给乙方，房屋及其附属设施的总价款为219万元；乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金1万元，定金在乙方支付甲方房款时自动转为房款；乙方于过户前，将首付房款65万元支付于甲方，剩余房款153万元于银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付；甲、乙双方保证积极配合丙方办理相关手续，并保证提供资料的真实有效性；甲、乙双方应于本合同签订之日起，委托并协助丙方办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关资料，甲、乙双方应相互配合协助税费的缴纳；由甲、乙任一方故意拖延或不及时提供相关资料，不配合缴纳税费或不配合相对方办理相关事宜的，按照50元/天给相对方作为赔偿金；甲、乙任何一方逾期20日之上仍未履行合约的，另一方有权以对方违约为由解除合同，违约责任详见第九条；丙方的居间服务以签订合同即为完成，乙方应于本合同签订之日按照《看房单》、《佣金确认单》的约定向丙方支付佣金，贷款、过户是居间服务的延伸服务（延伸服务费另行协商）。甲、乙如有违约，丙方已收取的居间服务费不退，由守约方向违约方追索。合同第九条第二款约定，甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房款价3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此遭受的损失（包括律师费、诉讼费、交通费等）。合同第十条约定，甲方不支付丙方佣金，丙方协助甲方办理房屋继承手续。甲方承诺在办理房屋过户程序过程中，完全配合不产生法律纠纷。叶长英、高迎春、高希春以及崔元杰均在合同中签名、捺印予以确认，济南海蔚房地产咨询有限公司签章确认。2019年4月28日，崔元杰向高迎春名下银行账户转款1万元作为购房定金。 2019年5月17日，山东汉博房产经纪有限公司出具《情况证明》一份，载明：我公司是济南海蔚房地产咨询有限公司的加盟商。2019年4月27日，在我公司以济南海蔚房地产咨询有限公司的名义，促成卖方叶长英、高迎春、高希春（甲方）与买方（崔元杰）签订《房屋买卖（居间）合同》。……2019年5月4日，卖方高迎春明确表示不再出售房产。我公司多次催促其继续履行合同，卖方不办理继承手续，亦不配合办理贷款审批、网签、面签、过户等手续。该《情况说明》尾部，山东汉博房产经纪有限公司加盖公章，窦小红在“经办人”处签名并留下联系方式。叶长英、高迎春、高希春对上述证明不予认可。 庭审中，崔元杰主张2019年5月4日叶长英、高迎春、高希春单方提出解除合同，其对解除合同表示同意，且叶长英、高迎春、高希春未办理相关手续，合同无法继续履行，合同目的不能实现，合同应当解除。叶长英、高迎春、高希春对崔元杰上述主张无异议，称其提出解除合同的理由是崔元杰未交首付款，但于庭审中又表示不同意解除合同并要求继续履行。 另查明，2019年5月6日，高迎春、高希春作出放弃继承权声明，并经山东省济南市槐荫公证处公证员韩慧进行公证。2019年5月27日山东省济南市槐荫公证处作出（2019）鲁济南槐荫证民字第439号公证书，证明高某某遗留的涉案房屋的遗产由叶长英一人继承。 本院认为，叶长英、高迎春、高希春与崔元杰、济南海蔚房地产咨询有限公司签订的《房屋买卖（居间）合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。对于该份合同，各方当事人均应严格履行。2019年5月4日，叶长英、高迎春、高希春明确表示拒绝出售涉案房屋，对此叶长英、高迎春、高希春解释是因为双方口头协商合同签订后5日内交纳首付款而崔元杰迟迟未交，但未向本院提交证据加以佐证，故对于叶长英、高迎春、高希春关于拒绝出售涉案房屋的上述解释本院不予采信。根据合同约定，崔元杰支付首付款的时间为涉案房屋过户前支付，而叶长英、高迎春、高希春于2019年5月4日明确表示拒绝出售涉案房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，崔元杰有权解除《房屋买卖（居间）合同》。现崔元杰要求解除2019年4月27日签订的《房屋买卖（居间）合同》，理由正当，证据充分，本院予以支持。 本案中，崔元杰已向叶长英、高迎春、高希春支付了购房定金1万元，涉案《房屋买卖（居间）合同》因叶长英、高迎春、高希春违约而解除，崔元杰作为守约方有权要求叶长英、高迎春、高希春双倍返还定金或基于合同解除要求对方返还已支付款项。现崔元杰自愿要求叶长英、高迎春、高希春返还定金1万元，符合法律规定，本院予以支持。 对于崔元杰诉请的违约金43.8万元，虽然双方在《房屋买卖（居间）合同》中约定“如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房款价3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任由守约方选择）”，但鉴于崔元杰仅支付了定金1万元、尚未支付首付款且叶长英、高迎春、高希春主张违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院认为崔元杰主张的违约金过高，本院对违约金依法作出调整。根据现有证据及陈述，叶长英、高迎春、高希春于2019年5月4日拒绝出售涉案房屋时应向崔元杰双倍返还定金即支付崔元杰2万元及逾期未支付的利息。综合上述内容，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及诚实信用原则等因素，本院酌定叶长英、高迎春、高延春向崔元杰支付违约金1万元（即双倍定金数额2万元减去应退还的定金1万元），并自2019年5月4日起按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍支付利息（以2万元为基数）。对于崔元杰超出上述部分的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法则》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第二款、第一百一十五条、第一百一十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除2019年4月27日原告崔元杰与被告叶长英、高迎春、高希春、案外人济南海蔚房地产咨询有限公司三方签订的《房屋买卖（居间）合同》； 二、被告叶长英、高迎春、高希春返还原告崔元杰定金1万元，于本决生效之日起十日内履行； 三、被告叶长英、高迎春、高希春支付原告崔元杰违约金1万元，于本决生效之日起十日内履行； 四、被告叶长英、高迎春、高希春支付原告崔元杰违约金（以2万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年5月4日起至实际给付之日止），于本决生效之日起十日内履行； 五、驳回原告崔元杰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8020元、财产保全费2710元，由被告叶长英、高迎春、高希春负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长 闫 云 人民陪审员 刘 蕊 人民陪审员 曹国栋 二〇一九年十一月十四日 书 记 员 魏凯欣