山东省济南市钢城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0117民初1212号 原告（反诉被告）：郭凤祥，男，1970年9月24日出生，汉族，住济南市钢城区。 原告（反诉被告）：赵德连（曾用名赵梅），女，1974年8月6日出生，汉族，住新泰市。 以上两原告共同委托诉讼代理人：骆川，山东秋鉴律师事务所律师。 以上两原告共同委托诉讼代理人：王贞东，山东秋鉴律师事务所律师。 被告（反诉原告）：鲁蓬勃，男，1987年12月5日出生，汉族，住济南市钢城区。 委托诉讼代理人：杨媛媛，山东棋山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李卫国，山东棋山律师事务所律师。 原告（反诉被告）郭凤祥、赵德连与被告（反诉原告）鲁蓬勃租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，鲁蓬勃于2019年9月5日提起反诉，本诉与反诉依法适用简易程序合并审理，并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郭凤祥、郭凤祥与赵德连共同委托诉讼代理人王贞东、洛川、被告（反诉原告）鲁蓬勃委托诉讼代理人杨媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）郭凤祥、赵德连向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认2019年4月29日双方签订的《房屋租赁合同》已经解除；2.诉讼费及其他费用由被告鲁蓬勃承担。后庭审中原告明确其诉讼请求第一项为依法确认2019年4月29日双方签订的房屋租赁合同于2019年6月18日已经解除。事实和理由：2019年4月29日，双方签订《房屋租赁合同》，郭凤祥、赵德连将其所有的济南市钢城区友谊大街东段凤凰园7号沿街楼租赁给鲁蓬勃。合同签订后因双方所周知的原因，鲁蓬勃推迟至明年才接受房屋，郭凤祥、赵德连不同意，经多次沟通无果，郭凤祥于2019年6月18日短信通知鲁蓬勃中止合同；同时因房屋的一部分还有其他承租方在承租期内，也只是该合同部分无效；2019年8月9日鲁蓬勃未经双方交接以违法方式侵占房屋，此行为让郭凤祥、赵德连严重不安。2019年8月14日，郭凤祥再次通过短信向鲁蓬勃发出《合同解除告知函》，鲁蓬勃收到告知函后，仍强行占用，现郭凤祥、赵德连已将鲁蓬勃物品搬出，鲁蓬勃仍纠缠不休。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院依法确认双方签订的《房屋租赁合同》已经解除。 被告（反诉原告）鲁蓬勃辩称，首先，鲁蓬勃同意郭凤祥、赵德连提出的解除双方签订《房屋租赁合同》。但是对于郭凤祥、赵德连关于《房屋租赁合同》是在2019年6月18日就已经终止的主张不同意，因为郭凤祥后来又在2019年8月14日对《房屋租赁合同》提出解除，且诉状中，郭凤祥、赵德连也认可2019年6月18日提出的中止合同。其次，双方签订《房屋租赁合同》后，并非因鲁蓬勃推迟至明年才接手房屋，而是，郭凤祥在2019年6月20日左右得到原面馆承租人通知不再续租后，要求鲁蓬勃按照《房屋租赁合同》的约定承租涉案房屋。鲁蓬勃在确认可以承租后，于2019年6月25日与山东老传手餐饮管理有限公司签订《合作协议》，并交纳20余万元费用，已做好加盟的前期准备工作。而郭凤祥却在鲁蓬勃完成上述加盟工作后，于2019年8月14日才告知鲁蓬勃涉案房屋已出租给其他人，并要求解除《房屋租赁合同》，导致鲁蓬勃无法承租使用涉案房屋，造成20余万元的损失。郭凤祥、赵德连违约在先，应当承担对守约方即鲁蓬勃的赔偿责任。请求人民法院依法驳回郭凤祥、赵德连的诉讼请求。 被告（反诉原告）鲁蓬勃向本院提出反诉诉讼请求：1.依法解除鲁蓬勃与郭凤祥、赵德连双方于2019年4月29日签订的《房屋租赁合同》；2.判令郭凤祥、赵德连返还鲁蓬勃已付房租55000元；3.判令郭凤祥、赵德连双倍返还鲁蓬勃定金100000元；4.判令郭凤祥、赵德连赔偿鲁蓬勃损失共计225018元；5.本案诉讼费用由郭凤祥、赵德连承担。后庭审中，鲁蓬勃明确其第一项诉讼请求为鲁蓬勃与郭凤祥、赵德连双方于2019年4月29日签订的《房屋租赁合同》于2019年8月9日解除。事实和理由：2019年4月29日，鲁蓬勃与郭凤祥、赵德连双方签订《房租租赁合同》，约定：郭凤祥、赵德连将其所有的友谊大街东段凤凰园7号楼沿街楼，面积约260平方米租赁给鲁蓬勃使用。租赁期限为10年，自2020年10月1日起至2030年9月30日止，租金为100000元/年，先付款后用房。并在该《房屋租赁合同》中达成补充协议：自2019年8月9日至2020年8月8日期间，如面馆不租，则鲁蓬勃可以续租，年租金55000元。双方签订《房屋租赁合同》当天，鲁蓬勃向郭凤祥工商银行账户中汇入50000元定金。2019年5月至6月期间，郭凤祥、赵德连曾多次向鲁蓬勃告知《房屋租赁合同》中涉及的面馆负责人不再续租，双方可以按照补充协议的约定，由鲁蓬勃承租。鲁蓬勃在确认该房屋能够由其承租的情况下，于2019年6月25日与山东老传手餐饮管理有限公司签订《老传手番茄米线合作协议》，并向山东老传手餐饮管理有限公司交纳了各项加盟费用，共计225018元。2019年8月8日，鲁蓬勃向郭凤祥账户中汇入55000元房屋租赁费，并联系好装修人员准备进入房屋进行装修。郭凤祥、赵德连确告知鲁蓬勃解除合同。实际上面馆负责人早已不再续租该房屋，根据双方《房屋租赁合同》的约定，鲁蓬勃有权在2019年8月9日起承租该房屋，但郭凤祥、赵德连私自解除合同，将涉案房屋租赁给他人，严重违约，应当承担违约责任。根据鲁蓬勃与山东老传手餐饮管理有限公司签订的《老传手番茄米线合作协议》，鲁蓬勃开设的“老传手番茄米线”餐厅必须设立在涉案房屋，否则所有费用不予退还。郭凤祥、赵德连擅自解除合同导致鲁蓬勃无法继续履行《老传手番茄米线合作协议》中的义务，鲁蓬勃交纳的225018元无法退回，严重损害了鲁蓬勃的合法权益。为维护自身合法权益，特提起反诉。 原告（反诉被告）郭凤祥、赵德连共同辩称，一、我方认可鲁蓬勃请求确认2019年4月29日签订合同已解除的请求，反诉状中载明2019年5月至6月期间，双方多次就面馆负责人是否续租问题进行交涉，而鲁蓬勃本诉中陈述面馆明确不租的时间于6月20日左右，而我方发出终止解除合同的时间是2019年6月18日，该短信内容已经载明双方因面馆问题交涉不洽，鲁蓬勃的反诉状中的陈述与当庭陈述不一致，且与我方提供的6月18日的短信信息记录相矛盾，结合我方提供的2019年6月18日短信信息可以证明该合同已于2019年6月18日终止解除。二、对于鲁蓬勃要求返还房租55000元无异议。三、关于双倍返还定金100000的问题，对于返还50000元押金无异议，但是不应当双倍返还。首先2019年4月29日鲁蓬勃转账的该50000款项性质按合同约定为押金而非定金。其次，郭凤祥书写“已收到定金五万元整（转账）”不是郭凤祥真实意思表示，也没有经过赵德连同意，赵德连也不认可这50000元押金性质改变为定金。鲁蓬勃也没有举证证实双方当事人对于定金重新约定。四、关于鲁蓬勃要求赔偿损失225018元的问题，法院不应支持。首先，我方按照合同法的规定，于2019年6月18日以短信的形式告知鲁蓬勃合同已经终止解除，虽然短信内容书写为“中止”，但是结合退押金、利息等字面意思，依法属于终止解除合同的意思表示，并非合同暂不履行，属于单方行使合同解除权利的表现。另依据《房屋租赁合同》补充协议，并非鲁蓬勃称的“必须续租”。在合同约定的条件尚未具备的情况下，鲁蓬勃于2019年6月25日，与山东老传手餐饮管理有限公司所签订的《老传手番茄米线合作协议》的风险由其自行承担。并且在已经接收告知合同解除的情况下，仍签订该合作协议属于扩大的损失，是鲁蓬勃自己造成的，与郭凤祥、赵德连无关。其次，对于鲁蓬勃主张的损失，郭凤祥、赵德连认为该合作协议涉嫌造假，或者并未实际履行，假如鲁蓬勃有损失应当在我方解除合同三个月内向法院起诉确认解除合同的效力，以维护其权益，对其反诉人民法院不应当支持。 本院经审理认定事实如下：2019年4月29日，甲方郭凤祥、赵德连与乙方鲁蓬勃签订《房屋租赁合同》一份，双方约定甲方将其所有的友谊大街东段凤凰园7号楼沿街楼，面积约260平方米，出租给鲁蓬勃使用。合同约定租赁期限为10年，时间自2020年10月1日起至2030年9月30日止。租金为100000元/年，1-5年内房租不变，5年后房租租金再议，先付款后用房，一次付清。乙方每年应提前二个月付清当年房租。在协议未到期时，乙方如终止协议，甲方不退回乙方已付的剩余租金及押金。补充协议：自2019年8月9日——2020年8月8日期间，如面馆不租，则乙方可以续租，年租金五万伍仟元。（乙方预付五万元押金，5年内不退，满5年后顶房租）。合同签订当日，鲁蓬勃转入郭凤祥中国工商银行账户50000元。鲁蓬勃提交的《房屋租赁合同》中载有郭凤祥书写的“已收到定金伍万元整（转账）”，并载有郭凤祥中国工商银行卡号。2019年8月8日鲁蓬勃再次向郭凤祥中国工商银行账户转入49500元、5500元共计55000元。 另查明，2016年8月16日，郭凤祥、赵德连配偶陈志国与案外人孙尊民签订《房屋租赁合同》将涉案房屋部分区域面积约20平方米出租给孙尊民使用，租赁期限自2016年10月1日至2022年9月30日。2017年7月13日，郭凤祥与案外人**签订《房屋租赁合同》一份，将本案中租赁物友谊大街凤凰园7号楼沿街楼一楼部分剩余部分面积约115平方米出租给**使用，租赁期限二年，自2017年8月10日至2019年8月9日，年租金55000元，该部分出租面积即为郭凤祥、赵德连与鲁蓬勃所签《房屋租赁合同》中补充协议涉及的部分房屋，后该部分房屋由案外人郭玲经营面馆。 又查明，2019年6月18日，郭凤祥向鲁蓬勃发送手机短信息内容为“几次电话你也不接，也不回信，我们只能中止合同了，到时你把发展银行的开户信息发过来，把押金及利息费用退给你”。2019年8月14日，郭凤祥向鲁蓬勃发送手机短信息内容为“合同解除告知函因鲁蓬勃未经房主同意，私自换锁，将物品放入屋内。房主（陈志国赵梅郭凤祥陈静）经协商一致告知你方，解除合同。并告知我方你的银行卡号及开户信息，以便我方将你方以前打入我方账户的押金及8月8日打入的5.5万元返还。特此告知！”鲁蓬勃于2019年8月15日回复短信息内容为“告知函已收悉，现告知如下：其一我方进入合同标的物是在合同生效之后，合同生效支付了房租和押金，将物品放入标的物是理所应当的事，此处无异议。其二我方根据租赁标的物投入了大量的资金和人力，我方将根据合同条款依法依规的在标的物中经营，根据合同条款有争议可协商解决，协商未果，可通过法律途径解决。在未解决之前我方仍按原有计划对标的物进行装修和经营”。2019年8月15日郭凤祥回复短信息内容为“你方因项目已取消导致推迟到明年接手标的物，且贵方提前强制性占有我方房屋，贵方的行为已让我方严重不安，贵方在合同未开始履行前就如此损害我方的权利，所以考虑再三，我方决定通知贵方：解除双方签订的租赁合同。在存在纠纷的情况下，你方擅自进行的活动均与我方无关。另：根据合同法规定，因标的物的一部分还有另一方在承租期内，导致双方签订的此部分合同无效，所以我方（陈志国赵梅郭凤祥陈静）告知你方（鲁蓬勃）合同解除！特此告知！”。 庭审中，郭凤祥、赵德连明确其第二项诉讼请求中的其他费用除了案件受理费没有产生其他费用。郭凤祥、赵德连在庭审中陈述已经将涉案房屋另行出租给他人，在七月底八月初出租给了阿水大杯茶。鲁蓬勃主张经济损失225018元，并提交与案外人山东老传手餐饮管理有限公司签订于2019年6月25日的《合作协议书》、授权书、山东老传手餐饮管理有限公司营业执照、食品经营许可证、收据、采购折本明细表、销售单、装修项目报价单等证据一宗，欲证实对于该项目投入的225018元资金因不能继续履行协议而全部不能退还遭受损失。 以上事实，有原、被告陈述、《房屋租赁合同》、手机短信息打印件、《合作协议书》、授权书、山东老传手餐饮管理有限公司营业执照、食品经营许可证、收据、采购折本明细表、销售单、装修项目报价单等证据予以证实。 本院认为，郭凤祥、赵德连与鲁蓬勃签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合同权利义务关系明确，符合法律规定，该租赁合同合法有效。 （2）关于双方《房屋租赁合同》是否解除、何时解除的问题。双方签订合同当日，鲁蓬勃根据合同约定预付押金50000元，后郭凤祥于2019年6月18日给鲁蓬勃发送手机短信息“几次电话你也不接，也不回信，我们只能中止合同了，到时你把发展银行的开户信息发过来，把押金及利息费用退给你”，本案中郭凤祥、赵德连主张双方房屋租赁合同自此时解除，根据其陈述系行使单方解除权，但其提出的理由是因为鲁蓬勃拒绝承租面馆部分的房屋，将2019年8月9日应当承租的租赁物要求变更时间为2020年，认为鲁蓬勃该行为是明确表示不履行主要债务，符合合同法第九十四条第二项之规定，但本案中鲁蓬勃于合同签订当日已经实际支付合同押金50000元，并于2019年8月8日面馆租赁期限到到期前又实际支付该部分租赁费55000元，实际履行了合同义务，故郭凤祥、赵德连该主张与事实不符，不符合其主张的合同法第九十四条第二项之规定的合同解除情形，且与其又于2019年8月14日向鲁蓬勃发送合同解除告知函相矛盾，故对其主张双方《房屋租赁合同》于2019年6月18日解除，不予支持。鲁蓬勃主张双方《房屋租赁合同》于2019年8月9日解除，理由是在2019年8月9日郭凤祥、赵德连不能履行交付租赁房屋的义务，并明确今后均无法履行，符合合同法第九十四条第二项之规定。根据合同法第九十四条之规定，系合同当事人行使单方解除权需通知对方，而鲁蓬勃却在本案反诉之前未向郭凤祥、赵德连明确告知解除合同，故其主张的双方《房屋租赁合同》于2019年8月9日解除，不予认定。本案中郭凤祥、赵德连起诉要求确认解除合同，鲁蓬勃于2019年9月5日提起反诉，亦要求确认解除合同，双方关于解除合同于2019年9月5日达成合意，故应认定双方签订的《房屋租赁合同》于2019年9月5日解除。 （2）关于鲁蓬勃反诉主张的由郭凤祥、赵德连返还55000元租赁费，郭凤祥、赵德连同意返还，且根据合同法第九十七条之规定，应当依法予以返还，故郭凤祥、赵德连应返还鲁蓬勃租赁费55000元。 （2）关于鲁蓬勃反诉主张的双倍返还定金100000元，因双方签订的《房屋租赁合同》关于该50000元款项约定为押金，虽郭凤祥书写的收条写的是定金，但是鲁蓬勃并未提供证据证实对于该款双方达成了变更押金为定金的合意，且合同和收条中均没有关于定金罚则的表述，故不应认定该50000元押金为定金，对其该双倍返还定金的主张不予支持，但基于合同解除，郭凤祥、赵德连应返还鲁蓬勃该押金50000元。 （2）关于鲁蓬勃反诉要求的损失225018元。首先，郭凤祥、赵德连在与他人就部分租赁物出租尚未到期前与鲁蓬勃签订《房屋租赁合同》，致使两份合同租赁期限存在重合，且又在与鲁蓬勃签订《房屋租赁合同》后未经解除合同，又将租赁物出租给他人，明显存在过错。其次，鲁蓬勃虽主张在郭凤祥确认面馆不再续租后同意由其续租面馆部分房屋后才与山东老传手餐饮管理有限公司签订合作协议，但其提供的证据不足以证实其主张，且其该关于郭凤祥同意由其续租的主张也明显与其收到的郭凤祥2019年6月18日的短信息中止合同相矛盾，并且结合鲁蓬勃支付该部分租赁费55000元系在2019年8月8日，时间上晚于其主张的合作协议签订与履行时间，此时面馆尚在租赁期间，鲁蓬勃对于其主张的损失的造成存在过错。最后，鲁蓬勃对于其主张的损失，提供的相关证据均发生在其与案外第三人之间，与本案不具有关联性，其证据亦不足以证实225018元为其实际损失。综上，对于鲁蓬勃主张的损失225018元，不予支持。 （2）郭凤祥、赵德连主张的其他费用，经庭审中其明确并不存在除诉讼费用之外的其他费用，对其该请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）郭凤祥、赵德连与被告（反诉原告）鲁蓬勃签订于2019年4月29日的《房屋租赁合同》于2019年9月5日解除； 二、原告（反诉被告）郭凤祥、赵德连于本判决生效之日起五日内返还被告（反诉原告）鲁蓬勃租赁费55000元； 三、原告（反诉被告）郭凤祥、赵德连于本判决生效之日起五日内返还被告（反诉原告）鲁蓬勃押金50000元； 四、驳回原告（反诉被告）郭凤祥、赵德连的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）鲁蓬勃的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费100元，减半收取计50元，由郭凤祥、赵德连负担；反诉案件受理费7000元，减半收取3500元，由郭凤祥、赵德连负担967元，由鲁蓬勃负担2533元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  孙燕 二〇一九年十一月二十三日 法官助理董静 书记员吕枭 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （2）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （2）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （2）法律规定的其他情形。 （2）第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。