贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2019）黔8601民初958号原告：王筑鲜，女，1967年5月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：张王帝（系王筑鲜之子），男，1992年9月24日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被告：贵州水晶房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区改茶路120号水晶苑小区B1、B2栋1-5号。法定代表人：刘昌富，执行董事。委托诉讼代理人：陈建，贵州达德律师事务所律师。原告王筑鲜与被告贵州水晶房地产开发有限公司（以下简称水晶房开公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序。因与本院受理的（2019）黔8601民初867号案件系基于同一事实发生的纠纷，本院对两案于2019年10月17日公开开庭进行了合并审理。原告王筑鲜及其委托诉讼代理人张王帝，被告水晶房开公司的委托诉讼代理人陈建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王筑鲜向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《游泳池场地租赁合同》；2.被告赔偿因游泳池及附属设施破损、不适租，给原告造成的经济损失31000元；3.被告赔偿因游泳池漏水给原告造成的水费损失31578.14元；4.被告向原告返还保证金10000元，并自2018年11月17日起以10000元为基数，按照年利息6%继续支付至所有款项付清之日止；5.被告向原告给付违约金10000元，后续违约金自2018年12月26日起以10000元为基数，按照年利息6%继续支付至所有款项付清之日止；6.被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告王筑鲜将第二项诉请变更为“被告赔偿因游泳池及附属设施破损、不适租，给原告造成的经济损失35173元”，将第六项诉请变更为“被告承担本案的案件受理费、保全费、保全保险费”。事实及理由：2014年5月23日，原告与被告签订《游泳池场地租赁合同》（以下简称2014合同），约定原告承租被告位于贵阳市××茶路××水晶××小区××游泳池及其附属设施，租赁期自2014年5月25日起至2017年5月25日止，每年租金10000元。2015年11月10日，原告与被告又签订《游泳池场地租赁合同》（以下简称2015合同），将2014合同的租期延长至2018年11月15日止，其余内容不变。合同签订后，原告按约交纳租金和保证金，但泳池及附属设施从2014年合同签订之日起便存在大量硬件问题，经原告投入资金维护和修缮后仍不能改善。自2015年起，原告不断向被告反映泳池漏水、设施破损和欠缺等不适租问题，但至今未得到解决。为此，原告特诉至法院，请求判令如前所诉。被告水晶房开公司辩称：1.针对第一项诉请，合同租赁期限已经届满，合同终止，无行使合同解除权的前提条件；2.针对第二项诉请，首先，合同约定维修、维护费用由乙方负责；其次，案涉租赁物于2010年出租给他人正常使用经营，租赁期间至2013年11月届满，被告于2013年5月支付对价取得剩余租赁期间转租经营权，转租期届满至2014年11月双方签订新合同，后至2015年合同时均未涉及租赁物质量瑕疵内容，即便被告在租赁期满主张收回租赁物时，原告仍于2019年6月开业经营，充分说明租赁物完好无质量瑕疵，因此原告主张不适租不成立且无证据佐证，原告该诉请无事实依据，不应支持；3.针对第三项诉请，原告提供的《用水情况查询清单》、用水明细表并不能证明游泳池漏水，反而反映出自2014年至今，每年夏季8月份前后是用水高峰期，与游泳池经营旺季相符。若如原告所述漏水严重，但原告即未反映漏水问题亦未通知解除合同，反而在2019年6月继续开业经营，因此原告该诉请无事实依据，不应支持；4.针对第四项诉请，原告未支付2017年11月至2018年11月租赁费10000元，合同履行期限届满，出租人行使抵销权，该诉请不成立；5.针对第五项诉请，违约金无请求权依据。综上，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，2014年5月23日，原告王筑鲜（承租方、乙方）与被告水晶房开公司（出租方、甲方）签订《游泳池场地租赁合同》，合同主要约定如下：一、甲方自愿将位于贵阳市××茶路××号“水晶苑”游泳池场地及附属设施租赁给乙方。乙方自愿租赁该游泳池场地及附属设施，租赁时间从2014年5月25日起至2017年5月25日止；二、租赁金额为每年10000元。乙方每次缴款一年租金后方可使用该游泳池场地及附属设施，同时，在第一次付款时须缴纳租赁该游泳池场地及附属设施保证金10000元，上述款项需在2014年9月30日前交清。乙方每次缴纳租金须提前30日内完成；三、在租赁期间，该游泳池场地及附属设施发生的各种维修费、维护费用（不含房屋维修费用）由乙方负责；四、经甲方同意，乙方自愿对该游泳池增加一个洗澡大池进行改造，所花费用甲方不予负责；同时合同到期时，乙方也不准以对该游泳池场地及附属设施已投入为由拒交还房屋；五、本合同自签订之日起生效，合同期满待各类费用结清后，退还乙方保证金。合同到期按同等价格优先保证乙方租赁。合同签订后，水晶房开公司将租赁物交由王筑鲜使用经营“碧泉泳池”。2014年12月8日，水晶房开公司出具收款收据，载明收到王筑鲜交来租游泳池保证金10000元。2015年2月28日、8月2日，王筑鲜分别向“水晶集团物业管理有限公司”出具《关于水晶苑游泳池、浴室问题存在急需解决的报告》、《关于碧泉泳池当前存在的影响正常经营的硬件问题》，要求解决泳池相关电、漏水、装饰装修、卫生设备、营业资格证费用、罚款费用等问题。2015年11月10日，双方再次签订《游泳池场地租赁合同》，租赁期限为2015年11月16日起至2018年11月15日止2018年12月16日，第一笔款项需在2016年2月28日前交清，其余合同内容与原合同内容一致。2018年6月18日，王筑鲜向水晶房开公司出具《报告》，向水晶房开公司反映泳池漏水问题。次日，王筑鲜向水晶房开公司行政人员黄梅通过微信发送该报告，6月21日，黄梅回复“王姐，我给你往上面说了，公司不同意给你家检测，也不同意减免费用”、“公司意思是，如果有疑问就提前终止合同”、“因为我昨天往上面报，上面意见就是，如果你觉得有疑问，公司就收回，老板说的，七月一号如果你不做，或者是因为有安全隐患，就不承包了，因为也欠着承包费”。2018年12月16日，原告水晶房开公司（甲方）与案外人梁应洪（乙方）签订《游泳池场地及附属设施租赁合同》，合同就案涉泳池及附属设施租赁相关事宜进行了约定，其中租赁时间从2018年12月28日起至2019年12月27日止，年租金100000元。2019年3月12日，原告水晶房开公司与贵州水晶兴业物业管理有限公司共同出具《告知书》，载明：水晶苑游泳池与乙方签订的承包合同于2018年11月到期，现该泳池已于2018年12月承包给他人，特通告3日内搬离。该告知书张贴于案涉租赁物玻璃门上。自2017年11月16日起，王筑鲜未支付租金。庭审中，水晶房开公司自认已将王筑鲜交纳的保证金10000元抵扣王筑鲜欠付的自2017年11月16日起至2018年11月15日止的租金10000元。截至庭审结束之日，案涉租赁泳池及附属设施仍由王筑鲜占有使用经营“碧泉泳池”。另查明，案涉租赁物原为张明鹤、田玉顶向水晶房开公司承租，租赁期间为2010年12月1日至2013年11月30日。2011年12月5日，张明鹤、田玉顶将案涉租赁物转租给王平。2013年5月25日，王平出具收条载明其收到王筑鲜所交水晶苑浴室游泳池转让金60000元，其中欠水晶物业公司水电费23000元由王筑鲜代付，实收37000元。上述事实，有原、被告当庭陈述、游泳池场地租赁合同、游泳池场地及附属设施租赁合同、关于水晶苑游泳池、浴室问题存在急需解决的报告、关于碧泉泳池当前存在的影响正常经营的硬件问题、报告、告知书、照片、微信聊天记录、短信记录、当事人身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，予以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告王筑鲜与被告水晶房开公司签订的《游泳池场地租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。合同当事人均应按照合同的约定全面履行义务。原告诉请解除原被告签订的《游泳池场地租赁合同》。其一，根据双方租赁合同的约定，租金支付方式为先交租金后使用，王筑鲜应提前30日支付下一年度租金，但其自2017年11月16日起未支付房租。在合同期限届满后，王筑鲜虽继续使用租赁物，但其作为承租人，客观上未履行租赁合同的根本义务，王筑鲜提交的证据不足以证明其有续租的意思表示。其二，合同到期前，王筑鲜因漏水问题与水晶房开公司交涉，水晶房开公司明确可提前终止合同。2018年11月15日合同到期，12月16日，水晶房开公即与案外人梁应洪签订新的租赁合同。水晶房开公司以实际行为表示合同到期后，不与王筑鲜延续合同的履行，不符合不定期租赁合同“出租人没有提出异议”这一要件。综上，原合同未能转化为不定期租赁合同，原告王筑鲜与被告水晶房开公司于2015年11月10日签订的《游泳池场地租赁合同》已在2018年11月15日期限届满后自动终止履行。故原告诉请解除合同的主张，与双方发生的事实行为和法律规定不符，本院不予支持。原告诉请被告赔偿因游泳池及附属设施破损、不适租而造成的经济损失35173元，包括维修费及材料费34740元，因泳池破损导致顾客划伤支付的门诊费用433元，并提交其自制的损失计算清单、收据，门诊病历及票据为据。一方面，《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”、原、被告双方《游泳池场地租赁合同》“在租赁期间，该游泳池场地及附属设施发生的各种维修费、维护费用由乙方（王筑鲜）负责”的约定，对案涉租赁物在租赁期间所产生的维修、维护费用应由王筑鲜自行承担。另一方面，结合王筑鲜提交的《关于水晶苑游泳池、浴室问题存在急需解决的报告》、《关于碧泉泳池当前存在的影响正常经营的硬件问题》等证据，王筑鲜在承租案涉租赁物后，着手对外进行泳池经营，其在准备及经营期间所产生的各项装饰装修，以及为达到泳池经营条件而产生的设备增设与改变及维护等费用，是基于其经营需要，而非归因于水晶房开公司的修缮义务。同时，其在经营期间，造成顾客损伤支付的医疗费，亦与水晶房开公司无关联性，因此本院对原告该诉请不予支持。原告诉请被告赔偿因游泳池漏水而造成的水费损失31578.14元。王筑鲜提供的用水情况查询清单、照片等证据不能证实游泳池存在漏水情况。退一步讲，如确存在漏水，其一，王筑鲜提交的证据不足以区分泳池正常用水费用与因泳池漏水而产生的损失，不能证实损失的具体金额；其二，根据双方合同关于在租赁期间，该游泳池场地及附属设施发生的各种维修费、维护费用（不含房屋维修费用）由王筑鲜负责的约定，因漏水而需维修游泳池场地及附属设施也属于王筑鲜承担的合同义务，王筑鲜未及时维修维护设施造成的损失不由水晶房开公司承担。故本院对原告该诉请不予支持。原告诉请被告返还保证金10000元，并自2018年11月17日起以10000元为基数，按照年利息6%继续支付至所有款项付清之日止。双方在《游泳池场地租赁合同》中约定合同期满待各类费用结清后，退还王筑鲜保证金。其一，王筑鲜自2017年11月16日起未支付租金，费用未结清，不满足退还保证金约定条件；其二，所谓保证金，是为保障合同义务人按约履行义务，在王筑鲜未支付租赁物租金的情况下，水晶房开公司以保证金自动冲抵2017年11月16日起至2018年11月15日的租金并无不当。故原告要求被告返还保证金不符合合同约定，本院不予支持。原告诉请被告给付违约金10000元，后续违约金自2018年12月26日起以10000元为基数，按照年利息6%继续支付至所有款项付清之日止。王筑鲜提交的证据不足以证实水晶房开公司在合同履行期间存在不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的情形，故王筑鲜要求水晶房开公司承担违约责任于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告王筑鲜的诉讼请求。案件受理费1866元，减半收取计933元，由原告王筑鲜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  杨芳二〇一九年十一月二十二日法官助理周维玉书记员梁文文