吉林省公主岭市人民法院民 事 判 决 书（2018）吉0381民初4445号原告（反诉被告）：姜军，男，汉族，1979年9月9日出生，吉林省四平市人，住四平市。委托诉讼代理人：李瑛，吉林满誉律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：公主岭市鑫扬建材有限公司，住所地公主岭市。法定代表人：杨浩宇，系总经理。委托诉讼代理人：姜静波，系该公司经理。委托诉讼代理人：朴海明，吉林辩法律师事务所执业律师。原告姜军与被告公主岭市鑫扬建材有限公司（以下简称鑫扬建材公司)租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月5日立案后，依法适用普通程序，在2019年11月6日公开开庭进行了审理。原告姜军及委托诉讼代理人李瑛、被告鑫扬建材公司委托诉讼代理人姜静波、朴海明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜军向本院提出诉讼请求：1、请求判令鑫扬建材公司返还姜军缴纳的场地租赁合同履约保证金5万元；2、请求判令本案诉讼费用由鑫扬建材公司承担。事实和理由：2014年6月23日，姜军与鑫扬建材公司签订《某装饰城场地租赁合同》，姜军承租鑫扬建材公司名下某装饰城X区X层精品家具区X-X号场地,租赁面积477.685平方米,租赁期自2014年7月21日至2017年7月20日止。上述合同签订后姜军向鑫扬建材公司缴纳租赁合同履约保证金5万元。2014年10月18日商城开业，实际开业日期比约定开业日期逾期3个月。商城开业后鑫扬建材公司并未按招商承诺迁入“婚姻登记处”、“房地产交易中心”等,还未经姜军同意就擅自更改商城电梯布局,甚至在未取得消防安全合格证的情况下就开业运营,致使商城在开业后不久就被消防部门查封。鑫扬建材公司种种违约行为造成姜军经营惨淡损失严重。由于不能实现预期合同利益，姜军多次找鑫扬建材公司协商解除合同均遭到拒绝。在沟通无果后,鑫扬建材公司强行搬离并扣留姜军货物。鑫扬建材公司上述违约行为严重侵害了姜军的合法利益，姜军故此诉至贵院,请求依法裁判。鑫扬建材公司辩称，因姜军欠场地租赁费，按照合同约定，履约保证金应当作为支付场地租赁费的费用，不同意返还。针对姜军的告诉，鑫扬建材公司同时提出了反诉请求，1、判令姜军给付场地租赁费51462元；2、反诉费由姜军负担。事实与理由：2014年6月23日，姜军与鑫扬建材公司签订了场地租赁合同。原定合同期间为2014年7月21日至2017年7月20日，并约定第一年免租期为六个月，第二年免租期为四个月，第三年免租期为两个月。合同签订后，经双方合意，将开业时间变更为2014年12月1日，前述免租期相应顺延。截至2016年11月14日，姜军分文未交纳场地租赁费，共计51462元。在此之前，鑫扬建材公司多次要求姜军履行交纳场地租赁费的义务。鑫扬建材公司迫于无奈，于2016年11月14日解除了与姜军的合同。姜军尚欠鑫扬建材公司场地租赁费51462元。现提起反诉，请求依法裁判。针对鑫扬建材公司的反诉请求，姜军辩称，由于鑫扬建材公司在履约过程中存在多处违约行为，致使合同目的无法实现，不同意鑫扬建材公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并认定以下事实：鑫扬建材公司与姜军于2014年6月23日签订了场地租赁合同，将某装饰城X区X层精品家具区X-X号场地出租给姜军用于经营，场地面积共计477.685平米，租赁费按每平米每月8元计算。租赁期限为2014年7月21日至2017年7月20日。其中，第一年免租期自2014年7月21日至2015年1月20日，计租期自2015年1月21日至2015年7月20日，第一年应收租金22929元；第二年免租期自2015年7月21日至2015年11月20日，计租期自2015年11月21日至2016年7月20日，第二年应收租金30572元；第三年免租期自2016年7月21日至2016年9月20日，计租期自2016年9月21日至2017年7月20日，第三年应收租金38215元，三年租金合计91716元。租金按季度于每季度提前15天缴纳，逾期加收季度租金总额每日3%的滞纳金。当日，姜军向鑫扬建材公司交租赁履约保证金5万元，鑫扬建材公司为其出具了收款收据。2014年10月14日，姜军收到某家居城发出的书面通知，通知中写明商户的租赁费、运营管理费用、物业管理费用计租、计费时间为2014年12月1日，姜军在通知上签字。2014年11月15日，某家居城正式开业。2015年1月14日至2015年3月15日期间，公主岭市质量技术监督局将某家居城全部电梯封停。2015年4月30日至2015年5月22日期间，因未经消防验收某家居城三层停业整改。除交纳5万元租赁履约保证金外，姜军在某家居城经营期间未再交纳任何场地租赁费用。2016年11月14日，因姜军始终未交纳场地租赁费，鑫扬建材公司将姜军货物搬离租赁场地。认定上述事实的依据有姜军庭审中提交的场地租赁合同、租赁履约保证金收据、公主岭市质量技术监督局封条照片、某家居城三楼停业整改通知、消防安全检查合格证，鑫扬建材公司提交的（延期开业）通知，以及姜军、鑫扬建材公司委托诉讼代理人在本案庭审中的相关陈述。本院认为，一、姜军与鑫扬建材公司签订了租赁合同，约定了双方的权利义务关系，没有法律规定的无效或者可撤销的情形，租赁合同合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按合同全面履行己方的合同义务。姜军应按合同按时足额交纳场地租赁费，鑫扬建材公司应按时、合法为商户提供租赁场地。鑫扬建材公司、姜军间签订合同的目的，鑫扬建材公司是通过出租场地收取租金，姜军则是使用承租场地进行经营以赚取利润。在具体履行过程中，双方都存在违约行为。首先是鑫扬建材公司电梯不合格、未通过消防验收，致使姜军无法在前述电梯停运、消防整改期间使用承租场地进行经营活动；姜军也存在未按时交纳场地租赁费的情况。双方发生争议以后，应当通过合法途径解决纠纷，尤其不应当的是鑫扬建材公司由于姜军未交费就将其货物搬离租赁场地，导致姜军无法从事经营活动，不能实现合同目的，鑫扬建材公司的违约行为是根本违约。本案中，2016年11月14日鑫扬建材公司将姜军货物搬离租赁场地，双方合同目的已无法实现，故双方间租赁合同应视为于该日解除。二、就鑫扬建材公司提出的要求姜军给付51642元场地租赁费的反诉请求，因姜军在2016年11月14日双方租赁合同解除前确实使用了承租场地进行经营，故其应就使用承租场地经营期间给付鑫扬建材公司场地租赁费。姜军庭审中所称的2015年1月14日至2015年3月15日电梯停运期间、2015年4月30日至2015年5月22日消防整改期间，因属于顺延开业后的免租期之内，故不能成为支持其不交纳场地租赁费的抗辩事由。姜军委托诉讼代理人庭审中另称鑫扬建材公司2015年3月6日至2016年11月14日期间限制姜军使用货梯，但未就该抗辩事由举相关证据佐证，应承担举证不能的法律后果。结合双方间达成租赁费计费时间自2014年12月1日开始计算合意的事实、双方间租赁合同中租赁费计费标准、免租期、计租期的相关约定及租赁合同解除的时间，本院认定姜军应承担的场地租赁费为2015年6月1日至2015年11月30日期间六个月的租金22929元及2016年4月1日至2016年11月14日期间7个月又14天的租金28533元，共计51462元。因合同签订初始时鑫扬建材公司已经收取姜军租赁履约保证金5万元，故姜军最后应给付鑫扬建材公司的场地租赁费应扣除该5万元履约保证金数额，为1462元。综上，姜军要求鑫扬建材公司返还5万元场地租赁合同履约保证金的诉请，本院不予支持。鑫扬建材公司要求姜军给付51462元场地租赁费的反诉请求，其中的1462元数额部分，本院予以支持，其余多出数额部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）姜军的诉讼请求；二、姜军于本判决生效后立即给付被告（反诉原告）公主岭市鑫扬建材有限公司场地租赁费1462元；三、驳回公主岭市鑫扬建材有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1508元，由姜军负担；反诉费1091元，由姜军负担31元，由公主岭市鑫扬建材有限公司负担1060元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四平市中级人民法院。审 判 长  卜祥瑞人民陪审员  李桂仙人民陪审员  左英光二〇一九年十一月二十二日书 记 员  赵 璐