北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初53289号原告：北京侨福置业有限公司，住所地北京市朝阳区东大桥路9号。法定代表人：黄培修。委托诉讼代理人：谢晨艳，女，1994年2月19日出生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：王宪礼，男，1983年5月23日生，汉族，该公司员工。被告：中合财智投资基金管理（北京）有限公司，住所地北京市石景山区。法定代表人：袁鹤。原告北京侨福置业有限公司（以下称原告）与被告中合财智投资基金管理（北京）有限公司（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谢晨艳、王宪礼到庭参加了诉讼。被告经本院依法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、要求判令双方之间签订的《租赁合同》、《物业服务合同》于2018年12月15日解除；2、判令被告向原告支付2018年12月1日至2018年12月25日期间的租金127649.82元、2018年2月1日至2019年1月9日期间的电费486.51元、2018年8月15日至2018年11月29日期间的临时电费12510.6元。3、判令被告向原告支付因欠付上述第1项所欠租金、电费、临时电费产生的逾期付款违约金，以各项拖欠费用为基数，自各项费用应付款而未付款之日计算至实际给付之日，按照中国银行同期贷款利率的四倍的标准计算。4、判令被告向原告支付因被告迟延支付部分租赁保证金、首期租金及首期物业服务费而产生的违约金，共计9333.46元。5、判令被告赔偿原告将租赁房屋恢复至大厦竣工时的初始交付状态而产生的各项费用共计281473.4元。6、判令被告向原告支付中介费312048元。7、判令被告向原告支付2018年12月16日至2018年12月22日交还期内的租金及物业服务费66523.31元。8、判令被告向原告支付因迟延交还租赁房屋产生的2018年12月23日至2019年1月9日期间的房屋占用费171059.93元。9、判令被告向原告支付因被告违约导致租赁合同提前解除产生违约金855299.64元。事实与理由：原告与被告于2018年7月17日签订了《租赁合同》，约定被告承租原告位于北京市朝阳区东大桥路9号楼4单元401室内D503-504单元（以下称租赁房屋），租赁期限三年，自2018年8月15日至2021年8月14日，每月租金为260041.48元（含增值税）。物业服务费每月为25058.4元。租赁期内，被告应按时向原告支付租金等费用，如未按时支付，被告构成违约，被告应当向原告支付因逾期付款产生的违约金，租金期内，如被告违约，原告有权按照租赁合同的约定追究违约责任，此外，原告还有权根据租赁合同的约定解除租赁合同。同日，原、被告签订了《物业服务合同》，约定被告委托原告为租赁房屋提供物业服务。2018年11月1日被告开始欠付租金、电费等费用。此后，原告向被告发送催款通知函，被告收到后仅向原告支付了部分欠付款项，经原告多次催缴，被告仍未向原告支付剩余欠付款项。原告向被告发送《解约通知函》。2018年12月15日被告签收原告向其发送的《解约通知函》，故双方之间的租赁合同、物业合同均于2018年12月15日解除。但被告未将涉案房屋恢复至大厦竣工时的初始交付状态。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月16日，原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订《租赁合同》，约定：1、本合同项下租赁房屋位于北京市朝阳区东大桥路9号楼4单元401室内D503-504单元。租赁期限三年，自2018年8月15日至2021年8月14日。月租金为247658.55元，价税租金为每月260041.48元。2、首期租金的支付：乙方应于合同签署之日起五个工作日内或租赁房屋交付日当日支付自2018年8月15日至2018年10月31日的租金及相应增值税，价税合计667439.8元，此后，乙方应于每个季度首月的1日之前向甲方足额缴纳该季度的租金及对应的增值税。3、租赁保证金：乙方应于本合同签署之日起五个工作日或租赁房屋交付日当日，向甲方支付租赁保证金855299.64元。乙方于签署承租意向书时支付的意向书诚意金285099.88元，自动转化为租赁保证金的一部分。因此，本合同签署之日起五个工作日内，乙方还需向甲方支付租赁保证金差额570199.76元。4、物业服务费及共用事业费等费用：物业服务费每月23640元，价税合计每月25058.4元。此后，乙方应于每三个月首月的1日之前向甲方足额缴纳该三个月的物业服务费及对应的增值税。5、如乙方未按本合同约定时间及金额足额向甲方或物业公司支付租金、物业服务费等，甲方有权（但无义务）扣除等额的租赁保证金以冲抵乙方上述应付未付款项，不足部分，甲方有权继续向乙方追偿。该等扣除租赁保证金的行为亦不会减轻或免除乙方逾期付款的违约责任。如因乙方违约造成甲方损失，在双方书面确认或经法院判决后，应由乙方向甲方支付的违约金、赔偿金、滞纳金等，甲方有权（但无义务）扣除等额的租赁保证金以冲抵乙方上述赔偿款项，不足部分，甲方有权继续向乙方追偿。本合同提前解除，对于存在争议未决且影响上述费用结算的事项，甲方保留且暂不退还该部分等额租赁保证金的权利，待争议最终解决后再对该暂扣部分进行无息结算。6、乙方未按照本合同或《物业服务合同》的约定交付或补足租金、物业服务费、租赁保证金、公用事业费及本合同项下的其他费用以及相应的增值税，应按照应付未付金额千分之五的标准按日支付逾期付款违约金。7、在下列情况下，甲方有权经书面通知乙方，立即解除合同，乙方未按本合同或《物业服务合同》的约定支付任何款项超过七天的，甲方解除合同后，乙方应按照合同解除前乙方应付未付金额千分之五标准按日支付逾期付款违约金。8、因乙方违约导致本合同解除，甲方有权没收租赁保证金，此外，乙方还应按本合同房屋交还程序将租赁房屋交还给甲方。9、因乙方违约导致本合同解除，乙方应向甲方支付甲方因与乙方签署本合同而向第三方支付的中介费/佣金。10、租赁期限届满当日，或本合同其他原因而提前解除后七日届满当日，为租赁房屋交还的届满日。乙方应当在交还期届满日前将租赁房屋交还给甲方。如因乙方违约导致本合同提前解除的，在乙方将租赁房屋按照欠款约定要求交还甲方之前，乙方仍应当按照本合同终止或提前解除时的租金及物业服务费标准向甲方支付租金、物业服务费以及各项共用事业费用等。乙方还应当自费拆除乙方对租赁房屋添附的装饰装修、设施设备及招牌等，并将属于乙方所有的物品搬离租赁房屋并自行承担费用，保持租赁房屋干净、整洁，并恢复大厦竣工时的初始交付状态，包括但不限于附件三所列的交付条件及大开间状态。2018年7月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业服务合同》，约定乙方就租赁房屋及租赁房屋所在大厦委托甲方提供物业服务，甲方接受该委托。物业服务期限自2018年8月15日至2021年8月14日，如租赁合同提前解除的，本合同自动提前解除，且解除期限与租赁合同的解除日相同。乙方每月应支付的物业服务费为23640元，价税合计每月25058.4元。乙方应于每个日历月的1日或之前提前支付该日历月的物业服务费。合同签订后，原告认可被告已支付租金至2018年11月30日，2018年12月1日之后未再交纳任何费用。并认可被告交纳了租赁保证金855299.64元。因被告违约，原告不同意退还该笔租赁保证金，并主张其依据合同约定，有权没收该笔款项。故原告主张没收租赁保证金，且不同意冲抵租金、违约金等费用。2018年12月14日原告向被告发送《解约通知函》，通知被告自收到解约通知函之日起，正式解除双方之间签订的租赁合同和物业服务合同，被告于2018年12月15日签收。2019年1月9日，原告作为甲方于被告作为乙方签订《交接确认书》，约定乙方于2019年1月9日将租赁房屋交还予甲方。交还租赁房屋时，乙方未将租赁房屋恢复至无装修状态。《租赁合同》等协议因乙方违约而提前解除，本《交接确认书》的签署不以任何形式或方式免除或减轻乙方应承担的违约责任。关于迟延付款违约金，原告提交中国工商银行业务回单凭证，证明被告应于2018年7月23日交纳部分租赁保证金、首期租金、首期物业服务费，但被告迟至2018年8月9日才交纳。故要求被告支付迟延付款违约金。关于电费及临时电费，原告提交电表读数登记表、通知单、业务回单（付款）凭证，发票，证明被告拖欠2018年12月1日起至2019年1月9日期间的电费486.51元、临时电费12510.6元，原告已经实际代为交纳。关于恢复原状费用及中介费，原告提交《复原工程施工合同》、发票、进账单，证明原告为租赁房屋恢复原状支出281473.4元。原告提交其与北京众远联行房地产经纪有限公司签订的《独家授权委托协议》、《客户确认书》、发票、进账单，证明原告支出中介费312048元。本院认为：被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利，不影响本院根据查明的事实依法缺席判决。原、被告签订的《租赁合同》及《物业服务合同》系双方真实意思的表示，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告逾期七日内未交纳租金构成根本违约，原告有权单方解除合同，被告于2018年12月15日签收《解约通知函》，故本院认定原、被告之间的《租赁合同》及《物业服务合同》于2018年12月15日解除。现被告未就其已向原告支付2018年12月1日至2018年12月15日期间的租金、2018年12月1日至2019年1月9日期间的电费及临时电费举证，应该按照约定支付上述费用。关于恢复原状费用，根据双方的《交接确认书》，在交接时被告未将房屋恢复至交付时的毛坯状态，故原告要求被告支付恢复原状的费用，符合合同约定，本院予以支持。关于中介费，合同约定因被告违约导致合同解除，被告应当向原告支付中介费，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于交还期内的租金及物业服务费，合同约定因被告违约提前解除合同的，交还期内被告仍应当按照月租金及物业服务费标准向原告支付租金及物业服务费。故原告主张2018年12月16日至2018年12月22日期间的租金和物业服务费，有合同依据，本院予以支持。关于占有使用费，2018年12月23日至2019年1月9日期间，被告占有使用涉案房屋，应当支付租金和物业服务费。故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。最后，被告已向原告交纳租赁保证金855299.64元，因被告违约致使合同解除，原告有权按照合同约定没收该保证金，不予退还。现原告同时主张迟延付款违约金、逾期付款违约金和提前解除合同违约金，综合考虑到双方合同的实际履行情况、原告的损失情况等因素，本院判令被告已交纳的租赁保证金855299.64元作为提前解除合同违约金不予退还，并对于原告主张迟延付款违约金及逾期付款违约金，不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告北京侨福置业有限公司与被告中合财智投资基金管理（北京）有限公司签订的《房屋租赁合同》、《物业服务合同》于二〇一八年十二月十五日解除；二、被告中合财智投资基金管理（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内向原告北京侨福置业有限公司支付租金十二万七千六百四十九元八角二分、电费四百八十六元五角一分、临时电费一万二千五百一十元六角；三、被告中合财智投资基金管理（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内向原告北京侨福置业有限公司支付恢复原状的费用二十八万一千四百七十三元四角；四、被告中合财智投资基金管理（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内向原告北京侨福置业有限公司支付中介费三十一万二千零四十八元；五、被告中合财智投资基金管理（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内向原告北京侨福置业有限公司支付二〇一八年十二月十六日至二〇一八年十二月二十二日交还期内的租金及物业服务费六万六千五百二十三元三角一分；六、被告中合财智投资基金管理（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内向原告北京侨福置业有限公司支付二〇一八年十二月二十三日至二〇一九年一月九日期间的占有使用费十七万一千零五十九元九角三分；七、驳回原告北京侨福置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费560元，由被告中合财智投资基金管理（北京）有限公司负担（原告北京侨福置业有限公司已垫付，被告中合财智投资基金管理（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京侨福置业有限公司）。案件受理费21452元，由原告北京侨福置业有限公司负担269元（已交纳）；由被告中合财智投资基金管理（北京）有限公司负担21183元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  于 爽人民陪审员  李春花人民陪审员  何劲梅二〇一九年十一月二十五日书 记 员  张子茹