成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初2130号 原告（反诉被告）：周晨曦，男，汉族，1990年9月29日出生，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：王一诗，四川时代经纬律师事务所律师，特别授权。 被告（反诉原告）：成都新港商业经营管理有限公司，住所地成都市青羊区西大街84号金色夏威夷A1301号。 法定代表人：封熊，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：金旺，四川乐伯乐律师事务所律师，一般授权。 原告（反诉被告）周晨曦与被告（反诉原告）成都新港商业经营管理有限公司（以下简称新港公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案。答辩期间，被告（反诉原告）新港公司提出管辖权异议，主张将本案移送成都市青羊区人民法院管辖。本院审查后于2019年4月15日作出（2019）川0108民初2130号民事裁定，驳回被告（反诉原告）新港公司的管辖权异议。被告（反诉原告）新港公司不服，上诉至四川省成都市中级人民法（以下简称成都中院），成都中院于2019年7月10日作出（2019）川01民辖终669号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。该终审裁定认定本案属于委托合同纠纷。本院适用简易程序，于2019年8月16日、10月14日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周晨曦的委托诉讼代理人王一诗，被告（反诉原告）新港公司的委托诉讼代理人金旺到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告周晨曦向本院提出变更后的诉讼请求：1、判令被告支付损失赔偿金15300元（计算方式为：以每季度应付租金56967.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从2018年10月10日计算至2019年10月10日止，庭审中原告明确该项金额性质为违约金）；2、被告继续履行委托经营协议，支付欠付租金［租金从2018年4月10日计算至2019年10月14日，共计284837.5元，计算方式是：以每季度应付租金56967.5元×5期（逾期5期）］；3、被告支付2015年5月1日至2017年9月30日欠缴的物业服务费14217.7元。事实和理由：原告和被告于2015年签订了委托经营管理协议，约定原告将其所有的房屋委托被告经营管理，被告分期支付原告委托租金455740元，期限为5年，从2015年4月30日起至2020年4月29日止，合同签订后，原告按照约定履行约定义务，但被告从2018年7月11日拒不支付租金，故请求依法判决。 被告新港公司辩称，1、原告明显增加诉讼请求，为便于案件审理查明，要求重新指定举证期限；2、本案属委托合同，原被签署的协议中，该协议是典型的委托合同，被告仅接受原告委托对其房屋进行经营管理，被告仅是受托将代为收到的租金支付原告，在成都中院就本案的管辖异议生效裁定也明确本案属委托合同纠纷，无论从双方签署的协议以及生效法律文书所确认的本案的纠纷均为委托合同纠纷；3、委托合同纠纷中，作为被告仅就其受托收取的租金向原告具备支付义务，原告应主张证明被告已收取相应的租金而并未向其支付，本案原告的陈述中，并未完成该项举证责任；4、庭前被告已向法庭提起反诉，要求解除案涉双方经营管理行为，本案所涉合同，目的是为了由被告对案涉房屋坐落片区进行整体受托经营管理，但是由于市场和委托房屋总量的原因，该委托经营管理的目的至今未能实现。综上原告的诉求没有事实和法律依据，请求依法驳回。 反诉原告新港公司向本院提出诉讼请求：判令解除双方于2015年4月30日签订的《委托经营管理协议》。事实和理由：2015年4月30日，双方签署《委托经营管理协议》，本合同签署的目的在于反诉原告对案涉商铺所在商业体进行整体经营打造。现在由于开发商项目销售问题以及开发商未予配合，导致目前商铺无法对外出租，本协议签署当时的目的已无法实现，特依据有关法律规定，请求解除双方的协议。 反诉被告周晨曦辩称，我方认为对方反诉的诉讼请求于法无据，请求予以驳回。反诉原告与案外人开发商之间的法律行为与本诉无关，反诉原告不能因为与案外开发商的法律行为、法律关系对反诉被告产生相应的法律效果。 经审理查明，原告周晨曦系成都市成华区昭觉市南路260号2栋1单元1层108号房屋［川（2017）成都市不动产权第0370985号］登记的所有权人。原告（委托方甲方）和被告（受托方乙方）于2015年签订了委托经营管理协议，约定原告将前述案涉房屋交由被告进行统一经营管理。合同约定：二、委托期限、委托租金数额、支付时间及方式约定：（一）委托经营管理期限：本委托合同项下的委托经营管理期限自2015年4月30日起至2020年4月29日止，期限为5年；（二）委托租金数额：在该房屋的委托管理期限内，该房屋的委托租金为，税前455740元。委托期限内，除甲乙双方另行签订了补充协议之外，本合同约定的委托租金在委托期限内不得上涨，双方此约定真实有效且不受情势变更的影响，实际租金超出委托租金的部分为委托经营管理费，归乙方所有；（三）委托租金支付时间及方式：（2）分别于2018年7月10日、2018年10月10日、2019年1月10日、2019年4月10日、2019年7月10日、2019年10月10日、2020年4月10日分别支付56967.5元，以上八期共支付455740元；（3）乙方将扣除法律规定的，由乙方代扣代缴的应由甲方承担的有关税费后的剩余租金付给甲方。三、委托经营管理的物业使用费用：乙方所负责经营管理的物业，依据小区的《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《商铺经营承诺书》，乙方承诺按照上述合同，政府收费文件中关于物业管理费、水电费用的收费标准，计费方式等约定或规定，自行缴纳经营管理期内使用物业发生的费用，该费用包括物业管理费、水电费、空调费、垃圾清运费、电话费，乙方不得拖欠拒绝支付。四、房屋交付期限：甲方委托乙方向本合同项下房屋开发单位办理收房手续，收房手续履行完毕，视为甲方已将本合同项下的房屋交付乙方使用。五、甲、乙双方的权利和义务：（一）甲方承担的责任：5、在托管期限届满后，若乙方引进的承租人的租赁期限到期的，甲方保证该承租人在同等条件下对该房屋的优先承租权；未到期的，除非该承租人同意，甲方不得解除该承租人与乙方签订的租赁协议，该租赁协议继续有效。（二）乙方承担的责任：2、乙方以甲方的名义自主招商，由甲方授权乙方对外签订该房屋租赁协议以及该房屋出租的有关文件。5、乙方在委托管理期内，应遵守《临时管理规约》约定内容以及物业公司制定的商业经营管理规定，按时缴纳物业服务费及其他相关费用，如房屋出租的，应督促承租人按时缴纳物业服务相关费用：如承租人未按时交纳的，由乙方先行垫付，然后向承租人追索。6、在委托经营期限内，乙方有权决定该房屋的租赁价格、期限及所有租赁条件及租赁协议的条款。有权代为收取租金和租赁合同中约定的由承租人承担的其他费用。六、违约责任：2、乙方违反本协议第五条约定，应赔偿因其违约行为造成甲方的直接经济损失，乙方逾期支付应支付租金，自逾期之日每日按应支付租金的万分之三向甲方支付违约金。上述合同签订后，原告于2015年4月29日将案涉房屋交付给华润置地（成都）成华有限公司（以下简称华润公司），2017年9月5日，成都熙悦商业管理有限公司（以下熙悦公司）向华润公司出具品牌进驻告知函，告知案涉商铺已经由犇店小吃品牌进驻，而案外人邓建国系成华区犇记小吃店登记的经营者，该小吃店登记的经营场所即包含原告所有的案涉房屋。庭审中被告陈述被告委托熙悦公司处理案涉商铺的对外出租问题，但是被告和熙悦公司之间对案涉商铺的租赁期限没有达成一致意见，被告和熙悦公司未签订书面协议并且熙悦公司也仅仅支付了第一期的租金。有加盖新港商业经营管理有限公司公章的落款时间为2018年7月13日的付款委托书载明，兹新港商业经营管理有限公司特委托成都熙悦商业管理有限公司向周晨曦（户名为周晨曦，账号为62×××83）支付租金51270.75元（大写伍万壹仟贰佰柒拾圆柒角伍分整）。2018年7月13日，熙悦公司向原告周晨曦转款支付51270.75元，转款摘要显示为劳务合同支付款。 现华润置地（成都）物业服务有限公司物业服务中心向原告发出的催费通知单载明，案涉商铺欠付物业管理费14217.7元，现原告和被告均尚未实际支付该笔费用。 以上事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：1、当事人身份信息；2、不动产登记证书；3、委托经营管理协议；4、银行转款记录；5、付款委托书；6、房屋交付程序表；7、品牌进驻告知函；8、催费单据等。当事人提交的其他证据和本案无直接关联性，本院在本案中不予采信。 本院认为，原告和被告签订的委托经营管理合法有效，约束双方当事人，双方应当按照协议约定履行义务。结合本诉和反诉请求本院分别评判如下： （一）本诉部分。 关于案涉委托经营管理协议性质的认定问题。本案审理过程中被告提出管辖权异议，成都中院作出的（2019）川01民辖终669号民事裁定中对本案法律关系定性为委托合同纠纷，本案在立案时确定的案由是房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条规定，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第三百九十六条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。前述法律规定租赁合同和委托的定义以及主要条款。本案中，原告和被告签订的《委托经营管理协议》主要条款包括期限、租金数额、支付时间及方式、并且在委托租金数额条款中明确案涉房屋委托租金为455740元，同时还约定实际租金超过委托租金的部分为委托经营管理费，归被告所有。后原告将案涉商铺交由被告管理控制，并由被告委托熙悦公司支付租金51270.75元。故通过对比合同条款和法律规定，原告和被告之间的法律关系名为委托，实为租赁。成都中院的（2019）川01民辖终669号民事裁定仅是在审查合同管辖条款后对案涉合同性质进行定性，并未实质审查双方合同权利义务，故本院依照本案查明的事实对案涉合同性质进行认定。故综合全案证据，本院认定原告和被告形成房屋租赁合同关系。 关于违约金问题。根据合同约定，乙方违反本协议第五条约定，应赔偿因其违约行为造成甲方的直接经济损失，乙方逾期支付应支付租金，自逾期之日每日按应支付租金的万分之三向甲方支付违约金。原告主张从2018年10月10日起计算违约金至2019年10月10日，根据合同约定租金支付期间金额分别是2018年7月10日、2018年10月10日、2019年1月10日、2019年4月10日、2019年7月10日、2019年10月10日、2020年4月10日支付56967.5元。故本院计算违约金如下：第一笔违约金以56967.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从2018年10月11日计算至2019年10月10日；第二笔违约金以56967.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从2019年1月11日计算至2019年10月10日；第三笔违约金以56967.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从2019年4月11日计算至2019年10月10日；第四笔违约金以56967.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从2019年7月11日计算至2019年10月10日。 关于剩余租金支付问题。根据合同约定，租金支付期间金额分别是2018年7月10日、2018年10月10日、2019年1月10日、2019年4月10日、2019年7月10日、2019年10月10日、2020年4月10日支付56967.5元。原告主张被告逾期支付五期租金共计284837.5元符合合同约定，本院予以支持。被告未举证证实已经按照合同约定按时足额支付前述合同约定的租金，应当承担违约责任。 关于物业管理费问题。鉴于原告尚未代被告支付其主张的物业管理费，故原告主张被告支付该笔费用缺乏事实和法律依据，本院在本案中不予支持。 （二）反诉部分。 鉴于本案案涉合同性质为租赁合同，并非委托合同。反诉原告新港公司基于委托合同法律规定的任意解除权主张解除案涉合同的诉讼请求不成立，本院不予支持。同时本案合同中，被告作为逾期支付租金的违约方亦无权依据合同和法律规定解除案涉合同。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第三百九十六条、第四百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告成都新港商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周晨曦支付284837.5元； 二、被告成都新港商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周晨曦支付违约金（违约金计算方式为：第一笔违约金以56967.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从2018年10月11日计算至2019年10月10日；第二笔违约金以56967.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从2019年1月11日计算至2019年10月10日；第三笔违约金以56967.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从2019年4月11日计算至2019年10月10日；第四笔违约金以56967.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从2019年7月11日计算至2019年10月10日）； 三、驳回原告周晨曦的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告成都新港商业经营管理有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2838元，减半收取计1419元，反诉案件受理费100元，减半收取计50元，由周晨曦负担50元，成都新港商业经营管理有限公司负担1419元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  彭有志 二〇一九年十一月五日 书记员  杜京城