山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0214民初4996号原告：徐晓东，男，1987年11月1日生，汉族，住青岛市黄岛区。被告：青岛总部基地开发建设有限公司，住所地青岛市城阳区流亭街道重庆北路，统一社会信用代码：913702145611857039。法定代表人：许为平，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈志强，山东众成清泰（西海岸）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马天元，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。被告：青岛瑞昇房地产营销策划有限公司，住所地青岛市城阳区正阳路197号水悦城22号金融大厦509室，统一社会信用代码：91370214MA3MJXRG9B。法定代表人：孙培德，该公司经理。委托诉讼代理人：吕文静，山东盈康律师事务所律师。委托诉讼代理人：王林鹏，山东盈康律师事务所律师。原告徐晓东与被告青岛总部基地开发建设有限公司（以下简称总部基地公司）、被告青岛瑞昇房地产营销策划有限公司（以下简称瑞昇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告徐晓东，被告总部基地公司委托诉讼代理人马天元，被告瑞昇公司委托诉讼代理人吕文静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐晓东向本院提出诉讼请求：1.判令两被告退还多收取的房款3万元；2.判令两被告向原告承担资金占用损失（按照人民银行同期贷款利率以3万元为基数，计算自2018年5月7日至实际偿还之日的利息）；3.判令两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年10月17日原告与总部基地公司签订关于城阳区长城南路1号90号楼501户的《商品房买卖合同》。合同约定房屋总价款685501元，原告已支付定金2万元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款，原告应当于2018年10月17日前支付首期房屋价款345501元，余款34万元向按揭银行申请贷款支付。但原告实际向两被告超额支付了3万元，两被告未足额向原告出具发票，合同约定的价款也低于原告实际支付的款项。原告支付全部款项均在总部基地公司售楼处进行，由其售楼处工作人员给原告拿POS机指导原告刷卡及交现金，原告足以确信，所有支付款项均是由总部基地公司收取。《商品房买卖合同》也体现原告支付了2万元定金，但总部基地公司在收取原告首付款时并未予以扣减。两被告超额收取合同约定的房款，应承担向原告返还的责任，请求判如所请。被告总部基地公司辩称，一、原告所交房款符合合同约定且被告足额开具了发票。根据双方签订的《商品房买卖合同》，原告所购房屋价款为685501元，原告向被告支付的数额与约定房款数额一致，被告按照房款数额向原告开具了足额发票，被告未多收取任何款项。二、原告另外支付的3万元系服务费用，系原告与中介方的自愿合同行为，与被告无关，该款系原告向瑞昇公司支付，由瑞昇公司为原告提供服务，双方自愿建立了合同关系，与被告无关，被告也无权对该行为进行干涉，原告要求被告返还该款，于法无据。三、原告因支付3万元服务费用，享受了6万元的房款折扣，无任何利益损失。瑞昇公司为被告的分销商，根据被告的销售政策，瑞昇公司工作人员介绍的购房者与被告签订购房合同的，被告将给予一定的房款优惠。认购书可以体现，原告所购房屋已享受了6万元的房款折扣，原告也明知该费用的出处，是不计入房款之中的。原告在购房过程中没有任何利益损失，反而因为支付3万元中介费享受了房款折扣。四、原告在房屋交付且办证后，向被告提出返还费用的请求属无理要求，不应得到支持。原告对于在整个买房过程中涉及的中介带看、团购折扣及约定的房款数额是清楚知晓的，即便原告认为3万元系多支付的费用，其完全可以在签订房屋买卖合同时提出异议或拒绝支付服务费用，按照原房价购买，但原告始终未提出，且原告已按照最终约定的房款数额办理了抵押贷款，说明原告对服务费用与房款由不同主体分开收取是明知的。综上，原告主张的理由与事实严重不符，其诉请于法无据，请求依法驳回其诉讼请求。被告瑞昇公司辩称，原告所诉无事实和法律依据，请依法驳回其诉讼请求。原告要求两被告退还多收取的房款3万元是错误的。被告从未向原告收取过房款，被告与总部基地公司签订有《2018年青岛富力.总部基地一期渠道前佣（瑞昇）客户推介服务合同》（以下简称《客户推介服务合同》），被告为总部基地公司推介客户，并按约定收取团购服务费用。原告系通过被告的宣传推介才来购买涉案房屋的，被告明确告知原告可以参加团购选房，交3万元团购费抵6万元房款，原告也同意并向被告支付了团购费用3万元，原告成功购房并享受了6万元房款的优惠，因此双方已履行完毕口头的团购服务协议。原告在收到团购费收据时并没有提出任何异议，因为对于团购费的性质，原告是明知的，对于支付团购费享受房款优惠，原告是自愿的。原告在参与团购优惠、接受被告服务的过程中向被告支付费用，不违反法律、法规的强制性规定。2018年5月7日，原告与总部基地公司签订《商品房认购书》，认购书上明确载明交3万抵6万。原告已与总部基地公司签订了《商品房买卖合同》，房款已支付完毕，房屋也已交付，原告要求退还3万元没有法律依据，且不利于交易安全，有违诚实信用原则，因此应驳回其诉讼请求。当事人围绕诉辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提交的证据1.认购书、收款收据、POS单复印件各1份，证明总部基地公司收取原告3万元的团购费，当时销售人员自称是总部基地公司的职工，原告不知道有瑞昇公司的存在，所以认为是总部基地公司收的团购费；认购书也约定交3万抵6万，抵的是6万元房款，而不是交3万元团购费。总部基地公司质证：对认购书的真实性无法确认，即便是真实的，对证明事项也不认可，从该证据中无法看出原告所述的购房经过且通过认购书约定的房款计算方式可以得出3万元是不在房款之内的，如果3万元计入房款，优惠认购价应是原价752425.34元减去3万元乘以0.99，而不是认购书上约定的减去6万元；POS单、收款收据真实性无法确认，且与被告无关，明确显示该款项是瑞昇公司收取。瑞昇公司质证：对POS单、收款收据的真实性无异议，收据上明确载明富力项目团购费83-803补团，说明原告知晓支付的3万元系团购服务费，原告是自愿补团，以享受该6万元优惠；认购书的真实性无法确认，即使是真实的，根据认购书的约定，房屋原价是752425.34元，正因为原告参加了团购服务支付3万元才抵顶了6万元房款，在计算99折优惠时是原价减去6万元进行的折扣，所以该3万元不计入房款，原告应该是知晓的，如果没有团购优惠，房屋的认购价不应该是685501元。本院认证：该组证据虽系复印件，但结合《商品房买卖合同》及当事人陈述，本院对该证据予以采信，能够证明瑞昇公司收取原告3万元团购费的事实。2.POS单复印件3份、收据复印件2份、发票复印件1份，证明原告在购房过程中支付375501元，加上贷款34万元，合计715501元，总部基地公司给原告出具685501元的发票。总部基地公司质证：对发票的真实性予以认可，POS单、收据的真实性无法确认，对证明事项不予认可，原告向被告支付的房款数额与发票载明数额一致，不存在多收。瑞昇公司质证：对POS单、收据被告不知情，无法确认，对发票的真实性予以认可，发票上载明的数额与认购书优惠认购价一致，证明原告已经享受了6万元房款的优惠。本院认证：该组证据虽系复印件，但结合《商品房买卖合同》及当事人陈述，本院对该证据予以采信，能够证明原告已支付购房款共685501元。二、总部基地公司提交的证据1.《客户推介服务合同》，证明瑞昇公司（乙方）与总部基地公司（甲方）签订该服务合同，约定瑞昇公司带访客户需提前报备，若带访客户为甲方明源系统中已记录客户，则此客户为无效客户；乙方有权为客户提供中介服务或团购服务，并向其客户另行收取服务费，乙方系甲方的分销商，甲方授权乙方销售甲方开发建设的富力总部基地房屋，通过乙方渠道购买房屋的购房人享受一定的房价优惠。原告质证：原告购房时并不知情该合同，原告也不知道两被告之间有该合同，侵犯了原告的知情权，对原告是无效的；合同约定乙方向购房者自行收取购房费，可以证明原告支付的3万元不是购房款而是给瑞昇公司的服务费，说明总部基地公司收取该费用是不合理的。瑞昇公司质证：对该证据无异议。本院认证：该证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认，能够证明瑞昇公司系总部基地公司的分销商。2.明源销售系统记录截图1份，证明根据销售系统记录，原告是由瑞昇公司工作人员介绍带看意向房屋后，与被告签订了认购协议及买卖合同，原告是通过瑞昇公司渠道到被告处购买的涉案房屋。原告质证：对该证据不认可，原告不知情，也不知道自己是瑞昇公司介绍到总部基地公司的客户，该证据仅能证明两被告之间的关系，与原告无关。瑞昇公司质证：对该证据无异议。本院认证：该证据系总部基地公司单方出具，原告不予认可，本院对该证据不予采信。3.认购书1份，证明原告与总部基地公司签订了认购书，认购书明确约定（优惠）交三万抵六万，原告通过瑞昇公司购买总部基地公司的房屋，享受了六万元房价优惠。原告质证：对该证据的真实性无异议，证明事项有异议，原告并未通过瑞昇公司购买总部基地公司的房屋，而是直接到总部基地公司购买，享受的也是总部基地公司给的优惠，所以3万元应计入房款，总部基地公司应开具715501元的发票。瑞昇公司质证：对该证据无异议。本院认证：该证据符合证据的法定形式要件，本院予以采信。三、瑞昇公司提交的证据1.《客户推介服务合同》，证明瑞昇公司（乙方）与总部基地公司（甲方）签订该服务合同，约定在本合同履行期间，乙方有权另行与其购房客户签订相关服务协议，为客户提供中介服务或团购服务，并向其客户另行收取服务费（暨为甲方向乙方支付的佣金），乙方承诺向本项目购房客户另行收取的服务费标准为：37-70平方米精装公寓不高于3万元/套，故瑞昇公司有权依据合同约定向参加团购服务的客户收取团购服务费，瑞昇公司向原告收取的团购服务费没有超过约定标准；合同还约定若客户在向乙方支付服务费后，未与甲方签订《商品房认购书》并支付定金，或客户挞定，或未能成功购买甲方本项目物业，则乙方均应无条件向客户退还客户已支付的服务费，否则乙方除应退还客户相关费用及承担全部责任外，甲方还有权解除本合同并不再向乙方支付任何的佣金，证明两被告之间关于团购服务费的约定公平公正，明确只要客户未能成功购房，应无条件退还团购费，原告已成功购房，不应退还团购服务费用。原告质证：对该证据的质证意见同对总部基地公司1号证据的质证意见。总部基地公司质证：对该证据无异议。本院认证：同对总部基地公司1号证据的认证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月2日原告（乙方）与总部基地公司（甲方）签订《商品房认购书》，主要约定乙方自愿购买甲方青岛富力.总部基地83号楼1单元803户房屋，该房屋建筑面积70.05㎡，原价936825元；付款方式：A.乙方同意按按揭方式付款，（优惠）交三万抵六万，当日认购99折，按时签约99折，优惠认购价859376元。B.付款期为下列条款：1.乙方于签署本认购书时交付定金贰万元整；2.首期于2018年5月8日前交付房款的20%，即151876元（已扣除定金）；3.第二期于2018年8月31日前交付房款的30%，即267500元……6.乙方于2018年9月30日前申办按揭贷款，按揭额42万元。2018年10月17日原告（乙方）与总部基地公司（甲方）又签订一份《商品房认购书》，主要约定乙方自愿购买甲方青岛富力.总部基地90号楼1单元501户房屋，该房屋建筑面积52.54㎡，原价752425.34元；付款方式：A.乙方同意按按揭方式付款，（优惠）交三万抵六万×99折，优惠认购价685501元。B.付款期为下列条款：1.乙方于签署本认购书时交付定金贰万元整；2.首期于2018年10月17日前交付房款的20%，即151876元（已扣除定金）；3.第二期于2018年10月17日前交付房款的30%，即173625元……6.乙方于2018年10月17日前申办按揭贷款，按揭额34万元2018年10月17日原告（乙方）与总部基地公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，主要约定：原告购买总部基地公司开发的城阳区长城南路1号90号楼501户房屋，房屋实测建筑面积52.54平方米，单价每平方米13047.22元，总价款685501元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金2万元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款；乙方应当于2018年10月17日前支付首期房价款345501元，余款34万元向按揭银行申请贷款支付。原告于2018年5月2日给总部基地公司转账支付定金2万元，于2018年5月7日转账支付首期款151876元，于2018年10月17日转账支付二期房款173625元。于2018年5月7日给瑞昇公司转账3万元，当日瑞昇公司给原告出具收据，载明“富力项目团购费，83-803，70.05，补团,”。《商品房买卖合同》签订前后，原告按照合同约定向总部基地公司共支付购房款685501元，总部基地公司给原告出具685501元的购房发票。总部基地公司（甲方）与瑞昇公司（乙方）签订《客户推介服务合同》，主要约定：乙方利用自身资源优势，就甲方开发经营或拥有的“青岛富力.总部基地”项目向甲方推荐购买客户；乙方利用现有房地产中介机构网点资源，针对本项目在其名下相关网点进行推广宣传，以达致引导客户购买“青岛富力.总部基地”项目为目的;如乙方所推荐客户在合同约定时间内成功购买甲方的“青岛富力.总部基地”项目公寓、写字楼物业，甲方均应按本协议所规定的支付方式和条件向乙方支付代理佣金；本合同履行期间，乙方有权另行与其购房客户签订相关服务协议，为客户提供中介服务或团购服务，并向其客户另行收取服务费（暨为甲方向乙方支付的佣金）；若客户在向乙方支付服务费后，未与甲方签订《商品房认购书》并支付定金，或客户挞定，或未能成功购买甲方本项目物业，则乙方均应无条件向客户退还客户已支付的服务费。乙方保证除按本条约定服务费标准向其购房客户收取费用外，不再以其他任何方式或名义向其购房客户收取费用。本院认为，原告与总部基地公司签订的《商品房认购书》、《商品房买卖合同》及两被告之间签订的《客户推介服务合同》，均系合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方均具有法律约束力，其均应全面履行各自的义务。综合原、被告的诉辩理由，并结合本院查明的事实，本案争议的焦点问题是：一、两被告是否多收取原告3万元房款；二、两被告是否应退还3万元并承担利息损失。一、关于两被告是否多收取原告3万元房款。根据庭审查明的事实，原告除按照《商品房买卖合同》向总部基地公司支付合同约定的购房款685501元外，还向瑞昇公司支付3万元。原告主张该3万元系两被告多收取的房款，对此本院认为，首先3万元的收款人系瑞昇公司；其次，收据上明确载明瑞昇公司收取的是团购费，故原告主张两被告多收取3万元的房款系瑞昇公司收取的团购费，两被告未多收取原告购房款。二、两被告是否应退还3万元并承担利息损失。本案系商品房销售合同纠纷，认购协议系当事人为将来订立商品房买卖合同而签订的预约合同，其与商品房买卖合同之间既存在一定的关联性又具有其自身的独立性，认购协议的内容及目的体现的是，为保证当事人本着诚信原则在将来磋商、签订商品房买卖合同。同时商品房买卖合同交易金额较大，双方在签订认购协议及商品房买卖合同时，对影响房屋的重大条款特别是价格条款都会进行充分磋商。本案中，首先，从认购书、团购费收据及合同约定内容看，认购书已明确约定有交3万抵6万及折后总价的计算方式，故原告对收据中载明的团购费是明知的，也应知道收据的出具方系瑞昇公司，但直至原告与总部基地公司签订《商品房买卖合同》，原告对团购费未提出异议，否则双方也不会签订买卖合同。其次，总部基地公司也陈述原告若不参加分销商即瑞昇公司的团购活动，不会享受上述团购优惠，原告因支付3万元团购费，享受了6万元的房款优惠，无任何利益损失。第三，原告与总部基地公司签订的《商品房买卖合同》约定涉案房屋总价款685501元（根据实测面积52.54平方米×13047.22元）与认购书约定的优惠后单价一致，证明总部基地公司已履行3万抵6万的价格优惠承诺，且原告对房屋总价款无异议。故原告要求瑞昇公司及总部基地公司退还团购费3万元并承担利息损失，不利于交易安全，且有违诚实信用，本院不予支持。综上所述，原告要求两被告退还多收取的房款并承担利息损失，无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告徐晓东的诉讼请求。案件受理费550元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  赵丕杰人民陪审员  李福龙人民陪审员  刘文静二〇一九年十一月十四日书 记 员  李聪聪