广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初5939号原告（反诉被告）：广东省百利残疾人服务中心，住所地广州市花都区炭步镇瓦步村松子岗综合楼及中区宿舍，统一社会信用代码5244000007188259X5。法定代表人：林青。委托诉讼代理人：高俊、丘誉源，广东君直律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州万力集团有限公司，住所地广州市海珠区工业大道金沙路9号，统一社会信用代码91440101732965465T。法定代表人：付守杰，该公司董事长。本诉第三人：广州万力集团物业管理有限公司，住所地广州市海珠区金沙路9号大院自编7栋106-109室，统一社会信用代码91440101741877432X。法定代表人：石凤喜，该公司董事长。被告及本诉第三人共同委托诉讼代理人：陈滨宏、梁剑标，广东圣和胜律师事务所律师。原告广东省百利残疾人服务中心（以下简称百利服务中心）与被告广州万力集团有限公司（以下简称万力集团公司）、第三人广州万力集团物业管理有限公司（以下简称万力物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月31日立案后，万力集团公司在答辩期内提起反诉，经审查，本院将本诉和反诉合并进行审理。本案依法由审判员王璇适用简易程序，于2018年7月18日公开开庭进行审理。因案情需要，本院依法组成合议庭适用普通程序，于2019年4月10日、7月2日、11月13日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告，以下统称原告）百利服务中心的的法定代表人林青及其委托诉讼代理人高俊、丘誉源，被告（反诉原告，以下统称被告）万力集团公司及本诉第三人万力物业公司的共同委托诉讼代理人陈滨宏、梁剑标到庭参加诉讼。诉讼中，各方向本院申请一个月的调解期限，期限届满双方未能达成一致意见。本案现已审理终结。原告百利服务中心向本院提出诉讼请求：1.被告万力集团公司返还原告百利服务中心租赁期间的租金1003452元以及管理费430060元；2.被告万力集团公司赔偿原告百利服务中心装修损失6796330.78元；3.被告万力集团公司返还原告百利服务中心消防保证金44839元以及合同保证金103968元；4.被告万力集团公司承担全部诉讼费。诉讼中，百利服务中心变更诉讼请求为:1.解除原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》及附件；解除原告与第三人签订的《综合服务协议书》及《出租物业治安、防火、安全协议书》；2.被告万力集团公司返还原告百利服务中心租赁期间的租金1003452元以及管理费430060元；3.被告万力集团公司赔偿原告百利服务中心装修损失6796330.78元；4.被告万力集团公司及第三人万力物业公司返还原告百利服务中心消防保证金44839元；被告万力集团公司返还原告合同保证金103968元；5.被告万力集团公司承担全部诉讼费；6.本案工程造价鉴定费66392元由被告承担。事实和理由：原告是一家由社会爱心人士举办的民办非企业法人，致力于残疾人服务事业。2015年，在广州市残联、广州市肢残协会的牵头下，准备开展残疾人托养事业，开办残疾人学校。为了兴办学校，原告物色合适的土地和物业，恰逢此时，被告于2015年委托广州产权交易所挂牌出租其名下广州市花都区炭步镇瓦步村松子岗综合楼及中区宿舍的物业。根据广州产权交易所发布的信息及被告的要求，上述出租物业可用于学校使用，原告看到上述信息后，认为比较符合原告使用要求，当即参与竞拍。2015年6月9日，原告在广州产权交易所成功竞拍（交易编号：GZ4CG115GD1003320），双方签订《广州市房屋租赁合同》。根据租赁合同约定，被告将广州市花都区炭步镇瓦步村松子岗综合楼及中区宿舍（原广轮厂职工子弟学校范围物业）及空地租赁给原告使用，租赁期限为2015年7月1日至2018年6月30日，同时约定，原告对租赁房屋在进驻前装修、改造投入的实际资金大于首年租金总额的，合同可延续至2021年5月31日。双方还签订租赁合同附件，约定原告承租物业的经营范围为学校，不得超过经营范围经营。同时，被告为了将高额租金拆分为租金和管理费，通过其全资子公司即第三人万力物业公司与原告签订了《综合服务协议书》，约定每月交纳租金的30%为管理费，向第三人缴纳。因租赁物闲置多年，房屋都是危房，水电不通，空地荒草丛生，垃圾四处堆放，且原告准备举办的学校是残疾人康养学校，必须进行无障碍化改造。原告收到被告交付的物业后，即着手进行装修、改造，在长达两年的建设期间，原告先后进行了如下改造并产生了相应的费用：1、主楼装修改造：3500000元；2、电力设备安装：1200000元；3、全院垃圾清除，绿化改造和农疗复耕（8600平方米）：460000元；4、全院路面固化、铺设水泥路面（3300平米，使用混凝土660立方米）：313500元；6、宿舍仓库重建13间：287000元；7、消防改造：1500000元；9、饭堂建设、装修及设备购置：870000元，以上共计8130500元。原告在对整个物业建设完成后，2017年12月左右，即向相关行政主管部门申请办理相关残疾人托养资质，但相关行政主管部门多次以该土地规划不符合相关要求拒绝为原告办理资质，原告多次向被告询问和协商处理意见，被告遮遮掩掩，始终无法解决原告的资质办理问题，后原告多方向广东省民政厅、广州市花都区民政局了解才得知被告租赁给原告的物业其土地性质属于工业用途，不属于教育用地，根本不能用于开办学校。被告从挂牌招标信息、至原告签订合同、到原告对物业进行装修改造整个过程中始终未告知过原告该信息，反而约束原告仅能用该物业用于办学校。2018年1月，广东省民政厅以原告没有相关资质要求原告关闭学校进行整改，但因为该土地规划性质问题，原告自始至终不可能申办到相关资质，也不能正常使用上述物业，也无法正常用于双方合同约定的经营范围。被告明确了解其出租物业土地规划仅是工业用途，不能用于学校用途，却与原告签订的合同限制原告仅能用于学校用途，致使双方合同目的无法实现，被告应当返还原告己经缴纳的全部租金及管理费用（2015年7月1日至2018年4月30日期间）。原告收到交付物业后即经过被告同意进行装修、改造，前后实际投入资金近813万元。根据双方合同第三条约定，双方合同应延续至2021年5月31日，而在2018年5月28日，被告却突然发出《物业租赁期满退场通知书》，单方面提前解除合同，耍求原告退场。被告违反双方合同约定，提前解除合同的行为构成根本违约，应当承担相应的违约责任，原告所投入的装修、改造的全部费用是原告的实际损失，被告应当予以赔偿。据此，原告为维护自身的合法利益，特根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规规定，依法向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告万力集团公司及第三人万力管理公司共同辩称，一、涉案房地产已由被告和第三人依约移交原告占有使用，原告依约应向被告及第三人支付租金及管理费，其要求退回于法无据。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”被告及第三人将租赁物交付承租人使用及收益，原告即应向被告及第三人支付租金。涉案房地产于2015年5月委托广州产权交易产通过公开招租的方式确定原告为中标承租人，此后双方在公开招租交易文件的基础上共同签署《广州市房屋租赁合同》，该合同合法有效，对双方均有法律约束力。合同签署后，被告及第三人已依约将涉案房屋、土地移交由原告占有使用，原告也已对外经营收益，但原告于租赁期间多次拖欠租金及管理费用，至今仍拖欠被告第三人自2018年4月1日起至2018年6月30日期间的租金及管理费，此前经被告及第三人多次催缴后仍未能清偿，构成违约行为。自合同于2018年6月30日自然终止后，原告又仍拒不退出涉案物业，已经构成侵占，现原告无视上述占有租赁物并对外经营的事实，要求被告及第三人向其退回租赁期间的租金及管理费的主张严重缺乏事实依据。二、原告书面向被告及第三人声明放弃延续租赁期限的权利，且明确涉案房屋租赁合同于2018年6月30日终止，原告为不法利益所驱竟罔顾事实提起本案诉讼，实乃严重缺乏诚信原则，恳请法院依法驳回其全部诉讼请求。1、2018年1月16日，原告向被告及第三人送达《关于放弃延长租赁期限的函》（详见我方证据7），表明“现我方基于自身经营考虑，自愿放弃延长租赁期限的权利，即租赁期限至2018年6月30日自然终止”的态度，明确确认涉案物业租赁期限至2018年6月30日终止。因此，结合原告因自身原因单方放弃延续租赁期限的权利，以及根据上述租赁合同第三条的约定，涉案物业的租赁合同应于2018年6月30日到期自然终止。2、万力物业公司在原告作出上述明确的意思表示后，为在合同自然终止后及时办理交接手续，于2018年5月28日向原告发函告知其提前做好搬迁相关准备工作，积极履行告知义务，而并非被告及第三人提前终止租赁合同，被告及第三人并无任何违反租赁合同约定的事实。综上，原告因自身经营考虑放弃延续合同租赁期限的权利，涉案租赁合同早已于2018年6月30日自然终止，被告及第三人并无违约提前终止租赁合同的行为。相反，原告于本案中故意歪曲事实，捏造被告及第三人违约提前终止合同事实从而提出巨额索赔，其行为严重缺乏诚信原则，恳请法院依法予以全部驳回。三、涉案物业经由广州产权交易所履行公开招投标程序，招标过程公开公平公正，原告投标前即已清楚了解涉案租赁物业现状、性质、规划用途等，并承诺不得以此为由拒绝支付租金及相关费用，被告及第三人并不存在隐瞒涉案土地性质及规划用途的事实。1、被告及第三人依法通过广州产权交易所公开交易程序选择案涉物业的承租方，并在《国有资产出租项目信息公告申请书》、《国有资产交易委托协议》、《提请确认的函》、《关于确认的函》（详见我方证据3）中均已事先清晰告知涉案房屋、土地的产权规划用途为宿舍、工业，原告亦在上述文件中签署确认并提交广州产权交易所进行投标，被告及第三人从未隐瞒涉案房屋、土地性质及规划用途的事实，原告陈述被告“始终未告知过原告该信息”与客观事实严重不符。2、根据双方签署的租赁合同第二条第二款：“乙方清楚了解前述房屋建筑、空地的现状、性质以及规划用途，日后并不得因此而追究甲方任何责任或拒绝支付租金和相关费用”的相关约定，原告于中标后再次确认清楚房屋土地规划用途及性质。租赁合同第一条又再次重申前述房屋土地的规划用途等，且原告承诺在未取得相关证照及批准文件时不得投入使用，但原告不得以此为由拒绝支付租金及相关费用。3、被告及第三人于招标时对涉案房屋、土地的出租用途表明可用于“住宅、商业（培训、监测站）、办公、工业”（详见我方证据3《国有资产出租项目信息公告申请书》），原告投标将涉案租赁物业用于办学，故双方于签署租赁合同时明确租赁涉案房地产用于“学校”用途，而并非被告及第三人限制其仅能用于学校用途，此乃原告故意歪曲事实。此外，租赁合同附件第三条约定，原告承租物业经营范围为学校，如超过约定经营范围的，原告经向被告及第三人申请后，经政府部门行政审批手续后可予实施，故也不存在被告及第三人限制其仅能用于学校的说法。需特别指出的是，案涉房地产的租赁用途为原告在投标时自行申报的用途，故双方于合同条款中作出明确，目的是避免原告承租后又擅自改变其承诺条件，并非被告及第三人对原告的物业用途作出限制，原告于起诉时有意隐瞒合同订立的背后、曲解合同条款规定，也属于不诚实的诉讼行为。4、根据广东省社会组织信息网公开信息（详见答辩人补充证据）显示，广东省民政厅于2018年1月9日对原告作出“限期停止活动三个月”的行政处罚，处罚事由为“超出章程规定的宗旨和业务范围进行活动”，处罚依据为“《民办非企业单位登记管理暂行条例》第二十五条第一款第（二）项‘超出其章程规定的宗旨和业务范围进行活动的’规定”，由此也可反映原告乃因自身超范围经营问题而被行政部门作出处罚，与涉案物业房屋土地用途并无任何关联。5、原告向被告及第三人作出的来函文件、网络宣传等均可反映其已利用租赁房产对外持续招生经营，可反映租赁房产处于正常的使用状态，并不存在原告所述的不能经营事实存在。综上，原告在涉案房屋土地招标时即已事先清楚告知房屋土地性质及规划用途等，并不存在隐瞒原告上述事实的行为，原告亦在多份招标文件及租赁合同中明确其已知晓，并承诺不以此为由拒绝支付租金及相关费用，可见原告于本案中的对于被告及第三人妄加指责及主张根本无法成立。四、如上所述，被告及第三人并不存在任何违约行为，原告因自身经营原因提前终止《租赁合同》，要求被告及第三人赔偿其装修损失于法无据。1、根据租赁合同附件第二条约定，原告按现状结构使用房屋、土地，不得对房屋、空地进行扩、加、改建（含改变间隔）。如原告因使用需要对房屋进行室内装修或安装设备，需事先征得被告及第三人书面同意后，向政府部门申请合法审批手续后方可进行。原告违反上述约定对涉案物业进行违法扩建、改造等，由此产生的责任应自行承担，被告及第三人并保留要求原告恢复原状的权利。2、原告没有举证其对涉案物业进行装修、改造，也没有提供相关装修工程协议、付款凭证等，要求赔偿其巨额装修改造费用缺乏依据。再者，原告已使用物业多年，其投入的费用也已摊销成为经营成本，向被告提出索赔也是不合理的。3、涉案租赁合同已于2018年6月30日自然终止，根据租赁合同附件第二条“租赁期满或合同解除、终止时，相关扩、加、改建（含改变间隔）设施应一并移交甲方，且甲方对此不作任何补偿”的相关约定，故退一步讲，即使原告经合法审批对涉案物业进行装修或改造，则被告及第三人也无须对原告作出任何补偿，其要求被告及第三人向其赔偿装修损失于法无据。综上所述，无论是公开招投标程序还是双方签署的租赁合同文件，被告及第三人均已事先清楚告知物业性质、规划用途等，原告亦明确明知物业用途并同意租赁及使用物业多年，再由原告因自身经营考虑确认合同于2018年6月30日自然终止，上述事实证据充分、事实明确，可反映被告及第三人并无任何违约行为，故原告于本案中针对被告及第三人的全部诉讼请求均缺乏事实及法律依据，恳请法院查明真相后依法驳回原告全部诉讼请求。补充答辩意见：原告主张返还租金及赔偿损失，就本案原告的理由是基于通知，通知的背景是原告单方放弃续约，被告在合同到期前向原告的提醒，并不是被告单方终止，如果原告希望继续履行合同，应该请求法院确认合同期限，而不是在租赁期限届满的情况下请求被告返还合同保证金，显然没有合同依据。原告主张退还合同保证金，被告认为，因为原告在2018年4月就开始拖欠租金，严重违约，我方要求没收合同保证金。关于消防保证金，因为与物业管理挂钩，应该在原告移交物业之后才能退回，具体是否退回也应该经过被告的同意，鉴于原告拖欠巨额租金，即使具备退回的条件，也应当抵扣拖欠租金。对于原告增加的诉讼请求，我方认为本案不存在合同解除，两个合同在2018年6月30日已经届满了，合同终止。从原告的诉状看，原告的主张与理由是相矛盾的，在诉状中原告是主张合同延续2021年5月31日。我方只是物业持有人，物业用于出租收取租金，涉案物业由原告返还之后我方无法利用，我方不同意接收原告对于涉案物业的装修和改造，我方要求原告恢复原状后再交回。另外，对于原告要求返还消防保证金的请求，我方认为，确需返还的，原告在另案中还拖欠我方物业管理费，建议原告在该部分费用中抵扣，我方不同意返还，原告要求返还也无依据。关于鉴定费用，我方不同意承担，因本案是原告违约在先，我方并没有违约，故关于装修的损失也应由原告承担。我方不同意承担鉴定费，原告在2018年1月16日向我方发函明确租赁期限至2018年6月30日自然终止。我方收到该函，复函要求合同终止办理交接手续，并未违反合同约定，原告主张的装修、加建扩建均未依约事先向我方报备，以及取得书面同意和政府批准，原告要求我方承担装修损失没有依据，鉴定费也应由其承担。被告万力集团公司提出反诉请求：1.原告立即向被告返还广州市花都区炭步镇瓦步村松仔岗综合楼及中区宿舍（含租赁房屋及空地；房产证号：粤房地证字第××号、粤房地权证穗花字第××号）；2.判令被告没收原告所支付的租赁保证金103968元；3.原告立即向被告支付自2018年4月1日起至2018年6月30日止的租金99900元及逾期付款违约金，上述期间的租金按33300元/月计算，违约金以33300元/月为基数，分别自2018年4月11日、2018年5月11日、2018年6月11日起计，每逾期一日按基数1%的标准计算至被告清偿之日止，暂计至2018年6月30日；4.原告立即向被告支付自2018年7月1日起至被告迁离房屋及土地之日止的占用费，占用费每天按照《广州市房屋租赁合同》约定的月租金标准（房屋及土地）10%计算；5.原告合理承担本案本诉及反诉诉讼费。诉讼中，万力集团公司增加一项诉讼请求：要求原告将诉请第一项中的物业恢复原状。另因原告已于2019年6月12日按拆除后的现状向被告移交了涉案物业，故万力集团公司明确诉请第4项的占用费计算至2019年6月12日。事实和理由：2015年4月，被告通过委托广州产权交易所公开竞价形式，将位于广州市花都区炭步镇瓦步村松仔岗综合楼及中区宿舍（原广轮厂职工子弟学校范围物业）对外公开招租，并由原告中标。2015年7月8日，原、被告根据前述招投标结果订立《广州市房屋租赁合同》，约定由原告向被告承租标的物业作学校用途，出租面积共计18919.37平方米，其中房屋建筑面积3615.83平方米，空地面积15303.54平方米。租赁期限自2015年7月1日起至2018年6月30日止。合同另约定租金按月结算缴纳，由原告于每月的第10日前支付，逾期缴纳租金的，每逾期一日，须按当月应付租金额1%的标准缴纳违约金及承担相关违约责任。租赁合同订立后，被告已依约及时将标的房屋交由原告使用，现原告已使用多年，且租赁合同期限也已届满。原告于合同履行期间因自身原因多次拖欠房屋租金、管理费等相关费用，且经被告通过多种方式催讨后，原告仍拒不履行支付义务，严重违反了租赁合同的相关约定。2018年1月16日，原告因自身经营考虑向被告发送《关于放弃延长租赁期限的函》，确认租赁期限至2018年6月30日自然终止，故双方就租赁物业的租赁期限现已届满，原告应立即交清租金、管理费等全部欠费，并向被告交回租赁物业。现原告既拖欠租金、管理费拒绝支付，又于租赁期限自然终止后既不退出标的物业，严重损害了被告的合法权益，应当向被告承担违约责任。鉴于因原告违反租赁合同约定拖欠物业租金及相关管理服务费，租赁期限自然终止后也不向被告移交标的物业，其行为已构成严重违反合同义务事实，原告应就其违约行为向被告承担相应的违约赔偿责任。原告百利服务中心针对被告万力集团公司的反诉辩称，我方同意被告反诉请求的第一项返还土地及租赁物的要求，不同意被告反诉请求的2-5项，被告从始至终没有按照合同约定交付符合原告用途的土地及物业，原告始终没有正常使用土地及物业，被告构成根本违约，应该返还租金及保证金。另外，原告对被告物业的建设装修改造，根据合同约定，是经过被告审批确认且备案的。原告对物业的装修改造直接与合同的履行期限有关联，在被告违约未按合同提供适格用途的物业时，应当赔偿原告对该物业装修建设损失，原告的租赁保证金及租金应返还给原告。本院经审理认定事实如下：涉案租赁物为位于广州市花都区炭步镇瓦步村松仔岗综合楼及中区宿舍，登记权属人为万力集团公司，土地为国有土地。其中广州市花都区炭步镇瓦步村松仔岗综合楼的房地产权证号为粤房地证字第××号，证载建筑面积1932.87平方米，土地用途为工业；广州市花都区炭步镇瓦步村松仔岗中区宿舍的房地产权证号为粤房地权证穗花字第××号，证载建筑面积16098.6平方米。2015年4月16日，万力集团公司将包括上述租赁物在内的物业出租资料提交给广州产权交易所挂牌交易。根据万力集团公司提交的《国有资产出租项目信息公告申请书》、《受理通知书》、《国有资产交易委托协议》、广州产权交易所公告、《提请确认的函》及附件、《关于确认的函》、《成交确认书》载明，涉案租赁物的出租用途为住宅、商业（培训、检测站）、办公、工业，权证所列示的规划用途为工业、宿舍；承租方须按物业使用性质使用，如承租方需变更物业使用性质的，必须经出租方书面同意，办好合法手续后方可变更使用，相关变更手续及费用由承租方承担。如因该物业在租赁期内无法按承租方要求办理变更房屋使用性质手续的，承租方应自行承担因此可能造成的办理营业执照等相关证照的障碍或风险，承租方不得以此为由主张解除租赁合同或向出租方（产权方）主张任何权利。关于瑕疵的说明“本次交易活动对出租标的按照现有质量、现有的房屋结构、交付使用时的依附于房屋的装修装饰状况和指定用途出租。本所及出租方声明对出租标的不承担瑕疵担保责任，意向承租方须仔细阅读本规则中的规定要求，意向承租方一旦报价即视为其已经知晓该出租标的的历史情况、认同出租标的现状，遵守项目公告、本规则的有关内容和规定并承担相应的责任和享有相应的权利”、“本竞价人知悉出租标的产权规划用途为工业、宿舍，若本竞价人成为承租方后，须自行办妥经营证照的相关手续”、“本竞价人已仔细阅读出租标的的相关资料，并已充分了解本出租标的的历史情况、认同出租标的现状并愿意遵守《竞价规则》的有关内容和规定，愿意按照《竞价规则》承担责任，出租方及广州产权交易所无需对出租标的承担瑕疵担保责任。”2015年6月10日，百利服务中心、万力集团公司与广州产权交易所签订《成交确认书》，载明“承租方已认真审阅广州产权交易所提供的该项目所涉文件资料，包括但不限于《广州市花都区炭步镇瓦步村松仔岗综合楼及广州市花都区炭步镇瓦步村松仔岗中区宿舍出租项目网络竞价规则》及其附件、出租方的身份证明、出租标的出租行为的批准文件，《产权交易项目信息公告表》等，对该项目设定的竞价规则和程序无异议。”2015年6月26日，百利服务中心作为乙方，万力物业公司作为甲方签订《综合服务协议书》，约定乙方确认从2015年7月1日起，依据与万力集团公司签订的关于涉案租赁物的租赁合同，向甲方缴交管理费，综合服务期限及管理费用标准如下：2015年7月1日至2015年7月31日，每月管理费2690元；2015年8月1日至2015年8月31日，每月4036元；2015年9月1日至2015年9月30日，每月6726元；2015年10月1日至2016年6月30日，每月13452元；2016年7月1日至2017年6月30日，每月13856元；2017年7月1日至2018年6月30日，每月14272；2018年7月1日至2019年6月30日，每月14700元；2019年7月1日至2020年6月30日，每月15141元；2020年7月1日至2021年5月31日，每月15595元。上述管理费并不包含乙方在生产经营中产生的垃圾费、水电费及其他相关费用。管理费按月结算支付，由乙方在每月的第10日前按银行转账付款方式缴付。逾期或不足额交付管理费的，甲方除追缴管理费外，每逾期一日，乙方须按当月管理费金额的1%向甲方支付违约金。乙方逾期支付管理费超过60日或逾期支付管理费次数累计达到3次的，甲方可解除本协议及租赁合同，收回房屋，没收租赁保证金，并要求赔偿损失。当日，双方还签订了一份《出租物业治安、防火、安全协议书》，第二条第4点约定乙方（百利服务中心）向甲方（万力物业公司）支付消防安全保证金44839元，在租赁合同期内，若乙方无发生消防安全事故，甲方在合同期满后三个工作天内将保证金全额无息退回给乙方。第四条第2点：本协议从2015年7月1日起生效，至2021年5月31日终止，与房屋租赁期相同，本协议与房屋租赁合同同时终止。2015年7月8日，百利服务中心作为承租人、乙方，万力集团公司作为出租人、甲方签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将涉案租赁物（即原广轮厂职工子弟学校范围物业，详见附图）的房地产出租给乙方作学校用途使用，出租面积18919.37平方米，其中房屋建筑（或使用）面积3615.83平方米，空地面积15303.54平方米。乙方清楚了解前述房屋建筑、空地的现状、性质以及规划用途，日后不得因此而追究甲方任何责任或拒绝支付租金和相关费用。第三条租赁期限、租金标准：2015年7月1日至2015年7月31日，出租房屋每月租金3578元，出租空地每月租金2699元；2015年8月1日至2015年8月31日，出租房屋每月租金5367元，出租空地每月租金4049元；2015年9月1日至2015年9月30日，出租房屋每月租金8946元，出租空地每月租金6749元；2015年10月1日至2016年6月30日，出租房屋每月租金17891元，出租空地每月租金13497元；2016年7月1日至2017年6月30日，出租房屋每月租金18428元，出租空地每月租金13902元；2017年7月1日至2018年6月30日，出租房屋每月租金18981元，出租空地每月租金14319元；2018年7月1日至2019年6月30日，出租房屋每月租金19550元，出租空地每月租金14749元；2019年7月1日至2020年6月30日，出租房屋每月租金20137元，出租空地每月租金15192元；2020年7月1日至2021年5月31日，出租房屋每月租金20741元，出租空地每月租金15648元。在该租赁期间，如经甲方评核确认乙方对租赁房屋在进驻前进行装修、改造等的实际资金投入超过首年租金总额以上（即448391元），本合同的租赁期限可延续至2021年5月31日止，否则，甲乙双方均同意本合同租赁期限至2018年6月30日自然终止；前款约定中有关乙方的资金投入费用，以甲方的审核结果为准，乙方有义务向甲方提供相应的投入费用证明。上述租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按银行转账付款方式一次性缴付租金给甲方，甲方收款银行账户信息为……乙方逾期或不足额支付租金的，应按本合同约定承担违约责任。本合同签订之日起三个工作日内，乙方应一次性向甲方支付第一个月的租金。第四条：前述房屋以现状出租，不设免租期，不得转租、分租。乙方应于本合同签订之日起三个工作日内一次性向甲方交纳103968元作为租赁保证金；租赁期满或解除合同时，甲方确认乙方无违约责任或已抵扣相应违约金、赔偿金后，在收回房屋之日起的10个工作日内将余额无息退还给乙方。第六条甲方的权利和义务：……4、发现乙方擅自改变房屋结构、用途、故意损坏租赁物或因违法经营受相关政府部门查处的，或者乙方逾期支付租金超过60天，或乙方逾期支付租金次数累计达到3次的，甲方有权解除合同，立即收回房屋，并没收乙方缴纳的租赁保证金，如有损失时，可一并要求乙方赔偿损失。第七条乙方的权利和义务：3、依据本合同约定及时、足额交纳租金、租赁保证金及相关费用。逾期或不足额支付租金、租赁保证金或相关费用的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金，直至付清全部租金时止；逾期或不足额支付租金、租赁保证金或其他费用超过60天，甲方有权按本合同第六条第4款规定处理。4、……乙方应确保租赁期满或合同解除时，所承租的房屋及设施均以良好的使用状态移交甲方，乙方违反本款约定的，甲方有权委托第三方代为维修，由此发生的相关费用由乙方承担。第八条其他约定见租赁合同附件。《租赁合同附件》约定：一、乙方对房屋现状、性质以及规划用途等已知晓，同意按合同约定标的物业现状计缴租金。乙方承租该房屋作为其他用途时，必须经过甲方书面同意后，自行到街道、工商、税务和公安消防等相关部门办理报批等手续，费用由乙方负责。乙方保证租赁期间持续具备相应的办学主体资格，在未取得相关证照、批准文件时，不得投入使用，但乙方不得以此为由拒绝支付租金及相关费用。二、乙方按现状结构使用房屋、空地，不得对房屋、空地进行扩、加、改建（含改变间隔）。如因使用需要对房屋进行室内装修或安装设备，经甲方书面同意后，可向政府部门递交申请，取得政府行政主管部门合法审批手续后方可施工；租赁期满或合同解除、终止时，相关扩、加、改建（含改变间隔）设施应一并移交甲方，且甲方对此不作任何补偿。三、租赁期间，乙方不得对承租房屋进行转租、分租，如有违反，甲方有权立即解除合同并要求乙方承担违约赔偿责任。承租物业经营范围为学校，超过约定经营范围的，乙方必须向甲方提出申请并经甲方书面同意，如需取得政府部门行政审批手续的，乙方应自行取得相应的审批手续后方可实施。该场地不能用于经营性娱乐业，以及重污染、严重影响周围生产和周边居民生活环境的产业。六、认真做好消防、安全和综治工作，乙方在使用前需申报消防改造，并通过验收合格后方可使用，所需费用由乙方承担；在承租物业内不得从事违法乱纪行为；不得存放易燃、易爆、有毒等危险化学物品。因乙方过错或者其他人为因素造成消防、安全和综治责任、事故的由乙方承担。如乙方违反本条规定，甲方有权单方解除租赁合同，乙方则支付相当于三个月租金数额（以合同解除当月的租金标准计算）的违约金给甲方，且租赁保证金不予退回，如造成甲方损失的，乙方另应承担赔偿义务。十、甲乙双方不续租时，乙方必须按房屋现状交还给甲方。租期届满当日，乙方应到甲方处办理房屋交回手续，由双方签字盖章确认；如果乙方在租赁期满后十日内仍没有和甲方办理承租物业的交回手续，视为乙方未将租赁房屋交回甲方，则每逾期一日，乙方支付物业月租金的10%作为占有使用费和甲方的经济损失赔偿给甲方，直到乙方将承租物业交还给甲方为止。上述租赁合同及附件签订后，百利服务中心向万力集团公司支付合同保证金103968元，向万力物业公司支付消防保证金44839元。万力集团公司将涉案租赁物交付百利服务中心使用。百利服务中心向万力集团公司、万力物业公司支付租金及管理费至2018年3月31日，之后的租金及管理费未支付。2018年1月16日，百利服务中心向万力物业公司发出《关于放弃延长租赁期限的函》，表示“出于自身经营考虑，自愿放弃延长租赁期限的权利，即租赁期限至2018年6月30日自然终止。”万力集团公司及万力物业公司认为，依据上述函件，其与百利服务中心之间的租赁合同关系已经期限届满终止。百利服务中心对上述函件的真实性无异议，但认为是双方在协商转租事宜时，被告要求其出具的，在欺骗原告在函件上盖章后，又不同意原告的转租申请，要求其退场；百利服务中心认为上述函件并非其真实意思表示。对此，百利服务中心提交一份《转租申请书》、《关于转租申请的复函》、《知会函》以及其与万力物业公司员工李宪源的微信聊天记录予以证明。万力集团公司、万力物业公司质证对于上述证据的真实性、合法性无异议，对关联性不确认，认为转租申请是百利服务中心单方陈述，其在未事先征得被告的同意转租不符合合同约定和法律规定；关于物业的用途在招租时已明确，是百利服务中心超范围经营才导致相关部门对其进行处罚；从函件内容看，百利服务中心已对物业进行经营；复函明确不能转租，知会函的内容与原告于2018年6月30日的函件的相矛盾，涉案租赁合同于2018年6月30日终止，被告是告知原告合同到期的事宜而非单方解除合同；对于聊天记录，有许多与本案相关的内容没有体现，工作人员多次催促原告缴纳租金，至于原告提到的放弃迟延租赁合同期限的函，李宪源只是起草人，并未强迫原告签订，李宪源告知原告对拖欠租金事宜准备起诉，原告发出的函件应该是不想支付租金而不存在转租事宜。万力物业公司分别于2018年3月16日、5月18日向百利服务中心寄发《租金催缴函》，要求其缴清拖欠租金、管理费及违约金。2018年5月28日，万力物业公司向百利服务中心发出《物业租赁期满退场告知书》，表示根据合同约定，租期将于2018年6月30日届满，要求百利服务中心于2018年6月30日前清空搬离，并移交物业和结清相关费用。关于涉案租赁合同未能继续履行的原因，百利服务中心认为其承租涉案租赁物是用于办学，根据国家相关要求，土地性质必须是学校用途或特殊学校用地，因涉案租赁物是工业用地，其无法取得相关办学资质，合同目的无法实现。万力集团公司、万力物业公司认为百利服务中心停止经营的原因是由于其超出章程规定的宗旨和业务范围进行活动，被广东省民政厅行政处罚，对此，万力集团公司提交一份广东社会组织信用网的信息公开截图予以证明，截图显示根据粤民罚决第2018001号行政处罚决定书，百利服务中心因超出章程规定的宗旨和业务范围进行活动，被广东省民政厅处罚限期停止活动三个月，处罚生效期2018年1月9日。百利服务中心对上述证据的真实性确认，但认为其收到处罚的原因是因涉案租赁物的土地用途无法用于办学导致其无法取得相关资质。为查明办理民办社会福利机构需要提交的材料、百利服务中心申请办理社会福利机构许可的情况以及办理民办社会福利机构对于经营场所的要求，本院依法向广东省民政厅发函调查，该单位复函表示：一、根据《民办非企业单位登记管理暂行条例》、《民办非企业单位登记暂行办法》和《广东省民办社会福利机构管理规定》（省人民政府令第239号）的相关规定，申请民办非企业性质的社会福利机构登记，应提交登记申请书、相关部门同意作为业务主管（指导）单位的函、场所使用权证明、拟任负责人的基本情况和身份证明、验资报告及章程草案等文件。二、根据《广东省民办社会福利机构管理规定》的相关规定，举办民办社会福利机构须以“集中居住、生活照料和康复教育”服务为宗旨和业务范围。经我厅核实，百利中心是经广东省残疾人联合会（以下简称省残联）同意作为业务指导单位，并于2013年6月25日登记成立的民办非企业单位，其业务范围是：“开展残疾人文体活动，为残疾人等困难群体提供无障碍出行、辅助器具服务；提供康复、职业推荐、无障碍家居改造、残疾人家政等服务；赔偿残疾人工作人才”，并未包含集中居住和生活照料的业务范围。所以百利中心是由省残联作为业务指导单位、我厅作为登记管理机关的残疾人服务机构。三、根据《广东省民办社会福利机构管理规定》的相关规定，公益性民办社会福利机构的社会福利设施用地可以采取划拨方式供应；变更为经营性民办社会福利机构的，其通过划拨方式取得的用地应当报县级以上人民政府批准并办理协议出让或者租赁土地手续，补缴土地出让金或租金，但是法律法规规章和原《国有建设用地划拨决定书》规定应当收回划拨建设用地使用权的除外。经营性民办社会福利机构的社会福利设施用地应当以租赁、出让等有偿方式供应，原则上以租赁方式为主。百利服务中心对上述复函的真实性、合法性和关联性确认，认为该复函明确了办理民办社会福利机构的土地性质应为社会福利及设施用地，而相关土地性质是导致百利服务中心无法正常使用租赁物的原因，万力集团公司应承担相应责任。万力集团公司及万力物业公司对上述复函的真实性、合法性和关联性无异议，认为复函第二点明确了原告的业务范围并未包含集中居住、生活照料，结合被告提交的民政厅网页截图可以反映，百利服务中心是因为超业务范围经营导致被责令停业，并非土地性质的问题；从回函第一点反映百利服务中心应当提交资料证明才能办理登记手续，但百利服务中心并未举证证明其已向民政部门申请，因此其主张因土地性质问题导致其不能经营无任何依据；复函第三点，百利服务中心作为承租人，有义务和责任事先了解其开办残疾人服务中心应当具备的条件，因其未事先了解所产生的责任应由其承担；复函第三点也无禁止涉案土地用于开办民办社会福利机构，且提到的“原则上以租赁方式为主”也与租赁合同一致。诉讼中，万力集团公司、万力物业公司提交一份百利服务中心于2016年6月15日出具的《申请》，于2017年7月31日提交的《关于减免租金的请示》，拟证明百利服务中心清楚租赁物业的历史使用用途，多年实际使用物业且无异议。百利服务中心对上述证据无异议，但认为正是因为土地为工业用途，才无法办理消防手续，也证明了原告无法使用土地进行运营、无法产生收益导致无法缴纳租金，被告也清楚原告投入了大量资金进行装修。百利服务中心主张其在承租期间对涉案租赁物进行了多处装修改建，投入金额6796330.78元，包括：1、装修设计费26000元，对此提供一张收款收据予以证明；2、室内装修工程造价3305961.9元，对此提供一份《室内装修施工工程合同》、预算书、结算书、签证单、收据、转账凭证予以证明；3、电力设施安装工程及电线造价572139元，对此提供一份《用电标配工程项目合同》、预算清单、收据、送货单予以证明；4、消防建设工程造价1491580元，对此提供《建设工程消防验收意见书》、《建设工程消防设计审核意见书》、《消防工程建设施工协议》、消防工程预算表予以证明；5、宿舍、仓库维修工程造价130301元，对此提供四份《修缮项目工程合同》、预算清单、收款收据予以证明；6、四合院翻新、食堂建设工程造价171442.57元，对此提供二份《施工合同》、预算表、收款收据予以证明；7、路面铺装工程造价315150元，对此提供《工程协议》、《服务中心路面预算》、食品经营许可证予以证明；8、绿化改造工程造价413600元，对此提供《广东省百利残疾人服务中心清场绿化施工合同》、《广东省百利残疾人服务中心清场绿化施工确认书》、《广东省百利残疾人服务中心清场绿化施工预算表》、收据予以证明；9、钻井工程造价13800元，对此提供《机钻深水井》、收据予以证明；10、大门安装工程造价99216元，对此提供《安装制作门工程项目合同》、预算清单、结算清单予以证明；11、采购的水表、电表及给排水工程材料、设备等杂项费用257140.31元，对此提供一份《新安五金电器批发部》送货单予以证明。万力集团公司及万力物业公司对于百利服务中心提交的上述证据的真实性、合法性和关联性均不予认可，认为相关装修费用没有发票，收款收据不具备法律规定的形式，不能反映是否实际履行，并且所有的装修行为均未事先经过万力集团公司的准许；且第6项证据的《施工合同》中甲方、乙方均由百利服务中心自行盖章，存在弄虚作假；第4项的证据只有预算表，没有实际履行和结算。百利服务中心解释称《施工合同》的盖章问题是因法定代表人盖章时看错了位置。诉讼中，百利服务中心申请本院委托有资质的评估机构对涉案租赁物的装修及改造工程造价进行评估。经百利服务中心自行调整，明确其评估的范围为：室内装修工程、电力设施安装工程及电线、消防建设工程、宿舍、仓库维修工程造价。广州宇丰工程咨询有限公司（以下简称宇丰公司）于2019年3月25日出具工程造价鉴定意见书，鉴定结论为：涉案租赁物装修及改造工程的工程造价为3832443.50元。涉案鉴定项目的鉴定费为68552元，百利服务中心暂预交了鉴定费35000元。百利服务中心对于鉴定意见书的真实性、合法性和关联性无异议，但认为其因经济困难在评估项目中减少了部分评估项目，因其投入了资金，故未评估的部分项目亦应纳入本案的赔偿范围。万力集团公司、万力物业公司对于鉴定意见书的真实性、合法性、关联性均有异议，关于真实性，鉴定意见书的鉴定内容和实际不符，涉案工程造价鉴定只进行了一次现场查看，鉴定单位仅仅测量了标的物的大体尺寸及记录，并没有对具体内容进行详细查看，所作出的报告认定的工程量偏离了实际，没有依据，我方看到大量的数据来源于原告提供的合同，该合同我方在质证中均对其真实性、合法性和关联性不予认可，鉴定单位在没有核实现场工程量的基础上，直接采纳我方不予认可的合同作为鉴定的依据，得出的结论不合法合理。鉴定单位在原告已经举证的造价费用低于国家标准费用的情况下，直接采用国家标准，得出的结论高于实际花费。根据《室内装修施工工程合同》，工程包干价为3050340.82元，此金额是在投标总价的基础上下浮5%进行计算的，因此，鉴定公司在鉴定造价的时候应该参考合同要求按规范的计价基础上下浮5%计算总价，该部分不予计算金额为180543.06元。鉴定意见书计取了相应的税费，但是原告提交的证据中的花费都没有发票，可见没有税费发生，计取税费不合理。关于鉴定意见书中的教学楼宿舍装修改造工程-土建部分以及员工宿舍装修改造工程-土建部分中拆除部分的工程量问题，无论原告的举证还是本案工程图纸，均不能体现是否进行过拆除，以及是全拆除还是部分拆除，而鉴定报告直接计算全拆除的方式不合理。关于关联性，鉴定机构只是对工程改造的费用进行鉴定，而涉案的标的物已经由原告租赁使用，租赁期限届满，装修费用已经在原告使用过程中摊销为经营成本，我方认为鉴定结论与本案争议焦点没有关联性。关于合法性，鉴定机构在计算费用中，对计算材料价格，采取了国家禁止使用的材料进行计价，例如红砖材料国家早就禁止使用。诉讼中，经万力集团公司申请，宇丰公司委派鉴定意见书的鉴定人员出庭接受质询。万力集团公司预支付鉴定人员出庭费用2160元。鉴定人员当庭陈述：涉案的鉴定意见书是由宇丰公司鉴定团队成员共同编制，鉴定人员章尤强负责编制报告、数据复核，其他工作由鉴定团队其他成员完成；鉴定意见书是对工程建造时的造价进行鉴定，意见书中的工程量是以原告提交的图纸以及现场勘察的数据作为依据；经法院组织，鉴定公司对现场进行了查勘；对于鉴定报告中的拆除工程及热水器工程，鉴定人员表示针对当事人提交的图纸以及现场查勘复核，形成一些草图或记录，在现场可以看到实际有改造过，热水系统虽然未做详细记录，但有拍摄照片；对于涉案场地拆除的工程量问题，现场看到的东西有新旧对比，从门窗的拆除可以看到门洞的大小不一的痕迹，个别卫生间的隔断等，通过推断计算拆除的量并计算价格，价格也只有2000多元，地面和墙面拆除均可以准确计算得出，建筑物中内外的材料不一致可以得知有拆除过，通过图纸及现场查勘可以准确得出拆除面积，计算方式是通过国家规范行业标准；对于热水系统的工程量，计算工程没有形成记录，鉴定机构现场核实热水系统与报价单基本一致，单价重新按照行业标准计算，如果有必要可以再去现场测量复核；对于被告提出的《室内装修施工工程合同》约定工程包干价3050340.82元，还明确5%的下浮率，鉴定机构为何不采纳包干价也不执行5%下浮率的问题，宇丰公司表示合同约定的包干价已经下浮5%，这个是市场行为，因被告对该合同不予认可，因此对该费用鉴定机构通过国家标准核算，至于是采纳合同价还是核算价由法院确认；国家标准的定额并没有规定下浮率，下浮率是市场竞争行为，鉴定机构不需要考虑市场竞争行为的下浮率，鉴定机构核算的价格体现的是社会平均水平；对于被告提出的不应计取税金的问题，宇丰公司表示鉴定意见书是按照正常缴税的情况计价，这项的价格13393.04元，至于有无缴税，缴了多少税，是否需要补交应由法院查明确认；对于被告提出的土建按红砖计价的问题，宇丰公司表示因现场查勘时，地面使用的就是红砖材料，因此鉴定意见书按照红砖计价，至于红砖是否被禁止使用，与本案无关；关于评估基准日，鉴定意见书已明确基准日是2015年第二季度，根据双方在庭审中的陈述，一般而言，工程造价鉴定的基准日定为施工日期，但因标准在下一季度才出，所以也可以参照上一季度的标准计算。诉讼中，万力集团公司申请广州市诚业工程造价咨询有限公司委托的代表李颖仪就涉案的鉴定意见书出庭陈述意见。李颖仪当庭表示：我是广州市诚业工程造价咨询有限公司的造价员，我受公司委托出庭陈述意见，我公司受万力集团公司委托，对鉴定意见书提出如下异议：1、该鉴定意见书中鉴定造价根据国标2013建设工程工程量清单计价规范及相关定额计算，计算后的总价实际是项目的招标控制价或最高限价，并不是市场可成交的公允价值。总价计算后，应该依据项目合同情况或市场情况，有一个合理的下浮率，下浮后总价作为市场参考价，但鉴定意见书没有给出下浮后总价。2、鉴定意见书没有设定评估基准日。本次鉴定标的物为装修工程价值，其鉴定的总价实际上是项目竣工时期的全新价值。依据综合楼装修合同开工日期为2015年8月1日，合同竣工日期2015年10月31日，应该是2015年10月31日的全新工程价值。如果评估基准日不是设定2015年10月31日，应该考虑其后的工程价值折旧问题。3、根据现有的图纸及相关资料，没有显示拆除、钢梯的工程量内容及说明，无法确认是在本次鉴定范围内。4、广州市2000年已禁止使用实心黏土砖，但宿舍装修改造工程-土建部分、仓库建设工程-土建部分取用了实心黏土砖即红砖材料价格，而且红砖材料价格较高。5、根据现有的图纸及相关资料，无显示热水系统工程的工程量及说明，无法确认是在本次鉴定范围内。同时该鉴定意见书表述依据现场情况计算，但其实物工程量仅是来源于广东炬邦之星热能设备有限公司的报价单（未盖章），其加和的管道数量全部是整数。万力集团公司、万力物业公司对李颖仪出庭陈述意见的真实性、合法性和关联性无异议，认为李颖仪代表广州市诚业工程造价咨询有限公司出庭陈述专业意见，其个人资质不影响其证言，且证人具有造价员的资质，其证言具有信服力；证人陈述的投标价格的下浮、价值折旧率符合市场现象，根据交易中的数据显示，市场交易的价格低于国家定额价格，因此鉴定意见书应该做出下浮。百利服务中心认为证人没有造价工程师资质，经验不足，其证言没有可信度；无法律规定造价需要下浮的比率，原告申请的是工程的价值鉴定，并非市场交易价值，其证言不应被采纳。宇丰公司于2019年4月15日作出《鉴定说明函》，就鉴定相关事宜补充说明如下：1、补充本案鉴定意见书的工程量计算书。2、补充现场拆除工程的计算情况说明，具体见附件《关于（2018）粤0114民初5939号案件拆除工程工程造价的计算说明》；3、热水系统工程须到场勘验，待当事人对上述两项内容发表意见后，汇总当事人的异议后，一并进行现场勘验。万力集团公司提交一份由广州市诚业工程造价咨询有限公司出具的《咨询意见》，载明：一、关于“补充本案鉴定意见书的工程量计算书”的问题，根据现有的图纸及相关资料，无显示已拆除的工程量，我司建议该部分金额不予计算，不予计算金额为90091.24元。二、关于“补充现场拆除工程的计算情况说明等”的问题，根据现有的图纸及相关资料，无显示已拆除的工程量，我司建议该部分金额不予计算，不予计算金额为90091.24元。三、我司于2019年2月22日出具的回复函其他问题没有回复，请及时回复。在重新勘验现场后，宇丰公司于2019年6月4日出具《补充鉴定意见函》及《质证答复函》，《补充鉴定意见函》对部分鉴定内容进一步说明如下：一、原2019年3月25日鉴定报告书的热水系统工程造价为107527.41元，被告对热水系统工程造价有异议，于2019年5月24日在法院的组织下重新勘验现场，重新计算热水系统工程造价为106438.85元（详见附件一）。二、为了便于法院审理及对鉴定结论的选用，现对鉴定项目的造价金额及原告主张的相关项目的金额进行对比，具体数据比对情况详见附件二。附件二的《鉴定项目金额对比表》显示：1、教学楼（主楼、办公楼）：原告主张金额为2555211.73元（备注：原告主张的装饰工程含教学楼及饭堂装修）共3100726元，其中教学楼金额为2689696.56元，按95%计算为2555211.73元，饭堂装修项目为411029.44元，不在本次鉴定范围）；鉴定机构评估项目、金额：①广州市花都区炭步镇瓦步村松子岗教学楼装修改造工程-土建部分（不含钢梯），评估金额1862796.27元；②广州市花都区炭步镇瓦步村松子岗教学楼装修改造工程-安装部分，评估金额为251292.13元；③广州市花都区炭步镇瓦步村松子岗消防建设工程-土建部分，评估金额为109533.07元；④广州市花都区炭步镇瓦步村松子岗电气工程-主线部分，评估金额为459060.4元；①至④合计共2682681.87元。2、钢梯工程：原告主张未计算；鉴定机构评估项目：广州市花都区炭步镇瓦步村松子岗教学楼装修改造工程-钢梯，评估金额为76515.05元（备注：现场有此项内容，原告提供的结算书未计算此项内容）。3、热水器：原告主张金额为113639元（备注：原价119620元，按95%计算）；鉴定机构评估项目：热水工程，评估金额为106438.85元；4、消防建设工程：原告主张金额为1491580元（备注：仅含消防的安装部分）；鉴定机构评估项目：广州市花都区炭步镇瓦步村松子岗消防建设工程-安装部分，评估金额为289049.57元；5、宿舍、仓库、维修工程：原告主张金额为130301元；鉴定机构评估项目、金额：①广州市花都区炭步镇瓦步村松子岗宿舍装修改造工程-土建部分，评估金额298565.83元；②广州市花都区炭步镇瓦步村松子岗宿舍装修改造工程-安装部分，评估金额为58785.91元；③广州市花都区炭步镇瓦步村松子岗仓库建设工程-土建部分，评估金额为61055.87元；④广州市花都区炭步镇瓦步村松子岗仓库建设工程-安装部分，评估金额为4487.59元。6、四合院翻新及食堂建设工程：原告主张金额为171442.57元，鉴定机构评估项目、金额：①广州市花都区炭步镇瓦步村松子岗员工宿舍装修改造工程-土建部分，评估金额213498.71元；②广州市花都区炭步镇瓦步村松子岗员工宿舍装修改造工程-安装部分，评估金额为40275.69元。《质证答复函》答复如下：第一、二项问题，该文件主张没有图纸或相关资料显示已拆除的工程量，建议该部分不予计算，对此项问题，我司在前期开庭质询的时候已经答复，故不再重复答复。我司在出庭质询后，补充了《鉴定说明函》，工程量计算方式《鉴定说明函》中已经详细说明，且提供了详细的计算书，故鉴定意见不因当事人此项意见调整。第三项问题，该文件所称的2019年2月22日出具的回复函，其文件的所有问题我司已经答复，即我司2019年3月25日出具给法院的《质证意见函》；2019年4月10日出庭质询时，被告代理律师手中也持有此份文件，并就该文件中的相关问题提出意见，故不再重复答复。百利服务中心对上述《补充鉴定意见函》、《质证答复函》的真实性、合法性和关联性均无异议。万力集团公司、万力物业公司对其真实性、合法性确认，对关联性不确认，两份函都缺乏合理、合法性，最后一份是对比表，第3项热水器我方要求到现场看工程量，但没有任何勘察的记录，其所采纳的工程量还是按照原告提供的没有经过被告确认的没有报价的作为基础评估，而另一份按95%计算毫无道理，应按现场勘察的工程量结合定额或者市场价格计算工程价款，而《补充鉴定意见函》还是没有纠正其之前的鉴定错误。现在热水器系统已经被原告拆除，故该鉴定意见哪怕是客观真实的也已失去了其采信的依据。2019年10月12日，万力集团公司就鉴定报告存在的问题提出补充意见，认为鉴定报告中鉴定单位均按定额标准计价，部分项目的定价结果明显高于百利服务中心在起诉时自行举证主张实际投入的价格标准，鉴定报告的处理结果必将造成严重不公，造成百利服务中心实际主张的支出低于鉴定报告确认的价格；如根据鉴定报告支持百利服务中心的主张，则百利服务中心将获取不当得利，故仍需由鉴定机构据此调整并出具新的鉴定结论；万力集团公司表示以上意见不视为其对百利服务中心诉请及鉴定报告的认可或确认。宇丰公司针对万力集团公司的上述意见，于2019年10月31日出具《补充鉴定意见函（二）》，表示：该补充鉴定意见即按百利服务中心与施工方签订的施工合同（含计价清单）约定的计价原则进行计价；我司按此原则重新进行计价，具体计价原则为：（1）原告与施工方约定总价包干的工程内容，按总价报告进行计算；（2）不属总价包干的工程内容，有合同计价清单的，按合同计价清单确定的计价原则进行计价；（3）没有合同清单单价的工程内容，按国家规范、广东省定额、当地信息价等原则进行计价。按此原则计算各项工程合计为4177974.43元，具体详见本函附件。本次补充的鉴定结论与我司原鉴定报告的鉴定结论属于不同计价原则情况下计算的不同结论，两者互不矛盾，供法院根据案情及证据的有效性情况选用。万力集团公司对于宇丰公司出具的《补充鉴定意见函（二）》及附件提出如下质证意见：一、宇丰公司作出的鉴定报告已经双方多次质证，百利服务中心对该鉴定报告并无异议，法院指令宇丰公司根据百利服务中心与施工单位签订的合同出具补充鉴定意见于法无据。二、针对百利服务中心提交的其与施工单位订立的相关合同，我司在质证时一再指出合同存在格式基本相同、工程内容不明且无实际履行证据，对其真实性、合法性和关联性均不予认可，法院指令宇丰公司对未经质证认可的证据进行鉴定，违反了相关法律规定，据此作出的鉴定结论应不予采信；三、我司一再指出，本案鉴定报告中，宇丰公司均按定额标准计价，部分项目的定价结果明显高于百利服务中心起诉时自行举证主张实际投入的价格标准，故如需补充鉴定，也要遵循就低不就高的原则，在百利服务中心主张的合同价低于定额价时，按照其主张的价格计算；如其主张的合同价格高于定额价时，则应按国家定额价格计算，由此可反映合理的工程造价水平，我司已一再提出异议并要求鉴定单位出具补充意见。四、无论法院是否采纳我方意见，无论鉴定机构是否重新针对鉴定报告的结论出具补充意见，我方坚持之前的答辩及庭审质证意见。百利服务中心对于宇丰公司出具的《补充鉴定意见函（二）》及附件提出如下质证意见：对该材料的真实性、合法性和关联性均予以确认，从该鉴定意见来看，是根据原告与施工方的施工合同来计价，最终鉴定价格与之前的鉴定价格差距不大，但更能反映原告在涉案物业装修及改造工程中的实际支出，法院应当以本次补充的鉴定意见作为判决的依据。双方当事人确认已于2019年6月12日办理了场地交接手续。万力集团公司、万力物业公司认为百利服务中心在交还场地前强行拆除了原有装饰装修设施，故其提出的装饰装修补偿已失去事实基础。对此，万力集团公司、万力物业公司提交一份于2019年7月3日对涉案场地现状进行证据保全的公证书予以证明。百利服务中心认为对该公证书的真实性由法院核实，对合法性和关联性不予确认，认为双方已办理了场地交接手续，涉案场地已在被告的占有使用中，场地交付情况应以交接清单列明为准，该公证书不能证明照片反映的是交还房屋时的状态；且从公证书拍摄的照片可见，原告进行维修、装修和改造的主体结构和绝大部分附属物都完好存在，具备相应的利用价值，包括无障碍通道、各种管线、电路、水井、排水系统、道路等，只是部分垃圾未清理，并不影响被告的正常使用，被告已将场地移交使用。双方当事人均确认租赁场地已另行出租给他人。2019年11月6日，本院依法双方当事人至涉案租赁物进行现场勘验。百利服务中心表示租赁现场还保留的、由其装修建造的项目包括：两口水井、教学楼1-4层的无障碍通道，地面硬底化、教学楼前的台阶、教学楼所有房间铝合金窗的玻璃、房间地砖、踢脚线、墙面批荡、1-4楼厕所；板房结构的食堂、食堂前的无障碍通道；两栋宿舍楼的玻璃、门、内墙粉刷、无障碍通道；员工宿舍（一层平房）的房顶、吊顶、厕所、地砖、内墙粉刷、批荡；消防水池。万力集团公司确认两口水井、教学楼1-4楼的无障碍通道、饭堂是百利服务中心建设，对其他项目均不予确认；且认为饭堂、无障碍通道、水井具有安全隐患，也无办理报批报建手续，属于违章建筑，万力集团公司有权要求其恢复原状；所有房间的内墙有破损的电线槽及粘贴大量破损的塑料板，房间原有的门也被百利服务中心拆走，其无证据证明进行了装修，即使其主张的部分装修内容成立，也无利用之处。百利服务中心确认食堂、无障碍通道、水井的建设未办理规划报建手续，但认为其已告知万力集团公司，应由万力集团公司负责报建；万力集团公司对此不予确认，认为应当取得政府部门的批准。另查，万力物业公司与百利服务中心物业服务合同纠纷一案，本院于2018年12月19日作出（2018）粤0114民初第10379号民事判决书，判决：一、广东省百利残疾人服务中心于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州万力集团物业管理有限公司支付拖欠的2018年4月1日至2018年11月30日的管理费116316元；二、广东省百利残疾人服务中心于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州万力集团有限公司支付拖欠的管理费的违约金，其中2018年4月1日至2018年6月30日的管理费的违约金，以每月14272元为本金：2018年7月1日至2018年11月30日的违约金，以每月14700元为本金；上述违约金均按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准，从欠缴当月的11日起分别计至付清款之日止，上述各月的违约金以本金为限；三、驳回广州万力集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。该民事判决书已于2019年1月8日发生法律效力。本院认为，百利服务中心与万力集团公司于2015年7月8日签订的《广州市房屋租赁合同》及附件，百利服务中心与万力物业公司于2015年6月26日签订的《综合服务协议书》、《出租物业治安、防火、安全协议书》均是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。根据《广州市房屋租赁合同》第三条的约定：“在该租赁期间，如经甲方评核确认乙方对租赁房屋在进驻前进行装修、改造等的实际资金投入超过首年租金总额以上，本合同的租赁期限可延续至2021年5月31日止，否则，甲乙双方均同意本合同租赁期限至2018年6月30日自然终止。”因百利服务中心已于2018年1月16日发出《关于放弃延长租赁期限的函》，确认自愿放弃延长租赁期限的权利，租赁期限至2018年6月30日自然终止，万力集团公司亦予以确认，故百利服务中心与万力集团公司签订的《广州市房屋租赁合同》及附件已于2018年6月30日期限届满终止。因百利服务中心与万力物业公司签订的《综合服务协议书》、《出租物业治安、防火、安全协议书》是基于物业租赁而签订，且《出租物业治安、防火、安全协议书》约定“本协议与房屋租赁期相同，与房屋租赁合同同时终止。”故上述两份协议书亦于2018年6月30日终止。百利服务中心要求解除《广州市房屋租赁合同》及附件，《综合服务协议书》、《出租物业治安、防火、安全协议书》与事实不符，本院不予支持。本案争议的焦点为：涉案租赁合同未能继续履行的原因，万力集团公司对此是否存在过错。百利服务中心认为合同无法继续履行的原因是因涉案租赁物土地为工业用途，其无法取得办学资质。对此，本院认为，首先，从万力集团公司提交的广东社会组织信用网的信息公开截图显示，根据粤民罚决第2018001号行政处罚决定书，百利服务中心被广东省民政厅处罚限期停止活动三个月的原因是其因超出章程规定的宗旨和业务范围进行活动。其次，从本院向广东省民政厅调查的情况来看，亦无显示是因土地性质、用途问题导致其无法经营。再次，关于土地性质和用途等事项，万力集团公司在提交委托交易竞价的信息公告材料中已载明了产权规划用途为工业、宿舍，百利服务中心作为承租人在《成交确认书》中亦明确已认真审阅了该项目所涉文件资料，对此无异议。最后，涉案租赁合同于2018年6月30日期限届满终止，是基于百利服务中心自愿放弃延长租赁期限。综上，百利服务中心认为涉案合同无法继续履行的原因是因土地性质问题，万力集团公司对此具有过错依据不足，本院不予采纳。关于百利服务中心主张的装修损失6796330.78元，根据《广州市房屋租赁合同》第七条第4点的约定“乙方（百利服务中心）应确保租赁期满或合同解除时，所承租的房屋及设施均以良好的使用状态移交甲方。”《租赁合同附件》第二条：“租赁期满或合同解除、终止时，相关扩、加、改建（含改变间隔）设施应一并移交甲方，且甲方对此不作任何补偿。”第十条：“甲乙双方不续租时，乙方必须按房屋现状交还给甲方。”因涉案租赁合同已于2018年6月30日期满终止，根据上述合同以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人要求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”另一方面，万力集团公司对于百利服务中心的停止营业不存在过错，故百利服务中心要求万力集团公司赔偿其装饰装修损失依据不足，本院不予支持。关于百利服务中心主张返还的租赁期间的租金1003452元及管理费430060元，因在租赁期间，涉案租赁物均由百利服务中心占有使用，百利服务中心要求万力集团公司返还其租赁期间的租金及物业管理费理据不足，本院不予支持。关于百利服务中心主张返还的消防保证金44839元，该保证金由万力物业公司收取，现《出租物业治安、防火、安全协议书》已经解除，万力物业公司应将该保证金返还给百利服务中心，故对百利服务中心的该项诉请予以支持。百利服务中心要求万力集团公司共同返还依据不足，本院不予支持。因双方当事人已于2019年6月12日办理了场地交接手续，涉案租赁物已于该日移交给万力集团公司，并由万力集团公司另行出租给他人使用，且根据《租赁合同附件》第二条约定，租赁期满或合同解除、终止时，相关扩、加、改建（含改变间隔）设施应一并移交甲方（万力集团公司），故万力集团公司要求百利服务中心将物业恢复原状并交还给其缺乏事实基础，本院不予支持。关于万力集团公司主张的2018年4月1日至2018年6月30日的租金99000元，因百利服务中心拖欠租金未付，构成违约，万力集团公司要求百利服务中心按照合同约定支付租金合理合法。根据合同约定，该期间房屋租金为18981元/月，空地租金为14319元/月，合计33300元/月，故对万力集团公司要求百利服务中心向其支付2018年4月1日至2018年6月30日的租金99900元（33300元/月×3个月）的诉请，本院予以支持。关于万力集团公司主张的自2018年7月1日至租赁物交还之日即2019年6月12日止的占有使用费，根据《租赁合同附件》第十条的约定，租期届满当日，百利服务中心应到万力集团处办理物业交回手续，如果在租赁期满后十日内仍没有办理承租物业的交回手续，视为百利服务中心未将租赁房屋交回万力集团公司，则每逾期一天，百利服务中心应支付月租金的10%作为占有使用费及万力集团公司的经济损失，直至交还物业之日止。因百利服务中心未及时交还租赁物给万力集团公司，万力集团公司要求百利服务中心支付占有使用期间的占有使用费合法有据。关于占有使用费计算的起始时间，根据上述约定，占有使用费应从2018年7月11日起计付；关于占有使用费标准，合同约定的标准确实过高，万力集团公司亦未举证证明其实际损失，考虑到百利服务中心在合同期限届满后并未实际使用场地，本院依法酌情认定占有使用费参照合同约定的当期的租金标准计付，即（19950元+14749元）=34699元/月，经核算，2018年7月11日至2019年6月12日的占有使用费为34699元/月×11.03个月=382729.97元。关于百利服务中心向万力集团公司支付的租赁保证金103968元，根据《广州市房屋租赁合同》第六条第4点、第七条第3点的约定，因百利服务中心逾期支付租金超过60天，万力集团公司要求没收该笔租赁保证金103968元符合合同约定和法律约定，本院予以支持。百利服务中心要求万力集团公司退回租赁保证金缺乏依据，本院不予支持。关于万力集团公司主张的逾期付租的违约金，因百利服务中心支付的履约保证金已由万力集团公司没收，万力集团公司亦未举证证明租赁保证金金额不足以弥补其实际损失，故对于万力集团公司的该项诉请，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，判决如下：一、第三人广州万力集团物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东省百利残疾人服务中心返还消防保证金44839元；二、原告广东省百利残疾人服务中心于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告广州万力集团有限公司支付租金99900元；三、原告广东省百利残疾人服务中心于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告广州万力集团有限公司支付占有使用费382729.97元；四、原告广东省百利残疾人服务中心支付的租赁保证金103968元由被告广州万力集团有限公司没收，不予退还；五、驳回原告广东省百利残疾人服务中心的其他诉讼请求；六、驳回被告广州万力集团有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费78748元（缓交39374元），由原告广东省百利残疾人服务中心负担78379元，被告广州万力集团有限公司负担369元；鉴定费70712元（含出庭费2160元），由原告广东省百利残疾人服务中心负担；反诉案件受理费8736元，由原告广东省百利残疾人服务中心负担3640元，被告广州万力集团有限公司负担5096元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陈耿俊审 判 员  王 璇人民陪审员  黄美好二〇一九年十一月十四日书 记 员  曾佩仪方琢华