北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初59582号原告：张丹，男，1978年12月4日出生，汉族，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：曹巧媚，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：北京精厚贸易有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳体育中心西路809产业园E栋精厚大厦A101。法定代表人：李相澄，总经理。原告张丹（以下简称原告）与被告北京精厚贸易有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人曹巧媚、被告法定代表人李相澄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2018年10月24日签订的《写字楼租赁合同》无效；2、判令被告返还原告预付款10万元，并按照中国人民银行同期贷款利率四倍向原告支付自付款之日至实际返还之日的资金占用费；3、判令被告赔偿原告推迟营业损失33000元；4、判令被告赔偿原告设计费5000元。事实和理由：原告与合作方北京易XXX科技有限公司等筹办新公司，主营影像制作业务，须搭建摄影棚。公司筹备过程中，各合作方以个人名义租赁办公地点、完成前期筹备。2018年10月12日，左某某和沈某考察了位于朝阳区银杏XX园的办公地点，并与被告法定代表人、合同经手人李相澄建立了微信联系，2018年10月13日,原告考察了位于朝阳区银杏XX园的办公地点，被告员工介绍了房屋情况，称面积约300平方米，租期长。原告与左某某商议后通知合作伙伴、投资人沈某意向达成，原告方反复向被告索要场地带尺寸平面图及合同未果。因被告多次催促说房屋已经很多人去看过都有意向，出于对被告常年对外经营的信任，沈某分两次支付了预付款，10月15日通过易XXX公司账户支付7万元，10月20日通过个人账户转账3万元至李相澄个人账户。2018年10月24日，原告与被告正式签署合同。合同签订过程中，被告先称房屋面积为330多平米，原因是所谓有公摊面积30%。经双方争议，后改为308平米。合同签订后，经原告要求被告于10月25日向原告提供了带有实际尺寸的图纸，图纸显示实际使用面积222.42平米，不显示建筑面积，与被告口头承诺相去甚远，原告聘请的设计师进场即对房屋面积产生了疑问。原告立即停止履行合同，并于2018年10月底11月初向被告明确表示不再租赁，协商寻求终止合同，但双方始终不能达成一致。即使原告妥协愿意承担部分经济责任，被告也以资金紧张为由拖欠不予理睬。后经查询，银杏XX园所在区域系绿化用地规划，被告非法占地、违章建设，相关租赁协议应属无效。被告隐瞒事实，有欺诈的恶意。原告基于建筑物坐落在市区显眼位置，产生合理信任，与被告签订合同，没有过错，被告应返还相关款项并赔偿原告损失。被告辩称，沈某支付的是定金，时间是在合同签订之前，当时也有其他人要定房子，被告等原告签合同等了一段时间。10月15日支付了7万元，10月20日支付了3万元，10月24日签订了合同，原告说想解除合同，被告从左某某和沈某处得知原告有新工作，合作的事情要黄了。被告和沈某沟通解除合同是沈某的损失，定金不退，但是原告与沈某无法达成一致，沈某也不想起诉，向被告表示过能否退他一些款项。事情本身就是因为原告有更好的工作，想终止合同。租赁合同是有效的，10万元是定金不是预付款，原告不存在营业损失，设计费证据中没有。关于原告所称的面积问题，被告已经告知原告柱距是5.4米，不存在尺寸不清楚。合同是原、被告之间签订，前期看房是沈某，被告不清楚钱是原告还是沈某的，有必要弄清楚这一点，被告愿意与原告和解。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：2018年10月24日，原告（乙方、承租人）与被告（甲方、出租人）签订《写字楼租赁合同》，约定：“一、租赁房屋基本情况：1.1位置：北京朝阳区银杏XX园W7A（以下简称涉案房屋）；1.2承租区域的建筑面积为：308平方米。二、租赁房屋用途：办公用（仅限办公）。三、租赁期限：1.1自2018-10-24至2023-11-22，租期5年。四、租金支付方式和期限：1.1自2018-10-24至2019-11-22期间，年租金382000元（含税，免租期30天）；自2019-11-23至2020-11-22期间，年租金393000元（含税）；自2020-11-23至2023-11-22期间，年租金450000元（含税）。1.2冬季取暖费：48元/平米/冬季；1.3物业管理费：4元/平米/月；1.4夏季空调费：30元/平米/夏季；1.5租金支付方式，押金：32000元（一个月租金），每次支付12个月的租金，所有价格含发票，开具发票（增值税专用）。首付费（含税）用共计：414000元。1.6房租为预付，于房屋租期前10日支付，否则每日滞纳金为租金的3‰，如延期超过20天甲方有权收回房屋。”2018年10月15日，北京易XXX科技有限公司（以下简称易电公司）向被告转账七万元，转账凭证附言：摄影棚预付租金沈某，备注：租赁费。易电公司出具《情况说明》，认可七万元是代沈某向被告支付。2018年10月20日，沈某向被告法定代表人李相澄转账三万元，给收款人附言：房。被告认可收到十万元，但称该笔款项系定金，原告称是预付款并非定金。原、被告均认可被告未将涉案房屋交付原告。原告提交与案外人许某某的微信记录及收据一张，用以证明涉案房屋实际尺寸与合同不一致、设计费的支出情况。被告对微信记录真实性不清楚，对收据的真实性、关联性不认可，认为没有汇款凭证，不清楚是否付款。被告称涉案房屋无建设工程规划许可证，系乡产房，原告对此认可。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋无建设工程规划许可证，原、被告签订的《写字楼租赁合同》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。所以，被告应当向原告退还收取的10万元，被告提出的款项由沈某支付的问题，系原告与案外人之间的法律关系，与本案无关。关于原告主张的资金占用费，双方对于合同无效均有过错，原告该项诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。关于原告主张的推迟营业损失、设计费，原告提交的证据不足以证明损失的发生，本院不予支持。综上，对原告诉讼请求中有事实和法律依据的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认原告张丹与被告北京精厚贸易有限公司于二〇一八年十月二十四日签订的《写字楼租赁合同》无效；二、被告北京精厚贸易有限公司于本判决生效后七日内退还原告张丹十万元；三、驳回原告张丹的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11900元，由原告张丹负担3570元，由被告北京精厚贸易有限公司负担8330元（原告张丹已预交，被告北京精厚贸易有限公司于本判决生效后七日内给付原告张丹）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  黎伟伟人民陪审员  赵 炳人民陪审员  柴清华二〇一九年十一月二十九日书 记 员  刘茵茵书 记 员  栾晨焕书 记 员  徐琳琳