广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初2972号原告:欧阳景明,男,1979年8月3日出生,汉族,住江西省宜春市万载县，委托诉讼代理人：温舜猛，广东聚方律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨丽华，广东聚方律师事务所律师。被告：广州市友田房地产开发有限公司，住所地广州市花都区狮岭镇狮岭大道东13号901-906房，统一社会信用代码914401147268178531。法定代表人：曾玉芬，该公司执行董事、总经理。委托诉讼代理人：邝晓君，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶锦彦，北京市盈科（广州）律师事务所实习人员。原告欧阳景明与被告广州市友田房地产开发有限公司（以下简称友田公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，依法组成合议庭再次公开开庭审理了本案，原告欧阳景明的诉讼代理人温舜猛、杨丽华，被告友田公司的诉讼代理人邝晓君、叶锦彦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告欧阳景明向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交楼违约金暂计5000元（以总房款408000元为基数，按每日0.05%的标准，从2019年1月1日起计算至房屋符合交楼条件，并实际交付给原告之日为止，暂计为5000元）；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年5月20日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定由原告向被告购买位于广州市花都区狮岭镇宝峰南路15号友田朗逸雅居2栋6梯304房，总房价408000元。合同第十条约定：被告应在2018年12月31日前将涉案房屋交付原告使用。第十四条约定：被告如未能按合同规定的期限交房，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日的，被告应在本合同第十三条约定的交楼日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过90日的，原告有权单方面解除合同，原告要求继续履行的，合同继续履行，被告应在合同第十三条约定的交楼日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金。原告已依约向被告支付全部购房款，而被告未按合同约定按时将涉案房屋交付给原告使用，被告应向原告支付延期交楼违约金。诉讼过程中，原告以涉案房屋已竣工验收为由，申请变更诉讼请求，要求被告向原告支付逾期违约金45492元（以总房款408000元为基数，按每日0.05%的标准，从2019年1月1日起计至交楼之日止）。被告友田公司辩称，1、目前，涉案小区已经达到了收楼的标准，被告已于2019年7月30日取得广州市花都区住房和城乡建设局核发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，而且被告已于2019年8月1日向原告发出收楼通知书，已经完全履行房屋交付义务。之前规划验收不能进行的原因是小区绿化地带有10栋违章建筑，但该10栋违章建筑至今未能拆除，非我司能力所及，属于不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力，我司依法不需承担违约责任；2、我司在发现违章建筑后已尽到了必要的、合理的制止及消除违建的义务，多次向有关部门反映，要求政府部门拆除违章建筑；3、双方已在2018年8-9月期间协商一致，原告同意按项目规划现状收楼；4、原告主张违约金的标准过高，显失公平。逾期交楼的违约金是对房屋使用价值不能享有的一种损失补偿，因此违约金的合理计算方式可以同地段房屋的租金标准作为参考，或者按照人民银行逾期贷款利率的标准计算比较合理；5、被告也是本案的受害人，违章建筑至今仍未拆除，不是被告能力所及，违章建筑至今未能拆除，导致楼盘未能销售，致使被告损失惨重。综上所述，由于未能取得规划验收合格证而不能按时交付房屋是不可抗力原因所致，请求法院依法判决被告不需承担逾期交楼违约责任，即使判决被告承担违约责任，违约金截止日应计算至被告交付房屋之日，即2019年8月1日被告方向业主发出收楼通知书之日。本院经审理认定事实如下：友田公司是广州市花都区狮岭镇宝峰南路15号友田朗逸雅居项目的开发商，在向欧阳景明出售涉案房屋时已取得行政部门核发的商品房预售许可证。2016年5月20日，欧阳景明（乙方、买方）与友田公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定乙方向甲方购买位于广州市花都区狮岭镇宝峰南路15号友田朗逸雅居2栋6梯304房，房屋用途为住宅，建筑面积77.04平方米，总金额408000元。合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2018年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十四条延期交房的违约责任约定：甲方如未能按合同规定的期限交房，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日的，甲方应在本合同第十三条约定的交楼日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过90日的，乙方有权单方面解除合同，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应在合同第十三条约定的交楼日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金。第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。第十六条交付时的验收第一款约定：乙方（欧阳景明）应在收到收楼通知书之日起15日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起15日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接受该商品房。合同签订后，欧阳景明按约定向友田公司支付了全部购房款。友田公司于2016年6月12日与广州市源峰自来水有限公司签订城市供用水合同，2016年12月28日取得自来水安装工程竣工、验收报告书；2017年6月29日，取得管道燃气工程施工质量保证书及竣工报告；2017年8月8日，友田公司与广州供电局有限公司花都供电局签订公用电房协议，2017年11月28日，取得客户受电工程竣工检验意见书；2017年9月30日，取得建设项目环境保护验收的意见；2017年11月16日，取得人防工程专项竣工验收备案意见书；2018年4月18日取得住宅质量保证书、住宅使用说明书；2018年4月27日取得涉案房屋所在项目的建筑工程竣工验收报告；2018年5月29日，取得建设工程消防验收意见书；2018年8月31日，友田公司的通邮申请可予通邮。2019年7月22日，广州市规划和自然资源局就广州市花都区狮岭镇宝峰南路15号住宅楼自编B、C、E栋合法穗规划资源核实[2019]1202号《建设工程规划条件核实意见书》，确认该项目取得广州市花都区住房和城乡建设局核发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。另查，友田公司于2003年12月30日取得友田朗逸雅居工程项目所在地块的《国有土地使用证》（国有土地使用证上登记的土地使用权面积为31967.96平方米），2007年12月5日取得建设用地规划许可证，2009年6月25日取得建设工程规划许可证。同年，友田公司因涉案地块东北角已被村民建房，向规划部门申请调整建筑设计方案，将东北角地块的设计变更为绿地。2009年11月10日广州市城市规划局出具《关于要求调整建筑设计的复函》，同意友田公司调整该项目建筑设计方案。2010年底开始项目工程施工。2014年，友田公司向规划部门申请对涉案项目地下室设计方案进行调整，2014年5月20日，广州市规划局出具《关于调整建设工程规划许可证的复函》，同意友田公司的申请。为查明涉案地块东北角已建10栋农房未被拆除的原因，本院向广州市花都区城市管理和综合执法局（以下简称城管局）发函查询相关情况，城管局复函及附件表明：友田公司在取得涉案地块国有土地使用证及建设用地规划许可证后，2009年3月24日狮岭镇房地产综合开发公司（以下简称狮岭公司）将涉案地块中宝峰路东、流溪河南土地4.243亩的土地款763740元退还友田公司。狮岭公司表示由于部分村民不同意，所以上述4.243亩土地未被征用。也就是说，友田公司在取得涉案地块国有土地使用证后，曾在2009年发生收回部分退地款的情形。而涉案地块中宝峰路东、流溪河南土地4.243亩的土地原属合成村的集体土地，该村村民在2007年开始陆续在上述地块建设了10栋农房，至友田公司在2010年开始项目工程施工时，该10栋农房早已建成。广州市花都区国土资源和规划局关于涉案友田朗逸雅居未能通过规划验收问题向广东电视台作出的情况说明也反映了友田公司在2009年将东北角约2800平方米用地退回合成村，退地后未向国土规划部门申请变更用地权属红线，在未告知退地的情况下，于2012年与国土部门按最终批复的修建性详细及《建设工程规划许可证》（即按未变更的权属红线）签订了《国有建设用地使用权出让合同变更协议》。友田公司于2018年11月向其咨询办理该项目的规划验收手续，经检查，发现该项目用地范围内东北角原规划为小区公共绿地的地块已经建设了10栋未经规划许可的农房。因该项目存在违法建设未经处理及公共绿地未按规划实施的情形，故该项目未能通过规划验收。该情况说明并提出了两个解决方案。友田公司对城管局的复函及国规局的情况说明均表示异议，认为复函及情况说明均与事实不符，其不存在退地的情形，涉案地块东北角约2800平方米即10栋农房所占用的土地一直为其合法享有使用权。但友田公司对其于2009年3月24日向狮岭公司出具的收据凭证（收到狮岭公司退回宝峰路东、流溪河南4.243亩的土地款763740元）的真实性予以确认，但认为其收到的该款项只是狮岭公司不能将涉案地块无瑕疵移交所作的补偿，收据凭证的内容是其按照狮岭公司的要求所写。2019年1月14日，友田公司向欧阳景明邮寄收楼通知书，通知书的主要内容为：你认购的房屋已经竣工验收合格，并取得《建设工程竣工验收报告》，现已达到预定可使用状态，目前已进入办理收楼入住手续阶段，请你在收到本通知之日起十五个日历天内办理收楼手续，若在收到通知之日起十五个日历日内仍未办理相关收楼手续，将视为你同意收楼并接受物业的现状，由此产生的一切法律风险由你自行承担。欧阳景明收到收楼通知后以涉案房屋不具备交付条件为由拒绝收楼。2019年8月1日，友田公司根据原告提供的通讯地址向欧阳景明邮寄《通知书》、通知，告知通过规划验收即完成竣工验收备案的情况，并通知欧阳景明在收到通知之日起七个日历天内办理收楼手续，该邮件已于次日由“单位收发章”收。欧阳景明已于2019年8月11日办理了收楼手续。本院认为，欧阳景明与友田公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行合同义务。欧阳景明作为买受人依约支付了全部购房款，友田公司作为出卖人应按合同约定向欧阳景明交付房屋，且友田公司交付的房屋必须符合合同约定的交付条件。依据双方在《广州市商品房买卖合同（预售）》中的约定，友田公司需在2018年12月31日前将符合交付条件的房屋交付给欧阳景明，交付条件包括取得《建设工程规划验收合格证》，直至2019年7月30日，涉案房屋所属项目通过规划验收，友田公司才就该项目取得《竣工验收备案表》，故本院认定友田公司构成逾期交房。鉴于友田公司于2019年7月30日已就涉案项目取得竣工验收备案表，故涉案房屋自此已具备交付条件，而友田公司亦在2019年8月1日通知欧阳景明办理收楼手续，该通知已于2019年8月2日送达欧阳景明，因欧阳景明于2019年8月11日办理了收楼手续，依据双方在《广州市商品房买卖合同（预售）》中的约定，友田公司应付的延期交房违约金应计至实际交付房屋之日即2019年8月11日止。友田公司以涉案项目未能通过规划验收系因涉案地块东北角存在违章农房建筑所致，而该事件系不可抗力为由，抗辩其无需承担违约责任，但依据已查明的事实，在双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》之前，涉案地块东北角即已存在农房建筑，且该事实对涉案项目开发建筑所可能造成的不利影响不属于不能避免及不能克服的客观情况，故友田公司据此主张免责缺乏法律依据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款及第二款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决”。本案中，双方在合同中明确约定，在友田公司逾期交楼的情况下，应按总房价款每日万分之五的标准向欧阳景明支付延期交房违约金。友田公司抗辩称该违约金标准过高，要求予以调整，对此，本院认为：其一，从双方履约情况及友田公司的过错程度来看，虽然涉案地块东北角存在农房建筑的事实不能成为免除友田公司违约责任的正当理由，但该事实客观上对友田公司向欧阳景明履行交付义务造成了一定的不利影响，而该不利影响并非单凭友田公司单方行为即可消除，且从现有证据可以反映，友田公司也已积极采取措施进行应对，在一定程度上也促成了涉案房屋所属项目通过规划验收达到交付条件，即涉案房屋未能在约定期限内交付并非友田公司恶意违约所致；其二，从欧阳景明的损失来看，因涉案房屋未能交付导致欧阳景明所遭受的损失主要表现为无法对涉案房屋行使使用收益权，该损失可参照租金收益进行考量，而依据《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的逾期交房违约金标准计算的违约金数额已超过7800元，应已超出涉案房屋所可能获取的租金收益。因此，本院酌情调整违约金为以总房款每日0.02%标准计算。经核算，友田公司应支付的逾期交楼违约金为18197元（408000元×0.02%×223天）。综上，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告广州市友田房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告欧阳景明支付逾期交房违约金18197元。二、驳回原告欧阳景明的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费937元，由被告广州市友田房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黄玉玲人民陪审员  胡文锋人民陪审员  何淑仪二〇一九年十一月二十二日书 记 员  毕永佳