湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终2339号上诉人（原审被告）：湖南省福兴房地产集团有限公司，住所中方县建设局内，统一社会信用代码：91431221734771760T。法定代表人：高秀彬。委托诉讼代理人：罗本璞（特别授权），男,1947年9月14日出生，汉族，住所地湖南省会同县，系该公司员工。委托诉讼代理人：唐梅，湖南金州（怀化）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄艳梅，女，1977年8月2日出生，汉族，住所地湖南省怀化市鹤城区。被上诉人（原审原告）：易辉军，男，1976年9月10日出生，汉族，住所地湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：翟叶叶（特别授权），湖南民海律师事务所律师，执业证号：14312201811055224。上诉人湖南省福兴房地产集团有限公司（以下简称：福兴公司）因与被上诉人黄艳梅、易辉军商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初3857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人福兴公司上诉请求：1、改判驳回黄艳梅、易辉军主张福兴公司支付逾期办证违约金和退还代办证费、代收两证费的诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由黄艳梅、易辉军承担。理由：1、买受人不按《商品房买卖合同》第十五条的约定主张违约金责任，人民法院不应支持；2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条已经有约定，应按合同约定执行；3、不动产权证的办理时间并非福兴公司所能控制。不动产办理部门于2017年9月即已受理福兴公司办证申请。福兴公司已按时为黄艳梅、易辉军申请办理不动产权证，并没有逾期办证的违约行为。另外，福兴公司的法定代表人高秀彬于2017年12月2日遭他人故意伤害至生命垂危，一直住院至今仍未康复，以致不能正常安排公司事务，对福兴公司的工作经营都造成严重影响，没有办法向不动产登记部门跟进办证进度，故不能及时办理不动产权证登记并非福兴公司的原因。至于不动产权证是否交给买受人，并不影响买受人取得商品房的所有权，对买受人并无损害，福兴公司不应承担违约金。特别是对大部分按揭贷款的买受人，产权证抵押在银行，买受人也拿不到；4、退还黄艳梅、易辉军代办费和办证费，出现了同案不同判，上诉人认为是不合理的。办证费和代办费已经开支，不存在退还；5、2017年3月27日，100多名业主将福兴公司的法定代表人高秀彬围堵在其办公室内，胁迫高秀彬在《关于办理水岸蓝城不动产权证的承诺书》上签字，使福兴公司无法办公，不得已签了字。该承诺书是被胁迫所签的一份显失公平的承诺书，不是福兴公司的真实意思表示。黄艳梅、易辉军辩称：1、福兴公司没有任何证据证明在签订承诺书时黄艳梅、易辉军有胁迫欺诈和乘人之危的行为；2、关于两证办理费和代办费的问题，福兴公司没有任何证据证明代收的两证办理费和代办费都已经上交。福兴公司说到开支的问题，福兴公司没有提供任何证据可以证明两证费已经开支。证是由政府为解决历史遗留问题统一办理的。测绘费和办证费没有关联。黄艳梅、易辉军向一审法院起诉请求：1、判令福兴公司为黄艳梅、易辉军办理水岸蓝城15栋1004号商品房的房屋产权证；2、判令福兴公司向黄艳梅、易辉军支付自2018年1月1日起按已付房款7.35%的年利率计算至2019年5月1日止（共计492天）的逾期办证违约金46648.088元，此后违约金计算至实际办证之日止；3、判令福兴公司立即退还代收黄艳梅、易辉军的契税9421元、专项维修基金9421元、代收代办费942元、代收办证费1375元，共计21159元，并按6%年利率向黄艳梅、易辉军支付利息，从2014年6月22日暂算至2019年4月22日为6136.11元，后续利息计算至福兴公司实际退还日止；4、由福兴公司承担本案诉讼费用。原审法院认定事实：2014年6月22日，黄艳梅、易辉军与福兴公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：黄艳梅、易辉军购买福兴公司开发的水岸蓝城第15幢1004号商品房，房屋面积为139.98平方米，购房单价为3363.63元/平方米，房款总价为470841元；黄艳梅、易辉军委托福兴公司代办两证，并向福兴公司交纳契税9421元、专项维修基金9421元、代收两证费1375元、代收代办费942元；如因出卖人的责任，买受人不能在2017年12月31日前取得房地产权属证书的，买受人可以退房。出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失等等。但合同未对继续履行合同的延期办证违约责任进行约定。合同签订之后，黄艳梅、易辉军通过现金支付及按揭贷款的方式向福兴公司交纳购房款470841元，并于2014年6月22日向福兴公司交纳契税9421元、专项维修基金9421元、代收两证费1375元、代收代办费942元。2017年3月27日，福兴公司与小区部分业主达成“关于办理水岸蓝城不动产权证的承诺书”，内容为：福兴公司承诺对于一期（8、9、10、11栋楼）的业主于2017年9月30日之前将不动产权证办理完毕并交付，对于二期（4、6、7、14、15栋楼）的业主于2017年12月30日之前将不动产权证办理完毕并交付。如福兴公司在以上时间内将不动产权证办理完毕交付业主后，福兴公司不再承担逾期办证的赔偿责任。否则，一期从2016年10月1日起，二期从2017年3月27日起，福兴公司给予业主不动产权证逾期办证赔偿，时间计算至不动产权证签发之日。赔偿标准为：不能办证逾期3个月以内按照购房金额每日万分之二计算，逾期3个月以上按照购房金额每日万分之三计算。承诺书一式三份，黄艳梅、易辉军与福兴公司各执一份，具有法律效力。附件业主签名名单表经开发商盖章同具法律效力。但本案黄艳梅、易辉军未在该承诺书附件上签名。2017年9月，怀化市不动产登记中心受理福兴公司开发的水岸蓝城项目不动产登记业务。2019年1月20日涉案房屋不动产权证办出。因福兴公司未将代收黄艳梅、易辉军的契税、专项维修基金等向相关主管单位缴纳，故怀化市不动产登记中心未发放不动产权证。原审法院认为：黄艳梅、易辉军与福兴公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应严格履行合同约定的义务。该《商品房买卖合同》约定福兴公司应于2017年12月31日办理好不动产权证，但未约定买受人不退房情形下的逾期办证违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综合本案的具体情况以及参照本市其他同类案件确定的违约金标准，本院酌情确定本案逾期办证违约金以已交房款总金额按日万分之一的标准计算，自逾期办证之日即2017年12月31日起计算至房屋产权证办妥之日即2019年1月20日。福兴公司应支付黄艳梅、易辉军逾期办证违约金为470841元×385天×0.1‰＝18127.38元。对黄艳梅、易辉军请求违约金中超出该金额的部分，本院不予支持。鉴于福兴公司对案涉房屋已在怀化市不动产登记中心进行了权属登记，黄艳梅、易辉军要求福兴公司办理权属证书的诉求在事实上已确立，故黄艳梅、易辉军该诉求已无支持的必要。福兴公司未将代收黄艳梅、易辉军的房屋维修基金、契税转交相关管理部门，黄艳梅、易辉军请求福兴公司退还代收黄艳梅、易辉军的契税及专项维修基金的请求符合法律规定，本院予以支持。但黄艳梅、易辉军要求按年利率6%支付资金占用利息的请求没有法律依据，本院不予支持。由于代办权利证书及收取代办费是双方自愿约定的事实，且福兴房地产公司履行了代办义务，故对黄艳梅、易辉军要求返还代收两证费、代办费的诉求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、福兴公司湖南省福兴房地产集团有限公司于本判决生效之日起10日内支付给黄艳梅、易辉军逾期办证违约金18127.38元；二、湖南省福兴房地产集团有限公司于本判决生效之日起10日内退还黄艳梅、易辉军房屋维修基金9421元、专项维修基金9421元，合计18842元；三、驳回黄艳梅、易辉军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1649元，减半收取计824.5元，由黄艳梅、易辉军共同负担462元，由福兴公司湖南省福兴房地产集团有限公司负担362.5元。经审理查明：原审法院认定事实属实，本院予以确认。双方当事人没有提交新证据。另查明，福兴公司缴纳了水岸蓝城小区土地测绘费和不动产登记费共计22937242元。本院认为：本案福兴公司与黄艳梅、易辉军所签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行。现福兴公司未在约定期限为黄艳梅、易辉军办好不动产权证，其逾期办证事实客观存在，应当承担违约责任。鉴于双方在《商品房买卖合同》中未对买受人不退房情形下出卖人需承担的逾期办证违约金作约定，以及黄艳梅、易辉军未在《承诺书》上签字，故一审法院根据本案实际参照同类案件标准即按已付房款的日万分之一计算违约金并无不当。关于福兴公司主张其没有逾期办证违约行为的理由，经查，福兴公司并未能提交相应证据证实此事实主张，欠缺事实依据，本院对此理由不予支持。关于福兴公司主张应按《商品房买卖合同》第十五条约定承担逾期办证违约金的理由，经查，双方在《商品房买卖合同》中只对解除合同的逾期办证的违约责任作约定，并未对继续履行合同的逾期办证的违约责任作约定，故本院对此理由不予支持。关于福兴公司主张其向黄艳梅、易辉军退还代办费、办证费不合理的理由，经查，一审法院对黄艳梅、易辉军要求福兴公司退还代办费、办证费的诉讼请求未予以支持。对此黄艳梅、易辉军并未上诉，本院对此理由不予审查。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费253元，由上诉人湖南省福兴房地产集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张义泰审 判 员  彭湘平审 判 员  欧晓林二〇一九年十一月二十五日代理书记员  唐 菁附件：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。……