四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初9550号 原告：陈正方，男，1988年10月15日出生，汉族，住河南省安阳市龙安区。 原告：王冬雪，女，1988年11月14日出生，汉族，住四川省大竹县。 二原告共同委托诉讼代理人：匡嘉鑫，四川霖澳律师事务所律师。特别授权代理人。 被告：赵海燕，女，1979年6月1日出生，汉族，住四川省白玉县。 被告：师浪，男，1978年7月15日出生，汉族，住四川省蓬安县。 原告陈正方、王冬雪与被告赵海燕、师浪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈正方、王冬雪及其委托诉讼代理人匡嘉鑫、被告师浪、赵海燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告陈正方、王冬雪向本院提出诉讼请求：1、解除二被告与二原告签订的《房屋买卖合同》（合同编号：0002898）；2、二被告向二原告返还二原告已支付的购房款210000元，家具款30000元，并承担二原告向成都堡家乐房地产经纪有限公司支付的佣金12200元；3、二被告向二原告支付违约金61000元；4、二被告赔偿由此给二原告造成的实际损失，即因房屋市场价格上涨造成的损失600000元；5、本案诉讼费由二被告承担。诉讼中，原告自愿放弃第三项诉讼请求。事实和理由：二原告与二被告及成都堡家乐房地产经纪有限公司于2017年7月9日签订《房屋买卖合同》，约定二原告购买二被告所有的位于高新西区的房屋。并在2017年7月12日签订《预约合同》并进行公证，约定由二原告购买该房屋。合同签订后，二原告已按约支付定金10000元，购房款200000元，购买二被告所有的家具30000元，原告后得知二被告逾期偿还按揭，案涉房屋开发商成都晨明置业公司已通过诉讼取得该房屋所有权，至此原《房屋买卖合同》已无履行可能。依《房屋买卖合同》，卖方逾期30天未办理房屋过户递件或取件的或未能按时履行本合同约定的其他义务的，卖方有权解除合同，并可要求卖方向买方支付该房屋成交价的10%的违约金。另依《预约合同》约定，甲方违约的，若乙方已对房屋进行预装修的，乙方的装修款损失列入实际损失范围，交易过程中出现房屋地产市场价值变化，当然列入受损方的实际损失范围，故诉至本院。 被告师浪辩称，对诉讼请求前三项没有意见，对诉讼请求第四项有意见，不同意支付实际损失600000元。 被告赵海燕辩称，二被告于2012年11月2日离婚，并于2013年7月18日签订协议约定案涉房产归属于师浪，但房屋是贷款购买，二被告离婚时案涉房屋不具备办理分户产权的条件，离婚后，案涉房屋一直由师浪在实际使用，案涉房屋也是由师浪联系中介以及买家，在签订合同时才通知赵海燕，为配合房屋买卖交易，赵海燕在房屋买卖合同上签字，且原告也知晓二被告的离婚状态，实际归被告师浪所有，让赵海燕出面签字合同，仅因案涉房屋登记在赵海燕名下，无法变更到师浪名下，赵海燕在收到原告转款后，立即将款项转给了师浪，因二被告离婚后约定案涉房屋归师浪所有，房屋贷款也由师浪承担，由于师浪逾期未归还房屋贷款，构成违约，导致房屋买卖合同无法继续履行，因此，造成房屋买卖合同无法继续履行的责任应由师浪承担。 经审理查明：2017年7月9日，师浪、赵海燕（卖方、出售方）与陈正方（买方、购买方）、案外人成都堡家乐房地产经纪有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定卖方房屋坐落在成都市高新区（该房屋所属楼盘恒大帝景，幢号：3，单元：4，楼层：12，房号：05），建筑面积107.75平方米，该房屋产权性质：商品房，所有权人赵海燕，目前是否按揭：是。买方确认截止本合同签订之日在成都市六城区，买方及家庭成员的户籍均为非成都市（含郊县）。该房屋按套转让，成交价为610000元。付款方式：定金交付，在本合同签订当日，买房向卖方交付定金10000元，房款支付（除定金之外的购房款），按揭贷款支付房款：过户递件完成后当日内，买方将首付款190000元支付给卖方，剩余房款410000元由放贷银行直接支付给卖方，若银行实际贷款额不够支付房款，则由买方补足差额。房屋交易所涉及的税费项目，卖方承担维修基金、土地出让金，买方承担营业税及附加、纳税保证金、契税、交易手续费、转移登记费、书证费、委托公证费、印花税，买方委托经纪方代办银行按揭贷款410000元，期限约20年，类型为公积金贷款，买方同意在签订借款合同之前向经纪方支付贷款服务费6150元和评估费2575元，买卖双方应在2017年9月1日之前向经纪方交齐相关证件，若该房屋目前为按揭状态，则由卖方负责在2017年12月31日之前到其贷款银行办理结按手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房产证。交付房屋：在2017年8月1日当天卖方将该房屋交付给买方并负责结清交房之前该房屋的水、电、气、物管费及其他有关该房屋的使用费。基于经纪方提供的居间服务，且经纪方已促成买卖双方签订本合同，买方（购买方）同意在本合同签订当日内向经纪方支付佣金12200元。 2017年7月9日，卖方师浪、赵海燕出具收据，载明收到陈正方按本合同规定交来定金10000元。 2017年7月9日，买方陈正方、王冬雪，卖方师浪、赵海燕、经纪方成都堡家乐房地产经纪有限公司签订《关于合同（编号：NO：0002898）的补充协议》，约定由于卖方房子房产证还没下来，买卖双方协商签订三方合同买方支付卖方定金10000元托管于堡家乐房产经纪有限公司，做预约合同公证当日内买方支付卖方首付款200000元，等房产证下来在办理过户手续，做预约合同公证所产生的所有费用由买方自行承担。原房屋成交价为610000元，家具家电共计额30000元，此笔款项经买卖双方协商，于预约合同公证后买方分三期支付给卖方，每月10日支付给卖方10000元。原合同与本协议有不符之处，以本协议为准，未改动条约以原合同为准。 2017年7月11日，赵海燕（甲方）与陈正方、王冬雪（乙方）签订《预约合同》，约定甲方于2012年12月4日以赵海燕的名义与成都晨明置业有限公司签订《商品房买卖合同》，取得了位于成都市高新区“恒大帝景”3幢4单元12层5号（合同签约备案号：1787683）商品房，房屋面积及房屋具体地址以《不动产权证书》登记为准，该房屋现已交付给甲方，尚未办理《不动产权证书》。甲方承诺待取得房屋《不动产权证书》后将该房屋转让给乙方或乙方指定的第三人，双方应按本预约合同内容签订正式房地产转让合同，以最终实现双方房屋买卖之合同目的。双方经磋商，约定该房地产转让价款为人民币610000元整，签订本合同当日乙方即向甲方支付购房首付款人民币210000元，其中含购房定金10000元整，此款项转入甲方指定银行账户，剩余房屋尾款400000元，待乙方向银行贷款后，由银行直接转入甲方的指定账户，若乙方贷款金额不足，则以现金方式补足。甲方应于取得该房屋（不动产权证书）后三十个工作日内与乙方签订正式合同。双方在进行房产交易过程中，若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债权债务等，概由甲方负责清理，并承担相应民事责任，因此给乙方造成的所有经济损失，由甲方负责赔偿。甲方违约，若乙方已对房屋进行预装修的，乙方的装修款损失列入实际损失范围。 四川省成都市律政公证处对双方就签订该《预约合同》进行了公证，出具（2017）川律公证内民字第52496号《公证书》。 2017年7月9日，王冬雪向成都堡家乐房地产经纪有限公司支付佣金12200元。 2017年7月11日，师浪、赵海燕出具收条，载明收到保家乐人民币10000元整，恒大3-4-1205。2017年7月11日，赵海燕出具《收条》，载明收到王冬雪位于恒大帝景3-4-1205房屋首付贰拾万元整。 2017年12月7日，师浪出具《收条》，载明收到购买恒大帝景3栋4单元1205买主的家具费用30000元整。 另查明，本院立案受理的案外人成都晨明置业有限公司诉赵海燕商品房预售合同纠纷一案（2017）川0191民初13019号，判决：成都晨明置业有限公司与被告赵海燕签订的《商品房买卖合同》及《恒大帝景商品房买卖合同补充协议》于2017年5月3日解除；赵海燕于本判决生效之日起三十日内配合原告成都晨明置业有限公司办理高新区房屋（备案号：1787683）的预购商品房预告登记、备案登记注销手续；被告赵海燕于判决生效之日起三十日内将前述房屋返还成都晨明置业有限公司；驳回成都晨明置业有限公司的其他诉讼请求。赵海燕不服该判决，上诉至成都市中级人民法院，成都市中级人民法院于2019年4月30日作出（2018）川01民终10978号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该生效的判决书查明：2012年12月4日赵海燕与案外人成都晨明置业有限公司签订《商品房买卖合同》及《恒大帝景商品房买卖合同补充协议》，主要约定：成都晨明置业有限公司将位于成都高新区恒大帝景项目3幢4单元12层5号房售予赵海燕，成交总价541164元。双方进行签约备案，备案号为1787683。 陈正方、王冬雪提交的《成都市城镇职工养老保险缴费信息》载明二原告在购房时在案涉房屋所在区域连续缴纳社会保险24个月以上。 上述事实，有原、被告的当庭陈述、《房屋买卖合同》、关于合同（编号：NO：0002898）的补充协议、公证书、预约合同、收条、（2018）川01民终10978号民事判决书、网签合同信息查询记录、《成都市城镇职工养老保险缴费信息》等证据予以证明。 本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方当事人具有拘束力，双方当事人应按合同约定履行合同。在合同履行过程中，赵海燕与成都晨明置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及《恒大帝景商品房买卖合同补充协议》被生效判决解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，被告的违约行为导致案涉合同目的已不能实现，原告有权依法解除合同，本院对原告要求解除所签订的《房屋买卖合同》予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除后，双方因合同取得的财产应当予以返还，故本院对原告请求返还购房款210000元、家具款30000元的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，由于被告的违约行为造成双方合同目的无法实现，原告交纳的佣金12200元成为损失部分，被告应当承担原告因此造成的中介服务费损失，故对原告要求被告支付佣金损失12200元诉讼请求，本院予以支持。对原告主张被告赔偿房屋上涨损失600000元的诉讼请求，本院认为，本案房屋买卖合同解除系被告违约行为所致，现房屋价格上涨，被告应当对原告的可得利益进行赔偿。根据案涉房屋同期的市场价与案涉房屋成交价的差价，对被告违约的程度、过错等实际情况综合考虑，根据公平原则，本院对案涉房屋的差价损失酌定为290000元。对赵海燕辩称二被告离婚后约定案涉房屋归师浪所有，房屋贷款也由师浪承担，由于师浪逾期未归还房屋贷款，构成违约，导致房屋买卖合同无法继续履行，因此，造成房屋买卖合同无法继续履行的责任应由师浪承担，本院认为，二被告双方之间的约定仅对签订双方具有约束力，赵海燕未提供证据证明陈正方、王冬雪知晓双方的约定，二被告之间约定不具有对抗第三人的效力，在签订《房屋买卖合同》及补充协议时，该房屋依然备案登记在赵海燕名下，赵海燕在案涉合同上签字，案涉合同对赵海燕具有拘束力，故对赵海燕的上述辩解意见，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除师浪、赵海燕与陈正方签订的《房屋买卖合同》； 二、师浪、赵海燕于本判决生效之日起十日内向陈正方、王冬雪返还购房款210000元、家具款30000元； 三、师浪、赵海燕于本判决生效之日起十日内向陈正方、王冬雪支付佣金损失12200元； 四、师浪、赵海燕于本判决生效之日起十日内向陈正方、王冬雪支付房屋涨价损失290000元； 五、驳回陈正方、王冬雪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7845元，由师浪、赵海燕共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李荣芳 二〇一九年十一月二十八日 书记员  韩金利