重庆市南岸区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0108民初10253号 原告:北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司，住所地重庆市南岸区铜元局街道风临路8号1栋，统一社会信用代码：9150010859368390XU。 负责人:金梅，总经理。 委托代理人:王静（特别授权），女，1992年2月29日出生，汉族，住重庆市綦江区,系公司员工。 被告：谢邦才，男，1954年10月11日出生，汉族，户籍地重庆市沙坪坝区，住重庆市南岸区。 被告：董丽娟，女，1954年6月29日出生，汉族，住重庆市南岸区。 原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司（以下简称“金辉重庆分公司”）与被告谢邦才、董丽娟物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员周敏适用普通程序公开开庭进行了审理，原告金辉重庆分公司的委托代理人王静到庭参加了诉讼，被告谢邦才、董丽娟未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告金辉重庆分公司诉称：被告系南岸区双峰山路3号融侨云满庭房屋业主，并购买车位成为产权人，原告系被告所购买房屋所在小区物业服务企业，为被告房屋及车位提供物业管理服务。原告为被告提供物业服务期间全面履行了物业服务合同约定，为公共场所、公共设施、公用设备等提供公共秩序维护、保洁和维修保养的义务，而被告却单方面违约不交付物业管理费，理由是车库年久失修太烂不愿交。经催缴无果，原告起诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付从2015年9月至2019年2月共计42个月车位管理费3360元（80元/月×42个月）、违约金（以欠付金额为基数，按照银行同期存款利率主张）；二、本案诉讼费由被告承担。 庭审中，原告因房屋买卖合同中只涉及到被告谢邦才一人，因此当庭申请撤回对被告董丽娟的起诉，本院予以准许。 被告谢邦才未到庭应诉，未答辩。 经审理查明：2005年1月5日，甲方融侨锦江（重庆）房地产有限公司与乙方重庆融侨锦江物业管理有限公司签订《云满庭前期物业服务合同》，约定：物业名称为融侨半岛·云满庭B、D区，甲方同意乙方对停车场（库）进行管理，车位所有人或使用人应交纳车位物业管理费及其相关费用，不含在住宅物业管理费中，并与乙方签订专项服务合同；车位有权人应接受甲方选定的小区物业管理企业的统一管理，不能另行选定其他管理单位对停车场（库）进行单独管理。合同期限三年，自2005年1月10日起至2008年1月9日止；本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方尚未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同；业主委员会虽然成立了，但尚未签订物业管理服务合同的，继续执行本合同，直至签订新的合同为止；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金；本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人；双方还约定了其他的权利和义务。 2010年5月29日，融侨锦江（重庆）房地产有限公司与被告谢邦才签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定被告购买项目名称为融侨半岛云满庭B区车库的车位，具体坐落为重庆市南岸区双峰山路，建筑面积33.58平方米，套内建筑面积12.45平方米，付款方式为一次性付款，金额为84000元；融侨锦江（重庆）房地产有限公司应于2010年7月5日前将商品房交付给被告使用。融侨锦江（重庆）房地产有限公司应向被告出示《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》，被告应详细阅读有关前期物业服务和业主临时管理规约的全部内容。被告同意，因该物业管理区域尚未成立业主大会，自该房屋交付之日起，即应接受融侨锦江（重庆）房地产有限公司在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。 2011年9月26日，原重庆融侨锦江物业管理有限公司变更为重庆金辉锦江物业服务有限公司。2011年12月27日，重庆金辉锦江物业服务有限公司变更为北京金辉锦江物业服务有限公司。2012年6月30日，北京金辉锦江物业服务有限公司出具授权委托书，载明我司重庆金辉锦江物业服务有限公司于2012年6月发生内部管理职能变化，由原来专为重庆地区住宅小区提供物业服务变更为集团管理公司，目前已完成企业由重庆迁址到北京的相关工作，并更名为北京金辉锦江物业服务有限公司。目前，北京金辉锦江物业服务有限公司已在重庆地区成立分公司-北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司，现我司授权该分公司行使原重庆金辉锦江物业服务有限公司在重庆地区的融侨半岛·香弥山、融侨半岛·云满庭、融侨半岛·风临洲、融侨半岛·彩虹道、融侨·诺丁阳光、融侨·苹果城、融侨城等项目的物业服务职能，同时收取相应物业服务费。 2016年10月12日，被告交付了2014年7月1日至2015年8月31日的车位物业管理费共计1120元，每月车位管理费为80元。该收费标准也是重庆市南岸区云满庭B区业主委员会与北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司协商的结果。 以上事实有当事人庭审举证及陈述在卷为凭，足以认定。 本院认为，融侨锦江（重庆）房地产有限公司与重庆融侨锦江物业管理有限公司签订的《云满庭前期物业服务合同》是合同双方根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的强制性规定,故本院确认合同真实有效,签订该合同的各方当事人均应受到约束。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告作为涉案小区车位的业主，依据商品房买卖合同的约定，被告理应受前期物业服务合同的约束。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。重庆融侨锦江物业管理有限公司因为公司内部职能调整以及名称变更，现在授权原告履行物业服务职能并收取相应物业费用，原告也为被告实际提供了物业服务，被告应按约定履行缴纳物业服务费的义务。被告之前的车位物业费就是按照80元/月的标准交纳，故原告请求被告支付2015年9月至2019年2月合计42个月期间拖欠的车位物业服务费3360元，本院予以支持。 违约金是当事人对一方不履行合同或履行合同义务不符合约定而预先设定的违约责任承担方式，可以约定一定数额的违约金也可以约定违约金的计算方式。本案中，前期物业服务合同约定车位所有人或使用人应交纳车位物业管理费及其相关费用，不含在住宅物业管理费中，并与乙方签订专项服务合同。重庆融侨锦江物业管理有限公司或原告与被告并未签订关于车位的物业服务合同，原告也未举示其他证据证明双方对于逾期交纳车位物业服务费的违约金进行了明确约定，因此，原告要求被告支付违约金无法律依据，本院不予支持。 被告谢邦才经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其对自己诉讼权利的放弃，应承担相应的法律后果。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告谢邦才于本判决生效之日起十日内向原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司支付2015年9月至2019年2月的物业服务费3360元； 二、驳回原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元由被告谢邦才负担（原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司已垫付，被告谢邦才在履行上述支付义务时给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 长  周 敏 人民陪审员  董泽芬 人民陪审员  陈作秀 二〇一九年十一月二日 书 记 员  蒲 月