北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初17247号原告（反诉被告）：北京美丽屋资产管理有限公司，住所地北京市大兴区兴政街（科技大厦）31号7层31-6。法定代表人：韩光，总经理。委托诉讼代理人：张艳楠，女，1991年3月10日出生，汉族，住北京市丰台区，系该公司员工。原告（反诉被告）：北京易鸿悦房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路48号1号楼18至19层B座18-19A。法定代表人：付瑞宇，总经理委托诉讼代理人：许金朝，男，1984年6月24日出生，汉族，住河北省保定市定兴县。被告（反诉原告）：王应君，男，1970年7月20日出生，汉族，住北京市昌平区。原告（反诉被告）北京美丽屋资产管理有限公司（以下简称美丽屋公司）、原告（反诉被告）北京易鸿悦房地产经纪有限公司（以下简称易鸿悦公司）与被告（反诉原告）王应君房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。美丽屋公司之委托诉讼代理人张艳楠、易鸿悦公司之委托诉讼代理人许金朝、王应君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告美丽屋公司、原告易鸿悦公司向本院提出诉讼请求：1．请求解除原、被告于2017年10月18日签订的合同编号为F0005750的《北京市房屋出租委托合同》；2．请求判令被告返还原告剩余房屋租金10803．52元；3．请求判令被告向原告支付违约金12400元；4．本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2017年10月18日，美丽屋公司与王应君在易鸿悦公司的居间下签订了合同编号为F0005750的《北京市房屋出租委托合同》,约定被告王应君将其名下位于×号房屋(以下简称601号房屋)委托原告进行出租管理,约定月租金6200元,委托期限为2018年3月23日至2023年3月22日,合同签订后,三方依约履行合同。2018年始,×号房屋(以下简称501号房屋)业主多次发生扰民行为,频发晚上11点到凌晨2点之间大声放评书并且用器具敲击房顶,造成601号房屋的租客无法正常生活,原告多次进行调解未果,后通知被告进行调解,被告亦未调解成功。期间租客多次报警并且要求物业参与调解,原告积极进行解决,釆取了解决措施,包括于601号房屋内铺设隔音地垫等,均未能解决501号房屋业主的扰民问题。依据原、被告签订的《北京市房屋出租委托合同》第七条合同的解除第三款第五项,原告要求解除合同,并要求被告承担违约责任,后双方调解达成一致的调解意见,但被告拖延履行,遂诉至法院。被告的行为已造成合同的实际违约,并且合同不具备继续履行的条件,遂原告要求对合同解除,并要求被告承担违约责任,诉至法院形成本诉。望法院判如所请。被告王应君辩称，不同意原告的诉讼请求。原来没有扰民现象，是因为原告的租户太多搬来搬去，影响了楼下住户，楼下住户才影响到他们的。四楼、五楼也没有人反映扰民，法院可以去现场看一下，也可以询问邻居。反诉原告王应君向本院提出反诉请求：1．继续履行合同；2．判令被反诉人按月租金四倍支付违约金；3．判令被反诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年10月，王应君与二被反诉人签订房屋出租委托合同，合同期限为五年，至2023年3月22日止。合同签订后，双方履行顺利。至2019年4月，因被反诉人转租的承租人不注意，与楼下房主发生纠纷。在纠纷调处期间，承租人不辞而别，搬离了出租房屋。同楼层其他承租人也没有反映楼下房主吵闹影响居住。被反诉人未提前30日书面通知反诉人，却到法院起诉反诉人解除合同。至反诉人提起反诉之日，被反诉人已经未按约定支付租金达17日。根据租赁合同的约定，现反诉人提起反诉，请求判如所请。在本案审理过程中，反诉原告王应君撤回第一项反诉诉讼请求，并请求判令被反诉人支付三个月免租期的租金并将房屋内的隔断恢复原状。反诉被告美丽屋公司辩称，不同意被告的反诉请求。被告的反诉没有事实和法律依据。双方合同约定的计取租金的日期是2018年3月23日，但合同中并未约定免租期的租金需要返还，所以反诉原告请求支付三个月免租期的租金没有事实和法律依据。合同约定可以增加隔断，且现在房屋已于2019年4月起由他人使用，不受我公司控制，无法核实房屋状态，也无法恢复原状。且我方并不存在任何违约行为。反诉被告易鸿悦公司辩称，不同意被告的反诉请求。被告的反诉没有事实和法律依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月18日，王应君（委托人，甲方）、美丽屋公司（房屋管理机构，乙方）、易鸿悦公司（居间人，丙方）签订《北京市房屋出租委托合同》，约定：房屋坐落于×（以下简称601室）；甲方授权乙方的委托期限自2018年3月23日至2023年3月22日，共5年；委托代理期限可延长一个月，延长期内月租金标准与本合同内租金标准一致；甲方应于2017年10月23日前将房屋交付给乙方管理，并签订《物业交接清单》；乙方对丙方按时、足额向甲方支付租金及其他租赁费用承担保证责任；甲方授权乙方可根据乙方自行判断解除对丙方的授权权限并委托其他经纪机构对房屋进行出租；甲方允许乙方授权丙方或允许承租方对房屋进行装修、装饰或添置新物，具体为允许增添一间隔断房屋；甲方同意在出租委托期内预留免租期，作为丙方装修、添置物品、广告发布、寻找客户的工作期，免租期内甲方不收取租金；租金第一年2018年3月23日起6200元/月，其中2017年10月23日至2018年3月22日为免租期；租金第二年2019年3月23日起6200元/月，租金第三年2020年3月23日起6200元/月，租金第四年2021年3月23日起6500元/月，租金第五年2022年3月23日起6600元/月；丙方租金支付方式为季度付；丙方将各期租金划入甲方账户或支付现金的具体日期如下（遇节假日顺延）：2017年10月24日、2018年6月23日、2018年9月23日、2018年12月23日（以上付款方式依此类推概不例举）。三方在该合同第七条对合同的解除约定如下：（一）经各方协商一致,可以终止本合同;(二)出现任何不可抗力的情形或因相关政策原因须拆除丙方增添的设施影响出租人数的,导致本合同无法继续履行的,本合同自行解除,甲乙丙三方不承担任何违约贡任；(三)甲方有下列情形之一的,乙丙双方均有权单方解除合同:1．迟延交付房屋达5日的；2．交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的；3．不承担约定的维修义务致使乙丙双方无法出租房屋的；4．屋内设施非市政原因出现严重老化,供暖供电供水供气不足,影响承租人正常生活的；5．因甲方或其亲属、邻居行为,影响乙丙双方对外出租或承租人居住的；6．因甲方隐瞒房屋重大瑕疵或交验时无法发现的重大隐患,影响乙丙双方对外出租或承租人居住的；(四)乙丙双方有下列情形之一的,甲方有权单方解除合同：1．丙方未按约定支付租金达5且的；2．擅自改变房屋用途的；3．保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；4．放任承租方利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。三方在该合同第八条对违约责任约定如下：（一）出租委托期内甲方或乙丙双方需提前终止合同的,应提前30日书面通知对方,并按月租金的200%向守约方支付违约金,如果甲方违约时还须赔偿乙丙双方为房间添置设施及装修的费用;（二)甲方有第七条第三款情形之一的,应按月租金的200%向乙丙双方支付违约金；（三)乙丙双方有第七条第四款情形之一的,应按月租金的200%向甲方支付违约金,甲方可要求乙丙任何一方将房屋恢复原状；（四）委托期内及委托终止后一年内甲方不得与乙丙双方所介绍的承租户另行成交，否则甲方须向乙丙双方支付月租金的200%作为赔偿金。三方在该合同中还约定了其他内容。合同签订后，王应君于2017年10月23日交付了房屋，易鸿悦公司支付了自2018年3月23日起至2019年6月22日期间的租金。庭审中，美丽屋公司、易鸿悦公司称因501室业主多次发生扰民行为，造成601室租户无法正常生活，符合前述合同第七条第（三）款第5项的情形，故美丽屋公司、易鸿悦公司有权解除合同，故其提出解除合同，并称其已于2019年4月底搬离了601室。美丽屋公司、易鸿悦公司向本院提交调查取证申请书，请求法院到601室属地派出所调查了解租户因501室业主扰民的相关情况，但因其不能提供报警详情，该证据无法调取。为证明其主张，美丽屋公司、易鸿悦公司提交了微信聊天记录，记录载明了“以后咱们尽量小心点，楼下如果还是故意制造噪音，希望大家勇敢地及时报警”“平时挪个凳子楼下都不愿意”“你们知道这种情况，新住户来就告诉他们轻点，你们也可以增加一些隔音东西”等内容。王应君对微信聊天记录真实性认可，但称该记录并不完整。王应君称，因为租户先影响楼下业主，楼下业主才做出影响楼上租户的行为，其亦提交了微信聊天记录，记录载明一位租户称“半夜不怎么敲了”。美丽屋公司、易鸿悦公司对该聊天记录真实性不予认可。庭审中，王应君称美丽屋公司、易鸿悦公司并未书面通知要搬离房屋，且双方未办理交接手续；但对美丽屋公司、易鸿悦公司提出的搬离房屋的时间未提出异议。根据双方聊天记录显示，美丽屋公司、易鸿悦公司搬离房屋的时间应为2019年4月底。现王应君称该房屋已由他人居住。经询问，王应君称其主张的四个月租金的违约金依据为“终止合同未提前三十日通知”和“未按时交纳租金”。再查，601室系回迁安置房，具备规划审批手续，但暂未办理产权登记。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。美丽屋公司、易鸿悦公司与王应君之间的房屋租赁合同，系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同属合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。美丽屋公司、易鸿悦公司称因楼下业主的行为影响租户居住，故依照合同约定主张合同解除权，并搬离了涉案房屋。美丽屋公司、易鸿悦公司并未提交充分证据证明楼下业主有实施足以影响其对外出租或承租人居住的行为，且根据现有证据亦能看出租户在居住期间亦产生影响楼下业主居住的行为。故美丽屋公司、易鸿悦公司据此请求解除合同，无事实及法律依据，本院不予支持。美丽屋公司、易鸿悦公司据此要求王应君支付违约金的请求，本院不予支持。鉴于美丽屋公司、易鸿悦公司已实际搬离房屋，本案所涉合同已实际解除，故本院对合同解除时间予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于美丽屋公司、易鸿悦公司已交纳租金至2019年6月22日，但其实际已于2019年4月底搬离，故美丽屋公司、易鸿悦公司未实际使用房屋期间的租金，王应君应予退还。美丽屋公司、易鸿悦公司请求王应君退还自2019年5月1日起至6月22日止的租金的请求，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。美丽屋公司、易鸿悦公司搬离涉案房屋，但未按照合同约定提前三十日书面通知王应君，故王应君主张其支付月租金200%的违约金于法有据，本院予以支持。美丽屋公司、易鸿悦公司已交纳租金至2019年6月22日，但已于2019年4月底搬离房屋，该合同已经实际解除，故美丽屋公司、易鸿悦公司并无继续交纳2019年6月23日起的租金的义务，故王应君以其未按期交纳租金主张其支付月租金200%的违约金的请求于法无据，本院不予支持。因双方合同约定王应君允许美丽屋公司、易鸿悦公司在该房屋内增添一间隔断房屋，故王应君请求将房屋恢复原状的请求于法无据，本院不予支持。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案双方约定的合同期限为五年，并约定了长达五个月的免租期，且在合同履行过程中王应君实际并未收取2017年10月23日至2018年3月22日共计五个月的租金，美丽屋公司、易鸿悦公司实际在该期间占有使用了该房屋。现王应君主张，美丽屋公司、易鸿悦公司实际在承租房屋两年后即提出解除合同，应当支付其未实际承租房屋三年期内三个月免租期租金；美丽屋公司、易鸿悦公司以双方并无支付免租期内租金的条件的相关约定进行抗辩。本院认为，双方约定的合同租期较长，其约定免租期的本意系为了达到实现合同租期的目的，即只有在实际租赁期限达到合同约定的租期才能享受五个月的免租期，现双方虽未对实际租赁期限未到合同约定的租期是否应当支付免租期租金进行约定，但按照合同条款约定以及租赁市场行情和交易惯例，本院认为，按照租期一年免除一个月租金较为适宜，故王应君主张美丽屋公司、易鸿悦公司支付其未实际承租房屋三年期内三个月免租期租金的请求，于法有据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、王应君与北京美丽屋资产管理有限公司、北京易鸿悦房地产经纪有限公司于2017年10月18日签订的《北京市房屋出租委托合同》已于2019年5月1日解除；二、王应君于本判决生效后十日内退还北京易鸿悦房地产经纪有限公司已支付的租金10803元；三、北京美丽屋资产管理有限公司、北京易鸿悦房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内支付王应君三个月免租期的租金18600元；四、北京美丽屋资产管理有限公司、北京易鸿悦房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内支付王应君违约金12400元；五、驳回北京美丽屋资产管理有限公司、北京易鸿悦房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；六、驳回王应君的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费190元，由北京美丽屋资产管理有限公司、北京易鸿悦房地产经纪有限公司负担155元（已交纳）；由王应君负担35元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费443元，由王应君负担155元（已交纳）；由北京美丽屋资产管理有限公司、北京易鸿悦房地产经纪有限公司负担288元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内，未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 敏二〇一九年十一月十四日书记员 刘金帅