贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终7283号上诉人（原审被告）：穆是成，男，汉族，1972年6月2日出生，贵州省习水县人，户籍地贵州省习水县，现住贵州省遵义市汇川区。被上诉人（原审原告）：遵义市熙鑫园物业服务有限公司。住所地：贵州省遵义市汇川区衡阳路新熙园1栋。法定代表人：陈皞，公司总经理。上诉人穆是成因与被上诉人遵义市熙鑫园物业服务有限公司（以下简称熙鑫园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2019）黔0303民初6664号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。穆是成上诉请求：撤销原审判决。房开公司与熙鑫园物业公司签订的《物业管理委托协议》没有经过招投标。上诉人购房合同载明物业服务企业为遵义金宁物业公司，后期购房合同改为熙鑫园物业公司。熙鑫园物业公司以不正当手段获取小区物业服务资格，损害了小区业主利益，小区设施损坏长期不得到维修，熙鑫园物业公司入住至今未公布财物状况与公共收益情况，剥夺也业主的知情权与监督权。小区业主同意用招投标的方式选聘物业公司，与贵遵物业公司签订的物业服务合同应受法律保护。业主委员会与业主大会系两个不同的概念，业主大会的决定与业委会的存在与否无关。熙鑫园物业公司服务质量差，小区设施设备损坏严重，但是物业公司也不进行修复。熙鑫园物业公司辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。熙鑫园物业公司向一审法院起诉请求：一、判令给付熙鑫园物业公司2017年10月1日至2019年7月31日住宅物业费103.55㎡×1.30元/㎡×22月=2,961.50元；二、判令穆是成承担诉讼费用。一审法院认定事实：2014年5月3日，熙鑫园物业公司与遵义冈正房地产开发有限责任公司签订《冈正·新熙园小区物业管理委托协议》，协议约定遵义冈正房地产开发有限责任公司委托熙鑫园物业公司对穆是成所在的贵州省遵义市汇川区衡阳路新熙园小区提供物业服务，住宅房屋物业服务费按建筑面积每月每平方米1.30元收费，室内车位每月每个车位支付管理费50.00元，已售出车位管理费由使用人支付，委托管理期限至业主委员会成立之后40个工作日，如业主委员会继续聘用，本合同条款不变继续履行。穆是成系新熙园小区E栋3单元4室业主，房屋建筑面积为103.55平方米。2014年6月30日，穆是成与熙鑫园物业公司签订《前期物业管理协议》及《承诺书》，承诺遵守熙鑫园物业公司制定的新熙园《临时管理规约》等。2017年4月24日，遵义市汇川区住房和城乡建设局下发遵汇住建发［2017］42号文件，准予遵义市汇川区新熙园小区业主委员会成立备案登记，业主委员会主任为钱本强。2017年5月24日，遵义市汇川区新熙园小区业主委员会向小区业主发出公告以招投标的方式公开招聘物业服务公司。小区业主763户以书面签字或以手机短信回复的方式同意采用招投标方式选聘物业公司。2017年6月1日，熙鑫园物业公司向遵义市汇川区新熙园小区业主委员会发函不参加招投标。2017年7月7日，遵义贵遵物业服务有限公司经招标代理机构贵州公明建设投资咨询有限公司确定为中标人。2017年7月8日，遵义市汇川区新熙园小区业主委员会与遵义贵遵物业服务有限公司签订《物业服务委托合同》。2017年7月27日，遵义市汇川区住房和城乡建设局下发遵汇住建发［2017］98号《关于停止新熙园小区物业公司交接的通知》，通知新熙园小区业主委员会，在法院判决结果【（2017）黔0303民初3499号一案】未生效前，维持小区现状。2018年4月24日，遵义市汇川区住房和城乡建设局下发遵汇住建发［2018］35号文件，撤销遵义市汇川区新熙园小区业主委员会的成立备案登记。2018年5月10日，遵义市汇川区高桥镇坪山社区居委会向穆是成所在小区业主发出公告，载明因坪山社区新熙园小区业主委员会备案登记已被撤销，由本居民委员会从公告发出之日起，代行新熙园小区业主委员会职责至小区新的业主委员会依法产生备案登记之日止，鉴于遵义市熙鑫园物业服务有限公司在新熙园小区服务至今，请欠交物业服务费用的业主向遵义市熙鑫园物业服务有限公司交清所欠的物业服务费用。2018年6月20日，遵义市汇川区高桥镇坪山社区居委会作出《关于新熙园小区维稳情况说明》，其中载明宣布意见如下：……二、业委会作为熙鑫园物业公司起诉新熙园物业公司解除前期合同、进行移交的案件，法院已受理，双方必须依法诉讼，双方不得以任何借口在小区制造混乱；三、在法院判决生效前，暂由熙鑫园物业公司进行服务。经核实，从2017年6月1日起至2019年4月30日止，新熙园小区有1032户业主向熙鑫园物业公司交纳住宅物业服务费（个别业主交费时间延长至2020年）。另查明，穆是成已按1.30元/月/㎡向熙鑫园物业公司交纳了2017年9月30日前的住宅物业服务费808.00元，后穆是成以熙鑫园物业公司公司物业服务不到位等原因拒交物业服务费，熙鑫园物业公司遂提起本案诉讼。一审法院认为，根据查明的事实，熙鑫园物业公司作为前期物业服务公司，一直为涉案小区提供物业服务至今。从熙鑫园物业公司签订的《冈正·新熙园小区物业管理委托协议》看，约定前期物业服务合同履行至业主委员会成立之后40个工作日，虽然涉案小区于2017年4月24日经遵义市汇川区住房和城乡建设局批准同意了遵义市汇川区新熙园小区业主委员会的成立备案，但是2018年4月24日遵义市汇川区住房和城乡建设局又撤销了遵义市汇川区新熙园小区业主委员会的成立备案登记，由此可见，在涉案小区业主委员会重新成立备案登记之前，熙鑫园物业公司仍是涉案小区的物业服务公司。而且，即便被撤销的遵义市汇川区新熙园小区业主委员会与遵义贵遵物业服务有限公司签订了《物业服务委托合同》，但遵义贵遵物业服务有限公司并未完全进驻小区持续开展物业服务，涉案小区至今仍是熙鑫园物业公司在提供物业服务，故依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条之规定，应予认定熙鑫园物业公司与穆是成之间形成了事实物业服务合同关系，熙鑫园物业公司提供了相应的物业服务，故熙鑫园物业公司提供服务期间有权向收取物业服务费，穆是成支付至2017年9月30日止的物业服务费后，即未再支付物业服务费，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，应向熙鑫园物业公司交纳2017年10月1日至2019年7月31日住宅物业费103.55㎡×1.30元/㎡×22月=2,961.50元。辩称熙鑫园物业公司在没有合法合同的情况下强制服务，不符本案前述事实，不予采纳。还辩称熙鑫园物业公司服务态度恶劣、服务质量差、管理水平低，存在各种问题，从进驻小区起，从未向业主公布相关收支情况，故拒缴物管费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，若熙鑫园物业公司服务存在违约行为，则穆是成可主张相应权利，但本案中，穆是成所举相片等证据达不到“被告服务给其造成损失，故其不予缴纳物业服务费”等证明目的，原审法院不予采纳。综上，判决如下：被告穆是成于本判决生效之日起十日内支付原告遵义市熙鑫园物业服务有限公司住宅物业服务费2,961.50元（从2017年10月1日起计算至2019年7月31日止）。案件受理费25.00元（已依法减半收取），由被告穆是成承担。本院二审期间，各方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据熙鑫园物业公司与遵义冈正房地产开发有限责任公司于2014年5月3日签订的《物业管理委托协议》约定内容，前期物业合同履行至业主委员会成立之后40个工作日。在遵义市汇川区住房和城乡建设局于2018年4月24日撤销了遵义市汇川区新熙园小区业主委员会的成立备案登记后，案涉小区业主委员会重新成立备案登记之前，熙鑫园物业公司仍是涉案小区的物业服务公司。同时，穆是成与熙鑫园物业公司于2014年6月30日签订了《前期物业管理协议》及《承诺书》，熙鑫园物业公司作为前期物业服务公司，一直为案涉小区提供物业服务至今。根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”之规定，穆是成享受物业服务，应承担相应的物业管理费。穆是成上诉主张熙鑫园物业公司以不正当手段获取小区物业服务资格，但并未举证证明，应承担举证不能的法律后果。对于穆是成上诉主张熙鑫园物业公司入驻至今未公布财物状况与公共收益情况，穆是成的该主张并非拒交物管费的正当理由。综上所述，穆是成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由穆是成负担。本判决为终审判决。审判长  贺灿灿审判员  施正高审判员  娄 强二〇一九年十一月二十九日法官助理杨颜竹书记员何芳芳