山西省长治市中级人民法院民事判决书（2019）晋04民终1882号上诉人（原审被告）：施云连，男，1936年7月7日生，汉族,上海市人，系原长治市城区第三建筑工程公司经理，现住长治市。委托诉讼代理人：施俊生，男，1970年6月21日生，汉族，上海市人，无业，现住长治市，系施云连之子。被上诉人（原审原告）：长治市潞州区东街街道新民集体资产管理委员会，住所地长治市潞州区潞阳门南路77号。法定代表人：郭东明，主任。委托诉讼代理人：冯娴斐，山西健杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长治市潞州区第三建筑工程公司（原长治市城区第三建设公司），原住所地长治市潞州区东大街335号，现住址不详。被上诉人（原审被告）：长治市潞州区住房和城乡建设局，住所地长治市北外环关杜庄村。法定代表人：郝利兵，局长。委托诉讼代理人：刘慧荣，山西弓平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长治市潞州区环境保护局（原长治市城区环境保护局），住所地长治市潞州区太行东街福中巷1号。法定代表人：程建旭，局长。委托诉讼代理人：周立云，山西隆德晟律师事务所律师。上诉人施云连因与被上诉人长治市潞州区东街街道新民集体资产管理委员会（以下简称新民委员会）、长治市潞州区第三建筑工程公司（以下简称城区三建）、长治市潞州区住房和城乡建设局（以下简称城建局）、长治市潞州区环境保护局（以下简称环保局）租赁合同纠纷一案，不服山西省长治市潞州区人民法院（2018）晋0402民初2594号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人施云连上诉请求：一、依法撤销山西省长治市潞州区人民法院作出的(2018)晋0402民初2594号民事判决书,改判上诉人不应返还被上诉人新民委员会位于长治市××区号原租赁场地；二、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决上诉人返还的租赁场地系被上诉人前身新民菜场同意原长治市城区第三建筑工程公司在其场地上建家属房及建设生产经营性用房,上诉人对单位集资所建住宅享有居住权,对经营性房屋享有使用权,被上诉人新民委员会无权要求上诉人腾出房屋。1、本案争议场地并非上诉人违法占用,上诉人系原城区三建职工,该场地系被上诉人前身新民菜场与城区三建联合经营期间同意建房,依据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》86条“非产权人在使用他人的财产上增添附属物,财产所有人同意增添,并就财产返还时附属物如何处理有约定的,按约定办理;没有约定又协商不成,能够拆除的,可以责令拆除,不能拆除的,也可以折价归财产所有人;造成财产所有人损失的,应当负赔偿责任。”之规定,以及原新民菜场与城区三建在联合经营期间于1987年9月签订《城区第三建筑工程公司租赁新民分公司第七生产队饲养场协议书》第四条“经甲方同意乙方修建家属房,并在适当时候作价售给乙方,相应减少租赁费用”及第六条“甲方同意乙方在租赁场内修建生产需要的房屋和围护设施。”之明确约定,本案应作价明晰房产，一审法院在房屋产权不明的情况下判决上诉人腾出场地违反房地一体原则。2、城区三建收取了上诉人等集资房款修建家属房,上诉人作为原城区三建职工,对单位集资住宅享有居住权。现上诉人一家在本单位集资房内居住多年,一审法院判决上诉人十五日内腾出,严重侵犯上诉人基本生存权、居住权。3、原城区三建经营性用房系由上诉人垫资修建。为解决上诉人养老问题,城区三建同意上诉人以房养老,自行解决养老问题。上诉人对公司经营性房屋享有使用权,被上诉人新民委员会无权要求上诉人腾出房屋。二、本案系历史遗留的因单位内部建房、分房等而引起的占房腾房纠纷,不应属于人民法院受理范围。上诉人是原城区政府为经济发展引进人才,从上海到长治搞经济建设。原新民菜场与城区三建系联合经营关系，本案争议场地是新民菜场同意后城区三建安排上诉人垫资修建。该场地上房屋产权尚未明晰,诉争的房屋系历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷。根据房地一体原则,上诉人住的本单位集资住房,依照《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条“属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷,因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷,因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷,均不属于人民法院主管的范围。”对此类纠纷及单位内部建房、分房引起的纠纷,人民法院不应审理。三、上诉人不应支付被上诉人新民委员会42000元租金。一审法院认定上诉人非租赁合同相对人,但在判决租金时却含糊其词,对于租金支付主体不明。上诉人非租赁合同主体,也不欠被上诉人租金。本案签订《租赁合同》的时间为1987年9月,被上诉人新民委员会起诉欠付租金早已超过当时法律规定的“延付或者拒付租金诉讼时效为一年”的诉讼时效,本案被上诉人新民委员会所谓欠付其的租金至今已达近三十年,本案被上诉人新民委员会诉请早已超过20年最长诉讼时效期间,其诉请的租金不应支持。综上所述,上诉人与被上诉人新民委员会未建立租赁合同关系,被上诉人新民委员会无权要求上诉人腾出场地及支付租金,被上诉人新民委员会起诉上诉人诉讼主体不当,诉请没有依据,请求二审法院依法撤销山西省长治市潞州区人民法院作出的(2018)晋0402民初2594号民事判决书,改判上诉人不应返还被上诉人新民委员会位于长治市××区号原租赁场地。新民委员会辩称，坚持其一审意见。城乡局辩称，坚持一审答辩意见。环保局辩称，坚持一审答辩意见。新民委员会向一审法院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告原城区三建于1987年9月14日签订的《城区第三建筑工程公司租赁新民分公司第七生产队饲养场协议书》；2、被告将上述协议中约定的租赁场地返还原告；3、被告向原告支付拖欠的租赁费89703.08元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：1987年9月14日原告与被告原城区三建签订《城区第三建筑工程公司租赁新民分公司第七生产队饲养场协议书》（原告原名称为长治市城区常青农工商联合公司新民分公司，于2001年5月13日撤销后，成立长治市城区新民集体资产管理委员会），约定被告城区三建租赁原告第七生产队饲养场，面积为2203平方米，租赁费用每年4000元。协议签订后，原告依约将租赁场地交付被告城区三建使用，但多次催要租金未果，至今未收到相应租金。截止至2016年6月25日，被告城区三建欠付原告租金89703.08元。经调查，被告城区三建于1997年12月25日已被长治市工商行政管理局吊销营业执照。被告施云连又擅自长期居住在租赁场地拒不搬走。之后原告虽多次与被告施云连协商，但被告施云连以营业执照被吊销、企业已不存在、无支付能力为由，拒不履行应尽义务。被告城区三建的主管部门依据职能是区住建局，且被告施云连为该租赁物的实际使用人，应当承担协助责任返还租赁物。为保障自身合法权益，原告依法提起诉讼，望判如所请。一审法院认定事实：原告系集体经济组织，其前身系常青农工商联合公司新民分公司，该公司于2001年5月13日被撤销后成立现组织。被告城区三建原系在1984年7月5日经原长治市城区人民政府以城政发（1984）38号文件组建长治市城区住宅建筑联合公司，该公司属集体所有制，实行联合经营，独立核算，自负盈亏，隶属于区城建局。有关事宜，由该公司和新民菜场共同协商解决。1986年2月3日长治市城区人民政府以城政办发（1986）1号文件将长治市城区住宅建筑联合公司更名为现用名。被告施云连原系被告城区三建法定代表人，1991年1月4日原长治市城区城乡建设环境保护管理局以城建环发（1991）第1号文件决定局属第三、第四建筑公司由马宗元负责承包，企业名称暂定为城区第四建筑工程公司。但是并未实际依据该文件精神进行合并，亦未办理工商登记变更手续。1997年12月25日，工商行政管理机关作出城工商企处字（1997）第1号处罚决定书，以被告城区三建未办理企业年检有关事宜，被吊销营业执照，债权债务均由其主管部门负责。2006年3月16日，原长治市城区城建环保局依据长治市城区编制委员会城编发（2006）1号文件分设为城区城乡建设局和城区环境保护局，城区环保局下设环境保护监测站、环境监察大队。2009年长治市城区城乡建设局和城区人民防空办公室合并为被告城区住建局，增加住房保障和建筑节能监管职责。1987年9月14日，原告以常青农工商公司新民分公司之名与被告城区三建签订《城区第三建筑工程公司租赁新民分公司第七生产队饲养场协议书》一份，主要约定，被告城区三建租赁第七生产队旧饲养场（东风街22号）2203平方米，包括城区三建修建家属房用地480平方米，适时作价出售给城区三建，相应减少租赁费用；租金每年4000元；同意被告城区三建使用场地内马棚、土坯房，如需改建可经同意后作价处理；租赁场内东北处非耕地东西20米乘以南北24米，包括墙东2米道路，合计480平方米，并附图标注。经原告同意被告城区三建修建家属房屋，并在适当时候作价售给城区三建，相应减少租赁费；为了双方利益，保证城区三建的生产需要，任何一方不得另让和出售本租赁场地；原告同意城区三建在租赁场地内修建生产需要的房屋和围护设施。协议签订后，原告依约将租赁场地交付被告城区三建使用。被告城区三建在该场地上投资修建二层办公楼一幢、家属住宅二层楼一幢、卫生间及厨房，共计建筑面积768.45平方米。原告主张被告城区三建在租赁期间未支付租赁费用，因多次催要未果，自2006年起至今通过诉讼途径向被告主张权利。被告施云连陈述该房屋租金已被折抵，该地上房屋系其个人出资筹建，应当享有对所建房屋的居住权，原告无权要求腾出房屋，现因已达法定退休年龄不再是城区三建的法定代表人。另查明，2011年6月1日区住建局出具证明一份，证明施云连系城区三建职工，因客观原因目前未办理养老保险。被告施云连提供该于1986年5月共计出资12000元修建案涉场地上房产，现该场地房产由被告施云连使用管理并租赁收益。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，原告前身与被告城区三建于1987年9月14日签订协议书，约定将原告集体所有的土地租赁给被告经营使用，且经主管部门发文批准，属于土地租赁合同性质，系双方真实意思表示，合法有效。尽管该协议对租赁期限没有约定，但是租赁期限依据法律规定不得超过二十年，即截止到2007年9月13日止，之后双方未再签订任何书面形式的租赁合同或者以其他形式达成租赁关系的意思表示，应当视为原告与被告城区三建自2007年9月14日起的租赁关系为无效，被告城区三建应当返还占用场地。又由于被告城区三建自1997年被吊销营业执照后实际处于停产歇业状态，该原主管部门已经分立重设，依据职能被告区住建局仍然享有对被告城区三建的管理职能。被告区环保局对此已经不具有相应的职能，不应当承担相应的责任。再由于被告城区三建属于集体所有制性质企业，依据成立时的38号文件规定该集体企业由城区三建与原告前身新民菜场共同协商实行联合经营，以及双方签订的协议书存在对固定资产投入进行出售、作价处理等物权变动的约定，具有联合经济组织的性质，被告施云连虽然为租赁物的实际使用人，但不是该租赁合同的相对人，而原告选择主张其承担合同关系项下的协助义务，于法无据，本院不予采信，就被告施云连辩称理由因与本案不属同一法律关系，其可另行主张权利。但是作为案涉标的物的实际使用人，应当承担协助返还的义务。就租赁费的主张，基于原告自2006年起主张权利，应当从2006年起计算至原告主张权利时止即2016年6月共计十年六个月按约定年租金4000元计算为42000元。关于被告区住建局辩称原告主张已经超出诉讼时效，因原告自2006年即主张权利，存在法定诉讼时效中断情形，就此不予采信。但是基于职能确认，应当承担相应的协助管理义务。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第五十七条、第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决：一、确认原告长治市潞州区新民集体资产管理委员会与被告长治市潞州区第三建筑工程公司（原长治市城区第三建筑公司）之间的租赁合同关系为无效；被告长治市潞州区第三建筑工程公司（原长治市城区第三建筑公司）与被告施云连于判决生效后十五日内共同将位于长治市××区号原租赁场地返还原告，并于判决生效后十五日内向原告支付租赁费共计42000元；被告长治市潞州区住房保障和城乡建设管理局（原长治市城区住房保障和城乡建设管理局）对上述承担协助义务；二、驳回原告长治市潞州区新民集体资产管理委员会的其他诉讼请求。案件受理费2043元，由原告长治市潞州区新民集体资产管理委员会承担1193元，被告长治市潞州区第三建筑工程公司承担850元。本院二审期间，上诉人施云连提交证据:1、案情说明一份，证明一份，证明当时每年4000元的土地租赁费用很高。2、情况说明一份，证明本案事情的经过。3、租赁原貌图一份，证明原来的租赁土地上的结构。4、证人证言三份，证明施云连和城区三建的情况。被上诉人新民委员会的质证意见：1、说明与本案无关，不予认可。2、情况说明是上诉人单方陈述，与本案无关。3、原貌图真实性不认可，原貌图纸没有制作时间等事项，我方在原审中已经提供集体土地建设用地使用证。4、证人未到，不符合证据法定条件，被上诉人新民委员会与被上诉人城区三建存在租赁关系。被上诉人城建局质证意见：同意新民委员会质证意见。关于证人证言，形式上证人未到，真实性不予认可，内容上与上诉人主张没有关联性。被上诉人环保局质证意见：上诉人提交的证据与我方无关。被上诉人新民委员会提交证据：照片九张，示意图一份，证明租赁场地现状。上诉人施云连质证意见：示意图不认可，照片不能说明问题。被上诉人城建局质证意见：与我方无关。被上诉人环保局质证意见：与我方无关。本院认证意见：上诉人施云连提交的证据1案情说明、证明和证据2、情况说明是其本人对案情的一个说明，只是本人的一个陈述；证据3租赁原貌图没有制作时间及公章，不予采信；证据4证人证言三份，证人未到，且其他各方当事人不认可，故不予采信。被上诉人新民委员会提交的照片及示意图没有公章及制作时间，不予采信。另查，一审判决书中所列当事人名称长治市潞州区新民集体资产管理委员会现全名为长治市潞州区东街街道新民集体资产管理委员会，长治市潞州区住房保障和城乡建设管理局现名称为长治市潞州区住房和城乡建设局。二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为，本案二审围绕上诉人的上诉请求进行审理。关于被上诉人新民委员会是否有权要求被上诉人城区三建、上诉人施云连返还案涉位于长治市××区号原租赁场地的问题。被上诉人新民委员会前身与被上诉人城区三建于1987年9月14日签订的《城区第三建筑工程公司租赁新民分公司第七生产队饲养场协议书》（以下简称协议书），原审认定该协议书属于土地租赁合同性质正确，协议书经主管部门发文批准，系双方真实意思表示，合法有效。根据法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。未采用书面形式的，视为不定期租赁。而本案现租赁期限在2007年9月13日已达到二十年，而2007年9月13日之后新民委员会与城区三建双方也未再签署书面的租赁协议。现一审法院判决城区三建于判决生效后十五日内将位于长治市××区号原租赁场地返还被上诉人新民委员会，而在一审判后，城区三建也未依法提起上诉，根据法律规定，视其对一审判决的认可。结合本案的案情，因上诉人施云连系案涉标的物的实际使用人，原审判决其应当承担协助返还的义务并无不当。对于上诉人施云连所称的理由，原审法院已认定与本案不属同一法律关系，认为其可另案主张权利也是妥当的。鉴于以上，被上诉人新民委员会要求被上诉人城区三建、上诉人施云连返还案涉位于长治市××区号原租赁场地符合法律规定。关于被上诉人新民委员会前身与被上诉人城区三建于1987年9月14日签订的《城区第三建筑工程公司租赁新民分公司第七生产队饲养场协议书》是否属于民法调整范围的问题。经查，现生效的山西省长治市中级人民法院（2018）晋04民终2287号民事裁定书已作出了明确的认定，即新民委员会前身与被上诉人城区三建签订的租赁协议，系平等主体的法人之间订立的租赁协议，属于民法调整的民事主体间的财产关系所引起的纠纷，对此本院不再详细赘述。关于上诉人施云连应否支付被上诉人新民委员会租金42000元的问题。被上诉人城区三建为租赁合同的相对人，上诉人施云连作为租赁物的实际使用人，自2006年至2016年6月共计十年六个月租金共计42000元，城区三建、施云连应当承担支付以上租金的连带责任。一审法院判决被上诉人城区三建与上诉人施云连共同支付被上诉人新民委员会租金42000元正确，应予维持。综上所述，施云连的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2043元，由上诉人施云连承担。本判决为终审判决。审 判 长 马艳飞审 判 员 常旭光审 判 员 范进斌 二〇一九年十一月二十九日法官助理 姜 燕书 记 员 解改娣