安徽省霍邱县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1522民初4472号 原告：郑术梅，女，1978年2月5日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人:陈河，男，1970年6月8日出生，汉族，住安徽省霍邱县，系郑术梅丈夫。 委托诉讼代理人：欧士磊，安徽余浩律师事务所律师。 被告：安徽省海川置业有限责任公司，住所地安徽省霍邱县城关镇西湖北路，统一社会信用代码913415226897761909。 法定代表人：张浩。 委托诉讼代理人：熊义平，安徽大鸣律师事务所律师。 原告郑术梅诉被告安徽省海川置业有限责任公司（以下简称海川公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月15日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。郑术梅的委托诉讼代理人欧士磊、海川公司的委托诉讼代理人熊义平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑术梅向本院提出诉讼请求：1、判令海川公司继续履行与郑术梅签订的《商品房买卖合同》，向郑术梅交付经验收合格的商品房，并按该合同附件三约定向郑术梅赠送壁挂式燃气锅炉一台；2、判令海川公司向郑术梅支付逾期交房违约金金208051元(暂请求至2019年7月10日）；3、本案诉讼费用由海川公司承担。事实和理由：郑术梅与海川公司于2012年11月24日签订了《商品房买卖合同》，购买海川公司开发建设的位于霍邱县西湖北路名为“西湖·帝都锦园”商品房一套，房屋总价为3440000元。根据合同第八条关于“交付期限”的约定，交房日期为2013年12月31日前。合同签订后，郑术梅按照合同约定向海川公司支付了首付款、办理了银行按揭手续并缴纳了相关费用。但是海川公司违反合同关于“交付期限”的约定，时至今日仍未能向郑术梅交付经验收合格的房屋。根据合同第九条关于“出卖人逾期交房的违约责任”第1条第（2）项的约定，海川公司应向郑术梅按日支付购房款万分之三的违约金。 海川公司辩称：郑术梅的起诉已超过诉讼时效，第4栋房屋是验收合格的，从2014年8月20日后可以办理不动产登记证，郑术梅所说的诉讼时效中断只是物业管理问题，与本案诉请的违约无关。郑术梅要求支持违约金标准明显过高，远高于其实际损失。房屋总价款34万余元，郑术梅计算的违约金为60%以上，超过法律规定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实认定如下： 海川公司对郑术梅举示的证据3《商品房买卖合同》真实性、合法性无异议，但其主张的违约金标准过高；经审查，合同第八条“交付期限”中双方约定的交房时间为2013年12月31日，第九条“出卖人逾期交房的违约责任”中约定逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”，本院对该证据予以认定。对证据4几组票据三性无异议，但与本案诉请无关联；经审查，本院对该组证据予以认定，能够证明郑术梅已按约定支付了房屋总价款和相关费用。对证据5承诺与本案无关联性，涉案房屋已竣工验收合格，且该4栋房屋相关业主已办理产权证；经审查，该承诺主要涉及物业管理问题、且并未注明具体楼栋，而本案涉及的“西湖?帝都锦园”小区4#楼已于2014年8月23日通过竣工验收，4幢2202室已于2015年2月6日进行了不动产权登记，房屋所有权人为郑术梅、陈河，本院对该证据的证明目的不予认定。对证据6信访文件都是复印件、对其真实性有异议，其反映的只是物业问题，与本案也无关联性，经审查，该证据均系复印件，且内容系物业纠纷与本案逾期交房违约责任纠纷不具有关联性，本院对该证据的证明目的不予认定。对证据7判决书真实性无异议，股东会决议是复印件，即使真实也只能反映张显文是该公司股东而不能证明张显文系公司负责人，公司负责人是张浩；经审查，判决书系本院出具、具有真实性，股东会决议是复印件，但该组证据不能证明张显文系该公司负责人，本院对该证据的证明目的不予认定。对证据8情况说明、证明三性有异议，公司对该份证据都不知情；经审查，该证据中签名的陈玉珍系8#楼业主、其证言不能证明与本案有关联性，其余签名人员未到庭质证、不具合法性，本院对该证据的证明目的不予认定。对证据9证人陈玉珍、张芝证言，因郑术梅系4#楼业主、且该栋楼已办理竣工验收，而两证人均系8#楼业主、其证言不能证明与本案有关联性，本院对该证据的证明目的不予认定。 郑术梅对海川公司举示的证据1入住通知书、住房登记表、业主验楼交接表、提示单、房屋装饰装修管理服务协议、治安责任书、临时管理规约、前期物业管理服务协议，对真实性合法性认可、但关联性不认可，该证据是物业相关手续、不能说明海川公司履行经验收合格的商品房，且合同约定的商品房交付时间是2013年12月31日前，海川公司说郑术梅于2014年7月31日领取了房屋、其所谓的交付房屋超过约定时间，且其未交付经验收合格的房屋、法律上属于持续的违约状态，且郑术梅及其他业主在2014至2018年每年都要求其交付经验收合格的房屋，其每次都做相关承诺、但都未兑现，郑术梅诉请未超过诉讼时效；经审查，本院对该组证据予以认定，能够证明海川公司于2014年7月21日通知郑术梅办理入住手续，郑术梅于同年7月31日办理了房屋交接手续，即海川公司已向郑术梅交付了案涉房屋，且本案涉及的“西湖?帝都锦园”4幢2202室已于2015年2月6日进行了不动产权登记，房屋所有权人为郑术梅、陈河，本院对该组证据予以认定。对证据2三性都有异议，该证据细节分项不符合法律规定，郑术梅保留邀请其他专业人员对房屋进行专业鉴定的权利，并请法院予以核实；经审查，工程竣工验收报告系建设单位海川公司、监理单位六安市建工建设监理有限公司、施工单位安徽广厦建筑（集团）股份有限公司、设计单位合肥华祥规划建筑设计有限公司共同参加验收并盖章，监督验收单位霍邱县工程质量监督站亦出具监督验收意见并盖章，证明本案涉及的“西湖?帝都锦园”4#楼已通过工程竣工验收，本院对该证据予以认定。对证据3真实性、合法性认可，但关联性不认可，判决书与本案无关，该证据与本案系独立的个案，无法达到其证明目的；经审查，判决书系本院出具、具有真实性，本院对该证据予以认定。 经审理查明：原告郑术梅与被告安徽省海川置业有限责任公司于2012年11月24日签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的西湖帝都景园第4幢一单元自东向西2202号房，建筑面积为92.18平方米，房款为344000元。合同第八条，交付期限一项下约定“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第壹种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：第1种条件为该商品房经验收合格。……”合同第九条，出卖人逾期交房的违约责任一项下约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第壹种方式处理：……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。”该合同附件三10其他中第（4）约定赠送壁挂式燃气锅炉。另查：2014年7月21日被告通知接房，双方签订业主验楼交接表，原告并于2014年7月31日与物业公司签订房屋装饰装修管理服务协议等，2014年8月23日涉案房屋已通过有关部门验收，2015年2月6日取得该房屋房地产权登记。 本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，案涉房屋的实际交付日，应以郑术梅与物业公司签订的业主验楼交接表、房屋装饰装修管理服务协议、前期物业管理服务协议及郑术梅签订的提示单等资料为准。海川公司举示的证据能够证明案涉房屋已于2014年7月31日实际交付给郑术梅，至此，海川公司已经履行了合同义务，其逾期交房的违约行为已终结。且本案涉及的“西湖?帝都锦园”4幢2202室已于2015年2月6日进行了不动产权登记，房屋所有权人为郑术梅、陈河。郑术梅对自己的权利因海川公司的违约行为受到损害是明知的，郑术梅未举证证明本案存在诉讼时效中止或中断情形，其于2019年7月15日起诉主张权利，要求海川公司支付逾期交房的违约金和赠送壁挂式燃气锅炉一台，已超过法律规定的诉讼时效。郑术梅称海川公司违约行为处于持续状态，证据不足，亦与查明事实不符，本院不予采信。 综上所述，郑术梅起诉已超过诉讼时效。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十四条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回郑术梅的诉讼请求。 案件受理费4421元，由郑术梅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审 判 长  范寿红 审 判 员  墨 力 人民陪审员  卞林敏 二〇一九年十一月二十七日 书 记 员  管新明 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十四条在诉讼时效期间的最后六个月内，因下列障碍，不能行使请求权的，诉讼时效中止： （一）不可抗力； （二）无民事行为能力人或者限制民事行为能力人没有法定代理人，或者法定代理人死亡、丧失民事行为能力、丧失代理权； （三）继承开始后未确定继承人或者遗产管理人； （四）权利人被义务人或者其他人控制； （五）其他导致权利人不能行使请求权的障碍。 自中止时效的原因消除之日起满六个月，诉讼时效期间届满。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。