北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初13585号原告：北京久运停车场管理有限公司，住所地北京市海淀区西三旗中路13号-3院1001（东升地区）。法定代表人：李培培，经理。委托诉讼代理人：胡斌，北京市元泓律师事务所律师。被告：刘孟君，女，1986年5月2日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：栗明伟（刘孟君之夫），住北京市海淀区。原告北京久运停车场管理有限公司（以下简称久运公司）与被告刘孟君纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告久运公司之委托诉讼代理人胡斌与被告刘孟君及其委托诉讼代理人栗明伟均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。久运公司向本院提出诉讼请求：1、确认久运公司与刘孟君于2014年5月1日签订的《房屋租赁合同》及《拆迁补偿及恢复装修合同》、《补充协议》于2018年11月13日解除；2、判令刘孟君将位于海淀区东升乡潘庄路×号×层，建筑面积726.9平米的房屋全部腾空并交还给久运公司；3、判令刘孟君房屋租金423183元，支付滞纳金200000元，并按每日1265元标准支付自2018年11月13日至实际腾空之日止的房屋占用费；4、诉讼费由刘孟君承担。诉讼过程中，1、确认久运公司、刘孟君于2014年5月1日签订的《房屋租赁合同》及《拆迁补偿及恢复装修合同》、《补充协议》无效；2、判令刘孟君支付房屋占用费479361.2元及利息，利息以461654元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，支付自2017年12月14日至实际支付之日；以17707.2元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，支付自2018年12月14日至实际支付之日；3、诉讼费由刘孟君承担。事实和理由：我公司和刘孟君于2014年5月1日签订《房屋租赁合同》，约定刘孟君承租我公司所有的位于北京市海淀区东升乡潘庄路×号×层，建筑面积1010.8平方米房屋经营足疗保健，租期自2014年5月1日至2018年12月28日。合同签订后，因政府征占潘庄路8号房屋283.9平方米，双方于2017年3月28日签订《拆迁补偿及恢复装修合同》。该份协议履行中，刘孟君又以各种事由主张损失，双方于同年12月13日签订《补充协议》，变更了租赁面积等，我公司免除了刘孟君部分租赁期间的租金及水电费。截止到《补充协议》签订之日，刘孟君应支付下一年度租金。经我公司多次催要，刘孟君未能支付。2018年11月13日，我公司向刘孟君送达《解除租赁合同通知》。我公司出租房屋未取得规划许可证，鉴于这个事实，我们要求确认合同无效。刘孟君辩称，我与久运公司签订《补充协议》后，我一直在办理卫生许可证、消防许可证，但久运公司表示无法出具房产证明，导致我无法办理。相关部门检查，我只能停业。2018年4月23日下午，我约久运公司法定代表人李培培见面，把涉案房屋的钥匙给付李培培，双方已经协商解除了合同关系，我不存在占用房屋的事实。我对涉案房屋装修，花了很多钱，久运公司拆除我的东西后也可以卖钱。现在久运公司要求确认合同无效，如果合同无效，我就不应该支付占用费了，现不同意久运公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据上述证据可以确认以下事实：2014年5月1日，久运公司（甲方）与刘孟君（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方自愿承租甲方所有的位于海淀区东升乡潘庄路×号×号，建筑面积1010.8平方米；租期自2014年5月1日至2018年12月28日；租赁期满，甲方有权收回租赁物；乙方租用上述租赁物之用途为足疗保健；租金标准为1.5元/日/平方米，年租金553588元，从第二年起，每一年在上年的基础上递增5%；乙方应向甲方交纳履约保证金10000元；租赁期满或本合同解除时，若双方在合同履行过程中不存在任何争议，则甲方须将此笔履约保证金（无息）退还乙方；乙方应在租赁期限届满之日（2018年12月28日）将该租赁物完好无损的交还给甲方……乙方装修、装饰等与租赁物不可分离的部分无偿归甲方所有；租赁物返还后对于该租赁屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，视为乙方自动放弃所有权，甲方有权三日后自行处置；在本合同履行过程中因乙方的违约行为导致合同无法继续履行时，甲方有权解除合同；自甲方向乙方下达书面解除通知之日，双方租赁关系即解除；乙方不支付或者不按照约定支付租金、拖欠其他各项费用达30日的，甲方有权单方解除合同并收回租赁物；乙方有未按照约定支付租金情形的，除补交拖欠费用外，还应按每迟延履行一天向甲方支付年租金5‰的滞纳金，并赔偿因此给甲方造成的各项损失；甲方在现有国家政策允许的情况下仅协助乙方办理营业执照。合同签订后，久运公司将涉案房屋交付刘孟君使用。刘孟君承租后用于经营足疗店。后因涉案房屋中部分面积涉及拆迁，久运公司（甲方）与刘孟君（乙方）于2017年3月28日签订《拆迁补偿及恢复装修合同》（以下简称《拆迁补偿合同》），约定房屋拆迁补偿款及拆迁完毕自行恢复和装修改造、房租费用共计140万元，日期至2017年5月15日，款项分两次付给乙方；甲方与乙方在2014年签订的房屋租赁合同及附件不变，房租按2017年5月15日开始计算（改造后按实际面积计算）。同年12月13日，久运公司（甲方）与刘孟君（乙方）签订《补充协议》，约定在《拆迁补偿合同》履行过程中，乙方又以修路等理由向甲方主张其它损失；将《房屋租赁合同》中租赁物的面积面积变更为726.9平方米；租金标准为1.74元/日/平方米，乙方应在2017年12月13日前向甲方支付自2017年12月13日至2018年12月13日的房屋租金461654元；在2018年12月13日前支付自2018年12月14日至2018年12月28日的房屋租金17707.2元；由于乙方又以其他理由提出损失，甲方同意免除房屋租金、水电费至2017年12月12日；除本补充协议所约定的各项内容外，甲、乙双方其他的权利义务仍以《房屋租赁合同》的各项约定为准。刘孟君认可房屋租金支付至2016年1月31日，2016年2月2日至2017年12月12日为免租期，并认可自2017年12月13日起未再支付房屋租金。经本院向北京市海淀区东升镇人民政府核实，北京市海淀区小营村潘庄路8号房屋坐落的土地性质现状为集体建设用地，上述房屋为本市海淀区东升镇集体企业产业用房，因历史原因，没有取得过建设工程规划许可证，不属于临时建筑。庭审中，久运公司要求确认久运公司、刘孟君于2014年5月1日签订的《房屋租赁合同》及此后签订的《拆迁补偿及恢复装修合同》、《补充协议》无效，并要求刘孟君支付2017年12月13日至2018年12月28日期间的房屋占用费。刘孟君则抗辩双方已于2018年4月23日协商解除合同关系，久运公司不再主张租金，刘孟君放弃涉案房屋中物品的权利。刘孟君表示《补充协议》签订后，久运公司未协助办理卫生许可证、消防许可证，故与久运公司协商解除合同关系，将涉案房屋钥匙交予久运公司法定代表人李培培。为此，刘孟君申请证人游某、易某出庭接受质询。游某、易某到庭陈述2018年4、5月份，准备与刘孟君聚餐前，听到刘孟君表示她的足疗店开不下去，要将钥匙交给房东，后与刘孟君一起前往足疗店，看到刘孟君将钥匙交给一名男性。经询，游某、易某表示记不清刘孟君与收取钥匙男性的对话内容，并表示自己不清楚该男性姓名。本院分别将李培培身份证复印件向证人出示，游某、易某均表示无法确定接收钥匙的人是李培培，易某表示看着有点像。经质证，久运公司对证人证言均不予认可，否认刘孟君交回房屋钥匙。刘孟君未就其主张向本院提交其他充分证据。刘孟君表示拆迁后，原办理的卫生许可证、消防许可证过期，但久运公司未配合重新办理。久运公司对此不予认可，刘孟君未就其所述向本院提交相应证据。久运公司另表示于2018年12月31日自行收回租赁房屋。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，经本院向相关部门核实，久运公司出租的房屋无建设工程规划许可证，故其与刘孟君针对出租房屋所签订的《房屋租赁合同》、《拆迁补偿及恢复装修合同》及《补充协议》均应属无效。现久运公司要求确认双方签署的《房屋租赁合同》、《拆迁补偿及恢复装修合同》及《补充协议》无效，具备事实及法律依据，本院予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，同时应考虑承租人实际使用房屋情况、承租人实际经营情况等。本案中，刘孟君应支付其实际使用房屋期间的房屋占用费。就实际使用期间，现刘孟君主张已于2018年4月23日将房屋交还久运公司且无须再行支付房屋占用费，应对此承担举证证明责任并承担举证不能的法律后果。刘孟君虽申请证人出庭接受质询，但证人游某、易某既未能述明具体交接时间，又未能述明刘孟君交接对象的姓名、身份，未能说明刘孟君与交接对象的具体对话内容，且游某、易某当庭陈述的足疗店无法经营等内容均为听刘孟君陈述，刘孟君未就其主张向本院提交其他充分证据，本院对此无法采信。就房屋占用费标准一节，久运公司出租房屋虽无合法建设工程规划手续，但刘孟君承租后亦开办足疗店多年，未影响其使用。刘孟君虽主张在拆迁后久运公司未配合其办理卫生许可证、消防许可证，但未就此向本院提交相应证据，本院对此不予采信。由上，久运公司要求刘孟君比照租金标准支付使用期间的房屋占用费，具备事实及法律依据，本院予以支持。久运公司主张的利息，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下:一、北京久运停车场管理有限公司与刘孟君于2014年5月1日签订的《房屋租赁合同》、于2017年3月28日签订《拆迁补偿及恢复装修合同》、于2017年12月13日签订的《补充协议》无效；二、刘孟君于本判决生效后七日内支付北京久运停车场管理有限公司2017年12月13日至2018年12月28日期间的房屋占用费479361.2元；三、驳回北京久运停车场管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8490元，由刘孟君负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  刘雪琳人民陪审员  商凤鸣人民陪审员  翟 彦二〇一九年十一月二十五日书 记 员  赵鸣鸣