广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初1724号原告：马跃，女，1985年2月25日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，原告：陈从铨，男，1984年11月25日出生，汉族，住长春市，上述两原告的共同委托诉讼代理人：宋智军，广东立复律师事务所律师。被告：黎惠婵，女，1970年5月25日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区，第三人：佛山市南海区永真房地产中介服务部，住所地广东省佛山市南海区狮山镇博爱路南海湖景湾花园湖茵轩（02栋）B座底层06号商铺，统一社会信用代码91440605666473832Q。投资人：付永健，总经理。委托诉讼代理人：黄玉谊，该单位工作人员。第三人：佛山市聚善房地产有限公司，住所地广东省佛山市三水区云东海街道兴业五路5号（F4）卡座一区3号，统一社会信用代码91440607MA51ML4G02。法定代表人：邓志文。第三人：中国光大银行股份有限公司佛山分行，住所地广东省佛山市南海区桂城街道锦园路15号光大银行大厦，统一社会信用代码914406056805545914。负责人：温春镇，行长。委托诉讼代理人：周宇辰，该单位工作人员。委托诉讼代理人：郑丽霞，该单位工作人员。原告马跃、陈从铨与被告黎惠婵、第三人佛山市南海区永真房地产中介服务部（以下简称永真中介服务部）、佛山市聚善房地产有限公司（以下简称聚善房产公司）、中国光大银行股份有限公司佛山分行（以下简称光大银行佛山分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，在适用简易程序审理过程中发现本案存在不适宜简易程序的情形，遂依法转入普通程序公开开庭进行了审理。原告马跃及两原告的共同委托诉讼代理人宋智军，被告黎惠婵，第三人永真中介服务部的委托诉讼代理人黄玉谊，第三人光大银行佛山分行的委托诉讼代理人郑丽霞、周宇辰到庭参加诉讼。第三人聚善房产公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。马跃、陈从铨向本院提出诉讼请求：1.解除房屋买卖合同，判令黎惠婵将位于佛山市三水区西南街道金泉大道3号御江南国际社区二十区3座404号房屋（以下简称案涉房屋）过户给马跃和陈从铨；2.黎惠婵赔偿马跃、陈从铨违约金172000元、律师费10000元；3.本案诉讼费及保全费由黎惠婵承担。事实和理由：马跃、陈从铨于2018年6月20日与黎惠婵委托的聚善房产公司的员工谭文洁签订《房屋买卖合约》，拟出售案涉房屋，约定房屋总价为860000元。签订合同当天，黎惠婵委托他人支付了定金20000元。马跃、陈从铨于2018年7月中旬收到永真中介服务部发来的《中国光大银行零售授信业务批复》，该批复显示光大银行佛山分行已同意黎惠婵的贷款申请，办理完相关手续后便可将贷款780000元支付给马跃。后双方约定于2018年11月15日到佛山市三水区行政服务中心办理网签递件手续，随后黎惠婵在2018年11月15日委托他人支付了60000元，并于2018年11月19日取得房产证，其后还办理了抵押登记手续。2018年12月，接光大银行佛山分行通知，因某种原因不能向马跃放款。之后双方协商变更贷款银行或付款方式，但一直未能协商一致，而且黎惠婵也不同意将房屋过户给马跃和陈从铨，黎惠婵迟延支付购房款的行为已构成违约。为维护合法权益，特提起诉讼。黎惠婵辩称，一、经聚善房产公司工作人员的介绍，黎惠婵委托聚善房产公司在三水购房居住。如马跃和陈从铨确为案涉房屋的原业主，同意在与聚善房产公司结清关系以及聚善房产公司向其赔偿损失的情况下将案涉房屋过户给原业主。二、不同意支付违约金和律师费，因为黎惠婵也是受害者，在购买涉案房屋时中介机构表示可以办理贷款申请，后来由于聚善房产公司与银行串通提高房屋价值，导致最终贷款未能获批。聚善房产公司存在合同诈骗的嫌疑，黎惠婵为此向公安机关举报，但尚未有回复。永真中介服务部述称，起诉状陈述的事实属实，确认聚善房产公司受黎惠婵委托派人与永真中介服务部签订购房协议，永真中介服务部在收到聚善房产公司提供的由光大银行佛山分行出具的同意贷款批复后才通知买卖双方办理过户手续，如果没有批复，是不会通知买卖双方办理过户手续的。光大银行佛山分行述称，申请贷款的风险管控是非常严格的，出具《中国光大银行零售授信业务批复》只是其中一个环节，后续还需要进一步审批。该批复属于内部批复，不对外出示，且附有条件，满足条件才可成就，并不等同于同贷书。后经评估审核，因黎惠婵的贷款申请不符合相关条件而最后未能获批。光大银行佛山分行虽对案涉房屋办理了抵押登记，但事后已主动通知黎惠婵来办理解除抵押手续，黎惠婵却一直不配合。聚善房产公司在诉讼中未作答辩，亦未提交任何证据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了如下证据：马跃、陈从铨提供的证据1.《房屋买卖合约》、聚善房产公司员工谭文洁的身份证、聚善房产公司出具的《委托书》、聚善房产公司的企业信用信息、黎惠婵的身份证、《个人融资（顾问）服务协议》，拟证明黎惠婵委托聚善房产公司签订房屋买卖合同以及双方对权利义务的约定及具体履行情况；2.《中国光大银行零售授信业务批复》，拟证明光大银行佛山分行同意黎惠婵的贷款申请；3.《不动产权证书》，拟证明马跃、陈从铨已将案涉房屋过户给黎惠婵；4.微信聊天记录（吕学超与黎惠婵），拟证明黎惠婵拒绝更改贷款方式，并拒绝将案涉房屋过户给马跃和陈从铨；5.委托合同、律师服务费发票，拟证明马跃、陈从铨因提起本案诉讼支出律师费10000元。二、黎惠婵提供的证据聚善房产公司的营业执照、广告宣传单、《个人融资（顾问）服务协议》、劳玉雁和吕学超的微信个人信息以及黎惠婵与两人的微信聊天记录、聚善房产公司出具的声明、受案回执、报警回执、信访回执、举报材料，拟证明黎惠婵就购房事宜一直与聚善房产公司沟通协商，后来发现聚善房产公司与卖方有串通欺骗之嫌遂向公安机关报案。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于马跃、陈从铨提交的证据1，其举证目的主要是为了证实黎惠婵委托聚善房产公司购买案涉房屋，对该事实黎惠婵并无提出异议，本院对上述证明事实予以认定；证据2仅为复印件，光大银行佛山分行对其真实性亦不予认可，无法确认其来源及内容的真实性，本院不予确认；证据3为原件，印证了马跃、陈从铨已将案涉房屋过户给黎惠婵的事实，本院予以确认；证据4微信聊天记录，黎惠婵无异议，本院予以确认；证据5，黎惠婵确认其真实性，其可证实马跃与陈从铨因提起本诉讼支出律师费的事实，本院对上述事实予以确认。对于黎惠婵提交的证据，马跃、陈从铨对其真实性及合法性均无异议，可佐证其证明事实，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月20日，聚善房产公司受黎惠婵委托，指派员工谭文洁并以谭文洁为买方，马跃、陈从铨作为卖方，永真中介服务部作为经纪方，三方签订《房屋买卖合约》，约定以860000元的价格向马跃、陈从铨购买案涉房屋，还约定在签订合约当天买方支付定金20000元，卖方在签订合约后15日内向抵押银行申办提前还贷手续，在卖方收到银行通知提前还贷之日起三日内一次性还清贷款；买卖双方在签订合约后15日内提供完整的银行贷款所需资料，共同到银行办理按揭贷款手续，签署银行按揭贷款合同；买方在房管部门成功受理本次交易递件当天支付首期房款280000元，定金在首期房款中冲抵；余款580000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户；如买方违约，买方需按合约成交价的20%支付违约金给卖方；买卖双方任何一方违约，对方为主张权利而产生的律师费、差旅费、保全费、诉讼费、误工费等一切费用由违约方全额承担等权利义务。马跃、陈从铨为案涉房屋的原权利人，2018年11月19日案涉房屋变更登记为黎惠婵所有。2018年11月28日，光大银行佛山分行对案涉房屋办理了抵押登记。马跃、陈从铨确认在签订《房屋买卖合约》后收到定金20000元及房款60000元，合共80000元。另查明，聚善房产公司于2018年5月7日登记成立，其经营范围包括房地产开发、销售，物业租赁服务。永真中介服务部于2007年8月29日登记成立，经营范围为房地产中介服务。黎惠婵于2019年4月5日收到本院送达的起诉状副本等材料。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。结合查明的事实，黎惠婵委托聚善房产公司与马跃、陈从铨签订的《房屋买卖合约》是买卖双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，对双方均有约束力。本案中，马跃、陈从铨基于信任依约将案涉房屋变更登记为黎惠婵所有，以便黎惠婵办理相关银行贷款手续，但黎惠婵至今未能依约支付购房款，经催告后亦未能在合理期限内协商解决，致使房屋买卖合同目的无法实现，黎惠婵的行为已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，马跃、陈从铨主张解除合同符合法律规定，本院予以支持。双方于2018年6月20日签订的《房屋买卖合约》于2019年4月5日本院向黎惠婵送达起诉状副本之日起解除。基于合同解除，马跃、陈从铨主张将登记在黎惠婵名下的案涉房屋变更登记至其名下，符合法律规定，本院予以支持。对于律师费10000元，根据双方签订的《房屋买卖合约》，该费用应由黎惠婵承担，且主张的金额合理并有相应证据佐证，本院予以支持。关于违约金问题，马跃、陈从铨主张黎惠婵按总房价860000元的20%支付违约金，黎惠婵辩称不应由其支付。对此本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，违约金主要发挥弥补损失的功能，同时也有限度地体现惩罚性，故违约金的数额一般不宜过高。本案中，前述认定的律师费属于马跃、陈从铨直接损失，综合双方履约情况以及黎惠婵的违约情节、过错程度，马跃、陈从铨的损失情况等因素考虑，在前述直接损失之外，本院酌定黎惠婵按照案涉房屋合同成交价7%的标准即60200元（860000元×7%）向马跃、陈从铨支付违约金，马跃、陈从铨诉求过高部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告马跃、陈从铨与被告黎惠婵于2018年6月20日签订的《房屋买卖合约》于2019年4月5日解除；二、被告黎惠婵于本判决生效之日起十日内向原告马跃、陈从铨支付律师费10000元、违约金60200元；三、被告黎惠婵于本判决生效之日起十日内协助原告马跃、陈从铨办理位于佛山市三水区西南街道金泉大道3号御江南国际社区二十区3座404房屋的所有权变更登记，登记在原告马跃、陈从铨名下；四、驳回原告马跃、陈从铨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14178元、财产保全费4820元，合共18998元，由被告黎惠婵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  黄 洁人民陪审员  钱俊英人民陪审员  刘坤容二〇一九年十一月十八日书 记 员  曾健强