广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0118民初5138号原告：钟健文，男，1994年10月16日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托代理人：阮泳娴，广东金日律师事务所律师。被告：何灶金，男，1983年1月4日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：潘英航，广东海厚律师事务所律师。第三人：广州市安家地产中介代理服务有限公司，住所地广州市增城区荔城街开园路E区一幢之三首层南房。法定代表人：蒋柏杭。原告钟健文诉被告何灶金、第三人广州市安家地产中介代理服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟健文的委托代理人阮泳娴、被告何灶金的委托代理人潘英航到庭参加诉讼，第三人广州市安家地产中介代理服务有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟健文诉讼请求为：一、解除原告与被告于2018年11月25日签订的《房屋买卖合同》；二、被告向原告双倍返还定金400000元；三、被告向原告支付中介费40000元；四、被告向原告支付律师费40000元；五、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告在第三人的居间下签订《房屋买卖合同》，合同约定了房屋价格等内容。合同签订后，原告依约履行全部合同义务。但被告在房屋所有权证办理下来后，未依时办理房屋抵押涂销手续，拒绝签订房屋按揭贷款申请手续，已经构成根本违约。为此，诉至法院，望判如所请。被告何灶金辩称：一、合同履行过程中被告不存在违约行为。2016年12月1日涉案房屋办理了不动产权登记证明，并办理了抵押按揭。在签订合同时候已经明确告知原告涉案房屋未取得不动产权证。2019年3月6日，被告取得涉案房屋不动产权证。2019年3月10日被告向银行申请提前还贷。2019年4月21日，被告向第三人提交了按揭贷款的资料。2019年7月3日，按揭银行同意提前还贷，当日被告向贷款银行还清本息。因银行还贷需要银行审批，所以银行审批的时间导致后续手续的延迟，不能归责于被告。二、涉案房屋目前处于无限制可过户状态，双方买卖合同可继续履行，为此，请求法院判令双方继续履行合同。三、原告主张的中介费、律师费应以实际发生的为准。第三人广州市安家地产中介代理服务有限公司未到庭陈述意见。经审理查明：2016年10月20日，被告与增城市威华中纤板制造有限公司签订《商品房预售合同》，被告购买位于增城市朱村街××大道××房。被告购买上述房屋向中信银行股份有限公司广州增城支行申请按揭贷款。并签订了《中信银行个人购房借款合同》。2018年11月25日，原告（买方）与被告（卖方）、第三人（居间方）签订《房地产买卖合同》，载明“……买卖双方就买卖位于增城市朱村街××大道东××（自××＃）1703房的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：……2.卖方合法持有广州市商品房买卖合同……二、成交价格买卖双方同意该物业总楼价为壹佰伍拾捌万元整。……六、违约责任因买方或卖方违反本合同约定．包括但不限于如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理按揭、注销抵押登记、过户等买卖相关手续，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：l、逾期超过7个工作日的，守约方有权要求违约方向守约方提出解除合同并赔偿定金金额以及支付居间方服务费；2、合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。……三方未尽事宜可通过补充协议予以补充约定：1、购房定金为人民币贰拾万元整，签订合同当天托管伍万元整在中介方，待卖方提供个人征信报告和房屋产权查册，显示卖方个人征信良好，……将二十万元整定金交付卖方……2、卖方办理并收到房产证后1个月内，买卖双方应配合中介方办理房屋按揭，递交按揭资料，若超出一个月未进行办理，买方赔偿卖方1万元整，若超过2个月未办理，买方再赔偿卖方1万元整。若超过三个月未办理，买卖双方可协商处理，卖方有权解除合同并没收贰拾万元整的定金。……附件：……二、按揭付款……1、签订本合同时支付人民币贰拾万元作为定金……3、剩余楼价款人民币壹佰叁拾捌万元为按揭付款，由买方以向银行申请商业贷款或公积金贷款的方式支付给卖方……4、买方向银行申请按揭贷款并提供申请按揭所需的全部资料，卖方须配合买方提交申请按揭银行所需全部资料并按银行规定签署相关文件（如因贷款银行原因无法办理按揭贷款而需另向其他银行重新提交按揭申请的，卖方须继续配合，提交期限为被告知无法办理按揭或贷款金额不足之日起10个工作日内）。5、如该物业需办理注销抵押登记的，卖方应在本合同签订后7个工作日内向银行申请提前还贷，并按银行要求办理提前还贷以及注销抵押登记，以及书面通知买方及居间方……”。同日，原告、被告签订《买卖合同补充协议》，约定若原告因自身需要，要求在办理房贷时尽贷方式达到同时办理装修目的，被告不同意，则原告有权解除合同。同日，原告与第三人签署《居间服务费支付承诺书》。同日，原告支付被告定金200000元。2019年3月6日，原广州市国土资源和规划委员会出具《中华人民共和国不动产权证》，载明“权利人何灶金坐落广州市增城区朱村街××大道东××房”。2019年3月6日，被告向原告发出《催告函》，内容为告知原告，涉案房屋在2019年3月6日取得不动产权证。要求原告在2019年4月6日配合居间方完成房屋按揭、递交按揭资料并取得同意贷款证明书等手续。2019年3月10日，被告向中信银行广州分行增城支行申请提前还贷。2019年4月18日，原告向被告发出《催告函》，内容为要求被告在收到《催告函》三日内联系原告，按照合同约定的内容履行。最迟于2019年4月21日前，向原告提供房屋产权证明等办理按揭相关资料。2019年4月24日，第三人向被告出具《收据》，载明“今收到汇港威华国际10栋1703房业主何灶金交来按揭资料……”。2019年5月11日，原告向被告发出《催告函》，内容为在按揭手续文件中，含有需要你方承诺办理按揭的房屋无抵押情形条款，按照上述合同附件一第二条第5项的约定，你方应当依约办理房屋解除抵押手续，但是你方以损害自己利益为由，公然违反合同约定，拒绝签写银行出具的相应按揭手续文件等内容。2019年5月31日，原告委托广东金日律师事务所代理与被告房屋买卖合同纠纷一案，支付律师费20000元。2019年7月3日，中信银行广州增城支行出具《个人贷款结清证明》，载明“借款人何灶金……该笔贷款已于2019年7月3日全部还清本息……特此证明”。另查明，被告提供与第三人微信记录，载明“日期2019年5月6日，何灶金：我可以协助你签按揭，但我这套房有按揭，你要我签资料承诺无抵押，损害我的利益，我是不会签的……日期2019年5月7日第三人：何叔，这样吧，你马上去申请赎证涂销，这样不就没有抵押，你就放心了。何灶金：我已经去银行申请办理涂销了。……日期2019年6月4日第三人：同贷书需要你方涂销抵押后，银行才可以办理贷款申请……此消息亦是你在联系初期提出的。何灶金：你叫买家换家不需要承诺无抵押的银行就不行吗？”审理中，原告与被告确认，被告没有在银行提供的按揭贷款文件上签名，是因为要保证涉案交易房屋没有存在按揭贷款，但是涉案房屋是存在按揭贷款的，所以被告没有签名。原告陈述以下事实，1、被告取得不动产权证，没有告知原告。2、被告涂销涉案房屋抵押后，没有告知原告。3、补充协议中约定的尽贷，是原告除了想做按揭贷款之外，还想做装修贷。4、没有第三人的中介费收据，只是签署了中介费支付承诺书。被告陈述以下事实，1、被告在2019年3月6日取得涉案房屋不动产权证，且已经告知原告。2、尽贷的意思是原告要拉高房屋的价格多贷款。本院认为：原告与被告签订的《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。原告现主张解除合同并要求被告承担相应的违约责任。对此，本院分析如下，首先，根据合同约定以及当事人陈述，原、被告双方在签订《房地产买卖合同》时，均知悉涉案房屋没有取得产权证。为此，双方在合同中也约定了收到房产证一个月内，开始办理按揭等手续。被告自认在2019年3月6日取得涉案房屋的产权证，并根据原告自己提供的证据显示，被告已将取得涉案房屋产权证的情况告知原告，即被告已经履行了告知义务。其次，结合被告提交的与第三人微信记录、银行申请还贷证明以及结清证明，被告应在依约履行合同约定的提前偿还贷款义务。最后，庭审中双方确认，被告没有在原告申请银行按揭资料上签名，是因为银行按揭资料中需要保证涉案房屋没有按揭贷款及抵押存在。针对上述问题，原告在2019年5月11日向被告发函催告，进而要求被告积极配合签署银行出具的相应文件。但是根据涉案房屋原抵押贷款银行即中信银行广州增城支行出具的《个人贷款结清证明》，显示在2019年7月3日银行才结清全部本息，在被告申请与银行最终同意结清贷款之间，必然存在一定的期限，这符合一般生活常理。因此，对比两者的时间，在原告向被告发函催促要求被告签署保证涉案房屋没有按揭存在时，涉案房屋是真实存在按揭抵押情况的。在没有银行最终结清贷款并出具证明之前，涉案房屋的按揭及抵押是否一定消灭，是具有不确定性的。因此，被告以此为由在银行结清贷款之前拒绝签署保证涉案房屋无按揭无抵押资料的行为，符合当时涉案房屋的实际状态，故不宜认定为被告存在违约。综上所述，在被告不存在违约的情况下，原告以被告违约为由要求解除合同并要求被告承担违约责任的请求，显然前提依据不当，其请求于法无据，于理不合。且被告作为非违约方也表态愿意继续履行合同，从维护合法有效合同及交易的稳定性考虑，原告在本案的请求，均不能得到支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告钟建文的全部诉讼请求。案件受理费11640元，由原告钟建文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 刘 勋二〇一九年十一月十二日书记员 刘耀允