江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0924民初2423号原告：于正兵被告：射阳县儒风物业服务有限公司法定代表人：沈丽,该公司总经理。委托诉讼代理人：蒯大剑，该公司经理。委托诉讼代理人：陆建兵，该公司经理。原告于正兵与被告射阳县儒风物业服务有限公司（以下简称儒风公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月13日公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序审理，组成合议庭，于2019年10月10日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告于正兵及被告儒风公司的委托诉讼代理人蒯大剑、陆建兵到庭参加诉讼；第二次庭审，原告于正兵，被告儒风公司的委托诉讼代理人蒯大剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于正兵向本院提出诉讼请求：判令儒风公司承担房屋维修损失合计36000元；诉讼费用由儒风公司负担。事实与理由：于正兵居住于射阳县阳光海岸21幢x单元xxx室，2018年12月初回家发现家中被水淹没，导致墙体脱落，家俱受损，随即找小区的物业询问情况，经询问查看，发现是下水道堵塞导致生活用水漫出所致。儒风公司的服务不到位导致了于正兵的房屋财产受损，于正兵多次找儒风公司协商解决此事，但儒风公司迟迟没有方案。于正兵因维修房屋花去10964元，预估还要发生维修费用25036元，现于正兵诉至法院，向儒风公司主张36000元的维修损失。儒风公司辩称，1.2018年12月份，于正兵打电话与我公司联系说他家中漏水，问他有多大损失，他说就换个门套大概5000元，当时我公司提出各半承担，我们承担2500元，后来他要36000元，我公司没有认可；2.我公司不存在服务不到位的情况，我公司只能保证下水道畅通，至于改道，我们没有这个权利；3.我公司仅知道刚开始的一次，没有赔偿损失的义务，因为原告的钱不多，我公司才帮他承担一半2500元的。本院经审理认定事实如下：儒风公司是阳光海岸小区的物业管理公司，盐城九九置业有限公司（以下简称九九公司）是阳光海岸小区的房地产开发企业。2018年3月28日，九九公司与儒风公司签订了《盐城市前期物业服务合同》，九九公司委托儒风公司对阳光海岸小区实行前期物业服务。儒风公司提供的前期物业管理服务的等级为盐城市普通住宅物业管理服务等级标准四级，双方对物业共用部位和共用设施设备维护服务约定的主要内容是：建立共用设施设备安全操作规程、紧急处理预案等规章制度；对项目内安全隐患部位落实防范措施、设置警示标识；建立物业公用部位、共用设施设备的维保计划及巡查维修记录；共用设施设备，应达到规定的保养标准；共用设施设备落实专人管理；各类设施设备有明显标识；配置电梯的住宅区服务标准不得低于三级；单个业主可委托儒风公司对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。合同附件的《物业共用设施设备明细》中包括污水井528个，污水出水口4个，雨水井364个，雨水出水口4个，化粪池42个，地下车库排水沟6条，自动排水泵29台等共用设施。合同后附《小区临时管理规约》，主要内容是：1.开发建设单位与物业服务机构签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本规约一致；2.开发建设单位应当在销售物业前将本规约向物业买受人明示，并予以说明，物业第一买受人与出卖人签订物业买卖合同时，本规约作为物业买卖合同的附件，由第一买受人对本规约的内容予以书面确认，其效力及于从后的物业买受人；3.物业保修期满后，业主或物业使用人自行承担其物业专有部分的维修养护责任，因维修养护不及时给其他业主造成损失的，应承担相应责任；4.本规约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备；5.本规约作为物业买卖合同附件，自物业第一买受人签字承诺之日起生效（承诺书见附件），至业主大会制定的管理规约生效之日终止。于正兵是射阳县合德镇阳光海岸小区21号楼xxx室房屋的所有权人。2018年12月初，于正兵有四、五天不在家，回到家时，发现家中被水淹浸。后于正兵通知儒风公司，儒风公司认可承担门套维修费用5000元的一半2500元，双方未能就淹水造成的损失达成一致意见。本案审理过程中，于正兵陈述，其提交的10964元维修票据，分别是：门套更换费用5000元、瓦工工资2000元、建秀背胶238元、玖庭强固302元、白木纹墙砖3192元（包含加工费456元）、水泥胶泥等张二砂场费用232元。其中除更换门套的5000元外，其余5964元是客厅中三面墙的维修费用，维修项目是将原来的涂料墙面更换成瓷砖墙面。儒风公司认可上述的门套维修费用5000元，对于正兵主张的其余维修费用不予认可。本院于2019年9月2日询问于正兵是否就其主张的维修损失申请鉴定，并限期5个工作日内提交书面鉴定申请，于正兵未提交鉴定申请。又于2019年10月10日庭审时再次询问是否申请鉴定，于正兵回复不申请鉴定。另查明，射阳县住建局与射阳县物价局于2016年11月10日共同印发《射阳县普通住宅物业服务等级标准》的通知，该通知对物业服务等级及相应的物业服务标准作了明确具体的规定，在四级服务的标准中，对房屋及公用设施设备维修养护的主要内容有：1.房屋修缮制度完善，便民报修措施齐全，居民室内维修实行有偿服务，其具体范围、服务项目价格等，通过物业委托合同约定，其中急修（如自来水跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖设备漏水，电源线路和照明设备故障等项目）服务40分钟内到位，12小时修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做合理解释，做出限时承诺，小修3日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺，服务时限不得以节假日和休息时间顺延，有维修和回访记录；2.房屋外观完好，屋面每年能检修1次，破损屋面能及时修复，公用排污、落水管道排水畅通，损坏及时修复；3.井（池）盖板、管道损坏及时修换。以上事实有当事人的陈述、提交的书面证据等附卷予以证。本院认为：1.儒风公司是阳光海岸小区的物业管理企业，根据《盐城市前期物业服务合同》及《小区临时管理规约》的约定，儒风公司提供的物业服务标准为四级标准，根据《射阳县普通住宅物业服务等级标准》的规定，儒风公司提供的四级服务标准包含应当保持公用排污、落水管道排水畅通的义务，因此儒风公司负有对公用排污管道进行疏通、维修、养护的义务，保障公用排污管道排水畅通。2.本案中，根据于正兵的房屋发生漫水后，双方就损失多少的联系情况及儒风公司认可部分损失的答复，可以认定是因儒风公司对公共设施的维护管理不到位，导致于正兵家中漫水，原、被告双方一致认可由此造成5000元门套维修损失。根据本案案情，儒风公司对5000元门套维修损失自认承担2500元的赔偿责任，本院予以认定。3.于正兵主张的将原先客厅涂料墙面更换成瓷砖墙面的5964元维修费用，其虽提供了维修发票，但涂料墙面和瓷砖墙面明显不同，且儒风公司对该部分损失不予认可，故本院对于正兵提供的该部分发票维修费用不予认定。于正兵对上述客厅墙面维修费用及预估还要发生的维修费用25036元，与儒风公司是否存在关联及具体维修数额负有举证责任，本案审理过程中，于正兵陈述不申请鉴定。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第二款的规定，“对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果”，故于正兵应承担举证不能的后果，该部分诉讼请求应予驳回。综上，于正兵要求儒风公司赔偿装修损失2500元的诉讼请求部分，具有事实和法律依据的部分，本院依法予以支持，其余部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第二款之规定，判决如下：一、被告射阳县儒风物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告于正兵赔偿房屋装修损失2500元；二、驳回原告于正兵的其余诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元，由原告于正兵负担650元，由被告射阳县儒风物业服务有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张晓剑人民陪审员  王锦源人民陪审员  王建明二〇一九年十一月二十六日法官 助理  秦来娣书 记 员  杨 婕附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《物业管理条例》第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。3.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。符合本规定第二十七条规定的情形，当事人申请重新鉴定的除外。对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。