北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0119民初9120号原告(反诉被告)：裴某，男，1987年7月11日出生，住北京市延庆区。被告（反诉原告）:侯某，女，1983年1月20日出生，住北京市延庆区。原告(反诉被告)裴某与被告（反诉原告）侯某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。裴某与侯某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。裴某向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令解除我与侯某之间的《房屋租赁合同》；2．请求法院判令侯某腾清房屋；3．请求法院判令侯某注销登记在北京市延庆区××乡××村××区××号的营业执照；4．请求法院判令侯某支付租赁费11100元（37天×300元/天）；5．请求法院判令侯某支付2880元违约金；6．请求法院判令侯某将因开超市在墙上打的眼修复。事实和理由：侯某于2018年12月4日租赁了我位于北京市延庆区××乡××村××区××号院的房屋用于经营超市，租赁费为每年48000元，双方签订了《房屋租赁合同》。2019年4月19日，因侯某单方原因，双方解除合同，并约定侯某于2019年5月10日前搬清房屋内所有物品，否则每天付房租300元。侯某至今没有履行，我多次找其协商，侯某以各种理由推诿。另外，侯某因为在房子里开超市，需要放货架，墙上打的都是眼，我要求其给我修复。故请求法院查明事实真相，维护我的合法权益，支持我的诉讼请求。被告（反诉原告）侯某辩称，不同意裴某的诉讼请求，请求法院驳回。一、我已于2019年4月29日将房屋腾空。我租赁裴某的房屋经营超市，但裴某在超市门口修理车辆，影响超市的经营，且裴某经常在室内烧东西，再加上水管漏水等原因，我无法正常经营。为减少损失，2019年4月初，我打算不再租房，同时也为减少裴某的损失，我提前7个多月就把解除租赁合同的事告诉了裴某（按合同约定应提前三个月告知对方）。因我还欠裴某18000元租金，裴某在我不知情的情况下，于4月18日私自弄开租赁房屋的门锁并进行了更换，威胁不交钱就不给钥匙。4月19日，我交清了当年剩余的房租18000元，但裴某还是不给我钥匙，并强迫我签订搬出协议，限我必须于5月10日前搬出全部商品，否则就不给钥匙。因我经营的是百货，怕商品过期，在裴某的威胁下我被迫签订了房屋腾空协议。但当我打开租赁房屋门锁后，发现营业执照、烟草专卖证、卫生许可证等都没有了，找裴某索要未果，至今也没给我。4月29日，在裴某在场的情况下，我就已经将房屋腾空，把钥匙交还给了裴某，不存在裴某所述的逾期腾空的情形。二、我是在裴某的胁迫下签的腾空房屋协议，该协议应予撤销。三、裴某要求我支付逾期腾房费用没有事实和法律依据。我与裴某签订的房屋租赁合同第四条明确约定“房屋租赁期为2018年12月4日至2021年12月4日。在此期间，任何一方要求终止合同，需提前三个月通知对方，并偿付对方总租金2%的违约金”，我已经在距第一年租期满还差7个多月的情况下，即四月份提前通知裴某解除合同，并没有违反约定，且在租赁期内，裴某无权要求我于5月10日前腾空房屋；至裴某起诉时，我所租房屋仍在租赁期内，并不存在逾期腾房情形。我在租赁期内已经支付了第一年的全部租金，并未给裴某造成任何损失，故裴某要求我支付逾期腾房费用不符合情理，也没有事实和法律依据。四、根据《房屋租赁合同》第二条约定：“本房屋年租金为人民币48000元，按年结算，每年年初30日内，乙方向甲方支付48000元/年租金”，因答辩人经营百货，先期投入比较大，十分困难，在和裴某商议并征得其同意后，先交付了30000元，剩余租金18000元待半年后一次性付清。有裴某在收到30000元现金后给我写的收条为证“今收到乙方交来的租金叁万元整，剩余尾款壹万捌仟元整半年后付清。甲方：裴某”。这是我和裴某对房屋租金交付的从新约定，是在双方完全自愿的情形下签订的，是合理合法的，应受法律保护。我在2019年4月19日已结清了尚欠的第一年房租18000元，裴某也收到了我的房租，不存在逾期未交清年度房租的情形。另外，在墙上打眼的时候我已经跟裴某说了，他没说要我给恢复。故裴某请求我腾空房屋并支付租赁费没有事实和法律依据，依法不能支持，请法院予以驳回。反诉原告侯某向本院提出反诉请求：1．请求判决我与裴某的房屋租赁合同解除，解除合同的日期为2019年4月18日；2．依法撤销双方于2019年4月19日签订的腾清房屋的协议；3．判令裴某退还我剩余租期的租金34586．3元；4．请求法院判令裴某承担违约金2880元（根据合同约定，租金总额的2%）。事实和理由：我已经按照《房屋租赁合同》相关条款履行了合同义务。我于2019年4月17日通知裴某计划解除合同，按照提前三个月通知的约定，租赁合同可执行至7月17日。但裴某在我不知情的情况下，于2019年4月18日私自撬开门锁并更换，阻止我正常经营，且强行让我签订了2019年5月10日前腾空房屋的协议。迫于无奈，我将超市的货物低价处理，并于2019年4月29日已将房屋腾空。我认为是由于裴某违反协议约定的解除条款导致我提前结束房屋租赁，并低价处理相关商品，给我造成了严重的营业损失和物业费损失。因此，应解除双方的租赁合同，且裴某偿还我自2019年4月18日起至2020年1月6日止的租赁费（因为有施工，合同履行时间往后推了32天，实际租赁时间是从2019年1月6日开始算的）。故我根据民事诉讼法的规定，向贵院提起反诉，请求贵院将本诉与反诉合并审理，查明事实，维护我的合法权益。反诉被告裴某针对反诉原告侯某的反诉辩称，我不同意侯某的诉讼请求，是侯某先提出要中止合同，因为她没有盈利。换门锁是因为门锁坏了，侯某在场、也知情。是侯某自愿签的300元的约定，我没有逼她。另外，我给侯某留了一个月的装修时间，租期是从2019年1月6日起算的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对无争议的证据和事实，本院认定如下：2018年12月4日，裴某作为出租方（甲方）与承租方（乙方）侯某签订房屋租赁合同。合同约定：一、甲方将位于北京市延庆区××村××区××号的房屋出租给乙方使用。二、本房屋年租金为人民币48000元，按年结算。每年年初30日内，乙方向甲方支付48000元/年租金。……四、房屋租赁期为2018年12月4日至2021年12月4日。在此期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金2%的违约金；如果甲方转让该房屋，乙方有优先购买权。……六、在租赁期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋；不得改变房屋结构及其用途，由于乙方人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任。……八、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。备注：因乙方施工原因，甲方第一年给予乙方延长一个月装修时间，从签订合同起顺延32天（2019年1月6日起算）。2019年4月18日，裴某对涉租房屋的门锁进行了更换。2019年4月19日，裴某向侯某出具收条一张，内容为“今收到乙方补交房租18000元（壹万捌仟元圆），共计收到房租为48000（肆万捌仟元）整。收款人：裴某”。同日，裴某与侯某签订协议一份，内容为“由于乙方单方面原因，终止租赁合同，乙方付给甲方一年房租，房租为48000（肆万捌仟圆整），乙方在2019年5月10日之前给甲方搬清房屋及库房物品，如没有按时搬清，超出时间按天计算房租，每天为300元（叁佰圆）一天。双方租房合同到2019年5月10日终止，甲方乙方互不干涉。甲方：裴某；乙方：侯某”（以下简称：4．19补充协议）另查，侯某因经营超市需要，在涉租房屋的内墙上打了若干个眼用于固定货架。本院认为，本案的争议焦点主要有四:一是证人王某的证人证言的证明力的认定；二是4．19补充协议的效力的认定；三是4．19补充协议约定内容的性质及双方房屋租赁合同解除时间的认定；四是侯某是否已腾清房屋及腾清房屋的时间的认定。关于争议焦点一，即王某的证人证言的证明力的认定。侯某的证人王某出庭作证，证明2019年4月18日裴某换锁，以不给钥匙相要胁要求侯某补齐18000元房租，并在侯某交齐18000元房租后又以不给钥匙相威胁，要求侯某签订了4．19补充协议。王某虽与侯某存在亲属关系，但王某同时作为侯某的雇员，较完整的目睹了整个事件过程，其所述侯某向裴某补交租赁费起因、时间、签订4．19补充协议事件发生过程清晰完整稳定，符合日常生活经验法则，且与侯某陈述及其他证人证言相互印证，具有较强的证明力。关于争议焦点二，即4．19补充协议的效力的认定。根据我国法律规定，合同双方具备完全民事行为能力，意思表示真实，协议内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。一方以胁迫的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更或者撤销。侯某主张签订4．19补充协议时裴某以不给房屋钥匙相要胁，其行为构成胁迫，致使侯某在违背真实意思的情况下签订了该协议，因此4．19补充协议属于可撤销合同。本院认为，胁迫是指行为人以将要发生的损害或者以直接实施损害相威胁，使对方当事人产生恐惧而与之订立合同。将要发生的损害可以是涉及生命、身体、财产、名誉、自由、健康等方面的，这种损害必须是相当严重的，足以迫使被胁迫者感到恐惧。裴某换锁后要求侯某给付剩余18000元房租及签订4．19补充协议，否则不给钥匙，该行为虽然会给侯某形成压力，但不足以使其产生恐惧而达到胁迫的程度。因此，裴某以不给钥匙相要胁，要求侯某签订4．19补充协议不构成胁迫，侯某签订4．19补充协议不违反其真实意思，不符合可撤销合同的情形。4．19补充协议合法有效，对双方当事人具有法律约束力。故侯某主张撤销4．19补充协议，本院不予支持。关于争议焦点三，即4．19补充协议约定内容的性质及双方房屋租赁合同解除时间的认定。双方在租赁合同的第四条约定：“房屋租赁期为2018年12月4日至2021年12月4日。在此期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金2%的违约金。”即合同解除时间原约定为一方通知另一方后的第三个月当日。4．19补充协议则约定：“由于乙方单方面原因，终止租赁合同，乙方付给甲方一年房租，房租为48000（肆万捌仟圆整），乙方在2019年5月10日之前给甲方搬清房屋及库房物品，如没有按时搬清，超出时间按天计算房租，每天为300元（叁佰圆）。双方租房合同到2019年5月10日终止，甲方乙方互不干涉。”4．19补充协议关于终止租赁合同、腾退房屋的约定事实上变更了原租赁合同关于合同解除时间的约定，明确房屋租赁合同于2019年5月10日解除；剩余租期原本还有近8个月，租房合同于2019年5月10日终止，却收取一年房租，因此，剩余房租可视为对原提前退租违约金的变更；每天300元则是关于逾期腾退房屋违约金的约定。既双方约定已于2019年5月10日终止房屋租赁协议，该房屋租赁协议已于该日解除，现双方再主张解除该房屋租赁协议，本院不予支持。被变更的部分不再有效，而是代由变更后的部分发生效力。因此，裴某按照原房屋租赁协议要求侯某承担未提前三个月通知自己的违约责任，不符合双方变更后的合同约定，本院不予支持；双方已协商一致变更原租赁协议，约定于2019年5月10日提前终止租赁合同，则侯某依据原租赁协议认为裴某违约令其提前结束租赁，要求裴某支付违约金的反诉请求不符合双方约定，本院不予支持；根据4．19补充协议，剩余租金的性质已实际变更为提前退租的违约金，故侯某主张退还剩余租金的诉讼请求不符合双方约定，本院不予支持。关于争议焦点四，即侯某是否已腾清房屋及腾清房屋的时间的认定。房屋的腾清一般意义上包括将原不属于房屋内的物品清除出该房屋和交钥匙两个内容，而交钥匙的实质则是实现权利人对房屋的掌控。庭审过程中，裴某一方面称侯某将房屋玻璃换成了不透明的，无法看到房屋内部的情况，另一方面称屋内尚有部分物品，以及屋内墙面上仍留有侯某为固定货架打的洞而要求恢复原状，可见裴某已可以了解到屋内具体情形，即裴某已实现了其对该房屋的掌控。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。截至2019年5月10日屋内是否仍有原不属于房屋的物品，则应由该房屋现在的实际控制人和腾退主张者，即裴某承担举证责任。其未提供证据证明该房屋内仍有侯某未腾清的物品，应承担举证不能的不利后果。同时，本院结合当事人陈述和证人证言，可以认定截至2019年4月29日，侯某已将房屋腾空并按照裴某的指示将房屋的钥匙插在了门锁上。综上，侯某在双方约定的日期前腾清了房屋，按照裴某的要求交付了钥匙，裴某已实现对该房屋的控制，故侯某不存在逾期腾退房屋的情形，裴某要求侯某支付逾期腾退租金的诉讼请求，本院不予支持。关于裴某要求侯某修复房屋内墙上因固定货架而打的洞的诉讼请求。本院认为，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。裴某在将房屋出租给侯某时即已了解侯某租用房屋是用来开超市，会因需要固定货架而在墙上打洞。故因固定货架而在墙上打的洞系双方可预见的、为实现房屋租用目的、正常使用而产生的损坏，侯某不应承担包括恢复原状在内的责任。故对裴某的该项诉讼请求本院不予支持。关于裴某要求侯某注销登记在北京市延庆区××乡××村××区××号的营业执照的诉讼请求，因该事项属行政机关处理的争议，不属于法院管辖范围，应向有关行政机关申请解决故本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四十四条、第五十二条、第五十四条、第六十一条、第七十七条、第九十一条第（二）项、第九十三条、第二百一十七条、第二百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决如下：一、驳回裴某的全部诉讼请求；二、驳回侯某的全部反诉请求。案件受理费39元，由裴某负担（已交纳）；反诉案件受理费362．5元，由被告（反诉原告）侯某负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  张 艳二〇一九年十一月四日法官助理  张传生书 记 员  李 晶