广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初10205号原告：广州市世代物业管理有限公司，住所地广州市花都区新华街公益路27号百业商业文化中心十楼049房，统一社会信用代码91440114795525336M。法定代表人：卢剑彬，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈勇、张娉婷，均为广东广信君达律师事务所律师。被告：广州市光佑投资有限公司，住所地广州市花都区凤凰北路76号广州万达文化旅游城（6栋）1609房，统一社会信用代码91440114MA59BACN6H。法定代表人：黄光飘，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘烨贤、刘嘉雯，均为广东合誉律师事务所律师。被告：广州市花都区新华金林餐厅，住所地广州市花都区公益路27号易初莲花一楼080017-1-001号铺，统一社会信用代码92440101MA5CE2FJXW。经营者：江锐腾。被告：江锐腾，男，1986年8月7日出生，汉族，住广州市花都区，上述两被告共同委托诉讼代理人：骆国栋，广东诺标律师事务所律师。被告：王东主，男，1993年10月11日出生，汉族，住广东省化州市,第三人：谭玉琼，女，1977年7月19日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：谭笑君，系谭玉琼姐姐。原告广州市世代物业管理有限公司（以下简称世代公司）与被告广州市光佑投资有限公司（以下简称光佑公司）、广州市花都区新华金林餐厅（以下简称金林餐厅）、江锐腾、王东主及第三人谭玉琼排除妨害纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用简易程序分别于2019年10月21日公开开庭进行了审理，原告申请追加王东主为本案共同被告，本院经审查予以准许，后依法适用简易程序于2019年11月14日公开开庭进行了审理。原告世代公司的委托诉讼代理人陈勇、张娉婷，被告光佑公司的委托诉讼代理人刘烨贤、刘嘉雯，被告金林餐厅、江锐腾的共同委托诉讼代理人骆国栋，第三人谭玉琼的委托诉讼代理人谭笑君到庭参加诉讼，被告王东主经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告世代公司向本院提起诉讼请求：1.请求判令四被告立即停止侵占并向原告返还广州市花都区公益大道27号百业商业文化中心首层（具体位置13轴—15轴；1/2G轴—F轴，面积为133.5平方米）；2.请求判令四被告向原告支付2018年7月1日起至交换场地之日止的场地占用费（参照原告与第三人签订的《商铺租赁合同》第1章第1条约定的租金及管理费每月14685元标准计算）;3.请求判令四被告向原告赔偿资金占用利息（利息以每月14685元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自原告应收租金及管理费之日的次日起累计计算至实际偿还之日止）；4.请求判令本案诉讼费由四被告承担。事实和理由：原告与广州市金豪物业管理有限公司（以下简称：金豪公司）于2007年4月30日签订《商铺租赁合同》，约定金豪公司将位于广州市花都区公益大道27号百业商业文化中心首层部分位置（具体位置详见附图一13轴-15轴，1/2G轴-F轴）出租给原告，租赁期限为2007年5月1日至2027年4月30日止。2007年8月18日，原告与案外人黄胜发签订《商铺租赁合同》（简称“原转租合同”），约定由原告将案涉场地转租给黄胜发经营蒙自源过桥米线餐厅，黄胜发每月五日前支付租金和管理费合计14685元，租赁期限为2007年8月20日至2015年8月20日止。合同期满后，原告与第三人谭玉琼签订《商铺租赁合同》，约定由第三人以原转租合同内容标准继续承租案涉场地并继续经营蒙自源过桥米线餐厅，租赁期限自2015年8月20日至2022年12月31日止。2016年3月9日广州市番禺区人民法院作出（2015）穗番法执字第9-5号《执行裁定书》，裁定广州市花都区公益大道27号首层001（含二、三层）房屋的所有权及相应的而其他权利归光佑公司所有。然自2018年6月30日起，光佑公司多次在第三人承租的案涉场地中堆放水泥、砖块、花瓶等杂物，阻挠第三人使用案涉场地进行正常经营。光佑公司已经在广州市花都区人民法院受理的（2019）粤0114民初3647号案件庭审过程中，承认其上述阻挠经营行为。该违法侵占行为持续多月，致使第三人被迫无奈于2018年12月单方撤离案涉场地。2019年1月，金林餐厅、江锐腾无视原告于案涉场地外黏贴的告示，与光佑公司签订租赁合同并入驻案涉场地占用至今。依据《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。2007年4月30日，原告与金豪公司签署的《商铺租赁合同》合法有效。因此，案涉场地变更所有权人并不影响原告与金豪公司签订的《商铺租赁合同》的效力，原告对案涉场地仍享有合法使用、转租权。综上，三被告侵占原告合法承租的案涉场地的行为已造成原告严重影响，为维护原告合法权益。特向法院提起诉讼，望判如所请。被告光佑公司辩称，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，具体理由如下：一、被告光佑公司依法通过司法拍卖程序取得涉案物业的产权，光佑有权使用或对外出租涉案物业。案外人广州市金豪物业管理有限公司原为广州市花都区公益大道27号首层001(含二、三层)房产的所有权人，其中包含涉案物业，后来因金豪公司涉诉，该房产被广州市番禺区人民法院强制执行，于2016年1月22日发布公开拍卖信息。光佑公司于2016年2月26日通过竞价取得该房产的物权，并于2016年2月29日签订《拍卖成交确认书》，番禺法院于2016年3月9日裁定该房产的所有权及相应的其他权利归光佑公司所有，自2016年3月10日该裁定送达光佑公司当天转移上述财产权。其后，光佑公司于2016年6月1日正式取得该房产的《不动产权证》，权证号：粤（2016）广州市不动产权第0812564号，登记字号：花房0591169。整个司法处置过程中，只有广州易初莲花连锁超市有限公司花都分公司依法申报相关租赁合同及承租权利。二、原告与金豪公司无证据证明其之间的租赁关系是真实存在，原告亦无证据证明实际支付了租金，原告与金豪公司签订的《商铺租赁合同》，对光佑公司没有任何约束力，原告无权使用或对外出租涉案物业。三、原告无权对外出租涉案物业，其与第三人签订的《商铺租赁合同》对光佑公司没有任何约束力，光佑公司不同意原告主张占用费的计算标准。四、光佑公司在庭前已依法向法院提交中止审理本案的申请书，望法院予以考虑。被告金林餐厅及江锐腾共同辩称，一、江锐腾于2018年12月23日与案外人签订《租赁合同》，我方作为次承租人依法有效使用涉案场地。二、我方不清楚光佑公司与原告、第三人的关系，我方是合法使用租赁物，因此无论原告与光佑公司、第三人之间的处理结果如何，不影响我方使用涉案场地，请求法院依法驳回原告对我方的诉请。被告王东主辩称，请求驳回原告的诉讼请求。我方依法向光佑公司承租涉案场地，对涉案场地享有合法的使用权和转租权。我方对原告与金豪公司、谭玉琼之间的关系并不知情，我方是善意第三人，原告向我方主张的诉讼请求均不成立。第三人谭玉琼述称，我方对原告的诉讼请求没有意见。经审理查明，2007年4月30日，广州市金豪房地产开发有限公司（出租方、甲方，以下简称金豪公司）与世代公司（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：一、甲方将百业商业文化中心第首层部分出租给乙方（具体位置13轴—15轴；1/2G轴—F轴见附图），使用面积为82.66平方米（16.8×4.92）。二、该物业用途为商业。三、该物业的租赁期限从2007年5月1日起至2027年4月30日。四、1.该物业租金为每平方50元，总额人民币991920元。2.乙方自本协议签订之日一次性或经甲方同意的可分期支付。五、1.乙方确认本协议签订之日已接收承租房屋。2.该房屋交付标准按现状。六、物业经营管理由乙方自行负责。七、甲方的权利和义务。1.在本合同约定的期限内将该物业交付使用。2.甲方根据实际情况及物业正常营业的需要，有权制定该项目的统一管理规定。3.由乙方承担该项目的专项管理与服务业务，其中包括对共用部位、共用设备设施、绿化等项目进行维护、修缮、服务与管理。八、乙方的权利义务。1.按本合同约定的标准和时间向甲方支付租金。2.乙方有权将承租房屋转租或分租给第三人。九、乙方如未按合同的约定支付租金，逾期不超过30天的，应按照逾期应付款每日万分之五的标准向甲方支付违约金；逾期超过30天的，甲方有权单方面解除本合同，收回该物业。甲方选择继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日之，乙方按日向甲方支付逾期应付款的万分之五的违约金。合同还就双方其他权利义务进行了约定。甲方签约代表为卢光亮，乙方签约代表为卢光远，卢光亮与卢光远是兄弟关系。世代公司表示签订合同后于2008年7月31日通过支票的方式一次性支付了租金100万元，其中991920元是租金，因世代公司迟延交租，双方协商8080元为滞纳金，合计100万元，为此提交支票存根及金豪公司开具的收据予以佐证，其中支票存根载明：收款人金豪公司、用途往来款，单位主管卢光亮。世代公司表示该支票是在2008年7月31日支付，金豪公司在2008年8月1日承兑，当时金豪公司有其他房地产开发项目，急需资金，世代公司就一次性支付租金。光佑公司对该收据及支票存根不予确认，认为世代公司与金豪公司是关联公司，当时两公司的法定代表人、股东均是相同的，支票的金额与合同约定的租金金额不一致，并未提交支票承兑情况及银行转账记录予以佐证，关于滞纳金的约定亦未提交证据予以证明，因此不确认该款已实际支付。根据国家企业信用信息公示系统，卢光远、卢光亮在2014年之前是世代公司及金豪公司的股东，2014年之后，世代公司及金豪公司的股东变更为卢剑彬及卢慧贤。2008年10月7日，金豪公司（甲方）与世代公司（乙方）签订《百业商业文化中心委托物业（管理）服务合同》，约定甲方选聘乙方对百业商业文化中心提供前期物业管理服务事宜，二、服务内容与质量，物业管理区域内，乙方提供物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；三、乙方提供业主室内有偿服务；五、单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。六、服务费用，包干制，公寓式写字楼、写字楼、商铺均为8元/月/平方米，合同还就双方其他权利义务进行了约定。2007年8月18日，世代公司（甲方、出租方）与黄胜发（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定：一、租赁物业。1.甲方同意提供其拥有的铺位出租予乙方，出租之商铺座落于广州市花都区公益大道27号百业商业文化中心第首层（具体位置见附图），使用面积为133.5平方米，租金为每平方米70元，管理费为每平方米40元，每月的租金及管理费合计为14685元，具体位置见附图一阴影部。广告位置在外墙不得超出自己商铺外墙的范围。2、甲方同意乙方承租以上商铺并用于经营蒙自源过桥米线，并只许以蒙自源过桥米线餐厅（商号名称）之名义经营，乙方在租赁期内必须依法经营。二、租赁期限、续约。1.本合同租赁期限为8年，即从2007年8月20日起至2015年8月20日。2010年5月14日，位于广州市花都区新华街公益大道27号首层001（含二、三层）的房屋（涉案商铺包含在该房屋内）办理权属登记于金豪公司名下。2014年，金豪公司名称变更为广州市金豪物业管理有限公司。2015年8月1日，世代公司（甲方、出租方）与谭玉琼（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》。一、租赁物业。1.甲方同意提供其拥有的铺位出租予乙方，出租之商铺座落于广州市花都区公益大道27号百业商业文化中心第首层（具体位置见附图），使用面积为133.5平方米，租金为每平方米70元，管理费为每平方米40元，每月的租金及管理费合计为14685元，具体位置见附图一阴影部。广告位置在外墙不得超出自己商铺外墙的范围。2.甲方同意乙方承租以上商铺并用于经营蒙自源过桥米线，并只许以蒙自源过桥米线餐厅（商号名称）之名义经营，乙方在租赁期内必须依法经营。二、租赁期限、续约。1.本合同租赁期限为8年，即从2015年8月20日起至2022年12月31日。四、乙方必须在本合同签署当日，一次性付清2个月租金及管理费合共29370元给甲方作为履行合同的租赁保证金，并预交第一个月的租金及管理费共14685元。合同还就其他权利义务进行了约定。谭玉琼还就其经营的“蒙自源”餐厅向广州易初莲花连锁超市有限公司花都分公司（以下简称易初莲花超市）承租90平方米的位置，双方签订租赁合同。广州市番禺区人民法院依据生效的广州仲裁委员会作出的（2014）穗仲案字第1690号《裁决书》于2015年9月18日委托拍卖公司对金豪公司所有的涉案首层001（含二、三层）房屋进行拍卖，并于2016年3月9日作出（2015）穗番法执字第9-5号执行裁定书，裁定涉案首层001（含二、三层）房屋的所有权及相应的其他权利归买受人光佑公司所有，前述财产权自该裁定送达光佑公司时起转移。根据该裁定书，被执行人包括金豪公司、卢光亮、卢光远等人。之后，涉案首层001（含二、三层）房屋于2016年6月1日办理权属变更登记于光佑公司名下。光佑公司提交当时执行拍卖的相关资料，其中拍卖标的简介载明进驻商家为卜蜂莲花购物中心。世代公司表示对于涉案商铺被查封拍卖事宜不清楚，没有接到金豪公司或者执行法院的告知，因此没有向法院申报租赁权。光佑公司认为世代公司与金豪公司是关联公司，世代公司陈述不知情不符合常理。光佑公司取得涉案首层001（含二、三层）的权属之后，从2016年12月至2018年6月期间多次向谭玉琼发送告知函、场地收回通知书，要求收回谭玉琼经营的“蒙自源”餐厅中属于光佑公司拍卖取得权属的商铺，但谭玉琼认为其与世代公司签订租赁合同并一直交租因此不同意交还场地。光佑公司在2018年6月30日派人在谭玉琼经营的“蒙自源”餐厅堆放水泥、砂石等物品，谭玉琼表示其从2018年7月1日起被迫停业，谭玉琼发函给世代公司要求解除合同，但世代公司未到现场办理场地交接手续，谭玉琼认为在2018年7月19日将涉案场地交还给世代公司，亦发函给光佑公司请求协商租赁事宜，但协商未果。关于与易初莲花超市签订的租赁合同，谭玉琼表示在2018年8月已终止了租赁合同关系并办理了交接手续。光佑公司认为谭玉琼从2018年7月1日以内部装修为由停止营业，但未清空场地，直至2018年12月20日才搬离完毕。谭玉琼表示光佑公司堆放的砂石一直存在，其从2018年7月1日起被迫停业，当时打算搬走商铺内的物品，但易初莲花超市不准许，后来属于光佑公司拍卖取得权属的商铺即餐厅的前门因断电无法开卷闸门，后门亦被易初莲花超市上锁，因此谭玉琼无法进入商铺搬走物品，谭玉琼表示在2018年11月接到易初莲花超市的通知就把原来经营时的物品清空。2018年12月21日，光佑公司（甲方、出租人）与王东主（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，一、（一）甲方将花都区公益路27号-1房产出租给乙方，面积190平方米，租赁期限自2018年12月22日起至2028年12月21日。其中2018年12月22日至2020年12月21日的月租金为3990元……合同还就其他权利义务进行了约定。2018年12月23日，王东主（出租人、甲方）与江锐腾（承租人、乙方）签订《租赁合同》，王东主将其向光佑公司承租的上述租赁合同的商铺转租给江锐腾，租期从2018年12月23日至2028年12月22日，其中2018年12月23日至2020年12月22日的月租金为47500元，合同还就其他权利义务进行了约定。江锐腾承租涉案商铺用于经营金林餐厅，金林餐厅为个体工商户，于2019年1月25日注册，经营者是江锐腾。光佑公司对王东主将涉案商铺转租给江锐腾的事宜予以确认。世代公司表示要求光佑公司等人返还的133.5平方米的商铺由两部分组成，其中82.66平方米是基于世代公司与金豪公司签订的租赁合同，另外的50.84平方米是基于谭玉琼与易初莲花超市签订的租赁合同而由世代公司提供物业管理服务的场地。关于50.84平方米，世代公司认为该部分是公共区域，根据物权法规定该公共公摊面积属于全体业主所有，涉案场地目前尚未成立业主委员会，亦没有法定数额的业主主张撤销世代公司的物业管理权，因此认为光佑公司即使是业主亦无权代表业主撤销其对公共区域管理的权利，关于50.84平方米属于共有部分世代公司未提交相关证据予以佐证，光佑公司认为世代公司在本案主张的133.5平方米商铺均属于光佑公司拍卖所得的首层001商铺范围之内。另查，光佑公司于2019年3月22日向本院提起对谭玉琼、广州市花都区新华蒙之源饮食店、东莞市蒙自源饮食有限公司、世代公司、易初莲花超市的租赁合同纠纷一案，案号为（2019）粤0114民初3647号，请求各被告支付2016年3月10日起关于涉案商铺的占有使用费及利息，光佑公司在该案申请对租金标准的评估，截至本案庭审辩论终结时仍在审理过程中。光佑公司认为本案须以该案审理结果为依据，要求中止本案审理，本院经审查认为无须以该案作为本案审理的依据，故对光佑公司的中止审理申请书不予准许。本院认为，本案的争议焦点为世代公司与金豪公司是否存在真实的租赁关系。第一，根据本案查明的事实，世代公司与金豪公司于2007年签订《商铺租赁合同》时，卢光远、卢光亮同时担任世代公司与金豪公司的股东，且卢光远与卢光亮为兄弟关系，因此，本院认定世代公司与金豪公司之间存在利害关系。第二，关于该《商铺租赁合同》的履行问题，首先，该合同并未约定租金的支付日期，且仅约定20年的总租金，对于具体如何支付并未约定，与常理不符；另外，世代公司提交的收据及支票金额为100万元，该金额与合同约定的租金总额991920元不相吻合，世代公司解释称其中的8080元为迟延支付租金的违约金，根据世代公司的自述，该100万元在2008年7月31日支付，根据合同约定的逾期交租违约金标准为日万分之五，按该标准计算，迟延交租的违约金远远高于8080元，世代公司并未提交证据证明双方就迟延交租的违约金另行达成协议，故对世代公司的主张本院不予采信；再者，世代公司认为通过支票方式支付租金，世代公司并未提交支票承兑情况或银行转账情况等予以佐证，且支票用途载明为往来款。因此，本院对于世代公司主张其已实际支付租金的事实不予确认。第三，如前所述，世代公司与金豪公司存在利害关系，根据广州市番禺区人民法院的执行裁定书亦可显示涉案商铺被查封拍卖时的被执行人包括卢光亮、卢光远，该二人为兄弟关系，世代公司在本案陈述其对于涉案商铺被查封拍卖事宜不知情，明显不属实，若世代公司主张其与金豪公司存在真实的租赁关系，在易初莲花超市可以获知拍卖事宜并申报租赁权的情况下，世代公司并未在涉案商铺拍卖时积极向法院申报其租赁权，由此带来的不利后果应由其自行承担。虽然世代公司在本案亦提交其与黄胜发及谭玉琼的租赁合同证明其与次承租人存在合法有效的租赁关系，本院认为，即使世代公司与黄胜发、谭玉琼等人之间的租赁合同合法有效，亦不能倒推出世代公司与金豪公司对涉案商铺的租赁关系真实存在。基于世代公司与金豪公司有着特殊的利害关系，就涉案商铺是否存在真实的租赁关系，本院在认定世代公司的举证责任时应更为严格。因上述租赁合同的签订和履行均不符合常理，世代公司又未能进一步提供相应证据予以证明，故本院对世代公司与金豪公司签订的租赁合同的真实性不予确认。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。”光佑公司已于2016年6月1日通过拍卖依法取得涉案商铺的所有权，在本院认定世代公司与金豪公司之间的租赁合同并非真实的情况下，世代公司主张光佑公司、金林餐厅、江锐腾及王东主返还基于租赁合同的82.66平方米的商铺并支付2018年7月1日起的占有使用费及利息，依据不足，本院均不予支持。关于世代公司主张返还50.84平方米商铺的问题，世代公司是基于其与金豪公司签订的物业服务合同而要求光佑公司等人返还，对此，本院认为，世代公司主张该50.84平方米属于涉案建筑物的公共部位，但对此并未提交证据予以佐证，光佑公司亦不予确认，故本院对于世代公司的主张不予采信。如前所述，光佑公司已通过拍卖合法取得涉案商铺的所有权，世代公司基于物业服务合同要求权属人光佑公司、金林餐厅、江锐腾及王东主返还该50.84平方米的商铺并支付2018年7月1日起的占有使用费及利息，缺乏法律依据，本院均不予支持。被告王东主经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告广州市世代物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费2107元，由原告广州市世代物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  吴海萍二〇一九年十一月二十六日书记员  邓国靖