江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0111民初5908号 原告：芮忠妹，女，1961年9月9日生，汉族，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人：仉玉莲，江苏张院生律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁林（原告配偶），男，1959年11月6日生，汉族，住南京市浦口区。 被告：南京居巢房地产经纪有限公司，住所地在南京市浦口区江山路9号和天下家园5幢5号。 法定代表人：胡承诤。 委托诉讼代理人：尤金福，江苏天茂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张衡，江苏天茂律师事务所实习律师。 原告芮忠妹与被告南京居巢房地产经纪有限公司（以下简称居巢公司）居间合同纠纷一案,本院于2019年7月1日立案受理后,依法适用简易程序,于2019年8月20日公开开庭进行了审理。原告芮忠妹的委托诉讼代理人仉玉莲、丁林，被告居巢公司的委托诉讼代理人尤金福、张衡到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告芮忠妹向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还代办费用69858元，并承担违约金50000元，合计119858元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由如下：2019年6月，原告与案外人陈纯及被告签订存量房买卖中介合同，约定陈纯将位于浦口区房屋以720000元的价格出售给原告，同时约定由原告向被告支付佣金17280元，为房屋总价款的2.4%。后原被告约定，由被告代办过户手续并代为交纳各种税费，原告向被告支付包括佣金在内等各项费用优惠合计108000元（佣金费用17280元、契税约98000元、证书工本费500元左右）。但在被告代为办理过户的过程中，被告私自将房屋的实际成交价格720000元改为640000元，被告实际缴纳税费只有19330.86元，原告要求被告退还税费差额部分，被告以其在办证过程中向他人支付了好处费为由，只同意退还原告10000元。被告隐瞒真相，虚构事实，私自降低房屋交易价格，恶意占有原告相关税费，给原告造成了损失，故诉请至法院，望判如所请。 原告为支持其诉请，向法庭提供以下证据： 证据一、原告与案外人陈纯签订的存量房买卖合同一份，合同对房屋价款、居间费用及各方的违约责任均进行了约定，证明原告已经支付了居间费用且被告存在违约情形。 证据二、佣金确认书二份，佣金确认书一式二份，证明房屋的成交价格为720000元，原、被告约定的佣金价格为108000元，双方签订佣金确认书后，被告自行在确认书上增加了“乙方自负盈亏”字样。 证据三、中国农业银行回执、收据各一份，证明原告按照佣金确认书的约定向被告缴纳了108000元费用。 证据四、发票二张、收据一张、税收价款书一张，证明案涉房屋通过被告在房产登记中心网签的成交价格是640000元，工本费560元、税收缴款19330.86元。 证据五、原告的丈夫丁林、原告女儿丁婧与被告店长三人聊天录音，证明对于108000元的佣金组成，被告向原告隐瞒了房屋网签价格为640000元一事。 证据六、收据一份，证明被告收到了原告出具的佣金确认书。 被告辩称，原告陈述的部分内容与事实不符，一、原告与房屋的出卖方陈纯在房产登记机关办理过户登记时签订了一份南京市存量房买卖合同，该份买卖合同载明的房屋价款是640000元，是经原告同意的，并且原告及丁婧共同签字确认，而非被告擅自将房屋价格进行的变更；二、办理过户时，涉案房屋有装修，被告提供了装修合同及装修费用27500元，装修费用是不在房价中的；三、原、被告双方签订了佣金确认书，该确认书上载明含所有费用佣金是108000元，乙方是自负盈亏的，全部的买卖、过户以及装修都是经原告同意后履行的，综上，请求驳回原告的诉请。 被告就其辩称向法庭提供以下证据： 证据一、不动产登记资料查询结果，证明案涉房屋在2019年6月20日办理变更登记的。 证据二、南京市存量房买卖合同一份，载明房屋价格是640000元，系过户价格，中介合同中载明的720000元是房屋出卖人的净得价，该合同由原告和丁婧签名捺印并同意按640000元价格过户。 证据三、装修合同、装修发票各一份（发票号10069549），证明因佣金单载明被告自负盈亏，被告为案涉房屋支付了装修费用27500元。 证据四、印花税、契税发票，证明被告代原告缴纳的印花税、契税金额为19330.86元。 证据五、房屋买卖发票、土地增值和交易附加税发票、地方交易附加发票，证明案涉房屋按640000元和27500元装修过户是经原告同意的，确认书上已载明由原告自负盈亏，如果原告不同意，被告是无法协助房屋买卖双方办理过户手续，且该成交价也是经过税务局核准的价格，如果税务局不核准案涉房屋也不能办理过户。 被告对原告提供证据的质证意见：对证据一的真实性认可，中介合同中载明的720000元是房屋出卖方陈纯的净得价，最后实际办理变更、过户时的价格是640000元加上27500元装修费，这样为原告降低了交付的税收，原告是同意的，合同约定的中介费用是售房价格的2.4%，金额为17280元，载明是签订当日支付给被告，但这个条款实际并没有履行，事后双方经过协商，签订了一份佣金确认书，佣金确认书载明的佣金是108000元，并且是由被告自负盈亏的，原告在该确认书上“自负盈亏”上按手印，对载有“乙方自负盈亏”原告捺印的确认书的真实性我方予以认可，该份确认书中载明的原告承诺在前述房地产买卖出售合同时支付上述佣金给被告，每迟延一天按照佣金的1%支付违约金，但实际上被告迟延支付了佣金；对纳税票据的真实性认可，这是原告自己向税务机关缴纳的税费，与本案无关，如果按照720000元过户的话，原告所交的税费远远要超过该金额，以640000元价格过户是降低了原告缴纳税款；对证据五录音证据的真实性认可，但案涉网签合同房价640000元、装修费用27500元是原告明知且认可的，原告事后反悔并不能对抗原告与案外人陈纯签订的网签合同，被告对录音证据的证明目的不予认可；对证据六无异议。 原告对被告提供证据的质证意见：对证据一、证据二的真实性无异议，合同中载明卖方净得价为720000元，如果是按照网签价格640000元交易，卖方是无法拿到净得价720000元，虽然网签合同由原告及其女儿丁婧签字，但是是在交易中心经过被告工作人员的指导，只是在签名处签名和捺印，被告并没有告知房屋的情况及交易价格；对证据三的真实性无异议，但是装修费用应该是2018年卖方装修时交给装修工人的，并不是被告支付的；对证据四的真实性无异议，该款项也是被告代原告缴纳的；对证据五中房屋买卖发票的真实性无异议，另两张发票载明是陈纯缴纳的，原告不清楚且与本案无关。 本院认证意见：被告对原告提供的六组证据的真实性均无异议，该六组证据形式合法，内容能相互印证，本院对原告提供的六组证据予以认定；被告提供的证据一、证据二、证据四能与原告提供的六组证据相互印证，本院予以确认，案涉合同并未约定房屋装修费用是否包含在房屋价款中，且被告未提供证据证明其实际支付了案涉房屋的装修价款，另，双方并未约定案外人陈纯缴纳的部分税费由原告负担，应当按照交易习惯视为买卖双方各自负担，本院对被告提供的证据三、证据五的关联性不予认定。 经审理查明，2019年6月，原告芮忠妹与案外人陈纯、被告居巢公司签订存量房买卖中介合同，约定居巢公司接受原告及案外人陈纯的委托，促成双方就案外人陈纯坐落于南京市浦口区的房屋订立房地产买卖合同。房屋售价为720000元，该价款为案外人陈纯的净得价。原告及案外人陈纯委托居巢公司代为办理产权转移、房屋交付事宜。被告居巢公司完成合同项下的委托事项，原告按照房地产售房款的2.4%向被告支付居间费用17280元。 2019年6月4日，原告芮忠妹与被告居巢公司签订佣金确认书，载明案涉房屋的成交金额为720000元，佣金金额为108000元（包含所有费用），并于2019年6月15日前支付。2019年6月20日，原告向被告转账支付108000元。 2019年6月20日，被告代原告缴纳案涉房屋交易的印花税、契税共计19330.86元；代为缴纳案涉房屋不动产登记证书工本费、非住宅类不动陈登记收费共计560元、非住房类其他税额971.38元，并于同日完成了不动产权利人变更登记。 另查明，案涉房屋交易过程中被告向不动产登记部门提供的经原告签字确认南京市存量房买卖合同（经纪机构版）中载明的房屋价款为640000元。 上述事实有经庭审确认的证据及当事人的陈述予以证实，本院予以确认。 本院认为，一、案涉存量房买卖中介合同系各方的真实意思表示，原告及被告均应按照该居间合同约定履行各自义务，案涉居间合同中约定的居间费用未超出法律规定的上限，应为合法、有效；原告与被告签订的佣金确认书虽约定108000元佣金金额包含所有费用，但被告仅举证证明其负担了房屋过户的部分税费，被告据此取得的扣除税费以外的部分费用应当返还，本院按照原告与被告约定的2.4%居间收费标准以及被告实际代为缴纳的税费和实际发生的费用认定被告实际应当收取的费用总和，超出部分的费用应当予以返还；被告辩称原告逾期支付居间费用等，应当按照合同约定承担逾期付款违约金，但其未提出反诉，本院不作处理。二、原被告在向不动产登记部门提供存量房买卖合同时降低交易价格，以此减少交易税费，属隐瞒事实、恶意逃税的违法行为，应属无效，原告据此主张违约金于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下: 一、被告南京居巢房地产经纪有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告芮忠妹69858元； 二、驳回原告芮忠妹的其他诉讼请求。 本案受理费1349元（已减半收取），由被告南京居巢房地产经纪有限公司负担800元，由原告芮忠妹负担549元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费2698元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18。 审 判 员 俞昌盛 二〇一九年十一月十八日 法官助理 宋 环 书 记 员 徐 乔