广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初18814号原告（执行案外人）：杨家澎，男，汉族，1986年3月27日出生，住广东省佛山市顺德区，被告（申请执行人）：广东集成融资担保有限公司，住所广东省佛山市禅城区季华五路29号广发大厦21楼西侧，统一社会信用代码91440600193556434K。法定代表人：张铁伟。委托诉讼代理人：何海彬，男，汉族，1991年2月26日出生，住广东省佛山市禅城区，系该司员工。第三人（被执行人）：陈丽英，女，汉族，1979年5月30日出生，住广东省佛山市顺德区，原告杨家澎诉被告广东集成融资担保有限公司（下称集成担保公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月19日立案受理。诉讼中，本院依法追加陈丽英作为本案第三人。本案依法适用普通程序，由本院审判员陈超担任审判长，与人民陪审员李杏芳、马凤颜组成合议庭。本案于2019年11月22日公开开庭审理，原告杨家澎及被告诉讼代理人何海彬到庭参加诉讼。第三人陈丽英经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令对被执行人陈丽英名下位于广东省佛山市顺德区大良街道办事处新松社区居民委员会新松路北二街12号房产（下称涉案房产）带租约拍卖；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：法院在执行（2018）粤0604执8030号案过程中对被执行人陈丽英名下涉案房产采取执行措施。由于原告一家人在2017年以前没有购置房产，自2011年左右居住使用涉案房产至今。最近一份租赁合同的租期是从2013年9月30日至2028年9月29日，租期15年，租金为1200元/月，15年租金折合20万元已于2013年9月30日支付至陈丽英指定的卢裕科名下账户。原告和母亲以及兄长一家四口居住涉案房产至今，期间的水电费、有线电视费、网络费等都是由原告家人承担。其中，电费在2017年3月之前系用陈丽英名下账户代扣代缴，费用实际上是由原告及家人转账支付到陈丽英名下账户，此后，则由原告兄嫂廖秀枝个人账户代扣代缴。而电费账户也从2017年2月起从陈丽英名下账户改至廖秀枝个人账户代扣代缴。另，因为涉案房产在原告一家人入住之前没有装修，需要原告一家人投入另行装修，故租金价格偏低。综上，请求法院对涉案房产带租约拍卖。被告辩称：我司与佛山市顺德区广进旧机动车交易有限公司（下称广进公司）、卢裕科、陈丽英、佛山市顺德区盛松木业有限公司（下称盛松公司）追偿权纠纷一案，法院作出（2017）粤0604民初4057号民事判决书确定我司债权，案经二审，佛山市中级人民法院作出（2018）粤06民终4836号民事判决书，维持一审判决。后我司债权由法院强制执行，案号：（2018）粤0604执8030号。关于原告对涉案房产提出带租约拍卖的诉求，我司不予认同。首先，我司已于2014年8月29日办理了涉案房产的抵押手续，陈丽英、卢裕科所签署的《最高额反担保（抵押）合同书》约定未经我司同意，不对涉案房产出租、出售、抵押，且二人声明涉案房产系自用，无对外出租。其次，涉案房产未在有关管理部门办理租赁信息登记。第三，涉案房产月租金标准远低于正常租赁市场价格，系不合理低价，且原告未提供相关装修合同、装修发票等证实其对涉案房产曾进行装修。第四，原告主张一次性支付全部租金的操作与正常租赁交易习惯相悖，违背常理，且转账记录未注明款项用途。最后，原告提供的证据不能证实其向陈丽英转账缴纳水电费，原告声称电费扣缴账户从2017年3月变更为其兄嫂名下账户，而我司正系2017年3月17日对各被执行人提起追偿权之诉。综上，原告提供的证据缺乏关联性及证明力，主张事由与常理相悖，不符市场交易习惯，望法院严格审查原告提供的各项证据，依法驳回原告的诉讼请求。第三人陈丽英未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原、被告各方围绕各自诉辩意见提交了证据，本院组织双方进行证据交换。对原告方提供的的房屋租赁合同及顺德农商银行特种转账凭证，就原告拟证事实能否成立问题下文一并论述；对原告提供的涉案房产电费清单及水费清单，有原件核对，真实性本院予以采信；对原告提供的杨家胜在广发银行开设的银行账户流水，虽有原件核对，但原告未提供其与杨家胜之间的亲属关系证据，且经核查，该账户在2015年6月12日至2016年12月26日期间分多笔向陈丽英名下两个账户（其一账号尾号4432，另一账号尾号1819））共计1.9万元，远超该时段涉案房产所产生的水电费，原告对此不能合理解释，本院对该组证据关联性不予采信；对原告提供的居住证明，无证明人的身份信息，证明人亦无出庭作证，且证明内容与原告诉状所载存在矛盾，本院不予采信；对原告提供的儿童保健手册，缺乏证据佐证上载自然人与原告的亲属关系，且上载联系地址无法确定填写时间，本院对该证据关联性不予采信；对原告提供的（2019）粤0604执异142号执行裁定书及相应EMS查询回单，本院予以采信。对被告提供的最高额反担保抵押合同书、涉案他项权证、（2017）粤0604民初4057号民事判决书、（2018）粤06民终4836号民事判决书，经核查原件，本院予以采信。对本院依职权出示的涉案房产评估报告，双方均无异议，本院予以采信。查明如下事实：本院审理的集成担保公司诉广进公司、卢裕科、陈丽英、盛松公司追偿权纠纷一案，查明：2014年9月5日集成担保公司与卢裕科、陈丽英签订集保字[2014]92号《最高额反担保（抵押）合同》，约定以涉案房产为广进公司的债务提供抵押反担保，并已办理抵押登记手续等事实，判决：广进公司在判决指定期限内向集成担保公司偿还代偿款本金3749579.72元及利息、罚息和违约金；卢裕科、陈丽英、盛松公司对广进公司前述债务承担连带清偿责任；集成担保公司对陈丽英名下涉案房产在2000万元限额内享有优先受偿权等。案经二审，佛山市中级人民法院作出（2018）粤06民终4836号民事判决书，维持一审判决。后因各债务人未自觉履行金钱给付义务，集成担保公司债权进入强制执行阶段，执行案号：（2018）粤0604执8030号。该案执行过程中，本院将涉案房产列入执行标的，评估价值4463118元（有效期2018年12月18日至2019年12月17日）。杨家澎作为案外人向本院提出异议，请求对涉案房产带租约拍卖。经审查，本院作出（2019）粤0604执异142号执行裁定书，驳回杨家澎的异议请求。因不服该裁定，杨家澎在法定期限内向本院提交立案申请，提起本次诉讼。另查明：涉案房产登记在陈丽英个人名下，权属证号：粤房地权证佛字第××号，土地性质为国有城镇住宅用地，自用土地面积156.8平方米，建筑面积481.99平方米。涉案房产2014年8月29日办理抵押登记，权利证号：粤房地他项权证佛字第××号，登记抵押权人为集成担保公司。涉案房产被本院首轮查封。再查明：2013年9月30日杨家澎从其名下账户转账20万元至卢裕科名下账户（账号尾号8482）。2011年1月10日至2017年3月前涉案房产的电费均系从陈丽英名下账户（账号尾号1994）扣缴，2017年3月起涉案房产的电费从廖秀枝名下账户（账号尾号4348）扣缴。2011年1月至2017年2月前涉案房产的水费、污水处理费、垃圾费均系从陈丽英名下账户（账号尾号1994）扣缴，2017年2月起涉案房产前述费用从廖秀枝名下账户（账号尾号4348）扣缴。诉讼中，杨家澎提供其与陈丽英共同签署，落款时间为2013年9月30日《房屋租赁合同》复写件一份，合同主要约定：乙方（杨家澎）向甲方（陈丽英）承租涉案房产作居住之用；租期15年，从2013年9月30日至2028年9月29日止；租金为1200元/月，15年租金折合为20万元，乙方应予合同签订之日起3日内将15年租金支付完毕，甲方指定卢裕科名下账号尾号8482账户为收款账户；租期内乙方自行负责涉案房产的租赁税、水电费、电话费、垃圾费、治安费、管理费等一切费用；乙方在不影响物业主体安全情况下有权随意装修；乙方在租期内有权对外进行转租等。杨家澎案中陈述：卢裕科系其表哥，陈丽英系其表嫂；杨家胜系其胞兄，杨家胜与廖秀枝原为夫妻关系，后二人离婚；涉案房产现由杨家澎、杨家胜及母亲三人居住；杨家澎及家人2011年入住涉案房产，当时对涉案房产进行装修，装修费用不详，因是找包工头进行装修，没有签订合同也没有保存装修单据；签订涉案《房屋租赁合同》前租用涉案房产的租金是1200元/月，由卢裕科、陈丽英从杨家胜每月收入中扣除。本院认为：原告作为案外人要求对（2018）粤0604执8030号执行标的带租约拍卖，因不服相应执行裁定提起本案诉讼，本案为执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定，原告应就其享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，人民法院不予支持。”法院对执行不动产中存在的租赁合同，尤其是长期租赁合同，依法进行审查，不仅是保护债权人合法债权得以实现的需要，更是维护生效法律文书的必然要求。依据前述司法解释规定，法院对执行标的所设的租赁合同依法需严格进行实体审查，审查方面包括合同的合法有效、合理履行，更包括租赁物占有等方面。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”该规定的抵押财产出租的准据时点系指租赁物交付的时间，换言之，能获法院支持对抗抵押权人的租赁权，除有证据证实租赁双方存在合意外，更要有充分证据证实承租人在抵押权设立前已实际占有租赁物，否则，相关租赁关系不足以影响抵押权。本案，原告提供的《房屋租赁合同》为复写件，合同落款时间虽为2013年9月30日并约定原告以20万元对价承租涉案房产15年，但结合涉案房产面积、结构、评估价以及所处地段，不仅交易方式有违租赁市场管理，且租金标准明显低于市场价格，违背生活常理。同时，原告未能提供有效证据证实其在涉案房产抵押予集成担保公司前已实际占用涉案房产，即便廖秀枝与原告曾存在姻亲关系，但涉案房产的水电费缴费账户亦是在涉案房产抵押权设立后再行变更，无法确认原告主张的事实。因此，虽原告在2013年9月30日转账予卢裕科20万元，但因该款未注明用途，本院亦不能确认款项性质即为原告租用涉案房产的租金。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条的规定，判决如下：驳回原告杨家澎的诉讼请求。本案适用普通程序，案件受理费2892元由原告杨家澎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  陈 超人民陪审员  李杏芳人民陪审员  马凤颜二〇一九年十一月二十二日书 记 员  卢俐桦