广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终4003号上诉人（原审被告）：中山市中锐房地产开发有限公司，住所地广东省中山市西区彩虹社区彩虹大道54号锦绣花园锦绣一街1号，统一社会信用代码91442000282013669W。法定代表法人：梁培坚,该公司总经理。委托诉讼代理人：黄春竹，广东任允律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卢史明，男，1968年1月13日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。原审第三人：罗元奇，男，1965年7月2日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。原审第三人：邱水兰，女，1970年8月17日出生，汉族，住广东省中山市西区。上诉人中山市中锐房地产开发有限公司（以下简称中锐公司）与被上诉人卢史明，原审第三人罗元奇、邱水兰商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初14597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月17日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。中锐公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清，被上诉人未向上诉人支付购房款，涉案房屋并未实际发生交易。1.涉案合同并非上诉人的真实意思表示。上诉人的公司公章、财务印章自2007年4月4日起至2011年1月14日均处于法院查封状态，是无法使用的。涉案合同显示于2007年7月5日签订，故其中加盖的公章系伪造或是在查封前预先加盖，因此该合同不是上诉人的真实意思表示，存在虚假合同的可能。涉案房屋系公司资产，款项往来理应通过公司账户且记载于公司账册，而本案交易是通过私人账户且未记载于公司账册，有悖常理，上诉人对该处分行为不予确认。2.被上诉人提供的证据之间存在明显矛盾，且不符常理，不应作为认定事实的依据。即便涉案合同确由上诉人盖章，其中的签约时间和交易价格与被上诉人提供的销售登记备案表显示的相关信息亦不一致。故双方就涉案房屋签订了权利义务不同的两份合同，一审法院在未对备案合同审查的情况下，直接认定双方应恪守涉案合同显属不当。3.一审法院认定被上诉人已向上诉人支付购房款错误。按涉案合同约定，被上诉人应向上诉人付款，而不是向罗元奇付款。被上诉人向罗元奇付款后却由邱水兰出具收据，而不是由罗元奇或上诉人出具收据，不符常理。转账款项和收据金额不一致，被上诉人虽称之前已支付该差额，但无证据证实。上诉人并未授权罗元奇代收购房款，其收款行为不合法。邱水兰、罗元奇均未到庭参加本案诉讼，无法证实该款为涉案房屋的购房款，也无法证实收据是邱水兰本人出具，上诉人亦未授权邱水兰出具收据，故无法证实上诉人实际收取了被上诉人支付的购房款。且上述行为发生在司法查封期间，该两人无权私收公司款项，被上诉人与邱水兰、罗元奇之间存在串通损害上诉人利益的可能。4.涉案合同于2007年7月5日签订，被上诉人于2017年8月4日提起诉讼，本案已超过诉讼时效，应驳回被上诉人的诉讼请求。涉案合同应予解除，被上诉人不是涉案房屋的产权人，故被上诉人主张的不是物权。卢史明辩称，一审判决审理查明的事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求二审法院予以维持。罗元奇、邱水兰二审期间未发表意见。卢史明于2017年8月4日向一审法院起诉请求：中锐公司履行房屋买卖合同，为卢史明办理中山市西区××、××号的房屋权属证书。一审法院认定事实：1.2007年7月3日，中锐公司就位于中山市西区××别墅及××号别墅办理了中山市商品房销售登记备案，前述两套别墅的商品房销售登记备案表显示买受人均登记为卢史明，购房总价均为250000元，签约日期均为2005年6月30日。一审庭审中，卢史明称，中锐公司为涉案商品房办理销售登记备案手续时系与同一小区其他已于2005年签约的商品房一并办理，并按2005年的评估价进行登记，故商品房销售登记备案表中显示的购房总价、签约日期与实际交易情况存在不一致的情形。2.2007年7月5日,中锐公司作为出卖人与卢史明作为买受人签订中山市商品房买卖合同（以下简称商品房买卖合同），约定由买受人向出卖人购买中山市锦绣花园锦绣一街9、1××号别墅，该商品房按整幢出售并计价，总金额为1176000元，在签订合同当日一次性付清购房款。该合同还约定了其他事项。中锐公司盖章（委托代理人处签名为罗元奇），卢史明签字捺印确认。双方并没有就商品房交付期限、办证时间、办证费用如何承担以及逾期办证的违约责任等作出明确约定。同日，卢史明向罗元奇转账支付款项1126000元，邱水兰以“代收款人”名义在抬头印有“中山市中锐房地产开发有限公司”字样的纸上出具收据，确认“今收到卢史明交来锦绣花园锦绣一街9号、1××号房款1176000元。”一审庭审中，卢史明称，其早于2007年7月3日已向中锐公司支付了定金50000元，中锐公司亦于当天为涉案商品房办理了备案登记手续，故其于合同签订当天支付了尾款1126000元后，邱水兰代表中锐公司向其出具了前述收据。3.一审庭审中，卢史明称，中锐公司于2007年7月5日将涉案商品房交付其使用至今。为此，卢史明提交了物业服务费缴费证明、用户用水清单、电费清单、客户资料台账及物业服务费发票等证据予以佐证。4.2009年9月18日，卢史明就涉案商品房各缴纳了房屋买卖契税7500元及滞纳金300元。5.卢史明认为其已按合同要求支付房款，并缴纳契税，涉案商品房已向其交付使用至今，但中锐公司并没有依约协助办理不动产权证，遂诉至一审法院，主张前述实体权利。6.中山市工商行政管理局企业档案资料显示，中锐公司于2005年10月20日出具授权委托书，载明：“委托罗元奇同志为本公司全权代表，负责办理本公司有关房地产的分割、转让、抵债、办证、终止合同、协议等事项，并代表公司签名。”中锐公司于2006年12月18日出具公司法定代表人、董事、监事任职书，载明：“选举罗元奇、邱水兰为本公司的董事，任期三年。”7.截至2018年12月12日的中山市不动产登记资料查询结果显示，位于中山市西区锦绣花园锦绣一街9号别墅（备案合同号HT200774999）及中山市西区锦绣花园锦绣一街1××号别墅（备案合同号HT200774997）即涉案商品房均无抵押、查封记录。8.一审诉讼中，中锐公司因不确认商品房买卖合同中加盖的中锐公司公章的真实性，曾提出就该公章的真实性进行鉴定，一审法院依法委托广东岐江司法鉴定中心（以下简称岐江鉴定中心）进行鉴定后，岐江鉴定中心以中锐公司提供的比对样本为复印件为由于2018年5月2日退鉴。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。中锐公司与卢史明签订的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。本案中，一方面，卢史明提供的商品房买卖合同、商品房销售登记备案表以及其向中锐公司的董事、委托代理人罗元奇的转账记录、中锐公司的董事邱水兰出具的收据、中山市工商行政管理局企业档案资料等证据已形成证据链完整反映出涉案商品房交易的全过程以及其已向中锐公司支付全额购房款的事实。另一方面，卢史明提供的物业服务费缴费证明、用户用水清单、电费清单、客户资料台账及物业服务费发票等证据亦可证明涉案商品房已由其占有使用的事实。中锐公司对商品房买卖合同中的公章真实性不予确认，并辩称未收取卢史明的购房款，但未能提供充分有效的证据予以反驳，应承担举证不能的不利后果。因卢史明能提供证据证明其已支付全部购房款，已办理销售登记备案，且已实际占有使用涉案商品房，并无其他人对涉案商品房主张权利，目前双方均没有指出涉案商品房存在办证障碍，故中锐公司未为卢史明办理不动产权证书已构成违约，中锐公司应承担相应的违约责任。现卢史明要求中锐公司办理涉案商品房不动产权证书的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。对于诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条规定：“下列请求权不适用诉讼时效的规定：……（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产……”，前已论述，卢史明已依约付清购房款，中锐公司已将涉案商品房交付卢史明使用，卢史明已实现对房屋的占有，故卢史明前述请求中锐公司协助办理不动产权证书的请求权具有物权属性，而物权具有法定性，故依据前述法律规定该请求权不受诉讼时效的限制，且从价值判断的角度来讲，如果在商品房已经交付的情况下，请求办理不动产权证适用诉讼时效，会极大损害买受人的利益，对其造成重大的不公，有违民法公平正义的基本原则，故一审法院对中锐公司有关本案诉讼已超诉讼时效的辩解意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：中锐公司应在一审判决发生法律效力之日起十五日内协助卢史明办理坐落于中山市西区锦绣花园锦绣一街9号别墅（备案合同号HT200774999）及中山市西区锦绣花园锦绣一街1××号别墅（备案合同号HT200774997）的不动产权证书。一审案件受理费15384元（卢史明已预交），由中锐公司负担（中锐公司于一审判决发生法律效力之日起十五日内迳付卢史明）。当事人在二审期间未提交新证据。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院另查明：一审庭审中，法庭询问中锐公司至今有无向卢史明催讨购房款。中锐公司答复称没有，公司经办人员接手之后就收到本案起诉，接手之前公司的情况尚不清楚。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。综合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、中锐公司与卢史明之间是否存在真实合同关系；二、卢史明有无向中锐公司履行付款义务。对此本院分析如下：关于焦点一，中锐公司上诉称涉案合同签订时中锐公司的公章处于法院查封状态，故涉案合同中加盖的公章系伪造或是在查封前预先加盖，故涉案合同不是中锐公司的真实意思表示。对此本院认为，根据已查明事实可知,中锐公司于2005年10月20日出具授权委托书委托罗元奇为全权代表，负责办理本公司有关房地产的分割、转让、抵债、办证、终止合同、协议等事项，并代表公司签名；2007年7月3日中锐公司就涉案房屋为卢史明办理商品房销售登记备案；后双方于2007年7月5日就涉案房屋签订商品房买卖合同，其中出卖人签章处有中锐公司的委托代理人罗元奇的签名；中锐公司已将涉案房屋交付卢史明使用多年。本院根据上述事实足以认定中锐公司与卢史明就涉案房屋达成了买卖合意。中锐公司上诉称涉案合同签订时中锐公司公章处于法院查封状态的意见，不足以推翻上述结论，且属于中锐公司内部管理问题，不影响卢史明在本案相关权益的实现。故本院对中锐公司的相关上诉意见不予支持。关于焦点二，中锐公司上诉称涉案购房款未通过公司账户且未记载于公司账册、罗元奇无权收款、邱水兰无权出具收据，故卢史明并未履行购房款支付义务。对此本院认为，根据查明的事实可知，在涉案合同约定购房款在签订合同当日一次性付清、签订合同当日卢史明一次性即向中锐公司的董事、委托代理人罗元奇转账支付了购房款、中锐公司的董事邱水兰于当日亦向卢史明出具了收据的情况下，再结合卢史明已以自己名义就涉案房屋缴纳了房屋买卖契税，以及中锐公司未举证证明在卢史明占用涉案房屋期间有向其提出异议的事实，本院足以认定卢史明已向中锐公司履行付款义务，中锐公司就此诉称的相关意见不足以推翻上述结论，故本院对中锐公司的相关上诉意见不予支持。至于中锐公司抗辩称本案已超过诉讼时效的问题，本院认为，一审法院对该意见不予支持且已作出详细论述，理据充分，本院二审不再赘述。故，本院不予采纳中锐公司的该抗辩意见。另，中锐公司上诉称卢史明与罗元奇、邱水兰之间存在串通损害中锐公司利益的可能，但未就此提供充分证据予以证明，故应承担举证不能的不利后果，本院对该上诉意见亦不予支持。综上，上诉人中锐公司的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15384元（中山市中锐房地产开发有限公司已预交），由中山市中锐房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一九年十一月十二日书记员  廖博睿易嘉璇