北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初1831号原告（反诉被告）：中国铁路北京局集团有限公司北京工务段，住所地北京市东城区永外彭庄丁48号，统一社会信用代码：911101018011042213。负责人：宋广浩，段长。委托诉讼代理人：李沛，女，1989年10月23日出生，中国铁路北京局集团有限公司北京工务段职员。委托诉讼代理人：许冉，男，1986年3月5日出生，中国铁路北京局集团有限公司北京工务段职员。被告（反诉原告）：湖北宏鑫建设集团有限公司北京分公司，住所地北京市通州区漷县开发区鑫隅街323号，统一社会信用代码：91110112666284193X。负责人：黄艳全，经理。委托诉讼代理人：王凯，北京市兴涛律师事务所律师。原告（反诉被告）中国铁路北京局集团有限公司北京工务段（以下简称铁路北京工务段）诉被告（反诉原告）湖北宏鑫建设集团有限公司北京分公司（以下简称宏鑫建设北京分公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。铁路北京工务段的委托诉讼代理人李沛、许冉，宏鑫建设北京分公司的委托诉讼代理人王凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告铁路北京工务段向本院提出诉讼请求：1、判令被告腾退所租赁的坐落于北京市通州区×林场的房屋、院落，拆除自建房；2、判令被告支付欠付的2017年1月1日至2018年12月31日的租金60000元及违约金9000元，并支付自2018年12月31日至实际腾退房屋之日的租金；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年，我方与被告签订了《房屋租赁合同》，该合同于2016年12月31日到期，但合同到期后，经我方多次催促，被告拒不腾退，故我方诉至法院，望法院判如所请。被告宏鑫建设北京分公司辩称：我方不同意原告的诉讼请求，虽然双方签订了房屋租赁合同，但合同已到期。原告并非我方承租房屋及院落的产权人，其无权与我方签订租赁合同，也无权收取我方交纳的租金，故双方所签订的合同应属无效，我方在使用所承租的房屋及院落期间进行了翻建和装修，我方花费100万元，现我方提出反诉，请求：1、确认我方与反诉被告签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令反诉被告返还我方已付房租30000元；3、判令反诉被告赔偿我方经济损失420809元；4、本院诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告铁路北京工务段针对反诉辩称：双方合同已到期，我方确系所出租房屋的实际产权人，对于反诉原告主张的合同无效的请求不予认可。关于其主张的经济损失不认可。我方收取租金合法，其无权要求我方返还。本院经审理认定事实如下：2016年，铁路北京工务段（原名称为北京铁路局北京工务段）作为出租方（甲方）、宏鑫建设北京分公司作为承租方（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于北京市通州区×林业工区的房屋及院落给乙方使用，其中房屋建筑面积126平米，院落320平米；租赁期限为2016年1月1日至2016年12月31日，租赁期满，甲方收回该房屋，如乙方有意继续承租，应提前30-60日向甲方提出书面续租申请，同等条件下乙方享有优先权，征得甲方同意后，双方重新签订房屋租赁合同；房屋年租金为30000元；租赁期满后，乙方应返还该房屋及其附属设施，乙方添置的物品可由其自行收回，对装饰、装修的部分恢复原状，返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。乙方不得随意拆、改和破坏房屋建筑结构及设备设施，如需改造应提出书面申请，征得甲方同意，由甲方以书面形式通知乙方，改造所需费用由乙方自理。退租时，除另行约定外，甲方有权要求乙方恢复原状或向甲方交纳恢复工程所需费用。严禁乙方在承租房屋周围及院落擅自搭建任何形式的房屋或建筑物。乙方不支付或者不按约定支付租金、维修费、管理费达30日以上的、擅自拆改或损毁房屋主体结构、搭建违章建筑物的，应按年租金的15%向甲方支付违约金。若租期满后或合同解除后，15日内，如果乙方仍然封闭房屋及其附属设施，甲方有权强行进入房屋及附属设施，乙方留置的任何物品均视为遗弃，甲方有权单方处置。此外，双方还约定了其他内容。上述合同签订后，宏鑫建设北京分公司占有使用合同约定的房屋及院落，并向铁路北京工务段支付了一年租金30000元。合同到期后，双方并未续签书面租赁合同，宏鑫建设北京分公司仍继续占有使用合同约定的房屋及院落至今，且并未向铁路北京工务段支付费用。庭审中，铁路北京工务段向本院提交了《国有土地使用证》，载明双方合同所约定的房屋及院落所在土地使用者为北京铁路局北京铁路分局。宏鑫建设北京分公司主张其在所承租房屋及院落内进行了装修和翻建，为此其提交了支付装修费的收据佐证，但未能提供证据证明其装修和翻建经由铁路北京工务段书面同意。本院认为：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。根据本案查明的事实，铁路北京工务段与宏鑫建设北京分公司签订的《房屋租赁合同》已于2016年12月31日到期，双方并未续签租赁合同，故宏鑫建设北京分公司应当将租赁物返还，故对于铁路北京工务段要求宏鑫建设北京分公司腾退所租赁房屋、院落的诉讼请求，本院予以支持，且宏鑫建设北京分公司应按约定将租赁物恢复原状，故对于铁路北京工务段要求宏鑫建设北京分公司拆除自建房屋的诉求，本院予以支持。合同到期后，宏鑫建设北京分公司仍继续占有使用租赁物，应当向铁路北京工务段支付相当于租金标准的占有使用费，故对于铁路北京工务段要求宏鑫建设北京分公司支付2017年1月1日至其实际腾退租赁物之日的占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。宏鑫建设北京分公司在双方合同到期后拒不返还租赁物，且在合同期限内，私自搭建建筑物，且未提供相应审批手续，也未能提供证据证明铁路北京工务段对此知晓，其行为违反了合同约定，故对于铁路北京工务段主张的违约金，本院予以支持。关于宏鑫建设北京分公司提出的房屋权属问题，与双方租赁合同的效力无关，也并不妨碍铁路北京工务段要求其返还租赁物，故对其相应答辩意见，本院不予采纳，对于其要求确认双方签订的合同无效的反诉请求，于法无据，本院不予支持。宏鑫建设北京分公司私自进行翻建及装修，其要求铁路北京工务段赔偿其损失并无合同依据，故对其相应反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、湖北宏鑫建设集团有限公司北京分公司于本判决生效之日起三十日内自坐落于北京市通州区×林业工区的房屋、院落腾退，将自建房屋拆除，并将上述房屋、院落返还给中国铁路北京局集团有限公司北京工务段；二、湖北宏鑫建设集团有限公司北京分公司于本判决生效之日起三十日内向中国铁路北京局集团有限公司北京工务段支付房屋使用费，自2017年1月1日起算，计算至其实际履行完毕本判决第一项所涉义务之日止，房屋使用费按每年30000元标准计算；三、湖北宏鑫建设集团有限公司北京分公司于本判决生效之日起三十日内向中国铁路北京局集团有限公司北京工务段支付违约金9000元；四、驳回湖北宏鑫建设集团有限公司北京分公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1526元，由湖北宏鑫建设集团有限公司北京分公司负担，于本判决生效之日起七日内执行清。反诉案件受理费4031元，由湖北宏鑫建设集团有限公司北京分公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  姚玮东人民陪审员  陈立东人民陪审员  杨志化二〇一九年十一月二十六日书 记 员  杨 晨