广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0225民初1788号 原告：柳州市祥安物业服务有限责任公司，住所地：柳州市广场路10号柳州地王国际财富中心2栋10层4-07号。统一社会信用代码：914502043226114618。 法定代表人：陈丽芳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：农冠军，该公司员工。 委托诉讼代理人：黄日虹，广西思齐律师事务所律师。 被告：卢丽利，女，住广西融水苗族自治县。 被告：聂宁福，男，住广西融水苗族自治县。 原告柳州市祥安物业服务有限责任公司（以下简称祥安物业公司）与被告卢丽利、聂宁福物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告祥安物业公司的委托诉讼代理人农冠军、黄日虹，被告卢丽利、聂宁福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 祥安物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付物业服务费1,432.10元（物业服务费计算方式：房屋总面积为106.08㎡，按每月0.75元/㎡，从2018年1月1日开始计算至2019年6月30日，共18个月）、违约金人民币1298.70元；2、请求判令被告向原告支付2018-2019年电梯电费450元（按每月25元，从2018年1月1日至2019年6月30日，共18个月）；3、请求判令被告向原告支付2016-2018年电梯维保费204.90元；4、请求判令被告向原告支付2016-2018年电梯年检费108.10元；5、请求判令被告向原告支付代缴的2017-2018年发电机及电瓶维修费（公摊）34.50元、2017年消防材料维修费（公摊）26.30元、2018年电梯配件更换费（公摊）30.70元。以上共计3585.30元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年7月25日，广西融水宝丰房地产开发有限公司（以下简称宝丰房地产公司）选聘原告作为前期物业管理公司对广西融水县融水镇铁西路山水华庭小区进行物业管理。双方于当日签订了《广西柳州市融水县融水镇山水华庭前期物业管理服务承包合同》，约定服务期限从2014年8月1日至2020年9月30日，并约定：“如业主委员会代表全体业主与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”2014年7月25日，宝丰房地产公司出具《山水华庭小区物业交接通知书》要求原告于2014年8月1日正式进驻山水华庭小区，全面接管物业管理服务工作。原告依据宝丰房地产公司的要求，于2014年8月5日完成了物业管理工作的接管，并出具《“山水华庭小区物业交接通知书”回函》告知宝丰房地产公司。自此，原告开始对山水华庭小区进行物业管理，为小区业主们提供物业服务。 根据原告与宝丰房地产公司签订的物业管理承包服务合同，原告须为山水华庭小区业主提供三级的物业服务，并在柳价格[2014]100号《柳州市住宅小区物业服务等级政府指导价收费标准》文件规定的三级物业收费标准的范围内收取物业管理服务费用。为此，原告继续沿用旧物业公司的收费标准，即高层电梯房按每月0.75元/㎡、多层步梯房按每月0.45元/㎡、商铺按每月0.75元/㎡（庭审中原告称诉状中有笔误，变更为1.50元/㎡）来收取物业服务费用。而地下车位服务费、两轮电动车车位租金、三轮电动车车位租金均按每月30元、电梯能耗费每月25元收取。至于电梯年检费、维护保养费、化粪池日常清理费用则按实分担。该物业服务费用的标准一直张贴在山水华庭小区公告栏处。 2015年11月16日，被告与原告签订了《山水华庭前期物业服务协议》，并且依据上述物业服务收费标准支付了2016年9月30日至2017年12月31日的物业服务管理费用。但是2018年1月1日起至今都未成支付物业服务管理费用共计1432.10元。此外，被告还拖欠2018-2019年电梯电费人民币450元、2016-2018年电梯维护保养费213.50元、2016-2018年电梯年检费108.10元以及原告代缴的2017-2018年发电机及电瓶维修费（公摊）人民币34.50元、2017年消防材料维修费（公摊）26.30元、2018年电梯配件更换费（公摊）30.70元。目前山水华庭小区并未成立业主委员会。原告认为，原、被告之间存在合法有效的物业服务合同，原告已依约为被告提供物业服务，有权向业主收取物业管理服务费用。被告作为业主应当承担支付物业管理服务费用的责任。 卢丽莉辩称，一、被告所住的1栋1单元顶楼楼面漏水长达一年以上至今无人过问处理；观光灯脱落悬挂于外墙边缘，让风吹得来回晃动，存在很大的安全隐患已有数月至今无人过问处理；一楼电梯口的瓷砖脱落快两年之久无人过问处理；一楼门禁坏了数月无人处理，陌生人可以出入自由；2018年的一天顶楼的瓦片自然掉落至底楼地面幸好无人经过造成伤害，此事百分之九十的业主知晓，业主们都惊恐；单被告所住楼层就这么多问题和安全隐患，其他楼层不知还存在多少。 二、被告从未看到任何人佩戴某某物业服务有限公司的工作证或着工作服装的人员为小区提供物业管理服务，被告只看到一些穿着便装的阿姨为小区清洁和一些穿着便装的大哥大叔在门口的门庭来回活动，被告不知他们是在有偿工作还是无偿公益行为或是其他。 三、被告质疑山水华庭小区是否有物业服务公司在管理服务，如果没有就没有物业费一说；如果有，那么物业服务公司并未履行应尽义务和职责，出于公道被告有权拒缴物业服务费。 四、被告签订的《山水华庭前期物业服务协议》甲方抬头署名为：宝丰·山水华庭物业服务中心，落款盖章为：祥安物业公司且无代表人签字，因此，协议甲方不明确，履行义务方不明确，责任担当方不明确，当视为无效。 五、针对诉讼请求的第二、三、四、五条请求。被告要求祥安物业公司出示：2018-2019年电梯的电费支出、2016-2018年电梯维保费支出、2016-2018年电梯年检费支出、2017-2018年发电机及电费维修费支出、2017年消防材料维修费支出、2018年电梯配件更换费用支出的完整有效的会计凭证，经被告查验确认无误后支付。 六、被告享有知情权。祥安物业公司提供的证据中《电梯维护保养合同》有两份都是和同一家公司签订，其中一份落款有两公司的盖章与代理人签字，其中一份只有代理人签字无盖章，依据此合同的第十四条约定：本合同自签字盖章后生效。附件一《电梯半月维护保养记录》、附件二《电梯使用资料明细表》均无维保人员和安全管理人员签字确认与记录。依据两份合同约定的电梯维护保养的期限自2017年10月31日起至2019年10月31日。合同约定电梯维护保养费原告财务报表的费用为29400元，出示的两张电梯维护保养费发票开票日期均为2018年11月8日总金额为30450元与合约上的金额不符。所以被告怀疑有作假行为，为确保事情的真实性，避免误会和错收的行为发生，应认真核实。 七、依据宝丰房地产公司与原告签署的《山水华庭前期物业服务承包合同》第四条中的第4点：“委托乙方管理的房屋、设施设备、应达到国家验收标准要求。”2014年8月5日，原告全面接手宝丰房地产公司移交的山水华庭小区物业服务工作（原告提供回函一份）。原告既已接手，则代表原告接纳委托管理房屋、设施设备、已达到国家验收标准要求，并愿意承包管理。被告所住小区众多业主从2017年开始多次向原告反映及要求处理因房屋外墙渗水导致内墙壁脱落事项、窗户玻璃被外物击坏事项、大门被陌生人剐蹭出划痕等事项，但原告一再推脱责任，至今仍然未处理也没给解决方案，使得众多业主已拒缴物业管理费来表示不满。依据《山水华庭前期物业服务协议》第三条中的第7、8、9小条的物业服务标准原告均未做到，原告是没有资格向被告收取物业管理服务费。 八、电梯保修期多长不知道，电梯如果还在保修期内原告还收取电梯维修费，不合理。商业广告收入没有公布和退还业主，地下停车场的归属没有处理好，导致地下停车场业主不能使用，并且还对外出售。存在门禁钥匙乱收费现象。 九、本案诉讼费用理应原告承担。因原告从未正面与被告沟通才使事情发展到如今局面。 本院经审理认定事实如下：2014年7月25日，宝丰房地产公司与祥安物业公司签订《广西柳州市融水县融水镇山水华庭前期物业服务承包合同》，约定宝丰房地产公司以承包方式选聘祥安物业公司为山水华庭小区提供前期物业管理服务事宜，服务期限自2014年8月1日起至2020年9月30日，为期六年。前期物业服务合同签订后，宝丰房地产公司当日即向祥安物业公司送达了《山水华庭小区物业交接通知书》，通知其与广西柳州市升泰物业有限责任公司签订的前期物业服务合同于2014年7月30日终止，祥安物业公司于2014年8月1日起全面接手山水华庭小区的物业服务工作。祥安物业公司按通知进驻山水华庭小区并提供相关物业服务，并于2014年8月5日出具《“山水华庭小区物业交接通知书”回函》告知宝丰房地产公司。 卢丽利、聂宁福系山水华庭小区1栋1单元17层05室业主，该房屋建筑面积为106.08平方米（以双方签订的《山水华庭前期物业服务协议》上确认的建筑面积认定）。2015年11月16日，祥安物业公司向卢丽利、聂宁福发放《山水华庭住户手册》，手册内容包括：1、致山水华庭业主（住户）的一封信；2、山水华庭临时管理规约；3、山水华庭业主手册；4、山水华庭前期物业服务协议；5、室内装饰装修管理协议；6、山水华庭住宅使用说明书；7、山水华庭商品住宅楼质量保证书，卢丽利、聂宁福在《山水华庭临时管理规约承诺书》和《山水华庭前期物业服务协议》等落款处签字确认。《山水华庭前期物业服务协议》第六条第二款约定，物业服务费标准为：多层住宅按0.45元/月/平方米收取；高层物业按0.75元/月/平方米收取，杂物间按10元/月/间收取；车库按20元/月/间收取；商铺1.5元/月/平方米收取、地下室停车位30元/月/个。第七条第二款约定，公共水电使用和损耗费用、业主共用的设备设施所产生的能耗费用由全体业主按产权户数分摊；第七条第三款约定，电梯使用产生的电费按2层以上（含2层）每户25元/月收取。卢丽利、聂宁福拖欠2018年1月1日至2019年6月30日的物业服务费等未支付，经祥安物业公司以短信、上门贴《物业交费通知》等形式多次催缴物业服务费无果后，祥安物业公司为维护自身合法权益，遂诉至本院。 另查明，一、山水华庭小区高层住户共计164户，其中1栋1单元高层住户为82户，1栋2单元高层住户为82户，1栋一共安装4部电梯，每单元使用2部电梯；二、2018年11月8日，祥安物业公司为164户高层住户代缴2016年11月至2018年10月共24个月1栋2单元左电梯的维保费8400元以及2017年2月至2018年10月的3台（1栋1单元左、右电梯，1栋2单元右电梯）电梯维保费22050元，合计30450元；三、2017年11月30日，祥安物业公司为164户高层住户代缴2017年的电梯检验费4700元；2019年1月24日又为164户高层住户代缴2018年的电梯检验费4700元；四、2018年11月30日，祥安物业公司为1栋1单元的82户高层住户代缴左电梯光幕材料费、人工费、税费合计1200元；2018年8月19日，祥安物业公司为1栋1单元的82户高层住户代缴左电梯变压器费720元；2018年8月28日，祥安物业公司为1栋1单元的82户高层住户代缴左电梯调试费600元；五、2017年12月23日，祥安物业公司为164户高层住户代缴电梯发电机组保养费4500元；六、2018年12月26日，祥安物业公司为164户高层住户代缴巡航发电机电瓶费800元；七、祥安物业公司已以告示函的形式将物业服务费、电梯年检费、电梯维护保养费、电梯能耗费等收费标准公示在小区的公示栏中。 本院认为，首先，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，祥安物业公司与建设单位宝丰房地产公司签订的《广西柳州市融水县融水镇山水华庭前期物业服务承包合同》合法有效，对山水华庭小区全体业主具有法律约束力。祥安物业公司已进驻山水华庭小区并提供相关物业服务，卢丽利、聂宁福作为业主负有向祥安物业公司支付物业服务费的义务，而且祥安物业公司与卢丽利、聂宁福签订的《山水华庭前期物业服务协议》，系当事人的真实意思表示，双方应该按照协议约定履行各自的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝支付或者在催告的合理期限内仍未支付物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。……”本案中，被告卢丽利、聂宁福欠交的物业服务费已经祥安物业公司催交，程序合法。祥安物业公司要求卢丽利、聂宁福按照多层住宅以每平方米0.75元的约定收取物业服务费，与小区物业管理支出需求基本相当，本院予以支持。但由于祥安物业公司在对山水华庭小区的维护和管理方面存在一定瑕疵，对业主反映的物业服务中存在的问题也不能及时答复与解决，考虑到物业服务的多样性，酌情予以减免应交物业服务费的10%，故卢丽利、聂宁福应当支付祥安物业公司2018年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费1288.87元（0.75元/平方米×106.08平方米×18月×90%）。其次，由于祥安物业公司所提供的物业管理服务确实存在一定的不足，对其要求卢丽利、聂宁福支付的物业服务费违约金的诉讼请求，本院不予支持。第三、祥安物业公司与卢丽利、聂宁福在《山水华庭前期物业服务协议》第七条第一款约定，公共能耗费用由全体业主按产权户数分摊。本院认为，祥安物业公司代164户高层业主支付电梯年检费9400元（2017年电梯年检费4700元+2018年电梯年检费4700元）应由164户高层住户分摊为57.32元，祥安物业公司诉请超过部分，由于无票据相佐证，本院对超过部分不予支持。祥安物业公司代1栋1单元82户高层业主支付左电梯2016年11月至2018年10月的维保费8400元，右电梯2017年2月至2017年10月的维保费7350元（22050元÷3台），合计15750元，卢丽利、聂宁福系1栋1单元的其中一户高层业主，应分摊192.07元，祥安物业公司诉请超过部分，本院不予支持；祥安物业公司代164户高层业主支付的电机及电瓶维修费5300元（电梯发电机组保养费4500元+巡航发电机电瓶费800元）应由164户高层住户分摊为32.32元，祥安物业公司诉请超过部分，由于无票据相佐证，本院对超过部分不予支持。祥安物业公司代1栋1单元82户高层业主支付的左电梯配件更换费2520元（光幕材料费、人工费、税费合计1200元+变压器费720元+调试费600元)，由1栋1单元的82户高层住户分摊为30.73元，祥安物业公司主张30.70元，符合法律规定，本院予以支持。祥安物业公司的2017年的消防材料维修费，由于无票据相佐证，本院不予支持。另外，《山水华庭前期物业服务协议》第七条第二款约定，电梯使用产生的电费按2层以上（含2层）每户25元/月收取，祥安物业公司主张18个月的电梯电费450元（25元×18月），符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，被告卢丽利、聂宁福需支付原告柳州市祥安物业服务有限责任公司物业服务费1288.87元、电梯电费450元、电梯维保费192.07元、电梯年检费57.32元、电机及电瓶的维修费32.32元、电梯配件更换费30.70元，合计2051.28元。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《物业管理条例》第七条第一款五项、第二十一条、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告卢丽利、聂宁福于本判决生效之日起十日内支付原告柳州市祥安物业服务有限责任公司的物业服务费1288.87元、电梯电费450元、电梯维保费192.07元、电梯年检费57.32元、电机及电瓶的维修费32.32元、电梯配件更换费30.70元，合计2051.28元。 二、驳回原告柳州市祥安物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告柳州市祥安物业服务有限责任公司负担11元，由被告卢丽利、聂宁福负担14元。 本判决为终审判决。 审判员  韦朗华 二〇一九年十一月十三日 书记员  张松萍 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定支付专项维修资金； （五）按时支付物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定支付物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人支付物业服务费用的，从其约定，业主负连带支付责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位支付。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持 经书面催交，业主无正当理由拒绝支付或者在催告的合理期限内仍未支付物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。