贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终6281号上诉人（原审被告）：杨成波，男，1988年生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。被上诉人（原审原告）：张培泽，男，1978年生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区，被上诉人（原审第三人）：庞仕英，女，1980年生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：张健，贵州新长征律师事务所律师。上诉人杨成波因与被上诉人张培泽、庞仕英房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初2658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。杨成波上诉请求：1.撤销原审判决，改判上诉人与被上诉人于2018年2月14日签订的《购房合同》有效;2、由二被上诉人承担本案诉讼费。事实和理由：一、上诉人已将涉案房屋交付被上诉人张培泽，被上诉人张培泽自接受上诉人交付房屋之日起就负有管理和保护的义务。因被上诉人张培泽的不善管理和保护致使其不能控制和占有涉案房屋的后果不应由上诉人承担；二、上诉人从未与被上诉人庞仕英签订过《购房协议》，也并未接收其购房款。庞仕英所举证的《购房协议》与收条，系伪造，请二审予以查明，并追究其法律责任；三、一审程序错误，判决结果错误误，该案应以侵权之诉予以审理。张培泽辩称，我与上诉人签订房屋买卖合同后，约定过年完来装修房子，上诉人以各种理由拖延交付钥匙。后我才发现我买成的房子有人居住，就是庞仕英。庞仕英告知我涉案房屋杨成波卖给了她。庞仕英辩称，上诉人于2018年1月1日将涉案房屋卖给庞仕英，并于当日签订《购房协议》，将房屋交付庞仕英。在2018年2月14日又将房屋卖给被上诉人张培泽，是上诉人不诚信的行为酿成本次诉争。张培泽向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法确认张培泽与杨成波签订的《购房合同》合法有效，并同时判令杨成波将出售房交付张培泽使用，房屋价值13万元；2.本案诉讼费用由杨成波负担。一审法院认定事实：2018年2月14日，张培泽与杨成波双方签订了《购房合同》，约定杨成波以124800元的价格将位于新舟镇××组的住房前面三楼一套（建筑面积约100平方米）、楼梯左面门面一间（建筑面积约40平方米）出售给张培泽，同日，张培泽以现金方式支付了购房款。在同年的1月10日，杨成波与庞仕英签订了《购房协议》，约定杨成波以91800元的价格将上述三楼住房出卖给庞仕英，庞仕英以现金方式向杨成波支付了购房款，签订合同后第二日，庞仕英即占有并使用该房屋。张培泽在2018年2月14日合同签订后未即时入住，后发现庞仕英对三楼的住房进行装修，故引起讼争。另查明，案涉房屋位于遵义市××舟镇××组，系案外人罗培书提供宅基，杨秀才提供资金修建，本案杨成波系杨秀才之子。房屋为三楼一底左右相连的两栋，罗培书享有左面一栋，杨秀才享有右面一栋，本案争议房屋属于杨秀才享有的右面一栋。庭审中，经原审法院释明，张培泽将第一项诉讼请求变更为：要求杨成波退还购房款124800元，并赔偿各种损失30000元（律师费6300元，第一次起诉案件受理费2470元，车费大约1000多元及请证人出庭的花销），且要求杨成波从2018年2月14日起按月利率2%支付资金占用费至付清时止。以上事实，有张培泽与杨成波陈述、张培泽与杨成波签订的《购房合同》、庞仕英与杨成波签订的《购房协议》、张培泽提供的取款凭证、杨成波出具的收条等证据，经庭审质证、认证，足以认定。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”杨成波在与张培泽签订《购房合同》前，已与庞仕英签订了《购房协议》，庞仕英在协议签订后即占有使用了该住房，故杨成波现已不能向张培泽履行交付房屋的义务，杨成波的违约行为致使不能实现张培泽与杨成波之间《购房合同》的合同目的，故张培泽与杨成波之间的《购房合同》符合法定解除的情形。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，因杨成波一房二卖的行为致使与张培泽与杨成波签订的《购房合同》的合同目的不能实现，杨成波未履行合同义务，应向张培泽承担赔偿损失的违约责任，故一审法院对张培泽要求杨成波退还购房款124800元的诉讼请求予以支持；其要求杨成波从2018年2月14日起按月利率2%支付资金占用费至付清时止的诉讼请求，因合同没有约定，仅能依法按年利率6%计算资金占用费。张培泽主张的各种损失30000元，因张培泽述称无法提交相关证据，原审法院结合张培泽提起诉讼且在一审、二审、发回重审中都聘请了法律工作者代理诉讼的事实，一审法院酌情予以支持5000元。杨成波经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对相关诉讼权利的放弃，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“杨成波经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，一审法院依法缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定，判决：一、解除张培泽与杨成波签订的《购房合同》；二、由杨成波退还张培泽购房款124800元，并从2018年2月14日起按年利率6%支付资金占用费至付清时止；三、由杨成波赔偿张培泽因诉讼产生的各种费用5000元。案件受理费2900元，由杨成波负担。本院二审期间，被上诉人庞仕英申请了证人出庭作证，本院依法组织各方当事人对证人证言发表了质证意见。本院依职权向涉案房屋所在地使用权人罗培书调取了涉案房屋所在地的《集体土地使用权证》，经各方当事人质证均无异议。本院经审理查明，张培泽系新舟镇平远村黄泥组村民，涉案房屋位于新舟镇××组，地号002-004-525，土地性质为集体所有土地，土地使用权人罗培书。涉案合同约定的楼梯左面门面一间已由张培泽占有使用。二审中，杨成波提出从未与被上诉人庞仕英签订过《购房协议》，也未接收过庞仕英购房款，庞仕英所举证的《购房协议》与收条均系伪造，并向本院申请对庞仕英提交的《购房协议》及收条上杨成波的签名及手印进行鉴定。鉴于以上事实，在案中，本院对杨成波是否与庞仕英签订《购房协议》，将涉案房屋出卖给庞仕英一事不予评判。本院经审理查明的其余事实与一审认定无异。本院认为，涉案房屋系农村宅基地上修建，房屋土地所有权属村集体所有。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”及《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”以及第六十二条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面各积不能超过省、自治区、直辖市规定的标准”，第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。张培泽并非新舟镇××组村民，其与杨成波于2018年2月14日签订《购房合同》，损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，杨成波应将购房款返还张培泽，并支付张培泽该房款自支付之日起的资金占用费。张培泽应将已占有的涉案合同中约定的楼梯左面门面一间交还杨成波。因涉案合同中约定的三楼住房张培泽并未实际占有，杨成波若认为庞仕英无权占有涉案房屋，庞仕英行为侵害了其合法权益，可另案主张权利。因导致合同无效双方均存在过错，且双方对律师费用等并无约定，故本院对张培泽要求杨成波赔偿损失的诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销遵义市红花岗区（2019）黔0302民初2658号民事判决。二、张培泽与杨成波于2018年2月14日签订的《购房合同》无效。三、杨成波于本判决生效后一个月内返还张培泽购房款124800元，并从2018年2月14日起按年利率6%支付资金占用费至付清时止。四、张培泽于本判决生效后一个月内将双方于2018年2月14日签订《购房合同》中约定的楼梯左面门面一间原物返还杨成波。五、驳回张培泽的其他诉讼请求。一审案件受理费2900元，二审案件受理费2900元，共计5800元，由张培泽负担2000元，杨成波负担3800元本判决为终审判决。审判长  张海波审判员  喻 茜审判员  李成波二〇一九年十一月二十一日法官助理窦川书记员吴明英