广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0118民初7184号原告：广州尚东物业酒店管理有限公司，住所地：广东省广州市天河区兴民路222号之一自编C1栋办公楼23层2305房。法定代表人：董建刚。委托诉讼代理人：杨浩云，广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁嘉麟，广东合邦律师事务所实习律师。被告：闵四宗，男，1973年5月11日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：杨艳，系被告妻子。原告广州尚东物业酒店管理有限公司与被告闵四宗物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州尚东物业酒店管理有限公司（以下简称尚东物业公司）的委托诉讼代理人杨浩云、梁嘉麟，被告闵四宗的委托诉讼代理人杨艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州尚东物业酒店管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、被告支付拖欠的物业管理费7509.88元及滞纳金（滞纳金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额的0.3%的标准收取，从发生之日起计至被告实际付清之日止）；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是增城区尚东阳光雅苑小区的物业服务企业，受广州市增城区尚东阳光雅苑的建设单位——增城市新乐房地产有限公司的委托对尚东阳光雅苑进行前期物业管理，并对被告在内的全体业主提供了相应的物业服务。但经原告多次催告，被告仍拖欠2015年12月至2019年7月的物业管理费合计7509.88元。现原告为了维护自身的合法权益，诉至法院。被告闵四宗辩称：请求法院驳回尚东物业公司不合理且不合法的请求。一、尚东物业公司不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。尚东物业公司主要存在以下违反物业服务合同的行为：（一）不履行维护小区公共区域环境卫生的义务。根据《尚东阳光雅苑（一期）前期物业服务协议》第五条第3点，负责公共部位的清洁保洁。尚东物业公司没有履行。闵四宗的房屋202房号，在与201的连接处有一公共平台，常年有垃圾存在，以附件图片为证，且图片上的垃圾都是陈放很多天。经多次与尚东物业公司交涉，尚东物业公司一直以不方便清扫为由，每月最多只能提供三到四次的清洁动作，严重影响了闵四宗所持物业的整体环境，严重影响到该物业的出租。因为不管是谁的物业，如果周边非常不卫生，只要一回到家，就看到平台上的恶臭垃圾，闻到了垃圾的臭味，谁都会感到非常不舒服，特别是在这样一个比较高档且物业管理费用比较高昂的小区里。而且不管该物业有无人居住，公共区域的管理有序与卫生整洁都是尚东物业公司必须承担的责任与义务，否则就失去了收取协议所规定费用的权利，而且造成了业主物业收益的不良影响与损失，因此尚东物业公司有且必须承担该物业所受不良影响与损失的赔偿责任。闵四宗请求法院驳回尚东物业公司的诉讼请求，并判定尚东物业公司应承担的管理责任与义务缺失，要求尚东物业公司做好每日清扫，确保尚东阳光生活环境的整洁与卫生，请求法院判定尚东物业公司赔偿因管理缺失而造成这几年来闵四宗的物业租赁损失（租金按1800元/月，按45个月计算总计81000元）。（二）不履行绿化定期修剪的义务，造成闵四宗物业阴暗潮湿，特别是物业安全问题。根据《尚东阳光雅苑（一期）前期物业服务协议》第五条第4点及第5点，尚东物业公司要负责小区公共安全与绿化，这就包含了要及时发现和消除安全隐患、对绿化植物及时定期修剪。可尚东物业公司从闵四宗收房之日到2019年8月30日，都从来没有对树枝进行修剪，造成闵四宗阳台下的树都长到三楼，造成了严重的安全隐患（小偷可以爬树直接进入闵四宗的家）及严重影响了闵四宗所持物业的采光，也因此严重影响了闵四宗物业的对外租赁。这本应是尚东物业公司应尽的工作，但闵四宗多次通知要求修剪，一直没有修剪。直到2019年8月30日左右，闵四宗再次电话联系尚东物业公司告知其只要修剪树枝就交物业费。到9月2日，闵四宗才见到楼下树枝已剪，以附图为准。碗口粗的树枝并非一夜长成，由此可见被答辩人应尽的管理责任与义务的缺失，这种不负责任的管理、不尽义务的服务又何来服务费用的获取。闵四宗请求法院驳回尚东物业公司的诉讼请求，并判定尚东物业公司应承担的管理责任与义务缺失，要求尚东物业公司每年定期修剪楼下树枝，保证答辩人物业的安全及采光；并请求法院判定尚东物业公司赔偿因其管理缺失而造成这几年来闵四宗物业租赁损失（租金按1800元/月，按45个月计算总计81000元）。（三）尚东物业公司未履行应尽的告知义务。尚东物业公司声称有通知及送达律师函，闵四宗确实有收到尚东物业公司所属员工催缴物业管理费的电话，但没有接到或收到任何关于律师函的电话、通知、电子邮件或者快递，由此可见尚东物业公司未履行应尽的告知义务，特别是法律文书这种非常严肃的事情处理太过儿戏，也由此可知尚东物业公司管理责任与义务的严重缺失。二、闵四宗主张先履行抗辩权，在尚东物业公司纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。因尚东物业公司不能适当履行物业服务义务，给闵四宗生活带来的诸多不便。根据《合同法》有关先履行抗辩权的规定，在尚东物业公司正确履行物业服务义务之前，闵四宗有权拒绝支付物业服务费用。因此，请求法院驳回原告诉讼请求并赔偿闵四宗损失。经审理查明：2012年5月26日，尚东物业公司（甲方）与闵四宗（乙方）签订《尚东阳光雅苑（一期）前期物业服务协议》，约定“……本协议乙方所拥有的房屋单位尚东阳光雅苑八街2号（栋）2层2单元。房屋用途为住宅。……第四条物业管理授权、管理范围（简称服务区域）1、受开发商增城市新乐房地产有限公司委托，并与开发商签订了尚东阳光雅苑（一期）《前期物业管理服务合同》，授权甲方管理尚东阳光雅苑（一期）楼宇共用部位、商场、康体、停车场、小区公共设备及小区共用道路、广场、公共园林绿化、公共环境、消防、安全防范管理等……第五条物业管理服务项目……3.负责公共部位的清洁保洁……第六条物业服务费……高层建筑带电梯的洋房物业服务费：按1.98元/平方米·月收取……4、物业服务费收取起始日期：物业服务费计费日期按开发商向业主发出的《交楼通知书》内所列的交楼日期之日起计算。5、物业服务费及其他定期收取或代收费用的收取方式：（1）业主须于每月十日前预先缴交其单元每月应付的物业服务费；（2）乙方依据《物业管理条例》应按时交相关费用，逾期不缴费甲方按每日0.3%收取滞纳金，并保留依法追究的权利……第十三条乙方的权利和义务……2、乙方应当履行下列义务：……（3）按时交纳物业服务费用；……第十六条法律责任1、甲方违约（1）甲方未按本协议规定管理物业或管理不善，乙方有权要求甲方限期整改；……2、乙方违约：（1）乙方须按本协议规定交纳物业服务费。每延迟一天，按拖欠额的千分之三支付滞纳金……”。2015年12月6日，闵四宗签署《尚东阳光雅苑收楼确认书》，接收涉案房屋。另查，《产权情况表》载明涉案房屋的产权人为闵四宗，登记时间为2019年2月28日，建筑面积为86.84平方米。又查，被告向本院提供与原告职员对话的《录音》记录原告职员承认两个星期清扫涉案房屋旁边平台的垃圾，原告对该《录音》的真实性、合法性和关联性均予以确认。另外，被告提供《照片》证明二楼平台位置的垃圾未及时进行清扫，原告确认其真实性和关联性。本院认为：闵四宗与尚东物业公司签订的《尚东阳光雅苑（一期）前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效的，双方均应依约履行义务。尚东物业公司已依约对涉案房屋提供了物业管理服务，故闵四宗应按上述协议的约定交纳物业服务费。现尚东物业公司主张要求闵四宗支付2015年12月至2019年7月期间的物业服务费，理据充分，本院予以支持。经核算，闵四宗应支付每月的物业服务费为171.94元（1.98元/平方米/月×86.84平方米），上述期间的物业服务费总金额为7565.36元（171.94元×44个月）。尚东物业公司主张物业服务费7509.88元，是其对自身权利的处分，本院予以准许。被告抗辩原告在履行合同过程中存在不履行保洁清洁、绿化等义务，构成违约，被告有权主张先履行抗辩权。本院认为，被告的上述理由不足以构成拒交物业服务费的理由，本院不予采纳。至于被告主张赔偿的问题，因被告未在本案提起反诉，本案不予处理，被告可另行依法主张。至于滞纳金的问题。《尚东阳光雅苑（一期）前期物业服务协议》约定原告有义务负责公共部位的清洁保洁，但从被告提供的《录音》和《照片》来看，原告确实对该平台的清洁保洁工作存在瑕疵，且该平台紧靠涉案房屋，确实对被告造成一定的影响，原告亦未向本院提供证据证明因被告迟延缴纳物业服务费造成原告损失，故本院对原告主张滞纳金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告闵四宗于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州尚东物业酒店管理有限公司支付2015年12月至2019年7月的物业服务费7509.88元；二、驳回原告广州尚东物业酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费88元，由被告闵四宗负担。本判决为终审判决。审判员  陈少梗二〇一九年十一月二十七日书记员  陈雪冰