吉林省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）吉民终122号 上诉人（原审被告）：王忠福，男，1973年1月23日出生，汉族，住吉林省延吉市。 委托诉讼代理人：王桂芝，吉林敦诚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：延边隆源建筑安装有限公司。住所：吉林省延吉市天池路新柳花园二楼。 法定代表人：全某，该公司经理。 诉讼代表人：吉林华烁律师事务所，住所：吉林省延吉市天池路新柳花园二楼，系延边隆源建筑安装有限公司管理人。 负责人：张保华，该事务所主任。 委托诉讼代理人：何美凝，吉林华烁律师事务所律师。 上诉人王忠福因与被上诉人延边隆源建筑安装有限公司（以下简称隆源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2018）吉24民初241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王忠福及其委托诉讼代理人王桂芝，被上诉人隆源公司的委托诉讼代理人何美凝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王忠福上诉请求：1.确认一审判决适用法律错误，并依法纠正。2.一审判决所作出的论证，对王忠福依法取得的争议标的权利的行使不利，王忠福具有上诉利益，其错误的论理和认定对王忠福产生不利结果，请二审法院纠正一审法院错误的论理和错误的认定。事实和理由：（一）本案诉争的楼房不是商品房，而在2005年经过龙井市发展改革局批复的朝阳区城市改造项目（相当于棚户区改造），由用地单位朝阳川龙盛机械有限公司在厂区院内自筹资金、自建的职工住宅楼。职工住宅楼不是商品房。一审法院按照商品房的标准和法律适用是错误的，同时也是认定事实错误。一审法院既然认为隆源公司不是房地产开发企业，那么所谓的“五证两书”就不适用建筑企业。原审判决认定“因违反法律、行政法规的强制性规定，而应认定无效”是错误的。（二）本案所涉及的土地是有土地使用权的，只是没有及时缴纳土地出让金而延误了办理房屋登记手续。房屋不是违法建筑，拖欠土地租金是可以救济和补缴的。（三）房屋交付实际上是王忠福和隆源公司对共同投资所建财产的分割，王忠福投资330万元分割了10号楼房48户，是合法取得，不违背法律，是有效合同。（四）目前48套房屋已经有41套房屋是其他案外人的，如果按照一审法院认定“合同无效”，将会给社会带来很多不稳定因素。（五）破产管理人属于滥用诉权，诉争的10号楼不是破产财产，破产管理人无权向王忠福主张解除合同。（六）涉及具体办理房屋登记问题，是因为土地出让金没有缴纳而停止办理房屋登记，如果缴纳了土地出让金是可以办理房屋手续的。王忠福和另41户购房人可以分摊10号楼应缴纳的土地出让金。（七）朝阳家园小区同时共建设了10栋楼房，只有第1栋楼房闲置，其他楼房都已经入住使用。因此，请求依法驳回隆源公司的诉讼请求。 隆源公司辩称：（一）涉案10号楼所占土地是隆源公司申请以出让方式取得土地使用权，但因其未缴纳土地出让金未取得土地使用权证书而未取得土地使用权，隆源公司在未取得土地使用权的情况下与王忠福签订的合同因违反法律法规的强制性规定而无效；（二）案涉房屋是否为破产财产不属于本案审理范围。综上，原审判决认定事实及适用法律正确。 隆源公司向一审法院起诉请求：判令解除隆源公司与王忠福签订的朝阳家园小区十号楼《房屋预销售合同》及对应的48份《商品房买卖合同》。 一审法院认定事实：2006年9月20日，隆源公司为王忠福出具“金额为40万元，事由为10号楼一栋3600平方米抵押借款，收款方式为现金”的收据1张，收据上加盖有延边亨立建筑安装公司公章。延边亨利建安公司与王忠福之间基于前期借款未能还款的事实，经双方协商，将借款40万元抵作购房定金，于2006年9月20日签订了《房屋预销售合同》。合同载明：“由于甲方（延边亨利建筑安装公司）已收到乙方（王忠福）预付的购房定金40万元，双方同意就下列房地产买卖事项订立本合同：房屋系座落于朝阳川镇水源街13号朝阳小区的10号楼一栋，房屋建筑面积3600平方米；甲方在2007年11月30日将乙方购买的房地产产权正式交付给乙方；房屋移交给乙方时，该建筑物范围内的土地使用权移交转移给乙方；甲方保证房地产权属清楚；若发生与甲方有关的产权纠纷或者债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任；如果甲方的原因给乙方造成的经济损失的，甲方负责赔偿。”该合同甲方处由延边亨立建筑安装公司法定代表人全某签字，并加盖了延边亨立建筑安装公司公章。同日，隆源公司与王忠福针对一单元和四单元共计24套房屋，按套分别签订了24份《商品房买卖合同》。2007年9月9日，隆源公司与王忠福针对二单元和三单元共计24套房屋，按套分别签订了24份《商品房买卖合同》。隆源公司为王忠福出具“金额为120万元，事由为购房款，收款方式载明为现金”的收据1张，收据上加盖有隆源公司财务专用章。2008年1月12日，隆源公司为王忠福出具“金额为70万元，事由为购房款，收款方式载明为现金”的收据1张，收据上加盖有隆源公司财务专用章。2008年8月18日，隆源公司为王忠福出具“金额为100万元，事由为购房款，收款方式载明为现金”的收据1张，收据上加盖有隆源公司财务专用章。2008年8月18日，隆源公司法定代表人全某与王忠福签订《朝阳小区10号楼买卖合同补充》（证明），内容如下：“本人隆源公司法人全某特此证明如下：一、位于朝阳川水源街13号朝阳小区10号楼是由王忠福于2006年9月20日首付40万元（由于无法还款，双方协商后此借款当作购房首付定金），2007年9月9日付120万元，2008年1月2日付70万元，2008年8月18日付100万元，共分四次总计330万元。二、全某已将上述房屋购房合同、购房收据共计48份（每户一份）交付王忠福。三、对该房今后一切配套设施费用均由全某及隆源公司承担。四、隆源公司及法人全某本人一切债务（建筑施工费、人工费及所欠全部债务）均与10号楼及购房人王忠福无关。五、对购房人王忠福在今后入住10号楼所需办理的一切事宜，隆源公司有义务无偿办理，所发生费用均由隆源公司负责。”该补充合同甲方处由全某签字捺印。王忠福主张隆源公司于同日交付了48套房屋钥匙，并将房屋实际交付给了王忠福。2015年7月6日，龙井供电公司收取了王忠福电费押金2000元。2015年7月18日，延吉市百业物业有限公司收取3单元402室装修保证金1200元。2017年10月9日，国网延边供电公司（通过短信）给王忠福发出显示电费余额的通知。案外人杨宝锋等人以隆源公司不能清偿依法成立的到期债务，且明显缺乏清偿能力为由，向一审法院申请隆源公司破产，一审法院于2016年12月29日作出（2016）吉24破申1号民事裁定，受理了杨宝锋等人的破产申请，并于2017年3月14日指定吉林华烁律师事务所作为隆源公司的破产管理人。另查明：1.2005年5月10日，延边亨利建筑安装公司、延边仁达建筑安装公司等（应该包括朝阳川龙盛机械有限公司，但目前无相关材料）分别向龙井市国土资源局提出《关于申请拟建朝阳小区的请示》。2005年5月24日，龙井市朝阳川镇发展改革局分别给朝阳川龙盛机械有限公司、延边仁达建筑安装公司、延边亨利建筑安装公司作出龙朝改字（2005）第11、12、13号新建朝阳小区项目计划的通知，同意上述单位建设朝阳小区。该项目计划批复建筑面积11,500平方米，项目总投资575万元，资金来源自筹，建设期限2005年5月至2005年12月。2005年6月2日，龙井市规划局为延边亨利建筑安装公司颁发《建设用地规划许可证》，载明用地面积4500平方米。2005年6月9日，申报用地单位为延边亨利建筑安装公司的《国有土地使用权出让审批表》载明，现用地单位龙井市朝阳川龙盛机械有限公司，出让土地面积6365.20平方米，其中住宅用地面积6,365.20平方米；出让金总额258,681.70元。同日，龙井市国土资源局为延边亨利建筑安装公司颁发国有土地使用执照（该宗土地上建成房屋为朝阳家园1、3、5号楼）。2005年6月9日，龙井市国土资源局为延边仁达建筑安装有限公司办理了《国有土地使用权划拨、出让、转让、租赁、抵押审批表》，载明出让土地面积6,663.30平方米（该宗土地上建成房屋为朝阳家园2、4、6号楼）。有关部门先后于2005年6月9日和7月20日，为延边亨利建筑安装公司颁发了该项目的《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》，载明用地单位和建设单位为延边亨利建筑安装公司。有关部门也为延边仁达建筑安装公司颁发了该项目的《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》，载明用地单位和建设单位为延边仁达建筑安装公司。2.朝阳家园小区总占地面积18,228.5平方米，共建有1-10栋楼，其中7、8、9、10号楼所在土地未交纳土地出让金，亦未取得土地使用权证。该小区10栋楼均未取得房屋预售许可证，现1、3、5号楼已办理房屋初始登记。3.延边亨利建筑安装有限公司现已更名为延边隆源建筑安装有限公司。4.吉林省延吉市人民法院曾于2009年对本案争议房屋进行了查封，2009年6月29日，王忠福因对吉林省延吉市人民法院查封提出异议，并向该院递交了《申请书》和《异议书》。5.2017年7月11日，王忠福在《延边隆源建筑安装有限公司债权申报登记表》填写申报了债权366万元，签收了《申报资料接收回执单》，亦在《延边隆源建筑安装有限公司第一次债权人会议签到薄》上签名。6.2017年7月18日，隆源公司管理人向王忠福作出《不予确认债权通知书》，载明：“……此前本管理人对您申报的债权不予确认并无不当，故决定仍然按照债权表记载的内容对您申报的债权不予确认……” 一审法院认为，房地产“五证两书”是房地产商合法销售商品房的重要凭证。“五证”是指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》《国有土地使用证》《建筑工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》；两书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。其中《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》的取得，直接影响到房地产商售房行为的效力。《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城乡规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法律凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑同样不能领取房地产权属证件。本案中，隆源公司非房地产开发企业，且至本案一审辩论终结前并未取得朝阳家园7-10号楼的上述建房手续，故其与王忠福签订的《房屋预销售合同》及对应的48份《房屋买卖合同》亦因违反法律、行政法规的强制性规定，而应认定无效，隆源公司要求解除其与王忠福签订的《房屋预销售合同》及对应的48份《房屋买卖合同》的前提是合同有效，故对其该项主张一审法院不予支持。判决：驳回延边隆源建筑安装有限公司的诉讼请求。 本院二审审理期间，依王忠福申请调取如下证据：1.2019年4月22日延吉市不动产登记中心出具的《朝阳家园小区无籍房问题的情况说明》。王忠福对该《情况说明》质证称，其已经申请无籍房登记，但是由于案涉标的物被吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院保全，故暂时办不了产权证，需要解除保全后才能够办理，购买房屋的48户产权人已经去延吉市不动产登记中心申请备案登记，但因法院保全没有登记上。隆源公司对该《情况说明》质证称，对该证据的真实性没有异议，但与本案没有关联性，延吉市不动产登记中心关于办理朝阳家园小区无籍房的政策不影响本案合同的效力。并且延吉市不动产登记中心对于如何解决朝阳家园小区办证问题尚待讨论，但可以明确的是该小区能够联系上开发商，办证事宜还是由开发商配合办理并支付土地出让金，并非王忠福陈述的解除保全即可办理。2.1999年7月21日土地登记申请表。王忠福质证称，本案争议的房屋是合法建造的房屋，是朝阳川龙盛机械公司的土地，有土地使用证，是朝阳川龙盛机械公司职工的集资建房，而审批建设的是集资人所有的房屋，不属于隆源公司的破产财产范围。隆源公司质证称，对证据的真实性没有异议，但是与本案没有关联性。本案涉及的土地建设项目是2005年5月审批的，这份申请书是1999年申请的，因此与本案无关。 本院二审查明的事实与一审认定的事实基本一致。另查明，2019年4月22日延吉市不动产登记中心出具的《朝阳家园小区无籍房问题的情况说明》载明，朝阳家园小区已列为延吉市2019年“无籍房”处理范围，“无籍房”处理以项目为单位，该项目未及时办理首次登记的均在处理范围之内。朝阳家园小区“无籍房”问题解决时间及解决方式，将由2019年延吉市政府“无籍房”推进会讨论决定，推进会时间预计定为2019年6月末之前。 本院认为，1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”据此可知，商品房是指房地产开发公司开发建造的用于向不特定主体进行出售的房屋。本案双方当事人提供的证据可以证实，隆源公司不属于房地产开发企业，案涉房屋建设项目是经过政府特殊批准，所建房屋由企业自筹资金，是主要用于解决企业职工住房问题，所以其不具有商品房性质，所产生的纠纷不宜适用规制商品房买卖法律关系的相关规定进行调整。2.该争议房屋为政府批准建设，政府批准建设的手续是否完备、是否可以作为商品房合法销售，应由行政机关予以审查认定。在该项目已列为延吉市2019年“无籍房”处理范围予以解决的背景下，本案交由当地政府结合当时的特殊政策予以处理，人民法院不宜作为民事案件进行审理。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2018）吉24民初241号民事判决； 二、驳回延边隆源建筑安装有限公司的起诉。 一审案件受理费30,800元，退还延边隆源建筑安装有限公司；上诉人预交的二审案件受理费30,800元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审 判 长  张 辉 审 判 员  岳 航 审 判 员  刘 阳 二〇一九年十一月二十五日 法官助理  范丽丽 书 记 员  张晓松