山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终8850号 上诉人（原审被告、反诉原告）：匡永波，女，1962年10月6日生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：孙洪叶，山东青成律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：青岛鑫龙置业有限公司胶州分公司，住所地：山东省胶州市兰州东路453号鑫汇新都小区36号网点楼。 负责人：张禄霞，职务董事长。 委托诉讼代理人：匡磊，山东诚功（胶州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晓峰，山东诚功（胶州）律师事务所律师。 上诉人匡永波因与被上诉人青岛鑫龙置业有限公司胶州分公司（以下简称鑫龙置业分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2018）鲁0281民初462号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 匡永波向本院提出上诉请求：1、请求二审人民法院法院依法撤销一审判决书中第一、二、三、六项判决，依法改判被上诉人继续履行合同及房屋维修义务，将《租赁合同》租赁期限顺延；2、本案一、二审案件受理(反诉)费用由被上诉人承担。其理由如下：一、一审判决解除《租赁合同》无事实与法律依据。1、一审被上诉人第一项诉请是确认双方签订的租赁合同解除，其解除方式为向上诉人酒店张贴了解除通知，一审法院审理后，认为其通知解除的方式不符合合同约定，即诉前无解除合同通知，也就谈不到确认解除合同效力的问题。一审法院擅自认定被上诉人已通过起诉的方式在2018年1月12日通知解除，并判决解除合同，与被上诉人的诉请不符，且超出诉请。2、被上诉人违约在先，首先是被上诉人交付的房屋租赁面积与合同约定的不符，其次是出租房屋存在瑕疵，(漏雨)影响上诉人正常使用，上诉人多次要求修复，被上诉人不作为，上诉人有权拒绝履行交付租金的义务，行使先履行抗辩权。3、被上诉人出租房屋存在瑕疵，导致上诉人停业，停业期间的房屋租金应免交或相应顺延房屋租期。4、2016年8月22日双方签订合同时，按合同第七条的约定，上诉人支付租赁保证金5000元，在证据充分的情况下，一审法院对此款项不予认定是错误的。5、上诉人承租被上诉人房屋经营酒店，租期为五年，为此上诉人房屋装修，酒店设施的配置，投入近二百万的资金，装修完毕试营业到被上诉人停水停电，营业时间六个月，被上诉人要求解除合同，上诉人损失惨重，要求被上诉人继续履行合同。二、一审法院判决适用法律错误。一审法院依照《合同法》第60规定判决，未全面履行合同义务的是被上诉人，不应支持被上诉人解除合同的请求：依《合同法》第96条规定判决，双方合同中约定被上诉人有权解除合同的条件不成就，上诉人不交租金有正当理由；依《民法总则》第176条、179条规定，是被上诉人未按照合同约定履行义务，应承担修理，更换、继续履行、赔偿损失的义务。一审法院判决上诉人承担保全费用2020元，上诉人不知被上诉人申请法院做了什么查封，也没有收到法院查封上诉人财物的裁定书，判决上诉人承担保全费用不当。 青岛鑫龙置业有限公司胶州分公司答辩认为:一审法院经审理认定《租赁合同》于2018年1月12日通过诉讼通知方式解除，事实认定正确，适用法律正确。第一，答辩人通过起诉方式通知匡永波解除并未违反《租赁合同》约定。答辩人与匡永波签订的《租赁合同》约定答辩人可以采取在租赁物入口张贴的方式通知，但并未禁止答辩人不可以采取其他通知方式;匡永波违反《租赁合同》拖欠租金，答辩人在租赁网点张贴解除通知被匡永波阻拦后，答辩人采取诉讼方式通知。第二，上诉人主张一审判决超出诉请，没有事实和法律依据。一审法院在事实认定时已确认答辩人与匡永波《租赁合同》已解除，解除时间为2018年1月12日(见《民事判决书》第9页“原告已通过起诉的方式在2018年1月12日通知解除”;第10页“合同解除时间为2018年1月12日”，“合同于2018年1月12日解除”)，判决第一项支持解除合同，与答辩人的诉请相符，未超出诉请。第三，答辩人与匡永波签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，匡永波从合同约定应付第一笔租金起即拖欠租金，答辩人依据《租赁合同》通知解除应予支持。第四，匡永波是在对租赁网点占有使用近五个月后才与答辩人签订的书面《租赁合同》，在《租赁合同》对租赁网点质量、面积确认，在一审庭审时提出面积有异议，但经法官释明后拒绝鉴定，主张对房屋进行装修、房屋存在瑕疵，但是，未提交有效证据证明。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回，维持原判。 鑫龙置业分公司向原审法院提出诉讼请求:1.确认鑫龙置业分公司、匡永波签订的《租赁合同》解除，匡永波按照约定向鑫龙置业分公司交还租赁物；2.判令匡永波按同期贷款利率向鑫龙置业分公司支付逾期缴纳租金违约金（暂计至2017年11月2日为2483元）；3.判令匡永波向鑫龙置业分公司支付2017年8月21日至11月2日的租金60927元；4.判令匡永波按租赁费双倍向鑫龙置业分公司支付租赁物使用费至匡永波交还租赁物止；5.判令匡永波向鑫龙置业分公司支付损害赔偿金72151.5元；6.本案诉讼费用由匡永波承担。庭审中鑫龙置业分公司明确诉讼请求为：1.确认鑫龙置业分公司、匡永波签订的《租赁合同》解除，匡永波按照约定向鑫龙置业分公司交还租赁物；2.判令匡永波向鑫龙置业分公司支付逾期缴纳租金违约金2803.54（按同期贷款利率计至2017年11月15日）；3.判令匡永波向鑫龙置业分公司支付拖欠鑫龙置业分公司的租金221627.74元（暂计至2017年11月15日）；4.判令匡永波按租赁费双倍向鑫龙置业分公司支付租赁物使用费（自2017年11月16日至匡永波交还租赁物止）；5.判令匡永波向鑫龙置业分公司支付损害赔偿金72151.5元；6.本案诉讼费用由匡永波承担。事实与理由：2016年8月22日，鑫龙置业分公司、匡永波签订《租赁合同》，鑫龙置业分公司向匡永波出租位于胶州市鑫汇新都项目B区8#、9#、14#、15#、16#、17#网点，租赁期自2016年8月21日起至2021年8月20日止，其中，2016年8月21日至2017年8月20日为免租期，年租金288606元，先交租金后用房，逾期交纳租金的，匡永波按应交租金额的3‰支付违约金。《租赁合同》约定匡永波逾期交纳租金、押金、其他应当承担费用、违约金超过30天的，鑫龙置业分公司有权解除合同，要求匡永波支付3个月租金的损害赔偿金，并交还租赁物；合同终止7日内，匡永波应将租赁物交还鑫龙置业分公司；匡永波迟延交还的，匡永波按租赁费双倍支付使用费。《租赁合同》约定2017年6月1日前，匡永波应交纳租金129000元，鑫龙置业分公司多次催匡永波交纳租金，但是，匡永波拖欠该笔租金至今。鑫龙置业分公司已经通知与匡永波解除租赁合同，要求其限期交还租赁物，但是匡永波拒不交还，仍继续占有、使用租赁物。鑫龙置业分公司依法具状起诉，望判如所请。 匡永波在原审中辩称，匡永波认为，第一、鑫龙置业分公司交付的房屋与合同不符，存在大面积漏雨，且建筑面积未达到合同约定；第二、鑫龙置业分公司私自给匡永波断水断电，给匡永波的饭店经营造成严重亏损。匡永波对鑫龙置业分公司提起反诉，判令被反诉人赔偿反诉人自2017年7月25日起至今的净营运损失，暂计算至2018年3月25日共计24万元。 匡永波向原审法院提出反诉请求：1.要求继续履行鑫龙置业分公司、匡永波双方签订的《租赁合同》，修复房屋缺陷，恢复供水供电；2.判令被反诉人赔偿反诉人自2017年7月25日至今的水电损失、营运损失共240000元；3.全部诉讼费用由被反诉人承担。庭审中，匡永波变更反诉请求为：1.要求继续履行鑫龙置业分公司、匡永波双方签订的《租赁合同》并免除反诉人房屋漏雨、停水停电期间的租金，返还已支付的35000元的租金；2.请求判令被反诉人赔偿反诉人因租赁房屋漏雨所造成的装修损失140235元，针对被反诉人给反诉人停水停电造成的各项经济损失及租赁房屋漏雨造成的经营损失，反诉人保留对被反诉人起诉的权利；3.本案全部诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2016年8月22日，反诉人与被反诉人签订《租赁合同》，被反诉人将位于胶州市兰州东路453号鑫汇.新都项目B区8#、9#、14#、15#、17#网点出租给乙方用于饭店经营。反诉人装修完，投入使用后遇到下雨天才得知，出租的网点房存在大面积漏雨，损坏了反诉人的壁纸、墙壁及空调等物品，为此，反诉人多次找到被反诉人要求维修，但被反诉人不但借故拖延不予维修，还要求反诉人交纳租金。后反诉人为不影响店内生意，与被反诉人达成口头协议，先交纳30000元租金，由被反诉人维修漏雨房屋，房屋维修好后再交纳后续租金，但被反诉人收到钱以后仍然未处理漏雨房屋，双方一直僵持。2017年7月25日，双方因电表偷电问题发生矛盾，被反诉人便将反诉人所租赁的房屋停水停电，给饭店的日常经营增加了成本并造成了巨大损失，故反诉人为维护合法权益特提起反诉，请求法院依法判决。 鑫龙置业分公司在原审中针对反诉辩称，一、匡永波拖欠租金，答辩人依据《租赁合同》解除租赁，匡永波应当向支付拖欠的租金及违约金，并交还出租房屋。匡永波主张继续履行《租赁合同》没有法律和事实依据。答辩人和匡永波签订《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同约定答辩人将其所有的房屋出租给匡永波，先交租金后用房，匡永波逾期交纳租金超过30天的，答辩人有权解除合同，要求匡永波支付损害赔偿金，交还租赁物，支付租赁物占用期间的使用费。匡永波从2016年12月30日前应当交付第一笔租金起即开始拖欠租金，答辩人依据《租赁合同》于2017年10月31日通知匡永波解除租赁，限期交还租赁物。二、答辩人向匡永波交付的租赁房屋质量合格，并不存在匡永波主张的房屋缺陷。出租房屋于2016年5月交付给匡永波使用，匡永波在对出租房屋使用近五个月后与答辩人补签《租赁合同》，使用期间处于胶州的雨季，匡永波对房屋有了充分详细了解在合同中确认出租房屋不存在质量问题。匡永波主张出租房屋存在漏雨，应当举证证明，且同时应证明漏雨不是其使用不当或装修造成的。三、水电费纠纷系匡永波与案外人之间的纠纷，与答辩人无关，答辩人并未对匡永波承租的房屋采取断水断电措施。匡永波与物业公司签订《协议书》，认可拖欠水电费，承诺限期付清拖欠的水电费，同意在其违约时物业公司有权停止供应水电。而在《协议书》约定的还款期限届满以后匡永波仍拖欠水电费。答辩人与物业公司系各自独立的民事主体，答辩人与匡永波签订《租赁合同》第十条约定匡永波直接与物业管理公司签订协议，接受物业公司管理。水电费纠纷系匡永波与案外人之间的纠纷，与答辩人无关，答辩人并未对匡永波承租的房屋财务断水断电措施。四、本案系租赁合同匡永波以其与案外人存在水电费纠纷提起财产侵权纠纷反诉，系不同诉讼标的，不应当一并审理，否则，不利于案件事实的审理，且可能会损害案外人的合法权益，请求依法驳回匡永波的反诉请求。民诉解释第二百三十三条规定：反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。匡永波与物业公司签订《协议书》，认可拖欠水电费，承诺限期付清拖欠的水电费，同意在其违约时物业公司有权停止供应水电。而在《协议书》约定的还款期限届满后匡永波仍拖欠水电费。匡永波与物业公司存在水电费纠纷，如果该纠纷与本案一并审理不利于案件事实的审理，且可能损害案外人的合法权益，请求依法驳回匡永波的反诉请求。 原审查明，鑫龙置业分公司（甲方）与匡永波（乙方）于2016年8月22日签订租赁合同一份，约定：第一条、甲方将位于青岛胶州市兰州东路453号鑫汇新都项目B区8#、9#、14#、15#、16#、17#网点出租给乙方，总建筑面积约为1581.4平方米；第二条、租赁期自2016年8月21日起至2021年8月20日止，共计5年，其中从2016年8月21日至2017年8月20日为装修免租期，免租期一年。第八条、租金缴纳遵守先缴租金后用房的原则，乙方应于合同签订之日缴纳定金5000元整，待乙方在支付本协议第一笔租金时，定金自动转为使用甲方租赁物的保证金，协议终止后双方进行结算。保证金可用于抵扣依据本合同甲方可向乙方主张的一切款项，剩余保证金无息退还；租金按0.5平/天，年租金288606元，免租一年，前两年分期缴纳一年租金，每半年缴纳一次等。第十二条、如乙方未按照上述日期缴纳租金，每逾期一天，乙方按应缴租金额的3‰支付违约金，迟延支付达到10天的，甲方有权单方解除合同。第十四条、本协议终止的……迟延交还期间按照本协议约定租赁费标准的双倍或逾期交还期间市场价双倍向甲方支付使用费。第二十七条、对乙方的通知，甲方可采取在租赁物入口张贴的方式通知，采取张贴方式的，视为张贴次日8:00送达乙方。第二十一条乙方发生下列情况，甲方有权解除合同收回租赁物，已交租金不予退还……4.乙方逾期缴纳租金、补足押金、其他应当承担费用、违约金超过三十天的……甲方有权向乙方要求三个月租金的损害赔偿金，实际损失高于约定的，乙方赔偿实际损失。经匡永波申请，原审法院委托青岛公信永和资产评估事务所有限责任公司作出青公资鉴字【2018】第029号鉴定报告，对鑫龙置业分公司、匡永波因本案涉及的鑫都自助火锅城，因漏雨造成的损失进行价值评估：损失价值在评估基准日2018年7月18日的评估价值为140235元。鉴定评估特别说明：1.本报告仅是对鑫都自助火锅城因漏雨造成的装修损失进行价值评估，不涉及对受损原因的认定；2.本次鉴定评估中，匡永波主张的家电损失，由于部分家电已搬离现场进行维修，在现场家电由于线路不通，受损情况鉴定人员无法确定，匡永波也不能提供家电损坏的相关依据及修复方案，因此受损家电未在评估范围内；3.本次鉴定评估中，匡永波不能提供评估经营性损失所必需的鉴定依据资料，鉴定人员无法进行评估，因此经营性损失未在评估范围内；……。鑫龙置业分公司、匡永波对该报告的真实性均无异议；匡永波主张因漏雨造成的经营性损失及停水停电造成的各项损失保留对鑫龙置业分公司另行起诉的权利。关于涉案租赁物实际面积。匡永波对合同约定租赁物的实际面积有异议；为查明事实，原审法院出具调查令，由匡永波委托诉讼代理人到不动产登记部门查询，未查到租赁物具体面积数据；原审法院亦到不动产部门调取涉案租赁物实际面积，亦未查询到涉案租赁物的实际面积；经询问鑫龙置业分公司，鑫龙置业分公司称涉案租赁物未对外销售，没有办理单独的房产证，只有对外出售门头房时才能过户并进行测绘办理单独的房产证，对于鑫龙置业分公司租赁物建筑面积应以合同约定为准；为充分保障双方当事人的合法权益，原审法院询问鑫龙置业分公司、匡永波是否对双方争议的租赁物的建筑面积进行测绘，鑫龙置业分公司认为租赁协议中对租赁物面积有约定，应以此为准，故不申请鉴定；匡永波提交请求书称对于租赁物面积鑫龙置业分公司应当提供，无需鉴定。鑫龙置业分公司主张：确认鑫龙置业分公司、匡永波签订的《租赁合同》解除，匡永波按照约定向鑫龙置业分公司交还租赁物；逾期缴纳租金违约金2803.54元（按同期贷款利率计至2017年11月15日）；拖欠鑫龙置业分公司的租金221627.74元（暂计至2017年11月15日）；匡永波按租赁费双倍向鑫龙置业分公司支付租赁物使用费（自2017年11月16日至匡永波交还租赁物止）；损害赔偿金72151.5元。匡永波主张：要求继续履行鑫龙置业分公司、匡永波双方签订的《租赁合同》并免除反诉人房屋漏雨、停水停电期间的租金，返还已支付的35000元的租金；因租赁房屋漏雨所造成的装修损失140235元，针对被反诉人给反诉人停水停电造成的各项经济损失及租赁房屋漏雨造成的经营损失，反诉人保留对被反诉人起诉的权利。 原审认为，鑫龙置业分公司、匡永波双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行己方义务。本案争议的焦点：1.鑫龙置业分公司、匡永波合同解除的时间；2.涉案租赁物的实际面积。关于焦点1，鑫龙置业分公司主张其去匡永波处贴解除合同通知函的时候匡永波工作人员不让张贴，我们就在门口拍的照；匡永波辩称鑫龙置业分公司提供照片的环境是其承租的网点，但是自己并不知情，而且没有直接通知自己解除，直到收到诉状才知道。原审法院认为，鑫龙置业分公司通知解除合同的方式并不符合鑫龙置业分公司、匡永波双方合同约定的在租赁物入口张贴通知的方式，且并未就自己的主张提交证据证明，匡永波亦不认可，故原审法院认为应按起诉状送达匡永波的时间2018年1月12日为合同解除的时间。关于焦点2，原审法院认为，匡永波虽对涉案租赁物的实际建筑面积存在异议，但是并不申请测绘，亦未提交其他证据证明，原审法院亦未调取到相关资料；根据民事诉讼法第六十四条，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，现匡永波并未对自己的主张提交证据证明，应承担举证不能的法律后果，故对于匡永波主张原审法院不予支持。另，鑫龙置业分公司、匡永波基于双方真实意思表示，签订租赁合同，在合同中约定了租赁物的面积，并以此为基础计算每年的租赁费，匡永波亦按照约定支付了部分租赁费，故结合鑫龙置业分公司、匡永波签订的租赁合同，原审法院认为，在鑫龙置业分公司、匡永波均未提交证据证明租赁物实际面积的情况下，租赁物面积应以合同约定为准。关于鑫龙置业分公司本诉请求的认定：1.关于鑫龙置业分公司请求第一项，通过焦点1的分析认定，鑫龙置业分公司、匡永波签订的租赁合同，鑫龙置业分公司已通过起诉的方式在2018年1月12日通知解除，故匡永波应按照约定向鑫龙置业分公司交还租赁物。2.关于鑫龙置业分公司诉讼请求第二项逾期缴纳租金违约金2803.54元，原审法院认定如下：在租赁期间鑫龙置业分公司认可向匡永波向其支付3万元的租赁费，虽匡永波称共给付3.5万元租赁费，但该收据盖章为青岛赛尔奥置业顾问有限公司并非鑫龙置业分公司，鑫龙置业分公司亦对此不认可且该收据出具的具体时间难以辨认，无法确定与合同约定是否相印证，故原审法院在本案中对该5000元收据不予认定，匡永波如有相关证据，可另行主张。该3万元租赁费按照合同约定匡永波支付租赁费天数为30000元/1581.4平方米×0.5元/平方米=38天，即从免租期满2017年8月21日至2017年9月27日，合同解除时间为2018年1月12日，故鑫龙置业分公司主张解除合同于法有据，匡永波未按照合同约定交付租金，构成违约。另，依照合同约定第八条双方对除免租期以外的剩余租金交付时间及金额进行了具体约定，匡永波亦未按照约定支付；故依照合同约定第十二条“如乙方未按照上述日期缴纳租金，每逾期一天，乙方按应缴租金额的3‰支付违约金，迟延支付达到10天的，甲方有权单方解除合同”，第二十一条“乙方发生下列情况，甲方有权解除合同收回租赁物，已交租金不予退还……（4）乙方逾期缴纳租金、补足押金、其他应当承担费用、违约金超过三十天的……甲方有权向乙方要求三个月租金的损害赔偿金。”鑫龙置业分公司主张逾期缴纳租金违约金暂计至2017年11月15日2803.54元，原审法院支持以288606元－30000元=258606元为基数，自2017年9月28日起至2017年11月15日，按照同期人民银行贷款利率计算的违约金。3.关于鑫龙置业分公司诉讼请求第三项拖欠的租金221627.74元，计算有误，原审法院支持自2017年9月28日起至鑫龙置业分公司主张时间2017年11月15日288606元/年÷365天×49天=38744元。4.关于鑫龙置业分公司诉讼请求第四项判令匡永波按租赁费双倍向鑫龙置业分公司支付租赁物使用费（自2017年11月16日至匡永波交还租赁物止），原审法院认为，虽合同于2018年1月12日解除，但因鑫龙置业分公司、匡永波双方在起诉之前未对解除合同达成合意，尚不明确双方违约情况，自2018年1月12日法定通知解除之日起至今属原审法院依法审理期间，基于公平原则，为充分保障匡永波合法权益，故原审法院仅支持自2018年1月13日起至本判决确定应交还租赁物之日的租赁物使用费，但若匡永波未按本判决确定日期交还租赁物则应自逾期之日起至匡永波交还租赁物之日止，按租赁费双倍向鑫龙置业分公司支付租赁物使用费。5.关于鑫龙置业分公司诉讼请求第五项损害赔偿金72151.5元；依照鑫龙置业分公司、匡永波双方合同第二十一条“乙方发生下列情况，甲方有权解除合同收回租赁物，已交租金不予退还……（4）乙方逾期缴纳租金、补足押金、其他应当承担费用、违约金超过三十天的……甲方有权向乙方要求三个月租金的损害赔偿金。”约定，鑫龙置业分公司主张有事实和法律依据，原审法院予以支持。关于匡永波变更后反诉请求的认定：按鑫龙置业分公司、匡永波租赁合同约定，双方签订的租赁合同已具备解除条件，且鑫龙置业分公司已行使解除权，故对匡永波的第一项请求不予支持；关于匡永波第二项诉讼请求，匡永波主张被反诉人给反诉人停水停电造成的各项经济损失及租赁房屋漏雨造成的经营损失，反诉人保留对被反诉人起诉的权利，本案中因匡永波主张的家电损失，由于部分家电已搬离现场进行维修，在现场家电由于线路不通，受损情况鉴定人员无法确定，匡永波也不能提供家电损坏的相关依据及修复方案，因此受损家电未在评估范围内；另，匡永波也不能提供评估经营性损失所必需的鉴定依据资料，鉴定人员无法进行评估，因此经营性损失未在评估范围内，匡永波亦主张保留另行主张上述两项无法鉴定评估项目的权利，故本案中原审法院对于匡永波家电损失、经营损失不予处理；匡永波主张因租赁房屋漏雨造成的装修损失140235元，鑫龙置业分公司、匡永波双方均未对涉案租赁物的漏雨原因提交证据证明，鑫龙置业分公司作为出租方应承担举证责任，结合鉴定报告，原审法院对匡永波该主张予以支持，鉴定费20000元亦应由鑫龙置业分公司负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条，《中华人共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决：一、解除青岛鑫龙置业有限公司胶州分公司、匡永波于2016年8月22日签订的租赁合同，匡永波于判决生效后二十日内向鑫龙置业分公司交还合同第一条约定租赁物青岛胶州市兰州东路453号鑫汇.新都项目B区8#、9#、14#、15#、16#、17#网点；二、匡永波于判决生效后十日内支付青岛鑫龙置业有限公司胶州分公司租赁费38744元（计算至鑫龙置业分公司主张的2017年11月15日），损害赔偿金72151.5元及以258606元为基数，自2017年9月28日起至2017年11月15日，按照同期人民银行贷款利率计算的违约金；三、匡永波于判决生效后十日内支付青岛鑫龙置业有限公司胶州分公司自2018年1月13日起至判决确定的匡永波应交还租赁物之日止，按合同约定的租金标准计算的租赁物使用费；若匡永波未按本判决确定日期交还租赁物则应自逾期之日起至匡永波交还租赁物之日止，按租赁费双倍向青岛鑫龙置业有限公司胶州分公司支付租赁物使用费；四、青岛鑫龙置业有限公司胶州分公司于判决生效后十日内赔偿匡永波装修损失140235元及鉴定费20000元；五、驳回青岛鑫龙置业有限公司胶州分公司其他诉讼请求；六、驳回匡永波其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。青岛鑫龙置业有限公司胶州分公司案件受理费5749元，保全费2020元，由青岛鑫龙置业有限公司胶州分公司负担2179元，由匡永波负担3570元。匡永波案件受理费2450元，由青岛鑫龙置业有限公司胶州分公司负担。 二审审理期间，上诉人匡永波提交如下证据，证据一、被上诉人的广告单页一份，证据二、与张建竹、张文龙的录音，上述两人是青岛鑫龙置业有限公司胶州分公司的工作人员。证明涉案房屋有具体的面积数，被上诉人在一审时故意不提供。同时也证明所涉及的房屋面积远远少于双方签订合同的1500平方。被上诉人发表如下质证意见，对于证据的真实性有异议，对证明事项不认可。在原审中我方已提交涉案网点的房屋产权证证书，不存在上诉人所称的故意不提供。且在双方签订的租赁合同中，已对租赁网点面积予以确认，不存在争议。 二审所查其他事实同原审，本院依法予以确认。案经调解未果。 本院认为，本案焦点问题系原审判决解除涉案房屋租赁合同是否正确。涉案房屋租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，原审对此确认符合法律规定。依法成立的合同，双方应依约履行。根据涉案房屋租赁合同的约定，“。迟延支付达到10天的，甲方有权单方解除合同。”。根据双方租赁合同的约定，上诉人应交纳的租金是确定的，上诉人辩称因为被上诉人提供的房屋面积与合同约定不符，上诉人在合同中签字确认合同面积，且未在原审法院核实双方是否对租赁面积进行测绘时，上诉人未经允许中途退庭，上诉人目前证据无法证明被上诉人提供租赁场地的面积与与约定不符。根据合同约定的数额及交纳时间，上诉人截至被上诉人起诉至原审法院时欠缴租金超过10天，且在被上诉人的催款函签字确认，原审据此认定达到双方合同约定的解除条件，判决解除合同符合法律规定，本院依法予以确认。上诉人关于水电费等的理由与本案被上诉人起诉的房屋租赁非同一法律关系，亦非同一相对人，本案中不予审查。 另，上诉人在原审中主张对经营性损失及停电停水造成的各项损失保留另行起诉的权利，故本案中不予审查。本案合同的解除不妨碍上诉人上述权利的主张。 综上，上诉人的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8039元，由上诉人匡永波负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇一九年十一月二十九日 法官助理刘思涵 书记员 王若怡