海南省儋州市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)琼9003民初6703号 原告：海南美莎酒店管理有限公司福朋喜来登酒店分公司。住所地：海南省儋州市那大镇国盛路1号。 负责人：皇甫俊峰，该公司业主代表。 委托诉讼代理人：符龙进，男，该公司销售总监。 委托诉讼代理人：余良，男，该公司财务总监。 被告：中青城投控股(儋州)有限公司。住所地：海南省儋州市那大镇国盛路1号福朋喜来登酒店7楼。 法定代表人：张鹏飞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：符丽娜，海南林源律师事务所律师。 原告海南美莎酒店管理有限公司福朋喜来登酒店分公司（以下简称福朋喜来登酒店）与被告中青城投控股(儋州)有限公司（以下简称中青城投儋州公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人符龙进、余良及被告委托诉讼代理人符丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福朋喜来登酒店向本院提出诉讼请求：1.判令原被告双方签订的《租赁合同》于2019年6月19日终止；2.判令被告立即腾退、搬离《租赁合同》中其所承租的场地，按场地原状交还给原告；3.判令被告向原告支付拖欠的租金126000元、水电费等租赁费用453.60元、迟延给付违约金159768元及房屋占用费102733.15元，共计388954.75元，且房屋占用费及水电费应实际支付至其将租赁场地交还原告之日止；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年10月20日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将儋州福朋喜来登酒店七楼毛坯场地(套内面积约840平方米)出租给被告办公使用，租赁期为5年，自2018年1月20日至2023年1月19日。双方就租金及费用按合同第四条约定如下：2018年1月20日至2020年1月19日月租金为25200元，承租方必须在每年的1月19日之前，向出租方支付下一年度全部租金；每月电费金额按1.2元/千瓦时计算，每月冷水费金额按3.6元/立方米计算，每月热水费金额按4.6元/立方米计算，水电费以当月实际使用量计算、按月支付。被告逾期支付的，每逾期一日，须按逾期支付租金总额的1%支付迟延违约金。2019年1月19日，被告并未按合同约定向原告支付下一年度应付租金，后经原告于2019年3月19日、3月26日两次发函催告，被告仍未支付上述款项。同时，被告也未就2019年己实际发生的租金及水电费等向原告支付任何款项。基于以上事实，根据合同第十条第3款、第十一条第3款约定，原告向被告发送《合同终止函》以解除《租赁合同》，并要求被告于6月23日清空租赁场地、按场地原状交还原告并支付2019年1月20日至合同解除时的租金及其他费用。但被告不仅没有支付拖欠的相关款项，且未将租赁场地交还给原告，并占用租赁场地至今。依据合同第三条第3款约定，如被告不能将租赁场地按规定日期还给出租方，出租方有权在不放弃任何其他权利或补救措施的同时，要求被告以两倍支付其延期搬出时期的租金和实际发生的其他费用(房屋占用费)。根据合同约定及以上事实，原告有权自向被告发送《合同终止函》时即解除该《租赁合同》。被告共拖欠原告合同期内租金126000元，自合同期内计算至今(暂计至2019年8月23日)的水电费等租赁费用453.60元、迟延给付违约金(计至2019年8月23日)人民币159768元，自合同解除计算至今(暂计至2019年8月23日)的房屋占用费人民币102733.15元。综上，被告应向原告支付款项共计388954.75元。同时，被告在合同解除后仍未清空、搬离原租赁场地，使原告无法收回场地开展新业务，损害了原告的经济利益，因此原告诉请被告立即将原租赁场地腾退并按原状交还给原告，且按实际交还日支付房屋占用费及水电费。 被告中青城投儋州公司辩称，一、不同意2019年6月份终止租赁合同，2019年1月19日被告已经与原告解除合同。被告租用场地从2018年3月份装修到现今都没有完工，装修时间三个月，被告不能正常使用租赁场地办公，2018年9月被告员工基本离职，2018年1月20至2019年1月19日的租金被告已经支付给原告，目前被告没有公司职工和财物（除了两个铁皮柜外）在租用场地，被告用其行为表明合同已于2019年1月19日解除。二、被告原租用场地原为毛坯房，被告装修花费七十多万，至今没有装修完，租用场地内没有财物，原告要求被告腾空并恢复原状交还给原告不合理。三、基于合同已解除，2018年1月20至2019年1月19日的租金被告已经支付给原告，原告要求后续租金不合理。四、原告要求水电费不合理，没有提供证据证明水电费来源，被告没有实际使用租赁场地。五、原告要求2019年6月份之后的房屋占用费不合理，原告称其2019年3月向被告发过催告函要求支付租金否则解除合同，被告用其行为表明合同已于2019年1月19日解除，2019年6月份至今被告也没有在使用场地。但庭后被告向本院出具《证明》，称其同意2019年6月19日合同终止。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了证据1.《租赁合同》、证据2.原告《催款函》(2019年3月19日)、证据3.被告《回复函》(2019年3月22日)、证据4.原告《回复函》(2019年3月26日)、证据5.《合同终止函》(2019年6月10日)、证据6.微信记录。被告质证认为，对证据1的三性无异议；证据2是原告的单方行为，证据3没有原件核对，对证据2、3的三性有异议；证据4是原告的单方行为，对三性不予认可；证据5是原告的单方行为，原告只发给我公司职工，我公司没有回应；证据6是原告和李江杰的个人行为。结合被告庭后向本院出具的《证明》：“我司收到过海南美莎酒店管理有限公司的催款函，并于2019年3月22日给于回复函。后又在2019年6月19日收到海南美莎酒店管理有限公司的合同终止函。我司同意2019年6月19日合同终止”，本院对原告提交的6份证据的真实性、合法性及关联性予以确认。被告未提交证据。 根据当事人的陈述、经审查确认的证据及庭审笔录，本院认定事实如下： 2017年10月20日，原告（出租方）与被告（承租方）签订《租赁合同》。第一条租赁场地的位置、面积及装修、设施约定：1.出租方将其合法拥有的处于酒店七楼毛坯场地（套内面积约840平方米）租赁给承租方办公使用。依照后附平面图标注为准；2.该场地的现有装修及设施状况：毛坯场地，水电已完成。第三条租赁期限约定：1.酒店七楼场地租赁期自2017年10月20日起至2023年1月19日止，其中，2017年10月20日至2018年1月19日为承租方装修期，实际租期从2018年1月20日至2023年1月19日，租期5年；2.……3.本租赁合同终止时，如果承租方不能将租赁场地按规定日期归还给出租方，且已超过一个月的，出租方有权在不放弃任何其它权利或补救措施的同时，可要求承租方以两倍支付其延期搬出时期的租金和实际发生的其它费用。第四条租金、杂费及支付方式约定：1.2018年1月20日至2020年1月19日该场地每月租金金额为：30元/平方米*810平方米=25200元；2.2020年1月20日至2021年1月19日，该场地每月租金金额为：32元/平方米*810平方米=26880元；3.2021年1月20日至2023年1月19日，该场地每月租金金额为：35元/平方米*810平方米=29400元；4.该场地每月电费金额为：1.2元/千瓦时*当月实际使用量（以电表数为准）；5.该场地每月冷水费金额为：3.6元/立方米*当月实际使用量（以水表数为准）；6.该场地每月热水费金额为：4.6元/立方米*当月实际使用量（以水表数为准）；7……8.承租方必须在每年的1月19日之前，以现金或银行转账方式向出租方支付下一年度全部租金。即：1）2018年1月19日前，支付2018年1月20日至2019年1月19日期间租金共25200元*12月=302400元；2）2019年1月19日前，支付2019年1月20日至2020年1月19日期间租金，共25200元*12月=302400元；……11.逾期支付，每逾期一天，则承方需缴纳延期费用1%的迟延违约金。第六条第2项约定，如果承租方重新装修的标准高出出租方目前标准，在合同终止或提前终止时，承租方不必负担恢复原状的费用。第十条第3项约定承租方有下列情形之一的，出租方有权解除合同：1）擅自改变租赁场地的使用性质；2）擅自转租、转让场地或利用该地从事非法经营活动；3）逾期交纳租金及杂费，出租方催缴后仍拒不交纳者；......。第十一条第3项约定：租赁合同期间，若承租方有违反合同或法律法规之规定，导致双方不能正常履行合同之约定，则出租方有权单方面解除合同，且不承担任何违约赔偿之责任。 合同签订后，被告向原告支付了2019年1月19日之前的场地租金。因未收到被告应支付的2019年1月20日至2020年1月19日租金，原告于2019年3月19日向原告发出《催款函》，其主要内容为被告应于2019年1月14日之前支付2019年全年租赁费用，总金额为302400元，但是原告至今未收到被告租赁费用。特致函被告，请给出明确的答复是否继续租赁，如需继续租赁，请被告接到此函后，于2019年3月27日之前支付2019年全年的租赁费用，若原告未收到租赁款，被告无任何表态，原告将视为被告放弃继续租用，并有权要求被告在2019年4月1日之前清空被告的所有物品，原告将收回场地作为其他用途。被告收到《催款函》后，于3月22日向原告发出《回复函》，其主要内容为因政府诸多政策的变动，导致被告集团公司对海南的投资项目无法把控风险，以致被告北京总部集团对被告未来发展处于观望之中，但近来的政策应该会有明朗之势，请原告再宽限些时间，被告会尽快报集团后，给予解决。2019年3月26日，原告针对被告的《回复函》向其发出《回复函》，主要内容为同意将支付2019年全年租金的时间延期至4月5日之前付款，其余内容与《催款函》一致。但被告依然未支付租金，2019年6月19日原告向被告发出《合同终止函》，要求被告支付2019年1月20日至6月19日的租金126000元，水电费453.60元，总欠款126463.60元，请被告在2009年6月20日之前付清所欠下的租金，并在2019年6月23日之前清空家具及设备。但被告至今未支付2019年1月20日至6月19日的租金126000元（5月*25200元/月），且未办理涉案房屋的物品清理及房屋交接手续。审理过程中，原被告双方均同意于2019年6月19日终止合同。 另查明，被告在签订《租赁合同》后，对涉案房屋进行了简单装修，并使用其中的一个会议室临时短期办公。2019年1月20日前后，原告发现被告工作人员撤离。现涉案房屋内有空调、铁皮柜及一些杂物未清空。 本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。现原被告双方均同意于2019年6月19日解除《租赁合同》，终止合同的履行，且原告于2019年6月19日向被告发出《合同终止函》亦符合合同约定的解除条件，因此，原告的第一项诉请本院予以支持。本案的争议焦点为原告的其他诉请是否有事实和法律依据。 一、关于腾退房屋及支付拖欠租金的问题 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。本案中，在《租赁合同》于2019年6月19日终止后，原告在没有任何违约的情况下，请求被告立即腾退、搬离《租赁合同》中其所承租的场地交还给原告及支付截止2019年6月19日拖欠的租金126000元的诉请有事实和法律依据，本院予以支持。但因在《租赁合同》中，双方并未就合同终止后是按现状交还还是按租赁前的状况交还作出约定，且原告亦未提供相应证据证实该房屋原本状况，故本院对原告的按场地原状交还给原告的诉请不予支持。 二、关于迟延给付违约金问题 因被告未依照《租赁合同》约定支付租金，原告主张按照《租赁合同》第四条第11项的约定，即每逾期一天，按1%计算迟延违约金，截至2019年8月23日，违约金为159768元。被告主张逾期支付租金违约金过高、请求调低。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。该法第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，原告主张按日1%的标准计算违约金明显过分高于造成的损失，本院认为原告的损失为资金占用损失，酌情参照民间借贷利息标准，依法调整为按月利率2%计算违约金。故原告主张的自2019年1月20日至2019年8月23日止的的迟延给付违约金为17976元（拖欠租金126000元*7月*2%+12600元*4天/30天*2%），原告该项诉请中超出部分，本院不予支持。 三、关于房屋占用费的问题 《租赁合同》解除后被告应依法与原告办理涉案房屋交接手续，腾空房屋并交还给原告。该合同已于2019年6月19日解除，但被告至今仍未与原告办理房屋交接手续，清理房屋内的财物，将房屋交还给原告，给原告造成的房屋占用损失，被告应予赔偿。原告主张依据《租赁合同》第三条第3项的约定，要求被告按两倍租金支付其延期腾房占用费，从2019年6月23日计算至被告实际将租赁场地交还原告之日止。本院认为，《租赁合同》第三条第3项约定的逾期腾房占用费系针对合同到期后的逾期腾房情形所做约定，而本案情形为合同提前解除后的腾房逾期，双方对此并未做约定。但被告仍应依法承担赔偿原告逾期腾房损失的责任。因此，本院酌定按每月25200元的计算自2019年6月23日至被告实际将租赁场地交还原告之日止的房屋占用费，对于原告该项诉请中超出的部分，本院不予支持。 四、关于水电费问题 原告主张租赁期间的产生的水电费为453.60元，但原告并未提供任何证据证明，且被告不予认可。本院认为根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，原告应自行承担举证不能的法律责任。本院对原告的该项诉请不予支持。 综上所述，原告部分诉请有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、二百二十六条、二百二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认原告海南美莎酒店管理有限公司福朋喜来登酒店分公司与被告中青城投控股(儋州)有限公司签订的《租赁合同》于2019年6月19日终止； 二、被告中青城投控股(儋州)有限公司于本判决生效之日起十五日内腾退、搬离《租赁合同》中其所承租的场地，将场地交还给原告海南美莎酒店管理有限公司福朋喜来登酒店分公司； 三、被告中青城投控股(儋州)有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告海南美莎酒店管理有限公司福朋喜来登酒店分公司支付拖欠的租金126000元、迟延给付违约金17976元及按每月25200元的标准计算自2019年6月23日至被告中青城投控股(儋州)有限公司实际将租赁场地交还原告海南美莎酒店管理有限公司福朋喜来登酒店分公司之日止的房屋占用费； 四、驳回原告海南美莎酒店管理有限公司福朋喜来登酒店分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3567元（原告海南美莎酒店管理有限公司福朋喜来登酒店分公司已预缴），由被告中青城投控股(儋州)有限公司负担2674元，原告海南美莎酒店管理有限公司福朋喜来登酒店分公司负担893元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审 判 员 夏小华 二〇一九年十一月二十七日 法官助理 翟嘉贤 书 记 员 李莉梅 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。