湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初12404号原告：杨奇，男，1986年9月26日出生，汉族，住湖南省望城县。被告：长沙华湘房地产开发有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区望城坡街道枫林三路300号（望兴小区）。法定代表人：殷倩文，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：沈定湘，男，1965年11月19日出生，汉族，住长沙市岳麓区，系该公司员工。委托诉讼代理人：邓隆炎，男，1962年12月11日出生，汉族，住湖南省邵阳市双清区，系该公司员工。原告杨奇与被告长沙华湘房地产开发有限公司(以下简称华湘公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨奇、被告华湘公司的诉讼代理人邓隆炎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨奇向本院提出如下诉讼请求：1、请求岳麓区法院判决被告按合同约定赔偿延迟交房违约金11779.32元（计算方式：2014年6月30日约定交房日到2018年2月2日办理商业贷款后全款支付1357天*已支付162404*0.00005=11019.11元，2018年2月2日全款支付到实际交房2018年3月4日共计30天*506806*0.00005=760.2元）；2、请求法院判决被告开具购房全款的发票给被告；2、请求岳麓区法院判决被告按合同约定办理不动产登记证书，并按合同约定按已付房款的万分之一/天（50.68元一天）进行赔偿直到不动产权证办理下来的日期截止。事实与理由：2013年6月原告购买被告开发的望兴景园二期房产13栋1单元603室，并交纳首付款162404元、契税和其他费用10828元，共计173232元，合同约定2014年6月30号交房。2013年6月被告交纳首付款后由于开发商内部出现问题，一直未通知被告签订购房合同和办理商业贷款，原告多次找开发商沟通后合同于2013年12月才签订，但是未开首付款发票和办理商业贷款。合同签订后原告多次找到被告要求办理完贷款并按合同约定交房，在多次沟通后最终于2018年2月2号按合同在湖南农村商业银行办理完贷款，并支付给被告合同全款金额。2018年3月4号原告主动找被告要求交房，被告将钥匙交付给原告，原告去物业缴纳相关费用走完了交房流程，房子交到原告手中。但是至今为止，被告还未办理不动产登记。被告华湘公司辩称：原告与被告在2018年已经重新签了一份合同。由于原告在2013年签订的购房合同，但没有按时缴纳购房款（具体包括首付款尾款和银行按揭贷款）。原告已经构成了违约，被告有权利解除合同。但后来在原告的要求下，被告还是按照2013年的单价6434元的单价把房子卖给了原告。当时这个房子的市场单价已达到10000元，在同一栋楼岳麓区法院就拍卖了200多套房子。现在原告起诉被告，被告觉得原告违反了道义。经审理查明：2013年12月6日，原告杨奇与被告华湘公司签订了一份《长沙市商品房买卖合同》及其附件（合同编号为：ＸＤ130061603）。该合同约定：原告购买被告开发的位于长沙市岳麓区（又名望兴Ｆ1站）项目中的第13幢6层603号住宅商品房一套，建筑面积为79.64平方米，房屋总价款为512404元，其中首付款162404元，剩余房款350000元采用银行按揭方式支付。该合同的第十条“交付期限及条件”约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；”合同的第十一条“房屋交接及违约责任”约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期未超过90日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。”合同的第十九条“关于产权登记的约定”：“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制。因出卖人原因，造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。自本合同生效之日起90个工作日内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应在商品房交付使用后180个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180个工作日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第1或2项处理：1.买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起30日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的2%赔偿买受人损失。2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。合同签订后，原告按约向被告支付了购房首付款162404元之后，因原告未办妥房屋按揭贷款手续，故未依约向被告支付剩余房款350000元。2018年1月19日，原告杨奇再次与被告华湘公司签订了一份《长沙市商品房买卖合同》及其附件（合同编号为：ＸＤ130061603），该合同对上述合同的相关约定作出了变更，其中：房屋建筑面积变更为78.77平方米，房屋总价款变更为506806元，首付款变更为186806元，剩余房款变更为320000元采用银行按揭方式支付，房屋交付期限由“2014年6月30日前”变更为“2017年10月31日前”，第二份合同签订后，原告于2018年1月22日付清了全部房款506806元。被告于2018年3月4日向原告交付了原告所购买的商品房，于2018年4月9日办理了《不动产登记证明》，但至今未向原告开具购房款506806元的《销售不动产统一发票》,亦未为原告办妥不动产权证书。另查明，《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发［2016］15号）规定，自2016年9月9日起，在芙蓉区雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记，原各类不动产权属证书停止发放上述事实，有当事人的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》及其附件、《湖南省长沙市地方税务局往来结算统一凭据》、《收入证明》、《收据》《望性西西里物业管理协议》、《不动产登记证明》等证据予以佐证，本院予以确认。本院认为：原告杨奇与被告华湘公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，无法定无效情形，合同依法成立并生效，双方均应严格按照此合同的约定履行各自的义务。双方在买卖案涉房屋的过程中，共签订了两份《长沙市商品房买卖合同》，经协商一致，2018年1月19日编号为XD130061603《长沙市商品房买卖合同》对2013年12月6日合同编号为XD130061603《长沙市商品房买卖合同》的部分内容进行变更，根据法律规定，合同变更部分内容以2018年1月19日签订的合同为准，故原、被告双方的案涉房屋约定的交房日期为2017年10月31日前。本案中，原告已经履行了交付房款的义务，但被告未在合同约定的时间内向原告交付房屋，存在违约行为，应当承担违约责任。现原告要求被告按照合同的约定每日按已付房价款万分之零点五的标准支付违约金，根据双方合同约定：被告逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自该合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。依照上述合同约定，被告应向原告支付自2017年10月31日起至2018年3月3日止的逾期交房违约金3116.86元。故对原告请求判决被告按合同约定赔偿延迟交房违约金11779.32元的诉讼请求，本院予以部分支持，对此项诉请的超出部分，本院不予支持。因被告至今未为原告出具506806元购房款的《销售不动产统一发票》，故对原告请求被告开具购房全款的正规发票的诉讼请求，本院予以支持。关于原告请求判决被告按合同约定办理不动登记证书，并按合同约定按已付房款的万分之一/天（50.68元一天）进行赔偿直到不动产权证办理下来的日期截止的逾期办证的违约金的诉讼请求。因被告已办理了案涉房屋的《不动产登记证明》，且根据长沙市人民政府于2016年8月19日颁布的《关于实施不动产统一登记的通告》文件精神，商品房买卖合同中约定分别办理的房屋所有权证书和土地使用权证书已统一变更为不动产权证书，故双方约定的办理房屋所有权证书及土地使用权证书的期限应一并计入办理不动产权证书的期限，根据合同约定，被告应在商品房交付使用后180个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180个工作日内办好土地使用权证。被告于2018年3月4日将案涉房屋交付给原告，因此被告应于2020年3月30日为原告办妥不动产权证书，故对原告请求法院判决被告按合同约定办理不动产登记证书并支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告长沙华湘房地产开发有限公司在本判决生效后五日内向原告杨奇支付逾期交房违约金3116.86元；三、限被告长沙华湘房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内向原告杨奇出具506806元购房款的《销售不动产统一发票》；三、驳回原告杨奇的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取47元，由被告长沙华湘房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  舒志明二〇一九年十一月二十一日法官助理蔡瑛书记员陈文凤附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百三十六条出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。