北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初15559号原告：罗为民，男，1969年6月16日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。被告：北京华沛物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区黄寺大街（北京摩擦材料厂）院内，统一社会信用代码91110105752188210Q。法定代表人：孙某。被告：北京摩擦材料厂，住所地北京市西城区德外黄寺大街（德胜园区），统一社会信用代码91110102101122066B。法定代表人：杨宁，厂长。委托诉讼代理人：王忠印，男，北京摩擦材料厂法务人员。原告罗为民（以下称原告）与被告北京华沛物业管理有限公司（以下称华沛物业公司）、北京摩擦材料厂（以下称摩擦材料厂）租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及摩擦材料厂委托诉讼代理人王忠印到庭参加诉讼。华沛物业公司经本院公告送达传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令二被告退还原告押金2万元；2、判令二被告赔偿原告经济损失766410元（包括铁瓷羊蝎子、餐厅损失44万元、清真西域风味餐厅损失326410元；3、判令二被告退还2013年1月9日至2013年4月8日租金125000元。事实和理由：北京市朝阳区黄寺大街X号院房屋系摩擦材料厂所有，摩擦材料厂将X号院房屋委托华沛物业公司进行管理，并授权华沛物业公司对外出租。原告与华沛物业公司签订租赁合同，承租摩擦材料厂房屋迎春餐厅以南，巴蜀情缘以北，用于经营餐饮，即北京信达青山小吃店（云南风味）、北京青山岛餐饮服务有限公司（铁瓷羊蝎子）、北京信诚青山小吃店（清真西域风味），租赁期限自2012年10月9日自2015年10月8日止，年租金50万元，每半年支付一次，到期前一个月支付下期租金。原告于2012年8月30日向华沛物业公司支付2012年10月9日自2013年4月8日期间的租金25万元。2013年1月初，因新的物业公司进入，摩擦材料厂与华沛物业公司发生争议，局势混乱，新的物业公司开始拆楼、装修、招租，还频繁停水停电，包括原告在内的诸多商户无法正常营业，原告被迫停业。摩擦材料厂并通知商户腾退房屋，租赁期限仅截至2013年9月30日，造成原告的租赁合同无法继续履行，处于事实上的终止状态。经原告多次与摩擦材料厂协商，摩擦材料厂以各种理由推脱无果。直至2013年10月1日早上6点多钟，摩擦材料厂组织四五百人、十几辆搬家公司车辆，对X号院内商户（包括原告的三家餐厅）进行打砸抢。2015年1月，又组织了200余人，数辆搬家公司车辆，将原告三家餐厅所有经营物品抢劫一空，给原告，造成的巨大的经济损失。原告认为，二被告作为出租方未能保证原告在租赁期限内正常使用租赁房屋进行经营，摩擦材料厂并将原告的经营物品抢劫一空，给原告造成的重大经济损失。因此，二被告应返还原告未能经营期间的租金和押金，除此之外，摩擦材料厂还应赔偿原告所遭受的实际经济损失。华沛物业公司未作答辩。摩擦材料厂辩称，我单位与原告和华沛物业公司均无租赁合同关系，故作为被告主体不适格。华沛物业公司曾经单独起诉我单位，法院裁定驳回了其起诉。经审理查明：自2009年起，原告从华沛物业公司处承租位于北京市朝阳区黄寺大街X号院内房屋。2009年2月16日，原告作为经营者取得字号为“北京信诚青山小吃店”的个体工商户营业执照，经营场所为北京市朝阳区黄寺大街（摩擦材料厂）。原告另于2011年5月3日作为经营者取得字号为“北京信达青山小吃店”的个体工商户营业执照，经营场所为北京市朝阳区黄寺大街（摩擦材料厂）平房14号。后原告申请与他人合作经营并转租部分房屋，华沛物业公司同意。2012年7月4日，原告将其承租的部分房屋转租给案外人黄某用于经营餐饮业。2012年10月8日，华沛物业公司作为出租方（甲方）与乙方原告另签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于北京市朝阳区黄寺大街（北京摩擦材料厂）X号院内迎春餐厅以南、巴蜀情缘以北的建筑面积共计540平方米的房屋出租给乙方用于餐饮业；租赁期限自2012年10月9日至2015年10月8日止；房屋租金为50万元。庭审中，原告提交收据和转账凭条，显示原告于2012年9月向华沛物业公司支付押金2万元，于2012年8月30日向华沛物业公司支付租金25万元并注明对应期限自2012年10月9日至2013年3月8日。原告称2013年1月初，因新的物业公司进入，摩擦材料厂与华沛物业公司发生争议，新的物业公司开始拆楼、装修、招租，还频繁停水停电，致使原告被迫停业，在其与摩擦材料厂交涉过程中，摩擦材料厂将原告物品搬走。原告提交2013年10月1日拍摄的照片6张，显示多人聚集并有人倒地的场面，另显示“铁瓷羊蝎子火锅”餐厅和“云乡缘”餐厅窗户被人砸破；提交2015年1月拍摄的货车照片6张，显示有四辆车为不同牌号，其中一辆载有座椅和茶壶。摩擦材料厂对照片均不认可。庭审中，摩擦材料厂认可其于2013年9月30日将出租房屋收回。经查，朝阳经侦大队于2013年10月5日向华沛物业公司原法定代表人孙某做的询问笔录，显示其中孙某称“2013年年初，我看到北京市朝阳区黄寺大街（北京摩擦厂）新的物业进入，局势混乱，厂里新物业开始拆楼、装修、招租，其他客户无法正常经营，开始通过堵路等方式抗议，矛盾从此激化”。2017年，黄某以房屋租赁合同纠纷将原告诉至本院，要求：1、返还租金62500元；2、赔偿违约金62500元；3、赔偿转让费28万元及装修损失422751元。原告在该案提起反诉。本院于2018年6月29日作出（2017）京0105民初57383号民事判决：1、原告于判决生效之日起7日内退还黄某租金62500元；2、原告于判决生效之日起7日内赔偿黄某转让费损失20万元、装修损失24万元；3、黄某于判决生效之日起7日内支付原告水费、电费合计12502元；4、驳回黄某的其他诉讼请求；5、驳回原告的其他反诉请求。该判决认定：2013年年初，北京市朝阳区黄寺大街新的物业进入，局势混乱，厂里新物业开始拆楼、装修、招租，其他客户无法正常经营，开始通过堵路等方式抗议。原告对该判决提起上诉，北京市第三中级人民法院于2018年10月24日作出（2018）京03民终12617号民事判决，驳回上诉，维持原判。原告提交如下证据证明其他损失：1、损失物品清单，载明：“桌子12张6000元、椅子48把4800元、消毒柜1个2800元、不锈钢水池3组4500元、保险柜2个5000元、冰柜2个5200元、灶台1组6200元、操作台2个2600元、调汤锅1个1200元、烤串炉1个1200元、1．5匹空调1个3500元、5匹空调1个9000元、吧台1个2000元、电路改装2000元、装修折旧95000元、其他物品（不锈钢盆数十个、不锈钢桶3个、不锈钢锅3个、货物架、菜架、炒锅、炒勺、消防设备、微波炉、餐具、肉类、菜类、副食类、米面油、酒水）约2万元，共计184000元”。2、“北京信诚青山小吃店”损失明细，列明经营损失75210元、员工（7人）工资损失67200元。3、“清真西域风味”餐厅自2012年3月至2012年12月经营明细账，上述月份净利润分别为16564元、21244元、22791元、36143元、32061元、28393元、13893元、13462元、28462元、37791元。4、江春林等7名员工证词及身份证复印件，证明该7名员工自2013年1月至3月的工资分别为12000元、13500元、8400元、10500元、7500元、7800元、7500元。5、原告与北京鑫品装饰工程有限公司于2011年12月28日之间的《室内装饰装修工程施工合同》，约定于2012年1月3日至2012年1月23日对北京市朝阳区黄寺大街X号清真西域风味餐厅装修，预算大约2万元左右，最终以实际发生额结算。6、北京鑫品装饰工程有限公司于2012年1月23日出具的收据一张，载明收到“清真西域风味餐厅装修费总款17万元”。摩擦材料厂否认其与华沛物业公司存在租赁合同关系，提交如下证据：1、法大法庭科学技术鉴定研究所于2015年12月2日出具的司法鉴定意见书一份，鉴定意见为2003年6月20日委托书中“高某”签名与样本中“高某”签名不是同一人书写。2、北京华夏物证鉴定中心于2014年1月29日出具的司法鉴定意见书，鉴定意见为2003年6月20日委托书中“北京摩擦材料厂”印章印文与工商部门调取的摩擦材料厂《企业法人年检报告书》（2001年度及2002年度）、《2003年度内资法人企业营业执照年检报表》中“北京摩擦材料厂”印章印文不是由同一枚印章盖印形成。3、北京市公安司法鉴定中心于2013年12月31日出具的文检鉴定所，鉴定意见为2003年6月20日委托书中“北京摩擦材料厂”印文与“北京摩擦材料厂”样本不是同一枚印章盖印。原告称对上述证据都不清楚。原告提交如下证据证明摩擦材料厂与华沛物业公司之间的租赁合同关系：1、2003年6月20日摩擦材料厂出具的委托书复印件，委托华沛物业公司对北京市朝阳区黄寺大街X号院进行物业管理及房屋出租，时限15年。该委托书该有摩擦材料厂公章，经手人签有“高某”名字。2、2003年9月18日，摩擦材料厂出具的证明复印件，内容为摩擦材料厂将位于北京市朝阳区黄寺大街X号院内所有建筑物及场地由华沛物业公司管理使用。3、转款明细一份，统计从2005年12月30日至2011年3月9日，孙某账户向摩擦材料厂原法定代表人王淑敏的女儿王飞账户转款共计388万元。摩擦材料厂对上述证据均不认可。经查，华沛物业公司曾于2015年以租赁合同纠纷为由将摩擦材料厂诉至本院，要求摩擦材料厂继续履行《委托书》，将黄寺大街X号院交给华沛物业公司继续租赁至2018年6月19日。本院于2016年3月30日作出（2015）朝民（商）初字第26589号民事裁定，认为华沛物业公司提交的证据不足以证明其与摩擦材料厂之间存在租赁合同关系，裁定驳回华沛物业公司的起诉。该裁定于2016年4月19日发生法律效力。庭审中，摩擦材料厂提交2003年8月21日其作为出租方（甲方）与承租方（乙方）北京华沛房地产有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在朝阳区德外黄寺大街X号院内建筑面积9200平方米房屋及使用面积8920平方米土地出租给乙方使用（出租范围不包括一号楼首层、自行车棚、厂属汽车车位）；乙方对院内所有房产有转租权；租赁期限自2003年10月1日至2013年9月30日，房屋年租金为400万元，每三年递增1%。原告不认可上述合同的真实性。以上事实，有个体工商户营业执照、《房屋租赁合同》、收据、转账凭条、询问笔录、（2017）京0105民初57383号民事判决书、（2018）京03民终12617号民事判决书、损失物品清单、经营明细账、员工证词、《室内装饰装修工程施工合同》、司法鉴定意见书、委托书、证明转款明细、（2015）朝民（商）初字第26589号民事裁定书等书证、照片及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，华沛物业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本院根据查明的事实依法裁判。原告与华沛物业公司之间的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应依约履行。原告不能证明摩擦材料厂与其存在租赁合同关系，其以租赁合同纠纷为由向摩擦材料厂主张权利，本院不予支持。现因案外人原因，涉案《房屋租赁合同》未能继续履行，应认定为华沛物业公司存在违约行为，现原告要求华沛物业公司退还押金2万元，本院予以支持。原告称租赁房屋自2013年年初因新的物业公司开始拆楼、装修、招租，还频繁停水停电，致使原告被迫停业。该陈述可以与（2017）京0105民初57383号民事判决书认定的事实及华沛物业公司原法定代表人孙某于2013年10月5日向朝阳经侦大队做陈述相印证，本院予以采纳。根据上述事实，租赁房屋非因原告自身原因无法正常经营，现原告要求退还租金，于法有据。原告主张退还2013年1月9日至2013年4月8日的租金，但其提交的租金收据虽显示其支付租金自2012年10月9日至2013年3月8日，但根据双方合同约定的年租金标准及原告支付租金的时间，本院认定收据上记载的2013年3月8日应系笔误，实为2013年4月8日，综上，本院认定华沛物业公司应返还自2013年1月9日至2013年4月8日期间的租金125000元。关于原告经济损失。根据（2017）京0105民初57383号民事判决，构成损失的判项为赔偿黄某转让费损失20万元、装修损失24万元，本院对此予以认定。关于清真西域风味餐厅相关损失，其中物品损失，原告认为系摩擦材料厂搬走，故本案租赁合同纠纷中不予处理。关于经营及装修损失，原告虽未能提交充分证据证明，但考虑到经营仓促之间停止，相关损失确系存在，本院酌定损失为15万元。上述损失共计59万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告北京华沛物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告罗为民押金2万元；二、被告北京华沛物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告罗为民房屋租金125000元；三、被告北京华沛物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告罗为民经济损失59万元；四、驳回原告罗为民的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12914元，由原告罗为民负担1764元（已交纳），由被告北京华沛物业管理有限公司负担11150元（于本判决生效之日起七日内交纳）。公告费560元，由被告北京华沛物业管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  蔡 峰人民陪审员  贾松涛人民陪审员  王希燕二〇一九年十一月一日书 记 员  马 悦