云南省曲靖市马龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0321民初834号原告：曲靖金秋物业服务有限公司马龙分公司，住所地：云南省曲靖市马龙区龙翔路云华园。负责人：刘雪霏，系该分公司经理。委托诉讼代理人：张荣中、袁明国，云南精茂律师事务所律师。特别授权代理。被告：李卫芬，女，1977年1月4日出生，汉族，身份证住址：云南省曲靖市马龙县，现住云南省曲靖市马龙区。原告曲靖金秋物业服务有限公司马龙分公司（以下简称“金秋物业服务马龙分公司”）与被告李卫芬物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月20日公开开庭进行了审理。原告金秋物业服务马龙分公司的负责人刘雪霏及委托诉讼代理人张荣中，被告李卫芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金秋物业服务马龙分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告及时向原告支付从2014年7月16日起至2019年7月16日止的物业服务费3409.23元，垃圾代运费660.00元，二次加压费600.00元，总计人民币4669.23元；2.判令被告依约向原告支付逾期付款滞纳金1121.09元；3.本案诉讼费由被告承担。在庭审法庭调查阶段，原告金秋物业服务马龙分公司放弃了第二项诉讼请求，不再要求被告李卫芬支付逾期付款滞纳金1121.09元。事实和理由：2011年7月16日，被告李卫芬办理接房手续时与原告金秋物业服务马龙分公司签订了《前期物业管理服务协议》。双方在协议中约定：由原告为被告位于马龙云华园小区9幢3单元501室(建筑面积为103.31平方米)的房屋提供物业服务；住宅、车库的物业服务费按建筑面积每平方米每月0.55元计算，商铺的物业服务费按建筑面积每平方米每月0.70元计算；物业服务费按年缴纳，从业主接房当天开始计收，以后业主每年交费的时间为物业服务费到期后的第一个月内交清，否则按物业服务费每天千分之三收取滞纳金。双方还约定，受有关部门或单位的委托，原告可以提供水费、电费、有线电视收视费、垃圾处置费等相关费用的代收代缴服务；本协议在本区域内业主委员会成立并选聘物业管理企业时自然终止。服务协议签订后，原告依约提供了相应的物业服务，但被告在享受原告为其提供的物业服务的同时，却未依约履行缴纳物业服务费的义务。截止到2019年7月16日，其居住使用的马龙云华园小区9幢3单元501室已欠缴物业服务费及其他相关费用共计4669.23元。经原告多次催要，被告均拒不履行缴纳义务。现原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，恳请人民法院依法判决支持原告的诉请。被告李卫芬辩称，对原告起诉的物业服务费欠费年限和欠费金额无异议，对原告主张的垃圾代运费和二次加压费也无异议，我家之所以不交这五年的费用，是因为：1.原告收取了我家103元的装修服务费，我认为物业公司不应当收取这笔费用；2.我家车库门前经常有车停放，我家自己的车反而无法停进车库里，就是停进去也开不出来；3.我家车库门前的水管闸阀坏掉，要求物业公司处理，物业公司不处理，后来是我家自己更换掉的；4.小区楼道卫生、绿化、安保都搞不好，物业服务不周到。因此，对原告主张的费用我现在只愿意交纳1500元。原告金秋物业服务马龙分公司围绕其诉讼主张向本院提交了下列证据：1.原告的营业执照（副本）复印件、负责人身份证明复印件各1份，证明：原告金秋物业服务马龙分公司的基本信息、经营范围（包括物业管理等）及其诉讼主体资格；2.“曲靖金秋物业服务有限公司”的物业服务企业资质证书复印件1份，证明：原告金秋物业服务马龙分公司的上级公司“曲靖金秋物业服务有限公司”具有三级物业服务企业资质；3.内资企业登记基本情况表复印件1份，证明：原告金秋物业服务马龙分公司的曾用名称为“曲靖金秋物业管理有限公司马龙分公司”，后变更为现名称，两个名称属于同一公司；4.被告李卫芬的身份证复印件1份，证明被告李卫芬的身份信息；5.《前期物业管理服务协议》（包括《临时管理规约》《装修管理规定》《商铺管理规定》和《精神文明公约》）复印件1份，证明：2011年7月16日，被告李卫芬在办理马龙云华园小区9幢3单元501室住房（建筑面积为103.31平方米）的接房手续时，与原告签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定由原告为被告李卫芬的上述房屋提供物业服务，并对双方的权利义务作出了明确约定；6.《马龙县发展和改革局物业服务价格管理备案证》复印件1份、《曲靖市发展和改革委员会关于马龙城区生活污水和垃圾处理价格调整有关问题的批复》复印件1份、《马龙县发展和改革局关于转发〈曲靖市发改委关于马龙城区生活污水和垃圾处理价格调整有关问题的批复〉的通知》复印件1份，证明：原、被告签订的《前期物业管理服务协议》中约定的物业服务费收费价格是经过马龙县发展和改革局登记备案的；马龙城区居民垃圾处理费按每户每月11.00元的标准收取是经过曲靖市发展和改革委员会批准的；7.装修巡查登记表复印件1份，证明：原告李卫芬已对其马龙云华园小区9幢3单元501室的住房进行了装修并已入住；8.日期分别为2011年7月16日、2012年8月1日、2014年4月8日的物业服务费、垃圾代运费、二次加压费收据复印件9份，证明：被告李卫芬已经交清了2014年7月16日之前的物业服务费、垃圾代运费和二次加压费等费用，2014年7月16日至2019年7月16日期间的物业服务费、垃圾代运费和二次加压费逾期未交；9.马龙县城市管理综合行政执法局出具的收款收据复印件3份，证明：原告金秋物业服务马龙分公司已为包括被告李卫芬在内的马龙云华园小区（一期）的业主垫付了2018年12月31日前的垃圾代运处理费；10.照片5张，证明原告针对业主反映的问题进行了整改。经质证，被告李卫芬对原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9无异议，对证据10的真实性无异议，但认为物业公司只是整改了一部分，大部分问题都还没有整改。被告李卫芬针对其答辩主张，向本院提交以下证据：照片4张，证明原告管理的云华园小区在卫生、安保、绿化方面存在问题。经质证，原告对被告李卫芬提交的证据提出异议，认为小区后门现在已经修好了，被告提交的照片只是小区一段时间的状况，原告已经针对业主提出的问题进行了整改。通过双方当事人的举证、质证，本院认为，原告金秋物业服务马龙分公司提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院经审查,予以确认并在卷佐证；原告提交的证据10以及被告提交的照片，均是站在各自的角度和立场拍摄的，且拍摄时间、拍摄场地也不一致，因此，这些照片不能客观真实的反映马龙云华园小区一期的物业管理现状，本院不予采信。根据当事人的举证、质证、庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月16日，被告李卫芬（甲方）与原告金秋物业服务马龙分公司（乙方，当时的公司名称为“曲靖金秋物业管理有限公司马龙分公司”）签订《前期物业管理服务协议》。协议约定：在本小区（马龙云华园小区）业主委员会成立之前，由乙方为包括甲方李卫芬在内的马龙云华园小区业主提供物业服务，甲方李卫芬的住房位于马龙云华园小区9幢3单元501室，建筑面积为103.31平方米；乙方负有对房屋共用部位、共用设施设备、环境卫生、公共秩序、道路交通等项目进行日常维护、保养与管理，并保证设备良好、运行正常、无事故隐患等义务；甲方负有依据本协议按时向乙方交纳物业服务费及其它相关费用等义务；甲方住宅物业服务费的收费标准为：按房屋建筑面积计收，每月每平方米0.55元，物业服务费按年交纳，业主接房时进行首次交纳，以后业主每年交费的时间为上期物业服务费到期后第一个月内交清，否则按物业服务费3‰/天收取滞纳金；受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、有线电视收视费、垃圾处置费等相关费用的代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准执行政府规定；乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，未按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金；等等。该服务协议中约定的收费标准已经过相关行政部门备案或批准。《前期物业管理服务协议》签订后，原告金秋物业服务马龙分公司为被告李卫芬等小区业主提供了物业服务，被告李卫芬也按协议约定交纳了2014年7月16日之前的物业服务费、垃圾代运费、二次加压费等各项费用，而2014年7月16日至2019年7月16日期间的物业服务费3409.23元（103.31平方米×0.55元/平方米/月×60个月）、垃圾代运费660.00元（132.00元/年×5年）、二次加压费600.00元（120.00元/年×5年），共计4669.23元，被告李卫芬逾期未予交纳。另查明，1.至案件审理时，被告李卫芬所在的马龙云华园小区（一期）正在筹备成立业主委员会，尚未另行选聘其他物业服务企业；2.在庭审过程中，原告金秋物业服务马龙分公司自认其物业服务有不到位的地方，不再要求被告李卫芬承担逾期付款滞纳金。本院认为，原告金秋物业服务马龙分公司与被告李卫芬签订的《前期物业管理服务协议》，不存在违反法律法规强制性、效力性规定的情形，且协议中所约定的物业服务费收费标准已经过相关行政部门备案或批准，故该协议合法有效，双方当事人均应当按照协议的约定全面履行自己的义务。根据查明的事实，及至本案开庭之日，被告李卫芬所属的马龙云华园小区（一期）正在筹备成立业主委员会，但还没有另行选聘其他物业服务企业，按照双方签订的《前期物业管理服务协议》的约定，该协议依然具有法律效力。原告金秋物业服务马龙分公司主张其已按照协议履行了2014年7月16日至2019年7月16日期间的物业服务义务，被告李卫芬拖欠该期间的物业服务费3409.23元未付，对此，被告李卫芬在庭审中对拖欠物业服务费的事实及欠费金额不持异议，故对原告金秋物业服务马龙分公司要求被告李卫芬支付物业服务费3409.23元的诉讼请求，本院予以支持。被告以原告提供的物业服务质量没有达到标准为由要求减免物业服务费，本院认为，首先，在双方签订的《前期物业管理服务协议》第二十七条中已经约定，乙方（原告金秋物业服务马龙分公司）违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方（被告李卫芬）有权要求乙方限期整改，逾期未整改给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任，本案中，被告李卫芬主张原告提供的物业服务质量不达标，但庭审中，其既未向本院提交证据证实已经要求原告限期整改，也未举证证实因原告未整改给自己造成的损失，因此，被告以原告物业服务质量不达标为由要求减免物业服务费既无事实依据，也缺乏法律支撑；其次，判断物业服务合同是否服务到位，第一是依据合同的约定；第二是物业服务公司的管理方法、服务意识、服务态度等均决定着物业服务的质量；第三是业主与物业服务公司的配合同样决定着物业服务的质量，被告长达五年不交纳物业服务费，物业公司也不可能提供优质的物业服务。综上，对被告李卫芬的该项辩解意见，本院不予采纳；被告李卫芬提出的其余辩解意见，因其未提交证据予以证实，本院不予采纳。原告金秋物业服务马龙分公司在庭审过程中主动自认其物业服务有不到位的地方，并放弃要求被告李卫芬承担逾期付款滞纳金的诉讼请求，该行为系对自己民事权利的合法处分，本院予以支持。原告金秋物业服务马龙分公司根据国务院《物业管理条例》第四十四条的规定及《前期物业管理服务协议》的约定，代替相关单位向被告李卫芬等小区业主收取垃圾代运费和二次加压费，被告李卫芬也向原告金秋物业服务马龙分公司交纳了2014年7月16日之前的垃圾代运费和二次加压费，由此可以看出被告李卫芬知晓并同意原告金秋物业服务马龙分公司提供代收代缴服务，且2014年7月16日至2019年7月16日期间的垃圾代运费和二次加压费的交费期限早已届满，原告金秋物业服务马龙分公司也已经为包括被告李卫芬在内的小区业主垫付了2018年12月31日前的垃圾代运处理费，故原告金秋物业服务马龙分公司要求被告李卫芬支付2014年7月16日至2019年7月16日期间的垃圾代运费660.00元、二次加压费600.00元，符合法律规定和协议约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第四十一条第一款、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告李卫芬于本判决生效后十日内支付原告曲靖金秋物业服务有限公司马龙分公司物业服务费3409.23元、垃圾代运费660.00元、二次加压费600.00元，合计4669.23元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元（已减半），由被告李卫芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  周于芳二〇一九年十一月十一日书记员  杨丽娟附相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。国务院《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十四条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。