重庆市第一中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)渝01执复188号复议申请人（被执行人）：重庆亲禾里房地产开发有限公司，住所地重庆市江津区德感工业园二期C幢1-14号，统一社会信用代码9150011608242405X3。法定代表人：骆恩臣，总经理。委托诉讼代理人：李芳芳，重庆昌翰律师事务所律师。申请执行人：周喜林，男，1972年1月5日出生，汉族，住重庆市潼南区。委托诉讼代理人：张文中，重庆高山律师事务所律师。复议申请人重庆亲禾里房地产开发有限公司（以下简称亲禾里公司）不服重庆市潼南区人民法院（2019）渝0152执异115号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年11月4日举行了听证。复议申请人亲禾里公司的委托诉讼代理人李芳芳、申请执行人周喜林及其委托诉讼代理人张文中到庭参加了听证。现已审查终结。执行法院查明，周喜林与亲禾里公司保证合同纠纷一案，该院于2017年12月28日作出（2017）渝0152民初4087号民事判决书，判决亲禾里公司对双杰应偿还周喜林借款本金2000000元及利息（从2014年4月10日起至付清之日止，以2000000元为基数按月利率2%计算）的还款义务承担连带清偿责任。因亲禾里公司未履行，周喜林向该院申请强制执行。该院于2018年12月3日立案受理，案号为（2018）渝0152执1828号。在执行过程中，该院于2019年1月3日作出（2018）渝0152执1828号执行裁定书，裁定将亲禾里公司所有的位于重庆市××区德××街道××城市广场××楼××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××房屋予以查封，查封期限为三年。2019年1月3日，该院依法向重庆市江津区国土资源和房屋管理局送达该执行裁定书和协助执行通知书，该局在该院送达回执上注明：查封36套房屋系预查封、轮候查封，部分有抵押。2019年7月23日，涉案的36套房屋被在先××第五中级人民法院解除查封，该院查封生效。2019年7月30日，权利人徐兴蓉注销涉案房屋中的××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××共32套房屋的在建工程抵押权登记（涉案房屋中的××、××、××、××共4套房屋上仍有权利人徐兴蓉的在建工程抵押权登记）。亲禾里公司向执行法院提出异议，请求：解除超标的额查封的财产。事实和理由：查封的36套房产，面积3505.56平方米，根据亲禾里公司备案单价4300元每平方米，被查封房产的价值约为1507万元，其价值远远超过了执行标的额。执行法院认为，亲禾里公司认为被该院查封的房屋价值约为1507万元，其估价的依据为其向当地房地产交易监管部门的备案价格（4300元/平方米），但该价格不能证明被查封财产现在的实际价值。亲禾里公司亦未提供其他证据证明被查封财产的价值，故被查封财产的实际价值尚不能确定。加之不动产财产评估、拍卖变现过程因受市场行情的影响，亦会涉及流拍降价及存在诸多不确定的因素，并且不动产财产变现过程中还会产生一些合理的费用，以及债务利息的持续增长，周喜林因该财产变现后最终能实现的债权数额也尚不能确定。因此，现有证据难以确定该院明显超标的额查封。该院查封涉案房屋的执行行为符合法律规定，并无不当。故亲禾里公司提出的异议理由不能成立，对其请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定驳回亲禾里公司的异议请求。亲禾里公司向本院申请复议，请求:1.撤销重庆市潼南区人民法院（2019）渝0152执异115号执行裁定。2.解除对亲禾里公司所有的位于重庆市××区德××街道××德××城市广场××楼被超值查封的房产的查封。事实和理由：1.一审裁定书认为现有证据难以确定执行法院明显超标的查封，属明显认定事实错误，依据现有证据能直接证明查封标的物价值。被查封财产虽为在建工程，但主体已经封顶，只剩下外墙、门窗，项目顺利推进，即将竣工验收。以商品房登记备案价作为房屋的参考价并无不当。目前债务金额约460万元，但查封金额约1400余万元，明显超标的查封。2.一审法院查封又不处置，亲禾里公司也提交了切实可行的化解方案，但一审法院对此不予理睬，导致亲禾里公司损失扩大，有违公平正义。3.本案还有其他担保人，但一审法院没有对其他担保人采取措施就终结本次执行程序。周喜林辩称,1.不同意撤销执行法院（2019）渝0152执异115号执行裁定，亲禾里公司没有证据证明查封财产价值明显高于应承担的债务。2.案涉房产所在项目是在建工程，不具备处置条件，故执行法院不处置。3.亲禾里公司承担连带担保责任，应该承担债务。复议审查中，亲禾里公司提供了以下新证据：1.备案表、房产测绘报告、重庆瑞达资产评估房地产土地估价有限公司出具的房地产评估报告，证明查封房产价值明显超过法律文书确定的周喜林的债权额；2.重庆市商品房买卖合同、收据、德感城市广场成交客户信息登记表，证明案涉房屋所在楼盘销售均价为4085.3元每平方米。周喜林认为评估报告系亲禾里公司自行委托，不能达到其证明目的；销售合同并不能反映房屋现在的价值，且与本案无关联性。故对前述证据均不予认可。本院认为，亲禾里公司提供的备案表、房产测绘报告反映的是被查封房产的备案价格，不能反映案涉房屋的现有价值；重庆瑞达资产评估房地产土地估价有限公司出具的评估报告系亲禾里公司单方委托，且在“本报告使用限制条件”中已明确“不得用于司法、抵押等其它任何用途”，该评估报告不能证明案涉房屋的现有价值；重庆市商品房买卖合同、收据、德感城市广场成交客户信息登记表，反映的是房屋的销售价值，亦不能证明案涉房屋的现有价值。故对亲禾里公司提供的前述证据本院均不予采信。本院查明，目前，亲禾里公司尚欠周喜林本金及利息共计467.2万余元，迟延履行期间的债务利息未计算在该金额内。按照（2017）渝0152民初4087号民事判决书确定的计算方法，每月亲禾里公司应支付周喜林的利息金额约为4万元。亲禾里公司应向周喜林支付的迟延履行期间的债务利息目前不能确定。另查明，涉案房屋所属项目主体工程已完工，正在进行外立面装饰及门窗安装，预计交房时间为2020年底。亲禾里公司向当地房地产交易监管部门备案的房屋价格为4300元/平方米，备案价指的是开发商在房屋预售之前在房屋管理部门备案的房产预售价格，按照有关规定，销售价格不能高于备案价。本院查明的其他事实与执行法院在执行异议审查中查明的事实一致，本院对此予以确认。本院认为，首先，如前所述，亲禾里公司提供的评估报告等证据不能证明案涉房屋的现有价值，案涉房屋的现有价值尚不能确定。其次，不动产评估、拍卖变现过程会受市场行情的影响，亦会涉及流拍降价，存在诸多不确定的因素，并且不动产财产变现过程中还会产生一些合理的费用，因此，案涉房屋的变现价值不能确定。再次，目前亲禾里公司尚欠周喜林的债务约为500万元，该债务金额还在不断增加，工程尚未完工，财产变现的时间不定，因此，周喜林最终的债权金额不能确定。最后，因工程尚未完工，案涉房产是否存在如建设工程优先权等其他影响债权实现的权利也不能确定。因此，综合考虑以上因素，执行法院查封的财产尚在合理范围内，没有明显超标的。亲禾里公司的该项复议理由不成立。亲禾里公司提出的执行法院查封但不处置案涉房屋的行为导致其损失扩大，以及执行法院不对另外的担保人采取措施就终本的复议理由，不属于本案审查范围。综上，亲禾里公司的复议理由均不能成立，其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回重庆亲禾里房地产开发有限公司的复议申请，维持重庆市潼南区人民法院（2019）渝0152执异115号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  包 颖审 判 员  曹 亮审 判 员  但 斌二〇一九年十一月十三日法官助理  郑冬梅书 记 员  周 渝