上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初19194号原告：育呈贸易(上海)有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：魏群，执行董事。委托诉讼代理人：沈薇，上海久利律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐清彤，上海久利律师事务所律师。被告：雏牧香(上海)供应链管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：周忠。原告育呈贸易(上海)有限公司(以下简称育呈公司)与被告雏牧香(上海)供应链管理有限公司(以下简称雏牧香公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案受理后，依法适用简易程序审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2019年8月5日对本案公开开庭进行了审理。原告育呈公司委托诉讼代理人沈薇到庭参加诉讼。被告雏牧香公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告育呈公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告就上海市静安区平型关路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《不动产租赁合同》于2019年3月12日解除；2、被告向原告支付2018年8月1日至2019年3月12日的租金155,616.77元(其中2018年8月1日至2019年2月28日的租金按21,000元/月计算，2019年3月1日至2019年3月12日的租金按照22,260元/31天*12天计算)及逾期付款违约金(以21,000元为本金，自2018年6月24日起计算至实际支付之日止；以42,000元为本金，分别自2018年8月25日、2018年10月25日、2018年12月25日起计算至实际支付之日止；以8,616.77元为本金，自2019年2月22日起计算至实际支付之日止，均按年利率24%的标准计算)；3、确认保证金4万元不予返还。事实及理由：2015年,原、被告签订《不动产租赁合同》,约定原告将系争房屋出租给被告,租赁期限自2015年3月1日至2020年2月29日，月租金为2万元，租金三年内不变，第四年递增5%，第五年递增6%，租金每两个月支付一次，每次于到期前7日内支付。签约后，原告按约交付系争房屋，但被告自2018年8月起拖欠租金。2019年2月22日，原告向被告发出律师函催讨租金，但被告仍拖欠不付，故原告于同年3月11日发函通知解除租赁合同，要求被告付清欠付租金并支付违约金，被告于同年3月12日收到，但仍拒不支付，故原告为维护自身合法权益诉至法院，望判如所请。被告雏牧香公司未到庭应诉，亦未作答辩。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋产权人为育呈公司。2015年，经案外人上海锦明房地产经纪有限公司居间介绍，育呈公司(甲方、出租方)、雏鹰农牧集团(上海)商贸有限公司(乙方、承租方)签订《不动产租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方作商业店面使用，建筑面积122.26平方米，租赁期限自2015年3月1日至2020年2月29日，租金为2万元/月，三年内不变，每两个月支付一次，每次租金于到期日前7日支付，先付后租。保证金4万元，乙方于签订本合同时交付甲方，该保证金不可视为乙方预付租金，甲方应于租赁期满，乙方迁出交还房屋并已结清租金、电话费、水电费、煤气费、物业管理费等费用后3天内无息返还乙方。乙方应按时交付租金，若逾期，则每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之三收取违约金，若乙方拖欠租金达10日，则视为乙方自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，甲方即可终止本合同。乙方签订本合同后，未经甲方书面同意擅自提前解约或其他严重违约，致本合同无法履行，乙方无权请求返还保证金，若给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿。该合同第十一条“甲、乙双方约定的其他事项”中载明“经甲乙双方协商一致，甲方须于2015年2月1日将该房屋交付乙方，自交房之日起至2015年2月28日为乙方装修免租期，在此期间不计算租金，免租期内的物业费由乙方承担。该房屋租金三年内不变，第四年递增5%，第五年递增6%。”2015年1月21日，雏鹰农牧集团(上海)商贸有限公司向育呈公司支付保证金4万元。后育呈公司按约交付系争房屋。2017年5月2日，雏鹰农牧集团(上海)商贸有限公司更名为雏牧香公司。之后，雏牧香公司付租至2018年7月31日，但自2018年8月1日起欠付租金。故育呈公司于2019年2月22日分别向雏牧香公司的注册地及系争房屋发出《律师函》，称雏牧香公司自2018年8月起拖欠租金，已构成违约，故要求雏牧香公司于2019年2月28日前付清欠付的2018年8月至2019年4月的租金191,520元及逾期违约金612,435.6元。寄至系争房屋的函件由案外人张某某于次日签收，寄至雏牧香公司注册地的函件亦于次日被签收，签收人为单位收发章。2019年3月11日，育呈公司再次向上述两处地址发出《律师函》表示，因雏牧香公司收到其于2019年2月22日发出的《律师函》后仍未履行付款义务，故通知雏牧香公司，双方的租赁合同于本律师函送达时终止，雏牧香公司应按租赁合同约定的方式腾退房屋并支付拖欠的全部款项。该两份函件均于次日被签收。审理中，育呈公司表示，2019年2月22日其发出律师函后，接到一名自称为系争房屋次承租人的电话，该人称已将租金支付给雏牧香公司，故不同意向其支付租金。之后该次承租人又将房屋盘给了现在的承租人张某某。同年3月11日，其发出律师函，行使单方解除权，并收回了系争房屋。同年3月25日，其与张某某签订了新的租赁合同，租期自2019年3月25日至2023年3月24日。本院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。原、被告双方签订的《不动产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。雏牧香公司未按约支付自2018年8月1日起的租金，已构成违约，育呈公司有权按约定行使合同解除权，故育呈公司主张双方的租赁合同于解约函送达之日，即2019年3月12日解除，于法有据，应予支持。雏牧香公司应按合同约定的租金标准向育呈公司支付自2018年8月1日起至2019年3月12日止的租金155,616.77元。合同还约定，租金每两个月支付一次，雏牧香公司应于每次租金到期日前7日支付下一次租金，每逾期一日，应按月租金金额的百分之三支付违约金。现育呈公司主张按年利率24%的标准计算逾期违约金，系当事人对自身权利的处分，亦属合理，本院予以支持。育呈公司要求将保证金4万元作为违约金予以没收，符合合同约定，一并予以支持。雏牧香公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对于自身诉讼权利的放弃，由此而产生的法律后果应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告育呈贸易(上海)有限公司与被告雏牧香(上海)供应链管理有限公司就上海市静安区平型关路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《不动产租赁合同》于2019年3月12日解除；二、被告雏牧香(上海)供应链管理有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告育呈贸易(上海)有限公司2018年8月1日至2019年3月12日的租金155,616.77元及逾期违约金(以21,000元为本金，自2018年6月24日起计算至实际支付之日止；以42,000元为本金，分别自2018年8月25日、2018年10月25日、2018年12月25日起计算至实际支付之日止；以8,616.77元为本金，自2019年2月22日起计算至实际支付之日止，均按年利率24%的标准计算)；三、确认被告雏牧香(上海)供应链管理有限公司已支付的保证金4万元不予退还。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,755元、保全费1,384元【原告育呈贸易(上海)有限公司均已预缴】，由被告雏牧香(上海)供应链管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 吴 双人民陪审员 慎 颖人民陪审员 单国珍二〇一九年十一月二十八日书 记 员 袁佳铭附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。