江西省九江市濂溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0402民初2907号原告：林艳萍，女，1975年3月9日出生，汉族，自由职业者，住江西省瑞昌市。委托诉讼代理人：陈斌辉，男，1970年5月25日出生，汉族，福建仙游县人，工程师，住址同上，系原告林艳萍之夫。被告：江西九江天禧国际商贸城经营管理有限公司，住所地:九江市濂溪区五里街道浔南大道8号。统一社会信用代码:91360402087139928N。法定代表人：汤元艺，男，该公司执行董事。委托诉讼代理人：熊敦荣，男，该公司员工。原告林艳萍诉被告江西九江天禧国际商贸城经营管理有限公司（以下简称天禧公司）合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林艳萍及其委托诉讼代理人陈斌辉、被告天禧公司委托诉讼代理人熊敦荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林艳萍向本院提出诉讼请求：1、要求被告参考同类物品（家居）A3750号业主的《委托经营管理合同》：返年租金8%之条款，补足拖欠原告业主2018年6月1日至2019年5月31日的店铺租金19271.61元；2、要求与被告解除《委托经营管理合同》；3、本次诉讼所有费用由被告承担。事实和理由：1、2014年1月25日，原告购买了被告店铺（商贸A1507），并和被告签订了一个甲乙双方权利和义务严重不对等的《委托经营管理合同》，其中有关返租条款没有明确约定原告业主店铺返年租金的具体金额，被告九江天禧公司涉嫌设置商业陷阱、合同欺诈，显示公平；2、被告九江天禧公司将商贸城未出售面积高价计入托管商贸城总物业价值以分摊租金，是侵权行为；3、被告的两个《专项审计报告》不真实，对原告造成了三个严重商业风险威胁。被告将《委托经营管理合同》约定的托管商贸城“唯一经营管理公司”由一方变成三方，恶意收费，被告对原告实施了恶意合同欺诈、恶意合同侵权；4、被告持续亏损经营，持续给原告返店铺半年租金回报率低于年租金8%的合同目的，且被告擅自转委托他方处理委托事务，原告要求解除《委托经营管理合同》，要求按年租金8%补偿此前损失，恳请法院支持原告全部诉求。天禧公司辩称：1、我公司已按合同约定支付原告租金，并未拖欠，原告要求按照房价的8%补足拖欠租金缺乏事实和法律依据；2、我公司不同意解除《委托经营管理合同》。我公司与原告签订的是共担风险、共享收益的长期投资的合同。商场前期无论是出租率还是租金水平等方面，必然处于较低水平。我公司在经营前期需要投入巨额资金，方有可能在后期获取一定的利益。而原告仅需承担后期收益高低的风险，原告从购买商铺至今无任何支出，也未支付过任何物业服务费用，从这个角度上说，我公司承担的风险远远大于原告。且双方约定，除非为房屋整体性征收征用，否则，双方均无权提前解除本合同，因此原告不具备约定合同解除的依据；3、我公司在合同履行过程中并无违约行为，一时的收益不佳，不属于法律意义上的合同目的不能实现。其次，涉案商场拥有几千户业主，像原告这样的单个业主的产权面积一般只有十几到四十平方之间，单个业主自行经营根本不可能实现其租赁目的，商场是要进行业态规划、布局的。现在已经进场经营的商户，大多数承租数百平方，可能有十几个产权。若其中某个解除合同，现在已经经营的商户又何去何从？综上，我公司认为，原告的诉请缺乏事实与法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告林艳萍于2014年1月25日与九江禧徕乐国际商业有限公司签订一份《九江市商品房预（销）售合同》，该合同约定：“林艳萍购买九江禧徕乐国际商业有限公司所有的位于九江市濂溪区浔南大道8号禧徕乐国际商贸中心商贸A不分单元1121（A1507）号房（商铺），商铺总价款为257522元”。该款原告已于2014年3月23日付清。在签订买卖合同的当日，原告与被告天禧公司签订了一份《委托经营管理合同》，合同约定：“原告将其购得的位于九江市濂溪区浔南大道8号禧徕乐国际商贸中心商贸A不分单元1121（A1507）号房（商铺），委托交由被告天禧公司统一经营管理，期限为十年，自商场开业之日起计算，最迟不晚于2015年5月31日。商场开业后的前三年为商场培育期，从第四年至第十年，由被告统一对外招租、统一经营管理商场，原告从第四年开始可以获得商铺租金收益。商场按统一租金收益率标准支付租金，被告天禧公司收取租金的15%作为托管费用，其余85%租金收益全部支付给原告。每年租金被告分二次支付给原告。如该商铺占用范围内的土地使用权依法提前收回或该商铺因社会公益、城市建设需要被依法征用，双方可解除合同。双方均同意，商场培育期间及培育期届满后除上述条件外，双方均无权提前解除合同”。2018年12月5日和2019年5月9日，九**煜联合会计师事务所向被告天禧公司出具2份专项审计报告，被告天禧公司依据该2份专项审计报告，得出2018年6月至11月（半）年收益率为购房款的0.27%、2018年12月至2019年5月（半）年收益率为0.29%，并依此标准向原告支付两次租金共计1330.15元。原告林艳萍认为，被告天禧公司依据的审计报告不真实，不应按照收益率0.27%、0.29%的标准向原告支付租金，而应参照案外人吴正保与九江禧徕乐国际家居生活广场经营管理有限公司签订的《委托经营管理合同》中的约定，按照购房合同总价款的8%向原告支付年租金，并要求解除《委托经营管理合同》。因与被告协商不成，故原告诉至本院，要求判如所请。另查明，原告林艳萍购得的商铺位于“九江禧徕乐国际商贸中心”第一层，商铺建筑面积为17.95平方米。其经营管理方是江西九江禧徕乐国际商贸城经营管理有限公司；案外人吴正保购得的商铺位于“九江禧徕乐国际商业中心”家居A物业第3层，其商铺建筑面积为33.20平方米。其经营管理方是九江禧徕乐国际家居生活广场经营管理有限公司。江西九江禧徕乐国际商贸城经营管理有限公司后更名为被告江西九江天禧国际商贸城经营管理有限公司。本院认为：原、被告双方经协商一致，于2014年1月25日签订的《委托经营管理合同》，是原、被告双方的真实意思表示，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。原、被告双方间所签订的《委托经营管理合同》中未约定返还涉案商铺租金的具体标准，原告林艳萍遂依据案外人与案外公司所签订合同中约定的按购房总价款8%的标准，要求被告天禧公司支付年租金19271.61元，但原告诉请所依据的证据与本案无关联性。故原告要求被告按照购房总价款的8%补足年租金19271.61元的诉请，没有事实及法律依据，本院不予支持。原、被告双方对于返还涉案商铺年租金部分只是谈到：商场按统一租金收益率标准支付租金，双方均签字认可，被告并无不妥。对于返还涉案商铺年租金的具体标准，在没有事实和法律依据的前提下，人民法院不能违背市场经济规律直接予以确定，原、被告双方系共担风险、共享收益的利益共同体。原、被告双方在《委托经营管理合同》中明确约定了提前解除合同的条件：商铺占用范围内的土地使用权依法提前收回或该商铺因社会公益、城市建设需要被依法征用，因原告对此未举证证明，故原告要求与被告提前解除《委托经营管理合同》的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。原告林艳萍关于被告公司恶意欺诈、恶意侵权、设置商业陷阱以及因年租金收益率低下要求解除委托等陈述意见，于法无据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告林艳萍的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计141元，由原告林艳萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  李玉萍二〇一九年十一月七日书记员  胡梦碟