广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0113民初9043号原告（反诉被告）：广州利合物业管理有限公司，住所地广州市番禺区兴亚二路10号。法定代表人：程光煜，职务董事长。委托诉讼代理人：何月群、梁秀莹，均是原告的员工。被告（反诉原告）：郭凌杰，男，1982年10月13日出生，汉族，住广州市天河区，原告（反诉被告）广州利合物业管理有限公司（以下简称“利合物业”）与被告（反诉原告）郭凌杰物业服务合同纠纷一案,本院立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。广州利合物业管理有限公司的委托诉讼代理人何月群、梁秀莹、郭凌杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州利合物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业服务费14914.16元及违约金（物业服务费从2017年1月1日至2019年4月30日止，按每月534.62元计算。违约金从欠费当月6日起每日按应付物业服务费的5‰交纳，违约金的总额以所欠费用总额为限）；2.判令被告向原告支付拖欠的公摊水费1.11元及经济损失（公摊水费从2017年1月1日至2019年1月31日止。经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的5‰交纳，经济损失的总额以所欠费用总额为限）；3.判令被告向原告支付拖欠的公摊电费836.57元及经济损失（公摊电费从2017年1月1日起计至2019年1月31日止，经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的5‰交纳，经济损失的总额以不超过所欠费用总额为限）；4.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为亚运城整体项目的受让人广州利合房地产开发有限公司（以下称“开发商”）依法选聘的物业服务企业，对亚运城天誉提供前期物业管理服务。被告为天誉10座4层401单元（以下称“该物业”）的业主。根据《商品房买卖合同》约定，该物业的交付日期为2016年12月31日前。被告与原告于2018年9月1日签署《前期物业服务协议》（以下称“协议”），约定“园区住宅物业的物业服务费按2.8元／平方米／月计算”“物业服务费应按月交纳，业主或该物业使用人应在公历每月5日前交纳当月的物业服务费”“逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金”。根据《商品房买卖合同》及协议之约定，该物业的物业服务费的起算点为2017年1月1日。在物业服务期间，原告一直根据协议约定履行义务，但被告无正当理由一直拖欠物业服务费及公摊水电费用。虽经原告多次书面发函催告，被告仍未清偿欠费。被告的上述行为已经严重违反了《前期物业服务协议》的约定，违反了《物业管理条例》等法律法规。因此原告提起诉讼，请求法院判如所请。被告郭凌杰答辩称，我不同意原告的诉讼请求，答辩意见如下：物业服务费的时间有异议，因为收楼时间不是合同约定的时间，我方实际收楼时间是2018年9月1日，所以我方认为物业服务费的计算时间也是2018年9月1日，期间我方也开发商一直沟通，当时开发商也同意我方，但是后来原告就否认有此事，所以一直没有就此事达成一致协议。反诉原告郭凌杰向本院提出反诉诉讼请求：1.判令物业服务费及公摊水电费从2018年9月1日起计算。按照五级标准1.08元/平方米/月计算；2.判令被反诉人主动向业主展示公用电部分的设施、线路及用电情况，并重新计算过高的公摊电费，并停止违法使用业主公共用电；3.判令被反诉人明确并公开物业服务的具体作业标准及人员设施配置情况；4.判令反诉人未按时支付物业服务费的责任在于被反诉人，并驳回被反诉人所提出的一切违约金要求；5.判令双方签署的《前期物业服务协议》中所记载的每日千分之五的违约金率无效，以双方重新协定为准；6.判令本案全部诉讼费由被反诉人承担，并赔偿反诉人2016年12月以来相应的经济损失；7.判令被反诉方需将小区内所有广告收入及商业经营等收入返还给全体业主；8.判令被反诉方严格遵守前期物业服务协议。事实和理由：一、被反诉人违约的事实及责任。1.本人购买的商品房存在房屋质量问题，广州利合房地产开发有限公司未能及时维修，未能达到收楼标准，该商品房视为末交付。本人在与开发商、被反诉人积极沟通下，于2018年9月1日与被反诉人签署《前期物业服务协议》，并主动与被反诉人提出从2018年9月1日开始支付物业服务费。本人经由开发商安排已提交了物业服务费用确认申请表，同时一直在与被反诉人沟通缴费事宜，但被反诉人拒不配合，将责任完全推脱给开发商。本人从未收到过关于物业服务费催费律师函，更没有收到过被反诉人所提的多次书面发函催告。2.被反诉人未能提供与2.8元/平方米／月相应的服务，构成违约。3.交楼时被反诉人强制必须签订承诺书，且强调仅与防火协议相关。根据《中华人民共和国合同法》第三条“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”第四十二条“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。”承诺书及相应内容为故意隐瞒且强加我方签订，违反合同法。综上所述，被反诉人不但违约在先，并且完全无视业主的任何意见和提议，也不愿就服务水平质价不符的问题与业主沟通，所以本人再也不需要履行协议、《临时管理规约》及业主承诺书中所记载义务和承诺。二、被反诉人服务未能达到《广州市住宅物业服务收费参考标准》的标准及违反《物权法》、《物业管理条例》规定的条款。1.人员和大宗物品进出登记制度，虽然各出入口有24小时保安值守，但闲杂人员随意进出，岗亭形同虚设；绿化养护服务方面没有做到无枯枝、缺枝要求等。因此，物业服务费收费标准应按照1.08元/平方米/月收取。2.根据《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，以及《物业管理条例》规定。利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主的决定使用。上述规定是对包括小区广告收入在内的“小区公共收益”有了清晰的界定，小区公共收益是全体业主共有的，受益的支配需要由全体业主大会决定。故被反诉方需将小区内所有广告商业经营收入返还给全体业主。同时被反诉方作为临时管理规约的制定方，违反了禁止—切滋扰他人的行为的规定，严重管理失职。三《协议》所记载每日千分之五的违约金率，过分高于逾期交纳物业管理费造成的损失，也过分高于中国人民银行同期同类贷款利率，本人认为该违约金率应由双方重新协定。四、关于天誉小区原始设计，如楼顶天台窗花、每座—楼门口天花以及11座后面的网球场，被反诉方在未经全体业主同意的情况下，也未作任何公示就改变原有设计，必须恢复。五、被反诉方寄律师函到无人签收地点（他人代收），阻挠业主正常缴交物业费，导致我方无法享受物业服务。被反诉方必须停止阻挠行为，以此所造成的后果全由被反诉方负责。由于被反诉人的责任导致本人无法按时缴物业服务费，且被反诉人的服务明显不符合《广州市住宅物业服务收费参考标准》关于现行收费标准的规定，其服务水平与收费水平不匹配，且被反诉人违法《物权法》导致业主所有权受损，已严重损害我方及小区其他业主合法权益，特提起反诉，请人民法院查明情况，判如所求。反诉被告广州利合物业管理有限公司辩称，我方不同意被告方的反诉请求。对于2.8元/平方米/月的物业费的标准是有政府收费的文件支持的。双方前期物业服务约定的第四条也有约定，2.8元是得到业主的同意并签订合同。业主买房签订的商品房买卖合同里面，第五条有约定物业费是2.8元/平方米/月的标准。因此这个标准是符合政府的指导价，并得到双方签订认可的；而且我方也提供相应的服务管理了。所以业主的反诉请求是没有法律依据的。我们对于公摊水电费每两个月公示一次，根据广州市相关办法进行计算的，我方没有擅自乱用业主的公共用电。对于公摊水电费我方已公示了。被告拖欠物业费是自己的故意行为，关于房屋质量问题从而拒交物业费，这个跟我方无关联，根据物业合同约定，自从签订合同之次日起因缴纳相应的物业费，而房屋质量问题应该是开发商与被告的问题，并非拒交管理费的依据。所以被告违约，应当承担相应的违约金。按照合同法违约责任的相关规定，和与我方签订的前期物业服务合同中载明没有缴纳物业费，业主应当承担违约责任。而且对于5‰的违约金是双方的意思自治。根据我方提交的1份判决书中得到法院的支持。而且本案的违约金并没有超过所欠费用，所以我方的违约金是有效合法的。被告的反诉请求6是没有依据的。另外前期物业协议的第9条中有约定，广告费的收益是根据前期服务合同里有约定，我方有权收取。不存在返还的依据，该收益用于公共园区的维护、公共设施的保养等费用。我方严格按照物业前期服务合同履行合同，提供适格的服务。2016年12月29日被告方委托其妻子到亚运城现场收楼，在收楼程序中，业主也了解到，当时物业也有竣工验收书，是符合商品房交楼条件，所以应该以我的起诉状中所陈述的时间计算物业费的起算点。恳请支持我方的诉讼请求。驳回被告方的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合认定的证据及当事人的开庭称述，本院查明事实如下：利合物业是广州亚运城项目铁中路3号第三组团前期物业管理的中标单位，为天誉三期提供前期物业管理服务。2016年9月13日，郭凌杰与案外人广州利合房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）签订《广州市商品房买卖合同》购买了位于上述项目的番禺区石楼镇铁中路3号10座401房（以下简称“涉案物业”），约定物业服务费为每月每平方米建筑面积2.8元，开发商应当于2016年12月31日前交付涉案物业。还约定房屋交楼验收时买方认为商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。卖方在接到买方异议后，应在10日内对异议部分作出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为买方异议事实成立，该商品房视为未交付。2018年9月1日，郭凌杰与利合物业签订《广州亚运城天誉（三期）前期物业服务协议》，协议约定由利合物业为郭凌杰提供物业管理服务，郭凌杰应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论被告是否居住或使用该物业，均应按物业的房屋建筑面积以2.8元/平方米/月的标准向原告交纳物业服务费,当月的物业服务费应在公历每月5日前交纳,逾期按每日5‰交纳违约金。乙方（利合物业）以甲方（郭凌杰）在本园区内的居住地址为送达地址向甲方（郭凌杰）送达一切文件。包括但不限于水、电、…污水处理等费用…如有需要，有关单位可以委托利合物业代收代交，郭凌杰或该物业使用人应当按时交纳上述费用，并承担不按时交费的责任。收楼后，郭凌杰未向原告支付过物业服务费。庭审中，郭凌杰认为利合物业主张的公摊水费和公摊电费均没有公示，因此不予确认。另查明，涉案物业的实测面积是190.9360平方米。2016年12月29日，郭凌杰妻子验收房屋时向开发商提出10项房屋质量异议；2017年3月26日，郭凌杰验收房屋时提出3项质量异议；2017年6月17日，郭凌杰再次查验房屋时又提出7项质量异议；其间开发商两次向郭凌杰发函催告郭凌杰收楼，但郭凌杰认为开发商就上述问题的维修和整改不完善，直到2018年9月1日才收楼。本院认为，利合物业与郭凌杰签订的《广州亚运城天誉（三期）前期物业服务协议》（以下简称“服务协议”），主体适格，意思表示真实，无违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，利合物业与郭凌杰应当严格遵守并按照合同约定履行义务。物业服务费按照2.8元/平方米/月计算不仅是本案双方约定的内容，也适用于小区其他业主，具有一定的全局性。同时物业服务是一个动态、连续的过程，利合物业的服务项目涉及清洁、保安、绿化养护、公用设施维护等多方面，并且服务对象是整个小区和全体业主，持续时间长，工作量大，在此过程中出现问题在所难免。另一方面利合物业也提供了大量的照片，证明了其工作情况和工作荣誉。因此，郭凌杰要求降低物业服务费标准至1.08元/平方米/月的反诉请求，本院不予支持。利合物业向郭凌杰提供物业管理服务后，郭凌杰未及时缴纳物业服务费的行为已经构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。郭凌杰未于约定的时间收楼，利合物业亦无确凿证据证明郭凌杰恶意不收楼，其主张按约定2017年1月1日起计收物业服务费，本院不予支持。郭凌杰2018年9月1日签收了该物业钥匙，对该物业已经有了实际管控，同时亦与原告签订了前期物业服务协议，享受物业服务，且受协议约束。郭凌杰抗辩从2018年9月1日起支付物业服务费，本院予以支持。根据利合物业提交的欠费明细表，其主张的2018年12月之前的物业服务费每月532.32元，2019年1月按实测面积计算为每月534.62元，计算无误，本院予以确认。关于利合物业主张的公摊水电费，有其提交的欠费明细表、天誉10座公共用水分摊公示、天誉10座公共用电分摊公示、水费发票、电费发票予以证实，本院对其真实性予以确认，但公摊水、电费应当从郭凌杰实际收楼后开始收取。郭凌杰辩称利合物业没有公示水、电费分摊情况，本院不予采纳。郭凌杰对物业服务费及水电费的违约金提出抗辩及反诉，因利合物业未能举证证明郭凌杰的违约造成的额外损失超出利息损失，本院酌情调低利合物业主张的物业服务费的违约金和公摊水电费的经济损失的计算标准按中国人民银行同期同类贷款利率计算。每月物业服务费的违约金金额以当月所欠物业服务费为限。经济损失从本金确定的下一日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止，总额均以本金为限。郭凌杰请求利合物业展示公用电部分的设施、线路及用电情况，重新计算过高的公摊电费，停止违法使用公共用电的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。郭凌杰请求利合物业明确并公开物业服务的具体作业标准及人员设施配置情况，没有事实基础和合同约定，本院不予支持。郭凌杰请求利合物业将小区广告收益返还全体业主，因双方在服务协议中约定了利合物业可对共用部位、共用设施设备进行经营，且该问题涉及建筑物区分所有权，因此本案不作调处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、郭凌杰应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州利合物业管理有限公司支付2018年9月1日至2019年4月30日期间的物业服务费4267.76元及其违约金（每月物业服务费的违约金的计算方式为2018年9月至2018年12月每月以532.32元为本金，2019年1月及以后每月以534.62元为本金，分别从拖欠当月的6日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止，每月的违约金以当月所欠物业服务费本金为限）；二、郭凌杰应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州利合物业管理有限公司支付2018年9月1日至2019年1月31日的公摊水费0.17元、2018年9月1日至2019年1月31日的公摊电费155.85元及相应经济损失（公摊水费经济损失以0.17元为本金、公摊电费经济损失以155.85元为本金，从2019年1月21日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止，总额分别以0.17元和155.85元为限）；三、驳回广州利合物业管理有限公司的其余本诉诉讼请求；四、驳回郭凌杰的其余反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费194元、反诉受理费50元（按减半收取计）,由广州利合物业管理有限公司负担144元、郭凌杰负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判长  刘晓磊审判员  何俊燊审判员  王宏平二〇一九年十一月二十日书记员  黄淑仪