广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0113民初5837号原告：中国工商银行股份有限公司广州华南支行，地址：广州市番禺区南村镇迎宾路段万博中心A1栋（大石所），统一社会信用代码：914401017329883256。负责人：陈德超，职务：行长。委托诉讼代理人：潘培豪、梁碧文，广东信耀律师事务所律师。被告：吕小龙，男，1988年9月18日出生，汉族，住址：湖北省赤壁市。原告中国工商银行股份有限公司广州华南支行(以下简称“工商银行华南支行”)诉被告吕小龙金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告工商银行华南支行的委托诉讼代理人潘培豪、梁碧文到庭参加了诉讼。被告吕小龙经本院依法送达无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工商银行华南支行向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的编号244201537214《个人购房借款/担保合同》；2、请求判令被告清偿原告贷款本金人民币389500.96元及至清偿全部贷款本金日止的利息、罚息、复利，（暂计至2019年11月15日止的利息、罚息、复利合计人民币24077元）；3、请求判令被告支付原告为实现债权垫付的律师费10000元；4、请求判令原告对抵押物：保利大都汇（地块三3、4、5、6栋商业、办公楼）6栋办公楼22层2203房享有抵押权，被告不能清偿上述债务时，原告有权处分抵押物并优先受偿；5、请求判令被告承担本案的全部诉讼费、保全费。事实与理由：2015年7月9日，原告与被告签订编号244201537214《个人购房借款／担保合同》，该合同约定由原告向被告发放52万元个人商用房贷款，贷款用于购买座落于番禺××××街道内，新光快速路以东、汉溪大道东以南地段保利大都汇地块6栋办公2203房，贷款期限为10年，贷款利率按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定，每月等额本息还款，逾期罚息利率在利率基础上加收50%确定。担保方式为抵押，抵押物为番禺××××街道内，新光快速路以东、汉溪大道东以南地段保利大都汇地块6栋办公2203房。该合同亦约定了原告与被告其他相关的权利、义务。以上合同签订后，原告于2015年10月27日依约放款52万元。2016年1月22日，被告为抵押物办妥他项权预登记手续。自2018年2月起，被告开始逾期还款，构成违约，原告经多次催收未果。鉴于上述事实，根据《合同法》、《民法通则》及相关法律法规，特诉请贵院判允前列诉讼请求。被告吕小龙没有应诉答辩，亦未提交任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法组织当事人进行了质证。被告吕小龙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对原告提供的证据无异议，本院对原告提供的证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉讼房屋位于广州市番禺区保利大都汇（地块三3、4、5、6栋商业、办公楼）6栋办公楼22层2203房，登记的抵押权义务人为吕小龙，抵押权人为工商银行华南支行，债权数额520000元，抵押权登记时间为2016年1月22日。2015年7月9日，吕小龙（借款人）、工商银行华南支行（贷款人）以及吕小龙（抵押人）签订《个人购房借款/担保合同》（合同编号：244201537214），约定由吕小龙向工商银行华南支行贷款520000元，贷款期限10年；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率／12，日利率=年利率／360；贷款利率发放后遇基准利率调整，贷款利率处理方式包括但不限于“贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及以前述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率”；借款人按月等额本息偿还贷款本息，自愿选择每月15日为还款日；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率按约定利率基础上加收50%。抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物为涉讼房屋；抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。贷款展期，借款人不能按期归还本合同项下贷款，需要办理贷款展期时，应在贷款到期前一个月向贷款人提出书面申请，经贷款人审批同意展期的，双方另行签订展期协议。如贷款人不同意展期，则借款人仍应按合同约定偿还贷款本息。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人可以采取下列或多项措施：……④宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还项及所产生的利息、罚息及其他费用；⑤解除合同……。如借款人或担保人违约，应当承担贷款人为实现本合同项下债权而产生的费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费及其他依法应由借款人、担保人承担的费用;等其他约定。2015年10月27日，工商银行华南支行向吕小龙出具《借款凭证》并发放贷款520000元，载明购置商用房贷款，贷款到期日2025年10月27日，每月15日等额还款，基准利率4.9%、上浮10%，利率变动周期按次年1月1日变动，当期执行利率5.39%，逾期年利率8.085%、逾期浮动值50%。2016年1月22日，广州市国土资源和规划委员会向工商银行华南支行核发了不动产登记证明，记载涉讼房屋抵押给工商银行华南支行，抵押债权额为520000元。因吕小龙未按合同约定履行供款义务，工商银行华南支行遂于2019年5月7日向本院提出本案诉讼，并在诉讼中对涉讼房屋进行了查封保全。为证明吕小龙逾期还款的事实，工商银行华南支行向本院提供了20151027-20191115交易期间的吕小龙供款账户流水明细，载明吕小龙自2018年2月开始出现逾期还款，截至2019年11月15日止，欠付贷款本金余额389500.96元及欠付利息、罚息、复利合计24077元。对于原告主张的律师费10000元，原告未提交相应证据，并表示该费用尚示实际支付。本院认为：工商银行华南支行与吕小龙所签订《个人购房借款/担保合同》（合同编号：244201537214）是各方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。在案证据和陈述证实，工商银行华南支行依约向吕小龙发放了贷款，已履行上述合同约定的义务。吕小龙未能如期偿还贷款本息，截至2019年11月15日尚欠贷款本金389500.96元及欠付利息、罚息、复利合计24077元，其行为已构成违约。现吕小龙连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，已达到上述合同约定的解除条件，故对于工商银行华南支行提出解除《个人购房借款/担保合同》的诉请，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，工行华南支行要求吕小龙偿还剩余借款本金389500.96元的诉请，本院予以支持。关于利息问题，工商银行华南支行提供了吕小龙名下供款账号明细证实截至2019年11月15日所欠利息、罚息、复利合计24077元；在2019年11月16日后，以贷款余额本金389500.96元为基数计算罚息、以欠付合同期内利息为基数计算复利，按照合同约定计算标准自2019年11月16日起计付至清偿款日止，其中罚息不计收复利，且计算利息、罚息、复利的标准之和以年利率24%为限。关于工商银行华南支行要求对涉讼房屋处置所得价款享有优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力；以建筑物和其他土地附着物以及正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立；债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。吕小龙提供涉讼房屋作为《个人房产抵押贷款合同》项下贷款的抵押担保，并办理了抵押登记。工商银行华南支行作为抵押权人，在其债务未受清偿的情况下，通过处理上述抵押物所得价款享有优先受偿权，合法有据，本院予以支持。关于律师费用的问题。因原告陈述律师费用尚未实际支付，故对工商银行华南支行主张律师费10000元，本院不予支持。被告吕小龙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃相关诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司广州华南支行与被告吕小龙签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号：244201537214）；二、被告吕小龙应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司广州华南支行偿还贷款本金389500.96元及利息、罚息、复利（分段计算：1.暂计至2019年11月15日利息、罚息、复利为24077元。2.自2019年11月16日起至实际清偿之日止，罚息以389500.96元为基数、复利以欠付利息为基数，均按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮10%再加收50%计算；其中罚息不计收复利，且计算利息、罚息、复利的标准之和以年利率24%为限）；三、原告中国工商银行股份有限公司广州华南支行对被告吕小龙名下位于广州市番禺区保利大都汇（地块三3、4、5、6栋商业、办公楼）6栋办公楼22层2203的房产经折价或者拍卖、变卖所得价款有权优先受偿；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司广州华南支行的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7292元，由原告中国工商银行股份有限公司广州华南支行负担150元、被告吕小龙负担7142元；本案财产保全费2563元，由被告吕小龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  蒋 莹人民陪审员  谢倩君人民陪审员  张俊民二〇一九年十一月二十五日书 记 员  陈淑如