河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民终4307号上诉人（一审被告）：金碧物业有限公司信阳分公司（下称金碧物业公司）。负责人：贺勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙文清，该公司员工（代理权限为特别授权）。被上诉人（一审原告）：袁超，男，汉族，1972年11月12日出生，个体工商户，住淮滨县。被上诉人（一审原告）：熊广雷，男，汉族，1982年3月17日出生，住。以上二被上诉人的共同委托代理人：周玉胜，河南银辉律师事务所律师（代理权限为特别授权）。被上诉人（一审被告）：马建全，男，汉族，1971年3月23日出生，无业，住信阳市平桥区。被上诉人（一审被告）：赵伟，男，汉族，1976年12月27日出生，住信阳市。委托诉讼代理人：马建全，系本案被上诉人。上诉人金碧物业公司因与被上诉人袁超、熊广雷、马建全、赵伟租赁合同纠纷一案，不服信阳市平桥区人民法院（2019）豫1503民初2006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日受理后，依法组成合议庭，于2019年10月30日公开开庭进行了审理。上诉人金碧物业公司的委托诉讼代理人孙文清，被上诉人袁超、熊广雷的共同委托诉讼代理人周玉胜，被上诉人马建全及被上诉人赵伟的委托诉讼代理人马建全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金碧物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人袁超、熊广雷的全部诉讼请求或发回重审；事实和理由：一、一审适用法律错误，当事人之间分别签订了两份不同的《房屋租赁合同》，明显属于两个不同的法律关系，不应合并审理。二、上诉人只是接受被上诉人马建全、赵伟的委托，处理涉案商铺的租赁事宜，针对委托事项发生的争议应由委托方承担。且取得涉案商铺消防验收的责任主体并不是上诉人，一审法院判决上诉人承担赔偿责任没有事实及法律依据。上诉人与被上诉人马建全、赵伟签订了《委托代管服务合同》，上诉人作为委托人负责涉案商铺的租赁事宜，根据合同法的规定，针对委托事项发生的争议，应由委托方承担，一审判决上诉人承担赔偿责任没有依据。且涉案商铺取得消防验收的责任主体为委托人，即被上诉人马建全、赵伟或者是交付商铺的开发商。上诉人作为一家物业服务企业，只是接受委托人之委托，负责商铺的租赁事宜。被上诉人马建全、赵伟在与上诉人签订委托协议时，也未明确告知上诉人商铺的消防验收情况，上诉人对此并不知情。三、法律并没有明确规定取得消防验收是取得装修消防验收的前置条件，被上诉人熊广雷、袁超未能通过装修消防验收应该向消防部门提起行政诉讼维护自身权益。且被上诉人熊广雷、袁超在未首先办理消防设计审核的情况下，擅自提前进行装修工作，即使其有损失也是由于其自身原因造成，与上诉人无关。四、被上诉人熊广雷、袁超在一审开庭当天申请变更被告，根据现行法律规定，其没有变更被告的权利，只能另案起诉，一审法院程序违法。另外，一审法院既然认定了被上诉人熊广雷、袁超提供的证据并不是正式发票且无其他证据佐证证据的真实性，却判决上诉人赔偿损失，完全属于主观臆断，违背基本事实。综上，请求驳回被上诉人的全部诉讼请求。袁超、熊广雷辩称，一、被上诉人熊广雷、袁超与本案诉争标的存在共同的诉的利益，且租赁合同履行具有同一性，一审法院按必要共同诉讼处理并无不当。二、上诉人金碧物业公司与被上诉人马建全、赵伟之间不存在委托代理关系，其作为租赁合同的相对方，理应承担相应的民事责任。三、涉案商铺取得建设工程消防验收合格意见书是投入经营的前提条件，属法律强制性规定。因涉案商铺未取得建设工程消防验收法律文件无法通过消防验收，被法律明文禁止投入使用，合同目的无法实现，被上诉人熊广雷、袁超有权请求解除合同，应予支持。上诉人金碧物业公司曲解了消防验收的法律规定，其上诉请求理应驳回。四、上诉人金碧物业公司对涉案商铺的消防验收情况是明知的，应对被上诉人熊广雷、袁超的各项损失承担赔偿责任。五、本案不存在诉讼主体变更问题，程序合法。上诉人金碧物业信阳分公司名称问题性质为笔误，且其参与本案应诉、答辩等所有环节，不存在诉讼主体变更问题。一审法院作出裁定，对上述问题予以补正。综上，请求驳回上诉，维持原判。马建全、赵伟辩称，没有给我们交房，我们也不知道房子没有消防手续；虽然委托金碧物业公司对外出租房屋，但其没有告知我们，也没有尽到告知义务。袁超、熊广雷向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、三被告返还原告租金76260元；3、三被告赔偿原告各项经济损失100万元，并承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明，2013年9月25日，被告赵伟（甲方）与被告金碧信阳分公司（乙方）签订委托代管服务合同，将其所有的信阳市信阳恒大名都楼盘底商18号楼205号商业用房交由被告金碧信阳分公司进行管理和经营。该份合同中，与本案审理及原、被告双方争议问题相关的内容如下：合同第二条约定：甲方委托乙方进行招商及运营管理，乙方可寻找实际经营人，并由甲方、乙方及实际经营人签订三方租赁合同。合同第四条约定：代管期限为5年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止。2015年1月1日至2015年12月31日，月租金为34495元；2016年1月1日至2016年12月31日，月租金为38807元；2017年1月1日至2017年12月31日，月租金为43119元；2018年1月1日至2018年12月31日，月租金为47431元；2019年1月1日至2019年12月31日，月租金为51742元。超出上述租金部分作为乙方的服务费收益，归乙方所有，不足部分由乙方赔偿差额部分。合同第五条第4项约定：甲方承诺在代管期限内不得干预招商、经营、管理等权利。被告马建全（甲方）于2015年前与被告金碧信阳分公司（乙方）签订委托代管服务合同，将其所有的信阳市信阳恒大名都楼盘底商19号楼201号商业用房交由被告金碧信阳分公司进行管理和经营。该份合同中，与本案审理及原、被告双方争议问题相关的内容如下：合同第二条约定：甲方委托乙方进行招商及运营管理，乙方可寻找实际经营人，并由甲方、乙方及实际经营人签订三方租赁合同。合同第四条约定：代管期限为5年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止。2015年1月1日至2015年12月31日，月租金为39797元；2016年1月1日至2016年12月31日，月租金为44771元；2017年1月1日至2017年12月31日，月租金为49746元；2018年1月1日至2018年12月31日，月租金为54721元；2019年1月1日至2019年12月31日，月租金为59695元。超出上述租金部分作为乙方的服务费收益，归乙方所有，不足部分由乙方赔偿差额部分。合同第五条第4项约定：甲方承诺在代管期限内不得干预招商、经营、管理等权利。2018年8月23日，原告熊广雷、袁超向被告金碧信阳分公司交纳保证金61956元，2018年8月26日，被告金碧信阳分公司与原告熊广雷、袁超分别签订上述18号楼205号商用房、19号楼201号商用房租赁合同，分别将该两处商用房租赁给原告熊广雷、袁超。该两份合同载明的出租人（甲方）分别为赵伟、马建全，承租人（乙方）为熊广雷、袁超，受托方（丙方）为金碧信阳分公司，除租金金额不同外，其余内容相同。对该两份合同中，与本案审理及双方争议问题相关的内容，摘录如下。该两份合同的第二条均约定：租赁房屋用于经营足浴按摩；第三条均约定租赁期限为2018年11月1日起至2019年12月31日止；第四条均约定在2018年11月1日前由丙方交付乙方使用；第五条第3项均约定：乙方负责该房屋内的安全保卫、防火（含乙方二次装修的消防报建手续）及防盗工作。租赁期内，承租范围内消防责任属于乙方，全面负责所辖消防安全管理。该两份房屋租赁合同，虽然载明为甲乙丙三方，但是，合同文本上只有乙方当事人即熊广雷、袁超签名，甲方、丙方没有签名或加盖公司印章。庭审中，被告金碧信阳分公司对该两份合同的真实性及效力无异议，被告赵伟、马建全则辩称对该两份合同的签订不知情。因上述18号楼205号商用房、19号楼201号商用房在租赁给原告熊广雷、袁超时，前承租人在该租赁房屋上的装修装饰未拆除，仍然存在。租赁合同双方当事人另外达成口头协议，约定2018年8月至2018年11月1日前这一段时间，不计入租期，为承租人的前期准备时间。2018年8月26日，原告熊广雷、袁超与案外人签订室内拆除协议，约定案外人对本案租赁房屋上的原装修装饰物进行拆除，其中拆除费72000元、垃圾搬运人工费21000元、垃圾场地费及车辆运输费18000元，各项费用共计110000元。进场后预付50000元，拆除结束后付清尾款61000元，拆除期限为自合同日起30天内完成拆除工作。2018年8月29日，原告熊广雷、袁超前往消防部门申请消防验收，被告知租赁房屋没有通过一次消防验收，不能通过二次消防验收并不能办理消防证。同日，被告金碧信阳分公司向两原告提供建设工程消防验收意见书，显示：上述18号楼205号商用房、19号楼201号商用房未通过消防验收。对此，原告称在收到该意见书后，于2018年12月前一直与被告金碧信阳分公司协商要求尽快办理涉案房屋的消防验收许可手续，该公司每次允诺尽快办理但均未能取得。2018年8月31日，两原告以租赁房屋为经营场所，设立信阳市羊山新区桃花源足浴馆，并办理工商登记。2018年9月1日，原告熊广雷、袁超与案外人签订设计协议，约定按足浴按摩经营用途，对租赁房屋进行装修设计、工程费用预算，首付设计费用36000元。2018年9月1日，原告熊广雷、袁超与案外人签订人员培训协议，约定足疗师培训费用为100000元，签订合同时支付80000元，剩余20000元按要求到位开业后支付。另查明，18号楼205号商用房、19号楼201号商用房左右相邻，中间有界墙相隔。原告熊广雷、袁超承租该两处房屋后，将中间的界墙拆除，作为一个整体空间使用。原告熊广雷、袁超于2018年8月23日向被告金碧信阳分公司交付首期租金（2018年11月1日-2019年4月30日）14304元。两原告已在租赁房屋外安装了门头、发光字和亮化设施。一审法院认为，一、本案两份房屋租赁合同的当事人应认定为两原告与被告金碧信阳分公司，被告赵伟和被告马建全均不是各自所有房屋租赁合同的当事人，且事后被告赵伟和被告马建全又不予追认该份房屋租赁合同对自己的效力，该两房屋租赁合同分别对被告赵伟和被告马建全不产生法律效力；两原告对被告赵伟和被告马建全主张的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。理由如下：1、被告赵伟、被告马建全均未在载明自己为合同当事人的合同文本上签名，且对签订该份房屋租赁合同一事不知情，该份房屋合同约定的权利义务均不是其意思表示。2、被告赵伟和被告马建全分别与被告金碧信阳分公司签订的委托代管服务合同均约定：委托方、受托方共同与实际经营人（××）签订三方租赁合同。在代管期限内委托方不干预受托方招商、经营、管理等权利。被告赵伟和被告马建全依据上述委托代管服务合同约定的内容可以形成对被告金碧信阳分公司的抗辩，且可就该抗辩理由直接对抗两原告对其主张的诉讼请求。二、两原告与被告金碧信阳分公司签订的两份房屋租赁合同，是其双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效。被告金碧信阳分公司明知两原告租赁本案两处房屋的用途系从事足浴按摩经营，通过消防验收是该经营场所能否正常开业经营的关键因素。这一关键因素足以影响两原告作出是否租赁该处房屋的决定。被告金碧信阳分公司在与两原告缔约的过程中，未如实告知该两处房屋未通过消防验收的实情，致使两原告租赁该两处房屋的合同目的不能实现，两原告请求解除该两份租赁合同，有事实及法律依据，予以支持。两原告请求返还租金及保证金，共计76260元，于法有据，予以支持。被告金碧信阳分公司对于上述法律后果的形成，具有重大过错，依法应负相应的赔偿责任。关于两原告主张的各项损失金额的认定，被告向其交付的系已被前承租人装修过未恢复原状的房屋，两原告为此举证签订合同当日为经营目的使用即与他人签订室内拆除协议，并对房屋实施了拆除行为，产生相应的拆除及垃圾清运费，该事实符合客观实际情况，且发生在两原告知晓租赁房屋未通过消防验收的事实后被告允诺的合理期限内。因原告当庭陈述付款方式为现金支付111000元，并无其他证据佐证收款人冯朝山出具收条的真实性，对其主张的111000元拆除费用损失，结合拆除面积及市场行情，酌情支持100000元。两原告虽签订设计协议并提交工程预算表、装修施工图，但经庭审查明，涉案房屋拆除前期装修后除制作门牌发光字体外并未开始装修行为，其主张已支付设计费72000元真实性无法确认，考虑到原告聘请设计人员制作工程预算表及设计施工图纸确实会产生一定的损失，综合衡量，对该部分费用及发光字体的费用酌情支持20000元。原告所举证据不足以证实技师招聘及培训协议已经实际履行，原告在获知租赁房屋没有通过消防验收的实情后，知道或应当知道利用该两处房屋从事足浴按摩经营的合同目的可能不能实现，其作为足浴按摩经营的从业者应当认识到其租赁房屋没有通过消防验收的严重后果，应当立即采取止损措施，防止损失的进一步扩大。但其未能认识到，且轻信被告金碧信阳分公司可以避免，其后期为招聘技师并培训所进行开业的相关准备工作，属于扩大损失，应当由两原告自行承担，不予支持。综上，两原告主张的租赁损失，认定为120000元。三、关于本案是否应当分别立案，合并审理的问题。因本案系共同的原告、共同的被告，虽然双方分别签订的是两份房屋租赁合同，但两份合同的签订及履行具有同一性，为减轻当事人诉累，参照民事诉讼法关于必要共同诉讼的规定，可以按必要共同诉讼处理，不分别立案，合并审理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十二条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十九条、第四百零三条第三款之规定判决：一、解除原告袁超、熊广雷与被告马建全、被告赵伟、被告金碧物业有限公司信阳市分公司于2018年8月23日签订的《房屋租赁合同》；二、被告金碧物业有限公司信阳市分公司于本判决生效之日起五日内，返还原告熊广雷、袁超租金76260元，赔偿租赁损失120000元，合计196260元；三、驳回原告熊广雷、袁超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14486元，原告熊广雷、袁超共同负担11844元，被告金碧物业有限公司信阳市分公司负担2642元。本院二审期间，金碧物业公司围绕上诉主张向法庭提交信阳市公安消防支队出具的“建设工程消防验收意见书”等新证据，用于证明消防验收的对象为“河南大有房地产开发有限公司”，该公司是涉案房地产开发商。袁超、熊广雷无新证据向法庭提交，对金碧物业公司提供的证据真实性无异议，该验收房屋不包括一至二层商业部分，证明涉案门面房没有通过消防验收；验收的主体虽然是“河南大有房地产开发有限公司”，但金碧物业公司没有通过消防验收，其不能作为营业房对外出租。马建全、赵伟亦无新证据向法庭提交，对金碧物业公司提交的证据证明目的不予认可，该证据恰能证明其没有进行消防验收，金碧物业公司提交的证据反而对其不利。本院对金碧物业公司提交的证据分析认证如下：消防验收主体虽为“河南大有房地产开发有限公司”，但不包括案涉租赁房屋，该证据不能证明案涉租赁房屋经过消防验收合格。二审查明的其他事实与一审查明的事实基本相同，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。经各方确认，本案二审争议焦点为：1、一审审理程序是否违法（能否对案涉当事人签订的两份房屋租赁合同合并审理，熊广雷、袁超有无变更被告的权利）；2、金碧物业公司是否为案涉租赁房屋消防验收责任主体，其该不该承担租赁房屋损失的赔偿责任。关于争议焦点1，经庭审查明，被上诉人熊广雷、袁超提供的上诉人金碧物业公司与被上诉人熊广雷、袁超、被上诉人马建全及上诉人金碧物业公司与被上诉人熊广雷、袁超、被上诉人赵伟分别签订的《房屋租赁合同》，因被上诉人马建全、赵伟均不是各自所有房屋租赁合同的当事人，且事后又不予追认，该两份房屋租赁合同分别对被上诉人马建全、赵伟不产生法律效力，一审法院根据被上诉人熊广雷、袁超的诉求，解除两份《房屋租赁合同》，各方不持异议，依法应予确认。因两份合同均系上诉人金碧物业公司与被上诉人熊广雷、袁超分别签订的，合同的性质相同，合同的履行也具有同一性，一审参照民事诉讼法的相关规定，没有分开立案并合并审理，审理程序并无不妥；一审诉讼中，被上诉人熊广雷、袁超发现诉状所列“被告金碧物业有限公司”主体有误，申请变更为“金碧物业有限公司信阳分公司”，未违反《民事诉讼法》的相关规定，符合该法关于当事人依法享有处分权性质的诉讼权利。故上诉人金碧物业公司以一审上述审理程序违法的上诉理由不成立。关于争议焦点2，本院认为，上诉人金碧物业公司与被上诉人熊广雷、袁超分别签订的两份《房屋租赁合同》意思表示真实，为有效合同，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定，未取得消防验收意见书的商铺不具备合法的出租及经营条件。上诉人金碧物业公司作为受委托方对外招商、经营出租房屋，当属案涉出租房屋消防验收的责任主体；其明知案涉出租房屋从事足浴按摩经营，且未经消防验收合格的情况下，仍对外出租并收取保证金、租金，致使被上诉人熊广雷、袁超无法实现其合同目的。而被上诉人熊广雷、袁超已按合同约定履行了缴纳租赁保证金、租金等义务，上诉人金碧物业公司未按合同约定履行将符合法律规定的商铺交付被上诉人熊广雷、袁超经营使用，已属违约，应当承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三款规定，一审判决支持被上诉人熊广雷、袁超主张解除合同于法有据，应予支持。而房屋租赁合同解除后，被上诉人熊广雷、袁超应将其租赁的房屋归还给上诉人金碧物业公司，同时上诉人金碧物业公司应退还被上诉人熊广雷、袁超向其缴纳的租赁保证金、租金，并赔偿由此造成的相关损失。一审判决支持部分损失亦符合法律规定。上诉人金碧物业公司关于其非案涉租赁房屋消防验收责任主体，不应承担租赁房屋损失赔偿责任的上诉理由不成立。综上所述，金碧物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14486元，由上诉人金碧物业有限公司信阳分公司负担。本判决为终审判决。审判长  余继田审判员  刘友成审判员  吴 斌二〇一九年十一月二十日法官助理柴夏夏书记员熊霄宇