重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0109民初393号原告：刘万华，男，汉族，1980年2月25日出生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：邓作奎,重庆市北碚区偏岩法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：杨国彤,重庆市北碚区偏岩法律服务所法律工作者。被告:王波，男，汉族，1987年5月19日出生，住湖南省桃源县。委托诉讼代理人：朱立华(王波的妻子)，住湖南省桃源县。第三人：彭昌容，女，汉族，1963年12月23日出生，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：何芬兰，重庆索达律师事务所律师。原告刘万华诉被告王波、第三人彭昌容房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因本案相关事实的认定及处理需以其他相关案件的审理结果为依据，故本院依法中止本案的审理。中止情形消除后，本院依法公开开庭对本案进行了审理，原告刘万华及其委托诉讼代理人杨国彤，被告王波的委托诉讼代理人朱立华，第三人彭昌容的委托诉讼代理人何芬兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘万华向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告履行合同义务，协助原告办理产权登记过户手续；2.原告在被告协助办理过户手续时支付被告房屋尾款3万元；3.本案诉讼费及保全费由被告负担。事实与理由：2016年3月4日，原、被告经充分协商，在平等自愿的基础上共同签订了《房屋买卖合同》，合同签订后，原告依照合同约定向被告支付了价款38.50万元，被告于2016年3月4日出具收条。之后，被告向原告交付了相关手续，并将标的物交给原告实际占用。原告对房屋进行装修并居住已达二年之久。2018年12月14日，被告领取了产权证，原告请求被告履行过户手续，但被告拒不履行。综上，为维护原告的合法权益，诉至贵院。被告王波辩称，案涉房屋是被告在第三人不知情的情况下出售给原告的，被告只占案涉房屋的三分之一产权。第三人述称，案涉房屋是被告、第三人及被告的父亲王林共同所有，各占三分之一。原告购房时清楚该房屋系三人共有，在未取得共有人同意的情况下，原告与被告签订房屋买卖合同，故原告的行为不属于善意取得，原、被告签订的房屋买卖合同是无效合同。即便合同有效，该合同也不能约束第三人，不能导致物权的变动。综上，应当驳回原告的诉讼请求。本院经审理后认定事实如下：彭昌容与案外人王林系夫妻关系，王波是彭昌容与王林的儿子。2012年6月27日，王林作为户主（乙方）与北碚区人民政府征地办（甲方）签订了《北碚区征地农转非人员货币安置住房协议》，该协议约定：乙方有住房安置人员3人，姓名为王林，王波，彭昌容，甲方对乙方实行货币安置住房后，乙方不得再以征地拆迁的理由向国家申请住房安置。2016年3月4日，王波（甲方）与刘万华（乙方）签订了《房屋买卖合同》，该合同约定：第一条，乙方同意购买甲方拥有的座落在重庆市两江新区XX镇XX街XXX号X幢X单元X-X号房屋住宅，建筑面积为94.4平方米（详见土地房屋产权证，以该房屋产权证标注面积为准）。第二条，上述房产交易的总价（含大修基金、税费等所有费用）为41.50万元整。第三条，付款时间与方法：1.本合同签订之日，乙方向甲方支付38.50万元整，作为购买该房屋首付款。甲方将该房屋全部钥匙及领取该房屋产证的全部手续凭据交给乙方保管。2.在房屋产权交易中心办理房屋产权过户手续时，乙方向甲方支付全部余款3万元整。第四条，甲方应于签订合同之日起，将该房屋房产交付给乙方使用，并在当日将水、电、气、物管费等费用全部结清，房屋装修保证金由乙方承担，乙方可以开始装修、居住。第五条，待甲方该房屋的产权证办理下来后，甲方应尽快通知乙方一道到指定地点领取房屋产权证，产权证交由乙方保管，并在当日内（最迟不超过三个工作日）一道到北碚区房屋产权交易中心办理过户手续，甲、乙双方若电话号码发生变化，应立即告知对方。第六条，在北碚区房屋产权交易中心办理房屋产权过户手续时产生的所有税费等费用，经双方协商，由乙方全部承担。第七条，违约责任：甲、乙双方签订此合同后，不管市场房屋价格涨跌或其它原因，甲乙双方都不得违背，共同履行本合同协议内容，否则，由违背合同协议方一次性赔偿对方违约金9万元。第八条，本合同主体：1.甲方是王波，家里共有3人，家庭委托代理人王波即甲方代表人，也是房屋产权人。2.乙方是刘万华，家里共有3人，家庭委托代理人刘万华即乙方代表人。关于合同第八条的约定情况，刘万华陈述，当时王波一家人来的时候明确表示委托王波处理，并明确告知其余两人已经放弃房屋的所有权，已经签订了放弃产权承诺书，本合同的主体甲方是王波，乙方是刘万华，合同也载明王波是房屋产权人。王波陈述，当时刘万华的舅舅问了家里有几个人，才加上这条的，因为王波家里有三个人，就在后面填写的家庭委托代理人。关于合同的签订情况。刘万华陈述，2016年3月4日在案涉房屋的物管费缴费前台（签订的合同），刘万华及其母亲、刘万华的舅舅周亮、王波、彭昌容、还有一名男性（应该是王波的父亲王林）。王波陈述，具体在什么地方签订合同记不清楚了，到场人员有刘万华、周亮、另外一个人（这个人不认识）及王波。彭昌容陈述签订合同时，其并未在场。合同签订当天，刘万华的母亲周祖林向王波转账支付38.50万元。同日，王波将房屋钥匙及《水土高新园定向销售商品房资料收件依据》交付给刘万华，并向刘万华出具《收条》：今收到刘万华购买北碚区XX镇XX街XXX号X幢X-X房屋款38.50万元。《水土高新园定向销售商品房资料收件依据》载明的资料名称包含申购意向书、放弃房屋产权承诺书等。之后，刘万华对案涉房屋进行装修，并已经实际入住。2017年9月13日，案涉房屋即位于重庆市北碚区XX街XXX号X幢X-X号房屋的不动产权登记在王波名下（渝2017两江新区不动产权第00092XXXX号）。另查明，2019年4月16日，彭昌容向本院提起诉讼，请求：1.确认王波名下位于重庆市北碚区XX街XXX号X幢X-X号房屋中的三分之一即31.47平方米为彭昌容所有；2.判决王波将其名下的彭昌容所有的31.47平方米过户登记在彭昌容名下。本院经审理后作出（2019）渝0109民初3943号民事判决：一、彭昌容对登记在王波名下，坐落于重庆市北碚区XX街XXX号X幢X-X号房屋（渝2017两江新区不动产权第00092XXXX号）有该房屋产权的三分之一即建筑面积31.47平方米；二、驳回彭昌容的其他诉讼请求。该判决书记载：“经审理查明：……2013年10月12日，王波在水土高新园定向商品房销售申购意向书中，在确定的产权人姓名中填写为王波。在2015年12月9日，王波与重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司签订了商品房定向买卖合同，购买坐落于重庆市北碚区XX街XXX号X幢X单元X-X的房屋，价款为160480元，在同日，彭昌容支付了该购房款148032元。”彭昌容、王波均未对上述判决提起上诉。还查明，案涉房屋的《水土高新园区定向商品房销售申购意向书》记载：“安置人员包括彭昌容、王波、王林，安置面积90平方米，经户内所有安置人员及相关人员协商一致，决定按如下方式申购：套数1，面积90平方米，确定的产权人姓名为王波。”该申购书的户主处有“王林”的签字字样，其他安置人员处有“王波”、“彭昌容”的签字字样，并且在王林、彭昌容名字处还摁有手印。《放弃房屋产权承诺书》记载：“权利人王林、彭昌容、王波经共同协商，一致承诺：即将购买的一套“水土高新园区定向商品房”房屋产权证权利人确定为王波，王林、彭昌容自愿放弃在该套房房屋产权证上登记为权利人的权利，由此所产生的责任自负，与其他单位和个人无关。”权利人处有“王波”、“王林”、“彭昌容”的签字字样，并摁有手印。王波、彭昌容均陈述《水土高新园区定向商品房销售申购意向书》、《放弃房屋产权承诺书》上的“王波”、“王林”、“彭昌容”的签字都是王波书写的，手印也是王波摁的。彭昌容还陈述其委托王波办理房屋申购，但没有委托王波放弃产权登记。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，刘万华与王波签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。彭昌容以刘万华明知案涉房屋存在共有权人，且未经共有权人同意而与王波签订《房屋买卖合同》为由主张合同无效，于法无据，本院不予采纳。关于刘万华要求王波协助办理过户手续及受领房屋尾款3万元的请求。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”刘万华与王波签订的《房屋买卖合同》约定：案涉房屋产权证办理下来后，甲方应尽快通知乙方领取房屋产证，产权证交由乙方保管，并在当日内（最迟不超过叁个工作日）办理过户手续。办理过户手续时，乙方向甲方支付全部余款3万元。根据庭审查明，2017年9月13日，案涉房屋的产权登记在王波名下。因此合同约定的过户条件已经成就，王波应当配合刘万华办理案涉房屋的过户手续，并受领房屋尾款3万元。至于彭昌容提出王波属于无权处分问题。首先，王波向重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司提交的《水土高新园区定向商品房销售申购意向书》和《放弃房屋产权承诺书》明确了案涉房屋产权证权利人确定为王波，王波也于2015年12月9日与重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司签订了《商品房定向买卖合同》。王波与刘万华签订买卖合同时也将《水土高新园定向销售商品房资料收件依据》交给了刘万华，并交付了房屋，因此刘万华有理由相信王波有权处分案涉房屋。其次，彭昌容与王波为母子关系，彭昌容自述其委托了王波办理案涉房屋申购事宜，说明其知晓案涉房屋的申购情况。而截止至刘万华提起本案诉讼时，王波已经将房屋交付给刘万华使用接近3年，彭昌容从未提出异议，应视为彭昌容知晓并同意王波的出售行为，彭昌容再以未经其同意而提出异议，明显有违诚实信用原则。最后，从合同的履行情况看，刘万华已向王波支付了38.5万元的购房款，并对案涉房屋进行了装修，且入住多年，故支持刘万华要求过户的请求，更有利于维护交易稳定及诚实信用的价值导向。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告王波于本判决生效之日起10日内协助原告刘万华将位于重庆市北碚区XX街XXX号X幢X-X号房屋的不动产权变更登记至原告刘万华名下；同时，原告刘万华将房屋尾款3万元支付给被告王波，被告王波对上述款项应予以受领。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7526元，减半收取3763元，由被告王波负担。财产保全费2420元，由被告王波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 王建金二〇一九年十一月六日法官助理 王 睿书 记 员 朱斯维