广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初4132号原告：广州东峻物业管理有限公司，住所地广州市越秀区东风东路836号东峻广场4座2104、2104房。法定代表人：彭雄发，职务：主席。委托诉讼代理人：陈斯毅，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄启鸿，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：彭赋华，男，1976年4月30日出生，汉族，住广州市海珠区。原告广州东峻物业管理有限公司诉被告彭赋华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月17日受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理，原告广州东峻物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈斯毅、黄启鸿，被告彭赋华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州东峻物业管理有限公司诉称：1.请求法院判令被告缴纳由2018年3月至2019年6月的管理费人民币3040元（每月190元）；2.请求法院判令被告支付违约金人民币1697元；3.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2001年5月30日，某某开发有限公司与原告签订《物业管理委托合同》，委托原告为某某苑提供物业管理服务。2006年10月9日，某某开发有限公司再次与原告签订《物业管理委托合同》，2012年4月13日，签订《某某苑〈物业委托管理合同〉补充协议》，约定，某某苑的物业管理服务由原告的分支机构广州东峻物业管理有限公司某某苑分公司提供，委托管理期限自2007年1月1日起至2037年12月31日止。其中，根据《物业管理委托合同》第二十条及《补充条款》第一条第一项约定，住宅部分的物业管理服务费按照1.75/平方米的标准，每月向业主收取。2017年，原告开始对某某苑小区的物业管理费进行调价。2017年7月31日，业主在某某社区居委会会议室现场公开进行检票、验票、核票。经统计，同意某某苑住宅物业管理费由1.75元/月/㎡调至2.30元/月/㎡的业主户数有902户（住宅共用业主共1759户，同意调升物业管理费的业主占总人数51.28％），对应专有部位面积85946.51㎡（住宅总面积165933.46㎡，同意调升物业管理费的业主专有部位占建筑物总面积51.80%）。2018年2月28日，原告在小区发出《调整物业管理费通告》并向被告发出《收费通知书》，告知被告从3月1日起调整某某苑住宅物业管理费。被告购买广州市荔湾区某某房的商品房，愿意遵守《某某苑业户手册·管理公约》。自被告入住以来，原告一直为被告提供物业服务，被告应按照《物业管理委托合同》、《某某苑〈物业委托管理合同〉补充协议》以及《某某苑业户手册·管理公约》的约定向原告缴纳物业服务费。然而被告却自2018年3月起无故拖欠原告物业服务费，经原告催告至今仍未缴纳。为维护自身的合法权益，原告特向贵院提起本案诉讼。被告彭赋华辩称：我方提交行政处罚决定书（荔发改检处【２０１８】３号）证明原告调整的价格标准不符合规定，我方不同意原告调整价格标准，只同意按照原来的标准缴纳管理费。经审理查明：2006年10月9日，某某开发有限公司（甲方）与原告广州东峻物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将“某某苑”（物业名称）委托乙方实行物业管理，委托管理期限自2007年1月1日起至2016年12月31日止；本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙双方可协商续签合同；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米（见《补充条款》）元向业主或物业使用人收取；等等。同日，双方签订上述《物业管理委托合同》的《补充条款》，约定，小区的物业管理费，住宅用房由乙方按建筑面积每月每平方米不超过政府指导价的最高浮动幅度及物价部门批准的收费标准，现行收费标准为1.75元/㎡，如有调整，施行前应书面送甲方审批同意后向小区业主或物业使用人收取；物业管理费和公共水电费由乙方于每月1-15日向业主或用户收取；等等。2012年4月13日，某某开发有限公司（甲方）与原告广州东峻物业管理有限公司（乙方）签订《补充协议》，约定，鉴于甲乙双方于2006年10月9日共同签署了某某苑《物业委托管理合同》（以下简称原合同），甲乙双方一致同意，原合同第三条约定的委托管理期限变更为自2007年1月1日起至2037年12月31日止；甲方同意，某某小区继续由乙方及其下属公司广州东峻物业管理有限公司某某苑分公司进行物业管理工作，乙方及其下属公司广州东峻物业管理有限公司某某苑分公司有权调整物业管理费收费标准，收取物业管理费；等等。被告彭赋华是广州市荔湾区某某房（某某苑某某房）的业主，房屋建筑面积82.51平方米。被告彭赋华向某某苑管理处签署《承诺书》，载明：本人是本小区某某室物业的产权人，为配合、维护及促进本小区的物业管理工作，本人同意遵守并履行《某某苑业户手册.管理公约》，同意由广州东峻物业管理有限公司某某苑分公司提供物业管理服务。上述管理公约规定，各用户须于每季度的第1天至第7天缴交其单元该季度管理费；所有管理费、管理费押金、维修基金及其他根据公约或其他规章制度应付的款项，均须按期清缴；任何业主如未能于到期日支付其应缴款项时，则管理者有权收取未缴付的款项和自应缴付之日起至支付日的每日千分之三的违约金;等等。被告彭赋华在2018年3月前按照1.75元/平方米/月缴纳服务费，从2018年3月起拖欠物业管理服务费。2016年12月9日，广州东峻物业管理有限公司某某苑分公司张贴《关于调整某某苑住宅物业管理费事宜的通告》及《某某调整物业服务费用的服务提升方案》（一）（二）（三），称根据服务中心所提供的综合服务管理实际情况和广州恒越会计师事务所提供的2013、2014、2015三年的年度审计报告显示，某某苑住宅小区的管理费收取标准明显偏低，服务中心已入不敷出，捉襟见肘，难以负荷，调整物业管理费是不得已而为之，敬请全体业主理解和支持。三个提升方案主要内容是调整2.3元、2.5元、2.8元后小区服务及设备、设施的提升。2017年3月20日，原告广州东峻物业管理有限公司委托广州恒越会计师事务所有限公司出具了《关于调整广州东峻物业管理有限公司某某苑分公司住宅物业管理费合理性的专项审计报告》，该审计报告称如物业管理收费提高至每月2.3元每平方米，则可减少亏损，提高至每月2.5元每平方米，可能盈利92108.96元，提高至每月2.8元每平方米，可能盈利652056.53元。广州东峻物业管理有限公司某某苑分公司物业管理处住宅部2017年财务收支预算表在所有重大方面按照《企业会计制度》的规定编制，能够反映广州东峻物业管理有限公司某某苑分公司物业管理处调整住宅物业管理收费的建议是合理的。2017年7月29日，广州东峻物业管理有限公司某某苑物业服务中心张贴《有关：某某苑物业管理费调整发布会通告》，致某某苑全体业户，某某物业服务中心于2017年7月31日早上9:00在广州市彩虹街某某居委现场举行“某某苑物业管理费调整发布会”，届时，将进行公开的统计点票工作，欢迎持有某某苑房地产权证的业主凭身份证原件及房地产权证复印件到以上地点积极参与小区事宜。2017年8月1日，广州东峻物业管理有限公司某某苑分公司张贴《关于某某苑住宅物业管理费由1.75元/㎡调至2.30元/㎡的通告》，称2016年12月9日发出了《关于调整某某苑住宅物业管理费事宜的通告》，经过半年多征询业主意见，共收集了1097份《某某苑住宅物业管理费调价征询意见表》。2017年7月31日公开于某某社区居委会会议室在荔湾区物价科、彩虹街某某社区居委会领导和部分业主见证下，由业主对《某某苑住宅物业管理费调价征询意见表》进行了验票、检票、核票、记录，汇总统计结果同意某某苑住宅物业管理费由1.75元/㎡调至2.30元/㎡的业主户数有902户，对应专有部分面积85946.51㎡，而某某苑共有业主1759户，即同意率为51.28%，住宅总面积165933.46㎡，即同意率为51.80%。某某苑住宅物业管理费由1.75元/㎡调至2.30元/㎡的调价方案已经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意通过，符合《物业管理条例》的有关规定。现将《某某苑住宅物业管理费由1.75元/㎡调至2.30元/㎡业主投票结果汇总表》公示，如有异议请业主到某某苑物业服务中心查询。2018年2月28日，广州东峻物业管理有限公司某某苑分公司发出《调整物业管理费通告》，称物业公司为了保障小区的正常运作，更好地提供服务，已按法规完成了调整某某苑住宅物业管理费所有程序，经双过半业主同意某某苑住宅物业管理费调至2.30元/㎡/月，现于2018年3月1日起调整某某住宅物业管理费。2018年12月3日，广州市荔湾区发展和改革局对广州东峻物业管理有限公司某某苑分公司作出荔发改检处（2018）3号《行政处罚决定书》，称本机关于2018年6月6日起对你单位调升某某苑小区物业管理费依法进行了调查。经查实，你单位未按照《广州市物业管理暂行办法》（广州市人民政府令第100号）第六十九条第一款规定的程序，于2018年3月1日起自行将某某苑住宅小区物业管理费收费标准从1.75元/㎡/月调至2.30元/㎡/月的。截止2018年10月8日，你单位共计多收某某苑小区业主物业管理费475783.80元。决定对你单位作出如下行政处罚：1.没收违法所得475783.80元；2.处50000元罚款。后广州东峻物业管理有限公司某某苑分公司向广州市发展和改革委员会提出复议。2019年2月15日，广州市发展和改革委员会作出穗发改行复（2018）23号《行政复议决定书》，撤销广州市荔湾区发展和改革局于2018年12月3日作出的《行政处罚决定书》（荔发改检处[2018]3号）。庭审中，被告对原告提交的证据的真实性、合法性和关联性均没有异议。原、被告确认案涉小区2019年3月才成立业主委员会。本院认为：《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项、第二款规定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。服务费提价属于有关共有和共同管理权利的其他重大事项，因此，应当依照上述法律规定，被告在实施提价前应当征询全体业主的意见，征得专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。2017年，某某苑小区尚未成立业主大会和业主委员会，因此由原告向某某苑小区的业主征询提价意见并无违反法律规定。对于是否同意提价的住户人数有无超过总人数的50%的问题，原告提交了《有关：某某苑物业管理费调整发布会通告》、《某某苑住宅物业管理费调价征询意见表》、《某某苑住宅物业管理费由1.75元/㎡调至2.30元/㎡业主投票结果汇总表》、《关于某某苑住宅物业管理费由1.75元/㎡调至2.30元/㎡的通告》等证据，证明同意某某苑住宅物业管理费由1.75元/㎡调至2.30元/㎡的业主户数有902户，对应专有部分面积85946.51㎡，而某某苑共有业主1759户，即同意率为51.28%，住宅总面积165933.46㎡，即同意率为51.80%。被告对上述证据没有异议，即被告对原告的提价达到了法律规定的“双过半”要求没有异议。被告作为某某苑小区的业主之一，故原告要求被告按新标准支付物业服务费的请求合法合理，本院予以支持。关于原告诉请被告支付逾期支付管理费违约金的问题，由于被告表示其不能确定原告提价是否合法，其愿意按照原标准支付管理费，故关于原告要求违约金的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、在本判决发生法律效力之日起十五日内，被告彭赋华支付从2018年3月至2019年6月期间的物业管理服务费（按建筑面积82.51平方米，2.3元/月/平方米计算）给原告广州东峻物业管理有限公司。二、驳回原告广州东峻物业管理有限公司其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告彭赋华负担（此案件受理费已由原告预交，本院不作退回，由被告负担部分迳付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  黄斐斐人民陪审员  李玉兰人民陪审员  黄静娴二〇一九年十一月五日书 记 员  林 虹黄帼颖