山东省茌平县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1523民初3854号原告：王钊，男，1992年3月2日出生，汉族，住茌平县。委托诉讼代理人：王岳源，男,系原告王钊之父。被告：茌平德盛置业有限公司。住所地：茌平县中心街南段路西。法定代表人：赵士磊，经理。委托诉讼代理人：付兴宾，茌平万通法律服务所法律工作者。原告王钊与被告茌平德盛置业有限公司（以下简称德盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王钊的委托诉讼代理人王岳源、被告德盛公司的委托诉讼代理人付兴宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王钊向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务及房产登记手续；2、判令被告以344125元为基数，自2014年1月1日起至实际交付房屋之日止，按每日万分之一向原告支付违约金；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年3月25日，原、被告签订了商品房买卖合同，原告购买了被告开发的水榭明珠小区4号楼1单元10层1001号房（附房15号），房屋总价款344125元。原告按合同约定支付了首付款104125元，后在银行办理了按揭贷款240000元，现原告已按合同约定履行了交款义务。被告却未按合同约定向原告交付房屋并办理房产登记手续，违反了合同约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告德盛公司辩称，一、涉案房屋尚未经综合验收合格，不符合合同所约定的交付条件；二、没有交房不属于违约，不应支付违约金；三、原告所述已交房款344125元，被告实收339125元。请求法院驳回原告的诉讼请求。理由如下：依据双方所签订的商品房买卖合同第八条：出卖人应当在2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第二种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第二种条件为该商品房经综合验收合格，现该商品房尚未综合验收合格。合同第八条但书：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗拒；2.政府行为或与政府相关的行为；3.买受人没付清全部房款或其他应付款。合同签订后，发生的众所周知的不可抗的雾霾天气及政府相关的环保治理，致使项目逾期。涉案房屋建设项目开工后遭遇资金链断裂，造成停工。后为减少购房后的损失，经相关部门协调，该项目由现开发商接盘复建。不可抗的雾霾出现及政府环保治理行为导致了原材料价格大幅上涨，现开发商接盘后投入了大量的人力物力及财力，如按原合同履行，将给被告方造成重大损失，显失公平，没能按合同约定交房，属于情势变更。原告至今尚欠房款5000元未交，属未付清房款。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告王钊围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.编号为201303220066的商品房买卖合同一份，以证明原告购买了被告开发的案涉房屋。除审判人员上述认定的房屋的基本情况以外，本合同另载明：第八条，房屋的交付期限为出卖人应当在2013年12月31日前将房屋交付；第九条约定了出卖人逾期交付的违约责任，明确约定如出卖人合同违约，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金；2.交款收据两张，以证明原告向被告交纳房款329125元；3.水榭明珠购房认购协议书一份，以证明原告向被告交纳认购定金10000元；4.中国农业银行贷款手续一宗，以证明原告按照合同约定，向银行贷款240000元用于向被告支付房款，且该贷款原告已还清；5.被告公司工作人员书写的案涉房屋房款明细一张，载明该房屋的面积、单价及总价，贷款240000元及还贷情况，且向原告优惠5000元房款。被告德盛公司围绕答辩意见提交了以下证据：1.聊城市建设主管部门主办的月刊两份，证明原材料价格上涨的事实；2.企业变更情况表两份，证明开发商中间变更及现法定代表人已变更的事实。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告德盛公司对原告提交的证据1、3、4真实性均无异议，对证据2因不清晰，无法质证，但认可原告已交房款339125元。对证据5未加盖被告公司公章，真实性有异议。原告王钊认为德盛公司提供的两份建材市场价格表均为复印件，怀疑该证据的真实性，对该证据体现的内容不予认可。对证据2显示开发商的法人单位没有变更，只是变更了法定代表人。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据2虽不清晰，无法显示交款时间及金额，但结合被告质证意见，可以确认原告包含定金在内已向被告交纳房款339125元，且原告正常偿还房屋按揭贷款。证据5因未加盖被告公司公章及相关人员签字，真实性难以确定，对其效力不予确认。被告德盛公司提供的证据，经核对对两份证据的真实性予以认可，但对被告据此主张的情势变更等情形，将综合分析评定后再做出相应确认。另，为查清本案事实，本院分别于2019年11月6日、7日对案涉合同签订时原被告公司经办人员赵骞、原公司法定代表人韩荣珂制作调查笔录两份，二人均认可原告当时购房时，给予了其5000元的购房优惠。经质证，原告王钊无异议。被告德盛公司有异议，认为优惠行为系公司行为，应当由公司证明。现二人已不是被告公司的法定代表人和员工，对二人证言不予认可。本院认为，被调查人员赵骞系案涉合同签订时原被告公司经办人员、韩荣珂系原公司法定代表人，根据商品房销售中的销售常规及生活常理，二人的陈述具有一定可信度，对此予以确认。根据当事人的陈述及审查确认的证据，本院认定如下事实：2013年3月25日，原、被告签订水榭明珠商品房买卖合同，合同编号为：201303220066。合同约定原告购买被告所有的位于水榭明珠4号楼1单元1001号房（附房15号，面积6.53平方米）一套。总房款344125元，付款方式：按揭方式，首付款104125元，贷款240000元。原告于2013年3月18日交购房定金10000元，2013年3月25日交购房款89125元，并办理了240000元的银行按揭贷款手续。合同同时约定买受人如未按合同规定的时间付款,按逾期时间，分别处理：1、逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的壹%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金。合同并约定被告应在2013年12月31日前将综合验收合格的商品房交付原告。如遇政府行为或与政府相关的行为等特殊原因出卖人可据实延期交付（合同第八条）；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金（合同第九条）；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……本合同自双方签订之日起生效（合同第二十四条）。2016年4月14日，被告的法定代表人由韩荣珂变更为周泽民。2017年案涉房屋所在水榭明珠小区基本建设完毕，但至今未经综合验收合格。合同签订后，被告未能按期交付房屋。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合同的内容不违反法律的强制性规定，合同依法成立并生效。双方均应当按照合同的约定履行相应的义务。合同签订后，原告交纳了购房款99125元（10000元+88125元），并办理了240000元的银行按揭贷款，且已经偿还按揭贷款，履行了合同约定的义务，现原告要求交付房屋，作为房地产开发商的被告应严格按照约定的日期履行交付房屋的义务。合同约定“逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，本案被告已经逾期交房5年之久，故被告依据约定应向原告支付违约金，违约金应以原告实际交付的购房款即339125元为基数，自2014年1月1日起计算至实际交房之日止，按日万分之一计算。被告主张出现不可抗力的雾霾天气及政府治理，其逾期交房属“据实延期”，但上述情况不属于不可抗力。被告亦未能说明雾霾天气及政府治理行为造成其延期的具体时间及天数，提供的证据不足以证明其主张，故对被告该主张，本院不予支持。被告另主张本案所涉开发项目系现投资人接他人楼盘进行地复建，后期又出现了原材料大涨等因素。本院认为原材料涨价属于商业风险，被告企业名称未发生变化，如现投资人确因接盘形成损失，亦属于公司内部问题，与本案不属于同一法律关系，本院对被告该主张，亦不予支持。另外，被告称原告差5000元购房款未交清，而原告称该5000元属于优惠。根据商品房销售中的销售常规及生活常理，结合本院对被告公司原法定代表人及经办人员的调查，可以确认该5000元属于购房优惠。被告主张原告差5000元购房款未交清，缺乏依据，本院不予采信。案涉房屋所在水榭明珠小区现在尚未经综合验收，尚不具备交付房屋的法定条件，被告应在综合验收合格后及时向原告交付符合合同约定的房屋。因涉案房屋目前未经综合验收合格尚不具备交房的条件，原告要求被告协助办理房产过户的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百三十四条规定，判决如下：一、被告茌平德盛置业有限公司于水榭明珠小区4号楼房综合验收合格后5日内将水榭明珠的4号楼1单元1001号房（附房15号）交付给原告王钊；二、被告茌平德盛置业有限公司于判决生效后五日内向原告支付逾期交房的违约金（以339125元为基数、按日万分之一、自2014年1月1日起计算至实际交付房屋之日止）；三、驳回原告王钊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3231元，由被告茌平德盛置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  李本山二〇一九年十一月十三日书记员  李 贺