广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初28378号原告：广州市保障性住房事务中心，住所地广东省广州市越秀区，统一社会信用代码12440100。法定代表人：卢少鹏，主任。委托诉讼代理人：唐满荣，系广东卓信律师事务所律师。被告：广州芳都市场经营管理有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码91440101。法定代表人：唐名红，总经理。委托诉讼代理人：洪浩，系广东合拓律师事务所律师。第三人：广州城投住房租赁发展投资有限公司，住所地广东省广州市越秀区，统一社会信用代码91440101。法定代表人：钟伟明，董事长。委托诉讼代理人：张英、夏欢，分别系北京市康达（广州）律师事务所律师、实习律师。原告广州市保障性住房事务中心（以下简称“保障住房中心”）诉被告广州芳都市场经营管理有限公司（以下简称“芳都公司”）、第三人广州城投住房租赁发展投资有限公司（以下简称“城投公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告保障住房中心的委托诉讼代理人唐满荣，被告芳都公司的委托诉讼代理人洪浩，第三人城投公司的委托诉讼代理人张英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告保障住房中心诉称：2014年8月1日，原、被告签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》约定原告将坐落广州市天河区棠德南路243-251、253-261、263-265、291-299、301-309、311-321号首层和广州市天河区棠德东二街6-16、18-22、34-42、44-54号首层的房地产出租给被告作商业用途使用，合同对租赁期间、租金标准及违约责任等进行了明确约定。合同签订后，原告依约将商铺交付被告经营，但被告未依照约定按时支付租金。自2017年7月1日至2018年10月31日期间被告连续拖欠原告16个月租金及逾期支付租金的违约金。鉴于被告持续违约，原告多次派人催缴及发出律师函，并通知第三人自2018年6月1日起开展涉案商铺的运营管理工作，第三人作为涉案商铺运营管理单位亦发出书面催缴通知，但被告以各种理由拖延。为维护原告合法权益，请求判令：1、解除原、被告双方签订的租赁合同；2、被告将承租的广州市天河区棠德南路243-251、253-261、263-265、291-299、301-309、311-321号首层商铺和广州市天河区棠德东二街6-16、18-22、34-42、44-54号首层商铺交还给原告；3.被告支付2017年7月1日至2018年10月31日期间的租金10953324元及按照714242元/月的标准向原告支付自2018年11月1日至实际交还商铺之日止的租金及占有使用费；4、被告向原告支付迟延支付2017年7月1日起的商铺租金的违约金（以各月欠付的租金或占有使用费为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计算，均自各月11日起计至实际支付之日止）；5、被告承担本案的诉讼费用。被告芳都公司答辩称：请求驳回原告的诉讼请求，具体理由如下：1、关于房屋性质问题，没有看到产权所有及土地性质用途的相关文件，合同无效；2、根据合同规定，原告租赁给被告的物业作商业用途，应配备符合达到合同目的的水电容量，但是被告承租后，原告所提供的电容量无法达到租户的基本要求；3、关于电容量无法满足商业用途的情况，被告多次向原告反映，原告拖延同意被告办理增容手续，在同意后又不配合被告办理相关手续，原告上述行为存在过错；4、原告提供的租赁物存在严重漏水情况，无法满足合同目的；5、因原告机构改革等原因导致部分商户无法办理营业执照，进一步导致被告商铺无法出租或者租金低廉及商户退租，被告的租赁目的无法实现；6、被告承租物业后尽力完善相关设备，也投入大量人力物力进行招商，但因上述物业存在的问题导致无法满足租户的商业需求，给被告造成严重经济损失；7、即使被告应向原告支付租金，也应扣减被告遭受的经济损失，同时减去被告已支付的履约保证金、水电保证金、分租保证金，且原告主张的违约金标准过高，请求法院予以调低。第三人城投公司述称：同意原告保障住房中心的意见。经审理查明：根据广州市房地产档案馆出具的《广州市不动产登记查册表》显示天河区棠德东二街44-58号，天河区棠德东二街62、60、34-42号，天河区棠德东二街66、64、18-28号，天河区棠德东二路6-16号（双号）、68、70号，天河区棠德南路311-329号，天河区棠德南路331-337、301-309号，天河区棠德南路339-345、291-299号，天河区棠德南路263-273单号，天河区棠德南路283-289、243-251号（单号）、275-281、253-261号（单号）的登记产权人为广州市住宅建设办公室。2014年8月1日，原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方同意将坐落在广州市天河区棠德南路243-251、253-261、263-265、291-299、301-309、311-321号首层和广州市天河区棠德东二街6-16、18-22、34-42、44-54号首层的房地产（以下统称“涉案商铺”）出租给乙方作商业（除饮食业、娱乐业、旅业、仓储、加工场和有关法律、政策规定不允许经营的行业除外）用途使用，建筑面积约4213.4889平方米；租赁期限自2014年8月1日至2019年7月31日止，其中2014年12月1日至2016年7月31日期间月租金616988元、2016年8月1日至2017年7月31日期间月租金647838元、2017年8月1日至2018年7月31日期间月租金680230元、2018年8月1日至2019年7月31日期间月租金714242元；租金按月结算，乙方在每月的10日前将当月的租金按支票或转账的付款方式缴付给甲方；甲方承担交付使用房屋的主体结构安全、门窗基本完好，配备基本水、电，承担房屋主体结构自然损坏的维修和费用等责任；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的百分之三向甲方支付违约金，如逾期1个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金及违约金等；甲方同意乙方可以将所租房屋分租，但乙方和次承租人签订的租赁合同必须报甲方备案登记，且分租合同中约定次承租人应承担的义务不得低于本合同中约定的乙方的义务，次承租方不得再次将房屋转租，否则甲方可以解除本合同，乙方已缴纳的租金、履约保证金和分租保证金不予退还，已履行租期对应应缴未缴纳租金或占用费（比照租金）的应当缴纳，因此造成的一切损失由乙方负责；乙方分租后，承租房屋必须由乙方统一经营和管理，次承租人违反本合同中约定的乙方应尽的义务时，视为乙方违约，经甲方警告后不改正的，甲方可以解除本合同，乙方已缴纳的租金、履约保证金和分租保证金不予退还，因此造成的一切损失由乙方负责；乙方需在房屋内安装或者使用超过水、电表容量的任何水、电设备，应事前征得甲方的书面同意，并由乙方负责到有关部门办理增容手续，费用由乙方负担；乙方于本合同签订当日，向甲方交纳1850964元履约保证金、100000元水电保证金及616988元分租保证金，共计2567952元非住宅用房履约保证金，租赁期满不再续租或终止解除本合同后，乙方必须缴清与房屋有关的水费、电费、物业管理费及其他费用，甲方应在乙方结清所有费用、办清该房屋一切移交手续之日起1个月内将保证金不计利息退回，因乙方违约而解除合同的，履约保证金不予退回；甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面签收外，还可以邮寄方式寄往乙方承租房屋或乙方户口所在地，视为乙方签收；乙方必须服从甲方及受甲方委托的房地产管理机构管理，甲方同时委托房屋所在的物业管理公司对上述房屋进行修缮和日常管理等事项；租赁期满，乙方应将房屋交还甲方，租赁合同因故解除，乙方必须在甲方通知收回房屋之日起1个月内，将房屋交回甲方，房屋交还时，依附于房屋的装修装饰无偿归甲方所有，乙方不得以此向甲方追究法律责任和索取任何补偿；在租赁期内，甲方承担房屋主体结构的修缮责任，乙方的装修装饰部分以及因乙方使用不当而造成房屋损坏的修缮责任、费用由乙方承担；乙方须自行办妥经营证照的相关手续，依法应由甲方提供有关资料办理的，甲方协助提供，乙方不得以办理经营证照为由向甲方追究有关法律责任和索取任何补偿等。上述《租赁合同》签订后，被告向原告支付履约保证金1850964元、水电保证金100000元及分租保证金616988元，原告将涉案商铺交付给被告使用至今，被告将涉案商铺进行分租经营，原、被告双方均确认被告自2017年7月1日起未再支付涉案商铺的租金，自2017年6月1日起原告多次向被告发出租金催缴函件要求其支付租金，被告确认收到其中部分函件。另，原告明确其在本案中仅要求被告承担涉案商铺的交还义务，本案中不申请追加各分租户（次承租人）参加本案诉讼及要求其承担交还涉案商铺的义务，与各分租户（次承租人）的关系其自行解决。本院亦于涉案商铺现场张贴申报权利公告，通知凡认为对涉案商铺享有相关权益，对原告诉请有异议的公民、法人或者其他组织在指定期限内向本院申报权利。本院指定期限届满后，并未有公民、法人或者其他组织向本院申报权利。现原告以被告欠付租金构成违约为由提起本案诉讼。本案审理过程中，原告为证明其有权出租涉案商铺，向本院提交如下证据：1、显示由广州市机构编制委员会于2008年5月作出的《关于广州市住房制度改革领导小组办公室、广州市住宅建设办公室更名等问题的批复》[载明同意广州市住宅建设办公室更名为广州市住房保障办公室（挂广州市住房制度改革办公室牌子）等]、于2008年8月28日作出的《关于广州市住房制度改革领导小组办公室、广州市住宅建设办公室机关服务中心更名的批复》[载明同意广州市住房制度改革领导小组办公室、广州市住宅建设办公室机关服务中心更名为广州市住房保障办公室（挂广州市住房制度改革办公室牌子）机关服务中心等]；2、显示由广州市住房保障办公室于2014年4月30日出具的《委托书》[载明广州市保障性住房事务中心是我办直属单位，为方便对外开展业务工作，现委托其负责属我办产权的保障房项目配套经营性物业的招租、租金收缴、签订租赁合同、维修养护、空置物业管理费的拨付和日常管理工作，依法追究违约（侵权）者的法律责任，同时承担相应的法律责任]；3、显示由广州市房地产管理局出具的广州市房地产权属证明书（房屋座落为涉案商铺，所有权人为广州市住宅建设办公室）。经质证，被告对上述证据的真实性无法确认；第三人对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。另，被告为证明原告明知其提供的涉案商铺无法满足商业用途及因此造成被告的相关损失，向本院提交双方往来函件及被告和部分商户的租赁合同予以证明。双方往来函件显示如下内容：1、被告于2016年5月16日向原告发出《关于棠德南路及棠德东二街商铺相关事宜的报告》（函称请求退还东二街及棠德南空置商铺等）；2、原告于2016年6月15日向被告发出《关于棠德南路及棠德东二街商铺相关事宜的复函》，（函称关于被告提出将空置商铺退还原告的申请，因目前尚无相关依据，建议被告尽力克服当前困难，寻找商机，提升效益）；3、被告于2016年8月23日向原告发出的《请求棠德南棠德东二街商铺完善经营条件的函》（函称请求原告及早派员对涉案商铺内漏水问题进行维修以及增大用电容量完善经营条件等）；4、被告于2018年4月24日向原告发出的《关于棠德南商铺用电增容的报告》（函称被告已组织机电工程人员及供电部门对商铺用电作出整改方案……购置增容设施等，以上整改方案特向原告报告，并要求原告配合提供相关资料，委托被告向供电部门申报整改手续，整改费用由被告负责等）；5、原告于2018年5月22日向被告发出的《关于棠德南路商铺用电增容报告的复函》（函称原告原则同意被告按规定对涉案商铺进行增容，并可按规定协助做好相关工作等）；6、被告于2018年5月26日向原告发出《关于出具相关手续的申请》（函称被告拟向广州供电局申请用电报装手续，需要原告出具相关手续包括增容报装地址的产权证等材料）；7、被告于2018年12月10日向第三人发出的《报告》（函称从2018年6月其涉案商铺运营管理由原告移交给第三人，同时商铺出租备案登记手续转由街道办理，如此重大变更原告没有书面文件指引……由于商铺没有正规房产证，只有原告出具房产证明，也不知如何落实办理……新租商户有10多户受此事影响未能顺利办理相关证照等）。对于上述函件原告及第三人均确认真实性。原告及第三人对于被告提供的其他未有原件或未有原告工作人员签收的函件的真实性不予确认。另，关于被告答辩称涉案商铺用电容量不满足商业用途及存在漏水情况，被告表示除其提供的函件外，大部分是通过口头、电话与原告进行协商，没有其他证据，原告则表示关于漏水的问题，在下大雨时有部分商铺有漏水，其已及时进行整改，并不影响被告的经营，且对于被告所称原告机构改革导致无法办理营业执照不予确认，被告亦表示其是通过口头或函件的方式向原告反映上述情况，没有其他证据。本院认为：原、被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。上述《租赁合同》约定的租赁期限已于2019年7月31日届满，原告于租赁期限届满前提起本案诉讼，其已以上述行为表示于租赁期限届满后不愿再与被告继续就涉案商铺成立租赁合同关系，结合双方关于租赁期限的约定，本院对于原告诉请要求解除《租赁合同》不予准许。《租赁合同》期限已届满，原告诉请要求被告交还涉案商铺具有事实和法律依据，本院予以支持。另结合双方确认的被告支付租金的情况，原告诉请要求被告支付2017年7月1日至2018年10月31日期间的租金10953324元[647838元+（680230元/月×12个月）+（714242元/月×3个月）]具有事实依据。至于2018年11月1日之后被告使用涉案商铺所产生的租金及占有使用费问题，结合《租赁合同》中的相关约定，被告应向原告支付2018年11月1日至2019年7月31日期间的租金6428178元（714242元/月×9个月）、2019年8月1日至2019年10月31日期间的占有使用费2142726元（714242元/月×3个月）并自2019年11月1日起按照714242元/月的标准于每月第10日前向原告支付涉案商铺的占有使用费至其实际交还涉案商铺之日止。综上，被告应向原告支付涉案商铺2017年7月1日至2019年7月31日期间的租金17381502元、2019年8月1日至2019年10月31日期间的占有使用费2142726元，并自2019年11月1日起按照714242元/月的标准于每月第10日前向原告支付涉案商铺的占有使用费至其实际交还涉案商铺之日止。关于被告的抗辩问题，《租赁合同》约定原告交付的涉案商铺应符合主体结构安全、门窗基本完好，配备基本水、电的要求，被告并未提供证据证明原告交付的涉案商铺存在不符合合同约定的情况或者原告不配合被告办理增容手续等，故对于被告该项抗辩本院不予采纳。关于被告称涉案商铺存在严重漏水情况，无法满足合同目的或者涉案商铺的商户无法办理营业执照导致被告租赁目的无法实现的问题，其均未提供证据予以证明，故对其上述抗辩不予采纳。至于被告已支付的履约保证金、水电保证金、分租保证金，其要求在其欠付的租金及违约金中予以抵扣同样缺乏合同依据，本院不予采纳。至于迟延支付上述租金的违约金问题，结合双方合同约定，原告要求被告支付迟延支付上述部分租金的违约金具有合同依据，被告则抗辩原告主张的违约金标准过高，在原告未举证证明其实际损失的情况下，本院酌情调整该违约金计付标准为中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准，且违约金总额应以本金为限，即被告应向原告支付迟延支付2017年7月1日至2019年7月31日期间租金的违约金（其中2017年7月1日至2017年7月31日的违约金应以647838元为本金，2017年8月1日至2018年7月31日各月的违约金应以680230元为本金，2018年8月1日至2019年7月31日各月的违约金应以714242元为本金，均按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准计算，自各月的11日起计至实际支付之日止，违约金总额以本金为限），至于原告主张的2019年8月1日起的逾期支付占用费的违约金，因《租赁合同》已于2019年7月31日届满，故其该部分诉讼请求缺乏合同依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州芳都市场经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市保障性住房事务中心交还广州市天河区棠德南路243-251、253-261、263-265、291-299、301-309、311-321号首层和广州市天河区棠德东二街6-16、18-22、34-42、44-54号首层的房地产；二、被告广州芳都市场经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市保障性住房事务中心支付上述房屋2017年7月1日至2019年7月31日期间的租金17381502元、2019年8月1日至2019年10月31日期间的占有使用费2142726元、并自2019年11月1日起按照714242元/月的标准于每月第10日前向原告支付上述房屋的占有使用费至其实际交还上述房屋之日止；三、被告广州芳都市场经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市保障性住房事务中心支付迟延支付2017年7月1日至2019年7月31日期间租金的违约金（其中2017年7月1日至2017年7月31日的违约金应以647838元为本金，2017年8月1日至2018年7月31日各月的违约金应以680230元为本金，2018年8月1日至2019年7月31日各月的违约金应以714242元为本金，均按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准计算，自各月的11日起计至实际支付之日止，违约金总额以本金为限）；四、驳回原告广州市保障性住房事务中心的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费148340元，由原告广州市保障性住房事务中心负担240元，被告广州芳都市场经营管理有限公司负担148100元；本案保全费5000元由被告广州芳都市场经营管理有限公司负担。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程审 判 员  周玺舜人民陪审员  丘东友二〇一九年十一月十一日书 记 员  梁怡筠