安徽省黄山市屯溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1002民初1355号 原告：陈仙珠，女，1944年12月18日出生，汉族，住安徽省休宁县。 原告：王林，男，1940年7月1日出生，汉族，住安徽省休宁县。 以上两原告共同委托诉讼代理人：黄波，安徽齐峰律师事务所律师。 被告：黄山市休宁县锦华房地产开发有限公司，住所地安徽省休宁县。 法定代表人：丁年春，总经理。 被告：休宁县曙光拆迀有限公司，住所地安徽省休宁县。 法定代表人：梁发曙，总经理。 委托诉讼代理人：徐迎春，安徽齐峰律师事务所律师。 被告：黄山助业投资担保有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。 诉讼代表人：郑明继，公司清算组负责人。 委托诉讼代理人：王革萍，安徽道同律师事务所律师。 原告陈仙珠、王林与被告黄山市休宁县锦华房地产开发有限公司（以下简称锦华房地产公司）、休宁县曙光拆迁有限公司（以下简称曙光拆迁公司）、黄山助业投资担保有限公司（以下简称助业担保公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年9月26日公开开庭进行了审理。原告陈仙珠及原告陈仙珠、王林的共同委托诉讼代理人黄波，被告曙光拆迀公司的委托诉讼代理人徐迎春，被告助业担保公司的委托诉讼代理人王革萍到庭参加诉讼，被告锦华房地产公司经本院公告开庭传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈仙珠、王林向本院提出诉讼请求：1.确认原告优先取得位于安徽省休宁县海阳镇南城御景5幢2-701室房屋；2.判令被告锦华房地产公司、被告助业担保公司立即办理上述房屋的抵押登记注销手续；3.判令被告锦华房地产公司和被告曙光拆迁公司立即协助原告办理上述房屋的不动产过户登记手续；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告原居住在休宁县海阳镇玉宁街77号。2010年因南城御景项目原告房屋被拆迁，原告于2010年7月16日与被告曙光拆迀公司签订了《房屋拆迁协议书》，约定原告坐落在海阳镇玉宁街77号的房屋被拆迁，以房屋产权调换的方式拆迁补偿，原告用于置换的面积为87.85平方米，选择面积为90平方米左右，差额面积由原告与被告锦华房地产公司签订商品房买卖合同，其价格等按相关方案执行，办理相关证件的费用（产权外）由原告自理。后经被告锦华房地产公司安排，原告产权调换后的房屋为现居住房屋，但因被告锦华房地产公司的原因，被告锦华房地产公司没有与原告签订商品房买卖合同。经被告锦华房地产公司人员计算，原告应当支付的差价为98787.2元，但被告锦华房地产公司无人收取原告应当支付的差价。2016年3月被告锦华房地产公司发出交房通知，将休宁县海阳镇玉宁街锦华南城御景5幢2-701号房屋交付给原告，原告在该房屋中居住至今。因被告锦华房地产公司无人为原告办理房屋的不动产权登记，原告为此常年到政府相关部门信访。2018年原告得知被告锦华房地产公司将涉案房屋用于抵押，经委托律师查询得知，涉案房屋已经于2013年5月2日被抵押给被告助业担保公司。因被告助业担保公司涉非法吸收公众存款罪，黄山市屯溪区人民法院以（2015）屯刑初字第00234-7号查封令将涉案房屋查封，后案件转入执行程序。原告于2019年1月3日向黄山市屯溪区人民法院提起执行异议，黄山市屯溪人民法院作出（2019）皖1002执异2号执行裁定书，认为原告对涉案房屋享有的权利能够排除对涉案房屋的强制执行，裁定中止对涉案房屋的执行。裁定作出后，各方均对裁定服判，未提起相应诉讼。原告也将房屋差价的相应房款交付至黄山市屯溪区人民法院。原告为维护自身合法权益，特诉讼至法院。 锦华房地产公司在法定期限内未提交书面答辩状和证据材料。 曙光拆迁公司的答辩意见：对原告诉请事实不持异议。我公司是受被告锦华房地产公司委托对原告的房屋进行拆迁，约定的安置房屋也是由被告锦华房地产公司提供，并且被告锦华房地产公司实际也提供安置房屋交付给原告使用。办理不动产登记应当由被告锦华房地产公司和相关联的被告助业担保公司协助办理，我公司没有协助的资格和能力。 助业担保公司的答辩意见：案涉房屋已抵押给我公司，经过黄山市屯溪区人民法院（2018）皖1002民初988号生效民事判决确认，我公司对该房屋享有拍卖、变卖所得价款优先受偿权。 陈仙珠、王林为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据： 1.房屋拆迁协议书、南城御景1号楼销控表复印件，证明原告的拆迁情况及转换房屋情况； 2.交房通知和信访材料复印件，证明原告已经实际居住，并为办理房屋产权证向政府信访情况； 3.不动产产权情况表和黄山市屯溪区人民法院（2019）皖1002执异2号执行裁定书复印件，证明涉案房屋被抵押给被告助业担保公司，后被黄山市屯溪区人民法院查封并转入执行程序，原告提出执行异议，法院中止对涉案房屋执行及原告已经交清全部房款的事实。 曙光拆迁公司对陈仙珠、王林提交的证据没有意见。 助业担保公司对陈仙珠、王林提交的证据质证意见:原告证据均为复印件，真实性有异议。 曙光拆迁公司向本院提交了下列证据： 1.营业执照复印件，证明被告的诉讼主体资格； 2.锦华房地产公司的承诺书复印件，证明锦华公司负责承诺提供房屋产生置换所需的房源； 3.拆迁委托协议复印件，证明置换的房屋由锦华房地产公司提供房源。 陈仙珠、王林对曙光拆迁公司提交的证据没有意见。 助业担保公司对曙光拆迁公司提交的证据质证意见：真实性请法庭予以核实。 助业担保公司向本院提交的证据：黄山市屯溪区人民法院(2018)皖1002民初988号民事判决书复印件，证明涉案房产已经抵押，助业担保公司对该房产折价、拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。 陈仙珠、王林及曙光拆迁公司对助业担保公司证据的质证意见：判决书只是人民法院执行的基础，应当以执行异议裁定书确认的事实为依据。 本院对原、被告提交的证据认证如下：陈仙珠、王林提交的房屋拆迁协议书、交房通知、不动产产权情况表、执行裁定书与曙光拆迁公司提交的证据虽为复印件，但与本案待证事实能够互相印证，本院均予以采信并在卷佐证。对陈仙珠、王林提交的南城御景1号楼销控表、信访材料的证据三性本院不予确认。助业担保公司提交的(2018)皖1002民初988号民事判决书虽为生效判决，但判决中关于助业担保公司对案涉房屋优先受偿已被本院（2019）皖1002执异2号执行裁定中止执行，故对该份据的证明目的本院不予采信。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下： 安徽省休宁县南城御景项目系锦华房地产公司开发建设。2010年6月25日，锦华房地产公司与曙光拆迁公司签订拆迁委托协议，委托曙光拆迁公司对原休宁某某阀门厂地块进行拆迁，产权置换的房屋由锦华房地产公司提供。2010年7月16日，陈仙珠、王林与曙光拆迁公司签订《房屋拆迁协议书》，约定陈仙珠、王林必须在2010年7月22日前腾空并交付坐落于休宁县海阳镇玉宁街建筑面积87.85平方米砖木结构房屋（房地产权证30××14号）、土地面积124.9平方米，拆迁补偿实行房屋产权调换方式进行，并约定陈仙珠、王林户选择置换期房（原某某阀门厂地块），置换面积为87.85平方米，选择面积约为90平方米左右，差额面积由陈仙珠、王林户与锦华房地产公司签订商品房买卖合同，其价格等按相关方案执行，办理相关证件（产权外）的费用由陈仙珠、王林户自理。2016年3月4日，锦华房地产公司向陈仙珠发出交房通知书，通知其在接到通知后30日内到锦华南城御景售楼部办理相关手续，手续办理完成之后携带有锦华公司公章的通知书到小区物业管理处办入住手续。同日，锦华房地产公司向黄山市某某物业管理有限公司发出通知，告知陈仙珠业主购买南城御景小区5号楼2单元701号房屋相关手续已办妥同意交房。2016年3月月5日，陈仙珠、王林与黄山市某某物业管理有限公司签订了《物业管理服务协议书》、《南城御景房屋装修管理责任书》、《南城御景小区楼宇交接书》等入住相关协议。2019年1月10日，陈仙珠将剩余购房款98787.20元汇入本院执行款账户。 南城御景5幢2-701室房产登记所有权人为锦华房地产公司，抵押权人为助业担保公司，抵押债权数额21万元，抵押期限自2013年5月2日至2025年5月2日。2016年1月22日，本院以（2015）屯刑初字第00234-7号协助执行通知书依法查封了该房产。2019年1月3日，陈仙珠、王林于向本院提出执行异议，2019年1月14日，本院作出（2019）皖1002执异2号执行裁定，中止对南城御锦5幢2-701室房屋的执行。在法定期限内，各方当事人没有提起诉讼，该执行裁定已经发生法律效力。 本院认为，本案争议的焦点为陈仙珠、王林要求确认案涉房屋优先取得权与助业担保公司的房屋抵押权发生冲突时，该优先保护何种权利。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、第二条：“人民法院审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权；消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先权不得对抗买受人”的规定，工程价款优先与抵押权和其他债权，但不能对抗已支付全部或者大部分款项的买受人，可见消费者买受人的权益优先于抵押权。2015年《全国民事审判工作会议纪要》第39条也规定：“取得了房屋预售许可或者销售许可的房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后，又同买受人签订了房屋买卖合同，买受人依约支付了全款或大部分购房款，房地产开发商不能偿还银行贷款，抵押权人向人民法院请求行使抵押权的请求，不予支持；对于买受人向人民法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权的，人民法院应予支持”，因此在抵押权与购房人住房保障权发生冲突时，应优先保护购房人的权利。本案中曙光拆迁公司受锦华房地产公司委托与作为被拆迁人的陈仙珠、王林签订《房屋拆迁协议书》，陈仙珠、王林已经支付了购房款并实际占有案涉的南城御锦5幢2-701室房屋，该房屋为陈仙珠、王林的拆迁安置房，陈仙珠、王林属于特殊的购房消费群体，虽然该房被锦华房地产公司抵押给助业担保公司，形成了抵押权，但该抵押权只是债权，而被拆迁人陈仙珠、王林的住房保障权属于生存利益，应当予以优先保护。助业担保公司的抵押权妨害了陈仙珠、王林房住房保障权的行使，依法应予注销。曙光拆迁公司不是协助办理房屋过户的义务人，故对陈仙珠、王林诉请曙光拆迁公司协助办理房屋过户，本院不予支持，协助办理房屋过户登记的义务主体是锦华房地产公司。锦华房地产公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，视为放弃庭审抗辩和质证的权利，并不影响本院依据现有证据在查明事实的基础上依法作出缺席判决。综上，对陈仙珠、王林的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认原告陈仙珠、王林优先取得位于安徽省休宁县海阳镇南城御锦5幢2-701室房屋； 二、被告黄山市休宁县锦华房地产开发有限公司与被告黄山助业投资担保有限公司于本判决生效后十日内办理位于安徽省休宁县海阳镇南城御锦5幢2-701室房屋抵押注销登记； 三、被告黄山市休宁县锦华房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内协助原告陈仙珠、王林办理位于安徽省休宁县海阳镇南城御锦5幢2-701室房屋过户登记； 四、驳回原告陈仙珠、王林其他诉讼请求。 案件受理费80元、公告费560元，由被告黄山市休宁县锦华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审 判 长  徐业稳 审 判 员  王 蕾 人民陪审员  朱秀芬 二〇一九年十一月六日 书 记 员  王天米 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 ………… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》 一、人民法院审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权。 二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先权不得对抗买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。