广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初7846号原告：广州市番禺区沙湾镇沙坑村股份合作经济社，住所地广东省广州市番禺区沙湾镇永安大街13号。法定代表人：周锡钊，职务：董事长。委托诉讼代理人：霍欣，广东庄阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：周伯远，广东庄阳律师事务所实习律师。被告：番禺郭氏兴达钢具制造有限公司，住所地广东省广州市番禺区沙湾镇沙坑第一工业区。法定代表人：郭志成。被告：郭志成，男，1967年10月7日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。上述两被告共同委托诉讼代理人：杜锦锋，广东三峰律师事务所律师。原告广州市番禺区沙湾镇沙坑村股份合作经济社（以下简称沙坑村经济社）与被告番禺郭氏兴达钢具制造有限公司（以下简称兴达公司）、郭志成租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沙坑村经济社的委托诉讼代理人霍欣、周伯远，被告兴达公司、郭志成的共同委托诉讼代理人杜锦锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沙坑村经济社向本院提出诉讼请求，请求判决：1.原告与被告签订的《租赁合同》自2021年10月1日起无效；2.被告于上述合同无效日起立即将上述合同项下土地及地上建筑物交还原告，被告逾期交付的，则从2021年10月1日起按上述合同项下土地及地上建筑物的市场使用价值向原告支付占用费至被告实际交还之日止（占用费具体数额以评估为准）；3.被告承担本案的全部受理费。事实与理由：原、被告于2000年10月10日签订了《土地（鱼塘）承包合同书》，约定原告将位于沙坑村牛眠岗脚（原郭氏兴达钢具厂）的一块土地共578平方米出租给被告办厂使用，被告每季度向原告支付租金及管理费。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，结合原告与被告之间的合同，原告将土地提供给被告使用、收益，被告支付租金给原告，《土地（鱼塘）承包合同书》的约定内容符合租赁合同的构成要件，双方签订的《土地（鱼塘）承包合同书》实为租赁合同。2001年10月1日，原、被告就位于沙湾镇沙渡公路边的空地（该空地即位于沙坑村牛眠岗脚的土地）签订《租赁合同》，约定原告将位于沙湾镇沙渡公路边的空地一块共574平方米出租给被告使用；租赁期共48年3个月，从2001年10月1日起至2049年12月31日止；同时约定承租期内所建下的一切建筑物，安装下的水电设施属原告财产，被告不得拆除或转卖。原被告之后签订的《租赁合同》对之前签订的《土地(鱼塘)承包合同书》做出了变更。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。原、被告约定的租赁期限已经违反合同法关于租赁期限不得超过20年的强制性规定，所以，双方签订的《土地(鱼塘)承包合同书》自2021年10月1日起无效。原告已委托律师于2019年4月3日发函告知被告《土地（鱼塘）承包合同书》中租赁期限有效部分为20年，超过20年的部分无效，合同于2021年9月30日到期，被告应自租期届满前将涉案土地交还原告。为保障原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《中华人民共和国合同法》的相关规定，特向法院提起诉讼，请求依法判决。被告兴达公司、郭志成辩称，1.涉案合同是郭志成与沙坑村经济社签订，兴达公司不具备被告主体资格。2.涉案合同租赁期限为49年3个月，用于兴建厂房是双方当事人真实意思表示，原告无权要求被告归还厂房。被告有权要求原告继续履行合同至合同期满之日，这样才有利于维持交易稳定。即使按照原告主张认为20年后的租赁期无效，但是合同并未明确约定原告在期满后即2049年12月31日无需补偿被告，即不排除被告有权获得补偿的权利。双方当事人围绕本案争议焦点提供相关证据，本院依法组织当事人进行质证，对当事人无异议的事实认定如下：2000年10月10日，沙坑村经济社（发包方、甲方）与兴达公司（承包方、乙方）签订《土地(鱼塘)承包合同书》，约定：甲方将位于牛眠岗脚面积578平方米的土地出租给乙方办厂，承包期自2000年6月1日起至2049年12月31日止；乙方承租期头7个月每月每平方米按1.2元计租给甲方，以后每年每月每平方米递增0.1元至期满止，乙方每年每亩上交管理费2000元给甲方；承包期内，土地所有权属甲方，乙方只有使用权、管理权，乙方不准变卖土地及土地作抵押；乙方在承租期内所建下的一切建筑物、水、电设施，期满或中途撤走，不得拆除，属甲方财产；等等。上述合同抬头处载明的合同承包方为兴达公司，法定代表人为郭志成，合同落款处乙方由兴达公司盖章，郭志成在法定代表人处签名。2001年10月1日，沙坑村经济社（出租方，甲方）与兴达公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将沙湾镇沙渡公路边空地一块共574平方米出租给乙方使用，租赁期自2001年10月1日起至2049年12月31日止；承租期内所建下的一切建筑物、安装下的水电设施属甲方财产，乙方不得拆除或转卖；承租期内，第一年按每月每平方米2元计租给甲方，其后每年每平方米递增0.1元，直至期满，租赁期第49年按每月每平方米6.8元计租，另管理费按每年每亩2000元交给甲方；机械设备属于乙方财产可搬走；等等。该份合同抬头主体处载明承租方为郭志成，合同落款处承租方由兴达公司签章，郭志成在法定代表人处签名。涉案土地由兴达公司、郭志成出资建设两层厂房，现由兴达公司占有使用。2019年4月3日，沙坑村经济社委托广东庄阳律师事务所向郭志成发送《律师函》，认为双方就涉案土地签订的合同成立土地租赁合同关系，该合同中约定的租赁期限自2000年1月1日起至2049年12月31日止，根据法律规定，超过20年租赁期限部分无效，合同期限将于2021年9月30日到期，郭志成应于合同期满后将涉案土地交还沙坑经济社。庭审中，沙坑村经济社自认涉案地块土地使用权性质为工业用途。双方均确认2000年10月10日签订的《土地(鱼塘)承包合同书》中约定的租赁物，与2001年10月1日签订的《租赁合同》中约定的租赁物是同一地块，双方实际按照2001年10月1日签订的《租赁合同》履行。本院认为，关于合同主体问题。沙坑村经济社本次诉讼要求确认无效的合同为2001年10月1日签订的《租赁合同》，该《租赁合同》虽然合同抬头载明的承租方是郭志成，但合同落款处的承租人处由兴达公司盖章，承租人下方的法定代表人由郭志成签名，因兴达公司并非自然人独资公司，郭志成作为兴达公司的法定代表人签名，属于职务行为，不能据此认定合同承租人为郭志成个人。再结合前一份《土地(鱼塘)承包合同书》载明的合同主体承包人为兴达公司，前后两份合同针对的租赁物为同一租赁物，如果《租赁合同》需要变更合同主体，则兴达公司无需在《租赁合同》上盖章。因此，本院确定《租赁合同》的承租人为兴达公司。关于合同效力问题。沙坑村经济社与兴达公司就涉案土地签订了《租赁合同》，双方成立土地租赁关系，适用合同法关于租赁的相关规定。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”涉案合同约定合同期限自2001年10月1日起至2049年12月31日，超出法律规定的最长期限20年，超出部分无效，故沙坑村经济社主张双方签订的租赁合同自2021年10月1日起无效符合法律规定，本院予以支持。现沙坑村经济社主张合同无效的起始时间尚未到期，则兴达公司在合同无效之时负有的返还租赁物的义务亦未到期，兴达公司是否存在逾期归还租赁物及是否需要支付占有使用费尚未实际发生纠纷，沙坑村经济社可在纠纷发生后再行提起诉讼，沙坑村经济社于本次诉讼中提起的该项诉请本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》五十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告广州市番禺区沙湾镇沙坑村股份合作经济社与被告番禺郭氏兴达钢具制造有限公司就位于沙坑村牛眠岗脚的574平方米土地签订的《租赁合同》于2021年10月1日至2049年12月31日期间的租赁关系无效；二、驳回原告广州市番禺区沙湾镇沙坑村股份合作经济社其余诉讼请求。本案受理费14192元，由原告广州市番禺区沙湾镇沙坑村股份合作经济社负担7096元，与被告番禺郭氏兴达钢具制造有限公司负担7096元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长 余 珣人民陪审员 吴 威人民陪审员 黄国标二〇一九年十一月十日书 记 员 陈 冬