内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民终4083号上诉人（原审原告）：隋某，女，1974年4月4日出生，公民身份号码×××，现住赤峰市。委托诉讼代理人：范某1，赤峰市松山区玉龙法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：赤峰中龙房地产开发有限责任公司。住所地：赤峰市松山区新城王府花园二期48号楼2-201室。法定代表人：汤某，职务：经理。委托诉讼代理人：于某，男，1983年8月16日出生，公民身份号码×××，蒙古族，现住赤峰市。原审第三人：赤峰兴业建筑有限公司。住所地：赤峰市松山区英金路中段路东。法定代表人：范某2，职务：经理。委托诉讼代理人：寇某，男，1966年1月26日出生，公民身份号码×××，现住赤峰市。原审第三人：寇某，男，1966年1月26日出生，公民身份号码×××，现住赤峰市。原审第三人：宗某，男，1959年2月27日出生，公民身份号码×××，现住赤峰市。上诉人隋某与被上诉人赤峰中龙房地产开发有限责任公司（以下简称中龙公司）、原审第三人赤峰兴业建筑有限公司（以下简称兴业公司）、寇某、宗某房屋买卖合同纠纷一案，不服赤峰市松山区人民法院（2019）内0404民初4378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人隋某上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判并支持上诉人一审的诉求或发回重审。事实和理由：一、2012年8月22日，寇某挂靠兴业公司，用其资质承包了被上诉人所开发的松山区物流园区物资市场工程其中的B1#楼B段外墙保温工程，后来寇某又将其承包的工程转包给宗某施工。因宗某施工该工程缺少资金，找到上诉人，问上诉人是否想购买他所做的外墙保温地段的住宅楼，如有意购买，他可以将工程抵账房便宜的转卖给上诉人，上诉人信以为真，于是2012年10月6日交给宗某购房定金5万元，这之后又陆续分多次交给宗某购房款，至2014年2月27日上诉人交到宗某手上的房款累计46万元，宗某给上诉人出具46万元《收据》一枚，购房协议一份，2014年3月1日，宗某领着上诉人找到被上诉人中龙公司，该公司将上诉人隋某的46万元收据，审查后说为了避税只能给你转换一枚金额为397017元的正式购房收据，并标注隋某、（寇某团购）认购款，同日上诉人在该公司领取了楼房钥匙，并交付了物业费、水电费、供热费等，居住至今，且于2014年3月7日向中龙公司交付11910元的税款。二、上诉人一审起诉理由，确认上诉人与被上诉人存在房屋买卖合同关系。由于被上诉人不及时给办理房屋产权证照，才导致上诉人所购买的住宅楼被松山区人民法院执行局查封并无辜被强制执行。三、一审法院适用法律不当。根据最高人民法院2002年6月27日的司法解释，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当按照合同法第286条规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权大于抵押和其他债权，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，这说明买受人对房屋的期待权优于普通债权，而（2016）内0404民初4953号民事调解书，涉案房屋不论是原告还是被告均是普通债权债务，故作为房屋买受人的上诉人，隋某权益应当受到保护。被上诉人赤峰中龙房地产开发有限责任公司答辩服判。原审第三人赤峰兴业建筑有限公司、寇某答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，涉案房屋已经过户给宗某了，宗某又转卖给隋某与我方无关，请求维持原判。原审第三人宗某答辩称：开始的时候我去找中龙公司，中龙公司说把房子给隋某，中龙公司说没有责任是不对的。我去要房子的时候，隋某去过，说是这个房子要不要，中龙引导我们说房子是隋某的就给我们做手续，所以隋某把钱交给我，我通过干活要的这个房子，把房子就给隋某了，最一开始的时候我就是这么说的，中龙也说只要把钱打过来就把房子给打钱的人，不管给谁，谁拿钱就给谁，当时领隋某去，就说行，我拿着隋某的钱用来施工，施工后才能给这个房子，当时就这么定的，房子给隋某，到现在中龙又说没关系，那我怎么办，现在房产证办不下来是因为中龙交不上土地使用税，大家都知道这个事，隋某没有说让中龙办房产证，就是要确定是在中龙这买的房子，中龙属于推脱责任。上诉人隋某向一审法院起诉请求：确认原、被告之间存在房屋买卖合同关系。一审法院认定事实，被告中龙公司系松山区物资小区的建设单位，施工单位为第三人兴业公司，寇某为其中的实际施工人之一。2013年6月，中龙公司将包括涉案松山区物资小区C1-B-10-703室房屋拨付给兴业公司。2012年8月22日，兴业公司将物资小区B1#楼B段外墙聚苯板黏贴、挂网、抹面工程转包给宗某，并约定工程款付款方式为以涉案松山区物资小区C1-B-10-703室房屋抵顶，面积为126.28㎡。工程完工后，兴业公司将上述房屋交付给宗某。2014年2月27日，宗某与隋某签订《购房协议》，约定宗某将上述房屋以460000元的价格出售给隋某，宗某负责将此房登记至隋某名下。宗某出具金额为460000元的收据一枚。2014年3月1日，中龙公司为原告隋某出具金额为397017元的收据一枚，标注隋某（寇某团购）C1-10-703认购款。同日，隋某向被告中龙公司领取了房屋钥匙，并交付了物业费、水电费、供热费等，居住至今，且于2014年3月7日向中龙公司交付11910元的税款。一审法院认为，被告中龙公司将涉案房屋抵顶给第三人兴业公司，其本质是为了消灭兴业公司对其享有的债权，对于交付房屋并出具相关凭证义务，中龙公司与兴业公司可以约定履行对象。据此，中龙公司依据兴业公司的指示，将涉案房屋相应的购房手续出具给原告隋某，而隋某系因兴业公司将涉案房屋抵顶给第三人宗某、宗某将该房屋交由其处分这一顺序，概因被告中龙公司基于其与兴业公司之间的建设工程施工合同关系而履行指示交付义务，而非其突破合同相对性与原告成立房屋买卖合同关系。且原告自认其就涉案房屋与第三人宗某存在房屋买卖合同关系，故其是否取得的涉案房屋的处分权利，均不能越过相对人与前手合同相对人成立买卖合同关系。综上，原告要求确认与被告中龙公司存在房屋买卖合同关系，无事实依据，一审法院对此不予支持。依照《最高人民法院适用的解释》第九十条之规定，一审判决：驳回原告原告隋某的诉讼请求。二审期间，上诉人提交1、2012年10月6日，宗某给隋某出具的收据一枚，证明购房缴纳定金5万元，当时宗某把房子定下来。2、中龙公司出具给隋某的购房收据一枚，证实隋某与中龙公司有房屋买卖关系。被上诉人中龙公司质证认为，宗某出具的收据和我们无关，我们不予质证。对于兴业公司出具收据的真实性无异议，但是证明目的有异议，涉案的房屋在收据中标注的房屋，中龙已经将涉案房屋以抵顶工程款的方式抵顶给了兴业公司寇某，房子应当由兴业公司和寇某处分，我方只是协助其处分，收据中的款项我方并未实际收到，据上诉人陈述及宗某答辩，隋某将涉案款项交给了宗某，虽然我公司为其出具收据也是协助兴业公司办理手续，所以我方和上诉人不存在房屋买卖关系。原审第三人寇某称，涉案的房屋与隋某没有买卖关系，此房屋只与宗某有关系，因为工程结账以抵顶工程款的方式划拨给宗某。至于宗某和隋某的关系与我及兴业公司没有关系。宗某质证认为，粉色票据是中龙公司开给隋某的，当时说的是票开的谁的名，房子就是谁的，五万元的这个票据确有其事，确实是我出具的，中龙说协助寇某是不对的。本院经审查认为，对上诉人所提交的第一份证据，达不到其证明目的，本院不予采信。对上诉人所提交的购房收据系对一审证据的补强，对该份证据本院予以采信。二审经审理查明的事实与一审法院认定事实一致，本院直接予以确认。本院认为，上诉人隋某主张与被上诉人中龙公司存在房屋买卖合同关系，但中龙公司与隋某之间就涉案房屋并无买卖的合意，且隋某取得中龙公司所出具的收据也是中龙公司依兴业公司的指示所出具的。另外，二审中，上诉人隋某提交2012年宗某为其出具的定金收据一枚，但中龙公司系在2013年6月才将涉案房屋拨付给兴业公司，对此上诉人不能作出合理解释。现上诉人就其上诉主张所提供的证据不足以证实双方买卖合同关系成立，上诉人要求确认与中龙公司之间存在房屋买卖关系证据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人隋某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人隋某负担。本判决为终审判决。审 判 长 张欢欢审 判 员 孙晓东审 判 员 王旭文 二○一九年十一月五日法官助理 冯 玲书 记 员 卢高昊