吉林省磐石市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0284民初2526号 原告：王春彦，男，1964年1月23日生，汉族，无职业，住磐石市烟筒山镇。 委托诉讼代理人：朱英华，吉林爱华律师事务所律师。 被告：刘辉，女，1981年8月25日生，汉族，无职业，住长春市二道区。 委托诉讼代理人：袁尚禹，男，1980年6月10日生，汉族，无职业，住磐石市。 被告：赵阳，女，1977年7月23日生，汉族，教师，住磐石市烟筒山镇。 被告：董超，男，1977年3月2日生，汉族，无职业，住磐石市烟筒山镇。 被告：磐石市佳业房地产开发有限公司。住所地，磐石市经济开发区。 法定代表人：杨忠武，总经理。 原告王春彦诉被告刘辉、赵阳、董超、磐石市佳业房地产开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年8月13日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王春彦及其委托诉讼代理人朱英华，被告刘辉的委托诉讼代理人袁尚禹到庭参加诉讼，被告赵阳、董超、磐石市佳业房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王春彦向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认磐石市烟筒山镇鸿基兴园小区2号楼1层7号回迁房屋的实际所有权人为王春彦；2、请求依法解除对磐石市烟筒山镇鸿基兴园小区2号楼1层7号房屋的查封，并停止对该房屋的执行；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：（一）被告董超靠挂磐石市佳业房地产开发有限公司对磐石市烟筒山镇鸿基兴园住宅小区进行投资开发，是实际的投资开发、拆迁安置建设出售、产权登记者。其行为应依法视为磐石市佳业房地产开发有限公司的行为。本案诉争房屋即磐石市烟筒山镇鸿基兴园小区2号楼1层7号房屋坐落于磐石市烟筒山镇鸿基兴园小区。烟筒山鸿基兴园小区工程依磐政专纪[2010]31号《磐石市人民政府关于2010年第三批房地产开发建设项目审批问题的专题会议纪要》第六条：“烟筒山镇鸿基兴园小区工程，由磐石市佳业房地产开发有限公司投资兴建。”但实际是被告董超靠挂被告磐石市佳业房地产开发有限公司自己兴建的。事实上，无论拆迁安置、楼房建设、楼房出售、办理产权登记手续，均属于被告董超一人所为。此节烟筒山镇众所周知。在办理完毕的房产档案中，也有被告佳业房地产开发有限公司对被告董超办理烟筒山镇鸿基兴园小区1号楼2号楼的初始或转移登记事宜的授权委托书，所有的被拆迁人的安置《回迁协议书》也均由被告董超与被拆迁人签署的。可见，被告董超靠挂被告磐石市佳业房地产开发有限公司实施了烟筒山镇鸿基兴园住宅小区的投资兴建的全部行为，其行为依法应视为被告磐石市佳业房地产开发有限公司的行为。（二）原告王春彦与被告董超于2010年3月6日签订的《鸿基兴园住宅楼工程开发回迁协议书》合法有效，且已履行完毕。依据《协议书》指定的“西安路方向临街门市房二层一楼大厅框架式结构”即“磐石市烟筒山镇鸿基兴园小区2号楼一层7、8号两处房屋”的实际所有权人为原告王春彦。原告按照《协议书》的约定，履行了拆除原房屋的义务，并于2011年1月24日将超面积的差额款70,000.00元和产权登记手续费20,000.00元，按照被告董超的要求，打入其妻子赵阳的账户。被告董超于2010年11月30日将鸿基兴园小区2号楼1层7、8号两处房屋交给原告，原告使用至今。（三）2014年12月20日，被告磐石市佳业房地产开发有限公司与被告赵阳签订的《商品房买卖合同》因侵犯了原告王春彦利益，依法应确认无效。综上，请人民法院依法判决不得执行原告回迁安置的磐石市烟筒山镇鸿基兴园小区2号楼1层7、8号房屋，并确认该房屋产权归原告所有。 被告刘辉辩称，不同意原告的诉讼请求。赵阳欠我的钱，经法院调解达成协议，逾期赵阳未履行偿还借款的义务。我申请执行后，法院依据该房屋登记在赵阳名下而查封此房屋是有法律依据的。我不认识王春彦，和他也没有关系，法院应继续执行该房屋，用以偿还我的欠款。 被告赵阳、董超、磐石市佳业房地产开发有限公司（以下简称：佳业公司）未到庭参加诉讼，亦为提交书面答辩意见。 经审理查明：被告赵阳与被告董超系夫妻关系。原告王春彦于2004年1月10日取得《私有房屋所有权证》，载明王春彦自建砖木结构平房182.25平方米，坐落于烟筒山镇中和街。2010年8月15日磐石市人民政府关于2010年第三批房地产开发建设项目审批问题的专题会议纪要（六）记载：“烟筒山镇鸿基兴园小区工程。该项目工程位于烟筒山镇西安路东侧、长崴子河北侧，建筑面积10800平方米，建筑层数2-6层，计划投资1600万元，由磐石市佳业房地产开发有限公司投资兴建。”该建设项目政府确定后，佳业公司授权被告董超具体负责该项目的一切事宜（实际开发人为被告董超）。2010年3月，董超代表佳业公司对该工程即烟筒山镇鸿基兴园小区工程开始进行拆迁安置工作，董超代表佳业公司与拆迁户签订《鸿基兴园住宅楼工程开发回迁协议书》。原告原自有产权平方在该拆迁区域内。2010年3月6日，董超代表磐石市房屋建设开发公司（该公司未加盖公章），实际为佳业公司与原告签订《回迁协议书》。该协议书约定：一、甲方（代理人董超）开发占用乙方（王春彦）现有房屋，乙方自愿回迁甲方新建楼，乙方住宅屋现有一切材料拆除归甲方所有，由甲方拆除，乙方将房屋产权证，土地证交给甲方，拆除后土地面积归甲方所有；二、乙方回迁原面积为182.25平方米，回迁到300平方米；三、回迁同等面积内不找差价，如设计图纸出来后，按实际建筑面积计算（测绘中心测算为准）。实际建筑不够回迁原面积时，甲方返还乙方按时价计算/平方米，如超出回迁原面积，由乙方返还给甲方按时价价算/平方米，回迁通知入住时，双方同时将差价款交齐，否则不得入住，同时付滞纳金从通知入住时间算起，每逾期一天付违约金人民币500元整。（10）西安路方向临街门市房。二层一楼大厅框架式结构。外墙苯板保温，室内地热。协议签订后，原告将自有房屋及产权证明、土地证交付董超。2011年11月30日，原告按照协议回迁至原拆迁位置，即磐石市烟筒山镇鸿基兴园小区2号楼7、8号两处二层门市房屋，合计回迁面积为329平方米。2011年10月24日，原告向被告董超的爱人被告赵阳通过银行转账的方式交纳了超面积差价款人民币7万元，于2011年12月10日向被告赵阳同样以银行转账的方式交纳办理产权登记费用款人民币2万元。2014年2月21日被告佳业公司为被告董超出具授权委托书一份，内容为“磐石市房产管理处：我公司委托董超，身份证号：220223197703220631到贵单位办理烟筒山镇鸿基兴园小区1号楼、2号楼的初始或转移登记时事宜。特此委托委托单位公章：磐石市佳业房地产开发有限公司受委托人签字：董超2014年2月21日。”2014年4月28日磐石市住房和城乡建设局为佳业公司出具《商品房现售备案证明》，载明此证现售房面积为182.76平方米。2014年12月30日佳业公司与被告赵阳签订《商品房买卖合同》一份，将原告回迁的烟筒山镇鸿基兴园小区2号楼107号，面积182.76平方米出售给被告赵阳。并办理了产权登记，所有权人为赵阳，所有权证号22080700056607号。 因被告刘辉与被告自作主张赵阳民间借贷纠纷一案，本院于2015年5月25日作出（2015）磐民一初字第793号民事调解书，内容为“被告赵阳于2015年5月31日前一次性偿还被告刘辉欠款本金175万元，利息40.5万元，本息合计215.5万元。”在案件执行中，本院于2015年6月12日作出（2015）磐执字第471号民事裁定书，查封了登记在被告赵阳名下的坐落于磐石市烟筒山镇鸿基兴园小区2号楼1层7号商业用房，建筑面积182.76平方米。所有权证号为22080700056607号。原告王春彦于2018年3月9日向本院提出执行异议，本院作出（2018）吉0284执异29号执行裁定书，驳回王春彦的异议。2018年3月16日王春彦向本院提出执行异议之诉，2018年9月12日本院作出（2018）吉0284民初1500号民事判决，驳回王春彦的诉讼请求。王春彦提起上诉。吉林中院经审理认为，“查封期届满后，申请执行人刘辉未申请继续查封，现该查封裁定对于王春彦的实体权益没有任何影响，王春彦没有排除该强制执行措施的必要和前提。”并于2019年5月24日作出（2019）吉02民终424号民事裁定：“一、撤销吉林省磐石法院（2018）吉0284民初1500号民事判决；二、驳回王春彦的起诉。”本案被告刘辉于2019年5月24日向本院申请续封，本院裁定续封，查封期限为2019年5月24日至2022年5月24日。王春彦再次提出执行异议，本院于2019年7月12日作出（2019）吉0284执异47号执行裁定，驳回王春彦的异议。原告不服该裁定，在法定期限内向本院提出执行异议之诉。 上记事实，有原、被告陈述及《私有房屋所有权证》《磐石市人民政府关于2010年第三批房地产开发建设项目审批问题的专题会议纪要》《鸿基兴园住宅楼工程开发回迁协议书》《法人证明》《授权委托书》《中国农业银行429A借记卡明细单》《烟筒山镇中和社区居民委员会证明》《水电费、供热费收据》《租房协议书》《房地产权登记信息、商品房现售备案证明》《商品房买卖合同》《结婚登记证》等记录在卷，予以佐证。 本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人对执行标的物的全部或一部分主张实体权利，而请求法院对该实体上法律关系进行的裁判。案外人主张的实体权利必须是依法可以阻止该标的物执行的实体权利，并非所有的实体权利。本案庭审中原告认为，其与被告董超靠挂的佳业公司签订并已经实际履行的房屋回迁协议合法有效，该房屋回迁后原告已经实际合法占有、使用多年，是原告因回迁而取得的合法财产，应停止执行；被告刘辉则认为，被告赵阳因买卖行为取得案涉房屋，并办理了该房屋的产权登记，应属于其合法财产，应继续执行，变现后所得价款偿还债务。本案原被告双方争议的焦点是：1、案涉房屋的权属应如何确认？2、原告能否排除执行？根据庭审查明的事实，结合相关法律及司法解释规定，本院综合分析评判如下：（一）磐石市烟筒山镇鸿基兴园小区2号楼1层7号回迁房屋的权利人为王春彦。1、案涉房屋系原告因回迁安置而合法取得。本案原告于2004年1月10日取得磐石市人民政府颁发的编号为2-4-47-57号《私有房屋所有权证》，载明王春彦自建砖木结构平房182.25平方米，坐落于烟筒山镇中和街。因被告董超靠挂佳业公司开发建设建鸿基兴园小区在原告居住的区域内而导致原告需拆迁安置。2010年3月6日，董超代表佳业公司与原告签订《回迁协议书》。该协议书约定的拆迁房屋即是原告原始取得的182.25平方米的自有产权房屋与现回迁安置的房屋产权互换的结果。原告自2011年11月30日回迁后进行了装修、入住，并交纳了物业费、水电费、取暖费等相关费用，已经合法占有、使用该房屋多年。磐石市烟筒山镇政府城建办亦出具证据证明，烟筒山镇鸿基兴园小区2号楼107和108号门市房为王春彦回迁房。庭审中本案被告刘辉对案涉房屋系原告因回迁而合法取得的事实未提出异议。故该房屋应认定系原告因回迁而合法取得的财产。2、原告回迁的房屋虽然未办理产权登记，但享有无权期待权。本案原告按照合同约定的回迁面积为300平方米，但实际回迁面积为329平方米，原告向实际开发人董超的爱人即本案被告赵阳通过银行转账的方式交纳了超面积款7万元及办理产权登记费用2万元，已经履行了回迁安置协议约定的义务。根据相关法律规定，原告仍享有物权期待权。物权期待权的保护，是指对于签订买卖合同的买受人，在已经履行合同主要义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权（产权登记），但赋予其类似所有权人的地位，其物权的期待权具有排除执行等物权效力。本案原告虽然因实际开发人董超的不作为及法院的查封而未能办理产权登记，但已经实际合法占有、管理、使用多年，其享有物权期待权，可以阻却执行；3、《商品房买卖合同》的效力不是本案的审查范围。本案被告刘辉申请执行原告回迁房屋的主要依据是案涉房屋登记在被告赵阳名下。而赵阳取得涉案房屋登记的基础是其与佳业公司签订的《商品房买卖合同》。该合同签订的时间是2014年12月30日，而原告于2011年11月30日已经回迁完毕并入住，买卖的标的物是原告已经回迁入住的房屋。故该《房屋买卖合同》的真实性、合法性及有效性有待于审查确认，权利人可另行提起确认合同效力之诉。因本案系案外人执行异议纠纷诉讼，合同效力问题不是本案的审查的范围，故本院不予审查。（二）原告的诉讼请求，依法应予保护。执行异议之诉是指法院的强制执行机关在进行强制执行行为时，案外人对执行标的物主张所有权或者其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利，案外人或申请执行人请求法院对该实体权利或申请执行人的权利进行比较，确定哪一方的权利更应该获得保护，从而阻止或促使人民法院对特定执行标的进行强制执行的一种民事诉讼。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应当予以支持。本案原告与被告董超签订回迁安置协议于2011年11月30日已经履行完毕，而本院第一次查封的时间是2015年6月12日，即查封是在原告合法取得回迁房屋之后，故作为被拆迁人的原告请求停止执行的诉讼请求，应当予以支持。否则，将会给原告的合法财产造成侵害。而且原告因回迁安置行为而取得案涉房屋的所有权是物权，而被告刘辉在被告赵阳处享有的是一般债权。物权是绝对权、债权是相对权，物权优先于债权。综上，原告的诉讼请求符合阻却执行的构成要件，本院依法予以保护。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，最高人民法院《民事诉讼法司法解释理解与适用》第三百零五条、第三百一十二条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下： 一、原告王春彦享有磐石市烟筒山镇鸿基兴园小区2号楼1层7号回迁房屋的所有权； 二、不得对磐石市烟筒山镇鸿基兴园小区2号楼1层7号回迁房屋进行执行。 案件受理费5,050.00元，由被告赵阳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长  高 智 人民陪审员  郑玉芝 人民陪审员  褚世威 二〇一九年十一月二十五日 书 记 员  郑安琪