广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初6857号原告(反诉被告)：杜家勤，男，1963年1月18日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：蒋院强，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市番禺区钟村街谢村村股份合作经济社，住所地广州市番禺区钟村街谢村村谢石公路2号。负责人：李裕良，职务：社长。委托诉讼代理人：梁永业，广东南粤律师事务所律师。原告（反诉被告）杜家勤与被告（反诉原告）广州市番禺区钟村街谢村村股份合作经济社（以下简称“谢村经济社”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜家勤的委托诉讼代理人蒋院强，被告谢村经济社的委托诉讼代理人梁永业到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杜家勤向本院提出诉讼请求，请求判决：1.谢村经济社向杜家勤返还履约保证金369216元；2.谢村经济社承担本案全部诉讼费用。事实与理由：我方通过参与钟村街谢村资产交易中心现场竞投，与谢村经济社就位于广州市番禺区钟村街谢村105谢村路段4号厂房（以下简称“4号厂房”）签订《（105国道谢村路段4号）厂房租赁合同》（以下简称“《厂房租赁合同》”），由我方承租上述4号厂房，厂房面积为641平方米。我方向谢村经济社支付了合同履约保证金369216元。合同签订后，谢村经济社有部分社员阻止我方按照现状接收4号厂房，导致谢村经济社至今未向我方交付4号厂房。后经了解，4号厂房并不具有规划报建手续，且4号厂房破烂不堪，已被断水断电，在不具有规划报建手续的情况下，我方无法为4号厂房办理装修或改建手续，也无法恢复4号厂房的用水用电，故4号厂房完全不能使用。我方认为，4号厂房没有规划报建手续，故《厂房租赁合同》属无效合同。截至起诉之日，谢村经济社未能向我方提供可以正常使用的租赁物，应向我方返还履约保证金369216元。因谢村经济社一直拒绝返还，为维护我方的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法支持我方诉讼请求。谢村经济社对本诉辩称，1.我方确认因原租户拒不迁出导致了延期交付，但不存在我方社员阻止交付厂房给杜家勤。2.涉案租赁物对外出租需在当地资产交易中心进行竞投，竞投前已经将租赁物所有情况告知竞投人，且告知竞投人可以到现场勘查该资产的情况。杜家勤所述并不知情以及案涉厂房破烂不堪情况不属实。3.由于原承包方拒不迁出，经我方与杜家勤及钟村街集体资产交易管理中心协商后决定在2019年2月27日下午会同该中心工作人员以及我方三位治安队成员、番禺分局钟村派出所民警及几名警辅人员到案涉厂房强行解开原租户锁头，并将涉案厂房当场交付给杜家勤管业。谢村经济社提出反诉请求，请求判决：1.杜家勤支付占用费202115.8元（暂计自2019年2月19日起至2019年9月16日）；2.杜家勤支付占用费至交还案涉租赁物之日止；3.杜家勤承担本案的全部诉讼费用。在本案2019年10月21日的第二次庭审过程中，谢村经济社当庭撤回第二项反诉请求，并变更第一项反诉请求为：杜家勤支付占用费239037.4元（自2019年2月19日起至2019年10月21日）。事实与理由：我方于2019年1月17日经钟村街三资交易平台将位于钟村街××国××村路××号厂房使用权进行公开招投标，由杜家勤投得，并与我方签订了租赁合同。合同签订后，确因原租户拒不交还案涉厂房导致暂时无法交付厂房给杜家勤，期间—直与钟村街农村集体资产资源管理交易中心以及杜家勤协商如何解决，后来决定强行收回厂房，于是在2019年2月27日下午，我方村“三委”、治安队以及杜家勤在钟村街农村集体资产资源管理交易中心工作人员的见证以及钟村街派出所民警维持现场秩序的情况下，我方工作人员强行剪开原租户的锁具，将案涉厂房交付给了杜家勤管业。综上所述，我方已经将案涉厂房交付给了杜家勤管业，因此杜家勤需支付从我方交付案涉厂房之日起至交还给我方之日止的占用费。为维护我方集体财产权益不受侵害，特向法院提出反诉，望判如所请。杜家勤对谢村经济社上述反诉请求辩称，我方不同意谢村经济社全部反诉请求，谢村经济社没有将涉案物业交付给我方占有，我方没有使用过涉案物业，谢村经济社无权要求我方支付房屋占有使用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，查明事实如下：涉诉厂房位于广州市番禺区钟村街谢村村105国道谢村路段4号厂房，谢村经济社自认未取得建设工程规划许可证。广州市番禺区钟村街农村集体资产资源管理交易中心受谢村经济社委托，于2019年1月7日发布《竞投公告》，定于2019年1月17日在钟村街农村集体资产资源管理交易中心对谢村部分厂房及空地的使用权租赁进行竞投，其中载明“实地查看：本次竞投不组织实地查看资产具体位置和建筑物具体架构，标的以实物为准，意向竞投人可自行查看资产的位置及了解基本情况”。2019年1月17日，杜家勤参与谢村经济社举办的现场竞价交易中竞得涉讼租赁物的经营使用权。2019年1月31日，谢村经济社作为出租方（甲方）与杜家勤作为承租方（乙方）签订《（105国道谢村路段4号）厂房租赁合同》一份，约定甲方将涉诉厂房出租给乙方使用，厂房面积641平方米，年租金369216元；有偿使用期限10年，自2019年2月1日至2029年1月31日止，甲方在2019年2月1日起正式开始计算乙方的有偿使用期限和厂房有偿使用补偿费；每年的厂房有偿使用补偿费按半年方式缴交，即乙方在每年1月5日前向甲方缴清上半年的有偿使用补偿费，在每年7月5日前向甲方缴清下半年的有偿使用补偿费；该厂房的有偿使用补偿费均不含税，因本厂房交易及租赁行为所产生的一切税费均由乙方另行承担；乙方逾期六十天向甲方支付厂房有偿使用补偿费的，甲方在该厂房处张贴厂房有偿使用补偿费催收书十天后，乙方仍然没有按合同规定缴齐补偿费，甲方有权开启厂房大门，并收回该厂房使用权，乙方同意厂房内所有物品均为乙方的遗弃物，甲方可以自行处理；乙方已知晓该厂房的所有现状，不因厂房本身包括但不限于权属问题要求违约、解约及要求出租人赔偿以及追诉甲方的法律责任；合同签订之日，乙方即付给甲方合同履约保证金369216元，该合同履行保证金在本合同期满终止时，若乙方没有违约且已经结清应缴租金及各种费用并按合同约定交还该厂房后，甲方一次性无息返还给乙方；甲方义务，1、本合同签订之日起（按照竞投资料约定时间）天内，交付该厂房给乙方使用，乙方同意甲方按厂房现状交付。……3、协助办理安装水、电设施的有关手续，但发生的一切费用由乙方负责，但因政策及上级部门限制的情况下不能办理的，则由乙方负责；等其他内容。上述合同落款同时有见证机关广州市番禺区钟村街农村集体资产资源管理交易中心公章盖印和经办人方艳银手写签名确认。2019年2月1日，谢村经济社出具收款凭证，确认收到杜家勤缴交的合同履行保证369216元。2019年5月31日，杜家勤以涉诉厂房未交付使用和不能交付正常使用为由向本院提起本案诉讼。诉讼中，双方对涉诉厂房的交付问题存在争议。谢村经济社主张已于2019年2月27日向杜家勤交付，并提供了证据①《证明》，载明“原承租人在租赁期满后无理拒不交还上述厂房，导致该社无法将上述厂房交付给新中标的承租人杜家勤使用……2019年2月27日，我中心派出一名工作人员会同谢村村干部、谢村村治安队、钟村派出所民警及辅警多名以及杜家勤本人在上述厂房现场会合，在钟村派出所的民警维持现场秩序下，由谢村村工作人员强行剪开原承租人违法设置的锁具并进入租赁厂房”，落款处为广州市番禺区钟村街农村集体资产资源管理交易中心公章盖印。②图片三张，拟证明2019年2月27日下午现场交付涉诉厂房的情况。对此，杜家勤认为上述证据反证明了谢村经济社与原承租人之间存在复杂纠纷、原承租人在涉案租赁厂房内堆放了大量物品，所以仅仅剪开锁具并不能达到交付条件，不能证明已经完成交付。杜家勤为证实其主张当庭补充提交了2019年9月25日录制光盘一份，拟证明涉诉厂房内外破败不堪、一直被他人占有的状态。就杜家勤当庭所示的视频证据，谢村经济社认为，确认视频内为涉诉厂房，但反证明已交付给杜家勤管业，否则杜家勤无法进入厂房拍摄视频。另，杜家勤于庭审中确认是基于主张涉诉厂房合同无效，要求返还履约保证金；确认其竞投承租的目的是要将厂房改造成商住用途，即便无法作为酒楼，也要改成公寓或仓库使用。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉诉厂房未取得建设工程规划许可证，故杜家勤和谢村经济社于2019年1月31日就涉诉厂房签订的《（105国道谢村路段4号）厂房租赁合同》，因违反法律法规禁止性规定，属于无效合同。杜家勤主张基于上述合同无效，要求返还已缴纳的履约保证金369216元，具有事实和法律依据，本院予以支持。本案主要争议焦点在于，谢村经济社依据杜家勤竞标取得涉诉厂房的租赁使用权，是否完成实际交付使用以及能否依法收取占有使用费。据在案证据和陈述，首先，双方并未就涉诉厂房约定具体的交付时日，谢村经济社于庭审中主张自2019年2月19日开始计算占有使用费，但其又主张是2019年2月27日与杜家勤完成交付管业，明显不符合计付常理；其次，现有证据并不足以证实2019年2月27日完成交付使用，根据双方协议的“乙方在租赁期间所产生的一切水电、垃圾、管理费等费用由乙方承担”，现涉诉厂房面积641平方米，却未有直接证据证实双方已完成相关事务的交接；再者，谢村经济社所示证据间接证实，其确实于2019年2月27日组织多方人员就涉诉厂房在前承租人和杜家勤之间进行了处理，从2019年2月27日的现场照片来看，现场堆放了大量属于前承租人的财产，谢村经济社虽带领各方人员进入场所内拟办理交接事务，但当日是否有对厂房进行清场并交付给杜家勤，谢村经济社未能提供证据证实。故谢村经济社主张已于2019年2月27日将涉案厂房交付给杜家勤缺乏依据。另一方面，杜家勤提供的2019年9月25日录制的视频显示，现场在2019年9月25日已基本呈空置状态，虽然有车辆停放在涉案厂房，但对于停放的原因，杜家勤未能提供证据证实。同时，杜家勤认为涉案厂房被断水断电不符合交付条件，未提供证据证明；杜家勤自愿参与涉诉厂房的竞投标，也在庭审中确认承租涉诉厂房的目的是要改造为商住用途，基于《竞投公告》对实地查看明确告示竞投人可自行查看资产位置及了解基本情况，杜家勤再以涉诉厂房不符合正常使用的抗辩，亦缺乏理据。也就是说，按照厂房现有状态显示，前承租人已经腾空了厂房，谢村经济社主张已将厂房交付给杜家勤亦有一定的事实依据。因此，本案不排除因涉诉厂房现状，杜家勤与谢村经济社不能达成可交付共识的高度可能性。杜家勤因此于2019年5月31日向本院提起诉讼，谢村经济社明知厂房不符合法律规定的租赁条件，在杜家勤不愿意接收场地并提起诉讼后，应及时收回场地减少场地闲置损失。综合上述情形，谢村经济社提供不符合法律规定的租赁物，致使涉案合同无效，是为主要过错方。对于谢村经济社要求杜家勤支付的占有使用费，参照双方合同约定的租金标准30768元，本院酌情支持一个月。超出部分请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百零八条的规定，判决如下：一、广州市番禺区钟村街谢村村股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起十日内向杜家勤返还保证金369216元；二、杜家勤应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市番禺区钟村街谢村村股份合作经济社支付占有使用费30768元；三、驳回广州市番禺区钟村街谢村村股份合作经济社的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费36337元，由广州市番禺区钟村街谢村村股份合作经济社承担25436元、杜家勤负担10901元；反诉受理费2443元，由广州市番禺区钟村街谢村村股份合作经济社负担2129元、杜家勤负担314元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  余 珣人民陪审员  蔡智珊人民陪审员  赖江南二〇一九年十一月十六日书 记 员  陈 冬