云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云04民终939号上诉人（原审原告、反诉被告）：云南省玉溪市红塔区大营街街道杯湖社区居民委员会第六居民小组，住所地：云南省玉溪市红塔区大营街街道杯湖社区居民委员会第六居民小组。负责人：段志红，组长。委托诉讼代理人：郭翠丽，云南浩亚律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人（原审被告、反诉原告）：赵从亮，男，1975年5月1日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：杨锋，云南安正律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人云南省玉溪市红塔区大营街街道杯湖社区居民委员会第六居民小组（以下简称杯湖六组）因与上诉人赵从亮合同纠纷一案,不服云南省玉溪市红塔区人民法院（2019）云0402民初2839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人杯湖六组的负责人段志红及其委托诉讼代理人郭翠丽，上诉人赵从亮及其委托诉讼代理人杨锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杯湖六组上诉请求：1、撤销（2019）云0402民初2839号民事判决第二项，改判驳回赵从亮的反诉请求。2、一审反诉案件受理费，二审案件受理费由赵从亮承担。事实与理由：一、原审对反诉部分事实认定错误，（1）双方签订的《土地租赁合同》约定，杯湖六组将面积为13.757亩的土地租赁给赵从亮使用，且土地中已包含了甲方己经办理过土地变更用途手续的5亩土地,对该5亩土地使用手续约定建盖集体公房的土地手续，其余8.757亩土地均为农业用地不牵扯任何手续，双方同时约定该5亩土地除当时已办理完毕的手续外，剩余手续由赵从亮自行办理，费用也由赵从亮自行承担。之后赵从亮反复到杯湖六组多次要求杯湖六组来办理赵从亮应自行办理的剩余手续，杯湖六组考虑到赵从亮的难处及已交纳过一年的租金，召开小组会议决定，转由杯湖六组来办理剩余的该5亩尚未办理完结的手续，但无论该剩余手续办理期间所需时间有多长，该5亩手续办理完毕后，在已交纳租金的基础上再由赵从亮多交一个月租金，合同继续履行。（2）双方签订的《土地租赁合同》于2017年1月15日开始履行，在合同已实际履行3个月后，杯湖六组出于对赵从亮的考虑才于2017年4月24日作出会议决定，在此期间赵从亮已对13.757亩土地实际管理及使用了3个多月，赵从亮应向杯湖六组交纳已使用了3个月的租金合计120373.75元给杯湖六组；杯湖六组出租给赵从亮的土地实际面积为13.757亩，其中8.757亩农业用地不需要办任何手续，不属于会议决定中提到的办手续的5亩公房建设用地的范畴。8.757亩土地也就不涉及（2018）云0402民初2259号判决中所提及按变更后的合同来履行的范围，然而，赵从亮自2017年4月24日起一直在管理使用该8.757亩土地。至今共计使用26个多月，其应交纳租金664072.5元；以上两项合计784446.25元，已远远超出赵从亮的反诉请求中所要求返还的481459元，赵从亮反诉要求杯湖六组退还已交租金481459元无事实及法律依据，杯湖六组不应退还其已交纳租金481459元。赵从亮答辩称，杯湖六组的上诉主张不符合客观事实和法律依据，请求依法驳回杯湖六组的上诉请求，支持其的上诉请求。赵从亮上诉请求：1、撤销（2019）云0402民初2839号民事判决第一项，改判驳回杯湖六组的诉讼请求。2、一、二审案件受理费由杯湖六组负担。事实与理由：一、本案所涉及土地流转、使用的基本事实。双方签订《土地租赁合同》后，赵从亮按合同约定交纳了履约保证金50000.00元和第一年度租金481495.00元，并开始做使用土地的前期工作，但由于土地使用手续不能办理，导致土地不能使用。对此，赵从亮积极向杯湖六组反映、并请求帮助办理用地手续，杯湖六组帮助办理用地手续未果，即于2017年4月24日召开小组会议并决定：（1）从手续办下来之日起多收乙方一个月租金，办手续费用甲方出，办手续乙方需甲方配合甲方应协助乙方，等手续办下来之日起开始履行合同。（2）押金退还，五年递增10%；二、杯湖六组办理用地手续的情况。大在2019年3月，杯湖六组以建盖小组公房的手续已办下来为由而要求赵从亮按变更后的合同交纳租金，但赵从亮了解后得知除建盖公房所使用的5亩土地用地规划和建设工程规划手续已办理外，合同所涉的其余8.757亩土地的用地规划手续未办理，故不能满足合同项下整宗土地建设使用的目的，有待继续办理剩余8.757亩土地的建设用地手续，故合同履行的条件尚不成就，还不应开始计交第一年度租金。此外，赵从亮发现杯湖六组于2019年3月取得的“建设工程规划许可证”载明的公房建设规模为六层。建筑面积达7039平方米，按通常的建筑主体建设成本计算约1300元/平方米，需投入建设资金约915万余元。这与土地招租时杯湖六组公布的建筑面积3511平方米、投资245万元相差巨大，但建设规模的变更，杯湖六组从来未征求过赵从亮的意见。所以，杯湖六组以变更后的建设规模要求赵从亮投资建设既无合同根据、更显失公平；三、原审判决认定事实错误。原审判决认定“2019年3月5日杯湖六组取得了公房建设项目的建设工程规划许可证，可以施工”，而评判认为“杯湖六组在2019年3月5日已办理了5亩公房建设项目的建设工程规划许可证，履行合同的条件已成就”错误。因杯湖六组负责办理的手续是13.757亩土地的土地用地规划和建设工程规划手续，而非其中的5亩公房建设项目的土地用地规划和建设工程规划手续，杯湖六组取得的5亩公房建设项目“建设工程规划许可证”并不成就履行合同的条件。综上，请二审法院支持上诉人的上诉请求。杯湖六组答辩称，在2017年1月12日，赵从亮与其签订了土地租赁合同，赵从亮明知五亩的土地是杯湖六组建盖集体公房的土地，杯湖六组已经按照双方合同约定为赵从亮办理了手续，手续于2019年3月5日已经全部办理完毕，根据2017年4月24日的会议纪要得出结论双方的合同可以继续履行。综上，赵从亮的上诉主张不符合客观事实和法律依据，依法应当予以驳回，请求支持其提出的上诉请求。杯湖六组向一审法院起诉请求：1、判令赵从亮立即支付其2019年3月5日至2020年3月5日的租金481459元及多收一个月租金40121.58元，合计521580.58元。2、本案的诉讼费用由赵从亮承担。赵从亮向一审法院提出反诉请求：判令杯湖六组返还其第一租赁年度已交租金481459元，案件受理费由杯湖六组负担。一审法院认定事实，2016年12月25日，杯湖六组就本集体所有的位于红塔区亩土地的流转事宜，通过公开招租的形式对外出租，赵从亮通过竞价取得了租赁权，2017年1月12日，杯湖六组作为甲方、赵从亮作为乙方于同日签订了《土地租赁合同》，合同约定：租期为十五年(2017年1月15日至2032年1月14日)；租金为第一个三年每年每亩3.5万元，第二个三年在第一个三年基数上递增10%，第三个三年在第二个三年基数上递增10%，以此类推；第一年租金于本合同签订之日起3日内一次性交清，以后每年租金在每年12月31日前交清第二年租金；合同签订之日起3日内乙方向甲方交纳履约保证金5万元，合同期满后无息退还。在合同第三条中，对土地用途约定：1、甲方出租给乙方的13.757亩土地中除5亩（具体为杯湖六组建盖集体公房的土地手续）外，均为农业用地，该5亩土地，乙方不得以任何借口、任何方式进行土地使用的变更，否则视为乙方违约。2、乙方承租给甲方的土地必须合法经营，原则上只能作为农业种植用地，如乙方需改变土地用途性质（如乙方不能改变土地使用性质，不属于甲方违约），必须办理合法有效的手续，方可进行下一步的工作。第五条约定：甲方保证其出租土地期间使用权真实、合法、有效，并愿意配合乙方办理符合法律法规政策允许范围内使用的相关手续，另外，合同还对违约等事项作了约定。《土地租赁合同》签订后，赵从亮按合同约定交纳了履约保证金和第一租赁年度的租金，开始使用土地的前期工作，进行了土地的三通一平，在地上打了一堵围墙，对该土地进行管理，并在杯湖六组的配合下向政府主管部门上报了涉及该块土地使用（物流仓储及临街铺面招租的项目）的相关手续，但用地规划许可在上报后一直未能获得批准，导致杯湖六组欲将该块土地用于非农建设的目的一直未能实现。赵从亮将此事向杯湖六组方反映后，杯湖六组于2017年4月24日召开党员、村民代表会议决定：1、从手续办下来之日起多收乙方一个月租金，办手续费用甲方出，办手续乙方需甲方配合，甲方应协助乙方，等手续办理下来之日起开始履行合同；2、押金退还，五年地（递）增10%。会后将会议内容通知了赵从亮并已将原交纳的押金5万元退还赵从亮。2018年3月24日，杯湖六组方召开党员（扩大）、村民代表会议时作出决议，要求赵从亮方租赁的土地要求在4月份前交清第二租赁年度的租金，赵从亮不同意交纳，2019年3月5日杯湖六组取得了公房建设项目的建设工程规划许可证，可以进行施工，赵从亮仍不同意交纳租金，为此杯湖六组再次提起诉讼。一审法院认为，本案即有本诉，也有反诉，分别评判如下：本诉部分，杯湖六组、赵从亮双方签订的《土地租赁合同》合法有效，合同中虽然约定租赁用途为原则上农业用地，但从合同中“乙方需改变土地用途性质，须办理合法有效的手续，甲方愿意配合乙方办理相关手续。”的约定来看，双方对赵从亮将使用这块土地用于非农建设的想法是可预知的，在赵从亮办理相关的用地规划许可手续受阻时，其向杯湖六组反映、并请求帮助解决此事，杯湖六组方于2018年4月24日召开党员会议对合同的履行期限和租金等事项作出变更，会后通知了杯湖六组并及时退还了赵从亮交纳的押金。从上述情况可以看出，双方在合同履行过程中因预期目的未能达到，考虑了赵从亮的实际损失，因而对合同的内容作了变更，故双方应该按变更后的合同来履行，杯湖六组在2019年3月5日已办理了5亩公房建设项目的建设工程规划许可证，履行合同的条件已成就，故对于杯湖六组要求赵从亮支付2019年3月5日至2020年3月5日的租金481459元及多收一个月租金40121.58元，合计521580.58元的诉讼请求，予以支持。反诉部分，因杯湖六组方于2018年4月24日召开党员会议对合同的履行期限和租金等事项作出变更，因此双方在合同履行过程中因预期目的未能达到，杯湖六组考虑了赵从亮的实际损失，因而对合同的内容作了变更，故双方应该按变更后的合同来履行，故对赵从亮要求返还已交纳的第一租赁年度租金481459元的反诉请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七第一款，第一百二十五条之规定，判决：“一、由被告（反诉原告）赵从亮于本判决书生效之日起十日内支付原告（反诉被告）玉溪市红塔区大营街街道杯湖社区居民委员会第六居民小组2019年3月5日至2020年3月5日的租金481459元及多收一个月租金40121.58元，合计521580.58元；二、由原告（反诉被告）玉溪市红塔区大营街街道杯湖社区居民委员会第六居民小组于本判决书生效之日起十日内返还被告（反诉原告）赵从亮第一租赁年度已交租金481459元。案件受理费4508元，由被告（反诉原告）赵从亮负担，反诉费4261元由原告（反诉被告）玉溪市红塔区大营街街道杯湖社区居民委员会第六居民小组负担。”本院二审期间，杯湖六组提交一份赵从亮写出具的收条复印件，用以证明2017年3月7日，赵从亮接到杯湖六组已经办理过公房手续的消息，针对五亩土地办理了手续，剩余的8.757亩土地属于农业用地，无法办理建设用地手续。经质证，赵从亮对杯湖六组所举证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为该份证据不能证明杯湖六组在本案中仅负有办理五亩建设用地手续的义务。赵从亮提交七份证据：1、预备项目批复，2、环境影响登记批复，3、农用地转用请示，4、用地预审意见，5、建设用地规划许可证，6、用地申请，7、用地审查意见。用以证明杯湖六组对涉诉的13.757亩土地公开招租时，公布杯湖六组公房建设的建筑面积为3511平方米、投资规模为245万元的事实。杯湖六组对赵从亮所举证据的真实性、合法性无异议，对证明目的不予认可，认为其提交的证据证明杯湖六组公房建设的建筑面积为3511平方米，就是合同约定的五亩。对双方二审提交的证据，本院将结合查明的案件事实在本院认为部分综合进行评判。对原审认定的案件事实，赵从亮对原审判决认定“2019年3月5日杯湖六组取得了公房建设项目的建设工程规划许可证，可以进行施工”的事实提出异议，认为一审没有准确说明只有五亩土地取得规划许可证，实际上13.757亩土地尚未完全办理规划许可证，不具备对整块土地进行施工的条件。其余案件事实双方均无异议，本院依法予以确认。另查明，双方在履行合同过程中，杯湖六组于2017年4月24日形成了会议纪要，会议记录载明“关于赵从亮租西河路，大家同意从手续办下来之日起多收乙方一个月租金，办手续费用甲方出，办手续乙方需甲方配合，甲方应协助乙方，等手续办下来之日起开始履行合同。押金退回，五年地增10%。”之后，赵从亮退回了押金，2018年6月20日杯湖六组起诉要求赵从亮继续履行合同并支付第二年的租金，经原审法院审理后作出（2018）云0402民初2259号判决，并认定“从上述情况可以看出，双方在合同履行过程中因预期目的未能达到，考虑了被告的实际损失，因而对合同的内容作了变更，故双方应该按变更后的合同来履行”，判决驳回杯湖六组要求赵从亮履行合同及支付租金的诉讼请求，该判决已生效。本院认为，根据杯湖六组的主张及双方签订的合同性质，本案的案由应为合同纠纷，一审确定为农村土地承包合同不当，本院予以纠正。双方对《土地租赁合同》的合法性及签订合同后赵从亮支付了第一年度的租金481459元及押金无异议，在合同履行过程中，杯湖六组于2017年4月24日召开党员会议，对合同履行形成了会议记录，2018年6月20日杯湖六组起诉要求赵从亮履行合同及支付租金，经原审法院审理后已作出（2018）云0402民初2259号民事判决驳回杯湖六组的诉讼请求（已生效）。现双方争议焦点是：杯湖六组以其已办理了合同中涉及的五亩土地的建房许可证要求赵从亮履行合同并支付杯湖六组2019年3月5日至2020年3月5日租金及多收一个月的租金合计521580.58元及赵从亮抗辩认为杯湖六组并未按照合同的约定履行相关的涉案土地的办理手续，该合同履行条件尚未成就和反诉要求杯湖六组退还其第一年度缴纳的租金481459元的主张是否成立。经审查，双方签订《土地租赁合同》后，杯湖六组已召开了会议，就双方合同的履行进行了变更，对此，已生效的判决予以了确认，现杯湖六组主张合同约定的建房手续其已办理，要求赵从亮履行合同并支付2019年度的租金及多收取的一个月租金符合双方变更合同约定的内容，故一审判决由赵从亮支付租金的主张正确，赵从亮抗辩认为合同履行条件不成就，因杯湖六组还未对8.757亩的农业用地办理相关手续，但经审查，双方在合同中并没有对8.757亩土地需要办理相关手续进行过约定。关于合同中约定的5亩建房的相关手续，现杯湖六组已办理完毕，符合双方变更合同约定的要求，故赵从亮主张合同履行尚未成就的理由不成立，不予支持。关于赵从亮反诉要求返还的第一年度租金481459元，因双方合同变更的记录中对合同履行时间进行了变更，故原审认定由杯湖六组返还第一年度租金的主张并无不当。综上，双方的上诉请求均不成立，不予支持，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8714元，由玉溪市红塔区大营街街道杯湖社区居民委员会第六居民小组负担3714元，赵从亮负担5000元。本判决为终审判决。审判长 曹 燕审判员 韩顺平审判员 吴 仟二〇一九年十一月八日书记员 耿柏芸