云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2301民初2580号原告：张艳玲，女，1987年12月5日生，汉族，大学文化，云南省通海县人，中国农业银行牟定县支行员工，住楚雄州牟定县。被告：楚雄兆顺房地产开发有限责任公司，住所地：云南省楚雄市鹿城镇鹿城南路兆顺第一城B幢15楼，统一社会信用代码：91532301693077202U。诉讼代表人：楚雄兆顺房地产开发有限责任公司管理人。被告：楚雄志善物业管理有限公司，住所地：云南省楚雄市鹿城镇鹿城西路兆顺财富中心1幢1层S-1-110号，统一社会信用代码：915323015527137038。诉讼代表人：楚雄志善物业管理有限公司管理人。二被告共同委托诉讼代理人：艾世羽、苏新，北京德恒（昆明）律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告张艳玲与被告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司(以下简称兆顺地产)、楚雄志善物业管理有限公司（以下简称志善物业）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张艳玲、被告兆顺地产管理人及志善物业管理人的共同委托诉讼代理人艾世羽、苏新到庭参加了诉讼。诉讼过程中，经原告张艳玲与被告兆顺地产、志善物业同意，本案延长审理期限三个月。本案现已审理终结。原告张艳玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理楚雄兆顺第一城C幢1单元27层2703号商品房的不动产权证；2.确认原告除享有管理人确认的债权46815.86元外，还享有合法债权144048.13元[明细如下：本金12995.17元，利息1627.19元（利息按人民银行同期4.75%利息计算，从2015年11月6日到2018年6月11日共949天）,其中，契税5460.48元、燃气安装费3400元、维修基金3640元、印花税10元、土地证工本费33元等合计494.69元。逾期交房违约金146300元及逾期办证违约金29941.63元，合计176241.63元]；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年10月29日，原告与被告签订了《商品房购销合同》（合同编号：ZSDZ-0488，登记合同号：NCX0036810031）及其补充协议，原告购买被告开发的兆顺第一城C幢1单元27层2703号商品房屋1套。合同签订后，原告按时足额支付了购房款182016.00元。之后，原告按照被告要求，向被告支付了契税、房屋维修基金以及其他费用。按照《商品房购销合同》的约定，被告应于2014年5月16日交房并在原告交清费用后为原告办理产权证书。但被告不仅未能按期交付符合法定条件的房屋，也未按时为原告办理产权证书。原告多次催告无果。被告的行为违反双方《商品房购销合同》之约定，应当承担相应的违约责任。逾期交房违约金计算方法：原告与被告签订的合同中约定的交房时间为2014年5月16日前，即最后交房时间为2014年5月16日，因此从2014年5月17日起计算逾期交房违约金至2018年6月11日（法院受理破产申请时），共计1487天的逾期交房违约金146300元（30天×20元/天+1457天×100元/天）。逾期办证违约金计算方法：根据原被告双方签订的《商品房销售合同》第十二条及《合同补充协议》第六条约定，办理房屋所有权登记的期限为原告缴清房款和相关配套设施费用、产权办理费用起90个工作日内。原告作为买受人在规定时间内办理完了合同约定的全部手续，并多次向原告催办和申请办理房产证，但迟迟得不到办理，因合同未约定逾期办证违约方应承担的具体违约责任，违约金按照已付购房款，参照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算（逾期贷款利息与普通贷款利息计算方法不同，一般在普通贷款利息基础上上浮40%-60%），时间为原告缴清房款和办证税费和资料后90个工作日后的次日即2016年2月16日起至2018年6月11日，计算所得逾期办证违约金29941.632元（购房款182016元×7%/360×846天）。2018年6月11日，楚雄市人民法院裁定受理被告等8家公司的破产清算申请，并指定北京德恒（昆明）律师事务所担任破产管理人。直至进入破产程序后，原告方知晓被告不仅未将产权登记相关资料提交至房屋产权登记机关，而且也未将代收的税费、维修基金以及其他行政规费等费用交至相关部门。燃气至今未安装，被告也未退还原告相关款项。被告收取税费、维修基金、燃气安装费以及其他行政规费等费用缺乏合同和法律依据，依法应当返还给原告并承担相应的利息赔偿责任。综上，被告未能按时交房、未能按期办证的行为违反双方合同之约定及法律规定，除继续履行、尽快为原告办理不动产权证书外，还应当承担相应的违约责任；被告收取税费、维修基金、行政规费等费用的行为缺乏合同和法律依据，应当予以返还并承担利息赔偿责任。故，为维护原告的合法权益，原告依法向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告兆顺地产辩称：一、不认可原告关于办理不动产权证书的诉讼请求。原告起诉本案的案由为普通破产债权确认纠纷，原告主张交付不动产权证书为物权主张，不应当在债权确认之诉中提出。关于办理不动产权证书的问题，将在破产清算程序中处理，届时被告管理人会通知原告。二、应付逾期交房违约金为36403.2元。原被告双方签订的《商品房购销合同》中第七条约定：甲方应于2014年5月16日前，经建设单位组织验收合格，并符合合约约定的该商品房交付给乙方……；第九条约定：甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，按下列【一】种方式处理：一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天20元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按下列【3】种约定承担违约责任；3.甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行；第十条约定：该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应以楚雄日报公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方的原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：按本合同第九条第一款处理。债权人与债务人为具有民事权利能力和民事行为能力的法律主体，双方在平等自愿的前提下签订了《商品房销售合同》，该购房合同为双方的真实意思的表示，且该购房合同不违反法律，故该购房合同合法有效。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定，验收合格后，方可交付使用。”《云南省建设工程竣工验收管理办法》第十二条：“建设工程投入使用前，建设单位应取得建设行政主管部门竣工验收备案机关出具的建设工程竣工验收备案表”等相关法律规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。2014年4月25日，被告在楚雄日报登报公告，告知业主兆顺第一城项目B、C、D幢住宅和商铺已建设完工，于2014年4月25日开始交房，但被告所开发的兆顺第一城项目至今未取得建设工程竣工验收备案表。被告所开发的兆顺第一城项目应在通过综合验收后取得“建设工程竣工验收备案表”，才视为完成竣工验收，具备交付使用的条件。被告虽于2014年4月25日在楚雄日报刊登交房公告，但被告并未取得建设工程竣工验收备案表，不具备交付使用的条件，因此被告已构成违约，应承担逾期交房违约责任。原被告约定交付房屋时间为2014年5月16日前，即最后交房时间应为2014年5月16日，因此于2014年5月17日起计算逾期交房违约金。根据《破产法》第四十六条第2款的规定：“附利息的债权自破产申请受理时停止计息”，因此逾期交房违约金计算至破产申请受理日2018年6月11日。根据上述，确认被告应支付原告自2014年5月17日起至2018年6月11日止（共计1487天）的逾期交房违约金146300元（30天×20元/天+1457天×100元/天），根据原告向被告管理人提交的债权申报表和债权计算清单，原告申报的逾期交房违约金金额为36403.2元，未申报部分视为对自己权益的处分，因此确认逾期交房违约金为36403.2元。原告在债权异议期向被告管理人提出异议，要求变更逾期交房违约金的计算方式，确认逾期交房违约金为146300元，根据《民事诉讼法》司法解释中关于一事不再理原则，管理人对该异议不予认可。现原告再次提出逾期交房违约金为146300元，是就同一事项反复提出请求，被告不予认可。三、不认可关于逾期办证违约金的诉讼请求。原告就逾期办理房产证的违约金的诉讼请求不符合法律规定，原被告就逾期办证违约金不存在破产债权确认纠纷。根据《企业破产法》第四十八条的规定：“债权人应当在人民法院确定的债权申报期限内向管理人申报债权”，第四十九条的规定：“债权人申报债权时，应当书面说明债权的数额和有无财产担保，并提交有关证据。申报的债权是连带债权的，应当说明”，第五十八条：“债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼”。根据原告向被告管理人提交的债权申报资料，原告就兆顺第一城C幢2703号房申报的债权内容为“契税及房屋相关费用，逾期交房违约金”，从未向管理人申报过逾期办证违约金，管理人也未向原告发出过关于上述内容的债权审查通知，因此原告未在人民法院确定的债权申报期限内向管理人申报逾期办证违约金，根据《企业破产法》第四条的规定：“破产案件审理程序，本案没有规定的，适用民事诉讼法的有关规定，”《民事诉讼法》第十三条的规定：“民事诉讼应当遵循诚实信用原则”，原告未向被告管理人申报逾期办证违约金，因此原告对被告就关于逾期办证违约金的诉讼请求不存在普通破产债权确认纠纷，对该诉讼请求不予认可。四、不认可关于维修基金的诉讼请求。2017年5月28日，楚雄市住房和城乡建设局作出楚住建行处决字[2017]第15号《楚雄市住房和城乡建设局行政处罚决定书》，决定书内容为：责令你公司立即改正违法行为，限期10日内将未缴存9341664.12元住宅专项维修资金缴存到我局监管专户，并处以人民币玖万叁仟肆佰壹拾陆元整（小写：93416元）的行政处罚。2018年1月30日，楚雄市人民法院作出了（2018）云2301行审7号《行政裁定书》，裁定内容为：准予执行申请执行人楚雄市住房和城乡建设局于2017年5月28日作出的楚住建行处决字[2017第15号行政处罚决定书]，即由被执行人楚雄兆顺房地产开发有限责任公司缴存未缴的住宅专项维修资金9341664.12元及罚款93416元。根据《住宅专项维修资金管理办法》第12条：“已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户”，《云南省住宅专项维修资金交存管理规定》第4条：“住宅专项维修资金的交存要求。开发建设单位或者公有住房售房单位应当认真履行代收住宅专项维修资金的责任和义务，并及时将业主交存的住宅专项维修资金移交给县级建设（房地产）主管部门代管”。根据上述规定，缴纳维修基金是业主的法定义务，若业主已将维修资金交由售房单位的，售房单位有义务代为缴纳维修资金，根据管理人核查，被告已代收原告的维修基金，所以被告有代为向楚雄市住房和城乡建设局缴纳的义务。现楚住建行处决字[2017]第15号《楚雄市住房和城乡建设局行政处罚决定书》已生效，且楚雄市人民法院已作出《行政裁定书》，裁定债务人缴存未缴的住宅专项维修资金9341664.12元，据此，楚雄市住房与城乡建设局已向被告管理人申报债权，业主申报退还住宅专项维修金属重复申报，管理人依法确认该维修基金债权由代收机构楚雄市住房与城乡建设局申报，并依法确认至其名下。因此，不认可关于维修基金的诉讼请求。五、认可关于契税、燃气安装费、印花税、土地证工本费的诉讼请求。认可契税为5460.48元，燃气安装费为3400元，印花税为10元，土地证工本费为33元，以上请求原告均在债权申报时向被告管理人提出过，且已被管理人确认。六、被告不承担本案诉讼费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举证如下：1.原告身份证、被告企业信用信息公示报告，2.《商品房购销合同》及《合同补充协议》、购房发票、收据12份、兆顺第一城交房确认书2份；3.楚雄兆顺房地产开发有限责任公司等八家公司管理人关于债权审查情况的通知、楚雄兆顺房地产开发有限责任公司等八家公司管理人关于债权异议审查情况通知、债权申报审查意见表。被告兆顺地产、志善物业针对其辩称向本院提交如下证据：1.债权申报表、债权计算清单，2.债权异议表。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的收据编号为3589329、0726882、5300058、5599840、5599838、5599839的收据不能证明本案有关事实，与本案无关，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：原告张艳玲与楚雄兆顺房地产开发有限责任公司于2014年10月29日签订《商品房购销合同》，购买位于楚雄市西北侧兆顺?第一城C幢第1单元第27层2703号房，建筑面积37.44平方米，总价款为182016元；原告张艳玲于2014年10月28日支付购房款82016元，其余购房款100000元通过银行贷款支付;于2015年11月6日支付维修基金3640元、契税5460.48元、房产土地登记代理费120元、印花税票10元、土地证工本费33元、房屋产权登记费80元、合同登记备案费30元、分户报告制作费100元、房屋交易手续费151.69元。2018年6月11日，本院根据被告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司的申请，裁定受理被告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司破产清算一案，并指定北京德恒（昆明）律师事务所担任楚雄兆顺房地产开发有限责任公司管理人。原告张艳玲在债权申报期限内向管理人申报债权如下：契税本金3460.32元及利息546元，相关税费及利息15194.59元，逾期交房违约金36403.2元，房屋面积差赔偿金20000元。管理人经审查后于2019年4月2日作出关于债权审查情况的通知，经管理人确认，原告的债权为逾期交房违约金36403.2元、契税本金3640.32元、契税利息455.34元、印花税、土地证工本费、房屋产权登记费、房屋交易手续费、房产土地登记代理费等394.69元及其利息49.26元、燃气安装费3400元、燃气安装费利息425.28元，共计44768.09元。原告对债权表记载的债权有异议，于2019年4月20日向管理人提出异议，管理人经审查后于2019年4月27日作出关于债权异议审查情况的通知，维持管理人的原审核意见。本院认为，关于原告张艳玲要求确认的债权。1.办理不动产权证。因原告关于由被告兆顺地产向其交付房屋及房屋所有权证、土地使用权证的诉讼请求并非破产债权确认之诉的审理范围，故对于原告的该项诉讼请求，本案中不予处理。2.契税。因缴纳契税是房屋买受人应向国家负担的法定义务，被告兆顺地产代收原告缴纳的契税的行为并未改变原告作为契税纳税义务人的法律地位，故就该特定税款享有法律上的利益的主体并非原告，其无权就该特定税款主张权利，但庭审中被告认可原告申报的契税5460.48元债权，故2015年11月7日至2018年6月11日的契税利息为683.02（5460.48元×4.75%/年÷360天×948天）。3.燃气安装费、印花税、土地证工本费、房屋交易手续费、房屋产权登记费、房产土地登记代理费。原告在债权申报期限内向被告管理人申报燃气安装费3400元、印花税10元、土地证工本费33元、房屋产权登记费80元、房屋交易手续费151.69元、房产土地登记代理费120元，被告管理人均予以确认且原告并未对上述费用的审查结果提出异议，故本院予以确认。4.维修基金。被告已代收原告的维修基金，所以被告有代为向楚雄市住房和城乡建设局缴纳的义务。现楚住建行处决字[2017]第15号《楚雄市住房和城乡建设局行政处罚决定书》已生效，且楚雄市人民法院已作出《行政裁定书》，裁定债务人缴存未缴的住宅专项维修资金9341664.12元，据此，楚雄市住房与城乡建设局已向被告管理人申报债权，被告管理人予以确认，原告不得再重复申报。5.逾期交房违约金。原告与被告兆顺地产在《商品房购销合同》中约定被告应于2014年5月16日将经建设单位组织验收合格的商品房交付原告，但2018年6月11日本院受理被告兆顺地产破产申请期间，被告兆顺地产仍然处于逾期交房的违约状态，故原告有权就2014年5月16日至2018年6月11日之间的逾期交房违约金146300元主张权利，而原告在债权申报期限内仅向被告管理人申报逾期交房违约金36403.2元，并得到被告管理人确认，现原告再行增加并要求确认逾期交房违约金的诉请缺乏法律依据，本院不予支持。6.逾期办证违约金。因原告向管理人申报债权时，并未就其在本案中主张的逾期办证违约金29941.63元进行申报，故对于原告关于确认逾期办证违约金债权29941.63元的诉讼请求，本案中不予处理。7.利息。原告在向管理人申报债权时，申报了契税利息、印花税、土地证工本费、房屋产权登记费、房屋交易手续费、房产土地登记代理费等费用的利息、燃气安装费利息，管理人均予以确认，且除契税及维修基金的利息外，原告对管理人核定的其余利息均无异议，故本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第四十四条、第四十九条、第五十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：确认原告张艳玲对被告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司享有46815.93元的普通破产债权。案件受理费1590元（已减半收取），由原告张艳玲负担（已交）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  舒兆锦二〇一九年十一月二十日书记员  张玲欢