北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初11827号原告：付劲松，男，1967年7月14日出生，侗族，住北京市海淀区。被告：广发银行股份有限公司北京分行，住所地北京市西城区菜市口大街1号1层105单元。负责人：徐红霞，行长。委托诉讼代理人：么孝盛，男，广发银行北京分行员工。委托诉讼代理人：孙春晓，北京市京都律师事务所律师。被告：赵金云，男，1988年3月10日出生，汉族，户籍地福建省莆田市秀屿区。原告付劲松与被告广发银行股份有限公司北京分行（下称广发银行北京分行）、赵金云案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告付劲松、被告广发银行北京分行的委托诉讼代理人么孝盛、孙春晓到庭参加了诉讼。被告赵金云经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告付劲松向本院提出诉讼请求：请求法院停止对北京市顺义区安富街8号院1号楼5层531号的房屋（下称涉案房屋）的强制执行；2.要求二被告承担本案诉讼费。事实与理由：因赵金云的老板李金坤2015年向付劲松借款2000000元，李金坤指示赵金云、李金木分别向付劲松出具借款为500000元的借款合同，并用李金坤支付首付款但以赵金云名义购买的涉案房屋作为担保。后李金坤未能偿还借款，付劲松于2015年向北京市海淀区人民法院分别起诉赵金云与李金木。北京市海淀区人民法院作出两份生效判决后，付劲松申请执行。在执行法官的主持下，付劲松与赵金云、李金木达成执行和解协议。付劲松代赵金云偿还购买涉案房屋所支付的全部银行贷款并垫付收房、办理房产证的全部费用后，涉案房屋归付劲松所有，付劲松撤回对赵金云、李金木的执行案件。执行和解协议签订后，付劲松按约偿还了全部银行贷款并交纳了收房、办理房产证的全部费用，并实际占有、使用涉案房屋。因赵金云不予配合，一直未能办理房屋过户手续。付劲松为停止对涉案房屋的执行，向北京市东城区人民法院提出执行异议，因执行异议被驳回，付劲松向法院提起诉讼。被告广发银行北京分行辩称，不同意付劲松诉讼请求。1.付劲松主张的以房抵债没有相应书面合同且没有支付全部价款；2.付劲松与赵金云的以房抵债协议是实践性合同，没有办理物权转移登记，没有实际履行，付劲松主张对涉案房屋享有所有权没有事实和法律规定，不符合物权法定原则；3.依据付劲松提交的证据，物业费收据开具的对象系赵金云，且收房后至房屋出租代理合同签订之前不能认定付劲松占有了涉案房屋；4.付劲松没有取得房屋所有权的原因是付劲松自身在两年内怠于履行，所以付劲松无权以此主张涉案房屋所有权。被告赵金云既未参加庭审，亦未作出答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于有争议的证据和事实，本院经审理认定事实如下：2016年2月17日，北京市海淀区人民法院出具（2015）海民（商）初字第30554号民事判决书，判决书查明以下事实：2014年9月28日，赵金云（借款人）与付劲松（出借人）签订借款合同一份。该借款合同约定：出借人同意借给借款人借款500000元，借款利率为月利率3%，借款期限一个月，以汇款凭证日期为准；如逾期还款，逾期的月利率为4%，借款人指定出借人将500000元直接汇入北京丰益泰物资有限公司的账户。同日，付劲松通过银行转账方式向赵金云指定的收款人账户内汇入500000元。借款到期后，赵金云未履行还款义务，至今拖欠付劲松借款本金、利息未还。依据查明的事实，判决：一、被告赵金云于本判决生效后十日内偿还原告付劲松借款本金500000元及利息（以借款本金500000元为基数，自2014年10月29日起至借款本息全部付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍标准计算）；二、驳回原告付劲松的其他诉讼请求。案件受理费8800元、保全费3020元、公告费260元由被告赵金云负担。同日，北京市海淀区人民法院出具（2015）海民（商）初字第30553号民事判决书，判决书查明以下事实：2014年9月28日，李金木（借款人）与付劲松（出借人）签订借款合同一份。该借款合同约定：出借人同意借给借款人借款500000元，借款利率为月利率3%，借款期限一个月，以汇款凭证日期为准；如逾期还款，逾期的月利率为4%，借款人指定出借人将500000元直接汇入北京丰益泰物资有限公司的账户。同日，付劲松通过银行转账方式向李金木指定的收款人账户内汇入500000元。借款到期后，李金木未履行还款义务，至今拖欠付劲松借款本金、利息未还。依据查明的事实，判决：一、被告李金木于本判决生效后十日内偿还原告付劲松借款本金500000元及利息（以借款本金500000元为基数，自2014年10月29日起至借款本息全部付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍标准计算）；二、驳回原告付劲松的其他诉讼请求。案件受理费8800元、公告费260元由被告李金木负担。2016年6月21日，付劲松向北京市海淀区人民法院申请执行（2015）海民（商）初字第30553、30554号民事判决书确定的赵金云、李金木的给付义务。执行程序中，付劲松与赵金云于2016年11月28日签署执行和解协议。执行和解协议约定：1.截止本协议签订之日，经三方协商，被执行人李金木、赵金云共计欠付劲松本息合计793000元（含罚息与相关执行费）。2.为了偿还付劲松的借款，赵金云同意授权付劲松，代其履行位于北京市顺义区安福街8号院1号楼5层531室的收房、房产证的办理、房产证的领取等手续。3.本协议签订后，赵金云给付劲松出具代理其履行上述行为的委托书（包括但不限于公证委托书）。4.付劲松同意代赵金云垫付收房、办理房产证时的全部费用（包括但不限于契税、公共维修金等）。5.付劲松垫付上述费用办理产权证后，将代赵金云偿还其购买这套房屋时的全部银行贷款，最后还款额以银行确认的为准。6.赵金云同意，付劲松履行了本和解协议的第四条、第五条后，将该房屋自动折抵给付劲松所有（自动折抵日为付劲松代赵金云偿还银行贷款之日）；折抵后赵金云与付劲松之间的借款纠纷全部履行完毕，与银行之间的贷款亦与赵金云无关，由付劲松负责偿还。7.付劲松履行了本和解协议的第四条、第五条后，赵金云不得以任何理由反悔而不同意折抵房屋，房屋自动折抵后，与赵金云再无关系，处置房屋所得全部归付劲松所有。赵金云郑重声明：在付劲松处置该房屋时，如该房屋升值，升值部分也全部归付劲松所有。赵金云应积极配合办理过户手续（包括但不限于公证委托书办理）。8.付劲松履行了本和解协议的第四条、第五条后，对该房屋具有全权处置权（包括但不限于法院执行拍卖、自行出售、抵押等），赵金云对房屋处置后的价款全无。9.待以上手续办理完成后，付劲松同意撤销赵金云和李金木的借款法律手续并终结借款关系，债务全清（含罚息及相关执行费，包括但不限于物业费、契税、公告维修金等所有费用由付劲松自行承担）。同日，付劲松与赵金云、李金木签署一份与上述执行和解协议内容相同的执行和解协议，被执行人处签字为赵金云、李金木（李金坤代）。上述执行和解协议签订后，付劲松于2016年12月5日办理了收房手续，通过其银行卡刷卡支付了2014年2月4日至2017年3月15日期间的取暖费10175.07元、2015年2月4日至2017年8月31日期间的物业费11450.92元。2016年12月21日，付劲松获取房屋专项维修资金21176元的收据、印花税及契税55204.52元的税收完税证明。2017年1月3日，付劲松向赵金云招商银行6214850104768202的账户转账877408元。涉案房屋产权证于2017年1月4日登记在赵金云名下，房屋产权证登记用途为办公/办公用房，由付劲松领取房屋所有权证原件。2017年3月1日，付劲松向北京市海淀区人民法院撤回了对赵金云、李金木的强制执行申请。2017年10月31日，付劲松代赵金云与北京典盛置地房地产经纪有限公司签订房屋出租代理合同。付劲松将涉案房屋以每月3300元价格租赁给北京典盛置地房地产经纪有限公司，租赁期限自2017年11月2日至2020年11月1日。房屋出租代理合同中明确约定了支付租金计划表，2017年11月2日支付6600元，2018年2月2日支付6600元，2018年5月2日支付6600元，2018年8月2日支付9900元，2018年11月2日支付9900元，2019年2月2日支付9900元，2019年5月2日支付9900元，2019年8月2日支付9900元，2019年11月2日支付9900元，2020年5月2日9900元，2020年8月2日9900元。付劲松在庭审中亦提交了其工商银行6222080200012550896的账户2017年12月21日至2019年7月10日期间的交易明细，交易明细显示自2017年11月3日至2019年5月2日期间，付劲松账户均有符合房屋出租代理合同支付租金计划表中约定的给付金额入账。庭审中，为证明付劲松并未通过以房抵债的方式获得远超过房屋价值的利益，付劲松提交了涉案房屋在2016年12月16日估价报告书。深圳市世联土地房地产评估有限公司北京分公司出具的估价报告书显示，涉案房屋在2016年12月16日的估值总价为2060000元。同时，本院依据付劲松的申请，调取了赵金云涉案房屋预售合同以及贷款结清情况。经查，2013年8月30日，赵金云以1830597元从北京景旭房地产开发有限公司处购买涉案房屋。双方于2016年10月1日签订补充协议，将房屋总价款变更为1809984元。招商银行股份有限公司北京分行营业部出具的赵金云6214850104768202账户交易明细显示：2017年1月3日16：02:17,付劲松向赵金云账户汇入877408元，同日16:02:22，招商银行北京分行亚运村支行从赵金云账户扣划个人逾期贷款利息收入877407.46元。另查，2016年8月19日，我院受理了广发银行北京分行与赵金云金融借款合同纠纷一案，并于2016年12月26日作出（2016）京0101民初17132号民事判决书，判决赵金云偿还广发银行北京分行借款本金172830.26元及相应利息、罚息、复利。后广发银行北京分行于2018年3月23日向我院申请执行，我院以（2018）京0101执2995号立案执行，并于2018年4月19日查封了赵金云名下的涉案房屋。执行过程中，付劲松向我院提出执行异议。2019年5月27日，我院作出了（2019）京0101执异83号执行裁定书，驳回了付劲松的异议请求，付劲松向我院提起本案诉讼。再查，2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会、北京市工商行政管理局、人民银行营业管理部、银监会北京监管局联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。公告中规定：……四、开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。五、本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1、名下在京无住房和商办类房产记录的。2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。……本案审理过程中，付劲松向本院提交付劲松北京市社会保险个人权益记录，记录显示付劲松自2012年9月至2019年9月在北京市养老保险、医疗保险累计实际缴费年限为7年1个月。付劲松同时提交其名下不动产登记信息查询结果告知单，告知单显示付劲松名下在北京市有两套房屋。上述事实，有付劲松提交的北京市东城区人民法院（2019）京0101执异83号执行裁定书、北京市海淀区人民法院（2015）海民（商）初字第30553、30554号民事判决书、执行和解协议、执行卷宗材料、物业费、供暖费收据、房屋专项维修资金收据、印花税契税税收完税证明、估价报告书、转账记录、房屋出租代理合同、房产证、北京市社会保险个人权益记录、不动产登记信息查询结果告知单、《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，广发银行北京分行提交的北京市东城区人民法院（2016）京0101民初17132号民事判决书，我院调取的涉案房屋预售合同、赵金云招商银行账户明细及贷款结清证明及付劲松、广发银行北京分行的陈述在案佐证。本院认为，案外人执行异议之诉案件中，案外人应当就其对执行标的物享有所有权或者其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利所依据的事实承担举证责任。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。付劲松以对涉案房屋享有所有权提起本诉，其因执行和解协议受让的涉案房屋是否能够排除强制执行是本案争议的焦点。以下分别论述：一、案涉执行和解协议是否属于合法有效的书面买卖合同。从执行和解协议的内容来看，不仅包括了赵金云以名下房屋抵销赵金云与李金木应当向付劲松履行的法律文书确定的义务，还包括了付劲松应当向赵金云支付购买涉案房屋赵金云所负的银行贷款、垫付收房办理房产证时的全部费用。单纯的以房抵债行为，其目的为债务人以房屋为标的向债权人抵销所负债务，以房抵债仅为债务清偿的履行方式。在办理变更过户之前，以房抵债协议的效力不享有优先于一般债权的利益，债权人在此法律关系中形成的是要求债务人交付房屋并办理变更登记的债权请求权。本案中，付劲松与赵金云、李金木的执行和解协议应当属于一种复合型法律关系，其中既有消灭执行标的的清偿债务的性质，又形成了新的房屋买卖的法律关系。首先，付劲松以对赵金云、李金木的全部债权、涉案房屋全部银行贷款金额、收房办理房产证时的全部费用向赵金云购买了涉案房屋，上述三部分金额总和已超过了付劲松与赵金云、李金木原民间借贷法律关系下债权数额。其次，双方虽未签订正式的房屋买卖合同，但执行和解协议的内容具有支付房屋价款、交付房屋、变更房屋登记等符合房屋买卖合同的实质性约定，付劲松在完成执行和解协议约定的支付银行贷款金额、办理收房手续后，付劲松与赵金云、李金木的债务抵销，应当视为付劲松向赵金云支付了购买涉案房屋的全部价款，从而获得了赵金云向其办理房屋变更登记的物权期待权。最后，执行和解协议的签署时间先于广发银行北京分行获得据以执行的生效法律文书之前，付劲松与赵金云亦不存在通过执行和解获得大幅超过房屋价值并恶意串通从而规避广发银行北京分行与赵金云执行案件的行为。二、付劲松是否在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋。付劲松提交了物业费收据、契税发票原件、房屋出租代理合同及银行交易记录以证明自收房后合法占有涉案房屋。广发银行北京分行认为物业费收据开具的对象系赵金云，且收房后至房屋出租代理合同签订之前不能认定付劲松占有了涉案房屋。对此，本院认为，付劲松能提交向物业公司交纳物业费的转账记录，物业费收据开具的对象虽为赵金云，但不能否认付劲松交纳物业费的事实。且房屋出租代理合同签订后，付劲松账户均有符合合同约定的租金金额入账。对涉案房屋的占有、使用可以由权利人自己居住，也可以对涉案房产进行处置，付劲松将房屋对外出租，并实际收取租金的行为可以认定，付劲松实际占有、使用涉案房屋。广发银行北京分行的上述答辩意见，缺乏事实依据，本院不予采信。三、付劲松是否已支付购房款。虽然付劲松并没有以现金或转账方式支付部分购房款，但以房抵债亦是支付购房款的一种形式。付劲松与赵金云约定，通过抵销债务、支付银行贷款、代垫收房费用三部分金额的形式支付购买涉案房屋的全部价款，且付劲松已经实际履行，撤销了对赵金云、李金木的执行申请、向赵金云账户转账877408元、并支付收房费用，故付劲松已经履行作为买受人应当支付全部价款的给付义务。四、涉案房屋未办理过户登记是否因付劲松自身原因。关于涉案房屋未能办理过户登记，付劲松主张因赵金云未能配合，导致一直无法过户，且涉案房屋的用途为商业办公类，2017年3月27日北京市针对商办类房产购买政策发生了变化，付劲松不符合购买条件，客观上也无法过户到付劲松名下。其一，双方签订的执行和解协议并未约定涉案房屋办理变更登记的时间；赵金云也仅向付劲松出具办理收房、办理房产证、领取房产证的授权委托书，并未向付劲松出具办理房屋变更登记的授权委托书；且产权变更登记需要原产权人与新产权人相互配合才能办理成功，付劲松虽持有涉案房屋的产权证，但无法单方办理过户手续。其二，2017年3月27日，北京市针对商办类房屋上市交易的政策发生了变化，付劲松不符合购买商办类房屋的个人限购条件，涉案房屋亦于2018年4月19日被我院查封，付劲松在客观上亦不可能办理房屋变更登记，故不能认定付劲松消极不行使变更登记权利，广发银行北京分行认为付劲松怠于行使权利的意见，本院不予采信。五、广发银行北京分行的金钱债权是否具有优先受偿权。广发银行北京分行并未就涉案房屋办理抵押登记，故广发银行北京分行对赵金云享有的系一般债权请求权。基于物权优先于债权获得保护的原则，付劲松享有的物权可优先于广发银行北京分行的债权受到保护。据此，付劲松提供的证据相互印证，本院认定付劲松对涉案房屋享有足以排除执行行为的权益。根据法律规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。付劲松的诉讼请求，具有事实依据，本院予以支持。根据法律规定，当事人有对对方当事人的陈述及提交的证据进行答辩和质证的权利，被告赵金云经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉及质证，故本院对付劲松的陈述及提供的证据予以确认并依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：停止对北京市顺义区安富街8号院1号楼5层531号房屋的强制执行。诉讼费630元（含公告费560元），由被告赵金云负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  黄莹荧审 判 员  王广存人民陪审员  张紫云二〇一九年十一月二十二日法官 助理  李冰洁书 记 员  杨凯怡