江西省吉安市吉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0802民初4403号 原告：邓淑琴，女，汉族。 委托诉讼代理人：郭庆，江西求正沃德（吉安）律师事务所律师。 被告：曾志勇，男，汉族。 原告邓淑琴与被告曾志勇房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭庆，被告曾志勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告邓淑琴向本院提出诉讼请求：1、请求判令原、被告签订的商铺租赁合同于2019年6月30日解除；2、判令被告支付原告租金20000元；3、判令被告支付原告滞纳金（按每日200元计算，从2019年5月1日计算至实际搬离之日止，计算至起诉之日为22800元）；4、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年4月13日，原被告签订《房屋租赁协议书》，原告将位于吉安市吉州区北门街庐境园小区友谊路24栋3号一楼门面及二楼10间房间出租给被告，租赁期限自2013年4月25日至2015年10月31日,协议第三条约定：“年租金为10万元，每半年一付，乙方应每半年向甲方支付下个半年租金合计5万元，如逾期未付，每逾期一日，乙方须按照月租金的2%向甲方支付滞纳金，拖欠租金超过一个月，甲方可终止本合同，并追回乙方交欠的房屋租金和滞纳金”。协议第四条约定：“到期后乙方与甲方的租赁将自动延期至2020年10月31日，每年的年租金为11万元，资金缴纳时间与方式同第三条”。2017年5月1日，原被告口头约定变更租金为1万元每月。2018年11月2日，被告缴纳半年租金6万元。按照约定被告应于2019年4月底缴纳下半年的租金6万元，但被告迟迟不交，原告多次缴纳未果。2019年6月27日.原告就继续租赁以及缴纳拖欠租金问题书面函告被告，被告于2019年6月30日送达书面不续租补充说明给原告，表明不再继续租赁，后原被告就支付拖欠租金及滞纳金问题一直无法协商一致。原告认为，原被告签订的《房屋租赁协议书》合法有效，双方应依法履行，现被告违约，其应当承担违约责任，即支付拖欠租金及滞纳金。特向诉至法院。 被告曾志勇辩称：1、自2013年4月25日开始租用的庐境园小区友谊路*栋*号门面与二楼约400平方的商业用房（当时是缘圆园餐厅的包房部分）。当时出租方为缘圆园餐厅，租赁期限为2013年4月25日至2015年10月31日，年租金为10万元（额外支付了转让费8万元），在租赁期间，原告于2014年将当时为115000元（涨价15000元），原告第二次涨价是在2017年5月1日提出：年租金为120000元（涨价5000元）；2、2016年2月以来因二楼室内漏水严重，本人花费4万元进行二次装修，可是2016年10月开始更严重的是多处漏水，一直到2018年多次反映二楼漏水严重的情况，九洲教育（实际的房屋租赁方），一直没有处理。3、2017年原告第二次涨价，我了解到原告与真正的业主的租赁面积为1200多平方，实际年租金为24万元，我租赁三分之一的场地，却支付了二分之一的费用。同时，还了解到一楼的临街门面也比我的二楼商业用楼还便宜，也超过同区域商业用房的租金，多次沟通降低房租未果，于是准备着手重新找场地，（从2013年至2019年做了6个年头，平均每年多支付4万元，6年多付了20万元，也只能认了）；4、2019年初，本人已经将原来培训机构搬离了，同时，春节后我亲自去九洲教育与日常行政负责人刘红梅说明：我已经搬离，因为房租我已经支付到4月底，所以我将在这期间对外转租，希望找到下一个承租人，按市场惯例收回一些转让费，减少损失。5、2019年4月初有人通过广告来找我合作，计划和本人在场地开设新的培训项目，为了保障新项目的顺利开展，原告提出了4条诉请与实际情况不符，恳请法官驳回原告的全部诉请。1、协议上说如果我拖欠一个月的租金，该合约将自动终止；而且我也早就搬离了租用的房子，但是原告一直要求我一定要续租；2、如果第一条诉请成立，原告的诉请2就要求我继续支付2万元的租金，但是我2019年春节后我就搬离了，所以租赁合同也早就解除了。3、关于违约滞纳金，首先我没有违约，我的租金都是提前半年就支付的，所以我根本没有违约，合同上也约定了我一定要先付钱才能使用。 原告围绕诉讼请求提交了以下证据：1、原告的身份证复印件一份，证明原告诉讼主体资格；2、房屋租赁协议书，证明原被告双方的权利义务；被告违反了合同义务；3、微信及短信催缴房租信息，证明原告多次催缴房租；4、告知书及快递单快递物流信息、不续租补充说明，证明2019年6月27日，原告就是否继续租赁以及交纳拖欠租金问题书面函告被告，被告于2019年6月30日送达不续租补充说明，双方租赁关系解除。 被告曾志勇答辩提供了以下证据：1、2019年4月8日费用报销单，证明我早在4月份已经中止该合同，请人将物品搬离该房屋。2、通话录音，证明我4月份已经搬离该房屋，我们已经解除了双方的租赁关系，我的房租也付完了4月底。 被告曾志勇对原告提供的证据质证如下：对第一组证据无异议；对第二组是我签订的，没有异议，而且租赁合同也反映出我们早已终止了合同；对第三组只是被告单方面发信息给我催房租，但是我都是打电话给原告说明，我早就不续租该房，而且原告早就将房子转租给他人了。对第四组证据真实性无异议，我也收到该快递，我之前就确认了我不再续租该房屋。 原告对被告曾志勇提供的证据质证如下：证据一、三性均有异议，首先被告是否请人去搬离，是否支付这笔费用，光有这个费用单无法证明；被告主张其在4月8日全部搬离房屋与事实不符，其在6月25日与原告沟通时，还有一些物品没有搬离，还有一把钥匙没有交。其最终搬离时间是在2019年7月1日。证据二、三性均有异议，这个录音被告说是与现承租人的通话录音，我们无法确认，即使是现承租人，也与本案无关，是否解除租赁关系以原被告双方意思表示为准。该证据不能达到被告的证明目的，不能证明4月底已解除租赁关系。且其中还提到被告自己表示还有一些杂物没有清理。 当事人围绕诉讼请求提供的证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述、提供的证据及经庭审查明的事实，本院认定事实如下：2014年4月13日，原告邓淑琴（甲方）与被告曾志勇（乙方）签订房屋租赁协议书，约定：一、甲方出租给乙方的房屋位于吉安市吉州区北门街庐境园小区友谊路*栋*号一楼门面，及二楼10间房间，总面积约400左右平方米。二、租赁期限：自2013年4月25日至2015年10月31日。甲方交付房屋日期为2013年3月15日。三、租金及交纳时间：年租金为人民币壹拾万元整，每半年一付。乙方应每半年向甲方支付下个半年租金合计人民币伍万元整，如逾期未付租金，每逾期一日，则乙方须按照月租金的2%向甲方支付滞纳金，拖欠租金超过一个月，甲方可终止本合同，并追回乙方交欠的房屋租金和滞纳金。四、到期后乙方与甲方的租赁将自动延期至2020年10月31日，每年的年租金为人民币壹拾壹万伍仟元整（注：租金交纳时间与方式同第三条）等。2017年5月1日，原、被告口头约定变更租金为每月10000元。合同签订后，双方均按约履行合同，2019年5月1日起，被告曾志勇开始未按约支付租金。2019年6月27日，原告向被告发出告知书：就继续租赁以及缴纳拖欠租金等问题要求被告在两天之内给原告书面答复。2019年6月30日，被告向原告送达不续租补充说明，明确表示已经多次当面口头确定不再续租。 本院认为：原、被告签订房屋租赁合同，双方均应按合同约定全面履行。双方关于解除合同的约定未违反法律禁止性规定，合法有效，双方应按合同约定履行。原告于2019年6月27日向被告发出告知书，被告于2019年6月30日送达不续租补充说明，明确表示不再续租，故原、被告签订的房屋租赁协议书于2019年6月30日解除，被告辩称之前已表示不续租，其提供的证据不足以证实双方已解除合同，故被告的该项辩称，本院不予支持，被告应支付2019年5月1日至同年6月30日的租金20000元。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的实际损失，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，原、被告约定被告逾期支付租金每逾期一日，则被告须按月租金的2%向原告交付滞纳金（即每日200元的滞纳金），该违约金明显高于造成的实际损失，原告损失应以被告逾期支付租金的时间为标准，按月利率2%计算至被告实际支付完上述租金止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告邓淑琴与被告曾志勇于2014年4月13日签订的房屋租赁协议书； 二、被告曾志勇向原告邓淑琴支付2019年5月1日至2019年6月30日止拖欠的租金20000元； 三、被告曾志勇支付原告邓淑琴滞纳金以20000元为基数按年利率24%自2019年5月1日起计算至实际付清之日止； 以上应付款，限判决生效后七日内付清。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3822元，减半收取1911元，由原告邓淑琴负担1651元，被告曾志勇负担260元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 审判员  王元恭 二〇一九年十一月二十五日 法官助理赖丽蔚 书记员胡琳