昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初8052号原告：李兆麟，男，汉族，1949年10月26日出生，身份证登记住址：云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：王冰，云南圣元律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明七贤庄生态苑有限公司。住所地：云南省昆明市滇池路6、3公路右侧。法定代表人：令狐文新，系公司总经理。统一社会信用代码：915301002166169474。委托诉讼代理人：章义、徐宁璐，云南豪白律师事务所律师，特别授权代理。原告李兆麟与被告昆明七贤庄生态苑有限公司（以下简称“七贤庄公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案受理后，依法适用简易程序于2019年7月5日公开开庭进行了审理。原告李兆麟的委托诉讼代理人王冰，被告七贤庄公司的委托诉讼代理人章义、徐宁璐到庭参加了诉讼。本案因双方当事人申请庭外和解，扣除相应审限，现已审理终结。原告李兆麟向本院提出诉讼请求：1.解除原告委托被告办理房屋产权登记的约定条款；2.被告退还代收的税费人民币53428.62元，代收的维修基金11994.18元；3.被告支付按中国人民银行同期贷款利率标准计算的违约金400989元；上述两项共计466411.8元；4.由被告承担本案受理费等费用。事实和理由：被告七贤庄公司开发了“滇池香缇铂金商务会馆”。2012年11月19日，被告与桂铭（身份证号：5301111973××××××××）签订了《商品房购销合同》，将第6幢1-3层22号房屋卖给桂铭。2015年8月30日，原告李兆麟经中介介绍向桂铭购买上述房屋，交易由桂铭通过七贤庄公司变更买家姓名的方式进行。同日，原告与被告七贤庄公司签订了《商品房购销合同》及补充协议，约定购房款一次性付清。8月31日，原告儿子李亮向桂铭付款260万元，桂铭出具收条。2016年2月22日，被告七贤庄公司向原告出具了购房款收据1780954元，配套费29600元，代收税费人民币53428.62元，代收维修基金11994.18元。原告所有款项均付清。2015年9月1日，原告与被告七贤庄公司办理入住交房事宜，领取了钥匙。并按年度缴纳了2015至2018年度的物业管理费。七贤庄公司在办理房屋产权登记事项的过程中，无故拖延至今未能将原告的合法权益及时予以备案登记，构成严重违约。原告依法提起诉讼，请求法院依法裁判。被告七贤庄公司辩称：一、原告是从案外人桂铭手中购得涉案房屋，但由于案外人没有配合原告及被告双方办理基于原合同所产生的房屋备案登记，故被告无法配合原告履行相应的备案登记手续和办证手续，故该责任不应当由被告承担。二、在被告不承担上述责任的前提下，如果原告能找到案外人桂铭，撤销原已经办理的合同登记备案手续，被告将配合原告办理相应的备案登记及产权证办理手续，在此情况下，不存在原告所说的解除委托办理房屋登记的约定条款的请求。三、基于上述两点，被告认为原告无法办理房屋产权登记手续的责任并不在被告，故被告不应当退还已经代收的费用并承担违约责任。因此，被告申请法院依法判决驳回原告的诉讼请求。原告围绕本案依法提交了证据，被告未向本院提交证据，本院组织当事人进行了质证。被告对原告提交的原告身份证明、户籍材料，被告与桂铭签订的《商品房买卖合同》及补充协议、合同登记备案表、桂铭身份证复印件，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议、付款凭证、收条、收款单据，房屋验收交接表、《前期物业服务协议》、质量保证书、物业费交费单据、《房屋权属登记薄查询无结果通知书》的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认如下事实：2012年11月19日，七贤庄公司与案外人桂铭签订《商品房购销合同》及《补充协议》约定：桂铭向七贤庄公司购买位于西山区福海街道办事处新河社区居民委员会滇池香缇铂金商务会馆第6幢1-3层22#号房，总价款为人民币1780954元；桂铭应于2012年11月19日一次性付清房款，七贤庄公司应于2013年12月31日前将验收合格的房屋交付给桂铭；除房款外，桂铭还需向七贤庄公司支付配套费29600元，七贤庄公司代收代缴公共维修基金11994.18元，七贤庄公司代收代缴契税53428.62元。2012年11月26日，上述商品房买卖合同进行了备案登记。2015年8月30日，七贤庄公司（甲方）与李兆麟（乙方）签订《商品房购销合同》及《补充协议》约定：李兆麟向七贤庄公司购买位于西山区福海街道办事处新河社区居民委员会滇池香缇铂金商务会馆第6幢1-3层22#号房，总价款为人民币1780954元；乙方应于2012年11月19日一次性付清房款，甲方应于2015年12月31日前将验收合格的房屋交付给乙方；乙方委托甲方代办产权登记手续，自下述条件具备之日起一年内，甲方将办理产权登记的全套资料提交产权登记机关申请办理产权登记：乙方已支付全部款项（包括房款、维修基金、配套设施费、税费等），乙方须签订委托甲方代办产权登记的委托书及相关法律文件，并提供同期法律政策规定的须由乙方提供的办理产权登记所必须的资料，甲乙双方办理完成房屋交接手续，乙方与物业管理公司签订了物业管理合同，支付了第一期物业管理费；甲方保证该商品房在交接时没有产权纠纷及债权债务纠纷，如交接后发生该商品房在交接前存在产权纠纷或者债权债务纠纷的，由甲方承担责任；本合同自签订之日起30天内，由甲方向房屋所在地的县/市房地产管理机关登记备案。除房款外，乙方还需向甲方支付配套费29600元，甲方代收代缴公共维修基金11994.18元，甲方代收代缴契税53428.62元。2015年8月31日，桂铭出具《收条》表示：收到李亮（李兆麟之子）购房款2600000元，房子地址为滇池香缇铂金商务会馆6-22号。2015年9月1日，昆明润心物业管理有限公司（甲方）与李兆麟（乙方）签订《前期物业服务协议》，就甲方为乙方所购滇池香缇6栋22房提供前期物业服务达成协议。2015年9月1日，七贤庄公司向李兆麟交付滇池香缇商品房使用说明、滇池香缇商品房质量保证书，双方办理入住交房事宜。2015年9月1日，李兆麟向昆明润心物业管理有限公司交纳2015年9月1日至2015年12月31日的物业服务费2762元、二次加压费80元、水池清洗费40元。2016年3月1日，李兆麟向昆明润心物业管理有限公司交纳2016年1月1日至2016年12月31日的物业服务费8287元、二次加压费240元、水池清洗费120元。2017年9月1日，李兆麟向昆明润心物业管理有限公司交纳2017年1月1日至2017年12月31日的物业服务费8287元、二次加压费240元、水池清洗费120元。2018年9月1日，李兆麟向昆明润心物业管理有限公司交纳2018年1月1日至2018年12月31日的物业服务费8287元、二次加压费240元、水池清洗费120元。2016年2月22日，七贤庄公司向李兆麟出具《收据》载明：收到李兆麟支付了的滇池香缇6-22号房款1780954元、配套费29600元、代收印花税5元、代收契税53428.62元、代收维修基金11994.18元。2019年6月4日，昆明市房屋交易产权管理处向本院出具《房屋权属登记薄查询无结果通知书》，表示涉案房屋滇池香缇铂金商务会馆6幢22号房屋的权属资料不存在。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”；第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”；第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”；第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”；第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，一、原、被告签订的《商品房购销合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，受法律保护，双方均应依照合同的约定履行各自的义务。该《商品房购销合同》第十二条“关于产权登记的约定”明确约定，“自下述条件具备之日起一年内，甲方将办理产权登记的全套资料提交产权登记机关申请办理产权登记：1.乙方已支付全部款项（包括房款、维修基金、配套设施费、税费等）；2.乙方须签订委托甲方代办产权登记的委托书及相关法律文件，并提供同期法律政策规定的须由乙方提供的办理产权登记所必须的资料；3.甲乙双方办理完成房屋交接手续；4.乙方与物业管理公司签订了物业管理合同，支付了第一期物业管理费”。根据庭审查明事实，1.被告七贤庄公司于2016年2月22日向李兆麟出具《收据》，明确原告李兆麟已支付了案涉房屋的全部款项（包括房款、配套费、代收印花税、代收契税、代收维修基金），被告虽辩称维修基金、配套费、税费等费用系由桂铭向被告支付，但其对上述收据无异议，故对被告的该主张，本院不予支持；2.本案双方当事人办理完成房屋交接手续，且原告与物业管理公司签订了物业管理合同，支付了2015年9月1日至2018年12月31日的物业管理费；3.虽然无证据显示原告向被告出具书面委托，但该项条件系申办产权登记的形式要件且涉及内容的具体执行及实现，应以被告的先行为前提，现被告未提交证据证明其已通知原告办理上述事项，故该责任不应该归属于原告。综上，案涉房屋已满足产权登记的申报条件，根据合同约定，即使以被告2016年2月22日出具收款《收据》的日期起算，被告最迟应于2017年2月21日履行为原告办理产权登记的义务。被告虽辩称因涉案房屋登记备案在案外人桂铭名下，桂铭未配合办理解除备案登记的手续，故无法与原告办理产权登记事项，但根据昆明市房屋交易产权管理处向本院出具《房屋权属登记薄查询无结果通知书》，涉案房屋权属资料不存在，故本院对被告的此项辩称意见不予支持。因被告未能按照合同约定办理涉案房屋的产权登记，致使原告委托被告代办产权登记的目的不能实现，故对原告要求解除《商品房购销合同》中原告委托被告办理房屋产权登记约定条款的诉讼请求，本院予以支持；因上述条款解除，故被告应向原告返还代收的契税53428.62元及维修基金11994.18元，对原告的该部分诉讼请求，本院予以支持。二、如上所述，被告存在违约行为，应承担相应的违约责任。但李兆麟未能举证证明因涉案房屋未能及时办理产权登记给其造成的损失，结合双方对合同的实际履行情况及错失承担，并参考同一小区类似情形的已生效判决，本院酌定违约金以人民币50000元计为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、解除原告李兆麟与被告昆明七贤庄生态苑有限公司签订的《商品房购销合同》（合同编号：6-22）中第十二条“关于产权登记的约定”条款；二、被告昆明七贤庄生态苑有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告李兆麟代收契税人民币53428.62元、维修基金人民币11994.18元；三、被告昆明七贤庄生态苑有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李兆麟违约金人民币50000元；四、驳回原告李兆麟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件诉讼费减半收取人民币4148元（原告已预交），由原告李兆麟承担3121元，被告昆明七贤庄生态苑有限公司承担1027元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员 肖 非二〇一九年十一月二十九日书记员 游天宇