四川省富顺县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0322民初1720号 原告（执行案外人）：周红宇，女，1968年1月2日出生，汉族，住四川省富顺县 委托诉讼代理人：谭光彩，四川顺安律师事务所律师。 被告（申请执行人）：龚涛，男，1989年2月10日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：郭建中，重庆周立太律师事务所律师。 第三人（被执行人）：卓小华，男，1974年7月7日出生，汉族，住四川省富顺县。 第三人（被执行人）：陈一霞，女，1975年2月18日出生，汉族，住四川省富顺县。 原告周红宇与被告龚涛、第三人卓小华、陈一霞案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周红宇及其委托诉讼代理人谭光彩、被告龚涛及其委托诉讼代理人郭建中、第三人陈一霞到庭参加诉讼，第三人卓小华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告周红宇向本院提出诉讼请求：1.解除对富顺县西苑街1号1栋4单元6楼1号房屋的查封状态，中止对该房屋的执行；2.案件受理费由被告负担。事实和理由：在龚涛诉卓小华、陈一霞借款合同纠纷案件中，富顺县人民法院作出（2019）川0322民初697号裁定书，裁定将卓小华位于富顺县西苑街1号1栋4单元6楼1号的房屋查封，该套房屋的权利人卓小华在2018年12月14日与原告签订了《房屋买卖合同》将房屋卖给了原告。该买卖合同关系建立的时间远早于查封的时间2019年2月28日，并且在签订合同后权利人卓小华就将该套房屋交付给了原告居住并使用。现原告已经交付了房屋款并实际占有，为该房屋的实际所有人。富顺县人民法院作出的（2019）川0322执异14号裁定书驳回了原告的执行异议，严重损害了原告的合法权益，故向我院申请解除对该套房屋的查封。 被告龚涛辩称，原告的诉讼请求、事实及理由没有事实和法律依据，人民法院应当驳回原告的诉讼请求。本案所涉房屋目前登记为第三人卓小华所有，根据物权法的规定，所有权以登记为准，并非原告陈述该房屋实际由原告所有。原告申请的事实与理由不能排除人民法院的查封和执行；原告与第三人卓小华签订的买卖合同并非是一个合法有效的合同，主要理由为：该合同并未在不动产登记中心备案；该房屋的转让也没有取得抵押权人的同意，根据物权法的规定，应当经过抵押权人的同意，否则买卖无效。本案原告并没有合法占有涉案房屋，因为原告并未向第三人缴清房款，也没有按照合同的约定在付清房款办理产权证之后才交付房屋，即使原告居住，也并非是合法的占有，此行为损害了第三人的权益。本案中，假设合同有效，没有办理过户，原告自身也存在过错，导致本案的房屋没有过户。双方约定在2018年12月20日前办理房屋过户手续，但是双方并没有办理过户手续，原告支付首付款也不符合合同的约定。综上，原告的诉讼请求、事实和理由不符合法律的规定，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人陈一霞辩称，没有意见，同意原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提供的证据，本院组织当事人进行质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年12月14日，周红宇与卓小华签订《售房协议》，约定卓小华将其所有的坐落于富世镇西苑街1号1栋4单元6楼1号130平方米房屋转让给周红宇。周红宇向卓小华支付316000元首付款，尾款300000元申请银行贷款。同时双方约定2019年1月15日前办理房屋所有权转移登记。协议签订当日，周红宇支付卓小华购房定金20000元。其后，又于2018年12月18日、12月30日分别向卓小华转账180000元、110000元，共计290000元。2019年1月8日，双方约定办理房屋所有权转移登记，并缴纳增值税18250元，备注不动产地址为富世镇西苑街1号1栋4单元6楼1号。后因卓小华在该房屋上设定有银行贷款抵押且截止本案起诉时仍未清贷，故双方并未办理产权登记。 2019年1月31日，卓小华、陈一霞出具承诺一份，内容为：“卓小华承诺在2019年2月19日之前完清刘琅的购房手续，如果没有完清一切过户手续，卓小华就退还刘琅的购房首付款¥310000元（叁拾壹万元），另外所装一切费用由卓小华负责回收，还有过户契税¥8823元（捌仟捌佰贰拾叁）。” 周红宇与刘琅系母子关系，刘琅与李晓莹系夫妻关系。2019年4月23日，富顺县富世镇谷草山社区出具《证明》，内容为：“兹有富世镇谷草山社区居住居民刘琅，性别男，身份证号码：5103221993××××××××，李晓莹，性别女，身份证号码：5103221997××××××××，经网格员入户核实，前述贰人自2019年1月16日至今居住在我辖区。” 另查明，坐落于富世镇西苑街1号1栋4单元6楼1号房屋登记权利人为卓小华，共有方式单独所有，不动产权号川（2018）富顺县不动产权第0011789号，登记时间为2018年7月30日，建筑面积130平方米。2018年7月31日，案涉房屋在四川富顺农村商业银行股份有限公司杜快支行办理抵押贷款，债权数额460000元，债权履行时间2018年7月31日至2023年7月30日。 龚涛于2019年2月20日向富顺县人民法院提起诉讼，要求卓小华、陈一霞履行还款义务并支付利息，诉讼过程中，龚涛向人民法院提出财产保全申请，要求对登记为卓小华所有的坐落于四川省富顺县的房屋予以查封，富顺县人民法院作出（2019）川0322民初697号《民事裁定书》予以准许。2019年3月21日，本院作出（2019）川0322民初697号《民事判决书》，其内容载明：“一、限被告卓小华于本判决生效之日起十五日内偿还原告龚涛借款本金500000元及利息（利息的计算方法：以本金500000元为基数，从2018年11月7日起至本判决确定的本金给付之日止，按月利率2%的标准进行计算；若未按本判决确定的本金给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止）；二、驳回原告龚涛的其他诉讼请求。”，宣判后，各方当事人均未上诉。 履行期限届满后，卓小华未按判决书确定的内容履行义务，龚涛于2019年4月24日向本院申请强制执行。2019年4月29日，本院向卓小华邮寄送达了《执行通知书》，而卓小华作为被执行人未履行生效法律文书确定的义务。2019年5月21日，周红宇对本院（2019）川0322执保65号执行案件中，裁定查封卓小华所有的坐落于四川省富顺县房屋提出执行异议，本院于2019年5月31日作出（2019）川0322执异14号《执行裁定书》，裁定：“驳回异议人周红宇的执行异议”。周红宇不服，向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，本案的争议焦点为：原告周红宇对登记在第三人卓小华名下的坐落于四川省富顺县富世镇西苑街1号栋4单元6楼1号房屋（不动产权证号：川2018富顺县不动产权第××号）房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”。根据庭审查明情况，原告在人民法院查封该房屋前已经与第三人卓小华签订书面房屋买卖合同并支付部分价款，已经实际入住该房屋，买房后未办理过户，其原因系第三人卓小华尚欠银行贷款并已办理抵押，导致原告未完全取得该房屋物权。对于房屋未办理过户登记的原因，结合证据材料以及当事人陈述，第三人卓小华所出售不动产之上设定有其他人的抵押权登记，但双方在签订合同时第三人卓小华并未如实告知周红宇案涉房屋贷款情形及抵押状况，以至于周红宇一方在办理产权过户登记时，在完清税费后却因存在他人抵押权而无法登记，故应当认定未办理过户登记非因周红宇自身原因所致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，周红宇就案涉房屋享有的民事权益，足以排除龚涛的金钱债权的强制执行，关于周红宇请求停止对案涉房屋执行的请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。本案作为执行异议之诉案件，是对执行行为的正当性、合法性进行审查，并作出实体裁决，不涉及撤销或改变具体执行措施，故对原告解除查封措施的诉请，不属于本案审查范围。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款的（一）项规定，判决如下： 一、停止对四川省富顺县富世镇西苑街1号栋4单元6楼1号房屋（不动产权证号：川2018富顺县不动产权第××号）的强制执行措施； 二、驳回原告周红宇的其他诉讼请求。 案件受理费9900元，由被告龚涛负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审判长 林 伟 审判员 张 婧 审判员 曾 毅 二〇一九年十一月十九日 书记员 雷峻寒 附：相关法律条文 1.《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 4.最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。