广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1821民初1601号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司，住所地：广东省佛冈县水头镇莲瑶碧桂园综合楼二楼102室，统一社会信用代码：914418005555956857。负责人：杨安琼，副总经理。委托诉讼代理人：徐焕民，该公司员工。委托诉讼代理人：朱沛珍，该公司员工。被告：徐英，女，1969年8月21日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司与被告徐英物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月7日公开开庭进行了审理。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司的委托诉讼代理人徐焕民、朱沛珍到庭参加了诉讼，被告徐英经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付物业服务费，暂计至2019年6月的物业服务费共计人民币16285.25元；2、请求法院判令被告以当月所欠物业费为计算基数，按照从逾期之日起每日按应付物业费5‰标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止。暂计至2019年7月17日的违约金数额为33180.19元；上述2项合计49465.44元；3、请求法院判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2010年10月20日，清远市卓越弘建置业投资有限公司与原告签订《碧桂园清泉城前期物业服务合同》，约定选聘原告对碧桂园清泉城提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2013年11月30日购买了清泉城碧桂园林泉谷九街43号商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《碧桂园清泉城前期物业服务协议》。根据协议约定，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2017年1月开始拖欠原告物业服务费，至2019年7月拖欠的款项已经达16285.25元。原告多次邀约被告前来办理收楼手续，要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍然未能缴交。被告以未收楼为由，多次拒交，根据双方签订的前期物业服务协议，原告特诉至法院，请求法院判如诉请。被告徐英在答辩期限内未向本院提交书面答辩意见。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司司为支持其主张，向本院提交了如下证据：1、企业名称变更核准登记表；2、中华人民共和国物业管理企业资质证书、前期物业服务合同、物价局关于佛冈碧桂园物业服务费收费许可；3、商品房买卖合同、补充协议及附件附录、碧桂园清泉城前期物业服务协议、竣工验收备案表；4、物业服务费欠费明细；5、2015年1月催发收楼信明细、邮寄单、2017年2月、微信沟通催收楼，拟证明开发商向被告发了收楼通知。被告徐英未向本院提交证据。被告经本院公告传唤未到庭参加诉讼，视为放弃对证据辩证、质证的权利。原告提供的上述证据来源合法，内容真实，与本案相关联，本院予以采信，并作为定案依据。结合上列采信的证据及庭审笔录，本院认定事实如下：2010年10月20日，碧桂园·清泉城商品住宅区的开发建设单位佛冈碧桂园清泉城物业发展有限公司与原告广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司签订了《碧桂园·清泉城前期物业服务合同》，约定选聘原告对碧桂园清泉城提供前期物业管理服务。2013年11月30日，被告徐英（买受人）与佛冈碧桂园清泉城物业发展有限公司（出卖人）签订了《广东省商品房买卖合同》，购买了出卖人位于佛冈县水头镇碧××清泉城林泉谷××号商品房。合同约定于2015年1月30日前交付房屋。2014年1月23日该房屋已竣工验收备案登记，交付房屋的条件已具备，但被告至今仍未前来办理收房手续，该房一直闲置。2013年11月30日，广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司（乙方）与被告徐英（甲方）签订了《碧桂园·清泉城前期物业服务协议》，被告将佛冈县水头镇碧××清泉城林泉谷××号商品房交由原告进行物业服务管理，该协议约定“甲方应按520.33元/月向乙方交纳物业服务费；本园区二次供水、电梯、消防、发电机、公共照明等公共设施设备运行，及因提供本协议第二条约定的物业服务内容所产生的水、电费和公共水电损耗费用，属代收代交费用，不计入物业服务费支出，按实际费用和以下约定方式计标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人分摊；协议第六条具体约定：甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费，物业服务费按月交纳，乙方采用银行代收代交的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月10日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证交费账户存在足够金额以备扣费；甲方逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金。”被告已付清2016年12月前的物业服务费，从2017年1月开始拖欠未付，根据原告提供的《林泉谷九街43号欠费明细》表显示，各月所欠的物业服务费如下：2017年1月为567.08元、2月517.43元、3月565.80元、4月517.43元、5月567.18元、6月为517.43元、7月568.22元、8月517.43元、9月567.80元、10月517.43元、11月568.36元、12月517.43元、2018年1月567.98元、2月517.43元、3月622.22元、4月517.43元、5月568.45元、6月517.43元、7月569.98元、8月517.43元、9月568.49元、10月517.43月、11月568.56元、12月517.43元、2019年1月569.15元、2月517.43月、3月569.23元、4月517.43元、5月569.30元、6月517.43元；合计16339.25元。原告于2019年7月23日向本院起诉，要求被告付清暂计至2019年6月的物业服务费16285.25元、暂计至2019年7月17日的违约金33180.19元，合计共49465.44元。另查明：广东碧桂园物业管理有限公司清远佛冈分公司于2012年12月13日经工商管理部门核准变更登记为广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司，经营范围为提供物业管理及与物业管理相关的咨询服务、家居清洁及维修服务（不含特种设备维修）、绿化养护业务；房地产中介和物业租赁等。2015年11月23日，广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司经工商管理部门核准变更登记为广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司；企业类型由有限责任公司分公司变更为股份有限公司分公司；广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司于2019年6月24日变更工商登记名称为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司。本院认为：本案属于物业服务合同纠纷。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司（乙方）与被告徐英（甲方）签订的《碧桂园·清泉城前期物业服务协议》意思表示真实，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，依法受法律保护，双方均应诚信履行，双方的权利义务关系应依该合同调整。广东碧桂园物业管理有限公司清远佛冈分公司经工商部门核准变更登记为广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司，其后又再核准变更登记为广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司，广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司于2019年6月24日变更工商登记名称为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司，其权利和义务由变更后的权利主体（即原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司）享有和承担。原告在履行了对被告的物业的管理服务义务后，便享有收取物业服务费的权利，被告在接受了原告提供的对物业的管理服务劳务后，也负有支付物业服务费的义务。经核算，自2017年1月至2019年6月共30个月期间，被告尚欠原告的物业服务费为16339.25元，现原告起诉要求被告支付16285.25元，余下的54元视为原告自行处分自己的民事权利，本院予以准许。原告要求被告支付自2017年1月起暂计至2019年6月期间的物业服务费16285.25元的请求，事实依据、合同依据充分，本院予以支持；但原告要求被告按合同的约定每日按应付物业服务费5‰的利率计付逾期付款违约金33180.19的请求，因每日5‰即每月15%的利率计付逾期付款违约金的约定，高于民间借贷每月2%的最高上限，因此，对于超出2%月利率的部分，本院不予支持，因原告在庭审中表示由法院依法作出调整，本院对违约金的计付利率调整为每月按2%计算，违约金的期限逐月从下一个月逾期开始计算，即从2017年2月至2019年6月长29个月各月的违约金为：2017年1月的567.08元×2%×29个月=328.90、2月的517.43元×2%×28个月=289.76元、3月的565.80元×2%×27个月=305.53元、4月的517.43元×2%×26个月=269.06元、5月的567.18元×2%×25个月=283.59元、6月的517.43元×2%×24个月=248.36元、7月的568.22元×2%×23个月=261.38元、8月的517.43元×2%×22个月=227.66元、9月的567.80元×2%×21个月=238.47元、10月的517.43元×2%×20个月=206.97元、11月的568.36元×2%×19个月=215.97元、12月的517.43元×2%×18个月=186.27元、2018年1月的567.98元×2%×17个月=193.11元、2月的517.43元×2%×16个月=165.57元、3月的622.22元×2%×15个月=186.66元、4月的517.43元×2%×14个月=144.88元、5月的568.45元×2%×13个月=147.79元、6月的517.43元×2%×12个月=124.18元、7月的569.98元×2%×11个月=125.39元、8月的517.43元×2%×10个月=103.48元、9月的568.49元×2%×9个月=102.32元、10月的517.43元×2%×8个月=82.78元、11月的568.56元×2%×7个月=79.59元、12月的517.43元×2%×6个月=62.09元、2019年1月的569.15元×2%×5个月=56.91元、2月的517.43元×2%×4个月=41.39元、3月的569.23元×2%×3个月=34.15元、4月的517.43元×2%×2个月=20.69元、5月的569.30元×2%×1个月=11.38元、6月份应交物业服务费应从7月逾期之日起计付违约金，6月的违约金由两部分构成：6月当月的物业服务费517.43元加上前述2017年1月至2019年5月的物业服务费15767.82元（16339.25元-6月的517.43元-原告自行处分了的54元=15767.82元），即违约金为：（517.43元＋15767.82元）×2%×17天/30天=184.56元，合计4928.84元。2019年7月18日起的违约金，以欠物业服务费总额16285.25元为基数按月利率2%计付至付清全部物业服务费之日止。被告徐英经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告徐英于本判决生效之日起十日内支付2017年1月至2019年6月的物业服务费16285.25元及暂计至2019年7月17日止的违约金4928.84元（2019年7月18日起的违约金以16285.25元为基数按月利率2%计付至付清全部物业服务费之日止）给原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司；二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司的其他诉讼请求。案件受理费1036元，减半收取518元，由原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司负担296元，被告徐英负担222元。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司可在本判决生效后向本院申请退回预交的受理费222元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。本判决生效后，如果被告在上述期限内不自觉履行，原告可以在履行期限届满后最迟二年内向本院申请强制执行。审 判 长  蓝茂荣人民陪审员  邓志斌人民陪审员  范仙凤二〇一九年十一月十一日书 记 员  吴丽仪附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：户名：佛冈县人民法院账号：44×××51开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。