广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初21243号原告深圳市某某物业管理有限公司，住所深圳市福田区.法定代表人何某。委托代理人刘某，男，汉族，1991年3月28日出生，户籍地址山东省莱阳市，系该公司员工。委托代理人杨乔某，男，汉族，1995年11月8日出生，身份证地址陕西省合阳县，系该公司员工。被告李某某，女，汉族，1972年12月27日出生，户籍地址广东省深圳市南山原告深圳市某某物业管理有限公司诉被告李某某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员贺榕独任审判，公开开庭进行审理。原告的委托代理人刘某、杨乔某，被告李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告购买了深圳市龙岗区城市某某花园B区2栋30E、30F物业，原告系物业服务单位，双方签订《前期物业服务协议》，约定原告提供物业服务，根据该协议，欠交费应加收万分之五的滞纳金。原告一直积极履行义务，提供服务至今，但被告2012年8月至今一直拖欠相关费用，截至2019年2月28日被告拖欠水费总额2111.71元，管理费总额28730.52元，本体维修金2565.42元，垃圾处理费485.48元，排污费705.51元，电费总额1819.11元，产生的滞纳金暂计至2019年2月28日为21755.39元，原告多次催缴无果，故原告特诉至法院，请求判决：1、被告支付欠付的物业管理费、本体维修金等共计36417.75元（暂计至2019年2月）；2、被告向原告支付约定的逾期付款滞纳金21755.39元（按到期未付金额的每日万分之五计算，暂计至2019年2月28日）。被告辩称，原告有过错在先，被告2011年9月购买了涉案物业并取得了开发商出具的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等，并与原告签订《前期物业服务协议》和《委托银行代收费用的协议书》，但被告三次去现场看房时均发现房屋存在不同的质量问题，被告依据前述《住宅质量保证书》约定的保修程序中原告职责范围中所约定的责任义务，多次找原告解决，但原告迟迟不予答复，未履行合同义务，被告也于2012年8月当面通知缓交物业费，待入户门、推拉门、主卧渗水等问题妥善处理好并结清被告更换门框门扇的相关费用后再续交物业管理费。第二，原告提供的服务质价不符，原告之前多次承诺与建设单位沟通尽快解决，现又提交一堆从未见过的催款函给法官，2018年7月4日在见到张贴的律师函后，被告明确表示待家中的历史遗留问题解决后再谈物业管理费问题。因原告未按照前期协议提供服务，被告及其他业主多次向原告提出意见和建议，并向主管部门反映过。2018年六成的业主联名投诉，提出十三项整改要求。原告声称一直积极履行义务，事实是共用部位、设施设备破损后长年不修或者等待长修，例如电梯旁的亚克力装饰板、大堂的水晶吊灯，频繁出现事故的电梯等，至今没有解决；协议对环境卫生有明确约定，事实是楼道地面陈年污渍一直未清除，电梯包膜多年未清除，卫生垃圾问题最终又导致蛇虫问题；关于绿化养护，小区2015年、2018年发生两起因原告未履行管理责任而引发的砍树事件，被政府罚款三千元，被告所住的架空层和周边，绿植一直处于枯死或半枯死状态，黄土裸露，园林绿化也是业主联名投诉的问题之一，且直至今日没有解决。然而即使是住建局督促原告“妥善处理业主诉求，积极推进整改工作，提升物业服务品质”，原告的物业质量仍不能达到合同约定的标准，请求以合同约定的物业服务费的五折结算涉案物业管理费并保留追究原告法律责任的权利。第三，本体维修金、水费、垃圾处理费、排污费、电费等是原告不允许被告正常缴纳，原告财务告知，需将管理费及滞纳金交清后才能补交其他费用，此外因原告2016年10月前未履行缴纳维修基金的义务（之后也只是部分缴纳），导致被告无法交易、抵押房产。查明，2008年11月30日原告与深圳市龙康弘投资发展有限公司签订《城市某某前期物业服务合同》，约定原告对“某某大公馆”提供前期物业服务事宜，合同第六条约定“本物业服务实行酬金制，按服务成本的10%收取，……物业服务费由业主／物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳啊，具体标准如下：。高层：2.8元／月／平方米”；“业主应于本物业入伙之日起交纳物业服务费用。……”，合同第五十六条对未按时足额缴纳物业服务费、水电费、专项维修资金等的滞纳金标准进行了约定。2011年9月18日被告签收《收楼意见书》，当日签订《委托银行代收费用协议书》，被告提供了尾号6740的中信银行卡号，另约定“收费按月结算，每月8日前向被告送达收费清单。原告每月10日、15日2次申请划款”。2011年10月10日涉案房产城市某某花园Ｂ区2栋30Ｅ、Ｆ登记在被告名下，建筑面积分别为61.33㎡、70.22㎡。收楼天原、被告签订《前期物业服务协议》，确认面积131.55平方米，第二条物业服务内容包括“1.房屋本体专有部分及设施的维修养护在保修期内由原告负责联系建设单位进行保修保养。；房屋本体共用部分及设施设备的维修养护；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；2.公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、生活垃圾的收集和清运；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；对上述范围定期进行除“四害”消杀”。第三条物业服务质量中约定“外墙装饰无破损或污迹”、“设备设施完好、运行正常，定期养护”、“垃圾定期清运，无积压、外溢、异味”、“达到花草无死株、树木无枯枝。无黄土裸露，修剪及时”，维修服务“零修当天完成、小修2日内完成。”。此外，约定了“被告交纳费用时间为每月10日前”，高层住宅每月每平米2.8元”，“专项维修资金高层每平方米0.25元／月”。违约责任规定“原告违反协议未达到管理服务质量约定的，被告有权要求原告限期整改，逾期未改造成损失的，原告承担相应的法律责任。”“被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起每日按欠款万分之五收取滞纳金。”为证为证明已向被告催款，原告提交了2014年7月至2018年7月期间的部分催款函和张贴涉案房屋门上的照片，被告表示均未见过。2018年原告向被告发送《律师函》，主张截至到2018年7月3日的各项欠费金额及滞纳金数额，被告仅确认该函张贴在门上。原告提交了欠费明细，自2012年9月至2019年2月期间，两房每月管理费368.34元（171.72元+196.62元）、专项维修资金32.89元（15.33+17.56），上述期间内物业管理费、专项维修金、水费、污水处理费、垃圾处理费、电费（2014年6月前，之后未产生）分别共计28730.52元（368.34元/月×78个月）、2565.42元（32.89元/月×78个月）、2111.71元、705.51元、485.48元、1819.11元（1818.43+0.68）元。被告对欠缴数据无异议。被告为证明原告未履行约定义务，当庭提交了与物业管理经理的2018年5月、6月聊天记录、房屋现状照片、买房时提出房屋存在质量问题的移交表、2015年就阳台推拉门轨道的维修更换记录、区住建局就被告信访原告管理不善的处理意见书以及小区电梯装饰板破损、灯饰破损、玻璃幕墙损坏、电梯故障、垃圾桶外溢、绿化植被枯死的图片，并辩称原、被告及开发商曾协商过物业费抵偿赔偿金，另提交了2019年龙城街道办以责任单位未履行辖区管理责任罚款原告3000元的通知书（电子票据）照片及城管局就前述砍伐树木问题给被告的信访答复意见，原告除交房后的移交表、房屋现状外，对其他证据的真实性认可，但不认可抵偿物业费的情况，另表示对业主提出的问题已及时处理。庭后原告提交了垃圾桶清洁更新后的照片、补种植被的照片、大堂灯饰的现状照片、绿化养护检查表照片、使用专项维修基金的公示图片等，被告均不予认可，庭后提交了信访登记表照片、协调会照片、2018年9月向龙城物管办投诉小区垃圾清运车乱停放的手机截图、微信群聊天记录截图等，并提出了时效抗辩。双方确认小区2015年成立过业主委员会，但在当年年底解散。被告表示选举委员时，原告不同意免除其滞纳金。以上事实，有《前期物业服务协议》、《收楼意见书》、房产证、答复意见书、票据、照片、当事人陈述等证据证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告之间签订《前期物业服务协议》，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，本院对此不持异议。原告为被告提供物业服务，被告在享受了原告提供的物业管理服务后，应及时给付原告物业管理费用。现被告对未付的金额未持异议，本院予以确认，案件争议的焦点在于：一、原告的部分诉求是否超过诉讼时效；二、被告拒交物业费的理由能否成立。对于被告庭审辩论终结后提出的时效抗辩问题，本院认为，原告期间一直将催款函张贴至涉案房门，欠款金额累加计算，构成时效中断，退一步讲，被告长期稳定的居住在涉案物业处，物业公司每月向业主送达收费明细是行业内的通行做法；被告也自认在2015年曾想补缴管理费以便参加业主委员的选举，后因原告不同意免除滞纳金作罢，可见双方在此期间就物业管理费问题进行过协商；另外，被告对2018年5月物业经理催款、2018年7月原告发出律师函的情况也是认可的。综上，没有证据显示原告怠于行使权利，况且物业服务具有持续性和全面性等特点，故对被告关于诉讼时效的意见，证据不足，本院不予采纳。关于焦点二，被告的理由主要有两点：一是自家房屋存在质量问题，其次是小区在卫生、设备设施维修维护、绿化等管理上存在问题。本院认为，首先，被告已正常收楼，其提交的证据不足以证明保修期内涉案房产存在质量问题且原告对被告的维修要求推诿或拒绝；其次，卫生或者绿化、设备维修等状况，都是长期、持续的，局部角度和特定时段的照片无法反映物业服务的全部内容，显然达不到严重影响整个物业服务的质量以及业主的生活质量的情况，不能作为被告拒交物业管理费的合法理由。故原告要求被告交纳拖欠的2012年9月至2019年2月期间的物业管理费等费用，于法有据，本院予以支持。当然，结合被告的证据及主管部门对原告约谈、处罚等情况，根据一般生活经验，原告对涉案小区的管理服务确实存在瑕疵，被告要求减免相应费用不属无理要求、恶意违约，关于滞纳金的诉求，不应予以支持。原告作为物业公司在进行物业服务过程中，应虚心接受业主提出的合理化建议，针对工作中的不足之处应及时改进，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约交纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业管理费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。基此，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《深圳经济特区物业管理条例》第八十五条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告李某某应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市某某物业管理有限公司支付2012年9月至2019年2月期间的物业管理费、专项维修资金、水费、排污费、垃圾处理费、电费共计36417.75元；二、驳回原告深圳市某某物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费627元（原告已预交），由被告李某某负担393元，原告深圳市某某物业管理有限公司负担234元，被告应于判决生效后十日内向原告径付。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  贺榕二〇一九年十一月二十八日书记员  姚练