云南省镇雄县人民法院民 事 判 决 书(2019)云0627民初2538号原告中国邮政储蓄银行股份有限公司昭通市分行，住所地：昭通市昭阳区朝阳大道155-157号。统一社会信用代码：91530600673602292E负责人：许德军，任行长。委托代理人李孙明，云南唯真律师事务所律师。委托代理人张科玄，云南唯真律师事务所律师。被告谭礼斌，男，汉族，生于1977年11月1日，云南省镇雄县人，高中文化，城镇居民，住镇雄县。被告杨嘉艳，女，汉族，生于1977年8月28日，云南省华坪县人，高中文化，城镇居民，住丽江市华坪县。系被告谭礼斌之妻。被告朱啟凤，女，汉族，生于1953年12月26日，云南省镇雄县人，小学文化，城镇居民，住镇雄县。系被告谭礼斌之母。被告谭学举，男，汉族，生于1946年2月12日，云南省镇雄县人，大专文化，城镇居民，住镇雄县。系被告谭礼斌之父。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司昭通市分行（以下简称邮政银行）诉被告谭礼斌、杨嘉艳、朱啟凤、谭学举担保物权确认纠纷一案，本院2019年6月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年10月23日公开开庭进行了审理，原告邮政银行的委托代理人李孙明、张科玄，被告谭礼斌到庭参加诉讼，被告杨嘉艳、朱啟凤、谭学举经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邮政银行诉称，被告谭礼斌系镇雄县鸿源经贸有限责任公司（简称鸿源公司）法定代表人。2015年1月21日，鸿源公司向原告借款，谭礼斌作为担保人担保，被告谭礼斌、杨嘉艳并将二人名下位于镇雄县建筑面积为672平方米的房产（房产证号为：镇房权证乌字第××号）提供担保，担保范围包括主债权、法定利息、约定利息、利息、罚息、违约金及实现债权费用。双方至房产登记机关办理了房产抵押登记手续，被告谭礼斌、杨嘉艳向原告提供房产抵押的同时，向原告提供其与被告朱啟凤、谭学举于2012年11月3日签订的《房屋买卖协议》，协议约定被告朱啟凤、谭学举于签订协议之日将房产和房产占用范围的土地使用权一并转让给被告谭礼斌，并称国有土地使用权转移相关手续正在办理过程中。嗣后，原告按约向鸿源公司发放了贷款，后因鸿源公司未按期归还贷款本息，原告即对鸿源公司、谭礼斌、杨嘉艳等人提起诉讼，镇雄县人民法院以（2017）云0627民初159号《民事判决书》第三条确认原告对被告谭礼斌、杨嘉艳用于抵押的位于镇雄县672平方米房产享有优先受偿权。判决生效后，鸿源公司及被告均未履行还款义务，原告申请强制执行（执行案号为（2017）云0627执528号），同时申请对所抵押的房产进行评估和拍卖，但由于被告谭礼斌、杨嘉艳抵押的房产所占用的国有土地使用权一直未变更，目前国有土地使用权仍在被告谭礼斌父母，即被告朱啟凤、谭学举名下，导致无法裁定将房产变更至买受人名下，原告一直不能实现抵押权。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”以及《中华人民共和国物权法》第一百八十二条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照欠款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”的规定，请求人民法院依法确认原告对被告谭礼斌、杨嘉艳所有的镇雄县672平方米房产（房产证号为：镇房权证乌字第××号）所对应的登记在被告朱啟凤、谭学举名下的国有土地使用权（国有土地使用权证号：镇国用(2001)字第022号）享有抵押权，并在（2017）云0627民初159号《民事判决书》所确认的债权金额内优先受偿。被告谭礼斌辩称，原告所述的抵押房产及法院判决原告对抵押房产享有优先受偿权经过是事实。我因刑事案件在中安监狱服刑3年，最近刑满释放。抵押房屋属于我父母以签订房屋买卖的形式赠送给我，土地证未过户，因我服刑及父母年事已高，且有一个兄弟无自理能力，导致我没有还款条件。执行过程中的估价、市价我也不清楚，但我愿意正确面对并配合处理此事。被告杨嘉艳、朱啟凤、谭学举未作答辩。本案审理过程中，原告邮政银行为证明其诉讼主张，向法庭提交了以下证据：1.四被告身份证复印件各1份，拟证明四被告主体适格。2.镇雄县人民法院（2017）云0627民初159号《民事判决书》1份，载明原告对鸿源公司、被告谭礼斌、杨嘉艳及保证人卢韬提起了诉讼，经审理查明2015年1月21日，被告谭礼斌为其担任法定代表人的镇雄县鸿源经贸有限责任公司（简称鸿源公司）担保向原告借款300万元，被告谭礼斌、杨嘉艳将其名下位于镇雄县建筑面积为672平方米的房产（房产证号为：镇房权证乌字第××号）作抵押担保，担保范围包括主债权、利息、罚息、违约金及实现债权费用。镇雄县人民法院于2017年5月10日作出（2017）云0627民初159号《民事判决书》，判决由鸿源公司偿还原告贷款本金300万元，并支付自2016年12月1日起至偿还完毕时止的贷款利息、罚息；由谭礼斌、杨嘉艳、卢韬对上述债务承担连带偿还责任；原告对被告谭礼斌、杨嘉艳抵押的位于镇雄县672平方米房产享有优先受偿权。3.镇雄县人民法院（2017）云0327执528号《民事裁定书》1份，载明镇雄县人民法院（2017）云0627民初159号《民事判决书》发生法律效力后，执行措施已穷尽，申请执行人同意终结本次执行程序，依法裁定终结。4.镇雄县房地产管理所调取的原始档案复印件1份（含房屋买卖合同、收条、土地使用权证、已注销房屋所有权证），拟证明2012年11月3日，被告谭礼斌与被告朱啟凤、谭学举签订房屋买卖合同，约定被告朱啟凤、谭学举将镇雄县672平方米房产及房屋占用范围内的土地使用权（国有土地所有权证号为:镇国用(2001)字第022号）同时转让给谭礼斌。当日，被告朱啟凤、谭学举即收到房产转让款68万元，被告朱啟凤、谭学举原持有的房屋所有权证已于2012年11月30日注销，同日被告谭礼斌、杨嘉艳领取了新的房屋所有权证，但房产所占用的土地使用权证仍在被告朱啟凤名下。5.房屋所有权证、房屋他项权证各1份，拟证明被告谭礼斌、杨嘉艳因向原告申请贷款，将镇雄县672平方米房产（房产证号为：镇房权证乌字第××号）抵押给原告并办理了抵押登记手续，原告依法取得《房屋他项权证》。经质证，被告谭礼斌对上述证据无异议。经查，被告朱啟凤名下不动产位于镇雄县，土地证号为镇国用(2001)第022号，土地使用权面积为171.10平方米。被告谭礼斌、杨嘉艳、朱啟凤、谭学举未向法庭提交证据。本院经审查认为，原告邮政银行提举的证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联系，经被告谭礼斌质证未提出异议，本院予以采信。经审理查明，被告谭礼斌系镇雄县鸿源经贸有限责任公司法定代表人。2015年1月21日，鸿源公司向原告中国邮政储蓄银行股份有限公司昭通市分行借款，谭礼斌作为担保人担保，被告谭礼斌、杨嘉艳并将二人名下位于镇雄县建筑面积为672平方米的房产（房产证号为：镇房权证乌字第××号）提供担保，担保范围包括主债权、法定利息、约定利息、利息、罚息、违约金及实现债权费用。双方至房产登记机关办理了房产抵押登记手续，被告谭礼斌、杨嘉艳还向原告提供其与被告朱啟凤、谭学举于2012年11月3日签订的《房屋买卖协议》，载明被告朱啟凤、谭学举于签订协议之日将房产和房产占用范围的土地使用权一并转让给被告谭礼斌。嗣后，原告按约向鸿源公司发放了贷款，后因鸿源公司未按期归还贷款本息，原告即对鸿源公司、谭礼斌、杨嘉艳等人提起诉讼，镇雄县人民法院以（2017）云0627民初159号《民事判决书》确认原告对被告谭礼斌、杨嘉艳用于抵押的位于镇雄县672平方米房产享有优先受偿权。判决生效后，鸿源公司及被告均未履行还款义务，原告申请强制执行（执行案号为（2017）云0627执528号），同时申请对所抵押的房产进行评估和拍卖，但由于被告谭礼斌、杨嘉艳抵押的房产所占用的国有土地使用权未变更，仍在被告朱啟凤名下，原告以不能实现抵押权为由，诉至本院解决。本院认为，地随房走，房随地走，是我国不动产权属变更的基本原则。房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。被告谭礼斌与被告朱啟凤、谭学举签订《房屋买卖合同》，约定朱啟凤、谭学举将镇雄县672平方米房产及房屋占用范围内的土地使用权同时转让给谭礼斌，双方已将房屋所有权变更登记到谭礼斌、杨嘉艳名下，虽尚未办理土地使用权变更登记，依法应认定相应土地使用权同时转让。被告谭礼斌为鸿源公司担保向原告借款，由被告谭礼斌、杨嘉艳将二人名下位于镇雄县建筑面积为672平方米的房产（房产证号为：镇房权证乌字第××号）作抵押担保，并已办理抵押登记手续，虽双方未将相应土地使用权办理抵押登记，依法应认定该房屋占用范围内的土地使用权同时抵押。在镇雄县人民法院在（2017）云0627民初159号《民事判决书》中，确认原告对被告谭礼斌、杨嘉艳所有的镇雄县672平方米房产享有抵押权，并在该判决中所确认的债权金额内优先受偿权，则原告对该房产（房产证号为：镇房权证乌字第××号）占用范围内的土地使用权即登记在被告朱啟凤名下的国有土地使用权（国有土地使用权证号：镇国用(2001)字第022号）享有抵押权，并在（2017）云0627民初159号《民事判决书》所确认的债权金额内享有优先受偿权。原告要求人民法院依法确认其对被告谭礼斌、杨嘉艳所有的镇雄县672平方米房产（房产证号为：镇房权证乌字第××号）占用范围内登记在被告朱啟凤名下的国有土地使用权（国有土地使用权证号：镇国用(2001)字第022号）享有抵押权，并在（2017）云0627民初159号《民事判决书》所确认的债权金额内优先受偿的诉求，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：原告中国邮政储蓄银行股份有限公司昭通市分行对被告谭礼斌、杨嘉艳所有的镇雄县672平方米房产（房产证号为：镇房权证乌字第××号）占用范围内的登记在被告朱啟凤名下的国有土地使用权（国有土地使用权证号：镇国用(2001)字第022号）享有抵押权，并在（2017）云0627民初159号《民事判决书》所确认的债权金额内享有优先受偿权。案件受理费人民币100元，由被告谭礼斌、杨嘉艳承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务方当事人不自动履行，享有权利的当事人可以在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年。审 判 长  邓 慧审 判 员  罗辅梅人民陪审员  成忠道二〇一九年十一月二十八日书 记 员  闵 佳附:本判决引用法律条文《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。