山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）晋07民终2746号上诉人(原审原告)：程宏斌，男，1973年11月28日生，汉族，祁县村民，住。委托诉讼代理人：贺志锐，山西效菡律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：祁县东观镇加乐村村民委员会，住所地:祁县东观镇加乐村。法定代表人：吕振武，该村委主任。委托诉讼代理人：程生龙，男，汉族，1950年3月2日生，祁县村民，住本村。上诉人程宏斌因与被上诉人祁县东观镇加乐村村民委员会合同纠纷一案，不服山西省祁县人民法院（2019）晋0727民初826号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程宏斌上诉请求：一、撤销（2019）晋0727民初826号民事判决;二、支持上诉人一审诉讼请求，确认上诉人与被上诉人于2007年10月10日达成的旧学校买卖合同有效;三、判令被上诉人停止侵害，继续履行房屋买卖合同，协助上诉人办理房屋产权变更登记;四、由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、（2019）晋0727民初826号民事判决认定事实错误，适用法律错误，判决结果错误。本案的基本事实是:2007年10月10日，上诉人以27000元的价格购买了被上诉人旧学校,被上诉人在上诉人购买之前就已经将旧学校交付上诉人，上诉人实际占有使用所购买旧学校至今，被上诉人分三次收取上诉人购买房屋款27000元。以上事实有被上诉人给上诉人出具的收款条、加乐村村级货币资金收支明细公开表、加乐村会计科目余额表、加乐村村级收益及收益分配表、加乐村住宅统计表、山西省城乡住房基本为证。以上证据除收款条外，其余证据均由被上诉人持有，上诉人开庭前申请人民法院调取未予答复，被上诉人在一审庭审中没有提出异议,根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第75条及最高人民法院关于适用《民事诉讼法》的解释第112条之规定，以上证据的真实性应当予以认定。一审认定2019年4月11日被上诉人加乐村委召开两委会议,决定在旧学校址上红白理事会餐厅。这是错误的，违法的决定，该决定侵害了上诉人的合法权益。旧学校已经由上诉人购买,被上诉人应当配合上诉人办理产权变更手续，而无权再次处置该旧学校。二、一审法院认为上诉人购买加乐村学校一事未经村两委会议、党员村民代表大会表决的记录就认定合同无效没有事实与法律依据。一审被上诉人也没有提供证据予以证明,故该合同事项是否通过表决处于不明状态。不能只凭被上诉人的陈述就断定没有表决，被上诉人至少应当提供2007年度完整的会议记录或者其他可以证明没有表决的证据。其次，被上诉人是否履行表决程序，是被上诉人内部行为，上诉人无权干涉也无需知道,上诉人有理由相信杜怀富作为村长有权代表被上诉人实施出卖旧学校的行为,况且杜怀富当时明确说是和两委成员协商后才作出的出卖旧学校的决定。上诉人支付了购买旧学校款27000元，也实际取得并占有使用所购买的旧学校，应当维护上诉人的财产权益。三、上诉人与被上诉人于2007年10月10日达成旧学校买卖合同，是双方真实意思表示，且内容符合法律规定，应当认定为有效合同。依据我国《合同法》第10条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律并没有强制性规定买卖合同必须采用书面形式,上诉人与被上诉人的买卖合同属于口头形式的合同,同样应当受到法律保护。我国《合同法》第36条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人没有采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本合同虽然没有采用书面形式,但是上诉人支付了全部购买旧学校款27000元，履行了合同的全部义务，被上诉人接受了全部购买旧学校款。足以证明上诉人与被上诉人的房屋买卖合同不但生效，而且已经实际履行。四、被上诉人应当停止侵害、继续履行旧学校买卖合同义务，协助上诉人办理产权变更登记。被上诉人收取了上诉人购买房屋款27000元，并且在2007年就将旧学校交付上诉人。即使被上诉人认为上诉人购买旧学校的事实不能成立，也应该通过法律程序予以解决，应该向人民法院提起诉讼解决,而不能自行处决。被上诉人擅自决定拆除上诉人所购买的旧学校,不但侵害了上诉人的财产权益,而且属于毁坏财物的犯罪行为。上诉人在提起诉讼后就向人民法院提交了要求被上诉人停止侵害的先于执行申请书，但是人民法院没有答复，没有做出任何法律文书，庭审过程中上诉人的诉讼代理人再次提出让人民法院下达责令被上诉人停止侵权行为的裁定，人民法院还是不予答复，上诉人认为一审审判员有失职、袒护被上诉人之嫌疑。我国《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。上诉人、被上诉人旧学校买卖合同已经生效并实际履行，根据以上法律规定，没有办理物权登记，并不影响合同效力，所以上诉人要求被上诉人协助办理物权变更登记有理有据,应当得到人民法院的支持。被上诉人辩称根据《物权法》第九条之规定，双方的旧学校买卖合同没有进行物权登记无效,是极端错误的认识。该条法律规定是物权转移的法律依据，而不是合同成立并生效的依据，没有进行物权登记，但是合同有效,被上诉人应当协助上诉人继续履行完善合同，办理物权变更登记。被上诉人祁县东观镇加乐村村民委员会辩称，一、原告所说2007年10月10日与被告达成购买旧学校的口头协议，约定价格为27000元。查阅2007年10月至今的档案中，并未找到被答辩人所说购买加乐村旧学校的任何相关会议记录和书面协议。当时加乐村委委员兼党支部委员李守花，支委委员曹尔全也可以证明2007年—2009年期间村内没有召开过有关研究买卖旧学校的任何会议。根据《国务院关于加强农村集体资产管理工作的通知》国发(1995)35号、《中华人民共和国村民委员会组织法》第24条之规定，处置农村集体资产必须经过民主程序，否则无效。从现有的资料看，在2007-2008一年之中加乐村村民委员会不存在和程宏斌之间就加乐村旧学校的买卖事实。就程宏斌所说的口头协议，一个农村集体组织怎么会和个人有口头协议，程宏斌也当了9年的村委会主任，希望程宏斌解释一下什么情况一个集体组织和个人之间会出现口头协议，我方无法承认，且属从一开始就是不受法律保护的民事行为。二、针对程宏斌诉说在我方往来账目上有记载一事，我方翻阅了2007年10月10日之后的所有往来账目，未发现程宏斌所说分两笔一万元和一笔七千元三次不同时间的资金来往记录。2008年换届选举之后，程宏斌当选加乐村村民委员会主任，在2009年2月28日的往来账目发现一笔两万七千元的资金记录，在翻阅原始凭证中，有一张2009年2月28日27000元的现金收入凭证和2008年12月24日27000元的收款收据，再无其他原始凭证，需要说明的是收入凭证上没有收款单位盖章，交款人签字及会计签章，收款收据上没有收款单位盖章，交款人签字及会计签章，只有前任的村委会主任杜怀富的收款人签字，对比之前的杜怀富本人字体，这个签字属于伪造。我方认为，虽然在往来账目中有一笔27000元的资金登记，但是和程宏斌所说的分三次交钱的事实不符，且都是在程宏斌当选村委主任后一手操办，存在账目造假之嫌。三、综上所述，我方认为被答辩人与加乐村民委员会就加乐旧学校买卖事实不存在，请求法院驳回程宏斌全部诉讼请求，并且追究其账目造假的法律责任。四、程宏斌作为加乐党支部书记不顾自己身份，不团结群众,造成了恶劣的社会影响，必须向加乐村老百姓公开书面道歉，自动辞去加乐村党支部书记一职。程宏斌向一审法院起诉请求：1、确认原、被告于2007年10月10日达成的旧学校买卖合同有效；2、判决被告停止侵害，继续履行房屋买卖合同，协助原告办理房屋产权变更登记；3、由被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2007年，程宏斌与时任加乐村村民委员会的村主任杜怀富（已去世）商议购买村集体旧学校事宜，约定购房款为27000元，双方未签订书面购买合同。2007年10月10日程宏斌交给杜怀富现金10000元，杜怀富出具加盖村委公章的便条一份，便条载明：今收到程宏斌土地款壹万元整。杜怀富。旧学校款。2007年11月12日程宏斌交给杜怀富现金10000元，杜怀富出具加盖村委公章的便条一份，载明：今日取丹宏碳素现金10000元壹万元。杜怀富。旧学校款。程宏斌因2007年底前交给杜怀富现金7000元的收据遗失，遂提供（2008.3.1-2009.2.28）加乐村村级货币资金收支明细公开表一份，该公开表的其他收入一栏明确记载：“宏斌买学校房子、校园，价款27000元”，予以佐证。另，2008年12月26日加乐村委换届选举中，程宏斌当选为加乐村村民委员会委主任。程宏斌现任加乐村村民委员会党支部书记。2019年4月11日加乐村委召开了两委会议，决定在旧学校址为村民盖红白理事会餐厅，2019年4月27日经过村民代表大会表决通过，并进行公示，公示时间为2019年4月28日至2019年5月5日。现旧学校已被村委全部拆除。一审法院认为，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定”。处分旧学校涉及到村民集体利益，对农村集体经济财产的处分，应召开村民大会或村民代表会议讨论决定，并形成会议记录。程宏斌购买旧学校未经村民委员会讨论决定，亦未签订任何书面合同，没有对购买的标的物、价格及交付时间等合同必备要件进行约定。程宏斌在应当知道其购买旧学校之事未经村民代表会议讨论决定，却单独与时任村委会主任杜怀富之间口头达成旧学校买卖的合同，违反了法律规定，其提供的收款条中明确载明需换取正规票据，而且其在2009年当选为加乐村委的村主任之后也未换取正规财务票据，庭审时陈述其未换取正规票据、未办理产权变更登记系其不懂法的陈述与事实明显不符。程宏斌提供的2007年10月10日、2007年11月12日杜怀富为其出具的收条，不能证明其购买了加乐村集体所有的旧学校；其余证明材料均是复印件，也不符合证据形式要求。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，故对程宏斌的诉讼请求本院不予支持。判决：驳回原告程宏斌的诉讼请求。案件受理费200元，减半收取100元，由程宏斌负担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据，经审理，二审查明的事实与一审无异。本院认为，上诉人请求确认旧学校买卖合同的效力，但上诉人与被上诉人就买卖旧学校房屋一事未签订书面合同，也未有证据显示上诉人主张的买卖合同经本集体经济组织同意，故对于上诉人提出确认旧学校买卖合同有效的请求本院不予支持。二审中，被上诉人对上诉人占有案涉房屋的事实予以认可，但双方当事人均陈述案涉房屋被拆，现已经不存在，故上诉人要求继续履行房屋买卖合同，协助上诉人办理房屋产权变更登记的请求事实上已不能履行，故对其主张本院无法支持。因上诉人拒绝变更诉讼请求，就合同无效后的后果其可另行主张。综上所述，程宏斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人程宏斌负担。本判决为终审判决。审判长 寇永俊审判员王雪审判员侯建伟二〇一九年十一月二十四日书记员 张            晶