上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0151民初8039号原告(反诉被告)：黄婷婷，女，1985年5月5日生。委托诉讼代理人：黄赛，上海瀛佳君鼎律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海锦策房产咨询有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：段然，执行董事。委托诉讼代理人：还航，上海欧博律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑浩，上海欧博律师事务所律师。原告黄婷婷(反诉被告)诉被告(反诉原告)上海锦策房产咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序审理。被告(反诉原告)在答辩期内提起反诉，本诉与反诉合并审理。本院于2019年10月14日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)黄婷婷及其委托诉讼代理人黄赛、被告(反诉原告)上海锦策房产咨询有限公司的委托诉讼代理人郑浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)黄婷婷向本院提出诉讼请求：1、依法判令原(反诉被告)、被告(反诉原告)于2017年12月6日签订的《房屋租赁合同》中关于租金的约定由3.2元/天/平米变更为1元/天/平米。2、依法判令被告(反诉原告)返还原告(反诉被告)因欺诈多收取的租金17,915元(每月按照租金差价2.2元/月/平*271.45平方*30天；暂计算2018年9月份一个月的已交租金部分)。3、判令变更《房屋租赁合同》第十五条：在租赁期内许可原告(反诉被告)在经营困难时可以转租或变更经营业态。4、本案诉讼费、律师费等由被告(反诉原告)承担。事实与理由：被告(反诉原告)系负责绿地集团崇明新都会项目二期商铺的出租人，2017年12月6日，被告(反诉原告)将坐落于上海市崇明区翠竹路XXX弄XXX号XXX层XXX、XXX室房屋(共计271.45平方米)以3.2元/天/平方米的价格出租给原告(反诉被告)。在被告(反诉原告)推介过程中，被告(反诉原告)表示：原告(反诉被告)承租的房屋地理位置系位于翠竹路主入口处，并承诺101、102室的公共部位可以作为整体使用。为此，原告(反诉被告)与被告(反诉原告)签订了《房屋租赁合同》，并且在《房屋租赁合同》的附件一中明确标注：5号楼原告(反诉被告)承租房屋的位置在翠竹路是商场主入口。原告(反诉被告)承租后发现，该绿地集团崇明新都会项目二期商铺管理混乱，通风排烟的设备一直没有开启，尤其是翠竹路的主入口始终没有开通。为此，原告(反诉被告)连同其他业主多次向被告(反诉原告)反映问题，始终没有得到解决。此后2019年紧邻原告(反诉被告)的海蒸鲜依法起诉被告(反诉原告)后，原告(反诉被告)发现：一、被告(反诉原告)招租时所谓的“翠竹路主入口”根本不能开通；二、原告(反诉被告)承租的101、102室房屋的公共部位存在“一房两租”的违规行为，在出租给原告(反诉被告)使用的同时又将该公共部位出租给海蒸鲜使用，导致原告(反诉被告)与海蒸鲜发生矛盾；三、原告(反诉被告)承租的房屋价格与其他商铺如凌一刀的1元/天/平方米的价格存在严重的价格欺诈。为此，原告(反诉被告)认为：一、签订《房屋租赁合同》时，被告(反诉原告)利用其优势地位对原告(反诉被告)隐瞒了翠竹路主入口不能开通的事实，致使原告(反诉被告)陷入了错误认识，故被告(反诉原告)是欺诈，原告(反诉被告)系重大误解；二、被告(反诉原告)出租给原告(反诉被告)的房屋租金与其他商铺存在严重的价格差，被告(反诉原告)明显利用不对等的地位实施了价格欺诈；三、被告(反诉原告)将公共通道作为租赁的附加条件，应当是可独立使用的，是有附加价值的，现被告(反诉原告)将共同通道“一房两租”，明显违约；四、被告(反诉原告)招租时违反上海市崇明区环境保护局的规定，在未通过环评验收的前提下违法招租；五、被告(反诉原告)在招租时，曾承诺向承租户提供优质的整体商业环境，现被告(反诉原告)只收租金，营商环境十分恶劣对原告(反诉被告)的经营带来极大的负面影响。因《房屋租赁合同》是被告(反诉被告)提供的格式合同，其中第十五条的约定极大的限制了原告(反诉被告)在发生经营困难时的救济权利，故该条款是不公平的条款，应属无效。综上，原告(反诉被告)认为：签订《房屋租赁合同》双方应当遵守诚实信用的原则，并应当有利于节约资源，保护生态环境，不得违反法律。原告(反诉被告)当初签订3.2元/天/平方米的《房屋租赁合同》的目的，显然是与被告(反诉原告)提供的房屋现实状况是不匹配的。至今为止，被告(反诉原告)不能开通翠竹路主入口严重影响了原告(反诉被告)支付高额租金的初衷，所以《房屋租赁合同》在订立合同时双方是显失公平的，主要原因是被告(反诉原告)实施了欺诈的行为，隐瞒了重大事项，导致原告(反诉被告)的重大误解。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，依法起诉，判令参照其他商户变更房屋租金为1元/天/平方米，并承担相应法律责任，并对《房屋租赁合同》中相应条款进行变更。被告(反诉原告)上海锦策房产咨询有限公司辩称并反诉称，不同意原告(反诉被告)的全部诉请。本案涉案合同是双方真实意思的表示，原告(反诉被告)在签订合同之前，勘验过现场，对于房屋的现状完全了解，双方均有义务履行合同；原告(反诉被告)在履约过程中出现了拖欠租金的严重违约情形，仅支付了租赁保证金89,172元、2018年9月租金26,422元及2018年10月的部分租金12,500元；涉案房屋的经营环境受多种因素影响，租金的高低和租赁的面积、位置等有关，是属于正常；租赁合同中陈述限制转租及变更经营业态是属于普遍的约定，不构成显失公平。被告(反诉原告)已于2019年7月8日向原告(反诉被告)致以《关于：解除崇明绿地新都会项目房屋租赁合同事宜》的函件，以此告知原告(反诉被告)因原告(反诉被告)拖欠租金、物业管理费的严重违约情形，故被告(反诉原告)提前解除双方之间的房屋租赁合同，要求原告(反诉被告)于2019年7月12日前返还该房屋，立即付清租金、物业管理费等各项欠款，并按该合同19-3款向被告(反诉原告)承担各项违约责任。该函已于2019年7月11日送达原告(反诉被告)，但原告(反诉被告)至今既未返还该房屋，也未清偿任何欠款。故被告(反诉原告)同时提出反诉诉请：1、判决确认被告(反诉原告)与原告(反诉被告)就上海市崇明区翠竹路XXX弄XXX号XXX层XXX、XXX室签订的《绿地崇明项目房屋租赁合同》已于2019年7月11日提前解除；2、判令原告(反诉被告)立即将上述房屋恢复原状并返还给被告(反诉原告)；3、判令原告(反诉被告)立即支付2018年10月1日至2019年7月11日的租金234,853元；4、判令原告(反诉被告)按合同每日万分之五的标准支付上述欠付租金234,853元截至2019年8月31日的逾期付款违约金23,445元；5、判令原告(反诉被告)以上述欠付租金234,853元为基数,按每日万分之五的标准,支付自2019年9月1日起至最终实际支付之日止的逾期付款违约金(暂计算至2019年9月30日,违约金为3,523元)；6、判令原告(反诉被告)以每月租金的1.2倍标准,即26,422元*1.2倍,计每月31,706.4元,向被告(反诉原告)支付自2019年7月12日起至最终归还该房屋之日止的延迟交付违约金(暂计算至2019年9月11日,达2个月,违约金为63,412.8元)；7、判令原告(反诉被告)向被告(反诉原告)补交装修期、免租期(共6个月)的租金,即26,422元*6个月,计158,532元；8、判令原告(反诉被告)向被告(反诉原告)支付因原告(反诉被告)严重违约致使租赁合同被提前解除的赔偿款,按3个月租金计,26,422元*3个月,计79,266元；(以上第3至7项的标的金额合计563,031.8元)；9、判令原告(反诉被告)承担本案的反诉费用。原告(反诉被告)黄婷婷辩称，不同意被告(反诉原告)的诉请，要求法院驳回反诉请求。原、被告签订的房屋租赁合同存在争议，同意按照法院判令变更之后的租金支付租金，原告(反诉被告)迟延支付租金是因为被告(反诉原告)仅仅收取租金而不去改善经营环境，其曾联合其他商户要求改善经营环境，但是被告(反诉原告)并没有出面去改善，其愿意继续承租，但被告(反诉原告)没有去解决问题，故不同意解除合同。经审理查明，施夏夫系上海市崇明区城桥镇翠竹路XXX弄XXX号XXX室房屋的所有权人，季舒辰、李小龙系上海市崇明区城桥镇翠竹路XXX弄XXX号XXX室房屋的所有权人。该两处房屋所有权人授权被告(反诉原告)上海锦策房产咨询有限公司以受托人或本人名义代为签署与上述房屋租赁有关的合同、协议、函件等文书。2017年12月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：租赁房屋为上海市崇明区翠竹路XXX弄XXX号“崇明新都会二期”1层101、102室，租赁面积共271.45平方米。租赁房屋交付日为2018年3月1日，装修期自2018年3月1日至2018年5月31日，免租期自2018年6月1日至2018年8月31日，装修期内仅需支付装修管理费，无需支付租金及物业管理费，免租期内仅需支付物业管理费，无需支付租金。另约定2018年6月1日起至2020年5月31日止(涉案租赁期间内租金标准)的租金为每月26,422元，约3.2元/㎡/日。还约定若承租方逾期支付租金等费用，每逾期1日，应按所欠款项的千分之二标准向出租方支付逾期付款违约金，该违约金自应付款之日起算至实际付款之日止；…逾期交还房屋期间，承租方应当按照本合同原先确定的租金与物业管理费标准的两倍，向出租方支付场地占用费；出租方因承租方违约而提前解除合同后，承租方应向出租方承担按照本合同租金标准向出租方补缴相当于承租方已经享用的装修期、免租期(若有)期间之租金的违约责任；除承租方已支付的保证金被出租方全部没收外，承租方同意按6个月租金的标准一次性赔偿因违约行为给出租方造成的损失…；合同所述的违约事件包括：承租方逾期未支付租金累积达1个月或以上的…另查明，截至本案受理时原告(反诉被告)共支付2018年9月及2018年10月部分租金，合计38,922元。庭审后，原告(反诉被告)于2019年10月25日向被告(反诉原告)支付租金85,222元。以上事实，由原告(反诉被告)提供的《房屋租赁合同》、转账汇款凭证，被告(反诉原告)提供的涉案房屋房产证及授权委托书、2019年6月19日催款函、以及当事人陈述等证据证明，并经质证，本院予以确认。本案的争议焦点一是原告(反诉被告)与被告(反诉原告)签订的《房屋租赁合同》租金价格是否符合合同可变更的情形。原告(反诉被告)认为，签订《房屋租赁合同》时，被告(反诉原告)利用其优势地位对原告(反诉被告)隐瞒了翠竹路主入口不能开通的事实，致使原告(反诉被告)陷入了错误认识，故被告(反诉原告)是欺诈，原告(反诉被告)系重大误解；被告(反诉原告)出租给原告(反诉被告)的房屋租金与其他商铺存在严重的价格差，被告(反诉原告)明显利用不对等的地位实施了价格欺诈，故涉案的《房屋租赁合同》租金价格应予变更。被告(反诉原告)认为，本案涉案合同是双方真实意思的表示，原告(反诉被告)在签订合同之前勘验过现场，对于房屋现状完全了解；涉案房屋的经营环境受多种因素影响，租金的高低与租赁位置、面积等有关，价格存在差异属于正常现象，故不同意原告(反诉被告)要求变更《房屋租赁合同》租金价格的诉请。本院认为，被告(反诉原告)的宣传行为虽有不当之处，但原告(反诉被告)作为一名具有完全民事行为能力的人去实施投资经营行为，应对其风险有正常的预估能力。关于原告(反诉被告)认为被告(反诉原告)隐瞒了翠竹路主入口不能开通的事实的主张，从双方签订的书面合同来看，未对该问题予以特别约定。合同附件平面图中也无法辨别出入口的性质。因此，原告(反诉被告)主张被告(反诉原告)具有欺诈行为、原告(反诉被告)存在重大误解缺乏事实和法律依据，本院难以支持。关于原告(反诉被告)认为被告(反诉原告)出租给原告(反诉被告)的房屋租金与其他商铺存在严重的价格差的意见，本院认为，首先，租金价格受到多种因素的影响，不同商户之间存在价格差异属于正常现象；其次，原告(反诉被告)在与被告(反诉原告)订立《房屋租赁合同》时应当对将要实施的商业项目周边业态、盈利前景有充分的了解和预估，对其所签租金价格应有充分的认知；最后，结合该区域内其他商户租金价格来看，原告(反诉被告)与同区域其他商户租金未有显著差异，现原告(反诉被告)仅因其租金价格比周边个别商户租金价格高就推定认为其租金价格明显超出周边商业的市场租金价格，不具有合理性。因此，原告(反诉被告)请求法院依法判令原、被告于2017年12月6日签订的《房屋租赁合同》中关于租金的约定由3.2元/天/平米变更为1元/天/平米，以及请求法院依法判令被告(反诉原告)返还原告(反诉被告)因欺诈多收取的租金17,915元(每月按照租金差价2.2元/月/平*271.45平方*30天；暂计算2018年9月份一个月的已交租金部分)的诉请，缺少事实和法律依据，法院不予支持。本案的争议焦点二是原告(反诉被告)与被告(反诉原告)之间的《房屋租赁合同》是否符合解除条件。被告(反诉原告)认为，因原告(反诉被告)存在严重违约情形，在其于2019年7月11日向原告(反诉被告)送达《关于：解除崇明绿地新都会项目房屋租赁合同事宜》的函件后双方之间的《房屋租赁合同》已提前解除。原告(反诉被告)认为，双方签订的《房屋租赁合同》存在争议，其迟延支付租金是因为被告(反诉原告)仅仅收取租金而不改善营商环境，其希望继续承租涉案房屋，不同意解除合同。本院认为，本案中原告(反诉被告)迟延支付租金的原因主要是双方之间就租金标准问题产生争议，并且未能自行协商一致解决，导致双方就合同履行问题产生争议。双方争议发生后，被告(反诉原告)未与原告(反诉被告)积极沟通协商，而直接以向原告(反诉被告)送达《关于：解除崇明绿地新都会项目房屋租赁合同事宜》函件单方解除《房屋租赁合同》，不具有合理性。此外，在本案诉讼过程中，原告(反诉被告)向被告(反诉原告)支付了部分租金，表明原告(反诉被告)有继续履行合同之诚意。故被告(反诉原告)请求确认被告(反诉原告)与原告(反诉被告)之间的《房屋租赁合同》已于2019年7月11日提前解除的诉请，法院难以支持。同时，被告(反诉原告)诉请中基于《房屋租赁合同》已提前解除而主张第2、6、7、8项之诉请，法院亦不予支持。但原告(反诉被告)在截至2019年7月11日的租期内仅向被告(反诉原告)支付了部分租金，尚欠租金149,631元，故被告(反诉原告)要求原告(反诉被告)支付2018年10月至2019年7月11日期间欠付租金149,631元的诉请，本院予以支持。本案的争议焦点三是原告(反诉被告)是否应支付被告(反诉原告)欠付租金的逾期违约金。本院认为，双方就合同履行产生争议，且被告(反诉原告)在明知原告(反诉被告)承租涉案房屋用于餐饮业经营，却未配套通风排烟设备，显然必将影响承租人对承租标的物的使用，虽在《房屋租赁合同》附件中明确约定了租赁区域内无通风、排烟设施，但未进行显著提醒或特别注意，故被告(反诉原告)在履约过程中亦存在不当之处。因此，逾期欠付租金的责任不能完全归责于原告(反诉被告)，故被告(反诉原告)要求原告(反诉被告)支付欠付租金逾期违约金的诉讼请求，本院不予支持。此外，《房屋租赁合同》第十五条关于转租、转让和交换的约定，系合同双方真实意思的表示，不违反法律，应予尊重。故原告(反诉被告)请求法院判令变更《房屋租赁合同》第十五条“在租赁期内许可原告在经营困难时可以转租或变更经营业态”的诉请，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第一项、第二款、第九十三条第二款、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告(反诉被告)黄婷婷本诉的全部诉讼请求；二、反诉被告(原告)黄婷婷自本判决生效之日起十日内支付反诉原告(被告)上海锦策房产咨询有限公司自2018年10月至2019年7月11日期间的欠付租金149,631元；三、反诉原告(被告)上海锦策房产咨询有限公司其余反诉诉讼请求不予支持。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费460元，减半收取计230元，由原告(反诉被告)黄婷婷负担；反诉案件受理费4,714元，减半收取计2,357元，由反诉原告(被告)上海锦策房产咨询有限公司负担1,151元，反诉被告(原告)黄婷婷负担1,206元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  王军涛二〇一九年十一月二十五日书记员  卞佳纯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。