济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0104民初5524号原告：上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司，住所地济南市。负责人：周波，总经理。委托诉讼代理人：孙宏伟，该分公司项目经理。委托诉讼代理人：刘孟美，该分公司员工。被告：陈国振，男，1989年10月5日出生，汉族，济南市历下区泺源大街通力电梯有限公司济南分公司职工，住济南市。原告上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司（以下简称科瑞公司）与被告陈国振物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案受理，依法适用简易程序，于2019年10月21日公开开庭进行了审理。原告科瑞公司之委托诉讼代理人孙宏伟、刘孟美、被告陈国振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。科瑞公司向本院提出诉讼请求：1.判令陈国振支付我公司物业管理费7205.08元；2.判令陈国振承担本案诉讼费；3.判令陈国振承担违约金2000元。事实和理由:2011年5月20日，科瑞公司与绿地地产（济南）有限公司签订了《绿地国际花都A1地块物业管理前期服务协议》，合同约定：由科瑞公司向其开发的小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。科瑞公司提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向科瑞公司支付物业管理费，逾期缴费从逾期之日起按日千分之三承担滞纳金。陈国振系上述国际花都二期业主，物业面积84.22平方米，按约定应当向科瑞公司缴纳从2014年8月1日至2019年6月30日的物业管理费用人民币7205.08元。合同履行至今，科瑞公司按合同约定为陈国振所在小区提供了物业管理服务，但陈国振却拒不履行自己的缴费义务。科瑞公司多次催缴，未有效果。现特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法做出公正的判决，维护科瑞公司的合法权益。陈国振辩称，我之所以未交物业费，是因为科瑞物业公司提供的物业服务不达标。1、自2013年11月收房至2016年10月以来，小区一直使用的是临时用电，因为负荷超标，每年夏冬两季经常停电，造成家里电器损毁，影响日常生活，每次物业都推诿责任，造成长达2年多无法正常供电。2、楼道卫生没有做到天天打扫，家门口经常是厚厚一层灰，楼下垃圾桶经常被堆满，不能按时清扫。3、交房时承诺的单元门禁也从未使用，小区安全存在很大隐患。为了让业主交物业费临时安装的门禁形同虚设，有的家门上经常有塞的小广告，半夜有不明人员敲门，捅锁眼。4、2017年22号楼大部分业主家中阳台位置漏水，造成家里墙皮脱落，联系物业公司维修，科瑞公司以超出保修期为由拒绝维修。后期22号楼阳台位置漏水的住户越来越多，邻居们拨打12345市长热线投诉维权后，经政府部门协调才给予维修。5、小区内各项广告费、停车费等小区内盈利收入，物业从未公示过，业主不知道这些费用的使用情况，根据法律相关规定，这些收入应归小区业主所有。6、小区内道路有小商小贩在小区内摆摊，物业对此置之不理，扰乱了正常生活。7、小区内晚上道路一片漆黑，路灯坏了也不修，给业主造成不便，也非常不安全，给物业反映仍然置之不理。8、2015年至2017年属于临时供暖，物业联系的锅炉厂，自己烧暖气，经常到半夜里，将暖气停了，致使老人、孩子被冻感冒。2017年取暖费由物业服务公司代收，因为供暖为市政首次供暖，调试期间不收取取暖费，供暖结束后，物业服务公司应根据热力公司明确的供暖时间进行核算、退费。联系物业服务中心，找各种理由推诿，至今未退调试期间的取暖费。9、自2013年11月收房后，2014年11月，我发现客厅暖气片处有阴水痕迹后反映给物业，科瑞公司来人看一遍即以各种理由推脱，直到2019年11月份才给予解决，期间管道阴水导致木地板严重变形。10、小区交房后，科瑞公司与济南安强门窗有限公司联合垄断住户封阳台，而安强门窗有限公司在阳台安装完毕还未出保修期内即已经跑路，无法联系，造成我家阳台密封胶开裂、安装不牢固，出现的上述问题无法维修，至今仍存有安全隐患。11、科瑞公司的地下车位，大部分是人防工程，不能自由买卖，而科瑞公司违法将车位进行出售，性质恶劣。12、我单元有业主回家时，发现可疑人员捅自己家门，半夜也有人敲门，小区安保存在漏洞和隐患，科瑞公司有不可推卸的责任。综上所述，我认为科瑞公司没有做到他们承诺的服务质量标准，每平方收取1.45元物业费非常不合理，应该根据其物业服务情况减免业主应交纳的物业费。本院经审理认定事实如下：2011年，科瑞公司与绿地地产（济南）有限公司签订《绿地国际花都A1地块前期物业服务合同》，约定由科瑞公司为其开发的绿地国际花都A1地块（小）高层住宅小区提供前期物业服务，合同期限自2011年5月20日至该物业业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的《物业合同》生效时止；业主应于房屋交付之日起按其拥有物业的建筑面积向科瑞公司支付物业服务费，每月每平方米1.45元；双方同时还约定了服务内容和质量标准等其它事项。上述合同签订后至今，科瑞公司即向该物业管理区域提供了物业服务。2013年11月6日，陈国振办理了其购买的绿地国际花都四区二期某室房屋的入住手续，业主情况登记表载明上述房屋建筑面积为84.35平方米。同日，陈国振还出具《承诺书》一份，承诺表示已收到科瑞公司的业户手册，同意按该手册内《临时管理规约》中规定的住宅类房屋按建筑面积每月每平方米1.45元的标准按时缴纳物业服务费用，且业主逾期缴纳物业管理费的，物业公司可从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收滞纳金。因陈国振自2014年8月1日至2019年6月30日未缴纳在此期间共计59个月的服务费，科瑞公司遂诉至本院，要求陈国振支付上述期间欠缴的7205.08元物业服务费，并支付违约金2000元。本院认为，绿地地产（济南）有限公司与科瑞公司签订的《绿地国际花都A1地块前期物业服务合同》合法有效。陈国振系该物业服务区域内的业主，其在办理购房入住手续后已书面承诺按上述《临时管理规约》中约定的标准按时缴纳物业服务费用，因此，其在接受科瑞公司提供的物业服务期间内，应当依约承担缴纳物业服务费的义务。陈国振抗辩中提及的因家中阳台位置漏水，客厅暖气片处有阴水痕迹，管道阴水等原因导致家里墙皮脱落、木地板变形等问题均不属于物业服务合同约定的内容，科瑞公司不应对此承担义务，故陈国振以此为由要求减免物业费的抗辩理由不能成立，本院对此不予支持；其关于科瑞公司存在诸多服务不到位的情形，本院认为，物业服务企业运营费用的主要来源即为业主交纳的物业服务费，如果业主以物业服务企业提供的服务存在瑕疵为由拒交物业费用，则将无法保障物业服务企业的正常运营及物业管理的持续优化。维护小区的整体环境，不仅需要物业服务企业自身的努力，也需要众多业主的积极配合与支持。即使科瑞公司提供的物业服务不完全合乎标准，但在并无证据证明该公司长期怠于提供服务，疏于管理，造成小区物业严重损坏或环境卫生、绿化、安保、公共秩序等方面持续严重恶化以及小区内有很多业主交纳了物业费，在此期间，陈国振仍然接受着科瑞公司服务的情况下，其拒交物业费的行为损害了其他交纳物业费业主的利益，对于物业服务企业而言也是不公平的。因此，科瑞公司要求陈国振支付物业服务费的请求，合法有据，本院予以支持。关于陈国振所述的首次供暖调试期间收取的取暖费问题以及济南安强门窗有限公司封闭阳台过程中产生的问题，因与本案均不属同一法律关系，本案对此不予处理。科瑞公司要求的违约金，虽有合同为据，但在本院审理的涉诉案件中，确有证据证明其提供的物业服务本身亦存在部分一般性瑕疵，故对其违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告陈国振于本判决生效之日起十日内向原告上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司支付2014年8月1日至2019年6月30日的物业费7205.08元；二、驳回原告上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈国振负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 岑玉洁二〇一九年十一月二十八日法官助理 张 勃书 记 员 李 燕