陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕08民终3444号上诉人（原审被告）：陕西榆林东恒房地产开发有限公司，住所地榆林市榆阳区富康路与长城南路交叉口东南角，统一社会信用代码91610800562246838K。法定代表人：童生，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王喜平，陕西飞耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：童锦芬，系该公司职工。被上诉人（原审原告）：薛小燕，女，汉族，1984年10月21日生，住榆阳区。委托诉讼代理人：乔小飞、李花云，陕西格道律师事务所律师。上诉人陕西榆林东恒房地产开发有限公司与被上诉人薛小燕因房屋买卖合同纠纷一案，不服榆阳区人民法院（2018）陕0802民初3211号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。陕西榆林东恒房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案的诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：2014年5月24日，上诉人与被上诉人在内的购房人就交房事宜签订了《交房补充协议》，双方一致同意将交付时间推迟至2014年6月30日。被上诉人均同意继续认购房，并未约定可解除该定房协议。上诉人于2014年9月份，已经取得了榆林市商品房预售许可证及相关证件。加《公园时光商品房定房协议》属预约合同，原审认定房屋买卖合同错误。截止2018年4月，已经有近50户业主签订了商品房买卖合同，并接收了认购的商品房，早在2015年9月份就有业主接收房屋。原审法院判决解除合同无事实和法律依据。被上诉人已经丧失行使解除合同的权利。2014年9月已具备签订本约的条件，被上诉人并未在合理期限内行使解除权。同时2015年已经具备交付条件，被上诉人仍然没有在合理期限内提出解除。本案已超过法定诉讼时效，2014年9月份，本案双方应具备签订本合同--商品房预售合同的条件，但被上诉人拒不签订，上诉人本着诚实信用的原则，至今未向外再次出售涉案房屋，无论从2013年还是2014年开始计算，被上诉人的起诉均已超出了法律规定的诉讼时效期间，应当驳回起诉。被上诉人薛小燕答辩认为，原判认定事实清楚，处理正确。请求驳回上诉，维持原判。原告向一审法院提出诉讼请求：1、确认原告薛小燕与被告陕西榆林东恒房地产开发有限公司于2011年4月25日签订的《公园时光商品房定房协议》合法有效，并判令解除该协议；2、依法判令被告返还原告已付房款232472元，并按中国人民银行同期贷款利率赔偿原告从2013年11月1日起至付清之日止的利息损失及7000元佣金损失(暂计约5万元利息，各项暂计289472元)；3、本案的诉讼费由被告承担。原审法院经审理查明，2011年4月25日，原告与被告签订《公园时光商品房定房协议》，约定：原告购买被告位于榆林市开发区公园时光项目xx号楼x单元x层xxx号，建筑面积为124平方米，每平方米单价6028元，总价格747472元。还约定原告于定房当日向被告一次性支付定金人民币陆万元整，可享受总房款优惠5000元。原告在签订定房协议后15内付清首付款232472元，剩余房款510000办理银行按揭贷款。被告应在2013年10月31日前商品房经验收合格后交付原告使用。协议签订后，原告按约支付了定金6万元和剩余首付款172472元。但被告并未按照约定的交房日期交付房屋，被告迟延交付房屋的行为，致原告购买房屋的合同目的不能实现。双方经交涉，仍达不成协议。故原告涉诉到院，提出上述诉讼请求。原审法院判决认为，原告薛小燕与被告陕西榆林东恒房地产开发有限公司签订的《公园时光商品房定房协议》，约定了具体的买受房号xx栋xxxx，建筑面积124平方米，单价6028元/平方米，总价747472元，首付款232472元，交付条件及交房日期2013年10月31日等事项，系双方真实意思表示，依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，双方签订的定房协议，已具备商品房买卖合同的主要内容，应为合法有效的商品房买卖合同，双方均应当按照协议全面履行。原告称涉案房屋至今不具备交付使用条件，对于该事实，被告并不能提供合法有效的证据证明涉案房屋具备交付使用条件，依法应承担举证不能的法律后果。因被告无法按照约定时间交付验收合格房屋，显属违约，被告应承担违约的责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，本案中，被告与原告签订了商品房买卖合同，并收取了原告的部分购房款，至今无法交付验收合格的商品房，致原告的合同目的不能实现，故原告诉请依法判令原告与被告签订房屋买卖合同予以解除的诉讼请求有必要的事实及法律依据，本院予以支持。原告诉请被告返还原告首付款的诉讼请求有原告持有的收款收据证明，事实清楚，本院予以支持。原告诉请要求被告支付佣金损失7000元及从约定的交房次日起按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失，该部分损失均系被告迟延交付房屋所造成的原告财产损失，依法予以支持。关于被告辩称的诉讼时效问题，经庭审确认，双方当事人曾于2014年、2015年，甚至是2018年3月15日仍在就购房事宜协商，故本案的诉讼时效一直发生中断，原告的诉讼并未超过诉讼时效期间，被告的该辩称理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：1、原告薛小燕与被告陕西榆林东恒房地产开发有限公司签订的《公园时光商品房定房协议》有效，本判决生效后予以解除。2、本判决生效后十日内，由被告陕西榆林东恒房地产开发有限公司返还原告薛小燕已付房屋首付款人民币232472元，并按中国人民银行同期贷款利率赔偿原告从2013年11月1日起至付清之日止的利息损失及7000元佣金损失。案件受理费2870元，由被告陕西榆林东恒房地产开发有限公司负担。二审与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人陕西榆林东恒房地产开发有限公司与被上诉人薛小燕签订的《公园时光商品房定房协议》，属双方真实意思表示，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，原审认定该协议为合法有效的商品房买卖合同正确。关于《公园时光商品房定房协议》是否解除的问题，被上诉人称本案房屋至今不具备交付使用条件，其签订合同目的不能实现，对于该事实，上诉人并不能提供合法有效的证据证明涉案房屋具备交付使用条件，依法应承担举证不能的法律后果。故原审根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决解除合同符合法律规定，应予维持。因上诉人未按照约定时间交付验收合格房屋，显属违约，应承担违约的责任。至于上诉人认为双方签订交房补充协议，被上诉人薛小燕放弃了解除权，因被上诉人否认该补充协议的真实性，故本院不予认定。关于诉讼时效问题，经原审庭审确认，双方当事人曾于2014年、2015年，甚至是2018年3月15日仍在就购房事宜协商，故本案的诉讼时效一直发生中断，未超过诉讼时效。综上，原审法院判决认定事实清楚，处理正确。上诉人所持上诉理由，因无相关证据印证，依法不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5969元，由上诉人陕西榆林东恒房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  韩燕妮审判员  杜波云审判员  任晓明二〇一九年十一月二十八日书记员  刘力好