河北省围场满族蒙古族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0828民初2834号原告：姚子兰，女，1967年9月23日出生，汉族，农民，住河北省承德市围场满族蒙古族自治县。委托诉讼代理人：管海颖，女，1992年2月28日出生，蒙古族，市民，住河北省承德市双滦区。委托诉讼代理人：王丹丹，河北汇恩律师事务所律师。被告：刘亚平，男，1987年11月14日出生，汉族，市民，住河北省承德市围场满族蒙古族自治县。被告：围场满族蒙古族自治县飞宇房地产开发有限公司（简称飞宇房地产开发有限公司或飞宇公司），住所地河北省承德市围场满族蒙古族自治县围场镇怡清园小区8号楼3-11。统一社会信用代码9113082878701347X3。法定代表人：杨国杰，经理。原告姚子兰因刘亚平与飞宇房地产开发有限公司合同纠纷一案，不服本院（2018）冀0828民初4595号生效调解书，向本院提起第三人撤销之诉，本院于2019年6月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姚子兰及其委托诉讼代理人管海颖、王丹丹，被告刘亚平，被告飞宇房地产开发有限公司的法定代表人杨国杰，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姚子兰向本院提出诉讼请求：1、请求撤销围场法院（2018）冀0828民初4595号民事调解书。2、由被告承担案件诉讼费用。事实和理由：2011年被告飞宇公司将正在建设之中的哨鹿小区A区15号楼1501室商品房出售给我方，约定房款为40万元。我方分别于2011年7月17日、2015年4月16日、2015年4月25日向被告飞宇公司支付了全部购房款。因被告飞宇公司法定代表人杨国杰刑事案件等原因未能及时签订商品房买卖合同。2018年6月19日被告飞宇公司要求我方补加房款26万元，并于当日签订了哨鹿小区A区15号楼1501室的《商品房买卖合同》，且当日该份合同在承德市新建商品房网上备案系统中备案成功。2019年4月围场住建局在对哨鹿小区15号楼登记备案楼房进行公示时，我方得知二被告在我方不知情的情况下，到围场法院以民事调解书的形式对我方已全款支付且经网签备案的楼房进行了处分，其行为侵犯了我方对该楼房的合法产权，应予撤销。为此，诉至法院，请求支持我方诉讼请求。被告刘亚平辩称，1、2015年4月21日我从飞宇公司购买了哨鹿小区A区15号楼1501室商品房，当时交了定金5000.00元，售楼员马宁给我出具了预定款收条，在收条上已经注明了楼房号。2015年8月我又交了20万元，飞宇公司给我出具了收据，收据上盖了飞宇公司的公章，因飞宇公司法定代表人杨国杰出事，楼房停工。2018年4月，楼房开工后，我找到杨国杰之子刘总，商议此事，刘总提出增加价款，当时因为刘总增加的房款过高，并说楼房已经备案到他人名下，刘总说备案方没有商品房买卖合同，让我上法院起诉，判赢了，房子还归我。我就到围场法院起诉，后经法院调解，2018年12月14日作出调解书。2、涉案房屋是我最早预定的，2016年我去飞宇公司售楼处，发现姚子兰和我都有登记，并且楼号都已经分好，我定的是15号楼1501室、姚子兰是15号楼601室。3、2018年4月楼房开工后，刘总说，601室已经被公司卖了，但是我那套没有卖。原告与飞宇公司是如何达成的网签，我不知情。被告飞宇房地产开发有限公司辩称，2015年，刘亚平、姚子兰确实都在飞宇公司买楼，并且各自有各自的楼号。2015年9月，飞宇公司法定代表人杨国杰被逮捕，直到2018年9月25日出狱。刘亚平和杨国杰签的购房协议是在杨国杰出狱后7、8天签订的，协议属于后补。经本院审理查明，2011年7月17日原告姚子兰向飞宇公司法定代表人杨国杰交纳购楼预付款100000.00元，2015年4月16日向飞宇房地产开发有限公司交纳楼房款90000.00元，2015年4月20日向飞宇房地产开发有限公司交纳楼房款210000.00元，合计交款400000.00元。2018年6月19日，原告姚子兰与被告飞宇房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，合同号20180619061。合同约定房地产价值为660000.00元，房屋座落为哨鹿小区A区15号楼2单元1501室，建筑面积116.80平方米。此商品房买卖合同已在承德市新建商品房网上备案系统备案成功。被告刘亚平于2015年4月至5月，向被告飞宇房地产开发有限公司交房屋预订款5000.00元，2015年8月15日交楼房首付款200000.00元，合计交款205000.00元。2018年10月，被告刘亚平与被告飞宇房地产开发有限公司法定代表人杨国杰签订“购房协议”，“购房协议”日期书写为2015年8月19日。“购房协议”约定，出卖方（甲方）为飞宇房地产开发有限公司，购房方（乙方）为刘亚平，协议主要内容为：一、甲方将其开发的位于围场县1501号房，建筑面积116.12平方米，总金额470000.00元，出售给乙方。二、甲方承诺，自签订本协议起，2016年12月31日之前，保证将该房屋交付给乙方。三、乙方向甲方交付房屋预订款为205000.00元整。四、待甲方取得该房屋《商品房预售许可证》后，乙方向甲方交付该房屋剩余尾款265000.00元整并签订正式房屋认购合同。落款处甲方杨国杰签名，乙方刘亚平签名。2018年10月，刘亚平向本院提起诉讼，请求判令飞宇房地产开发有限公司继续履行购房协议，交付楼房。经本院主持调解，于2018年12月14日作出（2018）冀0828民初4595号民事调解书。调解书确定：一、飞宇房地产开发有限公司于2018年7月1日之前，将围场满族蒙古族自治县围场镇哨鹿小区15号楼西单元边户1501室楼房（116.12平方米，以实际交付面积为准）交付给刘亚平；二、刘亚平在收到楼房钥匙时，向飞宇房地产开发有限公司支付剩余房款40万元，在办理房产登记手续时享有与其他业主同等待遇。另查明，被告飞宇房地产开发有限公司于2018年5月21日取得商品房预售许可证。至原告姚子兰提起本案诉讼时，涉案房屋尚未交付。上述事实，有原告提供的围场满族蒙古族自治县房地产交易管理所出具的证明、交纳房款的收据、网上备案证明等证据，有被告刘亚平提供的“购房协议”、交纳房款的收据、购房协议等证据，有本院（2018）冀0828民初4595号民事调解书及卷内有关材料，以及出庭各方当庭陈述证实。庭审中，被告刘亚平提供楼房出售情况表格复印件一份，表内登记西一单元601姚子兰买、1501刘亚平买。1501即本案争议的楼房。本院认为，在被告飞宇房地产开发有限公司取得预售许可证前，原告姚子兰、被告刘亚平都交纳了部分房款，但均未与飞宇房地产开发有限公司签订买卖合同。姚子兰于2018年6月，刘亚平于2018年10月，先后与被告飞宇房地产开发有限公司签订合同和“购房协议”。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。依照上述规定，从合同内容和履行情况看，姚子兰与飞宇房地产开发有限公司于2018年6月签订的合同以及刘亚平与飞宇房地产开发有限公司于2018年10月签订的“购房协议”，均应认定为商品房买卖合同。姚子兰、刘亚平签订合同时间，均在被告飞宇房地产开发有限公司取得预售许可证以后。姚子兰与飞宇房地产开发有限公司签订的合同，不仅有效且在时间上早于刘亚平，故应当优先保护。本院（2018）冀0828民初4595号民事调解书，是在涉案房屋已经存在买卖合同的情况下作出的，损害了原告合法权益，应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百条第一款第一项、第二款规定，判决如下：撤销本院（2018）冀0828民初4595号民事调解书。案件受理费8350.00元，由被告围场满族蒙古族自治县飞宇房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审 判 长  王晓辉审 判 员  王文敏人民陪审员  王云鹏二〇一九年十一月二十二日法官助理闫天宇书记员初琦