广东省广州市增城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0118执异567号 案外人：刘剑光，男，1977年3月2日出生，汉族，住广州市增城区。 委托代理人：何梦诗、陈妍帆，广东穗益律师事务所律师、实习律师。 申请执行人：兴业银行股份有限公司广州新塘支行，住所地：广州市增城区新塘镇汇纺路1号首层07、116、118号铺及17、20、21、53、54号铺。 负责人：陈业武。 委托代理人：何宇虹、陈冬梅，广东东方昆仑律师事务所律师。 被执行人：沈艺金，女，1979年2月28日，汉族，住广州市增城区。 被执行人：黄志标，男，l978年11月23日出生，汉族，住广州市增城区。 被执行人：曹勇笑，女，1982年8月2日出生，汉族，住广州市增城区。 被执行人：广州市英骏服装有限公司，住所地：广州市增城区新塘镇群星村群星新村沙巷广深公路群星路段新好景旁A2幢。 法定代表人：陈耀林。 本院在执行申请执行人兴业银行股份有限公司广州新塘支行申请执行被执行人广州市英骏服装有限公司、沈艺金、黄志标、曹勇笑借款合同纠纷一案中，异议人刘剑光对本院查封拍卖位于广州市增城区新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤雅苑九十八街60号房的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 异议人刘剑光称，请求法院中止对广州市增城区新塘镇广园东碧桂园***（产权证号：××号）（以下简称涉案房屋）的拍卖；请求法院解除对上述房屋的解封。事实与理由如下：一、在人民法院查封之前，申请人与被执行人黄志标、沈艺金已签订合法有效的书面买卖合同。申请人与被执行人黄志标、沈艺金已于2016年7月23日签订《物业买卖合同》，该合同签订的时间是在法院查封之前。按照合同约定，被执行人黄志标、沈艺金将涉案房屋出售给申请人。该合同是双方当事人真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效。因此，申请人作为受让人的权利应受到法律保护。二、申请人已按照合同约定向黄志标、沈艺金支付部分价款。在签订合同后，申请人已经按合同约定多次向黄志标、沈艺金支付了涉案房屋的部分房款共计1299100元，并有申请人提交的转账凭证及收款收据予以证实。三、在法院查封之前，申请人已合法占有涉案房屋。在法院查封之前，黄志标、沈艺金将涉案房屋交付给了申请人使用，申请人已实际占有、使用该房屋多年，至今还是申请人在使用居住。据此，申请人认为法院对涉案房屋的查封、拍卖侵害了申请人合法权益，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》的相关规定，请求解除对上述房屋的查封、拍卖。 刘剑光向本院提交下列证据：1、（2019）粤0118执922号《第一次网络拍卖公告》；2、《物业买卖合同》；３、账户交易明细查询清单、收款收据、业务凭证。 申请执行人兴业银行股份有限公司广州新塘支行称，不同意异议人的请求，理由如下：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，刘剑光的异议请求不具有充分的事实依据。首先，《物业买卖合同》签订时间存疑，现实中存在大量倒签合同以阻碍执行的情形，故对《物业买卖合同》签订时间是否在查封之前应结合更多证据来判断，有必要时应对签订时间进行鉴定确认。其次，刘剑光未有任何证据证明其在法院查封前已合法占有房产。再次，刘剑光未按《物业买卖合同》约定支付价款。买卖合同约定房产交易总价500万，被执行人沈艺金、黄志标尚欠刘剑光40万元债务，双方同意于合同签订当天刘剑光向被执行人支付定金65万元。而其提供的账户交易明细查询清单、收款收据和合同约定的金额和时间均不相符，特别是金额远远低于合同总价，这些证据均不能证明其已支付房款的主张。最后，针对房产未过户的问题刘剑光亦有责任。《物业买卖合同》签订时间为2016年7月23日，是在本案房产一押和二押之后（第一抵押起始时间为2013年1月30日，第二抵押起始时间为2014年4月23日）。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”刘剑光理应知道所购房产存在抵押的情形，但从未与抵押权人兴业银行沟通，兴业银行对房产买卖一事毫不知情，刘剑光至今亦未代被执行人清偿任何欠款，其不是一个善意的买受人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定突破了物权公示的制度，将不动产买受人的物权期待权置于普通债权甚至是有担保物权的优先债权之上，应谨慎适用。刘剑光的证据未能证明其达到法律规定可排除执行的条件，请法院依法予以驳回。 兴业银行股份有限公司广州新塘支行提交以下证据：《不动产登记查册表》。 被执行人沈艺金、黄志标、曹勇笑、广州市英骏服装有限公司未答辩，亦没有提交任何证据。 本院查明，申请执行人兴业银行股份有限公司广州新塘支行申请执行被执行人沈艺金、黄志标、曹勇笑、广州市英骏服装有限公司借款合同纠纷一案的执行依据为已经发生法律效力的（2018）粤0118民初408号《民事判决书》及（2018）粤01民终23596号《民事判决书》。（2018）粤0118民初408号《民事判决书》判决主文显示：“一、解除原告兴业银行股份有限公司广州新塘支行与被告黄志标、沈艺金签订的《个人授信额度借款合同》【编号为兴银粤个授字（增城）第***号】以及《个人经营借款合同》【编号为兴银粤个抵借字（增城）第3**号】、《零售经营类借款合同》【编号为兴银粤个抵借字（增城）第***号】；二、被告黄志标、沈艺金于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告兴业银行股份有限公司广州新塘支行清偿贷款本金2710934.15元及利息、罚息、复利【截止2017年10月25日的利息32850.92元、罚息（含复利）622.64元，并自2017年10月26日起按合同约定标准继续计算，其中利息计至本判决发生法律效力之日止，罚息和复利计至清偿款日止，罚息不得计算复利】；三、被告黄志标、沈艺金于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告兴业银行股份有限公司广州新塘支行清偿贷款本金758万元及利息、罚息、复利【截止2018年6月13日的利息332225.4元、罚息（含复利）104051.33元，并自2018年6月14日起按合同约定标准继续计算，其中利息计至本判决发生法律效力之日止，罚息和复利计至清偿款日止，罚息不得计算复利】；四、被告黄志标、沈艺金于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告兴业银行股份有限公司广州新塘支行赔偿律师代理费276364元；五、被告曹勇笑、广州市英骏服装有限公司在1430万元最高限额内对被告黄志标、沈艺金的上述债务承担连带清偿责任，并在承担保证责任后有权向黄志标、沈艺金予以追偿；六、若被告黄志标、沈艺金未能按照上述期限足额履行还款义务，原告兴业银行股份有限公司广州新塘支行有权对被告黄志标、沈艺金所有的位于增城市新塘镇××东碧××凤凰城××街××号（房地产权证号：15××63、56××06）房产经折价或者拍卖、变卖所得价款在上述债权范围内优先受偿。”广州市英骏服装有限公司不服一审判决提起上诉，广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终23596号《民事判决书》，判决：“驳回上诉，维持原判。”案件审理期间，本院于2018年3月12日作出（2018）粤0118民初408号《民事裁定书》，对黄志标、沈艺金名下的涉案房屋进行了查封，查封期限从2018年3月19日起至2021年3月18日止。 由于沈艺金、黄志标、曹勇笑、广州市英骏服装有限公司逾期未履行上述生效判决确定的义务，兴业银行股份有限公司广州新塘支行向法院申请强制执行。本院立案受理，案号：（2019）粤0118执922号。在该案执行中，本院于2019年7月11日裁定拍卖登记在沈艺金、黄志标名下的涉案房屋。刘剑光不服，遂以上述理由向本院提出执行异议。 另查明：刘剑光举证的《物业买卖合同》载明涉案内容如下：合同签订时间为2016年7月23日，甲方（卖方）黄志标、沈艺金，乙方（买方）刘剑光；买卖物业位于广州市增城区新塘镇广园东碧桂园***（房地产权证编号：C56××06号），总成交价500万元。因甲方尚欠人民币400000元债务，甲乙双方一致同意，乙方于合同签订当天向甲方支付定金人民币650000元；甲方收到定金后6个月内解除建立在该物业上的他项权、查封等限制交易过户的措施，并通知甲方办理交易过户手续。甲方收到通知后10天内将购房款人民币3950000元转入甲方委托的第三方（资金方）与乙方的共管账户或银行的托管账户。甲方应当在收到全部购房款后两日内将作为本合同标的物的物业交付乙方使用。 再查明：广州市规划和自然资源局增城区分局在2019年11月19日出具涉案房屋的《不动产登记查册表》显示：涉案房屋坐落在广州市增城区新塘镇广园东碧桂园***；房产登记号：增商字690979；权证号码：15××63、56××06；产权人：沈艺金、黄志标；他项权利人：兴业银行股份有限公司广州新塘支行，权利种类：一般抵押权，设定日期：2013年1月30日；他项权利人：李铭珊、列智森，权利种类：抵押权，设定日期：2014年4月23日，债权数额：18500000元。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”。由于本案被执行人逾期未履行生效的（2018）粤0118民初408号及（2018）粤01民终23596号民事判决确定的义务，本院在（2019）粤0118执922号案件执行过程中，依法查封登记在黄志标、沈艺金名下的涉案房屋，该执行行为符合上述法律规定。 刘剑光对涉案房屋主张所有权，要求本院解除(或停止、中止)对涉案房屋的查封、拍卖执行，实质是案外人基于实体权利对执行标的提出的排除执行异议，应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。 对于刘剑光的异议主张及理由，是否足以排除执行的问题?《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，黄志标、沈艺金依照（2018）粤0118民初408号及（2018）粤01民终23596号民事判决书判定应履行金钱偿付的义务。从查明事实可知，1、《物业买卖合同》约定黄志标、沈艺金应当在收到全部购房款后两日内将涉案房屋交付刘剑光使用。在合同履行过程中，刘剑光称其支付了部分购房款，但又主张在法院查封前，黄志标、沈艺金已将涉案房屋交付给其使用，其已实际占有、使用该房屋多年且至今仍在居住，该主张与合同约定的交付时间不一致，且其未提交任何涉及该房屋交接、占有、使用的证据，故本院不予采信。２、根据《物业买卖合同》的约定，刘剑光于合同签订当天向黄志标、沈艺金支付定金人民币650000元，剩余购房款3950000元在解除建立在涉案房产的限制交易过户措施并通知黄志标、沈艺金办理过户手续后10天内支付。但刘剑光提供的账户交易明细查询清单、收款收据及业务凭证与合同约定的金额及支付时间条件不相符，且无其他证据佐证收款收据及业务凭证对应的两笔10万元金额是用于购买涉案房屋，故刘剑光称其支付了涉案房屋的部分房款共计1299100元，本院不予采信。刘剑光即使已按照合同约定支付部分价款但未承诺将剩余价款交法院交付执行，亦不符合上述法律规定第二十八条第三款的规定。3、刘剑光未能办理房屋过户手续有其自身的原因。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存；抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，黄志标、沈艺金出卖已抵押的涉案房产给刘剑光未经抵押权人同意。刘剑光理应知道，案涉房产在其与黄志标、沈艺金签订《物业买卖合同》前已设有两项抵押，在抵押担保的债权未获得清偿以消灭抵押权的情况下，不能办理涉案房产的过户登记。但刘剑光作为买受人，在涉案房屋设有多项抵押权，且抵押债权金额明显大于房屋交易价格的情况下仍进行交易，没有尽到合理的注意义务，不符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，故其以不动产买受人的物权期待权排除兴业银行股份有限公司广州新塘支行的执行，缺乏法律依据，本院不予支持。 综上所述，本院认为刘剑光与黄志标、沈艺金之间买卖涉案房屋的行为，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定应当支持异议请求的情形，刘剑光的异议理由不能成立，本院不予支持，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：驳回异议人刘剑光的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉。 审 判 长  马桂容 人民陪审员  王桃金 人民陪审员  邱绮敬 二〇一九年十一月二十九日 书 记 员  陈月玲