云南省曲靖市马龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0321民初875号原告：曲靖金秋物业服务有限公司马龙分公司，营业场所：云南省曲靖市马龙县龙翔路云华园。统一社会信用代码：91530321568841822M。负责人：刘雪霏，系该分公司经理。委托诉讼代理人：张荣中，云南精茂律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：袁明国，云南精茂律师事务所律师，特别授权代理。被告：涂松，男，汉族，1977年11月26日生，身份证住址：云南省曲靖市马龙县，现住址：云南省曲靖市马龙区。原告曲靖金秋物业服务有限公司马龙分公司（以下简称“金秋物业马龙分公司”）与被告涂松物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案，依法适用简易程序于2019年11月1日公开开庭进行了审理。原告金秋物业马龙分公司的负责人刘雪霏及委托诉讼代理人张荣中，被告涂松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金秋物业马龙分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告及时向原告支付从2016年8月30日起至2018年8月30日止的物业服务费1741.87元，垃圾代运费264元，二次加压费240元，总计2245.87元；2.判令被告依约向原告支付逾期付款滞纳金449.17元（总计2695.04元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年11月4日，被告涂松办理接房手续时与原告金秋物业马龙分公司签订了《前期物业管理服务协议》。双方在协议中约定：由原告为被告位于马龙云华园小区7幢3单元202室建筑面积为131.96平方米的房屋提供物业服务。住宅、车库的物业服务费按建筑面积每平方米每月0.55元计算，商铺的物业服务费按建筑面积每平方米每月0.70元计算；物业服务费按年缴纳，从业主接房当天开始计收，以后业主每年交费的时间为物业服务费到期后的第一个月内交清，否则按物业服务费每天千分之三收取滞纳金。双方还约定，受有关部门或单位的委托，原告可以提供水费、电费、有线电视收视费、垃圾处置费等相关费用的代收代缴服务；本协议在本区域内业主委员会成立并选聘物业管理企业时自然终止。服务协议签订后，原告依约提供了相应的物业服务，但被告在享受原告为其提供的物业服务的同时，却未依约履行缴纳物业服务费的义务。截止到2019年7月12日，其居住使用的马龙云华园小区7幢3单元202室已欠缴物业服务费及其他相关费用共计2695.04元。经原告多次催要，被告均拒不履行缴纳义务。现原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，恳请人民法院依法判决支持原告的诉请。被告涂松辩称:我没有居住且未装修该小区房屋，未装修的房屋不产生二次加压费、垃圾带运费，但我在2010年8月30日至2016年8月30日是交了二次加压费、垃圾带运费的。2016年8月30日后未缴纳的原因：1.财物被偷盗；2.小区垃圾未及时清理、清运；3.小区房屋无房产证、土地证，故拒缴相关费用，电改、水改费用九年前已经交纳给开发商，但至今电改没有解决；4.物管服务不到位，我兄弟家在小区7幢2单元201室下水道堵塞，物管未妥善处理；我家客卧的卫生间漏水，物管至今也未妥善解决；5.物管管理不负责，我家未居住，但还产生了水费，自来水公司还向我催费，与物管反映问题，也没有解决。后来我与门卫去查看水表，总共还未使用五方水，预交水费100元全部扣完、且还交纳了十多元的滞纳金。后面因为未住，也就没有管了。综上所述，我有充分的理由拒绝交纳物管费。根据原、被告双方陈述，本案争议焦点归纳为：1.原告提供的物业服务是否符合合同的约定；2.原告所主张的各项费用是否成立。原告金秋物业马龙分公司针对其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.原告营业执照、物业服务资质证书、负责人身证明复印件各1份，证明原告公司的诉讼主体资格及其主公司属三级物业服务企业的事实；2.内资企业登记基本情况表复印件1份，证明原告公司曾用名为曲靖金秋物业管理有限公司马龙分公司以及两名称同属于同一个公司的事实；3.被告的身份证复印件，证明被告的身份情况及主体资格；4.《前期物业管理服务协议》复印件1份，证明被告办理接房手续并与原告签订《前期物业管理服务协议》，双方在该协议中约定，由原告为被告位于马龙区云华园小区的房屋提供物业服务；住宅、车库的物业费单价是按建筑面积每月每平方米0.55元计算，商铺的物业服务费单价是按照建筑面积每月每平方米0.70元计算。物业费按年缴纳，从业主接房当天开始计收，以后业主每年交费时间为物业服务费到期后的第一个月交清，否则按物业服务费每天千分之三收取滞纳金，双方还约定，受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费、有线电视收视费、垃圾处置费等相关费用的代收代缴服务的事实；5.马龙县发展改革局马发改价格备案【2013】003文件复印件1份、马发改价格【2012】7号文件、曲靖市发展改革委员会文件复印件各1份，证明《前期物业管理服务协议》中约定的物业服务费收费价格是经过马龙县发改局登记备案批准的；同时证明城区居民垃圾处理费经过马龙县发改局同意批准；6.装修申请表、物业费收据、代收电费收据，证明被告已装修入住及2016年前缴纳物业服务费、电费等相关费用的情况；7.马龙县城市管理综合行政执法局垃圾代运处理费收款收据，证明原告公司受马龙县城市管理综合执法局委托，代其收取垃圾处理费，以及该费用已由原告先行垫付的事实。经质证，被告涂松发表如下质证意见：对证据1、2、3、4、5、6、7的三性均无异议；但该房屋于2018年年底已经出售，在2016年8月30日至2018年8月30日期间房屋我一直没有居住，不产生二次加压费、垃圾带运费，所以这两项费用我不应该交纳。被告涂松针对其答辩意见，提交如下证据：1.照片四份，证明原告未对小区垃圾及时进行清理；2.单车收据原件三份，证明被偷单车的价值分别为2150元、2150元、2200元，共计6500元的事实。经质证，原告认为：证据1，照片模糊，不能证实为本案所涉小区，同时其来源不合法，对被告的证明目的不予认可。对证据2，三张收据的购买时间不同、但收据系号为连号且字体相似，我方认为是被告事后补开的，不是原始发票，该证据无法证明单车的价值，也不能证明单车被盗的事实。本院认为，被告对原告金秋物业马龙分公司提交的上述7组证据均无异议，该七组证据内容客观真实，来源合法,和本案具有关联性，本院予以采信。对被告提交的证据1，原告对真实性、合法性、证明目的均不予认可，该组证据未记载拍摄照片时间，不能原告证明目的，本院不予采信；对被告提交的证据2，原告对其证明目的不予认可，且被告庭审中认可系事后补开，故本院对被告提交的该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予采信。根据庭审举证、质证以及当事人的陈述，本院认定事实如下：2011年11月4日，被告涂松（甲方）与原告金秋物业马龙分公司（乙方，原名称为“曲靖金秋物业管理有限公司马龙分公司”）签订《前期物业管理服务协议》。协议约定：在本小区（马龙云华园小区）业主委员会成立之前，由乙方为包括甲方涂松在内的马龙云华园小区业主提供物业服务，甲方涂松的住房位于马龙云华园小区7幢3单元202室（住宅），建筑面积为131.96平方米；乙方负有对房屋共用部位、共用设施设备、环境卫生、公共秩序、道路交通等项目进行日常维护、保养与管理，并保证设备良好、运行正常、无事故隐患等义务；甲方负有依据本协议按时向乙方交纳物业服务费及其它相关费用等义务；甲方住宅物业服务费的收费标准为：按房屋建筑面积计收，每月每平方米0.55元，物业服务费按年交纳，业主接房时进行首次交纳，以后业主每年交费的时间为上期物业服务费到期后第一个月内交清，否则按物业服务费3‰/天收取滞纳金；受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、有线电视收视费、垃圾处置费等相关费用的代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准执行政府规定；乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，未按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金等等。该服务协议中约定的收费标准已经过相关行政部门备案或批准。《前期物业管理服务协议》签订后，原告金秋物业马龙分公司为被告涂松等小区业主提供了物业服务，被告涂松按协议约定交纳了2016年8月30日之前的物业服务费等费用。另查明：1.2019年2月22日，案外人曾汉东（被告涂松姐夫）交纳了马龙云华园小区7幢3单元202室2018年8月30日至2019年8月30日的物业费871元（131.96平方米×0.55元/平方米/月×12个月）；垃圾带运费132元（11元/月×12个月）；二次加压费120元（10元/月×12个月）。2.被告涂松在庭审中对原告主张的收费标准无异议，对原告主张的滞纳金为449.17元予以认可，愿意缴纳。本院认为，原告金秋物业马龙分公司与被告涂松签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表达，不违反法律、法规规定，且该协议中所约定的物业服务费收费标准已经过相关行政部门备案或批准，该协议合法有效，双方当事人均应当按照协议的约定全面履行自己的义务。原告金秋物业马龙分公司已按照协议履行了2016年8月30日至2018年8月30日期间的物业服务义务，被告涂松拖欠该期间的物业服务费应该交纳，故对原告金秋物业马龙分公司要求被告涂松支付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。对被告涂松提出的辩解意见,本院认为原告已按双方签订的《前期物业管理》履行了服务，被告涂松在审理过程中提供的证据不足以证明原告逾期未整改给被告造成损失；其次，判断物业服务合同是否服务到位，第一是依据合同的约定；第二是物业服务公司的管理方法、服务意识、服务态度等均决定着物业服务的质量；第三是业主与物业服务公司的配合同样决定着物业服务的质量，如果业主长期不交纳物业服务费，物业服务公司也不可能提供优质的服务。故被告涂松的辩解意见不符合双方约定及法律的规定，本院不予采纳。原告金秋物业马龙分公司根据《物业管理条例》第四十四条的规定及《前期物业管理服务协议》的约定，代替相关单位向被告涂松等小区业主收取垃圾代运费和二次加压费，被告涂松也向原告金秋物业马龙分公司交纳了2016年8月30日之前的部分垃圾代运费和二次加压费，且庭审中对原告主张的收费标准未持异议，由此可知被告涂松知晓并同意原告金秋物业马龙分公司提供代收代缴服务。2016年8月30日至2018年8月30日期间的垃圾代运费和二次加压费的交费期限早已届满，故原告金秋物业马龙分公司要求被告涂松支付未交的垃圾代运费、二次加压费的诉讼请求，符合协议约定及法律规定，本院予以支持。对被告涂松应交纳的的物业服务费、垃圾代运费、二次加压费，本院认定如下：2016年8月30日起至2018年8月30日的物业服务费：1741.87元（131.96平方米×0.55元/平方米/月×24个月）；2016年8月30日起至2018年8月30日的垃圾代运费：264元（11元/月×24个月）；2016年8月30日起至2018年8月30日的二次加压费：240元（10元/月×24个月），上述费用共计2245.87元。对于原告主张的滞纳金449.17元，被告在庭审中对原告的该主张予以认可，表示愿意缴纳，该主张符合原、被告签订的《前期物业管理服务协议》之约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：被告涂松于本判决生效后十日内支付欠原告曲靖金秋物业服务有限公司马龙分公司自2016年8月30日起至2018年8月30日的物业服务费：1741.87元、垃圾代运费264元、二次加压费240元及滞纳金449.17元，上述费用共计2695.04元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告涂松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人拒不履行本判决书确定的义务，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  赛兴旺二〇一九年十一月十一日书记员  丁文博附相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十四条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。