广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初11396号原告：何新棠，男，1963年7月12日出生，汉族，住广州市白云区，委托诉讼代理人：李建辉、谭意娣，均为广东金科律师事务所律师。被告：谢坚智，男，1954年11月6日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：王新，北京德和衡（广州）律师事务所律师。被告：陈映山，男，1974年9月12日出生，汉族，住广州市花都区，第三人：蔡荣周，男，1958年8月25日出生，汉族，住广州市花都区，原告何新棠与被告谢坚智排除妨害纠纷一案，本院于2018年10月26日立案后，本院依法适用简易程序于2018年11月23日公开开庭进行了审理。后因案情需要，本院依法组成合议庭适用普通程序于2019年5月24日公开开庭进行审理。原告于2019年9月16日向本院申请追加陈映山为被告、追加蔡荣周为第三人，本院依法追加陈映山、蔡荣周后于2019年10月29日第三次公开开庭对本案进行审理。原告何新棠的委托诉讼代理人谭意娣到庭参加第一次、第二次诉讼、原告何新棠的委托诉讼代理人李建辉到庭参加第一次、第三次诉讼，被告谢坚智的委托诉讼代理人王新到庭参加三次诉讼。被告陈映山、第三人蔡荣周经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告谢坚智立即停止侵害，并向原告移交位于广州市花都区花山镇龙口村106国道西侧荣翠轩第06商场1层106房和第07号铺1层107房，共两间商铺；2、被告谢坚智即日向原告支付非法侵占上述两商铺期间占用使用费701748元（每月29239.5元标准，从2016年9月17日计至实际交付两商铺给原告之日止，现暂计至起诉之日）；3、本案案件受理费由被告谢坚智承担。原告于2019年5月24日向本院申请变更第二项诉讼请求为：被告谢坚智向原告支付占有使用费552304元，标准为按每月22888.7元，从2016年9月17日计至实际交付两商铺给原告之日止，现暂计至起诉之日。原告于2019年10月29日向本院申请增加一项诉讼请求为：被告陈映山对上述所有诉讼请求承担共同责任。事实和理由：2015年12月15日，原告向广州市花都城镇建设开发有限公司（以下简称城镇公司）购买了广州市花都区花山镇龙口村106国道西侧荣翠轩第06商场1层106房和第07号铺1层107房，双方签订了两份《广州市商品房买卖合同》。由于城镇公司未按两份《合同》的约定交付两商铺，原告向花都区人民法院提起诉讼（案号：（2016）粤0114民初7919号民事判决书），法院认定上述两商铺所签订的《广州市商品房买卖合同》是原告和城镇公司的真实意思表示，合法有效。法院酌定在2016年9月16日前，原告到涉案楼盘进行收楼。上述两商铺的产权转移登记到原告的名下。2016年9月17日，原告多次到上述两商铺办理收楼事宜，遭到被告的强烈阻挠。原、被告双方就收楼事宜报警，原告也多次发函给被告要求将两商铺交付使用，无果。2017年，被告就上述两商铺所签订《合同》向花都区人民法院提起确认合同无效之诉（案号（2017）粤0114民初1671号）。花都区人民法院判决驳回被告全部诉讼请求，二审法院作出维持原判的判决，案号为（2018）粤01民终8094号民事判决书。但被告仍拒绝向原告交付涉案的两间商铺，并一直使用商铺作为售楼部。原告认为，原告是上述两商铺的合法所有权人，原告依法有权对上述两商铺享有占有、使用等权利，但被告的侵权行为严重损害原告的合法利益，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告谢坚智辩称，本案遗漏必要和重要的主体，本案适格的被告应该是广州市花都城镇建设开发有限公司，此外如果原告认为被告应当作为本案被告，则应当追加蔡荣周、陈映山为本案被告，因为涉案房屋是由本案项目实际合作开发人全体项目部占有和管理。2、涉案房屋属于以被告为主的三个合作开发人所有，城镇公司无权出卖，根据已生效的（2014）穗花法民三初字第1805号判决和（2015）穗中法民五终字第1991号判决，涉案项目中城镇公司只是挂靠，实体权利属于以被告为主的实际合作开发方，因此涉案房屋在售卖以前属于实际合作开发方，城镇公司只有配合售楼的义务，没有主动卖房的权利，其没有权利卖房。3、项目部占有有合法依据，项目木是实际所有人，当然可以占有和使用房屋，所以项目部占有和使用房屋具有合法的依据，本案涉案房屋用做售楼部是从2012年就已经开始，因此项目部占有和使用房屋的法律依据产生于原告购买房屋之前。4、原告购买房屋的行为有严重的瑕疵，正常的商品房买卖应当同时完成实物和权利的交付，根据本案，城镇公司在未经项目部三人的同意的前提下，私自将房屋售卖给原告，而原告根本不知道涉案房屋用作了售楼部，其足以证明其没有实际查看房屋，因此本案涉案的房屋交易没有实物交付的环节，且原告购买房屋的行为具有瑕疵。5、项目部可以合法对抗原告，项目部的所有占有和使用房屋的权利先于原告的购买行为存在，其且购买行为有瑕疵，即便退一步说，其购买行为成立，按照正常逻辑，也应当是以当时的现状购买，也即其认可项目部对涉案房屋的占有和使用的权利，况且原告在另案中的陈述也足以证明其购买行为有作假。6、原告不应当向被告主张赔偿，而应当向城镇公司主张交付房屋，如果不能交付房屋，则由城镇公司承担违约责任。从这个角度说，原告起诉本案被告是属于主体错误。综上，请法庭驳回原告的全部诉讼请求。被告陈映山未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。第三人蔡荣周未到庭参加诉讼，于2019年10月13日向本院提交书面陈述意见：1、本案的案由是排除妨害纠纷。原告主张的诉求是判决被告立即停止侵害并移交涉案商铺给原告。故本案是因原告与被告之间发生民事侵权法律关系。非我方与被告之间的合作开发房地产的法律关系。上述二种是完全不同的法律关系，依法应分案进行处理。2、按原告所诉称：原告与城镇公司就涉案商铺的买卖合同纠纷，已有生效的（2016）粤0114民初7919号民事判决书，判决城镇公司于2016年9月16日前移交涉案商铺给原告，且该商铺的不动产权证己登记在原告名下，上述判决已执行完毕。故原告与城镇公司关于该商铺的买卖法律关系已结清。3、是被告侵犯了原告所有的涉案商铺的不动产权利，非我方，非城镇公司。原告于2016年9月17日去现场收铺，是遭被告谢坚智阻拦，非我方。4、我方从没有阻拦原告收取涉案商铺，也没有授权被告侵占该商铺。综上所述，本案与我方无关。我方请求法庭驳回原告对我方提出的所有诉求，并接纳我方的上述答辩意见。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区平龙路17号之一、15号之三，建筑面积共计584.79平方米，权属于原告所有，于2017年1月12日登记在原告名下。原告作为另案原告与城镇公司作为另案被告的商品房预售合同纠纷一案，案号为（2016）粤0114民初7919号，本院依法作出判决如下：一、被告广州市花都城镇建设开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何新棠支付迟延交楼违约金435786元；二、驳回原告何新棠的其他诉讼请求。该判决中本院认为：城镇公司在本案第一次安排的庭审日期2016年9月9日时已向原告出示《竣工验收备案表》，本院酌定在2016年9月9日后七天内（即2016年9月16日前），原告可自行前往涉案楼盘进行收楼。本案中，原告陈述：其诉讼请求第二项是从上述判决酌定收楼后要求被告自2016年9月17日起支付损失，之前的损失已经处理完毕。被告谢坚智作为另案原告起诉广州市花都城镇建设开发有限公司（以下简称城建公司）、原告作为另案被告的确认合同效力纠纷一案，案号为（2017）粤0114民初1671号，原告主张认定城建公司与何新棠于2015年12月5日签订的，编号分别为201512185344、201512188314的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》为无效合同，本院于2018年2月2日作出民事判决，驳回谢坚智的全部诉讼请求。谢坚智上诉至广州市中级人民法院，该院于2018年7月13日作出（2018）粤01民终8094号民事判决，驳回上诉，维持原判。被告谢坚智向本院提交的（2017）粤0114民初1671号案件于2017年5月11日公开开庭的庭审笔录中，被告谢坚智曾向法院说明：我方有阻挠何新棠收楼，我方认为上述商铺是我方的，城镇公司没有权利售楼，我方也没有收到售楼的房款。被告谢坚智向本院提交谢坚智、陈映山、蔡荣周、城镇公司共同签订的《合作开发房地产协议》、蔡荣周与城建公司签订的《挂靠开发房地产合同》，拟证明城建公司对于涉案房产只是挂靠开发，谢坚智占有使用房屋具有合法依据。城镇公司作为另案原告，谢坚智、陈映山作为另案被告，蔡荣周作为另案第三人的(2014)穗花法民三初字第1805号合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院依法作出(2014)穗花法民三初字第1805号判决，判决如下：一、被告谢坚智、陈映山于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市花都城镇建设开发有限公司返还已垫付的逾期交楼违约金102300.93元；二、驳回原告广州市花都城镇建设开发有限公司的其他诉讼请求。后城镇公司、谢坚智不服上述判决，上诉至广州市中级人民法院，该院作出(2015)穗中法民五终字第1991号民事判决，判决如下：驳回上诉，维持原判。该两份判决认定以下内容：城镇公司并非涉案项目的实际开发方，蔡荣周作为涉案用地的实际提供人，谢坚智、陈映山作为涉案项目资金等的实际投入人，是涉案用地的实际合作开发方。关于涉案房屋现状，原告陈述：涉案房屋被被告谢坚智装修成售楼部在使用。被告谢坚智陈述：涉案房屋中的17号之一是用作售楼部，从2012年开始就作为售楼部使用，现在是由项目部占有和使用，15号之三是毛坯，但也是由项目部占有使用，原告办理房产证，但我方认为权属于我方与蔡荣周、陈映山，没有最终结论哪一间属于谁。关于项目部的成立，被告谢坚智陈述：是根据《合作开发房地产协议》成立的项目部，包括谢坚智、蔡荣周、陈映山，成立办公室后由被告谢坚智、陈映山主持，主要由谢坚智主持工作，到后来售楼时也是由项目部组织售楼，再由城镇公司盖章的。原告陈述：不清楚项目部的情况。诉讼中，关于城镇公司交楼问题，原告陈述：城镇公司通知原告收楼，但被告谢坚智予以阻拦，曾经报警处理，收楼不成功。被告谢坚智陈述：原告到涉案房屋收楼，项目部认为城镇公司私自卖楼，没有允许他们收楼。被告谢坚智向本院提交（2014）穗花法民三初字第1805号民事判决、（2015）穗中法民五终字第1991号民事判决，拟证明城建公司对于涉案房产没有实体权利，实体权利属于以谢坚智为主的实际合作开发人。原告于2018年11月22日向本院申请对涉案房屋使用费进行评估，评估基准日为起诉之日，本院依法摇珠确定由广州德高价格评估有限公司进行本次评估，该公司于2019年4月16日出具《报告书》，该报告陈述：涉案房屋自2016年9月17日至2018年9月21日的使用费为552304元，39.14元/平方米/月×584.79平方米×24.13月。原告为此次鉴定支付鉴定费16000元。被告谢坚智对该评估报告不发表意见，认为其为合法占有。本院认为：本案的争议焦点为涉案房屋由谁占有使用以及占有使用是否具有合法性。首先，原告已取得涉案房屋的不动产权证，涉案房屋属于原告所有，根据《中华人民共和国物权法》第三十五条规定，原告作为权利人可以请求排除妨害或者消除危险。其次，被告谢坚智在庭审中已承认目前涉案房屋由项目部占有使用，而项目部，包括谢坚智、蔡荣周、陈映山，成立办公室后由被告谢坚智、陈映山主持，主要由谢坚智主持工作，且谢坚智在其作为另案原告的（2017）粤0114民初1671号中认为根据（2014）穗花法民三初字第1805号判决涉案房屋的权益属于谢坚智，而（2014）穗花法民三初字第1805号及(2015)穗中法民五终字第1991号判决均认定谢坚智、陈映山是涉案用地的实际合作开发方，因此原告主张被告谢坚智、陈映山停止侵害、向原告移交涉案房屋并支付占有使用费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。在（2016）粤0114民初7919号民事判决中，本院酌定原告可以在2016年9月16日前前往涉案房屋自行收楼，从原告与被告谢坚智的历次诉讼及被告谢坚智的陈述，可以认定涉案房屋一直由谢坚智、陈映山所成立的项目部实际占有，原告在收楼后可以享有涉案房屋的有关使用出租等权利，但原告并没有充分证据证明其曾于2016年9月16日前前往涉案房屋收楼，原、被告确认被告谢坚智曾阻挠过原告收楼，但双方并未明确具体时间，且在涉案房屋所有权并未转移登记在原告名下时，涉案房屋在法律上的所有权人并非原告。因此原告主张谢坚智、陈映山支付占有使用费的时间应从产权登记之日即2017年1月12日至实际交付之日止，标准按照广州德高价格评估有限公司的报告书确定，以每月每平方米39.14元，共计584.79平方米计算，即每月占有使用费22888.68元计收。被告陈映山经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告谢坚智、陈映山停止占用位于广州市花都区平龙路17号之一、15号之三的房屋，并于本判决发生法律效力之日起三日内向原告何新棠移交上述房屋；二、被告谢坚智、陈映山于本判决发生法律效力之日起三日内向原告何新棠支付使用涉案房屋的占有使用费，标准为：以每月22888.68元为基数，自2017年1月12日起计至实际交付上述房屋之日止；三、驳回原告何新棠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9323.04元，鉴定费16000元，均由被告谢坚智、陈映山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  袁 贞人民陪审员  曾雪云人民陪审员  黄结仪二〇一九年十一月八日书 记 员  彭小容