上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初6133号原告：上海瑑熠互联网科技有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：徐悦，总经理。委托诉讼代理人：刘惠，上海博轩律师事务所律师。被告：桂鸿亮，男，1994年2月12日生，汉族，住上海市宝山区。被告：上海壶坤电子商务有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：桂鸿亮，执行董事。上列两被告的共同委托诉讼代理人：周婷，上海昊坤律师事务所律师。第三人：上海伟博置业有限公司，住所地上海市宝山区蕰川路XXX号亿博大厦811。法定代表人：刘照洋，执行董事。委托诉讼代理人：唐礼仁。原告上海瑑熠互联网科技有限公司(以下简称“瑑熠公司”)与被告桂鸿亮、被告上海壶坤电子商务有限公司(以下简称“壶坤公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，通知上海伟博置业有限公司(以下简称“伟博公司”)作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告瑑熠公司的委托诉讼代理人刘惠、被告桂鸿亮及壶坤公司的共同委托诉讼代理人周婷、第三人伟博公司的委托诉讼代理人唐礼仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑑熠公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除瑑熠公司与壶坤公司的《房屋租赁合同》。2、要求桂鸿亮、壶坤公司补付押金人民币27,010.9元(以下币种均为人民币)，并由瑑熠公司予以没收。3、要求桂鸿亮、壶坤公司支付2018年10月11日至2019年1月2日的租金101,163.13元。4、要求桂鸿亮、壶坤公司支付空调费9,692.95元、物业费22,522.1元。事实和理由：2018年6月30日，瑑熠公司与壶坤公司签订了《房屋租赁合同》，瑑熠公司将宝山区亿博大厦1606-1609室房屋出租给壶坤公司，租期为30个月，押金为2个月的租金，租期未满则押金不退。合同签订后，桂鸿亮、壶坤公司仅支付了押金47,010.9元，还欠押金27,010.9元未付，租金支付至2018年10月10日。2018年10月29日，伟博公司通知瑑熠公司缴纳物业费等费用，瑑熠公司才发现壶坤公司不知何时已经搬离了系争房屋，后续费用也未支付，故涉诉。被告桂鸿亮、壶坤公司辩称，房东未同意瑑熠公司转租，壶坤公司与瑑熠公司签订的《房屋租赁合同》当属无效。因瑑熠公司一直未提供其与房东的租赁合同，壶坤公司于2018年10月8、9日已经通知瑑熠公司不再租赁系争房屋，并搬离了该房屋，租赁合同已于该时解除。壶坤公司的租金支付至2018年10月10日，没有拖欠租金。押金实际已经调整，不再同意补付押金。空调费、物业费直接交给物业公司，并非支付给瑑熠公司。壶坤公司系本案被告，桂鸿亮并非本案适格被告。第三人伟博公司述称，同意瑑熠公司转租系争房屋。瑑熠公司结欠伟博公司物业费22,522.1元，空调费9,845.83元，该费用应当支付给伟博公司。经审理查明，2018年6月30日，瑑熠公司(甲方)与壶坤公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方徐悦，乙方桂鸿亮；甲方房屋位于宝山区亿博大厦1606-1609建筑面积485.39平方米；租期自2018年7月10日至2021年1月10日止，月租金为37,010.9元，租金按季度结算，每季季初10日内，乙方向甲方支付季租金；2018年7月1日至2018年7月10日为免租期，乙方必须在2018年7月10日前向甲方支付7月10日至8月10日一个月租金和一个月押金共74,021.8元，经共同商议，减去9,252.7元，故乙方须在2018年7月10日前支付甲方共64,769元，第二期三个月租金乙方须在2018年8月10日前付清，乙方承诺在2018年9月10日前补足一个月押金37,010.9元，故此房屋为押金2个月；乙方租赁期间，电费、物业费以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担，租赁结束时，乙方须交清欠费；若乙方未租满合同约定期限，则押金不退。合同签订后，壶坤公司支付了瑑熠公司押金47,010.9元，支付租金至2018年10月10日。还查明，壶坤公司的股东为桂鸿亮一人。另查明，系争房屋的权利人为伟博公司，该公司同意上海誉胤资产管理有限公司(以下简称誉胤公司)对外出租系争房屋。2018年1月，誉胤公司与瑑熠公司签订《亿博大厦办公楼租赁合同》，约定，誉胤公司将系争房屋出租给瑑熠公司，租期自2018年1月10日至2021年1月9日，租金起始日期为2018年2月10日，前两年月租金为31,004.28元。2018年11月27日，誉胤公司与瑑熠公司签订《解除〈房屋租赁合同〉的协议》，主要约定，双方同意于2018年12月26日解除租赁合同，终止租赁关系；二、瑑熠公司承诺于2018年12月26日前付清所有租金及费用，瑑熠公司已付履约保证金62,008.57元作为违约金，誉胤公司不予退还；租赁标的房屋内属于瑑熠公司所有的设施设备自合同解除之日后由瑑熠公司进行搬迁，从2019年1月2日开始，该房屋内未搬离的物品由誉胤公司处置，瑑熠公司须于2018年12月10日前结清所有欠款，如既不返还房屋又不结清款项，还应按合同承担日租金两倍的逾期占用费、诉讼费、律师费等费用，双方确认应于2018年12月26日前按上述协议进行场地交接返还，如瑑熠公司未按时返还，则誉胤公司有权按合同约定索偿逾期占用费。嗣后，誉胤公司向本院起诉瑑熠公司。本院审理该案后认为，誉胤公司于2019年1月2日享有自行收回系争房屋的权利，但誉胤公司直到2019年6月底收回房屋，造成近六个月的扩大损失，由誉胤公司自行承担。2019年8月13日，本院判决瑑熠公司支付誉胤公司2018年11月10日至2018年12月26日的租金48,574元，及2018年12月27日至2019年1月2日的逾期占用费14,468元、违约金3万元。审理过程中，瑑熠公司撤回了要求桂鸿亮、壶坤公司支付空调费、物业费的诉请。以上事实，有瑑熠公司提供的《房屋租赁合同》、付款通知书、《亿博大厦办公楼租赁合同》，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，瑑熠公司与壶坤公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。房地产权利人伟博公司同意瑑熠公司转租系争房屋，壶坤公司主张瑑熠公司未经出租人同意转租致《房屋租赁合同》无效，本院不予采纳。壶坤公司主张于2018年10月8日或9日通知瑑熠公司解约并搬离了系争房屋，瑑熠公司予以否认，壶坤公司对此未提供相应证据证明，本院不予采信。且壶坤公司也没有单方解约权，无法达到合同解除的后果。即使瑑熠公司自述于2018年10月29日发现壶坤公司已经搬离了系争房屋，但当时双方合同尚未解除，无证据表明当时壶坤公司将房屋返还给了瑑熠公司，或瑑熠公司收回了系争房屋。从誉胤公司与瑑熠公司的诉讼来看，瑑熠公司应支付誉胤公司至2019年1月2日的房屋占用费，现瑑熠公司也要求壶坤公司支付至2019年1月2日的租金101,481.5元，本院予以准许。壶坤公司擅自退租，已经构成违约，瑑熠公司诉讼要求解约，本院予以准许。《房屋租赁合同》约定，壶坤公司于2018年7月10日前支付押金37,010.9元，于2018年9月10日前补足一个月押金37,010.9元；若壶坤公司未租满合同约定期限，则押金不退。壶坤公司主张与瑑熠公司就押金金额进行了变更，押金仅需支付47,010.9元，未提供双方达成变更的相应证据，瑑熠公司亦予以否认，本院难以采信。根据上述约定，瑑熠公司有权在壶坤公司未租满约定期限的情况下，没收壶坤公司押金74,021.8元，此时的押金具有违约金性质。瑑熠公司要求壶坤公司补付押金27,010.9元，并予以没收，实质上系要求壶坤公司再支付违约金27,010.9元，瑑熠公司的请求符合合同约定，可以准许。壶坤公司为桂鸿亮一人独资有限责任公司，桂鸿亮未提供证据证明公司财产独立于其个人财产，其应当对壶坤公司的债务承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海壶坤电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海瑑熠互联网科技有限公司128,492.4元；二、被告桂鸿亮对被告上海壶坤电子商务有限公司的上述付款义务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,870元，由被告上海壶坤电子商务有限公司、桂鸿亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按被上诉人的人数提交副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  杨利民人民陪审员  时金兰人民陪审员  苏坤明二〇一九年十一月六日书 记 员  鲍仲钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。