辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0114民再6号 原审原告（反诉被告）：沈阳宏发经龙物业服务有限公司，住所地沈阳市于洪区。统一社会信用代码：91210114667199xxxx。 法定代表人：李全全，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王涛、徐朋恩，系北京市中银（沈阳）律师事务所律师。 原审被告（反诉原告）：闫松，男，1985年1月12日出生，汉族，现住沈阳市于洪区。 原审原告（反诉被告）沈阳宏发经龙物业服务有限公司（以下简称“宏发物业”）与原审被告（反诉原告）闫松物业服务合同纠纷一案，本院(2018)辽0114民初15305号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2019年7月4日作出（2019）辽0114民监5号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告宏发物业的委托诉讼代理人王涛、徐朋恩，原审被告闫松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审原告（反诉被告）称，2009年原告与宏发开发公司签订前期物业服务合同，由原告对被告所在小区提供物业服务，约定物业费标准为每月每平方米1.3元，如业主未能按时、足额交纳物业费应按日千分之三向原告支付违约金。被告所在房屋84.44平方米，拖欠原告2011年10月31日至2018年10月31日的物业费。原审原告起诉请求：1、判令被告给付所欠的物业费9219元及滞纳金780元；2、判令被告承担本案诉讼费用。 原审被告（反诉原告）闫松辩称，一、欠费情况及欠费时间属实，但我没有交纳物业费是有原因的，第一、我没有与物业公司签订过任何合同；第二、原告物业服务不到位，不符合约定；第三、我家房屋面积有差距。原告不能按照物业协议约定提供物业服务违约在先。原告主要存在以下违反物业服务合同的行为：1、不履行制止并报告不法行为的义务；2、不履行安全保卫义务；3、不履行维护义务；4、被告应依法返还侵占业主公共部位收益。二、被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。 反诉原告（原审被告）闫松向本院提出如下反诉请求：1、判令反诉被告公告所管理小区2009年度至2018年度物业管理服务费用收支情况和共有部分收益的收支帐目；2、判令反诉被告支付其管理小区公共部分所得的部分公共收益或将公共收益提存至法院；3、要求反诉被告维修反诉原告房屋；4、判令反诉被告承担本案相关费用。事实与理由：2009年10月，反诉原告购买了沈阳市于洪区吉力湖街200—361号房屋。2015年起反诉被告未经业主大会或业主委员会讨论决定并征得相关业主同意，私自设置电梯广告、自动售水机等业务并拒绝公布收益支出情况，其出租使用自动售水机等服务，出租电梯广告、荧屏广告，这些经营收入多达几万，甚至几十万，属于小区广大业主所有。根据《沈阳市物业管理条例》第三十六条，物业服务企业应当于每年第一季度在物业管理区域内的显著位置公布上一年度物业服务合同履行情况和物业服务费等物业项目收支情况，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。根据《物权法》第72条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分（电梯、外墙面、共有绿地等）享有权利，承担义务。被反诉人无权自主在业主共有的电梯、外墙体随意做广告。反诉被告不仅没有将公共收益进行公示，反而将公共收益私自占有，其行为侵犯了广大业主的知情权和合法收益等合法权益。反诉原告2009年入住该园区至今，其位于沈阳市于洪区吉力湖街200—361号房屋墙体一直漏水，反诉原告进行了维修后一直未解决漏水问题，在其保修期内反诉原告主张维修，但是反诉被告均以各种理由推托。本小区业主委员会届满后至今未成立新的业委会，难以维护小区的合法权益，物业公司应依法公开小区公共收益并抵偿物业管理费用，因此，反诉原告要求反诉被告返还小区公共收益来抵偿所欠物业费。 反诉被告（原审原告）辩称，我公司认为反诉原告的反诉请求不成立，请求法院驳回，理由是：反诉原告不是小区业委会，无权要求物业公司返还公共部分收益，反诉原告的主体资格不适格。要求我方维修房屋，与本案不是同一个法律关系。 原审原告向本院起诉请求：1、判令被告给付所欠的物业费9219元及滞纳金780元；2、判令被告承担本案诉讼费用。本院原审认定案件事实：被告的房屋地址为沈阳市于洪区吉力湖街200号361室，物业收费标准为1.3元/平方米/月，欠费时间为2011年10月31日至2018年10月31日，双方签订了物业服务合同，原告为被告提供了物业服务。本院原审认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告物业公司（反诉被告）与沈阳宏发房屋开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，是合法有效的。作为物业公司原告履行了物业服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主被告享受了原告提供的物业服务即应履行交纳相应费用的义务。关于原告（反诉被告）主张的滞纳金，本院不予支持。关于被告（反诉原告）提出的业主私占绿地违建、侵权房屋存在质量问题、园区设施遭到破坏的问题，与本案不属同一法律关系，本案不予处理。关于反诉原告（被告）闫松提出的反诉，因反诉的诉讼请求与本诉的诉讼请求之间不具备法律上的牵连性，故本案中不予处理。本院原审判决：一、被告（反诉原告）闫松于判决发生法律效力之日起3日内向原告沈阳宏发经龙物业服务有限公司交纳其拖欠的自2011年10月31日至2018年10月31日的物业费9037元；二、驳回原告（反诉被告）其他诉讼请求；三、驳回反诉原告（被告）的反诉。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告（反诉原告）闫松负担。反诉案件受理费免收。 本院再审认定案件事实如下： 1、原审原告宏发物业是具有合法经营和收费资质的物业管理企业。2009年8月17日，原审原告（乙方）与沈阳宏发房屋开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对“宏发华城世界﹒三千院”（物业名称）提供前期物业管理服务，合同期限自2009年9月31日起至2014年12月31日止。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：1.5元/月.平方米；高层住宅：1.5元/月.平方米。但自原审原告为该园区提供物业服务时起，物业费收费标准为1.3元/平方米/月。 2、2018年8月14日，沈阳市于洪区城东湖街道吉力湖社区居民委员会出具社区证明一份，载明：社区于2013年6月份成立至今，宏发三千院物业服务一直由沈阳宏发经龙物业服务有限公司提供。 3、原审被告闫松系沈阳市于洪区吉力湖街200号361室房屋的业主，该房屋建筑面积为82.76平方米。自原审被告入住以来，原审原告提供的物业服务存在一定瑕疵，原审被告至今尚未交纳2011年10月31日至2018年10月31日的物业服务费。 本院再审认为，本案的争议焦点为：1、原审被告（反诉原告）的反诉请求第一项、第二项有无诉权，及本案反诉原告是否是适格主体；2、原审被告（反诉原告）的第三项反诉请求与本案是否是同一法律关系。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，原审原告与沈阳宏发房屋开发有限公司签订的《前期物业服务合同》均系双方当事人真实意识表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故合同合法有效，合同对包括原审被告闫松在内的全体业主具有约束力。虽合同期限自2009年9月31日起至2014年12月31日止，但从2015年至今该小区全体业主仍接受原审原告提供的物业服务，应视为合同继续履行。原审被告作为业主应当按照《物业服务合同》约定交纳物业服务费；原审原告作为物业服务企业，应当按照《物业服务合同》约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。对于原审被告主张物业服务存在瑕疵，本院工作人员到案涉小区现场勘察，原审原告的物业服务确存一定瑕疵，比如单元防盗门的对讲机损坏，物业未能及时维修；楼内墙体发霉、墙皮脱落；单元内、园区内垃圾未及时清理，随意堆放杂物未予以管理等。鉴于此，应当适当减免原审被告的物业费用，故对原审原告物业费的诉讼请求应按照60%计算为宜，即按房屋面积82.76平方米×1.3元/平方米/月×84个月的60%计算为5422.4元。 关于原审原告主张原审被告支付滞纳金的请求。鉴于原审原告未按照合同约定全面履行义务，故本院不予支持。 关于原审被告（反诉原告）的反诉请求第一项、第二项有无诉权，及本案反诉原告是否是适格主体问题。根据《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。原审被告（反诉原告）的第一项、第二项反诉请求应由业主委员会主张，其不是适格主体，故对原审被告（反诉原告）的第一项、第二项反诉请求，本院不予支持。 关于原审被告（反诉原告）的第三项反诉请求与本案是否是同一法律关系问题。因该项反诉请求系财产损害赔偿法律关系，与本案系两个不同的法律关系，且物业公司不是赔偿义务主体，故原审被告（反诉原告）可对第三项反诉请求另行主张权利。 一个园区环境的良好运转与物业公司的服务规范程度、业主素质、园区的自然老化程度、园区的规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、交费率、物业费标准的高低等多重因素密切相关。无论哪一因素环节出现问题，都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的下降。业主拒付物业管理费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对小区的正常管理会造成影响，影响小区全体业主的利益。如业主认为物业公司存在不当行为，可依法另行主张，但不应采取拒交物业费的方式。宏发物业作为物业管理者，在今后的物业服务中也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提高业主的居住生活质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相支持与理解。 本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第一款（五）项、第十五条之规定，判决如下： 一、撤销本院（2018）辽0114民初15305号民事判决书； 二、原审被告（反诉原告）闫松于本判决发生法律效力之日起十日内支付原审原告（反诉被告）沈阳宏发经龙物业服务有限公司自2011年10月31日至2018年10月31日的物业服务费5422.4元； 三、驳回原审原告（反诉被告）其他诉讼请求； 四、驳回原审被告（反诉原告）的反诉请求。 如果原审被告（反诉原告）未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由原审被告（反诉原告）闫松负担。 反诉案件受理费免收。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  李成贤 人民陪审员  孟千琪 人民陪审员  王晓颖 二〇一九年十一月二十八日 书 记 员  王 舒