广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初32502号原告:广州天寓物业服务有限公司，住所地广州市白云区麒麟路21号（仅作办公用途）。法定代表人：朱伟涛，执行董事。委托诉讼代理人：梁灏全，男，系公司员工。委托诉讼代理人：徐晓辉，男，系公司员工。被告：陈标鸿，男，1976年10月17日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原告广州天寓物业服务有限公司与被告陈标鸿物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州天寓物业服务有限公司的委托代理人梁灏全、徐晓辉，被告陈标鸿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州天寓物业服务有限公司向本院提起诉讼请求：1.被告向我司支付2009年10月至2019年6月期间物业服务费8950.92元及滞纳金（自逾期之日起每日按应交未交物业服务费的千分之一支付滞纳金至实际付清之日止）；2.被告向我司支付2009年11月至2019年6月期间水费57.5元及滞纳金（每日按应交未交电费的千分之一支付滞纳金至实际付清之日止）；3.被告向我司支付2009年10月至2019年6月期间电费466.91元及滞纳金（每日按应交未交电费的千分之一支付滞纳金至实际付清之日止）；4.被告向原告支付2009年10月至2019年6月期间垃圾费585元；5.本案受理费由被告承担。事实与理由：被告系位于广州市白云区XXXX路XXXX号XXXX房的产权人，我司自2010年7月1日起为广州白天鹅花园提供物业服务。2004年3月13日，我与被告签订《物业管理服务合同》，约定物业服务费按1元/月/平方米计收，被告应当在每月30日前支付当月物业服务费及其他应付费用，逾期支付的从逾期之日起按每月应交费用的千分之一交纳滞纳金。2016年5月16日，广州白天鹅花园业主委员会（以下简称业主委员会）与我司签订《广州白天鹅花园物业服务合同》，除约定业主应当于每月5日前交纳当月物业服务费外，物业服务费及滞纳金标准与前述《物业管理服务合同》一致。上述合同签订后，被告接受了我司的物业管理服务，但被告自2009年10月起拖欠物业服务费。广州白天鹅花园B栋住宅物业分摊电费，由我司向业主代收后缴交给供电部门。被告应缴付的分摊电费，我司已向供电部门缴交，但被告长期拖欠电费。我司多次催促被告交纳，未果。综上所述，为维护我司的合法权益，特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。被告陈标鸿辩称，我不同意原告的诉讼请求。1.我未向原告缴纳物业管费系因原告提供的物业服务存在严重缺陷，导致我家失窃，遭受重大损失，我多次找到原告沟通协调，妥善解除我的损失问题，但原告迟迟未解决。且原告的物业管理服务存在管理服务不到位及乱收费的现象。2.原告要求支付物业服务费、水费、电费等费用1‰滞纳金的标准没有合同和法律依据。根据原告提交的《物业管理服务合同》约定，物业服务期限已于2007年3月12日届满，我与被告于2007年3月13日至2016年5月15日期间未签订物业管理服务合同，故原告诉请滞纳金标准没有依据。虽原告与业主委员会签订的物业服务合同约定物业服务期限为2016年5月16日至2017年5月15日，但原告提供的物业服务存在严重缺陷，导致我遭受重大损失，以及未能提供物业服务质量，系原告违约在先，我系行使不按抗辩权，故原告诉请滞纳金标准没有依据。3.原告要求缴纳分摊公共水电费无合同及法律依据。双方于2009年10月后未签订物业服务合同，根据相关法律规定，公共水电应当包含在物业管理费中。而根据《广州白天鹅花园物业服务合同》约定，物业管理费的收费方式为包干制，故原告要求缴纳公共水电费没有依据。即使需另行收取公摊费用，原告提交的证据系其单方制作，没有关于分摊计算依据的约定及我的确认，故原告要求我支付公摊费用没有依据，也不合法、不合理。4.原告未提交有关代收垃圾费的委托凭证，根据《广州白天鹅花园物业服务合同》约定双方之间为包干制关系，且合同约定物业服务费用的用途之一为“物业管理区域清洁卫生费用”，该足以证明垃圾费包含在物业费中，故原告要求另行收取垃圾费无事实依据。5.根据相关法律规定，如业主欠付物业费须向业主书面催交，原告未进行书面催交，依法应当驳回其起诉。6.即使法院未能驳回原告起诉，但按照诉讼时效的规定，原告能够受法律保护的权利是其起诉时间之前三年的部分，大致时间是2016年10月至2019年10月期间的权利，2016年10月份之间部分的权利已过诉讼，依法应驳回该部分的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系为广州白天鹅花园提供物业管理服务的企业。被告系广州市白云区XXXXX路XXXX号XXXX房（白天鹅花园B幢1座301房）的业主，该物业产权登记建筑面积为76.51平方米。2004年3月13日，被告（业主）与案外人广州白天鹅酒店物业管理公司（甲方、物业管理公司）签订《物业管理服务合同》，约定乙方为甲方提供物业管理服务三年，乙方负责向业主或物业使用人收取下列费用（1）物业管理服务费；（2）合理分摊的公共水电费用；（3）代收代支费用；（4）维修基金、水电费周转金；（5）有偿服务费用；（6）停车费；甲方向乙方支付每月每平方米1元的物业管理费；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费、专项设备运行费或其他应付费用从逾期之日起每日按应交费的千分之一交纳滞纳金等。后原告（乙方）与广州白天鹅酒店物业管理公司（甲方）签订《协议书》，约定自2010年7月1日起乙方接管了广州白天鹅花园的物业管理工作，甲方将广州白天鹅花园业主应交未交各项费用的债权全部转让给乙方。2010年7月13日，广州市国土资源和房屋管理局白云区分局向原告出具《广州市物业服务项目（合同）备案回执》，载明承接项目的名称：广州白天鹅花园；选聘单位：白天鹅房地产开发公司；物业服务合同期限：2010年7月1日至业主委员会成立并代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。2012年10月10日，原告向被告发出催款通知书，告知被告欠付2009年10月1日至2012年9月30日的物业服务费、代收垃圾处理费，2009年9月7日至2009年11月4日水费，2009年9月3日至2011年3月2日电梯用电、梯灯用电，2009年9月7日至2011年3月2日水泵用电，2009年9月3日至2012年7月2日小区路灯分摊费共计3322元。被告需在限期内缴纳费用，逾期即计缴以上费用滞纳金，滞纳金按每日1‰的标准支付。被告予以签收，并备注“请抓紧处理我家被盗之事”。2016年5月16日，原告与涉案房屋所在的广州白天鹅花园业主委员会签订《广州白天鹅花园物业服务合同》，约定业主委员会选聘原告作为小区的物业服务公司，服务期限为壹年，原告以包干的方式提供服务，涉案房屋的物业服务费用标准为每月每平方米1元，物业服务费用主要用于管理服务人员的工资、社会保险、意外保险和按规定提取的福利费，物业公共部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用，物业办公费用，物业管理企业固定资产折旧，法定税费，物业管理企业的利润等。业主应于每月5日前或在原告缴费通知书指定时间内按上述标准全额向原告缴纳当月物业服务费（物业服务资金）；业主、物业使用人违反合同约定，逾期支付物业服务费及相关费用的，按应付金额每日千分之一向原告支付违约金等。签订上述合同后，原告继续为包括被告权属涉案房屋在内的小区提供物业服务合同。诉讼中，原告提交催费通知书、照片、律师函拟证明其于2011年11月16日至2016年12月5日期间一直履行催促被告缴款的义务。原告提交《广州白天鹅花园物业服务合同》两份，拟证明2016年5月16日签订的物业服务合同到期后，其与业主委员会另行签订合同，物业服务期限延至2019年7月31日。被告表示未收到过上述催缴通知及律师函且原告提交的两份《广州白天鹅花园物业服务合同》也没有对外公示，故对此不知情。本院认为，原告与广州白天鹅酒店物业管理公司签订《协议书》，自2010年7月1日起接管了广州白天鹅花园的物业管理工作，广州白天鹅酒店物业管理公司亦将广州白天鹅花园业主应交未交各项费用的债权全部转让给了原告，该转让行为经相关行政部门备案，对作为业主的被告具有约束力，故原告有权依照被告与广州白天鹅酒店物业管理公司签订的《物业管理服务合同》相关约定向被告主张支付物业管理费和滞纳金。原告接管广州白天鹅花园后，对该小区进行了实际的物业管理，且涉案小区的广州白天鹅花园业主委员会与原告签订了《广州白天鹅花园物业服务合同》，该《广州白天鹅花园物业服务合同》对小区的全体业主亦均有约束力，原告有权向被告收取已发生的物业服务费用及代缴的相关费用。根据上述服务合同关于住宅物业服务费用的约定，涉案房屋每月的物业管服务费应按1元/月/平方米计算，应为76.51元/月。关于诉讼时效问题，原告已出示照片及催缴通知单拟证明于2011年11月16日至2016年12月5日期间向被告主张过物业费。被告虽不予确认但未能提供相反证据予以反驳，考虑欠缴物业管理费处于持续状态，且时间较长，原告存在证据保存不完整及催收方式未穷尽等瑕疵，但原告已出示的证据已能够证明催收事实，本院对被告主张诉讼时效已超过的意见不予采纳。故原告要求被告支付2009年10月至2019年6月期间物业服务费8950.92元有据，本院予以支持。关于公摊电费、公摊水费及垃圾费的问题，该三项费用在催款通知书中均予以注明，被告应清楚知晓，且该三项费用亦属于小区管理常规费用，原告已出示其向供电部门缴费票据，故原告要求被告缴纳2009年11月至2019年6月期间公摊水费57.5元，2009年10月至2019年6月期间公摊电费466.91元及2009年10月至2019年6月期间代收垃圾费585元有据，本院予以支持。被告抗辩原告未能按约提供物业服务，考虑小区居民众多，物业服务存在滞后性，难以人人满意，物业服务的瑕疵不足以抗辩物业费的缴纳，故被告应按照约定缴纳物业费。对于被告认为因原告管理不善导致其家中被窃所造成的损失问题，被告可另行向原告主张。关于原告要求被告支付拖欠物业管理费、公摊水费、公摊电费的滞纳金诉请，从被告在庭审中陈述意见可反映，被告的欠交行为与原告在提供物业服务过程中对原告提出的合理要求未能及时回应沟通有关，并非无故拖欠物业管理费。因此，原告要求被告按照每日千分之一支付物业管理费滞纳金的标准较高，本院酌情调整至按照中国人民银行发布的银行同期同类贷款利率计算，滞纳金应以当月应缴物业管理费为本金，按中国人民银行发布的银行同期同类贷款利率从次月1日起至实际支付之日止，每月物业管理费纳金总额以每月应缴物业管理费为限。关于公摊水费和公摊电费的滞纳金，因合同并未约定该两项费用需何时缴纳，且原告亦确认水费、电费存在不按月收取的情况，故合同中的滞纳金条款并不适用于该两项费用，原告要求被告承担公摊水费和公摊电费的滞纳金依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条；《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，被告陈标鸿向原告广州天寓物业服务有限公司支付2009年10月至2019年6月的期间物业服务费8950.92元及其滞纳金（滞纳金以当月应缴物业管理费为本金，从次月1日起，按中国人民银行发布的银行同期同类贷款利率计算至实际支付之日止，每月物业管理费之滞纳金总额以每月应缴物业管理费本金为限）；二、本判决生效之日起五日内，被告陈标鸿向原告广州天寓物业服务有限公司支付2009年11月至2019年6月期间公摊水费57.5元，2009年10月至2019年6月期间公摊电费466.91元及2009年10月至2019年6月期间代收垃圾费585元；三、驳回原告广州天寓物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费238.30元，由原告广州天寓物业服务有限公司负担158.30元，由被告陈标鸿担75元。被告陈标鸿承担的诉讼费应在本判决生效之日起五日内直接向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  肖録婷二〇一九年十一月二十一日书记员  陈玉梅