江苏省南通市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0612民初4378号原告(反诉被告)：南通五拓商业管理有限公司，统一社会信用代码91320692MA1Q1A7H9K，住所地江苏省通州湾江海联动开发示范区长江路北。法定代表人：许成进，该公司董事长。委托诉讼代理人：江少余，海门市包场法律服务所法律工作者。被告(反诉原告)：南通迈和展览展示有限公司，统一社会信用代码91320692MA1PBKE64C，住所地江苏省通州湾江海联动开发示范区长江路北。法定代表人：周进，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹娟，南通市通州区城星法律服务所法律工作者。原告(反诉被告)南通五拓商业管理有限公司（以下简称五拓公司）与被告（反诉原告）南通迈和展览展示有限公司（以下简称迈和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人的法定代表人和委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告(反诉被告)五拓公司向本院提出诉讼请求:一、要求被告支付房租及电费等，共计人民币160222元[其中:2019年4、5两个月的房租195550元(97775元/月*2月)，电费30673元，2019年3月至5月的仓库租金24000元（8000元/月*3月），2019年3月至5月的食堂租金9999元（3333元/月*3月）,减去押金10万元]。二、要求被告承担本案的诉讼费及保全费、担保费等。案件审理过程中，原告增加了诉讼请求：要求被告清理租赁厂房内的垃圾、恢复原状。事实与理由：原、被告双方在2017年7月期间签订了租房协议，协议就双方有关权利义务、房租、水电等都作了具体的约定。经结算，到2019年5月份止被告方共结欠原告方房租等费用共计人民币160222元。经反复催促，被告一直拒之不理。原告为维护自己的合法权益，向法院提起诉讼。被告（反诉原告）迈和公司辩称，原告所述欠费不是事实，公司在答辩期内已根据原被告租赁合同的约定，向法庭提供证据证明从2017年的7月2日到2019年5月31日止，其房租和物业管理费共计为2248825元。目前公司已经实际支付2201275元，尚欠47550元。原告方应当提供租厂房时的原状证据来印证现在需要清理或者恢复原状的事实。被告（反诉原告）迈和公司向本院提出反诉，请求本院判令反诉被告赔偿反诉原告损失共计252500元[其中：两笔消防罚款40000元(10000元+30000元)，洗澡房费用损失16275元（18000-（18000/20/12*23）），2018年11月和12月停电30天房租97775元，停电发放的工人生活费98450元]，并承担反诉费用。事实与理由：2017年6月底，反诉原告与反诉被告签订了租赁合同，双方对房租及物业费等作出约定，反诉被告需提供日常水电供应及配套设施。2018年11月12月期间，反诉被告因设备问题致使反诉原告厂区停电一个多月，产生了房租，另外因配套设施不到位被行政机关罚款。应由反诉被告承担其损失。原告（反诉被告）针对反诉辩称，迈和公司没有及时通知原告与消防部门进行沟通，已自行认可了行政罚款，该部分的损失应由其自行负担，洗澡房可由迈和公司拆走，其不同意承担该部分损失，厂区内存在停电情况，但不是30天，且迈和公司已自行发电，不存在停电损失，不同意迈和公司的反诉请求。原告五拓公司围绕本诉请求向本院提交了下列证据：1、企业关停通知书；2、原告自制的缴费清单；3、租赁合同样本；4、房租明细表；5、协议书；6、银行专用凭证。证据1用以证明双方终止合同的原因是政府方面责令停产停业并限令搬离；证据2用以证明被告至2019年5月31日尚欠房租195550元、电费30673元、仓库租金24000元、食堂租金9999元，扣除押金10万元后，尚欠原告160222元；证据3是原告与其他公司签订合同的样本复印件，原告称被告也与其签订了类似合同，合同原件在公司其他人手上；证据4用以证明房租标准为97775元/月；证据5的内容是双方于2019年5月21日签订协议，被告应于2019年7月20日前搬离所租赁的厂房；证据6内容是被告向其公司汇款，证明双方存在租赁合同关系。经质证，被告对证据1未发表意见；对于证据3、4、5、6的真实性无异议，认可双方存在房屋租赁法律关系，房租及物业费标准为每月97775元；对于证据2真实性提出异议，认为其已支付了大部分的房租，仅欠原告房租47550元，并提供了相关证据予以反驳。本院对原告证据1、3、4、5、6的真实性予以认定，上述证据具有相应证明力。对证据2，本院将结合被告的举证，待后文进行认证。另外，原告五拓公司为证明其与被告签订的房屋租赁合同有效，向本院提交了其与江苏三友环保能源科技有限公司于2018年6月1日签订的房屋租赁合同、2019年7月10日的补充协议及江苏三友环保能源科技有限公司的房产证明。该合同证明，其承租江苏三友环保能源科技有限公司的坐落于江苏省通州湾江海联动开发示范区长江路与珠海路交叉东北角物业（包含办公大楼、生产车间、仓库、宿舍区和食堂区等），产权单位同意其转租，其与被告等单位签订的租赁合同合法有效。经质证，被告对该证据的真实性没有异议，本院对原告的该份证据的真实性予以认定。原告针对证据2中电费的组成，向法院提交了下列主要证据：2-1、厂区停电后，原告租用发电机发电前各租赁户用电量明细，用以证明被告使用发电机所发的电量为12774度；2-2、有被告方代表潭泽兵签名的通知一份，其中第6项的内容为：“本园区费用清算前期园区内企业结算以当日为准，开始发电至结束期间所产生的费用由五拓公司垫付，待发电结束各企业清算交付五拓公司”，第7项内容为：“各企业法人或负责人同意以上协议必须以签字为准”。证明原告向外单位租用发电机发电是得到被告等租赁户同意的，发电费用应由租赁户分担；2-3、原告与外单位“宜兴市周铁镇马云发电机租赁服务部”租赁发电机发电的租赁合同及柴油送货单等，证明其租赁发电机发电，产生了165041元的发电费用，每度电成本为3.6元；对原告的该组证据，被告质证后，真实性未提出异议，真实性应予认定。被告认可证据2-1证明目的，即其使用发电机发的电为12774度，但认为原告为被告提供电力是合同约定的义务，不同意承担每度电3.6元的价格，现只同意每度电1.8元的价格。本院对原告上述证据的证明力予以认定，即被告使用发电机发的电12774度。原告为证明证据2中仓库租金24000元、食堂租金9999元的组成，向法院申请证人张某,4、万某,4、顾某,4、陈某,4等到庭作证。称被告曾口头同意使用仓库每月给付万儿八千的。其原先将食堂进行外包，每年有4万元租金。证人张某,4证明被告承租了1号和2号仓库，只是听说被告使用了原告的8号仓库，万某,4不清楚仓库里的东西是哪一家的，顾某,4证明其于今年正月16去为被告煮饭，被告开其工资每天100元，陈某,4证明其停止承包原告处的食堂后，发现食堂由被告在使用。被告对证人证言无异议，因原告方为应付检查，短时间使用原告仓库，但双方并未谈及租金，否认有偿使用仓库和食堂。根据证人的证言，证人不能为原告证明被告使用仓库的起讫时间，是否有偿使用仓库和食堂，对证人证言的证明力，本院依法不予确认。被告称其应给付原告2017年7月1日起至2019年5月31日止，23个月的房租为2248825元，其已支付房租2201275元，尚欠原告房租47550元，向本院提供了相关证据予以反驳：1、其与被告于2017年6月29日签订的房屋租赁合同复印件；2、其一共向原告汇款12笔，分别为：⑴、2017年5月2日向原告账户汇款30万元；⑵、2017年7月26日向原告账户汇款10万元；⑶、2017年7月10日向原告账户汇款266650元；⑷、2017年的9月21日向原告账户汇款18000元；⑸、2017年12月26日向原告账户汇款396000元；⑹、2018年1月3日向原告账户汇款140650元；⑺、2018年1月15日向原告账户汇款10万元；⑻、2018年7月9日向原告账户汇款30万元；⑼、2018年7月11日向原告账户汇款286650元；⑽、2019年3月22日向原告账户汇款10万元；⑾、2019年4月3日向原告账户汇款10万元；⑿、2019年4月15日向原告账户汇款93325元。共计已付2201275元。经质证，原告对被告提供的证据1的真实性没有异议，认可其与其与原告之间存在房屋租赁合同；对被告提供证据2的真实性也没有异议，但原告提出，被告的汇款中，第1笔和第3笔，共566650元，为2017年7月下半年的房租，尚欠房租为2万元；第5笔至第7笔汇款，共636650元，包含了2017年度尚欠的房租2万元，2018年上半年度的房租586650元，3万元为原告代被告开具税票，被告给付原告的服务费；第8笔和第9笔汇款586650元，是2018年下半年度的房租；第10至第12笔三笔汇款293325元，是被告2019年1月至3月份的房租。另外，第2笔汇款10万元为合同押金，第4笔汇款18000元是原告为被告等建设洗澡房分摊的费用。本院注意到被告的12笔汇款中，其中的第1、3、8至12笔汇款的用途，双方没有异议，汇款的性质为房租，故该7笔汇款用途无异议，汇款的性质为房租。其余的5笔汇款中，第2笔汇款已经注明了用途为押金，该笔10万元性质是押金，不是房租；第4笔汇款注明了用途为洗澡房，故该笔汇款的用途为建设洗澡房分摊的费用，也不属于房租；第5、6两笔的汇款的用途为服务费，第7笔汇款的用途标注为租赁服务费。对于服务费，根据双方的陈述，是原告为被告代为开具的发票中的交税金额，该金额应由被告支付给原告。被告称由不同的经办人进行汇款，服务费或租赁服务费实际均为房租，该主张本院不予支持。鉴于双方在房屋租赁合同中有约定，原告为被告开具税票，开票税点为6%，而原告有为被告代开税票的事实，故本院推定该三笔汇款中含有服务费的内容。现原告认可其中606,650元为房租，则其余费用3万元，可推定为服务费。被告给付原告的2201275元中，应包含押金10万元，洗澡房18000元，服务费3万元，房租2053275元，被告尚欠原告的合同租金为195550元（97775*23-2053275）。该证据2对被告反驳原告，认为仅欠租金47550元没有证明力。原告为证明其为被告开具税票，向本院提交了部分相关税票，被告质证后对发票的真实性没有异议，但认为发票中税点只能为方约定的6%，超出6%的部分其不予认可。被告应依约定支付给原告代为开票的相关费用，服务费现并不明确，可由双方另行结账，本院对服务费暂不做处理。结合双方的举证质证，原告证据2，对被告拖欠原告租金195550元，及使用发电机发电12774度有证明力，对原告主张被告拖欠原告仓库租金24000元、食堂租金9999元没有证明力。原告为其要求被告恢复原状的诉讼请求，向本院提交的证据为相关照片，证明被告在租赁厂房期间，有挖坑破墙行为，并制造了垃圾。经质证，被告对相关照片的真实性未提出异议，但认为原告要求被告恢复原状，应提交原状的相关证据。被告陈述，其租赁厂房的期限为10年，存在挖坑破墙的行为，但征得过原告相关负责人的同意，其也为原告铺设了水泥路面，将厂房内的深坑填平，原告交付厂房时，门窗原来就有损坏。本院对照片的真实性予以认定，可以证明被告在租赁厂房期间，有挖坑破墙行为，制造垃圾的事实。迈和公司围绕反诉请求，向本院提交的证据有：1、房屋租赁合同，证明双方存在房屋租赁合同关系；2、18000元的汇款单，证明迈和公司汇款给五拓公司，用途为洗澡房，洗澡房已使用23个月，反诉被告应退还反诉原告16275元;3、迈和公司发送给五拓公司的通知书，内容为迈和公司已于2019年6月1日从所租赁的厂房内搬离完毕；4、南通市公安消防支队滨海园区大队2018年1月4日和2018年12月12日作出的两份行政处罚决定书和相应缴纳罚款的票据，内容为2017年11月7日，迈和公司因被发现对占地面积大于1500平方米的木器厂，未设置自动喷水灭火系统，被处以罚款3万元、2018年11月26日，迈和公司被发现擅自停用消防设施，被处以罚款1万元；5、微信聊天记录，用以证明迈和公司厂区停电停业，造成租金损失97775元；6、借记卡账户历史明细清单，用以证明迈和公司支付工人生活费，存在98450元的经营损失。五拓公司进行质证，对证据1，即对租赁合同的真实性没有异议；对证据2，真实性没有异议，该洗澡房可由反诉原告拆走；对证据3，内容不具有真实性，反诉原告仅是将大部分物资从租赁的厂房内搬离，至今尚未全部搬离厂房；对证据4，认为反诉原告未通知其与相关行政机关进行沟通，反诉原告已交纳罚款认可了行政处罚，该部分损失不应由反诉被告承担；对证据5，真实性没有异议，认为厂区停电的时间是2018年11月10日，其2018年于11月11日即组织发电，至12月6日结束，12月26日，原告恢复供电。不存在停业等损失；对证据6，真实性不能确认，反诉被告停止发电后，反诉原告即自行租赁发电机发电，不存在停工停产，该部分损失不予认可。五拓公司针对迈和公司的证据5提供证据进行反驳，其提供的证据为电话录音及微信记录，证明厂区2018年11月10日停电后，其于11月11日即组织发电，至12月6日结束，12月26日，原告恢复供电。其停止发电后，迈和公司自行租赁发电机发电，不存在停业等损失。对电话录音的真实性，反诉原告认为真伪不能确认。迈和公司质证后对电话录音的真实性不予认可，提出五拓公司停止发电后，其租赁了小功率发电机，仅用于生活发电之用。对反诉原告提供的上述证据的真实性，以及五拓公司提供的微信记录的真实性，本院予以认定。上述证据对双方存在房屋租赁合同关系，迈和公司汇款给五拓公司18000元作为建设洗澡房分摊的费用，南通市公安消防支队滨海园区大队对迈和公司作出两次行政处罚决定，共罚款4万元。厂区2018年11月10日停电后，反诉被告即组织发电，至12月6日结束，12月26日恢复供电具有证明力。反诉被告对电话录音的真实性持有异议，该份证据有待加强，本院暂不予认定。反诉原告的证据5、6对其存在租金损失97775元、经营损失98450元不具有证明力。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告五拓公司与江苏三友环保能源科技有限公司签订了房屋租赁合同后，于2017年6月29日与被告签订的房屋租赁合同。主要内容有：一、原告将江苏三友环保能源科技有限公司坐落于江苏省通州湾江海联动开发示范区长江路与珠海路交叉东北角物业中的部分厂房、宿舍楼、办公楼等出租给被告，1至2号车间年租金960000元，宿舍楼年租金84000元，办公楼年租金64300元，物业费每年65000元，合计每年租金为1173300元。押金为10万元。二、租赁期从2017年5月3日起，至2027年7月1日止，其中2017年5月3日起至2017年7月1日为免租期。三、租金支付方式，第1期支付半年租金和押金，此后的租金每半年支付一次，双方同意合同约定的费用为不含税价格，开票税点为6%，被告应当以现金形式或者双方约定的其他形式另行缴纳。四、租赁厂房交付时，应根据附件2的约定对租赁厂房及有关设施设备进行验收，如有异议应在交付日期后的2日内，以书面形式向原告提出异议。五、原告保证出租厂房的安全使用，提供日常水电供应及配套设施。六、被告在租赁厂房期间所发生的水电等用由被告承担，其中生活用水每吨6元，电费每度按国家标准计算。七、被告返还厂房前应提请原告进行验收，被告在使用过程中对厂房有隔墙开门，地面开挖等必须回复原样，以验收确认书所记载日期为厂房返还日期。合同签订后双方即开始了合同的履行。2018年7月30日，当地政府部门向原告发出企业关停告知书，告知包括被告在内的6家企业，属于清理整顿范围之内，限该6家企业于2018年9月30日前完成关停工作。被告等企业未按照该期限及时搬离租赁的厂房。2018年11月10日，厂区内配电房爆炸，造成停电，原告即租赁宜兴市周铁镇马云发电机租赁服务部的发电机进行发电，从2018年的11月12日开始，发电至2018年12月6日结束，2018年12月26日，原告恢复供电。双方于2019年5月21日签订协议，被告应于2019年7月20日前搬离所租赁的厂房。被告已于2019年6月1日从所租赁的厂房内搬离完毕。为房租问题，双方未能达成一致，原告向本院提起诉讼，被告提出反诉。本案本诉争议的焦点为，一、被告拖欠原告的房租究竟有多少？二、被告结欠原告的电费究竟有多少？三、原告主张被告拖欠其仓库租金24000元、食堂租金9999元是否成立？四、原告要求被告恢复原状是否予以支持？关于本诉争议焦点一，原告未能就该项诉讼请求向本院举证，根据被告的举证，原告的质证，被告尚欠原告的房租195550元属实；关于争议焦点二，被告结欠原告的电费究竟有多少？原告要求停电后包括被告在内的各租赁户在同意使用发动机发电的通知上签字，通知第6项的内容与双方的合同约定相悖。原告又基于各承租户的签字向外租用发电机发电，产生了165041元的发电费用，每度电成本为3.6元，远高于国家电网的电价，导致以后矛盾的产生。该通知与双方的合同约定相悖，加重了被告等租赁户的负担，但被告等租赁户事实上在协议上签字，故该部分的费用应由双方平均承担，即对被告在内的各租赁户而言，发电机发电的电价应为每度电1.8元。被告使用发电机所发的电量为12774度属实，其也同意按半价即每度电1.8元进行结算，本院予以支持，被告应给付原告的电费应为22993元；关于争议焦点三，原告仅能证明被告使用了其仓库和食堂，但对仓库和食堂的使用时间及是否收取租金未能提供证据证明。根据谁主张谁举证的原则，本院对原告的该项诉讼请求不予支持；关于争议焦点四，原告要求被告恢复原状是否予以支持？本院注意到原告要求被告搬离厂房，被告也事实上也进行了搬离，双方对解除合同均没有异议，合同应予解除。被告作为租赁户应当向原告返还厂房，并按合同进行交接。原告向本院提起诉讼，并未能向本院提交双方所签订的合同，及能证明双方交接所租赁厂房的原状证据，本院对原告要求恢复原状的诉讼请求，难以支持，其可提供证据后另行主张。本案反诉争议的焦点为，一、18000元建设洗澡房的汇款，如何处理？二、4万元消防罚款是否应由原告承担？三、停电造成租金损失及经营损失如何认定？关于反诉争议焦点一，18000元建设洗澡房的汇款属实，双方所订的合同为期有10年之久，分摊到每月的使用费为150元（18000/10/12）已使用23个月，合同终止造成的损失应为14550元（18000元-150*23元）。洗澡房是租赁厂房的配套设施，本应由原告提供，且洗澡房等配套设施也应是合法建筑。现建设洗澡房的费用由被告等提供，但根据原告的陈述，建设洗澡房并无相关批准手续，属违法建筑。原告称可将该洗澡房拆走，而不负担被告的该部分损失，不符合公平原则。现洗澡房尚未被拆除，被告搬离原告厂房，存在14550元损失，该部分损失应由原被告双方平均负担，即原告应给付被告7275元；关于反诉争议焦点二，4万元消防罚款是否应由原告承担？因消防罚款中有3万元，是因为被告占地面积大于1500平方米，未设置自动喷水灭火系统，被处以罚款，该3万元罚款应由被告自行负担。2018年11月26日的罚款1万元，是被告迈和公司被发现擅自停用消防设施，时间发生在停电期间，其被处以罚款，停用消防设施的原因在于原告，该1万元罚款的损失应由原告负担；关于反诉争议焦点三，停电造成租金损失及经营损失如何认定？原告停止向被告供电的时间有20天，即自2018年12月6日至12月26日，但被告在该时间段内，仍租用着原告的厂房，其要求扣除房租97775元的诉讼请求，本院不予支持。鉴于原告有向被告提供电力的合同义务，但双方未就该情形的处理进行合理约定，本院酌定原告赔偿被告停电期间的房租损失20000元。被告主张因停电而支付工人生活费98450元，工人生活费是被告从事经营的成本，其要求原告负担，将该成本转嫁到原告处，没有法律依据，本院也不予支持。综上，本院认为，原告从江苏三友环保能源科技有限公司处租赁了坐落于江苏省通州湾江海联动开发示范区长江路与珠海路交叉东北角物业的相关物业后，将其中的部分厂房、宿舍楼、办公楼等再转租给被告，江苏三友环保能源科技有限公司并无异议，原被告双方签订的房屋租赁合同合法有效。原告要求被告搬离厂房，而被告也同意搬离厂房，双方为合同的解除达成一致意见，被告已实际将大部分物资从租赁的厂房内搬离，双方的租赁合同应予解除。被告应给付原告租金195550元，给付原告的电费22993元，除被告已支付的押金10万元之后，还应给付原告118543元，其余部分的诉讼请求，本院不予支持；原告要求被告承担本案的诉讼费及保全费、担保费等。原被告应当按照相应比例承担案件的诉讼费和保全费，原告要求被告承担担保费无相应依据，本院不予支持。原告要求被告清理租赁厂房内的垃圾、恢复原状，可提供证据，另行主张。对被告的反诉请求，原告应给付被告37275元（7275元+10000元+20000元），其余的反诉请求，本院也不予支持。现依照依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十三条之规定，判决如下：一、限被告南通迈和展览展示有限公司给付原告南通五拓商业管理有限公司房屋租金和电费118543元；二、驳回原告南通五拓商业管理有限公司的其余诉讼请求；三、限反诉被告南通五拓商业管理有限公司给付反诉原告南通迈和展览展示有限公司37275元；四、驳回反诉原告南通迈和展览展示有限公司的其余反诉请求。一、三项相抵后，限被告南通迈和展览展示有限公司于本判决生效后15日内给付原告南通五拓商业管理有限公司81268元。本诉案件受理费3504元，诉讼保全费1321元，共4825元，由南通五拓商业管理有限公司负担1255元，由南通迈和展览展示有限公司负担3570元。反诉案件受理费减半收取2544元，由南通五拓商业管理有限公司负担376元，南通迈和展览展示有限公司负担2168元。诉讼费用部分相抵后，由南通迈和展览展示有限公司给付南通五拓商业管理有限公司3194元，该款与81268元同时履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时按照不服的内容向该院交纳相应案件受理费。（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 长  陈 超人民陪审员  罗晓瑾人民陪审员  俞 娟二〇一九年十一月二十五日书 记 员  缪彬彬