广东省阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1704民初1649号原告：冯立照，男，1973年9月26日出生，汉族，住广东省阳江市海陵岛试验区。被告：阳江市京源实业发展有限公司，住所地：广东省阳江市江城区东风三路255号新乐苑小区E-12A房。法定代表人：陈建宇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈文儒，广东德良（阳江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓婷，广东德良（阳江）律师事务所律师。原告冯立照与被告阳江市京源实业发展有限公司（以下简称京源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯立照、被告京源公司的委托诉讼代理人李晓婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯立照向本院提出诉讼请求：1.判令被告京源公司支付违约金5500元给原告冯立照；2.判令被告京源公司退还办证费31590元给原告冯立照；3.判令被告京源公司协助原告冯立照开立住宅专项维修资金专户；4.判令被告京源公司将办理不动产权证缴交的有关税费发票等凭据交还给原告冯立照；5.本案诉讼费用由被告京源公司承担。诉讼过程中，原告冯立照撤回其第3项诉讼请求。事实和理由：2014年8月27日，原告冯立照以价款550000元向被告京源公司购买开发预售位于阳东县东城镇振士中路52号涉案商品房，双方签订了《商品房买卖合同》，其中合同主要约定：一、原告冯立照购买由被告开发预售位于阳东县东城镇振士中路52号涉案房屋，约定建筑面积128.65平方米，商品房总价款为人民币550000元；二、上述商品房被告京源公司定于2014年12月30日交付原告冯立照使用；三、被告京源公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告京源公司提供的资料报产权登记机关备案。如因被告京源公司的责任，原告冯立照不能在规定期限内取得房产权属证书的，原告冯立照不退房，被告京源公司按已付房价款的1%向原告冯立照支付违约金。合同签订后，原告冯立照依约向被告京源公司支付购房款550000元，被告京源公司还收取了原告冯立照办理房产证的办证费39840元。原告冯立照于2018年2月13日取得不动产权证，证号：粤（2018)阳江市（阳东）不动产权第****号，被告京源公司在为原告冯立照办理不动产权证时实缴有关税费等费用8250元，不动产权证办好后被告京源公司没有将缴交有关税费发票等凭据交还原告冯立照，也没有为原告冯立照开立住宅专项维修资金专户。根据双方签订商品房买卖合同的约定，被告京源公司未按约定在房屋交付原告冯立照使用后180日内将办理权属登记需由被告京源公司提供的资料报产权登记机关备案，原告冯立照取得不动产权证的时间为2018年2月13日，已超过房屋交付使用180日，被告京源公司构成违约，被告京源公司应按全部房款550000元的1%向原告冯立照支付违约金5500元(550000元×l%)。被告京源公司在为原告冯立照办理房产权属登记时实缴税费等费用8250元，扣除实缴的8250元，余款31590元应退还给原告冯立照，此外，被告京源公司还应将缴交有关税费发票等凭据原件交还给原告冯立照，并协助有关原告冯立照开立住宅专项维修资金专户。为维护原告冯立照合法权益，特向人民法院提出起诉，望判如所请。被告京源公司辩称，一、原告冯立照请求支付违约金已超过诉讼时效，被告京源公司不同意支付违约金给原告冯立照。原告冯立照请求支付逾期办理房地产权属证书的违约金系基于合同关系产生的债权请求权，应适用法律关于诉讼时效的规定。原告冯立照与被告京源公司双方约定，被告京源公司在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由被告京源公司提供的资料报产权登记机关备案。“交付使用”指原告冯立照与被告京源公司进行了房屋验收交接等一系列收楼手续，原告冯立照收楼并实际占用使用。涉案房屋已于2015年5月27日交付给原告冯立照使用，原告冯立照于交付当天签订了《京源上景收楼流程》、《房屋验收交接表》、《京源上景遗漏工程申报表》，以确认被告京源公司向原告冯立照交付使用的事实。原告冯立照于2015年5月27日接收涉案的商品房，则商品房交付使用时间是2015年5月27日，被告京源公司与原告冯立照双方约定的办理权属登记手续的期间应自2015年5月28日起180日内，则原告冯立照应于在2015年11月25日已知道自己的权利是否受到侵犯。根据《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定，原告冯立照请求支付逾期办证违约金的诉讼时效期间应为2015年11月25日至2018年11月24日，因此，原告冯立照的该项请求已超过诉讼时效,被告京源公司不同意支付，法院应不予支持。二、被告京源公司已为原告冯立照设立住宅专项维修资金专户。被告京源公司已为原告冯立照设立住宅专项维修资金专户，并于2015年9月18日为原告冯立照向广东阳东农村商业银行股份有限公司交付9584元住宅专项维修资金。三、被告京源公司需向原告冯立照退还的款项应为21574元。原告冯立照于2014年8月27日支付了办证费用39840元给被告京源公司，此后在为原告冯立照办理权属登记期间，被告京源公司为原告冯立照支付了契税8250元、房屋所有权登记费160元、不动产登记费80元、复制费80元、不动产*极坐标细部点测量费112元，上述各项合计8682元。扣减被告京源公司代原告冯立照支付的办证税费及住宅专项维修资金，被告京源公司应向原告冯立照退还的款项应为21574元。综上，被告京源公司仅需向原告冯立照退还21574元，被告京源公司不需要支付违约金给原告冯立照。经审理查明，被告京源公司成立于2001年1月15日，为有限责任公司，经营范围为房地产开发与经营等。2014年8月27日，原告冯立照作为买受人与被告京源公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号****）。合同主要约定内容：被告京源公司将其开发的位于阳江市阳东区东城镇振士中路52号涉案房屋出售给原告冯立照，建筑面积共128.65平方米，总价款为550000元。合同第八条约定：出卖人应当在2014年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买收人使用。第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3、如因买受人的原因导致不能按时提交办理权属登记的有关资料报送住建部门，逾期责任由买受人自行承担。”在上述合同中双方还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告冯立照按合同约定付清购房款550000元及支付了办理不动产权证费用39840元给被告京源公司。被告京源公司于2015年5月27日将涉案房屋交付给原告冯立照使用。涉案房屋于2018年2月6日办理了不动产登记[不动产权证书：粤（2018）阳江市（阳东）不动产权第0****号]。原告冯立照主张被告京源公司未按合同约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，要求被告京源公司承担违约责任，支付违约金。诉讼中，原告冯立照与被告京源公司确认被告京源公司已为原告冯立照设立了住宅专项维修资金专户，相关代原告冯立照支付的费用发票及住宅专项维修资金专户的票据原件在被告京源公司处保管。原告冯立照提交《商品房买卖合同》、购房发票、不动产证、《通告》、《关于京源上景办证情况的说明》等证据拟证明其诉讼主张。被告京源公司对原告冯立照诉称房屋交付使用时间、办证费收取数额及提交的上述证据无异议，但辩称原告冯立照在知道其自身权利受到侵害之日即2015年11月25日起两年内未提起诉讼，超过了诉讼时效，应依法驳回原告冯立照提出的违约金诉讼请求。被告京源公司在诉讼期间提供京源上景收楼流程、房屋验收交接表、住宅专项资金专用收据、广东非税收入（电子）票据、税收缴款书、发票等证据，拟证明其代原告冯立照办理不动产权证支出费用8682元，其中还要扣减首期维修基金9584元，其应退还给原告冯立照的办证费用应为21574元。原告冯立照对被告京源公司提出为其代办理不不动产权证在缴纳的办证费用中支出费用8682元及还要扣除首期维修基金9584元没有异议，同意按照21574元数额退还多收取的办证费用。诉讼期间，本院到阳江市阳东区不动产登记部门调取涉案房屋在办理不动产登记的材料《不动产登记审批表》一份，该审批表载明：收件编号2018013043210，收件日期2018年1月30日，收件人邱洪英；申请登记事由：房地产（一手商品房）转移登记；登记申请人：冯立照、阳江市京源实业发展有限公司。原告冯立照、被告京源公司对此均没有异议。以上事实，有当事人当庭陈述及提交的证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告冯立照与被告京源公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自义务。综合当事人诉辩意见，案件争议的主要焦点为：一、被告京源公司是否违约及原告冯立照提起本案逾期办证违约金诉讼是否超过诉讼时效问题；二、原告冯立照要求被告京源公司退还多收办证费用及返还办理不动产权登记缴交的有关税费发票凭证原件应否支持问题。一、关于被告京源公司是否违约及原告冯立照提起本案逾期办证违约金诉讼是否超过诉讼时效问题。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3、如因买受人的原因导致不能按时提交办理权属登记的有关资料报送住建部门，逾期责任由买受人自行承担。”被告京源公司于2015年5月27日向原告冯立照交付涉案房屋，根据合同约定，被告京源公司应当在涉案房屋交付使用后720日内，即在2017年5月16日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。而本案中被告京源公司在2018年1月30日才将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，被告京源公司构成违约。被告京源公司违约行为侵害了原告冯立照合法权益，该违约的事实从2017年5月17日即已确定，因此，原告冯立照于2019年7月1日提起本案诉讼请求被告京源公司支付逾期办证违约金，未超出诉讼时效。故原告冯立照请求被告京源公司按已付房款的1%支付违约金5500元（550000元×1%），理据充分，本院予以支持。二、关于原告冯立照要求被告京源公司退还多收办证费用及返还办理不动产权登记缴交的有关税费发票凭证原件诉讼请求应否支持问题。本案中，原告冯立照、被告京源公司均确认双方约定原告冯立照交付给被告京源公司的办证费用按照多退少补的原则处理。经查明，原告冯立照向被告京源公司交付了办证费用39840元。诉讼期间被告京源公司提供了相关为原告冯立照办证缴费发票、票据等证据证实为原告冯立照办理不动产权证书实际产生费用为8682元，并主张还需要在原告冯立照交付的办证费用中扣除9584元作为维修资金。原告冯立照对被告京源公司提供的证据及主张没有异议，同意按被告京源公司主张的数额在已交付的办证费用中扣减相关办证费用、维修资金。故扣减为原告冯立照办理不动产权证书实际产生费用及维修资金共18266元（8682元+9584元）后，被告京源公司应退还21574元（39840元-18266元）及返还办理不动产权登记缴交的有关税费发票凭证原件给原告冯立照。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告阳江市京源实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内，支付逾期办证违约金5500元给原告冯立照；二、被告阳江市京源实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内，退还多收取的办证费用21574元及返还办理不动产权登记[证号：粤（2018）阳江市（阳东）不动产权第0****号]有关税费发票凭证给原告冯立照。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费728元，减半收取364元，由被告阳江市京源实业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员  周国汉二〇一九年十一月十三日书记员  吴坤婷附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条：民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。