福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终8153号 上诉人（原审被告）：吴哲葆，男，1981年10月24日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：沈宏杰，福建志昂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余芳妹，福建志昂律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吕剑风，女，1963年7月19日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：朱健，福建海山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓文斌，福建海山律师事务所律师。 原审被告：福州市鼓楼区全美宠物用品店，住所地福建省福州市鼓楼区洪山镇梅峰路井边亭山海观小区B号楼2号店面。 经营者：柯华琴。 上诉人吴哲葆因与被上诉人吕剑风、原审被告福州市鼓楼区全美宠物用品店（以下简称全美宠物用品店）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初5057号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 吴哲葆上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吕剑风的诉讼请求。事实和理由：一、吴哲葆于2015年和2018年与吕剑风签订两份《合同》，2015年12月，市政府相关部门至店铺前加装机动车隔离水泥桩，阻止机动车进入店铺门口。因店铺周围的软硬条件未达到合同订立时的要求，导致店铺的客流量大幅减少。经吴哲葆与吕剑风协商共同承担撤除店前机动车隔离桩的费用。后吕剑风反悔，致双方产生争执。在租赁关系存续期间，吕剑风不履行租赁合同约定及法律规定义务，吕剑风还通过对店铺断电断水，致店铺名贵鱼死亡，损失高达49万元，并在店铺门口张贴“通知”，致会员客户出现严重退卡退款，损失高达15万元。一审法院对吕剑风在履行租赁协议过程中存在“故意断电、断水影响店铺正常营业、擅自张贴通知致店铺损失巨大”的重大违约情形未进行准确的认定，导致错判。二、根据《中华人民共和国合同法》同时履行抗辩权的规定，在双务合同中，双方互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。吴哲葆在吕剑风履约过程产生重大违约行为致吴哲葆的店铺无法正常营业的情况下，依法行使抗辩权，有权不予支付租金，吴哲葆行使抗辩权无需在一审进行反诉，一审法院应当依职权进行审理和认定。至于吴哲葆是否要求吕剑风承担赔偿损失，这是吴哲葆的权利，吴哲葆现在未行使该权利不应视为吕剑风不存在重大违约情形。 吕剑风辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应当予以维持。 全美宠物用品店未作陈述。 吕剑风向一审法院起诉请求：1.判令吴哲葆向吕剑风支付2015年4月25日至2018年4月25日期间欠缴的租金84000元，并按年利率24%给付利息40320元；2.判令吴哲葆向吕剑风支付2015年4月25日至2019年1月25日期间逾期支付租金（已经支付但逾期的部分）的违约金44857.5元；3.判令吴哲葆向吕剑风支付2019年1月26日至2019年4月25日期间的租金60000元及违约金（违约金以吴哲葆欠付的租金为基数，按每日千分之五的标准，从欠付之日计算至款项还清之日止）；4.判令吴哲葆立即搬离福州市鼓楼区店面；5.判令吴哲葆恢复福州市鼓楼区店面的隔墙原状；6.判令吴哲葆向吕剑风支付从2019年4月26日起至吴哲葆腾退房屋之日止参照租金标准20000元／月的房屋占用使用费；7.判令吴哲葆支付店面物业费10927.62元；8.判令全美宠物用品店对上述第1至7项诉请承担连带责任；9.判令本案诉讼费用、保全费、公告费等均由吴哲葆承担。 一审法院认定事实：涉讼租赁房屋位于福州市鼓楼区店面,该涉讼租赁房屋面积共计235.07平方米,权属人为吕剑风。2015年，吕剑风（甲方、出租方）与吴哲葆（乙方、承租方）签订一份《合同》，约定：租赁地址：福州市鼓楼区；租赁期限：甲方同意乙方租用叁年：自2015年4月25日至2018年4月25日；租用用途：甲方同意将店面租给乙方作为宠物店（在国家政策准许范围内）；店面租金：每平方100元整（235㎡×100＝23500元），乙方应向甲方预付1个月的租金（23500元整）；每月25号之前（含25号）将当月店面租金转入出租方银行账户中，每递延壹天按当月店面租金的千分之五收限违约金；租赁期内的水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理、房屋修缮及租赁税等费用由乙方支付；租赁期内，乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回店面使用权、乙方需担全部责任，并赔偿甲方损失：……（2）乙方无故拖欠店面租金达30天；在履行合同中，乙方违反合同约定，甲方不退还押金；乙方须按时交纳水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理、房屋修缮及租赁税等费用，并务必将以上费用账单交给甲方，甲方可监督检查以上费用；无论在任何情况下，乙方都不能将押金转换为店面租金；因象山隧道拓宽改造，甲乙双方按实际情况协商，按人流量减少程度，甲方予以适当打折租金；乙方在店铺前后投资装修，甲方同意并支持乙方在经营困难时享有转让和转租的权益。在租赁期间，吴哲葆打通涉讼租赁房屋与相邻房屋的隔墙，并悬挂“全美动物医院连锁”招牌经营。2018年合同到期后，吕剑风（甲方、出租方）与吴哲葆（乙方、承租方）又续签《合同》一份，约定：租赁期限：甲方同意乙方租用壹年：自2018年4月25日至2019年4月25日；店面租金：每月贰万元整，乙方应向甲方预付1个月的租金（23500元整）；每月25号之前（含25号）将当月店面租金转入出租方银行账户中，每递延壹天按当月店面租金的千分之五收限违约金，如乙方拒绝缴纳违约金，甲方有权终止合同；物业费如无故欠5个月以上，甲方有权终止合同；其他条款均与2015年第一次签订的《合同》约定的条款一致。一审法院于2018年6月26日作出（2018）闽0102民初2483号民事判决书，判决吕剑风向福州万兴物业管理有限公司支付从2016年6月1日至2017年12月31日止的物业服务费共计6273.12元；福州万兴物业管理有限公司不服一审法院判决，向福州市中级人民法院提起上诉，福州市中级人民法院于2018年11月12日作出（2018）闽01民终8659号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2019年2月11日，山海观花园物业管理处向吕剑风发出《催款通知》称，截止2019年1月共欠缴物业费合计10876.62元。2019年8月15日，山海观花园物业处出具《证明》，载明：截止2019年8月15日，尚欠以下物业费未结清：2016年6月-2017年12月物业费6273.5元；2018年1月-3月物业费1534.5元，合计7808元。在庭审过程中，吕剑风自认吴哲葆已按合同约定向吕剑风支付押金即预付1个月的租金23500元。目前吴哲葆仍占有使用该涉讼租赁房屋。另查明，2019年1月5日吴哲葆向吕剑风转账4600元；2019年1月11日吴哲葆向吕剑风转账2笔款项，分别为15400元、20000元。又查明，全美宠物用品店注册日期为2013年4月7日，类型为个体工商户，组成形式为个人经营，经营者为柯华琴，经营场所位于福州市鼓楼区。 一审法院认为，吕剑风与吴哲葆签订的两份《合同》系双方真实意思表示，合法、有效。依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。对于吕剑风的各项诉讼请求，一审法院分别作如下分析。关于吕剑风认为吴哲葆于2015年4月25日至2018年4月25日期间欠缴的租金84000元及吴哲葆逾期支付租金的违约金问题，本案中，根据吕剑风提交的银行流水,吴哲葆自2016年4月25日起直至2018年4月25日合同结束，每月均向吕剑风支付20000元的租金，吕剑风在收取租金后长达2年时间内均无提出异议,且仍然继续租赁关系,双方已经以实际行为变更了每月租金标准，现吕剑风主张吴哲葆向其支付2015年4月25日至2018年4月25日期间欠缴的租金84000元无事实依据,一审法院不予支持。吴哲葆自2015年10月起均是于次月向吕剑风支付租金,在2018年4月25日重新续签租赁合同后仍然保留了次月缴纳租金的习惯,吕剑风每月收取租金后长达3年多均未提出异议,应视为双方缴纳租金时间已经形成惯例,且吴哲葆每月均足额缴纳租金,并未造成吕剑风实际租金损失，故吕剑风主张吴哲葆向其支付2015年4月25日至2019年1月25日期间逾期支付租金的违约金缺乏依据，一审法院不予支持。关于吴哲葆拖欠自2019年1月26日至2019年4月25日期间的租金及违约金问题，一审法院认为，吴哲葆作为承租人应当按照合同约定履行缴纳租金之义务。吕剑风诉请要求吴哲葆支付2019年1月26日至2019年4月25日期间的租金，吴哲葆抗辩其已于2019年1月11日向吕剑风提前转账20000元用于支付2019年1月26日后的租金，吴哲葆该抗辩有银行流水作为依据，一审法院予以采纳。但吴哲葆未向吕剑风支付2019年2月26日至2019年4月25日期间的租金40000元，故对吕剑风该部分诉请一审法院予以支持。吴哲葆未依照合同约定按时支付租金确已构成违约，根据合同约定吕剑风收取的押金23500元可不予退还吴哲葆。但对吕剑风另诉请吴哲葆该时间段欠付租金的违约金，一审法院认为，其收取的押金已足够填补其损失，故其对诉请该部分违约金一审法院不予支持。关于吴哲葆房屋占用费问题，本案房屋租赁合同已于2019年4月25日到期,其后双方未再签订租赁合同,双方的租赁合同关系已经终止,吴哲葆应将涉讼租赁房屋腾退并交付给吕剑风。合同终止后,吴哲葆仍占有涉讼租赁房屋,应比照房屋租赁合同约定的租金标准支付占有使用费，故吕剑风要求吴哲葆自2019年4月26日起按租金20000元／月的标准支付占有使用费的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。吴哲葆关于吕剑风私自断水断电等行为造成吴哲葆经济损失的抗辩，吴哲葆并未提出反诉，本案中不做处理。关于物业费，吴哲葆抗辩2016年6月至2017年12月的物业费已经由法院生效判决，应根据判决结果由吕剑风履行。但根据两份《合同》第二条第5款约定，租赁期内的水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理、房屋修缮及租赁税等费用由乙方即吴哲葆支付，故上述物业费实际承担人应为吴哲葆。现店面尚欠物业费7808元，故吴哲葆应按合同约定向吕剑风支付店面物业费7808元。关于恢复隔墙问题，吴哲葆租用房屋时,装修中拆掉了房屋内墙,根据两份《合同》第二条第7款在终止合同前恢复原样的约定，现租赁合同已终止，吴哲葆应按《合同》将房屋恢复原状。关于全美宠物用品店是否需要承担连带责任的问题，吕剑风提供的两份房屋租赁合同都是由吴哲葆以个人名义与吕剑风签订的,合同的权利和义务也是在吕剑风与吴哲葆之间进行约定。现吕剑风无法证明吴哲葆、全美宠物用品店之间存在的关系，根据合同相对性原则，全美宠物用品店不应当成为本案的责任主体,故一审法院对吕剑风要求全美宠物用品店承担连带责任的诉讼请求不予支持。吴哲葆、全美宠物用品店经一审法院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、第一百四十四规定，判决：一、吴哲葆于本判决生效之日起三十日内将位于福州市鼓楼区店面恢复原状,并腾空房屋后返还吕剑风；二、吴哲葆于本判决生效之日起十日内支付吕剑风自2019年2月26日至2019年4月25日止的租金40000元；三、吴哲葆于本判决生效之日起十日内向吕剑风支付自2016年6月至2018年3月止的物业费共计7808元；四、吴哲葆于本判决生效之日起十日内支付吕剑风房屋占用费（从2019年4月26日起,按每月20000元的标准计算至吴哲葆返还房屋时为止）；五、驳回吕剑风的其他诉讼请求。如果吴哲葆未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3981元，由吕剑风负担2000元，由吴哲葆负担1981元。 二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案上诉的争议焦点是吕剑风在租赁合同履行过程中是否存在违约行为及吴哲葆是否因此可行使同时履行抗辩权而拒付租金。吴哲葆主张吕剑风在履约过程中因店前机动车隔离桩的费用产生争议，吕剑风还通过对店铺断电断水致店铺名贵鱼死亡，在店铺门口张贴通知，致会员客户出现严重退卡退款等违约行为导致吴哲葆产生高额损失，吴哲葆是在行使同时履行抗辩权故而未交付租金，但对其主张，吴哲葆并未提供充分的证据证明，应承担举证不能的法律后果，故吴哲葆主张同时履行抗辩权，缺乏事实和法律依据，本院对其主张不予支持。吴哲葆欠付租金及物业费，依照合同约定，吕剑风有权要求解除案涉租赁合同，收回涉讼租赁房屋并要求吴哲葆支付欠付的租金及物业费、占用期间的房屋占用费。 综上所述，吴哲葆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费995元，由吴哲葆负担。 本判决为终审判决。 审判长  林哲森 审判员  黄 锋 审判员  金光玉 二〇一九年十一月二十六日 法官助理刘玲玲 书记员吴超