山西省长治市中级人民法院民事判决书（2019）晋04民终2171号上诉人（原审原告）：襄垣县华成机械制造有限公司，住所地襄垣县城内太行大街138号。法定代表人：刘成文，职务：董事长。委托诉讼代理人：赵志强，山西君略律师事务所律师。上诉人（原审被告）：襄垣县信誉汽修厂，住所地襄垣县城太行路。经营者：李懋，男，1974年9月22日出生，汉族，住襄垣县。委托诉讼代理人：崔雄霞，山西耿诚律师事务所律师。上诉人襄垣县华成机械制造有限公司（以下简称华成公司）、襄垣县信誉汽修厂(以下简称信誉汽修厂)房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省襄垣县人民法院（2019）晋0423民初928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华成公司的法定代表人刘成文及其委托诉讼代理人赵志强，上诉人信誉汽修厂的经营者李懋及其委托诉讼代理人崔雄霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华成公司上诉请求：撤销原判第三项,判决由信誉汽修厂支付房租至交回房屋之日止。(截至2019年6月30日为6万元)；诉讼费由信誉汽修厂承担。事实与理由：一、双方之间系口头的不定期的租赁合同关系,信誉汽修厂提供的租赁合同书并非双方真实意思表示。1、我方不认可信誉汽修厂提供的2009年的租赁合同书。该合同书系信誉汽修厂与我公司原工作人员串通签订,不是双方真实意思表示，我公司无该合同书的档案材料。2、2008年信誉汽修厂和其他租户均与我方签订了为期一年的租赁合同书,之后再未签订书面租赁合同书。因此2009年之后,双方成立不定期的租赁合同关系,双方权利义务关系均继续适用2008年的租赁合同书。虽然我方未能提供2008年的合同文本,但可参照适用其他租户的租赁合同。法律依据:《合同法》第二百一十五条:“租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。”二、我方提供的四份判决或裁定书,可以证明如下事实：1、我公司在2011-2015年期间处于新旧交替时期,原公司法人代表和部分工作人员,在公司换届后,拒不移交公司公章等手续,利用把持公章的便利,肆意损害公司利益。2、生效判决表明:在2011-2015年期间“加盖公司公章的合同”未必是真实存在的合同;“加盖公司公章的收据”也不能证明发生了真实的资金往来;“郭旭飞、马卫恒在法庭上的陈述或证言”也未必都能作为诉讼的定案依据。三、一审认定被上诉人交纳了15万元房租,系认定事实错误。公司原办公室主任马卫恒超出职权范围,与信誉汽修厂恶意串通实施的损害公司利益的行为,应为无效行为;所产生的证据均为伪证。《民法总则》第一百七十条:“执行法人或者非法人组织工作任务的人员,就其职权范围内的事项,以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为,对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制,不得对抗善意相对人。”根据该规定,马卫恒在职权范围内的事项,为有权代理;超出职权范围的事项,是否有效,要看“相对人是否善意”。(一)马卫恒为信誉汽修厂出具15万元房租收据的行为超出其职权范围。马卫恒在2012年9月6日换届前担任办公室主任,9月6日后不再担任办公室主任。无论何时,均无权处理公司的财务工作。马卫恒为信誉汽修厂出具的所有财务收据,均超出其职权范围。信誉汽修厂提供的租赁合同及资金往来的收据,均是马卫恒非法持有公章期间,在无法加盖“单位财务章”的情况下出具。(二)15万元房租、19万余元借款作为大额资金,信誉汽修厂未提供银行转账凭证,不能证明款项已经交付。而且,信誉汽修厂提供的所有款项,均未上账处理。甚至在2012年清产核资时,15万元房租也未纳入审计报告中。(三)信誉汽修厂不是善意第三人,其主观上应为恶意,其行为后果应由其个人承担。1、信誉汽修厂在本案中正常交纳租金55000元,均是直接交给公司财务,因此其明知我公司有专门的财务部门,马卫恒并非财务人员,马卫恒收取其款项超出了职权范围。2、信誉汽修厂所租赁房屋在我公司院内,我公司2012年9、10月两次公开召开股东会,“悬挂换届标语”,有110余人参加会议,信誉汽修厂不可能不知道我公司已经换届。3、我公司在换届后及时通知信誉汽修厂以及其他租户,要求其不得与原任董事长等人继续实施有关房屋租赁事宜。4、我公司与郭旭飞因公章返还发生纠纷,持续3年有余,信誉汽修厂不可能不知道我公司的实际情况,却执意与马卫恒等人“私相收授”。5、我公司其他租户,在公司换届后,再未与郭旭飞等人有任何房屋租赁方面的往来,也可证明公司换届是众所周知的事实。6、信誉汽修厂出示的收据,存在重大的、无法解释的矛盾,足以证明信誉汽修厂决非善意。如:2012年9月30日水费收据一支、9月31日电费收据一支。9月仅有30天,没有31日。那么9月31日这支收据怎么产生的?如果是9月30日出具,那么当天刚刚开据了水费收据一支,第二次收据决不会写错日期;如果是10月1日出具,而10月1日是国庆日,又是公休日,这个日期怎么会写错?显然,这些收据都是被上诉人和马卫恒伪造的。再如:2011年10月8日收到租金15万元,收据编号为0124832;2014年2月22日收到借款192518.79元,收据编号为0124836。两支收据日期相差2年半,而编号仅相差4个号,明显不合理。再如:在我公司停产多年、债务累累、职工保险不能交纳、拖欠信誉汽修厂修理费、水费、电费情况下,信誉汽修厂怎么可能在2014年2月公司换届一年半后,再次无端的向公司提供192518.79元的借款?信誉汽修厂难道就不怕款项无法收回?而且借款无归还日期、无利息,金额有零有整,甚至有0.79元,极不合理?再如:2012年公司换届后,未再经常性使用电,而信誉汽修厂却让原任办公室马卫恒为其出具2012-2014年2万余元的电费。信誉汽修厂为什么不找公司现任负责人要求解决,而是在换届已经三年之久之后,仍然继续找原任负责人要求解决?综上,请求二审法院明查,予以改判。信誉汽修厂辩称,1、双方之间有签订的合同，非特定事由不得解除。2、一审认定事实清楚，15万元收据盖有公章，系真实，应认定有效。3、信誉汽修厂是否为善意第三人，华成公司没有证据证实信誉汽修厂是恶意，均是华成公司的主观猜测，应驳回华成公司的上诉请求。信誉汽修厂上诉请求:撤销原审判决,改判驳回华成公司的诉讼请求。或判决华成公司补偿信誉汽修厂的经济损失98000元并退还剩余租金100000元后解除合同。二审诉讼费用由华成公司承担。事实与理由:信誉汽修厂与华成公司于2009年12月21日签订的《房屋租赁合同》不得无条件随意解除。信誉汽修厂租赁房屋场地的用途和目的是进行汽车维修,而汽车维修则需要投入大量的资金进行固定设施的建设,由此决定了租赁期限的长期性,故信誉汽修厂在签订合同时,唯恐因华成公司法人的多次更换影响到租赁使用权的实现,从而造成难以弥补的损失,所以,签订合同当日就提前五年交付租金50000元,在距离合同终止时间还差18年的2011年10月8日又交付150000元租金,20年租金全部是提前支付。合同尚未到期,华成公司却以拆迁为由强行解除合同,可对信誉汽修厂因解除合同导致的经济损失不加考虑,即使本案出现了合同约定的情形即出租方遇拆迁重建,也是双方协商处理,合同并没有约定承租方无条件退出。然而原审法院却歪曲了《租赁合同》的内容,将协商解决认定为不加任何条件的强行解除,因此对信誉汽修厂提出的补偿经济损失98000元,退还租金100000元的要求认定为与本案无关,信誉汽修厂同时要求华成公司偿还借款,原审定性为另一法律关系,信誉汽修厂可以理解,但与租赁关系并存的剩余租金及中途解除合同造成的经济损失问题怎么与本案无关呢?原审对法律关系之错误认定显而易见。基于上述事实与理由,信誉汽修厂认为原审无原则无条件强行解除合同,实属认定事实错误,适用法律不当,其结果严重侵害了信誉汽修厂的经济利益,请求二审依法作出公断裁判,驳回华成公司中途解除合同的请求,或判决华成公司补偿信誉汽修厂的经济损失98000元,并退还剩余租金100000元后,解除《租赁合同》。华成公司辩称，1、关于信誉汽修厂称已支付20万元租金，对方提供的收据中，5万元租金是我公司盖章认可，另外的15万元的收据是我们办公室主任擅自盖章，信誉汽修厂未提供转账凭证，我方不予认可。2、解除事由，合同均记载我公司有权对房屋进行改造，应当配合，如不配合，应视为解除合同。3、关于拆迁改造，是我公司2016年计划拆迁事由，期间原有的租户都已解除合同，现仅有信誉汽修厂一方没有腾出。华成公司向一审法院起诉请求：1、依法解除原被告之间的房屋租赁合同；2、由被告向原告交回租赁房屋3间及后院租赁范围的房屋场地；3、依法判令被告支付逾期房屋租金至交回房屋之日止（截至2019年6月30日应交租金为6万元），并支付逾期付款利息；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2008年起，被告租赁了我公司临街大门北三间房屋及后院，约定每年租金为10000元整，房款当年结清。房屋现在仍由被告使用。被告承租房屋至今，总共支付租金55000元，剩余的租金经我方多次催要，仍未交纳。2017年公司决定拆迁改造，于2017年、2018年共发布3次通知要求被告搬离，并于2018年2月5日最后一次通知中告知被告为最后搬迁时限，如到时仍未搬迁或延迟，对投资方造成的一切经济损失由未搬迁户赔偿，赔偿金额依据公司同投资方所签协议赔偿条款计算。但被告在接到通知后至今仍未缴纳租金，也未腾房，其行为构成根本违约。故诉诸贵院，请求支持原告的诉讼请求。一审法院认定事实:2009年12月21日，原告华成公司（甲方）与被告信誉汽修厂（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方自愿将临街大门北三间房屋（包括后院），租赁给乙方使用；租赁期限为二十年，即2009年12月21日至2029年12月21日；租金为每年10000元，当年房款当年付清；乙方在租房期间，甲方如要对房屋进行改建或拆除时，乙方应积极配合，双方协商解决等内容。2009年12月21日,被告支付租金50000元；2011年10月8日,被告支付租金150000元。被告提前支付20年租金。2017年10月18日、2018年1月13日、2018年2月5原告华成公司先后三次通知包括被告信誉汽修厂在内的各租户，公司将对临街办公大楼拆除改造，以解决多年拖欠职工社保、医保遗留问题，要求各租户搬出。但被告均不予配合。故原告提起诉讼请求解除合同。一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，合同有效。双方当事人应当按照约定的内容全面履行自己的义务。《合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”双方签订的合同约定，被告在租房期间，原告如要对房屋进行改建或拆除时，被告应积极配合。根据以上法律规定和合同约定，原告因拆除改造需要收回出租房屋，已达到合同约定的租赁关系解除、合同终止的条件，故原告要求解除合同具有事实和法律依据，予以支持。合同解除后，被告应将租用的房屋3间及后院租赁范围的房屋场地腾退给原告。关于原告主张支付逾期房屋租金及逾期利息的诉请，被告提供的3支收据证明原告主张拖欠房屋租金的事实不存在。原告不予认可的150000元租金的收据，加盖了其公司的公章，表明了华成公司对于此笔款项的认可与承担责任的承诺；对于此笔款项是否载入公司账目及其实质去向，被告没有应当知晓注意的义务；原告当庭陈述及举证欲证明的公司换届、职权范围、公章乱用等情况，均不能作为其对抗善意第三人即被告的理由。因原告提供的证据不足以支持其主张，应当承担举证不能的责任，其主张支付逾期租金及利息的诉请不予支持。合同解除后剩余租金的返还问题，被告在审理过程中辩称的赔偿经济损失及偿还借款等问题，或者与本案无关，或者被告在本案中未提出反诉，依法不予合并审理。被告可以另案提起诉讼。综上，本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告襄垣县华成机械制造有限公司与被告襄垣县信誉汽修厂签订的《房屋租赁合同》。二、被告襄垣县信誉汽修厂于本判决生效之日起三十日内将租用的原告公司临街大门北三间房屋及租赁范围的房屋场地腾退给原告襄垣县华成机械制造有限公司。三、驳回原告襄垣县华成机械制造有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1300元，由原告襄垣县华成机械制造有限公司负担1200元，由被告襄垣县信誉汽修厂负担100元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为，本案围绕上诉人华成公司、上诉人信誉汽修厂的上诉请求进行审理。关于《房屋租赁合同》是否有效，是否应当解除的问题。华成公司、信誉汽修厂于2009年12月21日签订的《房屋租赁合同》，该合同有华成公司的公章，且有华成公司时任法定代表人的名章等，同时也有信誉汽修厂的公章及其经营者李懋的签字，原审法院根据现有证据，认定该合同系当事人双方的真实意思表示，系有效合同并无不妥之处。《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2009年12月21日至2029年12月21日，且在第四条第四项约定：“乙方在租房期间，甲方如要对房屋进行改建或拆除时，乙方应积极配合，双方协商解决”。根据合同法的相关规定，双方当事人应当按照约定的内容全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。现华成公司因拆除改造需要收回出租房屋，已符合双方合同约定的租赁关系解除、合同终止的条件，故华成公司现要求解除合同具有事实和法律依据，原审法院判决解除华成公司、信誉汽修厂签订的《房屋租赁合同》符合双方约定的条件，应予维持。关于华成公司主张信誉汽修厂应支付其租金的问题。本案中信誉汽修厂提供的200000元租金收据，其中华成公司不予认可的150000元租金的收据，加盖了其公司的公章。华成公司辩称因公司换届、存在职权范围混乱公章乱用等情况，其并未实际收到信誉汽修厂150000元的租金。华成公司所提理由均属于其公司内部的管理问题，且其所提理由现不能对抗善意第三人信誉汽修厂，其应当承担举证不能的责任。因此，原审法院对于华成公司主张信誉汽修厂应支付其租金的理由不予支持也是正确的。关于信誉汽修厂主张《房屋租赁合同》解除后剩余租金的返还及经济损失等的问题。鉴于本案一审中信誉汽修厂未依法提出反诉，且其称还有经济损失及华成公司应偿还其借款等问题，原审法院结合本案案情认定由信誉汽修厂可另案提起诉讼是妥当的。综上所述，上诉人襄垣县华成机械制造有限公司、上诉人襄垣县信誉汽修厂的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5560元，由襄垣县华成机械制造有限公司负担1300元，由襄垣县信誉汽修厂负担4260元。本判决为终审判决。审 判 长 马艳飞审 判 员 常旭光审 判 员 范进斌 二〇一九年十一月二十九日法官助理 姜 燕书 记 员 解改娣