北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初35623号原告王同喜，男，1963年4月9日出生，汉族，河南省固始县蒋集镇付集村汪庄组农民，住北京市通州区。委托诉讼代理人刁家兵，北京市常鸿律师事务所律师。被告：北京顺达行仓储服务有限公司，住所地北京市大兴区亦庄镇大羊坊南村村东。法定代表人舒友良，总经理。委托诉讼代理人朱辉，湖南楚为律师事务所律师。原告王同喜诉被告北京顺达行仓储服务有限公司（以下简称顺达行公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王同喜的委托诉讼代理人刁家兵，被告顺达行公司的委托诉讼代理人朱辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王同喜向本院提出如下诉讼请求：1、判决原告与被告双方签订的《农村土地经营权出租合同》解除，由原告收回土地进行耕种；2、判决被告支付欠付的2019年度至2020年度的租金42万元，判决被告支付违约金30万元，合计72万元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年3月4日，原告将承包的位于北京市通州区张家湾镇里二泗村京津马路东南侧堤外的210亩土地的种植、养殖经营权出租给被告经营，租赁期限从2012年5月1日起至2023年2月28日止。租金按年支付，每年的租金为42万元。按照合同约定，被告应当于2019年5月1日前支付下一年度租金，但被告拖欠至今。根据违约条款约定，被告应当支付该年度的违约金30万元。现得知被告将土地进行了转租,并进行了违法建设且违建被拆除。被告将土地在未经原告同意的情况下进行转租违反了合同约定的第七条第（二）项，被告未按合同约定支付租金且在原告催告下仍拒绝支付租金违反了合同法相关规定，且被告建筑大棚和房屋的行为违反法律的强制性规定。因此请求贵院支持原告诉讼请求。土地从2018年地上物被强拆至今一直处于撂荒状态，根据《土地承包法》相关规定，土地撂荒的应由发包人收回土地，为了尽快使用土地完成复耕，维护土地适于耕种的公共利益，也应支持原告要求解除合同，收回土地耕种的请求。被告顺达行公司辩称：第一、因2017年至2019年4月30日一年半的租金，被告中途找过原告关于支付租金之事，但原告要求60万元的违约金，且解除合同。合同的目的是原告收取地租，不是不能再履行，被告亦不是拒不支付租金，仅是根据双方之间签订的《农村土地经营权出租合同》中违约金的计算方式及约定过高，与原告发生争议，于是原告诉至法院。在(2019)京0112民初15239号民事判決书生效之前，史平即第一承租人于2019年8、9月份找原、被告沟通，处理涉案上地地租事宣。因为据史平到村里了解，近期涉案土地将有部分拆迁款到位，因被告未向原告支付相关地租，原告亦未向史平即第一承租人支付相关地租。所以后面达成口头协议，此未付地租将从下来的拆迁款项中抵扣，且经过原告王同喜的同意。被告退延支付租金并不导致出租合同不能履行，亦未严重影响原告订立合同所期待的经济利益，并不导致原告不能实现合同目的。所以被告认为原告主张解除合同的法律依据不成立。第二、因为北运河(通州段)综合治理，张家湾段运河项目即渉案土地应早于2017年立项涉及拆迁。2017年1月，北京市通州区张家湾镇人民政府作为招标人发布北运河(张家湾段)综合治理工程评估招标公告，2017年5、6月份，相关评估公司已对案土地地上物统计了一次，进行了土地面积测量，并让被告对案土地河道边周围的地上物签字确认且不让被告在上述涉案土地上再进行种植。此证据及相关拆迁补偿被告无法获取，请求法院调取并核实。因为涉及拆迁不让被告再种植的原故，造成被告无种植收益。根据双方签订的出租合同第七条第(五)款约定的宗旨，此涉及拆迁的土地不应再支付相关租金。其次根据北京市通州区张家湾镇里二泗村民委员会及相关负责人出具的证明及原告与史平于2012年3月1日签订的补充协议，证明原告和被告不是简单的租赁关系，而是租赁加合作模式。原告从上家史平手中租赁涉案土地再转租给被告收取地租并赚取一定的差价，，又约定如涉案土地涉及拆迁，其将分得投资经营赔偿款的20％。原告仅收取利益，不进行任何投入且不承担任何风险及损失，不符合商业联营的宗旨。第三、被告因上述各种原因确实未交2017年5月1日至2020年4月30日的租金，这属于一个整体的违约行为。根据双方签订的《农村土地经营权出租合同》中第十条的约定，被告应支付违约金30万元。但(2019)京0112民初15239号民事判决书已作出不予解除双方之间的租赁合同，支付2017年5月1日至2019年4月30日的租金63万元，支付原告违约金30万元等的相关裁决事项。且此违约行为并未给原告造成严重的损失，所以本案中，不应再支持原告重复多次计算违约金的请求。第四、原告与史平签订的出租协议中约定的是212亩地的转租，而原告只转租给被告210亩，其中2亩原告自留建有一阳光大院，且出租协议中附加条款亦载明此大院由原告使用，被告须为原告留出一条宽2米的通道。原告长期住在此大院中，与被告又是转租与合作关系，对于原告认养合同的模式是知晓且默许的，从未提出异议，其亦存在主观过错。其次，原告并未将130多个大蔬菜大棚及其他涉案空地全部出租，并未违反出租协议中第七条第(二)项中关于全部转租的约定。第五、涉案土地并未处于原告所说的抛荒状态，其一涉案土地上种植了树木等，其二、涉案土地因涉及拆迁，已丈量的部分土地，相关部门不让被告再种植。第六、请求法官从维护社会稳定的角度考虑不予解除双方之间的出租协议。因为涉案土地建有上百个蔬菜大棚，其中认养给第三方达70多个，即70多户，曾多次向有关部门上访闹事，被告与认养方在村委会、镇政府相关领导的协调下会将涉案土地的拆迁补偿款用于支付认养方款项，其中40余户已立案起诉。涉诉土地上仍有部分建筑涉及案外人利益，如法院判决租赁协议解除，原告无法支付大棚认养方的相关款项，公司倒闭，不能支付，大棚认养方亦执行不能，将影响社会稳定。综上，请求法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度，以及预期利益、维护社会稳定等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月4日，原告王同喜（甲方）与被告顺达行公司（乙方）签订《农村土地经营权出租合同》，约定：“由于甲方承包有通州区张家湾镇里二泗村经济合作社京津马路东南侧堤外的耕地，甲方已对该土地进行了种植、养殖经营（具体种植、养殖情况见附件1、附件2），现甲方将其中的210亩耕地种植、养殖（以下简称210亩土地）经营权依法出租给乙方经营。一、土地流转方式：甲方将所承包的210亩土地（具体土地四至、坐落见附件3）种植、养殖经营权出租给乙方进行经营。二、土地经营性质：该土地乙方必须用于种植、养殖。如用于其他经营用途时，应符合政府规划和产业政策，必须经里二泗村委会批准并征得甲方同意后方可经营。三、合同租赁期限及生效：出租期限为：自2012年5月1日至2032年2月28日止。本合同经双方签字及乙方交付租金后生效。四、付款方式：（一）为年付制，即每年于5月1日前一次付清当年的租赁费。租赁费为：每亩每年2000元整，按210亩计算租赁费，每年租赁费总计：42万元。（二）甲方在出租给乙方的210亩土地内建有房屋5间约100平方米，种植的桃树、杨树等约20多亩，以20万元人民币完全出售给乙方，若拆迁，其补偿归乙方所有，该费用于2012年8月28日前支付。七、双方特别约定事宜：（二）乙方自租赁期内若对该土地全部经营权进行流转，须征得甲方同意。（三）如乙方未按约定交纳承包费，逾期须向甲方支付承包费2%的滞纳金。但最长时间不超过60天，否则视为违约。（四）合作社对该土地征用时，赔偿乙方投资经营的赔偿费用乙方所得其80%，甲方所得其20%，甲方不再另行赔偿乙方。（五）如乙方交纳当年土地租金后遇到国家征地，甲方应退还给乙方自征用土地之日起，当年未使用土地时间内的租金。八、合同变更和解除。（一）如遇国家征用土地或不可抗拒因素导致本合同无法履行，本合同自行终止。（二）合同期内、解除或终止后，凡乙方投资的土地上的建筑物、种植及其他设施等，归乙方自行处理，但乙方必须拆除、清理干净，并恢复租赁前的土地原状；如甲方需要，经双方协商一致可有偿转让给甲方，协商不成，乙方必须拆除、清理干净，并恢复租赁前的土地原状。十、违约责任。甲乙双方应本着诚实信用的原则，严格履行合同义务，如一方违约，应向守约一方支付违约金，违约金为三十万元整。如果违约金不足以弥补守约方的经济损失时，违约方还应当赔偿因违约而给守约方所造成的直接和间接经济损失。”合同还约定了其他内容。合同签订后，王同喜将涉诉土地交给顺达行公司占有使用。在本案审理过程中，顺达行公司认可2019年至2020年度的租金未支付。另查，原告曾以租赁合同纠纷为由将被告诉至法院，请求法院依法判决：1、原、被告双方签订的《农村土地经营权出租合同》解除，被告将承租的210亩土地恢复原状，恢复原状的状态具体为清理地上物及残余建筑垃圾、将土地恢复至出租时的可耕种状态，由被告承担清理费用；2、被告支付欠付的2017年至2018年、2018年至2019年的租金64万元，判决被告支付违约金60万元，合计124万元。本院审理后，于2019年6月28日作出（2019）京0112民初15239号民事判决书，判决顺达行公司支付原告租金63万元、违约金30万元，驳回了原告的其他诉讼请求。后顺达行公司不服上述判决提出上诉后撤诉。在该案件审理过程中，查明如下事实：2012年8月5日，顺达行公司向北京市通州区张家湾镇里二泗村民委员会提交《关于建设蔬菜大棚报告书》。2013年9月3日，北京金食相依农业发展有限公司提出《通州区农业项目申报书》，载明：“一、项目基本情况。项目名称：北京金食相依庄园。项目类型：农业种植、观光。项目实施地点和面积：北京市通州区张家湾镇里二泗村堤外路6号，占地约220亩。建设时间2013年4月。项目负责人：舒友良。二、项目建设内容：日光温室大棚135个和花卉温室1个及养殖场地部分。”顺达行公司是有限责任公司（自然人投资或控股），北京金食相依农业发展有限公司是有限责任公司（自然人投资或控股）。顺达行公司的法定代表人舒友良与金食相依公司（以下简称金食相依公司）的法定代表人李三霞系夫妻关系。北京金食相依庄园项目是顺达行公司与金食相依公司共同经营运作。北京金食相依庄园项目的蔬菜大棚建设完毕后，顺达行公司和金食相依公司与部分案外人签订《认养合同》，约定顺达行公司和金食相依公司将位于北京市通州区张家湾镇里二泗村大运河旁边的食相依农庄内的土地及地上物，认养给案外人使用。案外人向顺达行公司和金食相依公司支付租金。2017年8月16日，北京市通州区张家湾镇人民政府发布《公告》，内容为：“为落实市政府常务会议精神，全面完成大棚房清理整治工作，按照市规划国土发[2017]258号文件精神和市领导重要指示精神，我镇组织拆违办、农办工作人员对辖区大棚房情况进行拉网式摸排，发现个别农业大棚确实存在改建、装修行为。现按照有关要求，8月底前，对辖区内大棚房实现全面清零，并将参与违法建设的企业列入失信企业黑名单，对经过查实后涉嫌违法犯罪的，及时移交公安部门处理。希望广大大棚房业主及参与违法建设的企业，认清形势、积极配合，在接到公告后5日内，清理入住人口，恢复种植用途，彻底整改到位，否则镇党委、政府将采取有效措施依法予以强拆，损失自负。”2018年5月10日，北京市通州区张家湾镇人民政府发出《北京市通州区张家湾镇人民政府限期拆除通知书》（京通张限拆字[2018]第51号），内容为：“经查，当事人食相依农庄在里二泗村东所建房屋（建筑面积1500平方米）未取得建设工程规划许可证，限你（单位）务必于2018年5月13日前自行拆除上述违法建设和清理屋内物品，逾期仍不能自行拆除和清理屋内物品锁在成一切后果自负，届时本机关将组织拆除。”涉案部分大棚于2018年5月21日拆除，尚有部分建筑暂未拆除。涉案部分大棚未取得建设工程规划许可证。再查，涉案地块上的大棚被拆除后，部分“认养人”将顺达行公司和金食相依公司起诉至法院，要求判决解除双方签订的《认养合同》、被告退还已经认养方交纳租金并赔偿认养方的损失。经询问，原告称一共对外出租70多个大棚，已经通过诉讼途径解决或正在诉讼的有40件（30件生效，其中21件涉及执行），其余30户，除2户私下调解外，其余部分租户正在陆续起诉。庭审过程中，原告称因为运河改造项目，涉案地块中的已经种植树木的30亩土地涉及征地补偿，具体签约及补偿情况不清楚，据其了解，补偿协议应该会与史平签订。庭审当日，本院到涉案现场进行查勘，现场被强拆后的大棚的墙体还在，整个场地杂草丛生，种植的白皮松被杂草包围，合同中载明的“5间房屋”还在现场，但无人居住使用，现场有“设施农业项目违法违规用地整改标准”的宣传栏，下面落款处为“北京市通州区张家湾镇人民政府”。就现场的白皮松，经询问，顺达行公司称为了不让土地撂荒，尽可能的减少损失，其与案外人达成约定，由案外人在涉案土地上种植了白皮松。上述事实，有双方提交的证据及当事人庭审陈述等证据在案佐证。本院认为:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明的事实，原告王同喜与被告顺达行公司签订的《农村土地经营权出租合同》系双方真实意思表示，且并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。顺达行公司应当依照《农村土地经营权出租合同》约定支付租金，根据查明的事实，顺达行公司2019年5月1日至2020年4月30日期间的租金未付，构成违约。故王同喜要求顺达行公司支付租金及违约金的诉求合理，本院予以支持。关于租金和违约金的具体数额，租金依据合同约定为42万元，本院予以确认；违约金数额，约定过高，本院综合考虑本案案情予以酌定。综合考虑涉案土地目前现状（土地上有部分建筑和种植物涉及案外人利益；有部分涉及大棚《认养合同》的诉讼尚未处理），现阶段暂不宜解除双方签订的《农村土地经营权出租合同》，故对于原告解除涉案合同、收回土地的诉求，本院暂不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京顺达行仓储服务有限公司支付原告王同喜二〇一九年五月一日至二〇二〇年四月三十日期间的租金420000元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、被告北京顺达行仓储服务有限公司支付原告王同喜违约金100000元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告王同喜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500元，由原告王同喜负担1000元（已交纳）；由被告北京顺达行仓储服务有限公司负担4500元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  许多清二〇一九年十一月二十九日书记员  张媛媛