江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初1711号原告：江西亿家和物业管理有限公司，住所地江西省南昌市东湖区叠山路党家巷119号天河大厦9楼A座1-4房，统一社会信用代码913601007814626886。法定代表人：沈正一，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：闵庆群，江西红阳光律师事务所律师，执业证号13601201810031322。被告：梁某某，女，1953年10月2日生，汉族，住南昌市东湖区。原告江西亿家和物业管理有限公司与被告梁某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江西亿家和物业管理有限公司的委托诉讼代理人闵庆群到庭参加诉讼，被告梁某某经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江西亿家和物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付无故拖欠的2012年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费15320元及违约金4596元，共计19916元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系锦苑春天小区X栋X单元XXX室业主，2010年5月19日原被告依据锦苑春天小区前期物业服务合同签订《物业服务收费协议书》，约定被告按每季度缴纳物业服务费，并对物业收费标准及违约金作出了具体的约定。原告依约履行物业服务协议，提供良好的物业服务，但被告自2012年1月至2016年12月，无故拖欠物业服务费，经原告多次催要，被告仍拒绝支付。被告的行为属于严重违约，违约金按照实际损失的30%计算。被告梁某某未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。原告江西亿家和物业管理有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据，被告梁某某未到庭质证亦未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的2010年3月31日的《南昌市锦苑春天前期物业服务合同书》、2013年5月31日的《锦苑春天住宅小区物业服务合同》、2014年12月20日的《南昌市锦苑春天小区物业服务合同书》、《物业服务收费协议书》、收据、不动产登记信息查询结果表等证据，本院认定事实如下：坐落于南昌市东湖区起凤路317号的锦苑春天小区系江西省公安厅组织集资团购的小区。原告江西亿家和物业管理有限公司于2010年3月31日与江西省公安厅机关服务中心签订《南昌市锦苑春天前期物业服务合同书》为锦苑春天小区提供前期物业服务，合同书约定高层住宅物业服务费为1.25元/月/平方米，未能按时足额交纳的应按3‰/日的标准支付违约金。锦苑春天小区成立业主委员会后，原告（乙方）与锦苑春天业主委员会（甲方）于2013年5月31日签订《锦苑春天住宅小区物业服务合同》，于2014年12月签订《南昌市锦苑春天小区物业服务合同》，两份物业服务合同均约定：1.乙方提供的物业管理服务内容包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，房屋建筑共用设施及设备的维修、养护、管理和运行服务，物业规划红线内的配套服务设施的维修、养护和管理，公共场所、房屋建筑物共用部位等的卫生清洁、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，交通、车辆行驶及停泊的管理等。2.高层住宅物业服务费为1.25元/月/平方米。3.业主应于每月15日前缴纳当月物业服务费用、停车服务费用和水费，业主有权选择按季度、半年、一年缴纳物业服务费，缴费时间均应在第一个月预缴纳当季度、半年、一年的物业服务费。4.按照国家房屋质量保修标准，保修期内出现的质量问题仍然由甲方负责，乙方给予协助配合。5.甲方、业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费的，应按3‰/日的标准向乙方支付违约金。原告与业主委员会2014年12月签订的《南昌市锦苑春天小区物业服务合同》于2016年12月31日到期后，原告未再为锦苑春天小区提供物业服务。锦苑春天小区X栋X单元XXX室房屋2012年11月20日至2016年12月31日期间登记在被告梁某某名下，系高层住宅，建筑面积204.27平方米。原告以被告未向其交纳2012年1月1日至2016年12月31日期间的物业费为由向法院递交诉状将被告诉至法院。案件审理过程中，原告提交了《物业服务收费协议书》一份及收据两张，《物业服务收费协议书》显示被告与原告锦苑春天物业服务中心于2010年5月19日签订协议书约定高层住宅服务费为1.25元/月/平方米，收据显示被告梁某某交纳了X栋X单元XXX室房屋2011年12月底之前的物业费。本院认为，原告江西亿家和物业管理有限公司受建设单位委托为锦苑春天小区提供前期物业服务，并在锦苑春天业主委员会成立后继续为小区提供物业服务至2016年12月31日，在此期间，原告与小区业主之间存在物业服务合同关系。锦苑春天小区X栋X单元XXX室房屋虽系2012年11月20日才登记在梁某某名下，但结合原告提交的《物业服务收费协议书》、收据以及不动产登记信息查询结果表，能反映被告梁某某在2012年1月至2016年12月期间系案涉房屋业主。被告梁某某作为业主享受了原告提供的物业服务，应按约向原告交纳物业费。对于被告欠缴的物业费金额问题，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”之规定，被告对其缴纳物业服务费的事实负有举证义务，因被告对原告的主张未提供证据予以反驳，本院对原告提出的被告未缴纳案涉房屋2012年1月1日至2016年12月31日期间物业费的事实予以确认，对原告要求被告支付物业费15320元（204.27平方米×1.25元/月/平方米×60个月）的诉请，本院予以支持。被告未按约支付物业费，应承担逾期支付的违约责任，合同约定的违约金计算标准过高，本院结合原告的诉请对违约金进行调整，酌定被告向原告支付违约金1991元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条,第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，判决如下：一、被告梁某某于本判决生效之日起十日内支付原告江西亿家和物业管理有限公司2012年1月1日至2016年12月31日期间的物业费15320元;二、被告梁某某于本判决生效之日起十日内支付原告江西亿家和物业管理有限公司违约金1991元；三、驳回原告江西亿家和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费300元（已由原告江西亿家和物业管理有限公司预交），由原告江西亿家和物业管理有限公司负担70元，被告梁某某负担230元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  邬化雨人民陪审员  张晓茜人民陪审员  陈 冬二〇一九年十一月四日书 记 员  钟芬芬附：相关法律条文及司法解释1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。5.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。