江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0902民初5934号原告：中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行，统一社会信用代码91320900840136218U，住所地江苏省盐城市亭湖区。负责人：王雪芹，该行行长。委托诉讼代理人：凌海，该行职员。委托诉讼代理人：李娟，该行职员。被告：邵益祝，男，1986年4月19日生，住江苏省阜宁县。被告：赵玲玲（邵益祝丈夫），女，1990年8月10日生，住江苏省阜宁县。被告：江苏博翔置业有限公司，统一社会信用代码91320913699389135N，住所地江苏省盐城市。法定代表人：孙冈，该公司董事长。原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行（下称农行中汇支行）与被告邵益祝、赵玲玲、江苏博翔置业有限公司（以下简称博翔置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月3日受理后，依法适用简易程序由审判员蔡永平独任审理，于同年11月1日公开开庭进行了审理。原告农行中汇支行的委托诉讼代理人凌海、李娟到庭参加诉讼；被告邵益祝、赵玲玲、博翔置业公司经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。农行中汇支行向本院提出诉讼请求：1、被告邵益祝、赵玲玲立即偿还原告借款本息234481.41元，并承担利息（含罚息、复利，从2019年7月30日起至实际还款之日止按合同约定计算）；2、原告对被告邵益祝、赵玲玲用于抵押担保的房产享有优先受偿权；3、被告博翔置业公司对上述债务承担连带责任。事实与理由：2016年1月15日，原告与被告邵益祝、赵玲玲签订个人购房担保借款合同约定，原告向两被告发放购房贷款275000元，期限15年，用于购买博翔置业公司开发建设的房产，合同并对利率标准、担保方式、违约责任等进行了约定，并约定以所购房产提供抵押担保，亦办理了预抵押登记手续，被告博翔置业公司作为开发商，向原告提供阶段性担保。原告发放贷款后，被告邵益祝、赵玲玲未能按约还款，已构成根本违约。邵益祝、赵玲玲未答辩。博翔置业公司未答辩。经审理查明：2016年1月15日，邵益祝、赵玲玲、博翔置业公司与农行中汇支行签订个人购房担保借款合同约定，农行中汇支行向邵益祝、赵玲玲发放贷款275000元，用于购买博翔置业公司开发建设的“碧水蓝湾花园”**室的房产，贷款期限15年；贷款利率按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率下浮10%执行年利率4.41%，借款发放后，如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则于次年1月1日起，按调整后的基准利率执行；还款方式为按月等额本息还款；借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，对应付未付的利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；担保方式为房产抵押担保及保证人提供阶段性连带责任保证担保，阶段性保证人博翔置业公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止为借款人的债务承担连带保证责任，抵押物为以贷款所购的不动产，担保的范围包括贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的费用；借款人未按时足额偿还借款，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。合同签订后，双方于2016年1月27日在不动产登记部门办理了预购商品房抵押预告登记。同日，农行中汇支行将275000元借款划入指定账户，借款凭证载明的借款日期为2016年1月27日，到期日为2031年1月26日，执行年利率为4.41%，逾期利率为年利率6.615%，还款方式为按月等额本息。邵益祝、赵玲玲借款后正常还款至2019年5月份开始不再还款，经催收后亦未还款。根据农行中汇支行账户明细反映，截止2019年7月29日，邵益祝、赵玲玲借款账户尚欠借款本金231031.86元，利息3449.55元，本息合计234481.41元。农行中汇支行经催收未果，遂向本院提起诉讼。以上事实，有个人购房担保借款合同、商品房抵押预告登记申请书、借款借据、还款明细及当事人当陈述等证据证明，上述证据符合证据真实性、合法性要件，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告各方签订的个人购房担保借款合同系当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按合同约定履行各自的义务。原告已按约履行了出借款项的义务，被告邵益祝、赵玲玲应当按约定及时偿还借款本息，现其从2019年5月份后不再还款，已构成根本违约，原告有权按合同约定要求其一次性偿还全部借款本息。被告博翔置业公司作为阶段性担保人，承诺对被告邵益祝、赵玲玲的借款在自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止为借款人的债务承担连带保证责任，现所购房产在抵押预告登记后未能办理正式抵押登记手续，作为阶段性担保人，被告博翔置业公司按约对两被告邵益祝、赵玲玲的借款承担连带担保责任。关于原告主张抵押物优先受偿权问题，本院认为，物权法规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。根据上述规定可以看出，抵押权预告登记并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，故被告只能依据该预告登记主张设立抵押权，而不能据此主张优先受偿权。被告邵益祝、赵玲玲、博翔置业公司在答辩期内未提出抗辩，视为对质证权利的放弃，对原告主张的事实本院予以确认。综上，原告的诉讼请求依法应予部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告邵益祝、赵玲玲应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行偿还借款本息234481.41元，并承担利息（含罚息、复利，从2019年7月30日起至实际还款之日止以本金231031.86元为基数按合同约定标准计算）。二、被告江苏博翔置业有限公司对上述债务承担连带责任；被告江苏博翔置业有限公司承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、驳回原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行的其他诉讼请求。如果被告未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4816元，减半收取2408元，由被告邵益祝、赵玲玲、江苏博翔置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该法院预交上诉案件受理费。审判员  蔡永平二〇一九年十一月五日书记员  张爱敏附法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。3、《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。