山东省邹城市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0883民初7868号 原告:王凤华，男，住邹城市。 原告:董芳，女，住址同原告王凤华。 二原告共同委托诉讼代理人：李新博（特别授权），邹城古邾法律服务所法律工作者。 被告：济宁欧凯龙置业有限公司邹城分公司，住所地邹城市。 负责人：庄贤武，经理。 被告：济宁欧凯龙置业有限公司，住所地济宁。 法定代表人：庄贤武，经理。 上述二被告共同委托诉讼代理人：尹明波、刘勇（特别授权），山东中评和律师事务所律师。 被告：黄凯，男，住邹城市。 原告王凤华、董芳与被告济宁欧凯龙置业有限公司、济宁欧凯龙置业有限公司邹城分公司（下称欧凯龙邹城分公司）、黄凯委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王凤华、董芳的共同委托诉讼代理人李新博、被告济宁欧凯龙置业有限公司、济宁欧凯龙置业有限公司邹城分公司共同委托诉讼代理人尹明波、刘勇到庭参加诉讼，被告黄凯经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告王凤华、董芳向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告济宁欧凯龙置业有限公司邹城分公司、济宁欧凯龙置业有限公司返还收取原告的房屋不动产登记契税4674元、代理费200元、登记费80元，合计人民币4954元，被告黄凯承担连带责任。2、诉讼费由被告承担。事实与理由：两原告系夫妻关系，共同为被告济宁欧凯龙置业有限公司（下简称欧凯龙公司）开发的红星美苑小区18号楼1单元01-2xx号房屋的业主。2019年8月30日，被告欧凯龙公司分公司在红星美苑小区门口张贴公告“红星美苑各位业主：即日起，本小区可以申请办理不动产登记证，请各位业主携带材料到物业登记。材料如下……，由于不动产登记中心业务比较繁忙，我公司委托第三方代理为业主办理不动产证，费用200元，委托第三方代理公司为业主自愿具体事宜请业主到物业咨询。济宁欧凯龙置业有限公司邹城分公司2018年8月30日”。两原告看到公告后，到物业办理具体事宜，被告黄凯以欧凯龙公司代理人的身份收取了两原告的申请登记材料，并收取两原告不动产登记契税4674元、代理费200元、登记费80元，合计人民币4954元。被告收取登记申请材料和款项后迟迟未能为两原告办理不动产登记，后经两原告及其他业主多次共同催促，被告将全体业主递交的不动产登记申请材料全部退回，不再为业主继续办理不动产登记，但被告收取的款项经多次催要，拒不返还。故原告诉至贵院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。张贴公告同时附有黄凯的电话，欧凯龙公司陈述说黄凯代理欧凯龙公司为业主办理相关事宜，购房发票也是由黄凯持有，其为公司外的第三方，原告知道由欧凯龙委托第三方来办理相关事宜。 原告为支持其主张向本院提交了如下证据： 证据一、欧凯龙分公司于2018年8月30日张贴在红星美苑小区大门口的公告通知及不动产登记咨询电话原件各一份，该通知证明虽然欧凯龙公司对业主的不动产登记未必负有合同或法定义务，但其在通知上要求各业主携带材料到物业登记，并明确表述了主动自愿为各业主办理不动产登记，因此各业主按照公司的指示到物业咨询办理不动产登记手续，双方之间形成了事实上的公司为业主办理不动产手续的关系，同时证明第三方是欧凯龙公司委托的，欧凯龙公司与黄凯之间也形成了委托关系。 证据二、原告的《商品房买卖合同》复印件一份，证明原告的业主身份。 证据三、原告与黄凯的聊天记录一份，证明原告向黄凯本人现金交付4954元，但是未打条，黄凯陈述说统一打条，在聊天记录中对收款行为予以认可。 被告济宁欧凯龙置业有限公司及欧凯龙邹城分公司辩称，1、原告诉请无事实和法律依据，本案案由被告认为不应当是商品房销售合同纠纷，我公司没有为业主代办产权登记的合同义务，办理产权登记应由业主自行办理，我公司最多是配合义务。2、原告诉请各项费用收取人系黄凯个人行为，其为山东协正土地登记代理有限公司的工作人员，并非我公司员工，我公司与黄凯没有书面合同，是通过中间人介绍，本案基础法律关系应当是业主与黄凯或该登记代理公司之间的委托代理合同关系，与我公司无关，我公司认为黄凯的行为已经构成诈骗嫌疑，请求贵院在查明案件事实后将案件移送公安机关，追究本案被告黄凯的刑事责任，并挽回各业主损失。综上，本案与我公司无关，既没有收取业主任何费用，也没有办理产权登记手续的法定或合同义务，请求驳回原告对我公司的诉讼请求。 被告向本院提交了如下证据： 1、提交微信聊天记录两份，分别是邹城分公司的谭经理与黄凯的聊天记录及山东协正公司的聊天记录，在与黄凯的聊天记录中明确认可业主的钱系其个人收取，且声明收取业主的钱款与开发商没有任何关系，与协正的聊天记录证明黄凯系该公司的职工，该公司业务范围就是帮助办理证件，且收取费用为200元。 2、被告公司的营业执照，法定代表人身份证明书复印件各一份，证明被告主体资格，分公司有独立财产，对外独立承担责任。 3、山东协正土地登记代理有限公司营业执照一份，证明其经营范围为土地登记代理。 被告黄凯未作答辩，也未提交任何证据。 本院组织双方对证据进行了质证，被告济宁欧凯龙置业有限公司及欧凯龙邹城分公司对原告提交的证据质证意见为：对证据真实性均无异议，但是对原告的证明目的不予认可，认为被告黄凯个人收取各项费用公司分文未收到，而且黄凯的行为应当是非法占有为目的虚构事实、隐瞒真相，在收取各业主的费用后拒绝返还或拒绝为业主办理产权登记手续，其行为应当可以构成诈骗罪，至于公安未予受理有可能黄凯本人向各业主有过返还费用的承诺或打条，这种情况下公安部门往往会以民事纠纷不予受理。如有必要请求法庭调查各业主在公安机关的报案材料，包括欧凯龙公司与黄凯的言辞笔录，足以查明各方之间的关系，方便确定最终的责任承担问题。通知主体是欧凯龙邹城分公司，与济宁欧凯龙公司并无关系，通知中载明了我公司委托第三方代理后载明委托第三方代理业主自愿，可见即使认定委托，也是代理公司并非个人，且载明数额为200元。另外，对聊天记录不能证明黄凯收到起诉款项，我公司对该笔款项不予认可。 原告对被告提交证据质证意见为：对证据的真实性予以认可，但对被告的证明目的不予认可。无论代理人是黄凯还是协正公司，办理房产证的被代理人均是欧凯龙公司，欧凯龙公司在通知中明确系“我公司委托第三方”，代理人是欧凯龙公司委托的，在聊天记录中谭总要求黄凯将没有退的业主资料全部退到他那里去，从两份证据看出，黄凯系协正公司的工作人员，但本案收取登记申请材料、税费，都是黄凯代理欧凯龙公司办理实施的。 本院经审理认定事实如下：两原告王凤华与董芳系夫妻关系，共同为被告欧凯龙邹城分公司开发的红星美苑小区18号楼1单元01-2xx号房产的业主。2019年8月30日，被告欧凯龙公司邹城分公司在红星美苑小区门口张贴通知：“红星美苑各位业主：即日起，本小区可以申请办理不动产登记证，请各位业主携带材料到物业登记。材料如下：1、购房合同；2、身份证、户口本、结婚证；3、购房发票请到物业领取。由于不动产登记中心业务比较繁忙，我公司委托第三方代理为业主办理不动产证，费用200元，委托第三方代理公司为业主自愿，具体事宜请业主到物业咨询。济宁欧凯龙置业有限公司邹城分公司2018年8月30日”。并张贴黄凯电话号码。两原告看到公告后，到物业办理具体事宜，被告黄凯以代理人的身份收取了两原告的申请登记材料，并代为收取两原告不动产登记契税4674元、代理费200元、登记费80元，合计人民币4954元。被告收取登记申请材料和款项后迟迟未能为两原告办理不动产登记，后经两原告及其他业主多次共同催促，被告将全体业主递交的不动产登记申请材料全部退回，不再为业主继续办理不动产登记，但被告黄凯收取的款项经多次催要，拒不返还，双方产生纠纷，原告向邹城市公安局古塔派出所报案，派出所以系民事案件未予处理。 上述事实是通过原被告举证、质证后认定的，有关证据，均已记录收存在卷。 通过审理，双方当事人争执的主要焦点是：1、原被告及被告相互之间系何种法律关系问题？2、本案是否涉嫌犯罪、三被告之间应承担什么责任？ 针对双方争执焦点，本院认为，本案属于代理合同纠纷。办理不动产登记权属证书属于国家专门部门的权利，被告欧凯龙公司邹城分公司系该小区的开发商，从法律角度讲对于该小区业主无直接办理的权限，仅有提供各项资料协助业主办理产权转移的法定义务。经双方约定或开发商主动自愿为业主办理房产证，仅为代理实施某种行为。业主将办理产权证书所需各项资料、税费款项或票据、代理费等交付至代理人后业主即完成了该委托事项的全部义务。本案中，基于业主对开发商的信任，以及对开发商公告“由于不动产登记中心业务比较繁忙，我公司委托第三方代理为业主办理不动产证，费用200元，委托第三方代理公司为业主自愿，具体事宜请业主到物业咨询”内容理解，原告将办理房产证的资料和款项及代理费用交至被告欧凯龙公司邹城分公司指定的代理人黄凯，双方形成事实上的代理行为。被告未能全面履行代为业主办理权属证书的义务，双方协商解除合同关系，被告应将原告提交其的各项材料和款项返还给原告。诉前被告已将材料进行了返还，尚有交纳的款项未返还，原告请求返还交纳的契税、登记费、代理费符合法律规定，应予支持。关于是否构成犯罪、被告应如何承担责任问题，本院认为，事发后，原告和其他业主均向公安部门报案，公安机关也进行了初步审查，认为双方当事人系一般合同关系，不构成犯罪，本院从原告提交的微信聊天记录来看，被告认可欠款的事实，并承诺还款的时间，被告并非虚构事实诈骗他人财物，并不构成犯罪。原告出于对开发商信任，对开发商的要约，作出承诺，合同依法成立，不论开发商是否转委托他人办理房产证事宜还是共同接受业主的委托办理产权证，应对第三人的指示承担责任或相互之间承担连带责任。欧凯龙公司邹城分公司系济宁欧凯龙置业有限公司的分支机构，对外不能独立的承担责任，其民事责任应有公司承担。被告黄凯经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，属于对其权利的放弃，对其不利的法律后果应由其个人承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第二十一条、第二十五条、第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第四百条、第四百零八条、第四百零九条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十九条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告黄凯于本判决生效十日内返还原告王凤华、董芳契税、登记费、代理费各项合计4954元。 二、被告济宁欧凯龙置业有限公司对上述款项承担连带清偿责任。 三、驳回原告王凤华、董芳其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元由被告黄凯、济宁欧凯龙置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审 判 员 吕洁 二〇一九年十一月一日 法官助理 马娇 书 记 员 周雯