广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初26021号原告：姚慧妙，女，1968年11月26日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：钟瑜，系北京市康达（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍林峰，系北京市康达（广州）律师事务所实习律师。被告：刘秋云，女，1966年9月18日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：杨兆前，系广东佑昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：李嘉祥，系广东佑昌律师事务所实习律师。被告：广州镎夫氏置业有限公司，住所地广东省广州市天河区华夏路28号（富力盈信大厦）205房自编B室，统一社会信用代码91440106563987574A。法定代表人：GODFREYMOYO。委托诉讼代理人：曹强华、黎家学，均系广东法制盛邦律师事务所律师。原告姚慧妙与被告刘秋云、广州镎夫氏置业有限公司（以下简称镎夫氏公司）物权保护纠纷一案，本院于2017年12月22日立案后，依法适用普通程序，于2018年4月4日公开开庭进行了审理，原告姚慧妙的原委托诉讼代理人汪玎（原告姚慧妙在诉讼中解除其诉讼代理权限）、被告刘秋云的委托诉讼代理人杨兆前到庭参加庭审。被告镎夫氏公司经本院合法传唤未到庭参加庭审。2019年3月20日，本院再次公开开庭审理本案。原告姚慧妙及其委托诉讼代理人钟瑜，被告刘秋云的委托诉讼代理人杨兆前、李嘉祥，被告镎夫氏公司的委托诉讼代理人黎家学到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告姚慧妙向本院提出诉讼请求：1.被告刘秋云向原告赔偿2016年12月31日至2017年9月13日期间广州市天河区华夏路28号311房（以下简称311房）被侵占面积的占有使用费35463.17元（以租金标准208元/平方米/月除以30天得出每平方米每天的占用费标准，占用建筑面积按19.98平方米计算，共占用256天）；2.被告刘秋云向原告赔偿2016年12月31日至2017年9月13日期间311房被侵占面积的物业管理费5455.87元（以32元/平方米/月除以30天得出每平方米每天的物业管理费标准，占用建筑面积按19.98平方米计算，共占用256天）；3.两被告共同赔偿311房在2016年12月31日至2017年9月13日期间无法出租的租金损失245757.27元（以租金标准208元/平方米/月除以30天得出每平方米每天的租金损失标准，建筑面积按158.44平方米减去19.98平方米计算，侵权期间为256天）以及物业管理费损失37808.81元（以物业管理费标准32元/平方米/月除以30天得出每平方米每天的物业管理费损失标准，建筑面积按158.44平方米减去19.98平方米计算，侵权期间为256天）；4.两被告共同承担本案全部公证费用3080元；5.两被告共同承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年7月25日，原告与被告镎夫氏公司签订《商铺买卖合同》（含附件；以下简称《合同1》），约定：原告向被告镎夫氏公司购买广州市天河区珠江新城华夏路28号富力盈信大厦三楼311商铺（即311房）。原告购买311房时，被告镎夫氏公司已就311房与广州市蔡×宝岛美食餐饮管理有限公司（以下简称蔡×美食公司）签订为期三年的《台湾美食城（3F）商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），出租期自2013年12月31日至2016年12月30日止。原告与被告镎夫氏公司约定：被告镎夫氏公司应于《租赁合同》届满后七天内向原告交楼。原告于2013年10月8日取得311房的《房地产权证》，其中载明：建筑面积为158.44平方米，套内面积为84.68平方米，房屋规划用途为商业等内容。被告刘秋云向被告镎夫氏公司购买广州市天河区珠江新城华夏路28号富力盈信大厦三楼312商铺（以下简称312房）。2016年12月初，原告发现312房与311房之间的共用墙砌在311房的范围内，312房强占311房的套内面积约10.68平方米，即311房的套内建筑面积由原来的84.68平方米减至约74平方米，使得311房的建筑面积减少高达19.98平方米。被告镎夫氏公司将312房交付给被告刘秋云时许可被告刘秋云将共用墙砌在311房的范围内。原告当场向两被告提出异议，要求两被告退还侵占的311房面积，但两被告相互推诿，拒不拆墙，致使被告镎夫氏公司无法在租赁期限届满之日（即2016年12月30日）后七天内按照《合同1》的约定向原告交付311房。此后，原告又与两被告多次面谈及向两被告发出《律师函》，但两被告仍拒绝退还侵占的311房面积。直至2017年9月2日，被告刘秋云才开始拆除共用墙，退还侵占的311房面积。2017年9月13日，被告镎夫氏公司才将复原后的311房交付给原告。被告刘秋云侵占311房长达256天，导致原告无法使用、出租311房，而被告刘秋云却在该期间将312房（含侵占的311房面积）出租赚取高额租金，严重侵害原告对311房的合法权益。被告镎夫氏公司将属于原告所有的311房部分面积交付给被告刘秋云，与被告刘秋云构成共同侵权，应与被告刘秋云共同对原告的损失承担赔偿责任。被告刘秋云辩称：不同意原告的诉讼请求，因为原告起诉的主体错误且无事实依据，请求法院依法驳回原告的起诉或全部诉讼请求，理由如下：一、被告刘秋云没有实施侵占行为。二、原告的诉讼请求计算的数据没有事实依据。原告丈量的面积不具有客观性，原告丈量的起点是测量人员主观上的认知，被告刘秋云不认可侵占19.98平方米，产权分割的面积界定必须由专业测绘机构进行。三、假如312房侵占311房的面积19.98平方米，原告也没有证据证明是被告刘秋云实施的行为。侵权诉讼适用过错原则，原告要举证证明被告刘秋云存在过错及实施侵权行为，且被告刘秋云实施的侵权行为与原告的损害结果有因果关系，被告刘秋云才需要承责，但从原告提供的证据看，原告没有证据予以证明。而且311房、312房所在三楼的所有房屋在被告镎夫氏公司销售时是没有任何间隔的，都是打通的，这本身就是违法状态。权属证书记载的面积是房地产管理部门测绘的结果，实际面积无法与原告使用卷尺测量的结果相对应。被告刘秋云将312房出租给案外人钟某是按312房的权属证书记载的面积签署租赁合同及收取租金的，房地产管理部门记载312房的面积是多少，被告刘秋云就出租多少面积并按该面积收取相应租金，并非原告所说的强行侵占311房的面积收取高额租金。至于租户是否多用311房的面积或者给原告造成损害，原告应向实际使用人主张。被告刘秋云并没有与实际使用人形成侵权的共同意思，也没有与被告镎夫氏公司产生关系。四、原告主张的物业管理费属于物业服务合同的法律关系，与被告刘秋云无关。无论311房处于怎样的使用状态，原告都需要交付物业管理费，原告要求其他业主承担物业管理费违反基本的逻辑和常识。五、311房无法出租的事实是否存在或与被告刘秋云有何关系，请求法院查清，但被告刘秋云认为与其无关。六、关于公证费，原告公证的内容不包括侵占的实际面积及侵占行为事实的发生，所以，公证费不应该由被告刘秋云承担。七、被告刘秋云的租户在原告和物业管理处的多次骚扰下已拒交租金，并向被告刘秋云索赔，导致被告刘秋云被迫向租户赔偿损失几万元。被告刘秋云也多次跟物业管理处、被告镎夫氏公司、开发商交涉，要求其把面积计算清楚，但没有人理会。后来经过多次交涉，被告镎夫氏公司迫于被告刘秋云的交涉才答应把墙拆掉再重新砌起来，但要求原告签名同意由被告镎夫氏公司出资40000元重新砌墙且不再追究被告镎夫氏公司的责任，但原告拒绝，导致被告镎夫氏公司至今对此事不理不问。综上所述，刘秋云作为被告主体不适格，且侵权法定条件未成就。另外，311房和312房当初由被告镎夫氏公司出售但返租给被告镎夫氏公司统一经营管理至2016年12月30日。被告镎夫氏公司统一返租时，原告于2013年12月30日先收铺，被告刘秋云于2014年9月1日收铺，第一次交接房屋时，三方均没有对面积进行确认。返租期届满后，被告刘秋云仍继续委托被告镎夫氏公司统一管理312房直至2017年6月30日。第二次交接房屋时，双方都没有实际测量面积。上述局面的产生并非被告刘秋云导致的，过错不在于被告刘秋云。被告镎夫氏公司在第二次庭审中辩称：不同意原告针对被告镎夫氏公司的诉讼请求，请法院依法驳回原告的相应诉讼请求，理由如下：一、广州市天河区人民法院作出的已生效的（2017）粤0106民初25769号民事判决书（以下简称25769号判决书）已查明被告镎夫氏公司在与原告的《合同1》履行中没有任何违约行为及311房早已由原告作为产权人及出租人行使相关权利。同理，312房也早已由被告刘秋云作为产权人及出租人行使相关权利。被告镎夫氏公司早已不是311房和312房的产权人或出租人，根本没有资格对上述两套房屋再行使权利和履行义务。被告刘秋云提供的《广州市房屋租赁合同》也可以证明被告刘秋云早已在2016年10月将312房出租给案外人，证明被告刘秋云早已行使作为312房的产权人及出租人的权利。二、311房和312房并非被告刘秋云所称的返租，而是带租约出售，相关买卖合同已作出明确约定。原告及被告刘秋云对于房屋现状是知晓的，也知晓房屋的具体承租人为蔡×美食公司。被告镎夫氏公司提交的证据可以证明原告及被告刘秋云早已在2014年分别与房屋的具体承租人签订相关租赁合同。三、原告提交的微信截图及证据不能证明被告镎夫氏公司存在任何侵权行为。本案为物权保护纠纷而非买卖合同纠纷，举证责任在于原告，且已生效的25769号判决书已驳回本案原告就买卖合同关系提出的全部诉讼请求，因此，被告镎夫氏公司不应承担任何侵权责任。经审理查明：本院于2019年3月8日向广州市房地产档案馆查询并打印311房和312房的《广州市不动产登记查册表》（共2份）；311房的查册表载明：其中套内建筑面积为84.6796平方米，建筑面积为158.4366平方米，分摊建筑面积为73.757平方米，规划用途为商业，登记时间为2013年10月8日，产权人为姚慧妙，房屋所有权取得方式为购买等内容；312房的查册表载明：其中套内建筑面积为75.2086平方米，建筑面积为140.7162平方米，分摊建筑面积为65.5076平方米，规划用途为商业，登记时间为2015年12月31日，产权人为刘秋云，房屋所有权取得方式为购买等内容。镎夫氏公司原是311房的产权人。2013年7月25日，作为甲方/卖方的镎夫氏公司与作为乙方/买方的姚慧妙签订《合同1》，约定：第一条房地产权属情况：1.房地产地址为广州市天河区珠江新城华夏路28号富力盈信大厦三楼；……3.建筑面积为158.4366平方米，套内面积为84.6796平方米；4.房屋使用性质为商业；……第二条计价和价款（付款方式详见附件）：……2.该房地产……总金额为8397140元；3.买卖双方确认，除楼款外，买方向卖方一次性支付4082677元；作为房屋装修及附属设施的补偿款，该款项在乙方选择上述第2点计算该房地产价款后并足额交付定金的20天内付清；第三条交楼时间和交接手续：1.甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为足额交齐全部该房地产价款后的次日办理该物业的移交手续，并且全部履行《租赁合同》完成终止之日起的七天内办理商铺交接手续等条款。《合同1》包括四份附件。附件一包括镎夫氏公司于同日作出的《甲方承诺书》（以下简称《甲方承诺书》）、姚慧妙和镎夫氏公司于同日签署的《补充承诺》和附件[一]即姚慧妙签署的《蔡×美食城-3F台湾美食城商铺移交手续清单（铺号：311）》；其中的《甲方承诺书》包括：甲方承诺兹有乙方在2013年7月25日购买了甲方311房，在乙方完成全部购铺手续后，甲方承诺并保证按买卖合同约定条款分两次给予乙方办理商铺移交手续；第一次办理：乙方在全部完成购买商铺手续并足额支付购买商铺款项后，甲方于次日按商铺现状办理商铺移交手续；第二次办理：由于乙方购买的商铺是带有租约的，当该租约的租期届满后的七天内，按届满时商铺原状及租赁合同约定的条款移交予乙方（详见附件[一]）等内容。附件二为姚慧妙于同日作出的致镎夫氏公司的《乙方承诺书》，其中包括：本人承诺于2013年7月25日向甲方购买311房，建设面积：158.4366平方米的物业，本人已知悉并确认甲方在转让该物业时已与蔡×美食公司签订了为期三年的出租合同（出租期：2013年12月31日至2016年12月30日止，出租期前的5个月零5日为免租招商装修期），三年租金共计：2737784元，甲方同意乙方在承接购买该物业的同时，该物业附带的租赁合同项下三年期的全部租金收益，同时转归乙方所有；为配合和保证甲方能遵守租赁合同，乙方特承诺如下：一、乙方已知悉并确认甲方物业带有为期三年租赁合同，了解并知悉租赁合同内容和所列条款，保证在合同期内无条件接受和遵守，直至该租赁合同期满完成为止；……二、乙方足额全部支付该房地产价款后，该房地产带有的租赁合同项下的全部租金收入，甲方同意转归为乙方所有，乙方确认已收取，甲方并无异议，惟所产生的税费按国家规定由各自承担；三、乙方购买甲方出售的房地产后，乙方同意在完税过户手续完成后的30天内，无条件协助甲方办理该房地产租赁登记备案或变更租赁登记备案手续……四、乙方同意该房地产带有三年的租赁合同期满的七天内与甲方办理移交接收手续；……七、本承诺书有效期自签署承诺书之日起至甲方出售的物业附带的租赁合同三年期满之日止等内容。附件四为《商铺平面图》。2013年10月8日，房地产管理部门向姚慧妙核发311房的《房地产权证》（含《房地产分户图》），其中的《房地产分户图》（详见本判决书附件1）中的平面图载明：311房的北面墙的长度为9.36米，312房的北面墙的长度为8.47米、311房和312房的共墙的长度为8.9米等内容。2013年12月13日，姚慧妙签署311房的《收楼资料移交清单（商场）》《单元设施验收核对表》。镎夫氏公司提供的姚慧妙于同日签署的分别致蔡×美食公司和广州天力物业发展有限公司（以下简称天力公司）的“富力盈信大厦管理处”的文件包括：姚慧妙于2013年7月25日将311房委托蔡×美食公司进行管理直至2016年12月30日止，委托期限为三年，另前5个月零5天为招商装修期；……现明确授权蔡×美食公司全权行使经营管理权力并负责支付相关物业管理费用等内容。2016年12月14日，姚慧妙在参加“富力盈信大厦3楼商铺现场管理专题会议”时没有签名确认同意继续以20元/平方米的管理费用委托蔡×美食公司统一管理311房直至2017年6月30日及委托蔡×美食公司与服务处对接现场的一切事宜等。2017年8月31日，天力公司以EMS全球邮政特快专递方式向姚慧妙邮寄“富力物业服务集团广州公司盈信大厦服务中心”于同日作出的致姚慧妙的《关于312商铺砌筑与贵铺间的间墙事宜》（含附件），其中包括：盈信大厦服务处于2017年8月31日收到312房业主的来函（详见附件），表示将于2017年9月2日8：30砌筑与贵铺间的间墙（311房与312房之间的共有墙体），由于该位置属于两户之间的分隔墙……提醒如下：1.请姚慧妙收到此函后尽快与312房业主联系，并达成一致共识，共同完善311房与312房面积的复原工作；2.请姚慧妙务必到现场落实间墙砌筑的一切事宜，避免发生与房产面积不相符而引起不必要的纠纷和责任等内容。附件为刘秋云于2017年8月31日作出的致“盈信大厦服务处”的《通知书》，其中包括：本人为312房业主，今将砌312房与311房的隔墙，定于2017年9月2日8点30分开始施工等内容。2017年10月11日，广东省广州市白云公证处作出《公证书》（共4份），对姚慧妙的委托代理人汪玎于2017年8月18日到广州市天河区黄埔大道中305号百安居购物商场购买一盒卷尺、到广州市天河区黄埔大道中路351号麦德龙购物商场购买卷尺2件、到广州市天河区天河棠下村口中山大道南沃尔玛购物商场购买钢卷尺2件并到汪玎指认的广州市天河区华夏路富力盈信大厦商场3楼的商铺外以上述量尺量度该商铺门前占地长度[即汪玎指认的311房的西面墙和312房的东面墙之间有一条缝隙；以汪玎指认的311房的东面墙（该面墙体的厚度包含在测量范围内）为起点测量至312房的东面墙（该面墙体的厚度不包含在测量范围内）的距离，汪玎在三个商场购买的上述量尺三次测量的长度分别为8.16米、8.135米、8.12米]等行为分别进行公证。姚慧妙提供的开票日期为2017年9月20日的《广东增值税电子普通发票》（未能出示原件）显示其向广东省广州市白云公证处缴纳了公证费3080元等内容。姚慧妙在第一次庭审中解释称其当时本来想向测绘机构申请测绘，但测绘机构表示面积最少需达到1000平方米才同意进行测绘，而房地产管理部门的测绘所不接受个人提出的测绘申请，因此，其只能采用公证方式见证测量过程。2017年10月25日，原广州市天河区住房和建设水务局作出311房的《房屋租赁登记备案证明》，其中载明：出租人为姚慧妙，承租人为孙朝辉，租赁用途为商业用房，租赁面积为158.44平方米，2017年9月15日至11月10日的月租金额为0元，2017年11月11日至2018年10月10日的月租金额为33000元。姚慧妙称其在接收311房后进行出租，租金单价为建筑面积208元/平方米/月。天力公司于2017年7月21日分别开具向姚慧妙收取311房2017年1月至3月的管理费合计15210元、2017年4月至6月的管理费合计15210元和2017年7月的管理费5070元的发票[共3张。姚慧妙提供的《富力盈信大厦付款通知单》（共4张；打印件）显示：311房管理费的计费标准为32元，计费数量为158.4366平方米，2017年1月至8月的管理费均为5070元/月等内容]，于2017年9月7日和9月27日分别开具收取311房2017年8月管理费5070元和2017年9月管理费5070元的发票（共2张）。另查明，2013年7月26日，作为甲方/卖方的镎夫氏公司与作为乙方/买方的刘秋云签订《商铺买卖合同》（含附件；以下简称《合同2》），约定：第一条房地产权属情况：1.房地产地址为广州市天河区珠江新城华夏路28号富力盈信大厦三楼；……3.建筑面积为140.7162平方米，套内面积为75.2086平方米；4.房屋使用性质为商业；……第二条计价和价款（付款方式详见附件）：……2.该房地产……总金额为7457958元；3.买卖双方确认，除楼款外，买方向卖方一次性支付2732073元；作为房屋装修及附属设施的补偿款，该款项在乙方选择上述第2点计算该房地产价款后并足额交付定金的20天内付清；第三条交楼时间和交接手续：1.甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为足额交齐全部该房地产价款后的次日办理该物业的移交手续，并且全部履行《台湾美食城（3F）商铺租赁合同》完成终止之日起的七天内办理商铺交接手续等条款。《合同2》包括四份附件，附件名称与《合同1》的附件名称一致；《合同2》附件一中的《甲方承诺书》和附件二《乙方承诺书》与《合同1》中的相关承诺书的内容基本一致。刘秋云提供的312房的权属证书（含《房地产分户图》；未能出示原件）载明：房地产权属人为刘秋云，登记时间为2014年5月22日等内容。312房的《房地产分户图》（详见本判决书附件2）中的平面图与311房的《房地产分户图》中的平面图内容一致。2016年12月14日，刘秋云在参加“富力盈信大厦3楼商铺现场管理专题会议”时签名确认同意继续以20元/平方米的管理费用委托蔡×美食公司统一管理312房直至2017年6月30日及委托蔡×美食公司与服务处对接现场的一切事宜等。姚慧妙还提供以下证据：一、微信聊天记录[已出示手机。显示：其中一方的微信号为×××、昵称为新天地营运黎某135××××8124（姚慧妙称该人员是镎夫氏公司的员工黎某），另一方的微信号为×××（姚慧妙称这是其微信号）。微信主要内容为微信双方在2016年12月20日至2017年1月10日期间就拆墙事宜进行沟通]，用于证明姚慧妙于2016年12月20日前已向镎夫氏公司提出312房退回侵占311房的面积的要求，并于2016年12月20日在微信中要求刘秋云和镎夫氏公司还原收楼标准；镎夫氏公司已于2017年1月4日和10日通知刘秋云，要求312房退回侵占311房的面积，但刘秋云不同意退回侵占的面积和还原收楼标准。刘秋云发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认；该证据是姚慧妙与案外人的微信截图，刘秋云不清楚微信聊天记录的真实性，且刘秋云对311房和312房的现状不存在过错。镎夫氏公司发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认；黎某并非镎夫氏公司的员工，无权代表其作出任何确认，且不能证明微信对方是黎某本人；该证据从未显示关于镎夫氏公司的内容，不能证明镎夫氏公司存在任何侵权行为。姚慧妙未能举证证明黎某是镎夫氏公司的员工。二、“CBD物业管理中心盈信大厦服务处”（打印内容）和个人（手写签名，无法辨认姓名）于2017年4月13日作出的致姚慧妙的《关于阁下311商铺面积复原的事宜》[含附件2份；均未能出示原件。其中包括：服务处就312房占用311房部分面积的事宜，已多次联系双方业主及镎夫氏公司共同协商处理，至今一直无果；为确保311房复原工作的顺利完成，服务处已于2017年4月12日发函至312房业主及镎夫氏公司，提醒其尽快落实解决方案并立即实施整改（详见附件）；为避免因面积一直未能复原、对商铺正常运营造成不必要的经济损失，提请姚慧妙尽快与相关商铺及单位协商解决方案等内容。附件为“CBD物业管理中心盈信大厦服务处”（打印内容）和个人（与上述相同的手写签名）于2017年4月12日分别作出的致刘秋云的《关于提请阁下尽快复原311商铺面积的事宜》和致镎夫氏公司的《关于提请贵司尽快复原311商铺面积的事宜》，其中包括：服务处就312房占用311房部分面积的事宜，已多次联系双方业主及镎夫氏公司共同协商处理，但一直无果……发函提醒如下：姚慧妙、刘秋云和镎夫氏公司尽快共同协商解决方案，尽快对311房面积进行复原等内容]，用于证明刘秋云的312房侵占311房面积，导致311房无法正常运营；天力公司多次联系刘秋云和镎夫氏公司要求复原311房面积。刘秋云发表以下质证意见：对该组证据的真实性无异议，对合法性、关联性及函件内容均不予确认，与本案不是同一法律关系；当时刘秋云为了留住客户多次恳求姚慧妙，希望姚慧妙配合镎夫氏公司确定重新砌墙的费用，但姚慧妙多次拒绝，导致刘秋云的租户退租等。镎夫氏公司发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予确认；镎夫氏公司没有收到相关函件，该组证据不能证明镎夫氏公司存在任何侵权行为。三、《商铺交接书》[已出示原件。首部显示甲方为镎夫氏公司，乙方为姚慧妙，丙方为“富力物业服务集团广州公司盈信大厦服务中心”。其中包括：甲方今于2017年9月13日将311房……移交给乙方及电表、水表、煤气读数等内容。尾部甲方签章处显示黎某的手写签名（名字无法辨认。姚慧妙称该人员即是黎某），乙方签章处显示姚慧妙的签名，丙方签章处没有签章]及311房的《退租/退场单元记录表》[未能出示原件。显示：填表日期为2017年9月13日，“物业部检查人（签名）”栏为卢某的手写签名（名字无法辨认。姚慧妙称该人员是天力公司的员工卢东芝），“工程部检查人（签名）”栏为陈富尧的手写签名（姚慧妙称该人员是天力公司的员工）及水表、电表的编号、读数等内容]，用于证明镎夫氏公司于2017年9月13日将311房移交给姚慧妙。刘秋云发表以下质证意见：对该组证据的真实性均无异议；姚慧妙与镎夫氏公司交接311房，如果交接的面积短缺，应由姚慧妙基于其与镎夫氏公司的买卖合同关系进行交涉，与刘秋云无关；上述记录表反映镎夫氏公司在其租户退租后将311房交付给姚慧妙使用，故不存在姚慧妙所称的311房无法出租的情况；镎夫氏公司将房屋出售给各业主后，各业主又将房屋返租给镎夫氏公司统一经营，返租期间的租金没有实际交付给各业主，而是用于冲抵相应金额的购房款。镎夫氏公司发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予确认；镎夫氏公司不存在迟延交房的行为；25769号判决书没有采纳《商铺交接书》，没有认定镎夫氏公司存在迟延交房的行为，《商铺交接书》尾部甲方签章处的人员并非镎夫氏公司的员工，无权代表镎夫氏公司签署任何文件；该组证据均没有加盖镎夫氏公司的印章。刘秋云还提供以下证据：作为出租人/甲方的刘秋云与作为承租人/乙方的钟某于2016年10月15日签订的《广州市房屋租赁合同》[未能出示原件；刘秋云解释称由于其与钟某发生矛盾，原件被撕毁。约定：甲方同意将312房出租给乙方作经营餐饮用途使用，建筑（或使用）面积140.72平方米；租赁期限为2016年11月16日至2021年11月15日，其中，2016年10月16日至11月15日为免租期，2016年11月16日至2017年11月15日期间的月租金额为31000元……甲方指定收取租金及租赁保证金的账户如下：开户银行：广发银行沙太路支行，户名：刘佑德（刘秋云称刘佑德是其丈夫），账号：62×××73；其他约定详见房屋租赁补充合同等条款]、双方于同日签订的《房屋租赁补充合同》（已出示原件。约定：……1.甲方将312房租给乙方使用，乙方对承租的铺位进行装修或改建必须经甲方书面同意方可施工……等条款）、刘秋云于同日开具的收到租客钟某交来承租312房之押金（2016年11月16日至2021年11月15日）62000元的《收款收据》（已出示原件）、显示钟某在2017年4月18日、5月16日、6月17日以银行转账方式向刘佑德支付各31000元的交易详情（共3张；均已出示原件）及作为甲方/出租方的刘秋云与作为乙方/承租方的钟某于2017年7月12日签订的《解除房屋租赁合同协议书》（已出示原件。约定：……1.双方确认该租赁合同于2017年8月16日解除；2.甲方同意乙方于2017年8月16日搬离312房，双方正式办理交房手续；……4.甲方同意免收乙方2017年7月16日至8月15日的该月租金31000元作为提前解除该租赁合同的补偿金等条款），用于证明钟某承租312房并依约支付押金、租金，后刘秋云与钟某解除租赁合同关系并向钟某退还押金。姚慧妙发表以下质证意见：上述租赁合同没有原件，且姚慧妙不是合同当事人，对真实性、合法性、关联性均无法确认，租赁期限从2016年10月16日开始，说明当时刘秋云已存在侵权行为，从合同约定的租金标准可知312房每月每平方米的租金是220元，311房的地理位置最好，因为正对着楼梯，且面积也比312房大，311房的租金理论上应该比312房高，但312房收取的租金比311房还高，说明刘秋云利用311房的部分面积收取高额租金；对上述补充合同的真实性、合法性、关联性均不予确认，但上述补充合同约定承租人对312房进行装修或改建必须得到刘秋云同意，所以，刘秋云对侵占事实是清楚的；押金的《收款收据》是刘秋云单方制作的，对真实性、合法性、关联性均无法确认；对上述交易详情的真实性无异议，对关联性不予确认，由于没有显示款项性质，姚慧妙不认为上述款项是租金；对上述协议书的真实性、合法性、关联性均不予确认，无法证明刘秋云因为姚慧妙的原因与承租人解除租赁合同关系，与姚慧妙无关。镎夫氏公司发表以下质证意见：上述租赁合同的真实性由法院依法认定，证明刘秋云已于2016年将312房对外出租，行使产权人、出租人的权利；对上述补充合同、押金的《收款收据》和上述协议书的真实性、合法性、关联性均不予确认，不能证明镎夫氏公司存在侵权行为；上述交易详情与本案无关，真实性由法院依法认定。镎夫氏公司还提供以下证据：一、作为出租人/甲方的姚慧妙与作为承租人/乙方的蔡×美食公司于2014年7月31日签订的《广州市房屋租赁合同》[未能出示原件。约定：姚慧妙同意将311房出租给蔡×美食公司作商业用途使用，建筑（或使用）面积为158.44平方米……租赁期限为2014年1月1日至2016年12月30日，月租金额为15844元；按《合同1》所列条款执行等条款]和311房的《房屋租赁登记备案证明》（未能出示原件。出租人、承租人、租赁面积、租赁期限、月租金额均与上述租赁合同的约定一致），用于证明镎夫氏公司早已与姚慧妙办理311房的交接手续，姚慧妙在接收311房后已与案外人签订租赁合同、收取租金，并委托承租人对311房进行管理经营；镎夫氏公司早已不是311房的产权人、承租人或出租人。姚慧妙发表以下质证意见：该组证据均没有原件，但姚慧妙确实曾与蔡×美食公司签订合同及办理备案登记手续，但姚慧妙不持有合同原件，该组证据与本案无关。刘秋云发表以下质证意见：对该组证据的真实性均无异议；311房和312房目前的状态是镎夫氏公司的出售行为和统一出租给蔡×美食公司的行为所造成的，并非刘秋云存在主观侵权行为。二、作为出租人/甲方的刘秋云与作为承租人/乙方的蔡×美食公司签订的《广州市房屋租赁合同》[未能出示原件。约定：刘秋云同意将312房出租给蔡×美食公司作商业用途使用，建筑（或使用）面积为140.72平方米……租赁期限为2014年9月1日至2016年12月30日，2014年9月1日至11月30日为免租期，剩余租赁期间的月租金额为14072元；按《合同2》所列条款执行等条款]和312房的《房屋租赁登记备案证明》（未能出示原件。出租人、承租人、租赁面积、租赁期限、月租金额均与上述租赁合同的约定一致）及刘秋云和蔡×美食公司签署的312房的《房屋交接书（租赁）附件一》（未能出示原件），用于证明刘秋云早已在接收312房后与承租人签订租赁合同并收取租金；镎夫氏公司早已不是312房的产权人、承租人或出租人。姚慧妙发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性无法确认；姚慧妙不是312房的产权人。刘秋云发表以下质证意见：对该组证据的质证意见与对镎夫氏公司提供的上述证据一的质证意见相同。三、蔡×美食公司于2016年9月26日作出的致刘秋云的函件（未能出示原件。包括：即日起，请刘秋云于2016年12月30日前完成312房相关收楼手续等内容）及EMS全球邮政特快专递详情单（未能出示原件），用于证明承租人蔡×美食公司早已向刘秋云发出书面函件，告知刘秋云可收回312房。姚慧妙发表以下质证意见：对该组证据的质证意见与对镎夫氏公司提供的上述证据二的质证意见相同。刘秋云发表以下质证意见：对该组证据的质证意见与对镎夫氏公司提供的上述证据一的质证意见相同。各方当事人还陈述如下意见：1.姚慧妙表示其坚持以刘秋云和镎夫氏公司共同侵权为由提起本案诉讼，因为其于2017年1月至9月一直要求刘秋云和镎夫氏公司恢复311房原状，但其双方互相推诿，姚慧妙据此认为其双方共同实施侵权行为。刘秋云则称其没有侵占311房的主观过错，其与姚慧妙购房后向镎夫氏公司返租并交由蔡×美食公司使用、统一砌墙间隔；其收回312房时，镎夫氏公司和蔡×美食公司拒绝拆除墙体、恢复原状；其依照权属证书的面积将312房出租给承租人，承租人亦是依据镎夫氏公司和天力公司提供的图纸砌墙；其没有参与两次砌墙，根据侵权责任构成要件，其对311房被侵占不存在过错和侵权行为且无因果关系，不应承担姚慧妙的租金损失赔偿责任。2.关于蔡×美食公司的承租期限届满后，姚慧妙和刘秋云接收房屋时有无与何人办理交接手续的问题。姚慧妙称镎夫氏公司通知其收楼，但其认为311房的面积被312房侵占，其与镎夫氏公司一直处于协商阶段，其没有签署书面交接文件。刘秋云则称镎夫氏公司向其交付312房，但没有办理交接手续。镎夫氏公司则称根据25769号判决书的认定，其在蔡×美食公司的承租期限届满后没有交付房屋的义务，从其提供的上述证据三可知，蔡×美食公司发函催促刘秋云收楼。3.关于主张312房侵占311房建筑面积19.98平方米的计算方式问题。姚慧妙解释称：311房与312房之间有一条缝隙，姚慧妙用其购买的三把量尺分别测量311房东面外墙到312房东面外墙的距离（即姚慧妙已将311房与312房之间的缝隙计入311房的面积内），分别得出8.16米、8.13米、8.13米，取最大长度8.16米，以《房地产分户图》标注的311房北面墙长度9.36米减去8.16米得出312房侵占311房北面墙1.2米；311房和312房均是长方形结构，即北面墙长度1.2米乘以东或西面墙长度8.9米得出套内面积为10.68平方米；311房的建筑面积158.44对应的套内面积是84.68平方米，则套内面积10.68平方米对应的建筑面积是19.98平方米。刘秋云称其不认可上述计算方法。4.关于311房和312房之间原来有无间隔墙及间隔墙是何人砌筑的问题。姚慧妙称由于约定的返租期限即将届满，其于2016年12月自行查看311房，当时没有人通知其接收311房，其当时所见的状态即是其提供的公证书所拍摄的状态，即311房和312房之间存在间隔墙且有一条缝隙，但其不清楚上述间隔墙是何人砌筑；2017年4月开会时，刘秋云称间隔墙是其租户砌筑的，当时是其与租户及镎夫氏公司共同测量后砌筑间隔墙的。姚慧妙认为当时刘秋云想将责任推卸给镎夫氏公司，但其对此没有证据。刘秋云则称311房和312房之间的两面间隔墙并非其砌筑，其接收312房时没有间隔墙，其不清楚间隔墙是钟某或镎夫氏公司砌筑的，但其是按权属证书记载的面积出租312房的。5.关于姚慧妙最早于何时向刘秋云和镎夫氏公司提出312房侵占311房部分面积并要求恢复原状的问题。姚慧妙作出《情况说明》称其与镎夫氏公司签订的《合同1》约定镎夫氏公司应于2016年12月30日起七日内向其移交311房，为此姚慧妙于2016年12月初到311房查看情况，为收房后出租提前做准备；当时姚慧妙首次发现311房被312房侵占套内建筑面积约10.68平方米；姚慧妙发现上述情况后，立即当面通过镎夫氏公司负责管理富力盈信大厦三楼商铺的员工黎某向镎夫氏公司提出异议，要求刘秋云和镎夫氏公司立即退回312房侵占311房的面积；黎某于2016年12月20日以微信方式回复姚慧妙有关处理进展时，姚慧妙再次要求刘秋云和镎夫氏公司退回侵占311房的面积、还原311房收楼标准；2017年1月4日，蔡×美食公司向镎夫氏公司发送《关于312铺营业执照变更及外场装修整改事宜》要求整改并拆除312房占用311房的建筑，但刘秋云表示不同意停止营业整改。6.姚慧妙和刘秋云均确认刘秋云出资拆除311房和312房之间的原间隔墙及重新砌筑新间隔墙。7.刘秋云称311房未出租不是其责任，房屋能否出租受众多因素影响，房屋的位置、格局等都是重要影响因素，311房未出租并非其单方面原因造成的。依据姚慧妙的申请，本院发出《律师调查令》，由其诉讼代理人向天力公司的盈信大厦服务处收集、调查以下证据：2017年9月之前（含当月），311房和312房之间的共用墙共拆除和砌成几次？分别由谁拆除和砌成？每一次分别于何时开工和完工？天力公司的盈信大厦服务处提供以下证据：1.《修补、后加工程申请表》，显示：刘秋云于2017年8月31日向天力公司申请砌312房与311房之间的隔墙，施工单位为广州市铭锦装饰工程有限公司，申请施工期为2017年9月2日至2017年9月10日，“服务处物业部意见”为“请知会311业主，明确双方面积后施工，以免引起不必要的纠纷。罗某2017年8月31日”等内容。2.刘秋云于2017年8月31日作出的致“盈信大厦服务处”的《通知书》（内容与上述相应证据的内容一致）。3.于2017年8月31日作出的致姚慧妙的《关于312商铺砌筑与贵铺间的间墙事宜》（内容与上述相应证据的内容一致）及其EMS全球邮政特快专递详情单（内容与上述相应证据的内容一致）。4.《委托书》，包括：本人钟某为312房租户，现委托广东省华侨建筑装饰有限公司幕墙分公司为上述单元进行二次装修工程等内容；“业主签名/盖章”和“日期”栏分别显示刘秋云的手写签名和“2016.10.18”的手写内容。5.“盈信大厦服务处”于2016年11月1日作出的《装修批准书》，包括：单位为“312单元做拆墙、铲地板、砌砖墙……工程已获批准”；装修公司名称为广东省华侨建筑装饰有限公司……有效期为2016年11月1日至11月30日等内容。6.《盈信大厦服务处装修申请表及装修保证书》，包括：……业主/用户姓名为钟某，单元号为312房……施工日期由2016年10月29日至11月29日，装修事项为拆墙、铲地板、砌砖墙……等内容。7.刘秋云于2016年10月31日签署的《消防安全责任保证书》。8.《广州市天河区富力信大厦312真食汇餐厅施工图》（含封面共11张；除了封面之外，其他每一张图纸均显示广东省华侨建筑装饰有限公司幕墙分公司的印章及刘秋云和钟某的手写签名）；其中的《设计说明（室内装修部分）》包括：装修面积为92平方米，装修内容包括电、隔墙、地面、天花、墙面造型等内容；《平面布置图》《间墙布置图》《地面布置图》《照明布置图》《插座布置图》均显示312房为长方形结构，其中长边内墙之间的距离为10.7米，短边内墙之间的距离为7.64米（即2.82米+0.18米+2.74米+0.18米+1米+0.72米）（上述图纸标注的该短边所在墙体的装修长度为8.62米）等内容。姚慧妙没有对上述证据提出异议。刘秋云发表以下质证意见：刘秋云确实在《广州市天河区富力信大厦312真食汇餐厅施工图》的图纸上签名；案外人装修312房时，刘秋云并未在现场查看，上述签名材料均是在管理处审核通过后由装修师傅拿给刘秋云、催促刘秋云签名的，是刘秋云在疏忽大意的情况下签署的；况且，装修图纸均由镎夫氏公司提供，刘秋云从镎夫氏公司处收楼后多次要求镎夫氏公司依照权属证书的平面图布局将312房的间隔墙恢复原状，但镎夫氏公司一直拒绝，亦未告知刘秋云该如何间隔砌墙才符合权属证书的平面图的规划位置；2016年10月15日，刘秋云与钟某签订《广州市房屋租赁合同》，将312房出租给钟某经营；钟某在通过管理处审批确认后，依照镎夫氏公司提供的图纸尺寸（即上述调取证据中的图纸尺寸）对312房进行重新装修，即上述装修图纸是镎夫氏公司提供的，钟某仅依据镎夫氏公司提供的图纸尺寸进行内部装修；因此，即使刘秋云在上述装修图纸上签名，亦是为了配合管理处的工作需要，刘秋云并非侵权行为的实际实施者，与侵权行为不具有因果关系，装修图纸的提供方镎夫氏公司未尽提示告知义务，并未向刘秋云说明其移交的312房尺寸有误；在后来发生的众多诉讼中，刘秋云才知悉当初收楼时镎夫氏公司移交的312房存在墙体间隔错误等重大问题，这也导致刘秋云的重大损失，引起多次诉讼，严重影响刘秋云正常的出租收益及生活；因按照镎夫氏公司提供的图纸进行装修所造成的后果理应由镎夫氏公司承担，不能仅依据刘秋云在装修师傅的催促下配合管理处（即天力公司）的工作需要在图纸上签名便认为刘秋云是责任人。镎夫氏公司发表以下质证意见：第一、姚慧妙与刘秋云均早已在2013年取得相应房屋的权属证书，其上载明的面积与相应买卖合同约定的面积一致，可见，镎夫氏公司早已履行原业主协助姚慧妙与刘秋云办理相应权属证书的义务；根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，311房和312房的面积均应以权属证书登记为准；311房和312房早已由姚慧妙与刘秋云实际管理、使用、收益；在姚慧妙与刘秋云取得权属证书之后产生的任何问题均与原业主镎夫氏公司无关；第二、对于《律师调查令（回执）》及调取的证据的真实性、合法性不能确认；上述证据均没有镎夫氏公司盖章确认，镎夫氏公司没有实际参与砌筑间隔墙，间墙事宜与镎夫氏公司无关；镎夫氏公司早已不是311房和312房的产权人或出租人，无权对311房和312房进行管理；上述证据显示的是刘秋云与天力公司之间的文件往来；上述证据不能证明镎夫氏公司存在任何侵权行为，也不能证明面积问题与镎夫氏公司有关。此后，依据刘秋云的申请，本院发出《律师调查令》，由其诉讼代理人向天力公司收集、调查以下证据：1.镎夫氏公司将311房和312房所在区域出租给蔡×美食公司时（即2013年12月31日），311房和312房的四至范围和装修状态如何？请提供交付时的四至范围的图纸、装修图纸等相关书面材料；2.蔡×美食公司于租赁期限届满后交还的311房和312房之间是否已存在间隔墙？若存在，该间隔墙由谁砌成？请提供当时蔡×美食公司交还及撤离时311房和312房的四至范围的图纸及311房和312房重砌间隔墙（如有）等装修过程的四至范围的图纸等相关书面材料。但刘秋云未能调取任何证据。姚慧妙提出对311房被312房侵占的建筑面积进行测绘的申请，本院委托广州市房地产测绘院（以下简称测绘院）负责上述测绘工作。2018年12月17日，本院组织各方当事人及测绘院到311房和312房开展现场勘查和测绘工作，现场所见情况如下：楼宇第三层的手扶电梯入口的南面为311房，招牌为湘岳蒸菜，与311房的西面相毗邻的是未营业、处于空置状态的312房。当天，姚慧妙明确其申请测绘的范围为312房于2016年12月31日至2017年9月13日期间占用311房的面积及312房在勘查当天占用311房的面积；姚慧妙称311房和312房之间的现间隔墙是刘秋云于2017年9月拆除原墙体后重新砌筑的，原墙体的位置位于新墙体东边大概1.3米处；刘秋云称其不清楚原墙体和新墙体是何人砌筑，新墙体不是其砌筑的；镎夫氏公司亦称其不清楚新墙体是何时由何人砌筑。测绘院要求姚慧妙指认原墙体的位置，姚慧妙按照前述《公证书》的内容，从311房东面墙（该面墙体的厚度包含在测量范围内）往西面量取8.16米，以此确定原间隔墙的位置。刘秋云和镎夫氏公司均称其不确认姚慧妙指认的上述原间隔墙位置，并称不清楚原间隔墙位置。2019年1月16日，测绘院作出《房屋面积报告书》，内容为《房屋平面图》（1张）。《房屋平面图》显示两个示意图，其中“311房曾被312房侵占部分示意图”（以下简称图1；详见本判决书附件3）除了平面图之外还包括“注：在实测基础上，阴影部分为311房业主单方指界曾被相邻312房侵占的部分，套内面积为10.858平方米，分摊面积为9.4575平方米，单元建筑面积为20.3155平方米”的内容；311房和312房在勘查当日的实测面积示意图（以下简称图2；详见本判决书附件4）除了平面图之外还包括“斜线部分是粤房地权证穗字第××号房地产权证的311房范围，此次实测在312房范围，套内面积为1.246平方米，占分摊面积1.0853平方米。网格线部分是粤房地权证穗字第××号房地产权证的311房范围，此次实测为走廊一部分，套内面积为0.801平方米，占分摊面积0.6977平方米”的内容。姚慧妙发表以下质证意见：对上述报告书的真实性、合法性及关联性均予以认可；保留对刘秋云和镎夫氏公司至今仍侵占311房的部分面积的追诉权利等。刘秋云发表以下质证意见：一、侵权主体错误。刘秋云并非该物权保护纠纷的实际侵权人；刘秋云及包括姚慧妙在内的业主在向镎夫氏公司购买房屋时，房屋由镎夫氏公司实际返租使用并统一进行砌墙间隔（未依照权属证书规划划分间隔房屋）；刘秋云和镎夫氏公司于2016年终止租赁合同关系后，刘秋云多次要求镎夫氏公司依照权属证书的布局将311房和312房之间的砌墙间隔恢复原状，镎夫氏公司一直拒绝恢复原状，拒绝履行其义务；2016年10月15日，刘秋云与钟某签订《广州市房屋租赁合同》，将312房出租给钟某经营，钟某在通过管理处审批确认后，依照镎夫氏公司提供的图纸，在镎夫氏公司派出的工程师的指导下对312房重新砌墙间隔，刘秋云并不在现场；因此，刘秋云并非该侵权行为的实际实施者，且与该侵权行为不具有因果关系；2016年12月31日至2017年9月13日期间，钟某通过第三层房屋的管理者即镎夫氏公司提供的图纸，在镎夫氏公司派出的工程师确认下进行砌墙间隔并通过管理处的验收，刘秋云对此并无过错，由此给姚慧妙带来的损失不应由刘秋云赔偿；二、上述报告书的测量方式及结果不准确。刘秋云在2017年8月已对312房重新砌墙，并由管理处到场确认，上述报告书的测量结果并非与姚慧妙起诉要求赔偿期间（即2016年12月31日至2017年9月13日）的房屋格局相对应，测量时房屋格局与姚慧妙主张赔偿期间的房屋格局已然不同；刘秋云在2017年8月重新砌墙时严格依照权属证书布局，分别从303房至311房方向以及310房至303房方向进行多次仔细测量，最终才确定墙的位置，即使存在偏差，亦是可以忽略不计的微小差距，且已通过管理处的审批与验收，不存在姚慧妙所称的侵占套内面积10.858平方米的情况；重新砌墙时，管理处亦多次发函通知姚慧妙到现场查看，但姚慧妙均未到现场；况且，现在楼层间隔布局已经确定，姚慧妙无法依照权属证书中的楼层横切面平面图进行实际测量，姚慧妙亦是通过测量311房与310房及303房之间墙的间隔计算绘制《房屋平面图》，并不能明确到底是刘秋云的312房砌的墙侵占311房的面积还是案外人的310房砌的墙侵占311房的面积。镎夫氏公司发表以下质证意见：图1明确备注该部分只是姚慧妙单方指界的，镎夫氏公司对此不予确认；镎夫氏公司对于311房与312房之前的状况不清楚，镎夫氏公司认为该测绘结果不具有客观性，法院不应凭上述报告书认定存在面积侵占；镎夫氏公司只确认311房和312房的现状；姚慧妙在起诉书中确认311房和312房在2017年9月已拆除其认为侵占的共用墙，测绘机构在没有还原311房原状的前提下，不能对311房和312房之前的面积状况进行测绘；测绘也只能对房屋现状进行测绘；至于上述报告书显示的面积数据，由于镎夫氏公司不是专业测绘机构，也早已不是311房和312房的产权人、出租人，对此无法确认；25769号判决书已认定镎夫氏公司早已依照合同约定交付房屋，姚慧妙以311房的小部分面积被相邻房屋侵占但以镎夫氏公司未能妥善处理及整改复原为由认为镎夫氏公司完全未履行交房义务，与查明的事实不符，不符合公平合理、诚实信用原则；镎夫氏公司不存在任何违约、侵权行为。另，测绘院还向本院提供国家质量技术监督局发布的《房产测量规范第1单元：房产测量规定》的附录B，其中包括“B1.1……成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。……B1.3套内墙体面积：套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占用的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积”等内容。另查明，本院于2017年12月20日受理（2017）粤0106民初25769号原告姚慧妙诉被告镎夫氏公司房屋买卖合同纠纷一案。姚慧妙提出以下诉讼请求：镎夫氏公司向姚慧妙支付逾期交付311房的违约金等。本院经审理后于2018年12月12日作出25769号判决书，查明：“……2017年4月12日，CBD物业管理中心盈信大厦服务处向镎夫氏公司发出《关于提请贵司尽快复原311商铺面积的事宜》，函称：服务处就312房占用311房部分面积的事宜已多次联系镎夫氏公司及双方业主共同协商，但无果，现特发函提醒镎夫氏公司尽快与姚慧妙及312房业主共同协调沟通解决方案，并对311房进行复原等。……2017年5月5日，姚慧妙委托国信信扬律师事务所向镎夫氏公司发出《律师函》（该函于2017年5月6日妥投），函称：311房附带租约已于2016年12月31日届满，但目前实际使用面积与《合同1》的约定不符，存在被第三方侵占的情形；镎夫氏公司未按约定交付商铺，逾期交付行为损害了姚慧妙的合法利益，现要求镎夫氏公司按照租期届满时商铺原状及租赁合同约定条款将311房移交姚慧妙，否则将循司法途径维护自身权益。……镎夫氏公司并提供单位职工参保证明、社会保险申报个人明细表，拟证实上述《商铺交接书》显示的黎某并非其员工，无权代表其签署任何文件，其未在2017年9月13日与姚慧妙签署《商铺交接书》。姚慧妙对镎夫氏公司上述证据的真实性、合法性、关联性不予确认。……”，认定：“……姚慧妙、镎夫氏公司签订的《合同1》……合法有效。……关于商铺交付问题，……本案中，按查明的事实，首先，2013年7月25日双方签约时311房已出租给案外人蔡×美食公司，姚慧妙是按现状购买311房，姚慧妙对此知情并同意，区别于正常房屋买卖。其次，镎夫氏公司在收到购房款后已将311房过户至姚慧妙名下（产权登记时间2013年10月8日），镎夫氏公司履行了办证义务；姚慧妙于2013年12月23日签署有关《收楼资料移交清单（商场）》《单元设施验收核对表》及分别致蔡×美食公司、天力公司的申明，向租户蔡×美食公司及物业公司申明其系311房的产权人，同意蔡×美食公司对311房管理至2016年12月30日并由该司负责支付物业管理费用；2014年7月31日姚慧妙与蔡×美食公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定姚慧妙将311房出租给蔡×美食公司，租期自2014年1月1日至2016年12月30日。以上事实说明，买卖双方已按合同约定办理了商铺移交手续，即镎夫氏公司配合姚慧妙向租户、物业公司公示产权人变更并办理出租人变更手续，姚慧妙取代镎夫氏公司成为311房的出租方并收取311房租金。姚慧妙事实上行使了其作为产权人、出租人对311房的使用收益权，镎夫氏公司已无法再行使其作为311房出租人、产权人的相关权利，在此情况下合同约定的第二次移交手续‘租约的租期届满后的七天内，按届满时商铺原状及租赁合同约定的条款移交予乙方’及‘乙方同意该房地产带有三年的租赁合同期满的七天内与甲方办理移交接收手续’已无实际履行意义。即使镎夫氏公司作为卖方仍负有相应义务，也应系指根据诚实信用原则的附随义务。现姚慧妙以311房的小部分面积被相邻铺位侵占而镎夫氏公司未能妥善处理及整改复原为由拒绝收铺并认为镎夫氏公司完全未履行交铺义务，与查明事实不符，也不合公平合理、诚实信用原则。况且，姚慧妙已另案以产权人身份起诉案外人刘秋云及镎夫氏公司向其承担侵占其产权面积的法律责任。本案中姚慧妙要求镎夫氏公司依约以总房款为本金、按每日万分之五的标准向其承担迟延交付的违约责任，理据不足，本院不予支持”，判决如下：“驳回姚慧妙的全部诉讼请求”。25769号判决书已发生法律效力。本院认为：姚慧妙和刘秋云分别是311房和312房的产权人，依法对各自所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”。刘秋云和钟某于2016年10月15日签订《广州市房屋租赁合同》，约定：刘秋云将312房出租给钟某作经营餐饮用途使用，租赁期限为2016年11月16日至2021年11月15日，其中，2016年10月16日至11月15日为免租期。其双方于同日签订的《房屋租赁补充合同》约定钟某对承租的312房进行装修或改建必须经刘秋云书面同意方可施工。从本院依据姚慧妙的申请发出《律师调查令》调取的上述证据看，承租人钟某在向刘秋云承租312房之后向天力公司提供的内容包括钟某委托广东省华侨建筑装饰有限公司幕墙分公司为312房进行二次装修工程（相应的《盈信大厦服务处装修申请表及装修保证书》《装修批准书》均显示装修事项包括拆墙、砌砖墙等）的《委托书》显示“刘秋云”的签名，且《广州市天河区富力信大厦312真食汇餐厅施工图》中的各份图纸亦显示“刘秋云”的手写签名，由此可知，刘秋云知悉并同意钟某的装修行为。312房的权属证书已于2014年5月22日核发，其中载明312房的套内建筑面积为75.2086平方米，相应的《房地产分户图》的平面图载明312房的北面墙的长度均为8.47米、311房和312房的共墙的长度为8.9米，但上述施工图中的图纸显示312房的长边内墙之间的距离为10.7米、短边内墙之间的距离为7.64米，即在不包括各套房屋之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙的情况下，312房的内部面积已超过80平方米，明显大于312房的权属证书载明的套内建筑面积，本院据此认定312房在相关期间侵占311房的部分面积。刘秋云已签名同意其承租人钟某的上述装修行为，没有尽到审慎审查的义务，在312房侵占311房部分面积的情况下，刘秋云作为312房的产权人理应承担相应责任，其抗辩称不清楚312房的间隔墙砌筑等情况及其不存在侵权行为，理由不成立，本院不予采纳。关于312房侵占311房的面积数额问题。姚慧妙于2017年8月18日到311房现场以其当日在三个商场分别购买的量尺进行三次测量，且已办理公证手续，本院采信上述测量数据（即8.16米、8.135米、8.12米）的真实性。从查明的事实看，312房东面墙在2016年11月砌筑之后于2017年9月拆除重新砌筑现间隔墙，而现有证据并未显示311房东面墙在上述期间曾拆除重新砌筑，从图2可知，311房的部分面积（即套内面积为0.801平方米，占分摊面积0.6977平方米）为走廊一部分，因此，该部分面积不应计入312房占用的范围。结合图2的数据可知，上述属于走廊一部分的面积对应311房北面墙的长度约为0.09米[即0.801平方米÷（7.75米+1.15米）]。结合姚慧妙在本院组织的勘察中表示同意从311房东面墙边缘（该面墙体包含在测量范围内）往西面量取8.16米确定原间隔墙的位置，因此，312房曾占用311房面积部分对应的311房北面墙的长度为1.11米（即311房北面墙长度9.36米-0.09米-8.16米）。结合图1的测量数据可知，312房曾侵占311房的套内面积为9.879平方米（即1.11米×8.9米），对应的分摊面积和建筑面积分别为8.6047平方米（即9.879平方米×73.757平方米÷84.6796平方米）、18.4837平方米（即9.879平方米×158.4366平方米÷84.6796平方米）。姚慧妙主张刘秋云的312房侵占311房的建筑面积为19.98平方米，对于超过上述建筑面积部分，本院不予采纳。关于姚慧妙主张刘秋云赔偿311房被占用部分面积在2016年12月31日至2017年9月13日期间的占有使用费、物业管理费的问题。姚慧妙和刘秋云均未能举证证明刘秋云拆除原间隔墙并重新砌筑新间隔墙的完工时间，本院依据姚慧妙申请调取的由天力公司提供的《修补、后加工程申请表》中的申请施工期酌情认定完工时间为2017年9月10日。即312房在2016年12月31日至2017年9月10日期间侵占311房的建筑面积为18.4837平方米，在2017年9月11日至9月13日期间侵占311房的建筑面积为2.3313平方米（即图2中的套内面积1.246平方米+分摊面积1.0853平方米）。姚慧妙主张刘秋云赔偿上述侵占面积的占有使用费、物业管理费，理由成立，本院予以支持。关于占有使用费，刘秋云提供的上述证据显示其将312房出租给钟某的月租金额为31000元（2016年11月16日至2017年11月15日期间），即建筑面积每月每平方米约为220元（31000元÷140.7162平方米），311房和312房相毗邻，姚慧妙主张按建筑面积每月每平方米208元的标准计付占有使用费合理，本院予以支持。刘秋云应向姚慧妙赔偿2016年12月31日至2017年9月10日期间侵占311房的建筑面积18.4837平方米的占有使用费合计32162.44元（即208元/平方米/月×18.4837平方米÷31天＋208元/平方米/月×18.4837平方米×8个月＋208元/平方米/月×18.4837平方米÷30天×10天）及2017年9月11日至9月13日侵占311房的建筑面积2.3313平方米的占有使用费合计48.49元（即208元/平方米/月×2.3313平方米÷30天×3天），上述占有使用费合计为32210.93元。关于物业管理费，姚慧妙提供的上述证据显示311房的物业管理费收费标准为建筑面积32元/平方米/月，刘秋云应向姚慧妙赔偿2016年12月31日至2017年9月10日期间侵占311房的建筑面积18.4837平方米的物业管理费合计4948.07元（即32元/平方米/月×18.4837平方米÷31天＋32元/平方米/月×18.4837平方米×8个月＋32元/平方米/月×18.4837平方米÷30天×10天）及2017年9月11日至9月13日侵占311房的建筑面积2.3313平方米的物业管理费合计7.46元（即32元/平方米/月×2.3313平方米÷30天×3天），上述物业管理费合计为4955.53元。对于姚慧妙主张的超过上述金额部分，本院不予支持。关于姚慧妙主张刘秋云赔偿311房在2016年12月31日至2017年9月13日期间无法出租的租金损失及物业管理费损失的问题。姚慧妙在311房被312房侵占部分面积的情况下，没有采取适当措施防止损失进一步扩大，应自行承担损失扩大的相应责任，本院对姚慧妙上述诉讼请求不予支持。关于姚慧妙主张刘秋云承担公证费用3080元的问题。公证费用是姚慧妙为完成其举证义务而支出的费用，其主张刘秋云承担该费用依据不足，本院不予支持。至于姚慧妙主张镎夫氏公司共同承责的问题。已发生法律效力的25769号判决书已认定“以上事实说明，买卖双方已按合同约定办理了商铺移交手续，即镎夫氏公司配合姚慧妙向租户、物业公司公示产权人变更并办理出租人变更手续，姚慧妙取代镎夫氏公司成为311房的出租方并收取311房租金。姚慧妙事实上行使了其作为产权人、出租人对311房的使用收益权，镎夫氏公司已无法再行使其作为311房出租人、产权人的相关权利，在此情况下合同约定的第二次移交手续……已无实际履行意义”，且现有证据并未显示镎夫氏公司存在共同侵权行为，因此，姚慧妙上述诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告刘秋云于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告姚慧妙赔偿占有使用费32210.93元和物业管理费4955.53元。二、驳回原告姚慧妙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1970元，由原告姚慧妙负担1240元，被告刘秋云负担730元；测绘费607元，由被告刘秋云负担。如不服本判决，可在判决书达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼人民陪审员  曹 霞人民陪审员  伍建红二〇一九年十一月二十五日法官助理罗小玲书记员李思婷梁怡筠附件1附件2附件3附件4