吉林省白山市浑江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)吉0602民初2647号 原告：白山市嘉盛房地产开发有限公司。 统一社会信用代码：91220601555268449W。 法定代表人：刘贤进，总经理。（身份证号码：×××，电话号码：155XXXXXXXX） 委托诉讼代理人：赵丽，吉林郭新敏律师事务所律师。（电话号码：136XXXXXXXX） 被告：蔡淑叨，男，1966年1月28日出生，汉族，个体工商户，住白山市浑江区。（电话号码：138XXXXXXXX） 委托诉讼代理人：周花,女,1964年12月27日生,汉族,个体工商户，住白山市浑江区。与蔡淑叨系夫妻关系。（电话号码:139XXXXXXXX） 委托诉讼代理人：于本连，吉林益汇律师事务所律师。（电话号码：186XXXXXXXX） 原告白山市嘉盛房地产开发有限公司（以下简称嘉盛公司）与被告蔡淑叨房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。赵丽、蔡淑叨、周花、于本连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 嘉盛公司向本院提出诉讼请求：依法解除原被告于2015年7月23日签订的人防商业街01层第2015-010181、2015-010182、2015-010183、2015-010113、2015-010114号、02层020181号房、020182号房、020183号、020184号《商品房买卖合同》，并腾出返还上述商铺。事实和理由：2015年7月23日原告与被告签订了9份商品房买卖合同，约定购买浑江大街地下人防商业街01层第010181号房、第010182号房、第010183号房、第010113号房、第010114号房、02层020181号房、第020182号房、第020183号房、第020184号房，单价均为每平方米8000元，房款总额为3294240元。被告承诺出具收据后即将购房款给付原告，当日原告便向被告出具了收据9张，并将第010181号房、第010182号房、第010183号房、第010113号房、第010114号房、02层020181号房、第020182号房、第020183号房、第020184号房商铺交付被告使用。随后，被告未按约定支付购房款，原告多次向被告催要购房款，被告却以各种理由推脱至今。综上，被告未按约定支付购房款，其行为已构成违约。现根据我国《合同法》和《民事诉讼法》之规定，特诉之贵院，请依法支持原告的上述请求。 蔡淑叨辩称，1、嘉盛公司成立于2010年，注册资本金300万元，成立时的唯一出资人是答辩人妻子周花,成立的目的是开发建设浑江大街地下人防商场二期工程。2011年3月，嘉盛公司增资扩股，注册资本金增至1000万元。其股权结构为周花出资650万元，占股65%（其中包括暗股股东于天强的100万元出资,10%股权);股东刘贤进出资150万元,占股15%;股东矫健出资200万元,占股20%（由段小可代持)。2011年底，浑江大街地下人防商场二期工程完工，但是在办理与一期工程商场贯通事宜上,周花作为法定代表人联系不畅,产生矛盾,遇到困难。为使公司走出困境，经股东商量，改由股东刘贤进任公司法定代表人,负责公司外围事务,主要还是与一期工程商场贯通问题。因刘贤进持股太少，担心无法出任法定代表人，就由周花将所持公司55%的股权，名义上转让给刘贤进。这样，2012年2月17日周花便与刘贤进签订了一份《股权转让协议书》，名义上将周花的55%股权转让给刘贤进,并改任刘贤进担公司执行董事、总经理、法定代表人。为顺利实现变更登记，双方还在上述《股权转让协议书》第二条“转让款的支付”中约定，“乙方(刘贤进）已在法人变更之前将转让价款全额支付给甲方（周花）”。事实上，刘贤进从未向周花支付过550万元的股权转让价款。之后，双方到工商登记机关进行了变更登记。尽管周花的股权及法定代表人身份名义上都过户到了刘贤进名下,但公司各股东均知道周花并未转股,只是为了公司走出困境所采取的权宜之计。周花实际上是明股变暗股，只是将自己的股权改由刘贤进代持而已。2012年2月至6月间,嘉盛公司需要筹集部分资金，继续办理与一期工程商场贯通事宜。经商定，股东按每10%股权30万元的标准向公司注入资金（出借款项）。其中答辩人妻子周花按55%股比借给公司165万元，无利息，其他三股东也都按同样比例向公司注入了无息借款，嘉盛公司此次共筹资300万元。2013年下半年，另两股东于天强、段小可退股,经保留股东刘贤进与周花协商,除退回投资外，另按每退10%股权给150万元标准分红。其中股东于天强分红150万元，矫健（段小可代持）分红300万元。截止到2012年6月底,答辩人妻子周花共用夫妻共同财产向嘉盛公司出资注册资本550万元，借给嘉盛公司无息借款1272万元（股权变更前1107万元+股权变更后165万元),分摊嘉合物业管理公司注册资本金2.7万元，合计1824.75万元。到2015年7月，嘉盛公司共陆续给付答辩人妻子周花部分现金和商铺,有偿还借款的也有分红的。本案原告起诉涉及的签在被告名下的9个商铺,就包含在这些已经给付周花的商铺中。答辩人认为，答辩人的妻子周花作为嘉盛公司的出资人、股东，对这9个商铺而言，要么是嘉盛公司偿还借款，要么是股权分红,不存在未支付价款的事实。因此，本案不是普通的商品房屋买卖合同纠纷案件，而是涉及公司清算、股东权益争议的纠纷案件，应当通过公司及股东之间清算的方式予以解决。2、前已述及，原告通过现金支付或商铺给付的方式,需要偿还向答辩人妻子周花的无息借款1272万元。另外，如果周花与刘贤进均同意按照股东于天强、矫健的退股标准向周花退股分红，周花要拿回投资550万元+2.7万元，分红825万元，合计约2600万元。如果刘贤进不同意按上述标准执行，则需要对公司进行清算。那么，作为嘉盛公司的现存股东，如果清算后有剩余财产，周花有权按55%的标准参与分配,刘贤进有权按45%的标准参与分配;如果清算后亏损或资不抵债，两位股东则无财产可供分红，还可能赔上股本金。因此，就案涉9户商铺而言,在嘉盛公司未经清算前，不能确定也无法确定答辩人及妻子周花没有支付对价,原告以答辩人拖欠购房款为由诉请解除案涉9户商铺的《商品房买卖合同》,明显缺乏事实与法律依据。3、原告通过签订《商品房买卖合同》及交付入住的方式，将案涉9户商铺交给答辩人的时间是2015年7月，至今已经4年之久。该9户商铺的《商品房买卖合同》中，并没有付款方式及付款期限的约定,被告也未给原告出具过任何尚欠购房款的欠据，足见其是用于偿还借款或抵顶股权分红等。另外，假使本案被认定为是单纯的商品房屋买卖合同纠纷,原告在案涉商铺已经出售并交付给被告4年之后才主张解除合同，其也不符合《中华人民共和国合同法》93条、94条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条关于通知程序前置，解除权行使除斥期间的规定，其关于解除案涉9户商铺买卖合同的请求同样不应得到支持。综上,答辩人认为,本案不是单纯的商品房屋买卖合同纠纷案件，而是涉及公司清算、股东权益争议的纠纷案件，应当通过嘉盛公司的股东自行清算或申请法院强制清算的方式解决。望人民法院查明案件事实，依法驳回原告人的诉讼请求。 本院经审理查明： 2015年7月23日，嘉盛公司与蔡淑叨签订了9户商铺的《商品房买卖合同》，蔡淑叨购买嘉盛公司开发建设的白山市浑江大街地下人防商业街9户商铺，分别为：01（单元）第010181号房、第010182号房、第010183号房、第010113号房、第010114号房，02（单元）第020181号房、第020182号房、第020183号房、第020184号房。9户商铺的《商品房买卖合同》的主要内容为：“1、出卖人嘉盛公司，买受人蔡淑叨；2、01（单元）第010181号房建筑面积41.31㎡、第010182号房建筑面积41.31㎡、第010183号房建筑面积41.31㎡、第010113号房建筑面积61.99㎡、第010114号房建筑面积60.62㎡，02（单元）第020181号房建筑面积41.31㎡、第020182号房建筑面积41.31㎡、第020183号房建筑面积41.31㎡、第020184号房建筑面积41.31㎡；3、按建筑面积计算，商品房单价为每平方米8000元；4、买受人逾期付款的违约责任。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。”合同签订的当日，嘉盛公司向蔡淑叨开具了上述9户商铺的收据。2015年7月，嘉盛公司向蔡淑叨交付了上述9户商铺。 2019年7月27日，嘉盛公司以手机短信及电话通知的方式向蔡淑叨催收商铺款，《催收函》（短信）的主要内容为：“蔡淑叨购买的5户商铺[01（单元）第010181号房、第010182号房、第010183号房、第010113号房、第010114号房]总金额为1972320元，在收到本催收函之日起2日内将所拖欠房款足额交纳，并按合同约定支付对应违约金。”2019年7月30日、8月5日，嘉盛公司以手机短信及电话通知的方式两次向蔡淑叨送达了《解除合同通知书》，《解除合同通知书》（短信）的主要内容为：“蔡淑叨于2015年7月23日与嘉盛公司签订的5份《商品房买卖合同》，约定购买的01（单元）第010181号房、第010182号房、第010183号房、第010113号房、第010114号房。蔡淑叨至今未交付房款，嘉盛公司现与蔡淑叨解除5份《商品房买卖合同》。” 2019年8月8日，嘉盛公司以手机短信及电话通知的方式向蔡淑叨催收商铺款，《催收函》（短信）的主要内容为：“蔡淑叨购买的4户商铺[02（单元）第020181号房、第020182号房、第020183号房、第020184号房]总金额为1321920元，在收到本催收函之日起2日内将所拖欠房款足额交纳，并按合同约定支付对应违约金。”2019年8月13日，嘉盛公司以手机短信的方式向蔡淑叨送达了《解除合同通知书》，《解除合同通知书》（短信）的主要内容为：“蔡淑叨于2015年7月23日与嘉盛公司签订的4份《商品房买卖合同》，约定购买的02（单元）第020181号房、第020182号房、第020183号房、第020184号房。蔡淑叨至今未交付房款，嘉盛公司现与蔡淑叨解除4份《商品房买卖合同》。” 以上案件事实，有《商品房买卖合同》、《催收函》、《解除合同通知书》、电话录音、当事人陈述及庭审笔录等在卷为凭。 本院认为，嘉盛公司与蔡淑叨签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。嘉盛公司按照约定交付了商铺，蔡淑叨亦应当按照约定给付房款。双方虽然未约定给付房款的时间，但蔡淑叨应在商铺交付后的合理期限内给付房款，嘉盛公司也可以随时要求蔡淑叨在合理期限内给付房款。嘉盛公司已催告蔡淑叨给付房款，蔡淑叨至今仍然未给付，并且明确表示不给付房款。按照双方约定，嘉盛公司有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，且已通知蔡淑叨解除《商品房买卖合同》。故嘉盛公司的诉讼请求，应予支持。 关于9户商铺是否系周花股份分红所得的问题。经查，蔡淑叨称，购买的9户商铺，要么是嘉盛公司偿还周花借款，要么是周花持有的股份分红。本院认为，股份分红与本案房屋买卖系两个法律关系，蔡淑叨可另寻其他途径解决周花股份分红的问题。且周花并不是本案合同的相对人，故对蔡淑叨的辩解意见不予采纳。 关于9户商铺是否系嘉盛公司偿还周花借款所得的问题。经查，蔡淑叨称，购买的9户商铺，要么是嘉盛公司偿还周花借款，要么是周花持有的股份分红。对于蔡淑叨主张的借款，嘉盛公司辩解已还清。本院认为，借款纠纷与本案房屋买卖系两个法律关系，可另案告诉。且周花并不是本案合同的相对人，故对蔡淑叨的辩解意见不予采纳。 关于本案是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的问题。经查，蔡淑叨称，嘉盛公司于商铺交付4年之后主张解除合同，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条关于通知程序前置、解除权行使除斥期间的规定。本院认为，嘉盛公司主张的解除合同是合同的约定解除，而不是合同的法定解除，并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定。嘉盛公司要求蔡淑叨给付房款，至今已超出30日，符合双方约定的合同解除条件，即“买受人逾期付款的违约责任。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。”故对蔡淑叨的辩解，不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”、第一百六十一条“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，判决如下： 一、解除白山市嘉盛房地产开发有限公司与蔡淑叨于2015年7月23日签订的《商品房买卖合同》（9份）； 二、蔡淑叨于本判决生效之日起30日内，将白山市浑江大街地下人防商业街9户商铺，即01（单元）第010181号房、第010182号房、第010183号房、第010113号房、第010114号房、02（单元）第020181号房、第020182号房、第020183号房、第020184号房腾出，并交付给白山市嘉盛房地产开发有限公司。 案件受理费33154元，减半收取16577元，由蔡淑叨负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。 审判员  贾庆文 二〇一九年十一月二十五日 书记员  朱佳琳