广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初4114号原告：罗雪桃，女，汉族，1983年9月27日出生，住广东省广州市从化区，被告：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，住所地广东省广州市从化江埔街御景路2号，统一社会信用代码91440101786092161T。法定代表人：杨林森。委托诉讼代理人：舒辉，系广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张碧莎，系广东金桥百信律师事务所实习律师。原告罗雪桃与被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员谢日星适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗雪桃、被告的委托代理人舒辉、张碧莎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗雪桃当庭明确诉讼请求为：请求被告支付从2018年3月29日至8月14日的逾期交房违约金（按照每日总房价款2560799元万分之一的标准计算），并承担本案的诉讼费。事实理由：原告与被告于2015年12月12日签订《广州市商品房买卖合同》，约定被告将位于从化区沙贝项目三期二组团B型四联排（99栋）102房出售给原告，房屋总价款为2560799元，合同还约定被告应于2016年7月31日前将本合同标的物的房屋交付给原告使用，如被告未按合同约定的期限交房，应按原告已付房价款的每日0.1‰支付违约金至实际交付日止。合同签订后，原告已依约向被告支付全部房款，但被告未按合同约定履行交付房屋的义务，已构成违约。同时根据（2017）粤0184民初456号、（2017）粤01民终16673号、2018粤0117民初1331号三份判决书，可以证实被告的违约事实。且根据该上述判决被告已支付从2016年8月1日至2018年3月28日的逾期交房违约金给原告。被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司辩称，原告的诉请不能成立，应依法驳回。理由：一、根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条的规定，建筑工程经竣工验收并经备案后可交付使用，也即法定的交付标准是竣工验收备案，涉案房产已经竣工验收备案，符合法定交付标准。二、原被告间《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《补充协议》第六条约定，双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条补充约定为：被告在向原告发出《收楼通知书》后，且在办理交楼手续时出示了竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书后即视为符合交付标准，原告应同意办理收楼手续。如果小区内用水、店、燃气等居住条件因为市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，原告同意以临时设施或服务取代，不因此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼。该补充协议书原被告双方真实意思标准，且在签约前向原告解析说明，合法有效。也即原告在购买涉案房屋时用电情况，基于此，双方关于涉案房屋所约定的交付标准为被告具备竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书，原告也承诺不因此其他原因主张退房、赔偿或拒绝收楼，现其背离承诺，违背契约精神。三、2017粤01民终16673号民事判决书只能说明2016年8月11日至11月存在停电情况，不代表涉案小区目前的用电状况影响到业主使用，不能成立原告继续主张的依据。涉案小区现正常供电，可满足居民日常生活需要，原告无证据证明因为用电问题影响到其正常使用，并因此产生损失或存在损失。四、被告已经通知收楼，原告无故拒绝收楼，应自行承担相应的责任。经审理查明:2015年12月12日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于广州市从化区街口街沙贝村路段“雅居乐名门半岛花园”三期一、二组团第99栋1层102号房，房屋地址为从化区沙贝项目三期二组团B型四联排（99栋）102房；建筑面积289.68平方米；总金额为2560799元；上述合同签订后，原告已支付了全部购房款2560799元，被告于2016年2月27日开具购房款2560799元的收据给原告。合同第十二条约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定：被告应当在2016年7月31日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告。合同第十四条约定：被告如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的次日起至实际交付之日止，被告按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。第十五条约定：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。附件七补充协议第六条第2点约定：小区内用水、电、燃气等居住条件若因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，原告同意被告以临时设施或服务取代，以不影响原告使用为前提。在提供临时服务的期限内，被告向原告补贴临时服务与永久服务的费用差额（由被告直接将差额支付给相关单位，不直接支付给原告），原告同意不以此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼。另查明：直至起诉阶段，涉案房屋仍处于临时用电状态。原告至今没有进行收楼。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。首先，本案为商品房预售合同纠纷，买受人应依约支付房款，出卖人应转移房屋所有权于买受人，房屋所有权中的使用权必须在房屋交付时符合要求。房屋是以居住为目的，具备正常水电设施是居住生活的必备条件。因此，被告交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件。其次，《中华人民共和国电力法》第三十二条第一款规定，用户用电不得危害供电、用电安全，扰乱供电、用电秩序。国务院《电力供应与使用条例》第二十三条、第三十条、第四十条规定，申请新装用电、临时用电、增加用电量、变更用电和终止用电，均应当到当地供电企业办理手续；用户不得有擅自改变用电类别等危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为；违章用电情节严重的，供电企业可以按照国家规定程序停止供电。本案中，被告提供给涉案房屋用电类别为“临时用电”，该用电类型不能满足购房人日常生活用电的基本条件。再次，根据《供电营业规则》第十二条的规定，对基建工地等非永久性用电，可供给临时电源，供电期限一般不得超过六个月，逾期不办理延期或者永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电使用；临时电源的用户不得对外转供电，如需改为正式用电，应按新装用电办理。被告提供给涉案房屋用电并非居民生活用电，而是“临时用电”，买受人收楼则随时面临被供电企业终止供电的风险。被告确认因变压器检修涉案小区确实发生过停电的情况。综上，虽然被告已经取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，同时在补充协议中约定“小区内用水、电、燃气等居住条件若因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，原告同意被告以临时设施或服务取代，以不影响原告使用为前提。”但其为涉案房屋提供的临时用电，不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，影响了原告的正常使用。因此，涉案房屋尚未达到交付条件，被告应承担延迟交楼的违约责任，原告主张被告应按照合同约定的标准计付迟延交楼违约金合理，本院予以支持。关于逾期交房违约金计算问题，如上所述，涉案房屋尚不符合交楼条件，原告现主张从2018年3月29日至8月14日的逾期交房违约金（按照每日总房价款2560799元万分之一的标准计算），于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金（从2018年3月29日起每日按照总房款2560799元的万分之一为标准，计算至2019年8月14日止）给原告罗雪桃；驳回原告罗雪桃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1441元，由被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  谢日星二〇一九年十一月一日书记员  林艺燕