贵州省安顺市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）黔04执异123号异议人（案外人）：陆某某，女，汉族，1949年9月9日生，住贵州省安顺市西秀区。申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地贵州省贵阳市。负责人：黎明，该公司副总经理。委托代理人：邹莹、胡琼尹，贵州恒易律师事务所律师。代理权限为一般授权。被执行人：贵州利安房地产开发有限公司。住所地贵州省安顺市。法定代表人：何某。委托代理人：张臻炫子，贵州联通律师事务所律师，代理权限为特别授权。被执行人：安顺恒法投资有限公司。住所地贵州省安顺市。法定代表人：何某。被执行人：陈某某，男，汉族，1972年12月22日生，住贵州省安顺市西秀区。被执行人：张某，男，汉族，1970年7月8日生，住贵州省安顺市西秀区。被执行人：何某，男，汉族，1973年5月16日生，住贵州省安顺市西秀区。被执行人：黄某，女，汉族，1968年12月27日生，住贵州省安顺市西秀区。申请执行人中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司（下称“长城公司”）与被执行人贵州利安房地产开发有限公司（下称“利安房开”）、安顺恒法投资有限公司、陈某某、张某、何某、黄某债务转移合同纠纷一案，贵州省高级人民法院于2018年7月26日以（2017）黔执恢26号之一执行裁定书指定本院执行。本院以（2018）黔04执417号立案受理，本案在执行过程中，案外人陆某某向本院提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。异议人请求：中止查封中环商业广场A号楼2-20-4房屋的执行。事实和理由：案涉房产是异议人用其安顺市民主路76号附1号房屋拆迁安置所得，为异议人所有。经政府多方协调，利安房开于2016年9月23日将案涉房产交付异议人使用，异议人收房装修后于2017年4月搬入该房居住至今。综上，法院查封案涉房产的行为损害了异议人的合法权益，请求中止查封。长城公司辩称：请求驳回异议人的异议请求。被执行人利安房开陈述：利安房开已与异议人签订真实合法有效的拆迁安置补偿协议，因房屋没有达到办理房产证的标准，所有权人为被征收人，非利安房开，请求支持异议人的请求。异议人提交如下证据：1、异议人身份证及户口簿复印件；2、《房屋拆迁补偿安置协议》（下称《安置协议》）、《拆迁安置补充协议》（下称《补充协议》）；3、《接受楼宇领取钥匙书》。4、《A号楼2单元户型图》。证明目的：与异议请求事实及理由基本一致。申请执行人长城公司质证意见：1、对《安置协议》及《补充协议》的三性及证明目的不予认可。《安置协议》约定异议人需在超过86.57平方米部分的房产对利安房开补差，但同日签订的《补充协议》确约定以126.72平方米的住宅作为对异议人的回迁补偿，未约定补差，故对该两份协议真实性有异议。且该两份协议仅约定了户型，为月额定回迁的房号，不能证明其置换的是案涉房产。2、异议人提交的接受楼宇领取钥匙书》证明其是在法院查封之后领取房产钥匙的，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，异议人的占有属于非法占有，对证据三性均不予认可。3、异议人提交的《户型图》未显示对应房号，且面积与实际查封面积相差较大，不能证明置换房产为案涉房产，对证据三性均不予认可。经审查，异议人提交的上述证据符合证据三性，应予采信。申请执行人长城公司认为《安置协议》《补充协议》等证据不真实，应举证证明该两份协议不是双方真实意思表示。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，现其未举证证明，本院对其主张不予采信。本院查明：2011年11月15日，异议人与被执行人利安房开签订《安置协议》及《补充协议》，约定因拆迁涉及异议人所有的民主路76号混合结构住宅用途的房屋，利安房开以中环商业广场面积为126.72平方米、A幢二单元20-A4户型住宅置换给异议人。2016年9月23日，利安房开向异议人交付房屋，房屋实际编号为中环商业广场A栋2-20-4号，异议人已实际使用该房屋。2016年3月28日，贵州省高级人民法院作出（2015）黔高民商初字第92-1号民事裁定书，裁定：在价值人民币13937.91万元范围内，对被告贵州利安房地产开发有限公司、安顺恒法投资有限公司、何某、黄某、陈某某、张某的财产采取保全措施。3月29日，该院向安顺市房屋产权管理处送达协助执行通知书，查封了本案案涉房屋，期限为2016年3月29日至2019年3月28日。2016年5月24日，贵州省高级人民法院作出（2015）黔高民商初字第92号民事判决书，判令利安房开偿还申请执行人债务10000万元并赔偿损失，同时申请执行人对利安房开开发的安顺市西秀区中华东路中环商业广场A号楼1-24层在建房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权等。2018年7月26日，贵州省高级人民法院作出（2017）黔执恢26号之一执行裁定书，裁定：贵州省高级人民法院于2016年5月24日作出的（2015）黔高民商初字第92号民事判决由贵州省安顺市中级人民法院执行。本院以（2018）黔04执417号立案执行，并于2019年3月7日作出（2018）黔04执417号之一执行裁定书，对案涉房屋续封三年，自2019年3月7日至2022年3月6日。本院认为，本案争议焦点为：异议人对案涉安顺市西秀区中华东路中环商业广场A号楼2-20-4号商业用房是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于安置房屋是否特定化的问题，因本案异议人与利安房开在协议中已明确用中环商业广场A幢二单元20-A4户型的房屋作为回迁房屋，虽未明确具体房号，但已经明确楼栋号和楼层号，而根据该栋楼户型图可知，每层楼的五套房均为不同户型，故在已明确楼栋号、楼层号及户型的情况下，足以认定安置房已经特定化。而房号的确定在建设之初甚至建成之后都存在更改的可能性，不能以未明确房号否认异议人对物权的合法权益，对申请执行人的该抗辩不予支持。据查明事实，异议人基于其与利安房开2011年11月15日签订的两份《安置协议》及《补充协议》主张权利，即异议人本在该地享有特定房屋的所有权，因拆迁事宜同意产权置换，该拆迁安置不同于买卖合同。被拆迁人的物权本已存在，但基于城市规划等因素同意拆除房屋，如被拆迁人选择以产权置换形式进行补偿的，其物权的延续应予优先保护。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”、第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”之规定，被拆迁人的物权期待利益应优先于买受人的物权期待利益予以保护，而买受人的物权期待利益在一定情况下又优先于在建工程优先受偿权及抵押权，故综合可知本案异议人（即被拆迁人）对拆迁安置房产所享有的权利，优先于本案申请执行人所享有的抵押权。且异议人与利安房开签订《安置协议》及《补充协议》均在法院查封该房产之前，参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，异议人对案涉房屋享有的物权期待利益，能够排除本案强制执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十四条、第二十九条之规定，裁定如下：中止贵州省安顺市中级人民法院（2018）黔04执417号之一执行裁定书对贵州省安顺市西秀区中华东路中环商业广场A号楼2-20-4号房屋的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 刘 熹审判员 李德江审判员 辜贤莉二〇一九年十一月十二日法官助理李欣书记员杨华（代）