广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初10130号原告：肖高阳，男，1974年9月9日出生，汉族，住湖南省祁东县。委托诉讼代理人：梁宇森，广东品峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐春德，广东品峰律师事务所律师。被告：陈某1，女，2014年12月7日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区。法定代理人：陈某2（系被告陈某1父亲），即本案另一被告。被告：陈某2，男，1974年4月24日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区。第三人：屈继用，男，1975年7月25日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。第三人：李如兵，男，1971年1月22日出生，汉族，住广东省东莞市。第三人:中国工商银行股份有限公司东莞虎门支行。住所地：广东省东莞市虎门镇太沙路181号，统一社会信用代码为91441900981916613D。法定代表人：梁锦海。原告肖高阳与被告陈某1、陈某2以及第三人李如兵、屈继用房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案受理后，依法由审判员单晓丽适用简易程序独任审理，于2019年6月4日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人梁宇森、徐春德，被告陈某2，第三人李如兵、屈继用到庭参加了诉讼。后本院依职权追加中国工商银行股份有限公司东莞虎门支行（以下简称工行虎门支行）为第三人参加诉讼，于2019年8月5日公开开庭审理。原告及其委托诉讼代理人梁宇森，被告陈某2，第三人李如兵、屈继用到庭参加了诉讼，第三人工行虎门支行经本院传唤未到庭参加诉讼。调查取证及调解期间不计入审限。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行于2016年5月7日与原告签订的《房屋买卖合同书》；2.请求判令坐落于广东省东莞市××镇××路××广场××号的房产（价值约1000000元）归原告所有并判令被告配合完成相对应的房产变更登记手续；3.判令被告承担本案保全费、诉讼费用。事实和理由：被告陈某2与邹琼（被告陈某1之母）是男女朋友关系，陈某2与邹琼协商一致以邹琼名义于2014年11月25日购置坐落于广东省东莞市××镇××路××广场××房产，相关购房首付款、契税、物业管理费及银行贷款本息等一切费用均由陈某2一人承担。邹琼于2015年1月4日不幸离世，邹琼母亲于2016年3月25日于湖北省江陵公证处作出了放弃案涉房产继承权的声明，邹琼与陈某2于2014年12月7日生育女儿陈某1系邹琼的唯一继承人。肖高阳与陈某2、陈某1就案涉房产协商一致并于2016年5月7日签订《房屋买卖合同书》，李如兵、屈继用作为担保人在合同上签字确认。合同签订后，肖高阳已向陈某2支付了首期款270000元并从2016年5月开始承担涉案房产的按揭贷款还款义务，但截至起诉之日，被告一直拖延拒绝配合办理案涉房产的变更登记手续。为了维护原告的合法利益，特提起诉讼，请求判如所请。被告陈某1、陈某2答辩称，被告不愿意继续履行合同，原因是案涉房产价格太低了，陈某1的外婆现在不同意出售。第三人李如兵、屈继用述称，对原告起诉无异议。第三人工行虎门支行述称，1.我行是案涉房产的抵押权人，对案涉房产享有优先受偿权，不论法院最终支持原、被告任意一方诉讼请求，均不应损害我行合法权益。2.我行与邹琼签订的《个人购房借款/担保合同》约定争议解决方式采用仲裁方式，我行已于2018年12月27日向中国广州仲裁委员会东莞分行提起仲裁申请，案号为（2018）穗仲莞案字第33026号，仲裁委已于2019年5月5日作出裁决书。3.根据我行与邹琼签订的合同约定，在被告陈某1、陈某2按合同约定偿还并结清我行全部贷款本金及利息、罚息、复利的前提下，我行同意协助办理位于东莞市××镇××路××广场××房产的解除抵押登记手续。经审理查明，案外人邹琼是东莞市××镇××路××广场××房产（以下简称案涉房产）的购房人，房屋建筑面积93.16平方米，权属证书号为201411250380CD441914。邹琼与东莞虎门万达广场投资有限公司于2014年11月25日签订《商品房买卖合同》，合同约定房屋总价款为801519元。邹琼与第三人工行虎门支行于2014年11月27日签订《个人购房借款/担保合同》，贷款金额为560000元。后邹琼于2015年1月4日死亡。原告提交村委会出具的亲属关系证明，显示邹琼未婚，父亲邹太茂（已死亡，身份证号码：），母亲为王美珍。原告提交了出生医学证明，证明邹琼与被告陈某2生育女儿陈某1，陈某1的出生日期为2014年12月7日。原告提交公证书，是王美珍2016年3月25日出具的放弃继承权声明书，内容为：我是邹琼的母亲，邹琼于2015年1月4日因病死亡。邹琼生前购买了位于东莞市××镇××路××广场××房产（商品房买卖合同编号：201411250380CD441914）。邹琼生前没有签订遗赠扶养协议，也没有立过遗嘱。根据《中华人民共和国继承法》的有关规定，我是她的法定继承人，我自愿放弃上述商品房买卖合同项下财产权利的继承权。以上声明完全真实，我清楚签署该放弃继承声明书的法律后果，能保证本声明内容的真实性。关于邹太茂死亡时间，本院书面通知原、被告进行进一步举证，原告向本院提交了江陵殡仪馆证明，内容为：兹有湖北省江陵沙岗镇三合村十一组居民邹太茂，性别男，身份证号码：，于2012年6月16日在江陵殡仪馆火化，特此证明；原告提交了江陵沙岗镇三合村民委员会出具的证明，内容为：兹有湖北省江陵沙岗镇三合村11组居民邹太茂，性别男，身份证号码：，于2012年6月16日在江陵殡仪馆火化，火化时家属误报了邹太茂的身份证号码（错误号码），本村没有第二个人与邹太茂同名同姓。2016年5月7日，原告作为乙方、被告陈某1作为甲方（被告陈某2作为陈某1的法定代理人）签订一份《房屋买卖合同》（以下简称合同），合同的主要内容包括：一、甲方将继承其母邹琼位于东莞市××镇××路××广场××房屋一套出售给乙方，建筑面积93.16平方米。二、房屋出售单价为11500元/平方米，房屋总价款为1071340元，乙方于2016年5月1日支付给甲方270000元作为定金，房屋过户时抵作购房款。甲方负责办好能过户的一切手续。乙方配合甲方过户，甲方陈某1之母邹琼在中国民生银行股份有限公司东莞分行住房按揭贷款（有关期限和程序按照所在按揭银行规定办理），乙方于2016年5月开始帮甲方支付供房，直至房产证拿到1-3个月，此款过户时抵作购房款。三、甲方于销售商（东莞市虎门万达广场投资有限公司）交付初始登记房屋所有权证、土地使用权证（不动产证）之日起三个月内将房屋所有权证明、土地使用权证（不动产证）过户至乙方名下。双方办理房屋所有权证、土地使用权证等手续所产生的相关税费由甲方承担。四、本合同书甲乙双方签字后生效，若双方产生争议…。五、合同一式两份，甲乙方各持一份。六、甲方负责办理过户的一切手续费用。原告在乙方处签名捺印，被告陈某2在甲方处签名捺印。合同签订后支付款项情况，1.原告主张因李如兵欠原告货款，所以其代原告向被告支付了购房款267112元，提交了第三人李如兵的银行流水记录，其中2016年4月15日李如兵向平安融资担保（天津）有限公司支付143900元，备注：代替陈某2还款。2016年5月18日转账33212元给被告陈某2。另外李如兵还向被告陈某2支付了90000元。被告陈某2确认李如兵代原告向其支付了260000元；2.原告主张向被告陈某2支付了21100元，具体为刷卡支付15000元给被告陈某2，2016年4月18日支付1100元、4月19日支付3000元、4月28日支付2000元，均通过微信方式支付，但原告更换手机无法查看原始转账记录。3.原告主张2016年3月开始帮原告供房还贷，其中2016年3月至2016年10月是通过支付宝转账至被告陈某2账户，每月支付5000元，2016年11月至2019年1月，每月通过银行转账5005元（其中5元为手续费）至被告陈某2还款账户，上述共计30期，150000元。被告陈某2在第一次庭审中确认原告共向银行还款30期。后第二次庭审中，双方再次确认对于合同约定的定金270000元，实际交付时原告支付了260000元。被告陈某2并未举证证明其有催要过剩余的10000元定金。原告确认共支付28期共140000元的房款，剩余购房款金额为671340元未付（1071340元-260000元-140000元）。原告主张合同签订时被告陈某2承诺会马上去相关部门办理产权证，但被告至今仍未去办理，至2019年1月份，原告通过各种方式无法联系被告，原告故从2019年2月开始停止向被告陈某2账户转账支付按揭款。被告陈某2确认知道案涉房屋办理相关手续后可以办理产权证，但因其在外欠债较多，暂时没有办理过户，且没有钱去办理产权证。被告陈某2不清楚原告停止还款，第三人工行虎门支行已向仲裁委员会提起了仲裁，因此原告的行为也构成违约。原告主张继续履行案涉合同，原告可以一次性支付剩余购房款，并要求被告配合完成房屋过户手续。另查明，本院发函调查案涉房产是否能办理产权变更，东莞市不动产登记中心回复称：1.位于东莞市××镇××路××广场××房于2017年1月19日办理首次登记，权利人为东莞虎门万达广场投资有限公司，购房人为邹琼，于2015年1月29日办理商品房买卖合同登记备案，2015年1月29日办理预购商品房贷款抵押登记。2.如贵院因继承事实及买卖法律行为认定陈某1需要履行向肖高阳协助转移登记的义务，在贵院出具协助执行通知书及协助裁定书并送达不动产登记部门，且当事人提出申请，并缴纳相关税费，不动产登记部门可依据《不动产登记暂行条例》第十四条有关规定协助过户。后本院向东莞市虎门房地产管理所发函查询房屋状态，该所提供不动产查询结果显示案涉房屋的权利人为邹琼，房屋未有查封。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、补充协议、个人购房借款/担保合同、亲缘关系鉴定意见书、户口本、亲属关系证明、出生医学证明、死亡医学证明、死亡户口注销单、公证书、《房屋买卖合同书》、银行流水记录、江陵殡仪馆证明、江陵沙岗镇三合村民委员会的证明，第三人提交的邹琼银行还款明细、仲裁裁决书，东莞市不动产登记中心回复、东莞市房产管理局出具的不动产登记信息查询结果、复函以及本院的庭审笔录等附卷为据。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。本案的焦点：一、原、被告签订的《房屋买卖合同书》是否是有效的合同；二、原、被告是否分别存在违约行为；三、原告能否要求被告继续履行合同。若可以，应如何履行；关于焦点一。一、关于被告陈某1作为甲方的主体资格。1.根据原告提交的户口本、亲属关系证明、出生医学证明、亲缘关系鉴定意见书及原告提交的江陵殡仪馆证明、江陵沙岗镇三合村民委员会证明，可以证明邹太茂的火化亡时间是2012年6月16日，因此，案外人邹琼的第一顺序继承人为王美珍和陈某1。王美珍出具放弃继承权声明书并进行公证，声明放弃对案涉房产的继承权，因此邹琼关于案涉房产的继承人为被告陈某1。被告陈某1有权处分案涉的房产。陈某1为未成年人，被告陈某2是被告陈某1的父亲，即法定监护人，其可以代理被告陈某1实施民事法律行为，因此被告陈某1可以作为《房屋买卖合同书》的甲方（出卖方）。二、关于被告陈某2代理被告陈某1实施签订案涉房产的卖出行为的认定。邹琼购买房屋时的价格为801519元，被告陈某2的卖出价格为1071340元，价格高出大约270000元，根据《中华人民共和国民法通则》第十八条规定，被告陈某2的代理行为没有明显损害陈某1的利益，是依法履行监护权利的卖出行为，该行为为有效的行为。综上，案涉合同是原告与被告陈某1双方真实意思的表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的权利义务。被告陈某1作为未成年人，其应履行的义务应由法定代理人被告陈某2履行。关于焦点二。首先，原告应按照合同中约定向两被告支付定金270000元，本案中，双方确认原告实际支付的定金为260000元，虽然原告未按约定足额支付270000元，但被告陈某2并未在原告少支付10000元情况下提出异议，而是由原告继续履行合同的其他义务，即自2016年5月起每月替两被告支付供房款5000元，则说明了两被告以其行为实际选择了继续履行合同，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十九条规定，定金合同是实践性合同，原告支付260000元定金得到了两被告的同意，原告并不构成违约。其次，原告自2016年5月起向两被告每月供款5000元，原告主张2016年10月之前是通过支付宝转账给被告陈某2，但未能提交证据。原告提交的银行流水记录显示原告自2016年11月30日开始向被告陈某2账户转账一直至2019年1月31日，共计转账22笔。原、被告确认原告共支付28期供款共140000元。原告主张多次催促被告陈某2去办理产权证及过户，但被告陈某2一直不去办理，因此原告从2019年2月开始停止向被告陈某2账户继续支付供款，并起诉要求两被告继续履行合同，原告愿意将剩余房款一次性支付给两被告。被告陈某2称有询问过可以办理产权证，因没有钱且在外欠债较多，所以没有去办理产权证。本院认为，根据东莞市不动产登记中心的回复函，案涉房屋于2017年1月19日办理了首次登记，即在此日期之后被告陈某2应可以提交相关资料申请办理房屋的不动产权证，根据双方合同约定，两被告应在领取不动产权证后三个月内完成过户手续，而被告陈某2直至2019年1月仍未履行其义务，在此情况下，原告中止履行向被告付款的义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条、第六十七条的规定，原告一直在履行向被告陈某2付款的义务，被告陈某2应履行的领取不动产权证并办理过户手续的条件已成就，被告陈某2应按约定履行其义务，但其一直未按约定履行，则原告有权拒绝继续履行付款义务，因此，原告停止继续付款的行为不构成违约。综上所述，两被告一直不履行领取不动产权及办理过户手续的义务，构成了违约，属于违约方。关于焦点三。原告作为守约方，依法有权选择要求违约方承担违约责任，或有权要求违约方继续履行合同。现原告要求继续履行合同，系其对诉讼权利的自由处分，本院予以准许。但案涉《房屋买卖合同》能否继续履行，本院依法仍需审查是否存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条所规定的不能履行的情形：首先，根据东莞市不动产登记中心回复，案涉房屋可以办理由陈某1到肖高阳的转移登记。其次，案涉房产现抵押于工行虎门支行，故房产的转让款应先清偿所欠工行虎门支行全部债务，消灭该抵押权。本案中，虽目前被告陈某2未办理注销抵押，但依据合同约定，被告陈某2有提前还贷进行赎楼的义务。参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条关于“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”的规定，原告可以通过代替出卖人清偿债务的方式使得抵押权消灭，以排除合同履行的障碍。因此，原告可代替被告清偿所欠工行虎门支行的债务，使工行虎门支行对案涉房屋的抵押权消灭，因清偿所产生的费用，在原告应支付给被告的剩余购房款中直接予以抵扣。再次，案涉合同约定因本次交易所产生的税费均由被告承担。最后，《房屋买卖合同》约定案涉房屋的转让总价为1071340元，扣除原告已支付的定金260000元、购房款140000元后，还剩余671340元。该671340元在扣除了代替被告清偿所欠工行虎门支行的债务后，原告还应支付给两被告，此款原告表示愿意并有能力一次性支付给两被告，本院予以准许。两被告主张其购房时花费了900000多元，卖给原告1071340元，原告之前每月还款也是还给了银行利息，合同还约定了两被告承担税费，这样算下来完全不符合市场行情。本院认为，案涉合同是双方充分考虑后协商一致签订的，且原告向银行供款一直至2019年1月的责任在于两被告，若两被告及时办理不动产权证并过户，则可以缩短向银行供款的时间及期数，更有利于被告取得剩余更多的购房款，因此两被告的上述抗辩理由不充分，本院不予采纳。原告主张确认案涉房屋所有权归原告所有，本院认为，原告并非一开始就是案涉房屋的所有权人，其是基于买卖关系取得房屋，因此其主张确认所有权依据不足，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第六十七条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告肖高阳与被告陈某1、陈某2继续履行双方于2016年5月7日签订的关于买卖位于东莞市虎门镇连升北路388号虎门万达广场21幢601房屋的《房屋买卖合同书》（权利人为邹琼，权属证书号为201411250380CD441914）；二、原告肖高阳应于本判决生效之日起十五日内代被告陈某1、陈某2向第三人中国工商银行股份有限公司东莞虎门支行清偿位于东莞市虎门镇连升北路388号虎门万达广场21幢601房屋的借款/担保债务、注销房产抵押登记手续，第三人中国工商银行股份有限公司东莞虎门支行予以协助配合；三、被告陈某1、陈某2应于东莞市虎门镇连升北路388号虎门万达广场21幢601房屋注销抵押登记三日内协助原告办理上述房屋过户登记手续，相应的过户税费由被告陈某1、陈某2承担；四、原告肖高阳应于办理上述房屋过户登记并完成更名手续后三日内向被告陈某1、陈某2一次性支付剩余房款（计算方式：671340元减去判决第二项所涉代为向中国工商银行股份有限公司东莞虎门支行清偿的债务金额）；五、驳回原告肖高阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序收取受理费为6900元（原告已预交），由原告肖高阳负担3000元，由被告陈某1、陈某2负担3900元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  单晓丽二〇一九年十一月四日书记员  李敏仪陈皓泓强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。