北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0114民初14387号原告（反诉被告）：李彤亮，男，1979年11月7日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘园园，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭龙庆，男，1991年10月3日出生，汉族，北京市盈科律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：刘雨，女，1971年5月26日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：张福东，北京市滕之信律师事务所律师。原告李彤亮与被告刘雨租赁合同纠纷一案，本院立案后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李彤亮的委托诉讼代理人刘园园、郭龙庆，被告刘雨的委托诉讼代理人张福东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李彤亮向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年9月24日解除；2．被告返还6个月的房屋租金20万元；3．被告向原告返还租房押金3万元；4．被告支付合同违约金10万元；5．被告支付房屋租金、押金的资金占有费用（自2018年9月24日至实际完成支付之日止，按年利率6%计算）；6．被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年9月23日原、被告签订《北京市房屋租赁合同》，约定被告将位于北京市天通苑一层的店面（该店面系被告租赁使用，被告非产权人）租给原告。9月23日、24日原告向被告的账户转账租金和租房押金共计人民币贰拾叁万元整（人民币230,000元）。同年9月25日双方因租赁房屋的用途约定不明而发生激烈冲突，并报警。同日，被告提出解除合同，不再租赁房屋给原告。被告至今未向原告交付房屋，也未退还原告房屋租金及押金。综上被告的违约行为已经严重的损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益。被告刘雨辩称，不同意原告的诉讼请求。原告起诉的事实理由与客观不符。原、被告双方签订房屋租赁合同合法有效，且至本案开庭尚未解除，故原告的诉讼请求没有依据，请求依法驳回。反诉原告刘雨向本院提出反诉请求：1．反诉被告支付反诉原告支付反诉原告2019年4月1日至2019年9月30日期间的房租20万元整，并自2019年3月1日起至本期租金付清之日止按以20万元为基数按日千分之五支付滞纳金；2．反诉被告给付反诉原告提前解除合同违约金10万元；3．本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2018年9月23日，反诉原告（甲方）与反诉被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将北京天通苑一层房屋租赁给乙方使用，建筑面积200平方米，租赁用途食品，免租期10天，租赁期限自2018年10月1日起至2020年9月1日止，每月租金33333元，押金3万元，租金每半年交纳一次。因乙方原因提前解除，乙方应赔偿甲方三个月房租违约金。反诉被告曾以重大误解为由起诉要求撤销合同，被法院判决驳回，现反诉被告再次起诉要求解除合同，应视为被反诉人单方提前解除合同，故提出反诉，请贵院依法判决。反诉被告李彤亮辩称，不同意反诉原告的诉讼请求，在2018年9月25日双方合同已经解除了，而且原告解除合同有法律是由，不存在违约金问题。本院经审理认定事实如下：2018年9月23日，刘雨（甲方、出租方）与李彤亮（乙方、承租方）签订《北京市房屋租赁合同》,约定:甲方将位于北京市天通苑一层的房屋租赁给乙方使用，租赁房屋建筑面积200平方米，租赁房屋用途为食品，乙方租赁本房屋是为从事企业经营活动所用；免租期为10天，自2018年9月23日起至2018年10月1日止，乙方在免租期内免付租金，但物业费、水电费等相关费用由乙方承担；租赁期自2018年10月1日起至2020年9月1日止；每月租金为33333元，该租金为净租价金额；租赁期内物业管理费、取暖费由乙方承担，共计14448元；租金（押金）支付方式为押3万付六个月；租金每六个月支付一次，于付款月起租日30天前支付下一期租金；本合同签订之日起，乙方向甲方缴付押金3万元，押金是乙方作为诚信履行本合同各条款之规定，向甲方交付的保证金；本合同期满如乙方不再续租，在结清所有由乙方消耗的费用、违约金（若有）及工商注册迁出或注销后，甲方应将剩余押金全部无息退还乙方，合同期满30日内予以返还；首期租金及押金共计23万元，乙方须在2018年9月23日之前全额汇入甲方账户；甲方在合同规定的租赁期限起租日2018年9月23日将房屋交付给乙方使用，甲方为乙方正常使用承租区域提供与物业注册手续及相关的产权证明文件，并确保其真实有效；乙方按照本合同的约定条款时间2018年9月23日起有权使用本房屋；乙方在装修工程开工之前将装修方案提交甲方物业管理机构，获得批准后方可施工；因甲方原因要求提前解除合同造成本合同无法继续履行的，在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日结算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金，并赔偿乙方相当三个月房租的违约金；因乙方原因要求提前解除合同造成本合同无法继续履行的，在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日结算，乙方应赔偿甲方三个月房租的违约金；该合同还约定了其他条款。2018年9月24日，李彤亮通过银行分两笔转账支付刘雨租金及押金共23万元，其中押金3万元、租金20万元。当日，李彤亮约装修设计师看房，受刘雨委托，经营理发店的租户用刘雨寄放在理发店吧台的钥匙为李彤亮开门，看完房后，钥匙放回理发店吧台。当日，李彤亮向刘雨提出退租，刘雨表示同意。根据刘雨向李彤亮提交的《一层分割图》，双方一致认可该图中1-1号（面积48㎡）、1-3号（面积45㎡）、1-5号（面积60㎡）均属于本案租赁房屋。刘雨表示上述面积为套内建筑面积，合同中约定的是建筑面积。涉案房屋未经审批占用门前道路加装了塑钢门，双方一致认可李彤亮承租范围内占用门前道路的套内建筑面积为5㎡。上述事实，有北京市房屋租赁合同、借记卡账户历史明细清单、房产证、照片、民事案件开庭笔录、录音、证人证言、(2019)京0114民初1479号民事判决书以及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，当事人对于自己的主张有提供证据的义务，如未提供相应证据，应承担举证不能的不利后果。对于李彤亮要求确认其与刘雨签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年9月24日解除一节，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，双方合同就李彤亮承租范围内占用门前道路的套内建筑面积为5㎡的租赁部分应属无效；对于之外的部分，经核实李彤亮提供的录音的原始载体，该录音制作于2018年9月25日，双方在录音中确认合同已于2018年9月24日解除，故本院认定双方合同就房产证记载部分已于2018年9月24日解除。对于李彤亮要求刘雨返还6个月的房屋租金20万元一节，双方合同约定的租金标准为33333元/月，故应扣除2018年9月23日、24日的房屋租金或使用费后再予返还，应返还的金额为197777．8元。对于李彤亮要求刘雨返还租房押金3万元一节，理由正当，本院予以支持。对于李彤亮要求刘雨支付合同违约金10万元一节，李彤亮称系依据双方合同约定“因甲方原因要求提前解除合同造成本合同无法继续履行的，在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日结算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金，并赔偿乙方相当三个月房租的违约金”，本案系李彤亮因己方原因首先提出解除合同，李彤亮的该项主张缺乏依据，故本院不予支持。对于李彤亮要求刘雨支付房屋租金、押金的资金占有费用一节，刘雨对此不予认可，李彤亮的该项主张亦缺乏依据，故本院不予支持。对于刘雨要求李彤亮支付2019年4月1日至2019年9月30日期间的房租20万元以及滞纳金一节，双方合同的效力应分两部分论述，其中有效的部分已于2018年9月24日解除，无效的部分系自始无效，刘雨的该项主张缺乏依据，故本院不予支持。对于刘雨要求李彤亮给付提前解除合同违约金10万元一节，双方合同约定“因乙方原因要求提前解除合同造成本合同无法继续履行的，在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日结算，乙方应赔偿甲方三个月房租的违约金”，李彤亮认为该违约金过高，要求予以降低；李彤亮因己方原因要求提前解除合同造成合同无法继续履行，应当承担相应的违约责任，刘雨作为守约方也负有减少损失扩大的义务，考虑到合同的剩余租期、李彤亮的过错程度等因素，本院对该违约金酌情予以认定。对于原告、反诉原告过高的诉讼请求部分，本院不予支持。被告、反诉被告对其辩解未能提供相应证据予以证明的，本院均不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告刘雨与原告李彤亮签订的《北京市房屋租赁合同》涉及占用门前道路的房屋部分无效，其余部分于2018年9月24日解除；二、被告刘雨返还原告李彤亮房屋租金或使用费197777．8元，于本判决生效后七日内履行；三、被告刘雨返还原告李彤亮租房押金3万元，于本判决生效后七日内履行；四、驳回原告李彤亮的其他诉讼请求；五、反诉被告李彤亮支付反诉原告刘雨提前解除合同违约金5万元，于本判决生效后七日内履行；六、驳回反诉原告刘雨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4750元，由原告李彤亮负担33元，已交纳；由被告刘雨负担4717元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费2900元，由反诉原告刘雨负担1850元，已交纳；由反诉被告李彤亮负担1050元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  董晶晶人民陪审员  谷德泉人民陪审员  王 学二〇一九年十一月十三日书 记 员  柳金丽