上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初15878号原告：上海冠好佳物业管理服务有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：卢栋，总经理。委托诉讼代理人：祁律成，上海望源律师事务所律师。被告：庄燕萍，女，1963年8月30日出生，汉族，住上海市虹口区。被告：李国芳，男，1963年12月14日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：庄燕萍，女，1963年8月30日出生，汉族，住上海市虹口区。被告：李云从，男，1988年10月28日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：庄燕萍，女，1963年8月30日出生，汉族，住上海市虹口区。原告上海冠好佳物业管理服务有限公司(以下简称冠好佳物业)与被告庄燕萍、李国芳、李云从物业服务合同纠纷一案，上海市第二中级人民法院作出(2019)沪02民辖198号民事裁定书，裁定本案由上海市杨浦区人民法院审理。本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冠好佳物业委托诉讼代理人祁律成、被告庄燕萍(暨被告李国芳、李云从委托诉讼代理人)到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。冠好佳物业向本院提出诉讼请求：1、庄燕萍、李国芳、李云从共同支付冠好佳物业上海市虹口区华严路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)自2017年1月1日至2019年3月31日期间的物业管理费6,248.88元；2、庄燕萍、李国芳、李云从共同支付冠好佳物业自2017年1月1日至2019年3月31日期间的露天停车费4,050元；3、庄燕萍、李国芳、李云从共同支付冠好佳物业自2017年1月1日至2019年3月31日期间华严路XXX弄XXX-XXX号XXX层车库02车库管理费1,890元；4、庄燕萍、李国芳、李云从共同支付冠好佳物业逾期付款违约金6,748.75元。事实和理由：2013年12月8日，冠好佳物业与上海市虹口区丰华家园业主委员会签订《上海物业服务合同》，约定由冠好佳物业对上海市虹口区华严路138弄丰华家园小区进行物业管理。物业费按季度缴纳，高层每月1.6元每平方米，车库管理费70元每月，露天停车库150元每月。冠好佳物业提供物业管理服务至今。庄燕萍、李国芳、李云从系华严路XXX弄XXX号XXX室房屋及华严路XXX弄XXX-XXX号XXX层车库02的产权人，房屋建筑面积144.65平方米。自2017年1月至2019年3月期间，庄燕萍、李国芳、李云从拖欠物业管理费6,248.88元，车库管理费1890元。因庄燕萍、李国芳、李云从将车库另作他用，车辆长期停放于露天停车位，故要求其另行支付露天停车费4050元。根据物业服务合同约定，违约金的计算标准为日千分之三，自2017年4月1日计算至2019年3月31日共计6,748.75元。庄燕萍、李国芳、李云从辩称，对物业管理费及车库管理费的欠费时间段及计算金额均无异议，但因冠好佳物业与业委会签订的物业服务合同已经到期，故不清楚应向谁支付，亦不存在违约的情况。小区内频繁发生盗窃事件，冠好佳物业的管理不到位。庄燕萍的车辆的确停放在露天，但因车库通道被堵塞，车辆无法进入车库所致，故不同意支付露天停车费。本院经审理认定事实如下：庄燕萍、李国芳、李云从系上海市虹口区华严路XXX弄XXX号XXX室及华严路XXX弄XXX-XXX号XXX层车库02的业主，该房建筑面积144.65平方米。2013年12月28日，上海市虹口区丰华家园业主委员会与冠好佳物业签订了《上海物业服务合同》，委托管理期限自2014年1月1日起至2016年6月30日止。合同约定住宅：高层每月每平方米1.60元。合同还约定物业服务费用按季交纳，业主应在期内履行交纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定如下：按日千分之三支付违约金。停车场收费分别采取以下方式：1、停车场属于全体共有全体业主共用的，车位使用人应按露天机动车车位150元/个每月交纳停车费。2、机动车停车库所有权由业主购置的，业主应按车库车位70元/个每月的标准交纳停车管理服务费。2016年6月30日合同到期后，冠好佳物业并未续签合同，但该小区仍由冠好佳物业提供物业服务。2017年7月3日，冠好佳物业起诉至上海市虹口区人民法院，要求：1、庄燕萍、李国芳、李云从支付2014年1月至2016年12月物业管理费8,331.84元；2、庄燕萍、李国芳、李云从支付2014年1月至2016年12月车库管理费2,520元；3、庄燕萍、李国芳、李云从支付滞纳金(自2014年1月1日起至2016年12月31日止，按每日千分之三标准支付)。2017年7月24日，上海市虹口区人民法院作出(2017)沪0109民初15000号生效民事判决书：一、自判决生效之日起10日内，庄燕萍、李国芳、李云从应支付上海冠好佳物业管理服务有限公司2014年1月至2016年12月物业管理费8,331.84元、车库管理费2,520元；二、上海冠好佳物业管理服务有限公司要求庄燕萍、李国芳、李云从支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。庄燕萍、李国芳、李云从已向冠好佳物业支付了2019年4月至12月的物业管理费、车库管理费以及露天停车费。审理中，庄燕萍表示，因固定车库进出口被其他车辆堵塞，故庄燕萍的车辆自入住小区便长期停放于露天停车位，该露天停车位系庄燕萍的固定专有车位，其他车辆不能停放。冠好佳物业则表示，庄燕萍的车库进出口并未堵塞，车辆能进出，庄燕萍户将车库另作他用，故将车辆停放露天车位。本院认为，生效的民事判决书已判令庄燕萍、李国芳、李云从应支付2014年1月至2016年12月物业管理费、车库管理费。现庄燕萍、李国芳、李云从至今拖欠自2017年1月1日起至2019年3月31日期间的物业管理费6,248.88元及车库管理费1,890元，理应支付，故冠好佳物业诉请要求其支付物业管理费及车库管理费的诉讼请求，本院予以支持。就冠好佳物业主张庄燕萍、李国芳、李云从支付自2017年1月1日起至2019年3月31日期间的露天停车费4,050元的诉讼请求，庄燕萍、李国芳、李云从辩称系因车库通道被堵塞无法开入故车辆停放露天车位，然其并未提供证据证明车库通道被长期堵塞，考虑到庄燕萍户车辆长期停放露天固定专有车位，且其实际已支付了2019年4月至12月的露天停车位，故其应向冠好佳物业支付自2017年1月1日至2019年3月31日期间的露天停车费4,050元。就冠好佳物业主张庄燕萍、李国芳、李云从支付逾期付款违约金6,748.75元的诉讼请求，因冠好佳物业提供的物业管理合同已到期，虽实际管理但未再续签，结合当事人的实际情况，本院对冠好佳物业的该项请求，难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、第六十七条之规定，判决如下：一、庄燕萍、李国芳、李云从应于本判决生效之日起十日内支付上海冠好佳物业管理服务有限公司上海市虹口区华严路XXX弄XXX号XXX室房屋自2017年1月1日至2019年3月31日期间的物业管理费6,248.88元；二、庄燕萍、李国芳、李云从应于本判决生效之日起十日内支付上海冠好佳物业管理服务有限公司自2017年1月1日至2019年3月31日期间的露天停车费4,050元；三、庄燕萍、李国芳、李云从应于本判决生效之日起十日内支付上海冠好佳物业管理服务有限公司上海市虹口区华严路XXX弄XXX-XXX号XXX层车库02自2017年1月1日至2019年3月31日期间车库管理费1,890元；四、上海冠好佳物业管理服务有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费274元，减半收取计137元，由上海冠好佳物业管理服务有限公司负担49元，庄燕萍、李国芳、李云从负担88元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 玮二〇一九年十一月二十七日书记员 施政达附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《物业管理条例》1、第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……2、第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。