吉林省松原市宁江区人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0702民第4928号原告（执行案外人）：王丽，女，1973年2月24日生，汉族，住松原市宁江区。委托诉讼代理人：张利锋，吉林东镇律师事务所律师。被告（申请执行人）:郑文祥，男，1953年10月9日生，汉族，退休职工,住松原市宁江区。委托诉讼代理人：董焕成，松原市兴原法律服务所法律工作者。第三人（被执行人）：荀振杰，男，1958年3月1日生，汉族，退休职工,住松原市宁江区第三人（被执行人）：孟秀军，女，1958年3月14日生，汉族，退休职工,住松原市宁江区原告王丽诉被告郑文祥、第三人荀振杰、孟秀军执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王丽及其委托诉讼代理人张利锋、被告郑文祥及其委托诉讼代理人董焕成、第三人孟秀军到庭参加诉讼。第三人荀振杰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。王丽向本院提出诉讼请求：1确认原告与第三人之间关于松原市宁江区江南沿江街丘号00048516/02022,幢号027,房号0-(1-2)-8,建筑面积259.11平方米的商企房屋(产权证号SN20778)的买卖合同有效,房屋归原告所有并停止对上述房屋的执行。2、判令第三人协助原告办理产权过户手续。事实和理由：松原市宁江区江南沿江街丘号00048516/02022,幢号027,房号0-(1-2)-8,产权证号SN20778，建筑面积259.11平方米的商企房屋系第三人荀振杰、孟秀军具有完全产权的房屋，2017年4月21日原告与孟秀军、荀振杰签订房屋出售协议，双方经协商确定将位于江南沿江街、松原市血站西侧、逸夫小学斜对过，具体位置为松原军分区从血站一侧数第2户的建筑面积为259.11平方米的商企房屋即上述房屋以60万元的价格出售给原告，原告一直占有使用至今，多年来一直要求第三人协助办理产权过户手续，但其二人不配合。2018年10月23日，因郑文祥与荀振杰、孟秀军民间借贷纠纷一案，郑文祥向宁江区人民法院申请财产保全，2018年10月24日，贵院作出（2018）吉0702民初5998号之一民事裁定，查封上述商企房屋，原告依法提出异议，贵院作出（2019）吉0702执异84号民事裁定，驳回了原告的异议请求。原告认为，该房屋自2007年4月已经由荀振杰、孟秀军出售给原告并已实际交付，由原告占有使用至今。原告请求解除对上述房屋查封的申请未获准许，故依法提起诉讼，请法院裁决保护原告的诉请。庭审中，原告对于民事起诉状中房屋买卖时间变更为2007年4月26日。郑文祥辩称：1、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项规定：在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同。本案原告王丽在起诉状第一页中称“2017年4月21日原告与孟秀军、荀振杰签订房屋出售协议”，而其在起诉状第二页中称“2007年4月案涉房屋已经由孟秀军、荀振杰出售给原告”；而荀振杰、孟秀军在2019年1月17日给宁江区人民法院的财产报告中陈述“孟秀军坐落于宁江区江南沿江街丘号00048516/02022,幢号027,房号0-(1-2)-8,建筑面积259.11平方米的商企房屋已在2009年出售于刘宜中”，据此，原告在起诉状中陈述的案涉房屋购买时间自相矛盾，且与出卖人荀振杰、孟秀军陈述房屋出卖时间相互矛盾，双方签订的房屋买卖合同的真实性严重存疑，涉嫌虚假。虽然原告当庭反言称案涉房屋是于2007年4月26日购买，但不应予以采信，不能排除本案强制执行。2、原告提供的交付购房款的银行转款凭证及银行流水均为复印件，不能证明原告已经支付全部价款，其对案涉房屋主张权利于法无据，不能排除本案强制执行。3、案涉259.11平方米商企房市场价格最低200万元，原告诉称其60万元购买，每平方米2315元，该购房价格远远低于市场价格和建筑成本，明显不合常理，故房屋买卖涉嫌虚假。4、案涉房屋十几年前荀振杰、孟秀军就办理了房照，退一万步讲，假定原告与荀振杰、孟秀军房屋买卖真实，原告在案涉房屋已经满足了登记条件，其十几年不积极主张办理变更转移登记，属于因买受人原因未办理过户登记，其存在重大过错，其排除强制执行的主张不能成立。综上，原告的诉讼请求不能成立，其作为案涉房屋的案外异议人主体不适格，不享有足以排除强制执行的民事权益，请求人民法院驳回其请求，判决准予对案涉房屋的执行。荀振杰未到庭参加诉讼。孟秀军述称：原告所说属实，案涉房屋我和我丈夫荀振杰确实于2007年4月26日以60万元的价格卖给了王丽，中间人是王评，因为我儿子当时结婚着急用钱才卖的房子。我儿子在沈阳，我一直在我儿子那，原告曾经找过我们给房子过户，但是人总是凑不齐，就始终没办理过户。荀振杰向郑文祥抬钱的事我不知道，我也没在执行局签过财产报告。这个房子应该是王丽的。庭审中，原告为证明其主张，提供了以下证据：1、（2019）吉0702执异84号民事裁定书一份，证明宁江区人民法院将案涉房屋查封后，原告提出执行异议申请，宁江区人民法院以需要经过诉讼程序确认为由驳回了原告的异议请求，原告依此提起诉讼。郑文祥及孟秀军对该裁定书均无异议。2、房屋出售协议书一份，用以证明2007年4月26日，荀振杰、孟秀军将案涉房屋以60万元的价格卖给原告，中间人是王评。郑文祥质证认为该协议书签订日期为2007年4月21日，与荀振杰、孟秀军于2019年6月17日在宁江区人民法院的财产报告中陈述的出售时间2009年相矛盾，且二人陈述是将房屋出售于刘宜中，房屋出售协议中的买方应为刘宜中，故该份协议书不应采信。孟秀军质证认为该协议书的签订时间是2007年4月26日，当时协议书是一式三份，孟秀军本人一份，王丽一份，中间人王评一份；刘宜中与王丽是夫妻，所以由王丽在协议书上签的字。3、收据一枚，原告将原收据丢失，荀振杰、孟秀军为原告后补的收据，用以证明原告已于2007年4月26日将60万元购房款全部付清，同时交付房屋。郑文祥质证认为该收据出具时间是2019年8月31日，是原告在自称买房12年后为诉讼需要而提供的，真实性不予认可。孟秀军对收据的内容及后补收据的事实无异议。4、国有土地使用证一枚、房屋产权证一枚、2010年5月11日松原日报一份，用以证明荀振杰、孟秀军在原告购买房屋后将国有土地使用证及房屋产权证交付给原告持有，后原告将国有土地使用证丢失，于2010年5月11日在松原日报发表了遗失声明。郑文祥对上述三份证据的真实性均无异议，但三份证据恰恰能够证明原告在购买房屋时已经具备了过户条件，十几年不办理过户登记，其自身存在过错，不享有排除强制执行的民事权益。孟秀军对上述三份证据均无异议。5、党员领导干部廉政档案信息采集表一份（2017年4月18日）、领导干部个人有关事项报告表一份（2018年3月），用以证明原告丈夫刘宜中在财产申报档案中有案涉房屋，房屋买卖是真实的。郑文祥质证认为刘宜中虽然对案涉房屋进行了财产申报，但该房屋已经于2018年10月被法院查封。孟秀军对该份证据无异议。6、租房协议二份、房屋租赁合同一份、转让合同一份、水费收据一枚、采暖费收据二枚、供热公司出具的声明一份，用以证明原告购买房屋的真实性、占有的合法性。郑文祥质证认为租房协议签订的时间与交费票据的时间相矛盾，交款人既不是原告也不是租房人，交款人与租房人相矛盾，不应采信。孟秀军对上述证据无异议。7、银行转账凭证及银行流水，用以证明2007年4月26日，刘宜中的妹妹刘宜红通过其中国农业银行账号6228483730086135315向孟秀军中国农业银行账号6228480040007212018转账31.6万元购房款，孟秀军于当日将此316000元转账给其儿子荀爽。郑文祥认为银行转账凭证及银行流水均为复印件，对其真实性及证明问题均有异议，不予质证。孟秀军对上述证据无异议。8、楼房购销协议一份、购房协议一份，用以证明徐坤自松原军分区购买与案涉房屋相邻的商企房一座，价格为633144元，徐坤于2007年5月13日以633144元的价格将该房屋出售给孙树河、王达，原告以60万元购买案涉房屋符合当时市场价格。郑文祥认为该两份协议与本案无关，不予质证。孟秀军对上述证据无异议。9、原告申请证人王评出庭作证，其证实我与荀振杰、刘宜中都是朋友，荀振杰让我帮忙联系出售案涉房屋，正好刘宜中要买房，我就给介绍了，是他们自己谈的价格60万元。2007年4月26日，在荀振杰工作的松原市社会保障局的办公室交的房款，当时荀振杰说都要现金，但刘宜中、王丽没带那么多现金，就在荀振杰办公室交了一部分现金，剩余的是刘宜中、王丽、孟秀军一起到银行转账的。60万元房款中具体现金交了多少、转账多少我记不清了，钱转给谁了我不知道。当时荀振杰和孟秀军给没给刘宜中和王丽出收条我记不清了。60万元都给完后，当天就签了卖房协议书，我作为中间人在协议书上签的字，协议书一式三份，我、荀振杰和孟秀军、王丽各一份。我一直以为他们已经办理完过户手续了，但是几年后刘宜中找我让我帮助他找荀振杰办理过户，我找过荀振杰几次，有时候荀振杰与孟秀军没时间，有时候我没时间，人一直没凑齐，所以一直也没过户，后期就找不到荀振杰了。郑文祥认为在证人出庭作证之前，原告在执行异议审查时及本次起诉的起诉状中均陈述购房时间为2007年4月21日，在证人出庭作证后，当庭反言购房时间为2007年4月26日，证人与原告有串通之嫌，故证人证言不应采信。孟秀军认为证人证言真实。庭审中，郑文祥为证明其主张，提供了以下证据：1、（2019）吉0702执异84号民事裁定书，证明王丽提出的执行异议请求被宁江区人民法院驳回。王丽及孟秀军对裁定的真实性均无异议。2、财产报告一份，用以证明荀振杰、孟秀军于2019年1月17日向宁江区人民法院报告财产时自认案涉房屋的出售时间是2009年而不是2007年，刘宜中是分几次将购房款全部支付，而不是原告及证人王评所说的一次性给付，房屋出售时间及购房款给付方式均与原告陈述相矛盾。原告质证认为该份财产报告更能说明原告主张的诉请及陈述是真实的，因房屋交易已经10余年，双方对于某些细节记忆有偏差是正常的。孟秀军质证认为其本人没有在财产报告上签字，不知道向法院汇报财产的事，卖房已经十多年了，记忆有点差错是正常的。经审理查明，2007年4月26日，经中间人王评介绍，原告王丽与第三人荀振杰、孟秀军夫妇签订房屋出售协议，约定荀振杰、孟秀军将案涉房屋以60万元的价格出售给刘宜中与王丽夫妇，甲方（卖方）荀振杰、孟秀军，乙方（买方）王丽及中间人王评均在房屋出售协议书上签字，该协议书一式三份，甲乙双方及中间人各持一份。王丽向荀振杰、孟秀军交付定金4000元。协议书签订当日，王丽通过刘宜中的妹妹刘宜红的中国农业银行账号6228483730086135315向孟秀军的中国农业银行账号6228480040007212018转账31.6万元，交付现金28万元，荀振杰、孟秀军将房屋交付王丽与刘宜中。王丽购买该房屋后，用于对外出租。因荀振杰、孟秀军经常不在松原市，故该房屋至今没有办理产权过户。郑文祥与荀振杰、孟秀军、吉林省润兴房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，在诉讼过程中，向经郑文祥申请，本院于2018年10月24日作出（2018）吉0702民初5998号之一民事裁定，对案涉房屋予以查封，查封期限为三年，并于2018年11月23日做出（2018）吉0702民初5998号民事判决，判决内容如下：一、被告荀振杰、孟秀军于本判决生效之日立即给付原告郑文祥利息款54933元；二、被告荀振杰、孟秀军于本判决生效之日立即给付原告郑文祥借款50万元并自2017年2月26日起至本判决生效之日止，按月利率2分计付利息；三、被告吉林省润兴房地产开发有限公司对本判决第二判项款项承担连带责任；四、驳回原告郑文祥的其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，郑文祥于2019年1月9日向本院申请执行。在执行过程中，王丽杰向本院提出书面异议，本院于2019年7月1日作出（2019）吉0702执异84号民事裁定，驳回王丽的异议请求。王丽于2019年7月15日向本院提起执行异议之诉。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，王丽与荀振杰、孟秀军于2007年4月26日签订的房屋出售协议书，郑文祥对其真实性存有异议，但证人王评对于刘宜中、王丽夫妇与荀振杰、孟秀军夫妇买卖案涉房屋的过程、房屋价格、房款的给付方式以及房屋交付时间等与王丽及孟秀军当庭陈述基本一致；房屋出售协议书一式三份，中间人王评与孟秀军持有的房屋出售协议书的签订日期均为2007年4月26日，因王丽持有的房屋出售协议书中签订日期的“26日”的“6”字字迹潦草，使王丽误认为该协议书签订时间为2007年4月21日，在民事起诉状中亦陈述购房时间为2007年4月21日，但结合王评与孟秀军持有的房屋出售协议书、刘宜中妹妹刘宜红账户于2007年4月26日向孟秀军账户转账31.6万元购房款的事实，以及刘宜中于2017年4月18日填报的党员领导干部廉政档案信息采集表、2018年3月填报的领导干部个人有关事项报告中申报的财产均有案涉房屋的事实，能够认定王丽与荀振杰、孟秀军签订房屋出售协议书的时间是2007年4月26日。人民法院查封案涉房屋的时间为2018年10月24日，协议书签订时间在法院查封之前。王丽与荀振杰、孟秀军是在平等、自愿的基础上签订的房屋出售协议，协议内容未违反法律、行政法规，未损害社会公共利益，故双方所签订的房屋出售协议合法有效。对于荀振杰、孟秀军于2019年1月17日向我院出具的财产报告，因房屋出售于2007年，距今已12年有余，荀振杰、孟秀军在进行财产报告时将案涉房屋出售时间记忆成2009年亦符合客观常理，且该财产报告不足以推翻王丽提供的上述房屋出售协议、银行转账记录及银行流水、证人证言等证据，故对于财产报告中关于案涉房屋的出售时间，本院不予认定。其次，孟秀军及证人王评均证实，在2007年4月26日王丽与刘宜中交付全部购房款之后，荀振杰与孟秀军便将案涉房屋交付于王丽与刘宜中；王丽提供的租房协议、房屋租赁合同及缴纳水费、采暖费的收据等证据可以证实，王丽接收房屋之后未实际居住，而是用于出租，因此，可以认定在人民法院查封之前王丽已合法占有该房屋。再次，王丽陈述60万元购房款的交付方式为：现金交付4000元定金、通过刘宜红账户向孟秀军账户转账31.6万元，剩余28万元为现金交付。孟秀军对王丽交付购房款的方式予以认可；证人王评证实签订房屋出售协议书当日王丽与刘宜中在荀振杰办公室交了一部分现金，剩余的是刘宜中、王丽、孟秀军一起到银行转账的，其虽未能明确证实交付现金及转账的数额，但其证实购房款的交付方式与王丽陈述一致，结合2007年4月26日刘宜红账户向孟秀军账户转账31.6万元的事实，可以认定王丽已按照以协议约定支付了全部价款。对于王丽提供的银行转账凭证及银行流水复印件，均加盖有中国农业银行股份有限公司前郭尔罗斯蒙古族自治县支行及松原农行松江支行的印章，故对于其真实性，本院予以采信。最后，孟秀军及证人王评均证实，刘宜中及王丽多次找孟秀军及荀振杰协助办理房屋产权过户登记事宜，但因孟秀军、荀振杰及证人王评的原因，导致未能进行产权过户登记，故不能认定是因王丽自身原因未办理过户登记。综上，可以认定王丽与荀振杰、孟秀军之间的房屋买卖情形，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件，王丽就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，王丽的诉讼请求，本院予以支持。郑文祥的抗辩意见，本院不予采纳。王丽与荀振杰、孟秀军就案涉房屋未办理产权过户登记手续，依照《中华人民共和国物权法》的相关规定，房屋所有权并未发生转移，王丽要求房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。王丽可依据生效判决所确定的权利义务向执行部门申请解除查封。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零四条、第三百一十二条第一款第（一）项、第二款、第三百一十四条第一款，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行位于松原市宁江区江南沿江街丘号00048516/02022,幢号027,房号0-(1-2)-8,产权证号SN20778，建筑面积259.11平方米的商企房屋；本院（2019）吉0702执异84号民事裁定于本判决生效时自动失效；二、王丽与荀振杰、孟秀军于2007年4月26日签订的房屋出售协议有效；三、驳回王丽的其他诉讼请求。案件受理费9800元由郑文祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。审 判 长  李秀梅人民陪审员  梁亚梅人民陪审员  王健莉二〇一九年十一月十三日书 记 员  高玉鹏