河南省鹤壁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫06民终1262号上诉人（原审原告）：河南环洲置业有限公司，住所地鹤壁市淇滨区延河路西段科技创业中心601-610房间。法定代表人：潘昌东，该公司总经理。委托诉讼代理人：钱素霞，河南明星律师事务所律师。上诉人（原审被告）：焦龙，男，1993年7月15日出生，汉族，住河南省淇县。委托诉讼代理人：焦宝国，男，1970年1月6日出生，汉族，住河南省淇县，系焦龙之父。委托诉讼代理人：王文堂，河南裕达律师事务所律师。上诉人河南环洲置业有限公司（以下简称环洲置业）因与上诉人焦龙房屋买卖合同纠纷一案，不服淇县人民法院（2019）豫0622民初474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。环洲置业上诉请求：撤销一审判决，改判焦龙支付环洲置业房款28365元。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。首先，环洲置业一审提交的商品房买卖合同是房管局提供的合同范本，并非环洲置业所提供。其次，对于合同中空白部分，是可以由双方协商确定的，故合同中第五条关于面积确认及面积差异处理的约定即差额部分多退少补，系双方的真实意思表示，属于合同中明确的约定。根据合同约定可以明确确定，当建筑面积大于合同约定的面积时，按照大于面积乘以单价得出应补交的房款，即涉案商品房实测面积为147.73平方米减去合同约定的面积138.58平方米乘以单价每平方米3100元，得出焦龙应补交房款28365元。2.一审法院适用法律错误，本案应依据合同法及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，本案中双方在合同第五条明确约定房款按照房管部门测量面积为准，房款多退少补。焦龙辩称，1.环洲置业提起本案诉讼已超诉讼时效，其诉请不应得到支持。2.即使环洲置业提起本案诉讼不超时效其诉请也依法不应支持。理由一，双方签订的商品房买卖合同系格式合同。理由二，商品房买卖合同第五条第四款第一项1、2中的内容系环洲置业在焦龙签字后单方补加的，未经买受人依法追认且约定不明确。综上，请二审驳回环洲置业上诉请求。焦龙上诉请求：撤销一审判决，改判驳回环洲置业的一审诉请。事实和理由：1.环洲置业于2013年6月24日实际交付该商品房时就已取得面积实测技术报告书，环洲置业于2019年2月1日提起本案诉讼明显超诉讼时效。2.环洲置业至今已逾期五年未按约定给焦龙办理该房地产权属登记，已严重违约。3.一审对环洲置业提交的房屋面积实测报告书予以采信、认定其向法院提起诉讼未超诉讼时效并据此判决焦龙给付环洲置业房款明显错误。环洲置业辩称，环洲置业于2016年5月24日取得房屋面积实测报告书，于2019年2月1日向法院提起诉讼，本案未超诉讼时效。按照合同约定应在补交房款后环洲置业为其办理房产证，因其未补交房款，故公司没有给焦龙办理房产证。综上，本案未超诉讼时效，焦龙未办理房产证的原因在其本人，不在环洲置业。环洲置业向一审法院起诉请求：依法判决焦龙支付环洲置业房款28365元。一审法院认定事实：2013年4月25日，环洲置业与焦龙签订了《商品房买卖合同》，焦龙购买环洲置业开发的位于淇县××与淇水路交叉口东南角××歌首府住宅小区东××单元××层××号房××套，合同主要内容包括：合同约定建筑面积138.58平方米；按建筑面积计算，单价每平方米3100元，总金额肆拾贰万元玖仟伍佰玖拾捌元整；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按自行约定方式进行处理：房屋面积最终以房管部门测量结果为依据，以房产证面积为准，房款按差额多退少补，双方不得有异议，退补在办理产权证时结清；买受人于合同签订当日付购房首付款179598元，余下房款共计人民币25万元申请银行按揭贷款；出卖人应当在2013年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得面积实测技术报告书并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，焦龙按约定将首付款交纳并办理了银行按揭贷款，环洲置业于2013年6月24日将房屋交付焦龙使用。经环洲置业委托，2016年5月24日，淇县经典房地产测绘有限公司对淇县朝歌首府住宅小区一期工程的房屋面积进行了实测，作出《房屋面积实测报告书》，涉案房屋的实测面积为147.73平方米。2018年11月6日，环洲置业通过微信向焦龙发出催款通知书，通知焦龙于2018年11月30日前补交所购房产合同约定面积与实测面积相差部分的房款，焦龙收到通知后拒绝交纳。焦龙目前仍未办理房产证。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”。第二百零六条规定：“本法自2017年10月1日起施行”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。本案中，环洲置业于2013年6月24日将涉案房屋交付焦龙使用，2016年5月24日取得《房屋面积实测报告书》，得知涉案房屋的实际面积超过了合同约定面积。且双方在签订的《商品房买卖合同》中约定，房款的退补在办理产权证时结清，焦龙目前仍未办理房产证，环洲置业在2018年11月6日向焦龙催要房款，于2019年2月1日向法院提起诉讼未超过诉讼时效。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿的基础上签订的，属于有效合同。该合同中关于“面积确认及面积差异处理”部分，双方对存在面积差异时不同误差范围的处理方式未明确约定，属约定不明确，对环洲置业要求焦龙补交房屋实际面积大于合同约定面积的房价款，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项规定处理，由焦龙按照约定的价格补足房屋实际面积大于合同约定面积误差比绝对值3%（138.58m2×3%）部分的房价款，对面积误差比绝对值超过3%的部分，依法不予支持。判决：一、焦龙于判决生效之日起十日内给付环洲置业房款12887.9元；二、驳回环洲置业的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，一、环洲置业上诉的主要意见为“多退少补”约定明确，应当据实结算涉案房款。经查，涉案《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理，“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）房屋面积最终以房管部门测量结果为依据，以房产证面积为准，房款按差额多退少补，双方不得有异议；（2）退补在办理产权证时结清；”（1）（2）项文字系以印章方式加盖，（3）（4）项盖章“此处空白”。对照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”该条确定了“有约定”、“没有约定或约定不明确”两种不同的处理方法，在“没有约定或约定不明确”的情况下，尚且区分为不同的误差区间予以区别处理，由此推及，“有约定”的情况，也应当对误差的不同区间约定不同的处理模式，而不应当笼统约定“多退少补”。因此，一审判决认定双方对于面积不同误差范围的处理方式未明确约定，属约定不明确，符合法律规定。二、焦龙主张环洲置业起诉已经超过诉讼时效，其应当提供充分有效的证据予以证实而未能提供。焦龙主张环洲置业2013年6月24日实际交付房屋时即已取得面积实测技术报告书，没有证据予以支持。从本案的诉讼情况看，焦龙尚未完全履行涉案房屋的房款交付义务，其主张环洲置业未办理产权登记构成违约的理由不能成立。综上所述，环洲置业、焦龙的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费631元，由河南环洲置业有限公司负担509元，焦龙负担122元。本判决为终审判决。审判长  单明霞审判员  罗惠莉审判员  郝占峰二〇一九年十一月六日书记员  孟祥玉