湖南省**瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1129民初1903号原告：潘丽，女，1962年12月15日生，汉族，湖南省**瑶族自治县人，居民，现住湖南省**瑶族自治县。委托诉讼代理人：王建国，男，1956年7月7日生，汉族，湖南省**瑶族自治县人，居民，现住**县，系原告潘丽丈夫。(特别代理)被告：何金昌，男，1963年6月14日生，汉族，湖南省**瑶族自治县人，居民，住湖南省**瑶族自治县。被告：**瑶族自治县德昌房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9143112956351120X6。住所地：湖南省永州市**瑶族自治县沱江镇春晓路90号。法定代表人：何金昌，男，系该公司董事长。原告潘丽与被告何金昌、**瑶族自治县德昌房地产开发有限公司（以下简称德昌公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘丽及其委托诉讼代理人王建国到庭参加诉讼，被告何金昌、德昌公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告潘丽向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法认定原告与被告签订的《【德昌凤凰城】商品房认购协议书》为“商品房买卖合同”。2、判令被告无条件为原告办理好德昌凤凰城一栋XXX号房的不动产证。3、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：被告2016年11月20日与原告协商签订了《【德昌凤凰城】商品房认购协议书》，认购商品房为德昌凤凰城一栋XXX号房，建筑面积65.90平方米，成交总价337408元人民币已全款交清，现被告以原告不借钱给被告为由不为原告办理德昌凤凰城一栋XXX号房不动产证，因此，特向法院起诉。被告何金昌、德昌公司未予答辩，亦未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：原告潘丽与被告德昌公司于2016年11月20日签订了《【德昌凤凰城】商品房》(以下简称《认购协议书》)，该协议书中约定，第一，甲方为被告德昌公司，乙方为原告潘丽；第二，原告潘丽认购的商品房为德昌凤凰城1栋XXX号房（《认购协议书》第二条）；第三，商品房采取预售的方式（《认购协议书》第六条）；第四，商品房总价款为337408元，单价为5120元/㎡，原告潘丽已全款交付房款337408元，其中现金交款10000元，投资抵款327408元（上述投资款抵房款部分的利息计算时间于2016年10月31日自动终止）（《认购协议书》第三条）；第五，被告德昌公司承诺在2017年12月31日前，将符合本协议约定的商品房交付给原告潘丽（《认购协议书》第五条第一款）；第六，建筑面积约为65.9㎡（最终面积以产权登记面积为准），如产权的登记面积与协议约定面积存在误差，采取“多退少补”原则据实找齐差价款（《认购协议书》第二条）；第七，因被告德昌公司原因，造成该商品房不能办理产权登记或者发生债权债务纠纷的，由被告德昌公司承担责任（《认购协议书》第四条第六款）；第八，《认购协议书》未尽事宜及因本协议发生的纠纷，双方通过协商解决，如果双方不愿协商或者协商不成需要通过诉讼程序解决（《认购协议书》第四条第七款）；第九，若被告德昌公司有逾期情况，自《认购协议书》规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告潘丽支付已交付房价款万分之二的违约金（《认购协议书》第五条第一款）；第十，原告潘丽与被告德昌公司在签订《认购协议书》后，需另行签订《商品房买卖合同》（《认购协议书》第四条第二款、第四条第五款、第六条、第七条）。但《认购协议书》中无装饰、设备标准承诺，也无供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任及公共配套建筑的产权归属的约定。另查明：2019年8月9日，被告德昌公司取得了德昌凤凰城1栋商品房预售许可证（江房售许字（2019）第00XX号）。上述事实，有原告陈述、《【德昌凤凰城】商品房认购协议书》、《收据》、《商品房预售许可证》等在卷证实，可以认定。本院认为，本案属商品房销售合同纠纷。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。按照上述规定，商品房的认购协议认定为商品房买卖合同应当具备以下两项要件：第一，认购协议应当具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。第二，出卖人已经按照约定收受购房款。根据原告潘丽提交的《认购协议书》以及被告出具的《收据》可以认定被告德昌公司已经收取了原告潘丽的购房款。但是，《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。原告潘丽与被告德昌公司签订的《认购协议书》经本院查实，该协议缺少《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容中的第六项、第七项、第八项之规定，且原告潘丽与被告德昌公司在《认购协议书》中约定需另行签订《商品房买卖合同》，因此，因《认购协议书》没有对商品房的装饰、设备标准，供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付和有关权益、责任及公共配套建筑的产权归属等比较关键的内容进行承诺和约定，该《认购协议书》尚不完全具备商品房买卖合同应当具备的主要内容，不能认定该《认购协议书》即为商品房买卖合同，关于原告潘丽请求法院依法认定原告与被告签订的《认购协议书》为“商品房买卖合同”的诉讼请求，本院不予支持。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续……原告未提交德昌凤凰城项目已竣工并经验收合格交付使用的证据，该项目能否竣工验收合格交付使用不可预知，且办理不动产权证需买卖双方按照法律的规定各自负担其应承担的税、费，因此，关于原告要求被告德昌公司无条件为其办理德昌凤凰城1栋408号房不动产证的诉讼请求，缺少事实与证据的支持，本院不予支持。被告何金昌、德昌公司经本院合法传唤未到庭，应作缺席审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告潘丽的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告潘丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员 周虹二〇一九年十一月五日法官助理 杨柳书 记 员 王全附：本案引用的法条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。