文书内容广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1204民初2497号原告：广东乐安居物业管理有限公司高要分公司，住所地肇庆市高要区南岸南兴四路12号中源明珠5号楼首层，统一社会信用代码91441283577856153A。负责人：林富强。委托诉讼代理人：俞海潮、何国欣，该公司员工。被告：宋丹丹，女，1981年9月13日出生，汉族，住广东省信宜市，原告广东乐安居物业管理有限公司高要分公司（以下简称乐安居公司）与被告宋丹丹物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告乐安居公司的委托诉讼代理人俞海潮、何国欣到庭参加诉讼，被告宋丹丹经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告乐安居公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告立即支付A4-5-05房2018年1月至2019年8月别墅物业管理费10906元，别墅花园物业管理费为1025元；2.请求依法判令被告按照每日0.1%逾期付款的违约金直至缴清全部物业管理费之日止。截止2019年8月31日应支付违约金为2599.9元；3.诉请1至2项总金额为人民币14530.90元；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告是原告所管理的中原明珠小区业主。被告于2011年10月25日与开发商签订了《商品房买卖合同》购得中源明珠A4-5-05号房，建筑面积217.14㎡，花园面积102.5㎡，同时被告也与原告签订了《前期物业服务协议》，协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告别墅每月按建筑面积2.5元/㎡的标准向原告缴纳物业管理费，别墅花园每月按建筑面积0.5元/㎡的标准向原告缴纳物业管理费，如被告逾期付款，根据欠款金额每日0.1%的标准向原告支付违约金，合同协议生效后，原告依约向被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费。截至2019年8月31日，被告共欠别墅物业管理费为10906元，别墅花园物业管理费为1025元，违约金2599.9元。原告多次书面、电话或上门催缴，均无效，被告仍不缴纳，为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告宋丹丹没有答辩，也没有到庭质证。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实，本院认定如下：2011年10月25日，宋丹丹与肇庆市瑞兴房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定购买位于高××区南岸××号中源明珠第A4-5-05号房，该房建筑面积217.14㎡，花园建筑面积97.8㎡。《商品房买卖合同》附件四补充协议书第二（4）：最终面积以政府测绘机构公布面积为准。高要市房产测绘所房屋测绘成果报告书显示中源明珠A4-5-05房房屋测绘面积为218.11平方米。宋丹丹在购买案涉房屋与开发商所签订的《广东省商品房买卖合同》第三条约定“买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。”2011年10月25日，宋丹丹与乐安居公司签订《前期物业服务协议》，协议约定了双方的权利和义务、物业服务内容、物业服务质量、物业服务工作实施措施、物业服务费用等内容，其中第五条物业服务费用约定，宋丹丹应自商品房买卖合同约定的交付时间起，且不论是否居住或使用均应缴纳物业管理费及相关水电费，每月五日前缴交其单元上月应付之物业服务费、水电费。低密度住宅（别墅）建筑按建筑面积每月每平方米2.5元收取，附带的花园按每月每平方米0.5元收取。第九条违约责任第四项约定，宋丹丹不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，须向乐安居公司补交，并自逾期之日起按每天1‰交纳违约金。2012年11月10日，宋丹丹签收了《收楼确认书》。收楼后，宋丹丹依约支付物业服务费，但从2018年1月起至2019年8月止，宋丹丹共拖欠20个月的物业服务费。原告多次通过电话、短信及邮寄催收函追收未果，遂向本院起诉。另查明，中源明珠小区开发商委托乐安居公司为该小区提供前期物业服务，截至起诉时止未有变更。上述事实，乐安居公司表示真实，并举证了乐安居公司的营业执照、宋丹丹的身份证复印件、商品房买卖合同、前期物业服务协议、收楼确认书、房屋测绘成果报告书、电话短信邮递催收记录等证据证实。本院认为，原告乐安居公司和被告宋丹丹签订的《前期物业服务协议》合法有效，应受法律保护。乐安居公司已进行了相关的物业服务和管理，承担了其作为物业服务企业应承担的义务，宋丹丹作为业主，亦应依约向乐安居公司支付相应的费用，故对乐安居公司请求宋丹丹支付物业服务费的诉请，本院予以支持。根据双方签订的物业服务协议之约定，物业服务费按别墅的建筑面积2.5元/平方米/月计收，案涉房屋的建筑面积为218.11㎡，物业服务费应按545.3元/月（218.11平方米×2.5元/平方米）；花园建筑面积0.5元/平方米/月计收，花园建筑面积97.8㎡，物业服务费应按48.9元/月（97.8平方米×0.5元/平方米），宋丹丹自2018年1月开始到2019年8月共拖欠20个月物业服务费，即物业服务费应为11884元〔（545.3+48.9）×20个月〕。对于乐安居公司提出的违约金的诉讼请求，双方签订的物业服务协议约定，宋丹丹逾期支付物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的1‰计算违约金，支付违约金作为一种违约责任方式，其目的以补偿守约方损失为主，以惩罚违约方为辅。就本案而言，在乐安居公司未能举证证明因宋丹丹逾期付款造成何种损失和损失数额大小的情况下，其损失只体现在贷款利息的期待利益的损失。乐安居公司诉请按日1‰计算违约金远远超出了贷款可得利息损失，属明显过高的情形，故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、预期利益等因素，根据《中华人民共和国合同法》第五条公平原则和第六条诚实信用原则的规定，对乐安居公司主张的逾期付款违约金的计算标准予以调整,调整为按中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍标准计付。对乐安居公司超出该标准部分的诉请，本院不予支持。由于双方约定宋丹丹应于每月5日前支付上月物业服务费，即当月的物业服务费至迟应于下月的5日前支付，逾期未付即构成违约，应从逾期之日即下月的6日起支付违约金。具体为2018年1月的物业服务费的违约金应自2018年2月6日起计，以此类推。根据乐安居公司的诉请，暂计至2019年8月31日为止，违约金合计667.5元，计算方法详见下表：            应付违约金计算表                单位：元                                欠交月份              欠交金额              起计日期              截止时间              拖欠天数              计算标准              应付违约金                  2018年1月              594.2              2018/2/6              2019/8/31              571              7.125%              67.2                  2018年2月              594.2              2018/3/6              2019/8/31              543              7.125%              63.9                  2018年3月              594.2              2018/4/6              2019/8/31              512              7.125%              60.2                  2018年4月              594.2              2018/5/6              2019/8/31              482              7.125%              56.7                  2018年5月              594.2              2018/6/6              2019/8/31              451              7.125%              53.0                  2018年6月              594.2              2018/7/6              2019/8/31              421              7.125%              49.5                  2018年7月              594.2              2018/8/6              2019/8/31              390              7.125%              45.9                  2018年8月              594.2              2018/9/6              2019/8/31              359              7.125%              42.2                  2018年9月              594.2              2018/10/6              2019/8/31              329              7.125%              38.7                  2018年10月              594.2              2018/11/6              2019/8/31              298              7.125%              35.0                  2018年11月              594.2              2018/12/6              2019/8/31              268              7.125%              31.5                  2018年12月              594.2              2019/1/6              2019/8/31              237              7.125%              27.9                  2019年1月              594.2              2019/2/6              2019/8/31              206              7.125%              24.2                  2019年2月              594.2              2019/3/6              2019/8/31              178              7.125%              20.9                  2019年3月              594.2              2019/4/6              2019/8/31              147              7.125%              17.3                  2019年4月              594.2              2019/5/6              2019/8/31              117              7.125%              13.8                  2019年5月              594.2              2019/6/6              2019/8/31              86              7.125%              10.1                  2019年6月              594.2              2019/7/6              2019/8/31              56              7.125%              6.6                  2019年7月              594.2              2019/8/6              2019/8/31              25              7.125%              2.9                  合计              667.5                  1.计算标准：2017年2月21日开始中国人民银行一年内(含一年）商业贷款基准利率为年利率4.35%，1.5倍为年利率6.525%；一至五年期商业贷款基准利率为年利率4.75%，1.5倍为年利率7.125%。                                   2.计算方法：应付违约金=欠交金额×拖欠天数×计算标准÷360      被告宋丹丹经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，又不提出抗辩意见，应视其对原告乐安居公司陈述的事实和所举证据没有异议，本院在查明事实的基础上依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条规定，判决如下：一、被告宋丹丹应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东乐安居物业管理有限公司高要分公司支付2018年1月至2019年8月期间的物业服务费11884元。二、被告宋丹丹应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东乐安居物业管理有限公司高要分公司支付违约金667.5元(该违约金暂计至2019年8月31日，以后的违约金以实欠物业服务费为基数，按中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍标准计算至欠款付清日止）。三、驳回原告广东乐安居物业管理有限公司高要分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费82元，由被告宋丹丹负担。本判决为终审判决。审判员 吴 勇二〇一九年十一月五日书记员 梁洁仪