上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初13486号原告：搜候(上海)投资有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：彭庆邦，董事长。委托诉讼代理人：段传勇，江苏漫修(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜宁铭，江苏漫修(上海)律师事务所律师。被告：上海筑匠品牌管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：项福珍，职务不详。被告：上海宇桢文化科技有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：项福珍，职务不详。原告搜候(上海)投资有限公司与被告上海筑匠品牌管理有限公司(以下简称筑匠公司)、上海宇桢文化科技有限公司(以下简称宇桢公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月19日对本案公开开庭进行了审理。原告搜候(上海)投资有限公司的委托诉讼代理人段传勇、姜宁铭到庭参加诉讼，被告筑匠公司、宇桢公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告搜候(上海)投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与两被告签订的《凌空SOHO房屋租赁合同》及《＜凌空SOHO房屋租赁合同＞之补充协议》已于2018年10月31日解除；2.筑匠公司支付原告自2018年8月1日至2018年10月31日的应付未付租金及物业管理费共计107,795.25元；以及迟延支付上述租金和物业管理费的滞纳金50,860.42元(该滞纳金分段计算，自2018年7月25日暂算至2019年1月31日，最终算至实际清偿之日止);3.筑匠公司已支付的租金及物业管理费保证金共计113,794.29元归原告所有；4.筑匠公司向原告支付相当于保证金金额的违约金,计113,794.29元；5.筑匠公司支付原告代为垫付的恢复原状建设工程费48,000元；6.宇桢公司对筑匠公司的上述义务承担连带保证责任。事实和理由：2017年6月，原告与宇桢公司签订《凌空SOHO房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市长宁区金钟路XXX号XXX号楼XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)共计249.96平方米出租给宇桢公司使用，租期2年，自2017年6月23日起至2019年6月22日止。《凌空SOHO房屋租赁合同》对租金、物业管理费、租赁保证金、双方权利义务、违约责任等进行了明确约定。2017年11月27日，原告与两被告签订《＜凌空SOHO房屋租赁合同＞之补充协议》，约定宇桢公司将涉讼房屋的租赁权转让予筑匠公司，由筑匠公司作为承租方承接《凌空SOHO房屋租赁合同》项下的全部权利义务，同时，宇桢公司承诺就筑匠公司全面履行该《凌空SOHO房屋租赁合同》向原告承担连带保证责任。在履行合同期间，筑匠公司自2018年8月起无故拒付已产生的租金和物业管理费，已属于根本违约。原告经多次多途径催告警示无效后，于2018年10月26日向筑匠公司发出《关于因违约而提前解除租赁合同的函》，表示《凌空SOHO房屋租赁合同》于2018年10月31日提前解除。鉴于筑匠公司在承租期间擅自逃租，未将涉讼房屋恢复原状，原告为便于将涉讼房屋重新出租，于2019年3月至4月委托第三方建设工程公司将涉讼房屋恢复原状，产生工程费48,000元。至今，筑匠公司仍未履行义务，导致原告遭受巨大损失,为维护自身合法权益，原告遂起诉至法院，请求判如所请。被告上海筑匠品牌管理有限公司、上海宇桢文化科技有限公司未到庭应诉，亦未向本院提供书面答辩意见和证据材料。原告围绕诉讼请求依法提交了上海市不动产登记簿、《凌空SOHO房屋租赁合同》、《＜凌空SOHO房屋租赁合同＞之补充协议》、函及邮寄凭证、银行交易回单、《协议书及协议条款》、汇总表、发票、货物放行条等证据。对上述证据，两被告依法享有质证权利，因其经合法传唤未到庭应诉，本院视为其放弃对上述证据质证的权利。对上述证据，本院依法予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实：原告系涉讼房屋产权人，该房屋建筑面积为249.96平方米。宇桢公司曾用名为上海服雅时装有限公司。2017年6月22日，原告作为甲方(出租方)、宇桢公司作为乙方(承租方)，签订《凌空SOHO房屋租赁合同》，约定有如下内容：甲方将涉讼房屋出租给乙方，用途办公；乙方应于每一个公历月第25日或之前一次性足额交付下一个公历月的租金及其增值税、管理费及其增值税、及其它一切在本合同项下应当支付的款项及其增值税；若乙方迟延支付本合同项下任何应付款项，乙方应按应付未付款项金额每日0.3%的标准支付滞纳金；除甲方书面同意乙方续租外，乙方应在租期届满日或提前解除日17：00点之前完全履行其将涉讼房屋恢复至本合同附件四所列的交付状态或甲方另行书面同意之状态的义务并将涉讼房屋返还甲方；若乙方未全面、充分地履行其复原义务的，则甲方可要求乙方实际履行或甲方可选择代为履行复原义务，而乙方应赔偿甲方因此而遭受的一切损失；在不影响甲方根据本合同约定行使任何其他权利的前提下，甲方有权在下列任何一种情况发生后的任何时间合法地单方面解除本合同并提前收回涉讼房屋的全部或其任何部分，并且在该等情况下，甲方无需对乙方承担任何责任：(1)乙方单次拖欠本合同项下的租金及/或其增值税、或管理费及/或其增值税超过15个工作日；……；当发生上述情况时，乙方已经支付的保证金不予退还，并且乙方应向甲方支付相当于保证金金额之违约金；当发生上述情况时，甲方即有权以书面通知乙方的方式提前单方面解除本合同，而书面通知中规定之日期即为提前解除日；该书面通知一经发出即表明甲方行使本合同赋予之提前单方面收回涉讼房屋的权利而无须甲方以实际进入涉讼房屋的行为作为行使该权利的标志。该合同附件二载明：租赁期限为2017年6月23日起至2019年6月22日。该合同附件三载明：月租金为30,411.80元，增值税为1,520.59元；管理费为22.86元/公历月/平方米，增值税税率为6%；保证金金额为3个月的月租金及其增值税加上3个月的管理费及其增值税之和113,794.29元；首期租金及其增值税为31,932.39元，首期管理费及其增值税为5,999.04元。2017年11月27日，宇桢公司作为转让方、筑匠公司作为受让方、原告作为出租方，签订《＜凌空SOHO房屋租赁合同＞之补充协议》，约定有如下内容：转让方将其在《凌空SOHO房屋租赁合同》项下的全部权利及义务整体转让给受让方，而受让方成为该合同项下的合法承租方并承受转让方在租赁合同项下的全部权利及义务；转让方不可撤销地承诺就受让方履行该合同向出租方承担连带保证责任。2018年10月26日，原告向筑匠公司发送《关于因违约而提前解除租赁合同的函》，并抄送宇桢公司，载明：因筑匠公司自2018年8月起拖欠租金、物业管理费、水电费等各项费用及相应的滞纳金，双方租赁合同于2018年10月31日提前解除。2019年3月7日，原告与案外人上海齐奥建筑装饰工程有限公司(以下简称齐奥公司)签订《协议书及协议条款》，约定：由齐奥公司承包上海市长宁区金钟路XXX号2-706、11-305,306,307(三个单元打通)&503、6-303、6-307、6-605、5-603、3-308的复原工程；承包金额496,000元。根据齐奥公司出具的工程造价表，涉讼房屋优惠后价格为48,000元。审理中，原告作如下陈述，筑匠公司租金支付至2018年7月31日，物业管理费支付至2018年8月31日；筑匠公司在2018年10月26日有搬离家具的行为，涉讼房屋自该日后空置；因物业公司的处理方式与习惯系成批量找第三方公司处理复原，且期间也无租客有承租意愿，故涉讼房屋于2019年3月7日才收回。关于第三项诉讼请求中的迟延支付租金和物业管理费的滞纳金，原告确认，按每日千分之三的标准计算，其中2018年8月租金31,932.39元自2018年7月26日开始计算，2018年9月租金31,932.39元自2018年8月26日开始计算，2018年10月租金31,932.39元自2018年9月26日开始计算，2018年9月物业管理费5,999.04元自2018年8月26日开始计算，2018年10月物业管理费5,999.04元自2018年9月26日开始计算。因被告上海筑匠品牌管理有限公司、上海宇桢文化科技有限公司未到庭，致本案调解不成。本院认为，原、被告签订《凌空SOHO房屋租赁合同》及《＜凌空SOHO房屋租赁合同＞之补充协议》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应恪守履行。根据原告自述，筑匠公司在2018年10月26日有搬离家具的行为，涉讼房屋自该日后空置，故筑匠公司已以其行为表明其不再履行合同,而原告发函提出合同于2018年10月31日提前解除，可视为原告同意与筑匠公司解除合同，故原、被告签订的《凌空SOHO房屋租赁合同》及《＜凌空SOHO房屋租赁合同＞之补充协议》应于2018年10月31日解除。筑匠公司作为《凌空SOHO房屋租赁合同》的受让方，应按约向原告支付租金和物业管理费等相关费用，鉴于并无在案证据证明筑匠公司自2018年8月起按约履行了相关付款义务，故原告有权要求筑匠公司支付2018年8月1日至10月31日期间的租金和物业管理费(含增值税)107,795.25元。根据约定，筑匠公司应于每一个公历月第25日或之前支付下一个公历月的上述费用，鉴于筑匠公司未按约支付，故原告有权依约主张滞纳金。同时鉴于上述合同于2018年10月31日解除，故本院对原告告滞纳金的主张应支持至该日为止。关于原告所主张滞纳金的标准，本院酌情以日万分之五的标准予以支持。经核算，本院确认筑匠公司应支付滞纳金3,518.16元。根据约定，原告有权不退还已收取的保证金113,794.29元，本院对原告的该项主张应予以支持。鉴于本院确认原告对已收取的保证金不予退还，已使筑匠公司承担了提前退租的违约责任，故本院对原告违约金的主张不予支持。根据约定，当筑匠公司未履行复原义务时，原告可代为履行，而筑匠公司应赔偿原告因此遭受的损失。原告为复原涉讼房屋所产生的费用48,000元，应由筑匠公司承担，本院对原告的该项主张应予以支持。鉴于宇桢公司承诺就筑匠公司履行上述合同向原告承担连带保证责任，故原告有权要求宇桢公司对筑匠公司的上述债务承担连带清偿责任。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权，本案的事实以现有证据予以认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告搜候(上海)投资有限公司与被告上海筑匠品牌管理有限公司、上海宇桢文化科技有限公司就上海市长宁区金钟路XXX号XXX号楼XXX室房屋签订的《凌空SOHO房屋租赁合同》及《＜凌空SOHO房屋租赁合同＞之补充协议》于2018年10月31日解除；二、被告上海筑匠品牌管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告搜候(上海)投资有限公司租金和物业管理费107,795.25元；三、被告上海筑匠品牌管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告搜候(上海)投资有限公司迟延支付租金和物业管理费的滞纳金3,518.16元；四、被告上海筑匠品牌管理有限公司已支付的保证金113,794.29元，归原告搜候(上海)投资有限公司所有；五、被告上海筑匠品牌管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告搜候(上海)投资有限公司复原工程费48,000元；六、被告上海宇桢文化科技有限公司对本判决主文第二项、第三项、第五项中被告上海筑匠品牌管理有限公司的全部债务承担连带清偿责任；七、驳回原告搜候(上海)投资有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,813.66元，由原告搜候(上海)投资有限公司负担2,417.04元，由被告上海筑匠品牌管理有限公司、上海宇桢文化科技有限公司负担5,396.62元。如不服本判决，当事人可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  董 隽审 判 员  臧佳俊人民陪审员  沈建芳二〇一九年十一月二十八日书 记 员  屠晓婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。