广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初20309号原告（反诉被告）：刘巍，女，汉族，1982年1月17日出生，身份证住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：胡琼，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：胡文彤，女，汉族，1969年11月21日出生，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：庄志东，广东威戈律师事务所律师。被告：广州信仁房地产销售代理有限公司，住所地广州市天河区马场路16号112商铺。法定代表人：张永佳。委托诉讼代理人：冯鹤赟、梁友斌，该公司职员，通讯地址。原告刘巍诉被告胡文彤、广州信仁房地产销售代理有限公司（以下简称信仁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡琼，被告胡文彤的委托诉讼代理人庄志东，被告信仁公司的委托诉讼代理人冯鹤赟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原告与两被告签订的《房屋租赁合同》已于2019年5月5日解除；二、判令被告胡文彤向原告退还租赁押金33000元、2019年4月8日至5月7日的租金16500元；三、判令两被告连带赔偿原告装修费用125000元、设施设备采购及安装费用121040元、软件开发费用70658元等经营成本损失合计291400元；四、判令两被告连带承担原告的律师费12000元。事实与理由：原告与两被告于2019年3月7日签订了《房屋租赁合同》，约定被告胡文彤将位于越秀区××右××马路南三街××房之商铺出租给原告用于经营餐饮，租赁期限自2019年3月8日起至2022年3月7日止共三年，其中免租期自2019年3月8日起至2019年4月7日止共一个月，合同第二条约定押金33000元、每月租金16500元，合同第八条约定中介服务费相当于1个月租金。合同签订前，原告多次通过被告信仁公司向被告胡文彤确认商铺能否使用明火，原告在得到被告肯定答复后与两被告签订了租赁合同，依约向被告胡文彤支付了押金33000元和4月份租金16500元，向被告信任公司支付了中介服务费16500元，并对商铺进行了装修、采购了厨房设备、桌椅和收银系统、安装了传统煤气管道及铺设了安全设施、开通了网络宽带并开发了用于经营的餐饮软件等。原告完成前期开业准备后，向广州市城市管理和综合执法局等有关部门申请办理开业相关事宜时，被告知该商铺不能明火经营。原告通过被告信仁公司就“明火问题”与被告胡文彤多次进行交涉，但均未得以解决，遂于2019年4月29日向被告胡文彤发出合同解除通知，又于2019年5月8日向被告胡文彤发出《律师函》确认合同已解除并要求被告赔偿原告的经济损失。原告租赁该商铺是为了经营餐饮及外卖，但该商铺已明确不能实现明火经营，原告的合同目的不能实现。被告胡文彤欺骗原告，使原告在错误的认识下签订合同并进行经营投入而不能正常经营，造成重大经济损失。被告信仁公司作为中介方并没有清晰了解该商铺不能明火经营的事实，对于原告的损失也应一并承担连带责任。为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。被告胡文彤答辩并反诉称：原告要求被告胡文彤赔偿其装修等经济损失没有事实法律依据，应予以驳回，事实上看，胡文彤在签订房屋租赁合同过程中没有欺诈原告的行为。无论从原告提交的证据或者胡文彤提交的证据，胡文彤从未向原告承诺该商铺可以使用明火。签约前2019年3月7日凌晨12点03分微信显示胡文彤向中介小林强调你再和客户明确我的商铺性质是商用，以前都能拿到饮食牌照，但都没有明火，营业执照由租户办理，他们要做好环保和消防，因为越秀区执法非常严格等。同日3:53分小林说顾客要求要明火，那她可以作明火吗？胡文彤回答只要工商环保、消防没有问题，我这边没问题。原告提交的证据均是2019年4月份以后原告去办理有关证照时被有关部门告知不能用明火后，为了推卸责任毫无事实根据声称胡文彤骗原告可以用明火。原告提供的两个证人予以证明胡文彤称可以用明火，但是这两证人是原告方的人员，且是间接证据，所以均不足以采信。理性的人不仅要问原告，既然原告那么强调能否使用明火非常重要，在原告与胡文彤的微信中，为何不要求胡文彤明确向你本人承诺可以使用明火，这样不就可获取直接证据，既然原告强调能否使用明火的重要，原告为何不在签约时把这点写入房屋租赁合同？没必要弄两个员工做假证。小林与被告4月22日下午的微信显示原告那边打电话来，说从这个月开始商铺不能用煤气罐，因为原告必须用明火，我刚才打电话给煤气公司，煤气公司说商铺可以申请煤气入户，但是要煤气公司的工作人员去现场看过才知道是否能入户及所需材料、费用。以上微信说明原告问过街道不能用煤气罐是从今年4月份才开始的，双方签约时还没有该禁令，且该禁令并非是不能用明火，只是不能用煤气罐的明火，可以用管道的明火。根据以上事实，胡文彤没有任何过错和违约行为，原告要求其承担赔偿责任，没有事实法律依据。原告于2019年6月2日才将商铺交还胡文彤，故反诉要求：原告向被告胡文彤支付2019年5月8日至6月2日共26天的租金13838.71元。被告信仁公司辩称：对于原告的第一项诉讼请求，合同解除是否应由法院判定，我方无异议。对于被告胡文彤退还押金等我方不发表意见，对原告要求我方承担责任的诉讼请求，我方认为在双方签订过程，我方没有任何过错、违约行为，如实向双方告知情况，且协助双方去处理相关问题。不应承担原告所谓的损失及律师费。原告就被告胡文彤的反诉答辩称：因为涉讼商铺无法达到餐饮明火的目的，所以导致原告无法经营餐饮及办理营业执照。从2019年4月份起，原告一直与被告进行沟通，协商明火的使用事宜，并未实际使用和经营该商铺，且在协商不成后，原告随即着手搬走商铺的物品，并且通过微信及律师函的方式告知被告合同已经于2019年5月5日解除，原告已经解除了合同且后续没有再使用商铺，原告于6月2日把钥匙交还给被告。原告租赁商铺至今，投入了大量资金装修、购置设备，但是未实际经营的事实导致原告受到重大经济损失，被告要求原告支付租金是完全不合理的，因此原告认为无需向被告支付5月份的租金，且被告还应退还我方四月份的租金。经审理查明：2019年2月20日、3月5日、3月7日，原告的员工先后通过微信向被告信仁公司的员工“小林”表示“需要承租明火功能的铺”，被告信仁公司的员工“小林”称“业主同意做明火，但是要自己弄排烟和排污管”等。2019年3月7日，原告（为承租方）与被告胡文彤（为出租方）、信仁公司（为中介方）签订《房屋租赁合同》。其中约定：出租方同意将位于越秀区××右××马路南三街××房之物业出租给承租方，建筑面积约82.22平方米。租期自2019年3月8日起至2022年3月7日止，共三年；免租期自2019年3月8日至2019年4月7日。出租方交付该物业予承租方使用之日期为2019年3月8日。押金33000元，合同终止后，出租方应在五日内将押金无息全额退还承租方，但若承租方尚欠费用未结清或因违约造成出租方经济损失，出租方有权从押金中扣除。租金每月16500元，从第二年起每年递增8%。其他费用，物业管理费、水电煤气费、有线电视费、网络通讯费等费用由承租方按实际发生支付。押金和首月租金，承租方须于本合同签订3日内向出租方支付；除首月租金外，租金按月结算并逐月支付，承租方应于每月10日前向出租方支付当月租金。违约责任，1、除非出现法定或约定事由，租赁双方任何一方均不得提前解除本合同，否则守约方有权选择继续履行合同或解除合同；守约方选择解除合同的，违约方应向守约方支付相当于押金金额的违约金；违约金不足以赔偿守约方损失的，守约方有权继续追偿。2、除本合同另有约定外，租赁双方任何一方逾期履行约定或法定义务超过十五日，守约方有权解除合同；违约方应向守约方支付相当于押金金额的违约金；违约金不足以赔偿守约方损失的，守约方有权继续追偿等。租赁合同签订当日，原告向被告胡文彤支付了押金33000元、首月租金16500元，向被告信仁公司支付了中介服务费8250元。2019年4月29日，原告通过微信向被告胡文彤、信仁公司发出《通知》，称：由于在合同履行过程中，两被告在签署合同时承诺核心条件无法兑现（此商铺无法做明火餐饮），已严重损害我作为承租方的利益，造成我方巨大经济损失。本月25日本人用微信方式与两被告发出通报，得到胡文彤的微信回复（无法解决此问题，我方不满意），也得到了信仁公司的林小姐的电话回应（答应协助解决问题）。截至2019年4月29日，仍未有任何实质性的解决方案回应，也未告知我方。在此，本人通知两方，须在2019年5月5日前给予我方明确的解决方案，如仍无法满足该合同核心条件，该租赁合同自2019年5月5日解除，两方必须赔偿我方的损失等。2019年5月8日，原告委托律师向被告胡文彤发出《律师函》，称：合同签订后，我方对商铺进行了装修，在向广州市城市管理和综合执法局等有关部门申请办理开业相关事宜时，方得知该商铺不能明火经营，遂与被告沟通解决未果，导致我方根本无法经营餐饮及外卖，致使合同目的无法实现，累计29万余元的投入成本遭受重大损失。我方于2019年4月29日向被告发出合同解除通知，双方签订的《房屋租赁合同》自2019年5月5日已正式解除。现函告被告，于收悉本函三个工作日内退还我方所支付的押金及租金共计49500元并赔偿经济损失29万元等。2019年6月2日，被告胡文彤向原告出具《收条》，内容为：今收到承租方刘巍退还的出租方胡文彤位于越秀区××右××马路南三街××房物业的钥匙。双方房屋租赁合同即日起解除合同。因本案纠纷，原告于2019年5月15日向本院提起诉讼。诉讼中，原告就其主张的装修费用、设施设备采购及安装费用、软件开发费用等经营成本损失共291400元，提交了电费、电房维护费收据，相关聊天记录、五羊店装修报价表、相关转账凭证、《装修合同书》，有关厨房用具的收据及采购清单、转账凭证、收据，《盈乐餐饮休闲家具订（送）货单》、收款收据、《鸿发太阳伞天壹厂经销部销售单》、平价旧货市场收据、《微波炉APP》项目制作合同及附件、装修视频2辑，中国银行交易流水明细清单等证据予以证明。就其主张的律师费12000元，提交了《委托律师代理民事案件合同书》及律师费发票等证据予以证明。原告称：我方租赁涉讼商铺的目的就是经营餐饮、外卖，但是商铺明确不能使用明火，所以无法实现原告的合同目的。因为被告胡文彤隐瞒不能明火经营的事实及误导，所以导致原告在错误的情况下签订合同。两被告都有向原告明确答复过涉讼商铺可以明火经营，我方提交的微信聊天记录可以证明被告明确答复过可以明火经营，且我方提交的证人（王某、陈某）证言可以证明，原被告双方见面聊天时，被告胡文彤当场承诺可以用明火经营。被告胡文彤称：虽然这不是原告与胡文彤之间的微信联络，但是我方看过这个微信聊天，是属实的。该份证据显示当时被告胡文彤的话是“只要工商、环保、消防没问题，我这边没问题”，被告信仁公司就是依据这句话向原告称“业主同意作明火，但是要自己承担排烟和排污管”，小林称的“业主说你们明火，只要工商、环保、消防都过了，就可以了”，只是说明胡文彤作为业主同意原告在其商铺里使用明火，但是是否可以使用明火需要政府有关部门审批、通过，不是胡文彤能够决定的。小林与原告的聊天显示“业主同意做明火”这个表达不算错误，的确是表达了业主同意做明火，能不能用明火不是业主可以做决定，是相关部门要审批通过。胡文彤不存在隐瞒，表达非常清晰，是原告不理解、不明白，是其自己的原因。原告提供的证人都是原告的合伙人或者员工，是原告方的人员，直接与原告在本案有利害关系，不是客观证据，证人证言不足以采信；而且，证言与事实不符，签约时原告有问被告胡文彤是否可以明火，如果被告胡文彤答应可以用，那应该会写在合同里，因为合同第三条有补充事项，可以填写；如果被告胡文彤承诺了，这么重要的事情为何不加在补充事项里。被告信仁公司称：“小林”的确是我方的员工，对原告提供的该份聊天记录我方认为是属实的，但是不完整的聊天记录。我方员工是如实将被告胡文彤的话转告了原告，“业主说你们明火，只要工商、环保、消防都过了，就可以了”转达给了原告。业主并无承诺过其商铺可以经营明火，只是业主同意原告同意经营明火，但要原告自己去办妥相关的许可。被告胡文彤另表示：我方确实收取了原告押金和一个月租金，我方没有过错，本不应返还押金和租金，但考虑到本案的情况，押金扣除到2019年6月2日的租金后，剩余的可以退还原告。租金部分不同意退还，这是原告应当支付的。本院认为：原告主张被告胡文彤向其承诺过出租的房屋可以经营明火餐饮，提供了其员工与被告信仁公司员工的微信聊天记录和证人王某、陈某的证言予以证明。经审查，该微信聊天记录并不能证明被告胡文彤作出承诺出租的房屋可作经营明火餐饮。而证人王某、陈某与原告有利害关系，仅凭其证言不足以证明被告胡文彤作出承诺出租的房屋可作经营明火餐饮。被告胡文彤对此所作的相关抗辩意见，合情合理，本院予以采纳。被告胡文彤不存在违约行为，原告无权单方解除合同。其发出解除合同的通知，不产生解除合同的效力。原告诉请确认房屋租赁合同于2019年5月5日解除，本院不予支持。原告于2019年6月2日将租赁房屋交还被告胡文彤，被告胡文彤无异议并收回房屋，双方之间的房屋租赁合同自此解除。基于合同解除，原告要求被告胡文彤退还租赁押金33000元，合法合理，被告胡文彤亦同意退还，本院对此予以照准。因合同解除不是被告胡文彤违约导致的，故原告要求被告胡文彤退还已付的2019年4月8日至5月7日的租金16500元和赔偿损失291400元、承担律师费12000元，均于法无据，本院不予支持。因原告直至2019年6月2日才将租赁商铺交还，故被告胡文彤反诉要求原告支付2019年5月8日至6月2日期间的租金13838.71元，本院予以支持。被告胡文彤要求在其退还的押金中扣除该部分租金，可在双方实际履行中处理。被告信仁公司只是中介方，不是租赁双方当事人，原告要求其承担本案因租赁而产生的责任，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告胡文彤向原告刘巍退还租赁押金33000元。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告刘巍向被告胡文彤支付2019年5月8日至6月2日期间的租金13838.71元。三、驳回原告刘巍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6841元、反诉费72.98元，由原告刘巍负担6302.85元，被告胡文彤负担611.13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  邓小斌人民陪审员  郭正尧人民陪审员  严雪颜二〇一九年十一月十二日书 记 员  黄 冰