江苏省苏州市相城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0507民初7285号 原告：杨斌洁，女，1968年7月1日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。 被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号。 法定代表人：董建晶，总经理。 委托诉讼代理人：邓贤仁，上海尊源恒律师事务所律师。 被告：江苏惠龙实业有限公司，住所地江苏省苏州工业园区东环路328号东环大厦。 法定代表人：李文龙，董事长。 被告：苏州工业园区惠龙投资有限公司，住所地江苏省苏州工业园区东兴路23号。 法定代表人：李文龙，董事长。 原告杨斌洁与被告苏州东方国际名品城有限公司（以下简称名品城公司）、江苏惠龙实业有限公司（以下简称惠龙实业公司）、苏州工业园区惠龙投资有限公司（以下简称惠龙投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用简易程序于2019年10月25日公开开庭进行了审理。原告杨斌洁到庭参加诉讼，被告名品城公司、惠龙实业公司、惠龙投资公司经本院合法传唤，均无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告杨斌洁向本院提起诉讼，请求判令：1、租赁合同已到期，请求至2019年10月30日收回综合管理权，被告方无回复则原告到期行使自主经营的一切权利；2、被告支付原告到期租金人民币89916元，并承担逾期支付违约金35493元，继续保留追加到被告恢复原状交房期内的租金、违约金；3、如被告不方便给原告隔离房屋的，必须按市场价给予原告全额隔离和安装有关商铺、必需设施的相应费用（水、电、照明等）；4、被告承担此案的一切诉讼费，胜诉后直接由法院返还原告；5、拒不执行法院判决，所欠债利息按中国人民银行贷款基准利率双倍付罚息，直至完全付清债务；6、被告向原告出具终止合同书，或请求法院判决原告与被告终止合同。审理中，原告明确，第1、3、6项诉讼请求在本案中暂不主张，保留另案起诉的权利。第2项诉讼请求租金、违约金的金额及计算方式为：租金以每半年6353.41元的标准自2013年1月1日计算至2017年3月31日止为54004元，违约金按照每半年租金6353.41元为标准，分别自2013年8月1日、2014年2月1日、8月1日、2015年2月1日、8月1日、2016年2月1日、8月1日、2017年2月1日、8月1日起按照每日万分之三的标准计算至被告实际给付之日止，要求被告名品城公司、惠龙实业公司、惠龙投资公司承担共同支付责任。事实和理由：2006年11月27日，原告与苏州乐成实业有限公司（以下简称乐成公司）、苏州龙鼎置业有限公司（以下简称龙鼎公司）签订合同，将原告所有的位于苏州国际精品批发城E馆2层2302号房屋出租给乐成公司经营使用，租期自2007年4月1日起至2017年3月31日止，按照房价的10%作为年租金，龙鼎公司对租金支付承担连带责任。2006年12月30日，原告与乐成公司签订补充协议，明确约定了年租金13376元。2010年9月17日，乐成公司申请注销，获得核准，但未通知原告。后被告停止支付租金，原告催讨未果，故起诉来院。 被告名品城公司辩称，1、拖延支付原告租金属实，同意支付实际拖欠的租金，每半年租金为税后6353.41元，租金实际支付至2012年12月31日。租金的支付主体应是答辩人和案外人苏州奥食卡企业管理有限公司（以下简称奥食卡公司），原告虽曾与乐成公司签订租赁合同，答辩人作为租金支付的保证人，但乐成公司实际并未履行该租赁合同，而是早已将租赁合同的全部权利义务转让给答辩人和奥食卡公司，原告对这一转让行为明确知晓。因为自2007年开始，租金的支付主体一直是名品城公司和奥食卡公司，乐成公司经法定程序注销登记，原告应当知晓涉案商铺的实际经营主体变更为名品城公司和奥食卡公司的事实，且从未提出任何异议。2、违约金应当分段计算，以每半年租金标准自2013年8月1日起计算2013年上半年的违约金，自2014年2月1日起计算2013年下半年的违约金，以此类推，最终计算至租赁合同届满之日即2017年3月31日止。3、部分租金未付原因在于实际承租商户拖欠租金不付，答辩人一直在积极催讨，并采取了相应措施。 被告惠龙实业公司、被告惠龙投资公司在本案中均未予答辩。但在此前同类型批量案件中答辩称，1、与原告签订房屋租赁合同是龙鼎公司（后更名为名品城公司）与乐成公司（注销时更名为苏州东方国际酒文化传播发展有限公司，以下简称酒文化公司），该二者与两答辩人在法律上是完全不同的法律主体，答辩人对原告没有合同义务。2、酒文化公司（前身为乐成公司）注销前股东为答辩人，答辩人履行出资义务到位，且经过召开股东会、清理债权债务、出具清算报告、登报公告等合法程序注销了酒文化公司。涉诉项目的整体租金自始至终（实际履行支付2007年-2012年计6年左右）均由名品城公司支付租金、经营运作该项目。酒文化公司于2010年注销时，名品城公司没有拖欠租金，不存在该债务。3、原告作为出租人，没有证据证明乐成公司及股东的清算行为不当，使公司财产发生贬值、流失、毁损或者灭失的情况，以及答辩人在乐成公司解散后存在恶意处置公司财产的行为，因此答辩人对涉诉租金不承担责任。4、名品城项目从2012年左右开始拖欠租金，至起诉超过一年的诉讼时效，原告要求两答辩人作为股东承担清偿责任，也已经超过两年的诉讼时效。5、名品城公司目前仍在追讨租金，支付小业主，具备支付租金的履行能力。综上，答辩人不适格，不应承担责任。 经审理查明，杨斌洁提供《苏州国际精品批发城租赁合同》（含《同意函》）复印件一份，证明杨斌洁作为甲方、名品城公司的前身龙鼎公司作为乙一方、乐成公司作为乙二方于2006年11月27日签订该合同，约定：甲方已于2006年9月4日与乙一方签署《商品房买卖合同》以下简称《房屋买卖合同》（合同登记编号：苏相200609040061），购买位于苏州市相城区“苏州国际精品批发城”E馆2层2302号（以下简称该房屋）。甲方愿意在符合本合同所规定和法律法规的条件之情形下由乙二方租赁并根据情况经营管理（含转租，下同）该房屋，乙二方亦愿意在符合合同所述条款和不违反法律法规的条件下租赁并根据情况经营管理该房屋。乙二方同意按合同规定向甲方按时支付房屋租金、经营红利。乙一方同意对本合同规定的租赁期的开始10年的租金支付承担保证责任。按本合同规定应支付给甲方的租金在乙二方到期无法支付时，乙一方负与乙二方同等的支付责任，但乙一方可向乙二方追偿。该房屋租赁期限为10年，租期起算日为《房屋买卖合同》规定的最后交房日的第二日，即2007年4月1日，租赁期限结束日为2017年3月31日，若开发商通知的实际交房期限的最后一日迟于《房屋买卖合同》规定的最后交房日，则该实际交房期限的最后一日的次日为租期起算日，租赁期限结束日相应延长。前10年租期，乙二方按本合同规定给予甲方固定租金收益及固定比例营业税后净利润分红，自第11年起，乙二方按本合同规定按营业税后净利润较高比例给予甲方租金收益。租赁期间的相关事宜均由乙二方负责处理，若出现转租的情形，乙二方与实际承租人之间的任何事宜及纠纷均与甲方无关。本合同租赁期间，甲方同意乙二方享有转租权，即乙二方有权将该房屋的全部或部分再出租给第三人。在本房屋前10年租期，无论乙二方是否将该房屋转租，乙二方承诺每年按照《房屋买卖合同》确定的实际成交总房价款，以下列方式支付税前租金及营业分红：1.1租金：从本合同规定的租期起算日起算，第一年到第十年：年租金为甲方购买该房屋时总房价款的10%。付款方式：自租期起算日起算，每半年结算一次，按每年10%的回报计算出半年租金（精确到人民币‘元’，四舍五入），然后按半年支付，第一次的租金结算基准日为2007年6月30日，计算2007年1月1日（下称‘第一次租金计算起始日’）至2007年6月30日的半年租金，甲方在第一次租金计算起始日前尚未收房的，其第一次租金计算时，按年租金水平按日历天数扣除租期起算日至实际收房日的租金（每年按360天计）。计算出的租金在结算基准日次日起的20个工作日内由乙二方支付给甲方。第二次的租金结算基准日为2007年12月31日，余此类推，每年给甲方的租金收益分两次付清。1.2分红：从租期起算日起算，第一年到第十年，乙二方每年按其经营苏州国际精品批发城的当年税后净利润提拨10%作为苏州国际精品批发城全体业主的营业分红按各自应得比例支付给全体业主。如乙二方未按期如数支付租金、分红，每迟延一日，按应付未付金额的万分之三向甲方支付违约金。乙二方逾期支付上述租金、分红超过三个月，乙二方除按照本条规定向甲方支付违约金外，甲方有权解除本合同。合同还就其他内容进行了约定。同日杨斌洁另行出具《同意函》一份，同意乐成公司自行使用涉案房屋或另行出租给其他任何第三方，并由乐成公司与承租方签订转租合同，承担该合同当事人的权利义务。 又查，杨斌洁作为甲方、乐成公司作为乙二方于2006年12月30日签订《补充协议》一份，约定：主合同约定的房屋苏州国际精品批发城E2302的房屋总价即租金回报基数为人民币133756元，在主合同租赁期内无论乙二方是否将该房屋转租，乙二方承诺按本协议第二条确定的总房价和主合同第三章“租赁租金及分红”中规定支付每期税前租金，则自2007年1月1日起，税前半年租金为上述总房价的5%，由乙二方代扣代缴税后计6353.41元。合同还就其他内容进行了约定，两方并均在合同下方签名、盖章。 再查，案涉租赁房屋已经办理产权登记，登记所有人为杨斌洁及赵荣华，登记坐落于苏州市相城区元和镇聚元街255号2302室，建筑面积为14.18平方米。赵荣华已于2011年5月病故。 又查，龙鼎公司于2005年11月24日由苏州市相城区龙鼎置业有限公司名称变更而来，该公司于2007年至2009年期间依次变更企业名称为苏州东方国际名酒城有限公司、苏州东方国际名品城有限公司、苏州市奥食卡实业有限公司，并最终变更为被告名品城公司；乐成公司于2005年11月1日注册成立，股东为本案被告惠龙实业公司及苏州工业园区惠龙置业有限公司（后变更名称为被告惠龙投资公司），乐成公司于2007年至2010年期间依次变更企业名称为苏州东方国际名酒城有限公司、苏州东方国际酒文化传播发展有限公司，并于2010年9月17日注销，注销原因为股东会决议解散。 以上事实有当事人举证的原告身份信息、被告工商登记资料、商品房买卖合同、《苏州国际精品批发城租赁合同》、《补充协议》、房屋所有权证及当事人陈述等证据附卷佐证，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的《苏州国际精品批发城租赁合同》及其补充协议，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法、有效，双方均应全面履行各自的合同义务。杨斌洁作为本案原告主张案涉房屋的租金及违约金，符合法律规定，本院予以准许。关于原告主张的租金请求，本院认为，按照租赁合同及补充协议约定，前10年的年租金为甲方购买该房屋时的总房价款的10%，每半年结算一次，第一次、第二次的租金结算基准日分别为2007年6月30日、2007年12月31日，并以此类推，租金在结算基准日次日起的20个工作日内支付，现原告按照分别每半年租金扣除5%的税金后的6353.41元主张，未超过合同约定标准，故本院予以准许。原告认为被告正常支付租金至2012年12月31日，被告名品城公司对此不持异议，本院认定未付租金自2013年1月1日起开始计算，计算至2017年3月31日，未付租金计为54004元。租赁合同约定未按期支付租金的，每迟延一日，按照未付金额万分之三支付违约金；同时，租金应在租金结算基准日次日起的20个工作日内支付。因被告未按期支付租金，原告杨斌洁有权主张在每期租金结算基准日次日起的第20个工作日的次日开始计算违约金，违约金分别以6353.41元自2013年8月1日、2014年2月1日、8月1日、2015年2月1日、8月1日、2016年2月1日、8月1日、2017年2月1日起及以3176.7元自2017年8月1日起，均按照每日万分之三的标准计算至实际支付之日止。关于上述租金及违约金的承担主体，本院认为，本案中，被告均主张名品城公司系实际承租方，并认为名品城公司系作为实际承租人承担租金支付义务，原告对此不予认可，被告没有举证有效的证据证明其上述主张，即使被告名品城公司实际支付过租金，也并不能否定原乐成公司系涉案租赁合同承租人这一事实。至于被告方曾称之所以让原乐成公司作为合同承租人系为规避当时住建部门的禁止“售后包租”规定的说法，本院认为，即使真如其所述，但该行为则涉嫌以合法行为掩盖非法目的，该种不正当规避相关规定的行为更不应该得到法律上的认可和本院的支持。因此，综合以上分析，根据涉案租赁合同及其补充协议的约定，本院认定原乐成公司系承租人和租金支付的第一责任主体，其应按照合同约定向出租人承担合同义务。乐成公司为有限责任公司，于2010年9月17日被工商行政机关核准注销，该时间节点在涉案租赁合同的正常履行期之内，乐成公司股东惠龙实业公司、惠龙投资公司未通知业主终止租赁合同，清理乐成公司该未了结业务，也未将租赁房屋交还业主，该行为应认定为惠龙实业公司、惠龙投资公司继受乐成公司的合同权利和义务，租赁合同继续履行。现惠龙实业公司、惠龙投资公司无合理理由拖欠租金，构成违约，业主主张惠龙实业公司、惠龙投资公司支付拖欠租金并承担相应违约责任，有事实和法律依据，应予支持。被告名品城公司作为保证人在合同上盖章，但对保证方式的约定不明确，而且被告名品城公司存在直接向业主支付租金的情形，本院认定被告名品城公司就租赁合同约定的租金、违约金等各项支付义务承担连带清偿责任。对于被告关于租金已经超过诉讼时效的抗辩，本院认为，权利人请求支付租金的时效虽为一年，但当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。现双方对于租金的标准、租赁的期限及租金的支付时间均作了明确约定，由此可见，双方实际是对于租金总额予以了确认，采用分期付款的方式支付，故应为同一债务分期履行，其诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算，且原告等业主一直在通过各种形式进行催要租金等维权，故原告对于租金的主张并未超过诉讼时效，本院对被告的辩解不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告江苏惠龙实业有限公司、被告苏州工业园区惠龙投资有限公司于本判决生效之日起十日内共同支付原告杨斌洁2013年1月1日起至2017年3月31日止拖欠的租金合计人民币54004元及违约金（分别以6353.41元自2013年8月1日、2014年2月1日、8月1日、2015年2月1日、8月1日、2016年2月1日、8月1日、2017年2月1日起，及以3176.70元自2017年8月1日起，均按每日万分之三的标准计算至被告实际给付之日止）。 二、被告苏州东方国际名品城有限公司对上述第一项确定的所有债务向原告杨斌洁承担连带清偿责任。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取为人民币1404元，由被告江苏惠龙实业有限公司、被告苏州工业园区惠龙投资有限公司、被告苏州东方国际名品城有限公司共同负担，三被告负担之款于本判决生效后十日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。 审判员  苏林泉 二〇一九年十一月八日 书记员  姚丽君