广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂04民终629号 上诉人(一审原告)：梧州市苍海建设开发有限公司。住所：广西梧州市龙圩区政贤路150号。统一社会信用代码914504006953707871。 法定代表人：曾令春，公司董事长。 委托诉讼代理人：彭新权，广西益远律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：广西梧州市皇朝建设投资有限责任公司。住所：广西梧州市新兴二路119-12号3#楼地层7#铺。统一社会信用代码91450400552285470C。 法定代表人：高健。 一审第三人：中国工商银行股份有限公司梧州市河西支行。住所：广西梧州市新兴一路16号。统一社会信用代码91450403899126890C。 负责人：徐维，该支行行长。 第三人：中国华融资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司。住所地：广西南宁市青秀区民族大道38-3号。统一社会信用代码91450007188916828。 负责人：陈绍霖，该支行行长。 委托诉讼代理人：唐保定，广西通途律师事务所律师。 上诉人梧州市苍海建设开发有限公司（以下简称“苍海公司”）因与被上诉人广西梧州市皇朝建设投资有限责任公司（以下简称“皇朝公司”）、一审第三人中国工商银行股份有限公司梧州市河西支行（以下简称“工商银行河西支行”）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2018）桂0405民初467号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年4月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。第三人中国华融资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（以下简称“华融公司广西分公司”）因受让了一审第三人工商银行河西支行涉及本案的债权，于2019年3月27日申请加入本案诉讼，本院予以准许。本案现已审理终结。 苍海公司上诉请求：1.请求撤销长洲区人民法院（2018）桂0405民初467号民事判决第二项；2.改判被上诉人交付梧州市皇朝福邸第1幢一层15号办公用房；3.改判被上诉人应支付逾期交房违约金（以涉案商品房价格452668元为基数，按日万分之一从2015年4月1日至被上诉人实际交付商品房之日止）；4.改判被上诉人立即为上诉人办理涉案梧州市皇朝福邸第1幢一层15号办公用房的不动产预告登记手续；5.改判一审第三人工商银行河西支行立即解除对涉案商品房的抵押。事实与理由：1.双方签订的《商品房买卖合同》是有效的合同，按照合同约定按时交付房屋是被上诉人的义务，被上诉人没有按时交付房屋，存在违约行为，应当承担违约责任。一审认定上诉人不存在物权是不正确的，二审应予纠正。2.一审认定上诉人在购买房屋时候是知道抵押事实，所以就判决驳回上诉人对一审第三人解除涉案房屋的抵押是错误的。上诉人是买卖合同的善意取得人，一审第三人是知道被上诉人将抵押物出售的事实，且也是同意被上诉人出售的。上诉人在履行买卖合同过程中不存在任何过错。一审第三人向房地产交易中心递交的《梧州市抵押房屋销售备案申请表》及《梧州市抵押房屋销售备案清单》，作出同意涉案房屋转为可售状态后，应当视为放弃涉案商品房的抵押权。其在房屋转为可售状态后，对于被上诉人没有将购房款用于还款听之任之，缺乏监控。对于出售房屋后无法实现抵押的风险应当由被上诉人与第三人承担。 被上诉人皇朝公司没有提供书面答辩状。 一审第三人工商银行河西支行没有提供书面的答辩状。 第三人华融公司广西分公司辩称，一审适用法律正确，查明事实清楚，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 苍海公司向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告签订的合同编号为WZ2014033336《商品房买卖合同》合法有效；2.被告立即向原告交付位于梧州市皇朝福邸第1幢一层15号办公用房；3.被告向原告支付逾期交房违约金31371.01元（违约金从2015年4月1日起按已付房款302809元为基数，按日万分之一暂计至2018年1月31日，之后违约金继续按已付房款的日万分之一计付至被告交房日止）；4.被告立即为原告办理梧州市皇朝福邸第1幢一层15号办公用房的不动产预告登记手续；5.本案诉讼费用全部由被告承担。在诉讼过程中，原告苍海公司增加一项诉讼请求为：要求第三人解除对案涉办公用房的抵押。 一审法院认定事实：2014年1月17日，原告苍海公司作为买受人与出卖人被告皇朝公司签订《梧州市商品房买卖合同》，主要约定：一、买受人购买的商品房为预售商品房，地址为梧州市皇朝福邸第1幢一层15号办公用房，建筑面积共70.29平方米，单价为每平方米6440元，总金额452668元。二、1.付款方式及期限：签订合同前被告已将该商品房抵押给第三人作为借款抵押担保，抵押登记证编号：梧房建长洲区字第13000381号，现被告已经第三人同意，将抵押房地产转为可售状态，与原告签订合同，在签订之日起“”日内，被告作为抵押人应清偿该商品房所担保的债权，及时办理抵押注销登记。如因被告的责任，导致合同第十五条约定手续不能办理的，双方同意按合同第十五条第4项的约定处理。2.原告在2014年1月20日前交房款272668元，余下房款180000元在2014年3月1日前交清。三、被告应当在2015年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且被告在发生之日起60日内告知原告的，2.在整体项目施工中，因国家相关法律、法规、政策改变、政府限制性行为或因重大技术原因而导致工期延误由施工单位、监理部门出具证明，按实际发生天数顺延，3.因供水、供电、供气部门原因或城市规划变更等客观原因造成施工拖延的，4.因项目联合验收排期而造成延期的，5.因施工单位在施工过程中遇自然天气影响施工的，交楼时间顺延，6.因原告没有按合同约定期限内付清房款的，交楼时间顺延。四、被告逾期交房的违约责任：（一）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（二）逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告要求解除合同之日起三十天内退还全部已付房款。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告向原告累计已付房款的万分之一支付违约金。五、商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。六、被告保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因被告原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由被告承担全部责任。七、合同第十五条约定：1.本合同签订后无日内，被告应按规定向产权登记机构申请办理合同备案手续。2.被告与原告协商一致，本合同登记备案后30日内，双方共同向产权登记机构申请办理预告登记，被告未按规定协助办理预告登记的，原告有权单方申请办理预告登记。3.被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料提交报产权登记机关备案。4.如因被告的责任，导致本条约定的上述手续不能在约定期限内办理的，原告退房，被告在原告提出退房要求之日起30日内将原告已付房款退还；因原告原因造成商品房不能在规定期限内取得商品房初始登记证明书的，由原告承担全部责任。合同签订后，原告苍海公司向被告皇朝公司履行了足额付款义务，付清案涉购房款452668元，被告亦办理了合同备案手续并于2017年10月31日为原告开具购房发票，但其未能在合同约定的2015年3月30日前将案涉办公用房交付原告使用，也未为原告办理不动产预告登记手续。 庭审过程中，原告认为其是案涉办公用房的善意购买人，在签订及履行合同过程中不存在过错，因同意出售抵押物引发的风险应由被告与第三人共同承担；第三人则认为其对案涉办公用房享有优先受偿权，其解除案涉房屋的抵押登记需以被告清偿债务为前提。 另查明，2013年3月20日，被告皇朝公司作为抵押人与第三人工商银行河西支行作为抵押权人就梧州市皇朝福邸1-4号楼（抵押物）共同向梧州市房地产交易中心申请抵押房地产销售备案手续，双方同意在办理备案后抵押房地产转为可售状态，买卖双方只能进行合同网签，如要办理合同备案及其他登记业务，须先行办理抵押登记注销手续。此外，案涉的梧州市白后路6号皇朝福邸第1幢一层15号办公用房现仍处于抵押登记状态且被梧州市中级人民法院予以查封。在（2017）桂04民初25号工商银行河西支行诉皇朝公司、高健、陈朝新以及第三人梧州市玛瑞贸易有限公司金融借款合同纠纷一案中，梧州市中级人民法院作出判决认定工商银行河西支行对案涉办公用房享有优先受偿权，皇朝公司对此未提起上诉，但第三人梧州市玛瑞贸易有限公司以“工商银行河西支行同意转为销售状态就是对抵押权的放弃，丧失优先受偿权”为由上诉至广西壮族自治区高级人民法院，该案尚未审结。 一审法院认为，关于原告苍海公司与被告皇朝公司签订的《梧州市商品房买卖合同》是否合法有效的问题。本案中，该合同系原、被告双方的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，双方订立合同后，原告履行了全部付款义务，故原告要求确认双方签订的《梧州市商品房买卖合同》有效的诉请，本院予以支持。其次，对于原告主张被告履行交付房屋、支付逾期交房违约金以及办理不动产预告登记手续问题。虽然原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，但根据物权法有关规定，原告仅对案涉房屋享有债权，而非享有该房屋的物权，且该房屋因被告未清偿债务导致无法注销抵押，现又被梧州市中级人民法院予以查封，房地产权利因此受到限制，在事实上履行不能，被告无法为原告办理不动产预告登记手续和交付房屋，被告应支付的逾期交房违约金暂时无法计算。经释明，原告仍坚持以上诉讼请求，本院难以支持，原告可待案涉房屋解除查封状态后另行主张。第三，关于原告要求第三人注销抵押登记的问题。在原告与被告签订商品房买卖合同之前，被告已与第三人办理在建工程抵押登记，包括案涉房屋的抵押登记手续，原告与第三人没有直接的法律关系；原告认为其是善意取得，在履行合同中没有过错，而要求第三人注销抵押登记，没有事实和法律依据，本院对原告该项请求也不予支持。被告皇朝公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自愿放弃答辩、举证和质证等诉讼权利，不影响本院依法对本案作出判决。 综上所述，为保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认原告梧州市苍海建设开发有限公司与被告广西梧州市皇朝建设投资有限责任公司签订的合同编号为WZ2014033336《梧州市商品房买卖合同》合法有效；二、驳回原告梧州市苍海建设开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费634元（原告已预交），由原告梧州市苍海建设开发有限公司负担584元，被告广西梧州市皇朝建设投资有限责任公司负担50元。 本院二审期间，双方当事人都没有提供新证据。 经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。 本院另查明，一审第三人工商银行河西支行将本案涉及的债权转让给了第三人华融公司广西分公司。第三人华融公司广西分公司于2019年3月27日申请加入本案诉讼，上诉人对第三人华融公司广西分公司参加本案诉讼没有异议。 本院认为，本案的争议焦点是：1.被上诉人皇朝公司应否将涉案房屋交付给上诉人并办理了相关预告登记？2.被上诉人皇朝公司是否需要支付违约金给上诉人？3.一审第三人是否享有涉案房屋的抵押权？ 关于第一焦点，上诉人苍海公司与被上诉人皇朝公司签订的《商品房买卖合同》是有效的合同。合同签订后，上诉人苍海公司向被上诉人皇朝公司履行了足额付款义务，付清涉案房屋的购房款452668元，被上诉人与之办理了合同备案手续并于2017年10月31日为上诉人开具购房发票，但其未能在合同约定的2015年3月30日前将案涉办公用房交付原告使用，也未为上诉人办理不动产预告登记手续。因为一审第三人工商银行河西支行是否享有抵押权还在诉讼中，因此上诉人要求被上诉人履行交付房屋还存在障碍，待交付房屋的条件成就后，上诉人可以另行提出该诉讼请求。一审认定上诉人只有债权没有物权的认定欠妥，本院予以纠正。因此上诉人诉请交付房屋并办理不动产预告登记因条件未成就，本院不予支持。 关于第二个争议焦点：上诉人按照买卖合同约定支付了购房款后，被上诉人没有按照买卖合同的约定按时履行解除涉案房屋的抵押并协助上诉人办理预告登记手续，也没有履行按时交付房屋的义务，被上诉人明显存在违约行为。因被上诉人存在违约责任，应当按照合同的约定承担违约责任。按照合同约定被上诉人应在2015年3月30日前交付房屋，因此违约责任从2015年3月30日起暂计到上诉人起诉之日止，共计逾期1084天。违约金按照合同约定日万分之一计算：452668元×0.01‰×1084天=49069.21元。之后的违约金计算至被上诉人交付房屋为止，但违约金的总额不得超过总购房款的30%。 关于第三个争议焦点：对于一审第三人对涉案房屋是否享有抵押权问题。因为被上诉人与一审第三人工商银行河西支行之间的借款合同纠纷已经在广西壮族自治区高级人民法院二审阶段中，而一审第三人工商银行河西支行将本案涉及的债权转让给了第三人华融公司广西分公司，一审第三人工商银行河西支行与第三人华融公司广西分公司是否享有对本案涉案房屋的抵押权应由被上诉人与一审第三人工商银行河西支行之间的借款合同纠纷一案中予以认定，本院对于一审第三人是否对涉案房屋享有抵押权不予认定。 综上所述，上诉人梧州市苍海建设开发有限公司的上诉请求部分成立，本院予以支持;部分请求不成立，本院不予支持。一审判决认定上诉人对涉案房屋不享有物权，只有债权,被上诉人不支付违约金属于认定错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2018）桂0405民初467号民事判决第一项； 二、撤销广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2018）桂0405民初467号民事判决第二项； 三、被上诉人广西梧州市皇朝建设投资有限责任公司应支付违约金49069.21元给上诉人梧州市苍海建设开发有限公司（之后违约金从2018年3月20日起以本金452668元按日万分之一计算，违约金总额不得超过总购房款的30%）； 四、驳回上诉人梧州市苍海建设开发有限公司其他诉讼请求。 义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，义务人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请强制执行。 本案一审案件受理费634元（上诉人已预交），二审案件受理费584元（上诉人已经预交），合计1218元，由上诉人梧州市苍海建设开发有限公司负担366元，由被上诉人广西梧州市皇朝建设投资有限责任公司负担852元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黎江玲 审 判 员 李庆春 审 判 员 莫 芮 二〇一九年十一月二十七日 法官助理 龙启严 书 记 员 陈志恒 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。