福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0602民初9261号 原告：张李梅，女，1985年1月3日出生，汉族，住福建省诏安县。 委托诉讼代理人：邹凤珍，福建品木律师事务所律师。 被告：漳州市友丰房地产开发有限公司，住所地：福建省漳州市芗城区水仙大街与九龙大道交汇处金茂广场38幢407号，统一社会信用代码：91350602782151611B。 法定代表人：吴明俊，总经理。 委托诉讼代理人：王振华，福建宣法律师事务所律师。 原告张李梅与被告漳州市友丰房地产开发有限公司（以下简称友丰房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，原告于2019年10月9日向本院提起诉讼，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张李梅的委托诉讼代理人邹凤珍，被告友丰房地产公司的委托诉讼代理人王振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张李梅向本院提出诉讼请求：1、判令友丰房地产公司向张李梅支付自2015年7月1日起至2018年2月11日止的逾期交房违约金32029.8元（335040元×0.0001×956天）；2、判令友丰房地产公司向张李梅支付从2015年7月1日起至2019年9月4日止未按约定达到交房条件的违约金15260元（10元／天×1526天），并支付2019年9月5日起至实际达到合同约定的交付条件之日止每日10元的违约金。3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：1、2013年9月16日，张李梅以总价335040元向友丰房地产公司购买位于水仙大街与九龙房屋，并签订了《商品房买卖合同》。合同第八条约定，友丰房地产公司应于2015年6月30日前将竣工验收合格及消防验收合格等约定条件的房屋交付张李梅使用，如在规定日期内未达到交房条件，买受人同意接收房屋，出卖人支付买受人每日10元的违约金。第九条约定逾期交房的违约责任为：逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。合同签订后，原告已按约支付全部的购房款，友丰房地产公司于2018年2月11日将房屋钥匙交付给张李梅，但该房屋至今未达到消防验收合格等交付条件。2、友丰房地产公司提供的竣工验收报告和消防验收报告都没有提供原件，即使是真实的，根据友丰房地产公司提供的消防验收报告体现消防验收合格的时间为2019年6月18日，可以证实在合同约定的交房时间讼争房屋尚未达到消防验收。而漳州市建设工程竣工规划条件核实意见书的落款为2019年8月28日，竣工验收报告的落款时间为2017年7月28日，上述的落款时间都在约定交房之后，友丰房地产已经违约。3、根据合同第八条规定，只有符合第八条约定的中大暴雨及五级以上的大风和配合中考高考等重要活动造成无法施工的情形才属于可以延期的情形。高温并不是可以延期的情形。4、本案并未超过诉讼时效，友丰房地产公司逾期交房的行为具有连续性，因此本案不存在诉讼时效问题，退一步讲，民法总则规定的诉讼时效是三年。 友丰房地产公司辩称，1、张李梅主张的诉讼请求已经超过两年诉讼时效，应予驳回其诉讼请求。根据双方签订的《商品房买卖合同》，出卖人应当在2015年6月30日前将符合约定的商品房交付买受人，否则，出卖人应当从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。因此，如果友丰房地产公司没有在2015年6月30日前交房，那么张李梅在该日期就应当知道权利被侵害，应当在二年的诉讼时效内提起诉讼，根据法律规定，应当驳回张李梅诉讼请求。2、根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条及附件六第四条约定，如遇特殊原因，友丰房地产可以据实予以延期：（1）降水：2013年10月1日至2018年2月10日施工期间漳州日降水量≥25毫升天数共计100天，属于合同约定的特殊原因，可以扣除100天；（2）高温：2013年10月1日至2018年2月10日施工期间漳州日最高气温≥35天数共计207天，属于合同约定影响施工停止或进展缓慢的气象的特殊原因，可以扣除207天；（3）六级以上风：2013年10月1日至2018年2月10日施工期间漳州六级风以上天数共62天，属于合同约定的特殊原因，可以扣除62天；（4）台风：漳州气象台2013年10月1日至2018年2月10日共对20个台风发布警报，共计60天，可以扣除60天；（5）2013年10月1日至2018年2月10日施工期间漳州高考、中考天数共计24天，属于合同约定的配合高考中考等重要活动造成无法施工的特殊原因，可以扣除24天。以上天数共计451天，以上天气，只要存在预警，我方就不能够违法施工，因此特殊原因造成的延期，可以予以抵扣。3、张李梅主张的违约金过高，应予以调低。4、友丰房地产公司已通过竣工验收及消防验收，已经达到合同约定的交付条件；张李梅已经在2018年2月11日实际接收房屋，且在接收房屋是已经确认供水、供电等基础设备已经具备使用条件；况且根据双方签订的合同第八条的约定：“如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）每日10元违约金”，第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，两种违约责任张李梅只能选择一种，张李梅已经主张的逾期交房违约金，却又向友丰房地产公司主张未达到交房条件的违约金，属于重复计算，因此张李梅主张支付未达到交房条件的违约金不符合法律规定，应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2013年9月16日，张李梅与友丰房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，记载（摘要）：1、张李梅向友丰房地产公司购买址在水仙大街与九龙商品房，房屋总价款为335040元。2、付款方式：买受人在签订本合同时付清首付款占房款总额31.35%：105040元，余下房价款占总房款68.65%：230000元由买受人向银行申请按揭贷款支付。其余相关约定详见补充协议。3、交付条件与期限：出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：（1）买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；（2）买受人同意接收，出卖人支付买受人每日10元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起7日内书面告知买受人；经建设部门认可的设计变更和施工中重大技术调整。中、大暴雨及五级（含五级）以上大风、停水、停电（以本地气象台、供电局、自来水公司的资料为准）造成无法施工，市政配套安装延期及政府重要活动、配合高考中考等重要活动造成工程无法施工。4、出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。5、附件六《合同补充协议》第四条第二款约定：本合同第八条所指的“特殊原因”，指除包括人力不可抗力的火灾、水灾、飓风、地震等自然灾害、战争及其他不可抗力外，还包括如下：市政配套工程引致的延误：包括但不限于停水、停电等情况造成无法正常施工的；为配合政府的法规、规则、命令、决定或市政建设（如道路施工等）而引起的延误；施工中遇到的异常困难或重大技术问题不能及时解决；影响施工停止或进展缓慢的气象原因（24小时累计降雨量超过24ＭＭ、6级或6级以上阵风）；其他法律法规规定及事实上导致出卖人无法交房的相关客观事由。上述原因由出卖人在不迟于交房时告知买受人。若本合同约定的不可抗力事件为众所周知或已经通过相关媒介予以宣传，则出卖人无须承担本合同约定60日内的告知义务。2013年9月16日，张李梅向友丰房地产公司支付首付购房款105040元。2014年4月18日通过银行贷款支付剩余购房款230000元。2018年2月11日，友丰房地产公司向张李梅交付讼争房产的钥匙。 根据友丰房地产公司所提供的漳州市华风气象科技服务有限公司2018年4月10日出具的气象资料分析报告，自2013年9月16日起至2015年6月30日期间，出现24小时降水量超过25MM的天数为30天；出现六级以上（风速≥10.8米/秒）阵风天气的天数为16天；漳州市气象台在期间基于台风对我市的影响发布台风警报涉及的天数为9天（共计4个台风，最大风速均为6级以上）。上述三者中同时存在24小时降水量超过25MM并六级以上阵风天气所涉及的日期天数为1天。以上共计54天。 2017年7月28日，讼争房屋经过建设、勘察、设计、监理、施工五个单位联合验收，竣工验收合格。 2019年6月18日，漳州市公安消防大队出具漳公消验字（2019）第0043号《建设工程消防验收意见书》（摘要）：37#、38#楼占地面积1915.9㎡，总建筑面积31822.36㎡，建筑高度75.2m，层数：地上24层，地下2层，地上1至3层为商场、门厅及设备用房，4至24层均为住宅，属一类高层公共建筑，耐火等级一级，地下1层为车库。该工程消防设计经支队审核合格……综合评定本工程消防验收合格。 本院认为，本案存有四个争议焦点：一、张李梅主张的诉讼请求是否超过诉讼时效？二、友丰房地产公司所主张的延期交房的理由是否成立？三、张李梅主张友丰房地产公司未按约定交付房屋的违约金的诉讼请求是否合法有据？如果合法有据，该违约金的起止时间？四、本案是否存在逾期交房违约金过高的问题？ 焦点一：张李梅主张的诉讼请求是否超过诉讼时效？ 张李梅认为本案不存在诉讼时效；友丰房地产公司辩称，张李梅的诉请已经超过诉讼时效。针对逾期交房违约金的诉讼时效问题，本院认为，出卖人逾期履行交房义务，由此导致买受人未如期取得房屋的违约行为，买受人有权要求出卖人承担违约金，该权利是买受人基于合同之债所享有的债权请求权，依法应该适用相关诉讼时效的规定。根据《民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……”以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”，张李梅与友丰房地产公司双方签订的《商品房买卖合同》中关于逾期交房违约金的约定是以日为单位计算的，属于继续性债权，应该以每个个别的债权分别适用诉讼时效，因此从2016年9月5日（张李梅向法院提交材料之日起，即2019年9月5日向既往时间倒推的3年）起算的逾期交房违约金，至2017年10月1日（《民法总则》施行之日）诉讼时效期间尚未满二年，因此从2016年9月5日起计算的逾期交房违约金的诉讼时效可以适用《民法总则》的三年诉讼时效，即2016年9月5日以后张李梅主张的违约金诉讼请求没有超过法定诉讼时效，张李梅主张从2015年7月1日起算逾期交房违约金于法无据。 焦点二：友丰房地产公司所主张的延期交房理由是否成立？ 张李梅认为只有符合合同约定的条件，才可以扣除天数。本院认为，张李梅与友丰房地产公司双方所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，张李梅与友丰房地产公司应该按照合同约定全面履行各自义务。友丰房地产公司认为相应抵扣天数应该计算到张李梅取得讼争房屋钥匙的时候，本院认为，根据双方合同约定，友丰房地产公司可以抵扣天数的时间截点应该是双方合同约定的交房时间，至于超过约定交房时间的施工期间，所遇到的合同约定的可以抵扣天数的情形，不应该予以抵扣。因为该时间段友丰房地产公司已经逾期交房，友丰房地产公司已经构成违约，该时间段无论是大风、台风、降雨、中高考的问题，都不应该是本案考量的问题，友丰房地产公司不可以因为自身的违约行为而受益，而将违约方在违约期间内所造成的损失转由守约方承担。 1、24小时降水量超过25MM、六级或六级以上大风天气的天数是否可以抵扣？ 根据张李梅与友丰房地产公司双方签订的附件六《合同补充协议》第四条第二款约定，该项天数可以抵扣。本院从雨量分析，24小时降水量超过25MM已经达到大雨级别；而六级以上（包括六级）大风施工过程中也会存在危险，一般施工现场是不会进行作业的，因此24小时降水量超过25MM、六级或六级以上大风天气的天数可以进行抵扣。 2、高温天气是否可以抵扣？ 高温天气分为两种情况：一是法定禁止室外作业的日最高气温40℃，根据有关规定应当停工，可以直接根据气象资料予以扣除天数，二是尚未达到法定禁止室外作业的高温，应当提供相应气象资料予以证明，并根据合同约定，方能予以扣除，从友丰房地产公司提供的《高温论证报告》显示，高温35℃以上，是否包含日高温40℃，没有进一步细化，对此友丰房地产公司未能进一步举证证明日高温达到40℃的天数，友丰房地产公司应该承担举证不能的法律后果。 3、台风天气是否可以抵扣？ 本院认为，台风路径是很难预估的，但是只要有可能对本市造成影响，气象部门就会发布台风预警信号，为了确保人身财产安全，施工单位要停止露天活动和高空作业，因此即使最终台风未能在本市登陆，亦或者没有造成太大影响，台风天气也是会造成停工。且台风作为不可抗力典型的代表，可以予以抵扣。 4、高考、中考天数是否可以抵扣？ 高考、中考天数虽然是可以预估的，但是张李梅与友丰房地产公司双方签订的《商品房买卖合同》第八条已经约定，为配合高考中考等重要活动造成工程无法施工，可以延期。高考、中考期间，政府部门均会要求市区的施工单位停止施工，确保考生休息和考试时间，因此根据双方约定，高考和中考的时间可以予以抵扣。 综上，因此自2013年9月16日起至2015年6月30日期间，被告可据实予以合理延期的天气天数为54天。2013年11月24日至2015年6月30日共计有2次高考和2次中考，共计10天，该天数也可以抵扣，以上共计64天。 焦点三：张李梅主张友丰房地产公司未按约定交付房屋的违约金的诉讼请求是否合法有据？如果合法有据，该违约金的起止时间？ 商品房作为一种建筑工程，其交房的条件应首先符合《建筑法》的规定。根据《建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。同时，商品房属按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程，交付使用尚需符合《消防法》相关规定。根据《消防法》第十三条规定，需要消防设计的建筑工程分为两类，一类是强制消防验收工程，另一类是消防备案工程。根据《建设工程消防监督管理规定》第十四条及《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.1.1条规定，强制消防验收工程是指大型的人员密集场所和建筑高度大于54m的一类高层住宅建筑，建设单位在工程竣工验收后还应当依法经公安机关消防机构进行消防验收合格，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。根据友丰房地产公司提供的材料可以证实本案讼争的商品房应该属于一类高层住宅建筑，未经消防验收禁止投入使用。虽然张李梅于2018年2月11日已经取得房屋，但由于讼争房屋于2019年6月18月才通过消防验收，因此根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，友丰房地产公司还应该从2018年2月12日起至2019年6月18日至支付张李梅未按约定交付房屋的违约金，每天10元。张李梅主张应该按照约定交房之日起开始计算未按约定交付房屋的违约金，本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定可以得知，张李梅与友丰房地产公司对于未按约定交房的违约条款进行的选择，双方选择的是接收房屋，按照每天10元计算违约金，而不是拒绝接收房屋，按照逾期交房的条款计算违约金，因此张李梅既然主张了2015年7月1日至2018年2月11日的逾期交房违约金，就不应该再主张该段时间的未按约定条件交房的违约金，两项属于重复计算，于法无据，本院不予采信。 焦点四：本案是否存在逾期交房违约金过高的问题？ 本院认为，违约金是法律确立的合同自由原则或意思自治原则的具体体现，本案双方当事人在合同中已对友丰房地产公司的逾期交房违约金如何计算进行了约定，即按日以已付款万分之一的标准计付违约金，并不属于法律所规定的“过分高于造成的损失的”，故对于友丰房地产公司要求调低违约金的主张，本院不予支持。本案应依尊重当事人意思自治的原则，按照合同约定确定友丰房地产公司的违约责任。 综上所述，本院认为，张李梅与友丰房地产公司双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，依法有效，受法律保护。双方当事人应当依约全面履行自己的义务。张李梅依约履行支付购房款义务，友丰房地产公司未按合同约定在2015年6月30日前向张李梅交付房屋，构成违约，应向张李梅承担逾期交房违约金。由于张李梅的主张逾期交房违约金诉讼请求部分已经超过诉讼时效，因此友丰房地产公司应支付张李梅从2016年9月5日至2018年2月11日逾期交房违约金。且根据张李梅与友丰房地产公司双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，友丰房地产公司可据实予以延期，故本案应扣除2013年9月16日至2015年6月30日期间据实予以合理延期的天数64天。本案被告应支付张李梅逾期交房违约金335040元×0.0001×（525－64）日=15445元。同时，由于友丰房地产公司在交付房屋时，讼争房屋尚未通过消防验收，因此友丰房地产公司还应该支付给张李梅未按约定交付房屋的违约责任，即从2018年2月12日计算至2019年6月18日，每日按照10元计算，共计4920元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条的规定，判决如下： 一、漳州市友丰房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付张李梅逾期交房违约金15445元； 二、漳州市友丰房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付张李梅未按约定条件交付房屋违约金4920元； 三、驳回张李梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费982.2元，减半收取491.1元，由张李梅负担280.1元，漳州市友丰房地产开发有限公司负担211元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审判员  徐晓雯 二〇一九年十一月二十八日 书记员  王小玲