广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初2836号原告：广州喜登堡床垫机械有限公司，住所地广州市花都区花东镇永星路23号厂1第一层D区，统一社会信用代码914401115697965175。法定代表人：冯孝金。委托诉讼代理人：严兵，广东宏安信律师事务所律师。被告：广东宝鼎产业园发展有限公司，住所地广州市增城区新塘镇新光路8号(办公楼B-2)A区，统一社会信用代码91440101MA59K934XY法定代表人：唐雄。被告：广州市江林木业有限公司，住所地广州市花都区花东镇象山村永星路31号，统一社会信用代码91440101754546114F。法定代表人：周浩明。两被告共同委托诉讼代理人：曾庆娟，广东蕴德律师事务所律师。原告广州喜登堡床垫机械有限公司（以下简称喜登堡公司）与被告广东宝鼎产业园发展有限公司（以下简称宝鼎公司）、广州市江林木业有限公司（以下简称江林公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，宝鼎公司在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院于2019年4月2日作出（2019）粤0114民初2836号民事裁定，裁定驳回宝鼎公司对本案管辖权提出的异议。后宝鼎公司向广州市中级人民法院提出上诉，该院于2019年7月23日作出（2019）粤01民辖终1478号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法组成合议庭适用普通程序于2019年9月27日公开开庭进行审理。原告喜登堡公司的法定代表人冯孝金及其委托诉讼代理人严兵、被告宝鼎公司、江林公司的共同委托诉讼代理人曾庆娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。喜登堡公司向本院提出诉讼请求：1、两被告退还原告租赁保证金174000元；2、两被告赔偿原告装修损失278000元、因搬迁厂房产生的搬运费损失12800元、因搬迁厂房停止生产而造成的员工工资损失31161元；3、由两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年2月1日，宝鼎公司依据江林公司出具“房屋委托授权书”与原告签订《房屋租赁合同》，原告与宝鼎公司对位于“花都区花东镇永星路23号厂房4”位置的厂房租赁相关事宜达成一致，双方约定租赁期限自2018年2月1日起至2024年1月31日止，共6年，月租金含综合物业管理费为58000元，租金从2018年4月份开始计租，其中2月到3月为免租装修期。根据房屋租赁合同约定，原告按约定于2018年2月2日将租赁保证金174000元及首期4月份租金（开始计算租金之日）58000元汇至宝鼎公司指定的账号中。此后的4月至11月份，原告每月都按照宝鼎公司的缴费通知单指定的金额和收款账号向宝鼎公司汇款，没有任何拖欠。原告与宝鼎公司于2018年2月1日签订租赁合同后，于2018年2月10日即与广州观在室内装饰设计有限公司（后变更为广州观在设计有限公司）签订《建筑装饰工程施工合同》，共用了278000元在租赁房屋的装修上，装修完毕后原告将租赁厂房用作生产机器设备。然而原告仅仅使用租赁房屋才不到一年，2018年12月5日，宝鼎公司就向原告发出要求将租赁厂房拆迁的通知，原告问其原因，宝鼎公司这时都还隐瞒真相，告知原告厂房拆迁是因为政府政策原因，原告要求被告出示政府通知，被告拒不出示，经原告联系当地城管及政府部门才得知原告所租赁的厂房属于违规违建，原告在政府部门获得了限期拆除通知书复印件，这时原告才得知所承租的厂房属于违规违建。根据宝鼎公司的拆除通知，原告所租赁的厂房需于2018年12月20日前拆除，不得已，原告与广州鸿兴搬家有限公司于2018年12月18日签订《场地搬迁合同》，于该月20日进行搬迁。而在租赁厂房需要拆除、搬运期间，原告公司无法生产，但仍需支付员工工资，因此造成的损失约31161元（按10月、11月、12月的工资计算月平均工资数）。根据以上事实，两被告在签订《房屋租赁合同》时就隐瞒本案所涉厂房属于违规建筑的事实，在政府部门通知属于违章建筑要求拆除后还以属于政府行为免责为由通知原告搬迁，甚至至今未退还原告租赁保证金174000元，严重侵害原告权益，致使原告花费巨资装修后仅仅使用几个月，租赁厂房就被政府强制拆除，给原告造成巨大经济损失，故原告主张二被告立即返还租赁保证金174000元，以及原告因此造成的装修损失278000元，搬运费损失12800元，员工工资损失31161元，共计495961元。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求支持原告全部诉请。被告宝鼎公司、江林公司共同辩称：一、同意退还原告的租赁保证金174000元；二、不同意向原告支付装修损失278000元、搬运损失12800元、工资损失31161元。原告的各类损失与被告无关，法庭不应当予以支持。理由如下：1、原告对于案涉租赁物没有报建审批手续在签订租赁合同时已明知，所以应当自行承担因政府通知拆迁而产生的装修、搬迁和工资损失。原告是案涉场地（花都区花东镇永星路23号厂1-4）的第一位租客，对厂1-4有最优先的选择权，原被告在磋商阶段被告已告知原告厂1-3证件齐全，租金在每平米30元左右，厂4暂未获得相应的报建审批手续租金相对便宜。于是原告自行选择了厂4并与原告签署了租赁合同，并且在签署案涉租赁合同之前告知被告该合同已让其代理律师审阅过，可以签署。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”《合同法》关于合同无效的法律后果规定了两个条文。第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”结合本案当中的案涉租赁合同无效，宝鼎公司收取的原告保证金予以返还原告。原告已支付的租金相当于支付的房屋占用使用费，无返还的必要。前述司法解释第九条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。原告的装修已绝大部分拆除带走，没有什么可折价补偿的。如果有少部分的已形成附合的装饰，那么也是原告应当自行承担的部分。3、案涉《房屋租赁合同》第八条第3款约定“租赁期间因政策性因素造成本合同无法履行，双方互不承担责任。”众所周知，在2018年广州市白云区、花都区有大批地上建筑被通知拆迁，本案也不例外，所以按照合同约定被告可以同意退保证金，原告的其他各项损失由原告自行承担。4、案涉《房屋租赁合同》第九条第1款第7项约定租客擅自将租赁物部分或者整体转租转让他人的，出租方有权解除合同，保证金不予退还。原告在租赁期间在未经被告同意的情况下擅自带其他租客到案涉租赁物参观并有意进行转租，有案涉租赁物门口安保人员作证。所以原告已有违约的主观意向，但被告暂时保留追究其违约责任的权利，仍然选择同意退还其租赁保证金。三、原告主张装修费损失278000元的法律依据与事实依据均不足，法院不应当予以支持。首先，法律依据不足的原因已在第二点答辩意见中陈述，此处不再赘述。其次，事实依据方面的不足表现在：1、原告证据7的装修合同第一页（P34)显示时间是二O一七，合同落款时间是2018年2月10日，所以装修合同是否是原告后续为诉讼而仓促补签刻意制作的，被告持疑问态度。所以对原告该组证据的真实性、合法性、关联性不予认可。2、该装修合同第一条第1.3、1.4条提到了装修《预算书》、《主材承包工程单价》，但原告的证据中并没有出现这两项可以决定实际装修价款的关键证据。而且依据原被告提交的现场照片可知原告的装修甚是简陋，装修价款远没有装修合同款项约定的那么高。《房屋租赁合同》的第一条也约定了原告承租该场地主要是做展销、仓库之用，所以原告不会将其装修的过于豪华。屋顶的小吊旗和玻璃隔开的两间办公室加上地面的铺平被原告称之为斥巨资装修，很显然是与事实不相符合的。3、原告并未向法庭出具装修的普通增值税发票，仅是提交了原告的法定代表人冯孝金个人向一个叫何维的银行转账记录，在原告的证据第42-45页，这4页显示的转账记录总和是264100元，均未备注转款的性质，与原告主张的装修款共278000元在数额上也有很大出入。何维的身份被告也有疑问，因原告并没向法庭提交何维的《劳动合同》和社保记录，是否是装修公司的员工，被告不得而知。四、原告主张搬迁费损失12800元的法律依据与事实依据均不足，贵院不应当予以支持。首先，法律依据不足的原因已在第二点答辩意见中陈述，此处不再赘述。其次，事实依据方面的不足表现在没有出具搬运的普通增值税发票。再者，原告证据第54页出现的搬家运输车上的标识是“穗文搬家”，穗文搬家与广州鸿兴搬家公司之间是何种关系，原告转账的12800元是否是实际的搬运费均存在很大的疑问。五、原告主张工资损失31161元的法律依据与事实依据均不足，法院不应当予以支持。首先，法律依据不足的原因已在第二点答辩意见中陈述，此处不再赘述。其次，事实依据方面的不足表现在：1、原告的31161元是如何计算得出的，以多少为基数计算的哪几个月的工资，为什么要计算这几个月的工资，均未向法庭提供证据。2、原告的证据第60页，工资表上“签名”这栏是空白，表明是其自行为诉讼而单方制作。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。而且该页显示一个叫何凯的员工在2018年11月和12月的工资均为6000左右，而原告证据第61页显示由冯孝金个人转账给何凯的金额为8058元，没有备注是工资性质还是其他性质的转款，与其提交的工资表数额也不相符合。3、虽然原告证据第62页至第69页的转账记录数据与第60页表格相符合，但并不能证明转账的款项性质就是工资。没有劳动合同也没有社保记录进行佐证。整个第10组证据均系原告单方制作和拼凑得来，被告不予认可。所以原告所谓的员工工资损失由被告承担的事实依据和法律依据均不足，法院应当均不予支持。六、江林公司没有收取原告的任何保证金故不应当承担退还保证金的责任。综上，既然原告明知案涉租赁物报建手续不完备仍坚持同被告签署《房屋租赁合同》就应当自行承担应政策因素被通知搬迁的风险。经审理查明：涉案厂房位于广州市花都区花东镇永星路23号厂房4（单一层厂房）。喜登堡公司与宝鼎公司、江林公司均确认：签订合同时该厂房没有取得规划报建。江林公司于2017年12月1日出具《房屋委托授权书》，称其将涉案厂房委托授权给宝鼎公司经营管理。2018年11月27日，广州市花都区花东镇人民政府向江林公司发出穗花东府土违字［2018］11005号《整治违法用地行为通知书》，以江林公司违法用地建设通知其于2018年11月31日前自行整改。2018年2月1日，喜登堡公司作为乙方（承租方）与宝鼎公司作为甲方（出租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定宝鼎公司将涉案厂房租给喜登堡公司作办公生产及仓库用途，面积2700平方米，租金20元/平方米，月租金54000元，每月分摊保安、清洁、水电工及物业管理人员等工资4000元，每月实付房租及物业综合协作费58000元，租赁期限自2018年2月1日至2024年1月31日，2018年2月1日至2018年3月31日为免租期，租赁保证金为174000元。喜登堡公司、宝鼎公司、江林公司均确认：签订合同时，宝鼎公司曾出具江林公司的《房屋委托授权书》。合同签订后，喜登堡公司向宝鼎公司支付租赁保证金174000元及2018年4月租金58000元。此后，原告每月按时支付在租金直到2018年11月，其于2018年12月20日彻底搬走，并与宝鼎公司、江林公司进行交接。涉案厂房于2018年12月底拆除。经本院依法释明，原告陈述：如果涉案合同无效，其不变更其诉讼请求。喜登堡公司向本院提交其与广州观在室内装饰设计有限公司于2018年2月10日签订的《建筑装饰工程施工合同》、广州观在室内装饰设计有限公司的《准予变更登记（备案）通知书》、该公司指定由何维收款的《证明》、《招商银行转账汇款电子回单》、《招商银行账户历史交易明细表》，拟证明其因装修花费了278000元的事实。宝鼎公司、江林公司对上述证据不予确认，认为：装修合同封面抬头是2017年，落款是2018年，我方不确定是否是原告为了诉讼之后补的；装修合同第一条1.3、1.4提到装修预算书、主材承包单价，我方认为是该预算书是合同关键部分，但是原告并没有提供；我方与原告的租赁合同第一条也约定了原告承租场地是用于仓库以及展销，因此原告并不可能将场地装修过于豪华，因此与其表示豪华装修是不符合的，也没有装修发票，仅仅提供银行转账记录，该转账记录也未载明是装修款；通过我方提交的照片可以看出原告已经将大部分装修搬走，因此对装修款我方不予确认。关于装修费为何打到何维账户，喜登堡公司陈述：我方是根据装修公司出具的付款通知和装修合同约定，且装修公司也为我方出具证明，装修公司的收款因为税费问题，因此走私账，与我方之后的汇款记录一致。宝鼎公司、江林公司认为《证明》没有写时间，对何维与装修公司之间的关系不清楚。喜登堡公司向本院提交其与广州鸿兴搬家有限公司签订的《场地搬迁合同》、《中国工商银行网上银行电子回单》及金额为12800元的发票、广州鸿兴搬家有限公司的《开户许可证》，拟证明原告因搬迁花费了12800元的事实。宝鼎公司、江林公司对上述证据真实性予以确认，关联性不予确认，认为应由喜登堡公司自行承担。喜登堡公司向本院提交照片复印件若干，宝鼎公司、江林公司向本院提交照片若干，均证明喜登堡公司对涉案厂房的装修及搬空厂房的情况。宝鼎公司、江林公司认为喜登堡公司的装修比较简单。喜登堡公司的法定代表人在庭审中陈述：我方在接收场地时是毛坯状态，涉案租赁物2700平方米在上漆等都是巨大的面积，我方主要用于仓库存放大型工具，普通的电线不能支持，另外装修也是按照一般办公型标配装修，涉及到的吊顶、隔断、招牌等装修都是需要较大资金的，我方的装修是找的专业公司进行，是一站式服务，因此涉及到的人员工资、运输等都比较高。喜登堡公司向本院提交其自制的2018年10月、11月、12月员工工资表及《招商银行转账汇款电子回单》，证明租赁厂房因拆迁搬运期间无法生产，原告因此支付工资的损失31161元。宝鼎公司、江林公司对此证据不予确认，认为：工资表也没有员工签名，也没有加盖公章，虽后面提交法定代表人对员工的转款，但是也没有载明是工资，并且何凯在2018年11月、12月工资是6000元，但是其转账是8000多元，其实际转账与工资表不一致，因此对其真实性不予确认，银行流水的真实性可以确认，但对该项证据的关联性不予确认。喜登堡公司于2019年10月8日向本院说明其诉讼请求第二项中的员工工资损失为停工前10月、11月、12月工资总额的月平均工资，即10月份实发工资30282元、11月份应发工资31600元、12月份应发工资31600元，平均为31161元，并向本院提交12月员工工资的银行转账汇款电子回单及劳动合同五份、个人参保证明五份。宝鼎公司、江林公司对劳动合同及个人参保证明的真实性予以确认，但认为有一个叫何剑锋的参保记录是从2019年1月开始的，而该员工《劳动合同》签署的合同期限为从2018年4月25日起至2019年4月25日止，所以被告对该员工在2019年1月份之前是否属于原告的正式员工质疑。另外，被告认为无关联性的关键理由还在于原告称工资损失是因为搬迁事宜耽误一个月无法正常开展生产，其需继续向员工发放工资，但其并没举证证明2018年12月的盈利亏损表来直接证明搬迁事宜给其造成的直接经济损失，所以被告认为原告的该组证据与本案无关。转账记录真实性确认，但对关联性不确认。首先，所有的转账记录均是个人对个人的转账而且也没备注款项的性质是否是劳动报酬。其次，虽然原告补充提交了有签名确认的工资表，但工资表的真实性被告无法核实，系其单方制作，被告不予确认。宝鼎公司、江林公司向本院提交宝鼎公司与黄君杰签订的《房屋租赁合同》，拟证明同等位置的证件齐全的租赁物单价高于案涉租赁物，是原告选择涉案租赁物的原因，厂1的出租时间晚于厂4，表明原告有优先选择证件齐全的租赁物进行承租，但其并未选择，原告对厂4暂时未获报批手续的事情是知情的，原告的诉请2产生的费用与被告无关，无论多少均应原告自行承担。本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，喜登堡公司、宝鼎公司、江林公司均确认签订《房屋租赁合同》时，涉案厂房没有规划报建，且目前涉案厂房因违法用地已被依法拆除。因此喜登堡公司、宝鼎公司之间的《房屋租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，同时，因喜登堡公司、宝鼎公司、江林公司均确认签订合同时，宝鼎公司向江林公司出具《房屋委托授权书》，因此，喜登堡公司主张宝鼎公司、江林公司向其退还租赁保证金174000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因喜登堡公司、宝鼎公司、江林公司均确认喜登堡公司进行了厂房搬迁，喜登堡公司提交充分证据证明其支付的搬迁费为12800元，对喜登堡公司、宝鼎公司之间的《房屋租赁合同》无效，喜登堡公司、宝鼎公司、江林公司均应承担责任，虽然宝鼎公司、江林公司抗辩喜登堡公司在签订合同时因为低价选择了涉案厂房，对涉案厂房没有规划报建是明知的，但本院认为，宝鼎公司、江林公司将没有规划报建的厂房出租给喜登堡公司，本身就存在过错，而喜登堡公司未尽到签订合同时的审慎义务，也存在过错。因此对喜登堡公司主张宝鼎公司、江林公司向其支付搬迁费6400元的诉讼请求，合理合法，本院予以支持，超出部分，由喜登堡公司自行承担。喜登堡公司主张宝鼎公司、江林公司向其赔偿装修损失278000元，但其未提交其与广州观在室内装饰设计有限公司关于装修款的发票，而仅有喜登堡公司的法定代表人与何维的转账记录，且转账记录中有两张日期为2018年7月、2019年6月，距离喜登堡公司租赁时间间隔较长，喜登堡公司也未能提交工程项目明细，本院无法认定装修内容，但宝鼎公司、江林公司也确认喜登堡公司曾进行装修，同时，喜登堡公司、宝鼎公司之间的《房屋租赁合同》无效，喜登堡公司、宝鼎公司、江林公司均应承担责任，而喜登堡公司、宝鼎公司也确认喜登堡公司在2018年12月进行搬迁，目前涉案厂房已拆除，因此，本院酌定宝鼎公司、江林公司向其赔偿装修损失69500元，超出部分，依据不足，本院不予支持。至于喜登堡公司要求宝鼎公司、江林公司向其支付员工工资损失，本院认为，首先，喜登堡公司对涉案合同无效导致厂房拆迁也存在过错，其次，喜登堡公司无法证明搬迁厂房的具体期限及停止生产的时间，且宝鼎公司、江林公司对喜登堡公司与其员工之间的劳动合同及工资发放并不知情，无法预见此项损失，因此，对喜登堡公司的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告广东宝鼎产业园发展有限公司、广州市江林木业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州喜登堡床垫机械有限公司返还租赁保证金174000元；二、被告广东宝鼎产业园发展有限公司、广州市江林木业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州喜登堡床垫机械有限公司赔偿搬迁费6400元；三、被告广东宝鼎产业园发展有限公司、广州市江林木业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州喜登堡床垫机械有限公司赔偿装修损失69500元；四、驳回原告广州喜登堡床垫机械有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8740元，由原告广州喜登堡床垫机械有限公司负担4370元，由被告广东宝鼎产业园发展有限公司、广州市江林木业有限公司负担4370元。保全费2999.8元，由原告广州喜登堡床垫机械有限公司负担1499.9元，由被告广东宝鼎产业园发展有限公司、广州市江林木业有限公司负担1499.9元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  袁 贞人民陪审员  曾桂妹人民陪审员  王美欣二〇一九年十一月二十二日书 记 员  彭小容陈晓敏