广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初6154号原告:广州万利酒店管理有限公司，住所地广州市花都区狮岭镇旗岭新民路135号8楼，统一社会信用代码91440101MA59MYW51E。法定代表人：徐婉华。委托诉讼代理人：潘福全,广东英盟律师事务所律师。被告：曾胜华，男，1984年7月2日出生，汉族，住广州市白云区，被告：许晓敏，女，1987年10月10日出生，汉族，住广东省广宁县,两被告共同委托诉讼代理人：刘德华，广东大洲律师事务所律师。第三人：广州市龙茶壹品餐饮管理有限公司，住所地广州市花都区狮岭镇新民路135号八层大楼首层，统一社会信用代码91440101MA5AK1816R。法定代表人：许焯尧。委托诉讼代理人：刘德华，广东大洲律师事务所律师。原告广州万利酒店管理有限公司与被告曾胜华、许晓敏租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案受理后，依法适用简易程序于2019年6月27日公开开庭进行了审理。后因案情需要，本案转为普通程序组成合议庭于2019年8月15日公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依职权追加广州市龙茶壹品餐饮管理有限公司为第三人，并依法组成合议庭适用普通程序于2019年9月11日公开开庭进行了审理。原告广州万利酒店管理有限公司（以下简称万利酒店）的委托诉讼代理人潘福全，被告曾胜华、许晓敏及其共同委托诉讼代理人刘德华，第三人广州市龙茶壹品餐饮管理有限公司（以下简称龙茶壹品公司）的委托诉讼代理人刘德华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万利酒店向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告之间签订的场地租赁合同，并判令被告向原告支付六个月（自2018年12月至2019年5月）的租金469800元，租金每月78300元，管理费每月10800元，共64800元，违约金按照每月应交租金和管理费的2%计算，从2018年12月5日计至付清之日止；2.被告承担本案诉讼费用。2019年8月15日，原告变更诉讼请求为：1．解除原告与被告曾胜华、许晓敏之间签订的场地租赁合同；2.判令被告向原告支付自2018年12月5日至交还场地之日止的租金及管理费，租金每月78300元，管理费每月10800元，违约金按照每月应交租金和管理费的2%计算，从2018年12月5日计至付清之日止；3.被告承担本案诉讼费用。2019年9月11日，原告增加一项诉讼请求：判令被告曾胜华、许晓敏返还位于广州市花都区狮岭镇旗岭新民路135号维也纳酒店1-3楼的租赁场地。事实和理由：原、被告双方于2017年12月30日签订“场地租赁合同”，原告将位于广州市花都区狮岭镇旗岭新民路135号维也纳酒店1-3楼出租给被告作饮食、酒楼用途，租期为自2017年8月18日至2032年8月13日止，共15年。2017年8月18日至2017年12月30日为免租期，2017年12月30日至2020年8月18日每月租金78300元及每月物业管理费10800元，前三年的租金每月78300元，物业管理费每月10800元。之后租金每三年递增10%（详见合同条款）。违约责任约定若被告不按时缴纳租金及其他费用，除须补缴外，按每月应缴纳金额2％的比例缴纳违约金。逾期15天原告方有权收回经营场地。但自2018年12月至今，被告共拖欠原告六个月租金469800元及管理费64800元、滞纳金26730元，全部合计561330元。经原告多次致电及上门催收，被告均以各种借口推拖至今没有支付。被告已经构成违约，其应承担相应的违约责任。被告曾胜华、许晓敏共同辩称，不同意原告所有的诉请，我们想继续经营，即使要解除，也要把我们投入的费用给回我们。2017年招商我们进去，承诺建停车场，至今没有建，我们投入装修费600多万，也交租100多万了，我们不同意支付租金和管理费。后来他们说合同有误差，要求收回，说改好给我们，现在也没有把合同给我们就起诉我们，从承租至今涉案酒楼都没有开业。第二次庭审，二人辩称，曾胜华、许晓敏并非案涉租赁合同主体，曾胜华、许晓敏仅代表龙茶壹品公司与万利酒店签订合同。龙茶壹品公司于2017年9月30日注册成立，注册经营地址为广州市花都区狮岭镇新民路135号八层大楼首层，股东分别为曾胜华、张坤及万利酒店，法定代表人为曾胜华。龙茶壹品公司的经营字号为“西关大酒楼”。首先，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”2017年12月30日，曾胜华、许晓敏与万利酒店签订了场地租赁合同。签订合同时，万利酒店应当知晓曾胜华、许晓敏作为法定代表人及授权代表是为了公司利益进行签约，曾胜华、许晓敏实际上是以公司的状况为基础进行的交易，在这种情况下，为了保障市场交易的稳定，合同主体应当认定为龙茶壹品公司。其次，在“西关大酒楼”后续的经营过程中，万利酒店亦知晓租赁合同的合同主体为龙茶壹品公司。2019年3月4日，万利酒店的财务向龙茶壹品公司财务许晓敏发送微信，要求支付租金管理费，其向许晓敏发送一张图片，图片内容为一份“还款协议”，该图片显示合同甲方为西关大酒楼，乙方为维也纳酒店，合同中约定了欠缴租金的偿还方式以及时间，图片下方签名盖章处加盖了“广州市龙茶壹品餐饮管理有限公司”字样印章。据此可以认定万利酒店知晓合同主体为龙茶壹品公司。综上所述，曾胜华、许晓敏认为案涉场地的租赁合同关系应为万利酒店与龙茶壹品公司，曾胜华、许晓敏并非合同主体，鉴于此，请求依法驳回万利酒店的诉讼请求。第三人龙茶壹品公司述称，曾胜华、许晓敏并非涉案合同的适格主体，是我方与原告签订的合同，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明:涉案建筑物位于广州市花都区狮岭镇旗岭新民路135号，建筑物所在的土地于2002年8月14日办理了国有土地使用证，登记的权属人为广州市国贺商贸有限公司，土地证号为花国用（2002）字第08080336号，土地用途为工矿仓储用地，广州市国贺商贸有限公司于2006年5月8日取得涉案建筑物的《建设工程规划许可证》，建设规模厂房A：1幢，地上4层，面积8182平方米，厂房B：1幢，地上4层，面积5440平方米；宿舍A：1幢，地上5层，面积1977平方米；宿舍B：1幢，地上5层，面积1949平方米。2017年4月26日，广州市国贺商贸有限公司（甲方、出租方）与徐婉华（乙方、承租方）签订《场地租赁合同》，约定：一、甲方将广州市花都区狮岭镇旗岭新民路135号八层大楼出租给乙方，作饮食、沐足、旅业用途。二、租期从2017年5月1日至2042年4月30日。三、年租金共计130万元，2020年6月起月租金递增7%，每三年均按7%递增一次。3.整幢大楼装修期为八个月（免租），如果消防验收在八个月内未能按一次消防规划方案验收合格则租金顺延。如乙方在验收期间改变用途责任由乙方自负。五、乙方的权利义务：8、乙方不得将经营场所作经济担保或抵押，未经甲方同意不得将经营场所私自转让。否则甲方有权单方解除合同，收回租赁场地。合同还就双方其他权利义务进行了约定。2017年12月30日，万利酒店（甲方、出租方）与被告曾胜华、许晓敏（乙方、承租方）签订《场地租赁合同》，约定：一、场地的位置、面积甲方将广州市花都区狮岭镇旗岭新民路135号维也纳酒店1-3楼作为饮食、酒楼用途，租用场地共约为2700平方。每平方29元，管理费4元，共33元，每三年租金递增百分之十。二、租赁的期限租赁期为15年，自2017年8月18日至2032年8月18日止。三、租金的标准、收费的项目及付款方式1.租金标准及付款方式。2017年8月18日至2017年12月30日为免租期。2017年12月30日至2020年8月18日前三年每月租金78300元，每月物业管理费10800元，2020年8月18日起租金递增10%，每三年均按10%递增一次，2020年8月18日至2023年8月18日每月租金为86130元，每月物业管理费为10800元……上述租金不含租赁税，租赁税由乙方支付，乙方交税后将租赁税单原件交给甲方，先交租后使用。每月5号前将租金以现金方式交付或转账的方式汇至甲方账户，甲方开具收款收据给乙方。2.押金标准乙方须向甲方缴纳20万元作为押金，甲方收到押金后开具押金收据给乙方存根。该押金在合同期满后，双方债务结清时，该押金无息退还给乙方。如乙方的押金不足扣除债务时，甲方有权向乙方追索，并直接诉讼到法院，由此产生的费用全部由乙方承担支付。五、甲方的权利义务1.甲方应按本合同约定将经营场地按现状交付乙方使用并提供一次消防、用电，在乙方办理工商、税务等手续时，甲方应为乙方提供房屋的相关证明文件，费用由乙方支付。且按约定向乙方收取租金及各项费用包括政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该物业有关的各项税费。六、乙方的权利义务1.乙方应按本合同约定向甲方缴纳租金及各项费用，并按时向有关的管理部门缴纳各项工商、税务等相关的一切费用，如乙方在本合同经营期限内拖欠都由乙方负担，甲方不负任何的经济及法律责任。2.乙方在办理营业执照后有权在经营场地从事合法经营活动，因经营而造成的一切法律和经济责任均由乙方负责。……7、合约期满，如双方不再续约，乙方经营场地内属于乙方的可移动物品由乙方自行处理。固定设施包括空调、电梯、货梯、天花、地面、墙壁、消防设施、报装的水电设施等一切附属物都不得拆除、损坏、注销。七、合同的变更及解除2.合同期未满，乙方如因经营不善或其他原因需退租时，必须经得甲方书面同意，押金不作退还；而且除乙方经营场所内可移动物品外，由乙方自行购置的固定设备、设施都归甲方所有，乙方不得搬走。乙方在结清各项费用后方可要求甲方办理退租手续。八、违约责任2.乙方不按时缴纳交租金及其他费用，除须补交外，每1天，按每月应缴纳费金额2%的比例向甲方缴纳违约金。逾期15天甲方有权收回经营场地.3、乙方逾期交还租赁场地的应承担相应的违约责任，甲方有权无条件收回出租场地，并有权向乙方双倍收取占用期租金在搬迁限期内未搬迁完毕财物的视为乙方自动放弃为搬财物的所有权，乙方自愿由甲方自行处置，处置产生的费用由乙方负责支付。合同还就双方其他权利义务进行了约定。万利酒店表示该合同实际在2017年8月时签订，因合同约定免租期，因此合同落款日期写了2017年12月。曾胜华、许晓敏则表示当时签订了很多份合同，但未能提交证据予以证明。合同签订后，曾胜华、许晓敏向万利酒店支付20万元押金，并从2018年1月起按月租金78300元及管理费10800元的标准付至2018年11月。曾胜华、许晓敏利用涉案场地经营“西关大酒楼”，“西关大酒楼”尚未注册，实际经营的是龙茶壹品公司，曾胜华、许晓敏表示许晓敏是龙茶壹品公司的财务，许晓敏是代表万利公司支付租金，且万利公司在之后催缴租金时双方签订的协议亦是载明西关大酒楼，落款由龙茶壹品公司盖章，曾胜华、许晓敏的签字是龙茶壹品公司的授权行为，故涉案合同的相对方应为龙茶壹品公司。万利公司对此不确认，认为曾胜华、许晓敏才是合同的签订及履行主体。曾胜华、许晓敏认为涉案土地用途是工矿仓储用地，不能用于商业用途，无法办理消防验收手续。万利酒店则认为曾胜华、许晓敏承租的1-3层以上的其他租户已成功办理了消防验收，曾胜华、许晓敏是因为未支付办理消防证照的12万元所以才未能领取消防验收的证照，为此提交四层以上建筑物领取的消防安全检查合格证予以佐证。另查，龙茶壹品公司在2017年9月30日注册成立，股东为曾胜华、张坤及万利公司。2017年12月20日，万利公司将其股份转让给徐婉华个人，徐婉华注资210万元，为此签订了《股东转让出资合同书》，徐婉华在2017年12月26日成为龙茶壹品公司的股东。之后，徐婉华表示一直未看到曾胜华、许晓敏对涉案场地进行装修，徐婉华在2018年6月8日退出龙茶壹品公司，并将之前注资的200万元转为借款，同时让曾胜华、许晓敏签订200万元的欠条。关于该200万元的欠条，徐婉华另案起诉曾胜华、许晓敏【案号：（2019）粤0114民初5999号】，该案截至本案庭审辩论终结时仍在审理当中。之后，曾胜华、许晓敏从2018年7月起对涉案场地进行装修，在2018年10月装修完毕，曾胜华、许晓敏的“西关大酒楼”在2018年12月试营业，但认为万利公司承诺建设的停车场一直未建成，故在试营业了二十几天之后就停业了。曾胜华、许晓敏表示当时与万利公司口头协商不交半年的租金，等建好停车场之后再交租，但后来一直未建成。曾胜华、许晓敏（乙方）与万利公司、徐婉华（甲方）在2019年4月8日签订《西关酒楼撤场保证书》，载明：“现西关酒楼至2019年4月5日一共欠徐婉华租金（4个月）372438元，利息4个月266557.83元，3月水电10881元，一共649876.83元。现已经违反合作合同，并且无资金经营落去，现已经停业状态，鉴于曾经是合作伙伴关系，到2019年5月5日止，曾胜华和许晓敏在这期间内若能够融资成功偿还大家商议的欠款649876.83元及4月租金及利息151168元，则可以继续履行合同经营落去。若未能筹到资金偿还欠款，则曾胜华和许晓敏（西关酒楼）保证在5月5日自动撤场，将西关酒楼场地无条件交还徐婉华女士，西关酒楼内所有物品撤离需经徐婉华书面同意，2019年4月5日至2019年5月5日徐婉华免收西关酒楼的利息及租金共151168元，如西关酒楼无法开业，合同则自动终止，场地的转租权交由徐婉华处理。于2019年5月5日前，西关酒楼可将场地内可移动物品作价处理，所作价格以实际价格为准，徐婉华有优先权购买作抵扣欠款。若徐婉华不需要购买，则西关将出售物品现金给徐婉华作抵减处理。西关酒楼在2019年4月25日前要将物品作价清单交给徐婉华共同确认。2019年5月5日前西关酒楼内物品未处理完，西关酒楼应无条件撤场，场地及场地内物品完全归徐婉华处理。并且西关酒楼应承担经营期间所产生的所有债务。一切所有原来所签订的合同从签订这个合同会后，以这合同为准。”关于涉案场地内的装饰装修物及可移动物品，本院多次询问万利公司及曾胜华、许晓敏的意见，万利公司坚持不同意曾胜华、许晓敏搬走涉案场地的装饰装修物及可移动物品，只能根据《西关酒楼撤场保证书》的约定由万利公司的徐婉华优先购买或作价抵扣拖欠的费用，曾胜华、许晓敏认为在签订上述《西关酒楼撤场保证书》之后，万利公司的徐婉华一直不允许曾胜华、许晓敏将涉案场地内的物品搬离，基于这种情况，曾胜华、许晓敏仍明确表示不在本案中对其添附的装饰装修物及可移动物品主张权利。万利公司认为曾胜华、许晓敏拖欠租金构成违约，因此对于已付的押金20万元根据合同约定应予没收。本院认为：万利公司与曾胜华、许晓敏签订的《场地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行合同义务。该合同由曾胜华、许晓敏签字，租金由曾胜华、许晓敏支付，关于合同后续履行过程中的撤场保证书等文件亦由曾胜华、许晓敏签字，即曾胜华、许晓敏实际参与合同的签订及履行，虽然曾胜华、许晓敏利用涉案场地经营龙茶壹品公司属实，但龙茶壹品公司并未在租赁合同及撤场保证书等文件中盖章，龙茶壹品公司实际并未在涉案场地经营，万利公司亦不确认龙茶壹品公司为承租方，因此曾胜华、许晓敏抗辩龙茶壹品公司为合同相对方的意见，依据不足，本院不予采纳。曾胜华、许晓敏认为当时签订了数份租赁合同，但并未提交证据予以佐证，故本院确认万利公司提交的租赁合同为双方实际履行的合同。合同履行过程中，曾胜华、许晓敏无故不支付租金长达一年多的时间，合同明确约定逾期15天万利公司有权收回经营场地，故曾胜华、许晓敏的行为已构成违约，依约应承担相应的违约责任。因此，万利公司要求解除涉案租赁合同、要求曾胜华、许晓敏交还涉案场地1-3楼，并支付2018年12月5日起至交还场地之日止拖欠的租金及管理费，合理有据，本院均予以支持。因万利酒店于2019年8月15日在诉讼中提出解除合同，因此本院确认涉案合同于2019年8月15日解除，万利公司在2019年8月15日之后主张的租金应为占有使用费，租金（占有使用费）及管理费按合同约定的标准计算，经核算，2018年12月5日至2019年8月15日的租金共计651658.06元（78300元/月×8个月10天），管理费共计89883.87元（10800元/月×8个月10天），2019年8月16日之后的占有使用费及管理费按合同约定的2017年12月30日至2020年8月18日期间占有使用费78300元/月、管理费10800元/月、2020年8月18日至2023年8月18日期间占有使用费86130元/月、管理费10800元/月的标准计算至实际返还场地之日止。关于违约金，因万利公司表示已没收押金20万元，在万利公司未能举证证明没收押金20万元未能弥补其实际损失的情况下，万利公司要求曾胜华、许晓敏在本案支付逾期付款的违约金，依据不足，本院不予支持。曾胜华、许晓敏认为万利公司并未建成当初承诺的停车场导致其无法正常经营，但曾胜华、许晓敏对此未提交证据证明，且万利公司亦不予确认，在2019年4月8日签订的撤场保证书中亦未载明因该原因导致无法正常经营，因此，对于曾胜华、许晓敏的抗辩意见，本院不予采纳。虽然涉案场地所在土地的用途为工矿仓储用地，但涉案建筑物已领取建设工程规划许可证，且万利公司已提交涉案四至九层建筑物领取消防安全检查合格证的文件予以佐证，根据万利公司与曾胜华、许晓敏签订的撤场保证书的内容可知，曾胜华、许晓敏不在涉案场地继续经营的原因并非由于涉案场地无法办理消防验收手续，故在曾胜华、许晓敏未能提交证据证明涉案建筑物所在土地的用途影响其正常经营的情况下，本院对该抗辩意见不予采纳。虽然曾胜华、许晓敏在涉案场地内仍存有物品，但经过本院多次主持，双方仍无法就搬离涉案场地内的物品达成一致意见，曾胜华、许晓敏亦表示关于涉案场地内的装饰装修物及物品另案主张，因此，若曾胜华、许晓敏认为向万利公司交还场地导致其产生相关损失，其可另寻他径向万利公司主张权利，本院不予调处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告广州万利酒店管理有限公司与被告曾胜华、许晓敏于2017年12月30日签订的《场地租赁合同》于2019年8月15日解除；二、被告曾胜华、许晓敏于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告广州万利酒店管理有限公司交还位于广州市花都区狮岭镇旗岭新民路135号维也纳酒店1-3楼的场地；三、被告曾胜华、许晓敏于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万利酒店管理有限公司支付2018年12月5日至2019年8月15日的租金合计651658.06元、管理费合计89883.87元；四、被告曾胜华、许晓敏于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万利酒店管理有限公司支付2019年8月16日至实际返还场地之日止的占有使用费及管理费，计算标准：2017年12月30日至2020年8月18日期间的占有使用费为78300元/月、管理费为10800元/月，2020年8月18日至2023年8月18日期间的占有使用费为86130元/月、管理费为10800元/月；五、驳回原告广州万利酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费136718元，由被告曾胜华、许晓敏共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及其副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审 判 长  吴海萍人民陪审员  段纯惠人民陪审员  黄美好二〇一九年十一月二十五日书 记 员  邓国靖