济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0191民初3962号原告：北京美丽屋资产管理有限公司，住所地北京市大兴区兴政街（科技大厦）31号7层31-6。法定代表人：韩光，总经理。委托诉讼代理人：时智魁，男，该公司员工。被告：徐家亮，男，1980年11月30日出生，汉族，住济南市历城区，委托诉讼代理人：邢文斌，山东法杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：于晓菲，山东法杰律师事务所律师。原告北京美丽屋资产管理有限公司（以下简称美丽屋公司）与被告徐家亮委托合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案。本院依法适用简易程序，于2019年10月10日公开开庭进行了审理，原告美丽屋公司的委托诉讼代理人时智魁，被告徐家亮及其的委托诉讼代理人邢文斌、于晓菲到庭参加诉讼。于2019年11月22日公开开庭进行了审理，原告美丽屋公司的委托诉讼代理人时智魁，被告徐家亮及其的委托诉讼代理人邢文斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美丽屋公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除美丽屋公司与徐家亮于2018年8月10日签订的《济南市房屋出租委托合同》；2.判令徐家亮返还美丽屋公司房屋租金10115.67元；3.判令徐家亮支付美丽屋公司违约金30953.6元；4.判令徐家亮支付美丽屋公司房屋装修及添置设施物品费用29745元；5.诉讼费用由徐家亮承担。事实与理由：2018年8月10日，美丽屋公司与徐家亮签订《济南市房屋出租委托合同》，约定徐家亮将其名下的位于山东省济南市高新区康虹路2335号丰奥嘉园北区1号楼1-2802号房屋委托美丽屋公司进行出租管理，月租金2980元，委托期限为2018年11月13日至2023年11月12日。2019年5月1日，济南市供电局对用电情况进行普查，发现2802号房屋电表经人私自拆改，但美丽屋公司对此事不知情。后济南市供电局对2802号房屋业主徐家亮进行了处罚，要求徐家亮补齐窃电费用2585.62元，并对徐家亮做出了7756.86元的处罚决定。美丽屋公司于5月13日将5月13日至8月12日的房屋租金支付徐家亮，但徐家亮收到租金后拒绝履行供电局发出的处罚决定书，并要求美丽屋公司支付补缴费用及罚金，导致供电部门对该房屋做出停电处理，房屋无法正常使用。徐家亮的行为已违反了《济南市房屋出租委托合同》第七条约定，乙方有权单方解除合同，且房屋自5月1日开始停电，导致房屋无法正常使用，徐家亮应返还5月1日至8月12日的房屋租金，并承担相应的违约责任。为维护合法权益，诉至法院。徐家亮辩称，美丽屋公司所诉不属实，徐家亮不存在违约情形。美丽屋公司诉称的“发现该房屋于2017年2月私自拆改电表进行窃电”不属实，徐家亮不存在私自拆改电表的行为。美丽屋诉称，2019年5月1日济南市供电局对用电情况进行普查时，发现徐家亮委托美丽屋公司出租的案涉房屋的电表经人私自拆改。说明私自拆改时间是在美丽屋公司的委托出租期限内被发现，根据双方签订的《济南市房屋出租委托合同》第二条第一款的规定，应当由美丽屋公司负责管理案涉房屋，由于美丽屋公司没有尽到管理义务发生私自拆改电表，应当由其承担相应的责任；根据合同约定，双方在合同签订时对房屋各项情况进行了“交房确认”，美丽屋公司和徐家亮对房屋内水、电、燃气、物业费等租赁使用费用结算完结，美丽屋公司同意接收。足以证实美丽屋公司在合同签订时已对案涉房屋的用电设备进行了检查，仅是对实际发生的电费数额在缴费时需要以实际的查询结果为准，但案涉房屋的电表不存在私自拆改的情形；徐家亮向供电局申请打印了《历月电费明细》，该明细显示：2019年2月、4月两次电费合计105.56元，证明此时尚有正常的用电消耗。而这一时间段也是在双方签订的委托合同之后，属于美丽屋公司应当负责管理的期限内。根据案涉合同第五条第二款规定，管理责任应由美丽屋公司承担，由于其管理不当等原因发生私自拆改电表的后果，应由其承担全部责任。对于2019年5月1日济南市供电局下达的相应处罚，其后果应当由美丽屋公司承担；案涉合同第七条第四款第3项规定，美丽屋公司出现“保管不当或者不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的”情形时，徐家亮享有单方解除权。因此，美丽屋公司不具有单方解除委托合同的权利，其依法应当支付约定租金并在徐家亮主张解除时承担违约责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月10日，徐家亮（委托人、甲方）与美丽屋公司（房屋管理机构、乙方）签订《济南市房屋出租委托合同》，约定徐家亮将其名下位于济南高新区康虹路2335号丰奥嘉园北区1号楼1-2802号房屋委托于美丽屋公司进行出租管理。甲方承担物业管理费（含公摊水电费及垃圾处理费）、装修押金及装修管理费，自装防水维修费、取暖费。乙方承担水费、电费、燃气费及乙方自行开通的宽带和有线电视费，委托期满后乙方须结清所有应承担的租赁使用费用。出租委托期内房屋内主体结构，甲方自装防水、电路、水路管道、房屋自带壁挂炉因自然老化导致的损坏及一切责任均由甲方承担，或者由乙方负责修理更换，甲方承担全部费用。出租委托期内房屋及附属设施因人为所导致的损坏均由乙方负责并承担全部费用。合同第七条第（三）款约定，甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达2日的。2.因拖欠本合同第三条第一款约定的费用致使乙方无法出租房屋的。3.不承担约定的维修义务致使乙方无法出租房屋的。4.屋内设施非市政原因出现严重老化，供暖供电供水不足，影响正常生活的。5.因与签署之前纠纷影响乙方对外出租或承租人居住的。6.因隐瞒房屋重大瑕疵或交验时无法发现的重大隐患，影响乙方对外出租或承租人居住的。出租委托期内甲方或乙方须提前终止合同的应提前30日书面通知对方，并按照合同总租金的17%性守约方支付违约金，如甲方违约或甲方因拆迁终止合同时还须赔偿乙方为屋内添置的设施物品及装修费用（改造房×建筑面积）。甲方有第七条第三款情形之一的视作甲方违约，应按合同总租金的17%向乙方支付违约金。委托期限为2018年11月13日至2023年11月12日，委托代理期限可延长一个月，延长期内月租金标准与本合同内租金标准一致，其中2018年8月13日至2018年11月12日为免租期共计三个月，2019年11月13日至2020年1月12日为免租期共计二个月。甲方应于2018年8月10日前将房屋交付给乙方钥匙，并签订《物业交接清单》见附件一。租金标准为第一年2018年11月13日起2980元/月，合同总租金共计35760元。第二年2019年11月13日起2980元/月，合同总租金共计29800元。第三年2020年11月13日起2980元/月，合同总租金共计35760元。第四年2021年11月13日起3365元/月，合同总租金共计40380元。第五年2022年11月13日起3365元/月，合同总租金共计40380元。乙方支付租金方式为季付，于2018年8月13日支付房租共计8940元，于2019年2月13日支付房租共计8940元，于2019年5月13日支付房租共计8940元，于2019年8月13日支付房租共计8940元，于2019年11月13日支付房租共计2980元。同日，双方签订《物业交接清单》，载明水表底数358、燃气表底数39、电表底数400。2019年5月1日，济南市供电公司向徐家亮发出《窃电通知书》，载明：经现场检查，确认你方违反《宗华人民共和国电力法》及其配套管理办法的有关条款，属于在供电企业的供电设施上擅自接线用电、绕越法定的用电计量装置用电，根据《电力法》相关规定，将对你范围采取相应措施。请你单位（或个人）加到本通知书之日起3日内，到开发区供电部办理有关手续，逾期不到引起的一切后果由贵方负责。后美丽屋公司及徐家亮均未按通知书办理相关手续，该供电公司已于2019年5月份将案涉房屋的电表拆除。美丽屋公司于2019年5月13日向徐家亮缴纳了2019年8月12日之前的租金。2019年8月9日，美丽屋公司发《通知函》至徐家亮，载明因案涉房屋存在窃电行为，电表已被拆除，房屋无法正常使用，故针对《济南市房屋出租委托合同》提起诉讼，要求解除合同，因案件处于审理阶段，暂停支付房屋租金。徐家亮认可收到该通知，但对通知内容不予认可。庭审中，美丽屋公司称其对窃电一事并不知情，案涉房屋在双方签约前就存在窃电现象，因徐家亮未予缴纳罚款，现济南供电公司已将案涉房屋电表拆除，案涉房屋无法正常使用，租户已搬离该房屋，并提交了济南市供电公司查询的《历月电费明细表》及电表底数抄件。徐家亮对此不予认可，辩称在签约之前房屋一直处于空置状态，出现的窃电现象发生在租赁期内，应由美丽屋公司承担相应责任。诉讼中，经本院向济南市供电公司调查了解，济南市供电公司曾于2017年11月19日对案涉房屋的电表进行更换，但窃电通知是针对用户通过在电表上私自接线的方式进行窃电作出的，窃电行为应该发生在电表更换之后，但具体窃电时间无法查实，后因用户一直未缴纳罚款，供电公司于2019年5月份将电表拆除。另查明，案涉房屋所有权人系徐家亮，为徐家亮单独所有。本院认为，美丽屋公司与徐家亮签订的《济南市房屋出租委托合同》，系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方协商一致，可以解除合同。现美丽屋公司请求解除案涉合同，徐家亮亦同意解除，本院对美丽屋公司的该项诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。美丽屋公司称案涉房屋租户因停电无法正常使用房屋，于2019年4月21日从案涉房屋搬离，要求徐家亮返还其缴纳的自2019年5月1日至2019年8月12日期间的房租。因徐家亮对此不予认可，称案涉房屋未办理交接，房屋钥匙仍在美丽屋公司处。本院综合考虑济南市供电公司将案涉房屋电表拆除的时间及美丽屋公司续缴下季度租金的时间，认为徐家亮返还美丽屋公司自2019年5月13日至2019年8月12日期间的租金较为合理，该期间租金数额为8940元，故本院对美丽屋公司要求徐家亮返还其租金8940元的诉讼请求予以支持，超出部分，不予支持。根据现有证据及本院依职权向济南市供电公司的调查可知，无法根据双方提交的历月用电明细表及窃电通知书确定案涉房屋出现的窃电时间，美丽屋公司亦未提交其他有效证据证实窃电行为发生在案涉合同签订之前，故美丽屋公司主张徐家亮存在违约行为，要求徐家亮向其支付违约金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。美丽屋公司要求徐家亮按照合同约定的标准（300元×建筑面积）向其支付房屋装修及添置设施物品费用，但未提交其对案涉房屋进行装修及添置物品的相关证据，故本院对其该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告北京美丽屋资产管理有限公司与被告徐家亮于2018年8月10日签订的《济南市房屋出租委托合同》解除；二、被告徐家亮于本判决生效之日起十日内退还原告北京美丽屋资产管理有限公司租金8940元；三、驳回原告北京美丽屋资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果原被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1570元，减半收取785元，由原告北京美丽屋资产管理有限公司负担683元，被告徐家亮负担102元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 梁 猛二〇一九年十一月二十八日书记员 孙丽娜