舟山市普陀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0903民初59号 原告：舟山市普陀怡景山庄酒店有限公司，住所地舟山市普陀区朱家尖街道南沙度假村路5号。 法定代表人：谢军明，执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：毛耕炜、虞军军，上海瀛泰（舟山）律师事务所律师。 被告：胡舟，男，1971年11月19日出生，汉族，住舟山市普陀区。 被告：王赛琴，女，1972年2月17日出生，汉族，住舟山市普陀区。 两被告委托诉讼代理人（特别授权）：张国斌，北京上泽广霁（舟山）律师事务所律师。 两被告委托诉讼代理人（特别授权）：徐舟波，浙江星岛律师事务所律师。 原告舟山市普陀怡景山庄酒店有限公司（以下简称“怡景公司”）诉被告胡舟、王赛琴合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理，依法适用普通程序组成合议庭于2019年8月20日公开开庭进行了审理。原告怡景公司的委托诉讼代理人毛耕炜，被告胡舟及两被告的委托诉讼代理人张国斌、徐舟波到庭参加诉讼。因本案与另案处理结果有关联，暂停审限6个月。本案现已审理终结。 原告怡景公司向本院提出诉讼请求：一、判令两被告共同向原告支付拖欠的承包费204.34万元、违约金50万元、逾期付款违约金483532元（暂算至2018年12月30日，按月息2%分段计算）；二、判令两被告共同向原告支付自2018年12月31日起至实际腾退之日止的承包费，并以所欠承包费总金额为基数、自2018年12月31日起至实际清偿之日止按月利率2%计付违约金；三、判令两被告共同赔偿原告为实现债权而支出的费用，包括但不限于律师费、保全费、保险费及诉讼费等。审理中，原告明确第二项诉请为要求两被告支付自2019年1月1日至5月8日的承包费333000元，并支付自2019年1月1日起至清偿日止按月利率2%计算的违约金。 事实与理由：2005年5月8日，中国银行浙江省分行（出租方）与原告（承租方）签订《中国银行浙江省分行朱家尖培训中心资产租赁合同》，合同约定租赁资产为普陀南和山庄1号楼、2号楼、4号楼、5号楼、6号楼、普陀朱家尖寺岙村招待所（职工宿舍）1号楼，租赁期限自2005年4月15日至2020年4月14日。2011年7月15日，原告作为发包方（甲方）与作为承包方的被告胡舟（乙方）签订二份《酒店承包协议》。其中一份协议约定：甲方将普陀朱家尖度假村5号怡景山庄酒店（不包括餐厅、8号楼和寺岙村停车场四层职工楼）发包给乙方承包，年承包金90万元，首期承包金（2011年7月18日至2012年1月17日的承包金）为45万元；为保障该协议的正常履行，在协议签订之日乙方需交付甲方承包风险保证金50万元（不计息）。另一份协议约定：甲方将普陀朱家尖度假村5号怡景山庄酒店餐厅、8号楼和寺岙村停车场四层职工楼发包给乙方承包，年承包金30万元，首期承包金（2011年7月18日至2012年1月18日的承包金）为15万元。该两份协议均约定：承包期自2011年7月15日至2018年7月14日；承包金每半年支付一次，先付后租；首期承包金于本协议签订之日起3日内支付，以后每年承包金支付日为每年12月30日、6月30日之前支付；承包期间，乙方继续使用甲方原有的的工商税务执照等其他经营许可证及相关各种证照、公章，乙方需自行办理营业执照法人变更登记手续，乙方对使用上述证照开展的经营活动拥有独立的经营自主权并独自承担一切责任，乙方经营期内所发生的一切债权债务等民事行为关系均与甲方无关；承包期间，乙方应按时交纳自行负担的费用（包括水、电、煤气、排污费、垃圾费、各种税费等），按实支付，月结月清；承包期间，承包标的保养维修工作及所需费用由乙方承担；第七条第2条约定，承包期间，乙方有“拖欠承包金达一个月以上的”等行为的，甲方有权解除本协议，收回承包标的；关于违约责任，承包期间，乙方有第七条第2点规定行为的，甲方有权终止合同，收回该承包标的，乙方向甲方支付违约金50万元；承包期间，乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则其须按当期应付租金（即半年租金60万元）的0.5%支付违约金；本协议未尽事宜，经双方共同协商，作出补充规定，补充规定与本协议具有同等效力。上述两份承包协议签订后，被告胡舟支付了相应的承包费。但自2015年起，被告胡舟开始拖欠承包费。为此，原告分别于2015年3月26日、2016年5月20日向被告胡舟发送催款函，催促其及时支付拖欠的承包费。2017年4月11日，原告（甲方）和被告胡舟（乙方）签订《租赁协议（补充）》，约定：甲乙双方于2011年7月15日签订了租期为七年(2011年7月15日至2018年7月14日)的《酒店承包协议》，甲方将坐落在普陀朱家尖度假村路5号怡景山庄酒店和寺岙村停车场四层职工楼发包给乙方承包；按《酒店承包协议》约定，乙方应支付2015年12月31日至2016年12月30日的租金120万元，经甲方多次电话、书面催讨，乙方因租赁房屋的补漏问题至今仍未支付2015年12月31日至2016年12月30日的租金87.92万元，已构成违约，甲乙双方就房屋渗漏之事引起的租金未付事宜进行协商；乙方同意就现有的房屋渗漏问题自行处理，并同中国银行之间的交涉自行负责；甲方同意在此前提下，从2015年12月31日起至2018年7月14日的租金减免10万元/年，作为乙方房屋渗漏维修及经营损失的补偿，并考虑到乙方就房屋渗漏问题维修成本较大，甲方同意将乙方的租赁期限延长至2020年4月14日，该延长期间的租金按年租金100万元结算；甲方已对乙方经营期间的房屋渗漏问题造成的经营损失及维修费用做相应补偿，乙方承诺不再以房屋补漏等原因延期支付后期租金或申请降低租金；具体租金如下：2015年12月31日至2016年12月30日的租金为税后110万元；2016年12月31日至2017年12月30日的租金为税后110万元；2017年12月31日至2018年12月30日的租金为税后105.42万元；2018年12月31日至2019年12月30日的租金为税后100万元；乙方承诺于2017年10月30日前向甲方指定账户归还2015年12月31日至2016年12月30日的租金77.92万元；若乙方未按上述约定如期归还全部拖欠租金的，乙方租期租金按《酒店承包协议》结算，同时甲方有权单方终止《酒店承包协议》，并依法追究乙方的全部违约责任；守约方为实现债权而发生的全部费用(包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费等)均由违约方承担。补充协议签订后，被告胡舟仍未及时支付所欠款项。2017年9月12日，原告再次向被告胡舟发送催款函，催促其及时支付拖欠的承包费，否则原告将终止承包协议，并要求其将承包酒店腾退以及承担违约责任。补充协议约定的付款日期届满后，被告胡舟亦未按约定履行付款义务。截至目前，被告胡舟尚欠原告承包费200余万元，经原告多次催讨未果。被告胡舟拖欠承包费的行为已构成违约，严重损害了原告的利益。为此，原告于2018年5月28日根据公司章程召开股东会，免去被告胡舟的法定代表人身份及相关职务，选举谢军明为新的法定代表人，并变更了工商登记信息。另查明，被告胡舟、王赛琴系夫妻关系，被告胡舟经营所得用于家庭共同生活，其所负债务应为夫妻共同债务，被告王赛琴应承担共同清偿责任。综上，为维护自身的合法权益，原告诉至法院。 原告怡景公司为证明自己主张所依据的事实，向本院提交了如下证据： 一、《中国银行浙江省分行朱家尖培训中心资产租赁合同》一份，拟证明原告向中国银行浙江省分行租赁了案涉酒店的事实。 二、《酒店承包协议》二份，拟证明被告胡舟向原告承包案涉酒店，并约定了双方之间权利义务的事实。 三、公司章程及工商登记信息一份，拟证明原告与被告胡舟按合同约定办理了法定代表人变更等手续，原告股东为昌茂春和谢军明的事实。 四、催款函三份，拟证明原告曾分别于2015年3月26日、2016年5月20日、2017年9月12日向被告胡舟催收拖欠的承包费的事实。 五、《租赁协议（补充）》一份，拟证明因被告胡舟拖欠承包费，原、被告就《酒店承包协议》作了补充约定，进一步明确了双方的权利义务，并约定违约方将承担守约方为实现债权而发生的全部费用的事实。 六、股东会决议、公司章程修正案、工商登记信息各一份，拟证明经股东会决议，原告将法定代表人胡舟变更为谢军明的事实。 七、《法律服务代理合同》、律师代理费发票及支付凭证、保险费票据各一份，拟证明原告为实现债权支出律师代理费8.5万元（先予支付4万元，另外4.5万元待执行款到位后支付）、保全保险费6625元的事实。 八、结婚登记申请表、审查处理结果各一份，拟证明被告胡舟、王赛琴系夫妻关系，被告胡舟的债务发生于两被告婚姻关系存续期间的事实。 九、扣缴所得税报告表一份，拟证明王赛琴在胡舟承包经营的怡景酒店工作，其对胡舟经营事宜知情并参与，案涉债务系两被告夫妻共同债务的事实。 被告胡舟、王赛琴答辩称，一、被告胡舟有权拒付租金。案涉房屋存在严重的质量问题，经鉴定普陀区朱家尖度假村5号怡景山庄酒店5号楼、6号楼、8号楼房屋危险性鉴定等级评定为C级，该房屋损坏属陈旧性损坏，严重的漏水问题影响了胡舟的经营并造成了经营损失。双方签订的《租赁协议（补充）》只约定了2016年租金77.92万元的还款期限，未约定后续租金的支付时间，胡舟已按约支付了2016年的租金77.92万元，另多付租金11.08万元，履行了付款义务，而怡景公司在未将房屋修复良好状态前系违约，胡舟有权行使先履行抗辩权，拒绝支付后续租金的行为并非违约。二、租金和违约金过高。怡景公司发包案涉酒店时，隐瞒了该房屋存在严重的漏水问题，其行为构成欺诈，应承担相应违约责任，如被告胡舟需支付租金，在经鉴定存在C级危房严重影响经营的情况下，双方约定的租金标准远远超过其实际价值，请求法院予以调整。胡舟不存在违约，不应支付违约金，怡景公司应返还胡舟支付的风险保证金50万元，如法院认定胡舟违约，怡景公司所主张的违约金及逾期付款利息远超其实际损失，请求法院予以降低。三、本案原告诉请基础混乱，主体不适格。胡舟与怡景公司签订了承包合同，后胡舟与怡景公司以及股东昌茂春、谢军明签订了租赁协议，双方之间的基础法律关系既有承包，又有租赁，存在混同，原告主体除怡景公司以外还包括昌茂春、谢军明，被告王赛琴不是合同相对方，且不参与经营，也不了解胡舟的经营情况，根据合同相对性原则，王赛琴不是本案适格被告。 被告胡舟为证明自己主张所依据的事实，向本院提交了如下证据： 一、司法鉴定报告一份，拟证明案涉房屋存在安全隐患，其中5、6、8号楼房屋危险性等级评定为C级，房屋漏水造成胡舟经营损失的事实。 二、修理发票若干，拟证明胡舟承包期间出资修缮案涉房屋的事实。 三、情况报告及微信截图各一份，拟证明胡舟、昌茂春共同起草函件，以怡景公司名义向中国银行浙江省分行提出要求履行修缮义务的事实。 四、函件两份，拟证明胡舟、昌茂春共同经办，以怡景公司名义发函给中国银行，告知未付租金的原因系中国银行浙江省分行未履行修缮义务的事实。 经质证，原、被告意见如下：被告对原告提交的证据一的真实性无异议，关联性有异议；对证据二、五的真实性均无异议，对证明目的有异议，原告提供的房屋系危房，存在严重的质量问题，其行为构成违约，被告有权拒付租金；对证据三无异议；对证据四的真实性有异议，被告胡舟并未收到过催款通知；对证据六的真实性无异议，对证明目的有异议，原告擅自变更法定代表人，未通知被告胡舟，对胡舟经营产生严重影响；对证据七的真实性无异议，但因原告违约在先，被告不应承担律师费等费用；对证据八的真实性无异议，关联性有异议，被告王赛琴并未参与经营，不是适格被告；对证据九的真实性无异议，关联性有异议，被告胡舟为王赛琴购买社保而将其登记在公司名下，实际上被告王赛琴并非公司员工，其对胡舟具体经营并不知情，王赛琴并非适格被告。原告对被告提交的证据一的真实性、合法性、关联性均无异议，但案涉房屋系危房是在（2018）浙0903民初2708号案件中胡舟提出鉴定后才得知，原告之前并不知情，鉴定意见载明危房原因是陈旧性损害，合同约定案涉房屋由被告胡舟负责维修，而胡舟租赁后疏于维修才造成陈旧性损害，因此原告并不存在违约行为；对证据二的真实性、关联性均不予认可，该证据不足以证明维修费用实际支出情况，即使存在维修费用也属于租赁期间正常的修缮开支，应由胡舟自行承担；对证据三、四的真实性无法确认，对证明目的有异议，即使被告胡舟发函给中国银行浙江省分行，也不能代表怡景公司，更不能代表公司股东。本院对真实性不存在争议的证据予以认定，对当事人有异议的证据结合全案情况予以综合评判。 经审理查明，谢军明、昌茂春系原告怡景公司股东。2005年5月8日，中国银行浙江省分行与怡景公司签订《资产租赁合同》，约定中国银行浙江省分行将其所有的位于普陀朱家尖度假村1号楼、2号楼、4号楼、5号楼、6号楼、普陀朱家尖寺岙村招待所（职工宿舍）1号楼出租给怡景公司，用途为经营酒店，租赁期限自2005年4月15日至2020年4月14日，未经中国银行浙江省分行书面同意，不得转租。合同签订后，怡景公司将案涉房屋用于酒店经营。 2011年7月15日，原告怡景公司（甲方）与被告胡舟（乙方）签订《酒店承包协议》二份，一份约定：甲方将普陀朱家尖度假村5号怡景山庄酒店（不包括餐厅、8号楼和寺岙村停车场四层职工楼）发包给乙方承包，年承包金90万元，首期承包金（2011年7月18日至2012年1月17日的承包金）为45万元；为保障该协议的正常履行，在协议签订之日乙方需交付甲方承包风险保证金50万元（不计息）。另一份协议约定：甲方将普陀朱家尖度假村5号怡景山庄酒店餐厅、8号楼和寺岙村停车场四层职工楼发包给乙方承包，年承包金30万元，首期承包金（2011年7月18日至2012年1月18日的承包金）为15万元。该两份协议均约定：承包期自2011年7月15日至2018年7月14日；承包金每半年支付一次，先付后租；首期承包金于本协议签订之日起3日内支付，以后每年承包金支付日为每年12月30日、6月30日之前支付；承包期间，乙方继续使用甲方原有的的工商税务执照等其他经营许可证及相关各种证照、公章，乙方需自行办理营业执照法人变更登记手续，乙方对使用上述证照开展的经营活动拥有独立的经营自主权并独自承担一切责任，乙方经营期内所发生的一切债权债务等民事行为关系均与甲方无关；承包期间，乙方应按时交纳自行负担的费用（包括水、电、煤气、排污费、垃圾费、各种税费等），按实支付，月结月清；承包期间，承包标的保养维修工作及所需费用由乙方承担；承包期间，乙方有“拖欠承包金达一个月以上的”等行为的，甲方有权解除本协议，收回承包标的；关于违约责任，承包期间，乙方拖欠承包费的，甲方有权终止合同，收回该承包标的，乙方向甲方支付违约金50万元；承包期间，乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则其须按当期应付租金（即半年租金60万元）的0.5%支付违约金；本协议未尽事宜，经双方共同协商，作出补充规定，补充规定与本协议具有同等效力。 上述两份承包协议签订后，胡舟向怡景公司按约支付了承包费以及风险保证金50万元，并办理了法定代表人变更手续，胡舟成为怡景公司的法定代表人，对外仍以怡景公司名义进行酒店经营。自2015年起，胡舟以案涉房屋漏水等原因开始拖欠承包费。2017年4月11日，双方签订《租赁协议（补充）》，抬头处甲方为怡景公司、谢军明、昌茂春，乙方为胡舟，该补充协议约定：甲乙双方于2011年7月15日签订了租期为七年的《酒店承包协议》，为方便乙方经营，甲方将公司公章交由乙方保管使用，按协议约定，乙方应支付2015年12月31日至2016年12月30日的租金120万元，经甲方多次催讨，乙方因租赁房屋的补漏问题至今仍未支付2015年12月31日至2016年12月30日的租金87.92万元，已构成违约，甲乙双方就房屋渗漏之事引起的租金未付事宜进行协商，乙方同意就现有的房屋渗漏问题自行处理，并同中国银行之间的交涉自行负责；甲方同意在此前提下，从2015年12月31日起至2018年7月14日的年租金减免10万元，作为乙方房屋渗漏维修及经营损失的补偿，并考虑到乙方就房屋渗漏问题维修成本较大，甲方同意将乙方的租赁期限延长至2020年4月14日，该延长期间的租金按年租金100万元计算；甲方已对乙方经营期间的房屋渗漏问题造成的经营损失及维修费用做相应补偿，乙方承诺不再以房屋补漏等原因延期支付后期租金或申请降低租金；乙方承诺于2017年10月30日前向甲方指定账户支付2015年12月31日至2016年12月30日的租金77.92万元；若乙方未按上述约定如期支付全部拖欠租金的，租金按《酒店承包协议》结算，同时甲方有权单方终止《酒店承包协议》，并依法追究乙方的全部违约责任，本协议未尽事宜，一律按原租赁协议条款履行。该补充协议上落款“甲方（签章）”处有怡景公司盖章，“股东（签名）”处有昌茂春、谢军明签名，“乙方（签章）”处有胡舟签名。 《租赁协议（补充）》签订后，胡舟于2017年4月26日支付41万元、9月4日支付20万元、9月20日支付21万元、2018年2月12日支付2万元、4月26日支付3万元、5月7日支付2万元，合计支付租金89万元，后未再支付。2018年5月24日，胡舟自行委托浙江省地球物理技术应用研究所，对舟山市怡景山庄酒店6号楼进行安全鉴定，该房屋被评定为C级危房，需整体加固处理。2018年5月28日，怡景公司召开股东会，决定免去被告胡舟的法定代表人身份及相关职务，选举谢军明为新的法定代表人，并变更了工商登记信息。怡景公司于2018年6月21日向本院起诉胡舟、王赛琴【案号为（2018）浙0903民初2224号】，要求解除双方之间的合同，要求胡舟立即腾退案涉房屋，返还公章、财务章、法人章等，要求两被告支付承包费、利息损失和违约金。该案审理中，胡舟同意解除合同，但双方对合同解除归咎于哪方违约以及应承担的违约责任存在争议。怡景公司撤回要求支付承包费、利息损失和违约金的诉请，本院对事实清楚的部分先行做出判决，于2018年9月10日解除了双方之间的合同，判令胡舟腾退案涉房屋并返还公章等物品，对违约责任在该案中未予认定。该案判决生效后，胡舟未自动履行，怡景公司申请本院强制执行，胡舟于2019年5月8日腾退案涉房屋。 2018年8月3日，胡舟起诉怡景公司、昌茂春、谢军明、中国银行浙江省分行【案号为（2018）浙0903民初2708号】，要求赔偿装修损失、维修费、经营损失以及违约金等合计670余万元。该案审理中，胡舟申请对案涉房屋是否构成危房进行司法鉴定，本院委托浙江城乡工程检测有限公司进行鉴定，该公司于2019年2月26日出具鉴定意见：1号楼、2号楼、3号楼、职工宿舍楼房屋危险性为B级，5号楼、6号楼、8号楼房屋危险性为C级，房屋损坏属陈旧性损坏、属使用年限过长，无经常性维护保养问题所形成的累积损坏，房屋主要承重砌体砌筑砂浆低于标准要求，强度偏低易于形成承载力不足，进而构成安全隐患，房屋作为经营性用房，房屋漏水明显影响适用功能，势必造成无法使用且造成经营损失的情况发生（注：B级指个别结构构件评定为危险构件，但不影响主体结构安全，基本能满足安全使用要求；C级指部分承重结构不能满足安全使用要求，房屋局部处于危险状态，构成局部危房）。1号楼建筑面积1443.95㎡,2号楼建筑面积848.97㎡，3号楼建筑面积560.75㎡,5号楼建筑面积1073.75㎡，6号楼建筑面积1183.54㎡，8号楼建筑面积413.35㎡，职工宿舍楼建筑面积511.12㎡。总租赁面积为6035.43㎡，B级危房的面积达到3364.79㎡，C级危房的面积达到2670.64㎡。该案审理中，胡舟提出案涉房屋装修余值鉴定申请，后撤回该项申请，又提出对预期可得利益进行评估，本院予以准许，后评估机构因胡舟未缴纳评估费以及评估所需账目材料而退回委托评估。 另查明，两被告系夫妻关系，胡舟经营期间，王赛琴系怡景公司员工。 本院认为，双方之间既签有《酒店承包协议》，又签有《租赁协议（补充）》，胡舟提出双方之间的基础法律关系既有承包又有租赁，存在混同，本案情形与租赁有所相似，但双方的权利义务也不仅仅限于房屋租赁，而法律对酒店承包关系未有明确规定，本院认为无论是承包关系还是租赁关系，均属于合同关系，现双方对于各自权利义务的行使和负担存在争议，也应属于《合同法》等基本法律调整的范畴，故本院将本案案由定性为合同纠纷。双方之间签订的的《酒店承包合同》以及《租赁协议（补充）》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行。本案的争议焦点为原、被告主体是否适格；双方是否存在违约；租金、违约金如何计算的问题。 一、关于原、被告主体问题。 关于被告胡舟提出原告主体除怡景公司以外还包括昌茂春、谢军明，本案遗漏原告的抗辩意见，怡景公司提出昌茂春、谢军明仅作为公司股东签名，并非合同主体。两份《酒店承包协议》均由怡景公司与胡舟签订，合同签订后，胡舟使用怡景公司的营业执照和公章，并将公司法定代表人变更为胡舟本人，由此怡景公司与胡舟原本作为合同相对方因法定代表人变更而发生主体混同。后双方于2017年4月11日签订了《租赁协议（补充）》，虽该协议的抬头甲方为怡景公司、谢军明，昌茂春，乙方为胡舟，但《租赁协议（补充）》约定：甲、乙双方于2011年7月15日签订了租期为七年的《酒店承包协议》；自乙方承包上述标的物后，为方便乙方管理经营，甲方将怡景公司公章交由乙方保管使用，期间除非有谢军明及昌茂春的书面同意，否则乙方使用公章的一切责任自行承担等。显然，从《租赁协议（补充）》的内容来看，甲方指代的仅仅是怡景公司，并不包括昌茂春、谢军明；且在协议落款处打印有甲方（盖章）和股东（签字）字样，对甲方和股东进行了区分。上述事实表明，谢军明与昌茂春签字仅仅是出于股东身份，以使法定代表人已变更为胡舟且公章也由胡舟持有的怡景公司与胡舟本人相区分。本院综合考察合同内容及签名情况后认定合同一方当事人为怡景公司，谢军明、昌茂春并非本案当事人。 关于被告胡舟、王赛琴提出的王赛琴不是合同相对方，也不参与经营，王赛琴主体不适格的抗辩意见，因被告胡舟所负担的本案债务发生在两被告婚姻关系存续期间，且原告提交的证据足以证明被告王赛琴对被告胡舟的经营活动知情并参与，案涉债务系两被告夫妻共同债务，故本院对两被告的该抗辩意见不予采纳。 二、关于双方是否违约的问题。 双方在（2018）浙0903民初2224号案件中已经解除了两份《酒店承包合同》以及《租赁协议（补充）》，但对双方是否违约的问题未予以明确，故本案中对该问题予以分析说明。 关于胡舟提出怡景公司发包案涉酒店时，隐瞒了案涉房屋的质量问题，其行为构成欺诈，应承担相应违约责任的抗辩意见，胡舟早在2011年就从怡景公司处承包了案涉酒店，直至本案审理中鉴定机构于2019年2月26日出具鉴定意见才得知案涉房屋的质量情况，即1号楼、2号楼、3号楼、职工宿舍楼房屋危险性为B级，5号楼、6号楼、8号楼房屋危险性为C级，房屋损坏属陈旧性损坏、属使用年限过长，无法经常性维护保养问题所形成的累积损坏。上述鉴定意见说明危房形成系长期使用未妥善维护保养的结果，无法证明出现危房情形的时间点，亦无法证明怡景公司交付给胡舟时案涉房屋就存在质量问题以及怡景公司明知存在该问题，胡舟也未提交其他证据证明怡景公司交付的案涉房屋自承包时就系危房的事实，故本院对胡舟的该抗辩意见不予采纳，怡景公司未构成违约。 关于怡景公司提出的胡舟长期拖欠租金，其行为构成违约的主张，双方于2017年4月11日签订《租赁协议（补充）》，约定怡景公司通过降低租金和延长租期的方式对胡舟经营期间的房屋渗漏问题造成的经营损失及维修费用做相应补偿，胡舟承诺不再以房屋补漏等原因延期支付后期租金或申请降低租金，胡舟应于2017年10月30日前付清2015年12月31日至2016年12月30日的租金77.92万元，本协议未尽事宜，一律按原租赁协议条款履行。因双方对其余租金的支付时间未在《租赁协议（补充）》中约定，且胡舟在补充协议中承诺不再延期支付后期租金，故支付时间仍按照《酒店承包合同》的约定，但还需结合补充协议签订时间已晚于2017年首期租金支付时间的实际情况，胡舟应于2017年6月30日付清2017年的租金，于2017年12月30日、2018年6月30日付清2018年的租金。在未经鉴定确定案涉房屋为危房前，胡舟应根据双方之间的合同约定按期支付租金，但其于2017年4月至2018年5月期间仅支付租金89万元，对2017年、2018年的租金逾期未付，其行为已构成违约。双方在《酒店承包合同》中虽约定案涉房屋的保养维修工作及所需费用由胡舟自行承担，但胡舟于2018年5月24日自行委托鉴定后，鉴定机构评定案涉房屋存在危房情况，且该鉴定意见与本案审理过程中进行司法鉴定后得到的结论一致，故本院综合考察合同约定并基于公平原则，认为合同约定的保养维修工作应指对不涉及房屋主体结构的日常保养维修自行负责，而对危房的修缮加固属于重大维修，不包含在该约定的保养维修范围，应由发包人怡景公司负责处理，故胡舟于2018年5月24日得知案涉房屋存在危房情况后，在怡景公司未使案涉房屋得到修缮加固以达到安全使用要求前，其有权拒付租金，即胡舟此后不付租金的行为不构成违约。 三、关于租金、违约金如何计算的问题。 关于租金标准问题，怡景公司主张租金按《租赁协议（补充）》约定的标准计算，怡景公司已经减免租金10万元/年作为房屋渗漏维修及经营损失的补偿，胡舟不得再主张减少租金；胡舟主张协议签订时其以为只是普通的漏水，并不知道案涉房屋系危房，危房不符合安全使用要求，怡景公司无权收取租金，对于2018年5月24日鉴定前的租金按中国银行浙江省分行出租给怡景公司的标准计算，对2018年5月24日鉴定后的租金不应计算。本院认为，双方签订《租赁协议（补充）》时胡舟同意以租金减免10万元/年作为房屋渗漏维修及经营损失的补偿仅仅基于对房屋漏水的认知，而房屋单纯漏水与房屋系危房需整体加固修缮的维修成本和经营损失差距较大，在案涉房屋经鉴定明确系危房的情况下如继续适用该租金标准显失公平，故在危房认定前基于双方当事人真实意思表示可采用《租赁协议（补充）》约定的租金标准，在危房认定后应综合危房等级、面积等因素考虑租金标准。2018年5月24日胡舟仅鉴定了6号楼，虽该鉴定由胡舟自行委托，怡景公司不予认可，但该鉴定与本院委托司法鉴定对6号楼的认定意见相同，故6号楼的危房认定时间点从2018年5月24日计算，其他房屋的危房认定时间点应为本院委托鉴定的出具时间即2019年2月26日。案涉房屋的使用性质为酒店用房，对房屋安全性能的要求较高，C级危房不能满足安全使用要求，房屋局部处于危险状态，显然不能用于酒店经营，故对达到C级危房的房屋在发包方未修缮加固前不应计收租金。B级危房不影响房屋主体结构安全，基本能满足安全使用要求，且根据合同约定，承包标的保养维修工作及所需费用由承包人承担，B级危房的维修不涉及房屋主体结构，应由承包人自行负责，故该部分房屋的租金按双方协议约定收取。双方之间的合同解除后至胡舟实际腾退之日，胡舟占有使用案涉房屋，房屋占有使用费参照上述租金标准计算。2015年12月31日至2016年12月30日的剩余租金为77.92万元，2016年12月31日至2017年12月30日的租金为110万元，2017年12月31日至2018年5月23日的租金为41.59万元，2018年5月24日至2018年12月30日的租金为51.31万元（已扣除6号楼相应面积的租金），2018年12月31日至2019年2月25日的租金为12.55万元（已扣除6号楼相应面积的租金），2019年2月26日至2019年5月8日的租金为11.00万元（已扣除C级危房相应面积的租金），合计304.37万元（包含租金及房屋占有使用费），扣除胡舟已经支付的89万元，尚欠215.37万元。 关于违约金问题，胡舟拖欠租金的行为构成违约，但应区分租金拖欠的时间段和拖欠理由，同时考虑案涉房屋存在渗漏，对胡舟经营带来一定影响，本院采纳胡舟提出的违约金过高的答辩意见，参照胡舟拖欠的租金从应付未付之日到2018年5月24日的银行贷款利息损失，酌定违约金为10万元，在胡舟交给怡景公司的50万元风险保证金中抵扣，本院对怡景公司提出的要求胡舟支付违约金50万元、按月利率2%计算的逾期付款违约金以及为实现债权所支出的费用的诉请不予支持。另外40万元保证金抵扣胡舟拖欠的租金和房屋占有使用费，胡舟还需支付175.37万元，该债务系两被告夫妻共同债务，被告王赛琴应承担共同清偿义务。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下： 一、限被告胡舟、王赛琴于本判决生效之日起十日内支付给原告舟山市普陀怡景山庄酒店有限公司租金及房屋占有使用费175.37万元。 二、驳回原告舟山市普陀怡景山庄酒店有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费31015元，由原告舟山市普陀怡景山庄酒店有限公司负担13046元，由被告胡舟、王赛琴负担17969元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 长  黄诗乔 人民陪审员  梁海平 人民陪审员  李 莲 二〇一九年十一月二十五日 书 记 员  赵 静 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。