湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初13905号原告：湖南邦德物业服务有限公司，住所:长沙高新开发区湖南涉外经济学院外教楼一楼。法定代表人：王朝晖。委托诉讼代理人：谭思敏，湖南一星律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹璐，湖南一星律师事务所实习律师。被告：李安，男，1986年5月17日出生，汉族，住湖南省宜章县。原告湖南邦德物业服务有限公司（以下简称邦德公司）与被告李安物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邦德公司的委托诉讼代理人谭思敏、被告李安到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告邦德公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付长沙市岳麓区枫林路608号涉外?国际公馆小区8栋1108房物业管理费6589.7元，违约金1976.9元，合计人民币8566.6元；2、依法判令由被告承担本案所有诉讼费。事实和理由：原告是具有合法资质的物业服务企业。受湖南双金置业有限公司委托，承接涉外?国际公馆小区的物业服务项目。被告为麓谷公馆8栋1108房业主，房屋面积为88.81㎡。2012年4月11日，原、被告签订《麓谷公馆前期物业服务协议》，就物业服务内容、质量和费用等内容进行了约定。其后，原告一直积极履行协议约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业服务。但是，自2014年2月1日至20互8年6月30日，被告欠缴53个月物业费，共计人民币6589.7元。经原告多次催缴，但其拒绝缴纳。依照合同约定，被告还应当承担违约金16293元，原告自愿降至本金的30%，为人民币1976.9元。根据前期物业服务协议的约定及《中华人民共和国合同法》相关规定，特诉讼，请求法院依法判决为感！被告李安辩称：我们作为业主，希望享受到我们应享受的权利。至于我们拖欠物业费的原因，是因为房屋内墙开裂。2、物业公司从2012年至今一直有一个问题并没有改善，就是关于8栋的电梯中的紧急呼叫按钮没有跟物业公司联通，又因为8栋的电梯经常会出现下坠、门打不开的情形，我一直与物业公司反映这个问题，但迟迟得不到改善。3、物业公司还存在关于小区外来人员管制的问题。我们小区里面贴小广告的行为猖獗且曾发生过多起入室盗窃案件，小区安全堪忧。4、关于地下车库停车位的问题，有很多闲置车位，被不知名的单位或疑似物业公司锁起来了，导致业主的车不能停在停车库里，导致我们缴纳了停车费但没有车位可停车。经审理查明：2011年1月20日，涉外?国际公馆（即麓谷公馆）开发商湖南双金置业有限公司与邦德公司签订《涉外?国际公馆前期物业管理委托合同》，委托邦德公司对涉外?国际公馆进行前期物业管理。合同第三条约定前期物业管理从小区入伙之日起至小区业主委员会成立重新选定物业管理公司之日止，合同第七条约定，本物业的管理服务费按政府规定的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积1.4元。李安系该小区8栋1108房业主，房屋建筑面积89.42㎡。2012年4月11日，李安（乙方）与邦德公司（甲方）签订《麓谷公馆（涉外?国际公馆）前期物业服务协议》，合同第二条约定，物业管理服务内容为房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、协助维护公共秩序、交通秩序与车辆停放、装饰装修管理等。合同第四条约定，物业费收费标准为按建筑面积每月每平米1.4元收取。合同第十条约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，李安于2012年4月入住该小区，2014年2月1日起欠缴物业费，至2018年6月30日尚欠邦德公司6589.7元物业费未缴纳。原告书面催要未果，遂诉至本院。上述事实有双方当事人当庭陈述及《涉外?国际公馆前期物业管理委托合同》、《麓谷公馆（涉外?国际公馆）前期物业服务协议》、《【麓谷公馆】入伙流程书》、《律师函》、《不动产登记情况表》、《【麓谷公馆】房屋装饰装修申请表》、《电梯维护保养作业记录》等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告之间的物业服务合同系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，无法定无效情形，合同依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定履行自己的义务。原告虽然为被告提供了物业服务，但其证据不足以证明其全面履行了合同约定的物业服务义务，其物业服务存在瑕疵。对于原告请求依法判令被告立即支付长沙市岳麓区枫林路608号涉外?国际公馆小区8栋1108房物业管理费6589.7元及违约金798.2元的诉讼请求，本院综合考量本案的实际情况，酌情确定被告支付原告物业费5931元，对原告主张被告支付的违约金1976.7元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、限被告李安于本判决生效之日起三日内支付原告湖南邦德物业服务有限公司物业费5931元。二、驳回原告湖南邦德物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告李安负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  舒志明二〇一九年十一月二十八日法官助理蔡瑛书记员陈文凤附适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。