北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初29815号原告（反诉被告）：北京珠江投资开发有限公司，住所地北京市通州区通州工业开发区广通街8号16号楼4层401。法定代表人：房崇安，执行董事。委托诉讼代理人：于来平，女，1979年9月26日出生，汉族，北京珠江投资开发有限公司职员。委托诉讼代理人：王宇翔，男，1991年12月7日出生，汉族，北京珠江投资开发有限公司职员。被告（反诉原告）：李荣侠，女，1976年5月30日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：杨杰，河北辅腾律师事务所律师。原告（反诉被告）北京珠江投资开发有限公司（以下简称珠江公司）诉被告（反诉原告）李荣侠商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告珠江公司委托诉讼代理人于来平、王宇翔，被告李荣侠委托诉讼代理人杨杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。珠江公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2014年11月21日签订的《北京市商品房预售合同》，并由被告协助原告办理网签备案撤销手续；2、被告立即将涉案房屋腾退返还原告，并交还合同原件及发票原件等材料；3、被告偿还原告向交通银行代偿金额812634.34元，并支付代偿违约金162526.86元；4、被告支付原告因解除合同而产生的违约金369754.8元；5、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年11月21日，被告与原告签订了编号为Y1667958《北京市商品房预售合同》，约定由被告购买原告通州区马驹桥镇物流产业园E-11地块商业办公楼8层一单元-810号房屋，房屋总价款为1848774元，付款方式为首付款928774元，其余房款920000元由被告向贷款机构申请商品房担保贷款方式支付。2015年7月2日，原被告与交通银行股份有限公司北京东三环支行（以下简称交通银行）签订《个人房产抵押贷款合同》，原告承担阶段性无限连带保证责任。被告自2018年1月起，未按贷款合同约定履行还款义务，交通银行将原告和被告起诉至北京市朝阳区人民法院，北京市朝阳区人民法院作出（2018）京0105民初3315号判决，判决被告偿还借款和相应的利息、罚息，原告承担连带保证责任。后原告代被告向交通银行偿还了贷款逾期本息及诉讼费、保全费、公告费，共计812634.34元。《北京市商品房预售合同》附件八第4条约定，因买受人原因导致出卖人承担担保责任的，视为买受人逾期付款，出卖人有权选择以下方式处理：1、买受人未能向贷款机构偿付贷款本息，出卖人代为偿还的，买受人应在出卖人垫付之日起7日内偿还出卖人代垫款项并向出卖人支付相应的违约金（违约金数额为代垫款项的20%或代垫期间中国人民银行同期贷款利息，以高者计）。买受人在出卖人垫付之日起30日内仍未支付上述代垫款项和违约金的，出卖人有权解除合同及相关协议，收回该商品房。出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付合同总价款20%作为违约金。被告的违约行为给原告带来了重大的经济损失，为维护原告合法权益，故诉至法院。李荣侠辩称，原告诉讼请求相互矛盾，既要求解除合同、撤销网签、腾退房屋，又要求支付代偿金额，支付购房款，相互矛盾。原告主张的两项违约金属于重复计算。原告主张违约金数额过高。如果解除合同，原告应当返还我方支付的首付款、装修费用以及偿还本息。李荣侠向本院提出反诉请求：1、解除双方之间签订的《北京市商品房预售合同》；2、珠江公司返还李荣侠购房款1844637元、装修费370471元、产权代办费1000元、契税55339元、房产证印花税5元、房屋登记费550元；3、诉讼费用珠江公司承担。事实和理由：珠江公司未按合同约定为李荣侠办理产权登记，双方合同约定珠江公司确保730日内李荣侠取得房屋所有权证，其已违约；合同解除，珠江公司应退还以收取的费用。珠江公司针对反诉辩称，购房款数额认可，装修费不是我公司收取，契税、印花税已交付税务机关，若产权代办、房屋登记未启动，同意退还。本院经审查认定事实如下：2014年11月21日，珠江公司与李荣侠签订编号为Y1667958的《北京市商品房预售合同》，约定李荣侠购买珠江公司通州区马驹桥镇物流产业园E-11地块其他类多功能用地通州区马驹桥镇物流产业园E-11地块多功能用地项目1#商业办公楼8层1单元-810号房屋，房屋总价款为1848774元，付款方式为首付款928774元，其余房款920000元由被告向贷款机构申请商品房担保贷款方式支付。附件八第四条约定，因买受人原因导致出卖人承担担保责任的，视为买受人逾期付款，出卖人有权选择以下方式处理：1、买受人未能向贷款机构偿付贷款本息，出卖人代为偿还的，买受人应在出卖人垫付之日起7日内偿还出卖人代垫款项，并向出卖人支付相应的违约金（违约金数额为代垫款项的20%或代垫期间中国人民银行同期贷款利息，以高者计）。买受人在出卖人垫付之日起30日内仍未支付上述代垫款项和违约金的，出卖人有权解除合同及相关协议，收回该商品房。出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付合同总价款20%作为违约金，违约金不足以弥补出卖人损失的，买受人还需赔偿出卖人因解除合同而遭受的所有损失，上述费用出卖人可以在买受人已付房款中扣除，余下房款在扣除出卖人的代垫款项、买受人累计应付贷款机构本金、利息、罚息及其他应付未付款项后无息退还买受人如已付房款不足以支付上述费用，则买受人还应予以补足。附件八第五条约定，若出卖人根据合同及其附件、本补充协议约定解除合同的，买受人应按合同总价款的20%向出卖人支付违约金，不足以弥补出卖人损失的，买受人还需赔偿出卖人因解除合同而遭受的所有损失，上述费用出卖人可以在买受人已付房款中扣除，买受人还应在出卖人发出解除通知之日起15日内办理完毕退房手续，包括但不限于办理贷款合同的解除手续，办理合同备案和预告登记的撤销等手续，并将合同等相关资料返还出卖人。合同还约定了其他内容。2015年7月2日，李荣侠、珠江公司、交通银行签订《个人房产抵押贷款合同》，李荣侠贷款920000元，珠江公司作为保证人签署该份合同。上述合同签订后，各方即开始履行合同。李荣侠依约支付首付款，交通银行依约发放贷款。但李荣侠并未按期偿还交通银行贷款。依据交通银行出具的《说明函》，截止2019年4月17日，珠江公司已经代李荣侠偿还贷款本金、逾期利息、罚息、复利等合计796050.34元以及诉讼费、保全费、公告费16584元，共计812634.34元。贷款本息全部偿还完毕。本院认为，依法成立的合同受法律保护。根据查明的事实，原被告签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，并未违反相关法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行各自义务。李荣侠未按约定按期偿还贷款，导致珠江公司代为偿还贷款本息等费用，李荣侠亦未按约定将珠江公司代偿费用支付珠江公司，珠江公司现主张解除合同、返还房屋、协助办理网签撤销手续，符合双方合同约定，本院予以支持。珠江公司为李荣侠垫付的贷款本息、逾期利息、罚息、复利以及诉讼费、保全费、公告费等，李荣侠应支付珠江公司。关于珠江公司主张的代偿违约金、解约违约金，数额明显过高，本院依法予以酌减。关于原告珠江公司要求李荣侠返还合同原件、发票等材料的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于李荣侠主张珠江公司存在逾期办理房屋产权证书一节，依据双方所签订《代办协议书》及相关税费交付珠江公司的时间，可以认定珠江公司确实存在逾期办理房屋产权证书的事实，依据《北京市商品房预售合同》第二十一条第（二）款第（2）项规定珠江公司应当承担违约责任，本院在酌减李荣侠违约金时已对此予以考虑。但在此指出，珠江公司应当办理完毕房屋产权证书的截止时间与李荣侠逾期支付房屋贷款的起始时间相隔不久，珠江公司的违约行为与李荣侠的违约行为相比较为轻微，且在本次诉讼前李荣侠并未提出退房申请。《北京市商品房预售合同》解除后，珠江公司应将其收取的购房款退还李荣侠。关于产权代办费、房屋登记费，因涉诉房屋并未办理产权登记，该笔费用并未实际产生，故珠江公司应予退还。关于契税，因珠江公司已交至税务机关，且合同解除并非主要由珠江公司原因所致，故该笔费用不再退还。关于印花税，珠江公司虽主张已交付税务机关，但并未提供相应缴税凭证，应承担举证不能的法律后果，故该笔费用应予退还。关于装修费，涉诉房屋系由珠江公司直接交付装修公司进行装修，综合考虑珠江公司与装修公司关系、装修标准与价款等因素，李荣侠将涉诉房屋腾退给珠江公司必然导致装修部分一并交付，珠江公司应支付部分装修增值费用。具体数额，本院依据合同解除原因、房屋使用时间、装修费用等因素酌情予以确定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条第二款规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）北京珠江投资开发有限公司与被告（反诉原告）李荣侠于2014年11月21日签订的《北京市商品房预售合同》；二、被告（反诉原告）李荣侠将通州区马驹桥镇物流产业园E-11地块商业办公楼8层一单元-810号房屋腾退给原告北京珠江投资开发有限公司，并协助原告（反诉被告）北京珠江投资开发有限公司办理上述房屋网签备案撤销手续；三、被告（反诉原告）李荣侠支付原告（反诉被告）北京珠江投资开发有限公司垫付费用812634.34元及违约金184877.4元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、原告（反诉被告）北京珠江投资开发有限公司返还被告（反诉原告）李荣侠购房款1848774元、装修费185235.5元、房屋登记费550元、产权代办费1000元、印花税5元，共计2035564.5元，于本判决生效之日起七日内执行清；五、驳回原告（反诉被告）北京珠江投资开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）李荣侠的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8452元，由原告北京珠江投资开发有限公司负担1564元（已交纳），由被告李荣侠负担6888元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费12488元，由被告李荣侠负担1318元（已交纳），由原告北京珠江投资开发有限公司负担11170元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  薛德胜二〇一九年十一月二十八日书记员  许松婷