北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初67105号原告:刘玉琦，女，1987年5月18日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：贾振江，北京市旭伟律师事务所律师。被告：杜明超，男，1983年11月3日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。原告刘玉琦（以下简称原告）与被告杜明超（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人贾振江到庭参加诉讼，被告经本院公告送达，未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求确认双方签订的《商业房屋租赁合同协议书》于2019年3月25日解除；2、要求被告给付房租284000元、滞纳金50000元、违约金175000元、恢复房屋原状费用30000元、赔偿损失12000元、电费311．52元、卫生费1000元、开锁费150元。事实和理由：2018年6月26日，原、被告签订《商业房屋租赁合同协议书》，约定被告承租位于北京市朝阳区东坝中路金泰丽富嘉园30号院3号楼底商XXX号房屋，建筑面积183平方米，用于开办教育培训公司的场地，租期5年，自2018年5月1日至2023年4月30日，租金共计1980000元。在合同履行过程中，被告不按时履行交纳租金的合同义务，原告反复敦促，被告分别于2018年9月9日、2018年12月7日、2019年3月14日写下了《付房屋租金协议》、《上半年房租付款承诺》、《房租付款承诺书》。2019年3月25日，原告发现被告已经搬空了室内所有物品锁门离场，屋内一片狼藉，在见证人的见证下，原告聘请了开锁师傅开锁验损。根据双方签订的合同第四条及付款凭证，被告第一期房租（2018年5月1日至2019年4月30日）350000元仅交纳了66000元，拖欠房租286000元。根据被告于2018年9月9日签署的《付房屋租金协议》，欠缴房租滞纳金50000元。根据合同第七条第三款“乙方不得无故提前终止合同，若乙方需要提前解除或终止合同，乙方应提前三个月以上以形式通知甲方，经甲方同意可终止合同，但乙方应向甲方一次性支付50%当年租金作为违约金，并赔偿给甲方带来的相应损失。”所以，被告应承担违约金175000元。屋内损失的情况为：损坏玻璃3000元、暖气片4组4000元、煤气表一块3000元、欠缴电费311．52元、欠缴卫生费1000元、房屋恢复原状花费30000元、开锁费150元，上述费用已实际发生，应由被告承担。被告未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。位于北京市朝阳区东坝中路30号院3号楼1层XXX号房（以下简称涉案房屋）登记在刘玉琦名下，房屋性质为商品房，建筑面积183．05平方米。2018年6月26日，原告（出租方、甲方）、被告（承租方、乙方）签订《商业房屋租赁合同协议书》，约定“被告承租原告名下涉案房屋用于教育公司场地使用，租期5年，自2018年5月1日至2023年4月30日，租赁保证金29000元，于本合同签订之日起7日内一次性支付，租约届满或合同正常终止后十五日内，若乙方无拖欠房租及其他费用，对商铺无损坏，甲方将租赁保证金全额退还（保证金不计息）。每年度租金分两次支付，其中，第一年度租金350000元，第一次于签约之日起7日内支付175000元，第二次于2018年11月1日前支付；第二年度租金370000元，支付时间为2019年5月1日、11月1日；第三年度租金390000元，支付时间为2020年5月1日、11月1日；第四年度租金420000元，支付时间为2021年5月1日、11月1日；第五年度租金450000元，支付时间为2022年5月1日、11月1日。乙方应妥善使用商铺内设施，保护房屋原结构和设备不受破坏（因室内装修、装饰需要，经业主同意拆除室内隔墙及墙内设施、设备除外）。乙方因使用需要，在不影响房屋结构和外观的前提下，可以对所承租的商铺进行装修，装修费用由乙方承担，但其装修方案需事先得到甲方的同意，再向物业管理方申请施工。乙方在办理完相关手续后，方可进场装修并服从物业管理方的统一管理。甲方只负责交纳物业费、供热费，乙方负责水费、电费和产生的日常费用。若乙方未按约定时间支付租金，超过7天不足1个月，乙方需支付违约金10000元，超过一个月（含一个月）不足两个月违约金30000元，两个月以上的，甲方可以视为乙方单方解除合同，并追缴相应违约金。”经询，上述《商业房屋租赁合同协议书》签订前，被告及案外人即已承租原告名下涉案房屋用于开办教育培训公司，所以，被告并未按照该租约交纳租赁保证金。原告称被告始终未能依约足额缴纳相应年度的租金，为此，曾分别于2018年9月9日、2018年12月7日、2019年3月14日与被告协商付款事宜，并提交被告于上述日期出具的承诺书，具体情况如下：其中2018年9月9日被告出具的《付房屋租金协议》内容为“本人杜明超租北京朝阳区东坝中路金泰丽富嘉园30号院3号楼底商XXX号的房屋，因个人资金周转问题，拖欠2018年5月1日至2018年10月31日的房租17．5万元，押金2．9万，故本人和房东（刘玉琦、刘天星）先生重新协商，按如下日期支付租金、押金及滞纳金5万，共计25．4万元。第一次支付时间2018年9月14日之前，需支付至少4．5万；第二次支付时间2018年9月20日之前，需支付10万元；第三次支付时间2018年9月26日之前，需支付余下10．9万元。”其中2018年12月7日被告出具的《上半年房租付款承诺》内容为“本人杜明超承诺于2018年12月12日支付10万元人民币房租款给房东刘天星（刘玉琦）、2018年12月17日再次支付10万元房租款，共计20万元。”2019年3月14日，被告再次出具《房租付款承诺书》，内容为“本人杜明超因个人资金问题拖欠2018年5月1日至2019年4月30日的房租35万元，已支付66000元，本人和房东刘玉琦协商后承诺，在2019年3月23日内再次支付5万元，剩余房租25万元，如果2019年3月23日5万元未到款，房东有权直接收房收钥匙。并且在3月23日前给出租方刘玉琦剩余租金25万元的付款方案，全部付款应在2019年4月20号之前付给出租方。”原告认为，被告先后三次出具还款承诺书可以认定其拖欠租金的事实，也可以认定被告已承诺负担50000元滞纳金的事实，故在本案中提出滞纳金的请求。截止2019年3月23日，被告仍未按照承诺交付租金。2019年3月25日，原告前往涉案房屋，发现被告已搬离，当日，原告聘请开锁人员打开门锁，交付开锁费150元。原告称室内被私自打了隔断墙、墙面和顶棚破损、暖气片被拆除、室内杂物混乱堆积、室外钢化玻璃雨搭破裂、煤气表被拆除。为证明当日情况，原告提交照片、视频录像、开锁费收据佐证所述。原告称另垫付被告使用涉案房屋期间产生的电费311．52元，并提交《用户客户电费交费通知单》佐证。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方所签《商业房屋租赁合同协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。租赁合同中，按期足额交付租金系承租人应尽的主要合同义务，但本案中，在原告提供适格租赁标的物并由被告实际使用的情况下，被告并未依约交付租金，已构成违约。根据合同法第九十四条第二款第三项之规定“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同”。现，原、被告曾就租金交付事宜多次沟通，明确了被告应付租金的期限，在被告承诺的付款期限届满后，被告仍未付款，可以认定已构成根本违约，原告主张以实际收回房屋之日确认合同解除的时点，符合法律规定，本院准予。关于违约金，虽然被告构成违约，但认定违约金的数额应以实际损失为基础，兼顾合同履行的情况等因素，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，若当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”，人民法院应根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。所以，本院依法予以酌减，酌定违约金80000元。关于滞纳金，虽然被告曾出具承诺书予以明确，但滞纳金并非双方合同书面约定，而且，滞纳金与违约金均系弥补原告因被告违约而受到损失的救济，所以，在本院已支持原告违约金请求的基础上，本院对该项请求不予支持。鉴于原告多次催要租金，被告不仅未予反驳，还出具书面承诺书，所以，原告依据2019年3月14日被告出具的承诺书主张欠付租金284000元于法有据，本院准予。关于原告支付的开锁费150元、电费311．52元、卫生费1000元，均系被告违约导致的客观损失，应予支持。关于原告所称室内私自隔断、墙壁、暖气片拆改、煤气表拆改、玻璃雨搭破损的修复损失费用，首先并未充分举证证明损失修复的客观费用。其次在双方合同履行期间，彼此曾就租金交付等问题进行过多次商讨，被告将涉案房屋作为教育培训机构使用的目的在合同中也有载明，所以，本院认为原告对于室内装修添附情况应属知情，虽然被告搬离涉案房屋时遗留了一些物品未及时清理，客观上导致原告增加了清扫房间的费用开支，但在本院已认定被告违约的基础上，对原告该部分请求不再予以支持。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩和对对方提交的证据进行质证的权利，被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利，不影响本院依据查明事实做出判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告刘玉琦与被告杜明超二〇一八年六月二十六日签订的《商业房屋租赁合同协议书》于二〇一九年三月二十五日解除；二、被告杜明超于本判决生效之日起七日内给付原告刘玉琦租金二十八万四千元、电费三百一十一元五角二分、卫生费一千元、开锁费一百五十元、违约金八万元，以上共计三十六万五千四百六十一元五角二分；三、驳回原告刘玉琦的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9326元，由原告刘玉琦负担2544元（已交纳），由被告杜明超负担6782元（已由原告刘玉琦预交，于本判决生效后七日内给付原告刘玉琦）。公告费由被告杜明超负担（已由原告刘玉琦预交，于本判决生效后七日内给付原告刘玉琦）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  黎伟伟人民陪审员  赵序霞人民陪审员  潘 春二〇一九年十一月二十九日书 记 员  李雅雯