河北省三河市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1082民初2911号原告（反诉被告）：赵俊，女，1966年6月7日出生，汉族，住河北省邯郸市丛台区。委托诉讼代理人：杨宏飞，河北唤民（北京）律师事务所律师。被告（反诉原告）：熊广超，男，1982年6月5日出生，汉族，住河南省信阳市平桥区。委托诉讼代理人：彭畅，北京国联律师事务所律师。原告赵俊与被告熊广超房屋买卖合同纠纷一案及反诉原告熊广超与反诉被告赵俊房屋买卖合同纠纷一案，本院分别于2019年3月7日2019年11月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理。第一次开庭时原告赵俊及其委托诉讼代理人杨宏飞、被告熊广超的委托诉讼代理人彭超到庭参加诉讼；第二次开庭时，原告赵俊的委托诉讼代理人杨宏飞、被告熊广超的委托诉讼代理人彭畅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵俊向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，被告将位于三河市燕郊开发区首尔园·甜城三期北区欧都国际N12-3-102号房屋返还给原告；2、请求判令被告向原告支付违约金750000元；3、诉讼费、保全费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：请求判令被告向原告支付2017年5月28日至2019年5月27日的物业费5584元，未按期支付物业费的违约金4774元，共计10358元。事实和理由：2016年8月19日，原、被告在三河市顺心置地房产经纪有限公司的居间下，签订了《房屋买卖合同》、《房屋买卖居间合同》和《补充协议》，约定：原告将位于三河市燕郊开发区首尔园·甜城三期北区欧都国际N12-3-102号房屋出卖给被告，房屋总价款2500000元，定金480000元，首付款1200000元（含定金），房产证下发后办理还款解押及过户手续。2017年8月份房产证下发，原告及中介多次通知被告办理后续手续，但被告迟迟不予办理，原告认为被告构成根本违约，应当承担违约责任，原告特诉至法院，望支持原告的诉讼请求。被告熊广超辩称，不同意原告的全部诉讼请求，原告违约在先，被告没有任何违约行为，要求继续履行涉案合同。反诉原告熊广超向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认反诉原告与反诉被告于2016年8月19日签订的关于三河市燕郊开发区化大南路北侧、YJZ2013-021号地西侧首尔园·甜城三期北区欧都国际N12号楼N12-3-102房屋之《房屋买卖合同》、《房屋买卖居间合同》、《补充协议》成立并有效；2、判决反诉被告清偿上述房屋在第三人三河市工商银行的贷款余额，撤销房屋抵押登记。如反诉被告拒绝清偿贷款，判决由反诉原告代为清偿贷款余额，撤销房屋抵押登记；3、判决反诉被告将坐落于三河市燕郊开发区化大南路北侧、YJZ2013-021号地西侧首尔园·甜城三期北区欧都国际N12号楼N12-3-102房屋过户至反诉原告名下；4、判决反诉被告向反诉原告支付违约金750000元；5、判决反诉被告向反诉原告赔付中介费损失27500元；6、判决反诉被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年8月19日，反诉原告与反诉被告及居间方签订《房屋买卖居间合同》（编号：0006237）、《补充协议》、《房屋买卖合同》（编号：0002336），上述协议约定反诉原告与反诉被告委托居间方成交位于三河市燕郊开发区首尔园·甜城三期北区欧都国际N12-3-102号房屋，房屋总价款2500000元，首付款1200000元（定金480000元）。双方在《补充协议》第二条第3项中约定，反诉被告应在取得房产证7日内向该房屋的原贷款结构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续；第三条第1款约定，任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；第三条第2款约定，反诉被告逾期履行补充协议第二条约定超过十五天构成根本违约，应以房屋总价款的30%向反诉原告支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；此外，补充协议第四条第3款还特别约定，如反诉原告不能取得银行贷款，反诉被告同意反诉原告更换购买人继续履行合同。协议签订后，反诉原告依约支付了首付款1200000元，并于2016年9月至2017年2月期间对房屋进行装修，共计花费428000元。2017年3月22日、6月6日，廊坊市及三河市出台限购政策，限购政策强调不符合一定条件的购房人，“暂停”在当地购买房屋。反诉原告曾于2017年9月主动致电沟通，并月2017年11月与反诉被告当面洽商继续履行合同事宜，反诉被告坚称反诉原告已失去购房资格，要求解除合同，并让反诉原告承担违约金，且明确拒绝向反诉原告提供房产证复印件等一切履行合同的必要手续。反诉原告后多次联系反诉被告商谈均遭拒绝。2019年3月，反诉被告向三河市人民法院提交起诉状，诉请解除反诉原告与反诉被告之间的《房屋买卖合同》及《补充协议》。2019年7月26日，本案开庭时，反诉被告当庭提交房屋产权证书原件及复印件，反诉原告至此发现房产证下发日期为2017年8月9日，反诉被告并未按照双方之间约定办理房屋解除抵押登记，已严重违反《房屋买卖合同》及《补充协议》约定。按照《房屋买卖合同》及《补充协议》约定，截止至反诉原告提起反诉之日，反诉被告应向反诉原告支付两项违约金共计1612500元，其中包括：1、反诉被告违反《补充协议》第二条第3项产生的违约金750000元；2、反诉被告违反《补充协议》第二条第2项产生违约金862500元。反诉原告根据合同法相关规定，将向反诉被告主张的两项违约金金额由1612500元调减至750000元。反诉原告严格按照双方协议支付房屋首付款，并花费大量时间、精力对涉案房屋进行装修。反诉被告在自身严重违约的情况下隐瞒真相，向反诉原告提出解除合同并要求反诉原告承担违约责任，其不诚信行为已严重损害了反诉原告的合法权益。故而提出反诉请求，望查明事实，维护反诉原告的合法权益。反诉被告赵俊辩称，双方签订房屋买卖合同时，涉案房屋并未取得不动产权证书，因此双方约定在取得不动产权证后再办理后续的贷款过户手续。不动产权证书是2017年8月9日取得，此时三河市出台了限购政策，反诉被告认为反诉原告不具备购房资格，不可能获得银行批贷，因此反诉被告认为反诉原告不具备履行能力，反诉原告要求继续履行合同，前提应当证明其具备支付剩余房款1300000元的付款能力，如果反诉原告能在一周内，将神域的房款及其应当承担的利息损失支付给反诉被告，反诉被告同意履行合同。如果反诉原告不具备履行能力，未在合理期限内支付剩余房款，涉案合同因反诉原告不具备履行能力而应当解除。不动产权证书下发后，反诉原告先于反诉被告知晓，反诉被告在知晓不动产权证书下发后，多次联系反诉原告协商后续事宜，但反诉原告称无钱支付剩余房款，并一直拖延，导致双方产生争议诉至法院。反诉被告没有任何违约行为，由于不动产权证书取得时，限购政策已经出台，该情势变更因素导致双方合同能否履行状态不明，如果合同不能继续履行，反诉被告应返还反诉原告部分房款，为保障具有还款能力，反诉被告才没有清偿剩余按揭贷款，反诉被告的目的并非拒绝偿还，到目前为止，反诉被告可以随时偿还按揭贷款，配合本利继续履行的手续，并且反诉被告未偿还按揭贷款，并没有损害反诉原告的任何利益，因此反诉被告未偿还按揭贷款并不构成违约，而是避免双方利益受损而采取了有利于双方的行为。因此，反诉被告不应当向反诉原告支付违约金及中介费，请求依法驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2016年8月19日，原告赵俊（甲方、卖方）与被告（乙方、买方）熊广超在三河市顺心置地房产经纪有限公司的居间下，签订了《房屋买卖合同》、《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，约定原告将位于三河市燕郊开发区化大南路北侧、YJZ2013-021号地西侧首尔园·甜城三期北区欧都国际N12号楼N12-3-102号房屋出卖给被告，房屋总价款2500000元。《补充协议》第二条约定：乙方向甲方支付定金480000元，《买卖合同》签署时，该定金视为首付款的一部分，余款以银行按揭贷款方式支付；甲方应在开发商通知领取房产证之日起7个工作日内领取房产证；甲方应在取得房产证7日内向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续；乙方于2016年8月31日前将首付款1200000元（含定金480000元）支付甲方；甲乙双方应于甲方解押后7个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方应当在交房当日自行办理物业交割手续。第三条违约责任约定甲乙双方若有违反《补充协议》第二条约定义务的，违约方按涉案房屋总价款30%向守约方支付违约金。上述协议签订后，被告依约向原告支付首付款1200000元（含定金480000元），原告向被告交付了涉案房屋，被告对涉案房屋进行了装修，并居住至今。后原、被告双方就合同履行发生争议，协商无果，故而成诉。另查明，2017年6月6日，三河市人民政府办公室印发《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（三政办〔2017〕63号），其中第二条从严调整商品房限购政策规定，非本地户籍居民家庭能够提供当地3年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房。对已拥有1套住房，或者无法提供3年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，暂停在本地购买住房。被告非本地户籍，亦未提交在本地3年以上纳税证明或社会保险缴纳证明。庭审中，原告称如被告能够一次性支付剩余房屋尾款，原告同意自行办理涉案房屋撤销抵押登记手续，并配合被告办理涉案房屋过户手续。后被告提交个人存款证明一份，证明其具备一次性支付案涉房屋剩余尾款的能力。本院认为，原告赵俊与被告熊广超于2016年8月19日签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖居间合同》及《补充协议》等一系列合同系当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。故对反诉原告要求确认与反诉被告于2016年8月19日签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖居间合同》、《补充协议》成立并有效之诉请，本院予以维护。庭审中，原告同意继续履行涉案合同，自行办理涉案房屋解除抵押登记手续，并配合被告办理涉案房屋过户手续，不违反相关法律规定，本院予以确认。至于原、被告双方互称对方有违约行为，应承担违约责任，向对方支付违约金的主张。原告称其未办理解押手续，系考虑被告为限购对象，若涉案合同无法履行，其在办理解押后将无力返还已收取的首付款，故其行使不安抗辩权。原告上述主张合情合理，本院予以支持。被告申请的出庭证人李勇陈述，原、被告协商合同履行事宜，但因被告不能一次性支付剩余房屋尾款，涉案合同未能继续履行，办理相关手续。因限购政策出台，被告未能在合同履行中办理银行贷款，亦未能一次性支付剩余房屋尾款，涉案合同未能继续履行并非被告自身原告因所致。故对原告要求被告支付违约金及反诉原告要求反诉被告支付违约金的诉讼请求，本院均不予维护。对于原告主张被告支付物业费及因未缴物业费而产生违约金的诉请，虽涉案房屋已经交付被告，但因原告未能提交证据证明其已经向物业公司交纳物业费，其向被告主张支付，于法无据，本院不予维护。对于反诉原告要求反诉被告赔付中介费损失之诉请，因涉案合同继续履行，该笔费用系反诉原告理应向居间方支付，并非其实际损失，故本院不予维护。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认反诉原告熊广超与反诉被告赵俊于2016年8月19日签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖居间合同》、《补充协议》合法有效。二、反诉被告赵俊于本判决生效后十五日内偿还位于三河市燕郊开发区化大南路北侧、YJZ2013-021号地西侧首尔园·甜城三期北区欧都国际N12号楼N12-3-102号房屋按揭贷款，并办理撤销上述房屋的抵押登记手续。三、反诉被告赵俊于本判决生效后三十日内配合反诉原告熊广超办理位于三河市燕郊开发区化大南路北侧、YJZ2013-021号地西侧首尔园·甜城三期北区欧都国际N12号楼N12-3-102号房屋的过户手续；反诉原告熊广超于本判决生效后三十日内支付反诉被告赵俊购房尾款1300000元。四、驳回原告赵俊的全部诉讼请求。五、驳回反诉原告熊广超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11300元，减半收取计5650元，由原告赵俊负担（已预交）；反诉案件受理费16510，由反诉原告熊广超负担3917元（已预交），反诉被告赵俊负担12593元（于本判决生效后三日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  王玉民二〇一九年十一月二十一日书记员  田珈溪