山东省蓬莱市人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0684民初1143号原告：姜伟，男，1970年4月1日出生，住蓬莱市。委托诉讼代理人：刘永福，山东蓬祥律师事务所律师。被告：蓬莱阳光世纪房地产开发有限公司，住所地蓬莱市海港西路25号C-2幢2号。诉讼代表人：蓬莱阳光世纪房地产开发有限公司管理人（烟台瑞成资产清算有限公司），住所地烟台市芝罘区西南河路176-7号。委托诉讼代理人：王萌萌，山东金鲁律师事务所律师。原告姜伟与被告蓬莱阳光世纪房地产开发有限公司（以下简称阳光世纪公司）破产债权确认纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告姜伟及其委托诉讼代理人刘永福、被告阳光世纪公司的委托诉讼代理人王萌萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜伟向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告签订201104410号商品房买卖合同有效并判令被告继续履行201104410号商品房买卖合同，交付涉案房屋。2.确认原告对蓬莱市海滨西路44幢1单元三层301户具有优先权。诉讼过程中，姜伟变更诉讼请求，请求：1.确认双方签订的商品房买卖合同有效；2.确认蓬莱市海滨西路香海大道44座1单元3层301户房地产不属于被告破产财产；3.确认原告对蓬莱市海滨西路香海大道44座1单元3层301户享有购房户债权；4.判令被告优先交付该商品房给原告并办理不动产过户手续。事实与理由：2010年3月20日，原告与蓬莱世嘉旅游置业有限公司（以下简称世嘉公司）签订《建设工程施工合同》，工程施工结束世嘉公司给付原告部分工程款，剩余工程款用被告开发房地产抵项。2011年9月21日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定了房屋基本情况、价款、付款方式、交付条件、逾期交房责任、产权登记等条款。被告给原告出具237060691201号收款收据，注明项目名称：香海大道，项目地址：蓬莱市海滨西路44座1单元3层301户，金额：985421元。原告施工拖欠农民工工资，农民工多次到发包单位追要工资，发包单位提出用房产抵顶农民工工资，这样原告与被告签订了商品房买卖合同，被告出具收据。商品房买卖合同被告加盖公章并加盖法定代表人私章，原告在合同中签字摁印，系双方真实意思表示，商品房买卖合同成立生效且该商品房买卖合同在蓬莱市住建局备案。被告收据确认已经收到原告购房款，收款数额为985421元。被告收据清楚明确体现原告履行了给付购房款义务，该购房款实际是用世嘉公司拖欠原告工程款抵顶的，通过世嘉公司、被告与原告三方共同确认并办理了相关手续。对此，被告在出具收据时是完全认可的，收据本身就体现了该客观事实，至于世嘉公司与被告之间的账目如何处理原告并不清楚，世嘉公司与被告两公司法人人格混同，实际为同一班人员挂两套牌子。综上，请求法院依法支持原告诉讼请求。阳光世纪公司辩称，原告的请求缺乏事实和法律依据，主张不应被支持。一、原告主张其享有购房户债权，但其所提交的证据资料无法证明其已向被告支付购房款。原告主张享有购房户债权，前提为原告已足额支付购房款，对购房款支付的认定，应参照民间借贷的认定标准，大额资金有转账记录、小额现金有合理解释。原告主张已支付全部购房款，但原告并无其他证据佐证证明购房款已实际支付，在仅有“收据”一项孤证，无其他证据补强的前提下，原告的主张无法形成完整的证据链条，对其主张不应予以确认。二、双方签订商品房买卖合同的真实意思为以期房抵偿施工款，原告并未实际缴纳约定的购房款，购房行为实质是以房抵债，双方间的法律关系实为以物抵债，该抵债行为并不改变原债的同一性；其原始债权的成因为施工，关于其施工债权，首先，原告与世嘉公司签订施工合同，其主张以原告开发的商品房抵债，依据“合同相对性”原则缺乏事实及法律依据；其次，原告并未提供证据证明其实际履行施工合同、并进行验收结算，关于其施工的事实及施工款数额无法认定，即，原告主张的“前债”因证据不足而无法认定。三、即使被告与原告之间的“前债”真实成立，该债权应为破产债权中的普通债权，原告主张以消费者购房户的身份继续履行购房合同的诉请亦无法予以支持。破产债权的确认，应当是确认其债权数额和债权性质。1、关于债权数额。本案中原告并未实际向被告支付过购房价款，在债权申报过程中主张系以房抵债而形成，而该“前债”因证据不足无法认定；因此，债权数额无法予以确认；2、关于债权性质。基于被告已进入破产清算程序，严重资不抵债，对已确认债权的清偿顺序存在严格的限制。破产程序中赋予消费者购房户优先于建设工程价款优先债权、担保债权、职工债权、税款债权等绝对优先权系基于生存权大于债权的法律原则，而非所有购买房屋的债权人均享有该优先权，譬如民间借贷、工程款债权等抵房的情形，应依据原有法律关系确认优先级，否则，可造成《企业破产法》规定的清偿顺序的混乱，损害其他后序债权人的合法权益，更无法避免破产企业与债权人恶意串通的情形。是否为购房户债权应依据原始债权性质确认，原告的债权即使真实存在，仅为普通的施工类债权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》、最高人民法院[2005]执他字第16号答复、《执行异议复议规定》第29条等均对何为“购房人债权”、“消费者”作出规定和说明：已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护，保护的是个人消费者的居住权，即买受人名下无其他用于居住的房屋，购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。原告与被告之间的“以物抵债”虽表现为商品房买卖，但原告的目的在于以期房折价受偿其施工款，不属于法律法规所称的“消费者”、“购房人”、“买受人”，即使其对世嘉公司享有施工类债权，该债权也并不涉及在破产程序中予以优先保护的生存利益，故其主张该债权为优先于建筑工程类债权受偿的“消费者购房人债权”缺乏合理依据。四、合同所涉的商品房并未交付或办理产权变更登记，“以物抵债”未实际履行，案涉商品房所有权仍属于被告；原告要求继续履行购房合同实质为要求履行以房抵债协议，因该协议系实践性合同，在未交付抵债房屋且并未办理物权转移手续的情况下，原告对抵债房屋所有权直接提出主张违反了《物权法》关于禁止流质的强制性规定，双方之间的以房抵债协议在被告进入破产前提下已不可能实现。五、案涉商品房并未交付亦未办理产权变更登记，系破产受理前未履行完毕的合同，依据《企业破产法》第18条之规定，该商品房买卖合同已解除，无法继续履行。综上，原告未能证明其实际缴纳购房款，或者已经完全履行合同义务，诉请缺乏事实依据。另外，破产清算程序系被告所有债权人之间利益的分配，“优先性”必须基于法定，恳请贵院依法查明事实并尊重破产清算程序的特殊性，驳回原告的全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2010年3月20日，原告与世嘉公司签订建设工程施工合同，约定工程名称为蓬菜世嘉阳光海岸挡土墙工程，工程地点为蓬莱市海滨西路25号，工程内容：挡土墙挖土、回填、砌筑、扎缝等全部工作，工期31天，合同价款按清单综合单价与实际工程量确定，综合单价一次性包死，工程量按实结算，工程完工经验收合格付至工程造价的70%，一年内无质量问题付至工程造价的95%，余5%工程款三年内无质量问题一次性付清。2011年8月9日世嘉公司给付原告工程款1000000元。2011年9月21日，原告与阳光世纪公司签订商品房买卖合同，约定原告购买阳光世纪公司建设的蓬莱市海滨西路香海大道第44座1单元301号房屋，总房价985421元，付款方式为一次性付款，出卖人应当在2012年5月31日前交付商品房。2011年9月23日阳光世纪公司向原告出具收据，记载金额985421元。2011年9月30日，该商品房预售合同办理了备案。原告称，其施工位置在东方翰楼盘北面，为了修路建楼建的挡土墙，路和楼都是东方翰小区的，施工完后的所有资料都给了世嘉公司，合同内的工程款是1914689.01元，但当时原告还为世嘉公司修了石矿内及石矿与外连接的路，工程款大约20万元左右，2011年8月9日世嘉公司付给其1000000元，对余款世嘉公司负责人郑健提出公司没有款项给付，让其到阳光世纪公司购买商品房，由世嘉公司和阳光世纪公司平账，算是支付全部的工程款，并视为世嘉公司已经给付了原告工程款，原告也实际给付阳光世纪公司商品房价款，三方就共同签订了商品房买卖协议，被告给原告出具了收据，至于世嘉公司和阳光世纪公司之间如何转账其不清楚，但是被告后来获得了挡土墙被征收时的财产补偿款。原告提交的工程结算表显示工程款合计1914689.01元。被告认为该结算表系原告单方制作，未加盖被告公章，无法证明原告已实际履行合同及工程量、工程款数额。本院调取的蓬莱市小泰山西路修建工程房屋征收补偿估价报告，其中产权人为阳光世纪公司的房屋及附属物评估明细表记载，毛石护坡9419.62立方米，评估价值为1978120元。原告称该被征收的毛石护坡即为其施工的挡土墙工程，被告认为不能证明该毛石护坡为原告的施工范围，对评估报告中的毛石护坡的施工人被告称不清楚。关于阳光世纪公司与世嘉公司的关系，被告称是互为独立的企业法人，原告称是同一套工作人员挂不同的公司名称，实际为一家。经查阳光世纪公司的住所为蓬莱市海滨西路25号C—2幢2号，世嘉公司的住所为蓬莱市海滨西路。经查，涉案小区在复工续建中，涉案房屋尚未竣工验收。2018年1月4日，本院根据山东蓬建集团义和房地产开发有限公司的申请，裁定受理阳光世纪公司破产清算一案，并指定烟台瑞成资产清算有限公司担任阳光世纪公司的管理人，2018年4月25日，本院作出裁定宣告阳光世纪公司破产。原告于2018年向阳光世纪公司管理人申报债权，2019年3月20日，阳光世纪公司管理人出具债权审查意见，以证据不足，对原告主张的债权不予确认。本院认为，关于涉案商品房买卖合同是否解除的问题，《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。”管理人仅对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，而本案情况不符合该规定的情形，故对于案涉商品房买卖合同，被告并无解除权。原告与世嘉公司签订了建设工程施工合同，世嘉公司向原告支付了部分工程款，原告又与阳光世纪公司签订了商品房买卖合同，阳光世纪公司向原告出具收到房款的收据，房款及已付工程款数额与原告所提交的工程结算表的数额相差不多，原告提交的结算表中记载的施工量与产权人为阳光世纪公司的房屋征收补偿估价报告明细表中毛石护坡的数量一致，被告作为上述毛石护坡的产权人，应了解施工情况，其未提交证据证明系他人施工，故能够认定该毛石护坡（档土墙）系原告施工，原告履行了施工合同；原告与阳光世纪公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行合同义务，阳光世纪公司向原告出具收据的行为应视为其对原告付清涉案房款事实的认可，故原告对涉案房屋应享有购房户债权。因涉案房屋在法庭辩论结束前尚未竣工验收，不符合交付条件，亦不符合办理产权证条件，故对原告要求交付及办理不动产过户手续的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第五十八条的规定，判决如下：一、原告姜伟与被告蓬莱阳光世纪房地产开发有限公司签订的关于蓬莱市海滨西路香海大道44幢1-301号房屋的商品房买卖合同有效。二、原告姜伟享有蓬莱阳光世纪房地产开发有限公司位于蓬莱市海滨西路香海大道44幢1-301号房屋的购房户债权。三、驳回原告姜伟的其他诉讼请求。案件受理费100元（原告预交），由被告蓬莱阳光世纪房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  王丽娜人民陪审员  梁惠英人民陪审员  梁志香二〇一九年十一月二十一日书 记 员  范思怡