江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初6920号原告：薛程豪，男，1996年7月2日出生，汉族，住苏州市相城区。委托诉讼代理人：蒯志鹏，江苏锦同律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗宁，江苏锦同律师事务所实习律师。被告：江强，男，1982年1月12日出生，汉族，住苏州市相城区。原告薛程豪与被告江强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月16日受理后，由审判员余琼琼适用简易程序，于2019年11月5日公开开庭进行了审理。原告薛程豪的委托诉讼代理人蒯志鹏、被告江强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛程豪诉称，请求法院依法判令：1、被告退还定金30000元；2、被告支付违约金150000元；3、被告赔偿原告支出的律师费15000元；4、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年8月18日原告通过中介，看中了被告在中介处挂牌出售的相城区房屋。当天晚上，在被告陪同下，原告等人去现场看房。随后双方经过协商即签订了《房屋买卖（居间）合同》，约定房屋转让价格为人民币2008888元。原告当场支付了三万元的定金。2018年8月20日，被告通知原告不愿出售该房屋。后双方又协商多次，被告仍表示拒绝履行合同并要求退还三万定金。原告认为，被告的行为已经构成根本违约，应承担合同约定的违约责任。根据上述合同约定，违约金的赔偿标准为成交价的20%；守约方为主张权利而支出的律师费、诉讼费由违约方一并承担。原告主张15万违约金及律师费有合同依据。鉴于此，原告特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告江强辩称，被告根本没有和薛程豪签订任何房屋买卖居间合同。2019年8月18日，被告是和假冒的薛程豪确定了一份房屋买卖居间合同，是居间方苏州易博不动产经纪有限公司（以下简称易博经纪公司）操作的一个骗局，原告称被告在中介方挂牌出售相城区阳澄湖镇金双湖花园85栋903房屋不符合事实。被告和居间方易博经纪公司素不相识，从来没有委托易博经纪公司办理过房屋买卖委托事宜。2019年8月18日，易博经纪公司的一名工作人员打电话给我，问我是否有一套房子要卖，我告诉他房屋是我父母的，还不知道他们是否同意卖，对方说你先来谈谈，然后再跟你父母去商量。当天晚上中介方就约我见面，并将我和自称是薛程豪的人签订了一份房屋买卖居间合同，当时我就提出这个合同不能签，原因是所涉房屋是我父母的，不知道他们是否同意卖，还有购房合同等相关资料都在我父母处保管，中介和购房人都劝我，叫我把合同签了，回去跟父母商量，叫他们两天内至中介签个名字就行了。我父母知道后马上打电话给中介，上面的电话号码不清楚打不通，中介不告诉我薛程豪的电话号码，并多次找到中介交涉，也主动将3万元退还给付款人，但遭到拒绝。事后我知道2019年8月18日签合同的人不是薛程豪，因此被告认为2019年8月18日签订的房屋买卖居间合同是无效合同，被告同意退还付款人的3万元，但不承担任何经济赔偿责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉的相城区的房屋系2017年10月25日由江明生、朱宝英作为买受人从开发商苏州金世纪房地产开发有限公司处所购买，目前该房屋已交房尚未办理产证。江明生、朱宝英，系被告江强的父母。2019年8月18日，原告薛程豪的父亲通过易博经纪公司在实地看过相城区的房屋后，由江强作为出售方（甲方）、薛程豪作为买受方（乙方）、易博经纪公司作为居间方（丙方）共同签订《房屋买卖（居间）合同》一份。该合同约定由丙方提供居间服务，甲方向乙方出售房地产，在本合同签署前，丙方在甲方或其代理人同意的前提下，协同乙方或其代理人实地查看该房屋，该房屋现状已得到乙方或其代理人认可；房屋坐落于相城区；该房屋建筑面积为116.24平方米，成交价为2008888元，乙方于2019年8月18日前支付甲方定金3万元，乙方于2019年8月19日前支付甲方定金178888元；甲方承诺于2019年8月20日腾空该房屋，同时将该房屋钥匙交于乙方；甲方保证本合同第一条所述各项情况与事实完全相符，且对该房屋享有完整所有权或使用权，能完全支配处置，并保证已取得该房屋共有人或甲方配偶的同意；甲乙双方应按本合同约定积极配合办理网签、资金托管、贷款、过户、房屋交付、户口迁移等相关手续，提供交易所需的各种真实有效的书面证明材料，并及时支付各项税费，未按合同约定的视为违约，每逾期一日违约方应向守约方支付该房屋成交价0.05%作为迟延履行违约金，逾期7日守约方有权选择即日解除本合同并向违约方要求支付该房屋成交价的20%作为违约金；本合同任何一方违约的，守约方为主张权利而支出的律师费、诉讼费由违约方一方承担；其他约定事宜：①甲方承诺产权清晰，目前产证在办理中，甲方在产证办理后积极配合过户手续；②甲乙双方违约赔偿标准为成交价的20%，另增加定金的两倍作为赔偿准则，无任何争议；③甲乙双方若违约，违约方赔偿中介方的中介费；④若甲方违约，应按价赔偿乙方全部装修费用；⑤若因国家政策原因无法过户，双方另行协商。在该份合同落款的甲方签章处由江强签字摁印并注明“（代江明生）”、乙方签章处写有薛程豪的签名（实为其父亲代签）、丙方签章处由易博经纪公司盖章确认。上述合同签订后，原告薛程豪的父亲当场即向被告江强支付了3万元定金，并由被告江强作为收款人出具了《收据》予以确认。2019年8月19日，被告江强联系原告薛程豪的父亲告知其暂缓支付首付款。2019年8月20日，被告江强告知其父母不同意卖房，故房屋不卖了。2019年8月29日，被告江强通过微信欲将3万元定金转账退还给原告薛程豪的父亲，并陈述“房子父母的不同意没办法定金退给你再说吧不好意思”，原告薛程豪的父亲回复“江老板，我是真心要买你房子的”且拒绝接受3万元的转账退款。2019年9月5日，易博经纪公司出具一份《证明》，载明：“苏州市相城区房东（江强）与买方（薛程豪）之间的买卖事宜，现在房东（江强）不卖于（薛程豪）中介方（易博经纪公司）特此证明”。另查明，原告薛程豪委托江苏锦同律师事务所代理本案诉讼，约定代理费用15000元，且该费用已实际支付并开具发票。还查明，在庭审中，原告薛程豪认可案涉《房屋买卖（居间）合同》上的签名是其父亲代签，并明确表示对其父亲代签合同的行为予以确认。以上事实，由原告提供的房屋买卖居间合同一份、收据、转账凭证一份、微信聊天记录截图打印件一份、证明一份、委托代理合同一份、律师费支付凭证一份、发票一份、被告提供的苏州市商品房买卖合同一份及庭审笔录予以证实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。在本案中，被告江强在未取得其父母江明生、朱宝英的同意下，自行签订《房屋买卖（居间）合同》出售江明生、朱宝英所有的位于相城区的房屋，并收取了买受人即原告薛程豪3万元的购房定金，且通过庭审查明可知，在事后被告江强亦未取得其父母对于出售房屋行为的追认，故被告江强没有为其父母对外签订出售房屋合同的权利，其签订合同的行为应视为个人的行为。因此，被告江强与原告薛程豪订立的《房屋买卖（居间）合同》依法被确认为无效，造成协议无效的后果被告江强理应对此承担相应的违约责任。关于被告江强提出，因为签订合同的人根本不是薛程豪，故原告存在欺骗，其不承担违约责任的辩解。本院经审查后认为，虽然签订合同以及支付定金的人系原告薛程豪的父亲而非原告本人，但是原告明确对其父亲代签以及签订合同的行为效力予以追认，故案涉《房屋买卖（居间）合同》无效的责任并非在原告，故对被告江强的辩解本院不予采信。因此，被告江强理应返还原告薛程豪已支付的定金3万元。对于原告薛程豪要求被告江强支付违约金15万元的诉讼请求。本院认为，虽然案涉房屋尚未办理房产证，且被告江强亦持有案涉房屋的钥匙，因此原告薛程豪确有一定的理由相信被告江强系案涉房屋的有权处分人。然在《房屋买卖（居间）合同》的落款处被告江强已注明了“代江明生”，故可以推定原告薛程豪在签订合同时也应知晓案涉的实际所有人并非被告江强。从审慎履行合同的角度，原告在签订合同之时理应要求被告江强出具相应的授权委托书。故结合合同签订至今的时间较短、房价亦未出现较大波动以及综合当事人的履约情况，参照定金罚则，本院确定被告江强应向原告薛程豪支付违约金3万元。对于原告薛程豪要求被告江强承担律师费1.5万元的诉讼请求，由于导致《房屋买卖（居间）合同》无效的责任在于被告江强，故被告江强理应赔偿原告薛程豪已实际发生损失的律师费1.5万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十七条、第五十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决如下：一、被告江强应于本判决生效之日起十日内返还原告薛程豪定金人民币3万元。二、被告江强应于本判决生效之日起十日内赔偿原告薛程豪违约金3万元、律师费损失1.5万元，合计款项人民币4.5万元。若被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币2100元，由被告江强负担（该款原告已预交，由本院退还，被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331031939）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时应向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行苏州苏福路支行，户名：江苏省苏州市中级人民法院，帐号：10×××76）。审判员  余琼琼二〇一九年十一月十一日书记员  姚 刚附录法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。2.《中华人民共和国合同法》第五十七条：合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。3.《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。4.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。5.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条：审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。