江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终6002号上诉人（原审被告）：王宁，男，1991年9月26日生，汉族，住江苏省沛县。委托诉讼代理人：李小龙，江苏青创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：史海波，男，1979年6月13日生，汉族，住徐州市。被上诉人（原审被告）：张宇，男，1978年2月22日生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：崔胜春，江苏淮海正大律师事务所律师。上诉人王宁因与被上诉人史海波、张宇房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市铜山区人民法院（2019）苏0321民初7619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王宁的委托诉讼代理人李小龙，被上诉人史海波，被上诉人张宇以及委托诉讼代理人崔胜春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王宁上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审，一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由如下：一、一审法院认定事实错误，上诉人与被上诉人史海波不存在房屋租赁合同关系，上诉人系代表被上诉人张宇签字，史海波系明知的，上诉人主体不适格。首先，上诉人认可被上诉人史海波提供的《房屋租赁合同》系上诉人所签订的，但上诉人并不是涉案合同的相对人。上诉人系江苏咕咕家装设计工程有限公司（以下简称咕咕公司）新区店（张宇实际经营）的工作人员，所租用的门店用于上咕咕公司的经营，在庭审中史海波也承认门头系北京交换空间即咕咕公司，史海波在签订合同时是明知涉案房屋的使用人系咕咕公司，上诉人仅仅是代表张宇和咕咕公司签字，而本案的咕咕公司新区店即是张宇在实际经营。关于上诉人签字情况，一审法院认定事实错误，史海波明知上诉人代表张宇签字，张宇是化学老师，不方便对外签订合同，所以上诉人才代表张宇签字，上诉人是在张宇的授意下史海波的同意下签订的，并不存在重新签订覆盖原合同的情况，合同的实际履行人仍是张宇和史海波。涉案合同是补签的，上诉人与史海波签订合同的时间是2018年5月23日，不是合同上的2017年10月15日，合同签订完就被史海波和张宇拿走了，上诉人从未履行过合同，实际支付房租的是张宇。关于押金问题，一审认定错误，根据合同约定，合同明确说明租赁期满后，甲方退还乙方押金壹万元整，没有证据证明张宇不从史海波处收回押金1万元，直接作为王宁的押金，由王宁直接向张宇返还1万元的事实，张宇是合同的实际履行人，王宁只是代表张宇签字，租赁期满后史海波将1万元押金返还张宇，张宇也没有向王宁追要过1万元押金，而一直是王宁向张宇催促史海波房屋的问题。二、证据足以证实上诉人系咕咕公司的员工，所有与本案有关的行为均是代表张宇履行职务行为。在一审庭审中上诉人举证了咕咕公司的营业执照、授权证书、照片证明了涉案房屋用于北京交换空间家装经营，而北京交换空间家装系咕咕公司授权下在运营的，这与史海波的陈述也是一致的，但并不存在转让行为，上诉人提供的考勤足以证明上诉人系咕咕公司的员工，新区店的店长张宇也在考勤范围内，另外在2018年1月26日和2018年4月28日新区店签订的装修合同中王宁系现场的监管人员，签订合同方为咕咕公司。而且在2018年7、8月新区店经营不下去的时候也是店长张宇进行的转让，关于租金问题上诉人也汇报给公司，让公司解决。上诉人一直在履行公司的后续工作，并不存在史海波所谓的转让店面给王宁，由王宁承担店面的一切责任的问题。三、一审法院认定上诉人签订合同时，史海波不知情，史海波有权利选择履行合同主体是错误的。王宁所代理的法律行为所产生的法律后果直接归属于被代理人，由张宇和咕咕公司承担责任。四、关于房屋维修费用21850元一审法院不应支持。本案的墙体是在2017年11月份已经装修建好，而本案上诉人和史海波2018年5月份才补签合同，在当时签合同时并未对墙体修复进行约定，而且合同第七条明确约定房屋装修甲方不要求恢复原貌，墙体装修应属于合同第7条范围，所以一审法院不应支持维修费。另外即使一审法院认为墙体装修改变了房屋结构，应予以补偿，但该墙体并不是上诉人修建的，上诉人并没有改变房屋结构，在上诉人签订合同时就已经存在，所以，不应当由上诉人承担维修费用。五、一审法院程序违法。上诉人请求追加咕咕公司为本案被告参加诉讼，咕咕公司与本案处理结果有法律上的利害关系，一审法院未追加也未书面告知不追加理由，在未查清事实的情况下直接出具判决书，属于程序违法。六、一审法院适用法律错误。上诉人已经就自己的主张进行了充分举证说明，证实了本案系王宁代表张宇和咕咕公司签字，张宇是新区店的实际经营人，王宁只是工作人员，不应将所代理的法律行为所产生的法律后果由王宁承担，而是直接归属于被代理人，由张宇承担责任，不应适用民事诉讼法第64条，反而被上诉人张宇未就其主张向法庭进行有效举证，举证不能，应适用民事诉讼法第64条等相关规定。综上，请求二审法院支持上诉人诉请。史海波辩称，一审认定事实清楚，证据属实，判决正确，我与王宁以及张宇签订合同时三方都在场，我开始是与张宇签订的合同，后来张宇找了一个人叫王宁，说把公司转让给了王宁，王宁以后就是公司的老板了，我在原合同内容不变的情况下与王宁重新签订了一份房屋租赁合同。当时与王宁签订合同的时候是在万达售楼处，本案三方都在场，我们在签订合同的时候我跟王宁说签订合同是要负法律责任的，他也明知法律后果，他没有明确说是替张宇签订的合同。签完合同该付房租了，王宁从书包中拿出了3万元现金支付的三个月房租，所以说王宁对签订合同的责任和义务是很清楚的。签订完合同后，我与张宇之间的原合同被张宇当场烧了，这一点王宁也是非常清楚的。至于王宁与张宇到底是雇佣关系还是非雇佣关系，我不清楚。张宇辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，上诉人的上诉理由不能成立，请法庭依法判决驳回上诉人的上诉请求。史海波向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令王宁支付三个月房屋租金30000元；2、判令王宁赔偿史海波恢复房屋墙体损失21850元；3、诉讼费用由王宁承担。一审法院认定事实：2017年10月15日，史海波（甲方）与张宇（乙方）签订房屋租赁合同一份，载明：1、甲方将坐落于铜山万达华府底商5-108号房屋租赁乙方商业经营，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋结构及用途；2、租赁期间共3年，自2017年10月16日起至2020年10月15日止；3、租金每年121872元，按季度支付，每个交付期提前15天交付下次房屋租金；4、乙方享有3个月免租期，若乙方经营未满合同期，甲方有权向乙方索要3个月免租期租金。合同下方有史海波与张宇签字捺印，日期为2017年10月15日。合同签订后，史海波将房屋交付张宇。张宇对房屋进行装修并将涉案房屋与109室房屋中间的室内墙拆除，两间房屋打通使用。2017年11月24日，张宇支付史海波三个月租金和1万元押金。后张宇告诉史海波说其干不下去，要将房屋转租给王宁。2018年5月23日，在史海波与王宁、张宇均在场的情况下，史海波（甲方）与王宁（乙方）重新签订租赁合同一份，载明：1、甲方将坐落于铜山万达华府底商5-108号房屋租赁乙方商业经营，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋结构及用途；2、租赁期间：自2017年11月1日起至2020年11月1日止；3、租金每年120000元，按季度支付，每个交付期提前15天交付下次房屋租金；4、乙方享有3个月免租期，若乙方经营未满合同期，甲方有权向乙方索要3个月免租期租金。合同下方有史海波与王宁签字捺印，落款日期为2017年10月15日。合同签订时，王宁交付史海波租金3万元。史海波与王宁、张宇协商约定，张宇不从史海波处收回押金1万元，直接作为王宁的押金，由王宁直接向张宇返还1万元。2018年7月，史海波多次向王宁催要租金。王宁将史海波催要租金一事通过微信告诉张宇，张宇称缓几天。后王宁未支付租金，史海波与王宁于2018年7月底解除合同并办理完毕水电物业交接。合同解除后，史海波要求被告恢复墙体未果，自行修复被拆除的墙体，恢复墙体所产生的费用，王宁、张宇均不同意支付。基于史海波申请，法院委托徐州方正会计师事务所有限公司对涉案房屋墙体恢复产生的费用进行鉴定，鉴定结果为：因涉案双方对墙面乳胶漆的高度存在异议，初步鉴定报告根据墙面乳胶漆的高度不同分别提供相应初步鉴定造价：（1）墙面乳胶漆刷至楼板底部初步鉴定造价为23871元。（2）墙面乳胶漆刷至吊顶底部初步鉴定造价为22746元。史海波为此支出鉴定费3000元。庭审过程中，史海波同意以原诉请墙体修复数额21850元主张。张宇称其借用咕咕公司的资质经营装修业务，对外签订装修合同时使用咕咕公司公章，向咕咕公司交纳一定的管理费，涉案租赁房屋门头北京交换空间家装经营是咕咕公司有权经营的装修品牌。张宇还称其大概自2018年1月至2018年4月份雇佣王宁并发放工资，自2018年5月份王宁不在张宇的门店工作，而是自已成立江苏皓荣装饰工程有限公司经营。王宁称在签订合同时，其没有告诉史海波是代张宇签订合同，其代表张宇与史海波签订合同，目的是在张宇不便签订合同的情况下，重新签订合同覆盖原合同的内容，房屋仍由公司使用。一审法院认为，史海波与王宁之间的房屋租赁合同有效，双方当事人均应按照合同约定履行权利义务。结合当事人陈述及涉案两份房屋租赁合同内容（包括租赁期限）基本一致的事实，应视为张宇将其签订合同的权利义务概括转让给王宁，应由王宁享受权利承担义务。王宁违约未能按时足额向史海波支付租金，也未修复墙体，应承担相应的违约责任。根据合同约定，租金为120000元/年，租赁期间自2017年11月1日起至2020年11月1日止，若王宁经营未满合同期，史海波有权向王宁索要3个月免租期租金。故史海波主张王宁支付三个月免租期租金30000元的请求，法院予以支持。王宁未修复墙体，违反不改变房屋结构的约定，应补偿史海波自行维修产生的费用。史海波诉请墙体修复费用21850元低于鉴定确认数额，法院予以支持。因合同已实际解除，史海波应将押金1万元退还，从上述租金中扣除。王宁抗辩其主体不适格，认为其签订合同系履行其作为咕咕公司工作人员的职务行为，证据不足，法院不予支持。王宁又认为其是代表张宇与史海波签订合同，目的是在张宇不便签订合同的情况下，重新签订合同覆盖原合同的内容。张宇对此不认可，史海波在签订合同时对此并不知情。即使王宁所述真实，则王宁、张宇之间应为委托关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款的规定，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更其选定的相对人。在此情况下，史海波选择向王宁主张违约责任，符合上述法律规定，王宁应当履行合同义务。故法院对王宁的抗辩不予支持。至于王宁与张宇因此产生的纠纷，可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、王宁于本判决生效之日起十日内支付史海波房屋租金20000元及房屋维修费用21850元。二、驳回史海波的其他诉讼请求。案件受理费1100元，鉴定费3000元，由王宁负担。根据诉辩双方的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点是：王宁应否向史海波支付租金2万元以及房屋的维修费用。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，上诉人王宁与被上诉人史海波签订的涉案房屋租赁合同不存在无效等情形，应为合法有效，王宁与史海波均应受该合同约束。王宁上诉主张其主体不适格，认为其签订合同系履行其作为咕咕公司工作人员的职务行为，本案应当追加咕咕公司作为当事人，因上诉人关于该主张的证据不足，一审法院不予支持，并无不当。上诉人王宁主张其系代替张宇与史海波签订合同，但是根据目前王宁提供的证据不足以证明其系代张宇签订该合同，对此张宇亦不予认可，上诉人也未提供证据足以证明史海波在签订合同时知晓王宁系代替张宇签订该合同，故诚如一审法院所述，即使上诉人王宁所述真实，则王宁、张宇之间应为委托关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款的规定，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更其选定的相对人。在此情况下，史海波选择向王宁主张相关权利，符合上述法律规定，王宁应当履行合同义务，至于上诉人王宁与被上诉人张宇因此产生的纠纷，可另行解决。上诉人王宁未按照其与被上诉人史海波签订的租赁合同约定按时足额向史海波支付租金，也未对涉案墙体进行修复，应承担相应的违约责任。根据合同约定，租金为120000元/年，租赁期间自2017年11月1日起至2020年11月1日止，若王宁经营未满合同期，史海波有权向王宁索要3个月免租期租金。故史海波主张王宁支付三个月免租期租金30000元的请求，应当予以支持。上诉人王宁未修复墙体，违反不改变房屋结构的约定，应补偿史海波自行维修产生的费用。被上诉人史海波诉请墙体修复费用21850元低于鉴定确认数额，一审法院予以支持，并无不当。鉴于涉案合同已经实际解除，一审判令被上诉人应将押金1万元退还，并从上述租金中扣除，于法有据，本院予以维持。综上所述，王宁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1100元，由王宁负担。本判决为终审判决。审 判 长 祝   杰审 判 员 胡 元 静审 判 员 宋 新 河二〇一九年十一月十五日书 记 员 孙 晓 明法官助理 实习乔重杰