广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初6181号原告：广州越博贸易有限公司，住所广州市花都区新华街横潭路45号109铺，统一社会信用代码91440114554430387R。法定代表人：黄丽仪。委托诉讼代理人：刘志镰，广东古谷律师事务所律师。被告：广州宏铧投资顾问有限公司，住所广州高新技术产业开发区观虹路10号F栋318房（自主申报），统一社会信用代码91440101671809396X。法定代表人：黄先文委托诉讼代理人：严东兴，广东信德盛律师事务所律师。第三人：广州正瀚材料科技有限公司，住所广州市黄埔区水西路20号B栋1005房（自主申报），统一社会信用代码91440101563984146Q。法定代表人：张敬华原告广州越博贸易有限公司（以下简称“越博公司”）诉被告广州宏铧投资顾问有限公司（以下简称“宏铧公司”）、第三人广州正瀚材料科技有限公司（以下简称“正瀚公司”）物权保护纠纷一案，本院2019年6月4日立案受理后，11月7日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告越博公司委托诉讼代理人刘志镰，被告宏铧公司的委托诉讼代理人严东兴到庭参加诉讼。第三人正瀚公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。越博公司向本院提出诉讼请求：1.判令宏铧公司停止妨碍越博公司前往广州市黄埔区（中新知识城）凤凰四路99号自编A栋701房接收房屋，不得在该房屋所在的小区大门口（中慧科技园门口）阻拦越博公司进入凤凰四路99号中慧科技城内，不得在广州市黄埔区（中新知识城）凤凰四路99号自编A栋701房的大门设置门锁；2.判令宏铧公司立即向越博公司返还、交付上述房屋；3.判令宏铧公司向越博公司赔偿损失（损失从2018年3月14日起，以面积1319.14平方米为基数，按每月每平方米15元的租金标准，计算至宏铧公司停止侵害、停止妨碍越博公司前往上述小区房屋并返还交付房屋之日止，暂计至起诉日为200000元）；4.本案所有诉讼费用由宏铧公司承担。事实与理由：广州市黄埔区（中新知识城）凤凰四路99号自编A栋701房，原所有权人是正瀚公司，后因正瀚公司未履行广州市仲裁委员会作出的（2015）穗仲案字第1591号调解书所确定的义务，上述房屋被广州市黄埔区人民法院依法拍卖用于偿还债务，越博公司参加竞拍购得该物房屋。2018年3月14日，广州市黄埔区人民法院作出（2016）粤0112执2321号《民事裁定书》，裁定上述房屋过户至越博公司。越博公司已依据该生效裁定书办理房屋过户登记手续，并取得房屋产权证书，产权证号为（2018）广州市不动产第06203747号。越博公司多次安排人员前往广州市黄埔区（中新知识城）凤凰四路99号中慧科技园接收案涉房屋，但宏铧公司安排门卫阻拦，使用门锁将房屋的大门锁上，控制着房屋，越博公司无法进入中慧科技园内，也无法接收房屋。宏铧公司自称是中慧科技园的物业管理公司，提出案涉房屋拖欠物业管理费，要求越博公司按照12元/平方米的价格支付拖欠物业管理费后方可进入钟慧科技园内接收房屋。宏铧公司与正瀚公司签订的《物业管理委托协议》约定物业管理费单价为12元/平方米，并约定“乙方（宏铧公司）为甲方（正瀚公司）提供企业服务，经甲乙双方协商一致，甲方拟用其建成后的全部厂房、办公楼、空地20年的物业管理经营权抵消企业服务费用”。其中“企业服务”是指宏铧公司为正瀚公司从取得项目用地起至开发建设的房屋取得产权证的整个房地产开发过程，提供咨询和办证服务。故该12元/平方米的单价实际上包含企业服务费，而不仅指物业管理费。另，案涉房屋所在小区的C栋三楼的业主，是以3元/平方米的单价缴纳物业管理费。越博公司通过司法竞拍取得案涉房屋产权，有权接收房屋并合法占有使用。如前述12元/平方米的单价，包含了正瀚公司在开发建设房屋过程中接受宏铧公司提供的企业服务的成本，该成本作为房屋建设的费用，不能转嫁至已完全支付房屋交易对价的新业主身上，否则构成会重复收取房屋交易价格。宏铧公司无权以拖欠物业管理费为由妨碍越博公司收房，越博公司收房是行使物权的行为，即使存在拖欠物业管理费，也只是属于另外的债权债务关系，宏铧公司的合法债权可通过另诉解决，不能以妨碍越博公司享有和行使物权的方式，强行要求越博公司履行债务，否则构成侵权。越博公司为支持其诉讼请求，向法院提交（2016）粤0112执2321号《执行裁定书》、不动产所有权证、《物业管理委托协议》、视频、相片、电话录音及通话清单、社保费申报缴款个人明细、广州市房屋工业用房租金参考价格资料。宏铧公司辩称，1.宏铧公司没有组织、妨碍越博公司接收房屋，也没有占用该房屋，越博公司可以随时随地接收使用案涉房屋；2.越博公司没有充分证据证明宏铧公司妨碍其接收房屋，越博公司提交的证据是不完整的相片、视频资料，提供的书面文件仅为摘录内容，并不能反映客观真实的事实。越博公司工作人员与保安个人之间的争执，并不能证明宏铧公司阻止越博公司收房；3.越博公司没有充分证据证明宏铧公司造成其损失20万元。（1）宏铧公司未曾阻止越博公司收房，亦未占有使用该房屋，越博公司要求宏铧公司赔偿损失没有依据；（2）越博公司取得案涉房屋产权证时间是2018年6月29日，其主张损失从2018年3月14日起算损失是错误的；（3）越博公司仅提供与本案无关的租金标准参考，并未提供直接证据证明其受到的实际损失，故主张按每月15元/平方米计算损失没有法律依据。宏铧公司未向法院提交相关证据材料。正瀚公司未到庭参加诉讼，亦未向法院提交书面答辩状及相关证据材料。根据当事人庭审陈述、质证和经审查确认的证据，本院认定事实如下：广州市萝岗区（中新知识城）凤凰四路99号自编A栋701房（以下简称“案涉房屋”）的原产权人是正瀚公司，因正瀚公司未主动履行广州仲裁委员会作出的（2015）穗仲案字第1591号生效调解书，根据广州市海珠安信小额贷款有限责任公司的申请，广州市黄埔区人民法院立案执行，并于2018年2月28日将案涉房屋进行拍卖，越博公司以最高价3400200元人民币竞得。广州市黄埔区人民法院于2018年3月14日作出（2016）粤0112执2321号执行裁定书，裁定被执行人正瀚公司名下位于广州市萝岗区（中新知识城）凤凰四路99号自编A栋701房过户于越博公司名下。越博公司依据该执行裁定书办理案涉房屋的过户登记手续，并于2018年6月29日取得产权证，产权证号（2018）广州市不动产第06203747号。越博公司陈述自2018年6月份起多次派员前往案涉房屋开展收房工作，但均被案涉房屋所在小区，即中慧科技园大门口的保安阻拦，无法进入小区接收房屋。且宏铧公司使用门锁将案涉房屋大门锁上，控制房屋，不让越博公司收房。2018年11月25日，越博公司的刘志镰、谢志凌、梁冠山前往中慧科技园，电话与宏铧公司员工张春柏沟通，要求进入小区接收案涉房屋，张春柏提出要按照12元/平方米的单价，缴纳案涉房屋拖欠的物业管理费后，才可以进去。2018年11月26日，越博公司人员和居委代表刘瑞联一同前往中慧科技园，但由于宏铧公司拒绝安排人员调解，居委代表刘瑞联调解未果。2019年4月23日，越博公司人员再次前往中慧科技园，要求进入小区收房，依旧被保安拦在门外，收房未果。对此，宏铧公司称其从未阻止越博公司接收案涉房屋，亦未占有使用案涉房屋，门锁是正瀚公司上的，小区保安的阻拦行为是个人行为，并不代表宏铧公司，宏铧公司对越博公司多次前往收房的情况并不知情，越博公司可以随时去收房。越博公司向本院提交了正瀚公司（甲方）与宏铧公司（乙方）于2014年6月12日签订的《物业管理委托协议》，约定甲方及其投资方自2009年开始拟在广州市开发区（广州市萝岗区）申请项目用地，特聘请乙方作为其投资顾问单位，办理如下十一：项目用地申请、项目落户审批、公司设立等用地申请前期工作办理土地招拍挂……上述乙方为甲方提供的企业服务，经甲乙双方协商一致，甲方拟用其建成后的全部厂房、办公楼、空地（以下统称为“园区”）20年的物业管理经营权抵消企业服务费用……物业管理费，首年按照每月每平方米建筑面积12元的标准，由乙方向园区入驻单位收取，物业管理费每年度递增不超过5%；物业管理费保证金，按照6个月租金的标准向园区入驻单位收取。协议末页有正瀚公司和宏铧公司的代表签字，并加盖公章。越博公司称12元/平方米的物业管理费实际包含正瀚公司在开发建设房屋过程中接受宏铧公司企业服务的成本，不应转嫁到新业主身上。其次越博公司致电中慧物业小区C栋三楼的招租电话，得知该小区C东三楼的物业管理费按3元/平方米收取。对此，宏铧公司称中慧科技园内大部分物业都是按12元/平方米标准收费，个别是政府招商有优惠价，按照3元/平方米至10元/平方米不等的价格标准收费。经本院调查取证，本院审理的原告广州越博贸易有限公司与被告广州正瀚材料科技有限公司、广州中慧物业管理有限公司排除妨害纠纷一案，案号为（2019）粤0112民初879号，本院于2019年5月15日12时，到广州市黄埔区（中新知识城）凤凰四路99号自编A栋1楼，与张春柏做了一份询问笔录，张春柏陈述其是宏铧公司的经理，宏铧公司自2014年起，依据与正瀚公司签订的《物业管理委托协议》管理中慧科技园。案涉房屋现无人使用，里面有正瀚公司的办公家具，自2015年起宏铧公司对案涉房屋上锁。越博公司有到过中慧科技园进行收房，宏铧公司的工作人员没让越博公司进入园区，并告知他们前业主正瀚公司拖欠物业管理费，如果越博公司要收房，需要先把拖欠的物业管理费缴清，金额约为七八十万元，已将物业管理费清单交给越博公司。询问笔录上有张春柏签字确认，日期2019年5月15日，联系方式150××××1213。本院认为，越博公司通过司法拍卖程序，公平竞得案涉房屋，并依法办理房屋过户登记手续，取得案涉房屋的房地产权属证，越博公司是案涉房屋的合法所有权人，其对案涉房屋享有的物权依法应受到保护，任何人不得随意侵害。关于对案涉房屋排除妨害的问题。本案中，越博公司提供视频、电话录音、相片等证据，证明多次前往中慧科技园进行收房，但均被宏铧公司的工作人员（保安）阻拦在园区外，且宏铧公司对案涉房屋上锁，并以未缴清拖欠的物业管理费为由妨碍越博公司收房。虽宏铧公司以越博公司提供的证据片面、不充分，及保安行为是个人行为，与公司无关为由，对妨碍越博公司收房的行为予以否认，但结合本院对宏铧公司工作人员张春柏所作询问笔录，张春柏所述与越博公司描述一致，在宏铧公司无充分证据反证的情况下，本院对越博公司主张宏铧公司妨碍其收房的事实予以采信。宏铧公司在庭审中多次陈述其不会阻止越博公司收房，也明确表示今后不会因拖欠管理费而阻拦越博公司收房，并欢迎越博公司随时进入中慧科技园接收案涉房屋。鉴于宏铧公司上述承诺已有庭审笔录记录在案，越博公司对宏铧公司停止妨碍其进入中慧科技园接收案涉房屋，并返还、交付案涉房屋的主张，本院不予支持。关于宏铧公司赔偿损失的问题。首先，如前述，本院采信宏铧公司存在妨碍越博公司收房的行为。越博公司是案涉房屋的物权人，宏铧公司以越博公司拖欠其物业管理费为由妨碍其收房，该拖欠的物业管理费属债权，物权优先于债权，物权人之外的一切人负有尊重他人物权，不干涉不妨碍物权人自主行使物权的义务，故宏铧公司作为案涉房屋所在园区的物业管理公司，无权阻止越博公司正常接收其合法物业，宏铧公司该行为侵犯了越博公司的物权。至于越博公司拖欠的物业管理费，宏铧公司可另诉主张，本院不再赘述。其次，在正常程序收房的情况下，越博公司对案涉房屋所能够得到的可期待利益，现因宏铧公司妨碍收房的行为而致物权遭受侵害，无法获得，造成越博公司一定的财产损失。根据物权法第三十七条的规定“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”故越博公司主张宏铧公司赔偿损失，有事实和法律依据，本院予以支持。越博公司陈述2018年6月份第一次前往中慧科技园收房，但并未提供相应证据予以证明，且未提供证据证明越博公司在此之前曾向宏铧公司主张过权利，故其主张从（2016）粤0112执2321号民事裁定书送达给越博公司之日起计算租金损失，没有法律依据，本院酌定从越博公司取得案涉房屋房地产权属证之日，即2018年6月29日起计算损失，计至庭审当天，即2019年11月7日止，共计497天。案涉房屋位于黄埔区××大道旁边，越博公司主张参照广州市住房和城乡建设局公布的2018年广州市同地段工业用房租金参考价每月15元/平方米计付损失，并无不妥。故宏铧公司应向越博公司赔偿损失327806.29元（15元/平方米×1319.14平方米÷30天×497天）。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、广州宏铧投资顾问有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州越博贸易有限公司赔偿损失327806.29元；二、驳回广州越博贸易有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6217元，由广州宏铧投资顾问有限公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  侯 洁人民陪审员  潘新标人民陪审员  钟婕兰二〇一九年十一月十八日书 记 员  梁美欣邹忻附一：申请执行风险提示本裁判文书生效后，一方未按判决内容自觉履行的，另一方若需申请法院强制执行的，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，申请执行的期限为二年；期限从裁判文书规定履行期间的最后一天起计算，规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一天起计算。若未在前述规定的期限内申请执行的，法院将不予受理。另：《中华人民共和国合同法》第一百零四条债权人可以随时领取提存物，但债权人对债务人负有到期债务的，在债权人未履行债务或者提供担保之前，提存部门根据债务人的要求应当拒绝其领取提存物。债权人领取提存物的权利，自提存之日起五年内不行使而消灭，提存物扣除提存费用后归国家所有。