广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初2081号 原告：中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行，营业场所：广西北海市，统一社会信用代码：9xxxxxxxxL。 负责人：曾斌。 委托诉讼代理人：罗轶群，广西海鑫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：欧美玲，广西海鑫律师事务所律师。 被告：彭福贤，男，汉族，1974年1月7日出生，住广西合浦县。 被告：广西亿海房地产开发有限公司，住所地：广西北海市广东路，统一社会信用代码：9xxxxxxxx8。 法定代表人：高书坦。 原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行诉被告彭福贤、广西亿海房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行的委托诉讼代理人罗轶群到庭参加诉讼，被告彭福贤、广西亿海房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行向本院提出诉讼请求，判令：1、解除原告与被告彭福贤签订的《个人购房借款/担保合同》；2、被告彭福贤偿还原告借款本金528972.64元及利息6863.48元（利息自2018年12月18日起暂计至2019年3月21日止，以后另计至还清全部借款本息之日止），合计535836.12元；3、原告对被告彭福贤名下坐落于北海市房屋享有优先受偿权；4、被告彭福贤承担原告为实现债权发生的律师费24433.44元；5、被告广西亿海房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2015年12月7日，被告彭福贤与原告签订了合同编号为：A[房信购]字[北海分]行[云南路]支行[2015]年[2339]号《个人购房借款/担保合同》。根据合同约定：被告彭福贤向原告抵押贷款557000元，用于购买北海市房屋。合同签订后，原、被告到北海市住房和城乡建设局办理了预购商品房抵押权预告登记手续。2015年12月30日，北海市住房和城乡建设局将房屋预告登记证明发放给原告，预告登记证明载明预告登记义务人是被告彭福贤，权利人是原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行。2016年1月5日，原告按约定将被告所贷款557000元转入被告彭福贤指定的账户。被告彭福贤从2016年1月5日借款至今，虽然有陆续还款，但一直不能按时足额还款。截止至2019年3月21日止，被告彭福贤已经累计超过六次未按时足额偿还贷款本息，拖欠贷款本金为528972.64元及利息6683.48元（利息自2018年12月18日起暂计至2019年3月21日止，以后另计至还清全部借款本息之日止），合计535836.12元。根据《个人购房借款/担保合同》第十四条第一款L项约定的“借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的”违约条款及原告多次催收而被告置之不理的事实，原告有权根据《个人购房借款/担保合同》第十四条第二款的约定，要求被告彭福贤立即清偿未偿还款项并解除合同。根据《个人购房借款/担保合同》第二十一条的约定，被告彭福贤依法将其借款所购买的北海市房屋抵押给原告，即原告对该房屋享有抵押权及优先受偿权。被告彭福贤未能按照合同约定全面履行其还款义务，根据《个人购房借款/担保合同》第十七条的约定，原告为实现该债权所发生的全部费用包括但不限于律师费等费用由被告彭福贤承担。被告广西亿海房地产开发有限公司作为保证人与原告、被告彭福贤共同签订《个人购房借款/担保合同》，根据合同第十条，两被告至今未办理正式抵押登记手续，被告广西亿海房地产开发有限公司对被告彭福贤的上述债务承担连带清偿责任。为此，原告特向法院起诉，提出上述诉讼请求。 原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行对其主张在举证期限内向本院提交的证据有：1、个人购房借款/担保合同，证明被告彭福贤向原告贷款等事实；2、房屋预告登记证明，证明原、被告已办理预购商品房抵押的登记手续等事实；3、个人借款凭证，证明原告已履行发放贷款义务的事实；4、历史明细表，证明被告的还款情况及拖欠本息的数额等事实；5、身份证及户口本，证明被告彭福贤的身份情况等事实；6、离婚证、未婚声明，证明被告彭福贤向原告申请贷款时的婚姻情况等事实；7、广西壮族自治区律师服务收费标准，证明原告依据该标准支付律师代理费等事实；8、律师费发票，证明原告为实现本案债权实际支出律师费的事实。 被告彭福贤未作答辩，亦未提交证据。 被告广西亿海房地产开发有限公司向本院提交书面答辩意见称：第一，答辩人与被告彭福贤已解除《商品房买卖合同》，收回案涉房屋，因而被答辩人主张的提前清偿贷款本息可以由答辩人承担。在答辩人偿清贷款本息后，被答辩人应配合答辩人收回案涉房屋。如若案涉房屋无法收回而被拍卖，其拍卖偿清被答辩人的贷款本息后剩余款项理应偿还答辩人。因案涉房屋已经北海市海城区人民法院判决由答辩人收回，并已生效。答辩人已是案涉房屋的所有权人，因而房屋拍卖所得价款应归答辩人所有，由答辩人偿还被答辩人贷款本息后，剩余部分款项应偿还答辩人。第二、案涉房屋的抵押是预抵押，依据法律规定被答辩人没有优先受偿权。第三、本案律师费用应由被告彭福贤自行承担，答辩人不应承担。且没有证据显示原告已实际支付该项费用。三方所签订的《个人购房借款/担保合同》中所约定的答辩人担保范围并不包括律师费的承担。因而，答辩人对律师费用并不承担连带保证责任，该项费用应由被告彭福贤自行承担。且本案是借款合同纠纷案件，案件处理难度较小，原告所提律师费明显过高及没有任何证据显示其已实际支付该项费用。 被告广西亿海房地产开发有限公司对其辩解向本院提交的证据有：1、判决书、生效证明，证明被告广西亿海房地产开发有限公司与被告彭福贤已解除《商品房买卖合同》，收回房屋。被告广西亿海房地产开发有限公司是案涉房屋的所有权人。 综合全案证据，本院确认如下法律事实：2015年12月7日。 原告（贷款人）与被告彭福贤（借款人、抵押人）、被告广西亿海房地产开发有限公司（保证人）共同签订了一份《个人购房借款/担保合同》（编号A[房信购]字[北海分]行[云南路]支行[2015]年[2339]号），主要约定：1.贷款金额为557000元，贷款用途为购买北海市房屋，贷款期限为28年，约定贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮5%确定，还款方式为按月等额本息还款法；2.如借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权解除合同，并宣布本合同和贷款人与借款人之间的其他合同项下的借款和其他融资款项立即到期，要求被告立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；3.保证人的保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人有收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；4.合同还约定了其他内容。 2015年12月30日，原告与被告彭福贤就涉案抵押物到北海市住房和城乡建设局办理了房屋预告登记手续，并领取了编号为N北房预2015字第009973号房屋预告登记证明，该证明载明：预告登记权利人是原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行，预告登记义务人为被告彭福贤，房屋坐落于，预告登记业务种类为预购商品房抵押权预告登记，借款金额为557000元，债务履行期限为2015年12月至2043年12月，债务人为被告彭福贤。2016年1月5日，原告按约将557000元贷款发放给被告彭福贤。截止至2019年3月21日，被告已累计超过六次未按时足额偿还贷款本息，已拖欠贷款本金528972.64元及利息6863.48元。 另查明：原告为本案诉讼支出律师代理服务费24433.44元。 本院认为：原告与被告彭福贤、广西亿海房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应恪守履行。原告已依约向被告彭福贤发放贷款，履行了出借义务，被告彭福贤应按约履行还款义务，但被告彭福贤借款后未能按期归还，致使原告不能实现合同目的，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告要求解除案涉《个人购房借款/担保合同》及要求被告彭福贤偿还相应借款本息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 对于原告要求对被告彭福贤名下坐落于北海市房屋享有优先受偿权的诉讼请求，因该房屋办理的是预购商品房抵押权预告登记，但该抵押权预告登记并非现实的抵押权，而是为将来设立抵押权变动的请求权，虽然该请求权具有排他效力，但并未使预告登记权利人获得现实的抵押权，故原告主张对涉案房屋享有抵押权及优先受偿权的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。 对于律师费的主张，因原被告双方当事人在合同中已就该费用作明确约定，且未该费用超过相关收费标准，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。 对于被告广西亿海房地产开发有限公司的连带责任问题，因原被告双方在案涉《个人购房借款/担保合同》中已明确约定保证人的保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人有收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任，现案涉房屋并没有办妥正式抵押登记手续，原告亦没有收到房屋他项权证书，且原告的起诉仍在保证期间内，因此被告广西亿海房地产开发有限公司应按约对被告彭福贤的债务承担保证责任，故原告的该项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行与被告彭福贤、广西亿海房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A[房信购]字[北海分]行[云南路]支行[2015]年[2339]号）； 二、被告彭福贤须归还借款本金528972.64元及利息（2019年3月21日之前的利息为6863.48元，以后的利息以本金528972.64元为基数，按编号为A[房信购]字[北海分]行[云南路]支行[2015]年[2339]号《个人购房借款/担保合同》约定的利率为计算标准，从2019年3月22日起计至实际清偿之日止）给原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行； 三、被告彭福贤须支付律师代理费24433.44元给原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行； 四、被告广西亿海房地产开发有限公司对被告彭福贤的上述债务承担连带清偿责任，被告广西亿海房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告彭福贤追偿； 五、驳回原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行的其他诉讼请求。 案件受理费9402.7元，公告费260元，两项合计9662.7元，由被告彭福贤负担（该费用原告已向本院预交，被告彭福贤在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费9402.7元（收款单位广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  莫雪芳 人民陪审员  苏家莲 人民陪审员  傅春燕 二〇一九年十一月二十二日 法官 助理  覃静燕 书 记 员  陈文姗