上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初52579号原告：戚才军，男，1965年7月15日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：李学文，上海永乐律师事务所律师。被告：上海三花颐景置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：屈国明，董事长。委托诉讼代理人：邱亲亿，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐志杰，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。第三人：易居臣信房地产经纪(上海)有限公司，住所地上海市静安区汶水支路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：左琼，董事长。委托诉讼代理人：孙恭平，男。原告戚才军与被告上海三花颐景置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月8日公开开庭进行了审理。因本案处理结果可能与易居臣信房地产经纪(上海)有限公司有法律上的利害关系，故本院通知易居臣信房地产经纪(上海)有限公司作为第三人参加诉讼。后于2019年10月9日再次公开开庭进行了审理，原告戚才军及其委托诉讼代理人李学文、被告上海三花颐景置业有限公司的委托诉讼代理人邱亲亿、第三人易居臣信房地产经纪(上海)有限公司的委托诉讼代理人孙恭平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戚才军向本院提出诉讼请求：判令被告返还原告多转的购房款847,860元(人民币，下同)。事实和理由：原、被告于2016年9月洽谈购房事宜，初谈后原告按被告指令分7次向被告指定账户支付购房款4,972,739元，被告于2017年12月交房，并退回面积差9,269元。后在办理不动产权证时，与被告订立的《上海市商品房预售合同》及被告出具的增值税发票变动总价为4,118,610元，显然原告就双方确认的发票金额外多转付被告847,860元。就此原告与被告多次进行交涉，要求被告退还发票金额外多支付的上述款项，但被告以送车位或送等价抵用券等推诿拖延，迟迟不予落实退款义务。被告的行为违反了双方签订的《上海市商品房预售合同》，侵犯了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失，故原告诉至法院，要求判如所请。被告上海三花颐景置业有限公司辩称，原告于2016年9月5日支付的4万元并非被告收取，系与被告有委托代理关系的第三人收取的服务费，对原告支付的其余款项，被告均予以认可，其中1,000元为阳台改造装修费，其余均为房款。原告向被告支付房款系其真实意思表示，是原告自愿支付，不存在返还。双方在《上海市商品房预售合同》中约定的房价是网签备案价，并非双方真实意思表示，应当以原告实际支付为准。双方在签订合同前已明确约定购房总成本，并由原告支付了部分房款，原告知道备案价后仍向被告支付了剩余房款，且双方在交接结算单上也明确约定房款已经结清，双方对于房款再无其他争议。房价属于市场调节价格，被告向原告收取的房款没有违反强制性、效力性的法律规定，即使法院认为被告的行为违反了相关行政措施，但此不属于民事案件管辖范围，原告要求被告退回房款没有法律依据。要求驳回原告的诉请。第三人易居臣信房地产经纪(上海)有限公司述称，第三人与被告是委托代理关系。原告与第三人签订过结算确认书，第三人已按照结算确认书上的服务内容给原告提供了服务，故向原告收取了4万元的服务费。经审理查明，2016年9月5日，原告为购买系争房屋，与第三人签订结算确认书，约定：原告通过第三人提供的服务，确认购买系争房屋，并拟与发展商签订商品房销售合同；确认使用E金券，用以享受购房优惠；原告同意第三方支付平台将本人在该平台账户中4万元预存款转入相应的服务机构账户，作为向该服务机构支付的服务费；服务细则：1、服务机构提供房屋咨询服务，向购房者如实反馈发展商及房屋销售信息；2、服务机构为购房者与发展商/房屋产权人洽谈独家优惠方案；3、服务机构为购房者提供订约的咨询服务；购房者未购买发展商项目房屋的，则在购房者提出申请之日起10个工作日内，第三方支付平台将购房者预存款按原支付路径全额无息退还等等。当日，原告向第三人支付服务费4万元。同日，原告为购买系争房屋，通过案外人上海兴铭房地产有限公司的账户向被告支付2万元。2016年9月12日，原告(乙方、买方)与被告(甲方，卖方)签订《上海市商品预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，暂测建筑面积为117.06平方米，房屋总价款(不包含房屋全装修价格)暂定为4,126,365元，于2016年9月12日支付1,246,365元，于2016年10月5日前支付288万元；甲方定于2017年12月10日前将该房屋交付给乙方；甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的房屋交接书，房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备条件；甲、乙双方在签署房屋交接书之日起30天内，由双方向房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申请该房屋的房地产权证(小产证)等等。同日，原告向被告支付1,000元，并通过上海兴铭房地产有限公司的账户向被告支付805,374元及1,226,365元。2016年10月8日，原告通过上海兴铭房地产有限公司的账户向被告支付232万元及56万元。2017年12月6日，被告向原告开具金额为4,118,610元的增值税发票。2017年12月9日，原、被告签署房屋交接结算单，双方确认：系争房屋实测建筑面积为116.84平方米，实测和预测面积误差为0.22平方米，房款应退9,269元；原告已付的房款均已结清，双方再无其他争议等等。被告已向原告退款9,269元。2019年6月，原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原告陈述双方于2016年9月5日口头约定购房总价为4,972,739元，被告则认为约定的4,972,739元是购房总成本。以上事实，由结算确认书，上海市商品房预售合同，转账凭证，收据，增值税发票，房屋交接结算单，原、被告及第三人的陈述等证据证实。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。原告主张其为购买系争房屋共计向被告支付4,972,739元，但双方签订的预售合同及被告开具的发票变更总价为4,118,610元，故被告应当返还其多支付的购房款。被告对原告支付的4,972,739元中除第三人收取的4万元不予认可外，对其余款项均认可由其收取，但认为超过合同价之外收取的款项系原、被告真实意思表示且已履行，故不应退还。审理中第三人到庭陈述4万元系其收取的服务费，并提供了其与原告签订的结算确认书，原告对结算确认书上本人签字予以认可，故本院对此予以采纳。对于原告主张的多付购房款是否应当返还的问题，原、被告在签订预售合同前已就系争房屋的实际购买价格达成一致且已部分履行，双方在预售合同中约定的房屋总价款即合同备案价明显低于之前双方协商一致达成的实际购买价格，如原告认为之前达成的实际购买价格并非其真实意思表示，则其应在预售合同签订时向被告提出。然原告在双方签订预售合同时并未提出异议，且预售合同签订后仍按之前双方协商一致达成的实际购买价格向被告补足了购房款，由此可见双方在签订预售合同时均确认系争房屋的购买价格应当按照之前双方协商一致达成的实际购买价格履行，而非按照合同备案价履行。此后双方办理房屋交接时，原告在房屋交接结算单上亦签字确认房款已结清，双方无其他争议。虽然被告在合同备案价之外收取原告购房款的行为违反了相关行政措施的要求，但此并未违反法律、行政法规的强制性规定，故原告以多付购房款为由要求被告退还847,860元依据不足，本院对此实难支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条的规定，判决如下：驳回原告戚才军的诉讼请求。案件受理费12,279元，减半收取计6,139.50元，由原告戚才军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  马建红二〇一九年十一月十五日书记员  陈 洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。