吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终2077号上诉人（原审原告、案外人）：孙某1，女，汉族，2007年9月19日生，住吉林省长春市南关区。法定代理人：孙某2，系孙某1父亲，男，汉族，1961年4月1日生，住吉林省长春市南关区。委托诉讼代理人：吴越，吉林吉天行律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：长春市宽城区住房和城乡建设局，住所地：吉林省长春市宽城区北亚泰大街2688号。法定代表人：林超，局长。委托诉讼代理人：贾文宇，北京盈科（长春）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：长春市腾安房地产开发有限公司，住所地：吉林省长春市宽城区长江路经济技术开发区长江路57号5层167段。法定代表人：王国荣，董事长。委托诉讼代理人：魏荣达，吉林行远律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：长春圣祥建筑工程有限公司，住所地吉林省长春市绿园区长白公路7公里处。法定代表人：王冲，董事长。上诉人孙某1因与被上诉人长春圣祥建筑工程有限公司（以下简称圣祥公司）、长春市宽城区住房和城乡建设局（以下简称宽城区住建局）、长春市腾安房地产开发有限公司（以下简称腾安公司）执行异议之诉一案，不服吉林省长春市宽城区人民法院（2018）吉0103民初4137号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。孙某1上诉请求：撤销一审判决；解除对孙某1位于长春市宽城区西天光路温馨花园D区33栋301门市的查封、执行；相关诉讼费用由宽城住建局、圣祥公司和腾安公司承担。事实和理由：孙某1的法定代理人系吉林省华原电力设备安装工程有限责任公司股东，该公司承建腾安公司的温馨花园小区C区电气工程。工程竣工后，双方于2011年12月份进行了工程结算。腾安公司迟迟没有付清工程款，经孙某1多次催要，腾安公司于2014年3月21日与孙某1签订了案涉房屋的《商品房认购协议书》及收据，并于2014年6月4日办理了案涉房屋的入住手续，并交纳了物业费及预交水电费，开始实际占有使用案涉房屋。孙某1又于2016年9月1人将房屋出租给张闯，承租人用作办公场所使用，案涉房屋被查封时承租人正在使用该房屋，并阻止人民法院工作人员将查封公告贴到门上，而后法院工作人员将查封公告张贴到外墙面。在孙某1合法使用案涉房屋时，宽城区人民法院因腾安公司、圣祥公司和宽城住建局之间的债权债务关系将案涉房屋于2018年8月15日进行了查封，孙某1得知后立即提出了执行异议，但是宽城区人民法院执行局在异议审查时并未查清案件事实，产生了错误的司法裁定。孙某1依法取得了案涉房屋，支付了房屋的全部对价并实际占有使用至今，未办理产权登记手续是因为腾安公司的原因，而非孙某1的过错，该情形完全符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。宽城区住建局辩称，一审法院判决事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应依法予以维持；孙某1的上诉请求没有事实及法律依据，应依法予以驳回。一、宽城区住建局申请人民法院对案涉房屋进行强制执行，具有生效的法律文书，执行依据合法，一审法院对案涉房屋进行查封予以强制执行符合法律规定。2016年，宽城区住建局因与圣祥公司、腾安公司借款合同纠纷一案，向本案一审法院提起诉讼，本案一审法院于2017年5月31日作出(2016)吉0103民初2431号民事判决书。判决圣祥公司偿还宽城区住建局借款200万元及利息；腾安公司承担连带给付责任。圣洋公司对判决不服提起上诉，长春市中级人民法院于2017年8月25日作出(2017)吉01民终4319号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后圣祥公司申请再审，吉林省高级人民法院于2018年6月29日作出(2018)吉民申1676号民事裁定书，裁定驳回了再审申请。因圣祥公司、腾安公司未按生效判决履行义务，宽城区住建局向本案一审法院申请强制执行，本案一审法院于2018年8月15日作出(2018)吉0103执335、510、511号执行裁定书并张贴公告，查封了腾安公司名下的坐落于长春市宽城区温馨花园小区D区33栋6-7轴、1-3层、建筑面积为693平方米的门市房及其他房产。孙某1就其中案涉房屋的查封提出执行异议，一审法院作出执行裁定书，裁定驳回了孙某1的异议，孙某1为此提起执行异议之诉。二、孙某1不享有对案涉房屋排除强制执行的民事权益，诉讼请求无事实及法律依据，不应获得法律支持。孙某1以抵账的方式认购了案涉房屋，并与腾安公司签订了《商品房认购协议书》，孙某1按照该协议以债权的形式支付了购房款，认为履行了交付全部购房款的义务，双方最终以买房的形式交易了案涉房屋。但实际上腾安公司至今未取得温花园小区D区的商品房预售许可证，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应该认定无效，但是在起诉前取得商品房预售可证明的，可以认定有效。”的规定，孙某1和与腾安公司签订的《商品房认购协议书》应属无效协议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议。符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应子支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。孙某1与腾安公司之间的《商品房认购协议书》无效，不具备上述规定条件，其不享有对案涉房屋排除强制执行的民事权益。孙某1的诉讼请求无事实及法律依据，应依法予以驳回。综上，请求二审依法驳回孙某1的上诉请求，维持一审判决。腾安公司辩称，孙某1的上诉请求符合客观事实，具有法律依据，依法应该保护。圣祥公司未到庭亦未答辩。孙某1向一审法院起诉请求：（原审诉称事实）。一审法院认定事实：（原审审理查明）。一审法院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第七项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十五条规定，裁定如下：（2018）吉0103民初4137号民事判决书中第5页合议庭成员“人民陪审员丁桂云”补正为“人民陪审员马春香”。二审中，当事人均没有提交新证据。一审庭审中，孙某1陈述“……我们知道腾安公司没有预售许可也签署了认购协议书……”。经本院查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，孙某1的法定代理人孙某2以抵账的方式认购了涉案房屋，并以孙某1名义与腾安公司签订了《商品房认购协议书》，孙某2按照该协议以债权的方式支付了购房款，但涉案房屋自始未取得商品房预售许可证，无法办理物权登记，即存在法律上的登记障碍，对此孙某1、孙某2是明知的，故应当认定涉案房屋至今未能办理过户登记系孙某1自身原因导致。因不能认定涉案房屋非因孙某1自身原因未能办理过户登记，故孙某1对涉案房屋不享有足以排除执行的实体权利。综上所述，孙某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29560元，由上诉人孙某1负担。本判决为终审判决。审判长  王君伟审判员  宫 平审判员  刘 畅二〇一九年十一月二十八日书记员  姜 瑞