山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁民再862号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：华润置地（淄博）有限公司，住所地山东省淄博市张店区人民东路2号。法定代表人：张大为，总经理。委托诉讼代理人：张凯强，山东众成清泰（淄博）律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：袁红，女，1965年3月15日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。委托诉讼代理人：田京华，淄博张店腾飞法律服务所法律服务工作者。再审申请人华润置地（淄博）有限公司（以下简称华润置地）因与被申请人袁红房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省淄博市中级人民法院（2017）鲁03民终2387号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年6月20日作出（2019）鲁民申1964号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人华润置地委托诉讼代理人张凯强、被申请人袁红委托诉讼代理人田京华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华润置地申请再审请求：1.撤销山东省淄博市中级人民法院院(2017)鲁03民终2387号民事判决;2、改判驳回袁红的诉讼请求。事实和理由：（一）二审判决认定“被上诉人一审提交的快递单显示在‘内件品名’中仅有‘交付通知书’五个字，该项辩称与事实不符，不能成立”与事实不符。首先，根据《商品房买卖合同》第十一条规定，商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。附件五补充协议第8.2条约定，出卖人在合同约定的房屋交付日前向买受人发出房屋《入住通知书》，买受人应按《入住通知书》规定的期限、地点到出卖人指定的地点办理交接手续，并按规定缴付有关费用。华润置地在《商品房买卖合同》约定的交付日前向买受人邮寄《交付通知书》完全符合合同约定及客观事实，二审判决认定华润置地抗辩与事实不符是错误的。其次，根据附件五补充协议第8.3条规定，出卖人交付商品房时，买受人应根据实测面积据实结算面积误差款项，否则出卖人有权按照买受人逾期履约的天数相应顺延交付期限，不视为出卖人逾期交房。而本案客观事实为，根据淄博金宅测绘有限公司测绘，实测面积与《商品房买卖合同》约定面积相差0.68㎡，即袁红应补缴6670元面积误差款，而直至2017年2月7日，被申请人在办理交付手续时才缴纳上述款项，即2017年2月7日前被申请人未办理交付手续不视为华润置地逾期交房，更不应该判决华润公司承担违约责任。二审判决认定“涉案商品房买卖合同中关于交付条件的约定无效，被上诉人应当在取得竣工综合验收备案证明后将涉案商品房向上诉人交付使用”是错误的。首先，涉案商品房买卖合同为建设部、国家工商行政管理总局制定的商品房买卖合同示范文本，并不存在华润置地制定时故意将“经验收合格”置于首选的情形;其次，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建设工程竣工验收合格后，方可交付使用”、《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设工程经验收合格的，方可交付使用”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，上述规定均将“验收合格”明确为“竣工验收合格”，涉案房产已于2016年6月12日经竣工验收合格，符合上述法律规定。另外，商品房买卖合同第八条有四种交房条件可选，双方明确约定第1种条件“该商品房经验收合格”作为交付条件，即交付条件为“竣工验收合格”，该约定并不违反国家法律的强制性规定，是双方真实意思表示，该约定并未影响袁红的基本生活权益，其自愿选择购买涉案房产，并接受相应的合同条款，是袁红对自身权利的处置，且该约定并未减轻或免除华润置地的责任、加重袁红责任或排除袁红主要权利，该约定合法有效，二审判决认定交付条件的约定无效是错误的。根据附件五补充协议第8.5条约定，华润置地向袁红交付的商品房已经验收合格，符合双方约定的交房标准，拒绝办理收房手续责任应在袁红自身，二审判决华润置地承担违约责任是错误的。袁红辩称，被申请人认为本案的主要争议焦点是:涉案房屋在申请人交付时是否符合交付条件。申请人在交付涉案房屋时，涉案房屋无法正常出入，不具备使用条件，不符合合同目的及交付约定。1.根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，申请人应当于2016年6月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付被申请人使用。现行有效的地方法规《山东省城市房地产开发经营管理条例》第三十四条规定，开发项目竣工后，开发企业必须进行项目综合验收。根据《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》第四条、第六条、第七条的规定，华润置地违反关于开发商交房必须取得综合验收备案证明、否则不得交房的上述规定。在2016年6月19日将只进行了单项验收的商品房通知被申请人强制交房。在2016年6月24日被申请人等众多房主与华润置地工作人员现场验房时发现商品房的台阶还没有修建，无法正常进出房屋，房屋根本无法正常使用(见被申请人提供的证据公证录像资料)，也提供不出商品房的综合验收备案证明。申请人2016年6月19日将交付通知书邮寄送达被申请人的行为，属于将无法正常使用、不具备交房条件的商品房单方强制交房，欲逃避其违约责任。2.门前台阶不是分期工程，是和房屋密切联系使用的公共配套工程。门前台阶是进出涉案房屋的必备配套设施，必须和房屋一起建设交付，房屋才能使用。申请人在再审申请书中称门前道路属于市政工程，其台阶的修建取决于市政工程的进度，是分期工程，与事实不符。袁红向山东省淄博市张店区人民法院一审起诉请求：1.判令被告赔偿原告截止到实际交房之日的逾期交付违约金(按照1171640.00元为基数，按照日万分之一计算),暂算至2016年10月26日计14767.20元;2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年11月22日,袁红(乙方)与华润置地(甲方)签订商品房买卖合同一份,约定:袁红购买华润置地出卖的位于淄博市××橡树××＃商住楼××单元××房,房屋建筑面积119.44平方米,总价款1171641.00元整。出卖人应在2016年6月25日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同附件五补充协议部分约定:8.3甲方交付该商品房时,乙方应向甲方付清全部房款和违约金(如有)、与甲方签订确认实测面积的补充协议并据实结算面积误差款等费用,如乙方未按本款约定履行相关义务的,甲方有权按照乙方逾期履约的天数相应顺延交付期限,不视为甲方逾期交房,且甲方有权追究乙方的违约责任。8.4乙方应按主合同及本补充协议约定的交付时间和地点(如甲方发出书面交付通知的,则应按甲方书面通知中规定的时间和地点)办理该商品房交付手续,如乙方未在上述时间内办理交付手续,则自上述交付时间届满之时起,视为甲方已将商品房交付乙方,该商品房毁损灭失的全部责任及风险转移至乙方,并由乙方承担该商品房的物业服务费、供暖费等相关费用,甲方对商品房的保修责任也从该日起计算。8.5乙方确认:如甲方向乙方交付的商品房已经有关部门验收合格,且甲方已按主合同及本补充协议约定提供了相关文件资料的,则该商品房已符合双方约定的交付标准,乙方保证并承诺会按主合同及本补充协议的约定或甲方《入住通知书》的要求办理收房手续;如乙方迟延或拒不办理收房手续的,则视为甲方已履行完毕主合同及本补充协议约定的商品房交付义务,且本商品房的交付时间为主合同及本补充协议约定或甲方《入住通知书》中约定的交付期限届满之日。9.1鉴于本项目为分期多年开发建设、分期交付使用,根据政府批准的规划方案,基础设施与本小区红线内的公共配套建筑也将分期建成交付。除该商品房所属本期开发项目按约定日期交付外,其他分期开发项目的完工时间由甲方根据情况自行安排,乙方对此无异议。对于乙方自行购买的商铺投入使用的具体时间由相关乙方或经营者确定。如政府或有关配套设施经营管理单位承担的基础设施及配套设施(包括但不限于自来水、电力、网络、电话、有限电视、通讯、燃气、采暖等)在入住时不能交付使用的,甲方不承担责任等内容。涉案房屋经淄博金宅测绘有限公司实测面积为120.12平米,华润置地于2016年6月20日通过验收备案,涉案房屋经验收合格。袁红主张华润置地在合同约定的交房时间未能按照约定将符合综合验收合格条件的商品房交付袁红,袁红起诉时商铺前面的道路仍未施工完毕,不具备交付条件。华润置地虽然取得验收合格备案表,但是根据淄博市房地产综合开发管理办公室淄房开办发[2010]4号文件,开发项目必须组织项目竣工综合验收,取得备案证明后,方可交付使用。故华润置地未取得综合竣工验收备案,其行为构成违约。华润置地主张袁红商铺前的道路属于市政道路,不在华润置地的建筑红线内,华润置地在合同约定的交房时间前已取得竣工验收备案表,商品房经验收合格,达到合同约定的交付条件。并按照合同约定的袁红通讯地址邮寄交房通知后,袁红并未按照交房通知的内容缴纳面积补差款等相关费用办理交付手续,故华润置地不应承担逾期交付的违约责任。一审法院认为，袁红、华润置地签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示,该合同不违反法律法规的强制性规定,为有效合同。袁红、华润置地均应按照合同的约定履行相应的义务。双方在签订合同时约定华润置地应将符合验收合格的商品房交付袁红使用,该约定并未违反法律和行政法规的强制性规定,故华润置地取得商品房竣工验收备案表后,涉案房屋已经验收合格,符合双方合同约定的交付条件。在华润置地向袁红邮寄交房通知后,袁红未及时办理交房事宜,按照合同约定缴清房屋差价,现袁红要求华润置地承担逾期交房的违约责任并赔偿损失,证据不足,理由不当,不予支持。一审判决:驳回袁红的诉讼请求。案件受理费169.00元,由袁红负担。袁红不服一审判决，向山东省淄博市中级人民法院上诉请求：1.撤销一审判决,将该案发回重审或依法改判;2.诉讼费用由被上诉人承担。二审期间,当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实,二审法院认定如下:涉案商品房买卖合同第八条“交付期限”约定:“出卖人应当在2016-06-25日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第1中条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、。”淄博市房地产综合开发管理办公室《关于进一步加强房地产开发项目竣工综合验收备案管理工作的通知》(淄房开办发［2010］4号,以下简称《竣工综合验收备案通知》)第一条规定:“根据有关规定,开发项目建设完毕后,开发企业必须组织项目竣工综合验收,取得备案证明后,方可交付使用。开发项目未经竣工综合验收备案的,配套预存款不予全额解控;房屋登记部门在进行房屋登记时将不予受理…”袁红二审庭审中认可,其已经于2017年3月份接收涉案房屋。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。二审法院认为，商品房买卖作为专业性强、金额巨大的交易,相比买受人,出卖人(即开发商)居于明显的优势地位。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务…”的规定,开发商在制定格式条款时,不得利用其优势地位,侵害买受人的合法权益。本案中,涉案商品房买卖合同对于交付条件虽然提供了四种备选项,但却将“经验收合格”置于首选,并作为实际约定的交付条件。但从房地产主管部门的规定看,商品房交付使用的必备条件是取得竣工综合验收备案证明,即第二种选项。显然,作为涉案商品房买卖合同的提供者,华润置地在明知的情况下,选择“经验收合格”作为交付使用的条件,不当地排除了买受人接收符合上述政府要求的必备条件的商品房这一主要权利,依照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效力的规定,涉案商品房买卖合同中关于交付条件的约定无效,华润置地应当在取得竣工综合验收备案证明后将涉案商品房向袁红交付使用。本案中,华润置地在一审中主张其于2016年6月18日向袁红邮寄了竣工验收备案表、交付通知书,但其一审提交的快递单显示在“内件品名”中仅有“交付通知书”五个字,其该项辩称与事实不符,不能成立。据此,鉴于华润置地在双方约定的交房日期时,并未向袁红提供竣工综合验收备案证明,涉案商品房不具备交付条件,其行为构成违约,应当依约承担民事责任。袁红诉求的损失计算方法,符合双方的约定,且不超过法律规定的范围,依法予以支持。综上所述,袁红的上诉请求成立,予以支持。二审法院判决：一、撤销山东省淄博市张店区人民法院(2016)鲁0303民初5912号民事判决;二、被上诉人华润置地于本判决生效之日起十日内向上诉人袁红支付逾期交房违约金(截至2016年10月26日为14767.20元,2016年10月27日至实际交房之日期间的违约金以1171640.00元为基数,按照合同约定的日万分之一计算)。一审案件受理费169.00元,二审案件受理费169.00元,均由被上诉人华润置地负担。本院再审期间，袁红提交如下证据：淄博新城区开发建设办公室出具的证明复印件一份，拟证明涉案房屋门前的道路不属于市政道路，申请人主张涉案房屋门前的道路属于市政工程，门前台阶的修建取决于市政工程，是分期工程，与事实不符。华润置地对上述证据质证认为，真实性无法确认，该证据内容无法证明涉案房屋门前的道路是华润置地所承建，至于证明中载明的相关道路名称及位置代理人亦不清楚。对袁红提交的证据，本院认证如下：上述证据并无其他证据予以佐证，本院不予采信。本院再审查明的其他事实与原一、二查明的事实基本一致。本院再审认为，本案的焦点问题为涉案房屋在约定的时间是否已具备交付条件，华润置地是否违约，如违约应否支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。合同附件系合同的组成部分，与合同具有同等法律效力。本案系房屋买卖合同纠纷，双方签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应严格履行。双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：详见附件五补充协议的约定；该补充协议第九条第1款约定，公共配套建筑的交付，指竣工并达到使用条件。本案中，袁红起诉时涉案房屋前面的道路仍未施工完毕，进而导致涉案房屋亦未实际达到正常使用的条件而不具备交付条件。因此原二审认定华润置地违约，应依约承担违约责任并支付违约金有合同依据，本院予以支持。综上，华润置地的再审请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持山东省淄博市中级人民法院（2017）鲁03民终2387号民事判决。本判决为终审判决。审判长  王永起审判员  杜 磊审判员  王宝恒二〇一九年十一月十九日法官助理肖俊书记员王福梅