文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初14252号原告：广东锦博投资有限责任公司(变更前名称为广东锦博房地产投资有限公司)，住所地广东省广州市天河区珠江东路30号广州银行大厦601C-B38房，统一社会信用代码914401066797390541。法定代表人：陈楚炜，执行董事。委托代理人：陈崇武、杨婷婷，分别系广东经国律师事务所律师、实习律师。被告：梁学明，男，1965年2月28日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托代理人：张丽，女,1977年9月20日出生,汉族，住址同上。委托代理人：贺璐，系广东合盛律师事务所律师。第三人：广州富海商业发展有限公司，住所地广东省广州市天河区天河东路153号富海大厦B座6楼613室，统一社会信用代码91440000719283400P。法定代表人：刘宗春。原告广东锦博投资有限责任公司（以下简称锦博公司）与被告梁学明、第三人广州富海商业发展有限公司（以下简称富海公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告锦博公司的委托代理人陈崇武、杨婷婷，被告梁学明的委托代理人贺璐、张丽到庭参加诉讼。第三人富海公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响本案的审理。本案现已审理终结。原告锦博公司诉称：2012年5月28日，原告与被告梁学明签订了《广州市房屋租赁合同》（下称涉案合同），由原告向被告出租位于广州市天河区天河东路153号锦博商务港第壹层第108号房屋单元（下称涉案房屋）作商业用途，建筑面积为75平方米。《租赁合同》约定，租赁期自2012年6月1日至2018年5月31日，每月综合费用包括租金、管理费，租赁单元水、电费及水电公摊费等由承租人自负，在每月的第1-10日缴纳当月综合费及上月水电费，逾期交纳的，每逾期一天，承租人须按综合费总额的百分之一支付违约金。涉案房屋于2012年6月交付，由被告实际使用，被告拖欠涉案房屋2017年4月至2017年11月的租金综合费用（在庭审中明确其主张的租金实际为场地占有使用费）及水电分摊费用等共61339元。按照合同约定逾期违约滞纳金计算方式（按拖欠金额的百分之一）计算，截至2017年11月30日，上述拖欠款项的违约滞纳金合计76693.07元。被告拖欠租金及有关费用不予缴交共138032.07元（详见原告锦博公司提交的“锦博投资天河项目未收费用汇总表”），损害原告的合法利益。现提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告支付拖欠的费用61339元及逾期违约金76693.07元（逾期违约金最终应计算至实际支付日）；2、诉讼费用由被告承担。被告梁学明辩称：1、原告从2016年11月8日起无权出租涉诉物业，也无权对我方自2017年4月至2017年11月期间的房租及违约金主张权利。2、我方不存在违约行为，不应支付违约金。3、我方已经与涉诉物业的有权出租方富海公司签订租赁合同并缴纳租金，不应再向原告（也是无权出租人）缴纳租金。综上，原告要求被告支付2017年4月至2017年11月期间租金及违约金于法无据，请求法院驳回。经审理查明：2008年6月28日，空军司令部军调室五处（甲方）与第三人富海公司签订《租赁合同》，约定：甲方将其拥有所有权的坐落于广东省广州市天河区天河东路153号，场地面积4000㎡的土地使用权，及地上建筑物、构筑物、附着物等建筑面积合计30620.7㎡（其中东侧原建筑7924.7㎡，西侧新建22696㎡）由第三人富海公司出资建设，产权归甲方所有，并由甲方出租给第三人富海公司使用；租赁用途为商业、旅业、写字楼、停车场；第十二条约定：第三人富海公司如要将租赁物转租给他人使用，须经甲方书面同意；第十五条约定：甲方负责办理《军队房地产租赁许可证》和《消防证》，须上交的费用由第三人富海公司承担。第三人富海公司应当持租赁合同和《军队房地产租赁许可证》，自领证之日起三十日内，到当地人民政府房地产管理部门登记备案。办理本条款内的各类手续费由第三人富海公司承担。因甲方不能提供军队房产管理部门出租许可等证明文件手续，第三人富海公司可追溯甲方的赔偿责任等。2009年10月3日，第三人富海公司与原告锦博公司签订《租赁合同》，约定：第三人富海公司同意将坐落在天河区天河东路153号之富海大厦一层部分（④—⑥轴线）、夹层、五层至十层全部的楼层共八层，出租给原告锦博公司做商业（含餐饮）及办公用途使用，建筑面积共6372㎡；第三条约定：租赁期为15年，即2009年10月14日至2024年10月13日，2009年10月14日至2010年1月30日为装修免租期，2010年2月1日至2012年10月13日租金为334809元/月，2012年10月14日至2015年10月13日租金为354898元/月，2015年10月14日至2018年10月13日租金为376192元/月，2018年10月14日至2021年10月13日租金为398764元/月，2021年10月14日至2024年10月13日租金为422690元/月，租金按月结算，由原告锦博公司在每月的第10日前按支票或转账的付款方式缴付租金给第三人富海公司；第五条第一款约定：第三人富海公司和原告锦博公司应当履行和遵守国家、当地政府对房屋租赁的有关相关法律及规章制度的规定和义务；第六条第四款约定：第三人富海公司允许原告锦博公司在租赁期内有自主转租权；第六条第五款约定：第三人富海公司发现原告锦博公司拖欠租金30天以上的，第三人富海公司可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；第六条第七款约定：第三人富海公司应当为原告锦博公司经营提供合理便利，配合办理相关证照手续，协调处理与本协议履行相关问题，原告锦博公司分租、转租等经营行为需办理的有关证照手续，第三人富海公司应予以配合；第七条第一款约定：原告锦博公司按时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，原告锦博公司须按欠租余额的0.1%向第三人富海公司支付违约金；第八条第一款约定：第三人富海公司提供《军队房地产租赁许可证》、《消防验收合格证》，与原告锦博公司共同办理房屋租赁备案登记手续；第九条约定：第三人富海公司和原告锦博公司任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，相对方可暂停履行义务，造成的损失由责任方承担损失方一切的经济损失。同日，第三人富海公司与原告锦博公司签订《补充协议》，约定：原告锦博公司按现状承包“富海大厦”二至三楼停车场（四楼为第三人富海公司专用停车场）经营管理权，二、三楼停车场总面积为1420㎡，承包期从2010年2月1日起至2024年10月13日止。在合同期内，原告锦博公司每月第10日前按支票或转账的付款方式缴付管理费给第三人富海公司，每逾期一日，原告锦博公司须按当月管理费的0.1%向第三人富海公司支付滞纳金。2010年2月1日至2012年10月10日管理费为36920元/月，2012年10月11日至2015年10月10日管理费为39135元/月，2015年10月11日至2018年10月10日管理费为41483元/月，2018年10月11日至2021年10月10日管理费为43972元/月，2021年10月11日至2024年10月10日管理费为46610元/月；第四条第二款约定：本《协议》与《合同》共同履行，构成不可分割的整体，在承包期内，一方提出解除本《协议》或《合同》的，《合同》或《协议》也同时解除，并应当按《合同》第九条的规定标准将本《协议》与《合同》金额合并计算向另一方给付赔偿。2012年5月28日，原告（甲方/出租人）与被告梁学明（乙方/承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方作商业用途使用，建筑面积为75平方米（含分摊公用的建筑面积）；甲乙双方协定的该单元租赁期限、每月综合费及缴费期限如下：2012年6月1日至2013年5月31日，每月租金及管理费5250元、2013年6月1日至2014年5月31日，每月租金及管理费5565元、2014年6月1日至2015年5月31日，每月租金及管理费5899元、2015年6月1日至2016年5月31日，每月租金及管理费6253元、2016年6月1日至2017年5月31日，每月租金及管理费6628元、2017年6月1日至2018年5月31日，每月租金及管理费7026元；租金及管理费按月结算，合同签订当月不足一月的，由乙方在签订合同时缴纳。乙方在每月的第1-10日缴纳当月租金及管理费和上月水费、电费、水电公摊费等综合费；每月综合费包括租金、管理费，租赁单元水、电（含动力、照明等）费及水电公摊费等由乙方自负。双方若一致同意续约，则自租赁期第二年首月起，在上年每月租金及管理费基础上复式递增6%；2012年6月1日至2012年6月20日共20天为装修免租期，乙方免缴租金，但除租金外的其它费用不免，免租期内的水、电（含动力、照明等）费及水电公摊费按实计收；签订本合同时，乙方向甲方交纳的保证金为两个月的综合费数额，共计人民币10500元，并同时按建筑面积80元/㎡计缴水电周转金共计人民币6000元。在租赁期满或解除合同之日，乙方完好交还该单元予甲方时（须按时办理退租手续、解除合同备案）。甲方将履约保证金及水电周转金无息退回给乙方；甲方的主要权利和义务：1、按时收取租金，并拥有下列行为权利：（包括但不限于）对约定期间内推迟交纳费用的乙方有权收取滞纳金（每日1%）、停电、提前终止合同、没收保证金及水电周转金、要求赔偿、提起法律诉讼等。2、依照合同的约定将该单元及其附属设施交付乙方使用。如未按约定提供房屋的，则每逾期一天，按月综合费额的1%向乙方支付违约金。依此类推。6、如乙方擅自变更该单元结构、用途致使该单元受到损失的，拖欠或部分拖欠综合费或室内水电费30天以上的，甲方可单方面解除合同收回该单元，乙方所交费用不予退还，并要求乙方赔偿损失；乙方的权利和义务：1、按时交纳租金及管理费、室内自用水、电（含动力、照明等）费及水电公摊费等综合费，逾期交纳的，每逾期一天，乙方须按综合费总额的1%向甲方支付违约金，依此类推；逾期超过15天的，甲方有权采取停水、停电等措施；提前解除，本合同到期前，甲方需提前收回合同标的，解除合同的，应提前三个月通知乙方，并补偿乙方3个月的租金，同时退还乙方押金及水电周转金。如乙方需提前解除本合同，同样应提前三个月通知甲方，甲方退还乙方水电周转金，不退还本合同的履约保证金；等。原告锦博公司在庭审中确认其在合同签订后收取了被告上述保证金和水电周转金，并提交了“收款收据”证实被告此后缴纳租金等费用的情况，其中原告于2017年3月23日收取被告租金6628元。被告梁学明提交了第三人富海公司于2017年4月向其发出的《关于停止向锦博公司缴纳租金及重签租赁合同的通知》，该通知称：第三人富海公司作为富海大厦的经管理方和出租方，因锦博公司屡屡拖欠租金，其已于2016年11月8日发函解除与锦博公司之间的租赁合同。合同解除后，锦博公司仍非法占用场地至今，拒不交还，其已依法申请仲裁并向法院申请对锦博公司采取财产保全措施。因第三人与锦博公司的租赁合同已经解除，锦博公司对相关物业丧失使用及收益的权利，即锦博公司已无权出租该物业并收取相关租金。请三日内与第三人就现使用物业部位进行协商并订立租赁合同，并据此向第三人缴纳相关租金及费用。如逾期与第三人接洽租赁事宜，将对非法占用者进行清退。原告对上述《通知》的真实性表示无法确认，并辩称涉案房屋在2017年11月底由第三人富海公司收回，期间被告仍是正常使用涉案房屋，为此提交了《报警回执》等证据。2017年，第三人富海公司（甲方/出租方）与被告梁学明（乙方/承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州市天河东路153号“富海大厦”A座的一楼102号，建筑面积为75平方米（含公共分摊面积）的场地（以下简称“该场地”）出租给乙方作办公用途，乙方愿意承租；甲、乙双方议定该场地租赁期限自2017年6月1日至2018年5月31日止；在乙方向锦博公司收回租赁保证金16500元前，甲方同意免收乙方保证金。在乙方收回锦博公司收取的该场地的全部保证金后十日内，应将该保证金交甲方作为本合同项下保证金。甲方在租赁期限届满且确认乙方无违约行为后，于交回场地当日将实际收取的保证金无息返还乙方；该场地月租金为93.68元/㎡，共计人民币7026元，租金按月结算；电费按乙方的实际用电量及公共分摊用电收取，水费按户分摊，水电费按月在每月的第10日前缴付上月水电费；乙方逾期支付本合同项下之租金或其他任何费用，应按照每日万分之一支付违约金；乙方应在本合同签署之日一次性向甲方缴纳首一个月租金及综合服务费用，共计7026元，之后在第二个月开始每月的第10日前缴付当月应缴租金、综合管理费，甲方出具收款票据；在乙方严格按照本合同约定缴纳租金及有关费用的前提下，向乙方提供正常经营所需水电源和正常使用，务必确保乙方正常的经营活动；甲方在解决其与锦博的租赁纠纷后，应负责协助乙方处理、解除和锦博的租赁关系，并确保乙方在本合同租期内不会重复向甲方或锦博交费，包括本合同约定的租金、综合管理费、水电费等、或任何违约金等费用；在合同有效期内，双方应严格执行本合同，任何一方不得借故解除或终止合同，如一方单方要求解除或终止合同，应向对方支付一个月的租金作为违约金。乙方若逾期缴纳租金等费用超过一个月，甲方即停止提供一切服务，包括停止水电供应等。乙方如有下列行为，甲方有权解除合同，并收回场地，按一个月租金金额计收乙方违约金：1、逾期缴纳租金或其他相关费用超过一个月。2、未获甲方同意而擅自转租、转让或转借承租场地。3、未获甲方同意而擅自对承租场地进行装修。4、在承租场地内进行违法经营或其他违法犯罪活动。5、贮存有关危险、易燃、违禁物品。乙方如有上述情况，应在甲方解除合同书面通知指定期限内迁出租赁场地。除双方另有约定外，甲方有权在指定迁出期限届满后，切断承租场地的供水、供电及通道，同时乙方应按租金标准的双倍支付占用期间的场地使用费；由于甲方与锦博公司对该场地存在租赁合同纠纷，正通过仲裁解决，若日后仲裁结果证明甲方无权出租该场并收取相关费用，且乙方须就该场地重复向锦博公司缴纳租金、其他费用及违约金的，则乙方有权单方解除本合同，同时甲方应当在前述裁决生效后5个工作日退还乙方已交付的所有本合同项下的租金、综合管理费、水电费等费用、利息、向锦博公司承担的违约责任和违约金等、诉讼费、保全费、律师费等在内的全部费用；如果锦博公司以出租方身份在富海大厦范围内采取影响乙方正常办公的行为，甲方需出面保护乙方正常办公的权益；若甲方未及时采取措施维护乙方权益造成乙方损失的，损失费用可由甲方先行垫付，但之后乙方应配合甲方向锦博公司追偿；鉴于乙方尚有押金10500元、水电周转金6000元存放于锦博公司，若锦博公司一直拒绝予以返还或经乙方依司法途径追偿后未能得到支持或虽获裁决支持但最终超过本合同期限无法执行回款项的，则甲方同意将按乙方应收未收的押金数额，抵扣乙方合同期内应向甲方缴付之租金、综合管理费；鉴于乙方和锦博公司签订本合同，可能导致乙方对与锦博公司签订的租赁合同存在违约风险，如锦博公司因此而向乙方追讨合同违约金等均由甲方予以协助处理。如锦博公司向乙方追讨违约金胜诉，则甲方同意将按乙方应付违约金的数额，直接抵扣乙方本合同期内应向甲方缴付之租金、综合管理费；等。被告主张其已向第三人富海公司支付了涉案房屋2017年6月至11月的租金及相关费用，为此提供了第三人富海公司出具的《交费通知》以及中国邮政储蓄银行业务回单及付款明细，证明被告已向第三人富海公司支付了2017年6月至12月租金共计49182元，其中租金标准是每月7026元（2017年6月至11月的租金共计为42156元）。原告对上述证据的真实性均不予确认。原告在庭审中出示了“锦博投资天河项目未收费用汇总表”，其中被告尚欠原告2017年4月及5月份的租金及管理费为每月6628元，合计13256元；2017年4月至11月的水费56元、电费5567元、分摊电费304元，合计5927元。为此，被告在庭审中对原告提供的“锦博投资天河项目未收费用汇总表”中所列明的从2017年4月份开始包括水电及管理费等各项费用的金额予以确认。此外，原告在庭审中确认在其所主张的水电费金额与第三人富海公司向被告收取的水电费金额不一致时，以第三人富海公司向被告实际收取的水电费金额为准。另经查明，第三人富海公司于2016年11月8日向原告锦博公司送达《解除函》，该函载明：原告自2016年6月开始出现拖欠水电费和租金的现象，第三人于2016年10月21日向原告发函催缴上述欠款，截至2016年10月31日，原告拖欠租金和水电费共1069412元和逾期缴纳租金违约金约50万元，构成严重违约，故自本函送达原告之日解除租赁合同。2017年3月15日，中国广州仲裁委员会受理第三人富海公司与原告锦博公司关于租赁合同纠纷的仲裁申请。同年11月2日，中国广州仲裁委员会作出（2017）穗仲案字第1437号裁决书，裁决第三人与原告之间的租赁合同已于2016年11月8日解除；原告截至2017年11月2日仍未返还包括本案涉案房屋在内的物业，故原告应在该裁决送达之日起十日内将承租的包括本案涉案房屋在内的物业交还第三人；原告向第三人支付2016年欠付租金余款108122元和场地占用费，场地占用费按照每月417675元的标准自2017年1月1日起计至今实际交还场地之日止；原告向第三人支付实际发生的水电费，自2017年7月1日【双方在仲裁过程中确认原告已经清缴2017年6月（包括6月）之前的水电费】起计至实际交还场地之日止；以及原告支付逾期付款违约金等。第三人富海公司于2018年1月向本院申请执行（2017）穗仲案字第1437号裁决书并获得受理。本院认为：民事活动应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。关于原告主张被告向其支付2017年4月至11月期间的占有使用费、水电费等费用的问题。首先，在原、被告约定的租赁期限内，原告与第三人富海公司之间的租赁合同经仲裁裁决书裁决于2016年11月8日解除，被告梁学明又举证证明其在第三人富海公司要求下重新签订租赁合同，原、被告双方签订的租赁合同已不能再继续履行。后被告已向第三人富海公司支付了2017年6月至11月期间的租金，且租金数额是等于原告锦博公司与被告梁学明约定的租金数额，被告梁学明已经履行了作为场地使用方就上述期间内的缴款义务，即无需再重复向原告交纳2017年6月至11月期间的租金，被告提出的不应重复缴纳2017年6月至11月期间的租金的抗辩意见客观有理，本院予以采纳，故原告锦博公司要求被告梁学明支付2017年6月至11月期间的占有使用费缺乏依据，本院不予支持。但考虑到被告梁学明已经举证向第三人富海公司交纳了2017年6月至11月期间的租金共计42156元，根据公平、等价有偿原则，该部分款项应在第三人富海公司向原告锦博公司主张的费用中予以抵扣。其次，被告于2017年4月至5月期间也在占有使用涉案商铺，其并没有举证证明其已将该期间涉案房屋的租金（占有使用费）交纳给第三人富海公司或者原告，而根据上述仲裁裁决，原告应向第三人支付2017年1月1日起计至今实际交还场地之日止涉案房屋的场地占用费，根据权利义务对等原则，被告依法应向原告支付上述期间的场地占有使用费共计13256元。同理，被告亦没有举证证明其已经将2017年4月至11月期间的水电费交纳给第三人富海公司或者原告，被告依法应向原告支付上述期间的水电费合计5927元。关于原告主张被告支付逾期违约金的问题。由于第三人富海公司于2017年4月就向被告发出停止向原告交纳租金等事项的通知，并告知了就第三人与原告之间租赁合同的解除等问题已经提请仲裁，至2017年11月2日仲裁裁决确认第三人与原告之间的租赁合同已于2016年11月8日被解除，被告由于对其与原告的涉案合同的效力及合同能否继续履行存疑而未支付2017年4月至5月期间的租金以及上述水电费，原告应对此承担责任，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。关于被告梁学明提出用其支付给原告的保证金来抵扣其未交纳的费用的主张，原告要求在与第三人富海公司对账时才冲抵，且被告也未提出退还相关保证金的反诉请求，故被告的上述意见本院不予采纳，其可另循途径主张。第三人富海公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法司法解释》第二百四十条的规定，不影响案件的审理。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告梁学明自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东锦博投资有限责任公司支付2017年4月至5月期间的场地占有使用费共计13256元以及2017年4月至11月期间的水电费共计5927元；二、驳回原告广东锦博投资有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3060元，由原告广东锦博投资有限责任公司负担2635元，由被告梁学明负担425元。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 陈 宇审 判 员 冯 谦人民陪审员 陈 娟二〇一九年十一月二十九日书 记 员 邱莉晶神晓琳            本判决书于2019年   月   日送达