山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁08民终4558号上诉人（原审被告，反诉原告）：付拥军，男，汉族，1968年10月16日出生，住济宁市任城区。被上诉人（原审原告，反诉被告）:济宁市海丰物业服务有限公司，住所地济宁市金宇西路46号亿丰时代广场一期商品城0401西区。统一社会信用代码：91370811564085118B。法定代表人：郑传法，经理。委托诉讼代理人：高卫来，山东文思达律师事务所律师上诉人付拥军因与被上诉人济宁市海丰物业服务有限公司（以下简称海丰物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服任城区人民法院（2019）鲁0811民初1431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。付拥军上诉请求：一、撤销原判第二项、第三项判决，依法改判；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当。在原租赁合同到期后，上诉人和被上诉人协商变更了原租赁合同，之后是被上诉人违约，上诉人根据约定履行了合同，不存在欠付租金的事实。后被上诉人强制拉走上诉人财产，并砸毁上诉人经营展台给上诉人造成损失，应该对上诉人予以赔偿。第一、原租赁合同在2018年4月28日到期。合同到期后上诉人在向被上诉人要求按照合同约定退还交付的保证金时，被上诉人无退还的意思并与上诉人约定将2万元保证金抵4个月的房租。也就是新签订的不定期租赁合同为每月5000元。上诉人同意按照此房租金额继续承租至2018年12月28日。从2018年4月28日经过2018年5月、6月、7月、8月4个月后，上诉人在2018年9月交付9月、10月租金10000元，2018年10月缴纳11月、12月租金10000元。约定期限到后，上诉人告知终止租赁，被上诉人开始同意搬离，后又告知房租未交齐不能搬离，并采取堵锁眼的恶劣手法妨碍上诉人对其个人财产的占有。后期索性将上诉人财产进行处置。上诉人通过报警才取回财产。被上诉人违约，上诉人根据约定履行了合同，不存在欠付租金的事实。一审法院认定被上诉人在上诉人不在场的情况下将上诉人租赁的店铺中的电器产品拉走的行为认定为留置是错误的。在房屋租赁关系中，出租人对承租人放置于租赁物内的动产的管理、控制非合法占有，法律也未规定此事实上的控制是合法占有。同时，该动产非租赁合同的标的物，不属于同一法律关系。所以，被上诉人不享有留置权。根据担保法的规定，留置权行使需要给债务人留有履行债务的期限，本案中被上诉人仅仅给上诉人留了3天的时间让其履行债务也是不符合法律规定的。第二、在原审庭审中，一审法院有证不认，被上诉人提供的反诉材料中三份收据及凭证、证人王某证言证明上诉人曾经在亿丰时代广场c区做了三个展台，共计费用是57000元、展台损毁现场照片，两次公安出警情况，能够证明上诉人展台有损失；但不能证明损失数额，同时证明被上诉人恶意堵锁眼后非法占有了上诉人财产，后虽然返还了全部家电，但展台至今未还，由于展台灭失造成无法查清损失数额，这一原因是被上诉人造成的，被上诉人应当承担举证责任，证明财产损失数额。如举证不能，应当以上诉人提交的损失证据为准。综上所述，上诉人认为，原审法院有认定事实不清，适用法律不当的错误，根据民诉法第170条第(二)、(三)项规定，上诉人请求济宁市中级人民法院撤销原判决，在查清事实的基础上依法改判，支持上诉人的上诉请求。海丰物业公司辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，上诉人上诉无事实和法律依据，请求法院依法驳回被上诉人诉请，维持原判。一、上诉人主张变更合同，没有事实和法律依据。双方从未进行变更，上诉人与被上诉人之间租赁合同到期后，双方没有签订新的租赁合同。依据合同法第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。并且第二百三十二条规定，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。被上诉人在解除合同签已经提前3天的合理期限通知，符合法律规定。二、上诉人要求赔偿损失，没有事实和法律依据。《商铺使用合同》约定，合同到期，上诉人应结清所欠各项费用，并腾空房屋。被上诉人留置的可以移动的财产已完好归还上诉人，归还时，上诉人也没有对于该部分财产质量提出异议。对于上诉人主张的现场损坏，因为已经形成装修符合，上诉人不仅有恢复原状的义务，还应对其装修造成的损害予以赔偿。海丰物业公司向一审法院起诉请求：1.请求依法解除双方签订的C1093号商铺、C1094号商铺、C1095号商铺、C1096号商铺、C1097号商铺、C1148号商铺、C1149号商铺、C1150号商铺、C1151号商铺、1152号商铺等十份《亿丰时代广场商铺使用合同书》，并判令付拥军将商铺交还原告；2.请求依法判决付拥军支付拖欠的商铺租金33791元及水电费、物业费31893元（截止2019年1月12日）；3.诉讼费由付拥军负担。付拥军向一审法院反诉请求：1.请求法院依法判决海丰物业公司赔偿付拥军损失共计35000元；2.本案诉讼费由海丰物业公司承担。一审法院认定事实：2016年4月29日,被告（反诉原告）付拥军租赁原告（反诉被告）海丰物业公司受托管理的亿丰时代广场亿丰国际商品城C1093号至C1097号商铺和C1148号至1152号商铺、共计10间，租赁期限2016年4月29日起至2018年4月28日止、共计24个月，租金及物业费、空调费、公共区域水电费240000元，每月租金及物业费、空调费、公共区域水电费10000元。海丰物业公司与付拥军分别签订10份《亿丰时代广场亿丰国际商品城商铺使用合同》和2份《亿丰时代广场海丰物业服务协议书》，海丰物业公司将240000元租金及物业费、空调费、公共区域水电费分到了上述合同中，C1093号至C1097号商铺24个月的租金分别为15298元，C1148号至1152号商铺24个月的租金分别为15379.6元，C1093号至C1097号商铺24个月的物业费、空调费、公共区域水电费33510元，C1148号至1152号商铺24个月的物业费、空调费、公共区域水电费合计53102元。2016年2月3日，付拥军交付海丰物业公司C1148号至1152号商铺履约保证金10000元；2016年5月3日，付拥军交付海丰物业公司C1093号至C1097号商铺履约保证金10000元。2018年4月28日，《亿丰时代广场亿丰国际商品城商铺使用合同》到期，付拥军已交付海丰物业公司租金及物业费、空调费、公共区域水电费240000元（不包括履约保证金20000元），之后付拥军继续租赁C1093号至C1097号商铺和C1148号至1152号商铺，双方未再签订书面租赁合同。付拥军于2018年9月19日和10月23日分别交付海丰物业公司租金各10000元。2019年1月5日，海丰物业公司通过张贴的方式向付拥军发出《收铺通知》，主要内容为“我公司于2018年12月20日书面通知商户在2018年12月25日前缴纳使用费、物业费、空调费。经多次催缴至今仍未缴纳，现根据合同约定，我公司将在2019年1月9日收回你所租商铺并扣除履约保证金”。当日，付拥军因其租赁的商铺锁眼被堵报警。后海丰物业公司在付拥军不在场的情况下将付拥军所租商铺中的电器产品拉走留置，付拥军于2019年1月12日以家电被盗为由报警，在公安机关的协调下，海丰物业公司将拉走的电器产品全部返还付拥军。至此，海丰物业公司已实际控制付拥军所租商铺。一审法院认为，原告（反诉被告）海丰物业公司与被告（反诉原告）付拥军签订的《亿丰时代广场亿丰国际商品城商铺使用合同》和《亿丰时代广场海丰物业服务协议书》，依法成立，合法有效。租赁期满，付拥军继续使用租赁物，海丰物业公司没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。付拥军欠海丰物业公司租金及物业费、空调费、公共区域水电费，海丰物业公司要求与付拥军解除租赁合同，要求付拥军交付租赁物的诉讼请求，于法有据，应予支持。海丰物业公司要求付拥军支付租金及物业费、空调费、公共区域水电费的诉讼请求，因为2018年12月28日之后付拥军已准备搬离所租商铺，双方因租金发生纠纷，海丰物业公司对于付拥军所租商铺中的电器产品拉走留置，所以付拥军应当向海丰物业公司支付截止2018年12月28日的所欠租金40000元，对海丰物业公司关于租金及物业费、空调费、公共区域水电费的其他诉讼请求不予支持。付拥军要求海丰物业公司赔偿付拥军损失35000元的反诉请求，证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决:一、解除原告（反诉被告）济宁市海丰物业服务有限公司与被告（反诉原告）付拥军签订的《亿丰时代广场亿丰国际商品城商铺使用合同》，被告（反诉原告）付拥军于判决发生法律效力后十日内将所租亿丰时代广场亿丰国际商品城C1093号至C1097号商铺和C1148号至1152号商铺返还原告（反诉被告）济宁市海丰物业服务有限公司；二、被告（反诉原告）付拥军于判决发生法律效力后十日内给付原告（反诉被告）济宁市海丰物业服务有限公司租金及物业费、空调费、公共区域水电费40000元；三、驳回原告（反诉被告）济宁市海丰物业服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）付拥军的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1442元，减半收取计721元，由原告（反诉被告）济宁市海丰物业服务有限公司负担371元，被告（反诉原告）付拥军负担400元；反诉案件受理费675元，减半收取计338元，由被告（反诉原告）付拥军负担。二审查明，上诉人将所租赁商铺中除展台之外的家电拉走，后被上诉人将上诉人的奥普浴霸展台的一部分拉走并放置在被上诉人一仓库中。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”双方签订的书面租赁合同到期后，上诉人继续使用案涉房屋，双方形成不定期租赁合同关系，证人王某、苏某在一审中的证言不能证实双方在不定期租赁合同关系存续期间被上诉人同意将租金调减为每月5000元，上诉人二审中提交的微信朋友圈截图亦不能证实其主张，一审法院认定双方在不定期租赁合同关系存续期间的租金仍按照原书面租赁合同约定的标准执行，并无不当。上诉人二审中提交的四组视频中的三组从形式看为视听资料，但实则应为证人证言，证人未出庭作证接受对方当事人询问及法庭质询，不符合法律规定，故对该三组视频依法不予采信。对于另外一组反映奥普浴霸展台在一仓库中放置的视频，结合当事人陈述，本院依法予以采信，能够证实上诉人将所租赁商铺中除展台之外的家电拉走，后被上诉人将上诉人的奥普浴霸展台的一部分拉走并放置在被上诉人的一仓库中的事实。双方不定期租赁合同解除后，上诉人应当将租赁物清空后返还给被上诉人，若上诉人认为展台存在损失，应保留证据后拉走展台，并可继续与被上诉人协商赔偿事宜或者提起诉讼，上诉人在租赁合同关系解除后对展台仍在商铺中存放持放任态度，上诉人对此存在过错，且上诉人亦未举证证实被上诉人拉走奥普浴霸展台过程中又造成展台的损坏，上诉人称因被上诉人当时强行拆走展台上的家电造成展台毁损，对此上诉人提交了照片等，但根据上诉人提交的证据来看，不能充分证实当时展台上安置了哪些电器，被上诉人如何进行了拆卸，对展台造成了何种程度的损坏，如果存在损坏，毁损的财产价值是多少，对于上述问题，上诉人现提交的证据现均不能充分予以证实，上诉人的主张事实不清、证据不足，应当承担不利法律后果，一审法院对上诉人的该项反诉请求不予支持，符合法律规定，并无不当。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人付拥军负担。本判决为终审判决。审判长 吕 东审判员 张 杰审判员 吕玉宝二〇一九年十一月二十八日书记员 亓雅楠