江苏省苏州市相城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0507民初6292号 原告：苏州市相城区阳澄湖镇沈周村村民委员会，住所地苏州市相城区阳澄湖镇。 法定代表人：俞中其，主任。 委托诉讼代理人：赵俊彦，江苏永德律师事务所律师。 被告：苏州四方针织品有限公司，住所地苏州市相城区湘城镇湘陆路。 法定代表人：翁琴芳，董事长。 委托诉讼代理人：毛玉萍，江苏合展兆丰律师事务所律师。 原告苏州市相城区阳澄湖镇沈周村村民委员会（以下简称沈周村委会）与被告苏州四方针织品有限公司（以下简称）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日受理后，依法由审判员干文建适用简易程序独任审判，于2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告沈周村委会的法定代表人俞中其、委托诉讼代理人赵俊彦，被告四方公司的委托诉讼代理人毛玉萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈周村委会诉称，被告自2004年起租赁位于苏州市相城区阳澄湖镇湘陆路的土地及房屋用于生产经营。2016年12月14日，原、被告签订《阳澄湖镇资产、资源租赁及规费上交合同书》一份，约定被告租赁原告土地2.19亩、房屋640平方米，租期自2017年1月1日至2017年12月31日止。租赁期满后，被告继续使用上述土地及房屋，但未按时足额向原告支付土地及房屋租金。2019年6月27日，原告在多次催讨土地及房屋租金未果的情况下，向被告发出解除租赁合同关系的通知书并要求被告将租赁土地及房屋恢复原状后返还给原告。2019年6月28日，被告在收到解除租赁合同关系的通知书后拒绝返还租赁土地及房屋并向原告支付了土地及房屋租金51710元，但经原告核算被告仍结欠土地及房屋租金9944.5元。为此，原告为维护自己的合法权益，无奈具状诉至法院，请求依法判令：1、确认原告与被告之间租赁合同关系于2019年6月27日解除，被告腾清租赁土地及房屋并返还原告；2、被告支付原告土地及房屋租金人民币9944.50元；3、被告支付原告土地及房屋占有使用费人民币10671.78元(以81150元/年为标准，自2019年6月28起暂计算至2019年8月15日，要求计算至实际返还土地之日)；4、被告承担本案全部费用。 审理中，原告明确第一项诉讼请求中要求返还的土地为2.19亩，房屋和建筑为640平方米，坐落于旁，房屋包括平房14间、楼房3上3下计6间，加配电间1间，共21间。 被告四方公司辩称，一、原告无权解除租赁关系，目前尚在合同期内。答辩人已支付了2019年度房租，即使原告解除合同，也须等到2019年12月31日，故目前答辩人尚处于合理使用租赁房屋期间，无需另行支付占有使用费。二、被告参照2017年度的租金标准支付2018年和2019年的租金是合理的。自2018年1月1日起，双方再无签订书面租赁合同，对租金标准没有达成新的约定，故在此情况下，2018年度和2019年度租金参照双方最后一期租赁合同所约定的标准则较为合理。事实上，原告收到答辩人支付的2018年度租金后，在长达半年多的时间内亦未提出异议，应视为原告默认，也没有拒收答辩人支付的2019年度租金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条的规定，因原告出租给答辩人的房屋既无产权证，也无批建手续，故双方签订的租赁合同无效，原告只能参照2017年度的租金标准要求答辩人支付2018和2019年度的房屋占有使用费。三、原告主张的租金标准没有任何依据。1、《2018年阳澄湖镇集体资源、资产租赁价格指导意见》和《2019年阳澄湖镇集体资源、资产租赁价格指导意见》第三条第2款均规定，本意见价格为所涉集体资产、资源租赁最低指导价，合同租赁价格不得低于本意见价格，说明该《指导意见》是针对若签订书面租赁合同时，约定价格不得低于该《指导意见》规定的价格。而本案中，双方并未就签订书面租赁合同达成一致意见，这种情况下，《指导意见》并不具有法律强制性，不能直接作为本案的租金标准的定案依据。2、涉案房屋并未达到《指导意见》中的C类房屋标准。《指导意见》规定的C类房屋标准为：较陈旧或配套不完善的厂房、简易结构、临时建筑等，而涉案房屋最初破烂不堪，不是陈旧，而是破旧，证人顾某对涉案房屋的描述为“废弃厂房、年久失修、没有水电、大部分墙面倒塌、屋顶塌陷、地面不平、下雨后车间积水、二楼无法正常上下通行、厂房和楼房没有门窗、厂区内场地坑坑洼洼、车辆无法正常通行、下雨后严重积水”。原告在双方的另一个案件庭审中确认，出租给答辩人的房屋“比较简陋屋顶塌陷”，且长期对涉案房屋不管理、不尽修缮义务，是答辩人多年来一直不得不投入大量资金加以修缮维护，才使涉案房屋勉强得以使用至今。3、涉案房屋既无房产证，也无任何批建手续，是否属于《指导意见》管理范围，《指导意见》并未明确。根据“谁主张、谁举证”的原则，原告应当证明涉案房屋适用《指导意见》中C类房屋标准，或者证明C类标准房屋指的就是既无房产证，也无任何批建手续的房屋。四、本案情况特殊，原告不能擅自解除租赁关系。答辩人自2004年起就在涉案房屋内经营外贸产品，虽然2018年起双方未签订书面租赁合同，但双方以不定期合同状态维持着租赁关系。2019年6月27日，原告突然发通知要求答辩人在30日内搬离并返还房屋土地，并且原告解除租赁关系的理由是被告未足额交纳租金。很显然，该要求是不合理的。1、被告在涉案房屋内经营外贸产品，事实上无法做到30天内搬迁；2、原告已收取了被告2019年度租金，即使解除，也得等到已付租金到期日；3、被告在租赁期间，在原告的同意下，修缮、扩建了不动产，如果原告要解除租赁关系，必须将被告投入的全部成本评估并结算支付给被告。综上，答辩人不同意原告关于2019年6月27日解除租赁关系、返还房屋及土地的诉讼请求，答辩人租金已支付至2019年12月31日，目前尚在租赁期间，答辩人无需支付占有使用费。请求驳回原告的全部诉讼请求。 原告为证明其诉讼请求，向本院举证：1、原告的组织机构代码证、被告的企业公示信息，证明原被告主体资格。2、阳澄湖镇资产、资源租赁及规费上交合同书复印件1份1页，证明租赁范围是土地2.19亩，房屋和建筑物640平方米，租赁期限为2017年1月1日-2017年12月31日，土地租金9000元一亩为19710元，房屋租金50元每平方米每年为32000元，合计51710元，支付时间是签订合同时一次性支付，合同第4.2条约定了乙方对租赁物进行修缮保护，第4.4条明确了如果对租赁物装饰装修的合同期满后归甲方出租人所有，第5.1条明确了不按约付租金的，出租人员有权收回租赁物。3、江苏省农村合作经济组织内部结算凭证复印件、苏州银行客户专用回单(2017.12.27)复印件2份1页，证明被告支付了2017年度的房租和土地租赁费。4、原告制作的2019年沈周村土地续租明细表复印件、2019年沈周村房屋续租明细表复印件2份2页，证明2018年和2019年的土地租金没有变化，仍按9000元每年每亩计算，房屋租金标准根据政府指导意见从2018年4月份开始提高，2018年1-3月是50元，4月起开始调整到96元，所以2018年房屋租金为54080元，2019年为61440元。5、澄政发【2018】16号《关于印发(2018年阳澄湖镇集体资源、资产租赁价格指导意见》的通知》复印件、澄政发【2018】82号《关于印发(2019年阳澄湖镇集体资源、资产租赁价格指导意见)的通知》复印件2份，证明根据第二页第二点的非农用地上亩均税收10万以上的土地租金不低于9000元一亩，第二页C类房屋是指较陈旧或配套不完善的简易结构临时建筑这一类的不得低于96元。2019年指导意见中土地和房屋租金标准没有变化，本案中原告都是按照最低标准计算被告的土地和房屋租金。6、苏州银行客户专用回单(2018.12.21)复印件2份1页，证明被告于2018年12月支付了2018年度部分土地和房屋租金，存在欠租，按原告计算应缴73790元，被告支付51710元，欠22080元。7、返还土地及房屋通知书复印件、EMS详情单原件、查询单打印件3份3页，证明因为被告长期拖欠租金，原告在2019年6月27日发出解除通知并要求返还租赁物，并向被告通过EMS寄送，被告在6月28日的12点51分签收。8、账户交易明细对账单打印件1份1页，证明被告在收到解除通知后于6月28日13时53分向原告支付了部分租金51710元，仍没有足额支付。9、通知书及结算凭证复印件、EMS详情单原件、查询单打印件3份3页，证明原告在6月28日收到被告支付的部分租金后当天向被告发送了通知，明确了被告还拖欠原告租金9944.50元，并且明确了我方先发通知在前，原告再次要求被告按通知搬出，将部分租金的结算凭证也邮寄给了被告，被告在30日下午收到。 经质证，被告发表如下意见：证据1，真实性无异议。证据2，真实性无异议，从这份合同恰恰可以看出涉案房屋租赁价格已从2005年的20元增加到了2017年的50元，长达十几年的租赁过程中，原告从未维护过涉案房屋，都是被告不断投入资金维修、扩建、装修等，也证明原告已经从被告的维修、扩建、装饰装修中受益。证据3，银行回单真实性无异议，不认可手写部分，51710元是2017年全部的土地房屋租金，内部结算凭证的真实性无异议，对原告单方面记载的内容不认可，记载只提到了土地租赁费，我们认为51710元是整个土地和房屋租金。证据4，对2019年土地续租明细表无异议，对2019年房屋续租明细表内容有异议，被告不认可从2018年4月按96元每平方米每年计算，原告没有合同依据。证据5，真实性无异议，不同意原告的证明目的，从指导意见的名称看只是指导作用，而且仅限于签订合同时起指导作用，本案中原被告没有能够续订书面合同，在此情况下原告无权单方面以96元标准计算被告应付租金，另外原告适用的C类房屋标准与涉案房屋具体条件不符，具体答辩状中已经详细对比过。证据6，真实性无异议，不同意原告的证明目的，被告是向原告支付了2018年度全部的土地和房屋租金，而不是原告说的部分。证据7，真实性无异议，并且被告是收到的，不认可通知书的内容，通知书中称被告仅支付了2018年度部分租金与事实不符，被告已支付了全部租金，另外原告在通知书中通知立即解除租赁关系其所依据的理由是被告没有及时支付租金，可见原告所依据的理由不符合事实，原告无权解除租赁关系，另外原告要求30天内搬出也不符合法律规定的合理期限，通知书只字未提被告的维修扩建费用如何处理，被告认为原告无权解除租赁关系。证据8，真实性无异议，不同意原告的证明目的，被告在2019年6月28日向原告支付了2019年度的全部土地和房屋租金。证据9，真实性无异议，被告也收到了，不认可通知书和内部结算的内容，通知书中关于被告仍结欠原告9944.5元租赁款与事实不符。另外，在原告发出这份通知的时候，原告已收到了被告的51710元租金，原告没有拒收也没有退还，应当视为原告认可双方合同继续履行，故原告无权解除合同，内部结算所载的内容是原告单方面形成的，被告不认可。 被告为反驳原告请求，向本院举证，1、租赁合同9份、付款凭证15份（复印件），证明被告自2004年起一直租赁涉案房屋及土地至今，对照每一份合同，被告均已全额支付每一年度的租金。因双方的最后一份书面合同截止日期为2017年12月31日，此后双方未签订书面合同，故被告参照2017年租金标准，分别于2018年12月21日支付了2018年度的租金51710元以及2019年6月28日支付了2019年度的租金51710元。原告对于被告2018年12月21日支付的租金，在长达半年多的时间内，均未提出任何异议，故应当视为原告默认租金标准为51710元。该组证据证明按照双方历史交易习惯，原告的租金已付至2019年12月31日，故原告无权于2019年6月27日解除租赁合同。2、申请书、协议书、审批表（复印件），证明原告的房屋存在离村民太近、屋面漏水严重、无法正常使用的情况，对此，被告不得不建围墙、向村民发补贴、大修屋面等，投入了固定资产成本费用。在原告与被告结算完毕相关成本费用前，原告无权解除租赁合同。3、三份申请书及快递单（复印件），证明因原告出租给被告的厂房不符合厂房安全管理标准化建设的总体要求，被告分别于2018年9月5日、2019年1月8日、2019年5月21日三次向原告书面申请对租赁厂房进行翻修，但原告始终未作答复，证明涉案房屋不符合出租条件，原告无权要求按照政府《指导意见》中C类房屋标准收取租金。4、复函及快递单（复印件），证明被告收到原告通知后，及时进行了回复，提出，1）自2004年起租赁以来，因原告对涉案房屋从不管理和维修，故被告自行投入了大量维修费用，有些费用还是在原告知晓同意下投入的。2）被告多次要求与原告结算维修费损失，但原告从未理会。3）被告已支付租金至2019年12月31日。4）原、被告间自2018年1月1日起至今，因未签订书面合同，属于不定期合同，并且被告租赁的是厂房，开设的外贸加工，无法在30天内完成搬迁，除非原告同意赔偿被告损失。5）要求原告派人在10日内与被告结算并支付维修费用和增加建筑物的财产价格。5、顾某的《情况说明》，证明涉案房屋在2004年出租的状态为废弃厂房、年久失修、没有水电、大部分墙面倒塌、屋顶塌陷、地面不平、下雨后车间积水、二楼无法正常通行、厂房和楼房没有门窗、厂区内场地坑坑洼洼、车辆无法正常通行、下雨后严重积水，完全不符合政府《指导意见》中的C类房屋标准。6、平面图、测绘成果确认单及测绘成果图（复印件），证明2004年原告租赁给被告的房屋共21间，土地1334平方米；租赁期间，经被告修缮、扩建，至2013年7月，厂房建筑面积增加到1264.93平方米，土地1459平方米折合2.188亩，对此，原告也盖章认可，证明涉案房屋有被告投入部分，原告无权擅自解除租赁合同。7、2004年房屋维修材料人工结算清单、2004年垫付款清单、2007年人工材料明细、2009年屋面大修材料人工结算明细、装饰项目清单（复印件），证明自2004年租赁以来，被告花费巨额费用进行维修、添附才得以使涉案房屋维持可使用状态，证明涉案房屋不符合政府《指导意见》中C类房屋的标准。 经质证，原告发表如下意见，证据1，真实性无异议，2018年开始双方没有签订书面合同，应该要执行政府指导价格，被告6月28日的付款是在原告发出解除通知后的行为，双方并没有约定默认条款，2018年被告租金未足额支付，并不代表原告默认。证据2，真实性无异议，围墙是因被告生产有噪声，根据环保要求建造的，并不是为了使房屋增值，相关协议也明确如果被告不租赁了围墙要拆除，原告也不需要这个围墙，屋顶的维修向被告进行了报备，在被告2004年承租时按照房屋的现状承租的，被告知道房屋比较简陋的，屋面的大修是2009年，到现在也已经十年了，屋面大修不存在价值，申请中关于结算的要求，原告没有义务对这些进行结算的。证据3，真实性无异议，可以证明虽然被告一再要求翻新翻建，但原告始终没有同意，指导意见中的C类房屋是最低等级的一类房屋，被告也明确知道房屋的结构比较简单，当时双方约定的出租条件就是房屋的现状。证据4，真实性无异议，收到的，但对被告的主张不认可，根据合同房屋的维修和保护是由被告承担，被告的自身义务，被告的租金也仅仅是付到了6月27日，被告要求和原告结算相关费用是无理要求。证据5，真实性不认可，即使证人所说的情况存在，也是被告自愿承租房屋。证据6，真实性无异议，手绘图和当时出租时的样子是一致的，测绘图只是对被告现状的测量，不代表原告对改建、扩建的认可或者同意，在测绘图中也有手写的640平方米，证明被告只认可租赁面积是640平方米，从2004年-2019年，原告也始终按640平方米收取租金，对测绘图上增加的土地面积没有收取相应租金，在2017年8月份，根据政府要求对集体不动产进行测绘，测得案涉的租赁面积是640平方米，测绘成果单在另案中提供的。证据7，真实性不认可，是被告自行制作，原告始终认为维修、大修都是被告自身的合同义务，不应该与出租人结算费用，相关的装修合同明确在租赁期满时归出租人所有，也体现了出租人对此支付代价。 经审理查明，原告为承租方，被告为出租方，双方自2004年3月起建立涉案土地和房屋的租赁关系，并签订了多份租赁合同书，被告的租赁用途为经营四方公司。双方最后一份合同名称为《阳澄湖镇资产、资源租赁及规费上交合同书》，签订时间为2016年12月14日，合同约定：被告租赁原告土地总面积2.19亩，房屋及建筑物面积640平方米，本合同的租赁期限为壹年，自2007年1月1日起至2007年12月31日止，期满本合同自行解除。租金及规费上交部分，土地单价9000元每亩每年，土地租金为19710元，房屋单价50元每平方米每年，房屋租金为32000元，合计年上交51710元，双方在签订本合同时乙方（承租方）应向甲方（出租方）一次性支付51710元。其它约定：1、乙方承租后应用于依法经营活动，做好安全生产和消防、环保等工作，确保人身财产安全。如有事故发生，一切责任均由乙方承担，与甲方无关。2、乙方承租后应对租赁物进行必要的修缮、保护，确保其原状态，不得擅自改变房屋结构、土地使用性质、其它财产移作他用。3、乙方在承租期内所发生的一切税收、职工工资报酬福利、规费、水电费、债权债务等均由乙方承担负责，与甲方无关。4、乙方承租后如对租赁财产(房屋)进行装修装饰的，合同期满后该装修、装饰物归甲方所有。违约责任：1、乙方如未按约定支付租金的，视为违约，甲方有权收回租赁物，甲方如怠慢接收的，则责任由甲方自负。2、乙方租赁期满后，如不按约定返还租赁物的，则乙方应向甲方支付本合同总标的总额的20%违约金。3、在承租期内，因规划建设需要征用乙方租赁土地和房屋拆迁的，经甲方预先通知后，乙方必须无条件服从，在规定的时间内及时搬迁，其可能造成的经济损失，可经甲乙双方按相关政策协商并进行结算。合同书落款处，双方均加盖了单位公章。被告实际于2017年12月27日向原告支付2017年度土地和房屋租赁费51710元。合同期满后，被告继续使用上述2.19亩土地和640平方米房屋及建筑物，并于2018年12月21日转账支付原告19710元和32000元，转账凭证分别载明用途为土地租金和房屋租金。2019年至今被告仍占有使用上述土地和房屋。2019年6月27日，原告向被告发出《返还土地及房屋通知书》一份，通知内容为：四方公司自2004年起租赁我村委会位于湘陆路土地厂房一处。2016年12月14日，我村委会与四方公司签订《阳澄湖镇资产、资源租赁及规费上交合同书》，约定租赁期限至2017年12月31日止。2018年四方公司继续使用该处土地及房屋并向我村委会支付部分租金。2019年至今，四方公司继续使用上述土地及房屋，但至今未与我村委会签订书面合同，亦未按规定支付我村委会土地及房屋租金，为此，我村委会通知四方公司自即日起解除与四方公司的租赁关系，四方公司应于收到本通知后30日内自租赁土地及房屋中搬出，将租赁土地及房屋恢复原状后交还我村委会。被告于收到《返还土地及房屋通知书》的次日即6月28日向原告转账支付51710元，被告收款后向原告开具经济组织内部结算凭证一份，注明：收2018年度房屋租赁款尾款及2019年1月至6月27日土地房屋租赁款。因原告认为按澄政发【2018】16号《关于印发(2018年阳澄湖镇集体资源、资产租赁价格指导意见》的通知》、澄政发【2018】82号《关于印发(2019年阳澄湖镇集体资源、资产租赁价格指导意见)的通知》规定，自2018年4月起房屋出租单价从50元每平方米每年调整为96元每平方米每年，故被告存在欠付租赁款的情形，遂于收到被告转账付款51710元的当天向被告再次发出通知书一份，通知内容为：2019年6月27日，我村委会通过邮政EMS向四方公司寄送了《返还土地及房屋通知书》，通知解除与四方公司的租赁关系，2019年6月28日12时51分四方公司签收了该份通知书，2019年6月28日13时53分我村委会收到四方公司补交的2018年度房屋租赁款及2019年1月1日-6月27日的土地租赁款及房屋租赁款51710元，根据阳澄湖镇人民政府澄政发【2018】16号《2018年阳澄湖镇集体资源、资产租赁价格指导意见》，四方公司欠我村委会2018年度土地租赁款22080元，欠我村委会2019年1月1日-6月27日土地租赁款及房屋租赁款39574.5元，两笔款项合计61654.5元，故四方公司仍欠我村委会2019年1月1日-6月27日的土地租赁款及房屋租赁款9944.5元，我村委会再次通知四方公司应于收到《返还土地及房屋通知书》后30日内自租赁土地及房屋中搬出，将租赁土地及房屋恢复原状后交还我村委会，并补交上述欠款9944.5元。后无果，原告遂于2019年8月21日诉至本院。 另查，原告提供的澄政发【2018】16号《关于印发(2018年阳澄湖镇集体资源、资产租赁价格指导意见》的通知》中二产用房C类房屋（较陈旧或配套不完善的厂房、简易结构、临时建筑）自2018年4月起每平方米不低于96元（每月8元/㎡），澄政发【2018】82号《关于印发(2019年阳澄湖镇集体资源、资产租赁价格指导意见)的通知》中二产用房C类房屋每平方米不低于96元（每月8元/㎡）。 再查，本院于2019年7月19日受理了四方公司起诉沈周村委会租赁合同纠纷一案，四方公司提出的诉讼请求为：依法判决：1、四方公司与沈周村委会之间的租赁合同关系于2019年12月31日终止；2、沈周村委会给付四方公司在租赁合同期间因维修租赁物、通电、通水及添附的建筑物、构筑物等财产费用300000元(具体以评估价值为准)；3、本案全部诉讼费用由沈周村委会承担。四方公司在该案中也举证了本案中所提供的租赁合同、付款凭证、申请书、协议书、审批表、申请书及快递单、复函及快递单、顾某的《情况说明》、平面图、测绘成果确认单及测绘成果图、2004年房屋维修材料人工结算清单、2004年垫付款清单、2007年人工材料明细、2009年屋面大修材料人工费结算明细、装饰项目清单等证据材料。 以上事实，有原告提供的原、被告主体身份材料、《阳澄湖镇资产、资源租赁及规费上交合同书》、苏州银行客户专用回单及经济组织内部结算凭证、2019年沈周村土地、房屋续租明细表、《关于印发(2018年阳澄湖镇集体资源、资产租赁价格指导意见》的通知》、《关于印发(2019年阳澄湖镇集体资源、资产租赁价格指导意见)的通知》、苏州银行单位客户专用回单、《返还土地及房屋通知书》及邮寄凭证、签收凭证、账户交易明细对账单及经济组织内部结算凭证、通知书及邮寄凭证、签收凭证以及当事人当庭陈述等证据证实。 审理中，原告对其第二项诉讼请求的计算表述为按澄政发《关于印发(2018年阳澄湖镇集体资源、资产租赁价格指导意见》的通知》，2018年1至3月的房屋租金仍为50元每平方米每年，为8000元，2018年4月起房屋租金调整为96元每平方米每年，故2018年4至12月的房屋租金为46080元。2008年、2019年度土地租金仍为9000元每亩每年，为19710元，故2018年度的租金合计73790元（8000+46080+19710），被告于2018年12月21日支付租金51710元，尚欠22080元；2019年全年租金为81150元（640*96+19710），从2019年1月1日至原告提出解除合同之日2019年6月27日为178天，计算租金39574.50元；被告于2019年6月28日支付租金51710元，仍结欠9944.50元（22080+39574.5-51710）；2019年6月28日起要求按年租金81150元的标准计算土地及房屋占有使用费至被告实际返还之日止。 审理中，双方一致认可根据被告提供的平面图，被告租赁原告的房屋640平方米包括平房14间、楼房6间、配电房1间共21间，土地2.19亩。原告陈述出租的土地应该是集体土地中的工业用地，640平方米房屋有无建设规划许可证和权属证书庭后三个工作日内回复。后原告逾期未回复。被告陈述原告向被告交付租赁物的时候未提供建设规划许可证、厂房所有权证，土地用途不清。双方确认2017年度合同到期后双方未签订新的合同。原告称阳澄湖镇人民政府出具价格指导意见后与被告法定代表人的丈夫纪兴生口头通知过，但纪兴生不同意按新的价格计算租金。被告认可与原告协商过重新签订合同，但协商未成，因被告要求前面的费用结算抵扣，原告没有同意。 本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告未举证证明出租给被告用于企业经营的2.19亩集体土地有经县级人民政府核发证书用于非农业建设用途，也未举证证明出租给被告的640平方米房屋办理了建设规划许可证，故原、被告于2016年12月14日签订的《阳澄湖镇资产、资源租赁及规费上交合同书》应属无效。合同无效，但当事人请求参照合同约定的租金标准支付占有使用费的，可予支持。原、被告于上述合同到期后未签订新的租赁合同，对2018年后的租赁费用及租赁期限未有书面约定，故原告主张要求按照《2018年阳澄湖镇集体资源、资产租赁价格指导意见》中规定的房屋租赁价格计算被告2018年以后的租赁费用缺乏事实依据，本院不予支持。被告主张参照原、被告于2016年12月14日签订的合同书中所约定的租金标准计算占有使用费，本院予以采纳。已查明，被告于2018年12月21日和2019年6月28日分别向原告转账支付土地和房屋租赁费51710元，原告向被告开具相应的结算凭证，故应当认定被告已支付了至2019年12月31日止的土地和房屋占有使用费。现虽在占有使用期限内，为避免今后的诉累，现对被告占有使用期满应予返还租赁物和支付占有使用费本案中一并处理，原告的相应诉讼请求本院予以支持。据此，被告应自占有使用期满后的合理期限内将租赁物予以返还，并按2016年12月14日合同书中约定的租金标准支付到期后至实际返还之日止的占有使用费。同时，对原告要求确认原、被告之间的土地和房屋租赁合同关系于2019年6月27日解除、由被告支付原告土地和房屋租金9944.50元以及暂计算自2019年6月28日起至2019年8月15日止的占有使用费10671.78元的诉讼请求，因依据不足，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律规定，判决如下： 一、被告苏州四方针织品有限公司从2020年1月1日起自租赁原告苏州市相城区阳澄湖镇沈周村村民委员会的位于苏州市相城区阳澄湖镇湘陆路的2.19亩土地及640平方米房屋中迁出并返还原告苏州市相城区阳澄湖镇沈周村村民委员会，还应参照年租金人民币51710元的标准支付原告苏州市相城区阳澄湖镇沈周村村民委员会自2020年1月1日起至实际返还之日止的占有使用费，于2020年1月31日前履行。 上述支付义务，如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022015640。 二、驳回原告苏州市相城区阳澄湖镇沈周村村民委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取人民币157.50元，由原告苏州市相城区阳澄湖镇沈周村村民委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。 审判员  干文建 二〇一九年十一月十三日 书记员  徐 婷