广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初13540号原告：郭锦添，男，1965年9月6日出生，汉族，身份证住址广东省中山市东区，委托诉讼代理人：赵敏儿，广东泓业正杰律师事务所律师。被告：中山市东区工业发展总公司，住所地广东省中山市中山四路东区办事处，统一社会信用代码91442000198073693P。法定代表人：杜雄明。委托诉讼代理人：陈德鹏，广东悦盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：林炽夫，广东悦盈律师事务所律师。被告：中山市盛兴实业集团有限公司，住所地广东省中山市石岐区孙文东路68号，统一社会信用代码914420002820203400。法定代表人：黄锦光。第三人：曾晓彤，女，1967年2月21日出生，汉族，身份证住址广东省中山市东区，原告郭锦添诉被告中山市东区工业发展总公司（以下简称为东区发展总公司）、中山市盛兴实业集团有限公司（以下简称为盛兴实业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案受理后，依原告郭锦添的申请追加曾晓彤为第三人参加诉讼。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭锦添及其委托诉讼代理人赵敏儿，被告东区发展总公司委托诉讼代理人陈德鹏，第三人曾晓彤到庭参加诉讼。被告盛兴实业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭锦添向本院提出诉讼请求：1.被告东区发展总公司、盛兴实业公司协助将位于中山市××××房的不动产权证办理至原告郭锦添名下；2.被告东区发展总公司、盛兴实业公司向原告郭锦添支付逾期办证违约金（以购房款188100元为基准，自2001年3月26日起按年利率6%计算至办理不动产权证之日止，暂计至2019年5月10日为204663.10元）。事实和理由：原告郭锦添与第三人曾晓彤于1998年5月左右通过向案外人王喜林受让其购买的中山市东区竹苑新村贵竹横街24号403号房屋，向王喜林支付了购房款208000元，王喜林向原告郭锦添交付房屋。在王喜林的协助下，1998年5月19日，原告郭锦添向被告盛兴实业公司（原名中山市盛兴实业有限公司）支付了2800元的转名费，并直接签订《商品房购销合同书》。然而，被告盛兴实业公司一直未办妥房产证，在原告郭锦添多次催促下，被告盛兴实业公司称被告东区发展总公司才是开发商。2000年12月26日，被告盛兴实业公司让原告郭锦添与被告东区发展总公司签订《商品房购销合同》，称这样才能办理房产证。然而，法定的办证期限早已过去，被告东区发展总公司、盛兴实业公司均互相推托、拖延办理房产证。2009年，原告郭锦添按被告东区发展总公司要求缴纳契税；2019年4月，原告郭锦添按被告东区发展总公司要求提交申请书，但至今仍未能办理房产证。期间，原告郭锦添与第三人曾晓彤离婚，协议约定涉案房屋归原告郭锦添所有。原告郭锦添向中山市自然资源局咨询，回复称开发商未交齐其应提交的办证手续，所以未能办理。被告东区发展总公司、盛兴实业公司未依法依约定在限期内为原告郭锦添办理房产证，已构成违约。原告郭锦添为此诉至法院。被告东区发展总公司辩称，1.其确认与原告郭锦添及第三人曾晓彤签订了《商品房购销合同》。合同签订后，原告郭锦添及第三人曾晓彤尚未向被告东区发展总公司支付购房款，原告郭锦添涉嫌非法占有被告东区发展总公司物业，其保留另行起诉的权利。2.根据《商品房购销合同》的约定，如发生争议，向当地中山市房地产仲裁委员会提出仲裁，原告郭锦添主张权利的程存在违法的可能性。3.即使被告东区发展总公司需要支付违约金，原告郭锦添主张不动产价值与《商品房购销合同》约定交易价格140131元不一致，其以188100元为违约金计算基数存在错误。本案立案受理时间为2019年5月23日，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条及民法总则关于诉讼时效的规定，违约金应当从2017年10月2日起以140131元为基数按年利率6%计算。4.被告盛兴实业公司就涉案房屋从未向被告东区发展总公司支付过任何购房款，被告盛兴实业公司主张为代理销售，但无证据证明是被告东区发展总公司授权，且被告盛兴实业公司收到的购房款与《商品房购销合同》约定交易价格不一致，不符合一般交易习惯。被告盛兴实业公司庭前提交书面答辩状辩称，1.原告郭锦添与被告东区发展总公司签订了《商品房购销合同》，并办理了商品房销售备案登记，合同当事人应为房地产开发及销售主体即被告东区发展总公司与原告郭锦添。2.基于房地产开发销售的历史原因，被告盛兴实业公司属于代理销售，并不是房地产买卖合同关系的当事人，主体不适格。3.原告郭锦添近十多年来从未向被告盛兴实业公司主张过任何权利。综上，请求法院驳回原告郭锦添对被告盛兴实业公司的起诉。第三人曾晓彤述称，1.其与原告郭锦添离婚前涉案房屋的销售合同备案登记在其与原告郭锦添名下，离婚后该房屋归原告郭锦添所有，其对原告郭锦添的诉讼请求无异议。2.原告郭锦添与第三人曾晓彤实际支付的购房款金额比收据金额高，应以实付金额计算违约金。本院经审理认定事实如下：郭锦添、曾晓彤原为夫妻关系。2000年12月26日，东区发展总公司（甲方）与郭锦添、曾晓彤（乙方）签订《商品房购销合同》，约定：甲方以出让方式取得位于中山市××××号的土地使用权，土地使用权年限自1999年12月19日至2065年7月19日；经批准在上述地块上建设商品房，现定名为东区竹苑贵竹横街24号403房，主体建筑性质为商住楼；乙方向甲方购买第24号403号房商品房1套，建筑面积共82.43平方米，权属为城99-185；该商品房售价为140131元，此外甲方依据有关规定代政府收取契税、管理费、登记费共计2332.10元；乙方应在1996年7月8日前支付全部房价款140131元，甲方须于1996年7月8日前将经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格的商品房交付乙方使用；甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息；乙方在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方给予协助；如因甲方过失造成乙方不能在双方实际交接之日起200天内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起十五天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的10%赔偿乙方损失；本合同在履行中发生争议，协商不成时双方同意由中山市房地产仲裁委员会仲裁；本合同生效之日起十五天内，由甲方向中山市房地产交易所申请登记备案。2001年1月20日，双方就该商品房办理了合同备案登记手续（备案合同号63044），中山市房地产交易管理所作为监证部门在《商品房购销合同》上加盖商品房销售登记备案专用章，备案日期为2001年1月20日。2009年7月1日，郭锦添、曾晓彤就涉案商品房缴纳了契税2103元，契税完税证载明计税金额为140131元。2017年5月18日，郭锦添、曾晓彤协议自愿离婚并达成离婚协议，约定涉案商品房归郭锦添所有，其他各自名下财产归各自所有。因涉案商品房的不动产权证一直没有办理，郭锦添遂诉至本院，主张前述实体权利。诉讼中，郭锦添提交了由盛兴实业公司出具的收款收据3份及收据1份。其中1993年5月28日、以及1994年3月30日的2份收款收据中，交款人名字从案外人“张泳啤、张光荣”“王喜林”更改为“郭锦添、曾晓彤”，更改的内容有盛兴实业公司加盖财务章确认；1993年5月28日的收款收据载明收到“购竹苑新村楼款”132000元，1994年3月30日的2份收款收据分别载明收到“竹苑新村518幢402房/贵竹横街24号403房水电投资款”3500元、“竹苑新村518幢402房/贵竹横街24号403房购房款”56100元；1998年5月19日的收据载明“今收到郭锦添（竹苑贵竹横街24号403房）交来由王喜林转名为郭锦添转名手续费”2800元。郭锦添表示：涉案商品房第一手受让方是张泳啤、张光荣，之后转让给王喜林，王喜林再将该商品房转让给郭锦添、曾晓彤；郭锦添、曾晓彤于1998年5月将购房款208000元支付给王喜林，王喜林便将该商品房交付给郭锦添使用至今；当时王喜林赚取一部分差价后，将剩余购房款188100元转交给盛兴实业公司，盛兴实业公司收取2800元转名费后，将1993年5月28日、1994年3月30日收款收据上“王喜林”的名字变更为“郭锦添、曾晓彤”。东区发展总公司确认其系涉案商品房的建设单位，并表示：其没有收到郭锦添、曾晓彤的购房款，至于为何与郭锦添、曾晓彤签订《商品房购销合同》并为郭锦添、曾晓彤办理了合同备案登记，可能由于其以前管理不规范、审核存在漏洞所致；涉案商品房现不存在不能办理不动产权证的客观因素。另外，郭锦添称在起诉前曾多次向东区发展总公司、盛兴实业公司主张协助办证，并承担违约责任，但无法提交证据证实。另查，据2019年4月24日打印的中山市不动产登记资料查询结果显示，涉案商品房权利人为郭锦添、曾晓彤，产价为140100元，无抵押、查封记录。另外，经本院向中山市自然资源局函询涉案商品房是否具备办理不动产权证书的条件，该局复函称：“中山市××××房，已办理首次登记，登记字号为城99-185，具备为购房人办理不动产权证书的条件。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第九条及第三十八条规定，在无查封及无其他限制转移的情况下，买卖双方提交办证所需资料，可向我局申请办理房地产所有权转移登记，申领不动产权证书；或由当事人持生效的法律文书单方申请办理。”本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。郭锦添、曾晓彤与东区发展总公司签订的《商品房购销合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。结合双方诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：一、关于本院受理本案是否恰当的问题。二、涉案商品房的出售方应如何认定。三、出售方是否存在逾期办证的违约行为。四、逾期办证损失的计算基数及诉讼时效问题。关于焦点一。首先，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十六条规定：“在人民法院首次开庭前，被告以有书面仲裁协议为由对受理民事案件提出异议的，人民法院应当进行审查。”东区发展总公司当庭以有书面仲裁协议为由对本院受理本案提出异议，由于其未在本院首次开庭前提出，故已超过异议审查期限。其次，前述司法解释第二百一十五条规定：“依照民事诉讼法第一百二十四条第二项的规定，当事人在书面合同中订有仲裁条款，或者在发生纠纷后达成书面仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院应当告知原告向仲裁机构申请仲裁，其坚持起诉的，裁定不予受理，但仲裁条款或者仲裁协议不成立、无效、失效、内容不明确无法执行的除外。”《商品房购销合同》约定“协商不成时双方同意由中山市房地产仲裁委员会仲裁”，因双方约定的仲裁机构不明确，故该仲裁条款无效。综上，本院依法受理本案并无不当。关于焦点二。涉案商品房由东区发展总公司开发建设并出售，东区发展总公司与郭锦添、曾晓彤签订《商品房购销合同》并约定由东区发展总公司交付涉案商品房给郭锦添、曾晓彤使用。在交易过程中，郭锦添、曾晓彤为买受人，东区发展总公司为出卖人，二者互为本案商品房销售合同关系的相对方。对于盛兴实业公司是否为涉案商品房出售方的问题。首先，盛兴实业公司收取郭锦添、曾晓彤的购房款在前，东区发展总公司与郭锦添、曾晓彤签订《商品房购销合同》在后，但东区发展总公司在其所称未直接收到任何房款的情况下即为郭锦添、曾晓彤办理销售合同备案，并对郭锦添一直居住使用该商品房的行为，至今近二十年也未向郭锦添主张过任何权利。东区发展总公司与盛兴房地产公司、盛兴实业公司之间如不存在委托销售关系，则东区发展总公司前述行为明显有违一般商品房销售的交易习惯；但如存在委托销售关系，则东区发展总公司前述行为能得到合理解释。其次，《商品房购销合同》签订于2000年12月26日，但合同约定的付款时间、交付使用时间均在1996年7月8日前。尽管已查明的事实反映于该付款及交付使用时间各方当事人尚未开始本案交易且涉案商品房所在地块尚未取得使用权，故不具备履行的可能性，但该部分条款实际上间接反映了合同签订时郭锦添、曾晓彤与东区发展总公司确认对方在合同签订前已分别履行了交付商品房、支付购房款的主要合同义务，印证了前述盛兴实业公司系基于委托销售关系而收取购房款的行为。综上，在东区发展总公司未能提交证据反驳前述委托销售关系存在的情况下，本院认定区发展总公司与盛兴实业公司存在委托销售关系。盛兴实业公司并非商品房销售合同关系的相对方，郭锦添要求盛兴实业公司协助办理不动产权权证及支付逾期办证违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于焦点三。基于盛兴实业公司、东区发展总公司之间关系的分析，盛兴实业公司出具购房款收据的行为应视为东区发展总公司确认郭锦添、曾晓彤已支付购房款。东区发展总公司称郭锦添、曾晓彤未支付购房款的抗辩意见，本院不予采纳。《商品房购销合同》约定应于实际交接之日起200天内办理房地产权属证书，因本案无法明确商品房交付的具体时间，但能确定《商品房购销合同》在2000年12月26日签订时已交付，东区发展总公司至今未能为郭锦添就该商品房办理不动产权证书，应承担逾期办证的违约责任。郭锦添主张东区发展总公司协助办理不动产权属证书至其个人名下，曾晓彤对此无异议，故本院予以支持。关于焦点四。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因《商品房购销合同》未约定逾期办证违约金，本院参照中国人民银行逾期贷款利率的标准，酌定以已付购房款为基数，按年利率6%计算郭锦添的损失。关于逾期办证损失的基数问题，因《商品房购销合同》明确约定房价为140131元，郭锦添亦按此数额缴纳税费，在郭锦添没有证据证实东区发展总公司收取了购房款188100元的情况下，本院认定逾期办证损失应以140131元为基数计算。至于差额的部分，郭锦添可另行向盛兴实业公司主张。关于逾期办证损失的诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前（2017年10月1日前），民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，郭锦添并无证据证明其提起本案诉讼前向东区发展总公司就逾期办证损失主张过权利，故涉案商品房交付后至2015年10月1日期间逾期办证损失的诉讼时效已经届满。综上，本院认定逾期办证损失以140131元为基数，自2015年10月2日起按年利率6%计算至东区发展总公司将办理产权登记所需资料提交给产权登记机关之日止。综上所述，郭锦添的诉讼请求，理据充分的部分，本院予以支持；理据不足的部分，本院予以驳回。盛兴实业公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十六条、第二百一十五条之规定，判决如下：一、被告中山市东区工业发展总公司于本判决发生法律效力之日起七日内协助原告郭锦添就位于中山市东区竹苑新村贵竹横街24号403房的房地产（备案合同号63044）办理不动产权证书至原告郭锦添名下；二、被告中山市东区工业发展总公司于本判决发生法律效力之日起七日内赔偿原告郭锦添逾期办证损失（计算方法：以140131元为基数，自2015年10月2日起按年利率6%计算至被告中山市东区工业发展总公司将办理产权登记所需资料提交给产权登记机关之日止）；三、驳回原告郭锦添的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7192元（原告郭锦添已预交），由被告中山市东区工业发展总公司负担并于本判决生效之日起七日内直接向原告郭锦添返还。如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李静敏人民陪审员  林炎分人民陪审员  翁帮清二〇一九年十一月十三日书 记 员  李泳瑜书 记 员  周晓文