江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1002民初5339号原告江西省景泰物业管理有限公司，住所地：抚州市临川区临川大道1109号。统一社会信用代码：91361000798709702M。法定代表人饶晓东，总经理。委托代理人赵伯豪，临川区方园法律律师事务所律师。被告何文良，男，1989年12月15日出生，汉族，住抚州市临川区。委托代理人何守杰，男，1989年4月7日出生，汉族，住江西省抚州市。被告邓跃华，女，1958年10月02日出生，汉族，住抚州市。被告万华章，男，1971年01月01日出生，汉族，住抚州市。被告熊晓云，女，1971年09月15日出生，汉族，住抚州市临川区。原告江西省景泰物业管理有限公司与被告何文良、被告邓跃华、被告万华章、被告熊晓云物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案受理后，依法由审判员邱锋独任审判,公开开庭进行了审理，原告江西省景泰物业管理有限公司的委托代理人赵伯豪、被告何文良的委托代理人何守杰、被告邓跃华、被告万华章、被告熊晓云到庭参加诉讼，本案现己审理终结。原告江西省景泰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：被告何文良支付原告2017年12月至2019年3月物业物业管理费14077元及利息（按银行贷款利率计算）；被告邓跃华对何文良拖欠物业费8632元承担连带还款义务；被告万华章、被告熊晓云对何文良拖欠物业费5445元承担连带还款责任，诉讼费被告负担。事实和理由：被告邓跃华、被告万华章、被告熊晓华系景泰凯旋城业主，与原告签订物业管理服务协议，被告何文良承租业主商铺，原告通知业主缴物业费，业主说找承租户，原告找承租户，承租户又说物业合同不是他签订的，四被告推诿至今未缴纳物业费。被告何文良辩称景泰公司工作人员与我们协商过5000元解决，后来物业公司又不同意。被告邓跃华辩称被告是受欺骗和胁迫签订的物业管理协议，不签就不给办房产证。原告收取物业费定价高，且管理不到位，多家商铺被盗，没有监控，消防设施也没有作用，环境脏乱差。被告万华章、被告熊晓云辩称被告是受欺骗和胁迫签订的物业管理协议，不签就不给办房产证。原告收取物业费定价过高，且管理不到位，多家商铺被盗，没有监控，消防设施也没有作用，环境脏乱差。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告庭审提供的证据有原告营业执照、四被告身份证、商铺租赁合同、前期物业管理服务协议、商品房买卖合同。被告何文良未提供证据。被告邓跃华未提供证据。被告万华章、被告熊晓云提供证据有照片四张。根据当事人陈述和经审查确认证据本院认定事实如下：2017年2月12日原告江西省景泰物业管理有限公司（作为甲方）与被告邓跃华（作为乙方）签订一份前期物业管理服务协议，部分内容为乙方商铺4#1-10、2-10、1-11、2-11建筑面积230.19平方米。乙方同意物业管理由物业公司负责，自愿签订前期物业管理服务协议，物业管理服务内容为房屋共用的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、小区公共卫生清扫、道路保洁、公共设施、设备保洁、安全秩序、交通秩序和车辆停放、消防管理、公共绿化。管理费收费标准，商业2.5元/平方米/月。2017年12月8日被告邓跃华（作为甲方出租方）与被告何文良（作为乙方承租方）签订一份商铺租赁合同，约定甲方将商铺4#1-10、2-11计126.11平方米出租给乙方办公，租赁期限自2017年12月8日至2019年3月14日，租赁期间物业管理费由乙方支付。另邓跃华于2018年3月14日将4#1-10、1-11计104.08平方米出租给何文良。2019年3月13日被告何文良承租邓跃华商铺期满后退租并将商铺腾空，其中承租4#1-10、2-11欠缴物业费3122元，承租4#1-10、1-11欠缴物业费4813元合计7935元。2017年8月5日原告江西省景泰物业管理有限公司（作为甲方）与被告万华章、被告熊晓云（作为乙方）签订一份物业管理服务协议（商业），部分内容为乙方商铺4#1-8、1-9、2-8、2-9、2-6、2-7建筑面积413.32平方米。乙方同意物业管理由物业公司负责，自愿签订前期物业管理服务协议，物业管理服务内容为房屋共用的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、小区公共卫生清扫、道路保洁、公共设施、设备保洁、安全秩序、交通秩序和车辆停放、消防管理、公共绿化。管理费收费标准，商业2.5元/平方米/月。2018年3月14日被告万华章、被告熊晓云将商铺4#1-8、1-9计145.2平方米出租给被告何文良经营，2019年3月13日被告何文良承租商铺期满后退租并将商铺腾空，欠缴物业费4356元。本院认为：原告江西省景泰物业管理有限公司分别与被告邓跃华、被告万华章、被告熊晓云签订物业管理服务协议，双方成立物业服务合同关系，被告邓跃华、被告万华章、被告熊晓云将店铺出租给被告何文良经营，双方成立租赁合同关系。被告邓跃华、被告万华章、被告熊晓云辩称被告是受欺骗和胁迫签订的物业管理协议，不签就不给办房产证。经查，三被告的主张被告予以否认，三被告未提供证据证明原告欺骗和胁迫三被告在物业管理服务协议上签字，故三被告签订协议应系其真实意思表示，且原告为抚州市景泰凯旋城小区提供物业管理服务，被告邓跃华、被告万华章、被告熊晓云作为景泰凯旋城小区业主事实上也接受了原告提供的物业管理服务，故对三被告辩解本院不予支持。三被告辩称原告收取物业费定价过高，经查，原、被告自愿签订物业管理服务协议，该协议约定了物业费收费单价等内容系双方真实意思表示。原告主张根据政策规定物业收费物价局不再发布指导性意见，物业公司根据服务标准、支出成本，参照同类小区定价制定物业费收费标准并在小区进行公示，后由物业公司与业主在协议中约定。本院经审查对原告主张予以采信。三被告辩称原告管理不到位，多家商铺被盗，小区没有监控，消防设施也没有作用，环境脏乱差。经查，三被告未提供确实证据证明其主张。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。如原告在物业管理服务期间未尽清洁卫生维护和相关管理职责，应予整改并采取补救措施，如因未尽维护、管理职责致被告损失，被告在提供确实证据后可依法另行主张权利。原告江西省景泰物业管理有限公司为抚州市景泰凯旋城小区提供物业管理服务，被告邓跃华、被告万华章、被告熊晓云作为景泰凯旋城小区业主、被告何文良作为店铺承租使用人接受了原告提供的物业管理服务。被告何文良承租被告邓跃华欠缴物业费7935元，承租被告万华章、被告熊晓云欠缴物业费4356元。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。现原告江西省景泰物业管理有限公司诉至本院要求何文良支付拖欠物业费12291元，被告邓跃华对何文良应付物业费7935元承担连带偿付责任、被告万华章、被告熊晓云对何文良应付物业费4356元承担连带偿付责任的请求，本院予以支持。原告提出要求被告支付利息，因原告未全面履行通知缴费等义务，故对其主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第七条之规定判决如下：一、被告何文良在本判决生效之日起三日内给付原告江西省景泰物业管理有限公司物业管理费12291元二、被告邓跃华对被告何文良应付物业管理费7935元承担连带偿付责任。三、被告万华章、被告熊晓云对被告何文良应付物业管理费4356元承担连带偿付责任。四、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取76元，由被告何文良和被告邓跃华共同负担49元，被告何文良和被告万华章、被告熊晓云共同负担27元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，在二年内向本院申请执行。审判员 邱 锋二〇一九年十一月二十五日书记员 肖佩华