广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5480号上诉人（原审被告）：中山市晟曦房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日荟萃园1幢205卡，统一社会信用代码91442000056774662T。法定代表人：孙通文，该公司董事长、总经理。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司员工。被上诉人(原审原告)：黄立波，男，汉族，1983年3月30日出生，住广东省广州市白云区。被上诉人(原审原告)：胡肖为，女，汉族，1984年7月26日出生，住广东省广州市白云区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：易军，广东信耀律师事务所律师。上诉人中山市晟曦房地产开发有限公司（以下简称晟曦公司）因与被上诉人黄立波、胡肖为商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初5158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。晟曦公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实和理由：一、关于逾期交房违约行为截止时间问题。被上诉人在上诉人取得中山市建设工程竣工验收备案登记证前已经办理收楼手续的，则上诉人逾期交楼违约行为的截止时间为被上诉人办理收楼手续之日止。二、一审法院不支持双方关于逾期交房违约金上限的约定，不符合事实与法律规定。1.民事行为遵循的是当事人意思自治原则。双方签订的中山市商品房买卖合同（含补充协议）合法有效，双方对于逾期交楼违约责任条款，即买卖合同第九条第2点的约定符合法律、法规规定，该合同条款也通过添加下划线、加黑等方式进行特别提示，被上诉人未就该条款向权利机关申请变更或撤销。依约定，上诉人逾期交房超过360日的，被上诉人可以选择解除合同，也可以选择继续履行合同。逾期交楼违约责任条款的约定是双方在综合考量各方权利义务的基础上，慎重作出的意思表示，不存在免除上诉人责任等情形，双方应依照约定行使权利和履行义务。2.一审法院认定逾期交房违约金过高。上诉人承担逾期交楼违约金应以双方约定的不超过被上诉人已付房价款的1%为准。被上诉人并未举证证明因上诉人延期交房造成的损失高于合同约定的违约金数额。并且，中山市房价迅猛上涨，被上诉人只有得利而无相应损失，一审法院不支持双方约定的逾期交楼违约金限额没有事实和法律依据，对上诉人显然不公。3.上诉人作为长期经营房地产开发的企业，逾期交付涉案商品房的时间越长，上诉人承担的成本越高，为了企业的经营收益、企业信誉、企业长远发展等，上诉人不存在怠于履行交付涉案商品房的理由，上诉人必当尽力争取早日将涉案商品房交付给被上诉人，现涉案商品房已完工，仅相应的验收手续滞后，在涉案商品房房价迅猛上涨，被上诉人获益，上诉人承担的开发成本上升（包括建安成本、人工成本等），上诉人受损的情况下，一审法院再取消双方关于逾期交房违约金赔付上限的约定，有违公平原则，造成双方权利义务不对等。综上，即使上诉人存在逾期交房，上诉人因此承担的逾期交房违约金总额不应超过被上诉人已付总房价款的1%。黄立波、胡肖为辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。黄立波、胡肖为于2019年4月17日向一审法院起诉请求：判令晟曦公司向黄立波、胡肖为支付逾期交楼违约金（自2017年8月31日起以已付房价款310000元为基数按每日0.01%标准计算至符合交楼条件且实际收楼之日止的逾期交楼违约金，暂计至2018年12月31日止为人民币15097元）。一审法院认定事实：2015年8月14日，黄立波、胡肖为（买受人）与晟曦公司（出卖人）签订了《中山市商品房买卖合同》（含附件六合同补充协议），黄立波、胡肖为购买晟曦公司所有的位于中山市××镇××晟××房，房价款为310000元；付款方式为分期付款，其中现金160000元约定付款时间为2015年8月14日，余款150000元自2015年9月起至2016年2月止每月25日支付现金25000元。商品房合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2017年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第十四条关于产权登记的约定第二款约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理:“出卖人免责情况详见附件六《合同补充协议》。如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人按以下方式承担违约责任：出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”。附件六《合同补充协议》第七条关于产权登记（对买卖合同第十四条的补充）第1点产权登记期限，该商品房实际交付时间晚于买卖合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限；第2点，若买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理《房地产权证》、《国有土地使用证》时，买受人在出卖人将该商品房交付其使用时，有责任付清应由其所承担的办理房屋权属证书所需的各项税费及签订面积差异确认文件；第3点，由于下列任一情况导致买受人不能按买卖合同约定的期限取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任并有权相应顺延办证期限：（1）买受人未按出卖人或相关部门通知的时间，逾期提供办理房地产权属证书所需的资料、缴交有关税费及相关费用；（2）买受人存在违章搭建等违规行为导致规划及综合验收不能通过；（3）买受人有未按时还款记录导致银行不移交商品房买卖合同/备案表影响出卖人办证的；（4）由于政府政策、法律法规改变或其它影响办证进度的政府行为；（5）因政策、规定变化等原因而需要买受人增加新的费用、资料或手续的，买受人未在出卖人通知指定的时间内补足的；（6）买受人未按时向银行偿还按揭贷款，导致出卖人承担保证责任；（7）买受人未按买卖合同约定付清全部购房款（含买受人采用银行按揭贷款方式支付部分房价款而出卖人尚未实际收到该部分款项）、违约金（若有）、物业管理费、专项维修资金及其他应付的款项的；（8）不可抗力；（9）属于买受人的其他原因导致其产权证迟延办理的；第十条关于补充协议的效力（对买卖合同第二十条的补充），本补充协议为《中山市商品房买卖合同》不可分割之部分，是双方的真实意思表示，是买卖合同的有效组成部分。买受人在签署本补充协议时对双方各自权利、义务清楚明白，并愿意按照本补充协议严格执行。若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准……合同及补充协议签订后，黄立波、胡肖为向晟曦公司支付购房款310000元。2015年8月19日，涉案房屋办理了《中山市商品房销售登记备案表》，但晟曦公司至今尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，黄立波、胡肖为与晟曦公司均确认涉案房屋至今没有办理交接手续。为此，黄立波、胡肖为诉至一审法院，提出前述诉讼请求。晟曦公司认为根据双方签署的《中山市商品房买卖合同》晟曦公司就涉案商品房取得中山市建设工程竣工验收备案登记证之日即表示涉案商品房达到交付条件，逾期交楼违约金应计至涉案商品房取得中山市建设工程竣工验收备案登记证之日止，最迟不应晚于取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并通知黄立波、胡肖为之日。一审法院认为,《中山市商品房买卖合同》及附件六《补充协议》经黄立波、胡肖为与晟曦公司签字盖章确认，系双方当事人真实意思表示，主要条款内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应恪守履行合同义务。根据诉辩双方意见，本案争议焦点为：一、晟曦公司逾期交楼违约金截止时间；二、合同能否设置逾期交楼违约金累计总额最高不超过该商品房总价款的1%。关于焦点一，晟曦公司逾期交楼违约金截止时间问题。晟曦公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的涉案商品房交付给黄立波、胡肖为为完成交楼义务。因此逾期交楼违约金计算截止时间应为晟曦公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的涉案商品房交付给黄立波、胡肖为或晟曦公司在涉案商品房具备合同约定的交付条件后将收楼通知书送达确定收楼之日止。黄立波、胡肖为主张的逾期交楼违约金超出上述期间部分，一审法院不予支持。关于焦点二，合同能否设置逾期交楼违约金累计总额最高不超过该商品房总价款的1%问题。商品房买卖合同第九条约定“出卖人如未能按合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。”黄立波、胡肖为认为该封顶条款明显与晟曦公司违约行为的严重程度不符，且无法弥补其损失。晟曦公司则认为前述条款为双方真实意思表示，合法有效。对此，一审法院认为，商品房买卖合同虽订明逾期交楼违约金累计总额最高不超过总房价的1%，但该约定实质上免除晟曦公司怠于履行交付商品房应负的长期违约责任，造成双方权利义务明显不对等，故逾期交楼违约金不应设置前述最高限额。综上，晟曦公司应向黄立波、胡肖为支付自2017年8月31日起至晟曦公司取得涉案商品房《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的涉案商品房交付给黄立波、胡肖为或在涉案商品房具备合同约定的交付条件后将收楼通知书送达确定收楼之日止的逾期交楼违约金。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、晟曦公司于一审判决生效之日起3日内向黄立波、胡肖为支付自2017年8月31日起至晟曦公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的涉案商品房交付给黄立波、胡肖为或晟曦公司在涉案商品房具备合同约定的交付条件后将收楼通知书送达确定收楼之日止的逾期交楼违约金（以310000元为基数，按每日0.01%的标准计算；自2017年8月31日起至本案判决发生法律效力之日止的逾期违约金于判决生效之日起3日内支付、本案判决发生法律效力之日后计付的违约金自判决生效之日起每隔半年的次日支付一次相应周期违约金，若逾期违约金最后计算期限不足6个月，则于取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的涉案商品房交付给原告黄立波、胡肖为或被告中山市晟曦房地产开发有限公司在涉案商品房具备合同约定的交付条件后将收楼通知书送达确定收楼之日起3日内付清）；二、驳回黄立波、胡肖为超出上述判项的其他诉讼请求。如果晟曦公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费178元，减半收取89元，由晟曦公司负担（该款黄立波、胡肖为已预交，一审法院不另收退，晟曦公司在履行上述支付义务时一并迳付黄立波、胡肖为）。二审中，上诉人晟曦公司提交了确认书、钥匙签收登记表，拟证明黄立波、胡肖为已于2019年10月13日办理了收楼手续，晟曦公司在该日已向黄立波、胡肖为交付了涉案房屋，且在交付涉案房屋时已明确告知了黄立波、胡肖为，涉案房屋尚未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，故即使晟曦公司存在逾期交房，违约行为的截止时间应为2019年10月13日。被上诉人黄立波、胡肖为质证认为，对真实性、合法性予以确认，关联性不予认可。黄立波、胡肖为确实于2019年10月13日在确认书、钥匙签收登记表上签字，但晟曦公司仍然未取得中山市建设工程竣工验收备案登记表，双方之间的交接行为违反相关法律规定，依法不应当视为交房，应当继续计算逾期交房的违约责任。被上诉人黄立波、胡肖为二审中没有提交新证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院另查明：二审中，晟曦公司称尚未取得涉案房屋的中山市建设工程竣工验收备案登记证2019年10月13日，黄立波、胡肖为签署了一份确认书，载明：晟曦晟荟园8幢1703房（以下简称“该物业”），于2019年10月13日交付给本人，贵司已告知该物业交付给本人之日尚未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证以及相关验收及建设进度等，本人清楚知悉并按照现有条件装修入住。2019年10月13日，胡肖为签收确认领取8幢1703房6条入户钥匙。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。晟曦公司对一审法院认定其存在逾期交房违约行为并无异议，针对晟曦公司的上诉，本案二审争议的焦点在于晟曦公司承担逾期交房违约行为的截止时间是何时，晟曦公司应按何标准向黄立波、胡肖为支付逾期交房违约金。依黄立波、胡肖为与晟曦公司在商品房买卖合同中的约定，晟曦公司向黄立波、胡肖为交付涉案房屋的条件是取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。二审诉讼中，晟曦公司仍未取得涉案房屋的中山市建设工程竣工验收备案登记证，但是依晟曦公司二审提交的确认书和钥匙签收登记表，黄立波、胡肖为已在明知晟曦公司未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的情形下仍实际接收了晟曦公司交付的涉案房屋，这是黄立波、胡肖为其对自身权益的处分，至此，黄立波、胡肖为已实际享有对涉案房屋占有、使用的权利，故本院认定晟曦公司已在2019年10月13日将涉案房屋交付给黄立波、胡肖为，晟曦公司承担逾期交房违约责任的时间截止至2019年10月13日。至于违约金数额。晟曦公司认为双方已在商品房买卖合同中约定了逾期交房的违约责任，即出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%。合同条款合法有效，因此，晟曦公司承担逾期交房违约金不应超过黄立波、胡肖为已付房价款的1%。本院对此认为，晟曦公司应在2017年8月30日前将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的涉案房屋交付给黄立波、胡肖为居住使用，然而在胡立波、胡肖为提起诉讼时和本案诉讼期间，晟曦公司仍未取得涉案房屋的中山市建设工程竣工验收备案登记证，依照合同约定，晟曦公司的逾期交房时间处于持续不确定的状态中，上述封顶条款未与晟曦公司逾期交房行为的违约时限相联系。如果不论晟曦公司逾期交房的行为延续多久，晟曦公司均只承担涉案商品房总房价款1%的违约金，这显然与晟曦公司的违约行为的严重程度不相符，也与业主支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。在晟曦公司已较长时间逾期交楼的情况下，双方在商品房买卖合同约定的已付房价款1%的违约金金额显然过低，不足以弥补胡立波、胡肖为的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”因此，虽然当事人约定的违约金条款有效，但在约定的违约金与造成的损失明显失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，法律赋予了守约方可以请求人民法院或仲裁机构予以调整合同约定的违约金的权利。一审法院在黄立波、胡肖为已申请调整违约金的情况下，认定逾期交楼违约金不应设置前述最高限额并无不当，本院对晟曦公司上诉主张其公司承担的逾期交房违约金应为已付房价款的1%不予支持。二审诉讼期间，黄立波、胡肖为在晟曦公司未取得涉案房屋中山市建设工程竣工验收备案登记证的情形下，同意在2019年10月13日接收涉案房屋，本院基于该新的事实对一审判决结果予以相应改判，晟曦公司应向黄立波、胡肖为支付以已付房价款310000元为基数，按每日万分之一的标准计算自2017年8月31日至2019年10月13日止的逾期交房违约金23963元（310000元×773天×0.01%）。综上所述，上诉人晟曦公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果本并无不当，但因当事人在二审中举证了新的证据，本院基于新的事实而予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条的规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初5158号民事判决；二、上诉人中山市晟曦房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向被上诉人黄立波、胡肖为支付逾期交房违约金23963元；三、驳回黄立波、胡肖为的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一案件受理费178元，减半收取89元（黄立波、胡肖已预交），由上诉人中山市晟曦房地产开发有限公司负担（中山市晟曦房地产开发有限公司在履行上述支付义务时一并迳付黄立波、胡肖为）。二审案件受理费178元（中山市晟曦房地产开发有限公司已预交），由上诉人中山市晟曦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  马燕清审判员  吴碧英二〇一九年十一月五日书记员  练慧琳