陕西省汉中市中级人民法院民事判决书 (2019) 陕07民终825号上诉人(原审原告):马某某马春丽,女,汉族,1972年XX月XX日1972年6月22日出生,住汉中市汉台区XX路XX号XX单元XX室建国路83号1单元203室。公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX612301197206221926。上诉人(原审原告):叶某乙叶梦瑶,女,汉族,2007年XX月XX日2007年12月31日出生,住汉中市汉台区XX路XX号XX单元XX室建国路83号1单元203室,系马某某马春丽女儿，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX610702200712310420。法定代理人：马某某马春丽（叶某乙叶梦瑶母亲），女,汉族,1972年XX月XX日1972年6月22日出生,住汉中市汉台区XX路XX号XX单元XX室建国路83号1单元203室。公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX612301197206221926。二上诉人共同委托诉讼代理人：王颖，陕西兢业律师事务所律师。被上诉人(原审被告):秦某乙秦秋燕,女,汉族,1974年XX月XX日1974年5月12日出生,住汉中市汉台区滨水花苑安置区XX号楼XX层XX号13号楼7层03号房。公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX612321197405122125。上诉人马某某马春丽、叶某乙叶梦瑶因与被上诉人秦某乙秦秋燕返还原物纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院(2019)陕0702民初1308号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人马某某马春丽、叶某乙叶梦瑶上诉请求：撤销原判，依法改判支持马某某马春丽、叶某乙叶梦瑶一审的诉讼请求或发回原审法院重审。事实和理由：1、原审法院适用简易程序审判，程序违法。本案显然争议较大，案情复杂，该案适用独任审判不符合本案实际，开庭时未对是否同意简易程序征求当事人意见，本案应当适用一审普通程序审理。2、原审法院认定事实错误。第一、涉案房屋系马某某马春丽、叶某乙叶梦瑶因XX村上水渡村整村拆迁由政府拆迁部门安置的拆迁安置房。安置人口为马某某马春丽、叶某乙叶梦瑶及叶军三人共同所有，属于家庭共有财产，叶军在未取得马某某马春丽、叶某乙叶梦瑶母女同意情况下，无权处置家庭共有财产。第二、秦某乙秦秋燕与叶军有往来，且往来早于签订房屋买卖合同时间，邱兴明作为律师，在没有任何房屋权属及相关证明情况下，仅凭叶军个人口述，即代书房屋买卖合同，对于一个专业律师代书如此房屋买卖合同，无论从合同法要求和交易习惯及形式和内容都是违法的。该合同应为无效合同，并不发生法律效力。原审法院将该房屋买卖合同作为证据，并以此认定秦某乙秦秋燕是所谓“善意取得”是完全错误的。第三、涉案房屋是拆迁安置房，是远低于市场商品房价格的，在同一地段，商品房每平方大概在四千元左右，而安置房仅为每平方二千二百元左右。退一步说，房屋买卖合同价格显失公平，根据买卖合同法律规定，是可撤销可变更的合同。第四、该房屋并未取得房屋产权所有证，在所谓房屋买卖合同中也明确载明“该拆迁安置尚未竣工”处于待建状态。买卖标的物尚不完整，何来发生买卖关系。3、原审判决适用法律错误。原审判决认为秦某甲秦秋雁的所谓买卖行为是“善意取得”没有事实依据和法律依据，是利用独任职权偏袒秦某甲秦秋雁的错误判决。认定事实与判决依据“南辕北辙”，判决一方面认为“诉争房屋并非实际物权法上所确认的房屋所有权”，“是原告（上诉人）家庭的新房指标”，“具有不确定性”一方面又适用“物权法”之规定，是完全错误的判决。被上诉人秦某乙秦秋燕辩称：1、一审判决认定事实真实客观，马某某马春丽、叶某乙叶梦瑶的上诉理由完全是对客观真实的故意歪曲。第一、秦某甲秦秋雁与叶军所签订的《房屋买卖合同》所指的房屋并非是办理了正式房产的固定实物房屋，而是叶军作为户主对拆迁安置房指标的转让，该指标与实际应取得的房屋具有很多不确定性，叶军称因无钱装修自愿将该房屋安置指标出让给秦某甲秦秋雁，并经过拆迁安置部门认可，由秦某甲秦秋雁进行选房、装修并实际入住至今，秦某甲秦秋雁对该房屋的取得既是合法取得也是善意取得。第二、马某某马春丽、叶某乙叶梦瑶的主要上诉理由是叶军所转让的房屋指标属马某某马春丽、叶某乙叶梦瑶及叶军共有，叶军无完全的处分权，但本案的事实是：秦某甲秦秋雁与叶某甲叶军并不相识，经人介绍才谈及房屋指标转让事宜，一审中马某某马春丽承认与叶军一直生活在一起，秦某甲秦秋雁实际装修、入住房屋时间已达5年多，马某某马春丽、叶某乙叶梦瑶从未提出过任何异议，应视为对叶军所出让房屋指标的默认。第三、秦某甲秦秋雁受让该房屋共支付给叶军价款225000元，已全部付清，一审法院已做了认定，该房价并不低于当时汉中的房屋市场价，2014年正值汉中房地产市场低迷时期，汉中多数房屋楼盘售价都是贰千多元一平方米，并不是马某某马春丽、叶某乙叶梦瑶所说的“在同一地段每平方米四千元左右”，不存在秦某甲秦秋雁购买时低于市场价的事实，马某某马春丽、叶某乙叶梦瑶在一审起诉状中对该房屋的估价也只是20万元（诉状中表述的现值）。2、一审判决公正、公平，完全符合本案的实际。第一、《房屋买卖合同》签订后，秦某甲秦秋雁已向叶军支付了全部转让款，一审判决书已做认定，马某某马春丽、叶某乙叶梦瑶长期与叶军在一起生活，不应该也不可能不知情，即就是真的不知道也与秦某甲秦秋雁无关，秦某甲秦秋雁付清全部转让款是铁的事实。第二、马某某马春丽、叶某乙叶梦瑶称叶军将安置房指标转让给秦某甲秦秋雁未经马某某马春丽、叶某乙叶梦瑶同意完全站不住脚，马某某马春丽、叶某乙叶梦瑶及叶军是家庭成员，一直生活在一起，在安置部门办理所有拆迁手续时都是叶军一人办理，《拆迁安置协议》也是由户主叶军与滨江新区管委会签订的，总不能说叶军签的《拆迁安置协议》未经马某某马春丽、叶某乙叶梦瑶同意吧。第三、马某某马春丽、叶某乙叶梦瑶要求秦某甲秦秋雁返还原物房屋，更是脱离了本案的实际。秦某甲秦秋雁是交清了全部房屋价款，返还房屋价款如何处理。房价款是2014年交清的，当时交的钱与现值差距多少，如何计算。房是秦某甲秦秋雁挑选的，装修花费十余万元如何折算。秦某甲秦秋雁与房屋配套购置的家具、家电如何处理，损失谁负责。秦某甲秦秋雁现仅有所购置的这一套房屋，是秦某甲秦秋雁唯一的住房，马某某马春丽、叶某乙叶梦瑶称无房居住不是事实，也不是要求返还房屋的理由。马某某马春丽、叶某乙叶梦瑶向一审法院起诉请求：1、判令秦某甲秦秋雁立即返还位于汉台区滨水花苑安置区XX号楼XX层XX号13号楼7层03号房屋；2、判令秦某甲秦秋雁立即腾空搬离，并将房屋恢复原状；3、判令秦某甲秦秋雁自2018年8月1日向马某某马春丽、叶某乙叶梦瑶赔偿占有使用该房屋的占用使用费每月1000元，至该房屋返还给马某某马春丽、叶某乙叶梦瑶时止；4、本案诉讼费由秦某甲秦秋雁承担。一审法院认定事实：马某某马春丽与叶军于2006年11月8日登记结婚，婚后于2007年XX月XX日2007年12月31日生育一女叶某乙叶梦瑶。婚后双方居住在汉台区XX路XX村XX组汉中路办事处上水渡村一组。2013年5月10日，汉中市滨江新区管理委员会对马某某马春丽、叶军夫妇居住的房屋进行拆迁，叶军作为户主与滨江新区管委会签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，该协议载明：乙方（即被拆迁人叶军）房屋坐落于XX村XX组上水渡村一组，房屋用途为住宅，建筑结构砖混，建筑面积148.60㎡；建筑结构简易房，建筑面积58.08㎡，房屋补偿金额为266750元，附属物补偿金额为25211元，搬迁补助费为1500元，合计金额313461元。被搬迁人应受益人数为3人，即叶军、马某某马春丽、叶某乙叶梦瑶，安置面积为100㎡房屋总价款225000元，坐落于滨水花苑。双方同时约定乙方在2013年5月30日前完成搬迁，将房屋交付甲方，经甲方确认，旧房由甲方拆除。同日还签订了房屋拆迁补偿结算单。2014年3月13日秦某乙秦秋燕经他人介绍与叶军签订了拆迁安置房一套面积为100㎡的买卖合同，价款225000元，双方约定选房为NO685号，现场有代书人邱兴明，叶军、秦某乙秦秋燕、杜德勇，之后秦某乙秦秋燕于2014年3月13日以转账（账户：XXXXXXXXXXXXXXX67756222082606000586775）形式向叶军银行账户（账号：XXXXXXXXXXXXXXX18656212262606000951865）转款90000元，2014年3月14日向叶军支付10000元现金。2016年4月22日叶军领取安置房屋确认书，确认安置房为滨水花苑13号楼703室90.41㎡。2016年4月23日叶军再次向秦某乙秦秋燕承诺：叶军卖给秦某乙秦秋燕房屋一套，于2016年4月23日将房款全部付清，由于房产证未办，现暂扣办证押金5000.00元（伍仟元正），经双方同意秦某乙秦秋燕今天将剩下的房款80403付给叶军，房屋多余面积折价款28957元由叶军在滨江新区领取，从结款之日起双方不再发生任何纠纷。2016年4月23日秦某甲秦秋雁通过（账号：XXXXXXXXXXXXXXX05046222082606000750504）向叶军银行账户（账号：XXXXXXXXXXXXXXX18656212262606000951865）转款80000元，同时支付现金20000元。2016年4月25日签订了XX村上水渡村安置结算单。2016年4月秦某乙秦秋燕即在所购买的安置房屋进行了装修，并于2016年6月12日搬入居住。2018年7月29日叶军突发哮喘去世。2019年3月11日，马某某马春丽、叶某乙叶梦瑶以秦某甲秦秋雁非法占有共有房屋诉至法院，请求判如所请。一审另查明，马某某马春丽与秦某乙秦秋燕至今并不相识也无任何交往。秦某乙秦秋燕在与叶军签订《房屋买卖合同》之前也无任何交往也不认识。马某某马春丽诉秦某乙秦秋燕与叶军打牌相识无任何证据证明。同时庭审中，马某某马春丽陈述其夫妻在与滨江新区管委会签订《房屋拆迁补偿安置协议书》后一直在外租房共同居住，后又在长辈家居住，叶军与秦某乙秦秋燕买卖房屋她不知情，且叶军说没有钱对安置房进行装修，但滨江新区对马某某马春丽、叶军家庭房屋进行拆迁后所有赔偿款均由叶军领取，有相应证据载卷。一审法院认为，本案主要争议焦点：一、叶军与秦某乙秦秋燕所签订的《房屋买卖合同》是否有效，该协议马某某马春丽、叶某乙叶梦瑶未签字，事后也未加以追认，是否属于财产共有权人未征得其他共有权人同意擅自处分财产的无效行为；二、秦某乙秦秋燕实际占有并使用了诉争房屋是否具有合法性。根据查明的事实，双方所诉争的房屋并非实际物权法上所确认的房屋所有权，而是对原有房屋拆迁安置费向马某某马春丽、叶某乙叶梦瑶方支付结算后，向马某某马春丽、叶某乙叶梦瑶家庭提供的新房指标，该指标与实际交付的房屋从面积、地段和楼层均具有不确定性，并非一般常态下物权确认的固定资产，而且马某某马春丽陈述与叶军一直居住在一起。对于家庭生活中重大的财产处分行为叶军不仅与秦某乙秦秋燕从签订买卖合同到秦某乙秦秋燕实际选房并办理实际入住，进行装修乃至在争议房屋实际居住，其长达五年之久，叶军及马某某马春丽、叶某乙叶梦瑶均未提出异议，且秦某乙秦秋燕并不认识叶军和马某某马春丽、叶某乙叶梦瑶，秦某甲秦秋雁购买行为也是善意取得。同时上水渡所辖区域的其他安置户也按约定进行了安置居住，马某某马春丽以叶军告知无钱装修而不知情的理由不足以证明侵犯其财产权益，也与相关法律规定不相符合，故对于马某某马春丽、叶某乙叶梦瑶的诉讼请求，不予支持。判决：驳回马某某马春丽、叶某乙叶梦瑶的诉讼请求。案件受理费4300元，减半收计2150元，由马某某马春丽、叶某乙叶梦瑶负担。本院二审期间，上诉人马某某马春丽、叶某乙叶梦瑶提交了以下证据：1、马某某马春丽、叶某乙叶梦瑶代理人王颖对马某某马春丽的询问笔录，证明马某某马春丽对叶军私自出卖房屋不知情，叶军去世后才知道叶军将本案诉争房屋卖给了秦某乙秦秋燕；2、证人证言六份（复印件），证据来源是马某某马春丽、叶某乙叶梦瑶代理人王颖在杜艳玲诉杨晓成、李某某李敏民间借贷纠纷一案（二审案号（2017）陕07民终701号）中作为李某某李敏的代理人分别于2017年9月1日询问李某某李敏笔录、9月16日调查刘强笔录、9月18日调查杨冬英笔录、9月18日调查朱明忠笔录、9月20日调查苏汉军笔录、9月24日调查叶军笔录，证明在涉案房屋买卖之前叶军与秦某乙秦秋燕就认识，秦某乙秦秋燕与杨晓成存在非法同居关系，叶军、杨晓成、秦某乙秦秋燕都参与赌博，秦某乙秦秋燕没有稳定工作，一次性拿出20万购房款超出了秦某乙秦秋燕的收入范围，怀疑秦某乙秦秋燕向叶军支付的房款系叶军欠秦某乙秦秋燕的赌资；3、XX村上水渡村的证明，证明杨晓成于2012年元月至2015年4月担任XX村XX组上水渡村一组组长，杨晓成与李某某李敏夫妻关系长期不和于2016年6月2日离婚。4、2016年4月3日融通汇信平台借款范围申请表，载明借款人杨晓成，借款金额8万元，家庭联系人秦某乙秦秋燕系夫妻，工作证明人叶军。证明秦某乙秦秋燕与杨晓成长期存在不正当关系，卖房前叶军不是不认识秦某乙秦秋燕，怀疑叶军欠秦某乙秦秋燕的赌资，秦某乙秦秋燕没有支付20万元的经济能力。以上证据的证明目的是叶军将拆迁安置房私自出卖给秦某乙秦秋燕无效，一审判决驳回马某某马春丽、叶某乙叶梦瑶的诉讼请求错误。被上诉人秦某乙秦秋燕质证认为，是对其个人的污蔑，对证据的证明目的均不予认可。二审中，被上诉人秦某乙秦秋燕并未提交新的证据。本院对马某某马春丽、叶某乙叶梦瑶提交的以上证据的真实性依法予以采信，对证明目的均不予采信。根据证据采信的情况，二审审理查明，杨晓成、叶军、马某某马春丽同系汉台区XX村上水渡村村民，叶军、杨晓成一起参与过赌博，杨晓成在2012年元月至2015年4月担任一组组长，叶军认识秦某乙秦秋燕；杨晓成牵线叶军将本案房屋出卖给秦某乙秦秋燕。一审认定秦某乙秦秋燕在与叶军签订《房屋买卖合同》之前无任何交往、不认识的事实错误，二审予以纠正。二审另查明，《房屋拆迁补偿安置协议书》上载明安置对象为被拆迁人叶军，配偶马某某马春丽，女儿叶某乙叶梦瑶，安置房屋面积100平方米，房屋总价款225000元。涉案房屋至二审审理终结前尚未取得房屋所有权证。经审理，二审查明的其他事实同于一审认定的事实，本院依法予以确认。本院认为，依据查明的事实，叶军代表一家三人先后与汉中市滨江新区管理委员会签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》和《房屋拆迁补偿结算单》、《安置房屋计算表》、《安置房屋确认书》、《XX村上水渡村安置结算单》。因《房屋拆迁补偿安置协议书》载明叶军、马某某马春丽、叶某乙叶梦瑶三人是安置对象，故本案诉争的房屋系叶军、马某某马春丽、叶某乙叶梦瑶一家三人的拆迁安置房。在签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》后汉中市滨江新区管理委员会还没有将房屋交付时，期间叶军就与秦某乙秦秋燕签订《房屋买卖合同》，将欲取得的安置房卖给秦某乙秦秋燕，收取了除办证押金5000元外的全部房款，秦某乙秦秋燕依据与叶军在房屋买卖合同中约定的选房号，在叶军配合下选取房屋后即装修入住， 以上事实本案双方当事人无争议。双方当事人在二审中的争议焦点是：叶军生前与秦某乙秦秋燕签订本案诉争的房屋买卖合同时是否存在未征得其他共有权人同意擅自处分的行为，秦某甲秦秋雁与叶军签订的《房屋买卖合同》是否有效；一审判决驳回马某某马春丽、叶某乙叶梦瑶的诉讼请求是否正确。针对争议焦点。购买拆迁安置房是政府因征地拆迁而给予被拆迁人的一项优惠购买特定房屋的权利，是被拆迁人因财产受损而获得的一种经济补偿方式之一。拆迁安置房购置权是被拆迁人的一项财产权利，在无法律或行政法规禁止转让的情况下，拆迁安置房购置权的转让具有法律效力。叶军的房屋被拆迁，其享有被安置的权利，该权利系叶军房屋被拆迁而享有的一项财产性权利。叶军与秦某甲秦秋雁签订《房屋买卖合同》，将其房屋被拆迁后享有的房屋安置权利转让给秦某甲秦秋雁，其本质上是一种财产权利的转移，该《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，《房屋买卖合同》有效。因本案诉争的拆迁安置房屋安置对象为叶军、马某某马春丽、叶某乙叶梦瑶三人，本案诉争房屋系叶军、马某某马春丽、叶某乙叶梦瑶三人的共有财产，故马某某马春丽、叶某乙叶梦瑶对该房屋享有共有权。叶某乙叶梦瑶属未成年人，其对该拆迁安置房屋享有的权利由其父母叶军、马某某马春丽行使。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”叶军作为共有权人在出卖该房屋时应告知并征得共有权人马某某马春丽的同意，否则将导致本案房屋买卖合同无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”秦某甲秦秋雁与叶军签订买卖房屋合同后即向叶军支付了除约定的办证押金5000元外的全部款项，2016年4月秦某甲秦秋雁即对所购买的安置房屋进行了装修，并于2016年6月12日搬入居住至今。马某某马春丽自述与叶军生前一直共同生活，马某某马春丽知道叶军有打牌赌博的不良行为，如果叶军卖房时没有告知马某某马春丽有意隐瞒，但在其他拆迁户入住后马某某马春丽还说不知道此事，则违背生活常理。该次房屋拆迁补偿安置不只是叶军、马某某马春丽一家，涉及XX村XX户整个上水渡村几百户村民，统一安置，都是在同一时间持选房号去选定房屋，之后陆续装修入住。安置在滨水花苑的拆迁户在2016年开始入住，依地方民俗入住时大多住户还宴请亲朋祝贺乔迁。马某某马春丽和叶军原房屋被拆迁后租住他人房屋生活在城区，并没有属于自己的其他住房，拆迁安置房是其家庭生活的大事。马某某马春丽明知其他拆迁户选房、装修、入住，却以其问叶军自己家房屋的情况，叶军XX房XX道称没钱装修没有选房为由主张自己不知道叶军卖房一事，不符合生活常理。马某某马春丽说直到叶军去世时才发现叶军已卖房，此时秦某乙秦秋燕入住已达三年时间，期间马某某马春丽仍然相信叶军的说辞不去关心拆迁安置房，亦不符合生活情理。本案房屋买卖合同虽然系叶军与秦某甲秦秋雁签订，但是当时叶军与马某某马春丽系夫妻，出售房屋这样的重要决定，夫或妻一方一般不会独自作出，作为相对人的秦某甲秦秋雁有理由相信叶军出售本案拆迁安置房屋是征得马某某马春丽的同意。二审中，马某某马春丽、叶某乙叶梦瑶上诉称怀疑秦某甲秦秋雁支付给叶军的购房款是叶军欠秦某乙秦秋燕的赌资，以此主张房屋买卖无效，但并未提供有效证据证明秦某甲秦秋雁支付给叶军的购房款系赌资，依法应承担举证不能的不利法律后果。综上，叶军生前与秦某乙秦秋燕签订的房屋买卖合同合法有效，马某某马春丽诉称其不知道叶军卖房给秦某乙秦秋燕，叶军卖房时未征得其同意擅自处分共有财产应属无效的上诉理由不能成立，一审判决驳回马某某马春丽、叶某乙叶梦瑶诉讼请求并无不当。另外，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，善意取得必须同时具备以下条件：1、受让人须是善意的，不知出让人是无处分权人；2、受让人已经支付了合理的价款；3、转让的财产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。三项条件必须同时具备，否则不构成善意取得。秦某乙秦秋燕依据与叶军签订的房屋买卖合同，虽然支付了购房款并以装修入住，但房屋所有权证还没有登记在秦某乙秦秋燕名下，故一审判决论理认为秦某乙秦秋燕对涉案房屋已善意取得错误，二审予以纠正。综上所述，马某某马春丽、叶某乙叶梦瑶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实部分错误，裁判论理不当，但不影响裁判结果，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费负担维持不变。二审案件受理费4300元，由上诉人马某某马春丽、叶某乙叶梦瑶负担。本判决为终审判决。审  判  长    熊稷藜审  判  员    李小艳审  判  员    陈耀斌 二〇一九年十一月十日  法官 助 理    李  涛 书  记  员    郭菁怡  1