贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初5961号原告（反诉被告）：曾德金，女，汉族，1985年6月22日生，住所地贵州省三穗县。委托诉讼代理人：王星举，贵州星安律师事务所律师，执业证号15201201110227330。委托诉讼代理人：周平，贵州星安律师事务所律师，执业证号15201201710013040。被告（反诉原告）：贵阳中渝置地房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号西区商业B2栋4层。法定代表人：刘长波，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢福成，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：金千，女，该公司工作人员。原告曾德金诉被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司（以下简称中渝公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，中渝公司在法定期限内提起反诉，本院经审查予以受理，依法适用简易程序，于2019年10月11日、11月13日两次公开开庭进行审理。曾德金委托诉讼代理人周平，中渝公司委托诉讼代理人金千、谢福成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）曾德金向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告赔偿款772903.7元；2、判令被告自2019年7月1日起以总房价1214112元为基数，按每日万分之一标准向原告支付逾期交房违约金直至被告实际交付房屋之日止；3、判令被告赔偿维修基金4006.53元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2017年3月15日与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于观山湖区房屋出卖给原告，该房屋规划用途为商业，层高6米，建筑面积51.67平方米。合同约定被告应于2019年3月30日前交房，原告现场查看时发现，房屋净高为3.8米，层高4米，与合同约定的6米相差巨大，必然导致不能达到原告预期的装修、使用效果，导致因空间减少而降低房屋租金损失，虽合同并未约定因空间体积减少造成损失的违约责任，但对面积差异的处理有明确约定，也有相应法律规定，故参照面积误差的处理方式双倍返还原告的房价款772903.7元。原告已按总房款交纳维修基金，被告应向原告赔偿因层高减少导致多缴的维修基金4006.53元。经原告多次与被告协商未果，现提法提起诉讼，望支持诉请。被告（反诉原告）中渝公司对本诉进行答辩并向本院提出如下反诉请求：1、判决解除反诉原告与反诉被告于2017年3月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：黔契商合字08-17-xxxx）及补充协议；2、判决反诉被告协助反诉原告办理位于贵阳市观山湖区房屋的预告登记注销手续和商品房预售合同备案登记撤销手续（预售合同登记号：Ｙ17027xxx；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：合同约定的层高并非我司真实意愿，与客观事实不符，系我司工作人员工作失误。逾期交房期间为2019年7月1日至2019年9月1日，但合同约定逾期交房违约金不得超过总房款的百分之二，诉讼超出部分不予认可。维修基金系我方依法代为收取交付住建局，该诉请无事实及法律依据。原告已收房，视为认可房屋现状，合同约定的面积差异适用条款与层高完全不同，按此标准计算赔偿金明显过高，对我司不公平，原告亦未举证证明其实际损失，应承担举证不能的后果。法律并未禁止违约方解除合同，原告主张的赔偿款超过房款的一半，明显违背诚实信用原则，属于履行费用过高，因此，从经济效率的角度出发，应允许违约方解除合同并承担相应的赔偿责任。原告（反诉被告）曾德金对反诉辩称，被告未提出证据证实合同客观上不能履行或者我方有根本违约情形，被告系违约方，无权要求解除合同。本院经审理认定事实如下：2017年3月15日，曾德金（买受人）与中渝公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定曾德金向中渝公司购买位于观山湖区地块首开期第xx号楼（x）x单元x层x号商业用房，该商品房层高6米，建筑面积51.67平方米，套内建筑面积48.81平方米，按套内面积计算单价每平米24874.25元，总价款1214112元，合同与本案有关的主要约定内容有：一、第十一条交付时间和条件。（一）出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。二、第十三条逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之1的违约金（该违约金的比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。三、第十五条面积差异处理。详见附件十二补充协议。四、第二十九条。双方可根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。五、附件十二补充协议。第五条。双方同意本合同第十三条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。第七条。双方同意本合同第十五条补充如下：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记的套内面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同）双方同意按以下原则处理：1、面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数），买卖双方不作任何补偿；2、面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，买卖双方按实测计价面积及本合同约定的房屋单价据实结算；3、面积误差比绝对值超过3%（不含本数）时，双方同意继续合同。实测面积大于合同约定计价面积时，面积误差比在3%以内（含本数）部分的房价款由买受人不足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；实测计价面积小于合同约定计价面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含本数）部分的房价款由出卖人返还买受人，超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。上述合同进行了预售备案，预售合同登记号为Y17027xxx。上述合同及补充协议签订后，原告通过自付首期款及按揭贷款共向被告支付了购房款1,214,112元及维修基金12,141元。2019年6月30日，约定交房期限届满，中渝公司未如约交付案涉房屋，于2019年9月1日向曾德金实际交房。在上述过程中，曾德金发现案涉房屋层高不足6米，遂于2019年7月23日向本院提起诉讼并提出如前诉请。中渝公司在法定期限内提起反诉并提出如前反诉请求。诉讼过程中，经双方当事人同意，本院组织双方对案涉商铺层高进行了测量，经过中渝公司工作人员实地测量，案涉商铺净层高3.85米，楼板0.2米，共计4.05米。据被告提供的案涉房屋施工图显示，案涉商铺层高4.25米，回填部分0.55米。诉讼过程中，中渝公司提供了其销售的案涉商铺相邻的商铺的《商品房买卖合同》，显示其销售的相邻商铺信息为：1、第xx号楼（x）x单元x层x号房层高4.15米，套内建筑面积79.11平方米，按套内建筑面积计算单价16,272.91元，总价款1,287,350元；2、第xx号楼（x）x单元x层3号房层高4.3米，套内建筑面积73.76平方米，按套内建筑面积计算单价24,929.91元，总价款1,838,830元；3、第xx号楼（x）x单元x层x号房层高4.45米，套内建筑面积30.74平方米，按套内建筑面积计算单价28,114.61元，总价款864,243元；4、第xx号楼（x）x单元x层x号房层高5.05米，套内建筑面积47.75平方米，按套内建筑面积计算单价25,775.06元，总价款1,230,759元。庭审中曾德金陈述，其就案涉房屋已与租户协商约定月租金7,500元，因层高问题，最终月租金实际为6,500元。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》及其补充协议、预售合同备案登记表、付款凭证、交房资料、测量笔录、相邻商铺《商品房买卖合同》、施工图等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，本案中双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性、效力性规定，合法有效，双方均应按合同约定诚实信用地全面履行自己的义务。合同签订后曾德金足额履行了支付价款义务，中渝公司却未按约定期限交付商品房，于2019年9月1日方履行交房义务，已构成违约，应当按照约定标准支付逾期交房违约金，从2019年7月1日至2019年9月1日，中渝公司共逾期63日，根据合同约定标准，应向曾德金支付逾期交房违约金1,214,112元×0.01%/日×63日≈7,649元。对中渝公司提出的反诉请求，因曾德金并无违约行为，中渝公司无约定解除权，且案涉房屋现已实际交付曾德金，双方合同目的能够实现，中渝公司主张的情形不符合法定解除权的情形，其反诉请求，本院均不予支持。本案争议的焦点系曾德金是否有权按照面积差异处理的相关约定要求中渝公司赔偿层高损失。对此焦点，本院意见如下：1、面积差异并不能等同于层高差异，面积差异的处理在双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议中有明确约定，但在层高差异的处理上，合同并无约定，现行法律也无明确规定。2、实践中面积差异普遍性存在，而层高差异多为偶发现象，在房开商并未以层高作为宣传推广重点的情况下，以面积差异的约定作为处理层高差异的参照并不具有普适性，以本案为例，案涉商铺总价款仅为121万余元，若参照面积差异的约定处理，中渝公司需赔偿77万余元，超过总价款的60%，对中渝公司显失公平。3、庭审中曾德金并未提供证据证实中渝公司以6米层高作为销售案涉房屋的宣传重点，则本院确认不宜以面积差异的约定作为处理本案的参照依据。中渝公司辩称案涉商铺在《商品房买卖合同》中约定为层高6米系其工作人员工作失误，但中渝公司并未提供证据证实案涉房屋的规划与施工情况在合同签订前已告知曾德金，作为买受人的曾德金对案涉房屋的认知基本来源于合同记载，中渝公司工作失误的后果不应由曾德金承担，事实上中渝公司庭审中提供的四份相邻商铺的《商品房买卖合同》中对层高的约定均不相同且从4.15米-5.05米相差悬殊，平均单价也存在较大差异，则仅凭工作失误不能免除其自身责任，其辩解本院不予采信。庭审中曾德金并未提供证据对其损失进行佐证，但6米层高的商铺与4.05米层高的商铺明显在使用空间上存在差异，对租金标准的洽谈也将造成影响，事实上曾德金也陈述因层高问题使得协商的月租金从7,500元降低为6,500元，根据本案实际情况，本院酌情确认中渝公司应当按照房价总款的15%向曾德金承担赔偿责任，经计算赔偿款为182,117元，原告的该项诉请，本院以此予以支持。曾德金要求赔偿的维修基金，系参照面积差异的约定按一定比例扣除对应已支付部分，因维修基金系主管部门以房屋面积、总房款等为依据计价收取，本院系因案涉房屋层高不足酌情确认中渝公司承担赔偿责任，要求返还对应维修基金无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取其他补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，经本院审判委员会讨论，判决如下：一、贵阳中渝置地房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向曾德金支付赔偿款182,117元；二、贵阳中渝置地房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向曾德金逾期交房违约金7,649元；三、驳回曾德金的其他诉讼请求；四、驳回贵阳中渝置地房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,784元，由贵阳中渝置地房地产开发有限公司负担2,784元，曾德金负担3,000元；反诉案件受理费200元，由贵阳中渝置地房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员 张 铮二〇一九年十一月二十八日书记员 田晨晨书记员 曹凯凯