广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初20335号原告：深圳市盛孚物业管理有限公司广州分公司，住所地广东省广州市越秀区，统一社会信用代码91440。负责人：盛齐美，系该司总经理。委托诉讼代理人：涂吉伟，系广东锐锋律师事务所律师。被告：广州市中粤鑫灏投资控股有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码91440101。法定代表人：林锋生。委托诉讼代理人：郭清华，系广东百高律师事务所律师。原告深圳市盛孚物业管理有限公司广州分公司（以下简称“盛孚公司”）诉被告广州市中粤鑫灏投资控股有限公司（以下简称“中粤鑫灏公司”）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告盛孚公司的委托诉讼代理人涂吉伟、被告中粤鑫灏公司的法定代表人林锋生及其委托诉讼代理人郭清华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告盛孚公司诉称：原告受碧海湾小区业主委员会聘请，自2013年3月起在位于广州市天河区珠江新城临江大道33-39号的碧海湾小区全体物业区域范围内提供物业服务和物业管理。依据原告与碧海湾小区业主委员会签订的《碧海湾物业服务合同》以及《碧海湾物业服务补充合同》之约定，碧海湾小区负一、负二地下车场（含停车位414个）物业管理费的收费标准为人民币200元/月/个。业主和物业使用人应自觉缴费，不得拖欠，逾期缴纳物业服务管理费的，从逾期次月第一日起，可按欠费金额每日千分之一的标准支付滞纳金。原告履行合同以来，一直对碧海湾小区建设红线范围内的整体物业区域实行统一安保巡逻（有地下两层停车场的安保巡逻日志）；统一缴纳公用电费，包含地面停车场的清洁维护，统一进行电梯维修维护和管理，包括对由地面楼层直接进入地下车库的电梯本身及电梯间进行供电和维护管理等。上述物业服务区域内的小区首层南面以绿化带更改所得的44个地面停车位，以及地下停车位一直以来均系由被告实际使用和收益的。但是，被告长期以来，虽经原告反复催告，拒不缴纳物业管理费，严重违反物业管理合同约定。原告曾经于2015年5月25日和2017年7月26日以书面的形式向被告发出《催缴函》，要求被告缴纳物业管理费及支付滞纳金，但被告不予以理会。为维护原告合法权益，请求判令：1、被告就其使用收益的、位于广州市天河区珠江新城临江大道31-39号碧海湾小区负一（203个）、负二层（215个）地下共计418个车位向原告支付物业管理费共计6044400元（从2013年3月16日至2019年4月15日止）及其迟延支付物业管理费的违约金（均以418个车位×200元/月/个为本金，按照每天千分之一的标准计算，均从次月的15日起计至2019年4月15日止，违约金以本金为限）；2、被告就其使用的位于广州市天河区珠江新城临江大道31-39号碧海湾小区首层地面44个车位，向原告支付物业管理费528000元（从2013年3月16日至2018年4月6日止）及其迟延支付物业管理费的违约金（均以44个车位×200元/月/个为本金，按照每天千分之一的标准计算，均从次月的15日起计至2018年4月6日止，违约金以本金为限）；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。被告中粤鑫灏公司答辩称：一、原告与碧海湾业委会签订的所有物业服务合同及补充协议均无效，且是一起反复的虚假、毫无依据的诉讼、仲裁。1、被告是持有地下停车场、商业裙楼经营物业区及住宅等专有面积约5万多平方米的大业主，广州市天河区碧海湾业主委员会筹备成立时，没有通知包括被告等专有部分面积的业主参与，也未经过法定面积数及法定业主人数决定成立，该业主委员会筹备成立时即存在弄虚作假、违背法定程序等事实，故其成立不具有合法性，业委会主体不具有合法性，其与原告签订的合同和协议也均无效。2、业委会选聘原告作为物业服务企业违背法定程序和法律禁止性规定，系无效行为，签订的合同也无效。《物权法》第七十六条规定：下列事项由业主共同决定……(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。依据该条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人、有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，然而，在碧海湾小区选聘物业服务企业时，并未经过业主大会共同决定，更不用说经“双过半”的业主同意，此外，业委会与原告签订的《关于明确碧海湾小区物业管理合同纠纷案件由天河区人民法院管辖的补充协议》系有关共有和共同管理权利的其他重大事项，业委会无权直接与原告签订，也应当经“双过半”的业主同意，故业委会直接选聘原告作为物业服务企业及随意变更合同条款无效。且本案原告非法进入涉案小区进行物业管理也仅仅是住宅物业区，其从来未有事实和实际对涉案其主张索取物管费的车库等商业经营物业管理区进行物业管理服务。该经营物业区一直由被告及其权利人共同自主经营或另行委托独立管理连续17年。二、天河法院对本案没有管辖权，且原告无诉讼主体资格，应当驳回原告的起诉。1、关于物业管理合同的纠纷的争议，业委会与原告签订的《碧海湾物业服务合同》第十一条约定，应向广州仲裁委员会申请仲裁，但原告仍依据该合同就本案同样的事实与理由向天河法院提起诉讼，天河法院以案号为（2017）粤0106民初24636号，认定其无管辖权，而裁定驳回起诉。在天河法院被驳回起诉后，原告于2018年4月27日向广州仲裁委员会申请仲裁，广州仲裁委员会开庭审理后，原告自感无厘头的索要车库物管费的虚假仲裁请求将败露，先是撤回了要求被告承担号称668000元律师费的仲裁请求，随后又将整个案件撤回。因此，从案件审理的管辖来看，天河法院对本案无管辖权，就事实而言是虚假诉讼，应当继续驳回原告的起诉，并依职责对原告反复以虚假诉讼破坏被告依法自主经营和营商环境等合法权益行为移交相关部门查处。2、违背法律规定、随意编造、恶意串通签订的《关于明确碧海湾小区物业管理合同纠纷案件由天河区人民法院管辖的补充协议》无效，不能依据此协议确定案件的管辖。如第一部分所述，选聘物业服务企业和有关共有和共同管理权利的其他重大事项均需“双过半”业主同意，但业委会与原告恶意串通，为改变案件管辖，违背法律规定，以签订补充协议的方式随意编造、篡改合同内容，显然是无效，更不能以无效的协议来确定案件的管辖权。对于涉及案件争议的合同效力问题，人民法院应当就本案确定管辖效力的补充协议进行全面审查，以最终确定原告能否依据该补充协议来确定本案的管辖权。三、涉案原告主张索要物管费的车库等经营物业管理区域被告与原告不存在物业管理合同和事实的物业管理服务关系，原告向被告主张物业管理费，是典型涉黑恶敲诈勒索和恶意虚假诉讼牟利行为。主要事实如下：1、被告在1997年依法取得碧海湾小区土地使用权和开发投资权益，军民融合贯彻国防要求的建设开发立项。建设初期，就按商业和住宅物业分开独立运营及物业管理的要求考虑，委托设计规划开发和报建申请许可，并获行政许可。实际是与涉案碧海湾项目投资人的联合体成员、涉案车库裙楼经营物业区整体分区、预售买受人先后共建或委托等多种形式的自主经营和物业资产管理连续17年。至本案原告和他人结伙于2018年4月清明假日通过“4.6”恶劣事件，才致被告丧失法定、当然的自主经营和公司秩序等合法权益。根据《广东省物业管理条例》第七条“物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域”之规定，碧海湾小区从建成起即已分割形成了商业经营物业、住宅物业两个独立的物业管理区域，商业经营物业（含涉案停车场）作为单独的物业管理区域由被告自主经营管理，原告从来未有事实和经合法交接获得对商业经营部分物业（含停车场）进行物业管理。原告长期恶意制造被告或原告认为是被告关系户在其住宅物业区的住宅单元，非法拒发通行门禁卡，剥夺这些住宅单元居住通行权导致的物管服务纠纷的反复诉讼超百起判决中也有查明上述事实为证，以及原告证据3均为原告团伙培植、包揽、操纵的诉讼案亦足以证明该事实。2、碧海湾小区的商业和住宅物业使用管理、交通组织安排、产权分辖办证上均相互独立。在物理上，具有独立的交通出入口、进出通道、供水供电，以及电梯、排污管道等系统具备商住独立运行、分控功能等配套设施设备，已历经17年停车场等经营物业区和住宅区是两个独立的物业管理区域分开管理。3、碧海湾小区商业（含停车场）经营物业区一直由被告自己聘请安保等人员进行物业管理。2017年起，委托广东联华物业酒店管理有限公司对碧海湾小区停车场等经营物业区域进行物业管理，原告从未经合法接管过涉案停车场的经营物业区，更未对该车库经营区进行过物业管理，与被告不存在物业管理合同和实际物业管理服务关系。4、对2018年4月6日前，有大量的事实和文件可证明，商业及停车场经营区在安保维护、消防管理和维护、电梯保养和维护、水电费的支付、环卫保洁的维护、停车场设备的添置、维护以及停车场其他的物业管理由被告独立实施和进行包括物业管理的工作，原告未进行任何的管理，故原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，应当驳回。5、小区首层地面的停车位，没有作为经营性车位使用，只是用作裙楼商户来访客户无偿临时停车使用，并不产生物业管理费。且自是自始至终均是商业经营物业区管理范围，原告未有合法事实物业服务。6、从本案的事实来看，从小区开发建设至交付使用开始，裙楼和停车场经营物业区就是独立的物业管理区域，由被告自行或另行委托物业管理公司管理，而从2018年4月6日之后，原告以暴力、威胁、殴打被告当时从业人员致伤，毁坏财物、堵门阻工、封锁控制占有等手段掠夺侵犯强占本不是其管理的区域后进行强行占有牟利，并给被告及财产物权人造成特别巨大的损失。原告行为已涉嫌严重危害他人合法的私人财产、物权安全和合法权益和强迫交易等违法犯罪行为，其强加的管理，完全是无效的，不能主张任何的管理费用。被告无需向原告支付任何的管理费用，还享有依法追究原告及其团伙责任人的一切责任的权利。7、原告纯属无理、恶意诉讼、缠诉，应当驳回其起诉和诉请，并对这种无理缠诉进行惩戒。通过上述证据可以看出，被告是停车场等管理区域实际的管理者，这有原告自认、法院生效判决、政府会议纪要等确认，原告还是三番五次的起诉、仲裁，浪费司法资源，甚至不惜编制虚假文件恶意诉讼，对该种行为应当进行惩戒。综上，天河法院对本案无管辖权，应予驳回起诉，且原告也从未对被告管理商业部分（含停车场）进行物业管理，被告无需向原告支付物业管理费，也应当驳回原告的全部诉讼请求。补充如下：因被告与原告没有任何的物业管理的关系，所以原告主张的违约金缺乏相关合同依据及事实依据，且标准过高，并且原告的全部诉讼请求均已超过诉讼时效。本案涉及范桦等两三个碧海湾住宅小业主和本案原告盛孚公司结伙，该团伙于2018年4月6日（清明假日）指挥其雇佣人员实施暴力和威胁，迫使租户和从业人员全部退场及不能返工等，对被告作为涉案碧海湾地下车库及地上三层裙楼大业主的租金收取及自主经营等权益造成严重损害。经审理查明：中粤鑫灏公司（原名广州中粤企业工贸总公司；2001年4月15日改制为“广州中粤企业工贸有限公司”；2001年12月31日变更名称为“广州中粤鑫灏房地产开发有限公司”；2005年6月2日变更为现名“广州市中粤鑫灏投资控股有限公司”）是位于广州市天河区珠江新城寺右村I区编号为I7-5、I7-6地块上碧海湾商品房小区的开发商，其已取得相应的《商品房预售许可证》，获准对外销售；并于2006年6月2日办理了碧海湾（自编A、B、C、D幢）商品房的初始登记（又称“大确权”），相应的《广州市房地产权属证明书》记载：位于天河区××大道××号（单号）（除39号1-3层外）的房地产所有权人为广州中粤企业工贸总公司；附记中城市规划房屋用途为地下室二层为汽车库及设备用房，地下一层为汽车库、自行车库及设备用房，第四至二十八层为住宅（其中01、02单元第27、28层为复式单元）。2013年3月16日，深圳市盛孚物业管理有限公司（乙方）与案外人广州市天河区碧海湾业主委员会（甲方，以下简称碧海湾业委会）签订了《临时物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对碧海湾花园实行物业一体化管理；（第一条）物业坐落于广州市天河区珠江新城碧海湾，占地面积13387.41平方米，建筑面积120165.38平方米（其中住宅约88954.8967平方米，商业平方米）；（第二条）物业管理事项包括:1、房屋建筑本体公用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的日常维修、养护和管理；2、房屋建筑本体公用设施设备（公用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、公用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、排水系统）的日常维修、养护、管理和运行服务；3、本物业规划红线内附属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车棚、停车场）的日常维修、养护、管理；4、本物业规划红线内配套服务设施的日常维修、养护和管理；5、本物业规划红线内附属物业管理范围内的公共环境（包括公共场地、房屋建筑公用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运；6、小区内交通、车辆行驶及停泊秩序的管理；7、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等安保工作（但不含人身、财产保险保管责任）；8、组织开展社区文化娱乐、体育活动；9、物业及物业管理档案、资料的保管和收集工作；10、法律、法规等规定由乙方负责服务的其他事项；（第九条）本代管合同期限为六个月，自2013年3月16日至2013年9月15日止；本合同期满，新的物业服务合同未产生之前，继续履行本合同；（第十三条）停车场管理费收入，待甲方收回后另行商议并签订补充协议；等内容。2014年4月1日，盛孚公司（乙方）与碧海湾业委会（甲方）签订了《碧海湾物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对碧海湾小区实行物业一体化管理；（第一条乙方实施物业管理权的区域范围）乙方实施物业管理的具体位置是广州市天河区珠江新城临江大道33-39号之碧海湾小区，物业管理范围为1、负二至负一之停车场，2、第一层至第三层之裙楼物业，3、第四层至第二十九层之住宅（建筑面积88954.8967平方米），4、除上述区域之外的碧海湾小区其他空间（包括并不限于空地、架空层、管理用房、水电及公共设施用房、绿化域、楼房天面等）；（第二条物业管理事项）1、房屋建筑本体公用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的日常维修、养护和管理，2、房屋建筑本体公用设施设备（公用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、公用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、排水系统）的日常维修、养护、管理和运行服务，3、本物业规划红线内附属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车棚、停车场）的日常维修、养护、管理，4、本物业规划红线内配套服务设施的日常维修、养护和管理，5、本物业规划红线内附属物业管理范围的公共环境（包括公共场地、房屋建筑公用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运，6、小区内交通、车辆行驶及停泊秩序的管理，7、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任），8、组织开展社区文化娱乐、体育活动，9、物业及物业管理档案、资料的保管和收集工作，10、法律、法规等规定由乙方负责服务的其它事项；（第四条物业服务费用）甲方授权乙方按政府规定标准收取物业管理费用，1、住宅服务管理费标准为2.2元/月/平方米（建筑面积），商业服务管理费标准为10元/月/平方米（建筑面积），停车位管理费标准为200元/月/个，裙楼物业服务管理费标准为10元/月/平方米（建筑面积），2、物业服务管理费由乙方直接向业主或物业实际使用人收取，乙方须按政府规定程序收费，不得超出本合同约定乱收费，做到计费准确、收费公开透明，3、业主和物业使用人应自觉缴费，不得拖欠，逾期缴纳物业服务管理费的，从逾期次月第一日起，可按欠费金额每日千分之一的标准计收滞纳金，对欠费超过3个月的，可通过上门催缴、登报、律师函及法律程序追缴，乙方有权对欠费业主提起诉讼并申请法院执行，享有一切诉讼权利……；（第九条合同期限）本合同期限为二年，自2014年4月1日至2016年3月31日止；本合同期满，新的物业服务合同未产生之前，继续履行本合同；（第十三条其它）停车场管理费标准为每个车位每月200元（如物价局标准有调整，按照物价局标准调整）；等内容。2014年4月2日，盛孚公司（乙方）与碧海湾业委会（甲方）签订了《碧海湾物业服务补充合同》，约定：一、双方明确乙方实施物业管理的区域范围，是“珠江新城17-5、17-6地块项目”红线规划范围内的所有空间范围，包括：1、负一、负二层停车场（含停车位447个），2、第一、二、三层的裙楼，3、第四层至二十九层的住宅，4、小区建筑红线范围内的所有区域，包括空地、绿化、卫生用地、架空层、保安亭（两个）、管理用房、水电公共设施用房、楼房天面、地面停车位等；三、……停车位管理费按每月每个车位200元收取；等内容。2016年6月17日，盛孚公司（乙方）与碧海湾业委会（甲方）签订了《碧海湾物业服务合同》，约定由甲方委托乙方对碧海湾小区实行物业一体化管理；合同期限为5+2年，自2016年4月1日起至2023年3月31日止；等内容。该合同主要内容与2014年4月1日的《碧海湾物业服务合同》基本相同。2019年4月30日，盛孚公司（乙方）与碧海湾业委会（甲方）签订了《关于明确碧海湾小区物业管理合同纠纷案件由天河区人民法院管辖的补充协议》，约定：1、凡因碧海湾小区业主在2013年3月至2019年4月期间欠交物业管理费所引起的一切民事争议，均由广州市天河区人民法院管辖；2、小区地面停车场车位物业管理费标准参照原物业管理合同关于地下车位的停车费标准执行，即每个车位每月管理费标准为200元；本补充合同经双方盖章生效，效力及于2013年3月起之后的一切时间段；等内容。另查，2013年6月8日，原告盛孚公司向本院起诉被告中粤鑫灏公司及第三人广州嘉邦酒店物业服务有限公司[案号（2013）穗天法民四初字第1182号]，要求中粤鑫灏公司支付2009年8月18日起至2012年8月31日止的物管费及滞纳金等。后本院于2014年4月2日作出（2013）穗天法民四初字第1182号民事判决。中粤鑫灏公司不服上述判决，上诉至广州市中级人民法院，该院于2014年7月30日作出（2014）穗中法民五终字2341号民事判决，上述判决已发生法律效力。上述判决中查明以下事实：1、中粤鑫灏公司称2009年8月18日之前碧海湾小区的所有物业管理都是由金管家物业管理公司控制和负责，2009年8月18日各方签署《交接意见书》后，金管家物业管理公司便离场，中粤鑫灏公司自行将地下停车场、商业裙楼、南区绿化带接管、控制，并实际提供物业服务。2、盛孚公司及中粤鑫灏公司共同确认广州市天河区碧海湾业主委员会于2009年10月19日进行了正式备案；碧海湾小区三个出入口的保安、地下停车场及其上盖的绿化南区、商业裙楼、小区发电机维护均是由中粤鑫灏公司控制和提供物业服务；广州嘉邦酒店物业服务有限公司曾经要求中粤鑫灏公司将其控制的相关区域交付广州嘉邦酒店物业服务有限公司管理，但中粤鑫灏公司没有交付。本案审理过程中，盛孚公司及中粤鑫灏公司共同确认上述已查明事实中所指“地下停车场”即本案涉案的“广州市天河区珠江新城临江大道31-39号碧海湾小区负一（203个）、负二层（215个）地下共计418个车位”，所指“南面绿化带/绿化南区”即本案涉案的“广州市天河区珠江新城临江大道31-39号碧海湾小区首层地面44个车位”。盛孚公司表示上述判决查明的物业管理事实均发生于2013年盛孚公司正式介入涉案小区物业管理之前，盛孚公司正式介入涉案小区物业管理之后按照物业管理合同对整个小区进行一体化管理，管理范围包括本案涉案的负一层、负二层车位及首层地面44个车位，因此上述判决查明的事实与盛孚公司在本案中主张提供的物业管理服务没有关联性，且上述案件中盛孚公司要求中粤鑫灏公司支付的为2009年8月18日起至2012年8月31日止的物业管理费，从诉请所涉及的时间来看，追溯的为2009年至2012年的物业管理费，与盛孚公司于2013年介入该小区管理是没有关联性的。中粤鑫灏公司则表示盛孚公司于2018年4月6日以非法手段强行将中粤鑫灏公司的工作人员驱离本案涉案负一、负二层和首层地面44个停车位的区域，在2018年4月6日之前上述区域一直由其自行控制管理及提供物业管理服务，从2018年4月6日开始中粤鑫灏公司丧失对本案涉案负一层、负二层和首层地面44个停车位的区域的控制管理权，亦从上述时间开始无法对上述区域提供物业管理服务及收取租金，因盛孚公司系以非法手段获得上述区域自2018年4月6日起的管理权，故盛孚公司无权向中粤鑫灏公司收取相应的物业管理费。关于2018年4月6日后首层地面44个车位的使用情况，盛孚公司表示自该日后首层地面44个停车位的租金及管理费均是由碧海湾业委会代收，其并不清楚上述车位的使用情况，从其于2013年入驻涉案小区提供物业管理服务以来从未收取过上述首层地面44个停车位的管理费。另，在已发生法律效力的（2015）穗天法民四初字第1118号[该案中盛孚公司诉请要求中粤鑫灏公司立即停止侵占碧海湾小区北侧地面保安亭之物业共用部位（即小区首层的两个居住入口的门卫亭）的行为及立即停止侵占碧海湾小区首层南侧空地（包括以空地划出的44个车位）之物业共用部位的行为等]、（2017）粤01民终10713号民事判决中查明以下事实：1、广州市国土资源与房屋规划委员会于2016年2月22日向本院作出穗国房协查〔2015〕677号复函，称……法院来函第1个问题（即原告诉讼请求中是属于碧海湾小区的业主共有面积范围（即公共区域）还是属于业主专有面积范围？）所指的部位除弱电井房外其他部位的规划用途与来函附件1（即小区北侧地面保安亭是指小区首层的两个居住入口的门卫亭、小区首层南侧的空地应为绿化用地……）所表述的规划用途一致……经核查穗规批字[l999]第47号，小区南侧空地原规划应为小区公共绿地。2、广州市国土资源与房屋规划委员会再于2016年9月5日向本院作出穗国土规划协查〔2016〕409号复函，称……三、该小区南侧空地原规划为小区公共绿地，规划用途无改变。该部分绿地不属于城镇公共绿地。3、广州市住房和城乡建设委员会于2016年7月1日向本院作出穗建房管函〔2016〕2256号复函，称……“小区北侧地面保安亭”和“小区首层南侧的空地”不计入公摊面积。（2015）穗天法民四初字第1118号民事判决判令：一、被告广州市中粤鑫灏投资控股有限公司于本判决发生法律效力之日起立即停止侵占碧海湾小区首层北侧两个出入口内侧地面保安亭（即门卫）的行为并排除被告广州市中粤鑫灏投资控股有限公司对上述业主共有部位实施管理的妨碍。二、被告广州市中粤鑫灏投资控股有限公司于本判决发生法律效力之日起立即停止侵占碧海湾小区首层南侧绿地(东西各1块)的行为并排除被告广州市中粤鑫灏投资控股有限公司对上述业主共有部位实施管理的妨碍。三、被告广州市中粤鑫灏投资控股有限公司于本判决发生法律效力之日起立即停止侵占碧海湾小区负一层高压配电房1个、负一层变压器房5个、负一层排风机房1个、负二层排风机房3个、负一层弱电井房（在竣工图中的标示为“D”）4个、负二层弱电井房（在竣工图中的标示为“D”）4个、负一层电信机房1个、负一层电机房1个、负一层值班室2个、负一层工具房1个、负一层备用机房1个、负一层控制室1个、负一层水处理机房1个、负二层滤毒室1个、负二层集气室2个以及A、B、C、D栋31楼排风机房的行为并排除被告广州市中粤鑫灏投资控股有限公司对上述业主共有部位实施管理的妨碍。四、驳回原告深圳市盛孚物业管理股份有限公司广州分公司的其他诉讼请求。中粤鑫灏公司不服上述判决，向广州市中级人民法院提出上诉，该院作出（2017）粤01民终10713号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述案件生效后盛孚公司向本院申请强制执行，本院以（2017）粤0106执10513号立案，后本院执行局于2018年4月9日向盛孚公司作出《执行结案通知书》，告知其关于盛孚公司申请执行中粤鑫灏公司物业服务合同纠纷一案，经执行，已排除被执行人对相关业主共有部位实施管理的妨碍……本案已全部执行完毕，已作结案处理。后2018年5月23日，广东省高级人民法院作出（2018）粤民申1513号民事裁定，驳回中粤鑫灏公司就广东省广州市中级人民法院（2017）粤01民终10713号民事判决提出的再审申请。该院于上述民事裁定中作出如下认定：关于中粤鑫灏公司主张涉案小区分为商业和住宅两个物业管理区域应分开管理的问题……中粤鑫灏公司无相应证据证明碧海湾小区内可划定为两个物业管理区域，本案各方争议的部位及设施设备也并非曾分割归两个物业管理区域。对于本案各方当事人争议的部位及设备设施，原审根据《中华人民共和国物权法》第七十三条关于……的规定，认定碧海湾小区南侧空地规划属于绿化且不属于城镇公共绿地；……原审据此认定属于盛孚公司物业管理范围，盛孚公司有权要求中粤鑫灏公司对案涉部位及设施停止侵害、排除妨害并无不当。本案审理过程中，盛孚公司及中粤鑫灏公司均确认本案涉案的“广州市天河区珠江新城临江大道31-39号碧海湾小区首层地面44个车位”即上述广州市国土资源与房屋规划委员会作出的穗国土规划协查〔2016〕409号复函中所指“该小区南侧空地原规划为小区公共绿地，规划用途无改变”部位，亦即（2015）穗天法民四初字第1118号民事判决中判令中粤鑫灏公司停止侵占的碧海湾小区首层南侧绿地(东西各1块)，且就原规划用途为小区公共绿地的南侧空地变更作为地面停车位使用并未经小区业主共同决定。中粤鑫灏公司另表示将南侧空地变更作为地面停车位使用无需经过小区业主共同决定，土地出让时是附条件的，有地面配套停车位。本院另查明，根据2019年9月27日广州市房地产档案馆出具的《广州市不动产登记查册表》显示天河区临江大道路31-39号（单号）（除39号1-3层外）的登记所有权人为广州中粤企业工贸总公司（即中粤鑫灏公司前身），登记附注部分载明如下内容：仅限于办理已预售登记的商品房购房户，征用拆迁户，房改户的交易登记以及司法机关要求协助执行交易登记与权属登记；广州市中级人民法院于2018年12月11日来函[（2018）粤01执5560号协助执行通知书及执行裁定书各一份]将中粤鑫灏公司名下该业临江大道39号地下一层1012号车位过户至徐晓宇名下；广州市中级人民法院于2018年6月17日来函[（2019）粤01执2884号协助执行通知书及执行裁定书各一份]将该业39号地下一层1011号车位过户到徐晓君名下并为其办理产权证；广州市中级人民法院于2018年6月17日来函[（2019）粤01执2883号协助执行通知书及执行裁定书各一份]将该业39号地下一层1010号车位过户到徐晓君名下并为其办理产权证；广州市中级人民法院于2018年6月17日来函[（2019）粤01执2882号协助执行通知书及执行裁定书各一份]将该业39号地下一层1013号车位过户到徐晓宇名下并为其办理产权证等。盛孚公司及中粤鑫灏公司共同确认涉案负一层及负二层车位共计418个，均经过规划验收；中粤鑫灏公司表示因上述登记附注部分载明的1010、1011、1012、1013四个车位均是通过仲裁并由广州市中级人民法院执行才转移登记，所以并不清楚具体转移登记时间；盛孚公司表示其对上述车位的出售及转移登记情况不清楚，初始登记均是在中粤鑫灏公司名下，鉴于上述1010、1011、1012、1013四个车位已转移登记，故其撤回要求中粤鑫灏公司支付广州市天河区珠江新城临江大道31-39号碧海湾小区负一层1010、1011、1012、1013四个车位从2013年3月16日至2019年4月15日止物业管理费及迟延支付物业管理费违约金的诉讼请求。现盛孚公司以中粤鑫灏公司未按照相关物业管理服务合同的约定支付物业服务费用为由提起本案诉讼，中粤鑫灏公司则抗辩涉案停车场均由其自行管理和提供物业管理服务，其无需向盛孚公司支付物业服务费用，其后盛孚公司以非法手段获得部分涉案停车位的管理权，亦无权向其主张收取物业服务费用。本案审理过程中，盛孚公司及中粤鑫灏公司为证明己方对涉案停车场进行了有效管理且提供了物业管理服务，均向本院提交了相应证据。盛孚公司提交了如下证据：1、巡逻记录表（抬头均注明负一或负二）；2、《猎德街生活垃圾收运协议》（显示甲方为盛孚公司，乙方为广州市天河区猎德街市容环境卫生管理站，协议时间从2013年7月1日至2014年6月30日止）及显示由广州市天河区猎德街市容环境卫生管理站于2018年6月27日出具的《关于碧海湾小区垃圾清运协议范围的说明》（载明该站自2013年以来与盛孚公司逐年签订多份《猎德街生活垃圾收运协议》至今……该站多年以来依这些合同实际负责垃圾清运的范围是整个小区，包括楼台天面、电梯间、走道、楼房四面空地、负一负二层停车场地、第一层第二层第三楼商业裙楼部位，以及南面停车场地等公共区域）；3、《广州市电梯日常维护保养合同》（共肆份，显示使用单位为盛孚公司，维保单位分别为广东中菱机电设备工程有限公司、广东市蓝菱机电工程技术有限公司及深圳市盛康机电设备环保工程有限公司广州分公司，合同期限自2013年2月1日起至2016年1月31日止、2017年2月1日起至2018年12月31日止）及电梯维修工程施工合同（显示甲方为盛孚公司，乙方为广东中菱机电设备工程有限公司，工程名称为碧海湾小区B栋、D栋客梯更换曳引钢丝绳等）。经质证，中粤鑫灏对上述证据的真实性均不予确认，并提交以下证据：1、广州市自行招用保安员单位备案登记表（备案单位名称为广东省国防交通综合保障第三大队）；2、显示由广州市天河区碧海湾业主委员会、深圳市盛孚物业管理有限公司碧海湾服务管理处及中粤鑫灏公司于2013年4月16日向猎德街道办事处、猎德派出所作出的《承诺书》（载明中粤鑫灏公司承诺碧海湾小区地下负二楼到三楼的消防设施请有资质的消防维保单位进行维保并达到正常运转等，该承诺书见证人为广州市天河区人民政府猎德街道办事处）；3、显示由广州市天河区人民政府猎德街道办事处于2015年4月10日出具的《关于穗天来信（2015）29号信访件的回复》（载明现碧海湾裙楼1-3层及地下车库-1、-2层由开发商中粤鑫灏公司负责管理，4-29层住宅部分由业委会聘请的盛孚物业负责管理等）；4、显示由中粤鑫灏公司与日立电梯（中国）有限公司广州分公司签订的《碧海湾商务区电梯保养合同》数份（保养期自2012年11月1日至2018年10月31日止）及由该司向中粤鑫灏公司出具的保养费发票数份；5、显示由广东联华物业管理有限公司向中粤鑫灏公司开具的物业管理服务费发票数份；6、显示由广州市天河区猎德街市容环境卫生管理站向中粤鑫灏公司开具的垃圾处理费发票贰份。经质证，盛孚公司对证据1、3的关联性不予确认，对证据2的证明内容不予确认，对证据4-6的真实性不予确认。关于诉讼时效问题，盛孚公司为证明其向中粤鑫灏公司催收物业管理费的事实，向本院提交如下证据：1、关于碧海湾小区地下负一、负二层停车场344个车位自2013年3月16日至2015年5月物业管理费的催缴函（一）（原件，载明要求中粤鑫灏公司支付2013年3月起至2015年5月止应交的车位物业管理费2152800元等）、EMS全球邮政特快专递[原件，邮件编号为1025891795315，载明收件人为林锋生，公司名称为中粤鑫灏公司，地址为广州市天河区珠江新城临江大道39号D座22楼，内文件名为关于碧海湾小区地下负一、负二层停车场344个车位自2013年3月16日至2015年5月物业管理费的催缴函（一）]及该函件的妥投证明（显示该邮件于2015年5月26日在邮局交寄，现已查明上述邮件于2015年5月29日已退回，退件原因为拒收）；2、关于催缴碧海湾小区地下负一、负二层停车位自2013年3月16日至2017年7月物业管理费的函（原件，载明要求中粤鑫灏公司支付2013年3月16日至2017年7月应缴的车位物业管理费4693500元等）、EMS全球邮政特快专递[原件，邮件编号为1026803421524，载明收件人为林锋生，公司名称为中粤鑫灏公司，地址为广州市天河区珠江新城临江大道39号D座2楼，内文件名为关于催缴碧海湾小区地下负一、负二层停车位自2013年3月16日至2017年7月物业管理费的函，该邮件因“电话不接，无人认领”为由被退回]，盛孚公司表示上述两份邮件的收件地址中的2楼为中粤鑫灏公司的住所地，22楼为中粤鑫灏公司的实际办公场所。经质证，中粤鑫灏公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，表示未收到上述函件，对函件的内容不予确认，认为上述函件的收件地址并非其住所地，而是盛孚公司控制的住宅楼的地址，因小区住宅部位比较大，且由盛孚公司提供物业管理服务，所以盛孚公司在一定程度上可以控制邮件的派发。关于盛孚公司及中粤鑫灏公司间的诉讼情况，本院另查明盛孚公司于2017年11月21日向本院提起诉讼，要求中粤鑫灏公司支付位于广州市天河区珠江新城临江大道31-39号之碧海湾小区负一、负二层地下停车位自2013年3月16日至2017年10月31日期间的物业管理费及滞纳金等。该案审理过程中，中粤鑫灏公司在首次开庭前提出异议，认为根据盛孚公司提交的《碧海湾物业服务合同》，盛孚公司作为物业服务企业已与碧海湾业委会约定采用仲裁方式解决该合同履行过程中发生的争议，盛孚公司在该案中系依据《碧海湾物业服务合同》向中粤鑫灏公司主张物业管理费，故盛孚公司提起该案诉讼违反上述合同约定，请求本院驳回盛孚公司的起诉。本院经审查认为盛孚公司确认其先后于2014年4月1日、2016年6月17日与碧海湾业委会签订了两份《碧海湾物业服务合同》，约定碧海湾业委会委托盛孚公司对广州市天河区珠江新城临江大道33-39号之碧海湾小区实施物业一体化服务管理，物业管理范围包括负二至负一之停车场在内，停车场管理费标准为每个车位每月200元；前一份《碧海湾物业服务合同》的合同期限为2014年4月1日至2016年3月31日，后一份《碧海湾物业服务合同》的合同期限为2016年4月1日至2023年3月31日，且两份《碧海湾物业服务合同》均约定“本合同履行过程中发生争议，双方应协商解决，协商不成向广州仲裁委员会申请裁决”。现盛孚公司在本案中系依据上述两份《碧海湾物业服务合同》向中粤鑫灏公司主张碧海湾小区负一、负二层地下停车位2014年4月1日至2017年10月31日的物业管理费及滞纳金。鉴于盛孚公司确与碧海湾业委会达成仲裁协议且中粤鑫灏公司在本案开庭前对本院的管辖提出异议，盛孚公司的起诉应予驳回。本院遂于2018年2月27日作出（2017）粤0106民初24636号民事裁定，裁定：驳回原告深圳市盛孚物业管理股份有限公司广州分公司的起诉。该裁定作出后，盛孚公司及中粤鑫灏公司均未提起上诉。后盛孚公司于2018年4月27日向中国广州仲裁委员会提出仲裁申请，要求中粤鑫灏公司就其使用收益的位于广州市天河区珠江新城临江大道31-39号碧海湾小区负一、负二层地下447个车位和首层地面44个车位向盛孚公司支付物业管理费及其滞纳金。后盛孚公司于2019年1月30日向仲裁庭提交《撤回仲裁申请书》，申请撤回该案仲裁申请。中国广州仲裁委员会于2019年2月12日作出（2018）穗仲案字第21575号决定书，决定同意申请人撤回仲裁申请。另，本案受理后，中粤鑫灏公司于答辩期届满后向本院提交《管辖权异议申请书》，表示根据盛孚公司与碧海湾业委会签订的《碧海湾物业服务合同》约定，合同履行过程中发生的争议双方应协商解决，协商不成向广州仲裁委员会申请裁决。故在上述仲裁管辖期间，依法应驳回盛孚公司的起诉。中粤鑫灏公司作为涉案小区的大业主从未获得依法参加表决共同作出决定对仲裁管辖和订立补充协议等“业主共同决定”的事项，盛孚公司以新的补充协议主张变更仲裁条款对中粤鑫灏公司不具有任何法律效力等。对其上述申请，本院已告知其提出管辖权异议已经超过法定期限，本院不予受理，至于其于申请书中所称的“订立补充协议等业主共同决定事项”等问题，其可另循法律途径解决。本院认为：盛孚公司与碧海湾业委会签订的《临时物业服务合同》、《碧海湾物业服务合同》、《碧海湾物业服务补充合同》及《关于明确碧海湾小区物业管理合同纠纷案件由天河区人民法院管辖的补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。中粤鑫灏公司主张上述合同无效，但现有证据并无显示已有生效的法律文书确认上述合同效力为无效，本院对此不予采信。中粤鑫灏公司作为负一层、负二层（不含负一层1010、1011、1012、1013四个车位）共计414个车位的业主，与盛孚公司之间形成物业服务合同关系，应当接受上述合同的约束。盛孚公司撤回要求中粤鑫灏公司支付广州市天河区珠江新城临江大道31-39号碧海湾小区负一层1010、1011、1012、1013四个车位从2013年3月16日至2019年4月15日止物业管理费及迟延支付物业管理费违约金的诉讼请求属于其对自身民事权利的合法处分，本院予以照准。关于盛孚公司要求中粤鑫灏公司支付碧海湾小区负一层、负二层除负一层1010、1011、1012、1013四个车位外其余414个车位2013年3月16日至2019年4月15日期间管理费及违约金的问题。盛孚公司主张其自2013年3月16日与碧海湾业委会签订《临时物业服务合同》以来一直对整个小区物业规划红线范围内的区域提供一体化的物业管理服务，管理范围包括本案涉案的负一层、负二层车位及首层地面44个车位，中粤鑫灏公司则抗辩称上述负一层、负二层车位及首层地面44个车位在2018年4月6日前一直由其自行管理和提供物业管理服务。关于双方上述争议，本院作出如下认定：根据已发生法律效力的（2013）穗天法民四初字第1182号民事判决中查明事实可知，该案中中粤鑫灏公司表示2009年8月18日之后其自行将负一层、负二层停车位及首层地面停车位接管、控制，并实际提供物业服务，盛孚公司于该案审理过程中亦确认负一层、负二层停车位及首层地面停车位均是由中粤鑫灏公司控制和提供物业服务。本案审理过程中，盛孚公司虽表示上述判决查明的事实发生于其于2013年对碧海湾小区提供物业管理服务之前，但盛孚公司系于2013年6月8日提起该案诉讼，广州市中级人民法院后于2014年7月30日作出二审判决，判决中对上述已查明事实亦进行了确认，故盛孚公司上述陈述本院不予采信。至于盛孚公司另主张（2018）粤民申1513号民事裁定中已认定碧海湾小区内仅存在一个整体的物业管理区域的问题，结合该裁定的认定内容可知，该裁定仅是对碧海湾小区内是否存在可单独分割的物业管理区域进行认定，而并未认定盛孚公司是否于2018年4月6日前对争议的负一层、负二层停车位及首层地面停车位提供物业管理服务。本案审理过程中，盛孚公司并未提供证据证明中粤鑫灏公司在上述（2014）穗中法民五终字2341号民事判决作出后退出对负一层、负二层停车位及首层地面停车位的管理控制的情况，中粤鑫灏公司亦表示上述区域在2018年4月6日前一直由其自行管理控制。另结合已发生法律效力的（2015）穗天法民四初字第1118号民事判决中判令“中粤鑫灏公司立即停止侵占碧海湾小区首层南侧绿地（东西各1块）的行为并排除中粤鑫灏公司对上述业主共有部位实施管理的妨碍”可知，首层地面停车位在上述案件审理过程中直至相关执行案件作出《执行结案通知书》之前一直由中粤鑫灏公司管理控制，故在盛孚公司无法对负一层、负二层停车位及首层地面停车位进行管理控制的情况下，其称自2013年3月16日起即对上述区域提供物业管理服务的主张缺乏依据，本院对此不予采信。另，在盛孚公司未举证证明中粤鑫灏公司退出上述区域管理控制的具体时间的情况下，中粤鑫灏公司自认其于2018年4月6日开始丧失对上述区域的控制管理权亦从上述时间开始无法提供物业管理服务，结合（2017）粤0106执10513号案的执行情况，对于中粤鑫灏公司上述陈述本院予以采信。综上，盛孚公司作为物业管理方要求中粤鑫灏公司支付负一层、负二层（不含负一层1010、1011、1012、1013四个车位）共计414个车位自2018年4月6日起至2019年4月15日期间的物业管理费具有事实依据，本院予以照准。至于首层地面44个停车位自2013年3月16日至2018年4月6日期间的物业管理费及迟延支付物业管理费的违约金的诉请，上述首层地面44个停车位的原规划用途为小区公共绿地，规划用途无改变，且就原规划用途为小区公共绿地的南侧空地变更作为地面停车位使用并未经小区业主共同决定，根据该查明事实，并结合本院上述关于该区域管理控制情况的认定，盛孚公司该项诉请缺乏事实依据，本院不予支持。关于物业管理费的计付标准及应支付时间，如上所述，中粤鑫灏公司作为负一层、负二层部分停车位的业主，与盛孚公司之间形成物业服务合同关系，应受《碧海湾物业服务合同》等的约束，盛孚公司主张中粤鑫灏公司按照合同中约定的每个车位每月200元的标准支付物业管理费具有合同依据，《碧海湾物业服务合同》中亦约定逾期缴纳物业服务管理费的，从逾期次月第一日起，可按欠费金额每日千分之一的标准计收滞纳金，现盛孚公司要求中粤鑫灏公司按照每日千分之一的标准自次月15日起算违约金并未超过合同约定，但中粤鑫灏公司抗辩称违约金标准过高，在盛孚公司未举证证明其实际损失的情况下，本院酌情调整上述违约金计付标准为中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准。结合盛孚公司的该项诉请，综上，中粤鑫灏公司应向盛孚公司支付广州市天河区珠江新城临江大道31-39号碧海湾小区地下负一层、负二层（不含负一层1010、1011、1012、1013四个车位）共计414个车位自2018年4月6日至2019年4月15日止的物业管理费1021200元[69000元（414个×200元÷30日×25日）+910800元（414个×200元/月/个×11个月）+41400元（414个×200元÷30日×15日）]及迟延支付2018年4月6日至2019年2月28日期间物业管理费的违约金[迟延支付2018年4月6日至2018年4月30日期间物业管理费的违约金以69000元为本金，2018年5月1日至2019年2月28日期间各月物业管理费的违约金均以82800元为本金；均按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准计算；均从次月的15日起计至2019年4月15日止；违约金总额以不超过本金为限]，对于盛孚公司超出上述部分的诉讼请求本院不予支持。另，关于中粤鑫灏公司就诉讼时效问题提出的抗辩，结合本院已查明的盛孚公司及中粤鑫灏公司就本案所涉物业管理费用的诉讼情况可知，盛孚公司提出要求中粤鑫灏公司支付负一层、负二层停车位自2018年4月6日起的物业管理费用并未超过诉讼时效的规定，故对于中粤鑫灏公司上述抗辩本院不予采纳。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第六条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州市中粤鑫灏投资控股有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告深圳市盛孚物业管理有限公司广州分公司支付广州市天河区珠江新城临江大道31-39号碧海湾小区地下负一层、负二层（不含负一层1010、1011、1012、1013四个车位）共计414个车位自2018年4月6日至2019年4月15日止的物业管理费1021200元及迟延支付2018年4月6日至2019年2月28日期间物业管理费的违约金[迟延支付2018年4月6日至2018年4月30日期间物业管理费的违约金以69000元为本金，2018年5月1日至2019年2月28日期间各月物业管理费的违约金均以82800元为本金；均按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准计算；均从次月的15日起计至2019年4月15日止；违约金总额以不超过本金为限]；二、驳回原告深圳市盛孚物业管理有限公司广州分公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费94710元，由原告深圳市盛孚物业管理有限公司广州分公司负担80490元，被告广州市中粤鑫灏投资控股有限公司负担14220元。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  苏 琴人民陪审员  陈 娟二〇一九年十一月二十一日书 记 员  谢丽军宋春艳