江苏省盐城市盐都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0903民初4003号 原告：江苏创世纪置业有限公司，住所地在盐城市盐都区新区刘朋村。 诉讼代表人：江苏创世纪置业有限公司管理人（北京大成（南京）律师事务所、江苏仁禾中衡会计师事务所有限公司）。 负责人：杨荣进，该公司破产管理人负责人。 委托诉讼代理人：陈广信，江苏锐智律师事务所律师。 被告：季东军，男，1986年11月14日生，汉族，居民，住盐城市盐都区。 委托诉讼代理人：季亚明，盐城市东城法律服务所法律工作者。 原告江苏创世纪置业有限公司(以下简称创世纪公司)与被告季东军商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案受理后，依法由组成合议庭审判，公开开庭进行了审理。原告创世纪公司的委托诉讼代理人陈广信，被告季东军及其委托诉讼代理人季亚明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告创世纪公司向本院提起诉讼请求：1、请求人民法院判令解除原告与被告签订的商品房买卖合同；2、判令被告协助办理御景湾花园17幢805室网签登记备案注销手续，将房屋退还给原告；3、判令被告向原告支付违约金人民币20848.8元;4、判令被告向原告支付原告的律师费24400元；5、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告季东军购买我公司开发的御景湾花园17幢805室并签订商品房买卖合同，房屋总价款416976元。被告季东军支付首付款126976元，办理按揭贷款290000元，通过向中国工商银行开发区支行办理按揭贷款支付，后因季东军未偿还按揭贷款，贷款银行分别于2018年6月扣划我公司保证金1992.17元，2018年12月份扣划我公司保证金1896.63元，2019年扣划我公司保证金254258.05元，被告季东军的按揭贷款已全部还清。根据双方所签商品房买卖合同附件四《合同补充协议》第二条第五项之约定，若买受人没有按时足额归还银行贷款本息，致使银行发出通知要求出卖人承担担保责任的或者导致银行直接扣划出卖人的保证金用于支付买受人拖欠的贷款本息的，出卖人有权解除本合同，收回房屋，同时出卖人有权按照房屋总价款的5%向买受人主张违约金并要求买受人赔偿出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金、律师费、诉讼费等）。根据该条约定，因被告未偿还拖欠的按揭贷款本息，我公司有权解除合同，要求协助办理网签备案注销手续，退还房屋，承担违约金。 被告季东军辩称：1、原告诉称的有关签订的商品房买卖合同、房屋的价款、支付的首付款、剩余的购房款通过贷款支付是事实。2、原告要求解除商品房买卖合同，违反法律规定。原告要求解除合同的原因是中国工商银行盐城开发区支行先后三次分别扣划1992.17元、1896.63元、254258.05元，共计258146.85元，而使被告的按揭贷款全部还清。此数额与被告通过查询银行流水单有出入，每次应分别为1992.17元、1991.85元、252267.04元，共计256251.06元，以上款项是否扣划原告的保证金，被告不清楚。如果是，则引起扣划的原因是原告作为保证人，被告、季步林、陆巧珍作为借款人，银行作为出借人，三方签订的借款担保合同，被告未如期归还银行贷款所致。本案是因担保人承担担保责任后而引起的追偿权纠纷，原告应按照担保法的有关规定，向借款人行使追偿权，而不应向法院提起商品房买卖合同纠纷。3、商品房买卖合同附件4合同补充协议第2条第5项之约定，是原告先前弄好的固定条款，而让被告仓促签字，此款条款违反法律的有关规定和公序良俗，应该无效。在本案的商品房买卖合同中，被告已经履行了该合同的全部义务，支付了全部的购房款，不存在违约行为。原告存在违约之处，延期一年多，于2017年3月份才交房。到目前还未为被告办理房屋产权手续。4、被告从2013年11月28日购房以来，达到五年半多，与银行约定贷款20年，目前已向银行还款本息103127.55元（此中利息占66637.82元），被告及家人已经对此房装潢入住，此房市场价目前已成倍升值，原告要求通过解除合同达到退房的目的，居心不良，违反公序良俗。5、原告作为保证人是连带保证责任，办理被告的房屋抵押登记手续完毕后，免除保证责任。可被告严重逾期，迟迟未能有符合登记条件的房子办理产权登记，从而不能办理房屋抵押登记。如果是银行扣划原告的保证金，是原告先行违约造成的，而不应该要被告承担违约责任。综上，请求法院驳回原告的各项诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年11月28日,创世纪公司(出卖人)、季东军（买受人）签订商品房买卖合同，约定：买受人购买出卖人开发建设的御景湾花园17幢805室房屋，建筑面积86.38㎡，单价4827.23元/平方米，房款合计416976元；付款方式及期限，买受人在2013年11月28日前以现金方式支付首期房款计126976元，剩余房款290000元由买受人通过银行按揭贷款方式于2013年12月1日前支付；买受人逾期付款的违约责任，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；交付期限，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房【验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用等。附件四：合同补充协议第二条第五项约定，买受人通过银行按揭贷款方式支付部分房款的，对于银行按揭贷款本息的债务，在房屋他项权证办妥之前，出卖人提供阶段性担保。若买受人没有按时足额归还银行贷款本息，致使银行发出通知要求出卖人承担担保责任的或者导致银行直接扣划出卖人的保证金用于支付买受人拖欠的贷款本息的，出卖人有权解除本合同，收回房屋，同时出卖人有权按照房屋总价款的5%向买受人主张违约金并要求买受人赔偿出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金、律师费、诉讼费等）。如出卖人不解除合同，代为垫付或者以扣划相应保证金的方式归还了买受人拖欠的贷款本息。买受人应按出卖人代为归还贷款本息的数额每日千分之一的标准计算出卖人经济损失等。季东军支付了首付款126976元，剩余房款290000元向银行贷款。 另查明，御景湾花园17幢805室房屋已交付给季东军。2014年11月4日，季东军向中国工商银行盐城开发区支行申请个人住房贷款29万元，期限20年。创世纪公司提供阶段性担保。2018年6月29日，因季东军违约，开发区支行向创世纪公司发出协助扣款通知书。2018年12月26日，开发区支行向向创世纪公司发出宣布贷款提前到期函。2019年3月26日，开发区支行向创世纪公司发出协助扣款通知书。截止2019年3月26日，创世纪公司已还清欠全部贷款256251.06元。 2019年4月16日，创世纪公司向季东军发出解除合同通知书，要求季东军在收到通知书后七日内到创世纪公司协助办理网签注销手续，若不配合，将依法提起诉讼，还需承担违约金、诉讼费和律师费。季东军于2019年4月17日收到创世纪公司发出的解除合同通知书。因创世纪公司于2019年5月提起诉讼，季东军进行答辩，表示不同意解除合同。 本院认为，一、原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规规定，为真实有效的合同，双方应当遵照执行。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中原告与被告在合同补充协议第二条第四款约定了合同解除的条件，该约定合法有效。现因被告多次未按期偿还按揭贷款，贷款银行扣划原告保证金用于偿还全部按揭贷款，合同解除的条件已经成就，原告有权解除合同。本案中具备合同解除条件，现原告请求解除合同，本院判决合同解除。 二、双方商品房买卖合同被解除后，涉案房屋继续网签登记在被告名下且由被告占有使用已经影响原告行使物权，原告有权依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条之规定要求被告协助办理网签登记注销手续，将房屋退还给原告。 三、涉案合同因被告未按期偿还按揭贷款而被原告解除，原告依据商品房买卖合同附件四：合同补充协议第二条第五项主张违约金和律师费符合合同约定。本院考虑到本案情况，酌情支持律师费人民币10000元。 四、在商品房买卖中，双方均有违约之处，故对原告要求违约金之诉，不予支持。 五、对于商品房买卖合同解除后被告的首付款返还问题和装潢补偿为题，因被告在本案中未提起反诉，且原告已经被盐都区人民法院裁定受理破产重整申请，被告可以依法向管理人进行债权申报，若管理人对被告申报的债权不予确认，被告可以另行起诉，本案对于该问题不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十六条、九十七条、九十八条，《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告江苏创世纪置业有限公司与被告季东军签订的编号1631200620131128的商品房买卖合同。 二、被告季东军在本判决生效后三十日内协助原告江苏创世纪置业有限公司办理御景湾花园17幢805室网签登记备案注销手续，将房屋退还给原告。 三、被告季东军在本判决生效后三十日内向原告江苏创世纪置业有限公司支付律师费人民币10000元。 四、驳回原告江苏创世纪置业有限公司其他诉讼请求。 案件受理费8233元、由被告季东军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费（收款人：盐城市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司盐城世纪大道支行，帐号：52×××89）。 审 判 长 郭玉国 审 判 员 杨汉华 审 判 员 邵 静 二〇一九年十一月二十一日 法官助理 郁 玲 书 记 员 张 璐