重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0118民初8784号原告：曹兴宏，男，1965年5月5日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：杨鑫，重庆荣泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭俊达，重庆荣泽律师事务所律师。被告：重庆文睿房地产开发有限公司，住所地重庆市长寿区桃花西路1号1幢15-2，统一社会信用代码915001155678890584。诉讼代表人：重庆华西会计事务所有限公司，该企业破产管理人。委托诉讼代理人：徐凤莲，女，该破产管理人工作人员(特别授权)。委托诉讼代理人：朱卓悦，女，该破产管理人工作人员(特别授权)。原告曹兴宏与被告重庆文睿房地产开发有限公司(以下简称文睿房地产公司)普通破产债权确认纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹兴宏及其委托诉讼代理人杨鑫、彭俊达，被告文睿房地产公司的委托诉讼代理人徐凤莲、朱卓悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹兴宏向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2013年12月4日签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效；2.确认原告申报的221394.21元债权为购房者优先债权。事实和理由：2013年12月4日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由原告以209220元的金额购买被告开发的位于重庆市永川区XX号的房屋，支付方式为一次性支付。合同签订后，原告以现金方式一次性支付了购房款209220元、大修基金5706元、税费6468.21元，共计221394.21元。被告向原告出具了收款收据。2019年6月19日，被告破产管理人发出意见书，以双方的《重庆市商品房买卖合同》为借款所作担保，并非真正的商品房买卖关系为由，决定不履行该合同，涉案房屋为破产财产。其后，原告就此向管理人提出异议，管理人于2019年7月26日做出异议回复，再次驳回了原告的债权申报。原告认为，原、被告之间的合同合法有效，原告已经支付了全部的购房款项，是为了生活所需购买房屋，双方之间的合同应该继续履行。被告文睿房地产公司辩称，原告与被告之间并非商品房买卖关系，实际为借款关系所作的担保，原告共计借了500000元给被告的股东郭修泉、郭风华，但是被告已经支付了本金及利息617800元给原告，借款已经还清。案涉房屋尚未完成标的物的转移登记，不具有物权效力，本案所涉债权仍然属于合同债权，应当按照企业破产法的相关规定申报债权。案涉房屋未完工，不具有交付的条件，并且原告购买房屋不是为了生活消费所需，不是真正的购房消费者，不能够享有购房优先债权。综上，请求驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月18日，曹兴宏取现金130000元。2013年5月24日，曹兴宏取现金100000元。2013年12月4日，文睿房地产公司(甲方)与曹兴宏（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》（业务编号：201312038000796）一份，载明：乙方购买甲方在重庆市永川区何埂镇开发建设的XX（暂定名）小区的房屋1套；房屋坐落为重庆市永川区XX号，建筑面积76.08平方米，套内建筑面积64.49平方米；总成交金额为209220元，建筑面积单价为2750元/平方米，套内建筑面积单价为3244.22元/平方米；付款方式为一次性付款，于2013年12月4日付房款209220元；甲方应当在2014年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用等内容。同日，曹兴宏以同样的方式和金额购买了位于重庆市永川区何埂镇XX号的房屋。同日，文睿房地产公司为该两套房屋办理了房屋登记/商品房网签（期房）。同日，文睿房地产公司向曹兴宏出具了收据一张，载明收到曹兴宏缴纳房款209220元、大修基金5706元、税费6468.21元，共计221394.21元。同日，文睿房地产公司的股东郭风华向曹兴宏出具借条1张，载明：借到曹兴宏170000元。2014年1月10日，郭风华在该借条上另注明：已还叁万元，余款壹拾肆万元于2014年4月底归还。2014年4月30日，文睿房地产公司为前述两套房屋办理了合同备案/预售合同备案。2016年8月15日，重庆市第五中级人民法院裁定受理重庆市住宏节能建材有限公司、重庆市住宏节能建材有限公司永川工程分公司对文睿房地产公司的破产清算申请，并将该案交由本院审理。同年9月22日，本院立案受理文睿房地产公司破产清算一案。同年10月13日，本院指定重庆华西会计师事务所有限公司担任文睿房地产公司管理人(以下简称管理人)。2017年2月21日，曹兴宏以2013年12月4日郭风华出具的借条载明的债权向管理人进行破产清算债权申报登记，申报债权金额为140000元，债权发生时间为2013年12月4日。2019年6月19日，管理人向曹兴宏出具编号为文睿破债审[2019]第002号《债权审查意见书》，载明：申报人申报的房款209220.00元大修基金5706.00元、税费6468.21元合计221394.21元。申报人与重庆文睿房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同虽然已进行了合同网签备案但尚未完成标的物的转移登记网签备案是国家对房地产行业严格管理防止一房二卖采取的一种行政措施其不具有物权的效力。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力;未经登记不发生效力。所以房屋买受人在房屋所有权登记完成之前对出卖人享有的仍属于合同债权。经与郭修泉、郭风华核实申报人与重庆文睿房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同是为借款所作的担保并非真正的商品房买卖关系实际为借款关系。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保借款到期后借款人不能还款出借人请求履行买卖合同的人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。故管理人按借款债权进行审查由于申报人未提供转账依据不能证明已将款项交付给重庆文睿房地产开发有限公司故申报的债权金额暂不予认定。申报人对本意见书有异议的应当在本意见书送达后15日内向管理人提出书面异议并附证据材料以证明申报人向重庆文睿房地产开发有限公司支付了该款项管理人将对债权金额进行复核若对管理人的复核意见不服的可向永川区人民法院提起诉讼;也可以直接向永川区人民法院提起诉讼。逾期未提出书面异议也未起诉的视为对管理人审查结果无异议。2019年7月26日，管理人向曹兴宏出具编号为文睿破债复[2019]第026号《对债权异议的回复》，载明：重庆文睿房地产开发有限公司破产管理人于2019年6月24日向你送达了文睿破债审(2019)第002号、005号《债权审查意见书》你于2019年6月25日向管理人提出了异议现回复如下：你提供的银行转账凭证分别为2012年4月16日和2012年5月2日而你与重庆文睿房地产开发有限公司签订商品房买卖合同时间为2013年12月4日收据开具时间也为2013年12月4日如果你当初转款的时候就是购买房屋在转款后1年多才开具收据亦不符合常理所以你支付的并不是购房款。管理人还查阅了郭修泉的收支记录记录中记载有你的借款和向你支付的利息足以证明你与文睿房地产公司之间是民间借贷关系而并非真正的商品房买卖关系。你与重庆文睿房地产开发有限公司之间虽已签订了商品房买卖合同但尚未完成房屋所有权登记对文睿房地产公司享有的仍属于合同债权。你提供的收据不足以证明你向文睿房地产公司支付了该款项。因此管理人经复核后对你申报的债权仍不予确认。若你对管理人的复核意见仍有异议请按《中华人民共和国企业破产法》第五十八条之规定在收到本回复之日起15日内向重庆市永川区人民法院提起诉讼。2019年8月25日，重庆腾宇建设工程有限公司出具《关于曹兴宏在永川工作的证明》1份，载明：曹兴宏于2012年6月至2016年3月在其公司协润·凤凰世纪城(永川区凤凰湖旁)从事电工维护工作，在此期间，在该地区工作和生活。同时查明，曹兴宏与钱文群系夫妻关系。曹兴宏与钱文群婚后生育一子曹燚。曹燚与肖倩于2013年6月25日结婚，婚后于2016年8月30日生育一女曹艾欣。钱文群、曹燚的户口均在重庆市北碚区，肖倩的户口原在重庆市北碚区，于2016年3月11日迁至重庆市渝北区。审理中，曹兴宏举示了《个体工商户营业执照》，有效期从2000年3月30日至2003年12月31日，载明曹兴宏在重庆市渝北区悦来街道销售家用电器。审理中，曹兴宏称涉案购房款是以前做销售电器生意的收入；在2013年4月18日、2013年5月24日两笔取现后，其就开始在重庆周边到处看房；其购买该房屋的目的是用于自己两口子和儿子儿媳居住；其和其妻居住在重庆市北碚区，在重庆市渝北区销售电器的店是租赁的房屋；其儿媳在其买房子那几年在重庆市永川区销售汽车的，现在汽车销售公司已破产，便不在永川区工作了；其子在其买房子那几年到处打临工，有时候在永川区有时候在重庆主城，现在在重庆长安厂工作；2013年12月4日，其带了现金六、七十万元到文睿房地产公司处看房，在支付了两套房屋价款后，尚余部分现金被郭风华发现，郭风华遂向其借钱，其便借给了郭风华；因为大额现金存在银行其不放心，便带在身上；其在重庆腾宇建设工程有限公司从事水电维护和管理，平时吃住在工地上，2016年3月后就没有在那里工作了，工作期间重庆腾宇建设工程有限公司没有给其购买社保，其不是公司员工是分包方的员工，帮分包方管工地，分包人名为陈均伦；其到永川区工作后渝北区的店由其妻负责看管。本院认为，本案的争议焦点为本案的争议焦点为曹兴宏与文睿房地产公司之间是否建立了房屋买卖合同关系，对此本院不予认可，理由如下：第一，六、七十万的现金不易携带，在支付时也不易结算，并且不安全，曹兴宏在未了解房价的情况下带着这么多现金，而不是采用携带和支付更为方便且更安全的银行卡的行为与正常的购房行为不符。第二，如果支付的属于购房款，自2013年12月4日交付全额购房款后至文睿房地产公司于2016年8月15日被裁定受理破产清算申请时近三年的时间，未要求文睿房地产公司开具正式的购房发票亦于常理不符。第三，2013年12月4日签订合同时，曹兴宏、钱文群、曹燚、肖倩均是重庆市北碚区人，现曹兴宏举示的证据不足以证明其和其妻及儿子儿媳在永川区有长期稳定的工作，需要长期在永川区生活，且涉案XX小区位于永川区何埂镇，离永川区城区尚有几十分钟车程，曹兴宏对在永川区偏远乡镇购房居住亦未作出符合生活常理的合理解释，故不能证明其购买该房屋的目的是用于其和其妻及儿子儿媳居住。第四，《重庆市商品房买卖合同》载明文睿房地产公司应当在2014年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付曹兴宏使用的内容，而曹兴宏在2017年2月21日向管理人进行破产清算债权申报登记时连并非文睿房地产公司出具而是其公司股东郭风华出具的借条且金额较小的债权都进行了申报，却不同时申报本案中与文睿房地产公司所签合同所涉数额更大的债权，与常理不符。第五，本案所签《重庆市商品房买卖合同》及文睿房地产公司出具现金收据的日期，与文睿房地产公司的股东郭风华向曹兴宏出具借条的日期为同一日。结合以上分析，可以认定《重庆市商品房买卖合同》的真实意思表示并非是在曹兴宏与文睿房地产公司之间建立房屋买卖关系，双方以虚假的买卖房屋的意思表示而签订的合同应为无效合同，故本院对于曹兴宏要求确认原、被告于2013年12月4日签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效的诉讼请求不予支持；同时，本案所涉款项并非购房款，曹兴宏举示的收据亦不足以证明其向文睿房地产公司支付了该款项，其也不是为了生活所需的购房者，无权基于购房者的身份主张相应的优先权利，故本院对于曹兴宏要求确认其申报的221394.21元债权为购房者优先债权的诉讼请求亦不予支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告曹兴宏的诉讼请求。案件受理费减半收取1720元，由原告曹兴宏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  欧阳毅二〇一九年十一月十八日书记员  苟 鑫