北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初44630号原告：赵文静，女，1988年7月9日出生，汉族，北京尚品百姿电子商务有限公司职员，住山东省青岛市黄岛区。原告：由娜，女，1988年12月2日出生，汉族，北京新翼教育咨询有限公司职员，住甘肃省天水市麦积区。被告：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济技术开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1466。法定代表人：单一刚，执行董事。委托诉讼代理人：张凯强，男，1990年9月3日出生，汉族，北京自如生活企业管理有限公司法务，住北京市密云区。原告赵文静、由娜（以下称姓名，一并提起时称二原告）与被告北京自如生活企业管理有限公司（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。二原告及被告委托诉讼代理人张凯强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告退还四个月租金13320元；2、被告退还服务费3996元；3、被告支付违约金3330元；4、被告赔偿误工费6639元；5、被告赔偿医疗费553.32元；6、被告赔偿精神损失费2元。事实和理由：我们和被告于2018年8月5日签订《房屋租赁合同》，约定被告将北京市朝阳区北京像素北区xxx号房屋（以下简称涉案房屋）出租给我们使用，签订合同时被告承诺涉案房屋供暖正常。合同签订后，我们向被告支付了一个季度的租金及全年的服务费，但我们居住到供暖季时发现涉案房屋根本没有暖气，我们多次找被告要求维修，但被告无正当理由迟延，直到我们投诉后才断断续续修了近两个月，暖气依然没有温度，我们只能在寒冷中度过了四个月的供暖期。我们认为被告未能提供合格的租赁物构成根本违约，故诉至法院，望判如所请。被告辩称，我公司接到二原告反映暖气不热后，2018年11月28日上门维修，经过维修暖气仍然不热，经协商我公司向二原告每月支付电费200元，作为二原告使用电暖气的补偿。我公司并无违约行为，不同意退还租金、服务费及赔偿违约金。二原告没有证据证明误工损失及医疗费与本案的关联性，不同意承担。精神损失费没有依据，不同意赔偿。由娜并非合同相对方，无权提起本案诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月5日，赵文静（乙方）在被告（甲方）的“自如APP”上与被告签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方管理房屋资产出租人的涉案房屋，租赁用途为居住，租期自2018年8月5日至2019年8月4日，租金每月3330元，付款方式为押一付三。鉴于甲方将持续为乙方提供房屋维护及管理服务（包括但不限于专属管家、保洁服务、维修服务、客服电话、WIFI等），乙方应向甲方支付房屋维护及管理服务费“服务费”服务费以双方附件一确认的金额为准。租赁期限内，甲方承担房屋及附属物品、设备设施因老化产生的维护、维修事宜（但不含乙方自带物品、设备设施）；乙方承担房屋及附属物品、设备设施因使用、保管不当或人为造成的维护、维修及赔偿责任，对于无法根据前述标准界定的共用设施的维修费用或因之产生的赔偿责任，由共用设施的全体乙方和其合租人共同承担。合同第六条约定：……（四）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、房屋资产出租人强行收回标的资产，影响本合同继续履行的；2、拒绝承担本合同约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的……第七条规定：……（三）甲方有本合同第六条第（四）款约定的情形的，应按月租金的100%向乙方支付服务违约金……合同附件一为房屋及租赁信息表，在“房屋信息及租住要求”一栏注明供暖方式为集体供暖，房源类型为自如友家。2018年8月7日，赵文静向被告支付了首期租金及服务费。涉案房屋所在的xxx号房屋由被告分别出租给三户，其中二原告为一户，三户租户与被告的管家杨x建立“像素北xxx家庭群”，沟通日常租赁事宜。2018年11月16日，租户在群内反映xxx号房屋内暖气是凉的，希望管家协调处理，管家答复可以打电话找物业要求师傅开总阀门，整个北区刚开始都没什么温度。次日，租户反映物业已经来进行了维修。11月18日，租户反映暖气漏水，管家答复会联系关总阀门，在APP上报修后有师傅维修。11月20日，租户反映屋里的暖气已经修好，希望管家盯着物业改管道，管家表示已经跟物业说过，师傅去过之后就盯着旁边那家改过管道了。11月26日，租户反映师傅修完后暖气还是冰凉的，管家表示一直在联系物业负责人，由物业联系旁边一家改管道。群内租户要求管家对此给出解决方案，赵文静要求到30号不能供暖就该补贴补贴，该换房换房，管家答复如果30号解决不了就每个月给200元电费补贴，但具体现在没法给出准确回复，需要请示领导。11月30日，租户再次询问，管家答复目前物业的检查结果是邻居装修的时候把供暖和回暖接反了，正在催促邻居以最快时间修好，本月会申请供暖补贴，如果下个月还没修好，可以申请无责换房。12月7日，管家询问暖气是否有温度，租户答复还是没有，管家询问大家想申请补贴还是想退房，双方约定见面协商。12月11日，租户提出退还服务费，管家未答复。12月26日，管家通知上月申请的400电费补贴已经发放到两户签约人的自如钱包里，由娜询问为什么不商量就直接通知，管家称这是上个月的补贴，剩余的事做不了主，需要和能做主的同事一起上门谈谈。2019年1月2日，管家杨x和管家刘x共同至1226号房屋内与各租户当面协商。次日，刘x给出解决方案，先派送3个电暖气，1月15日到3月15日给3户共计600元的电费补贴，退还11、12月的服务费，对退还全年服务费的请求无法答应。1月4日，刘x询问是否能接受上述方案，各租户表示需要商量一下。1月6日，被告将三个电暖气送至1226号房屋内。1月9日，刘x再次询问对解决方案的意见，但无人回复。1月23日，杨x通知12月15日至1月15日的供暖补贴已经发放至自如钱包。2月26日，刘x与由娜进行微信沟通，刘x询问屋内温度如何，由娜回复没暖气、天气太干无法天天用电暖气，刘x又询问对之前的方案是否接受，由娜明确表示不接受，要求退还一年的服务费和三个月的房租，刘x称会把意见反馈给公司。2019年8月4日，合同到期，二原告搬离涉案房屋。庭审中，二原告表示因配合被告进行暖气维修及本次诉讼调解产生了误工费，并提供北京xx教育咨询有限公司及北京xxx电子商务有限公司出具的证明，显示由娜2018年11月误工6天，2019年误工2天，扣发工资4571元，赵文静2019年4月请假2天，7月请假1天，扣除工资2068元。被告对此不予认可，认为无法证明与本案的关联性。另，二原告主张因涉案房屋没有暖气导致受凉感冒发生医疗费，并提供挂号及购药记录予以证明，被告对此不予认可。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。赵文静与被告签署的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。由娜虽未在合同上署名，但从合同履行的整个过程来看，由娜与赵文静共同使用涉案房屋、作为承租人与被告协商相关事宜，系实际承租人，故与赵文静共同作为租赁合同相对方，具有提起本案的主体资格。本案是租赁合同纠纷。被告是专门从事房屋租赁业务的资产管理公司，出租房屋业主将房屋托管给被告管理，被告收房后找寻租户并出租房屋。作为专业公司，被告在收房时应当对所收房屋的状况详细了解并如实告知相关租户。二原告自被告处承租涉案房屋，并交纳租金，被告为二原告提供适合居住的房屋。除此之外，被告作为房屋的管理方，亦为二原告提供与房屋租赁有关的服务，原告支付服务费，故服务义务亦是双方合同的题中应有之义。双方签订的租赁合同附件中明确约定涉案房屋为集中供暖，但实际上涉案房屋因设备原因无法正常供暖，被告对此未提前告知。出现问题后被告虽进行过维修，但并未修好，导致提供的租赁物存在瑕疵，故被告应就此承担相应责任。考虑到合同约定被告提供的服务不仅限于维修，在合同履行过程中被告还提供了其他服务，二原告要求退还全部服务费于法无据，但被告应退还供暖期间四个月的服务费。按照房屋租赁的市场惯例，租金的高低与房屋位置、设施设备等密切相关。根据庭审查明的事实及现有证据，涉案房屋暖气出现问题后被告联系物业公司并派人进行了维修，确定无法修复后又提供了电暖气等设施，暖气是否正常供暖并非被告单方可以决定，但严冬无暖确实导致二原告使用房屋的用户体验下降、涉案房屋居住条件变差，故被告应适当向二原告退还在此期间的房屋租金。但二原告实际使用了涉案房屋，其要求退还供暖期间的全部租金没有法律依据，本院无法支持，综合本案情况对退还数额予以确定。根据合同约定，被告拒绝承担合同约定的维修义务，致使承租人无法正常使用涉案房屋的，被告构成违约。二原告报修后，被告采取了维修措施，虽未能修好，服务存在瑕疵，但不符合合同约定的承担违约责任的条件，故本院对二原告要求违约金的请求无法支持。关于误工费，因涉案房屋暖气维修家中需要留人，二原告提交的证据能够证明因此发生了误工费用，故对于因暖气维修发生的误工费，本院予以支持。但二原告提交的误工证明与微信群聊天记录中涉及的维修时间无法全部对应，故本院对误工证明与微信记录能够对应的维修天数的误工费予以支持。诉讼期间的误工费系二原告的诉讼成本，并非直接损失，本院无法支持。关于医疗费，二原告提交的证据不足以证明系因涉案房屋无暖气而发生，本院对此无法支持。二原告主张精神损失费没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效后七日内退还原告赵文静、由娜房屋租金一千三百三十二元及服务费一千三百三十二元；二、被告北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告由娜误工费二千二百八十五元；三、驳回原告赵文静、由娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费496元，由原告赵文静、由娜负担406元（已交纳），由被告北京自如生活企业管理有限公司负担90元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  陈 洁人民陪审员  刘秀琴人民陪审员  胡永庆二〇一九年十一月二十八日书 记 员  曹春静