北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初1552号原告：周伟东，男，1969年11月27日出生，汉族，农民，住浙江省青田县。委托诉讼代理人：高国静，河北冠廷律师事务所律师。被告：北京市朝阳区崔各庄乡费家村经济合作社，住所地北京市朝阳区崔各庄乡费家村村委会院内。法定代表人：吴跃，社长。委托诉讼代理人：田巍，北京凯基律师事务所律师。被告：北京市朝阳区崔各庄乡人民政府费家村民委员会，住所地北京市朝阳区崔各庄乡费家村。法定代表人：吴跃，主任。委托诉讼代理人：田巍，北京凯基律师事务所律师。原告周伟东（以下简称原告）与被告北京市朝阳区崔各庄乡费家村经济合作社（以简称费家村经济合作社）、被告北京市朝阳区崔各庄乡人民政府费家村民委员会（以下简称费家村委会）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告、原告委托诉讼代理人高国静、费家村经济合作社、费家村委会委托诉讼代理人田巍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除我和二被告签订的《土地租赁合同》；2、二被告赔偿我地上物重置损失644159元；3、案件受理费由二被告负担。事实和理由：1999年9月30日，我和二被告签订了一份《土地租赁合同》，约定由我承租二被告出租的位于北京市朝阳区费家村委会木器厂西700平方米的土地，合同约定租赁期限至2019年11月1日。上述合同签订后，我在该场地上建造临时性房屋，用于公司经营。后二被告在2016年10月擅自对房屋断水断电，导致公司无法经营，只得另行租房。我多次找二被告进行协商，要求恢复水电供应，但均被拒绝。现因场地被拆迁，导致合同解除。我诉至法院，请求判决支持我的上述诉讼请求。费家村经济合作社、费家村委会辩称：首先，双方签订的租赁合同已经到期。合同约定的租赁期限自1999年10月1日至2014年10月1日。签订该合同时，双方预期该土地使用年限为15年，原告所建的临时性房屋预期使用年限也是15年，到2014年10月1日，已经达到预期使用年限，在延长的租赁期限内，原告对租赁土地未进行任何建设，且租金只支付到2015年9月30日。即使原告提交的《土地租赁合同》第二页中手写部分关于延长租赁期限的文字上费家村经济合作社的印章是真实的，但我们认为，当时与原告签订上述租赁合同的出租人系费家村经济合作社和费家村委会，而延长期限处仅有费家村经济合作社的签章是没有法律效力的。第二，因本案《土地租赁合同》已经达到签订时预期使用的最长年限，无论后期双方补充的延长使用期限是否真实、有效。如果有效，也是在《土地租赁合同》临近届满时增加的使用期限，并不在当时签订《土地租赁合同》时原告期待建造临时建筑物的使用年限内。其次，在租赁关系中如产生损失，应采用“支出费用年度分摊法”较为合理，即将支出费用在合同约定的租赁期限内平均分摊，然后只计算违法建筑被拆除或返还之日到租赁合同到期之日剩余价值作为赔偿标准。第三，法院应当考虑原告基于违法建筑经营收益，涉案建筑物自1999年建造以来，一直用于经营，原告基于建造的临时建筑物取得的收益已经远远超过其建造成本，并未发生实际损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：1999年9月30日，原告与二被告签订了一份《土地出租合同》，约定由原告承租二被告出租的位于北京市朝阳区费家村委会木器厂西700平方米的土地，租赁期限自1999年10月1日至2014年10月1日，年租金为7000元，每五年递增5%。该合同第六条约定：“租赁期内甲（二被告）乙（原告）双方不得解除合同，如甲方违约收回土地，应补偿乙方迁址的全部损失。（国家征地除外），但国家征地给予的地上物所有补偿费归乙方，其土地权归甲方。”原告在该合同上签字，二被告在该合同上签章。上述合同签订后，二被告向原告交付了租赁标的物，原告在该土地上建造了地上物。庭审中，原告向本院提交的合同文本第二页有2007年11月增加的手写文字内容，载明：“由于企业经营需要，乙方须投资改建厂房，所以在原期限基础增加五年即从2014年增长到2019年。”费家村经济合作社在该手写内容处签章。庭审中，二被告持有的合同中并无该手写内容，二被告对该手写内容处费家村经济合作社签章的真实性提出异议，并申请对该公章进行鉴定，本院依法委托法大法庭科学技术鉴定研究所对二被告的申请事项进行鉴定，该鉴定机构于2019年2月28日出具了《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：“检材第2页下方的“北京市朝阳区崔各庄乡费家村经济合作社”印文与样本中的“北京市朝阳区崔各庄乡费家村经济合作社”印文是同一枚印章盖印。”案件鉴定费9700元由二被告预付。庭审中，原告、二被告对该《司法鉴定意见书》均无异议。2013年8月25日，原告和二被告签订了一份《费家村集体土地出租上调租金补充协议书》，双方约定该补充协议只用于上调租金，其他合同条款不变，从2013年开始将租金上调至每年15000元。该补充协议有原告签字以及二被告的签章。案件审理过程中，原告申请对其承租的土地上建造的地上物的重置成新价进行评估，本院依法委托北京圣元房地产评估咨询有限公司对原告的申请事项进行评估。该评估公司于2019年6月5日做出了《房地产估价报告》，评估结果为：“房屋及附属物重置成新价格：644159元，”案件评估费6000元，由原告方预付。原告向二被告支付了2015年9月30日以前的所有租金。2017年下半年，涉案土地上的房屋被断电。庭审中，二被告认可该土地所涉及的房屋目前在费家村非住宅腾退回收范围内，原告提交的现场照片亦表明，涉案土地上的房屋写有“拆”字。截至本案庭审结束，涉案土地和地上物由原告实际控制。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原告和二被告双方签订的《土地出租合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，原告和二被告应当按照合同的约定履行各自的义务。本案的争议焦点系原告提交法院的《土地出租合同》第二页中手写部分的关于延长租赁期限的约定是否有效。本院认为，如对由原告和二被告签订的租赁合同进行变更，应当由原合同的所有签约人协商一致进行变更，但原告提交的《土地出租合同》文本中对租赁期限变更条款处仅有费家村经济合作社的签章，并无费家村委会的签章，而二被告处的《土地出租合同》中并无该变更租赁期限的约定，且考虑到在2013年原告和二被告签订的补充协议系由原告签字、二被告签章，故本院认为，原告提交的《土地出租合同》中关于租赁期限延长至2019年的约定因缺少合同当事人的确认而不发生法律效力。原告与二被告签订的书面土地租赁合同至2014年10月1日到期终止，此后原告向二被告又支付了一年租金，在此情况下，应当认定双方形成了不定期租赁合同关系。在2015年9月30日租金使用期限届满且原告未再支付租金的情况下，应当认定原告与二被告的土地租赁合同关系至2015年10月1中终止。故原告要求解除《土地出租合同》并由二被告赔偿损失的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告周伟东的全部诉讼请求。案件鉴定费九千七百元，由被告北京市朝阳区崔各庄乡费家村经济合作社、被告北京市朝阳区崔各庄乡人民政府费家村民委员会负担（已交纳）。案件评估费六千元，由原告周伟东负担（已交纳）。案件受理费一万一千八百元，由原告周伟东负担（已交纳五千九百元，剩余五千九百元于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  乔红星人民陪审员  骆尚朴人民陪审员  王艳芬二〇一九年十一月十二日书 记 员  张 颖