吉林省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉民终259号 上诉人（原审被告）：长春理工大学光电信息学院。住所：吉林省长春市高新区博才路399号。 法定代表人：王思迪，该学院董事长。 委托诉讼代理人：张忠阁，女，该学院法律顾问。 委托诉讼代理人：金柏妍，女，该学院干事。 被上诉人（原审原告）：长春卓越城建设开发有限公司。住所：吉林省长春经济开发区东南湖大路636号。 法定代表人：苏天娇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：葛再影，女，该公司法务。 委托诉讼代理人：张辉，吉林华盟律师事务所律师。 原审被告：长春中能新能源有限公司。住所：吉林省长春市朝阳区前进街集商国际项目A1、A2、A3、A4、A5号楼2309号。 法定代表人：尹维鹏，该公司董事长。 上诉人长春理工大学光电信息学院（以下简称光电学院）因与被上诉人长春卓越城建设开发有限公司（以下简称卓越城公司）及原审被告长春中能新能源有限公司（以下简称中能公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省长春市中级人民法院（2018）吉01民初642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人光电学院的委托诉讼代理人张忠阁、金柏妍，被上诉人卓越城公司的委托诉讼代理人葛再影、张辉到庭参加诉讼。原审被告中能公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 光电学院上诉请求：1.撤销吉林省长春市中级人民法院（2018）吉01民初642号民事判决，发回重审或依法改判卓越城公司支付单方解除合同违约金500万元或赔偿经济损失；2.本案上诉费用由卓越城公司负担；3.本案的保全费由卓越城公司负担。事实与理由：一审判决认定事实错误。（一）光电学院与卓越城公司之间未达成协议解除合同的合意，一审判决认定双方以协议方式解除《房屋土地买卖合同》，属于认定事实错误。1.光电学院应卓越城公司高级管理人员要求向卓越城公司高级管理人员发送《解除合同通知书》图片，非光电学院负责人的真实意思表示。光电学院负责人的真实意思表示是希望以此使得卓越城公司支付应付的转让价款并继续履行合同。2.光电学院在《解除合同通知书》中明确约定应当以书面送达作为本合同送达方式。而光电学院负责人应对方高级管理人员的要求向卓越城公司高级管理人员发送《解除合同通知书》图片，既不符合《解除合同通知书》中关于送达形式的约定，也不符合合同法中关于书面送达及采用数据电文形式送达的相关规定。3.《解除合同通知书》的送达人并非合同的指定联系人。4.光电学院在《补充协议》中明确约定光电学院行使单方解除权的条件是卓越城公司付款迟延履行三日后。光电学院的负责人向卓越城公司高级管理人员发送《解除合同通知书》图片之日尚未拥有基于补充协议约定的单方解除权。5.光电学院在合同签订后，卓越城公司未履行合同，存在根本违约行为时向卓越城公司发出《催告履行合同通知书》。对此光电学院希望卓越城公司继续履行合同并且按照合同约定支付相应的违约金。基于以上理由，不能认定是光电学院向卓越城公司按法定和约定的程序发出的解除合同要约。卓越城公司在一审起诉中主张解除合同，应视为单方意思表示应承担单方解除项下的违约责任。（二）一审判决卓越城公司承担200万元违约金，认定事实错误。卓越城公司根本违约，应承担违约金500万元。1.卓越城公司在履行《房屋土地买卖合同》的过程中存在根本违约行为，依法应当承担《房屋土地买卖合同》中约定的500万元承担违约金。2.一审判决中，光电学院已举证由于卓越城公司的迟延履行致使光电学院实际损失为395万元，卓越城公司应当依照法律的相关规定对光电学院实际损失承担赔偿责任。 卓越城公司辩称，光电学院上诉理由与事实和证据不符。（一）关于解除合同问题。1.该解除合同通知书并非卓越城公司高管要求与光电学院解除。根据本案的证据，该解除合同通知书系光电学院校长指示董事长在8月24日签发的终止协议，与卓越城公司高管无关。2.关于送达解除合同通知书形式问题。该送达通知是用微信方式送达到卓越城公司有授权的高管人员手中，卓越城公司接到该通知后，经董事会研究，同意与光电学院解除合同，并于9月3日向吉林省长春市中级人民法院起诉。该微信送达方式是当今社会普遍使用方式，也是电商平台的一种方式，应当合法有效。3.光电学院主张解除合同通知书送达人并非合同指定联系人，首先合同并没有指定固定的联络人员，其次，卓越城公司高管人员有授权委托，在整个项目过程中，均由卓越城公司高管胡晓飞负责联系，卓越城公司认可胡晓飞的行为。4.关于补充协议当中的单方行使解除权条件未成就的问题。光电学院向卓越城公司发的解除合同通知书，卓越城公司同意后双方形成合意，并不是合同当中约定的光电学院的单方解除权。5.光电学院在发出解除合同通知后，又继续催告卓越城公司履行合同，卓越城公司已经拒收催告继续履行合同书，不同意继续履行合同。（二）关于违约金问题。一审判决卓越城公司承担200万元违约金已经过高。因为卓越城公司于2018年5月24日、7月25日两次支付对方1500万元，自2018年5月至今利息已有120-150万元左右，卓越城公司在本案中没有主张利息，卓越城公司的损失总计350万元左右。光电学院主张500万元违约金不成立，双方已经在补充协议中调整了关于房屋土地买卖协议中500万元违约金的约定，应按补充协议来确定。而且补充协议中约定了优先适用的协议，一审法院判决200万元违约金足以补偿对方的损失。综上，请求驳回上诉，维持原判。 卓越城公司向一审法院起诉请求：1.光电学院、中能公司连带返还卓越城公司已支付的1500万元转让价款；2.诉讼费、保全费、律师费由光电学院、中能公司负担。 一审法院认定事实：2018年5月4日，光电学院（甲方）给中能公司（乙方）出具一份《委托书》，内容为：“鉴于甲乙双方于2017年10月17日签署《蔚山校区不动产转让协议》，乙方按协议约定已经上交500万元定金，甲方同意全权委托乙方处置蔚山校区资产。” 2018年5月22日，卓越城公司（甲方）与光电学院（乙方）、中能公司（丙方）签订一份《房屋土地买卖合同》，主要内容为：“鉴于乙方与丙方于2017年10月17日签署《蔚山校区不动产转让协议》，于2018年5月4日签署关于处置乙方资产（蔚山校区不动产）委托书，现甲方与乙方、丙方经协商一致，根据民法通则、合同法等相关法律规定，就房屋、土地买卖达成协议如下：第一条合同标的：本合同项下乙方所属房屋及土地坐落于长春市高新产业技术开发区蔚山路以南，1.产权证编号：长房权字第1050000017号，丘地号：8-5/723-1，建筑面积：1189.72平方米；2.产权证编号：长房权字第1050000018号，丘地号：8-5/723-2，建筑面积：1503.26平方米；3.产权证编号：长房权字第1050000017号，丘地号：8-5/723-3，建筑面积：1408.05平方米。以上房屋总建筑面积4101.03平方米；4.土地证信息：长高新国用（2004）第010900138号，地号：2993-24，使用权面积21429平方米。以上房产及土地使用权现处于查封状态。第二条合同价款：本合同项下房屋及土地使用权转让价款为7200万元。第三条付款方式及义务：1.本合同经三方签字盖章后3日内，由甲方代乙方向吉林省长春市中级人民法院支付本合同项下标的物的第一笔转让款人民币500万元用于偿还乙方与吉林省兴国投资有限公司（以下简称兴国公司）欠款，届时乙方给甲方开具等额收款收据。户名：吉林省长春市中级人民法院（账号和开户行略）；2.在2018年7月3日前，由甲方代乙方向吉林省长春市中级人民法院支付本合同项下标的物的第二笔转让款4000万元用于偿还乙方与兴国公司欠款，届时乙方给甲方开具等额收款收据；3.在甲方向吉林省长春市中级人民法院支付4500万元后，3个工作日内，由乙方将解除查封的上述房产和土地证原件交给甲方，同时双方到不动产登记机关递交更名过户申请，在甲方拿到受理单2个工作日内支付本合同项下标的物的第三笔转让款1000万元到丙方指定个人账户，届时乙方给甲方开具等额收款收据，受理单原件由甲方保管（丙方账户及账号略）；4.在甲方支付本合同项下标的物的第三笔转让款1000万元至丙方指定个人账户后30日内应完成本合同项下标的物更名过户至甲方名下事宜，在本合同项下标的物更名过户至甲方名下当日（即新不动产证下发当日），甲方应再向丙方指定个人账户支付第四笔转让款人民币1200万元，乙方给甲方开具等额收款收据；5.在本合同项下标的物交接完成后（标的物目前正由地苑集团长春吉嘉驾校使用，乙方及丙方共同承诺标的物将于2018年8月31日前完成与甲方交接）3个工作日内甲方向丙方指定个人账户支付第五笔转让款500万元，乙方给甲方开具等额收款收据。至此，甲方应向乙方支付本合同项下标的物的转让价款7200万元全部支付完毕。第五条违约责任：1.如甲方未按本合同约定的付款方式及日期代乙方付款及向丙方付款，则应按未付款金额的日万分之五向乙方、丙方支付逾期付款违约金；2.如乙方在收到第一笔转让款500万元后，将上述标的物转让给甲方以外的第三方，则乙方应返还甲方支付给乙方的第一笔转让款及经济损失即2000万元；如甲方未能按照本合同第三条第2项约定时间即2018年7月3日前支付4000万元转让款，超出15日，则乙方有权解除本合同，同时甲方先期支付的500万元转让款不予返还；3.如甲方代乙方向吉林省长春市中级人民法院支付本合同项下标的物的转让款4500万元用于偿还乙方与兴国公司欠款后，乙方未能按本合同第三条第3项约定将解除查封的房产证和土地证原件交给甲方，则乙方应按甲方支付转让款金额的日万分之五向甲方支付逾期履行违约金。超过2日，甲方有权解除合同，乙方应在3个工作日内双倍返还甲方代乙方向吉林省长春市中级人民法院支付的本合同项下标的物的转让款；4.如乙方未能按本合同第三条第4项约定办理上述不动产更名过户至甲方（或甲方指定的个人）名下超过10个工作日，甲方有权解除合同，乙方应在3个工作日内双倍返还甲方已支付的转让款；5.如乙方未能按本合同第三条第5项约定在本合同项下标的物完成交接，甲方有权解除合同，乙方应在3个工作日内双倍返还受让方已支付的转让款（其他略）。”合同签订后，卓越城公司于2018年5月24日向一审法院转账支付了500万元，于2018年7月25日向一审法院转账支付了1000万元，光电学院给卓越城公司开具了收到1500万元转让款的收条。 因卓越城公司未依约在2018年7月3日前支付4000万元转让价款，2018年8月18日，光电学院向卓越城公司发出一份《催告函》，提出：“你方未按合同第三条第2款约定支付转让价款4000万元，未履行合同主要义务。我方急需上述转让款用于偿还融资贷款，否则将导致对第三方违约，给贵我双方均造成不必要的损失。在此我方正式催告，请你方在收到本催告函之日起三日内履行《房屋土地买卖合同》第三条第2款所约定的付款义务。期限届满仍不如约履行，我方将依法解除合同。希望得到贵方的理解和支持。” 2018年8月21日，卓越城公司与光电学院、中能公司三方签订一份《补充协议》，内容为：“鉴于甲、乙、丙三方于2018年5月22日签订了《房屋土地买卖合同》，约定甲方购买乙方位于吉林省长春市高新区蔚山路的土地使用权及房屋等地上建筑物，并对付款期限、违约责任等事宜进行了明确约定。合同签订后，甲方未按本合同第三条第2款约定支付转让价款4000万元。现因甲方申请延期支付，各方本着互让互谅的原则，经平等友好协商，就上述《房屋土地买卖合同》的部分条款进行变更，补充约定如下：第1条延后付款及违约责任：1.1甲方依《房屋土地买卖合同》第3条第2款约定应于2018年7月3日支付的转让价款4000万元未能支付，现甲方已于2018年7月25日支付1000万元；剩余3000万元顺延支付，2018年8月23日前支付2000万元，2018年8月27日前支付1000万元；1.2甲方付款超过本协议第一条约定的期限3日的，乙方有权解除《房屋土地买卖合同》，甲方应向乙方支付200万元违约金；第2条延后交接、延后更名和违约责任：2.1基于甲方的延期付款，各方同意乙方在甲方支付转让价款后按《房屋土地买卖合同》第3.4条、3.5条约定办理标的物更名和交接的时间均按《房屋土地买卖合同》第3.4条、3.5条的约定延后90日；2.2如乙方未在本协议第2.1条约定的期限届满时仍不能交付的，乙方应向甲方支付50万元违约金；2.3在签订本协议后，如任何一方存在故意拖延办理不动产更名及物业交接行为，守约方有权追究违约方的违约责任；第3条优先效力：3.1《房屋土地买卖合同》的相关约定与本协议不一致之处，以本协议为准；3.2补充协议有优先效力。”该补充协议签订后，卓越城公司仍未继续支付转让价款。 2018年8月24日，光电学院工作人员向卓越城公司工作人员通过手机微信发送了一份加盖光电学院公章的《解除合同通知书》，内容为：“贵我双方于2018年5月22日签订了《房屋土地买卖合同》，约定贵方购买我方位于吉林省长春市蔚山路的土地使用权及房屋等地上建筑物，并对付款期限、违约责任等事宜进行了明确约定。合同签订后，你方未按合同第三条第2款约定支付转让价款4000万元，未履行合同主要义务，我方可据此解除合同，你方先期支付的转让款500万元按约定作为违约金不予返还。为此我方2018年8月18日向你方发出《催告函》，催告你方限期履行付款义务并承担违约责任，并告知期限届满我方将依法解除合同并追究你方的违约责任，但催告期限届满你方仍未履行。根据《合同法》第94条之规定，现书面通知与你方解除上述《房屋土地买卖合同》，本解除通知书送达你方该合同即为解除。专此通知！” 2018年9月3日，卓越城公司向一审法院提起诉讼，以光电学院通知解除合同，卓越城公司同意解除合同，但光电学院和中能公司未返还其已支付的1500万元转让价款为由，请求判令光电学院和中能公司连带返还其已支付的1500万元转让价款。 光电学院答辩提出，光电学院并无解除合同真实意思表示，该份《解除合同通知书》仅是为了催促卓越城公司及时付款，并且《补充协议》约定的解除合同条件尚未成就，光电学院也不具有合同解除权，无权解除合同。 一审法院认为：卓越城公司、光电学院及中能公司签订的《房屋土地买卖合同》及《补充协议》均是当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应认定合法有效。因卓越城公司未按《房屋土地买卖合同》约定期限向光电学院支付相应的转让价款，构成违约，双方于2018年8月21日签订《补充协议》将付款期限延迟，但卓越城公司仍未依约履行付款义务。2018年8月24日光电学院授权人员向卓越城公司授权人员通过手机微信发送了《解除合同通知书》，虽然该通知书未采用书面形式，且不符合《补充协议》约定的“超过约定的付款期限（2018年8月23日）3日”这一单方解除合同条件，不能起到单方解除合同的法律效果，但因卓越城公司接到该解除合同通知后未提出异议，并向本院起诉要求光电学院和中能公司返还已付购房款，应当认定双方已经达成了解除合同的合意，故光电学院与卓越城公司之间的房屋土地买卖合同关系应于卓越城公司起诉至一审法院时（即2018年9月3日）以协议方式解除。光电学院虽然主张其发送该解除合同通知不是真实意思表示，目的仅是告知卓越城公司如违约解除合同将会承担的法律后果，是为了催促卓越城公司继续履行合同，但光电学院并未提供充分证据证明，光电学院虽然在此后又向卓越城公司发送过同意继续延迟付款的补充协议样本及履行合同催告函，但均是其单方意思表示，且卓越城公司拒绝接收，故光电学院此主张不能成立，不予支持。光电学院与卓越城公司虽然以协议方式解除了房屋土地买卖合同，但卓越城公司构成逾期付款违约是客观事实，不能因此排除光电学院依约追究其违约责任的权利。依据双方签订的《补充协议》第1.2条约定，因卓越城公司构成逾期付款违约且导致双方解除合同，卓越城公司应当给付光电学院违约金200万元，从光电学院应返还卓越城公司的已付转让价款中扣除，故光电学院应返还卓越城公司转让价款1300万元。光电学院虽然主张应适用《房屋土地买卖合同》第五条约定的“单方解除合同违约责任”，要求卓越城公司给付违约金500万元，但因双方已经通过签署《补充协议》变更了“因卓越城公司违约导致光电学院单方解除合同时卓越城公司应承担的违约金数额”，其主张不能成立。光电学院虽然向法庭提供了其与案外人之间的借款合同及转款凭证、收条等证据，主张卓越城公司给其造成的实际损失为405万元，但因光电学院没有证据证明其系为了筹措卓越城公司迟延支付的该笔款项而对外筹借资金，亦无证据证明系因卓越城公司违约给其造成的损失，不予采纳。中能公司仅系接受光电学院委托参与光电学院与卓越城公司之间合同关系，其身份属于《中华人民共和国合同法》第六十四条规定的第三人，且卓越城公司并未实际向中能公司支付过转让价款，其要求中能公司返还已支付转让价款没有事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十四条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：1.光电学院于判决生效后立即返还卓越城公司已支付的购房价款13,000,000元；2.驳回卓越城公司的其他诉讼请求。案件受理费111,800元、保全费5000元，共计116,800元，由卓越城公司负担13,234元，光电学院负担103,566元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。光电学院表示“我方要求继续履行合同，如继续履行合同，要求卓越城公司承担迟延付款的违约责任；如卓越城公司坚持解除合同，我方也同意解除合同，但要求卓越城公司承担单方解除的违约责任500万元或承担395万元经济损失。”卓越城公司明确表示坚持解除合同。本院二审查明的事实与一审认定的事实相同。 本院认为，（一）卓越城公司、光电学院与中能公司签订的《房屋土地买卖合同》及《补充协议》合法有效。卓越城公司在收到光电学院授权人员通过手机微信发送加盖有光电学院公章的《解除合同通知书》后，通过向一审法院起诉要求光电学院和中能公司返还已付购房款的方式表示同意解除《房屋土地买卖合同》，一审据此认定双方已经达成了解除合同合意，确认案涉《房屋土地买卖合同》于卓越城公司起诉时即2018年9月3日以协议方式解除并无不当，光电学院关于《解除合同通知书》并非其真实意思表示的主张，本院不予支持。（二）关于卓越城公司应向光电学院承担违约金数额问题。2018年5月22日卓越城公司与光电学院、中能公司签订的《房屋土地买卖合同》虽约定了违约金500万元，但三方于2018年8月21日签订的《补充协议》对《房屋土地买卖合同》中的违约金数额进行变更，将违约金数额重新确定为200万元。故光电学院关于卓越城公司应向其承担500万元违约金的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。（三）光电学院要求卓越城公司承担因迟延履行致使光电学院实际损失395万元，但其所提交的证据不能充分证明该395万元系卓越城公司迟延履行案涉《房屋土地买卖合同》及《补充协议》所造成的直接损失，故对光电学院该项主张，本院不予支持。 综上所述，长春理工大学光电信息学院的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费111,800元，由长春理工大学光电信息学院负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 敏 审 判 员  宋雨洛 审 判 员  岳 航 二〇一九年十一月十四日 法官助理  张 蕊 书 记 员  邵 辉