山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0211民初9674号 原告（反诉被告）：张皓，男，1995年6月9日出生，汉族,住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：刘永伟，山东光浩律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张少莲，女，1968年3月8日出生，汉族,住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：杨均芳，山东青衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵英妮，青岛西海岸临港法律服务所法律工作者。 原告张皓与被告张少莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张皓的委托诉讼代理人刘永伟、被告张少莲及其委托诉讼代理人杨均芳、赵英妮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张皓向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年9月5日签订的《房地产买卖契约》；2、请求法院判令被告双倍返还定金100000元；3、请求法院判令被告返还购房款360000元；4、请求法院判令被告支付原告因购房支付中介费10000元和住宅专项维修资金12785.29元，以上合计482785.29元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年9月5日，原告与被告张少莲、杨德(已去世)通过中介公司签订了《定金合同》和《房地产买卖契约》，约定原告购买张少莲与杨德所有的位于青岛市黄岛区海南路168号2栋2单元1301室的房屋，总价款136万元，但被告未告知原告杨德身患癌症的事实。合同签订当日，原告依照合同约定支付5万元定金。2018年9月17目，双方通过青岛银行办理二手房交易资金监管，原告支付36万元购房款，即原告已将合同约定的首付款41万支付完毕。在原告办理完贷款手续后，因杨德病逝，被告未按合同约定及时办理过户，属于违约，并导致原告银行贷款逾期被收回。现合同已无法继续履行，原告多次要求被告返还41万元首付款，但截至起诉之日，被告仍未返还。 被告张少莲辩称，被告没有违约，未在2018年11月8日前办理过户手续是因为被告发生了不可抗力事件，2018年10月13日卖房人之一杨德因病去世，无法办理房屋的过户手续。原告同意延期办理，2018年10月13日，杨德去世后，被告同居间人一起询问原告是否继续购买涉案房屋，原告一再表示愿意继续购买房屋，为此被告通过诉讼程序获得了涉案房屋的产权，积极协助原告办理过户手续。2019年4月4日后，被告通知原告办理过户手续，原告拖延不办，构成违约。 被告张少莲提出反诉请求：判令张皓承担违约责任，支付违约金及损失32万元；诉讼费由张皓负担。事实与理由：2018年9月5日，张皓与张少莲就青岛市黄岛区海南路168号2栋2单元1301室房屋签订了《定金合同》，张皓当日支付定金5万元，同日又签订《房地产买卖契约》，合同开始时，张皓按约支付首付款36万元，后因房价下跌，张皓想毁约，故意拖延办理房屋过户手续，要求房价款降价6万元再办理过户，张少莲同意变更房价为130万元，但张皓仍然拒绝继续履行合同，并试图通过恶意诉讼达到毁约目的。依照双方签订的买卖契补充条款第14条，张皓构成违约，应承担总房款的20%的违约金，同时因张皓的违约行为造成6万元的降价损失，张皓应当承担。张少莲同意解除房地产买卖契约。 张皓针对张少莲的反诉辩称，张皓已经按照房地产买卖契约的约定履行了合同义务，因被告未按合同约定及时办理过户，导致原告银行贷款逾期被收回，系张少莲违约在先，张皓不应承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下： 2018年9月5日，原告张皓与被告张少莲、杨德(已去世)就坐落于青岛市黄岛区海南路168号2栋2单元1301室房屋签订《定金合同》，张皓向张少莲支付定金5万元，定金合同中约定，买卖双方各支付居间方总房款的1%服务费。同日，双方签订《房地产买卖契约》，约定原告购买张少莲与杨德所有的位于青岛市黄岛区海南路168号2栋2单元1301室的房屋，总价款136万元，张皓在签订买卖契约当日支付张少莲定金5万元，定金冲抵首付款。张皓于2018年9月20日前支付张少莲、杨德首付款410000元，剩余房款张皓需办理银行贷款，贷款金额为950000元，该笔款项于银行放款当日一次性支付给张少莲、杨德。合同补充条款约定，1、张少莲、杨德应于合同签订后7个工作日内向银行提出还款申请，并于还款银行同意还贷款项后5个工作日内，至贷款银行结清剩余贷款。3、张皓应于10个工作日内向银行申请贷款，并根据银行要求签署借款抵押合同等相关文书、如实提交所有相关材料、缴纳相关费用。张少莲、杨德应配合张皓办理贷款手续，并根据银行要求签署相关文书、如实提供所有相关材料。4、双方应于张少莲、杨德抵押注销登记完成，张皓办妥贷款手续后，于柒个工作日内，至房地产所在区交易中心办理房屋过户手续。9、张皓实际能够获得的贷款金额由银行审批决定。若银行审批给张皓的贷款金额不足本合同约定的额度，则张皓应于知晓该情况后10个工作日内，与张少莲、杨德至房地产交易中心办理过户手续，并于交易中心出具受理单当日，现金支付张少莲、杨德贷款不足部分。14、双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定及时全面履行自己的义务(包括签署文书、提供材料缴纳费用等交易相关义务)，则每逾期一日，违约方应按本合同约定总房款的万分之一向守约方支付违约金，直违约方实际履行之日止；逾期超过15日的，守约方有权选择单方面解除本合同，若守约方选择单方面解除本合同，则违约方应按本合同约定的总房款的20%向守约方支付违约金。 合同签订后，张皓于当日向张少莲、杨德支付定金50000元，2018年9月17日，张皓支付张少莲、杨德首付款360000元，上述款项已存入张少莲在青岛银行的监管账户。2018年9月17日张皓在青岛银行提交个人购房贷款申请书，申请为购买涉案房屋贷款95万元，该贷款的授信额度已在银行审批通过，授信额度自2018年10月29日可以启用，出账有效期为3个月。张皓于2018年9月17日在中国建设银行缴纳了涉案房屋住宅专项维修资金12785.29元。 杨德于2018年10月13日因病去世。2019年4月3日张少莲与案外人殷太珍、杨彤达成调解协议：涉案房屋由张少莲一方独自继承，殷太珍、杨彤自愿放弃继承份额。涉案房屋于2019年4月4日转移登记至张少莲个人名下。 庭审中，双方还提交了以下证据： 1、张皓提交中介费专用收据、转账记录复印件各一份，用以证明支出中介费10000元。张少莲对此不予认可。 2、张皓提交录音两份，用以证明张皓曾明确表示不要涉案房屋。张少莲对证据的真实性不予认可，认为后来张皓向原告发短信要求被告降价可以继续购买涉案房屋。 3、张少莲提交短信截图一张，用以证明张皓于2019年4月25日给张少莲发短信要求降价。张皓对此质证认为，在发送该短信前，张皓多次发短信催促张少莲办理过户手续，根据之前的短信，双方的买卖协议已经解除，4月25日的短信只能视为对签订新合同的要约，被告并没有进行回复，不能视为达成合意。 4、张少莲申请证人杜某出庭作证，杜某称，他系原、被告之间进行房屋买卖的居间人，系张少莲一方的中介，在双方签订合同时，××，××后，先联系了公证处进行公证，但公证处要求必须杨德本人办理，杨德无法出院，无法办理，杨德去世后，没有多久张皓的贷款手续就审批下来了。杨德去世后，杜某通知了张皓，张皓同意继续买房子，张少莲因此放弃了青岛一处房产的继承权，买卖双方及双方的中介见面时，张皓说只要房产证变更成张少莲名下，就办理房屋的所有过户手续。2019年4月4日，张少莲在取得涉案房屋的房产证后，杜某通过张皓的中介通知张皓，后来四方在2019年4月8日早上八点半在卓一不动产见面，张皓要求把首付款退到张皓的账户，张少莲不同意，就没有办理过户。张皓想房价便宜一些，张少莲同意后，杜某通过对方中介告诉了张皓，但因为上次同样的原因，没有办理过户。杜某称，张少莲房产证的办理时间是在2019年4月，具体时间记不清了，房屋买卖发生纠纷后，双方及双方中介一起协商过，张皓同意赔偿张少莲6万元，张少莲要求张皓赔偿7万元，后来没有谈成。杜某还称，杨德去世后，就房屋如何处理，双方先后协商过三次，2018年11月，张皓说快点给他办过户，办不下来就把首付款、定金退给他。对于该证人证言，张少莲认为该证人证言可以证明系张皓违约。张皓质证认为，该证人系张少莲一方的中介，与张少莲具有利害关系，且该证人证言前后矛盾，对重要的时间节点无法准确记忆，证明效力较低。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方的争议焦点是合同应否当继续履行，张皓与张少莲是否存在违约行为，张皓要求张少莲双倍返还定金等请求应否支持，张少莲主张张皓赔偿违约金及损失应否予以支持。 关于合同应否继续履行，庭审中张少莲最初要求继续履行，后同意解除合同，因此对于张皓要求解除双方买卖合同的请求，本院予以支持。 关于双方是否存在违约行为，本案中，张皓与张少莲、杨德签订房屋买卖契约后，张皓按约支付了定金和首付款，并及时到银行办理了贷款申请手续，银行对张皓的贷款申请予以审批通过。双方合同未能继续履行的直接原因是张少莲的丈夫杨德因病突然去世，导致后续的房屋转移登记等手续无法按期办理，贷款也无法实际发放，杨德的突然离世是一个意外事件，不可归责于张皓或者张少莲，张皓主张张少莲未按协议约定的时间办理过户手续构成违约，本院不予支持。在张少莲通过诉讼程序将涉案房屋所有权变更为张少莲个人后，合同的主体已经发生了变更，此时张皓的贷款审批手续早已过期，房地产的市场价格等也已发生较大变化，张皓也不同意按原来合同约定的条款继续履行，为促成交易，双方围绕房屋价格等进行了多次磋商，张皓也表达过继续购买意愿，但张少莲提供的短信等证据，仅能证明双方就房屋价格等达成过意向，不足以认定双方就房屋买卖合同的房屋总价、房款的支付方式、房屋的交付、违约责任等合同的主要内容达成共识。张少莲主张张皓拒绝购买房屋构成违约，依据不足，本院不予认定。 关于定金，因张少莲的行为不构成违约，张皓要求张少莲双倍返还定金，本院不予支持，但合同解除后，张皓支付的定金5万元，张少莲应予返还。关于首付款36万元，合同解除后，张少莲应返还张皓。关于中介费，本院认为，根据双方签订的定金合同，双方于签订买卖协议时各支付居间方中介费，该项费用在合同解除后应由双方各自承担，张皓要求被告支付其中介费，本院不予支持。关于住房专项维修资金，张皓确已支付涉案房屋的专项维修资金12785.29元，合同解除后，张少莲应返还张皓该项费用，但张皓应将交付上述费用的票据同时交付张少莲。 关于张少莲要求张皓支付违约金和赔偿损失的请求，本院认为，张皓行为的不构成违约，对于张少莲该项请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告张皓与被告张少莲、案外人杨德（已去世）于2018年9月5日签订的《房地产买卖契约》； 二、被告张少莲于本判决生效后十日内返还原告张皓定金50000元、购房款360000元，以上共计410000元； 三、被告张少莲于本判决生效后十日内支付原告张皓住宅专项维修资金12785.29元，张皓应在收到该款项同时将住宅专项维修资金票据交付张少莲； 四、驳回原告张皓的其他诉讼请求； 五、驳回被告张少莲的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8542元（原告已预交），减半收取4271元，由原告张皓负担1271元，被告张少莲负担3000元；反诉费3050元（被告已预交），由被告张少莲负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  刘伟春 二〇一九年十一月十一日 书记员  吴柯璇