广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初5070号原告：崔桥丰，男，1983年10月2日出生，汉族，住广州市番禺区。原告：陈嘉雯，女，1987年10月14日出生，汉族，住广州市番禺区。以上两原告的共同委托诉讼代理人：余泳凤，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：赵必连，女，1982年7月12日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：黄廉靖，广东正平天成律师事务所律师。被告：严荣汝，男，1980年8月6日出生，汉族，住址同上。第三人：广州市臻烨房地产中介有限公司，住所地广州市番禺区桥南街汇景大道40号铺。法定代表人：周锐城，职务经理。原告崔桥丰、陈嘉雯与被告赵必连、严荣汝，第三人广州市臻烨房地产中介有限公司（以下简称臻烨公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告崔桥丰、陈嘉雯及其二人的共同委托诉讼代理人余泳凤，被告赵必连的委托诉讼代理人黄廉靖，以及第三人臻烨公司的法定代表人周锐城到庭参加了诉讼。被告严荣汝经本院合法传唤无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔桥丰、陈嘉雯向本院提出诉讼请求：1.两被告履行《房屋买卖合约》约定之义务，即时将广州市番禺区沙湾镇汇景大道汇庭雅苑×座×梯×号房屋过户到两原告名下；2.两被告支付律师费8000元；3.本案诉讼费由两被告承担。诉讼过程中，原告崔桥丰、陈嘉雯变更其诉讼请求为：1.解除原告与被告于2018年1月7日签订的《房屋买卖合约》及协助办理取消网签手续；2.被告退还原告已付的定金5万元及利息（利息以5万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2018年1月7日起计至付清本息止）；3.被告支付原告违约金15.36万元；4.被告赔偿原告经济损失14.82万元；5.被告支付原告已支出的中介费10000元、按揭费3500元、律师费8000元、财产保全保函保费4608元；6.本案的诉讼费用及保全费用由被告承担。事实和理由：两原告与两被告于2018年1月7日签订《房屋买卖合约》（第三人臻烨公司是本次房屋买卖交易的中介），约定：两被告将其坐落于广州市番禺区沙湾镇汇景大道汇庭雅苑×座×梯×号房屋出售给两原告，物业成交价为人民币1536000元，两原告在签署本合约时支付定金50000元，在房管部门成功受理本次交易房产证完税过户回执当天支付首期楼款（不含定金）636000元，楼价余款840000元（即申请贷款额，以银行批准的结果为准）在交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划给两被告，房屋余款10000元在两被告交楼当天，两原告向两被告支付。买卖双方应在签署本合约后2018年5月1日前配合第三人完成本次交易的递件手续。两被告应在收齐楼款当天交付房屋予两原告使用。同时约定，一方违约的，因追究违约责任而发生的诉讼费用和律师费以及—切费用由违约方承担赔偿。《房屋买卖合约》签订后，两原告依照合同约定支付定金50000元，支付中介费10000元，办理银行按揭贷款申请手续，并支付按揭服务费3500元，两原告申请的公积金贷款已于2018年2月11日通过资格审批，商业贷款于2018年3月2日出具同意贷款意向书。至此，本次房屋买卖交易已具备办理过户的条件。两原告于2018年3月6日催促第三人通知两被告前来协助办理过户手续，第三人于2017年3月7日向两被告发出《通知函》，两原告也于2018年3月13日向两被告发出《关于尽快协助办理过户手续的函》。同时，两原告和第三人也多次电话催促，两被告均以各种理由推脱。现因被告个人原因导致涉案房屋未能如期过户至原告名下，涉案房屋也不能按合同约定的交易过户方式完成过户手续，实际上被告的原因已导致合同目的不能实现；如果要继续履行合同，必须要调整交易方式，而调整交易方式必然额外增加原告巨大的利息负担（相对于合同原约定的交易方式），因此给原告造成巨大的经济损失。原告为维护自身合法权益诉至法院。被告赵必连辩称，一、针对原告的诉请1，我方同意解除合同，但因被告严荣汝在羁押状态，无法办理取消网签手续。二、针对原告的诉请2，我方同意退还定金5万元，但原告主张的利息没有法定依据，不同意支付利息。三、针对原告的诉请3，1.违约金过高，涉讼合同无法履行的原因是因为被告严荣汝被采取强制措施，该情况是被告无法预见、无法克服的，非被告的主观原因，属于不可抗力事件；2.被告在发生该情况后，已经第一时间将该情况告知了原告，避免了原告的损失扩大；3.被告尝试过通过公证委托的方式办理过户手续，但被刑事案件的办案部门拒绝；4.被告也尝试通过将房屋使用权先交付给原告的方式来减少原告的损失；5.涉讼房屋是登记在严荣汝、赵必连名下，两人共同共有，原告在得知严荣汝被刑事羁押后，仍要求被告过户该房屋，原告聘请了专业的房屋中介机构，原告应当知道其要求是无法完成，无法实现的，因此原告的损失是由其自身的过错造成的。四、针对原告的诉请4，我方不同意支付。1.房屋在2018年9月20日的评估价减去房屋的交易价再减去原告诉求3的违约金后得出的是负数，证明违约金已经足够弥补原告的损失；2.2018年5月10日的评估价减去房屋的交易价格后得出的是约11万元，再次证明了是原告自己故意拖长交易时间，其损失是自身原因造成的。五、针对原告的诉请5，我方认为原告诉请3中的违约金已经涵盖了该部分的损失，因此不同意支付。被告严荣汝未答辩，亦未向本院提交任何证据。第三人臻烨公司述称，我方为本案房屋买卖交易的中介方，签订合同后，被告严荣汝被刑事逮捕导致合同无法继续履行。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.位于广州市番禺区沙湾镇汇景大道汇庭雅苑×座×梯×号房屋（以下简称涉讼房屋）为赵必连、严荣汝共同共有，建筑面积为80.2平方米。2.2018年1月7日，赵必连、严荣汝作为卖方与崔桥丰作为买方、臻烨公司作为经纪方签订《房屋买卖合约》，约定卖方以1536000元成交价将涉讼房屋出售予买方，买卖双方同意卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐楼款当天；本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按相当于成交价10%作出赔偿：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买该物业；…（6）其他不履约或不完全不履约之情形；若买卖双方任何一方出现上述违约行为时，违约方除应即时向经纪方支付应付未付的中介代理费外，还应即时赔偿因其违约给经纪方造成的损失，赔偿损失的范围包括经纪方应收而未收的买卖双方中介代理费，守约方已支付中介代理费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方；买方采取银行按揭付款方式，定金5万元在签署本合约同时自行交付给卖方；买方应在签署本合约后委托的按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请人民币84万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；首期楼款（不含定金）636000元，买方应在房管部门成功受理本次交易房产证完税过户回执当天直接支付给卖方；楼价余款（即申请贷款额）840000元在交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划给卖方；房屋余款10000元在卖方交楼当天由买方支付；买卖双方应在签署本合约后2018年5月1日前配合经纪方完成本次交易的递件手续；等等。同日，崔桥丰向赵必连、严荣汝交付了涉讼房屋的定金50000元，并向臻烨公司支付了中介费10000元。3.2018年1月21日，湛江海关缉私局作出《拘留通知书》，通知赵必连该局已于2018年1月20日将涉嫌走私国家禁止进口货物罪的严荣汝刑事拘留，现羁押在湛江市××××区看守所。4.2018年2月12日，湛江海关缉私局作出《逮捕通知书》，通知赵必连该局经湛江市人民检察院批准对严荣汝执行逮捕。5.2018年5月31日，崔桥丰、陈嘉雯提起本案诉讼。6.2018年7月20日，崔桥丰、陈嘉雯向本院提出财产保全申请，请求查封、冻结赵必连、严荣汝名下价值1536000元的财产。根据崔桥丰、陈嘉雯的财产保全申请，本院作出民事裁定书，并于2018年7月25日对涉讼房屋进行了查封。庭审过程中，崔桥丰、陈嘉雯与赵必连均确认：1.《房屋买卖合约》的买方为崔桥丰、陈嘉雯，卖方为赵必连、严荣汝。2.崔桥丰、陈嘉雯与赵必连、严荣汝已于2018年1月16日办理了涉讼房屋的网签手续。现崔桥丰、陈嘉雯与赵必连主要就《房屋买卖合约》无法继续履行的责任问题产生争议。崔桥丰、陈嘉雯称因严荣汝被刑事拘留，赵必连、严荣汝无法按《房屋买卖合约》约定的时间如期履行协助办理房屋过户手续的义务，导致其合同目的无法实现，故赵必连、严荣汝已构成根本违约，其有权要求解除合同，并要求赵必连、严荣汝返还定金、承担违约责任及赔偿损失。赵必连则称《房屋买卖合约》无法继续履行的原因是严荣汝被采取强制措施，属于不可抗力。且其在知悉严荣汝被羁押后，为免崔桥丰的损失扩大，已第一时间将该情况告知崔桥丰。涉讼房屋登记在其与严荣汝名下，为二人共同共有，故在严荣汝被采取强制措施的情况下是无法办理涉讼房屋过户手续的，崔桥丰、陈嘉雯对此清楚知悉，故崔桥丰、陈嘉雯的损失是由其自身的过错造成的。为此，赵必连向本院提交了其与崔桥丰的微信聊天记录予以证明。微信聊天记录显示赵必连于2018年1月23日将《拘留通知书》的照片（涉嫌罪名及羁押处所部分经马赛克处理）发送予崔桥丰，并告知崔桥丰目前不能办理手续。2018年1月25日，赵必连向崔桥丰发送了完整的《拘留通知书》照片。诉讼过程中，崔桥丰、陈嘉雯申请就涉讼房屋的市场价值进行评估，且经本院释明风险后仍坚持该评估申请。故本院根据其申请委托深圳市国策房地产土地估价有限公司（以下简称国策公司）对涉讼房屋截至2018年5月1日及2018年9月20日的市场价值进行评估，崔桥丰、陈嘉雯为此向国策公司分别支付了评估费6610元及6711元，合计13321元。国策公司于2019年5月14日分别出具编号为深国策估字FGZ[2019]050012SF、FGZ[2019]050013SF号的《房地产估价报告》，载明涉讼房屋在2018年5月1日及2018年9月20日的市场价值分别为1644100元和1684200元。对此，崔桥丰、陈嘉雯认为赵必连拒绝配合评估机构进入涉讼房屋查看，该评估结果是评估机构基于涉讼房屋所在小区及楼盘的外观进行评估，故该评估结果远低于市场的真实价格，且《房屋买卖合约》约定的交易价格是包含涉讼房屋内的所有家具家电，然该评估报告未对涉讼房屋内的家具家电的价值进行评估。而赵必连则认为该评估结果远高于市场的真实价格，其当时是以低于市场价出售予崔桥丰、陈嘉雯的。本院认为，《房屋买卖合约》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。由于该合同包括两个法律关系，一个是崔桥丰、陈嘉雯与赵必连、严荣汝之间的房屋买卖合同关系，另一个是崔桥丰、陈嘉雯和赵必连、严荣汝及臻烨公司之间的居间合同关系，而本案审理的是崔桥丰、陈嘉雯与赵必连、严荣汝之间的房屋买卖合同关系。《房屋买卖合约》约定“买卖双方应在签署本合约后2018年5月1日前配合经纪方完成本次交易的递件手续”，现严荣汝因个人原因被公安机关采取强制措施而无法于合同约定的期限内配合崔桥丰、陈嘉雯办理涉讼房屋的过户手续，导致崔桥丰、陈嘉雯签订合同的目的无法实现，赵必连、严荣汝已构成根本违约，故就崔桥丰、陈嘉雯要求解除其与赵必连、严荣汝之间的房屋买卖合同关系的诉请，合理有据，本院予以支持。崔桥丰、陈嘉雯与赵必连、严荣汝之间的房屋买卖合同关系解除后，赵必连、严荣汝应配合崔桥丰、陈嘉雯办理涉讼房屋网签买卖合同的注销手续。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”，现崔桥丰、陈嘉雯与赵必连、严荣汝之间的房屋买卖合同关系因赵必连、严荣汝违约而解除，故崔桥丰、陈嘉雯主张赵必连、严荣汝返还已收取的定金50000元及按《房屋买卖合约》的约定支付房价款10%的违约金即153600元（1536000元×10%）的诉请，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。就崔桥丰、陈嘉雯要求赵必连、严荣汝赔偿经济损失148200元的诉请。崔桥丰、陈嘉雯主张该损失系按涉讼房屋房价涨幅计算得出。然，取得涉讼房屋的升值价值必然是支付了涉讼房屋的全部对价即承担了资金成本，就本案而言，崔桥丰、陈嘉雯仅支付了50000元定金，无再给付其他房款，且就严荣汝被公安机关采取强制措施故而无法按《房屋买卖合约》的约定时间办理过户手续的情况，赵必连亦已及时告知了崔桥丰、陈嘉雯，其时距《房屋买卖合约》的签订时间仅半月有余，难以产生溢价，且赵必连、严荣汝需向崔桥丰、陈嘉雯支付的违约金153600元亦足以弥补崔桥丰、陈嘉雯的损失，故就该诉请，本院不予支持。至于崔桥丰、陈嘉雯主张定金50000元的利息、中介费10000元、按揭费3500元、律师费8000元及财产保全保函保费4608元的诉请，因律师费及财产保全保函保费并不属于必须或必然产生的开支，且前述崔桥丰、陈嘉雯所主张的153600元违约金的诉请已得到本院支持，故对上述诉请，本院不予支持。而就评估费合计13321元，因崔桥丰、陈嘉雯要求赵必连、严荣汝赔偿房屋差价经济损失的诉请未得本院支持，故该费用应由崔桥丰、陈嘉雯自行承担。综上所述，本院对崔桥丰、陈嘉雯的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除崔桥丰、陈嘉雯与赵必连、严荣汝及广州市臻烨房地产中介有限公司签订的《房屋买卖合约》中崔桥丰、陈嘉雯与赵必连、严荣汝之间的房屋买卖合同关系；二、赵必连、严荣汝应于本判决发生法律效力之日起十五日内配合崔桥丰、陈嘉雯办理位于广州市番禺区沙湾镇汇景大道汇庭雅苑×座×梯×号房屋网签的房屋买卖合同的注销手续；三、赵必连、严荣汝应于本判决发生法律效力之日起十日向崔桥丰、陈嘉雯返还已收取的定金50000元；四、赵必连、严荣汝应于本判决发生法律效力之日起十日向崔桥丰、陈嘉雯支付违约金153600元；五、驳回崔桥丰、陈嘉雯的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费21575元，保全费5000元、评估费13321元，由崔桥丰、陈嘉雯负担受理费1569元、评估费13321元，由赵必连、严荣汝负担受理费20006元，保全费5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  卢敏鸿人民陪审员  甘 露二〇一九年十一月十日书 记 员  凌绮珊