海南省琼中黎族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9030民初257号 原告：刘荣和，男，1950年3月20日出生，汉族。台湾居民来往大陆通行证为00181034。 原告：曾燕，女，1975年9月9日出生，汉族，现住海口市。 被告：周飞，男，1986年2月28日出生，黎族，现住琼中县。 原告刘荣和、曾燕与被告周飞土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告刘荣和及被告周飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 刘荣和、曾燕向本院提出的诉讼请求是：1.确认原、被告于2016年7月14日签订的《协议》合法有效；2.判决终止该《协议》，返还租赁物土地400平方米给原告；3.判决被告支付租用土地租金2万元给原告；4.判决被告支付租用古月山庄11号楼101房租金800元、水费480元、电费291元，合计1571元；5.判决被告支付本金为21571元的利息，按中国人民银行规定的流动资金贷款同期一年期基准利率计算，自本案受理之日起至本金实际付清之日止；6.判决被告支付因本案产生的全部诉讼费、保全费、执行费及相关费用。事实与理由：一、被告周飞于2016年7月14日向原告租用位于××县招牌边场地，土地面积约400平方米，作为堆放沙子、石子用，租用期限至2017年7月14日止，双方签订了《协议》约定1年期租金1万元（年前先付），当天被告支付给原告1年的租金1万元，另外被告还支付了押金1万元。《协议》第五条约定：双方愿信守协议约定，若甲方违约须按已收押金加一倍返还给乙方，若乙方违约同意将已付押金抵作违约金归甲方所有，不予退还，现因为被告的原因造成违约，所以该押金已按《协议》约定抵作违约金不予退还。二、2017年7月14日被告租用场地到期，经原告通知被告须交还租用场地，被告拒不撤走，后经被告口头要求需续租1年，但并不付租金，原告曾多次通知被告若续租须再支付1年租金1万元，被告均置之不理，2018年3月13日原告书面通知被告，说明了再不付清租金，将视同违约。三、2018年7月20日原告再书面通知被告，租期已超过第三年，应再加计第三年租金1万元及再加计第二年租金1万元（暂计算到2019年7月14日止），共欠租金2万元。四、被告尚欠租用古月山庄11号楼101房租金800元、水费480元、电费291元，合计1571元。综上，原告认为，《协议》系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应严格按照《协议》约定的各项条款履行各自的义务，经原告多次催促被告支付应付款项及必须撤走交还租用场地无果，为维护原告的合法权益，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 周飞辩称,一、原告为谋取不当利益失去诚信，违背客观事实，恶意提起诉讼企图侵占被告钱财。2016年被告因销售沙石需要与原告签订协议，主要约定：租赁期限为2016年7月14日至2017年7月14日，租金为1万元以及交付，押金1万元。在协议履行过程中，原告因建设需要向被告赊购沙石款，共计10050元。在协议届满前，由于生意冷淡，被告提出继续租赁场地，同时提出双方不签固定期限合同，按实际使用期间给付租金，原告表示同意。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定，仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，双方就场地租用建立了新的法律关系，即不定期租赁合同关系。鉴于原告之前拖欠的沙石款迟迟未付，由此被告提出所欠沙石款用作抵付2017年7月至2018年7月租金，原告也表示予以同意。在此期间原告也从未要求被告给付租金这个事实，从2017年7月开始被告未缴纳租金，原告也未催缴租金的事实得以认证。假如真如原告所述的“拒付”租金，根据生活经验法则，原告也不可能在此长达一年多时间从不提出异议，而是直至2019年3月才向法院主张权利。可见原告为谋取不正当利益，隐瞒事实恶意提起诉讼。二、原告主张押金抵付违约金没有事实依据和法律依据。根据双方争议焦点来看，本案纠纷主要是这一次协议期限届满后的争议，被告与原告在2016年签订的协议中约定违约条款，但在该协议履行完毕的过程中，被告并不存在任何的违约行为。原告在期限届满后，应当履行退还押金1万元的义务而原告并未予以退还至今，过错在原告。结合本案原告诉求均为该协议期满后产生的争议。因此该笔押金并未涉及在此后的不定期租赁关系中，双方也未就该押金是否作为此后不定期租赁关系的履行作出约定，因此原告主张押金抵付违约金的主张没有事实根据和法律依据；三、鉴于上述事实，被告认为，原告赊购的10050元沙石款及押金1万元实际上已做抵付被告应缴租金进行抵付，双方应继续按此口头协议继续履行义务，即至2017年7月15日开始抵付至2019年7月14日期间的租金。原告现反悔单方终止协议，没有事实根据法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。 原告刘荣和、曾燕提交的证据如下：1.沙子、石子与铲车现场图片。拟证明被告租赁原告场地的事实。2.《协议》、通知函。拟证明申请人与被申请人签订了《协议》租用申请人的400平方米场地作为对方沙子、石子用并约定租金与押金的支付法与使用方法。《协议》第五条约定：若乙方违约同意将已付押金抵作违约金使用，归甲方所有，不予退还。3.短信对话、被告发的短信。拟证明原告多次催促被告撤出租用场地并付清逾期租金（第七、八页）；被告认同须另外支付给申请人租用101房小房间尚欠的租金800元+水费480元+电费291元，合计1571元。4.申请人台湾居民来往大陆通行证。拟证明原告的主体资格。 被告的质证意见为：证据1的三性均没有异议；证据2证明内容有异议，协议履行过程中没有存在任何违约行为，我没有收到原告给我的书面通知函；证据3有异议，短信不是我拟稿的，名字也不是我签的；证据4的三性均没有异议。 被告为证明自己的主张,向本院提交如下证据：证据：书证。拟证明原告2016年11月16日，2017年11月2日拉材料的记录，原告欠被告工料款10050元。 原告的质证意见为:我欠被告工料款10050元是事实，但我们已经结算清楚了，该证据与本案无关，应另案起诉。 对于当事人双方没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下： 1原告提交的沙子、石子与铲车现场图片与其主张的诉讼请求存在关联性，本院对其关联性予以确认。 2原告提交的《协议》、通知函，本院对其关联性予以确认。 3原告提交的短信对话、被告发的短信，本院对其关联性予以确认。 4原告提交的台湾居民来往大陆通行证，本院对其真实性、合法性、关联性均予以确认。 5被告提交的书证与本案不具有关联性，本院对其关联性不予确认。 根据对证据的认证，本院查明以下事实：2016年7月14日，原告刘荣和、曾燕（甲方）与被告周飞（乙方）签订了一份《协议》，《协议》的主要内容是：一、甲方将古月山庄招牌边的场地（停车场）如附图所示红线图内，面积约400平方米，暂借给乙方使用；二、使用期限从2016年7月15日起至2017年7月14日止一年；三、乙方同意支付给甲方人民币1万元作为贴补甲方之前的整地费用；四、乙方同意另外再支付给甲方人民币1万元作为押金，到期乙方交还给甲方借用场地，甲方无息返还；五、双方愿信守协议约定，若甲方违约需按已收押金加一倍返还给乙方。若乙方违约同意将已付押金抵作违约金归甲方所有不予退还。协议签订后被告周飞向原告刘荣和、曾燕支付了租金1万元、押金1万元。被告租用原告的土地用于经营沙子、石子生意。2017年7月14日租用场地期限届满后，原、被告双方就是否继续履行原合同有关事宜进行协商，但双方各持不同意见，被告仍然继续在租赁地上经营沙子、石子生意。根据原告提交双方微信谈话记录，被告租赁土地使用期间，围墙发生坍塌，双方因此事件的责任划分发生争执。从双方微信记录来看，2017年9月23日原告与被告微信记录显示：“你就把房间职场地租金先付了（转账过来），再修改合同延期”。2017年12月21日原告发与被告的微信记录“你于2017年7月31日付5000元、8月8日付6000元、8月28日付3000元+沙石款，共计23000元，只是支付围墙的工料款，场地租金未付”，“因为我须尽早装修，你租用的400平方米是否能改换到我现已平整好的场地使用（靠道班。方向那块，）”可知，被告已向原告付款共计23000元，并默认被告续租涉案土地至2018年7月13日。2018年7月13日承包期限届满，被告再与原告通过微信协商续租事宜，发给原告的微信内容：“刘老板场地明天到期是否能续租？可以的话就交租金给你，合同再续签”。原告微信答复：“2017年7月14日应付租金1万元（至2018年7月14日止的租金）至今未付，多次通知你均置之不理，你已构成根本性毁约，不想再租给你了，撤走吧！”被告回复：“我给你转的款当中就包含了2017年7月14日至2018年7月14日的场地租金在内了。如不再续租。我现在搬走，押金1万多你得退还给我”。2018年7月16日，被告以微信方式询问原告：“刘老板你是否能退我场地押金1万元，如不退还给我，而只能继续用你古月山庄门口的场地了，以此来抵顶押金款了”。由于原告一直未退还被告的押金1万元，被告便继续使用租用的土地，直至2019年7月才将涉案土地退还原告。 另查明，原告对涉案土地享有土地使用权。原、被告双方已于2019年7月自行终止履行该《协议》。 本院认为，本案争议的焦点：1.原、被告签订的《协议》是否合法有效；2.被告的行为是否构成违约；3.原告请求被告支付土地租金2万元是否有事实根据和法律依据。关于第一个焦点问题。原、被告签订协议是双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性禁止规定，应认定协议合法有效，合同自生效之日起即具有法律约束力，双方应按照合同的约定履行权利义务。关于第二个焦点问题。双方签订合同后，被告依《协议》约定，向原告支付了租金1万元、押金1万元，2017年7月14日合同期限届满，被告向原告提出续租涉案土地，双方就是否续租的问题上在微信上商谈，虽然双方没有签订书面续租合同，但从双方微信记录来看，原告自2017年7月31日至2017年8月28日收到被告支付的23000元。原告认为该款只是支付围墙的工料款，场地租金未付，而被告提出该款是用于支付场地租金的费用。双方对该款的用途说法不一致。原告认为该款是用于支付围墙的工料款，但没有向本院提交任何证据予以证明被告欠修复围墙工程款的事实，无法证明被告支付的23000元与围墙损坏修复存在关联性，被告庭审中也否认其损坏原告的围墙，根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关“谁主张、谁举证”的原则，原告对被告欠其围墙的工料款这一事实负有举证责任，否则应承担举证不能的法律后果。因此，原告主张被告违约并承担违约责任没有事实依据和法律依据，本院不予支持。关于第三个争议焦点问题，根据双方的庭审陈述和相关证据材料被告在2016年7月14日签订合同后，已向原告支付1年租金1万元及押金1万元，2017年7月31日至2017年8月28日被告又向原告支付23000元。被告自2016年7月14日至2019年7月13日止，租用原告的土地使用时间3年，因此被告支付给原告的上述费用足以缴纳3年的土地租金，不存在被告拖欠租金的问题。原告请求被告支付租用土地租金2万元以及支付本金人民币21571元的利息，没有事实依据，证据不足，本院不予支持。关于原告请求被告支付欠租用古月山庄11号楼101房租金800元、水费480元、电费291元，合计1571元的问题，被告表示无异议，同意支付给原告，本院予以照准。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 1确认原告刘荣和、曾燕与被告周飞于2016年7月14日签订的《协议》合法有效； 二、自本判决生效之日起终止原告刘荣和、曾燕与被告周飞于2016年7月14日签订的《协议》。 三、限被告周飞于本判决生效之日起10日内一次性支付租用古月山庄11号楼101房租金800元、水费480元、电费291元，合计1571元给原告刘荣和、曾燕。 四、驳回原告刘荣和、曾燕的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费170元（原告已预缴），由原告刘荣和、曾燕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判员 叶 伟 二〇一九年十一月七日 书记员 唐伟雄 书记员 王小芳 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条【证明责任和职权探知】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。