四川省乐至县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川2022民初2529号 原告：万玉敏，女，1977年9月2日出生，汉族，住四川省乐至县。 原告：李万旭，男，1980年6月24日出生，汉族，住四川省乐至县。 被告：四川尚锦房地产开发有限公司乐至分公司，住所地：乐至县天池镇东郊路建材综合楼一楼。统一社会信用代码：9151202269482103XM。 法定代表人：欧光华。 被告：四川尚锦房地产开发有限公司，住所地：成都市武侯区人民南路四段10号。统一社会信用代码：91510000797829712T。 法定代表人：余四海，执行董事兼总经理。 原告万玉敏、李万旭与被告四川尚锦房地产开发有限公司乐至分公司（简称“尚锦公司乐至分公司”）、四川尚锦房地产开发有限公司（简称“尚锦公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万玉敏到庭参加诉讼，二被告经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告万玉敏、李万旭向本院提出诉讼请求：1、请求按照合同约定赔偿原告违约金至被告交付不动产权证之日止（暂计算至起诉之日约为4万元）；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原、被告于2014年3月17日签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发并修建的位于乐至县X房产，建筑面积107.13平方米，合同第20条约定：1.出卖人应当在2014年12月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；2.交房后360日办理房产证。2014年4月23日，原告按照被告要求及时接收房屋的同时向被告交清了办理产权证书的一切资料和全部费用，但至今已过五年多了，被告未为原告办理房屋产权证书。经原告催收未果，为维护自身合法权益，特诉至法院。 二被告公司均未到庭，未提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：被告尚锦公司成立于2007年3月2日，企业类型为有限责任公司，经营范围为房地产开发经营。后尚锦公司设立了尚锦公司乐至分公司，于2009年9月24日开业，经营范围为二级资质房地产开发经营。 2014年3月17日，原告万玉敏、李万旭作为买受人，被告尚锦公司乐至分公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》第一条项目建设依据：……出卖人经批准，建设商品房，地名核准名称为：乐至县X商住小区。第三条买受人所购商品房的基本情况。该商品房所在楼栋的主体建筑结构为：框架，建筑层数为：18层，其中地上18层，原告购买商品房的位置为X号；该商品房为预售商品房，其预测建筑面积为107.13平方米；第五条计价方式和价款，第2项按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币2988元，总价款320104元。第六条付款方式及期限：贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向中国银行股份有限公司乐至支行或住房公积金管理机构借款支付。第二十条产权登记：（一）初始登记，出卖人应当在2014年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；（二）转移登记，商品房交付使用后，1、买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理，即买受人不退房的，出卖人按已付房款的万分之五向买受人支付违约金。 原告交款情况：2014年3月17日，原告向被告尚锦公司乐至分公司交纳代收银行按揭手续办理费用500元，同月19日，原告向被告尚锦公司购房首付款100104元，并交纳维修资金3213元。同年4月23日，原告与中国银行股份有限公司乐至支行签订个人房屋公积金贷款合同，中国银行股份有限公司乐至支行按照该合同约定的条件和时间将贷款220000元直接划至被告尚锦公司乐至分公司的账号为X的专用账户。2014年5月4日，被告尚锦公司乐至分公司向原告代收权证办理费用215元，同日原告交纳契税6402.08元。 另查明，被告尚锦公司乐至分公司于2014年5月4日向原告交付房屋。在庭审中，原告陈述，因被告未在合同约定期限内为原告办理房屋权属转移登记，故原告自行着手办理权属转移登记手续，并于2019年10月22日取得该房屋的不动产权证。 以上事实,有原告提交的商品房买卖合同、收款收据、接房费用清单、房屋权属契税证明、不动产权证及原告陈述等证据材料在卷予以证实。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》系原、被告尚锦公司乐至分公司在平等自愿基础上形成，属双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性规定，合法有效，对各方当事人具有约束力。 合同签订后，原告已按约交纳全部房款及办证费用等，全面履行了自己的义务。根据案涉合同第二十条第二项约定，被告尚锦公司乐至分公司应当在交付房屋之日起360日内为原告申办房屋所有权证并交付。如因被告尚锦公司乐至分公司的责任，致使原告未在约定期限内取得房屋所有权证书的，被告尚锦公司乐至分公司应向原告支付违约金。因被告尚锦公司乐至分公司原因，未按约定为原告办理案涉房屋的权属证书，被告尚锦公司乐至分公司构成违约，现原告不要求退房，要求被告尚锦公司乐至分公司给付违约金的理由成立。 庭审中，原告陈述因被告尚锦公司乐至分公司长期逾期办证对其造成经济损失，《商品房买卖合同》约定按已付房款的万分之五计算违约金标准过低，故主张调高违约金，应按照自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算原告支付的全部价款万分之五的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。经查，因被告尚锦公司乐至分公司原因，未按照约定给原告办理案涉房屋权属证书，给原告造成一定损失，且时间长，若以被告尚锦公司乐至分公司制定的格式合同约定的已付购房款的万分之五为限计算违约金，显然有违公平合理及诚信原则，以此计算得出的违约金亦不足以弥补原告的损失。故原告要求对逾期办证违约金的标准进行调整符合上述法律规定。因违约金具有补偿性和惩罚性，主要功能是填补损失，现原告未提供逾期办证造成损失的证据，原告主张按日万分之五标准计算违约金，无事实和法律依据，本院不予支持，故本院酌情以原告已付购房款为基数，按月利率1‰标准计算本案违约金。同时，鉴于原告已自行办理权属转移登记手续，且已于2019年10月22日取得案涉房屋的不动产权证，故逾期办证违约金计算至2019年10月22日止为宜。同时，原告自行采取措施办理权属证书，减少自我损失的行为亦值得鼓励与支持。 据此，违约金计算方式如下：按照合同约定被告尚锦公司乐至分公司在原告接收房屋后360日内交付不动产权属证书，原告接房时间为2014年5月4日，故违约金时间应从2015年5月1日起计算，故截至2019年10月22日的违约金为17445.67元（320104元×1‰×1635天÷30天）。 关于本案民事责任承担主体问题。《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款规定：“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”被告尚锦公司乐至分公司系被告尚锦公司设立的分支机构，尚锦公司乐至分公司财产不足以承担的部分，由尚锦公司承担。 庭审中，原告称本案未产生保全费，故不再主张该项费用，系其对民事权利的自由处分，对此，本院予以确认。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告四川尚锦房地产开发有限公司乐至分公司在本判决生效后15日内支付原告万玉敏、李万旭违约金17445.67元； 二、被告四川尚锦房地产开发有限公司对本判决第一项债务承担补充清偿责任； 三、驳回原告万玉敏、李万旭其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费236元，减半收取计118元，由被告四川尚锦房地产开发有限公司乐至分公司、四川尚锦房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审判员 任 军 二〇一九年十一月二十五日 书记员 赵爱玉