广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初5840号原告：广州市某物业管理有限公司，住所地广州市番禺区石楼镇沙浦东路。法定代表人：梁某江，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘某华、彭某晴，均系该公司员工。被告：吴某袍，男，1962年6月18日出生，汉族，住广州市番禺区,原告广州市某物业管理有限公司诉被告吴某袍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月7日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市某物业管理有限公司（以下简称领荟翔公司）的委托诉讼代理人刘某华到庭参加了诉讼，被告吴某袍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告领荟翔公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付从2015年1月1日起至2018年4月30日止所拖欠的物业管理服务费5793.6元及滞纳金（从2015年1月2日起，按每日应交款的1‰/日缴纳计至欠款实际清偿之日止，暂计至起诉之日以不超本金为限为5793.6元）；2.被告承担本案诉讼费。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：被告立即向原告支付从2015年1月1日起至2016年5月22日止所拖欠的物业管理服务费2420.18元及滞纳金（从2015年1月2日起，按每日应交款的1‰/日缴纳计至欠款实际清偿之日止，暂计至起诉之日以不超本金为限为2420.18元）。事实和理由：被告是广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居南区*幢之二*房业主，该小区自2005年8月29日至2018年4月30日期间的物业管理服务一直由广州市洛城物业管理有限公司（以下简称洛城公司）提供，但被告自2015年1月1日起至2016年5月22日期间一直未向该公司缴纳物业管理服务费，经该公司多次催缴未果。原告是依法设立并处于有效存续期间的物业管理企业，原告与洛城公司于2018年6月26日签订了一份《债权债务抵偿协议》，按该协议约定，原告有权向被告追讨上述欠费及主张相关权利。因此，为维护原告的合法权益，原告现根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等有关规定，特向法院提起诉讼。被告吴某袍未到庭答辩,亦未在举证期内举证。原告围绕诉讼请求依法提交了：1.《物业管理服务合同》原件一份，证明洛城公司向被告居住小区提供物业管理服务的依据，及双方的权利、义务关系，收费标准等其他必要记载事项；2.证明原件一份，证明洛城公司向被告小区提供物业管理服务的事实及起止时间；3.房地产权证复印件一份、广州市不动产登记查册表打印件一份，证明被告是涉案小区物业产权人及使用的事实，及证明被告的身份情况；4.原告自行制作的业主欠费明细单打印件一份，证明被告自2015年1月1日至2016年5月22日期间未缴纳物业管理费及欠缴金额的明细情况；5.《债权债务抵偿协议》原件一份，证明原告向被告追讨欠费的依据和合法性；6.债权转让公告原件一份，证明洛城公司在媒体（广州日报）公告债权转让的相关信息，及原告向被告主张权利的合法性；7.债权转让及催缴费通知书（及快递回执）原件，证明洛城公司已向被告履行了告知义务，被告实际签收并已知悉的事实；8.律师函（及国内挂号信函收据）原件，证明洛城公司曾向被告催缴物业管理费的事实。被告经本院合法传唤无正当理由拒不应诉，视为其放弃对原告提供证据及陈述的事实进行质证和抗辩的权利，在无相反证据的情况下，本院对原告提供的上述证据予以确认并在卷佐证。本院综合分析原告提供的证据和庭审的陈述，认定以下事实：洛城公司是具有从事物业管理资质的企业法人，自2005年7月8日至2018年4月30日期间进驻涉诉小区，为该小区及全体业主提供物业管理服务工作。广州市番禺区洛溪新城芳华花园洛涛居南区*幢之二*房的房屋登记在被告吴某袍名下，该房屋为住宅，建筑面积120.7平方米。2005年8月29日，案外人洛城公司与广州市番禺某地产有限公司、广州市番禺区某房地产实业公司签订《物业管理合同》，约定为广州市番禺区洛浦街洛溪新城某小区（以下简称涉案小区）区域提供物业管理服务。委托管理期限自2005年8月29日起至业主委员会成立并依法选聘物业公司之日止。住宅管理服务费为1.2元/月/平方米。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应缴管理费的千分之一交纳滞纳金。合同中未约定物业管理费的具体交纳时间。广州市番禺区洛浦街洛涛南社区居民委员会于2018年6月22日出具一份证明，证实洛城公司自2005年8月29日至2018年4月30日期间为涉案小区提供物业管理服务。2018年6月26日，洛城公司与原告签订一份《债权债务抵偿协议》，约定将洛城公司自2005年7月8日至2018年4月30日期间为涉案小区提供物业服务后未收取物业管理费的债权转让给原告行使。2018年6月29日，原告通过广州日报对上述债权转让事宜进行公告。2019年4月11日，洛城公司向被告寄送《债权转让及催缴费通知书》，邮件投递并签收，签收人：他人收。原告诉称洛城公司多次向被告追缴物业管理费。原告提供证据显示，2017年4月28日，洛城公司委托律师向被告寄送律师函，追讨物业管理费用。邮件因逾期无人领取而退回。本院认为，案外人洛城公司与广州市番禺某地产有限公司、广州市番禺区某房地产实业公司签订的《物业管理合同》为前期物业服务合同，对被告具有法律约束力。被告吴某袍接受了广州市某物业管理有限公司提供的物业服务，有义务支付相应的物业服务费用。合同中未约定物业管理费的缴纳时间，视为每月底缴纳当月物业管理费。对于2015年1月1日至2016年5月22日期间的物业管理费，被告吴某袍应当向洛城公司支付。涉案房屋建筑面积为120.7平方米，每月应交纳物业费为144.84元（120.7×1.2）。自2015年1月1日至2016年5月22日，共计16个月22天，共计应交纳物业费共计2420.18元（144.84×16个月+4.67元/天/户×22天）。被告吴某袍应向洛城公司支付上述拖欠物业管理费2420.18元。关于物业服务费的滞纳金问题。前期物业服务合同约定逾期缴纳物业服务费的滞纳金按每日千分之一计算，该标准过分高于银行同期贷款利率，且上述滞纳金是规定在前期物业合同中，明显过于加重了被告负担，且原告未提交证据证实其因被告逾期缴纳物业管理费导致的具体损失，综上，对原告要求被告支付滞纳金的请求，本院不予支持。原告公司与洛城公司签订债权债务抵偿协议，原告对债权转让内容通过广州日报进行公告，且通知了被告，取得了相应的追讨物业管理费的权利，被告负有向原告支付拖欠物业管理费的义务。被告吴某袍经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第八十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告吴某袍在本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市某物业管理有限公司支付2015年1月1日起至2016年5月22日期间的物业管理服务费2420.18元；二、驳回原告广州市某物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元，由被告吴某袍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审 判 长  崔淑冰人民陪审员  李月明人民陪审员  邓碧珊二〇一九年十一月二十二日书 记 员  张 晴