广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初1787号原告（反诉被告）:广州大运摩托车有限公司，住所地广州市花都区新华街永发大道12号，统一社会信用代码914401016718204483。法定代表人：远勤山。委托诉讼代理人：马丹，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕欣，广东金桥百信律师事务所律师。被告(反诉原告):广州市穗禧实业发展有限公司，住所地广州市花都区新华镇南北商贸城中国北方工业公司首层自编01房，统一社会信用代码914401012312221452。法定代表人：祝华锋。委托诉讼代理人：冯钜深，广东联合发展律师事务所律师。委托诉讼代理人：张伟权，广东联合发展律师事务所律师。原告广州大运摩托车有限公司（以下简称大运公司）与被告广州市穗禧实业发展有限公司（以下简称穗禧公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，由审判员袁贞适用简易程序于2019年3月18日公开开庭进行审理。后因案情需要，本院依法组成合议庭适用普通程序于2019年8月7日再次公开开庭进行审理。原告大运公司的委托诉讼代理人马丹、毕欣，被告穗禧公司的委托诉讼代理人冯钜深、张伟权到庭参加第一次诉讼，原告大运公司的委托诉讼代理人毕欣，被告穗禧公司的委托诉讼代理人张伟权到庭参加第二次诉讼。本案现已审理终结。原告大运公司向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告租赁保证金人民币123303元；2、被告向原告支付逾期付款利息15650.92元（以人民币123303元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率标准，自2016年3月19日起算，暂计算至2018年11月6日15650.92元，实际应计算至付清全部租赁保证金之日止以上），本金及利息暂时合计人民币138953.92元；3、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2014年3月12日，原告与被告签订《厂房续用合同》，约定原告向被告承租坐落在广州市花都区新华镇南北商贸城内，北方公司库区自编1号、12号厂房。租期为2014年5月10日至2016年2月28日，租金为每月43559元，租赁保证金为150000元。租期即将届满时，原告向被告发出续租申请，但被告未予同意。遂原告安排搬迁拆除并于2016年3月18日将租赁厂房交还被告，被告接收厂房且未提出异议。后原告向被告主张返还租赁保证金，并表示同意按照合同约定租金标准扣除逾期期间的厂房占用费后返还。但被告却以单方主张的每平方米25元标准计算逾期占用费，且以返还厂房不符合合同标准需要修复为由声称需600000元的修复费用。原告不予接受并再三与被告沟通要求返还剩余租赁保证金，但被告始终置之不理，致使原告合法权益受损。被告穗禧公司辩称，我方不同意原告的诉讼请求，理由是：1、涉案的租赁合同届满后发生逾期占用的情形的过错方是原告，原告应当为此承担违约责任，在逾期的租金标准双方没有约定的情况下，应当参照市场的租金标准支付；2、原告主张的租金标准是不符合事实，因为根据双方约定的租赁对价的标准是72597元，一部分是租金一部分是管理费，双方的前一份厂房续租合同里面也有记载；3、双方就场地返还时没有进行交接手续，原告自行撤场，在之前被告就提出场地有损坏的情形，在被告的证据一有提及，原告方的管理人员也相关的函件上有书面的回复，对被告提出的厂房损坏是没有任何异议，被告方在原告撤场之后就损坏问题至函给原告，前后存在的问题是可以相互印证的，为此原告方没有按照合同约定交还可以使用的场地造成违约，原告应承担责任。同时明确，原告方只是撤场，没有办理交接手续。根据双方的租赁届满之前，原、被告双方多次互相致函都提及厂房存在一个交还损坏的严重情况，但是就这点上看原告方是没有提出异议也没有将场地修复也没有办理正式的移交手续就撤场完全违反了合同的约定，我方在2016年3月4日函件中由原告方的副总经理牛大鹏签字确认，也承认原告未按合同的要求完成，所以对于厂房损坏的事实，双方已经确认；关于租金的标准，我方认为我方提出的每月每平方25元过高，也不至于按照合同的7元来支付，对于这个标准双方不能达成一致意见，由法庭按当时的市场价格来评估。被告穗禧公司向本院提出反诉请求：1、原告向被告支付逾期占用场地期间（2016年3月1日至2016年3月18日，共18天）的场地使用费人民币155565元（以评估价为准，最低不低于合同约定每月72597元标准，暂按每月每平方米25元计算）；2、原告赔偿被告厂房修复费用人民币271759.70元；3、原告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告向被告租用涉案厂房，双方约定租赁期限为2014年5月10日至2016年2月28日，在租赁期满之前，被告已多次通知原告租赁期满后不再续租且必须按时交还场地。但原告因其自身的原因，迟至2016年3月19日才逾期交还场地，并拒绝按照当时的市场价偿付逾期占用期间的资金，同时由于原告对涉案厂房使用不当，产生了屋顶漏水、下水管道损坏堵塞、墙体门窗破损等问题，导致涉案厂房根本无法符合正常使用状态。为减少损失，被告被迫接收场地后垫付巨额费用进行整改修缮，原告一直借故不予赔付相关修复费用，原告以上行为均严重侵犯了被告的合法权益，为维护自身合法权益，被告特诉请人民法院依法判决。原告大运公司针对被告穗禧公司的反诉辩称，1、原告确因客观原因无法按时归还涉案厂房，但双方无论是在租赁合同还是事后，都没有在逾期归还厂房的责任达成一致意见，原告在协商过程中，包括本案中都同意以租赁合同所约定的月租金43559元为基础计算逾期返还期间的租金损失，以补偿被告，但被告所主张的25元一平米没有合同和事实的依据，我方不予以认可；2、原告已经按照合同约定标准于2016年3月18日，将涉案厂房返还给被告，被告交接厂房时没有异议，本案提交的证据也无法证实产生了修复费用，原告对此部分无需承担任何责任。经审理查明：涉案租赁物为位于广州市花都区新华镇南北商贸城内北方公司库区自编1号、12号厂房，经本院依法向广州市规划和自然资源局花都区分局发函询问，涉案建筑所在地块已取得《建设工程规划许可证》，建设规模为1幢1层仓库（钢结构），建筑面积6939.7平方米，1幢1层门卫室，建筑面积57.05平方米。涉案厂房由原告出资搭建，后转让至被告，被告再向原告出租。2014年3月12日，原告大运公司作为承租方（乙方）与被告穗禧公司作为出租方（甲方）签订一份《厂房续用合同》，约定：广东北方工业发展有限公司与乙方签订的合同编号ZM20091216花都仓库原《租赁合同》，于2013年12月31日期满结束，乙方在租用期间搭建的钢结构厂房，根据原租赁合同约定租用期满后，乙方有权拆除和处置，其中部分跨建在广州花都西城经济开发有限公司土地上。为了充分利用该部分钢结构资产的剩余价值，经甲、乙双方协商同意，属于乙方的钢结构厂房作价转让给甲方。同时，为解决乙方发动机涂装生产线场地的困难，甲方同意将收购的钢结构厂房中自编1号、12号厂房留给乙方继续使用两年时间。根据中华人民共和国合同法有关规定，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上，双方达成协议并签定合同如下：甲方出租给乙方的厂房座落在广州市花都区新华镇南北商贸城内，北方公司库区自编1号、12号厂房，厂房起付日期和租赁期限自2014年5月10日至2016年2月28日止，租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面申请，续租时间不得超过180天，并按市场价格重新签订厂房租赁合同，租赁保证金150000元，租赁期满乙方无违约事项的，甲方应无息退回乙方租赁保证金，2014年5月租金为每月40675元，管理费27116元，6月分开始租金为43559元，管理费29038元。租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态。被告向本院提交一份原、被告于2014年2月26日签订的《厂房续用合同》，拟证明租赁面积情况，原租金出于避税考虑分拆为租金和管理费，实际租金标准不变。原告对此证据真实性、合法性认可，关联性不予认可，被告提交的合同签订日期是在2014年2月26日，而新签订的合同是在2014年3月12日签订，我方认为应该以新合同的约定为准，租金的管理费的收费应以新合同为准，被告提交的合同租金72597元与我方提交的一致，租赁关系里是存在租金和管理费，在合同履行过程中原告向被告交款后，被告开具的发票也是租金和管理两种，所以是不存在避税的行为。合同签订后，原告于2014年3月10日向被告支付租赁保证金150000元。2015年5月25日，被告向原告发出《关于合同到期不再续租的函》，称因被告对该厂房进行整体开发，现书面通知原告合同到期后不再续约。2016年1月27日，原告向被告发出《关于厂房租赁合同到期续租的函》，称：原告在2015年12月初就已开始进行搬迁工作，但因原告设备较多及临近年关，同时，也为在搬迁过程中确保被告厂房设施的完善，经原告初步估计，搬迁工作最快要在2016年3月底才能完成，届时可将厂房移交给被告。因此，为确保搬迁工作顺利进行，原告申请将原厂房租赁合同租赁期顺延一个月（即至2016年3月31日止）。关于涉案租赁物交还时间，原告陈述为2016年3月18日，被告陈述为2016年3月19日。被告已将厂房重新出租。2016年4月13日，被告向原告发出一份《关于租赁场地的函》，称：一、原告推延至2016年3月19日才把租赁场地移交完毕，共逾期18天。根据被告2016年3月4日致原告的《关于交回厂房事宜的函》中提示，如原告逾期交回租赁场地按每平方每月25元计算租金，租金共155559元，扣除原告的押金，原告还需支付5559元租金。二、原告移交厂房存在以下问题：1、厂房屋顶出现严重漏水。2下水道破损严重，导致地面严重积水。3、下水道堵塞不通。4、墙身破损严重。5、门窗破损变形。以上需要全面维修才能使用，预算需投入60万元。原告向本院提交其于2018年4月10日通过EMS全球邮政特快专递寄出的《律师函》，拟证明被告在接收原告交还厂房时并未对厂房情况提出异议，原告向被告主张返还租赁保证金并同意按合同约定的租金标准支付逾期18天的厂房占用费，被告却单方主张远超出租金标准的厂房占用费及修复费用。经双方多次沟通，被告仍不予退还租赁保证金，致原告合法权益严重受损。被告对原告的该项证据真实性、合法性予以确认，但不认可其证明内容，原告方在返还场地前就清楚厂房有损坏的情况不能正常使用，无论是之前还是之后我方都提过损害及逾期租金的问题，但是原告在退场时也没有提出异议，明显是事后反悔，对于租金过高是退场后一段时间提出的。原告向本院提交其于2018年1月22日向被告寄出的《关于厂房退租退还押金事宜》及妥投证明，拟证明原告曾向被告主张退还租赁厂房押金，并已于2018年4月送达被告。被告对此证据不予确认，认为其没有收到。被告于2016年3月4日向原告发出《关于交回厂房事宜的函》，称：“贵我双方签订的《厂房续租合同》截止2016年2月28日到期，在此之前，我司于2015年9月25日和10月13日两次致函贵司《关于合同到期不再续租的函》，双方又进行面谈确定按期交回租赁场地。但贵司并没有按合同义务履约，根据《厂房租赁合同》约定，逾期需重新调整租赁价格，我司意见，逾期期间每平方每月25元，请贵司尽快交回租赁场地。其次，贵司目前正在搬迁厂房设备，经现场察看贵司搬迁后应覆行以下义务：1、维修厂房屋面、门窗至正常使用。2、拆除厂房内的设施，恢复地面平整。3、拆除厂房屋面烟窗并恢复屋面。4、按环保要求清理油漆余渣池后再回填打砼地面。5、拆除搭建的油漆及危险品仓库。6、拆除厂房内多余电缆电线，恢复厂房内正常照明。7、拆除独立变压器，并办理相关手续。敬请贵司尽快解决以上问题并交回租赁场地。”被告提交其与佛山市永宇物资有限公司于2016年9月1日签订的《合同》、交通银行支票（金额为206759.7元）、其与高锦于2016年8月11日签订的《花都仓库屋面维修合同》，拟证明被告就原告移交厂房的损坏进行修复。被告对此证据不予确认，合同主体并非原告，且合同日期距离原告交回厂房相隔半年时间，且原告有理由相信被告与第三方签订的维修合同的目的是为了重新开发并非维修厂房。诉讼中，被告陈述：“我们一直都在找工程队和材料供应商，因为比较难找好的工程队，所以8月份才施工，原告撤场后租金保证金抵扣及厂房的修复，双方还是有交涉，在交涉过程中我方没有施工，而且原告拒绝承担修复责任，我方才被迫修复，我方为了息事宁人，我方不想去追究那10几万元才不追究不起诉，并不是我方放弃，而是不想打官司，等到原告起诉我方我方才提出反诉。”被告向本院提交调查笔录及申请高锦、岳成军出庭作证，拟证明涉案厂房维修问题。原告对此证人证言不予确认，认为证人的论述互相矛盾，且高锦陈述现场物品不知道属于谁，两证人对厂房之前的状态不清楚，无法认定原告交还给被告的厂房存在损坏，工程中的材料都不包括彩涂钢卷，且钢卷数量非常大，与本案无关。关于原告的第一项诉讼请求，原告陈述：其诉讼请求是按照月租金43559元的标准扣除了逾期交还厂房期间的使用费计算所得。关于原告的第二项诉讼请求，原告陈述：以123303为本金，按照人民银行同期同类贷款基准利息从2016年3月19日计算至保证金付清之日止。关于被告的第一项反诉请求，被告陈述：按照每月每平方25元乘以租赁10371平方米，先除以30天再乘以18天。关于被告的第二项诉讼请求，被告陈述：根据被告的证据人工费65000万，材料费206759.7元。诉讼中，被告陈述：坚持提交第一项诉讼请求的评估鉴定；对其第二项诉讼请求，不申请评估鉴定。诉讼中，被告向本院申请对涉案厂房在2016年3月1日至18日期间的市场租金进行评估，本院依法摇珠选定广州市华盟价格事务所有限公司进行该项评估，该公司于2019年5月21日出具价格评估结论书，评估基准日为2016年3月1日至2016年3月18日，价格为62226元。原告对此评估报告意见为：评估的基准日是2016年3月1日至3月18日，而评估小组是在2019年5月15日才赴涉案场地勘察，评估基准日与实际勘察时间相差三年，评估时的状况与周边环境发生了巨大的变化，因此原告认为评估的月租金价格为每平方米10元没有参考性，不应作为裁判的依据标准。另外原被告双方签订的厂房租赁合同，约定了租金标准，原告认为既有明确的约定的租金标准，本案有逾期交还场地的情形，逾期交还场地的租金应按合同计算，不应按评估结论的标准计算。被告对此评估报告意见为：评估的结论为每平方米10元的单价过低，比实际情形偏低，收到初稿的时候已经提出异议，并提供周边房产中介出具的租金证明、营业执照、变更登记通知书、厂房租赁合同，请法庭作参考。被告为此缴纳鉴定费5000元。本院认为，原、被告签订的《厂房续用合同》是双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立有效。上述《厂房续用合同》对租赁期限有明确约定，2016年2月28日合同终止。原、被告均确认原告有逾期交还场地的行为，虽然原告提交证据证明其曾向被告告知因一些原因需延迟交还涉案厂房，但原告的此项行为实质是续租的意思表示，被告并未给予明确同意，原、被告并未达成合意，因此原告的逾期交还场地需要承担支付场地占用费的责任。原、被告都未能对交还时间进行举证，原、被告主张的日期相差一天，本院认为原告为逾期交还场地的责任方，其未能提交证据证明，根据被告申请评估的期间，确认原告逾期交还场地日期为2016年3月1日至2016年3月18日。原告主张按照合同约定的价格，因原告逾期交还场地对被告造成损失，因为市场价格变动，按照两年前的租赁价格并不符合《厂房续用合同》的约定，原告的此项主张并不合理。被告主张按市场价格较为合理，但被告主张25元/平方米并没有事实依据，被告申请广州市华盟价格事务所有限公司对涉案厂房2016年3月1日至18日期间的市场租金进行评估，评估价格为62226元，此项评估的基准日为2016年3月1日至3月18日，此价格为司法评估机构出具，原、被告均未提交充分的相反证据予以反驳，本院予以采纳。因此，被告反诉主张原告向其支付逾期占用场地的场地占用费62226元的诉讼请求，本院予以支持，超出部分，没有理由和依据，本院不予支持。因原告本诉部分诉讼请求有要求在租赁保证金中扣除场地占用费，本院将在之后的论述中予以判定该项场地占用费的支付形式。原告在租赁期限内并无拖欠租金等违约行为，被告主张原告交付的场地多处破损需要整改修缮，但被告并未提交证据证明涉案厂房在2016年3月19日收回时存在严重问题，且被告提交的修缮行为均发生在2016年8、9月份，距离交还涉案厂房已有半年之久，加之被告曾表示需要整体开发涉案厂房，本院无法确定其修缮行为是修复原告造成的损坏抑或整体开发需要，故对被告主张原告赔偿厂房修复费用的反诉请求，依据不足，本院不予支持。因被告并未提交充分证据证明原告交还场地存在严重问题，且如上所述，本院已支持原告向被告支付逾期交还场地的场地占用费，原告的第一项诉讼请求是以150000元保证金扣除场地占用费按月租金43559元计算得出，证明原告同意将上述场地占用费在租赁保证金150000元中扣除，因此为避免诉累，本院计算得出被告应返还原告的租赁保证金为87774元（150000元-62226元），对原告主张被告向其返还租赁保证金87774元的诉讼请求予以支持，超出部分，依据不足，不予支持。因原告存在逾期交还场地行为，其向被告支付的场地占用费亦未存在利息，故对原告主张被告支付逾期支付租赁保证金的利息的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）广州市穗禧实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）广州大运摩托车有限公司返还扣除场地占用费后的租赁保证金87774元；二、驳回原告（反诉被告）广州大运摩托车有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）广州市穗禧实业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3080元，由原告广州大运摩托车有限公司负担1134元，由被告广州市穗禧实业发展有限公司负担1946元。反诉案件受理费3854.9元，由原告广州大运摩托车有限公司负担561.3元，由被告广州市穗禧实业发展有限公司负担3293.6元。鉴定费5000元，由原告广州大运摩托车有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  袁 贞人民陪审员  任识和人民陪审员  黄婉玲二〇一九年十一月十五日书 记 员  彭小容江莹