广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初9994号原告：汤伟豪，男，1991年10月3日出生，汉族，住广州市花都区,委托诉讼代理人：邵子洪、江志达，广东合慧益律师事务所律师。被告：冼伟标，男，1966年6月5日出生，汉族，住广州市花都区,被告：陈翠婷，女，1991年8月2日出生，汉族，住广东省清远市清城区，两被告共同委托诉讼代理人：曾演君,广东富颂达律师事务所律师。原告汤伟豪与被告冼伟标房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法由审判员王璇适用简易程序，于2019年9月23日公开开庭进行审理。经原告汤伟豪申请，本院依法追加陈翠婷为被告参加诉讼，于2019年10月25日公开开庭审理了本案。原告汤伟豪的委托诉讼代理人江志达，被告冼伟标、陈翠婷的共同委托诉讼代理人曾演君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤伟豪向本院提出诉讼请求：1.判令被告冼伟标立即支付拆迁补偿款134827元及利息，利息以134827元为基数，从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清款项日止，利息暂计100元；2.判令被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告汤伟豪变更诉讼请求为：1.判令被告冼伟标立即支付拆迁补偿款84827元及利息，利息以84827元为基数，从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清款项日止，利息暂计100元；2.判令被告陈翠婷立即支付拆迁补偿款50000元及利息，利息以50000元为基数，从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清款项日止，利息暂计100元；3.判令两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告冼伟标于2013年3月23日签订了一份《铺位租赁合同》，约定被告冼伟标将位于广州市花都区新华街站前路6号三华综合楼一楼前二卡商铺出租给原告使用。租期从2013年4月1日至2018年4月1日止。由于广州市花都区新华街广州北站扩建需要征迁，涉案的租赁物属于拆迁范围内。2017年8月，相关部门和机构对涉案租赁物进行了评估，其中搬迁费2440元，停产停业损失74195元，装修部分58192元，合计134827元。经法院第一次开庭审理，冼伟标明确承认已收到涉案商铺的全部征收款项，而且已经支付了50000元给陈翠婷，而陈翠婷与原告于2017年4月29日签订《协议》，明确约定涉案商铺的征收赔偿款全部归原告所有。上述补偿款，虽经原告多次追讨和协商，但两被告却一直拒绝向原告支付。原告为维护合法权益，现特具本状诉至法院，请依法判决。被告冼伟标辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求，理由如下：该赔偿款应归陈翠婷所有，我方与原告签订的房屋租赁合同已于2017年5月1日正式解除，原告的交租情况截止至2017年4月底，被告是在2018年8月31日才签订拆迁补偿协议，双方的权利义务在拆迁前已终止。被告冼伟标只是同意原告将商铺转让给陈翠婷使用，并非同意将拆迁补偿款归原告所有，被告冼伟标是基于涉案商铺是由被告陈翠婷重新投入装修使用，并向被告冼伟标交付租金至涉案商铺的拆迁时，因此同意将涉案商铺的全部拆迁款归陈翠婷所有。如果法院认定拆迁补偿款不应归陈翠婷所有，应当按照被告冼伟标与原告签订的合同第三条第3小点和花都区政府征收补偿方案第7条的约定，由被告冼伟标与原告协商分配。如果协商不成，也应该由陈翠婷退回原告50000元。被告陈翠婷辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求，理由如下：原告与陈翠婷签订的协议，双方约定将商铺转让给陈翠婷使用，时间是2017年5月23日至2018年4月1日止，商铺是直接转让给陈翠婷，因此被告陈翠婷的母亲已于2017年5月25日重新与被告冼伟标签订铺位租赁合同，租赁为2017年5月25日至2020年6月1日，有一个月的装修免租期，陈翠婷自2017年7月1日起每月向冼伟标交付租金至商铺拆迁时。原告与陈翠婷的权利义务关系在2018年4月1日终止，而冼伟标在2018年8月31日才签订拆迁协议，上述协议是基于签署协议时的实际经营人所制订的，补偿的主体为被告陈翠婷，原告的诉讼请求没有任何法律依据，请求法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：2013年3月23日，冼伟标作为出租方、甲方，汤伟豪作为承租方、乙方签订《铺位租赁合同》，约定甲方将位于广州市花都区新华街站前路6号三华综合楼一楼前二卡商铺出租给乙方使用，租赁自2013年4月1日至2018年4月1日止，租金从2013年4月1日开始起租，装修期一个月免租金；商铺面积约78平方米，每月租金为3500元，乙方每季度第一个月前10天交纳租金。乙方需交押金3500元。第三条违约处理：1、租赁期内，甲乙双方均不得随意终止本合同；2、乙方到期不交租或终止本合同作违约处理，所交纳租金和押金不作退回，并即日收回铺位。3、由于政策规定或城市规划建设需要，致使甲方不能出租铺位时，乙方应在接到通知天内交回铺位，并终止合同，其善后工作由双方协商处理。甲乙双方均不承担违约责任。4、违约责任：一方违反上述规定之一者，按当年租金总额的30%计违约金给对方，有定金的须按定金使用的法律规定没收或双倍返还，如违约金不足补偿对方损失时，还应赔偿损失。四、期满处理：1、租赁期内进行的装修费用乙方负责。固定装修租赁期满后乙方不得拆除，全部归甲方所有。2、甲乙双方应在租赁到时，提前两个月商谈续约之事，在同等条件下，原承租方优先续租。3、租期满后，乙方需交清：工商费用、管理费、税收、水电费、卫生费、治安费、员工工资等一切费用，并由甲方验收，甲方退回全部押金给乙方（不计利息）。上述合同签订后，汤伟豪向冼伟标支付了3500元押金。汤伟豪认为其向冼伟标支付租金至2017年6月，但未提交证据证明。冼伟标认为汤伟豪支付租金至2017年4月底。2017年4月29日，汤伟豪作为甲方，陈翠婷作为乙方，冼伟标作为“同意人”签订《协议》，约定经冼伟标同意，甲方将涉案商铺给乙方使用，约定如下：1、使用期：2017年5月23日至2018年4月1日止；2、总使用金：18888元；3、使用期间（2017年5月23日至2018年4月1日0时止）如遇政府征收，所有事务由甲方交涉，所有赔偿款归甲方所有。4、甲方需缴清5月15日前所产生的水电费。5、甲方预付租金、押金归乙方。6、乙方使用期间，该铺位铺租、水电费、卫生费等一切费用由乙方承担。关于上述《协议》签订的情况，汤伟豪陈述其与陈翠婷是同学，因陈翠婷一直请求其将商铺交给她使用，双方就签订了上述《协议》，但有条件的约定了拆迁款归汤伟豪所有；《协议》仅约定商铺给陈翠婷使用，不是转租、转让关系，所有的费用包括租金由陈翠婷直接交给冼伟标；汤伟豪认为其并未退出与冼伟标的租赁合同关系。冼伟标、陈翠婷均认为汤伟豪与陈翠婷之间是转让关系，汤伟豪已经退出了与冼伟标的租赁关系。上述《协议》签订后，汤伟豪撤出了涉案商铺，以汤伟豪名义经营的字号“广州市花都区新华淘悦便利店”于2017年6月30日注销了个体工商户登记信息。陈翠婷于2017年5月26日在涉案商铺地址注册了“广州市花都区新华婷轩烘焙馆”。陈翠婷陈述其自2017年进场后对涉案商铺包括地砖、外墙、大门玻璃、天花板进行了重新装修，花费71640元。冼伟标认为其与汤伟豪之间的合同已于2017年5月1日解除，理由即汤伟豪自该日起就未向冼伟标支付租金。冼伟标提交一份2017年5月25日其与陈翠婷母亲蔡杏颜重新签订的《铺位租赁合同》以及其向蔡杏颜开具的收据，拟证明其与蔡杏颜之间重新订立租赁关系的事实。根据该份《铺位租赁合同》的约定，冼伟标将涉案商铺出租给蔡杏颜使用，租赁自2017年5月25日至2020年6月1日止，每月租金3500元。陈翠婷对该份合同及收据予以确认。汤伟豪对上述证据的真实性、合法性和关联性均不确认，认为冼伟标可以随意和其他人签订任何合同，但在其与冼伟标之间的租赁合同期间，冼伟标从未向其提出解除合同，冼伟标认为合同解除只是其单方陈述；汤伟豪认为其与陈翠婷签订的《协议》只是将涉案商铺转让给陈翠婷使用，并未同意拆迁款归陈翠婷所有。汤伟豪认为其与冼伟标的租赁合同至2018年4月1日租期届满终止，双方在履行过程中并未解除合同。2017年8月14日，广州市花都区人民政府发布《广州市花都区人民政府关于征收广州市花都区广州北站周边地块（铁路以东）国有土地上房屋的决定》（花府[2017]12号文），涉案商铺在征收范围内。2018年8月31日，冼伟标（乙方）与广州市花都区人民政府新华街道办事处（甲方）、广州市花都区新华街三华经济联合社（丙方）签订《广州北站综合交通枢纽配套基础设施项目房屋征收补偿安置协议》，约定乙方向权属人丙方租赁广州市花都区新华街站前路6号整栋（一至七层）房屋用于经营，房屋位于广州市花都区新华街站前路6号，属于未完善产权房屋。甲方以一次性货币补偿的形式补偿乙方的停产停业损失、搬迁费用、装修费用和加建费用。全部的补偿包括：（1）经营性用房停产停业损失补偿2745456元；（2）搬迁费用：65071元；（3）装修费用：13493897元；（4）加建费用：912998.16元；以上合计补偿总额为17217422.16元。根据汤伟豪提交的《评估结果明细表》显示，涉案商铺的搬迁费评估价值为2440元，停产停业损失为74195元，装修部分价值为58192元，冼伟标确认其已收到了上述全部拆迁补偿款项，涉案场地已移交给拆迁单位进行了拆除。根据冼伟标提交的其与陈翠婷签订的《广州北站项目搬迁补偿及终止合同协议》记载，双方同意由出租方冼伟标对承租方陈翠婷作出134827元补偿，补偿包括：搬迁费、装修费、停产停业损失费、租赁押金等一切费用；租赁双方签名后，且承租方收到款项时终止原租赁合同；陈翠婷收到首期补偿款94379元后15天内搬空并交出钥匙，待搬空交钥匙后结清余款40448元。陈翠婷于2018年10月10日出具收条，确认收到了冼伟标支付的拆迁补偿款50000元。冼伟标表示虽然拆迁补偿款已由其全部领取，但上述拆迁款134827元不归其所有，至于应当归汤伟豪还是陈翠婷所有，冼伟标认为根据拆迁单位当时的要求，应当归商铺的实际经营人即陈翠婷所有。冼伟标提交一份《锦帛莱工程单》，拟证明陈翠婷对涉案商铺重新装修经营的事实。汤伟豪对该份证据不予确认，认为不是发票，可以随意制作。汤伟豪另提交一份汤伟豪及其母亲黄翠萍与冼伟标就涉案商铺拆迁补偿款问题沟通的对话录音，拟证明冼伟标明确其不会提供原、被告之间的合同，之后又承认与原告签订了合同；冼伟标承认拆迁办要求其提供的合同是重新写的，提交给拆迁办的材料都是假的。汤伟豪还认为在对话录音中，冼伟标已确认其交租至2017年6月。冼伟标对该对话录音的真实性、合法性无异议，对关联性不确认，认为录音内容可知涉案商铺已转让给陈翠婷使用，租金由陈翠婷支付，原出租给汤伟豪的商铺也是被告装修的；拆迁办的工作人员也明确告知汤伟豪营业损失要有相关的营业执照，因汤伟豪经营店铺的营业执照已经注销，其不可能以汤伟豪经营的店铺营业执照上报给拆迁办，只能与陈翠婷签订相关终止协议，并将拆迁补偿款支付给陈翠婷。至于汤伟豪付租至何时，通话录音的内容意思是汤伟豪在5、6月已经没有经营，冼伟标未收取过租金，陈翠婷自2017年7月1日交租至2018年8月。另根据冼伟标的陈述，涉案商铺是冼伟标从广州市花都区新华街三华村承租的，承租时是黄泥结构的厂房，其承租后将厂房拆除重建，其重建时未办理相关报建手续，未取得建设工程规划许可证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因涉案商铺未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故冼伟标与汤伟豪签订的《铺位租赁合同》以及汤伟豪与陈翠婷签订的《协议》均是无效合同。本案争议的焦点为：涉案商铺的拆迁补偿款应归谁所有。首先，根据《协议》的约定，汤伟豪将涉案商铺交由陈翠婷使用，使用期限至汤伟豪与冼伟标的租赁合同期限届满之时；陈翠婷需向汤伟豪支付使用金18888元，使用期间的租金等费用由陈翠婷自行承担。《协议》签订之后，汤伟豪退出涉案商铺并注销了其经营的字号，商铺由陈翠婷重新装修经营。之后，陈翠婷的母亲与冼伟标另行签订了《铺位租赁合同》，陈翠婷每月向冼伟标支付租金。依据上述事实可得知，汤伟豪实际已将涉案商铺转让给陈翠婷，汤伟豪退出了与冼伟标之间的租赁合同关系，故其在本案中依据与冼伟标签订的《铺位租赁合同》向冼伟标主张权利依据不足。其次，根据《协议》第3条的约定，如在陈翠婷使用商铺期间即2017年5月23日至2018年4月1日期间遇政府征收，赔偿款归汤伟豪所有。而涉案《广州北站综合交通枢纽配套基础设施项目房屋征收补偿安置协议》的签订时间为2018年8月31日，并不在上述《协议》约定的使用期限之内。即至征收补偿协议签订之时，汤伟豪与陈翠婷约定的使用期间已经届满，汤伟豪依据《协议》第3条的约定主张征收补偿款归其所有依据不足。再次，根据上述征收补偿安置协议以及汤伟豪提交的《评估结果明细表》显示，涉案的征收补偿款为商铺的搬迁费、停产停业损失、装修损失。因搬迁费、停产停业损失是基于对商铺现有经营者因无法继续在此经营造成的上述损失的一种补偿，而汤伟豪已实际退场，汤伟豪主张该费用归其所有依据不足；关于装修费，因陈翠婷在接收商铺后对场地重新进行了装修，征收补偿款的装修部分价值也是针对重新装修后的场地，至于是否包含了汤伟豪原有装修的部分，汤伟豪对此未举证证明。另外，汤伟豪将商铺转让给陈翠婷时，汤伟豪与冼伟标之间的租赁合同期限不足一年，依据其与冼伟标签订的《铺位租赁合同》第四条第1点的约定，固定装修租赁期满后乙方（汤伟豪）不得拆除，全部归甲方（冼伟标）所有。而汤伟豪将商铺转让给陈翠婷，亦向陈翠婷收取了一笔使用费，依据上述约定以及公平原则，汤伟豪主张涉案商铺的征收补偿款归其所有亦缺乏依据。综上，汤伟豪要求冼伟标向其支付拆迁补偿款84827元及利息，以及陈翠婷向其支付拆迁补偿款50000元及利息均理据不足，本院对此不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告汤伟豪的全部诉讼请求。案件受理费1499元，由原告汤伟豪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  王璇二〇一九年十一月二十二日书记员  刘赟江莹