北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初17451号原告（反诉被告）：北京凯恒房地产有限公司，住所地北京市东城区史家胡同24号。法定代表人：潘石屹，董事长委托诉讼代理人：郝泉隐，男，1989年9月13日出生，该公司法务，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：逍焦（上海）空间设计有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：朱广多，执行董事。委托诉讼代理人：吴小慧，北京市两高律师事务所律师。原告（反诉被告）北京凯恒房地产有限公司（以下简称凯恒公司）诉被告（反诉原告）逍焦（上海）空间设计有限公司（以下简称逍焦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。凯恒公司的委托诉讼代理人郝泉隐与逍焦公司的委托诉讼代理人吴小慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。凯恒公司向本院提出诉讼请求：1、判令逍焦公司向凯恒公司支付2019年6月1日至2019年7月18日期间的租金及增值税37969.51元；2、判令逍焦公司支付违约金71560.44元；3、判令逍焦公司向凯恒公司支付欠租的滞纳金（以23853.48元为基数，自2019年5月26日起；以14116.03元为基数，自2019年6月26日起算；皆按日千分之三为标准，要求计算至实际支付日）；4、逍焦公司支付的租赁保证金71560.44元不予退还；5、案件受理费由逍焦公司承担。事实和理由：2017年8月14日，凯恒公司和逍焦公司签订《店铺租赁合同》，约定逍焦公司承租凯恒公司位于北京市东城区南竹杆胡同2号的银河SOHOC室30307室（以下简称涉案房屋），合同期限自2017年8月22日至2019年8月21日，承租人应于每一个公历月的第25日或之前支付下一个公历月的租金及增值税。后逍焦公司自2019年6月1日起欠付租金，其行为已经构成违约，因逍焦公司的违约行为，凯恒公司于2019年7月18日向逍焦公司发送了《终止函》，告知其双方合同于2019年7月19日终止，并要求其自终止日起三个工作日内向凯恒公司一次性全额支付应付未付费用。因逍焦公司违约行为严重损害了凯恒公司的合法权益，给凯恒公司造成了巨大经济损失，为维护凯恒公司的合法权益，故此起诉，望判如所请。逍焦公司答辩称：同意向凯恒公司支付自2019年6月1日至2019年7月18日的房屋租金及增值税37969.51元，不同意凯恒公司其他诉讼请求。认可我方拖欠租金的事实，也认可双方房屋租赁合同于2019年7月19日解除，但我方之所以拖欠租金是希望使用合同保证金抵扣剩余租期的租金，双方就此一直在进行协商，凯恒公司也曾倾向于同意逍焦公司的意见，但就在双方协商过程中凯恒公司突然向逍焦公司发出终止函，有违诚信，故我方拖欠租金并非主观故意，不属于违约。另双方合同是2019年7月19日解除，但对方于2019日7月18日已经封门，并扣押了我方大量的办公用品，凯恒公司提前封门的行为亦构成了违约，鉴于凯恒公司亦存在违约行为，无权要求逍焦公司承担违约责任，逍焦公司要求凯恒公司将其扣押的全部办公物品返还逍焦公司。综上，不同意支付违约金和滞纳金，不同意凯恒公司主张的合同保证金不予退还的诉讼请求，合同中关于保证金不予退还的约定属于格式条款，保证金属于押金的性质，合同解除后应该予以退还，但同意用保证金与拖欠凯恒公司的各项费用进行冲抵，逍焦公司认为合同约定的违约金数额过高，要求法院依法进行酌减。逍焦公司在本案中提起反诉：1、判令凯恒公司返还逍焦公司保证金33590.93元（租赁保证金71560.44元-欠付租金37969.51元）；2、案件受理费及反诉费由凯恒公司承担。反诉的事实和理由同本诉答辩意见。凯恒公司就逍焦公司的反诉答辩称：依据双方合同约定，逍焦公司的违约保证金不予退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年8月14日，凯恒公司与逍焦公司签订《银河SOHO店铺租赁合同》，约定凯恒公司将涉案房屋出租给逍焦公司，其中凯恒公司指定联系人吴玉佩，逍焦公司指定联系人侯丹丹。还约定租期自2017年8月22日至2019年8月21日，租金及其增值税每月共计23853.48元，逍焦公司若迟延支付租金应按应付未付款项金额每日千分之三的标准向凯恒公司支付滞纳金，逍焦公司应于每一个公历月第25日或之前向凯恒公司支付下一个公历月的租金及其增值税。还约定保证金为三个月租金及其增值税之和加上三个月管理费及其增值税之和，共计93966.84元，其中向凯恒公司支付71560.44元，向管理公司支付22406.40元。另，合同还约定逍焦公司不得以保证金抵扣其依据合同应付的租金及其增值税、管理费及其增值税及其他任何应付款及其增值税。关于违约责任，合同约定逍焦公司单次拖欠本合同项下的租金及其增值税超过15个工作日的，凯恒公司有权在任何时间单方解除本合同并提前收回该店铺，在发生上述情况时，逍焦公司已经支付的保证金不予退还，并且逍焦公司还应向凯恒公司支付相当于保证金金额之违约金，在发生上述情况时，凯恒公司有权以书面通知逍焦公司的方式单方提前解除本合同，而书面通知中规定之日即为提前解除日。关于通知等送达，合同约定应采用书面形式，并用挂号信或快递方式发送至本合同所示的联系地址，且自交付日至租期届满或提前解除日止，该店铺地址亦为逍焦公司联系地址。关于合同期限届满或提前解除后逍焦公司遗留在店铺内的物品问题，双方合同约定凯恒公司有权在合同期限届满日或提前解除日或其后任何时间进入并收回店铺，而逍焦公司届时放置于店铺内的一切物品将视为放弃物，凯恒公司有权自由处置，逍焦公司不得以任何理由要求凯恒公司补偿。《银河SOHO店铺租赁合同》签订后，逍焦公司依约向凯恒公司支付了截至2019年6月1日的租金及其增值税等各项费用。另将租赁保证金71560.44元交至凯恒公司、物业费保证金22406.40元交至北京搜厚物业管理有限公司。2019年7月18日，因逍焦公司未依约支付2019年6月1日后续的房屋租金及增值税，故凯恒公司向逍焦公司发出书面终止函。该终止函写明虽经我方多次催讨，至本终止函签发之日，贵方仍拖欠租金、管理费或其他费用，上述行为已经严重侵害我方合法权益，特此函告：租赁合同于2019年7月19日终止，贵方应予终止日起三个工作日内向我方一次性全额支付应付未付费用，贵方应于终止日当日下午5时之前按照租赁合同的约定返还房屋，否则我方将收回房屋并处置屋内一切物品。逍焦公司认可2019年7月18日当天晚上有职员看到张贴于租赁店铺大门处的终止函，认可分别于2019年7月19日、20日收到了凯恒公司邮寄的终止函。庭审中，逍焦公司认可凯恒公司所述的拖欠租金，并认可双方合同自2019年7月19日解除，但解释称在凯恒公司发出终止函前曾与凯恒公司协商用保证金抵扣剩余租期租金的问题，凯恒公司对逍焦公司所述不予认可，逍焦公司就其所述未充分举证。另，凯恒公司认可2019年7月19日收回房屋时屋内有逍焦公司遗留的物品，并认为依据合同凯恒公司就上述物品有权自行处置，现凯恒公司将上述物品保存在仓库，同意逍焦公司自行取回，现涉案房屋空置。本院认为：凯恒公司、逍焦公司签订的《银河SOHO店铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依照合同约定，逍焦公司应于每一个公历月第25日或之前向凯恒公司支付下一个公历月的租金及其增值税，逍焦公司拖欠本合同项下的租金及其增值税超过15个工作日的，凯恒公司有权行使单方合同解除权。依此约定，逍焦公司应于2019年5月25日前向凯恒公司支付2019年6月1日至2019年6月30日的房屋租金及增值税，但至2019年7月18日凯恒公司向逍焦公司发出终止函时，逍焦公司仍未履行其付款义务，逍焦公司已经构成违约，故凯恒公司依约行使单方合同解除权符合约定，双方合同已于2019年7月19日解除。关于违约责任，首先，逍焦公司理应补齐2019年6月1日至2019年7月18日的租金及增值税37969.51元。另，逍焦公司虽辩称其并非故意拖欠租金及增值税，而是一直与凯恒公司协商使用保证金进行抵扣，但逍焦公司上述主张与双方合同约定明显相冲突，且逍焦公司又未能充分举证证实，故逍焦公司的抗辩理由，本院难以采信，逍焦公司理应为合同的提前终止承担违约责任。至于逍焦公司具体应承担的违约金数额，本院注意到合同实际解除日2019年7月19日距离合同约定到期日2019年8月21日仅剩月余，而合同约定的违约责任明显过重，已严重超过凯恒公司的实际合理损失，如让逍焦公司严格机械依据合同约定承担违约责任，明显有失公平，故本院在综合考虑凯恒公司实际损失、合同租期剩余期限、当事人过错程度等因素后，酌情确定逍焦公司应承担的违约金为2个月租金数额47706.96元。因逍焦公司尚有租赁保证金71560.44元在凯恒公司处，故抵扣上述欠付租金及违约金后，逍焦公司尚需另付凯恒公司14116.03元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，第一百一十三条，第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）逍焦（上海）空间设计有限公司于本判决生效后7日内支付原告（反诉被告）北京凯恒房地产有限公司14116.03元；二、原告（反诉被告）北京凯恒房地产有限公司无需退还被告（反诉原告）逍焦（上海）空间设计有限公司租赁保证金71560.44元；三、驳回原告（反诉被告）北京凯恒房地产有限公司其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）逍焦（上海）空间设计有限公司反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由原告北京凯恒房地产有限公司负担500元（已交纳），由被告逍焦（上海）空间设计有限公司负担650元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉费320元，由被告逍焦（上海）空间设计有限公司（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李成博二〇一九年十一月二十五日法官助理 刘 勃书 记 员 李 杨