广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初8771号原告：广州市恒铭物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区黄沙大道52号西楼702房。法定代表人：卢逸凡,职务经理。委托诉讼代理人：苗继军，广东信良兆诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁素丽，广东信良兆诚律师事务所律师。被告：广州市霖园装饰材料有限公司，住所地广州市荔湾区周门路周门街25号403房。法定代表人：叶伟强,职务总经理。委托诉讼代理人：黄颖智，广东广诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩耀衍，广东广诺律师事务所实习律师。原告广州市恒铭物业管理有限公司与被告广州市霖园装饰材料有限公司物业服务合同纠纷一案，本院在2019年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁素丽，被告委托诉讼代理人黄颖智、韩耀衍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市恒铭物业管理有限公司向本院提出诉讼请求:1.被告向原告给付物业服务费77654元（物业服务费自2017年12月1日起按每月3882.7元计至2019年7月31日）及滞纳金（每月滞纳金以当月物业服务费为基数，从当月6日起按每日千分之三的标准计至清偿之日止，暂计至2019年7月31日的全部滞纳金为73383.03元）。2、判令被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：位于广州市荔湾区黄沙大道路185号之二的物业“湖景阁”，是广州市金道股份有限公司（以下简称金道公司）开发建设的商住楼。2016年12月26日，金道公司与原告签订《物业管理服务合同》，授权原告对湖景阁所有单元进行物业管理，物业管理范围包括物业公共部分的维修等内容。其中约定，对三楼商业物业按0.9元/月/平方米，一、二楼商业物业按2.3元/月/平方米的标准收取物业服务费。2017年底，被告通过司法拍卖取得原属于金道公司所有的湖景阁101房、201房产权，物业建筑面积1688.144平方米。被告取得涉案物业之后，以各种理由拒交物业服务费。原告认为，涉案物业为被告通过拍卖取得，在此之前，原业主金道公司与原告不但存在《物业管理服务合同》关系，而且依照合同一直向原告缴纳物业服务费用，被告在买得涉案物业后，即承受了原业主与原告的合同关系，应当依照合同向原告缴纳物业服务费。即使被告不承认前述物业管理合同，由于原告实际对被告物业进行了实际的服务和管理，亦有义务缴纳物业服务费。被告广州市霖园装饰材料有限公司答辩称：一、原告提交的《物业管理服务合同》违反物权法和行政法规的强制性规定，为无效合同。本案物业由承租人进行管理，原告提供的证据并不足以证明其有为被告提供物业服务，因此，原告不得根据无效合同要求被告支付物业服务费。（一）根据《物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，选聘和解聘物业服务企业应当由物业管理区域内专有部分占建筑面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主同意，整个物业管理区域总建筑面积为9284.36平方米，一至三楼的区域的总建筑面积为3719平方米，即使金道公司为一至三楼的业主，也未达到《物权法》和《物业管理条例》规定的物业管理区域内专有部分占建筑面积过半数的要求。原告并未举证证明该物业服务合同的签订符合法定程序，因此，该物业服务合同为无效合同。（二）根据拍卖公告提示，本案物业由广州市南佳贸易有限公司（以下简称“南佳公司”）整体承租后设立批发市场，并对房产进行分隔转租，本案物业的管理人应是南佳公司。且根据原告提供的物业服务合同，物业费应当是按月支付，但是，被告取得物业将近一年，原告才突然要求被告支付物业服务费。而被告提交的证据并不足以证明其有为被告提供物业服务，且原告提交的《物业服务合同》为无效合同，因此，原告不得依据《物业管理服务合同》要求被告支付物业服务费。（三）被告提交的2019年8月19日对化粪池的处理的证据均为单方制作，不足以证明其有为该管理区域和被告提供物业服务。如原告长期为被告提供物业管理服务，其应当可以提供日常的缴费凭证。二、本案物业一直由南佳公司进行管理，并不知道涉案物业还存在物业管理公司，且自被告取得本案物业开始，将近一年的时间，原告才向被告催收物业费，被告作为业主方，有权要求原告提供收取物业服务费的依据，核实原告收取物业服务费的真实性和合法性。因此，在该期间产生的滞纳金并非被告的过错，被告不需要承担。（一）根据拍卖公告提示，本案物业由南佳公司整体承租后设立批发市场，并对房产进行分隔转租，本案物业的管理人应是南佳公司。被告自买得涉案物业起，一直认为南佳公司负责管理本案物业，自始自终，并不知道本案物业还存在物业管理公司。（二）根据原告提交证据可知，执行法院有在本案物业张贴执行裁定书。但直至2018年10月11日，原告才向被告提出要求缴纳物业服务费，在将近一年的时间，原告未向被告提出重新签订物业服务合同的要求，且未催收物业服务费。（三）2018年10月11日，原告突然派员上门催收物业费，被告一直不知道原告方存在，不了解物业费收费、滞纳金计算的标准，作为业主方，有权要求原告提交物业服务合同原件、过往缴费凭证进行核实。但原告至2019年7月15日才向被告提供合同复印件，始终未向被告提供合同的原件和过往缴费凭证。（四）即使被告应承担滞纳金，根据《物业管理服务合同》的约定，滞纳金按照每日千分之三计算。该计算标准过高，超过法律规定，应按银行同期贷款利率计算。三、一楼、二楼和三楼均是商业用途，都有进行分租处理，但是一二楼的物业收费标准为2.3元每平方米，而三楼的物业收费标准为0.9元每平方米，明显不合理，且被告并未提交一、二楼其他业主或物业使用人缴纳物业费的凭证。综上，原告与金道公司签订的《物业管理服务合同》违反法律、行政法规的规定，为无效合同，并且原告提交的证据不足以证明其为被告提供过物业服务，因此被告无须承担物业服务费及滞纳金。为维护被告合法权益，请法院依法驳回原告全部诉讼请求。四、根据原告提交的证据3及4，本区域的物业费均是物业使用人缴纳，本案物业101和201自2017年11月1日起至2019年6月30日止均由南佳公司承租，如被告需承继金道公司与南佳公司的合同，那么与2019年6月11日之前的物业服务费应当由南佳公司缴纳，从2019年7月开始，物业服务费才由新的承租人缴纳或者被告负责缴纳。经审理查明：荔湾区黄沙大道路185号之二101房、201房的原产权人为金道公司。2016年12月26日，金道公司（甲方）与原告（乙方）签订有《物业管理服务合同》，主要约定：物业名称为湖景阁，物业类型为商住楼，座落位置为黄沙大道185号之二；建筑面积为9284.40195㎡，其中住宅建筑面积5565.39775㎡，1-2楼商业建筑面积为2431.1937㎡，3楼商业建筑面积为1287.8105㎡；在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括物业公共部位的维修、养护和管理等；乙方提供的其他服务包括代收代付水费、公共分摊电费等；本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为多层住宅0.45元/月.平方米、三楼商业为0.9元/月.平方米、一至二楼商业为2.3元/月.平方米，如乙方要调整收费标准，应根据有关法律法规规定，并与业主协商确定；物业服务费用主要用于管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费以及物业公共部位、公共配套设施设备的日常运行、维护（不含维修）等费用；业主应于2017年1月1日之日起向乙方交纳物业服务费用；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务，业主或物业使用人不按期交纳物业服务费用的，乙方可从逾期之日起每天按欠费总额加收千分之三的违约金；本合同期限自2017年1月1日起至业委会成立之日止；业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。2017年9月26日，广州市中级人民法院通过网络发布广州市荔湾区黄沙大道路185号之2号101号房、201号房的变卖公告，在变卖公告第九条中明确告知“水、电、物业管理等欠费以及未明确缴费义务人的费用均由买受人自行解决。”2017年10月29日，网络竞价成功确认书显示广州市荔湾区黄沙大道路185号之2号101号房、201号房的网络拍卖竞价结果为被告通过竞买号H5770于2017年10月29日以最高应价胜出，标的物最终成交以广东省广州市中级人民法院出具拍卖成交裁定为准。广州市房地产档案馆于2019年10月31日出具的广州市不动产登记查册表显示，荔湾区黄沙大道路185号之二101房（建筑面积为723.654平方米）自2018年1月23日起登记在被告名下，荔湾区黄沙大道路185号之二201房（建筑面积为964.49平方米）自2018年1月17日起登记在被告名下，房屋所有权取得方式均为购买，登记附注均显示“依据（2016）粤01执恢47号《协助执行通知书》予以登记”。但被告成为涉案房产的业主后，并未向原告交纳物业费。原告为证明其有向被告催收物业服务费，向本院提交了2018年12月之后的信函、催缴通知书及张贴照片等证据。但根据被告答辩状中自认的事实已可以认定，原告在2018年10月11日起已经有派员上门向被告催收物业服务费。但被告此后仍然以不知道原告负责涉案房产的物业管理、不了解物业服务费收费标准、原告未提交原物业管理服务合同原件进行核实等理由拒绝向原告交纳物业服务费。原告为证明其有对涉案房产所在湖景阁所有单元进行物业管理，向本院提交了恒铭物业维修单、收据、缴纳公摊电费的电子发票、金道公司交纳之前物业服务费的发票、相邻物业交纳物业服务费的发票等证据。而被告虽然否认原告有对涉案物业进行物业管理，但并未提供任何证据进行反驳，也未主张并举证证明是否有其它物业公司对涉案物业进行管理，仅向本院提供了涉案物业原由金道公司与南佳公司签订的租赁合同，拟证明该合同约定的租赁期限为2007年11月1日至2019年6月30日，且该合同明确约定管理费由承租人南佳公司承担。庭审中，被告确认其在2017年11月10日收到法院出具的涉案房产的成交裁定书，因涉案物业仍在租赁期没有另外履行收楼手续，自法院出具成交裁定后即可确定涉案房产为其所有，另外确认其没有向原告交纳过物业服务费。原告陈述称，其向原业主金道公司收取涉案房产的物业服务费是收到2017年11月止。本院认为：原告与涉案房产原业主金道公司就涉案房产签订有尚处于有效期的《物业管理服务合同》，该合同未违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。原告在本案中所提交的证据已足以证明其为涉案房屋所在“湖景阁”物业的物业服务管理公司，故有权向涉案房屋的业主即被告收取物业服务管理费。被告通过司法拍卖在2017年11月10日已获得涉案房产的所有权，成为涉案房产的业主时按拍卖公告的内容就应知释承担涉案房产物业服务费的义务，即应按原有有效物业服务合同继续向原物业服务公司支付物业服务费。被告辩称按原有承租合同由承租人南佳公司承担物业服务费的理由不能成立，业主按物业管理服务合同理应对物业服务费承担连带责任，即使存在承租人及相关约定，原告亦可请求由业主方即被告单独承担给付物业服务费及滞纳金的义务，至于业主与承租人之间的关系可另行自行处理。因此，被告的答辩意见缺乏事实及法律依据，本院不予支持。即使如被告所称，直至原告于2018年10月11日上门向其催收，才知道原告所主张涉案物业由原告进行物业管理的事实，此时亦应在一个月的合理期内承担了解、核实并交纳涉案房产物业服务费的义务。因此，被告未能举证证明涉案房屋有其它物管公司提供物业管理服务，亦未举证证明其或承租人有交纳过物业服务费，故自原告催收物业服务费之日后经过一个月合理期的次日起即对拒缴物业服务费存在过错，应承担向原告支付拖欠物业服务费及相应滞纳金的义务。综上，被告应向原告支付拖欠涉案房屋的2017年12月起至2019年7月物业服务费（物业服务费按《物业管理服务合同》约定的2.3元/月.平方米计算，按涉案房屋总建筑面积1688.144平方米计算为每月3882.7元）及相应滞纳金，其中2017年12月至2018年11月的物业服务费共计46592.4元应自2018年11月12日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算滞纳金，2018年12月至2019年7月的物业服务费则应以当月物业服务费为基数自当月6日（按合同约定每月5日应缴交物业服务费，故自每月6日起即构成逾期缴纳当月物业服务费并应支付滞纳金）起按中国人民银行同期同类贷款利率计算滞纳金，滞纳金都计算至清偿之日止。原告主张按每日千分之三的标准计算滞纳金，明显过高，本院结合本案案情依法酌情调整为按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，并对原告超过上述部分的滞纳金请求依法予以驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款，参照《物业管理条例》第三十三条、第四十条、第四十一条第一款的规定，判决如下：一、在判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市霖园装饰材料有限公司按3882.7元/月的标准，支付2017年12月至2019年7月的物业服务费共计77654元给原告广州市恒铭物业管理有限公司。二、在判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市霖园装饰材料有限公司向原告广州市恒铭物业管理有限公司支付2017年12月至2019年7月物业服务费（标准为3882.7元/月）的滞纳金（其中2017年12月至2018年11月物业服务费的滞纳金以46592.4元为基数自2018年11月12日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止；2018年12月至2019年7月的物业服务费以当月物业服务费为基数自当月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）。三、驳回原告广州市恒铭物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1590元，由原告广州市恒铭物业管理有限公司负担694元，被告广州市霖园装饰材料有限公司负担896元（受理费原告已预交，被告应负担的部分由被告迳付原告，本院不再退回）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  巫仕平二〇一九年十一月十二日书记员  陈 隽辜晓静谭韵瑜