安徽省来安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1122民初1798号 原告：艾忠梅，女，1970年2月18日出生，汉族，住安徽省来安县。 委托诉讼代理人：查夕聪，安徽永阳律师事务所律师。 被告：来安县金鹏置业有限公司，住所地来安县新安镇建阳南路，统一社会信用代码91341122568960522N。 法定代表人：范国红，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡丰收，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：经世成，来安县新安法律服务所法律工作者。 原告艾忠梅与被告来安县金鹏置业有限公司（以下简称金鹏置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月24日第一次公开开庭进行了审理。原告艾忠梅及其委托诉讼代理人查夕聪、被告金鹏置业公司委托诉讼代理人经世成到庭参加诉讼。2019年8月22日，本院第二次公开开庭进行了审理，原告艾忠梅的委托诉讼代理人查夕聪、被告金鹏置业公司委托诉讼代理人胡丰收、经世成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 艾忠梅向本院提出诉讼请求：1.金鹏置业公司退还其购房款298391元；2.金鹏置业公司退还房屋维修基金5968元；3.金鹏置业公司支付违约金59678.2元（298391元×20%）；4.金鹏置业公司自2018年5月1日起按30元/㎡支付房屋租金至金鹏置业公司退还全部购房款之日止（房屋面积17.67平方米，截止2019年5月1日租金为30元/㎡/月×17.67㎡×12月＝6361.2元）；5.案件受理费、律师费等由金鹏置业公司负担。审理中，艾忠梅增加诉讼请求即解除其与金鹏置业公司签订并于2013年12月17日登记备案编号为2013-240755-C的《商品房买卖合同》。事实和理由：2013年11月28日，其与金鹏置业公司签订《商品房买卖合同》，其购买金鹏置业公司开发的峰汇国际13幢一层内1116号商铺，其当日支付购房款294000元。2015年3月，因面积误差，其向金鹏置业公司补缴购房款4391元。同日，其向金鹏置业公司缴纳房屋维修基金5968元。之后双方因房屋租赁、经营多次发生纠纷，2018年4月28日，在来安县人民政府信访办的组织协调下达成一致并签订《协议书》，金鹏置业公司承诺：1、保证在2018年12月30日前回购其所购买的房屋；2、若在规定的时间内没有回购，金鹏置业公司需支付其房屋总价款20%的违约金；3、自2018年5月1日起按30元/㎡支付房屋租金，至回购手续办理完毕；4、退还其所缴纳的房屋维修基金等费用。至今，虽经其多次催促，政府领导及信访办多次协调，金鹏置业公司一直拖延拒绝履行义务，为维护其合法权益，故诉至法院。 金鹏置业公司辩称，一、本案协议成立但是未生效。1、艾忠梅至今并未办理房屋撤销备案手续，房屋的产权人仍然是艾忠梅。2、在艾忠梅办理撤销备案手续之后，其用开发峰汇国际二期商品房的销售款退还艾忠梅商铺款，但到目前为止二期开发政府还没批下来，不具备退还艾忠梅的资金来源条件，这是政府行为，政府审批行为是不可抗逆的行为，故本案退还商铺过户，退还房款的条件都未成就，所涉案协议未生效。二、因协议未生效，故违约金不存在。即使协议有效，协议中约定的违约金明显过高，法院应该依法核减。三、关于涉案房屋租金问题，本案是商品房销售合同案件，艾忠梅提出的租金问题与本案无关，不应审理租金问题。四、诉讼费、律师费因协议成立但未生效，艾忠梅擅自行使诉权导致支出的诉讼费用应由当事人自行承担，律师是当事人单方聘请的，合同中并未约定律师费用由对方承担，故律师费应由其自行承担。综上，艾忠梅诉请条件未成就，请求法庭查清事实后依法驳回艾忠梅诉请。 经审理查明：2013年11月28日，艾忠梅为买受人与金鹏置业公司为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：金鹏置业公司以出让方式取得位于来安县编号为来国用（2011）第0816号的地块的土地使用权。土地规划用途为商业，土地使用年限自2011年1月25日至2051年1月25日。艾忠梅购买金鹏置业公司在上述地块开发的峰汇国际第13幢一层内1116号房，该商品房的用途为商业，属框剪结构，层高6米，建筑层数地上4层，地下1层。该商品房（合同约定）建筑面积共17.41平方米，其中，套内建筑面积9.720平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.686平方米。计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米16886.85元，总金额294000元。艾忠梅于合同签订当日一次性支付总房款294000元。2015年3月9日，艾忠梅支付维修基金5968元，支付房屋面积补差款4391元。 金鹏置业公司已将峰汇国际第13幢一层内1116号房屋交付给艾忠梅，但尚未办理不动产权证，艾忠梅将该商铺租赁给滁州市中环百货有限公司。租赁期间，艾忠梅与滁州市中环百货有限公司发生纠纷。2018年4月28日，金鹏置业公司为甲方与艾忠梅为乙方签订《协议书》，约定：经过来安县政府信访办组织协调甲乙双方多次协商，为解决社会矛盾等因素，现就甲方同意撤销乙方购买的位于来安县峰汇国际13＃楼商场铺号1116商铺，双方达成如下条款：一、甲方同意用出售开发峰汇国际二期商品房销售款（或二期商品房和门面房）退回乙方撤销的商铺款。撤销时间从峰汇国际小区二期商品房开盘预售证取得三个月后（按预售证时间）根据资金回笼情况陆续通知乙方办理撤销手续，保证在2018年12月30日前完成回购。手续办理完毕后，甲方一次性支付现金给乙方。若甲方在规定时间内没有回购，甲方支付总价款20%违约金给乙方。二、当甲方通知乙方办理商铺撤销手续时，乙方自己通过政府协调，自行办理房屋备案注销手续（甲方配合），在办理撤销备案手续中所发生的一切费用均由乙方承担。三、甲方撤销合同备案退回乙方上述商铺合同总价款为294000元，在退房手续未办理之前，甲方按照每月30元／㎡代滁州市中环百货有限公司支付乙方商铺租金，直到撤销备案退房手续办理好之日止。按协议算起，此协议签订后，自2018年5月1日算起。乙方商铺所交纳的房屋维修资金，乙方凭交款凭据，退房手续办理完毕后退回给乙方。若商铺房产（证）过户，过户费等相关费用全部由乙方承担。四、本协议签订后，双方共同遵守。在撤销备案退房前，乙方不得干预甲方的1-3层商业经营活动，否则造成的一切经济损失将由乙方承担。五、本协议一式三份，甲乙双方、中环百货各执一份，本协议具有同等法律效力。 另查明，艾忠梅为解决与金鹏置业公司纠纷，与安徽永阳律师事务所签订委托代理合同，支付律师费2000元。 上述事实，有艾忠梅提交的《商品房买卖合同》、《协议书》、收款收据、《委托代理合同》、律师费增值税发票；及艾忠梅、金鹏置业公司的陈述在卷佐证，予以认定。 本院认为，根据原、被告的诉辩主张以及庭审中各方当事人及其代理人举证、质证、辩论意见，本案的争议焦点为：一、 艾忠梅与金鹏置业公司签订的《协议书》是否生效；二、艾忠梅与金鹏置业公司签订的《商品房买卖合同》是否应予解除，金鹏置业公司是否应当退还购房款；三、金鹏置业公司是否应当支付违约金；四、艾忠梅其他诉讼请求能否得到支持。 针对争议焦点一，2018年4月28日，艾忠梅与金鹏置业公司签订《协议书》，约定金鹏置业公司应于2018年12月30日前对涉案商铺完成回购，《协议书》是经来安县人民政府信访办组织协调并由双方协商而签订，该《协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，依法成立的合同，自成立时生效，故《协议书》为合法有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，金鹏置业公司应按合同约定通知艾忠梅办理商铺撤销手续，并在2018年12月30日前履行回购义务。庭审中金鹏置业公司未提供证据证明其已履行通知艾忠梅办理商铺备案撤销手续事宜的事实，且双方亦未约定办理商铺撤销手续系案涉合同生效的前提条件，故对金鹏置业公司提出《协议书》未生效的辩解意见，本院不予采信。 针对争议焦点二，2013年11月28日，艾忠梅与金鹏置业公司签订《商品房买卖合同》，艾忠梅购买了金鹏置业公司涉案商铺，该《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，为合法有效合同。艾忠梅、金鹏置业公司签订的《协议书》，双方均同意撤销艾忠梅购买的位于峰汇国际第13幢一层内1116号房屋买卖合同，金鹏置业公司退还购房款，金鹏置业公司保证于2018年12月30日前完成回购，此约定可视为双方对解除合同条件的约定。双方协议约定回购期限届满后，金鹏置业公司仍未通知艾忠梅办理商铺撤销手续，根据法律规定，应当视为解除条件已成就，艾忠梅有权提出解除合同。根据《协议书》约定，金鹏置业公司在撤销涉案商铺备案合同时，应退回艾忠梅购买商铺合同总价款，故对艾忠梅要求解除《商品房买卖合同》和金鹏置业公司退还商品房购房款298391元的请求，本院予以支持。艾忠梅应将位于峰汇国际第13幢一层内1116号房屋退还金鹏置业公司。 针对争议焦点三，金鹏置业公司未按规定的时间完成回购并支付回购款，已构成违约，艾忠梅有权要求金鹏置业公司支付违约金，金鹏置业公司辩称双方协议中约定的违约金过高，请求予以调整，因艾忠梅未举证证明金鹏置业公司因违约给其造成的实际损失情况，故本院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的相关规定，结合双方当事人过错、预期利益等因素，从公平及诚实信用原则出发，违约金调整为总价款的10%比较适宜。 对于争议焦点四，《协议书》中明确约定：艾忠梅商铺所交纳的房屋维修资金，艾忠梅凭交款凭据，退房手续办理完毕后退回给艾忠梅，金鹏置业公司应当按照约定退还艾忠梅维修基金5968元。对艾忠梅提出金鹏置业公司支付租金的诉讼请求，因本案审理的是艾忠梅与金鹏置业公司商品房买卖合同纠纷，而艾忠梅将其案涉房屋租赁给滁州市中环百货有限公司经营，艾忠梅与滁州市中环百货有限公司之间存在房屋租赁合同关系，根据租赁关系给付艾忠梅租金的义务主体是滁州市中环百货有限公司，金鹏置业公司不是租赁合同的义务相对人，艾忠梅对所欠的租赁费用问题，可通过另行诉讼解决。对艾忠梅主张的律师费用，经审查认为双方在签订的《商品房买卖合同》和《协议书》中均无约定由金鹏置业公司承担此项费用，缺少事实和法律依据，故对艾忠梅的此节诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第四十五条、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十八条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告艾忠梅与被告来安县金鹏置业有限公司2013年11月28日签订的《商品房买卖合同》于本判决书生效后解除； 二、被告来安县金鹏置业有限公司于本判决生效后三十日内退还原告艾忠梅购房款298391元、维修基金5968元，并支付违约金29839.10元； 三、驳回原告艾忠梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6856元，减半收取3428元，由原告艾忠梅负担256元，由被告来安县金鹏置业有限公司负担3172元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 员  王 敏 二〇一九年十一月二十日 法官助理戴作静 代理书记员  管绍波 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： …… （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应该承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附二：履行执行款交付 开户银行：来安县农村商业银行新河支行 银行户名：来安县人民法院 银行帐号：20000350242210300000018