山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁06民终5716号上诉人（原审被告）：苏家志，男，1942年1月31日生，汉族，住山东省烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：孙元兵、吕寅萍，山东晨之光律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏家惠，男，1934年8月6日生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：田伟芳、吕寒冰，山东三同律师事务所律师。上诉人苏家志因与被上诉人苏家惠共有物分割纠纷一案，不服山东省烟台经济技术开发区人民法院（2018)鲁0691民初1133号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人苏家志上诉请求：撤销原判，依法改判；上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1、涉案房产属于上诉人所有，1972年上诉人将房屋推倒翻修并一直居住至拆迁，从土地使用权证可证实土地使用者为上诉人一人，根据《土地管理法》的相关规定被上诉人户籍所在地并未登记在烟台经济技术开发区廒上村，不存在获得土地使用权的可能。2、拆迁补偿款的依据为土地宅基地面积及相关的廒上村居民户籍等综合因素，并非依据房屋所有权证书，上诉人所得拆迁利益及拆迁补偿款456750元应归上诉人所有。3、2018年4月8日的《房屋买卖合同》并未低于市场价格出卖拆迁后获得的房屋，房屋买卖合同有效，即使分割也不应担依据鉴定价格平分款项，应当依据实际获得的房屋买卖款项398655元，被上诉人苏家惠辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。1、房屋共有权保持证可以证实涉案房产系上诉人与被上诉人按份共有，各享有50%的份额，则补偿款及安置房也应由双方按各50%的份额分割。2、搬迁补偿安置协议系按房屋的宅基地面积进行补偿，与是否翻新无关，被上诉人原户籍地为烟台市经技术开发区廒上村，集体土地建设用地使用权证是烟台市福山区土地管理局于1991年7月份所颁发，房屋所有权证和房屋共有权证均是在1999年颁发，上诉人未经被上诉人同意处分安置房侵害被上诉人的合法权益，即使上诉人出卖安置房时未低于市场价值，其行为后果也应当自负。经有资质的评估机构鉴定安置房市场价值为873368元，上诉人没有证据证实该评估价格过高，应当按照评估价格向被上诉人支付436684元。原审原告苏家惠向一审法院起诉请求：被告返还房屋拆迁补偿款228375元、补偿房屋折款388875元，合计617250元。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为被告返还房屋拆迁补偿款228375元、补偿房屋折款436684元，合计665059元。事实和理由：原告原籍为烟台市福山区，同被告系兄弟关系。原告在老家福莱山街道办事处廒上村有一处同被告共有的房产，房产证号为烟房私证字第××号，房产面积为113.48平方米，原告同被告各拥有56.74平方米。2015年廒上村搞开发，该房屋在拆迁范围之内。2015年11月13日，被告委托其子苏修林同烟台经济技术开发区福莱山街道办事处廒上居民委员会、烟台经济技术开发区福莱山街道办事处签订了拆迁补偿协议，约定该房屋拆除，拆迁方补偿给被告一套91.5平方米房屋，补偿给被告少要房屋补偿款456750元。刚开始原告对这个拆迁补偿协议并不知情，还于2015年11月16日出具授权委托书给被告，授权其代为办理该房的拆迁事宜。现被告早已将456750元的补偿款领走到手，补偿的房屋早已入住，即被告现住的天颐郦城小区11号楼1002号。原告认为，涉案房屋是原告同被告按份共有的财产，并非被告一人所有，拆迁补偿的款项及房屋应按份分配，因原告和被告是等额共有，所以所得的拆迁补偿款和房屋应每人得到二分之一。房屋以每平方米8500元计算，金额是777750元，这样连同456750元的补偿款一同计算，原告应得617250元。原告向被告索要应得的份额，被告断然拒绝，至今被告没有给付原告一点款项。一审法院审理认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。法院对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：原、被告系兄弟关系。涉案房产位于烟台开发区福莱山街道办事处廒上居委会，原系原、被告父母的房产。1999年6月1日，涉案房产登记在被告名下，房产证号为烟房私证字第××号，建筑面积为113.48平方米。原告持有房屋共有权保持证，证号为烟房开私证字第付56222号，保持证载明：座落开发区廒上村村西房屋3幢8间，建筑面积113.48平方米，系苏家志、苏家惠等人共有，苏家志占有份额为56.74㎡，除发给开私证字第56222号房屋所有权证由苏家志收执外，特加发此证，给苏家惠收执。被告提供的烟台市福山区土地管理局于1991年7月颁发的集体土地建设用地使用证登记的土地使用者为苏家志，证号为福集建（91）字第7787号。2015年11月16日，原告向被告出具授权书，载明：苏家惠原福山区廒上村人，因房屋动拆事项，全权委托苏家志代理。2015年11月13日，苏家志委托苏修林代为办理房屋搬迁补偿安置相关事宜。同日，苏修林代苏家志与烟台开发区福莱山街道办事处廒上居委会签订搬迁补偿安置协议，涉案房屋被拆除，被拆除房屋宅基地面积193平方米，房产证面积113.48平方米，补偿安置的住宅房屋位于天颐郦城小区建筑面积为91.5平方米的房屋一套，少要补偿房屋101.50平方米，每平方米4500元，合计456750元。安置房现位于烟台开发区天颐郦城小区11号楼1002号，补偿款456750元已由被告领取。被告主张烟房私证字第××号房屋由其全部翻新、其父母由其一人赡养，廒上居委会为其提供证明，证明中有苏修伦等八人签字摁印。被告另主张天颐郦城小区11号楼1002号以398655元的价格出卖给范平，提供房屋买卖合同及银行转账凭证为证。法院依原告的申请，委托烟台正宇房地产评估有限公司对天颐郦城小区11号楼1002号房产按室内为毛坯状态进行评估，结论：单价为9545元/平方米，总价873368元。原告对评估报告无异议，被告认为评估价格过高，但未提供足以推翻该鉴定报告的证据，法院对鉴定结论予以采纳。原告缴纳鉴定费4585元。一审法院认为，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有,共有包括按份共有和共同共有;按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权,共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。根据房屋共有权保持证可以认定烟房私证字第××号房屋系原、被告按份共有，各享有50%的份额。烟房私证字第××号房屋现已拆除，补偿款456750元及位于烟台开发区天颐郦城小区11号楼1002号安置房也应由原、被告按份共有，各享有50%的份额。补偿款456750元已由被告领取，被告应返还50%即228375元给原告。被告主张安置房已出卖，若原告主张其享有房产50%的产权成立，也应按出卖时的价格398655元进行分割。被告出卖共有财产并未征得共有人即原告的同意，即使房屋买卖合同合法有效，被告也应按现价赔偿原告的损失，故其辩称理由不成立。按评估价格被告应支付原告436684元。被告主张1.涉案房屋其进行了翻新；2.被告尽了全部赡养义务；3.拆迁补偿系以宅基地使用面积为标准，原告不应享有拆迁权益。法院认为，搬迁补偿安置协议系按房屋的宅基地面积进行补偿，与是否翻新无关；共有物的分割也与是否尽了赡养义务无关。虽被告提供的集体土地建设用地使用证登记的土地使用者为被告苏家志，但并不能据此否认房屋共有权保持证的效力，被告以此主张房屋系其一人所有并不成立。房屋系原、被告共有，宅基地使用权双方也应同时享有。被告上述主张不成立，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、第一百二十条、《中华人民共和国物权法》第一百条规定，一审法院于2019年6月14日判决：被告苏家志于判决生效之日起十日内支付原告苏家惠共有物分割款665059元。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。评估费4585元，由原告苏家惠、被告苏家志各负担2292.50元。案件受理费减半收取5225元，申请保全费4180元，合计9405元，由被告苏家志负担。本院审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案双方争执的焦点问题是：1、涉案房屋是否为按份共有。2、涉案款项的返还是按照房屋买卖时的价格返还，还是按照鉴定的价格返还。一、从本案的事实看，房屋共有权保持证载明“除发给开私证字第56222号房屋所有权证由苏家志收执外，特加发此证，给苏家惠收执”，即使烟房私证字第××号的所有权人为上诉人苏家志，也不能排斥被上诉人苏家惠对原房屋按份共有，是否能够取得集体土地建设用地使用证不是共有的法定条件。上诉人不能提交相反证据推翻房屋共有权保持证效力，其主张涉案房屋为其一人所有，证据不足，本院不予支持。从搬迁补偿安置协议看，搬迁补偿是按照被拆除房屋宅基地面积193平方米进行的置换补偿，置换后的安置房及补偿款456750元也应当由上诉人和被上诉人按各50%的份额共有。二、烟台正宇房地产评估有限公司对涉案房屋的评估结论为总价873368元。目前无证据证明评估结论错误或者存在鉴定程序违法的情形，一审法院依法采信该评估意见，并无不当。上诉人未经共有人苏家惠的同意处分共有财产，侵犯共有人苏家惠合法权益，该房屋出卖所得价款应按照各50%的比例分割。综上所述，上诉人苏家志之上诉主张，证据和依据不足，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10450元，由上诉人苏家志负担。本判决为终审判决。审判长  王天松审判员  殷连泽审判员  张莉莉二〇一九年十一月二十九日书记员  肖 婷