北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0109民初6679号原告：北京中体力尚体育发展有限责任公司，住所地北京市门头沟区冯石环路6号院3号楼L318号。法定代表人：张杰，总经理。委托诉讼代理人：金洪亮，北京宸轩律师事务所律师。被告：华润置地（北京）物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区。法定代表人：熊翊华，总经理。委托诉讼代理人：郭博，女，华润置地（北京）物业管理有限责任公司法务经理。委托诉讼代理人：杨顺义，北京市世纪律师事务所律师。第三人：北京富而安居信息技术有限公司，住所地北京市朝阳区双营路11号院3号楼13层2单元1608。法定代表人：顾吉彬。原告北京中体力尚体育发展有限责任公司（以下简称中体力尚公司）与被告华润置地（北京）物业管理有限责任公司（以下简称华润置地物业公司），第三人北京富而安居信息技术有限公司（以下简称富而安居公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月21日立案后，发现有不宜适用简易程序的情形，依法裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告中体力尚公司的委托诉讼代理人金洪亮，被告华润置地物业公司的委托诉讼代理人杨顺义到庭参加诉讼。第三人富而安居公司经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。中体力尚公司向本院提出诉讼请求：一、判令原被告及第三人签订的《润西山C3会所租赁合同》及《润西山C3会所三方补充协议》于2018年10月23日解除；二、判令被告赔偿原告经营损失1284031元（计算方式：年收入535013元×6年×面积比例0.4=1284031元）。事实和理由：2014年11月1日，华润置地物业公司与富而安居公司签订《润西山C3会所租赁合同》。2015年7月30日，原告与华润置地物业公司及富而安居公司共同签订了《润西山C3会所三方补充协议》，该补充协议约定原租赁合同项下的权利及义务由原告承担。自2018年6月起，被告多次张贴通知要收回场地，并终止《润西山C3会所三方补充协议》的履行。同年9月初，在未有任何通知的情况下断水断电至今。被告张贴终止履行合同的通知导致原告公司会员约1000人恐慌，集体要求退还健身卡费用，现会员集体诉讼至法院，还有大部分会员投诉到门头沟区工商局，给原告公司商业信誉造成了恶劣影响，导致原告无法继续经营，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。华润置地物业公司辩称，不同意原告的诉讼请求。我公司接到开发商通知要将文体活动站移交政府，故根据双方合同第1条第4款的约定，我公司于2018年4月13日向原告邮寄送达了解除合同的通知函，该函件已于2018年4月19日由原告签收，故双方合同已经解除，我公司是依据合同约定行使的解除权，故我方不存在违约，不同意赔偿原告损失，且双方协议约定的文体活动站租赁期限为6年，期间我公司不收取任何租金，由原告自行装修、自行经营，就是考虑到了文体活动站可能要随时移交。第三人富而安居公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未向本院陈述述称意见。本院经审理查明以下事实：2014年11月1日，华润置地物业公司（甲方）与富而安居公司（乙方）就乙方承租润西山苑会所事宜签订《润西山C3会所租赁合同》，约定承租范围为润西山苑会所，具体包括健身房面积680.74平方米，文体活动站（即游泳馆）面积1003.72平方米，共计1684.46平方米。乙方经营范围包括：游泳、培训、健身及与之相关的商品买卖和其他合法经营项目，健身房租赁期限为10年，自2014年11月1日至2024年10月31日，文体活动站租赁期限为6年，自2014年11月1日至2020年10月31日。因甲方需要将文体活动站交予政府相关部门，故甲乙双方一致同意若甲方按照政府要求移交，需提前30日通知乙方，本合同自动终止。若未如期移交，则本合同继续履行，直至期限届满。乙方须在正式营业前对会所进行全部装修，合同到期或终止后，会所内所有装修、泳池设施及热源设施全部归甲方所有，鉴于乙方的上述投资，故将2014年11月1日至2019年10月31日设置为免租期，2019年11月1日至2020年10月31日租金40万元，2020年11月1日至2021年10月31日租金40万元，并以此类推直至合同到期或终止每年租金40万元。不论何种原因，本合同提前终止或解除，则会所内所有装修、泳池设施及热源设施全部归甲方所有，所有健身器材归乙方所有。乙方承诺在合同生效后的7日内，向甲方一次性支付20万元押金，押金由甲方为乙方保留，不计利息。以乙方无任何违反本合同约定之行为为前提，甲方自本合同终止的3个月且乙方已将所有预付费客户未消费的金额退还后，将剩余的押金一次性无息返还乙方。乙方在租赁期间须向甲方支付会所物业费、电费、自来水费、空调使用费、供暖费用等费用。如政府行政管理等部门需对会所区域的“文体活动中心”进行接收使用，乙方承诺会积极配合甲方的交接工作，并自行与政府有关部门协商确定对“文体活动中心”的使用方式。在合同期限内会所的“文体活动站”共计1003.72平方米政府接收，本合同终止，双方另行就会所非“文体活动站”以外的680.74平方米部位另行协商签订租赁协议，协议费用及相关条款另行商洽。2015年7月30日，原告（丙方）与华润置地物业公司（甲方）及富而安居公司（乙方）共同签订了《润西山C3会所三方补充协议》，该补充协议约定原租赁合同项下的权利及义务由原告承担，原告对富而安居公司在此前履行租赁合同过程中涉及会所的责任与义务承担连带责任。关于该会所的租金押金/保证金、管理费押金/保证金、租金、管理费及其他类似性质资金，三方同意按照以下方式处理：乙方就该会所所缴纳的租金、管理费、押金/保证金及其他类似性质资金应全部转移至丙方名下，自2014年11月1日起，该会所的租金、管理费、杂费及其他与该会所相关费用由丙方交纳。乙方应在本协议生效后七日内将甲方开具的押金收据原件退还甲方，甲方换开该会所的押金收据（如需）。乙方就该会所已经支付的租金、管理费及其他费用全部转移至丙方名下，甲方不再进行任何形式的退还或者票据更换，由乙丙双方自行处理双方之间的账务往来。乙方须就丙方、丙方须就乙方履行租赁合同及本协议承担无条件的连带保证责任。上述合同签订后，原告交纳押金20万元，被告依约将涉案房屋交付原告。2018年4月13日，被告向原告及第三人邮寄《致门头沟C3商业会所经营方的函》，载明主要内容为：现接产权方华润置地（发展）有限公司通知，根据门头沟区政府要求，我司需向门头沟区政府移交承诺配套建设设施，包含租赁合同中约定的游泳馆区域共计1003.72平方米。基于前述合同约定及双方已实际履行合同内容的相关事实，按照合同约定，我司现郑重函告贵司，自贵司签收本函之日起第30日，租赁合同（合同编号：华置物协字[2015]042）及补充协议（合同编号：华置物协字[2015]042补1）自动终止。同时按照租赁合同第一条第6款约定，贵司需于本函签收之日起45日内（即合同终止日起15日内）迁出会所。请贵司尽快与我司联系处理相关场地交接及恢复事宜。原告于2018年4月19日签收上述函件。2018年9月14日，原被告双方签订撤场确认单，确认2018年9月1日，原告撤出文体活动站（游泳馆），并对原告欠付的电费和物业费金额进行了明确。庭审中，原告为证实其主张，向本院提交了如下证据：1、2018年6月25日的《致中体力尚健身会所全体会员的一封信》，载明：2017年12月，华润置地物业公司接到会所产权方华润置地发展（北京）有限公司通知，要求于2018年8月31日收回泳池区域1003.72平方米场地免费使用权，做好向政府移交准备。物业公司于2017年12月29日及2018年1月16日两次函告会所经营单位，要求停售游泳池区域会员卡，并尽快接洽移交事宜。物业公司按照合同约定，于2018年4月13日再次函告对方解除租赁合同及补充协议，并要求对方于收到函件后45日内腾退游泳池区域，但会所经营单位至今未腾退，并继续对外大量销售会员卡。我司考虑会所会员知情权，特此通告。2、张贴时间载明为2018年7月4日至2018年8月31日的《关于C3商业会所回收的通知》一份，载明：各位中体立尚的会员，北京市门头沟区冯石环路6号院3号楼3层会所游泳馆规划设计为配套社区文体活动中心，该区域即将于2018年8月31日收回移交政府。物业公司根据已签署的会所租赁合同解约条款，于2018年4月13日以公函形式告知会所经营单位，自2018年6月中旬会所租赁合同已自动终止，会所经营单位应根据公函要求腾退场地，并交纳2018年度拖欠物业公司的物业服务费。3、2018年9月3日的通知一份，载明：富而安居公司、中体力尚公司：现接到产权方华润置地（发展）有限公司通知，按照合同第一条第4款约定，因甲方需将文体活动站（即游泳馆）交予政府相关部门，故甲乙双方一致同意，若甲方按照政府要求移交，需提前30日通知乙方，本合同自动终止。我司于2017年12月、2018年1月和4月多次函告贵司，泳池区域需移交政府相关部门。基于上述合同条款约定，现通知贵司在接到本通知之日起停止一切经营活动。我司将于2018年9月5日停止会所区域及其附属设施的水、电供应，并停止电梯使用。4、税收完税证明和原告自行制作的一般企业收入明细表各一份。其中，税收完税证明载明：纳税人名称为中体力尚公司，税款所属期间为2017-01-01至2017-12-31，总计金额为26084.77元。明细表载明2018年的主营业务收入金额为535013.53元。经质证，被告对企业收入明细表的真实性不予认可，认可其他证据的真实性，但不认可证明目的。被告为证实其主张，向本院提交了如下证据：1、华润置地（发展）有限公司出具的关于门头沟新城冯村地区（一期）居住项目文体活动站合同终止日期的说明一份，载明：润西山物业服务中心，小区配建的社区文体活动站位于冯石环路6号院3号楼3层（C-C3#），按照[2013]华置门头沟纪字第16号会议要求，由物业公司出租给目前的富而安居公司运营作为健身中心。目前按照市建委颁布的京建发[2017]406号文要求，必须在办理现房销售之前将社区配套服务中心移交给相关政府部门，在办理B区1号楼现房手续时经过开发部与项目部的多重努力下，政府部门同意我公司于2018年12月31日前完成配套移交所有手续，并将1号楼现房销售手续审批完毕。目前除文体活动站外其他配套移交手续均已完成。依据与政府协商结果请物业公司依据《润西山C3会所租赁合同》第十五条相关约定，于2018年年底前完成租赁手续解除工作。2、华润置地物业公司分别于2017年12月29日、2018年1月16日向富而安居公司、中体力尚公司出具的函，主要内容均为告知富而安居公司、中体力尚公司，其公司将于2018年完成向政府部门移交小区配建的社区文体活动站即（游泳馆），为了交接工作的顺利完成及避免贵司造成不必要的经济损失，要求中体力尚公司停止销售泳池区域会员卡，并尽快与其公司就文体活动站移交及非泳池区域经营合作事宜进行商洽。3、《北京市住房和城乡建设委员会关于进一步加强居住项目代征城市道路用地和配套设施建设管理的通知》（京建发[2017]406号），其中，第二条约定：在本市行政区域内，从事居住项目开发建设经营活动的房地产开发企业，应当按照《规划设计方案审查意见复函》或者《建设工程规划许可证》要求编制《居住项目建设方案》；第三条约定：区住房城乡建设委在《居住项目建设方案》备案前，应当组织开发企业与相关配套设施接收使用单位签订《居住项目配套设施建设移交协议》。协议双方应就配套设施的内容、规模、建设标准、移交方式、时间、价格以及双方应履行的权利义务等进行约定。区住房城乡建设委和配套设施接收使用单位，应依照《居住项目建设方案》和《配套设施建设移交协议》，对配套设施的建设进行全过程监督管理，确保各类配套设施同步设计、同步建设、同步交付使用。配套设施接收使用单位应积极主动做好接收工作。第十条约定：开发企业办理项目房产实测绘成果审核手续前，应当完成《居住项目建设方案》中各项配套设施和代征城市道路用地的移交工作，并将移交证明材料提交市、区住房城乡建设委核查，取得《居住项目配套设施移交情况确认单》；第十一条约定：开发企业在办理现房销售备案前，应当将各项配套设施和代征城市道路用地移交证明材料提交市、区住房城乡建设委核查，取得《居住项目配套设施移交情况确认单》，未取得《居住项目配套设施移交情况确认单》的项目，区住房城乡建设委不予办理现房销售备案手续。经质证，原告认可被告提交上述证据的真实性，但表示被告要求移交游泳池的依据是406号文，该文系规范性文件，并非强制性文件，且406号文要求移交的是证明材料，并不要求移交房屋整体。另，被告主张其是依据门头沟区政府的要求移交文体活动中心，但其并未提交政府要求的相关文件。本案审理过程中，本院至北京市门头沟区住房和城乡建设委员会就案涉文体活动中心移交情况进行调查，北京市门头沟区住房和城乡建设委员会出具说明一份，载明：依据建设工程规划许可证[2011规（门）建字0008号]和北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表[0678门竣2014（建）0014号]文件，华润置地发展（北京）有限公司开发建设的门头沟新城冯村地区（一期）居住项目[居住项目建设方案编号为：门头沟（2013）8-1号]包含文体活动中心，隶属于门头沟新城冯村地区（一期）居住项目C-C3#，竣工验收时间为2014年7月23日。依据2015年2月4日印发的北京市人民政府关于印发《北京市居住公共服务设施配置指标》和《北京市居住公共服务设施配置指标实施意见》的通知[京政发（2015）7号]规定：建设主体与建成后的产权单位不同的居住公共服务设施，建设单位应在居住公共服务设施竣工验收后一个月内向区县政府、市有关部门及市政公用服务单位移交，故该项目室内文体活动中心属于应移交而未移交的公共服务设施。庭审中，原告要求解除原被告双方及第三人签订的《润西山C3会所租赁合同》和《润西山C3会所三方补充协议》，法院依职权追加富而安居公司作为第三人参加诉讼，并于2019年4月11日向富而安居公司公告送达了起诉材料。本院认为，根据我国民事诉讼法规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了当庭答辩和质证的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原被告双方及第三人签订的《润西山C3会所租赁合同》和《润西山C3会所三方补充协议》系各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。根据三方签订的《润西山C3会所三方补充协议》的约定，华润置地物业公司与富而安居公司就涉案房屋签订的《润西山C3会所租赁合同》项下所有的权利和义务由中体力尚公司承担，故关于涉案房屋租赁关系的主体应为华润置地物业公司与中体力尚公司，中体力尚公司受《润西山C3会所租赁合同》的约束。根据双方合同第一条第4款的约定，如果华润置地物业公司按照政府要求移交文体活动中心，需提前30日通知中体力尚公司，合同自动终止。现华润置地物业公司虽主张其按照该条约定于2018年4月13日向原告发送了解除合同的函件，但2018年4月13日的函件载明的是接产权方通知，而非系政府要求，且406号文件系相关政府部门规范城市道路用地和配套设施建设出台的地方规范性文件，针对的是不特定群体，该文件只是规定了开发企业要与相关配套设施接收使用单位签订《居住项目配套设施建设移交协议》，并在办理项目房产实测绘成果审核手续前，完成《居住项目建设方案》中各项配套设施和代征城市道路用地的移交工作，现华润置地物业公司并未提交该文件所要求的《居住项目配套设施建设移交协议》，亦未提交相关政府要求其移交文体活动站的其他证据材料，该文件不能作为华润置地物业公司据此解除合同的依据，故华润置地物业公司于2018年4月13日向中体力尚公司发送解除合同通知应属违约，中体力尚公司有权要求解除合同。关于合同解除的时间，因中体力尚公司未提交其在起诉前要求与被告及第三人解除合同的相关证据，故本院以原告要求解除合同的起诉材料公告送达之日，即2019年6月10日作为本案合同的解除之日。原告要求合同于2018年10月23日解除的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因华润置地物业公司的违约行为导致合同解除后，中体力尚公司已不能继续在涉案房屋中经营，需要重新寻找租赁场所，这必然导致中体力尚公司在一定时间内无法正常开展生产经营活动，华润置地物业公司应当对中体力尚公司合理的经营损失进行赔偿。但应当指出，因原被告双方在合同中明确约定了华润置地物业公司在租赁期内需要将文体活动站进行移交，中体力尚公司在签订租赁合同时对于文体活动站需进行移交应当是知悉的，且双方亦未明确约定文体活动站具体移交的时间，可以确认双方对于文体活动站随时可能进行移交应当有一定的预期，中体力尚公司应当预见其经营风险，故在考虑华润置地物业公司赔偿的经营损失时，本院综合考虑双方合同约定、剩余租期、中体力尚公司的经营性质、寻找替代房屋所需周转时间以及其应当预期的经营风险等情况酌情予以确定，中体力尚公司主张过高部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、北京中体力尚体育发展有限责任公司与华润置地（北京）物业管理有限责任公司、北京富而安居信息技术有限公司签订的《润西山C3会所租赁合同》和《润西山C3会所三方补充协议》于2019年6月10日解除；二、华润置地（北京）物业管理有限责任公司于本判决生效之日起七日内赔偿北京中体力尚体育发展有限责任公司经营损失10万元；三、驳回北京中体力尚体育发展有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万六千三百五十七元，由原告北京中体力尚体育发展有限责任公司负担一万五千二百一十二元，已交纳；由华润置地（北京）物业管理有限责任公司负担一千一百四十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。公告费(具体金额以实际缴纳的人民法院报社发票金额为准）由华润置地（北京）物业管理有限责任公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  田 裴人民陪审员  王连茹人民陪审员  刘连英二〇一九年十一月二十二日法官 助理  黄聪聪书 记 员  何 鑫