贵州黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终1526号上诉人：贵州明成变压器有限公司，住所地丹寨县金钟金及开发区（九鼎钢公司对面）。法定代表人：徐小红，系该公司总经理。被上诉人：贵州省丹寨县港宏实业投资有限公司，住所地丹寨县金钟开发区金钟大道旁29号。原审第三人：贵州丹寨金钟经济开发区管理委员会，住所地丹寨县龙泉镇鼓楼顶。法定代表人：徐刘蔚，系该管委会主任。原审第三人：丹寨县投资促进局，住所地丹寨县行政中心四楼。法定代表人：周佳慧，系该局局长。上诉人因与被上诉人租赁合同纠纷一案，不服贵州省丹寨县人民法院（2019）黔2636民初122号《民事判决书》的判决，向本院提起上诉。本案受理后依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人贵州明成变压器有限公司上诉请求：一、撤销（2019)黔2636民初122号民事判决。二、依法改判驳回被上诉人诉讼请求。三、—审、二审案件受理费由被上诉人负担。事实及理由：一、原审认定事实错误，我国《合同法》并没有事实租赁法律关系，其实质仍属合同范围，因其缺乏合同成立的核心要件，上诉人与被上诉人不成立合同关系，被上诉人不能请求上诉人支付租金。原审据此判决上诉人承担租金支付义务系事实认定及法律适用错误。根据《合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第十三条“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”本案中，贵州省丹寨县港宏实业投资有限公司（以下简称为港宏公司）与贵州明成变压器有限公司（以下简称为明成公司）双方就涉案厂房的租赁未经要约、承诺阶段，双方对厂房租赁法律关系意思表示并未达到同向一致，双方亦没有受租赁法律关系约束的意思表示，因此港宏公司与明成公司间并不存在厂房租赁合同关系。根据合同相对性原则，港宏公司没有权利向明成公司主张租金。原审法院在审理中认为双方存在“事实租赁”法律关系是事实认定错误。在我国现行的《民法总则》、《合同法》规定中，意思表示作为民事法律行为成立的核心要件，只有当事人双方一致表示同向一致时民事法律行为才能成立生效。原审法院遗漏审查港宏公司与明成公司是否存在租赁合同关系，而以明成公司事实上使用港宏公司标准厂房就认定双方存在“事实租赁”法律关系，显然违背我国民事法律体系中关于意思表示作为核心要件的民事法律行为成立条件。因此，二审法院应当依法驳回港宏公司诉讼请求。二、原审对本案法律关系及其性质认定错误，租金计算金额方式没有法律依据，二审法院应当依法撤销原审判决予以改判。前文中已经阐述港宏公司与明成公司不存在租赁合同关系，本案存在两个法律关系，2015年12月11日金钟经济开发区管委会（以下简称金钟管委会）与明成公司签订的《变压器系列产品生产项目投资协议》（以下简称为《变压器投资协议》），2011年4月16日丹寨县人民政府（以下筒称丹寨政府）与港宏公司签订的《丹寨县金钟工业区城镇标准厂房建设项目协议》（以下简称《投资协议》）以及2011年9月10日签订的《丹寨县金钟工业区城镇标准厂房建设项目协议补充协议》（以下简称《补充协议》），上述三份协议的性质为地方政府为促进经济发展充分发挥政策杠杆作用下签订的行政协议，是否属于行政诉讼受案范围尚存争议。原审法院依据《丹寨县投资促进局金钟经济开发区招商引资和投资促进局》丹投促通11号文件，认为明成公司违反《变压器投资协议》约定，没有达到免租条件就应当向港宏公司支付相应租金，显然事实认定错误，第一，明成公司是否违反《变压器投资协议》，是否达到免租条件，应当是另案处理，并非本案审理的范围，第二，租金金额为每平方米7元，在明成公司签订的《变压器投资协议》中并未约定标准厂房租金，而且从《变压器投资协议》约定“二、项目建设…甲方提供标准厂房免租3年…。”合同文本为金钟管委会提供，而且全文均没有对租金的约定，因此可以从文义解释为三年租赁期间是甲方，即金钟管委会向明成公司提供标准厂房免租三年，三年后由再由明成公司向港宏公司进行租赁。而这三年免租期内明成公司无权要求明成公司支付租金。第三，就被上诉人原审提供的证据来看，港宏公司与丹寨政府签订的《投资协议》及《补充协议》是否存在违约尚不明确，港宏公司也没有提交《投资协议》作为证据，原审法院在审理明成公司与金钟管委会的行政协议中，认为明成公司可能存在违约就需要向港宏公司支付租金，这样，明成公司支付租金的抗辩当然能援引港宏公司与丹寨政府签订《投资协议》及《补充协议》中港宏公司违约的事实作为抗辩理由。因此，本案原审中以第三人丹寨政府、金钟管委会各自签订的行政协议为依据直接认定本案事实，显然于法于理不符，显失公正。望二审法院依法予以改判。综上所述，在本案存在四个主体两个法律关系的前提下，原审法院未依法查清事实，适用法律错误，裁判结果显失公正，为维护明成公司合法权益，特提起上诉，望二审法院依法改判驳回被上诉人诉讼请求。一审法院认定事实：虽然原告与被告未签订标准厂房租赁合同，但在被告公司设立前，设立人从2014年7月开始使用原告的标准厂房，设立后一直使用至2018年12月，因此，原告与被告之间存在事实租赁关系。因此，被告认为，被告公司不是本案的当事人的辩解，理由不能成立，本院不予采纳。关于被告是否达到免租3年由第三人丹寨金钟经济开发区管理委员会代其向原告支付3年的租金的条件的问题。第三人丹寨金钟经济开发区管理委员会与被告签订的《变压器系列产品生产项目投资协议》，是双方约定被告达到“2016年产值可达3000万元，年创税100万元、可提供就业岗位60个”的条件，第三人丹寨金钟经济开发区管理委员会代其向原告支付3年的租金，即免租3年，否则，被告自行支付租金的协议，而不是厂房租赁协议。2017年8月4日，丹寨县投资促进局、金钟经济开发区招商引资和投资促进局联合以丹投促通【2017】9号文件，向被告发出《关于报送2016年度税收票据、用工清单等资料的通知》，通知被告提供2016年度所缴纳的税收票据、用工清单，并于2017年8月11日下午下班前提交，以便组织相关工作组对税收票据、用工清单进行核实，作为兑现或减免被告所使用厂房租金的依据，而被告直至2017年8月17日未向第三人丹寨县投资促进局报送2016年度税收票据、用工清单等资料。经第三人丹寨县投资促进局与县国税局、地税局、工信和商务局、开发区人社局等部门核实，被告公司2016年在年产值、税收、解决就业岗位等方面均未达到协议约定要求，为此，第三人丹寨县投资促进局于2017年8月17日与金钟经济开发区招商引资和投资促进局联合以丹投促通【2017】10号文件，向被告发出《关于要求自行支付租赁标准厂房租金的通知》，通知被告自行支付2015年7月至2017年7月25个月厂房租金共计612500元，并于同日以丹投促通【2017】11号文件，向原告发出《关于停止支付贵州明成变压器有限公司所租赁标准厂房租金的通知》，通知原告自行催促被告支付2015年7月至2017年7月25个月厂房租金共计612500元，县政府不再承担支付上述租金义务。总之，被告没有达到免租3年即由第三人丹寨金钟经济开发区管理委员会代其向原告支付3年的租金的约定条件，即“项目建成达产后，2016年产值可达3000万元，年创税100万元、可提供就业岗位60个”的条件，根据“2016年12月进行考核，若达到上述条件则实行免租，否则按所上交的税额比缴纳厂房租金”的约定，被告应自行向原告支付租赁费。关于被告公司设立前的标准厂房租赁费由谁承担的问题。虽然被告公司在2015年9月1日才设立，但设立人为设立被告公司，从2014年7月开始使用原告的标准厂房直至被告公司设立后的2018年12月，根据《中华人民共和国民法总则》第七十五条“设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受”的规定，被告应当承担在其设立前设立人使用原告标准厂房期间的租赁费。关于两个第三人应否承担责任的问题。因被告未达到双方在《变压器系列产品生产项目投资协议》中约定的代其向原告支付3年的租金的条件，所以，第三人贵州丹寨金钟经济开发区管理委员会不应承担代付3年租金的义务。第三人丹寨县投资促进局在本案中只是具体办事的单位，与原、被告没有权利义务关系，因此，在本案中不应承担任何义务。关于如何计算标准厂房租赁费的问题。被告及被告的设立人使用原告标准厂房的期限从2014年7月开始至2018年12月，使用面积为3500平方米。丹寨县人民政府已于2015年下半年代被告向原告支付2014年7月到2015年6月的厂房租金294000元，计算方式为3500㎡×7元/㎡/月×12个月=294000元。被告应按丹寨县人民政府支付的标准向原告支付租金，并从2015年7月支付至2018年11月，共计41个月，因此，被告应向原告支付租赁费1004500元（3500㎡×7元/㎡/月×41个月=1004500元）。原告请求的是50个月，多计算9个月，因此，原告超过1004500元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：1、被告贵州明成变压器有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内，一次性支付原告贵州省丹寨县港宏实业投资有限公司标准厂房租赁费1004500元。2、驳回原告贵州省丹寨县港宏实业投资有限公司的其他诉讼请求。在二审期间，上诉人与被上诉人均未向本院提交新的证据材料。二审查明的事实与一审一致。关于上诉人与被上诉人是否成立租赁合同关系的意见，本院认为租赁关系的实质要件是承租人对标的物的用益及租金的对待转移，是否订立书面租赁合同仅具有形式意义，不能以未订立书面租赁合同即否定租赁关系的存在。本案中，丹寨金钟经济开发区管理委员会与上诉人2015年12月11日签订的《变压器系列产品生产项目投资协议》第二条第一项约定租用港宏公司的标准厂房，由金钟经济开发区管委会提供标准厂房免租3年，2016年12月进行考核，若达到“2016年产值3000万元，创税100万元，可提供就业岗位60个”前提条件则实行免租，否则按所上交的税额比例缴纳厂房租金。而上诉人是由2014年7月开始使用该厂房，且2015年下半年由丹寨县政府支付被上诉人2014年7月-2015年6月的厂房租金费用，2015年7月-2018年11月被上诉人一直使用该厂房。上述事实表明上诉人使用了该出租厂房，出租人收取了租金，只是因丹寨金钟经济开发区管理委员会与上诉人2015年12月11日签订了《变压器系列产品生产项目投资协议》故而由丹寨县政府支付了租金，租赁关系的实质要件具备，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，故二者之间存在租赁关系。关于租金金额计算方式，因双方并没有签订书面合同约定租金，但丹寨县政府因履行丹寨金钟经济开发区管理委员会与上诉人2015年12月11日签订的《变压器系列产品生产项目投资协议》协议而支付的租金金额计算方式为3500㎡*7元/月，故法院采用该计算方式进行计算。综上所述上诉人的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人们共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 王 君审判员 欧阳平二〇一九年十一月五日书记员 杨正英