上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初16656号原告：蒋海峰，男，1972年8月8日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：戚晓君，上海海耀律师事务所律师。被告：刘国强，男，1970年2月8日出生，汉族，户籍所在地吉林省双辽市。原告蒋海峰与被告刘国强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张莹独任审判，公开开庭进行了审理。原告蒋海峰的委托诉讼代理人戚晓君到庭参加诉讼。被告刘国强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋海峰提出的诉讼请求：1、判令解除蒋海峰与刘国强签订的《上海市房屋租赁合同》，刘国强搬离上海市曹杨路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)；2、判令刘国强支付违约金人民币8300元(以下币种均为人民币)；3、判令刘国强将系争房屋恢复原状；4、判令刘国强支付房屋占有使某费(按每月8300元标准计算，自2019年7月1日起至刘国强实际搬离房屋之日止)；5、判令刘国强支付自房屋租赁之日2019年4月1日起至实际搬离房屋之日止的物业管理费及水电煤等，物业管理费按155.8元/月的标准计付；6、本案诉讼费由刘国强承担。事实与理由：2019年3月16日，蒋海峰与刘国强签订《上海市房屋租赁合同》，约定蒋海峰将系争房屋出租给刘国强使某，期限自2019年4月1日起至2025年3月31日止；月租金为8300元整，租金以转账方式支付；双方议定首付三个月，另付8300元押金后每按三月结算一次，提前七天支付下次房租，押金不变。租赁过程中，蒋海峰于2019年5月发现刘国强将系争房屋转租给他人，存在群租及对房屋进行改装的情形。房办、居委会、街道工作人员曾上门将房屋的违章分隔搭建拆除。然隔断拆除后刘国强又将房屋分隔搭建后转租。2019年6月30日，蒋海峰寄送律师函至刘国强处，要求解除租赁合同。然刘国强不予理睬，并更换系争房屋门锁。现蒋海峰向本院提起诉讼，请求判决如其诉请。被告刘国强未到庭答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、原告蒋海峰为系争上海市曹杨路XXX弄XXX号XXX室房屋(建筑面积103.84平方米)的产权人。二、2019年3月16日，蒋海峰(出租方)与刘国强(承租方)签署《上海市房屋租赁合同》，约定蒋海峰将其拥有的系争房屋出租给刘国强使某，刘国强向蒋海峰承诺，租赁该房屋仅作为出租居住使某；该房屋租赁期为六年，自2019年4月1日起至2025年3月31日止；该房屋的月租金为8300元整，租金以转账方式支付；双方议定首付三个月，另付8300元押金以后每按三个月结算一次，提前七天支付下次房租，押金不变；租赁期满后，刘国强清空房屋、清点，交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经蒋海峰确认后应立即将押金无息退还给刘国强；刘国强在租赁期内，实际使某的水费、电费、煤气费、电话费、清洁费、治安费、有线电视费、网络费等费用应由刘国强承担；刘国强在租赁期内保证在该租赁房屋内的所有活动均能合乎中国的法律及该地点管理规定，不做任何违法行为，否则后果自负；刘国强应按合同的规定，按时支付租金及其他费用，逾期7天经蒋海峰催讨无效视为刘国强违约，蒋海峰有权对该房屋进行清空，并对屋内租赁人留下的物品当无主户清理；未经蒋海峰同意，刘国强不能改变所租赁房屋的结构、装修、并爱护租赁的房屋，如因刘国强的过失或过错使房屋及设施受到损坏，刘国强应负责赔偿；蒋海峰、刘国强双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方，等对方同意后，方可办理退房手续；如无故违约则向对方支付违约金8300元整。补充条款约定，物业费由刘国强支付，刘国强不能用于商业活动。三、合同签订后，蒋海峰按约将系争房屋交付刘国强。刘国强于2019年3月底前支付蒋海峰押金8300元及三个月租金24900元，后刘国强未再支付款项。四、上海公安局案(事)件接报回执单显示，2019年5月26日16时55分许，手机号：XXXXXXXXXXX，报警人在曹杨路XXX弄XXX号XXX室，称：报警人称房屋已出租，现发现入住的人与承租人不一致发生纠纷。五、2019年6月26日，蒋海峰委托律师向刘国强寄送《律师函》，主要内容为：1、在刘国强收悉本律师函之日，蒋海峰即与刘国强解除《上海市房屋租赁合同》；2、刘国强应向蒋海峰支付违约金，违约金为8300元；3、考虑到刘国强实际交还房屋情况，蒋海峰给予刘国强合理腾房宽限期，宽限期截止2019年7月31日。刘国强在腾房宽限期内使某房屋的费用按租赁合同约定的租金标准支付，且拆除自行搭建的客厅隔板，将因违法“群”租、分租的房屋恢复原状。该《律师函》于2019年6月30日由刘国强签收。审理中，蒋海峰表示，刘国强未按租赁合同约定履行付款义务，自2019年7月以后，刘国强未再支付租金。系争房屋为两室两厅结构，刘国强承租系争房屋后擅自将客厅分隔搭建。至于合同解除时间，因刘国强于2019年6月30日签收《律师函》，故《租赁合同》应当于该日解除。恢复原状的标准为要求刘国强将搭建的客厅隔断拆除，恢复客厅原来的用途。考虑到刘国强未搬离系争房屋，且押金尚在蒋海峰处，故要求水电煤费用和物业管理费另行结算，不在本案中处理。以上事实有《上海市房屋租赁合同》、上海市房地产权证、照片、《上海公安局案(事)件接报回执单》、律师函以及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，蒋海峰与刘国强就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据租赁合同约定，未经蒋海峰同意，刘国强不能改变所租赁房屋的结构、装修。然，合同履行过程中，刘国强擅自在系争房屋内添置隔断已构成违约，蒋海峰请求解除合同并要求刘国强搬离系争房屋之诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。至于合同解除时间，蒋海峰于2019年6月26日向刘国强寄送《律师函》，且该《律师函》于2019年6月30日签收，故《律师函》签收之日应当作为合同解除日期。鉴于刘国强将系争房屋分隔并转租给案外人使某，刘国强应当将系争房屋恢复原状，即将搭建在客厅的隔断拆除、恢复客厅用途。合同解除后，因刘国强实际占用系争房屋，应向蒋海峰支付2019年7月1日至实际返还房屋之日止的占用费，占用费支付标准参照租金标准。关于违约金，合同约定如无故违约则向对方支付违约金8300元；若刘国强违约，刘国强同意支付给蒋海峰上述金额的违约金。刘国强擅自在系争房屋内添置隔断构成违约，应按合同约定支付蒋海峰违约金8300元。审理中，蒋海峰表示，考虑到刘国强支付的押金8300元尚在原告处，对于其要求水电费及物业管理费另行结算，不在本案中处理之意思表示，于法不悖，本院予以准许。被告刘国强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对原告的诉请放弃全部答辩权利，不影响本院依法裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告蒋海峰与被告刘国强就上海市曹杨路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年6月30日解除；二、被告刘国强应于本判决生效之日起十日内支付原告蒋海峰违约金人民币8300元；三、被告刘国强应于本判决生效之日起十日内将上海市曹杨路XXX弄XXX号XXX室房屋返还原告蒋海峰，并将搭建在客厅的隔断拆除、恢复客厅用途；四、被告刘国强应于本判决生效之日起十日内支付原告蒋海峰2019年7月1日至实际搬离系争房屋之日的占有使某费，按人民币8300元/月的标准计付。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币1045元，减半收取计人民币522.50元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张莹二〇一九年十一月二十九日书记员  汉静附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。