广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初4186号原告：从化市青云大厦物业管理有限公司，住所地广州市从化街口街蓝田西路一巷5幢111号，统一社会信用代码91440101737182494Y。法定代表人：李惠章。委托诉讼代理人：蔡思仁，男，汉族，1972年5月23日出生，住贵州省仁怀市，系原告员工。委托诉讼代理人：周焕英，女，1985年11月24日出生，汉族，住广州市从化区，系原告员工。被告：黄文婷，女，1988年12月19日出生，汉族，住广州市从化区。原告从化市青云大厦物业管理有限公司与被告黄文婷物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案受理后，依法由审判员薛志军适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蔡思仁、周焕英,被告黄文婷经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告是广州市从化区贝月湾小区（以下简称“贝月湾小区”）的物业管理服务公司，被告是贝月湾小区的业主。原告自2012年起为贝月湾小区提供物业管理服务，原告为被告提供物业管理服务期间，被告每月5日前向原告支付物管费及相关费用。但被告自2017年9月起拖欠物管费及相关费用，被告拖欠物业管理服务费2350.26元，滞纳金641.29元，合计2991.55元（计至2018年5月31日）；拖欠的公摊水费3.82元，公摊电费674.88元，公摊水电费滞纳金共146.31元，合计825.01元（暂计至2018年10月31日）；拖欠的水费1127.1元，滞纳金258.88元，合计1385.98元（计至2018年10月31日）;拖欠的停车费425元，滞纳金143.11元，合计568.11元（计至2018年10月31日）。被告拖欠费用合计5770.65元。鉴于原告多次催收未果，为维护原告的合法权益，特诉至本院并提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠的物业管理服务费2350.26元，滞纳金641.29元，合计2991.551元给原告（计至2018年5月31日）；2.判令被告立即支付拖欠的公摊水费3.82元及公摊电费674.88元，公摊水电费滞纳金共146.31元，合计825.01元给原告（计至2018年10月31日）；3.判令被告立即支付拖欠的水费1127.1元，滞纳金258.88元，合计1385.98元给原告（计至2018年10月31日）；4.判令被告立即支付拖欠的停车费425元，滞纳金143.11元，合计568.11元给原告（计至2018年12月31日）；5.本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确滞纳金的计算方式为：当月应收费用的滞纳金从第三个月的1日开始计算至付清之日，以尚欠费用为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算。在庭审后，原告向本院提交了一份《说明》，载明2018年3月-4月的公摊电费每户多收2.06元，应在公摊电费总额予以扣减，即本案公摊电费为674.88元-2.06元＝672.82元。原告为证明其主张向本院提交了以下证据：1.两被告身份证复印件；2.缴费收据清单；3.水费发票及抄表读数；4.分摊水费发票；5.分摊电费发票；6.分摊办法与金额说明；7.欠费明细表；8.车管费收据；9.《说明》。被告书面答辩称：1.原告服务质量低下，应适当减少物业管理费；2.对于水费，被告认为拖欠的水费读数不准确，请求法院对被告的水表进行计量鉴定，核实应交水费；对公摊水电费，被告认为原告也没有对公摊水电费进行公示或说明计算方法，请法庭核实后，再交纳；3.对于滞纳金，是原告未按时撤出小区物业，导致被告逾期交物管费、车管费、水费及公摊水电费，应对原告要求滞纳金的请求予以驳回；4.对于车位管理费，小车应按50元/月收取，摩托车应按35元/月收取，收取的费用归全体业主所有；5.诉讼费用由原、被告分担。被告为证明其主张向本院提交以下证据：1、关于贝月湾小区违规调整物管费的回复；2.业主委员会每次收水费和公摊费用公示汇总表；3.2012年10月26日物业管理服务协议；4.B栋业主集资修电梯数目银行转账回执；5.贝月湾B栋业主修理后门门锁分摊费用及购买门卡费用。经审理查明：贝月湾小区的开发商为广州市从化青云房地产开发有限公司，原告自2012年起为贝月湾小区提供物业管理服务，被告为贝月湾小区的业主。被告辩称确认原告为其提供物业服务至2018年5月。又查，根据原告提交的缴费收据清单、水费发票及抄表读数、分摊水费发票、分摊电费发票、分摊办法与金额说明、欠费明细表、《说明》证明，2017年9月至2018年10月期间，被告使用的总水量为578吨，每吨按1.95元收费，被告拖欠水费1127.1元；2017年7月至2018年10月期间，被告拖欠公摊水费3.82元；2017年7月至2018年10月期间，被告拖欠公摊电费672.82元；2017年9月被告拖欠车位管理费及租金425元；2017年8月至2018年5月期间，被告每月拖欠物业管理服务费261.14元，合计2350.26元。再查，2018年5月25日，涉案房屋所在的小区的业主委员会已与原告解除物业服务合同，并要求其撤出小区。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。本案中，本案中，原告与两被告虽未签订书面《物业管理服务协议》，但原告为被告提供物业服务至2018年5月，故截止到2018年5月，双方存在事实上的物业服务关系。本案主要涉及以下四方面的问题：一、关于支付物业管理服务费问题现原告要求被告支付2017年9月至2018年5月期间的物业管理费，执行标准为双方一直履行的1.4元/平方米。本院认为，截止至2018年5月，原、被告存在事实上的物业服务合同关系，被告应当向原告支付物业管理服务费，故对于原告要求被告支付拖欠的物业管理服务费2350.26元的诉求，本院予以支持。二、关于返还水费的问题原告已代被告支付了2017年9月至2018年10月期间的水费，被告应向原告返还相应金额。根据原告提交的收款收据、水费发票、抄表读数及欠费明细表等证据足以证实原告代被告支付的水费合计为1127.1元，虽被告答辩对水表读数及收费数额有异议，但其未向本院提交任何证据予以证实，如被告确有证据证实原告收费所依据的水表存在问题，可另行向原告主张，故本院对被告在本案中的答辩意见不予采纳。截止一审辩论终结前，被告并未向本院提交证据证明其已向原告返还原告代缴纳的2017年9月至2018年10月期间的水费，故原告要求被告返还垫付的水费1127.1元的诉求，于法有据，本院予以支持。三、关于公摊水电费的问题原告已代被告支付了自2017年7月至2018年10月期间的公摊水电费，被告应向原告返还相应金额。根据原告提交公摊水费发票、公摊电费发票及欠费明细表足以证实原告代被告支付的公摊水费合计为3.82元、公摊电费合计为672.82元。故原告要求被告返还垫付的公摊水费3.82元、公摊电费672.82元的诉求，于法有据，本院予以支持。四、关于支付停车费问题被告未购买涉案小区的车位，现原告要求被告支付2017年9月的小车停车费400元，和自行车停车费25元。本院认为，截止一审辩论终结前，被告未向本院提交证据证明其已向原告支付2017年9月的车位管理费，因此，对于原告要求被告支付2017年9月的停车费425元给原告的诉求，本院予以支持。五、关于滞纳金问题2017年7月至2018年5月，原告与被告存在事实上的物业服务合同，原告作为物业服务的提供者代业主缴纳水费及公摊水电费后，业主有义务及时返还垫付的费用及支付物业管理服务费、车位管理费，虽原告与被告未签订物业服务合同，且未对违约责任如何承担进行约定，但被告逾期返还原告代缴纳的水费、公摊水电费及逾期支付物业管理服务费、车位管理费，必然会造成原告该部分资金的占用损失，被告应予以赔偿。因2018年5月25日业主委员会要求原告撤出涉案小区的物业服务，则从2018年6月起，原告与被告之间的事实上的物业服务合同也已解除，双方的权利义务关系已终止，且小区业主委员会已经要求原告移交相关资料，撤出小区，但因原告未及时退出，导致涉案小区水费、公摊水电费仍从原告账户代扣，则该部分损失应由原告自行承担。故原告主张被告支付2018年6月至2018年10月期间的物业管理费、水费及公摊水电费的滞纳金于法无据，本院不予支持。原告主张滞纳金计算标准，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算。本院认为，虽原、被告在2018年5月前存在事实上的物业服务合同关系，但双方并未签订合同，约定双方之间的违约责任，且原告亦未提供证据证明因被告的违约给原告造成的具体损失。因此，基于公平原则，本院酌定本案原告主张的滞纳金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算为宜，且被告每月支付的滞纳金应以每月物业管理服务费、车位管理费、水费及公摊水电费的总额为限。因公摊水电费为每两月交纳一次，原告提供的证据不足以证明每月的产生费用的具体金额，故本院酌定平均分配2018年5-6月期间的公摊水电费。因此，本案滞纳金的计算方式如下：以当月被告尚欠的物业管理服务费、车位管理费、水费及公摊水电费的总额为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准，从费用产生的第三个月的1日起计算至付清之日止，且滞纳金总额应以每月物业管理服务费、车位管理费、水费及公摊水电费的总额为限。被告黄文婷经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述,依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百七十一条、第二百七十二条、第二百七十四条之规定，判决如下：一、被告黄文婷自本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年9月至2018年5月期间拖欠的物业管理服务费2350.26元及滞纳金（滞纳金计算方式如下：1.2017年9月滞纳金，从2017年11月1日起，以261.14元为基数；2.2017年10月滞纳金，从2017年12月1日起，以261.14元为基数；3.2017年11月滞纳金，从2018年1月1日起，以261.14元为基数；4.2017年12月滞纳金，从2018年2月1日起，以261.14元为基数；5.2018年1月滞纳金，从2018年3月1日起，以261.14元为基数；6.2018年2月滞纳金，从2018年4月1日起，以261.14元为基数；7.2018年3月滞纳金，从2018年5月1日起，以261.14元为基数；8.2018年4月滞纳金，从2018年6月1日起，以261.14元为基数；9.2018年5月滞纳金，从2018年7月1日起，以261.14元为基数，上述均按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付至付清款项之日止，每月滞纳金总额以每月物业管理服务费的总额为限）给原告从化市青云大厦物业管理有限公司；二、被告黄文婷于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年9月至2018年10月期间拖欠的水费1127.1元及2017年9月至2018年5月期间拖欠的水费滞纳金（滞纳金计算方式如下：1.2017年9月滞纳金，从2017年11月1日起，以91.65元为基数；2.2017年10月滞纳金，从2017年12月1日起，以79.95元为基数；3.2017年11月滞纳金，从2018年1月1日起，以79.95元为基数；4.2017年12月滞纳金，从2018年2月1日起，以76.05元为基数；5.2018年1月滞纳金，从2018年3月1日起，以89.7元为基数；6.2018年2月滞纳金，从2018年4月1日起，以68.25元为基数；7.2018年3月滞纳金，从2018年5月1日起，以83.85元为基数；8.2018年4月滞纳金，从2018年6月1日起，以74.1元为基数；9.2018年5月滞纳金，从2018年7月1日起，以79.95元为基数，上述均按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付至付清款项之日止，每月滞纳金总额以每月水费的总额为限）给原告从化市青云大厦物业管理有限公司；三、被告黄文婷于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年7月至2018年10月期间拖欠的公摊水费3.82元、公摊电费672.82元及2017年7月至2018年5月期间公摊水、电费的滞纳金（滞纳金计算方式如下：1.2017年7月至8月滞纳金，从2017年10月1日起，以78.15元+0.39元为基数；2.2017年9月至10月滞纳金，从2017年12月1日起，以82.28元+0.79元为基数；3.2017年11月至12月滞纳金，从2018年2月1日起，以80.26元+0.67元为基数；4.2018年1月至2月滞纳金，从2018年4月1日起，以78.37元+0.82元为基数；5.2018年3月至4月滞纳金，从2018年6月1日起，以79.27元+0.35元为基数；6.2018年5月滞纳金，从2018年8月1日起，以45.08元+0.15元为基数，上述均按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付至付清款项之日止，每月滞纳金总额以每月公摊水电费的总额为限）给原告从化市青云大厦物业管理有限公司；四、被告黄文婷于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年9月的停车费425元及滞纳金（滞纳金从2017年11月1日起，以425元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付至付清款项之日止，滞纳金总额以425元为限）给原告从化市青云大厦物业管理有限公司；五、驳回原告从化市青云大厦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（原告已预交），由被告黄文婷负担。本判决为终审判决。审判员  薛志军二〇一九年十一月十六日书记员  李嘉玮