镇江经济开发区人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)苏1191执异58号 案外人：于敏，女，1982年8月14日生，汉族，住扬中市。 申请执行人：镇江新区保障住房建设发展有限公司,住所地镇江。 法定代表人：赵鹏，该公司总经理。 被执行人：镇**泰铝业有限公司,住所地镇江。 法定代表人：赵卫国，该公司总经理。 被执行人：赵卫国,男,1966年8月24日生,汉族,住镇江。 被执行人：张君,女,1970年2月3日生,汉族,住镇江。 被执行人：王文娟,女,1985年10月3日生,汉族,住镇江。 本院在执行申请执行人镇江新区保障住房建设发展有限公司与被执行人镇**泰铝业有限公司、赵卫国、张君、王文娟借款合同纠纷一案中，案外人于敏就本院对被执行人王文娟名下位于镇江市新区大港街道港中路108号霞飞坊7幢第一层104室房屋的司法拍卖提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。 案外人向本院提出请求：1、在拍卖成交价不变的基础上将涉案房屋的车库裁判给其所有；2、或者撤销法院对涉案房屋的司法拍卖，退还案外人购房款及相应利息。事实和理由：2019年8月19日，案外人通过淘宝网拍卖竞得镇江市新区大港街道××室房屋。同年9月4日，案外人根据法院短信通知到镇江新区政务服务中心办理房产过户时发现，拍卖房产的车库另有不动产证，该车库不包含在法院裁定范围内。根据涉案房产现场情况，该车库与一楼房产必须通过一层的入户大门方能进入，且一层布局为房间与客厅，车库为厨房，从房屋使用功能来看也是不可分割的，故该拍卖房产的车库与一层房产是一个连通的整体，如果将二者割裂开来，房产的价值将受到严重减损且无法单独使用。另外，法院的竞拍公告中关于标的物介绍实物照片显示，该拍卖房产含车库，咨询公司同伦拍拍也介绍含有车库，并将拍摄现场的视频资料转发给案外人，在联系看房过程中，同伦拍拍再次告知拍卖房产有车库，现场看样也包含车库。根据相关法律规定，由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，买受人可以请求撤销网络司法拍卖。综上，请求法院支持案外人请求。 经审查查明：本院于2016年4月25日作出（2015）镇经商初字第00242号民事判决书，判决主文为：一、被告镇**泰铝业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告镇江新区保障住房建设发展有限公司借款本金9959836.03元及利息459094.53元（从2014年12月1日起至实际付款之日的利息损失，首先按中国人民银行同期同档基准年利率上浮15%计收，另加收在此利率基础上再上浮30%的逾期罚息）和律师代理费278605元；二、被告赵卫国、张君对被告镇**泰铝业有限公司上述债务承担连带清偿责任；三、若被告镇**泰铝业有限公司逾期履行上述给付义务，原告镇江新区保障住房建设发展有限公司有权以被告镇江德瑾电气有限公司提供的抵押物即位于镇江市××××号房屋所有权（镇房权证港字第××号）及其国有建设用地使用权[镇国用（2007）第1161394号]折价或者以拍卖、变卖上述财产的价款在2368万元内优先受偿；四、若被告镇**泰铝业有限公司逾期履行上述给付义务，原告镇江新区保障住房建设发展有限公司有权以被告王文娟提供的抵押物即位于镇江市新区大港街道××室房屋所有权（镇房权证字第××号）折价或者以拍卖、变卖上述财产的价款在69.9万元内优先受偿。 上述民事判决生效后，被执行人未履行该判决确定的义务，镇江新区保障住房建设发展有限公司向本院申请强制执行，本院于2016年9月23日立案受理，案号为（2016）苏1191执1753号。2017年12月11日，镇江新区保障住房建设发展有限公司撤回执行申请。2019年3月21日，镇江新区保障住房建设发展有限公司申请恢复执行，本院立案受理，案号为（2019）苏1191执恢72号。2019年4月30日，根据镇江新区保障住房建设发展有限公司的申请，本院作出（2019）苏1191执恢72号之二执行裁定书，裁定：拍卖被执行人王文娟所有的位于镇江市新区大港街道××室房屋。2019年8月23日，本院作出（2019）苏1191执恢72号之二民事裁定书，裁定：一、王文娟名下位于镇江××××室房屋所有权归买受人于敏所有；二、买受人于敏持本裁定书到不动产登记中心办理产权过户手续。 另查明，涉案104室房产建筑面积为154.91平方米，规划用途为住宅，户型为2室1厅1卫，证书号为0401008480100110，该房于2015年9月18日被本院以（2015）镇经商初字第00242号民事裁定书查封，于2017年12月1日以（2016）苏1191执1753号执行裁定书续封。负一层S017室即涉案104室车库建筑面积为62.76平方米，规划用途为车库，但被原房主改造为厨房，证书号为0401008481100110，该车库于2015年9月18日被本院以（2015）镇经商初字第00242号民事裁定书查封。 涉案104室房产经网络询价，确定参考价为1172564.76元。本院委托南京同伦拍拍科技有限公司对涉案104室房产网络司法拍卖，包括但不限于对上述房产的相关信息进行咨询及组织看样等工作。2019年8月18日，涉案104室房产在淘宝网进行第一次司法拍卖的起拍价为820796元，案外人于敏以此价竞得。本院在为买受人办理房屋过户手续时，案外人于敏提出要一并将上述房产附属的车库一同过户，因上述车库有单独产权证明，且并不在本次拍卖标的范围内，执行案件承办法官予以拒绝，但买受人提出淘宝网上涉案房产介绍中有地下室照片，在南京同伦拍拍科技有限公司组织看样时，明确答复本次拍卖的房屋含有该车库，并提交了其与同伦公司工作人员的通话录音及微信聊天记录。 2019年9月27日，案外人向本院要求将涉案房屋车库裁判给其所有，若不能则要求撤销拍卖并退还案外人购房款及相应利息。其后，案外人收到退还的820796元购房款，南京同伦拍拍科技有限公司将相应利息给付案外人。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外。 本案中，由于南京同伦拍拍科技有限公司在辅助网络拍卖的过程中，在电话微信答复及组织看样过程时向案外人作出与涉案房屋及涉案车库真实状况不一致的说明，致使案外人产生重大误解，购买目的无法实现，案外人主张撤销网络司法拍卖，事实及法律依据充分，本院予以支持。因涉案车库拥有独立产权，且非拍卖标的物，案外人请求将该车库裁判给其所有，于法无据，本院不予支持。因购房款及相应利息均已退还案外人，对于案外人该项请求，本院无需裁判。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下： 一、撤销本院于2019年8月18日对被执行人王文娟所有的位于镇江市新区大港街道港中路108号霞飞坊7幢第一层104室房屋的网络司法拍卖； 二、撤销本院（2019）苏1191执恢72号之二民事裁定书。 如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十日内向江苏省镇江市中级人民法院申请复议。 审 判 长  李平波 审 判 员  吴 强 人民陪审员  翟国富 二〇一九年十一月六日 法官 助理  汪海涛 书 记 员  陈 贝 附：参考法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》 第三十一条当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外。