福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终8315号 上诉人（原审被告、反诉原告）：池亚洁，女,1990年9月21日出生,汉族,住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：陈锴，福建闽天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王云林，福建闽天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）:吴成江，男,1985年3月6日生,汉族,住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：陈智勇，福建海山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏威，福建海山律师事务所律师。 上诉人池亚洁因与被上诉人吴成江确认合同无效纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2018）闽0104民初3369号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 池亚洁上诉请求：撤销一审判决，并依法改判驳回吴成江的诉请或发回重审。事实与理由：一、池亚洁与吴成江签订的《存量房买卖合同》是双方的真实意思表示、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，也未损害他人利益。本案双方以60万元买卖涉案房屋的意思表示对双方均不发生法律效力，但涉案房屋的物权变动经依法登记仍为合法有效。《存量房买卖合同》中双方之间以60万元买卖涉案房屋的虚假意思表示已经被双方当事人以280万元买卖涉案房屋的新意思表示予以变更，且双方已经履行办理涉案房屋过户手续、支付全部购房款以及交付房屋的合同义务。因此，《存量房买卖合同》应是合法有效的。二、池亚洁与吴成江于2017年3月达成的以280万元买卖涉案房屋的合意，实际上是双方当事人对《存量房买卖合同》中价格条款的变更，是基于同一标的物而发生的连贯的、不可分割的法律关系，一审法院认定是非同一民事法律关系，属于事实认定错误。即使一审法院认定《存量房买卖合同》无效，也应当审查2017年3月就涉案房屋买卖达成的协议。三、池亚洁于2016年9月26日在中国邮政储蓄银行股份有限公司福州华林支行办理了涉案房屋的个人二手住房贷款，并且已将130万的贷款支付至吴成江账户，中国邮政储蓄银行股份有限公司福州华林支行为涉案房屋的抵押权人。一审法院在未通知抵押权人参与诉讼、抵押权尚未涤除的情况下，径自判决办理涉案房屋的转移登记，侵害了抵押权人的合法权益，而且程序违法。四、即使池亚洁应当依据《民法总则》第一百五十七条规定将涉案房屋转移登记至吴成江名下，那吴成江因《存量房买卖合同》而取得的贷款130万元也应当予以返还。 吴成江辩称，一、以虚假的意思表示及本案关于抵押权如何过户问题并非本案争议焦点，涉及相关问题可以通过相应法律途径进行主张或处理，不存在影响判决公正性与可执行的问题。二、池亚洁陈述事实中承认双方办理过户登记并非基于双方真实意思表示，正如一审法院认定事实双方是基于获取提成银行贷款为目的办理案涉房屋过户手续。三、根据民法总则一百四十六条、一百五十七条规定该合同属于无效合同。当时转移登记行为也基于该行为产生，在合同无效前提下，行为人因该行为取得的财产应予以返还，故池亚洁应当将相应房产返还吴成江;关于池亚洁提出事后达成280万元对价且已履行合同并无证据证明，吴成江自始至终没有出让房屋的意思表示，至于双方款项往来属于另一法律关系，一审法院认定应由另案处理，并无不当，应予以维持。 吴成江向一审法院起诉请求：1.确认吴成江、池亚洁于2016年8月26日签署的《存量房买卖合同》无效；2.判令池亚洁配合吴成江将位于仓山区金山街道浦上大道306房一品新筑16#楼1401单元房屋转移登记至吴成江名下。 池亚洁向一审法院反诉请求：1.吴成江向池亚洁支付违约金人民币1000元；2.本案的诉讼费用由吴成江承担。诉讼过程中，池亚洁增加反诉请求：判令吴成江协助池亚洁办理讼争房屋的户口迁出手续。 一审法院认定事实：2016年8月26日，吴成江、池亚洁签订《存量房买卖合同》，约定吴成江向池亚洁出售其坐落于福州市仓山区（以下简称涉案房屋），合同成交价600000元。2016年9月7日，涉案房屋过户至池亚洁名下。 一审法院认为，关于吴成江第一项确认吴成江、池亚洁于2016年8月26日签署的《存量房买卖合同》无效的诉求，根据双方的庭审陈述，无论是吴成江所称《存量房买卖合同》系双方虚构套取银行贷款还是如池亚洁所述双方签订上述合同并办理涉案房屋过户手续系吴成江向其借款所提供的担保，结合证据《存量房买卖合同》中明显低于市场价的成交金额、简单的合同约定以及双方均认可的微信聊天记录可看出，双方在签订上述合同时均无买卖涉案房屋的真实意思表示，而是意欲通过虚假的房屋买卖合意，掩盖两人真心所欲达成的民事法律行为。2016年8月26日吴成江、池亚洁签订的《存量房买卖合同》系体现行为人和相对人虚假意思表示的民事法律行为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定，一审法院确认吴成江与池亚洁于2016年8月26日签署的《存量房买卖合同》无效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还……”；因上述合同，涉案房屋于2016年9月7日由吴成江过户至池亚洁名下，现吴成江诉请判令池亚洁配合其将涉案房屋恢复登记至自己名下，一审法院予以支持。池亚洁反诉要求吴成江支付违约金人民币1000元无约定或法定理由，一审法院不予支持。关于池亚洁在诉讼过程中提及的其与吴成江于2017年3月就涉案房屋的买卖达成协议，一审法院认为该协议与2016年8月26日双方签订的《存量房买卖合同》设立的并非同一民事法律关系，对于该协议项下的权利，池亚洁可以另行主张。 另，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条规定：“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼”。《中华人民共和国户口登记条例》第三条规定：“户口登记工作由各级公安机关主管”。户口迁移问题涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围。故池亚洁主张的吴成江协助其办理涉案房屋的户口迁出手续，不属于民事案件的受理范围，一审法院不予处理。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、吴成江与池亚洁于2016年8月26日签订的《存量房买卖合同》无效；二、池亚洁于本判决生效之日起十日内配合吴成江将坐落于福州市仓山区房屋转移登记至吴成江名下；三、驳回池亚洁的反诉请求。本诉案件受理费9800元，由吴成江负担4900元，池亚洁负担4900元（池亚洁应于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳）。反诉案件受理费4900元，由池亚洁负担。财产保全费5000元，由吴成江负担2500元，池亚洁负担2500元（该款已由吴成江代垫，池亚洁应于履行本判决时一并支付给吴成江）。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院确认一审法院认定的事实属实。 本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，有效的民事法律行为应具备行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗三个条件。同时，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。结合本案吴成江、池亚洁关于2016年8月26日签订《存量房买卖合同》前后事实经过的陈述及合同关于价款的约定、房屋租赁、银行贷款使用等情况，可以认定双方在签订《存量房买卖合同》之时并无买卖房屋的真实意思。一审法院确认吴成江与池亚洁于2016年8月26日签署的《存量房买卖合同》无效并无不当。池亚洁主张2017年3月后已与吴成江就讼争房屋的买卖达成合意，并已支付购房款、履行完毕，吴成江予以否认，并主张支付的款项为其他往来。本院认为，无论双方是否就房屋买卖达成新的一致意见，均是当事人新设立的民事法律行为，与本案讼争的《存量房买卖合同》非同一法律关系，对于该协议项下的权利，池亚洁应另行主张。池亚洁主张双方当事人对《存量房买卖合同》中价格条款达成一致变更，且系同一法律关系的上诉理由不能成立，本院不予采信。 民事法律行为被认定无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，故吴成江、池亚洁于2016年8月26日签署的《存量房买卖合同》被认定无效后，因该合同获得讼争房屋的池亚洁负有将房产返还的义务。一审法院据此判令池亚洁应将讼争房屋过户至吴成江名下正确。因讼争房屋尚在抵押状态，一审法院未处理抵押权问题直接判令过户不当。现吴成江承诺由其自行办理抵押权涤除后再予过户，本院予以照准。 综上所述，池亚洁的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省福州市仓山区人民法院（2018）闽0104民初3369号民事判决第一项； 二、变更福建省福州市仓山区人民法院（2018）闽0104民初3369号民事判决第二项为“池亚洁于本判决生效之日起十日内配合吴成江办理抵押权涤除后（解押款由吴成江支付）将坐落于福州市仓山区房屋转移登记至吴成江名下”。 本案二审案件受理费14700元，由池亚洁负担。 本判决为终审判决。 审判长  余秋萍 审判员  李 杰 审判员  张 敏 二〇一九年十一月十四日 法官助理蔡娟 书记员林舒