上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初79027号原告：上海旭曹置业有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区新金桥路XXX号XXX幢(B1栋)802室。法定代表人：朱圣涛，总经理。委托诉讼代理人：黄小民。委托诉讼代理人：汤剑明。被告：徐建军，男，1987年4月6日出生，汉族，住江苏省。原告上海旭曹置业有限公司与被告徐建军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海旭曹置业有限公司的委托诉讼代理人黄小民、被告徐建军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上海旭曹置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2.被告向原告支付2018年7月29日至2019年3月29日的租金33,216.80元；3.被告向原告支付解除合同违约金18,867.20元(按剩余租期内总额的30%计)；4.被告向原告支付逾期支付租金的滞纳金，以租金12,456.30元(2018年7月30日至2018年10月29日的租金)为本金，自2018年7月29日起计算至2019年3月29日；以租金12,456.30元(2018年10月30日至2019年1月27日的租金)为本金，自2018年10月29日起计算至2019年3月29日；以租金8,304.20元(2019年1月28日至2019年3月29日的租金)为本金，自2019年2月1日起计算至2019年3月29日，均按日千分之三计。事实和理由：2017年10月23日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区海鹏路XXX号中惠金钻天地商业内第二层编号为255的区域(以下简称系争房屋)出租给被告，2018年3月30日至2019年3月29日期间的月租金为4,152.10元；2019年3月30日至2020年3月29日期间的月租金为5,240.88元。除首期租金外，以后租金按每3个月为一个交租期支付，每个交租期到最后一个月的25日前由被告一次性足额支付下个交租期的租金。合同另对违约责任、违约金等作了约定。租赁合同签订后，原告向被告交付了系争房屋。但自2018年7月25日起，被告未再向原告支付租金。被告的行为损害了原告的合法权益，故诉至法院。徐建军辩称，不同意原告的诉请。原告在对外招商时，曾承诺有名店入住系争房屋所在的商场，但被告进场后发现并没有。并且就系争房屋的营业执照、消防等证照，被告无法自行办理，只能委托原告通过“黄牛”才能办出，且费用花费颇高。系争房屋所属商场布局不合理、入住率低、商场内培训机构跑路、烟道有问题等等因素，影响客流及被告经营，致使被告经营成本远超预期。被告在与原告招商部负责人XX协商后，其表示同意被告撤场、保证金(二个月租金)抵欠付租金、装修保证金3,000元抵物业费。经物业同意，被告于2018年11月2日搬离了系争房屋，房屋钥匙交还给了保安。本院经审理认定事实如下：原告系上海市浦东新区金钻路XXX号，海鹏路XXX号房屋(含系争房屋)登记的产权人。2017年10月23日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将系争房屋(建筑面积60.67平方米)出租给乙方，供乙方经营滇峰米线；租赁期限为2年，自开业日起算；装修期3个月，自交付日起算，装修期内乙方免交租金。租金及支付方式中约定，2018年3月30日至2019年3月29日，每月租金合计4,152.10元。2019年3月30日至2020年3月29日，每月租金合计5,240.88元。租金先付后用，首期租金为开业日起至第3个月最后一日期间的租金，首期(2018年3月30日至2018年6月29日)租金为12,456.31元，乙方应在进场日前7日内以转账、现金或银行支票的形式支付至甲方或甲方指定的账号。除首期租金外，以后租金按每3个月为一个交租期支付，乙方应当在每个交租期最后一个月的25日前(若25日为法定节假日则提前至法定节假日前一天)由乙方向甲方一次性足额支付下个交租期租金。乙方应在本合同签订之当日以银行转账的形式支付约2个月租金，合计9,965元给甲方作为租赁保证金。合同的解除及终止事项中约定，乙方出现以下情况中的任何一项时，甲方有权解除本合同：……(9)乙方未按时足额缴纳租金的天数超过30日或累计达30日的。合同违约责任中约定，……如乙方违约导致甲方单方解除本合同的，甲方有权没收租赁保证金，除本合同第3.3条应予以执行外，乙方还应向甲方支付剩余租赁期内租金总额的百分之三十作为违约金(合同3.3条甲方提供的装修期免租金优惠是基于乙方在履行本合同过程中没有重大违约的前提下给予乙方的优惠。在租赁期内，如因乙方原因导致本合同无法继续履行的或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，则乙方不得享受装修期的免租金优惠，乙方应按本合同约定的第一年基本租金标准向甲方补交该期间的全部租金)。乙方如不能按时向甲方缴交租赁的租金、租赁保证金等应缴费用，时间超过3日的，自第4日起，每延迟一天按拖欠总金额的3‰向甲方缴纳滞纳金。合同送达中约定乙方送达地址：上海市浦东新区金睦路XXX弄XXX号208。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，2017年11月，原告向被告交付系争房屋，被告进场装修，被告支付原告租赁保证金9,965元及第一期租金12,456.31元。原、被告确认前述合同的租赁起始日为自2018年4月30日起，计算二年，被告已付原告租金至2018年7月29日。2018年7月30日起的租金，被告未支付。2018年11月2日，被告搬离系争房屋，双方未办理书面交接手续。2019年6月21日，原告向被告户籍地址(江XXXXXXXXXXXXX七组2号)发送通知书一份，告知因被告欠付租金，双方的租赁合同于2019年3月29日起解除、保证金不予退还，并催促支付2018年7月30日至2019年3月29日的租金33,216.80元及相应违约金。邮件显示由他人代收。审理中，被告提供系争房屋所在商场的招商手册及被告的员工与原告招商部工作人员XX录音证据一份，证明原告招商时夸大宣传，录音证据形成于被告收到本案传票以后，录音中XX不否认被告的离场是经过其同意。经庭审质证，原告对前述证据均不予认可，对录音中的时间、人员身份均不确认，否认双方曾就被告搬离之事达成过口头约定。审理中，原告另陈述，被告于2018年11月2日搬离后，系争房屋一直处于闲置状态，直至2019年5月17日原告才将系争房屋另行出租给了案外人，故2018年11月2日至2019年5月17日期间的租金损失是由被告违约引起，应当由被告承担。对于被告曾缴纳原告的保证金9,965元，原告要求根据合同约定没收归原告所有，被告要求抵付2018年7月30日起的租金。被告认定合同约定的逾期付款滞纳金以及解除合同的违约金标准过高，请求予以调整。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应恪守。被告在合同履行期间未按约支付租金，已经构成了违约。另被告于2018年11月2日自行搬离了系争房屋。被告虽向本院提供了录音证据，以证明其搬离系争房屋系得到原告方的同意。由于该录音证据形成于本案诉讼期间，且原告对录音证据的真实性、关联性均予以否认，录音内容本身亦无法证明被告的主张。故对被告的陈述，本院无法采纳。由于被告无法证明涉案合同已于2018年11月2日协商一致解除，直至2019年6月，原告在给被告的发函中要求确认涉案合同于2019年3月29日解除。在被告不能证明合同解除之日早于2019年3月29日的情况下，涉案合同在该日期已解除。关于被告应当支付原告的租金。被告于2018年11月2日搬离系争房屋。2018年7月30日至11月2日期间的租金，被告应予以支付。2018年11月3日至2019年3月29日空置期间的租金，彼时被告虽搬离，但涉案合同并未实际解除，被告亦无其他证据证明原告对系争房屋的再利用早于2019年3月29日，因此原告主张被告承担该期间的租金，本院予以支持。由于被告违约致使涉案租赁合同提前解除，原告要求没收被告缴纳的保证金归原告所有，本院予以准许。合同有关没收保证金、按剩余租期内租金总金额30%计算违约金的约定均系承租人违约时所应承担违约责任的约定，被告认为违约金约定过高，请求予以调整，本院予以准许。此外，本院注意到系争房屋处于原告管理的商场内，原告于2018年11月2日已经知晓被告已搬离的事实，原告对系争房屋具有一定的控制权，但其直至2019年3月29日才主张解除合同。根据其陈述，至系争房屋再行出租，造成房屋长期空置，原告自身具有一定的责任。考虑到被告已经承担了截止2019年3月29日房屋空置期间的租金以及保证金没收的违约责任，足以弥补因其违约行为造成原告的实际损失，原告再行要求被告承担违约金18,867.20元的诉讼请求，本院不予支持。对于逾期付款的滞纳金，被告请求予以调整，本院予以准许。依照公平及诚实信用原则，对被告承担的滞纳金标准，本院酌情调整为按每日万分之五标准计。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告上海旭曹置业有限公司与被告徐建军签订的《商铺租赁合同》；二、被告徐建军于本判决生效之日起十日内支付原告上海旭曹置业有限公司欠付的2018年7月30日起至2019年3月29日的租金，按每月4,152.10元计算；三、被告徐建军于本判决生效之日起十日内支付原告上海旭曹置业有限公司逾期支付租金的滞纳金：以12,456.30元为计算基数，自2018年7月29日起；以12,456.30元为计算基数，自2018年10月29日起；以8,304.20元为计算基数，自2019年2月1日起；均计算至2019年3月29日止，按日万分之五为计算标准；四、被告徐建军缴纳原告上海旭曹置业有限公司的租赁保证金9,965元归原告上海旭曹置业有限公司所有；五、驳回原告上海旭曹置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,506元，减半收取计753元，由被告徐建军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇一九年十一月二十六日书记员  陈韫鏐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。