山东省蓬莱市人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0684民初2912号原告（反诉被告）：烟台泉弘置业有限公司，住所地蓬莱市登州街道海市路142号。法定代表人：姜雪，任总经理。委托诉讼代理人：张晓光，男，系公司职工。被告（反诉原告）：张广波，女，1975年9月8日出生，汉族，住蓬莱市。委托诉讼代理人：欧光军（原告丈夫），住蓬莱市。原告（反诉被告）烟台泉弘置业有限公司（以下简称泉弘公司）与被告（反诉原告）张广波商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告（反诉被告）泉弘公司委托诉讼代理人张晓光、被告（反诉原告）张广波委托诉讼代理人欧光军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泉弘公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的编号为0000519《烟台恒大海上帝景商品房认购书》；2.判令被告所付款项384698元作为违约金不予退还；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年10月1日，原、被告签订《烟台恒大海上帝景商品房认购书》，被告认购烟台恒大海上帝景项目10号楼602号房屋，房屋总价款1279698元。被告于2018年10月1日支付了定金1万元，按认购书约定，被告应于2018年10月4日前支付首付款374698元，同时签订《商品房买卖合同》，剩余89.5万元采取公积金按揭贷款方式付款，被告应于2018年10月4日前办理完毕按揭贷款申请手续。被告支付了首付款384698元(含定金1万元)，但并未按认购书约定签订《商品房买卖合同》并办理完毕按揭贷款申请手续。根据认购书第二条第2款约定，被告必须在约定的付款方式和期限内支付首期款和签署《商品房买卖合同》，并办理完毕按揭贷款手续，逾期20天以上的，视为被告放弃购买该房屋，所付款项不予退还，原告无须通知被告，可另行处理该房屋。被告一直占有原告房源，但却未按认购书约定履行后续义务，导致原告房屋出售后，资金一直无法正常回笼、损失严重，为维护原告合法权益，特提起本诉讼，望判如所请。张广波辩称，同意原告要求解除认购书的诉请，但认为原告的解除属于违法解除。原、被告双方签订认购书后，被告严格按照该认购书的约定履行了首付款的付款义务，但原告委托的现场销售负责人却拒绝与被告签订商品房买卖合同，无商品房买卖合同，被告不可能办理公积金贷款手续。不认可原告的第二项诉请。张广波向本院提出反诉请求：1.判令泉弘公司返还购房款374698元，双倍返还定金2万元，并支付占用资金的利息（以384698元为基数，自2018年10月1日起至付清款项之日止，按同年利率4.75%计算）；2.诉讼费由泉弘公司承担。事实与理由：2018年10月1日前，我向泉弘公司交纳了定金10000元。2018年10月1日，双方签订了烟台恒大海上帝景商品房认购书，根据该认购书的约定，我购买泉弘公司开发的烟台恒大海上帝景楼盘10号楼602室，总金额为1279698元。根据该认购书的约定，我必须于2018年10月4日前支付首期房款374698元(不含定金)，同时签署《商品房买卖合同》；余款89.5万元采取公积金按揭贷款方式支付。2018年10月1日，我按照认购书的约定支付了首付款374698元，但泉弘公司拒绝与我签订《商品房买卖合同》，违反了认购书的约定，现泉弘公司提出解除与我签订的《烟台恒大海上帝景商品房认购书》属违法解除，我要求泉弘公司返还给我购房款374698元、双倍返还定金20000元并支付占用资金的利息，望判如所请。泉弘公司辩称，我司作为开发商开发销售的根本目的在于销售回款，因此不可能不配合张广波签订合同办理贷款，认购书签订后，我司得知公积金贷款政策的贷款上限调整为45万元，因此希望被告依据认购书第二条第二款约定，若银行批准的贷款低于申请金额差额部分应由张广波于10日内补足。因此，张广波应追加首付至少44.5万元。起诉前我司自始至终同意按认购书签订合同，但即便按照认购书签订了合同，张广波仍应追加首付或补足银行未批准部分，后来我司多次打电话联系张广波，电话无法接通，所以我司发送了解除函。同意解除认购书，但不同意返还房款及定金。本案当事人围绕着诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2018年10月1日泉弘公司（出卖人、甲方）与张广波（买受人、乙方）签订烟台恒大海上帝景商品房认购书，约定：乙方向甲方认购烟台恒大海上帝景楼盘10号楼1单元602室，该商品房的规划用途为住宅，建筑面积共149.18平方米，房款总金额1279698元；乙方同意签署本认购书时，支付10000元作为定金(定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款)；乙方选择按揭付款(公积金贷款)：乙方须于2018年10月4日前支付首期房款￥374698元(不含定金)，同时签署《商品房买卖合同》；余款(即89.5万元)由银行提供按揭贷款，乙方需在2018年10月4日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，否则，逾期不足10天的，乙方每天按贷款额的万分之一向甲方支付违约金；逾期10天以上不足20天的，乙方每天按贷款额的万分之二向甲方支付违约金；逾期20天以上视作乙方单方解除本认购书，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行处理该房屋。(实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。)若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，或银行不批准乙方的贷款申请，差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清；乙方必须在约定的付款方式和期限内到烟台恒大海上帝景项目销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。……等等。认购书签订当日，张广波向泉弘公司支付10000元定金并支付房款374698元，合计384698元。后双方未能签订商品房买卖合同。泉弘公司提交的《新建商品房贷款明白卡》提示最高贷款限额为45万元。关于双方未能签订商品房买卖合同的原因，泉弘公司称认购书签订后，得知按照公积金贷款政策张广波办理贷款上限为45万元，如不补足首付款，不能办理公积金贷款，无法提出有效申请，无法签订公积金贷款合同，只有当贷款额度小于或等于45万时，才可办理公积金贷款手续，因此希望张广波依据认购书第二条第2款的约定补足或者追加首付款，并签订商品房买卖合同，但张广波不同意，后经电话无法与张广波取得联系，故没有签订商品房买卖合同。张广波称认购书明确约定了首付款为374698元，泉弘公司在签订认购书后得知公积金的上限为45万元，责任应在泉弘公司，而不是在张广波，双方应当严格按照认购书约定履行，张广波要求泉弘公司按照认购书约定签订商品房买卖合同，并且承诺如果公积金贷款低于89.5万元或者公积金不予批准贷款，在银行最终审批之日10日内付清，泉弘公司仍然拒绝签订商品房买卖合同，因此不签订商品房买卖合同的责任在于被告，2018年11月19日之前，泉弘公司没有与张广波沟通过，就下发了解除认购书通知。张广波提交录制时间为2018年10月1日的录音一份，在该录音中，张广波要求与泉弘公司签订商品房买卖合同，泉弘的工作人员称“你现在就是能交到剩45万元，然后我就给你签，我就赶快找人给你签”，张广波称“要不剩余的给我准备的时间或重新约定，别约定4号。”泉弘公司工作人员称“电脑里面入的，我怎么入呀？你告诉我让我怎么入？”泉弘公司称即便该录音真实，也仅能证明2018年10月1日其工作人员对签订合同的答复，后原告多次联系被告协商签订合同事宜，均无法接通。张广波收到的落款日期为2018年11月19日的解除合同通知书载明张广波应于2018年10月4日前办完银行按揭贷款申请手续或自行付清余款，至今未履行以上约定义务，构成严重违约，泉弘公司有权解除合同，收回房屋，函告解除商品房买卖合同及附件，并在收到通知之日起30日内，配合至政府相关部门办理退房手续并支付相应赔偿款项。泉弘公司称多次联系张广波协商，但电话无法接通，并提交电话拨打记录及短信打印件各一份，短信显示时间为11月21日，记载告知张广波11月21日是最后办理商业贷款的日期，如果考虑退房请在11月21日前联系到法院起诉，如果不退房请尽快办理贷款，如拒绝办理，公司将按照合同约定履行相应内容并发送起诉函；电话拨打记录显示自2018年12月10日至12月24日期间呼出未接通。张广波否认收到短信，称即使收到过该短信，办理公积金贷款首先要签订商品房买卖合同，而泉弘公司的现场销售负责人拒绝与张广波签订商品房买卖合同，导致张广波无法办理公积金贷款，电话拨打记录真实性无法确定，即使真实，也证实不了泉弘公司所主张的张广波逾期贷款的事实，而是无法办理公积金贷款。本院认为，原、被告签订的烟台恒大海上帝景商品房认购书，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。现双方当事人均同意解除该认购书，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以照准。关于定金、房款是否应予返还问题，首先，根据商品房认购书的约定，张广波选择公积金贷款，于10月4日前支付首期房款，同时签署商品房买卖合同，并约定实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准，若银行批准的按揭贷款低于申请金额，或银行不批准贷款申请，差额部分张广波应在银行最终审批之日起10日内付清，认购书签订后，张广波按照认购书的约定向原告交付了定金和首期房款，泉弘公司亦应当按照约定与被告签订商品房买卖合同，但泉弘公司要求张广波补足首付款再签订商品房买卖合同，张广波则要求按照约定先签订商品房买卖合同，如贷款不够其再补足，致双方未在订购书约定的期限内签订商品房买卖合同；其次，即使如泉弘公司所称，根据公积金贷款政策，需张广波补足首付款后，才能办理公积金贷款，影响到双方商品房买卖合同的签订，但泉弘公司作为房地产开发商，应熟知相关贷款政策，审慎拟定认购书内容，以便双方按照约定顺利履行，而在双方已签订认购书、张广波依约支付相关款项后，泉弘公司却不按照约定履行签订商品房买卖合同的义务，其行为有违诚信原则，也违反了双方约定，发生争议后，双方未能就付款和签订商品房买卖合同时间问题通过协商达成一致意见，故对未能签订商品房买卖合同，责任不在张广波，泉弘公司无权依照认购书第五条的约定主张张广波所付款项不予退还。泉弘公司未能按照认购书的约定与张广波签订商品房买卖合同，应当双倍返还定金。涉案房屋的认购书解除后，泉弘公司应将张广波所付的房款退还并支付占用期间的利息。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第七十七条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）烟台泉弘置业有限公司与被告(反诉原告)张广波于2018年10月1日签订的编号为0000519《烟台恒大海上帝景商品房认购书》；二、原告（反诉被告）烟台泉弘置业有限公司于本判决生效之日起10日内返还被告（反诉原告）张广波购房款374698元并支付利息（以374698元为基数，自2018年10月1日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、原告（反诉被告）烟台泉弘置业有限公司于本判决生效之日起10日内向被告（反诉原告）张广波双倍返还定金20000元；四、驳回原告（反诉被告）烟台泉弘置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3585元，由原告（反诉被告）烟台泉弘置业有限公司承担。反诉案件受理费3769元，由原告（反诉被告）烟台泉弘置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  王丽娜二〇一九年十一月二十九日书记员  范思怡