广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初7181号原告：广州尚东物业酒店管理有限公司，住所地：广州市天河区兴民路222号之一自编C1栋办公楼23层2305房。法定代表人：董建刚。委托诉讼代理人：杨浩云，广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁嘉麟，广东合邦律师事务所实习律师。被告：刘志彬，男，1981年5月15日出生，汉族，住河南省社旗县。被告：党玉蕊，女，1982年1月21日出生，汉族，住河南省社旗县。上述两名被告的共同委托诉讼代理人：林智敏，广东法海律师事务所律师。原告广州尚东物业酒店管理有限公司（以下简称尚东物业公司）与被告刘志彬、党玉蕊物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州尚东物业酒店管理有限公司的委托诉讼代理人杨浩云、梁嘉麟，被告刘志彬、党玉蕊的共同委托诉讼代理人林智敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚东物业公司向本院提出诉讼请求：一、两被告支付拖欠的物业管理费9487.85元及滞纳金（滞纳金从逾期之日起，每日按应缴总额的千分之三收取，从发生之日起计至被告实际付清之日止）；二、二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告受广州市增城区尚东阳光雅苑的建设单位——增城市新乐房地产有限公司的委托对尚东阳光雅苑进行前期物业管理，并对二被告在内的全体业主提供了相应的物业服务。但经原告多次催促，二被告仍拖欠2015年11月至2019年7月的物业管理费9487.85元。现原告为维护其合法权益，诉至法院。被告刘志彬、党玉蕊辩称：一、《前期物业管理服务合同》的甲乙方实际为同一人，该合同为无效合同。根据工商信息显示（详见被告提供的证据材料），广州尚东物业酒店管理有限公司的控股股东为广东尚东投资控股集团有限公司，增城市新乐房地产有限公司的控股股东也为广东尚东投资控股集团有限公司，因而实际上该服务合同的甲乙方均为同一人。根据《物业管理条例》第24条之规定，“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。”该服务合同违反法律的强制性规定，为无效合同。刘志彬、党玉蕊从来没有看过该服务合同，尚东物业公司也从未向刘志彬、党玉蕊披露过该合同的具体内容，该合同对刘志彬、党玉蕊没有约束力。二、尚东物业公司提供的物业管理服务质量严重不符合合同约定，乱收费用，损害业主的利益，服务意识薄弱，投诉未能得到及时处理。三、《前期物业管理服务合同》约定的滞纳金标准为“每日千分之三”（折合年利率为109.5%)过高，应当依法予以调低，被刘志彬、党玉蕊认为违约金标准应不超过“每日万分之六点五八”（折算年利率为24%）。在本案中，《前期物业管理服务合同》中第52条约定：“业主逾期缴纳物业管理费的，乙方可从逾期之日起按应缴纳费用的每日千分之三加收滞纳金。”该滞纳金实际为逾期履行的违约金。按照约定，其年息为109.5%。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款规定，“当事人主张约定的违约金过高予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本案中，约定的违约金过分高于实际损失，刘志彬、党玉蕊申请予以调低。刘志彬、党玉蕊逾期支付管理费，导致尚东物业公司未能按约取得款项并进行使用收益，其损失可以认定为资金在逾期给付期间的利息损失。尚东物业公司从未向刘志彬、党玉蕊催收缴纳管理费，法律不保护躺在权利上睡觉的人，尚东物业公司惰于行使权利，具有重大过错。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定，“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”第二十九条规定，“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条规定，“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。”违约金的性质在于弥补损失为基准点，合同约定的“每日千分之三”（折合年利率为109.5%)显然过高，应当依法予以调低，刘志彬、党玉蕊认为违约金的标准应不超过“每日万分之六点五八”（折算年利率为24%）为宜。四、尚东物业公司诉求“2015年11月至2016年8月11日”期间的管理费及违约金已超过诉讼时效。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，民法总则实行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第188条关于3年诉讼时效；民法总则施行之日，诉讼时效尚未满民法通则规定的2年，适用民法总则关于3年诉讼时效；民法总则施行前，民法通则规定的2年诉讼时效已经届满，适用2年诉讼时效。本案起诉日期为2019年8月12日，根据诉讼时效的有关规定，从起诉之日向前倒推算3年为保护期限，起诉之日倒推3年为2016年8月12日，即2015年11月至2016年8月11日期间的管理费及滞纳金因无诉讼时效中断事由，故该期间的债权已超过诉讼时效，尚东物业公司对该部分的债权已丧失胜诉权。五、尚东物业公司未提供详细的违约金计算过程，刘志彬、党玉蕊对该违约金不予以认可。根据“谁主张谁举证”的原则，尚东物业公司应当提供详细的违约金计算过程，否则应当承当不利的法律后果。根据上述分析，刘志彬、党玉蕊认为管理费总金额不超过7388.5元、违约金金额不超过2552.36元。综上所述，涉案的《前期物业管理服务合同》为无效合同，约定的滞纳金标准过高，应当依法予以调低。刘志彬、党玉蕊认为管理费总金额不超过7388.5元，违约金金额不超过2552.36元。经审理查明：2013年1月1日，增城市新乐房地产有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《尚东阳光雅苑（一期）前期物业管理服务合同》约定：甲方选聘乙方对尚东阳光雅苑一期提供物业管理服务事宜……第六条合同期限为三年，从2013年1月1日起至2015年12月31日止……第四十八条物业服务费按建筑面积计算，高层建筑带电梯的洋房物业服务费1.98元/平方米/月……第四十九条物业服务费由物业正式交付使用日即2013年5月31日起收取……第五十二条物业管理服务费由乙方按月向业主预收，业主或物业使用人应在每月的10日前履行交纳义务。业主逾期缴纳物业管理费的，乙方可从逾期之日起按应缴费用的每日千分之三加收滞纳金……第五十八条3.纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方交纳……。2016年1月1日，增城市新乐房地产有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《尚东阳光雅苑（一期）前期物业管理服务合同》约定：甲方选聘乙方对尚东阳光雅苑一期提供物业管理服务事宜……第六条合同期限为三年，从2016年1月1日起至2018年12月31日止……第四十八条物业服务费按建筑面积计算，高层建筑带电梯的洋房物业服务费1.98元/平方米/月……第四十九条物业服务费由物业正式交付使用日即2013年5月31日起收取……第五十二条物业管理服务费由乙方按月向业主预收，业主或物业使用人应在每月的10日前履行交纳义务。业主逾期缴纳物业管理费的，乙方可从逾期之日起按应缴费用的每日千分之三加收滞纳金……第五十八条3.纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方交纳……。2019年1月10日，增城市新乐房地产有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《尚东阳光雅苑（一期）前期物业管理服务合同》约定：甲方选聘乙方对尚东阳光雅苑一期提供物业管理服务事宜……第六条合同期限为三年，从2019年1月1日起至2021年12月31日止……第四十八条物业服务费按建筑面积计算，高层建筑带电梯的洋房物业服务费1.98元/平方米/月……第四十九条物业服务费由物业正式交付使用日即2013年5月31日起收取……第五十二条物业管理服务费由乙方按月向业主预收，业主或物业使用人应在每月的10日前履行交纳义务。业主逾期缴纳物业管理费的，乙方可从逾期之日起按应缴费用的每日千分之三加收滞纳金……。2014年4月13日，刘志彬、党玉蕊签署《尚东阳光雅苑收楼确认书》，接收涉案房屋。2018年10月31日，被告向原告出具《法律函》载明被告拖欠物业费7799.05元等，催促被告在收到之日起5日内缴清。并于2018年11月7日邮寄到涉案房屋地址，《速递邮件改退批条》载明“上门无人，号码非本人，退回原址”。另查，《产权情况表》载明涉案房屋产权人为刘志彬、党玉蕊共同共有，登记时间为2014年11月12日，建筑面积为106.72平方米。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，增城市新乐房地产有限公司与原告签署的《尚东阳光雅苑（一期）前期物业管理服务合同》对刘志彬、党玉蕊具有约束力。原告对涉案房屋所在小区提供物业服务，故刘志彬、党玉蕊应依《尚东阳光雅苑（一期）前期物业管理服务合同》的约定交纳费用。本案的争议焦点为本案是否已过诉讼时效。诉讼时效期间应当自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。从被告于2014年4月13日办理收楼时，原告知道或应当知道其权利是否受到损害，诉讼时效应当自2014年4月13日开始计算。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》（2017年10月1日开始施行）第一百八十八条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，本案原告请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告曾于2018年11月7日向被告催收物业费，诉讼时效发生中断，因合同约定每月10日前缴纳当月物业服务费，故原告主张从2015年11月开始的物业服务费，没有超过诉讼时效。被告辩称2015年11月至2016年8月11日期间物业费及违约金已过诉讼时效，本院不予采纳。刘志彬、党玉蕊于2014年4月13日接收涉案房屋，故尚东物业公司主张要求刘志彬、党玉蕊支付2015年11月至2019年7月期间的物业服务费，理据充分，本院予以支持。经核算，刘志彬、党玉蕊应支付每月的物业服务费为211.3元（1.98元/平方米/月×106.72平方米），上述期间的物业服务费总金额为9508.5元。尚东物业公司主张物业服务费9487.85元，是其对自身权利的处分，本院予以准许。至于滞纳金的问题。《尚东阳光雅苑（一期）前期物业管理服务合同》约定，刘志彬、党玉蕊不按约定时间交纳费用的，尚东物业公司有权要求刘志彬、党玉蕊支付从逾期之日起按每日千分之三计算的滞纳金。该协议约定每月物业服务费的交纳时间为每月10日前交纳该月的物业服务费，现尚东物业公司主张从逾期当月11日起计算滞纳金，无违反法律法规强制性规定，本院予以确认。滞纳金以每月欠付的物业服务费为本金，按每日千分之三的标准自当月11日起计算至付清款项之日止，并以该月欠付的物业服务费为限，滞纳金总额以9508.5元元为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘志彬、党玉蕊于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州尚东物业酒店管理有限公司支付2015年11月至2019年7月的物业服务费9487.85元及滞纳金（每月滞纳金按当月欠付的物业服务费为基数，从当月11日起以每日千分之三为标准计算至付清款日止，每月滞纳金总额以当月欠付物业服务费为限，滞纳金总额以9508.5元为限）；二、驳回原告广州尚东物业酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费137元，由被告刘志彬、党玉蕊负担。本判决为终审判决。审判员  陈少梗二〇一九年十一月二十七日书记员  陈雪冰