上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初40322号原告：吴某，男，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。被告：沈某某，男，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。被告：胡某某，男，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。原告吴某与被告沈某某、胡某某民间借贷纠纷一案，本院于2019年10月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴某、被告沈某某、胡某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房地产抵押借款合同》；2、判令两被告归还原告借款500万元(人民币，下同)；3、判令两被告支付原告以500万元为基数，自2019年8月25日起至实际清偿之日止，按月利率1.2%计算的利息；4、判令两被告偿付以500万元为基数，自2019年9月2日起至实际清偿之日止，按每天万分之五计算的逾期还款违约金；5、如果两被告无法清偿债务，要求行使抵押权，原告有权对位于上海市闵行区安宁路XXX弄XXX号XXX室房屋折价、变卖或拍卖该抵押物的价款优先受偿。事实和理由：原告吴某与被告沈某某系朋友关系，沈某某因需资金分别于2017年12月15日向原告借款300万元、2018年1月18日借款100万元、2019年1月15日借款100万元。上述三次借款，被告胡某某均以其名下位于本市闵行区安宁路XXX弄XXX号XXX室房产作抵押，原、被告三人就上述三笔借款也分别签订房地产抵押借款合同并做了他项权利证明，合同对利息、还款时间等作了约定。原告通过银行转账分别将三笔借款转入被告沈某某银行账户内。2019年9月20日，原、被告签订补充协议，约定每月25日前支付利息，逾期七日未付利息的，原告有权提前收回借款并要求两被告支付违约金。然自2019年8月25日起，被告违反合同约定未按期支付利息，原告多次催讨未果，故原告现起诉要求解除合同并要求两被告归还借款本息及违约金。被告沈某某辩称：原告所述借款属实，其确向原告借款500万元，双方约定的利息支付方式是每月的25号支付下一个月的利息，其最后一次向原告支付利息时间是2019年7月25日，即利息付清至2019年8月，2019年9月起的利息未再向原告支付。被告胡某某辩称：被告沈某某向原告借款500万元其是知情的，其以名下房屋为上述借款提供抵押担保。现沈某某无法清偿债务，其作为担保人只能依法承担担保责任。2019年2月至7月期间的利息，实际是其出资向原告支付，视为被告沈某某向原告支付的利息。经审理查明：原告吴某与被告沈某某系朋友关系。2017年12月15日、2018年1月18日、2019年1月15日，原告吴某与被告沈某某、胡某某三次签订《房地产抵押借款合同》，约定：被告沈某某向原告分别借款300万元、100万元、100万元；被告胡某某以其所有的位于本市闵行区安宁路XXX弄XXX号XXX室房屋为被告沈某某的上述三笔借款提供抵押担保；其中第一笔300万元借款的借期自2017年12月15日至2020年12月14日；第二笔100万元借款的借期自2018年1月18日至2019年1月17日，后原被告又于2019年1月15日签订借款抵押变更协议，将此笔借款的借期延长至2022年1月17日；第三笔100万元借款的借期自2019年1月15日至2022年1月14日止；以上三笔借款均按年利率14.4%计息，自出借之日起每月15日向原告支付利息，到期归还本金。合同签订后，原告分别于2017年12月15日、2018年1月18日、2019年1月28日以银行转账方式向被告沈某某交付了借款300万元、100万元、100万元。被告胡某某则按约以其所有的本市闵行区安宁路XXX弄XXX号XXX室房屋为上述三笔借款至房地产主管部门办理了不动产抵押登记。被告沈某某收到上述借款后，付清了截止至2019年8月的利息，之后未再向原告按约支付利息。为此，2019年9月20日，原告与两被告签订《补充协议》1份，约定：沈某某应当于每月25日前支付利息，如逾期七日未支付利息的，即构成重大违约，吴某有权提前收回借款；三方如任何一方违约的，逾期违约金按未还款金额的万分之五每天计算。后被告沈某某仍未按约付清利息，也未归还500万元借款，原告遂起诉。以上事实由原告提供的房地产抵押借款合同3份、借款抵押变更协议1份、补充协议1份、银行转账凭证一组、不动产抵押登记证明3份作为证据以及当事人庭审陈述等予以证实，上述证据均经庭审质证。本院认为，合法的借贷关系受法律的保护。本案中，原告提供了其与两被告签订的抵押借款合同、银行转账凭证、不动产抵押登记证明等证据，足以证明原告与被告沈某某之间存在民间借贷法律关系以及原告按合同约定陆续向被告沈某某交付了借款300万元、100万元、100万元的事实。被告沈某某收到借款后，理应按合同约定及时向原告支付利息并归还借款。根据原、被告签订的补充协议约定，借款人沈某某应于每月25日前支付利息，如逾期七日未付利息的，构成重大违约，出借人吴某有权提前收回借款。现被告沈某某自认其于2019年7月25日向原告支付利息后，至今未再付息且未归还借款；故原告现要求解除原、被告签订的抵押借款合同并提前收回借款500万元的诉讼请求，符合双方合同约定，且于法有据，本院予以支持。原告要求被告沈某某支付约定的借期利息并偿付逾期付款违约金的诉讼请求，亦于法有据，本院予以支持，但原告主张的利息及逾期付款违约金总和超出了法律规定的上限，本院予以调整。为保证按期履行还款义务，被告胡某某同意以其所有的本市闵行区安宁路XXX弄XXX号XXX室房屋为被告沈某某的借款债务提供抵押担保，并依法办理了抵押登记，该抵押行为系当事人真实意思表示，符合法定形式要件，抵押有效。根据相关法律规定，当债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人有权依法以抵押财产作价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。本案中，被告胡某某以其所有的房产为被告沈某某的借款债务提供抵押担保，故在借款合同解除、债务人沈某某不履行债务时，原告有权要求被告胡某某承担抵押担保责任并依法对抵押物行使抵押权。因此，原告现主张在被告沈某某无法清偿债务时，由其对抵押物行使抵押权并优先受偿的诉求，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百零五条、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、第一百九十八条、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第(一)款之规定，判决如下：一、解除原告吴某与被告沈某某、胡某某分别于2017年12月15日、2018年1月18日、2019年1月15日签订的《房地产抵押借款合同》及于2019年1月15日签订的《借款抵押变更协议》；二、被告沈某某于本判决生效之日起十日内归还原告吴某借款人民币500万元，并支付以500万元为基数自2019年8月25日起至2019年9月1日止，按年利率14.4%计算的利息；三、被告沈某某于本判决生效之日起十日内支付原告吴某以500万元为基数，自2019年9月2日起至实际清偿之日止，按年利率24%计算的利息及逾期还款违约金；四、被告沈某某到期不能履行上述第二、三项付款义务的，原告吴某有权以位于上海市闵行区安宁路XXX弄XXX号XXX室房屋折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币23,400元、财产保全费5,000元，两项合计28,400元，由被告沈某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周皓媚二〇一九年十一月二十日书记员  李春萍附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。二、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。三、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。