文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0116民初1493号原告：张长久，男，1972年1月23日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：张绍初，重庆市九龙坡区走马法律服务所法律工作者，一般代理。原告：张长均，男，1981年7月3日出生，汉族，住重庆市江律区。被告：重庆庆福置业有限公司，住所地重庆市江津区双福新区九江大道9号，统一信用代码9150011608017177739。法定代表人：周剑平，总经理。委托诉讼代理人：杜后利，重庆君策律师事务所律师，一般代理。原告张长久、张长均与被告重庆庆福置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年1月22日受理后，依法由审判员周思远独任审判，适用简易程序于2019年8月8日公开开庭进行了审理。原告张长均、张长久的委托诉讼代理人张绍初，被告重庆庆福置业有限公司的委托诉讼代理人杜厚利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张长久、张长均向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方签订的购房确认书有效；2、判决被告在未完成竣工验收时立即给该房屋办理网签，若被告完成竣工验收则判令被告立即将房屋交付原告，并办理产权登记；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2016年1月2日与被告签订购房确认书，约定原告购买被告位于XX广场XX号楼XX层超市物业，建筑面积1700平方米，单价为2500元/平方米，总房价为425万元。合同签订后，原告向被告支付购房款共计200万元。2017年11月4日被告取得了预售许可证，根据购房确认书第十条规定，被告在取得预售许可证后将及时与原告签订《商品房买卖合同》。原告多次找到被告履行网签手续，被告却要求原告必须答应被告的附加条件才与其签订合同。原告多次催促被告履行网签手续和交房，被告置之不理。现原告根据相关法律规定向法院提起诉讼，请依法判决。被告重庆庆福置业有限公司辩称：案涉房屋已于2018年11月21日卖与案外人重庆鑫蓝酒店管理有限公司(以下称简称鑫蓝公司)，并于2018年12月14日将房屋交付鑫蓝公司使用。该房屋因被告未及时办理过户，鑫蓝公司向重庆市江津区人民法院提起诉讼，双方在人民法院主持下于2019年7月31日达成调解协议，内容为：被告在具备过户登记条件后10日内将案涉房屋过户登记至鑫蓝公司名下。现被告已无法将涉案房屋交付原告，也无法为原告办理产权登记。且原被告签订的合同中并未约定被告应将房屋交付原告，原被告未签订正式的商品房买卖合同，也无法为原告办理涉案房屋权属证书。人民法院应驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2016年1月2日，原告张长久、张长均(乙方)与被告重庆庆福置业有限公司(甲方)签订《庆福国际广场购房确认书》约定：乙方表明已经充分了解该房屋处于建设前期的基本情况，自愿定购甲方开发的位于“重庆市江津区双福新区XX大道XX号XX广场（原名：XX广场）商住楼XX号XX层超市物业”；商铺暂测建筑面积约1700平方米，建筑面积单价为2500元/平方米，暂定房屋总价为4250000元，计算价款的建筑面积以国家相关部门测定的产权面积为准；现乙方自愿向甲方交纳购房定金420000元购买上述物业；交纳购房定金后确认购买该物业，如乙方违约定金不予退还；甲方在规定期限内将该物业另行销售，视为甲方违约，本协议终止，乙方有权要求甲方双倍返还定金。确认书第三条约定：“乙方选择银行按揭支付房款：乙方签订本购房确认书时，乙方向甲方支付购房定金420000元，在2016年1月12日前支付房款1600000元，在房屋交付使用时付清房屋首付尾款。剩余50%房屋余款由银行按揭贷款。……”第四条约定：“甲方承诺在3月1日前取得商品房预售许可证，如甲方违约，甲方从违约之日起，按日向乙方支付已付房款万分之三的违约金。”第十条约定：“预售许可证取得后双方签订正式的《商品房买卖合同》，双方在签订正式《商品房买卖合同》后，本《购房确认书》自动失效。”协议除上述内容外，双方还就原告购买房屋后的房屋的用途、“办理该房屋所应支付的税费”等进行了约定。签订上述确认书时，原被告在建筑平面图上确认了原告所购房屋的位置。2016年11月12日，原被告达成了《补充协议条款》（书写在上述确认书尾部的空白处），内容为：“1、甲方承诺超市入口上方的雨棚由甲方承担，乙方不负责任何费用。2、乙方总共付甲方房款2000000元，以实际票据为准。”2017年7月21日，原告张长久与被告签订《庆福国际广场购房确认书3号楼负一层超市物业补充协议》约定：“……一、乙方认购物业位于庆福国际广场3号楼负一层超市物业。二、甲方承诺于2018年3月31日前与乙方签订《重庆市商品房买卖合同》。三、乙方承诺（在租金商定一致的情况下）将所购物业返租于甲方，任由甲方统一规划、转租、分或自行处理经营管理等事项。四、若甲方不能在2018年3月31日前与乙方签订《重庆市商品房买卖合同》，乙方有权要求甲方一次性返还双倍总房款，另外再付资金占用费，资金占用费从购房之日起计算，甲方按日向乙方支付已付房款的百分之零点一作为资金占用费。……”在上述确认书签订前，原告张长均于2015年11月14日向被告交纳了现金20000元，此款被告在其出具的《收据》上写明的款项用途为“商铺会员费”。2016年1月2日，原告向被告支付房款400000元，同年1月12日，原告向被告支付房款1580000元。2018年9月20日，案涉房屋工程取得了商品房预售许可证。至今原被告未签订《重庆市商品房买卖合同》。另查明，2019年4月1日，鑫蓝公司向本院起诉，请求被告将位于“重庆市江津区双福镇九江大道90号庆福时代广场3号楼车库及负1层超市”过户至原告名下，并支付鑫蓝公司逾期办理产权登记违约金。案号为(2019)渝0116民初4252号。2019年7月31日，该案经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：“一、被告重庆庆福置业有限公司在具备过户登记条件后十日内，将重庆市江津区双福镇九江大道90号(庆福时代广场车库及超市幢负1-超市)过户登记至原告重庆鑫蓝酒店管理有限公司名下。二、原告重庆鑫蓝酒店管理有限公司自愿放弃其他诉讼请求。”该案经审理查明：1、2018年11月21日，鑫蓝公司与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定鑫蓝公司购买被告开发的位于重庆市江津区双福镇XX大道XX号（XX广场车库及XX幢XX超市），建筑面积1746.46平方米，总成交金额为4802765元，一次性付款，被告在2019年1月31日前交房等内容；2、合同签订当日，鑫蓝公司一次性向被告支付了购房款4802765元；3、2018年12月14日，被告将案涉房屋交付原告占有使用；4、案涉房屋于2018年9月20日取得预售许可证。庭审中，被告向本院提交了：1、前述(2019)渝0116民初4252号民事调解书。2、落款时间为2018年10月10日的《签约通知书》。载明：“尊敬的张长均、张长久(先生/女士)：……您于2016年1月2日认购[XX广场]商住楼XX号楼XX层超市物业。现已达到签约条件，敬请您在百忙之中于2018年10月17日前到我公司签署该房屋的《商品房买卖合同》，并支付该房屋的余款，如果逾期仍未办理，按照约定，我公司有权将该房屋另行销售，并不承担任何责任，你所支付的定金我将不予退还。……”3、《邮件查询回单》。载明原告张长久于2018年10月12日到了前述《签约通知书》。对上述证据，原告称，收到了《签约通知书》的，也到被告处去谈了的，被告公司来谈的人是熊光华，但是被告没有提出要我们签约，却以各种理由推诿，要附加很多条件，比如只能经营他们允许的东西，只能做超市，不允许经营其他的；另外不承诺交房时间，必须全款，不按合同办理按揭，后来熊经理又说他说话作不了数；2019年8月2日、8月6日与被告谈了两次，被告找的人都是下面不作数的，最后经理们说请示领导，所以签约至今为止被告未履行；对调解书的真实性无异议，不知被告将原告认购的房屋卖与他人，也不知调解书所载明的房屋是否就是原告认购的房屋；开庭前原告去查看了涉案房屋，未有他人经营使用。被告对原告的上述质证意见称：被告与原告约定签约的时间是2018年10月17日之前，并且在签约通知书中明确告知，原告如逾期仍未办理，我司有权将该房屋另行销售，并不承担任何责任，但原告在收到上述签约通知书后一直未到我司来签订商品房买卖合同，故我司才将案涉房屋卖与案外人鑫蓝公司。庭审后，因原被告签订的《庆福国际广场购房确认书》，是商品房预约合同而非商品买卖合同，本院向原告释明后，原告表示：不同意法院对合同性质的认定，不变更诉讼请求。上述事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，原被告签订的《庆福国际广场购房确认书》，是双方当事人的真实意思表示，与法无悖，合同合法有效。关于该确认书是商品销售合同，还是商品房预约合同的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖应当具备的主要内容有：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案，原被告签订的《庆福国际广场购房确认书》仅具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的第一项当事人名称或者姓名和住所、第二项商品房基本状况、第三项商品房的销售方式、第四项商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，不具备第五、六、七、八、九、十、十一、十二、十三项的内容。其中第五、七、十项应当约定的内容，在签订预约合同时是无法约定的。且原被告在签订《庆福国际广场购房确认书》时，该确认书所约定的房屋，未取商品房预售许可证，即原被告在签订《庆福国际广场购房确认书》时，双方签订本约合同存在的事实上和法律上的障碍。签订预约定合同的目的，是双方约定将来订立一合同。由于原被告签订《庆福国际广场购房确认书》缺乏商品房买卖合同的主要内容，原告要实际取得涉案房屋，有待双方按该协议约定的相关内容签订《重庆市商品房买卖合同》。因此原被告签订的《庆福国际广场购房确认书》属预约合同，双方订立预约定合同的最终目的，有待双方签订本约才能实现。本案原告以商品房销售合同纠纷起诉，本院向原告释明后，原告不同意法院对合同性质的认定，坚持认为《庆福国际广场购房确认书》是商品房买卖合同，也不变更诉讼请求。由于原告不认可法院对涉案合同性质的认定，法院不能以其认定的合同性质作出判决，否则有违原告的诉讼本意，也不能保障原告可基于法院释明的合同性质主张权利的实现，故原告的诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款的规定，判决如下：一、原告张长久、张长均与被告重庆庆福置业有限公司于2016年1月2日签订《庆福国际广场购房确认书》有效；二、驳回原告张长久、张长均的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费40800元，减半收取20400元，由原告张长久、张长均负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  周思远二〇一九年十一月二十九日书记员  王星皓