吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉08民终1017号 上诉人（原审被告）：大安市恒源房地产开发有限责任公司。 法定代表人：李璇，经理。 委托诉讼代理人：方园，吉林于晓辉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：姜淑华，女，1956年5月3日生，汉族，现住吉林省大安市。 委托诉讼代理人：李俊峰，吉林乾奕铭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王欣娜，女，1981年3月5日生，汉族，现住黑龙江省哈尔滨市南岗区。 委托诉讼代理人：李俊峰，吉林乾奕铭律师事务所律师。 上诉人大安市恒源房地产开发有限责任公司（以下简称恒源公司）因与被上诉人王欣娜、姜淑华房屋买卖合同纠纷一案，不服大安市人民法院（2018）吉0882民初932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人恒源公司的委托诉讼代理人方园，被上诉人王欣娜及被上诉人王欣娜和姜淑华的委托诉讼代理人李俊峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒源公司上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审。事实与理由：一审判决认定事实不清。1、被上诉人在预购大安市恒源佳居B座小区1单元302室没有交定金3万元，没有理由判决双倍返还定金6万元。2、被上诉人两次严重违约，哪来的损失5,000元？第一次违约是按双方签订的《楼房预售合同》第三条第二款：在楼房开工10日内交购楼款152,950元的90%，即137,655元，被上诉人没履行第二次违约是按预售合同第三条第三款：在楼房竣工10日内结清全部购楼款164,342.50元（164,342.50按结算面积计算的），被上诉人没有结清。在上诉人多次催促下，才在2016年7月4日、2016年10月27日两次交了83,000元，还差81,342.50元没交。按《楼房预售合同》第5条第二款约定，上诉人按自动解除预购合同没有什么不妥的。退还83,000元购楼款。被上诉人违约在先，哪有什么损失。3、被上诉人混淆是非，从中渔利。被上诉人是死者王金才的妻子、女儿，王金才生前2011年4月12日同一时间与上诉人签订两份《楼房预售合同》一份是932号判决所指。另一份是2号楼1单元4楼西侧。这份合同买方虽然写的是王金才女儿王欣娜的名字，字确不是王欣娜所签，是王金才在没有委托手续情况下签的字。在没有委托手续也没有王欣娜的追认，合同就是王金才的（庭审进入辩论之前主审法官才问王欣娜是否追认）这份合同只交了购楼款3万元。在没交任何款项。王金才是想用棉织厂王金会的楼房给王金才结算。王金会是王金才弟弟，1996年企业改制时王金会全额买下棉织厂。2010年末，王金会又卖给上诉人开发恒源佳居B座小区，王金才就是用弟弟王金会卖给上诉人的厂房款结算2号楼1单元4楼西侧楼房，这是王金才、王金会、上诉人共同同意的。上诉人的老板玄凤海在2012年3月10日曾写一说明，说明楼款已结清。所以王金才顺利的入住了2号楼1单元4楼西侧楼房。王金才入住后没有多久就去世了。王金会也相继去世了，王金会的媳妇不同意用自己的财产给王金才结算楼款。所以被上诉人购买的2号楼1单元4楼西侧楼房款拖欠下来。被上诉人在上诉人处购买两所楼总价款328，685元只交了113,000元购楼款，尚欠215，685元。被上诉人非要占这个便宜，就请出示结清的交款据。 王欣娜、姜淑华辩称，原审判决认定事实请求，适用法律正确。上诉人提出上诉理由没有事实根据，一、上诉人与王金才签订的房屋预售合同中明确约定了签订合同之日交付3万元购楼定金，并且在上诉人实际开工建设之后分两次通知被上诉人姜淑华缴纳尾款，虽然上诉人否认王金财在签订合同时缴纳定金一事实，但从双方履行合同的实质状态可以认定，王金财与上诉人签订合同当日即交付了3万元定金，二、上诉人称被上诉人违约，不能成立因为王金才与上诉人签订的楼房预售合同确实约定了在楼房开工10日内交购楼款但是同时预售合同也约定了上诉人应于2011年11月30日前将房屋交给乙方，那么也就是说上诉人实质开工时间是2016年，上诉人是违约在先，直至2016年开工之后才通知姜淑华去缴纳尾款，所以上诉人主张被上诉人违约不能成立。第三点，上诉人以王欣娜购买的2号楼一单元四楼西侧作为抗辩理由不能成立。因为上诉人主张的理由，在2019吉08民终442号案件已被人民法院否定，那么2019吉08民终442号民事判决生效。那么综上，上诉人的上诉没有事实根据，请人民法院依法驳回上诉，维持原判。 王欣娜、姜淑华向一审法院起诉请求：判令恒源公司向我们双倍返还购房定金60,000.00元、返还已由我方交付的购房款83,000.00元、并按合同约定的违约金支付其单方解除合同给我们造成的损失5,000.00元，并判令该公司负担诉讼费用。 一审法院认定事实：对于当事人无争议的事实，一审法院予以确认，即：1、2011年4月12日，王金才与恒源公司签订了楼房预售合同、向该公司预购楼房，并支付过部分价款；2、王金才系姜淑华之夫、王欣娜之父，现已去世。对于当事人双方有争议的事实，原告方出示了如下证据：1、楼房预售合同复印件一份，记载：王金才与恒源公司于2011年4月12日约定：王金才预购恒源公司建造的恒源佳居B座小区1号楼1单元3楼东侧住宅一套，设计建筑面积为87.4平方米、结算面积以房产管理部门测定为准；此房价格为每平方米1,750.00元、合同价款为152,950.00元，王金才于合同签订之日交定金30,000.00元，在楼房开工后10日内连同定金交足合同价款的90％，在楼房竣工后10日内连同定金交清全部购楼款；恒源公司于2011年11月30日前将房屋交给王金才；如王金才未按约定付款，恒源公司有权向其追索每日0.5％的违约金，王金才逾期15日未付款，则合同终止，恒源公司在该楼出售后15日内返还定金以外的购楼款；除不可抗力，如恒源公司未按期交房，王金才有权向其追索每日0.5％的违约金，如逾期30日仍未交房，合同终止，该公司于30日内双倍返还定金、退还购楼款等。2、收据两份，记载恒源公司于2016年7月14日、2016年10月29日先后两次收姜淑华交付的B座1栋301室购楼款计83,000.00元。3、楼房预售合同一份，记载2011年4月12日王金才代理王欣娜与恒源公司约定：王欣娜预购该公司建造的恒源佳居B座小区2号楼1单元4楼西侧住宅楼一套，其他约定与原告以上举出楼房预售合同相同。4、收据3份，记载恒源公司于2011年4月12日向王欣娜收恒源佳居B座小区2号楼1单元4楼西侧楼房款30,000.00元，于2012年4月6日向王欣娜收此套楼住房维修基金2，348.00元，于2014年4月6日向王欣娜收此套楼有线电视费、楼道灯费用、垃圾清理费计1，170.00元。5、说明书一份，记载玄凤海于2012年3月10日说明：恒源佳居B座2号楼1单元4层西侧87.4平方米的楼房价款已经交清，超出面积另行交款。6、企业信用信息公示报告一份，记载恒源公司的法定代表人原为玄凤海，于2014年2月10日变更为李璇。7、殡仪馆火化证明一份，记载王金才的尸体于2012年9月6日火化。8、结婚证一份，记载王金才、姜淑华于1980年8月12日结婚。9、大安市长虹街道办事处书面证言两份，证实王金才、姜淑华是夫妻关系、二人只生育一女王欣娜，王金才之父王顺已于1972年去世、王金才之母赵秀琴已于1995年去世。原告方称王金才为自己交的购楼定金的收据已经丢失，但是根据被告已经收取购楼款83,000.00元，可证明我方已经交付定金。恒源公司对以上证据质证称：对原告方的证据的真实性均无异议，但以此证明原告已交定金太牵强，原告未举出交定金的收据，证明其未交定金；两份合同都是王金才于同一天签订的，为何只有1号楼的定金收据丢失？玄凤海出具的说明，是王金才健在时，为了办入住手续才出具的，以此证明楼款已交清，证明力不足；当时是王金才、王金会与玄凤海商议王金才要入住楼房、王金会承诺用我公司所欠其房款为王金才抵偿购楼款，玄凤海才出具的此份证明；对王金才死亡及其继承人方面的证据无异议。恒源公司举出王金才与恒源公司签订的楼房预售合同复印件和王金才代理王欣娜与该公司签订的楼房预售合同复印件各一份，内容与原告方所举的合同书相同，但王金才作为买方的合同书上王金才的名字已经划去并改成了姜淑华的名字。原告方质证称：王欣娜购楼的合同虽系其父王金才代签，但已经写明买受人为王欣娜，签订时双方均认可、合同已经履行，现在否认王欣娜是购楼人、无事实根据；恒源公司当时的法定代表人已经出具书面说明、证明王欣娜所购楼房的价款已全部付清，被告是否将此款入账不影响王欣娜已交清楼款的事实；原告将购买1单元301室的定金收据丢失，是意外事件，任何人都无法选择自己丢失的物品。庭审中，对王金才以王欣娜的名义与恒源公司签订的楼房预售合同，王欣娜称其予以追认并称此房已经由其实际占有。被告方称玄凤海因王金才是其好友、又是领导干部，加之王金会也曾答应以其债权为王金才结算购楼款，才对王金才信任并放宽要求，未让其交定金；而且当时玄凤海见楼房销售情况不佳、对朋友来买楼要求不严，用入住和交部分价款来证明定金已交过于牵强。双方在庭审中均承认恒源公司已将约定卖给王金才的1号楼1单元3楼东门楼房卖给了他人。根据双方的以上举证、质证和陈述情况，一审法院综合分析认定王金才于2011年4月12日分别以自己和王欣娜的名义与恒源公司签订楼房预售合同各一份，并认定合同约定的内容属实；其中约定由王金才购买的楼房，双方均承认恒源公司并未按约定于2011开工，直至2016年才开工，应予认定；此套楼的价款已交83,000.00元，有收据证实、双方亦均无异议，应予认定；该公司对约定卖给王金才的房屋，已经卖给他人，双方对此均予承认，应予认定；王金才已于2012年死亡，其父母已先于其死亡，其妻为姜淑华、其子女只有王欣娜一人，不仅有证据证实，被告亦无异议，应予认定；虽然原告方未举出交付争议的楼房定金的收据，但是因为此房在王金才与恒源公司签订合同时，就已经约定于签订合同之日交定金30,000.00元，此后原告姜淑华又分两次交了房款计83,000.00元，被告在这两次收取房款时，均既未要求原告方按约定交付定金，亦未以原告方未按约定交定金为由主张解除合同，加之被告方称玄凤海因与王金才系其好友、王金会曾承诺以其债权为王金才抵偿楼款，而未向王金才收取定金，也无证据证实，故可认定双方约定在合同签订之日王金才应交的定金30,000.00元已交付。因恒源公司对由王金才购买的房屋，未举出证据来证明其对此楼的确切开工日期，尤其是对约定于2011年11月30日前交付的楼房，直到2016年才开工建造，是违约在先，故该公司称原告方未按约定时间交付房款，不能确认。 一审法院认为，王金才代理王欣娜与恒源公司签订的楼房预售合同，虽然当时无委托代理手续，但是王欣娜对此予以追认，此合同与王金才以自己名义与该公司签订的楼房预售合同，因买方不是同一人、买卖标的不是同一房屋，故这两份合同确立的是两个法律关系，本案原告方以王金才与该公司之间的楼房预售合同为根据提起诉讼，而该公司以王欣娜与该公司的楼房预售合同的履行情况来抗辩，不能成立。因该公司对应于2011年11月30日前交付房屋，却直到2016年才开始建造，已构成明显违约；又将约定卖给王金才的房屋卖给他人，亦属违约。因此，恒源公司应向原告方双倍返还已收的定金，且应返还已收的其他价款，及按合同约定和法律规定支付违约金。现在王金才已故，其财产权利应由其法定第一顺序继承人即原告姜淑华、王欣娜继承，由姜淑华、王欣娜起诉，符合法律规定。综上所述，姜淑华、王欣娜请求判令恒源公司双倍返还购房定金60,000.00元，请求恒源公司返还购房款83,000.00元，并按合同约定支付违约金损失5,000.00元，应予支持；诉讼费用由该公司负担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项以及《中华人民共和国民事诉讼法》四十条、第一百三十四条、第一百五十七条第一款规定，判决如下：一、大安市恒源房地产开发有限责任公司于本判决生效之日，向姜淑华、王欣娜双倍返还购房定金60,000.00元；二、大安市恒源房地产开发有限责任公司于本判决生效之日向姜淑华、王欣娜返还购房款83,000.00元，并支付其单方解除合同给姜淑华、王欣娜造成的损失5,000.00元。如果未按判决指定的期间旅行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,630.00元，由大安市恒源房地产开发有限责任公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人出示建筑工程施工许可证一份，建设用地规划许可证、商品房预售许可证明各一份，证明涉案房屋具有合法审批手续。被上诉人质证后认为，对证据真实性及证明的问题均无异议，虽然上诉人具有合法建设施工手续，但上诉人存在违约行为，应承担相应违约责任。评议认为，对该证据的真实性予以确认。 二审认定事实如下：2011年4月12日，王金才与恒源公司签订了楼房预售合同、合同约定：恒源公司将其建造的恒源佳居B座小区1号楼1单元3楼东侧房屋卖给王金才，设计建筑面积为87.4平方米、结算面积以房产管理部门测定为准；此房价格为每平方米1,750.00元、合同价款为152,950.00元。王金才于合同签订之日交定金30,000.00元，在楼房开工后10日内连同定金交足合同价款的90％，在楼房竣工后10日内连同定金交清全部购楼款；恒源公司于2011年11月30日前将房屋交给王金才；如王金才未按约定付款，恒源公司有权向其追索每日0.5％的违约金，王金才逾期15日未付款，则合同终止，恒源公司在该楼出售后15日内返还定金以外的购楼款；除不可抗力，如恒源公司未按期交房，王金才有权向其追索每日0.5％的违约金，如逾期30日仍未交房，合同终止，该公司于30日内双倍返还定金、退还购楼款等。王金才于2012年去世。王金才系姜淑华之夫、王欣娜之父。2016年7月14日、2016年10月29日姜淑华向恒源公司两次交了83,000元购房款，恒源公司现已将涉案楼房卖给他人。 本院认为，王金才与恒源公司签订的涉案楼房预售合同，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。楼房预售合同约定在楼房开工后10日内连同定金交足合同价款的90％，但姜淑华分两次向恒源公司交付购房款83,0000元，恒源公司亦予以接收，说明合同双方以实际履行的方式改变了原楼房预售合同关于交款时间和数额的约定。按照签订的楼房预售合同约定，恒源公司应于2011年11月30日前交付房屋，但在2016年才开始建造，并且将涉案房屋卖给他人，其行为构成违约，故应支付违约金。现因王金才已故，其权利应由其继承人姜淑华、王欣娜承受。现因恒源公司将涉案房屋卖给他人，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，致使签订的楼房预售合同的目的无法实现，属于法律规定可以解除合同的情形。现双方当事人均同意解除合同，应予准予。关于定金，虽姜淑华、王欣娜主张在合同签订当日，已经向恒源公司交付定金30,000.00元，但姜淑华、王欣娜未举出交付楼房定金的收据，且恒源公司对交付其定金的事实不予认可，故对姜淑华、王欣娜该项请求不予支持。 综上所述，大安市恒源房地产开发有限责任公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持大安市人民法院（2018）吉0882民初932号民事判决第二项，即大安市恒源房地产开发有限责任公司于本判决生效之日向姜淑华、王欣娜返还购房款83,000.00元，并支付其单方解除合同给姜淑华、王欣娜造成的损失5,000.00元 二、撤销大安市人民法院（2018）吉0882民初932号民事判决第一项，即大安市恒源房地产开发有限责任公司于本判决生效之日，向姜淑华、王欣娜双倍返还购房定金60,000.00元； 三、驳回姜淑华、王欣娜其他诉讼请求。 一、二审案件受理费4,890元，由大安市恒源房地产开发有限责任公司负担2,908元，姜淑华、王欣娜负担1,982元。 本判决为终审判决。 审判长  倪继迎 审判员  杨剑虹 审判员  李春晓 二〇一九年十一月二十九日 书记员  李 妍