甘肃省张掖市甘州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0702民初8273号 原告：张某张某，女，1976年10月2日出生，汉族，甘肃省张掖市人，甘肃省张掖市人，住甘州，住甘州，公民身份号码××××××。 被告：郑某郑某，女，1986年12月10日出生，汉族，甘肃省张掖市肃南县人，住肃南裕固族自治县，住肃南裕固族自治县，现住甘肃省张掖市，现住甘肃省张掖市，公民身份号码××××××。 原告张某张某与被告郑某郑某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某张某到庭参加了诉讼。被告郑某郑某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告张某张某向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告房屋租赁费19902元，承担违约金6000元，合计25902元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2018年，被告租赁原告房屋居住，至今共计欠原告租赁费等各项费用19902元，双方约定最迟于2018年9月底全部付清，否则按全部费用承担30%的违约金，此款原告屡次催要，被告推诿未付，故依法提起诉讼，望判如所请。 被告郑某郑某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加应诉、答辩，亦未提交书面答辩状。 本案原告张某张某围绕其诉讼请求，依法提交如下证据：1.案外人杨雪梅与张掖市城投物业有限责任公司签订的《物业管理委托合同》1份，拟证明本案所涉房屋使有权人为案外人杨雪梅的事实；2.案外人杨雪梅与原告张某张某签订的《房屋租赁合同》1份，拟证明原告租用案外人杨雪梅的房屋使用，租赁期限自2017年12月2日至2019年12月1日，原告对本案所涉房屋有使用、收益权的事实；3.原告张某张某与被告郑某郑某及被告郑某郑某的丈夫鲁自师的短信、支付宝聊天记录打印件23页，拟证明被告郑某郑某、案外人鲁自师租用原告房屋并拖欠租赁费等各项费用的事实；4.电话通话录音U盘一个（附根据通话录音整理的笔录1份），拟证明被告郑某郑某和原告协商给付租赁费，但至今未予支付的事实；5.甘肃省非税收入统一票据复印件4张（附刷卡单1张）、水费详情单1张，拟证明被告郑某郑某租赁房屋时产生的水费335元由原告代为支付的事实；6.张掖市城投物业有限责任公司收款收据1份，拟证明被告租住原告房屋时产生的电费313元由原告代为支付的事实；7.中环寰慧（张掖）节能热力有限公司发票1张，拟证明被告郑某郑某租赁房屋时产生的暖气费1440元由原告代为支付的事实；8.张掖市城投物业有限责任公司收款收据1份，拟证明被告郑某郑某租赁原告房屋时产生物业费用原告代为支付的事实。 对原告提交的上述证据，本院认定如下：1.《物业管理委托合同》、《房屋租赁合同》、支付宝聊天记录打印件、张掖市城投物业有限责任公司收款收据、中环寰慧（张掖）节能热力有限公司发票、电话通话录音U盘（附根据通话录音整理的笔录），因上述证据均系证据原件，且债权债务关系明确，能够相互印证证实原告的主张，故本院对上述证据的真实性、合法性及与本案的关联性均予以认定，并在卷佐证；2.甘肃省非税收入统一票据复印件（附刷卡单）、水费详情单虽系复印件，但复印件内容完整，足以反映原件，且可与原告提交的其他书证相互印证证实原告的主张，故对上述证据本院亦予以认定。 被告郑某郑某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼并举证、质证，应视为法律赋予其相关诉讼权利的主动放弃，依法由被告郑某郑某承担相应的法律后果。 根据原告张某张某当庭所作的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：被告郑某郑某与案外人鲁自师系夫妻。2017年12月2日，原告张某张某与案外人杨雪梅签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告张某张某租赁案外人杨雪梅使用的的位××区的的位××区的房屋一套，租赁期限自2017年12月2日至2019年12月1日。2018年5月，原告张某张某与被告郑某郑某达成口头协议，约定由被告郑某郑某、案外人鲁自师租赁原告张某张某使用的××区的××区的房屋一套使用，口头约定月租金900元，租赁期限5年，双方未签订书面租赁合同。同时双方约定租赁房屋内的家具归被告郑某郑某所有，由被告支付家具款11550元。后被告郑某郑某陆续向原告张某张某支付家具款6000元。余款5550元未予支付。2019年5月2日，原告张某张某通知被告郑某郑某、案外人鲁自师解除双方达成的租赁合同。2019年7月，被告郑某郑某搬出租赁房屋，原告张某张某收回房屋并代被告缴纳暖气费1440元、水费335元、电费313元、物业管理费920.75元。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，被告郑某郑某与原告张某张某达成口头协议，约定由原告张某张某将其使用的的位××区的的位××区的房屋一套出租给被告郑某郑某、案外人鲁自师居住使用，被告郑某郑某按约向原告张某张某支付租金。依据上述约定及《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定，原告张某张某与被告郑某郑某之间形成不定期租赁合同法律关系。该合同系双方当事人真实的意思表示，且不违背法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应全面履行合同约定的义务。在原告张某张某依约将其使用的房屋交付被告郑某郑某后，即已履行了出租方交付租赁物给承租方使用的义务。被告郑某郑某作为承租方，按约支付租赁费等其他费用是其应履行的主要义务。但被告郑某郑某未能按照双方的约定，按时足额支付租赁费等其他费用，其行为已构成违约，应当承担继续履行合同义务的违约责任，即向原告张某张某支付租赁费用并按约定缴纳物业管理费、采暖费、电费、水费。故对原告张某张某要求被告租赁费13050元、取暖费1440元、电费313元、水费335元、物业管理费920.75元的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。 关于原告要求被告郑某郑某支付家具款5550元的诉请。本院认为，依据原告提交的电话通话录音和短信、支付宝聊天记录打印件内容，被告郑某郑某及其丈夫鲁自师均认可双方于2018年5月与原告张某张某达成房屋租赁合同时，也达成了被告郑某郑某以11550元的价格购买原告在本案所涉出租房内所有的家具的买卖合同。原告张某张某基于该买卖合同在本案中所提的诉求与本案所涉租赁合同之诉，虽属不同之诉，但诉的合并对于减轻当事人诉累，节约司法资源，尽量一次性解决纠纷，避免出现矛盾裁判有重要意义，尽管未为《中华人民共和国民事诉讼法》明文规定，但为审判实践所允许。同一原告对同一被告提起的基于不同民事法律关系提出的复数请求，都属于受诉人民法院管辖，且适用同一诉讼程序审理的，可以合并审理。故本案所涉的买卖合同和租赁合同两个诉请可以合并审理。上述买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，合同当事人应按照约定履行各自的义务。在原告张某张某按约定将家具交付于被告郑某郑某时，原告即已履行了其合同义务，被告郑某郑某理应及时全额支付家具款，但其至今未予支付余款的行为已构成违约，应当承担继续履行合同义务的违约责任。故原告张某张某要求被告郑某郑某支付家具款5550元的诉请，符合法律规定，本院亦予以支持。因涉案家具在他人见证下现由原告交由他人代为保管，被告郑某郑某可从保管人处取回上述家具。 关于原告要求被告支付违约金4293.25元的诉请。本院认为，原、被告双方虽未明确约定违约金的支付方式，但我国法律对违约金的支付实行补偿性原则。本案中，被告郑某郑某未能及时向原告支付房屋租赁费和家具款的行为已构成违约，其违约行为给原告造成的损失客观存在，故原告要求被告支付违约金的诉请符合法律规定，但原告主张的违约金数额明显高于其实际损失，本院依法予以调整，即被告郑某郑某自原告张某张某收回租赁物之日（2019年7月）起至原告起诉之日（2019年9月）止按照年利率6%支付原告张某张某违约金186元（18600元×5‰/月×2个月）。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十一条、第一百三十三条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 被告郑某郑某支付原告张某张某租赁费13050元、取暖费1440元、电费313元、水费335元、物业管理费920.75元、家具款5550元、违约金186元，以上合计21794.75元，限于本判决生效后十日内一次性履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费448元，减半收取224元，由原告张某张某负担36元，由被告郑某郑某负担188元。案件受理费原告已交纳，被告负担部分由被告直接给付原告，本院退还原告案件受理费224元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审 判 员  彭 勋 二〇一九年十一月九日 法官助理  苏 欣 书 记 员  王建星 注：本判决一经生效，当事人必须履行。一方当事人逾期不履行的，对方当事人可于履行期限届满之日起，在法定期间内向本院提出执行申请，逾期不提出申请的，视为自动放弃权利。 【法官提示】 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。