北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初31254号原告：李焱，男，1964年8月17日出生，汉族，北京航天微电科技有限公司职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：马忠华，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：盛兰，北京市京师律师事务所律师。被告：杨洁，女，1972年4月25日出生，汉族，身份证住址北京市通州区梨园地区刘老公庄村***号。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，汉族，该公司职员，住该公司宿舍。原告李焱与被告杨洁、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案李焱的委托诉讼代理人马忠华、盛兰，链家公司的委托诉讼代理人杨怡芳到庭参加诉讼，杨洁经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。李焱向本院提出诉讼请求：1、请求确认李焱与杨洁于2018年12月27日签署的《北京市房屋租赁合同》于2019年8月10日解除；2、请求判令杨洁向李焱支付租期内（自2018年12月27日至2019年8月10日期间）剩余未付租金8232.87元；3、判令杨洁向李焱支付逾期支付租金的违约金13000元；4、判令杨洁办理房屋交接手续且返还水电燃气卡；5、判令杨洁向李焱支付自2019年8月11日至8月25日的房屋占有使用费6410.96元；6、判令杨洁向李焱支付未按期腾退房屋的违约金13000元；7、判令杨洁向李焱赔偿房屋闲置期间的四个月租金损失52000元；8、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年12月27日，李焱通过链家公司签订《北京市房屋租赁合同》，将李焱个人名下房屋出租给杨洁一家租住，租金采取压1个月房屋租金，收取12个月房屋租金的方式进行收取（13000元/月），租期为2018年12月27日至2021年12月26日。截止2019年7月26日，杨洁仅支付10.2万元房租，其租住的时间所对应已支付的房租费全部用尽，本着与人为善的处事方式，李焱几经催促杨洁，希望其能够履行合同约定条款将房租费用付清，如不能按时支付则按照合同约定自行解除合同，搬离租赁物，并承担相应的违约责任。但是杨洁以各种理由拖延，链家公司进行多次协商无果。截止2019年8月5日，在不履行合同约定条款下，杨洁仍然强行霸占李焱的房屋长达10余日之久，因此，李焱对杨洁的行为予以起诉，该房屋的出租费是李焱的主要经济来源，杨洁的行为已经对李焱的身心造成了不同程度的伤害，恳请将李焱的房屋索回，并让杨洁承担应付的违约责任，减少李焱的损失。杨洁未参加庭审，但在诉前调解中陈述了答辩意见，表示不同意李焱的诉讼请求，杨洁要求李焱腾退两间房，李焱不腾，不是杨洁要走，是李焱让杨洁腾退，把两个房门都锁上了。链家公司辩称，同意李焱的第一项诉求，第二项至第七项诉求不涉及链家公司，不发表意见，对于第八项诉求请求法院依法裁判。本院经审理认定事实如下：2018年12月26日，在链家公司提供居间服务下，李焱（房屋出租方、甲方）与杨洁（房屋承租方、乙方）及链家公司（居间人、丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于通州区东潞苑八区***号楼1至2层103，建筑面积182.65平方米，甲方持有房屋所有权证，租赁用途为居住；房屋租赁期自2018年12月27日至2021年12月26日，共计3年，甲方应于2018年12月27日前将房屋按约定条件交付给乙方，《房屋交割清单》（见附件二）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及水卡、电卡、气卡各一张后视为交付完成。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；租金标准及支付方式：租金每月13000元，租金按照年支付，租金总计156000元。支付方式：押1付12，各期租金支付日期2018年12月27日、2019年3月27日。押金13000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；关于合同解除：（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达十日的。2、欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金的。3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7、未经甲方书面同意将房屋转租给第三人的。8、签署本合同后未到起租日，乙方拒绝承租该房屋的；关于违约责任：乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。此外，合同还约定了其他内容。在合同附件一中双方进行了交房确认，载明交房日期为2018年12月26日。附件二中列明了房屋交割清单，对房屋内的装修情况、固定设施、电器家具进行了确认和交割。在合同约定的承租期内，李焱主张杨洁未按照合同约定支付租金，杨洁仅在签订合同当日支付了3个月租金共计39000元和押金（金额为1个月租金）13000元，后于2019年3月31日支付了租金50000元（支付至2019年7月22日），后再未向李焱支付租金。根据李焱提交的其与杨洁的微信聊天记录显示李焱多次向杨洁催要房屋租金，杨洁在微信聊天中承认因其个人原因耽误了向李焱交纳房屋租金，违约推迟了没按规定要求交纳房租，按规定可以有违约金，并数次作出承诺表示会尽快向李焱支付租金，双方为此多次在微信中进行协商。同时，李焱还提交了一份付款保证书，李焱称系杨洁在链家公司的经办人张博雄的协调见证下出具的，该付款保证载明：2019年7月8日中午12点之前将李焱的房租付款67000元。如果李焱没有收到中午张博雄亲自收房，杨洁将承担一切违约责任。在落款的付款人处有杨洁签名和摁手印，并载明时间为2019年7月7日。李焱称杨洁在出具付款保证后，未按照保证书如数支付房屋租金，杨洁在微信中所提到的转款7万元（微信中杨洁这样表述：我给您转7万吧！给您点违约金，算我为我的错误买单了）并未实际支付。到了2019年8月10日晚21时43分，李焱通过微信向杨洁发送《北京市房屋租赁合同》解除通知，在该通知中李焱表示现因杨洁未能依照协议约定支付租金，且至今早已逾期超过10日，已经构成严重违约，依据协议关于合同解除的相关约定，李焱决定即日起解除与杨洁签订的《北京市房屋租赁合同》，并要求杨洁接到通知之日起5日内支付租期内未付租金8232.87元、向李焱支付逾期支付租金的违约金13000元、将房屋恢复原状、腾退房屋并返还房屋、支付自2019年8月11日至腾退房屋之日的房屋占用费。当日晚22时33分杨洁在微信中回复：“不用给我发直接法院”。后在8月14日杨洁又通过微信告知李焱“你发的我收到，我们已经递交了法院立案厅”。李焱称在杨洁收到解除通知后的2019年8月25日搬离了租赁物。在杨洁参加的本院组织的诉前调解中杨洁认可双方签订的《北京市房屋租赁合同》已经解除，但关于解除的时间李焱主张系2019年8月10日向杨洁发送解除通知之日起，杨洁主张从其腾房之日起，但并未陈述其腾房的具体时间，并认可已经腾退租赁物。在本案庭审时，杨洁未到庭，未陈述其实际腾房的时间。链家公司在庭审中表示关于杨洁腾房的时间只知道是2019年8月下旬，具体哪天不清楚。关于杨洁向李焱支付租金情况，链家公司表示只知道在签订合同当日杨洁确实只支付了3个月租金39000元和押金13000元，其他付款情况不清楚。关于涉案租赁物目前的情况，李焱表示杨洁已腾退并交还了房屋钥匙，李焱已经收回了租赁物，但杨洁未将房屋的水电燃气卡等交还给李焱，链家公司也表示杨洁只交还了房屋钥匙，关于房屋的水电燃气卡未交还给李焱，水电表、燃气表也未读取，双方并未办理房屋交接手续。李焱表示杨洁交纳的押金13000元未予以退还，该部分款项折抵了杨洁在租赁期间对房屋造成的损坏。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案杨洁经本院依法送达传票后，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，根据李焱提交的其与杨洁、链家公司签订的《北京市房屋租赁合同》，该合同约定房屋租金支付方式为年付，同时约定了房屋租金支付的日期，同时合同约定乙方（承租人）不按照约定支付租金达十日的，甲方有权解除合同。杨洁在承租期内，未按照合同约定向李焱支付租金，杨洁在与李焱的微信聊天记录中承认未按照合同约定支付租金的事实，在李焱多次催促下，并经居间人链家公司居中协商解决的情况下，杨洁本人向李焱出具付款保证，保证在2019年7月8日中午12点之前将李焱的房租付款67000元，如不付款则由链家公司的经办人收回房屋，并由其本人承担一切违约责任。但其后杨洁仍未按照付款保证向李焱支付租金，拖欠租金远远超过10日。在租赁合同法律关系中，杨洁作为承租人的最重要义务就是向出租人支付租金，其屡次未付租金的行为是严重违反合同约定的违约行为。在2019年8月10日，出租人李焱向杨洁发出解除通知是行使合同约定的解除权，同时也是租赁合同法律关系中法律赋予出租人的解除合同的权利。杨洁在收到李焱的解除通知后随即进行了回复，这足以证明杨洁收到了解除通知。合同的丙方即居间方链家公司也同意解除合同，对此不表示异议。故本院确认李焱与杨洁及链家公司在2018年12月26日签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年8月10日起予以解除。关于合同解除的后果，李焱要求杨洁支付承租期内尚欠付的租金即2019年7月23日至2019年8月10日这段期间租金共计8232.87元，李焱认可2019年7月22日之前的租金杨洁已经全部支付，杨洁本人经本院传票传唤拒不到庭，对于其支付租金的数额以李焱陈述为准，杨洁对此承担不利后果。故李焱要求杨洁支付尚欠租金8232.87元，于法有据，本院予以支持。关于李焱要求杨洁支付逾期交纳租金的违约金13000元，因双方在合同中明确约定乙方（即承租方杨洁）有第十条第四款约定的情形之一的（杨洁逾期支付房租超过10日），应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。前述已经确认杨洁在承租期内，存在多次逾期交纳房租的违约行为，且在自行出具付款保证同意承担一切违约责任的情况下仍未按期支付房屋租金。故依据合同违约责任条款的约定，李焱有权要求杨洁支付逾期交纳租金的违约金13000元，本院对其该项诉求予以支持。关于李焱要求杨洁办理租赁物交接手续及返还水电燃气卡等诉求，本院认为杨洁已实际向李焱腾退交还了租赁物，李焱也收取了租赁物的钥匙并实际控制了租赁物，双方已无办理房屋交接手续及返还房屋之必要，鉴于双方存在较大矛盾，也无法强制进行交接，故本院对李焱该项诉求不予支持。关于李焱提出的杨洁对租赁物造成的损失包括归还水电燃气卡等，因李焱未退还杨洁房屋押金13000元，该房屋押金因杨洁未与李焱办理房屋交接手续及未就是否退还水电燃气卡等进行交接，故李焱可以将押金扣除以弥补杨洁对租赁物造成的相关损失包括丢失水电燃气卡、对房屋进行清扫等造成的损失，这也足以弥补李焱的损失。故对李焱要求退还水电燃气卡等不予支持。关于李焱要求杨洁支付合同解除后的2019年8月11日至腾退房屋之日止的房屋占用费，关于杨洁腾退房屋的时间，李焱提出系2019年8月25日，居间方链家公司也认可系2019年8月下旬，这个时间与李焱主张的时间基本吻合，杨洁未到庭参加庭审，未对腾房的具体时间进行陈述，在诉前调解过程中杨洁认可已经腾退了房屋，但并未提出腾房的具体时间，故本院确定杨洁腾退房屋的时间为2019年8月25日。因李焱系8月10日向杨洁发出的腾退通知，按照法律规定和常理，应给予杨洁必要的腾退时间，根据涉案房屋的面积达到180余平米，房屋也是杨洁和其家人共同居住，故要腾退房屋内物品必然需要时间，不可能在一两天内就能腾退完毕，李焱系在8月10日晚上10时多才通知的杨洁解除合同腾退房屋，杨洁收到后继续与李焱进行了交涉，李焱在8月14日还通过微信告知杨洁尽快搬离，故杨洁在8月25日搬离系在双方仍然协商无果的情况下搬离，且搬离的时间距收到李焱通知不足半个月，本院认为该段期间系杨洁合理的搬离涉案房屋的时间和双方继续交涉的期间，李焱无权主张占有使用费。关于李焱主张的杨洁未按期腾退涉案房屋产生的违约金13000元，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。关于李焱要求杨洁赔偿房屋闲置期间的四个月租金损失52000元，本院认为双方合同约定的租赁期为三年，这对于李焱是有合理预期的，三年内可以持续向杨洁收取租金，但因杨洁在刚开始承租期间就持续拖延支付租金，并在出具付款保证后仍未履行支付租金的义务，导致合同提前解除，杨洁的违约行为给李焱造成一定的损失，因李焱临时收回房屋后必然需要时间对房屋进行重新归置，需要时间另寻租户来承租房屋，房屋会存在一段时间的闲置，导致李焱有租金收入上的损失，关于该损失的数额，因杨洁已全部腾空搬离房屋，李焱在8月25日即已收回涉案房屋，李焱亦未出示证据证明杨洁对涉案房屋造成重大的破坏，不需要长达三四个月的时间来处理，简单收拾完毕即可另行出租，故本院认为该损失以一个月租金为宜，即杨洁赔偿因其违约导致提前解除合同造成房屋闲置期间李焱的租金损失13000元，超出该合理损失之外的，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认李焱、杨洁及北京链家房地产经纪有限公司在2018年12月26日签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年8月10日起予以解除；二、杨洁给付李焱租期内尚欠租金8232.87元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、杨洁赔偿李焱违约金13000元（因杨洁逾期支付租金所产生的违约金），于本判决生效之日起七日内执行清；四、杨洁赔偿李焱房屋闲置期间的租金损失13000元，于本判决生效之日起七日内执行清；五、驳回李焱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1058元，由李焱负担733元（已交纳）；由杨洁负担325元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  何杨彪二〇一九年十一月二十七日书记员  杨小萌