北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初30872号原告：吕雪涛，女，1967年9月29日出生，汉族，北京市通州区北苑街道办事处退休人员，住北京市通州区。委托诉讼代理人：何永清（吕雪涛之夫），住址同上。委托诉讼代理人：何倩（吕雪涛之女），住址同上。被告：张笛，男，1991年8月16日出生，汉族，北京动音乐扬文化传媒有限公司主管，住北京市通州区。原告吕雪涛（以下简称原告）与被告张笛（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕雪涛及其委托诉讼代理人何永清、何倩，被告张笛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付合同违约金2800元；2、请求判令被告赔偿更换窗户的损失700元；3、请求判令被告支付赔偿车主的损失9660元；4、诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年4月30日，由于通州区出现七级以上的大风天气，被告未关闭厨房窗户，导致窗户脱落，砸中停放在楼下的×××丰田小客车，车XX车辆送至专业4S店修理，发生修理费9635元。2019年6月19日，经人民法院调解，原告赔偿车主XX修理费9635元、诉讼费25元。鉴于上述事实，原告位于通州区水月院XX房屋已于2017年2月17日起至发生砸车时，一直由被告承租使用，窗户脱落的原因是被告在大风天气没有关闭窗户，被告未履行善良管理义务，对室内设施使用管理不当，进而导致对楼下停靠车辆的损害发生，故应对窗户的损坏和砸车损失负全部责任。另外，根据双方房屋租赁合同的约定，终止合同需提前30天提出，但被告仅仅支付了200元的补偿金，也应再支付违约金2800元。被告辩称：1、房屋整体严重老化和被答辩人的不作为是本次事件的根本原因原告出租的房屋属于上世纪90年代的房改房，多次出现因老化而急需修缮的问题，答辩人也曾要求被答辩人的爱人何永清联系专业人士上门维修，并告知厕所、厨房出现墙面脱落等各种设施老化现象，但被答辩人未对房屋进行任何检查和维修。2017年11月10日，出租房屋内的暖气管道因老化炸裂导致出租房屋被水浸泡6小时以上，水深达10cm，并给三楼、四楼、五楼造成重大财产损失；2018年10月9日，出租房屋内的水管因老化炸裂导致出租房屋再次被浸泡。自2017年2月，答辩人租住房屋时起，被答辩人从未对房屋基础设施做任何检查和维修；2、出租房屋外窗因年代已久，抗风压性能、气密性能、水密性能严重不合格和房屋老化导致的窗户结构不牢是本次事件的直接原因2018年10月9日，出租房屋内水管炸裂时，答辩人特意向何永清提出厨房窗户关闭不严，只能用布条绑住才能做大限度的封闭窗户（从答辩人提供的证据照片上可以清楚看到，窗户坠落时仍有布条绑在受损窗框上），加上本次大风导致的窗户掉落问题，足以证明出租房屋外窗严重不符合北京市《住宅建筑门窗应用技术规范》中对房屋外窗的强制性标准中的性能要求。大风导致窗户掉落证明房屋外窗不符合“抗风压性能中层建筑不得小于3000Pa”（GB/T7106)的最低要求；外窗关不严不符合“房屋外窗气密性在±100Pa检测压力差下Q1不大于1．5m3/(m·h)”的最低要求；同时证明不符合水密性要求（GB/T7108）。以上说明房屋外窗严重不合格；房屋老化导致窗户结构不牢且答辩人未尽到检修义务。窗户安装于2011年6月初，是塑钢结构窗户，至今窗户已经8年之久，据上网调查（证据照片可证明）塑钢窗户许多加工质量较差一般建议用户最好半年至一年检修及保养一次。答辩人在租赁的两年左右的时间里，作为房东的被答辩人从未尽到过对窗户的检修责任，即使在答辩人提出问题的情况下也未进行过修缮且未采取任何防护措施（证据照片中有特写及光盘证据03，04，09，10证据视频）。3、大风天气这种不可抗力的影响是导致时间的重要原因：2019年4月30日，通州区出现7级以上大风。基于房屋外窗抗风压性能严重不符合北京市对房屋外窗性能要求的强制性标准、年久失修、外窗结构不牢且未安装任何防护措施（证据照片中有特写及光盘证据03，04，09，10证据视频）的综合因素下，导致窗户脱落，砸中楼下丰田小客车（车牌号：×××），造成严重侵权情形（光盘11，12证据及打印照片证明）。4、答辩人严格按照房屋安全使用规定和租赁合同约定操作，在房屋外窗各性能严重不合格的情况下，尽最大努力保证外窗的安全性，不存在使用不当的行为。鉴于房屋外窗因年代已久老化，存在主体结构不牢、关不严、气密性不合格等问题，答辩人作为非专业人员只能试图用布条绑着以确保窗户的安全性（窗户坠落后仍有布条绑在受损窗架上，打印照片窗户特写上可清晰看到）。2019年4月30日，接到家中电话后，答辩人赶回家中后第一时间向爱人询问前后因果，答辩人的爱人在最大限度的关好厨房窗户后，因房屋窗户老化又未安装护栏的情况下被大风吹落；基于这些情况，事发当天，答辩人已经尽己所能保证房屋外窗的安全性，完全尽责且不存在使用不当的问题。5、答辩人完全尽到告知义务，且对被答辩人提供帮助。窗户掉落砸到车后，答辩人在第一时间通知被答辩人并告知情况，作为租房入住者答辩人赶到现场了解详情后，安抚受害车主情绪，积极配合车主了解情况，及时进行拍照并拨打110给予立案证明，在此期间仍不断给被答辩人电话语音讲述并希望赶紧赶来进行配合车主及民警立案调查，然而被答辩人一直以走不开为由拒绝前来，直到受害者车主亲自拨打电话联系房东;在被答辩人推卸责任、不出现事发现场、不参与解决问题的情况下，答辩人主动协助汽车车主解决问题，多方沟通下协调。完全尽到租户的责任和义务且对被答辩人进行无偿帮助。6、出租房屋已不具备居住条件，且房屋租赁期间被答辩人的爱人多次侵犯答辩人个人隐私，被答辩人违约，答辩人有正当理由搬离。被答辩人违约，其出租的房屋已严重老化，多次告知仍然不进行维修检测（聊天记录打印里被答辩人也承认不具备出租条件）。另外房屋租赁期间被答辩人的爱人曾多次因各种零碎之事，在答辩人在家甚至不在家时使用钥匙自行进入出租答辩人的房屋内，严重侵犯答辩人的个人隐私，且给答辩人的人身及财产安全带来重大隐患(打印图片聊天记录中可证明情况属实)。因此答辩人搬离该房屋是合适的，不存在合同违约的情形，且答辩人已就租赁合同解除事宜另行向贵院起诉。综上所述，被答辩人的诉讼请求，答辩人均不予认可。答辩人认为：1、因窗户掉落事件而赔偿车主的费用，完全由被答辩人的房屋老化、房屋外窗年久失修性能严重不合格、被答辩人严重不作为以及不可抗力的大风天气导致，应由被答辩人自行承担。答辩人完全按照规定使用房屋设施，不应该对被答辩人给予任何赔偿。2、被答辩人更换窗户的损失是由于其房屋老化造成的，与答辩人无关，应由被答辩人自行承担。3、答辩人在合同履行中无过错，诉讼费应由被答辩人承担。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：原告为北京市通州区XX室（以下简称661室）的房屋所有权人。自2017年2月17日，原告与被告等人签订《房屋租赁合同》，将上述房屋出租给被告等人居住，租期为一年。2018年2月9日，原告（甲方、出租方）、被告（乙方、承租方）再次签订《房屋租赁合同》，被告仍将上述房屋出租给被告居住，租期自2018年2月18日至2019年2月17日。2019年1月26日，原告（甲方、出租方）、被告（乙方、承租方）又签订《房屋租赁合同》，由被告继续承租上述房屋居住，租期自2019年2月17日至2020年2月16日。在2018年2月9日，2019年1月26日签订的二份《房屋租赁合同》中约定：甲方必须向乙方提供有效房产证件，同时查看乙方有效证件，并对房屋内外设施进行检查，若有损坏，影响乙方居住，甲方应尽快予以解决，保证乙方如合同相应条款如期居住；甲方如需对房屋进行检查，在进入之前，须向乙方提前通知，征得乙方同意后方可进入；若甲方擅自入室，造成的一切后果均由甲方负责；乙方在承租期间经常对房屋及设备设施进行认真检查，平时注意维护保养，以保证乙方的正常使用和甲方的财产不受损失，凡因保养不周和使用不当造成的一切损失由乙方修复或赔偿，因此造成的一切事件的责任及损失由乙方自己负担。2019年4月30日，北京市通州区局地出现7级以上大风，致使661室厨房塑钢窗脱落，脱落的塑钢窗将停放在楼下的丰田小客车（车号：×××）前风挡玻璃、前机器盖、大顶等部位砸坏，车主高倩将受损车辆送至北京博瑞东贸汽车销售服务有限公司进行修理，支付维修费9635元。2019年6月，高倩将本案原告诉至本院，要求原告赔偿车辆维修费9635元、交通费1021．53元。2019年6月19日，经本院主持调解，高倩与原告达成调解协议，原告赔偿高倩车辆维修费9635元，并承担案件诉讼费用25元，双方就此次财产损害赔偿纠纷一次性予以解决，再无任何纠纷。之后，原告自行履行了民事调解书确定的给付义务。2019年6月26日，原告对661室厨房的塑钢窗进行了重新制作，支付安装制作款700元。事件发生后，被告以基于健康、安全的原因办理了661室，并向本院提起诉讼，要求解除与原告的房屋租赁关系，并要求原告退还租房押金3000元、未使用完的电费80元及支付违约金1800元，现该案正在审理中。庭审中，原告基于被告已经就房屋租赁合同提起了民事诉讼，故自愿撤回要求被告支付违约金的请求，并表示在被告提起的诉讼中一并反诉要求被告支付违约金。被告称，由于原告怠于对损坏塑钢窗进行维修，导致塑钢窗闭合控制装置不起作用，为控制塑钢窗闭合，故用布条对窗框进行捆绑。塑钢窗脱落时，其妻子正在家中。在被告提供的脱落塑钢窗的照片中，其闭合装置处确有2-3cm的红色布条存在。另查，2011年，北京市通州区人民政府对区域内的部分小区实施了抗震加固和节能保温工程，661室在该项节能改造项目中，于2011年9月30日统一更换、安装了门窗。再查，在2017年2月17日，被告等人（乙方）与原告（甲方）签订《房屋租赁合同》中，对房屋的使用要求和维修责任做出了如下约定：租赁期间，甲方应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全状态。乙方发现该房屋电器及其管道等附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方在接到乙方通知的7日内进行维修。逾期不维修的，乙方可以代为维修，费用由甲方承担。租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方使用不当造成故障的，应由乙方负责维修，费用由乙方承担。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案中，原、被告就北京市通州区水月院18号楼661室签订的《房屋租赁合同》系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当依约履行。本案中，根据双方合同中关于“乙方在承租期间经常对房屋及设备设施进行认真检查，平时注意维护保养，以保证乙方的正常使用和甲方的财产不受损失，凡因保养不周和使用不当造成的一切损失由乙方修复或赔偿……”的约定，能够确认对661室的维修义务是由被告承担的。虽然合同中有关于“甲方必须向乙方提供有效房产证件，同时查看乙方有效证件，并对房屋内外设施进行检查，若有损坏，影响乙方居住，甲方应尽快予以解决，保证乙方如合同相应条款如期居住”的约定，但该条款的目的是在保证被告在每个租赁期如期居住的义务，而非之后的维修义务。纵观原、被告2017年2月17日签订的《房屋租赁合同》中关于“租赁期间，甲方应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全状态。乙方发现该房屋电器及其管道等附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方在接到乙方通知的7日内进行维修。……”的约定，能够确认被告对之后《房屋租赁合同》中房屋设备设施维修义务的转换是知情的、认可的。由此，被告对661室的塑钢窗负有维修义务。根据被告的陈述以及现场的照片，能够确认其在塑钢窗脱落事件发生之前就已经对该窗的闭合装置出现问题是知晓的，但其怠于进行维修而仅以布条捆绑的方式予以替代，是造成塑钢窗脱落的直接原因之一。事发当日，被告的妻子也在家中，对于本市通州区局地7级大风而居住在六楼的成年人，亦应负有必要的注意义务，对存在潜在隐患设施的安全问题予以必要的防范和处置。被告的怠于维修和家属的疏于防范是导致塑钢窗脱落的直接原因。现被告并无证据证明原告在其入住661室时塑钢窗已损坏而原告怠于维修的证据，且661室设备设施的维修义务在于被告，故被告应当对塑钢窗脱落造成的后果承担全部责任。现原告已经对因塑钢窗脱落导致高倩车辆受损进行了赔偿并承担了案件诉讼费，被告亦应将相应的款项支出返还给原告，故本院对原告要求被告给付车辆赔偿款的请求予以支持。关于原告更换门窗的损失，因对661室设备设施的维修义务在于被告，现由于被告的原因导致塑钢窗脱落，故被告亦应赔偿原告相应的塑钢窗损失，但由于原告的塑钢窗安装在2011年，综合考虑塑钢窗的折旧，本院对原告更换塑钢窗的损失予以酌定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十五条、第二百二十条之规定，判决如下：一、张笛给付吕雪涛车辆赔偿款9660元，于本判决生效后7日内执行清；二、张笛给付吕雪涛塑钢窗制作安装费200元，于本判决生效后7日内执行清；三、驳回吕雪涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费30元，由吕雪涛负担5元（已交纳），张笛负担25元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  唐兴华二〇一九年十一月二十二日书记员  龙闪闪