河北省赵县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0133民初1318号原告：孙力超，男，1982年5月5日出生，汉族，住赵县。委托诉讼代理人：冯飞涛，河北长征律师事务所律师。被告：戎桂新，男，1957年8月9日出生，汉族，住所地石家庄市长安区。委托诉讼代理人：魏乐，河北冀联律师事务所律师。被告：河北旺棣房地产开发有限公司，住所地石家庄市体育大街北别墅四排一号。法定代表人：戎娜，公司执行董事。原告孙力超与被告戎桂新、河北旺棣房地产开发有限公司（以下简称旺棣公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月30日公开开庭进行了审理。原告孙力超的委托诉讼代理人冯飞涛、被告戎桂新的委托诉讼代理人魏乐到庭参加了诉讼。被告河北旺棣房地产开发有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙力超向本院提出诉讼请求：一、判令原告与被告河北旺棣房地产开发有限公司口头达成的购房协议无效，被告河北旺棣房地产开发有限公司、戎桂新返还房屋认购金5万元并赔偿利息（利息自2010年11月4日起按照银行同期贷款年利率6.15%计算至实际返还清之日止，)暂计：24600元；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年11月4日原告向被告河北旺棣房地产开发有限公司（以下简称旺棣公司）缴纳房屋认购金5万元，认购旺棣公司开发建设的旺地新城项目8号楼2单元602室商品房一套，2012年3月20日原告与被告旺棣公司签订《旺地新城购房协议》协议签订后被告旺棣公司一直不能正常施工建设，2012年8月左右被告戎桂新与旺棣公司签订投资及股权转让《协议书》受让了旺棣公司的全部股权并提出全面清理债权债务、提供建设资金解决方案。但时至今日旺地新城项目施工停滞没有任何进展，口头购房协议违反法律规定，依法应认定无效，为了维护自己的合法权益，原告依法提起诉讼。望法院查明事实，支持原告的诉讼请求。被告戎桂新辩称，原告起诉戎桂新个人属于诉讼主体错误，戎桂新个人未与原告签订过购房协议，根据合同相对性原则，原告与被告旺棣公司所签订的购房协议有效与否与戎桂新个人无关，戎桂新不承担因此所产生的任何法律后果。原告主张戎桂新收购了旺棣公司的全部股权，根据谁主张、谁举证的原则，原告应提供证据予以证实，请求法院查明事实，驳回对戎桂新个人的诉讼请求。被告旺棣公司既未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩。经审理查明如下事实：2010年11月4日原告孙力超向被告旺棣公司缴纳房屋认购金5万元，认购旺棣公司开发建设的旺地?新城项目8号楼2单元602室商品房一套，被告旺棣公司出具了房屋认购金收据。由于被告旺棣公司开发手续以及法定代表人涉嫌犯罪等问题不能正常施工建设，2012年8月23日被告戎桂新作为投资人与被告旺棣公司一起出具了《关于赵县城中村改造项目纠纷的解决方案》，内容为“为妥善解决赵县瓜家庄城中村改造项目出现的问题，旺棣公司及全体股东已与投资方戎桂新签订了投资及股权转让《协议书》并提出如下解决方案:一、旺棣公司继续完成瓜家庄城中村改造项目并全面清理债权债务。二、将项目保证金150万元转入赵县建设局指定账户中，实行双方共管。三、投资人为保证项目所需建设资金，已准备了2000多万元人民币，并保证后续资金能及时到位。四、由于旺棣公司总经理闵庆岩最了解该项目具体运作的环节，因此建议尽快对闵庆岩采取取保候审措施，由闵庆岩与投资方共同处理遗留问题，主动上门与每个购房户协商，达成新的协议；对退房户如数退还购房款，圆满处理纠纷，保证购房居民的利益，保持社会稳定。五、为加快项目建设速度，让居民放心，恳请县领导大力支持项目建设，采取特事特办的原则，力争使项目尽快进行，以增强购房居民的信心。该方案既能化解购房户与开发商之间的纠纷，实现和谐，又能使项目得以继续开发，为赵县发展做贡献，也增强了投资商在赵县的投资信心，实现共赢。”2012年9月15日被告旺棣公司（甲方）与被告戎桂新（乙方）签订了《合作开发合同》，约定：“一、项目基本情况：旺地?新城项目是赵县旧城改造建设项目，位于赵县。项目一期规划占地37亩。周边居民住宅密集,城建规划部门批准的容积率可达2.0以上，项目预期收益约1500万元。二、合作形式及利润分配原则：依照国家《公司法》的有关规定，本着友好协商，公平公正，互惠互利，共同收益的原则。甲方转让公司90%的股权给乙方。并由乙方指定的人员出任公司法人。甲乙双方从合同签署之日起共同合作开发《旺地?新城-瓜家庄城中村改造项目》。以甲方前期已经向此项目投入的部分资金所以甲方占项目利润的10%。乙方负责项目后续的资金投入，乙方占项目利润的90%。本项目由乙方负责管理实施。三、双方的权利义务：1、本合同生效后，乙方负责出资300万元转入赵县建设局指定的共管账户作为本项目的退房费保证金（详见于赵县建设局的退房费保证金合同）。出资不超过50万元转入指定账户，作为项目的保证金。甲乙双方派员主动到与每户购房居民协商达成新的购房协议。对退房户乙方负责出资，如数退还购房款（最多不超过300万元）。之前与甲方签订的任何购房协议将不再生效。2、甲方继续协助进行项目的立项，报批，电缆入地，被拆迁户的前期动员拆迁工作，并依法取得政府部门颁发的拆迁许可证，使本项目达到建设工程规划报建的条件。乙方负责项目拆迁保证金，剩余未签订拆迁合同的被拆迁人员安置费，过渡费等资金的筹集。并全权负责项目的规划，设计，施工，监理，招标以及施工管理工程验收。乙方负责组建项目部，招录和选聘各部门负责人及工程技术人员。双方各自派出一名财务人员，甲方派员出任项目部副经理，全面配合乙方各项工作。3、甲方和甲方股东之前受到的任何公安机关的立案和诉讼和乙方无关。4、之前甲方以个人或公司名义欠下的所有账务与乙方无关。乙方只负责300万的退房费保证金。四、小区建成后的物业管理由甲乙双方会同赵县政府有关部门负责组织实施管理。五、本协议生效条件：1、乙方向赵县建设局打入保证金为准。2、甲方董事会关于此合作的表意决定书。同意甲乙双方按照此合同进行合作。六、如甲方因关押等原因不能签署合作协议的相关文件，可有甲方股东指定的代理人代签。代理人需有符合法律效用的委托书。七、本合同未尽事宜甲乙双方再行签订合同的补充协议,补充协议与本合同具有同等法律效力。本合同一式两份，甲乙双方各执一份,双方当事人签字盖章后生效。”2012年9月24日被告戎桂新代表旺棣公司（甲方）与李广义代表的赵县建设局（乙方）签订了“打款协议”，约定“甲方经同赵县县政府沟通，确定就赵州《旺地?新城》项目达成以下共识：一、以乙方名义开设账户，此账户为甲乙双方共管。由甲方打入人民币300万元，用于之前旺地?新城项目购房户的退房款所用。此笔款项专款专用，支取时需由甲、乙双方共同认可，且附相关审批单方可支取。二、在解决完所有退房户问题以后，此笔款项剩余部分继续用于该项目建设。瓜家庄项目一切相关事宜将继续由甲方负责。三、任何人以任何形式在未经双方同意的情况下支取该款项，将追究其法律责任。四、本协议一式两份，甲、乙各执一份，双方签字盖章后生效”。赵县建设局未在协议上加盖公章。2012年9月26日被告戎桂新将300万元打入双方共管账户。原告孙力超没有选择退房而坚持继续要房，由于该项目不符合有关规定实际不能履行，原告诉至本院。另查明，被告旺棣公司是于2009年9月25日登记成立的有限责任公司，注册资本500万元。股东几经变更，于2012年10月19日公司股东变更登记为闵庆岩50万元、李洋100万元、戎桂新350万元。该公司目前处于被吊销营业执照状态。上述事实有被告出具的房屋认购金收款收据、《关于赵县城中村改造项目纠纷的解决方案》、《合作开发合同》、《打款协议》、个人结算账户申请书、中国农业银行银行卡取款业务回单、中国农业银行个人账户交易明细结果表、资金往来（自助渠道）信息结果表以及原被告当庭陈述为证。本院认为，原告孙力超于2010年11月4日向被告旺棣公司缴纳准备开发建设的旺地?新城项目的房屋认购金5万元，认购旺棣公司开发建设的旺地?新城项目8号楼2单元602室商品房一套，被告的旺地?新城项目部向原告出具了房屋认购金收据，至此原被告双方形成商品房预售买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，被告房地产开发企业的旺棣公司作为出卖人，截至本案庭审时亦未取得商品房预售许可证明，故原被告之间的商品房预售合同无效。关于无效合同的处理，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，因被告旺棣公司的旺地?新城项目截至目前仍无有关手续，造成该合同无效，其过错明显，应返还购房款并赔偿损失。原告于2010年11月7日向被告交纳了房屋认购金，至今已有近9年的时间，而未能交付房屋，原告诉请按中国人民银行五年期以上同期贷款利率6.15%计算利息作为损失符合法律规定。本院予以支持。至于原告要求被告戎桂新返还房屋认购金5万元并赔偿利息的诉讼请求，本院认为，戎桂新与旺棣公司订立的《合作协议》是戎桂新成为旺棣公司的股东所订立的协议，是内部协议。二被告签订的《合作协议》及《解决方案》，不是被告戎桂新个人向购房户返还购房款的意思表示，另外，被告戎桂新不是原告与被告旺棣公司房屋买卖合同的合同相对人，戎桂新的行为也不属于第三人的债务加入行为，现原告要求戎桂新偿还被告购房款赔偿及利息的主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、原告孙力超与被告河北旺棣房地产开发有限公司于2010年11月4日达成的口头房屋预售合同无效。二、被告河北旺棣房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内返还原告孙力超房屋认购金50000元、赔偿利息损失24600元（利息损失计算至2019年9月30日，以后利息损失以本金50000元为基数，按年利率6.15%计算至债务清偿完毕之日止）。三、驳回原告孙力超要求被告戎桂新返还房屋认购金及赔偿利息的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1664元，由被告河北旺棣房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行股份有限公司华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张景康审 判 员  吕占波人民陪审员  邢献敏二〇一九年十一月十五日书 记 员  冯茜茜书 记 员  秦 娇