上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0109民初29316号原告：上海虹凉投资管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：陈继红，董事长。委托诉讼代理人：阎玉红，上海至合律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雪韵，上海至合律师事务所律师。被告：上海弘和环保工程有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：陈鸽飞，董事长。委托诉讼代理人：吴滨，上海市通浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘高凤，上海市通浩律师事务所律师。第三人：上海膳元生物科技有限公司，住所地上海市奉贤区奉城镇新奉公路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：孙蒙奇。原告上海虹凉投资管理有限公司(以下简称虹凉公司)与被告上海弘和环保工程有限公司(以下简称弘和公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法通知上海膳元生物科技有限公司(以下简称膳元公司)作为第三人参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告虹凉公司的委托诉讼代理人阎玉红、刘雪韵，被告弘和公司的委托诉讼代理人吴滨、刘高凤，第三人膳元公司的法定代表人孙蒙奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。虹凉公司向本院提出诉讼请求：1.弘和公司、膳元公司立即迁出并腾空上海市水电路XXX-XXX号XXX-XXX楼、XXX号XXX-XXX楼、XXX号转角1-3楼房屋(以下简称系争房屋)，弘和公司将系争房屋返还虹凉公司；2.弘和公司支付2017年12月1日起至2018年4月30日的租金30万元；3.弘和公司支付逾期支付租金的滞纳金(以30万元为本金，按照日千分之三的标准计算，自2017年12月1日起算至实际付款之日止)；4.弘和公司支付2018年5月1日起至实际返还系争房屋之日止的房屋使用费(按照每月62,500元计算)；5.弘和公司支付2018年7月1日起至2018年8月31日的电费9,009.03元。事实和理由：2013年2月1日，虹凉公司与弘和公司签订《房屋租赁合同书》，约定，弘和公司向虹凉公司承租系争房屋，租期自2013年5月1日起至2018年4月30日，年租金50万元(自2014年5月起年租金涨至75万元)，租金每半年支付一次，先付后用，弘和公司应在付款日前15天支付租金，弘和公司逾期支付租金超过30天的，视为违约，应按每日千分之三支付滞纳金。合同签订后，虹凉公司按约履行合同义务，弘和公司一直拖欠租金，现弘和公司支付租金、电费分别至2017年11月30日、2018年6月底，并支付2017年12月的部分租金12,500元，之后未再支付租金及电费。双方合同期满后未续签租赁合同，虹凉公司要求弘和公司支付欠费并腾退系争房屋，遭拒绝。弘和公司拖欠租金、电费并在合同期满后占用系争房屋的行为，构成违约，严重侵害了虹凉公司的合法权益。审理中，虹凉公司称，系争房屋未取得产权证，但系争房屋是在取得两份建设工程临时许可证及一份建设工程规划许可证的前提下建造。系争房屋租金发票上的付款单位是应弘和公司对接人员翁金祥的要求填写，他人代弘和公司支付系争房屋租金的行为不影响虹凉公司与弘和公司之间合同权利义务的履行。2018年7、8月起，系争房屋内办公人员逐渐减少直至无人办公，之后系争房屋空关并堆有物品。2018年9月起，虹凉公司对系争房屋断水断电，2018年10月起，虹凉公司为减少损失在系争房屋门上加锁。如法院认定虹凉公司与弘和公司签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》无效，则要求弘和公司按照租金标准62,500元/月支付2017年12月1日起至弘和公司返还系争房屋之日止的房屋使用费。弘和公司支付的租赁押金5万元同意返还。弘和公司辩称，系争房屋是违法建筑，虹凉公司未提供其取得系争房屋产权或其有权出租系争房屋的证据，虹凉公司作为原告主体不适格。虹凉公司与弘和公司之间的《房屋租赁合同书》及《补充协议》上虽盖有弘和公司公章，但弘和公司对该两份合同的签订不知情，代表弘和公司在合同上签字的陈建明是弘和公司股东上海弘和环保投资有限公司的董事和总经理，陈建明未在弘和公司担任任何职务，弘和公司也未将公章交付陈建明，该两份合同是陈建明与翁金祥、虹凉公司恶意串通后签订，应为无效。即使该两份合同有效，虹凉公司与弘和公司也未实际履行合同，虹凉公司未向弘和公司交付系争房屋，弘和公司未向虹凉公司支付系争房屋租金、押金，也从未委托他人代为向虹凉公司支付租金，虹凉公司也从未交付弘和公司租金发票。虹凉公司开具的其中1份发票中载明的交款单位“弘和环保”并非指代弘和公司，还有部分租金发票中载明的交款单位慧融宜德企业发展(上海)有限公司(以下简称慧融公司)、上海膳道实业有限公司(以下简称膳道公司)、上海膳首健康管理有限公司(以下简称膳首公司)、上海舟翁文化传媒有限公司(以下简称舟翁公司)与翁金祥有关，与弘和公司无任何关系，翁金祥也与弘和公司无任何关系。系争房屋实际由慧融公司、膳道公司、膳首公司、舟翁公司、膳元公司承租。现在系争房屋外挂牌的是膳元公司、凉城新村街道，并非弘和公司。虹凉公司从未向弘和公司催收租金，虹凉公司催收租金的对象是翁金祥。故弘和公司不同意支付虹凉公司租金、房屋使用费及逾期支付租金的滞纳金。即便弘和公司应当支付租金、房屋使用费，支付标准也应为50万元/年，不认可《房屋租赁合同书》中“从2014.5月起租金涨到75万元/年”的手写内容。虹凉公司于2019年9月对系争房屋停水停电，10月在系争房屋上加锁，弘和公司无需支付2019年9月之后的房屋使用费。虹凉公司主张租金已超过诉讼时效，滞纳金标准也约定过高。不同意虹凉公司的全部诉请。膳元公司述称，2016年膳元公司成立，因当时膳元公司股东之一翁金祥代表一个与环保有关的公司在系争房屋内办公，膳元公司成立后也在系争房屋内办公，对于膳元公司使用系争房屋的情况翁金祥最为清楚。落款时间为2018年6月28日的《承诺书》系膳元公司向虹凉公司出具，现膳元公司不同意代弘和公司支付欠租。目前系争房屋门口确挂有膳元公司的招牌，系争房屋内堆放有膳元公司的物品，膳元公司同意携物迁出。本院经审理认定事实如下，对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2013年2月1日，虹凉公司(出租方、甲方)与弘和公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同书》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方，使用面积1,357.65平方米，作办公用房；租期自2013年5月1日起至2018年4月30日止；系争房屋年租金总计为50万元，或按照承诺书条款执行，该条款处手写有“从2014.5月起租金涨到75万/年”；租金按“先付款，后使用”原则，每半年付款一次，乙方必须在每个付款日期前15天内付款，甲方在收款日前15天先向乙方财务提供发票，乙方财务凭有效的统一税务发票付款，乙方必须在签合同时预付1月租金作押金；甲方向乙方提供生活用水、用电，有关的使用费由乙方自行承担；乙方逾期支付租金超过30天，视为违约，并支付滞纳金每天千分之三，承担违约责任。该合同落款处甲方一栏盖有虹凉公司公章，乙方一栏盖有弘和公司公章并由陈建明签名。2013年2月6日，虹凉公司与弘和公司签订《补充协议》，约定，本补充协议是虹凉公司与弘和公司就水电路XXX号-XXX号及1308号房屋租赁合同的附属合同，本协议书与房屋租赁合同具有同等法律效力。弘和公司入驻水电路XXX号(原鑫宴饭店)办公后，为进一步促进凉城新村街道区域发展，虹凉公司与弘和公司及凯翔分公司双方协议如下：1、弘和公司及凯翔分公司的工商及税务等关系迁入虹口区凉城新村街道；2、第一年度(2013年度)，弘和公司及凯翔分公司产生的区级税收达到75万元至100万元间，不少于75万；3、第二至三年度(2014年度至2015年度)，弘和公司及凯翔分公司产生的区级税收100万元至300万元间，不少于100万；4、第四至五年度(2016年度至2018年度)，弘和公司及凯翔分公司产生的区级税收300万元至500万元间，不少于300万；5、弘和公司及凯翔分公司入驻水电路XXX号-XXX号及1308号后，不得改变该处房屋及其附属房屋的房屋用途；如用作经营及其他用途等，《房屋租赁合同书》自动终止，因房屋终止所发生的债权债务关系等由弘和公司及凯翔分公司承担。若不能完成当年度的区域贡献要求，弘和公司及凯翔分公司下年度的房屋租金上涨50%，即年租金75万元或虹凉公司与弘和公司签署的《房屋租赁合同书》自动终止；在租赁期内，弘和公司及凯翔分公司税收达到上述要求，合同期满后，该公司具有优先租赁权。如虹凉公司不同意续租，根据装修折旧后的残值，双方协商，确定弘和公司及凯翔分公司的装修补偿费用。如遇市政拆迁等无法抗拒的因素，弘和公司及凯翔分公司不得提出任何补偿主张。该协议落款处盖有虹凉公司、弘和公司的公章，并由陈建明签名。2013年3月29日，虹凉公司收取系争房屋租赁押金5万元，并开具付款方为弘和公司的收据。2013年5月9日，虹凉公司开具付款单位为弘和公司、金额为25万元、经营项目为2013年5月-10月租赁费的发票1张。2013年11月7日，翁金祥向虹凉公司转账支付25万元。2013年11月27日，虹凉公司开具付款单位为弘和环保、金额为25万元、经营项目为2013年11月-2014年4月租赁费的发票1张。2013年11月27日，翁金祥向虹凉公司转账支付25万元。2014年4月23日，虹凉公司开具付款单位为慧融公司、金额为37.5万元、经营项目为2014年5月-10月租赁费的发票1张。2014年5月9日，慧融公司向虹凉公司转账支付37.5万元，附加信息及用途载明“房租”。2014年11月6日，虹凉公司开具付款单位为慧融公司、金额为37.5万元、经营项目为2014年11月-2015年4月租赁费的发票1张。2014年11月27日，慧融公司向虹凉公司转账支付37.5万元，附加信息及用途载明“2014.11-2015.4房租”。2015年4月14日，虹凉公司开具付款单位为慧融公司、金额为37.5万元、经营项目为2015年5月-10月租赁费的发票1张。2015年5月27日，慧融公司向虹凉公司转账支付37.5万元，附加信息及用途载明“2015.5-10月房租”。2016年1月11日，虹凉公司开具付款单位为膳道公司、金额为37.5万元、经营项目为2015年11月-2016年4月租赁费的发票1张。2016年4月14日，孙蒙奇向虹凉公司转账支付37.5万元，附加信息及用途载明“2015.11-2016.4租金”。2016年8月10日，虹凉公司开具付款单位为膳道公司、金额为1万元、内容为2016年5月-7月房屋租赁的发票18张以及付款单位为膳道公司、金额为7,500元、内容为2016年5月-7月房屋租赁的发票1张。2016年8月22日，虹凉公司开具付款单位为膳道公司、金额为1万元、内容为2016年8月-10月房屋租赁的发票18张以及付款单位为膳道公司、金额为7,500元、内容为2016年8月-10月房屋租赁的发票1张。2016年8月25日，膳元公司向虹凉公司转账支付187,500元，附加信息及用途载明“水电路XXX号2016年5-7月租金”。2017年4月19日，膳首公司向虹凉公司分别转账支付187,500元、125,000元，共计312,500元。2017年4月27日，膳首公司向虹凉公司转账支付187,500元。2017年5月2日，虹凉公司开具付款单位为膳首公司、金额分别为10万元、2.5万元、内容为2016年11月-12月虹口区水电路XXX号房屋租赁的发票2张，当日，虹凉公司还开具付款单位为膳首公司、金额分别为2万元、87,500元、内容为2017年1月-3月虹口区水电路XXX号房屋租赁的发票2张。2017年5月12日，膳首公司向虹凉公司转账支付62,500元。2018年3月20日，翁金祥向虹凉公司转账支付10万元，附加信息及用途载明“付房租款”。2018年3月26日，膳首公司向虹凉公司转账支付15万元。2018年7月20日，虹凉公司开具付款单位为膳首公司、金额为62,500元、内容为2017年4月水电路XXX号1-3楼房屋租赁发票1张。当日，虹凉公司还开具付款单位为膳首公司、金额分别为10万元、10万元、5万元，内容为2017年5月-8月水电路XXX号1-3楼房屋租赁的发票3张。2018年8月20日，舟翁公司向虹凉公司转账支付20万元。2018年9月7日，虹凉公司开具付款单位为舟翁公司、金额为10万元、内容为代付弘和环保租金，水电路1304、1306、1308号房屋租赁的发票2张。2018年5月14日、2018年6月5日、2018年7月18日，虹凉公司分别向弘和公司发出《房屋收回告知书》，三份告知书载明，虹凉公司与弘和公司的租赁合同已到期，虹凉公司决定收回系争房屋，要求弘和公司腾空系争房屋，否则房屋内物品视作无主物品清理，并要求弘和公司付清拖欠的租金及违约金。三份告知书均由翁金祥签收。2018年6月28日，膳元公司向虹凉公司出具一份《承诺书》，载明，膳元公司于2018年6月5日收到虹凉公司的房屋欠租告知书，膳元公司原用弘和公司与虹凉公司签订房屋使用合同，现膳元公司承诺所欠虹凉公司自2017年9月起至2018年6月租金共计62.5万元，届时膳元公司于2018年7月15日用关联公司(膳元公司)付清该笔租金。至今，虹凉公司收取系争房屋租金共计320万元，其中，2013年5月1日-2014年4月30日的租金50万元，2014年5月1日-2015年4月30日的租金75万元，2015年5月1日-2016年4月30日的租金75万元，2016年5月1日-2017年4月30日的租金75万元，2017年5月1日-2017年11月30日的租金437,500元，2017年12月的部分租金12,500元。2018年7月1日至2018年8月31日期间，系争房屋发生电费共计9,009.03元，该电费弘和公司至今未支付。目前，系争房屋外挂有“膳元集团”、“凉城新村街道青年再就业基地”招牌，系争房屋内堆有物品。另查明，虹凉公司原名称上海虹凉工贸公司，1998年更名为上海虹凉实业公司，1999年7月更名为上海虹凉投资开发有限公司，2003年2月更名为上海虹凉投资管理有限公司。上海弘和环保投资有限公司系弘和公司股东，占股96.26%。陈建明系上海弘和环保投资有限公司股东，占股26%，陈建明并担任上海弘和环保投资有限公司董事兼总经理。翁金祥系膳元公司、膳首公司股东。再查明，1996年4月，灵丘路(汶水东路-场中路)更名为水电路，更名后水电路总的起讫为：同心路-场中路，同时取消灵丘路名称。1996年9月，原灵丘路XXX号-XXX号、XXX-XXX号，编为水电路XXX号-XXX号、XXX号-XXX号。审理中，虹凉公司提供三份许可证：1、发证时间为1992年11月21日、建设单位为虹凉公司、建设地址为灵丘路XXX弄XXX号的建设工程临时许可证(编号为92-761)，该许可证载明，建筑物名称服务楼，结构框架，层数2，高度9米，幢数1，面积730平方米；2、发证时间为1993年3月17日、建设单位为虹凉公司、建设地址为灵丘路XXX弄XXX号的建设工程临时许可证(编号为93-174)，该许可证载明，建筑物名称服务楼加层，结构框架，层数2+1，高度12.2米，幢数1，面积365平方米；3、发证时间为1994年7月1日、建设单位为凉城新村街道办事处、建设地址为灵丘路115弄的建设工程规划许可证[编号为沪虹建(94)-174号]，该许可证载明，建筑物名称商办楼，结构框架，层数2，高度7米，幢数1，面积326平方米。就虹凉公司提供的上述许可证，弘和公司表示，根据相关规定，临时建设许可证的有效期不得超过两年，有效期届满后临时建筑物应予以拆除，如系争房屋依据上述两份临时建设许可证建造，至今系争房屋未予拆除属于违法建筑。虹凉公司提供的建设工程规划许可证的建设单位是凉城新村街道办事处，并非虹凉公司。本院在审理中至系争房屋现场查看，经比对相关规划图纸及房屋现状可以认定，虹凉公司依据编号为92-761与93-174的两份建设工程临时许可证建造的1,095平方米面积的房屋为系争房屋的大部分，虹凉公司另在临时许可证许可范围外未经相关部门审批自行加建部分面积。目前系争房屋内无人办公，仍堆放较多办公桌椅、餐桌椅、厨房用具等物品。虹凉公司提供的编号为沪虹建(94)-174号的建设工程规划许可证对应的建筑物为一幢二层楼的沿街长方形建筑物，现门牌号为水电路XXX号，系城管执法办公场所，并非系争房屋。审理中，翁金祥向本院陈述，弘和公司曾向其出具一份委托书，委托其出面与虹凉公司就系争房屋租赁事宜进行洽谈。签订涉案《房屋租赁合同书》时，先由虹凉公司盖章，再由其将合同带给弘和公司，陈建明在《房屋租赁合同书》上加盖弘和公司的公章并在合同上签字。租赁合同签订后，其出面负责系争房屋装修、安排房屋使用。系争房屋装修完成后，弘和公司进驻系争房屋办公并在系争房屋门口挂牌。因当时弘和公司成立不久无法支付系争房屋租金，其通过朋友关系找来慧融公司进驻系争房屋办公，并由慧融公司向虹凉公司支付系争房屋租金，经其与虹凉公司协商一致，由虹凉公司开具付款单位为慧融公司的租金发票。2016年慧融公司撤场，膳元公司成立后进驻系争房屋办公并在系争房屋门口挂牌，同时膳道公司进驻系争房屋办公但并未挂牌，后膳首公司也进驻系争房屋办公。其后，系争房屋的租金由其及膳元公司、膳道公司、膳首公司支付，经其与虹凉公司协商一致，由虹凉公司开具付款单位为膳道公司、膳首公司的租金发票。2013年5月1日至2014年4月30日期间，系争房屋租金为50万元/年，之后系争房屋租金涨至75万元/年。2018年5月，据虹凉公司工作人员称系争房屋为违法建筑，为避免系争房屋被拆除，故虹凉公司在系争房屋门口悬挂“凉城新村街道青年再就业基地”招牌。虹凉公司向弘和公司发出的三份《房屋收回告知书》由其出面签收。落款时间为2018年8月23日的《承诺书》是膳元公司向虹凉公司出具。现系争房屋内有弘和公司的物品、膳元公司的物品以及其作为弘和公司、膳元公司代表在系争房屋内办公的物品。本院认为，《房屋租赁合同书》及《补充协议》落款处盖有虹凉公司与弘和公司的公章，故该两份合同应认定为虹凉公司与弘和公司签订，虹凉公司有权提起本案诉讼。鉴于系争房屋系虹凉公司依据92-761号与93-174号建设工程临时许可证建造并在临时许可建设范围外未经相关部门审批自行加建部分面积取得，且根据相关规定，建设工程临时许可证的有效期限为两年，经审批延长使用期限也不超过一年，故虹凉公司与弘和公司就系争房屋签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》应为无效。关于虹凉公司主张返还系争房屋，支付租金、房屋使用费的请求，弘和公司辩称即使《房屋租赁合同书》及《补充协议》有效，双方合同也未实际履行，虹凉公司未将系争房屋交付弘和公司，弘和公司也未向虹凉公司支付租金。对此，本院认为，在《房屋租赁合同书》及《补充协议》落款处签字的陈建明间接持有弘和公司的股权，弘和公司对于租赁合同的签订应当知情。而且，在整个合同履行期内，弘和公司从未向虹凉公司主张交付系争房屋。又根据翁金祥陈述，虹凉公司与弘和公司之间的租赁事宜由其出面洽谈，双方租赁合同通过翁金祥传递后签订，故虹凉公司有理由相信翁金祥是弘和公司在系争房屋租赁中的经办人。另翁金祥称租赁合同签订后，系争房屋装修、安排使用由其出面负责，说明翁金祥收到了虹凉公司交付的系争房屋。故本院认定，虹凉公司向弘和公司交付了系争房屋。至于合同履行过程中，弘和公司将系争房屋交付给他人使用，并由他人代为向虹凉公司支付租金的行为，并不能因此改变弘和公司作为系争房屋承租人的地位。合同无效后，因该合同取得的财产应予返还。根据翁金祥陈述，目前系争房屋内仍有弘和公司及膳元公司的物品，故对虹凉公司要求弘和公司、膳元公司迁出系争房屋并由弘和公司交还系争房屋的请求，应予支持。虹凉公司将系争房屋交付弘和公司后，不论弘和公司自己使用房屋还是将房屋交付给他人使用，合同无效后，弘和公司仍应支付虹凉公司占用系争房屋期间的房屋使用费及电费。现弘和公司支付租金、电费分别至2017年11月30日、2018年6月底，后仅支付租金12,500元，虹凉公司要求弘和公司支付2017年12月1日起至其交还系争房屋之日止的房屋使用费及2018年7月1日起至2018年8月31日的电费9,009.03元，于法有据，应予支持。关于房屋使用费的支付标准，根据虹凉公司实际收取租金的情况，自2014年5月1日起系争房屋的租金标准为每年75万元。鉴于虹凉公司表示其自2018年9月起对系争房屋断水断电，并于2018年10月起在系争房屋上加锁，虹凉公司断水断电及加锁的行为影响了弘和公司对系争房屋的使用，故本院对2018年9月1日起的房屋使用费酌情予以调低，2018年9月1日前的房屋使用费仍按租金标准支付。关于弘和公司辩称虹凉公司主张租金超过诉讼时效的意见，因虹凉公司与弘和公司的租赁合同无效，弘和公司占用系争房屋期间发生的费用应为房屋使用费，且虹凉公司主张房屋使用费的诉讼时效期间为三年，并未超过诉讼时效，对弘和公司的该辩称意见，不予采纳。鉴于弘和公司与虹凉公司之间的《房屋租赁合同书》无效，对虹凉公司依据合同约定向弘和公司主张逾期支付租金的滞纳金的诉讼请求，不予支持。虹凉公司同意返还弘和公司租赁押金5万元，与法不悖，予以准许。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第一款规定，判决如下：一、确认上海虹凉投资管理有限公司与上海弘和环保工程有限公司签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》无效；二、上海弘和环保工程有限公司、上海膳元生物科技有限公司迁出并腾空上海市水电路XXX-XXX号XXX-XXX楼、XXX号XXX-XXX楼、XXX号转角1-3楼房屋，上海弘和环保工程有限公司将该房屋返还上海虹凉投资管理有限公司；三、上海弘和环保工程有限公司支付上海虹凉投资管理有限公司2017年12月1日起至2018年8月30日的房屋使用费55万元(已扣除上海虹凉投资管理有限公司收取的2017年12月的12,500元租金)及2018年9月1日起至上海弘和环保工程有限公司实际返还房屋之日止的房屋使用费(按照每月31,250元计算)；四、上海弘和环保工程有限公司支付上海虹凉投资管理有限公司2018年7月1日起至2018年8月31日的电费9,009.03元；五、上海虹凉投资管理有限公司返还上海弘和环保工程有限公司租赁押金5万元；上述第二、三、四、五项，均自本判决生效之日起15日内履行完毕；六、对上海虹凉投资管理有限公司的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,655.09元，由上海虹凉投资管理有限公司负担6,144.79元；上海弘和环保工程有限公司负担7,510.30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  华 琴人民陪审员  杨洪川人民陪审员  沈博宇二〇一九年十一月二十九日书 记 员  王梦熊附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。