广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初4322号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司，住所地：广东省广州市增城区新塘镇南安村。法定代表人：陈宇辉。委托诉讼代理人：李山清、莫曾冰，该公司员工。被告：李强，男，1973年6月1日出生，汉族，住四川省南江县。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司与被告李强物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司（以下简称碧桂园物业公司）的委托诉讼代理人李山清、被告李强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付2018年1月起至2019年2月的物业服务费20148.58元（按房屋建筑面积388.93㎡，花园面积304.4㎡。房屋每月每平方米3.5元计收,花园每平方米0.5元计收。合每月的房屋物业服务费为1361.255元，花园物业服务费为152.2元）；二、被告向原告支付其逾期支付物业服务费所产生的违约金（该违约金以每月所拖欠的物业服务费为基数，按每日5‰为标准，暂计至2019年3月28日的违约金为18570.01元；三、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2006年4月21日，增城市碧桂园物业发展有限公司与原告签订了《碧桂园凤凰城前期物业服务合同》，约定选聘原告对碧桂园凤凰城提供前期物业管理服务。该合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有限电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告享有所有权的位于新塘镇广园××桂园××街××房的房屋正处于该物业管理服务区域内。2014年11月24日，原、被告双方签订编号为：201411194895的《碧桂园前期物业服务协议》一份，约定被告按房屋建筑面积388.93㎡，花园面积304.4㎡，每月房屋每平方3.5元计收物业服务费，每月花园每平方0.5元计收物业服务费。逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。现被告自2018年1月起开始拖欠物业服务费，虽经原告多次催促，发催交函催收，被告至今仍未交纳所拖欠的物业服务费。交纳物业服务费是每一个业主对整个居住小区应尽的义务，被告长期拖欠物业服务费的行为不仅违反了原、被告双方的合同约定，还对整个小区的物业正常运行造成严重的影响。为维护原告的合法权益、保障碧桂园凤凰城小区物业的正常运行，现原告依据《中华人民共和国合同法》的相关规定及双方合同约定，特向法院起诉。被告李强辩称：房屋存在质量问题，涉案房屋一二层全是水，电箱也被拆了，还有其他人的车辆停放，也有其他人在涉案房屋使用过的痕迹，所以李强认为物业公司并没有对涉案房屋进行任何服务。经审理查明：广东碧桂园物业管理有限公司增城分公司成立于2006年4月24日，经营范围是物业管理服务等。2012年12月10日，广州市工商行政管理局核准广东碧桂园物业管理有限公司增城分公司更名为广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司。2015年12月11日，广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司更名为广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司。2014年11月24日，广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司（乙方）和被告（甲方）签订《碧桂园凤凰城前期物业服务协议，该协议载明：根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方已购买的由增城市碧桂园物业发展有限公司（以下简称‘建设单位’）负责开发建设的广东省增城市新塘镇广园东碧桂园凤凰城商品住宅区（以下简称“本园区”）中的凤天苑八街9号的房屋（以下简称“该物业”）交付后由乙方提供的物业管理服务事宜达成一致，特订立本协议。第一条甲方同意建设单位按照法律、法规和有关规定，选聘乙方对本园区实施前期物业管理服务。……第四条本园区的物业服务费采取包干制方式，乙方按以下计算方式、标准向甲方及本区的其他业主、物业使用人计收取物业服务费：甲方交纳的物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米3.5元计收及花园面积每月每平方米0.5元计收。该物业的套内建筑面积为：371.26平方米；该物业的公共分摊建筑面积为：17.67平方米；合计该物业的房屋建筑面积为：388.93平方米；该物业的花园面积为：304.4平方米。按上述计算方式、标准，甲方应按1513.45元/月向乙方交纳物业服务费。上述约定面积如与房屋产权管理局的最终测绘面积有差异，以房屋产权管理局最终测绘面积为准……第六条甲方应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费，乙方采用现金交纳方式或银行代收代缴的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月10日，甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费。……第十二条水费、电费、燃气费、通讯费、有线电视费以及按照法律、法规规定征收的其他费用，由相关部门按规定标准向甲方或该物业使用人收取。如有需要，有关部门可委托乙方代收缴上述费用，甲方或该物业使用人应当按时交纳上述费用，并承担不按时交费的责任。……第十六条物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的0.5%交纳违约金。被告辩称该协议上的名字不是被告所签。2014年12月26日，原告与被告签署《碧桂园凤凰城物业及资料移交书》交接涉案房屋。2015年6月3日，被告单方出具《房屋质量问题与免收物管费的确认书》载明：一、因李强购买的凤天苑8街9号存在房屋渗水、门窗破裂、外墙石、地面砖石破裂等严重的质量问题，有图、视频及现场为证。二、因李强购买的凤天苑8街9号，开发商赠送三年物管费，自开发商解决好房屋的质量问题三年后开始计收物管费。三、李强保留因房屋质量问题而导致的安全隐患，向开发商、物管追究法律责任的权利。2017年11月20日，增城市碧桂园物业发展有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了《碧桂园凤凰城前期物业服务合同》，该协议载明：根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对碧桂园凤凰城（以下简称“本物业”）提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。第三条本物业的物业服务费采用包干制方式。1、乙方按以下方式和标准计收本物业的物业服务费：（1）甲方或业主所有的物业若为住宅或花园，物业服务费由甲方或业主按以下标准计算交纳：……凤天苑5街至9街：按房屋面积3.5元/月计收……花园：按花园面积0.5元/月计收。……第五条物业服务费、本合同所约定的各项分摊费用按月计收，甲方、业主或物业使用人应在公历每月5日前交纳当月物业服务费及上一月度实际产生的各项分摊费用……第十七条甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费、本合同约定的各项分摊费用的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的5‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。另查，《欠费明细表》载明涉案房屋的建筑面积为388.93平方米，花园面积304.4平方米，欠费期间2018年1月至2019年2月。被告对该《欠费明细表》的真实性、合法性和关联性予以确认。又查，被告向本院提交的照片，证明涉案房屋存在质量问题。原告对照片的真实性予以认可。在本案审理过程中，一、原告陈述以下：《房屋质量问题与免收物管费的确认书》只是被告与开发商沟通的问题，与原告无关，对《房屋质量问题与免收物管费的确认书》的内容不予认可；物业费按碧桂园凤凰城前期物业服务合同第五条第一项及碧桂园前期物业服务协议的第四条第一项计算，李强从2015年1月到2017年12月的物业费免除。二、李强陈述以下：1.《碧桂园前期物业服务协议》是周彩凤的配偶所签，周彩凤是涉案房屋的销售人员。《碧桂园凤凰城物业及资料移交书》、《入住登记表》、《碧桂园凤凰城验收交接表》在李强签字时业主意见是空白的，上述文件的业主意见是后来的销售人员写上去的，李强是签完上述文件才去看楼，之后发现涉案房屋有质量问题要拿回上述文件，但销售人员以办房产证为名不交还上述文件。《碧桂园凤凰城验收交接表》只是写了不严重的质量问题，最严重的漏水问题没写。2.涉案房屋是毛坯房，现在存在多处裂缝、偷盗、墙体裂开、玻璃破碎、被他人侵占、车位被他人占用、因漏水浸泡无法入住等问题。3.李强当时与销售就有口头约定若房子存在质量问题要处理好质量问题才支付物业费，李强现不能联系当时的销售人员出庭作证。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，增城市碧桂园物业发展有限公司与原告签署的《碧桂园凤凰城前期物业服务合同》对李强具有约束力。原告对涉案房屋所在小区提供物业服务，李强于2014年12月26日接收涉案房屋，故李强应依《碧桂园凤凰城前期物业服务合同》的约定交纳费用。原告为涉案房屋提供了物业服务，被告作为受益人应按约定交纳物业服务费。现被告未支付2018年1月起至2019年2月的物业服务费，其行为已构成违约，为此，原告请求被告支付上述期间的物业服务费，本院予以支持。根据增城市碧桂园物业发展有限公司与原告签署的《碧桂园凤凰城前期物业服务合同》的约定和《欠费明细表》的记载可知，涉案房屋的建筑面积为388.93平方米，花园面积为304.4平方米，故涉案房屋每月的住宅物业服务费为1361.26元（388.93平方米×3.5元/平方米），花园物业服务费为152.2元（304.4平方米×0.5元/平方米），涉案房屋每月的物业服务费合计为1513.46元。经核算，被告应支付前述期间的物业服务费为21188.44元。碧桂园物业公司主张物业服务费20148.58元，是其对自身权利的处分，本院予以准许。至于违约金的问题。《碧桂园凤凰城前期物业服务合同》第十七条约定，甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费、本合同约定的各项分摊费用的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的5‰交纳违约金。从本案证据看，被告不缴纳物业服务费是因为其认为存在质量问题，且一直没有解决。由此可见，本案被告不交纳物业服务费，事出有因，不属于恶意违约。而且，原告也未能提供证据证明其因被告欠付物业服务费导致的实际损失。鉴于此，根据双方合同的履行情况，当事人的过错程度以及实际损失，故本院将合同约定的违约金计算标准酌定调整为中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算。合同约定每月5日前交纳当月物业服务费，故违约金应从欠费次月1日开始计算。违约金以每月欠付的物业服务费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自次月1日起计算至付清款项之日止，每月物业服务费的违约金应以每月拖欠的物业服务费的本金为限，总违约金以原告主张的金额20148.58元为限。原告主张超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李强于本判决生效之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司支付2018年1月起至2019年2月止的物业服务费20148.58元及违约金（每月违约金按当月欠付的物业服务费为基数，从欠费次月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项付清之日止，每月物业服务费的违约金应以每月拖欠的物业服务费的本金为限，违约金总额以20148.58元为限）；二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费384元，由被告李强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈少梗二〇一九年十一月四日书记员  陈雪冰唐静