北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初11012号原告（反诉被告）：北京南郊农业生产经营管理有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇旧宫东路47号。法定代表人：张孝柱，总经理委托诉讼代理人：冀莹莹，北京泓聚律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京园囿园投资有限公司，住所地北京市丰台区马连道卫强路118号269室。法定代表人：熊芳晓，总经理。委托诉讼代理人：徐滟，河南法学汇信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王秀丽，北京市隆安（郑州）律师事务所律师。原告（反诉被告）北京南郊农业生产经营管理有限公司（以下简称：南郊农业公司）与被告（反诉原告）北京园囿园投资有限公司（以下简称：园囿园公司）房屋租赁合同纠纷纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。南郊农业公司的委托诉讼代理人冀莹莹、园囿园公司的委托诉讼代理徐滟、王秀丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南郊农业公司向本院提出诉讼请求：1、解除南郊农业公司、园囿园公司于2012年8月20日签订的《房屋租赁合同》，并返还租赁房屋；2、园囿园公司向南郊农业公司支付2018年9月1日至2019年2月28日的租金2864425元租金；逾期滞纳金76516.05元（滞纳金暂计至2019年3月15日）；3、园囿园公司向南郊农业公司支付2019年3月1日起至房屋实际返还给南郊农业公司期间的房屋租金；4、由园囿园公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2012年8月20日，南郊农业公司、园囿园公司签订《房屋租赁合同》，租赁期限10年，至2022年8月31日止；租赁房屋面积8719.71平方米。租金按合同约定时间逐步递增，每半年交纳一次。2018年9月，按照南郊农业公司与园囿园公司签订的《房屋租赁合同》约定，园囿园公司应向南郊农业公司缴纳2018年9月1日至2019年2月28日的租金共计1432213元，但园囿园公司到期未付，南郊农业公司曾多次催缴，但园囿园公司至今未履行付款义务。园囿园公司逾期未支付租金的行为己经违反了《房屋租赁合同》约定，南郊农业公司有权要求解除双方的租赁关系，并追究园囿园公司的违约责任。园囿园公司辩称，1、南郊农业公司与园囿园公司早已终止涉案合同，不存在二次解除的问题，园囿园公司于2018年11月20日通过邮政快递向南郊农业公司送达关于终止协议以及相关事宜的函，南郊农业公司与园囿园公司之间的涉案合同，在园囿园公司发出的终止解除通知时就已经解除终止，南郊农业公司主张二次解除无事实和法律依据。2、南郊农业公司与园囿园公司签订的房屋租赁合同实际上是房屋买卖合同，南郊农业公司要求的支付租金的诉讼请求没有法律和事实依据、首先，关于房屋转让的原因，南郊农业公司的涉案房屋土地系农用地，所建房屋为违法建筑，2008年5月21日北京市国土资源局向南郊农业公司下发责令改正国土资源违法行为通知书，要求其拆除违法建设的红星集体农庄，南郊农业公司在收到了北京市国土资源局的查处后，主动找到园囿园公司的关联公司北京美泰文华传媒有限公司的实际控制人陈美中请求园囿园公司出面予以办理农用地专用手续，并承诺如果处罚撤销，则将涉案地块及地上建筑物转让给园囿园公司或园囿园公司关联公司，园囿园公司接手后对涉案地块做了一系列努力工作，2008年3月31日，南郊农业公司与园囿园公司签订协议书，约定南郊农业公司将涉案房屋以评估价或成本价出让给园囿园公司。随后，园囿园公司开始为涉案的土地进行变更手续，2011年11月8日，南郊农业公司的上级首农集团第28次董事会议会议同意将该涉案土地上的房屋转让给园囿园公司，由于办理农用地转用程序时间较长，南郊农业公司以其为国有公司国有资产不能长期闲置为由，让园囿园公司在2012年8月20日与其签订了所谓的房屋租赁合同，以交年租金的方式冲抵房屋转让款，鉴于南郊农业公司怠于配合办理涉案房屋的转让手续，导致合同的根本目的不能实现，2018年11月21日，园囿园公司就不再以交年租金冲抵转让款的方式继续支付款项，并向南郊农业公司发出终止并解除协议的通知，园囿园公司在发出终止解除通知后，南郊农业公司怠于收回该房屋，随后园囿园公司就提起了要求赔偿装饰装修、建设等损失的诉求，该案现在正在审理当中。根本不存在园囿园公司拖欠南郊农业公司租金的事实。南郊农业公司要求园囿园公司支付租金于法无据。依法不应得到支持。园囿园公司向本院提出反诉称：1、确认南郊农业公司、园囿园公司2012年8月20日签订《房屋租赁合同》的买卖性质；2、南郊农业公司返还园囿园公司已支付的购房款14640393元及利息(按照同期银行贷款利率）；3、南郊农业公司退还园囿园公司保证金100000元；4、南郊农业公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2008年5月21日，北京市国土资源局向南郊农业公司下发责令改正国土资源违法行为通知书，要求其拆除违法建设的红星集体农庄。南郊农业公司为减少损失，主动找到园囿园公司，提出委托园囿园公司对涉案地块的处罚提出异议，承诺如果处罚撤销则将涉案地块及地上建筑物转让给园囿园公司。2011年11月南郊农业公司所属的三元集团发文同意将红星集体农庄上房屋出卖给园囿园公司，园囿园公司开始为购买上述房屋做准备。2012年8月，南郊农业公司同园囿园公司签订了《房屋租赁合同》，约定园囿园公司向南郊农业公司缴纳保证金100000元，园囿园公司以租金形式分期支付房款，南郊农业公司尽快与园囿园公司配合办理房屋转让手续。截止至2018年8月31日，园囿园公司支付购房款14640393元，期间多次催促南郊农业公司办理转让相关手续但一直遭其拒绝。园囿园公司为维护合法权益，特诉至贵院，望支持园囿园公司的请求。南郊农业公司针对园囿园公司的反诉答辩称，第一项诉讼请求不认可。南郊农业公司与园囿园公司之间签订的是房屋租赁合同，没有买卖性质。第二项诉讼请求不同意，双方为租赁合同关系，不存在所谓的购房款。第三项诉讼请求不同意，根据双方的租赁合同，第五条第一款、第七条第一款园囿园公司所支付的保证金应先冲抵合同规定的园囿园公司费用外，再无息退还，园囿园公司现在拖欠南郊农业公司租金，故不同意。第四项也不同意。当事人围绕诉讼请求和反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2012年8月20日，北京南郊农业生产经营管理中心（以下简称：南郊管理中心，后变更为南郊农业公司）分公司北京南郊农业生产经营管理中心金星园艺场（以下简称：金星园艺场，后变更为北京南郊农业生产经营管理有限公司金星红色生态农业观光园）与园囿园公司签订《房屋租赁合同》，约定园囿园公司租赁金星园艺场位于南中轴路振亚庄南1.5公里韶善广场东侧的自有房屋用于休闲会所经营，房屋占地面积35.17亩，房屋面积8719.71平方米，租赁期限10年，自2012年9月1日起至2022年8月31日止，前三年每年租金2227886元，后逐步递增，每半年交纳一次，双方并就其他权利义务进行了约定，南郊管理中心在合同后亦盖章予以确认。自2012年10月至2018年4月，园囿园公司共向南郊管理中心付款14640396元，南郊农业公司称该款项为租金，支付租期至2018年9月1日，园囿园公司称该款项为购房款。2018年11月21日，园囿园公司向南郊农业公司发函，要求终止房屋租赁合同，2019年3月8日，南郊农业公司向园囿园公司送达房租催缴通知书。另查明，南郊农业公司与园囿园公司签订《房屋租赁合同》中所涉土地为耕地，地上建筑未取得建筑物规划许可证。园囿园公司现仍在该地经营。本案审理过程中，经向南郊农业公司释明《房屋租赁合同》有可能因租赁物性质问题而无效，南郊农业公司表示《房屋租赁合同》效力由法院确定，并根据法院确定的合同效力继续主张相应权利。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，南郊农业公司与园囿园公司于2012年8月20日签订的《房屋租赁合同》，从其内容来看，未含有买卖性质，其所涉及的租赁房屋未取得建设工程规划许可手续，土地为耕地性质，故该合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故园囿园公司应将案涉房屋场地腾退并交给南郊农业公司，并以年使用费2864425元为标准，向南郊农业公司支付自2018年9月1日起至实际返还房屋之日止期间房屋占有使用费。就园囿园公司反诉要求给付购房款及保证金之请求，无相关证据予以支持，故该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定，判决如下：一、北京南郊农业生产经营管理有限公司与被告（反诉原告）北京园囿园投资有限公司于2012年8月20日签订的房屋租赁合同无效；二、北京园囿园投资有限公司于本判决生效后15日内将位于北京市大兴区南中轴路振亚庄南1.5公里韶善广场东侧的房屋场地腾退并交付给北京南郊农业生产经营管理有限公司；三、北京园囿园投资有限公司于本判决生效后10日内给付南郊农业公司自2018年9月1日起至实际腾退房屋场地之日的房屋占有使用费（以年占有使用费2864425元标准计算）；五、驳回北京南郊农业生产经营管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回北京园囿园投资有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费153194元，由北京园囿园投资有限公司负担（于本判决生效后7日内缴纳）；反诉案件受理费110242.36由北京园囿园投资有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  毕士臣审 判 员  李 辉人民陪审员  于 静二〇一九年十一月二十七日书 记 员  孙学博