北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初28622号原告：北京开兴义物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区天坛路55号401室。法定代表人：郑延辉，董事长。委托诉讼代理人：李倩倩，北京鹏凯律师事务所律师。被告:侯松响，女，1951年12月4日出生，汉族，住北京市丰台区。原告北京开兴义物业管理有限责任公司(以下简称开兴义物业)与被告侯松响房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告开兴义物业的委托诉讼代理人李倩倩，被告侯松响到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开兴义物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2010年7月至2019年3月拖欠的房租14267．4元、2010年7月至2019年3月拖欠的清洁卫生费420元；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：被告侯松响于1998年开始在开兴义物业管辖的南苑北里二区4号楼5单元***室居住。自2010年7月至2019年3月共拖欠房租计14267．4元，清洁卫生费计420元，共计14687．4元。被告的行为已构成实质违约。为维护原告合法权益，故起诉至法院。被告侯松响辩称：不同意原告的诉讼请求。本案产权单位未按当初规划图进行小区建设，擅自将垃圾站建在被告房下，导致扰民、污染环境等导致被告房屋因垃圾站的原因房屋贬值，对被告有所影响。我是属于强行拆迁的，把我家玻璃砸了，没有办法才走的，没有房子住，只能住在这里，现还找我要房费，跟我要不着。不能说是你想让我走，就让我走。1997年左右拆迁，我是从崇文拆迁过来的，拆迁的时候没有跟我们下达政策，就说必须走，要么要房不要房有13万元，我没有房屋住，才住这个房屋的。我刚拆迁的时候交了一次房费，多少钱不记得了。拆迁的时候给了装修押金500元，我搬进了就没有怎么装修，我去要押金又说不退我钱了，算作房费。我现在自己的房子没有了，还找我要房费。我没有见过催收的公告，因此起诉已经诉讼时效。当事人围绕其诉讼请求提交了证据，本院当庭对证据进行了审核，对原告提交的租赁合同、授权委托书、委托合同、名称变更通知、催费公告、通知及被告提交的租赁合同予以确认，并在卷佐证。本院经审理认定如下事实:1998年1月10日，北京市崇文区城市建设开发公司房产管理服务站与侯松响签订《公有住宅租赁合同》，由侯松响承租北京市丰台区南苑北里二区4楼5号***室（以下简称***室），该房屋总使用面积44．55平方米。2000年10月28日，北京市崇文开兴房产管理服务公司、北京市崇文区城市建设开发公司与开兴义物业签订委托合同，委托开兴义物业负责南苑段的全部收费工作，清理债权债务工作。2000年10月30日，北京市崇文区城市建设开发公司出具授权委托书，载明：兹委托开兴义物业，全面管理属于北京市崇文区城市建设开发公司产权的原北京市崇文开兴房产管理服务公司南苑段所管辖的全部房产，并享有北京市祟文区城市建设开发公司与其他单位所签委托代管协议中的全部权利。代为管理房屋的一般维修；小区的服务；房租及供暖费（含原北京市崇文开兴房产管理服务公司、北京市崇文城市建设开发公司房产管理服务站存续期间承租人所欠房租、供暖费）的收缴；清理债权债务；以开兴义物业的名义独立起诉、应诉。2010年9月19日，北京市崇文区城市建设开发公司变更名称为北京正阳恒瑞置业公司。2012年7月1日，北京正阳恒瑞置业公司出具《授权委托书》，载明：兹委托开兴义物业，全面管理属于北京正阳恒瑞置业公司产权的位于丰台区和义东里、和义西里、南苑北里、新华里、大兴区旧宫、朝阳区潘家园东里、华威西里、松榆西里小区的住宅房屋及设备，代为管理房屋的一般维修、小区的物业服务、房租及供暖费（含原北京市崇文开兴房产管理服务公司、北京市崇文城市建设开发公司房产管理服务站存续期间承租人所欠房租、供暖费）的收缴，清理债权债务，以开兴义物业的名义独立起诉、应诉。本协议有效期为五年，自2012年7月1日至2017年6月30日。于2000年10月30日签订的授权委托书自本授权委托书签发之日起效力终止。2017年7月1日，北京正阳恒瑞置业公司出具《授权委托书》，载明：兹委托开兴义物业，全面管理属于北京正阳恒瑞置业公司产权的位于丰台区和义东里一二六区、和义西里二区、南苑北里一二三区、新华里小区、大兴区清和园小区、清欣园小区、清乐园小区、清逸园小区、旧宫西里38号楼、旧宫西路2号楼、朝阳区潘家园东里小区、华威西里小区、松榆西里小区、弘善家园A、B、D、E、F、M组团的住宅房屋及设备，代为管理房屋的一般维修、小区的物业服务、房租及供暖费（含原北京市崇文开兴房产管理服务公司、北京市崇文区城市建设开发公司房产管理服务站存续期间承租人所欠房租、供暖费）的收缴，清理债权债务，以开兴义物业的名义独立起诉、应诉。本协议有效期为五年，自2017年7月1日至2022年6月30日。庭审中，侯松响认为开兴义物业并非系本案适格的原告，称涉案房屋楼前未按规划图建设垃圾楼，严重干扰其正常生活。开兴义物业提交催费公告，侯松响不予认可。本院认为，公民、法人的合法权益依法受法律保护。侯松响居住于***室，系该房屋的承租人，应交纳相应费用。开兴义物业接受北京市崇文区城市建设开发公司（后变更名称为北京正阳恒瑞置业公司）的委托，可以以其名义独立起诉、应诉，包括但不限于收取房租，故开兴义物业系本案适格的原告，其主张侯松响支付拖欠房租及卫生费的诉讼请求，本院予以支持。侯松响称垃圾楼所建位置不合规且因噪音等问题造成扰民，本院认为垃圾楼位置的规划问题与本案并非同一法律关系，对于垃圾站所产生的噪音等问题，有关部门已进行答复，若侯松响认为该行为构成侵权，应另案解决。依据法律规定，下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”开兴义物业与侯松响间的《租赁合同》约定房租应按月交纳。现侯松响称开兴义物业从未向其催收过房租及卫生费，开兴义物业提交照片予以证明，但从照片中确无法看出催费公告张贴于何处，且催费公告亦非针对侯松响个人做出，故无法认定为开兴义物业向侯松响主张过权利，此时2016年9月及之前的房租及卫生费的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法通则》的规定为一年，2016年10月及之后的房租及卫生费的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法总则》的规定为三年，侯松响所欠房租中2016年9月及之前房租及卫生费的请求权的诉讼时效已经届满，归于自然债权，本院对开兴义物业的诉讼请求中要求侯松响支付2016年10月至2019年3月期间的房租及卫生费的部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条规定，判决如下：一、被告侯松响于本判决生效后七日内给付原告北京开兴义物业管理有限责任公司二○一六年十月至二○一九年三月的房租4076．4元及清洁卫生费120元；二、驳回北京开兴义物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费84元，由原告北京开兴义物业管理有限责任公司负担60元（已交纳），由被告侯松响负担24元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李异二〇一九年十一月十五日书记员  祁蕾