广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初2997号原告：任婉英，女，1950年1月15日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：丘英隆，广东广诚信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李苑仪，广东广诚信律师事务所实习律师。被告：肖志峰，男，1963年8月26日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。原告任婉英诉被告肖志峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案受理后，原适用简易程序，后依法裁定转为普通程序并公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人丘英隆、李苑仪到庭参加诉讼，被告经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年5月24日签订的《租赁合同书》，并将房屋归还给原告；2.判令被告支付拖欠的2018年8月至2019年3月份的租金合计80000元、违约金25200元（每逾期一天按所拖欠的租金3‰计付，暂计至2019年3月10日止），另逾期支付的违约金按3‰从2019年3月11日起计至全部清偿之日止；3.判令占用费按每月10000元从2019年4月1日起计至被告归还房屋之日止，逾期支付的利息从2019年4月1日起按中国人民银行贷款利率计至全部清偿之日止；4.判令没收被告所缴纳的保证金30000元归原告所有。事实与理由：2017年5月24日，原、被告签订《租赁合同书》，约定原告将位于中山市××××路50号楼房第2-5层出租给被告使用，合同期限三年，从2017年6月15日起至2020年6月15日止，每月租金为10000元，于当月10日前缴纳，合同第4条规定如逾期交纳租金的，每逾期一日按拖欠租金3%计付违约金，逾期一个月仍未付清的，甲方除继续追收乙方所欠租金外，还有权终止合同，收回租赁物，并不予返回乙方所交保证金等。在合同履行过程中，被告从2018年8月份开始拖欠租金，经原告多次催讨无果，故诉至法院。被告未到庭，也未提供任何证据或答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人的陈述及证据，经审查本院认定事实如下：原告提交的房地产权证、国有土地使用证显示，原告是坐落于中山市××××路的房屋（5层，建筑面积1512.63平方米）的权属人。2017年5月24日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订《租赁合同书》，约定如下：甲方同意将名下物业（中山市××××路50楼房第2-5层）出租给乙方，经甲乙双方共同协商意愿一致，达成以下事宜，并签订本租赁合同书，供甲乙双方共同遵守执行。1、厂房租用时间：从2017年6月15日至2020年6月15日止。2、租金：楼层面积合计约1200平方米，每月租金10000元。3、本合同签定时，乙方交付30000元履约保证金给甲方，该保证金是确保乙方在租赁期限内履行责任。待合同期满或双方协商提前解除合同时，乙方在交清所有租金及经营过程中发生的一切费用，付清工人工资，妥善交回租赁物给甲方时，甲方将不计息退回保证金给乙方。如合同期内乙方擅自解除合同，除不予返回保证金外，乙方还需赔偿甲方因此造成的一切经济损失。4、交租方式：每月10日前，乙方向甲方按月缴纳当月租金。甲方收租金时只开具收据，乙方如需开具发票，有该发票所产生的税款由乙方负责支付。乙方如逾期交纳租金，每逾期一天按拖欠租金3%计付违约金给甲方，逾期一个月仍未付清，甲方除继续追收乙方所欠租金及违约金外，还有权终止合同，收回租赁物，并不予返还乙方所交保证金；同时甲方有权采取一切措施清空厂房，因此而造成的一切损失均由乙方承担……该合同下方甲方签名、乙方签名处分别显有原告任婉英、被告肖志峰的签名。原告诉称被告租赁案涉房屋经营电器厂，自2018年8月开始拖欠租金，现已停止经营，但还占用房屋，机器设备、成品、半成品还在里面。庭审中，原告表示其认为合同约定的违约金3%每日过高，故主动调整为3‰每日。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原被告双方签订《租赁合同书》系双方真实意思表示，内容也未违反法律、行政法规强制性规定，依法应属有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现除原告自认被告已支付租金至2018年7月份之外，被告未提供任何证据证实其已支付2018年8月以后的租金，依法应当承担举证不能的不利后果。依据双方合同约定，被告逾期一个月仍未付清租金的，原告有权终止合同，收回租赁物。现被告迟延支付租金超过一个月，双方约定的合同解除条件已成就，原告据此要求解除《租赁合同书》、被告归还租赁房屋，于法有据，本院予以支持。原告要求被告支付2018年8月至2019年3月的租金，以及要求被告自2019年4月起至实际归还租赁物之日止按租金标准每月10000元支付实际占用期间的占用费，于法不悖，本院也予以支持。关于原告主张以拖欠的租金80000元为基数，按3‰每日计算逾期支付租金的违约金，以及原告主张没收被告缴纳的保证金30000元归原告所有的诉讼请求。根据租赁合同第4条的约定，如被告逾期交纳租金，每逾期一天按拖欠租金3%计付违约金给原告，逾期一个月仍未付清，原告除继续追收被告所欠租金及违约金外，还有权终止合同，收回租赁物，并不予返还被告所交保证金。可见，原告上述两诉讼请求虽名称不一，但其法律性质相同，均是对被告逾期支付租金之违约行为的违约责任（违约金）。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，原告虽将合同约定的逾期付款违约金从每日3%主动减少为按每日3‰计收，但仍然明显过分高于其实际损失，本院酌情调整该违约金计算标准为：以实际拖欠的租金为基数，按每月2%计付逾期付款违约金至实际清偿之日止。此外，如前所述，原告主张没收被告缴纳的保证金30000元也是被告逾期支付租金之违约责任，前述经本院酌情调整后的违约金已足以弥补其损失，故该保证金30000元应予以扣减2018年8月至10月的租金。故原告该部分诉讼请求，合理有据部分，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。关于原告主张的房屋占用费用之逾期支付利息（按中国人民银行同期贷款利率计付至清偿之日止），因被告逾期支付占用费，导致原告存在实际利息损失，故原告该项诉讼请求合法有据，本院予以支持。同时应予明确的是，因双方合同约定的每月租金在当月10日前交纳，故每月的租金逾期付款之违约金、房屋占用费逾期支付之利息损失均应当从当月11日起计算至实际清偿之日止，原告相关诉讼请求于法有据，本院予以支持，但具体起算日应以本院认定的为准。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，可视为放弃对本案的抗辩权、质证权，但不影响本院依法判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告任婉英、被告肖志峰于2017年5月24日签订的《租赁合同书》；二、被告肖志峰应于本判决生效之日起三日内将承租的房屋（中山市东凤镇金怡南路50楼房第2-5层）归还给原告任婉英；三、被告肖志峰应于本判决生效之日起三日内支付原告任婉英2018年11月至2019年3月的租金50000元及逾期付款违约金（违约金以每月发生的租金10000元为基数，自当月11日起按每月2%计付至实际清偿之日止）；四、被告肖志峰应于本判决生效之日起三日内支付原告任婉英自2019年4月1日起的房屋占用费及逾期付款利息（房屋占用费按每月10000元计算至被告实际归还房屋给原告之日止；逾期付款利息以每月发生的房屋占用费为基数，自当月11日起按中国人民银行同期贷款利率计付至实际清偿之日止）；五、驳回原告任婉英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3004元，由原告任婉英负担550元、被告肖志峰负担2454元（该款原告已预交，被告应于本判决生效之日起三日内直接向原告支付，本院不另收退)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  阮明俞审判员  廖 雪审判员  黄宏图二〇一九年十一月七日书记员  梁少玲张艺达