广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0118民初7048号原告：宋瑶琳，女,1983年8月10日出生，汉族，住湖北省江陵县。委托诉讼代理人：蔡夏莹、谢宗汛，广东天穗律师事务所律师、实习律师。被告：尹容巨，男，1981年7月23日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：何粉洪、张志培，广东镜标律师事务所律师、实习律师。第三人：广州市乐有家房产经纪有限公司，住所地广州市天河区桃园西路616号105房。法定代表人：王宝玉。原告宋瑶琳诉被告尹容巨，第三人广州市乐有家房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋瑶琳的委托诉讼代理人蔡夏莹，被告尹容巨的委托诉讼代理人何粉洪到庭参加诉讼，第三人广州市乐有家房产经纪有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋瑶琳的诉讼请求为：一、解除三方签订的《二手房买卖及居间服务合同》；二、被告向原告支付违约金244000元；三、被告向原告支付中介费18300元、监管定金5000元，律师费20000元；四、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年6月18日，原、被告与第三人签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定被告购买原告名下位于广东省广州市增城区石滩镇翠湖二街8号805房，并约定了双方的权利义务。合同签订后，被告向原告支付了购房定金100000元，但是当原告取得房产证之后，要求被告办理过户手续时，被告却以房价下跌为由怠于履行合同，为此，诉至法院，望判如所请。被告尹容巨辩称：一、同意解除双方签订的《二手房买卖及居间服务合同》，但导致本案房屋买卖关系无法继续履行原告存在重大过错，原告应承担相应违约责任，理由如下：1、欺骗被告涉案房屋产权证出具时间，签约时候原告承诺会加快出证时间，签约后一个月可以办理后续的过户后续，事实上签约后长达9个月，涉案房屋才出具房产证，期间原告从未向被告说明情况；2、根据双方签订的合同约定原告应办理垫资赎证的手续，但是原告没有办理，且怠于履行配合被告办理按揭手续的义务；3、介于产权证在签约后6个月才出具，导致购房贷款利率上浮10%到15%,增加被告的购房成本。二、原告主张的违约金过高，退一步说即使认定被告存在违约金行为，但根据《最高人民法院关于适用若干问题解释(二)》第29条的规定，被告认为违约金过高。且在交易中原告存在重大过错，原告没有办理垫资赎契，并没有造成原告损失。因此原、被告应各自承担居间服务费就是中介费和律师费，合同解除的话交房保证金由第三人退还，定金应当不可以与违约金重复主张，应当退还或抵扣。第三人广州市乐有家房产经纪有限公司未到庭。经审理查明：2018年6月18日，原告（卖方）、被告（买方），第三人（居间方）签订《二手房买卖及居间服务合同》，载明“……第一条买卖双方交易的房产位于广州市增城区石滩镇翠湖二街8号805房……第二条1、买卖双方均清楚房产以现状出售……该房产产权现状为有抵押……第三条转让价款该房产总价款为1220000元。……第四条交易定金该房产交易定金共计人民币10万元……买卖双方同意将定金人民币10万元交由居间方托管……第八条买卖双方同意买方支付定金时从定金或房款中预留人民币伍仟元……作为交房保证金交由居间方托管。……第九条鉴于居间方就本次交易提供了居间服务，促成买卖双方交易，买卖双方同意向居间方支付全部佣金，买方应支付佣金人民币18300元，卖方应支付佣金人民币18300元……第十条违约责任1、如卖方未按照合同约定履行义务……如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金……2、如买方未按照合同约定履行义务……如买方逾期履行超过十个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权产生的律师费、诉讼费由买方承担。……第十一条纠纷解决……若实际付款方为违约方，居间方可先行扣除佣金，但若实际付款方为守约方，而违约方已先行向守约方交付托管款项的，居间方可在扣除佣金后将托管款项付至违约方。……第十六条备注：经买卖双方约定1、买方有权指定贷款人贷款或过户他人名下；2、房子未出证，出证后三个月内必须出具银行贷款通知书。3、首期款以银行贷款通知书为准，多退少补。4、卖方自己赎楼。……”。2018年6月18日，原告支付18300元中介服务费给第三人。同日，原告支付5000元监管定金给第三人。2019年3月19日，原广州市国土资源和规划委员会核发《不动产权证书》，位于广州市增城区石滩镇翠湖二街8号805房，权属人为原告。2019年7月17日，原告委托广东天穗律师事务所向被告发送律师函；2019年8月12日委托广东天穗律师事务所代理与被告的房产纠纷事宜。合计支出律师费20000元。2019年7月18日，原告委托广东天穗律师事务所向被告发出《律师函》，内容为，原告在2019年3月19日取房产证后，及时通知第三人，并让第三人转告被告履行，但是被告却拒不履约。被告已构成根本违约，要求被告在收到函件后五日内联系中介与委托人共同办理网签、购房贷款及过户手续。第三人向本院提交一份《情况说明》，载明“于2018年6月18日，原、被告与第三人签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定交易涉案房产。合同备注条款中约定：①买方有权指定贷款人贷款或过户他人名下。②房子未出证，出证后三个月内必须出具银行贷款通知书。③首期款以银行贷款通知书为准，多退少补。④卖方自己赎楼。于2019年3月19日原告取得房产证，第三人将实际情况告知被告，但被告因其个人原因怠于履行合同下一步程序，第三人配合原告告知被告，不可再拖延时间，并协助双方进行后续洽谈。最终双方无法达成一致协议，最终付之诉讼。第三人在本次交易中已充分履行查明与告知义务，在原被告发生争议之后一直积极协调。第三人诚挚地希望原被告协商解决本案争议，无奈双方一直洽谈不拢。请法院依据事实，公正判决。”。审理中，原告陈述以下事实，1、被告将100000元定金已经支付给原告。2、原告还没有赎契，按照合同第十六条约定，应是被告出具同贷书后再予以赎契，虽然合同没有明确载明，但是按照一般交易流程，且根据合同条款理解，被告在申请银行放款后，再交纳首期款，多退少补的意思就是赎契的款项够了就可以赎契。3、原告没有向第三人申请退还5000元监管定金。4、至于被告已付100000元定金是否抵扣，由法院依法判决。被告陈述以下事实，1、第三人在2019年4月中旬左右通知被告涉案房屋已经取得房产证。2、被告没有办理按揭手续，因为房产证办理的时间太迟了，贷款利率上浮15%，被告和原告协商，想让原告承担一部分利率费用，但是没有协商成功。3、合同上没有约定办理房产证的时间，这个是被告的疏忽。4、被告开始打算将涉案房屋过户给第三人，但被告还没有确定最终方案。5、若法院认为被告违约，需承担违约责任，被告愿意用100000元予以抵扣。本院认为：根据庭审中陈述可知，原告与被告在签订《二手房买卖及居间服务合同》时，涉案房屋并未取得房地产权证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的……”的规定，但涉案房屋在庭审前已经取得产权证明，且上述《二手房买卖及居间服务合同》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。根据查明事实可知，涉案房屋在取得房产证之后，原告和第三人已将上述事实告知被告，但被告却并未继续履行合同。根据庭审中被告陈述，被告不再履行合同，是因为贷款利率上浮15%，想与原告协商让原告分担利率上浮产生多出的费用，但最终没有达成一致意见。被告因上述原因不履行合同，不是阻却其构成违约的法定和约定事由，故本院对此不予采信。同时，结合第三人向本院作出的情况说明，清晰的指向被告是导致合同不能履行的违约方。因此，本院认定被告违约，应当承担相应的违约责任。现双方均无继续履行合同的意愿，故本院对原告请求解除合同的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，原告依据合同向被告主张违约金，于法有据，本院予以支持。至于违约金的数额，本院根据双方在签约时涉案房屋没有产权证的情况，结合合同履行程度，被告违约的时间，付款金额，酌定违约金为150000元。现被告已付100000元定金，经庭审询问，被告愿意抵扣，且原告也未明确予以反对，故为减少双方当事人诉累，本院予以抵扣，即被告还需支付50000元给原告。至于原告请求被告支付中介服务费18300元、律师费20000元，依据合同约定，上述费用应由被告负担，故本院予以支持。至于原告请求被告支付监管定金5000元，上述定金由第三人收取，现本院已认定被告违约，故原告可向第三人主张返还，原告要求被告支付，理据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告宋瑶琳与被告尹容巨签订的《二手房买卖及居间服务合同》中的房屋买卖关系；二、被告尹容巨在本判决发生法律效力之日起十日内，支付原告宋瑶琳违约金50000元（违约金150000元，抵扣被告尹容巨已付100000元定金）；三、被告尹容巨在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿原告宋瑶琳中介服务费18300元和律师费20000元；四、驳回原告宋瑶琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8085元，由被告尹容巨负担5300元，由原告宋瑶琳负担2785元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 刘 勋二〇一九年十一月二十一日书记员 刘耀允