北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初47742号原告（反诉被告）：侯彦符，女，1958年7月10日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王莹，女，1985年1月7日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：周净，北京市中坤律师事务所律师。被告（反诉原告）：福心得（北京）餐饮管理有限责任公司。法定代表人：李生南，执行董事。委托诉讼代理人：宋达宇，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙凯，北京市中伦文德律师事务所实习律师。原告（反诉被告）侯彦符（以下简称侯彦符）与被告（反诉原告）福心得（北京）餐饮管理有限责任公司（以下简称福心得公司）房屋租赁合同纠纷一案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。侯彦符的委托诉讼代理人周净、王莹，福心得公司的委托诉讼代理人宋达宇、孙凯，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。侯彦符向本院提出诉讼请求：1、判令解除侯彦符与福心得公司于2018年12月16日签订的《商铺租赁合同》；2、判令福心得公司腾退北京市朝阳区x号房屋；3、判令福心得公司支付侯彦符损失费109000元；4、判令福心得公司支付侯彦符拖欠的自合同解除第二日起至将房屋交付之日止的房屋租赁费，按日2222元计算；5、判令福心得公司支付侯彦符律师费10000元；6、判令福心得公司支付侯彦符电费627．9元，水费100元，物业费300元；7、本案诉讼费由福心得公司承担。事实和理由：2018年12月16日，侯彦符与福心得公司签定《商铺租赁合同》。侯彦符将北京市朝阳区x室出租给福心得公司使用。侯彦符如约履行了自己的合同义务，但福心得公司至起诉之日止仍拖欠管理费、水、电费。依据双方签定的租赁合同第七条第6项约定，福心得公司拖欠管理费、水、电费两个月，侯彦符有权解除合同，收回房屋。福心得公司辩称，福心得公司从未拖欠过管理费、水费、电费。关于管理费，签订《商铺租赁合同》时，侯彦符告知该房屋无管理费，签订《商铺租赁合同》后直至侯彦符起诉前，侯彦符亦从未告知涉案房屋存在管理费，且侯彦符从未向福心得公司主张管理费。关于水费，侯彦符交付涉案房屋时，涉案房屋未安装水表，水费无从计取。2019年2月4日前，福心得公司尚未装修营业，无用水需求；2019年2月4日后，福心得公司因装修急需用水，发现水被101室租户于x停掉，于2019年2月21号上午安装水表后于x才同意通水；2019年3月23日前，侯彦符与于x都曾找福心得公司索要水费，福心得公司不知水费应该交给谁，遂承诺待侯彦符和于x达成一致后再交纳水费。关于电费，侯彦符交付涉案房屋时，涉案房屋未安装电表，电费无从计取；2019年2月28日，福心得公司装修时自行安装电表；侯彦符和于x都曾找福心得公司索要电费，福心得公司不知电费应交给谁，遂承诺待侯彦符与于x达成一致时再交电费。侯彦符提出主张后，福心得公司积极履行合同义务，付清全部费用。2019年3月23日，侯彦符通过微信向福心得公司索要电费627．9元、水费100元，未主张管理费，因福心得公司无法确定该费用向侯彦符还是于x支付，遂一直催促侯彦符和于x尽快达成一致。2019年4月4日，侯彦符向法院起诉主张电费627．9元、水费100元、管理费300元，福心得公司得知后，立刻于2019年4月16日向侯彦符支付以上费用总计1027．9元。即使福心得公司存在延期交纳相关费用的情形，该情形并不导致合同解除。根据《商铺租赁合同》第五条第3项，“福心得公司未按时支付租金和其他费用，侯彦符有权从押金中扣抵所欠金额，如押金不足以抵付所欠金额，福心得公司于接侯彦符付款通知起五日内补足”。2018年12月17日，福心得公司按合同约定向侯彦符支付租赁押金人民币66666元，即使福心得公司出现延期付款情形，福心得公司的押金足以覆盖延期付款金额，并不导致合同解除。福心得公司向本院提出反诉请求：1、判令解除福心得公司与侯彦符于2018年12月16日签订的《商铺租赁合同》；2、侯彦符向福心得公司返还房屋押金、房屋租金、装修设备费及连带经济损失1504023元；3、侯彦符向福心得公司返还投资损失129449元；4、侯彦符向福心得公司支付利息损失（以年利率6%计算，自2018年12月16日起计算至实际支付之日止）；5、本案诉讼费用由侯彦符承担。事实和理由：2018年12月16日，福心得公司与侯彦符签订《商铺租赁合同》，约定：福心得公司承租朝阳区x房屋及设备，侯彦符同意出租，租期5年，自2019年1月17日至2024年1月16日止；租金每月人民币66666元，押金人民币66666元；租赁期内，侯彦符应保证福心得公司合同所签订的租赁合同期，因侯彦符单方原因，不能保证福心得公司经营，中途终止租赁合同，应赔偿福心得公司投资损失：若侯彦符对该物业无合法的所有权或处置权，或提前解除合同，收回房屋的，侯彦符应向福心得公司双倍返还赔偿租金、押金以及装修设备费用及连带的经济损失。合同签订后，福心得公司如约支付了六个月租金及押金共计466666元。但自2019年3月28日起，中介人员多次带领意向租户考察涉案房屋，福心得公司方得知，侯彦符出租涉案房屋时，并未经涉案房屋真实权利人同意，《商铺租赁合同》中原房主“葛x”为侯彦符找人冒名顶替，涉案房屋真实权利人要求侯彦符限定期限内将福心得公司腾退，且发布消息将涉案房屋再次出租。以上严重影响福心得公司正常经营，导致福心得公司损失惨重。侯彦符辩称，同意解除福心得公司与侯彦符之间的租赁合同，不认可福心得公司主张的装修费420000元，侯彦符并未收回房屋，不存在连带经济损失。福心得公司主张的投资经济损失及利息损失均不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月16日，侯彦符作为甲方（出租人）、福心得公司的法定代表人李生南作为乙方（承租人），双方签订《商铺租赁合同》（以下简称案涉合同），约定甲方同意将位于北京市朝阳区x室（以下简称案涉房屋）出租给乙方使用；承租用途为餐饮用途；租赁期限自2019年1月17日至2024年1月16日止；免租期自2018年12月17日至2019年1月16日；房屋租金为月租金66666元；乙方租金在租赁期内为押一付六，首次付款房屋租金为400000元，房屋押金为66666元；如乙方未按时支付租金和其它费用甲方有权从押金中扣抵所欠金额，如押金不足以抵付所欠金额，乙方于接甲方付款通知起五日内补足；在租赁期间房屋的管理费、清洁费、水费、电费、煤气费、电话费等费用均由乙方承担并负责支付；甲方应按合同规定的日期交付给乙方使用，并保证附件所载房屋设施完好无缺，甲方逾期交房的，乙方有权要求甲方减少逾期期间租金；租赁期内，甲方应保证租赁房屋的使用安全，该房屋及附属设施的维修责任及维修费用除本合同及补充补充条款另有约定外，均由甲方负责；租赁期内，甲方应保证乙方的合同所签定的租赁合同期，如果甲方单方面原因，不能保证乙方的经营，中途终止租赁合同，应赔偿乙方的投资损失；使用房屋时，乙方不得擅自改变房屋的和用途，不得储存违禁、易燃、易爆物品，不得从事非法活动，违返上述规定时，甲方有权终止合同，收问房屋，造成甲方损失的，乙方还应承担相应的赔偿责任；乙方须爱护房屋及附属设施，如有损坏应负责恢复原状或赔偿；乙方必须交纳租金及各项费用，如拖欠租金超过10天或拖欠管理费、水、电费两个月，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应无条件立即搬出该物业且承担所造成的全部责任及负责赔偿甲方的经济损失；若甲方对该物业无合法的所有权或处置权，或者违反本合同的约定造成乙方未能承租该物业的，或提前解除合同，收回房屋的，甲方应向乙方双倍返还赔偿租金、押金以及装修设备费用及连带的经济损失；若乙方违反本合同的约定未承租该物业，或提前退租，甲方有权没收乙方所支付的租赁押金，并有权将该物业另行出租；出租方（甲方）承诺承租方（乙方）由甲方办理乙方开餐饮的相关手续、证照，不包括（消防、天然气），费用2万元整由乙方承担此费用，如果甲方为乙方办理不了乙方开餐饮所需的相关证照手续，甲方赔偿乙方人民币20万元整，做为乙方的损失，此合同自动解除。侯彦符认可福心得公司共支付六个月的案涉房屋租金共计400000元、支付房屋押金66666元。侯彦符主张，福心得公司未如约足额支付电费627．9元，水费100元，物业费300元，依据双方签定的租赁合同第七条第6项约定，福心得公司如拖欠租金超过10天或拖欠管理费、水、电费两个月，侯彦符有权终止合同，收回房屋，福心得公司应无条件立即搬出该物业且承担所造成的全部责任及负责赔偿侯彦符的经济损失。福心得公司称，侯彦符交付涉案房屋时，涉案房屋未安装水表、电表，水、电费无从计取。2019年3月23日，侯彦符通过微信向福心得公司索要电费627．9元、水费100元，未主张管理费，因福心得公司无法确定该费用向侯彦符还是于x支付，遂一直催促侯彦符和于x尽快达成一致。2019年4月4日，侯彦符向法院起诉主张电费627．9元、水费100元、管理费300元，福心得公司得知后，立刻于2019年4月16日向侯彦符支付以上费用总计1027．9元。2018年12月17日，福心得公司按合同约定向侯彦符支付租赁押金人民币66666元，即使福心得公司出现延期付款情形，福心得公司的押金足以覆盖延期付款金额，并不导致合同解除。侯彦符出租涉案房屋时，并未经涉案房屋真实权利人同意，《商铺租赁合同》中原房主“葛x”为侯彦符找人冒名顶替，涉案房屋真实权利人要求侯彦符限定期限内将福心得公司腾退，且发布消息将涉案房屋再次出租。福心得公司称2019年6月19日案涉房屋被张贴腾退公告，7月7日案涉房屋被案外人用围栏阻隔，无法进行正常经营。庭审中，侯彦符提交有《商铺租赁合同》、同意转租证明、解除合同协议、微信聊天记录等证据，以证明其主张。福心得公司提交有转账记录、证人证言、微信聊天记录、腾退照片和损失明细等证据，以证明其主张。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，侯彦符与福心得公司签订案涉合同后，侯彦符应当保证交付给福心得公司的案涉房屋能够根据合同约定的房屋用途正常使用。根据本院查明的事实，福心得公司在承租案涉房屋后，在使用过程中因案外人向其主张案涉房屋使用权，导致双方合同无法继续履行。侯彦符虽主张双方在案涉合同中约定有拖欠水电费等超过10日即可解除合同，但是根据双方在合同中关于房屋押金用途的约定可以佐证，对于案涉房屋押金可以抵扣拖欠的相关费用，侯彦符仅仅根据合同约定抗辩福心得公司拖欠部分水、电费即解除合同，显然不符合合同目的以及社会常识，故侯彦符对于合同未能履行负有全部责任。另，福心得公司在签订案涉合同后即向侯彦符支付六个月房屋租金400000元及押金共计66666元，而在经营短期内即被案外人主张权利要求腾退，故侯彦符的主张显然难以成立。侯彦符与福心得公司均主张解除案涉合同，本院予以支持，关于解除时间，根据福心得公司主张案外人要求于2019年6月20日之前腾退，故本院确认案涉合同于2019年6月20日解除。关于案涉房屋免租期，因侯彦符对案涉合同不能继续履行负有主要责任，关于免租期的约定不因合同提前解除而无效，在计算剩余房屋租金时应当予以扣除，故侯彦符应当退还福心得公司剩余的房屋租金73333元及房屋押金66666元。关于装修设备损失，因侯彦符对合同解除负有全部责任，侯彦符应当向福心得公司支付相关损失，对于损失费的具体金额，本院综合案涉合同关于损失费的约定、违约责任方过错大小以及福心得公司遭受的损失予以酌定。福心得公司主张的连带经济损失、投资损失及利息损失，因并非直接损失，且在考虑其装修设备损失时已经予以考量，故不予支持。侯彦符主张的律师费，因其对合同解除负有主要责任，故本院不予支持。侯彦符主张的水电费和物业费，因其未提交相关证据佐证，且福心得公司提交有相关交费清单，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）侯彦符与被告（反诉原告）福心得（北京）餐饮管理有限责任公司之间签订的《商铺租赁合同》于二〇一九年六月二十日解除；二、原告（反诉被告）侯彦符于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）福心得（北京）餐饮管理有限责任公司房屋押金六万六千六百六十六元；三、原告（反诉被告）侯彦符于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）福心得（北京）餐饮管理有限责任公司剩余房屋租金七万三千三百三十三元；四、原告（反诉被告）侯彦符于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）福心得（北京）餐饮管理有限责任公司装修设备损失二十万元；二、驳回原告（反诉被告）侯彦符公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）福心得（北京）餐饮管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，由原告（反诉被告）侯彦符负担（已交纳），反诉案件受理费19000元由原告（反诉被告）侯彦符负担10000（于本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）福心得（北京）餐饮管理有限责任公司负担9000（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 曹 勇人民陪审员 田 浩人民陪审员 李家麟二〇一九年十一月十五日法官 助理 臧百挺书 记 员 樊 虹