北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初26060号原告：马亮，男，1973年6月24日出生，汉族，无业。委托诉讼代理人：吕丽莉，北京市中通策成律师事务所。被告：北京东方倍优天地教育科技有限公司（统一社会信用代码91110105675732066X），住所地北京市朝阳区朝阳门北大街乙12号1号楼19层19公寓D。法定代表人：张文莉，经理。原告马亮与被告北京东方倍优天地教育科技有限公司（以下简称东方倍优公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告马亮的委托诉讼代理人吕丽莉到庭参加诉讼，被告东方倍优公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。现已审理终结。原告马亮向本院提出以下诉讼请求：l、请求判令被告立即支付拖欠租金251069.83元，并按照每日万分之五标准支付滞纳金（以155454.6元为基数自2018年11月5日起计算，以95615.23元为基数自2019年2月5日起计算，上述两笔金额均按照每日万分之五的标准计算至实际付清之日止，暂计至2019年11月27日为44309.24元）；2、判令被告立即支付拖欠的房屋水费1943.50元、电费50173元、取暖费13907.04元；3、判令被告立即赔偿原告将北京市丰台区紫芳园三区4号楼109号房屋恢复原状的损失8万元；4、判令被告立即支付违约金47万元；5、诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年12月20日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于北京市丰台区紫芳园三区4号楼109号房屋出租给被告，建筑面积331.12平方米，租赁期限自2014年1月20日至2020年5月19日。租金按建筑面积计算，第一个租赁年度每日每平方米7元，第三、第五个租赁年度各递增5%。合同签订后，原告完整地履行了自身合同义务，将房屋交付被告使用。然而，自2018年下半年开始，被告屡次拖欠租金及水、电、供暖、物业等各项费用，后停止营业，将其物品陆续搬离房屋，并向原告提出退租。2019年3月26日，原被告双方共同前往物业处查询，将水电等各项费用欠费情况签字确认，被告并将房屋钥匙交还原告，故双方合同已经解除。原告认为，被告拖欠租金、各项费用、单方要求解除合同的行为构成违约，故原告诉至法院。被告东方倍优公司未答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：马亮系北京市丰台区紫芳园三区4号楼1层109号房屋的所有权人。2013年12月20日，马亮（出租方，合同甲方）与东方倍优公司（承租方，合同乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方同意按下述条款和条件将位于北京市丰台区紫芳园三（区）4号楼109，总计面积为331.12平方米的房产出租给乙方使用；甲方同意乙方可将承租房产用于开设咨询培训、母婴服务，乙方不能改变房产用途，否则甲方有权制止或提前终止合同；本合同所约定的租赁期限自2014年1月20日至2020年5月19日止，其中2014年1月20日至2014年5月19日共120天为免租期；双方同意租金按建筑面积计算，租金为7元/天/平米（不含物业费），第一个租赁年度：2014年5月1日至2015年4月30日按建筑面积每平方米7元/日，月租金共计70501元，年租金为846012元，第三个租赁年度、第五个租赁年度各递增5%；第二年起以3个月为一期，即按季度支付，采取上付方式向甲方支付租金，乙方应于每期到期前的15天之前向甲方支付下期租金；双方约定，乙方应在签订本合同的三日内向甲方支付履约保证金141002元，第一期租金211503元，如乙方未按期支付上述费用，则本合同自动终止，乙方已支付的租赁定金不予返还；本合同所称“租赁年度”，均系指合同约定之日起（不含免租期），即自2014年5月20日起，向后推算，满12个月为一租赁年度。如交房时间发生变化，届时双方就起租日具体时间签订相关补充协议；本合同履约保证金141002元，当乙方逾期支付合同约定的各项费用时，甲方有权自履约保证金中划取，乙方应及时补足；本合同签署后，履约保证金于合同期满，乙方完全履行本合同全部条款并办理完毕验收交接手续后且30个工作日内无任何客户索赔、投诉等问题的情况下无息返还乙方，若保证金已抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任后还有剩余，甲方应不计利息返还乙方剩余保证金，甲方依据本合同约定扣除保证金的行为并不影响甲方要求乙方承担其他违约责任；乙方在承租期间使用的包括但不限于：水费、电费、供暖费、空调费（如有）、燃气费、电话费、装修管理费、网络费、停车管理费等均由乙方另行支付，对于乙方使用的前述各项能源，如尚未设置专用计量仪表则由乙方设置并按实际使用量支付，前述各项费用，如遇政府或相关供应单位对其价格调整，则乙方应按调整后的标准交纳；以上费用中如有甲方代收代缴的，乙方均应在收到甲方付款通知后7日内按期向甲方支付相关费用，乙方向甲方支付相关费用时，甲方须向乙方提供合法发票，乙方不得以任何理由拖欠或拒付甲方代收代缴的相关费用；乙方应按合同规定如期支付租金及其他根据合同约定应向甲方支付的其他费用，如逾期支付租金，则每逾期一日按未付租金总额的万分之五的标准向甲方支付逾期付款滞纳金，超过30个工作日视为乙方违约，甲方有权单方解除合同；租赁期间，乙方需缴纳水、电、供暖、燃气、通讯、物业管理费等费用；在合同履行期间任何一种违约行为给对方造成损失的，违约方应向守约方赔偿实际损失；除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约，如甲方违约，除应向乙方赔偿当期租赁年度12个月租金的违约金并退还乙方履约保证金；如乙方违约，乙方应向甲方赔偿当期租赁年度12个月租金的违约金；本合同在履行过程中发生争议，双方应友好协商解决，协商不能解决的，任何一方均可向房产所在地的人民法院起诉等。上述合同签订后，马亮依约将涉案房屋交付东方倍优公司，东方倍优公司亦依约向马亮交纳了履约保证金141002元及当期租金。截至2018年8月，东方倍优公司均依约陆续支付了房租。2018年11月5日东方倍优公司支付租金77727.3元。此后东方倍优公司未再交纳租金。此后，东方倍优公司表示想要退租，但双方就合同解除相关善后事宜未能达成一致意见，但东方倍优公司坚持表示要退租。2019年3月26日，东方倍优公司将涉案房屋交付马亮，从涉案房屋中撤出。此后，马亮试图联系东方倍优公司工作人员，要求其将涉案房屋恢复原状并要求其承担其他违约损失，但东方倍优公司至今未予理会，故马亮诉至法院。审理中，马亮要求东方倍优公司向其支付拖欠的房屋水费1943.50元、电费50173元、取暖费13907.04元及将涉案房屋恢复原状的损失8万元，但经本院询问，马亮表示上述费用其尚未实际支出。关于马亮主张的违约金47万元，经询问，其表示该违约金是因东方倍优公司单方解除合同致使其遭受房租损失而主张的，因双方合同约定“如乙方违约，乙方应向甲方赔偿当期租赁年度12个月租金的违约金”，但其仅主张了47万元，同意由法院根据实际情况作出调整。本院认为：马亮与东方倍优公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，应属有效。双方均应履行各自的合同权利义务。东方倍优公司自2018年11月5日起未能依约支付房租，其在2019年3月26日撤出承租房屋，以其实际行动单方解除房屋双方租赁合同关系，其行为已构成违约，应当承担相应法律责任。按照《房屋租赁合同》的约定，2018年5月20日至2019年5月19日期间，上浮后每月租金为77727.3元。2018年11月5日，东方倍优公司理应向马亮支付2018年11月20日至2019年2月19日期间的租金233181.9元，但其仅交纳77727.3元，尚欠155454.6元未付；2019年2月5日，其应当交纳2019年2月20日至同年3月26日期间的租金即95863.67元，但其未支付上述租金。依据双方合同约定“本合同履约保证金141002元，当乙方逾期支付合同约定的各项费用时，甲方有权自履约保证金中划取，乙方应及时补足”，本院认为为了减小损失，马亮应当将履约保证金及时划取用以弥补东方倍优公司逾期未付的租金，故本院认为马亮要求东方倍优公司支付租金即滞纳金的诉讼请求金额，以本院据此核定的数额为准，合理部分本院予以支持，超出部分本院不予支持。关于马亮要求东方倍优公司向其支付拖欠的房屋水费、电费、取暖费及房屋恢复原状费的诉讼请求，因上述费用马亮均尚未实际支付，本院无法确定具体金额，故本院对此暂不予支持，马亮可在上述费用实际发生之后另行起诉主张。关于马亮要求东方倍优公司给付违约金47万元的诉讼请求，本院根据案件情况予以调整为23万元，故该项诉讼请求中合理部分本院予以支持，超出部分本院不予支持。东方倍优公司经本院传票传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四规定，判决如下：一、被告北京东方倍优天地教育科技有限公司于本判决生效后七日内给付原告拖欠的租金110316.27元及相应滞纳金（以14452.6元为基数自二○一八年十一月五日起计算，以95863.67元为基数自二○一九年二月五日起计算，上述两笔款项均按照每日万分之五的标准，计算至实际付清之日止）；二、被告北京东方倍优天地教育科技有限公司于本判决生效后七日内给付原告马亮违约金23万元；三、驳回原告马亮的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12914元，由原告马亮负担8092元（已交纳），由被告北京东方倍优天地教育科技有限公司负担4822元（于判决生效之日起七日内交纳）；公告费560元，由被告北京东方倍优天地教育科技有限公司负担（于判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  李冬冬审判员  魏敬贤审判员  金 滢二〇一九年十一月二十七日书记员  姚晓蕾