广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初23149号原告：广州市白云区松洲街松北村第一经济合作社，住所地广州市白云区松洲街松北村。法定代表人：李卫勇，社长。委托诉讼代理人：庞英，北京天驰君泰（广州）律师事务所律师。被告：陈小冬，男，1975年10月15日出生，汉族，户籍地址湖南省茶陵县，原告广州市白云区松洲街松北村第一经济合作社（以下简称松北村第一经济社）与被告陈小冬租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告松北村第一经济社的委托诉讼代理人庞英到庭参加了诉讼，被告陈小冬经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告松北村第一经济社向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付拖欠的2018年12月的场地使用费3330元、管理费200元，2019年1月场地使用费3330元、管理费200元，合计7060元；2.请求判令被告向原告支付拖欠的各项杂费合共4063元；3.判决被告向原告支付违约金6660元（即没收押金6660元）；4.判决被告向原告按照人民银行贷款利率支付上述费用的资金占用费（以17783元为本金，按照银行一年期贷款基准利率的标准，从2019年2月1日起支付至实际清偿之日止）；5.判决被告承担本案的诉讼费用。事实与理由如下：2018年1月31日，原告与被告签订《租赁协议书》，约定被告租用原告位于松北上村××××房的场地作为制衣厂房使用。租用时间为2018年2月1日至2020年1月31日。协议签订后，原告按约移交了场地，被告支付了押金6660元和相关费用后正式使用场地。2019年1月被告成立的制衣厂出现劳资纠纷，被告提出不再租用场地。其后，原告多次联系被告支付费用。但被告均不现身处理租赁相关事宜，也拒绝支付相关费用。原告认为根据双方租赁协议的约定，被告未按约定进行清场，原告有权不退还押金。此外，根据协议第七条第4项被告还应赔偿原告2个月租金即6660元的违约金。最后，被告至今也未联系原告支付已发生的电梯费、水电费、生活垃圾清理费、布碎处理费等，上述费用截至2019年1月31日共计4063元。综上，为维护自身合法权益，原告特向法院提诉讼，请求判如所请。被告陈小冬无答辩。当事人为证明自己的主张向本院提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，被告陈小冬经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃举证质证的权利。本院对原告提交的租赁协议书、营业执照、收据六份予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2018年1月30日，松北村第一经济社作为甲方、陈小冬作为乙方签订《租赁协议书》，约定：乙方租用甲方场地，经双方协商，定下如下协议：一、乙方租用甲方位于松北上村××××房（以下简称涉案场地）场地作制衣厂房使用，面积222平方米，月租金为3330元，发票税金由乙方负责。当月租金应当在当月五号前交清。乙方每月付给甲方200元用于该场地管理费；二、租赁期间两年；……六、在签订协议当日，乙方向甲方预付两月租金，以作场地押金，协议终止时，待乙方清理干净场地，若有损坏，待修理好后退还乙方；七、责任1.乙方若超期交租则计罚滞纳金百分之二十。2.租赁期内，乙方若两个月不交租金，甲方有权终止协议，并且乙方在场内的财物作抵押及计罚三个月租金，甲方有权变卖抵押财物。……4.若一方违约，则赔偿对方两个月租金并且协议终止。6.租赁期满，乙方不再续租时，应提前两个月通知甲方，否则押金归甲方；八、租赁时间由2018年2月1日至2020年1月31日。上述合同签订后，被告向原告缴纳了6660元押金，原告将涉案场地交付被告使用。被告在涉案场地上登记注册成立广州市白云区松洲冬智悦制衣厂。类型为个体工商户，经营者为陈小冬。本案审理过程中，原告陈述被告于2018年12月29日离开涉案场地，后因其制衣厂的工人因工资未结清，原告在政府的主持下用自有资金垫付了部分工人工资，此后原告于2019年1月31日将被告留在场地上的东西清理并收回场地。原告明确其第二项诉讼请求中的杂费包括：电梯费91元/月×2月、生活垃圾费95元/月×2月，布碎处理费466元/月×2月。2018年11月至2019年1月的水费391.30元（其中2018年11、12月应收水费261.3元，2019年1月没有实际抄表，参照前两个月水费的平均值计130元）。停车费300元，只计算12月份的。电费1160.44元，其中1155.82元电力局发出的欠费通知明确的电费金额，其余为滞纳金。为证明上述费用，原告向本院提交了其账本、供电局缴费通知单等，拟证明涉案场地实际产生了原告所主张的水电费，以及该被告在2018年10月及此前一直有向原告电梯费、生活垃圾费、停车费。庭审中，原告确认涉案场地所在的建筑未办理规划报建手续。本案审理过程中，原告表示其第三项诉讼请求要求被告支付违约金6660元即要求没收被告交纳的保证金6660元，原告同意如法院不支持其没收押金的诉讼请求，同意以押金抵扣被告所欠租金。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”因此本案《租赁协议书》因涉案场地所在的建筑未办理规划报建手续而无效。租赁合同虽然无效但是根据上述司法解释的第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应于支持。”的规定，原告要求被告参照《租赁协议书》关于租金的约定支付场地使用费和管理费的诉讼请求本院予以支持。被告未能举证证明其将涉案场地交还给原告的时间，本院对原告自认其于2019年1月31日收回场地予以确认。被告未能举证证明其已向原告支付了2018年12月和2019年1月的场地占用费和管理费，故本院对原告要求被告支付2018年12月和2019年1月份的场地占用费和管理费合计7060元予以支持。因双方《租赁协议书》无效，其关于违约条款的约定亦无效，因此原告要求被告向其支付违约金6660元的诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告支付各项杂费的诉讼请求，原告就其主张的电梯费182元、生活垃圾费190元、停车费300元已提交了前期的收费凭据证明被告此前有向原告支付上述费用，结合被告实际经营的需要，本院对原告要求被告支付上述费用予以支持。对于原告主张的水电费合计1551.74元，该费用属于被告使用涉案场地必然产生的费用，在没有相反证据的情况下，本院对原告的该项主张予以支持。对于原告主张的布碎处理费，因原告未能提供支付凭据，本院对原告的该项主张不予确认。原被告双方租赁合同无效，被告应向原告退还押金6660元，现原告同意以押金抵扣被告欠缴的费用，故将被告应向原告支付的场地占用费和管理费7060元于押金相互抵扣后，被告实际还应当向原告支付场地占有使用费和管理费400元、各项杂费合计2223.74元。因原告对于合同无效也存在过错，故本院对于原告主张的资金占用利息的诉讼请求不予支持。被告陈小冬经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告陈小冬向原告广州市白云区松洲街松北村第一经济合作社支付场地占有使用费和管理费400元；二、在本判决生效之日起三日内，被告陈小冬向原告广州市白云区松洲街松北村第一经济合作社支付各项杂费2223.74元；三、驳回原告广州市白云区松洲街松北村第一经济合作社的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费244.3元，由原告承担194.3元，被告承担50元（被告承担的部分应于本判决生效之日起三日内向本院缴纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美人民陪审员  王苏娟人民陪审员  谢 霞二〇一九年十一月五日书 记 员  林嘉仪