中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民再226号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：孔湄，女，1976年4月22日出生，汉族，住山东省德州市德城区。 委托诉讼代理人：葛如华，北京市德山律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王洪亮，男，1954年11月12日出生,汉族，住山东省德州市德城区。 委托诉讼代理人：宋国华，北京市京师（德州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁晓晖，北京市京师（德州）律师事务所律师。 一审第三人：山东天中集团有限公司，住所地山东省德州市德城区天衢工业园科海路。 法定代表人：徐天中，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙运国，北京银隅律师事务所律师。 一审第三人：德州金田电讯器材有限公司，住所地山东省德州市德城区天衢工业园。 法定代表人：徐天中，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙运国，北京银隅律师事务所律师。 一审第三人：徐天中，男，1963年7月28日出生，汉族，住山东省德州市德城区。 委托诉讼代理人：孙运国，北京银隅律师事务所律师。 一审第三人：山东三洋输送机械有限公司，住所地山东省齐河经济开发区嘉西路。 法定代表人：徐天中，该公司董事长。 一审第三人：德州大乾房地产开发有限公司，住所地山东省德州市德城区天衢工业园科海路。 法定代表人：徐天中，该公司董事长。 一审第三人：马文利，女，1968年10月14日出生，汉族，住山东省德州市德城区。 委托诉讼代理人：刘春刚，山东阳光桥律师事务所律师。 再审申请人孔湄因与被申请人王洪亮、一审第三人山东天中集团有限公司（以下简称天中公司）、山东三洋输送机械有限公司（以下简称三洋公司）、德州金田电讯器材有限公司（以下简称金田公司）、德州大乾房地产开发有限公司（以下简称大乾公司）、徐天中、马文利案外人执行异议之诉一案，不服山东省高级人民法院（2017）鲁民终1728号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年11月30日作出（2018）最高法民申4923号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人孔湄及其委托诉讼代理人葛如华，被申请人王洪亮及其委托诉讼代理人宋国华、袁晓晖，一审第三人金田公司、天中公司、徐天中委托诉讼代理人孙运国，一审第三人马文利委托诉讼代理人刘春刚到庭参加诉讼。一审第三人大乾公司、三洋公司经本院依法送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。 孔湄申请再审称，1.一、二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。（1）王洪亮与大乾公司签订的《商品房买卖合同》仅对王洪亮、大乾公司有约束力，大乾公司未按合同履行义务，王洪亮应向大乾公司追究违约责任。金田公司不是该合同当事人，王洪亮无权向金田公司主张权利。虽然金田公司曾委托过大乾公司进行房产销售，但案涉房屋无证据证明是受金田公司委托进行销售。（2）案涉《商品房买卖合同》中的房屋也与登记在金田公司名下的房产不能一一对应，无法认定为同一房产，一、二审法院对案涉房屋的原始产权归属情况认定不清。（3）王洪亮与大乾公司签订《商品房买卖合同》后并未合法占有案涉房屋，而是将房屋“返租”给了大乾公司，因此大乾公司并未将案涉房屋实际交付给王洪亮，这实际是大乾公司的变相融资行为，应按民间借贷处理。2.一、二审判决适用法律错误。案涉房屋的执行程序已经终结，房屋已被执行完毕，买受人马文利也支付了全部竞买款。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条的规定，标的物拍卖成交后，标的物所有权自拍卖成交裁定送达买受人时生效。因此，案涉房屋所有权已经转移，王洪亮提出异议已经无法排除执行，拍卖成交裁定送达后产生所有权转移效力的同时也排除了在后的德州仲裁委员会裁决书的效力。一、二审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条的规定认定王洪亮对案涉房屋享有物权期待权，适用法律错误。大乾公司是房地产开发企业，王洪亮作为消费者与大乾公司签订《商品房买卖合同》应适用《异议复议规定》第二十九条的规定而非第二十八条的规定。综上，孔湄依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定申请再审。请求：1.依法撤销山东省高级人民法院（2017）鲁民终1728号民事判决；2.依法撤销山东省德州市中级人民法院（2016）鲁14民初109号民事判决第一项；3.依法改判或发回重审，驳回被申请人的诉讼请求；4.一、二审诉讼费用由被申请人承担。 王洪亮辩称，1.王洪亮对案涉房屋与大乾公司签订有合法的《商品房买卖合同》，该合同是金田公司、大乾公司、王洪亮三方当事人的真实意思表示。大乾公司与金田公司实际控制人均为徐天中，大乾公司与王洪亮签订的合同应视为金田公司的行为，大乾公司与王洪亮应共同承担合同义务。案涉房产建设过程中，多处备案材料既加盖了金田公司公章，又加盖了大乾公司公章，金田公司对大乾公司以自己名义销售房产明知且认可，房屋交付后，金田公司也没有提出任何异议。大乾公司、金田公司有无履行协助办理过户的合同义务，不影响案涉合同的效力。案涉房产所在坤宁府小区其他房产均通过大乾公司进行销售，其中76户已经办理了过户登记手续，可以明显看出大乾公司与王洪亮签订房屋买卖合同是大乾公司、金田公司、王洪亮三方真实意思表示。2.山东省德州仲裁委员会作出的裁决书，已确定王洪亮对登记在金田公司名下、房权证鲁德字第××号房产下的坤宁府小区第二栋9号Ａ户门市房享有所有权，可以确定案涉合同中约定的坤宁府门市9号Ａ户门市房是鲁德字第××号房产证房屋中的一部分。3.王洪亮与大乾公司在2009年签订合同后即已交纳了全部购房款及相关办理登记过户的费用，大乾公司、金田公司也在当日交付了房屋，王洪亮已经合法占有案涉房屋至今，将房屋返租给大乾公司也是合法占有。4.本案中，王洪亮购买的房屋登记在金田公司名下，而非大乾公司名下，符合《异议复议规定》第二十八条关于一般房屋买卖过程中物权期待权的规定，二审法院适用法律是正确的。5.本案中山东省德州市中级人民法院（以下简称德州中院）并未制作结案通知书并发送当事人，故涉及的原执行案件尚未执行完毕，二审法院依法判决停止对案涉房屋的执行是正确的。综上，二审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回孔湄的再审申请。 一审第三人金田公司、天中公司、徐天中述称，二审判决认定事实清楚，金田公司与孔湄是民间借贷纠纷，双方是债权债务关系。大乾公司与金田公司是合作开发关系，不存在人格混同。大乾公司与王洪亮之间是房屋买卖合同关系，王洪亮已交纳房款并合法占有房屋，因此王洪亮享有的是物权，应优先于金田公司与孔湄之间的债权。 一审第三人马文利述称，认可孔湄的再审请求。另外，王洪亮在提出执行异议时执行标的已由法院拍卖完毕，本案执行标的已经执行终结，故其提出执行异议已超出了法律规定的时间，应对其执行异议予以驳回。 王洪亮向一审法院起诉请求：1．立即停止对王洪亮购买的坤宁府小区门市房的执行并解除查封；2．确认王洪亮享有所购买的坤宁府小区第二栋门市房9＃Ａ号门市房所有权；3．诉讼费用由孔湄承担。后增加及确认诉讼请求：将第2项明确为依法确认王洪亮对所购买的，登记在金田公司名下鲁德字第××号房产证的坤宁府小区第二栋门市房9＃Ａ号门市房享有所有权。增加诉讼请求为依法判令金田公司、徐天中协助王洪亮办理房产证过户手续。 一审法院认定事实：1．关于案涉房产查封及被执行情况。2014年9月30日，案涉房产被查封，2014年12月9日，德州中院作出（2014）德中民初字第302号民事调解书，调解内容为：天中公司于2014年12月20日前一次性偿还孔湄借款本金512万元及利息（利息自2014年11月11日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至该款项付清之日止）；三洋公司、金田公司对上述第一项内容承担连带清偿责任；案件受理费47640元，减半收取23820元，保全费5000元，由孔湄负担；其他双方无争议。2015年4月27日，德州中院出具（2015）德中执字第74号执行裁定书，裁定依法对金田公司所有的位于德州市天衢工业园科海路的商业楼房［房屋所有权证号：房权证鲁德字第××号，面积348.86平方米，房权证鲁德字第××号，面积338.74平方米］进行拍卖。2016年5月3日，德州中院出具（2015）德中执字第74-2号执行裁定书，裁定：1．依法将位于德州市天衢工业园科海路的房权证鲁德字第××号，面积348.86平方米商品房的房产所有权给买受人马文利。2．依法将位于德州市天衢工业园科海路的房权证鲁德字第××号，面积338.74平方米商品房的房产所有权给买受人徐倩倩。3.买受人可持本裁定书到相关登记机构办理产权过户手续。2016年6月2日，王洪亮向德州中院提起执行异议。2016年6月13日，德州中院作出（2016）鲁14执异16号执行裁定书，以王洪亮“能否因此而对该房产享有所有权应属于实体审查范围，异议人王洪亮应通过执行异议之诉程序予以确认”为由驳回王洪亮的异议。 2．关于案涉房屋销售及所有权登记情况。2009年8月21日，王洪亮与大乾公司签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第2＃门市房9＃Ａ户。该商品房的用途为营业房，属砖混结构，层高为3.3米，建筑层数地上6层。该商品房建筑面积共计190.86平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3500元，总金额66.8万元。2009年8月21日交购房款258322元，代收费48311元，回租5年，抵应收房款152688元，贷25.7万元，贷款时间以大乾公司通知为准，否则按逾期交款处理。本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交德州市仲裁委员会仲裁。2009年8月21日，大乾公司出具收款收据，内容为客户名称王洪亮9＃Ａ户，物业基金20040.3元，契税20040.3元，暖气5725.8元，天然气、有线电视2505元，共计48311.4元。2009年9月11日，大乾公司出具预收款收据，内容为：项目名称：坤宁府庄园，项目地址：德城区天衢工业园科海路01号2栋单元1-2层9户，销售不动产资产258305元。2009年11月10日，大乾公司出具收款收据，内容为房款25.7万元。2009年8月9日，王洪亮与大乾公司签订房屋租赁协议，约定大乾公司租赁王洪亮位于9＃Ａ户的门市、楼房底商二层共计2间约190.86平方米作为经营使用。租赁期限为5年，自2009年8月9日至2014年8月9日止。2014年7月30日，王洪亮与王忠强签订《房屋租赁合同》，约定王洪亮将位于坤宁府小区沿街门市房二幢9号Ａ（程磊超市）出租给王忠强，租期从2014年8月10日至2017年8月10日止，共三年。王洪亮是在科海路与德兴的交叉口处的售楼处购买该房产。 德州市房屋所有证权存根中，金田公司是房权证号为鲁德字第××号房屋的所有权人。房屋坐落为天衢工业园科海路。房屋建成年代2006年，房屋总层数6层，所在层数1-2层，产权面积348.86平方米，设计用途为商业。在初审意见一栏中注明，根据单位申请，将108439号证中3号楼营业用房分出（共10套），分别办证，该房348.86平方米，可予变更。德州市房产管理中心于2017年1月19日出具《关于德州金田电讯、德州大乾房地产公司、德城区长城饭店房产查询情况的复函》，回复称，1.大乾公司在德州市房产管理中心没有办理任何小区的商品房预售许可登记手续；2.金田公司在德州市房产管理中心系统中登记房产13宗，房屋坐落为天衢工业园。其中6宗已经办理了查封登记和抵押登记，3宗办理了查封登记。大乾公司没有房产登记。3.金田公司的房产是以单位自管房的形式申请的房产初始登记，并非以商品房预售的形式进行的登记。金田公司2009年至2013年先后以市场价出售的形式为76户办理了房产登记手续。案涉房屋的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证均齐全，建设单位为金田公司。在德州市德城区城乡建设局备案的《合同履约证明》中案涉房屋的建设单位为大乾公司，备案的《建筑消防设计防火审核意见书》、《房屋建筑工程质量保修书》中，金田公司与大乾公司均加盖公章。在德州市城建档案馆查询的案涉房屋的《竣工工程质量验收报告》中，建设单位亦记载为大乾公司。 王洪亮主张未办理过户手续的原因是已经将相关税费交给大乾公司，大乾公司无法返还税费给金田公司，所以无法过户。金田公司与徐天中主张未办理过户的原因是开发坤宁府小区时，是两块土地组成，一块在金田公司名下，一块在长城饭店名下，所有的开发手续均在两公司名下，但最后是以大乾公司名义销售，所需交的税费，都是大乾公司缴纳的，但是办理房产证时，相关税费还需金田公司和长城公司再次缴纳，就税费问题，一直协调不下来，所以没有过户。金田公司与大乾公司主张，认可因大乾公司有房地产开发资质，虽土地使用证及房产证均办理在金田公司名下，但开发及销售房产均由大乾公司进行，因金田公司与大乾公司的法定代表人均为徐天中，当时没有出具书面委托手续，均为受徐天中指示办理。 3.其他情况。大乾公司的法定代表人为徐天中，出资情况为天中公司出资1600万元，占出资比例的80%，徐天中出资400万元，占出资比例的20%，经营范围包括房地产开发经营（凭许可证经营）；房屋销售；建筑材料（不含木材）、消防器材销售（国家限制和禁止的除外）。金田公司的法定代表人为徐天中，出资情况为徐天中出资40万元，占出资比例的80%，李英华出资10万元，占出资比例的20%。 2016年9月5日，德州仲裁委员会作出的德仲裁字（2016）第43号裁决书，王洪亮请求裁决：1.确认双方签订的《商品房买卖合同》有效；2.确认王洪亮对所购买的登记在金田公司名下的鲁德字第××号房产证下的坤宁府小区第2栋9号Ａ户门市房享有所有权；3.裁决大乾公司、金田公司协助王洪亮办理房屋过户登记手续。裁决主文为：一、确认王洪亮与大乾公司签订的《商品房买卖合同》有效。二、确认王洪亮对房权证鲁德字第××号房产证项下的房产东单元、即门牌号为坤宁府门市9-Ａ号的门市房享有所有权。三、大乾公司、金田公司自本裁决书生效之日起30日内，按照有关部门的要求将分户登记所需的资料提交给不动产登记机构，协助申请人将坤宁府门市9-Ａ号门市房从鲁德字第××号房产证中分立出来，另行办理申请人为所有权人的产权证，并协助办理相应的土地使用权分户登记手续。四、本仲裁费13310元，由大乾公司、金田公司承担。王洪亮预交13310元仲裁费，本委不予退回，待执行时由大乾公司、金田公司再支付给王洪亮13310元。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、王洪亮对于案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益；二、王洪亮要求确认案涉房屋所有权及办理房产证过户手续的诉讼请求是否应予审理。 关于焦点一，王洪亮对于案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依照前述规定案外人享有的权利排除执行，四个要件必须全部具备，缺一不可。 结合本案情况，首先，王洪亮与大乾公司签订了书面的《商品房买卖合同》，该合同应认定为有效合同，理由如下：1.虽然案涉房屋的所有权登记在金田公司名下，但大乾公司与金田公司的法定代表人均为徐天中，在建设案涉房产过程中，多处备案材料中既加盖了金田公司公章又加盖了大乾公司公章，金田公司对大乾公司2009年以自己名义销售登记在金田公司名下的房产明知且认可。坤宁府小区的其他房产均是通过大乾公司进行销售，且其中的76户已经办理了房屋的过户登记手续。大乾公司与王洪亮签订房屋买卖合同是金田公司、大乾公司、王洪亮三方当事人的真实意思表示。2.《商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性效力性规定。案涉房屋于2007年竣工验收并以单位自管房的形式申请了房产初始登记（登记于金田公司名下），王洪亮与大乾公司签订房屋买卖合同的时间为2009年，虽未办理商品房预售许可证，但商品房预售制度仅约束期房的销售，并不约束现房销售，因此，在案涉房产具备国有土地使用证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的前提下，对房屋的销售不违反法律、行政法规的强制性效力性规定。关于王洪亮签订房屋买卖合同中约定的坤宁府门市9-Ａ号门市房与房权证号为鲁德字第××号房产证中的房屋关系，坤宁府门市9-Ａ号门市房是房权证号为鲁德字第××号房产证中的房屋的一部分。第二，2009年8月至10月大乾公司出具的收款收据、预收款收据及收款收据及王洪亮的转账明细表明，王洪亮已经支付买卖合同约定的全部价款及物业基金、契税、暖气、天然气、有线电视等费用。第三，王洪亮购买房屋后，大乾公司与王洪亮又签订《房屋租赁协议》，王洪亮将房屋返租给大乾公司，租赁期限为2009年8月9日至2014年8月9日。2014年7月30日，王洪亮与王忠强签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋租赁给王忠强，租期从2014年8月10日至2017年8月10日止。现案涉房屋的店面为“泸州老窖特区程磊名烟名酒”。以上证据表明，王洪亮在案涉房屋被查封前，已经合法占有案涉房屋，并通过对外租赁的方式对房屋进行收益。第四，王洪亮已经缴纳相关税费，并一直要求金田公司、大乾公司为其办理房屋过户登记手续，但因金田公司、大乾公司原因，未能将房屋过户给王洪亮，并非王洪亮消极不行使登记权利，因此，未将物权变更登记的原因不可归责于王洪亮。综上，根据《异议复议规定》第二十八条规定，王洪亮对案涉不动产享有足以排除执行的物权期待权，应停止对案涉房屋的执行。 关于孔湄主张应适用《异议复议规定》第二十九条而不是二十八条的问题。《异议复议规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。一审法院认为，该条是对房屋消费者物权期待权的保护，旨在执行程序中，对消费者生存权给予更高价值的维护，赋予消费者对购买房屋的物权期待权以排除执行的效力。该条相比于第二十八条，既不要求支付全部价款，也不要求人民法院查封之前合法占有不动产，因此，是对房屋消费者给予了更高水平的保护，也因为是对房屋消费者的保护，必须要求房屋用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。一审法院认为，本案中，王洪亮所购买的房屋是商业房，并非用于自住，购买的房屋已经登记在金田公司名下，且已经满足第二十八条关于一般房屋买卖过程中物权期待权的条件，故不应适用第二十九条。 关于焦点二，王洪亮要求确认案涉房屋所有权即办理房产证过户手续的诉讼请求是否应予审理。虽然《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。但执行异议之诉要解决的主要问题是案外人提出的对执行标的的权利是否足以排除强制执行。根据法律的相关规定，王洪亮对案涉不动产享有足以排除执行的物权期待权，已经停止对案涉房屋的执行，对于王洪亮是否享有房屋所有权不予审理。且本案王洪亮就确认房屋所有权向德州仲裁委员会申请仲裁，德州仲裁委员会已经作出仲裁裁决，该裁决并未被撤销或者不予执行，根据《中华人民共和国仲裁法》第九条关于“仲裁实行一裁终局的制度。裁决作出后，当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民法院起诉的，仲裁委员会或者人民法院不予受理。裁决被人民法院依法裁定撤销或者不予执行的，当事人就该纠纷可以根据双方重新达成的仲裁协议申请仲裁，也可以向人民法院起诉”之规定，对王洪亮要求确认房屋所有权的诉讼请求，一审法院不予审理。对王洪亮要求办理房产证过户手续的诉讼请求，不属于执行异议之诉的审理范围，一审法院亦不予审理。 综上所述，一审法院认为，王洪亮对案涉房屋享有的民事权益足以排除执行。一审法院依照《中华人民共和国仲裁法》第九条，《异议复议规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，作出（2016）鲁14民初109号民事判决：一、停止对坤宁府门市9-Ａ号门市房（鲁德字第××号房产证的一半面积）的执行；二、驳回原告王洪亮的其他诉讼请求。案件受理费10480元，由被告孔湄负担。一审法院（2016）鲁14执异16号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 孔湄不服一审判决，上诉请求：1．依法撤销德州中院（2016）鲁14民初109号民事判决第一项,并依法改判驳回王洪亮的所有诉讼请求。2．本案的一、二审诉讼费用由王洪亮承担。 二审法院对一审查明的事实予以确认。 二审法院认为，本案二审争议焦点问题为一审判决认定王洪亮对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益是否正确。 根据《异议复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人享有足以排除强制执行的权利，四个要件必须全部具备，缺一不可。本案一审判决认定在人民法院查封涉案房产之前，王洪亮已经与大乾公司签订了合法有效的书面《商品房买卖合同》，王洪亮已经支付买卖合同约定的全部价款及代收费用，并且已经合法占有涉案房产，涉案房产未能办理过户登记，王洪亮对此没有过错。二审中，孔湄对以上案件事实未提出抗辩，亦未提交证据予以佐证。因而，对上述案件事实，予以确认。综上，一审判决认定王洪亮对涉案不动产享有足以排除执行的物权期待权，应停止对涉案房产的执行，并无不当。 关于孔湄主张应适用《异议复议规定》第二十九条而不是第二十八条的问题。《异议复议规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。二审法院认为，《异议复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议情形。本案中，王洪亮所购买的房屋是商业房，并非用于自住，且购买的房屋已经登记在金田公司名下，而非大乾公司名下，因而符合第二十八条关于一般房屋买卖过程中物权期待权的条件。退一步讲，即便涉案房产登记在大乾公司名下，即同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”和“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则第二十八条和第二十九条适用上产生了竞合，并非能够适用第二十九条就自然排斥适用第二十八条，两法条产生竞合时应选择使用，满足其中之一规定的适用前提，并不排斥对另一条的适用，不动产的买受人只要满足第二十八条或第二十九条规定的构成要件，即可达到对涉案房产排除强制执行的目的。 综上所述，二审法院认为，孔湄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10480元，由孔湄负担。 再审中，王洪亮提交一份山东省高级人民法院（2018）鲁民终1543号民事判决书，证明：1.金田公司和大乾公司人格混同；2.王洪亮与大乾公司已经签订合法有效的商品房买卖合同；3.王洪亮已经合法占有了案涉房屋；4.没有办理产权过户手续不是王洪亮原因造成。 孔湄质证称，对于该证据真实性没有异议，但该判决书记载的事实与本案无关。 金田公司、天中公司、徐天中质证称，王洪亮享有足以排除强制执行的权利，金田公司、大乾公司并不是人格混同。 马文利质证称，该判决书不能证明对方所述的内容。 本院认为，孔湄、金田公司、天中公司、徐天中、马文利均未对证据的真实性提出异议，对于该证据的真实性应予确认。经审查，该判决并未认定金田公司、大乾公司存在人格混同，王洪亮也并非该判决的当事人，与该判决无直接的法律关系，故该判决不能证明王洪亮主张的事实。 再审庭审中，金田公司对大乾公司对外出售案涉房屋表示知情并认可。 本院对一审、二审查明的其他事实予以确认。 本院再审认为，本案再审的焦点问题是王洪亮对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，王洪亮与大乾公司签订有《商品房买卖合同》，该合同系当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定。虽然案涉房屋并未登记在大乾公司名下而是登记在金田公司名下，但金田公司表示对大乾公司对外出售房屋的行为知情并认可，对王洪亮与大乾公司之间签订的《商品房买卖合同》不持异议，故应当认定王洪亮在案涉房屋被查封前已签订合法有效的买卖合同。根据查明的事实，王洪亮在案涉房屋被查封前已支付了全部房款并实际占有案涉房屋，金田公司对该事实没有提出异议。对于案涉房屋未能办理权属登记，金田公司称曾为76户办理了权属登记，但因为税务问题未能为王洪亮办理权属登记，故案涉房屋未能办理权属登记不能归责于王洪亮。根据《异议复议规定》第二十八条的规定，王洪亮对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。 综上所述，一、二审判决认定事实与适用法律均无不当，本院对孔湄的再审请求不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 维持山东省高级人民法院（2017）鲁民终1728号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长  王友祥 审判员  汪治平 审判员  谢爱梅 二〇一九年十一月一日 书记员  李雪薇