山西省太原市中级人民法院民事裁定书（2019）晋01民终6623号上诉人（原审原告）：崔俊生，男，1946年10月29日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：奈剑平，山西平略律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：太原市东辰房地产开发有限公司，住所地太原市迎泽区郝庄佛光西路16号。法定代表人：于勇，总经理。委托诉讼代理人：李云照，男，1968年6月22日出生，汉族，太原市东辰房地产开发有限公司法务主管。委托诉讼代理人：张媛阳，北京中伦文德太原律师事务所律师。上诉人崔俊生因与被上诉人太原市东辰房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服太原市迎泽区人民法院（2019）晋0106民初2385号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人崔俊生上诉请求：撤销一审裁定书，依法发回重审或改判；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人系合法的被拆迁人，是本案的适格原告，一审法院认定事实不清。上诉人崔俊生在拆迁范围内有合法房屋10间，系合法的被拆迁人。2004年上诉人和张庆文、牛宏亮签订合伙建房协议，约定了出资比例和享有的房屋份额。该协议系张庆文、牛宏亮及上诉人崔俊生真实的意思表示，未违反法律法规的规定，为合法有效的协议。上诉人基于该协议取得的房屋所有权应受法律保护。此外，上诉人还就涉案10间房屋办理了房屋租赁备案证，进一步说明了上诉人对涉案房屋的合法产权获得了太原市行政机关的认可。而根据《郝庄社区城中村改造方案》，在拆迁范围内有合法的房屋所有权或者宅基地使用权均为被拆迁人，因此，上诉人系合法的被拆迁人。拆除涉案房屋前被上诉人认可上诉人的被拆迁人地位，并实际对上诉人进行了部分补偿安置。在拆除涉案房屋之前，被上诉人允诺上诉人将按照拆迁政策和不低于其他被拆迁人的补偿标准对上诉人进行补偿，并出具证明，承诺会向上诉人、张庆文、牛宏亮支付安置房4204.1平方米和安置费、搬迁费、过渡费若干。正是基于对被上诉人的信任且为了不拖延工程进度，上诉人对被上诉人的工作予以了高度配合，即默许被上诉人拆除上诉人的合法房屋。被上诉人起初也如约向上诉人支付了20万的安置费和108.3平方米的安置房，后便不再履行当初的承诺。截止到目前，张庆文拿到了一千多平米的安置房和安置费、搬迁费、过渡费若干，牛宏亮拿到了几百平方米的安置房和安置费、搬迁费、过渡费若干，而上诉人仍没有拿到被上诉人承诺的补偿安置。被上诉人认可张三红、熊秀春的被拆迁人主体资格并对其二人进行补偿安置，而张三红、熊秀春的房屋系从上诉人处购得，因此上诉人为合法的被拆迁人。签订合伙建房协议后，上诉人将合伙建房协议约定的属于上诉人的12间房屋中的2间出卖给案外人张三红和熊秀春(张三红和熊秀春并非郝庄乡郝庄新村的村民)，被上诉人按照方案对张三红和熊秀春进行了补偿安置，且被上诉人在一审庭审中也认可该事实。上诉人一方面认可张三红、熊秀春以及牛宏亮的被拆迁人的资格，一方面又声称拆迁安置只针对宅基地使用权人，显然是自相矛盾且与事实不符。二、一审法院认定《合伙建房协议书》需经郝庄社区居民委员会批准或者追认才有效，显然系对《中华人民共和国城市居民委员会组织法》理解错误。根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第三条的规定，居民委员会无权对合伙建房进行批准，换言之，《合伙建房协议书》并不会因没有居委会的批准或者追认而在法律上存在效力瑕疵。三、一审法院适用法律错误，如前所述，上诉人在涉案地块内有合法的房屋，系合法的被拆迁人，被上诉人在起诉前亦认可上诉人是被拆迁人，并对上诉人进行了部分补偿安置，且被上诉人认可从上诉人处购买房屋的案外人的被拆迁主体资格，显然被上诉人是适格原告。一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款、第一百五十四条第一款第三条(没有第一百五十四条第一款第三条)、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百零八条第三款的规定裁定驳回上诉人的起诉显然系适用法律错误。综上所述，上诉人认为一审法院认定事实不清、对《居民委员会组织法》理解存在错误、适用法律错误。请求撤销一审裁定，支持上诉人的上诉请求。被上诉人太原市东辰房地产开发有限公司（以下简称东辰房地产公司）辩称，一、上诉人称在拆迁范围内有合法房屋10间是错误的，上诉人崔俊生根据与张庆文的合伙建房协议书分得房屋共计12间（一个单元，每层两间，共六层），其中：六层的两间因不在郝庄社区拆迁方案的安置范围需要排除，东辰房地产公司代张庆文及上诉人安置了两户（三层的张三红、六层的熊秀春）需要排除两间，如此上诉人可以获得安置补偿的房屋其实是8间，而不是10间。二、上诉人称就涉案10间房屋办理了房屋租赁备案证……说明获得了合法产权是错误的，房屋租赁备案证只说明租赁这种债权债务的存在，不能证明房屋所有权的存在，如果房屋租赁备案证属于物权性质的证明，怎么可能有效期仅为24个月，到2012年10月20日失效。上诉人提交的承租人张三红、熊秀春2010年10月房屋租赁备案证，与其提交的该二人2007年签订的售购房协议在法律关系上相互矛盾。1999年国务院办公厅发布的关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知第二条第二款、2004年11月国土资源局关于加强农村宅基地管理的意见的规定，市行政机关不能无视上述政策法规，给不享有宅基地使用权的上诉人违法发放房产证。三、上诉人称拆迁房屋前被上诉人认可上诉人被拆迁人的地位的说法是错误的，房屋拆除前，东辰房地产公司只是建议上诉人与宅基地使用权人张庆文进行协商，并未认可上诉人的被拆迁地位，否则早已与上诉人签订了拆迁安置补偿协议。东辰房地产公司支付上诉人部分补偿费20万元并提供一套安置房是出于人性化拆迁的理念，并在征得张庆文同意的情况下，代张庆文对上诉人作出的前期补偿安置，该部分金额和安置房屋的面积，均会在将来对张庆文的补偿金额和安置房屋面积中予以直接扣除。四、上诉人称东辰房地产公司认可张三红、熊秀春的被拆迁人主体资格并对其二人进行补偿安置的说法是错误的，没有任何证据显示东辰房地产公司认可过张三红、熊秀春的被拆迁人主体资格。张三红、熊秀春的两套房是2007年由上诉人崔俊生卖出去的，上诉人出售每套房屋都曾获利20多万元，故其安置义务理应直接由上诉人承担（间接由张庆文承担），但由于当时上诉人与张庆文都无力对该两户履行安置义务，导致拆迁工作僵持不下，无法推进。所以，东辰房地产公司出于人性化拆迁的理念，并在征得张庆文同意的情况下，代张庆文对上诉人作出的前期补偿安置，该部分金额和安置房屋的面积，均会在将来对张庆文的补偿金额和安置房屋面积中予以直接扣除。五、上诉人称合伙建房协议书并不会因没有居委会的批准或追认而在法律上存在效力瑕疵的说法是错误的，协议书反映的是一种债权债务关系，其权利义务具有相对性，因郝庄村委会并没有盖章对其予以认可或追认，不管是否合法有效，对村委会及东辰房地产公司都没有法律约束力。六、一审裁定认定上诉人主体不适格是正确的。上诉人不是合法的宅基地使用权人，按照郝庄村委会的拆迁安置方案，协议书未经村委会盖章予以认可或追认，东辰房地产公司也没有与上诉人签订过任何的拆迁补偿安置协议，故上诉人作为被拆迁人主体地位无物权上的依据。综上，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原裁定。上诉人崔俊生向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告履行1141.5平方米回迁安置房(价值为5136750元)；二、判令被告向原告支付拆迁搬迁费、装修费、过渡费(自2012年12月1日至2019年3月31日止，共计945325元)；第一项和第二项费用共计6082075元；三、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》规定，农村土地，包括宅基地，属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理，并经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准，且农村村民一户只能拥有一处宅基地，即村民对宅基地使用权的享有受村民组织管理，需经政府审核、确认、批准、登记；获取相应权属登记，并根据该权属登记确认权利。《郝庄社区城中村改造动迁方案》第二条第二项载明：拆迁范围内市民有合法的房屋所有权证、郝庄村民有合法的宅基地使用证的被征收人均按上述规定给予征收补偿安置。太原市迎泽区郝庄乡郝庄新村3号（原宅基地证为太原市迎泽区郝庄乡郝庄新村2号）宅基证证载的户主是案外人张庆文。原告崔俊生并非涉案宅基地的合法使用权人，不具备获得拆迁补偿款的资格。其次，原告崔俊生和张庆文、牛宏亮所签的《合伙建房协议书》系三方自行达成的协议，该协议并未经过郝庄社区居委会的批准或追认，故现有证据不能证明涉案宅基地的合法使用权人是原告崔俊生。原告主体不适格，故依法驳回原告的起诉。原审裁定：驳回原告崔俊生的起诉。本院认为，上诉人崔俊生主张由被上诉人东辰房地产公司对拆迁房屋予以安置补偿是否合法是本案的争议焦点。首先，上诉人崔俊生主张的涉案拆迁房屋的来源依据是《合伙建房协议书》，而2004年8月31日由上诉人崔俊生、案外人牛宏亮、张庆文签订的《合伙建房协议书》明确约定，案涉房屋的宅基地为张庆文提供，即张庆文依法对案涉房屋的宅基地拥有合法的使用权，根据该协议约定的职责分工，土地使用的一切事宜和以后需要办理房产的任何手续签字均由张庆文承担办理，事实上涉案房屋在拆迁时由被上诉人东辰房地产公司出具的证明也是面对张庆文而为。而且根据《郝庄社区城中村改造动迁方案》第二条第二项规定，拆迁范围内市民有合法的房屋所有权证、郝庄村民有合法的宅基地使用证的被征收人均按上述规定给予征收补偿安置。本案所涉宅基地的合法使用人非崔俊生，故原审认定崔俊生非合法的宅基地使用人，其与被上诉人之间不存在权利与义务关系，因此，崔俊生作为请求安置补偿的权利人主体不适格并无不当。其次，对于上诉人崔俊生提出的《合伙建房协议书》的问题，该《合伙建房协议书》的签订人为崔俊生、牛宏亮、张庆文，即该《合伙建房协议书》只对合同当事人具有约束力，并不相当然对其他单位和个人具有约束力，故上诉人应当与合同相对方就其权利与义务依法进行确认后，再行行使权利。第三，对于上诉人崔俊生提出原审引用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三条的问题，该法条引用明显属于书写错误，应为第一百五十四条第一款第三项。综上，上诉人崔俊生的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条的规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 孙广金审判员 雷 晨审判员 王 薇 二〇一九年十一月八日书记员 米 鑫