云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初11796号原告：昆明市官渡区新一高明金属机械有限公司。住所：云南省昆明市官渡区六甲乡新一村委会。法定代表人：徐高明，总经理。委托代理人：鲁志华，四川万明律师事务所律师，特别授权代理。被告：宋致林，男，仡佬族，1965年7月8日出生，身份证住址云南省昆明市官渡区。委托代理人：李相周，云南明靖律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明滇康医院。住所：云南省昆明市官渡区六甲街道办事处新一社区。法定代表人：宋致林。委托代理人：瞿征、刘玚，云南明靖律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明市官渡区新一高明金属机械有限公司诉被告宋致林、被告昆明滇康医院房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年10月29日公开开庭进行审理。原告昆明市官渡区新一高明金属机械有限公司（以下简称“原告”）的委托代理人鲁志华，被告宋致林的委托代理人李相周，被告昆明滇康医院（以下简称“被告滇康医院”）的委托代理人瞿征、刘玚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：一、解除原、被告签订的《房屋租赁协议》，并判令被告限期搬离；二、判令被告支付原告截止起诉之日的房屋租金967481.6元；三、判令被告支付原告自起诉之日至解除合同之日止的租金（租金按每年504773元计算）；四、判令原告租赁给被告的房屋的拆迁装修（除消防设施外）赔偿款归原告所有；五、本案案件受理费、公证费由被告负担。事实与理由：原告与被告宋致林于2009年8月9日签订《房屋租赁协议》，约定原告将位于官渡区甲办事处新一社区居民委员会的一栋五层房屋全部出租给被告用于其设立昆明滇康医院的住所以及经营场所，并约定了租期、租金、装修等事项。签订《房屋租赁协议》后，原、被告分别于2009年9月4日、11月3日、2010年1月20日达成《房屋租赁补充协议书》分别对租赁标的物的面积、租金计算方式和租金增幅标准等内容作出补充约定。在双方多次达成协议后，被告一直按约履行直至2017年政府公告租赁标的物已纳入拆迁范围后，被告就至今为止既不与原告解除合同，又一直使用原告的房屋（即租赁标的物），但却至今未支付原告两年的租金。被告宋致林答辩称：原告对被告宋致林的诉讼请求没有法律依据，被告宋致林作为被告滇康医院的法定代表人，在签订合同的过程中，是代表第二被告，是职务行为并非个人行为。被告滇康医院答辩称：第一、答辩人认为与原告签订的房屋租赁协议已经于2017年年底解除，答辩人与原告于2009年8月9日签订《房屋租赁协议》，其后分别于2009年9月4日、2009年11月3日、2010年1月20日签订《补充协议》，于2010年1月15日签订《房屋租赁协议》，合同签订后，答辩人将租金交纳至2018年1月24日。2017年年末，官渡区甲街道新一社区征地拆迁工作指挥部发布拆迁公告，明确答辩人租赁使用的房屋属于征地拆迁范围，原告于2017年年底通知答辩人不能再经营了，答辩人根据原告的要求于2017年年底与聘用工作人员解除劳动关系，关门停业，停止使用租赁物，至此原被告双方签订的《房屋租赁合同》，租赁物已经无法达到承租的用途和目的，合同目的不能实现，协议已经解除；第二、原告要求限期搬离没有事实依据。答辩人已于2017年年底停止经营，并对租赁物停止使用，由于原告拒不配合，导致至今无法与拆迁办达成相关的拆迁安置协议，才导致该租赁物迟迟没有办法拆迁，也不存在限期搬离的事实；第三、答辩人认为2018年1月以后的租金不需要向原告支付。根据《合同法》第212条、第216条，答辩人与原告签订的《房屋租赁协议》的合同目的就是经营医院，在被告知拆迁后，即停止了经营，停止了对租赁物的使用，且答辩人认为双方合同已经于2017年年底解除，原告要求支付2018年1月以后的租金，无事实依据；第四、答辩人请求支付租金已经超过诉讼时效。根据约定，答辩人需要每年1月25日之前支付租金，根据《民法通则》第136条规定，延付或拒付租金的，诉讼时效期间为一年，故原告须于2019年1月24日前对2018年的租金提出请求，原告至今才提出诉讼，已经超过诉讼时效；第五、根据约定拆迁装修款属于答辩人所有，原告此项请求没有事实依据，根据《房屋租赁协议》第七条第九项的约定，如政府行为拆迁，对乙方的搬迁、设施、设备、消防、装修以及设施费用等补偿经费，由乙方主张归乙方所有，故拆迁装修款属于答辩人。由于原告一直拖延签署拆迁安置协议，导致答辩人的合法权益至今无法主张，且根据法律规定，答辩人应当获得的过渡安置费用以及搬家费无法获得；第六、原告将宋致林列为被告主体不适格。因为今天开庭，原告当庭向法庭增加了诉讼请求公证费2000元，针对公证费费用的支出，原告是将其列在诉讼费用的分担上，公证费并不是诉讼必须支出的诉讼费用，而是原告因此认为产生的损失，如果原告认为需要被告赔偿因诉讼导致的损失，原告应当单列或者以书面的形式申请增加诉讼请求，我们不予认可。针对本案，原告向本院提交如下证据：1、房屋租赁协议、房屋租赁补充协议三份、证明，欲证明原被告双方达成原告将其位于官渡区甲街道办事处新一社区居委会自建房一幢共5层房屋租赁给被告，房屋租金为前五年计算基数为395680.14元/年的事实，租赁标的物拆迁所得赔偿款除消防设施赔偿款外均归原告所有，原告租赁的房屋系自建房屋；2、公证书，欲证明被告截止原告起诉之后在使用租赁标的物的事实；3、保全现状公证费，欲证明因此支出公证费2000元的事实。经质证，两被告对原告提交的证据1、2、3的真实性、合法性无异议，不认可证明内容，租金计算标准有变更，装修是所有部分，不仅仅指消防部分。本院对以上证据的真实性予以确认，证据2只能证实租赁标的房屋的现状，不能证实原告的观点。针对本案，被告宋致林无证据提交。针对本案，被告滇康医院向本院提交如下证据：1、民办非企业单位登记证书，欲证明被告滇康医院是独立法人，法定代表人是宋致林，原告将宋致林列为被告主体不适格；2、房屋租赁协议，欲证明原告与云南民族癫痫病专科医院于2009年8月9日就位于官渡区甲街道办事处新一社区居委会的自建房屋租赁签订《租赁协议》，约定原告将该房屋出租给云南民族癫痫病专科医院使用，租期15年，租金一年一付，甲方保证该房屋15年不拆迁，如政府行为拆迁，对乙方的搬迁、设施、设备、消防装修及设施费用等补偿由乙方主张归乙方所有；3、补充协议书，欲证明合同双方于2009年9月4日对《租赁协议》签订补充协议；4、补充协议书，欲证明合同双方于2009年11月3日对《租赁协议》签订补充协议；5、补充协议，欲证明合同双方于2010年1月20日对《租赁协议》签订补充协议，约定租金起始日期为2010年1月25日，租金前五年为390941.64元；6、房屋租赁协议执行凭证，欲证明2012年8月20日，原告与被告滇康医院签订协议确认租赁合同双方当事人是原告与被告滇康医院；7、收据，欲证明被告滇康医院2017年1月向原告缴纳2017年1月25日至2018年1月24日租金，此后原告未向被告索要租金；8、官渡区甲街道新一社区征地拆迁通知，欲证明官渡区于2017年7月启动六甲街道新一社区的征地拆迁工作，租赁房屋属于拆迁范围，租赁合同不可继续履行；9、证明，欲证明被告滇康医院于2017年年底关门停业，未使用租赁物；10、医疗机构申报停业（歇业）申请书，欲证明被告滇康医院停业后，向卫生行政主管部门申请停业，至今未开业；11、昆明市用人单位解除（终止）劳动合同证明书，欲证明被告滇康医院2017年年底解除工作人员的劳动关系，关门停业；12、昆明市劳动合同登记名册（备案表），欲证明被告滇康医院2017年年底解除工作人员劳动关系，关门停业；13、相片，欲证明租赁物现状，被告滇康医院早已经停业，未使用租赁物，原告未与拆迁办签订拆迁安置协议，导致租赁物未拆除，由此产生的责任应该由原告自行承担，原告要求被告支付租金，没有事实依据；14、百度地图，欲证明租赁物周边建筑大多都已经拆除，原告拒不与拆迁办签署协议，导致标的物至今未拆除，原告自行承担责任；15、发票，欲证明被告滇康医院支付500万元装修款，购置设备支付设备款项154万余元，因拆迁给被告造成巨大经济损失；16、证人宋致生、宋某证言，欲证实被告滇康医院在2017年底就关门停业了。经质证，原告对被告滇康医院提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、10、11、12的真实性无异议，对证据9、15的真实性、合法性及关联性不认可，对证据13不发表质证意见，对证据14只能证明该地方即将发生拆迁或者部分被拆迁，不能证明被告并未使用原告租赁物，对证据16的证人陈述不认可；被告宋致林对被告滇康医院提交的以上证据均无异议。本院认为，以上证据真实、合法，证据16的证人证言对于被告滇康医院的停业时间及停业情况的陈述具有较高的可信度，能够与证据9、10、11、12一并印证被告滇康医院在收到拆迁公告后于2017年年底就停业的事实。经本院审理查明并依法确认如下法律事实：2006年1月9日，六甲乡新一村委会第四村民小组、官渡区甲乡新一村民委员会、昆明市官渡区甲乡人民政府出具《证明》，载明：官渡区甲乡新一村委会第四村民小组划拨给新一村委会作为企业用地的土地面积2500.8平方米（3.75亩），已办理并领取集体土地使用证，该土地面积现由昆明市官渡区新一高明金属机械有限公司有偿有期管理使用，土地面积上的房屋及建筑物全部投资由该公司法人承付，房屋及建筑物的管理使用权，在50年有偿有期使用期内，属昆明市官渡区新一高明金属机械有限公司法人徐高明所有。2011年12月28日，昆明市官渡区甲街道办事处新一居民委员会出具《产权证明》，载明：兹有昆明市官渡区甲街道办事处新一村委会将位于官渡区的土地，面积2500.8平方米，使用期限为五十年，自2002年1月1日起至2051年12月31日止，租给新一高明金属机构有限公司用于生产、经营场所使用，新一高明金属机构有限公司在该土地上建盖了房屋，新一高明金属机械有限公司对该房屋有使用权和转租权。2009年8月9日，原告（作为甲方）与云南民族癫痫病专科医院（作为乙方）签订了《房屋租赁协议》，约定：甲方以租地方式取得官渡区甲街道办事处新一社区居委会土地自建房屋一幢，一至五层，租房面积总面积2192.49平方米，租期壹拾伍年，自2009年11月1日至2024年10月31日，自租赁日起五年期内，第一层至第四层每月每平方米租金为15元，五年后每三年递增一次，甲方须保证该房屋能使用15年不拆迁，除不可抗力或政府行为外，乙方现正在申报该医院的过程中，以本人名义签订此协议，批复后加盖公章，如政府行为拆迁，对乙方的搬迁、设施、设备、消防装修及设施费用等补偿经费由乙方主张归乙方所有，协议还约定了其他事项，被告宋致林作为乙方进行了签字。2009年9月4日、2009年11月3日、2010年1月20日、原告与云南民族癫痫病专科医院分别签订了三份《房屋租赁补充协议书》，分别对租金、装修费用等事项进行了补充约定。2012年8月20日，原告与被告滇康医院签订了《房屋租赁协议》执行凭证，约定：2009年8月9日签订的《房屋租赁协议》，乙方为云南民族癫痫病专科医院，乙方签章人为宋致林，2009年4月、2009年11月3日、2010年1月20日签订的《房屋租赁补充协议》，乙方为云南民族癫痫病专科医院（现重新申报名称定为昆明滇康医院），乙方签字人为宋致林。被告滇康医院的租金交至2018年1月24日，《收款收据》上标注四楼租金为343988.37元，五楼租金为91259.78元。2017年7月16日，官渡区甲街道新一社区征地拆迁工作指挥部发布《官渡区甲街道新一社区征地拆迁通告》，载明：按照官渡区甲街道新一社区征地拆迁工程总体要求，征迁范围为新一社区行政辖区内的七个居民小组，四邻界线为东至小清河，西至大清河，北至六甲社区七组，南至新二社区，本公告发布之日正式启动官渡区甲街道新一社区征地拆迁工程的工作。2018年12月18日，被告滇康医院向官渡区卫生监督局申请了《医疗机构申报停业（歇业）申请书》，以因政府拆迁房屋，需停业另找医院地址为由申请停业，停业期限自2018年12月18日至2019年6月17日半年。被告滇康医院于2017年底关门停业，部分设备仍留在医院内，未向原告移交医院。现原告诉至本院主张相应诉请。本院归纳本案的焦点：1、关于租金的主张是否超过诉讼时效？2、被告宋致林是否为适格主体？3、《房屋租赁合同》是否应当解除？被告是否应当向原告支付租金及拆迁补偿款？本院认为：针对焦点1，原告主张2018年1月24日以后至起诉之日的租金，原告向本院递交诉讼材料的时间为2019年9月3日，根据自2018年7月23日起施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”，故原告的起诉没有超过诉讼时效；针对焦点2，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，原、被告2012年8月20日签订的《房屋租赁协议》执行凭证，约定由乙方承租方为云南民族癫痫病专科医院，重新申报名称为昆明滇康医院，房屋的实际使用人也为被告滇康医院，被告宋致林系被告滇康医院的法定代表人，其签字的行为应视为职务行为，合同相对方应为原告及被告滇康医院，故被告宋致林在本案中不是适格主体；针对焦点3，根据2017年7月16日的《官渡区甲街道新一社区征地拆迁通告》，自公告发布之日正式启动该片区的拆迁工程工作，被告滇康医院所租赁的房屋位于拆迁范围内，原告也就拆迁事项通知过被告方，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，虽《房屋租赁协议》约定的租期未满，现租赁标的已被列入拆迁范围，因不可抗力造成了合同无法继续履行，故本院依法确认2009年8月9日签订的《房屋租赁协议》解除，因《房屋租赁补充协议书》是《房屋租赁协议》的一部分，故2009年9月4日、2009年11月3日、2010年1月20日签订的《房屋租赁协议补充协议书》也一并解除，因合同已被解除，被告搬离租赁房屋并不影响其按约定应当获得的装修权益，故被告滇康医院应当在三十日内搬离；对于租金主张，被告滇康医院提交的证据及证人证言能够印证被告滇康医院在2017年年底就已经关门停业，就没有继续使用房屋，并留守了一个叫宋致生的工作人员等待房屋被拆迁补偿，就房屋及设备也没有向原告进行过移交，因拆迁也涉及被告的权益，故被告的辩解具有合理性及客观性，在出现政府拆迁的不可抗力因素下，原告作为权利人应当积极与被告协商合同的各项事宜，并应当及时与拆迁办联系办理拆迁安置事宜，本案并无证据表明原告在被告的租金交纳届满期后与被告协商过合同是否再履行以及是否还需交纳租金事项，原告有怠于行使权利的情形，同时在原告未与拆迁部门办理相关手续的前提下，导致房屋至今未被拆除，对于原告主张的租金请求，原告应自行承担因自身原因造成的损失扩大的责任，综上，原告提交的证据无法证实被告滇康医院自2018年1月25日至今还在租赁房屋，根据谁主张谁举证的原则，应当承担举证不利的责任，故对于租金主张，本院不予支持；对于拆迁装修的赔偿费，该费用并未实际发生，系原告主张的预期利益，并非本案的损失，本院不予支持。据此，本院依照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原、被告之间于2009年8月9日签订的《房屋租赁协议》（含2009年9月4日、2009年11月3日、2010年1月20日签订的《房屋租赁补充协议书》）；二、被告昆明滇康医院自本判决生效之日起三十日内搬离所租赁房屋（即原告昆明市官渡区新一高明金属机械有限公司在官渡区甲街道办事处新一社区建盖的五层自建房屋）；三、驳回原告昆明市官渡区新一高明金属机械有限公司的其他诉讼请求。案件受理费13475元，由原告昆明市官渡区新一高明金属机械有限公司承担10000元，由被告昆明滇康医院承担3475元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长  付宜禾人民陪审员  李小龙人民陪审员  李匀博二〇一九年十一月二十九日书 记 员  杨玉池