四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初8926号 原告：九龙仓（中国）物业管理有限公司，住所地：成都市锦江区年丰巷52号附8号。 法定代表人：徐耀祥，九龙仓（中国）物业管理有限公司董事长。 委托诉讼代理人：邓舒丹，中豪律师集团（四川）事务所律师。 委托诉讼代理人：徐路平，中豪律师集团（四川）事务所律师。 被告：江力，男，1978年7月19日出生，汉族，住成都市金牛区。 被告：赵玉，女，1982年10月30日出生，汉族，住成都市锦江区。 原告九龙仓（中国）物业管理有限公司（简称九龙仓物管公司）与被告江力、赵玉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告九龙仓物管公司的委托诉讼代理人徐路平，被告江力、赵玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 九龙仓物管公司向本院提出诉讼请求：1、判令江力、赵玉支付其欠付九龙仓物管公司2017年7月1日至2019年3月31日期间的物业管理服务费用13446.09元及违约金至付清全部欠费之日止；2、判令江力、赵玉支付九龙仓物管公司律师费1000元；3、本案的诉讼费用由江力、赵玉承担。九龙仓物管公司当庭变更第一项诉讼请求为判令江力、赵玉支付其欠付九龙仓物管公司2017年7月1日至2018年10月23日期间的物业管理服务费用10079.4元及违约金至付清全部欠费之日止。 事实与理由：成都天府时代广场物业管理有限公司（后更名为九龙仓（中国）物业管理有限公司）与江力、赵玉签订《前期物业管理服务协议》，约定由九龙仓物管公司为江力、赵玉位于成都市锦江区住宅物业及该物业所在管理区域内的房屋共用部分、共用设施的绿化、环境卫生、公共秩序等提供物业服务与管理。按照《前期物业管理服务协议》第四条第一款之约定，江力、赵玉应按拥有的物业建筑面积（房屋所有权证载明面积为213.43平方米）按3元／月／平方米的标准向九龙仓物管公司交纳物业费；同时按住《前期物业管理服务协议》第四条第七款之约定，江力、赵玉每次缴纳物业费用的时间是每季第一月的5日前。协议签订后，九龙仓物管公司依约履行了物业管理和服务的义务，但江力、赵玉怠于支付物业服务费用，经九龙仓物管公司多次催收，江力、赵玉均拒绝支付。同时，依据《前期物业管理服务协议》第八条第四款之约定，江力、赵玉违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，九龙仓物管公司有权要求江力、赵玉补交并从逾期之日起按每天万分之二的标准缴纳违约金，故江力、赵玉应当向九龙仓物管公司支付违约金。同时，依据《临时管理规约》第六章第三十七条第18款规定，“若业主或物业使用人欠交物业管理服务费或根据本规约以及物业服务公司规定的其他任何费用时，物业服务公司有权采取下列措施：3物业服务公司有权依法采取诉讼等方式对欠费业主或物业使用人进行追讨（该欠费包括但不限于违约金、诉讼及保全费用、申请执行费用、涉及的聘请律师的费用等各项开支）”，故江力、赵玉还应当向九龙仓物管公司支付律师费1000元。 江力、赵玉辩称，因为其他民事纠纷，导致其所有的案涉房屋于2018年10月被成都市武侯区人民法院强制执行，目前该房屋已经司法拍卖由案外人取得所有权。房屋被拍卖时，法院明确告知由买受人承担其欠付的物业管理服务费用，九龙仓物管公司不应向江力、赵玉主张收取物业管理服务费用，而应当向拍卖法院提出。 本院经审理认定事实如下：成都天府时代广场物业管理有限公司更名为九龙仓物管公司。江力与赵玉于2006年9月6日登记结婚。江力、赵玉与龙茂房地产开发（成都）有限公司（以下简称龙茂房地产公司）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定江力、赵玉购买龙茂房地产公司开发的位于锦江区“时代豪庭”号房屋。2013年4月1日，江力、赵玉登记为上述房屋共有权人，案涉房屋建筑面积为213.43平方米。2018年10月24日，案涉房屋的产权人变更为案外人张雪梅。 九龙仓物管公司（甲方）与江力、赵玉（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主大会选聘物业服务公司、且业主委员会与物业服务公司签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；甲方依据本协议向乙方收取物业管理服务费和其他有偿服务费用；物业服务收费实行包干制，由乙方按其拥有物业的建筑面积按3元/月/平方米的标准交纳；乙方应在房屋办理交接手续时向甲方提前一次性付清3个月的物业管理服务费，3个月之后的物业管理服务费按季于每季第一月的5日前交纳，如遇休息日和节假日，则顺延至休息日和节假日结束后的第1个工作日；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之二的标准交纳违约金，如果乙方在一个月内仍未补交，甲方有权采取相应的法律行动。后附《业主临时管理规约》约定:业主需按约定全额缴交物业管理服务费及其他费用，业主或物业使用人未能于应付款到期日起15天内付清，物业服务公司有权依法采取诉讼等方式对欠费进行追讨（该欠费包括但不限于违约金、诉讼及保全费用、申请执行费用、涉及的聘请律师的费用等各项开支）。江力、赵玉并在承诺书上签字，承诺同意遵守上述规约全部内容，承担违反规约的相应责任。 江力、赵玉每季应向九龙仓物管公司交纳物业管理服务费1920.87元。现江力、赵玉仍欠九龙仓物管公司2017年7月1日至2018年10月23日的物业管理服务费未交纳。九龙仓物管公司向江力、赵玉催收物业管理服务费，未果。 九龙仓物管公司与四川衡平律师事务所签订《委托代理合同》，约定九龙仓物管公司委托四川衡平律师事务所指派律师，作为九龙仓物管公司向其管理的天府时代广场项目的业主追索物业服务费合同纠纷的诉讼代理人。后九龙仓物管公司与四川衡平律师事务所、中豪律师集团（四川）事务所签订《协议书》，约定四川衡平律师事务所将其代理上述案件的权利义务转移至中豪律师集团（四川）事务所，2019年8月9日，九龙仓物管公司向中豪律师集团（四川）事务所支付本案律师费1000元。 上述事实，有当事人提交的九龙仓物管公司工商信息、江力、赵玉的身份信息，《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》，《律师函》、快递详情单、查询单、《委托代理合同》、《协议书》、律师费发票、本院（2017）川0104民初8561号民事判决书，以及当事人的陈述在案佐证。江力、赵玉提交了成都市武侯区人民法院履行完毕通知书及笔录、申请法律援助经济困难证明，与本案没有关联性，本院不予采纳。 本院认为，江力、赵玉作为时代豪庭小区的业主，九龙仓物管公司作为时代豪庭小区的物业管理公司，向包括江力、赵玉在内的时代豪庭小区提供物业管理服务，双方形成物业管理服务合同的法律关系，江力、赵玉作为物业管理服务的对象，负有按时交纳物业管理服务费的义务。根据《前期物业管理服务协议》约定，江力、赵玉应于每季第一月的5日前按季交纳物业管理服务费，未按约交纳的从逾期之日起按每天万分之二的标准交纳违约金。江力、赵玉未交纳2017年7月1日至2018年10月23日的物业管理服务费，九龙仓物管公司主张江力、赵玉尚欠2017年7月1日至2018年10月23日期间的物业管理服务费用10079.4元，并要求其交纳上述费用，本院予以支持。根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”的规定，江力、赵玉作为案涉房屋的业主，应当按照《前期物业管理服务协议》的约定交纳其作为业主即房屋所有权人期间的物业服务费用，江力、赵玉以其房屋被法院强制拍卖为由，辩称其欠付的物业服务费用应由物业买受人支付，缺乏依据，本院不予支持。江力、赵玉逾期交纳物业管理服务费的行为，已构成违约，九龙仓物管公司主张以每季度欠付的物业管理服务费为基数分别自逾期之日起按每日万分之二支付违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。因江力、赵玉逾期交纳物业管理服务费，九龙仓物管公司提起本案诉讼并支付律师费1000元，根据《业主临时管理规约》“业主或物业使用人未能于应付款到期日起15天内付清，物业服务公司有权依法采取诉讼等方式对欠费进行追讨（该欠费包括但不限于违约金、诉讼及保全费、涉及的聘请律师的费用等各项开支）”之约定，江力、赵玉应向九龙仓物管公司支付上述律师费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告江力、赵玉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付2017年7月1日至2018年10月23日期间的物业管理服务费用10079.4元及违约金（以每季度欠付的物业管理服务费为基数，分别自每季度逾期之日即每季度第一个月的6日起至付清之日止，按每日万分之二的标准计算）； 二、被告江力、赵玉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付律师费1000元。 如果被告江力、赵玉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取80元，由被告江力、赵玉负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 张 朋 二〇一九年十一月二十日 书记员 覃雪梅