广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初5389号原告：陆晋杰，男，2001年12月24日出生，汉族，住广东省广州市从化区，法定代理人：张某，女，1972年1月23日出生，汉族，住广东省广州市从化区，系原告的母亲。委托诉讼代理人：吴学明，广东宏安信律师事务所律师。被告：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市从化区江埔街御景路2号,统一社会信用代码91440101786092161T。法定代表人：杨林森，职务为经理。委托诉讼代理人：舒辉、陈淮，均系广东金桥百信律师事务所律师。原告陆晋杰与被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陆晋杰的委托诉讼代理人吴学明、被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司的委托诉讼代理人舒辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆晋杰向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交付房屋的违约金（从2015年12月16日起按1990000元每日万分之一计至实际交付之日止，暂计至2019年10月16日共1400天的违约金为278600元）；2.本案诉讼费用由被告承担。在庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为判令被告向原告支付逾期交付房屋的违约金（从2015年12月16日起按1990000元每日万分之一暂计至2019年10月16日的违约金为278600元）。事实和理由：原、被告于2015年5月31日签订了《广州市商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买位于从化市街口街××街××房××型××房。总房价款1990000元，一次性付款方式付款。该合同第十三条约定，被告应于2015年12月15日前将房屋交付给原告使用，房屋交付条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电通邮的证明文件。合同第十四条约定被告逾期交楼的，被告应按已付房价款的0.1‰支付违约金至实际交付日止。合同签订后，原告已按合同约定履行义务，但被告至今未按合同约定交房条件和时间向原告交付房屋，原告了解到诉争房屋一直是临时用电，被告的行为已构成违约。为此，请求判如所诉。被告辩称，被告与原告商品房预售合同纠纷一案，被告认为原告的诉请不能成立，应依法予以驳回。具体理由为：一、根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条的规定，建筑工程经竣工验收并经备案后即可交付使用，也即法定的交付标准是竣工验收备案。涉案房产已经竣工验收备案，符合法定交付标准。二、原告与被告之间《商品房买卖合同》附件七《补充协议》第六条约定，双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条补充约定为：被告在向原告发出《收楼通知书》后，且在办理交楼手续时出示了竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书后即视为符合交付标准，原告应同意办理收楼手续。该《补充协议》是原告与被告双方真实意思表示，且在签约前向原告解释说明，合法有效。基于此，双方关于涉案房产所约定的交付标准为被告具备竣工验收备案、住宅质量保证书、住宅使用说明书，涉案房产已达到交付标准。三、涉案小区正常供电，可满足居民日常生活需要，原告无证据证明因为用电问题影响到其正常使用，并因此产生损失或存在损失。四、原告于2016年1月10日已经实际办理收楼手续，同意按现状收楼，故即便原告可以主张逾期交楼违约金，也仅能主张2016年1月10日前的违约金。同时，按照《广东省高级人民法院印发的通知》（粤高法【2017】191号）第四十七条规定“买受人请求出卖人支付逾期办证违约金……若按日或者按月等时间累积计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间”，原告2019年10月16日提起诉讼，意味着其2016年10月17日前的主张均已经超过诉讼时效，故原告的违约金诉请均不应再予支持。综上，恳请法庭判决驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明：2015年5月31日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于从化区街口街雨华一街18号202房H型68幢306房；建筑面积243.25平方米；总金额为1990000元；原告以一次性付款方式付款，在2014年12月21日前支付全部房价款，总金额1990000元。合同第十二条约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定：被告应当在2015年12月15日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告。合同第十四条约定：被告如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。合同第十五条约定：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。合同第十六条约定：原告应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应对在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。合同附件七《补充协议》第六条约定：双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条的补充约定：被告向原告发出《收楼通知书》后，且在原告办理收楼手续时，向原告出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖被告公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，原告同意办理收楼手续。上述合同签订后，原告依约支付全部购房款1990000元。另查明，2016年1月10日原告的母亲张某代其前往被告处签收了业主文件/钥匙签收表。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。本案主要涉及以下两个问题：一、涉案房屋是否符合交付标准问题。根据中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条第一、二款规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理。”由此可知，所谓临时用电是供电企业按用电期限分类区别于正式供电的一种供电方式，其适用于基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电的情形，而房屋是以居住为目的的，具备永久性用电是居住生活的必备条件，临时用电不能用作居民的日常生活用电。虽然雅居乐公司在《补充协议》中变更交楼标准，删除了原合同对永久性供水、供气、供电、通邮的相关要求，但该变更损害了购房人的合法利益，违背了合同订立与履行的公平原则。且，开发商因行业监管部门的强制要求而必须承担的永久性供电义务并不因补充协议中供电条件的删除而免除。故，即便雅居乐公司已按照《补充协议》约定取得《建筑工程竣工验收报告》，但在涉案楼盘尚未具备永久用电，不能满足买受人基本居住要求的情况下，其主张涉案房屋已于合同约定交房期限2015年12月15日前达到房屋交付标准，与国家电力管理规定相悖。因而，涉案房屋在原告收楼时尚不符合房屋交付标准。（2019）关于逾期交房违约金计算起止时间和诉讼时效的问题。如上所述，涉案房屋在原告收楼时尚不符合交楼条件，按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，原告有权拒绝收楼，但鉴于原告的母亲张某代其实际已于2016年1月10日签收了《业主文件/钥匙签收表》，涉案房屋已实际交付给原告使用，应视为原告同意按现状收楼，故对于收楼后的逾期交房违约金本院不予支持。本案逾期交房期间应从合同约定的交房次日即2015年12月16日起至收楼之日即2016年1月10日止。被告认为原告所主张的2016年10月17日前的违约金已经超过诉讼时效，原告主张的逾期交楼违约金为债权性质，适用诉讼时效的相关规定，且合同明确约定按日计付，故应按日推算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，及新法优于旧法原则，在民法总则实施（2017年10月1日）后，应适用三年的诉讼时效期间。即：权利人之权利受到损害的事实发生在2015年9月30日之前，且未在2017年9月30日之前主张的，该诉讼时效期间已届满，不因民法总则的实施而变更；权利人之权利受到损害的事实发生在2015年10月1日之后，在2017年10月1日后起诉的，诉讼时效因民法总则的实施而变更，适用三年的诉讼时效期间。在本案中，逾期交房期间为2015年12月16日起至2016年1月10日止，应适用民法总则关于三年诉讼时效的规定，原告于2019年10月26日向本院提起诉讼，超过了三年诉讼时效期间，故对于被告抗辩原告诉请已超过法定诉讼时效的意见，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告陆晋杰的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2740元，由原告陆晋杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄丽平二〇一九年十一月二十六日书记员  谢晓颖