吉林省长春市朝阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0104民初5032号 原告（执行案外人）：周新群，男，住长春市朝阳区。 委托诉讼代理人：方麒贺，吉林钟言宇德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：路源，吉林钟言宇德律师事务所律师。 原告（执行案外人）：孙凤芝，女，住长春市朝阳区。 委托诉讼代理人：方麒贺，吉林钟言宇德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：路源，吉林钟言宇德律师事务所律师。 被告（申请执行人）：雷淑芳，女，住长春市绿园区。 委托诉讼代理人：陈明星，吉林策仪律师事务所律师。 被告（被执行人）：李同芳，男，户籍所在地：长春市朝阳区。 原告周新群、孙凤芝与被告雷淑芳、李同芳案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。周新群、孙凤芝及其委托诉讼代理人方麒贺、路源，雷淑芳的委托诉讼代理人陈明星到庭参加诉讼，李同芳经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 周新群、孙凤芝向本院提出诉讼请求：1.判决停止对位于长春市朝阳区401号房（原为7栋A单元401号）的执行，并解除对该房屋的查封；2.判令确认案涉房屋系周新群、孙凤芝所有。事实和理由：2016年11月19日，长春市朝阳区人民法院依据（2016）吉0104民初3970号民事判决书作出的（2016）吉0104执1630号执行裁定书，对案涉房屋进行查封。周新群、孙凤芝对该执行裁定书提出书面执行异议，主张案涉房屋为周新群、孙凤芝所有，请求法院依法裁定解除对案涉房屋的查封。2019年7月30日，长春市朝阳区人民法院作出（2019）吉0104执异58号执行裁定书，裁定驳回周新群、孙凤芝执行异议请求。周新群、孙凤芝认为其对长春市朝阳区401号房（原为7栋A单元401号）房屋享有阻却执行的权利，理由如下：一、2018年8月29日，周新群与李同芳签订《购房合同》，合同约定李同芳将位于长春市朝阳区401号房（原为7栋A单元401号）房屋出售给周新群，房屋总价款为人民币伍拾柒万元整。周新群与李同芳在人民法院查封前已签订《购房合同》，且上述合同是双方真实意思表示，不违反国家相关法律、法规的强制性规定，该合同合法、有效；二、2018年8月29日，周新群、孙凤芝依照合同约定并经李同芳指示，将全部房屋价款转入李斌指定账户，周新群、孙凤芝于当日合法占有该房屋并开始对案涉房屋进行装修；三、周新群、孙凤芝未对案涉房屋办理过户登记并非是由于其自身原因，而是由于该房屋所在地的土地性质属于集体土地，尚未能办理房屋产权证。综上，周新群、孙凤芝为维护自身合法权益，诉讼来院。 雷淑芳辩称：长春市朝阳区人民法院作出的（2019）执异58号裁定书符合法律规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第28条规定的是买受人可以对登记在被执行人名下的不动产提出异议，案涉房屋并非登记在李同芳名下，故周新群、孙凤芝提出的异议不符合法律规定，应依法驳回周新群、孙凤芝的诉讼请求。 李同芳辩称：长春市朝阳区繁荣路繁荣小区×栋×单元×号房，是我的回迁房，拆迁协议以及调配证都能证明房屋确实是我卖给周新群、孙凤芝的，因为我没有银行卡，钱是通过我指示转给李斌的，交完钱当天，我就把房屋钥匙给周新群了。之所以出售该房屋，是因为我欠案外人王君钱，一共欠了50万，我就把这个房子的拆迁协议和调配证放在王君那了，后来我跟王君说这个房子周新群买了，卖完钱直接还给你，王君就把拆迁协议和调配证还给我了。卖房子的钱直接还给王君了。所以，我跟周新群、孙凤芝之间的买卖合同是真实的，我也不存在转移财产一说，因为这个房子早就准备变现还王君的欠款了。 经审理查明：雷淑芳诉李同芳民间借贷纠纷一案，本院于2016年7月5日作出（2015）朝民初字第3970号民事判决书，判决“李同芳于判决书生效之日起十日内偿还雷淑芳借款本金10万元”。因李同芳未履行生效法律文书确定的给付义务，雷淑芳向本院申请强制执行，执行案号为（2016）吉0104执1630号。在执行过程中，本院于2018年9月4日作出（2016）吉0104执1630号之一执行裁定书，裁定查封李同芳名下位于长春市朝阳区401号房产（现长春市朝阳区401号房）。2018年9月6日本院作出（2016）吉0104执1630号公告，对案涉房屋进行了现场查封。 2018年9月10日，周新群及其配偶孙凤芝对执行标的提出书面异议。 2019年7月30日，本院作出（2019）吉0104执异58号执行裁定书，驳回周新群、孙凤芝的执行异议请求。 2019年8月9日，周新群、孙凤芝对裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明，2003年11月2日，李同芳与吉林省三佳房地产开发有限公司签订了《住宅房屋拆迁补偿协议》，李同芳选择产权调换的拆迁补偿方式，吉林省三佳房地产开发有限公司提供给李同芳的房屋位于401号房。2004年1月30日，李同芳取得房屋分配证，回迁房屋位于朝阳区401号，用途住宅，建筑面积107.696平方米。 2018年李同芳委托高洪生向外出售上述房屋，周新群有意购买，并向高洪生交纳10,000.00元定金，高洪生出具收条一份，载明：“今收到卖房款定金10,000.00元。总房款570,000.00元，尾款560,000.00元三日内签完买卖合同一次性付款，如买方反悔定金不退，如卖方不卖双倍返还。”周新群与高洪生在收条落款处签名。2018年8月29日，李同芳与周新群签订一份《购房合同》，约定李同芳将朝阳区401号房，建筑面积107.696平方米的房屋出售给周新群，《房屋分配证》上房屋情况为401室，房屋实际位置401室，房屋交易价格为570,000.00元，本合同签订后分两次向李同芳给付房款，第一次在合同签订后定金一次性付清。周新群、李同芳在合同落款处签名。当日，孙凤芝按照李同芳的指定通过银行转账的方式向李斌的账户转款560,000.00元，用于支付购房款，李斌出具收条一份，载明：“今有李同芳收到卖房款570,000.00元，本人同意将此款直接转入给李斌卡内。”庭审中，周新群、孙凤芝提供其与绿园区叁缘装饰装潢服务部于2018年9月3日签订的《建筑装饰工程施工合同》、2018年9月4日交纳装修款5,000.00元的收据以及施工方于帅君出庭作证，证明周新群、孙凤芝于本院查封前已占有案涉房屋。 认定上述事实的证据有：《住宅房屋拆迁补偿协议》、房屋分配证、《购房合同》、结算业务申请书、客户回单、《建筑装饰工程施工合同》、收条、收据、询问笔录、情况说明、公告及庭审笔录。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，李同芳根据拆迁补偿协议及房屋分配证取得案涉房屋后，于2018年8月29日将案涉房屋转让给周新群、孙凤芝，并签订了《购房合同》，该合同系双方真实意思表示，合法有效。其次，结合周新群、孙凤芝提供的《建筑装饰工程施工合同》、交纳装修款收据以及证人于帅君的证人证言，能够证明周新群、孙凤芝在本院查封前已合法占有了案涉房屋。再次，房屋的交易价格为570,000.00元，高洪生于签订合同前代李同芳收取购房定金1万元，剩余560,000.00元购房款孙凤芝于签订合同当日按照李同芳的指示转入了李斌的账户，高洪生与李斌均接受了本院询问，对上述代李同芳收款的事实无异议，本院予以认定。最后，案涉房屋因开发公司的原因导致至今未能办理产权登记，因此未能办理过户登记并非周新群、孙凤芝的原因所致。综上，周新群、孙凤芝在本院查封案涉房屋前已与李同芳签订了合法有效的购房合同，并足额交纳了房款，且合法占有了案涉房屋，未能办理更名过户登记的原因也并非周新群、孙凤芝自身原因导致，因此周新群、孙凤芝对案涉房屋提出的异议符合第二十八条规定的情形，其享有排除执行的民事权益，应停止对案涉房屋的执行。关于雷淑芳主张周新群、孙凤芝与李同芳串通虚构合同，转移财产，根据《最高人民法院关于适用解释》第九十条的规定，雷淑芳对其抗辩理由应提供证据加以证明，因未能提供相关证据，应承担不利后果，对其抗辩理由不予支持。关于周新群、孙凤芝主张确认案涉房屋归其所有的诉请，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”现周新群、孙凤芝未取得物权登记，其不享有案涉房屋的所有权，对此项主张不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第（一）项规定，判决如下： 1.不得执行位于长春市朝阳区401号（原长春市朝阳区401号）房屋； 2.驳回原告周新群、孙凤芝其他的诉讼请求。 案件受理费9,500.00元，由被告雷淑芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 本院（2019）吉0104执异58号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长  孙彦辉 人民陪审员  马 悦 人民陪审员  罗耀煜 二〇一九年十一月二十五日 书 记 员  吴佳音