广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终6235号上诉人（原审被告）：中山市富裕达房地产有限公司，住所地广东省中山市大涌镇旗山路39号富城山庄1幢1-4卡，统一社会信用代码91442000724777552N。法定代表人：林国平，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟其安，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢红萍，广东广中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李敏添，男，1995年6月30日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：林安娜，广东翔宇律师事务所律师。上诉人中山市富裕达房地产有限公司(以下简称富裕达公司)因与被上诉人李敏添商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初10113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。富裕达公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判富裕达公司向李敏添支付逾期办证违约金（以322000元为基数，从2017年4月14日起计至一审法庭辩论终结之日止，按照每日万分之一计算，且违约金最高金额不应当超过已付房价款322000元的1%即3220元）。事实和理由：一、富裕达公司向被上诉人支付的逾期办证违约金最高金额不应超过李敏添累计已付房价款的1%，如法院认定违约金金额封顶为已付购房款总额的1%过低，那么也应不超过已付购房款总额的30%。1.李敏添未在签订商品房买卖合同后一年内的法定时间以显失公平为由申请法院撤销涉案合同第十四条，因此李敏添已经丧失撤销权，违约金的计算方式应当以涉案合同约定为准。2.涉案商品房已经交付给李敏添使用，已经实现李敏添的主要购房目的，李敏添也未对其所受的实际损失进行举证，不能认定合同约定的封顶违约金低于李敏添的实际损失，且富裕达公司逾期办证并非自身原因造成，未能办证的主要责任不在富裕达公司。3.李敏添并未对富裕达公司逾期办证导致的损失进行举证，其具体损失金额不能确定，不能认定合同约定的违约金低于逾期办证造成的损失，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条的规定属适用法律不当，且该条款规定“增加的违约金额以不超过实际损失额为限”，即使李敏添认为约定的违约金低于造成损失的，其也应对其实际损失额进行举证。4.即使法院认定违约金金额封顶为已付购房款总额的1%过低，逾期办证违约金金额封顶也应不超过已付购房款总额的30%。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，因此逾期办证违约金封顶应不超过已付购房款总额的30%。二、即使计算逾期办证违约金，违约金亦应计算至一审法庭辩论终结之日。一审法庭辩论终结后有可能出现富裕达公司无需承担逾期办证责任或者办证期限顺延的情况，按照一审判决则剥夺了富裕达公司对李敏添违约行为提出抗辩及救济的权利，因此违约金应当计算至一审法庭辩论终结之日。李敏添辩称，富裕达公司逾期办证的违约行为属于严重违约，已对李敏添行使全部的房屋权利造成实质影响，并且富裕达公司现仍无法确定办证时间，其违约状态是持续性的。一审认定事实清楚，适用法律正确，处理无误，请求驳回上诉，维持原判。李敏添向一审法院提起诉讼请求如下：1.判令富裕达公司向李敏添支付逾期办理房地产权属证书的违约金38479元（计算方式：以322000元为基数，按年利率6%的标准从2017年4月13日起计算至房屋产权过户登记手续办妥为止，暂记至2019年3月31日为38479元）。2.判令富裕达公司从2019年3月31日起至商品房产权登记手续办妥之日止产生的违约金款项，富裕达公司每隔三个月向李敏添支付相应期间的违约金。一审法院认定事实：2013年10月24日，李敏添（买受人）与富裕达公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》（合同条码：1301077207），合同约定：买受人向出卖人购买位于中山市大涌××都城花园××房的商品房，建筑面积75.07平方米，套内面积63.22平方米，单价为每平方米5093.32元，总金额322000元（按套内面积计算）。付款方式及期限:分期付款，2013年10月24日现金支付96600元，2014年1月22日现金支付56350元，2014年4月22日现金支付56350元，2014年7月22日现金支付56350元，2014年10月22日现金支付56350元。出卖人应当在2016年3月15日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应当在商品房交付使用后270个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人免责情况详见附件六合同补充协议，如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%。合同还约定了其他内容。双方还签订了附件六《合同补充协议》，特别提示：为确保买受人充分理解合同条款，出卖人特提示买受人在签订前，详细阅读并充分理解本合同及相关补充条款、附件等合同全部条款及内容。若有解释或说明要求，请买受人在签约时向出卖人提出，出卖人将依法给予解释或说明。本合同一经签订即对双方均具有约束力。其中有关产权登记补充约定：产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限；由于政府政策、法律法规改变或其他影响办证进度的政府行为导致买受人不能按合同约定的期限取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任并有权相应顺延办证期限；买受人在此明确表示，已详尽阅读并理解买卖合同及其附件的所有内容及文义（无论是错印或手写的文字），签署买卖合同及附件是双方真实意思表示，已构成出卖人和买受人合法、有效、有约束力的义务，双方将严格遵守执行；本补充协议为《中山市商品房买卖合同》不可分割之部分，是双方的真实意思表示，是买卖合同的有效组成部分。买受人在签署本补充协议时对双方各自权利、义务清楚明白，并愿意按照本补充协议严格执行，若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准。富裕达公司于2016月1月24日开具的发票载明李敏添向其支付房款322000元。李敏添已足额支付购房款322000元。2013年11月13日，李敏添与富裕达公司办理了涉案房地产的商品房销售登记备案手续。2016年1月25日，富裕达公司（开发商）与李敏添（业主）签订汇泰都城花园单元/商铺/车位交接书，载明鉴于富裕达公司开发的汇泰都城花园商住小区已竣工，并且经中山市有关政府部门鉴定合格可以交付使用，李敏添购买之13幢202单元，均已具备入伙条件，可以入住及交付使用。开发商和业主双方均同意签署本交接书，正式移交给业主。业主已检查了该单元、商铺、车位的建筑质量和初装修情况，双方一致认为，该单元/商铺/车位可以交付给业主，业主可以接受该单元。因此，双方签订本交接书，确认自双方签字日起，该单元/商铺/车位由发展商交付给业主。交接书还载明了其他内容。庭审中，双方均确认涉案房地产的实际收楼时间是2016年1月25日。但因富裕达公司一直未办理涉案房地产的产权转移登记备案手续，李敏添遂于2019年4月16日诉至一审法院，主张前述实体权利。一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。李敏添与富裕达公司签订的《中山市商品房买卖合同》及其补充协议，是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。李敏添已依约履行了支付购房款的义务，富裕达公司应依约交付涉案房地产给李敏添使用，并办理涉案房地产的产权转移登记备案手续。富裕达公司于2016年1月25日把涉案房地产交付李敏添使用，依据合同约定富裕达公司应当在商品房交付使用后270个工作日内，持办理权属登记需由富裕达公司提供的资料到产权登记机关备案，富裕达公司至今未能为李敏添向产权登记机关提供资料进行备案，该行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金起算时间，合同约定涉案房屋的交楼时间为2016年3月15日，双方实际交楼时间是2016年1月25日，虽然合同第十四条关于“产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后270个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，但补充协议约定“产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限”及“若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准”，一审法院认为该补充协议是对合同条款的补充和细化，亦是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故应按照补充协议的约定确定富裕达公司应从2016年3月15日之次日起270个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，经计算，2016年3月15日之次日起270个工作日的最后一个工作日为2017年4月13日，但富裕达公司至今未能为李敏添向产权登记机关提供资料进行备案，已属违约，则逾期办证违约金的起算时间应为2017年4月14日。关于违约金的截止时间，根据合同第十四条约定，富裕达公司应在商品房交付使用后270个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，即逾期办证截止时间应为富裕达公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，亦即其完成合同约定的递件义务之日止。关于违约金计算标准，合同第十四条约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：出卖人免责情况详见附件六合同补充协议。如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人按以下方式承担违约责任：出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”。针对本案涉及的违约情形，双方已在合同中明确约定了未能在规定的期限内取得房地产权属证书的违约责任为富裕达公司每日按已付房价款的万分之一向李敏添支付违约金，本案李敏添并未举证证明因富裕达公司违约导致其不能取得房地产权属证书所造成的具体损失数额，故无法认定合同约定的违约责任低于逾期办证期间实际造成的损失。李敏添应对此承担举证不充分的法律后果，对其请求以银行同期同类贷款利率计算逾期办证违约金的诉讼请求部分不予支持。根据双方约定的违约责任条款，一审法院确定富裕达公司应每日按已付房价款的万分之一向李敏添支付逾期办证违约金。至于富裕达公司承担的逾期办证违约金是否应按上述规定不超过累计已付房价款的1%的问题，虽然合同中明确约定了“上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”，但该封顶条款未与富裕达公司逾期办证的违约时限相联系，而富裕达公司的逾期办证时间仍处于持续不确定的状态中，本案中，富裕达公司的逾期办证时间至一审开庭时已超过了200天，按每日以已付房价款的万分之一计算的违约金已经远超累计已付房价款的1%，且富裕达公司至今仍未确定何时能持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案。因此，如果无论富裕达公司逾期办证的行为再延续多久，富裕达公司均只承担累计已付房价款的1%的违约金，这显然与富裕达公司的违约行为严重程度不相符，也与李敏添支付了全部购房款但长期无法行使所购商品房所有权的全部内容构成利益价值失衡，在富裕达公司长时间内逾期办证的情况下，按封顶条款的违约金明显过低，不仅不足以弥补李敏添的损失，还不足以督促富裕达公司尽早履行办证义务，显然不能充分体现违约金所应当具备的惩罚性，即该封顶条款的约定实际上免除了富裕达公司怠于办证应负的长期违约责任，造成双方的权利义务明显不对等，现李敏添主张以违约金过低显失公平为由要求调高违约金的计算标准，一审法院在富裕达公司逾期办证的违约状态持续的情况下，基于公平原则，酌定不以累计已付房价款的1%的封顶条款为限，即一审法院确定逾期办证违约金的计算方式为每日按已付房价款的万分之一计算至富裕达公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案为止，不以累计已付房价款的1%为限。同时，一审法院对富裕达公司主张违约金应不超过已付购房款总额的30%，也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、富裕达公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向李敏添支付逾期办证违约金（以322000元为基数，从2017年4月14日起计至被告中山市富裕达房地产有限公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止，按每日万分之一计算）；二、驳回李敏添的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费762元，减半收取381元（李敏添已预交），由富裕达公司负担（富裕达公司应于一审判决生效之日起七日内迳付李敏添）。二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以认定。本院另查明：1.涉案合同附件六合同补充协议第六条（关于产权登记，补充合同第十四条）第3点约定，由于买受人未按出卖人或相关部门通知的时间，逾期提供办理房地产权属证书所需的资料、缴交有关税费及相关费用等共计九种情况导致买受人不能按合同约定的期限取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任并有权相应顺延办证期限。2.二审调查期间，富裕达公司称不能确定何时能提供办理案涉商品房产权证所需资料到产权登记机关备案。对于本案是否存在因买受人原因导致产权证迟延办理的情形，富裕达公司没有就买受人存在该情形进行举证。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：逾期办证违约金累计总额是否应不超过买受人累计已付房价款的1%。对此，本院具体分析如下：双方签订的中山市商品房买卖合同合法有效，合同条款对双方具有法律效力。虽然涉案合同中约定了“出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与富裕达公司逾期办理房屋产权证书行为的违约时限相联系，即不论富裕达公司逾期办证的行为延续多久，富裕达公司均只承担涉案商品房总房价款1%的违约金。而富裕达公司至今仍未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，且富裕达公司至今仍不能确定办理房产证的时间，该逾期办证违约行为仍处于连续的不确定状态情形下，故富裕达公司的违约行为显然与合同约定其所承担的违约责任不相符，也与买受人支付较大数额的购房款但却长期无法完全实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。在富裕达公司较长时间逾期办证的情况下，封顶条款的违约金金额显然过低，不足以弥补买受人的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”之规定，虽然当事人约定的违约金条款有效，但在约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，法律赋予了守约方可以请求人民法院或仲裁机构予以调整合同约定的违约金的权利。一审法院基于买受人的请求，调整违约金为按已付购房款每日万分之一的标准计算至富裕达公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止，并对富裕达公司主张违约金应不超过已付购房款总额的30%不予支持，处理并无不当，本院予以维持。至于富裕达公司主张即使计算逾期办证违约金，亦应计算至一审法庭辩论终结之日的问题。本院认为，无论涉案合同补充协议第六条第3点效力如何，富裕达公司均无证据证明买受人从履约起至本案二审期间存在上述条款之情形，富裕达公司以该条款为据主张逾期办证违约金计算至一审法庭辩论终结之日的主张显然理据不足，本院不予支持。在富裕达公司迄今未能按合同约定履行办证义务的前提下，一审法院认定其应自2017年8月2日起以买受人已付购房款为基数、按每日万分之一标准向买受人支付违约金至其持办理案涉商品房权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止，处理结果并无不当，本院予以维持。综上，富裕达公司的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费477元（中山市富裕达房地产有限公司已预交），由中山市富裕达房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  吴合波审判员  吴碧英二〇一九年十一月二十九日书记员  张欣琪