广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初22542号原告：广州市*物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码。法定代表人：刘保全，经理。委托代理人：林栩、林俊山，分别系广东仁言律师事务所律师、实习律师。被告：左近仿，男，1964年11月10日出生，汉族，住湖北省天门市。原告广州市*物业管理有限公司（以下简称*公司）诉被告左近仿租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告*公司的委托代理人林栩、林俊山，被告左近仿均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告*公司诉称：2016年3月31日，原告与被告签订了《物业使用合同》，合同约定被告承租原告位于广州市天河区*路6号物业**商业楼第富一层A17号的商铺。合同签订后，原告按合同约定向被告交付了商铺，并给予2016年3月31日起至2016年12月31日期间免收使用费的优惠。被告使用商铺并依约向原告交付首期商铺使用费和管理服务费。但自2016年3月起至今，被告未按照合同约定向原告缴纳管理服务费及2017年1月起至今的商铺使用费。经原告多次催促，被告仍拒不履行合同约定及时支付上述费用。2017年12月23日，原告向被告的承租商铺张贴《告知函》。2017年12月24日，原告再次向被告出具《告知函》，告知其拖欠的商铺使用费、管理服务费及水电费等相关费用，但被告一直采取逃避推脱态度。现特起诉至法院，请求判令：一、解除原被告双方签订的《物业使用合同》；二、被告向原告支付自2017年1月1日起计至2018年10月31日期间的商铺使用费86680元及其滞纳金19936.40元（各月滞纳金均以本金3940元为基数，按月利率2%的标准，计算至2018年10月31日）；三、被告向原告支付自2016年3月1日起计至2018年10月31日期间的商铺管理费12480元及其滞纳金4118.40元（各月滞纳金均以本金390元为基数，按月利率2%的标准，计算至2018年10月31日）；四、原告按合同约定没收被告支付的租房保证金10000元；五、本案的诉讼费用由被告承担。被告左近仿辩称：一、《物业使用合同》是被告在被迫的情况下签署的。2014年12月28日，被告以购买广州皮鞋厂*广场商铺的意愿与广州皮鞋厂签订商铺预定书。2015年期间，被告向案外人彭*高、王*章、杨*三人支付了1260000元作为预购商铺费用。2016年1月至3月，原告通知被告商铺已经建好，可以签订正式合同，但其要求被告签订的不是之前所说的与广州皮鞋厂之间的买卖合同，而是与原告之间的《物业使用合同》。而且，《物业使用合同》没有约定商铺的面积、用途。被告提出异议，但原告声称不签订《物业使用合同》则原先支付的商铺预定金不予退还，故被告只能服从于原告，并在签订《物业使用合同》时向原告指定的银行账户支付了738660元。但是，签订《物业使用合同》后，被告发现商铺面积不符合约定，故没有接收商铺，也从未使用商铺。此后，就出现了群体性维权等事件，被告于2018年9月17日向法院提起了不当得利诉讼。二、原告的陈述不属实。第一，被告从没有使用过原告所指的商铺，无需支付使用费、管理费、滞纳金。第二，原告迫使被告签订《物业使用合同》之前，被告曾与广州皮鞋厂签订了商铺预定书，原告还向被告提供了《*广场各楼层平面图》，明确载明了被告预购的*广场所需商铺方位和面积。虽然该预定书被原告强行索回，但《物业使用合同》实质是对商铺预定书的承接，可是原告却违背约定，导致被告原定的商铺出现错位，面积大为缩水，因此，被告拒绝接收商铺，更不存在被告使用该商铺的事实。第三，*广场存在大量的商铺纠纷，并于2017年6月被整体封闭，2018年11月又整体改动并重新编号，法院也曾到现场确认相关事实，（2019）粤0106民初3177号民事判决也查明了上述事实。综上，原告的陈述不属实，请法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：广州市天河区*路6号【1幢，地上15层（部分5、12、13层，另设一层夹层）9819平方米，地下3层6604平方米】的建设单位为广州皮鞋厂，已取得穗规验证【2015】号《建设工程规划验收合格证》，载明建设项目名称为商业、办公楼工程。2015年11月20日，广州皮鞋厂出具《授权委托书》，主要内容：兹授权委托*公司为广州皮鞋厂*路6号**商业楼营运及管理服务的全权责任人，是*广场物业使用合同的签约当事人，是*广场全面管理综合统一服务的唯一合法执行人和责任人。2016年3月31日，原告（营运人/甲方）与被告（使用人/乙方）签署《物业使用合同》，约定：甲方同意将属甲方具有营运、管理服务处置权的座落在广州市天河区*路6号物业**商业楼（以下简称*广场）富一层A17号商铺（以下简称涉案商铺）作商业用途使用；商铺使用费及管理服务费按月按建筑面积计，使用费为3940元/月，管理服务费为390元/月；以后每个月的23至25日为甲方收取次月使用费及管理服务费的期限；自使用期开始使用之日起两年内，本合同约定的月使用费及管理服务费金额不变，第三年期起，甲方将按广州市物价相关上升指数（或根据市场行情）调整月使用费及管理服务费金额，乙方须按新调整的月使用费及管理服务费金额按时支付给甲方；本合同期间内，*广场负一层至第五层的商铺使用的水电费，甲方根据*广场该区域月水电总用量，并按该区域每平方米建筑面积分摊计收，使用人另行安装用电计量表的电费，除电损、公共场所用电按使用计量分摊计收之外，另行按用电计量表实量计收，水费按建筑面积分摊计收，水电费按月按广州市政府部门规定收费标准由甲方代收代缴；*广场规定的消防费、治安费、卫生保洁费等相关费用，由甲方统一代收代缴，上述费用乙方均以现金支付；本合同签订的同时，乙方应向甲方交纳保证金10000元，保证金不计息，合同到期乙方未违约，甲方凭乙方提交的有效交付保证金的收据结算退还乙方；乙方违约，乙方按本合同约定履行违约责任，甲方可同时没收乙方缴交的保证金和已交的其他一切费用，情节严重的，甲方有权终止并解除本合同，乙方承担由此引起的一切经济和法律责任；本合同涉及时效的，违约方应向未违约方缴纳滞纳金，使用费每逾交1天，按使用费未交总金额的1%交纳日滞纳金，其他约定的缴交费用，每逾期1天，按未交金额费用的3%交纳日滞纳金，逾期超过10个日历天的，未违约方有权对违约方采取任何必要的措施，同时有权终止或解除本合同，并有权追究违约方经济责任；本合同约定可解除合同的条款成立，本合同自然终止，双方结清经济关系后，本合同自然解除；等内容。关于涉案商铺的交付情况，原告称签订合同后，其将涉案商铺直接交付给被告，但其并未提供书面交接资料。被告对此予以否认。原告为证明被告已接收并使用涉案商铺，提交如下证据：1、广州皮鞋厂*路6号水费、污水费凭证（2016年1月至2018年12月），拟证明*广场经营用水情况；2、天河区*路拆迁补偿补充协议（天拆*协字【2004】号）及*路7号电费通知单、电费发票，拟证明2016年3月至2017年1月，*广场由*路7号的供电及电费使用情况；3、广州皮鞋厂*路6号电费通知单，拟证明*广场2017年2月至2019年1月电费使用情况。4、承诺书，拟证明被告承诺于2016年4月1日前开始营业。经质证，被告对上述证据1-3的真实性、合法性、关联性均不予认可，对证据4的真实性予以确认，但认为上述证据并不能证实涉案商铺已经交付使用。另查明：本院立案受理了*公司分别诉陈明金等80余件案件，*公司就同一事实理由向上述案件的被告主张位于*广场商铺的使用费及物业管理费等。庭审中，众被告均主张*广场于2017年6月整体封闭，商铺无法使用。在上述案件审理过程中，本院工作人员于2019年5月23日到达涉案商铺所在的*路6号*广场，经现场勘察，*广场整体属于开业状态，部分商铺编号已变更。诉讼中，原告向本院申请撤回要求解除《物业使用合同》的诉请。本院认为：原告申请撤回要求解除《物业使用合同》的诉请，属于对其诉讼权利的自由处分，本院依法予以照准。根据查明的事实，广州皮鞋厂作为*广场的建设方，授权原告为包含涉案商铺在内的*广场的全权责任人，原告有权签署《物业使用合同》并主张权利，故原、被告签署的《物业使用合同》应属合法有效，对双方均具有约束力。根据《物业使用合同》的约定，原告作为涉案商铺的提供方，其主要义务为向被告提供符合合同约定的场地，其向被告主张的使用费应为租金性质，故本案案由应为租赁合同纠纷。关于原告要求被告支付商铺使用费、商铺管理费及相应滞纳金的诉请。原告上述诉请的前提是其在合同签订后履行合同义务交付涉案商铺给被告使用。原告作为交付涉案商铺的义务人，其应对涉案商铺有无交付使用承担举证责任。本案中，原告仅提交*广场水电费发票及承诺书等证据，不足以证明其已完成交付义务。据此，在原告未能提交其他证据证明其已交付涉案商铺的情况下，其要求被告支付商铺使用费、商铺管理费及相应滞纳金，同时主张没收保证金，均缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告广州市*物业管理有限公司的全部诉讼请求。本案受理费2960元，由原告广州市*物业管理有限公司负担。本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审审 判 长  王伟雄人民陪审员  罗汉强人民陪审员  何海霞二〇一九年十一月二十八日书 记 员  庞慧明黄谱兰唐薇