上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初9666号原告(反诉被告)：张明明，男，1989年7月10日出生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：郭子庆，上海市劲力律师事务所律师。被告(反诉原告)：吴伟山，男，1956年2月16日出生，汉族，住上海市。原告张明明与被告吴伟山及反诉原告吴伟山与反诉被告张明明房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张莹独任审判，公开开庭合并进行了审理。原告(反诉被告)张明明及其委托诉讼代理人郭子庆，被告(反诉原告)吴伟山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张明明提出的诉讼请求：1、解除张明明与吴伟山之间签订的租赁合同；2、吴伟山返还张明明店铺转让费人民币95000元(以下币种均为人民币)3、吴伟山赔偿张明明违约金32000元；4、本案诉讼费由吴伟山承担。事实与理由：2018年4月，张明明欲承租吴伟山位于本市沪太路XXX弄XXX号的店铺从事餐饮经营服务。在双方协商过程中，吴伟山称该店铺现由案外人姚某某承租，张明明需付95000元转让费用。张明明遂向吴伟山支付了95000元，并于2018年4月28日与吴伟山签订了《店面租赁合同》。合同约定由张明明承租吴伟山位于本市沪太路XXX弄XXX号房屋(以下称系争房屋)，合同期限自2018年5月1日至2020年4月29日，月租金16000元。2019年1月，因张明明收到关于系争房屋的拆迁通知。同年2月，吴伟山强行将店铺关闭导致张明明无法继续经营，双方合同无法继续履行。张明明与吴伟山商议时发生冲突，张明明了解到系争房屋在2018年5月以前并无其他承租人，吴伟山通过虚构他人承租的事实收取了张明明转让费用95000元。吴伟山上述行为严重侵犯了张明明的合法权益，应当予以返还。为此，张明明向法院提起诉讼。被告吴伟山辩称：张明明所述与事实不符，其物品还放置于系争房屋内并占有系争房屋至今。张明明自2018年11月起至今未付房租，水电费也未支付过。不同意张明明的诉讼请求。反诉原告吴伟山提出的诉讼请求：1、解除双方签订的租赁合同；2、要求张明明支付2018年11月1日至2019年7月31日期间的房租102000元(2018年租金按每月16000元计算，2019年1月开始按每月10000元计算)；3、张明明支付水电费2541元；4、反诉费用由张明明承担。事实与理由：2018年2月1日，吴伟山与案外人姚某某就系争房屋签订房屋租赁合同，租期为二年。随后，姚某某对房屋进行改造装修。2018年4月27日，姚某某与吴伟山商量，其因个人受伤原因委托他人将装修完毕的店铺转租给张明明。同日，收取张明明租房定金10000元。次日，姚某某与张明明及张明明的父亲在电话中商定转让费由120000下降到95000元，并委托他人与张明明签订转让协议。该协议中注明转让费包括装修费用和部分财产。张明明认为如此操作可节省装修时间和开店成本，故当即同意并签订转让协议。协议签订后，姚某某在电话里要求张明明将转让费打过来。张明明却以姚某某不在现场为由，坚持将转让费先打给吴伟山，经过三方电话沟通商定，最终答应张明明的要求互相签署了各项协议。2018年4月28日，吴伟山与张明明签订了租房合同。合同约定：租期为二年，即2018年5月1日至2020年4月29日，租金每月为16000元，付三押二。同年5月5日，张明明餐厅正式营业。截止2018年10月，张明明支付了六个月的房租。2018年11月1日，吴伟山向张明明催要房租时，张明明以生意难做为由拖延，不愿支付后三个月的租金。之后，吴伟山多次催要租金，均遭拒。2018年10月至12月，因张明明店铺无证经营，卫生不达标等，遭到普陀区工商、街道办事处多次警告。2019年5月10日，因张明明已连续7个月不支付租金和水电费，吴伟山根据合同约定锁了张明明店铺房门，张明明遂带家人闹事，扰乱吴伟山正常生活。吴伟山只能报警解决。为此，吴伟山提起反诉。反诉被告张明明辩称：同意解除合同，但由于2019年2月2日左右，吴伟山将系争房屋店铺上锁，导致张明明无法继续经营使用。对此，吴伟山在本案中也曾自认其在5月10日上锁。现吴伟山又主张2019年7月份的租金，无依据。吴伟山已经同意将32000元的押金冲抵2018年11月、12月的房屋租金，故不同意支付2018年11月、12月及2019年2月12日至7月31日期间的租金。至于水电费，吴伟山提供的账单是从2019年1月至7月期间的水电费，张明明仅认可2018年11月至2019年2月12日期间的水电费。其余期间的费用不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、2018年4月28日，张明明与吴伟山签订《店面租赁合同》。约定：吴伟山将其所有的本市沪太路XXX弄XXX号(以下称系争房屋或该房屋)出租给张明明作为经商场所；每月租金为16000元；租期从2018年5月1日至2020年4月29日止；张明明支付租金方式为付三押二(即三个月租金、二个月押金)，支付时间为每三个月的月底前十天；以吴伟山收到房款日为准，逾期不付或欠缴房租，视为违约，吴伟山有权解除此合同，没收所有押金；双方协商制定每月水费由张明明承担支付，电费按双方各自电表支付，由吴伟山代缴；如张明明逾期不付，吴伟山有权关店、禁止营业，后果由张明明自己负责；合同期内，租赁房双方都不允许转让，吴伟山如违约，赔偿张明明二个月的房租金，张明明如果违约，吴伟山押金不退，张明明自动撤离；租房未到期，押金不退；有关证照，张明明自理。二、签订合同当日，吴伟山按约交付系争房屋，张明明亦向吴伟山支付了首笔租金48000及押金32000元。2018年5月1日起，张明明开始在系争房屋内经营餐饮。三、2018年8月1日，张明明向吴伟山支付了租金48000元(2018年8月1日至同年10月31日期间的租金)。之后，未再支付过租金。四、2019年5月10日，因张明明欠付租金未付，吴伟山在系争房屋上加锁。为此，双方发生争执。审理中，张明明称，其曾与吴伟山协商，双方同意押金32000元用以冲抵2018年11月和12月的租金，并将之后的租金下调为每月10000元，支付方式调整为按月支付。对此，吴伟山表示，2018年11月，因张明明不付租金，吴伟山向其催讨，双方为此发生争执至报警。之后在协商过程中，吴伟山曾在微信中主动提出可以押金冲抵两个月租金，但张明明未同意。之后吴伟山又提出可以将租金降低为每月10000元，张明明未作任何回应。故吴伟山认为，既然当时张明明拒绝了押金冲抵租金的方案，那么还应按原合同约定履行。关于租金，考虑到张明明生意确实不佳，吴伟山同意自2019年1月起下调至每月10000元。关于合同解除的日期。张明明陈述，合同应于2019年2月8日解除，因为其在该日发现吴伟山更换了系争房屋的门锁。对此，吴伟山不予认可，并称，其在2019年2月底还曾向张明明催讨过房租，且该房屋的钥匙，双方都持有一套，直至2019年5月10，因张明明一直拖欠租金，吴伟山才采取了在系争房屋房门处加锁措施。故吴伟山认为，因张明明物品尚未搬离，费用未结清，故合同应于2019年5月10日解除。关于张明明主张返还的店铺转让费。张明明表示，在其与吴伟山签订合同前的磋商过程中，吴伟山提出，因系争房屋之前有人承租，故如要承租该房屋，需支付店铺转让费95000元。为此，张明明于2018年4月28日向吴伟山的支付宝账户转账95000元。对此，吴伟山陈述：该笔款项确曾到其账户，但实际并非其本人收取，而是代前一位租客姚某某收取。因吴伟山曾于2018年2月1日与姚某某就系争房屋签署租赁合同，姚某某将系争房屋进行装修后，因身体原因无法继续租赁使用，故想转租。最后，姚某某介绍张明明来承租系争房屋。磋商过程中，姚某某未到，但委托其朋友秦雨寒在场。张明明与姚某某是在电话中协商确定转让费为95000元。由于姚某某不在场，张明明提出转让费先付给吴伟山，之后再转给姚某某。吴伟山想到姚某某还欠自己租金未付，将来双方也要结账，就同意了上述转款方式。之后，吴伟山在2018年5月20日与姚某某见面后，在95000元中扣除姚某某欠付吴伟山的两个月租金后，将剩余的63000元店铺转让费返还给了姚某某，姚某某就此出具了收条。对此，吴伟山申请姚某某作为证人出庭作证。姚某某证词内容为：之前，其曾承租吴伟山的系争房屋。双方签订的租赁合同约定租期自2018年2月1日开始，租金为每月16000元。姚某某就系争房屋装修时花费较大，所以当时吴伟山同意姚某某先付一个月的租金。之后，因姚某某脚部受伤，无法在上海经营店铺，就委托秦雨寒帮其将系争房屋转租。时间大约是2018年4月的某一天，当时是张明明(或其父亲)与姚某某在电话中商谈转让费之数额，本来姚某某开价120000元，后来经对方商量，姚某某考虑到大家是安徽老乡，就同意95000元。该笔转让费包括姚某某承租系争房屋时也向上家支付过转让费，此为行业内惯例。其中还包括系争房屋内的固定装修和设备，如吊顶、地砖、涂料、空调、灶台、桌椅。双方商量如何支付时，张明明一方提出因为不放心，能否将转让费打给房东即吴伟山，姚某某表示同意。之后，吴伟山收取张明明95000元，扣除姚某某应付给吴伟山的两个月租金32000元后，剩余63000元支付给了姚某某。吴伟山就双方上述争议向法院提交了下列证据：1、吴伟山于2019年2月28日发给张明明的短信记录，主要内容为：你(张明明)欠付的房租、水电费已经二个月了，十几天前你说过要把那些锅碗瓢盆灶具搬走或者抵冲房租等，现已月底，再不搬走，下个月我(吴伟山)就叫收旧货的回收了，麻烦你尽快答复。再说那些旧货根本抵不过你所欠我的房租，下个月我的房子就要派用场，你任何费用不付，却占用房子。再次提醒你尽快答复。2、吴伟山与姚某某签订的《房屋租赁合同》。3、姚某某于2018年5月20日出具的收条(内容为“今收到房东吴伟山转让费95000元，扣除二个月房租金，实收人民币63000元，原合同终止”)。4、秦雨寒于2018年4月27日出具的定金收据(内容为“今收到定金壹万元，有效期一星期，过期房东有权再次出租，定金不退。”张明明亦在该字据的最后签字确认)。5、姚某某作为转租方(甲方)、张明明作为承租方(乙方)于2018年4月28日签订的《房屋租赁转让合同》。该《房屋租赁转让合同》中主要内容为：姚卓君将95000元房屋转租给张明明使用；原姚某某与房东所签订的房租协议自本协议签订之日起，权利和义务转移到张明明；姚某某之前所发生的责任自行承担；转让费95000元，张明明付清转让费和合同约定的租金后，现有设备归张明明使用和处理；转让期间张明明需承担水电费，悔约定金不退；日期自2018年5月1日始。经质证，张明明表示：对短信记录的真实性予以认可。对吴伟山与姚卓君签订的《房屋租赁合同》及收条的真实性不予认可，在张明明承租前并无人承租系争房屋，不排除上述材料系后补的可能性。对秦雨寒出具的定金收据的真实性予以认可。对《房屋租赁转让合同》的真实性与合法性不予认可，该合同上姚某某的签名系后补，且合同中内容系经过篡改。同时，张明明提供了双方于2019年1月上旬的消息往来记录。其中张明明在消息中表示：由于我(张明明)所承租的房屋现马上面临拆迁，我已经无法继续经营，我们的租赁合同已无法继续履行，事实上该房屋在去年已经由相关部门发过通知要拆迁，你(吴伟山)已知情的情况下将房屋租赁给我并且收取我的95000元转让费用，我现在也不知道还能做多久，所以房租我无法再按照合同的约定一次性支付三个月，希望谅解。吴伟山回复：谅解你(张明明)的困难，你声明表述，纯属个人观点，而且许多不实，我(吴伟山)不作评论。月租费原三月预付，改为现按月支付；月租费原每月16000元，现降低至每月10000元；付费时间原提前10天现每月首日即1日支付；没有租房押金；需预付水电费2000元；租金到期不付，视为违约，视为歇业；其他按原签合同执行，内容不变。提醒你支付本月租金和预收水电费合计12000元。经质证，吴伟山表示，对上述证据的真实性予以认可，但当时张明明未同意其提出的方案，关于水电费。经查，张明明已将2019年1月之前的水、电费单据中的金额付清。根据吴伟山提供的水电费清单显示，水费2019年2月为213.90元、3月为134.6元、4月为202.8元、5月为231.90元、6月为259.80元，电费2019年2月为472.94元及3.27元违约金、3月为36.38元、4月为70.53元及违约金1.97元、5月为76.84元、6月为92.61及违约金2.96元。审理中，张明明表示，考虑到水电费单据中的结算周期是指前一个月的水电费，故愿意支付2019年水、电费单据中2月的金额及3月金额的一半(因张明明2月份仅使用了一半时间即搬离系争房屋)，至于单据中2019年4月之后费用均不应承担。吴伟山表示，张明明并非2019年2月迁出，所有物品并未搬离。但由于吴伟山是在2019年5月10日加锁，故张明明应支付2019年2月至5月期间水电费单据中显示的金额。另双方均确认，水电费单据中当月所列金额系结算前一个月的费用。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于本诉。经查，张明明未按约定支付租金及水电费，致使合同目的无法实现、合同解除。鉴于在本案中，张明明与吴伟山均主张解除合同，加之吴伟山亦于2019年5月10日将系争房屋房门加锁，该行为也说明其不再与张明明继续履行租赁合同，故本院判定双方签订的《店面租赁合同》解除。对于双方该项诉请予以准许。至于合同解除的日期，张明明称吴伟山于2019年2月12日更换门锁，并阻止其进入缺乏确凿证据证实。截止吴伟山于2019年5月10日加锁期间，张明明也并未将在系争房屋内的店铺物品予以搬离，故上述合同解除的时间应确定为2019年5月10日。关于店铺转让费95000元是否由吴伟山返还。虽然双方均认可该笔费用最初系打入吴伟山账户，但根据吴伟山提供的《房屋租赁转让合同》、定金收据、证人证词等证据，能够证明张明明承租系争房屋是源于案外人姚某某的转让，且吴伟山之后亦在扣除相关款项后将转让费支付给了姚某某。张明明虽然对上述《房屋租赁转让合同》中姚某某签字的时间等提出异议，但对其本人签字并未否定。故吴伟山提供的诸多证据已形成证据链，可证明其主张。而张明明提供的证据不足以推翻吴伟山之意见。加之，即使张明明支付店铺转让费的对象系吴伟山，鉴于合同解除系其拒付租金所致，合同解除的责任在于张明明，其也无权向吴伟山主张返还店铺转让费。故张明明要求吴伟山返还店铺转让费95000元及承担违约金32000元之诉请缺乏事实和法律上的依据，本院不予支持。关于反诉。经查，在双方协商过程中，吴伟山确曾同意以张明明支付的押金冲抵2018年11月、12月的租金、2019年1月之后的租金调整为10000元，本案中，张明明也明确同意上述内容，故本院予以确认。至于吴伟山认为张明明在双方协商过程中未同意，故押金不再冲抵租金之意见，依据不足，本院不予采纳。关于租金，根据前述认定内容，双方合同系于2019年5月10日解除，张明明自2019年1月1日起即欠付租金，故本院综合考虑张明明自2019年3月之后未正常经营等情况，酌情判定张明明应支付吴伟山2019年1月1日起至2019年5月9日期间的租金，其中1月1日至2月底期间租金按每月10000元计算，3月1日起至5月9日期间租金按每月5000元计算。关于水电费，本院亦根据吴伟山于5月10日加锁等情况，酌情判定张明明应支付水电费单据中2019年2月至5月期间的费用，经核算，上述金额为1445.13元。吴伟山其余部分诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告张明明与被告吴伟山于2018年4月28日签订的《店面租赁合同》自2019年5月10日起解除；二、对原告张明明其余诉请不予支持；三、反诉被告张明明应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告吴伟山2019年1月1日起至2019年5月9日期间的租金人民币31500元；四、反诉被告张明明应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告吴伟山水电费人民币1445.13元；五、对反诉原告吴伟山其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币2840元，减半收取计人民币1420元，由原告张明明负担。本案反诉受理费人民币1195元，由反诉原告吴伟山负担人民币195元，反诉被告张明明负担人民币1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张莹二〇一九年十一月十二日书记员  汉静附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。