贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔05民初12号原告（案外人）：余腾，男1991年4月23日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人（特别授权）：安辉，贵州澜典律师事务所律师。被告（申请执行人）重庆青商恒裕投资管理有限公司，住所地：重庆渝北区龙溪街道新溉大道6号都会首站9幢20-2。统一社会信用代码：915001120736581376。法定代表人:黄先富，董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：王文浩，系该公司员工。第三人（被执行人）：贵州厚源房地产开发有限公司。住所地：贵州省威宁县草海镇健康路。统一社会信用代码：91520000697539689T。法定代表人：李文然。第三人（被执行人）：贵州厚源投资公司。住所地：贵州省贵阳市云岩区瑞金北路14号成黔大厦5层5001室。统一社会信用代码：91520000692724551K。法定代表人：李文然。第三人（被执行人）：李文然，男1965年7月3日出生，汉族，住贵州省贵阳市。第三人（被执行人）：吕建兵，男，1972年11月28日出生，汉族，住贵阳市。第三人共同委托诉讼代理人（特别授权）：丁光海，北京市中业江川律师事务所律师。原告余腾诉被告重庆青商恒裕投资管理有限公司（以下简称青商恒裕公司）、第三人贵州厚源房地产开发有限责任公司（以下简称厚源房开公司）、贵州厚源投资有限公司（以下简称厚源投资公司）、李文然、吕建斌案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月3日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告余腾的委托诉讼代理人安辉、被告青商恒裕公司的委托诉讼代理人王文浩到庭参加诉讼。第三人厚源房开公司、厚源投资公司、李文然、吕建兵经本院合法传唤未到庭参加诉讼。原告余腾向本院起诉请求：1、判决立即停止对原告购买的位于威宁县3-1-1-23号商铺的强制执行，并解除对该商铺的查封和停止评估；2、确认原告余腾为3-1-1-23号商铺所有权人；3、本案诉讼费用由被告承担。主要事实及理由：2019年4月17日，原告就贵院依据（2019）黔05执5号执行裁定作出的对草海商贸城3-1-1-23号商铺的查封行为，提出了执行异议申请。贵院于2019年5月17日作出（2019）黔05执异18号执行裁定书，裁定驳回案外人余腾的异议请求。2014年5月11日，原告余腾与第三人厚源房开公司签订《商品房买卖合同》，合同约定采取分期付款方式。其中原告于2014年5月11向第三人厚源房开公司支付首付款317650元，其他费用31100元，厚源房开公司于当日将房屋交付给原告。此后，原告于2014年12月29日支付全部剩余尾款250000元，但第三人厚源房开公司一直未予协助办理备案手续和房产证，其原因具体为政府相关工作部门的失误导致。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《最高人民法院执行工作办公室副主任葛行军在全国法院扫行队伍工作会议上的总结讲话》的相关规定，执行房地产用以清偿债权的法定顺序是：（一）交付购买商品房的全部或者大部分款项的房屋受让人，并不以其办理、领取房产证为条件；（二）建筑工程承包人，限于其为该工程实际支出的费用；（三）对该工程享有抵押权的抵押权人；（四）一般债权。被告重庆青商恒裕公司虽为商贸城工程的抵押权人，但原告余腾为已经交付了全部购房款项的房屋受让人，其清偿顺序应优于被告。此外，被告于2013年与第三人厚源房开公司、哈尔滨银行重庆分行签订了《委托贷款合同》、《委托贷款抵押合同》等，草海商贸城的实际抵押权人为被告。虽然抵押合同签订时间早于买卖合同，但被告曾于2017年3月27日与第三人厚源房开公司签订《委托卖房协议书》，授权厚源房开公司对其享有抵押权的房屋进行销售，其中就包括原告主张所有权的3-1-1-23号商铺。第三人厚源房开公司已于2014年将房屋卖给原告，销售行为在先，被告与厚源房开公司的《委托买卖协议书》在后，这无疑是被告对3-1-1-23号商铺销售行为的追认。综上，请求法院判如所诉。为支持自己的主张，原告向本院提交如下证据：1、身份证明。用以证明：原告主体资格适格；2、原告与第三人厚源房开公司签订的《补充合同》和《商品房买卖合同》以及购房付款票据。用以证明：原告已向第三人厚源房开公司购买了涉案商品房并履行了合同约定的款项；3、原告与案外人周国雄签订的门面租赁合同。用证明证：原告已经实际接收涉案门面并将其出租给案外人；4、《委托卖房协议》。用以证明：被告委托厚源房开公司将抵押房出售，抵押权归于消灭。被告青商恒裕公司质证意见：对证据1，身份证明复印件，真实性有待考证；对证据2、《商品房买卖合同》我方并不清楚该合同的签订情况，并没有告知我方，真实性不清楚；原告支付给厚源房开公司的款项，只看到收据，银行流水不清晰且显示并非原告本人银行账户，没有转款凭证，不能证明是履行商品房买卖合同义务；对证据3，该合同与本案无关。对证据4，证据是复印件，真实性无法确定。房屋的买卖合同签订的时间是2014年，在委托起始时间2017年之前，买卖行为发生于委托之前，与我方无关。我方对买卖合同的真实性持异议。被告青商恒裕公司答辩称，一、青商恒裕公司与厚源房开公司于2013年8月20日签订编号为（重庆分）行2013（企委贷）字第拓二001号委托贷款合同，同日还签订了编号为（重庆分）行2013（企委贷抵）字第拓二001号委托贷款抵押合同，厚源房开公司将其名下位于威宁县共计45套预售商业用房（在建工程抵押登记编号为威方建草海镇字第Ｊ1300009号）为该笔借款提供抵押担保，厚源投资公司、李文然、吕建斌为该笔借款提供无限连带责任保证担保。合同签订后，青商恒裕公司已如数向厚源房开公司发放了贷款，并在威宁县房产局办理了在建工程抵押登记，该笔贷款已到期。由于借款人、保证人未按合同约定完全履行还款、担保义务，违反了合同的约定，青商恒裕公司遂向法院申请强制执行。二、青商恒裕公司与厚源房开公司之间的商品房买卖行为在后，抵押在先，且青商恒裕公司并不清楚该买卖行为的存在，依照担保法的规定，该房屋买卖合同无效。综上，请求法院查清事实，依法驳回余腾的诉讼请求。被告青商恒裕公司向本院提交如下证据：1、法定代表人身份证明、身份证复印件、营业执照；2、劳动合同书、受委托人身份证明复印件、授权委托书；3、委托贷款合同、委托贷款抵押合同、公证书、执行证书、威宁县在建工程抵押登记证明。用以证明：被告对草海商贸城3-1-1-23号商铺享有抵押权并进行了抵押登记。原告余腾质证意见：1、对所有证据三性均不认可，被告没有抵押登记相关证件，被告和第三人签订的所有法律文件均出自当事人之手，对真实性有异议；2、被告是否有委托相关有资质的银行贷款以及贷款的内容是否违反相关金融法律的规定，在建工程的抵押是否违反相关法律的规定也有异议，申办无异议的债权文书公证程序是否符合相关法律的规定有异议，办理债权抵押登记是否符合相关法律规定有异议。为查明本案事实，本院依职权到本院执行局调取了威宁自治县房屋交易管理中心出具的查询结果。原告余腾质证：查询结果关于3-1-1-23号商铺登记的抵押权人应为被告。被告青商恒裕公司质证：对证据的三性无异议。本院对原、被告提交的证据进行审查后认定如下：对原告提交的证据1，能证明原告的身份情况，本院予以采信；对证据2，被告对《商品房买卖合同》及《补充合同》的真实性有异议。《商品房买卖合同》中买受人购买的商品房房号有改动，虽加盖了厚源房开公司校正章，但原告未能提供房屋交易主管部门备案的合同予以比较，达不到原告的证明目的，对该证据本院不予采信；对收款收据的真实性被告有异议，收款收据上的金额虽与《商品房买卖合同》上的金额吻合，但原告提交的银行流水在相同时间交易的金额与收款收据不符且不是原告的账户进行的交易，对该证据本院不予采信；对证据3，该证据为原告与案外人签订，合同的真实性无法考证，且没有相应的付款凭证或其他证据予以佐证，对该证据本院不予采信；对证据4，原告不是协议当事人不可能有原件，被告手里有原件而不向本院提交，对证据的真实性本院予以确认。被告提交的证据1、证据2，能证明被告身份信息及委托诉讼代理人的相关情况，本院予以确认；对证据3，能证明被告对涉案草海商贸城3-1-1-23号商铺合法享有抵押权，对上述证据，本院予以采信。本院依职权调取的证据为威宁自治县房屋交易管理中心出具，本院予以采信。本院经审理查明：2013年8月20日，青商恒裕公司作为委托人、厚源房开公司作为借款人、哈尔滨银行重庆分行作为委托行签订编号为（重庆分）行2013年（企委贷）字第拓二001号《委托贷款合同》，约定青商恒裕公司委托哈尔滨银行重庆分行向厚源房开公司贷款3000万元，借期自2013年8月23日起至2015年5月22日止，利息为年利率23%。厚源房开公司以其名下位于威宁县共计45套（建筑面积7410.78平方米）预售商业用房作抵押，厚源房开公司就该笔贷款承担无限连带保证担保责任。同日，青商恒裕公司委托哈尔滨银行重庆分行以该行名义与厚源房开公司签订（重庆分）行2013（企委贷抵）字第拓二001号《委托贷款抵押合同》、（重庆分）行2013（企委贷保）字第拓二002号《保证合同》，合同约定，即使担保合同以受托人名义签订，即使担保登记将受托人作为担保权益人，受托人均仅作为代理人，担保权益及其相关责任、风险都归属委托人。2013年9月17日厚源房开公司办理了在建工程抵押登记，编号00000106。抵押物含草海商贸城3-1-1-23号商铺，抵押权人为哈尔滨银行重庆分行。借款期满后，厚源房开公司未能按合同约定偿还全部借款。2016年12月22日，青商恒裕公司与厚源房开公司、厚源投资公司、李文然、吕建兵签订《还款协议》,约定由厚源房开公司按先息后本的方式于2018年6月20日前分期偿还青商恒裕公司4200万元。若厚源房开公司如期履行分期还款计划，该笔贷款即全部结清。若厚源房开公司未能按约定的时间结清所有本息，则自2016年9月3日起至实际结清时止的利息，按年利率23%加每年1%的罚息继续执行，厚源房开公司仍用其抵押物对上述贷款提供抵押担保，厚源投资公司、李文然、吕建兵对上述贷款承担无限连带保证担保责任。该《还款协议》经贵州省威宁县公证处公证，并赋予强制执行效力（公证书编号（2016）威证字第497号）。2017年3月27日，青商恒裕公司作为委托方（甲方），与受托方（乙方）厚源房开公司签订《委托卖房协议书》，约定：一、甲方自愿将乙方抵押至其名下的威宁县共计42套建筑的预售商业用房委托乙方代为销售，委托乙方代理与买方谈判、签约，协助办理权证过户登记等相关手续。二、上述房产的委托代售价格不得低于附件中约定的每套房屋总价，售房款支付至甲方指定的账户。价格超过部分作为甲方支付乙方的售房佣金。三、甲方收齐单套房屋的全额房款后，到乙方处办理对应房屋解除抵押登记相关手续。委托期限自双方签字盖章时起至2018年6月20日止。附件《代售抵押房产清单》中第3幢的商铺有3-1-1-14、3-1-1-15，3-1-1-16，3-1-1-17，3-1-1-22，3-1-1-23，3-1-1-38。其中3-1-1-23号商铺的房屋总价为757280元。2018年10月22日，青商恒裕公司向威宁县公证处申请出具公证执行证书，威宁县公证处于2018年12月12日出具了（2018）威证执字第01号强制执行债权公证书。因厚源房开公司未按约履行还款义务，青商恒裕公司向本院申请强制执行，本院于2019年1月15日作出（2019）黔05执5号执行裁定，查封被执行人厚源房开公司开发的位于威宁县草海镇大洼塘村草海商贸城包含3-1-1-23号商铺在内的44套房产。2019年4月17日，余腾得知威宁县3-1-1-23号商铺被本院查封，故向本院提出执行异议申请,请求:确认威宁县3-1-1-23号商铺归其所有，解除对该商铺的查封并停止评估。本院于2019年5月17日作出（2019）黔05执异18号执行裁定书，裁定驳回案外人余腾的异议请求。余腾遂向本院提起案外人执行异议之诉。余腾据以提起诉讼的《商品房买卖合同》及《补充协议》显示为2014年5月11日余腾与厚源房开公司签订，《商品房买卖合同》第二章第三条基本情况部分载明：买受人购买的商品房，为本合同第一条和第二条约定项目中的：第3幢/座1单元1层23号房（该处23为24涂改而来，加盖了厚源房开公司校正章）。第三章第六条第1款载明：按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米12465元，总价款（小写）567650元，（大写）伍拾陆万柒仟陆佰伍拾元整。本案的争议焦点是：原告余腾是否是涉案商铺的所有权人，其享有的民事权益是否足以排除强制执行。本院认为，被告青商恒裕公司提交的证据能够证明案涉草海商贸城3-1-1-23号商铺已于2013年8月20日实际抵押给青商恒裕公司并办理了在建工程抵押登记，其依法拥有该商铺的抵押物权。第三人厚源房开公司未经被告青商恒裕公司同意将抵押财产草海商贸城3-1-1-23号商铺转让给原告余腾，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”及《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”的规定，该涉案商铺不可能过户登记到原告余腾名下，原告余腾对涉案商铺并不享有所有权。故原告要求确认其为涉案3-1-1-23号商铺所有权人无事实及法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未能办理过户登记。”本案中，原告提交的《商品房买卖合同》房号存在涂改情况，合同的签订发生在抵押登记之后，且2017年被告委托第三人厚源房开公司销售涉案3-1-1-23号商铺时其并没有将该房屋的房款支付至被告指定的账户并办理该房屋解除抵押的相关手续。故原告提交的证据并不足以证明其与第三人厚源房开公司之间签订了合法有效的书面买卖合同。且即使原告提交的《商品房买卖合同》合法有效，其提交银行流水交易金额与收款收据并不相符且不是原告的账户进行的交易，不足以证明原告已经支付了合同约定的房屋价款；而涉案房屋已经办理抵押登记，原告不能对涉案房屋办理过户登记是其自身原因造成。故原告并不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的足以排除强制执行的条件，其要求停止对涉案商铺强制执行的诉讼请求本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国物权法》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告余腾的诉讼请求。案件受理费9832.5元，由原告余腾负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长 舒 平审判员 朱 莉审判员 曹建军二〇一九年十一月二十九日书记员 向 旭