河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终4434号上诉人（原审被告）：河北中洲蓬业房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市广阳区天利得益商务中心一期1-1-612室。法定代表人：谷翠，经理。委托诉讼代理人：侯广宇，河北天枢律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：禹淑娟，女，1982年10月22日出生，汉族，住所地北京市朝阳区。委托诉讼代理人：高榕，河北泰科律师事务所律师。原审被告：北京嘉德融房地产顾问有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼410室300。法定代表人：朱晓丹，经理。上诉人河北中洲蓬业房地产开发有限公司（以下简称中洲蓬业房地产公司）因与被上诉人禹淑娟及原审被告北京嘉德融房地产顾问有限公司（以下简称嘉德融房产顾问公司）之间房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省廊坊市广阳区人民法院（2018）冀1003民初4763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。中洲蓬业房地产公司上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：原审法院认定上诉人与被上诉人之间签订商品房买卖合同与事实不符，且原审法院适用法律亦有错误。故原审法院在确认《万悦荣和商品房购房协议》无效的情况下，判令上诉人赔偿被上诉人禹淑娟赔偿款人民币78万元理据不足。禹淑娟辩称，我国法律明确规定，未取得商品房预售许可证的房屋不允许出卖，而上诉人在未取得预售许可证的情况下与被上诉人签订了房屋买卖合同，此是违反法律规定的，也是无效的。上诉人对于涉案房屋根本没有进行开发建设；上诉人故意隐瞒了未取得预售许可证的相关事实，被上诉人认为上诉人的该行为具有诈骗房款的嫌疑。上诉人与被上诉人之间签订的《万悦荣和商品房购房协议》符合商品房买卖合同构成的要件，原审法院对此认定具有事实基础，符合法律规定。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求贵院驳回上诉，维持原判。嘉德融房产顾问公司未发表意见。禹淑娟向一审法院诉请：1、确认《万悦荣和商品房购房协议》为无效；2、退还原告所交购房款及电商款（意向金）计847230.00元并承担自2017年3月29日始至实际退款之日止的资金占用利息；3、赔偿原告损失78万元；4、诉讼费由被告承担。一审法院查明：2017年3月8日，原告禹淑娟到被告中洲蓬业房地产开发公司位于河北省廊坊市安次区仇庄乡大王务村万悦荣和楼盘销售处，因看好当地环境，有购房意向，遂向被告嘉德融房地产顾问公司交纳意向金50000.00元。2017年3月25日，原告再次向被告嘉德融房地产顾问公司交纳意向金10000.00元，当天向被告中洲蓬业房地产开发公司交纳购房定金50000.00元。2018年3月29日，原告与被告中洲蓬业房地产开发公司签订《万悦荣和商品房购房协议》一份，约定购买被告所开发万悦荣和1号楼1单元502室房屋一套，并约定有房屋面积、价款及付款方式等条款。同时交纳购房款737230.00元，但至今涉案楼盘也没有开始进行建设，被告中洲蓬业房地产开发公司也并没有取得商品房预售许可证，不具有预售商品房的资格。二被告2017年1月19日签订《万悦荣和项目营销代理渠道服务合同》，约定被告嘉德融房地产顾问公司为被告中洲蓬业房地产开发公司所开发的商品房进行电商渠道建设、促进项目客户的聚集。按照双方约定，被告嘉德融房地产顾问公司有权收取“电商款”（或称意向金）。上述事实有：原告禹淑娟与被告嘉德融房地产顾问公司陈述；被告嘉德融房地产顾问公司收取原告意向金票据2份；被告中洲蓬业房地产开发公司收取原告购房定金票据1份及收取原告购房款票据1份；原告与被告中洲蓬业房地产开发公司2017年3月29日所签《万悦荣和商品房购房协议》1份；二被告2017年1月19日所签《万悦荣和项目营销代理渠道服务合同》1份可证。一审法院认为，我国《合同法》规定：“有下列情形之一的，合同无效。（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案被告中洲蓬业房地产开发公司与原告禹淑娟签订《万悦荣和商品房购房协议》，向原告出售商品房，但其并未取得商品房预售许可证，违反我国法律、行政法规的强制性规定，其不得预售商品房，故前述《万悦荣和商品房购房协议》为无效。我国《合同法》同时规定合同无效后，因该合同所取得的财产应当返还，有过错的一方并应赔偿对方因此所受到的损失。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一的，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的。”故被告中洲蓬业房地产开发公司应退还所收取原告购房定金及购房款，同时应承担原告资金占用利息。原告并依法可以向被告中洲蓬业房地产开发公司主张不超过已付购房款一倍的赔偿，现原告只主张要求赔偿78万元，不违反法律规定，本院支持。关于被告嘉德融房地产顾问公司收取原告意向金（或称电商款），确实系依据与被告中洲蓬业房地产开发公司所签订《万悦荣和项目营销代理渠道服务合同》而为，但该合同系二被告之间所签订，只能约束二被告，对原告并无效力，原告交纳意向金的本意，是为了能够签订《万悦荣和商品房购房协议》，最终取得所购商品房。现因被告中洲蓬业房地产开发公司并没有取得商品房预售许可证，无法销售商品房，且涉案楼盘根本就没有真正开工建设，原告的合同目的无法实现。被告嘉德融房地产顾问公司收取原告意向金已失去依据，没有合理性，其应退还，并应承担资金占用利息。但对于被告中洲蓬业房地产开发公司违法预售商品房，被告嘉德融房地产顾问公司不应对此承担责任。二被告之间的问题与本案无关，应另行解决。综上，原告禹淑娟要求确认被告中洲蓬业房地产开发公司与其所签《万悦荣和商品房购房协议》为无效；要求退还购房款及承担资金占用利息；进行赔偿；要求被告嘉德融房地产顾问公司退还所收意向金及承担资金占用利息的诉讼证据充分，请求合理合法，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项之规定，判决：一、被告河北中洲蓬业房地产开发有限公司与原告禹淑娟所签《万悦荣和商品房购房协议》为无效；二、被告河北中洲蓬业房地产开发有限公司退还原告禹淑娟所交购房款787230.00元，并承担资金占用利息损失（自2017年3月30日始至本判决履行之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、被告河北中洲蓬业房地产开发有限公司向原告禹淑娟支付赔偿款78万元；四、被告北京嘉德融房地产顾问有限公司退还原告禹淑娟所交意向金60000.00元，并承担资金占用利息损失（自2017年3月26日始至本判决履行之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。以上判决条款第二、三、四项在本判决生效后七日内履行。案件受理费19460.00元，诉讼保全费5000.00元，计24460.00元，由被告河北中洲蓬业房地产开发有限公司负担。在本判决生效后七日内交纳。二审中，上诉人提交新证据一组，即2017年4月份廊坊楼市开盘价格及2017年廊坊房价走势图，欲证明廊坊市场房屋价格明显高于上诉人与被上诉人签订的房屋价格，进一步欲证明被上诉人对涉案房屋没有预售许可证是明知的。对此，被上诉人质证称，对该证据的真实性、合法性及与本案的关联性均不予认可，同时该证据亦达不到上诉人的举证目的。结合各方对新证据发表的意见及在案的其它相关证据，对于该新证据与本案的关联性及证明目的，本院不予认定。其他各方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，在被上诉人禹淑娟诉上诉人中洲蓬业房地产公司及原审被告嘉德融顾问公司房屋买卖合同纠纷一案中，上诉人中洲蓬业房地产公司对于原审法院判令其赔偿被上诉人禹淑娟78万损失不予认可。上诉人就此在本案二审中提交了新证据欲予以证明，但该新证据亦尚不足以证实其该上诉主张，且上诉人亦未提供其它相关证据佐证其上诉主张。原审法院依据意向金票据、购房定金票据、购房款票据1份、《万悦荣和商品房购房协议》及《万悦荣和项目营销代理渠道服务合同》等在案的相关证据判令上诉人赔偿被上诉人损失亦具有事实基础，且不违反法律之规定，对此本院予以维持。另外，从《万悦荣和商品房购房协议》记载的内容看，此协议符合房屋买卖合同的构成要件，原审法院对此认定并无不当之处。综上所述，中洲蓬业房地产公司的上诉理由均不能成立，其相应的上诉主张本院亦均不能予以支持。原审判决认定事实、适用法律及判决结果均无不当，程序合法。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11600元，由上诉人河北中洲蓬业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨心冰审判员  宋 强审判员  赵洪亮二０一九年十一月五日法官助理马占书记员于学娇