甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初5316号原告：甘肃省合作房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区九州中路404号。法定代表人：许新科，该公司董事长。委托诉讼代理人：许秀慧，甘肃正天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：李瑞珍，甘肃正天合律师事务所律师。被告：张斌，男，1981年4月17日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。原告甘肃省合作房地产开发有限公司（以下简称：合作房产）与张斌商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告合作房产的委托诉讼代理人李瑞珍到庭参加诉讼，被告张斌经本院合法送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。合作房产向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告向原告支付购房款本金100,000元；2．依法判令被告向原告支付2014年11月11日至2019年5月8日的欠款利息18,074元；2019年5月8日之后至被告还清购房款之日的利息按银行同期贷款利率计算；3．依法判令被告支付违约金108,000元；4．本案诉讼费等费用由被告承担。在庭审过程中，原告称经重新核算，被告实际还款金额为18,000元，故将诉讼请求中的金额变更如下：1．依法判令被告向原告支付购房款本金99,120元；2．依法判令被告按每月285.33元向原告支付2018年1月25日至首付款实际还清之日止的利息；3．依法判令被告支付违约金108,000元。事实及理由：原告与被告于2012年7月18日签订《商品房买卖合同》，约定原告将兰州市城关区九州中路合作新村二区10号楼3单元901号商品房出售给被告，该商品房建筑面积共93.37平方米，按建筑面积计算单价为每平方米5,288元，总金额493,741元，付款方式为首付203,741元，余款290,000元公积金按揭。原告与被告于2012年7月20日签订《还款协议》，约定被告欠原告首付款15万元，被告所欠首付款自2012年7月20日至2013年1月20日还清，不计利息。若2013年1月20日前本金仍未还清，余款自2012年7月20日至2013年1月20日承担信合同期按揭贷款利息，被告配合原告重新签订协议计算本息，且在18个月内按月等额归还本息，若拒不配合，原告有权收回此房，且被告须向原告支付总房款10%的违约金。被告于同日出具《欠条》，载明欠原告房款15万元，按还款协议执行。2013年1月25日，案外人马宗祥通过转账代被告向原告支付所欠购房款本金50,000元，利息3,930元。2013年1月25日，被告委托案外人马宗祥与原告重新签订《还款协议》，约定被告欠原告购房首付款10万元，自2013年1月25日至2018年1月25日承担信合同期按揭贷款利息，每月本息合计1,952元。被告逾期不还款，自当月还款之日起承担日千分之一点五的滞纳金，直至欠款本金还清。月内按月等额归还本息，若拒不配合，原告有权收回此房，且被告须向原告支付总房款10%的违约金。本协议签订时原签订半年不计利息协议作废。原告向被告交付房屋后，被告占有使用涉案房屋至今，并办理了《商品房买卖合同》网上备案。被告仅于2014年11月10日向原告支付10,000元购房款，后原告多次向被告主张支付剩余欠款本息和违约金，被告拒绝支付，故原告向法院提起诉讼。张斌未到庭答辩，亦未向本院提交书面的答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2012年7月18日，合作房产与张斌签订《商品房买卖合同》，约定张斌购买合作房产开发建设的位于兰州市城关区房屋，房屋成交价款493741元，付款方式为首付203741元，余款290000元公积金按揭。张斌在支付部分首付款之后，双方于2012年7月20日签订一份《还款协议》，协议约定张斌尚欠首付款150000元，自2012年7月20日至2013年1月20日还清所欠首付款不计利息；若2013年1月20日前本金仍未还清，余款自2012年7月20日至2013年1月20日承担信合同期按揭贷款利息，张斌配合合作房产重新签订协议计算本息，且在18个月内按月等额归还本息，若拒不配合，合作房产有权收回此房，且张斌须向合作房产支付总房款10%的违约金。协议签订同时张斌向合作房产出具《欠条》一份，载明欠付房款150000元。上述协议签订后，张斌未在约定的期限内还清所欠购房款，后于2013年1月25日向合作房产支付了53930元（50000元为本金，3930元为利息），合作房产向其出具了收据，同时，张斌委托案外人马宗泽代其与合作房产重新签订《还款协议》，协议约定张斌尚欠首付款100000元，自2013年1月25日至2018年1月25日承担信合同期按揭贷款利息，每月本息合计1952元；逾期不还者，自当月还款之日起承担日千分之一点五的滞纳金，直至本金还清；月内按月等额归还本息，若拒不配合，合作房产有权收回此房，且张斌须向合作房产支付总房款10%的违约金。该协议签订之后，张斌分别于2013年2月26日向合作房产支付2000元，2013年6月13日支付4000元，2013年6月14日支付2000元，2014年11月10日支付10000元，共计18000元。截止到合作房产起诉之日，张斌再未按期偿还剩余欠款，故合作房产诉至本院。本院认为，依法成立的合同受法律保护，各方当事人应按合同约定履行各自的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《还款协议》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政性法规的强制性规定，为有效合同。本案中，虽然第二份《还款协议》由案外人马宗泽代被告与原告达成，但在第一份《还款协议》中原、被告双方明确约定，若在2013年1月20日前未还清本金，则需重新签订协议计算本息，且在18个月内按月等额归还本息，另外原告在庭审中表明马宗泽系被告的妹夫，则第二份协议视为被告知晓且认可。关于剩余本金及应付利息的计算，在原、被告双方签订第二份《还款协议》之后，被告共计偿还18,000元，双方未约定该笔还款是先偿还利息还是本金，且双方签订的第二份《还款协议》中约定2013年1月25日至2018年1月25日每月需偿还本息1,952元，经过计算本息共计117,120元（本金100,000元，利息17,120元），按照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十一条规定，“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。”本案中，被告未足额支付全部债务，按照法律规定，先抵充利息后，截止至2018年1月25日，被告利息已还清，剩余未还本金为99,120元。故原告主张本金的诉讼请求，本院予以支持。原告主张自2018年1月26日起至实际还清之日止每月偿还利息285.33元的诉讼请求，经本院核算，年利率约为3.45%，暂计至原告起诉之日（2019年5月8日），被告需偿还利息285.33元×16个月=4,565.28元，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张违约金108,000元的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》明确约定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告违约在先，未能按期按约定偿还购房款，故应当承担相应的赔偿责任，虽然双方签订的《还款协议》中对违约金及利息的计算方式均有约定，而违约金系对被告违约造成原告损失的补偿性措施，原告主张的利息已足以弥补原告的损失，故对原告主张违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告张斌于本判决生效之日起十日内向原告甘肃省合作房地产开发有限公司支付购房款本金99,120元；二、被告张斌于本判决生效之日起十日内向原告甘肃省合作房地产开发有限公司支付利息4,565.28元（利息暂计算至2019年5月8日，自2019年5月9日起至实际清偿之日止按年利率3.45%计算）；三、驳回原告甘肃省合作房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,346元，由原告甘肃省合作房地产开发有限公司负担1,270元；被告张斌负担1,076元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  柴宗海二〇一九年十一月五日法官助理张琴书记员黄微