辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0114民初1347号 原告：沈阳华锐置业有限公司，住所地沈阳市于洪区。统一社会信用代码：91210100760055xxxx。 法定代表人：周成斌，系该公司经理。 委托诉讼代理人：杨雨、孟竹，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。 被告：常飞，男，1989年10月14日出生，汉族，住沈阳市铁西区。 原告沈阳华锐置业有限公司（以下简称“华锐公司”）诉被告常飞商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华锐公司的委托诉讼代理人孟竹、杨雨到庭参加了诉讼。被告常飞经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原、被告签订的商品房买卖合同；2.判令被告将位于沈阳市于洪区阳光路122号1-13-1室的房屋返还给原告；3.判令被告将房屋恢复原状；4.判令被告支付违约金126141.6元（按合同总价的15%），并从已付房款中扣除；5.判令被告协助原告到房产局办理撤销商品房买卖合同备案登记手续；6.诉讼费由被告负担。事实和理由:2012年9月22日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告将位于沈阳市于洪区阳光路122号1-13-1室的房屋卖给被告。合同第四条约定房屋总价款为840944元，付款方式为合同签订的同时被告支付首期房款260944元，其余580000元房款被告向银行按揭贷款支付。2012年10月24日，被告与广发银行股份有限公司沈阳分行签订了《个人贷款合同（抵押、保证）》，合同约定由广发银行向被告提供个人住房按揭贷款580000元，并由原告对上述借款向广发银行承担阶段性担保责任。商品房买卖合同签订后，被告依约支付给原告首期房款260944元，房屋也于2013年4月交付给被告，截至2017年10月29日，被告欠付广发银行贷款本金555749.43元，利息、罚息49324.38元，共计605073.81元。广发银行于2017年11月24日将原、被告共同起诉至沈阳市沈河区人民法院，案号为（2017）辽0103民初18135号，经沈河区法院审理后判决原告对被告欠付的本金及前三期的利息、罚息、复利承担连带给付责任，该案一审判决后双方当事人均未上诉，一审判决生效。根据原、被告双方签订的商品房买卖合同补充协议第二十二条第2项约定，若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使出卖人须承担保证责任而将买受人欠贷款银行的所有款项支付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项或解除与买受人的商品房买卖合同。出卖人据此解除合同的，买受人应按该商品房总房价款的15%支付违约金给出卖人，根据此约定，原告有权选择与被告解除合同，并要求被告承担违约责任。故来院诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告常飞未到庭亦未提供书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号E120909xxxx）及附件，约定被告购买原告开发建设的沈阳市于洪区阳光路122号1-13-1室房屋，建筑面积155.71平方米，房屋总价款840944元。付款方式为合同签订的同时被告支付首期房款260944元，其余580000元房款被告向银行按揭贷款支付。合同签订后，被告常飞实付购房首付款260944元。 2012年10月24日，被告与广发银行股份有限公司沈阳分行签订了《个人房屋按揭贷款合同》，合同约定由广发银行股份有限公司沈阳分行向被告提供个人住房按揭贷款580000元，并由原告对上述借款向广发银行股份有限公司沈阳分行承担连带清偿保证责任。后广发银行股份有限公司沈阳分行将被告常飞与原告一同起诉至沈阳市沈河区人民法院，该院作出（2017）辽0103民初18135号民事判决，判令原告对被告欠付的本金、借款利息、罚息、复利承担连带给付责任。原告已于2019年2月1日向广发银行股份有限公司沈阳分行支付576692.96元。 另查明，本案涉案房屋即沈阳市于洪区阳光路122号1-13-1室（建筑面积155.71平方米）现处于司法预查封状态。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，民事诉讼的当事人具有到庭参加诉讼，依法举证并就对方当事人提供的证据发表质证意见，进行辩论和自愿申请、接受调解的权利。同时，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了上述诉讼权利，本院依据民事诉讼相应的证据判断规则并结合原告的陈述意见，对本案相关法律事实依法予以确认。 合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经合法成立的合同具有法律效力。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，被告未按时向银行偿还贷款，导致原告承担担保责任，依照合同约定，原告依法有权解除合同。故对原告提出的解除原、被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于被告已付购房款为840944元，扣除原告代被告偿还的银行剩余全部贷款、利息、诉讼费、执行费等共计576692.96元后，原告还应返还被告购房款264251.04元（840944元-576692.96元）。 关于原告要求的违约金，原、被告签订的合同附件四补充协议第二十二条约定，如原告承担保证责任，原告有权解除合同，买受人应按商品房总价款的15%支付违约金。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”。本案中，原告依据违约条款主张违约金为126141.6元，明显过高，应予以调整，本院酌定被告应承担的违约金数额为70000元，与原告应返还被告的购房款折抵后，原告还应返还被告购房款194251.04元（264251.04元-70000元）。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告沈阳华锐置业有限公司与被告常飞于2012年9月22日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为E120909xxxx）； 二、被告常飞于本判决书发生法律效力之日起十五日内将沈阳市于洪区阳光路122号1-13-1室房屋（建筑面积155.71平方米）腾空并返还给原告沈阳华锐置业有限公司； 三、原告沈阳华锐置业有限公司于本判决书发生法律效力之日起十五日内返还被告常飞购房款194251.04元； 四、被告常飞于本判决书发生法律效力后且沈阳市于洪区阳光路122号1-13-1室房屋（建筑面积155.71平方米）解除查封之日起十五日内协助原告沈阳华锐置业有限公司办理撤销编号为E120909xxxx的《商品房买卖合同》的备案手续，撤销备案手续所产生的费用由被告常飞承担； 五、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费13470.9元、保全费5000元，公告费560元，均由被告常飞负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  武 晶 人民陪审员  纪奎兵 人民陪审员  李 娜 二〇一九年十一月七日 书 记 员  胡 楠