广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初23146号原告：广州市车陂经济发展有限公司，住所地广州市天河区美东街28号303房。法定代表人：简铭钜，董事长。委托诉讼代理人：叶慧怡、周洋，均系广东格林律师事务所律师。被告：广州经济技术开发区穗城实业发展总公司，地址广州经济技术开发区东江大道132号农资大院综合楼903室。负责人：朱育文。被告：广州亿林房地产开发有限公司，地址广州市龙口中路186号二楼*SP*。负责人：吴林炳。原告广州市车陂经济发展有限公司（以下简称车陂公司）与被告广州经济技术开发区穗城实业发展总公司（以下简称穗城公司）、广州亿林房地产开发有限公司（以下简称亿林公司）合同纠纷一案，本院于2018年8月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告车陂公司的委托诉讼代理人叶慧怡、被告穗城公司的法定代表人朱育文到庭参加诉讼，被告亿林公司经本院公告传唤逾期未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告车陂公司向本院提出诉讼请求：1.两被告协助原告办理位于广州市天河区XX号首层商铺的产权登记手续，办理产权登记产生的税费由被告穗城公司承担；2.本案诉讼费由被告穗城公司承担。事实和理由：因被告广州经济技术开发区穗城实业发展总公司拖欠原告广州市车陂经济发展有限公司款项3412000元无法还清，2002年3月10日，原告与穗城公司签订《协议书》，约定穗城公司将位于广州市车陂XX地下一楼商铺面积为295平方米的物业作价3412000元补偿给原告，协议签订前与物业相关的一切法律、经济纠纷与原告无关。自合同签订之日起物业使用权归原告所有，被告必须在协议生效之日起一年内为原告办妥产权登记手续，办理产权证的一切费用由被告穗城公司负责。《协议书》签订后，穗城公司向原告交付涉案房屋，但至今仍未为原告办妥产权证。另由于穗城公司没有建设工程资质，为顺利开发涉案商铺所在商住楼项目，原告与穗城公司、亿林公司曾在1998年12月30日签订《合作开发商住楼协议书》，由穗城公司借用亿林公司名义办理涉案商铺所在商住楼项目的相关申报规划、立项和报建工作，三方确认商住楼100%的产权实际上均归穗城公司所有。必要时，亿林公司需根据穗城公司的要求，配合办理相关业主的产权登记手续。原告认为，被告穗城公司的行为已严重损害原告合法利益，为维护原告的合法权益，现特诉至法院。被告穗城公司辩称：我确实是跟原告借了300万元，本金已经还给了原告，月息百分之3点多，2012年3月10日跟原告签订了协议，确认的金额都是利息，所以协议是无效的，且乙方代表没有我本人签字，签字的是朱智敏，但朱智敏并没有委托手续，朱智敏当时是我公司的员工。当时我被纪委叫去谈话人身不自由，所以原告要求我拿商铺来抵债，商铺的地址在车陂路××广场××楼的商铺，商铺共计3000多平方米。我在纪委出来后，对协议书不同意，建筑面积应以房产局查明的为准，因为出租面积远远不足这个数。原告借款给我是不符合法律规定的，我是自愿跟原告借的款。我认为利息太高，我不清楚协议书上公司的印章是谁盖上去的，但确实是我们公司的印章。涉案房产所在的楼盘其他的90%的都已经办好了房产证，是符合办证条件的。我认为协议书是无效的。经审理查明：1998年12月30日，广州市天河区东圃车陂村委（甲方××、广州市天河区房地产开发总公司（乙方××、穗城公司（丙方××签订《合作开发商住楼协议书》，约定：开发地点为天河区车陂“XX”，用地7529平方米（详见穗城规东片地字[94]第219号××，兴建商住四栋首层连体的综合楼，建筑面积约21190平方米（详见[95]穗城规天字第84号××。合作经营方式：甲方提供原厂房用地面积7529平方米，乙方提供开发有关资质证明及申报规划、立项，管理和经济核算方面的指导其他事宜，乙方负责商品房所纳的税金，由丙上缴乙方，经乙方向税务部门办理纳税，丙方负责设计、建筑工程及全部投资。丙方享有此项目的独立经营权、自负盈亏等。1997年10月31日，广州市城市规划局天河区规划分局《建筑管理验收合格证存根》[（97××穗天规证字第78号]显示：报建编号：（95××穗城规天建字第84号，验收记录册编号：（95××穗天规验字70号，建设单位：天河区房地产开发总公司，工程地点：天河东圃XX地段，工程项目：商住楼。原告提交其情况说明、关于撤销东圃镇车陂村民委员会的批复、关于同意成立广州车陂经济发展有限公司的批复、关于设置村民委员会的批复等证据拟证明其系本案适格主体。1999年9月1日，广州市天河区经济体制改革办公室作出穗天体改复[1999]008号《关于同意成立广州车陂经济发展有限公司的批复》载明：车陂经济联社……同意你社在撤销车陂村委会后成立“广州车陂经济发展有限公司”。1999年9月8日，广州市天河区人民政府作出穗天府复[1999]14号《关于撤销东圃镇车陂村民委员会的批复》载明：东圃镇人民政府……同意撤销车陂村民委员会……原告提交协议、收款收据拟证明穗城公司向其借款。穗城公司对上述证据的真实性予以认可，但主张不清楚钱如何计算。协议载明：甲方（穗城公司××负责挂靠天河房地产开发总公司开发经营，办理XX商住楼的有关项目所需的一切手续。甲方收到乙方690万元后，以XX商住楼的商品房建筑面积3000平方米作抵押。甲方在1996年3月份之前一次性付给乙方投资的本金690万元、盈利210万元，本利合共900万元。收据显示，1994年12月20日，车陂公司向穗城公司支付XX项目款690万元。1999年2月9日、2000年5月9日、2000年6月5日，穗城公司分别向车陂公司归还借款200万元、100万元、100万元。原告提交协议书、房屋租赁合同拟证明原告系案涉商铺的所有权人。穗城公司对上述证据不予认可，辩称协议不是朱育文本人签字，且公司对协议内容不知情，协议无效；朱智敏系朱育文之弟，朱育文不清楚朱智敏为何在协议上签字，朱育文被纪委叫去谈话一个多月，期间朱智敏将很多事情自己处理，车陂村未经穗城公司同意将案涉房屋出租给案外人，是违法的。《协议书》载明：由于穗城公司（乙方××欠车陂公司（甲方××人民币3412000元，现到期不能如数归还，乙方自愿将位于广州市车陂XX地下一楼商铺（295平方米××的物业作价人民币3412000元补偿给甲方，在此之前该物业与外界发生的任何法律、经济纠纷与甲方无关。从合同签订之日起甲方拥有该物业的使用权。乙方必须在合同生效之日起一年内替甲方办妥该地块的房地产资质证及一切有关证明。办理房产证的一切费用由乙方负责，产权人属于甲方……附件：该物业建筑设计图、平面四至图。落款处乙方代表处有“朱智敏”字样手写签名及穗城公司公章。附件建筑设计图部分区域用红色线标注，手写“注：红线范围内铺位面积归甲方所有“，并在该图红线范围加盖原告、穗城公司印章。时间为2002年3月10日。房屋租赁合同载明：2010年11月30日，车陂公司（甲方/出租方××与许桂西（乙方/承租方××约定，甲方出租的房屋位于车陂XX地下房屋，建筑面积300.6378平方米，房屋租赁期限自2010年12月1日起至2022年5月15日止。原告提交广州市房地产测绘院房屋面积测量成果报告书、证明拟证明案涉商铺现地址为XX号首层。广州市房地产测绘院房屋面积测量成果报告书载明车陂#40套内面积为297.3524平方米，总面积为300.6378平方米。原告主张合同约定面积为295平方米，该测绘面积为297.3524平方米，应属于合理的误差范围。广州市公安局天河区分局车陂派出所于2019年2月28日出具证明载明：XX一楼以北康好药房（原自编号为：××之5××，现经过实地核实门牌地址为：XX号。为查明本案事实，本院至广州市天河区XX号首层商铺现场勘查，现场发现，“XX·XX分店”自编门牌号为××之5（现场确认未装门牌××，原告及被告穗城公司均确认“XX·XX分店”即为案涉商铺，实际地址为XX号。“XX·XX分店”的物业管理公司为广州瑞章物业管理有限公司，该公司的法定代表人为穗城公司的法定代表人朱育文。广州市XX有限公司的法定代表人许桂西述称“XX·XX分店”由其承租并经营管理。2010年12月1日时月租金为13921元，租金每年按5%递增，现在月租金约为2万元，租赁期限自2010年12月1日至2022年5月15日。诉讼过程中，原告委托广州市房地产测绘院对广州市天河区XX号进行测绘，该院于2019年8月14日作出房屋面积报告书，载明：（共××用地面积5125.7433平方米，建基面积3232.2473平方米，实测#40现场范围，该单元现场为药店，现状界址包含报建图中商场铺位及商场自行车存放两个功能的范围。小食店属报建图中商场自行车存放功能的范围内，套内面积为11.3879平方米，分摊面积为0.1258平方米；通道属报建图中商场自行车存放功能的范围内，套内面积为18.3825平方米，分摊面积为0.2031平方米。车陂40#套内面积267.5821平方米，总面积270.5386平方米，功能名称：主要功能（商铺、商场自行车存放××、房号备注：规划用途商铺、商场自行车存放。原告主张为此支付测绘费用552元。原告主张以测绘机构实测面积为准，此次测绘已剔除通道、小食店的面积，剩余套内面积共计267.5821平方米。穗城公司对上述面积的真实性、合法性、关联性无异议。为查明本案事实，本院向广州市规划和自然资源局发函查询，该局于2019年4月30日作出穗规划资源协查[2019]261号复函，载明：XX所在地块以天河区房地产开发总公司、天河区东圃镇车陂村委会的名义办理统字619803号国土证。该项目经（95××穗城规天建字第84号《建设工程规划许可证》批准建设，以（97××穗天规证字第78号《建筑管理验收合格证》办理规划验收手续。XX首层整体暂未首次登记，暂无天河区XX号的预告登记（预售合同备案××、查封、抵押信息和不动产权登记信息……首层#40所示范围的规划用途主要为商场自行车停放处和商铺。原告、穗城公司对该复函的真实性、合法性、关联性无异议。该局于2019年9月26日作出穗规划资源协查[2019]895号复函，载明：1995年，天河区房地产经营开发公司经原广州市城市规划局天河区分局同意（穗城规天建字[1995]0084号××，在天河区东圃车陂XX地段建设商住楼（连体××工程四幢，其中首层为商场及公建配套用房，二层以上为住宅。于1997年通过规划验收（穗天规证字[1997]0078号××。按当时审批制度，规划验收无独立竣工图，以报建图为准。经查，商场自行车库282平方米，住宅自行车库336平方米。具体范围见《建设工程规划许可证》（穗城规天建字[1995]0084号××首层平面图。首层平面图在案涉区域明确标示有“商场自行车存放”、“住宅自行车存放”。原告对上述复函的真实性、合法性、关联性无异议，但其认为以报建图来确定案涉房屋规划用途及面积，实际上与案涉房屋的实际使用情况存在不符，应当以原告提供的竣工图来去确定案涉房屋的性质及面积。被告穗城公司对上述证据的真实性予以认可，但对其中的内容不予认可，复函载明存在商场自行车库及住宅自行车库，面积共600多平方米，与实际情况不符，实际上只有一个自行车棚。2019年7月10日，本院在案涉房屋上张贴权利申报公告，提示对案涉房屋享有权利者在本院限期内向本院主张权利，但逾期未有向本院申报权利者。另查明，2005年11月26日，穗城公司因不按规定接受年度检验，被依法吊销营业执照。2001年，广州市天河区房地产开发总公司变更为亿林公司；2002年6月5日，该公司因不按规定接受年度检验，被依法吊销营业执照。本院认为：被告穗城公司确认《协议书》上加盖的公章真实，被告的法定代表人朱育文亦确认《协议书》系其弟即穗城公司员工朱智敏所签，朱育文虽辩称其不知情且《协议书》无效，但未举证予以证明，故本院对其该项抗辩意见不予采纳，并认定原告与被告穗城公司签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。关于办理产权登记。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”广州市规划和自然资源局复函载明案涉商铺规划验收无独立竣工图，以报建图为准，根据所附报建图可见，双方所争议的所谓“商铺”的范围包含了“商场自行车存放处”，而商场自行车存放处为公共区域，应属小区全体业主共有。且原告主张以广州市房地产测绘院测绘的面积为准，而该院作出的《房屋面积报告书》载明案涉商铺面积内的功能为商铺、商场自行车存放，即其测绘的现场范围亦包含商场铺位及商场自行车存放两个功能的范围，并且商铺与商场自行车存放处并无明显界限，无法区分两者的范围。因此，双方争议的所谓商铺面积并不明确，权属亦不明确。因此，在产权界定清晰前，原告无权对案涉商铺进行处分，故原告请求被告协助办理案涉商铺的产权登记手续亦缺乏理据，本院不予支持。被告亿林公司经本院公告传唤逾期未到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告广州市车陂经济发展有限公司的诉讼请求。本案受理费34100元，由原告广州市车陂经济发展有限公司负担。服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆亮亮人民陪审员  胡雪军人民陪审员  钟 骅二〇一九年十一月十八日法官助理滕悦书记员梁炎梅王嘉蔚