北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初53326号原告（反诉被告）：北京万科物业服务有限公司，住所地北京市顺义区天竺空港工业开发区B区内北京万科城市花园。法定代表人：王玉峰，董事长。委托诉讼代理人：刘骏，男，公司员工。被告（反诉原告）：李晓阳，男，1955年4月7日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）北京万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）与被告（反诉原告）李晓阳物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业公司之委托诉讼代理人刘骏，被告李晓阳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万科物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令李晓阳支付2018年1月1日至2018年12月31日的物业费16408.08元；诉讼费由李晓阳承担。事实和理由：我公司为X小区的物业服务企业。我公司已依约提供了物业服务，但李晓阳未按时交纳物业费。为维护我公司的合法权益，特向法院起诉。李晓阳辩称，我不同意万科物业公司的全部诉讼请求，理由如下：万科物业公司在履行物业服务合同过程中，存在两方面的重大违约行为。首先，该公司纵容、配合、支持违法建筑的建设，对于我的邻居违建行为不予制止，反而为其提供便利条件，已经构成根本违约。其次，物业管理存在重大瑕疵，导致我住宅遭到非法入侵，且拒不调查非法入侵行为，如果进行了调查，拒不向我报告调查结果，配合我调取监控的请求。对此，我享有先履行抗辩权，在其履行义务存在重大瑕疵的情况下，有权不支付2018年度的物业费。另外，基于上述理由，我依法提起反诉，反诉请求为：请求法院判令万科物业公司返还我2016年度、2017年度的物业管理费共计32816.16元；本案诉讼费用由万科物业公司承担。因万科物业公司的违约行为发生在2016年，但政府有关机关认定是在2019年，在此期间该公司始终没有履行其合同项下的义务或采取补救措施，使得违约对我的合法权益造成的侵害延续至今，据此，我要求其退还我已支付的物业管理费。万科物业公司对李晓阳之反诉请求辩称，我公司不同意李晓阳之反诉请求。物业公司的服务涉及面很广，对于小区的保洁、绿化等服务我们一直在做。另外，关于违章建筑的事情，我们已经下发了整改通知。关于李晓阳所述家里被入侵的情况，因为其家里无人居住，车库门是不需要钥匙就可以进入的，所以不是我们拿钥匙进入的。综上，我公司不同意李晓阳的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：万科物业公司系北京市海淀区X地块业主委员会委托的物业管理企业，具备物业服务资质，为该小区提供物业服务。李晓阳系X小区业主。2015年12月22日，北京市海淀区X地块业主委员会（甲方）与万科物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定乙方为北京市海淀区X小区提供物业服务。合同期限截至2018年12月31日。乙方提供的物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护的管理；5、车辆停放服务；6、公共秩序维护、安全防范等事项的管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。乙方提供的物业服务应达到约定的质量标准。甲方有权在乙方提供的物业管理服务不符合约定的情况下，按本合同约定的违约条款处理。其中乙方权利义务约定：乙方可采取规劝、发出书面整改通知、上报政府主管部门、起诉等必要措施，制止业主、物业使用人违反本合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为。但是否采取以上措施由乙方决定。其中物业服务费用约定：物业服务收费为别墅4.95元/月/平方米，业主应当预先缴纳。关于违约责任约定：乙方违反本合同约定，未达到本合同约定的服务质量标准，甲方可以对乙方作适当处罚（但每年该类罚款的总数不得超过物业管理费总数的1%），同时，有权要求乙方限期整改。但业主或物业使用人不得以乙方违反合同约定为由拒绝或主张减免交纳物业服务费用。乙方曾向业主建议改善自用、共用及约定共用部分设施设备或改进管理措施，而业主未采纳所致之损害（包括但不限于高空抛物、违章装修、未及时维修或提供维修便利等），导致乙方不能履行本合同约定义务的，乙方不承担违约责任。庭审中，李晓阳确认万科物业公司提供物业服务及于上述期间未支付物业服务费的事实，但以该公司存在重大违约为由予以抗辩。为此，李晓阳向本院提交了装修管理服务协议、装修备案表、装修施工证、装修施工图、行政答复意见书等证据材料，以证明其邻居该小区90号-102号业主将车位装修并改造成违法建筑，系经过万科物业公司准许并备案，万科物业公司对此存在违约行为。万科物业公司对上述证据真实性予以认可，称该公司已于2016年6月向该业主发送违规行为整改通知单，要求其尽快进行整改，但该业主拒不配合，万科物业公司对此也没有办法。为此，万科物业公司向本院提交了违规行为整改通知单。李晓阳对上述证据及事实不予认可，称该违章建筑现仍然存在，影响了其房屋内采光等相关权益。李晓阳另以上述事实为由要求万科物业公司返还其2016年、2017年的物业费，万科物业公司对此不予认可。李晓阳另主张因其房屋一直空置，故在万科物业公司处存放房屋钥匙一把，后其于2016年7月23日前往房屋内查看时发现房屋院子内摆放了许多杂物、垃圾等物品，故主张万科物业公司私自进入房间存放物品，属于违约行为。且之后其曾多次要求调取物业公司的监控录像，但物业公司一直未配合提供。万科物业公司对上述照片无异议，但主张物业公司再未取得业主授权的情形下不会擅自打开业主家的房门。本院认为，合法的债权债务关系受法律保护。本案中，万科物业公司系X小区的物业管理企业，李晓阳系该小区业主。物业管理期间，X小区业委会与万科物业公司签订《物业服务合同》，可作为规范物业管理企业与业主间权利义务关系的依据。根据双方当事人形成物业管理服务关系，万科物业公司主要负有提供物业管理服务之义务，李晓阳负有支付相应物业服务费之义务。实际履行中，万科物业公司履行了物业服务义务，李晓阳未全面履行支付相应物业服务费之义务，其应当承担相应的偿付责任。李晓阳虽主张万科物业公司纵容、支持其他业主加盖违法建筑，但万科物业公司已就相关问题向该业主发送要求整改的通知，且依据物业服务合同的约定，万科物业公司曾向业主建议改善自用、共用及约定共用部分设施设备或改进管理措施，而业主未采纳所致之损害（包括但不限于高空抛物、违章装修、未及时维修或提供维修便利等），导致万科物业公司不能履行本合同约定义务的，万科物业公司不承担违约责任，李晓阳作为业主不能以此为由拒绝缴纳物业费，故李晓阳以万科物业公司违约并要求其承担违约责任为由予以抗辩并提起反诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。李晓阳另以该房屋内曾在未经授权之情形下摆放垃圾、杂物为由予以抗辩并提起反诉。本院认为，李晓阳将房屋钥匙放置物业公司，将钥匙委托保管，双方之间形成保管合同关系。而本案为物业服务合同纠纷，万科物业公司依据合同提供的物业服务不包含其与李晓阳就钥匙保管所形成的权利义务关系，故李晓阳所提出的上述抗辩主张不能作为其不缴纳物业管理费之理由。综上，李晓阳之抗辩主张以及反诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。本院依照第《中华人民共和国合同法》四十四条第一款、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、李晓阳于本判决生效后七日内给付北京万科物业服务有限公司2018年1月1日至2018年12月31日期间物业服务费人民币16408.08元；二、驳回李晓阳的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费105元（原告已预交），由李晓阳负担，于本判决生效后七日内支付至北京万科物业服务有限公司。反诉案件受理费310元，由李晓阳负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  秦纳杰二〇一九年十一月二十二日书记员  于 洁