四川省苍溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0824民初2194号 原告:苍溪县自然资源局。住所地苍溪县陵江镇江南干道120号政府二号楼三楼。 法定代表人：陶书奎，局长。 委托诉讼代理人：黄晓波，四川达权律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张清云，四川达权律师事务所律师。 被告：四川省苍溪县杰鑫房地产开发有限公司。住所地苍溪县陵江镇红军路中段198号。 法定代表人：杨杰，董事长。 委托诉讼代理人：韩冬，四川诰通律师事务所律师。 被告：苍溪县江南房地产开发有限责任公司。住所地苍溪县陵江镇江南城区二环路上段。 法定代表人：谢永财，董事长。 二被告共同委托诉讼代理人：杨光兴，苍溪县元坝法律服务所法律工作者。 原告苍溪县自然资源局与被告四川省苍溪县杰鑫房地产开发有限公司（以下简称杰鑫公司）、被告苍溪县江南房地产开发有限责任公司（以下简称江南公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2019年7月2日受理后，于2019年7月30日第一次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人黄晓波、张清云和被告杰鑫公司委托诉讼代理人韩冬到庭参加了诉讼。原告于2019年7月31日书面申请追加江南公司为本案共同被告，本院经审核后准予。因本案案情复杂，本院于2019年7月31日书面裁定转为普通程序审理，并于2019年10月25日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人陶书奎和委托诉讼代理人黄晓波、张清云以及被告江南公司的法定代表人谢永财和江南公司、杰鑫公司委托诉讼代理人杨光兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告苍溪县自然资源局向本院提出诉讼请求：1.判令二被告共同支付国有土地使用权出让金余额5551421元；2.判令二被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2009年7月15日，二被告联合竞买位于苍溪县地块。同年7月21日原告与被告苍溪县江南房地产开发有限公司签订了《国有建设土地使用权出让合同》（合同编号为0704-2009-477）。该合同约定的出让价款已全部交清。2014年7月23日经二被告共同申请将该合同受让人变更为被告杰鑫公司和江南公司。同年10月9日经苍溪县土地及矿产资源管理委员会供地会审审定同意变更出让合同中受让人，二被告均为该宗地的受让人。二被告在受让该宗土地后联合开发建设翠屏佳苑二期商住楼项目。后经核查按照合同约定的容积率1.8计算，二被告所修建的小区实际建筑面积为27795.85㎡，比合同约定建筑面积（13181.364㎡）超出14614.486㎡，按拍卖时的楼面地价498.89元／㎡计算，二被告应补缴超容土地出让金7291021元。因原告在最初供地时少供1937.17㎡（换算为建筑面积3486.9㎡），按照拍卖时的楼面地价每平方米楼面地价498.89元计算，金额为1739580元。2018年10月22日，原告在减扣掉少供土地出让金后，向被告杰鑫公司去函要求其在2018年11月23日前补缴土地出让金5551421元，但第一被告一直未予支付。因超容积率建修的面积是两家公司共同实施的，因此，二被告应当按照法律规定补缴超容土地出让金。 被告杰鑫公司和江南公司辩称：一、原告起诉的部分事实不真实，合同约定该宗土地容积率不大于1.8的条款无效，原告对该宗土地要求二答辩人应补交的出让金计算错误。2009年7月21日，二答辩人与原告签订了《国有建设用地使用权出让合同》是真实的。合同第4条约定该宗土地净用地为9260.15㎡，出让金总价898万元，二答辩人当时就履行了全部交款义务。合同第13条约定该宗土地建筑面积为1.8万㎡，容积率不大于1.8,该约定是无效。因按照总建筑面积1.8万㎡除以净用地9260.15㎡,容积率为1.943，该约定前后矛盾，且该合同是原告提供的格式合同,明显欺骗二答辩人，故该条约定为无效。《合同》第13条约定:“受让人在本合同项下宗地范围新建建筑物、构筑物及其附属设施的应符合市(县)政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件。”2009年12月2日,苍溪县规划和建设局苍规建发(2009)复32号文件批准二答辩人在该宗土地上总建筑面积为17450㎡，按照当时实际供地7322.98㎡计算,容积率为2.383。在建修过程中,由于原告少供地1937.17㎡,致使二答辩人超建部分房屋是真实的。依照广元市国瑞房地产测绘有限公司2016年7月23日和苍溪县经纬房地产测绘有限公司2016年5月20日的测绘报告显示,该宗土地上实际建筑面积为27714.53㎡,减去车库和物业用房共计1439.14㎡,实际建筑面积为26275.39㎡,减去已批准面积为17450㎡,实际超建8825.39㎡,按拍卖时的楼价498.89元／㎡计算,二答辩人应补土地出让金440.2899万元,而不是原告起诉的729.1021万元（具体金额以法院审核为准）。二、关于原告违约少供地的事实。原、被告于2009年7月21日签订了《国有建设用地使用权出让合同》,明确约定该宗土地尽用地为9260.15㎡，二答辩人全额交纳了土地出让金后,经建设部门规划确认，该宗土地实际净用地为7322.98㎡，比该合同少供地1937.17㎡。三、对少供地原告承担的违约责任二答辩人将另行提起诉讼。 原告苍溪县自然资源局为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据： 证据1、原告社会信用代码证、原告法定代表人身份证明及身份证复印件、被告身份信息，拟证明原被告诉讼主体适格。 证据2、规划设计条件通知书、供地方案、国有建设用地使用权出让合同，拟证明原被告之间国有建设土地使用权合同关系成立并有效；合同约定出让宗地面积为9260.15㎡。 证据3、四川省苍溪县杰鑫房地产开发有限公司、苍溪县江南房地产开发有限公司关于未及时办理翠屏佳苑东侧地块建设手续的情况说明、苍溪县城乡规划建设和住房保障办关于完善翠屏佳苑二期项目土地手续的函，拟证明原告在最初供地时少供1937.17㎡；被告超规划建筑面14614.486㎡。 证据4、审定景上人家二期信访问题处理方案、会议纪要，拟证明第十七届人民政府第24次常务会议审定被告向县国土资源局补交土地出让金。 证据5、苍溪县国土资源局关于完善相关用地手续的函，拟证明原告向被告发函，要求被告在2018年11月23日前补缴土地出让金5551421元。 被告杰鑫公司和江南公司为支持其抗辩观点，向本院提交了下列证据： 证据1、营业执照、身份证，拟证明二被告的相关信息。 证据2、规划通知书，拟证明原规划情况。 证据3、拍卖成交确认书，拟证明土地面积、价格、使用年限。 证据4、国有土地使用权出让合同，拟证明二被告取得土地使用权的事实。 证据5、拟证明二被告已交清了合同价款。 证据6、苍规建发（2009）复32号，拟证明批准实际修建面积为17450㎡。 证据7、申请，拟证明因原告少供地1937.17㎡，二被告向县人民政府反映，相关领导批示。 证据8、苍国土资函（2011）71号文件，拟证明原告提出处理方案，但未落实。 证据9、苍国建住函（2016）120号文件，拟证明该工程的用地面积、建筑面积等进行确认。 证据10、苍国土资函（2018）110号文件，拟证明该工程实际建筑面积、地下室和物业用房面积。 证据11、汇总表及附件，拟证明由于原告少供地，无法办理相关手续而导致被告被罚款。 证据12、关于要求补足（2009）供拍字09号地块不足面积土地的两份申请，拟证明原告少供地2166㎡。 证据13、苍溪县国土资源局关于对江南干道北侧宗地出具规划设计条件通知书的函，拟证明原告少供地2166㎡。 证据14、苍溪县城乡规划建设和住房保障局行政处罚决定书、苍溪县城市行政执法局关于苍溪县杰鑫房地产公司违法建设处理情况的函，拟证明住建部门和城管部门已对被告的超建行为进行了处理。 经质证，被告对原告提交的证据的质证意见为：证据1、无异议。证据2三份证据都载明是由江南房地产公司与县国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，合同确认了供地面积，在计算超建面积时应以合同约定的供地面积为基准计算。证据3对超建面积的计算方式不认可。证据4会议纪要不能作为原告主张权利的依据。证据5被告签收该函不代表被告对函的内容的认可。 原告对被告提交的证据的质证意见为：证据1无异议。证据2三性无异议，但改变容积率应需要相应的批准手续。证据三、证据4无异议。证据5的真实性无异议。证据6的关联性有异议，没有涉及容积率的改变。证据7少供地的事实存在。证据8、证据9、证据10的真实性无异议，都是过程材料。证据11以住建局的函为准。证据12两份申请都是被告单方的证据，不予认可。证据13该函被告理解有误，消防队总共占地2166㎡，但实际占用给被告的供地1977.17㎡，消防队还占用了其他的用地。证据14住建部门和城管部门对被告超建行为进行的处罚与本案是两回事情，被告仍然要补缴土地出让金。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有异议的证据和事实，结合庭审情况，本院认定如下： 原告机构名称原为苍溪县国土资源局，2019年3月因机构改革更名为苍溪县自然资源局；被告杰鑫公司和江南公司系从事房地产开发的企业法人。2009年7月15日，被告杰鑫公司和被告江南公司因共同开发翠屏佳苑二期商住小区（杰鑫公司称景上人家二期，江南公司称翠屏佳苑二期），联合竞买位于苍溪县武当小区翠屏佳苑东侧地块作为普通商品住房用地。同年7月21日原告与被告江南房地产公司签订了《国有建设土地使用权出让合同》（合同编号为0704-2009-477）。该合同约定宗地总面积12890.90㎡，其中出让宗地面积9260.15㎡，出让总价为898万元，单价969.74元／㎡；建筑总面积为18000㎡，容积率不高于1.8。出让人在2009年11月20日前将宗地交付给受让人。2009年12月24日，苍溪县规划和建设局向江南公司和杰鑫公司下发翠屏佳苑二期建筑设计方案的批复文件，翠屏佳苑二期设计为六层，总面积17450㎡。2014年7月23日，江南公司与杰鑫公司联合书面申请恢复其原竞得人取得的权益，要求将已经与江南公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》中的受让人江南公司变更为江南公司、杰鑫公司。同年10月9日经苍溪县土地及矿产资源管理委员会供地会审审定，同意变更出让合同中受让人为二被告。同年11月3日，原告出具了《关于翠屏佳苑拍卖地块恢复土地使用权人四川省苍溪县杰鑫房地产开发有限公司的情况说明》，该说明中表示同意变更，并称两公司已经全部交清了总价款898万元。2016年5月27日，苍溪县城乡规划建设和住房保障局给苍溪县国土局出具了《关于完善项翠屏佳苑二期目土地手续的函》，该函中载明，翠屏佳苑二期项目测绘结果为：建筑总面积27795.85㎡（共六幢楼），物管用房一层建筑面积77.33㎡，地下室一层建筑面积共1442.87㎡。经核算，地上总面积为26352.98㎡，超规划建筑面积8352.98㎡。2016年8月16日，江南公司和杰鑫公司签订《关于翠屏佳苑二期分割建筑面积的协议》，协议中双方确认共同开发翠屏佳苑二期总建筑面积27714.53㎡，其中江南公司开发的总建筑面积13959.1㎡，杰鑫公司开发的总建筑面积13755.43㎡。 按照原告的供地方案和双方签订的出让合同，原告应给二被告出让宗地面积9260.15㎡，实际净用地7322.98㎡，原告少供地1937.17㎡。因原告少供地，江南公司和杰鑫公司多次书面申请要求县人民政府补足不足面积的土地。2018年9月28日，《十七届县人民政府第24次常务会议纪要》中关于景上人家二期问题的处理意见为：综合县2018年度第二次供地（矿）会审会议定结果，在违章处罚已经到位的情况下，以少供地的土地出让金173.96万元，抵扣超面积部分的土地出让金657.61万元，开发企业应向县国土资源局补缴土地出让金483.65万元。2018年10月22日，苍溪县国土资源局给杰鑫公司出具了《关于完善相关用地手续的函》，该函中载明：经核实，我局少供地1937.17㎡，按照拍卖时的楼面地价498.89/㎡元计算，金额为1739580元。现该项目实际占地面积7322.98㎡，按照合同约定的容积率1.8计算，该项目约定建筑面积为13181.364㎡，超容积率面积27795.85㎡（该项目的实际建筑面积）-合同约定建筑面积13181.364㎡=超规划建筑面积14614.486㎡。以少供地的土地出让金173.96万元，抵扣超面积部分的土地出让金729.1021万元，开发企业应向县国土资源局补缴土地出让金555.1421万元。苍溪县国土资源局据此函告杰鑫公司在2018年11月23日前提供相关资料完善相关用地手续，并补缴土地出让金555.1421万元。但二被告坚持要求原告补足少供地的土地面积，并对原告计算的补缴土地出让金金额有异议，故双方争议一直未解决。因被告违法建设，苍溪县城乡规划建设和住房保障局及苍溪县城市行政执法局对其进行了相应的处罚。 本案审理中，原告方当庭确认二被告超规划建筑面积为：实际建筑面积26352.98㎡－公告面积18000㎡=超规划面积8352.98㎡，应补缴土地出让金4167218元，不再退还已缴纳的少供地的土地出让金1739580元，也不再补供土地。但被告江南公司提出异议，认为即使这样计算也要减扣少供地的土地出让金，另对原告少供地造成的资金利息、罚款等损失要求与原告协商处理或另行主张权利；杰鑫公司对原告少供地一事要求在本案不作处理，将另行与原告协商或依法主张权利。对此，原告表示，如果江南公司和杰鑫公司对少供地另案主张权利，则原告保留追究江南公司和杰鑫公司相应违约责任的权利。 二被告要求按各自的建筑面积分摊土地出让金并承担相应的责任，原告表示同意。庭审中，二被告根据签订的分割建筑面积协议，以总建筑面积与各自的建筑面积换算后，江南公司占比50.4%，杰鑫公司占比49.6%。按照上述原告确认的土地出让金，江南公司应补缴4167218元×50.4%=2100278元，杰鑫公司应补缴4167218元×49.6%=2066940元。同时，依据出让合同二被告已经缴纳的出让金为：原告少供地面积1937.17㎡×单价969.74元/㎡=1878551元，按照比例原告应退还江南公司946790元，应退还杰鑫公司931761元。 本院认为，原告与二被告之间形成的《国有建设土地使用权出让合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律法规强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对双方具有法律约束力，原、被告应按合同约定履行义务。从合同履行情况看，二被告违规超建和原告少供地的的事实成立，双方并无异议。我国现行法律、法规和规章中均明确规定建设单位必须按照规划设计条件进行建设，不得擅自变更和擅自超规划设计进行建设。国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发【2001】15号）第二条规定：“土地使用者需要改变原批准的土地用途、容积率等，必须依法报经市、县人民政府批准。对原划拨用地，因发生土地转让、出租或改变用途后不再符合划拨用地范围的，应依法实行出让等有偿使用方式；对出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。”本案二被告在未经批准的情况下，违反规划设计和合同约定擅自超规划建设、扩大容积率的做法不仅应受到相应的行政处罚，同时也应承担补缴土地出让金的民事责任。原告和二被告均同意按各自实际建修面积的比例计算土地出让金并承担责任，本院准予。虽然二被告超规划建设，但其不仅受到行政处罚，而且也承担补缴超规划建筑面积土地出让金的民事责任，故原告对被告少供地已缴纳的土地出让金应当退还。审理中，被告江南公司对原告少供地同意减扣多缴纳的土地出让金，但对造成的损失要求另行与原告协商或主张权利；被告杰鑫公司要求对原告少供地一事在本案中不作处理，另行与原告协商或主张权利。二被告的请求系法律允许的范围内自由处分自己的权利，本院准予，故对江南公司已缴纳的原告少供地的土地出让金在本案中予以减扣，对杰鑫公司已经缴纳的原告少供地的出让金不予减扣。 综上所述，本着“实事求是、处理历史遗留问题”的原则，原告对合同中涉及土地出让金计算存在差错，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国土地管理法》第五十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》、第十七条、第十八条之规定，判决如下： 一、被告四川省苍溪县杰鑫房地产开发有限公司在本判决生效后30日内向原告苍溪县自然资源局缴纳土地出让金2066940元； 二、被告苍溪县江南房地产开发有限责任公司在本判决生效后30日内向原告苍溪县自然资源局缴纳土地出让金1153488元； 三、驳回原告苍溪县自然资源局的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费50660元，由原告苍溪县自然资源局负担29380元，被告四川省苍溪县杰鑫房地产开发公司负担10555元，被告苍溪县江南房地产开发有限责任公司负担10725元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  孟益松 人民陪审员  孙昌菊 人民陪审员  蔡 慧 二〇一九年十一月二十五日 书 记 员  王 坤