北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初71443号原告：高原。委托诉讼代理人：曾丹。被告:侯颖。委托诉讼代理人：郭添毓。第三人：付咏。原告高原（以下简称时为原告）与被告侯颖（以下简称时为被告）以及第三人付咏（以下简称时为姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人曾丹、被告及其委托诉讼代理人郭添毓、第三人付咏均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求判令被告返还原告押金款共计76000元。原告所诉事实与理由概括为：2018年12月27日，涉案房屋产权人付咏与被告签订了《房屋租赁合同》，租期自2019年2月1日至2020年1月31日，房屋租金每月38000元，押金38000元，租赁合同中约定房屋租赁用途为餐厅，不得转租。后因被告经营不善，于2019年6月23日将涉案房屋转租给原告，转让费为196888元，其中包括被告交给付咏的押金38000元，同时被告还另收了原告的押金38000元。双方的转让协议签订后，原告支付被告234888元，其中包含转让费196888元及另收的押金38000元。2019年7月9日，原告与付咏签署了《房屋租赁合同》，按照合同约定支付相关房租及38000元押金。现因付咏拒绝退还被告此前交给付咏的38000元押金给原告，被告也拒绝退还原告给付其的76000元押金。现原告认为其与被告之间的转让协议实际为饭店内设备设施的转让，原告与被告之间并不存在房屋租赁关系的转让，被告且不具有转租权，所以被告收取原告押金无据，故诉求被告退还原告押金款76000元。被告的答辩意见概括为：不同意原告诉求，因为原告诉求的涉案之76000元包含两笔不同性质的款项，一笔38000元包含在转让费中，不是押金；第二笔38000元虽然写的是押金，但实际是原告欠被告一个月的租金款；涉案押金问题应由第三人付咏退还原告；我方依据合同法有关规定，转让的涉案房屋无需再和原告签订新合同，原有合同可以顺延，所以第三人不应再收原告的押金，应予退还。第三人付咏的答辩意见概括为：原告的诉讼请求与我无关；不同意被告当庭的让我退押金的说法。当时我与被告的租赁合同还没有到期，被告经营不下去了，找我协商想转租，我也同意了，但双方商谈的前提是不能影响我目前的收益，包括收的房租和押金都不退，因为双方是签的一年的合同，被告没到期就要转租出去，被告还要从中收取对方的转让费，我作为房东当时有权不同意转租，但考虑被告经营困难不容易，就同意其转租，但已收的钱不退，她该收转让费收她的，别影响我已经收取的钱。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案被告于2018年12月27日与付咏签订了《房屋租赁合同》，涉案房屋坐落于北京市朝阳区百子湾路XX号院内X号平房，建筑面积约为300平方米，租期自2019年2月1日至2020年1月31日，房屋租金每月38000元，租金支付方式为每半年支付一次，押金38000元，租赁合同中约定房屋租赁用途为餐厅；该租赁合同第六条标明“除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人”。被告于2018年12月29日支付付咏一方半年房租228000元及押金38000元后，付咏将涉案房屋交被告装修及使用。被告后于2019年6月23日与原告签订《饭店转让协议书》将涉案房屋转让给原告。该转让协议书中被告为甲方，原告乙方，该协议设定付咏为丙方，但该协议只有甲方和乙方予以签字，并无丙方签字及事后追加认可该协议之相关内容的证明材料。在该转让协议书中，双方在协议第二条中约定“该店铺的所有权证号码为，产权人为丙，丙方与甲方签订了租赁合同，租期到2020年1月31日止，月租为38000元，店铺交给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行该租赁合同，每月交纳租金及该合同约定由甲方交纳的水电费等各项费用，该合同期满后由乙方领回甲交纳的押金，押金归乙方所有”；此外，在协议书第三条约定“店铺现有装修、装饰、设备在甲方收到乙方转让金后全部无偿归乙方使用，租赁期满后不动产归丙方所有，动产无偿归乙方”；另外，协议书第四条约定“乙方在2019年6月23日前一次性向甲方支付顶手费（转让费）共计人民币196888元，上述费用已包括甲方交给丙方再转付给乙方的押金，第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，甲方不得再向乙方索取任何其他费用，甲方剩余的房屋使用权归乙方所有”。在该转让协议书尾部，被告签字书写“转让费196888（元）、加房租押金38000（元），共计234888，已收款，2019.6.23，侯颖（捺指印）”。此后，原告又于2019年7月9日与付咏签订《房屋租赁合同》，房屋租期至2020年1月31日止，房屋租金为每月38000元，半年支付一次，房屋押金38000元，后原告支付给付咏房屋押金38000元及相关租金等。现原告诉称因付咏拒绝退还被告此前交给付咏的38000元押金给原告，被告也拒绝退还原告所给其的76000元押金，其认为与被告之间的转让协议实际为饭店内设备设施的转让，原告与被告之间并不存在房屋租赁关系的转让，被告且不具有转租的权利，所以被告收取原告押金无据，故诉求法院判令被告退还其押金76000元。本院认为，本案原告与被告之间签订的相关《房屋租赁合同》以及原告与被告之间签订的《饭店转让协议书》，均为涉事各方当事人自愿协商签订，且不违反国家法律法规的规定，合法有效，各方应当依照合同或协议之约定内容履行。现原告起诉称其与被告签订《饭店转让协议书》实际只是饭店内设备、设施的转让，原告与被告之间并不存在房屋租赁关系的转让，而且被告也没有转租的权利。对此点异议问题，可以通过双方之间转让协议书的第二条、第三条、第四条之约定来查明认定被告与原告签订的《饭店转让协议书》系将涉案房屋此后的租用权、使用期以及店内有关装修、设备等一次性转让给了原告；此外，合同双方当事人协商一致，可以解除合同，本案被告与第三人付咏签订《房屋租赁合同》后，征得付咏同意将涉案房屋予以转租，其转租行为有效；故本院对原告上述诉求意见不予支持。对双方之争议焦点的押金退还问题，本院从以下几点阐述。涉案原告与被告在《饭店转让协议书》中的第二条中约定“…店铺交给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行该租赁合同，每月交纳租金及该合同约定由甲方交纳的水电费等各项费用，该合同期满后由乙方领回甲交纳的押金，押金归乙方所有”,该条约定只是原告与被告双方之间的约定，丙方即第三人付咏并未签字认可，故该约定对协议外之付咏不产生权利义务关系，没有约束力；而原告与付咏重新签订《房屋租赁合同》后，双方在合同中明确了原告支付押金事项，系原告与付咏自愿协商订立并给付的，该租赁合同不违反国家法律法规的规定，合法有效，各方应当依照合同或协议之约定内容予以履行，故本院对被告所述第三人不应再收原告的押金应予退还涉案押金问题应由第三人付咏退还原告的答辩意见不予支持。此外，本案原告与被告签订的《饭店转让协议书》中第四条对饭店转让费所包含的内容中有如下约定“乙方在2019年6月23日前一次性向甲方支付顶手费（转让费）共计人民币196888元，上述费用已包括甲方交给丙方再转付给乙方的押金”，即原告在协议中知晓并认可此笔196888元转让费中有被告答辩中所述的第一笔38000元含在转让费中之情形，此笔钱款经双方协议约定后转化为饭店转让费中的一部分，此笔款项的性质亦非房屋之租赁押金了，故本院对被告上述之答辩意见予以采纳，对原告诉求返还76000元押金之诉求数额不予支持；另外，双方还在该条协议中约定“一次性向甲方支付顶手费（转让费）共计人民币196888元，上述费用已包括甲方交给丙方再转付给乙方的押金，第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，甲方不得再向乙方索取任何其他费用，甲方剩余的房屋使用权归乙方所有”。而通过涉案证据表明，被告在《饭店转让协议书》之尾部签字捺印收取了原告38000元押金，现原告要求被告返还该笔38000元押金款之诉求合情合理、于法有据，本院予以支持，故对被告所述之第二笔38000元虽然写的是收取押金，但实际是原告欠被告的一个月租金款的答辩意见不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条之规定，判决如下：一、判令被告侯颖于本判决生效之日起七日内退还原告高原房屋押金款三万八千元整；二、驳回原告高原涉案之其他诉讼请求;如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费375元由被告侯颖承担（被告侯颖于本判决生效后七日内交纳)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 曹 勇二〇一九年十一月二十日书记员 纪太恒书记员 冯心彤