松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0702民初6679号 原告：刘志艳，女，1970年11月14日生，汉族，现住松原市宁江区大禹塞维利亚小区。 委托代理人：曲文学，吉林省松原市三江法律服务所法律工作者。 被告：松原市星泰房地产开发有限公司，住所地松原经济技术开发区镜湖区。 法定代表人：郭云川，董事长。 委托代理人：金洪亮，吉林新锐律师事务所律师。 原告刘志艳诉被告松原市星泰房地产开发有限公司（以下简称星泰房地产公司）买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告刘志艳的委托代理人曲文学，被告星泰房地产公司的委托代理人金洪亮到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 刘志艳诉称：2012年4月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告以328119元的价格在被告处购买了位于松原市经济技术开发区大禹塞维利亚第46幢2单元704室房屋一处，建筑面积118.54平方米。原告于2013年4月9日已经结清全部房款，接收该房屋并实际使用至今。在原告逐年催促下，被告至今未能为原告办理住宅房屋的产权登记。原告认为被告始终不予配合办理产权证照违反合同约定和法律规定，应承担相应违约责任。为维护原告合法权益，故原告诉至法院要求被告以购房款328119元为基数自2013年7月9日起至办理产权证之日止按中国人民银行同期同类贷款利率给付利息。 星泰房地产公司辩称：1、答辩人已按合同约定将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，答辩人无过错，根据双方合同约定不应承担违约责任。2、逾期备案并非答辩人原因导致，市政府已经予以认可。3、即使支付违约金，在被答辩人受有损失的前提下，违约金应按已付房款的0.5%支付，违约金截止日也应当为答辩人提供的资料报产权登记机关备案之日。4、被答辩人诉讼请求已超过诉讼时效。综上所述，并非答辩人的原因导致被答辩人未办理产权登记，故请求驳回被答辩人的诉讼请求。 经审理查明：2012年4月1日，原、被告签订商品房买卖合同，被告将其开发建设的大禹塞维利亚小区第46幢2单元704房面积为118.54平方米以328119元的价格出售给原告。商品房买卖合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起X日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的X%赔偿买受人的损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金。3、协商解决。2013年4月9日涉案房屋交付使用。 另查明：2008年6月29日被告取得建设用地规划许可证。2008年11月18日被告取得建设工程规划许可证。2010年7月22日被告取得涉案小区部分建筑物的建筑工程施工许可证。2011年被告取得涉案小区土地使用证。2011年4月7日被告取得商品房预售许可证。2017年7月13日涉案小区部分建筑物取得建筑工程竣工工程备案证，该备案证记载涉案小区部分建筑物竣工时间为2011年11月15日。2019年5月20日松原经济技术开发区建设局出具关于松原大禹塞维利亚小区办理竣工验收备案证问题的情况说明。2019年4月被告建设用地进行联合验收。 另查明：2019年6月10日，被告将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。 另查明：被告与原告又签订一份商品房买卖合同并在房产部门进行登记备案，该商品房买卖合同中第十五条关于产权登记的约定，1、出卖人应当在商品房交付使用后360日内，办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起X日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的X%赔偿买受人的损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3、协商解决。星泰房地产公司主张以该份合同约定为准。 认定上述事实的证据有：原、被告陈述、商品房买卖合同、发票、收据、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、土地使用证、预售许可证、备案证、情况说明、验收单、松原市不动产登记回执。 本院认为：原、被告于2012年4月1日签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效应受法律保护。 被告作为商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应协助移转标的物房屋的所有权于买受人原告，协助买受人原告办理房屋所有权证书的义务，这不仅为出卖人的合同义务，也是法定义务。双方当事人签订的商品房买卖合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，本案中双方签订商品房买卖合同是2012年4月1日，被告交付房屋时间为2013年4月9日，则办理产权证期限为2014年4月4日。因星泰房地产公司未在法律规定的时间内办理，属于逾期办证，应当承担相应的违约责任。关于如何承担违约责任，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法”，本案中双方当事人签订的合同中约定逾期办证处理方式为“协商解决”，但经双方当事人多次协商没有达成一致意见，买受人不能因此丧失了法定固有的权利，应视为没有约定违约责任且损失数额难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以参照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，买受人交付相应的购房款后，出卖人在没有完成相应的合同义务尤其是办理所有权变更登记的情况下，承担占用购房款期间的利息，符合公平原则。星泰房地产公司提出诉讼时效抗辩，结合2016年第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）第十八条第一款，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。具体到本案，星泰房地产公司未在法定期限内为刘志艳办理房屋所有权转移登记手续，客观上已经侵害了刘志艳的合法权益，刘志艳主张逾期办证违约金的请求权应适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。刘志艳应自2014年4月5日起知道自己权利被侵害，刘志艳于2019年10月9日向法院提出诉讼请求，2014年4月5日至2016年10月9日期间逾期办证违约金因超过诉讼时效，不予保护。自2016年10月10日起未超过法律规定的诉讼时效期间，应从此时间起点予以支持。星泰房地产公司直到2019年6月10日将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故星泰房地产公司应当自2016年10月10日起至2019年6月10日止给付原告逾期办证违约金，以购房款328119元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息。关于被告主张应当按房产备案合同约定的办理产权证为准，因该合同系被告提供的格式合同，且原、被告双方均未有该份合同的原件，格式合同中的格式条款应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故被告此点主张本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 被告松原市星泰房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付原告刘志艳逾期办证违约金自2016年10月10日起至2019年6月10日止，以购房款328119元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息。 如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费275元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审判员  贾志忠 二〇一九年十一月二十二日 书记员  姜丽娜