北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初21210号原告（反诉被告）：宿营，男，1944年8月12日出生，汉族，户籍所在地北京市西城区，住北京市西城区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：苟波，北京天初律师事务所律师。被告（反诉原告）：宿江，男，1953年1月12日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：何桂花，北京首润律师事务所律师。原告宿营与被告宿江合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宿营之委托诉讼代理人苟波，被告宿江及其委托诉讼代理人何桂花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宿营向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将顺义区×××宅院（宅基地编号为：顺-×××村集建证字第×××号）腾退给原告；2.判令被告支付原告违约金（每天按300元计算，自2019年5月31日起至实际交付房屋为止）；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中原告撤回了其第二项诉讼请求。事实和理由：原、被告系兄弟关系，原告为兄，被告为弟，原、被告二人在顺义区×××各有宅基地一处。原告集体土地建设用地使用证编号为：顺-×××村集建证字第×××号，地址为：顺义区×××，被告宅基地地址为：顺义区×××。1998年，被告找到原告，要求在原告宅基地上建房，原告基于兄弟感情同意其建房要求，后被告将原告宅基地上老房拆除，修建新房。2010年，原告与被告协商，被告同意原告在其宅基地上建房，由此造成被告自1998年开始一直使用原告宅基地，原告自2010年开始一直使用被告宅基地。2018年7月，被告提出将双方房屋互换，恢复到原、被告各自使用自己的宅基地的状态，原告考虑后同意了这一请求。同时双方签署的《协议书》中明确，被告应在2019年5月31日前将宅院（顺-×××集建证字第×××号）交付给原告。对于地上物价值，双方进行协商，价值低的一方补偿价值高的一方。双方对地上物价值不能协商一致的，进行价格评估。现双方就地上物的价值不能达成一致意见，对于如何补偿亦不能达成一致，因此被告拒绝将房屋腾退给原告，为解决纠纷，消灭矛盾，故提起诉讼。宿江辩称：同意原告诉讼请求，基于双方达成的协议约定，双方将宅基地腾退，房屋价款高的一方向低的一方补差价，原告应该向我方补差价后同意腾退给原告。宿江向本院提出反诉请求：1.判令宿营向宿江支付房屋补偿款35万元整；2.判令宿营向宿江支付违约金（每天按300元计算，自2018年7月12日起至实际支付房屋补偿款为止）；3.判令宿营承担本诉及反诉费用。庭审中被告将反诉请求明确为：1.判令宿营向宿江支付房屋补偿款20万元整；2.要求宿营将×××院房屋腾退给宿江；3.判令宿营承担本诉及反诉费用。事实理由：宿营与宿江系兄弟关系，二人在顺义区×××各有宅基地一套。但因宿营长期在北京城区工作，其宅基地无人管理，为了防止宅基地长期荒废被收回，应宿营要求，宿江在宿营宅基地上盖了房。后宿营经宿江同意又在宿江宅基地上盖了房，由此造成宿营实际使用宿江的宅基地，宿江实际使用宿营的宅基地的事实。2018年7月，宿江与宿营经协商同意互换宅基地及地上物，并约定地上物价值高的一方向地上物价值低的一方进行补偿。而实际上，无论房屋面积还是屋内外附属设施，宿江的房屋价值明显高于宿营。经初步计算，宿江的房屋价值至少高出宿营房屋价值35万元人民币。但宿营不但不支付房屋补偿款，还以宿江未腾退为由对宿江提出了诉讼。综上，宿江依照《中华人民共和国诉讼法》相关规定提起反诉。宿营就反诉辩称：原告同意按照鉴定结论的差价支付补偿款。双方对于补偿款的金额已经预计到无法达成一致，根据协议约定被告未腾退房屋，原告不具有支付补偿款的义务，原告不存在违约行为，所以不同意支付违约金。原告同意腾退房屋，但是要求按照协议第二条的约定，被告将房屋腾退给原告三个月之后原告再向被告腾退。关于诉讼费和评估费用，双方平均分担。本院经审理认定事实如下：原、被告系兄弟关系，二人在顺义区×××各有一处宅基地，原告宅基地居北，被告宅基地居南。原告的集体土地建设用地使用证号为：顺-×××集建证字第×××号，所在院落为北六条7号院；被告的集体土地建设用地使用证号为：顺-×××集建证字第×××号，所在院落为×××院。1998年经原告同意被告在7号院内建设了房屋，2010年经被告同意原告在3号院内建设了房屋。2018年7月12日原告（合同甲方）与被告（合同乙方）达成《协议书》，约定：“2018年，乙方提出将两家房屋及地上物互换，按协商或评估价格由所得价值高者对所得价值低者进行补偿。甲方经慎重考虑同意互换。双方就具体事项约定如下：1、双方宅院具体位置、面积、门牌号见宅基地使用权证。甲乙双方按照宅基地面积进行互换，各自回到自己宅基地一侧。所有地上物均进行互换，包括但不限于房屋及附属设施、地面、树木等。若北院总体价格高，则按差价由甲方补偿乙方，若南侧价值高，由乙方按差价补偿甲方。地上物具体价值另行评估或协商。2、甲方同意乙方在签订本协议后在南侧宅基地建房，房屋建好后，乙方从北侧房屋搬出，最迟不超过2019年5月31日。若甲方需要支付乙方地上物补偿款，应当在乙方交付房屋时同时支付。乙方交付房屋三个月内甲方将原有南侧房屋腾退给乙方，若乙方需要支付甲方地上物补偿款，应当在甲方交付房屋时同时支付。3、如果地上物价值由评估公司评估确认，则评估费用由甲乙双方平均分担。4、甲乙双方均应当履行自身义务，一方反悔不同意互换的，应当支付对方违约金10万元；一方超过约定时间未交付房屋或者未支付补偿款的，每超过一天，应当支付对方300元违约金，直至履行义务为止。”原、被告均在该《协议书》上签字，见证方处加盖有顺义区×××人民调解委员会的公章。因对两院房屋的价值无法达成一致意见，双方一直未能互相腾退，原告提起本案诉讼，被告提起反诉。案件审理过程中，原、被告双方均申请对各自在对方宅基地上所建的地上物的价值进行评估且同意由同一家评估机构进行评估。经法院随机确定由北京大地盛业房地产土地评估有限公司进行评估。原、被告双方各自预交鉴定费4000元。2019年10月17日，北京大地盛业房地产土地评估有限公司分别作出两份《估价结果报告》，评估意见为：原告在3号院建设房屋重置成新价为224902元，附属物及设备总价为52523元，合计277425元。被告在7号院建设的房屋重置成新价为331527元，附属物及设备总价为36625元，合计368152元。原、被告双方在本院指定的异议期内均未提出书面异议。庭审中，被告提出原告所建的棚子存在借用院墙搭设的情形，在评估时棚子与院墙存在重复计算；被告所建房屋的保温墙在评估时没有被计算在内。经向北京大地盛业房地产土地评估有限公司电话询问，回复称：原告所建的棚子和院墙在评估时不存在重复计算的情形，保温墙未进行评估。对于保温墙，双方一致认可被告所建房屋的保温墙的面积为80.75平方米，每平方米的成本价格为110元。原告同意对被告的保温墙进行补偿。上述事实，有庭审笔录、协议书、图片、房地产估价报告等在案佐证。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方达成的《协议书》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约履行。被告应当按照协议约定将北六条7号院交付原告，原告应当在被告交付房屋时向被告支付地上物评估价差额以及保温墙的价值。根据双方约定原告应当在被告交付房屋后三个月内将×××院交付给被告。双方均撤回对违约金的诉求，本院予以准许。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）宿江于本判决生效之日起七日内将顺义区×××院交付给原告（反诉被告）宿营；二、原告（反诉被告）宿营于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）宿江地上物补差款九万九千六百零九元五角；三、原告（反诉被告）宿营于被告（反诉原告）宿江交付顺义区×××院后三个月内将顺义区×××院交付给被告（反诉原告）宿江。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费三十五元，由被告宿江负担，于本判决生效后七日内交纳，反诉案件受理费二千一百五十元，由原告宿营负担，于本判决生效后七日内交纳。鉴定费共计八千元，由原告宿营负担四千元（已交纳），由被告宿江负担四千元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  杨秀芝二〇一九年十一月二十日书记员  郭文攀