青海省民和回族土族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）青0222民初1417号 原告：杜某，住青海省民和县。 委托诉讼代理人：冯某，民和县诚信法律服务所法律工作者。 被告：楼某，住浙江省东阳市，现住青海省西宁市。 第三人：民和兴海房地产开发有限公司。 法定代表人：马某。 委托诉讼代理人：付某，甘肃正天合律师事务所律师。 原告杜某诉被告楼某、第三人民和兴海房地产开发有限公司（以下简称：兴海公司）买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杜某及其委托诉讼代理人冯某，被告楼某均到庭参加诉讼，第三人民和兴海房地产开发有限公司经传票传唤无故未到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告给付房款36.6万元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年元月份，经民和海鸿房地产开发有限公司马经理介绍，原、被告口头达成换房协议，将原告坐落于××区楼房一套进行互换，楼房差价12.5元，由被告补给原告，口头协议达成后，被告给付原告换房差价9.5万元，剩余3万元被告于2017年6月13日以广汇建设集团有限公司青海分公司名义，给原告开具收据一张。2018年8月20日被告以广汇建设集团有限公司青海分公司的名义开具换房款33.6万元的收据一张。要求民和兴海房地产开发有限公司给予支付并交付房屋。被告称兴海公司欠他单位200多万元工程款，并书写书面换房协议一份，协议达成后，原告找兴海公司要房，兴海公司称与广汇集团有限公司结算有争议为由，拒绝交房，经与被告协商被告称海鸿小区的房屋被告已出售他人，无追还的可能，故该换房协议实为房屋买卖协议。房屋面积120平方米，单价2800元。被告应给付原告房价款33.6万元，差价款3万元，共计36.6万元，现依照相关法律规定向你院提起诉讼，请依法判决。 被告辩称：1、原告的陈述与事实不符，原告与被告2016年达成的协议；2、换房后的差价12.5万元，被告与原告达成协议后，明确注明差价款已付清，原告有签字确认，被告于2017年6月13日以广汇公司的名义出具的收条的事实不存在，差价12.5万元是2018年8月份写的，但是收据时间是2017年，故时间不对；3、原告的房屋面积139.6平方米，每平方米是3250元，被告的房屋每平方米是2800元，民和兴海公司欠被告的工程款，故原告与被告达成协议，由原告向第三人兴海公司要回该房屋。4、换的房屋是原告的顶账房，我向原告出具了一张收条，我告诉过原告尽快向第三人选房，但是原告迟迟没有选房屋，现房价涨了之后，第三人不可能会把2800元的房屋给原告。请求驳回原告的诉讼请求。 第三人兴海公司庭前提供答辩状述称：1、涉案还房协议系杜某与楼某签订的，与兴海公司没有任何关系。2、杜某要求兴海公司交付楼某名下的房产，但兴海公司与楼某之间的所有顶账房于2018年1月29日前已经全部更名到楼某指定的第三人名下，因此兴海公司无房屋向杜某交付。3、楼某称兴海公司欠他单位200多万元工程款，首先该事实与本案无关；其次，兴海公司与楼某之间的工程款系质保金。现工程质量出现问题，因此诉状中200多万元仍是一个争议的事实，兴海公司与楼某之间需要确定具体的结算数额。综上，杜某与楼某买卖合同纠纷一案，系双方之间的意思表示与兴海公司没有任何关系，望法庭根据本案基础事实和法律，依法驳回与兴海公司有关的任何请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实认定如下：被告对原告提交的2017年元月26日的收条复印件提出异议，应不予采信。被告对换房协议、不动产单元登记审批表的证明方向虽提出异议，但证据之间相互印证，能够证明案件事实，其效力应予确认。被告对2016年3月16日的收条无异议，予以确认。原告提交的以广汇建设集团有限公司青海分公司名义开具的收据两张，无法证明原告的证明方向，不予认定；被告提交的换房协议及房产证复印件，能印证案件事实，予以确认，对收据复印件不予确认。对被告提交的与他人交易的三份收据复印件，原告提出异议，缺乏关联性，在本案中不予认定。 根据原、被告陈述、答辩和第三人答辩状述称以及认定的证据，本院认定本案的事实如下：2016年原告杜某与被告楼某经协商就涉案房屋口头达成换房协议，约定将原告坐落于海鸿南区2幢2单元2173房屋与被告在兴海家园的楼房一套进行互换，楼房差价12.5万元，由被告补给原告。口头协议达成后，原告将其涉案房屋交付给了被告楼某。并于2018年8月20日双方补签了《换房协议》，该协议约定：“乙方楼某位于白土坡兴海家园楼房一套换给甲方杜某使用，房子面积120平方米，单价2800元。甲方杜某位于××区换给乙方楼某使用。甲、乙双方换房以后差价12.5万元，大写：壹拾贰万伍仟元整，由乙方楼某补给甲方杜某。（差价款已付清）。乙方楼某开出收据后，甲方杜某和兴海家园小区协商换房，与乙方没有关系。”事后原告找第三人兴海公司，要求其交付楼某名下的涉案房屋给原告，但无果。本案审理过程中，第三人兴海公司表示，其与楼某之间的顶账房于2018年1月29日前已经全部更名到楼某指定的他人名下，第三人兴海公司无房屋向原告交付。因此，原告至今未取得与被告互换的涉案房屋。在庭审中，原告称换房差价12.5万元，其中9.5万元被告已给付原告，剩余3万元未付。被告称换房差价款已全部付清，且在《换房协议》中原告已经注明差价款已付清。 另查明，原告换给被告的上述涉案房屋，被告已转让给案外人，并已办理了产权手续。 本院认为，原、被告就互换房屋事宜口头达成协议并补签《换房协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应按约定全面履行合同义务。《换房协议》中虽然有“楼某开出收据后，杜某和兴海家园小区协商换房，与乙方没有关系”的约定，但从此约定的内容看，该约定实际上是将被告的交房义务约定由第三人兴海公司履行。现无证据证明双方在作出该约定时取得了本案第三人兴海公司的同意，且第三人兴海公司亦明确表示无房屋可交付。根据查明的事实，原告将其涉案房屋已交付给了被告，但原告至今未取得与被告互换的涉案房屋，因此，被告仍负有向原告交付房屋的义务。现被告在无法向原告交付房屋，致使合同目的无法实现的情况下，原告按《换房协议》载明的面积、单价主张被告给付房款33.6万元（120平方米×2800元）的请求有事实和法律依据，应予以支持。至于原告主张的房屋差价款3万元，原告未能提供充分有效证据予以证实，应由其承担不利的法律后果，故原告该项请求应不予支持。至于被告辩称第三人兴海公司欠其工程款，这与本案无关联，第三人兴海公司在本案中不承担责任。第三人兴海公司虽缺席未到庭，但并不影响本案的审理。被告关于原告应向第三人兴海公司要回该房屋等辩解理由不能成立，应不予采纳。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第六十五条、第一百七十五条、参照第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告楼某限本判决生效之日起十日内支付原告杜某房屋款336000元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6790元，由原告杜某负担550元，被告楼某负担6240元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海东市中级人民法院。 审判长  王文辉 审判员  韩忠志 审判员  马海燕 二〇一九年十一月二十二日 书记员  白芬英