北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初24297号原告（反诉被告）：李博，男，1991年11月17日出生，汉族，北京蓝悦文化传媒有限公司法定代表人，住北京市通州区。被告（反诉原告）：朱丽萍，女，1965年1月7日出生，汉族，中央美术学院教师，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：贺宏年（朱丽萍之夫），北京绿福莱农业科技发展有限公司员工，住址同上。原告李博（以下简称原告）与被告朱丽萍（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告，被告及其委托诉讼代理人贺宏年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告于2018年8月27日签订的房屋租赁合同；2、请求判令被告退还房屋押金48928元；3、请求判令被告赔偿财产损失52000元；4、诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年8月27日，原、被告就北京市通州区运河核心区IV-01地块F3其他类多功能地项目1#办公、商务型公寓商业楼1层x房间租赁事宜签订房屋租赁合同，租赁期限自2018年8月2日至2023年8月27日，付款方式为一季度一付，押二付三。合同第七条约定，日常房屋维护由被告承担。原告自租赁该房屋后一直无法正常使用，被告的房屋已经超过了正常的维护范围、大面积漏水，原告为此已经做了充分的沟通，但与被告无法协商一致。对于被告的反诉请求，被反诉人同意支付水费1822．50元，且已经将公司注册地从该地址迁走，被反诉人没有违约，被反诉人的装修方案已经过承租房屋的物业管理公司认可，装修没有改变房屋格局和水电线路，且已经按照合同约定发出了解除通知书，故不同意反诉人的其他的反诉请求。被告辩称：原告的损失与被告没有任何关系，要求继续履行双方签订的房屋租赁合同，不同意退还押金和赔偿损失，请求驳回原告的全部诉讼请求。理由如下：反诉人与被反诉人于2018年8月27日签订房屋租赁合同，被反诉人在反诉人不存在任何违约情形的情况下，寻找借口提前单方面解除合同，于2019年5月28日擅自搬离房屋并将钥匙交给物业，没有和反诉人进行房屋验收；被反诉人在经营期间曾于2019年2月28日拖欠下期房租超过7日，反诉人有权单方面解除合同收回房屋并要求被反诉人赔偿损失；截至2019年5月28日，被反诉人欠交自来水水费1822．50元未交纳；被反诉人入住后，装修方案装未经反诉人同意，装修报批文件也是冒名代签的；被反诉人在入住后，在一楼擅自加装洗头用的地台、楼梯下的储藏室、二楼的玻璃隔断，拆改理发用的水电路等，且搬走后也未将以上拆改、加装项目恢复原状，也至今未将其经营地址从所承租的房屋上迁出，故提出反诉请求如下：1、请求判令被反诉人给付违约金48928元；2、请求判令被反诉人给付水费1822．50元；3、请求判令被反诉人拆除x房屋擅自装修的洗头用地台、储藏室、隔断、水电路线等并将房屋恢复原状；4、请求判令被反诉人将公司注册地从x房间迁走；5、反诉费由被反诉人负担。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2018年8月27日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《北京商铺、写字楼租赁合同》，合同约定：一、甲方将位于北京市通州区运河核心区IV-01地块F3其他类多功能用土地项目1#商务型公寓商业楼1层x（以下简称x房间），建筑面积107．24平方米的房屋出租给乙方用于商业，租赁期限为5年，租赁起租日期自2018年8月28日至2023年8月27日止；二、交房当日起，甲方预留61天，即2018年8月28日至2018年10月27日作为乙方装修期，该期间为免租期、免租金，甲方于2018年8月27日将房屋交付给乙方；三、乙方应提前7日向甲方支付下一期的房租，房屋租金为7．5元/平方米/日，付款方式为押二付三，第一年、第二年的季度租金为73392元，付款日期分别为：2018．8．27、2018．11．20、2019．2．20、2019．5．20，以后以此类推；四、甲、乙双方自签订本协议之日起，乙方即付给甲方押金48928元；五、租赁期间，日常的房屋维护由乙方承担，因乙方管理、使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失；六、乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构有影响的设备，需先征得乙方同意，由此产生的装修及改造费用由乙方自理；七、租赁期间的物业、制冷、取暖费用由甲方承担，水、电费、煤气费、电话费、有线收视费、网费、租赁发票及其他费用由乙方承担，并由乙方承担延期付款的违约责任；八、乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，对造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1．拖欠租金累计达7天；……4．擅自拆改、变动或损坏主体结构的；九、甲方有下列情形之一的，乙方可终止合同，对造成乙方损失，由甲方负责赔偿：……2．交付房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3．由于甲方原因，致使乙方无法正常使用房屋的；十、租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前30日书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书（在终止合同书签订前，本合同仍有效）。如因国家建设、不可抗力因素情形，甲方必须终止合同时，一般应提前三个月书面通知乙方，乙方的经济损失不予补偿。十一、租赁期间，如乙方违约，应按月租金的200%向甲方支付违约金；如甲方违约，应按月租金的200%向乙方支付违约金，并且赔偿乙方装修费用的实际损失；乙方逾期未交付租金的，甲方按每日应交租金的千分之五向乙方加收滞纳金。合同还对其他相关事宜进行了约定。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付房屋押金48928元，并向被告支付租金至2019年5月27日，但在2019年2月20日应付租金时，迟延8日交付租金。2019年4月10日，原告通过微信向被告发送《解约告知书》，《解约告知书》中载明：1．108与x二层共用一个安全门，已经有二次他人从108进入到了x，目前安全隐患依然存在；2．x上下二层的中央空调冬天温度不达标致使房屋无法正常使用；3．x一层白色最粗的主管道漏水，二层空调的主管道漏水，二层其他地方也多处漏水，掉水泥款，掉玻璃渣，导致房屋无法正常使用；4．x二层房顶楼板被砸穿，房屋主体结构已经被严重破坏，存在重大安全隐患；5．2019年3月8日晚，楼上掉下铁锹，砸裂x门头钢化玻璃险些伤到顾客，截止目前破裂的钢化玻璃还是没有更换，这个重大安全漏洞对承租人、店内工作人员、客人的人身安全构成严重威胁。x房间存在以上诸多严重的安全隐患，严重影响承租人对房屋的正常使用，因此，被告构成违约，需要承担违约责任，故正式向被告提出解除双方间的租赁合同。被告在收到原告《解约告知书》后向原告提出异议，不认可自己违约，而是物业公司没有管理好，希望原告继续履行合同。2019年5月17日，被告通过微信向原告表示不同意解除房屋租赁合同，并要求继续履行。2019年5月26日，原告通过微信通知被告，将于2019年5月27日搬离该房屋，被告表示“我明天没有时间过去，那你把所有钥匙和电卡交到物业吧”。2019年5月28日，原告将房屋钥匙及电卡交给x房间所在地的物业管理公司并办理了相关手续，于同日搬离该房屋。截止原告搬离之日，仍欠水费1822．50元未支付。庭审中：原、被告均认可交付给原告的x房间系毛坯房，上下二层；原告承租该房屋后，用于美容、美发经营，并将原告担任法定代表人的北京蓝悦文化传媒有限公司的住所地变更到该处。原告认可所欠水费数额并同意给付，同时提供北京蓝悦文化传媒有限公司的《营业执照》，证明该公司的住所地已于2019年7月31日由x房间变更到北京市通州区江米店街1号院3号楼2层204室，被告对此予以认可。被告还向本院提供了2018年10月16日与原告的微信截图，用以证明原告系经营状况不好搬走的，与原告无关。截图内容为：“我家试营业一周了，就来了三个之前的老顾客，现在围挡没拆，加上又在拐角处，平时基本上没什么人，我们印的活动卡，物业不让发”。原告对截图内容真实性认可，称不能据此认定原告的经营状况。2018年8月27日，原告与北京住达装饰设计有限公司签订《施工合同》，对其承租的x房间进行装修，合同价款36000元。2018年8月29日，原告与x房间所在的长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司绿地中央城管理处（以下简称物业公司）申请办理了相关装修手续，其中《房屋装修申请表》上记载申请装修项目为：改水改电、墙面刷漆、顶面喷漆、地面铺砖、新建墙板隔断不到顶、新建玻璃隔断不到顶。在原告向物业公司报送的装修手续中，有载有被告签字的《委托书》一份，《委托书》记载“本人朱丽萍（业主）同意运河核心区IV-01地块F3其他1#办公商务型公寓商业楼1层x装修事宜。”庭审中，被告否认曾向原告出具《委托书》，原告称该委托书系其个人所写，但已经通过微信聊天及电话等方式告知了被告装修相关事宜，并向本院提供了原告与贺宏年的微信聊天记录。聊天记录显示：2018年9月17日，原告依照被告之夫贺宏年的微信要求，向其报送了装修方案。次日，原告与被告之夫贺宏年共同到现场进行了确认。原告同时表示，其要求的财产损失52000元中，包括36000元的装修支出以及在x房间内所做的钢结构、玻璃隔断、加装的污水泵、改造的一、二层楼的出风口支出，上述装修、添附在原告搬走时均未予以拆除。被告对原告的上述支出金额不予认可，原告表示不要求本院对其装修及添附进行鉴定。被告提供的照片显示，x房间一层建有地台，一、二层楼梯下方建有储藏室，一层的出风口有改动。2018年11月15日，x房间所在的绿地中央广场园区进入供暖季后，原告多次在物业业主微信群“01地块客户沟通群”内反映室内空调温度不达标的情况，并上传照片显示室内空调面板温度最高仅为15度，物业公司多次上门进行维修。原告也曾向被告之夫贺宏年反映空调温度不达标问题。贺宏年答复说：我们要找物业维权，你们商户也要联合维权。2018年12月26日，原告在“01地块客户沟通群”中向物业客服部反映，二楼之前漏水的管道又滴水了。物业公司经检修认为是x房间二层空调风机的盘管出现问题，导致漏水，已经处理。2018年12月28日，原告在“01地块客户沟通群”中向物业客服部反映，公寓后门漏水严重，已经流到x这边。物业公司回复说，是楼上漏水，已经在处理。2019年1月20日，原告在“01地块客户沟通群”中向物业客服部反映，二楼又漏水了，产品被泡了。物业公司回复说，马上安排师傅进行处理。2019年3月10日，原告在“01地块客户沟通群”中向物业客服部提供照片并反映，3月8日晚楼上掉下铁锹砸坏了x房间门头上的玻璃，要求进行更换，物业公司答应联系厂家定做玻璃。2019年4月3日，原告在“01地块客户沟通群”中向物业客服部反映，二层与108共用的门没有锁上，导致中介从108室进入x房间，物业答应过去处理。2019年4月16日，因x房间屋顶漏水，原告微信向贺宏年反映。贺宏年微信向物业公司进行了反映。物业公司答复说，马上进行处理。4月17日，原告微信并发送视频告知贺宏年，目前屋顶的漏水仍在持续，顾客躺在洗头床上洗头，二楼的水溅了顾客一脸，生意没法做了。贺宏年次日答复，要求原告去找物业公司，之前已经向物业公司反映。4月18日，原告微信向被告反映之前漏水的地方仍在持续漏水，今天又一个地方开始漏了。被告回复要求向物业反映。2019年5月3日，原告在“01地块客户沟通群”中向物业客服部反映，要求将门口楼上掉下来的玻璃和水泥块清走，反映安全问题严重，物业公司回复说马上安排。2019年5月17日，原告微信向被告及贺宏年反映一层空调附近管道又不停漏水，并向其发送了视频。2019年8月18日，物业公司就原告租住x房间期间（2018年8月28日至2019年5月28日）提出的关于装修漏水、空调、供电及设备维护方面报修的问题出具《关于对绿地中央城底商x房间问题维修处理情况说明》，内容如下：1．关于房间漏水：2019年初，因公寓楼三层309、310房间装修施工造成公寓底商x房间发生漏水，导致x二层房间内部分墙面及部分洗发膏等美发产品外包装浸水，并因装修打眼导致水泥块掉落x房间。物业公司经商户报修后及时协调相关各方进行协商，最终达成由装修施工方赔偿x商户4000元作为补偿；4月16日，再次因为三层装修引发x房间二次漏水，造成二层墙面被泡，但未造成产品被浸泡。经装修方与x租户协商，由三层装修方对x房间二层墙面按照租户要求进行了修复；2019年5月17日20时25分，物业公司接x商户报修房间漏水，原因系通州区夜间突降大雨，致使x房间三层外侧挑檐渗水所致，物业公司第一时间对渗水点进行了紧急处理，约于23时20分左右修理完毕。次日，施工单位到现场对外侧挑檐渗水问题进行彻底维修，房间内墙面待干燥后恢复，但因房间一直处于暂停营业状态，故无法入户恢复墙面。2．关于空调：该园区中央空调供应由北京华电北燃公司集中供应，物业公司仅负责协助处理室内空调简单维修。供暖初期，在接到x房间客户报修后，物业公司工程部安排人员上门维修，问题得以解决，室内空调面板温度达18度，空调出风口温度达到34度，客户群反映体感温度达到20度。另查，贺宏年曾在2019年4月16日，5月17日向物业公司工程部反映x房间二层及主管道漏水的情况。物业公司答复说，立刻安排人去处理。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定，全面履行自己的义务。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……。合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方因第三方的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三方之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案中，原、被告就x房间签订的《北京商铺、写字楼租赁合同》系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当依约履行。根据原告向被告发送的《解约告知书》，能够确认原告要求解除合同的原因系认为x房间的房屋质量严重不符合合同约定并影响到承租人的安全，被告的行为构成违约，进而要求解除合同，但根据原、被告提交的证据显示，导致x房间诸多问题出现的原因均来自物业公司管理的公共系统和物业管理服务，以及第三方的侵权或相邻关系，故本院不能确认x房间本身存在严重质量问题或影响到原告的人身安全。据此，原告在约定解除条件、法定解除条件均不成就的条件下自行搬离承租的房屋并要求解除合同的事实依据、法律依据不足。本案系房屋租赁合同纠纷，租赁双方订立合同的主要目的是承租房屋和出租房屋获取租金，现被告在原告如约向其提供承租房屋后，现已自行搬离承租场所，原告以自己的行为明确表示不履行主要债务，且该债务在事实上已经不能履行，故原、被告双方签订的《北京商铺、写字楼租赁合同》应当予以解除，解除的时间为被告实际搬离x房间的时间。原告在约定解除条件、法定解除条件均不成就的条件下自行搬离x房间且未交纳房屋租金的行为构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。根据原告在“01地块客户沟通群”中的报修以及物业公司的回复，以及原、被告微信的记录，物业公司出具的《关于对绿地中央城底商x房间问题维修处理情况说明》，能够确认原告在《解约告知书》中陈述的问题确实存在。原告选择承租x房间的目的是为了获得良好的经营环境并据此开展经营活动，保证员工及顾客的人身安全也是法律赋予经营者的义务，原告陈述的问题虽不是源自被告本身，但频繁的问题出现和报修也足以影响原告的正常经营，即使是诸如楼上铁锹掉落砸坏门头玻璃、因楼上打孔导致水泥块脱落的偶发事件也足以导致原告面临顾客的不满或索赔。被告作为x房间的物业所有人，有义务去督促、协调相关各方对原告在承租x房间后遇到的问题进行有效的解决并预防而非仅仅要求承租人向物业公司进行反映。虽然原告已经就楼上漏水问题与装修施工方协商进行了赔偿，但该赔偿不能免除被告在房屋出租后应当承担的义务。现频繁出现的问题已经影响到原告的经营，被告自身亦存在过错，故应当相应酌减原告的违约赔偿责任。关于原告迟延交付租金的违约责任，本院认为，迟延交纳租金达7日以上系被告解除合同、收回房屋的条件，虽然原告迟延8日交付租金的行为构成违约，但原告业已将租金给付，且被告事后亦未向原告主张解除合同，双方约定的违约金过分高于被告因迟延收到房租8日而造成的实际损失，故本院对于违约金的数额亦应当适当减少。综上，本院对原告应当支付的违约金酌减为相当于一个月房屋租金为宜。关于被告对原告的装修是否知情，本院认为，被告出租给原告的系毛坯房，不加以装修无法开展经营活动，对此，被告对承租人的装修后果也是应当预知的，且根据被告之夫贺宏年微信要求原告发送装修方案、贺宏年亲临现场的确认，以及被告在合理期间内未对装修提出异议的事实，能够确认被告对原告的装修是知情的，装修方案也是认可的，故本院对原告已经被告的允许对x房间进行装修的事实予以确认。虽然原告在物业公司备案的《委托书》不是被告原告的亲笔签字，但并不影响对被告允许原告装修的事实认定。关于原告要求被告赔偿装修、添附损失及被告反诉要求原告拆除装饰、装修物并恢复原状的请求，本院认为，通过原、被告的陈述以及原告物业公司备案的《房屋装饰装修项目申请表》，能够确认原告装修方案中的改水改电、墙面刷漆、顶面喷漆、地面铺砖已经与x房间整体形成附合，其加装的地台、楼梯下改建的储藏室、二楼的玻璃隔断以及加装的污水泵，未与x房间形成附合。现原告不要求本院对其装修、添附物的价值进行评估，本院无法确认其装修残值的损失，故本院对原告要求被告赔偿装修损失的请求不予支持。因被告不同意对原告的装修、添附物进行再利用，故原告亦应当将其装修未形成附合的改造、添附物自行拆除，故本院对被告反诉要求原告拆除洗头用的地台、二楼玻璃隔断等并恢复原状的请求予以支持。现原告对于欠缴水费金额不持异议且已经将北京蓝悦文化传媒有限公司的住所地从x房间迁出，故本院对于被告反诉原告要求支付水费的请求予以支持。被告仅以原告在承租之初的微信内容确认原告整体经营状况的主张，依据不足，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十条第一款第（一）项、第一百一十四条第二款、第一百二十条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，第十一条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、确认李博与朱丽萍2018年8月27日签订的《北京商铺、写字楼租赁合同》于2019年5月28日解除；二、朱丽萍退还李博房屋押金48928元，于本判决生效后七日内执行清；三、李博给付朱丽萍违约金24464元，于本判决生效后七日内执行清；四、李博给付朱丽萍水费1822．50元，于本判决生效后七日内执行清；五、李博自行将装修时在北京市通州区运河核心区IV-01地块F3其他类多功能用土地项目1#商务型公寓商业楼1层x房间内加装的洗头用地台、玻璃隔断、钢结构、楼梯下的储藏间以及污水泵予以拆除，并对所拆除部位恢复原状，费用由李博自行承担，于本判决生效后七日内执行清；六、驳回李博的其他诉讼请求；七、驳回朱丽萍的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费1159元，由李博负担647元（已交纳），朱丽萍负担512元，于本判决生效后七日内交纳。反诉费535元，由朱丽萍负担281元（已交纳），李博负担229元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  唐兴华二〇一九年十一月五日书记员  武 晗