四川省宜宾市叙州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1521民初4608号 原告:宜宾市乐宜居物业管理有限公司，统一社会信用代码91511500MA62A17A3W,住所地四川省宜宾市翠屏区下江北倒迁小区“三江家园”3幢2单元1层3号。 法定代表人：赵虹。 委托诉讼代理人：魏晓岚，四川明炬（宜宾）律师事务所律师，执业证号15115201811043986。 委托诉讼代理人：竭柯云，四川明炬（宜宾）律师事务所律师，执业证号15115201910100190。 被告：莫斌，男，1973年5月3日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 原告宜宾市乐宜居物业管理有限公司（以下简称乐宜居公司）与被告莫斌物业服务合同纠纷一案，本院受理后适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乐宜居公司委托诉讼代理人魏晓岚，被告莫斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告乐宜居公司向本院提出诉讼请求：1．要求判令被告支付物业服务费及违约金，截止2018年12月31日，物业费6864元，违约金3775元，共计10639元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年12月7日，原告与宜宾绿洲家园业主委员会签订了《宜宾绿洲家园物业管理服务合同》，委托原告对“宜宾绿洲家园一期、二期住宅小区（含门面）”进行物业管理，合同期限为2013年1月1日-2015年12月31日，物业服务管理费按法定产权建筑面积计算，住宅按每户每月每平方米0.5元标准收取，生活垃圾处置费4.5元/户/月，业主于每月10-20日缴纳。由于物价上涨，后经绿洲家园业主大会同意并公示，住宅物业服务管理费从2013年7月1日调整为0.75元/平方米/月。2015年12月28日原告与绿洲家园业主委员会又续签了物业服务合同，期限为2016年1月1日-2018年12月31日，合同明确了住宅收费0.75元/平方米/月标准是2013年7月1日执行的标准。上述合同均对物业管理内容、双方权利业务进行了明确约定，合同还约定业主或物业使用人未按时缴纳相关费用达30日以上，业主或物业使用人应按千分之三每天向原告支付延期支付产生的其他费用，其总金额不超过本金。由于原二份合同中关于争议解决方式中约定的“宜宾市翠屏区仲裁委员会”机构不存在，2015年12月29日，双方就2012年12月7日与2015年12月28日签订的物业服务合同分别签订了补充协议，约定争议解决管辖法院为宜宾绿洲家园小区所在地有管辖权的法院。另绿洲家园小区物业管理服务公司在2013年1月1日接管前，是由四川宜宾吉星物业有限公司进行的，2012年12月31日，原告与四川宜宾吉星物业有限公司签订《债权转让书》，约定四川宜宾吉星物业有限公司在2009年9月16日-2012年12月31日期间，绿洲家园小区拖欠起物业服务费的债权转让给原告，由原告行使追收的权利。绿洲家园业主委员会是绿洲家园业主大会的执行机构，其决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力，业主委员会代表全体业主与原告所签订的物业服务合同是双方真实意思表示，合法有效，原、被告应当恪守诚信，严格履行合同义务，现原告已经按照合同约定提供了物业管理服务，被告身为绿洲家园住宅业主（房号8-4-7-12，建筑面积163.48㎡），其享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业服务费。被告自2014.7.1-2018.12.31，累计欠付物业服务费、生活垃圾处置费6864元，依据合同约定产生违约金3775元，期间经原告多次催收，被告均以种种理由予以拒交，其行为已严重违反法律规定及合同约定。致原告起诉至法院。 被告莫斌辩称：1.答辩人于2003年购房，2013年发现房屋漏水，多次找到原告公司，一直未得到解决；2.小区车辆管理混乱，经常有非本小区车辆停靠，阻挡消防通道；3.小区环境差，到处有贴有广告；物业管理人员态度差，不与业主好好沟通，从不好好接受业主的诉求。综上，答辩人未缴纳物业费是因为原告未履行合同在先，原告提供的服务明显不符合行业标准，答辩人不应当缴纳物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对原告提交的营业执照、法定代表人身份证明、房屋所有权证存根、宜宾绿洲家园物业管理服务合同及补充协议、催收物业费通知等证据，本院依法审查确认并在卷佐证。 根据以上举证、质证以及双方在庭审中的陈述，本院认定事实如下：被告莫斌是宜宾市叙州区南岸南广路139号绿洲家园小区8幢4单元7层12号（建筑面积163.48㎡）住宅的业主。2012年12月7日，原告(乙方)与宜宾绿洲家园业主委员会（甲方）签订了《宜宾绿洲家园物业管理服务合同》，约定甲方将宜宾绿洲家园一期、二期住宅小区（含商业门面）物业管理委托乙方管理，委托管理期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止；物业服务费：约定商业及其它按1.5元/平方米/月标准收取，住宅按每户每月每平方米0.50元标准收取（并因该标准系三年前确定的，考虑到物价上涨，双方将住宅物业服务管理费从2013年7月1日起调整为0.75元/平方米/月）。生活垃圾处置费按4.5元/户/月，以上费用自合同生效之日起，业主于每月10-20日在小区服务中心缴纳。业主或物业使用人未按时缴纳相关费用达30日以上，业主或物业使用人应按未缴纳部分的千分之三每天支付违约金，其违约金总额不超过本金。2015年12月28日原告与宜宾绿洲家园业主委员会又续签了物业服务合同，期限为2016年1月1日-2018年12月31日，约定内容前述物业管理服务合同一致。 上述两份合同均载明物业名称：宜宾绿洲家园一期、二期住宅小区（含商业门面），坐落位置：宜宾市翠屏区南广路139号，占地面积：约200亩，建筑面积：约18.89万平方米（包括商铺），物业类型：住宅小区。合同明确载明委托管理事项包含房屋建筑本体共用部位、共用设施设备的维修、养护、运行和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修养护和管理。本物业规划红线内属物业管理范围的所有公用设施的维修、养护和管理。 协议签订后，被告未缴纳2014年7月至2018年12月的物业服务费,故原告诉来法院,并提出如上诉求。 另查明，原告宜宾市乐宜居物业管理有限公司系经工商登记的公司法人，其经营范围为物业管理服务，清洁服务。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，并对当事人具有法律约束力。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主的合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。之规定，宜宾市乐宜居物业管理有限公司与绿洲家园小区业主委员会签订的两份《宜宾绿洲家园物业管理服务合同》和《宜宾绿洲家园物业管理服务合同补充协议》对被告具有约束力。被告应按合同约定履行自己的义务。被告莫斌是宜宾市叙州区南岸南广路139号绿洲家园小区8幢4单元7层12号（建筑面积163.48㎡）住宅的业主。原告为被告所在的小区提供了物业服务，被告应及时缴纳物业服务费、生活垃圾处置费。现原告请求被告支付从2014年7月1日起至2018年12月31日的物业服务费诉请，于法有据，本院予以支持。对于被告提出的维修事项，是属于另一法律关系，应由被告另行主张权利。对原告主张的物业费本院予以核准为6620.94元（即2014年7月至2018年12月物业费：0.75元/平方米/月×54月×163.48㎡），生活垃圾处置费243元（54月×4.5元/户/月）。依据物业服务合同的约定和合同应全面履行的规定，关于原告诉请的违约金，虽物业服务合同中有相关约定，但原告在提供物业服务过程中并未做到尽善尽美，未能按照合同约定全面履行义务，很多方面都仍需要积极改进，故原告诉请的违约金依法酌情减少为662.09元（6620.94×10%），对于超出部分本院依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十一条，《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第五条、第九条，《物业管理条例》第五条、《四川省物业管理条例》第十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 被告莫斌于本判决生效之日起十日内向原告宜宾市乐宜居物业管理有限公司支付2014年7月1日至2018年12月31日止的物业服务费6620.94元、垃圾处理费243元、违约金662.09元，共计7526.03元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费33元（已减半收取），由被告莫斌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或直接向宜宾市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员 杨 红 二〇一九年十一月十五日 书记员 罗诗语