北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初17224号原告：世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司，住所地北京市房山区良乡拱辰北大街1号昊天假日酒店326。负责人：闫佩伦，总经理。委托诉讼代理人：卢振宇，男，1974年2月1日出生，汉族，该公司项目经理。委托诉讼代理人：吴桐，男，1983年8月13日出生，汉族，该公司法务。被告：刘钢，男，1981年7月5日出生，汉族，住北京市房山区。原告世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司（以下简称世茂公司）与被告刘钢物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告世茂公司之委托诉讼代理人吴桐到庭参加诉讼。被告刘钢经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世茂公司向本院提出诉讼请求：1.判令刘钢向世茂公司支付2018年物业服务费1934.4元；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：刘钢所有的世茂维拉小区X号楼X单元X室房屋（建筑面积为80.58平方米）由世茂公司提供物业管理服务，根据前期物业服务合同／前期物业服务协议的约定，世茂公司有权按建筑面积向被告收取2元／月??平方米的物业服务费。刘钢拖欠2018年1月1日至2018年12月31日物业费1934.4元。世茂公司已多次发送物业费催缴通知函，催缴无果，故而诉至法院，望判如所请。刘钢未到庭参加诉讼，但在第一次庭审中辩称，京建法2015年8号文件明确规定商品房与经济适用房不能有任何隔离。前期物业服务合同中约定了三级标准，应该有围墙、有24小时保安。我们没有围墙，是被隔离在外的。我提交的证据中涉及到原告保安巡视的问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。世茂公司向本院提交如下证据：1、前期物业服务合同；2、承诺书；3、名称变更通知;4、物业服务照片；5、被告与开发商签订的房屋预售合同及附件七前期物业服务合同；6、前期物业服务费用评估报告摘要；7、保安巡查记录；8、2018年缴费的情况说明；9、绿化、保洁服务合同。证据1-3系原告在第一次庭审时提交，刘钢对上述证据予以认可；证据4-9系第二次庭审提交，刘钢未出庭质证。本院对证据1、3、4、5、6的真实性予以认可；对证据2、7的认定情况，本院将在本院认为部分予以阐述；证据8是原告陈述，本院不作为证据予以认定；保洁、绿化属于物业服务范围，故本院对证据9的关联性予以认定。在审理过程中，刘钢提交如下证据：1、京建法[2015]8号文件附前期物业服务合同及北京市住宅物业服务标准；2、视频，二证据证明保障性住房与小区是隔离开的非封闭小区、原告安保巡视不到位。原告发表质证意见称：对证据1中文件的真实性无法核实，原告提交的前期物业服务合同是在住建委备案的；前期物业服务合同内容与物业公司和开发企业签订的基本一致；物业服务等级国家已经取消了。对证据2称业主反映的是规划设计的问题，不是物业的服务范围；没有及时进行保安巡视，是员工违纪问题，不是业主不交物业费的理由；绿化也是统一的，没有将保障房业主隔离。对上述证据的认定情况，本院将在本院认为部分予以阐述。根据双方当事人陈述及上述经审查确认的证据，本院认定事实如下，2014年11月5日，开发建设单位北京良誉房地产开发有限公司（甲方）与上海世茂南京物业服务有限公司北京第二分公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定：甲方委托乙方对涉案房屋所在小区提供前期物业服务；服务期限为自签署之日起生效，至管理区域在符合规定的情况下成立业主委员会并与业主大会选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》之日终止；物业服务收费为包干制方式，依建筑面积交纳，两限房为每月每平方米2元，高层洋房为每月每平方米2.8元，叠拼为每月每平方米4.9元；物业费交纳时间为每年12月31日前和6月30日前按每半年或一年预交。2014年9月9日，开发建设单位北京良誉房地产开发有限公司与刘钢、孙涛签订《北京市商品房预售合同》，其中附件七北京市前期物业服务合同中约定，经乙方委托的物业服务评估监理机构评估测算，本物业管理区域内的物业服务费标准为：住宅2.0元/平方米·月。刘钢认可其系北京市房山区良乡镇拱辰街道艺林北街X号院X号楼X单元X室房屋的所有权人。该房屋建筑面积为80.58平方米，其尚未交纳2018年1月至2018年12月期间的物业服务费用。另查明，2015年2月9日，上海世茂南京物业服务有限公司名称变更为世茂天成物业服务集团有限公司；2015年3月16日，上海世茂南京物业服务有限公司北京第二分公司名称变更为世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司，即本案中用名。另，本案审理过程中，为核实小区的物业服务状况，本院前往世贸维拉小区进行调查，并拍摄了体现小区物业服务状况的照片。调查情况如下：涉案小区6号楼、10号楼、14号楼、18号楼为保障性住房，关于小区非封闭的情况：1、小区西门保安亭在10号楼和18号楼之间，单元门朝西开，可见施工期间留下的铁皮围挡；2、东门保安亭在6号楼和14号楼之间，两侧均有底商；6号楼单元门朝东开，可见矮墙，市政路一侧据地面约40公分；14号楼4-6单元可见矮墙，市政路一侧距离地面高度约40公分；3、6号楼、10号楼、14号楼、18号楼外无围墙。关于小区绿化情况:6号楼东侧（一角）、10号楼东北角、18号楼西北侧、14号楼东南侧可见小块绿地。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，小区开发建设单位北京良誉房地产开发有限公司与世茂公司签订的前期物业服务合同，对刘钢具有约束力。关于物业服务费用定价，世茂公司提交了前期物业服务费用评估报告摘要，其定价程序符合法律规定，且该定价高于世茂公司与开发建设单位签订的前期物业服务合同约定的标准，亦高于刘钢、孙涛与开发建设单位签订的商品房预售合同附件中前期物业服务合同约定的标准。故世茂公司要求刘钢按照2元/平方米/月的标准支付相应的物业服务费用，具有事实和法律依据，具体数额根据涉案房屋面积及未缴纳期间进行核算。刘钢称其不同意交纳物业费的原因是世茂公司在绿化、小区非封闭、安保等方面存在问题。关于涉案房屋所在小区无围墙、非封闭等问题，并非世茂公司的物业服务范围，故本院对刘钢提交的相关证据不予认定，对被告的该项辩称本院不予采纳。关于其所陈述的绿化、安保等问题，虽然刘钢提交了视频予以证明，但物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，刘钢提交的证据不能全面、客观地反映世茂公司提供物业服务的全部内容，世茂公司亦提交了相关照片、安保巡检记录、保洁合同和绿化合同，证明其履行了相关服务义务，且世茂公司表示对于上述服务项目中所存在的不足愿意改正。应当指出，小区居住环境的改善和提升需要物业公司和业主之间相互理解、相互支持、相互配合、共同努力，对业主提出的物业服务质量瑕疵和相关问题，世茂公司应积极整改、及时回应。业主拒交物业服务费的初衷是督促物业公司提高服务质量，是否减免物业服务费，还要考虑物业服务的性质、违约的情节，并给予物业公司整改的机会。故刘钢所称的问题不能成为其拒绝交纳物业服务费的理由，关于其不同意全额交纳物业服务费用的意见，本院不予采纳。世茂公司主张的诉讼请求，本院经核算后，予以支持。被告刘钢经本院合法传唤，未到庭应诉，视为其放弃答辩和举证质证的权利，本院依法裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：被告刘钢于本判决生效后七日内支付世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司2018年物业服务费1934.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由刘钢负担（已由世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司预交，刘钢于本判决生效后七日内向世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司支付上述费用）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 刘 宁人民陪审员 朱 刚人民陪审员 付林海二〇一九年十一月十九日书 记 员 于 淼