广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初11718号原告（反诉被告）：曾水香，女，1985年2月27日出生，汉族，住湖南省邵阳县，委托代理人：毛楚龙、黄玄斐，均系广东太平洋联合律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市新惠场地租赁服务有限公司，住所地广州市白云区永平街东平致富路8号。法定代表人：詹秋怡。委托代理人：曾建新，广东广信君达（南沙）律师事务所律师。第三人：广州川擎物业管理有限公司，住所地广州市海珠区南洲北路海新街自编21号。法定代表人：陈文培。委托代理人：张胜勇，公司员工。原告曾水香诉被告广州市新惠场地租赁服务有限公司、第三人广州川擎物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曾水香及其委托代理人毛楚龙，被告的委托代理人曾建新，第三人的委托代理人张胜勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称及反诉辩称：2018年6月20日，原告与被告签订《广州市南华东市场铺位/档位租赁合同》，约定由原告向被告租赁位于海珠××东路××号南××市场××区××号档口给原告使用，该档口只能用于冷冻袋装食品（江南第一包）的经营，租赁期共两年，从2018年7月1日至2020年6月30日，租金4800/月。当日，原告向被告交付合同履约保证金14400元，随后应被告的法定代表人刘镜松的要求每月准时向其个人微信号交纳租金、管理费、水电费。2018年12月，第三人口头告知原告，由于被告连续几个月没有交租金的原因，第三人前来档口要求收回场地。原告于是不断与刘镜松询问并要求其协调与第三人的租金问题，但刘镜松不予理会并拒绝在微信上收取租金。2019年3月2日，第三人在市场内贴出公告，宣称由于被告不交租金且催促无效，第三人要在3月5日收回场地。3月9日，第三人向原告出具《交接单》。由于被告向第三人违约，导致原告不能在合同期内正常经营，被告构成根本违约。对于被告的反诉，原告在2019年1月向刘镜松转去租金的时候被拒收，在被告存在违约的情况下拒收原告租金，被告已经放弃其债权。故起诉请求判令：1、被告向原告退还合同履约保证金14400元；2、被告向原告支付违约金（合同履约保证金的双倍）14400元；3、被告负担诉讼费。被告辩称及反诉称：不同意原告诉请，原告陈述事实与实际不相符，在2019年的3月8日，双方已对解除合同做了解除处理，并且被告已经支付了28800元，也就是说原告所诉请的合同履约保证金及违约金其已经支付完毕。原告承租涉案档口至2019年3月，租金只支付至2018年12月，提出反诉要求原告支付2019年1月1日至2019年3月8日的租金共9066.67元（按4000元/月计算）及原告承担诉讼费用。经审理查明：2018年3月30日，被告（承租方）与第三人（出租方）签订《广州市南华东市场物业转租合同》，约定双方同意就出租方从物业所有权方“广州摩托集团有限公司”租赁其位于广州市海珠区南华东路627-629的南华东市场转租给承租方经营事宜签订本合同；物业位于南华东路××号自××区、北区场地，建筑面积1337.67平方米；租赁期自2018年4月1日至2022年7月18日止；月租金每月51500元；一方违约的，另一方可根据合同约定立即解除合同；等。2018年6月20日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《广州市南华东市场铺位/档位租赁合同》，约定甲方将位于海珠××东路××号××南××市场××区××号铺位租赁给乙方使用，该铺位只经营冷冻袋装食品和营业执照规定以及双方商定的种类；租赁期从2018年7月1日至2020年6月30日止；乙方需向甲方预交场地使用合同履约保证金14400元，该保证金不作租金、水电费等费用抵扣，租赁期满乙方如无违约、无拖欠租金、水电等其它费用的情况下，该保证金凭收据十五日内无息退还给乙方；甲方如中途违约应将所收乙方的合同履约保证金双倍赔偿给乙方，月租部分按日计算退还给乙方；等。当日，原告向被告交纳了保证金14400元。2018年6月25日，广州市海珠区工商行政管理局向原告核发了《个体工商户开业通知书》，载明经营场所在涉案铺位，负责人为原告，等。2018年7月31日，广州市海珠区食品药品监督管理局向原告核发了《食品经营许可证》，载明负责人为原告，经营场所为涉案铺位，经营项目为预包装食品销售，等。原告为证明其主张，提供了如下证据：1、2019年3月2日第三人发出的《公告》，载明由于被告未缴纳拖欠租金，被告严重违约，第三人决定2019年3月5日收回南华东市场；2、微信截图，原告向被告缴交入场费、保证金、租金等费用，大部分费用由被告法人刘镜松用个人微信号收取；3、2018年6月28日佛山市润汇食品有限公司出具的《收据》，载明收到门面招牌装修费15000元整；4、2019年3月8日原告出具的《收据》，载明收到南华东市场退进场费20000元、装修费8800元（欠1200元）。被告质证认为：证据1没有原件不予认可；证据2确认对方有转账交租，确认微信的三华李就是被告这边的负责人刘镜松，1月份租金没有收取是因为刘镜松没有看手机或其他原因导致没有收取到这两笔租金；证据3收据不予认可，是原告和案外人的交易无法确定真实性；证据4该收据真实性不予认可，其从未收到该收据，该收据的内容也与实际不符，其退还的是按合同约定的违约金，双倍的合同保证金，对原告方的进场费和装修费，合同并无约定，不予认可。第三人质证表示：证据1公告是一月份贴的，三月份的公告也贴了，另有五个租户，被告该双倍赔偿的都已经赔了，只剩下原告这一家；证据2-4与其无关。第三人提供了其与广州摩托集团有限公司就海珠区南华东路××号自××区、北区场地签订的《物业租赁合同》，第三人表示由于市场经营困难涉案场地已被摩托集团收回。诉讼中，原、被告确认以下事实：原告于2018年6月20日进场，当日原告向被告支付了20000元进场费；2019年3月8日退场，退场当日被告退给原告28800元；原告向被告支付租金至2018年12月，其中从2018年9月开始按4000元每月标准支付。对于2019年3月8日被告向原告退回的28800元，原告认为被告退的是20000元进场费及原告因装修店铺支出的装修费用8800元，被告认为是按照合同第五条第二款约定向原告支付的违约金即双倍的保证金，第三人表示3月8日退款当日其在场，当时说明是双倍退还押金，前面几个退场的租户其也做了见证。经本院释明，原告表示假如法院认为该28800元是已经退回的押金和一倍违约金，则原告诉请改为要求退回20000元的进场费和赔偿8800元的装修费。被告表示：一旦进场，进场费是不应该退的，退一步说，进场费包括宣传装修推广的费用，原告要求退回两万元没有依据，对于原告所要求的8800元装修费赔偿，因为该装修原告已经使用过一半，而且被告方支付的违约金已经足以弥补原告方的损失。本院认为：原、被告签订的《广州市南华东市场铺位/档位租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。现从本案情况可知，由于被告无法按时向第三人缴纳租金，导致原、被告之间的租赁合同无法继续履行，责任在于被告，被告构成违约。上述合同约定，被告如中途违约应将所收原告的合同履约保证金双倍赔偿给原告。当事人确认原告于2018年6月20日进场，当日原告向被告支付了20000元进场费；2019年3月8日退场，退场当日被告退给原告28800元；原告向被告租金支付至2018年12月，其中从2018年9月开始按4000元每月标准支付。至2019年3月8日原告退场，原、被告之间的租赁合同实际上已经解除，但原告实际使用了涉案铺位，应当向被告支付相应租金，被告反诉要求原告支付2019年1月1日至2019年3月8日的租金9066.66元有理，本院予以支持。关于被告向原告退回28800元的款项性质，原、被告之间产生争议。该数额与合同约定的双倍赔偿保证金数额28800元一致，原告认为被告退的是进场费和装修费并未提供证据予以证实与被告达成一致，故被告退回的28800元视为被告就其违约行为根据合同约定向原告承担的违约责任即双倍赔偿保证金为宜。原告表示若法院认定该金额是双倍赔偿保证金，则其诉请变更为要求被告退回20000元进场费及装修费8800元。关于进场费，虽然双方合同中并未明确约定，但是由于被告违约导致原告无法继续使用涉案铺位，被告应当按照原告未履行合同的期限按比例向原告退回进场费，故被告应向原告退回13117元（20000元÷24个月×15.74个月）进场费为宜。关于原告主张被告赔偿装修费，原告提供的收据仅列明为招牌装修费，该证据并未明确为何铺何人等，法院难以认定原告的装修费用的意见，且被告已经按照合同约定向原告支付了违约金，故原告要求被告赔偿装修费依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州市新惠场地租赁服务有限公司在本判决生效之日起十日内向原告曾水香退回进场费13117元；二、原告在本判决生效之日起十日内向被告支付2019年1月1日至2019年3月8日的租金9066.66元；三、驳回原告的其他诉讼请求；四、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费520元，由原告负担283元，由被告负担237元。本案反诉受理费25元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  施海文人民陪审员  黄碧茹人民陪审员  张烈明二〇一九年十一月八日书 记 员  李敬钊吴越鸣