云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云04民初103号原告：云南今玉房地产有限公司。住所地：云南省玉溪市高新区宁州路112号法定代表人：周立成，董事长。委托诉讼代理人：刘玉萍，云南新海天律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：赵洋，云南新海天律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：马惠英，女，1972年9月18日生，回族，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人:苏建明，云南新洋律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人:杨辉，云南新洋律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告云南今玉房地产有限公司（以下简称今玉公司）与被告马惠英确认合同无效纠纷一案，本院于2018年12月10日立案后，被告马惠英在答辩期内提出管辖权异议，本院作出（2018）云04民初103号民事裁定书，裁定本案移送云南省昆明市中级人民法院处理。原告今玉公司不服该裁定，向云南省高级人民法院提起上诉，该院作出（2019）云民辖终327号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）云04民初103号民事裁定，本案由本院管辖。后本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告今玉公司委托诉讼代理人刘玉萍、赵洋，被告马惠英的委托诉讼代理人杨辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。今玉公司向本院提出诉讼请求：一、依法解除原告与被告于2013年5月12日签订的玉水金岸（金岸）小区11、12、13幢共计220套房屋的《商品房购销合同》；二、判令被告配合协助原告办理解除上述购房合同的登记备案手续，恢复原状。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：依法确认原告与被告2013年5月12日签订的玉水金岸（金岸）小区11、12、13幢共计220套房屋的《商品房购销合同》无效，并撤销上述购房合同的登记备案。事实和理由为：原告以出让方式取得位于玉溪市红塔区编号532401105－09－01－088地块的土地使用权，经批准在上述地块上开发建设商品房，定名为玉水金岸，并取得商品房预售许可证。2013年5月12日，原告因经营需要欲向被告借款，被告提出同时签订《商品房购销合同》作为担保，并于当天双方签订玉水金岸小区11、12、13幢共计220套房屋的《商品房购销合同》，面积共计15158平方米，购房总金额68211360元。合同签订后被告未支付过房款，未开具购房发票，也未实际交付房屋。2013年5月13日，该220套《商品房购销合同》经房管局登记备案。2013年5月14日、2013年10月17日，被告分别向原告出借款项3400万元、1500万元，合计4900万元。借款后原告支付了372.4万元给被告，通过原告股东昆明林海云霄公司还款1665.3万元，合计还款2037.7万元。2014年6月4日，原告经被告介绍向周转洪借款5400万元，周转洪提出签订借款合同时还需签订《商品房购销合同》作为借款的担保，被告提出其作为原告向周转洪借款的担保人时，原告必须提供反担保。随后原告在与周转洪签订《借款合同》时与周转洪签订了27份《商品房购销合同》，并到玉溪市房管局办理了合同登记备案手续，原告将已停工的面积为4400.46平方米“空中楼阁”出售给周转洪作为对借款的担保。同时，原告与被告还签订了《反担保合同》及《承诺书》。《反担保合同》第三条约定“甲方用甲方于2013年5月14日销售备案给乙方的房产作为甲方提供给乙方的反担保措施”；第五条约定“若贷款到期，甲方未能按照《借款合同》的约定归还借款本息，债权人要求乙方代偿时，乙方有权全权处置甲方提供给乙方作为反担保的财产用于归还乙方代偿的债务及相关的一切费用，甲方无异议，并积极配合办理”。2014年6月6日案外人周转洪分两次打入被告马惠英账上5220万元，打入被告指定收款人杨文军账上90万元、顾杰账上90万元。“玉水金岸”项目因资金断裂，自2014年6月小规模停工，9月28日工程全面停工，之后一直处于停工状态。2016年玉溪市政府组成“玉水金岸”项目风险化解小组筹措8.837亿元，玉溪市政府平台公司玉溪市家园投资建设公司股权托管今玉公司重组董事会后才进行复工建设。2018年“玉水金岸”项目主体建设完工，逐步进入销售环节。2018年12月10日，原告通过淘宝网及50余户真实购房人获悉昆明市中级人民法院在执行周转洪一案中即将执行登记备案在被告名下的该220套房产。根据上述事实及《民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《合同法》第三条、第五十二条，《物权法》第五条、第一百八十六条，《担保法》第四十条之规定，原告与被告于2013年5月12日签订的《商品房购销合同》系被告为原告向案外人借款担保时的反担保构成通谋虚伪表示，该220份《商品房购销合同》本身作为伪装行为无效；更何况在签订《商品房购销合同》时，房屋仍属于空中楼阁，13幢产权式酒店现在还做着外墙未完工，未竣工验收，真实付款购房人均还未能接房。该行为严重损害了真实购房人、工程价款优先受偿权人、项目复工建设后新增资金抵押权等其他债权人的合法权益。据此，原告为维护自身合法权益诉至法院，望判如所请。马惠英答辩称，一、被答辩人起诉时以双方签订商品房买卖合同后，答辩人未按约支付房款已明示违约为由，诉请解除合同。该主张从法律关系上看，系商品房买卖合同违约之诉。但在被答辩人申请变更诉讼请求后，被答辩人已承认双方之间系反担保关系，根据《反担保合同》的约定，本案应移送昆明市中级人民法院管辖。二、双方签订《商品房购销合同》并办理商品房预售合同登记备案手续作为借款合同的担保，系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，也不违背公序良俗、损害他人合法权益，该行为有效。后被答辩人以该担保措施继续作为反担保措施向答辩人提供反担保的行为亦合法有效。三、被答辩人要求确认合同无效的诉讼请求严重违反《民法总则》第七条的规定，严重背离《反担保合同》及《承诺书》的约定，该违法、违约的不诚信行为，无论在法律上还是在情理上都不应当得到肯定或支持。四、被答辩人将其违法不履行法院生效法律文书、违法出售房屋、违约拖欠工程款等行为所造成的恶劣后果，说成是答辩人的行为所致，是极不负责任的表现，完全忘记了商品房预售合同登记备案手续是其主动提供的反担保措施，答辩人接受该反担保并没有给包括被答辩人在内的任何人造成损害。综上，请求依法驳回被答辩人的无理诉求。原告在举证期限内向本院提交如下七组证据：第一组：营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证，欲证明原告的主体身份情况。第二组：《商品房购销合同》及相对应预售登记备案220套，证明原告与被告于2013年5月12日签订220套房屋的《商品房购销合同》，并于2013年5月13日在玉溪市房地产管理局办理了登记备案，但是被告一直未按约定付款。第三组：（2014）昆民三初字第220号民事调解书、付款凭证2张、拍卖公告，欲证明因生效文书使昆明市中级人民法院对被告名下的房屋进行司法拍卖，但实际上被告未支付过原告购房款，反而在2014年6月6日周转洪借给原告的款项中有5220万元由马惠英收款，马惠英收款后并没有支付给原告。第四组：（2015）云高民一初字第21号判决书、执行费催缴通知书，欲证明原告欠中建四局第五建筑工程有限公司工程款，中建四局第五建筑工程有限公司对玉水金岸项目C区享有优先权，并已向本院申请执行。第五组：《关于成立“玉水金岸”项目建设风险化解领导小组的通知》、《关于“玉水金岸”项目存在重大不稳定隐患的情况报告》、《“玉水金岸”项目建设风险化解领导小组会议纪要（第三次）》、《关于上报玉水金岸项目建设风险化解方案的请示》、《玉水金岸项目建设风险化解方案》、《委托协议书》，欲证明原告开发的“玉水金岸”项目因资金原因自2014年6月停工，导致玉溪当地多起大规模上访维权等重大不稳定隐患，就此中共玉溪市委办公室、玉溪市人民政府于2015年11月18日发电文组织相关部门及人员成立“玉水金岸”项目建设风险化解领导小组，负责化解项目建设存在的困难问题，维护经济秩序和社会稳定；玉溪市维护稳定工作领导小组办公室于2016年7月1日就项目概况、停工后发生的10余起上访维权等不稳定隐患及有关工作建设等发文上报玉溪市人民政府，“玉水金岸”项目涉及总债务约为28亿元（不包含利息）；风险化解方案第三条约定，玉溪市家园建设投资有限公司注资1亿元、农业银行玉溪市分行新增4亿元贷款，红塔农村合作银行提前支付购房尾款1.537亿元，合计6.537亿元；领导小组办公室根据2016年7月5日会议纪要精神《方案》提出，由市级政府融资平台公司玉溪市家园建设投资有限公司对原告全部股东权利实施代理、重组原告的董事会、监事会、明确项目复工后建设资金筹措计划、注入资金的风险防范、由中建四局五公司申请省高院解除对“玉水金岸”项目财产保全措施、继续加强民间债权人的协调工作、分割办理C、D地块土地使用权证、加强对资金及项目运营的监管、实现销售回款后所得资金的使用和分配方式、项目竣工交付使用的后续问题等一系列风险化解方案；《玉水金岸项目建设风险化解方案》已得到各方认可并实际实施，原告的股东昆明林海云霄房地产开发有限公司及姜中云已于2016年7月6日与玉溪市家园建设投资有限公司就股权代理签订《委托协议书》，将各自所持有的全部股权委托家园公司代理行使。第六组：（2018）云0402民初4475号民事判决书，欲证明登记备案在被告名下的房屋的部分真实购买人已经向玉溪市红塔区人民法院起诉要求确认商品房购销合同有效，玉溪市红塔区人民法院已判决确认相关真实购房人的合同有效。第七组：情况说明及房管局备案登记表、不动产登记证明，欲证明本案房屋所涉土地及项目在建工程38万余平方米被抵押给农业银行玉溪分行，2016年底项目复工之前本案所涉房屋属于空中楼阁，不能实现真正的买卖目的，双方合同损害了政府等新增资金及施工方玉溪三建、农行及其他债权人的合法权益。经质证，被告对原告的第一组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的予以认可。对第二组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但对证明目的不予认可，认为原告变更诉讼请求申请书中已明确，双方签订《商品房购销合同》及办理备案登记是借款的担保措施，这也是双方的真实意思表示。对第三组证据中民事调解书的真实性、合法性、关联性予以认可，对证明目的不予认可，认为正因为原告未履行生效法律文书才导致债权人周转洪申请法院强制执行，查封了相应财产，且该调解书中已明确被告应依法承担连带清偿责任；因两张付款凭证系复印件，故对真实性、合法性、关联性不予以认可，但认可原告已归还被告相应借款的事实；对拍卖公告真实性、合法性予以认可，但对关联性不予认可，认为该拍卖公告仅仅涉及45套房产中的4套。对该组证据的证明目的不予认可，认为双方签订《商品房购销合同》并办理备案登记，虽没有要取得房屋所有权的意思表示，但却是被告提供的担保，这是双方的真实意思表示。对第四组证据的真实性、合法性请求法庭予以核实，对关联性不予认可，认为与本案无关，相关的权利人并未向被告及其他的申请人主张优先权，原告无权代为主张优先权，且双方之间的行为没有损害到债权人的利益。对第五组证据的真实性请求法庭核实，对合法性、关联性不予认可，原告的行为给当地造成了不良社会影响，完全是因原告在商品房购销合同备案未解除的情况下再次出售商品房所导致，与被告无关。对第六组证据的真实性予以认可，对合法性、关联性不予认可，认为判决所涉及的房屋已由原告出售并备案在被告名下。因此，该判决中遗漏了当事人。同时，该判决也恰恰证明原告违约出售房屋造成损害的事实。另，被告并不主张房屋的所有权，只要原告履行相应的债权，该购销合同自然就解除。对第七组证据的情况说明真实性、合法性、关联性不予认可，但认可原告提供担保的220套房屋确实登记在被告名下。对不动产权登记证明请求法庭予以核实，但认为与本案无关联性，对其的证明目的也不予认可。被告在举证期限内向本院提交以下证据：第一组：《借款合同》、《个人信用保证合同》，欲证明原告向周转洪借款5400万元，被告为原告提供连带责任保证担保。第二组：《反担保合同》、《承诺书》、抵押房源清单，欲证明原告为被告提供反担保。原告用其2013年5月14日销售备案（以销售备案的方式提供的房产担保）给被告的房产，不解除该预售备案手续，继续预售备案在被告名下，作为原告提供给被告的反担保措施。第三组：《民事调解书》，欲证明原告与周转洪的借款纠纷，经昆明市中级人民法院调解，周转洪与原告、被告等达成协议，原告于2015年4月20日前偿还周转洪本金人民币5400万元及以5400万元为基数自2014年7月1日起计算至实际还款日的利息，被告承担连带清偿责任。第四组：《执行裁定书》，欲证明原告未履行昆明市中级人民法院的民事调解书，周转洪申请强制执行，原告及被告均系被执行人，该案执行过程中，原告已将备案登记在被告名下作为反担保的41套房屋以以物抵债的方式抵给了周转洪。经质证，原告对被告的第一组证据的真实性予以认可，但对合法性、关联性不予认可，认为该合同只约定借款期间的利息，对于借款到期的利息并没有约定。对第二组证据的真实性予以认可，对合法性、关联性及证明目的不予认可，认为反担保合同中第五条约定及承诺书中的约定是不合法的。对第三、四组证据的真实性予以认可，合法性、关联性均不予认可。对本案证据分析评判如下：被告对原告提交的第一、二、三组证据真实性、合法性、关联性均予以认可，应予确认；第四、五、六、七组证据真实合法，与本案相关，故应予采信。原告对被告提交证据的真实性均予认可，且其中部分证据与原告提交的证据相同，与本案有关，故对被告提供的证据亦予采信。综合以上证据分析及当事人的陈述，认定本案事实如下：原告于2010年4月16日以出让方式取得位于玉溪市红塔区编号532401105－09－01－089地块的土地使用权，用于“玉水金岸”项目的房地产开发。2013年5月12日，原告因经营需要向被告借款4900万元，双方于当天签订玉水金岸小区11、12、13幢共计220套房屋的《商品房购销合同》（合同编号为：YX-JYJA-2000至YX-JYJA-2219），并于次日经玉溪市房地产管理局登记备案，为该笔借款提供担保。合同签订后，被告分两次共出借4900万元给原告。2014年6月4日，原告向案外第三人周转洪借款5400万元并签订《借款合同》，被告作为保证人在《借款合同》上签名。同时，案外第三人周转洪作为甲方、被告作为乙方及原告作为丙方签订《个人信用保证合同》，约定乙方为甲、丙之间的借款提供保证，保证方式为连带责任保证。同日，原、被告又签订了《反担保合同》，合同约定被告为原告与周转洪之间的借款及利息、实现债权的费用等提供了担保，并签订了担保合同。为了保证原告及时归还借款本息，同时为保证被告一旦对上述借款本息代偿后能够及时获得有效清偿，原告愿意以2013年5月14日销售备案给被告的房产作为其提供给被告的反担保。如借款到期，原告未能按照《借款合同》的约定归还借款本息，债权人要求被告代偿时，被告有权全权处置原告提供给被告作为反担保的财产用于归还被告代偿的债务及相关的一切费用，原告无异议，并积极配合办理。如原告按照《借款合同》的约定归还借款本息，被告应无条件配合原告撤销反担保房屋的销售备案手续。同时，原告还向被告出具《承诺书》，《承诺书》载明“鉴于2014年6月6日我公司向周转洪借款人民币伍仟肆佰万元，由马惠英提供连带责任保证，我公司承诺如下：1、原我公司于2013年5月14日向马惠英借款人民币肆仟玖佰万元（49000000.00元），并以销售备案的方式提供了房产作为抵押担保（房源清单附后），在我公司清偿了马惠英肆仟玖佰万元（49000000.00元）借款后至我公司于2014年6月6日向周转洪借款人民币伍仟肆佰万元（54000000.00元）未完全清偿前，我公司承诺不解除原预售备案手续，该批房屋仍预售备案在马惠英名下，作为我公司提供给马惠英为我公司向周转洪借款人民币伍仟肆佰万元（54000000.00元）承担的担保责任的反担保措施。2、若我公司不能按期归还周转洪借款本息，周转洪要求马惠英代偿时，我公司愿将上述预售备案的全部房产无条件交由马惠英处置”。因借款到期原告未按时偿还，案外人周转洪以民间借贷纠纷向昆明市中级人民法院提起诉讼，昆明市中级人民法院于2015年1月23日作出（2014）昆民三初字第220号民事调解书，调解内容为：“一、由被告云南今玉房地产有限公司于2015年4月20日前偿还原告周转洪本金人民币5400万元及以5400万元为基数自2014年7月1日起计算至实际还款日的利息（按年利率24%计算）；二、本案的诉讼费人民币171070元、保全费人民币10000元、律师费人民币250000元、保全担保费人民币200000元，由被告云南今玉房地产有限公司承担，并于2015年4月20日前偿还原告周转洪；三、被告昆明林海云霄房地产开发有限公司、姜中云、肖俊文、伏禄寿、马惠英对上述款项承担连带清偿责任。”诉讼中，原、被告均认可被告借给原告的4900万元已清偿。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”本案中，无论是2013年原告向被告借款4900万元时，以签订220套房屋的《商品房购销合同》及办理登记备案的行为向被告提供担保，还是2014年原告因被告为其向案外第三人借款5400万元提供担保后，又以该220份已办理登记备案于被告名下的《商品房购销合同》继续向被告提供反担保，双方均没有买卖商品房的真实意愿，签订《商品房购销合同》并办理登记备案均系虚假的意思表示，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，该行为属于无效民事法律行为。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”该规定的立法意图在于防止债权人利用其优势地位直接依据《商品房购销合同》取得房屋所有权从而损害债务人利益，直接履行《商品房购销合同》违背物权法的禁止性规定，故原、被告签订的《商品房购销合同》违反法律的禁止性规定，属无效合同。综上，原告主张双方2013年5月12日签订的220份《商品房购销合同》无效的理由成立，应予支持。至于原告要求撤销商品房登记备案的诉讼请求，因登记备案属于行政行为，应由行政机关依据生效的民事判决对合同效力的认定依申请或依职权进行处理，不属于民事案件的审理范围，故对该项诉讼请求，不予处理。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下：云南今玉房地产有限公司与马惠英2013年5月12日签订的220份《商品房购销合同》（合同编号为：YX-JYJA-2000至YX-JYJA-2219）无效。一审案件受理费100元，由被告马惠英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审判长 卢 伟审判员 方明慧审判员 吴晓琳二〇一九年十一月二十五日书记员 王航宇