山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终9575号上诉人（原审被告）：山东才高鑫源置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：张海，总经理。委托诉讼代理人：黄梁林，北京德恒（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏超，男，1984年3月23日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：高新阔，山东舜天律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪麟，山东舜天律师事务所律师。上诉人山东才高鑫源置业有限公司（以下简称才高公司）因与被上诉人苏超商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。才高公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项、第二项；2.依法改判驳回苏超的全部诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费由苏超承担。事实和理由：一、一审判决认为“本案中，苏超与才高公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：‘出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案’。该约定以苏超结清房款并交纳办证资料及税、费作为才高公司履行向产权登记机关提交备案资料义务的条件，明显加重了苏超的责任。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：‘格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任，排除对方主要权利的，该约定无效。’涉案《商品房买卖合同》系才高公司提供的格式合同，上述约定无效。才高公司依据该条款主张享有先履行抗辩权，不能成立。”才高公司认为，上述判决认定事实及适用法律严重错误。二、一审判决基于苏超提交办证资料和缴纳税费等合同约定无效的错误认定，依据才高公司2014年4月20日实际交房的事实，以才高公司未在房屋交付后730日内将权属登记资料提交登记机关备案构成违约为由，判令才高公司依据涉案《商品房买卖合同》第15条约定按照已付房款日万分之一标准向苏超支付逾期办证违约金，认定事实及适用法律严重错误，且自相矛盾。三、在苏超未提供任何证据证明其受有损失的情况下，一审判决才高公司向苏超支付违约金，为认定事实和适用法律错误。综上所述，一审判决认定事实及适用法律错误，明显违背当事人双方约定，应依法撤销，并依法改判驳回苏超的全部诉讼请求。二审中，才高公司补充上诉意见：涉案小区2019年7月3日已经取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明，2019年8月21日将涉案房屋办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的全部材料提交给了济南市不动产登记中心，2019年8月底大证办理完毕，目前各购房者的小证已经基本办理完毕。截止到2019年7月3日本案所涉房屋已经具备了合同第15条以及补充协议第5条第三项约定的具备办理房产登记备案的条件。苏超辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请依法驳回才高公司的上诉请求。一、才高公司主张《商品房买卖合同》第15条并未加重苏超任何责任，该格式条款不违背公平原则，无事实与法律依据。1.《商品房买卖合同》第15条中“报产权登记机关备案”是指商品房初始登记。2.根据《城市房屋权属登记管理办法》第16条规定，办理初始登记买受人（苏超）无需提供任何资料。3.根据《商品房销售管理办法》第34条及《济南市房屋登记条例》第27条规定，初始登记的义务应完全由出卖人来承担，法律并未对买受人应当履行的义务作出任何规定。4.交纳办证资料及缴纳税费等相关义务系才高公司办理完毕初始登记后，买受人进行房屋权属转移登记应当履行的义务。5.但才高公司未对格式条款中“交清办证全部资料及税费”的具体指代范围作出明确约定，无法得出买受人缴纳上述资料及相关费用的义务应当先于才高公司完成产权登记备案的协助办证义务的结论，同时才高公司也无权未经买受人同意单方设定完成产权登记备案的协助办证义务的前置条件。6.才高公司提供的《商品房买卖合同》第15条约定，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，系出卖人按照合同约定应履行的单方行为义务。二、才高公司以《补充协议》第5条第1款约定为由，免除延期办证的违约责任，无事实依据。1.依据双方签的《补充协议》第四条的约定，才高公司具有通知买受人提供办证所需的相关资料和办证所需的相关费用的义务，才高公司未提交相关证据证明通知买受人缴纳相关资料及税费具体指什么资料和税费、也没有证据证明已通知对方交纳资料和税费的具体时间、地点和金额，不能构成先履行抗辩权。2.才高公司以苏超未履行非合同主要义务来主张免除其应履行的义务，不符合先履行抗辩权的要件。3.才高公司并非缴纳契税及维修基金义务的相对方，因此才高公司不能以此为由享有先履行抗辩权。且才高公司提供的《商品房买卖合同》系格式合同，上述约定无效。苏超向一审法院起诉请求：1.判令才高公司支付苏超逾期办证违约金116107.18元(自2016年4月21日起至2018年12月31日止)、2019年1月1日至才高公司提供产权备案资料之日止的违约金(以房款1092775.2元及储藏室房款87175.8元为本金，共计1179951元，按日万分之一标准计算)；2.诉讼费、律师费由才高公司承担。一审法院认定事实：2013年1月18日，苏超（买受人）与才高公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定苏超购买位于济南市xx区xx山庄第x区x号楼x单元xx号房屋及地下室，房屋建筑面积171.82平方米，价款为1092775.2元，地下室建筑面积25.49平方米，价款为87175.8元，两项价款合计1179951元。其中，合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自逾期之日起至实际备案之日止，出卖人按日支付已交房价款万分之一的违约金。”同日，苏超与才高公司签订《补充协议》，关于合同履行过程中的争议解决，双方约定：“若双方发生纠纷诉诸法院时，败诉方除向胜诉方承担责任外，还应承担胜诉方实现债权的费用，包括律师费用。”2013年4月1日，才高公司为苏超出具收据三份，苏超已交清全部房款。2014年4月20日，才高公司交付涉案房屋。2018年1月20苏超与山东舜天律师事务所签订《委托代理合同》，山东舜天律师事务所指派洪麟、高新阔作为本案诉讼委托代理人。苏超向山东舜天律师事务所支付律师费5000元，山东舜天律师事务所向其开具增值税普通发票。截至本案开庭审理之时，才高公司尚未办理房屋初始登记。一审法院认为，涉案商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力。本案的争议焦点问题：才高公司应否支付逾期办证违约金，以及违约金是否过高。一、关于才高公司应否支付逾期办证违约金。一审法院认为，商品房买卖合同系买受人支付购房款，出卖人交付房屋并协助买受人办理房产转移登记的合同，因此协助办理房产转移登记系出卖人应尽的主要义务。买受人缴纳税、费及提交办证资料，系买受人为办理房产转移登记应向相关行政部门履行的义务，而不是买受人应当向出卖人履行的商品房屋买卖合同义务，出卖人向产权登记机关提交办理权属登记备案资料，不以买受人是否提交办证资料为前提。本案中，苏超与才高公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”该约定以苏超结清房款并交纳办证资料及税、费作为才高公司履行向产权登记机关提交备案资料义务的条件，明显加重了苏超的责任。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任，排除对方主要权利的，该约定无效。”涉案《商品房买卖合同》系才高公司提供的格式合同，上述约定无效。才高公司依据该条款主张享有先履行抗辩权，不能成立。才高公司于2014年4月20日将涉案房屋交付苏超，应当在房屋交付后的730日内，即2016年4月21日之前将权属登记资料提交登记机关备案，但截至本案开庭审理之时仍未办理涉案房屋初始登记，构成违约。因此，苏超有权要求才高公司支付违约金。鉴于才高公司提交产权登记备案的日期尚不确定，导致才高公司承担违约责任的截止日期不能确定，不便于裁判文书生效之后的执行，一审法院酌定才高公司承担违约责任的截止日期为判决生效之日。对于此后的逾期办证的违约责任，当事人可以根据才高公司的实际履约情况另行主张权利。二、关于违约金是否过高。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”据此，苏超有权根据合同约定要求才高公司按照日万分之一的标准支付逾期付款违约金，才高公司关于违约金过高的主张不能成立。另外，苏超为实现涉案债权支出律师费5000元，双方签订的《补充协议》明确约定败诉方承担胜诉方实现债权的费用，包括律师费。苏超主张才高公司支付其律师费5000元，一审法院予以支持。综上，苏超的诉讼请求成立，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决：一、被告山东才高鑫源置业有限公司于判决生效之日起10日内给付原告苏超逾期办证违约金（以1179951元为基数，自2016年4月21日起，至判决生效之日止，按日万分之一计算）；二、被告山东才高鑫源置业有限公司于判决生效之日起10日内给付原告苏超律师费5000元；三、驳回原告苏超的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2720元，减半收取1360元，由被告山东才高鑫源置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：涉案项目（xx山庄）于2019年7月3日取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明，才高公司于2019年8月21日将涉案房屋办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的材料提交给了济南市不动产登记中心。上述事实有才高公司二审中提交的房地产开发项目竣工综合验收备案证明及收件回执在卷佐证，因上述证据系一审庭审结束后新发现的证据，且与本案基本事实有关，本院依法予以采纳。一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条为才高公司为了重复使用而预先拟定，且才高公司未提交证据证明在订立合同时与买受人对此条款进行了协商，故根据上述法律规定，该条款应认定为格式条款。《合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任，排除对方主要权利的，该约定无效。本案中，买受人缴纳税、费及提交办证资料，系买受人为办理房产转移登记应向相关行政部门履行的义务，非买受人应履行商品房屋买卖合同的义务，出卖人向产权登记机关提交办理权属登记备案资料，不应以买受人是否缴纳税、费及提交办证资料为前提。因此，才高公司在格式条款中约定以买受人交纳办证资料及税、费作为认定逾期办证期间起算点的条件之一，该部分约定明显加重了买受人的责任，为无效约定。《合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，除上述部分无效的内容外，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定的其他内容，不违反法律、行政法规的强制性规定，仍然有效，对双方当事人均具有拘束力。故才高公司主张，如合同内容部分无效，则导致整个《商品房买卖合同》整体无效的主张，不能成立。承前所述，依法成立的合同对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应依约履行各自义务。本案中，买受人已在商品房交付使用前，向才高公司结清房款，但才高公司未在合同约定的商品房交付使用后的730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成违约。一审法院判令才高公司自双方约定的办理房屋权属登记备案的期限届满后，承担逾期办证违约责任正确。因才高公司已于2019年8月21日完成了《商品房买卖合同》约定的备案义务，故在此之后不再承担违约责任。关于才高公司主张违约金过高请求予以适当减少的问题。因才高公司未能举证证明根据《商品房买卖合同》中约定的违约金计算标准计算得出的数额过分高于买受人造成的损失，故其上述主张无事实及法律依据，本院不予支持。关于律师费的承担问题。双方签订的《补充协议》第十三条明确约定败诉方承担胜诉方实现债权的费用，包括律师费。故才高公司主张不承担律师费不符合双方约定，本院不予支持。综上所述，才高公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初398号民事判决第二项及案件受理费负担；二、撤销济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初398号民事判决第一项、第三项；三、上诉人山东才高鑫源置业有限公司于本判决生效之日起10日内给付被上诉人苏超逾期办证违约金（以1179951元为基数，自2016年4月21日起至2019年8月21日止，按照日万分之一的标准计算）；四、驳回被上诉人苏超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2720元，由上诉人山东才高鑫源置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  高新江审判员  姜 涛审判员  曹 慧二〇一九年十一月十二日书记员  张 强