广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初23576号原告：广州方圆现代生活服务股份有限公司，住所地广州市天河区科韵路12号之一506-508。法定代表人：周煜，总经理。委托诉讼代理人：田倩玲，女，1992年9月18日出生，汉族，系该公司法务主管。被告：金玉（曾用名：金瑜），女，1978年2月2日出生，汉族，户籍地址广州市白云区，原告广州方圆现代生活服务股份有限公司（以下简称方圆公司）与被告金玉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告方圆公司的委托诉讼代理人田倩玲到庭参加了诉讼，被告金玉经本院公告传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告方圆公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理费人民币10174.14元（算至2019年7月31日）；2.判令被告向原告支付车位管理费人民币8100元（算至2019年7月31日）；3.判令被告向原告支付违约金18274.14元（自应缴物业管理费之日起，直至被申请人实际缴清全部费用之日止，按每日3‰为费率计算违约金，违约金暂计至2019年7月30日为45745.17元，根据违约金不高于本金的原则，主张违约金18274.14元）；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用。原告在庭审中变更诉讼请求为：1.请求判令被告向原告支付物业管理费9797.32元（2015年4月1日起至2019年7月31日）；2.请求判令被告向原告支付违约金9797.32元（违约金按每日3‰的标准自被告逾期缴纳物业费之日起计算至实际缴清之日止）；3.诉讼费由被告承担。本院对原告当庭撤回部分诉讼请求已口头裁定予以准许。事实与理由：被告与广州市方圆地产发展有限公司签订《广州市商品房买卖合同》，购买了该公司开发的广州市白云区悦云路373号自编A栋402房（住宅面积96.62平方米）并于2011年5月23日交付房屋，同时，买卖双方约定选聘原告进行前期物业管理服务。原被告双方签订了《前期物业服务协议》，约定由原告向被告的物业提供前期物业服务，并约定了物业管理费标准及逾期缴纳物业管理费的违约金标准。后原告依约向被告提供了物业服务。但被告自2015年4月1日起拒不缴纳物业管理费，截至2019年7月31日已拖欠9797.32元，被告拒不缴纳物业费应当支付违约金。故原告维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告金玉未答辩。原告为证明自己的主张，依法向本院提交了证据，本院组织双方进行证据交换和质证，被告经本院公告传票传唤，逾期未到庭，应视为其放弃举证、质证的权利。本院对原告提交的前期物业服务协议、商品房买卖合同、催费信函及邮寄回执、楼宇交付证明书、业主资料登记表、欠费明细表、准予变更登记（备案）通知书、物业交付使用验收记录表予以确认并在卷佐证。根据本院审查确认的证据以及当事人的陈述，本院查明事实如下：被告金玉系广州市白云区悦云路373号402房（以下简称涉案房屋）的登记产权人，该房屋规划用途为住宅，房屋建筑面积97.5839平方米。原告系涉案房屋所在的荷塘月色小区的物业管理公司。2010年7月31日，广州市方圆房地产发展有限公司（物业建设单位，甲方）与广州方圆物业管理有限公司（物业管理公司，乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：双方就甲方开发建设荷塘月色物业实行前期物业管理有关问题达成一致意见，订立本合同。第一条本物业基本情况：物业名称荷塘月色，物业类型住宅小区，坐落位置广州市白云区××路。……第十四条本物业工程竣工验收交付使用后，乙方按本合同第六条约定的内容及要求提供服务，按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费。……惠风居、雅风居住宅【建筑面积】每月每平方米1.95元收取……第十六条物业服务费的调整和违约责任：……3.业主或非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按照应缴费用的千分之三缴纳滞纳金。……第三十六条委托管理合同期限自2010年8月1日起至业主大会成立、并且业主委员会代表业主大会与所选聘的物业管理公司签订《物业管理服务合同》生效时，本合同终止。2011年5月27日，广州方圆物业管理有限公司（甲方，物业服务企业）与金玉（乙方，业主）签订《前期物业服务协议》约定，第一条物业基本情况。物业名称：荷塘月色，物业类型：住宅，建筑面积：（最终面积以确权面积为准），坐落位置：雅风A栋402房。……第五条物业服务费用。甲方按照建筑面积每月每平方米1.95元计算（不包括公用水电费）。乙方缴纳费用时间：每公历月开始的第1日至25日。……业主或非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交物业费的千分之三缴纳滞纳金。业主或非业主使用人连续三个月不交物业服务费的，甲方可以催缴、限期缴费；逾期不缴付的，可按每日加收欠缴金额千分之三的标准计收违约金。2015年7月22日，经广州市工商行政管理局批准，广州方圆物业管理有限公司的名称变更为广州方圆现代生活服务股份有限公司。2018年6月1日，方圆公司向金玉发出《关于缴纳物业服务费的告知函》，载明：截至2018年5月31日，金玉已欠缴物业服务费6850.8元，代收垃圾费180元，代收水费94.8元，逾期违约金6794元，等等。庭审中，方圆公司称金玉缴纳物业服务费至2015年3月31日，2015年4月1日至今未缴纳物业服务费。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，广州市方圆地产发展有限公司与方圆公司签订的《前期物业服务合同》对金玉具有拘束力。方圆公司与金玉签订的《前期物业服务协议》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。方圆公司已按照约定提供了物业服务。金玉作为接受物业服务的业主，应当按照合同约定支付物业服务费。涉案房屋产权登记的建筑面积97.5839平方米，现方圆公司要求按照每月188.41元的标准支付物业服务费未超过双方约定，本院予以支持。是否支付物业服务费应当由支付方即金玉进行举证，现其未提供证据证明已支付2015年4月1日起至2019年7月31日的物业服务费，应当承担举证不能的责任。因此本院对方圆公司要求金玉支付2015年4月1日起至2019年7月1日的物业服务费9797.32元的诉讼请求本院予以支持。依据双方约定，被告缴纳物业服务费的最迟时间为当月的25日，若逾期未缴纳，则从逾期之日起每日按应交物业费的千分之三缴纳滞纳金。因此，每月物业服务费的违约金应以188.41元为本金，分别从当月26日起按每日千分之三的标准计至付清之日止，每月物业服务费的违约金总额以本金为限。被告金玉经本院公告传票传唤逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告金玉向原告广州方圆现代生活服务股份有限公司支付2015年4月1日至2019年7月31日的物业服务费9797.32元及违约金（每月物业服务费的违约金以188.41元为本金，分别从当月26日起按每日千分之三的标准计至付清之日止，每月物业服务费的违约金总额以188.41元为限）；二、驳回原告广州方圆现代生活服务股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费357元，由被告金玉负担（上述受理费357元已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给原告，本院不作退回）。如不服本判决，可以在收到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美人民陪审员  梁浩广人民陪审员  吴湘萍二〇一九年十一月二十一日书 记 员  林嘉仪