广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初3486号原告：曾小灵，男，1968年7月12日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原告：冯月香，女，1973年4月27日出生，汉族，住广东省广州市天河区。以上原告的共同委托诉讼代理人：王美舟，广东博敦律师事务所律师。被告：广州市鼎城房地产开发有限公司,住所地广东省广州市增城区新塘镇新塘大道西洲路段开发区A区，统一社会信用代码：914401836681319833。法定代表人：陈建坤。委托诉讼代理人：喻玲，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢成财，广东广信君达律师事务所实习律师。原告曾小灵、冯月香诉被告广州市鼎城房地产开发有限公司（以下简称鼎城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月15日立案受理后，被告鼎城公司在答辩期内向本院提出管辖权异议，本院以（2018）粤0118民初3486号民事裁定书裁定驳回被告鼎城公司对本案管辖权提出的异议。后，被告鼎城公司提出管辖权异议上诉，广州市中级人民法院以（2018）粤01民辖终1799号民事裁定书裁定驳回上诉，维持原裁定。后，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告曾小灵、冯月香的共同委托诉讼代理人王美舟、被告鼎城公司的委托诉讼代理人喻玲、谢成财均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾小灵、冯月香向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿房屋窗户不符合合同约定的损失12万元（暂时计算，以评估为准）给原告；2、被告按每日总房款1060909元的万分之一标准支付从2017年12月31日至2018年3月17日期间的逾期交楼违约金共计8169元给原告；3、由被告承担诉讼费用。事实与理由：2016年8月9日，原告和被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买座落于广州市增城区新塘镇学贤路1号7幢1104房。合同约定被告应于2017年12月30日前将通过规划、消防、人防、环保、永久供气、供电、供水和取得工程竣工验收备案表的房屋交付给原告使用。逾期每日按照该房屋总房款的万分之一支付违金给原告。合同签订后，原告支付了全部房款。履行了合同的全部义务。原告收到被告的收楼通知书后，前去验收房子，发现被告至今未通过燃气的验收，没有安装好燃气管道入户，没有设置独立的燃气表等房屋验收，不具备交楼条件，应该承担延期交楼违约责任。另外更加严重的是发现原本次卧室开在东边的落地窗，变成了开在南边的小窗，窗户的面积变小了，并且南边对着厨房的生活阳台，影响通风和采光。同时，在窗户的前面有高楼阻挡。如窗户开在东边，没有房屋阻挡，采光通风都非常好。另外窗户开在南边，厨房的油烟可以通过生活烟台飘进房间内，所以房间的窗户要经常关闭，严重影响了通风和采光，严重的影响了原告的生活质量，原告多次与被告协商修改或者赔偿损失，但是被告久拖不决，实在无奈，原告只能诉求法院，请求法院依法支持原告的请求。被告鼎城公司辩称：一、被告交付给原告的房屋，完全按照政府规划部门批准的图纸及要求进行施工，没有擅自变更规划及设计图纸。房屋竣工后，经验收合格，符合报建图纸、设计要求及国家质量要求和合同约定。而且原告己收楼，按照合同第十六条的约定，视为接受该商品房。二、被告交付的房屋，并没有违反合同约定。1、合同附件一注明：以房屋实物为准。被告按照政府批准的报建图纸施工，图纸开窗的位置与实物房屋的位置一致，且经验收合格，所以，不存在违约改窗的问题。2、合同附件七《本合同补充协议》第十六条第一款明示事项第三项明确约定：售楼广告、售楼书、售楼模型等资料，均不作为《商品房买卖合同》及本《补充协议》的组成部分。……任何宣传资料（包括但不限于宣传单张、沙盘模型、区域模型、房屋模型、设计效果图、示范单位、电视广告、户外广告、网络等各种媒体广告或销售人员的任何口头承诺等仅供参考，如与本合同约定的内容不符的，则以本合同约定的内容为准。合同附件三也有同样的约定。所以，原告以所谓沙盘模型和设计效果图为依据主张被告违约，显然是没有事实根据的。3、被告按时交楼，所交楼房经过验收合格并办理了备案手续，符合交付条件，故并不存在逾期交楼的问题。原告拖延收楼不等于被告逾期交楼，被告无需承担逾期交楼之违约责任。原告认为被告交楼时没有通煤气，不符合交楼条件显然是没有事实根据的，理由是：首先，在被告提交的《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》中证实，煤气管道验收合格且己通气。其次，煤气炉的通气和点火应该由业主到煤气公司营业厅办理开户手续，没有办理通气开户手续当然不能点火了，这是常识，但不能以此为由认为被告没有通气。况且附件七本合同补充协议第十一条第一款第三项规定，开通手续须由原告自行到相关单位营业厅办理，所以，原告以此为由认为被告逾期交楼并索赔逾期交楼违约金，显然是没有依据的，请法院依法予以驳回。三、关于采光、通风及厨房油烟的问题首先，合同并没有约定在东面开落地窗以及开窗面积。所以，原告认为东面开落地窗没有事实依据。既然不存在开落地窗问题，也就不存在南墙窗户比东墙窗户小的问题。其次，南墙开窗并不影响通风和采光，因为通风讲究的是南北对流，南墙开窗符合南北对流的通风条件。至于采光问题，相对于东墙开窗来说，南窗较东窗而言采光没有那么强烈，这是事实，但光线还很强的，并非黑房，完全不影响生活质量。需要特别说明的是，这是卧室，不是客厅，基于卧室的隐私性，采光不需要客厅那么强烈。再次，根据建设项目竣工环境保护预验收的意见确认：住户厨房产生的油烟抽油烟机抽风，再由内置烟道引至楼顶天面排放。所以，油烟不会飘进房间内。如果说有少量油烟没有抽干净会通过南窗飘进房间的话，也不排除会飘进东窗的可能，因为东窗与南窗距离很近。何况根本不会存在这种可能性，因为没有抽干净的少量只能飘进客厅，因为客厅与厨房是相连，不会飘进卧室，因为卧室与厨房之间还隔着阳台。所以，所谓采光、通风及厨房油烟会影响原告的生活质量，只是原告索赔的借口而己。四、原告索赔12万元没有事实根据和法律依据。南墙开窗并没有影响房屋的使用价值，更没有令房屋贬值，相反，目前房屋普遍已有一倍以上的升值。原告的所谓12万元损失，不知如何计算的，依据是什么？原告提交的证据里根本没有这方面证据证明，因此，原告的索赔请求是没有事实根据和法律依据的，请法院依法予以驳回。五、补充如下：房屋也已经通气，符合交楼条件。合同附件一有业主签名确认，图纸只是作为参考，实物才是经过规划部门验收，实物也与规划部门的验收是一致的，没有改动。煤气在2017年11月16日就已经通气，通过验收，通煤气是要业主到营业厅办理开户手续才能通气的，业主没有办理所以没有通气是正常的，合同附件第7第11条第一款第3项是有约定的。我们的抽油烟机是符合环保要求的。经审理查明：2016年8月9日，原告曾小灵、冯月香（买方、乙方）与被告鼎城公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201608143181），载明“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的学府名郡花园（自编号住宅楼A-1、A-2）第学贤路1号7幢11层1104号房，房屋地址：增城市新塘镇学贤路1号7幢1104房。……第七条计价方式和价款甲方与乙方约定按下列第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米17034.51元，总金额1060909元。……第十三条房屋交付甲方应当于2017年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2、乙方继续履行合同，甲方自本合同约定的最后交房期限的第二日起至实际交付日止，按日向乙方支付已付房款的万分之一作为违约金，乙方同意违约金不超过总房款的3%。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。”附件一：《房地产平面层图》。《房地产平面层图》下方备注“图中为预测数据，仅供参考。以房屋实物为准”。附件二：经规划主管部门审定的修建性详细规划总平面图和建设工程设计方案的总平面公示图（含建设用地规划许可信息，以及指引购房者向规划部门查询本小区及周边地区的修建性详细规划信息、建筑单体报建信息、市政和公建配套等信息情况的办法）。附件三：甲方针对该商品房所作具体的说明（含广告）涉及本项目的所有的任何广告宣传资料、新闻、沙盘模型、区域模型、房屋模型、设计效果图、示范单位等仅供参考，不作为合同要约内容；乙方所购商品房的交楼标准详见《商品房买卖合同》附件。……附件六：装饰、设备标准……二、住宅室内装修及设备：全屋：……燃气：每户设独立燃气表，管道燃气入户（由用户自行申请开通）……。附件七：本合同补充协议……第五条、甲乙双方一致同意《商品房买卖合同》第十五条“房屋交付时的有关资料”全部约定变更为：交楼时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）《建设工程竣工验收报告》。（二）《房地产（住宅）质量保证书》。（三）《房地产（住宅）使用说明书》。（四）《临时管理规约》或《管理规约》。……2、如该商品房项目己满足供水、供气、供电、通邮等条件，则视为该项目已具备必要居住条件，符合交楼标准，达到住户报装要求，乙方不以甲方尚未取得相关政府部门该等相关证明文件为由拒绝收楼，甲方不需就此承担包括逾期交楼在内的任何责任。……第十一条、甲乙双方一致同意对《商品房买卖合同》第二十四条“甲方关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”补充约定如下：……3、基础设施的使用开通手续由乙方自行到相关单位营业厅办理，如果上述单位委托甲方代收代缴费用的，乙方应按规定与甲方办理相关手续。……第十六条、明示事项：……乙方在签署本合同前，已经充分了解甲方为推广本项目所发布、出具、陈列或以其它任何方式作出的售楼广告、售楼书、售楼模型等资料，均不视为《商品房买卖合同》或本《补充协议》的组成部分；甲方在本项目中展示、陈列样板房的目的在于向乙方提供关于装修、使用房屋的启发性思路，因此，除本合同及附件有特别约定外，样板房（或示范单位）内的装饰、户型、结构、尺寸以及家具、设备和物品的陈列等任何内容不作为本合同签订所购房屋的交付标准，并且甲乙双方声明一致确认，甲方出售该房屋所作的任何宣传资料（包括但不限于宣传单张、沙盘模型、区域模型、房屋模型、设计效果图、示范单位、电视广告、报纸广告、户外广告、网络等各种媒体广告或销售人员的任何口头承诺等仅供参考），如与本合同约定的内容不符，则以本合同约定的内容为准。合同签订后，原告已依约支付了涉案房屋的购房款。2018年3月17日，原告曾小灵签收《学府名郡文件接收清单》，载明“现将学府名郡7栋1104房移交给购房人。”另，被告曾于2017年12月28日向原告邮寄收楼通知书。2015年12月7日，广州市增城区城乡规划局出具增规建证［2015］461号《建设工程规划许可证》及其附件，载明“建设单位：广州市鼎城房地产开发有限公司，建设项目名称：住宅楼（A-1、A-2），建设位置：增城市新塘镇西洲村白山头（土名）”。2015年12月18日，广州市增城区城乡建设管理局出具《建筑工程施工许可证》。2017年10月10日，广州市国土资源和规划委员会出具穗国土规划验证［2017］1195号《建设工程规划验收合格证》及其附件。2017年12月29日，广州市增城区住房和建设局出具《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，载明“住宅楼（A-1、A-2）工程的竣工验收备案文件已于2017年12月29日收讫，文件齐全”。2018年11月13日广州东部发展燃气有限公司（以下简称燃气公司）出具《关于广州市增城区新塘镇学贤路1号学府名郡7幢、8幢小区居民住宅燃气事项的复函》，载明“一、我司与广州市鼎城房地产开发有限公司于2017年11月16日就广州市增城区新塘镇学贤路1号学府名郡7幢、8幢小区申请开通管道燃气事宜签订了《管道燃气开户合同》，供气范围包括来函中的学贤路1号7幢304房、704房、1104房、1804房、2004房、2904房。二、我司供应燃气的方式为管道天然气。现时上述房屋已经具备接驳通气条件。上述房屋于2018年1月15日符合我司的供气服务条件。”另查明，《广州市商品房买卖合同（预售）》附件一《房地产平面层图》显示涉案房屋次卧东边为空心实线，南边为黑色实线。增规建证［2015］461号《建设工程规划许可证》附图（2015-12-07）及穗国土规划验证［2017］1195号《建设工程规划验收合格证》存档图均显示涉案房屋次卧东边为黑色实线，南边为空心实线。庭审过程中，一、原、被告双方确认根据《广州市商品房买卖合同（预售）》附件一《房地产平面层图》显示次卧东边为窗户，南边为墙体；根据增规建证［2015］461号《建设工程规划许可证》附图（2015-12-07）及穗国土规划验证［2017］1195号《建设工程规划验收合格证》存档图显示次卧东边为墙体，南边为窗户。而涉案交付的房屋次卧的窗户的实际朝向是南向，不是合同约定的东边开窗，但次卧窗户的实际朝向与增规建证［2015］461号《建设工程规划许可证》附图（2015-12-07）及穗国土规划验证［2017］1195号《建设工程规划验收合格证》存档图一致。二、原告主张涉案房屋次卧应该是东边开窗且是落地窗，提交07栋04户型图、售楼部7栋模型照片作为证据。被告不予认可该证据的真实性，且认为合同没有约定东边开窗是落地窗。庭审结束后，被告于2019年11月7日向本院邮寄以下证据：1、《管道燃气设施代建合同》（2016年8月16日），拟证明：涉案项目管道燃气工程由燃气公司代建，代建工程范围为从新塘大道西接驳点到涉案楼盘用户燃气表；2、《管道燃气开户合同（学府名郡7、8栋）》、《广州市燃气输配及应用工程点火作业通知单》，拟证明：涉案楼栋管道燃气工程于2017年12月5日通过燃气公司的复验，已符合通气点火条件，涉案楼栋于2017年12月5日已具备接驳通气条件。随后，本院组织双方到庭质证，原告未到庭，但提交书面质证意见：确认上述三份证据的真实性、合法性、但认为《管道燃气设施代建合同》不能证明被告具备永久供气条件及燃气公司同意其开通燃气的具体时间，至于《管道燃气开户合同（学府名郡7、8栋）》，被告也未证明其具备该合同约定的接驳通气的条件及燃气公司同意其开通燃气的具体时间，《广州市燃气输配及应用工程点火作业通知单》仅证明燃气公司市场发展部同意点火。但需做好管网接驳、置换工作才能供气，被告未举证证明好做接驳、置换等工作及其时间。另，被告在质证中主张其在2017年12月5日已具备接驳通气条件，也即其在约定的收楼期限之前已符合交房条件，不存在支付逾期交房违约金的问题。被告还陈述接驳点的建设属于代建合同范围，而《广州市燃气输配及应用工程点火作业通知单》中的“接驳”是燃气公司内部的流程之一，按照开户合同约定该公司应在15个工作日内完成，但燃气公司是等到被告把结算款付清才去接驳通气。经查，《广州市燃气输配及应用工程点火作业通知单》下方右侧载明“以上工程已通过复检，同意点火。以上工程建设单位已经办理供用气合同、开户及履约保证金（非IC卡用户需办理）手续，同意点火。请管网运营部做好接驳、置换等工作……”。并加盖了燃气公司市场发展部的印章，落款日期是2017年12月5日。该通知单左侧载明“已收代建工程款费用1707186元”，并加盖了燃气公司财务部的印章，落款日期是2018年1月15日。本院认为：原、被告双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七是签约人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，签约人应依约履行。关于涉案房屋是否符合合同约定，被告是否应承担违约责任的问题。《广州市商品房买卖合同（预售）》附件一《房地产平面层图》显示涉案房屋次卧东边为空心实线，南边为黑色实线，双方在庭审均确认按照涉案合同附件一《房地产平面层图》约定次卧窗户应在东边。而涉案房屋次卧窗户的实际朝向为南向，与合同约定不符，故被告存在违约，应承担违约责任。被告抗辩附件一《房地产平面层图》中备注“图中为预测数据，仅供参考。以房屋实物为准”，表明附件一图纸中的数据仅供参考且涉案房屋的间隔、窗户位置应以房屋实物为准。本院认为附件一《房地产平面层图》中的房屋格局架构，应对双方当事人有约束力。同时，增规建证［2015］461号《建设工程规划许可证》附图（2015-12-07）已于2015年12月7日审批，早于双方签订购房合同的时间，而购房合同的图纸次卧与上述经审批的规划的图纸次卧不同，被告亦难辞其咎，被告不能以实物为准，来推诿其错误，故本院对被告的抗辩不予采纳。至于原告主张涉案房屋次卧窗户应是落地窗，提交07栋04户型图、售楼部7栋模型照片作为证据佐证。但依据《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七：《本合同补充协议》第十六条第3点“乙方在签署本合同前，已经充分了解甲方为推广本项目所发布、出具、陈列或以其它任何方式作出的售楼广告、售楼书、售楼模型等资料，均不视为《商品房买卖合同》或本《补充协议》的组成部分”的约定，户型图及售楼模型仅作为参考资料，对双方没有约束力，故本院对原告的主张不予采信。鉴于涉案房屋次卧的窗户的实际朝向与增规建证［2015］461号《建设工程规划许可证》附图及穗国土规划验证［2017］1195号《建设工程规划验收合格证》存档图一致，且符合报建、施工标准，足以满足居住的需要，符合正常居住的要求。虽然涉案房屋次卧的窗户实际朝向与合同约定不相符，对原告使用房屋和生活居住的舒适度有一定影响，但该影响相对有限。综合考虑，本院酌定被告按总房价的1%向原告支付赔偿款为宜。经核算，被告应向原告支付的赔偿款为10609.09元（1060909元×1%）。关于交房条件的问题。根据涉案合同的约定，被告应在2017年12月30日前将符合交房条件（含永久用气的居住条件）的涉案房屋交付原告使用。根据本院查明的事实，涉案房屋于2017年12月29日取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，2018年1月15日符合永久用气的居住条件。至于被告在庭后提交了《管道燃气设施代建合同》等证据拟证明其主张的涉案房屋在2017年12月5日已经具备“接驳通气条件”,符合交房条件，被告不应承担逾期交房的违约责任以及其主张未能及时供气系因燃气公司违约所致等问题。本院认为，具备“接驳通气条件”并不等同于具备符合正常居住需求的“供气条件”，双方在《广州市商品房买卖合同（预售）》中约定被告需提交的是“供气的永久证明文件”。即使燃气公司因款项支付问题迟延对涉案房屋所属项目供气，也属于被告鼎城公司与燃气公司之间代建合同关系的处理范畴，因此而不能免除被告基于《广州市商品房买卖合同（预售）》而对原告所负提供符合正常居住需求的“永久供气”的义务。故，被告庭后提交的证据并不足以推翻燃气公司出具的复函中就供气时间所作的相应陈述。虽在2018年11月23日本案庭审之日，被告未能提供证据证明其在涉案房屋符合永久用气的居住条件后向原告发出收楼通知，但原告于2018年3月17日接收涉案房屋。故原告主张被告向其支付自2017年12月31日起计至2018年3月17日止的延期交房违约金，符合法律规定，本院予以支持。经核算，被告应向原告支付的延期交房违约金为8169元（每日按照总房款1060909元的万分之一计算，自2017年12月31日起至2018年3月17日，共计77天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州市鼎城房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付赔偿款10609.09元给原告曾小灵、冯月香；二、被告广州市鼎城房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金8169元给原告曾小灵、冯月香；三、驳回原告曾小灵、冯月香的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2863.4元（原告已预交），由原告曾小灵、冯月香负担2443.88元，被告广州市鼎城房地产开发有限公司负担419.52元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状之日起七日内，按不服本案判决的部分向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判长 张 杰审判员 李月梅审判员 陈少梗二〇一九年十一月二十六日书记员 潘玉翠钟巧羚附本判决相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。