福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0603民初1012号 原告：范小建，男，1972年2月6日出生，汉族，住福建省长汀县。 委托诉讼代理人：许晓达，福建达峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘玲玲，福建达峰律师事务所律师。 被告：明发集团（漳州）房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市龙文区水仙大道与龙江路交叉路口边。统一社会信用代码：91350600798370691B。 法定代表人：黄焕明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑敏婷，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：张佩荣，女，该公司工作人员。 原告范小建与被告明发集团（漳州）房地产开发有限公司（以下简称“明发公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告范小建委托诉讼代理人刘玲玲及被告明发公司的委托诉讼代理人郑敏婷、张佩荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 范小建向本院提出诉讼请求：1.判令明发公司支付范小建将不具备交房条件的“明发商业广场”7幢1003号房屋交付使用（即瑕疵交付）的违约金10000元；2.判令明发公司支付范小建逾期交房违约金3000元；3.判令明发公司立即协助范小建办理“明发商业广场”7幢1003号房屋权属证书；4.判令明发公司支付范小建逾期协助办证违约金（逾期办证违约金每日按范小建已付款442533元的0.01%计算，自2014年10月1日起计至明发公司履行完协助办证义务之日止；暂计至2017年11月29日的违约金为25091.62元）；5.本案的诉讼费用由明发公司承担。诉讼过程中，2019年6月14日范小建变更诉讼请求为：1.判令明发公司立即协助范小建办理漳州市龙文区“明发商业广场”7幢1003号商品房房屋权属证书；2.判令明发公司支付范小建逾期协助办证违约金（违约金每日按范小建已付款442533元的0.01%计算，自2015年10月1日起至明发公司履行完协助办证义务之日止）；3.本案的诉讼费用由明发公司承担。事实与理由：2012年11月6日，范小建与明发公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定由范小建向明发公司购买位于漳州市龙文区，购房款442533元。合同约定，出卖人应当在2013年9月30日前交付符合约定条件的商品房，并约定瑕疵交房、逾期交房及逾期办证的违约责任。合同签订后，范小建依约支付了全部购房款，但明发公司未依约在2013年9月30日前将符合合同约定的商品房交付范小建，而是直至2015年5月10日才将上述房屋在不具备交房条件的房屋交付范小建。明发公司依约应支付将不具备交房条件的房屋交付使用的违约金10000元及逾期交房违约金，且明发公司至今未依法履行协助办证义务，致使范小建至今未能取得房屋权属证书，明发公司应依法承担逾期违约责任。 明发公司辩称，范小建于2017年12月后方提起诉讼主张权利，其关于逾期协助办证违约金的诉讼请求依法已部分超过诉讼时效。且明发公司已于2014年7月17日以邮寄的方式向范小建发出《交房通知书》，通知范小建于2014年7月21日来办理房屋交接手续，应视为涉讼商品房已于2014年7月21日交付使用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年11月6日，范小建为买受人与明发公司为出卖人签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份。《商品房买卖合同》中约定，范小建向明发公司购买位于漳州市龙文区商品房，建筑面积88.33平方米，每平方米5010元，总金额442533元。 买卖合同第八条约定：“出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……1……；2……；3……；4、如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、……；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）10000元违约金。……” 买卖合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。” 补充协议第二十条约定：“出卖人按合同约定时间向产权登记机关办理初始登记并向买受人提供资料后，由于产权登记机关原因或买受人的原因，造成无法及时办理产权属证书的，出卖人不承担任何违约责任。” 补充协议第二十一条约定：“……若以书面方式通知，自寄出之日起加上3天视同送达买受人之日（非出卖人原因造成的退件也视为已通知到位）。……” 补充协议第二十二条约定：“双方一致同意将《商品房买卖合同》第十四条产权登记的约定变更为：……②出卖人办理房屋所有权初始预登记的时限由‘商品房交付使用后60日内’变更为‘交付期限届满的后180日内’，买受人取得房屋权属证书的期限由‘商品房交付使用后90日内’变更为‘交付期限届满后365日内’。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付期限届满后365日内取得房屋权属证书的，双方一致同意按《商品房买卖合同》第十四条第2项处理，即‘买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。” 上述合同及补充协议签订后，范小建依约履行了全部付款义务。 2014年6月9日、2014年7月15日明发公司开发的明发商业广场7#楼分别通过工程竣工验收和消防验收。 2014年7月17日，明发公司向范小建发出《交房通知书》，通知范小建于2014年7月21日办理房屋交接手续。 另查明，范小建曾于2017年12月1日向本院递交本案诉讼材料，向明发公司主张逾期交房及逾期办证责任。 本院认为，范小建与明发公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定全面履行。 关于涉讼商品房的交付时间问题。因涉讼商品房所在工程已于2014年6月9日工程竣工验收合格，2014年7月15日消防验收合格，直至2014年7月15日涉讼商品房已具备交付条件，明发公司于2014年7月17日向范小建发出《交房通知书》，通知范小建于2014年7月21日办理房屋交接手续，根据《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交房手续。双方进行验收交接时，……并签署房屋交接单。”，故至2014年7月21日，明发公司方与范小建依合同约定方式完成房屋的交付，该时间应认定为涉讼商品房的交付时间。 关于范小建主张的要求明发公司协助办证及逾期办证违约金的问题。一、根据双方买卖合同和补充协议第二十二约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。明发公司应协助范小建办理漳州市龙文区“明发商业广场”7幢1003号商品房房屋权属证书。二、因本院认定涉讼商品房于2014年7月21日交付使用，故涉讼商品房自2014年7月22日起算出卖人向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记的期限。根据买卖合同第十四条及补充协议第二十二条约定，如因明发公司原因，范小建不能在商品房交付期限届满后365日内取得房屋权属证书的，双方一致同意按《商品房买卖合同》第十四条第2项处理，即“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”，故明发公司逾期办证的天数应认定为自2015年7月22日起算。三、因按日计算的逾期办证违约金性质上属于继续性债权，每日产生的逾期办证违约金应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。范小建于2017年12月1日向明发公司主张逾期办证违约金，根据民事诉讼法关于诉讼时效的规定，本案2015年7月22日至2015年9月30日产生的逾期办证违约金已超过两年的诉讼时效，依法不予保护，2015年10月1日起产生的逾期办证违约金未超过诉讼时效，依法予以保护。综上，明发公司逾期协助办证已经构成违约，应当按合同和补充协议约定向范小建支付逾期办证违约金，违约天数自2015年10月1日起至范小建变更诉讼请求之日（2019年6月14日）止共1352日，逾期办证违约金为59830元（442533元×0.01%/日×1352日）。至于2019年6月14日之后的逾期办证违约金，因明发公司至今尚不能向当地房屋权属登记机构办理漳州市龙文区“明发商业广场”7幢房屋所有权初始登记，即便房屋所有权初始登记后，明发公司还需通知范小建办理申领不动产权证书所需的相关手续，为避免执行程序中当事人对协助办证截止日的认定产生新的争议，因此，范小建可待后另行起诉。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、明发集团（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内协助范小建办理漳州市龙文区“明发商业广场”7幢1003号商品房房屋权属证书； 二、明发集团（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付范小建截止至2019年6月14日的逾期办证违约金59830元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1296元，由明发集团（漳州）房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  黄宝发 人民陪审员  吴群英 人民陪审员  **武 二〇一九年十一月二十九日 法官助理杨晓敏 书记员陈晓君 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。