汉中市汉台区人民法院   民事判决书     (2019)陕0702民初4411号     原告:柳俊峰，男，汉族，1978年1月6日出生，住汉中市汉台区，公民身份号码：41042XXXX801061510。    原告:张艳霞，女，汉族，1983年2月26日出生，住址同上，公民身份号码：61232XXXX302266223，系柳俊峰之妻。   原告共同委托代理人：何小波，四川华民律师事务所律师。   原告共同委托代理人：张庆，四川华民律师事务所律师。   被告:汉中恒和房地产开发有限公司,住所地汉中市汉台区行汉路617号东和雅居办公楼。   统一社会信用代码：91610700580772022C。   法定代表人：李健全，董事长。   委托代理人：屈发亮，陕西汉泰律师事务所律师。   原告柳俊峰、张艳霞与被告汉中恒和房地产开发有限公司（以下简称恒和房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柳俊峰、原告共同委托代理人何小波，被告恒和房产公司法定代表人李健全及其委托代理人屈发亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告柳俊峰、张艳霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金15300元；2、判令被告赔偿原告房屋使用价值损失15300元；3、判令被告承担逾期办理房屋权属证书的违约金（自2018年5月30日起，按中国人民银行同期同类存款利率计算至权属证书办理之日止）；4、判令被告立即向原告交付房屋的产权证书；5、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月27日，原告与被告签订了《商品房预售合同》（合同编号：YS0095208房屋代码：410449），合同约定：房屋总价款425000元；合同第九条约定的交房时间为2017年5月30日；合同第十六条约定被告应该在2018年5月30日前为原告办理不动产登记；合同对违约责任进行了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，但被告既没有如期交房也没有如期为原告办理不动产登记。原告认为，双方签订的《商品房预售合同》合法、真实、有效，合同中权利义务约定明确，被告违反合同约定，逾期交房及办理不动产登记，应承担违约责任，请求人民法院支持原告的诉讼请求。   被告恒和房产公司辩称，一、原告购买的不是纯商品房，而是政府限定的“限价商品房”，这意味着房屋的地段、户型、面积及销售价格等诸多因数受到政府主管部门要求和限制，作为房地产开发企业没有完全的开发销售自主权，在房屋修建过程中必将受到政府主管部门的严格监督。二、答辩人没有按期交房，存在政府行政指令等不可抗力因数。涉案的“和谐东锦”小区自2014年开工，数次遭到政府相关部门的环境检查、安全检查、隐患排查、扬尘治理等不可抗力，答辩人甚至收到过政府监管部门的“停工令”。因答辩人出售的房屋为“限价商品房”，因此，答辩人遇到政府的强制性指令时没有选择，只能停工，这是答辩人逾期交房的主要原因。因政府强制性指令造成的停工时间累积至少一年，5年来从未间断。对答辩人来说，政府的强制性指令是不可预见、不能克服、无法避免的不可抗力，根据《民法总则》181条的规定，答辩人因政府的行政强制力导致的迟延交房应该免责。三、退一步讲，即使答辩人违约，原告的诉讼请求也存在按双重标准计算违约金的问题。《商品房预售合同》第九条约定“最后交付期限的第二天起至实际交付之日止”，且60日之内免责，60日之后按约定计算。本案中，约定的交付时间为2017年5月30日，而原告于2018年4月25日已经办理正式入住手续，迟延交房违约的时间为269天，按合同约定的万分之一计算，违约金为11432.5元，而非原告请求的56100元。此外，关于逾期办证的期间为“自买受人应当取得房地产权属证书次日起至实际取得之日止”，加之合同约定的免责期360天，答辩人承担的逾期办证的违约金计算时间为2019年4月20日至今，按同期同类银行存款利率计算，答辩人测算约3000元左右。综上，原告的诉讼请求不符合合同的约定，与法不符，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。   原告柳俊峰、张艳霞为支持其诉讼请求，提交以下证据：1、原告的身份证复印件，证明原告的身份信息；2、《商品房预售合同》，证明合同约定的交房时间及违约金；3、支付房款的发票，证明原告已经按照合同约定支付购房款425000元的事实；4、被告向业主出具的《承诺书》，证明被告承诺在2018年5月30日之后不能交房给业主，按合同约定的双倍进行赔偿的事实。   被告恒和房产公司质证认为：对证据1、2、3的真实性无异议；对证据4的真实性无异议，但我们承诺的是按照60天免息期的双倍进行赔偿。   被告恒和房产公司为支持其辩解意见，提交以下证据： 1、被告的营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件，证明被告的身份信息；2、《商品房预售合同》，证明原、被告签订合同的事实，合同中载明了不可抗力、违约责任等条款；3、原告于2018年4月25日正式入住房屋的材料，证明原告在2018年4月25日申请入住并进行装修的事实，被告已经完成了房屋的交付；4、从2014年至2019年期间政府相关部门向被告发出的对工程有重大影响的文件（共计74页），证明被告的工程从2014年至今政府相关部门以发文件等形式影响被告正常施工，对被告的施工造成了巨大影响，这些文件可以看出，行政强制性指令是导致被告迟延交房的根本原因。   原告柳俊峰、张艳霞质证认为：对原告提交的证据的真实性无异议；但政府文件并未涉及停工，不能达到被告所称的不可抗力导致工期延长，其中一些文件是因为被告自身的原因导致的停工，应该由被告自己承担责任，被告的不可抗力的理由不能成立，被告应该按照合同的约定，如期向业主交付房屋。    上述证据，经庭审质证，当事人对证据的真实性均无异议，本院予以确认。   本院审理查明，2016年6月27日，原、被告签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0095208房屋代码：410449），合同主要约定：1、由原告购买被告开发建设的“和谐东锦”小区1号楼1单元1204室，房屋建筑面积127.9㎡，单价3322.91元/㎡，房屋总价款人民币425000元.2、合同第九条交付期限约定，出卖人应当在2017年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列1（该商品房经验收合格）种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。3、如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。4、合同第十条出卖人逾期交房的违约责任约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用按下列1种方式处理 1、（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。5、合同第十六条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列3项处理3、买受人不退房，自买受人应取得房地产权属证书期限届满次日起至实际取得之日止，出卖人按中国人民银行同期同类存款利率支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了购房款425000元（其中：2016年6月28日支付购房款85000元， 2016年12月21日支付购房款34万元）。   2018年4月25日，原告柳俊峰领取房屋钥匙接收房屋，并签署《入户声明》，声明入户。原告在接收房屋后，被告未能将办理产权登记的资料报产权登记机关备案，致使原告至今未能取得房屋权属证书，为此，双方发生争执，协商未果后，原告诉至本院。   上述事实，有双方提交的相关证据予以证实，有双方当事人的陈述记录在卷予以佐证，本院予以确认。   本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同合法有效；双方当事人应依据合同的约定，享有权利履行义务。合同签订后，原告按照约定向被告支付了购房款，履行了合同义务，被告应当按照约定，向原告交付房屋，并协助办理房屋权属证书；但被告逾期交付房屋，且未能在约定的期限内将办理产权登记的资料报产权登记机关备案，致使原告至今未能取得房屋权属证书，构成违约，原告要求被告承担违约责任，既符合双方的合同约定，也符合法律规定，本院依法予以支持。   对于原告的诉讼请求，本院审查认为：1、关于逾期交付房屋的违约金，双方在合同中约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用按下列1种方式处理 1、（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。据此，逾期交付房屋的违约金为：1275元（60天×425000元×0.5÷10000=1275元）+11390元（268天×425000元×1÷10000=11390元）=12665元。   2、关于产权登记的违约金，双方在合同中约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列3项处理3、买受人不退房，自买受人应取得房地产权属证书期限届满次日起至实际取得之日止，出卖人按中国人民银行同期同类存款利率支付违约金。本案原告接收房屋是2018年4月25日，被告应在2019年4月20日前向产权登记机关提供备案资料，但被告未能按期提供备案资料，故违约金应从2019年4月21日起，按照合同的约定进行计算。   3、关于赔偿房屋使用价值损失问题。本院认为，首先，双方在合同中约定了逾期交房及办理权属证书的违约责任，对房屋使用价值损失未约定；其次，原告也未提供损失的证据，其依据的《承诺书》，被告在该承诺书中承诺，在2018年5月30日前交付房屋，但本案向原告交付房屋在2018年4月25日，并不存在《承诺书》约定的赔偿情节；第三，原告要求被告承担违约责任后，再承担房屋使用价值损失，无事实及法律依据。故对原告的该项诉讼请求，本院依法不予支持。   4、原告要求被告交付房屋权属证书，但双方在合同中约定，被告仅负有向产权登记机关提供办理权属证书的备案资料的义务，并无办证义务，故原告的该项请求，不符合双方的合同约定，本院不予支持。   被告辩称，因政府的强制性指令，致使工期延误，属于不可抗力，应延迟交房的期限。本院审查认为，首先，从被告提交的相关证据来看，政府的文件及通知，基本属于对被告施工中存在的问题的整改要求，并不当然导致被告停工，不影响工期；其次，在被告认为出现不可抗力后，并未按照合同约定通知业主；第三，其中的一些影响施工的问题，在签订合同时，属于可提前预见的（如学校中考、高考的等），可以在签订合同时予以考虑。综上，被告的辩解意见，与案件查明的事实不符，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：   一、由被告汉中恒和房地产开发有限公司于判决生效后二十日内，支付原告柳俊峰、张艳霞逾期交付房屋的违约金人民币12665元。   二、由被告汉中恒和房地产开发有限公司支付原告柳俊峰、张艳霞自2019年4月21日起至其向产权登记机关提供办理权属证书所需的备案资料之日止的违约金（违约金按照同期同类银行存款利率计算）。   三、驳回原告柳俊峰、张艳霞的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1302元，由被告汉中恒和房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。                 审判长宋庆元    人民陪审员侯海成    人民陪审员韩晓琴     二〇一九年十一月十一日        （院印   ）书 记 员 张丽莎