湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初5572号原告：湖南天晟房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市天心区书院南路215号华丽家族1栋306房。法定代表人：吴斌，董事长。委托诉讼代理人：龚雪芬，湖南泓锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：李华，湖南泓锐律师事务所律师。被告：邹玉明，男，1969年7月25日出生，汉族，住湖南省涟源市。原告湖南天晟房地产开发有限公司（以下简称原告）诉被告邹玉明（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人龚雪芬到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告签订的《商铺租赁合同》已于2019年5月1日解除；2、请求依法判决被告立即腾退位其承租的位于长沙市雨花区新城雅苑（海拔东方）3／6栋113号商铺；3、请求依法判决被告支付欠缴的租金，自2019年1月22日至2019年5月1日共计15061.2元，并支付拖欠租金的利息230.8元（按中国人民银行同期贷款利率，自欠缴之日2019年1月17日起计至实际清偿之日止，暂计至2019年5月31日为230.8元）；4、请求依法判决被告按日向原告支付所欠租金0.1%的违约金，自欠缴之日2019年1月17日起计至实际清偿之日止，暂计至2019年5月31日违约金共计1894.97元；5、请求依法判决被告支付的5000元保证金不予退还；6、请求依法判决被告按《商铺租赁合同》约定的租金标准，支付自2019年5月1日起至实际腾退之日止的房屋占用期间的使用费用，暂算至2019年5月31日为4564元；7、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年10月18日签订了《商铺租赁合同》，租赁期内，被告自2019年1月起一直拖欠租金，原告多次向被告催缴租金，并于2019年4月16日告知被告如不履行义务，则双方之间的《商铺租赁合同》于2019年5月1日解除。被告未按合同约定支付租金，应当向原告支付违约金，原告同意违约金按照逾期额0.1%／日的标准计算；被告拖欠租金、不予腾退商铺的行为影响原告的经营，为维护自身的合法权益，原告特提起诉讼，望判如所请。被告未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交相应证据，被告未到庭参加诉讼，视为放弃了质证的权利。对原告提交的上述证据，经与原件核对，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于长沙市雨花区房屋系原告所有。2018年10月18日，原告与被告签订一份《商铺租赁合同》，合同约定：被告租赁原告所有的位于长沙市雨花区门面，建筑面积71.31平方米；租赁期限为2年（2018年10月22日至2020年10月21日），第一年租金64元／平方米／月，第二年租金递增5%为67.2元／平方米／月；首期租金（2018年10月22日至2019年1月21日）13692元，被告在签订合同前一次性预付给原告，从2019年1月22日起，租金采取按3个月为支付期以现金预付，即被告在每次支付期前5日支付下期租金；被告在合同签订前向原告缴纳履约保证金5000元，如被告无违约的情况下，本合同终止后无息退还；被告未按本合同约定支付租金，应按日向原告支付逾期额1%的滞纳金；被告未按合同约定支付租金，逾期超过60日，原告有权单方解除合同，被告已缴纳的保证金不退还。上述合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，被告支付了履约保证金5000元及截止2019年1月21日的租金，此后租金未支付。2019年4月16日，原告向被告在合同上所留通讯地址邮寄一份《商铺租金催收通知》载明：要求被告在2019年4月30日前缴清所欠租金13692元（截止2019年4月21日），并预付下期租金，如被告不履行合同义务，双方签订的《商铺租赁合同》于2019年5月1日解除并收回商铺。该邮件于2019年4月20日由被告住所地村邮站签收，同时原告将上述通知张贴于被告承租的房屋拉闸门上。2019年5月30日，原告诉至本院，请求判如所请。在本案诉讼中，原告陈述：被告承租涉案房屋经营健康养生馆，于2018年年底停止经营，被告未将房屋交还原告，其设施设备尚在房屋内。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行合同义务。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告仅支付了履约保证金5000元及截止2019年1月21日的租金，剩余应付租金至今未付超过60日，原告要求解除涉案合同符合双方约定和法律规定，本院予以支持，确认涉案合同于2019年5月1日解除，被告应立即腾退涉案房屋，并应支付欠付租金。自2019年1月22日至合同解除之日即2019年5月1日的欠付租金计算为15061.2元（71.31平方米×64元×3.3个月）；合同约定的滞纳金性质属逾期付款违约金，约定标准为日1%，原告主张按日0.1%分段计算至2019年5月31日的违约金为1894.97元，该标准仍然过高，本院依法调整为日万分之五，上述期间的违约金为947元（1894.97元÷2），此后违约金以15061.2元为基数，按日万分之五的标准，自2019年6月1日起计至租金清偿之日止，原告主张违约金的超过部分及另行主张的利息，本院不予支持。合同解除后，被告仍实际占有涉案房屋，原告要求被告按合同约定的租金标准支付房屋占用费，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。合同约定的履约保证金，性质上属对合同正常履行的一种担保，涉案合同因被告违约而提前解除，致使原告的可得利益受损，原告主张不予返还被告支付的履约保证金5000元，符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：一、确认原告湖南天晟房地产开发有限公司与被告邹玉明签订的《商铺租赁合同》于2019年5月1日解除；二、被告邹玉明于本判决生效之日起10日内腾退位于长沙市雨花区房屋；三、被告邹玉明于本判决生效之日起10日内支付原告湖南天晟房地产开发有限公司截止2019年5月1日的租金15061.2元及违约金（截止2019年5月31日的违约金为947元，此后违约金以15061.2元为基数，按日万分之五的标准，自2019年6月1日起计至租金清偿之日止）；四、被告邹玉明于本判决生效之日起10日内支付原告湖南天晟房地产开发有限公司房屋占用费（按合同约定的租金标准，自2019年5月1日起计至房屋实际腾退之日止）；五、原告湖南天晟房地产开发有限公司不予返还被告邹玉明已支付的履约保证金5000元；六、驳回原告湖南天晟房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费469元，公告费560元，合计1029元，由被告邹玉明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  张建国人民陪审员  王建春人民陪审员  李建伟二〇一九年十一月二十五日书 记 员  甘梦月附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。