大连市金州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0213民初7628号 原告黑龙江兴安广厦建工集团有限公司，住所地黑龙江省大兴安岭地区塔河县塔河镇中央大街南侧420幢。 法定代表人刘广华，系该公司经理。 委托代理人赵春，系辽宁中和律师事务所律师。 被告大连保税区二十里堡街道十三里村民委员会，住所地大连保税区二十里堡街道十三里村金魏公路南200米。 法定代表人钟晓敏，系该村委会主任。 委托代理人王飞，系辽宁展恒律师事务所律师。 委托代理人刘欣竹，系辽宁展恒律师事务所实习律师。 原告黑龙江兴安广厦建工集团有限公司诉被告大连保税区二十里堡街道十三里村民委员会返还财产纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黑龙江兴安广厦建工集团有限公司的委托代理人赵春、被告大连保税区二十里堡街道十三里村民委员会的委托代理人王飞、刘欣竹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原、被告在2008年6月15日签订了《十三里村麓山园小区三期工程开发项目合作协议》，协议约定：三期开发工程项目的商品楼为多层建筑，由被告提供开发项目的证照，负责办理开发工程项目的一切相关手续，办理本工程项目手续的时间及开工的时间不宜超过6个月，本工程的施工由原告承建，同时双方还约定：本协议签订后乙方向甲方交纳200万元定金，如甲方违约应退还乙方向甲方交付的定金并向乙方作出按银行贷款利息的双倍赔偿。此协议双方签订后，原告根据此协议的约定于2008年6月20日将200万元定金交付给被告。另双方签订合同时名称现已均已依法变更为本案原、被告现在的名称。被告收到原告交付的200万元定金后，却始终没有依约将十三里村麓山园小区三期工程项目手续办妥导致双方所签合作协议无法履约。为此，原告多次派人催促被告尽快按合作协议履行义务但均无结果，被告除在2011年1月27日及2011年3月24日分别退还给原告50万元及100万元，总计150万元定金给原告外，至今仍有50万元定金未予退还。依据《中华人民共和国合同法》第115条及《中华人民共和国担保法》第89条规定将双倍定金中的200万元，总计250万元定金应支付给原告。被告在2018年10月31日给原告出具了《询证函》，被告拖欠未付行为已构成根本违约。同时原告认为虽然原、被告双方在所签合作协议第8条对甲方违约有了相关约定，但根据《担保法》第89条对定金罚则4设立的立法目的，《合同法》及《担保法》规定的定金罚则属于强制性规定等。基于立法目的，原告认为双方第8条约定应属无效。被告应按照法律规定按违约需双倍支付定金给原告。故诉至法院，1、判令被告支付双倍定金中的250万元给原告；2、判令被告支付逾期付款期间利息（从2011年1月28日至付清之日止按中国人民同期贷款利率计算）；3、诉讼费由被告承担。 被告辩称，一、基于《十三里村麓山园小区三期工程开发项目合作协议》的签订，原被告之间形成合作开发房地产关系，本案案由非定金合同纠纷，法院应当予以调整。定金合同是指当事人达成的一方当事人向对方给付定金作为债权的担保的协议。定金合同纠纷是指当事人间订立、履行、变更、终止订金合同发生的权利义务纠纷。结合本案，原、被告双方于2008年6月15日签订《十三里村麓山园小区三期工程开发项目合作协议》（以下简称《合作协议》），约定合作开发麓山园小区三期商品楼多层住宅项目，同时协议对项目开发手续的办理、施工及建成后的物业管理等问题也做出了规定，由此应当认定原、被告双方之间形成的是合作开发房地产法律关系。原告系基于《合作协议》的履行提起本案诉讼，《合作协议》为主合同，定金合同为从合同，法院应根据主合同的性质来确定本案案由，故法院应将本案案由调整为合作开发房地产纠纷。二、应依法认定原、被告双方签订的《合作协议》无效。原告提起本案诉讼的请求权基础应是双方签订的案涉《合作协议》合法有效，而合同的效力性问题亦属于法院的主动裁判范围。就本案而言，十三里村委会为基层群众性自治组织，而原告也非房地产开发企业，双方均没有房地产开发资质。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款“双方当事人均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效”之规定，法院应认定《合作协议》无效。另《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”、第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”前述《土地管理法》关于建设项目用地条件的规定属于强制性、效力性规定。本案原被告双方在《合作协议》中约定合作开发麓山园小区三期商品楼多层住宅项目，但协议签订时麓山园小区三期所在地块为农用地，并未依法办理征收、出让等相关手续，不符合房地产开发用地的条件，亦没有任何的用地规划审批手续。因此，法院应依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，认定案涉《合作协议》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。三、原告诉请支付双倍定金及利息没有事实和法律依据。一方面，案涉《合作协议》第8条规定：“本协议签订后乙方向甲方交纳200万元定金，如甲方违约应退还乙方向甲方交付的定金并向乙方做出按银行贷款利息的双倍赔偿”，《合作协议》签订后，原告法定代表人刘广华向十三里村委会电汇款项200万元，十三里村委会为其出具《收款收据》，写明“往来款”。定金合同属于要式合同、实践合同，定金合同必须以书面形式订立，合同从交付定金之日起生效。结合前述协议的约定及双方的实际履行行为，《合作协议》项下确定原告向被告支付的200万元实质是双方合作开发房地产项目的投资款，并非定金，双方没有将200万元款项确定为“定金款项”的意思表示。“有约定从约定，无约定按法定”是调整民事法律关系的基本准则，原告罔顾双方的缔约意思表示，要求适用法定定金罚则无合同依据和法律依据。另一方面，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，《合作协议》认定无效后，基于双方对协议的签订均有过错，被告仅同意返还剩余的50万元投资款本金，对原告诉请支付双倍定金和逾期利息的诉讼请求法院不应予以支持。 经审理查明，原、被告在2008年6月15日签订了《十三里村麓山园小区三期工程开发项目合作协议》，协议约定：三期开发工程项目的商品楼为多层建筑，由被告提供开发项目的证照，负责办理开发工程项目的一切相关手续，办理本工程项目手续的时间及开工的时间不宜超过6个月，本工程的施工由原告承建。同时双方还约定：本协议签订后原告向被告交纳200万元定金，如被告违约应退还原告向被告交付的定金并向原告作出按银行贷款利息的双倍赔偿。合同签订后，原告于2008年6月20日将200万元定金交付被告。因开发项目的证照没有落实，工程项目没有实施，双方签订的《十三里村麓山园小区三期工程开发项目合作协议》没有履行。2011年1月27日被告退还原告定金50万元、2011年3月24日再退还100万元，尚有50万元没有退还。现原告诉至本院，要求被告支付双倍定金及为退还定金共计250万元、要求被告支付逾期付款期间利息（从2011年1月28日至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）。被告同意退还50万元，不同意支付定金200万元及逾期利息。 本院所确认的上述事实，有原、被告向法庭提供的相关证据及原、被告当庭陈述笔录等在案为凭，已经开庭质证和本院的审查，可以采信，收入本案卷宗。 本院认为，合法的民事关系受法律保护。原、被告之间签订的《十三里村麓山园小区三期工程开发项目合作协议》是一个意向性未成就合同，因合同中约定的实施条款没有实现，该合同无法履行，随之定金条款亦不能实现，对此，双方都应承担风险和责任。故该合同不能成立，对当事人双方不具有约束力。当事人双方因此取得的财产应各自返还，造成损失的亦应各自赔偿。故原告按照定金条款要求被告支付200万元定金的主张，不能成立，本院不予采纳；该项请求，不具有事实和法律上的依据，本院不予支持；要求返还50万元的主张成立，本院予以采纳；该项请求具有事实和法律上的依据，本院予以支持；对被告不同意支付逾期利息的主张，因被告接受了原告给付的款项，不能履行合同后，就应当及时返给原告，没有及时履行给付义务是错误的。占用期间的利息损失，被告应当予以赔偿。被告该主张不能成立，本院不予采纳；原告要求被告从2011年1月28日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息的主张成立，本院予以采纳；该项请求，具有事实和法律上的依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十六条、第五十七条、第五十八条之规定，判决如下： 一、被告大连保税区二十里堡街道十三里村民委员会自本判决生效后30日内返还原告黑龙江兴安广厦建工集团有限公司人民币500000元，并按照中国人民银行同期贷款利率计算承担自2011年1月28日起至本判决确定的给付之日止的利息； 二、驳回原告黑龙江兴安广厦建工集团有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13400元（原告已预交），由被告大连保税区二十里堡街道十三里村民委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院；并于上诉期满后七日内，向本院交纳上诉案件受理费，逾期则按放弃上诉处理。 审判员  刘作成 二〇一九年十一月二十二日 法官助理徐锦 书记员滕雲霞