江西省安福县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0829民初1315号原告：安福县天安房地产开发有限公司，住所地：安福县平都镇沿江北岸东侧。法定代表人：杨喜光，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘敏征，安福县铁井法律服务所法律工作者。被告：刘平华，男，1985年9月11日出生，汉族，江西省安福县人，无业，住安福县。被告：刘叶珠，女，1990年12月23日出生，汉族，江西省安福县人，无业，住安福县。原告安福县天安房地产开发有限公司(以下简称“天安房地产公司”)与被告刘平华、刘叶珠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天安房地产公司的委托诉讼代理人刘敏征到庭参加诉讼，被告刘平华经公告送达开庭传票，被告刘叶珠经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告天安房地产公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与二被告于2014年8月20日签订的《商品房买卖合同》，并判令二被告腾退该涉诉房屋；2、判令二被告偿还原告为其支付的2017年度的往期结欠利息款计19753.72元及利息6716.26元（利息按月利率2%计算，本利息从2017年12月30日计算至2019年5月30日止，以后利息计算至19753.72元本金偿还之日止）；3、判令二被告偿还原告为其支付2018年度的往期结欠利息款计16700.56元及利息1670.06元（利息按月利率2%计算，本利息从2018年12月30日计算至2019年5月30日止，以后利息计算至16700.56元本金偿还之日止）；4、判令二被告偿还原告为其支付2019年度的往期结欠利息款计7994.66元及利息159.9元（利息按月利率2%计算，本利息从2019年4月9日计算至2019年5月8日止，以后利息计算至7994.66元本金偿还之日止）；5、判令二被告偿还原告为其缴纳（2018）赣0829民初1560号案件的公告费600元及案件受理费7246元；6、判令二被告支付原告所支出的代理费2000元。7、判令二被告在解除《商品房买卖合同》后三个工作日内配合原告到相关部门办理解除合同所涉及的法律文书及相关证书，逾期则承担违约金32000元。以上款项共计94841.16元。8、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2014年8月20日，二被告与原告签订了《商品房买卖合同》，约定二被告以首付款加按揭贷款付款方式购买原告开发的坐落在安福县平都镇沿江北路东侧天玺家园9栋1单元1603房屋；总房款为64万元，其中首付款为20万元，按揭贷款为44万元。附件四《合同补充协议》第二条第2点约定："因买受人的原因（如未按时偿还银行贷款），贷款银行解除与买受人签订的借款合同或造成出卖人承担保证责任而导致出卖人为买受人偿还贷款银行的借款和其他款项的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同时，买受人应向出卖人清偿出卖人（包括银行）代为偿还的按揭贷款余额及贷款利息（按四倍计算）、滞纳金、违约金、诉讼费、律师代理费、房屋所有权证转移登记所缴纳的税费等相关的一切费用和直接或间接损失。买受人应在出卖人发出解除合同通知后向出卖人腾退该商品房，买受人已经装修的部分无偿归出卖人所有，出卖人不予以补偿"。《合同补充协议》第九条第〖七〗项约定：“……，合同因法律规定或合同约定解除的，双方应在解除商品房买卖合同后三个工作日内互相配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销、预告登记注销及按揭合同解除等手续，出卖人在前述各项手续办理完毕，买受人将房屋交还给出卖人后的十个工作日内退还买受人已付款项。按照约定或法律规定应计算违约金或利息的，退款时一并计算。如买受人不协同出卖人办理有关解除合同备案手续则向出卖人按本合同项下的总房款的5%承担违约金。”2014年9月12日，二被告与江西安福农村商业银行股份有限公司（以下简称安福农商银行）签订《个人购房借款/担保合同》，该合同第二十二条约定，原告对本合同项下全部贷款提供连带责任保证。二被告向安福农商银行贷款44万元用于支付原告购房款，原告对此承担连带保证责任。自2016年3月起，二被告未按时偿还银行贷款本息，银行从原告账户内扣除了部分本息及罚息并于2018年7月13日向法院提起诉讼，安福县人民法院作出了（2018）赣0829民初1560号判决书，原告履行了该判决书的保证责任。原告共支付了本金410838.1元，利息（罚息）44448.94元，另外支付了该案的公告费600元，案件受理费7246元。2019年5月17日，原告向二被告寄发了解除《商品房买卖合同》通知书，通知二被告："自本通知书送达之曰起，你和刘平华（或刘叶珠）与我司于2014年8月20曰签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》正式解除，收回你和刘平华（或刘叶珠）所购买的坐落在安福县沿江北路东侧天玺家园9栋1单元1603房屋，且你和刘平华（或刘叶珠）所交的全部款项将不予退还。本通知书自顺丰速运送达贵处之日起生效"。被告刘叶珠的哥哥刘军亮于2019年5月20日签收，被告刘平华因无法联系，该信件已退回。综上，二被告未能如期履行向安福农商银行支付贷款的义务，导致原告被起诉追究保证责任，原告遂起诉。被告刘平华、刘叶珠未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告刘平华、刘叶珠未到庭，视为其放弃举证、质证的权利。原告天安房地产公司围绕其诉称提供了以下证据：第一组证据：营业执照；第二组证据：法人代表证明书；第三组证据：商品房买卖合同；第四组证据：两被告户口本、身份证、结婚证；第五组证据：（2018）赣0829民初1560号民事判决书；第六组证据：江西省农村信用社贷款本金利息收回凭证、结算业务申请书及诉讼费凭证；第七组证据：解除《商品房买卖合同》通知书、签收底单；第八组证据：顺丰速运单；第九组证据：交房通知单；第十组证据：代理费发票；第十一组证据：不懂产权证；第十二组证据：江西农商行综合凭证。对于原告提供的证据，两被告未到庭予以质证，本院经审查后认为，原告提供的第五组证据中的结算业务申请书及诉讼费凭证，为安福农商银行在另案中的支付凭证，不能证明原告已向安福农商银行偿付该费用，故不应确认。原告提供的其他证据，本院对其真实性予以确认，对其关联性将结合案情综合评定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘平华、刘叶珠原系夫妻关系，2016年2月19日双方协议离婚并办理了离婚登记。2014年8月20日，原告天安房地产公司（出卖人）与被告刘平华、刘叶珠（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，购买坐落于安福县平都镇沿江北路东侧天喜家园9栋1单元1603房屋一套，合同还约定：房屋建筑面积133.11㎡，单价4808.05元/㎡，总价64万元。买受人按如下方式按期付款：本合同签订时首付人民币20万元；余款在银行贷款人民币44万元。同日，双方还签订了《合同补充协议》一份，约定：……第二条2、因买受人的原因（如未按时偿还银行贷款），贷款银行解除与买受人签订的借款合同或造成出卖人承担保证责任而导致出卖人为买受人偿还贷款银行的借款和其他款项的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同时，买受人应向出卖人清偿出卖人（包括银行）代为偿还的按揭贷款余额及贷款利息（按四倍计算）、滞纳金、违约金、诉讼费、律师代理费、房屋所有权证转移登记所缴纳的税费等相关的一切费用和直接或间接损失。买受人应在出卖人发出解除合同通知后向出卖人腾退该商品房，买受人已经装修的部分无偿归出卖人所有，出卖人不予以补偿。……合同因法律规定或合同约定解除的，双方应在解除商品房买卖合同后三个工作日内互相配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销、预告登记注销及按揭合同解除等手续，出卖人在前述各项手续办理完毕，买受人将房屋交还给出卖人后的十个工作日内退还买受人已付款项。按照约定或法律规定应计算违约金或利息的，退款时一并计算。如买受人不协同出卖人办理有关解除合同备案手续则向出卖人按本合同项下的总房款的5%承担违约金。合同签订后，两被告向原告支付了房屋首付款20万元。2014年9月12日，刘平华作为借款人、刘平华和刘叶珠作为抵押人、天安房地产公司作为保证人与安福农商银行签订《个人购房借款/担保合同》，贷款44万元用于购买上述住房，同时对贷款期限、利率、还款方式和违约责任等相关事项进行了约定。上述合同签订后，天安房地产公司于2015年6月28日通知两被告办理交房手续。2016年3月起，刘平华、刘叶珠出现未按时还贷付息现象，安福县农商行根据合同约定，从保证人天安房地产账户内扣除了部分本息及罚息共计56059.3元。2018年7月13日，安福农商银行将刘平华、刘叶珠、天安房地产公司诉至本院后，经审理，本院于2018年11月20日作出（2018）赣0829民初1560号民事判决：一、被告刘平华、刘叶珠于本判决生效之日起十五日内返还原告江西安福农村商业银行股份有限公司借款本金387737.34元及利息（含罚息）（从2018年10月11日起按合同约定利率计算至款项还清日止）；二、被告安福县天安房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任，被告天安公司在承担保证责任后，依法可以向被告刘平华、刘叶珠追偿；三、驳回原告江西安福农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。因刘平华、刘叶珠拖欠贷款，天安房地产公司于2019年4月9日向安福农商银行代为清偿了贷款本金410838.1元及利息（含罚息）44448.94元，并于2019年5月17日向两被告发出了解除《商品房买卖合同》通知书。现原告要求解除合同并赔偿损失，故诉至法院，并为此花费委托诉讼代理费2000元。另查明，根据安福县不动产登记局于2016年9月5日颁发的赣（2016）安福县不动产权第0001713号不动产权证，安福县沿江北岸东侧，天喜家园9栋1单元1603室的权利人为天安房地产公司。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的相关规定，应属合法有效。本案中，两被告为了购买案涉房屋，向原告支付了首付款并向安福县农商银行申请按揭贷款后，并未按约还贷致使原告承担了保证责任，属重大违约行为。关于原告诉请的解除合同，根据我国《物权法》第十四条规定：不动产的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。根据审理查明情况，原告虽向两被告交付了案涉房屋，但案涉房屋目前仍登记在原告名下，所有权尚未转移给两被告，本案诉争的房屋买卖合同实为双方的债权纠纷，不涉及物权纠纷。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定及《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。两被告向银行按揭贷款后，未能按期向银行归还购房贷款被银行起诉，致使原告代偿，实际后果便是两被告未足额向原告支付全部购房款，显然属于两被告未能完全履行支付购房款的主要义务，原告要求解除合同并要求两被告腾退案涉房屋的诉请，于法有据，应予支持。案涉购房合同解除后，两被告已经支付的购房首付款及银行按揭款项，由于两被告未到庭，可另案处理。关于原告诉请两被告在解除《商品房买卖合同》后三个工作日内配合原告前往相关部门办理解除合同所涉法律文书及相关证书手续，逾期则承担违约金32000元，符合法律规定及双方约定，应予支持，但被告刘平华下落不明，故要求其配合办理相关手续一定程度上无法实现，对违约金部分，本院予以支持。关于原告诉请两被告偿还按揭贷款本息、公告费、案件受理费问题，本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，而上述问题属于担保追偿范畴，与本案不属同一法律关系，且本院已在另案（2018）赣0829民初1560号生效判决中明确了原告在承担担保责任后的追偿权及追偿范围，故本案不再作处理。原告诉请的委托诉讼代理费2000元，于法有据，应予支持。被告刘平华、刘叶珠经传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告安福县天安房地产开发有限公司与被告刘平华、刘叶珠于2014年8月20日签订的《商品房买卖合同》，被告刘平华、刘叶珠于本判决生效之日起三十日内退腾该房屋；二、被告刘平华、刘叶珠自本判决生效之日起一个月内向原告安福县天安房地产开发有限公司支付违约金32000元；三、被告刘平华、刘叶珠自本判决生效之日起三日内向原告安福县天安房地产开发有限公司支付委托诉讼代理费2000元；四、驳回原告安福县天安房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1086元，由原告天安房地产开发有限公司负担543元，被告刘平华、刘叶珠负担543元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第二项的规定，预交上诉案件受理费，款汇江西省吉安市中级人民法院，户名：江西省吉安市中级人民法院，账号：14×××14，开户行：中国农业银行吉安鹭洲支行。上诉人也可以直接将上诉案件受理费交至江西省吉安市中级人民法院。上诉人在上诉期限届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  邹光伟人民陪审员  罗 斯人民陪审员  吴海静二〇一九年十一月十四日书 记 员  周露婷附本案适用的有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。