海南省临高县人民法院民事判决书（2019）琼9024民初1095号原告：海南之澜物业有限责任公司，住所地：临高县委大院3号大楼101房。统一社会信用代码：91469028594934205K。法定代表人：吴若珠，职务：该公司总经理.委托诉讼代理人：胡郡，海南之澜物业有限责任公司职员。被告：林道威，男，汉族，1983年12月25日出生，现住海南省临高县，公民身份证号码：×××。原告海南之澜物业有限责任公司诉被告林道威物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海南之澜物业有限责任公司法定代表人吴若珠到庭参加诉讼,被告林道威经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现按缺席审理终结。原告海南之澜物业有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2016年6月1日至2017年12月31日期间的物业服务费2128.95元，公摊电费53.50元，电梯维护费285.00元，电梯电费公摊156.50元，以上合计：2623.95元；2、判令被告向原告支付逾期缴纳物业费利息381.00元；3、本案的诉讼费、公告费由被告承担。事实和理由：被告系临高党校小区3-401号房的业主,原告是小区业主委员会选聘的物业服务企业,从2012年12月1日开始为小区提供物业服务，小区业主委员会与原告签署的《物业管理委托合同》【服务周期:2012年月1日至2016年11月30日】第四章第二十条约定:本物业的管理服务费停车服务费、公共水电费、电梯电费等,由乙方向业主或物业使用人收取。各项收费价格标准已经双方协商一致:物业服务收费标准为电梯楼户型1.0元/平方米·月、非电梯户型0.6元/平方米·月、原住户40元/月,公共用电、用水费以实际发生额按户均摊,电梯用电和维保费第2层以上业主均摊收费。另,2016年11月30日物业服务合同期限届满后,事实上原告仍一直按照原合同约定继续为小区业主提供物业服务,直至2017年12月31日退场、新聘物业服务企业接管。根据《海南经济特区物业管理条例》第四十二条的规定“物业服务合同期限届满后,业主大会尚未作出续聘或选聘物业服务企业决定,原物业服务企业按照原合同约定继续原物业服务合同自动延续不聘物业服务企业正式接管时为止。业主应当按照原合同约定交纳延续期间的物业服务费用。”,因此在原告为小区提供物业服务期间,被告欠费期间如下:2016年6月1日至2017年12月31日欠缴金额为2623.95元(详细见诉状附表）。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,法院不予支持。”，《海南省物业服务收费管理办法》第二十一条规定“业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或者物业服务资金的,业主委员会应当督促其限期交纳:逾期仍不交纳的,物业服务企业可以依法追缴。”，《中国人民银行基准利率》为0.35%,本案中,被告逾期支付物业管理费的,应按所欠物业管理费的每日0.35%支付利息,但原告仅主张被告按照日万分之三的标准支付利息,并未超出《中国人民银行基准利率》规定的标准;因此被告还应向原告支付拖欠物业费期间(2016年6月1日至2017年12月31日)的利息381.00元。被告林道威未答辩。原告海南之澜物业有限责任公司围绕诉讼请求向本院提供下列证据：证据1、物业管理委托合同，拟证明原告与被告物业服务合同关系，原告提供物业管理服务，物业全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。证据2、邮寄给被告人《律师函》的快递信件，拟证明原告向被告主张支付拖欠的物业管理费。证据3、广东诚公律师事务所出具的《律师函》，拟证明原告已催告被告人缴纳物业管理费。证据4、收款单记账联，拟证明原告与被告存在物业管理关系。证据5、预售备案登记表，拟证明被告主体身份，是房屋备案产权人及房屋的面积。证据6、经济适用住房销售合同，拟证明被告于2011年9月21日购买了该房屋。被告林道威未到庭参加诉讼，对原告提交的上述证据没有进行质证，视为放弃质证的权利。经审查，本院对原告提供上述证据的真实性、合法性和关联性予以确认，具有证据的证明力。被告林道威未提供证据。经审理查明：被告于2011年9月20日购买临高县党校小区3栋401室房屋。临高文澜物业服务有限公司于2012年11月22日与临高县党校小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定服务周期:2012年月1日至2016年11月30日；合同第四章第二十条约定:本物业的管理服务费停车服务费、公共水电费、电梯电费等,由乙方向业主或物业使用人收取。各项收费价格标准已经双方协商一致:物业服务收费标准为电梯楼户型1.0元/平方米·月、非电梯户型0.6元/平方米·月、原住户40元/月,公共用电、用水费以实际发生额按户均摊,电梯用电和维保费第2层以上业主均摊收费。合同签订后，原告即为被告所购房产所在小区的公共部位等提供物业管理服务。2016年11月30日物业服务合同期限届满后，原告仍一直按照原合同约定继续为小区业主提供物业服务,直至2017年12月31日退场、新聘物业服务企业接管。被告自2016年6月1日至2017年12月31日期间的物业服务费2128.95元，公摊电费53.50元，电梯维护费285.00元，电梯电费公摊156.50元，以上合计2623.95元未予缴纳。庭审中原告表示本案只发生案件受理费。另查明：原告于2018年6月15日经工商行政管理局核准，名称由临高文澜物业服务有限公司变更为海南之澜物业有限责任公司。以上事实，有原告提供的证据及其庭审陈述，资以认定。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告与临高县党校小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》对原、被告双方是否有约束力，是否依法成立并合法有效；二、原告本案诉求的物业费是否应由被告支付。对于争议焦点一，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,法院不予支持。”,原告是小区业主委员会选聘的物业服务企业,原告与临高县党校小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》系双方真实意思表示，其内容并不违反国家法律法规的规定，该合同依法成立并合法有效。且被告所购房屋在原告提供的物业服务小区范围内。原、被告双方均应当按照该合同约定内容全面履行各自的义务。二、关于原告本案诉求的物业费是否应由被告支付的问题。本案中，原告主张的物业费系原、被告在《物业管理委托合同》内容中明确约定的，被告应按照该协议履行自己缴纳物业费的义务。2016年11月30日物业服务合同期限届满后，原告仍一直按照原合同约定继续为小区业主提供物业服务,直至2017年12月31日退场、新聘物业服务企业接管。依据《海南经济特区物业管理条例》第四十二条的规定“物业服务合同期限届满后,业主大会尚未作出续聘或选聘物业服务企业决定,原物业服务企业按照原合同约定继续原物业服务合同自动延续不聘物业服务企业正式接管时为止。业主应当按照原合同约定交纳延续期间的物业服务费用。”，被告应按原合同约定标准向原告缴纳相应的物业服务费。据此，本案原告主张被告给付该期间的物业管理费，事实清楚、证据确凿充分，本院予以支持。关于原告主张的利息问题，原、被告在《物业管理委托合同》未约定逾期支付利息，但被告迟延支付物业服务费构成违约，占用了原告的资金，造成原告一定的经济损失，应支付相应的利息，本院认为应以银行同期贷款利率计算利息为宜。被告经本院合法传唤，其无正当理由未到庭参加诉讼，视为对原告的诉讼请求及诉讼主张放弃抗辩的权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条,《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条第一款,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《海南经济特区物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：一、限被告林道威于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告海南之澜物业有限责任公司自2016年6月1日至2017年12月31日期间的物业服务费2128.95元，公摊电费53.50元，电梯维护费285.00元，电梯电费公摊156.50元，以上合计2623.95元及利息（以2623.95元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年6月1日至2017年12月31日止）；二、驳回原告海南之澜物业有限责任公司的其他诉讼请求。如被告林道威未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告林道威承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审 判 长 周小丽人民陪审员 符先衍人民陪审员 王海亮 二〇一九年十一月十五日书 记 员 陈 晨附案件适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《海南经济特区物业管理条例》第四十二条物业服务合同期限届满后,业主大会尚未作出续聘或选聘物业服务企业决定,原物业服务企业按照原合同约定继续原物业服务合同自动延续不聘物业服务企业正式接管时为止。业主应当按照原合同约定交纳延续期间的物业服务费用。