宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2019）宁0502民初2742号原告：李欣，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。委托诉讼代理人：杨晓莉，宁夏君元律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：宁夏瑞富山水置业有限公司中卫分公司。统一社会信用代码：916405003441758242。负责人：张靖。委托诉讼代理人：魏慧茹，宁夏永东律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：宁夏瑞富山水置业有限公司。统一社会信用代码：9164000056410493XR。法定代表人：李雷。委托诉讼代理人：张学兵，宁夏永东律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人：宁夏龙源房地产开发有限公司中卫市分公司负责人：张永升。第三人：宁夏龙源房地产开发有限公司。法定代表人：朱风华。原告李欣与被告宁夏瑞富山水置业有限公司中卫分公司（以下简称瑞富山水分公司）、宁夏瑞富山水置业有限公司（以下简称瑞富山水公司）、第三人宁夏龙源房地产开发有限公司中卫市分公司（以下简称龙源房产分公司）、第三人宁夏龙源房地产开发有限公司（以下简称龙源房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李欣的委托诉讼代理人杨晓莉，被告瑞富山水分公司的委托诉讼代理人魏慧茹、瑞富山水公司的委托诉讼代理人张学兵到庭参加了诉讼，第三人龙源房产分公司、龙源房产公司经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告瑞富山水公司与原告就位于中卫市××区#楼1#营业房签订《商品房买卖合同》；2.判决被告瑞富山水公司、瑞富山水分公司向原告交付房屋，办理不动产登记手续至原告名下。3.本案诉讼费、保全费由二被告承担。事实和理由：2015年7月3日，被告瑞富山水公司（曾用名宁夏庆华置业有限公司）注册成立瑞富山水分公司。同日，龙源房产公司注册成立龙源房产分公司，经营范围均为房地产开发且登记注册地址均在中卫市××区五环广场东侧。2017年3月13日原告与龙源房产分公司协商一致签订《顶房协议书》约定：龙源房产分公司以2768694元将龙源房产公司开发的位于宁夏中卫市××区#营业房抵顶给原告。2017年3月14日，原告与龙源房产分公司签订《车辆置换房屋协议书》约定：原告以车辆作价3095250元置换中卫市沙坡头区香山财富广场小区8号楼1#营业房房款2768694元，车辆多出的价值326556元，抵付段文豪置换房屋的差价。协议约定办理房屋手续、交房最迟于2017年8月底办理完毕，如逾期则由龙源房产分公司按车辆总价格以月利率2%的标准支付违约金，直至房产手续办理完毕为止。协议签订当日，原告将车辆的行车证、钥匙、机动车登记证、购置税发票等证照及车辆全部交付给龙源房产分公司，履行了协议约定的义务。但是龙源房产分公司至今未按照约定向原告交付房屋及办理房产手续。原告多次催促龙源房产分公司以及龙源房产公司履行交付房屋义务并办理产权手续，该公司至今拒不履行。据悉，位于中卫市沙坡头区香山财富广场小区系被告瑞富山水公司与龙源房产公司联合开发建设，且已建成的案涉房屋备案在被告瑞富山水公司名下，房屋实际由二被告控制。综上，原告认为，原告与龙源房产分公司签订的《顶房协议书》、《车辆置换房屋协议书》系双方真实意思表示，内容合法有效，龙源房产公司依法应当按照协议约定履行交付房屋和办理房屋产权手续的义务。现因二被告及龙源房产公司原因，至今未向原告交付房屋、办理房屋产权手续，严重损害了原告的合法权益，故向人民法院起诉。被告瑞富山水公司辩称：1.原告李欣诉称其与龙源房产公司以轿车置换香山财富广场1套营业房并签订协议的事实，被告瑞富山水公司不知情，对此诉称事实也不认可。瑞富山水公司与原告没有任何经济往来，也不是合同主体，所以不是本案适格被告，龙源房产公司、龙源房产分公司应是被告身份而不具有第三人的诉讼地位。2.香山财富广场系瑞富山水公司审批开发建设的项目，与龙源房产公司无关。宁夏瑞富山水置业有限公司名称于2017年10月10日由宁夏庆华置业有限公司变更成立，瑞富山水分公司名称于2018年6月28日由宁夏庆华置业有限公司中卫分公司变更成立。中卫市龙广实业有限公司是宁夏广电传媒集团有限公司下属宁夏广电综合开发公司100%的国有独资子公司。2000年中卫市龙广实业有限公司依法取得中卫市鼓楼东街以北、迎宾大道以西的37.35亩土地使用权一直没有开发建设，2010年10月19日龙源房产公司依法取得了与中卫市龙广实业有限公司毗邻的56.72亩建设用地使用权。龙源房产公司所有的56.72亩土地和中卫市龙广实业有限公司的37.35亩土地共计94.07亩，经审批后共同开发“迎宾花园项目”，但是在2012年9月初,龙源房产公司在没有对建设用地进行任何投资开发建设的情况下，宁夏庆华置业有限公司受让庆华小额贷款公司对龙源房产公司债权和抵押权向中卫市中级人民法院提起诉讼，2012年9月12日中卫市中级人民法院主持调解双方达成协议，中卫市中级人民法院作出（2012）卫民商初字第22号民事调解书确认由龙源房产公司于2012年9月22日偿还借款本息合计1182万元，如龙源房产公司不能如期还款，宁夏庆华置业有限公司对其土地使用权享有优先受偿权。2012年10月16日中卫市中级人民法院作出（2012）卫执裁字第46号执行裁定书，裁定龙源房产公司以面积为37812平方米的土地使用权【证号：卫国用（2010）第60046号】作价11872968元抵偿了宁夏庆华置业有限公司借款本息。2012年12月17日宁夏庆华置业有限公司将37812平方米的土地使用权登记在了自己名下,办理了【卫国用（2012）第60240号】建设用地土地使用权证书。之后瑞富山水公司向政府部门申报开发建设案涉项目，中卫市人民政府以2014年第81号、2016年第135号文件及2015年8月17日中卫市发展和改革委员会的企业投资项目备案审批通知书均同意开发建设，确定建设项目名称为“中卫市香山财富广场A区”。2015年9月10日瑞富山水公司与中卫市嘉盛建筑安装工程有限公司签订《建设施工合同》，合同约定由中卫市嘉盛建筑安装工程有限公司全额垫资建设香山财富广场1-11号楼。2018年8月份，政府主管部门审批瑞富山水公司开发建设“香山财富广场1#-8#、11#-13#、16#、17#楼及地下车库项目”。综上，香山财富广场项目系瑞富山水公司申报开发投资建设的项目，与龙源房产公司没有关系。3.龙源房产公司无权处分瑞富山水公司的财产，其协议处分财产未经瑞富山水公司同意，现瑞富山水公司也不认可，因此原告与龙源房产分公司签订的协议系无效协议。原告和龙源房产分公司明知龙源房产公司不是开发项目的建设单位，且对置换的车辆未按市场价值进行核定的情况下，以明显高价置换签订协议处分房屋，双方有恶意串通损害瑞富山水公司财产利益的嫌疑，依据法律规定，该责任应由原告和龙源房产公司承担，其行为对瑞富山水公司不产生效力。4.案涉房屋已经处分给了实际投资建设香山财富广场的案外人或其指定的人员，现在也无法向原告交付。综上答辩意见，请求人民法院依据合同相对性原则依法驳回原告要求瑞富山水公司、瑞富山水分公司承担民事责任的诉讼请求。被告瑞富山水分公司辩称：因涉案房屋所有权属于瑞富山水公司，所以瑞富分公司的答辩意见与瑞富山水公司的意见一致。第三人龙源房产公司、龙源房产分公司经本院传票传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩状和证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，现认证如下：一、对原告提交证据的认证：1.①企业信息4份（打印件），被告质证后对其真实性没有异议，本院对其证明效力予以认定。②《合作投资协议》系复印件，其内容没有原件核实，且该协议是否履行没有证据证实，故不能达到原告的证明目的。③中卫市公安局沙坡头区分局《关于雍晓红反映其用三辆车和银行二套住宅房与龙源房地产开发公司置换八套住房单方面不承认的信访事项处理意见书》【沙公信处字（2019）52号】,经审查，该意见书系公安机关处理雍晓红信访问题的处理意见，与本案没有直接的关联性，其证明的事实不予认定。2.《顶房协议》1份、《车辆置换协议书》1份、《收车清单》1份，经审查，上述证据均系书证原件，其内容能够证明原告与龙源房产分公司协议以车置换案涉房屋的事实，《宁夏龙源房地产开发有限公司中卫市分公司业务处理报告单》系龙源房产分公司审批以车置换房屋的文件，该组证据证明的事实可以相互印证，本院对其证明效力予以认定。二、对被告瑞富山水公司提交证据的认证：1.瑞富山水公司和瑞富山水分公司的企业信息各1份，原告质证后没有异议，该证据能够证明二被告的注册登记情况，本院对其证明的事实予以认定。2.①借款协议，借款凭证、土地使用权抵押合同、中卫市中级人民法院（2012）卫执裁字第46号执行裁定书各1份，原告质证后对其三性没有异议，经审查，上述证据虽然系复印件，但是均来源于中卫市中级人民法院案卷卷宗，而且证据证明的事实与本案具有关联性且可以相互印证，故本院对其证明效力予以认定。②卫国用（2012）第60240号建设用地土地使用权证书1份，原告质证后对其三性没有异议，本院对其证明的事实予以认定。3.中卫市人民政府专题会议纪要（2014年6月9日第81号）、（2016年10月31号第135号）各1份，中卫市发展和改革委员会企业投资项目备案通知书【卫发改备案（2015）75号】1份，以上证据均属公文书证，与本案有关联性，本院对其证明效力予以认定。4.不动产权证书1份，建设用地规划许可证1份，建设工程规划许可证1份，建筑工程施工许可证1份，中卫香山财富广场总平面规划图1份，以上证据均属公文书证，与本案有关联性，证明的事实客观真实，本院对其证明效力予以认定。5.中卫市龙广实业有限公司企业信息1份（网页打印件），该证据与本案不具有关联性，其证明的事实本院不予认定。6.建设工程施工合同示范文本1份（原件），经审查，该合同是2015年9月10日由瑞富山水公司前身宁夏庆华置业有限公司与中卫市嘉盛建筑安装工程有限责任公司为了开发建设香山财富广场项目工程签订，因合同内容涉及中卫市嘉盛建筑安装工程有限责任公司，而中卫市嘉盛建筑安装工程有限责任公司又没有到庭质证确认，故本院对其证明的事实不予认定。7.债权转让协议的内容是银川山尊投资咨询有限公司、宁夏庆华置业有限公司、宁夏龙源房产房产房产房产公司在2014年6月23日达成的关于债权债务转移的协议，与本案无关联。被告瑞富山水分公司没有向法庭提交证据。经审理查明：宁夏庆华投资置业有限公司于2010年12月2日成立，2014年8月22日名称变更为宁夏庆华置业有限公司，2017年10月10日名称变更为宁夏瑞富山水置业有限公司。宁夏庆华置业有限公司中卫分公司是其分支机构，成立于2015年7月3日，2018年6月28日名称变更为宁夏瑞富山水置业有限公司中卫分公司。宁夏龙源房地产开发有限公司成立于2001年11月12日，宁夏龙源房地产开发有限公司中卫分公司是其分支机构，成立于2015年7月3日。2012年12月17日宁夏庆华投资置业有限公司以出让方式取得中卫市城区二十五街坊的37812平米土地使用权【卫国用（2012）第60240号】。宁夏庆华置业有限公司申请建设中卫香山财富广场A区项目，2015年8月27日经政府部门备案。因宁夏庆华置业有限公司与龙源房产公司之间存在债权债务关系，双方为了互抵债务，香山财富广场建设项目的前期拆迁由龙源房产分公司负责，之后龙源房产分公司对香山财富广场建设项目进行了施工建设。龙源房产分公司在施工建设过程中，没有经过宁夏庆华置业有限公司同意确认便将在建的部分楼房对外抵顶其债务，龙源房产分公司的上述行为不仅没有达到以建设工程解决龙源房产公司与宁夏庆华置业有限公司之间的债务问题，却因对外抵顶房屋引发了诸多问题，为此宁夏庆华置业有限公司于2017年接收龙源房产分公司正在建设的香山财富广场项目，龙源房产分公司退出。2018年8月28日宁夏瑞富山水置业有限公司将中卫市城区二十五街坊的37812平米土地使用权申请办理在其名下，土地使用权证号：宁（2018）中卫市不动产权第XXXX号。龙源房产分公司在建设香山财富广场项目过程中，就原告以本田和路虎各一辆抵顶房屋事宜，于2017年3月2日签批业务报告处理单，业务报告处理单处理的内容：一辆丰田、一辆路虎置换中卫香山财富广场两套营业房，8#楼1#营业房和8#楼5#营业房。公司领导在处理单上签名。2017年3月13日龙源房产分公司（甲方）与原告（乙方）签订《顶房协议书》一份，协议书的主要内容：鉴于乙方承建甲方开发建设的香山财富广场工程，乙方申请甲方用房屋抵付乙方工程款，现经甲乙双方协商一致，就以房抵付工程款事宜达成协议如下：1.经初步核算，乙方已完成工程量价款的80%达到抵偿房屋的条件，最终以决算为准。乙方同意甲方用位于香山财富广场小区8#楼1#营业房（暂定面积200.63平米）以每平米13800元，房款总价2768694元抵付乙方工程款。2.上述抵付工程款的房屋在竣工验收合格之日起三个月内，乙方须持本协议到甲方售房部签订《商品房买卖合同》及办理房屋交付等相关手续，逾期办理造成损失由乙方承担；3.在甲方与乙方未签订《商品房买卖合同》及办理房屋交付手续前，乙方不得将该房屋转让给他人，否则，该转让行为无效，造成一切后果由乙方自负。《顶房协议书》还约定了其他事项。《顶房协议书》的尾部，龙源房产分公司在甲方位置盖章，李莉在甲方代表人位置签名，于智洋在甲方总经理位置签名，李欣在乙方位置签名。2017年3月14日龙源房产分公司（甲方）与原告（乙方）签订《车辆置换房屋协议书》1份，协议主要约定：1.乙方拥有本田、揽胜共两辆，甲方建设开发香山财富广场项目。现乙方将车辆以3095250元的价格与甲方所开发的中卫香山财富广场项目营业房进行所有权置换，其中8#楼1#营业房款2768694元，款项326556元抵顶2017年1月20日甲方抵顶段文豪的其他房屋差价。2.甲、乙双方于2013年3月13日签订的《顶房协议书》为履行本协议而签订，双方不存在工程款等事宜，交房及办理房屋手续以本协议为准。协议书还约定了其他事项。同日蒋亚君以交车人、于智洋以接车人形成收车清单1份，其内容为：1.机动车登记证各1本（白色小型越野客车揽胜、白色丰田牌）；2.钥匙各2把；3.保险单各份（2016.5.27）；4.行车证各1本。因香山财富广场小区处于在建状态时龙源房产分公司退出建设，被告瑞富山水公司接手香山财富广场小区建设后不承认龙源房产分公司与原告签订的《顶房协议书》抵顶香山财富广场8#楼1#营业房的事实，为此原告向人民法院起诉。另查明，原告在本案诉讼前申请诉前保全，本院根据原告申请依法作出（2019）宁0502财保54号民事裁定书，依法查封了香山财富广场小区8#楼1号营业房。原告因诉前保全预交保全费5000元。本院认为：被告瑞富山水公司利用其前身宁夏庆华投资置业有限公司出让取得的中卫市城区二十五街坊的37812平米土地使用权经政府部门备案开发建设中卫香山财富广场A区项目，因此被告瑞富山水公司对香山财富广场项目建设的房屋享有所有权，非经其同意他人无权处分。龙源房产公司为了与被告瑞富山水公司互抵债务而由其分公司对香山财富广场建设项目进行前期建设的拆迁并进行施工建设，龙源房产分公司与原告签订《车辆置换房屋协议书》以车辆置换房屋，又以原告承包了香山财富广场工程抵付工程款的方式将香山财富广场8#楼1#营业房抵顶给原告并签订《顶房协议书》，龙源房产分公司的上述行为未经被告瑞富山水公司同意或追认，故应认定抵顶房屋的行为无效。无效合同自始无效，对合同双方当事人均不具有约束力，故原告依据无效的《顶房协议书》请求判决被告瑞富山水公司与其签定香山财富广场8#楼1#营业房《商品房买卖合同》，要求被告瑞富山水公司及其分公司交付该房屋、协助办理房屋产权登记手续的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。原告诉称位于中卫市沙坡头区香山财富广场小区系被告瑞富山水公司与龙源房产公司联合开发建设并向法庭提交了《合作投资协议》1份，因协议书系复印件，其协议书的内容约定“龙源房产公司提供用地，负责整个项目开发建设，宁夏庆华投资置业有限公司提供建设资金17000万元”，因没有充分的证据证明被告瑞富山水公司与龙源房产公司按上述协议实际履行，而且法庭查明香山财富广场项目的土地使用权系被告瑞富山水公司与龙源房产公司出让取得，所以原告诉称的事实没有根据，本院不予采纳。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，第五十六条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告李欣的诉讼请求。案件受理费200元，诉前财产保全费5000元，由原告李欣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审 判 长 王希刚人民陪审员 陈志宏人民陪审员 马育珺二〇一九年十一月三十日书 记 员 王 蓓本案适用的法律条款：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法(http://www.dffyw.com/faguixiazai/msf/200311/20031110211428.htm""_blank)的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。