北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初103239号原告：北京电子城有限责任公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥路甲12号。法定代表人：龚晓青，执行董事。委托诉讼代理人：甄铁军，北京市广盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：张佩瑶，北京市广盛律师事务所律师。被告：空间家有限公司，住所地北京市海淀区海淀大街3号1幢3层301-002。法定代表人：王元，经理。委托诉讼代理人：董晶，北京美桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳鹏，北京美桥律师事务所律师。原告北京电子城有限责任公司（以下简称原告）与被告空间家有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人甄铁军、张佩瑶，被告的委托诉讼代理人董晶、靳鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的2018年8月1日至2018年8月30日的租金321380.22元及逾期支付租金违约金7070.36元（以321380.22元为基数，自2018年7月17日起按日万分之五的标准计算至2018年8月30日止）；2.判令被告支付逾期腾房违约金2721019.2元（按双倍日租金标准，自2018年8月31日起计算至2019年1月5日止）；3.判令被告支付解除合同违约金977531.5元。事实和理由：原、被告于2018年4月8日签署了编号为BEZ-YXZC1804002的《房屋租赁合同》（以下简称涉诉合同），约定原告将位于北京市朝阳区401室房屋（以下简称涉诉房屋）出租给被告。根据合同约定，被告应于2018年7月16日前支付2018年8月1日至2018年10月31日的房屋租金，但被告未按约定支付该租金，已构成违约。根据合同11.2.1款的约定，被告逾期支付房屋租金超过3日，原告有权解除合同。2018年8月27日，原告函告被告涉诉合同于2018年8月30日解除，并要求被告于该日期前清理完毕涉诉房屋内物品并向原告移交涉诉房屋。但被告未按要求腾退房屋，并一直实际使用房屋至2019年1月5日。根据合同第11.2.1款、第11.2.3款的约定，被告逾期支付房屋租金或其他费用的，应每日按逾期支付部分金额的万分之五向原告支付逾期付款违约金；被告逾期腾退房屋的，应按日租金的2倍支付逾期腾退房屋违约金。另，根据合同第11.4款的约定，因被告违约导致合同解除的，被告应另行支付三个月租金的违约金。被告辩称：1.认可涉诉合同已经解除，但解除时间应为2018年9月27日，我方实际腾房的时间为2018年11月15日。2.对逾期支付房屋租金的违约金标准没有异议。3.逾期腾房的违约金过高，被告同意按照房屋租金标准计算。4.解除合同的违约金过高，且存在重复计算的情况，请求予以酌减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月8日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订涉诉合同，约定被告承租涉诉房屋，建筑面积2186.26平方米，用途为办公；租赁期间从2018年5月1日起至2019年4月30日止，共计一年；租金标准为4.9元/平方米·天，租期内分为四个租赁期间，即2018年5月1日-2018年7月31日、2018年8月1日-2018年10月31日、2018年11月1日-2019年1月31日、2019年2月1日-2019年4月30日，乙方须每个租赁期间向甲方支付一次房屋租金，第一次房屋租金支付时间在2018年5月1日前，缴付2018年5月1日至2018年7月31日的房屋租金，以后支付房屋租金时间在每个租赁期间最后15日前支付下一租赁期间的租金（遇法定节假顺延至下一个工作日），甲方收到租金后10个工作日内开具正式发票；本合同签订后10日内，乙方向甲方交纳保证金977531.5元；本合同履行期限届满或本合同依法或依约定解除的，乙方如无违约行为，甲方应在乙方依本合同第七条办理完交接手续、结清相关费用并交还保证金收据后30日内向乙方返还全部保证金，如合同履行中存在乙方违约之事项，甲方有权以保证金充抵乙方应付费用。合同第七条房屋的交接中约定，7.2：因本合同履行期限届满或甲、乙双方或任意一方依本合同约定或法律规定解除本合同的，双方应于期限届满后或合同解除后次日办理房屋交接手续。合同第十一条违约责任中约定，11.2.1：乙方逾期支付租金或其他费用的，乙方应每日按逾期支付部分金额的0.5‰向甲方承担支付逾期付款违约金。乙方逾期付款超过3个工作日的，甲方有权书面通知乙方单方解除合同；11.2.3：乙方应在甲方解除通知送达乙方之日起3日内无条件腾退房屋。未按期腾退房屋的，乙方应每日按逾期腾退房屋日租金的2倍向甲方承担逾期腾退房屋违约金；11.4：因一方违约，守约方依本合同约定解除合同的，违约方应向守约方支付相当于当年度3个月租金的违约金。合同签订后，被告向原告支付了2018年5月1日至2018年7月31日的租金977531.5元及保证金977531.5元。此后，被告未再支付租金。庭审中，双方均认可涉诉合同经原告以被告逾期支付房屋租金为由行使解除权解除，但双方对合同解除的时间存在异议，具体如下：1.原告主张涉诉合同于2018年8月30日解除，理由系原告向被告邮寄送达了《解约告知函》，函告被告涉诉合同于2018年8月30日解除。对此，原告提交了《解约告知函》、2份快递单以及查询记录予以佐证。其中，《解约告知函》落款日期为2018年8月27日，载有“根据合同约定，贵公司应于2018年7月16日前向我公司支付2018年8月1日至2018年10月31日的房屋租金977531.5元，截止到2018年8月27日，我公司未收到贵公司该款项。有鉴于此，我司正式函告如下：1.根据合同第11.2.1条款规定，我司自2018年8月30日解除合同，请贵司在合同解除日前自费清理完毕承租房屋内的物品并向我司移交承租房屋，否则我司有权依照合同第7.4、第11.2.3条款收取贵司占用承租房屋期间的相关费用。2.根据合同第11.4条款的规定以及贵司违约的情况，我司自即日起将贵司已缴纳我司的保证金977531.5元作为违约金予以收缴”。2份快递单与查询记录显示，原告分别向涉诉房屋所在地址以及合同所载的被告注册地址邮寄了解约告知函，收件联系人均为刘某，其中，前件于2018年8月28日被签收，后件于2018年8月31日被签收。被告称其并未收到上述《解约告知函》。对原告提交的上述证据，被告均不认可，称刘某原系其员工，查询记录所载系他人签收，且无法证明快递与内件品名一致。2.被告主张涉诉合同于2018年9月27日解除，理由系原告在涉案房屋大门上张贴了《关于尽快搬离房屋的函》，所载落款时间为2018年9月27日，故合同应当于2018年9月27日解除。原告认可《关于尽快搬离房屋的函》的真实性，但称该函系为了督促被告尽快腾退，并不改变解除合同的时间。关于被告腾退涉诉房屋的时间，原、被告在庭审中的陈述意见亦不一致，具体如下：1.被告主张其于2018年11月15日腾退，并提交如下证据佐证：（1）被告为租赁新办公场所与案外公司于2018年10月24日签订的《房屋租赁合同》，租赁期限自2018年11月1日起。（2）被告与搬家公司签订的《搬家搬运合同》两份，搬运日期分别为2018年11月1日、2018年11月15日。（3）被告公司员工之间以及工作群在2018年11月13日、11月16日的微信聊天记录，内容主要为迁入新办公地址。（4）证人李某、梁某的证人证言。李某系被告前员工，其到庭陈述：被告自2018年10月底开始搬家，过程中受到了物业公司的阻拦。11月16日，被告全部人员已经撤离，之后又过了一个月之后，陆续将所有设施物品搬离。梁某系被告前员工，其到庭陈述：被告在11月15日搬家，但此时办公桌椅等设备尚未搬离。原告认可上述证据（1）-（3）的真实性，但不认可证明目的，称被告一直在陆续搬办公用品，但未全部腾空；对证人证言，认可证人系被告前员工，但不认可证言的真实性。2.原告主张被告于2019年1月5日腾退，并提交如下证据佐证：（1）原告向被告发出的落款日期为2019年1月3日的《办理房屋交接手续通知书》及将通知书张贴于涉诉房屋大门上的照片，通知书载有“因贵司逾期支付房屋租金，我司已经通知贵司自2018年8月24日解除房屋租赁合同，并要求贵司在合同解除日前自费清理完毕承租房屋内物品并向我司移交承租房屋，但贵司直至2018年12月27日才将承租房屋腾空……双方合同已经解除，而贵司在腾空房屋后却迟迟不配合我司完成房屋交接工作，请贵司接到本通知之日起2日内与我司办理房屋交接手续……”。（2）向被告邮寄上述通知书的快递单及查询记录，邮寄地址同上述《解约通知函》的邮寄地址，寄出日期均为2019年1月3日，签收日期均为2019年1月4日。对此，被告不认可证据的真实性，并称此时其已腾退。3.经法庭询问，双方均认可腾退时未办理交接；原告认可被告于2018年12月27日已将涉诉房屋腾空；关于原告何时发现被告已不在涉诉房屋内办公，原告称是在2018年11月；就原告在发出解除通知后是否与被告协商过房屋交接腾退事宜，原告称在10月商议过，但之后均未谈妥；关于被告在腾退房屋前后是否通知原告，被告称应该通知过，但未提交相应证据。经询，双方均认可保证金尚未退还，原告明确表示所提诉讼请求系就本案的全部主张，未考虑以押金冲抵租金、违约金等其他应付费用，同意退还保证金；被告要求不在本案中一并处理保证金，亦不同意在本案中以保证金充抵应付费用；原告同意不在本案中一并处理保证金。本案诉讼前，原告申请查封被告名下价值2042767.66元的财产，本院依法采取了诉前保全措施。本案审理过程中，原告申请继续采取上述保全措施，本院依法采取了诉中续保措施，保全期限至2020年10月21日。为此，原告支付保全费5000元。本院认为，原、被告签订的涉诉合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告主张因被告迟延支付租金的违约行为达到了合同约定的解除条件，故其据此行使合同解除权，要求涉诉合同于2018年8月30日解除，被告对解除合同不持异议，但就解除时间提出异议。本院认为，有合同解除权的当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告提交的《解约告知函》及邮寄该函件的快递单、查询记录足以证明原告于2018年8月27日向被告发出要求于2018年8月30日解除涉诉合同的意思表示，该通知于2018年8月28日送达被告，被告虽称未收到上述函件，但亦未提出反证，故本院确认涉诉合同解除时间为2018年8月30日。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，房屋租赁合同于2018年8月30日解除，被告支付租金至2018年7月31日，故被告仍应向原告支付2018年8月1日至2018年8月30日的租金，即321380.22元。关于逾期腾房违约金，现双方陈述的腾退时间不一致。被告主张其于2018年11月15日腾退，并提交搬家合同、新房屋租赁合同、证人证言等证据予以佐证，但其证人到庭陈述11月15日仅完成人员搬离，相关办公用品、设备等到一个月后才陆续搬离完毕，故本院对被告关于腾退时间的主张难以采信。原告主张应按其于2019年1月3日出具的《关于尽快办理房屋交接手续通知书》中所载交接时间即2019年1月5日确定腾退时间，但其在该通知书以及庭审中均表示被告自2018年12月27日已将涉诉房屋腾空，前后陈述亦存在矛盾。本院认为，涉诉合同约定双方应于期限届满后或合同解除后次日办理房屋交接手续，房屋交接事宜需要双方共同配合完成，但双方现均未提交证据证明己方尽到了积极促成房屋交接腾退的义务，原告陈述2018年11月其即发现被告已不在涉诉房屋内办公，但其并未立即催告被告交还涉诉房屋，被告虽主张其于2018年11月15日腾退，但其并未举证证明其腾退后通知原告接收房屋，故双方就房屋未及时交接均存在过错，另，结合被告证人证言中关于被告在2018年11月15日搬离之后陆续一个月将设备设施等搬离完毕的陈述，本院根据现已查明的事实，兼顾公平原则，认为应当以2018年12月15日作为腾退时间为宜，本院将以该时间点作为计算各项费用的依据。据此，被告逾期腾房构成违约，逾期期间自2018年8月31日至2018年12月15日。关于逾期腾退违约金的具体标准和数额，合同约定逾期腾退违约金标准为日租金的两倍，现被告以该违约金标准过高为由要求酌减，故本院以原告因房屋逾期腾退所产生的实际损失为基础，兼顾未及时腾退的实际情况、当事人的过错程度以及原告的预期利益等综合因素，酌情确定按日租金标准确定逾期腾退违约金为1146256.12元。就原告主张的逾期支付租金违约金以及合同解除违约金，考虑到原告主张合同解除的事由即为被告逾期支付租金，被告亦提出该两项违约金构成重复计算，本院对该意见予以采纳，对逾期支付租金违约金不再另行支持。就合同解除违约金，本院以原告因合同解除造成的实际损失为基础，结合合同履行情况、被告违约程度以及原告的预期利益等因素，遵照公平原则和诚实信用原则依法酌情确定该部分违约金为700000元。就保证金，双方均表示不同意在本案中予以处理，故本院不持异议，在本案中对被告向原告给付的保证金不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告空间家有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京电子城有限责任公司2018年8月1日至2018年8月30日的房屋租金321380.22元；二、被告空间家有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京电子城有限责任公司逾期腾房违约金1146256.12元；三、被告空间家有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京电子城有限责任公司合同解除违约金700000元；四、驳回原告北京电子城有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39016元，由原告北京电子城有限责任公司负担14875元（已交纳），被告空间家有限公司负担24141元（于本判决生效后七日内交纳）；保全费5000元，由被告空间家公司负担（原告北京电子城有限责任公司已交纳，被告空间家有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京电子城有限责任公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  史 震审 判 员  刘 鹏人民陪审员  王新忠二〇一九年十一月十八日法官 助理  李 珑书 记 员  张 楠