广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初9591号原告：广州广进房地产开发有限公司，住所地：广州市荔湾区西塱江夏村112号101房。法定代表人：林叶材，职务：执行董事.委托诉讼代理人：王慕涵、黄志斌，均系公司职员，联系地址。被告：郭辉初，男，1965年11月9日出生，汉族，现住广州市荔湾区。被告：陈妙琴，女，1972年8月12日出生，汉族，现住广州市荔湾区。原告广州广进房地产开发有限公司与被告郭辉初、陈妙琴商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月29日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王慕涵，两被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州广进房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付实测公摊面积差房价款20388.89元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，自起诉日起计至实际支付日止）。二、案件受理费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方就广州市荔湾区花地大道南126号自编A2栋XXXX房房屋所签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）第四条约定：房屋建筑面积共155.57平方米，其中，套内建筑面积126.28平方米，共有分摊面积29.29平方米。合同签订后，原告己向被告交付了房屋和不动产权证。根据不动产权证记载数据显示，案涉房屋公摊面积为30.26平方米，比合同约定的公摊面积大0.97平方米。因合同未约定共有公摊面积的差异如何计算，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，被告应向原告支付面积差房价款（计算公式为：总房价款÷合同约定总面积×房产证与购房合同约定的公摊面积差额）及利息。被告郭辉初、陈妙琴辩称：一、涉案《广州市商品房买卖合同》已对房屋面积误差的处理方式作出约定，本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理公摊面积误差。1.《商品房买卖合同》第七条“计价方式和价款”约定按套内建筑面积计算房价；第十八条“面积确认及面积差异处理”约定套内建筑面积误差比绝对值在3%以内的，按照合同约定的价格据实结算房价款。2.《商品房买卖合同司法解释》第十四条是关于出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符时的法律规定，包括按套内建筑面积计价方式以及按建筑面积计价方式购买房屋两种情形。即该规定适用于房屋套内建筑面积或建筑面积出现差异时的情况，并未明确在公摊面积出现差异时也适用该规定。3、根据《商品房买卖合同》的内容，双方按套内建筑面积计价并对套内建筑面积误差的处理方式作出了约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，有约定从约定，本案应按照合同约定处理房屋面积误差，即套内建筑面积误差比绝对值在3%以内的，按照合同约定的价格据实结算房价款。4.从合同条款看，第十八条是对房屋面积误差的整体约定，既包括套内建筑面积又包括公摊面积。即约定了仅在房屋套内建筑面积存在误差时多退少补，公摊面积存在误差时则不予处理。5、原告主张《商品房买卖合同》未约定公摊面积差异的处理方式，以《商品房买卖合同司法解释》第十四条规定主张买受人返还差价，属于对合同条款及法律条文的理解错误。且原告作为提供格式合同的一方，当合同双方对于合同条款存在不同解释时，应当采纳不利于格式条款提供者的解释。即认定涉案《商品房买卖合同》已对房屋套内建筑面积及公摊面积误差处理作出了约定。综上，涉案《商品房买卖合同》约定了房屋面积误差的处理方式，应按照合同约定进行处理。广进公司以合同未约定公摊面积误差的处理为由，向买受人主张公摊面积差价，缺乏事实与法律依据。二、涉案《商品房买卖合同》未约定公摊面积价款，买受人无需补齐差价。1、《商品房买卖合同》第四条“合同标的物”基本情况约定，公摊面积约29.29平方米，第七条“计价方式和价款”约定，涉案房屋以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米25894.84元，总金额3270000元。由此可见，合同并未明确约定公摊面积大小，亦未按照公摊面积计算房价，应视为公摊面积为开发商赠送的部分。2、从合同履行看，原告根据合同约定向被告退还的房屋套内建筑面积差价4457元，该金额以套内建筑面积误差0.1721平方米X套内建筑面积单价25894.84元计算得出。原告履行行为表明，其亦确认涉案房屋是按照套内建筑面积计算房价，公摊面积不计算房价，房价高低与公摊面积无关。三、从立法目的看，《商品房买卖合同司法解释》意在规范房地产商的开发经营行为，保护商品房买受人的合法权益，促进房地产市场的健康发展。广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法[2012]240号）第8条规定：“商品房买卖合同约定按套内建筑面积计算单价，公共部位和公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价，如交付房屋时建筑面积少于合同约定的，出卖人应依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定承担违约责任。”本案中，广进公司减少了涉案房屋的套内面积，增加了公摊面积，直接导致涉案房屋的使用率从81.17%降低至80.65%，实质上对买受人造成了损害。在此情形下，原告却向买受人主张公摊面积差价，违反诚实信用原则，其主张不应得到支持。本案涉及元邦明月水岸小区百来户业主，若广进公司的主张得到支持，不仅显失公平，还会造成不好的社会影响。四、本案已过诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。另外，根据《关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释》（法释〔2018〕12号）第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满。原告作为出卖人，从知道或者应当知道其交付业主使用的房屋建筑面积超出商品房买卖合同约定面积之日起，即由广州市房地产测绘院出具、广州市国土资源和规划委员会盖章确认的《房地产平面附图》右下角日期（2015-09-11），二年之内并未通知业主根据实测建筑面积补足（退）房价款，反而在业主主张办证之前根据房屋实测套内面积计算退（补）房价款并相应开具增值税红字发票（增值税普通发票）。从这从侧面证明了原告的主张违背了其与买受人签订的《广州市商品房买卖合同》的意思表示，其主张亦已远远超出《中华人民共和国民法通则》规定的二年诉讼时效期间。五、《商品房买卖合同》未约定面积差额的利息，原告该项诉请，没有合同依据。本院经审理认定事实如下：2016年3月23日，被告（乙方）与原告（甲方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件《补充协议》。该合同主要内容是，（第四条）乙方购买元邦明月水岸园自编A2栋28层XXXX房，建筑面积155.57平方米，其中套内建筑面积126.28平方米，共有分摊面积29.29平方米；（第七条）该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额3270000元；（第十八条）、面积确认及面积差异处理：合同约定面积与用于产权登记的实测面积存在差异，以实测面积为准。按以下方式处理：1、套内建筑面积误差比绝对值在3%（含3%）以内的，按照合同约定的价格据实结算房价款；2、套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方选择不解除合同，按照乙方继续履行本合同的方式处理。房屋实测套内面积大于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%内（含3%）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差超过3%部分房价款由甲方负责，所有权归乙方。房屋实测套内面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差超过3%部分房价款由甲方双倍返还乙方。面积误差比=（实测套内建筑面积-合同约定套内建筑面积）÷合同约定套内建筑面积×100%。附件七（第七条）对合同第十八条的补充：1、合同约定面积与实测面积均以广州市国土资源和房屋管理局出具的数据为准。实测面积确定以前，以面积为计费依据的各项费用按合同约定面积计算；实测面积确定后发生的费用，以实测面积为计费的依据（如物业管理费）。上述合同签订后，被告向原告支付了合同约定的房价款3270000元。原告为被告办妥了房产证，产权登记日期为2018年10月8日。产权证首页中载明，房屋建筑面积156.36平方米，其中套内建筑面积126。11平方米，分摊建筑面积30。26平方米。产权证房地产平面附图测绘的房屋建筑面积为156.36平方米，套内建筑面积为126.11平方米，分摊面积为30.26平方米。因房屋的套内面积存在差异，原告开具了发票，拟向被告退回套内面积差房款4457元。本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于公摊面积差异价款问题，虽然双方买卖合同约定按套内建筑面积计价并以之为依据进行面积确认及差异处理，但是公摊面积与套内面积共同构成处分权益的内容，共同构成销售建筑面积。公摊面积具有保障用益的功用，跟随套内面积同时进行物权流转。当事人可以按套内建筑面积计算房价，也可以按建筑面积计算房价。无论当事人采取何种计价方式，都不能否认销售建筑面积包括了公摊面积在内的事实。因此，原告要求参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定结算公摊面积差房款符合法律规定。可按合同约定的总房价÷合同约定建筑面积计算公摊面积单价。对于应采用哪个数据计算公摊面积差，本院采纳以房产证首页登记的数据为准。在本案，实测分摊建筑面积比合同约定分摊建筑面积增加了0.97平方米(房产证登记的公摊面积30.26平方米-合同约定公摊面积29.29平方米)，被告应补交分摊建筑面积差额款20388.89元（合同总价3270000元÷合同约定房屋建筑面积155.57平方米×0.97平方米）。原告主张自起诉之日即2019年10月29日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息至实际付清之日止，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，故自2019年8月20日起，原告主张的利息应参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于诉讼时效问题，被告的产权证是2018年10月才取得，房屋面积最终是在此时得到房屋管理部门的确认和登记，因此原告在2019年提起诉讼追讨公摊面积差房款并没有超过法律规定的诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律规定若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告郭辉初、陈妙琴向广州广进房地产开发有限公司支付公摊面积差异价款20388.89元及利息，利息从2019年10月29日起至实际付清款项之日止，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。本案受理费155元，由被告郭辉初、陈妙琴负担。本判决为终审判决。审判员  侯炜邦二〇一九年十一月三十日书记员  谢绮雯