广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初5972号原告：陈平章，男，1961年8月5日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：何志森，广东百健律师事务所律师。被告：广州云聚鲜智能科技有限公司，住所地广东省广州市番禺区市桥街东环路156号整幢。法定代表人：练正国。原告陈平章与被告广州云聚鲜智能科技有限公司（以下简称云聚鲜公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈平章及其委托诉讼代理人何志森到庭参加诉讼，被告云聚鲜公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。陈平章向本院提出诉讼请求，请求判决：1.被告向原告支付自2018年6月7日至2018年8月11日免收租金期间的损失87843.96元；2.被告向原告支付租金309798.58元及违约金（违约金以309798.58元为本金，自2019年3月1日起按年利率24%计至清偿之日止）；3.被告支付自2018年8月12日至2019年2月28日期间因拖欠租金产生的违约金23182.67元；4.被告向原告返还水费、电费、污水处理费合共5519.95元及利息损失（利息损失自原告起诉之日起以5519.95元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至付清为止）；5.本案全部费用由被告承担（包括但不限于诉讼费、保全费）。事实与理由：原告与云聚鲜公司法定代表人练正国于2017年6月9日签订《租赁合同》，约定由练正国租赁原告位于广州市番禺区市桥东环路156号大楼1至5层的房屋，租赁期自2017年8月12日起至2022年8月11日止，之后在2017年8月21日将租赁人变更为被告云聚鲜公司。合同约定2018年8月12日至2019年8月11日期间每月租金为41040元；签订合同后被告自2018年4月12日起拖欠原告租金至今，期间原告于2018年5月向番禺区人民法院提起诉讼[案号（2018）粤0113民初4747号]，该生效判决确认被告拖欠原告自2018年4月12日至2018年8月11日的租金175687.92元及违约金，但被告拒不履行。现被告拖欠原告自2018年8月12日起至2019年2月28日止的租金309798.58元，以及原告垫付水电、污水处理等费用5519.95元，被告应予返还。因被告签订租期长，原告给予其两个月免租期，现双方的租赁关系因被告原因仅存续6个月，给原告造成损失，被告应赔偿原告免租期的损失。因被告长期拖欠租金，原告于2018年12月11日向被告发出《催告及解除合同通知书》，明确要求被告自收到通知书之日起十日内支付拖欠的租金及违约金，逾期支付的，自逾期之日起解除双方签订的《租赁合同》。被告收到原告的《催告及解除合同通知书》后，仍未按催告限期支付租金。经原告多次催促，被告于2019年2月28日将涉案房屋交回原告使用。原告认为被告的行为严重损害了原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告云聚鲜公司无答辩，亦未在举证期内提供相应证据。陈平章围绕诉讼请求依法提交了《租赁合同》、《房屋租赁登记备案证明》、《变更房屋租赁合同申请表》、《广州市不动产登记查册表》、《广东增值税电子普通发票》、《广东省行政事业性收费统一票据》、《确认书》等证据，并出示了相关证据原件。云聚鲜公司经本院合法传唤无正当理由拒不应诉，视为其放弃对陈平章提供的证据及陈述的事实进行质证和抗辩的权利，在云聚鲜公司未提交相反证据的情况下，本院对陈平章提供的证据的真实性予以确认并在卷佐证：涉案物业位于广州市番禺区市桥街东环路156号，建筑面积1912.10平方米，权属人登记为陈平章。2017年6月9日，陈平章（甲方、出租方）与练正国（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将涉案物业1至5层（不包括楼顶和天台，乙方可以使用必须得到甲方同意）及楼内设备设施出租给乙方及拟注册登记的云聚鲜公司作为办公、工厂使用，楼内设备设施、装修等如需更换，维修所需费用由乙方负责；租赁期共5年，自2017年8月12日起至2022年8月11日止；签订合同当天，由甲方缴纳保证金150000元，并缴纳第一个月租金38000元，不含水电、电梯维护和房屋租赁税等杂费，房屋租赁税由乙方交纳并由税务局开具发票；合同期满，乙方付清各项费用，并由甲方验收楼宇，在没有损坏的前提下，甲方在15天内将保证金退回给乙方，保证金不计利息；2017年8月12日至2018年8月11日月租金标准为38000元，2018年8月12日至2019年8月11日月租金标准为41040元；每月租金按月缴纳，乙方必须在当月5日前交纳；乙方不按时交付租金，除须补交外，每逾期一天，按所欠租金的1%向甲方交付违约金，逾期超过30天作违约处理，甲方有权终止合同收回房屋，乙方所交保证金不退回；租赁期间,甲方中途无故收回房屋或解除合同作违约处理,应双倍返还保证金给乙方;等等。2017年6月19日,陈平章与练正国就上述租赁合同办理了房屋租赁合同备案登记，该备案登记备注了租赁期限及月租金金额，其中显示2017年6月13日至2017年8月11日期间的月租金为0元，2017年8月12日至2018年8月11日的月租金38000元。2017年8月21日，陈平章同意上述合同的承租人由练正国变更为云聚鲜公司。陈平章确认云聚鲜公司已实际支付保证金15万元。因云聚鲜公司自2018年4月开始未依约支付租金，2018年5月23日，陈平章向本院起诉云聚鲜公司租赁合同纠纷一案[案号：（2018）粤0113民初4747号]，本院于2018年9月28日作出（2018）粤0113民初4747号民事判决，判决云聚鲜公司向陈平章支付2018年4月12日至2018年8月11日的租金175687.92元、违约金及补偿电梯费20000元。云聚鲜公司在该案庭审中自认拖欠租金的原因是股东发生重大变更、股东撤资导致公司发生重大经济问题。2019年2月28日，陈平章（甲方）与云聚鲜公司（乙方）出具《确认书》，双方确认于2019年2月28日将涉案房屋交回甲方管理。双方确认于2017年6月9日签订的《租赁合同》同时解除，乙方所拖欠的租金，另行协商或诉讼解决。本次诉讼中，陈平章提供的广东增值税电子普通发票、广东省行政事业性收费统一票据显示，陈平章已代为支付2018年8月的水费及违约金70.15元、2018年9月的水费及违约金72.32元、2018年10月的水费及违约金68.17元、2018年11月的水费及违约金67.20元、2018年12月的水费及违约金66.20元、2019年1月的水费及违约金68.16元、2019年2月的水费73.5元、2019年3月的水费35.28元，共计520.98元；2019年2月26日之前的电费2844.72元，2019年3月12日之前的电费1545.77元；2019年2月25日之前的污水处理费274.14元。本院认为：陈平章与练正国就涉案物业签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。租赁期间，经出租人陈平章同意，承租人变更为云聚鲜公司，练正国的权利义务由云聚鲜公司承接，上述《租赁合同》依法对陈平章、云聚鲜公司具有约束力。2019年2月28日，陈平章与云聚鲜公司出具《确认书》，双方确认于2019年2月28日将涉案房屋交回陈平章管理，于2017年6月9日签订的《租赁合同》同时解除。因当事人均同意解除合同且已交还租赁物，故本院确认双方签订的《租赁合同》于2019年2月28日解除。云聚鲜公司自2018年4月起拖欠租金，陈平章就云聚鲜公司自2018年4月12日至2018年8月11日拖欠的租金向本院提起诉讼[（2018）粤0113民初4747号案件]获得支持，现陈平章主张自2018年8月12日至合同解除日2019年2月28日期间的租金（含税费）309798.58元，但陈平章未能提供证据证明该期间的税金金额及其已缴纳租金的税金,故对陈平章主张的月租金金额，本院仅支持合同约定的月租金标准41040元，超出部分金额不予支持，则云聚鲜公司应向陈平章支付租金共271157元（41040元×6个月+41040元/28天×17天）。双方既已确定合同解除日，故云聚鲜公司应自合同解除日次日起支付上述租金，逾期支付的，应当按照中国人民银行同期同类贷款利率的基准利率支付迟延租金的利息至实际清偿之日。陈平章提供票据显示其已代云聚鲜公司支付2019年2月28日之前产生的水费、电费、污水处理费等费用共3604.56元，故对陈平章要求云聚鲜公司上述费用及自2019年3月1日起的利息损失（利息损失以3604.56元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至付清为止），本院予以支持。票据显示2019年3月的水费35.28元、电费1545.77元，为云聚鲜公司交还租赁物之后所产生，陈平章要求云聚鲜公司支付，理据不足，本院不予支持。关于《租赁合同》解除的归责问题。合同约定承租人不按时交付租金超过30天作违约处理，出租方有权终止合同收回房屋，承租人所交保证金不退回。云聚鲜公司因自身原因自2018年4月起拖欠租金远超30日，已构成根本违约，陈平章主张因云聚鲜公司违约导致双方解除合同，没收保证金150000元，符合合同约定，本院予以支持。关于陈平章主张云聚鲜公司逾期支付2018年8月12日至合同解除日2019年2月28日期间的租金的违约金，因本院已支持陈平章没收云聚鲜公司支付的保证金150000元，足以弥补云聚鲜公司迟延支付合同期内逾期支付租金的违约金损失，故对于陈平章该项主张，本院不予支持。根据陈平章、云聚鲜公司于2017年6月19日填报的房屋租赁合同备案登记表显示，租赁期限自2017年6月13日至2017年8月11日期间的月租金为0元，2017年8月12日至2018年8月11日的月租金为38000元，陈平章以此主张2017年6月13日至2017年8月11日期间为免租期，本院予以采信。因该免租期的优惠对应于合同整个租期5年，现因云聚鲜公司根本违约导致合同于2019年2月28日解除，已履行部分期限对应的优惠无需补偿，未履行部分期限相对应的优惠应予以补偿，结合首月月租金标准38000元，本院酌情支持免租期租金损失53200元；超出部分，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告广州云聚鲜智能科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈平章支付租金271157元及利息（自2019年3月1日起，以271157元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款的基准利率计至实际清偿之日止）；二、被告广州云聚鲜智能科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈平章支付免租期内的租金损失53200元；三、被告广州云聚鲜智能科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈平章支付拖欠的水费、电费、污水处理费共计3604.56元及自2019年3月1日起的利息损失（利息损失以3604.56元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至付清为止）；四、驳回原告陈平章的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7695元，由原告陈平章负担1776元，被告广州云聚鲜智能科技有限公司负担5919元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  蔡  审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  蔡智珊人民陪审员  李兆乾二〇一九年十一月十五日书 记 员  陈 冬