北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初30246号原告：北京开兴义物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区天坛路55号401室。法定代表人：郑延辉，董事长。委托诉讼代理人：李倩倩，北京鹏凯律师事务所律师。被告:高振德，男，1970年3月20日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：宋娜，北京市隆安律师事务所律师。原告北京开兴义物业管理有限责任公司(以下简称开兴义物业)与被告高振德房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告开兴义物业的委托诉讼代理人李倩倩，被告高振德及其委托诉讼代理人宋娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开兴义物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2000年4月至2001年12月拖欠的房租1396．08元、2002年1月至2019年4月拖欠的房租24100．96元、2001年1月至2003年5月拖欠的清洁卫生费58元、2003年6月至2019年4月拖欠的清洁卫生费764元；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：被告高振德于1997年开始在开兴义物业管辖的南苑北里二区10号楼2单元***室居住。自2000年4月至2019年4月共拖欠房租计25497．04元，清洁卫生费计822元，共计26319．04元。被告的行为已构成实质违约。为维护原告合法权益，故起诉至法院。被告高振德辩称：不同意原告的诉讼请求。本案中开兴义物业不是适格的原告，原告不是公有住宅的出租方，其不是本案涉案房屋的产权人，没有与被告有租赁关系，根据法律规定合同是有相对性的，原告不具有主体资格，无权起诉被告交纳房屋费用。本案的诉讼时效已经过了，在此之前原告没有向被告催交房费，导致被告损失扩大，已经过诉讼时效部分被告不应承担。本案产权单位未按当初规划图进行小区建设，擅自将垃圾站建在被告房下，导致扰民、污染环境等导致被告房屋因垃圾站的原因房屋贬值，对被告有所影响。因此被告不同意交纳房费和卫生费，本案产权单位已经被注销，并经被告查证产权单位自身的资格不全，也并未取得本案涉案的产权证，其没有权利收取本案涉诉房屋的费用。被告不同意支付原告的诉讼请求中的所有费用，请法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求提交了证据，本院当庭对证据进行了审核，对原告提交的租赁合同、授权委托书、委托合同、名称变更通知、催费公告、通知及被告提交的规划图、产权登记说明、光盘、照片、网页截图予以确认，并在卷佐证。本院经审理认定如下事实:1997年3月14日，北京市崇文区城市建设开发公司房产管理服务站与高振德签订公有住宅租赁合同，由高振德承租北京市丰台区南苑北里二区10楼2门***室（以下简称***室），该房屋总使用面积39．16平方米。2000年10月28日，北京市崇文开兴房产管理服务公司、北京市崇文区城市建设开发公司与开兴义物业签订委托合同，委托开兴义物业负责南苑段的全部收费工作，清理债权债务工作。2000年10月30日，北京市崇文区城市建设开发公司出具授权委托书，载明：兹委托开兴义物业，全面管理属于北京市崇文区城市建设开发公司产权的原北京市崇文开兴房产管理服务公司南苑段所管辖的全部房产，并享有北京市祟文区城市建设开发公司与其他单位所签委托代管协议中的全部权利。代为管理房屋的一般维修；小区的服务；房租及供暖费（含原北京市崇文开兴房产管理服务公司、北京市崇文城市建设开发公司房产管理服务站存续期间承租人所欠房租、供暖费）的收缴；清理债权债务；以开兴义物业的名义独立起诉、应诉。2010年9月19日，北京市崇文区城市建设开发公司变更名称为北京正阳恒瑞置业公司。2012年7月1日，北京正阳恒瑞置业公司出具《授权委托书》，载明：兹委托开兴义物业，全面管理属于北京正阳恒瑞置业公司产权的位于丰台区和义东里、和义西里、南苑北里、新华里、大兴区旧宫、朝阳区潘家园东里、华威西里、松榆西里小区的住宅房屋及设备，代为管理房屋的一般维修、小区的物业服务、房租及供暖费（含原北京市崇文开兴房产管理服务公司、北京市崇文城市建设开发公司房产管理服务站存续期间承租人所欠房租、供暖费）的收缴，清理债权债务，以开兴义物业的名义独立起诉、应诉。本协议有效期为五年，自2012年7月1日至2017年6月30日。于2000年10月30日签订的授权委托书自本授权委托书签发之日起效力终止。2017年7月1日，北京正阳恒瑞置业公司出具《授权委托书》，载明：兹委托开兴义物业，全面管理属于北京正阳恒瑞置业公司产权的位于丰台区和义东里一二六区、和义西里二区、南苑北里一二三区、新华里小区、大兴区清和园小区、清欣园小区、清乐园小区、清逸园小区、旧宫西里38号楼、旧宫西路2号楼、朝阳区潘家园东里小区、华威西里小区、松榆西里小区、弘善家园A、B、D、E、F、M组团的住宅房屋及设备，代为管理房屋的一般维修、小区的物业服务、房租及供暖费（含原北京市崇文开兴房产管理服务公司、北京市崇文区城市建设开发公司房产管理服务站存续期间承租人所欠房租、供暖费）的收缴，清理债权债务，以开兴义物业的名义独立起诉、应诉。本协议有效期为五年，自2017年7月1日至2022年6月30日。庭审中，高振德认为开兴义物业并非系本案适格的原告，称涉案房屋楼前未按规划图建设垃圾楼，严重干扰其正常生活。开兴义物业提交催费公告，高振德不予认可。本院认为，公民、法人的合法权益依法受法律保护。高振德居住于***室，系该房屋的承租人，应交纳相应费用。开兴义物业接受北京市崇文区城市建设开发公司（后变更名称为北京正阳恒瑞置业公司）的委托，可以以其名义独立起诉、应诉，包括但不限于收取房租，故开兴义物业系本案适格的原告，其主张高振德支付拖欠房租及卫生费的诉讼请求，本院予以支持。高振德称垃圾楼所建位置不合规且因噪音等问题造成扰民，本院认为垃圾楼位置的规划问题与本案并非同一法律关系，对于垃圾站所产生的噪音等问题，有关部门已进行答复，若高振德认为该行为构成侵权，应另案解决。依据法律规定，下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”开兴义物业与高振德间的《租赁合同》约定房租应按月交纳。现高振德称开兴义物业从未向其催收过房租及卫生费，开兴义物业提交照片予以证明，但从照片中确无法看出催费公告张贴于何处，且催费公告亦非针对高振德个人做出，故无法认定为开兴义物业向高振德主张过权利，此时2016年9月及之前的房租及卫生费的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法通则》的规定为一年，2016年10月及之后的房租及卫生费的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法总则》的规定为三年，高振德所欠房租中2016年9月及之前房租及卫生费的请求权的诉讼时效已经届满，归于自然债权，本院对开兴义物业的诉讼请求中要求高振德支付2016年10月至2019年4月期间的房租及卫生费的部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条规定，判决如下：一、被告高振德于本判决生效后七日内给付原告北京开兴义物业管理有限责任公司二○一六年十月至二○一九年四月的房租3591．97元及清洁卫生费124元；二、驳回北京开兴义物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费229元，由原告北京开兴义物业管理有限责任公司负担197元（已交纳），由被告高振德负担32元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李异二〇一九年十一月十五日书记员  祁蕾