江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1322民初12583号 原告：杨海涛，男,1975年9月1日出生，沭阳县人，居民，住江苏省南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：刘绍康，江苏德沛律师事务所律师。 被告：沭阳雨润中央购物广场有限公司，统一社会信用代码91321322084435190M，住所地沭阳县人民路中路33号。 法定代表人：徐瓯，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：孙亚克，江苏通达声远律师事务所律师。 原告杨海涛与被告沭阳雨润中央购物广场有限公司（下简称“雨润公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后,依法适用简易程序于2019年9月10日公开开庭进行了审理。原告杨海涛及其委托诉讼代理人刘绍康、被告雨润公司委托诉讼代理人孙亚克均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨海涛向本院提出诉讼请求：1、撤销原、被告之间关于沭阳雨润广场5#-B106号商铺购房协议；2、判令被告退还购房款620000元，赔偿损失8000元，并支付资金占用费（以620000元为基数，自2018年5月31日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）。事实和理由：2018年5月1日，原告到被告售楼处询问有关售楼情况，被告的工作人员承诺：所有在售商铺，被告返租，租期10年，每年租金为购房总价款的8%，先付三年的房租，三年后再续租；所有在售商铺得房率在50%以上。经被告销售人员介绍，原告决定购买被告沭阳雨润广场的外街地下5#-B106号商铺。据被告销售报表显示，涉案商铺单价18300元/平方米，商铺建筑面积90.11平方，总价1649013元。双方约定涉案商铺按总价的九八折出售给原告，折后价1616032.74元，除去返还前三年房租323206.54元（1649013元×0.98×20%），应付房款1392826.2元，再扣除60000元团购费（原告以20000元从被告处购得，20000元抵60000元），因经熟人介绍被告同意再优惠12826.2元，实际应交款1220000元（含20000元团购费），应付首付620000元，剩余600000元房款由被告负责为原告办理银行按揭贷款。原、被告协商好后（但未签订书面购房合同），原告于当日向被告支付50000元押金，至2018年5月30日原告交齐620000元首付款。2019年3月6日，被告销售人员搞合资原告可以签订书面购房合同，并通过微信方式将书面购房合同发送给原告，原告才发现所购商铺与被告宣传相差甚远，被告欺骗原告。首先，被告宣传得房率在50%以上，而合同载明的建筑面积90.11平方米，套内面积为36.12平方米，得房率仅为40%；其次，宣传房屋总价款为1649013元，实际成交价为1543206.54元（含20000元团购费），合同载明房屋总价仅有1200000元（不含团购费），三年房租323206.54元既不计入总价，也不支付给原告。原告认为被告在销售案涉商铺过程中对原告构成欺诈，有权要求撤销双方的买卖协议，要求被告退还已付购房款，赔偿损失。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 被告雨润公司辩称：1、对原告购买被告开发的沭阳雨润广场外街地下5#-B106室商铺无异议,但被告不同意解除商品房买卖合同。2、房屋的总价款为1200000元，该价款是优惠价且经双方协商一致，原告已付房款为600000元，并非620000元。3、被告从未宣传、承诺房屋的得房率在50%以上。原告在申请备案时已经知晓房屋的备案价格为1200000元、套内面积为36.12㎡、公摊面积为53.99㎡，并未提出异议。被告不存在欺诈的行为，原告无权要求解除合同。 本案经审理查明如下事实：2018年5月29日，原告认购沭阳中央城市广场5号B106商铺，并与被告签订沭阳中央城市广场认购协议书（商铺），约定建筑面积90.11㎡，房屋总价1649139元，定金250000元。认购书同时备注：“该房源为十年委托经营模式销售，优惠后总价为1200000元，首付6月3日前付清，如逾期所有优惠取消，房源对外销售。”当日，原告向案外人上海明基房地产经济有限公司南通分公司支付团购费20000元，向被告支付购房定金250000元。次日，原告支付房款350000元。 2018年6月16日，为了办理商品房买卖合同备案手续，原、被告共同签署《合同备案申请单》，内容为：“客户：杨海涛，身份证号码，小区名称：沭阳雨润广场，房号：5#-B106，建筑面积：90.11（套内面积36.12，分摊面积53.99），单价13317.06，总价1200000，首付600000，房屋交付时间：2018.6.30，现在购买该商品房的买卖合同各项条款已事先确认，无异议，申请以本人姓名备案。开发公司承诺无矛盾纠纷。开发企业签名：沭阳雨润中央购物广场有限公司（加盖印章），客户确认：杨海涛（签名）”。 2019年3月6日，被告公司销售人员李某通知原告签署取得合同备案号的商品房买卖合同，并将合同条款拍摄照片通过微信告知原告。同年3月18日，原告至被告售楼处，对合同约定的公摊比例、总价款等条款提出异议，被告销售人员李某认可曾表示50%左右的公摊比例。 另查明，被告沭阳雨润中央购物广场委托上海明基房地产经济有限公司南通分公司销售悠沃时尚街区商铺。根据售楼部公示栏处显示，该商铺面积为90.11平方米，单价18301元每平方，总价款1649139元。该商铺采用委托经营模式，前三年一次性返还20%总价款租金，后七年每年8%稳定回报。 本案的争议焦点为：被告在案涉房屋销售过程中是否存在欺诈行为。原告主张被告两个销售行为存在欺诈：其一，被告销售人员承诺得房率在50%，而实际得房率为42%；其二，被告未将三年房租金额纳入申请备案的商品房买卖合同的房屋总价款。 本院认为，欺诈行为是一方当事人故意告知对方虚假情况或故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示从而订立合同，未损害国家利益和社会公共利益的，为可撤销合同，受欺诈人可以依法行使撤销权，维护自己的合法权益。本案中，认购协议书中关于套内面积与公摊面积未作明确约定，而销售人员曾承诺得房率在50%左右，但被告已经在《合同备案申请单》中对案涉房屋的面积、套内面积、公摊面积向原告明示，且原告已经签字确认，被告不构成欺诈。原告称合同备案申请单是在被告欺骗的情况下签字的，但并未提供证据加以证明，本院依法不予采信。关于购房款总价款问题，认购协议书载明房屋总价为1649439元，扣除团购价、折扣、优惠、三年租金等费用后原告实际支付价款为1200000元，首付款600000元，双方对原告实际支付的费用并无争议，争议点在于三年的租金应否纳入购房总房款中，被告并无故意提供虚假情况或者隐瞒真实情况，不构成欺诈。至于争议的三年租金是否应该计入购房总价，双方可以进一步协商解决，协商不成，原告可另案主张权益，但据此要求撤销案涉房屋买卖协议的诉请，不能得到支持。 综上，原、被告之间的认购协议书载明房号、面积、价款等商品房买卖合同的主要内容，备案申请书对房屋套内面积、公摊面积进行了明确，并且被告已经收取了购房款600000元，案涉的商品房买卖合同已经成立，且为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 驳回原告杨海涛的诉讼请求。 案件受理费16063元，减半收取8032元，由原告杨海涛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费16063元。 审 判 员 于在会 二〇一九年十一月二十日 法官助理 胡潇潇 书 记 员 孙千千 书 记 员 孙嘉璐 附法条链接 《中华人民共和国合同法》 第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； （二）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。