苏州市吴中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0506民初5798号 原告：陆静伟，男，1976年3月3日生，汉族，住苏州市吴中区。 原告：陆语韵，女，2000年6月27日生，汉族，住苏州市吴中区。 上列两原告共同委托诉讼代理人：陆振华、孙海洋，江苏蓝之天律师事务所律师。 被告：曹惠洪，男，1964年12月8日生，汉族，住张家港市。 委托诉讼代理人：金明，江苏姑苏律师事务所律师。 原告陆静伟、陆语韵与被告曹惠洪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理，依法由审判员王辉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陆静伟及其与陆语韵共同委托诉讼代理人陆振华，被告曹惠洪及其委托诉讼代理人金明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陆静伟、陆语韵向本院提出诉讼请求：继续履行天邻湖景XXX幢房屋买卖合同，要求被告协助办理过户手续，赔偿违约金200000元。事实和理由：2019年3月19日，其与被告通过房产中介签订合同，购买被告所有的天邻湖景别墅XXX幢房屋，价款7060000元，合同订立当日支付定金200000元，2019年6月10日前支付3120000元，剩余款项申请银行贷款，被告收到房款后，应协助办理过户手续。后其依约支付定金200000元，并要求被告按照交易流程履行义务，但被告以贷款方式不合法为由单方面解除合同。在其已明确如贷款无法发放，可另行筹措资金全额付款的情况下，被告仍不予配合，属于违约。庭审中，原告表示，经查询，该房屋已再次交易，转移登记至他人名下，买卖合同无法履行，故于2019年7月18日庭审过程中变更诉讼请求要求解除涉案合同，判令被告退还定金200000元，承担律师费60000元，并赔偿损失暂定1000000元（具体以房屋差价为准）。评估后，原告明确要求被告赔偿差价损失458696元。 被告曹惠洪辩称，因资金紧缺，才低价出售涉案房屋。买卖合同内容存在违法情形，原告通过做高房价骗取银行贷款，违反相关法律法规，涉嫌骗取贷款罪。签订合同时，其未对合同条款充分理解，后拿给朋友看，才知道其中利害关系。如配合骗取贷款，可能构成共同犯罪。该合同以合法形式掩盖非法目的，存在严重危害。陆语韵作为买受人、主贷人，但仍为在读学生，无银行交易流水进行贷款审批。陆静伟作为教师，工资固定，其已询问金融机构工作人员，以两人收入及还款能力，无法办理贷款，但中介表示可通过非正常手段为原告申请贷款，无法确定是否想要骗取贷款或能否实际取得贷款。原告及中介均清楚其给予售房拿到钱款，并承诺会让其尽快拿钱，但相关行为无法令人信服。 为避免损失，其才终止合同。原告在聊天记录中对能否取得银行贷款同样无法确定，履行条款一再变更，其在未全面了解相应条款的情形下签订合同。原告的实际行为表明贷款无法在承诺时间完成，其不同意调整合同内容，才行使不安抗辩权解除合同。买卖合同未约定赔偿房屋差价及律师费，不应由其承担。该房屋以7300000元价格再次出售，无需对价格予以评估，其不存在违约行为。对于定金，其于2019年4月已通知原告解除合同，但原告仍坚持交易，仅同意退还100000元，应驳回原告其他诉讼请求。 经审理查明，2019年3月19日，原告（乙方）与被告（甲方）签订吉信地产居间买卖合同，约定甲方将苏州市吴中区甪直镇天邻湖景别墅XXX幢房屋及国有土地使用权出售给乙方，建筑面积400.25㎡，土地面积861.80㎡，该房屋系毛坯房；双方经协商，在平等、自愿基础上，同意成交价格7060000元，如因甲、乙要求，备案价与实际成交价不同，以本合同为准；乙方于2019年3月19日付定金200000元，于2019年6月10日前办理资金托管手续，备案价格7800000元，乙方存入资金托管账户3120000元，并在资金托管办理当日的三个工作日内，备齐所有资料去银行进行贷款审核，贷款金额4680000元，由银行放款至房产交易中心资金托管账户；在全款到账后，双方须在预约时间办理交税及过户手续，乙方在过户当日缴纳各项税费，并在房管局办好的10个工作日内进行取款、取证手续，甲方收到全款后支付乙方940000元；签订合同后，如中途违约，应书面通知守约方、中介方。如乙方违约，已付款作为违约金，如甲方悔约，自悔约之日起三日内赔付双倍定金；甲方拿到全款、乙方拿到产证的十天内办理交接手续。两原告及被告在合同底页签名确认，中介方为昆山市XX房产咨询有限公司甪直分公司，经办人：杨某某。同日，被告作为收款人向原告出具收条，确认“今收到陆静伟购买苏州市甪直镇天邻湖景XXX幢房屋购房款定金人民币：￥200000元整，（人民币大写：贰拾万元整）”。2019年4月13日，杨某某向被告发送通知，要求“产权人曹惠洪及买方陆静伟、陆语涵于2019年6月10日早上九点到贵公司甪直镇晓南路196号-111号，共同前往房管局部门办理资金托管手续”。 被告对上述买卖合同、收条、通知真实性无异议，但认为该合同违反法律规定，属于扫黑除恶打击项目，备案价高于成交价，其取得全款后需要退还原告940000元，该条款是骗取银行贷款，如其按约将款项返还原告，为共同犯罪嫌疑人；签订合同时，不清楚该情况，经朋友释明，其意识到该条款严重性，中介提出做高评估价格，原告是受益人，应是双方恶意串通所为，原告支付首付款后，身边资金不足，才想套取贷款存放在身边；收条确由其出具，已收到定金200000元，涉案房屋仍为毛坯状态，未装修改造；在对合同提出质疑后，其仍想履行合同，于4月12日通知原告、中介办理资金托管，并商议贷款实际能否办理，其提出合同违法，要求原告签字承诺贷款材料真实，但原告不同意，中介于4月13日就向其发出通知，要按合同约定办理，将托管日期明确为6月10日，但合同仅写明6月10日前，其要求4月12日办理，未违反合同约定。 对于合同备案价与成交价的差异，原告表示，被告急于出售房屋，其手中资金有限，中介提出可做高备案价格，贷款审批下来后再退还部分款项，被告已同意，其觉得能获取较多贷款，就予以同意，双方才签订合同；因陆语韵系首套房屋，首付款为40%，实际其银行流水并无问题，其已明确告知被告如贷款存在问题，可全款购买；如合同正常履行，其会以家庭为单位申请贷款，陆静伟配偶也会参与进来，前期与银行沟通，陆静伟作为教师，信用较好，配偶有稳定工作，贷款没有问题，并且3000000元以下的贷款无需流水材料；被告于4月12日要求商量合同后续履行情况，其未前往，后中介说被告的要求是错误的；签订合同时，其从未向被告承诺取得购房款的时间，就是要求按合同履行，后被告提出争取45天取得贷款，其觉得45天不够，说55天可以办好，如无法办理就全款购买，但被告未同意。 就此，被告称，签订合同时，原告没钱，必须从银行套取款项后归还贷款，还提出支付30%首付款，但中介说必须要40%，陆语韵为首次购房，首付款才能40%，陆语韵要作为主贷人，其当时不清楚，才选择相信原告及中介；签完合同后，中介提过要给陆语韵制作假的银行流水，具体如何操作，其并不清楚，中介还说教师职务贷款没有问题，后其表示质疑，中介说还要给原告作假的银行流水，并要原告将其他房屋做高档住宅的租金证明，其才认为银行贷款会出现问题，提出解除合同；原告从未提出55天办好贷款，在发出解除通知后，原告才说如贷款无法办理，就全款购买；中介承诺45个工作日取得贷款，但未写入合同，其当时对房屋交易流程不了解，要求6月底前拿到钱款，后朋友看过合同，说按照该合同，要到8、9月份才能拿钱，其找中介提出异议，还到住建部门投诉备案价与成交价不符，属于违规操作；后来，与陆静伟沟通，要求原告及中介承诺自6月10日起，45个工作日内取得全款，但原告及中介均不愿意进行承诺。 为证明被告违约情况，原告提供以下证据： 1、陆静伟与曹惠洪聊天记录，陆静伟于4月19日联系被告，告知“按照合同流程，中介备案需要您提供本人身份证、户口本、房产证（不动产证）、物业费发票等，望您尽快为中介提供上述材料，以免影响房屋正常交易流程”，被告回复“收到。陆老师那今晚6点半在中介公司面谈”；被告于4月22日通知陆静伟，“我们于2019年3月19日签订的房屋买卖合同约定合同价为人民币706万元，但备案价格人民币780万元，银行融资468万元，该约定违反法律规定，另根据你们俩的收入及还款能力，经预测无法正常获取银行授信468万元。为了避免你方不必要的损失，特此通知与你解除合同”，陆静伟表示“本人不同意解除合同……资金托管后，余款我将结合我个人情况，通过贷款等合法途径筹集……”，被告说到“本人已按照双方签订的合同今天通知贵方及中介解除双方之间的合同……”。 陆静伟于4月23日、4月28日联系被告，明确不同意解除合同，并一再催促被告提供备案材料。被告于4月28日称，“……我已在2019年4月22日通过信息告知贵方解除合同，具体理由在信息中均已告知……”，陆静伟当即表示“本人再次明确不同意解除合同”；后陆静伟多次联系被告，要求被告提供备案所需材料，被告于5月17日表示，“……合同价与备案价严重不符是阴阳合同，法律禁止该行为。中介承诺你做假流水骗取贷款是犯罪行为……”，于6月10日表示“不是我不配合而是合同违规违法”，原告回复“按合法程序走，若银行无法贷款，将通过合法途径筹款，全款购买”，但被告坚持认为，陆静伟串通中介骗取贷款，会构成刑事犯罪。陆静伟则回复，其同样是在未充分了解厉害关系的情况下签订合同，但购房意图坚定，可在合法前提下贷款，如银行不予贷款，将全款购买。 2、中介与曹惠洪聊天记录，被告于4月1日索要陆静伟电话。中介于4月24日催促被告提供户口本、身份证、房产证等，进行备案网签，后被告将解除通知的短信发送给该名中介；中介于4月28日联系被告，“陆老师钱已经到位了，您可以提供下材料准备做网签了”，被告表示“我已经告诉他了，合同解除”；被告于5月11日对中介说“……备案价严重不符属阴阳合同。还要做假流水属于骗贷……”，中介回复“客户这边可以一次性付清的，这边签了合同您不能一房两卖的”。 3、定金协议书、存量房买卖合同，系陆静伟于2019年3月22日与案外人黄某签订定金协议书，将苏州工业园区东湖林语小区XX幢XX室予以出售，价款3300000元，双方于3月23日签订存量房买卖合同。原告表示，为准备资金履行与被告的购房合同，其将东湖林语房屋卖给他人，并已足额取得3120000元以上的款项，有能力履行合同。 4、账户交易明细，显示原告于3月22日收到20000元，于3月23日收到东湖林语购房定金80000元，于6月6日收到苏州工业园区房地产交易管理中心支付的3191268.26元。 5、不动产登记联、不动产登记簿查询记录，涉案房屋于2019年6月24日登记至案外人顾婷、汪明亮名下，签约日期2019年5月15日，成交价7300000元。 针对上述证据，被告对两份聊天记录真实性均无异议，认为因合同违法及原告无贷款能力，为避免产生不必要损失，其才于4月22日通知原告解除合同，并告知原告继续履行合同的危害，但原告未能意识到骗取贷款的严重程度，聊天记录的中介名为王某，其已将解除合同情况发送给王某；对定金协议书、存量房买卖合同、账户交易明细真实性无异议，均与本案无关；对房屋登记情况无异议，其于5月15日将房屋以全款方式出售给他人，6月24日已办理过户手续；签订合同后约10天，其就向中介提出备案价过高及原告贷款能力问题，并要求原告及中介确保其能在6月10日后45个工作日内拿到全部购房款，但中介表示，银行行长都无法承诺放贷时间，具体要看银行政策；签订合同时，中介答应过其能在45个工作日取得房款，但未写入合同，后拒绝作出承诺，其提出收款太慢，时间难以保证，愿意赔偿原告200000元，但原告要求465000元，其未同意；4月19日，其与原告协商，要求原告保证贷款资料真实，但原告不能作出承诺，其才于4月22日通知解除合同，后于4月底联系原告，如全款购买，可马上交易，但原告并未接受。 对此，原告表示，被告解除合同的理由不能成立，中介提出备案价与成交价可以不符，其当时不太了解合法性问题，被告提出异议后，其表示可以办理合法贷款；与银行进行过沟通，其贷款能力没有问题，被告从未说过如能全款，马上交易；与被告签订合同后，为确保可以履行，其将东湖林语房屋以较低市场价出售，后被告提出解除合同，其要求退还定金，并赔偿400000元，但被告未同意；被告确实提过希望45个工作日内银行贷款到位，但该时间有压力，其同意55个工作日完成，如贷款最终未能发放，其仍可以全款购房；被告解约后，其坚持要求履行合同，即便存在价格不符情况，购房意愿并未改变，并不存在与中介串通或欺诈被告的情况。 关于差价损失，原告表示，因被告已将房屋出售，购房目的不能实现，买卖合同无法履行，要求被告赔偿损失；为履行合同，其将东湖林语房屋出售，如再购回该房屋，成本可能会高于天邻湖景房屋价差，申请对两套房屋现值均予以评估，按较高差价确定损失。被告则称，如认定其违约，应按合同约定处理，不能支持差价赔偿，东湖林语房屋评估价格并无参考价值，其于4月22日解除合同，原告应及时止损，原告与中介串通欺骗其签订合同，应由原告自行承担损失，其未履行合同是阻止犯罪。 审理中，依原告申请，本院委托苏州市安嘉禾土地房地产资产评估有限公司（以下简称为安嘉禾公司）对东湖林语花园XX幢XX室及天邻湖景别墅XXX幢房地产市场价值进行评估，价值时间为原告申请之日即2019年7月18日。安嘉禾公司于2019年8月30日作出估价报告，确定东湖林语房屋价值3619442元，天邻湖景房屋价值7518696元。为此，原告支出评估费58695元。原告对评估报告无异议，以此确定主张房屋差价损失458696元。被告认为，其于4月22日已通知原告解除合同，如有异议，可通过司法途径处理，价值时点应为4月22日；退一步讲，合同约定过户时间为6月10日，其已多次表示不再履行合同，原告应该知道其不会再配合办理手续，如尽快起诉，差价损失有限，但原告至6月底进行诉讼，导致损失扩大；东湖林语房屋与本案无关，评估费应由原告自行承担。 另，原告与江苏蓝之天律师事务所签订聘请律师合同，就本案需支付律师费60000元，并已开具相应金额的律师费发票。被告认为，未提供付款凭证，且买卖合同对律师费未作约定，其不应承担。 以上事实，由原告提供的买卖合同、收条、通知、聊天记录、定金协议书、存量房买卖合同、账户交易明细、不动产登记查询材料、聘请律师合同、发票及当事人陈述、估价报告、评估费发票予以证实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的买卖合同已明确约定房屋坐落、实际成交价格、付款方式、交房时间等，具备房屋交易的主要内容，系双方真实意思表示，应为合法有效。但是，其中关于备案价条款，目的在于获取更多的银行贷款，以房屋交易的合法方式掩盖骗取贷款的真实意图，应为无效。合同部分无效，并不影响其他部分的效力。从合同实际履行情况看，双方尚未办理网签手续，并申请贷款。在被告对备案价提出质疑后，原告已多次表示可按合法程序进行贷款，如贷款不能办理，同意全款购买。可见，原告已同意将备案价调整为按实际成交价履行合同，买卖合同具备继续履行的可能。被告主张中介与原告存在串通损害，并无证据，被告仍应按约履行合同有效部分的对应义务。 被告于双方就备案价达成合意时未提出异议，并签字确认，主观上明知或应知该条款内容。该合同尚未申请贷款，被告就已自行判断原告并无贷款能力，缺乏事实依据，并不符合不安抗辩权的适用条件。被告以合同违规违法、原告贷款能力不足要求解除合同的理由无法成立。从聊天记录看，原告从未同意解除合同，而是多次催促被告履行义务，双方就此未能协商一致，被告发出的解除通知并未产生法律效力。原告提出按合法程序贷款，甚至可以全款购买后，被告在原合同尚未解除的情况下将房屋再次出售，构成违约。该房屋已登记至他人名下，原、被告签订的买卖合同已不能实现合同目的。原告要求解除该合同，合法有据，予以支持，解除时间以原告变更诉讼请求之日即2019年7月18日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行。原告已支付的200000元定金，被告应予退还。 因被告违约导致买卖合同未能履行，原告购房目的落空，有权要求被告赔偿差价损失。原告于2019年7月18日提出解除合同，申请对房屋价格进行评估，以该日作为价值时点，并无不当。经评估，涉案房屋价值7518696元，与该合同实际成交价差额为458696元。原告要求被告进行赔偿，符合法律规定，予以支持。就评估费58695元，原告自行决定同时对两套房屋价值做出评估，但无法确定东湖林语房屋价值与本案存在直接关联，该部分评估费应由原告自行承担。根据相应价值比例，本院酌定由原告负担19076元，被告负担39619元。至于律师费60000元，双方签订的合同对律师费的负担并无明确具体的约定，原告要求被告承担，缺乏合同依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、原告陆静伟、陆语韵与被告曹惠洪就苏州市吴中区甪直镇天邻湖景别墅122幢房屋签订的《吉信地产居间买卖合同》于2019年7月18日解除。 二、被告曹惠洪退还原告陆静伟、陆语韵定金人民币200000元。 三、被告曹惠洪赔偿原告陆静伟、陆语韵房屋差价损失人民币458696元。 四、驳回原告陆静伟、陆语韵其他诉讼请求。 上述第二、三项均于本判决生效之日起十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为30610元，评估费58695元，共计人民币89305元，由原告陆静伟、陆语韵负担19076元，被告曹惠洪负担70229元（其中原告预交的案件受理费30610元，本院予以退还，该款项由被告直接缴纳至本院，拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审判员 王 辉 二〇一九年十一月十一日 书记员 关凯琳