河南省鹤壁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫06民终1261号上诉人（原审原告）：河南环洲置业有限公司，住所地鹤壁市淇滨区延河路西段科技创业中心601-610房间。法定代表人：潘昌东，该公司总经理。委托诉讼代理人：钱素霞，河南明星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：侯慧龙，男，1989年7月10日出生，汉族，住河南省淇县。委托诉讼代理人：侯建淇，男，1954年6月6日出生，汉族，住河南省淇县，系侯慧龙之父。委托诉讼代理人：王文堂，河南裕达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：庞利娜，女，1987年1月29日出生，汉族，住河南省淇县。委托诉讼代理人：侯建淇，男，1954年6月6日出生，汉族，住河南省淇县，系侯慧龙之父。委托诉讼代理人：王文堂，河南裕达律师事务所律师。上诉人河南环洲置业有限公司（以下简称环洲置业）因与被上诉人侯慧龙、庞利娜房屋买卖合同纠纷一案，不服淇县人民法院（2019）豫0622民初476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。环洲置业上诉请求：撤销一审判决，改判侯慧龙、庞利娜支付环洲置业房款40106元。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。首先，环洲置业一审提交的商品房买卖合同是房管局提供的合同范本，并非环洲置业所提供，该合同第四条关于计价方式与价款有三种计算方式，第五条面积确认及面积差异双方自行协商按何种方式计算。合同中关于第四条、第五条是出卖人和买受人可以协商选择计价和面积差异处理方式的。其次，双方在合同中合意选择的第四条计价方式与价款中是按2种计算方式，即该商品房单价为每平方3780元，总金额为(注：此处空白、原文如此)元。第五条面积确认及面积差异处理双方自行约定：房屋面积最终以房管部门测量结果为依据，房款按差额多退少补。由此可以看出，双方关于合同第四条和第五条中的约定是明确具体的，且双方也是按照该合同约定进行履行的。再次，一审法院仅以证人证言并运用逻辑推理和日常生活经验综合分析判断认定涉案房屋履行的是按套计价方式错误。一审庭审后法庭参考该小区西区6-9号楼一楼所购房屋与侯慧龙、庞利娜所购房屋结构相同的业主向法院递交的集体证明材料及商品房买卖合同环洲置业在一审庭审中及庭审后并没有见到过，且该部分业主与本案具有利害关系，因该部分业主也存在应向环洲置业补交房款的情况，故部分业主的证人证言是不具有真实性的。最后，据环洲置业了解，淇县或鹤壁市市区商品房几乎没有按套出售的，均是按照建筑面积出售的，故一审法院认定事实错误，本案事实应是涉案房屋应按照建筑面积来计算房屋价值。2.一审法院适用法律错误，本案应依据合同法及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，本案中双方在合同第五条明确约定房款按照房管部门测量面积为准，房款多退少补。侯慧龙、庞利娜辩称，1.一审查明双方房屋买卖选择的是按套计价方式，据此判决驳回环洲置业的诉请认定事实清楚，适用法律正确，判决公正合法，环洲置业的上诉理由明显不能成立，其上诉请求依法不应支持。2.因环洲置业提起诉讼已超过诉讼时效且未按约定给侯慧龙、庞利娜办理该房地产权属登记，已严重违约，假设双方选择房屋买卖方式不是按套计价，其诉请也依法不应支持。综上，请驳回上诉，维持原判。环洲置业向一审法院起诉请求：判决侯慧龙、庞利娜支付环洲置业房款40106元。一审法院认定事实：2012年12月，侯慧龙、庞利娜对环洲置业开发的朝歌首府住宅小区实地看房后，欲购买该小区西7幢东2单元1层101号准现房一套，该房屋环洲置业是按套计价的方式销售（包括一楼主房、地下室、前后院）。双方在原销售价格的基础上，经议价，最后商定一楼主房的价格为439992元，折合每平方米单价3780元。因房管部门备案的需要，环洲置业与侯慧龙、庞利娜按商定的价格签订了《商品房买卖合同》，合同载明：建筑面积116.4平方米，单价每平方米3780元，总金额439992元。合同签订后，侯慧龙、庞利娜按约定将首付款179992元交纳，其余26万元办理了银行按揭贷款。环洲置业于2013年5月8日将房屋交付侯慧龙、庞利娜使用。经环洲置业委托，2016年5月24日，淇县经典房地产测绘有限公司对淇县朝歌首府住宅小区一期工程的房屋面积进行了实测，作出《房屋面积实测报告书》，涉案房屋的实测面积为127.01平方米。2018年11月6日，环洲置业向侯慧龙、庞利娜发出催款通知书，通知侯慧龙、庞利娜于2018年11月30日前补交所购房产合同约定面积与实测面积相差部分的房款约4.1万元，侯慧龙、庞利娜收到通知后拒绝交纳。侯慧龙、庞利娜目前仍未办理房产证。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”。第二百零六条规定：“本法自2017年10月1日起施行”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。本案中，环洲置业于2013年5月8日将涉案房屋交付侯慧龙、庞利娜使用，2016年5月24日取得《房屋面积实测报告书》，得知涉案房屋的实际面积超过了合同约定面积，且双方在签订的《商品房买卖合同》中约定，房款的退补在办理产权证时结清，侯慧龙、庞利娜目前仍未办理房产证，环洲置业在2018年11月6日向侯慧龙、庞利娜催要房款，于2019年2月1日向法院提起诉讼未超过诉讼时效。《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则”。第五十六条规定：“……。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿的基础上签订的，双方虽对该合同中第四条、第五条未实际履行，但不影响其他条款的效力，其他条款仍然有效。中华人民共和国建设部发布的《商品房销售管理办法》第十八条第一款规定：“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价”。第十九条规定：“按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任”。双方房屋买卖选择的是按套计价的方式，双方约定了房屋的总价款，未约定房屋合同面积与实际面积允许误差的范围，环洲置业得知房屋实际面积后双方也未重新约定总价款，侯慧龙、庞利娜已按约定的总价款履行了付款义务，现环洲置业要求侯慧龙、庞利娜补交房款的诉讼请求，无事实和法律依据，依法不予支持。判决：驳回环洲置业的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，经查，涉案房屋包括一楼主房、地下室、前后院，并不仅仅限于环洲置业记载于《商品房买卖合同》中的116.4平方米房屋，即环洲置业出售房屋时并没有在合同中完整约定所售标的物。如果根据环洲置业诉讼时提交的房屋实测面积再加附属地下室、前后院面积，将更加大于双方书面合同约定的面积，明显不符合真实情况，并且环洲置业始终没有主张地下室、前后院面积的差额款项，可以充分说明该房屋因其处于一层的特殊位置，在双方交易时并非单纯以面积计价。另外，法律并未排除与案件处理结果有或者可能有利害关系的证人证言的证明力。为查明案件真实情况，一审法院对有关证人证言进行了质证，发现在涉案小区同结构的房屋买受人均作出一致的陈述，且该陈述明显与书面合同载明内容不一致，这一反常现象可以作为人民法院判断某一事实的存在具备高度可能性的依据之一。综上所述，环洲置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费803元，由河南环洲置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  单明霞审判员  罗惠莉审判员  郝占峰二〇一九年十一月六日书记员  孟祥玉