广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初1959号 原告：中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行，营业场所：广西北海市北部湾西路，统一社会信用代码：XXXXXX。 负责人：曾斌。 委托诉讼代理人：罗轶群，广西海鑫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：欧美玲，广西海鑫律师事务所律师。 被告：李俊伟，男，汉族，1970年8月21日出生，住广西北海市海城区。 被告：广西亿海房地产开发有限公司，住所地：广西北海市广东路1号澜泊湾小区售楼部，统一社会信用代码：XXXXXX。 法定代表人：高书坦。 原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行诉被告李俊伟、广西亿海房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行的委托诉讼代理人欧美玲到庭参加诉讼，被告李俊伟、被告广西亿海房地产开发有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行向本院提出诉讼请求，判令：1、解除原告与被告李俊伟签订的《个人购房借款/担保合同》；2、被告李俊伟偿还原告借款本金518085.53元及利息4468.69元（利息自2018年12月27日起暂计至2019年2月21日止，以后另计至还清全部借款本息之日止），合计522554.22元；3、原告对被告李俊伟名下坐落于北海市广东路1号澜泊湾小区1幢1单元1001号房屋享有优先受偿权；4、被告李俊伟承担原告为实现债权发生的律师费23902.17元；5、被告广西亿海房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任，并对其在原告处设立的保证金账户内的保证金享有质押权及优先受偿权。事实和理由：2016年1月5日，被告李俊伟与原告签订了合同编号为：A[房信购]字[北海分]行[云南路]支行[2015]年[2550]号《个人购房借款/担保合同》。根据合同约定：被告李俊伟向原告抵押贷款555000元，用于购买北海市广东路1号澜泊湾小区1幢1单元1001号房屋。合同签订后，原告与被告到北海市住房和城乡建设局办理了预购商品房抵押登记手续。2016年1月19日，北海市住房和城乡建设局将房屋预告登记证明发放给原告，预告登记证明载明预告登记义务人是被告李俊伟，权利人是原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行。2016年1月21日，原告按约定将被告所贷款555000元转入被告指定的账户。被告李俊伟从2016年1月21日借款至今，虽然有陆续还款，但一直都不能按时足额还款。截止至2019年2月21日止，被告李俊伟已累计超过六次未按时足额偿还贷款本息，拖欠贷款本金为518085.53元及利息4468.69元（利息自2018年12月27日起暂计至2019年2月21日止，以后另计至还清全部借款本息之日止），合计522554.22元。根据《个人购房借款/担保合同》第十四条第一款L项“借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的”违约条款原告多次催收而被告置之不理的事实，原告有权根据《个人购房借款/担保合同》第十四条第二款的约定，要求被告李俊伟立即清偿未偿还款项并解除合同。根据《个人购房借款/担保合同》第二十一条的约定，被告依法将其借款所购买的北海市广东路1号澜泊湾小区1幢1单元1001号房屋抵押给原告，即原告对该房屋享有抵押权及优先受偿权。被告李俊伟未能按照合同约定全面履行其还款义务，根据《个人购房借款/担保合同》第十七条的约定，原告为实现该债权所发生的全部费用包括但不限于律师费等费用由被告李俊伟承担。被告广西亿海房地产开发有限公司作为保证人与原告、被告李俊伟共同签订《个人购房借款/担保合同》，根据合同第十条及《按揭贷款业务合作协议》第四条的约定，在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交由甲方收押之日前，被告广西亿海房地产开发有限公司对被告李俊伟的上述债务承担连带清偿责任。为此，原告特向法院起诉，提出上述诉讼请求。 原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行对其主张在举证期限内向本院提交的证据有：1、个人购房借款/担保合同，证明被告李俊伟向原告贷款等事实；2、房屋预告登记证明，证明原告与被告李俊伟已办理预购商品房抵押的登记手续等事实；3、个人借款凭证，证明原告已履行发放贷款义务的事实；4、历史明细表，证明被告的还款情况及拖欠本息的数额等事实；5、身份证及户口本，证明被告的身份情况等；6、未婚声明，证明被告向原告申请贷款时的婚姻情况；7、按揭贷款业务合作协议，证明被告亿海公司对被告李俊伟的债务承担连带清偿责任的事实；8、广西壮族自治区律师服务收费标准，证明原告依据该标准支付律师代理费等事实；9、律师费发票，证明原告为实现本案债权实际支出律师费的事实。 被告李俊伟未作答辩，亦未提交证据。 被告广西亿海房地产开发有限公司向本院提交书面答辩意见称：第一，答辩人与被告李俊伟已解除《商品房买卖合同》，收回案涉房屋，因而被答辩人主张的提前清偿贷款本息可以由答辩人承担。在答辩人偿清贷款本息后，被答辩人应配合答辩人收回案涉房屋。如若案涉房屋无法收回而被拍卖，其拍卖偿清被答辩人的贷款本息后剩余款项理应偿还答辩人。因案涉房屋已经北海市海城区人民法院判决由答辩人收回，并已生效。答辩人已是案涉房屋的所有权人，因而房屋拍卖所得价款应归答辩人所有，由答辩人偿还被答辩人贷款本息后，剩余部分款项应偿还答辩人。第二、案涉房屋的抵押是预抵押，依据法律规定被答辩人没有优先受偿权。第三、本案律师费用应由第一被告自行承担，答辩人不应承担。且没有证据显示原告已实际支付该项费用。三方所签订的《个人购房借款/担保合同》中所约定的答辩人担保范围并不包括律师费的承担。因而，答辩人对律师费用并不承担连带保证责任，该项费用应由第一被告自行承担。且本案是借款合同纠纷案件，案件处理难度较小，原告所提律师费明显过高及没有任何证据显示其已实际支付该项费用。 综合全案证据，本院确认如下法律事实：2014年4月25日，原告（甲方）与被告广西亿海房地产开发有限公司（乙方）签订一份《按揭贷款业务合作协议》，主要约定：1.乙方对购买“亿海·澜泊湾”项目的借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证；2.保证期限为借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前。双方还约定乙方在甲方指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额5%的款项作为履约保证金，若借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后三日内履行还款义务，如乙方未主动履行上述还款义务，即表示乙方授权甲方从其开立的账户中扣收；3.协议还约定了其他内容。协议签订后，被告广西亿海房地产开发有限公司按约将保证金存入其名下的中国工商银行账户（账号：21×××47）。 2016年1月5日，原告（贷款人）与被告李俊伟（借款人、抵押人）、被告广西亿海房地产开发有限公司（保证人）共同签订了一份《个人购房借款/担保合同》（编号A[房信购]字[北海分]行[云南路]支行[2015]年[2550]号），主要约定：1.贷款金额为555000元，贷款用途为购买北海市广东路1号澜泊湾小区1幢1单元1001号房屋，贷款期限为24年，约定贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮5%确定，还款方式为按月等额本息还款法；2.如借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权解除合同，并宣布本合同和贷款人与借款人之间的其他合同项下的借款和其他融资款项立即到期，要求被告立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；3.保证人的保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人有收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；4.合同还约定了其他内容。 2016年1月19日，原告与被告李俊伟就涉案抵押物到北海市住房和城乡建设局办理了预购商品房抵押权预告登记手续，并领取了N北房预2016字第011552号房屋预告登记证明。2016年1月21日，原告按约将555000元贷款发放给被告李俊伟。截止至2019年2月21日，被告已累计六次未按约偿还贷款本息，已拖欠贷款本金518085.53元及利息4468.69元。 另查明：原告为本案诉讼支出律师代理服务费23902.17元。 本院认为：原告与被告广西亿海房地产开发有限公司签订的《按揭贷款业务合作协议》及原告与被告李俊伟、广西亿海房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》均系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应恪守履行。原告已依约向被告李俊伟发放贷款，履行了出借义务，被告李俊伟应按约履行还款义务，但被告李俊伟借款后未能按期归还，致使原告不能实现合同目的，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告要求解除案涉《个人购房借款/担保合同》及要求被告李俊伟偿还相应借款本息的诉讼请求，符合法律规定，对此本院予以支持。 对于抵押物的优先受偿权问题，原被告虽已就涉案抵押物办理了预购商品房抵押权预告登记，但该抵押权预告登记并非现实的抵押权，而是为将来设立抵押权变动的请求权，虽然该请求权具有排他效力，但并未使预告登记权利人获得现实的抵押权，故原告主张对涉案房屋享有抵押权及优先受偿权的诉讼请求，没有法律依据，对此本院不予支持。 对于律师费的主张，因原被告双方当事人在合同中已就该费用作明确约定，且未该费用超过相关收费标准，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。 对于被告广西亿海房地产开发有限公司的连带责任问题，因原被告双方在案涉《个人购房借款/担保合同》中已明确约定保证人的保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人有收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任，现案涉房屋并没有办妥正式抵押登记手续，原告亦没有收到房屋他项权证书，且原告的起诉仍在保证期间内，因此被告广西亿海房地产开发有限公司应按约对被告李俊伟的债务承担保证责任，故原告的该项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 另，原被告双方约定以保证金账户中的保证金作质押担保，被告广西亿海房地产开发有限公司亦按约将相应保证金存入保证金账户中，原告已占有该质押财产，质押权成立并生效，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条：“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿”的规定，原告要求对保证金享有质押权及优先受偿权的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 综上所述，为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行与被告李俊伟、广西亿海房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A[房信购]字[北海分]行[云南路]支行[2015]年[2550]号）； 二、被告李俊伟须归还借款本金518085.53元及利息（2019年2月21日之前的利息为4468.69元，以后的利息以本金518085.53元为基数，按编号为A[房信购]字[北海分]行[云南路]支行[2015]年[2550]号《个人购房借款/担保合同》约定的利率为计算标准，从2019年2月22日起计至实际清偿之日止）给原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行； 三、被告李俊伟须支付律师代理费23902.17元给原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行； 四、被告广西亿海房地产开发有限公司对被告李俊伟的上述债务承担连带清偿责任； 五、原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行对被告广西亿海房地产开发有限公司名下的中国工商银行账户（账号为21×××47）内的保证金享有质押权，并在实现上述债权时对被告广西亿海房地产开发有限公司名下的中国工商银行账户（账号为21×××47）内的保证金享有优先受偿权； 六、驳回原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行的其他诉讼请求。 案件受理费9264.56元，公告费260元，两项合计9524.56元，由被告李俊伟负担（该费用原告已向本院预交，被告李俊伟在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费9264.56元（收款单位广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  莫雪芳 人民陪审员  苏家莲 人民陪审员  陈治兰 二〇一九年十一月十一日 法官 助理  覃静燕 书 记 员  陈文姗