四川省自贡市大安区人民法院民 事 判 决 书（2019）川0304民初1179号原告(反诉被告)：自贡摩尔玛特贸易有限公司，住所地四川省自贡市自流井区南湖路19号。法定代表人：周洪，总经理。委托诉讼代理人：龙宁曦，四川得助律师事务所律师。被告(反诉原告)：赵星超，男，1969年12月10日出生，汉族，住四川省自贡市大安区。委托诉讼代理人：张德明，四川元宇律师事务所律师。原告自贡摩尔玛特贸易有限公司（简称摩尔玛特公司）与被告赵星超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用简易程序于2019年9月2日公开开庭进行审理。庭审中，被告赵星超提起反诉，经本院审查认为符合法律规定，故予以受理，于2019年9月5日裁定转为普通程序，由审判员杨东担任审判长并主审本案，与人民陪审员刘安、罗顺苹组成合议庭于2019年10月9日公开开庭合并进行审理。原告(反诉被告)委托诉讼代理人龙宁曦、被告(反诉原告)委托诉讼代理人张德明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告摩尔玛特公司提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《经营场地租赁合同》；2.判令被告向原告支付欠付的租金及物业管理费、水电费等共计125764元；3.判令被告支付违约金166242元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2012年被告与原告签订了《经营场地租赁合同》，约定被告承租原告位于自贡市大安区仁和路xx号摩尔玛特仁和商场x楼，租赁面积1788平方米的经营场地，租赁期为2012年4月1日至2021年2月28日。租金为递增租金。合同签订后，双方均按照合同如约履行。2018年8月起，被告开始拒绝支付租金、物管费、水电费，原告曾多次向被告催收，要求其清偿全部费用，但被告均未依约履行。依据合同约定，特向法院提请诉讼，请求支持原告的诉讼请求。本诉被告赵星超辩称:1.答辩人一直在按约向摩尔玛特公司支付房租、物管费、水电费等至2018年12月；2.答辩人没有违约，其原因和责任源于摩尔玛特公司强行多收费所致。答辩人于2018年8月才发现摩尔玛特公司数年来向答辩人多收水电费达30余万元。经多次协商，摩尔玛特公司至今拒不退还多收取得费用，故答辩人自2019年起，开始暂不缴纳各项费用以避免损失不断扩大。这种行为属于民法上的自助、自救行为。3.同意解除双方签订的《经营场地租赁合同》。反诉原告赵星超提出诉讼请求：1.要求被反诉人立即返还反诉人被强行多收的水、电费324394.65元并承担违约责任；2.被反诉人承担本诉、反诉全部诉讼费用；3.被反诉人退还反诉人保证金50000元。事实及理由：2012年3月15日，反诉人与摩尔玛特公司签订《经营场地租赁合同》。合同约定，反诉人在租赁期间按租赁面积所发生的实际用水、用电向摩尔玛特公司缴付使用费（以水电气表为准），摩尔玛特公司向反诉人收取代缴的水电气、物管等费用。反诉人如约履行合同义务，直至2018年8月，反诉人才发现摩尔玛特公司擅自抬高单价，数年来向反诉人多收取水电费达30余万元，反诉人找摩尔玛特公司协商近一年，至今摩尔玛特公司拒不退还。故反诉人告知摩尔玛特公司用自己多交的费用用于抵偿摩尔玛特公司的房租、水电费等，自2019年起开始暂不缴纳各项费用以避免损失的扩大。现摩尔玛特公司在多收费用未抵偿完的情况下提起诉讼，损害了反诉人的合法权益。故反诉人诉至法院，望判如所请。反诉被告摩尔玛特公司辩称：1.反诉人主张的费用已经超过了诉讼时效:2.反诉被告没有多收取费用；3.按照国家相关文件，被告没有多收取电费、水费。本案的争议焦点：1.谁违约，保证金是否退还；2.原告是否多收取水电费；3.反诉人的主张是否超过诉讼时效。本诉原告（反诉被告）及本诉被告（反诉原告）围绕本反诉诉讼请求、答辩理由、争议焦点提供了证据，并附卷宗予以佐证。本诉原告（反诉被告）提供的《经营场地租赁合同》复印件、催缴款通知单复印件、银行对账单复印件。被告（反诉原告）提供的水电费交款通知单18页、收款统一收据11页、POS机发票10页、现金缴款单（水电费）2页、现金缴款单（房租）9页、国和茶坊现金收支表（部分财务账目摘要）盖章复印件39页、国网四川省电力公司自贡供电公司提供的关于摩尔玛特公司2012年6月至2018年12月的电费情况表、自贡市水电网上查询信息打印件2页、多收水电费的统计、保证金收款收据、2017年12月23日水电费缴款通知书及杂项收款统一收据复印件。本院对有争议的证据认定如下：国和茶坊现金收支表（部分财务账目摘要）盖章复印件39页及多收水费、电费的统计，系本诉原告（反诉被告）自书提供，且无其他证据佐证，故本院不予采信。本院查明：本诉原告（反诉被告）摩尔玛特公司诉请本诉被告（反诉原告）赵星超应支付的欠付租金及物业管理费起止日期为2019年1月至3月31日，欠付的水电费起止日期为2018年8月至2019年3月31日。2012年3月15日摩尔玛特公司与赵星超签订《经营场地租赁合同》，承租方（乙方）赵星超向出租方（甲方）摩尔玛特公司租赁使用摩尔玛特公司位于自贡市大安区仁和路xx号摩尔玛特仁和商场x楼，租赁面积1788平方米的经营场地，用于乙方以自贡国和商务茶楼的名称经营茶楼，租赁期自2012年4月1日至2021年2月28日。租金按年递增，自2012年7月1日起按12元/㎡/月收取、第二年12.5元/㎡/月、第三年13元/㎡/月、第四年13.5元/㎡/月、第五年14元/㎡/月、第六年14.6元/㎡/月、第七年15.2元/㎡/月、第八年15.8元/㎡/月、第九年16.5元/㎡/月，采用先付后租按季支付。物业管理费：从2012年7月1日起，乙方按人民币300元/月的标准支付管理费，采用先行支付按季缴费。合同约定：第二条保证金、费用、及支付方式：（一）乙方在合同签订之日，向甲方一次性支付保证金人民币50000元（大写伍万元整）。甲方收到乙方缴纳的保证金后7日内进场装修（甲方给予乙方90天装修期免租金，期满后乙方开始正常计算租金）。……（三）水、电、空调费及支付方式：经营所需的水、电、气表由乙方按照甲方要求提供合格之品牌并按照甲方要求安装。在租赁期内乙方按租赁面积所发生的实际用水、电、气量向甲方缴付使用费（以水、电、气表为准）。乙方须在收到甲方缴费通知书后三日内付清上述费用。……第六条违约责任及免责条件1.乙方不按时缴付租金或水、电、气、物管、空调等费用，从逾期之日起按每日1%支付逾期付款违约金，若欠费超过五日，甲方有权采取措施停止乙方在甲方场地内的经营活动。如欠费超过十日，甲方有权单方面解除本合同。除向乙方追缴各种应付费用外，并可按照本合同的规定追究乙方违约责任。2、在本合同履行过程中，任何一方在合同期内出现违约行为导致合同解除，则违约方须向守约方给付按本合同所约定期限内未履行年限的租赁费总额的20%的违约金。……第七条……2.双方在本合同期满或者提前解除之日起的五日内应清偿各种费用。……扣除保证金的条件双方约定为：1.乙方保证租赁场地的经营活动与甲方商场所经营商品不得冲突；2.在本合同有效期内，未经甲方书面同意，乙方不得自行改变约定的租赁场地经营类别和使用功能，或将所租场地部分或全部转租、分租给第三人。合同签订后，赵星超于2012年3月25日支付保证金50000元。在履行合同的过程中，赵星超缴纳租金、物管费至2018年12月，水电费缴纳至2018年7月。2018年8月起，摩尔玛特公司按照每度电价0.83元，水费每吨5元收取。因更换水表无法准确计量，于2018年8月按通知的方式计量收取水费1198.15元，9月收取1855.15元。由于赵星超于2018年发现摩尔玛特公司超额收取水电费后，与其协商未果，故未缴纳自2018年8月1日起至2019年2月28日止的电费30303.20元，以及自2019年1月1日起至2019年3月31日的租金、物管费81534元,合计111837.20元。另据赵星超提供的证据查明，自贡市自来水公司在自贡市水费网上公示信息中商业水的收费单价为4.07元/吨。国网四川省电力公司自贡供电公司向摩尔玛特公司收取的电费年单价：2012年为0.8996元/度、2013年为0.9791元/度、2014年为1.0119元/度、2015年为1.0018元/度、2016年为0.9758元/度、2017年为0.9411元/度、2018年为0.8668元/度。2017年11月、12月、2018年2月、5月、6月摩尔玛特公司按照每度电价1.3元、水费每吨5元，向赵星超收取水电费。赵星超经营的自贡国和商务茶楼在上述月份实际用电2017年11月、12月共计7480度，2018年2月、5月、6月共计18440度、用水1416吨，应缴金额28786.34元，实缴40776元；另2017年11月摩尔玛特公司向赵星超收取消防水费267.80元，摩尔玛特公司共计多收取12257.46元。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。2012年3月15日摩尔玛特公司与赵星超签订的《经营场地租赁合同》合法有效，双方应当按照合同内容履行自己的义务。依据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。在庭审过程中，当事人双方均同意解除《经营场地租赁合同》，故摩尔玛特公司主张解除合同的诉讼请求本院予以支持。由于在合同的履行过程中，摩尔玛特公司违反合同约定，向赵星超超额收取水电费，违反了双方的合同约定，其违约在先。赵星超在发现超额收取水电费后，在未通过合法途径维护自己权益的情况下，拒绝支付2019年1月起的租金、物管费、水电费及2018年8月起的水电费，其行为不构成民事上的自助自救行为，亦违反了合同约定。当事人双方均构成合同违约，应当各自承担其责任，故双方主张对方承担违约责任的诉讼请求，本院均不予支持。关于诉讼时效的问题，根据民法总则的规定，权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。赵星超自合同成立之日起，一直按照摩尔玛特公司的书面通知缴纳水电费至2018年7月。赵星超发现摩尔玛特公司超额收费后，自2018年8月起拒绝向摩尔玛特公司缴纳水电费等的行为，表明其知道或应当知道权利受到损害的时间应当从2018年8月1日开始计算，故摩尔玛特公司对诉讼时效的抗辩理由本院不予采纳。另当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。摩尔玛特公司主张赵星超应当支付所欠的自2018年8月1日至2019年3月31日的电费、2019年1月1日至2019年3月31日的租金、物管费，共计111837.20元的诉讼请求本院予以支持。摩尔玛特公司主张赵星超应当支付所欠的自2018年8月1日至2019年3月31日的水费2010元，因摩尔玛特公司提供的证据不足以证实该期间内的收费单价和使用的总吨数，且在提供的起止日期为2018年12月1日至2019年1月31日，与其提供给赵星超的水电费缴费通知单的起止日期不符，故本院不予支持。赵星超主张的应返还超额收取的水电费324394.65元，因其提供的证据仅能证明2017年11月、12月、2018年2月、5月、6月摩尔玛特公司超额收取的水电费和合同中既未约定也无法定应当收取的消防水费共计12257.46元，故部分摩尔玛特公司应予退还。其余超额收取的部分因赵星超提供的证据不能证明其主张，故本院不予支持。双方合同约定，合同解除后双方应当在五日内清偿各种费用。双方和合同中仅约定保证金扣除的情形为：1.乙方的经营活动与甲方经营商品不得冲突；2.乙方不得擅自改变约定的场地经营类别和使用功能，或擅自转租、分租。在合同履行过程中，赵星超未违反合同中约定的扣除保证金的情形，且庭审中双方均同意解除合同，故赵星超主张摩尔玛特公司返还保证金50000元的诉讼请求符合约定，摩尔玛特公司应予退还，本院予以支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”，《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……”、第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。……”、第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定判决如下：一、解除本诉原告(反诉被告)自贡摩尔玛特贸易有限公司与本诉被告(反诉原告)赵星超于2012年3月15日签订的《经营场地租赁合同》；二、本诉被告(反诉原告)赵星超于本判决生效之日起十日内支付拖欠本诉原告(反诉被告)自贡摩尔玛特贸易有限公司截止2019年3月31日的租金、物管费、水电费共计人民币111837.20元；三、本诉原告(反诉被告)自贡摩尔玛特贸易有限公司于本判决生效之日起十日内返还超额收取本诉被告(反诉原告)赵星超的水电费、消防水费共计人民币12257.46元及保证金50000元；四、上述二、三项品迭后，本诉被告(反诉原告)赵星超按本判决第二条指定的履行期限支付本诉原告(反诉被告)自贡摩尔玛特贸易有限公司人民币49579.74元；五、驳回本诉原告(反诉被告)自贡摩尔玛特贸易有限公司以及本诉被告(反诉原告)赵星超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费收取计5680元，由本诉原告负担3521.6元，本诉被告负担2158.4元；反诉受理费减半收取计2840元，由反诉被告承担2357.2元、反诉原告承担482.8元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。审 判 长 杨 东人民陪审员 刘 安人民陪审员 罗顺苹二〇一九年十一月五日法官 助理 彭 竞书 记 员 胥静静