北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初85424号原告：姚孙文，男，1982年10月4日出生，汉族，北京三快在线科技有限公司员工，住北京市朝阳区。被告：白涛，男，1967年8月28日出生，汉族，北京菲波安乐仪表有限公司员工，住北京市海淀区。原告姚孙文（以下简称姓名）与被告白涛（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。姚孙文、白涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。姚孙文向本院提出诉讼请求：1、要求白涛支付违约金9000元；2、要求白涛退还房屋押金9000元；3、要求白涛退还2019年9月1日至2019年10月31日期间的房租18000元；4、要求白涛支付第二次搬家费430元以及再次租赁产生的中介费7440元。事实和理由：2019年7月28日，白涛作为出租方与承租方姚孙文签订了房屋租赁合同，租赁期限自2019年8月1日至2020年7月31日，租金每月9000元，押金9000元。姚孙文向白涛支付了房屋押金以及2019年8月至2019年10月的租金共计36000元。2019年8月3日，姚孙文发现房屋内热水器无法正常使用，于次日告知白涛。白涛对热水器进行了检查，确认已经无法使用。姚孙文要求白涛维修或者更换热水器，但白涛表示重新购置热水器，要求姚孙文承担一半的费用。姚孙文拒绝承担。双方未能对此达成一致，产生了分歧。后，白涛报警，经警察协调，双方同意各自承担一半的热水器购置费。警察走后，白涛反悔，要求姚孙文在30天之内必须搬离，并对姚孙文进行了恐吓。姚孙文担心白涛伤害其家人，而且热水器无法使用将造成生活困难，遂于2019年9月1日通知白涛办理房屋交接手续。2019年9月2日，姚孙文将房屋交还白涛，要求白涛退还未使用期间的房租和押金。白涛要求姚孙文赔偿热水器损失500元，还要求姚孙文书写书面材料，承认是因自己违约主动搬走的。因姚孙文未同意，白涛拒绝退还款项。因此，姚孙文起诉法院要求白涛支付违约金、退还押金、房租并赔偿搬家费及中介费损失。白涛辩称：不同意姚孙文的全部诉讼请求。首先，姚孙文未经白涛许可单方解除合同，构成违约，应当向我支付违约金9000元；其次，热水器被姚孙文损坏，我新购买并安装了热水器花费1213元，应由姚孙文赔偿；第三，姚孙文搬离时，房屋内有很多东西丢失、损坏，因姚孙文不出具解除合同书，我无法及时出租，合同直至诉前调解时才解除。解除合同之前产生的房租是17457.53元，应当由姚孙文支付给我方。此外，姚孙文在居住期间产生水、电、气费用89.56元。因此，姚孙文应支付我的金额为27760.18元，已支付36000元，剩余部分我同意返还。本院经审理查明：2019年7月28日，白涛作为出租方（甲方）与承租方（乙方）姚孙文签订了《租房合同》，约定乙方承租位于北京市朝阳区利泽西园某楼2308室的房屋，租赁期限自2019年8月1日至2020年7月31日，租金为每月9000元；租赁保证金9000元，在租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。合同第9条约定，租赁期内，甲方应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态。乙方发现该房屋及其附属设施由损坏或故障时，应及时通知甲方修复；乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。如乙方拒不维修或拒不承担赔偿责任的，甲方可代为维修或购置新物，费用由乙方承担；对于该房屋及其附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方不承担责任。合同第11条约定，租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前30日通知乙方，并按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方需提前退租的，应提前30日通知甲方，并按月租金的100%向甲方支付违约金。合同签订后，白涛按照合同约定将房屋交付姚孙文使用，姚孙文向白涛交纳了押金9000元，租金交纳至2019年10月31日。2019年8月3日，姚孙文发现房屋内热水器无法使用。2019年8月4日，姚孙文将此事通知白涛，白涛前来查看，确认热水器已经损坏。白涛同意更换热水器，但要求姚孙文负担一半的购置费用，姚孙文未同意。之后双方产生纠纷，白涛报警。经警察协调，双方均同意姚孙文继续承租，购置热水器的费用一人承担一半。警察走后，白涛反悔，要求姚孙文在30日内搬离，否则后果自负。2019年9月1日，姚孙文通知白涛收房，要求白涛退还两个月的房租及押金。白涛于2019年9月2日前来查看房屋。双方对于违约、费用退还以及合同解除等问题仍然存在分歧，便未办理房屋交接手续。当日，姚孙文将钥匙留在屋内，搬离了房屋。庭审中，姚孙文提交短信截图、搬家费发票、银行卡明细，以证明其搬离涉案房屋所发生的费用430元以及另租房屋支出的中介费7440元。白涛提交热水器发票、订单截图、安装费发票，以证明其购置并安装新的热水器支出费用1213元。另，双方确认姚孙文在租赁期间产生水、电、气费共计89.56元，姚孙文同意在请求中扣除。白涛认可损坏的热水器系2002年购买。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。姚孙文搬离并交还房屋，双方之间的租赁合同已经解除。本案的争议焦点为合同解除是因哪一方违约所致。本院根据查明的事实，认定系白涛违约导致合同解除，理由如下：首先，不论是基于合同约定还是法律规定，白涛作为出租方应保障房屋内的附属设施处于适用状态，附属设施因正常使用损坏的，白涛有义务进行维修或者更换。因此，白涛应负责对损坏的热水器进行维修或者换新，其要求姚孙文承担热水器购置费用的一半，实为变相拒绝履行维修、更换义务，构成违约。白涛主张热水器系姚孙文故意损坏，未提交证据。一方面，热水器自购买至今已长达十七年之久，早已超出了同类设备正常使用寿命，因老化而损坏具有高度盖然性。另一方面，依常理推断，姚孙文没有必要在刚承租房屋之时故意损坏热水器，给自身生活造成不便。故，本院对白涛的抗辩意见不予采信。其次，双方在民警协调下达成了解决问题的合意，本应依约继续履行合同。白涛在民警走后违背合意内容要求姚孙文30天内搬走，系作出了单方解除合同的意思表示，最终导致合同解除。因此，本院认定白涛违约系合同解除的原因，白涛应当按照合同约定给付姚孙文违约金9000元。姚孙文于2019年9月2日将房屋交接给白涛，白涛应当退还姚孙文押金以及剩余租金。因双方约定押金需要扣除承租方应当交纳的费用，故水、电、燃气费89.56元应在押金中予以扣除。搬家费及中介费，系姚孙文因白涛违约行为所产生的损失，但因白涛承担了违约金，而姚孙文未举证证明其实际损失超出违约金数额，故对搬家费及中介费的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十六条、第二百二十条之规定，判决如下：一、被告白涛于本判决生效之日起七日内给付原告姚孙文押金八千九百一十元四角四分、剩余租金一万七千四百元；二、被告白涛于本判决生效之日起七日内给付原告姚孙文违约金九千元；三、驳回原告姚孙文的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费448元，由原告姚孙文负担106元，被告白涛负担342元（原告姚孙文已垫付，被告白涛于本判决生效之日起七日内给付原告姚孙文）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李瑶瑶二〇一九年十一月二十八日书记员  马添翼