江苏省无锡市惠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0206民初6409号 原告：无锡苏润物业管理有限公司，统一社会信用代码913202067651286046，住所地无锡市惠山区钱桥盛岸花园418号。 法定代表人：陈雅，该公司经理。 委托诉讼代理人：赵永，江苏敏惠律师事务所律师。 被告：黄海亮，男，1981年8月31日生，汉族，住无锡市惠山区。 原告无锡苏润物业管理有限公司（以下简称苏润物业公司）与被告黄海亮物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法由审判员杨卫东适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苏润物业公司的委托诉讼代理人赵永、被告黄海亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告苏润物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令黄海亮立即支付2011年5月1日起至2018年12月31日期间的物业费计12378元并承担2014年起至2018年的逾期付款违约金（2014年至2018年的违约金以每年应缴物业费1614元为基数，均从下一年度的1月1日起按每日万分之五计算至给付之日止）。事实和理由如下：2011年5月1日至2018年12月31日，黄海亮所居住房屋的物业费12378元未缴纳，请求法院判如所请。 被告黄海亮辩称：2011年5月1日至2018年12月31日所住房屋的物业费12378元确未缴纳。未缴纳的原因：1、涉案房屋因渗水导致墙纸损坏；2、小区楼道、安全通道堆有杂物，物业公司存在服务不到位的情形；3、苏润物业公司向其主张物业费的诉讼请求已超过诉讼时效，综上请求法院驳回苏润物业公司的诉讼请求。 经审理查明：2008年6月，无锡市藕塘房地产开发有限公司（以下简称藕塘房地产开发公司，系苹果园小区的开发商）与新驰物业公司签订物业服务合同，由新驰物业公司为苹果园小区提供物业服务，合同规定物业费为1.1元/月/平米（其中公共服务费0.7元/月/平米、水电能耗费0.1元/月/平米、电梯使用费0.3元/月/平米），该收费标准由无锡市惠山区发展和改革局（物价局）以惠发改价（2008）41号批复获准。后苹果园小区的物业管理由苏润物业公司接管。2013年6月1日，苏润物业公司（甲方）与新驰物业公司（乙方）、藕塘房地产开发公司（丙方）又签订苹果园物业管理交接协议书，该协议书约定：乙方在管理期间应收而未收的物业管理费、公共水电费、电梯运行费，由乙方委托甲方收取，另行结算，苹果园小区住宅由藕塘房地产开发公司委托苏润物业公司进行物业管理，双方又签订前期物业服务合同，该合同约定物业服务费用的缴纳为首次按年预交，以后按季或年缴纳，业主应在每期5日前履行缴纳义务，如业主逾期未缴纳物业费应当按照逾期每日万分之五支付违约金等内容。苏润物业公司接管苹果园小区后，与新驰物业公司的物业收费标准至2013年6月30日2018年12月31日前没有变化，即为1.1元/月/平米，黄海亮对上述收费标准无异议。 另查明，黄海亮于2010年10月26日入住苹果园22号301室，该房屋产权人为黄海亮，建筑面积为122.32平米，该房屋物业费为1.1元/月/平方米×122.32平方米×12个月=1614元/年。黄海亮的物业费自2011年5月1日至2018年12月31日的物业费未缴纳，共计12378元。苏润物业公司多次催讨未果，于2019年9月16日诉至本院。 诉讼中，黄海亮抗辩不缴纳物业费的主要原因系房屋渗水，本院为查明事实于2019年10月9日组织物业公司与业主至苹果园22号301室勘察，发现屋内墙壁渗水导致底部墙纸发霉、气泡。苏润物业公司针对上述问题表示：渗水系房屋质量导致，不属于物业公司加害和过错造成，也不属物业公司的范围，业主不应以渗水为由拒缴物业费，如坚持抗辩，应另案起诉。 以上事实，由前期物业服务合同、无锡市惠山区发展和改革局（物价局）批复、苹果园物业管理交接协议书、苹果园小区一期所欠物业费清单、庭审笔录等在卷佐证。 本院认为：藕塘房地产开发公司与新驰物业公司、苏润物业公司签订的前期物业服务合同及苹果园交接管理协议书均不违反法律规定，应为合法有效。新驰物业公司委托苏润物业公司代收其管理期间的物业费，苏润物业公司在催讨过程中已向黄海亮披露上述事实，且黄海亮入住小区后新驰物业公司、苏润公司亦为其提供了物业服务，黄海亮对于结欠2011年5月1日至2018年12月31日的物业费12378元亦无异议，故本院予以确认。 根据双方当事人的诉请和抗辩及所提供的证据，本院确认如下争议焦点： 争议焦点一：业主房屋内的渗水问题是否能作为拒缴物业费的理由。 房屋渗水与物业服务费用不属同一种法律关系，如黄海亮认为房屋渗水系苏润物业公司侵权行为所致，可通过另案诉讼解决，本案不予理涉。物业服务费用受物业服务合同调整，是物业服务企业按物业服务合同的约定对房屋配套设施设备及相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。黄海亮入住苹果园小区后享受了物业公司的物业服务，理应按合同支付相应费用。从本案查明的事实来看，黄海亮房屋渗水虽客观存在，诉讼前已向苏润物业公司反映，但苏润物业公司认为房屋渗水原因尚未查明，如属房屋质量问题，业主可向物业公司申请大修理基金，物业公司予以配合办理相关手续，但黄海亮至今未对房屋渗水申请大修理基金，因此苏润物业公司对业主已尽到了物业服务的职责，故黄海亮以房屋漏水而拒缴物业费的抗辩意见没有事实和法律依据，本院不予采信。 争议焦点二：苏润物业公司向黄海亮主张物业费是否超过诉讼时效。 本案的诉讼时效未过。首先，自黄海亮欠缴物业费之日起，物业公司从未间断过向其催讨，符合诉讼时效中断的情形；其次，根据审理物业服务合同纠纷的相关规定，物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效，应当从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。在本案中，最后一期物业费应交纳时间为2018月12月31日，诉讼时效应自2019年1月1日起三年内主张均为有效，故黄海亮提出物业公司的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩，本院不予采信。 争议焦点三：苏润物业公司向业主主张违约金是否应当得到支持。 苏润物业公司主张逾期支付物业费的违约金，而上述违约金系前期物业服务合同中约定的内容，苏润物业公司并未提供告知业主如逾期缴纳物业费需承担违约金的证据，且黄海亮不同意承担缴纳逾期付款违约金。此外，考虑到黄海亮所住房屋确存在房屋渗水现象，造成屋内墙体破损，给业主生活带来不便，作为物业公司亦应换位思考，充分体谅业主的心情，不断提高物业服务水平，以取得业主的谅解和满意，故苏润物业公司要求黄海亮承担逾期缴纳物业费违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第四百零三条、《国务院物业管理条例》第七条第一款第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、黄海亮于本判决生效之日起十日内支付无锡苏润物业管理有限公司自2011年5月1日至2018年12月31日的物业费合计12378元。 二、驳回无锡苏润物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果上述付款义务人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取55元，由黄海亮负担。该款已由无锡苏润物业管理有限公司预交，黄海亮于本判决生效之日起十日内给付无锡苏润物业管理有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审判员  杨卫东 二〇一九年十一月十九日 书记员  黄婷婷