广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初10481号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司广碧分公司，住所地广州市番禺区洛浦街南浦东乡村桔树村广州碧桂园会所夹层，统一社会信用代码91440113783782626N。法定代表人：杨安琼。委托诉讼代理人：杨育展，该公司员工。委托诉讼代理人：林晓菁，该公司员工。被告：徐*铃，男，1978年5月1日出生，汉族，住广州市越秀区，被告：陈*萍，女，1987年4月28日出生，汉族，住广州市越秀区，原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司广碧分公司诉被告徐*铃、陈*萍物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司广碧分公司委托诉讼代理人杨育展，被告徐*铃、陈*萍到庭参加诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司广碧分公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付从2018年9月1日至2019年2月28日物业服务费1327.56元、违约金350.7元。2、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：广州碧桂园小区自成立以来一直由原告进行物业管理。2008年11月，被告从碧桂园发展公司处购得位于广州市番禺区洛浦街广州碧桂园雅苑**房产《下称该房产》，成为广州碧桂园小区的业主。自从被告成为广州碧桂园小区业主后，原告作为小区的物业服务企业，对被告履行了物业服务企业应尽的物业管理服务义务。被告一直享受原告提供的物业服务，但自从2018年9月1日起截至起诉之日，却拒绝支付物业服务费。该房产建筑面积96.20平方米，根据《广州碧桂园前期物业服务协议》对物业管理服务费用“甲方交纳的综合管理服务费标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米2元计收。每逾期一天需增交5‰的违约金”的约定，被告每月应向原告支付192.4元。2015年1月1日后调升为每月每平方米2.3元物业服务费，每月应支付221.26元。截止2018年9月1日至2019年2月28日，欠费金额1327.56元、违约金350.7元，总计金额1678.26元。鉴于上述事实，被告的行为损害了原告的合法权益，根据《合同法》有关规定，被告应支付物业服务费1327.56元，违约金350.7元。根据我国《民事诉讼法》有关规定，特向法院提起民事诉讼，请求法院依法支持原告全部诉讼请求，保护原告的合法权益。被告陈*萍、徐*铃辩称，1、原告没有通过全体业主同意，物业管理费涨价。2、原告物业管理费涨价后，承诺的物业服务内容与现实的服务内容有差异，严重降低。保安从三班变成两班，人员减少，对我方安全构成隐患。3、卫生状况，原来从每天搞一次卫生，到现在一个星期都难以看到搞卫生。4、停车问题，车辆增多了，但管理不到位，乱停乱放情况比较多，影响业主的出入和影响小朋友的安全。5、没有经过业主同意，就进行招收一些无牌无证小摊贩，在小区公共道路、人行道上违规经营，影响业主进出。6、原告收取的广告和招商费用，没有向业主作任何公示。7、2018年台风期间水浸车问题，本人车辆也是受害者之一，我的车也报废了。物管公司没有采取防止措施，我方认为原告有过失，需要赔偿我方的经济损失。8、长期与原告沟通无果，我方才停止向物业管理处缴费。我方已经向原告表示暂停缴费，不是不缴费，要求原告提高服务质量。9、我居住小区以前是有会所，但开发商没有征得业主同意就开发，造成我们现在没有会所、泳池，损害了业主的权益。本院经审查当事人提交的证据，并结合当事人质证意见、庭审陈述，认定事实如下：广东碧桂园物业服务股份有限公司是具备一级资质的从事物业管理服务的股份有限公司，原告系该公司的分公司。原告原名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司广碧分公司，于2019年6月28日更名为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司广碧分公司。19人广州市番禺区洛浦街南浦岛碧桂园雅苑**（以下简称涉案房屋）的建筑面积为96.20平方米，业主为被告徐*铃、陈*萍，其于2008年11月从案外人吕*梅处购买。2012年7月25日，原告与被告签订广州碧桂园前期物业服务协议（以下简称涉案物业管理协议），协议约定原告负责涉案物业小区的物业服务管理，原告应向被告提供房屋建筑共用部位，公共设施、绿化，公共环境卫生的维护和管理服务；车辆停放秩序的管理服务；维护公共秩序即公共安全防范管理；社区文化工作、装饰装修管理等服务。协议约定涉案物业的物业管理费为每月每平方2元，每月192.4元。业主应每月的10日前缴纳物业费，逾期缴纳则按应付物业管理费的千分之五计算违约金。合同对其他事项也作了相关约定。同日，两被告并与原告签订《临时管理规约》。原告提供一份EMS详情单，拟证明其向被告追讨物业管理费，但详情单未有寄出日期及寄件的内容。原告提供一份由广州市番禺区洛浦街广州**居民委员会（以下简称广碧居委会）于2015年2月4日出具的《关于“调整广州碧桂园物业服务费意见征询工作”结果的公告》，公告告知广州碧桂园各业主，原告于2014年3月递交拟调整广州碧桂园小区物业服务收费标准的申请，申请广州碧桂园小区物业服务收费标准自2015年1月1日起，按照洋房建筑面积2.3元每月每平方米（含公摊费，别墅建筑面积2.8元每月每平方米）执行。广碧居委会通过上门现场投票等形式在广州碧桂园小区面向全体业主征询意见，统计后已有专用部分占建筑物总面积1/2以上的业主且总人数1/2以上的业主表决通过，该结果予以公示。广州市番禺区房地产交易中心已经对原告调整物业服务收费标准申请的备案业务进行受理。两被告表示该调价行为未经业主同意，对调价的合法性存疑。被告当庭抗辩涉案小区主干道有多个商铺占道经营，且所得收益不知所踪，原告表示经营收入于2019年10月有在小区公共区域的宣传栏及小区楼巴站的宣传栏公示。原告应本院要求提交了2019年9月1日至9月30日广州碧桂园公共收益收、支、结存情况公示公告的复印件。原告提供一份原告（乙方）于2016年1月1日与发展商广州市番禺碧桂园物业发展有限公司（甲方）签订的《广州碧桂园前期物业服务合同》。合同约定甲方选聘乙方对广州碧桂园一、二期提供前期物业管理服务事宜。合同约定的乙方的服务范围与原被告签订的前期物业管理协议一致。合同约定涉案服务费为包干制，步梯洋房按建筑面积每月每平方米2.30元收取。物业服务费按月支付，甲方、业主或者使用人应在每月10日前缴纳上月的物业服务费。合同约定乙方所提供的服务达不到合同约定服务内容和质量要求，甲方有权要求乙方限期整改，整改后仍不符合要求的，甲方有权终止合同，因此造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应的经济损失。本合同经甲乙双方签署后生效，即2016年1月1日起至2018年12月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同对其他事项也作了相关约定。合同尾部日期处，合同双方均未填写日期，显示出案外人广州碧桂园物业发展有限公司（开发商）与原告存在密切的利益关系。在庭审中本院询问原告何时与发展商签订前期物业服务合同以及签订合同的情况，原告表示于1999年6月1日与广州碧桂园物业发展有限公司（开发商）签订物业服务合同，但次数需庭后核实后书面答复。本院至今未收到原告此项内容的书面回复。原告在庭审中明确以其与被告签订的前期物业管理协议作为约定原、被告双方权利义务的依据。上述事实有原告提供的证据及庭审笔录为证。本院认为，涉案碧桂园小区在1999年开售，案外人广州碧桂园物业发展有限公司于1999年选聘原告作为物业服务单位在涉案小区进行物业管理。原告在庭审中确认其于1999年6月1日已进驻涉案小区进行物业管理，且于同年已与发展商广州碧桂园物业发展有限公司签订前期物业服务合同。然而，在1999年已签订前期物业服务合同、已有物业服务公司入驻小区的情况下，原告与发展商于2016年再次签订了第二份前期物业合同，实际上是发展商广州碧桂园物业发展有限公司与原告利用两者密切的利益关系以及作为发展商、物业管理公司的优势地位，为达诉讼目的而再次签订的所谓的前期物业合同。在本案诉讼中，原告故意不提供1999年签订的前期物业服务合同，而提供2016年签订物业服务合同作为证据，目的是意图误导法院确认相关物业服务合同的法律效力，从而损害被告的合法权益。本院依法不确认原告与广州碧桂园物业发展有限公司于2016年签订的前期物业服务合同的法律效力，并对原告不诚信诉讼行为予以谴责及训诫。与的3米在本案中，两被告于2011年入住涉案小区，原告已在涉案小区进行物业管理，原告按其与发展商于1999年签订的前期物业服务合同版本重新再拟定一份前期物业管理协议，让被告签订，被告迫于原告作为物业服务单位以及与发展商有密切关系的优势地位，无奈在前期物业管理协议上签名。前期物业服务合同应由发展商与物业服务单位签订，而不是由物业服务单位与各业主单独签订，如果物业服务单位与各业主可单独签订前期物业服务合同，则物业服务单位可根据自身的利益需求而对业主进行分门别类，签订不同的物业服务合同，这势必会损害部分业主的合法权益。因此，本院不确认原、被告签订的前期物业管理协议的法律效力，对原告以前期物业管理协议约束原、被告双方的权利义务的主张依法不予采纳。本案中，原告虽未能提供有效的物业服务合同或协议，但原告确实为涉案小区提供了物业服务，双方当事人存在事实上的物业服务合同关系。原告已提供物业服务，被告应缴纳相应的物业服务费。按照广碧居委会所出具的公告，原告可按涉每月每平方米2.3元的标准收取涉案房屋的物业管理费，涉案房屋建筑面积96.20平方米，每月物业服务费为221.26元。2018年9月1日至2019年2月28日，计6个月，物业服务费共计1327.56元。被告应按上述金额向原告缴纳物业服务费。关于违约金部分，前期物业服务合同及前期物业服务协议均有违约金的条款，但这明显是原告利用自身的优势地位，过于加重被告负担的不合理条款，且原告未提交证据证实其因被告逾期缴纳物业管理费导致的具体损失。从多数业主出庭抗辩意见，本院可确认原告确实存在车辆出入管理不到位，对小区公共道路、人行道上的违规经营缺乏管理，私自利用小区的公共区域进行经营，对调价行为未做好宣传等管理瑕疵。原告未能提交证据证明其已按合同约定完成上述被告抗辩所涉及物业服务之内容。本院确认碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司广碧分公司提供的物业服务质量存在瑕疵，被告无需支付拖欠管理服务费的滞纳金。被告抗辩原告的调价行为不合法，未征求业主同意。本院认为，原告已提供一份由广碧居委会出具的《关于“调整广州碧桂园物业服务费意见征询工作”结果的公告》证明其调价行为的合法性，公告称已就原告的调价方案征求各业主同意，并已有专用部分占建筑物总面积1/2以上的业主且总人数1/2以上的业主表决通过。在未有推翻该公告的真实性或者推翻原告调价行为合法性的证据情况下，本院确认该公告证据表面真实性，并采信公告所证明的内容。如被告对原告的调价行为存在异议，可与原告协商解决或通过其他法律途径，本院在本案不予审查。被告抗辩原告收取的广告及招商费用未向业主公示，存在违规经营。原告在庭审中陈述已在2019年10月在小区公告栏及楼巴站公告栏对收益进行公告，并向本院提供《广州碧桂园公告收益、收、支、结存情况公示》复印件。如被告对原告的公告有异议，被告可与原告协商解决或通过其他法律途径处理。在庭审中，法庭责令原告提交其与发展商广州市番禺碧桂园物业发展有限公司签订前期物业服务合同的情况，原告至今未向本院提交，明显存在敷衍法庭、不尊重法庭的行为。同时，鉴于原告尚存在为达诉讼目的而与发展商私下签订多份前期物业服务合同，意图误导法院之不诚信诉讼行为，本院判决本案的受理费由原告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条，《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第三十六条第一款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，判决如下：一、被告徐*铃、陈*萍应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司广碧分公司支付自2018年9月1日至2019年2月28日物业管理费1327.56元；二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司广碧分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司广碧分公司承担。本判决为终审判决。审判员 杨 东二〇一九年十一月十三日书记员 何震宇