江西省吉安市青原区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0803民初1476号原告：胡秀兰，女，1976年11月13日出生，汉族。被告：江西省吉水房地产开发有限责任公司，住所地吉水县城文峰中大道586号，统一社会信用代码91360822736361044E。法定代表人：王发强，总经理。委托诉讼代理人：彭建军，吉水县新江法律服务所法律服务工作者。原告胡秀兰与被告江西省吉水房地产开发有限责任公司(以下简称吉水房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡秀兰及被告吉水房地产公司委托诉讼代理人彭建军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡秀兰向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付延迟交房违约金74800元（从2017年5月1日计算至2019年9月30日止，按85元/天计74800元）；2、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，其变更诉讼请求第1项为要求被告支付原告逾期交房违约金（从2017年5月1日起按85元/天计算至商品房通过竣工验收，并由被告书面通知原告收房的前一日止，截止2019年9月30日暂计74800元）。事实和理由：2015年4月8日，原、被告签订了商品房买卖合同。原告购买被告开发的青原大道东路交汇处和济阳光公寓1栋311室，建筑面积49.04㎡，单价3466.56元/㎡，房屋总价款170000元。被告应在2015年12月31日前将具备验收合格的商品房交付原告，如逾期交房，原告有权要求被告每日按已交房款的万分之五支付逾期交房违约金。合同签订后，原告依约履行了自己的义务，但被告至今未交房。原、被告因协商未果，故诉至本院。吉水房地产公司辩称，1、本案违反了一事不再理的原则，依据民事诉讼法规定应驳回原告的起诉；2、本案所涉的房屋在公司及政府相关部门协调下于2019年初陆续交房了，原告可以到物业领取自己购买的房屋钥匙。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原、被告所举证据经对方质证无异议的，本院予以采信并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供补充协议用于证明被告应当按房款日万分之五向原告支付违约金的事实。被告吉水房地产公司对补充协议质证有异议，认为该补充协议的出卖人并不是公司加盖的印章，为此该补充协议约定违约金按日万分之五标准计算对公司没有法律效力，应按商品房买卖合同约定日万分之一标准计算违约金。本院认为原告胡秀兰根据被告指示向同济阳光酒店项目部交纳房款并签订补充协议，是原、被告的一般交易习惯，同济阳光酒店项目部系被告的下属分支机构，不具备相应的法人资格，无法对外独立承担民事责任，根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定，公司可以设立分公司及其他机构。分公司及其他机构不具有法人资格，其民事责任由公司承担。且在合同履行过程中，被告一直未提出异议。故原告所举补充协议能证明本案事实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月8日，原、被告签订了《商品房买卖合同》。该合同第三条约定，原告购买被告开发的青原大道东路交汇处和济阳光公寓1栋311室，建筑面积49.04㎡，单价3466.56元/㎡，总价170000元。该合同第六条约定，原告按按揭贷款方式按期付款；本单于2015年4月8号首付款90000元，剩余房款80000元申请银行按揭贷款。该合同第八条约定，交付期限，被告应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经【验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。该合同第九条第1款约定，被告逾期交房的违约责任，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；该条第2款约定，逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。2015年4月8号，原、被告签订补充协议，双方对合同第九条进行了修改约定，对该条第1款修改约定为，被告逾期交房的违约责任，按逾期时间，分别处理，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；对该条第2款修改约定为，逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。2015年4月8号，原告向被告交纳首付款90000元。2015年9月25日，原告从中国工商银行青原支行按揭贷款80000元，向被告共计支付房款170000元。2017年5月10日，原告就被告逾期交房曾诉至法院要求被告支付逾期交房违约金41225元（从2016年1月1日起按日万分之五标准计算至2017年4月30日止），法院审理后认为原告的诉请合法有据，故作出了（2017）赣0803民初549号民事判决书，判决被告支付原告逾期交房违约金41225元（从2016年1月1日起按日万分之五的标准计算至2017年4月30日止）。但被告至今未将按合同约定的商品房交付原告使用，故原告再次诉至法院。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，合法有效，依法受法律保护，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。该合同明确约定被告应于2015年12月31日将验收合格的房屋交给原告，但被告至今未将合同约定的商品房交付原告使用，已构成违约，故被告应按合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付违约金。被告辩称违约金应按合同约定的日万分之一的标准计算，因被告在2017年收到（2017）赣0803民初549号民事判决书后并未上诉，该份民事判决书已经发生法律效力且进行了执行，被告并未提出异议，且该份民事判决书中已明确载明违约金按日万分之五的标准计算，故被告的该辩称于法无据，本院不予采信。被告辩称根据一事不再理的原则，应驳回原告的起诉。本院认为本案中原告主张逾期交房的违约金系从2017年5月1日起计算至实际交付之日止，与原告在2017年5月10日诉至法院要求被告支付逾期交房违约金41225元（从2016年1月1日起计算至2017年4月30日止）并不是同一事实，故被告的该辩称亦于法无据，本院不予采信。综上，原告要求被告支付逾期交房的违约金（以已付房款170000元为基数，从2017年5月1日起按日万分之五的标准计算至商品房通过竣工验收，并由被告书面通知原告收房的前一日止）的诉讼请求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：被告江西省吉水房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起3日内向原告胡秀兰支付逾期交房的违约金（以已付房款170000元为基数，从2017年5月1日起按日万分之五的标准计算至商品房通过竣工验收，并由被告书面通知原告收房的前一日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1670元，减半收取计835元，由被告江西省吉水房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  罗芳二〇一九年十一月四日法官助理郭骏书记员李燕附:本判决生效后,权利人可以申请执行,申请执行的期间为2年。