广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初25997号原告：东莞市三元盈晖投资发展有限公司，住所地：东莞市万江区万道路三元盈晖大厦，统一社会信用代码：914419007321683435。负责人：段獬鹞，总经理。委托代理人：黎日欢，东莞市三元盈晖投资发展有限公司职工。被告：钟海苑，女，1988年10月8日出生，汉族，住广东省龙川县，委托诉讼代理人：李晓燕，广东普翼律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡绍希，广东普翼律师事务所实习律师。第三人：郑春忠，男，1981年10月15日出生，汉族，住福建省安溪县，原告东莞市三元盈晖投资发展有限公司与被告钟海苑、第三人郑春忠租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东莞市三元盈晖投资发展有限公司的委托诉讼代理人黎日欢，被告钟海苑及其委托诉讼代理人李晓燕、胡绍希到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市三元盈晖投资发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.原告已收取的保证金129759.6元不予返还；2.被告向原告支付违约金908317.2元；3.本案诉讼费用由被告承担。本案庭审时，原告变更第二项诉请为：被告向原告支付违约金778557.6元。事实与理由：2016年6月30日，原告、被告与郑春忠签订了《变更原合同承租补充协议》，约定第三人郑春忠将其与原告签订的《华南MALL商铺租赁合同》的权利义务转让给被告，原、被告间的权利义务仍按照第三人郑春忠与原告签订的《华南MALL商铺租赁合同》约定执行，被告替代郑春忠成为华南MALLBC4区一层C1-036、C1-039、C1-040、C1-37、C1-065、C1-066、C1-067、C1-068（新编号1-2、1-3、1-4）商铺的承租人，租赁期限为2015年05月01日至2022年04月30日。被告于2016年12月30日将承租商铺的物品搬离，并于2016年12月31日向原告发出《终止租赁合同通知书》，单方向原告提出提前解除租赁合同。依照《华南MALL商铺租赁合同》第50.3条约定：乙方无故解除本合同的，甲方有权没收乙方的履约保证金。若因乙方原因导致租赁合同终止发生在第二期届满之前的，乙方应当支付甲方不少于按当期原租金计算的2个月租金作为违约金，并按原租金标准补足乙方自第一期开始之日起至租赁合同终止之日止的租金，并赔偿甲方损失。原告于2017年3月24日向被告发出有关要求遵守原合同的约定，承担无故提前解除原合同违约责任的《通知函》，但截止于起诉当日被告仍无任何回复。原告因此提起本案诉讼。被告钟海苑辩称：1.第三人与原告签订的合同日期是2014年11月5日，2015年5月1日-2016年7月30日由第三人交付租金，被告从2016年8月起按标准价格向原告支付租金，没有享受优惠价，仅仅承租了6个月，并非如原告所称享受了20个月优惠期，被告不应补足20个月的差额；被告每月向原告支付的租金是按照合同约定的标准租金即64879.8元支付，第三人向被告转让案涉标的物时，并未说明其向原告每月支付的租金数额，即被告并不知晓第三人享有租金支付的优惠；2.保证金实质为定金，应当适用定金法则，原告同时选择违约金和定金，不符合法律规定；3.签订补充协议书时，第三人并未出示租赁合同，故被告在签订合同时并不知晓合同的权利义务，原告作为出租方，在转租方递交申请后并确认转租时，应与被告重新签立租赁合同；4.原告与第三人除未与被告签订租赁合同外，并没有提示重要的违约条款，该合同的格式条款对被告无约束力；5.2016年12月29日，被告向原告发出终止租赁合同通知书，原告在次日签放行条，为被告办理交接手续，故双方的租赁合同关系于2016年12月30日终止，被告已交2017年1月租金以弥补原告损失，被告在合同解除前，曾向原告申请将该店铺转租，但原告以商场有规定对60岁以上的人不能承租该商铺为由拒绝被告进行转租，原告在2017年已将商铺出租，有租金收入，故原告不能完全要求被告承担损失并支付违约金。第三人郑春忠经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩状及证据材料。经审理查明，2014年11月5日，原告（甲方）与第三人郑春忠（乙方）签订《华南MALL商铺租赁合同》，约定原告将位于华南MALLBC4区一层C1-036、C1-039、C1-040、C1-037、C1-065、C1-066、C1-067、C1-068（新编号1-2、1-3、1-4）的建筑物出租给第三人，租赁面积为913.80平方米；租赁期为2015年5月1日至2022年4月30日，租赁期共分为5期，其中第一期租赁期限为2015年5月1日-2016年4月30日，原租金标准为71元/平方米/月，优惠租金标准为35.5元/平方米/月，第二期租赁期限为2016年5月1日-2017年4月30日，租金标准与第一期一致；第一期至第二期期间的租金，甲方同意乙方自第二期开始按季度向甲方支付，即第二期开始，乙方应当向甲方支付194639.4元/季（含第二期当季的租金），直至第二期期间届满为止；乙方无故解除本合同的，甲方有权没收乙方的履约保证金；若因乙方原因导致租赁合同终止发生在第二期届满之前的，乙方应当支付甲方不少于按当期原租金计算的2个月租金作为违约金（本合同另有规定的除外），并按原租金标准补足乙方自第一期开始之日起至租赁合同终止之日止的租金，并赔偿甲方损失。2016年6月31日，原告（甲方）、被告（丙方、受让方）、第三人（乙方、转让方）签订《变更原合同承租人补充协议》，约定乙方变更为华南MALLBC4区一层C1-036、C1-039、C1-040、C1-037、C1-065、C1-066、C1-067、C1-068（新编号1-2、1-3、1-4）商铺《华南MALL商铺租赁合同》（三元盈晖租合字[2014]035号，前述补充协议及租赁合同以下合称为“原合同”）的承租人并承继《华南MALL商铺租赁合同》的全部权利义务。现经甲乙丙三方协商一致，就乙方将原合同权利义务一并转让给丙方的事实达成如下协议：甲乙丙三方一致同意，自本协议生效之日起，原合同承租人变更为丙方，乙方将原合同权利义务一并转让给丙方，丙方愿意承受原合同的一切权利与义务；丙方成为承租人后，承受上述原合同的一切权利及义务，也包括乙方应缴未缴的租金、管理费、水费、电费、空调费等所有费用；原合同保证金和预付款所有人变更为丙方；乙方与丙方之间的任何纠纷不影响甲方依据原合同向丙方行使有关权利；乙方与丙方自行办理交接事项，并不得损害甲方权益；原合同其他条款不变，甲、丙双方共同遵守。2016年12月29日，被告向原告发出《终止租赁合同通知书》，声明自通知书送达原告之日起，终止双方的租赁合同关系；2016年12月30日，被告将承租商铺的物品搬离。租赁期间租金，被告已支付完毕。2017年3月24日，原告向被告发出《通知函》，要求被告遵守原合同的约定，承担无故提前解除原合同违约责任，其中支付相当于当期原租金标准2个月租金的违约金，即129759.6元，以及按原租金标准不足自第一期开始至合同终止之日的全部租金，即778557.6元。以上事实，有原告提交的《变更原合同承租人补充协议》、铺位转让申请、《华南MALL商铺租赁合同》、《终止租赁合同通知书》、物品交接清单、《通知函》及快递单凭证、《地址明细表》、房产证，被告提交的录音、照片以及本案的庭审笔录附卷为证。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，原被告和第三人签订的《变更原合同承租人补充协议》是三方基于平等自愿签订，协议内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对签约方具有法律约束力。根据该协议的约定，三方在协议上签名后，第三人将其在租赁合同中的权利义务一并转移给被告，原被告之间成立租赁合同关系，应按《华南MALL商铺租赁合同》的约定全面履行权利义务。在合同履行过程中，被告主动提出解除合同，原、被告均确认案涉租赁合同已于2016年12月30日解除，对此，本院予以认定。本案因被告原因导致合同解除，原告主张按合同约定，履约保证金129759.6元不予返还，有合同依据，本院予以支持。原告诉请被告支付2个月租金作为违约金即64879.8元×2=129759.6元，有合同依据，符合法律规定，本院予以支持。由于《华南MALL商铺租赁合同》履行过程中承租方进行了变更，原被告的租赁合同关系发生在第二期，时间仅为6个月，原告依据合同第50.3.2条第一款的约定要求被告补足第一期开始至租赁合同终止之日的租金，显失公平，且原告也未举证证明上述违约金不足以弥补其损失，本院对其主张补足租金不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、原告东莞市三元盈晖投资发展有限公司已收取的租金保证金129759.6元不予返还；二、被告钟海苑应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市三元盈晖投资发展有限公司支付违约金129759.6元；三、驳回原告东莞市三元盈晖投资发展有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7071.35元（原告已预交），由原告东莞市三元盈晖投资发展有限公司负担6187.35元，被告钟海苑负担884元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  张翼飞二〇一九年十一月十九日书记员  林建松附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。