江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初6516号原告：昆山市富恒房地产开发有限公司，住所地江苏省昆山市千灯镇黄浦江南路757号，统一社会信用代码91320583697858241T。法定代表人：徐渊，该公司总经理。委托诉讼代理人：宓甜甜，该公司法务。委托诉讼代理人：杨波，该公司法务。被告：刘聪，男，1984年7月26日出生，汉族，住江苏省灌南县。被告：刘杰，男，1990年10月19日出生，汉族，住江苏省灌南县。原告昆山市富恒房地产开发有限公司与被告刘聪、刘杰商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用简易程序，后因被告被告刘聪、刘杰下落不明,转为普通程序审理,并于2019年7月26日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人杨波到庭参加诉讼。被告刘聪、刘杰由本院依法公告送达应诉材料及开庭传票,公告期满后仍未到庭参加诉讼,本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告之间于2015年1月6日签订的昆山市商品房购销合同于2019年2月22日解除；2、判令原告有权自应退购房款中扣除因原告为被告向被告贷款银行承担保证责任而支付的款项494498.36元,另被告还应向原告支付违约金人民币73187元，两被告已支付731870元，扣除上述两项后，原告还应退还两被告164184.64元；3、请求判令本案诉讼费含案件受理费、诉讼保全申请费、公告费及原告因申请诉讼保全发生的保全保险费等由被告承担。事实和理由：原被告间就被告购买原告开发的XX号商品房(以下简称“该商品房”)于2015年1月6日签订《商品房购销合同》(以下简称“购销合同”)，根据购销合同约定，被告共应支付房价款人民币731870元，其中首付款为人民币221870元，余款计510000元由买受人以贷款方式支付。购销合同签订后，为履行购销合同购房余款人民币510000元支付义务，被告与按揭银行中国民生银行股份有限公司苏州分行签订了《个人购房/车位借款及担保合同》(下称“借款合同”)，就被告贷款、未按期足额支付贷款本息的违约责任、原告对被告的上述借款提供阶段性连带保证责任等内容进行了约定。根据购销合同附件四补充协议第四条第6款约定，因被告未如期向贷款银行清偿借款本息，导致原告承担保证责任的，原告有权要求被告清偿担保债务，包括原告全部代付款项、自原告还款之日起至被告清偿之日止的贷款利息及实现债权的费用(包括但不限于法院诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费等)，并有权解除合同，且被告应按照合同总价款的10%向原告赔偿损失。被告应配合原告完成退房的撤销登记手续。借款合同签订后按揭银行依约放款，由于被告自2018年10月起连续未按期足额支付银行贷款本息，贷款银行于2019年1月17日向原告发出书面《履行保证责任通知书》。原告在收到贷款银行上述文件后，于2019年2月2日书面致函被告要求其依约还清结欠贷款银行的全部贷款本息，但被告至今仍未能依约履行还款义务。目前，原告已按中国民生银行股份有限公司苏州分行的要求，承担了连带保证责任，向中国民生银行股份有限公司苏州分行支付人民币494498.36元。原告依据购销合同的约定，于2019年2月22日向被告寄发了书面的《解除商品房购销合同通知书》。被告之行为已严重违反了原被告间购销合同的约定，并实质损害了原告的合法利益。为保障自身的合同权益，根据购销合同之约定，原告提起上述诉讼请求，恳请贵院予以支持。两被告未作答辩。本院经审理查明：原告与被告刘聪、刘杰于2015年1月6日签订《商品房购销合同》（合同编号为201XXXX）一份，合同约定原告将其开发的XX号商品房出售给两被告，房屋面积为112.57平方米，总价为731870.4779元。其中首付款为人民币221870元，余款计510000元由两被告以贷款方式支付，同时购销合同附件四补充协议第四条第6款约定“因被告未如期向贷款银行清偿借款本息，导致原告承担保证责任的，原告有权要求被告清偿担保债务，包括原告全部代付款项、自原告还款之日起至被告清偿之日止的贷款利息及实现债权的费用(包括但不限于法院诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费等)，并有权解除合同，且被告应按照合同总价款的10%向原告赔偿损失。被告应配合原告完成退房的撤销登记手续”。合同签订后，两被告与中国民生银行股份有限公司苏州分行签订了按揭《个人购房/车位借款及担保合同》，就两被告贷款、未按期足额支付贷款本息的违约责任、原告对两被告的上述借款提供阶段性连带保证责任等内容进行了约定。后两被告自2018年10月起，连续未按期足额支付银行贷款本息，中国民生银行股份有限公司苏州分行于2019年1月17日向原告发出书面《履行保证责任通知书》。原告在收到贷款银行上述文件后，于2019年2月2日书面致函两被告要求其依约还清结欠贷款银行的全部贷款本息，但两被告未能依约履行还款义务，原告遂于2019年2月22日替两被告向中国民生银行股份有限公司苏州分行偿还了人民币494498.36元（包括本金483538.32元，利息7112.94元，罚息3847.1元），并向两被告寄发《关于解除商品房购销合同的通知函》，但两被告至今下落不明，故而引起纠纷。本院认为：原告与两被告签订的商品房购销合同合法有效，应受法律保护，两被告应当按照合同约定履行相关义务。关于合同解除，本案中，两被告未按时归还贷款导致原告向中国民生银行股份有限公司苏州分行承担了连带保证责任，从而代两被告来偿还人民币494498.36元。根据原告与两被告签订的《昆山市商品房购销合同》及合同附件四补充协议第四条第6款的约定，在原告承担保证责任之后，有权要求解除与两被告之间的合同并收回房屋。两被告的行为已构成根本违约，现原告要求解除与两被告之间的《昆山市商品房购销合同》，符合法律规定，本院予以支持，确认双方之间的《昆山市商品房购销合同》自本案诉讼之日即2019年3月18日解除。关于违约金，根据购销合同附件四补充协议第四条第6款约定：“因被告未如期向贷款银行清偿借款本息，导致原告承担保证责任的，原告有权要求被告清偿担保债务，包括原告全部代付款项、自原告还款之日起至被告清偿之日止的贷款利息及实现债权的费用(包括但不限于法院诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费等)，并有权解除合同，且被告应按照合同总价款的10%向原告赔偿损失”，该合同总价为731870.4779元，故原告要求两被告承担违约金73187元的请求符合法律规定，本院予以支持。原告代两被告偿还中国民生银行股份有限公司苏州分行本金483538.32元，利息7112.94元，罚息3847.1元，合计494498.36元。故原告应在向两被告已付的款项731870元中扣除因原告为两被告向中国民生银行股份有限公司苏州分行承担保证责任而支付的款项494498.36元及违约金73187元，合计567685.36元，扣除上述两项后，原告还应退还两被告164184.64元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告昆山市富恒房地产开发有限公司与被告刘聪、刘杰于2015年1月6日签订的《商品房买卖合同》(合同编号：201XXXX)于2019年3月18日解除。二、原告昆山市富恒房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内返还被告刘聪、刘杰164184.64元。案件受理费11118元，公告费690元，合计11808元。由被告刘聪、刘杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 员 陈 伟人民陪审员 屠 杰人民陪审员 曾 洁二〇一九年十一月八日书 记 员 程雨婷