广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初30397号原告（反诉被告）：殷润辉，男，1979年1月21日出生，汉族，身份证住址江西省丰城市，委托诉讼代理人：彭绪德，广东知荣律师事务所律师。被告（反诉原告）：邝桂彬，男，1986年8月9日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区，被告（反诉原告）：**容，女，1986年1月1日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区，以上两被告的共同委托诉讼代理人：温燕萍，广东知先后律师事务所律师。原告（反诉被告）殷润辉与被告（反诉原告）邝桂彬、**容租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月29日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）殷润辉及其委托诉讼代理人彭绪德，被告（反诉原告）邝桂彬、**容及其共同委托诉讼代理人温燕萍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。案件事实一、书面合同形式：2019年7月2日，邝桂彬（甲方）与殷润辉（乙方）签订《租地协议合同》，约定：甲方将位于广州市登塘东街65-1号宅基地（面积约170平方米）出租给乙方用于搭建钢架作商铺使用；租赁期限5年，从2019年9月8日至2024年9月7日；租金为6000元/月，一年租金72000元，押金为6000元；租金一年一交；乙方应按约交纳租金，逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方无条件退出，装修固定物件不得拆走；除政府征地外，甲方不得擅自以任何理由解除合同，否则需赔偿乙方一切装修费用，另加200000元违约金；甲方给乙方进场装修搭建期为2019年7月16日至2019年9月7日；水费按每立方3元、电费按每度1元计算。二、已支付费用：原告主张及证据：我向两被告支付了押金6000元、一年租金72000元、以向有关部门打通关系搭钢架建商铺为名的茶水费28000元。被告主张及证据：确认收取了押金6000元、一年租金72000元，另外收到了28000元，但该款是殷润辉因邝桂彬当时给予了租金优惠而孝敬邝桂彬妈妈的喝茶费，并非用于有关部门打通关系搭钢架建商铺的茶水费。法院认定及理由：原、被告双方均对邝桂彬、**容收取了殷润辉押金6000元、一年租金72000元及额外费用28000元没有异议，本院予以认定。三、交付时间：2019年7月15日交付，殷润辉开始进行搭建装修。四、交付时土地状况及拆除情况：原告主张及证据：交付时土地建有约1.2米高围墙，围墙内区域约170平方米，大门为四米宽不锈钢门，围墙内有4棵龙眼树，2棵之前已经砍掉，还有一个是老树桩，一间约20平方米的一层砖房，房屋旁边和前面搭建了铁棚；租地后我委托被告父母在空地上搭棚并对原有铁棚进行装修，包括水泥工、砌墙等，把原有的围墙加高到3米；8月22日被告方自行拆除了部分，8月23日全部被城管拆除。被告主张及证据：土地交付时面积170平方米，建有约1.7米高围墙，长约22米、宽约8米，靠近马路的是前院，有铁门，围墙内有3棵1986年种植的龙眼树，其中一棵是老树，只有1个老树桩，最后面有一间1979年建造的约35平方米砖房，场地铺设水泥地板，约91平方米面积搭建了铁棚。原来的围墙上搭建铁棚无需报建，但殷润辉要搭建砖架结构应该进行报建，其没有报建，并且扬言“除非整个村拆，要不然他们不拆”，导致城管部门将整个场地的围墙、原来的棚架和新搭建的棚架全部拆掉，只留下了原来的砖房。五、拆除时间：2019年8月23日。六、装修产生的费用：原告主张及证据：购买装修材料的费用共85763元，聘请邝桂彬父母装修的人工费共20124元，上述材料费和人工费统一主张装修费损失90000元。殷润辉对此提供了收据、送货单、微信转账记录到庭。被告主张及证据：关于材料费。1、材料费收据与微信转账记录相匹配的，收据金额为44064元，微信收款金额为43748元，相差316元，有两张收据和微信收款的金额不一致，但商家一致。2、有收据但没有微信转账记录的，金额为14409.50元，其中的部分收据存在收据编号在前收款日期在后的情况。3、只有微信转账记录没有收据的金额为5987元，不清楚费用支出的原因。应对殷润辉主张的费用进行区分，不能对其提供的证据金额直接采信，且有部分材料并未投入到实际建设中。关于人工费。我方收取的费用为20340.50元，但其中只有7260元是人工费，余款是为殷润辉购买材料产生的费用。法院认定及理由：经对殷润辉提供的收据、送货单、微信转账记录进行核查，分析认定如下：1、对于有收据且有转账记录相印证的费用，证据充分，本院予以支持。虽有两张收据与微信转账的金额不完全相同，但差额不大且收据记载的金额在合理范围之内，应以收据记载的金额为准，核算共计44064元。2、对于只有收据、没有转账记录的费用。其中编号为5819280、5819281、050941、050947、0004543、0004544六张收据没有收款人的签章，编号为634925、634894的两张收据以及编号19921506、19921505两张收据，编号在前的收据开具日期反而在后，殷润辉对此并未作出合理解释且无其他证据相印证，故本院对上述收据不予采信，对于其他没有转账记录对应的收据，因其记载的支出用途与装修事宜相关，且收据形式完整，本院予以采信，经核定金额为4947元。3、对于只有转账记录、但无对应收据的费用。其中以下转账记录显示：2019年8月18日转账给华景石材200元、2019年8月11日转账给美鑫五金水电批发部1925元、2019年8月4日转账给鑫盛建材（**江东）550元、2019年8月8日转账给屈洞水泥店96元、2019年8月13日转账给钟生水泥店200元、2019年8月12日转账给永安不锈钢工程500元、2019年8月11日转账给集成墙板陈1000元、2019年8月9日转账给美的空调用于订购4台空调500元。结合上述转账的时间和收款方，可证实上述款项共4971元与装修事宜存在关联性，故本院予以认定。对于殷润辉提供的其余转账给“月光光”、“光头阴媳妇”的微信转账记录共18782.50元，邝桂彬和**容确认已经收取上述人工费和为殷润辉购买材料的费用，自认另外还收取了1558元，合共20340.50元，本院对此予以确认。综合以上分析，本院认定殷润辉因装修产生材料费和人工费共74322.50元。七、其他需要说明的情况：1、邝桂彬、**容提供的录音光盘内容反映，邝桂彬的母亲和殷润辉协商自行拆掉违建，并表示如果其自行拆除就退钱给殷润辉，否则被城管拆除造成损失就一分钱不退，茶水费就没了，殷润辉不同意自行拆除违建，并且因为搭棚建设锯掉了案涉土地上的树。2、邝桂彬、**容提供了收据、照片和视频，拟证实在2019年9月17日至2019年9月19日对被拆除后的案涉场地进行清理，产生清理场地费用14500元。3、邝桂彬、**容确认两人是夫妻关系。八、原告的诉讼请求：1、邝桂彬、**容退还106000元（包括一年租金72000元、押金6000元及以茶水费名义收取的28000元）；2、邝桂彬、**容赔偿建设装修商铺产生的材料费和人工费损失90000元；3、邝桂彬、**容支付以上述金额合计196000元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算从起诉之日起至付清之日止的利息；4、邝桂彬、**容支付违约金60000元；5、邝桂彬、**容对第一、二、三、四项诉讼请求承担连带责任；6、诉讼费由邝桂彬、**容承担。九、两被告的反诉请求：1、殷润辉对宅基地恢复原状。2、殷润辉赔偿损失52250元（包括3棵龙眼树损失2250元；邝桂彬投入资金以及人工费对案涉场地铺设水泥地、建设大门、围墙等，损失估算为50000元）。3、殷润辉支付清理现场费用14500元。4、殷润辉承担反诉费。裁判理由与结果殷润辉与邝桂彬签订《租地协议合同》，由**容收取押金、一年租金及茶水费等费用，结合邝桂彬、**容的关系可证实，由邝桂彬、**容共同与殷润辉实际履行合同。案涉合同名为租地，但案涉场地原有的房屋及棚架等建（构）筑物一并出租交付使用，故实为出租土地及地上建（构）筑物。案涉土地没有相关权属证明，地上房屋没有权属证书或取得建设工程规划许可证，棚架等临时建筑未经批准建设，故《租地协议合同》应属无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产应予返还，不能返还的应当折价补偿，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉土地的建（构）筑物在装修搭建期间即双方约定的租金起算日之前已被拆除，邝桂彬、**容对该期间不存在租金预期利益，殷润辉亦尚未实际使用经营，同时邝桂彬、**容提供的录音光盘内容可以证实，其收取的28000元实质为疏通关系进行建设的费用，该费用既没有合同依据，也不具有正当性和合理性，因此，邝桂彬、**容应当向殷润辉返还收取的一年租金72000元、押金6000元及茶水费28000元，共计106000元。殷润辉在未办理合法报建手续的情况下仍强行搭建违法建筑物，邝桂彬、**容对此明确知情却未制止，反而由其家人共同为殷润辉进行搭建工作，相关建（构）筑物因此被有关部门拆除，原、被告双方对此负有同等过错，由此造成对方的损失，原、被告应当各自承担相应的责任。一、殷润辉的损失。如前分析认定，殷润辉因装修产生材料费和人工费共74322.50元，现建（构）筑物被拆造成的上述损失由邝桂彬、**容承担50%责任，即赔偿殷润辉材料费和人工费损失共37161.25元。二、邝桂彬、**容的损失。结合双方关于交付土地使用时状态的陈述以及邝桂彬、**容提供的录音光盘内容可以证实，案涉土地原来确有3棵龙眼树，且殷润辉因搭建需要砍掉树木，现邝桂彬、**容主张按照750元/棵计算3棵树木的损失为2250元合理，本院予以采纳。双方确认案涉土地交付时确实建有1米多高的围墙，并且原来亦搭建了棚架，现案涉土地除了保留原有的一间砖房以外，其余建（构）筑物均被拆除，邝桂彬、**容确实因此造成损失，鉴于邝桂彬、**容未能提供证据证实上述围墙、棚架建设的具体损失，结合面积、材料等因素综合考虑，本院酌情支持损失20000元。邝桂彬、**容提供的照片、视频和单据充分证实因清理案涉土地产生清理费损失14500元。综上，邝桂彬、**容的损失共计36750元（2250+20000+14500），殷润辉对此应承担50%的责任即赔偿18375元。殷润辉主张支付退还款项和损失费用的利息依据不足，本院对此不予支持。《租地协议合同》为无效合同，合同约定的违约金条款亦属无效，故本院对于殷润辉主张的违约金不予支持。原、被告双方对于案涉土地的建（构）筑物被拆除均有过错，且邝桂彬、**容已经反诉要求赔偿相关损失并经处理，其主张对宅基地恢复原状属重复主张，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院》第二条、第三条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，邝桂彬、**容共同返还殷润辉租金72000元、押金6000元及茶水费28000元，共106000元。二、自本判决生效之日起三日内，邝桂彬、**容共同赔偿殷润辉损失共37161.25元。三、自本判决生效之日起三日内，殷润辉赔偿邝桂彬、**容损失共18375元。四、驳回殷润辉的其他诉讼请求。六、驳回邝桂彬、**容的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2570元、反诉受理费734.4元，由殷润辉负担本诉受理费1132.80元、反诉受理费202.20元，邝桂彬、**容负担本诉受理费1437.20元、反诉受理费532.20元（双方预交的受理费本院不予退回。自本判决送达之日起三日内，邝桂彬、**容直接迳付殷润辉受理费1235元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  罗晓华二〇一九年十一月二十一日书记员  吴剑萍