济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0102民初5250号 原告：山东某某物业管理有限公司，住所地山东省济南市，统一社会信用代码：913700006705067xxx。 法定代表人：张某某，总经理。 委托诉讼代理人：高歌，北京市炜衡（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李雯，北京市炜衡（济南）律师事务所律师。 被告：济南某经贸有限公司，住所地山东省济南市，统一社会信用代码：9137010259701882xxx。 法定代表人：李某某，执行董事兼总经理。 原告山东某某物业管理有限公司（以下简称某某物业公司）与被告济南某经贸有限公司（以下简称某经贸公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月20日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某某物业公司的委托诉讼代理人高歌、李雯到庭参加了诉讼。被告某经贸公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某某物业公司向本院提起如下诉讼请求：1、依法判令被告支付拖欠的物业服务费7181.28元；2、依法判令被告支付逾期付款违约金20475.27元（计算至2019年4月30日）；3、依法判令被告以拖欠物业服务费为基数，按照每日千分之三的标准，支付自2019年5月1日起至付清之日期间的违约金；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告为某某大名湖综合楼2单元405室业主，原告为该小区前期物业服务企业。被告于2013年12月10日接收涉案房屋。收房当日，原、被告双方签订《某某大名湖花园前期物业服务协议》，约定“……物业服务费的标准（按建筑面积计算）：4.80元/月?平方米……物业服务费=房屋建筑面积×物业服务费标准……”，“甲方应于每半年首月的10日前交纳本半年的物业服务费等费用。甲方不按规定交纳物业服务费及其他应缴费用的，乙方按甲方所欠费金额每日千分之三的标准计收违约金”。被告拖欠2016年7月至2017年4月的涉案房屋物业服务费，原告多次催讨均未果，故依法提起诉讼，望判如所请。 某经贸公司未答辩，未向本院提供相关证据。 当事人为支持其诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行质证，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据审查认定的证据本院认定事实如下： 某经贸公司（甲方）于2013年12月10日与山东某某物业管理有限公司某某大名湖花园物业管理处（乙方）签订《前期物业服务协议》，载明：“……第一条物业服务企业山东某某物业管理有限公司系经山东省工商局和济南市房管局核准登记备案的一级物业管理资质的服务机构，负责某某大名湖花园综合楼的物业服务。第二条甲方及其房产1、甲方履行完毕与开发建设单位的约定，收到建设单位发出的交房通知，并办理完毕手续后，即成为某某大名湖花园综合楼2-405的业主。……第五条物业服务费等费用1、物业服务费的标准（按建筑面积计算）：4.80元/月?平方米。2、物业服务费=房屋建筑面积×物业服务费标准。3、物业服务费采用预交费的方式缴纳，甲方办理入住手续时向乙方预付一年的物业服务费等费用……一年后，甲方应于每半年首月的10日前交纳本半年的物业服务费等费用。甲方不按规定交纳物业服务费及其他应缴费用的，乙方按甲方所欠费金额每日千分之三的标准计收违约金……”。 某经贸公司与案外单位山东某某嘉园置业有限公司签订的《房屋移交协议》，载明：“……1、双方确认，自2013年12月10日起，某某某某大名湖B区综合商业楼2-405室由开发商交付给业主。2、业主确认：确已收到该房屋全部钥匙；该套房屋符合双方签署的《商品房买卖合同》中约定的交付标准。……4、该房屋建筑面积149.61平方米，单价15251.58元/平方米；总房款2281789元，该房款已全部结清。……” 另查明，位于济南市历下区明湖东路789号2-405室房屋（房产证号：历255915）登记在某经贸公司名下，登记时间系2014年7月1日。 某某物业公司称《房屋移交协议》系办理该房屋交接手续时业主与开发商签订的，交房时物业亦在场，该协议书是开发商保存在其物业档案中的。 关于某经贸公司拖欠的物业费的数额和期间。某某物业公司称根据前期物业服务协议每半年首月的10日前缴纳每半年的物业服务费，每期物业服务费的计算标准为4.8元每月每平×149.61平方米×应缴物业费的月数，该案物业费应缴的区间为2016年7月至2016年12月物业费为4.8元×149.61×6=4308.77元，2017年1月至2017年4月物业费为4.8元×149.61×4个月=2872.51元，共计7181.28元。 关于违约金的计算方式。某某物业公司称根据前期物业服务协议约定，按照欠费金额每日千分之三的标准，截至2019年4月30日，2016年7月至2016年12月期间产生的违约金为4308.77元×1024×千分之三=13236.54元；2017年1月至2017年4月产生的违约金为2872.51元×840×千分之三=7238.73元，总计20475.27元。2019年5月1日后的违约金计算标准为以7181.28元为基数，×千分之三×自2019年5月1日至实际支付之日的天数，为其应支付的违约金。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，某某物业公司提交的《前期物业服务协议》、《房屋移交协议》均有某经贸公司的公章，故在某经贸公司未到庭亦未提交证据予以反驳某某物业公司主张的情况下，应认定为上述协议的签订系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，本院依法予以采信。某经贸公司与某某物业公司的《前期物业服务协议》真实有效。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，某某物业公司依约对小区进行了物业管理和服务，履行了合同义务，某经贸公司作为业主实际享受了某某物业公司提供的安保、清洁等服务，理应向物业公司交纳相应的物业服务费，在某经贸公司未提交相反证据予以反驳的情况下，经本院核算，对某某物业公司要求某经贸公司支付拖欠2016年7月1日至2017年4月30日的物业服务费7181.28元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 关于某某物业公司主张的违约金。本案中，某经贸公司未出庭亦未提交相关证据证明某某物业公司的物业管理和服务不到位或者存在瑕疵，故本院对某某物业公司要求某经贸公司支付违约金的诉讼请求予以支持。虽然《前期物业服务协议》中约定某经贸公司若不按规定缴纳物业服务费及其他应缴费用的，某某物业公司按某经贸公司所欠费金额每日千分之三的标准计收违约金，但该项违约金过高，结合“甲方应于每半年首月的10日前交纳本半年的物业服务费等费用”的约定，本院依法调整为以4308.77元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年7月11日起计算至实际给付之日止及以2872.51元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年1月11日起计算至实际给付之日止。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告济南某经贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东某某物业管理有限公司物业服务费7181.28元； 二、被告济南某经贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东某某物业管理有限公司违约金（以4308.77元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年7月11日起计算至实际给付之日止；以2872.51元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年1月11日起计算至实际给付之日止）； 三、驳回原告山东某某物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费490元，由被告济南某经贸有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  耿 露 人民陪审员  王桂荣 人民陪审员  张照萍 二〇一九年十一月二十七日 书 记 员  魏凯欣