吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉2401民初1292号 原告:罗今子，女，朝鲜族，延边罗京实业集团董事长，现住吉林省延吉市新兴街。 委托诉讼代理人：崔航斌，吉林延大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩圣兰，吉林延大律师事务所律师。 被告:孙光太，男，朝鲜族，无职业，现住上海市闵行区。 委托诉讼代理人：李钟学，吉林孚达律师事务所律师。 第三人：刘文斌，男，汉族，无职业，现住上海市闵行区虹莘路。 原告罗今子诉被告孙光太、第三人刘文斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案受理。于2019年11月11日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告罗今子的委托诉讼代理人崔航斌、韩圣兰，被告孙光太的委托诉讼代理人李钟学到庭参加诉讼。第三人刘文斌经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗今子诉称：请求法院判令：1、请求法院确认罗今子与孙光太签订的房屋买卖合同有效；2、请求法院确认孙光太与第三人刘文斌签订的房屋买卖合同无效；3、请求孙光太承担全部诉讼费用。事实与理由：2013年，罗今子与孙光太签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定孙光太将其名下房产证号为［沪房地松字（2009）第0XXXX7号］，坐落于上海市松江区九亭镇涞寅路1XX0弄XXX号XXX室，建筑面积为84.19平方米的房屋出卖给罗今子，李学文为该房屋实际所有人。合同签订后，罗今子分期向孙光太支付了全部房屋价款，孙光太向罗今子交付了房屋，罗今子占有使用该房屋至今。但由于当时该房屋尚存银行抵押贷款，无法及时进行不动产权变更登记，故双方约定待付清全部银行贷款并解除抵押后再进行不动产权变更登记。本案在审理中，罗今子撤回请求法院确认孙光太与第三人刘文斌签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求。 2018年5月12日，孙光太与刘文斌签订了一份房屋买卖合同，并于5月24日办理了不动产变更登记。但双方的房屋买卖交易存在诸多不符合日常交易习惯及逻辑上的的疑点。1．双方于5月12日签订了合同，于5月24日办理了不动产变更登记，但双方却约定于8月22日交付房屋。刘文斌花费数百万巨额购买房屋，但在事先未对该房屋进行现场确认明显不符合日常交易习惯。同时，刘文斌也承认，自2013年起该房屋内一直有人居住，明知自己欲购买的房屋被人占有使用，但刘文斌从未登门向罗今子进行核实，在无法完全排除该房屋存在产权争议的合理怀疑的情况下购买房屋完全违背正常人的逻辑。2．二人间虽然已签订合同且办理了不动产权变更登记，但均无法举证说明刘文斌已经支付了房屋价款，这也违背了日常交易习惯。二人签订的合同当中并未明确如何支付房屋价款，且未能证明自己已履行支付房款的情况下，在自己的合同权利无法得到保护的情况下，孙光太就将不动产权变更至刘文斌名下，完全不符合正常人的逻辑。3．双方约定房屋价款为255万元，但该房价明显低于当地平均房屋价格，罗今子充分可以怀疑该房屋售价并不合理，明显低于市场价格。综上，罗今子认为二人之间的房屋交易存在诸多疑点，无法确认该房屋交易是否可以排除所有恶意串通行为。故起诉至人民法院，请求法院查明事实，支持罗今子全部诉讼请求。 孙光太辩称：一、李学文与本案无任何法律关系。李学文与孙光太系亲属关系,涉案房屋的所有权人为孙光太,房屋买卖合同系李学文作为孙光太的代理人签订的。因此本案与李学文无任何法律关系。二、因罗今子违约孙光太承担抵押担保责任。2013年罗今子与孙光太签订房屋买卖合同，约定罗今子购买孙光太所有的位于上海市松江区九亭镇浃寅路1XX0弄XXX号XXX室，建筑面积为84.19平方米的房屋，房屋总价为150万元，支付方式为先付定金10万元,在2013年8月30日之前再付95万元,剩余房款以罗今子偿还银行按揭贷款的形式冲抵房款,按揭贷款还清后过户至罗今子名下。另约定罗今子未按期偿还银行贷款本息，孙光太有权随时收回此房屋，不退还装修款及家具家电的违约责任。但在履行合同过程中，罗今子多次未按约定偿还银行按揭贷款，属于违约。直到2016年7月21日，罗今子向案外人借款本金100万元，以其涉案房屋作为抵押担保，因罗今子没有偿还全部银行按揭贷款本息，产权仍登记在孙光太名下，罗今子要求孙光太在抵押合同上签字，并承担抵押担保责任。孙光太认为罗今子作为房地产老板，有能力按期支付借款本息，因此在抵押合同上签字，同意以涉案房屋作为抵押担保。但借款期满后罗今子未按约定偿还案外人郑美花借款本息,案外人郑美花找到孙光太将其房屋出售的所得价款承担抵押担保责任。无奈，向案外人出具委托公证，委托郑美花将其房屋予以出售。2018年5月份案外人郑美花将房屋出售并已过户到刘文斌名下。综上,因罗今子的违约行为该房屋买卖合同已解除，孙光太以出售房屋的形式承担了抵押担保责任,且多承担的部分暂时保留向债务人主张的权利。请求法院驳回罗今子的诉讼请求。 第三人刘文斌向本院提交书面答辩意见：刘文斌购买上海市松江区九亭镇溧寅路1200弄102号102室房屋是善意的,通过合法的手段购买的，且通过合法的手段取得了房屋的所有权。 (一)刘文斌购买该房产时确认了房屋产权登记簿上的房屋所有权人为出卖人,不存在恶意的情形。首先,不动产所有权变更以登记为生效要件。刘文斌在购买房屋时，所查看该房产的房屋产权证,产权证上的所有人为孙光太。刘文斌有理由相信，该房屋归孙光太所有；其次，由于购买房屋时，该房屋有人居住，孙光太委托的卖房人郑美花向委托人解释情形,并给刘文斌查阅罗今子和孙光太的房屋买卖合同，该买卖合同中约定如未能按时归还银行借款,则孙光太有权收回房屋。后郑美花又向刘文斌提供了罗今子的借款合同，以及违约证明。刘文斌因而确认，该房屋的实际所有权人应当为房产证上的所有权人孙光太。同时，根据国务院《不动产登记暂行办法》第二十二条第二项规定:“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记,并书面告知申请人:(二)存在尚未解决的权属争议的”,刘文斌已与孙光太在不动产登记部门办理了诉争房产的转移登记手续，充分说明了该房产产权归属清晰,不存在权属纠纷。再次，罗今子声称刘文斌并未看过房屋，便购买房屋,不符合交易习惯，刘文斌在购买房屋时，多次前往该房屋处，由于有人居住，无法进入房屋，便在小区中观看了类似房型，以便做出决定，因此并不能认为刘文斌的行为不符合交易习惯。因此，刘文斌购买该房产时确认了房屋产权登记簿上的房屋所有权人为出卖人,也进行了实地考察。刘文斌不存在罗今子所称的违背交易习惯的情形。 （二）刘文斌购买房屋时并不认识出卖人,并且购买时支付了合理的价款，不存在与房屋出卖人恶意串通的情形。首先，刘文斌在购买房屋时，该房屋在交易后不能立即交付，因此，出卖人在出卖房屋时，降低了价格。其次,郑美花向刘文斌提供了完整且合法的证据,以及承诺为刘文斌提供全程的服务，并协助刘文斌进行产权过户,要求房屋居住人腾房。再次，刘文斌在购买房产时，原先的目的是为了投资使用，能以低于市场价的价格购买房屋，并通过增值获取收益,这完全符合投资者应有的心态。因此刘文斌在购买房屋时不存在罗今子所声称的与房屋出卖人为好友，也不存在与房屋出卖人恶意串通的情形。 （三)刘文斌与房屋出卖人达成合意后便支付了买房款项,出卖人也及时做了房屋产权变更登记，刘文斌因此取得房屋所有权。刘文斌在与出卖人在达成合意后便支付了5万元现金作为定金，之后通过银行转账将剩余的250万支付给了郑美花,不存在罗今子所说的未支付相关费用即进行过户的情形。因此不存在罗今子所说的未支付相应价款,房屋出卖人便对房屋进行了变更登记的情形，双方的交易全是符合交易习惯的。综上所述,刘文斌并不存在与出卖人恶意串通,损害罗今子的情形,答辩人是善意的,通过支付合理的对价，经合法的过户程序而获得该房屋的所有权的。因此即使法庭确认了罗今子要求的确认的房屋买卖纠合同的效力，刘文斌依旧享有房屋所有权。 经审理查明：2013年8月，罗今子与孙光太签订商品房买卖合同，约定孙光太将其名下房产证号为［沪房地松字（2009）第0XXXX7号］，坐落于上海市松江区九亭镇涞寅路1XX0弄XXX号XXX室，建筑面积为84.19平方米的房屋以150万元价格出卖给罗今子。2013年8月5日，罗今子以现金形式向孙光太支付定金10万元。后罗今子分四次支付房款一笔20万元，一笔40万元，加定金10万元共70万；2013年11月20日支付27万元；2013年11月26日支付12万元，共计支付房款109万。事后罗今子按照约定偿还孙光太名下银行按揭贷款利息为15.6万元，共计52个月，合计124.6万元。案涉房屋从2013年至今由罗今子实际占有使用。 另查，2016年7月21日，罗今子与郑美花签订借款协议，郑美花借款给罗今子本金80万元，加上2014年3月21日至2016年7月20日利息20万元，合计100万元。同日，罗今子、孙光太将案涉房屋抵押给郑美花，双方在抵押协议上签字，确认协议效力。2016年10月14日，孙光太委托郑美花出售案涉房屋。2018年5月12日，郑美花作为孙光太的委托人与刘文斌签订房地产买卖合同，孙光太将案涉房屋以250万元出卖给刘文斌。双方约定孙光太于2018年8月22日前腾出房屋并通知刘文斌验收交接。2018年6月21日、22日刘文斌向郑美花支付共计250万元。 认定上述事实的证据有：商品房买卖合同、付款明细、收条、银行流水、借款合同、抵押协议及当事人陈述等。 本院认为：罗今子与孙光太签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违背相关法律规定，该合同合法有效。合同签订后，罗今子按合同履行合同义务，支付了房款109万及按揭贷款利息156000元，并占有房屋使用至今。故罗今子主张案涉的房屋买卖合同有效的诉讼请求本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下： 确认罗今子与孙光太签订的房屋买卖合同有效。 案件受理费100元（原告已预交），由被告孙光太负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审 判 长  张念德 人民陪审员  李繁森 人民陪审员  吴银华 二〇一九年十一月十四日 书 记 员  孙 洋