广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初2753号原告：李单，女，汉族，1980年4月22日出生，住吉林省长春市。委托诉讼代理人：张玉莲，广东承芳律师事务所律师。被告：张志敏，男，汉族，1981年6月10日出生，住广东省英德市，被告：广州永成投资发展有限公司，住所：广州市越秀区西湖路38号夜明珠广场第2层2319铺，统一社会信用代码：9144010106330823XB。法定代表人：卫祖迪。原告李单诉被告张志敏、广州永成投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李单的委托诉讼代理人张玉莲到庭参加了诉讼。被告张志敏、广州永成投资发展有限公司（以下简称永成投资公司）经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:一、依法判令解除原告与被告签订的《物业买卖合同》及附件《施工协议书》，判令两被告返还原告购房款265275元及装修款50000元，共计315275元；二、判令两被告支付原告违约金。（以315275元为基数从2017年5月20日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际退还购房款之日止）；三、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2017年5月20日，原告与被告张志敏签订《物业买卖合同》及签署了附件《施工协议书》，《物业买卖合同》约定原告购买被告张志敏拥有产权的现房，即四会市东城街道四会大道中路三十三座17号319物业，房屋总价款款265275元；合同约定出卖人在2017年12月1日前将该物业交付给买受人使用，交付的房屋应当符合相应条件，同时约定了出卖人逾期交付及办理该物业的过户手续的违约责任。合同签订后，原告依约向被告支付了全部房款265275元，由被告张志敏及被告永成投资公司出具了《收据》，并且在2017年5月20日按照《施工协议书》约定向两被告支付了50000元房屋装修款，由被告永成投资公司出具了《收据》。案涉房屋于2016年11月已被抵押给黄丽青，被告出售房屋时向原告隐瞒了此事实，现合同约定的交房日及办理物业过户手续的期限已过，该房屋至今未解押，被告张志敏至今不能向原告交付符合法律规定、合同约定条件的物业，并一直以各种理由拒绝承担相应违约责任。根据相关法律规定及《物业买卖合同约定》原告可以请求解除合同，要求被告承担违约责任。综上所述，为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，请予支持。原告为支持其主张向本院提交以下证据：1.原告身份证，证明原告的诉讼主体资格。2.被告身份信息、企业登记信息，证明被告的诉讼主体资格。3.《物业买卖合同》，证明原告认购了被告的房产及相关的权利义务约定等事实；4.《施工协议书》，证明原告签署了附件《施工协议书》的事实。5.收据，证明被告收取了原告购房款、装修费的事实。6.不动产登记资料查询结果证明，证明被告所出售房屋于2016年11月已被抵押的事实。两被告均未答辩，也未向法庭提供证据。经审理查明：2017年5月20日，原告李单（买受人）与被告张志敏（出卖人）签订了《物业买卖合同》，约定买受人购买出卖人拥有产权的四会市东城街道四会大道中三十三座17号319物业（以下称“案涉房屋”），合同约定建筑面积共40.82平方米，套内建筑面积30.58平方米。案涉房屋属现房，按现状出售，按建筑面积计价，房价款总金额为265275元整；以上房价款未含买受人办理不动产权证书时应向政府相关部门缴交的税费及相关费用（包含：契税、交易印花税、交易服务费、证本印花税等），房价款中未含的税费由买受人承担。买受人应于2017年5月20日前向出卖人支付全部房价款的50%（包含定金），计135275元整，2017年8月7日前支付全部房价款的50%，计130000元。出卖人于2017年12月1日前将该物业按现状交付买受人，如买受人在此期限前未付清全部房款（包括贷款等）及其它应缴的费用或存在其它违约情形的，出卖人有权顺延该物业交付期限，买受人不得追究出卖人任何责任。合同第七条第一款约定：“本合同生效后的150个工作日内（以下简称“申办过户期限”），由出卖人负责向房管部门申请办理该物业的交易过户手续”。该条第六款约定：“出卖人如违反本合同规定未在规定的时间申办该物业的交易过户手续，按下列方式处理：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的申办期限之第二天起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款0.2‰的违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权单方提出和决定解除合同。若买受人解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向买受人计付违约金……”双方还约定本合同在履行过程中发生争议时协商不成的依法向人民法院起诉，合同自各方签字或盖章后生效等。此外，原告还与被告永成投资公司签订了《施工协议书》，约定原告将案涉物业的装修工程发包给其，工程总价款为50000元。原告分别于2017年5月7日向被告张志敏支付定金10000元，于2017年5月20日向被告永成投资公司支付定金90000元及装修款50000元，向被告张志敏支付房款35275元，又于2017年9月28日向被告永成投资公司支付房款130000元。两被告分别向原告出具了相应收据。另查明，案涉的四会市东城街道四会大道中三十三座17号319房屋权利人为被告张志敏，该房屋已于2016年11月16日抵押给黄丽青，债权数额为4万元。后又于2017年7月21日被广州市海珠区人民法院首封，查封文号为（2017）粤0105民初4849号之一，申请执行人为林菁。至今被告仍未将房屋交付原告使用，亦未办理过户手续。又查明，根据本院在以张志敏、永成投资公司为被告的房屋买卖合同纠纷系列案中查明的事实，永成投资公司成立于2013年3月4日，法定代表人为被告张志敏，2019年4月9日，该公司法定代表人变更为卫祖迪，张志敏仍为该公司股东，占有该公司98%的股份。上述事实，有当事人陈述、原告提供的证据、庭审记录等证明，被告对此未提出异议及反驳证据，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与被告张志敏签订的《物业买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告与被告永成投资公司签订的《施工协议书》不论从形式还是内容上都是为实现《物业买卖合同》目的而达成的，属于《物业买卖合同》的从合同。以上三份合同均合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。关于案涉合同应否解除及如何承担违约责任问题。《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”按照双方合同约定，被告张志敏应在合同生效后150个工作日内即2017年12月22日前向房管部门申请办理案涉物业的交易过户手续，原告已按合同约定向其支付购房款及装修费，被告张志敏应按合同约定向相关主管部门申请办理案涉物业的交易过户手续，但被告张志敏未向本院提供任何证据证明其履行了上述义务，也未举证证明未能办理交易过户手续的原因在原告一方。另外，案涉房屋已于出售前抵押给案外人，而被告张志敏也没有采取任何措施涤除该抵押权，因此，本院认为被告张志敏构成违约，依法应承担违约责任。根据合同第七条的约定，原告要求解除与被告张志敏签订的《物业买卖合同》，于法有据，本院予以支持。《施工协议书》作为《物业买卖合同》的从合同，根据主合同解除从合同也应一并解除的原则，《物业买卖合同》解除后，《施工协议书》也应一并解除。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”虽然原告交付的款项进入的是被告永成投资公司的账户，未直接进入以被告张志敏个人名义开设的账户，但被告永成投资公司收取原告的款项是基于原告与被告张志敏之间的房屋买卖关系，鉴于两被告之间的关系，被告永成投资公司收取原告的款项应视为代被告张志敏收取，现张志敏违约原告要求解除合同并返还款项，张志敏应向原告承担违约责任。故本院对原告要求被告张志敏返还购房款265275元、装修款50000元，合计315275元的诉讼请求予以支持。在原告主张解除《物业买卖合同》的前提下，被告张志敏未按约定履行义务，其违约行为确实会造成原告资金占用的损失，本院结合被告的过错程度及合同约定，根据公平原则，认定被告张志敏应依约向原告支付相应违约金，该违约金应自原告付清全部房款的次日（即2017年9月29日）起，以所收全部款项315275元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算至被告清偿之日止。原告主张自2017年5月20日起计算，本院不予支持。关于被告永成投资公司应否承担责任的问题。虽然被告张志敏在签订案涉合同时为被告永成投资公司的法定代表人及股东，案涉房屋的收据均由被告永成投资公司代为出具，但被告永成投资公司为独立法人，不是案涉房屋的出售人，并非买卖合同的相对方，且原告未举证证明两被告财产混同，故原告以被告张志敏曾系被告永成投资公司的法定代表人，两被告共同出售房屋为由要求被告永成投资公司对被告张志敏的违约责任承担责任，依据不足，本院不予支持。被告张志敏、永成投资公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为自动放弃抗辩权利，不影响本院对本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条的规定，判决如下：一、解除原告李单与被告张志敏于2017年5月20日签订的《物业买卖合同》，并解除原告与被告广州永成投资发展有限公司签订的《施工协议书》。二、被告张志敏应于本判决生效之日起十日内向原告李单返还房款265275元（含定金）、装修款50000元，并支付违约金（自2017年9月29日起，以已收款项315275元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算至清偿之日止）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3015元，由被告张志敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 陈 智二〇一九年十一月五日书记员 梁碧琪