北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初10299号原告：杨建峰，男，1986年5月16日出生，汉族，无业，住吉林省长春市绿园区。委托诉讼代理人：张丽丽，北京京师（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：范海东，男，1984年7月19日出生，汉族，北京成金管理咨询有限公司员工，住山东省德州市。被告：北京宝成恒通物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区林萃西里16号楼二层F2-04。法定代表人：薛宝庆，总经理。被告：薛宝庆，男，1984年7月5日出生，汉族，北京宝成恒通物业管理有限公司总经理，住黑龙江省兰西县。二被告之共同委托诉讼代理人：宿宝，男，1971年5月8日出生，汉族，北京宝成恒通物业管理有限公司员工，住北京市朝阳区。原告杨建峰与被告北京宝成恒通物业管理有限公司（以下简称宝成公司）、薛宝庆房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。杨建峰及其委托诉讼代理人张丽丽、范海东，宝成公司与薛宝庆之共同委托诉讼代理人宿宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨建峰向本院提出诉讼请求：判令1、确认我与宝成公司签订的《房屋租赁合同》于2018年5月24日解除；2、宝成公司和薛宝庆返还我押金41610元、租金124830元、制冷供暖费7296元；3、宝成公司和薛宝庆赔偿我损失252741.75元；4、宝成公司和薛宝庆支付我违约金41610元。事实和理由：2018年5月24日，我与宝成公司就北京市朝阳区双桥路三号东星时尚广场一层B区的房屋签订《房屋租赁合同》，约定我经营需要宝成公司协助提供相应手续时，宝成公司应在收到我的申请时尽量提供帮助。由于本项目不能办理独立餐饮执照，宝成公司提供的餐饮执照包括我的租赁面积，保证我可以正常经营餐饮项目。现因缺失餐饮执照等文件导致我长期处于无法正常经营，并受到食药监部门处罚，合同无法继续履行。宝成公司和薛宝庆辩称，不同意杨建峰的全部诉讼请求。杨建峰在2018年5月24日没有明确向我们表明要求解除合同，我们是5月24日当天签订的合同，没有当天签订合同当天就解除的；杨建峰单方面撤场，构成违约，不应要求我们退还押金、租金及供冷制暖费用。杨建峰主张的损失是其开业必要的支出费用，我们没有违约，不应由我们承担；杨建峰自行撤场，我们不同意赔偿违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：2018年5月24日，杨建峰（乙方）与宝成公司（甲方）《房屋租赁合同》，承租案涉房屋，租期为2018年5月24日至2024年4月23日，2018年5月24日至2018年6月23日为免租期；乙方需按期将租金付至甲方以下指定账户：户名薛宝庆、账号……；乙方经营需要甲方协助提供相应的手续时，甲方应在收到乙方的申请时尽量提供帮助。由于本项目不能办理独立餐饮执照，甲方提供的餐饮执照包括乙方的租赁面积，保证乙方可以正常经营餐饮项目。合同签订后，杨建峰开始对房屋进行装修，支出装修费75000元、电缆费2500元、消防工程款15200元。2018年8月16日，杨建峰支付押金41610元、六个月租金124830元、制冷供暖费7296元。杨建峰称在装修的过程中，就受到食药监部门查处，并被贴封条，后被商场撕下，到2018年9月20日开始营业，之后也多次被查，9月27日食药监部门将收银机贴上封条，还进行了罚款，其于12月2日撤场。就此，杨建峰提交了视频、照片、缴款书等予以佐证。宝成公司和薛宝庆认可证据的真实性。杨建峰提交租赁合同、合同、明细单、发票、收据、微信记录等，以证明员工住宿租赁费23860元、员工工资29527.5元、广告制作费14412元、加盟费、设备款和管理费共计47422元、货物采购费2812元、赊销原料款15102.25元、餐桌椅等设备及运输费4800元、加盟设备运输费1066元、收银系统费用3417元、宽带费用4000元、电视机及监控系统费用1523元、排油机费用3300元（证据显示金额2300元）、厨房设备费3263元、风机盘管费4500元、电费1037元。宝成公司和薛宝庆不予认可。经查，宝成公司为自然人独资公司，投资人为薛宝庆。另，审理过程中，杨建峰申请财产保全，本院作出民事裁定书，保全了薛宝庆持有的北京一生九生物科技有限公司25%的股权，持有的北京宝成建峰物业管理有限公司40%的股权，期限均为2019年2月2日至2022年2月1日；薛宝庆中国工商银行尾号7982号、3178号银行账户，期限均为2019年1月29日至2020年1月28日。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。案涉房屋未取得建设工程规划许可证，宝成公司与杨建峰签订的《房屋租赁合同》应属无效。故，对于杨建峰要求解除合同及支付违约金的请求，本院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉房屋交付杨建峰后，杨建峰进行了装修改造并营业，已实际使用，在合同无效后，应当支付宝成公司占有使用费。合同无效后，双方关于1个月装修期不计算租金的约定也当然无效，杨建峰应当支付该1个月的占用使用费，但考虑到期间为装修期及双方对于合同无效的过错程度，本院酌情确定该1个月的占有使用费。根据杨建峰提交的证据，可以确认至2018年9月27日，杨建峰因受食药监部门的检查，导致不能继续正常营业，杨建峰在2018年12月2日搬离。因此2018年6月24日至2018年9月27日期间，本院参照合同约定的租金标准确定杨建峰需支付的占有使用费。至2018年12月2日杨建峰才搬离房屋，因此应当支付2018年9月28日至2018年12月2日期间的占有使用费，但考虑到该期间杨建峰并非正常经营及双方对于合同无效的过错程度，本院酌情确定该期间的占有使用费。综上，在扣除前述占有使用费后，宝成公司应当返还杨建峰租金和押金共计91700元。关于杨建峰主张的制冷供暖费，本院根据房屋使用情况，酌情确定宝成公司应当返还的数额。宝成公司应当赔偿杨建峰因合同无效所受到的损失。宝成公司作为案涉房屋的出租方，对于房屋的产权及规划情况应当进行详细必要的了解，且在合同中明确约定保证杨建峰的正常营业，因此对于合同无效及不能履行，负有主要的责任。杨建峰承租案涉房屋从事商业经营，也应当事先对房屋的情况做必要的了解，在合同已明确不能办理独立的营业证照的情况下，仍然草率地与宝成公司签约，对合同的无效和不能履行，也负有一定的责任。宝成公司、薛宝庆不认可杨建峰提交的有关损失的证据，但未提交证据予以反驳，本院对于杨建峰提交的证据经审查后予以确定。关于装修费、电缆费和消防工程款，本院予以确认。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本院考虑杨建峰已使用的情况，根据前述法律规定，予以确定。关于杨建峰主张的员工住宿租赁费和工资，系其为员工提供的工资福利，不属于损失，本院不予支持。关于杨建峰主张的广告制作费14412元，本院予以确认，并根据双方合同履行情况及对于合同无效的过错程度，予以确定。关于杨建峰主张的加盟费、设备款和管理费共计47422元，本院予以确认，但应当根据合同约定的期限和使用情况予以折算扣除部分。关于杨建峰主张的采购货物、原料的支出，属于其经营期间所需，不属于损失，本院不予支持。关于杨建峰主张的桌椅等设备及运输费、加盟设备运输费，本院予以确认，并根据使用情况及桌椅的剩余价值予以确定。关于杨建峰主张的收银系统费用和宽带费用，本院予以确认，并根据已使用情况和双方的过错程度予以确定。关于杨建峰主张的电视机及监控系统费用，本院予以确认，但其中电视机费用，杨建峰完全可以另行生活使用，不受合同无效的影响，本院不予支持，对于其他设备设施，因系为经营专门配置，本院根据已使用情况和再使用率，予以酌情确定。关于杨建峰主张排油机费用、厨房设备费、风机盘管费，本院予以确认，并根据已使用情况、双方的过错程度和再使用率予以确定。关于杨建峰主张的电费，系其经营期间消费，不属于损失，本院不予支持。综上，本院确定宝成公司赔偿杨建峰损失共计113000元。宝成公司为薛宝庆的自然人独资公司，合同约定的款项收付账号为薛宝庆个人账户，薛宝庆不能证明公司财产独立于其自己的财产，应当对公司债务承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、被告北京宝成恒通物业管理有限公司于本判决生效后十五日内返还原告杨建峰租金、押金及制冷供暖费合计九万五千七百元；二、被告北京宝成恒通物业管理有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告杨建峰损失十一万三千元；三、被告薛宝庆对前述被告北京宝成恒通物业管理有限公司的给付义务承担连带责任；四、驳回原告杨建峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8321元，由原告杨建峰负担3890元（已交纳），由被告北京宝成恒通物业管理有限公司、薛宝庆负担4431元（于本判决生效后七日内交纳）。保全申请费2645元，由原告杨建峰负担1081元（已交纳），由被告北京宝成恒通物业管理有限公司、薛宝庆负担1564元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  **林人民陪审员  陈玉华人民陪审员  侯丽林二〇一九年十一月二十七日书 记 员  张默晗