深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初30630号原告：湖北润生食品科技有限公司深圳分公司，住所地深圳市罗湖区桂园街道深南东路5016号京基100大厦A座5405，统一社会信用代码91440300MA5FD8NN7Y。负责人：南波，总经理。委托诉讼代理人：袁勇军，北京德恒（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201810752103。被告：深圳市田生资产管理有限公司，住所地深圳市罗湖区红岭路京基金融中心A座4305，统一社会信用代码91440300080138068H。法定代表人：陈铎升，董事长。委托诉讼代理人：李庚，广东金阳律师事务所律师，执业证号14403201110387429。原告湖北润生食品科技有限公司深圳分公司被告深圳市田生资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖北润生食品科技有限公司深圳分公司委托诉讼代理人袁勇军与被告深圳市田生资产管理有限公司委托诉讼代理人李庚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告之间就承租位于深圳市罗湖区××大厦××单元房产所签订的《房屋租赁合同》；2、被告立即向原告双倍返还保证金人民币770540元；3、判令被告向原告支付违约金人民币647776元；4、判令被告赔偿逾期付款损失（以人民币770540元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自起诉之日至被告实际给付之日确定）；5、本案案件受理费、保全费、担保费均由被告承担。事实和理由：原告与被告就承租位于深圳市罗湖区××大厦××单元(以下简称“租赁房产”)订立了《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），供原告办公使用，租期从2018年07月09日起至2021年07月01日止。租赁合同签署后，原告除按时交纳租金外还依约向被告支付了以下费用：(1)、租赁保证金人民币：323888元(相当于贰个月租金)；(2)、管理费保证金人民币:41792元（相当于贰个月管理费）；(3)水电费保证金30元/平方米（租赁面积）人民币:19590元；三项保证金合计人民币:385270元（大写人民币：叁拾捌万伍仟贰佰柒拾元整）。2019年3月租赁房产所属一手业主深圳市京基房地产股份有限公司（下称“京基地产”）的工作人员口头告知原告，因被告拖欠京基100大厦54层的房屋租金，京基地产准备解除与被告签署的房屋租赁合同，让原告做好思想准备。原告闻讯后找到被告询问，被告答复会尽快解决其和京基地产之间的纠纷，保证不影响原告的利益。2019年4月，原告正式接到了京基地产发给原告的告知函，郑重告知因被告多次拖欠54层租金，现京基地产已经解除其与被告之间包含京基100大厦5405房屋在内的房屋租赁合同，并要求原告于2019年4月30日之前与京基地产重新签署5405房屋的租赁合同、重新缴纳房屋租赁保证金等；如原告逾期不与京基地产签署5405房的租赁合同，京基地产将采取措施强行收回5405房。原告收到京基地产的告知函后，再次联系被告，被告答复说可以将原告调换至南山区其承租的其他写字楼内，原告明确表示不能接受调换方案，被告答复不能返还保证金。至此，被告已经丧失了继续履行租赁合同的履约能力，又拒绝返还原告缴纳的保证金，还会给原告造成其他各项损失，其行为已经构成根本性违约。租赁合同第13条违约责任约定“13.1合同期内如甲方提前解约，须提前一个月通知乙方，双倍返还乙方保证金及赔偿合同期内剩余租期的租金（超过四个月租期的按四个月的租金计算）作为乙方的赔偿。如乙方合同期内提前解约，须提前一个月通知甲方，并且支付的保证金甲方不予返还，同时乙方还将承担合同期内剩余租期的租金（超过四个月租期的按四个月的租金计算）作为甲方的赔偿”。根据上述约定，为维护原告的合法民事权益，现特向贵院提起诉讼，请求人民法院支持原告的全部诉讼请求。被告深圳市田生资产管理有限公司辩称，原、被告签订的田生租赁房屋合同书第13.1条约定，合同期内如甲方即本案的被告提前解约，需提前一个约定通知乙方，双倍返还合同保证金及赔偿合同期内剩余租期的租金（超过4个月租期的按4个月租期计算），作为乙方的赔偿。本案中原告第一项诉讼请求是解除原、被告签订的房屋租赁合同，不符合该条款约定的由被告双倍返还保证金及赔偿4个月租金的条件，不应予以支持。原告方要求被告方承担担保费没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案的位于深圳市罗湖区××大厦××层的房屋属于案外人深圳市京基房地产股份有限公司所有。2013年11月15日，被告与深圳市京基房地产股份有限公司签订《房屋租赁合同》，承租了上述房屋，租赁期限十年，从2013年8月1日至2023年7月31日止，原告有转租权。2019年1月8日，原告与被告签订《田生房屋租赁合同书》，约定被告将京基一百大厦A座54层05单元的房屋，建筑面积653平方米出租给原告作为办公使用；租期期限从2018年7月9日起至2021年7月1日止；月租金为人民币161944元，管理费及空调费为每月每平方米人民币32元合计人民币20896元，月租金及管理费总额为人民币182840元；原告应于本合同签订后五日内支付首季度租金及管理费人民币548520元，原告须于每季度最后一月25日前支付下一季度租金及管理费；租赁期间，原告应承担的管理费及电费由被告代收代缴；原告向被告交纳租赁保证金人民币323888元，管理费保证金人民币41792元，水电费保证金人民币19590元，三项保证金合计人民币385270元；合同期内如被告提前解约，须提前一个月通知原告，双倍返还原告保证金及赔偿合同期内剩余租期的租金(超过四个月租期的按四个月的租金计算)作为原告的赔偿；双方还对其他事项进行了约定。随后，被告将涉案房屋交原告使用。原告支付租金及各项费用至2019年4月30日。被告从2018年12月起开始拖欠深圳市京基房地产股份有限公司租金。2019年4月26日，深圳市京基房地产股份有限公司向包括原告在内的租户发出《告知函》，称，因被告严重违约，其已于2019年4月25日与被告终止租金合同。5月6日，深圳市京基房地产股份有限公司向原告发出《撤场通知书》，要求原告在5月10日前自行撤离涉案房屋。随后，原告在5月10日搬离上述房屋。深圳市京基房地产股份有限公司已将该房屋收回。本院认为，原告与被告签订的《田心房屋租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应严格依约履行。因被告违反与深圳市京基房地产股份有限公司所签租赁合同的约定拖欠租金，深圳市京基房地产股份有限公司在2019年4月25日终止与被告签订的租金合同，并要求原告在2019年5月10前搬离涉案房屋，原告按时搬离该房屋，被告的行为违反了其与原告签订的《房屋租赁合同》，造成原告无法在租赁期限内正常使用房屋，被告的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，原告有权按照合同的约定，要求解除与被告签订的租赁合同并由被告双倍返还保证金，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持；原告要求被告支付相当于四个月租金的违约金的诉求，虽然这是双方租赁合同的约定，但本院已经依法判决被告双倍返还原告缴纳的保证金，且租赁合同中约定的4个月租金作为赔偿显然过高，并且原告也未提交因被告违约造成其实际经济损失的证据材料，因此本院依法酌定被告赔偿原告经济损失人民币161944元作为对其损失的补偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告湖北润生食品科技有限公司深圳分公司与被告深圳市田生资产管理有限公司对位于深圳市罗湖区深南东路5016号京基100大厦的A座54层05单元的房屋所签订的《房屋租赁合同》。二、被告深圳市田生资产管理有限公司应于本判决书生效之日起十日内向原告湖北润生食品科技有限公司深圳分公司双倍返还保证金人民币770540元；三、被告深圳市田生资产管理有限公司应于本判决书生效之日起十日内向原告湖北润生食品科技有限公司深圳分公司支付人民币161944元作为赔偿；四、驳回原告湖北润生食品科技有限公司深圳分公司的其他诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币8782元，原告负担人民币3000元，被告负担人民币5782元，上述费用原告已预付，原告已预交的人民币5782元，由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费人民币5782元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  葛淑汧二〇一九年十一月十三日孙莹书记员     周洋洋