河南省平顶山市湛河区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0411民初2982号原告：周新刚，男，1971年6月24日出生。原告：崔丽娟，女，1972年5月15日出生。被告：平顶山恒荣置业有限公司。法定代表人：贾飞，董事长。委托诉讼代理人：何士振（该公司员工），男，1992年10月7日出生。原告周新刚、崔丽娟与被告平顶山恒荣置业有限公司（以下简称恒荣公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序于2019年9月17日、11月19日公开开庭进行了审理。周新刚、崔丽娟及恒荣公司委托诉讼代理人何士振到庭参加诉讼。本案现已审理总结。周新刚、崔丽娟向本院提出诉讼请求：判令恒荣公司赔偿周新刚、崔丽娟购买商品房损失190000元，并支付所交的房款利息12131元，退还周新刚、崔丽娟已付的河南省专项维修基金费用8212元，退还周新刚、崔丽娟已付全部房款197264元，合计407607元。事实与理由：2018年7月7日，恒荣公司与周新刚、崔丽娟签订《商品房买卖合同（预售）》，约定周新刚、崔丽娟购买恒荣公司建设的平顶山市XX名都二期X号楼X单元X层X号，双方签订的该合同共计十章43页，其中合同第二章第四条明确约定：与该商品房有关的抵押情况为未抵押。合同签订的当天周新刚、崔丽娟即按合同约定向恒荣公司交完定金及首付共计197264元，并在有关部门办理了《平顶山市商品房买卖合同备案证书》，由于剩余房款周新刚、崔丽娟无款支付，便按合同约定在2018年7月30日前往平顶山公积金部门办理了剩余购房款55万元的公积金贷款。但周新刚、崔丽娟等了很长时间贷款却迟迟无法下达，经周新刚、崔丽娟到平顶山公积金中心查询，结果是：恒荣公司建设的XX名都X期X号楼X单元X层X号处于抵押状态。周新刚、崔丽娟多次找恒荣公司，恒荣公司承认周新刚、崔丽娟购买的房产确实处于抵押状态，但不提出任何补救解决办法，直至2019年2月底恒荣公司告知周新刚、崔丽娟所购买的X号商品房已解押，由于上次贷款时间过长，贷款需要重新办理。周新刚、崔丽娟随后即到平顶山公积金中心办理贷款，平顶山中心称自2018年8月1日起外地户口不能在平顶山办理公积金贷款（周新刚、崔丽娟是驻马店人）。由于恒荣公司欺诈在先，造成周新刚、崔丽娟不能按照合同要求办理公积金贷款。现在周新刚、崔丽娟没有现款支付，用商业贷款利率又高，不是周新刚、崔丽娟心中所承受的买房方式。恒荣公司在周新刚、崔丽娟用不成公积金贷款之后没有提出合理的解决事情的方法。综上，恒荣公司在与周新刚、崔丽娟签订商品房买卖合同时，明知其所售房产已抵押的事实，而仍与二人签订购房合同，具有明显的欺诈行为，严重违背了诚实信用原则，应赔偿因此给周新刚、崔丽娟造成的损失。现在周新刚、崔丽娟多次找恒荣公司解决此事，但恒荣公司除承认自己过错外不提出任何实际的解决方法。为维护自身的合法权益，故诉至法院。恒荣公司辩称：1、根据双方签订的商品房买卖合同第五条，如该商品房的状况与上述情形不符导致不能完成合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。双方签订合同之后到房管部门进行了合同备案，且房屋所有权登记尚未到办理时间，周新刚、崔丽娟诉称解除合同的条件并未成就，目前涉案房屋的权利并无瑕疵，不影响周新刚、崔丽娟的权利正常行使。根据该条约定买受人要解除合同应当书面通知出售人，但是截至目前被告没有收到相关的通知。2、周新刚、崔丽娟诉称无法办理公积金贷款，但实际根据合同第七条的约定，付款方式为公积金（贷款机构）申请贷款支付，公积金和贷款机构属于并列机构，即便其不能用公积金贷款也可以用商业贷款并不影响目的的实现，综上请求法庭驳回周新刚、崔丽娟的诉讼请求。周新刚、崔丽娟围绕其诉讼请求，提交了相关证据1、2018年7月22日签订的商品房买卖合同；证据2、有恒荣公司出具房款的收款收据；证据3、住建部门开具维修基金收据；证据4、录音证明及微信聊天记录。经庭审质证恒荣公司对证据1、对商品房买卖合同的真实性无异议，证明目的有异议，该合同在房管部门进行了备案恰恰说明了，签订合同时房屋的权利状态没有问题。付款方式并非商品房买卖合同的核心义务，不能因为付款方式就认为根本违约，不能达到法定解除的条件。证据2、对房款票据的真实性无异议。证据3、对维修基金票据真实性无异议，证明目的有异议，维修金是向平顶山市房屋维修基金缴纳，原告应当向有关部门主张权利，与被告无关。证据4、对电话录音真实性有异议，无法核实真实身份，无法判断录音时的情况和时间，电话录音应当是证人证言，周新刚应该申请证人出庭作证，否则其效力被告不予认可。即便录音为真实，录音对象明确说明在签订合同时不知道房屋抵押的事实说明不存在故意隐瞒的事实，应当排除适用商品房买卖合同司法解释的规定。微信聊天记录真实性有异议，无法核实聊天对象的真实身份，对证明目的有异议，该聊天记录并不能证实涉案房屋存在抵押。对公积金贷款材料真实性无异议，对证明目的有异议，该材料不能显示涉案房屋有抵押。恒荣公司提供证据有《商品房买卖合同》，证明双方所签订的《商品房买卖合同》已办理备案登记，不能以付款方式改变就认为根本违约，解除合同的法定条件未成就。另根据合同约定，解除合同应履行通知义务，未通知不能解除。经质证，周新刚、崔丽娟对以上证据的真实性无异议，但认为不能证明其要证明目的。根据周新刚、崔丽娟的申请，本院向市不动产登记中心调取了涉案房屋的登记情况。该中心出具的查询结果附件显示，涉案房屋因抵押贷款办理有抵押登记，办理抵押登记期间2017年3月30日，抵押期间至2019年3月30日。经质证，双方对以上证据无异议。本院对以上证据予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2018年7月7日周新刚、崔丽娟与恒荣公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定周新刚、崔丽娟购买恒荣公司开发的平顶山XX名都X期X号楼X单元X层X号房，房屋面积106平方米，抵押情况为未抵押，房屋权利状况承诺，为该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况。如该商品房权利状况与承诺不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内返还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起不低于中国人民银行发布的同期贷款基准利率计算给付利息，给买受人造成损失的，由出卖人支付买受人全部损失的赔偿金。计价与付款，该商品房每平方米7049.66元，总价款747264元。付款方式及期限，买受人已向出卖人支付定金10000元，买受人应于2018年7月7日前支付首期房价款197264元，占全部房价的26.4%，余款55000元。于2018年7月30日前向公积金（贷款机构）申请贷款支付，交房时间2018年10月30日前，争议解决方式，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决或依法向房屋所在地人民法院起诉。该合同经双方签字盖章生效。当日周新刚向恒荣公司交纳了首付款197264元。因双方在协商中及合同中约定对下余房款的支付方式为由周新刚、崔丽娟办理住房公积金贷款支付，需由周新刚、崔丽娟申请办理公积金贷款。又因平顶山市对外籍户口人员在平顶山市购房办理公积金贷款在2018年8月1日以后限制。恒荣公司工作人员告知周新刚、崔丽娟申请公积金贷款手续必须在2018年7月30日前办理完毕。按此要求周新刚、崔丽娟于2018年7月23日交纳了住房专项维修资金8212元，2018年7月26日又与恒荣公司一同办理了所购商品房买卖合同的备案登记，取得了备案证书、个人资料信息、异地贷款职工住房公积金使用相关证据资料。于2018年7月30日前全部办理完毕，提交平顶山市住房公积金管理中心待批。但至2018年10月31日，周新刚、崔丽娟所申请的住房公积金贷款虽手续完备但未获批准。经了解原因在于周新刚、崔丽娟所购房屋，恒荣公司已向中原银行股份有限公司拟抵押贷款，抵押期限2019年3月30日前。因未获批准周新刚、崔丽娟未能以公积金贷款支付下余550000元购房款。经再与恒荣公司工作人员沟通，其工作人员告知周新刚、崔丽娟，2019年3月房子解押，要求周新刚、崔丽娟重新申办。为此周新刚、崔丽娟于2019年3月前又重新办理了住房公积金申请手续，但平顶山市外籍人的身份已不能办理公积金贷款。对购房事宜周新刚、崔丽娟与恒荣公司多次进行了协商。周新刚、崔丽娟提出解除合同、退房及经济补偿问题。恒荣公司不同意，要求周新刚、崔丽娟全款购房，将公积金贷款转为商业贷款（当时公积金贷款利率为3.25%，商业贷款利率为6.37%），或到法院起诉。协商未果，周新刚、崔丽娟起诉。恒荣公司开发的XX名都X期商品房项目，审批手续齐全，并取得了预售许可证。2017年3月30日，恒荣公司与某某银行股份有限公司签订抵押合同，将涉案建筑物整体抵押贷款，抵押期限2017年3月30日至2019年3月30日。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条规定，当事人行使权利履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同受法律保护。第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。本案周新刚、崔丽娟与恒荣公司于2018年7月7日所签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违背法律法规的禁止性规定，合法有效。双方应依约履行合同义务。合同经双方签字生效后，周新刚、崔丽娟依约向恒荣公司交纳了首付房款197264元。对于余款按照合同约定由周新刚、崔丽娟申请办理公积金贷款交纳。由于周新刚、崔丽娟非平顶山市居民，根据本地售房政策，周新刚、崔丽娟需在2018年7月30日前将公积金贷款的申请资料办理完毕，才能申请到公积金贷款。根据恒荣公司的要求周新刚、崔丽娟在2018年7月30日前将符合公积金贷款申请资料办理完毕，并提交平顶山市公积金管理中心。但在审查批准时因周新刚、崔丽娟所购房屋在中原银行股份有限公司已抵押，造成周新刚、崔丽娟因未能申请到公积金贷款，而未能向恒荣公司交纳下余购房款。因未交纳下余购房款，恒荣公司在合同约定的交房期限2018年10月30日到期后亦未向周新刚、崔丽娟交房。双方为此发生纠纷，经双方协商未能达成一致意见，现周新刚、崔丽娟提起诉讼，要求解除商品房买卖合同，返还购房款，赔偿损失。对此本院认为，周新刚、崔丽娟依约履行了合同义务，恒荣公司无论在合同签订过程中，还是签订时均未将出售的房屋已抵押的事实进行告知，并在签订合同时对这一事实予以隐瞒，致周新刚、崔丽娟不能申请公积金贷款，交纳下余房款，恒荣公司到期不向周新刚、崔丽娟交房。现周新刚、崔丽娟提出解除合同，返还购房款及利息，对其诉讼请求，应予以支持。对其主张的赔偿金，应根据恒荣公司的过错程度，给周新刚、崔丽娟造成损失的大小，兼顾赔偿损失的惩罚性原则予以确定。在合同解除后，周新刚、崔丽娟如在本地购房，首先因市场因素，现本地房价与当时相比已有上涨。再次购房用商业贷款购房，相对公积金贷款二者有较大的利率差别，必然给周新刚、崔丽娟造成较大的损失。再次因协商解决纠纷进行诉讼二人往返又有交通、住宿费支出。这些损失都实际存在。综合以上因素考虑，将本案赔偿金酌定为100000元。驳回周新刚、崔丽娟主张损失的其它诉讼请求。恒荣公司应协助周新刚、崔丽娟返还所交房屋专项维修基金8212元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项之规定，判决如下：一、自2019年9月11日周新刚、崔丽娟起诉之日解除其与平顶山恒荣置业有限公司签订的《商品房买卖合同》。二、平顶山恒荣置业有限公司于本判决生效后十日内向周新刚、崔丽娟返还已付购房款197264元，并自2018年7月7日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至本金全部清偿完毕之日止。并向周新刚、崔丽娟赔偿损失100000元。三、平顶山恒荣置业有限公司协助周新刚、崔丽娟退还所交的房屋维修基金8212元。四、驳回周新刚、崔丽娟的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3707元，由平顶山恒荣置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判员 刘 威二〇一九年十一月二十六日书记员 李珊珊附：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条第四项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。