贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终5184号上诉人（原审原告）：涂勇，男，1975年10月20日出生，汉族，住贵州省赤水市。上诉人（原审原告）：胡红，女，1979年10月3日出生，汉族，住贵州省赤水市。二上诉人共同委托诉讼代理人：王贵均，男，1972年8月2日出生，汉族，系涂勇之表兄弟，住贵州省赤水市。上诉人（原审被告）：赤水中商置业有限公司。住所地:贵州省赤水市市府路嘉壕国际2号楼5层3号。统一社会信用代码91520381322080402L。法定代表人：余强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋俊端，贵州良方律师事务所律师。上诉人胡红、涂勇因与上诉人赤水中商置业有限公司（以下简称“赤水中商置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省赤水市人民法院（2019）黔0381民初260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。涂勇、胡红上诉请求：一审判决认定事实和适用法律错误，应改判支持其诉讼请求。事实和理由：一、赤水中商置业公司无证据证明其提供的商品房已具备双方合同约定的“两书一证”（住宅质量保证书、住宅使用说明书、竣工验收合格证），故其房屋尚不具备交付条件；二、一审判决认定赤水中商置业公司逾期交房时间为6个月错误；三、双方约定的逾期交房违约金并非过高，一审判决予以调减错误。赤水中商置业公司上诉请求：撤销一审判决，驳回涂勇、胡红的诉讼请求。事实和理由：一、虽然双方约定的是书面通知接房，由于涂勇、胡红在一审陈述在约定交房日期前已接到赤水中商置业公司两次接房电话，应认定赤水中商置业公司已履行通知接房义务；二、涂勇、胡红能够接房而不接房，并诉请中商置业公司支付逾期交房违约金，有违诚信原则。涂勇、胡红向一审法院起诉请求：判决赤水中商置业公司自约定的交付期限届满之日（2017年12月31日）起至起诉之日止（暂计算至2019年1月8日，全部违约金计至实际交付房屋之日止）向其支付逾期交房的违约金80183.25元。一审审理过程中，其将诉讼请求变更为支付2017年12月31日至2019年5月17日期间的违约金107930元。一审法院认定事实：2016年11月27日，双方签订《商品房买卖合同》，涂勇、胡红购买赤水中商置业公司开发的嘉豪春天小区第6幢2单元5层2-5-2号住房，合同主要约定：建筑面积139.59平方米，套内面积122.01平方米；房屋总价款429937元，涂勇、胡红应于本合同签订之日向赤水中商置业公司交付首期房款89937元，余款340000元以银行按揭支付。赤水中商置业公司应当于2017年12月31日前向涂勇、胡红交付商品房。该商品房交付时应当符合的条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足赤水中商置业公司承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、涂勇、胡红向赤水中商置业公司交清所购房款及其他费用；5、主体验收合格。逾期交房责任：逾期在60日之内的，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，赤水中商置业公司按日计算向涂勇、胡红支付已交付房价款万分之五的违约金，并于商品房实际交付之日起3日内支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日，涂勇、胡红有权退房，买受人要求继续履行合同，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，赤水中商置业公司按日计算向涂勇、胡红支付全部已付款万分之五的违约金，并于商品房实际交付之日起3日内支付违约金。交接手续：商品房达到约定的交付条件后，赤水中商置业公司应当于交付日的15日前，书面通知涂勇、胡红办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件。双方进行验收交接时，赤水中商置业公司应当出示满足约定的证明文件。合同签订后，涂勇、胡红按照合同约定履行了支付房款的义务。双方约定的房屋交付期限届满后，赤水中商置业公司通过在售楼部张贴公告、电话等方式通知接房，涂勇、胡红接到电话通知后未接房。赤水中商置业公司开发的嘉豪春天小区于2015年9月2日取得建设用地规划许可证、12月30日取得建设工程施工许可证，2016年1月28日取得建设工程规划许可证、2月2日取得商品房屋预售许可证、5月18日通过建设工程竣工验收备案、9月21日完成测绘。审理中，一审法院根据赤水中商置业公司的申请，委托泸州德广资产评估有限公司对嘉豪春天小区同区域、同类型房屋的租金市场价格标准进行司法鉴定，该鉴定机构于2019年3月15日出具资产评估报告：委托评估的位于赤水市红军大道中路公安局南侧嘉豪春天同类型房屋2018年市场租金为9.36元/㎡、2019年市场租金为9.83元/㎡。此次鉴定产生鉴定费10000元。与涂勇、胡红购买住房相邻的嘉豪春天小区6幢2单元5层的6-2-5-1号住房的业主已于2018年3月29日接房装修。一审法院审理认为：双方均是具有民事行为能力的自然人和法人，双方自愿签订《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，符合《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条第一款“民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立”的规定，是有效的民事法律行为。合同的内容和形式均没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的，受法律保护”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，双方均应按合同约定履行义务。合同中约定，赤水中商置业公司应于2017年12月31日前交付住房，且书面通知办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件，并出示满足约定的证明文件，但赤水中商置业公司仅仅以售楼部张贴公告，电话等方式通知涂勇、胡红接房，其通知方式不符合双方住房交接的约定，故赤水中商置业公司未按合同约定交付房屋，已构成违约，应根据合同法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，承担逾期交房的违约责任。对于涂勇、胡红要求赤水中商置业公司从2017年12月31日起至实际交付房屋止按日计算支付已付房款万分之五的违约金的诉讼请求，赤水中商置业公司虽未书面通知涂勇、胡红接房，但庭审中涂勇、胡红已认可接到赤水中商置业公司两次电话通知，且购房作为一项重大事项，涂勇、胡红势必关心房屋的交付情况，按照常理分析，涂勇、胡红不可能不知道房屋能够交付的事实；涂勇、胡红接到接房电话通知后，至今尚未前往办理接房手续，法律没有规定、合同也没有约定购房者必须在接到通知后，在多长时间内办理交接手续，如果业主故意无限期不接收房屋，而要求开发企业承担逾期交房的违约责任，这明显不符合民法总则第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”的规定，故涂勇、胡红要求违约金计算至实际接房时的理由不能成立，不予支持。根据赤水中商置业公司提供测绘报告、竣工备案表，结合与涂勇、胡红相邻的同幢同单元同层业主于2018年3月29日已接房装修的事实，对赤水中商置业公司的违约期限，酌情考虑为6个月。对于违约金的标准，双方在合同中约定，每日按已付款万分之五支付违约金，根据合同法第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”、第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，在审理过程中，赤水中商置业公司认为双方约定的违约金过高请求予以减少，并申请对逾期交房期间，嘉豪春天地段同类房屋租金标准进行了评估。违约金是否过高，应以违约方的违约给守约方造成的损失为基础进行比较，本案涂勇、胡红未提供证据证明逾期交房给其造成的实际损失，在此情况下应参照逾期交房期间，嘉豪春天地段同类房屋租金标准计算房租作为涂勇、胡红遭受的损失。根据评估意见，该地段2018年市场租金为9.36元/㎡，确定违约金每月按9.36元/㎡计算为宜，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约金超过造成的损失确定违约金数额”的规定，赤水中商置业公司要求减少违约金的辩称理由成立，予以采纳。结合认定的逾期交房时间，赤水中商置业公司应支付涂勇、胡红的逾期交房违约金为9407.25元（9.36元/㎡月×139.59平方米×6月×120%），对涂勇、胡红超出此部分诉讼请求不予支持。为此，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百三十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、赤水中商置业公司在本判决生效之日起十日内支付涂勇、胡红逾期交房违约金9407.25元；二、驳回涂勇、胡红的其余诉讼请求。已减半收取的案件受理费1229元，鉴定费10000元，共计11229元，由涂勇、胡红承担1000元，由赤水中商置业公司承担10229元。二审期间，双方均未提交新的证据。本院二审查明：双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，赤水中商置业公司交房时应具备建筑工程竣工合格证明文件、商品房面积实测技术报告、住宅质量保证书、住宅使用说明书等条件。赤水中商置业公司在二审陈述，该公司于2017年月12月通知业主接房时，没有满足合同约定的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，且燃气没有开通。本院认定的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为：双方于2016年11月27日签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，应为合法有效，双方均应按约履行。双方签订《商品房买卖合同》后，涂勇、胡红按合同约定向赤水中商置业公司支付购房款429937元，已履行了自己的合同义务。由于双方在合同中约定，交房时应具备竣工合格证明文件、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等资料，赤水中商置业公司应在商品房符合该条件后方能主张交房。虽然赤水中商置业公司主张其在2017年12月两次电话通知涂勇、胡红接房，涂勇、胡红亦认可两次接到接房电话，由于赤水中商置业公司没有提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，应认定其商品房不符合约定的交付条件，应承担逾期交房的违约责任，向涂勇、胡红支付逾期交房违约金。由于双方约定的交房时间为2017年12月31日前，违约金应从2018年1月1日起算。由于至今尚未交房，违约金应计算至涂勇、胡红主张的2019年5月17日。由于双方约定的已付购房款每日万分之五的违约金高于当地房屋租金的1.3倍，已属约定过高，应以当地房屋租金的1.3倍为标准进行调减。因此，赤水中商置业公司应向涂勇、胡红支付逾期交房的违约金28409.56元（9.36元/㎡/月×139.59㎡×12月×1.3＋9.83元/㎡/月×139.59㎡×4.5月×1.3）。综上所述，一审判决认定事实有误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销赤水市人民法院（2019）黔0381民初260号民事判决；二、赤水中商置业公司于本判决生效之日起10日内向涂勇、胡红支付逾期交房违约金28409.56元；三、驳回涂勇、胡红的其他诉讼请求。如赤水中商置业公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1229元、鉴定费10000元，二审案件受理费2508元，共计13737元，由涂勇、胡红负担8687元，由赤水中商置业公司担5050元。本判决为终审判决。审判长 易 大 刚审判员 令狐荣强审判员 刘 娟 娟二〇一九年十一月十二日书记员 汪 建 霞