陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终7425号 上诉人（原审被告）：何疆乐，男，1992年5月4日出生，汉族，碑林区居民，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：汤小娟，陕西万兴律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李淑萍，女，1968年10月26日出生，汉族，碑林区居民，住西安市碑林区。被上诉人（原审原告）：张新珑，男，1976年5月15日出生，汉族，西安市居民，住西安市未央区。委托诉讼代理人：刘晓东，陕西观瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁志刚，陕西观瀚律师事务所律师。原审第三人：西安长流房地产营销策划有限公司。住所地：。法定代表人：葛玉珍，该公司总经理。委托诉讼代理人：段文朋，男，1987年7月5日出生，汉族，西安长流房地产营销策划有限公司销售部经理，住西安市未央区。上诉人何疆乐、李淑萍因与被上诉人张新珑、原审第三人西安长流房地产营销策划有限公司（以下简称长流公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2019)陕0112民初3317号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。何疆乐、李淑萍上诉请求：1、请求二审法院依法查明事实，维持一审判决第一项，撤销一审判决书第二项，改判驳回张新珑要求返还定金6万元及支付损失1.5万元的诉讼请求；2、一、二审案件受理费用全部由张新珑承担。事实和理由：一、一审判决以下事实认定明显存在错误。一是张新珑明显存在违约行为，但一审没有进行认定。该案的基本事实是，张新珑签订购房合同后，因西安市房价回落，张新珑反悔，以钱筹不够为由，拖延数月，突然起诉。在合同可以继续履行的情况下，意欲通过诉讼达到撕毁合同、将自己违约合法化的目的。一审已经查明的案件事实有，何疆乐、李淑萍与张新珑在长流公司居间下，于2018年8月19日签订了《房地产中介买卖合同》，合同签订时三方均知道何疆乐、李淑萍转让房屋的房产证正在办理中。合同签订后，何疆乐、李淑萍与张新珑都在为履行合同做准备，期间双方并未就合同履行进行过任何联系。2019年1月份，长流公司得知何疆乐、李淑萍转让给张新珑的房屋所有权证书即将办理下来，为了不耽搁时间，使买卖合同尽快履行完毕。长流公司即组织何疆乐、李淑萍与张新珑去贷款银行给张新珑办理面签，因为面签完成后，银行贷款批下来还需要一段时间。这段时间内，长流公司估计何疆乐、李淑萍的房屋所有权证书也就会下来，到时就直接可以办理买卖房屋过户手续。但在2019年1月16日长流公司向张新珑告知去银行面签时间后，张新珑在电话中明确告知长流公司他筹措到购房资金后，继续履行合同。筹措不到的话，他会直接联系何疆乐、李淑萍，协商处理。张新珑在与长流公司通话几分钟后就直接给何疆乐、李淑萍发手机短信说了同样的内容的话。2019年1月19日张新珑在给何疆乐、李淑萍的手机短信中称，“当初说二三个月就能办好，直到现在房产手续都迟迟下不来，我们不想再等了，你把订金退给我们吧”。结合张新珑提供给法庭的证据，张新珑于2019年1月15日在其他房地产开发商处转账支付了2万元，明显是购房定金。是张新珑以筹措不到购房资金为名，不想再继续履行与何疆乐、李淑萍之间的《房地产中介买卖合同》，明显是张新珑存在违约行为，一审法院对此事实未做认定。二、因何疆乐、李淑萍房屋所有权证没有办理下来，导致张新珑合同目的无法实现，完全是事实认定错误，进而也导致一审法院适用法律错误。一审认定因何疆乐、李淑萍原因导致合同履行不能是错误的。本案并非履行不能，在双方发生争议期间包括一审审理期间，案涉房屋房产证正在办理中，且房地局已经出具了证明。现案涉房屋房产证已经办理完毕，合同完全可以继续履行，张新珑拒绝继续履行合同，明显违约。一审法院以何疆乐、李淑萍转让的房屋在一审辩论终结前还没有办理下来房屋所有权证书为由，认为何疆乐、李淑萍房屋没有房产证导致张新珑合同目的无法实现，完全是事实认定错误。理由如下：一是何疆乐、李淑萍转让房屋首先是何疆乐、李淑萍有权转让的房屋，是何疆乐、李淑萍自己通过购买所得的房产，有处分的权利，这一点一审法院也已经查明。二是何疆乐、李淑萍不涉及一房二卖等情形，可能导致张新珑最终无法得到受让房屋所有权的情形。而张新珑与何疆乐、李淑萍签订《房地产中介买卖合同》就是最终得到受让房屋的所有权。因此，不存在张新珑合同目的无法实现的可能性。何疆乐、李淑萍转让所有权属于自己的房屋，没有过错。也没有导致合同履行不能的情形。一审已经认定本案双方当事人及长流公司均知道案涉房屋产权证正在办理的情况，正在办理房产证，并不必然导致合同履行不能。且就在一审判决后几天内，案涉房屋的房产证已经办理完毕，合同可以继续履行。更不是何疆乐、李淑萍的责任导致所谓的“合同履行不能”。鉴于张新珑毫无诚信可言，恶意诉讼，何疆乐、李淑萍同意解除合同。但导致合同解除，是因为张新珑违反合同约定。三、一审判决何疆乐、李淑萍退还张新珑定金6万元于法无据。赔偿1.5万元更是法律关系混乱。本案在合同原本可以继续履行的情况下，张新珑不愿继续履行，违反合同约定，已经构成违约。依据定金罚则，6万元定金不应予以退还。对张新珑交纳的中介费3万元，属于居间合同处理的内容。如果张新珑认为居间合同存在问题，应依据居间合同向长流公司主张。并非张新珑在本案房屋买卖中的损失，更不应判定由何疆乐、李淑萍承担其居间费用1.5万元。四、一审法院适用法律与判决内容明显存在冲突。一审判决适用合同法第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十五条的规定进行的判决。第八条规定了依合同履行义务原则，不得擅自变更或者解除、第六十条规定合同双方应严格履行和诚实信用，并全面履行合同义务。第九十七条规定合同解除的效力和后果。第一百一十五条规定了定金规则。一审判决所适用的法律明显与判决内容相冲突。一审法院认定事实不清，适用法律不当，何疆乐、李淑萍请求二审法院查明事实，维持西安市未央区人民法院(2019)陕0112民初3317号民事判决书第一项；撤销第二项，依法改判驳回张新珑要求返还定金6万元及支付损失1.5万元诉讼请求。 张新珑辩称，不同意何疆乐、李淑萍的上诉请求。理由：1、张新珑通过长流公司与何疆乐、李淑萍签订房屋买卖合同后，才得知何疆乐、李淑萍的房屋没有房产证，张新珑在等待四个月之后何疆乐、李淑萍仍未将涉案房屋的房产证办理完毕，导致张新珑签订房屋买卖合同的目的不能实现，因此，张新珑提出解除房屋买卖合同，该解除行为符合法律规定；2、张新珑因何疆乐、李淑萍未能及时履行房屋买卖合同中的约定，无法及时取得涉案房屋的所有权，只能另行租赁房屋居住并且为该房屋交易支付中介费用3万元，张新珑支付的房屋租金及支付的中介费用都属于张新珑的实际损失，何疆乐、李淑萍应赔偿张新珑该损失；3、何疆乐、李淑萍收取张新珑6万元购房定金后，没有按约定办理房屋产证履行过户手续，致使张新珑解除合同，解除合同的过错在何疆乐、李淑萍一方，因此何疆乐、李淑萍应该退还张新珑缴纳的6万元购房定金，综上，张新珑不同意何疆乐、李淑萍的上诉请求，一审法院适用法律正确认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉维持一审判决，上诉费用依法由何疆乐、李淑萍自行承担。长流公司述称，涉案房屋所在小区的产证，交房的时候大修基金应该是交给银行，但是业主将这笔钱交给开发商，开发商将这笔钱挪用，现在给房管局交不了这笔钱，因此只能逐步去办理，不是因为业主和中介的问题，而是因为开发商的问题。当时签订合同时已经将这一点明确告知给张新珑，我和张新珑在2019年1月16日还有一份通话录音（当庭播放录音），说明张新珑陈述说是出去筹钱，钱筹到了就买，筹不到就不买，但是过了几分钟就给何疆乐、李淑萍发微信说是我现在借钱，借不到钱就协商解决，不是因为何疆乐、李淑萍不办理房产证的问题不能交易，而是因为张新珑没有筹措到钱不能交易，之前在一审法院开庭的时候，张新珑银行的流水显示在别的地方买房，综上我们认为应该是按照合同继续履行且合同是可以继续履行，且房产证已经办理下来了。若双方要解除合同我们没有意见，我们认为买受人违约，因此买受人要承担中介费。 张新珑向一审法院起诉请求：1、依法解除其与何疆乐、李淑萍及长流公司签订的《房产中介买卖合同》； 2、判令何疆乐、李淑萍退还其购房定金 6 万元，赔偿违约金 10.6 万元、 损失（中介费）3 万元。 一审法院认定事实：2014 年 8 月 18 日，何疆乐与案外人西安煜星置业有限公司签订商品房买卖合同，由何疆乐购买西安煜星置业有限公司开发的瑞景华庭小区第 2幢 1单元 14层11401号房，建筑面积 88.05 平方米，何疆乐如约交清购房款，西安煜星置业有限公司如约交付房屋，涉案房屋于 2017 年 1 月 9 日办理了抵押注销手续。2018 年 7 月 31 日，西安仲瑞物业管理服务有限公司给何疆乐出具了涉案房屋不动产权证书资料收缴确认单。 2018 年 8 月 15 日，张新珑（甲方）与长流公司（乙方）签订《房屋买卖诚意金合同》载明：甲方所购房屋位于西安市未央区明光路瑞景华庭小区 2 幢 1 单元 1401 室，建筑面积 88 平方米；经甲、乙双方协商一致，该房屋成交价格为 106 万元，甲方自愿支付诚意金 2 万元，待业主接受此成交价格，乙方将此诚意金50%转给业主作为此房屋定金；自此合同签订之日起 7 日内，业主同意上述条件，则诚意金 50%自动转为定金。自卖方确认之日起 7 个工作日之内，买卖双方需前往长流公司签订正式的三房买卖合同。合同签订当日，张新珑交付长流公司诚意金 2 万元，同日何疆乐给长流公司出具收条载明，收到房屋定金 1 万元，房屋成交价 106 万元，承诺共有人同意按此价格出售等。后张新珑、何疆乐及长流公司于 2018 年 8 月 19 日签订《房产中介买卖合同》约定： 何疆乐（甲方）委托长流公司（丙方）出售坐落在西安市大兴新区明光路瑞景华庭小区 2 幢 1 单元 1401 室房屋，产权证号 Y14075614,建筑面积 88.05 平方米，房屋售价 106 万元，交易中产生的一切费用由张新珑（乙方）承担；甲方积极配合乙方办理该房地产的交易过户、银行按揭贷款等手续，并提供相应的证件资料；应于本合同签订后 7 日内将各类资料备齐交于丙方，乙方按本合同约定的房款支付方式及期限支付定金和房款，甲乙双方商议，以银行贷款的方式支付房款，乙方在 2018 年 8 月 19 日将定金 6 万元交于丙方，由丙方转付给甲方， 甲方于过户前将定金存入资金监管账户，过户时作为房款，乙方将首付款 37 万元交于丙方，此款项由丙方代乙方办理资金监管，双方未约定缴纳首付款时间。甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，贷款总额为 63 万元，用于支付房屋转让价款的余额。甲乙双方将网签资料及过户相关费用交于丙方齐全后 7 个工作日内完成网签合同，甲乙双方面签资料递交丙方齐全后 7 个工作日内去银行办理面签手续。丙方提供咨询、信息并促成本合同签订，乙方应在签约当日向丙方支付佣金 31800 元；如因甲方原因导致交易无法进行，则甲方承担因此造成的一切损失并赔付乙方人民币 10.6 万元，赔付丙方此房屋成交价 3%即 31800 元作 为赔偿金。如因乙方原因而导致交易无法进行，则乙方承担因此 造成的一切损失并赔付甲方人民币 10.6 万元，赔付丙方此房屋成交价 3%即 31800 元作为赔偿金等。落款方甲方由何疆乐之母李淑萍代为签字，双方无异议。此合同签订当日，张新珑给长流公司缴纳了房屋定金及居间服务费共7万元， 同日何疆乐给长流公司出具收条，载明收到房屋定金 5 万元整。至此，何疆乐共收到房屋定金 6 万元。2019 年 1 月份，长流公司催促张新珑、何疆乐、李淑萍双方尽快履行各自义务，即张新珑准备首付款及银行按揭贷款手续，何疆乐、李淑萍加快办理房产证，双方遂起纠纷。张新珑于 2019 年 2 月 2 日诉至本院，请求如前所述。审理中，双方各执己见，致调解不能。截止法庭辩论终结前，何疆乐未取得涉案房屋的产权证书。  一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，张新珑、何疆乐、李淑萍及长流公司签订的房产中介买卖合同系当事人真实意思表示，内容不违背国家法律强制性效力性规定，依法应认定上述合同合法有效。当事人均应自觉履行。各方当事人均明知出卖人即本案何疆乐未取得涉案房产的所有权证书，仍签订房产中介买卖合同，致使合同履行过程中出现履行不能，截止法庭辩论终结前，何疆乐仍未取得产权证书，双方签订合同目的不能实现。故张新珑请求解除三方签订的房产买卖中介合同符合法律规定，应予支持。何疆乐、李淑萍抗辩继续履行合同于法无据，本院不予采信。合同解除后，尚未履行的中止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案导致合同不能履行的主要责任方在何疆乐，故张新珑请求何疆乐退还购房定金 6 万元于法有据，应予支持。因张新珑明知涉案房产未取得产权证书，对造成合同不能履行亦有责任，其请求何疆乐、李淑萍赔偿其违约金 10.6 万元于法无据，不予支持。赔偿损失 3 万元一节， 因系其实际支出，根据双方过错责任酌定何疆乐、李淑萍赔偿 1.5 万元。李淑萍非合同相对方，张新珑请求李淑萍承担责任于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十 条、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决如下： 一、解除原告张新珑与被告何疆乐及第三人西安长流房地产营销策划有限公司签订的《房产中介买卖合同》； 二、被告何疆乐于本判决生效后 10 日内退还原告张新珑购房定金 6 万元，赔偿损失 1.5 万元，共计 7.5 万元； 三、驳回原告张新珑的其余诉讼请求 。 如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中 华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟 延履行期间的债务利息。 案件受理费 4220 元（原告已预交），由原告负担 2220 元， 被告何疆乐负担 2000 元。被告应负担部分与上述（二项）应付款项给付时一并付给原告。  本院二审查明，张新珑与何疆乐于 2018 年 8 月 19 日订立《房地产买卖中介合同》。张新珑于2019年1月30日向法院提起诉讼。涉案房屋于2019年4月18日取得房产证。一审法院查明其余事实属实，本院予以确认。 本院认为，何疆乐与张新珑订立涉案房屋买卖合同，符合意思自治原则，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依据何疆乐与张新珑在涉案合同中并未约定支付房价款及交易房屋办理变更登记的具体期限，以及长流公司陈述订立涉案合同时告知张新珑涉案房屋正在办理房产证，可以佐证何疆乐出卖的房屋正在办理房产证的事实张新珑是知道该情况的。故张新珑主张其在订立合同后得知涉案房屋尚未办理房产证，不具备交易过户条件，理由不成立，本院不予采信。鉴于何疆乐与张新珑在涉案合同中未约定支付房价款及交易房屋办理变更登记的期限，涉案房屋在诉讼前未办理变更登记，不能认定为何疆乐违约，且涉案房屋现已取得房产证，继续交易无事实及法律障碍，张新珑主张解除涉案合同，不符合合同约定及法律规定，属违约行为，故其请求解除涉案合同及诉请何疆乐返还定金、赔偿违约金及损失不予支持。但何疆乐同意解除涉案合同，依据当事人意思自治原则，本院予以准许。综上所述，何疆乐、李淑萍的上诉理由成立，上诉请求予以支持。一审法院认定事实及判决错误，应于纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院(2019)陕0112民初3317号民事判决第一项；二、撤销西安市未央区人民法院(2019)陕0112民初3317号民事判决第二、三项；三、驳回张新珑的其余诉讼请求 。 一审案件受理费4220元，张新珑已预交，由张新珑负担。二审案件受理费1675元，何疆乐、李淑萍已预交，由何疆乐、李淑萍负担。本判决为终审判决。 审判长  王  宏    审判员  张  伟    审判员  侯新省二〇一九年十一月十一日（院印）书记员 宁  越