广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初11499号原告：中航物业管理有限公司，住所地深圳市福田区华强北街道华航社区振华路163号飞亚达大厦A座801。法定代表人：石正林。委托诉讼代理人：黎智荣，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖昕，广东南国德赛律师事务所实习律师。被告：关志强，男，1941年8月13日出生，香港特别行政区居民，原告中航物业管理有限公司与被告关志强物业服务合同纠纷一案，本院2019年3月11日立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黎智荣到庭参加诉讼，被告下落不明，经公告送达，期限届满后没有到庭，依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付广东国际大厦B附楼34E房自2016年5月至2018年12月拖欠的物业管理费（按14.85元/平方米/月，即每月893元，共计28576元）及滞纳金（以拖欠物业管理费为基数，按中国人民银行同期贷款利率为标准，从起诉之日起至款项清偿之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2007年由广东国际大厦业主大会选聘为物业服务公司，并自2008年5月起对广东国际大厦提供物业管理服务，合同期限自2007年9月至2010年9月止。在上述合同期限届满后，原告本着尽责维护业主权利的原则，一直按照原物业服务管理合同约定，向广东国际大厦B附楼的各业主提供物业管理服务。根据《广东省物业管理条例》第50条的规定，物业服务期限届满，业主委员会没有作出选聘或者续聘决定前，原告自愿按原合同约定继续提供物业服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。故原告作为涉案大厦物业管理公司继续履行物业服务，该事实已有多份生效判决予以确认，至今仍未有任何事实变化。基于此，被告应按照《物业服务合同》的约定，按照每月每平方米14.85元的标准向原告支付物业管理费。对于物业管理费的标准及支付时间，因被告未按时缴纳，原告已多次起诉被告，被告非常清楚其应履行缴纳管理费的义务以及承担相应逾期付款责任，故被告逾期支付物业管理费，还应计付滞纳金给原告。被告未答辩，亦无提交证据。经审理查明：原告原名为深圳市中航物业管理有限公司，是持有一级资质证书的物业服务企业。被告是广州市环市东路339号广东国际大厦B附楼34楼E房（建筑面积60.13平方米）的产权人。2007年9月26日，简松年、邓楷、乐小龙、陈立无、张澜以广东国际大厦业主委员会的名义（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对广东国际大厦提供物业管理服务，大厦位于广州市环市东路339号，总建筑面积182787.6平方米，其中主楼77388.2平方米、裙楼51301平方米、A附楼14456.1平方米、B楼17739.3平方米、地下室21903平方米；管理区域东至天胜村围墙，南至环市东路北侧人行道台阶，西至广东电视台围墙，北至北广场围墙；在物业管理区域内，乙方提供的其他服务还包括甲方可继续享受原来由酒店提供的部分优惠服务；本物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：主楼写字楼及裙楼35元/月/平方米，A附楼写字楼29.8元/月/平方米，B附楼商住公寓楼14.85元/月/平方米；物业服务费用按月交纳，乙方在每月10日前向缴费业主（物业使用人）提供物业服务费收费明细帐单并接受业主查询；对于未按时缴纳的物业服务费用，每天收取0.5‰的滞纳金；乙方未能履行物业服务合同的约定，或故意、重大过失行为导致甲方人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任；如因乙方原因，不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿，甲方有权要求乙方限期整改；因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用造成损失的，以及因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的，乙方不承担责任；本合同期限自2007年9月26日起至2010年9月25日止；本合同期满后一个月内，双方对本合同履行无异议的，本合同继续自动续期一年；双方如有异议的，本合同解除等。该合同附件二约定“物业管理服务质量标准”：统一管理、维护房屋的天面、走廊和其他共用面积，做到天面、走廊和其他公用面积完好和整洁，制止任何人非法搭建、私自占用天面、走廊和其他共用面积；每季度对大厦进行一次外墙清洗；做好公共道路的维修养护，确保道路畅通，不存在影响和危害车辆、行人正常通行的障碍和危险；大厦红线内的绿地和道路两侧的绿化的日常养护，要求长势良好、整齐美观，不得随意破坏和减少绿化面积，大厦内共用区域摆放进行必要的绿化；对于服务要求和质量没有约定或约定不明确的服务事项，其质量标准参照《全国物业管理示范大厦标准》执行等。上述《物业服务合同》到期后，原被告之间没有重新签订物业服务合同。2008年，涉讼大厦部分业主向本院提起诉讼，要求确认上述《物业服务合同》无效，经广州市中级人民法院作出（2009）穗中法民五终字第2065号民事判决书，终审判决驳回了该部分业主的诉讼请求。广州市越秀区华乐街道办事处于2013年10月8日向原告广州分公司作出《关于广东国际大厦物业管理相关情况的说明》，载明该街于2009年12月14日派员全程参与了广东国际大厦业主委员会换届选举的开箱、计票过程，但由于种种原因，投票未能达到“双过半”的要求，以致换届未能顺利完成，影响了大厦业主大会对物业服务企业的选聘或续聘工作等。原告曾因被告欠付物业管理费多次向本院提起诉讼，本院于2012年12月20日作出（2012）穗越法民三初字第1870号民事判决书，判令被告向原告支付广州市环市东路339号广东国际大厦B附楼34E房2010年7月1日至2012年4月30日止的物业管理费（每月按14.85元/平方米×60.13平方米计）。本院于2014年12月3日作出（2012）穗越法民三初字第1045号民事判决书，判令被告向原告付广州市环市东路339号广东国际大厦B附楼34E房2012年5月至2014年4月的物业管理费（每月按14.85元/平方米×60.13平方米计）以及逾期支付上述物业管理费的违约金（以上述所欠的物业管理费为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率，从2014年4月29日起计至实际清偿之日止，违约金总额以不超过上述物业管理费总额为限）。本院于2017年2月28日作出（2016）粤0104民初7477号民事判决书，判令被告向原告支付广州市环市东路339号广东国际大厦B附楼34E房2014年5月至2016年4月的物业管理费（每月按14.85元/平方米×60.13平方米计）以及逾期支付上述物业管理费的违约金（以上述所欠的物业管理费为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率，从2016年5月27日起计至实际清偿之日止，违约金总额以不超过上述物业管理费总额为限）。本院认为：被告为香港特别行政区居民，本案为涉港合同纠纷，应参照涉外民商事案件程序处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，当事人可以协议选择合同适用的法律，当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或其他与该合同有最密切联系的法律。现涉案合同中并未约定适用的法律，鉴于原告住所地以及涉案提供物业服务所在地均处中国内地，故根据最密切联系原则，应适用中国内地法律作为裁判本案的准据法。根据广州市中级人民法院作出的（2009）穗中法民五终字第2065号民事判决书，广东国际大厦业主委员会与原告签订的《物业服务合同》合法有效，对广东国际大厦全体业主均具有约束力。虽然上述《物业服务合同》期限已届满，但由于涉案小区未成立新一届业主委员会，业主大会也没有作出选聘或者续聘决定，根据《广东省物业管理条例》第五十条的规定，在此情况下，原告自愿按照原合同约定继续提供物业管理服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者解聘决定为止。现原告仍为涉案小区提供了物业管理服务，双方形成事实的物业服务合同。被告作为该小区业主，应按照《物业服务合同》约定的每月每平方米14.85元即每月892.93元（14.85*60.13）的标准向原告支付涉案房屋物业管理费，原告主张付费期限自2016年5月至2018年12月，共计32个月，故被告应向原告支付物业管理费28573.76元。被告未按《物业服务合同》约定按时足额向原告支付物业管理费，构成违约，按照合同约定应自逾期起按每日万分之五支付滞纳金。现原告主张被告自起诉之日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计付滞纳金未超过上述约定，亦符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《物业管理条例》第十二条第四款、第四十一条第一款以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告关志强在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告中航物业管理有限公司支付广州市环市东路339号广东国际大厦B附楼34E房2016年5月至2018年12月的物业管理费28573.76元以及逾期付款违约金（以欠付金额为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率为标准，自2019年3月11日起计至实际清偿之日止）；二、驳回原告中航物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费514元，由原告中航物业管理有限公司负担0.04元，被告关志强负担513.96元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在接到人民法院缴费通知的次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求金额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵 咏人民陪审员  何洁玉人民陪审员  曲怡倩二〇一九年十一月十二日法官助理蔡泳书书记员李锐