重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0106民初1647号 原告：姚岚，女，1976年5月13日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：李位竹，重庆名言律师事务所律师。 被告：勾彦，女，1985年2月1日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：杨益强，重庆索通律师事务所律师。 原告姚岚与被告勾彦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姚岚及其委托诉讼代理人李位竹,被告勾彦及其委托诉讼代理人杨益强到庭参加诉讼。2019年4月2日至2019年9月6日是鉴定期间。审理中，双方申请和解期限90日。本案现已审理终结。 原告姚岚向本院提出诉讼请求：1.被告勾彦承担在房屋租赁期间损害原告姚岚房屋设施的赔偿费用20000元。2.被告勾彦因违约所缴纳给原告姚岚的房屋保证金4000元不予退还。3.被告勾彦承担因该房屋设施损坏未修复所导致的租金损失：按每月2000元租金标准支付至修复为止。4.本案的诉讼费由被告勾彦承担。事实和理由：1.被告勾彦由于工作等原因需要租赁原告姚岚的住房用于居住。原、被告双方于2015年12月4日签订《房屋租赁合同》，该合同约定：“甲方（姚岚）将位于重庆市沙坪坝区的房屋出租给乙方（勾彦），不动产权证号：渝(2016)沙坪坝区不动产第00111xxxx号，房屋建筑面积为144.67平方米；租赁期限自2015年12月4日起至2016年12月4日止；租金为2000元／月，保证金4000元；租赁期间所产生的物管费、水、电、气、卫生等费用由乙方自行负责；该房屋设施、物品、数量、状态和费用交割情况以附件《房屋交割单》为准；乙方的权利义务第3条明确约定，签订合同时经甲乙双方共同认定房屋内所有的家具电器装修完好，乙方不得在墙面、地面、天花板上乱涂乱画或损坏，不得损坏室内家具电器，如乙方承租期间造成以上房屋或设施损坏的，乙方应当自行承担负责维修，维修费用由乙方全额负责，并照原价赔偿”。2.合同签订后，原告姚岚将房屋交付给被告勾彦使用，在第一年度租赁期限到期后，被告勾彦需要继续租用该房屋，并按照原租赁合同约定的租金标准、条件和要求租用原告姚岚的房屋至2018年8月31日。但被告勾彦在该房屋的租赁期间，违反《房屋租赁合同》的相关约定，未正确使用该房屋的设施、设备，导致该房屋的墙砖、橱柜、饭桌、洗脸池、墙体、门、锁等物品损坏。3.原告姚岚多次与被告勾彦交涉，要求被告勾彦对损坏的设施和物品进行修理、修复或承担损坏赔偿责任，但被告勾彦拒不履行该义务。综上所述，被告勾彦的违约行为严重侵害了原告姚岚的合法权利，现原告姚岚为维护自身的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，向法院提起民事诉讼，望判如所请。 被告勾彦辩称：1.原、被告双方于2015年12月4日签订《房屋租赁合同》，原告姚岚将位于重庆市沙坪坝区房屋出租给被告勾彦是事实。2.房屋设施的损害不需要20000元进行修复。3.被告勾彦愿意对房屋进行修复，但原告姚岚已经明确向被告勾彦表示修复以后也不退还保证金，因此，被告勾彦至今未对房屋进行修复。3.该房屋并不影响使用；原告姚岚占有被告勾彦所支付的保证金，具备自行修复的条件；该项损失为预期损失，不是实际损失。故原告姚岚要求的租金损失无事实及法律依据，属原告姚岚自行原因扩大的损失。综上所述，请求人民法院在查清事实的基础上，依法予以判决。 本院经审理对事实查明如下：原告姚岚系位于重庆市沙坪坝区房屋的所有权人。2006年，原告姚岚对涉案房屋进行装修，并于同年购置房屋内的设施、设备。 2015年12月4日，原告姚岚（甲方、出租人）与被告勾彦（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》。合同约定，出租房屋位于重庆市沙坪坝区。出租期限：自2015年12月5日起至2016年12月4日止。出租价格：租金为2000元／月，保证金为4000元。租金交纳方式：一次性现金支付，即：签订合同时一次性支付全年租金，计28000元（其中租金24000元，保证金4000元）。其它费用：租赁期间所产生的物管费、水、电、气、收视费、电话费、网络费、卫生等费用，由乙方自行负责。乙方应保存并向甲方出示相关缴费凭据。房屋设施：该房屋附属设施、物品、数量、状态和费用交割情况以附件《房屋交割单》为准。甲方权利义务：1.甲方承诺该房屋为其合法拥有，具备出租的资格，如果因甲方不具备合法拥有该房屋，所造成的损失由甲方负责。2.甲方应保证在出租期内房屋可以正常使用，甲方不能无故干涉乙方的正常使用。3.如因不可抗力造成损坏的，由甲方负责维修。4.合同到期，乙方按时归还无损坏房屋及家具等，并结清一切费用后，甲方过壹月后退还乙方本合同涉及的保证金。乙方的权利义务：3.签订合同时经甲乙方共同认定房屋内所有家具电器装修完好，乙方不得在墙面、地面、天花板上乱涂乱画或损坏，不得损坏室内家具电器，如乙方承租期间造成以上房屋或设施损坏的，乙方应自行负责维修，维修费用由乙方全额负责，并照原价赔偿。乙方保证按期缴纳房租费、物管费、水电气费、电视收视等费用，并承担合同规定的其它费用。如乙方欠缴上述任一费用，甲方可自行从押金中扣除。如乙方连续出现2次欠费情况，甲方可解除本协议。《附件：房屋交割清单》载明：客厅饭厅：TCL落地式空调一台、沙发一套、茶几一张、电视柜一张、餐桌一张、餐椅6把、落地窗帘一付、主灯两个、射灯若干。主卧：双人床一张、床头柜两个、弹棕床垫一张、衣柜一个、小茶几一个、TCL冷暖挂机一台（遥控器一个）、窗帘一付、灯一个。一次卧：双人床一张、床头柜两个、弹棕床垫一张、IPTCL冷暖挂机一台（遥控器一个）、窗帘一付、灯一个。二次卧：衣柜一个、IPTCL冷暖挂机一台（遥控器一个）、窗帘一付、灯一个。厨房：整体厨柜一套、抽油烟机一台、燃气灶一台、海尔冰箱一台、消毒柜一台、淘菜盆一套、刀架一套，灯一个，洗衣机一台、拖布池一个、燃气热水器一台、气表一个、配套设施齐备完好，地墙砖完好无损。主卫：洗脸池一套、镜子一个、水龙头一个、浴缸淋浴花洒一套、马桶一套、电热水器一台、浴霸一个、浴巾架一个，配套设施齐备完好，地墙砖完好无损。客卫：洗脸池一套、镜子一个、水龙头一个、淋浴花洒一套、蹲位水箱一套、浴霸一个、浴巾架一个，配套设施齐备完好，地墙砖完好无损。入户阳台：鞋柜一个、可视对讲门铃一部、窗帘一付、主灯一个射灯若干。另：请保持室内墙面、家具、电器卫生整洁、整齐，损坏照原价赔偿，保证交房和接房时一样能即入即用。 合同签订后，原告姚岚将租赁房屋交付给被告勾彦使用。合同期限届满后，双方未续签租赁合同，被告勾彦按照原租赁合同继续租用涉案房屋至2018年8月31日。 审理中，原告姚岚主张客厅、饭厅、走廊、三个卧室的墙面是被被告勾彦小孩乱涂乱画；主卧室的墙上有水渍，墙纸从墙壁上脱落并有破洞；厨房的橱柜门脱落，橱柜门里边的隔板损坏；热水器的一根水管被拔下；客卫的浴巾架、三脚架被损坏；主卫的洗脸池破损，浴缸的墙砖破损；客厅的饭桌散架；沙发有油渍和脱线；次卧室的门锁、灯损坏。主卧室的木衣架损坏。 被告勾彦承认客厅、饭厅、走廊、三个卧室的墙面是其小孩乱涂乱画，电视墙的墙纸上贴有双面胶；客卫的浴巾架、三脚架被损坏；主卫的洗脸池破损，浴缸的墙砖破损；热水器的水管损坏；次卧室的门锁损坏；主卧室的木衣架损坏。但认为墙纸有其使用寿命，时间长了产生脱落；厨房入住前发生过漏水，致橱柜门脱落；饭桌完好未散架；被告勾彦表示可以清洗布艺沙发；同意安装好壁灯。 另查明，主卧室墙布部分从墙面脱落，次卧室的壁灯从墙面上半脱落；位于水槽下面的厨柜一扇门的铰链生锈，该扇橱柜内部柜体损坏。 审理中，原告姚岚申请对被告勾彦租赁期间涉案房屋中房屋及设施、设备等物品损坏的修复费用进行司法鉴定。原、被告选定鉴定机构后，本院委托重庆弘力资产评估房地产土地估价有限责任公司进行司法鉴定。2019年8月6日，重庆弘力资产评估房地产土地估价有限责任公司出具重弘资评（2019）字第024号《司法评估报告书》。该报告书载明，具体评估范围包括：客厅、卧室、过道墙面的修复，主卧卫生间浴缸墙砖的修复，橱柜的修复，更换热水器高压管1根，更换卧室门锁一套、壁灯1个、衣帽架1个，更换主卧卫生间洗脸池1个，更换卫生间毛巾架2个、三角架1个，清洗沙发2个，修复费用为8190元。 2019年9月26日，重庆弘力资产评估房地产土地估价有限责任公司出具《关于“重弘资评（2019）字第024号”〈司法评估报告书〉的说明》。该说明载明，主卧室墙面修复费用240元（更换墙纸），橱柜修复费用500元（含更换铰链、柜体等）。 审理中，被告勾彦同意由原告姚岚自行修复，由其承担修复费用。 上述事实，有当事人举示的《房屋租赁合同》《不动产权证》、照片、《司法评估报告书》《关于“重弘资评（2019）字第024号”〈司法评估报告书〉的说明》，当事人陈述等证据在案证明，并经本院审查，其证据效力可以确认。 本院认为，原告姚岚与被告勾彦签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。《房屋租赁合同》到期后，被告勾彦继续使用租赁物，原告姚岚亦无异议，原《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。至2018年8月31日，原、被告协调一致解除了房屋租赁合同。 合同法规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。《房屋租赁合同》约定“签订合同时经甲乙共同认定房屋内所有家具电器装修完好，乙方不得在墙面、地面、天花板上乱涂乱画或损坏，不得损坏室内家具电器，如乙方承租期间造成以上房屋或设施损坏的，乙方应自行负责维修，维修费用由乙方全额负责，并照原价赔偿。”被告勾彦在租赁期间，对租赁房屋不爱惜，未当成自己的房屋妥善使用，致使房屋的墙面被污损，相关设施、设备损坏，应当对由此造成的损失承担赔偿责任。因原告姚岚的房屋于2006年装修，设施、设备也于2006年购置，故应当给予适当折旧。本院综合考量被告勾彦主观过错程度，涉案房屋的使用年限，以及残值的利用价值，认为按50%折旧为妥。 关于原告姚岚损失范围，被告勾彦承认客厅、饭厅、走廊、三个卧室的墙面被其小孩乱涂乱画，电视墙的墙纸上贴有双面胶；客卫的浴巾架、三脚架被损坏；主卫的洗脸池破损，浴缸的墙砖破损；热水器的水管损坏；次卧室的门锁损坏；主卧室的木衣架损坏，应当承担上述损坏的修复费用。次卧室的壁灯从墙面上半脱落，系被告勾彦拆下，被告勾彦亦应承担修复费用。主卧室墙布部分从墙面脱落，其脱落位置主要在墙布接头处；水槽下面的厨柜一扇门的铰链生锈，该扇橱柜门内部腐朽损坏。引起上述情形的原因较为复杂，除人为的原因外，也有自然损耗的原因等，原告姚岚不能证明系被告勾彦损坏。根据“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的举证责任分配一般规则，本院对原告姚岚要求被告勾彦赔偿墙布和厨柜损失的诉讼请求不予支持。 经重庆弘力资产评估房地产土地估价有限责任公司评估，客厅、卧室、过道墙面的修复，主卧卫生间浴缸墙砖的修复，橱柜的修复，更换热水器高压管1根，更换卧室门锁一套、壁灯1个、衣帽架1个，更换主卧卫生间洗脸池1个，更换卫生间毛巾架2个、三角架1个，清洗沙发2个的修复费用为8190元。扣除主卧室墙布和厨柜的修复费用740元，剩余费用7450元应由被告勾彦赔偿原告姚岚50%，即3725元。 原告姚岚主张的损失为20000元，鉴定结论远低于其主张，故鉴定费5000元应由原、被告双方分担。 《房屋租赁合同》约定“合同到期，乙方按时归还无损坏房屋及家用具等，并结清一切费用后，甲方过壹月后退还乙方本合同涉及的保证金。”故保证金并非不予退还，而是应当在结清费用，承担损坏房屋及家具的损失后予以退还。故本院对原告姚岚要求本院判决被告勾彦交纳的房屋保证金4000元不予退还的诉讼请求，不予支持。审理中，被告勾彦要求在赔偿费用中扣除房屋保证金，原告姚岚对此持有异议。本院认为，当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。现原告姚岚对被告勾彦主张抵销提出异议，双方未约定异议期，被告勾彦提出抵销至今未超过三个月，故被告勾彦主张的抵销不能发生抵销的后果。审理中被告勾彦亦同意该费用不在本案中解决。 按照日常生活经验，涉案房屋的修复时间以及修复后房屋的空置时间以二个月为宜。在此期间被告勾彦应当按照每月2000元租金标准对原告姚岚进行赔偿。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告勾彦于本判决发生法律效力后立即赔偿原告姚岚7725元。 二、驳回原告姚岚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费600元，减半交纳300元、鉴定费5000元，合计5300元（原告已预交），由原告姚岚负担3275，被告勾彦负担2025元。被告勾彦负担部分限于本判决发生法律效力后立即向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。 审判员  龚陵川 二〇一九年十一月二十九日 书记员  张 立