成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0108民初1629号 原告：成都市干道建设指挥部，住所地成都市金家坝街。 法定代表人：郑尚钦，职务指挥长。 委托诉讼代理人：李远拓，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨莉，四川君合律师事务所律师。 被告：彭建，男，汉族，1964年8月4日出生，住四川省蒲江县。 被告：成华区欧记大味生态火锅店，住所地四川省成都市成华区站北东街125号附4.5号。 经营者：欧燕。 委托诉讼代理人：白鑫，四川善嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄毅，男，公司员工。 原告成都市干道建设指挥部（以下简称干道指挥部）与被告彭建、成华区欧记大味生态火锅店（以下简称欧记大味火锅店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月8日、2019年10月21日公开开庭进行了审理。原告干道指挥部的委托诉讼代理人李远拓，被告彭建、被告欧记大味火锅店的委托诉讼代理人白鑫、黄毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告干道指挥部向本院提出以下请求：1、确认原被告房屋租赁合同关系已于2018年8月1日解除，判令被告立即腾退租赁房屋；2、判令被告向原告支付从2018年4月1日至2018年10月31日的租金354048.66元；3、判令被告向原告支付从2018年11月1日起至腾退租赁房屋之日止的房屋占用费303470.28元（暂计算至2018年12月31日）；4、判令被告向原告支付从2018年4月1日起至返还租赁房屋之日止的违约金共计249452.34元（暂计算至2018年12月31日）。事实与理由：2016年12月28日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告租赁原告所有的位于成都市成华区房屋，面积1331.01平方米，每月租金50578.38元，合同期限为2017年1月1日至2017年12月31日。租赁合同到期后，原被告未继续签订书面租赁合同，被告房屋租金交至2018年3月31日。2018年5月14日，原告书面催收后被告仍未支付租金。2018年8月1日，原告向被告发送《通知书》，通知被告解除租赁合同关系，并于2018年10月31日前腾退房屋、结清相关费用。但被告至今仍占用怡北商住楼1层3号房屋。原被告的房屋租赁合同关系已于2018年8月1日解除，被告持续占用被告房屋的行为已经严重损害原告的合法权益。现原告依法诉至贵院，恳请判如所请。 被告彭建辩称，1、本人于2004年承租案涉房屋经营吴铭火锅，在此期间从未拖欠过物业管理费、水电费、租赁费等各种费用；2、本人与原告最后一次在2014年1月签订租赁合同，房屋租赁期间为2014年1月1日至2016年12月31日，在此期间我也没有欠过房租和所有的物业管理费。因吴铭火锅内部经营分歧，各投资人协议从2014年11月1日将火锅店转让给现在的欧记大味火锅店经营至今，此后产生的相关租赁费用和其他费用与我无关；3、2016年12月28日签订的租赁合同并非我本人签署，该合同签字系伪造的，与我无关；4、我私人住房涉诉被查封，对此不予认可。 被告欧记大味火锅店辩称，原告和彭建于2017年并未签署房屋租赁合同，双方无房屋租赁关系，期间的房屋租赁费用、水电费、物管费等均是由欧记大味火锅店缴纳，欧记大味火锅店为实际承租人，故原告向彭建寄发、张贴通知的行为无效；2、欧记大味火锅店与原告建立事实租赁关系，作为实际承租人，欧记大味火锅店从未收到原告寄送、张贴的催款通知、搬离通知，原告无权直接要求欧记大味火锅店搬离；3、在得知原告要求同地其他商户搬离后，欧记大味火锅店作为其中一个商户也积极地与原告协商沟通，在此过程中，原告告知欧记大味火锅店暂时不用交付租金。同时，因本案双方未签署书面租赁合同，并不存在约定违约金，故欧记大味火锅店并无违约之处，原告无权解除合同，其确认租赁关系解除，要求支付违约金等诉讼请求不能得到支持。同时，因原告违背诚实信用原则，对欧记大味火锅店造成了损失，欧记大味火锅店保留要求原告赔偿的权利。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明，2016年12月28日，干道指挥部（出租方甲方）与彭建（承租方乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），约定：“第一条租赁房屋概况1.1房屋位置：本合同租赁房屋位于成都市成华区商铺。1.2租赁面积：乙方承租该房屋的建筑面积为1331.01平方米。……第三条租赁期限3.1租赁期1年，从2017年1月1日起至2017年12月31日止。……第四条租赁房屋的租金、递增标准、支付方式4.1初始租金单价（按建筑面积计算）：房屋初始租金标准为38元／平方米／月（大写：叁拾捌元／平方米／月）。具体租金标准如下：2017年1月1日-2017年12月31日，50578.38元／月。本合同租金不含物业管理费，物业管理费由乙方向物业管理单位另行缴纳。……4.3付款方式：租金每3个月支付一次，合同签订后当日，乙方应付清第一期房屋租金（即从2017年1月1日-2017年3月31日，151735元，以后的租金，按照先缴租金后使用的原则，乙方应在前一个支付期到期前一个月内将下个支付期的租金通过银行转账支付到甲方指定账户。乙方不得以任何理由抵扣其必须向甲方预先支付的租金、履约保证金及其他费用。）……第十一条违约责任11.1乙方有下列情形之一，视为违约：11.1.1乙方未按本合同规定的时间支付房屋租金；11.1.2乙方未按本合同规定的时间支付水、电、气、管理费；当乙方违约时，按以下方式承担违约责任：（1）逾期在30天以内的，乙方除应支付逾期应付款之外，每逾期一日，乙方向甲方支付逾期应付款3‰的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30天（包括30天）的，甲方有权解除合同并收回房屋。甲方解除合同的，乙方除应支付逾期应付款之外，还应按拖欠金额承担每日3‰的逾期付款违约金，直至乙方付清全部租金为止。因乙方原因致本合同解除的，乙方已缴纳的履约保证金和租金不予退还，乙方自行承担装修损失。若乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自逾期之日起至乙方全额支付拖欠款项之日止，每逾期一日，乙方向甲方支付逾期应付款3‰的违约金。……11.3租赁合同如因期满或其他原因终止（或解除），乙方逾期一周不搬迁的，视为乙方放弃房屋内财物的所有权，甲方有权在逾期两周后，对房屋内的财物进行处置，因此所产生的费用由乙方承担。同时，乙方在合同终止或解除后占用房屋期间，应按照本合同约定最近一期日租金的3倍向甲方支付占用期间租金。若经甲方通知后乙方仍拒绝搬迁的，甲方有权自行或通知物业管理单位采取停水、停电、加锁等权利自救措施。……第十三条通知送达甲方对乙方的通知可以向乙方直接送达，也可以采用下列任何一种方式向乙方进行送达，乙方均予以认可：……13.2甲方可以在租赁房屋房门上张贴通知的方式送达，甲方张贴的当日即视为送达。……”庭审中，彭建称该《租赁合同》并非其本人签署，欧记大味火锅店的员工黄毅称其以彭建名义签署该份合同，案涉房屋的实际占有使用人系欧记大味火锅店。在上述《租赁合同》到期后，干道指挥部与欧记大味火锅店未再续签《租赁合同》，但欧记大味火锅店仍继续实际占有使用案涉房屋，并且按照每月50578.38元的租金标准支付至2018年3月31日止，干道指挥部在收取每月租金后出具相应收款凭证。2018年4月1日后，欧记大味火锅店停止支付租金但继续占有使用案涉房屋至今。干道指挥部当庭对上述情况均予以认可。 同时查明，2014年1月5日，干道指挥部与彭建签订了《租赁合同》将案涉房屋承租给彭建经营吴铭火锅店，租赁期限为2014年1月1日-2016年12月31日。2014年11月2日，案外人吴涛、许绍元与黄毅、彭建签订了《转让协议书》，载明：“位于成华区站北东街125号彭记吴铭火锅店，原法人代表彭建，实际股东为吴涛10%、黄毅30%、许绍元30%、彭建30%。现于2014年11月1日转让给黄毅一人，实付现金30万元，彭建10万元、许绍元10万元、黄毅10万元。其中董事长吴涛将转让金无偿赠送给其他3人。原债权债务由黄毅一人全权承担，与原股东及法人代表无关，以及以后经营的房租、水电气、税收、物管费、贷款及其它一切债权债务由黄毅一人承担。”欧记大味火锅店员工黄毅于2014年11月3日出具情况说明，载明：“城投集团及物业部：位于成华区站北东街125号吴铭火锅由彭建签定的租赁合同及员工宿舍租金及所有水电气，从2014年10月1日起的所有费用由黄毅承担交纳，以后与彭建无关。承诺人：黄毅，2014年11月3日。” 另查明，2018年8月1日，干道指挥部通过在欧记大味火锅店房门张贴的方式发出《通知书》，载明：“彭建：你与我部于2016年12月28日签订了（成干资租北字2017-2号）《房屋租赁合同》（以下简称合同）。合同约定你自愿承租我部位于成都市商铺，面积为1331.01㎡。租期自2017年1月1日起至2017年12月31日止，目前你与我部之间的合同已经到期，你方一直使用该商铺至今。因怡北商住楼修建时间久远，房屋陈旧，需要进行整体维修改造。因此，我部现正式通知你：1、终止我部与你之间存在的一切法律关系，且我部将不再与你续签房屋租赁合同。2、请你于2018年10月31日前腾退该商铺，请在搬离前及时结清房屋腾退交接前占用费、物管费以及水电气费。3、如果你逾期搬离或未全部搬离，视为你遗弃剩余物品，我部有权自行收回房屋并清理。清理时，不会保管你的剩余物品，所有物品也将做废品处理。4、如你与我部因合同终止事宜发生纠纷，我部将通过法律途径解决，并要求你承担相应损失。特此通知!”。欧记大味火锅店在收到上述通知书后仍占有使用案涉房屋至今，并未交纳租金。 上述事实有原被告身份信息、《房屋租赁合同》、房租交纳收据、《通知书》、《转让协议书》以及当事人的当庭陈述在案为证，本庭予以确认。 本院认为，欧记大味火锅店在《房屋租赁合同》约定的房屋租赁期到期之后，仍然继续实际占有使用案涉房屋，其虽未与干道指挥部签订书面房屋租赁合同，但仍按照原《房屋租赁合同》的租金标准按时足额向干道指挥部缴纳房租，干道指挥部亦收取了欧记大味火锅店交纳的案涉房屋租金并出具了相应收款凭证，则双方形成了事实上的房屋租赁关系。欧记大味火锅店承租了案涉房屋，则应按时足额缴纳租金，其自2018年4月1日起欠付租金至今，现干道指挥部诉请欧记大味火锅店支付租金的主张，具有法律和事实依据，本院予以支持。因双方并未约定房屋租赁期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，干道指挥部于2018年8月1日在欧记大味火锅店张贴了《通知书》，要求欧记大味火锅店在2018年10月31日之前腾退房屋，干道指挥部给予了欧记大味火锅店3个月的合理期限，故本院认为干道指挥部与欧记大味火锅店之间的房屋租赁关系应当在合理期限到期之日即2018年10月31日已解除。综上，干道指挥部要求欧记大味火锅店支付自2018年4月1日起至2018年10月31日止房屋租金354048.66元的主张，于法有据，本院予以支持。 关于本案房屋占用费问题，由于干道指挥部与欧记大味火锅店的房屋租赁关系已于2018年10月31日解除，但欧记大味火锅店仍未腾退案涉房屋，并实际占有使用该案涉房屋，理应支付房屋占有费。现干道指挥部诉请欧记大味火锅店支付从2018年11月1日至房屋腾退之日止房屋占用费的主张，具有法律和事实依据，但其主张房屋占用费的计算标准为日租金的三倍，该标准明显过高，故本院结合诉争前双方交收房屋租金的实际情况及干道指挥部的主张确定按照双方形成事实房屋租赁关系期间交收的房屋租金标准即每月50578.38元，从2018年11月1日至租赁房屋腾退之日止计算房屋占用费。关于本案违约金的问题，因干道指挥部与欧记大味火锅店仅存在事实上的房屋租赁关系，双方并未签订书面《房屋租赁合同》，亦未约定相关违约金，故本院对干道指挥部要求欧记大味火锅店支付违约金的主张不予支持。关于干道指挥部要求彭建支付上述案涉房屋的租金及房屋占用费的主张，因彭建并非案涉房屋的实际占有使用人，其并未与干道指挥部形成事实上的房屋租赁关系，且干道指挥部并未提供与彭建建立房屋租赁关系的其他有效证据，对干道指挥部诉请彭建承担案涉房屋租金及占用费的主张，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十二条、第一百零七条、第二百三十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告成都市干道建设指挥部与被告成华区欧记大味生态火锅店的房屋租赁关系于2018年10月31日解除，被告成华区欧记大味生态火锅店于本判决生效之日起30日内腾退位于成都市成华区房屋，并交还给原告成都市干道建设指挥部； 二、被告成华区欧记大味生态火锅店于本判决生效之日起10日内向原告成都市干道建设指挥部支付从2018年4月1日至2018年10月31日止的房屋租金354048.66元； 三、被告成华区欧记大味生态火锅店于本判决生效之日起10日内按照每月50578.38元的标准向原告成都市干道建设指挥部支付从2018年11月1日至腾退房屋之日止的房屋占用费； 四、驳回原告成都市干道建设指挥部的其他诉讼请求。 如果被告成华区欧记大味生态火锅店未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12870元，减半收取为6435元，保全费5000元，由被告成华区欧记大味生态火锅店承担6861元，由原告成都市干道建设指挥部承担4574元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吕凌飞 二〇一九年十一月十一日 书记员  李 琦