北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初13806号原告:北京炙城武圣餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区农光东里34号楼34-11内402房间。法定代表人：王刚，总经理。委托诉讼代理人：陈璐琳，北京首阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：王岩，北京市首阳律师事务所律师。被告：刘嘉欣，女，1991年11月22日出生，汉族，住陕西省榆林市米脂县。原告北京炙城武圣餐饮管理有限公司（以下简称炙城武圣公司）与被告刘嘉欣房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告炙城武圣公司的委托诉讼代理人陈璐琳到庭参加了诉讼，被告刘嘉欣经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告炙城武圣公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除双方签署的《合作协议》；2、请求法院判令被告返还2018年1月14日至2018年5月9日的租金175500元；3、请求判令被告支付违约金90000元；4、请求判令被告支付停业期间期间的损失111703.33（包括停业期间的租金63000元、员工工资损失40770元和员工宿舍费用7933.33元）；5、请求判令被告支付提前解约的损失75541.15元（包括员工宿舍的租金和押金损失13000元、装饰装修损失62541.15元）；6、请求判令被告赔偿律师费损失20000元；7、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2016年4月9日，炙城武圣公司委托职工王强与刘嘉欣签订《合作协议》，约定刘嘉欣将其拥有使用权的位于北京市东城区北新仓×号南侧房屋（以下简称涉案房屋）出租给炙城武圣公司用于餐饮经营，租期三年。合同履行期间，炙城武圣公司一直按约支付租金，但2016年、2017年涉案房屋出现能源供应问题，导致炙城武圣公司2016年10月25日至11月21日停业28天、2017年10月2日至10月12日停业11天、2017年12月27日、12月30日和12月31日停业3天。2018年年初，刘嘉欣又单方面通知炙城武圣公司解除协议。炙城武圣公司于2018年1月13日搬离涉案房屋。炙城武圣公司认为因刘嘉欣原因导致炙城武圣公司无法正常经营、刘嘉欣单方面解除合同的行为均构成违约，且协议已经无法继续履行，故炙城武圣公司诉至本院，请求判如所请。被告刘嘉欣未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：炙城武圣公司委托案外人王某与刘嘉欣签订《定金协议》，约定炙城武圣公司支付定金5万元，刘嘉欣将涉案房屋出租给炙城武圣公司，刘嘉欣无偿提供营业执照给炙城武圣公司使用。2016年4月9日，炙城武圣公司委托案外人王某于刘嘉欣签订《合作协议》，约定刘嘉欣将涉案房屋（建筑面积70平方米）出租给炙城武圣公司，租赁期限自2016年5月10日至2019年5月9日。押金金额为一个月租金金额。租金按年支付，第一年租金54万元，首付9个月，开业以后支付剩余租金；第二年租金54万元，在到达日期前30日支付。2016年4月10日至5月9日为免租期。刘嘉欣无偿提供营业执照给炙城武圣公司使用。合同另约定，双方均不得随意违反合同条款，否则都要给对方经济补偿。刘嘉欣违约，则退还炙城武圣公司双倍保证金、剩余租金及装修费用。炙城武圣公司违约，应赔偿刘嘉欣双倍保证金。（注：双方合同并未约定保证金，炙城武圣公司主张合同载明保证金即为押金）。协议签订后，双方依约履行，炙城武圣公司支付刘嘉欣押金45000元以及截至2018年5月9日的租金108万元。2018年1月12日，刘嘉欣告知炙城武圣公司涉案房屋无法继续租赁，并告知炙城武圣公司清算租金及押金等款项。2018年1月13日，炙城武圣公司北新仓店关停。之后双方沟通过程中，刘嘉欣表示同意退还剩余租金及押金，但需要一点时间。庭审中，炙城武圣公司主张因为涉案房屋燃气设备问题导致2016年10月25日至11月21日停业28天、2017年10月2日至10月12日停业11天、2017年12月27日、12月30日和12月31日停业3天，但仅向法院提供其收银系统详单，并未提供进一步证据证明停业具体时间，亦未举证证明停业具体原因。另，炙城武圣公司承租涉案房屋后对涉案房屋进行了装修，为证明其装饰装修损失，炙城武圣公司向本院提交了其与案外人黄某签署《北京市建设公司工程合同》、黄某出具收据两张（金额分别为1600元、46500元）以及黄某出具的说明一份，但黄某本人并未出庭，炙城武圣公司未进一步提供付款凭证；另提交了一张供货单（金额9500元）和两份用款审批系统截屏和三张记账凭证（金额3140元、7840元、3500元），炙城武圣公司未提供发票、付款凭证等其他证据材料。再，炙城武圣公司主张因涉案房屋无法正常经营，炙城武圣公司提前解除员工宿舍的房屋租赁合同，剩余租金7000元和押金6000元未能退还，并向本院提交了员工房屋租赁合同以及款项支付凭证，但对于未退还款项仅提供了职工于某的证人证言。另查，炙城武圣公司2016年5月10日和2016年7月6日分期支付刘嘉欣涉案房屋燃气改造费用共计7万元。炙城武圣公司庭审中认可因刘嘉欣提前解除合同所致损失为在本案中主张的员工宿舍损失13000元和装饰装修损失62541.15元外，没有其他损失。本院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告刘嘉欣经本院合法传唤，未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。本案中，炙城武圣公司与刘嘉欣签订的《合作协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定。双方当事人均应按照约定履行自己的义务。刘嘉欣作为涉案房屋出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。现因不可归责于炙城武圣公司原因导致炙城武圣公司不能正常使用涉案房屋，致使炙城武圣公司的合同目的无法实现，刘嘉欣未能提供适租房屋已经构成违约，炙城武圣公司有权解除合同，故炙城武圣公司要求解除双方签订《合作协议》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现炙城武圣公司要求刘嘉欣退还未使用期间租金，于法有据，本院予以支持，但炙城武圣公司计算租金有误，本院根据未使用期间天数和年租金标准予以调整。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方合同约定刘嘉欣违约则退还炙城武圣公司双倍保证金，故炙城武圣公司要求刘嘉欣支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。现炙城武圣公司未举证证明因刘嘉欣提前解约所致损失高于双方约定的违约金，故对于炙城武圣公司主张的员工宿舍租金、押金损失以及装饰装修损失，本院不予支持。另，炙城武圣公司未能举证证明合同履行期间停业的具体原因和停业具体时间，故炙城武圣公司要求刘嘉欣支付停业期间的相关损失的诉讼请求，本院难以支持。至于炙城武圣公司主张的律师费损失一节，因双方合同对此未有明确约定，该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、解除原告北京炙城武圣餐饮管理有限公司与被告刘嘉欣签订的《合作协议》；二、被告刘嘉欣于本判决生效后七日内退还原告北京炙城武圣餐饮管理有限公司租金171616元；三、被告被告刘嘉欣于本判决生效后七日内支付原告北京炙城武圣餐饮管理有限公司违约金90000元；四、驳回原告北京炙城武圣餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19380元和公告费560元，由被告刘嘉欣负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  王 亮审 判 员  闫 薇审 判 员  范欠歌二〇一九年十一月五日法官助理  杨 闻书 记 员  刘 斌