广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初7840号原告：李伟忠，男，1957年8月15日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：曾佩雅，广东比格律师事务所律师。被告：广州市花都区新华街田美村宝田经济合作社，住所地广东省广州市花都区新华街田美村，社会诚信服务凭证用户号72433941-3。负责人：杜耀祥，该社社长。委托诉讼代理人：侯承超，广州市花都区新华街法律服务所法律服务工作者。原告李伟忠与被告广州市花都区新华街田美村宝田经济合作社（以下简称宝田经济社）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年10月24日公开开庭进行审理。原告李伟忠的委托诉讼代理人曾佩雅，被告宝田经济社的委托诉讼代理人侯承超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李伟忠向本院提出诉讼请求：1.被告配合原告开具位于广州市花都区X路X号X花园综合楼2号808室房屋销售不动产发票并协助办理不动产权证；2.被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求：被告配合原告办理位于广州市花都区X路X号X花园综合楼2号808室房屋的不动产权证。事实与理由：原告与被告于1997年12月20日签署《鸿基二号综合楼销售合同》，约定由原告向被告购买鸿基花园综合楼二号808室，房款为49056元，原告分期付款，在合同签署当天支付首期36000元，第二期应在1998年3月30日前支付13056元，原告付清房款交楼使用后，由被告办理房产证。合同签署后，原告已按照合同约定分别在1997年12月20日以及1998年3月18日支付首期购房款及余款。然而，被告交付案涉房屋后，原告多次要求被告协助办理案涉房屋的不动产权证，被告均以各种理由予以拒绝。后被告更无故要求原告在内的案涉房屋所在楼层8名业主向被告承担鸿基楼建筑商拖欠被告共计85000元欠款后方予以配合办证，原告在内的8名业主迫于办证的急切需求，无奈下各业主根据购房合同面积按比例承担85000元，原告承担13220元，并于2017年12月29日共同到银行以其中一名业主徐爱玲的名义向被告支付85000元。然而，支付该笔无理费用后，被告至今仍怠于配合原告办理不动产权证，已严重损害了原告的合法权益。原告认为原、被告之间签署的《鸿基二号综合楼销售合同》是双方的真实意思表示，是合法有效的。原告已按照合同约定履行全额支付购房款的义务，而被告至今怠于履行配合原告办理案涉房屋的不动产权证，已属违约，其应开具相应的销售不动产发票协助原告办理案涉房屋的不动产权证。综上，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》等相关法律，现特提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告宝田经济社辩称，原告在起诉状中陈述的内容部分不属实，涉案房屋是由案外人粤华房地产开发公司、新华建筑工程公司开发建设的，并由新华建筑工程公司及承包方梁国机收取了原告的所有购房款，被告并无收取原告的购房款，本案中被告主体不适格，请求法院驳回原告的全部诉请。本院经审理认定事实如下：1997年12月20日，李伟忠作为乙方、购方，宝田经济社作为甲方、售方，双方签订《鸿基二号综合楼销售合同》，约定:乙方向甲方购买鸿基花园综合楼二号808（B4）室，建筑面积76.65平方米，销售价640元/平方米，全套房款为49056元。交款办法：3.分期付款，在合同一经签订即付首期，乙方付房款总额的40%即36000元；第二期付款到1998年3月30日前交尾款13056元。五、其他:4.乙方付清房款，交楼使用后，乙方按规定付180元/平方米，并统一交给甲方，由甲方交给房管部门，并办理房产证，乙方介时交身份证影印件2份，照片1份，给甲方。合同还对其他内容进行了约定。合同尾部落款盖有花都市永发建筑工程有限公司、花都市新华镇宝田经济合作社的公章，甲方代表处有“叶福棉”的签名，乙方处有“李伟忠”的签名。关于花都市永发建筑公司（以下简称永发公司）为何在合同上签名，双方均表示不清楚。合同签订后，李伟忠依约支付了全部购房款，永发公司出具了两份《收据》，宝田经济社将涉案房屋交付给原告使用至今。宝田经济社于2018年5月7日出具证明：“兹证明原花都市新华镇田美村宝田经济社与花都市永发建筑工程有限责任公司合作建设开发鸿基花园综合楼二号楼（既现地址为广州市花都区新华街新华路161号之一），并将808房出售给李伟忠，由于花都市永发建筑工程有限责任公司已不存在，现由田美宝田经济社协助并同意业主李伟忠自行前往房管部门申请办理不动产证书。详细地址“广州市花都区新华街新华路161号之一808房，面积为76.65平方米，房款为49056元，并已交齐全部房款。”李伟忠表示虽然收据由永发公司开具，实际上是宝田经济社委托永发公司收款，且宝田经济社在上述证明中已明确收到了全部房款。宝田经济社则认为李伟忠支付的购房款并非由其收取。2014年4月10日，宝田经济社出具《证明》，载明“鸿基楼是一幢历史遗留的楼房，当时建筑商与我经济社会议决定，一二层楼房归我经济社所有，二层以上（不包含二层）由建筑商售卖给现时屋主。由于开发商现在需要办理证件，需要我经济社盖章，但是建筑商（梁国机）欠下我经济社两笔钱……我宝田经济社通过会议决定，开发商只需要缴清……共85000元，我经济社便予以配合盖章。”李伟忠表示其与其他共8名业主迫于办证的需要，以徐爱玲的名义支付了该款项。诉讼中，关于《鸿基二号综合楼销售合同》的相对方，宝田经济社认为：其一，其并非《鸿基二号综合楼销售合同》的相对方，认为合同是李伟忠与新华建筑工程公司签订的，涉案房屋的建设单位是粤华房地产开发公司，承建单位是花都市新华建筑工程公司，并提交花县新华地区城镇规划建设领导小组办公室于1993年7月13日出具的花县地区城建办报建审核意见书、花都市房地产权属证明书、建设工程规划许可证予以证明。其二、宝田经济社对《鸿基二号综合楼销售合同》落款处其公章的真实性不予确认。本院依法行使释明权，询问宝田经济社是否申请对该公章的真实性进行鉴定，庭后宝田经济社未在规定时间内提交鉴定申请，视为其不申请鉴定。其三、原告未提交证据证明其已支付180元/每平方米的税费及身份证复印件给宝田经济社。李伟忠对上述花县地区城建办报建审核意见书、花都市房地产权属证明书、建设工程规划许可证的真实性、合法性、关联性不予确认，认为并非原件，也无相关行政部门对该资料复印件予以确认的公章，且建设单位及承包单位均非涉案合同的相对方，与本案无关；认为合同相对方是其与宝田经济社，宝田经济社有协助其办理不动产权证的义务，并提交曾志东就涉案房屋所在2号楼办理不动产权证提起的信访问题，及国家税务总局广州市花都区税务局于2018年10月26日出具的《信访事项处理意见书》予以证明。该意见书载明：曾志东先生：……根据您提供的《销售合同》及国规部门反馈的确权信息显示，您在信访内容所提及房屋的《销售合同》“售方”与“确权方”一致，均为“新华镇田美宝田经济社”，应由“新华镇田美宝田经济社”开具销售不动产发票，与“永发建筑公司”无关，目前系统记载“广州市花都区新华街田美村宝田经济合作社”的纳税人状态为“正常”。根据《国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》第二条规定，“在契税纳税申报环节，各地应要求纳税人报送销售不动产发票，受理后将发票复印件作为申报材料存档；对于未报送销售不动产发票的纳税人，应要求其补送，否则不予受理”。目前您提供的资料缺少销售不动产发票，不符合申报缴纳契税的法定形式，若资料齐全并符合法定形式，可为您办理“存量房”涉税业务。宝田经济社对该《信访意见书》的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，认为该意见书答复的是曾志东，与本案无关。诉讼中，为调查涉案房屋的性质、是否办理了大确权，是否具备过户条件等情况，本院依法向广州市规划和自然资源局花都区分局发函调查，该局复函称：一、房屋登记情况。未查到地址为广州市花都区新华镇新华路161号之一鸿基花园综合楼2号808室的房屋登记情况。另查到地址为广州市花都区新华镇新华路161号之一808房的房产，该房产于1996年10月24日办理了首次登记（大确权），登记权属人：广州市花都区新华镇田美村宝田经济社，房屋用途：居住用房，建筑面积76.65平方米，房屋类型：商品房，土地权属性质：国有，土地使用权类型：出让。未见该房产抵押、查封及转移登记的情况。二、如贵院对广州市花都区新华镇新华路161号之一808房进行司法处置，建议如下：1.该房产属于花都区核定的无证商品房，根据《关于清理无证商品房补充规定的通知》（花府〔1995〕27号）第三点规定，该房产办理转移登记时须以180元/平方米的标准补缴相关费用。2.受让方资格建议参照相关的限购政策执行，如受让方不具备购房资格，建议在裁定的法院文书中对其能否办理转移登记予以明确。3.由于未能进行现场勘查，对房屋实际用途，是否拆除、加建、改建、租赁经营、质量安全等房屋状况不能核实，可能由此造成无法完善产权登记。4.房地产转移登记须符合《土地管理法》《城市房地产管理法》《物权法》等国家法律法规和省、市有关房地产管理的政策、办法、条例和规定，并按登记规范缴纳登记费用。李伟忠对上述复函的真实性、合法性、关联性予以确认，认为涉案房屋现登记在被告名下，其复函所载房屋地址、面积与《鸿基二号综合楼销售合同》及被告于2018年5月7日出具的《证明》所载房屋地址、面积均一致，为同一楼房，其愿意承担房屋过户中的所有税费。宝田经济社对复函的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，认为其无法确认复函中的地址与李伟忠的房屋是否为同一房屋，其未开发建设涉案房屋，也非涉案房屋大确权的权属人。另查，截至2019年11月13日，李伟忠具备广州市住房限购区域内住房购买资格。本院认为，《鸿基二号综合楼销售合同》由李伟忠与宝田经济社签订，二者为合同的相对方，该合同是李伟忠与宝田经济社双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。宝田经济社抗辩其并非《鸿基二号综合楼销售合同》相对方，合同的相对方为新华建筑公司的主张与事实不符，也未提交相反证据予以证明，本院不予采纳。合同约定“乙方付清房款，交楼使用后，乙方按规定付180/平方米，并统一交给甲方，由甲方交给房管部门，并办理房产证，乙方介时交身份证影印件2份，照片1份，给甲方”，明确了宝田经济社有协助买方办理不动产权证的义务，宝田经济社亦在《证明》中确认建筑商办证需要其盖章及由其协助李伟忠办理不动产权证书，李伟忠亦具备本市购房资格，故李伟忠要求宝田经济社协助其办理涉案房屋不动产权证的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。至于办证过程中所产生的税费，由于李伟忠在本案中表示自愿支付，因此李伟忠应按照相关政策要求支付相关税费。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款的规定，判决如下：被告广州市花都区新华街田美村宝田经济合作社于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告李伟忠办理位于广州市花都区新华镇新华路161号之一808房的不动产权证。案件受理费100元，由被告广州市花都区新华街田美村宝田经济合作社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  何 丹人民陪审员  曾雪云人民陪审员  曾桂妹二〇一九年十一月二十七日书 记 员  刘雄燕陈晓敏