广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初12386号原告：粤海物业管理有限公司，住所地广州市番禺区洛浦街南浦岛丽江花园，统一社会信用代码91440113231303391W。法定代表人：张淑萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨婕，广东伯方律师事务所律师。被告：李社珍，女，1969年5月3日出生，汉族，住广州市番禺区。原告粤海物业管理有限公司与被告李社珍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告粤海物业管理有限公司的委托诉讼代理人杨婕到庭参加诉讼，被告李社珍经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告粤海物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即向原告支付欠缴的物业服务费（被告自2013年7月起欠缴物业服务费，暂计至2019年6月欠缴的物业服务费为人民币10243.44元）；2.判令被告立即向原告支付欠缴的公摊费（被告自2013年7月起欠缴公摊费，暂计至2019年6月欠缴的公摊费为人民币4682.88元）；3.判令被告立即向原告支付因欠缴物业服务费、公摊费而产生的滞纳金（滞纳金从2013年10月1日起算，以每月欠缴金额为基础按每日万分之五的标准分段计算至清偿之日，暂计至2019年5月29日为人民币7602.3元）；4.判令被告立即向原告支付欠缴的水费（被告自2016年4月起算，暂计至2019年3月28日期间欠缴的水费为人民币1057.88元）；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告接受广州番禺丽江花园业主委员会的委托，对丽江花园小区（以下简称涉诉小区）进行物业管理。原告与广州番禺丽江花园业主委员会双方签订了《物业管理服务合同》，合同对物业管理事项、双方权利义务、物业管理服务标准及物业管理服务收费模式、违约责任均进行了约定。其中，双方约定原告向该小区业主提供房屋管理、维护公共秩序、公共设施设备维修养护、保洁、绿化养护等物业管理服务；原告向业主和物业使用人收取物业服务费、公摊费等费用，并可接受自来水、有线电视等企业的委托代其向业主或物业使用人收取相关费用；物业管理费（即物业服务费和公摊费）采取按月计费、按季收取的方式，业主或物业使用人超过当季度缴纳当季度物业管理费的则视为逾期缴纳，从逾期之日起物业管理费的滞纳金按欠费金额以每日万分之五的标准计算。原告接受广州番禺丽江花园业主委员会的委托后，依约向该小区业主承担物业管理服务之责。被告购买了位于广州市番禺区大石镇丽江花园九如通津14座404房（以下简称涉诉物业），房屋建筑面积为81.3平方米，并取得了该房屋产权证，被告作为该小区业主，一直接受原告提供的各项物业管理服务，依约应支付相应的物业管理费用。但自2013年7月起，被告无故拖欠应支付给原告的各项费用，虽经原告多次通过邮寄书面通知的方式进行催缴，但被告均不予以理会，并持续拖欠至今。原告认为，原告与广州番禺丽江花园业主委员会签订的《物业管理服务合同》合法有效，对被告具有约束力，被告应当依约支付物业管理费等各项费用。被告长期拖欠物业管理费等各项费用的行为，严重违反了《物业管理服务合同》的约定，应承担违约责任。为维护原告的合法权益，特诉诸法院。被告李社珍无到庭答辩。本院认为，原告是具有相应物业管理资质的公司，原告根据其与广州番禺丽江花园业主委员会签订《物业管理服务合同》及其补充协议于2007年1月1日至2009年12月31日期间为涉诉小区提供物业管理服务。自2010年1月1日起，虽原告与广州番禺丽江花园业主委员会未重新签订物业管理合同，但原告继续为涉诉小区的业主提供物业管理服务，而涉诉小区的业主也接受了原告提供的物业服务，故原告与该小区的业主形成了事实上的物业服务关系。关于物业服务费、公摊费。《物业管理服务合同》及其补充协议约定，九如通津2至5层的物业服务费为1.75元/月/平方米，公摊费为0.69元/月/平方米。2013年6月3日，原告发出《关于番禺丽江花园2012年度物业管理费公摊费收支情况和公摊费用基准值审计结果的公示及调整公摊费收费标准的公告》，该公告载明经广东粤信会计师事务所有限公司对涉诉小区2012年度的物业管理费、公摊费的收支情况进行审计，并按照物业合同中经业主大会表决通过的《丽江花园物业服务费“一费制”分拆方案》中公摊费用相关项目的计算方法对2012年的公摊费进行了审核并测算出2013年公摊费基准值。为维持小区正常运作，减轻物业服务成本日益增加的压力，原告决定按照服务合同的约定从2013年7月1日开始，全区住宅物业单元的公摊费收费标准将在原来基础上每月每平米增加0.1088元，取整到分为0.11元。按照新标准，九如通津2至5层的公摊费的标准为0.8元/月/平方米。2013年，原告就其与被告物业服务合同纠纷向本院起诉，本院于2014年1月27日作出（2013）穗番法石民初字第1300号民事判决，判决被告支付2007年1月1日至2013年6月30日的物业服务费、公摊费、滞纳金等。现原告请求被告参照合同期内的物业服务费收费标准1.75元/月/平方米及参照经公示的调整方案核算的公摊费收费标准0.8元/月/平方米，支付2013年7月1日至2019年6月30日期间的物业服务费10243.44元及公摊费4682.88元，合法合理，本院予以支持。被告享受物业服务后，未按合同约定交纳物业管理费，已构成违约，除应支付相应的物业管理费外，还需按约定支付相应迟延支付物业管理费的滞纳金。由于《物业管理服务合同》中约定的每日万分之五的违约金标准过高，且原告未举证证明被告逾期支付物业管理费给其造成的实际损失，同时考虑案件实际情况，故本院将违约金标准调整为每日按中国人民银行同期同类贷款利率计付。由于原告确认物业服务费及公摊费按月计费，按季收取，因此，被告应自第二季度起的第一日支付上一季度滞纳金。关于水费。《物业管理服务合同》约定，原告可接受自来水、有线电视等企业的委托代其向业主或物业使用人收取相关费用。并广州市番禺区东乡供水有限公司于2019年4月8日出具证明，载明截止至2019年3月缴费期止，涉诉小区的应交水费已由原告向其全部缴清。因原告代被告交纳了水费，根据原告提供的收费通知单显示，涉诉物业2016年4月1日至2019年3月28日的水费为1057.8元，故被告应向原告支付水费1057.8元。超出部分的水费，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其抗辩及质证的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第十二条第四款、第三十五条第一款、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李社珍应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告粤海物业管理有限公司支付2013年7月1日至2019年6月30日期间的物业服务费10243.44元、公摊费4682.88元及滞纳金（2013年7月1日至2019年6月30日期间每季度的物业服务费及公摊费以621.95元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准,分别从第一个季度后的第一天起计付至本判决确定的支付之日止,每季度物业服务费及公摊费的滞纳金分期计算,以本金为限）；二、被告李社珍应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告粤海物业管理有限公司支付2016年4月1日至2019年3月28日的水费1057.8元；三、驳回原告粤海物业管理有限公司的其余诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费195元，由被告李社珍负担。本判决为终审判决。审判员  黎晓婷二〇一九年十一月二十一日书记员  孟婉莹