北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0102民初5178号原告（反诉被告）：李薇，女，1984年3月20日出生，汉族，中信证券股份有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：梁瑞龙（原告之夫），住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：唐洁，女，1985年1月27日出生，汉族，中国人民银行职员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王树德，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：董红盼，北京市京师律师事务所实习律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，董事长。委托诉讼代理人：余卓，女，该公司法务。原告（反诉被告）李薇与被告（反诉原告）唐洁、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李薇及其委托诉讼代理人梁瑞龙，被告（反诉原告）唐洁及其委托诉讼代理人王树德、第三人链家公司之委托诉讼代理人余卓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李薇向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿房屋漏水维修、未保持房屋良好状况等各项损失57913.85元。2.被告对于房屋质量不符合约定承担减少价款126831.96元。3.诉讼费、鉴定费由被告承担。事实及理由：2018年10月21日，唐洁（出卖人）与李薇（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定将唐洁名下的北京市西城区北礼士路X号院XX号楼XXX层XXX门XXX的房屋（下称涉案房屋）出售给李薇，房屋总价款620万元。合同载明：出卖人确认该房屋主体结构内不存在漏水的情况。同日，唐洁、李薇、链家公司签署《补充协议》、《居间服务合同》，约定由链家公司提供居间服务，居间费按2.2%的费率收取，共计13.64万元，由李薇承担。合同签订当天，李薇向唐洁支付定金10万元。2018年10月30日，李薇向链家公司支付居间费13.64万元。后，李薇积极完成银行审贷、理房通账户签约、首付款筹集等工作，积极履行合同义务。2018年11月24日，李薇及家人在实地查看房屋及走访邻居时，偶然查明：该房屋存在严重漏水情况，曾多次漏水至楼下邻居，造成楼下邻居装修损坏严重。就此情况，楼下邻居曾多次找到楼上沟通协商。另查明该房屋存在重大质量瑕疵，房屋内有一根直径约20cm的老旧雨水管从壁橱与主卧之间墙内上下贯穿，漏水造成壁橱、主卧屋顶、墙壁装修损坏。该雨水管漏水已达至少9年时间，反复维修、反复漏水，严重影响房屋安全性、居住性。由于物业、产权单位互相推诿，问题长期得不到解决，未来短期内也无法彻底解决，导致诉争房屋减值。在合同订立过程中，唐洁故意隐瞒上述重要事实，并做出房屋不漏水的虚假陈述，致使李薇买到存在漏水问题、质量不符合约定的房屋，房屋价值贬损，合法利益遭受侵害。唐洁构成缔约过失，应承担相应责任。依据相关法律规定特诉至贵院，望判如所请。唐洁辩称，不同意原告的诉讼请求，本案是由于学区划分的问题，原告要求降价不成才提出的诉讼，原告没有任何依据证明房屋存在漏水问题。违约金的诉讼请求没有依据，原告诉讼请求明显重叠。不同意原告提出对房屋进行鉴定的要求，房屋在出卖前租给自如多年，使用人、楼下业主从未反映过漏水的情况，根据买卖合同第五条第三款的约定，本案并未约定用闭水实验的方式作房屋是否漏水的测试。实地察看过房屋，明确表示房屋不存在漏水。被告曾联系楼下业主，楼下业主明确表示房屋未发生过漏水。原告也接收了房屋，足以说明房屋并无质量问题，如原告认为房屋存在严重漏水其可以拒绝收房。收房后进行鉴定无法确定责任主体。唐洁向本院提出如下反诉请求：1.请求法院判令被反诉人向反诉人支付物业保证金5万元；2.请求法院判令被反诉人向反诉人承担逾期付款违约金（自2019年3月12日计算至实际给付之日，按每日500元标准计算）。事实及理由：2018年10月21日双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定将反诉人名下的涉案房屋出售给被反诉人，房屋总价款620万元。房屋已于2019年3月11日交付使用。合同约定买房人应在房屋交付当日配合办理物业保证金支付义务，但原告至今不配合放款。根据合同约定，逾期不付款构成违约的，以总房款的按日万分之五的标准计算违约金。双方签订买卖合同后，北京市多校划片的学区政策正式落地，西城区房价应声下跌，原告曾多次表达想降低房价的目的，在遭到反诉人拒绝后，原告又明确表示房屋存在漏水不再继续履行合同。为此，被告发送律师函并将拒绝履行合同的法律风险告知原告，原告才不得已配合办理了过户。现原告主张因房屋存在漏水为由，拒不向被告支付物业保证金，违反了合同约定。合同第五条第三款已对房屋漏水事宜作出了明确具体的约定，被告已履行了合同中约定的义务，而原告拒不支付物业保证金违反了双方合同的约定，应承担违约责任。为维护我方的合法权益，请求贵院支持我方的全部反诉请求。针对唐洁的反诉请求，李薇辩称，对方主张物业保证金5万元及逾期付款违约金没有事实与法律依据。第一，双方合同约定房屋价款为620万元，李薇已于2018年10月21日直接支付10万元、2019年1月16日以理房通方式支付424万元、2019年3月4日从邮储银行贷款支付186万元，上述金额合计620万元。上述支付均符合合同约定，不存在任何逾期付款的事实。第二，根据李薇、唐洁、北京理房通支付科技有限公司三方签署的《理房通资金支付服务协议》第四条4.2之约定，甲、乙、丙三方共同确认，乙方（李薇）向本协议项下的资金存管专用账户支付存管资金，丙方（理房通公司）接到中国银联或银行发出的付款成功通知后即视为乙方已完成合同约定的付款义务。第三，房屋交易过程中，李薇偶然查明房屋存在漏水情况，在李薇对唐洁三次书面催告后，其仍未对漏水房屋进行修复，直至交房，给李薇造成财产损失。唐洁的上述行为已违反了双方签订合同第五条第三款的约定，构成违约，并直接导致双方发生纠纷。第四，签订合同后至交房时，唐洁对房屋状态的改变应征得李薇同意。但唐洁得知被起诉后，擅自改变房屋状态，毁灭漏水证据，应承担证据灭失的不利后果。在毁灭漏水证据的同时，粗糙地粉刷墙壁，更换成花色严重不符和平整度严重不一致的木地板，致使买方重新返工装修，产生损失。卖方应承担“未保持房屋良好状况”的违约责任。按《补充协议》第二条物业交割有关约定，上述损失应从物业交割保证金中予以扣除。由于双方存在争议且已诉至法院，根据《理房通资金支付服务协议》9.6之约定，在法院或仲裁委的生效判决书、调解书、裁决书或甲乙双方达成的和解协议形成并提交给丙方前，丙方有权不进行资金划转或退回操作，且不承担任何责任，甲乙双方对此均无异议。因此，在李薇、唐洁对物业交割保证金存在纠纷或争议、且法院尚未判决或双方未达成和解前，暂时不进行资金划转或退回操作，既符合交易惯例，也符合合同约定。第五，唐洁主张以总房款的万分之五为标准支付逾期付款违约金没有合同和法律依据。首先，答辩人李薇已按合同约定支付了全部房款。其次，违约金以总房款620万元的万分之五为标准计算，存在明显的基数计算错误。最后，针对违约金，唐洁未能举证其实际损失。故，在答辩人李薇不存在违约行为、唐洁未能举证实际损失的前提下，其违约金主张不应支持，以总房款的万分之五为标准计算更是明显错误。法院应驳回被答辩人的全部反诉请求。第三人链家公司述称，第一、签订买卖合同前后，经纪人曾两次带原告实地看涉案房屋，均已发现房屋壁橱、卧室内墙体有起皮现象。签约时李薇曾向唐洁提起此事，唐洁承诺涉案房屋并无漏水情形。因唐洁当时并未居住在涉案房屋内，其承诺查看后如发现有漏水情形，愿意在交付房屋前完成维修。第二、据我公司经纪人了解，涉案房屋并无严重漏水的情况。第三、据经纪人核实，房屋交接时确未完成物业交割，原因是李薇说房子有漏水情况，便不配合签物业交割确认书，水电、燃气、物业等费用均已结清，李薇已实际收房。本院认定事实如下：2018年10月21日，唐洁（出卖人，甲方）与李薇（买受人，乙方）签订房屋买卖合同，约定李薇购买唐洁名下涉案房屋，建筑面积54.3平方米，房屋处于出租状态，房屋成交价格467万元，房屋家具、家电等设施设备等作价153万元。出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后7个工作日内交付房屋给买受人。房屋交付时双方共同对房屋附属设施设备等具体情况进行验收，记录水电气表数，并交接附件一及物业交割单中所列物品。出卖人确认该房屋主体结构内不存在漏水（漏水指房屋顶部、墙面、室内管道或地面发生渗水或漏水现象）的情况。若该房屋主体结构内存在漏水情况，出卖人应当在交付房屋前完成修复。如出卖人未修复，买受人在房屋交付后自行维修的，出卖人应承担全部维修费用，因房屋维修影响买受人使用的，出卖人另应赔付买受人因此所受损失。但买受人使用不当，导致房屋主体结构内发生漏水的，不在本条所约之范围内。买受人对出卖人出售的房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。出卖人应保证本合同签订之日起至房屋验收交接完成，对各项房屋附属设施及其装饰装修保持良好的状态。出卖人违反上述承诺的，应将房屋恢复原状。如无法恢复原状的，则按实际损失赔偿买受人。双方所签补充协议物业交割约定：乙方从本协议约定的购房款中留存5万元作为物业交割保证金，该保证金可抵扣物业交割日前甲方所需负担的欠费及甲方未保持该房屋良好状态等情况造成的实际损失，该保证金乙方应于不晚于过户前3个工作日内以理房通方式支付甲方。补充协议第五条约定，双方任何一方逾期履行补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。交易过程中，唐洁（甲方）、李薇（乙方）、理房通公司（丙方）曾签订理房通资金支付服务协议，该协议约定不动产交易资金369万元、户口迁出保证金50万元、物业交割保证金5万元以理房通方式支付。三方共同确认乙方向本协议项下的资金存管专用账户支付存管资金，丙方接到中国银联或银行发出的付款成功通知后即视为乙方已完成交易合同约定的资金支付义务。9.6条约定，甲乙双方主张对方违约，向丙方申请支付或退回存管资金时，丙方有权依据法院或仲裁委的生效判决书、调解书或甲乙双方达成的和解协议进行存管资金操作，在法院或仲裁机构的生效判决书、调解书、裁决书或甲乙双方达成的和解协议形成并提交给丙方前，丙方有权不进行资金划转或退回操作，且不承担任何责任。2018年10月21日，李薇向唐洁支付定金10万元。2019年1月16日，李薇向理房通账户付款424万元（含5万元物业交割保证金）。2019年3月4日，李薇通过贷款方式支付房款186万元。2019年1月21日，涉案房屋登记至李薇名下。不动产权证所附房屋登记表显示，涉案房屋建成年份为1982年。李薇认可签订买卖合同时知晓涉案房屋建成年代为1980年代。2019年3月11日，唐洁、李薇、链家工作人员共同进行了涉案房屋交付手续，李薇接收了涉案房屋。但因李薇主张涉案房屋存在漏水、未保持良好状态的情况，而未在物业交割确认单上签字。另查，李薇强调，唐洁故意隐瞒涉案房屋严重漏水的重要事实，做出房屋不漏水的虚假陈述，房屋质量不符合合同约定，而且房屋交割时李薇未保持房屋良好状况，亦构成违约,房屋价值贬损。为此，李薇提交了房屋照片5张、房屋现场勘察视频、催告函三份、房屋闭水实验结果证明、关于厨房进行防水设计的必要性说明等文件、相关视频6段、视频信息对照表、交房时客厅地面、墙面状况视频、图片、楼内雨水管状况图片、位置示意图、业主签名呼吁书、新华南社区居委会答复12345（市长热线）的反馈信、居委会身份证明记录、与文华园物业沟通录音、录音内容整理、微信聊天截图、记录整理材料、客厅壁橱外照片1张。照片5张、现场勘察视频显示涉案房屋壁橱墙面有起皮现象。催告函三份显示2018年12月至2019年1月期间，李薇陆续向唐洁发送书面函件要求查明漏水隐患、进行闭水试验、要求对方承担税费等内容。房屋闭水实验结果证明显示，2019年3月17日、18日，李薇自行委托相关公司对涉案房屋厨房、卫生间进行闭水试验，相关公司表示卫生间不漏水，厨房有三处漏水点。关于厨房进行防水设计的必要性说明等文件显示，2001年至2013年期间国家相关部门颁布的与建筑施工相关技术要求等文件。交房时客厅地面、墙面状况视频、图片显示，涉案房屋壁橱墙面进行了粉刷，卫生间门口更换一块地板。楼内雨水管状况图片、位置示意图、业主签名呼吁书、新华南社区居委会答复12345（市长热线）的反馈信、居委会身份证明记录、与文华园物业沟通录音、录音内容整理显示，涉案房屋所在小区部分业主向相关部门反映雨水管问题。李薇与相关物业公司人员沟通要求更换雨水管，物业人员表示其无法更换。微信聊天截图（6张）、记录整理材料显示，李薇及其委托诉讼代理人、唐洁、链家公司人员沟通的内容，未见唐洁故意隐瞒房屋漏水情况的内容。客厅壁橱外照片1张显示涉案房屋壁橱外观的情况。针对李薇提交的该部分证据，唐洁表示，涉案房屋相关照片的真实性认可，涉案房屋之外照片的真实性不认可。照片中是壁橱的位置，不是漏水。看房时无漏水现象，房子我一直租给自如在用，如有漏水肯定能发现，视频中老太太说漏水与本案无关。催告函均收到了。闭水实验结果不予认可，闭水实验系对新房或新装修房检测是否漏水的方法，本案争议系二手房买卖。原告提交的相关文件均不认可，房子1982年建成，文件均在此后颁布。李薇自己请装饰公司证明房子漏水，不予认可。李薇现在提出的要求是让我按新房标准交付涉案房屋，我作为二手房的出卖人并非经营者，并无承担三包的法律责任。闭水试验结果不认可，房屋已交付给对方，是否应作闭水实验应由法庭决定。闭水实验应是刚刚作完防水后测试防水效果的方法，而不是判断房屋是否漏水的方法。如果用闭水实验测试房屋是否漏水，必须双方有特别约定。即使闭水实验真实，漏水点只是房屋存在漏水的风险，与房屋必然漏水并非同一概念。按二手房交易惯例，交房时判断房屋是否漏水的方法应为正常使用下肉眼看房屋是否漏水。涉案房屋建成年代如此久远，存在漏水风险应是李薇购房时能充分预料的情况。最重要的是，闭水试验无法证明漏水点隐患发生在交房前还是交房后。交房时客厅地面、墙面状况视频、图片的真实性认可，证明目的不认可。户型图、雨水管的位置均认可，对方明确知晓房屋年限，老旧房屋存在类似问题属正常现象。公共管道发生漏水，不属我的责任范围，如发生漏水应找物业公司或动用公共维修基金来解决。涉案房屋是我2016年购买的二手房，房屋是否存在设计缺陷、质量缺陷我并不知情。微信聊天记录的真实性认可，证明目的不认可。双方签合同前看房时，对方就已看到房屋壁橱内有起皮的地方，且在签约前、签约时、核实房屋状况时，均不存在漏水的情况。房内壁橱照片的真实性认可，证明目的不认可。房屋此前是出租状态，在自如公司交还房屋前对破损进行了修复，未损害原告的合法权益。链家公司表示，涉案房屋相关照片的真实性认可，第一次带看房屋时就是照片中的情形，签订合同后，李薇曾带其搞装修的朋友去房屋处看过，最后他们确认房屋不存在漏水情况。对涉案房屋外照片的真实性无法核实。不认可李薇强调涉案房屋漏水的证明目的。诉讼中，本院询问李薇诉争房屋自2019年3月交房至今经历过一次雨季，是否有漏水的情况。李薇表示没有漏水，但强调其要求物业进行了临时处理，物业仅保证维修当年不会漏水。又查，李薇主张，收房后其自行对涉案房屋进行了维修，返工了客厅墙面、地面，由于房屋装修、修复未完成，无法入住，导致其在外租房产生损失。为此，李薇提交了房屋装修报价单、营业执照、法人代表身份证复印件、闭水实验合同、装修施工合同、防水施工合同、家具购买合同、订货清单、付款凭证、房屋租赁协议、转账凭证。房屋装修报价单、营业执照、法人代表身份证复印件显示，李薇曾就房屋厨房拆除墙地砖、拆除橱柜、做防水、墙地铺砖、客厅拆除木地板、铺贴地砖、刷漆向装修公司询价的情况。闭水实验合同显示李薇与装修公司签订闭水试验合同的情况。装修施工合同、防水施工合同、家具购买合同、订货清单、付款凭证显示，李薇签订相关施工合同、购买物料、衣柜、橱柜、水盆、台面等物品的情况。房屋租赁协议、转账凭证显示，李薇与案外人签订合同租用朝阳区房屋的情况，租期自2019年4月至7月。对此，唐洁表示，房屋装修报价单、营业执照、法人代表身份证复印件、施工合同、购买家具的相关证据均不认可，原告所称损失，均与本案无关。即使存在漏水，也只是对漏水部位进行修复，不可能产生装修成本。对方的证据显示，其实是想让我替其重新装修客厅、卫生间、厨房，没有任何依据。租房相关证据的真实性均不认可，其并未提交证据证明涉案房屋存在漏水、无法居住使用。李薇还主张，涉案房屋雨水管质量瑕疵修复需承担损失126831.96元，并为此提交了雨水管改装工程预算、营业执照，该部分证据显示，相关装修公司就西城区北礼士路X号院XX号楼XXX单元雨水管更新外挂出具预算报价的情况。唐洁表示，公共雨水管的维修、更换应由物业公司主持或用物业费或用公共维修基金。再查，唐洁主张，房屋并无漏水问题，合同履行期间，对方提出许多无理要求，我百般退让，曾同意交房时给房屋做一遍预防性防水，并承担3000元修复、装修费用，但对方提出重新装修的不合理要求。对方接收房屋后自行进行闭水试验，并不能证明瑕疵发生时间。涉案房屋出售前一直出租，并无漏水情况。为此，唐洁提交了微信聊天记录、楼下业主微信留言、房屋交接单、物业、中介、维修师傅一起察看房屋是否漏水视频录像及相应的文字、2019年3月8日涉案房屋状况视频及修复地板截图、资产管理合同、刘丽纳证人证言。微信聊天记录显示，2018年12月，双方曾就房屋交易问题进行过沟通，唐洁曾表示为了让交易顺利完成，可以配合做预防性防水措施，但不影响合同履行。李薇要求对方明确预防性防水的含义，未明确同意或不同意该方案。楼下业主微信留言显示，我：我是觉得如果真有漏水，我就修补一下，向了解一下情况。您看是否方便加我一下微信，或者我给你打电话。炫丽（唐洁表示系楼下业主）：之前的业主装修购，到目前没有再出现漏水情况。视频录像显示，物业相关人员就涉案房屋壁橱内公共雨水管问题沟通核实的情况，物业人员表示可能是楼上部分公共雨水管漏水，但已经修好，不一定是涉案房屋内的公共雨水管漏水。资产管理合同显示，唐洁曾将涉案房屋交给自如公司管理出租，期限为2016年至2020年。刘丽纳出庭接受质证时表示，涉案房屋在2016年12月开始就在自如出租，2018年9月之前曾听说楼上公共雨水管有漏水情况，2018年9月在管理房屋期间，楼上、楼下、涉案房屋均未出现漏水情况，直至2019年3月与唐洁解除租赁协议。屋内壁橱墙面起皮公司交还房屋前进行了正常修复。针对唐洁该部分证据，李薇表示，微信聊天记录的真实性认可，证明目的不认可。预防性防水系自创名词，我不理解其含义无法回答。楼下业主微信留言的合法性、真实性均不认可，沟通双方身份不明、指代地址不明、发生时间不明，与本案无关联性。视频证据无原始载体，系转发视频，对合法性、真实性均不认可，该视频非完整视频，未完整拍到壁橱整体情况，刻意避开壁橱内天花板、靠近天花板墙壁等漏水部位，无法证明雨水管不漏水。视频当事方与唐洁存在利害关系，其声称不漏水的证言不应采信。视频中物业人员提及房屋2017年发生过漏水、无法保证不再漏水。对方修复一块地板情况属实，但其属擅自改变地板、墙壁原状，违反合同约定。资产管理合同的真实性认可，证明目的不认可。无法证明刘丽纳证人证言真实。唐洁与和自如公司之间存在利害关系。证人证言为孤证，不得作为定案依据。关于5万元物业交割保证金的问题。各方均认可合同约定的5万元物业交割保证金唐洁尚未收到。对此，李薇表示，我已按约定将该笔款付至理房通账户，由于我方明确提出漏水问题没有解决，业务员要求签订物业交割确认书我方未签。唐洁表示，李薇拒不协助放款，属逾期付款构成违约。链家公司表示，该笔款项迟迟无法发放原因在于李薇不签物业交割确认书，需向理房通上传该确认书才可放款。经查，2019年3月12日，李薇曾向理房通公司发送书面函件，要求理房通公司在法院判决生效或甲乙双方达成和解协议前，暂时冻结一切资金支付。如进行资金划转，对造成的损失，要求理房通公司承担责任。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。李薇、唐洁所签房屋买卖合同、补充协议均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效。关于赔偿房屋漏水维修损失、未保持房屋良好状况赔偿金的问题。首先，诉讼中，李薇主张涉案房屋存在严重漏水问题，但审查李薇提供的相应证据可知，除房屋照片、现场视频显示涉案房屋壁橱墙壁曾有部分墙面起皮情况外，其他证据未见涉案房屋有严重漏水的情形。其次，李薇通过单方对厨房进行闭水试验，从而强调房屋严重漏水的意见缺乏合理性：1.双方合同中虽有出卖人确认该房屋主体结构内不存在漏水的约定，但同时还约定如买受人使用不当，导致房屋主体结构内发生漏水的不在所约之范围内。该部分约定作为一个整体理解，应为如果房屋正常使用情况下有漏水情况，则出卖人违约，如果使用不当导致漏水情况出现，则出卖人不违约、不担责。2.双方合同中并无房屋所有空间需通过闭水试验验证不漏水才符合不漏水条件的约定。结合正常的生活经验可知，房屋不可能所有空间均能达到密闭不漏水的条件。是否会漏水与是否正确使用房屋有直接关联。正常使用情况下，厨房地面不应当长时间存有积水而不予清理，如果厨房长时间存有积水不予清理而导致漏水，应属使用不当导致的漏水，而非主体结构不合格漏水。3.李薇主张，只要闭水试验未通过就系合同约定的主体结构漏水情形。照此逻辑，房屋客厅、卧室是否也需通过进行闭水试验才能证明符合主体结构不漏水的约定条件，该要求显非合理。第三，双方买卖的是建成于1982年的房龄较长的二手老房，交易时房龄已逾35年，购买前李薇对此明确知晓，唐洁亦未隐瞒该情况。依据正常的社会经验，对此种房屋本身、配套设施老化等问题，买受人应有合理预期和判断。合同中亦约定买受人对出卖人出售的房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。李薇主张依据2000年以后相关部门对防水施工管理的相关文件，要求如此长房龄二手老房的交易相对方向其履行防水义务，明显缺乏合理性。第四，李薇主张对方更换了客厅一块地板、壁橱墙面进行了粉刷，属未保持房屋良好状况，应予赔偿。根据双方均认可真实性的照片可知，房屋交付时卫生间门口破损的一块木地板被更换、起皮的橱柜墙面被粉刷。新更换地板的颜色与原有地板颜色虽不一致，但对比前后两张照片可知，原地板破损较为严重，更换的新地板虽不是很美观，但远达不到损坏房屋良好状况的程度。同样道理，壁橱墙面起皮情况下，墙面进行的粉刷虽不完美，但亦远达不到损坏房屋良好状况的程度。双方进行的系老旧二手房交易，而非全新带装修房屋或其他商品的交易。李薇的该部分意见，显非合理。不仅如此，根据李薇提供的有关装修的证据可知，收房后李薇对客厅、厨房进行了几乎全方位的更新，更换了全套橱柜、将客厅地板拆除铺装了地砖、更换了新的壁橱，其要求对方承担该部分费用，无异于要求二手房交易对手为其进行房屋翻新，此种要求，显无道理。李薇还据此要求对方承担其租赁朝阳区房屋租金的意见，亦缺乏依据。第五，李薇提交的楼内雨水管状况图片、位置示意图、业主签名呼吁书、新华南社区居委会答复12345（市长热线）的反馈信、居委会身份证明记录、与文华园物业沟通录音、录音内容整理的证据，均系其作为业主与其他业主就公共雨水管道问题与相关部门进行沟通的内容，无法认定唐洁存在故意隐瞒房屋情况的情形。李薇提供的微信聊天截图、记录整理材料、客厅壁橱外照片亦未见唐洁有故意隐瞒房屋相关情况的情形。根据上述查明的情况，看房过程中李薇就看到并知晓壁橱墙面起皮的情况，未见唐洁故意隐瞒此情况的情形。李薇该部分主张本院亦不予采纳。综合上述几点理由，李薇相应诉讼请求，本院不予支持。关于李薇要求唐洁承担房屋质量不符合约定减少价款126831.96元的诉讼请求。根据上述查明的事实，针对该项诉讼请求，李薇提供的所谓损失证据系相关装修公司就涉案房屋所在单元更新外挂整个单元公共雨水管做出的预算报价，李薇以此为依据主张房屋减少价款，明显依据不足。对其该项诉讼请求，本院不予支持。关于5万元物业交割保证金的问题。根据上述查明的事实可知，李薇已将该部分款项付至理房通账户，因李薇不同意在物业交割确认单上签字，并在3月11日实际接收房屋的次日3月12日书面通知理房通公司不得将该部分资金划转给唐洁，该部分款项唐洁至今未收到，本院对该部分事实予以确认。该问题争议焦点在于李薇上述行为是否构成违约。审查双方对物业交割保证金支付的约定可知，双方虽未约定彼此配合办理完该部分款项支付的具体时限，但根据诚实信用的基本原则，二手房交易的惯例，双方应在房屋交付后合理期限内配合完成物业交割保证金的支付，否则应被认定为违约。如上所述，李薇拒绝配合的房屋漏水、存有质量问题、未保持良好状况等理由均不成立，其以此为由拒绝配合办理放款手续，缺乏依据，且超过合理期限，构成违约。李薇称其行为符合与理房通公司所签协议中，甲乙双方主张对方违约，向丙方申请支付或退回存管资金时，丙方有权依据法院或仲裁委的生效判决书、调解书或甲乙双方达成的和解协议进行存管资金操作，在法院或仲裁机构的生效判决书、调解书、裁决书或甲乙双方达成的和解协议形成并提交给丙方前，丙方有权不进行资金划转或退回操作，且不承担任何责任的约定，并据此抗辩称其未违约的意见，属错误援引合同条款。审查该条款可知，该条款系对双方出现争议后理房通公司不放款并免责的约定，并非对买受人不配合放款手续进行免责的约定。对其该部分意见，本院不予采纳。所以，李薇应配合唐洁办理5万元物业交割保证金的放款手续。唐洁要求支付5万元物业交割保证金的诉讼请求，表述不准确，本院依法调整后予以处理。李薇不配合放款构成违约，应依约向对方支付违约金。唐洁主张计算违约金的标准过高。本院根据双方合同履行情况、当事人过错程度、损失后果等情况，依法酌情确定违约金计算标准为每日50元，并根据诚信基本原则确定李薇至少应在房屋实际交付后一周内完成配合放款手续，并自该期限届满次日起，计算违约金。唐洁该部分诉讼请求中合理部分本院予以支持，不合理部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本院判决如下：一、本判决生效之日起三日内，原告（反诉被告）李薇协助被告（反诉原告）唐洁办理5万元物业交割保证金的放款手续，将该部分款项支付给被告（反诉原告）唐洁。二、本判决生效之日起三日内，原告（反诉被告）李薇向被告（反诉原告）唐洁支付逾期放款违约金（按每日50元的标准计算，自2019年3月19日起计算至实际履行之日止）。三、驳回原告（反诉被告）李薇的诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）唐洁的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间支付金钱或履行其他义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件本诉受理费3995元，反诉受理费525元，由原告（反诉被告）李薇负担（已交纳3995元，剩余525元于本判决生效之日起三日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按撤回上诉处理。审 判 长  杨成龙人民陪审员  马世红人民陪审员  郭大为二〇一九年十一月二十九日法官 助理  肖彦青书 记 员  高 雅