广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初3165号原告：广州市领荟翔物业管理有限公司，住所地广州市番禺区石楼镇沙浦东路清晖道11号之二，统一社会信用代码91440113569775644T。法定代表人：梁镇江，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘禄华、梁宝丹，均系该公司员工。被告：彭定邦，男，1975年2月7日出生，汉族，住湖北省公安县。原告广州市领荟翔物业管理有限公司诉被告彭定邦物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月26日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市领荟翔物业管理有限公司（以下简称领荟翔物业公司）的委托诉讼代理人刘禄华到庭参加了诉讼，被告彭定邦经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告领荟翔公司向本院起诉称：原告是依法设立并处于有效存续期间的物业管理企业，被告是广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居7幢之三603房业主，该小区自2005年7月8日至2018年1月31日期间一直由广州市洛城物业管理有限公司（以下简称洛城公司）提供物业管理服务，但被告自2015年1月1日起至2017年7月25日期间一直未向洛城公司缴纳物业管理服务费，经洛城公司多次催缴未果。2018年6月26日，原告与广州市洛城物业管理有限公司签订《债权债务抵偿协议》，按抵偿协议约定，原告有权向被告追讨上述欠费及主张相关权利。为维护原告的合法权益，原告现根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等有关规定向法院提起诉讼，请求判令：1.被告立即向原告支付从2015年1月1日起至2017年7月25日止的物业管理服务费人民币3722.45元及滞纳金（从2015年1月2日起，按每日应交款的1‰/日缴纳至欠款实际清偿之日止，暂计至起诉之日以不超本金为限为人民币3722.45元）；2.被告承担本案诉讼费。被告彭定邦未作答辩。经审理查明：洛城公司是具有从事物业管理资质的企业法人，自2005年7月8日至2018年1月31日期间进驻涉诉小区，为该小区及全体业主提供物业管理服务工作。广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居7幢之三603房的房屋登记在被告彭定邦名下，建筑面积为127.2平方米。2010年1月13日，广州市番禺区洛溪新城洛涛居业主委员会作为甲方与洛城公司作为乙方就广州市番禺区洛溪新城洛涛居物业服务有关事宜协商签订了《物业管理服务合同》，其中第一章总则第三条约定委托管理期限为24个月，自2010年1月1日起至2011年12月31日止。第二章约定委托管理事项：第五条物业管理范围限于洛涛居；房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼梯间、走廊通道、门厅等；第六条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的排污管道、共用照明、消防设施设备；第七条市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、沟渠；第八条共用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；第九条附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。儿童娱乐场所；第十条公共环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；第十一条交通与车辆停放秩序的管理；第十二条维护公共秩序，包括巡视、门岗值勤；第十三条管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收等相关资料；第十四条组织开展社区文化娱乐活动；第十五条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出要求时，乙方应接受服务并合理收费；第十六条其他委托事项，对业主和物业使用人违反《业主公约》的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止，如造成他人或公共利益受到直接经济损失，追究经济责任，严重的追究法律责任。第三章第十八条乙方权利义务第7项约定，乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用（1）物业管理服务费；（2）临时停车费。第五章第二十条约定，案涉小区住宅按照0.95元/月/平方米的标准交纳物业服务费；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起除物业管理费外每日按应缴款的千分之一缴纳滞纳金。但是，双方并未约定业主和物业使用人每月缴纳物业管理费的时间。此外，上述物业服务合同还对其它事项进行了相关约定。2011年12月31日，上述《物业管理服务合同》到期，由于广州市番禺区洛溪新城洛涛居业主委员会的任期结束，案涉小区没有成立新的业主委员会，故由洛城公司继续为该小区提供物业管理服务至2018年1月31日。2018年6月26日，原告领荟翔公司（甲方）与洛城公司（乙方）签订了《债权债务抵偿协议》，其中第二条约定，甲乙双方一致同意，乙方将广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居（北区）、洛涛居南区（A区、B区）小区2005年7月8日至2018年4月30日期间未收取的物业管理费债权约7000000元（人民币大写：柒佰万元整）转让给甲方行使，抵消乙方负有甲方的2055000元（人民币大写：贰佰零伍万伍仟元整）债务。第四条乙方承诺和保证第5项约定，其于本协议签订后5天内在双方协商确定的媒体中公告债权转让通知，并在甲方主张受让债权之前向欠债的广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居（北区）、洛涛居南区（A区、B区）小区业主发出债权转让通知书，同时应将债权转让通知书送达情况告知甲方。洛城公司于2018年6月29日就上述债权转让事宜在《广州日报》发布债权转让公告，并于2018年9月21日通过EMS（邮件号码：1068279266229）向被告彭定邦户籍地址寄送《债权转让及催缴费通知书》，告知被告上述债权转让事宜，并向被告催缴2015年1月1日至2017年7月25日期间的物业管理费。该邮件无人签收被退回。原告称被告一直没有交纳2015年1月1日至2017年7月25日期间的物业管理费，遂诉至本院。另查明：原告主张被告应按一般交易实际，于每月10日前缴纳物业管理费，每月缴纳的物业管理费应为120.84元（0.95元/月/平方米×127.2平方米）。本院认为：根据《物业管理条例》第十五条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……”的规定，洛城公司有权根据其与广州市番禺区洛溪新城洛涛居业主委员会签订的《物业管理服务合同》对涉诉房屋所在小区提供物业管理服务并收取相应的物业服务费。虽然该《物业管理服务合同》已于2011年12月31日到期，但由于当时广州市番禺区洛溪新城洛涛居业主委员会的任期结束，涉诉房屋所在小区没有成立新的业主委员会，故由洛城公司提供物业管理服务至2018年1月31日。因此，洛城公司与被告建立了事实上的物业管理服务合同关系，且合法有效。洛城公司已对涉诉房屋所在小区提供了一定的物业管理服务，被告有向洛城公司交纳物业服务费用的义务。又因洛城公司已于2018年6月26日将涉诉房屋所在小区2005年7月8日至2018年4月30日期间未收取的物业管理费债权转让给原告并书面通知了被告，故被告彭定邦应向原告缴清自2015年1月1日至2017年7月25日止的物业服务费3725.9元（120.84元/月×30个月+120.84元÷30×25）。在本案中，原告仅向本院主张2015年1月1日至2017年7月25日止的物业服务费为3722.45元，是其对自身权利的自由处分，本院予以准许。原告另主张从2015年1月2日起按每日1‰的标准计算逾期支付物业服务费的滞纳金。但本院认为，上述滞纳金是约定在洛城物业与广州市番禺洛溪新城洛涛居业主委员会签订的《物业管理服务合同》中，而该合同已经过期而失效，不能直接对被告产生法律约束力，故对原告要求被告支付物业管理费的滞纳金的主张，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第六十一条、第八十条、第一百零七条，《物业管理条例》第十五条第（二）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告彭定邦在本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市领荟翔物业管理有限公司支付2015年1月1日到2017年7月25日期间的物业管理服务费3722.45元；二、驳回原告广州市领荟翔物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元，由被告彭定邦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。（此页无正文）审 判 长  王薇薇人民陪审员  梁月华人民陪审员  黄健敏二〇一九年十一月四日书 记 员  陈 瀚