广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初15401号原告：中山市利和物业管理有限公司，住所地广东省中山市东区中山三路16号之三国际金融中心49层D区，统一社会信用代码91442000557267546F。法定代表人：陈剑辉，总经理。委托诉讼代理人：罗春宝，广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：王柳燕，广东中亿律师事务所实习律师。被告：中山市华行企业投资管理有限公司，住所地广东省中山市西区富华道丽景花园别墅H-6-30号，统一社会信用代码91442000MA4UHCLD78。法定代表人：张丽维。原告中山市利和物业管理有限公司（以下简称利和物业公司）与被告中山市华行企业投资管理有限公司（以下简称华行公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告利和物业公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《中山国际金融中心写字楼〈物业管理服务相关约定〉》；2.被告向原告支付2018年11月1日起至合同实际解除之日止的物业管理费（暂计至2019年2月28日为28637.84元）及违约金（分段计算，以欠费为本金，按日千分之三计至实际支付之日止，暂计至2019年2月28日为5949.51元）；3.被告向原告支付2018年10月1日起至合同实际解除之日止的电费（暂计至2019年2月28日为746.01元）及违约金（分段计算，以欠费为本金，按日千分之三计至实际支付之日止，暂计至2019年2月28日为169.37元）；4.原告没收被告已付的物业管理费保证金14318.92元、水电周转金4881.45元；5.被告承担原告因实现债权而支出的律师费750元。事实与理由：原告拖欠被告物业管理费、电费等违约行为，经原告催收仍不支付。为此原告提起本案诉讼。庭审中，原告利和物业公司陈述起诉状第3项诉求中电费的起诉时间有误，更正为“2018年9月17日起至合同实际解除之日止；明确违约金的起算时间为从每月6日起计收至实际清偿之日止。被告华行公司经本院合法传唤，在法定答辩期限内未向本院提交书面答辩意见、陈述意见及证据，亦未到庭应诉、质证及辩论。本院经审理认定事实如下：2017年6月30日，利和物业公司（甲方）与华行公司（乙方）签订《中山国际金融中心写字楼〈物业管理服务协议〉》，约定：乙方（承租人）已经与出租方中山市金汇置业有限公司（以下简称金汇公司）订立了中山国际金融中心写字楼《中山市房屋租赁合同》及《补充协议》，向出租方租赁31层03.04单元的写字楼，根据出租方和乙方双方在《租赁合同》的约定，乙方应接受出租方所选聘的物业管理公司（即甲方）对其所承租物业的物业服务，并向甲方支付相应管理费用；物业管理费的收费标准为每月每平方米22元（按承租单元的建筑面积计算），乙方承租单元建筑面积325.43平方米，每月物业管理费为7159.46元；甲方代收代缴电费（按个单元计量读书加损耗费，电费损耗按10%计算），租赁单元电费为（租赁单元实际用电量+租赁单元实际用电量×10%线损费）×政府当时规定的单价标准；管理费的起计日为2017年7月1日；物业管理费按月结算，每月通过银行转账方式存入甲方指定账户，或以支票方式支付，该费用期限按自然月计算，其中计算期限不足1个月的，按计算天数除以当月实际天数再乘以当月费用计算，乙方应于每月5日前（节假日顺延）向甲方交纳物业管理费、代收代缴电费相关费用；如乙方逾期缴交物业管理费及其他应缴费用，甲方除有权追讨外，另从逾期之日起计算，每逾期一日，乙方需按所欠费用总额的3‰缴付违约金；因乙方原告空置租赁单元，乙方仍需向甲方足额支付每月的物业管理费等其他应缴费用；乙方在接收租赁单元时，须向甲方交清预收管理费保证金（押金），计收标准为2个月物业管理费合计14318.92元，该押金待乙方退租时予以无息退还，及预收水电费周转金，计收标准为15元/㎡×租赁单元建筑面积合计4881.45元，水电周转金在本协议期满并且乙方明确表示不再续约，或本协议终止时并且乙方无拖欠水电气费的情况下，由甲方再5个工作日内无息返还乙方；乙方履行《租赁合同》、《管理规约》及本协议约定的乙方责任；乙方违反《租赁合同》约定，解除《租赁合同》的同时，本协议自动解除；协议履行期限为2017年7月1日至2020年6月30日。同日，张丽芳确认已验收该物业。华行公司从2018年11月1日起未支付物业管理费【截至2019年2月28日为28637.84元（物业管理费每月7159.46元，共4个月）】及从2018年9月17日起未支付电费（截至2019年2月28日为746.01元）。利和物业公司催讨无果遂诉至本院，主张前述实体权利。另查，《中山国际金融中心写字楼〈物业管理服务管理规约〉》第五章第三条第5款第（2）点约定：物业公司为追讨欠款违约金及手续费所支出的费用概由欠款租户负责。华行公司向金汇公司、利和物业公司出具《承诺书》，载明华行公司为中山国际金融中心写字楼31层03.04单元的承租人，声明确认已收到并同意履行、遵守利和广场购物中心《管理规约》。华行公司于“租赁单元及公司名称（盖章）”处加盖公章。利和物业公司提交民事案件委托代理合同及发票证明因本案实际支付律师费750元。又查，2017年6月3日，华行公司委托张丽芳作为代理人与利和金融大厦3103室办理交楼手续。双方签订《授权委托书》，华行公司及其法定代表人张丽维于“委托人”处加盖公章并签名捺印，张丽芳于“受委托人”处签名捺印。再查，（2019）粤2071民初6339号金汇公司诉华行公司房屋租赁合同纠纷一案于2019年3月12日在本院立案受理。该案起诉状载明金汇公司诉请解除其与华行公司签订的《房屋租赁合同》。该案现尚未审结。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。物业管理服务协议是利和物业公司与华行公司的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。利和物业公司为华行公司承租的物业提供了物业服务，华行公司未按时支付物业服务费，已构成根本违约，按照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”及《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条的规定及物业服务合同的约定，利和物业公司有权依法解除合同并依约要求华行公司向其支付自欠费之日起至物业服务合同解除之日止的物业服务费、电费及物业管理费保证金14318.92元、水电周转金4881.45元。其中利和物业公司提交的缴费通知书及电费发票显示案涉物业自2018年9月17日至2019年2月28期间产生电费（含耗损）为746.01元，故对其所主张的该期间的电费金额予以确认。华行公司除了支付拖欠的物业管理费、电费之外，还应按合同约定从欠费当月6日起支付因逾期交纳管理费及电费所产生的违约金。但利和物业公司主张每日按欠缴金额的千分之三计算违约金，在利和物业公司未举证华行公司未按时交纳物业服务费、电费给其方造成损失等于或高于该约定标准的情况下，根据公平原则，本院将违约金酌情调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算。至于律师费问题，《管理规约》明确约定利和物业公司因维权产生的费用由违约方承担，现利和物业公司已举证证明律师费已实际发生且未超过律师费收费标准，故对利和物业公司主张的律师费750元，本院予以支持。另外，利和物业公司诉请解除合同，按照双方签订的物业管理服务协议约定“承租人违反《租赁合同》约定，解除《租赁合同》的同时，物业管理服务协议自动解除。”在利和物业公司未提供证据证明华行公司已与出租方解除《租赁合同》的情况下，其诉求本院不予支持。华行公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百四十四条，《物业管理条例》第四十一条、第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、解除原告中山市利和物业管理有限公司与被告中山市华行企业投资管理有限公司于2017年6月30日签订的《中山国际金融中心写字楼〈物业管理服务协议〉》；二、被告中山市华行企业投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司支付2018年11月1日起至本判决生效之日止的物业服务费（以7159.46元/月为标准计收）及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费7159.46元为基数，分别从欠费当月6日起至债务清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算）；三、被告中山市华行企业投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司支付2018年9月17日起至本判决生效之日止的电费（截至2019年2月28日为746.01元）及违约金（违约金计算方法：2018年10月以电费231.89元为基数、2018年11月以235.19元为基数、2018年12月以145.24元为基数,2019年1月以85元为基数、2019年2月以48.69元为基数，之后以每月实欠电费为基数，分别从欠费当月6日起至债务清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算）；四、原告中山市利和物业管理有限公司没收被告中山市华行企业投资管理有限公司已预付的物业管理费保证金14318.92元、水电周转金4881.45元五、被告中山市华行企业投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司支付律师费750元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1186元（原告中山市利和物业管理有限公司已预交），由被告中山市华行企业投资管理有限公司负担并于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市利和物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  龚竹梅人民陪审员  吴宏娜人民陪审员  刘 波二〇一九年十一月四日书 记 员  何惠怡书 记 员  刘佩敏