文书内容重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2019）渝0241民初2875号原告（反诉被告）：黄巾棵，男，1996年10月17日出生，汉族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住本县。委托诉讼代理人：黄成明，男，1971年7月10日出生，汉族,重庆市秀山土家族苗族自治县人，住本县（与黄巾棵系父子关系）。委托诉讼代理人：张怀文，重庆泽贤律师事务所律师。被告：田素蓉（反诉原告），女，1964年1月20日出生，汉族,重庆市秀山土家族苗族自治县人，住本县。委托诉讼代理人：杨胜贵，男，1963年9月5日出生，土家族,重庆市秀山土家族苗族自治县人，住本县（与田素蓉系夫妻关系）。委托诉讼代理人：杨云飞，重庆春雨律师事务所律师。第三人：田素兰，女，1966年6月25日出生，土家族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，现住广东省佛山市。原告黄巾棵（反诉被告）诉被告田素蓉（反诉原告）房屋租赁合同纠纷，本院于2019年8月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。第一次庭审原告黄巾棵（反诉被告）及其委托诉讼代理人张怀文，被告田素蓉（反诉原告）的委托诉讼代理人杨胜贵到庭参加诉讼。后本院追加第三人田素兰参加诉讼。第二次庭审，原告黄巾棵（反诉被告）的委托诉讼代理人黄成明、张怀文，被告田素蓉（反诉原告）的委托诉讼代理人杨胜贵、杨云飞、第三人田素兰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄巾棵（反诉被告）向本院提出诉讼请求：判令被告及第三人共同支付原告租金损失95600元、装修损失111505元，共计207105元。事实和理由：原、被告于2017年7月9日签订《门面租赁合同》，约定被告将位于秀山县×××房屋一楼四间门面租赁给原告经营餐厅使用，租赁期限为五年。原告就该租赁房屋装修投入运营后，秀山县人民法院于2017年8月30日在涉案门面张贴查封公告，原告才得知租赁门面已在签订租赁合同之前被人民法院依法查封，因原告已交付租金并投入了装修和使用，原告拟继续经营使用。秀山县人民法院在处置租赁房屋过程中，告知原告就余下的租金暂不向出租人进行支付。原告因配合法院执行措施，将应交租金暂未向被告进行支付，但被告以未收到租金为由，多次阻挠原告经营，并于2019年7月23日向原告出具解除租赁门面合同通知书。同时，因涉案租赁房屋一部分属于第三人田素兰，亦是由于第三人的原因导致涉案房屋被查封。原告认为被告及第三人的行为已构成严重违约，其应对原告造成的损失承担赔偿责任，故原告为维护自己的合法权益，特将本案诉至法院。田素蓉（反诉原告）辩称：被告对签订租赁合同、发出解除合同的通知予以认可，但认为被告方并无违约行为，是因原告方未按合同约定支付租金才导致解除合同。原告诉称的损失不存在，该损失也不是被告方原因造成，被告不应承担相应赔偿责任。同时，田素蓉在本案中提出反诉，具体诉讼请求为：1、请求法院确认反诉原告田素蓉与反诉被告黄巾棵于2017年7月9日签订的《门面租赁合同》已于2019年7月23日解除；并由黄巾棵立即腾空房屋返还给反诉原告，对房屋改装的部分恢复租赁前原状，修复损坏的卷闸门一个；2、判令被告支付原告房屋租金30000元，并从2019年8月10日起，按照租赁合）支付原告租金至房屋实际退还给之日止；3、判令被告返还原同约定的房屋租金标准（年租金64900元÷365天=177.80元/天告代为支付的水电费1200元；4、判令被告支付违约金46940元（按照门面未支付租赁合同2019年2月9日至2022年8月9日止期间的租金总金额234700元的20%计算）；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年7月9日签订《门面租赁合同》，约定被告租赁原告位于秀山县×××房屋一楼四间门面，用于经营餐饮服务。租赁期限为五年，即从2017年8月10日起至2022年8月9日止。合同详尽约定了租金标准、租金支付期限及违约责任的承担等内容。合同签订后，原告提前于2017年8月9日将房屋交付给了被告使用，因被告未能于2018年8月一次性付清2018年8月至2019年8月期间的租金，尚欠租金30000元。在原告多次催收后，被告向原告出具了欠条。合同约定的交付第二年房屋租金期限到期后，被告拒不交付欠付及应交租金，也不愿协商终止租赁合同事宜。原告鉴于被告拒不支付租金的行为已构成根本违约，才于2019年7月23日向其发出解除租赁合同通知并要求其支付欠付租金、水电费等费用并腾退房屋等。但被告至今仍未履行上述义务，故原告提出上述反诉请求，请求法院依法予以支持。第三人田素兰答辩称：是我委托田素蓉签订涉案房屋租赁合同，对此合同项下的权利我予以放弃，由田素蓉一人来进行主张。但对于本诉原告黄巾棵的请求，其损失不存在，也不是我方造成，我不应承担赔偿责任。本院经审理认定事实如下：2017年7月9日，黄巾棵（乙方）与田素蓉（甲方）签订《门面租赁合同》，约定甲方将位于秀山县×××房屋一楼四间门面租赁给乙方经营餐饮使用。租赁期限为5年，从2017年8月10日起至2022年8月9日止，租赁面积约340平方米。租金及支付方式为：第一年、第二年租金均为61800元；第三年租金在上一年租金总额上增加5%，即为64900元；第四年租金在第三年租金总额上增加5%，即为68200元；第五年租金在第四年租金总额上增加5%，即为71600元。支付租金期限在每年7月10日之前一次性支付，实行先交付租金后使用房屋的原则。逾期支付租金的，甲方有权单方终止合同，并收回房屋门面。租赁期间产生的水费、垃圾费、电费等费用由乙方自行承担。乙方在不损坏主体结构的情况下，可任意装修。乙方在租赁期满后装修部分不评估、不计价，不得擅自拆除或人为破坏（如吊顶、灯、面盆、保持强电、弱电、线路完整顺畅。否则不返还履约保证金）。本合同订立之日，乙方向甲方交纳2000元履约保证金，作为乙方履行本合同义务责任的保证。租赁期满，如乙方没有任何违约，并按照合同约定归还租赁房屋及交清所有租金及其他费用的前提下，履约保证金退还但不计息。乙方因中途停租，甲方不退所剩租金及履约保证金。同时合同约：本合同生效后，任何一方不得单方终止合同（不可抗拒因素除外），违约方除赔偿对方一切经济损失外，按租金的20%支付违约金。解除合同应提前30天通知对方，将双方协商一致并结清有关费用后，合同予以解除。合同签订当日，黄巾棵向田素蓉交付了房屋租金61800元，保证金2000元。田素蓉亦依约将房屋交付给了黄巾棵使用。后黄巾棵便使用该房屋经营餐馆生意。2018年8月8日，黄巾棵向田素蓉交付了2018年8月10日至2019年2月9日止期间的租金31800元。同日，黄巾棵向田素蓉出具《欠条》，载明：今欠到田素蓉半年租金（2019年2月9日--2019年8月9日）30000元。另查明，案涉租赁房屋位于秀山县×××33号、35号，房地产权证登记的权利人分别为田素兰、杨胜贵，其各所有门面两间，房屋物理结构相邻、连接在一起。田素蓉与杨胜贵系夫妻关系。田素蓉与田素兰系姐妹关系。杨胜贵对田素蓉租赁涉案房屋的行为无异议。2019年7月23日，田素蓉向黄巾棵发出《解除门面租赁合同通知书》，载明：双方于2017年7月9日签订租赁合同，现因黄巾棵未按照合同约定支付租金，已构成违约，故要求与黄巾棵终止租赁合同。要求其在收到通知之日五日内，交清原欠付租金30000元及后续使用租金，并腾空房屋。逾期退还房屋的，视为继续使用房屋。同日，黄巾棵收到该通知。诉讼过程中，黄巾棵明确表示同意解除合同。至今，黄巾棵未退还田素蓉租赁房屋，也未交付欠付租金。再查明，2017年8月30日，我院作出（2017）渝0241执298号查封公告，载明：本院依据（2017）渝0241执298号执行裁定书于2017年6月5日查封了被执行人田素兰位于秀山县×××33号房屋，任何人不得对查封的财产有转移、隐匿、抵押、变卖等处分行为。后因申请人撤回本案执行申请，本案于2017年12月27日终结执行。2018年12月3日，我院作出（2018）渝0241执恢426号裁定书，裁定：查封执行人田素兰位于秀山县×××33号房屋，查封期限为三年。后因被执行人田素兰一次性支付案款1800000元给申请人，申请人自愿放弃剩余债权并不再申请拍卖被执行人田素兰名下房屋。本案于2019年10月28日以执行完毕结案。本院认为，本案中的主要争议焦点为各方当事人在履行《门面租赁合同》是否存在过错及由此是否应承担相应的法律责任问题。本院对此具体论述如下：本案中涉案租赁房屋房地产权证登记的权利人分别为田素兰、杨胜贵，其各所有门面两间，房屋物理结构相邻、连接在一起。田素蓉与杨胜贵系夫妻关系，田素蓉与田素兰系姐妹关系。杨胜贵对田素蓉租赁涉案房屋的行为无异，田素兰称其是委托田素兰对房屋进行租赁，则田素蓉有权处理涉案房屋租赁事宜。2017年7月9日，黄巾棵与田素蓉签订的《门面租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并生效。双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。签订合同当日田素蓉依约向黄巾棵交付了涉案租赁房屋，至今房屋一直由黄巾棵实际占有使用。房屋租赁期间涉案房屋田素兰所有的部分依法被法院查封，但未进行实际处置。黄巾棵交付了田素蓉2017年8月10日至2019年2月9日的租金并于2018年8月8日出具《欠条》，载明：今欠到田素蓉半年租金（2019年2月9日--2019年8月9日）30000元。后黄巾棵一直未支付田素蓉上述欠付租金30000元及后续产生的房屋租金。现黄巾棵主张未支付租金的原因系涉案房屋被查封，我院在处置租赁房屋过程中，告知其就余下的租金暂不向出租人进行支付，但涉案租赁房屋杨胜贵部分并未被查封，且上述理由并不能产生对抗黄巾棵应按合同约定交付租金的义务，黄巾棵也未提供证据证明其对此向田素蓉做出过合理说明、通知等或者通过其他途径有交付租金的意思表示，故对其该诉称理由，本院不予认可。现黄巾棵诉称因涉案房屋涉及田素兰的部分被查封及田素蓉以未支付租金阻挠其经营，导致其产生了诉请的损失。但综合本案查明情况，签订租赁合同至今涉案房屋一直是由黄巾棵实际占有使用，黄巾棵亦未提供证据证明查封行为对其日常经营活动产生了影响或田素蓉、田素兰对其经营活动进行了阻挠，且结合双方在合同中约定乙方在租赁期满后装修部分不评估、不计价，不得擅自拆除或人为破坏，故对黄巾棵请求田素蓉、田素兰赔偿租金及装修损失共计207105元的诉讼请求，本院不予支持。田素蓉于2017年7月23日向黄巾棵发出《解除门面租赁合同通知书》，黄巾棵亦于同日收到该通知，并在诉讼过程中明确表示同意解除租赁合同，故双方之间的《门面租赁合同》已于2017年7月23日解除。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，结合本案诉讼中第三人田素兰明确表示放弃主张租赁合同项下的权利，由田素蓉一人主张。故租赁合同解除后，田素蓉请求黄巾棵返还租赁房屋，并恢复房屋原状的请求，本院依法予以支持。签订租赁合同至今，黄巾棵一直实际使用涉案房屋，故田素蓉主张黄巾棵支付欠付租金30000元，及从2019年8月10日，按照合同约定的租金标准（即按照合同约定的第三年租金标准64900元/年÷365天=177.80元/天）计算租金至房屋实际退还之日的诉讼请求，本院予以支持。对于田素蓉请求被告修复损坏的卷闸门一个，因其未提供证据予以证明，本院不予支持。对于田素蓉请求黄巾棵支付代为交纳的水电费1200元，虽双方在合同中约定租赁期间产生的水费、垃圾费、电费等费用由乙方自行承担，但其未提供证据证明黄巾棵实际产生的水、电费数额，本院不予支持。对于田素蓉主张的按照合同剩余租赁期限未支付租金总额的20%计算违约金的请求，因双方在合同中明确约定本合同生效后，任何一方不得单方终止合同（不可抗拒因素除外），违约方除赔偿对方一切经济损失外，按租金的20%支付违约金。该条款明确了是无正当理由单方终止合同的违约责任，现本案中黄巾棵并未有上述行为，因此对田素蓉的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:一、驳回本诉原告黄巾棵的诉讼请求。二、确认被告田素蓉（反诉原告）与原告黄巾棵（反诉被告）于2017年7月9日签订的《门面租赁合同》于2019年7月23日解除；三、原告黄巾棵（反诉被告）于本判决生效后三十日内退还被告田素蓉（反诉原告）位于秀山县×××33号、35号一楼四间门面并恢复房屋原状；四、原告黄巾棵（反诉被告）于本判决生效后十日内支付被告田素蓉（反诉原告）欠付房屋租金30000元，并按照177.80元/天标准，从2019年8月10日起计算租金至房屋实际退还之日止；五、驳回被告田素蓉（反诉原告）的其他诉讼请求。如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4406元，减半收取2203元，由原告黄巾棵（反诉被告）负担。反诉案件受理费580元，减半收取290元，由被告田素蓉（反诉原告）负担110元，原告黄巾棵（反诉被告）负担180元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时向该院预交上诉费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  程晓茹二〇一九年十一月十八日书记员  李超丽