广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初5161号原告：罗树人，男，1964年1月30日出生，汉族，住广州市从化区。委托诉讼代理人：欧柱星、赖剑波，均系广州市从化区众心法律服务所工作人员。被告：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，住所地广州市从化江埔街御景路2号。法定代表人：杨林森，职务：经理。委托诉讼代理人：冯嘉伟、胡文俊，均系广东启源律师事务所律师。原告罗树人与被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗树人的委托诉讼代理人欧柱星、被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司的委托诉讼代理人冯嘉伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗树人向本院提出诉讼请求：1.裁决被告支付从2016年12月15日起至2017年12月26日止逾期交付房屋的违约金67216.43元（1792438元×0.1‰×375天=67216.43元）给原告；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年12月29日原告与被告签订了《广州市商品房买卖合同》，由原告向被告购买位于从化市沙贝项目三期三组团第H-81栋2梯（H-81栋2梯）401房（该物业建筑面积158.21平方米，楼款总金额为人民币1792438元）.合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定：根据合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定：被告应当在2016年12月15日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。合同第十四条约定：被告如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的次日起至实际交付之日止，被告按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止。第十五条约定：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当提供该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》、（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公司公章的复印件。上述文件不全，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。签订合同后，原告已按照该合同约定向被告全额支付购房款，履行了自己作为一个房屋买受人应尽的付款义务。但被告提供给原告所购买的房屋用电并非居民生活用电，而是“临时用电”，该用电类别不能满足购房人的日常生活用电基本条件，且随时面临被供电企业终止供电的风险。事实上，原告购买的房屋所在楼盘提供的用电为临时用电，也存在多次停电情况，被告交付给原告的房屋不能满足商品房交付买受人所必须的基本居住要求，影响了原告的正常使用，该房屋尚未达到交付条件，被告依法应承担违约责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院。原告为证明自己的主张，提供以下证据予以证明：1.广州市商品房买卖合同；2.购房发票。被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司辩称，原告向我方主张逾期交付房屋违约金没有事实和法律依据：1.涉案的房屋已经竣工验收备案，符合法定交付标准，也符合合同约定的交付标准，不存在逾期交付。2.原告与我方签订的附件七《买卖合同补充协议》第六条约定，买卖双方已就交付时临时用电已达成认可的合意。3.原告于2017年12月26日已办理了收楼手续，同意接受涉案房屋。原告的收楼行为应视为其认可了涉案房屋符合交楼标准。4.原告在立案之日倒推三年之前的诉求已过了诉讼时效，应依法予以驳回。5.原告并未提供证据证明临时用电影响其使用涉案房屋。被告为证明自己的主张，提供以下证据予以证明：1.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表；2.业主文件/钥匙签收表。经审理查明：2015年12月29日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的雅居乐名门半岛花园三期三组团H-81栋4层401房，房屋地址：从化市沙贝项目三期三组团第H-81栋2梯（H-81栋2梯）401房，建筑面积为158.21平方米，楼款总金额为人民币1792438元。原告以按揭贷款方式付款：首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30.26%，金额542438元，除首期款外，剩余房款金额1250000元，须于2015年12月31日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十二条约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定：被告应当在2016年12月15日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告。合同第十四条约定：被告如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。第十五条约定：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。《补充协议》第六条约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。上述合同签订后，原告已支付了全部购房款1792438元，被告于2017年6月2日开具购房款1792438元的发票给原告。又查，2016年8月5日，涉案房屋已取得了加盖广州市从化区住房和建设局建设工程竣工验收备案专用章的《竣工验收备案表》。原告于2017年12月26日与涉案房屋的物业管理公司签订《业主文件/钥匙签收表》。原告认为被告延期交房，应当支付延期交房违约金，与被告协商未果，故诉至法院。本院认为，原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同）是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。对于被告是否应当承担迟延交楼违约责任问题。首先，原告与被告签订的合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。买受人应依约支付房款，出卖人应转移房屋所有权于买受人，房屋所有权中的使用权必须在房屋交付时符合要求。房屋是以居住为目的，具备正常水电设施是居住生活的必备条件。因此，被告交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件。其次，本案中，被告提供给涉案房屋用电类别为“临时用电”，该用电类型不能满足购房人日常生活用电的基本条件。再次，根据《供电营业规则》第十二条的规定，对基建工地等非永久性用电，可供给临时电源，供电期限一般不得超过六个月，逾期不办理延期或者永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电使用；临时电源的用户不得对外转供电，如需改为正式用电，应按新装用电办理。被告提供给涉案房屋用电并非居民生活用电，而是“临时用电”，买受人收楼则随时面临被供电企业终止供电的风险。被告也确认其为涉案房屋提供的是临时用电，临时用电不能保证用电期间电量供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，影响了原告的正常使用。虽然被告在《补充协议》中变更交楼标准，删除了本合同对永久性供水、供气、供电、通邮的相关要求，但该变更损害了购房人的合法权益，违背了合同订立与履行的公平原则，且与国家电力管理规定相悖，故对被告认为“临时用电”达到房屋交付标准的辩称，本院不予支持。因此，涉案房屋尚未达到交付条件，被告应承担延迟交楼的违约责任。对于诉讼时效问题。原告请求被告支付因逾期交付房屋而产生的违约责任，该请求权性质为债权请求权，适用诉讼时效的规定。原、被告签订的合同约定于2016年12月15日交楼，因涉案房屋尚未达到交付条件，从2016年12月16日开始计算违约金，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年，法律另有规定的，依照其规定。”原告于2019年10月14日诉至法院，并未超过三年，故对被告的这项辩称本院不予支持。对于逾期交楼违约金的计算问题，根据合同第十四条第2点的约定，被告应当从2016年12月16日至实际交付之日止，按照每日已付房款1792438元的万分之一的标准计算逾期交楼违约金给原告。原告于2017年12月26日与涉案房屋的物业管理公司签订《业主文件/钥匙签收表》，故逾期交楼违约金的截止时间应当为2017年12月26日，被告应向原告支付2016年12月16日至2017年12月26日的逾期交楼违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金（从2016年12月16日起每日按照总房款1792438元的万分之一为标准，计算至2017年12月26日止）给原告罗树人。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费740元，由被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  曾燮灵二〇一九年十一月十五日书记员  潘颖琳