贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初10918号原告：贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司，地址贵阳市云岩区新添大道188号永利星座大厦16-B。法定代表人：简永胜，职务：总经理。委托诉讼代理人：徐家丽、邹泊航，贵州黔鹰律师事务所律师。被告：贵州庆隆达房地产开发有限公司，地址贵阳市云岩区扶风路1号。法定代表人：霍仁碧，职务：总经理。被告：贵阳建力房地产开发有限公司，地址贵阳市云岩区飞山街90号附1号。法定代表人：何有庆，职务：执行董事兼总经理。两被告共同委托诉讼代理人：黄云、申训，贵州乾合律师事务所律师。原告贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司（以下简称金宇盛邦公司）诉被告贵州庆隆达房地产开发有限公司（以下简称庆隆达公司）、被告贵阳建力房地产开发有限公司（以下简称建力公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金宇盛邦公司的委托代理人徐家丽、邹泊航，被告庆隆达公司和建力公司的共同委托诉讼代理人黄云到庭参加诉讼，现已审理终结。原告金宇盛邦公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2013年9月4日签订的《万隆国际（一期）前期物业服务合同》；2、判令被告赔偿原告损失642338元；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告经过公开招投标，于2013年9月4日与被告签订了《万隆国际（一期）前期物业服务合同》，2013年9月16日，贵阳市住房和城乡建设局对该物业服务方案进行了备案登记，之后，被告取得房屋预售许可证，在房屋销售过程中，被告对外宣称万隆国际小区物业公司是原告，并以原告是小区物业的名义进行房屋销售。原告就履行合同进行了积极准备，并聘请了专门人员负责万隆国际一期的前期物业准备工作。但在合同履行过程中，被告突然提出解除合同，经多次协商未果，原告提起诉讼，要求确认双方合同有效，并要求被告履行合同。法院生效判决认定原、被告签订的合同有效，但由于被告在合同有效期内与案外人签订了新的物业合同，导致原告前期签订的合同履行不能，被告行为根本违约。原告提出的642338元赔偿，主要由两部分组成，一是被告前期在进行房屋销售时使用原告品牌和名义进行宣传并取得房屋预售许可证，因此应当支付前期使用原告的品牌费用5万元，原告为了进入万隆国际进行物业服务，聘请人员专门负责万隆国际项目支付给管理人员工资5万元，原告前期为了该项目进行招投标准备，花费心血和支出的各种费用5万元；二是原告的可期待利益。原、被告签订的合同第5条约定，双方约定的物业服务费是包干制，高层电梯房2元每平方米，商业房5元每平方米，根据投标书中收入部分可以知道高层住宅面积为100228.96平方米，一个月物业费是180412.13元，商业区是38057.35平方米，一个月物业费是171258.08元。按照物业行业每年的利润统计，物业公司每个月除去必要成本开支剩下的利润最少在15%，原告要求被告按照每月10%支付原告应得利润。原告对于万隆国际每个月可期待利益应当是52750.5元，而被告在2018年6月28日与案外人签订新的服务合同，构成根本违约，故损害赔偿的计算起始时间应当从2018年6月28日开始计算，原、被告之间的物业合同有效期限是合同签订之日起至万隆国际（一期）业委会成立后与新选聘物业公司签订物业服务合同之日止，而至今万隆国际业主委员会并未代表全体业主签订物业合同，因此被告应支付2018年6月28日起至原告起诉解除合同之日止1年2个月的可期待利益。综上，被告扰乱市场规则，损害交易安全，违背诚实信用，随意撕毁合约，损害原告合法权益，为此特诉至法院，望判如所请。被告庆隆达公司和建力公司共同辩称：1、原、被告签订的《万隆国际（一期）前期物业服务合同》已不具备履行条件，同意解除；2、原告要求被告赔偿642338元，缺乏事实和法律依据，应予驳回。原告品牌价值并不明确，并无证据证明被告在售房过程中使用原告品牌进行了宣传；合同备案是按规定执行，不存在支付费用；原告对管理人员支出和招投标支出并未举证，并且招投标费用理应由原告自行承担；原告主张的可期待利益不能成立：合同约定的房屋至今没有竣工验收，也没有向业主交房，合同约定物业费是从业主收房之日起开始缴纳，即使原、被告之前的合同具备履行条件，到目前为止，也达不到原告收取物业费的条件，原告主张的利润标准系原告单方陈述，招投标文件中的物业面积仅是预估，合同约定的收费标准并非按总面积包干计算；3、案涉物业项目是维稳项目，庆隆达公司前法定代表人涉嫌职务犯罪，案涉物业项目无法向业主按时交房，贵阳市政府成立了万隆国际项目工作组，因项目特珠性，被告才和第三方签订新的物业合同，被告并非恶意违约。经审理查明：2013年9月5日，被告庆隆达公司与被告建力公司（共同甲方）与原告金宇盛邦公司（乙方）签订《万隆国际（一期）前期物业服务合同》（建力公司和原告在合同上签字盖章时间是2013年9月4日，庆隆达公司在合同上签字盖章时间是2013年9月5日），选聘原告为“万隆国际（一期）”提供物业服务,合同第五条约定物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，高层电梯房2元/m2·月，公寓楼2元/m2·月商业5元/m2·月。第六条约定业主应于合同约定收房之日起全额交纳物业服务费用，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方协商缴纳等。第二十九条约定合同期限为合同签订之日起至万隆国际（一期）业主委员会成立后与新选聘物业公司签订物业服务合同之日止。2013年9月9日，两被告共同向原告发出《中标通知书》。2013年9月16日，贵阳市住房和城乡建设局发出筑建通[2013]210号文件，同意对“万隆·国际广场”项目物业服务方案进行备案。2018年3月，原告委托国浩律师（贵阳）事务所兰钢律师向两被告发出律师函，表示被告无权单方解除前期物业合同，要求被告收到律师函7日内与原告或律师联系，共同协商万隆国际（一期）项目的前期交房和物业进驻事宜，并全面履行《万隆国际（一期）前期物业服务合同》义务。2018年5月3日，两被告共同向原告邮寄《合同解除通知函》，以“……合同签订至今贵公司从未主动向我公司通报关于履行合同相关义务的计划和安排。贵公司的不作为导致我公司对贵公司实际履行合同义务丧失信心……”为理由，解除与原告签订的《万隆国际（一期）前期物业服务合同》，并要求原告在收到通知函后五个工作日内与被告对接，完成处理合同解除后续相关事宜。2018年6月1日，原告诉至本院，要求确认与被告签订的《万隆国际（一期）前期物业服务合同》合法有效，并要求被告继续履行合同，移交相关物业资料，协助原告进驻万隆国际项目提供物业服务，以及转交已收取业主和物业管理有关的一切费用。该案审理过程中，两被告与第三方贵州汇正南文化产业发展有限公司（以下简称汇正南公司）于2018年6月28日签订《前期物业服务委托管理合同》（该合同汇正南公司签字盖章时间为2018年5月15日），将万隆国际广场项目的前期物业委托给第三方进行管理。本院遂追加汇正南公司作为第三人参加诉讼，因汇正南公司表示与被告签订的《前期物业服务委托管理合同》已经开始履行，被告已经发出通知，万隆国际项目将于2018年8月31日交房，汇正南公司将配合办理交房手续，本院于2018年9月4日作出（2018）黔0103民初4894号民事判决书，确认原、被告签订的《万隆国际（一期）前期物业服务合同》合法有效，以原、被告《万隆国际（一期）前期物业服务合同》不适于强制履行等为理由，驳回原告其余诉讼请求。原告不服上诉，贵阳市中级人民法院于2018年12月12日作出（2018）黔01民终8411号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2019年9月23日原告再次诉至本院，并请求如前。上述事实，有原、被告陈述，民事判决书、合同等证据在卷佐证本院认为：原告要求解除《万隆国际（一期）前期物业服务合同》，双方并无争议，予以支持。被告在双方《万隆国际（一期）前期物业服务合同》有效期内与他人签订新的物业服务，致使双方合同未能履行，构成违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百三十一条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”原告要求被告赔偿经济损失642338元，并未提供被告应支付其品牌使用费的证据，也未提供原告为履行合同产生直接经济损失的证据，举证不能的不利后果应由原告承担；被告表示案涉物业尚未竣工交房，但在本院（2018）黔0103民初4894号物业纠纷案审理过程中，第三方汇正南公司陈述与被告签订的物业服务合同已经实际履行、被告在2018年8月31日已通知交房，对于原告主张的可期待利益，因在被告不违约情况下，原告履行《万隆国际（一期）前期物业服务合同》确实存在可能的利润收益，故对原告提出的可期待利益损失予以考虑。但是对于原告主张的可期待利益计算方法和金额，本院认为，原告主张的行业利润率没有依据，原、被告《万隆国际（一期）前期物业服务合同》约定的物业缴费面积是由业主按拥有的物业建筑面积缴纳，原告主张参照投标书中物业总面积计算物业费与双方约定不符，合同中亦约定，对于未售房或因被告原因未按时交房的物业的服务费用系协商缴纳，而实践中物业费的收取还有业主缴纳情况、合同有效期限等不确定因素相关，故原告主张的可期待利益金额过高，酌情支持8万元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百三十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司与贵州庆隆达房地产开发有限公司、贵阳建力房地产开发有限公司签订的《万隆国际（一期）前期物业服务合同》；二、贵州庆隆达房地产开发有限公司、贵阳建力房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内赔偿贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司损失人民币8万元；三、驳回贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司的其余诉讼请求。案件受理费10222元，减半收取5111元，由贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司承担4474元，由贵州庆隆达房地产开发有限公司、贵阳建力房地产开发有限公司共同承担637元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  刘咏梅二〇一九年十一月二十九日书记员  杨雪莲