广东省湛江市霞山区人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)粤0803执异141号 案外人：吴龙，男，汉族，住湛江市市辖区。 申请执行人：深圳市建筑工程股份有限公司，住所地深圳市福田区中康路北梅坳三路，统一社会信用代码9144030019218873XP。 被执行人：湛江市怡和置业有限公司，住所地湛江市霞山区人民大道南10号，组织机构代码75787220-6。 被执行人：湛江市怡福置业有限公司，住所地湛江市霞山区人民大道南10号怡福名苑B栋商住楼首层办公室，组织机构代码71485255-5。 在本院执行深圳市建筑工程股份有限公司（以下简称深圳建筑公司）与湛江市怡和置业有限公司（以下简称怡和公司）、湛江市怡福置业有限公司（以下简称怡福公司）合同纠纷一案中，案外人于2019年10月28日对执行位于湛江市霞山区人民大道南28号怡福大厦四层153号商铺（以下简称153号商铺）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人吴龙向本院提出请求：解除对153号商铺的查封。事实和理由：法院以（2016）粤0803执986号之四执行裁定查封的153号商铺，是案外人向被执行人怡和公司购买的商铺。案外人于2006年9月20日与被执行人怡和公司签订《商品房买卖合同》，同年10月10日支付价款，《商品房买卖合同》已经在房管部门备案，153号商铺已不属于被执行人怡和公司、怡福公司的财产，而属于案外人所有的合法财产。案外人请求法院尽快解除对153号商铺的查封，保障案外人的合法权益不受侵害。 申请执行人深圳建筑公司称，案外人的异议理由不能成立，具体理由如下：1、《商品房买卖合同》《广东省湛江市不动产销售（转让）发票》中载明的商铺地址为“湛江市霞山区人民大道南××福大厦××号”，并非位于“湛江市霞山区人民大道南28号怡福大厦四层153号”的涉案商铺；2、《商品房买卖合同》中的商品房价款为331200元，案外人提供的《广东省湛江市不动产销售（转让）发票》中载明的金额为331201元，与《商品房买卖合同》的价款不符，案外人也未提供证据证明153号商铺的具体价款，以及是否实际支付商铺价款；3、法院曾于2017年11月9日及2019年两次向不动产登记部门查询了153号商铺的权属情况，查询结果均显示该商铺的权利人为被执行人怡和公司，因此，案外人提供的《不动产登记资料查询结果证明》可能为虚假文件；4、案外人提交的《不动产登记资料查询结果证明》中显示153号商铺已经办理了产权证，但案外人未能提供该商铺的不动产权证书，而仅以不动产登记部门查询的结果来证明其对153商铺享有产权，显然与常理相悖；5、案外人提交的两份《商铺委托合同》中的商铺地址并非153号商铺，其银行储蓄本记录也看不出与涉案商铺之间存在关联；6、案外人在执行异议书、身份证复印件上签名与其提供的证据中的签名明显不同，证据的真实性存在瑕疵；7、即使案外人系涉案商铺的买受人，其在2006年9月签订《商品房买卖合同》后至法院查封时止，经历了将近13年的时间，该事实与正常的购房者不相符。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八的规定，案外人请求排除执行，不符合上述规定的四个条件。综上，案外人的异议请求应予驳回。 本院查明，2016年6月6日，本院对深圳建筑公司与怡和公司、怡福公司合同纠纷一案作出（2015）湛霞法民二初字第183号民事判决，判决解除深圳建筑公司与怡和公司于2008年11月12日签订的《协议书》、2008年11月13日签订的《房屋买卖补充协议》及第三人深圳市中泰莱投资控股股份有限公司与怡福公司于2008年11月19日签订的关于怡福大厦一层03房及08房的两份《广东省商品房买卖合同》，怡和公司付给深圳建筑公司12060641.84元及利息，被告怡福公司对债务承担连带清偿责任。判决发生法律效力后，怡和公司、怡福公司未履行生效法律文书确定的义务，深圳建筑公司遂向本院申请强制执行。2017年11月9日，本院向湛江市不动产档案信息管理中心查询怡和公司不动产信息，该中心回复本院的资料中显示，153号商铺的权利人为怡和公司，产权证号为湛江CQ0100022288号。2019年4月10日，本院作出（2016）粤0803执986号之四执行裁定，裁定查封包括153号商铺在内的怡和公司多间商铺。6月14日，本院向湛江市不动产登记中心送达上述执行裁定和（2016）粤0803执986号之三协助执行通知书，湛江市不动产登记中心办理了153号商铺的查封登记。 2006年9月20日，案外人与怡和公司签订一份《广东省商品房买卖合同》，约定怡和公司向案外人预售位于湛江市霞山区人民大道南××福大厦××号商铺（以下简称A27号商铺），商铺面积20平方米，价款为332100元。同年10月10日，案外人向怡和公司交纳了预售商铺价款332101元。同日，案外人与湛江市喜马拉雅物业管理有限公司签订《怡福大厦商铺委托合同》，委托该公司处理A27号商铺租赁事宜，委托期限为2007年3月1日起至2012年2月28日。2007年3月15日，怡和公司与案外人签订《商铺交接书》，将A27号商铺交付案外人。《商铺交接书》中注明，A27号商铺经湛江市房产测绘所测绘后，重新编号为四层153号。其后，案外人又与湛江市创景商业管理有限公司签订《怡福大厦商铺委托合同》，委托该公司处理商铺租赁事宜，期限自2012年3月1日起至2015年2月28日止。2013年12月19日，案外人向湛江市房产管理局缴纳住宅专项维修资金。2014年1月间又向税务局、房管局缴纳了契税、住房登记费、交易费等税费。 案外人于2019年10月21日向湛江市不动产档案信息管理中心查询153号商铺信息，该中心向案外人出具了《不动产登记资料查询结果证明》，载明153号商铺的权利人系案外人，产权证号为201312S201748。本院受理本案后，案外人提交一份《广东省商品房买卖合同》复印件和一份《商品房合同登记备案证明（存根）》复印件。《广东省商品房买卖合同》载明的日期为2011年11月11日，其中约定怡和公司向案外人出售现房，即153号商铺，商铺面积为19.9平方米，价款331200元。《商品房合同登记备案证明（存根）》载明，153号商铺已在湛江市房地产交易所办理了合同登记备案和预告登记，收件编号为201312S201748。案外人确认，上述《广东省商品房买卖合同》《商品房合同登记备案证明（存根）》系从湛江市不动产登记中心复印所得，其本人未持有合同和登记备案证明的原件，因受委托的办证人员拖延，其至今未取得153号商铺的产权证书。 本院认为，案外人系153号商铺的买受人，其虽向本院提交了不动产登记部门出具的《不动产登记资料查询结果证明》，但该证明与本院向同一机关查询时得到的结果证明不符，且根据案外人的确认，其未取得涉案商铺的权属证书，故本案属基于不动产物权期待权提出的执行异议，本院应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定予以审查处理。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”及第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，涉案商铺不属于用于居住的房屋，案外人在涉案商铺已经办理合同登记备案和预告登记后的有效期限内未及时办理房产过户登记，显然存在过错，其请求排除对涉案商铺的执行措施，不符合上述司法解释的规定，其异议请求应当予以驳回。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九的规定，裁定如下： 驳回吴龙的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 蔡 毅 审判员 吴嘉嘉 审判员 赵嘉裕 二〇一九年十一月二十六日 法官助理胡萍 书记员陈灏 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。