汉中市汉台区人民法院     民事判决书     (2019)陕0702民初2733号     原告陕西宏基物业管理运营有限公司，住所陕西省汉中市汉台区。统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX9719。   法定代表人李树敏，该公司董事长。   委托代理人侯倩，该公司经理。   被告鲁军长，男，生于1974年4月2日，汉族，陕西省扶风县人，原住陕西省汉中市汉台区，现住汉台区，身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   原告陕西宏基物业管理运营有限公司（以下简称宏基物业公司）与被告鲁军长物业服务合同纠纷一案，本院于2019年06月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陕西宏基物业管理运营有限公司的委托代理人侯倩、被告鲁军长到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   陕西宏基物业管理运营有限公司诉称，原告系物业服务公司,为“广厦明珠北苑”小区提供物业服务。被告系“广厦明珠北苑”小区的业主。被告在享受原告提供物业服务的过程中,一直未积极履行交付物业费、生活垃圾费等各种费用的义务。原告工作人员分别于2019年 4月3日、2019年 6月4日以在小区公告方式、上门送达催费通知书方式向被告催要下欠物业费等相关费用,但被告却以各种理由推诿。无奈之下,原告只有向贵院起诉,请求： 1.依法判令被告立即支付2018年1月1日至2018年12月31日的物业费1546.4元、生活垃圾处理费60元、电梯使用维护费463.93元、水电公摊费180元等相关费用合计2250.40元。2.依法判令被告按照前期物业服务协议第三条的约定，按日2‰支付2019年1月1日至被告实际付清下欠物业费之日止的滞纳金）（暂计算至2019年5月31日，滞纳金675.10元）。3.本案诉讼费由被告承担。请贵院判如所请。   被告鲁军长辩称：一、原告宏基物业公司收费细项不明，且乱收费,业主有权拒交物业费。首先,宏基物业公司没有在其物业管理区域内显著位置公示物业收费项目的细项及收费标准，导致被告无法交纳物业服务费。其次,宏基物业公司违法违规随意调整收费标准，提供服务与价格不符，被告有权拒绝交纳多余的费用及要求返还多交费用。比如，汉中市物价局明文规定生活用水第一阶梯价格为2.90元-2.95元/吨,而宏基物业公司直到2018年年底仍然按照3.60元/吨收取水费,侵犯了被告的切身利益。该公司从2019年开始将生活用水由3.6元/吨降为2.95元/吨后，单方面将公共部分的水电费由15元/月/户调整为20元/月/户，从未与业主协商。因此3年来多收取被告水费254.58元应予以退还；乱收费现象严重：比如在收取电梯装修使用费500元的同时收取了电梯使用维护费0.3元/平方米/户/月，属重复收费,没有国家价格管理相关部门的收费文件。且电梯使用维护费包含电梯运行能耗和电梯年检等，物业服务企业应据实分摊并定期公布收支情况。宏基物业公司从未据实公布过此项收支，多收取被告的 500元应予以退还。另外2015年5月17日和2017年4月1日两张票据的其中1015.50元收费无项目，应当退还被告；再次,宏基物业公司进驻明珠北苑小区以来未公示过经物价局备案的收费标准和服务标准，提供的服务与收费不符，业主满意度极低；宏基物业公司在过去几年的收费中,一直未提供过正式的物业费缴纳发票,致使被告报销等权益无法正常实施，侵害了被告权益，还涉嫌巨额偷税漏税。二、宏基物业公司涉嫌和其母公司陕西广厦投资发展有限公司（明珠北苑小区开发商，以下简称广厦公司）合伙对业主进行商业欺诈。1.宏基物业公司替广厦公司代收供热初装费且在集中供暖过程中存在商业欺诈。广厦公司以明珠北苑集中供暖为卖房噱头,宏基物业公司根据房屋面积替广厦公司向每户业主收取1.4万-1.8万元暖气初装费，向被告收取1.4万元/户的暖气初装费。而2010年3月,陕西省人民政府办公厅印发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》 (陕政办发(2010)29号)明确规定: "新建商品住房的供水、供电、供气、供暖、有线电视、安全监控系统及其他属于购房人所有的公共设施、设备的配套建设费用,均包含在住房价格中,房地产开发经营单位不得向购房人另行收取": 2011年12月,陕西省住房和城乡建设厅陕西省物价局《关于进一步加强商品房销售管理工作的通知》 (陕建发(2011) 282号)再次强调: "积极推行商品房销售价格一价清制度。开发企业要将商品房建设过程中相关的各项基础配套工程设施建设费用、代收代缴费用等一次性计入商品房销售价格,除此之外,不得再收取任何费用";陕西省物价局关于印发《商品房销售明码标价规定实施细则》的通知(陕价举发(2011) 64号)是根据国家发展改革委关于发布《商品房销售明码标价规定》的通知(发改价检(2011) 548号)精神,在陕西省商品房销售领域全面推行明码标价制度的一项政策措施。而广厦公司明知此项收费违规，却让宏基物业公司代收，同时以不交清费用不给钥匙交房相要挟。宏基物业公司应退还违规收取被告的暖气初装费14000元。并且业主对于小区的供暖锅炉质量存在质疑，宏基物业公司马上要撤离小区，锅炉出问题，后续供暖问题就没有了主责方，业主权利受到严重侵害。2.按照2010年3月,陕西省人民政府办公厅印发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》 (陕政办发(2010)29号)及汉中市住房和城市管理局下发的《汉中市新建商品房交付使用管理办法》的规定要求，是不应该收取相关费用的，但宏基物业公司依然代收了燃气安装工料费1600元和广电网络电视安装工料费380元/户,侵犯了被告的权益，该公司以不交清费用别拿钥匙，其应退还被告违规收取的燃气安装工料费1600元和电视安装工料费380元。三、宏基物业公司私自将物业管理公共区域出租给第三方做广告谋取暴利,非法占为己有,从未向业主公示收支。《物业管理条例》第五十四条规定：“利用物业公共部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”，宏基物业公司从未按上述规定，与业主委员会或业主商量,更不用说公示收支了，侵犯了作为业主的被告权益。四、根据汉政办发（2010）38号《汉中市物业管理实施办法》第五十四条的规定，业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂，建筑面积不少于三十平方米，而自2017年6月小区业主委员会成立至今，作为建设单位的广厦公司不给业某某提供办公用房，其子公司宏基物业公司不与业主签订《物业服务合同》，目的就是胡收费、乱涨价，让业主无处投诉，更谈不上维护业主自身的合法权益了。五、宏基物业公司自入驻小区以来，从未按照汉政办发（2010）38号《汉中市物业管理实施办法》第七十二条第四款的规定，公布物业管理区域的水、电总用量，业主的水、电总用量，物业服务企业的水、电用量，公摊的水、电用量和费用的计算方式，其违法违规毫无顾忌，侵害了作为业主的被告的权益。六、宏基物业公司要求支付滞纳金无事实及法律依据。1、物业公司收取滞纳金无法律依据。 “滞纳金”在我国是发生在双方的法律地位不平等、国家行使公共权力的过程中，其具有法定性、强制性和惩罚性的特点。原告与被告在法律上属于平等的民事主体,原告无权要求缴纳滞纳金。2、被告没有按时缴纳物业费，并不是不愿缴纳物业费，而是因为宏基物业公司未能严格遵守相关法律法规，在收费过程中收费项目不明确，标准未公示，依据不明了，且随意调整收费项目乱收费引起的，而作为弱势群体的业主只能以拒绝缴纳物业费的方式来对抗物业的乱收费行为。因此宏基物业公司要求缴纳滞纳金无正当理由。综上所述，原告宏基物业公司违反法律、法规、部门规章的规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩,人民法院应予以支持；业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用，人民法院应予以支持。同时宏基物业公司在服务过程中不守法、不遵规，乱收费或随意增加收费,服务满意度低，请求贵院驳回其不合法、不合规的诉讼请求。   经审理查明：陕西广厦投资发展集团有限公司将其开发建设的汉中市汉台区XX街XX段XX号XX苑”小区委托原告陕西宏基物业管理运营有限公司进行物业服务。被告鲁军长系该小区9＃楼1202室业主，其房屋建筑面积为128.87㎡。2015年5月17日被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定了双方的权利、义务及违约责任等，接受原告的物业服务，并按原告经相关部门备案、批准，或经有权收费单位委托的标准:物业管理费住宅高层1.0元/月/平方米、公共水电公摊15元/月/户、垃圾清运费5元/户/月，电梯维护使用费0.3元/月/平方米，交纳了2015年5月至2017年年度的物业管理费等相关费用。另外被告还交纳了燃气安装工料费和电视安装工料费等。2018年被告以原告未公示收费细项及收费标准，乱收费、重复收费及多收费，以及违法违规随意调整收费标准等为由，未缴纳2018年度物业管理费等相关费用，原告催收未果，遂于2019年6月18日向本院提起诉讼。审理中因双方当事人均不同意调解，本院依法没有组织调解。   上述事实，有当事人陈述，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，内部收缴费凭单，陕西广厦投资集团有限公司委托书，陕西广电网络传媒（集团）股份有限公司委托书，汉中中燃城市燃气发展有限公司委托书，原告在汉中市住房和城市管理局的汉中市（前期）物业服务合同备案表，明珠北苑物业收费公示牌，汉区政办发（2015）29号文件，物业服务费催缴通知单照片，水电费收交通知单，陕西宏基物业管理运营有限公司收据、收款收据，汉中中燃城市燃气发展有限公司收取燃气安装工料费的收据等证据载卷，经当庭举证、质证，应予以认定。   本院认为，合同当事人应当遵循公平原则和诚实信用原则行使权利、履行义务等。原告宏基物业公司与被告鲁军长于2015年5月17日签订《前期物业管理服务协议》，该协议不违反法律的强制性规定。并且被告关于其系在逼迫之下签订该协议的辩解意见，被告未提供证据证明，其也没有在法定的除撤期间向有权机关申请撤销或变更该协议。故该协议合法有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照协议履行。本案的争议焦点在于原告收费标准的合法性、合理性问题，这些标准涉及全体业主权益，原告提供的在汉中市住房和城市管理局（前期）物业服务合同备案表、汉政发（2015）29号文件等证据显示，原告收取相关费用的标准，有些来源于行政文件或行政许可，有些则需要由业主委员会代表全体业主与服务项目提供方、物业服务公司等协商确定。在没有相关部门或相关程序更改的情况下，法院无权更改，更不可能通过原、被告一个个案诉讼更改这些标准。故被告鲁军长以原告收费标准不合理等作为不缴纳费用的抗辩理由不能成立，原告主张被告支付物业服务费1546.44元（128.87㎡×1.0元/平方米/月×12个月）、生活垃圾处理费60元（5元/月×12个月）、电梯使用维护费463.93元（128.87平米×0.3元/平方米×12个月）、水电公摊180元（15元/月×12 个月），合计2250.37元，本院予以支持。原告依据双方签订的《前期物业管理服务协议》第三条乙方的权利和义务第3项“乙方有按时交纳物业管理费、卫生费、电梯费等义务。如乙方迟延交纳前述费用，乙方则按照滞纳天数按日向甲方交纳逾期每日千分之二违约金”的约定，主张被告以应交纳费用2250.37元为基数、按2‰/日计算自2019年1月1日至实际支付费用之日止的滞纳金，该“滞纳金”实际应为逾期违约金的性质。但由于该逾期违约金计算标准明显过高，本院依法予以调整，按月利率5‰（也即年利率6%）支付逾期违约金。关于被告鲁军长在诉讼中提到的暖气初装费、燃气安装工料费、电视安装工料费等，因与原告之诉讼请求并非同一事，且涉及案外人，依法在本案中不做处理。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第五十四条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：   一、限被告鲁军长自本判决生效之日起十日内支付原告陕西宏基物业管理运营有限公司2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费1546.44元、生活垃圾处理费60元、水电公摊费180元、电梯运行维护费463.93元等费用共计2250.37元，并向原告支付逾期违约金（违约金计算：以应付费用2250.37为基数、按年利率6%，从2019年1月1日起至清结应付费用之日止）。   二、驳回原告陕西宏基物业管理运营有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，由被告鲁军长承担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。       审 判 长   武 永 妮   人民陪审员  李 红 梅   人民陪审员   张 惠 凡       二〇一九年十一月二十七日       书 记 员   刘 娟