北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初23633号原告：郭强，男，1973年4月12日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：孙继国，北京中南律师事务所律师。被告：韩钰发，男，1974年4月17日，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：李庆军，北京市天坛律师事务所律师。被告：赵国萍，女，1953年2月25日出生，汉族，住北京市宣武区。被告：梁宇，女，1981年5月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。共同委托诉讼代理人：魏新平，北京市天坛律师事务所律师。郭强与韩钰发、赵国萍、梁宇合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。郭强委托诉讼代理人孙继国，韩钰发委托诉讼代理人李庆军，赵国萍、梁宇共同委托诉讼代理人魏新平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭强向本院提出诉讼请求：1.判令解除2009年5月29日郭强与韩钰发、梁志强签订的《转让合同》，并确定转让合同中所涉及的地上建筑物权益（以现行评估为准）归郭强所有；2.本案诉讼费用由韩钰发、赵国萍、梁宇负担。诉讼中，郭强将“确定转让合同中所涉及的地上建筑物权益（以现行评估为准）归郭强所有”变更为“确定转让合同中所涉及的地上建筑物的拆迁补偿款归郭强所有”。事实和理由：2001年4月28日，北京市大兴县青云店镇枣林村村民委员会、大兴县青云店镇枣林村经济合作社作为甲方与乙方郭强签订《租赁合同》，将枣林村村西镇村道南边40.17亩土地使用权出租给郭强。2009年5月29日，郭强作为甲方与乙方韩钰发、梁志强（已故，赵国萍、梁宇系梁志强的法定继承人）签订《转让合同》，将上述土地约40年土地使用权及地上物的使用权转让给乙方。现涉案地上建筑物因国家拆迁行为已不复存在，双方不具备继续履行合同的条件，该事件属于不可抗力，故提起本案诉讼。韩钰发辩称，1.本案案由不正确，本案系转让合同法律关系，不是农村土地承包合同关系。2.《转让合同》已经履行完毕，不存在解除情形。3.青云店镇枣林村出具的相关证明表明，郭强在《租赁合同》项下的全部权利义务概括转让给韩钰发、梁志强，郭强丧失了租赁合同的主体资格，无权以租赁合同主张权利。4.在2016年10月28日，经与枣林村协商，原租赁合同的承租人已变更为韩玉财和梁宇，由该二人按照新的租金标准向枣林村支付租金。现涉案土地及地上物已交付政府相关部门拆迁腾退。综上，请求驳回郭强的诉讼请求或驳回起诉。赵国萍、梁宇辩称，不同意郭强的全部诉讼请求。1.双方不存在农村土地承包法律关系，真实关系为转让合同关系。2.在签订转让合同后，郭强已经不再是租赁合同主体，租赁合同中的权利义务与郭强不存在法律上的关联，其以租赁合同提起诉讼，理由不成立。3.转让合同的权利义务已经履行完毕，不存在解除情形。4.郭强关于因不可抗力而解除合同的理由不成立，因为解除合同的前提是因不可抗力导致合同不能履行，但本案中合同已经履行完毕。5.涉案土地和地上物在2017年底已经全部交给政府部门拆迁腾退。6.转让合同不符合附期限合同的法律特征。本院经审理认定事实如下：2001年4月28日，大兴县青云店镇枣林村民委员会、大兴县青云店镇枣林村经济合作社作为甲方与乙方郭强签订《租赁合同》，租赁地址为枣林村、村西、镇村道路南边，南至村社员承包地北边，北至二杆渠南边，东至村道路东部，西至村规划渠东部。面积为合计40.17亩。租赁期限自2001年5月1日至2051年4月31日。第8条约定，在合同期内乙方有权转让土地使用权和转交他人经营，甲方无权干涉。乙方在土地租赁后，自主经营，建设建筑物，办厂及食品深加工等，乙方在自己需要时可以进行不同的综合开发项目，甲方不得干涉乙方内部事宜。合同期满后乙方有权再续合同，如不续，乙方的资产经国家有权部门进行评估作价，甲方要收回土地应给付乙方资产所投资的资产（地上所有建筑物的评估价），不应以拆迁的说法来压制乙方。在合同期内双方的合同签订人如有变故或其他事情，本合同的各项条款继续有效。2009年5月29日，甲方郭强与乙方韩钰发、梁志强签订《转让合同书》，约定将原合同（即《租赁合同》）的土地使用权及地上物约为40年的使用权转让给乙方。第一条转让土地基本情况：坐落于北京市大兴县青云店镇枣林村占地面积为40亩及地上建筑物，200千伏安的变压器两个，具有40年使用权。第三条转让期限：本协议所述土地使用权转让期限为2009年5月30日至2051年4月31日。第四条转让价格：本协议转让价格为1065万元，含甲方取得土地使用权和地上建筑物及附属的设备设施（40年使用费和地上建筑含200千伏安变压器两个，不含卫生垃圾清理费）。第五条支付方式：本合同签订前，须经枣林村村民委员会出具同意转让证明；签订合同后支付500万元；甲方出具转让证明，双方对土地及地上建筑物及其他附属物，双方确认的厂房及其他物品，甲方与租户的合同与账目，按交接清单签字后，另行支付565万元。第七条转让的法律状况：甲方转让本协议所涉及土地使用权后，如需办理土地使用权出让协议及登记，文件中载明的权利和义务随之转移给乙方；在转让合同签订前，有关该土地债权债务所引起的风险、责任，由甲方承担；转让后的风险和责任由乙方承担。甲方在合同签订前，原合同无债权债务，地上建筑物无债权债务。第十三条协议的变更：本协议履行期限，发生特殊情况时，甲、乙任何一方需变更本协议的，应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定时限内（书面通知发出3天内）签订书面变更协议。第十五条不可抗力：不可抗力事件发生时，双方应立即友好协商决定如何执行本协议。不可抗力事件或其影响终止或消除后，双方须立即恢复履行各自在本协议项下的义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使协议任何一方丧失继续履行协议的能力，则双方可协商解除协议或暂时延迟协议的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。2018年10月16日本院立案受理郭强诉韩钰发、赵国萍、梁宇租赁合同纠纷一案，案号为（2018）京0115民初22846号。郭强的诉讼请求为解除2009年5月29日的《转让合同书》。2019年4月29日，本院作出裁定认为，《转让合同书》无论从名称还是合同内容，双方之间均为转让合同法律关系，而非租赁合同法律关系，郭强以租赁合同法律关系起诉，本院予以驳回。郭强上诉后，北京市第二中级人民法院于2019年7月15日作出（2019）京02民终7547号民事裁定，二审法院认为：原告起诉时选择的案由确定了本案的法律关系。郭强作为本案原告，依法应当自主确定本案案由。其起诉租赁合同纠纷，现在上诉称立案时一审法院要求此案由，但对此未能提供证据；且其在庭审中强调“转让的是租赁的权利”，故郭强此上诉意见没有事实依据。其次，一审庭审笔录表明：韩钰发、赵国萍、梁宇答辩即认为本案为转让合同纠纷而非租赁合同纠纷；双方的争议焦点亦为合同性质是租赁合同还是转让合同，双方为此展开辩论，郭强坚持已见。故其上诉将责任归为一审法院立案和释明不够，没有事实依据。第三，郭强的上诉状载明：“合同性质的认定不能仅凭合同名称而定，应当根据合同内容所涉法律关系，即合同双方当事人所设立权利义务内容确定合同的性质，在郭强收取的转让费用中包含了租金以及地上物的使用费，使得被上诉人无需再向村委会缴纳租金。故此，上诉人与被上诉人形成事实租赁法律关系，而非转让法律关系。”进一步说明：选择租赁合同法律关系是郭强自一审至二审一直坚持的意见，且该意见错误，本案属转让合同关系。故郭强的上诉请求不成立。一审认定事实清楚，适用法律正确。一审法院裁定驳回起诉是正确的。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，本院裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。另查明，2007年3月28日枣林村村民委员会出具《同意转让证明》，同意郭强与本村于2001年4月28日至2051年4月31日签订的租赁合同转让给第三方，由第三方享受原合同的权利、履行原合同中的义务，第三方负责人梁志强、韩钰发。2009年5月29日郭强出具《转让证明书》：兹证明本人已将位于北京市大兴县青云店枣林村租赁的40.17亩土地使用权至2051年4月31日止及地上建筑物和设备设施200千伏安变压器2个转让给梁志强、韩钰发所有。2009年5月30日和6月1日，郭强分别出具收据确认收到500万元和565万元。2016年10月28日，甲方大兴区青云店镇枣林村经济合作社与乙方韩玉财、丙方梁宇签订《补充协议》，根据该补充协议，鉴于签订《租赁合同》《转让合同书》《同意转让证明》的事实以及梁志强与韩钰发为合伙关系，梁志强于2010年11月28日去世后其法定继承人为赵国萍和梁宇以及后续赵国萍、梁宇、韩钰发、韩玉财等签订的相关协议，各方同意将《租赁合同》的承租人变更为韩玉财、梁宇，由三方继续执行《租赁合同》。该协议上有韩钰发、韩玉财、赵国萍、梁宇的签字以及枣林村经济合作社的公章及法定代表人签字。本院认为，《转让合同书》的法律性质决定了本案处理结果。从内容上看，《转让合同书》涉及土地使用权和地上物两个部分。本院分别判定如下：一、关于土地使用权的问题《中华人民共和国农村土地承包法》第三条规定：“国家实行农村土地承包经营制度。农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。”第十一条规定：“农村土地承包经营应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。”据此，农村土地承包合同是指通过家庭承包方式，或者以招标、拍卖、公开协商等方式取得农村土地用于农业生产的合同。基于合法有效的农村土地承包合同，承包方依法取得土地承包经营权。根据《中华人民共和国物权法》的规定，土地承包经营权为用益物权。郭强与枣林村签订的《租赁合同》从名称和内容来看，不属于农村土地承包合同，郭强未取得该土地的承包经营权。因此，《租赁合同》是以土地使用权为内容的租赁合同，郭强取得的是租赁合同项下的债权，系土地使用权的承租人。由于郭强不享有涉案土地承包经营权，郭强与韩钰发、梁志强签订的《转让合同书》在性质上亦不属于农村土地承包合同，故本案案由不是农村土地承包合同纠纷。在郭强依据《租赁合同》取得承租权后，其可以通过两种方式将涉案土地交由韩钰发、梁志强使用：第一种方式是按照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，经出租人同意，将作为租赁物的涉案土地使用权转租给韩钰发、梁志强。但是，此种情形下，郭强与枣林村之间的租赁合同继续有效。第二种方式是通过合同权利义务的概括转移，使得韩钰发、梁志强成为《租赁合同》的承租人，从而郭强退出《租赁合同》。首先，在（2018）京0115民初22846号案件中，郭强选择了租赁合同纠纷作为案由提起诉讼。由此可知，郭强认为其与韩钰发、梁志强之间系转租法律关系。但是，郭强的该项主张并未被本院采纳，且在郭强提起上诉后，二审法院维持了本院一审裁定。其次，2007年3月28日枣林村村民委员会出具《同意转让证明》，明确载明由第三方享受原合同的权利、履行原合同中的义务。该表述系合同地位概括转移的典型表述。最后，郭强在《租赁合同》中50年的租金为20万元，但《转让合同书》的金额高达1065万元，两者金额相差甚大，不符合租赁合同的特征。综上，相关证据和事实足以证明，《转让合同书》系关于郭强《租赁合同》项下债权债务概括转移的合同。根据查明事实，郭强合同地位的概括转移取得了土地出租方枣林村的同意，郭强收取了全部转让价款，双方也实际进行了土地及地上物的交接，故《转让合同书》已经履行完毕。在合同履行完毕后，郭强以不可抗力起诉要求解除《转让合同书》，缺乏法律依据，本院不予支持。二、关于地上物的问题《转让证明书》不仅涉及涉案土地使用权的转让问题，而且也涉及地上建筑物的处分。2009年5月29日郭强出具《转让证明书》，明确载明40.17亩土地使用权至2051年4月31日止及地上建筑物和设备设施200千伏安变压器2个转让给梁志强、韩钰发所有。该表述所使用的是“转让给……所有。”再结合案件其他证据和事实，足以认定郭强不仅通过《转让合同书》转让了其在《租赁合同》项下的承租人地位，而且相关地上物的所有权也一并转让给韩钰发、梁志强，故其要求确认地上建筑物补偿款归其所有，本院不予支持。三、关于本案案由问题《最高人民法院关于印发修改后的〈民事案件案由规定〉的通知》规定，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由。鉴于《转让证明书》在内容上涉及承租人地位的概括转移以及地上建筑物所有权转移两个方面，不是单纯的债权债务概括转移合同，亦不是单纯的地上物买卖合同纠纷，故本案案由应为合同纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回郭强的全部诉讼请求。案件受理费85700元，由郭强负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  卢赞赞审判员  王爱清审判员  解春燕二〇一九年十一月十五日书记员  孙 蕊书记员  王 然