福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0521民初7770号 原告：吴萍，男，1968年12月19日出生，汉族，住泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：高聪颖、黄棍，福建泉秀律师事务所律师。 被告：惠安恒德信房地产开发有限公司，住所地泉州台商投资区百崎乡白奇工业区恒德信橡塑工艺厂1号办公室，统一社会信用代码91350521669258601N。 法定代表人：郭汉斌，董事长。 委托诉讼代理人：康碧信、郑少彬，福建瑞朗律师事务所律师。 原告吴萍与被告惠安恒德信房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人高聪颖、黄棍，被告的委托诉讼代理人郑少彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告将取得竣工验收备案证明文件及合同约定交付条件的位于泉州台商投资区房屋交付原告。2.判决被告立即向原告支付逾期交房违约金（以原告已支付的全部购房款740096元为基数自2017年4月1日起至交付房屋之日止按日万分之二计算）。事实和理由：2015年6月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》1份，约定原告向被告购买位于泉州台商投资区商品房，总价款740096元。合同还约定，被告应于2017年3月31日前交房，逾期交房应按日向原告支付已付款万分之二的违约金。合同签订后，原告依约付清了购房款，但被告迟延履行交房义务。2019年8月10日，原告发函给被告询问交房情况，被告也未答复，故应承担违约责任。 被告辩称，截止2018年3月19日，案涉商品房已经竣工验收并通过消防验收，符合合同约定的交房实质要件，且被告在该日已经履行了通知原告交房的义务，故违约交房的终止日应为2018年3月19日。根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》的约定，大风六级以上及降雨超过24毫米的大雨天气，交房日期可以顺延。根据泉州市气象信息服务中心2018年7月12日出具的《天气资料分析报告》显示，案涉商品房所在的泉州市百崎观测站的监测数据，自2015年6月30日至2017年3月31日期间，大雨天气、六级以上大风天气合计203天，应予扣除。 经审理查明，被告系经工商注册登记的有限责任公司，经营范围为房地产开发及物业管理。2015年6月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》1份,主要约定原告购买被告开发建设预售的位于泉州台商投资区商品房。该商品房建筑面积122.35平方米，总价款740096元。合同第八条约定，出卖人应当在2017年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、双方按照本合同附件六补充协议的相关约定执行。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）:⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。2、双方按照本合同附件六补充协议的相关约定执行。合同第二十条约定，本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。合同附件六《合同补充协议》第十六条约定，出卖人应当在2017年3月31日前，将符合以下约定条件的商品房交付买受人使用：该房屋的交付条件为出卖人取得竣工验收备案证明文件,且该条件为该房屋交付的唯一条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除购房合同或变更购房合同外，出卖人可据实予以顺延交房期限：1、遭遇不可抗力；2、遭遇自然灾害如人力不可抗拒的火灾、水灾、飓风、地震等外，还包括如下原因：①政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件或其他政府行为而引致的延误；②为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误；③施工中遇到不可预见的异常困难或以施工当时当地建筑行业所达到的技术水平无法及时解决的困难而引起的延误；④造成施工停止或进展缓慢的气象原因［包括累计24小时降雨超过24毫米或六级以上（含六级）大风等］；⑤供水、供电部门的停水、停（限）电通知；⑥其他非出卖人所能控制的原因。若发生上述1、2点可以延期的事实，出卖人即可据实顺延交房期限而无须履行购房合同约定的通知买受人的义务，同时，出卖人也无需对该延误承担任何责任。有疑义的买受人可在交房时向出卖人提出查阅相关事实文件的要求，出卖人应当给予配合。上述《商品房买卖合同》（含《合同补充协议》）签订后,于2015年7月1日办理了登记备案。合同签订当日，原告支付购房款230096元，银行于2015年7月22日发放按揭贷款510000元。庭审中，原、被告双方共认本案商品房尚未实际办理交房手续。 以上事实，有原告提供的被告企业公示信息、《商品房买卖合同》、泉州市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表、销售不动产统一发票、《个人购房担保借款合同》，以及原、被告双方的庭审陈述加以证明，本院予以认定。 原、被告双方争议的焦点是关于逾期交房违约金应如何计算的问题。 原告认为，一、被告应将符合合同约定交房条件的商品房交付给原告。根据双方签订的《商品房买卖合同》及附件的约定，被告在2017年3月31日前应当将符合交房条件的商品房交付给原告使用，但至今未交付。虽然被告主张有通知交房，但原告收到的2018年3月19日的通知，当时并不符合交房条件。原告按通知的时间到指定地点，发现不符合交房条件，故双方没有办理交房手续。2018年10月8日的通知原告没有收到，且原告与被告工作人员联系，被告也未答复及通知交房。被告至今未通知原告交房。二、根据合同第八条、第九条及合同附件六的约定，被告逾期交房应自2017年4月1日起至交房之日止按原告已付款日万分之二计付违约金。被告主张顺延交房的天数，我方不予认可，我方认为不存在顺延交房的情形。合同及合同附件均是格式合同，且是同时签订的。合同附件六第十六条的约定与主合同第八条的约定相违背，且被告未履行告知和提醒原告注意的义务，被告只是划线但并未突出显示和说明，应当认定该条款为无效条款。被告提供的气象条件与合同附件六第十六条的约定不一致，存在明显的扩大化解释。若被告主张有顺延情况，应当提供完整的施工资料来证明其存在无法施工、停工的情况。施工日志不能作为本案认定事实的依据。若被告有证据证明存在停工的情形，且在合同签订之后，则可以予以扣除相应的天数。原告相应提供证据1即函、EMS物流单各1份，以此证明被告逾期交付商品房，原告于2019年8月10日发函给被告询问交房情况，被告未答复。证据2即短信、通话录音各1份，以此证明原告收到通知办证的短信，原告通过该短信的电话号码就交房问题与被告工作人员联系，且原告明确说明没有收到交房通知，被告工作人员表示会核实回复但至今未回复。证据3即快递查询记录，以此证明原告于2018年10月8日邮寄的邮件签收人并非原告。被告质证称：证据1被告并未收到。证据2、3，即使是真实的，也无法证明原告的主张，被告提供的证据已经证明被告已经履行了通知交房的义务。 被告认为，一、被告已经履行了交房通知的义务，是原告拒不交房，原告的诉求没有事实依据，应予驳回。二、关于逾期违约金的计算。被告已经在2018年3月19日通知原告交房，但原告拒不履行相关交房义务，因此，该日期应作为逾期交房违约金计算的终止日。且根据合同附件补充协议的约定，遇到大雨大风天气可以据实顺延，被告提供的施工日志系施工单位出具的书证，具有真实性，能证实在合同履行期间因天气原因可顺延的天数为203天，应予以扣除。补充协议是对合同的未尽事宜进行补充，相关的可顺延的约定并没有违法情形，应当认定合法有效，原告主张大雨大风天气不能扣除，不应采纳。被告相应提供证据4即《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收意见书》，以此证明案涉广景·湖畔花园一期1#、2#楼及地下室工程已经竣工验收合格及消防验收合格，具备交房的实质要件。证据5即交房通知书及EMS邮政特快专递回单各2份，以此证明被告于2018年3月19日、2018年10月8日向原告发出交房通知，履行了通知交房的义务。证据6即《天气资料分析报告》及施工日记，以此证明在合同履行过程中因天气原因，被告具有可顺延交房的约定情形，案涉商品房可顺延交房天数为203天。证据7即《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《泉州台商投资区建设工程竣工验收备案证明书》，以此证明案涉广景·湖畔花园一期1#、2#楼及地下室工程于2018年9月25日通过竣工验收备案。原告质证称：证据4的真实性由法院审查，但只能证明五方验收合格及消防验收合格，案涉商品房在2018年3月20日尚不符合合同约定取得竣工验收备案证明文件的交付条件。证据5中原告仅收到2018年3月19日的通知，且2018年3月19日交房通知书的时间早于竣工验收备案的时间，不能产生通知交房的法律效果。原告并未收到2018年10月8日的交房通知书。2019年6月25日、8月10日，原告分别通过电话及函件询问被告交房事宜，被告均未回复，被告并未履行通知原告交房的义务。证据6《天气资料分析报告》的真实性由法院审查，其与合同约定的不一致，且合同签订前的气象原因不能成为被告抗辩理由，被告还需提供施工日志、监理日志、工程签证、工程联系函等证据佐证。施工日志未加盖公章，对真实性、合法性、关联性均有异议，且相关人员应出庭作证，且该施工日志不是实际的施工日志。证据7的真实性由法院审查，该证据能够证明被告于2018年9月25日才取得竣工验收备案证明文件。 本院经审查认为，原告提供的证据1，真实性予以确认，能够证明2019年8月10日，原告发函询问被告交房事宜。证据2，被告不予认可，且无法确认通信对方的身份，故不予采信。对证据3真实性予以确认，能够证明被告2018年10月8日寄出的通知书由他人代收。被告提供的证据4，能够证明案涉广景·湖畔花园一期1＃、2＃楼及地下室工程于2018年9月25日通过竣工验收备案。其中《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，结合证据7中的《泉州台商投资区建设工程竣工验收备案证明书》记载的被告组织竣工验收的日期，能够证明案涉广景·湖畔花园一期1＃、2＃楼及地下室工程于2017年9月15日通过竣工验收；《建设工程消防验收意见书》，能够证明案涉广景·湖畔花园一期1＃、2＃楼及地下室工程于2018年3月20日经综合评定消防验收合格。证据5，其中被告发送2018年3月19日交房通知书时，案涉商品房尚未取得竣工验收备案证明文件，尚不具备《合同补充协议》第十六条约定的交房条件，故不能证明被告已经履行通知交房的义务。被告于2018年10月8日发送的交房通知书，虽然原告质证称由他人代签收，原告本人并未收到该通知，但根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告按照《商品房买卖合同》约定地址“泉州市丰泽区”以ＥＭＳ形式向原告邮寄该交房通知书，且原告自认有收到被告于2018年3月18日根据上述地址邮寄的邮件，结合本院调取的邮件全程跟踪查询结果显示，该邮件于2018年10月10日妥投，应认定被告已于2018年10月8日履行通知交房义务，原告于2018年10月10日收到该通知。原告抗辩未收到2018年10月8日的交房通知书，不予采纳。证据6其中《天气资料分析报告》记载的泉州市百崎观测站统计数据显示，自本案合同签订之日即2015年6月30日至合同约定的交房之日即2017年3月31日期间，日降雨量24毫米以上降雨计40天，六级以上（含六级）最大大风计163天，但风、雨天数重合16天，扣除后合计为187天。根据施工日记记载的停工情况统计，上述期间内施工日记有明确记载因天气原因停工且符合日降雨量24毫米以上或风力六级以上（含六级）要求的天数计130天。关于逾期交房违约金的计算问题，《合同补充协议》第十六条约定，案涉商品房的交付条件为被告取得竣工验收备案证明文件，且该条件为该商品房交付的唯一条件。该约定系双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应认定有效。案涉广景·湖畔花园一期1＃、2＃楼及地下室工程于2018年9月25日通过竣工验收备案，此时案涉商品房才符合约定的交付条件。被告主张其于2018年3月19日履行了通知原告交房的义务，计算逾期交房违约金的截止日期应为2018年3月19日，该主张与合同约定不符，不予采纳。被告于2018年10月8日发送的交房通知书，通知办理交房时间为2018年10月8日至2018年10月15日，原告于2018年10月10日收到该通知，此时本案商品房已具备约定的交付条件，被告已经履行了通知交房的义务，鉴于原告未在通知办理交房时间内办理交房，故计算逾期交房违约金的截止日期为2018年10月10日。另根据《合同补充协议》第十六条约定，如遇到造成施工停止或进展缓慢的气象原因［包括累计24小时降雨超过24毫米或六级以上（含六级）大风等］，被告可据实予以顺延交房期限且无需承担违约责任。根据被告提供的《天气资料分析报告》及施工日记统计，自本案合同签订之日即2015年6月30日至合同约定的交房之日即2017年3月31日期间，施工日记有明确记载因天气原因停工且符合约定的日降雨量超过24毫米或六级以上（含六级）大风要求的天数计130天，该停工天数可抵作顺延交房天数，即案涉商品房可顺延至2017年8月8日交房，逾期交房违约金应自2017年8月8日起计算至2018年10月10日，计429天，逾期交房违约金为63500.24元（原告已付购房款740096元×日0.0002×429天）。 综上所述，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》（含《合同补充协议》），系双方的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方应依合同约定履行各自的义务。原告已付清全部购房款，履行了支付购房款的义务。被告未能履行按时交付商品房的义务，应按照合同约定承担逾期交房的违约责任，故原告请求被告交付案涉商品房并支付逾期交房违约金，符合双方约定和法律规定，予以支持。经审查认定，被告应向原告支付本案逾期交房违约金的数额为63500.24元。原告的诉讼请求予以部分支持，被告的抗辩意见予以部分采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告惠安恒德信房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内将位于泉州台商投资区商品房交付给原告。 二、被告惠安恒德信房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付给原告吴萍逾期交房违约金63500.24元。 三、驳回原告吴萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2876元，减半收取计1438元，由原告吴萍负担731元（多预交的2145元予以退回）；由被告惠安恒德信房地产开发有限公司负担707元，应于本判决生效之日起五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  唐锡奎 二〇一九年十一月六日 法官助理吴燕芬 书记员蔡少萍 速录员留晓桦 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。