北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初1580号原告（反诉被告）：北京永程鸿福建材有限公司，住所地北京市朝阳区广渠路66号院甲10号楼105号。法定代表人：许敬木，经理委托诉讼代理人：崔健，北京证金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海江，北京天应律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京亿志源彩板钢结构有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇西沙各庄村。法定代表人：张毅，总经理。委托诉讼代理人：闫喜刚，北京朗庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿冬，男，1984年9月11日出生，汉族，该公司员工，住北京市昌平区。原告（反诉被告）北京永程鸿福建材有限公司（以下简称永程鸿福公司）与被告北京亿志源彩板钢结构有限公司（以下简称亿志源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告永程鸿福公司法定代表人许敬木及委托诉讼代理人崔健、李海江、被告亿志源公司的委托诉讼代理人闫喜刚、耿冬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告永程鸿福公司向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告押金15000元及剩余租金18700元；2、被告向原告支付西沙工业园区亿志源彩板钢结构有限公司院内复合板车间东段的拆迁利益468171元（实际数额以拆迁档案为准）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年10月19日，北京永程鸿福建材有限公司与被告北京亿志源彩板钢结构有限公司签订《房屋租赁合同》。协议约定有效期限为2014年10月20日至2024年10月20日。后于2017年5月4日补签了一份协议。然而在原告不知情的情况下，被告于2017年7月5日下达通知，通知原告公司场地将于3日内进行拆除，需3日后腾退完成。被告的此种行为，已违反合同约定的期限。在原告多次与其沟通的情况下，被告置之不理。被告的此种行为致使原告造成了难以估计的损失。现原告诉请法院判决被告继续履行合同的约定。2017年5月4日补充的协议约定拆迁时，政府部门如有与承租方相关的搬迁费，经济补偿款归承租方所有。现被告北京亿志源彩板钢结构有限公司将所有拆迁利益据为己有，违反原被告签订的协议。为维护原告的合法权益，特恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告亿志源公司辩称：关于房屋押金我们需要核实完收据，如果确实交了15000元，同意在结清水电费及后续租金后退还。关于剩余租金，我方不同意退还。而且被告也要求其支付7月21日至9月20日期间腾退完使用的这段期间的租金及水电费用。关于原告所称主张拆迁利益，被告认为原告无权主张。被告在所租赁场地内所建房屋是西沙村委会根据被告所建房屋面积进行的腾退补偿，与原告没有任何关系。所以，原告无权向被告主张拆迁利益。原告租的车间内有一台5吨的龙门吊车。我们腾退完后，原告就把车间门锁上了，我们多次要求把吊车拆除，他们不予配合。9月20日，原告走的时候没有跟我们办理交接，也没有通知我们。吊车连同他们的货物一起不见了。反诉原告亿志源公司提出反诉请求：1、被反诉人向反诉人缴纳尚欠的租赁费、电费、水费、天车使用费共计59032．29元及相应的违约滞纳金；2、被反诉人赔偿反诉人返还5T龙门天车或赔偿款25000元；3、被反诉人补偿反诉人房屋拆除补偿款54000元；4、被反诉人承担本案的诉讼费。事实与理由：2014年10月19日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》。协议约定承租方承租的房屋，因政策原因必须腾让时，出租方应提前一个月通知承租方。租金按实际租期按日收取。2017年5月反诉人接到村委会腾退通知，也交由被反诉人看。被反诉人已拍照留存。此后被反诉人在被约谈通知腾退多次后，以自己加工工作未完成为由继续生产，并使用该厂房拒不按期进行腾退。期间村委会多次催促我公司院内腾退。2017年7月5日，村委会告知将对未进行腾退公司采取停电措施。2017年7月10日，村委会断电。无奈之下，我公司自行腾退。同时，我公司向被反诉人多次催要车间内龙门天车。后被反诉人将车间大门上锁，且使用小型发电设备自行供电，拒不返还。导致我出租车间内天车无法拆除，此后被反诉人在我公司门口挖沟阻挠我公司腾退，又叫来多名身份不明人员用小轿车对我公司门口进行封堵，阻挠我公司腾退。在此期间，村委会多次找双方协调，被反诉人态度蛮横要求无理，拒不撤走封堵的车辆。2017年9月20日左右，我公司在未得到任何消息，也未和被反诉人办理任何交接手续的情况下，被反诉人自行搬走车间内石材材料及机械设备，并带走反诉人租赁车间内的一台龙门吊车。被反诉人自2014年10月20日起租之日起的水费、天车使用费及2017年5月12日以后的电费，2017年7月20日后的租赁费均未缴纳。反诉人曾多次联系被反诉人无果。反诉人也不知道被反诉人搬迁的新址。由于被反诉人强行霸占所租赁的办公室拒不腾退超过2个月有余，拆除工作无法进行。村委会拒绝对其进行拆除补偿，使反诉人无法得到相应的房屋拆除补偿款。为维护反诉人的合法权益不受损害，恳请贵院依据证据查实支持反诉人的合理请求，驳回被上诉人的请求。反诉被告永程鸿福公司辩称：我这有两个证据一个是被告给原告的通知，被告的证据证明我们已经按原告的通知完成义务并没有拖欠。另被告给原告出示了一个收据，明确写明房租、车间、食堂、会议室电费水费等已经全部结清，所以并不欠被告什么费用。天车是子虚乌有的，我们不负有保管义务，也不在厂房里。且被告也没有将天车交付给原告的任何证据，证明天车在原告的管控之下，如若丢失为什么不向相关公安机关进行报案。实际上他们已经将其卖掉了。被告给原告的通知，如逾期未腾退完毕，按自动放弃室内物品处理。拆迁属于相关部门的工作任务，实际上是下达通知后被告及相关拆迁部门停水、停电、贴封条，使原告无法正常经营，被逼无奈而撤出了租赁房屋，且被告也没有相应的证据来支持其主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：2014年10月19日，永程鸿福公司与亿志源公司签订《房屋租赁合同》。该合同约定亿志源公司将位于昌平区北七家镇西沙各庄村西沙工业园区亿志源彩板钢结构有限公司院内复合板车间东段的房屋出租给永程鸿福公司，用途为石材加工。合同第三条约定租赁期是10年，从2014年10月20日起至2024年10月20日止。合同第四条约定：“租金及付款方式。1、公司食堂21600元/年（承租方可把食堂自行改建为宿舍），车间0．8元/天/㎡，车间面积432．48㎡，合计年租金为146154．24元。租金每季度上交一次。2、车间及食堂租赁押金15000元，租赁合同结束后，甲乙双方共同认定所租赁车间及食堂无损坏甲方无条件返还押金（不计利息），如有损坏视情况甲乙双方协商解决。”合同第五条约定，在房屋租赁期间，水电费等费用由承租方支付，水费为4元/吨，电费为1．5元/度。合同第六条约定，车间内天车双方共同使用。出租方有优先使用权。承租方有权使用天车装卸车，承租方使用天车按小时计费，每小时按100元收费（不足一小时按一小时计算，超过一小时不足两小时的，按两小时计算，以此类推收费）。2017年5月4日，两公司又签订一份《协议》。该《协议》第二条约定：“拆迁时，政府部门如有与承租方相关的搬迁费、经济补偿款，归承租方所有；其他赔款与承租方无关。”关于永程鸿福公司实际承租的区域，双方均认可除去合同约定的区域外，还包括外面场地和会议室。关于会议室的租金，原被告均认可每年1万元。关于外面场地的租金，永程鸿福公司先称是每年6000元，后又称是每年4000元-5000元，亿志源公司称是每年6000元，但双方针对各自说法均未举证。合同签订后，永程鸿福公司向亿志源公司交纳了租房押金15000元，并按时交纳租金和电费。永程鸿福公司实际交纳租金至2017年7月20日，实际交纳电费至2017年5月12日，电表底数为974。2017年5月2日，西沙各庄村委会启动工业大院自主腾退。亿志源公司称及时将通知送达永程鸿福公司，要求其限期腾退，永程鸿福公司并未搬离。亿志源公司于2017年7月5日发出通知称按西沙各庄村委会通知，公司场地将于三日内进行拆除，特通知各住户进行房屋腾退，至2017年7月8日腾退完成。之后亿志源公司搬离出租的工业大院房屋。其后，永程鸿福公司承租的房屋内被断水断电。关于断水断电的时间，永程鸿福公司称是7月8日，亿志源公司称是7月10日。断水断电后，永程鸿福公司仍未搬离，该公司称实际搬离的时间是8月25日。亿志源公司称永程鸿福公司实际搬离的时间是9月20日，西沙各庄村委会出具证明称永程鸿福公司搬离的时间在9月20日左右。包括永程鸿福公司承租的房屋在内，该大院房屋后来被拆除。关于拆除的时间，永程鸿福公司称是2017年8月底到9月份。亿志源公司称是9月20日以后拆除的。永程鸿福公司搬离时，并未就承租场地与亿志源公司做交接，亿志源公司也一直未退还押金。关于承租期间的其他费用，亿志源公司陈述有电费、水费和天车使用费。关于电费，原被告双方协商一致认可在8月17日实际又用电是2310度。关于生活用水双方口头约定按照使用人数计算。亿志源公司称有9人。永程鸿福公司称有4个人，其他人员是工人，其用水费用包括在工人承租宿舍的房租内。关于用水天数，原被告一致认可是900天。关于生产用水，原被告一致认可是1000元。关于天车使用费，亿志源公司举证了永程鸿福公司法定代表人许敬木签字确认的2015-2017年用天车的记录和维修记录。永程鸿福公司称签字真实性认可，但只认可2017年的，之前的都已交过费用。永程鸿福公司未提交已支付使用费的证据。经计算，该部分收据总计3900元。亿志源公司还称永程鸿福公司拉走了属于他们的天车。永程鸿福公司否认拉走了天车，其称其在搬离时天车还在车间厂房内。事后，亿志源公司发现天车丢失也未报警找寻。亿志源公司自称天车的价值是25000元。亿志源公司腾退完成后，拿到了解除合同补偿金2600余万元(地上房屋及附属物14431．23平米)。永程鸿福公司认为以上款项中有属于他们的拆迁补助费、搬迁补助费和装修附属物的补偿。亿志源公司认为以上款项没有拆迁补助费和搬迁补助费，且与永程鸿福公司无关。本院调取的亿志源公司腾退估价结果通知单显示有被腾退房屋重置成新价和装修及附属物评估价值，未列明拆迁补助费和搬迁补助费。另查，永程鸿福公司承租涉案房屋和场地后并未新建房屋。但永程鸿福公司称他在承租的办公室有装修，并将承租的食堂通过打隔断的方式改造成3个宿舍和1个餐厅，随后宿舍有简单装修（吊顶、水电改造）。亿志源公司只认可永程鸿福公司有刮腻子的情况，其他印象不深刻。关于办公室的面积，原被告均认可是30㎡。关于食堂的面积，永程鸿福公司称有100㎡，亿志源公司称只有40㎡。双方针对自己说法均未举证。再查，亿志源公司针对出租的房屋未能出示建设工程规划许可证，且原被告均认可《房屋租赁合同》及补充协议无效。上述事实，有《房屋租赁合同》及补充协议、西沙各庄村委会证明、天车使用明细单、《解约协议》及评估单、租金、押金收据、通知及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，亿志源公司出租给永程鸿福公司的涉案房屋未取得建设工程规划许可证，亦不能办理产权登记手续，现已被依法拆除。故两个公司签订的《房屋租赁合同》及后续《协议》应属无效。合同无效后，永程鸿福公司预付的押金应当退还。永程鸿福公司预付的但未能实际使用房屋期间的占有使用费亿志源公司应予退还。关于占有使用费中的室外场地部分，因永程鸿福公司曾自认过6000元/年，故本院采信6000元/年的说法。永程鸿福公司承租的房屋主要用途是经营，必须通水通电方能正常使用。在断水断电的情况下，承租房屋已经失去了使用价值，且在当时房屋处于被拆除的前夕，已经无法正常利用。故本院依据现实情况将占有使用费计算截止日确定在彻底断水断电之日。关于停水停电的时间，双方陈述略有出入，本院依据亿志源公司发出的通知内容显示，确定停水停电的时间应在2017年7月8日。关于永程鸿福公司主张的拆迁利益，因现有证据无法证明亿志源公司获取了拆迁补助费和搬迁补助费，故其主张该两项费用的请求，本院不予支持。因永程鸿福公司在承租房屋后，在食堂和办公室确有简单装修，故在装修和附属物补偿价值中应有永程鸿福公司的份额。因承租房屋已经被拆除，且从评估单中无法区分哪些属于永程鸿福公司装修的价值，故本院结合本案具体情况对装修补偿酌情确定。关于食堂的面积，考虑到合同约定的租金价格和租赁后改造成宿舍的现实，本院采信永程鸿福公司陈述的100㎡。因永程鸿福公司支付占有使用费的时间点已经晚于停水停电的时间点，故亿志源公司再主张“租金”的请求无事实依据，本院不予支持。关于电费，本院依据合同约定的电费单价和双方认可的新用电度数予以计算后并据实支持。生产用水产生的费用，本院依据双方自认对亿志源公司的诉求予以支持。关于生活用水，双方说法出入在人数上。亿志源公司主张9人在用，但未举证证明，本院采信永程鸿福公司自认的4人。亿志源公司主张的违约滞纳金缺乏法律依据，本院不予支持。天车使用费亿志源公司有证据证明，本院予以支持。永程鸿福公司虽称已经支付，但未举证证明，本院对其辩解不予采信。亿志源公司称因永程鸿福公司超期占房导致其损失拆除补偿费，该种说法缺乏证据证明，故本院对亿志源公司的索赔请求不予支持。关于天车损失，亿志源公司主张永程鸿福公司拉走天车，没有提供证据证明，本院对该说法不予采信。天车归属亿志源公司，永程鸿福公司仅在取得亿志源公司的许可下可以租用。虽然天车在后期实际在永程鸿福公司承租的房屋范围内，但永程鸿福公司没有保管看护的义务，且亿志源公司并未举证证明其曾向永程鸿福公司索要过天车，故天车丢失的责任不能由永程鸿福公司负担。本院对亿志源公司的该项索赔请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、北京亿志源彩板钢结构有限公司于本判决生效之日起7日内退还北京永程鸿福建材有限公司押金15000元、剩余占有使用费5855．58元；二、北京亿志源彩板钢结构有限公司于本判决生效之日起7日内支付北京永程鸿福建材有限公司装修补偿款5000元；三、北京永程鸿福建材有限公司于本判决生效之日起7日内支付北京亿志源彩板钢结构有限公司电费3465元、水费3995．2元、天车使用费3900元；四、驳回北京永程鸿福建材有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京亿志源彩板钢结构有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8819元，由北京永程鸿福建材有限公司负担8372元（已交纳）；由北京亿志源彩板钢结构有限公司负担447元（于本判决生效后7日内交纳）；反诉案件受理费1531元，由北京亿志源彩板钢结构有限公司负担1447元（已交纳），由北京永程鸿福建材有限公司负担84元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  卢志成人民陪审员  陈 洁人民陪审员  路新生二〇一九年十一月一日书 记 员  宋丹丹