广西壮族自治区三江侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0226民初92号 原告：兰颖群，女，1971年4月25日出生，侗族，住址广西壮族自治区三江侗族自治县丹洲镇板必村大泠屯22号,现住三江侗族自治县。 被告：陈老新，男，1972年3月2日出生，侗族，住址广西壮族自治区三江侗族自治县富禄苗族乡岑旁村岑旁屯159号，现住三江侗族自治县。 被告：陈老韦，男，1985年2月12日出生，侗族，住址广西壮族自治区三江侗族自治县富禄苗族乡岑旁村岑旁屯111号，现住三江侗族自治县。 二被告共同委托诉讼代理人：陈建康，男，侗族，1987年10月14日出生，住址广西柳州市城中区。 第三人：姚同春，男，1975年1月22日出生，汉族，住址吉林省通化市东晶区。 原告兰颖群与被告陈老新、陈老韦租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月18日受理后，依法由审判员杨红玉担任审判长，与人民陪审员韦国成、吴国兴组成合议庭，书记员高玲担任法庭记录。在审理过程中，经审查，本院认为，姚同春与本案有直接利害关系，故依法追加姚同春作为第三人参加诉讼，又因本案涉案房屋尚存在纠纷，本案需以兰颖群与姚同春的共有物分割纠纷一案（案号：三江侗族自治县人民法院（2019）桂0226民初424号）的审理结果为依据，故本院制作（2019）桂0226民初92号民事裁定书，裁定本案中止审理。2019年9月4日，本案恢复审理，并于2019年10月21日公开开庭审理，原告兰颖群，被告陈老新、陈老韦及二被告的共同委托诉讼代理人陈建康到庭参加诉讼，第三人姚同春经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告兰颖群向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告陈老新、陈老韦交纳(2018年3月15日至2019年3月15日)承包费54000元，从2019年3月15日至2019年10月15日承包费31500元；2.判令被告支付违约金5400元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：我和姚炳书是三江侗族自治县鑫和宾馆的共同所有人。2017年2月3日，以姚炳书为鑫和宾馆负责人，将鑫和宾馆承包给被告陈老新、陈老韦两人经营，营业执照仍用原来的。根据承包内容：1、“乙方承包期限自2017年3月15日至2023年3月15日止”，2、“年承包费54000元，保证金30000元，签合同时一次付清，每年3月15日交下一年费用，其中房子租金4000元／月，设备折旧费每月500元”。宾馆负责人姚炳书死亡后，被告陈老新、陈老韦应将承包费54000元支付给共同所有人，但两被告逾期未交纳承包费，为此，特向贵院提起民事诉讼，请求贵院依法审理支持原告诉讼请求。 原告为证明其主张向法庭提供如下证据：1.鑫和宾馆（租赁）承包合同复印件一份，拟证明鑫和宾馆的法人代表是我，后面他们才去变更的。作为法人我是有承担责任的；姚炳书与陈老新、陈老韦之间的租赁（承包）关系；2.柳州市中级人民法院（2018）桂02民终3929号民事判决书一份，拟证实涉案房屋为原告兰颖群与姚同春共同所有；3.三江侗族自治县人民法院（2019）桂0226民初424号民事判决书，拟证明涉案房子现在是原告一个人所有。 被告陈老新、陈老韦作如下答辩：一、原告与被告之间并无合同关系，本案原告的主体资格不适格。涉案房屋原产权人为姚炳书，租赁协议于2017年3月15日生效，租赁期限为5年，双方为二被告和姚炳书。姚炳书去世后，其子第三人姚同春与二被告联系，说明其是原出租人的继承人，通过法定继承取得房屋所有权，并出示《死亡证明》《继承（受遗赠）不动产登记具结书》等证据。被告合理信任姚同春为房屋所有权人，由姚同春代被继承人姚炳书成为房租租赁合同当事人，双方继续履行租赁合同。原告基于另案确权之诉而取得与姚同春共享涉案房屋的物权，仅表明原告拥有该房屋物权之上的使用、收益等权能，并不表明原告可突破合同相对性进入被告与姚同春的租赁合同关系之中。据此原告在本案中并非租赁合同相对人，缺乏其主张的请求权之基础，其作为本案原告的主体资格不适格，原告诉求无法律依据。二、被告在履行合同中无违约行为。本案租赁合同自2017年3月15日生效后，答辩人如约给付一年（2017年3月15日-2018年3月15日）房租54000元及30000元押金共计84000元。在姚炳书去世后，被告从2018年2月12日起通过银行和微信转账向姚同春支付租金3次共计17500元。自2018年2月起，由于原告与姚同春争论涉案房屋权益，原告多次到宾馆寻衅滋事导致宾馆无法正常经营。经二被告与姚同春协商一致，租金暂停收取，待姚同春和原告的产权争议平息且被告的正常经营不再被妨碍之后再重新收取租金。至今姚同春和原告一直在处理房屋权属争议问题，同时原告持续的妨碍被告正常经营宾馆且姚同春知晓该情况，因此姚同春一直未向被告主张重新收取租金，所以本案中答辩人无违约行为，并未侵害被答辩利益。综上所述，被告认为原告的诉讼请求无法律依据，恳请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告陈老新、陈老韦为支持其答辩意见向本院提交以下证据：1.居民死亡医学证明（推断）书、继承（受遗赠）不动产登记具结书、申请不动产继承询问笔录、放弃继承权声明、继承人照片，拟证明姚同春通过法定继承，替代（原合同当事人）被继承人姚炳书成为租赁合同当事人；2.微信转账记录2页、银行转账凭证1张，证实被告无恶意拖欠房租，不存在违约行为，被告一直与合同当事人姚同春友好沟通等待房东姚同春处理好房屋纠纷；原告主张的2018年3月15日开始的房租是不对的，因为我们的转账记录是2018年8月16日，我们应该是从2018年8月16日之后才是没有支付的。 经庭审质证，被告陈老新、陈老韦对原告兰颖群提交的证据1的真实性没有异议，但认为该证据表明了原告不是合同当事人，原告所称的合同当事人姚炳书是她的老公，并无依据，同时判决书也说明姚炳书并不是原告的老公；对证据2、3无异议。 第三人姚同春经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃陈述及质证的权利。 本院认为，原告提交的证据2、3与本案有关联，来源真实、合法，符合我国民事诉讼证据的相关规定，二被告亦无异议，故本院予以采信；对证据1，二被告对其真实性无异议，本院对此予以确认，原告是否为适格主体，本院将结合本案其他证据材料予以分析认定。 经庭审质证，原告兰颖群对被告陈老新、陈老韦提交的证据1没有异议；对证据2，认为整个房子的银行贷款是原告缴纳的，被告说2018年8月16日之后才是没有支付的是不对的，被告说在等待处理好房屋纠纷后才缴纳，又在房屋没有处理好的时候就将钱交给姚同春是被告自己的事情与原告没有关系。 本院认为，被告陈老新、陈老韦提交的证据1与本案有关联，来源真实、合法，符合我国民事诉讼证据的相关规定，原告亦无异议，故本院予以采信；对证据2，因原告在法庭辩论时对被告已向姚同春支付的金额同意予以扣除，故本院对此证据予以采信，确认二被告已向姚同春支付的金额为17500元。 庭审后，第三人姚同春向本院提交说明一份，拟证明其与原告兰颖群之间已达成协议，房屋产权归原告兰颖群所有，房租由原告兰颖群收。经质证，原告兰颖群对此无异议，被告陈老新、陈老韦对其真实性无异议，但认为租金还是应该交给姚同春。因原、被告双方对该说明的真实性均无异议，本院予以确认，租金即承包费应由谁来收，本院将结合本案其他证据材料予以分析认定。 根据上述采信证据及当事人的陈述，本院确认本案法律事实如下：2017年2月3日，姚炳书（甲方，已去世）与被告陈老新、陈老韦（乙方）在三江县古宜镇悦江路24号签订《鑫和宾馆（租赁）承包合同》，约定由被告陈老新、陈老韦自愿承包鑫和宾馆之经营权，承担宾馆房屋租金，客房及宾馆一切设备等。承包内容：1、乙方承包期限自二Ｏ一七年三月十五日起至二Ｏ二二年三月十五日止，时间为五年整，到期后，如还要进行承包，乙方优先，五年中乙方不得转让；2、年承包费伍万肆仟元，保证金叁万元，签合同时一次付清，每年3月15日交下一年费用，其中房子租金肆仟元/月，设备折旧费每月伍佰元（指房间设备）。其他设备自修自用到期时设备应完好能正常使用；……8、以上协议双方签字后即为生效，如有违约按本协议罚违约金10%计算；9、合同期满宾馆设备完好能正常使用，叁万元保证金甲方退给乙方；11、本协议一式贰份，甲乙双方各一份。 因姚炳书于2017年8月3日去世，原告兰颖群与第三人姚同春对涉案的三江县古宜镇悦江路24号房屋的所有权产生纠纷，经三江侗族自治县人民法院（2018）桂0226民初407号民事判决书判决姚同春与兰颖群对于三江侗族自治县房屋共同共有，柳州市中级人民法院（2018）桂02民终3929号民事判决书已维持该判决结果。因涉案房屋为兰颖群与姚同春共同共有，姚同春向三江侗族自治县人民法院提起诉讼，要求分割共有的涉案房屋，2019年7月18日，三江侗族自治县人民法院（2019）桂0226民初424号民事判决书判决位于三江侗族自治县房屋归兰颖群所有，从2019年5月后尚欠中国农业银行股份有限公司三江侗族自治县支行的房贷由兰颖群负责偿还，兰颖群应于该判决生效之日起10日内给付姚同春房屋补偿款1216137.06元，同时驳回了姚同春的其他诉讼请求。（2019）桂0226民初424号民事判决书已于2019年8月6日生效。 另查明，2018年3月15日之前的租金，被告陈老新、陈老韦已支付完毕。2018年3月15日后，被告陈老新、陈老韦向第三人姚同春支付了租金17500元。 根据原告的起诉及被告的答辩，本院总结本案的争议焦点如下：一、原告主体是否适格？二、原告要求被告支付全部的租金是否有依据？三、被告是否存在违约行为？现针对争议焦点作如下评析。 关于原告的主体问题，虽然原告兰颖群非当时签订承包（租赁）合同的当事人，但根据三江侗族自治县人民法院（2018）桂0226民初407号民事判决书第11页及柳州市中级人民法院（2018）桂02民终3929号民事判决书第4页均确认的“兰颖群与姚炳书是以夫妻名义共同生活，共同建造（即共同出资建造）三江侗族自治县房屋，诉争房屋虽只登记在姚炳书名下，兰颖群与姚炳书对古宜镇悦江路24号房屋拥有所有权。”及三江侗族自治县人民法院（2019）桂0226民初424号民事判决书的判决结果，在合同签订人姚炳书去世后，原告兰颖群已取得了涉案房屋的全部所有权。本院认为，原告兰颖群在《鑫和宾馆（租赁）承包合同》签订时是涉案房屋的共同所有人，在姚炳书去世后，又已取得了涉案房屋的全部所有权，根据《中华人民共和国物权法》第九十六条关于“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”的规定，结合姚炳书已去世，姚炳书的继承人姚同春亦向本院作出由原告兰颖群收取租金的说明，故本院认为，原告兰颖群是本案的适格原告。 关于原告兰颖群是否可以要求二被告支付全部租金的问题，被告陈老新、陈老韦认为其应向第三人姚同春支付，本案中，根据《鑫和宾馆（租赁）承包合同》的具体内容可认定承包费即宾馆租金，现原告兰颖群作为涉案房屋的所有人，姚炳书的继承人姚同春亦向本院作出由原告兰颖群收取租金的说明，故本院认为，原告兰颖群有权向被告陈老新、陈老韦收取全部租金的权利。因被告陈老新、陈老韦已向第三人姚同春支付了17500元，原告兰颖群在庭审中亦同意予以扣除，故被告陈老新、陈老韦应向原告兰颖群支付的租金应为：4500元/月×19月（自2018年3月15日起至2019年10月15日止）-17500元=68000元。 关于二被告是否存在违约的问题，本院认为，从2018年1月2日原告兰颖群向三江侗族自治县人民法院起诉姚同春起至2019年8月6日三江侗族自治县人民法院作出的（2019）桂0226民初424号民事判决书生效，兰颖群与姚同春之间关于涉案房屋的所有权纠纷才有明确的结果，在兰颖群与姚同春对宾馆租金的收取未达成一致意见之前，被告陈老新、陈老韦有权暂缓向二人支付，待二人达成一致意见后再行支付。故本院认为，被告陈老新、陈老韦在本案中无违约的情况，对原告兰颖群要求二被告支付违约金的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百二十六条,《中华人民共和国物权法》第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告陈老新、陈老韦于本案判决生效之日起十日内向原告兰颖群支付租金68000元； 二、驳回原告兰颖群的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费1285元，减半收取642.5元（原告已预交），由原告兰颖群承担162元，被告陈老新、陈老韦承担480.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  杨红玉 人民陪审员  吴国兴 人民陪审员  韦国成 二〇一九年十一月十八日 书 记 员  高 玲