福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终3138号 上诉人（原审反诉被告）：赵春华，男，1977年10月22日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：胡雪，福建衡兴明业律师事务所律师。 被上诉人（原审反诉原告）:杨群来,男,1983年9月22日出生,汉族,住江西省贵溪市。 被上诉人（原审反诉原告）:曾春晓,男,1987年2月28日出生,汉族,住福建省光泽县。 上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：黄煌，福建联合信实律师事务所律师。 上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：严兰珠，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 上诉人赵春华因与被上诉人杨群来、曾春晓房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2018）闽0211民初5396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵春华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：被上诉人违反《房产买卖协议》及《补充协议》约定，已构成违约，一审认定事实错误。首先，案涉《房产买卖协议》第四条、第五条已明确约定：上诉人于解押当日向被上诉人支付人民币（大写）贰佰伍拾万元（含定金）；被上诉人应于2017年5月19日前前往原申贷银行办理提前还贷手续，将银行按揭余款一次性还清，同时办理解除抵押登记手续。上诉人与被上诉人从未约定由被上诉人提供讼争房产解押所需的款项，且依据常理申请办理解除抵押登记手续至抵押实际解除还需几天时间（一般为七个工作日），故抵押实际解除之日上诉人才应支付250万元购房款，而讼争房产提前还贷所需的款项由被上诉人自行筹集。被上诉人该提前还贷、解除抵押登记手续属于先义务，在其先义务未履行的情况下，上诉人未支付购房款不属于违约。其次，因上述情况，被上诉人虽已构成违约，但上诉人为促成案涉房产买卖，故与上诉人协商一致，双方签订《补充协议》约定，被上诉人将讼争房产二次抵押给垫资公司，讼争房产抵押放款后，以该笔款项进行银行抵押贷款的解押，上诉人因此支付被上诉人3万元。实际该补充协议是为了被上诉人筹集银行按揭贷款的解押款而约定的，上诉人支付3万元并非因上诉人违约，而是为了协助被上诉人尽快筹集款项解除银行的抵押。被上诉人虽于2017年5月31日办理讼争房产的抵押登记后，但未待垫资公司放款，便擅自将抵押登记注销，故被上诉人再次违约。最后，一审法院未查明《补充协议》约定的具体内容及上诉人与被上诉人之间的真实意思表示，便认定因上诉人未按约定与垫资公司签订借款合同，导致《补充协议》无法继续履行，构成违约。并以《补充协议》中关于利息支付的约定，推定被上诉人无违约情形。一审法院认定的上述事实错误。被上诉人实际已与垫资公司金贷公司员工邱永强实际签订借款合同，借款金额为280万元，且成功办理了抵押登记，无需上诉人配合即可借到相关款项。 杨群来、曾春晓答辩称，一、一审法院认定的事实系双方当事人的真实意思表示，并不存在错误。本案确实系因赵春华违约未支付首付款，导致双方无法依据合同约定偿还银行贷款、办理抵押注销登记，赵春华应当承担违约责任。（一）赵春华在没有能力支付首付款的情况下，恶意曲解《房产买卖协议》第四条和第五条内容。根据双方所签订的《房产买卖协议》第四条及第五条，赵春华应当于房屋解押当日支付250万元（含定金），杨群来应于2017年5月19日代理曾春晓前往原申贷银行办理提前还贷手续，将银行按揭余款一次性还清，同时办理解除抵押登记手续。该约定属于典型的由买受人支付解押款，进而办理解押、过户的交易流程，是一般抵押中房产交易过户的流程。依据该等约定，应当是赵春华支付首付款后，由杨群来方将首付款用于解押。在首付款支付期限届满时，赵春华因资金不足，无力支付首付款，是导致双方无法依据合同约定偿还银行贷款、办理解除抵押登记的直接原因。（二）赵春华为解决资金问题，向答辩人提出办理“二押”，用于向垫资公司借款以支付首付款，故双方签订《补充协议》。但因赵春华再次违约，不配合垫资公司签署合同、通知放款且不配合办理带抵押过户手续，致使《补充协议》无法履行。根据《补充协议》的约定，赵春华向杨群来支付3万元作为“利息补偿”，杨群来同意将房产抵押给垫资公司，赵春华承诺“房产抵押放款后再支付首付款给杨群来”。补充协议的意思已进一步印证赵春华因无力支付首付款，导致杨群来无法在2017年5月19日原申贷银行办理提前还贷手续及同时办理解除抵押登记手续。且3万元也明确写明是因赵春华违约而支付的“利息补偿”并非如赵春华在上诉状中所陈述的为杨群来筹集解押款而支付的利息，该种解释不但不符合常理，也无法自圆其说。2017年5月31日，杨群来依据《补充协议》约定，代理曾春晓办理抵押登记（二押）。但赵春华再次违约，表示仍需要时间，不配合垫资公司签署合同、通知放款且不配合办理带抵押过户手续，故杨群来无奈之下于2017年6月8日代理曾春晓办理二押抵押注销登记。 二、赵春华所提起的诉讼实属“恶意诉讼”，赵春华在原审一审和原审二审庭审中多次出现自相矛盾的陈述，已充分证明其无履约能力。赵春华在原审一审诉讼中曾两次变更诉讼请求，同时在原审一审判决已支持其主要诉讼请求的情况下，仍然执意提起上诉，并且递交《变更上诉请求申请书》，要求撤销原审一审判决书的判决内容，并改判支持其原审一审全部诉讼请求，不仅未对该等上诉请求的事实与理由进行说明，更是实属自相矛盾。在原二审庭审中，赵春华又临时变更撤回上诉请求及原一审所有诉讼请求，并要求解除合同。理由是：“房价降了，不想再履行合同，所以要求解除合同。” 综上所述，因赵春华没有履约能力，导致合同无法履行，赵春华所提起的诉讼实际是为逃避违约责任而滥用诉权。一审法院认定事实清楚，证据确实充分，应当予以维持。 杨群来、曾春晓向一审法院提起反诉请求：1.判令解除双方签订的《房产买卖协议》（编号0000245）及补充协议；2.判令赵春华已付购房定金500000元归杨群来、曾春晓所有；3.判令赵春华承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：位于厦门市集美区的房屋登记在曾春晓名下，闽（2016）厦门市不动产权第0052310号不动产权证书载明：“权利人：曾春晓，共有情况：100%，坐落：集美区銮浦路84号2402室，权利类型：国有建设用地使用权／房屋所有权，权利性质：出让／商品房，用途：住宅／住宅，面积：宗地面积：14518.12ｍ2／建筑面积：124.97ｍ2。”2016年11月18日，曾春晓到中华人民共和国福建省厦门市公证处办理了委托人为曾春晓、受托人为杨群来的公证［（2016）厦证内字第34261号公证书］。 2017年5月14日，杨群来与赵春华签订一份《房产买卖协议》（0000245），约定如下：“出售方（甲方）：杨群来（代理人），购买方（乙方）：赵春华，中介方（丙方）：厦门荣兴地产金海湾店。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他相关法律法规之规定，甲、乙、丙三方在平等、自愿的基础上友好协商，就房产买卖及其中介事宜达成一致，签订本协议，以资共同遵守。第一条、甲方同意将座落于厦门市集美区的房产，用途住宅，出售给乙方。建筑面积124.97平方米，详见土地房屋权证号（购房合同号）0052310，乙方经过丙方介绍现场看房后对甲方所出售房产已充分了解，愿意购买上述房产。第二条、甲乙双方同意，上述房屋的成交总价为人民币（大写）叁佰陆拾伍万元整（小写￥3650000.00元）……本协议签订之日，乙方支付甲方购房定金人民币（大写）伍拾万元整（小写￥500000元），并按以下第种方式支付给甲方：1.乙方于本协议签订之日直接支付给甲方……第三条、甲乙双方应遵守国家房地产法律法规政策，并按规定缴纳办理上述房产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费及中介代理费用由乙方承担。（备注：若上市交易时交易税费政策发生调整，付费方应按新的缴税政策支付相关税费）。第四条、乙方将总房款分叁次支付给甲方，已支付的购房定金可冲抵首期购房款。具体日期及金额如下:1.乙方于解押当日向甲方支付人民币（大写）贰佰伍拾万元整（含定金）（小写￥2500000元）；2.乙方于2017年6月25日前向甲方支付人民币（大写）壹佰壹拾伍万元整……第五条、上述房产的产权现状为（Ｄ）类，甲乙双方均清楚该房产的产权状况，各方不得以此为由拒绝履行合同：Ｄ、上述房产已经办理了土地房屋权证，但处于抵押状态。甲方应于2017年5月19日前前往甲方原申贷银行办理提前还款手续，将银行按揭余款一次性还清，同时办理解除抵押登记手续。若解押款为乙方提供，则甲方应将产权证原件交由丙方或乙方保管，以便办理交易过户手续之用。第六条、甲乙双方应于产权注销叁日内以本协议书为基础签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易过户登记手续……第九条、交房事项：1.甲方应于收到全款当日将房产交付给乙方使用……第十二条、违约责任：1.甲、乙双方签定本协议后，双方不得中途悔约。若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方及丙方，并自悔约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及乙方已付款（不计利息）返还给乙方。若乙方中途悔约，应以书面形式立即通知甲方及丙方，甲方应自乙方悔约之日起三日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。2.若乙方不能按时支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。任何一方超过柒日仍未履约的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时悔约方应按本条第1款的约定承担悔约责任……第十六条、本协议壹式叁份，甲方、乙方、丙方各执一份，具有同等法律效力，协议在三方签字、丙方盖章后生效。如协议发生争议，三方协商无法解决的，任何一方可向上述房产所在地有管辖权的人民法院起诉。第十七条、本协议未尽事宜双方可另签补充协议，与本协议具有同等法律效力。双方约定的其他事项：1.甲乙双方协商：2017年5月16日前做公证，公证书由甲方保管，甲方收到首付款当天交给乙方。2.甲方承诺如需原房东配合，由甲方负责。3.新产权人由乙方指定第三方过户。”该协议并对双方的其他权利义务进行了约定。杨群来在该协议的甲方处签名捺印、赵春华在该协议书的乙方处签名捺印。庭审中，杨群来、曾春晓的共同委托诉讼代理人陈述：“甲方是杨群来签字，乙方是赵春华签字的，杨群来出售讼争房屋曾春晓知晓，且曾春晓有授权，曾春晓认可该协议的效力。”上述协议签订后，赵春华向杨群来支付购房定金500000元。 2017年5月27日，赵春华与杨群来签订一份《补充协议》，写明:“经双方友好协商，赵春华同意支付杨群来人民币3万元整（￥30000元），杨群来同意用集美区銮浦路84号2402室的房产抵押给垫资公司，并承诺房产抵押放款后再支付首付款给杨群来。备注：以上叁万元于该房产购房款无关，并作为利息补偿。买方：赵春华，卖方：杨群来。”同日，赵春华向杨群来支付30000元。2016年5月18日，集美区銮浦路84号2402室上设定最高额抵押权，权利人：中国工商银行股份有限公司厦门市分行，担保最高债权额:人民币225.53万元，2017年8月10日该抵押登记注销。2017年5月31日，集美区銮浦路84号2402室上设定抵押权，权利人：邱永强，担保主债权数额:人民币200.00万元，2017年6月8日该抵押登记注销。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。赵春华与杨群来于2017年5月14日签订的《房产买卖协议》（0000245）以及2017年5月27日签订的《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，曾春晓办理了讼争房屋的委托公证，且杨群来、曾春晓的共同委托诉讼代理人确认“甲方是杨群来签字，乙方是赵春华签字的，杨群来出售讼争房屋曾春晓知晓，且曾春晓有授权，曾春晓认可该协议的效力”，故该《房产买卖协议》及《补充协议》依法应认定为合法有效，双方均应依上述协议的约定履行各自的义务。在本案审理过程中，双方均认可《房产买卖协议》及《补充协议》已于2018年5月25日解除，对此本院予以确认。本案争议焦点在于赵春华是否存在违约，其已支付的定金500000元是否应当归杨群来及曾春晓所有。杨群来及曾春晓主张赵春华未按《房产买卖协议》约定履行付款义务，按房产交易惯例，赵春华应先向杨群来、曾春晓支付2500000元（含定金）购房款，杨群来及曾春晓再以该笔款项向原申贷银行办理提前还贷及解除抵押登记手续，但因赵春华拒绝付款，导致无法办理上述手续。此后赵春华又拒绝按《补充协议》约定与垫资公司办理签订借款合同等手续，拒付购房款，已经构成违约。赵春华认为，杨群来及曾春晓未按《房产买卖协议》约定“于2017年5月19日前前往甲方原申贷银行办理提前还款手续，将银行按揭余款一次性还清，同时办理解除抵押登记手续”，违约在先，故其拒绝支付购房款并不存在违约。一审法院认为，双方在2017年5月27日签订的《补充协议》中约定，由杨群来以讼争房产抵押给垫资公司，待抵押放款后赵春华再向杨群来付款，且赵春华同意支付杨群来30000元作为利息补偿。在法庭审理时，赵春华陈述按《补充协议》约定，应由其向贷款公司借钱，由杨群来提供担保（即以讼争房产进行抵押），再由赵春华与垫资公司签订借款合同，但实际上赵春华一直未与垫资公司签订借款合同。由此可见，双方在《补充协议》中对于付款方式作出了变更，杨群来及曾春晓亦按约定于2017年5月31日将讼争房产再次进行了抵押，但赵春华未按约定与垫资公司签订借款合同，导致《补充协议》无法履行，已经构成违约。另外，《补充协议》中关于利息支付的约定，也可以印证杨群来及曾春晓的上述主张属实，否则在杨群来及曾春晓违约在先的情况下，赵春华还同意支付利息，显然不合常理。综上，赵春华违反《房产买卖协议》及《补充协议》的约定，未履行相应的付款义务，导致上述协议解除，故杨群来、曾春晓主张没收赵春华已支付的定金500000元证据充分，于法有据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、赵春华与杨群来于2017年5月14日签订的《房产买卖协议》（编号0000245）及2017年5月27日签订的《补充协议》均于2018年5月25日解除；二、赵春华已付定金500000元归杨群来、曾春晓所有。本案反诉案件受理费32000元，保全费5000元，均由赵春华负担。 二审中，双方对一审查明的事实，除赵春华认为判决书第八页应为“邱永强，担保主债权数额：人民币280万元”外均无异议，本院予以确认。 二审中，赵春华向本院提交以下证据：一、证据一、工商信息及社会保险参保缴费情况证明，证明厦门金拾资产管理有限公司与厦门金贷信息服务有限公司均是厦门金拾集团股份有限公司100%持股的子公司，属于同一集团关联的子公司，邱永强为厦门金拾资产管理有限公司的员工。证据二、情况说明，证明因曾春晓需借款，故案涉房产于2017年5月31日办理房产抵押登记手续，抵押权人为邱永强。该笔借款未实际发生，是因2017年6月8日办理抵押权注销登记手续，并非因上诉人原因导致。 杨群来、曾春晓对证据一工商信息的表面真实性、合法性无异议，关联性有异议，我们办理的抵押权人是邱永强，与这两家公司不存在关联性。对社保的表面真实性无异议，与本案无关。对证据二的情况说明真实性、关联性有异议。该公司与本案不存在关联性，也无法确认邱永强与该公司的关联性，邱永强出具的证明不具有证明力。 本院认为，讼争房屋的权利人为曾春晓，杨群来经曾春晓公证委托授权，与赵春华签订的《房产买卖协议》《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，对曾春晓与赵春华均有法律约束力，双方均应约履行各自的义务。现本案双方当事人均同意解除讼争的《房产买卖协议》《补充协议》，符合合同法的规定，本院予以确认。本案争议焦点在于首付款的支付问题。赵春华上诉人称曾春晓、杨群来未按约定于2017年5月19日办理讼争房屋的解除抵押登记手续构成违约。经查，根据《补充协议》约定，杨群来以讼争房产抵押给垫资公司，待抵押放款后赵春华再向杨群来付款，赵春华同意支付杨群来30000元作为利息补偿。赵春华亦在一审中陈述，按《补充协议》约定，应由赵春华向贷款公司借钱，由杨群来以讼争房产进行抵押担保，再由赵春华与垫资公司签订借款合同。杨群来及曾春晓按约定于2017年5月31日将讼争房产进行抵押，但赵春华至今未按约定与垫资公司签订借款合同，亦未支付首付款。且赵春华的委托诉讼代理人在本院2018年5月25日庭审中明确表示现在房价跌了不想买房了。一审法院据此认定赵春华违反《房产买卖协议》及《补充协议》的约定，未履行相应的付款义务，导致上述协议解除，已经构成违约正确，本院予以维持。 综上，赵春华的上诉请求依据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8800元，由赵春华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘文珍 审 判 员 李向阳 审 判 员 胡林蓉 二〇一九年十一月二十五日 代书记员 韩沁娟 附本案所适用法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。