广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0113民初12756号原告：广州利合物业管理有限公司，住所地广州市番禺区兴亚二路10号。法定代表人：程光煜，职务董事长。委托诉讼代理人：何月群、袁伟虹，均是原告的员工。被告：钱玲，女，1982年7月5日出生，汉族，住广州市番禺区。原告广州利合物业管理有限公司（以下简称“利合物业”）与被告钱玲物业服务合同纠纷一案,本院立案后,依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告广州利合物业管理有限公司的委托诉讼代理人何月群、袁伟虹、被告钱玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州利合物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业服务费7069.56元及违约金（物业服务费从2017年5月1日至2019年6月30日止,按每月278.06元计算。违约金从欠费当月6日起每日按应付物业服务费的5‰交纳，违约金的总额以不超过所欠费用总额为限）；2.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为亚运城整体项目的受让人广州利合房地产开发有限公司（以下称“开发商”）依法选聘的物业服务企业，对亚运城运动员村提供前期物业管理服务。被告为XX单元（以下称“该物业”）的业主。根据《商品房买卖合同》约定，该物业的交付日期为2012年10月31日前。被告于2012年10月12日办理收楼同时与原告签署《前期物业服务协议》（以下称“协议”），约定“园区住宅物业的物业服务费按2.8元/平方米/月计算”“物业服务费应按月交纳，业主或该物业使用人应在公历每月5日前交纳当月的物业服务费”“逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金”。根据《商品房买卖合同》及协议之约定及实际情况，该物业的物业服务费的起算点为2012年11月1日。在物业服务期间，原告一直根据协议约定履行义务，但被告无正当理由一直拖欠物业服务费。虽经原告多次书面发函催告，被告仍未清偿欠费。被告的上述行为已经严重违反了《前期物业服务协议》的约定，违反了《物业管理条例》等法律法规。因此原告提起诉讼，请求法院判如所请。被告钱玲答辩称，原告不能按照物业服务合同的约定提供物业服务，我不是不交物业服务费，而是缓交。原告没有提供到2.8元/平方米/月的服务，我只对实际的服务质量买单，2.8元/平方米/月的物业服务费的构成为：综合管理服务0.8元、物业共同维护0.9元、公共次序维护0.65、保洁服务0.3元、绿化服务0.15元。而实际上，综合管理服务第3条对业主的投诉24小时内答复，目前情况是投诉很久都没有答复的；物业共同维护第5条每日一次对户外设施进行巡查，保证设施安全，一区的健身器材已破损很久，无人维护，对孩子老人锻炼身体隐患很大；公共次序维护第1条小区配备电子巡更，录像监控，门锁智能以上技防设施，24小时开通。目前情况是小区丢了东西去查监控，监控是坏的，也没有巡更，门禁打开，任意出入，有照片为证；保洁服务第1条每栋每层没置1个垃圾桶收集点，每日早晚定时清理2次。目前我们这栋每层是没看见一个垃圾桶的，何来清理2次之说。第3条电梯地面清洁每天不少于3次，目前情况是几天一次，抛光打蜡每月不少于1次，本人住了9年，从来没见过打蜡；绿化服务第4条花坛及时清理杂草，垃圾。目前花坛里面什么垃圾都有，没人打扫。作为业主根据物业服务的结果，园区内地面那么脏、墙壁不清扫、破倒处不维修等等。我认为服务只值0.9元一方。我于2012年11月1日到2017年4月30日期间我按2.8元/平方米/月的标准共交了15015元物业服务费，并没有享受到2.8元/平方米/月的服务，我要求原告返还其未达标准部分的费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合认定的证据及当事人的开庭陈述，本院查明事实如下：2012年7月28日，钱玲与案外人广州利合房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，购买位于广州市番禺区石楼镇XX房（以下简称“涉案物业”），成为该物业的业主，房屋建筑面积为99.31平方米。2012年10月12日，钱玲收楼，同时与利合物业签订《广州亚运城项目前期物业服务协议》，协议约定由利合物业为钱玲提供物业管理服务，钱玲应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论钱玲是否居住或使用该物业，均应按物业的房屋建筑面积以2.8元/平方米/月的标准向利合物业交纳物业服务费,当月的物业服务费应在公历每月5日前交纳,逾期按每日5‰交纳违约金。乙方（利合物业）以甲方（钱玲）在本园区内的居住地址为送达地址向甲方（钱玲）送达一切文件。利合物业的管理服务内容包括：对违法违规建筑行为进行制止并向当地政府主管部门报告，配合当地政府主管部门对本园区的装饰、装修活动进行管理；共用公共设施设备的维护和管理服务，包括：…安防设施设备、监控设施设备…等等。2017年5月起，钱玲认为利合物业的服务未能达到约定的2.8元/平方米/月的标准，例如投诉不及时回复、监控设施失修、垃圾清理不及时、门禁形同虚设、健身器材破旧等，遂暂停交纳物业服务费。原告催交无果，遂起诉至本院。本院认为，利合物业与钱玲签订的《广州亚运城项目前期物业服务协议》（以下简称“服务协议”），主体适格，意思表示真实，无违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，利合物业与钱玲应当严格遵守并按照合同约定履行义务。物业服务费按照2.8元/平方米/月计算不仅是本案双方约定的内容，也适用于小区其他业主，具有一定的全局性。同时物业服务是一个动态、连续的过程，利合物业的服务项目涉及清洁、保安、绿化养护、公用设施维护等多方面，并且服务对象是整个小区和全体业主，持续时间长，工作量大，在此过程中出现问题在所难免。另一方面利合物业也提供了大量的照片，证明了其工作情况和工作荣誉。因此，钱玲仍应当按照2.8元/平方米/月的标准向利合物业支付物业服务费,当然利合物业也应当不断加强内部人员管理、加大服务投入、提高物业服务水平。利合物业向钱玲提供物业管理服务后，钱玲未及时缴纳物业服务费的行为已经构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失的违约责任。经核对原告提交的欠费明细表及原、被告开庭陈述，原告主张被告向其支付2017年5月1日至2019年6月30日的物业服务费7069.56元（其中2017年5月为部分欠交物业服务费118.06元），计算无误，本院予以支持。钱玲辩称物业服务费的违约金过高，因利合物业未能举证证明钱玲的违约造成的损失超出利息损失，本院酌情调低利合物业主张的物业服务费的违约金的计算标准按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。每月物业服务费的违约金金额以当月所欠物业服务费为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告钱玲应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付2017年5月1日至2019年6月30日期间的物业服务费7069.56元及违约金（每月物业服务费的违约金的计算方式为2017年5月以118.06元为本金，2017年6月至2019年6月每月以278.06元为本金，分别从拖欠当月的6日起按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止，每月的违约金以当月所欠物业服务费本金为限）；二、驳回原告广州利合物业管理有限公司的其余诉讼请求。当事人如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（按减半收取计），由原告广州利合物业管理有限公司负担1元，由被告钱玲负担24元。本判决为终审判决。审判员  刘晓磊二〇一九年十一月二十八日书记员  黄淑仪