北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初35948号原告：高富敏，女，1963年6月5日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：李同红，北京市振邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳超，北京市振邦律师事务所实习律师。被告：张书远，女，1963年5月16日出生，汉族，新华印刷厂退休职工，户籍地北京市东城区。委托诉讼代理人：李燕青（系张书远之夫）。委托诉讼代理人：刘建新，北京维卓律师事务所律师。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：樊耀博，男，该公司员工。原告高富敏与被告张书远、被告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高富敏的委托诉讼代理人李同红、被告张书远的委托诉讼代理人李燕青、刘建新到庭参加诉讼。链家公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。高富敏向本院提出诉讼请求：1.二被告向原告支付违约金50万元，二被告自2019年8月1日起每日支付原告违约金675元至程春生户口迁出之日止；2.诉讼费由二被告承担。事实及理由：2011年1月3日，高富敏与张书远签订《北京市存量房屋买卖合同》，张书远将位于北京市丰台区西马厂南里二区20号楼1层3-102号房屋出售给高富敏，高富敏向张书远支付价款。《北京市存量房屋买卖合同》第四条约定房屋总价款为135万元整；第十条第三款约定，张书远应当于房屋所有权转移之日起60内办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出，应当赔偿高富敏房屋总价款的5%作为违约金，逾期超过60日未迁出的，自逾期超过30日起，张书远向高富敏按日万分之五支付违约金。2011年1月3日，高富敏与张书远签订了《补充协议》，该协议约定涉案房屋由链家公司作为居间方为高富敏提供居间服务。合同签订后，高富敏依约支付了合同款项，张书远于2011年1月11日将涉案房屋过户给高富敏，但二被告始终未告知高富敏涉案房屋中存在户口的情况，直至2019年高富敏将房屋出售给案外人王茵时，才发现涉案房屋中一直存有第三人程春生户口的情况，现高富敏已将房屋过户给王茵。高富敏认为，张书远未按照合同约定将程春生户口迁出，已构成违约，应当承担违约责任。链家公司作为专业的房屋中介机构，未勤勉为高富敏提供居间服务，亦构成违约，应承担连带责任。为维护原告合法权益，诉至法院。张书远辩称：不同意高富敏的诉讼请求，高富敏的诉讼请求在合同上、法律上、事实上均缺乏依据，请求法院依法驳回。张书远于2008年从程春生处购买的涉案房屋，当时程春生的户口应该就在，当时合同约定的是三个月内迁走户口，因为张书远的户口没往涉案房屋内迁，所以也就没发现程春生的户口没迁走。后来张书远把涉案房屋卖给高富敏，今年高富敏打电话告知张书远户口的事，张书远才知道程春生户口没迁走。高富敏、张书远和程春生也坐下来谈过，但程春生说他没有地方落户，户口迁不走，张书远也没有办法。链家公司提交书面答辩状，载明：不同意高富敏诉讼请求，理由如下：一、本案并非居间合同纠纷，若高富敏与我方存在纠纷，应另案起诉。二、根据房屋买卖合同第十条第三款规定，户口的迁出是出卖人的义务，并非居间方的义务，且我方已经按居间合同完成了居间义务。三、本案不属于法律所明确规定需要承担连带责任的情形。本院经审查认定事实如下：2011年1月2日，张书远（出卖人）与高富敏（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《买卖合同》），载明：“第一条房屋基本情况（一）出卖人所售房屋坐落为：丰台区西马厂南里二区20号楼3单元102号（以下简称102号）……第四条成交价格、付款方式及资金划转方式（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为280000元。（二）经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为1070000元。……第十条权属转移登记（三）出卖人应当在该房屋所有权转移之日起60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过60日未迁出的，自逾期超过30日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”同日，双方及居间方链家公司签订《补充协议》，就102号房屋成交价格、付款方式就物业交割、税费负担等进行确认。同年1月11日，涉案房屋过户至高富敏名下，为其单独所有。另查，程春生的户口于1981年9月14日迁入102号房屋，至今未迁出。2019年4月12日，高富敏与案外人王茵签订《北京市存量房屋买卖合同》，将涉案房屋卖给王茵，载明：该房屋无户籍登记，如出卖人未如实陈述户籍登记情况、或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。二人签订的《补充协议》约定：甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存50000元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金。2019年6月7日，高富敏（甲方）与王茵（乙方）在链家公司（丙方）的居间下签订《变更协议书》，载明：元《北京市存量房屋买卖合同》第十条户籍迁出更改为：该房屋现有户籍情况为：有户籍登记。出卖人迁出现有户籍的，承诺于办理该房屋不动产转移登记之日后730日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成本房屋相关的所有现户籍迁出手续。如出卖人未如实陈述户籍登记情况、或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。原《补充协议》第二条第6项的户口迁出保证金由50000元变更为150000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，高富敏与张书远签订的北京市存量房屋买卖合同系双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约履行各自义务。本案中，高富敏已经履行了全部合同义务，涉案房屋于2011年1月11日过户至高富敏名下，合同中约定张书远应在房屋所有权转移之日起60日内办理原有户口迁出手续，现约定之期早已届至，房屋上尚有案外人程春生户口未予迁出，张书远显属违约，应当承担违约责任。关于违约金的数额，违约金具有补偿性，应当与所受损失相当，依据现有相关政策，房屋上有未迁出户口，不影响现房屋所有人落户，高富敏于庭审中向本院提交的其与王茵之间的合同不能证明其实际损失，高富敏与张书远在合同中约定的违约金比例显然过高，故本院综合考量签约情况、违约原因、卖方过错等对违约金数额予以酌定为50000元。高富敏与链家公司间系居间服务合同关系，若高富敏认为链家公司提供的居间服务存在瑕疵造成其损失，可另案处理，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、张书远于本判决生效后七日内向高富敏支付户口迁出违约金50000元；二、驳回高富敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，减半收取计4400元，由高富敏负担3960元（已交纳），由张书远负担440元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  郑娟二〇一九年十一月二十六日书记员  高桐