广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0106民初27790号原告：黄海泉，男，1972年8月28日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：陈震、武杰，均系广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广东粤华房地产开发公司，住所地广东省广州市。法定代表人：徐柏铭。被告：广州银行股份有限公司五羊支行，住所地广东省广州市越秀区0。负责人：符海生，行长。委托代理人：周立，系该行职员。第三人：嘉兴东润熙越投资管理合伙企业（有限合伙），住所地浙江省嘉兴市南湖区。执行事务合伙人：东方前海特殊机会（深圳）投资基金管理中心（有限合伙）（委派代表：侯囡囡）。委托代理人：许一峰、田冲，均系广东南国德赛律师事务所律师。第三人：广州金融控股集团有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：李舫金，董事长。委托代理人：黄乔辛、李仕华，系该司职员。原告黄海泉诉被告广东粤华房地产开发公司（以下简称“粤华公司”）、广州银行股份有限公司五羊支行（以下简称“广州银行五羊支行”）、第三人嘉兴东润熙越投资管理合伙企业（有限合伙，以下简称“东润企业”）、广州金融控股集团有限公司（以下简称“金融控股公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄海泉的委托代理人陈震，被告广州银行五羊支行的委托代理人周立，第三人东润企业的委托代理人田冲，第三人金融控股公司的委托代理人黄乔辛、李仕华到庭参加了诉讼，被告粤华公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告黄海泉诉称：1998年8月22日，黄海泉与粤华公司签订《房屋认购合同》，约定黄海泉以331555元的价格购买粤华公司开发的广州市天河区员村白水塘“粤华苑”小区第三幢602单元。黄海泉已向粤华公司支付购房款331555元。黄海泉自1999年6月收楼至今一直使用涉案房屋。涉案房屋的抵押权人为广州市五羊城市信用社，广州市五羊城市信用社后更名为广州银行五羊支行。之后，广州银行五羊支行将其对粤华公司的债权及附属利益一并转让给金融控股公司，金融控股公司又将债权及附属利益一并转让给东润企业。2012年3月17日，广州日报公布了广州市解决历史遗留的办理房地产证问题办公室《关于第十八批符合历史遗留问题办证条件商品房建设项目的公告》，其中列明粤华苑1至3幢四至八层符合办证条件。相关生效判决亦认定粤华公司、广州银行五羊支行应涂销设定在涉案房屋上的抵押权。黄海泉为维护自身权益，特诉至法院，请求依法判令：1、粤华公司、广州银行五羊支行涂销广州市天河区员村白水塘“粤华苑”小区第三幢602单元（现门牌号广州市天河区××602房）的抵押权登记；2、粤华公司立即为黄海泉办理广州市天河区员村白水塘小区第三幢602单元（现门牌号广州市天河区××602房）的不动产权登记手续；3、本案受理费用由粤华公司承担。被告粤华公司未答辩亦未提交证据。被告广州银行五羊支行辩称：广州银行五羊支行确认办理了抵押登记。关于债权，广州银行五羊支行已经向金融控股公司转让了权利义务。第三人东润企业述称：1、广州银行五羊支行与粤华公司签订了借款合同，东润企业已合法受让广州银行五羊支行对粤华公司的该笔合法债权，合法权益应当得到保护。2、关于黄海泉引用的省高院354号判决，该判决作出的事实基础是省高院认定购房者购买房屋是支付房款在前，广州银行五羊支行的抵押权设立在后，该部分认定与本案的事实恰恰相反，本案广州银行五羊支行的抵押权设立于1996年10月16日，而黄海泉签订《房屋认购合同》的时间为1998年8月3日，因此不能直接引用上述判决。3、省高院上述判决保护的是购房消费者的生存权，而生存权作为一项具体权利，权利主体应当是最低生活线以下的公民，国家是保障生存权的义务主体，判定购房者的生存权优先于债权人的经营权，是将国家应当承担的义务转让给了债权人，对债权人而言显失公平。涉案房屋是债权人收回该笔债权的唯一来源。如果法院判决广州银行五羊支行涂销抵押将会导致我方回收无望。4、黄海泉在购买已设立抵押登记的房产本身存在过错，应当对自己过错的行为承担相应的后果。请法院依法驳回黄海泉的诉讼请求。第三人金融控股公司述称：金融控股公司已将债权转让给东润企业，其他意见与东润企业意见一致。经审理查明：广州市五羊城市信用社是广州银行五羊支行前身，后经多次变更名称登记，于2009年12月9日变更登记为现称。1996年2月1日，广州市房管部门向粤华公司核发了粤华苑自编1、2、3号住宅的商品房预售许可证（预售证号：穗房预字第××号），该预售证未注明抵押及限制出售情况。该证于1998年8月6日换证。1996年10月3日，广州银行五羊支行与粤华公司签订《人民币资金借款合同》、《抵押合同》，约定粤华公司向广州银行五羊支行借款800万元，借款期限1996年10月3日至1997年10月1日，粤华公司以广州市天河区员村石东乡白水塘粤华苑自编1、2、3号（幢）四至八层建筑面积5893平方米商品房作为抵押。上述抵押物于1996年10月16日办理了抵押登记手续。1998年8月3日，黄海泉（认购方，即乙方，下同）与粤华公司（预售方，即甲方，下同）签订《房屋认购合同》，约定：乙方认购位于广州市天河区员村白水塘“粤华苑”小区的房屋，即广州市天河区员村白水塘“粤华苑”小区第三幢602单元（以下简称涉案房屋）；该单位建筑面积94.73平方米，甲乙双方定该单位成交总价为331555元；签定认购合同时付198933元；办妥契约鉴证后付99466.5元；办妥房产证后付33155.5元；双方同意该单位的锁匙交接时间约于1999年6月（准确时间以签订房屋买卖契约时确定为准）；该单位交付乙方使用后，该单位产权契证同时移交乙方；如因办理有关手续及产权契证手续延误，甲方有责任向有关部门催办，直至各种手续办妥并把契证移交到乙方为止等条款。1998年8月3日，粤华公司出具《收据》，显示收到黄海泉房款198933元；1999年6月17日，粤华公司出具《收据》，显示收到黄海泉的房款132622元。2002年4月22日，粤华公司被工商行政管理部门吊销营业执照。2012年2月24日，广州市解决历史遗留的办理房地产证问题办公室发布了《关于第十八批符合历史遗留问题办证条件商品房建设项目的公告》，提醒相关项目的小业主，如果符合《转发市国土房管局关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题若干意见的通知》解决范围，请尽快明晰权责，提供身份证、经备案的购房合同、拆迁补偿协议、缴清房款证明等办证资料到市房地产交易登记中心申请房屋产权登记，以便早日拿到房地产证；该公告同时附《第十八批符合历史遗留问题办证条件的商品房建设项目一览表》，其中包括粤华苑（第二、三期：自编1、2、3、4、5号），预售证号为19960025、19970071，建设单位名称为粤华公司，可办证地址为天河区白水塘43、44、45、46、49、50号4-8层。另，《第十八批符合历史遗留问题办证条件的商品房建设项目一览表》同时备注“已查封、已办在建工程抵押、直管公房、公建配套设施部分的除外”。2018年5月17日，广州市公安局天河区分局员村派出所出具《情况说明》一份，说明以下情况：粤华公司在广州市天河区员村白水塘兴建商住楼八幢（时称为粤华苑），其曾经于1996年为该八幢楼向公安机关申请编列门牌，××年批准同意编定门牌号为××至62号，经核查其申请底册，粤华苑第三幢，公安机关编定的门牌号是××。本案中黄海泉称其于1999年收楼入住至今。对此黄海泉提供涉案房屋的电费发票多张予以证明。2019年11月14日，本院就涉案房屋的实际使用情况进行核实，经现场核查，黄海泉持有涉案房屋的钥匙，是涉案房屋的实际控制人。同日，本院在涉案房屋大门张贴申报权利并告知逾期未申报视为放弃权利的公告。在本院指定的申报权利期间，无人向本院申报权利。又查明，因粤华公司未能依约偿还贷款本息，广州银行五羊支行曾向广州市中级人民法院提起诉讼［案号：（1998）穗中法经初字第32号］，要求判令：粤华公司归还借款本金800万元及利息，粤华公司以抵押的天河区员村石东乡白水塘粤华苑自编1、2、3幢四至八层的房产对上述债务承担清偿责任。1998年5月18日，广州市中级人民法院作出一审判决，判令支持广州银行五羊支行的诉讼请求。粤华公司不服一审判决，提起上诉。广东省高级人民法院于2004年4月21日作出（1998）粤法经一上字第354号民事判决书，终审认定：“粤华公司以其座落在广州市员村石东乡白水塘粤华苑自编1、2、3幢四至八层5893平方米建筑面积房产向广州银行五羊支行借款设立抵押担保，但该部分房产中除2幢406房及409房、410房、607房、709房、809房外的1幢四至八层共25套房产、2幢四至八层的34套房产及3幢四至八层共25套房产，已于1996年1月16日至1998年9月12日期间由粤华公司陆续销售给其他消费者，并收取了购房人全部或大部分购房款。购房者支付购房款后享有对所购房屋的期待权；粤华公司将房屋出售后，丧失了对该房屋的处分权，粤华公司在消费者已经支付全部或大部分房款的情况下，又将无权处分的房产为借款设立抵押，既欺骗了担保权人广州银行五羊支行，也严重侵害了购房人的利益，粤华公司应对此承担责任；上述已被粤华公司销售的房产，虽然还没有办理产权过户手续，但购房人已支付了全部或大部分购房款，且实际上对所购买的房屋行使了占有、使用权；显然，本案存在购房消费者的权益与广州银行五羊支行享有的财产抵押权相冲突的问题。购房消费者的权益属于生存利益，是最基本的人权，而抵押权人广州银行五羊支行的利益属于经营利益，这两种利益相冲突时，优先保护消费者的生存权利、基本人权，更符合法的公平、正义的精神，有利于社会的稳定和发展。因此，根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》［法释（2002）16号］，广州银行五羊支行对该部分已被粤华公司销售给其他消费者的房产主张优先受偿权，不予支持；但对粤华公司用以抵押的房产中尚余未予销售的2幢406房及409房、410房、607房、709房、809房，因双方已办理了有关抵押登记手续，因此对广州银行五羊支行与粤华公司该部分抵押，应确认为有效。广州银行五羊支行有权依法处理粤华公司所提供的该部分抵押物，并优先受偿。原审判决认定事实部分不清，对本案广州银行五羊支行与粤华公司之间的抵押关系处理不当，应予纠正。”广东省高级人民法院据此判令：一、变更广东省广州市中级人民法院（1998）穗中法经初字第32号民事判决为：粤华公司在本判决送达之日起偿还800万元及相应的利息给广州银行五羊支行，广州银行五羊支行享有对粤华公司座落在广州市天河区员村石东乡白水塘粤华苑自编2幢406房及409房、410房、607房、709房、809房的房产优先受偿权；二、驳回广州银行五羊支行的其它诉讼请求。再查明，1998年10月12日，案外人刘勇作为原告，以粤华公司为第一被告、粤华公司第五开发部为第二被告，向本院提起诉讼［案号：（1998）天法民初字第1017号］，诉称：1998年2月28日我与第二被告签订认购合同，购买粤华苑3幢503、504房，总房款693719元，签约后我共支付购房款462487.6元，并装修入住；后我发现粤华公司将粤华苑1、2、3幢4—8层房屋抵押给广州城市合作银行五羊支行（简称“五羊支行”），而我购买的房屋正属抵押房屋之列；粤华公司及其第五开发部为明知法律的禁止性规定仍出售抵押房屋，我认为双方认购合同应为无效；现起诉要求确认该合同无效，粤华公司及其第五开发部返还购房款及利息，并赔偿装修房屋费用等。一审审理中本院追加粤华公司第五开发部负责人李世雄为共同被告参加诉讼。1999年10月26日，本院作出（1998）天法民初字第1017号民事判决，认定粤华公司第五开发部将粤华公司已抵押房屋出售给刘勇的买卖行为无效，判令：刘勇与粤华公司第五开发部签订的认购合同无效；粤华公司第五开发部负责人李世雄返还刘勇购房款及装修款合计623787.6元，粤华公司对上述债务不足部分负清偿责任；刘勇将所购503、504房腾空交回粤华公司等。一审判决后李世雄不服上诉，广州市中级人民法院于2000年11月28日裁定该案中止诉讼，2004年7月13日对该案恢复审理。2004年7月29日广州市中级人民法院作出（1999）穗中法房终字第××号民事判决书，终审认定：粤华公司第五开发部以粤华公司名义与刘勇签订的房屋认购合同是双方的真实意思表示，虽然在签订合同时涉案房屋已抵押给广州银行五羊支行，使房屋所有权的转移存在障碍，但现已生效的广东省高级人民法院（1998）粤法经一上字第354号民事判决认定广州银行五羊支行对已被粤华公司销售给其他消费者的房产不享有优先受偿权；换言之，广州银行五羊支行对涉案房屋也不享有优先受偿权，因此使涉案房屋所有权的转移存在障碍的原因已消除，房屋认购合同应认定为有效；因情况发生变化，刘勇要求确认房屋认购合同无效的理由不成立，故终审判决撤销一审判决，驳回刘勇的诉讼请求。另，2015年涉案房屋所在小区的另一业主欧图强、区洪华作为原告，以粤华公司为被告、金融控股公司、广州银行五羊支行为第三人，向本院提起诉讼，诉请粤华公司为其办理其已购买的粤华苑房屋的产权证，粤华公司及广州银行五羊支行涂销其所购房屋抵押手续等。本院就上述案件作出（2015）穗天法民四初字第29号民事判决查明广州银行五羊支行上述改名情况及其与粤华公司之间的上述借款及抵押事实，并判决支持欧图强、区洪华要求涂销抵押权及办证的诉请。广州银行五羊支行不服上述判决并上诉至广州市中级人民法院。2016年10月26日，广州市中级人民法院作出（2016）粤01民终10162号民事判决，认定一审查明事实无误，处理并无不当，并判决维持原判。在本案审理过程中，本院向广州市规划和自然资源局查询涉案房屋的产权、预售、查封及抵押情况，该局复函答复本院如下：涉案房屋涉及项目为粤华苑（第二期自编1、2、3号），由粤华公司和天河区石东村委会建设，未办理国土证，整体未办理初始登记，申领预售许可证960025号，部分购房小业主通过司法途径办理了不动产权登记；粤华公司以备字6930号案办理了粤华苑（第二期自编1、2、3号）第4-8层的在建工程抵押，抵押权人为广州市五羊信用社；暂无粤华苑第三幢602单元（现门牌地址：天河区××602房）的预告登记（预售合同备案）、查封和产权登记信息等等。在本案审理过程中，黄海泉称广州银行五羊支行将其对粤华公司的债权及其附属权益转让给金融控股公司，金融控股公司将其对粤华公司的债权及其附属权益转让给东润企业，并提交《广州银行剥离2001年前历史债权包》、《资产转让暨催收公告》及金融控股公司与东润企业签订的《债权资产包转让合同》予以证明。案外人广东理程贸易发展有限公司（以下简称“理程公司”），广州辅越贸易有限公司（以下简称“辅越公司”）另到庭表示因东润企业将其对粤华公司的债权转让给理程公司，理程公司又将其对粤华公司的债权转让给辅越公司，因此理程公司、辅越公司申请参加本案诉讼。黄海泉表示不同意理程公司、辅越公司参加本案诉讼。广州银行五羊支行、金融控股公司及东润企业表示不申请追加理程公司、辅越公司参加本案诉讼。本案各方及案外人理程公司、辅越公司均确认广州银行五羊支行与后手债权人之间没有办理抵押权的转让变更登记手续，广州银行五羊支行为涉案房屋的抵押权人。本院认为：关于黄海泉与粤华公司签订的《房屋认购合同》的合同效力问题。首先，已经发生法律效力的广东省高级人民法院（1998）粤法经一上字第354号民事判决认定广州银行五羊支行对已被粤华公司销售给其他消费者的房产不享有优先受偿权，即黄海泉购买涉案房屋的合法权益受法律保护。其次，根据此前与黄海泉有类似情形的案外人刘勇起诉粤华公司等的（1999）穗中法房终字第××号民事判决书，广州市中级人民法院终审认定虽然在签订合同时房屋已抵押给广州银行五羊支行，使房屋所有权的转移存在障碍，但广东省高级人民法院（1998）粤法经一上字第354号民事判决认定广州银行五羊支行对已被粤华公司销售给其他消费者的房产不享有优先受偿权，换言之广州银行五羊支行对涉案房屋也不享有优先受偿权，使房屋所有权的转移存在障碍的原因已消除，《房屋认购合同》应认定为有效。基于以上两点，本院认定黄海泉与粤华公司就涉案房屋签订的《房屋认购合同》合法有效。粤华公司虽已被工商行政管理部门吊销营业执照，但其民事诉讼主体资格仍然存在，仍应承担相应的民事责任。关于黄海泉要求广州银行五羊支行涂销涉案房屋抵押登记的诉请。首先，广州银行五羊支行作为抵押权人理应对粤华公司售房过程中收取的购房款进行必要监管，否则其对疏于监管致使自身债权未能得到保障负有过错。其次，根据上述已生效的广东省高级人民法院（1998）粤法经一上字第354号民事判决书及广州市中级人民法院（1999）穗中法房终字第××号民事判决书，在购房消费者的权益与广州银行五羊支行享有的财产抵押权相冲突时，应优先保护消费者的购房权益。（1998）粤法经一上字第354号民事判决明确将由粤华公司已出售的包括涉案房屋在内的房屋剔除出广州银行五羊支行基于抵押权登记享有的优先受偿权范畴，即广州银行五羊支行的财产抵押权对作为实际购房人的黄海泉不具有法律效力。最后，根据最高人民法院法释（2002）16号《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”及“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，承包人的工程价款享有法定的优先权，但这一优先权并不能对抗已付全部或大部分购房款的买受人。而上述优先权还优先于抵押权，根据“举重明轻”的原则，抵押权也不能对抗已付全部或大部分购房款的买受人。本案中，涉案房屋虽已抵押给广州银行五羊支行，但根据上述批复规定，黄海泉作为实际购房人已向粤华公司支付全部购房款，因此广州银行五羊支行的抵押权不具有对抗黄海泉就涉案房屋享有的请求权的效力。广州银行五羊支行与相关债权人尚未到房管部门办理抵押权转让的变更登记，黄海泉要求广州银行五羊支行涂销设定在涉案房屋上的抵押权，消除权利限制，理据充分，本院予以支持。另理程公司、辅越公司虽称其已受让相关债权，但因涉案房屋上的抵押权并未办理转让登记，黄海泉亦为诉请广州银行五羊支行涂销抵押权，理程公司、辅越公司要求参加本案诉讼，本院不予采纳。至于理程公司、辅越公司与相关债权转让人之间的纠纷非本案处理范围，理程公司、辅越公司可另循法律途径解决，本案对于不予审处。关于黄海泉要求粤华公司为其办理涉案房屋的房地产过户手续的诉讼请求。根据《第十八批符合历史遗留问题办证条件的商品房建设项目一览表》，涉案房屋所在楼盘被广州市房管部门列入可解决办证的历史遗留问题楼盘，且涉案房屋经广东省高级人民法院生效判决认定应剔除出广州银行五羊支行的抵押权优先受偿范围，黄海泉等购房者的购房权益受法律保护。因此，基于以上情况，应本着尊重历史、公平合理的原则妥善处理涉案楼盘因历史遗留问题导致的无法办证问题，粤华公司作为涉案房屋的出售人负有向作为买受人的黄海泉交付房屋以及转移房屋所有权即办理产权登记手续的义务。如前所述，黄海泉已向粤华公司支付全部购房款，粤华公司亦已向黄海泉交付涉案房屋，但粤华公司一直未为黄海泉办理涉案房屋产权登记手续，现黄海泉要求粤华公司为其办理涉案房屋的产权登记手续，理据充分，本院予以支持。粤华公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告广东粤华房地产开发公司、广州银行股份有限公司五羊支行涂销广州市员村白水塘粤华苑小区第三幢602单元（现地址：广州市天河区员村白水塘46号602房）的抵押权登记；二、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告广东粤华房地产开发公司协同原告黄海泉到房地产管理部门办理广州市员村白水塘粤华苑小区第三幢602单元（现地址：广州市天河区员村白水塘46号602房）的房地产过户手续。本案受理费6270元，由被告广东粤华房地产开发公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  叶汉杰人民陪审员  丘东友人民陪审员  刘桂梅二〇一九年十一月二十日书 记 员  谢丽军何瑞雯