山东省东平县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0923民初3695号 原告：刘树银，男，1958年1月6日出生，汉族，居民，住东平县。 原告：郭颜霞，女，1962年9月20日出生，汉族，居民，住东平县。 二原告委托诉讼代理人：李新安，山东舜翔（泰安）律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：郭昱，山东舜翔（泰安）律师事务所实习律师。 被告：泰安市圣和房地产开发有限公司，住所地：泰安市泰山区长城路北首圣地国际公寓A座22层66号。 法定代表人：马路，总经理。 委托诉讼代理人：柏学银，山东桃都律师事务所律师。 原告刘树银、郭颜霞与被告泰安市圣和房地产开发有限公司（以下简称圣和公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭颜霞及其二原告委托诉讼代理人李新安、郭昱到庭参加诉讼，被告圣和公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘树银、郭颜霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理府东名座2单元206号、4单元312号、4单元1012号房屋产权登记手续；2、判令被告支付原告自2011年10月31日起至2018年5月30日止违约金265，400元（4800元/㎡×350㎡×2‰/月×79月=265，400元）整；3、本案诉讼费由被告承担。后变更诉讼请求为：1、要求解除2014年4月30日原、被告签订的《安置回迁补偿协议书》；2、判令被告支付原告回迁安置房屋赔偿金1680，000元（4800元/㎡×350㎡），并支付原告从2011年10月31日起至2018年9月10日起诉之日止的违约金275，487元（4800元/㎡×350㎡×2‰/月×82月零10天）；3、判令被告支付原告从起诉之日起至实际支付之日止的利息（利息以1680，000元为基数，按年利率6%支付）；4、本案的诉讼费用及其他合理费用由被告承担。事实和理由：原告原住老砖厂家属院，山东隆安房地产开发有限公司（以下简称隆安公司）对老砖厂16户居民楼实施整体拆迁开发，与原告在2010年1月28日签订了《关于老砖厂家属院危旧房屋改造合同》（以下简称“危旧房屋改造合同”），约定原告主配房折算后回迁面积为260㎡,并于2010年4月7日在山东省东平县公证处办理公证。后因隆安公司在房屋丈量时存在误差，原告与隆安公司多次协商后于2010年6月12日签订书面《承诺书》补偿原告房屋面积90㎡，同时约定该《承诺书》与《危旧房屋改造合同》具有同等法律效力。后因隆安公司转让开发项目，原、被告及隆安公司三方签订了《安置回迁补偿协议书》，约定被告承继隆安公司的全部权利义务，由被告实施回迁安置项目建设，隆安公司对该项目的开发建设及落实回迁补偿予以监督，同时该协议再一次确认原告的回迁安置总面积为350㎡。现府东名座已竣工建成，被告已经为原告等拆迁户提供了房源表，原告等16家拆迁户按约定抓阄确定了自己的房屋位置。原告的房屋分别为府东名座2单元206号、四单元312号、四单元1012号房屋，但是，被告迟迟不协助原告办理上述房产的产权变更登记义务。现被告已将约定的商品房预售完毕，以产权调换回迁安置的合同目的已不能实现。特诉至法院，望贵院判如所诉。 被告圣和公司未答辩。 原告刘树银、郭颜霞围绕诉讼请求提供了如下证据：证据一：原告身份证复印件1张，证明原告的身份信息；证据二：被告企业信用信息复印件1张，证明被告的身份信息；证据三：《老砖厂家属院危旧房屋改造合同》1份、公证书1份、《承诺书》1份，证明：1、山东隆安房地产开发有限公司负有对原告予以安置的合同义务，原告安置总面积为350㎡；2、山东隆安房地产开发有限公司没有按照合同约定履行回迁义务，应从违约之日2011年10月31日起至回迁完毕为止，每月支付原告回迁房屋总价款的千分之二的违约金；证据四：《安置回迁补偿协议书》一份，证明被告圣和公司应为原告安置房屋回迁安置面积为350㎡；证据五：府东名座回迁可挑选房源表1份，共60套，面积6275.65㎡，证明该可挑选房源信息表是由圣和公司提供给拆迁户进行挑选房源的。同时证明圣和公司认可拆迁户回迁安置面积；证据六：府东名座回迁户挑选房源签字表和信息表各一份，证明拆迁户收到圣和公司提供的可挑选房源表后在售楼中心集体商定挑选了各自应当回迁安置的房屋，共挑选了47套，已经选房完毕；证据七：视频资料及整理的光盘笔录，视频光盘在2018鲁0923民初3697号案件中，证实泰安市圣和公司为了筹集资金将府东名座全部260套房产以网签的形式办理了抵押借款，府东名座的房屋预售采取买一套解一套的形式，从而证明网签是虚假的买卖关系，应是无效的；涉案60套回迁安置的房源是由圣和公司提供的，回迁户按照圣和公司提供的房源在售楼处集体协商公开公平的挑选了户型，现在的状态为拆迁户占有。拆迁户挑选的户型表已经交付给圣和公司；证据八：评估报告1份及评估费发票1张，评估结论是按照2018年11月份的正常市场交易平均价格为4780元/㎡，按照该评估价格计算安置房屋赔偿金为1673，000元，并支付自2011年10月31日起至2018年9月10日起诉日止的违约金275，487元，之后继续以1673，000元为基数按年利率6%计算利息损失至款项全部付清。原告支出评估费1000元，该评估费由被告承担。 被告圣和公司未质证。 被告圣和公司提交泰山区人民法院(2018)鲁0902执1号执行通知书一份。原告质证后认为，对该证据的真实性无异议，但该通知书内容显示被执行人泰安圣和房地产公司应当向泰信典当行交付143套房产，但经代理人于2019年5月15日开庭之前到房管局查询，网签在泰信典当行名下的房产还剩余15套，分别为：1-201，1-203，1-204，1-403，2-206，2-304，2-1605，3-408,3-507,3-607,4-412,4-512,4-610,4-611,4-812。在原告起诉时泰信典当行名下还有60多套房产，以上说明泰信典当行名下的房产是为了担保民间借贷关系，不是真实的商品房买卖合同关系。经网上查询，2018鲁0902执1号案件在申请执行后，于2018年7月27日申请撤回了执行，泰山区法院作出了2018鲁0902执1号执行裁定书。同时还查询到该仲裁案件查封了府东名座的土地使用权。 因被告圣和公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自愿放弃了答辩、质证的权利。对被告圣和公司提交的泰山区法院执行通知书，原告无异议，本院予以确认并在卷佐证。针对原告提交的上述证据，本院经综合分析后认定如下：证据一：原告的身份证复印件两张，虽系复印件但与庭审过程中核对的原告身份信息一致，认定为有效证据；证据二：被告企业信用信息复印件一张，该证据在本院（2018）鲁0923民初3696号案件的第一次庭审中，被告圣和公司已经认可，本院予以确认；证据三：《老砖厂家属院危旧房屋改造合同》一份，记载由原告刘树银、郭颜霞与被告隆安公司于2010年1月28日签订，约定由隆安公司对老砖厂家属院进行拆迁改造，主配房折算后总面积为260㎡，工期为搬家之日起16个月回迁，如不能回迁每月按回迁房屋总价的千分之二补偿乙方。公证书一份，显示2010年4月7日上述房屋改造合同经山东省东平县公证处进行了公证。《承诺书》一份，记载因对原告的房屋丈量时出现误差，在合同外补偿90㎡，承诺书同合同书效力一样。证据四：《安置回迁补偿协议书》一份，记载2014年4月30日，董建兴、圣和公司与武树民、隆安公司及拆迁户签订了《安置回迁补偿协议书》，约定隆安公司将老砖厂家属院的回迁安置工程交由圣和公司建设，圣和公司按照上述房屋改造合同中的约定及对回迁户的承诺履行义务，原告的安置房屋面积为350㎡；证据七：视频资料及整理的光盘笔录，记录了回迁户按照圣和公司提供的房源在售楼处集体协商公开公平的挑选了户型，原告认可挑选了五套房屋并实际占有。经审查，该视频资料及笔录与本院（2018）鲁0923民初3696号案件中被告圣和公司认可的视频资料及笔录一致。通过综合分析证据三、四、七，证实了原告先与隆安公司签订了房屋拆迁改造合同并进行了公证，后隆安司与被告圣和公司、拆迁户三方协议，约定由被告圣和公司进行老砖厂家属院回迁安置工程的建设并履行对回迁户的安置承诺，其后原告同其他回迁户一道在被告圣和公司售楼处选定了房源并实际占有，上述三项证据前后连贯，环环相扣，本院予以采信；证据五、六：《府东名座回迁可挑选房源表》及《府东名座回迁户挑选房源签字表》和《信息表》效力问题，该组证据均系复印件，不符合证据的形式要件，在无其他证据佐证的情况下，对该组证据效力本院不予认定；证据八：评估报告一份及评估费发票一张，经审查，该评估经原告申请启动，本院依法向双方当事人送达了选择鉴定机构通知书及评估报告，程序合法，该评估机构具有相应资质、鉴定程序合法，被告在没有相反证据推翻鉴定结论的情况下，应以该评估意见作为本案定案依据。 根据当事人的陈述及审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2010年1月28日，原告刘树银、郭颜霞与被告隆安公司签订了《关于老砖瓦厂家属院危旧房屋改造合同》，约定主配房折算后总面积为260㎡，工期为搬家之日起16个月回迁，如不能回迁每月按回迁房屋总价的千分之二补偿乙方。2010年4月7日，上述房屋改造合同经山东省东平县公证处进行了公证。2010年6月12日，因对原告刘树银、郭颜霞的房屋丈量时出现误差，隆安公司老砖厂家属院开发建设项目部经理武树民、经办人樊祥文与刘树银签订《承诺书》一份，承诺在合同外补偿原告90㎡，《承诺书》效力同合同书。2014年4月30日，董建兴、圣和公司与武树民、隆安公司及拆迁户签订了《安置回迁补偿协议书》，约定隆安公司将老砖厂家属院的回迁安置工程交由圣和公司建设，圣和公司按照上述房屋改造合同中的约定及对回迁户的承诺履行义务，原告的安置房屋面积为350㎡。泰安市泰信典当有限责任公司诉圣和公司商品房预售合同纠纷一案在泰安市泰山区人民法院已进入执行程序，责令圣和公司向泰安市泰信典当有限责任公司交付143套房屋。 同时查明，原告申请对东平县老砖瓦厂家属院（改造后的家属院现命名为府东名座小区）于2011年10月31日交房时的房产市场价格及2018年11月23日该小区2-6层房地产正常市场销售价格评估，经双方当事人共同选定，本院依法委托泰安信诚价格评估事务所进行评估，该所于2019年4月25日作出《府东名座小区房地产价值评估结论书》，评估结论为：评估标的物周边相似房产在2011年10月份正常销售平均价格评估为：2200.00元/㎡，2018年11月份正常销售平均价格评估为：4780.00元/㎡。 本院认为，原告与隆安公司、被告圣和公司签订的《安置回迁补偿协议书》，系三方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。三方当事人应当按照合同约定履行合同义务。因涉案房产已经全部被销售完毕，原告合同目的不能实现，原告要求解除2014年4月30日原、被告签订的《安置回迁补偿协议书》的诉请应予支持。关于原告要求被告圣和公司支付安置房屋赔偿金及违约金是否应当支持的问题。根据鉴定机构出具的鉴定意见书，关于原告主张的要求被告赔偿其回迁安置房屋赔偿金的问题，本院认为，原告按照2018年房屋价值主张赔偿金是因被告先前一直未履行拆迁安置义务的正当诉求，因回迁房屋一直未得到安置，随着房价的上涨，房租价格也在同比上涨，赔偿金数额应包括2011年-2018年间物价上涨价值及因被告违约对原告造成的其他损失，因此原告要求按照2018年房价计算违约金并无不妥，对该诉讼请求，本院予以支持。原告主张的回迁安置房屋赔偿金认定为1673，000元（4780元/㎡×350㎡）；关于原告主张的违约金计算问题，本院认为，原告与隆安公司签订的《老砖厂家属院危旧房屋改造合同》第十一条明确约定搬家之日起16个月回迁，如不能回迁，每月支付原告回迁房屋总价款的千分之二的违约金，这里的回迁房屋总价款应理解为违约时的回迁房屋总价款，应以《府东名座小区房地产价值评估结论书》的评估结论即2011年10月份正常销售平均价格2200.00元/㎡计算的房屋总价款计算违约金为宜；关于违约金计算起止日期的确定，原告与隆安公司于2010年1月28日签订《关于老砖瓦厂家属院危旧房屋改造合同》第十一条中约定：“搬家之日起16个月回迁，（遇恶劣天气和不可抗拒的自然灾害，工期顺延），如不能回迁每月按回迁房屋总价的千分之二补偿乙方（原告）”，但合同未写明搬家时间，无法确定具体违约时间，本院根据合同签订时间计算16个月为2011年5月28日，原告主张从2011年10月31日起计算违约金符合客观实际，在被告未提出相反意见的情况下，对原告该主张予以认定。违约金计算终止时间应为本判决生效后确定的履行期限届满之日；关于被告是否应支付原告以赔偿金为基数按照年利率6%从起诉之日起计算至实际支付之日止利息的问题。本院认为，双方未对逾期利息进行约定，合同中约定了违约金的计算方式，起诉之日起至本判决生效后确定的履行期限届满之日的损失，仍应按合同中约定了违约金的计算方式计算。原告要求被告以赔偿金为基数按照年利率6%从起诉之日起计算至实际支付之日止利息的请求本院不予支持；综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四款、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告刘树银、郭颜霞与被告泰安市圣和房地产开发有限公司及山东隆安房地产开发有限公司于2014年4月30日签订的《安置回迁补偿协议书》； 二、被告泰安市圣和房地产开发有限公司支付原告刘树银、郭颜霞回迁安置房屋赔偿金1673，000元（4780元/㎡×350㎡）； 三、被告泰安市圣和房地产开发有限公司支付原告刘树银、郭颜霞从2011年10月31日起算至本判决生效后确定的履行期限届满之日的违约金（以2200.00元/㎡为基数，乘以安置面积，乘以约定的违约金比例，除以30天，再乘以违约天数，即：2200.00元/㎡×350㎡×2‰/月÷30天×违约天数）; 四、被告泰安市圣和房地产开发有限公司支付原告刘树银、郭颜霞评估费1000元； 五、驳回原告刘树银、郭颜霞其他诉讼请求。 上述款项于本判决生效后十日内付清（户名：东平县人民法院，账号：81×××90，开户行：泰安银行东平支行）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21009元、诉讼保全费5000元，共计26009元，由原告刘树银、郭颜霞负担1009元，被告泰安市圣和房地产开发有限公司负担25000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审 判 长 刘 晖 人民陪审员 崔 菊 人民陪审员 肖翠云 二〇一九年十一月三十日 法官助理尹坤龙 书记员吴苹