广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1803民初915号原告：丘卫霞，女，汉族，1989年2月10日出生，住清远市清新区，委托诉讼代理人：欧阳晟，广东观上律师事务所律师。被告：曾令勇，男，汉族，1988年10月2日出生，住清远市清新区，原告丘卫霞诉被告曾令勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月18日受理后，依法适用普通程序，经两次公开开庭进行了审理。2019年8月13日庭审，原告丘卫霞及其委托诉讼代理人欧阳晟到庭参加诉讼，被告曾令勇经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。2019年11月9日庭审，原告委托诉讼代理人欧阳晟到庭参加诉讼，被告曾令勇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丘卫霞向本院提出诉讼请求：1、解除原告丘卫霞与被告曾令勇于2018年3月8日签订的《房屋买卖合同》；2、被告曾令勇退还首期款250000元给原告丘卫霞；3、被告曾令勇支付原告丘卫霞违约金250000元；4、被告曾令勇承担律师费15000元；5、诉讼费由被告曾令勇负担。事实和理由：2018年3月8日，原告与被告达成并于购买清新区太和镇龙苑路9号湖景湾广场C幢2902房屋的交易合意，并签订了《房屋买卖合同》，并约定购房总价款608000元，双方对房屋的面积、价格、交易方式、违约责任等内容进行了约定，确认合同条款是双方的真实意思表示，并经过律师见证。合同签订后，原告按合同约定于签订合同当天交纳购房定金50000元，于2018年3月30日、3月31日、4月27日、4月28日将首期余款200000元分4笔支付给被告，被告出具收据。直到2018年4月28日，原告已全面履行合同。由于签订合同时，涉案房屋尚未出证，因此双方约定过户时间为开发商出证之日，购房余款在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给被告。2018年11月，涉案房屋出证，但被告迟迟未将房屋过户给原告，原告按约定向银行提交了贷款手续，银行审批通过，但原告无法联系上被告。此后，原告发现被告在一起民间借贷纠纷中涉诉，涉案房屋已被查封，至此，被告根本违约。原告认为，涉案《房屋买卖合同》是有效合同，现被告因其个人原因，无法协助原告办理产权变更登记，被告已以实际行为表示不再履行合同。被告的行为明显违反诚实信用原则，原告为维护合法权益，特提起诉讼。原告丘卫霞围绕诉讼请求向本院提交的证据：1、身份证复印件，拟证明原告与被告诉讼主体资格；2、律师见证书、《房屋买卖合同》、《广东省商品房买卖合同》、银行按揭、个人担保借款合同、发票联、税收完税证明，拟证明原、被告签订《房屋买卖合同》，被告将清远市清新区太和镇龙苑路9湖景湾广场C幢2902房屋出售给原告的事实；3、收据、收款收据，拟证明直至2018年4月28日，原告已全面履行自己的合同义务，向被告支付了购房款25万的事实；4、委托代理合同、发票，拟证明因被告违约，原告为本案支付律师费的事实。被告曾令勇没有答辩，也没有向本院提交证据。经审理，本院认定事实如下：2018年3月8日，丘卫霞作为买方与曾令勇作为卖方签订《房屋买卖合同》。合同第一条约定，买卖的房屋地址为清新区太和镇龙苑路9号湖景湾广场C幢2902。第二条约定，成交价为608000元，包含所有楼款和现有已缴交之全部杂费。第三条约定，双方同意以银行按揭付款方式支付购房款，定金50000元于合同签订当日支付；首期款（包含定金）共250000元，于2018年3月31日前由买方支付部分首期款100000元给卖方，于2018年4月30日前由买方支付余下首期款100000元。如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在房管部门出具成功受理本次交易递件回执当天直接现金支付给卖方。楼价余款358000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方。第四条约定，卖方保证对该物业享有完整处分权。由于卖方原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任。第六条约定，买卖双方一致确认卖方尚未能出具房产证办理过户手续，过户时间为开发商出证之日。第八条约定，交付物业时间为双方签订合同并由买方完成支付部分首期款150000元后，于2018年3月31日前由卖方交付买方使用。第十二条约定，卖方保证对物业享有完整所有权。第十三条约定，卖方不能按合同约定将物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，卖方应向买方支付250000元作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用（包括但不限于定金、首期款等），并承担因违约而产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费等）。第十四条约定，买方不能按合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，卖方不权不再出售该物业给买方，买方已付的所有费用不得要求退回（包括但不限于定金、首期款等），并承担因违约而产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费等）。第十五条约定，若非本合同双方中任何一方原因而导致本合同交易未能近期完成，本合同双方均同意有关交易日期相对顺延。第十九条约定，如有争议，协商不成双方同意提交清远市清新区人民法院诉讼处理。第二十条约定，合同首页记载的合同各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址。合同签订当天，丘卫霞向曾令勇支付定金50000元。2018年3月30日，曾令勇向丘卫霞出具《收款收据》，确认收到购房款49999元。2018年3月31日，曾令勇向丘卫霞出具《收款收据》，确认收到购房款50000元。2018年4月27日，曾令勇向丘卫霞出具《收款收据》，确认收到购房款50000元。2018年4月28日，曾令勇向丘卫霞出具《收款收据》，确认收到购房款50000元，曾令勇已收齐首期款250000元。之后，双方因履行合同发生纠纷，丘卫霞向本院提起诉讼。2019年10月11日，本院在白绍亮与曾令勇借款合同纠纷执行一案中，作出（2018）粤1803执1818号之一执行裁定书，裁定如下：一、解除对曾令勇位于清远市清新区太和镇龙苑路9号湖景湾广场C幢2902房屋（产权证号：粤房地预登清新字第××号）的查封。二、位于清远市清新区太和镇龙苑路9号湖景湾广场C幢2902房屋（产权证号：粤房地预登清新字第××号）的所有权及相应的其他权利归买受人吴红燕（身份证号码：）所有，该财产权自裁定送达买受人吴红燕时起转移。三、买受人吴红燕（身份证号码：）可持裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。另查明，丘卫霞为本案诉讼向广东观上律师事务所支付律师费15000元。根据丘卫霞提交的2019年8月13日《不动产登记资料查询结果证明》显示，涉案房屋的登记权利人为曾令勇，产权证号为粤房地预登清新字第××号，抵押权人为中国农业银行股份有限公司清远清新支行，抵押期限为2014年11月19日至2036年11月18日，被担保债权数额为250000元；涉案房屋分别于2018年4月19日、2018年7月26日、2019年6月12日、2019年7月25日被本院轮候查封，于2019年8月8日被清远市清城区人民法院轮候查封。丘卫霞提交的2019年11月5日《不动产登记资料查询结果证明》显示，该房屋裁定过户受让人吴红燕，证件号码为。本院认为,本案系房屋买卖合同纠纷。一、关于合同的效力。丘卫霞与曾令勇于2018年3月8日签订的《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。双方均应依合同约定全面履行义务。二、关于合同的解除。合同签订后，丘卫霞已依合同约定支付了首期款，曾令勇没有依合同约定履行合同义务，涉案房屋于2018年4月19日被法院查封，现涉案房屋已被本院在另案的执行过程中拍卖，并已裁定过户受让人吴红燕，涉案合同已无法继续履行，双方签订合同的目的无法实现，故丘卫霞的第一项诉讼请求，合法合理，本院予以支持。三、关于违约责任。本案系因曾令勇的原因导致合同解除，曾令勇应向丘卫霞退还已支付的首期房款（包含定金）合共250000元。丘卫霞请求曾令勇根据合同第十三条的约定支付违约金250000元，该违约金条款约定过高，本院根据本案实际情况，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定曾令勇应向丘卫霞支付违约金60800元。另根据合同第十三条“卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而该物业售予买方的……卖方承担因卖方违约而产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费等）。”，丘卫霞请求曾令勇承担律师费15000元，合法合理，本院予以支持。曾令勇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自愿放弃抗辩和质证的权利，不影响本院依照现有证据依法作出判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告丘卫霞与被告曾令勇于2018年3月8日签订的《房屋买卖合同》；二、被告曾令勇应于本判决生效之日起十日内向原告丘卫霞退还首期房款250000元；三、被告曾令勇应于本判决生效之日起十日内向原告丘卫霞支付违约金60800元；四、被告曾令勇应于本判决生效之日起十日内向原告丘卫霞赔偿律师费15000元；五、驳回原告丘卫霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8950元，由原告丘卫霞负担3288元，被告曾令勇负担5662元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  赖淑雯人民陪审员  陈路蓉人民陪审员  韩必康二〇一九年十一月十四日书 记 员  杨丹娜附件：法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。