广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初11605号原告：中山市汇基实业有限公司，住所地广东省中山市石岐区兴中道6号假日广场一幢508，统一社会信用代码91442000727841206F。法定代表人：汤洁娜，执行董事。委托诉讼代理人：李宏科，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈科，广东正日律师事务所律师。被告：中山市颐东大酒楼有限公司，住所地广东省中山市石岐区兴中道6号二幢201，统一社会信用代码91442000769315597A。法定代表人：梁锐宏。原告中山市汇基实业有限公司（以下简称汇基公司）与被告中山市颐东大酒楼有限公司（以下简称颐东大酒楼）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汇基公司委托诉讼代理人李宏科到庭参加诉讼。被告颐东大酒楼经本院公告传唤，公告期限届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇基公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2015年1月1日至2018年11月30日的租金及服务费6755612元，并自每月11日起至清偿之日止按照实际逾期金额的每月1％标准向原告支付逾期付款违约金，现暂计至2019年4月30日约为642980.16元；2.被告向原告支付2018年12月1日至2019年4月21日的商铺占用费699538.6元；3.被告向原告支付2015年1月1日至2019年4月期间所欠的物业管理费578676.15元；4.被告向原告支付2015年1月1日至2019年4月21日所欠水电费3308538.22元。事实和理由：原告与被告于2012年11月30日签订假日广场商铺租赁合同（以下简称商铺租赁合同），由被告向原告承租位于中山市××假日广场××号、建筑面积约为3253平方米的商铺，租赁期限自2012年12月1日起至2018年11月30日止。商铺租赁合同对租金及服务费、物业管理费、水电费、广告位租金等费用，以及逾期付款的违约责任等事宜均做了明确约定。合同履行期间，被告未按合同约定履行相关付款义务。合同期满后，被告拒不交还商铺继续从事经营活动，直至2019年4月21日由于被告停业并搬离主要财物，且亟需对被告遗留物品进行清理防止恶臭气味蔓延，原告才收回租赁商铺，但经营期间所欠巨额费用被告没有支付分文，已给原告造成重大经济损失。故原告为保护合法权益，特提起诉讼。庭审中，原告汇基公司明确诉求1中违约金的计算方法为：2015年2月至2018年11月期间，以当月拖欠的租金及服务费为基数，从当月的11日起按每月1%计算至清偿之日止；变更诉求3为：被告向原告支付2015年1月至2019年4月的物业管理费612108元；变更诉求4为：被告向原告支付2016年12月27日至2019年3月25日的水费19805.1元、电费2076086.25元，合计2095891.35元。被告颐东大酒楼在法定期限内未提交书面答辩状，未提供任何证据，亦未到庭应诉、答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定事实如下：1.汇基公司系中山市石岐区兴中道6号假日广场二幢201、202、203、204号商铺的产权人。2.2012年11月30日，汇基公司（甲方、出租人）与颐东大酒楼（乙方、承租人）签订商铺租赁合同，约定：甲方同意出租、乙方愿意承租座落在中山市××假日广场××号物业，由乙方装修并经营“颐东大酒楼”，场地建筑面积约为3253平方米；乙方租用期间，甲方同意提供假日广场内合适位置约150平方米供乙方装修用作员工饭堂之用；甲方同意出租、乙方愿意承租假日广场一幢指定位置供乙方作仓库之用；租期自2012年12月1日起至2018年11月30日止，如届时双方未能就续租达成协议，则乙方需在租约约定租期届满之日清场，并结清费用、办理迁离和合同终止手续；租赁期内，乙方需于每月10日前向甲方交付当月的租金及服务费，按每月135000元起计，每两年复式递增5%，2012年12月1日至2014年11月30日期间为135000元，2014年12月1日至2016年11月30日期间为141750元，2016年12月1日至2018年11月30日期间为148838元；乙方需支付其他在出租物业内经营所需的水、电费等费用，水、电表的计算标准按独立计算仪表用量根据当地政府相关部门规定及合理电损计收；甲方向乙方收取“颐东大酒楼”、颐东食堂、仓库的物业管理费，按建筑面积每平方米4.5元计收；如乙方逾期未付有关的费用，甲方有权按每日0.3%向乙方收取逾期支付的滞纳金；乙方签订合同后5天内向甲方交纳履行保证金100000元，租约期满乙方没有违反租约条款，则待乙方结算费用并办理了退铺手续后，甲方将保证金不计利息退回乙方，但因乙方违反租约条款而令甲方遭受损失的，甲方可从保证金中扣减该损失的费用；乙方在租期届满退铺时，必须在合同终止日之前迁出其在物业中可移动的物品，如乙方逾期不清理，则甲方有权进行清理；乙方在租期届满退铺时，将甲方或甲方委托的物业管理公司对物业验收后，办理退租手续；无论何种原因导致租约终止，乙方不得借故不交钥匙或留下杂物等不予搬走，在甲方通知腾迁后三天内仍不清理视为乙方放弃其所有权，甲方有权自行进入物业将物品清理处置，清场费用由乙方负责，于乙方保证金中扣除。合同还约定了其他内容。3.2018年9月30日，汇基公司通过挂号信的方式向颐东大酒楼邮寄合同到期通知书，告知：截至2018年9月30日，颐东大酒楼拖欠租金、管理费、水电费、停车费等费用合计19455660.3元，颐东大酒楼需于2018年11月30日前付清上述欠款并撤场完毕。4.庭审中，汇基公司称，其于商铺租赁合同签订当天向颐东大酒楼交付涉案租赁物；商铺租赁合同签订后，颐东大酒楼已向其交付保证金100000元，颐东大酒楼自2013年起拖欠租金及服务费，其已用前述保证金抵扣部分欠费；商铺租赁合同的租赁期限届满后，颐东大酒楼计划结业，故双方没有续签租赁合同，但颐东大酒楼未向其交还涉案租赁物，后颐东大酒楼于2019年4月20日停止营业并于次日向其交还钥匙，其收回钥匙后于当月月底才办理完毕清场手续；其于本案中只主张2015年1月1日至2018年11月期间拖欠的租金及服务费，颐东大酒楼曾支付了2015年1月的部分租金76750元。后其以颐东大酒楼未支付租金及服务费、商铺占用费、物业管理费、水电费为由于2019年4月30日诉至本院，主张前述实体权利。庭审中，汇基公司明确对于2015年1月拖欠的租金不主张违约金。5.中山市汇基实业有限公司物业管理分公司（以下简称汇基公司物管分公司）出具情况说明，确认：已收到汇基公司支付的2015年1月至2019年4月物业管理费612108元。庭审中，汇基公司称，颐东大酒楼承租的涉案租赁物面积合共为3403平方米（合同约定的建筑面积3253平方米+饭堂面积150平方米），故颐东大酒楼每月应向其支付的物业管理费为15313.5元（4.5元/月×3403平方米）；2015年1月至2019年4月期间，颐东大酒楼应向其支付物业管理费合共796302元（15313.5元/月×52个月），颐东大酒楼已支付了184194元，故尚欠物业管理费612108元（796302元-184194元），该部分拖欠的物业管理费其已代颐东大酒楼向汇基公司物管分公司支付。6.汇基公司提供了汇基公司物管分公司盖章确认的水电费明细表、抄表确认单以主张颐东大酒楼拖欠于2016年12月27日至2019年3月25日期间的水电费的事实，经核算，前述期间水费共计19805.1元，电费共计2076086.25元，合计2095891.35元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。汇基公司与颐东大酒楼签订的商铺租赁合同，内容没有违反法律法规的强制性规定，商铺租赁合同合法有效，对当事人均具有约束力。结合汇基公司对涉案租赁物出租、欠费后催收以及收回涉案租赁物经过的陈述以及提供的商铺租赁合同、抄表确认单、水电费明细表、合同到期通知书等证据可以认定，汇基公司按合同约定把涉案租赁物交给颐东大酒楼后，颐东大酒楼未按约履行支付租金及服务费、物业管理费、水电费等费用的义务，且在租赁期限届满后未按约交回涉案租赁物，延至2019年4月21日才向汇基公司交回涉案租赁物的钥匙，前述行为已构成违约，理应承担相应的违约责任，故汇基公司主张颐东大酒楼支付2015年1月1日至2018年11月30日的租金及服务费6755612元（141750元/月×23个月+148838元/月×24个月-76750元）以及参照合同关于租金及服务费的约定按照148838元/月的标准支付2018年12月1日至2019年4月21日的商铺占用费699538.6元（148838元/月×4个月+148838元÷30天×21天），事实清楚，理据充分，本院予以支持。关于租金及服务费的违约金。商铺租赁合同约定“乙方（颐东大酒楼）需于每月10日前向甲方交付当月的租金及服务费……如乙方逾期未付有关的费用，甲方（汇基公司）有权按每日0.3%向乙方收取逾期支付的滞纳金”，该滞纳金性质为违约金，现汇基公司于本案中自愿调整并主张自2015年2月起以当月实际欠费为基数，自欠费当月的11日起按月利率1%计算违约金至清偿之日止，该违约金诉求未超出前述合同约定且减免了颐东大酒楼的责任承担，故本院亦予以支持。关于物业管理费、水电费。商铺租赁合同约定“乙方（颐东大酒楼）需支付其他在出租物业内经营所需的水、电费等费用……甲方（汇基公司）向乙方收取“颐东大酒楼”、颐东食堂、仓库的物业管理费，按建筑面积每平方米4.5元计收”，对于物业管理费，汇基公司物管分公司出具的情况说明确认汇基公司已支付了2015年1月至2019年4月的物业管理费612108元，但因颐东大酒楼于2019年4月21日已向汇基公司交回涉案租赁物的钥匙，故本院认定物业管理费应计算至2019年4月21日，经计算，颐东大酒楼应向汇基公司支付2015年1月1日至2019年4月21日的物业管理费为607513.95元（15313.5元/月×51个月+15313.5元÷30天×21天-184194元）。对于水电费，根据汇基公司提交的抄表确认单、水电费明细表，并结合经营餐饮必然产生水电费的日常经验，本院确认颐东大酒楼应向汇基公司支付2016年12月27日至2019年3月25日的水电费2095891.35元。颐东大酒楼经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，视为放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告中山市颐东大酒楼有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告中山市汇基实业有限公司支付2015年1月1日至2018年11月30日的租金及服务费6755612元及违约金（计算方法：其中2015年2月至2016年11月，每月拖欠的租金以141750元为基数；2016年12月至2018年11月，每月拖欠的租金以148838元为基数；均从当月11日起按月利率1%计算清偿之日止）；二、被告中山市颐东大酒楼有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告中山市汇基实业有限公司支付2018年12月1日至2019年4月21日的商铺占用费699538.6元；三、被告中山市颐东大酒楼有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告中山市汇基实业有限公司支付2015年1月1日至2019年4月21日的物业管理费607513.95元及2016年12月27日至2019年3月25日的水电费2095891.35元；四、驳回原告中山市汇基实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费86637元（原告中山市汇基实业有限公司已预交），由原告中山市汇基实业有限公司负担37元，被告中山市颐东大酒楼有限公司负担86600元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内向迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁泳诗人民陪审员  郭绮文人民陪审员  吴妙玲二〇一九年十一月十二日书 记 员  张梦如黄怡凤