福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0481民初3626号 原告：永安市启航物业管理有限公司，住所地：永安市香樟大道1号5幢2-1802号，统一社会信用代码：91350481095513633M。 法定代表人：施明民，总经理。 被告：廖礼信，男，1968年9月12日出生，汉族，住永安市。 委托诉讼代理人：陈家珠，女，1972年6月2日出生，汉族，住永安市，系廖礼信妻子。 原告永安市启航物业管理有限公司（以下简称启航物业）与被告廖礼信物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月8日公开开庭进行了审理。原告启航物业的法定代表人施明民、被告廖礼信的委托诉讼代理人陈家珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 启航物业向本院提出诉讼请求：1.判令廖礼信支付拖欠的2017年7月1日至2019年6月30日住宅物业服务费2046元（113.62平方米×0.75元/月×24个月）、水电公摊费301元，合计2347元；2.由廖礼信承担本案诉讼费用。事实与理由：启航物业于2017年1月1日接管了蓝湾尚都小区，双方签订《物业管理服务合同》约定由启航物业按有关规定提供各项物业管理服务，其中，合同第四部分第六条约定：物业费按0.75元/月/m2交纳物业服务费用；第九条规定：业主应当在（每月、每季、每半年、每年）交纳物业服务费用；合同第八部分第二十五条约定：业主逾期缴纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之五加收违约金。从签订合同至今启航物业完全履行了该合同的管理服务事项和义务，廖礼信享受了启航物业提供的各种物业服务。廖礼信所有的房屋位于该小区1#3-501室，建筑面积为113.62平方米，每月应交物业服务费85.2元，但廖礼信却从2017年7月1日至2019年6月30日止不交物业服务费，截止目前，共欠物业服务费2046元，水电公摊费：301元，合计2347元。廖礼信欠费期间，启航物业曾多次打电话、发函催收未果。廖礼信的行为侵害了启航物业的合法权益并间接侵害小区其他住户的权益。为维护自身合法权益，启航物业依法诉诸法院，请求法院依法判决。 廖礼信辩称，1、在蓝湾尚都小区外有一块荒地，其曾经在此种植作物，后荒地改建为篮球场，球场建成后仍余部分荒地，物业法定代表人曾告知其待篮球场完全建成及水沟建成后，再由其继续种植，但此后该荒地被他人占用并用于种菜。2、2017年7月份3单元门禁出现了损坏，物业部门进行维修，由该栋住户分摊维修费用，每户住户支付30元，其当时确实未交上述30元分摊维修费用。但其有向物业反映门禁有石头挡在门上，容易导致门禁损坏。反映后其晚上加班回来大约夜里1点多，其门禁无法使用，是物业设置让其无法使用门禁。3、消防器材没有定期进行清理和检查，容易导致消防事故。公共卫生从来没有进行过清理，楼道、电梯都没做过清理。4、物业对于进出车辆没有进行管理，允许大车进入，容易导致路面损坏。 启航物业围绕诉讼请求依法提交如下证据：企业法人营业执照、法定代表人身份证明、《蓝湾尚都物业管理服务合同》、工作照片、催缴物业费用照片、《关于申请蓝湾尚都小区消防设施的报告》、《车辆进出登记簿》。廖礼信围绕其答辩意见依法提供如下证据：照片、微信群聊天记录截图、小区消防卫生情况录像光盘。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 廖礼信系永安市蓝湾尚都小区1幢3单元501室房产的业主。2017年1月1日，启航物业与永安市蓝湾尚都小区业主委员会签订《蓝湾尚都物业管理服务合同》一份，合同主要内容为：第五条约定，物业服务期限为1.5年，自2017年1月1日至2018年5月31日；第六条约定，乙方物业服务费用收取参照国家、省、市有关物业管理服务费用的有关规定，以建筑面积向业主收取，具体标准如下：住宅物业费：0.75元/平方米；7号楼：0.5元/平方米。该合同还对其他事项作了约定。合同签订后，启航物业依约为该小区提供物业服务。上述合同到期后，启航物业与永安市蓝湾尚都小区业主委员会按原收费标准于2018年6月1日重新签订《蓝湾尚都物业管理服务合同》一份，服务期限为3年，自2018年6月1日至2021年5月30日。永安市蓝湾尚都小区1幢3单元501室房产属于住宅，建筑面积为113.62平方米，每月应缴交物业费85.2元。 本院认为，启航物业作为物业服务单位与永安市蓝湾尚都小区业主委员会签订的《蓝湾尚都物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，该合同对双方均具有约束力，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。永安市蓝湾尚都小区业主委员会是该小区全体业主推选产生的，业主委员会在其职责范围内履行的有效的民事法律行为，对全体业主均具有约束力，故启航物业与永安市蓝湾尚都小区业主委员会签订的《蓝湾尚都物业管理服务合同》对该小区内的全体业主都具有约束力。启航物业已按合同约定提供了相关的物业服务，廖礼信作为该小区1幢3单元501室房产的业主，却未能按合同约定交纳物业管理费用，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。故启航物业要求廖礼信支付自2017年7月1日至2019年6月30日的物业管理费，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。但本院仅支持物业服务费为2045元（113.62平方米×0.75元/月×24个月=2045元）、水电公摊费301元，合计2346元。廖礼信辩称启航物业法定代表人承诺其待篮球场及水沟建成后可在蓝湾尚都小区外部分荒地种植作物后未能兑现承诺的抗辩理由，与本案缺乏关联性，本院不予采信。廖礼信辩称启航物业设置门禁使其无法使用，其在庭审中自认经启航物业通知后其仍没有交纳门禁分摊维修费用，后启航物业已及时为其重新设置门禁，故启航物业已履行义务，上述抗辩意见不能证实其不缴纳物业管理费和水电公摊费的理由，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，业主拒交物业服务费应基于正当理由，在现有证据不能充分证明启航物业不履行物业管理服务合同或者履行合同有重大瑕疵的情况下，廖礼信作为业主应当履行交纳相应物业服务费的义务。故廖礼信辩称启航物业服务不到位遂拒绝缴纳物业费的抗辩，证据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十一条、第四十四条、第六十五条规定，判决如下： 一、廖礼信应于本判决生效后十日内支付永安市启航物业管理有限公司物业管理费2045元（自2017年7月1日至2019年6月30日）、水电公摊费301元，合计2346元。 二、驳回永安市启航物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由廖礼信负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员 廖 欣 二〇一九年十一月十四日 书记员 傅佳琦 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享有或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条第一款第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第四十四条物业管理辖区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等费用。 第六十五条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。