北京市海淀区人民法院执 行 裁 定 书（2019）京0108执异1099号案外人：杨慧凯，男，1999年2月4日出生，汉族，户籍地山西省太谷县。委托代理人：杨明仁，杨慧凯之父，户籍地山西省太谷县。委托代理人：王洁，山西华炬律师事务所律师。申请执行人：中国民生银行股份有限公司北京分行，住所地北京市西城区。负责人：杨毓，行长。委托代理人：张志钢，北京市中尊律师事务所律师。委托代理人：冯宾，北京市中尊律师事务所律师。被执行人：李勇鹏，男，1983年3月20日出生，汉族，户籍地山西省太谷县。被执行人：陈学娇，女，1985年10月7日出生，汉族，户籍地山西省太谷县。本院依据（2018）京0108民初5265号民事判决，在执行中国民生银行股份有限公司北京分行（以下简称民生银行北京分行）与李勇鹏、陈学娇金融借款合同纠纷一案[执行案号：（2019）京0108执9377号]中，案外人杨慧凯对本院执行位于山西省太谷县×××号房屋（以下简称×号房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。杨慧凯述称，请求法院终止对×号房屋的执行，解除对该房屋的一切措施。事实与理由如下：法院在执行（2019）京0108执9377号案件过程中，查封了×号房屋，因该房屋属于杨慧凯所有，继续执行该财产可能会侵害杨慧凯的合法权益。2019年6月23日，杨慧凯的父亲杨明仁与晋中市新源东都爱家鼎鑫房产经纪有限公司（以下简称：东都爱家公司）签订《东都爱家意向金合同》，针对×号房屋达成购买意向。之后由东都爱家公司和李勇鹏、陈学娇进行商谈。2019年7月23日，李勇鹏、陈学娇和杨慧凯签订《房屋买卖合同》，约定房屋总价为670000元，杨慧凯于合同签订之日向李勇鹏、陈学娇支付210000元，剩余460000元申请做银行按揭。2019年7月24日，异议人杨慧凯向李勇鹏、陈学娇支付了210000元后，双方在太谷县房产交易中心签订了《太谷县存量房屋买卖合同》，太谷县房产交易中心加盖了公章。同日，李勇鹏、陈学娇将房屋钥匙等交接给了杨明仁，现该房屋由杨慧凯占有并在装修中。2019年7月25日，杨明仁用其从太谷县兴泰村镇银行的借款全部归还了李勇鹏因×号房屋在该银行所欠贷款，已将房屋款项全部支付。2019年8月7日，杨慧凯已将涉案房屋的税款缴付完毕。后杨慧凯去过户时，被告知该房屋已被法院查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，杨慧凯的异议完全符合上述规定的情形，能够排除执行。综上所述，为维护异议人的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定提出书面异议，请求法院终结对涉案房产的执行。民生银行北京分行辩称，不同意杨慧凯的异议请求。法院查封X号房屋的日期为2019年7月24日，杨慧凯不是在查封之前签订的房屋买卖合同。杨慧凯提供的证据只有21万元的转账凭证，未提供房屋移转的证据。李勇鹏称，认可杨慧凯提出的异议事实。经审查查明：本院于2018年12月4日作出（2018）京0108民初5265号民事判决，对民生银行北京分行与李勇鹏、陈学娇金融借款合同纠纷一案，判决：一、李勇鹏、陈学娇偿还中国民生银行股份有限公司北京分行借款本金799837.46元，并支付罚息（截止至二Ｏ一八年七月五日的罚息为129960.28元，自二Ｏ一八年七月六日起至实际付清之日止的罚息，按照《综合授信合同》及《借款凭证》约定的标准计算），于本判决生效之日起十日内付清；二、李勇鹏、陈学娇赔偿中国民生银行股份有限公司北京分行律师费损失5100元，于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回中国民生银行股份有限公司北京分行其他诉讼请求。判决生效后，民生银行北京分行申请强制执行。本院于2019年4月24日以（2019）京0108执9377号立案执行。执行过程中，本院于2019年7月24日向太谷县自然资源局送达执行裁定书和协助执行通知书，查封被执行人李勇鹏、陈学娇名下位于山西省太谷县X小区X号房屋，查封期限为三年，自2019年7月24日起至2022年7月23日止。本案审查过程中，杨慧凯向本院提交了《东都爱家意向金合同》、《房屋买卖合同》、《太谷县存量房屋买卖合同》、《贷款合同》、《保证合同》、《抵押合同》、晋（2018）太谷县不动产权第×××号不动产权证书、山西省农村信用社借贷转账回单、太谷县兴泰村镇银行借款借据、太谷县兴泰村镇银行活期存入凭证、太谷县兴泰村镇银行还款凭证、太谷县兴泰村镇银行往账交易凭证、肖敏的农业银行卡明细清单、《房屋所有权转移交易申请书》、增值税普通发票、税收完税证明、房产分户图及宗地图，拟证明：2019年6月23日，杨明仁与东都爱家公司签订意向金合同，要求东都爱家公司就X号房屋与李勇鹏、陈学娇斡旋。2019年7月22日，杨明仁与太谷县兴泰村镇银行签订《贷款合同》，贷款金额为46万元，东都爱家公司法人肖敏及其丈夫庞懿刚为该笔贷款提供保证。2019年7月23日，李勇鹏、陈学娇与杨慧凯以东都爱家公司为居间方签订《房屋买卖合同》，购买×号房屋，双方约定房屋售价总金额为67万元，杨慧凯于本合同签订之日起向李勇鹏、陈学娇支付定金21万元，剩余房款46万元申请做银行按揭，并按银行按揭贷款房款程序一次性交付给李勇鹏、陈学娇。2019年7月23日，杨明仁的姐姐杨明彩及妻子孟顺瑞分别向肖敏转账9万元和13万元后，肖敏将×号房屋的钥匙交给了杨明仁。2019年7月24日，肖敏向杨慧凯转账21万元，杨慧凯向陈学娇转账21万元；杨慧凯和李勇鹏、陈学娇在太谷县房产交易中心签订《太谷县存量房屋买卖合同》，并加盖公章；太谷县兴泰村镇银行向杨明仁放款46万元，杨明仁向东都爱家公司员工赵静的农村商业银行账户汇入46万元，赵静将46万元转账至肖敏的中国农业银行账户，肖敏将现金46万元交给太谷县兴泰村镇银行客户经理赵安祥，由赵安祥联系李勇鹏办理还款及解除房屋抵押事宜；李勇鹏在太谷县兴泰村镇银行活期存入511397.55元，结清贷款。2019年7月25日，太谷县兴泰村镇银行对×号房屋的抵押权注销。2019年8月7日，×号房屋交易所涉税款缴纳完毕。本案审查过程中，东都爱家公司法人肖敏及太谷县兴泰村镇银行客户经理赵安祥到庭，对上述购房过程及房款支付情况予以确认。民生银行北京分行认为，肖敏没有46万元现金的提取记录，无法证明是杨明仁的46万元支付给李勇鹏的；关于房屋交付，杨慧凯只陈述了钥匙的交付，并未提交电卡、水卡及物业的一些手续；虽然杨慧凯与李勇鹏签订《房屋买卖合同》的时间为2019年7月23日，但不是公示时间，不能对抗法院的强制执行，应当以不动产登记部门办理网签的时间为准。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，杨慧凯与李勇鹏、陈学娇签订《房屋买卖合同》购买×号房屋的时间为2019年7月23日，办理网签备案的时间为2019年7月24日。通常情况下，房屋存在查封将无法办理网签备案，本院查封×号房屋的时间为2019年7月24日，因此可以判断，双方签订书面买卖合同的时间在本案查封之前。2019年7月23日，在杨慧凯支付了合同约定的首付款后，中介将钥匙交给杨慧凯的父亲杨明仁，可以认定杨慧凯已合法占有涉案房屋。根据杨慧凯提交的房款支付单据，结合中介公司法人及银行客户经理的证人证言，可以认定杨明仁贷款的46万元支付给了李勇鹏，并由李勇鹏用来偿还其欠付银行的贷款，杨慧凯已按合同约定支付了全部房款。未办理房屋过户登记系房屋被法院查封所致，并无证据显示杨慧凯本人对此存在过错。因此，杨慧凯的异议符合上述法律规定的情形，本院依法应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：一、杨慧凯的异议成立。二、中止本院对位于山西省太谷县X小区X号房屋的执行。案外人、申请执行人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  潘亮洁人民陪审员  岳 维人民陪审员  张占春二〇一九年十一月二十六日书 记 员  郭丽娜