福建省漳浦县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0623民初5130号 原告（反诉被告）：纪乙珠，女，1966年12月23日出生，汉族，住福建省漳浦县。 原告（反诉被告）：赵成法，男，1969年10月2日出生，汉族，住福建省漳浦县。 上列二原告的委托诉讼代理人：陈潇君，福建梁峰律师事务所专职律师。 被告（反诉原告）：杨剑英，男，1987年9月27日出生，汉族，住福建省漳浦县。 委托诉讼代理人：许育平，福建平贯律师事务所专职律师。 原告纪乙珠、赵成法与被告杨剑英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告纪乙珠及两原告的共同委托诉讼代理人陈潇君，被告杨剑英及其委托诉讼代理人许育平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 纪乙珠、赵成法向本院提出诉讼请求：1.判令杨剑英立即支付购房款455,000元及自应付款之日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息；2.判令杨剑英承担本案的财产保全费1,500元及律师代理费5,500元。事实与理由：纪乙珠、赵成法与杨剑英于2018年4月10日签订了《房产买卖协议书》，约定杨剑英以1,000,000元购买纪乙珠、赵成法位于漳浦县环城北路茶叶公司大厦店面，建筑面积634.43平方米，浦房权证（2005）字第GL-4098号。协议还对双方的其他权利义务进行详细的约定。其中约定纪乙珠、赵成法同意杨剑英分两次支付购房款，余款500,000元由杨剑英向银行申请房产抵押贷款并直接转至纪乙珠、赵成法账户。杨剑英应当于办理过户前向银行提交抵押贷款申请的相关资料并配合办理银行贷款审批。协议签订后，纪乙珠、赵成法依约办理了过户手续并承担了过户产生的税费158,350.68元。2018年5月28日将上述房屋过户登记至杨剑英及杨清凤名下，但杨剑英拒不配合向银行办理贷款审批。纪乙珠、赵成法于2019年7月向杨剑英发函，通知其在接函后7日内一次性付清全款，但杨剑英仍拒不支付，严重损害纪乙珠、赵成法的合法权益。 杨剑英辩称，1.杨剑英已经按合同约定履行买受人的前期主要合同义务，但纪乙珠、赵成法迄今未履行向杨剑英交付房屋的基本合同义务，仍实际占有店面并收益，杨剑英享有同时履行抗辩权，享有暂不支付购房余款的平等权利。《房产买卖协议》签订后，杨剑英依约提前在2018年5月15日前就已向纪乙珠、赵成法汇款支付购房款500,000元。2018年5月28日该房产过户至杨剑英名下后，杨剑英也积极向多家银行申请抵押贷款，但均因该间店面没有独立的集体土地使用权证，不予审批贷款，一直搁置至今，而非诉状称的不配合办理。《房产买卖协议》第六条约定，纪乙珠、赵成法应当在2018年7月1日将房产交付杨剑英使用，但迄今为止纪乙珠、赵成法仍拒不履行出卖人的基本合同义务。2.纪乙珠、赵成法应当继续履行交付店面的基本合同义务，妥善处理租赁事宜，并将收取的60,000元租金支付给杨剑英。3.纪乙珠、赵成法未按《房产买卖协议》约定按期交房，且杨剑英多次向纪乙珠、赵成法及租客邮寄送达了《通知书》，但纪乙珠、赵成法仍不配合妥善处理租赁事宜，仍继续收取租金，该行为已经违反协议约定，构成违约，应承担违约责任。 杨剑英提出反诉请求：1.判令纪乙珠、赵成法向杨剑英交付店面，办理交付手续，并妥善处理解决租赁事宜；2.判令纪乙珠、赵成法从2018年7月1日起至实际交房之日止以1,000,000元为基数按日万分之五支付违约金（计算至2019年11月8日为115200元）；3.判令纪乙珠、赵成法向杨剑英支付已收取的租金60,000元；4.判令纪乙珠、赵成法向杨剑英支付律师费6,000元。事实与理由：2018年4月10日，纪乙珠、赵成法与杨剑英签订《房产买卖协议》，约定杨剑英向纪乙珠、赵成法购买址在漳浦县绥安镇城北路茶叶公司大厦店面，建筑面积63.43平方米，购房款1,000,000元，杨剑英应于2018年5月10日或过户当天向纪乙珠、赵成法支付购房款500,000元，余款500,000元由杨剑英向银行申请抵押贷款。纪乙珠、赵成法应于2018年7月1日将房产使用，在交房前妥善解决租赁事项，否则视为违约···。合同签订之后，杨剑英按约定提前在2018年5月15日之前就已向纪乙珠、赵成法汇款支付首期购房款500,000元，但纪乙珠、赵成法不但不向杨剑英交付店面，未能妥善解决租赁事宜，还一直实际占有店面并享受收益。杨剑英多次交涉无果。纪乙珠、赵成法的行为已经构成违约，应承担违约责任，并支付杨剑英已收取的租金60,000元。 纪乙珠、赵成法辩称，1.纪乙珠、赵成法已经于合同签订后实际交付了店面，同时于2018年5月28日办理店面的过户手续。双方在合同约定，纪乙珠、赵成法与租客的合同继续有效，且租赁尚未到期，租客依据约定向纪乙珠、赵成法支付租金，再由纪乙珠、赵成法将租金转交给杨剑英符合约定。纪乙珠、赵成法明确告知杨剑英代为收取的45,000元租金可直接支付给杨剑英，也可作为房款予以抵扣。故应驳回杨剑英的第一项反诉请求。2.第二项反诉请求是根据纪乙珠、赵成单未交付店面计算的违约金，根据前述事实，因纪乙珠、赵成法已经交付店面，不存在支付违约金的情形。3.纪乙珠、赵成法代为收取的租金为45,000元，该租金已经实际抵扣杨剑英尚欠的购房款，视为纪乙珠、赵成法已经向杨剑英支付租金。故第三项反诉请求也应予以驳回。4.本案的违约方为杨剑英，根据协议约定，杨剑英应支付纪乙珠、赵成法律师费7,000元。 当事人双方围绕诉讼请求提供了证据。其中，纪乙珠、赵成法提交了房产买卖协议及付款凭证、不动产权证、律师函及快递单、证明、发票及委托代理合同；杨剑英提交了房产买卖协议、个人活期账户交易明细、证明书、通知书及邮政快递回单。本院组织当事人进行了质证并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2018年4月10日，以漳州漳浦五八房屋中介服务部为中介，纪乙珠、赵成法（甲方）与杨剑英（乙方）签订了一份《房产买卖协议》。协议约定杨剑英向纪乙珠、赵成法购买址在漳浦县绥安镇城北路茶叶公司大厦店面一间，建筑面积63.43平方米，总价款为100,000元。协议第三条约定：“甲乙双方商定上述房产成交价为人民币（大写）壹佰万元整（¥1,000,000元），本协议签订时乙方就支付购房款定金人民币（大写）伍万元整（¥50,000元）。上述定金按现金方式或者转账方式支付给甲方（代收人纪振辉、中行6217866400000099498）。甲乙双方同意，乙方将上述购房款分两次支付给甲方，具体付款方式及金额如下：（1）乙方于五月十日前或过户当日向甲方支付首期购房款人民币（大写）伍拾万元整（¥500,000元），含之前伍万元定金。（2）余下购房款人民币（大写）伍拾万元（¥500,000元）由乙方向银行申请该房产抵押贷款，在银行抵押贷款发款日由银行直接转账至甲方账户。乙方须于办理过户前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批。若银行实际放款小于申请金额，接到银行通知之日起5日内乙方应将差额部分以现金方式支付给甲方；若银行贷款金额大于贷款审批金额，甲方应于银行同意放款金额之日5日内差额部分直接支付乙方。”协议第七条约定：“甲方应当保证上述房产产权清晰，自本协议生效之日起，若发生与甲方及甲方有关的产权纠纷或债务纠纷概由卖方负责清理。如因此造成合同履行障碍，视为其违约。若该房产已出租或者有其他权利设定，甲方未在交房前妥善解决租赁事项，视为其违约。一方未按协议相关条件约定履行义务的，视为其违约。”协议第八条约定：“（1）自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之伍向守约方支付违约金。该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行。（2）···同时守约方有权要求违约方支付产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用，因违约行为给守约方增加的费用，律师代理费，差旅费等。”。双方还在协议第十七条备注“经双方同意，附加其他条款如下：甲方之前与租客签订的租赁协议继续有效，租金收益由乙方收取。”协议签订后，杨建英已于2018年4月10日将首期购房款500,000元汇至赵成法、纪乙珠指定的纪振辉于中国银行账户。为办理银行贷款手续，赵成法、纪乙珠于2018年5月28日将上述店面变更登记至杨剑英、杨清凤夫妇名下。后杨剑英因向银行的贷款申请未通过审批，剩余购房款500,000元未付给赵成法、纪乙珠。因杨剑英未支付购房款，2018年7月份，赵成法、纪乙珠向讼争房屋原租赁户收取了2018年7月31日至2019年12月31日租金共45,000元扣抵杨剑英尚欠的购房款。 本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。本案中，作为讼争店面的出卖人纪乙珠、赵成法在协议签订后已在2018年5月28日将讼争店面变更登记至杨剑英及其妻子杨清凤名下，实现不动产交付，履行完房屋买卖合同的基本义务。虽然纪乙珠、赵成法与杨剑英在合同中约定，剩余购房款由杨剑英向银行申请贷款后直接汇至赵成法、纪乙珠账户，但这不能成为在银行贷款审批未能通过时杨剑英拖延或者不履行支付剩余房款的理由。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在纪乙珠、赵成法已履行交付店面的义务并积极配合杨剑英办理相应的变更登记手续后，杨剑英未能履行支付购房款的义务已经构成违约。由于杨剑英未按约履行支付剩余房款，纪乙珠、赵成法向原房屋租户收取租金45,000元作为扣抵剩余房款，情有可原，故纪乙珠、赵成法主张杨剑英支付剩余购房款455,000元及利息，本院予以支持。纪乙珠、赵成法请求自应付款之日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息，因双方约定剩余购房款在杨剑英贷款审批通过后直接支付，现杨剑英贷款审批未通过，纪乙珠、赵成法已在2018年5月28日办理了房屋产权变更登记手续，本院酌定剩余购房款应付款之日为房屋产权变更登记之日起一个月内即至2018年6月28日，故杨剑英应自2018年6月29起至还清剩余房款之日止的利息。由于纪乙珠、赵成法诉请按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，低于双方约定的违约金计算标准，本院予以准许。根据2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》，自2019年8月20日起，中国人民银行同期同类贷款基准利率这一标准已变更为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故，杨剑英应以455,000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。杨剑英辩解纪乙珠、赵成法未交付店面，其享有暂不支付购房款系行使同时履行抗辩权，没有事实与法律依据，本院不予采纳。根据双方的约定，杨剑英作为合同违约方应支付纪乙珠、赵成法因本案诉讼所产生的相关费用，故杨剑英应当支付纪乙珠、赵成法因本案诉讼产生的律师费用5,500元及财产保全费用1,500元。杨剑英反诉主张纪乙珠、赵成法未交付店面并处理租赁事宜构成违约，请求纪乙珠、赵成法向杨剑英交付店面，办理交付手续，并妥善处理解决租赁事宜；并从2018年7月1日起至实际交房之日止支付违约金；及支付已收取的租金60,000元和支付律师费6,000元，与本案查明的事实不符，本院不予支持。 综上，纪乙珠、赵成法请求杨剑英支付剩余购房款455,000元及利息，本院予以支持；对杨剑英反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条及第一百五十九条的规定，判决如下： 一、杨剑英应于本判决生效之日起10日内向纪乙珠、赵成法支付购房款455,000元，并以455,000元为基数，支付按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2018年6月29日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止的利息； 二、杨剑英应于本判决生效之日起10日内支付纪乙珠、赵成法诉讼保全费1,500元及律师费5,500元； 三、驳回杨剑英的反诉诉讼请求。 案件本诉受理费8,870元，减半收取4,435元，由杨剑英负担；反诉受理费4,435元由杨剑英负担。在本判决生效7日内向本院缴交。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  陈添红 二〇一九年十一月二十五日 书记员  蔡玉华