湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初899号原告：周聪，男，1990年3月22日出生，汉族，户籍地湖南省湘乡市，现住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：刘尧北，湖南平康律师事务所律师。被告：湖南中环地产顾问有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区东屯渡街道万家丽中路一段99号万家丽国际16楼1609、1613-1、1615A房。法定代表人：秦帅辉。委托诉讼代理人：邓欢，湖南高天律师事务所律师。委托诉讼代理人：许锋平，男，1984年2月7日出生，汉族，系被告公司员工，户籍地江西省上饶市余干县。被告：长沙佳凌房地产顾问有限公司，住所地长沙市雨花区左家塘街道赤新路56号001栋112房。法定代表人：施平。被告：周军，男，1983年4月15日出生，汉族，户籍地江苏省泰兴市。第三人：万伟，男，1965年1月25日出生，汉族，户籍地长沙市开福区。原告周聪（以下简称原告）与被告湖南中环地产顾问有限公司（以下简称中环公司）、长沙佳凌房地产顾问有限公司（以下简称佳凌公司）、周军以及第三人万伟居间合同纠纷一案，本院于2019年1月15日受理后，依法适用普通程序，组成合议庭于2019年11月1日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人刘尧北、被告中环公司的委托诉讼代理人邓欢、许锋平到庭参加了诉讼，被告佳凌公司、周军及第三人万伟经本院合法传唤，无正当理由没有到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、判令被告中环公司、周军共同返还中介费14600元、首付房款275400元，并支付按290000元的每月1.2%，从2018年4月4日计算至290000元清偿完毕之日止的资金占用费给原告；2、判令被告佳凌公司对上述款项承担连带偿还责任；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2018年4月4日上午在被告中环公司赤岗小区分店广告栏上看中了坐落在雨花区牛角塘第009栋104房，中环公司的工作人员周军及梁纶辉接待了原告，并自我介绍周军是中环公司赤岗小区分店的店长、梁纶辉是业务员，出示了工作证和名片。2018年4月4日下午，被告周军、梁纶辉、原告、第三人万伟四人在被告中环公司总部办公室签订了房屋买卖合同等相关手续，被告周军及总部的的周姓工作人员声称不论原告是否有购房资格，公司保证均有办法将本案房产过户到原告名下，因此原告向被告中环公司缴纳了中介费14600元、购房定金20000元、首付房款275400元，被告中环公司向原告出具了收据，同时中环公司收取了第三人万伟的房屋的产权，并出具了权证收条。原告到家才发现收据上的印章是被告佳凌公司的，原告要求周军将收据更换成盖有中环公司印章的收据，被告周军和中环公司没有理睬原告。后因原告没有购房资格，不能办理过户手续，交易不能成功，原告要求退款，被告周军、中环公司拒绝返还中介费14600元和首付2754000元，第三人万伟已将20000元的定金返还给了原告。2018年6月12日，被告周军承诺在2018年6月15日归还80000元，2018年6月30日归还余款，并愿意承担20000元的利息。综上所述，被告中环公司作为房产中介应当对长沙市的限购政策清楚，在明知原告没有购房资格欺骗原告，故被告中环公司应当退回中介费14600元和2754000元，并应当赔偿资金总额的每月1%的资金占用费。被告佳凌公司对公司印章保管不善,交给被告中环公司使用，在本案中有过错，应当对中介费、首付款、资金占用费承担连带责任。被告周军作被告中环公司赤岗小区分店的店长向原告做出了承诺应当合法有效，故应当与中环公司共同承担返还中介费、首付款的责任，并应有共同赔偿资金占用费的责任。被告中环公司辩称，1、中环公司并不是原告与第三人万伟房屋买卖合同的居间方，其仅是提供代办过户及办理房屋按揭贷款服务，在代办协议中并没有约定中环公司有权收取首付款；2、从本案中中环公司并没有收取首付款，也就没有原告所称的返还的基础；3、针对原告在诉求中陈述的部分事实不是本案的客观事实，中环公司没有向客户做出任何虚假承诺，收取客户的代办费用均出具的是中环统一的收据，签订的代办协议也是中环公司统一的合同文本。被告佳凌公司、周军及第三人万伟未到庭，无答辩。经审理查明，2017年5月31日，被告佳凌公司在长沙市住房和城乡建设委员会备案为被告中环公司的分支机构。被告中环公司确认佳凌公司是中环公司的加盟店，即中环公司丹桂雅苑分行；被告周军系佳凌公司的员工，在中环公司赤岗小区分店上班。2018年4月4日，原告至中环公司赤岗小区分店，经该店工作人员被告周军及案外人梁纶辉提供居间服务，原告与第三人万伟就万伟名下的长沙市雨花区牛角塘第009栋104房进行交易。2018年4月4日，周军及梁纶辉将原告、第三人万伟带至被告中环公司总部。被告中环公司于当日向原告收取了服务费用14600元，并于当日向原告出具了一份收款收据（买卖业务），载明：收到周聪交来购买位于雨花区牛角塘第009栋104房的佣金、过户费、按揭服务费14600元。被告中环公司在该收款收据上加盖了佳凌公司的财务专用章。2018年4月4日，被告中环公司与原告签订了一份《代办协议》，约定中环公司为原告代办长沙市雨花区牛角塘第009栋104房的过户、按揭或抵押贷款手续。被告中环公司在《代办协议》上加盖了佳凌公司的公章。2018年4月4日，被告中环公司收取了万伟交来的长沙市雨花区牛角塘第009栋104房的房屋所有权证的原件。后原告与第三人万伟于2018年4月4日签订了一份《房屋买卖合同》，就涉案长沙市雨花区牛角塘第009栋104房的买卖达成一致，原告于当日向第三人万伟支付了定金20000元。2018年4月4日，原告ATM消费两笔、每笔50000元，共100000元，并于当日通过支付宝支付5400元；2018年4月10日，原告支取现金70000元；2018年4月11日，原告的父亲陈菊方支取三笔现金，分别为90000元、5000元、5000元，合计100000元。2018年4月4日，被告佳凌公司、周军向原告出具了一份收据，载明：收到周聪交来购买雨花区牛角塘第009栋104房费用275400元，备注如资格没通过，退还所有费用。被告佳凌公司在收据上加盖公章，被告周军在经手人处签名。后因原告无购房资格，涉案房屋的买卖不能实现，2018年6月11日，原告拟与第三人万伟签订《关于解除房地产买卖居间合同的协议》，约定双方解除房屋买卖合同，万伟于该协议签订之日向原告退还定金20000元。万伟、周军、梁纶辉在该协议上签名，原告未签名，但原告确认该协议是双方协商一致达成，原告当场向万伟退还了定金收条，万伟将20000元定金退给了原告。2018年6月12日，原告与被告周军签订一份《协议》，载明：周军收到周聪购房款310000元，承诺于2018年6月15日归还80000元，剩余230000元于2018年6月30日归还，周军自愿承担20000元利息。被告周军在《协议》的承诺人处签名，被告中环公司的区域经理宗浩及梁纶辉在《协议》的见证人处签名。庭审过程中，原告陈述，2018年4月4日，被告周军要原告在中环公司丹桂雅苑分行刷POS机支付了两笔50000元共100000元，并通过支付宝向被告周军指定的账户支付了5400元；2018年4月10日，原告从银行取现70000元，在中环公司丹桂雅苑分行交给了施平；2018年4月11日，原告与其父亲陈菊方取现100000元，交给了梁纶辉带回；中环公司丹桂雅苑分行就是中环公司的赤岗小区分行，该店的招牌写的是赤岗小区分行，但是店里面的宣传资料、锦旗写的是丹桂雅苑分行。以上事实，有原告提交的长沙市房地产经纪分支机构备案证书、梁纶辉及万伟的证人证言、银行流水两份、支付宝付款凭证、户籍信息、收据、收款收据、定金收条、《协议》、《代办协议》、《解除房地产买卖居间合同的协议》、权证收条、《房屋买卖合同》等在卷佐证，足以认定。本院认为，关于被告中环公司在涉案房屋交易中的作用。第一、佳凌公司在政府主管部门备案为中环公司的分支机构，中环公司亦确认佳凌公司即为中环公司的丹桂雅苑分行；第二、被告周军系佳凌公司的员工，周军在为原告与第三人万伟的涉案房屋交易提供居间服务过程中，将原告与万伟带至了中环公司的总部，万伟将涉案房屋的房屋所有权证的原件交给了中环公司，原告与中环公司签订了《代办协议》，然后原告才与万伟签订了《房屋买卖合同》；可以看出，周军将原告与万伟带至中环公司办理完上述手续后才能继续涉案房屋的居间服务；第三、中环公司在与原告签订的《代办协议》上加盖了佳凌公司的公章，中环公司收取了原告14600元费用后，在出具给原告的收款收据上亦加盖了佳凌公司的财务专用章，可以认定佳凌公司不仅仅是中环公司的加盟店，中环公司还掌握了佳凌公司的公章、财务专用章。通过上面的三点分析应当认定，中环公司在佳凌公司为原告与第三人万伟的涉案房屋交易提供居间服务中起了不可或缺的重要作用，中环公司与佳凌公司共同提供了涉案房屋交易的居间服务。关于涉案房屋首付款的支付问题。原告提交了两份银行流水、支付宝付款凭证以及户籍信息作为证据，证明了全部首付款275400元的资金来源，并对首付款的支付作出了合理说明；被告佳凌公司、周军向原告出具了收据，应当认定两被告确认收到了原告支付的首付款275400元。被告中环公司辩称其没有收取首付款，提交了告知函及温馨提示、长沙市二手房交易诚信告知书的复印件作为证据，拟证明原告应当直接向第三人万伟支付首付款，但该两份证据只能证明交易的模式，不能否认事实上原告已向被告佳凌公司、周军支付了涉案房屋的首付款275400元，故对这一辩解意见，本院不予采信。关于被告中环公司、佳凌公司、周军的责任问题。周军作为佳凌公司的员工，在为涉案房屋提供居间服务过程中，经手收取了原告支付的涉案房屋首付款275400元，并由佳凌公司向原告出具了该首付款的收据，周军的行为应认定为职务行为，该行为的后果应由佳凌公司承担。现涉案房屋交易无法实现，佳凌公司应当向原告返还涉案房屋首付款275400元。中环公司共同提供了涉案房屋的居间服务，且掌握了佳凌公司的公章、财务专用章，在公司管理上与佳凌公司存在混同，应当与佳凌公司共同承担返还责任，中环公司收取的服务费用14600元也应当一并返还。周军与原告签订了《协议》，自愿承担向原告返还首付款275400元、服务费14600元的责任，应当承担共同返还责任。原告主张三被告支付按290000元的每月1.2%，从2018年4月4日计算至290000元清偿完毕之日止的资金占用利息，该标准过高，本院依法调整为按中国人民银行同期贷款利率计算；又因原告与第三人万伟于2018年6月11日解除房屋买卖合同，故资金占用利息应从2018年6月12日开始计算。对原告超过部分的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南中环地产顾问有限公司、长沙佳凌房地产顾问有限公司、周军于本判决生效之日起七日内共同向原告周聪返还购房首付款275400元、服务费14600元，并支付资金占用利息（以290000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2018年6月12日起计算至该款清偿之日止）；二、驳回原告周聪的其他诉讼请求。本案受理费5650元、公告费870元，合计6520元，由被告被告湖南中环地产顾问有限公司、长沙佳凌房地产顾问有限公司、周军共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  张 林人民陪审员  朱楷人人民陪审员  彭爱莲二〇一九年十一月十二日书 记 员  段艳琴附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。