北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初32310号原告（反诉被告）：田丽梅，女，1965年11月28日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：阚少启，北京市远望律师事务所律师。被告（反诉原告）：王庆国，男，1965年10月16日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：韩飞，北京市浩东律师事务所律师。第三人：北京市通州梨园振兴畜牧场，住所地北京市通州区梨园镇半壁店村。法定代表人：刘雄，经理。委托诉讼代理人：孟玉美，女，公司职员。原告（反诉被告）田丽梅与被告（反诉原告）王庆国、第三人北京市通州梨园振兴畜牧场（以下简称振兴畜牧场）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。田丽梅及其委托诉讼代理人阚少启、王庆国的委托诉讼代理人韩飞、振兴畜牧场的委托诉讼代理人孟玉美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田丽梅向本院提出诉讼请求：1.确认田丽梅与王庆国签订的《厂库房租赁合同》于2018年12月1日解除；2.王庆国返还田丽梅已付的2018年12月1日至2019年4月30日租金695833.33元；3.王庆国给付田丽梅库房使用不满三年的搬迁费10万元；4.王庆国给付田丽梅租金利息，以695833.33元为基数按同期贷款利率计算，自2018年12月1日至实际返还之日；5.诉讼费由王庆国负担。事实与理由：2017年9月20日王庆国与振兴畜牧场签订《厂房、场地租赁合同》，振兴畜牧场将其自建的位于北京市通州区西集镇王庄村27亩场地（含8500平方米建筑物）（以下简称涉案场地）租赁给王庆国。2017年11月1日，王庆国与田丽梅签订《厂库房租赁合同》，王庆国将涉案场地转租给田丽梅，期限自2017年11月1日至2026年11月1日等。2017年10月28日田丽梅向侯英（王庆国称系其妻子，微信名冬凌草）转定金5万元，此后田丽梅向王庆国指定的收款人袁秋菊陆续交纳租金至2019年4月30日。2018年12月，涉案场地因涉及北京市绿化腾退拆迁，王庆国通知田丽梅搬家。后双方协商退租事宜，在王庆国未退租金的情况下田丽梅于2018年12月12日承租了位于河北省三河市嘉华海纳印装有限公司的库房，并支付租金50万元。2018年12月11日，王庆国让侯英与田丽梅签订了《关于库房退组明细说明》，同意退已付的2018年12月1日至2019年4月30日的租金及解除合同搬迁费10万元，共计79.58万元。但此后田丽梅找王庆国索要上述款项，王庆国拒绝给付，田丽梅在艰难情况下于2019年4月底前全部搬离。王庆国辩称，仅同意给付10万元搬迁费，其余诉讼请求均不同意。双方合同第四条约定，遇拆迁导致合同无法履行的，如使用不满三年，我方付十万元搬迁费，我方按田丽梅实际使用时间对租金多退少补。但田丽梅迟至2019年5月份才搬走，因此我方不应该退还相关费用。此外，合同具有相对性，我方与振兴畜牧场的合同与本案没有关系。振兴畜牧场辩称，我方退还了王庆国2018年12月1日后的租金，我方通知田丽梅搬家的时间其就在搬家了，但是田丽梅说要留一些东西打官司用，具体完全搬离时间我方不清楚。王庆国提起反诉，要求田丽梅给付2019年5月1日至2019年8月31日的租金516666元、给付王庆国代付的卫生费、水费4200元并支付滞纳金（按每天0.5%的标准计算至实际付清之日止）。事实与理由：田丽梅直到2019年5月份才搬走，至今未将库房交还，且拖欠卫生费水费拒绝给付。针对王庆国的反诉，田丽梅辩称不同意反诉请求，我们早已退还库房，卫生费、水费需要看票据。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2017年9月20日，王庆国与振兴畜牧场签订《厂房、场地租赁合同》，约定振兴畜牧场将涉案场地租赁给王庆国，租期10年等。2017年11月1日，王庆国（甲方）与田丽梅（乙方）签订《厂库房租赁合同》（以下简称《租赁合同》），王庆国将涉案场地转租给田丽梅，期限自2017年11月1日至2026年11月1日；租金为半年付，首年租金155万元，以后每三年租金在第一年租金费用的基础上按10%累计递增；甲方承担相关部门收取的卫生费和垃圾清运费；乙方应主动按时交纳租金、水、电、卫生等所有费用，逾期经甲方催收仍未交纳的每天将加收逾期总款0.5%的滞纳金；因政府征收、清退、征占或开发拆迁等导致合同无法履行的，乙方没有相关的赔偿和补偿费用，由此产生的拆迁赔偿和补偿费用均归甲方所有，如库房使用不满三年，甲方给乙方10万元搬迁费，超过三年乙方无条件搬走，甲方按乙方的实际使用时间对租金多退少补后，本合同自行终止等。《租赁合同》签订后，田丽梅开始使用涉案场地，并向王庆国指定的收款人袁秋菊支付租金至2019年4月30日。2018年12月，因涉案场地涉及腾退等，双方对腾退及退租事宜进行了协商。后田丽梅陆续开始腾退。振兴畜牧场于2018年12月3日退还了王庆国2018年12月1日后的租金。2019年6月20日，王庆国向北京市通州区西集镇王庄村村民委员会交纳涉案场地2019年1月至5月份卫生费、水费各2100元。关于涉案场地是否有建设工程规划许可证，田丽梅、王庆国、振兴畜牧场均表示不太清楚，且均未在法庭指定的期限内就涉案场地的规划、建设等情况补充提交相关证据材料。关于田丽梅腾退时间，田丽梅称2019年2月份左右搬走的，但是还有小部分东西留在了租赁场地，直至4月20日左右（起诉状中称4月底前）全部搬走了；王庆国称其2019年4月11日去涉案场地时田丽梅还未完全搬走，后经向村委会了解田丽梅是2019年5月搬走的，为证明其主张其向法庭提交了录像光盘及2019年3月13日田丽梅处会计任雷雷从村委会购电的收据。录像显示2019年4月11日时涉案场地内还有田丽梅的物品。经质证，田丽梅称录像是截取的部分内容，其大批货物已经搬走；对于购电票据田丽梅称其还租赁了本村村民的一处宅院，因此该证据与涉案场地无关。关于退租金一事，田丽梅称双方协商后王庆国同意退还其79.58万元费用，为证明其主张其向法庭提交了日期为2018年12月11日的《关于库房退组（租）明细说明》及录音两份。《关于库房退组（租）明细说明》系由侯英代王庆国与田丽梅签订的，内容为：由于政府行为王庆国与田丽梅两人签订的厂库房租赁合同无法继续执行。截止2018年11月30日，按合同约定，甲方王庆国应退乙方田丽梅房租及倒库运费共计79.58万元，双方应诚信遵守合同相关约定；田丽梅与王庆国的录音内容中王庆国称“要不是你的钱我能给你打条吗？这不是前天让我媳妇给你打条了吗”；田丽梅与一名女子（田丽梅称系侯英，为王庆国爱人）的录音中该女子称“我那天不是给你签了吗？你搬了吗”。经质证，王庆国称其爱人系万显荣，其不认识侯英；此前田丽梅曾起诉过，在此前的诉讼中其提交的《关于库房退组（租）明细说明》与本次庭审中提交的不一致，该材料系田丽梅伪造的；对于录音中王庆国表示打条的情况，王庆国表示关于双方一直在协商腾退事宜，王庆国想给田丽梅打条之后田丽梅腾退再退租金，但是田丽梅不同意，王庆国那天没有在家是他媳妇去谈的，他以为他媳妇和田丽梅谈好打条了，但是实际没有谈好也没有打条。关于卫生费及水费，田丽梅表示《租赁合同》约定王庆国支付卫生费，饮用水是在村委会充值购买的，其他生活用水有自来水及井水，但是此前均没有交过钱，同时其表示王庆国主张的滞纳金过高。经核实，王庆国于2015年9月30日与万显荣登记结婚。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因现有证据无法确认双方租赁的涉案场地取得了建设工程规划许可证，故双方的《租赁合同》应属无效，因此对于田丽梅的第一项诉讼请求，本院不予支持。本案的争议焦点为王庆国是否应该退还田丽梅租金。对此本院认为，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。现田丽梅以侯英代王庆国签订的《关于库房退组（租）明细说明》主张王庆国退还租金，因《关于库房退组（租）明细说明》系侯英代为出具，根据现有证据本院无法核实侯英的身份，故对于该《关于库房退组（租）明细说明》的真实性、合法性本院均不予采信；退一步讲，即使该《关于库房退组（租）明细说明》是真实的，其载有“双方应诚信遵守合同相关约定”的内容，双方《租赁合同》中关于退租的约定为“甲方按乙方的实际使用时间对租金多退少补”，现田丽梅迟至2019年4月底才从涉案场地的腾退时间，而田丽梅的租金交纳亦至2019年4月，据此，田丽梅主张王庆国退还其租金，无事实依据，本院难以支持。与此同时，对于田丽梅主张的逾期利息，本院亦不予支持。关于田丽梅主张振兴畜牧场已退还王庆国2018年12月1日后的租金故王庆国无权收取田丽梅此后租金的意见，因合同具有相对性，故本院对田丽梅该意见不予采信，如振兴畜牧场认为其相关权益受到侵害，可另行解决。关于田丽梅主张的库房使用不满三年搬迁费10万元，因王庆国予以认可，本院不持异议。关于王庆国主张的2019年5月1日至实际腾退日的租金的反诉请求，因根据现有证据本院认定田丽梅的腾退时间为2019年4月底，故王庆国该项反诉请求没有事实依据，本院不予支持。对于王庆国主张的卫生费、水费及滞纳金，因双方《租赁合同》对于卫生费有两项不同的约定，现王庆国未能提交证据证明其缴纳的卫生费属于《租赁合同》约定的应由田丽梅负担的部分，故对于王庆国主张的卫生费，本院不予支持；对于王庆国主张的水费，符合双方《租赁合同》约定，且田丽梅亦表示其生活用水包括自来水及井水但未付费，本院对此予以支持；对于王庆国主张的滞纳金，本院根据案件情况予以酌定。综上，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）田丽梅与被告（反诉原告）王庆国签订的《厂库房租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）王庆国给付原告（反诉被告）田丽梅搬迁费10万元，于本判决生效之日起7日内执行清；三、原告（反诉被告）田丽梅给付被告（反诉原告）王庆国水费及滞纳金2300元，于本判决生效之日起7日内执行清；四、驳回原告（反诉被告）田丽梅的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）王庆国的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11758元，减半收取计5879元，由原告（反诉被告）田丽梅负担4729元（已交纳），由被告（反诉原告）王庆国负担1150元，于本判决生效之日起7日内交纳。反诉受理费9036元，减半收取计4518元，由原告（反诉被告）田丽梅负担25元，于本判决生效之日起7日内交纳，由被告（反诉原告）王庆国负担4493（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 雷小云二〇一九年十一月十九日法官助理 宗宸毅书 记 员 张 旭