贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0201民初2801号原告：李发顺。被告：六盘水实地房地产开发有限公司。法定代表人：杨文杰。委托诉讼代理人：兰变蓉。原告李发顺与被告六盘水实地房地产开发有限公司（以下简称实地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李发顺、被告实地公司的诉讼代理人兰变蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李发顺向本院提出诉讼请求：1、被告完善涉案商品房相关手续后交付给我使用并为我办理房屋所有权登记手续；2、被告向我支付从2017年1Ｏ月1日起至2019年5月31日止的迟延交房违约金共57191.76元；3、从2019年6月1日起至实际交房之日止的违约金按每天102.82元支付；4、被告向我支付从2018年4月1日起至2019年5月31日止的迟延办证违约金共21592.12元；5、从2019年6月1日起至实际办证之日止的违约金按每日51.4ｌ元支付。事实及理由：我与被告于2017年5月19日签订《商品房买卖合同》，约定我购买被告开发的位于钟山区九、十号楼底123号商铺，建筑面积53.91平方米，购房总价514098元。合同签订后，我依约分别于2017年5月19日支付首期房款264098元，于2017年12月29日支付尾款250000元，全部购房款已经付清。但被告未能根据合同约定于2017年9月30日前向我交付该商品房。2019年1月26日，被告通知我收房，但未能提供《商品房买卖合同》第十一条第（二）项约定的商品房竣工合格证明文件及面积实测技术报告，且之后被告又对涉案商品房的水、电、下水管道等进行施工，导致我一直未能接收管理使用该商品房。现由于双方对于交房事宜、违约金计算及支付时间不能达成一致意见，特诉至钟山区人民法院，请求判决：ｌ、被告完善涉案商品房相关手续后交付给我使用并为我办理房屋所有权登记手续；2、被告向我支付从2017年10月1日起至2019年5月31日止的迟延交房违约金共57191．76元，具体计算方式为：264098×0．02％×90天＝4753．76元，514098×0.02％×510天＝52438元；3、从2019年6月1日起至实际交房之日止的违约金按每日102.82元支付；4、被告向我支付从2018年4月1日起至2019年5月31日止的迟延办证违约金共21592.12元，具体计算方式为：514098×0.01％×420天＝21592.12元；4、从2019年6月1日起至实际办证之日止的违约金按每日51.4ｌ元支付。被告实地公司辩称，1、关于原告提及的我公司逾期交房，原告截止目前并未完全履行完毕双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》约定的义务，我公司有权延期交付，同时原告也于2019年1月27日完成收房。2、我公司受原告委托在原告收房后并在提交相关资料起270天之内将办理房屋所有权证的相关资料移交相关部门，我公司仅负责该资料的递交事宜，截止目前，委托办理时间尚在270天内。综上所述，我公司不存在逾期交房以及办证的违约行为，请求法院依法驳回原告诉请。本案各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证，对各方当事人无异议的证据：原告提交的身份证复印件、六盘水市商品房预（销）售合同登记备案证明复印件、2张发票复印件，被告提交的营业执照复印件、法定代表人身份证明书、法人身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的《商品房买卖合同》复印件，能证明原告向被告购买房屋，双方于2017年5月19日签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买房屋，双方对相关事项进行约定的事实，本院予以确认；对原告提交的通知收房信息，与本案无关，对其关联性不予确认；对原告提交的承诺函复印件，无原件核实真实性，故不予确认；对原告提交的7张图片及行政处罚决定书复印件，能证明六盘水市城市管理综合行政执法局对被告未按规定将碧桂园一期工程项目竣工验收报告、有关认可文件或准许使用文件报送备案及未办理竣工验收备案的情况下擅自交付购房者使用的行为进行处罚的事实，本院予以确认；对原告提交的更改了付款方式及时间的《商品房买卖合同》，能证明原、被告重新签订合同，约定分期支付购房款，故予以确认；对被告提交的收据复印件、交易汇总复印件，能证明原告已于2019年1月27日接收涉案房屋并交纳物业费，故予以确认；对被告提交的买卖合同重要事项告知书复印件，证明原、被告签订第一份《商品房买卖合同》时约定银行按揭款250000元需在2017年6月19日前付清，故予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月19日，原告李发顺与被告实地公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同编号：1705190118，合同约定原告向被告购买位于六盘水市钟山区九、十号楼底商123铺的房屋，建筑面积53.91㎡，总价款514098元，用途为商业，约定付款方式为分期付款，买受人必须在签订合同时付该商品房总价的51%给出卖人，即贰拾陆万肆仟零玖拾捌元整，买受人必须在2017年12月29日前付该商品房总价款的49%给出卖人，即贰拾伍万元整。出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房。对逾期交房和逾期办理转移登记的责任合同中约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）；（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金……出卖人承诺于2018年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”当日，原告与被告签订了一份《补充协议》，内容为：“第三条关于付款方式及期限如买受人选择合同第八条第3种按揭付款方式的，买卖双方一致同意修改为按如下约定方式支付：……（2）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总价款的51.37%给出卖人，即贰拾陆万肆仟零玖拾捌元整，并向贷款银行办理按揭申请手续。（3）买受人必须在2017年6月19日前，付该商品房总房价款的48.63%（银行按揭款项）给出卖人，即贰拾伍万元整……第五条关于该商品房交付条件与交接手续（一）关于该商品房的交付条件，买卖双方一致同意将合同第十一条第（二）款的约定变更，按本款约定履行。该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品房面积实测技术报告书作为交付条件，相关基础配套设施的交付条件以本条第（二）款约定为准。但如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交付；遭遇不可抗力，且出卖人自确定之日起30日内告知买受人的，政府延迟有关文件批准或其他政府行为；买受人有任何违约行为……（六）如双方约定买受人在办理交付手续前或办理交付手续时应缴纳相关费用（包括但不限于因面积差异应补交的购房款、物业专项维修基金、契税、办证费用）的，出卖人有权在买受人付清上述费用后再交付该商品房给买受人。第六条逾期交付责任买卖双方一致同意对合同第十三条进行以下补充和变更：……2、买受人根据合同第十三条第1种方式第（2）款约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%……第十条关于房屋登记买卖双方一致同意将合同第二十二条第一款、第二款及第三款第（一）（二）（三）项约定变更，按以下约定履行：……（二）关于初始登记：出卖人自行申请办理该商品房所有权初始登记，出卖人不向买受人承担初始登记逾期办理的违约责任……第二十条补充协议的效力1、买受人承诺：买受人已仔细阅读合同、本补充协议及附录的条款，并在出卖人的相应说明下对各条款作全面、准确的理解，本补充协议不存在不合理减轻或免除出卖人责任的情况，也不存在不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容……”。《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，原告支付了被告购房首付款264098元。在被告送达给原告的《买卖合同重要事项告知书》中，载明剩余房款250000元（银行按揭款）须于2017年6月19日前付清，收楼日期为2017年9月30日。2017年5月19日，原告向被告出具了两份委托书，委托被告申办上述商品房的合同备案登记、预告登记、抵押预告登记、房屋所有权证、国有土地使用证、他项权利登记及领取房屋所有权证、国有土地使用证、代收代缴契税等。原告与被告还签订了一份《委托办理权属登记协议书》，除上述委托事项外，约定原告自愿同意被告在具备条件之日起270天内将办理该商品房房屋所有权证所需的权属登记资料送交相关部门，被告仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得房屋所有权证、国有土地使用证的时间应由登记机关确定，与被告无关，被告对此不负任何责任，若被告未按本协议第二条、第三条约定履行递交资料义务的，每逾期一天被告应向原告支付人民币20元违约金。2017年12月29日，原告向被告支付了剩余购房款250000元。2019年1月27日，被告向原告交付了涉案商品房。2019年5月8日，六盘水市城市管理综合行政执法局以被告存在未按国家规定将碧桂园一期工程项目竣工验收报告、有关认可文件或准许使用文件报送备案及在未办理竣工验收备案的情况下擅自交付购房者使用的行为向被告下达了市综执罚字﹝2019﹞3号行政处罚决定书，处罚内容为1、限60日内整改完毕；2、处200000元罚款。现原告以被告未按约定交付房屋为由诉至本院。本院认为，原告李发顺与被告实地公司于2017年5月19日签订《商品房买卖合同》后，双方又于当日签订了《补充协议》。现原告诉请要求被告完善涉案商品房相关手续后交付使用并办理房屋所有权登记手续，《补充协议》第五条第（一）项、第（二）项关于商品房交付条件与交接手续已进行了相应约定，虽然有减轻被告交付责任之嫌，但鉴于涉案商品房已于2019年1月27日交付原告，原告已接收并缴纳了物业费的实际情况，对原告要求被告完善相关手续后交付使用的诉讼请求，本院不予支持。对原告要求被告办理房屋所有权登记手续的诉讼请求，庭审中原告自认涉案房屋不具备办理所有权登记的条件，故对该项诉请，本院不予支持。关于原告主张的逾期交房违约金，原告在2017年5月19日支付了被告购房款264098元。对于剩余购房款250000元，《商品房买卖合同》约定的支付期限为2017年12月29日前，而《补充协议》及《买卖合同重要事项告知书》约定的支付时间为2017年6月19日前，原、被告对如何认定该笔购房款的支付时间产生了争议。原告另行提交一份《商品房买卖合同》的复印件欲证明双方曾重新签订合同变更付款时间为2018年1月29日，但该份合同无原件核对，被告亦不予认可，原告未提交其他相关证据予以佐证，本院不予采信。因《补充协议》形成于原、被告签订《商品房买卖合同》之后，系双方自愿签订，应以《补充协议》约定的付款期限为准。原告于2017年12月29日支付剩余购房款250000元，超过了《补充协议》约定的付款期限，虽然《补充协议》第五条第（一）、（六）项约定被告可以延期交付房屋和在原告付清费用后再交付房屋给原告，但并未约定被告不承担逾期交房的违约责任。被告于2019年1月27日才将涉案商品房交付给原告，根据《补充协议》第六条第2点的约定，被告应向原告支付已付房价款15%的违约金，即514098元×15%=77114.7元，原告主张的57191.76元未超过该金额，本院予以支持57191.76元，对原告主张的2019年6月1日起至实际交房之日止的违约金不予支持。关于原告主张的逾期办证违约金，被告辩称其仅负责递交办证资料且已在约定期限内将相关资料移交有关部门。尽管《补充协议》第十条第（二）项及《委托办理权属登记协议书》第四条第一款约定被告仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜且不承担初始登记逾期办理的违约责任，具体取得房屋所有权证的时间由登记机关确定与被告无关，但明显上述格式条款内容免除了《商品房买卖合同》中被告负有的在约定期限内办理初始登记及办理商品房转移登记有关文书交付给原告的义务，排除了原告对涉案商品房的重要权利。根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”的规定，应认定《补充协议》第十条第（二）项及《委托办理权属登记协议书》第四条第一款无效。被告应按照《商品房买卖合同》第二十二条关于转移登记的约定按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，从2018年4月1日计算至2019年5月31日为514098元×0.01%×426天=21900.57元，原告主张的21592.12元未超过该金额，本院予以支持21592.12元，2019年6月1日至被告实际交付房屋权属证书之日止的违约金仍按此标准计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（一）项的规定，判决如下：一、被告六盘水实地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李发顺逾期交房违约金57191.76元；二、被告六盘水实地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李发顺2018年4月1日至2019年5月31日的逾期办证违约金21592.12元（按每日万分之一计算，2019年6月1日至被告六盘水实地房地产开发有限公司实际交付房屋不动产权属证书之日止的违约金仍按此标准计算）；三、驳回原告李发顺的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1770元，因适用简易程序减半收取885元，由被告六盘水实地房地产开发有限公司负担（原告李发顺已预交，被告六盘水实地房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内连同上述款项一并返还原告李发顺）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。审判员 安 祎二〇一九年十一月八日书记员 刘彩兰