上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初20506号原某：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：张某某。被告：王坤，女，1978年9月17日出生，汉族，户籍地江苏省。被告：韩庆祥，男，1979年7月12日出生，汉族，户籍地江苏省。委托诉讼代理人：王坤，女，1978年9月17日出生，汉族，户籍地江苏省。原某上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)与被告王坤、韩庆祥居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原某中原公司的委托诉讼代理人张某某、被告王坤并作为被告韩庆祥的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原某中原公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付佣金19500元，并以此为基数，按每日万分之五的标准支付逾期违约金，自2018年11月21日计算至实际支付止；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：在原某居间撮合之下，就被告购买位于上海市普陀区白丽路XXX弄XXX号XXX室(以下简称涉案房屋)物业之事宜，与案外人成功签署了《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房产买卖合同》，并已经完成过户。根据法律规定及协议约定，原某已居间完成，被告应支付剩余佣金19500元，但被告无理由拒付19500元，原某催讨未果，故诉至法院，请求判如所请。被告王坤、韩庆祥辩称，不同意原某诉请。原某未尽到居间义务，未就被告购房资格进行严格审查，在明知被告不具备购房资格的情况下，为了促成交易，诱导被告与上家签订《特别协议》，造成被告经济损失4万元。被告前后共签订六版网签合同，最后一次网签成功后，上家不愿意过户，原某再次诱导被告与上家签订《补充条款》，造成被告经济损失5万元。2018年9月11日，三方签订《房地产买卖居间协议》，被告于2019年5月23日支付全款后仍无法交房，被告长期在外租房，构成租金损失。2019年5月9日，被告支付原某工作人员张超佣金余款19500元，但他当天就退还了。被告从未拒付佣金，但要交房后再支付，故不应当以2018年11月20日作为支付佣金时间。综上，原某在整个交易中没有进行安全有效的沟通，现愿意支付3000元，并保留向原某主张损失的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：2018年9月11日，案外人邵某某、两某某、原某签订《房地产买卖居间协议》一份，被告与邵某某另签订《房屋买卖合同》一份，约定由原某居间介绍，邵某某向两某某出售涉案房屋，总房价款300万元。当日，被告王坤向邵某某转账支付购房定金3万元，邵某某出具收款收据一张。2018年9月17日，被告王坤向邵某某转账支付购房首付款102万元，邵某某出具收款收据一张。两某某与原某签订有一份《佣金确认书》，约定被告就购买涉案房屋应支付原某佣金49500元，后被告支付佣金3万元。2018年9月13日、2018年11月1日、2019年1月7日、2019年4月8日，两某某分别签订了四版《上海市房地产买卖合同》，其中第六版(合同编号XXXXXXX)生效。2019年5月9日，两某某完成不动产权登记。当天，被告王坤通过微信转账向时任原某公司员工的张超支付19500元，后张超因故如数退还该款。2019年10月31日，两某某与邵某某在本院主持下达成调解，约定邵某某应于2019年11月4日将涉案房屋交付给王坤、韩庆祥，本院出具(2019)沪0107民初21494号民事调解书。后双方于约定之日交接房屋。上述事实，有《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、《佣金确认书》、收款收据、银行转账记录、微信转账记录、上海市不动产权证书、(2019)沪0107民初21494号民事调解书及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。庭审中，原某申请证人张超、吴超群来院作证。证人张超述称，其原系原某公司员工，于2019年7、8月离职，被告系其客户。被告前来购房时提供了社保记录，张超告知被告社保满63个月即可，被告提供的已经满73、75个月，且被告称其未换过工作，应当符合购房资格。第一版网签时，经窗口查询，工作人员称被告社保差两个月。2018年11月，第二版网签时，张超至武宁路社保中心再次查询社保情况，答复仍旧差两个月，这时才知道被告的社保是挂靠的。期间上家多次表达不愿意过户，甚至发生争吵，于是被告与上家签订了《特别协议》、补充条款。2019年5月9日，被告将房款及佣金余款19500元一并转给张超，但因网签失败，钱款当天如数退还被告，未入原某公司账。本来过户后被告要支付一部分佣金，但因为中间发生了很多事情，被告怕中介拿了钱就不管事了，于是双方说拿到房子再交佣金尾款。庭审前几天刚刚交房。证人吴超群述称，其原担任原某桃浦镇店其中一组的组长，2019年1月离职，被告系其客户。一开始被告社保没满大家不知情，签居间合同的时候，业务员去交易中心咨询台询问，答复说满了，但没有去过社保中心。准备过户时去社保中心查询才知道没满。此时，上家向下家要钱，被告出于无奈就签了《特别协议》。被告社保缴满后，约上家沟通签合同事宜，上家要求被告支付房租，过户时还说到5万元违约金。吴超群参与了2019年4月过户，当时被告支付了19500元中介费，但是上家不愿意过户，被告无奈又签了《补充协议》。后来19500元中介费就退还了，因为没有在约定的时间内交房，只是进行了过户，被告承诺交房后会支付中介费。对上述证人证言，原某表示对证人就中介费的陈述没有异议，可以证明原某从未放弃中介费的主张，对被告在签订居间协议时没有披露社保挂靠的事实也予以认可，对其余证人证言不予认可。两某某表示，对证人证言没有异议，当时对被告韩庆祥的社保情况不清楚，经社保查询一直说一两个月就可以了，但一直延迟，此事虽然被告存在过失，但原某基本审核工作没有做好。购房时，原某工作人员称社保已满没问题，交完首付后业务员带被告去社保中心拉明细，发现2014年断档2个月，之前被告个人去查询的时候拉不出5年，所以不清楚断缴情况。庭审中，被告称系原某公司离职人员张超陪同交房，原某未派人前往。原某认可未派人陪同交房，但是因为被告与上家诉讼，交房前未通知原某，若通知会派人前往。本院认为，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，被告在原某居间介绍下与卖方签订《房地产买卖居间协议》前，本市已颁行房地产交易限制相关政策。处于房地产交易市场复杂多变的大环境中，作为提供房地产交易居间服务的专业经纪公司负有审慎核实购房人的购房资格并恪守诚信忠实，以促成买卖双方交易目的之顺利实现。综合庭审调查情况及证人证言，原某无证据证明其在促成双方签订案涉协议及佣金确认书前已尽职履行了上述义务，被告终因购房资格等因素在履行合同中遇到了诸多障碍，付出了较高的交易成本。且居间服务内容还涵盖协助买卖双方签订房地产买卖合同(网签)、安排及监督付款、房产过户、交接房屋等重要事项，原某在原业务员离职后，未派人继续跟进被告的房屋买卖交易，被告交房时原某亦未提供相应服务，故原某未提供完整的居间服务。另，被告作为具有完全民事行为能力和相应社会生活经验的成年人，在案涉交易过程中也欠缺一定程度的谨慎注意义务，且原某确实支出了一定居间服务成本，综合考虑双方履约情况、合同价款、购房经过等因素，本院酌情认定被告应再支付原某居间费3000元。关于原某主张逾期付款违约金一节，因双方就房屋购买事宜多次发生争议，原某现主张逾期付款违约金缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、被告王坤、韩庆祥应于本判决生效之日起十日内支付原某上海中原物业顾问有限公司居间费人民币3000元；二、对原某上海中原物业顾问有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币287元，减半收取，计人民币143.5元，由原某上海中原物业顾问有限公司负担人民币118.5元，由被告王坤、韩庆祥负担人民币25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  朱骏二〇一九年十一月二十六日书记员  高越附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。