云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云06民终1787号上诉人（原审原告）：张超，男，1980年10月13日出生汉族，河南省新野县人，农民，户籍所在地河南省新野县，现住云南省永善县。上诉人（原审被告）：永善宸源房地产开发有限责任公司，住所地：云南省昭通市永善县溪洛渡镇景观大道西侧。统一社会信用代码91530625316208553T。法定代表人：张世明，该公司董事长。诉讼代表人：云南堃茂律师事务所，系永善宸源房地产开发有限责任公司破产清算管理人。委托诉讼代理人：冯金强，云南堃茂律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人张超与上诉人永善宸源房地产开发有限责任公司（以下简称宸源公司）因破产债权确认纠纷一案，不服云南省永善县人民法院（2019）云0625民初379号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院确认本案如下法律事实：2015年6月8日，张超与宸源公司签订了四份《商品房购销合同》，宸源公司将位于永善县溪洛渡镇景观大道“富善中央大街”小区1栋1层101、102、103、104号商铺出售给张超，单价20000元/㎡，总面积256.95㎡，总金额5139000元，约定交房时间2016年6月30日前，并于2015年6月16日，在永善县住房和城乡规划建设局登记备案，张超已支付购房款5148000元，张超与宸源公司的购房款至今尚未结算完毕。2015年5月22日，签订《门面房屋租赁合同》，张超将上述房屋出租给宸源公司使用，租期三年，从2016年6月30日起至2019年6月29日止，按租金120元/月/㎡，面积258.99㎡计算。每年6月30日前一次性支付当年租金。因张超购房起到了较好引导作用，在租赁期内，宸源公司每年补助张超50000元，随同当年租金一并支付。该房屋系宸源公司修建，未交付张超，宸源公司一直使用该房屋，至今宸源公司尚有电脑、打印机等设备在房屋内。永善县人民法院于2016年11月22日裁定受理宸源公司破产清算案。2017年2月8日，张超向宸源公司管理人申报继续履行上述房屋租赁合同，申请确认债权本金422945元、违约金251496元，合计674441元。宸源公司管理人以“申报房租与合同约定计算金额不符”为由对张超申报的债权金额不予确认。2017年7月29日，宸源公司管理人拟定《重整计划草案》，在资金流出分析中，明确与张超属于继续履行合同，应支付张超继续履行合同的支出。2017年9月18日，永善县人民法院以《（2016）云0625破申1号之三民事裁定书》批准了宸源公司重整计划，在资金流出分析中，继续履行合同支出删除了张超的名字和事项。2018年12月28日，宸源公司管理人对张超申报的2016年6月30日至2017年6月29日房屋租赁债权及相关损失债权共计674441元，2017年6月30日至2019年6月29日的房租债权，购房时多缴纳的8000元的购房款，安装卷帘门等相关费用11985元，以张超未在第三次债权人会议结束后十日内向管理人提供相关的证据材料为由，未予以确认。张超请求原审法院确认其在宸源公司享有共益债权1626947.84元。其中：房租372945.60元/年×3年=1118836.80元、补助50000元/年×3年=150000元、违约金372945.60元/年×3年×30%=335651.04元、改造费用12400元、不当得利10060元。第二次庭审中，张超变更诉讼请求，将违约金数额变更为1元，变更后，张超请求确认的共益债权为1291297.80元。原审法院认为，本案诉争房屋系宸源公司向张超出售的商品房，在双方约定的交房时间尚不具备交付条件的情况下，张超与宸源公司签订《门面房屋租赁合同》，在双方约定的交房之日起由宸源公司对该房屋有偿使用，《门面房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。宸源公司进入破产程序后，一直使用该房屋，管理人未与张超协商解除《门面房屋租赁合同》，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”的规定，应视为解除合同。但是，房屋租赁合同有其特殊性，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，返还租赁物是承租人解除合同的必然条件，宸源公司进入破产程序后，未与张超解除《租赁合同》，而仍然对该房屋进行占有使用，应认定宸源公司以自己的行为继续履行《租赁合同》。若以管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同，认定宸源公司已与张超解除了《门面房屋租赁合同》，有违公平原则，导致双方权利义务不平等。且宸源公司管理人拟定的《重整计划草案》中，明确与张超属于继续履行合同，应支付张超继续履行合同的支出，虽然最终的《重整计划》没有确定与张超继续履行合同，但是证明在《重整计划草案》出台前，双方仍然在履行《门面房屋租赁合同》。宸源公司管理人以“申报房租与合同约定计算金额不符”为由对张超申报的继续履行《门面房屋租赁合同》债权金额不予确认，从不予确认的理由也可以推论出宸源公司在继续履行合同。宸源公司使用该门面房屋的目的是为了更好地销售房屋，盘活资产，是为了全体债权人的共同利益，符合共益债务的构成。宸源公司辩称房屋未实际交付张超，不成立租赁关系、《门面房屋租赁合同》是无效合同的理由不能成立。根据《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第（一）项：“人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：（一）因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务”的规定，张超的债务应认定为共益债务。该共益债务应从宸源公司破产清算之日2016年11月22日起计算至2019年6月29日止为：120元/月/㎡×258.99㎡×31.2个月=969658元。张超主张的补助150000元、违约金1元、改造费用12400元、不当得利10060元，不予支持。理由如下：在租赁期内，宸源公司每年补助张超50000元的奖励，不属于双方继续履行《门面房屋租赁合同》的必然支出；合同法上的违约金本质上属于损害赔偿额之预定，其主要功能在于填补守约方损失，张超主张1元的违约金，明显违背了违约金的功能；改造费用、不当得利是在宸源公司破产前发生的费用。综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第（一）项的规定，判决如下：一、确认原告张超在被告永善宸源房地产开发有限责任公司享有继续履行合同的共益债权969658元。二、驳回原告张超的其他诉讼请求。案件受理费减半收取8211元，由原告张超承担2045元，被告永善宸源房地产开发有限责任公司承担6166元。张超不服一审判决，向本院提起上诉，请求依法撤销原判，改判张超在宸源公司享有破产债权1626947.84元且债权为宸源公司的共益债务。事实及理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院认定案涉房屋在《房屋买卖合同》关系中宸源公司未向张超交付房屋，系认定事实错误。案涉房屋在《房屋租赁合同》约定的租房起始时间时已经完全具备交付的条件，本案系“售后返租”，即买卖合同生效后，在房屋具备交付条件时，按照买卖合同约定张超合法占有案涉房屋，双方又成立了可以允许宸源公司继续占有该房屋的另一个租赁合同，在租赁合同生效时其对房屋的合法占有随之转移。其交付方式不违反法律、行政法规的规定。2.永善县人民法院裁定批准宸源公司重整计划，继续履行合同支出删除了张超的名字和事项系认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。1.一审仅针对破产案件受理后的债权进行裁判,系适用法律错误。《房屋租赁合同》约定租期为三年，自2016年6月30日起至2019年6月29日止，一审法院仅针对破产案件受理（2016年11月22日）后的债权进行确认，而对2016年6月30日至2016年11月21日的房租未作任何评判。因房屋租赁合同产生的债权均应认定为宸源公司的共益债务。租房合同的付款时间虽然分为三个阶段，但都属于一个合同，不具可分性，不应对合同的履行进行拆分。2.一审判决认为张超主张的补助、违约金、改造费用、不当得利不予支持系适用法律错误。补助的约定是合同不可分割的一部分，是租赁合同达成合意的先决条件，租赁合同对违约金的约定真实、合法、有效，应受法律的保护。违约金的约定过高（租金的2倍），但并未违反法律规定，只不过在支持违约金的范围上限法院可以调整。破产法及司法解释均未明确规定违约金不可作为破产债权申报。最高法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第五十五条第一款第五项只是规定在清算组解除合同的情形下违约金不作为破产债权。本案不存在解除合同的前提和事实基础，该规定显然不适用于本案。案涉房屋卷帘门的改造费用12400元及购房款因计算错误导致多付的10060元应得到支持。张超实际支付的购房款大于应该支付的购房款，金额为10060元，该金额为宸源公司的不当得利。宸源公司不服一审判决，向本院提起上诉。请求撤销原判决第一项，依法改判。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。一审判决认定宸源公司与张超之间所签订的《门面房屋租赁合同》合法有效，不符合法律规定，张超的债务不应认定为共益债务。1.《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：”人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行，但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同”。宸源公司的破产申请在租赁结束之前，符合《中华人民共和国企业破产法》十八条规定的合同类型，应视为解除合同。该合同解除后宸源公司并没有要求张超继续履行合同，一审认定共益债务有违破产法的规定。破产法系特别法，效力高于普通法。2.一审认定租赁合同有效无事实依据。《门面房屋租赁合同》签订于2015年5月22日，《商品房购销合同》签订于2015年6月8日，租赁合同签订时张超尚未取得房屋所有权或对租赁物形成事实和法律上的占有，无租赁物的租赁合同系无效的租赁合同。3.宸源公司因破产至今没有对房屋进行交付，破产前该楼盘已形成烂尾，无法交付。永善县人民法院于2016年11月22日裁定受理宸源公司破产清算一案时，该楼盘尚未达到验收标准，无法验收交付。现没有交付的房屋的所有权系宸源公司所有，张超不享有房屋所有权，也不对房屋享有法律和事实上的占有，租赁合同属无效，何来共益债务。4.宸源公司决定租赁期间的计算有误，宸源公司进入破产后，永善县人民法院2017年6月27日裁定受理对宸源公司进行重整，宸源公司管理人于2017年7月29日拟定《重整计划草案》，一审法院认定租赁合同有效，租赁期间应从债权人会议对管理人提交的草案通过表决之日起开始计算，一审判决却对此事实予以不顾，做出错误判决，严重损害了宸源公司的合法权益。本院另查明，宸源公司与张超于2015年4月26日签订《富善·中央大街定购协议》，约定张超向宸源公司定购1栋101、102、103、104号四间商铺。本院确认的本案其余法律事实与原审法院认定的一致。归纳双方当事人的上诉主张，本案的争议焦点是：张超请求确认其在宸源公司享有1626947.84元共益债权的诉讼请求是否应当得到支持？本院认为，本案中，宸源公司与张超于2015年4月26日签订的《富善·中央大街定购协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。张超向宸源公司定购案涉四间商铺的意思表示明确，虽然张超与宸源公司签订《门面房屋租赁合同》的时间在《商品房购销合同》之前，但张超向宸源公司定购案涉4间商铺的时间是在《门面房屋租赁合同》签订之前，《商品房购销合同》签订时间在后并不影响双方签订的房屋租赁合同的效力，《门面房屋租赁合同》合法有效。依照《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第（一）项的规定，人民法院在受理破产申请后，因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务为共益债务。张超与宸源公司签订的《门面房屋租赁合同》约定的租赁期自2016年6月30日起至2019年6月29日止，原审法院于2016年11月22日受理破产申请时，双方的租赁合同尚未履行完毕。因宸源公司认可其一直在使用案涉的4间商铺，且在宸源公司管理人作出的《宸源公司重整计划草案》中也明确了张超属于继续履行合同的共益债权人。因此，张超在宸源公司的共益债权，即商铺租金应从原审法院裁定受理债权人对宸源公司的破产清算申请时起计算。原判决从2016年11月22日起按照双方租赁合同约定的120元/月/㎡的标准计算房屋租金至原审判决作出之前，共计969658元属张超在宸源公司的共益债权,该判决符合法律规定，本院应予维持。张超主张的补助金、违约金、改造费用、不当得利不属于法院受理破产申请后产生的共益债务，本院不予确认以上债权系张超在宸源公司的共益债权。因张超在本案中提出的诉讼请求是确认其在宸源公司的共益债权，并未要求法院确认其在宸源公司的破产普通债权，故张超在宸源公司的破产普通债权，不属于本案审理范围，原审法院对张超共益债权之外的其他债权未作确认并无不当。宸源公司关于《门面房屋租赁合同》签订时张超尚未取得房屋所有权，宸源公司因破产至今没有对房屋进行交付，张超对房屋不享有法律和事实上的占有，租赁合同无效，不存在共益债务的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，张超和宸源公司的上诉理由均不成立。原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16422元，由张超负担8211元，永善宸源房地产开发有限责任公司负担8211元。本判决为终审判决。审判长  刘太永审判员  王宇波审判员  陈贵琼二〇一九年十一月十四日书记员  马 曌