北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初891号原告：北京金融街住宅物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区金融大街33号通泰大厦B座418室。法定代表人：唐晓，执行董事。委托诉讼代理人：李敏姿，北京观韬中茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛肃昌，北京观韬中茂律师事务所律师。被告：杨开金，男，1952年7月1日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：韩润生，北京市盈科律师事务所律师。原告北京金融街住宅物业管理有限责任公司（以下简称金融街物业公司）与被告杨开金恢复原状纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告金融街物业公司的委托诉讼代理人李敏姿和葛肃昌，被告杨开金的委托诉讼代理人韩润生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金融街物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令杨开金拆除违法扩建的花园及其构筑物，恢复绿地面积，对毁损的外墙保温层进行修复。具体请求为（拆除最南墙南侧南北宽度超过4.6米或排水沟外的花园，恢复绿地；拆除东侧扩建的花园，恢复绿地；拆除涉案房屋南、东、北墙上的雨搭，恢复南、东、北墙的保温层和外墙）；2.诉讼费由杨开金承担。事实和理由：金色漫香郡小区建设单位北京奕环天和置业有限公司（以下简称奕环天和公司）与杨开金于2010年12月9日签订了《北京市商品房预售合同》及补充协议，杨开金于2012年7月25日入住金色漫香郡项目北区11-1-101号。2017年11月，杨开金擅自扩建了其花园，侵占了公共绿地。奕环天和公司与杨开金签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议，约定杨开金在使用花园时应遵守物业管理单位的相关规定，不得擅自改变规划用途。金色漫香郡小区《业主临时公约》规定，金色漫香郡项目物业管理区域内禁止擅自占用或损坏物业公共部位、公用设施设备及相关场地、移动物业公用设施设备、首层业主不得随意改变花园绿地景观、不得构建其他建筑物或围挡。杨开金擅自扩建了花园、增加了围挡及其构筑物、损坏了原有公共绿地及外墙保温层，其行为已违反了杨开金与奕环天和公司签署的《北京市商品房预售合同》及补充协议，以及违反了《业主临时公约》的规定，同时也侵犯了其他业主的合法权益。金融街物业公司受金色漫香郡小区的建设单位奕环天和公司委托为金色漫香郡小区提供物业服务。金融街物业公司曾多次要求杨开金拆除其新增加的围挡及其构筑物，恢复公共绿地，杨开金拒不执行，导致金色漫香郡小区其他业主的强烈不满，并向金融街物业公司投诉。金融街物业公司对于杨开金违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，有权要求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任。现特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法作出公正判决，支持金融街物业公司的诉讼请求。杨开金辩称，第一，金融街物业公司主体不适格，本案系物权纠纷的一种，金融街物业公司并非本案权利人，不能提起诉讼；第二，涉案房屋系杨开金从开发商处所购，并非被行政机关认定的违法建设，金融街物业公司说的违法扩建没有法律依据。根据杨开金与开发商签订的预售合同，双方对花园的面积并没有做出明确约定，杨开金没有违法建设花园的行为。杨开金在涉案花园内施工，没有侵占公共区域，损害他人权利。杨开金至今未收到行政机关的通知和通告；第三，杨开金不存在侵占公共绿地的行为，没有损害他人合法权益的行为。对金融街物业公司主张的恢复绿地面积的诉请应当予以驳回。相反，金融街物业公司将绿地改造为车位，并对外非法经营，侵害了杨开金在内的全体业主的合法权益。杨开金提起反诉，要求将其拆除违法占用公共绿地的停车位，恢复绿地面积；第四，杨开金并没有破坏外墙保温层，无需承担责任；第五，金融街物业公司作为物业服务公司，服务不尽责，不到位，多次侵害包括杨开金在内的业主权益，对于其不尽责的行为给杨开金造成的损失，杨开金保留追究的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2010年12月9日，杨开金与奕环天和公司签订《北京市商品房预售合同》，及补充协议，约定杨开金购买位于北京市大兴区黄村镇孙村组团A-06、07地块7#住宅楼1层1单元-101号房屋，即北京市大兴区黄村镇海鑫北路18号院11号楼1层1单元101。《北京市商品房预售合同》第十七条第3款特定部位使用权中约定：（1）与买受人所购该商品房所述楼栋相连的花园，是买受人所购该商品房所在栋楼及该项目公共绿地的一部分，亦为物业共用部分。买受人在此确认，同意出卖人有权决定有关花园的位置、范围，并同意该房屋所在楼栋之首层房屋买受人有权对其所购首层房屋相连的花园享有免费的独占使用权；（2）首层买受人对特定部位的使用承诺：A、出卖人向首层买受人交付该商品房时，该商品房建筑轮廓以外并紧邻该商品房部分所形成的花园（花园的具体标准、位置、范围以交付时为准），买受人可以使用，但买受人不享有产权，买受人也未就上述花园的使用权向出卖人支付过任何价款；B、花园所处位置规划用途为公共绿地，因此买受人在使用花园时应严格遵守物业管理单位及规划部分的相关规定，不得擅自改变规划用途，也不得在花园内私搭乱建，不得改变花园交付时围合体位置。在符合上述约定前提下，买受人如需对花园进行绿化细化的，需按物业管理单位统一建议方案并经物业管理单位书面批准同意后实施，否则物业管理单位有权拆除，由此产生的费用及一切责任由买受人自行承担。《北京市商品房预售合同》中的《业主临时管理规约》第十九条第二款规定，本物业管理区域内禁止擅自占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地、移动物业共用设施设备。2010年8月4日，奕环天和公司与金融街物业公司签订《前期物业服务合同》，约定金融街物业公司为漫香郡北区住宅项目提供前期物业服务，服务期限自本合同正式签字盖章生效之日起止业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。该小区至今未成立业主委员会。2012年7月25日，杨开金入住涉案房屋。对有争议的证据和事实，本院认定如下：金融街物业公司提交杨开金扩建照片、物业、城关、居委会劝阻照片、扩建情况说明证明杨开金入住后，对一层花园进行扩建，交房时花园范围应该以黄杨为界，现杨开金将花园向南扩建了2米，向东扩建了1.6米，东侧墙搭建悬空雨搭，破坏墙面面积45平方米，北侧搭建悬空雨搭，破坏墙面面积21平方米。杨开金对此不认可。杨开金提交图片及视频，证明涉案房屋系其从开发商处所购，花园系开发商赠送的使用面积，开发商交付房屋时，花园就是这个样子，不是其扩建，不存在违法建设的行为。金融街物业公司对该证据的真实性认可，证明目的不认可。杨开金提交涉案房屋建设工程规划图，证明其没有侵占绿地，规划图上没有规划花园，侵占绿地也是开发商侵占。金融街物业公司对该证据的真实性认可，证明目的不认可，认为可以认定杨开金确实存在违扩行为。审理过程中，本院前往涉案房屋现场勘验，并制作勘验笔录，金融街物业公司和杨开金均签字确认。勘验情况：花园南边围栏距离涉案房屋最南外墙6.5米，东边围栏距离飘窗外墙1.57米，东边墙体上架有雨搭，北边墙体架有雨搭，南边墙体上架有雨搭，且墙体被破坏。本院认为，本案的争议焦点为：一、金融街物业公司是否是本案适格诉讼主体；二、杨开金对花园使用所享有权利边界问题。对于争议焦点一，根据本案事实，金融街物业公司受奕环天和公司委托对金色漫香郡北区进行前期物业管理。杨开金购买金色漫香郡北区房屋并与奕环天和公司签订了《北京市商品房预售合同》。因此，杨开金与金融街物业公司之间建立了物业管理服务合同关系。金融街物业公司作为提供物业管理服务的合同一方当事人，有义务依约进行物业管理，要求业主遵守业主公约及小区物业管理规定，有权对于违反业主公约及物业管理规定的行为加以纠正，以维护小区正常的物业管理秩序，维护小区全体业主的共同利益。当业主不按照整改要求纠正违反业主公约和物业管理规定的行为时，金融街物业公司作为合同一方当事人，有权依法提起诉讼。故金融街物业公司作为原告主体适格。关于本案的争议焦点二，该花园作为不动产，其使用权的权利边界不能仅仅依据现实占有、使用的情况进行判断，必须综合考虑房屋买卖双方的协议内容、现场勘验情况、小区规划等因素加以确定。在杨开金与奕环天和公司签订的《北京市商品房预售合同》中，并未对该花园的面积及使用权作出明确约定。金融街物业公司主张花园的范围应以黄杨树为界，且杨开金将排水沟圈在小院里，给日后管理、维修造成不便。杨开金称其购买涉案房产时花园面积即为现状，但是并未提交相关证据予以证实。通过现场勘验，涉案房屋南侧花园超出了同侧的黄杨界，且将排水沟圈入花园内。经测量，花园南侧超出黄杨界2米。东侧没有黄杨，仅有灌木丛，东侧的围栏未超过灌木丛。故本院确定花园的边界为：花园南侧以同侧黄杨为界，东侧不得超出灌木丛。综上，根据物权的公益性原则，杨开金在使用该花园时亦应遵守《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》关于小区公共绿地的管理规定，不得擅自扩建花园破坏公共绿地，损害小区其他业主的合法权益。故金融街物业公司要求杨开金恢复花园原状的诉讼请求，法院予以支持。关于雨搭问题，该雨搭损坏涉案房屋外墙体及保温层，故对金融街物业公司要求杨开金拆除雨搭的诉讼请求，本院予以支持。综上，具体的恢复原状的内容为（将该房屋花园南侧围栏距最南侧墙体的距离缩短至4.50米，最远距离不超过排水沟，超出该距离部分恢复成公共绿地；拆除花园内南侧、东侧、北侧雨搭，并恢复外墙体和保温层）。本案中，杨开金提起反诉，要求金融街物业公司拆除违法占用公共绿地的停车位，恢复绿地面积，并承担本案全部诉讼费。因其诉讼请求与本案无关联，故对杨开金的反诉请求，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、杨开金于本判决生效之日起十日内将位于北京市大兴区黄村镇海鑫北路18号院11号楼1层1单元101房屋的花园恢复原状（具体恢复标准为：将该房屋花园南侧围栏距该房屋最南侧墙体的距离缩短至4.50米，最远距离不超过排水沟，超出该距离部分恢复成公共绿地；拆除花园内南侧、东侧、北侧雨搭，并恢复外墙体和保温层）；二、驳回北京金融街住宅物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费70元，由杨开金负担（于本判决书生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  祁广燕人民陪审员  徐竞达人民陪审员  乔卫国二〇一九年十一月二十日法官 助理  李玮唯书 记 员  宋爱芹