江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏12民终2571号上诉人（原审原告）：张俊荣，男，1985年6月14日生，汉族，住泰州市海陵区。上诉人（原审原告）：唐芬芬，女，1983年8月27日生，汉族，住泰州市海陵区。两上诉人共同委托诉讼代理人：王春树，江苏畅然律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：蔡留军，江苏畅然律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：梁军民，男，1972年1月18日生，汉族，住泰州市海陵区。委托诉讼代理人：翟慧慧、张爱龙，江苏海之阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：泰州中环地产顾问有限公司，住所地泰州市海陵区永泰路192号二楼。法定代表人：刘生旺。被上诉人（原审被告）：海陵区中源房地产经纪服务部，住所地泰州市海陵区扬州路131号1幢108室。经营者：张桂香，女，1981年10月5日生，汉族，住泰州市海陵区。上诉人张俊荣、唐芬芬因与被上诉人梁军民、泰州中环地产顾问有限公司（以下简称中环公司）、海陵区中源房地产经纪服务部（以下简称中源服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服泰州市海陵区人民法院（2019）苏1202民初516号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年8月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张俊荣、唐芬芬向本院提出上诉请求：1.撤销原判，改判梁军民、中环公司、中源服务部共同给付220000元及利息（自起诉之日至实际给付之日止，按照年利率6%计算）；2.判令梁军民、中环公司、中源服务部支付违约金350000元；3.判令梁军民、中环公司、中源服务部赔偿律师费30000元；4.一、二审诉讼费由梁军民、中环公司、中源服务部承担。事实与理由：一、上诉人在起诉状中对梁军民是否是房东李玉水的委托代理人是存疑的，特别强调了梁军民自称为代理人。上诉人从房东李玉水夫妇提交的答辩状中知悉梁军民并非代理人后，撤回了对李玉水方的诉讼请求并变更了诉讼请求，明确要求梁军民承担责任。庭审中上诉人及代理人均强调梁军民没有提交代理权限，应当承担出卖人的法律责任。故不存在一审所称上诉人明确陈述梁军民系代理人的情况。二、梁军民在本案作为代理人是不合法的。房东李玉水夫妇称其并未委托梁军民卖房，亦不追认案涉房屋买卖合同。梁军民未能提供表明其代理权限的证据，其应当就无权代理行为承担赔偿责任，梁军民应依照《物权法》的规定承担出卖人的法律责任。三、中环公司、中源服务部对梁军民未尽到法定或约定的审查义务，应承担赔偿责任。1.购房合同约定中介公司承担保管购房款的义务，上诉人依约将购房款交给中介公司或按照中介公司的指示将房款交付给梁军民，中介公司对购房款负有保管义务，其应当知晓房屋不能过户，其违约将购房款予以交付，未尽到谨慎注意义务。2.中环公司、中源服务部作为居间人具有如实报告有关订立合同事项的义务，在居间过程中应做必要的专业审查，其没有审查梁军民有无代理权、未审查涉案房屋能否过户等重要问题。一审以梁军民不承担责任为由判决中介公司不承担责任无事实和法律依据。被上诉人梁军民答辩称，一、上诉人明知梁军民是李玉水夫妇的代理人。上诉人在一审诉状中讲明李玉水委托梁军民与其签订房屋买卖居间合同，签订合同时，被上诉人告知上诉人其是委托代理人，且合同中显示甲方产权人是李玉水，梁军民在甲方代理人处签字。二、李玉水夫妇的行为系对梁军民代理人身份的确认。2018年9月14日上诉人向陶香头账户汇款650000元，李玉水向上诉人出具收条，如李玉水未委托梁军民出售房屋，其不可能收取购房款、出具收条并办理钥匙、水电费和房屋交接手续。故本案中梁军民并非无权代理。三、梁军民虽未提供李玉水夫妇的书面授权委托书，但委托代理的形式可以口头或书面，梁军民是合法委托代理人。上诉人依据违约主张权利应向合同相对方主张。被上诉人中环公司未答辩。被上诉人中源服务部答辩称，在签订案涉买卖居间合同前，中源服务部已经将案涉房屋有抵押贷款、梁军民是房主代理人等情况告知了上诉人。签订合同是以李玉水作为卖方，梁军民按手印、签字，为了保证当事人权益，上诉人缴纳的50000元定金由中源服务部保管，没有交给梁军民，直到2018年9月14日办理房屋更名手续时李玉水夫妇到场，李玉水和开发商签订了补充协议，见证方是梁军民和张桂香，协议订立当天，上诉人开始打款，此时交房已经基本结束，就剩下5000元尾款没有处理。中源服务部不存在没有尽到告知义务，也不存在保管不当的情况，不应承担赔偿责任。张俊荣、唐芬芬向一审法院提出诉讼请求：1、判令梁军民和中环公司、中源服务部共同给付人民币220000元及从起诉之日至实际给付之日止，按照年利率6%计付的利息；2、判令梁军民和中环公司、中源服务部承担违约金350000元；3、判令梁军民、中环公司、中源服务部赔偿律师费30000元；4、梁军民、中环公司、中源服务部承担本案诉讼费、保全费和保险费。一审认定事实如下:2018年8月24日，张俊荣、唐芬芬（乙方）与自称为李玉水代理人的梁军民（甲方）、中源服务部（丙方）、中环公司（丁方）签订《泰州市房屋存量房买卖居间合同》一份，约定由甲方将坐落泰州市上河嘉园6幢103室房屋及土地使用权出售给乙方，建筑面积约237.22平方米，土地使用权约86.2平方米，房屋总价款1770000元，乙方于合同签订当日向甲方支付定金50000元，同时，甲方的房屋权属证书及有关房屋资料原件交由丙方保管，丁方出具收件收据，乙方于2018年9月7日前向甲方支付首付款900000元，乙方同意该款向甲方直接支付，甲方自行将贷款还清。甲乙方双方同意于2018年9月7日前办理产权转移登记手续。丁方依托丙方的房产信息资源，为甲、乙双方提供房产信息咨询服务，并推荐丙方提供居间服务，丙方作为丁方的加盟店管理方，同时促成交易并提供代办服务等。甲、乙双方约定，双方中介佣金均由李玉水本人支付，合同约定支付的房款均由丙方代为保管，所有房款于合同约定的期限内由丙方支付给甲方。合同签订后，张俊荣、唐芬芬向中源服务部缴纳定金50000元。2018年9月14日，张俊荣、唐芬芬，案外人李玉水、陶香头，梁军民、中源服务部张桂香同至案涉房地产开发公司处，协商将李玉水与房地产开发公司商品房买卖合同的买方变更为张俊荣，房产开发公司和李玉水就同意更名的补充协议签名，张俊荣、唐芬芬未签名。同日，张俊荣向陶香头账户内汇入650000元，李玉水向张俊荣出具今收到上河嘉园6#103室张俊荣购房款650000元收条一份，此外，张俊荣、唐芬芬向中源服务部汇款165000元，梁军民向张俊荣出具收到购房款165000元的收条，另张俊荣向梁军民出具借条一份，载明：今借到梁军民（上河嘉园6#103室李玉水代理人）购房尾款伍仟元整（￥5000），待产权证办至张俊荣名下，结清尾款。后张俊荣从李玉水处收到上河嘉园6#103室房屋钥匙。因案涉房屋被房产开发公司抵押，房屋无法办理过户登记，致张俊荣、唐芬芬涉讼。审理中，李玉水、陶香头在开庭前向一审法院提交书面答辩状一份，称其并未正式委托梁军民卖房，对梁军民与张俊荣、唐芬芬签订的买卖居间合同一无所知，不知道梁军民和中介公司收了张俊荣、唐芬芬多少房款，其没有委托他人代收房款，没有委托梁军民签订上述房屋买卖居间合同，也不追认上述合同。开庭前，张俊荣、唐芬芬申请撤回对李玉水、陶香头的起诉，并在庭审中述称，其撤回对李玉水、陶香头起诉的原因是，其与李玉水、陶香头达成了由李玉水、陶香头向张俊荣、唐芬芬返还650000元购房款、并由李玉水、陶香头承担律师费40000元，其他补偿费26000元的协议；此外，张俊荣、唐芬芬在庭审中明确要求解除存量房买卖居间合同。一审法院认为，张俊荣、唐芬芬在诉状中明确陈述，梁军民系出卖人李玉水、陶香头的委托代理人，代李玉水、陶香头与张俊荣、唐芬芬签订案涉买卖居间合同，张俊荣、唐芬芬现依据房屋买卖合同，以对方违约为由，主张合同权利，该权利只能向合同相对方主张，根据张俊荣、唐芬芬述称以及相应的案件事实，梁军民并非合同相对方，故张俊荣、唐芬芬向梁军民主张违约责任，并要求解除合同，依据不足，其诉请难以支持；至于张俊荣、唐芬芬主张中环公司、中源服务部与梁军民共同承担返还购房款、承担违约金、律师费、保险费及解除居间合同的诉请一节，因张俊荣、唐芬芬对梁军民主张权利的请求权依据不存在，故张俊荣、唐芬芬对中环公司、中源服务部的诉请，亦无事实和法律依据。审理中，中环公司自愿返还张俊荣、唐芬芬中介费40000元，此系民事主体自行处分民事权利之行为，于法并无不当，对此应予确认。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，判决：一、泰州中环地产顾问有限公司于判决生效之日起十日内返还张俊荣、唐芬芬人民币40000元。二、驳回张俊荣、唐芬芬对梁军民、泰州中环地产顾问有限公司、海陵区中源房地产经纪服务部其他的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9800元，保全费5000元，合计人民币14800元，由张俊荣、唐芬芬共同负担（张俊荣、唐芬芬已预交）。二审中，双方均未有新证据提交，二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。本院认为，梁军民虽未提供李玉水、陶香头出具的授权委托书，但《泰州市房屋存量房买卖居间合同》明确的出卖方是李玉水，同时约定佣金由李玉水支付，上诉人对于房屋出卖方系李玉水而非梁军民应是明知。合同签订后，由李玉水与房地产开发公司于2018年9月14日签订同意更名的补充协议，同日上诉人向李玉水方支付购房款650000元并由李玉水出具650000元收条，上述事实足以证明李玉水方对于梁军民签订房屋买卖居间合同的事实完全知情，并由李玉水方办理了更名，收取了购房款。从合同的签订及履行情况看，李玉水、陶香头与梁军民之间存在委托代理关系。梁军民与上诉人签订的《泰州市房屋存量房买卖居间合同》对李玉水、陶香头方具有拘束力，根据合同相对性原则，涉案房屋买卖合同的相对方并未梁军民，上诉人张俊荣、唐芬芬向受托人梁军民主张解除合同、支付购房款、违约金及律师费，并要求中环公司、中源服务部共同承担责任无任何依据，原审不予支持，并无不当。上诉人主张梁军民代理不合法，应承担出卖人的法律责任，无事实依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人张俊荣、唐芬芬负担（已交）。本判决为终审判决。审判长 赵 旭审判员 缪翠玲审判员 顾春旺二〇一九年十一月二十六日书记员 刘 非