广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1721民初3069号原告：欧忠铭，男，汉族，1992年6月4日出生，住广东省茂名市茂南区，委托诉讼代理人：欧保兴，男，汉族，1963年1月18日出生，住广东省茂名市茂南区，被告：陈泽贤，男，1973年10月13日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，被告：阳西县农门盛世市场经营管理有限公司，住所地：广东省阳西县富和新城F区（水果农贸市场）三楼。法定代表人：王民生。原告欧忠铭与被告陈泽贤、阳西县农门盛世市场经营管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案。依法由审判员简晓华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告欧忠铭的委托代理人欧保兴到庭参加诉讼，被告陈泽贤、阳西县农门盛世市场经营管理有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧忠铭向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告陈泽贤于2014年10月26日签订的《商铺买卖合同》；2、解除原告与被告农门盛世公司于2014年10月26日签订的《商铺委托租赁合同》；3、被告陈泽贤返还购房款140000元，并从2014年10月26日起以140000元按中国人民银行同期贷款年利率计至给付之日止的违约金原告，同时判决被告农门盛世公司在被告陈泽贤不能履行该债务时，承担连带保证责任；4、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：原告经人介绍，购买由被告农门盛世公司开发的农贸市场。2014年5月11日，原告与被告农门盛世公司签署了《阳西农门盛世认购协议》，约定了购买商铺是阳西县富和新城F区（水果农贸市场）第二楼608号。原告先后共支付三笔定金，合计50000元（分别为100元、1900元、48000元）。同年12月26日，原告与作为委托代理人及保证人的被告农门盛世公司和作为出卖人的被告陈泽贤签署了《商铺买卖合同》；同时，原告与作为受委托方的被告农门盛世公司签订了《商铺买卖合同》。《商铺买卖合同》约定：“该商铺建筑面积共7.39平方米”、“该商铺以建筑面积单价计算（36536元／平方米），房价款总金额为人民币27000元采用按揭付款方式，先支付140000元，其余向银行贷款”、“本合同第十一条商铺过户规定，合同生效之日起计270个工作日内，由买卖双方共同向广东省阳西县房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续。……出卖人未按本合同规定时间申办该商铺的交易过户手续，按照逾期超过30日后，买爱人有权解释本合同。若买受人解除本合同的，出卖人应当自买受人解除本合同通知到达且买受人配合出卖人办理完毕合同解除后续事宜之日起90日内退还全部已付房价款并以己收房价款为基数，按银行同期贷款利率向买受人计付违约金”及“第十二条保证人的责任中，保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任”《商铺委托租赁合同》约定：“甲方购买的位于阳江市阳西县富和新城F区水果农贸市场第二层608号商铺全权委托农门盛世公司管理，……委托期限自2014年10月1日至2024年9月30日止共10年。”《商铺买卖合同》、《商铺委托租赁140000订当天，原告便依合同约定向被告农门盛世公司支付了l40000元（包括定金），2014年12月9日原告按被告的要求，签订《担保借款合同》，贷款金额130000元，原告履行了合同义务。但两被告～直未按合同约定期限（合同生效之日起计270个工作日内）于原告共同办理该商铺的交易过户手续。现已超过约定期限，致使原告合同目的无法实现，给原告造成了巨大的经济损失。综上，原告根据相关法律规定，特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告阳西县农门盛世市场经营管理有限公司、陈泽贤不作答辩。本院经审查认定如下事实：2014年10月26日，原告欧忠铭与陈泽贤（出卖人）、阳西县农门盛世市场经营管理有限公司（出卖人委托代理人及保证人）签订了一份《商铺买卖合同》，约定：“欧忠铭向陈泽贤购买的阳西县富和新城F区二层608号商铺的建筑面积为7.39平方米，房价总额为270000元，该款在2014年10月26日前支付全部房价款的52%（包含定金）140000元，余下房价款130000元向银行申请按揭贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；出卖人（或其委托代理人）应当于2014年10月1日前，以电话或者书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续，并按本合同约定的装修标准将该商铺交付给买受人使用，自该商铺移交之日起，买受人正式拥有该商铺的使用权及收益权；买受人清楚该商铺的抵押情况；出卖人在本合同生效后的100个工作日内办理该商铺的注销抵押手续。出卖人如未按本合同规定的时间办理该商铺的注销抵押手续，按下列方式处理：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的最后办理期限之第二天起至实际办理之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1‰的违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过30日后，自本合同规定的最后办理期限之第二天起至实际办理之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1.5‰的违约金，本合同继续履行；本合同生效之日起计270个工作日内，由买卖双方共同向广东省阳西县房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，在此情况下，买受人应当在本合同生效之日起计30个工作日内向出卖人提供房地产登记机构要求的、需买受人提供的完整的、真实的证件及资料；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除本合同。若买受人解除本合同的，出卖人应当自买受人解除本合同通知到达且买受人配合出卖人办理完毕合同解除后续事宜之日起90天内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向买受人计付违约金；保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任；本合同约定的合同解除条件成就时，买卖双方应当自合同解除条件成就之日起三个月内行使合同解除权”等内容。被告阳西县农门盛世市场经营管理有限公司作为本次商铺买卖的委托代理人及保证人签订合同，并在该合同落款中“委托代理人”一栏盖章确认。签订合同后，原告向被告阳西县农门盛世市场经营管理有限公司支付了购铺款140000元，并通过由两被告担保的方式向陈颖华借款130000元用于支付购铺款。被告阳西县农门盛世市场经营管理有限公司于2014年10月26日出具一份收据，载明收到陈颖华代原告支付的购房款130000元。购买商铺后，原告与被告阳西县农门盛世市场经营管理有限公司签订《商铺委托租赁合同》，约定原告将上述位于阳西县富和新城F区水果农贸市场第二层608号商铺委托被告阳西县农门盛世市场经营管理有限公司经营管理，被告阳西县农门盛世市场经营管理有限公司向原告支付该商铺委托经营收益，委托期限自2014年10月1日起至2024年9月30日止，共计10年，以及其他内容。此后，被告未能在合同约定的期限内为原告办理涉案商铺的过户手续。2019年8月22日，原告以被告没有在约定的时间内办理商铺过户手续为由，向本院提起诉讼要求解除与被告签订的《商铺买卖合同》和《商铺委托租赁合同》，并要求被告退还购铺款和支付相关违约金。本院于2019年9月24日向陈泽贤送达本案起诉状副本、证据、应诉通知书等诉讼材料。庭审中，原告陈述购房时我要求贷款，被告说以公司的名义帮我贷款，但是到现在都没有消息，而且到今天为止都没有人通知或者向我催收过，所以我认为这个贷款是不存在的，因此只要求被告方返还14万购房款。另查明，阳西县农门盛世市场经营管理有限公司于2013年9月2日经工商登记核准成立，企业类型为有限责任公司，经营范围为市场开发、市场咨询服务、物流服务、铺面租赁、商品信息咨询、房地产中介服务。阳西县富和新城F区（水果农贸市场）2-612号商铺登记在权属人陈泽贤名下。该事实有本院依法作出的（2016）粤1721民初1127号民事判决书予以确认。本院认为：欧忠铭与陈泽贤签订的《商铺买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行。合同签订后，原告依约支付了购房款给被告，已履行买受人的义务，但陈泽贤未能在合同约定的期限内为原告办理涉案商铺的交易过户手续，且逾期超过了30日，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。现原告请求解除其与被告签订的涉案《商铺买卖合同》，依法应予支持。本院于2019年9月24日向被告陈泽贤送达本案起诉状副本，应视为被告陈泽贤于该天收到原告的解除合同通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，本院确认涉案《商铺买卖合同》于2019年9月24日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，解除合同后，陈泽贤应当返还购房款给原告。现原告请求返还购铺款140000元并支付违约金，本院予以支持。关于本案违约金问题，根据《商铺买卖合同》约定，本案违约金自被告收到解除合同通知之日即2019年9月24日起，以已收房价款140000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计付。原告请求从2014年10月26日起计收违约金，理据不足，本院不予支持。被告阳西县农门盛世市场经营管理有限公司自愿作为涉案商铺买卖合同的担保人并在合同中约定承担一般保证责任，由于合同中没有明确约定保证期间，根据《中华人民共和国担保法》第二十五条第一款“一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月”的规定，截至本案起诉之日，尚在保证期限内，被告阳西县农门盛世市场经营管理有限公司应对被告陈泽贤返还购铺款及支付违约金的债务承担保证责任。原告与被告阳西县农门盛世市场经营管理有限公司签订的《商铺委托租赁合同》是基于原告与被告陈泽贤之间存在商铺买卖关系的前提而签订的，因商铺买卖关系已解除，双方签订的《商铺委托租赁合同》的目的也没法实现，故原告请求解除其与农门盛世公司之间的《商铺委托租赁合同》，本院也应予支持。被告陈泽贤、阳西县农门盛世市场经营管理有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，可依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十七条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告欧忠铭与被告陈泽贤于2014年10月26日签订的《商铺买卖合同》；二、解除原告欧忠铭与被告阳西县农门盛世市场经营管理有限公司签订的《商铺委托租赁合同》；三、被告陈泽贤应在本判决发生法律效力之日起十日内，返还购铺款140000元及支付违约金（违约金以140000元为基数从2019年9月24日起计至还清款项之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付）给原告欧忠铭；四、被告阳西县农门盛世市场经营管理有限公司在被告陈泽贤不能履行第三条判决主文所确定的债务本息时承担保证责任；五、驳回原告欧忠铭其他的诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2675元，由被告陈泽贤、阳西县农门盛世市场经营管理有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  简晓华二〇一九年十一月六日书记员  黄星航附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利：（一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；（二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。第二十五条一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人免除保证责任；债权人已提起诉讼或者申请仲裁的，保证期间适用诉讼时效中断的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。