山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终10110号 上诉人（原审被告）：郭晓红，女，1966年6月4日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：林威江，山东黎强律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘建国，男，1947年5月30日出生，汉族，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：徐学习，山东鲁能律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏述伟，山东鲁能律师事务所实习律师。 上诉人郭晓红因与被上诉人刘建国房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院(2019)鲁0203民初6483号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郭晓红向本院提出上诉请求：撤销山东省青岛市市北区人民法院(2019)鲁0203民初6483号民事判决书,依法改判;一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由如下:一、本案诉讼主体不适格。经查齐东路46号1-1户，承租人刘琳，面积49.15平方米，刘琳于2000年1月1日购买，该房产于2019年2月注销。房产证在2016年4月28日已经市北区人民政府征收，2016年10月14日强制执行(2016)316号青北补决定也载明齐东路46号1-1户户主刘琳，本案的原告应是刘琳，而不是刘建国。一审法院理应依法予以驳回起诉。二、一审法院认定事实不清，判决错误。一审判决在本院认为中称:“原、被告签订房屋租赁合同系双方真实意思的表示，且不违反法律、法规强制性规定，该合同合法有效，双方均应依法履行，根据双方签订的合同及补充协议对租赁期限的约定，自2018年3月1日后，双方之间为不定期租赁合同关系。原告有权随时要求解除合同，但应在合理期限前通知郭晓红。现原告要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告应当将房屋归还原告”。以上认定事实不清，且违背法律规定，明显偏向一方，属枉法裁判。具体事实：(1)刘建国、郭晓红于2012年签订了齐东路46号内一户房屋租赁合同，至2017年10月1日到期，年租金四万元，2016年10月前双方守约履行完毕无争议。2017年3月刘建国、郭晓红签订了“补充协议”，约定涉案房屋租金自2017年3月1日至拆迁期间年租金三万元等内容。(2)市北区人民政府对涉案房屋的征收决定是2016年4月28日下达。刘建国明知自己的房屋被征收仍于2017年3月与郭晓红签订了所谓租赁合同，明显属于欺诈行为。根据物权法相关规定，政府征收文件生效之日房屋产权发生变更。刘建国明知自己对该房产无任何权益的情况下仍然提起诉讼，企图索取法外之财。在一审法院庭审中法官明确告知其诉是无稽之谈，刘建国明确表示服从法律法规，但到判决下达后，一审法院作出错误的判决。三、2017年3月刘建国、郭晓红所签订的协议为无效协议。刘建国在失去涉案房屋的一切权益之后，仍然以错误的房屋(即齐东路46号内一户)的名义骗取郭晓红2017年度租金三万元，其行为应认定为欺骗行为。所得房屋租金为不当得利，一审法院理应判决依法返还郭晓红。一审法院不顾事实、法律的明文规定，枉法判决。事实上是自政府执行强拆以来，郭晓红的经营一直处于停顿状态。郭晓红在别处租赁了门头和仓库随时准备搬迁，只是应刘建国的要求赖着不搬，企图得到更多的拆迁款。在此期间，郭晓红直接损失达几十万元。一审法院不顾事实，竟然依照本无效的所谓协议，计算出郭晓红应付刘建国48888元的租赁费，既无事实依据，也无法律依据，其判决观念极其混乱。四、2017年3月1日，刘建国、郭晓红所签订的“补充协议”无效。还表现在以下几点。(1)“2017年3月1日至租赁房屋拆迁(征收)止”即从2017年3月1日至2016年4月28日，租金三万元。2018年3月1日一年的租赁到期后如果征收工作政府不再执行，那么2018年3月1日开始，年租金为四万元。问题是，涉案房屋自2016年至2018年10月市北区人民政府已下达过两次强制拆迁通知。该约定内容是完全的痴人说梦，这样的协议一审法院也能认定，不符合法律规定。在计算2018年3月到2019年5月20日租赁费时存在计算错误。实际应是42200元，违约金2500元也不存在，因为2017年前的合同执行完毕，补充协议未约定违约金的内容。五、适用法律错误。一审法院适用合同法第114条、215条和232条适用错误。本案属于诉讼主体错误，租赁协议无效。一审法院应当依照物权法第28条之规定，驳回刘建国起诉。二审开庭期间，上诉人提出补充意见：一、原审法院认定上诉人承租期间有误。2017年10月23日青岛市市北区人民法院对申请执行人青岛市市北区人民政府申请强制执行2016年10月14日作出的(青岛市市北区人民政府房屋征收补偿决定书)(青北补决字[2016]316号)作出(2017)鲁0203行审82号行政裁定书。裁定涉案房屋准子强制执行，由青岛市市北区人民政府组织实施，且被上诉人应自接到决定书之日起十五日内，腾空所住用房屋并将房屋所有权证一并交由房屋征收部门，由不动产登记机关依法注销房屋所有权证。该房屋所有权证被依法注销后，导致上诉人租赁该房屋进行经营的合同目的无法实现，故，该房屋所有权证被注销以后的期间上诉人不应承担租赁费用。二、原审法院计算租金的基数有误。双方于2017年重新达成的房屋租赁协议，约定的租金是3万元每年，只有在上诉人营业恢复正常以后才按每年4万元计算租金，也就是说，恢复4万元每年的租金是附条件的，条件不成就，就应依然按照每年3万元计算租金。然而，在当时的拆迁公告发布、强制执行通知送达到被上诉人的情况下，上诉人很明显不能进行持续、正常的营业活动，若被上诉人主张应按4万每年向上诉人主张租金，那么被上诉人应承担举证证明上诉人营业恢复正常的证据，否则应承担举证不能的不利法律后果。三、原审法院判决上诉人承担2500元的违约金于法无据。2017年3月双方根据当时的征收情况重新签订了房屋租赁协议，协议内容重新约定了租赁时间和租赁费用以及征收营业款归属，该协议是独立的租赁合同，不能认定双方2017年3月签订的协议是对2012年签订的租赁合同的补充。在2017年3月双方达成的租赁协议中，并未就违约金作出约定，一审法院直接套用另一个独立的租赁合同中的违约条款于理无据。四、原审法院未就拆迁征收营业补偿款依法审查、判决。拆迁征收营业补偿款的归属是双方2017年3月签订协议的根本目的。拆迁征收营业补偿款也是协议的重要条款，不可分割的部分，原审法院应对该协议进行全面审查、判决，而不应进行选择性的审查。因此，对该协议的全面审查是有利于诉讼双方争议的解决。二审审理期间，上诉人明确其上诉请求为，依法改判按照到注销日期（2019年2月）及年租金3万元计算租金，并且不承担违约金。综上，原审法院判决认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，发回重审或依法审理改判。 刘建国答辩认为，一审判决事实清楚，证据充分，请二审法院维持一审判决，驳回上诉。 刘建国向原审法院提出诉讼请求:1、判令解除双方之间的租赁合同，郭晓红腾退房屋；2、郭晓红给付拖欠的租金65000元并支付违约金6000元；3、诉讼费由郭晓红承担。事实和理由：2012年10月1日起刘建国将青岛市市北区齐东路46号内1户房屋出租给郭晓红，年租金4万元，协议签订时支付第一年租金，此后租金提前一个月支付，违约应向对方支付一个月房租作为违约金。双方就此签订了房屋租赁合同。因郭晓红长期拖欠2016年至今的房租，已严重违约，且租赁物已被政府拆迁征收，房主多次催促退还房屋。双方之间合同已经无法继续履行。 郭晓红在原审中辩称，一、被答辩人诉状陈述的不是事实。事实是租赁房屋列入征收范围以来,与其说是答辩人租赁被答辩人房屋，不如说是被答辩人请求答辩人不要走在这里照看房屋。2016年9月答辩人向被答辩人刘建国交房租时，被答辩人表示已接到拆迁办通知，该房要征收了，不能收房租了，只要答辩人给被答辩人看好房子，继续营业，以此给被答辩人时间和房屋商业经营的现状，作为与征收部门谈判房屋征收补偿条件。答辩人也在外预订了房屋(已交定金)，以随时做好了店面及货品搬迁的准备。自此我的服装店在进入不能正常经营的状态下，勉强支撑着。至于被答辩人诉状中称拖欠2016年至今的租金，完全是捏造事实，毫无任何道理。二、答辩人与被答辩人2017年3月1日签订的租赁合同，是在基本确定房屋拆迁征收的背景下对权利义务重新做了约定。1、2017年3月1日至租赁房屋拆迁(征收)止，租金3万年付。但征收营业补偿款全部归答辩人所有，被答辩人明确表示同意。2、2018年3月1日一年的租期到了之后，如果征收拆迁工作，政府不再执行，那么自2018年3月1日开始，年租金为4万元年付。如果征收拆迁工作继续进行，则被答辩人应将答辩人交付的租金退还答辩人。三、答辩人是合法经营的业户，有权利得到营业补偿款。答辩人开立的市北区锦绣园名品服饰折扣店由工商机依法发放的营业执照，并有税务机关发放的税务登记证，再加之，被答辩人也用书面的方式固定了答辩人有权利取得所有的营业补偿款，因此答辩人的权利不应受到侵害。四、被答辩人应当赔偿答辩人违约金和赔偿金50万元。被答辩人违反诚信,为了自己能够获得高额拆迁利益，置答辩人利益于不顾，违反诚信，更造成答辩人为其看守店铺，造成不能正常经营损失以及答辩人身患多种绝症,被答辩人从精神严厉打击答辩人，造成答辩人精神萎靡堪忧，因此让被答辩人支付违约和赔偿50万元，一点也不多。五、综上所述，答辩人言而无信，出尔反尔，为达到控制拆迁款的目的，捏造事实，诬陷答辩人的名声，被答辩人不静下来想想，如果不是答辩人在此经营，哪里能按照商业性用房进行拆迁好几百万，不仅不感恩，反而肆意盘剥。后又补充答辩意见：1.本案刘建国诉讼主体不适合，经查齐东路46号内1户名不存在，存在的是齐东路46号1-1户，承租人即户主刘琳，面积是49.15平米，刘琳于2000年1月1日购买，该房产于2019年2月注销，关于该问题在2016年4月28日市北区政府做出的征收决定，2016年10月14日市北区法院行政执行裁定（2016）316号青北补决字也载明了齐东路46号1-1户户主为刘琳，刘琳与本案的刘建国没有任何关系。2.刘建国的诉求没有法律及事实依据，刘建国与郭晓红租赁合同2016年以前例行完毕双方无异议，自2016年市北区政府征收决定下达后在法定的期限内，刘建国没有提出任何异议和进行复议和起诉，表明刘建国对市北区政府征收决定服从，因此刘建国原有的在涉案房屋上的所有权、收益权、处分权等全部消失，因此郭晓红与刘建国在2017年3月1日所做的协议为无效协议，刘建国的诉讼系无稽之谈，在协议签订后郭晓红交给刘建国的2017年的房租3万元应当认定为刘建国的不当得利，应当予以退还给郭晓红。3.涉案房屋拆迁补偿款项目中列明的停产停业损失费、装修补偿费应归郭晓红所有，郭晓红于庭前提起反诉，虽然未获批准，但对以上两项的诉权郭晓红予以保留，另外寻求救济。4.请求法院驳回刘建国对郭晓红的起诉。 原审查明，坐落于青岛市市北区户房屋产权人系案外人刘琳。刘建国系刘琳之父。2012年刘建国、郭晓红签订房屋租赁合同，约定刘建国将涉案房屋出租给郭晓红使用，租赁期限自2012年10月1日至2017年10月1日，年租金4万元，双方如有违约，违约方应向对方支付一个月房租作为违约金等。该合同签订后，双方依约履行。郭晓红向刘建国支付租金至2016年10月，后又于2017年3月向刘建国支付租金30000元。2016年4月28日青岛市市北区人民政府作出《房屋征收决定》，决定对辽北路两侧棚户区改造项目范围内的房屋实施征收。涉案房屋属于上述征收范围。2017年3月刘建国、郭晓红签订补充协议，约定涉案房屋租金自2017年3月1日起至拆迁征收期间年租金3万元，年付，拆迁征收营业补偿款全额归郭晓红，郭晓红提供所有营业证件，2018年3月1日一年租期到后如营业恢复正常，租金自动恢复4万元等。郭晓红提交其与刘建国通话录音证据一份，用以证明刘建国曾承诺给郭晓红减免半年租金，该证据可以证明刘建国免除郭晓红半年租金，刘建国自认该所称半年租金为五个月租金，应为2017年10月至2018年3月期间的租金，原审法院对此予以确认。 原审认为，刘建国、郭晓红签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。根据双方签订的合同及补充协议对租赁期限的约定，自2018年3月1日后双方之间为不定期租赁合同关系。刘建国有权随时要求解除合同，但应在合理期限之前通知郭晓红。现刘建国要求解除合同，符合法律规定，原审法院予以支持。合同解除后，郭晓红应当将房屋完好返还刘建国。刘建国要求郭晓红支付自2016年10月1日至2019年5月20日期间的租金，因刘建国已承诺免除郭晓红自2016年10月至2017年2月期间的租金，故对刘建国主张的2016年10月至2017年2月期间的租金原审法院不予支持。郭晓红曾于2017年3月支付刘建国30000元，尚需支付自2018年3月至2019年5月20日期间的租金48888元。根据合同约定，郭晓红违约，应向刘建国支付一个月租金作为违约金，自2017年3月后刘建国、郭晓红约定年租金为30000元，故一个月租金为2500元，郭晓红迟延支付租金，应向刘建国支付违约金2500元。刘建国主张违约金6000元，超出部分原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十五条、第二百三十二条规定，判决：一、解除刘建国与郭晓红就青岛市市北区户房屋签订的房屋租赁合同；二、郭晓红将青岛市市北区户房屋完好返还刘建国；三、郭晓红支付刘建国租金48888元；四、郭晓红支付刘建国违约金2500元。上述二至四项，郭晓红于判决生效之日起十日内履行。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2075元，减半收取1037.5元，刘建国负担537.5元，郭晓红负担1000元，于判决生效之日起十日内履行完毕。 二审审理期间，各方均未提交新证据。 二审所查事实同一审，本院依法予以确认。案经调解未果。 本院认为，本案焦点问题系原审认定权利人及对租金的计算是否正确。上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，该合同合法有效，原审对此予以确认符合法律规定，本院予以确认。根据双方签订的合同及补充协议对租赁期限的约定，自2018年3月1日后双方之间为不定期租赁合同关系。刘建国有权随时要求解除合同，但应在合理期限之前通知郭晓红。现刘建国要求解除合同，符合法律规定，原审法院予以支持于法有据，本院予以确认。涉案产权证书虽于2019年2月注销，但上诉人一直在涉案房屋未搬出。因双方补充协议约定涉案房屋租金自2017年3月1日起至拆迁期间年租金为3万元。郭晓红曾于2017年3月支付刘建国30000元，尚需支付自2018年3月至2019年5月20日期间的租金。根据上述补充协议的约定，年租金应按照3万元的标准计算，即上诉人尚需支付自2018年3月至2019年5月20日期间的租金36667元(3万÷12个月×14月)。原审对上述期间租金的计算错误，应予纠正。上诉人该部分上诉理由成立，该部分上诉请求予以支持。根据合同约定，上诉人违约，应向被上诉人支付一个月租金作为违约金，自2017年3月后双方约定年租金为30000元，故一个月租金为2500元。原审据此支持违约金2500元于法有据，本院依法予以确认。上诉人关于不应支付违约金的上诉理由不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。 另，涉案房屋的产权人虽系案外人刘琳，但被上诉人系刘琳之父，刘琳亦表示同意被上诉人承担权利义务，且双方租赁合同的履行亦是在上诉人与被上诉人之间，原审据此认定被上诉人为履约主体符合法律规定。上诉人关于被上诉人主体不适格的上诉理由亦不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。 综上，上诉人的上诉理由部分成立，原审判决认定清楚，适用法律部分有误，依法应予部分改判。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初6483民事判决第一项、第二项、第四项； 二、变更山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初6483民事判决第二项为：上诉人郭晓红于本判决生效后十日内给付被上诉人刘建国租金36667元； 三、驳回被上诉人刘建国其他诉讼请求。 上述判项，上诉人于本判决生效后十日内履行。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2075元，减半收取1037.5元，由上诉人郭晓红负担1000元，被上诉人刘建国负担537.5元；二审案件受理费2075元，由上诉人郭晓红负担1000元，被上诉人刘建国负担1075元。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇一九年十一月二十八日 法官助理 刘思涵 书记员王若怡