广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初21205号原告：林敏，女，1974年11月7日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。被告：广州又一间饮食有限公司，住所地广州市越秀区中山五路193号四楼。法定代表人：陈嘉茜，职务总经理。委托诉讼代理人：顾斐，广东中汉律师事务所律师。原告林敏与被告广州又一间饮食有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月21日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林敏，被告的委托诉讼代理人顾斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付从2018年12月起至2019年10月止的租金（其中从2018年12月至2019年6月止按1335.6元/月计算，从2019年7月起至2019年10月止按1402.3元/月计算）；2.被告向原告支付逾期给付从2018年12月起至2019年10月租金的违约金（以同期应付而未付的租金为本金，从2018年12月6日起按每日百分之五计算至清偿之日止）。事实和理由：本人于2012年6月27日经广州市国土资源和房屋管理局粤房地权证穗字第××号，领取了权属证。该铺位于广州市越秀区中山五路193号440铺。规划用途商业性质。建筑面积15.9平方米。本人于2013年4月9日与广州市第五室间贸易有限公司（以下简称第五空间公司）签订了商铺租赁合同。租赁期从2013年1月1日至2022年12月31日止。在租赁期间，第五空间公司长期拖欠原告租金。为维护原告的合法权益。原告于2017年6月27日经广州市越秀区人民法院（2016)号0104民初42518号下发了民事判决书，其中判决解除原告与第五空间公司签订的《商铺租赁合同》，并向原告交还商铺的经营管理权。判决生效后于2017年10月20日经与判决书第三人实际经营使用人被告多次协商并经原被告第五空间公司同意，由原告与现被告签订了广州市房屋租赁合同。租期从2017年7月1日至2022年12月31日止。被告从2018年12月至2019年4月至今，未按时交纳租金经多次催促及快递邮寄的方式被告一直未能按期缴纳。根据租赁合同第三条约定，每月5日前乙方按时付款转账方式缴付租金给甲方银行账户。第七条，乙方依时交纳租金，逾期交付租金每逾期一日，乙方须按当月租金的5%向甲方支付违约金。为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称：一、原告在本案中仅提供商铺预售合同，未提供房产证或查册表等合法产权证明，其对案涉商铺是否具有唯一且排他的所有权仍存疑。根据原告提供的商铺预售合同，仅能证明原告对涉案商铺存在债权，但不能排除一铺二卖或原告未完全取得商铺所有权的情形，对此，原告应当进行充分举证。假如原告不能提供上述产权证明，则完全缺乏追讨租金的权利基础。另外，因目前租赁税查查力度加强，原告有义务提供产权证明办理租赁登记及租赁税完税手续，不应只强调收租的权利，而忽视出租人的法定义务。二、在原告与第五空间公司解除租赁关系后，再以强行上门收铺、聚众闹事影响被告经营等方式，迫使被告以80元/平方米的不合理高价承租场地，显失公平。根据第五空间公司与其他业主的租赁合同约定，4楼场地租金标准为50元/平方米；根据第五空间公司与被告的租赁合同约定，4楼场地租金（含管理费30元）标准约为90元/平方米，即实际租金为60元/平方米。因此，原告提出80元/平方米的租金标准明显是不合理高价。而当时原告先是谎称第五空间的租金标准为80元/平方米，同时多次聚众到被告经营的茶楼进行滋扰闹事，导致被告完全无法正常经营，经派出所多次出警协调无果，被告才被逼以不公平高价签订涉案租赁合同，该合同约定内容并非被告的真实意思表示。经审理查明：广州市越秀区中山五路193号440铺登记所有权人为原告（建筑面积15.9平方米）。2012年12月6日，原告（出租人、甲方）与第五空间公司（承租人、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的商铺位于中山五路××广场××楼440铺，建筑面积15.90平方米，购房款港币416880元；租赁期限共10年，从2013年1月1日起至2022年12月31日止，其中给予乙方18个月的免租期（即从2013年1月1日至2014年6月30日）；乙方租赁该商铺仅作商业用途使用，由乙方负责对商铺进行统一装修、出租、经营管理，但乙方不能将整层商场商铺全部转租或转包、转让使用，商场商铺必须由乙方直接与在该商铺实际营业的承租户签订租赁合同；2014年7月1日至2016年6月30日期间的租金为636元/月，2016年7月1日至2018年6月30日期间的租金为699.6元/月等。该合同已经生效。后第五空间公司将涉案商铺出租给被告经营使用。2016年11月30日，原告向本院提起诉讼，请求：1.判令解除原告（即本案原告）、被告（即第五空间公司）签订的《商铺租赁合同》；2.被告向原告支付2014年9月至2016年6月及2016年10月至合同解除之日止的租金（其中2014年9月至2016年6月的租金是636元/月，2016年10月以后的租金为699.6元/月）及逾期支付上述租金的违约金（自每月6日起至支付之日止，每日按应付未付租金的1%计算，总额以不超过未付租金本金为限）；3.被告恢复商铺原有间隔后按现有装修和设备设施向原告返还广州市越秀区中山五路193号440铺；4.被告按照《商铺租赁合同》约定的租金标准向原告支付自合同解除之日起至实际返还商铺之日的房屋占用费及等额违约金；5.被告按《商铺租赁合同》约定的租金标准向原告支付自实际返还商铺之日起至原告与他人签订租赁合同之日的房租损失；6.被告承担涉案商铺所产生的水电费、治安环保费、维修费、物业管理费、排污费、有线电视费、电话费和网线费、税费、公共设施维护费至原告与他人签订租赁合同之日；7.判令原告无需退回被告经营保证金和商铺复原保证金。诉讼过程中，原告变更上述第3项诉讼请求为：被告向原告交还涉案商铺的经营管理权；变更上述第4项诉讼请求为被告按照《商铺租赁合同》约定的租金标准向原告支付自合同解除之日起至交还商铺经营管理权之日的房屋占用费等额违约金；变更第五项诉讼请求中租金损失的起止时间为自交还商铺经营管理权之日起至原告与他人签订租赁合同之日止。本院于2017年6月2日做出（2016）粤0104民初42518号民事判决：一、自本判决发生法律效力之日起，原告林敏与被告广州市第五空间贸易有限公司签订的《商铺租赁合同》解除，被告广州市第五空间贸易有限公司于本判决发生法律效力之日向原告林敏交还广州市越秀区中山五路193号440铺经营管理权。二、被告广州市第五空间贸易有限公司在本判决发生法律效力之日起5日内，一次性向原告林敏支付2015年1月1日至2016年6月30日及2016年10月1日至本判决发生法律效力之日的房屋租金（其中2015年1月1日至2016年6月30日的租金按每月636元计付，2016年10月1日至本判决发生法律效力之日的租金按每月699.60元计付）以及迟延给付2014年9月至2016年6月及2016年10月至本判决发生法律效力之日租金的违约金（自2014年9月6日起至实际支付租金之日止，每日按应付未付租金的1%计付，违约金数额以不超过同期应付未付租金本金为限）。三、被告广州市第五空间贸易有限公司已向原告林敏支付的经营保证金1272元及复原保证金3180元归原告林敏所有。四、驳回原告林敏的其他诉讼请求。该案于2017年6月21日发生法律效力。2017年11月16日，原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》。其中约定：第二条、甲方同意将坐落在广州市越秀区中山五路193号440房号的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积15.9平方米，每平方米以80元出租。第三条、甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：2017年7月1日至2018年6月30日，月租金额1272元；2018年7月1日至2019年6月30日，月租金额1335.6元；2019年7月1日至2020年6月30日，月租金额1402.3元；2020年7月1日至2021年6月30日，月租金额1472.5元；2021年7月1日至2022年12月31日，月租金额1546.1元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按付款转账方式缴付租金给甲方银行账户。第四条、乙方向甲方交纳两个月租金数额作为保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。第七条、乙方的权利和义务：1.依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的5‰向甲方支付违约金等。被告从2018年12月起没有支付租金给原告。本院认为：原告与被告自愿签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。被告没有按约支付租金给原告已构成违约，应承担违约责任，原告据此要求被告清付租金及逾期支付租金的违约金合法有理，本院予以支持。经审查，逾期支付租金的违约金按每日5‰计算显属过高，本院不予采纳，根据公平合理原则，违约金的标准宜参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条条一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告广州又一间饮食有限公司应自本判决发生法律效力之日起五日内一次性向原告林敏支付将从2018年12月起至2019年10月止的广州市越秀区中山五路193号440房的租金（其中从2018年12月至2019年6月按1335.6元/月计算，从2019年7月起至2019年10月按1402.3元/月计算）；二、被告广州又一间饮食有限公司应自本判决发生法律效力之日起五日内一次性向原告林敏支付逾期给付从2018年12月6日起至2019年10月止的租金违约金（以同期应付而未付的租金为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，从2018年12月6日起计算至清偿之日止）；违约金的总额不得超过同期未付租金的总额；三、驳回原告林敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，保全费120元，由被告广州又一间饮食有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡永辉人民陪审员  黄慧琴人民陪审员  江 琼二〇一九年十一月二十一日书 记 员  邓鸿明