中华人民共和国广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初33073号原告：黄薇薇（外文名：HUANGWEIWEI），女，1969年5月12日出生，国籍：澳大利亚。委托诉讼代理人：曹强华，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎家学，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：廖庆云，男，1973年6月9日出生，汉族，户籍住址：广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：黄婉玲，广东浩瀚明扬律师事务所律师。原告黄薇薇与被告廖庆云农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曹强华，被告廖庆云及其委托诉讼代理人黄婉玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄薇薇向本院提出诉讼请求，请求法院判令：1.确认原告与被告之间于2010年1月15日签订的《宅基地房屋使用权转让协议书》为无效合同；2.被告立即将广州市海珠区xx巷1号房【宅基地使用证：xx】腾空交还给原告；3.被告立即将广州市海珠区xx巷3号房屋【宅基地使用证：xx】腾空交还给原告；4.被告立即将xx宅基地使用证原件、xx宅基地使用证原件交还给原告；5.解除原告与被告于2010年1月15日签订的关于广州市海珠区xx巷1号、3号房屋的《委托合同》；6.本案的诉讼费由被告承担。诉讼中，原告撤回其第5项诉讼请求。事实和理由：原告为xx宅基地使用证、xx宅基地使用证的使用人。原告与被告于2010年1月15日签订的《宅基地房屋使用权转让协议书》。该协议书约定原告将名下广州市海珠区xx巷1号、3号两间房屋转让给被告。原告于2010年1月20日将xx宅基地使用证、xx宅基地使用证的原件交给被告以及将广州市海珠区新滘镇xx巷1号、3号两间房屋交给被告。被告于2010年1月20日出具《收楼（房屋）清单》予以确认。现上述房屋为被告使用收益。由于被告并非沥滘村的集体成员，双方签订的《宅基地房屋使用权转让协议书》为向农村集体以外人员签订的宅基地房屋买卖合同，已违反土地管理法第十条及第六十三条的强制性规定，依照法律规定应属于无效合同。根据《合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，被告基于无效的合同取得涉案两房屋及宅基地使用证原件，理应将涉案房屋及宅基地使用证原件交还给原告。原告已于2019年7月29日作出《声明书》明确解除双方于2010年1月15日签订的《委托合同》。被告无权对涉案宅基地及上盖房屋行使任何权利。根据《合同法》第四百一十条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同”，双方签订的关于广州市海珠区xx巷1号、3号房屋的《委托合同》为上述法律规定的委托合同，原告作为委托人随时可以解除，并且由于双方之间就涉案宅基地使用权买卖的合同为无效，被告对于涉案宅基地及上盖房屋不享有任何权益。因此，原告提出的诉讼请求具有法律依据及事实基础。被告廖庆云答辩称：不同意原告的全部诉讼请求，原、被告之间签订的转让协议书是双方的真实意思表示，被告是海珠区新滘镇农民，相反原告不是中国人。在转让协议履行完毕且原告对买卖宅基地行为存在过错的情况下，原告无权要求将两宅基地回转其名下。被告没有其他宅基地，被告提交的材料显示的是被告母亲的宅基地。经审理查明，广州市海珠区新滘镇人民政府于1996年向原告颁发了xx、xx《农村（墟镇）宅基地使用证》。其中xx《农村（墟镇）宅基地使用证》载明，宅基地坐落于xx巷1号，宅基地四至东至西8.5米、南至北8.3米，面积70.55平方米。建筑种类框架结构，层数叁层半，建筑面积为253.98平方米；xx《农村（墟镇）宅基地使用证》载明，宅基地坐落于xx巷3号，宅基地四至东至西13.1米、南至北9.7米，面积127.07平方米，建筑种类混合结构、层数叁层半，建筑面积为500平方米。2010年1月15日，原告黄薇薇（甲方）与被告廖庆云（乙方）签订《宅基地房屋使用权转让协议书》，双方约定就广州市海珠区xx巷1号、3号黄薇薇名下的房屋使用权转让事宜，自愿签订如下一致协议：1.本协议涉及房屋分别为沥滘村xx巷1号宅基地证《xx》建筑面积253.98平方米、沥滘村xx巷3号宅基地证《xx》建筑面积500平方米。上述2房证的性质是宅基地使用权，现因上述2房证的权利人黄薇薇已移民澳大利亚定居，故将上述2房证的使用权全部永久性转让给乙方。乙方清楚上述房屋的使用性质，且同意以现金承受上述2房证范围的使用权。2.甲乙双方确认使用权转让价为人民币壹佰叁拾伍万元。3.甲方转让使用权的现状是2010年1月份前，共有10个租户及2个地铺在对外租赁（无租赁合同），乙方应在接受甲方转让行为后（即2010年2月份）继续向各租户主张自身权利收取租金或停止租赁。4.双方交付财物为：先在广州市公证处办理，甲乙双方关于授权管理、收益、拆迁补偿款领取等的委托合同公证书，办理后甲方收取乙方定金人民币壹拾万元。待委托合同公证书出具生效日，乙方必须一次性将余款壹佰贰拾伍万元交付甲方。甲方必须在收款同一天内将上述2房的文件及房匙交予乙方正常使用和收益，交付清单以双方收据为准。5.甲方保证上述2房证的使用权益在转让乙方前无以其作为抵押物或保证债务的方式向他人抵值上述房屋的使用权利。6.本协议双方签署后，不得反悔。在双方转让行为完成后，任何一方若反悔违约，守约一方有权向违约一方追讨违约金，且双方约定本协议违约金限人民币50万元。7.上述2房证是甲方唯一合法财产，不存在他人共有的权利，甲方应以婚前财产公证文件复印件交予乙方收存。8.特别约定：今后若因国家政策允许和具备条件将上述2房证更名乙方时，甲方需无条件返国协助乙方完成更名，乙方承担甲方的往返机票和承担更名的一切费用。2010年1月15日，原、被告双方当事人签订了《委托合同》，由原告委托被告全权代表执行和处理涉案的两处宅基地相关事项，二人并办理了（2010）粤穗广证内字第1250号的公证。同日，原告向被告出具《具结书》，内容为：“有关广州市海珠区xx巷1号、3号二处房产在我转让给廖庆云后，凡有我名下产生的一切债权、债务我均独资承担责任，与廖庆云无关。”2010年1月15日，原告向被告出具《收据》，内容为：“收到廖庆云交来人民币壹拾万元正（定金）。”2010年1月20日，被告向原告转账1250000元，同日被告向原告出具《收款收据》，内容为：“现收到廖庆云交来广州市海珠区xx巷1号、3号二处宅基地房屋转让款人民币壹佰贰拾伍万元（定金壹拾万元除外），合计壹佰叁拾伍万元整。”2010年1月20日，被告出具《收楼（房屋）清单》，内容为“现收到广州市海珠区xx巷1号、3号二处宅基地房屋，合计753.98平方米，另收到上述二处房产（黄薇薇名下）的宅基地使用证贰本原件。”诉讼中，为证明其为海珠区新滘镇的农民，被告提交了：1.瑞宝经济联合社股权证（编号400058），该股权证载明持股人为廖庆云，所属经济合作社为瑞宝第四经济合作社；2.穗海新字第002006号《农村（墟镇）宅基地使用证》，该证所载使用人为罗少容，宅基地坐落于新滘镇××北××号。被告称罗少容系其母亲，被告与其母亲不属于同一户，被告名下没有宅基地；3.新滘结字第0338号结婚证，该结婚证持有人为廖庆云和李惠贤；4.海珠区人民政府关于原新滘镇辖管的各村委会及其属下单位企业房地产登记问题的函，该函主要内容为，海珠区原新滘镇辖管的所有村委会已经于2002年10月1日撤销，成立了过渡时期的各村改制工作办公室，建立了居民委员会。这些村有包括瑞宝村、沥滘村等20个村，其中，瑞宝村属于海珠区瑞宝街管辖、沥滘村属于海珠区南洲街管辖；同时明确保留了海珠区农村社区经济合作组织，经济合作社和经济联社是农村集体生产资料的所有者，原村委会的集体资产（包括土地、物业）归属经济联合社所有，其属下的单位企业（包括社一级经济实体）予以相应更名，如“海珠区新滘镇赤沙村委会”更名为“海珠区官洲街赤沙经济联社”。因原告起诉请求法院确认双方签订的《宅基地房屋使用权转让协议书》无效，经法院两次释明，被告均表示即便法院认定《宅基地房屋使用权转让协议书》无效，被告不在本案就协议无效的法律后果提起反诉，被告方会另案起诉处理。诉讼中，被告表示涉案两个宅基地上盖房屋用于对外出租，在法院判决要求被告腾空交房的情况下，被告方愿意自行在一年内清理与租客之间的租赁关系，本案无须追加上述房屋的实际使用人为第三人。原告方表示如果被告自行清理与租客之间的租赁关系，原告方也同意不追加房屋实际使用人为第三人参加诉讼，但是被告清理租客应在2020年2月之前完成。本院认为，原告黄薇薇系澳大利亚人，本案属于涉外案件，应按涉外民事案件确定法律适用。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，由于本案是因买卖农村宅基地房屋而起，属于不动产引发的纠纷。因涉案的农村宅基地房屋位于广州市，因此，本案应适用中华人民共和国内地法律作为解决本案争议的准据法。考察原、被告双方当事人签订的《宅基地房屋使用权转让协议书》约定的内容，原告实质是将其作为使用人的两块宅基地上盖房屋以转让的形式变相出售给被告，故本案案由定为农村房屋买卖合同纠纷。结合双方的诉辩意见，本案双方争议焦点在于：一、《宅基地房屋使用权转让协议书》的效力问题；二、如《宅基地房屋使用权转让协议书》为无效产生何种法律后果。关于《宅基地房屋使用权转让协议书》的效力问题。宅基地使用权是农村居民凭借其作为集体经济组织成员这一特殊身份取得，是国家为了保障农民的基本居住问题而设定的一项权利，具有社会保障和社会福利性质。《中华人民共和国土地管理法》第九条、第八十二条明确规定，宅基地属于农村集体所有，不得擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设。本案原告将其名下的两块宅基地使用权连同上盖房屋转让给非同村集体经济组织的被告，违反了土地管理法的强制性规定，二人签订的《宅基地房屋使用权转让协议书》无效。故原告请求确认上述协议书为无效合同，理据充分，本院予以支持。关于《宅基地房屋使用权转让协议书》无效后的法律后果问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，原告主张被告返还xx宅基地使用证原件、xx宅基地使用证原件、腾空交还广州市海珠区xx巷1号及3号房屋，理由成立，本院予以支持。因被告陈述上述两房屋由其对外出租，且原告亦同意给予被告时间清理涉案房屋上的租赁关系，本院酌定由被告在本判决生效之日起4个月内向原告腾空交还上述房屋。基于被告经法院释明后坚持不在本案提起反诉，故《宅基地房屋使用权转让协议书》无效后原告应向被告返还的财产或承担的责任，被告可另循途径处理。因原、被告双方当事人对本案纠纷的产生均有过错，本案案件受理费16950元应由双方各自负担一半。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条，《中华人民共和国土地管理法》第九条、第八十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告黄薇薇与被告廖庆云之间于2010年1月15日签订的《宅基地房屋使用权转让协议书》无效；二、被告廖庆云应在本判决发生法律效力之日起四个月内将广州市海珠区xx巷1号房屋[宅基地使用证：xx]、广州市海珠区xx巷3号房屋[宅基地使用证：xx]腾空交还给原告黄薇薇；三、被告廖庆云应在本判决发生法律效力之日起十五日内将xx《农村（墟镇）宅基地使用证》、xx《农村（墟镇）宅基地使用证》原件交还给原告黄薇薇；四、驳回原告黄薇薇的其他诉讼请求。案件受理费16950元，由原告黄薇薇负担8475元，由被告廖庆云负担8475元。如不服本判决，被告廖庆云可在判决书送达之日起十五日内，原告黄薇薇可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨银桃人民陪审员  李燕芹人民陪审员  赵海舰二〇一九年十一月八日书 记 员  刘 敏