吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉2401民初3631号 原告：周晶晶，男，汉族，个体，住址吉林省延吉市新兴街。 委托诉讼代理人：许峰鹤，吉林海兰江律师事务所律师。 被告：延边隆峰房地产开发有限公司，住所吉林省延吉市局子街。 法定代表人：吴秀峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵基文，该公司法律顾问。 被告：慕国梁，男，汉族，无职业，住址吉林省延吉市恒基嘉园。 原告周晶晶与被告延边隆峰房地产开发有限公司（以下简称隆峰公司）、慕国梁之间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用简易程序于2019年8月1日公开开庭进行了审理，原告周晶晶的委托诉讼代理人许峰鹤、被告隆峰公司的委托诉讼代理人赵基文、被告慕国梁到庭参加诉讼。本院于2019年11月18日依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告周晶晶的委托诉讼代理人许峰鹤、被告隆峰公司的委托诉讼代理人赵基文、被告慕国梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周晶晶向本院提出诉讼请求：1.确认周晶晶与慕国梁于2008年8月6日签订的《房屋买卖协议》合法有效；2.请求确认延吉市隆峰嘉园小区3-16-2号房屋归周晶晶所有；3.请求判令隆峰公司为周晶晶办理涉案房屋的产权登记；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:隆峰公司于2007年2月将由其开发的延吉市隆峰嘉园小区3-16-2号房屋（43㎡）通过顶账形式转让给慕国梁，双方未签订房屋买卖合同，但有隆峰房地产公司自制的《房款及相关费用明细》和隆峰公司与慕国梁签订的土地转让补充合同对上述事实予以佐证。2008年8月6日，周晶晶与慕国梁签订房屋买卖协议，慕国梁将涉案房屋以105859.98元的价格出售给周晶晶，并由周晶晶实际居住至今，涉案房屋至今未能办理房屋产权登记，影响周晶晶对该房屋的所有和处分权益，故请求人民法院支持原告的诉讼请求。 隆峰公司辩称，1.隆峰公司将涉案房屋抵顶给慕国梁之前，隆峰公司与延边广隆房地产开发公司法定代表人慕国梁签订了联合开发建筑合同，至今并未履行，属于不能履行合同。因此，隆峰公司在履行合同之前支付给广隆公司土地转让款，房屋和现金支付应当返还；2.本案诉争房屋是隆峰公司支付广隆公司土地转让款的一部分，因此隆峰公司将涉案房屋抵顶给慕国梁的行为无效；3.对于本案慕国梁与周晶晶签订的房屋买卖合同没有合法基础，隆峰公司不予确认；4.隆峰公司就与慕国梁联合开发建设一案准备提起诉讼。综上所述，请法院驳回原告诉请。 慕国梁辩称，2008年我将隆峰公司置换给答辩人的房屋中将涉案房屋出售给了周晶晶，之后多次带着周晶晶去隆峰公司要求办理房屋所有权证，隆峰公司以停办业务为由未给办理。周晶晶的起诉事实属实。 经审理查明：2006年11月29日，延边广隆房地产开发有限公司（甲方）与隆峰公司（乙方）签订联建开发合同书，约定：根据甲、乙双方经营需要，本着自愿、平等、友好协商、互惠互利为原则，关于联建综合楼事宜达成如下合同，共同遵守。一、乙方以转贷及补偿形式购买甲方在位于局子街3505号地段建设用地（原兴安乡政府办公楼旧址厂院土地后改成产权拥有人为金光善美容外科医院），甲方已于2005年购入。其面积约为5600㎡，土地作价人民币（1300）万元转让给乙方；二、付款方式：乙方转贷形式付给500万元，其余的余款兑值（800）万元。用现金及房屋结算。1.乙方筹出相当于可贷500万元的抵押产权后，转贷取出原甲方曾贷款500万元所抵押的原兴安乡政府办公楼厂院土地，由甲方负责续贷手续与调整年利率8.5以下手续，以及办理办理产权过户到乙方等相关手续，其费用均由乙方承担；2.乙方须支付现金（100）万元（包括定金10万元）；3.其余（700）万元以现房形式顶给甲方，详见附表-1；4.面积按房产部门核定为准，以多退少补的原则结清；5.办理房证费用均遵照国家相关政策，由双方共同承担。 2009年2月22日，延边广隆房地产开发有限公司与隆峰公司签订土地转让补充合同，约定：根据2006年11月29日双方签订的关于延吉市兴安乡政府办公楼及场院土地（现名为延吉市金光善美容外科医院）转让合同内容，现达成如下补充合同：1.经甲、乙双方重新协商调整甲方将位于局子街3505号房产证号149867、房屋面积2586㎡、土地证号010776-56号、土地证面积5284㎡以及地上附属物的所有权产权转让给乙方，转让总价款核定为人民币1150万元；2.已支付给甲方1060余万元。经双方财会核对账后，若有乙方欠甲方款时，乙方将甲方剩余应付款限于2009年8月30日之前一次性结清或按多退少补原则均由甲方将超支转让款（或房屋计算）退还给乙方；3.甲方未能提供转让款有关的税务票据时，应承担总转让款1150万元所发生的税金；4.办理顶房房证及土地证费用、变更过户费均按国家相关政策规定均由甲方购房户（或更名过户本人）承担；5.法律效力：本补充合同一式二份，甲乙双方各执一份，自双方法人代表签字盖章之日起生效。同时，声明过去双方签订的联建开发合同与其他相关协议声明作废。慕国梁于2005年至2009年期间担任延边广隆房地产开发有限公司法定代表人。 签订协议后，隆峰公司用转贷、现金、房屋顶账等方式将土地转让款支付给了慕国梁。房屋顶账部分包括涉案房屋。 签订土地转让补充协议后，隆峰公司将涉案房屋交付给慕国梁，抵顶土地转让款110483.34元。 2008年8月6日，慕国梁（甲方）与周晶晶（乙方）签订协议，约定：甲乙双方经过友好协商，就房屋买卖一事，在平等自愿、诚实守信的前提下，达成如下协议，甲方将位于延吉市隆峰嘉园3-16-2室房屋卖于乙方，43㎡、房款105859.98元。签订协议当天，周晶晶将购房款支付给了慕国梁，签订协议时涉案房屋未建成，涉案房屋建成后慕国梁将涉案房屋交付给周晶晶居住使用至今。 另查，延吉市隆峰嘉园于2010年10月30日竣工，3单元1602号房屋所有权初始登记在隆峰公司名下。 以上事实有周晶晶身份证、房屋买卖协议、水费、电费缴费票据、土地转让补充协议、联建开发合同书、房屋查询单等证据及当事人陈述在案佐证。 慕国梁提供的房款及相关费用明细，因无法核实其真实性，故本院未予采信。 本院认为，慕国梁与周晶晶签订的协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方当事人应当按照协议约定全面履行自己的义务。周晶晶要求确认其与慕国梁签订的协议有效的诉讼请求，符合事实和法律规定，故本院予以支持。隆峰公司将涉案房屋顶账给慕国梁，双方形成事实上的商品房买卖合同关系，慕国梁用土地款抵顶了购房款。隆峰公司应协助慕国梁将涉案房屋所有权证办理至慕国梁名下。后慕国梁将涉案房屋出售给周晶晶，周晶晶已按约定向慕国梁支付了全部购房款，并实际占有了涉案房屋，该房屋应归周晶晶所有。慕国梁应协助周晶晶办理该房屋的所有权变更登记手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决如下： 一、确认周晶晶与慕国梁于2008年8月6日签订的房屋买卖协议有效； 二、延吉市隆峰嘉园3单元1602号房屋归原告周晶晶所有； 三、被告延边隆峰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内协助被告慕国梁办理延吉市隆峰嘉园3单元1602号房屋产权登记手续，办理房屋产权登记手续所需费用由被告延边隆峰房地产开发有限公司和被告慕国梁按照国家相关规定和合同约定予以交纳； 四、被告慕国梁于本判决发生法律效力之日起10日内协助被告周晶晶办理延吉市隆峰嘉园3单元1602号产权变更登记手续，办理房屋产权变更登记手续所需费用由原告周晶晶和被告慕国梁按照国家相关规定和合同约定予以交纳。 案件受理费2417元（原告已预交），由被告延边隆峰房地产开发有限公司和慕国梁共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审 判 长  李美兰 人民陪审员  于晓虹 人民陪审员  李增英 二〇一九年十一月二十七日 书 记 员  郭虹伶