甘肃省张掖市甘州区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）甘0702执异104号 案外人：赵建淼，男，1996年10月7日出生，汉族，住高台县。 申请人：王东，男，1966年10月11日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人。住甘州区。 委托代理人：宋小欢，系甘肃正峰律师事务所律师。 被申请人：王子琦，男，1990年9月23日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，甘州区室。 委托代理人：朱学贵，系甘肃祁峰律师事务所律师。 委托代理人：张冠强，系甘肃祁峰律师事务所律师。 本院在执行申请人王东与被申请人王子琦财产保全一案中，案外人赵建淼就本院依法查封的位于张掖市甘州区昆仑路盛和名苑A1号住宅楼1-3层A1室房屋，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年10月31日组成合议庭进行了听证。案外人赵建淼、申请人王东委托代理人宋小欢、被申请人王子琦委托代理人朱学贵、张冠强均到庭参加听证到庭参加听证。本案现已审查终结。 案外人赵建淼称：2019年6月10日，其父亲赵权与王子琦签订《房屋出让合同》一份，合同约定：王子琦将其所有的位于张掖市甘州区昆仑路盛和名苑A1号住宅楼1-3层A1室房屋以80万元价格出售给赵权，合同还约定了房款的交付、房屋交付、产权过户、费用缴纳等其他事项。2019年6月14日，经双方协商同意后，案外人赵建淼与王子琦作为合同相对方通过张掖市房管局网上交易系统进行了网上签约备案，并在张掖市不动产登记事务中心提交了办理了该产权转移登记的文件资料，不动产登记事务中心向案外人出具了编号201606140000112号《不动产登记受理凭证》依据不动产登记的流程,及双方合同的约定,案外人于当日交清了该房屋转让的增值税、契约等共计60530.82元，并于2019年6月15日付清了全部房款80万元，随后王子琦向案外人交付该房屋钥匙。2019年6月18日，案外人与设计公司（甘肃益众美居装饰工程有限公司）进行实地测量涉及，同年7月1日，与该设计公司签订《装饰工程施工合同》、《住宅装饰设计合同》并支付设计费40000元。2019年6月20日，不动产中心通知案外人，其申请办理的产权证书的房屋因诉讼被甘州区法院采取财产保全措施，王子琦称该保全措施的申请是其父亲王东，起因是未妥善处理家庭矛盾所致，并承诺会尽快解决且不会影响案外人对该房屋的装修使用。同年7月22日，王子琦通过微信图片形式，向案外人转发甘州区法院该房屋的解除裁定书，随后案外人联系不动产登记中心领取产权登记书时，不动产声称并未收到法院解除裁定书。2019年7月26日，不动产电话告知案外人该房屋产权再次被法院保全。直至目前，涉案房屋的房款案外人已全部付清，并在不动产登记中心签定了房屋买卖合同，且支付了该房屋的装修、使用、入住等相关费用。故请求法院解除对涉案房屋的查封，并责令申请保全人赔偿案外人因该保全措施导致的损失53490元（已支付装修保证金40000元、物业费3500元、暖气费9900元）。 申请人王东称，案外人赵建淼的两项异议请求，是没有事实依据及法律依据。其异议请求不能对抗申请人向法院申请的保全措施。案外人在异议申请中明确说明，在案外人与王子琦办理产权证书时，该房屋已由甘州区法院采取了财产保全措施，明显财产保全申请人王东的保全在先，而王子琦与案外人的办理产权登记在后，不动产的买卖及抵押，必须在产权部门进行登记，不能以支付价款、实际占有而辩称是由案外人赵建淼所有。对于申请人申请的两次保全措施，最初申请人在未起诉前，提起的是诉前财产保全，在诉前保全期限届满当天王东即申请了诉讼保全，王东与王子琦之间的借贷关系，事实清楚，王子琦对欠王东的借贷数额无异议。故根据本案的事实及法律规定，王东申请甘州区法院进行财产保全没有任何过错。 被申请人王子琦称，案外人提出的执行异议事实真实、法律依据充分，被申请人没有异议。2019年6月10日，赵建淼父亲赵权与王子琦签订《房屋出让合同》，2019年6月14日赵建淼与王子琦签订了合同编号为1906140006的《张掖市存量房买卖合同（自行交易版）》，分别于2019年6月10日和2019年6月17日支付了全部购房款，也就意味着赵建淼在人民法院查封前已按照合同约定全部支付了购房价款。2019年6月14日，案外人与王子琦在张掖市不动产登记事务中心办理了该房屋的产权手续，不动产出具《房地产权登记信息表》及《不动产登记受理凭证》，当日王子琦向案外人交付涉案房屋钥匙，由案外人出具的收条予以证实。在2019年6月14日至17日期间，赵建淼将入住的简单行李拉运进了该房屋存放。故请求法院撤销保全裁定书并解除对该房屋的查封。 本院审查查明，申请人王东与被申请人王子琦财产保全一案，申请人于2019年6月18日向本院申请财产保全，请求对被申请人王子琦所有的位于张掖市甘州区昆仑路盛和名苑A1号住宅楼1-3层A1室房屋予以查封。本院审查后于2019年6月18日作出（2019）甘0702财保132号民事裁定书，裁定将被申请人王子琦所有的位于张掖市甘州区昆仑路盛和名苑A1号住宅楼1-3层A1室房屋予以查封，期限为2022年6月17日。当日，本院作出（2019）甘0702执保221号协助执行通知书，并向张掖市不动产登记中心发出该份协助执行通知书，该单位收到后于当日出具回执，将王子琦所有的位于张掖市甘州区昆仑路盛和名苑A1号住宅楼1-3层A1室房屋予以查封。由于申请人王东，未在本院采取保全措施后三十日内依法提起起诉或仲裁，本院于2019年7月22日作出（2019）甘0702财保132号之一民事裁定书，裁定将王子琦所有的位于张掖市甘州区昆仑路盛和名苑A1号住宅楼1-3层A1室房屋予以解除查封。同年7月24日，申请人王东再次申请本院对该房屋予以查封，本院于当日作出（2019）甘0702民初6341号民事裁定书，裁定将王子琦所有的位于张掖市甘州区昆仑路盛和名苑A1号住宅楼1-3层A1室房屋予以查封，查封期限为2022年7月22日。同年7月25日，本院作出（2019）甘0702执保299号协助执行通知书，并向张掖市不动产登记中心发出该份协助执行通知书，该单位收到后于当日出具回执，将王子琦所有的位于张掖市甘州区昆仑路盛和名苑A1号住宅楼1-3层A1室房屋予以查封。 另查明，2019年6月10日，被申请人王子琦与赵权签订《房屋出让合同》，约定该房屋以80万元价格出售于赵权，2019年6月10日前（合同签订后）向王子琦支付房款40万元，剩余的40万元，待房屋过户手续办理完毕后一次性付清，并约定该房屋价款支付于王子琦代理人李昕澄设立在中国银行张掖支行账户（62×××16）中。合同签订后，赵权按照合同约定通过其子赵建磊（与案外人赵建淼系同胞兄弟）系法定代表人的甘肃涵海工程建设有限责任公司以银行转账形式分别四次向王子琦支付40万元，同时，收款人李昕澄出具收条一张，并有王子琦在该收条中签字。同年6月14日，就该房屋王子琦与赵建淼在不动产登记事务中心签订正式商品房买卖合同（合同编号为1906140006的张掖市存量房买卖合同自行交易版），并申请办理该房屋过户手续，张掖市不动产登记事务中心出具《房地产权登记信息表》、《不动产登记受理凭证》。2019年6月17日，再次通过甘肃涵海工程建设有限责任公司以银行转账形式分别四次向王子琦支付38万元，剩余2000元以现金方式支付，同时王子琦出具收条一张，载明该房屋房款已全部结清。 再查明，涉案房屋在被申请人王子琦取得所有权之前，登记在申请人王东与第三人姬祥借款合同一案的姬祥之子名下。2019年2月25日，姬祥与王东达成以物抵债协议，将姬祥之子名下的该房屋抵顶于王东，双方协商将该房屋过户登记于王东之子王子琦名下，当日，双方办理过户登记手续，登记于王子琦名下。同年6月5日，王子琦更换门锁，占有该房屋。同年6月14日，王子琦将该房门钥匙交付给案外人赵建淼。 案外人为证明其上述主张，向本院提交如下证据（均未复印件）： 1、《房屋出让合同》一份； 2、《张掖市存量房买卖合同（自行交易版）》（合同编号为1906140006）一份； 3、企业网上银行转账凭证一份（八张）； 4、增值税发票及税收完税证明一份； 5、房款收条两份； 6、兰州市住宅装饰设计合同一份； 7、建筑装饰工程施工合同一份； 8、不动产登记受理凭证一份； 9、甘肃涵海工程建设有限责任公司营业执照及户口本； 本院认为，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。虽然异议人与被申请人王子琦签订了买卖合同，已交纳了合同确定的全部价款，且在法院查封前，案外人对未办理产权交易登记手续无过错，被申请人王子琦已在本院查封前将房屋钥匙交付给案外人赵建淼，赵建淼已实际占有该房屋。故案外人的异议请求，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十八条之规定，裁定如下： 解除对登记在被申请人王子琦名下的位于张掖市甘州区昆仑路盛和名苑A1号住宅楼1-3层A1室房屋的查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  田吉标 审判员  陆 军 审判员  尚丽蓉 二〇一九年十一月二十五日 书记员  张 娇 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。 人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。 人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。