河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终23214号上诉人（原审被告）：河南国崟房地产开发有限公司，住所地河南省郑州市通泰路。法定代表人：郝崟喜，该公司执行董事。委托诉讼代理人：岳鹏程，河南杰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯健，河南杰瑞律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郑州建岩房地产营销策划有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区。法定代表人：曹岩，该公司总经理。委托诉讼代理人：鲁东见，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王胜利，河南锦盾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：尚心怡，女，汉族，1997年7月18日出生，住河南省汤阴县。委托诉讼代理人：王文龙，天津行通（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亚威，天津行通（郑州）律师事务所实习律师。上诉人河南国崟房地产开发有限公司（以下简称国崟公司）、郑州建岩房地产营销策划有限公司（以下简称建岩公司）因与被上诉人尚心怡房屋买卖合同纠纷一案,均不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初23899号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国崟公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项中的国崟公司向尚心怡支付利息（自2017年10月12日起按照中国人民银行同期贷款利率支付房款303120元的利息），改判驳回尚心怡要求国崟公司支付利息的诉讼请求（利息暂计至2019年10月29日为29876.26元）；2.一、二审诉讼费由尚心怡承担。事实和理由：一、一审判决认定《蓝天港湾内部认购协议》为商品房买卖合同，事实认定错误，该协议为预约合同。一审判决认定《蓝天港湾内部认购协议》无效，适用法律错误，该协议合法有效。二、一审法院认定国崟公司对《蓝天港湾内部认购协议》无效具有过错错误。尚心怡意图通过认定《蓝天港湾内部认购协议》无效，达到解除《蓝天港湾内部认购协议》的目的，违背诚实信用原则。本案房屋交房时间具有不确定性，并非国崟公司过错导致。一审判决认定国崟公司对《蓝天港湾内部认购协议》无效有过错与双方协议约定相矛盾。依据协议约定，国家或地方政府政策原因导致协议无法履行情形，国崟公司不承担违约责任，国崟公司不同意在退房款同时支付利息，一审判决确定双方权利义务与合同约定相矛盾，应当予以纠正。建岩公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第三项，改判驳回尚心怡与建岩公司的一审诉讼请求或将本案发回重审。2.一、二审诉讼费由尚心怡承担。事实与理由：一审判决认定事实和适用法律错误。本案中，尚心怡主张权利基础是《蓝天港湾内部认购协议》，该协议是尚心怡和国崟公司签订的，建岩公司不是该协议相对人，根据合同的相对性，建岩公司和尚心怡、国崟公司并非同一法律关系，尚心怡无权要求根据本案的房屋买卖合同纠纷向建岩公司主张权利，尚心怡的购房款是在国崟公司售楼部缴纳，尚心怡应向国崟公司主张权利，不应向建岩公司主张权利。建岩公司已把2万元排号费退至尚心怡，证明其与尚心怡已经结算完毕，之后双方再无经济往来，现仅凭可能是盗盖或者伪造的建岩公司财务印章的2017年10月11日收据即判决建岩公司退还团购费10万元系认定事实和适用法律错误。尚心怡针对国崟公司、建岩公司的上诉一并答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回国崟公司、建岩公司的上诉。本案《蓝天港湾内部认购协议》应认定无效，国崟公司应当全额退还购房款303120元，并支付相应的利息。建岩公司应当返还团购费10万元并支付相应利息。国崟公司针对建岩公司的上诉述称，本案团购费由建岩公司收取，与国崟公司无关。建岩公司针对国崟公司的上诉述称，国崟公司和尚心怡之间签订的蓝天港湾内部认购协议法律关系和建岩公司与尚心怡不是同一个法律关系，本案不宜一并审理。二审法院应查清把购房款交给哪方了。我方不是内部认购协议的当事人。尚心怡向一审法院起诉请求：1、确认原、被告之间签订的《蓝天港湾内部认购协议》无效；2、判令被告河南国崟房地产开发有限公司返还原告已支付的购房款303120元，并支付自2017年10月12日至实际返还购房款之日止的利息，利率按同期银行贷款利率年息6%计算；3、判令被告郑州建岩房地产营销策划有限公司返还原告支付的团购费100000元，并支付自2017年10月11日至实际返还购房款之日止的利息，利率按同期银行贷款利率年息6%计算；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：建岩公司提交其与国崟公司签订的《蓝天港湾项目包销协议书》一份，内容显示由建岩公司包销国崟公司开发的蓝天港湾项目30套住宅。2017年10月11日，原告与被告国崟公司签订《蓝天港湾内部认购协议》一份，载明：房号：蓝天港湾3号楼1单元28层02号；单价12000元/平方米；总价993120元；原告于2017年10月11日，向国崟公司交付总价款的30%作为首付款，共计303120元；国崟公司应于2019年7月31日前向原告交付该房屋；国崟公司未按约定的期限将该房屋交付原告的，逾期在90日内双方视为合理顺延，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权选择退房，原告退房的，国崟公司应当退还全部已付款，并按照原告全部已付款的百分之二向原告支付违约金；如在国崟公司与原告签订正式《商品房买卖合同》之前，原告放弃认购房屋的，则国崟公司将在原告办理完退房手续后的15个工作日内，按照原告实际支付款项金额全额退款(无息)。协议落款处有原告签名捺印，被告加盖公章予以确认。2017年10月11日，李柯以刷卡方式向被告建岩公司交纳10万元团购费，同日，建岩公司出具收款收据一份，载明“收到李柯蓝天港湾团购费10万元”。2017年10月12日，被告国崟公司向原告出具收据一份，载明“兹收到尚心怡蓝天港湾购房款（3号楼2802号）303120元”。2017年10月13日，李柯收到建岩公司退还的2万元排号费。一审法院另查明，李柯为本案原告尚心怡的表妹，原告购买房子时因方便而使用李柯的银行卡，购房款实际为原告尚心怡支付。截至庭审时，涉案项目蓝天港湾仍未取得商品房销售相关手续。该院受理该案后，经调解未果。以上案件事实由蓝天港湾项目包销协议书、蓝天港湾内部认购协议、收据、询问笔录及庭审笔录予以佐证。一审法院认为，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告双方签订的《蓝天港湾内部认购协议》对房屋的坐落、房号、价款、付款方式、首付金额等作了明确约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且国崟公司已依约收受购房款303120元,故该协议应当认定为商品房买卖合同。国崟公司应对其具备商品房预售许可证承担举证责任，但其庭审时并未举证证明，故视为其并未取得相应的证件，国崟公司在未取得商品房预售许可证的情况下与原告签订的内部认购协议应当认定为无效。故国崟公司因该合同取得的财产（首付款303120元）应当予以返还，原告要求确认《蓝天港湾内部认购协议》无效，国崟公司退还收取的首付款303120元的诉讼请求，该院予以支持。关于原告诉请的利息损失，因国崟公司对本案所涉合同被确认无效负主要责任，故国崟公司应以银行同期贷款利率为准支付原告自2017年10月12日起至实际返还购房款之日止的利息损失。被告建岩公司称原告支付的10万元团购费系包销服务费，根据《商品房销售管理办法》第二十七条第二款规定：受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。建岩公司收取原告10万元，违反了上述规定，应当返还原告并且自2017年10月11日起以银行同期贷款利率标准向原告支付利息。关于建岩公司称已退还的2万元排号费，原告确认已收到，但与10万元团购费相区别。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，判决：一、确认原告尚心怡与被告河南国崟房地产开发有限公司签订的《蓝天港湾内部认购协议》无效；二、被告河南国崟房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告房款303120元及利息（以303120元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2017年10月12日起计算至实际付清之日止）；三、被告郑州建岩房地产营销策划有限公司返还原告团购款100000元及利息（以100000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年10月11日起计算至实际付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7972元，减半收取3986元，由被告河南国崟房地产开发有限公司负担2990元，被告郑州建岩房地产营销策划有限公司负担996元。二审期间，尚心怡提交支付宝支付凭证一份，拟证明李柯在2017年9月28日支付2万元排号费，该排号费已经由建岩公司退还。国崟公司质证称，该证据与其无关联性，真实性和合法性无法核实。建岩公司质证称，该证据系打印件，真实性存疑，应出示支付宝电子回单，且我方认可收到2万元排号费，但2017年10月13日又全额退还，后来了解，由于被上诉人不满意我方给其提供的房屋位置，故被上诉人又通过其他中介公司和国崟公司签订的蓝天港湾内部认购协议，签订协议后又以不买了为由，找我方退了排号费。所以本案才会出现原先由李柯交排号费，后来又变更为尚心怡。因为该项目规定客户只能通过一个中介公司和国崟公司签订蓝天港湾内部认购协议。国崟公司、建岩公司未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同；第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同无效。结合本案情况，一审法院认定尚心怡与国崟公司签订的《蓝天港湾内部认购协议》无效，于法有据。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院判决国崟公司返还购房款及利息，并无不当。建岩公司上诉称，其不应退还团购费10万元，其未收到该10万元，称收据上载明的公司财务用章系盗盖或伪造，但未提交充分有效证据证明其主张，对该上诉理由，依据不足，不予采纳。一审法院判决建岩公司返还团购费10万元及利息并无不当。综上所述，河南国崟房地产开发有限公司、郑州建岩房地产营销策划有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2847元，由上诉人河南国崟房地产开发有限公司负担547元，由上诉人郑州建岩房地产营销策划有限公司负担2300元。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇一九年十一月二十九日书记员 景慧洁