云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2301民初2137号原告：蒋佳诺，女，1992年12月14日生，汉族，大学文化，云南省楚雄市人，个体，住楚雄市。委托诉讼代理人：张永祥，云南九持律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：楚雄兆顺房地产开发有限责任公司，住所地：云南省楚雄市鹿城镇鹿城南路兆顺第一城B幢15楼，统一社会信用代码：91532301693077202U。诉讼代表人：楚雄兆顺房地产开发有限责任公司管理人。委托诉讼代理人：艾世羽、苏新，北京德恒（昆明）律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告蒋佳诺与被告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司(以下简称兆顺公司)普通破产债权确认纠纷一案，本院于2019年5月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋佳诺的委托诉讼代理人张永祥、被告兆顺公司管理人的委托诉讼代理人艾世羽、苏新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。诉讼过程中，经原告蒋佳诺与被告兆顺公司同意，本案延长审理期限三个月。本案现已审理终结。原告蒋佳诺向本院提出诉讼请求：1.确认原告申报的破产债权为违约金111101.40元；2.判决被告履行商品房购销合同，为原告购买的位于兆顺第一城B幢12层1212号房屋办理不动产登记手续，产生的费用由被告承担；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年12月31日，原告与被告签订《商品房购销合同》（包括补充协议），2014年3月13日被告依法办理了合同备案登记，2012年1月6日原告按合同约定向被告支付清全部房款555507元，并根据合同约定于接房时又向被告付清税款16665.21元和房屋维修基金11100元等费用。原告于2012年1月6日与被告的关联企业楚雄君悦酒店管理有限责任公司签订《委托经营管理合同》，约定由楚雄君悦酒店管理有限责任公司代原告向被告接收了房屋，被告已将房屋交付给楚雄君悦酒店管理有限责任公司进行装修和委托经营管理至2019年7月。房屋交付后，被告已经代原告向税务机关交清了税款16665.21元，但违反合同约定将维修基金11100元占为己有，至今未将原告所交的维修基金11100元交到楚雄市住房和城乡建设局，加之被告因其自身原因造成土地使用权被法院查封，导致未能按照合同约定及时为原告办理房屋权属登记，已经构成严重违约。2018年6月11日，经楚雄市人民法院裁定受理被告破产清算一案，并指定北京德恒（昆明）律师事务所担任被告的管理人。原告根据上述事实依法向管理人申报违约金债权111101.40元，要求被告办理房屋产权登记等债权，并提供了相关债权证据。但管理人对原告申报的债权不予确认。为维护原告的合法权益，现依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告兆顺公司辩称，一、不认可原告关于违约金为111101.40元的诉讼请求。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”根据双方签订的《商品房购销合同》第十二条及《合同补充协议》第六条约定：“债权人需在约定时间内履行以下义务：1.乙方必须按照合同及协议的约定支付购房相关款项；2.乙方按时办理完毕接房等有关手续；3.乙方按时签署委托甲方代为办理产权证的相关书面委托书；4.乙方按时出具申请办理产权证的申请书；5.乙方按相关规定已经交清办理房屋产权证所需的全部资料和费用。乙方未在规定时间内办理完毕以上手续的，甲方不承担产权证逾期办理的违约责任，乙方履行完毕以上义务后，甲方在90个工作日内将办理产权证的相关资料提交房屋产权登记机关后，甲方即履行完毕代为乙方办理产权证的义务”。由此可知，双方并未约定办理房屋所有权登记的期限，办理房屋所有权登记的期限为法律规定的自房屋交付使用之日起90日。若双方无特殊约定，由于出卖人的原因，买受人在上述期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。因兆顺第一城B幢建成投入使用的时间为2015年8月，原被告签订《商品房购销合同》的时间为2011年12月31日，因此原告购买的房屋为预售商品房。根据悦莱酒店提供的信息，原告已于2018年7月1日与悦莱酒店签订了《租赁合同》，将该套房屋出租给悦莱酒店，该出租行为已经构成了事实上的接房。故违约金计算时间应为2018年7月1日起90日，即2018年9月30日。根据《破产法》第四十六条第二款的规定：“附利息的债权自破产申请受理时起停止计息”，故计算违约金的截止日为2018年6月11日，因原告逾期办证违约金的起算时间晚于《破产法》规定的违约金计算截止日，故对原告提出的逾期办证违约金不予认可。二、不认可原告在本案中提出要求被告办理房屋产权证的诉讼请求。原告起诉本案的案由为普通破产债权确认纠纷，原告主张房屋产权证为物权主张，不应当在债权确认之诉中提出。关于办理房屋产权证的问题，将在破产清算程序中处理，届时管理人会通知原告。三、诉讼费不予承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告举证如下：1.债权申报表原件1份，2.债权申报现场受理收件回执及所付证明债权材料原件各1份，3.《商品房购销合同》原件、《委托经营管理合同》原件各1份，4.债权申报审查意见表原件2份、楚雄兆顺房地产开发有限责任公司等八家公司管理人关于债权审查情况的通知原件2份。被告针对其辩称未向本院提交证据。经质证，被告对原告提交的证据1-3以及证据4中债权编号为0476-1原告申报债权金额为111101.40元的债权审查情况通知及债权申报审查意见表无异议，对原告提交的证据4中债权编号为0476-2原告申报债权金额为203985.86元的债权审查情况通知及债权申报审查意见表不予认可。原告提交的证据，被告无异议的，本院均予以采信，有异议的证据4中债权编号为0476-2原告申报债权金额为203985.86元的债权审查情况通知及债权申报审查意见表，本院认为，与本案无关，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2011年12月31日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房购销合同》（包括补充协议），原告购买位于楚雄市西北侧兆顺?第一城B幢第12层1212号房，建筑面积78.47平方米，合同补充协议第六条约定：“乙方必须在约定时间内履行以下义务：1.乙方必须按照合同及协议的约定支付购房相关款项；2.乙方按时办理完毕接房等有关手续；3.乙方按时签署委托甲方代为办理产权证的相关书面委托书；4.乙方按时出具申请办理产权证的申请书；5.乙方按相关规定已经交清办理房屋产权证所需的全部资料和费用。乙方未在规定时间内办理完毕以上手续的，甲方不承担产权证逾期办理的违约责任，乙方完全履行完毕以上义务后，甲方在90个工作日内将办理产权证的相关资料提交房屋产权登记机关后，甲方即履行完毕代为乙方办理产权证的义务。因产权登记机关的原因，甲方不能确定乙方取得房屋产权证的时间，也不承担逾期办证的违约责任”。合同签订当天，原告交付购房款50000元，之后于2012年1月6日交付购房款505507元、维修基金11100元、契税16665.21元。同时，原告还与楚雄君悦酒店管理有限责任公司签订《委托经营管理合同》，合同约定：原告将其购买的位于楚雄市（鲁班阁）兆顺?第一城B幢第12层1212号房屋交由楚雄君悦酒店管理有限责任公司经营管理使用，原告购买该房屋《商品房购销合同》中关于接房的权利，原告授权给楚雄君悦酒店管理有限责任公司代为接房。2014年3月13日被告依法为原告购买的房屋办理了买卖合同登记备案。原告购买的位于楚雄市（鲁班阁）兆顺?第一城B幢第12层1212号房屋至今未办理不动产权登记。2018年6月11日，本院根据楚雄兆顺房地产开发有限公司的申请，裁定受理楚雄兆顺房地产开发有限公司破产清算一案，并指定北京德恒（昆明）律师事务所担任楚雄兆顺房地产开发有限公司管理人。原告在债权申报期限内向被告申报债权，要求被告支付逾期办证违约金111101.40元。被告管理人经审查后于2019年4月2日作出债权审查情况的通知，被告管理人对原告申报的债权不予确认，原告对被告管理人确认的债权有异议，向被告管理人提出异议申请，被告管理人经审查后于2019年4月27日作出债权异议审查情况的通知，维持原审核意见。且原告已向管理人申报租金债权并得到确认。本院认为，原、被告在《商品房购销合同》及《补充协议》中未约定明确的办理产权证时间，亦未明确约定逾期办证的违约责任承担方式；另一方面虽然原告至今未取得房屋所有权证，但其仍于被告的破产申请受理前将该房屋出租给楚雄君悦酒店管理有限责任公司并从中获益，故本院不能认定原告因至今未取得房屋所有权证而遭受经济损失。综上，本院认定原告关于确认逾期办证违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因原告关于由被告兆顺地产为其办理房屋所有权证、土地使用权证的诉讼请求并非破产债权确认之诉的审理范围，故对于原告的该项诉讼请求，本案中不予处理。依照《中华人民共和国企业破产法》第四十四条、第四十九条、第五十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告蒋佳诺的诉讼请求。本案受理费1261元（已减半收取），由原告蒋佳诺负担（已交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  舒兆锦二〇一九年十一月十九日书记员  张玲欢