云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云03民初66号原告：曲靖市滇业物业服务有限公司。统一社会信用代码：91530302MA6K3L4L70。住所：云南省曲靖市麒麟区南宁西路滇东商城261号。法定代表人：赵洪才，系该公司总经理。委托诉讼代理人：安波，曲靖市麒麟区寥廓街道办事处法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：胡宪威，男，汉族，河北省人，1972年02月19日生，现住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：柴林，云南大韬律师事务所律师，特别授权代理。原告曲靖市滇业物业服务有限公司（以下简称“滇业物业”）诉被告胡宪威房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案受理后，依法组成合议庭于2019年6月27日公开开庭进行了审理。原告滇业物业的法定代表人赵洪才及其委托诉讼代理人安波，被告胡宪威的委托诉讼代理人柴林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告滇业物业诉讼请求：1、判令胡宪威继续履行《房屋租赁合同》并支付2015年12月10日至2018年12月31日止应付给原告的房屋租金人民币9672039.3元；2、判令被告胡宪威应支付给原告2015年12月10日至2018年12月31日止的物业管理费人民币5503561.5元；3、判令被告胡宪威因未履行支付租金应支付原告的迟延履行金人民币9751922.4元；（上述1-3项合计人民币24933523.2元）4、判令被告胡宪威承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：2009年12月26日滇东商城第一届业主委员会经曲靖市建设局备案登记成立，同日427户业主通过《滇东商城管理规约》等规则并向相关部门报备。后滇东商城业委会依据《滇东商城管理规约》，于2010年3月21日与曲靖莹兴物业管理有限责任公司（以下简称“莹兴物业”）签订了《滇东商城物业服务合同》，授权莹兴物业对滇东商城l-4楼建筑面积28000平方米的商业用房进行统一管理、招商招租、与各商家签订租赁合同、代收租赁费款项及代扣租赁税款、发放业主租金等，同时该合同还约定莹兴物业向业委会收取年租金l5％的物业管理费；该合同还就其他内容进行了约定。莹兴物业于2013年11月28日与被告胡宪威签订了《房屋租赁合同》，将滇东商城一楼商铺5572平方米出租给被告胡宪威经营使用，租期自2010年7月1日至2020年6月30日止，租赁期限为15年，并约定了租金支付标准和支付期限；并约定在15年的租赁期内被告胡宪威向莹兴物业交付物业管理费1800000元；在履行该合同的过程中被告胡宪威若违约须向莹兴物业承担本合同总租金金额20%的违约金；合同期内甲、乙双方任何一方发生变更后的主体仍应继续履行本合同项下的全部权利和义务等；该合同还就其他内容进行了约定。2015年4月11日滇东商城选举产生了曲靖市滇东商城第三届业主委员会(以下简称“滇东商城业委会”)，于2015年4月29日经曲靖市麒麟区住房和城乡管理局予以备案。同时滇东商城业委会根据业主的授权解除其于2010年3月21日与莹兴物业签订的物业管理合同及相关合同；成立属于全体业主(427户)所有的物业公司，并对滇东商城进行经营和管理；对滇东商城进行招商、招租、收租；商铺租金暂以购买商铺时的初始价款按比例进行分配，今后的经营管理及分配方案由业主大会表决决定等。滇东商城业委会在前述授权后于2015年11月24日到工商登记管理部门设立了全体业主授权成立的滇业物管公司即本案的原告(注：该公司登记的性质为自然人独资，实际是由赵洪才代427户业主代持股份的公司，实际控制人为滇东商城业委会427户业主)。2015年l2月1日滇东商城业委会与原告签订了《滇东商城物业服务合同》，该合同约定将滇东商城1-4楼的商铺面积约28000平方米的物业管理事项及服务全部委托给原告管理和服务；对商铺的招商招租，以业主的名义和商家签订租赁合同，向商家代收租赁款项，除业主应交付的租赁税款项外全额发放给业主租金，代收物业管理费用等其他费用，追收商家所欠业主的商铺租赁款项，维护业主权益、向侵害业主权益的个人、法人、组织主张权益、诉讼、申请执行；物业管理区域物业服务费所收费用归全体业主所有费用等，该合同还就其他内容进行了约定。2015年12月6日滇东商城业委会与原告以书面公函形式通知被告胡宪威在曲靖滇东商城的经营人溪雁嵘，其与莹兴物业履行的《租赁合同》的出租方的主体发生变更，被告胡宪威应履行的权利义务的主体已变更为原告，被告胡宪威应支付的租金及其他费用由原告承担履行。同时将原告的营业执照及滇东商城业委会的备案通知以及滇东商城业委会解除与莹兴物业管理滇东商城l-4楼的判决书也交给溪雁嵘，溪雁嵘于同月l0日在滇东商城业委会的发文记录表中签收。2018年8月20日原告再次委托的法律顾问单位再次向被告胡宪威曲靖滇东商城店送达法律服务工作者函。至今胡宪威拒绝其应向原告履行《租赁合同》约定的租金及迟延履行金和物业管理费用。滇东商城业委会于2015年4月份受多数业主的委托解除其2010年3月21日与莹兴物业签订的《滇东商城物业服务合同》，并于2015年12月6日通知莹兴物业并在云南法制日报上进行了公告，根据法律的规定委托合同的解除，双方当事人均既有随时解除的权利，因此滇东商城业委会与莹兴物业解除合同的时间为2015年12月6日。依据原告与滇东商城业委会于2015年12月1日签订《滇东商城物业服务合同》的约定，与滇东商城业委会与2015年12月6日向被告胡宪威送达公函后，依据法律和被告胡宪威应履行《房屋租赁合同》第五十四条，该合同的出租方主体进行了变更即变更为原告滇业物管公司，被告胡宪威应按合同的约定向原告租金及物业管理费。原告多次与被告胡宪威协商，胡宪威拒绝履行《房屋租赁合同》，原告为维护业主的权利特向贵院提起诉讼，请贵院判如所请。被告胡宪威答辩称，1、答辩人从未与原告签订过任何形式的房屋租赁合同，原告的诉求没有事实依据。2、《滇东商城商铺租赁合同》真实、合法、有效。3、答辩人按照《滇东商城商铺租赁合同》的约定，向滇东商城一楼业主支付了2014年1月1日起至2018年12月31日止的全部租金与物业管理费，不存在欠付与拖欠等违约情形。4、2017年2月，根据滇东商城一楼全体业主的要求，答辩人、莹兴物业、一楼业主签订了《滇东商城一楼物业租赁三方协议书》，对房屋租赁、租金支付，物业服务费的收取等作了约定。2018年1月28日，滇东商城245户业主一致通过《滇东商城业主大会决议》，解除了对原告的物业管理服务合同与授权委托，形成业主按商铺所在楼层进行自治管理的业主大会决议。原告不是本案的适格主体，无权主张房屋租金等费用，即没有签订合同，也没有形成事实上的法律关系，本案的房屋没有授权给原告出租，原告诉称基于滇东商城业委会的约定，但是滇东商城业委会是至2015年-2018年，滇东商城业委会已期满，且滇东商城业委会成立不合法，即使是合法成立的，职责也仅限于物业服务，所有签订的关于房屋租赁等内容，没有经全体业主的授权是没有法律依据的，原告无权出租。2、我司已经按照合同的约定足额支付给了莹兴物业管理公司，原告与莹兴物业的签订的房屋租赁合同是有效的，是双方的证实意思表示，被告已经按约定将2015年12月6日-2018年11月26日包括物业管理费等相关费用足额交付，被告与莹兴物业签订合同的主体从未变更，莹兴物业有权继续出租。3、本房屋的租金及物业管理费不成立，原告诉称的迟延履行金也不成立，原告不是房屋的所有权人，原告的诉讼请求没有法律依据。原告滇业物业为证实其主张，当庭向本院提交以下证据材料：第一组：1、原告滇业物管公司的营业执照及2019年3月8日曲靖市麒麟区行政审批局《准予变更登记通知书》（曲麒）登记内变核字【2019】第1266号复印件2页；2、原告滇业物业公司法定代表人赵洪才的身份证复印件1页；3、2015年11月22日原告滇业物业公司法定代表人保万增对427户业主的承诺，及滇东商城业委会与保万增签订的代持股协议书和2018年1月24日滇东商城业委会告全体业主书3页；4、2019年2月24日现任法定代表人赵洪才向427户业主的承诺，及与滇东商城业委会签订的《代持股份协议》复印件2页。欲证明原告的主体资格，及原告实际是滇东商城427户业主成立的公司，滇东商城427户业主是原告滇业物业管理公司的实际控制人，原告法定代表人赵洪才实际是滇东商城427户业主的名义股东，最终原告滇业物管公司的权利义务均由滇东商城427户业主承担。第二组：5、2009年12月26日滇东商城业委会427户业主通关并到相关部门备案登记《滇东商城管理规约》一份6页；6、2010年3月21日滇东商城业委会与莹兴物业签订的《滇东商城物业服务合同》一份14页；7、2013年11月18日被告胡宪威与莹兴物业《房屋租赁合同》一份10页。欲证明滇东商城业委会依业主授权委托莹兴物业管理商铺，向外招商招租，并收取租金、物业管理费等费用以及扣除租赁税款后，向427户业主发放租金等事宜。莹兴物业在接受委托后与被告胡宪威签订《房屋租赁合同》。第三组：8、2015年12月6日滇东商城业委会和原告滇业物业公司向被告胡宪威送达的《公函》及滇东商城业委会在云南法制报的公告和发文登记表复印件4页；9、2016年4月7日曲靖市麒麟区住房和城乡建设局麒住建局函【2016】3号工作函1页；10、2016年04月22日麒麟区住房和城乡建设局与麒麟区寥廓街道办事处向滇东商城第二届业委会作出的《关于责令曲靖市滇东商城第二届业主委员会向滇东商城业委会进行资料移交的决定》1页；11、2017年12月20日曲靖市麒麟区人民法院作出的（2017）云0302民初4263号民事判决书24页；12、2018年7月5日云南省曲靖市中级人民法院作出的（2018）云03民终200号民事判决书15页；13、2017年12月14日、2018年1月24日滇东商城业委会与原告向被告胡宪威送达的《公函》2页；14、原告聘请的法律顾问单位寥廓街道法律服务所2018年8月20日向被告胡宪威送达的《函》2页。欲证明滇东商城1-4楼28000平方米商铺的出租方及物业服务主体发生了变更，原告及滇东商城业委会向被告胡宪威释明。原告及法律顾问单位多次向被告催收租金及物业管理费等，被告拒绝支付故意迟延履行的事实。第四组：16、2015年12月1日滇东商城业委会与原告签订的《滇东商城物业服务合同》13页。欲证明原告根据滇东商城业委会的委托授权签订《物业服务合同》后实际履行相应的管理服务职能。被告胡宪威应向原告支付拖欠租金的金额、迟延履行支付租金的金额、应支付物业管理等费用的金额合计为人民币10280149.56元。补充证据一组，曲靖市中级人民法院于2019年5月27日作出的（2019）云03民终385号民事判决和麒麟区人民法院作出的（2017）云0302民初2171号民事判决，以及微信聊天记录，欲证明原告诉讼主体适格。经质证，被告胡宪威对原告所提交证据1、2的关联性不予认可；对原告所提交证据3、4的真实性不能确认，也不认可其关联性；对原告所提交证据5与本案无关联性；对原告所提交证据6、7三性均予以认可；对原告所提交证据8的三性均不予认可；对原告所提交证据9、10、11、12的真实性认可，但关联性不认可；对原告所提交证据13、14的真实性、关联性均不予认可；对原告所提交证据15的的真实性认可，但关联性不认可；对原告所提交证据16真实性、关联性均不予认可；对补充证据中判决的真实性、合法无异议，对关联性不予认可，对微信聊天记录三性均不予认可。被告胡宪威向本院提交如下证据：第一组：1、滇东商城承租商铺移交协议，2、滇东商城物业服务合同。欲证明滇东商城业委会取得滇东商城全体业主的授权，对滇东商城1至4楼的商铺进行经营，管理，并与莹兴物业签订《滇东商城物业服务合同》，由莹兴公司对滇东商城实施物业管理。第二组：3、授权委托书，4、滇东商城商铺租赁合同及补充协议四份，欲证明1、莹兴物业取得滇东商城业委会授权与被告签订《滇东商城商铺租赁合同》，被告案涉物业合法承租人。第三组：5、发票34份，欲证明被告按照合同约定按时、足额支付2015年1月1日至2018年12月31日止的租金与物业服务费，证明被告没有违约的事实。第四组：6、滇东商城一楼物业租赁三方协议书80份，欲证明2017年2月，根据滇东商城一楼业主的要求，答辩人、莹兴公司、一楼业主签订了《滇东商城一楼物业租赁三方协议书》，约定了租赁、物业服务的相关内容。第五组：7、滇东商城业主大会决议245份及补充的证据滇东商城一楼物业服务协议书97份。欲证明2018年1月28日，滇东商城245户业主解除了对原告的物业管理服务合同与授权委托。原告并不具有合法、有效的对滇东商城一楼实施物业管理服务、履行物业租赁合同并收取租金和物业管理费的主体资格的事实。经质证，原告对被告胡宪威提交的证据1、2、3三性无异议；对被告胡宪威提交的证据4中的《滇东商城商铺租赁合同》三性无异议；对4份补充协议不予认可，李东云、李炬红、胡九英的签字行为不能代表莹兴物业；对被告胡宪威提交的证据5刚好证明被告胡宪威未向原告履行支付租金的义务；对被告胡宪威提交的证据6的真实性不予认可，该80份三方协议系无效协议；被告胡宪威提交的证据7不具有合法性，决议是无效的。经过双方的举证质证，本院对双方所提交的证据综合认证如下：对原告所提交的证据1、2，能证明原告的主体资格，本院予以采信；对原告所提交的证据3、4，因不能证实其真实性及与本案的关联性，本院不予采信；对原告所提交的证据5，不能证明业主对原告进行了授权，与本案无关联性，本院不予采信；对原告所提交的证据6、7被告予以认可，本院予以采信；对原告所提交的证据8，虽是复印件但能证实原告送达文件的情况，本院予以采信；对原告所提交的证据9、10、11、12，被告予以认可，本院予以采信；对原告所提交的证据13，原告未能提交证据证实被告收悉，本院不予采信；对原告所提交的证据14，真实合法，能够证实本案的事实，本院予以采信；对原告所提交的证据15，被告对三性无异议，本院予以采信；对原告所提交的证据16，与本案无关联性，本院不予采信；对原告所提交的证据18，本院将综合全案予以评判；对原告提交的补充证据均与本案无关联性，本院不予采信。对被告所提交的证据1、2、3，原告认可其三性，本院予以采信；对被告所提交的证据4中的《滇东商城商铺租赁合同》，原告认可其三性，本院予以采信，补充协议无法证实其真实性，本院不予采信；对被告所提交的证据5，真实、合法，但与本案无关联性，本院不予采信；对被告所提交的证据6、7，不能证实其真实性，本院不予以采信。经过庭审、质证和认证，本院确认如下法律事实：2009年12月26日滇东商城业主委员会经曲靖市建设备案登记成立，之后于同日427户业主通过《滇东商城管理规约》等规则并向相关部门报备。后滇东商城业委会于2010年3月21日与莹兴物业签订了《滇东商城物业服务合同》，授权莹兴物业对滇东商城l-4楼建筑面积28000平方米的商业用房进行统一管理、招商招租、与各商家签订租赁合同、代收租赁费款项及代扣租赁税款、发放业主租金等，同时该合同还约定莹兴物业向业委会收取年租金l5％的物业管理费；该合同还就其他内容进行了约定。莹兴物业于2013年11月28日与被告胡宪威签订了《滇东商城商铺租赁合同》，该合同对租期、租金、物业管理费标准等进行了约定。2015年4月11日滇东商城选举产生了滇东商城业委会，于2015年4月29日经曲靖市麒麟区住房和城乡管理局予以备案。经本院于2018年7月5日作出（2018）云03民终200号民事判决解除了滇东商城业委会与其莹兴物业签订的《滇东商城物业服务合同》。2015年12月1日滇东商城业委会与原告签订了《滇东商城物业服务合同》。原告及滇东商城业委会与被告就收取房屋租金进行沟通未果，故原告诉至本院，请求判如所请。本院认为，本案争议的焦点有以下三个：一、原告是否是适格的主体；二、被告是否应当向原告支付房屋租金及迟延履行金；三、被告是否应当向原告支付物业管理费。关于原告的主体资格问题，本案为房屋租赁合同纠纷，原告主张与被告存在房屋租赁合同关系，需证明原告对房屋拥有所有权或取得房屋所有权人的授权。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”原告所提交的证据既不能证明其系案涉房屋的所有权人，也不能证明其取得了所有权人的授权向他人出租案涉房屋。故原告的主体不适格。因原告不是本案适格的主体，所以原告向被告主张支付房屋租金及迟延履行金的诉讼请求也就失去了法律及事实基础，故对原告主张被告支付房屋租金及迟延履行金的诉讼请求本院不予支持。关于被告是否应当向原告支付物业管理费的问题，原告作为物业服务企业与滇东商城业委会签订了《滇东商城物业服务合同》，有权按照合同的约定收取物业服务费，但双方所签订的《滇东商城物业服务合同》中并未对物业服务费用的收取标准进行明确约定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故原告未能提供证据证明其收取物业服务费的标准，故原告主张被告应当支付2015年12月10日至2018年12月31日止的物业管理费人民币5503561.5元的诉讼请求没有事实依据，对该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，原告主张被告支付房屋租金及迟延履行金的诉讼请求因原告不能提交证据证明其系房屋的所有权人或取得所有权人的授权，原告无权提出该诉请即对该诉请原告主体资格不适格，本院不对其该主张进行实体审理。因原告所提交的证据不能证明其收取物业服务费的标准，故对该诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告曲靖市滇业物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币166468元，由原告曲靖市滇业物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审判长  邬汉洪审判员  孙靖然审判员  廖 锐二〇一九年十一月二十九日书记员  王朋飞