贵州省贞丰县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔2325民初1212号 原告：莫长盖，男，1987年3月8日生，汉族，本科文化，个体户，住贵州省贞丰县。 委托诉讼代理人：马曙光，云南衡炜律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：邓元锋，男，1988年9月8日生，汉族，初中，个体户，住贵州省贞丰县。 委托诉讼代理人：杨德敏，贵州雅各律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：吴大发，男，汉族，1976年4月15日生，个体户，住浙江省东阳市。 原告莫长盖与被告邓元锋、吴大发租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告莫长盖及其委托代理人马曙光，被告邓元锋及其委托代理人杨德敏，被告吴大发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告莫长盖向本院提出诉讼请求：一、判决二被告支付所欠租金15万元及暂算至起诉之日的迟延支付租金的损失2664元（以同期中国人民银行计收逾期贷款利率计算至实际支付之日）；二、判决二被告立即退还由原告出资的办理证件费用728440元；三、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原、被告于2016年1月21日签订《房屋租赁协议》，约定原告将位于贞丰县珉谷镇建设路与鼎丰路交口房屋一栋出租给被告，租期8年（2016年1月10日至2024年1月10日），租金一年一付，每年租金数额合同均有约定。第四年（2019年）房屋租金615,850元（含保证金15万元），目前仅支付租金465,850元，尚欠租金15万元，经原告多次催要，被告方仍然拒绝理会，目前已拖欠租金三月有余，被告拒付租金的行为显属违约。另外，双方在《房屋租赁协议》中约定由原告莫长盖出资80万元，委托被告邓元锋、吴大发将出租房屋所涉水电、变压器、电梯、消防等证件办至原告名下。但目前仅有变压器办至原告名下（花费71,560元），消防证件被邓元锋办到其名下，其他证件二被告一直未报告办理情况，违反了合同义务，给原告造成严重的财产损失，应当承担违约责任。原告多次找被告方协商，并发送了律师函，但被告置之不理。为维护自身的合法权益，根据相关法律规定，现诉至法院，请求法院支持原告诉请。 被告邓元锋辩称，1、答辩人没有违约，尚未支付完毕的是保证金，而不是租金，而且答辩人有正当理由不支付，依据顺序履行不安抗辩权，该付的只剩5万元，答辩人愿意支付。双方签订的《房屋租赁协议》第三条第2点约定，第四年租金为615,850元（租金465,850元，保证金15万元），租金465,850元已支付给原告。剩余15万元保证金未支付，是因双方签订合同时约定原告负有出资增设水电、变压器、电梯给被告方免费使用的义务。原告出资75万元，原告的上述出资方式为用第一年应收被告35万元租金抵扣部分，剩余40万元为交付资金的方式出资，但合同签订后原告仅支付了30万元给答辩人（虽然2016年1月21日的《收条》载明收到35万元，实际上只收到30万元），欠10万元原告至今未支付给答辩人。答辩人的银行流水因银行卡遗失过，补办的银行卡打不出补办之前的银行流水，答辩人也没有证据证明只收到原告的30万元。即使答辩人收到原告35万元，原告也还差答辩人5万元的上述设施的费用。答辩人因提出在10万元的范围抵销，及答辩人再支付5万元。15万元保证金的义务视为答辩人履行完毕的意见，遭到原告拒绝，双方才发生分歧。所以不是答辩人不支付，而是原告不让答辩人付款。2、原告的第二项诉讼请求不能成立。首先，双方约定的出资义务是75万元，并非80万元，所以不能用80万元进行抵扣；其次，合同约定的水电、变压器、电梯、消防设施四项设施均已按约定完成安装，没有办理才谈得上返还办理费用；再次，双方签订的《房屋租赁》第三条第五点约定，乙方（答辩人）在解除合同前需保证电梯、变压器、消防设施等正常运行，所以原告出资增设的设施无论以什么名义办理，到解除时必须保持原状，即答辩人不能拆走，上述设施因约定需要与房屋形成共存亡关系。如果仅仅是手续上的瑕疵就要返还费用，这不公平。最后既然合同上约定上述设施要物随房走，纠结以谁的名义办理重要吗？况且消防证上有原告的名字，也属于用其名字办理了。3、双方的部分约定违反法律规定，部分也不具有可操作性，作合同目的解释。从双方的合同约定看，水电、变压器、电梯、消防设施均以甲方（原告）名义办理所有，应理解为保证原告对上述四种设施的所有权，这才是双方增设这四种设施的合同目的，而不是以谁的名义办理证件的合同目的。但是以谁的名义办理就归谁所有的约定违反了《物权法》规定的“物权法定”原则，《物权法》第五条约定“物权的种类和内容，由法律规定。”是指当事人不能随意创设物权或变更物权的法定内容。上述四种设施均属特殊动产，以交付为物权生效要件，不以登记为生效要件。现答辩人已经全部履行完毕办理证件手续，具体办理情况如下；（1）水电以原告名义办理，花费2万元。（2）变压器，以原告名义办理，花费71,560元。（3）电梯已经安装并检验合格，说明书完好，质监局已批发证件，销售合同可以由原告与出卖方签订，发票也可以由原告方向买方要求以原告名义出具，价格17万余元。（4）消防：被告曾以原告的名义申报过，因消防部门只受理有营业主体资格的场所申报，私人安装不在消防部门的管辖范围内，即私人安装消防设施办不了《消防合格证》，答辩人租赁原告的房屋用途是商业，答辩人要实现商业用途的目的只能依法申报。娱乐行业又是特许行业，没有《消防合格证》就不能开展经营活动，就不能实现“商业”的合同目的。虽然是以答辩人的经营实体“贞丰金圆娱乐会所”申报的《消防合格证》，但《消防合格证》也记载了原告的名字，即场所所在建筑物名称“莫长盖个人住房”，造价46万元。上述设施的费用共计721,560元，与原告承诺支付75万元悬殊不大，且双方没有约定多退少补，所以答辩人没有退款的义务。4、双方互负金钱债务，应允许抵销。《合同法》第九十条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。如上所述，答辩人未能支付保证金是有正当理由的，原告确实没有履行完成自己的出资义务，对答辩人负有给付义务，都是因租赁关系发生的债务，符合该条规定。5、需要依法办理特种设备，包括消防、电梯等特种设备的登记备案手续才能合法开展经营，折射特种设备的证件需要与营业执照保持一致，答辩的依据为《消防法》第十五条，《特种设备安全法》第三十三条以及《娱乐场所管理条例》第九条。 被告吴大发口头辩称，我已经从宝乐迪退股，我不应该承担责任。莫长盖与邓元锋之间的经济往来由他们自己结算，与我无关。 原告莫长盖向本院提供下列证据证明其诉讼主张： 1、原告及二被告的身份证复印件各一份，拟证明原、被告的基本情况及诉讼主体资格。被告邓元锋无异议。被告吴大发因诉讼迟到未质证。 2、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房屋租赁协议复印件各一份，拟证明原告对案涉房屋具有合法的产权来源，同时证明原、被告双方签订的房屋租赁合同合法有效。被告邓元锋质证称，真实性无异议，该房屋没有办理房屋所有权证，租赁协议部分有效、部分无效，工程规划许可证无产权证只是商住，该工程许可证载明系原告私人住宅。被告吴大发因诉讼迟到未质证。 3、房屋租赁协议、办证费用现金收条、变压器安装协议、微信聊天记录复印件各一份，拟证明每年被告应当按照合同支付租金的具体金额；证明原告委托被告办理相关证件有明确约定；证明原告已经支付给被告办证为费用80万元；证明被告只办理一类证件在原告名下，且所花费用为71,560元；证明被告拒不支付欠付的租金和不履行办证的义务。被告邓元锋质证称，真实性无异议，双方只是租赁关系，并非委托关系，原告负有出资75万元的义务，75万元没有出资完毕；合同约定电梯、水电、变压器要物随房走，乙方经营所需的证件由乙方自行办理，租赁房屋用途为商业，特种设施维保由被告自行负责，第四年租金应为465,850元，二原告起诉的金额15万元是保证金而非租金，被告的租金已经支付完毕，没有违约。被告吴大发因诉讼迟到未质证。 4、律师函、逾期支付租金损失计算方式复印件一份，拟证明原告积极向被告主张过权利；证明原告要求被告承担逾期支付租金损失的计算依据。被告邓元锋质证称，本案发生是因被告主张抵销权，而产生本案，没有逾期付款是原告拒绝被告的付款，所以不适用该司法解释。被告吴大发因诉讼迟到未质证。 5、企业名称预先核准通知书复印件一份，拟证明原、被告协商以莫长盖的名义办理工商营业执照，消防许可证有可能办理到原告名下的。被告质证称，最终的营业执照没有办理下来，不具备市场主体资格。 被告邓元锋向本院提供下列证据证明其诉讼主张： 1、被告身份证复印件一份，拟证明被告的基本信息。原告与被告吴大发无异议。 2、营业执照、特种设备使用登记证、娱乐经营许可证、娱乐场所备案书、消防安全检查合格证复印件各一份，拟证明被告租用原告房屋从事的是特许行业（娱乐业）；行政管理机关登记备案的电梯、消防证件上被告只是使用人的身份，而非所有人；以被告为经营者的“贞丰县金圆娱乐会所”只有依法办理上述证件才能合法开展娱乐场所经营活动，即证照一致性才能实现合同约定的商业用途，所以相关消防、电梯合格登记备案证明只能以被告的会所名义申报办理登记；消防合格证上已经记载建筑物名称为“莫长盖个人房屋”；消防、电梯已安装并经检验合格予以登记备案。原告质证称，营业执照三性无异议，特种设备登记证合法性、真实性无异议，关联性不认可，根据合同约定，电梯是要办理在原告的名下，违反了合同约定，不能达到被告的证明目的；娱乐经营许可证三性无异议；娱乐场所备案书三性无异议；对消防安全检查合格证真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证说明消防安全证是登记在金圆娱乐会所名下，没有登记在原告名下，违反了合同约定。被告吴大发质证称，没有看到过这些证件。 3、贵州省黔西南州国家税务局通用机打发票复印件一份，拟证明电表户头已办理，户号：0623******1211；只能以“贞丰县金圆娱乐会所”为户主缴费被告才能将电费计入生产经营成本进行纳税申报。原告质证称，对关联性有异议，申请表上的名字与该发票用户名字不一致。被告吴大发无异议。 4、《非居民客户新装、增/减容用电业务受理表》、《用电申请》复印件各一份，拟证明用电是原告自己申请以被告的“贞丰县金圆娱乐会所”的名义办理；变压器一台是以原告的名义安装；申请的商业用电，需提交营业执照，原告不具备以自己的名义申请商业用电的资格。原告质证称，对证明内容第一、三项有异议，应该按照合同以原告的名义办理，即使不便办理，也应该与原告协商，经过原告的同意，对第二项证明内容无异议。被告吴大发无异议。 5、水费缴费手册复印件一份，拟证明用水以原告的名义办理的。原告与被告吴大发无异议。 6、《消防安全检查申请受理凭证》、《消防安全检查申报表》复印件一份，拟证明消防设施已安装；安装消防要求提供营业执照，即安装消防作为娱乐场所开展经营活动的强制性要求只能以从事娱乐场所经营活动单位的名义进行申报。原告质证称，真实性、合法性无异议，关联性、证明目的有异议，同时证明不是以原告的名义办理的。被告吴大发无异议。 7、《消防检测合同书》、《贵州瑞星固定消防设施维护有限公司建筑消防设施技术服务合同》复印件各一份，拟证明被告一直按合同约定对消防设备进行维护。原告质证称，真实性、合法性无异议，关联性、证明目的有异议，同时证明不是以原告的名义办理的。被告吴大发无异议。 8、《安装维修委托书》复印件一份、《黔西南州电梯维护服务合同》复印件二份、《电梯定期检验报告》复印件一份，拟证明被告一直按合同约定对电梯进行维护。原告质证称，真实性、合法性无异议，关联性、证明目的有异议，同时证明不是以原告的名义办理的。被告吴大发无异议。 9、农村商业银行个人账户交易明细单复印件一份，拟证明2019年度的租金，即合同约定第四年的租金共计465,850元被告已经向原告支付完毕。原告质证称，真实性、合法性无异议，对关联性有异议，原告确实收到被告邓元锋支付的465,850元，但是不清楚有多少是保证金多少是租金，原、被告约定是先缴纳保证金，后缴纳租金。被告吴大发无异议。 10、证人姚某出庭作证的证言，拟证明消防设施工程造价。原告质证称，证人陈述与邓元峰签订合同，但是邓元峰没有作为证据提交合同，仅仅有证人出庭，故证人证言证明力极低，装修工程是否把消防工程分出来，消防所花的费用，不能证明邓元峰履行把消防及消防设施办理在原告名下，该笔钱是原告所出。被告吴大发无异议。 被告吴大发向本院提供下列证据： 1、被告身份证复印件一份，拟证明被告吴大发的基本信息。原告与被告邓元锋无异议。 2、房屋租赁协议一份，拟证明本案房屋租赁中，乙方所有权利义务由邓元峰一人承担，吴大发不承担义务、也不享有权利。原告与被告邓元锋无异议。 上述证据已经庭审质证，经审查，本案当事人提供的证据来源合法，证明内容真实客观，与本案相关联，本院予以确认其证据效力。 本院经审理认定事实如下：2016年1月21日，原告莫长盖与被告邓元锋、吴大发签订《房屋租赁协议》，双方约定原告莫长盖将其所有的坐落于贞丰县珉谷镇鼎丰路房屋一栋（国有土地使用证编号为：贞国用（2013）第001269号）出租给二被告作商业用途。该协议第三条约定，1、租期8年（自2016年1月10日至2024年1月10日）；2、租金按照先交租金再使用的原则，第一年租金为35万元，第二年租金为38万元，第三年租金为42.35万元，第四年租金为61.5850万元（租金46.5850万元，保证金15万元），第五年租金为51.2435万元，第六年租金56.3678万元，第七年租金62万元，第八年租金68.2050万元。3、第八年以后租金以当时市价确定基本价，甲乙双方提前半年协商确定。4、承租方于签订租赁合同时交纳第一年租金，租金按年交付，在满一年前一个月由乙方向甲方按时交付租金。乙方不得拖欠租金，甲方给予乙方最长30天宽限期，宽限期满乙方不按时交付租金，甲方有权收回房屋终止与乙方的合同。5、乙方在租赁期第三年结束后交纳第四年租金时同时交纳保证金15万元，乙方在租赁合同解除前需保证：电梯、变压器、消防等正常运行，交清相关费用，和没有利用甲方房屋与任何人有任何经济纠纷且不得损坏甲方房屋主体结构情况下，办理合同解除手续后，甲方退还乙方15万元保证金。第四条约定，租赁期间房屋、物品的界定。第五条约定各项费用的缴纳。第六条约定出租方与承租方的变更。第七条约定违约金和违约责任。第八条约定争议的解决方式。第九条其他约定。第九条第1款约定房屋续租问题。第九条第2款约定“房屋以下证件为乙方办理：水电、变压器、电梯、消防均以甲方名义办理所有，并由乙方全权办理；在租赁合同时间内乙方正常缴纳租金且遵守合同义务时，所有设备免费给以乙方正常运行使用；甲方出资75万元，作为证件的办理费用，其中35万元以第一年租金抵扣，剩余45万元（以第九条第5款为准）。”第九条第3项约定乙方运营所需证件由乙方自行办理。第九条第4款约定在乙方租赁使用期间，所有一切安全责任与设备维护均为乙方负责。第九条第5款第（1）项约定“由于电梯、消防证件等证件未办理好，乙方自愿承诺扣留人民币10万元用于证件保证金，待证件办理好并将证件交给甲方后，甲方再将证件保证金给予乙方。”第九条第5款第（2）项约定“双方协商，此合同签订后，甲方在5个工作日内将出资办证费用的35万元给乙方（其中吴大发18.5万元，邓元锋16.5万元），房屋租赁中乙方所有权利与义务由邓元锋一人承担，吴大发自动解除合同中所有权利与义务。”该协议还对其他事宜进行约定。 合同签订后，被告邓元锋用承租原告的房屋经营贞丰县金圆娱乐会所（宝乐迪KTV）,并按照双方约定安装了水电、消防设施、电梯、变压器等设施，将水电、变压器办理到原告名下，电梯的使用单位办理到贞丰县金圆娱乐会所名下，消防安全检查合格证的名称办理为邓元锋（贞丰县金圆娱乐会所），消防安全检查合格证载明场所所在建筑物名称为莫长盖个人房屋。被告邓元锋办理水电花费20,000元，安装变压器花费71,560元，安装电梯花费170,000元，安装消防设施花费466,900元，以上费用合计728,460元。原告在合同签订后于2016年1月21日支付35万元给二被告（其中吴大发18.50万元，邓元锋16.50万元），剩余用第一年租金抵扣35万元，被告方自愿留下10万元给原告作为办理证件保证金。因被告方未将电梯、消防合格证等证件办到原告名下，双方因此产生纠纷。原告诉至本院提出前述诉讼请求。 本院认为，本案争议焦点为：1、原告请求被告支付租金150,000元及利息的诉讼请求是否合法？2、原告请求判决返还由原告出资办理证件费用728,440元的诉讼请求是否合法？3、被告吴大发在本案中是否承担责任？4、被告邓元锋请求抵消权是否合法，是否应当支持？ 关于争议焦点一，原告莫长盖与被告邓元锋、吴大发签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，合同中有关房屋租赁的内容合法有效，受法律保护。双方当事人应当按照合同约定履行合同义务。经查明，根据双方的约定，被告邓元锋应当按照合同约定于2019年1月10日前向原告支付租金465,850元，保证金150,000元，但是被告邓元锋仅支付了租金465,850元，未支付保证金150,000元。现原告起诉请求被告支付保证金150,000元，符合法律规定。原告同时请求判决被告迟延支付租金150,000元的损失2,664元，根据查明的案件事实，原告请求被告支付迟延支付的保证金150,000元所产生的利息。而双方约定该保证金的用途为被告邓元锋保证电梯、变压器、消防等正常运行，交清相关费用，和没有利用甲方房屋与任何人有任何经济纠纷且不得损坏甲方房屋主体结构，在符合上述情形下，原告在双方解除合同后，须将该款返还给被告邓元锋。原告方请求被告承担支付迟延支付保证金的利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点二，原告请求判决被告方返还其出资办理证件费用728,440元。经查明，被告邓元锋已经按照双方约定安装了消防设施、电梯、变压器等设施，支付安装费用728,460元，并将水电、变压器办理到原告名下，只是未将电梯及消防合格证办理到原告名下。被告邓元锋安装的上述设施依照双方签订《房屋租赁协议》归原告莫长盖所有，在双方合同解除时交付给原告。被告邓元锋安装的上述设施不属于《中华人民共和国物权法》规定必须登记的财产。被告邓元锋租赁原告的房屋用于经营宝乐迪KTV娱乐场所，根据《娱乐场所管理条例》、《中华人民共和国消防法》以及《中华人民共和国特种设备安全法》等法律规定，被告邓元锋需要办理治安、文化、消防、卫生、环境保护等相关审批手续，否则不能经营娱乐场所，被告与原告签订《房屋租赁协议》以原告的房屋用于经营活动的合同目的就不能实现。因此，双方约定消防设施、电梯必须办到原告名下，不具有可操作性。对于消防安全检查合格证，在双方合同终止后，由新的经营场所经营者申请公安机关消防机构重新检查和颁证。对于电梯所涉特种设备使用登记证，在双方合同终止后，也可以由新的经营场所经营者向特种设备安全监察机构申请登记。现原告以被告未依据双方签订《房屋租赁协议》履行将消防设施、电梯等办理到其名下为由，提出要求被告返还其出资办理证件费用728,440元，没有法律依据，本院不予支持。对于原告支付给被告邓元锋安装水电、变压器、消防设施及电梯的80万元结余部分，双方并未约定返还该结余部分。因此，本院认为双方的该部分约定应为，原告支付80万元费用给被告邓元锋为包干费用，无论被告邓元锋安装结余或超支，原告不再补费用给被告邓元锋，被告邓元锋也不再退还结余费用给原告。 关于争议焦点三，根据双方签订的《房屋租赁协议》，在原告支付35万元给二被告，其中吴大发18.5万元，邓元锋16.5万元，该《房屋租赁协议》的权利义务由邓元锋一人承担。2016年1月21日，原告已按约定支付35万元给二被告，吴大发不再承担该《房屋租赁合同》义务，即不再承担支付房屋租金、保证金的义务，因此，被告吴大发在本案中不承担民事责任。 关于争议焦点四，被告邓元锋在诉讼中提出以原告欠被告办理证件的费用10万元抵销其应当支付给原告的15万元，被告再支付5万元给原告。但是被告在本案中并未提出反诉，因此，对被告邓元锋提出抵销债务的请求，被告邓元锋可另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条、第三百九十九条、第四百零一条、第四百零四条的规定，判决如下： 一、由被告邓元锋在本判决生效后十五日内支付保证金150,000元给原告莫长盖； 二、被告吴大发不承担支付保证金的义务； 二、驳回原告莫长盖的其余诉讼请求。 案件受理费12,610元，减半收取6,305元，由原告莫长盖承担5,045元，被告邓元锋承担1,260元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在自动履行期限届满后二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  石成兵 二〇一九年十一月十九日 书记员  王朝梅