成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初5111号 原告：彭冬梅，女，汉族，1990年11月19日出生，住四川省内江市东兴区。 委托诉讼代理人：古鹏，四川蜀文律师事务所律师，特别授权。 被告：四川洪明企业管理有限公司，住所地成都市成华区万科路5号1栋20楼2021号。 法定代表人：邓华国。 委托诉讼代理人：王弘宇，四川致顺律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：邱欢，四川致顺律师事务所律师，一般授权。 第三人：成都仟想智业房地产营销策划有限责任公司，住所地成都市锦江区梓潼桥西街2号ID幢1单元23楼18号。 法定代表人：任大川。 原告彭冬梅与被告四川洪明企业管理有限公司（以下简称洪明公司）、第三人成都仟想智业房地产营销策划有限责任公司（以下简称仟想公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，因第三人下落不明，适用普通程序，于2019年10月17日公开开庭进行了审理。原告彭冬梅以及委托诉讼代理人古鹏，被告洪明公司的委托诉讼代理人王弘宇、邱欢到庭参加诉讼。第三人仟想公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，经缺席审理，本案现已审理终结。 原告彭冬梅向本院提出请求：1、判决被告向原告退还剩余房屋租金18,000元、保证金6,000元，并以此为本金按年利率百分之六支付利息，从起诉之日起计算至实际付清之日止；2、判决被告及第三人共同向原告退还服务费10,000元，并以此为本金按年利率百分之六支付利息，从起诉之日起计算至实际付清为止；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告新增一项诉讼请求为：确认原告和被告的租赁合同和管理合同于2019年4月22日解除。事实和理由：原告和被告于2018年11月22日签订《成功悦都农贸市场租赁合同》，约定被告将成功悦都农贸市场项目摊位出租给原告，被告提供相应管理服务，合同约定租赁期限。合同签订后，原告支付合同款项。被告和第三人额外收取原告服务费。合同履行过程中，被告超出合同约定范围收取原告款项，并且怠于履行合同义务，导致原告无法正常经营，合同无法继续履行。原告已经于2019年4月21日将案涉房屋及钥匙一并退还给被告，被告已经接收案涉房屋及钥匙。原告和被告之间租赁合同和管理合同已经终止。现被告和第三人拒绝退还收取的款项，故请求依法判决。 被告洪明公司辩称，案涉租赁合同和管理合同对双方权利义务进行明确约定，被告并不存在违约行为，请求驳回原告对被告的诉讼请求。针对原告庭审中新增的诉讼请求，被告辩称原告提出的确认2019年4月22日租赁合同和管理合同解除无合同依据，和事实不符。 第三人仟想公司未提出述称意见，未举证、未质证，庭前亦未提交书面意见。 经审理查明，2018年11月1日，被告和成都锦城华创置业有限公司（以下简称锦城公司）签订房屋租赁合同，约定被告承租锦城公司出租的位于成都市成华区（成功悦都农贸市场）一层全部和二层部分，以及负一楼地下停车场8个车位，建筑面积为2189.72平方米。租赁期限从2018年11月1日至2021年10月31日止。 2018年11月22日，案外人谭军和被告签订《成功·悦都农贸市场租赁合同》约定如下：第一条商铺/摊位基本情况：本合同所指摊位位于成功·悦都农贸市场项目（以下简称为市场）50、51号，按市场划行归市要求经营用为猪肉。第二条租赁期限及租金、其他费及支付方式：1、甲乙双方约定租赁期限为3年，自2018年11月15日至2021年11月14日期满，每年租金为人民币36，000元，乙方应于本合同签订之日起当日向甲方支付第一年租金，乙方应在第一年租金到期之日前一个月支付下一年度租金，后以此类推。该合同中约定的保证金为6，000元。 2018年11月28日，原告（乙方承租方）和案外人谭军（甲方出租方）签订《成功·悦都农贸市场租赁合同》约定如下：第一条商铺/摊位基本情况：本合同所指摊位位于成功·悦都农贸市场项目（以下简称为市场）50、51号，按市场划行归市要求经营用为猪肉。第二条租赁期限及租金、其他费及支付方式：1、甲乙双方约定租赁期限为3年，自2018年11月15日至2021年11月14日期满，每年租金为人民币35，000元，乙方应于本合同签订之日起当日向甲方支付第一年租金，乙方应在第一年租金到期之日前一个月支付下一年度租金，后以此类推。逾期超过30天未能全额支付下一年度租金的，甲方有权单方面解除本合同，乙方支付的保证金不予退还，并有权追究乙方违约责任。2、乙方支付方式为：按年一次性支付；3、乙方向甲方支付租赁期间的所有费用，乙方自愿交纳，签订合同时乙方向甲方全额支付。第四条商铺/摊位的交付：乙方所租赁的商铺/摊位，甲方书面通知时间达到使用条件并交付给乙方，实际租赁期按照甲方向乙方发出交付通知的第二日起计算。第六条市场管理：1、甲乙双方商铺/摊位交付时另行签订书面《市场管理服务合同》并遵守执行。第七条市场经营管理保证金：1、乙方在交纳租金时应向甲方交纳市场经营管理保证金，保证金为：每一个商铺（或摊位）人民币6，000元；如果甲方按照本合同的约定扣除乙方保证金的，乙方应在甲方扣除之日起五个工作日内补足保证金，保证金不足以弥补损失的，甲方有权向乙方追偿并提前解除本合同。2、在租赁期内，保证金由甲方市场管理部管理；保证金不计算利息。3、保证金作为下列约定保证（包含但不限于）：（1）乙方单方面违反合同约定……。4、本合同租赁期届满后15日内经甲乙双方对保证金进行书面结算，结算后多退少补。第八条甲方的权利义务1、甲方权利：（9）本合同终止或解除后，甲方有权立即收回租赁商铺/摊位，乙方须无条件交还并搬离……。2、甲方义务：（1）确保市场的水电、消防、安全、卫生等设施符合使用条件，并按约定承担日常维修责任（乙方或其人员人为损毁的除外）；（2）保证场内通道畅通、通道卫生整洁；（3）按约定做好市场的物业管理、维修等工作，保障市场正常经营活动的开展；（4）按规定配置食用农产品快速定性检测设备，配置检测人员，提供检测服务；（5）履行食品安全法定义务，落实专人负责市场商品准入工作，明确入场经营者的食品安全管理责任，定期对入场食品经营者的经营环境和条件进行检查，发现相关违法行为及时予以制止并报告工商行政管理等相关部门。第九条乙方的权利义务2、乙方义务：（10）乙方将承租场地转租或转让应向甲方提出书面申请，征得甲方书面同意后方可实施，未经甲方书面同意擅自转租、转让行为属于违约，甲方有权收回乙方在本市场的所有经营场地并要求乙方承担违约责任。第十条违约责任：1、甲方的违约责任：（1）甲方未按已发出的书面通知内规定时间提供商铺/摊位的，每逾期一日，按年租金的万分之一向乙方支付违约金。经乙方书面催告后在30日内仍未提供商铺/摊位的，乙方有权解除合同；（2）未按约定履行维修、物业管理等责任，给承租人造成人身财产损害的，应承担赔偿相应损失的责任；（3）甲方违反本合同约定解除本合同的，甲方应向乙方退还未到期的租金、保证金，并另行向乙方赔偿一个月的租金。2、乙方的违约责任：（8）乙方单方面解除本合同的，所缴纳保证金、租金作为违约金全部支付给甲方，违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权向乙方追偿。3、不可抗力：租赁期间，因政府政策、自然灾害等不可抗力导致本合同终止的，甲乙双方互不承担违约责任，乙方应无条件搬离租赁场地；经结算后，甲方应退还乙方已交纳的多余租金及保证金。 2018年11月22日，案外人谭军（乙方）和被告（甲方）就租赁的摊位签订《成功·悦都农贸市场管理合同》，约定原告应于合同签订当日向被告交纳物业管理费用：第壹年每月每个商铺/摊位为人民币200元。2018年11月28日，原告（乙方）和被告（甲方）就租赁的摊位签订《成功·悦都农贸市场管理合同》，约定原告应于合同签订当日向被告交纳物业管理费用：第壹年每月每个商铺/摊位为人民币200元；以后每年的物业管理费用由被告根据实际情况收取。合同第七条市场管理保证金：1、乙方按照《租赁合同》的约定向甲方交纳市场管理保证金（保证金是为了规范乙方入市后的行为）。第九条违约责任：2、因乙方原因导致《租赁合同》及本合同解除的，乙方依据本合同已缴纳的各项费用不予退还。合同还约定其他内容。 2018年11月21日，案外人谭军向被告交纳50、51号摊位2018年11月15日至2019年11月14日租金36，000元、保证金6，000元、2018年11月15日至2019年2月14日管理费1，200元。被告收取前述费用后出具加盖财务章和公章的收据。原告所举缴纳服务费的收据为加盖被告或第三人印章。在被告出具的收取保证金的收据上手写载明050号、051号于2018年11月28日谭军转让给彭冬梅，保证金收据现由彭冬梅持有。2018年11月28日，原告向案外人谭军转款35，000元。合同签订后，被告按约定交付案涉摊位给原告使用。 2018年12月7日，成都市成华区商务局关于标准化菜市场建设项目初验合格的函载明，位于成华区的成功悦都菜市场新建项目进行了初验，该项目已于2018年11月25日开业。案涉菜市场正常营运中，被告为该项目商户提供相应抵扣券兑换服务，并定期对市场产品进行检测，更换相应的广告宣传内容。 2019月4月22日，部分租用案涉项目摊位的商户手工统计摊位钥匙交还的业主名字和钥匙数量，并将收回的摊位钥匙主动交还至被告项目现场办公的工作人员，被告的工作人员表示不接受钥匙的退还，上述内容有相关的商户录制视频并当庭播放。同时原告庭审中播放新闻视频，视频中被告的相关负责人陈述相关主体收取的服务费部分用于市场公用设施设备改造。庭审中，原告陈述和第三人之间并未签订书面合同约定针对服务费进行相关约定。 庭审中，原告陈述因案涉市场开业后客流量逐渐减少，摊位经营较为困难，存在入不敷出的情形。 以上事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：1、当事人身份信息及工商登记资料；2、房屋租赁合同；3、《成功·悦都农贸市场租赁合同》；4、《成功·悦都农贸市场管理合同》；5、缴费票据；6、视频资料；7、成都市成华区商务局关于标准化菜市场建设项目初验合格的函；8、转款凭证等。当事人所举其他证据材料不符合证据的真实性、合法性和关联性，本院在本案中不予采信。 本院认为，本案争议焦点为：一、原告是否有权单方解除合同；二、原告是否有权主张被告返还剩余租金和保证金；三、原告主张被告退还服务费有无法律依据。 关于原告是否有权单方解除合同的问题。原告和被告签订的《成功·悦都农贸市场租赁合同》和《成功·悦都农贸市场管理合同》合法有效，约束签订的各方当事人。根据《成功·悦都农贸市场租赁合同》第十条违约责任2、乙方的违约责任：（8）乙方单方面解除本合同的，所缴纳保证金、租金作为违约金全部支付给甲方，违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权向乙方追偿。根据查明的事实，2019年4月22日原告的案涉摊位钥匙由商户自行统一登记收集后主动交还给被告的工作人员。而原被告之间的租赁合同并未到期，原告在租赁合同未到期前主动交还摊位钥匙给被告工作人员，其以实际行为表明不继续履行租赁合同和管理合同，属于前述租赁合同约定的单方解除合同的情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定,有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。前述法律规定合同解除法定以及承租人解除合同的情形，但庭审中原告并未举证证实存在前述法定解除合同情形。同时原告和被告签订的租赁合同中明确约定承租人单方解除合同条件为：甲方未按已发出的书面通知内规定时间提供商铺/摊位的，每逾期一日，按年租金的万分之一向乙方支付违约金。经乙方书面催告后在30日内仍未提供商铺/摊位的，乙方有权解除合同。根据查明的事实为原告主动交还钥匙的行为实为单方解约，根据前述法律规定通常情况下违约方并无权解除合同。原告在租赁合同有效期限内并无权单方解除租赁合同权利，同时原告的行为亦不符合法定合同解除权要件，故原告请求确认和被告的租赁合同以及管理合同已经解除的请求不成立，本院不予支持。鉴于原告以自己的行为表明不继续履行合同，被告应当及时行使合同解除权利，否则因被告怠于行使权利而产生的扩大损失，应由其自行承担。 关于退还租金和保证金问题以及利息承担问题。基于原被告双方的租赁合同和管理合同并未解除，同时结合合同条款“乙方的违约责任：（8）乙方单方面解除本合同的，所缴纳保证金、租金作为违约金全部支付给甲方，违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权向乙方追偿”，即便原告承接案外人谭军受让的案涉摊位，原告为案涉摊位租金的实际交款人，原告主张退还租金以及承担相应利息的请求缺乏合同依据和法律规定，本院不予支持。关于保证金问题，因案涉保证金缴纳主体并未原告，故原告主张被告退还保证金缺乏事实和法律依据，本院在本案中不予支持。 关于退还服务费问题。原告所举其已经缴纳服务费的证据为载明交款人为谭军的收款收据一份，但原告所举收款收据并未加盖被告或第三人印章，且原告无其他证据证实已经实际向被告或第三人缴纳其主张的该项拟退还的费用，故原告主张被告和第三人退还服务费无事实和法律依据。 第三人经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，不影响本院依据本案事实和法律规定作出认定。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告彭冬梅的全部诉讼请求。 案件受理费650元、公告费300元，由原告彭冬梅负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  彭有志 人民陪审员  王恒召 人民陪审员  余 彬 二〇一九年十一月五日 书 记 员  雷 雨