贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终6326号上诉人（原审被告）：遵义实地房地产开发有限公司,住所地贵州省遵义市新蒲新区326国道管委会临时办公区旁,统一社会信用代码915203900533366240。法定代表人：王洪志，董事长。委托代理人：张琳鹦，公司员工。被上诉人（原审原告）：董宇，女，1992年4月29日出生，汉族，住遵义市红花岗区。上诉人遵义实地房地产开发有限公司（以下简称实地房开公司）因与被上诉人董宇商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初5890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。实地房开公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回董宇的诉讼请求，并承担一二审诉讼费用。事实和理由如下：1.双方签订的商品房买卖合同有效，该合同约定涉案房屋采取套内面积计价以及面积差异，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条否认该合同之效力，属法律适用错误；2.前述解释第14条适用的前提是未约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，但双方合同约定的是按套内面积计价。因此双方应当按照套内面积处理面积差异；3.涉案房屋的维修资金已由遵义市住房和城乡建设局收取，一审法院认定上诉人收取该费用并判决退还，适用法律错误，该费用仅由物业服务公司代收。董宇辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。董宇向一审法院起诉请求：1.实地房开公司因所交付商品房建筑面积与约定面积差3.85㎡，而应退还董宇相差部分房价款42089.84元；2.实地房开公司退还董宇房屋面积相差部分专项维修资金；3.实地房开公司承担诉讼费。一审法院认定事实：《蔷薇国际项目置业计划书》中载明：“房间信息：房间代码：蔷薇国际-10号地块-60号楼-233，房间类型：商铺，朝向：空白，标准总价492185.00，建筑单价9746.24，套内单价13392.79元，面积销售模式：按建筑面积销售，建筑面积：50.50，套内面积：36.75……”。2016年1月31日的《实地蔷薇国际商品房认购书》（编号：0011115）载明：“认购编号：实地蔷薇国际60幢2层33号，认购日期2016／1／31。签约地址实地蔷薇国际销售中心二楼签约室，收据编号空白，出卖人（甲方）实地房开公司，地址蔷薇国际销售中心……买受人董宇……甲乙双方在平等协商一致的基础上，就乙方自愿购买本认购书所述商品房的事宜，达成如下条款。一、认购商品房情况：商品房地址：贵州省遵义市，实地蔷薇国际60幢2层33号，商品房用途商铺，……建筑面积为50.50㎡，套内建筑面积36.75㎡，原价（大写）：人民币肆拾玖万贰仟壹佰捌拾伍元整，小写492185.00元。二、付款方式：Ａ、乙方同意按一次性付款（商铺）方式付款，装修标准为毛坯，获一次性付款（商铺）100.00%＊开盘优惠85.00%……，优惠认购价（大写）：人民币叁拾肆万叁仟捌佰柒拾壹元（小写）354506.00元。Ｂ、付款期为下列条款（其他综合费用见第三条第5款所列）：1.乙方于签署本认购书时交付定金：人民币伍万元整，2.首期于2016年2月22日前交付房款的100%，即人民币304506.00元（已扣除定金）……1.此套房可享受额外特惠，最终成交价为343871.00元；2.若2016年2月22日后签署合同的，则认购价改为347345.00元；3.电商平台系实地房开公司的战略合作伙伴，认购价已含电商平台团购交10000.00元抵50000.00元优惠（交10000.00元不含在房款中）；4.以上认购成交价扣除5年使用权益，买受人承诺在该商铺售楼之次日起五年内，由于受买人自身原因无法对该商铺进行经营管理。因此，买受人同意在前述期限内，将该商铺交由遵义实地物业管理有限公司（下称“实地物业公司”）使用（具体事宜以买受人给实地物业公司的《授权委托书》为准），由此产生的收益归实地物业公司所有。如买受人未给予实地物业公司《授权委托书》或因买受人原因导致实地物业公司在前述期间未能使用该商铺，受买人同意向实地物业公司支付违约金【147374.00】元赔偿实地物业公司实际损失……”。2016年2月20日的《缴款通知》载明：“项目：实地蔷薇国际，房号：60-2-33，业主姓名：董宇，建筑面积50.50㎡，优惠折扣：特惠房，合同房价343871.00，付款方式一次性付款。……1.定金，认购当日50000.00（元）……；2.首期款293871.00（元）、购房总价；3.专项维修资金4242.00（元），按建筑面积×84.00元／㎡。……缴费合计，签合同当日298113.00元。……缴款账户：户名：实地房开公司，开户行：工行新十字支行，帐号：24×××18。温馨提醒：1.以上数据以《商品房买卖合同》所载为准……”。2016年2月20日，实地房开公司的收款收据（编号：11023302）载明：“缴款单位／个人董宇，收款内容：蔷薇国际60幢2层33号，首期：293871.00元，定金：50000.00元，金额人民币（大写）叁拾肆万叁仟捌佰柒拾壹元，金额人民币（小写）：343871.00（元）……经手人：杨秀娟”。同日，董宇（甲方、出租方）与实地物业公司（乙方、承租方）签订了《遵义市房屋租赁合同》，该合同载明：“甲方同意将坐落在遵义新蒲实地蔷薇国际的60-2-33物业（以下简称“该物业”，具体位置详见附件）出租给乙方，建筑面积（含分摊面积）为50.50平方米。租赁期2017年12月31日至2022年12月31日（五年），租金10.00元／平方米／月，28785.00元。第八条违约责任。8.1如因甲方原因导致乙方无法按约定使用该物业的，甲方须退回剩余租期租金，同时须向乙方支付【147374.00】元违约金并赔偿……”，董宇并向实地物业公司出具了《授权委托书》。2016年2月20日的《商品房买卖合同》（合同编号：2016403733）载明：“出卖人：实地房开公司，买受人董宇，2016403733条码，贵州省住房和城乡建设厅、贵州省工商行政管理局。……第三条基本情况……该商品房【合同约定】建筑面积50.50平方米，套内建筑面积36.75平方米。出卖人委托该商品房面积的房产测绘机构是遵义天络房地产测绘处。……第七条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式，计算该商品房价款（货币单位为人民币）：1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米9357.03元，总价款（小写）343871.00元，（大写）叁拾肆万叁仟捌佰柒拾壹元。第八条付款方式及期限。买受人采取下列第1种方式付款。1.一次性付款。买受人应当在2016年2月20日前支付全部房价款。买受人董宇，日期2016年2月20日”；同日，董宇在《商品房预售合同登记备案表》左下部的购房人签章处签名并捺印以及书写“2016年2月20日”，该《商品房预售合同登记备案表》载明：“合同编号：2016403733，购房人董宇，售房单位实地房开公司，备案合同份数肆（份），项目名称实地蔷薇国际，房屋坐落贵州省遵义市红花岗区实地蔷薇国际60＃楼2033，建筑面积50.50㎡，套内面积36.75㎡”。2017年12月17日，《实地蔷薇国际交房通知书》载明：“尊敬的董宇先生／小姐：“承蒙您的支持与配合，您所购买有我司开发的实地蔷薇国际60号楼233号房（建筑面积：49.68㎡），已达到合同约定交付条件。据此我司特此通知您前来办理相关手续，为避免您长期等待，请你按我司通知的时间前来办理”。2019年4月17日的黔（2019）遵义市不动产权第××号不动产权证载明：“权利人：董宇，共有情况单独所有，坐落贵州省遵义市红花岗区实地蔷薇国际60号楼，房屋建筑面积：46.65㎡，权利其他状况专有建筑面积36.75㎡，分摊建筑面积9.90㎡，房屋结构混合结构，房屋总层数2层，所在层数2层，房号2-33，户号：2011，持证方式：单独持证。该房系2016年2月向遵义实地房地产开发有限公司购买所得。建筑面积：46.65㎡（其中：套内面积36.75㎡、分摊面积9.90㎡）另查明：《商品房买卖合同》草签稿一份，载明：“出卖人：遵义实地房地产开发有限公司，买受人董宇，2016403733条码，贵州省住房和城乡建设厅、贵州省工商行政管理局。第三条基本情况……该商品房【合同约定】建筑面积50.50平方米，套内建筑面积36.75平方米。出卖人委托该商品房面积的房产测绘机构是遵义天络房地产测绘处。……第七条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式，计算该商品房价款（货币单位为人民币）：1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米357.03元，总价款（小写）343871.00元，（大写）叁拾肆万叁仟捌佰柒拾壹元。第八条付款方式及期限。买受人采取下列第1种方式付款。1.一次性付款。买受人应当在2016年2月20日前支付全部房价款。买受人董宇，日期2016年2月20日”，该份合同中每页均有“此合同为草稿，不具有任何法律效应”。再查明：2016年2月20日，实地物业公司的12015779号收款收据载明：“缴款单位／个人董宇，收款内容：蔷薇国际60幢2层33号，住宅专项维修资金4242.00，金额人民币（大写）肆仟贰佰肆拾贰元，金额人民币（小写）：4242.00，经手人：杨秀娟”。2017年11月23日，遵义市渝凡达不动产测绘有限责任公司受实地房开公司委托而对实地蔷薇03地块地下室、41-44＃、47-52＃及58-60＃进行了测绘，并制作了报告，其中60＃商业裙楼2-33号建筑面积46.65㎡、套内面积36.75㎡。实地房开公司与实地物业公司的法定代表人均为王洪志；王洪志系实地物业公司的执行董事兼总经理，系实地房开公司的董事长。一审法院认为，依照《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定商品房买卖合同应当明确以下主要内容（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”并结合《中华人民共和国合同法》第十二条关于“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法”的规定，应认定当事人、标的物、价款等三项是合同的主要内容。实地房开公司举示的《实地蔷薇国际商品房认购书》的内容与董宇所举示的《蔷薇国际项目置业计划书》、《缴款通知》、收款收据、《遵义市房屋租赁合同》（含《授权委托书》）等证据相互印证，故实地房开公司所举证据的真实性应予确认。实地房开公司与实地物业公司的《实地蔷薇国际商品房认购书》、《遵义市房屋租赁合同》（含《授权委托书》）相关内容（诸如以上成交价已扣除5年使用权收益）可知，该两公司在实地房开公司与董宇之间形成房屋最终成交价至343871.00元上有实际的关联性。董宇与实地房开公司的上述证据均具有真实性，按时间逻辑先后顺序整理为《蔷薇国际项目置业计划书》、《实地蔷薇国际商品房认购书》、《缴款通知》、收款收据（编号0002600）、《遵义市房屋租赁合同》、《商品房买卖合同》两份、《商品房预售合同登记备案表》、《实地蔷薇国际交房通知书》、不动产登记证。由《缴款通知》中的“以上数据以《商品房买卖合同》所载为准”等内容可知，《商品房买卖合同》出现于《缴款通知》之后。综合分析而言，董宇的缴款行为（证据收款收据）系与缴款通知具有直接的因果关系（收款收据中备注的明细和《缴款通知》具有一致性）；而《商品房买卖合同》与《商品房预售合同登记备案表》具有直接的因果关系。由此可见，董宇的缴款行为与《商品房买卖合同》并无关联性。《蔷薇国际项目置业计划书》、《实地蔷薇国际商品房认购书》、《缴款通知》、收款收据（编号0002600）等证据形成了证据锁链，揭示出董宇与实地房开公司形成了事实上的商品房买卖合同关系，该商品房买卖合同关系的内容为董宇向实地房开公司所开发的实地蔷薇国际60号楼2-33号商铺，价款是以建筑面积50.50㎡计价为492185.00元，后经实地房开公司优惠，董宇应一次性付款343871.00元。在该商品房买卖合同关系中，董宇已经履行主要义务（付款义务），实地房开公司出具收据以表示接受，且该合同关系具备当事人、标的、价款等主要内容，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容（当事人、标的、价款），并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，该事实上的商品房买卖合同关系已成立，且并不违反法律法规强制性规定，合法有效。值得指出的是，该商品房买卖合同关系中的房屋价款是以建筑面积销售计价，不仅有《蔷薇国际项目置业计划书》中所载“面积销售模式按建筑面积销售”证实，且还有实地房开公司盖章的《实地蔷薇国际交房通知书》所佐证。该交房通知书中的交房义务是实地房开公司所应履行的主要义务，而其交付标的物（商铺）是用建筑面积来予以特定，佐证房屋总价系以建筑面积销售计价。另由实地房开公司所举示的《房屋面积测绘报告》，其应于2017年11月份内就知晓本案商铺的建筑面积（46.65㎡）、套内面积（36.75㎡），如果房屋总价系以套内面积销售计价其就应以套内面积来特定商铺（套内面积并无短少），但其系以虚构的建筑面积（49.68㎡）来备注，原因在于该虚构的建筑面积与约定建筑面积相差0.82㎡，尚在3%的误差许可范围内。另由实地物业公司与董宇的《遵义市房屋租赁合同》也可推出，董宇所购买房屋的特定方式也是以建筑面积（含分摊面积）50.50平方米来做区分，且租金也是以建筑面积来进行计算的。因此实地房开公司是以建筑面积来计价销售本案涉案商铺。至于董宇与实地房开公司权利义务的确定并非以《商品房买卖合同》为准。理由如下其一，董宇与实地房开公司双方在《实地蔷薇国际商品房认购书》、《缴款通知》等均对权利义务作了明确约定且董宇已现实缴款的情形下还要以未可得知的所谓《商品房买卖合同》来修正已经确认的权利义务关系，根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”之规定，显然有违诚实信用原则。况且，上述《实地蔷薇国际商品房认购书》、《缴款通知》是由实地房开公司所提供的格式合同，其并未举证对所谓以《商品房买卖合同》为准的条款对董宇尽了告知义务，故所谓以《商品房买卖合同》为准并不对董宇产生约束力。其二，《商品房买卖合同》出现于董宇按《缴费通知》履行缴款义务之后且该合同编号于同日出现于《商品房预售合同登记备案表》中（其左下部有董宇签字捺印及2016年2月20日），且该备案合同是由有权机构予以提供的合同，故该合同的性质属于合同备案登记性质，并非可认定系双方真实意思表示，故不能约束双方当事人。其三，以所谓《商品房买卖合同》内容来处理双方权利义务关系，表面上有利于简化权利义务关系的推导，但此一来就强行割裂了董宇与实地房开公司之间商品房买卖合同关系的真实意思表示，也显然与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”之规定精神相违背。况且在本案中，董宇于2016年2月20日当日在两份《商品房买卖合同》（经原审法院核对内容完全一致）中签字捺印，但其中一份书写有“此合同为草稿，不具有任何法律效应”，而实地房开公司却认为与该草稿内容完全相同的《商品房买卖合同》则是有效，显然《商品房买卖合同》是否有效，均由实地房开公司所主宰，对董宇也实属不公。因本案商铺总价款是以建筑面积销售计算而来，实地房开公司应向董宇交付建筑面积为50.50㎡的商铺，但由不动产证显示其所交付的商铺建筑面积只有46.65㎡，相差3.85㎡，误差比例达7.62%，超出3%的误差许可范围，而该建筑面积误差的处理方式双方并未约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”之规定，董宇要求退还相差部分房价款的诉求应予支持。董宇对于相差部分房价款42089.84元的计算方式准确，应予确认。虽然专项维修资金的收款收据是由实地物业公司出具，但董宇系根据《缴款通知》缴款而该收款账户系实地房开公司所有，故董宇当然有权要求实地房开公司予以退还多收取部分的专项维修资金，经核算为323.40元（3.85㎡×84.00元）。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十六条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第十四条之规定，判决如下：遵义实地房地产开发有限公司于本判决生效之日十五日内退还董宇建筑面积相差部分的房价款42089.84元及房屋专项维修资金323.40元，两项合计42413.24元。已减半收取的案件受理费430.00元，由被告遵义实地房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，董宇就涉案商品房买卖的磋商以及履行过程所提供的《蔷薇国际项目置业计划书》、《实地蔷薇国际商品房认购书》、《授权委托书》、《缴款通知》、与实地物业公司签订的《遵义市房屋租赁合同》以及《实地蔷薇国际交房通知书》等证据,虽然载明按建筑面积计价的内容，但不能由此证明双方签订的涉案商品房买卖合同关于以套内面积计价补差的约定内容不具有真实性、合法性，故一审判决以董宇所持有的前述证据认定该商品房买卖合同关于以套内面积计价补差的约定不具有真实性，不予采信。实地房开公司关于该商品房买卖合同有效的上诉理由成立，应予采纳。实地房开公司向董宇交付涉案商品房的套内面积虽然符合双方约定，但所交付建筑面积与合同约定不相符，损害董宇的合法权利，属违约行为。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，董宇诉请该公司赔偿损失的理由成立，应予采纳。该公司依约应向董宇交付建筑面积为50.50㎡的商铺，但由不动产证显示其所交付的商铺建筑面积只有46.65㎡，相差3.85㎡，误差比例达7.62%，超出3%的误差许可范围，但该商品房买卖合同并未约定建筑面积误差的处理。为此，一审依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于合同没有约定或者约定不明确的，买受人同意继续履行合同，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人之规定，依据该商品房买卖合同约定的建筑面积换算出建筑面积单价后，认定该公司相差部分房价款42089.84元正确。该公司关于双方未约定按建筑面积补差即不应当承担赔偿责任的理由，于法无据，不予采纳。商品房维修资金应按实际面积计算交纳，由房地产开发公司代为收取，故该公司收取涉案商品房的维修资金具有代收性质，但该公司仅依据该商品房约定面积收取，因该商品房约定面积与实际面积不相符，故该公司经结算后应依法退还。一审判决其退还超收部分并无不当，应予维持。该公司关于代收维修资金不应退还之上诉理由不成立。综上所述，实地房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决就涉案商品房买卖合同关于套内面积计价及补差约定的认定错误，但依双方合同约定的建筑面积适用法律并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费860元，由遵义实地房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 易 大 刚审判员 令狐荣强审判员 刘 娟 娟二〇一九年十一月二十二日法官助理杨颜穗书记员罗然