西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0113民初3568号 原告：金广东，男，汉族，1974年1月10日出生，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：李广钱，浙江德当律师事务所律师。 被告：胡煜，男，汉族，1962年2月3日出生，新加坡国籍，护照编号：E5XXXXX。 委托诉讼代理人：井琦，陕西海普睿诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛桂萍，陕西海普睿诚律师事务所律师。 被告：西安海星房地产综合开发有限公司，住所地：西安市高新区。 法定代表人：荣海，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：沙丽娜，女，回族，1970年2月7日出生，住西安市雁塔区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：刘鑫，女，汉族，1976年5月13日出生，住西安市未央区，系该公司员工。 原告金广东与被告胡煜、西安海星房地产综合开发有限公司（以下简称“海星地产公司”）申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金广东的委托诉讼代理人李广钱,被告胡煜的委托诉讼代理人井琦、薛桂萍，海星地产公司的委托诉讼代理人沙丽娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告金广东诉称，本院作出的（2018）陕0113执异360号执行裁定书严重损害了其合法权益，且存在明显的实体及程序错误且疑点极多。具体如下：1、金广东从未收到任何形式的传唤，对林弘典执行异议一事完全不知情。2、金广东申请强制执行海星地产公司的时间为2011年5月28日，胡煜于2007年9月26日与海星地产公司签订了《商品房买卖合同》，于2018年10月20日付清了房款，表面上看胡煜的执行异议成立似乎没有任何问题，然而，让原告不能理解的是，2008年已经付清全款的情况下，为何迟迟没有将房屋产权证做到胡煜的名下。3、这么多年来，既然房屋没有做到胡煜的名下，法院为何没有查封。原告认为，在本案漫长的近8年的执行过程中，存在明显的该查封未查封，该冻结未冻结的情形，极其严重且恶劣的损害了原告的合法权益。和本案类似的多个案外人提起的执行异议存在太多的疑点，胡煜等存在着重大的与第三人恶意串通损害原告合法利益的嫌疑。与本案存在如此多疑点及不合理情形的情况下，本院作出的（2018）陕0113执异360号执行裁定书实属不当。万般无奈之下，原告为维护其合法权益诉至本院，请求：1、撤销（2018）陕0113执异360号执行裁定书；2、判令对西安市XX路XX号XX广场XX楼XX幢XX单元XX层XX号房屋许可执行；3、本案诉讼费由被告承担。 被告胡煜辩称如下，第一，其系海星城市广场住宅楼1-10XXX号房屋的合法所有权人，原告金广东无权要求执行该房屋，应解除对涉案房屋的查封。2007年5月15日，被告胡煜购买海星地产公司开发的海星城市广场住宅楼第1幢10XXX号房屋，交付定金2万元，后2007年5月24日支付购房款119万元，合计支付房款121万元。2007年7月10日，海星地产公司向胡煜交付该房屋，至此该房屋一直由胡煜占有使用。2007年9月26日，房屋具备出售网签备案条件后，双方签订《商品房买卖合同》（合同登记号为:070044273），因存在5.12平方米的面积误差，双方于2008年10月20日签订《海星城市广场面积补差协议》，海星地产公司向胡煜退还26843元，双方合同总价相应减少，因此，涉案房屋总价款合计1183157元。2016年7月11日，西安市雁塔区人民法院依据（2011）雁民执字第1378号执行裁定书及（2011）雁民执字第1378号协助执行通知书查封了上述房产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述事实及司法解释之规定，胡煜与海星地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并自2007年7月10日起占有涉案房产，且于贵院查封前足额缴纳了全额房款，涉案房屋买卖合同未能办理过户登记并非由于胡煜自身的原因。因此，胡煜对涉案房屋享有合法权利，能够排除执行。原告金广东与海星地产公司之间的执行案与胡煜无关，无权要求查封胡煜的房产。胡煜与金广东、海星地产公司之间执行异议纠纷一案程序合法。综上，被告胡煜对案涉房屋享有合法权利，能够排除执行，应依法驳回原告的诉讼请求。 被告海星地产公司辩称意见同被告胡煜。 经审理查明，原告金广东与被告海星地产公司商品房买卖合同纠纷一案，经本院依法审理后，于2010年12月2日依法作出（2010）雁民初字第2229号民事判决，判决如下：一、撤销原、被告签订的海星城市广场1幢1单元11201号和海星城市广场1幢1单元11301号房屋的《商品房买卖合同》；二、被告西安海星房地产综合开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告金广东海星城市广场1幢1单元11XXX号购房款1661688元，海星城市广场1幢1单元11301号购房款1684767元，并支付原告金广东利息（按中国人民银行同期贷款利率×3346455元×自2008年1月18日计至2010年7月15日）；三、被告西安海星房地产综合开发有限公司于本判决书生效后十日内支付原告金广东赔偿金3346455元。被告海星地产公司不服，上诉至西安市中级人民法院，经该院审理后，于2011年5月16日依法作出（2011）西民二终字第00899号民事判决，驳回上诉，维持原判。后原告金广东向本院申请强制执行，本院于2011年8月5日依法作出（2011）雁民执字第1378号执行裁定，裁定如下：一、冻结、扣划被执行人西安海星房地产综合开发有限公司在银行或其他金融机构存款4417674.72元人民币；二、提取被执行人西安海星房地产综合开发有限公司的资金收入4417674.72元人民币；三、查封（扣押）被执行人西安海星房地产综合开发有限公司价值相当于4417674.72元人民币的财产（以查封、扣押清单为准）。采取以上措施应在被执行人履行4417674.72元人民币范围内实施。2016年7月11日本院向西安市住房保障和房屋管理局作出（2011）雁民执字第01378号协助执行通知书，要求其协助执行以下事项：查封被执行人西安海星房地产综合开发有限公司名下的位于西安市高新区XX路XX广场XX楼XX室（房产证号:107XXXXXXX-25-1-1-10601）；1111室（房产证号:107XXXXXXX-25-1-1-11111）；1302室（房产证号:107XXXXXXX-25-1-1-11302）；1702室（房产证号:107XXXXXXX-25-1-1-11702）；1703室（房产证号:107XXXXXXX-25-1-1-11703）房产。查封被执行人西安海星房地产综合开发有限公司名下的位于西安市高新区XX路XX广场XX楼XX室（房产证号:107XXXXXXX-25-1-1-11001）；1301室（房产证号:107XXXXXXX-25-1-1-11301）；1501室（房产证号:107XXXXXXX-25-1-1-11501）；1701室（房产证号：107XXXXXXX-25-1-1-11701）；2008室（房产证号:107XXXXXXX-25-1-1-12008）2301室（房产证号:107XXXXXXX-25-1-1-12301）2308室（房产证号:107XXXXXXX-25-1-1-12308）；2401室（房产证号:107XXXXXXX-25-1-1-12401）；2501室（房产证号:107XXXXXXX-25-1-1-12501）；2701室（房产证号:107XXXXXXX-25-1-1-12701）房产。查封期限为该查封措施生效之日起三年，查封期间任何人不得擅自处分上述财产。 在执行过程中被告胡煜向本院提出执行异议，本院审查后于2018年12月6日作出（2018）陕0113执异360号执行裁定，裁定中止对西安市XX路XX号XX广场XX楼XX幢XX单元XX层XX号房屋的执行。原告于2019年1月17日收到（2018）陕0113执异360号执行裁定，于2019年1月21日向本院提起申请执行人执行异议之诉。 同时查明，2007年5月15日，被告胡煜与被告海星地产公司签订《海星城市广场客户购房明细单》，确认被告胡煜购买房屋房号为10601室，建筑面积为230.79㎡，单价为5242.861元，合同总价为1210000元，付款方式为一次性，定金为20000元。当日，被告胡煜向被告海星地产公司转账支付购房定金20000元。2007年5月24日，被告胡煜向被告海星地产公司转账支付剩余房款1190000元。2007年9月26日，被告胡煜和被告海星地产公司签订《商品房买卖合同》（合同登记号：070044273），约定被告海星地产公司将其开发的位于西安市高新区XX路XX号XX广场XX幢XX单元XX层XX室（建筑面积：230.79㎡）出售于被告胡煜，单价为5242.861元/㎡，总价款为1210000元。合同第六条关于付款方式及期限约定，买受人于2007年5月25日前付清全款。合同第七条关于交付期限约定，出卖人应当在2007年7月25日前将符合条件的房屋交付买受人使用。2007年7月10日，被告海星地产公司将案涉房屋交付被告胡煜占有使用。同日，被告胡煜与西安海星物业管理有限公司签订《物业管理服务协议》，约定由西安海星物业管理有限公司为案涉房屋提供物业服务。2007年9月21日，被告胡煜交纳物业维修基金36300元。2008年10月20日，被告胡煜与被告海星地产公司签订《海星城市广场面积补差协议》，载明“为办理乙方所购房屋的产权证，甲方委托西安高新技术产业开发区勘测技术服务中心对海星城市广场房屋面积进行了实测，根据实测结果，甲乙双方经友好协商，达成如下协议：1、乙方所购海星城市广场10601号房，预测建筑面积为230.79平方米，合同总金额1210000元，经实测后，确认房号为10601号房，该屋实测建筑面积（即产权面积）为225.67平方米；2、乙方所购房屋实测建筑面积比预测建筑面积减少了5.12平方米，即合同总金额减少了26843元；3、甲乙双方均同意按照原购房合同的相关条款解决房款差异问题；4、本协议一式肆份，与原购房合同具有同等法律效力。甲乙双方各执壹份，高新房地局贰份。”当日，被告海星地产公司向被告胡煜开具发票，确认被告胡煜购买案涉房屋，总价款为1183157元。 另查明，被告胡煜为新加坡籍，购买案涉房屋需经过国家安全相关部门的审批。2017年4月11日西安市国家安全局建设项目涉及国家安全事项管理办公室向西安市住房保障和房屋管理局作出西国安建审[2017]6101172号《房地产审批意见书》，载明“新加坡籍人员胡煜购买的海星城市广场住宅楼10XXX房地产，由西安海星房地产综合开发有限公司开发，经审查，基本符合国家安全事项要求。” 庭审中，被告胡煜提交陕西省西安市中级人民法院（2010）西执异字第9号执行裁定书，该裁定书裁定胡煜提出的执行异议的抗辩理由成立。该裁定书载明“本院查明，案外人胡煜与被执行人海星房地产公司于2007年9月26日签订了壹份《商品房买卖合同》，合同约定案外人胡煜以1210000元购买了海星城市广场第1幢1单元6层10XXX号房，房屋的建筑面积为230.79平方米，案外人胡煜已全部支付了购房款，并在西安市房屋管理局办理了商品房买卖备案风机手续，合同登记号为070044273号，现案外人胡煜已实际占有使用该房产。上述事实有购房合同、付款凭证等予以佐证。” 上述事实，有商品房买卖合同、（2018）陕0113执异360号执行裁定、海星城市广场客户购房明细单、物业管理服务协议、房地产审批意见书、（2010）西执异字第9号执行裁定书、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，证据已经双方当事人当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”即本案要审查的重点为申请执行人即本案原告金广东和案外人即本案被告胡煜的利益，哪方的利益更应被法律保护。根据胡煜提交证据可以查明，第一，被告胡煜在2016年7月11日案涉房屋被查封前，已于2007年9月26日与被告海星地产公司签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋；第二，被告胡煜已于2007年7月10日实际占有使用案涉房屋；第三，被告胡煜已于2008年10月20日案涉房屋被查封前向被告海星地产公司支付全部房款1183157元；第四，未能办理案涉房屋过户登记手续系非因被告胡煜自身的原因。因此，根据上述法律规定及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”对于原告要求撤销（2018）陕0113执异360号执行裁定书并许可对西安市XX路XX号XX广场XX楼XX幢XX单元XX层XX室房屋进行执行的请求，本院依法不予支持。综上所述，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告金广东的诉讼请求。 本案案件受理费100元，由原告金广东自行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  张元平 人民陪审员  李武营 人民陪审员  任存生 二〇一九年十一月二十八日 书 记 员  程 俊 打印：扈艳红校对：程俊2019年月日送达