上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初22051号原告：上海同进物业服务有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：杨德林，职务总经理。委托诉讼代理人：李跃冬。委托诉讼代理人：陈俊峰。被告：曹理真，男，1964年10月15日出生，汉族，户籍地江苏省盐城市，住上海市普陀区。原告上海同进物业服务有限公司与被告曹理真物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序(小额诉讼)，由审判员吴大成独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李跃冬、陈俊峰及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2016年1月1日至2017年1月31日期间物业服务费2,390.90元(4.5元/月·平方米×40.87平方米×13个月)及违约金1,506.31元；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告是一家经营物业管理的企业，由原告向同进理想城大厦提供物业管理服务。被告是上海市普陀区金通路XXX弄XXX号XXX室的业主，其建筑面积为40.87平方米。2015年8月12日，原告与同进理想城大厦项目的开发商上海致臻实业发展有限公司(以下简称致臻公司)签订了一份《前期物业服务合同》，双方约定由原告为理想城大厦提供物业管理服务，期限自2015年8月12日至业主大会成立之日止、物业管理费为4.5元/月·平方米，据此被告每月应向原告支付物业管理费，但被告从2016年1月起即开始拖欠物业管理费，故原告起诉至法院。被告辩称，其系上海市普陀区金通路XXX弄XXX号XXX室的业主，其自2016年1月1日起至今未支付物业服务费。被告系首次看到《前期物业服务合同》，之前虽要求物业公司提供但未果。开发商曾与苏州市苏房物业管理有限公司上海分公司(以下简称苏房物业上海分公司)签署《理想城前期物业服务合同》，约定合同期限是2014年9月1日至2016年8月31日，并约定本合同期限未满，如业主大会与新的物业管理企业签署新的合同生效的，则该合同终止，另约定开发商在入住率达到50%以上和入驻时间达到半年的，开发商应帮助业主成立业主大会。因被告在签订销售协议时已看到苏房物业上海分公司和开发商签订的前期物业服务合同，故被告认可苏房物业上海分公司提供的物业服务。苏房物业上海分公司在签订合同后的前三个月参与物业服务，之后均是原告在进行物业服务，原告自2015年8月正式开始为理想城小区提供物业服务，在此之前原告无相应的资质。被告从未看到过变更物业的通告。被告从未单独和原告签订过任何的协议或者合同，双方口头上也没有任何约定，被告也并未收到告知任何协议的电话或书面通知。另外被告也没有和开发商签署过任何物业服务协议。原告提供的预售合同中缺少附件五“该房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书”。原告方涉嫌合同欺诈，且涉嫌雇佣社保体系外的三无人员在社区内提供所谓的物业服务，其组织形式涉嫌符合黑社会性质，原告方是社区不稳定因素的最大制造者且已经引发多起群体性事件。故请求驳回原告的诉讼请求，并要求原告返还被告已经支付的2015年8月至12月期间的物业服务费919.60元、并向被告支付十倍欺诈消费者行为罚金9,196元，原告应立即退出理想城社区。原告为证明其诉请提供如下证据：1、前期物业服务合同，证明2015年8月，原告与开发商签订合同，原告于2015年8月12日进驻交通路1118弄“理想城”办公楼，物业服务收费标准为4.5元/月·平方米；2、开发商与永旺永乐苏房(苏州)物业服务有限公司上海分公司签订的《“理想城”前期物业合同终止协议》，终止时间为2015年7月31日；3、2015年7月3日的公告及告示栏照片，证明开发商就选聘物业服务企业的方案进行了公告，其中涉及标准为资质等级为壹级、管理实绩要求为有同类项目管理经验、经营方式为包干制、服务和收费标准与原合同一致保持不变即办公楼4.5元/月·平方米、物业服务期限自签署合同之日起至业委会成立之日止；4、《理想城》物业管理项目中标通知书，证明原告中标成为理想城项目物业管理企业；《物业管理协议选聘项目网签合同备案表》，证明开发商与原告签订物业服务合同，约定为理想城的业主提供服务，相应的物业服务合同向上海市住房保障和房屋管理局进行备案；5、开发商出具的证明，证明开发商和原告签订物业服务合同的日期为2015年8月12日；6、被告的上海市商品房预售合同，被告的房屋交接书，被告的产调、被告身份信息。对原告提供的上述证据，被告发表如下质证意见：对原告提供的证据没有异议，对原告提供的证据中与被告相关的予以认可、其中与被告无关的则和被告没有关系。原告并未经过被告的同意即进驻后对理想城小区的服务。被告为证明其辩称意见提供以下证据：开发商与苏房物业上海分公司签订的前期物业服务合同复印件中的第一页及最后一页、预售协议中附件五(一页)，证明被告认可苏房物业上海分公司为被告小区提供物业服务，附件五是因为原告提供的预售协议缺少该页。对被告提供的上述证据，原告发表如下质证意见：对被告提供的证据无异议。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2013年5月17日，致臻公司与被告、曹己立签订上海市商品房预售合同，约定被告及曹己立向致臻公司购买上海市普陀区金通路XXX弄XXX号XXX室房屋，暂测建筑面积为41.16平方米，用途为办公。2013年8月19日，上述房屋的权利人预告登记为被告曹理真、曹己立。2015年5月16日，致臻公司与被告及曹己立签订房屋交接书，对上述房屋进行了交接，该房实测建筑面积40.87平方米。2、苏房物业上海分公司，后更名为永旺永乐苏房(苏州)物业服务有限公司上海分公司，后又再次更名为永旺永乐(江苏)物业服务有限公司上海分公司(以下统称永旺永乐公司)。该永旺永乐公司于2012年12月4日与致臻公司签订《“理想城”前期物业服务合同》，约定该公司为本市普陀区金通路1118弄理想城办公楼提供物业服务，物业服务费标准为4.5元/月·平方米，期限为2014年9月1日起至2016年8月31日止，该合同期限未满，若业主大会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，该合同终止。2015年7月2日，致臻公司与永旺永乐公司签订《“理想城”前期物业服务合同》终止协议，约定经双方友好协商，双方于2012年12月4日签订的《“理想城”前期物业服务合同》于2015年7月31日终止。2015年7月3日，致臻公司在理想城小区张贴《关于选聘物业服务企业方案的公告》，载明其与永旺永乐公司的前期物业合同将终止，将选聘新物业，物业服务和收费标准与原合同一致保持不变即办公楼4.5元/月·平方米。2015年8月10日，原告中标成为理想城项目物业管理企业。2015年8月12日，原告与致臻公司签订《前期物业服务合同》，约定原告为上海市普陀区金通路1118弄(理想城办公楼)提供物业服务，并约定物业服务费标准为办公楼4.5元/月平方米、商业用房10元/月平方米，期限为2015年8月12日至业委会成立之日止；同时约定物业服务费用季度按交纳，业主应在每季度的一个月10号前预付该季度物业服务费，逾期交纳的，违约金按逾期之日起按应缴费用的千分之三加收；另约定致臻公司在整个物业区域房屋交付使用2年的期限内，配合行业主管部门街道、社区及业主筹建业主委员会。嗣后，致臻公司就上述网签的物业服务合同向上海市住房保障和房屋管理局(以下简称市房管局)申请备案，市房管局意见为“该物业管理项目符合合同备案条件，同意备案”。本院认为，原告与致臻公司签订了前期物业服务合同，履行了相关公告、选聘、备案等程序，该合同对所有业主均有约束力，双方均应全面履行，原告方有权按照约定的标准向业主收取物业服务费，被告应按时交纳。被告以其未与原告签订相关物业服务合同为由而拒付相关费用，无相关依据，对该辩称意见，难以采纳。就本案而言，原告已按约履行了物业服务，被告理应支付相关费用。原告现主张按照4.5元/月·平方米的标准计算2016年1月1日至2017年1月31日期间的物业服务费计2,390.90元，无不妥，本院予以支持。关于违约金，由于被告长期拖欠物业服务费，属严重违约行为，原告主张相应违约金依法有据；根据物业服务合同约定并结合本案实际情况，本院酌定200元。至于被告提出要求原告返还2015年8月至12月期间物业服务费等辩称意见，如被告认为原告侵犯其相关权利，其可另行依法通过诉讼等方式主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告曹理真应于本判决生效之日起十日内支付原告上海同进物业服务有限公司自2016年1月1日至2017年1月31日期间物业服务费2,390.90元；二、被告曹理真应于本判决生效之日起十日内支付原告上海同进物业服务有限公司违约金200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10元(小额诉讼)，由被告曹理真负担(原告已预付)。本判决为终审判决。审判员  吴大成二〇一九年十一月十四日书记员  殷秋云附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。四、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。