宁夏回族自治区灵武市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0181民再8号 原审原告：白某1，住宁夏回族自治区灵武市。 委托诉讼代理人：白某2（系白某1弟弟），住宁夏回族自治区灵武市。 原审被告：宁夏鑫顺达房地产开发有限公司。 法定代表人：吴某。 委托诉讼代理人：海某，宁夏清之清律师事务所律师。 原审第三人：灵武市住房和城乡建设局。 法定代表人：高某。 委托诉讼代理人：李某，宁夏迪通律师事务所律师。 原审原告白某1与原审被告宁夏鑫顺达房地产开发有限公司(以下简称鑫顺达公司)、原审第三人灵武市住房和城乡建设局（以下简称灵武住建局）房屋拆迁安置补偿纠纷一案，本院（2017）0181民初475号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2019年6月11日作出（2019）宁0181民监3号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭开庭审理。原审原告白某1及其委托诉讼代理人白某2、原审被告鑫顺达公司委托诉讼代理人海某、原审第三人灵武住建局委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 白某1诉称，1.被告向原告交付位于灵武市××苑西户面积为104.2平方米房屋并协助原告办理房屋产权登记手续；2.被告向原告支付天然气开户费3100元，并退回安置后剩余面积3.8平方米的差额款8360元，合计11460元；3.被告向原告支付自2011年5月4日至2017年2月11日期间的超期安置费87836.582元：其中2011年5月4日至2012年9月10日期间11519.55元（179.993平米×2元/月×2倍×16个月=11519.55元）；2012年9月11日至2017年2月11日期间76317.3元（179.993平米×2元/月×4倍×53个月=76317.3元）。上述两项共计87836.582元，并按照临时安置费的4倍计算支付自2017年2月12日至实际交房之日的超期安置费；4.被告向原告支付自2012年9月11日至2017年2月11日期间的违约金41898元（11519.55+76317.3）×1590天×0.0003＝41898）；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告原系灵武市人民街住户，因市政府拆迁，2009年11月4日，被告以房产开发的名义与原告签订一份《房屋拆迁安置补偿协议》，约定被告对原告所有的砖木结构179.993平方米房屋实行产权调换为108平方米，并约定原告必须按时搬迁完毕，将房屋及其他地上附着物交与被告，案外人灵武市土地储备中心获得土地使用权。临时拆迁安置期为18个月，如被告不按协议约定付款，须向原告支付违约金。合同签订后，原告按照协议约定履行了自己的义务，截止2011年5月4日安置期满，被告也没有向原告交付房屋，至今仍未交房，也未退还安置后剩余面积3.8平方米的差额款8360元。因被告的违约行为，原告不得不延长租房时间，严重影响原告的正常工作和生活。后被告与第三人签订补充协议，约定被告应在2012年9月10日前完成对原告的安置，如不能安置，超期的临时安置补助费自逾期之日以安置补助费的4倍计算，逾期违约金每日按拆迁补偿总金额的万分之五向原告支付。 鑫顺达公司辩称，原、被告于2009年11月4日签订房屋拆迁安置补偿协议一份，由鑫顺达公司拆迁白某1砖木结构房屋176.66平方米，为其置换5号楼1楼1层砖木结构住房108平米，并于同日向原告支付拆迁补助费、临时安置补助费、停产停业损失费共计11290元。该协议签订后，鑫顺达公司要求将原计划安置的5号楼砖混结构住房调换为4号楼框架剪力墙结构住房。双方经协商后，于2012年8月8日确认将涉案房屋即4号楼1单元7楼西户住房置换给白某1，由此对原协议内容进行了变更。原协议确认的18个月安置期，前提条件是以5号楼1楼进行安置，但房屋调换后，因房屋调配及4号楼、5号楼工程进度不同的原因，原协议的安置期限不可能适用于调换后的安置房屋。因此，安置期限的变更，并非鑫顺达公司原因造成，对此鑫顺达公司不具有过错。白某1于2012年8月8日在玫瑰苑小区安置房屋面积价格确认表上签字后，双方就已经确定将房屋安置给白某1，其只需缴清相关费用即可入住。2012年9月26日起，白某1向物业公司缴纳该房屋的物业储备金后就可以随时领取涉案房屋钥匙。涉案房屋实际上已经处于白某1控制之下，且其于2017年4月17日将涉案房屋出卖给案外人黄某，足以证明涉案房屋早已向其交付。因此，本案事实并非白某1所述，其诉请没有事实及法律依据。 灵武住建局述称，原、被告双方应按照合同约定履行各自的义务，请依法判决。 白某1向本院起诉请求：1.被告向交付位于灵武市××苑西户面积为104.2平方米房屋房屋并协助原告办理房屋产权登记手续；2.被告向原告支付天然气开户费3100元；并退回安置后剩余面积3.8平方米的差额款8360原，合计11460元；3.被告支付自2011年5月4日至2017年2月11日期间的超期安置费87836.582元：其中2011年5月4日至2012年9月10日期间16606.98元【179.993平米×2元/月×2倍×16个月=11519.55元】；2012年9月11日至2017年2月11日期间76317.3元（179.993平米×2元/月×4倍×53个月=76317.3元）。上述两项共计87836.582元；并按照临时安置费的4倍计算支付自2017年2月12日至实际交房之日的超期安置费；4.被告支付自2012年9月11日至2017年2月11日期间的违约金41898元[（11519.55+76317.3）×1590天×0.0003＝41898）；5.本案诉讼费由被告承担。本院原审经审理认定如下事实：2009年11月4日，原、被告及灵武市土地储备中心签订《房屋拆迁补偿安置协议》一份，约定由被告对原告所有的位于灵武市人民街东段南侧的砖土木结构主房179.993平方米、土地0.2334平方米及其他地上附着物进行拆迁，实行产权调换的形式予以补偿，以砖土木结构主房屋179.993平方米调换108平方米，安置过渡期18个月，被告应于2011年5月4日安置到位；搬迁补助费每平方米6元，补助2次，共计2160元；临时安置补助费每平方米2元，补助18个月，计6480元；停产停业损失费2650元；三项合计11290元，此款被告已付清。协议还约定如适用拆迁价格补偿标准，则原告的补偿金额为70335元。协议达成后，被告未在约定的18个月期限内及时对原告进行安置。2012年7月12日，被告与第三人签订协议书，约定被告应在2012年9月10日之前对玫瑰苑4号楼的住户进行安置，如逾期，超期的临时安置补助费以4倍的标准向拆迁安置户支付；同时每日按拆迁户补偿总金额万分之五的标准向拆迁户支付违约金。2012年8月8日，被告对原告的安置房屋面积及价格进行确认，确认给原告安置房屋为玫瑰苑4号楼1单元7楼西户，应安置面积108平方米，实际安置面积104.2平方米，房屋价格每平方米2200元，原告在确认表上签字。被告至今未向原告交付该套住房。另查明，灵武市人民政府（2009）64号文件《关于印发的通知》规定，拆迁人如未安排周转用房的，过渡期超过18个月的，从超过之日起加倍发放临时安置补助费。本院原审认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告及灵武市土地储备中心签订的《房屋拆迁补偿安置协议》及被告与第三人于2012年7月20日达成的《协议书》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，属有效协议。被告至今未向原告交付已确认安置的位于灵武市××苑西户的房屋，现原告主张被告交付以上房屋的诉讼请求成立，本院予以支持；因原、被告约定应安置的房屋面积为108平方米，而安置的灵武市××苑西户的房屋面积为104.2平方米，尚有3.8平方米未安置，按照单价2200元计算，被告应向原告退还未安置房屋面积的差价8368元。原告主张被告退还差价8360元符合法律规定，本院予以支持。关于安置费，协议约定临时安置期为18个月，根据灵武市人民政府（2009）64号文件《关于印发的通知》的规定，超过18个月，从超过之日起加倍发放临时安置补助费；被告与第三人达成的《协议书》约定，被告应当于2012年9月10日之前对原告完成安置，如不能安置，则超期安置补助费自逾期之日以安置补助费4倍的标准支付，同时每日按拆迁户补偿总金额万分之五的标准向拆迁户支付违约金。因此，自应安置到位日即2011年5月4日至2012年9月10日期间的安置费按照双倍即每平方米4元计算，2012年9月10日之后至实际安置之日的安置费按照四倍即每平方米8元计算的请求符合文件规定以及《协议书》的约定。因被告至今未向原告交付房屋，原告未实际入住。故本院对安置费核算如下：1.2011年5月4日至2012年9月10日期间，179.993平方米×4元/平方米/月×12个月÷365天×496天＝11740.5元；2.2012年9月11日至2017年2月11日（起诉日）期间，179.993平方米×8元/平方米/月×12个月÷365天×1615天＝76455元，两项合计88195.5元。原告主张87836.582元，本院支持87836.58元。因被告至今未向原告交付房屋，违约状态仍在持续，故原告主张支付自起诉后即2017年2月12日至实际交房之日期间的安置费的诉讼请求成立，被告继续以179.993平方米为基数，按照每月每平方米8元的安置标准向原告支付超期安置补偿费。被告与第三人在《协议书》中约定，如被告未在2012年9月10日前对原告进行安置，还需按照补偿总金额每日万分之五的标准向原告支付违约金。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，原告主张被告支付2012年9月11日至2017年2月10日的违约金41898元，超过了安置费总金额87836.58元的30%，故本院以安置费总金额87836.58元的30%即26351元予以支持。原告主张被告承担天然气开户费3100元，尚未实际产生，本院不予支持。原告主张被告向原告出具办理有关房地产登记手续的请求，不符合合同约定，本院不予支持。本案责任承担主体系被告，第三人在本案中不承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下:一、被告宁夏鑫顺达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告白某1交付位于灵武市××苑西户的房屋；二、被告宁夏鑫顺达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告白某1支付房屋面积差额款8360元；三、被告宁夏鑫顺达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告白某1支付安置费87836.58元，逾期交房违约金26351元，两项合计114187.58元；并以安置面积179.993平方米为基数，按照每月每平方米8元的安置标准向原告支付自2017年2月12日至实际交付房屋之日期间的超期安置补偿费；四、驳回原告白某1的其他诉讼请求。案件受理费3124元，公告费600元，合计3724元，由原告白某1负担595元，由被告宁夏鑫顺达房地产开发有限公司负担3129元。 本院再审认定案件事实如下：白某1证据2《协议书》，证实2012年7月12日，鑫顺达公司与灵武住建局协议约定，鑫顺达公司应在2012年9月10日之前对玫瑰苑4号楼的住户（包括本案原告）进行安置，如在2012年9月10日之后安置的，安置费应当按照四倍计算的事实，本院予以采信；证据4灵武市人民政府（2009）64号文件《关于印发的通知》规定，证实如拆迁人未安排周转用房的，过渡期超过18个月的，从超过之日起加倍发放临时安置补助费的事实，本院予以采信；证据5通知、证据6承诺书证明鑫顺达公司因房屋套数不够，没有按时向白某1安置房屋，本院予以采信；鑫顺达公司证据1中人民街片区土地、房屋及附着物拆迁补偿测算表、玫瑰苑小区安置房屋面积、价格确认表、玫瑰苑安置房屋确认表，能够证明《房屋拆迁安置补偿协议》协议签订后，鑫顺达公司要求将原计划安置的5号楼砖混结构住房调换为4号楼框架剪力墙结构住房。双方经协商后，于2012年8月8日确认将涉案房屋及4号楼1单元7楼西户住房安置给白某1。但并不能证明双方就安置期限当然作出了变更约定，该证据证明目的本院不予采信；证据2储备金查询表，证明鑫顺达公司通知白某1交付房屋后，白某1于2012年9月26日缴纳了涉案房屋的物业储备金，但因房屋当时未建成，故对鑫顺达公司欲证白某1缴纳物业储备金后就可以在物业公司领取钥匙的证明目的，本院不予采信。上述证据认定，2009年11月4日，白某1、鑫顺达公司及灵武市土地储备中心签订《房屋拆迁补偿安置协议》一份，约定由鑫顺达公司对白某1所有的位于灵武市人民街东段南侧的砖土木结构主房179.993平方米、土地0.2334平方米及其他地上附着物进行拆迁，实行产权调换的形式予以补偿，以砖土木结构主房屋179.993平方米调换108平方米，安置过渡期18个月，鑫顺达公司应于2011年5月4日安置到位；搬迁补助费每平方米6元，补助2次，共计2160元；临时安置补助费每平方米2元，补助18个月，计6480元；停产停业损失费2650元；三项合计11290元，此款鑫顺达公司已付清。协议还约定如适用拆迁价格补偿标准，则白某1的补偿金额为70335元。协议达成后，鑫顺达公司未在约定的18个月期限内及时对白某1进行安置。2012年7月12日，鑫顺达公司与灵武住建局签订协议书，约定鑫顺达公司应在2012年9月10日之前对玫瑰苑4号楼的住户进行安置，如逾期，超期的临时安置补助费以4倍的标准向拆迁安置户支付；同时每日按拆迁户补偿总金额万分之五的标准向拆迁户支付违约金。2012年8月8日，鑫顺达公司对白某1的安置房屋面积及价格进行确认，确认给白某1安置房屋为玫瑰苑4号楼1单元7楼西户，应安置面积108平方米，实际安置面积104.2平方米，房屋价格每平方米2200元，白某1在确认表上签字。因涉案房屋未完成竣工验收，白某1于2016年自行入住。 本院再审认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，白某1、鑫顺达公司及灵武市土地储备中心签订的《房屋拆迁补偿安置协议》及鑫顺达公司与灵武住建局于2012年7月20日达成的《协议书》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，属有效协议。鑫顺达公司因未完成涉案房屋竣工验收事宜，无法完成交付手续，但白某1实际上已入住确认安置的位于灵武市××苑西户的房屋，且将该房屋转让他人，现白某1主张鑫顺达公司交付以上房屋的诉讼请求不成立，本院不予支持；因白某1、鑫顺达公司约定应安置的房屋面积为108平方米，而安置的灵武市××苑西户的房屋面积为104.2平方米，尚有3.8平方米未安置，按照单价2200元计算，鑫顺达公司应向白某1退还未安置房屋面积的差价8368元，现白某1仅主张退还差价8360元，本院予以支持；关于安置费，协议约定临时安置期为18个月，根据灵武市人民政府（2009）64号文件《关于印发的通知》的规定，超过18个月，从超过之日起加倍发放临时安置补助费；鑫顺达公司与灵武住建局达成的《协议书》约定，鑫顺达公司应当于2012年9月10日之前对白某1完成安置，如不能安置，则超期安置补助费自逾期之日以安置补助费4倍的标准支付，同时每日按拆迁户补偿总金额万分之五的标准向拆迁户支付违约金。因此，自应安置到位日即2011年5月4日至2012年9月10日期间的安置费按照双倍即每平方米4元计算，2012年9月10日之后至实际安置之日的安置费按照四倍即每平方米8元计算的请求符合文件规定以及《协议书》的约定。故安置费核算如下：1.2011年5月4日至2012年9月10日期间，179.993平方米×4元/平方米/月×12个月÷365天×496天＝11740.5元；2.2012年9月11日至2017年2月11日（起诉日）期间，179.993平方米×8元/平方米/月×12个月÷365天×1615天＝76455元，两项合计88195.5元。白某1主张87836.582元，鑫顺达公司无证据证明房屋实际入住时间，故本院支持87836.58元；因白某1在庭审中陈述已于原审起诉前实际入住涉案房屋，故其主张支付自起诉后即2017年2月12日至实际交房之日期间的安置费的诉讼请求不成立，本院不予支持；鑫顺达公司与灵武住建局在《协议书》中约定，如鑫顺达公司未在2012年9月10日前对白某1进行安置，还需按照补偿总金额每日万分之五的标准向白某1支付违约金。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，白某1主张鑫顺达公司支付2012年9月11日至2017年2月10日的违约金41898元，超过了安置费总金额87836.58元的30%，故本院以安置费总金额87836.58元的30%即26351元予以支持；白某1主张鑫顺达公司承担天然气开户费3100元，因未实际产生，本院不予支持；白某1主张鑫顺达公司向其出具办理有关房地产登记手续的请求，不符合合同约定，本院不予支持。本案责任承担主体系鑫顺达公司，灵武住建局在本案中不承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下: 一、撤销本院（2017）宁0181民初475号民事判决； 二、原审被告宁夏鑫顺达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原审原告白某1支付房屋面积差额款8360元； 三、原审被告宁夏鑫顺达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原审原告白某1支付安置费87836.58元，逾期交房违约金26351元，两项合计114187.58元； 四、驳回原审原告白某1的其他诉讼请求。 案件受理费3124元，公告费600元，合计3724元，由原审原告白某1负担412元，原审被告宁夏鑫顺达房地产开发有限公司负担3312元。 原审被告宁夏鑫顺达房地产开发有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 长  李宁涛 人民陪审员  李 金 人民陪审员  朱 琴 二〇一九年十一月四日 法官 助理  高 琴 书 记 员  陈 雪 本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。