湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0112民初6714号 原告：长沙南山物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市望城区月亮岛街道黄狮岭社区金星大道399号。 法定代表人：任千里。 委托诉讼代理人：许笑，湖南湘军麓和律师事务所律师。 被告：杜芳珍，女，1974年9月21日出生，土家族，住长沙市雨花区。 被告：徐华，男，1972年10月5日出生，汉族，住长沙市芙蓉区，现经常居住长沙市芙蓉区五一华府北座901。 原告长沙南山物业管理有限公司（以下简称“南山物业公司”）与被告杜芳珍、徐华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告南山物业公司的委托诉讼代理人许笑与被告徐华到庭参加诉讼，被告杜芳珍经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告南山物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理服务费19926.20元；2、判令被告向原告支付逾期缴纳物业管理费违约金（滞纳金）23907元；3、判令本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系望城区南山?苏迪亚诺小区L27栋102房的业主，房屋建筑面积142.84平方米。2007年9月5日，原、被告签订了《南山?苏迪亚诺小区前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业管理服务；物业费按房屋建筑面积1.2元/平方米进行计算；逾期缴纳物业费的自逾期之日起每日加收应交金额千分之三的滞纳金。协议签订后，原告依约向被告提供物业服务，但被告自2008年10月1日起一直未交纳物业管理费，原告多次催交未果。截至2019年10月30日止，被告尚欠原告物业管理费共计19926.20元。为维护原告合法权益，请求判如所请。 被告徐华辩称：1、我方没有收房，自始至终没有享受过物业服务；2、没有收房的原因是因为房屋漏水、开裂，房屋质量问题严重；3、《前期物业管理服务协议》中约定了原告应承担的责任，原告在对房屋质量问题进行修缮时给我的墙面和玻璃门造成损失，但原告没有及时恢复也没有承担赔偿责任。同时，物业公司的物业服务质量未达到合同约定，也应承担相应责任；4、并未收到原告的催收律师函，当时快递公司联系我，我因人在外地要求改天送，但后面快递公司将快递予以退回，我没有实际收到，但是我知道这是原告给我寄的；5、之前与原告进行过沟通，曾经跟我提过物业费按7折缴纳的调解方案，我提出我的车库被原告长期占用也应一并解决，但双方没有达成一致，我觉得应该按市场价给我补偿车库占用费。被告杜芳珍未予答辩。 经审理查明：2007年9月5日，被告杜芳珍、徐华与案外人长沙南山房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了望城区南山苏迪亚诺小区L27栋102房的房产，该房屋系洋房，建筑面积为142.84平方米。合同约定案外人长沙南山房地产开发有限公司应于2008年9月30日前依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格、并符合合同约定的的商品房交付给被告使用。同日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业管理服务；物业费按房屋建筑面积1.2元/平方米进行计算；业主超过1个月不缴纳物业管理服务费的，原告可从逾期之日起按每日应交金额的千分之三向业主加收逾期违约金。2017年2月16日，原告与涉案小区业主委员会签订《南山苏迪亚诺小区物业管理服务合同》，约定由原告为涉案小区提供物业服务；合同期限为3年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止；物业费按建筑面积1.1元/平方米/月收取。 诉讼过程中，原告主张自2008年10月1日起至2014年5月30日止的物业费缴纳标准为1元/平方米/月，被告共欠9713.10元；自2014年6月1日起至2019年10月30日止的物业费缴纳标准为1.1元/平方米/月，被告共欠10213元，总计19926.10元。另，庭审中，被告徐华自认虽没有收到原告于2019年8月邮寄的律师函，但曾经收到过原告的书面催缴通知。 再查明，被告杜芳珍、徐华与案外人长沙南山房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》中约定的房屋交付日期到期后，两被告收到案外人长沙南山房地产开发有限公司发出的收房通知前去收房，但两被告认为房屋存在质量问题需要整改因而拒绝收房。涉案房屋于2009年11月9日已办理房产权证，登记在两被告名下。 上述事实有原告提交的房产证、《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、《物业管理服务合同》及原、被告的当庭陈述等证据予以证实，本院予以确认，并在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”。故原告与涉案小区业主委员会签订的《南山?苏迪亚诺小区物业管理服务合同》以及原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，对原、被告均具有约束力，原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。关于两被告是否应向原告缴纳物业管理费。首先，《前期物业管理服务协议》第四条第1点约定“被告缴纳费用从建设单位通知领房之日的下月1日计收”，《物业管理服务合同》第二条第8点约定“本物业区域内的物业服务费自南山物业公司实际按本合同约定全面提供物业服务之日起，业主或物业使用人按月交纳”。被告徐华当庭认可房产开发商在合同约定交付日期已通知其收房，同时涉案房屋于2009年即已登记在两被告名下。原告为被告房屋所在的小区提供了物业管理服务，两被告应向其缴纳物业费用；其次，被告抗辩房屋存在质量问题需要由原告进行整改故未予收房，因被告并未提交充分证据证明涉案房屋存在不符合《商品房买卖合同》约定的交付条件的质量问题，本院对此无法予以认定。且即使其反映的房屋质量问题属实，也属于被告与房地产开发商之间的商品房买卖合同纠纷，与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系，并非本案审理范畴，若其因房屋质量问题产生损失可以向房地产开发商另循途径主张相应权利；最后，两被告从其取得房产证至今已有十年，一直未采取积极措施向房地产开发商主张权利，现以房屋质量问题未办理房屋交付手续为由拒绝支付物业管理费，对已履行物业管理服务合同义务的原告而言明显不公。综上，本院对被告以未办理收房手续而拒绝交纳物业管理费的答辩意见，不予采纳。原告降低合同标准要求两被告缴纳物业管理费系对其自身权利合法处分，本院不予干涉，被告应交纳自2008年10月1日至2019年10月30日止的物业管理费19926.10元。考虑到两被告在此期间未实际入住，按照业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》第二条第8点“未使用的物业按约定价格90%交纳”的约定，本院酌情认定两被告应交纳的物业管理服务费为17933.49元。两被告未交纳物业费系被告认为其未收房不应缴纳物业费，并非恶意拖欠，故本院对原告要求被告支付逾期付款违约金的请求不予支持。关于被告徐华称原告在对房屋进行修缮时给其造成损失，但并未提交任何证据予以证明，对该抗辩意见，本院不予采纳；关于被告徐华称原告占用其车库，应支付使用费的抗辩意见，被告徐华在本案中无法明确占用车库起止时间及要求原告承担的具体费用明细，本院经审查认为该主张与本案物业服务合同关系并非同一法律关系，且其未提交充分证据证明其主张，对该抗辩意见，本院不予采纳。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下： 一、被告杜芳珍、徐华于本判决生效后十日内向原告长沙南山物业管理有限公司支付自2008年10月1日起至2019年10月30日止的物业管理费17933.49元； 二、驳回原告长沙南山物业管理有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费896元，因适用简易程序减半收取448元，由原告长沙南山物业管理有限公司负担263元，由被告杜芳珍、徐华负担185元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  杨恋 二〇一九年十一月二十七日 代理书记员  肖娜 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。