辽宁省沈阳市沈河区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0103民初12497号 原告：沈阳恒隆地产有限公司，住所地沈阳市沈河区中街路128号，统一社会信用代码：91210100780058720L。 法定代表人：陈家岳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李帅，该公司工作人员。 被告：北京佰家衣库时尚科技有限公司，住所地北京市海淀区紫竹院路116号2层A座商业A02-16，统一社会信用代码：91110105MA003QRF9W。 法定代表人：王伟。 原告沈阳恒隆地产有限公司与被告北京佰家衣库时尚科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳恒隆地产有限公司的委托诉讼代理人李帅到庭参加诉讼，被告北京佰家衣库时尚科技有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈阳恒隆地产有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告解除租赁合同行为有效；2、判令被告给付拖欠的租金110491.74元；3、判令被告给付拖欠的管理费23256元；4、判令被告给付拖欠的POS设备租用费600元；5、判令被告给付拖欠的电费6336.5元；6、判令被告返还装修免租期租金54583.98元；7、判令被告给付场地恢复费用26444.85元；8、判令被告给付擅自停业违约金104431元；9、判令被告给付提前终止合同违约金219174元；10、判令被告给付迟延付款滞纳金4211.66元（至判决生效日之日止期间滞纳金按日千分之一计算）；11、判令被告给付合同手续费1225.60元。综合1-11项诉讼请求，被告应向原告支付550755.33元，在扣减被告为履行合同而向原告支付的保证金218349元、公用事业费押金10000元、商品质量保证金5000元、POS机押金900元、未结算货款16928.49后，请求判令被告最终应向原告支付299577.84元；12、判令被告按照《租赁合同》约定注销或变更以该房屋地址取得的任何及所有执照、批准或许可证（包括但不限于营业执照、组织机构代码证、税务登记证）；13、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年6月21日，原告与被告签订了编号为T0427S之《皇城恒隆广场商场·房屋租赁合同》（下称“租赁合同”）。租赁合同约定：原告将其所有的位于沈阳市沈河区中街路128号皇城恒隆广场225号单元场地（下称“该场地”）出租给被告用于“佰家衣库”品牌女装服务经营，合同期自2016年6月22日起至2018年6月21日止。2017年11月30日，因被告存在拖欠房屋租金、管理费等款项、擅自停止经营等严重违约行为，原告依据租赁合同第二十五条约定提前解除了租赁合同，并告知被告尽快交还房屋、偿还各项欠付费用。但截止至目前，被告仍未履行前述义务。原告认为，双方签订的租赁合同合法有效，一方违反合同约定，应当承担违约责任。原告现依据《中华人民共和国合同法》规定及合同约定起诉至法院，请依法支持原告全部诉求。 被告北京佰家衣库时尚科技有限公司未答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原告进行了证据提举。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃出庭应诉及质证的权利。对原告提供的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月21日，原告沈阳恒隆地产有限公司作为出租方（甲方），被告北京佰家衣库时尚科技有限公司作为承租方（乙方），签订《皇城恒隆广场商场房屋租赁合同》，合同约定甲方将位于沈阳市沈河区中街路128号皇城恒隆广场255号铺位租赁给乙方，租赁面积为153平方米，乙方在该房屋内经营佰家衣库品牌女装的商品/服务。交付日为2016年6月22日，合同期自交付日起至2018年6月21日止，装修期自交付日起至2016年7月21日止，开业日为2016年7月22日。租金的计算方法分为基本租金与营业租金两种，以两者之中较高者为当月适用租金。基本租金于交付日起算的第一年内，每月50311元；于交付日起算的第二年起至合同期届满之日止，每月55342元。营业租金于交付日起算的第一年内，该房屋当月的月营业额的14%；于交付日起算的第二年起至合同期届满之日止，该房屋当月的月营业额的15%。管理费为每月10710元。同时双方对租金部分及管理费签订了修订条款，基本租金于2016年6月22日至2017年6月21日，每月55845元（含税金额）；于2017年6月22日至2018年6月21日，每月61430元（含税金额）。管理费每月11353元（含税金额）该房屋内由乙方发生的水费、电费、煤气费、通讯费用的实际金额，乙方根据本合同的规定应支付的所有其他款项及有关国家、地方规定应由承租方缴纳的费用。公用事业费用电费收费标准为1.15元／度、水费5.4元/立方米。收银机租用费每台每月300元。原告收取被告保证金218349元。 另合同第四条约定：除合同另有规定外，在乙方未出现违约情形的前提下，装修期内，乙方无须向甲方支付违约金，但需承担该房屋的管理费及其他费用。若乙方出现违约情形，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的约定所享有的其它权利的前提下，甲方有权取消乙方的装修期（无论乙方是否已享有），在这种情况下，视为乙方自始不享有前述装修期，乙方须立即向甲方补交装修期的所有租金。 第十一条约定：于合同期届满或提前解除时，乙方应交回该房屋且甲方有权收回该房屋。乙方完全履行以下各项义务，方视为乙方交回了该房屋。未能按时履行以下任何义务，视为乙方未按时交回该房屋：1.乙方应在合同期届满或提前解除前的三十（30）日内与管理处联系交回该房屋事宜，且应在合同期届满或提前解除日至少二（2）日前停止营业及开始恢复原状工程。甲方可自行或要求乙方按甲方标准在该房屋或其周围安装装修围板，相关费用由乙方承担。2.于合同期届满或提前解除时，乙方交回该房屋应符合如下状态：该房屋连同其内甲方提供的附属设施在与附件二所列及验收表一致或者甲方书面认可的可使用及良好的使用状态（合同期内该等设施的自然损耗除外）；该房屋内乙方装修、设备、设施、物品应全部移除，该房屋整体整洁。3.于合同期届满或提前解除时，乙方应将其向甲方租用的收银机、甲方提供的局域网线及网线接线盒在可使用及良好的使用状态下交还甲方。4.于合同期届满或提前解除时，乙方应将通向该物业各部分的锁匙（如有）交还甲方。 第十五条约定：除本合同另有规定外，在整个合同期内，除开业日所在的历月外，乙方须于每个历月的第一（1）日前向甲方预先缴付当月的基本租金、管理费。若某个历月的营业租金高于该历月的基本租金，则乙方应于该历月后的第二个历月的第一（1）日前向甲方全额营业租金超出基本租金的金额。 第十七条约定：1.保证金：若乙方违反本合同或甲方根据本合同约定有权向乙方追偿或追讨任何费用或款项的，甲方有权从保证金中作出抵扣或没收全部保证金，并要求乙方于甲方书面通知后十四（14）日内予以补足或重新交付保证金。在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，甲方须在合同期届满或提前解除且乙方完全履行本合同第十一条项下各项义务（包括但不限于将该房屋交回予甲方及注销或变更相关执照、批准或许可证）并缴清其于本合同项下应付的所有款项后的三十（30）日内，把保证金（或其余款）无息退还给乙方。 第二十五条约定：下列任何事件之一或多项发生，视为乙方违约：（1）乙方逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项，或逾期补足或重新缴纳保证金，且逾期超过十四（14）日的（无论甲方有否向乙方作出任何形式的催付）；（2）乙方未按时办理该房屋交接手续且逾期超过十四（14）日，或未按时交回或未按本合同约定的条件交回该房屋的；（3）乙方擅自提前解除本合同的；……（e）涉及迟延履行支付义务的，每迟延一日，向乙方收取延迟支付款项千分之一的滞纳金；（J）涉及需做出某项行为的义务的，自行或聘请第三方完成乙方未能完成的义务，由此引起的费用及开支由乙方承担。（O）提前解除本合同，收回该房屋，并取消乙方的装修期（无论乙方是否已享有）。在这种情况下，视为乙方自始不享有装修期，乙方须全部向甲方补交装修期的租金。除此之外，乙方还需向原告支付相当于三个月基本租金及管理费之和的违约金。乙方同意上述违约金及损失可从保证金中直接进行抵扣，保证金不足以抵扣的，甲方有权直接在被告预先支付的任何费用或留存于甲方的其他款项中抵扣，或可直接向乙方追偿。…… 第二十六条约定：若出现下列任何情形，甲方有权在事先书面通知乙方后立即解除本合同，双方互不承担违约责任：……6、如乙方连续四（4）个月营业租金未超过当月基本租金的；…… 第三十二条约定：本合同非格式条款，由甲方和乙方协商确认……对本合同的任何条款包括但不限于甲、乙各自或共同的限制或免除责任的条款，双方均在对方的提示下予以；了充分关注，甲乙双方同意以签署本合同的方式确认本条前述内容。 上述合同签订后，原、被告签署《商铺交付凭据》，约定双方于2016年6月22日在皇城恒隆广场办理场地交接验收手续，承租方可以对该场地进行装修。 2016年7月19日，原告将商用收银设备交付被告。 被告缴纳租金及管理费至2017年9月，另被告缴纳了2017年10月的部分租金12368.26元，后不再继续缴纳相关费用，其中电费缴至2017年7月28日。 2017年10月26日，原告以快递邮寄方式向被告发出承租人纠正违法的催告函，催告被告自2017年10月1日一直未足额交纳租金，已构成合同违约，现要求被告于2017年10月31日前付清拖欠的全部款项，否则按合同约定追究被告违约责任直至提前解除合同，收回房屋。原告又分别于2017年11月1日、17日，以快递邮寄方式向被告发出催告函，再次重申，要求被告于2017年11月15日之前付清全部款项，否则按合同约定切断该房屋的水、电、煤气、通讯供应，直至乙方违法行为得到纠正，因此产生的一切后果由乙方承担，直至提前解除合同，收回该房屋。 2017年11月27日，原告以邮寄方式向被告发出《解除合同通知书》，通知被告因存在拖欠租金、管理费等款项的严重违约行为，自2017年11月30日起提前解除与被告订立的租赁合同，要求被告于2017年11月30日前办理房屋移交手续并按该合同约定的条件将该房屋交还原告。 因被告未履行合同约定的复原义务，原告与沈阳美之峰装饰工程有限公司签订皇城恒隆广场施工合同，工程名称为皇城恒隆广场225商铺退租还原施工工程，工程总价为13710元。另原告与沈阳兴汇川空调净化装饰工程有限公司签订皇恒隆广场工程施工合同，工程名称为沈阳恒隆广场225（佰家衣库）商铺空调系统退租还原工程，工程总价4186元。 2017年7月底，被告承租铺位电表显示读数185328，截止至2017年11月，被告承租铺位电表显示读数190838，电费1.15元/度。 本院认为，原、被告签订的《皇城恒隆广场商场房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照合同履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”双方租赁合同约定被告逾期支付合同约定款项超过14日的，原告有权解除合同，因被告逾期支付2017年10月份租金及管理费，原告向被告发出催缴函，被告仍未支付，原告于2017年11月27日向被告发出解除合同通知，被告未表示异议，亦未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故根据上述法律规定，应认定原告于2017年11月27日以被告违约为由发出解除合同通知符合合同约定和法律规定，合法有效，双方签订的《皇城恒隆广场商场房屋租赁合同》于2018年11月30日解除，被告应承担合同解除的违约责任。 关于租金。被告逾期支付租金，系违约行为，被告自2017年10月1日未交纳当月租金，2017年11月30日双方解除合同，故本院认为被告应给付原告2017年10月1日至11月30日租金110491.74元（61430元×2个月-12368.26元）。 关于管理费。被告欠缴的时间为2017年10月1日至11月30日，按合同约定管理费每月为11353元，故被告应支付原告管理费22706元。 关于电费。根据原告提供的抄表单，本院确认被告尚欠电费6336.5元[（190838-185328）×1.15元/度]。 关于设备租用费。根据合同约定，被告租用原告的设备每月300元，原告主张2017年10月1日至11月30日2个月的设备使用费600元合理，本院予以支持。 关于装修免租期租金。根据双方合同约定，在被告违约合同提前解除的情况下，原告有权取消被告的装修期，视为被告自始不享有装修期，被告须全额向原告补交装修期的租金，该约定应为有效，故原告主张被告支付装修期租金54583.98元，符合合同约定，本院予以支持。 关于场地恢复费问题。双方合同约定合同期届满或提前解除时，房屋内被告装修、设备、设施、物品应全部移除，该房屋整体保持整洁。被告未履行该项义务，由原告聘请第三方完成，所发生的费用应由被告承担，对本院查明部分的费用予以确认。关于消防系统、围挡施工工程、消防泄水及上水工程，原告不能提上述工程是场地复原发生的必要费用，本院不予支持。 关于擅自停止营业违约金、提前解除合同违约金及迟延付款滞纳金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中对被告应付违约金金额亦予以适当调整，因违约金的作用系填补因违约造成的损失，原告在已主张提前终止合同违约金的情况下，不应重复主张停止营业违约金及迟延付款滞纳金。依据双方合同的约定及本案具体情况，酌定被告支付原告以相当于解除合同后三个月的基本租金共计184290元（租金61430元×3个月）作为违约金。 关于原告主张的合同手续费问题，因其未提供相关证据证明损失的实际存在，本院对其该项诉求不予支持。 因双方租赁合同已经解除，故原告收取的被告履约保证金218349元、商品质量保证金5000元、公共事业押金10000元、收银机押金900元、原告未给被告结货款16928.49元，应当返还给被告，抵扣被告应向原告支付的各项费用。 关于原告主张注销或变更以该房屋地址取得的任何及所有执照的问题、批准或许可证问题，因证照变更属相应行政机关管理范围，不属于法院审理范围，故本院不予处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告北京佰家衣库时尚科技有限公司于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司租金110491.74元； 二、被告北京佰家衣库时尚科技有限公司于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司管理费22706； 三、被告北京佰家衣库时尚科技有限公司于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司电费6336.5元； 四、被告北京佰家衣库时尚科技有限公司于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司设备使用费600元； 五、被告北京佰家衣库时尚科技有限公司于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司装修期租金54583.98元； 六、被告北京佰家衣库时尚科技有限公司于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司场地恢复费17896元； 七、被告北京佰家衣库时尚科技有限公司于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司违约金184290元； 八、原告沈阳恒隆地产有限公司收取被告北京佰家衣库时尚科技有限公司履约保证金218349元、商品质量保证金5000元、公共事业押金10000元、收银机押金900元及未结货款16928.49元，从上述一至七项被告应给付原告的款项中抵扣； 九、驳回原告沈阳恒隆地产有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5065元及公告费520元，由被告北京佰家衣库时尚科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长 刘芳 审 判 员 曲莹 审 判 员 郭丽 二〇一九年十一月二十六日 法官助理 于爽 书 记 员 李萌