福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0205民初3284号 原告：刘明辉，男，1963年2月1日出生，汉族，住江西省丰城市。 委托诉讼代理人：曾小玮，福建兴世通律师事务所律师。 被告：厦门俊琪集团有限公司，住所地福建省厦门市海沧区东孚街道洪塘东15号7号办公楼五楼，统一社会信用代码9135020515526836X2。 法定代表人：黄亚香。 原告刘明辉与被告厦门俊琪集团有限公司（以下简称俊琪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘明辉委托诉讼代理人曾小玮到庭参加诉讼，被告俊琪公司经本院合法传唤,无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘明辉向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋使用权合同》及《补充协议书》无效；2.判令被告向原告返还房屋转让款536275元；3.判令被告向原告支付按揭贷款利息54099.5元；4.判令被告向原告支付资金占用利息（利息按中国人民银行同期贷款基准利率为标准。其中：首付款276275元自2014年5月7日起，按揭贷款本金260000元自2014年6月12日起，均计算至被告实际返还之日止）；5.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年5月6日，原告与被告签订一份《房屋使用权合同》及《补充协议书》，约定原告向被告购买“马銮·俊琪广场”项目9幢5层22号房产的使用权，转让价款为536275元，原告以首付款及银行按揭的方式结清。合同约定，被告应当在2016年10月1日前将验收合格并符合合同约定的房产交付给原告使用。合同签订后，原告依约向被告支付首付款，并在被告工作人员的带领下，前往中国建设银行东孚支行办理“银行按揭贷款”。原告在该行的大厅等待被告工作人员操作后，从厦门金榕资产管理有限公司处收到一笔“按揭贷款本金”，并按照被告工作人员的指示将该公司所汇的款项转账至被告账户，付清了合同约定的全部房屋转让款。之后，原告逐月向厦门金榕资产管理有限公司还本付息，支付了高额的利息。而被告没有房地产开发资质，原被告签订的《房屋使用权合同》及《补充协议书》违反了相关法律规定，应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，被告应当向原告返还购房款并赔偿损失。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。 被告俊琪公司未作答辩。 原告刘明辉围绕诉讼请求提供《房屋使用权合同》、《补充协议书》、收据、DCC储蓄活期明细查询、延期交付房屋使用权通知书，被告俊琪公司未提交证据，未质证。对原告提交的证据，本院予以确认并与庭审笔录一并在卷佐证。 根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年5月6日，原告（房屋使用方、乙方）与被告俊琪公司（房屋所有方、甲方）签订编号0000552《房屋使用权合同》，约定：项目地址为海沧区东孚街道（原东孚镇）洪塘东15号，项目总建筑面积为83933平方米，规划用途为员工（居住）宿舍楼、综合楼、研发楼，项目性质为企业自用，土地使用年限自2011年10月10日至2061年10月10日，项目原立项名：俊琪集团纸箱包装厂，甲方经批准，在上述地块上建设综合用房（现定名）马銮.俊琪广场；本宗房屋涉及到的土地使用权系以有偿方式取得，用地批文号为厦府地（2011）地489号，本宗房屋产权登记人为厦门俊琪集团有限公司，乙方在签订本合同之前，对此情况已有充分了解并到实地考察；甲方向乙方提供的房屋为本合同第一条规定的项目中的9幢5层22号房。该房屋使用期限自房屋交付之日起至房屋产权证批准的使用期限届满止；该房屋建筑面积70.16平方米，其中套内面积56平方米，公摊面积8.6平方米，框架结构；乙方在此郑重声明：其对上述（第一条、第二条）土地性质、房屋使用权及建设依据的实际情况已完全知悉并自愿与甲方签署本合同；房屋使用权使用期限为，1.乙方按照本合同项下第六条约定全额交付价款的，取得自本合同签订之日起20年之内的房屋使用权。20年期限届满后，本合同自动续期20年，直至该房屋使用权年限届满日止，乙方继续取得该房屋的使用权。期间，乙方无需再向甲方支付任何房屋使用权使用款。计价方式与价款为1.该房屋计价方式为每平方米7643.60元（指建筑面积）。2.房屋转让价款为536275元；付款方式及期限为银行按揭，于2014年5月6日前付清全额房屋使用权使用价款的50%作为首付款（含已付定金），即276275元；剩余260000元进行银行按揭贷款；交付期限为甲方应当在2016年10月1日前将验收合格并符合本合同约定的房屋交付乙方使用；双方确认，乙方在签订本合同前已获知本房屋权属状况，（暂）无法分户办理房屋产权证，本合同亦非属于普通商品房合同；合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。此外，该合同还约定了其他条款。同日，原告（乙方）与被告（甲方）又签订一份《补充协议书》，约定原告向被告受让厦门市海沧区东孚街道（原东孚镇）洪塘东15号马銮·俊琪广场项目9幢5层22号房屋使用权（合同编号0000552）并采用银行按揭贷款方式支付房屋使用权价款，被告为原告向贷款人申请贷款提供连带责任担保，原告保证按时按期归还贷款本金和利息；原告在贷款未结清之前，同意将与被告签订的《房屋使用权合同》原件交由被告保管，直至贷款本息还清为止，原告方可取回《房屋使用权合同》原件；原告承诺在贷款未结清之前，未经被告同意不得将房屋使用权进行转让，否则造成的一切法律后果由原告承担；《补充协议书》还约定了其他条款。上述《房屋使用权合同》和《补充协议书》签订当日，原告向被告支付首付款276275元。2014年6月11日，原告通过转账向被告支付260000元。合同约定交房期限届满后，被告未向原告交付案涉房屋，原告遂向本院提起诉讼。 另查明：原告为履行本案讼争合同，由被告提供担保，向厦门金榕资产管理有限公司借款260000元用于支付剩余购房款。2014年6月11日，原告收到厦门金榕资产管理有限公司转账支付的贷款260000元。自2014年7月11日至2016年12月12日，原告分29期向厦门金榕资产管理有限公司偿还借款本息263549元，其中支出借款利息54099.5元。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为：一、案涉《房屋使用权合同》和《补充协议书》的效力；二、案涉合同无效的过错及损失。 一、关于《房屋使用权合同》和《补充协议书》的效力。首先，关于《房屋使用权合同》的效力，本院认为，原告刘明辉与被告俊琪公司签订的《房屋使用权合同》所涉及的土地用途为俊琪集团纸箱包装厂员工（居住）宿舍楼、综合楼、研发楼项目用地，该地块的用地性质为工业用地（厂房及相应配套设施项目）。然被告却违反土地使用权出让合同中关于功能使用的约定对该地块进行商品房开发建设，在未经有关部门批准的情况下将工业配套改变为居住，并以“马銮·俊琪广场”项目的名称对外宣传并予以销售。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：“国家实行土地用途管制制度。……使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”即我国对于土地的用途实行管制制度，任何人不得随意改变土地的用途。被告擅自改变土地用途的行为明显违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”规定，原告与被告签订的案涉合同依法应认定为无效。尽管被告以案涉房屋使用权进行转让，而非以变更房屋所有权为目的进行交易，但纵观案涉合同内容，其虽名为房屋使用权转让合同，实为房屋买卖合同。因此，原告刘明辉与被告俊琪公司双方签订的《房屋使用权合同》无效。其次，关于《补充协议书》的效力，本院认为，本案讼争的是基于原被告双方房屋买卖合同发生的争议，而《补充协议书》约定的是双方中的一方向他人借款，由另一方进行担保的权利和义务，该权利与义务并非本案讼争的房屋买卖争议。可见，确认《补充协议书》的效力与本案属不同的法律关系，本案不予合并审理，双方当事人可另行理会。 二、案涉合同无效的过错及损失。本案中，被告作为“马銮·俊琪广场”项目的所有人和建设单位，明知案涉合同的地块属工业用地，仍在该地块建造房屋对外进行销售，其对擅自改变土地用途的违法性当属明知，故对案涉合同的无效存在过错。原告作为完全民事行为能力人，在签订案涉合同时已经明知案涉合同的土地性质、房屋建设依据以及讼争房屋权属状况，且案涉合同标题、内容及房屋价格等明显不同于正常商品房买卖合同的情况，仍与被告就案涉房屋进行交易，因此，原告对案涉合同的无效同样存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告于2014年5月6日向被告支付首付款276275元，于2014年6月11日支付余款260000元。现案涉合同无效，被告因该无效合同而取得的房屋转让款536275元应予以全部返还原告，故原告主张被告返还房屋转让款536275元，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于损失问题，本院认为，本案原告主张因履行无效房屋买卖合同而导致资金占用损失和筹资损失。因原被告双方对案涉合同无效均存在过错，故应各自承担相应的责任。原告支付的房屋转让款长期由被告占用，导致原告的资金占用损失，该损失应由被告俊琪公司予以赔偿，故原告主张被告自收到其房屋转让款之次日起按照中国人民银行同期贷款利率计算资金占用损失至实际还款之日，具有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张被告向其赔偿按揭贷款利息损失54099.5元，该损失系原告筹资损失，由于原告对案涉合同无效亦存在过错，该损失应由其自行承担，故原告该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，对于原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。被告俊琪公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见，视为放弃相关诉讼权利，本院依法缺席审判。依照《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款、第四款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告刘明辉与被告厦门俊琪集团有限公司于2014年5月6日签订的编号0000552《房屋使用权合同》； 二、被告厦门俊琪集团有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告刘明辉房屋转让款536275元； 三、被告厦门俊琪集团有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘明辉资金占用损失（资金占用损失以房屋转让款276275元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2014年5月7日计算至实际还清款项之日；以房屋转让款260000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2014年6月12日计算至实际还清款项之日）； 四、驳回原告刘明辉的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11384元，减半收取计5692元，由原告刘明辉负担522元，被告厦门俊琪集团有限公司负担5170元，被告负担的部分应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 薛自力 二〇一九年十一月二十六日 法官助理宁鑫 代书记员 林建萍 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国土地管理法》 第四条国家实行土地用途管制制度。 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。 前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。