成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0108民初2117号 原告（反诉被告）：成都优居乐企业营销策划有限公司，住成都市金牛区西北桥东街6号1幢1单元2楼附2-16号。 法定代表人：李素燕。 委托诉讼代理人：李涛，男，系公司员工。 被告（反诉原告）：成都佳州房地产开发有限公司，住成都市武侯区金履四路112号1层。 法定代表人：何尔仁，执行董事。 委托诉讼代理人：罗扬，四川道达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晶晶，四川道达律师事务所律师。 原告成都优居乐企业营销策划有限公司（以下简称优居乐公司）与被告成都佳州房地产开发有限公司（以下简称佳州房地产公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年1月21日受理后，依法适用简易程序，于2019年4月26日、2019年6月4日公开开庭对本反诉合并进行了审理。原告优居乐公司的委托诉讼代理人李涛，被告佳州房地产公司的委托诉讼代理人罗扬、张晶晶均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告优居乐公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告佳州房地产公司向原告支付销售佣金268903元；2、判令被告佳州房地产公司以268903元为基数，成交之日6个月后即2017年10月1日起到被告佳州房地产公司实际支付全部佣金之间的这段时间按同期中国人民银行基准贷款利率向原告优居乐公司支付资金利息。事实和理由：原告优居乐公司于2017年2月1日与被告佳州房地产公司签署为期6个月截止2017年7月31日的玲珑郡商业分销合同，为佳州房地产公司提供销售推介服务，在此期间优居乐公司总共为佳州房地产公司销售出5套商铺，合计销售总价为8540537元，根据合同约定被告佳州房地产公司应支付佣金给原告优居乐公司总计512432元。在这期间被告佳州房地产公司只支付过5万元佣金给原告，根据合同目前达到支付条件的有3套物业，总计佣金为318903元，扣除被告已支付的5万元佣金，还剩268903元从2017年4月至今一直都不予支付，且拒绝沟通，为维护自身合法权益，遂提起诉讼。 被告佳州房地产公司辩称，1、我方不应支付原告主张的3套商铺的佣金；2、关于实现成交在分销合同中没有定义，由于未在截止日实现成交，我方根据约定不应支付原告任何佣金；3、原告计算的佣金金额有误，根据原被告签订的《商业分销合同》，仅针对商铺，而在我方与客户签订的认购协议中包含了车位，原告将车位和商铺的总额进行佣金的计算是不符合双方分销合同的约定的；4、由于原告至今未按分销合同的约定向我方提供佣金结算单，因此我方没有支付依据，当然不存在支付资金利息。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 反诉原告佳州房地产公司向本院提出诉讼请求，1、请求反诉被告优居乐公司向反诉原告佳州房地产公司支付12500元违约金；2、请求反诉被告优居乐公司向反诉原告佳州房地产公司退还已支付的50000元佣金。事实和理由：2017年3月1日，佳州房地产公司与优居乐公司签订了《玲珑郡商业分销合同》（以下简称分销合同），但优居乐公司并未全面履行和履行也未达到分销合同约定的义务，并恶意诉讼。同时在不具备分销合同约定条件的情形下，要求佳州房地产公司向其错误支付了50000元的佣金。由于优居乐公司的违约行为，佳州房地产公司要求支付违约金，并要求退还已错误支付的佣金。为保护自己的合法权益，故诉至法院。 反诉被告优居乐公司辩称，1、佳州房地产公司反诉请求与事实不符，偷换概念，佳州房地产公司给付佣金是经过审批和一系列的确认，不可能在错误的情况下支付。我方提供的证据显示，佳州房地产公司客户经理要求我方到佳州房地产公司提供结佣的发票。我方并未违约，不应承担违约金。我方不予认可退还佣金，该佣金系我方应收佣金。佳州房地产公司反诉称我方于2017年3月1日签订分销合同，但我方在当天并未与佳州房地产公司签订任何合同。2、双方签订《玲珑郡商业分销合同》，第7.3条明确约定了成交认定的方式，商铺、车位都属于合同约定应计算佣金的内容，车位相当于买商铺附送。商业分销合同仅指商业物业，车位也属于商业物业，其并未区分车位与商铺有佣金不同情况。我方提供了3份客户确认书，根据合同约定客户签订认购协议书后应出具成交确认单给乙方，我方在成交期限内成交确认，且佳州房地产公司的销售经理在合同上签字确认。3、我方依约向佳州房地产公司出具《佣金结算单》进行佣金结算，但佳州房地产公司均拒绝进行结算，故请求法院依法判决驳回佳州房地产公司的反诉请求。 经审理查明，2017年3月1日，佳州房地产公司（甲方）与优居乐公司（乙方）签订《玲珑郡商业分销合同》（以下简称《分销合同》）（合同编号CD－WH－销售257），约定：“一、推介服务事项。甲方为销售位于成都市玲珑郡商业项目（以下简称该物业），特委托乙方提供销售推介服务。二、合作期限。双方合作期限暂定为自2017年2月1日至2017年4月30日，此期限为暂定期限，甲方有权根据项目营销实际情况酌情延长或缩短合作期限，但应提前3个工作日以书面形式通知乙方。截止：2017年4月30日前乙方推介且经甲方确认的客户，在2017年5月31日前实现成交的，甲方予以佣金结算；在2017年5月31日后成交的甲方将不再向乙方结算和支付任何佣金。……六、乙方义务。……6.6向甲方提交书面加盖乙方公章的月度《佣金结算单》。……七、客户的认定及成交认定。7.1客户在乙方向甲方提交《客户确认书》前三个月以内到访过该物业的，甲方可认定为甲方客户，实际确认以甲方授权代表签字确认的《客户确认书》为最后有效依据。7.2甲方授权代表在《客户确认书》一式两联签字确认后，应在第一时间返给乙方联给乙方。7.3客户签订《认购协议书》并支付定金后，甲方确认后应出具《成交确认单》给乙方；如后期该客户出现退房则此该《成交确认单》自动失效，甲方不再支付佣金。八、佣金标准及支付方法。……8.2佣金结算：乙方收到甲方出具的《成交确认单》后，在甲方收到客户首付款、签订购房合同并备案（或完成解押手续）；一次性客户付清全款，乙方向甲方提交当月的《佣金结算单》，《佣金结算单》经甲方盖章确认后，作为乙方佣金结算的依据。8.3佣金标准：每自然月销1-5套按照《商品房买卖合同》中约定的全部购房款总金额的6%向乙方支付佣金，6套-11套（含6套）按照7%、12套以上（含12套）按照8%。8.4佣金支付时间为《佣金结算单》确认后并收到乙方提供的合法足额有效票据的次月内。九、违约和解除。9.1本合同另有约定除外，乙方在履行本合同中出现下列任一行为均为违约行为，乙方每次违约，应向甲方支付4000元的违约金。同时甲方根据乙方违约行为的严重程度，可解除本合同，本合同解除后，甲方不再支付乙方任何款项，同时乙方应按已收到佣金总额的25%向甲方支付违约金，违约金不足以弥补甲方损失的（直接损失和预期收益）或损害的，乙方还应承担全部赔偿责任：……7）乙方未全面履行或履行未达到甲方要求的本合同约定的其他义务。……”佳州房地产公司（甲方）与优居乐公司（乙方）2017年5月1日签订《分销合同补充协议》（合同编号CD－WH－销售257补01），约定双方合作期限延长为自2017年5月1日至2017年7月31日，截止2017年7月31日前乙方推介且经甲方确认的客户，在2017年8月31日前实现成交的，甲方予以佣金结算；在2017年8月31日后成交的甲方将不再向乙方结算和支付任何佣金。 2017年2月19日，佳州房地产公司（甲方）与购房人代勇、李文芳（乙方）签订《玲珑郡认购意向协议书》载明：“甲乙双方就乙方自愿诚意认购甲方开发建设的“玲珑郡”项目商铺意向事宜，经双方平等协商一致，特签订本协议，以使双方共同遵照执行。一、乙方诚意认购的为“玲珑郡”6幢102号商铺（即武侯区××）及负1层477号、负1层478号、负1层479号车位，商铺建筑面积为66.31平方米，其中，套内建筑面积为57.83平方米，公摊建筑面积为8.48平方米，车位建筑面积分别为31.52平方米、31.52平方米，其中套内面积分别为12.62平方米、12.62平方米，公摊面积为18.9平方米、18.9平方米。二、双方同意在本协议后，按以下方式计价：商铺的建筑面积单价为人民币21068.95元／㎡，计算总计为人民币1397082元，车位按套计价，每套价格为人民币25000元，计算总价为人民币75000元，商铺与车位合计执行总价为人民币1472082元。三、乙方应于签订本协议之日向甲方支付商铺认购诚意金人民币50000元整，车位认购诚意金人民币75000元整，并于本协议成立之日起7日内，即在2017年2月26日前向甲方支付商铺履约保证金人民币707082元整，车位履约保证金人民币75000元整，其中诚意金自动转为履约保证金。……”当日购房人代勇、李文芳支付商铺诚意金50000元，该商铺采用按揭的方式购买。佳州房地产公司工作人员马明向优居乐公司销售人员出具签字确认的《客户确认书》、《成交确认书》。2017年3月3日，购房人代勇、李文芳向佳州房地产公司支付707082元，佳州房地产公司当日出具收据载明：“收到代勇、李文芳6-102商铺履约保证金，门牌号：××，配售车位：-1-477号、-1-478号、-1-479号”。另佳州房地产公司与购房人代勇、李文芳签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＬＬＪ-ＳＹ-6-102）约定：购买6幢1层102号（××）商业房屋，测绘建筑面积共66.31平方米，其中，套内建筑面积57.83平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积8.48平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米24158.43元，总价款人民币1397082元整；《商品房买卖合同》（合同编号：ＬＬＪ-ＣＷ-477）约定：购买8幢负一层477号车位，测绘建筑面积为31.52平方米，其中，套内建筑面积12.62平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积18.09平方米，按照套（单元）计算，该商品房总价款为人民币25000元整；《商品房买卖合同》（合同编号：ＬＬＪ-ＣＷ-478）约定：购买8幢负一层478号车位，测绘建筑面积为31.52平方米，其中，套内建筑面积12.62平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积18.09平方米，按照套（单元）计算，该商品房总价款为人民币25000元整；《商品房买卖合同》（合同编号：ＬＬＪ-ＣＷ-479）约定：购买8幢负一层479号车位，测绘建筑面积为31.52平方米，其中，套内建筑面积12.62平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积18.09平方米，按照套（单元）计算，该商品房总价款为人民币25000元整。 2017年4月4日，佳州房地产公司（甲方）与购房人李银浩（乙方）签订《玲珑郡认购意向协议书》载明：“甲乙双方就乙方自愿诚意认购甲方开发建设的“玲珑郡”项目商铺意向事宜，经双方平等协商一致，特签订本协议，以使双方共同遵照执行。一、乙方诚意认购的为“玲珑郡”8幢1010号商铺（即武侯区××）及负1层193号车位，商铺建筑面积为96.05平方米。二、双方同意在本协议后，按以下方式计价：商铺的建筑面积单价为人民币21739.72元／㎡，计算总计为人民币2088100元，车位按套计价，每套价格为人民币25000元，计算总价为人民币25000元，商铺与车位合计执行总价为人民币2113100元。三、乙方应于签订本协议之日向甲方支付商铺认购诚意金人民币50000元整，并于本协议成立之日起7日内，即在2017年4月11日前向甲方支付商铺履约保证金人民币2063100元整，其中诚意金自动转为履约保证金。……”当日购房人李银浩支付商铺诚意金50000元，该商铺采用一次性付清的方式购买。佳州房地产公司工作人员马明向优居乐公司销售人员出具签字确认的《客户确认书》、《成交确认书》。2017年4月15日，购房人李银浩向佳州房地产公司支付1237860元，佳州房地产公司出具收据载明：“收到李银浩8-1010商铺履约保证金，门牌号：××，配售车位：-1-193号、-1-200号”。2018年1月31日，购房人李银浩向佳州房地产公司支付825240元，佳州房地产公司出具收据载明：“收到李银浩8-1010商铺履约保证金，门牌号：××，配售车位：-1-193号、-1-200号”。另佳州房地产公司与购房人李银浩签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＬＬＪ-ＳＹ-8-1010）约定：购买8幢1层1010号（××）商业房屋，测绘建筑面积共96.05平方米，其中，套内建筑面积80.99平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积15.06平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米25473.52元，总价款人民币2063100元整；《商品房买卖合同》（合同编号：ＬＬＪ-ＣＷ-193）约定：购买8幢负一层193号车位，测绘建筑面积为33.08平方米，其中，套内建筑面积13.25平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积19.83平方米，按照套（单元）计算，该商品房总价款为人民币25000元整；《商品房买卖合同》（合同编号：ＬＬＪ-ＣＷ-200）约定：购买8幢负一层200号车位，测绘建筑面积为33.08平方米，其中，套内建筑面积13.25平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积19.83平方米，按照套（单元）计算，该商品房总价款为人民币25000元整。 2017年4月4日，购房人刘金龙与佳州房地产公司签订了《玲珑郡认购意向协议书》载明：“甲乙双方就乙方自愿诚意认购甲方开发建设的“玲珑郡”项目商铺意向事宜，经双方平等协商一致，特签订本协议，以使双方共同遵照执行。一、乙方诚意认购的为“玲珑郡”8幢1楼107号商铺（即武侯区××）及负1层191号车位，商铺建筑面积为78.63平方米，其中，套内建筑面积为66.3平方米，公摊建筑面积为12.33平方米。二、双方同意在本协议后，按以下方式计价：商铺的建筑面积单价为人民币21682.06元／㎡，计算总计为人民币1704860元，车位按套计价，每套价格为人民币25000元，计算总价为人民币25000元，商铺与车位合计执行总价为人民币1729860元。三、乙方应于签订本协议之日向甲方支付商铺认购诚意金人民币50000元整，并于本协议成立之日起7日内，即在2017年4月11日前向甲方支付商铺履约保证金人民币1704860元整，车位履约保证金人民币25000元整，其中诚意金自动转为履约保证金。……”当日购房人刘金龙支付商铺诚意金50000元，该商铺采用一次性付清的方式购买。佳州房地产公司工作人员马明向优居乐公司销售人员出具签字确认的《客户确认书》、《成交确认书》。2017年4月15日，购房人刘金龙向佳州房地产公司支付1022916元，佳州房地产公司出具收据载明：“收到刘金龙8-0107商铺履约保证金，门牌号：××，配售车位：-1-191号”。2018年1月31日，购房人刘金龙向佳州房地产公司支付681944元，佳州房地产公司出具收据载明：“收到刘金龙8-0107商铺履约保证金，门牌号：××，配售车位：-1-191号”。另佳州房地产公司与购房人刘金龙签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＬＬＪ-ＳＹ-8-107约定：购买8幢1层107号（××）商业房屋，测绘建筑面积共78.63平方米，其中，套内建筑面积66.3平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积12.33平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米25714.33元，总价款人民币1704860元整；《商品房买卖合同》（合同编号：ＬＬＪ-ＣＷ-191）约定：购买8幢负一层191号车位，测绘建筑面积为33.08平方米，其中，套内建筑面积13.25平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积19.83平方米，按照套（单元）计算，该商品房总价款为人民币25000元整。 另查明，上述案涉商铺对应的《商品房买卖合同》中载明成交商铺全部购房款总金额共计5315042元。 庭审中，优居乐公司提交了玲珑郡项目优居乐公司的《客户确认书》及《玲珑郡认购意向协议》，主张在代理期限内，根据合同目前到达支付条件的有3套商铺，总计佣金为318903元。优居乐公司确认已收到佣金50000元，但称佳州房地产公司尚欠佣金268903元未支付。优居乐公司还提交了其工作人员与佳州房地产公司员工马明、刘江的聊天记录，主张已就佣金与佳州房地产公司对账结算。佳州房地产公司则主张案涉商业项目未能通过优居乐公司提供的销售推介服务促使客户在《分销合同》约定的合作期限截止日前实现成交，且优居乐公司将已售车位和商铺总价作为佣金计算基数并不符合《分销合同》的约定。佳州房地产公司还主张优居乐公司未按合同约定提交《佣金结算单》与其进行佣金结算，根据《分销合同》约定的佣金计算原则，优居乐公司提供的销售推介服务未达到结算条件，故佳州房地产公司不应支付佣金。 上述事实，有原被告身份信息，《玲珑郡商业分销合同》、《玲珑郡认购意向协议》、《客户确认书》、《成交确认书》、微信聊天记录、收据以及原被告当庭陈述在案予以佐证，本院予以确认。 本院认为，优居乐公司与佳州房地产公司之间的《分销合同》均系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据《分销合同》中关于客户的认定及成交认定标准，案涉3套商铺购房人均在2017年4月30日之前签订了《玲珑郡认购意向书》，并支付了商铺诚意金及商铺履约保证金，佳州房地产公司员工亦出具了签字确认的《成交确认书》，可以认定案涉商铺均已实现成交，佳州房地产公司应依约向优居乐公司支付相应佣金。佳州房地产公司称案涉购房人支付剩余房款的时间均已超过《分销合同》约定的佣金结算截止日期即2017年4月30日，不应支付佣金的主张，本院认为佳州房地产公司与购房人之间就房款支付约定履行的情况与本案无关，对佳州房地产公司的上述主张不予支持。 关于佣金的具体计算问题，优居乐公司依约提供销售推介服务，协助佳州房地产公司实际成交3套商铺，其对应的《商品房买卖合同》中载明上述成交商铺全部购房款总金额共计5315042元。根据《分销合同》中：“……佣金的支付标准为每自然月销1-5套按照《商品房买卖合同》中约定的全部购房款总金额的6%向优居乐公司支付佣金……”的约定，应按照3套成交商铺的购房款总价5315042元为基数，按照6%计算佣金，扣除优居乐公司确认已收取的50000元佣金，则佳州房地产公司尚欠268903元佣金未支付，故本院对优居乐公司诉求佳州房地产公司支付佣金268903元的主张予以支持。 关于优居乐公司诉请佳州房地产公司支付尚欠佣金资金占用利息的主张，根据《分销合同》相关约定，案涉商铺购房人均已一次性付清全款或已支付首付款，佳州房地产公司应依约支付佣金，但双方对佣金支付逾期造成的资金占用损失计算标准及支付时间均未确认，优居乐公司亦未提交经原被告双方确认的《佣金结算单》作为佣金支付的确定日期，结合双方诉求及合同约定，本院酌定以优居乐公司起诉之日起即2019年1月21日起，以未付佣金268903元为基数，按照同期中国人民银行基准贷款利率为基数计算资金占用利息为限予以支持。 关于佳州房地产公司诉请优居乐公司返还佣金并支付违约金的反诉请求，本院认为，案涉商铺已实现成交，优居乐公司按照合同履行了相应的义务，并非恶意诉讼，故对于佳州房地产公司的上述主张，本院均不予支持。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告成都佳州房地产开发有限公司自本判决生效之日起10日内原告成都优居乐企业营销策划有限公司支付佣金268903元及资金占用利息（计算方式：以佣金268903元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率，自2019年1月21日起计算至付清之日止）； 二、驳回原告（反诉被告）成都优居乐企业营销策划有限公司其他诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）成都佳州房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果被告（反诉原告）成都佳州房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费5334元，反诉受理费681元，减半收取共计为3007.5元，由被告（反诉原告）成都佳州房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吕凌飞 二〇一九年十一月十八日 书记员  李 琦