湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0211民初2373号 原告：株洲新安居置业有限公司，住所地株洲市天元区。 法定代表人：涂棋伍，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖淑蓉，湖南湘江律师事务所律师。代理权限为特别授权（代为起诉，承认、变更、放弃、反驳诉讼请求，提起反诉，进行和解）。 委托诉讼代理人：谭下平，男，1959年4月14日出生，汉族，系公司职员，住湖北省石首市。代理权限为一般代理。 被告：天元区家美定制家居行，住所地株洲市天元区。 经营者：曾斌，男，1986年7月29日出生，汉族，住株洲县。 委托诉讼代理人：肖超，湖南金州（株洲）律师事务所律师。代理权限为特别授权（代为进行调解、和解，进行调查取证，代为提起诉讼及撤诉，代为应诉，承认、放弃、变更诉讼请求，代理一审各项法律事宜；代为上诉，代理二审各项法律事宜，代收各项法律文书，申请执行并代为领取赔偿款，代交法院诉讼费及代为领取法院退回的诉讼费等）。 原告株洲新安居置业有限公司（以下简称“新安居置业公司”）与被告天元区家美定制家具行（以下简称“天元区家美家具行”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王丹独任审理。本院于2019年9月20日、2019年11月29日公开开庭审理本案，两次开庭原告新安居置业公司的委托代理人肖淑容，被告天元区家美家具行的委托代理人肖超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告新安居置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告天元区家美家具行支付原告新安居置业公司租金202,691.6元；2.判令被告天元区家美家具行承担滞纳金72,313.8元（逾期按每日1‰收取滞纳金）；3.判令被告天元区家美家具行承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年3月31日，被告天元区家美家具行经营者曾斌与原告新安居置业公司法人代表涂棋伍签订了《商铺租赁合同》，合同约定原告新安居置业公司将位于株洲市天元区二十五区长江北路新安居建材大市场12栋XXX号商铺（计136.34㎡）租赁给被告天元区家美家具行经营。租赁期为5年，月租金为60元/㎡，从第三年起每年递增10%，租金按照先付款后使用的原则，按季收取，逾期按照每日2%收取滞纳金（起诉实际按每日千分之一计收滞纳金）。合同签订后，被告按合同约定于2015年4月2日交纳履约保证金500,00元，并预交租金24,540元，于2017年11月4日交纳租金10,000元，被告共计向原告支付租金34,540元。后在原告多次派人催收下，从2017年1月1日至2019年5月31日止（2016年12月底以前不计租金）。被告应付租金为136.34㎡*60元/㎡*29个月计237,231.6元，扣除已付34,540元，尚欠租金202,631.6元，逾期滞纳金为72,313.8元，被告均以种种理由拒交。原告认为，被告已严重违约，严重侵害了原告的合法权益，原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告天元区家美家具行辩称：1.被告天元区家美家具行已在庭前向原告新安居置业公司支付了84,540元，其中包括50,000元履约保证金及34,540元的租金；2.根据原、被告签订的《商铺租赁合同》备注约定：在12栋1-12号门面开业率达到100%后，免租金2个月后，开始按月正常收取租金及相关管理费用；3.原告方在2018年多次对租赁经营的门面停水、停电、锁门以及搬东西的非法手段干扰被告正常经营，被告因原告的干扰于2018年3月底就已停止经营。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明：2015年3月31日，被告天元区家美家具行经营者曾斌与原告新安居置业公司法定代表人涂棋伍签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定原告将株洲市天元区新安居建材大市场12栋1楼XXX号商铺（计136.34㎡）租赁给被告经营，租赁期5年，月租金60元/㎡，从第三年开始每年递增10%，租金采取先付款后使用的原则，被告缴纳50,000元履行保证金，合同期满后经原告对场地验收合格，在3个月后将履行保证金退返给被告（保证金不计租金），如若对租赁场地的设施、设备及场地有损坏的赔偿金，原告有权从被告缴纳的履行保证金中扣除，不足部分由被告赔偿，如若被告违约或者是因被告的原因提前终止合同，则不予退还保证金，合同最后备注：12栋1号至12号门面开业达到100%后，免租2个月后开始按合同正常收取租金及相关管理费用。租赁合同签订后，被告于2015年4月2日缴纳保证金50,000元，预交租金一个季度24,540元。 被告天元区家美家具行于2015年4月进场装修，2015年7月24日办理了工商营业执照正式开始营业。2016年12月，原告委托株洲市亚泰物业管理有限公司书面通知曾斌及其他租赁商户，从2017年1月1日起开始计算起租，正式按合同收取租金。被告收到通知后，以门面未达到100%开业率为由，拒绝缴纳租金及物业管理费用。在原告多次派人催收下，被告于2017年11月4日缴纳了10,000元，其余租金及物业管理费用至今未缴纳。原告多次书面通知被告缴纳拖欠的租金、物业管理费用及滞纳金，逾期不缴纳原告将采取停电、锁门、停止被告营业直至终止合同等，但被告仍未向原告缴纳所欠租金。被告经营者曾斌于2018年3月将商铺关门停止经营，该门面至今仍处于停业空置状况。 再查明，原告新安居置业公司于2015年2月11日将株洲新安居建材大市场12栋全权委托株洲市亚泰物业管理有限公司天元分公司进行统一管理，并负责组织招商，签订租赁合同、收取租金、提供物业管理服务。 上述事实有原、被告的工商登记信息、授权委托书、商铺租赁合同、通知、EMS查询信息、民事起诉状、民事反诉状、（2018）湘0211民初2XXX号民事判决书、（2019）年湘02民终5XX号民事裁定书、情况说明、收据及原、被告的当庭陈述等证据予以证实，证据确实充分，足以认定。 本院认为，本案案由系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为原告新安居置业公司要求被告天元区家美家具行支付房屋租金、房屋占用费及滞纳金共计275,005.4元有无事实及法律依据？现分析如下： 原、被告于2015年3月31日签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，合同合法有效，应受法律保护。原告按合同约定履行了合同义务，被告签订合同后按合同约定交纳了履约保证金500,00元，并预付了一个季度的租金24,540元，后经原告多次催收于2017年11月4日支付了租金10,000元，被告共计向原告支付租金34,540元。被告抗辩在原告签订的《商铺租赁合同》中添加的备注内容“12栋1号-12号门面开业率达到100%后免租金两个月开始按合同正常收取租金及相关管理费用”，确立了被告租赁的门面在1号-12号门面开业率达到100%后，免交2个月的租金后，才能按合同收取租金及相关管理费用，其开业率未达到100%应该是免租金。本院认为，原、被告签订《商铺租赁合同》履行方式不够明确，应根据《中华人民共和共合同法》第三十二条第一款（五）法律规定，“履行方式不明确的，按照有利于实际合同的方式履行”。具体到本案，原告要考虑对市场进行整体规范布局，保障市场治安秩序、消防、卫生及各项后勤管理服务，而被告作为承租方只要对租赁的房屋进入使用就有义务缴纳租金、水电费、物业管理费及其他费用。经济市场是动态形式，整个市场门面的租赁方是随时更迭，难以同时达到市场饱和率100%，将备注的内容认为是在开业率达到100%之前为当然免租，房屋出租方就难以达到合同规定收取租金的目的。被告认为1-12号门面开业率未达到100%之前也应该免租，在原告多次发通知催缴时，均拒绝向原告交纳租金及其他费用，并抗辩原告违反合同而违约，侵害了被告的正常经营权，就无法理解原、被告签订的《商铺租赁合同》中的约定租金采取先付费后使用的原则，原告就无法按合同规定达到收取租金的目的。关于租金的收取时间，原告在庭审中主张按2016年12月26日下达的收取租金的通知时间为准，要求被告在2017年1月1日起应交纳租金，2016年12月31日止之前应视为免租金期，本院予以支持。被告自2017年1月1日以后不按合同约定交纳原告租金，是一种违约行为，应承担违约责任。 关于《商铺租赁合同》终止时间，原告于2018年7月16日以书面的形式给被告发了通知，要求被告交纳拖欠的费用，并在2个工作日内清铺腾房。并于2018年7月23日再次发出通知，要求被告在2018年7月29日前缴纳租金及其他费用，限被告在2018年7月29日前自行腾空租赁房屋，办理退铺手续。若到期未缴清所有欠费用及未腾空房屋，原告将会采取一切法律措施向被告追偿并对该门面予以收回，其一切后果由被告承担。从上述通知来看，本院认为，商铺租赁合同应视为2018年7月底终止合同，被告应向原告支付租金为155,427.6元（60元/㎡*136.34㎡*19个月），除去已支付的租金34,540元，还应支付120,887.6元。2018年7月底终止合同至今，被告仍未向原告缴清租金及其他欠费，也未腾空房屋退还给原告，一直占用租赁的房屋，应承担该房屋的占用费。参照原合同约定的租金标准计算房屋占用费为（算至2019年9月底止）114,525元（60元/㎡*136.34㎡*14个月）。但本案被告没有实际经营该门面，也没有从该门面获取任何收益，故本院酌情认定房屋占用费为55,000元。 关于被告提出交纳房屋履约金50,000元保证金应予以抵扣租金的抗辩意见，根据原、被告签订的《商铺租赁合同》约定，如被告违约或者因被告原因提前终止合同，履约保证金不予返还，本案遵照合同约定，被告要求抵扣租金的抗辩理由不成立，本院不予支持。关于原告要求被告承担逾期交纳的滞纳金的请求，因被告已承担不予退还履约金50,000元。根据有关法律规定，不应再承担滞纳金。 综上，本案因原、被告调解本案未果，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第一款（五）项，第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定判决如下： 限被告天元区家美定制家居行在本案判决书生效后十日内向原告株洲新安居置业有限公司支付租金120,887.6元，房屋占用费55,000元，两项合计175,887.6元。 驳回原告株洲新安居置业有限公司的其他诉讼请求。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 本案受理费5425元，减半收取2712.5元，由原告株洲新安居置业有限公司承担977.5元，被告天元区家美定制家居行承担1735元。 提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81010321000000181。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 员 王   丹 二〇一九年十一月二十九日 法官助理 实习欧小晶 书 记 员 董   星 附：本案所引用的法律法规条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百三十五条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。