广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初4678号原告：林某，女，1984年9月20日出生，汉族，户籍地址广东省汕头市潮阳区，委托代理人：刘耿军、余萱，均为广东文迪律师事务所律师。被告：黄某，男，1983年11月26日出生，汉族，户籍地址广东省广州市增城区，委托代理人：倪博，广东信捷律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司广州经济技术开发区支行，住所地：广州市经济技术开发区科汇四街8号101、201、301、401、501、601、701房，统一社会信用代码：91440101890506774K。法定代表人：张某1。第三人：广州市兆昌房地产开发有限公司，住所：广州市黄埔区盛凯大街2号。统一社会信用代码：914401120701987537.法定代表人：张某2。委托代理人：周景怡，女，1986年6月13日出生，汉族，联系地址广州市。是公司员工。委托代理人：刘洪飞，男，1983年5月18日出生，汉族，联系地址广州市。是公司员工。原告林某诉被告黄某、第三人中国建设银行股份有限公司广州经济技术开发区支行、广州市兆昌房地产开发有限公司离婚后财产纠纷一案，本院于2019年6月3日受理后，依法由审判员侯宇得独任审判，公开开庭进行了审理。原告林某及其委托代理人刘耿军、余萱，被告黄某及其委托代理人倪博，第三人广州市兆昌房地产开发有限公司的委托代理人周景怡、刘洪飞到庭参加诉讼，第三人中国建设银行股份有限公司广州经济技术开发区支行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告林某向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告履行位于广州市黄埔区盛凯二街15号（自编5-2栋）2702房的房产登记至原告名下的约定，配合原告收楼，并协助办理过户手续；二、请求判令被告承担本案律师费、诉讼保全费以及诉讼费。本院受理后，原告申请追加广州市兆昌房地产开发有限公司为第三人，并变更及增加诉讼请求为：一、请求判令被告履行广州市黄埔区盛凯二街15号（自编5-2栋）2702房的验收、接收义务，第三人广州市兆昌房地产开发有限公司协助被告交付上述房产；二、请求判令被告在接收广州市黄埔区盛凯二街15号（自编5-2栋）2702房房产后十日内，将上述房产交付原告占有、居住及使用；三、请求判令将被告与第三人中国建设银行股份有限公司广州经济技术开发区支行于2016年12月30日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》中被告的债权债务概括转移至原告，包括但不限于产权登记、享有物业服务、房屋质量保证等权利；四、请求判令第三人中国建设银行股份有限公司广州经济技术开发区支行、广州市兆昌房地产开发有限公司协助被告办理广州市黄埔区盛凯二街15号（自编5-2栋）2702房的登记手续，将上述房产登记至被告名下；五、请求判令被告在取得广州市黄埔区盛凯二街15号（自编5-2栋）2702房的产权登记的十日内，被告及第三人中国建设银行股份有限公司广州经济技术开发区支行协助原告将上述房产登记至原告名下；六、请求判令被告承担本案律师费以及全部诉讼费用（包括但不限于诉讼受理费、财产保全费、公告费、人口信息查询费、速递费、评估鉴定费等）。事实和理由：原告与被告因性格不合于2017年11月1日登记离婚，并在平等协商的基础上签订了《离婚协议》，该协议第4点约定“登记在黄某名下的婚后夫妻共同所有的位于广州市黄埔区盛凯二街15号（自编5-2栋）2702房的房地产所有权，离婚后归林某所有……该房屋产权离婚后归属林某所有，此协议书签订后该房产上所负包括但不限归还剩余按揭贷款、税费等一切费用由林某承担，由此房产所产生的一切经济纠纷和贷款风险都由林某负责，黄某在林某购买社保满五年后，满足广州市购房资格的情况下，必须协助林某在3个月内办理变更的一切手续，过户过程产生的一切费用由林某负责”。自双方离婚以来，原告一直按照《离婚协议》的约定，每月都按时向被告转账涉案房屋的银行还贷款项。2019年1月，在原告已经转了供楼款给被告后，被告没有向银行履行供楼义务。原告催促无果，只能自己到银行前台现金缴交供楼款。被告的行为主观上不履行《离婚协议》约定，客观上已经构成违约。2019年2月28日，该房屋开发商通知原告和被告收楼。原告多次通知被告履行《离婚协议》约定的义务，配合原告办理收楼及变更业主名字手续，但是被告拒绝履行约定义务。经多次催促协商无果，为维护原告的合法权益，无奈诉至法院。被告黄某辩称：1、本案涉案房屋交付的事情被告没有拒绝，该房产至今未交付是因为原告至今没有将大女儿的户口迁出，导致被告及小女儿的户口也至今无法迁出，造成目前小女儿在老家无法正常入学，双方就户口的问题存在了很大的矛盾，以至于经常吵架，无法协商其他事情；办理交房手续需要的原告身份证件，银行存折或储蓄卡的原件，原告并未配合提交，同时办理交房手续还要缴纳入住的相关费用，上述问题原告也没有配合，所以无法办理交房手续。2、涉案房屋的产权登记和变更登记问题，被告在商品房买卖协议中与第三人兆昌公司约定了委托办理产权登记手续的事项，而被告至今没有收到兆昌公司关于产权登记的通知，所以我方不清楚涉案房屋目前是否具备产权登记的条件，同时，涉案房屋买卖合同的合同相对方是被告和兆昌公司，原告不是合同的签订人，因为即便涉案房屋所有权在离婚协议中已经进行分割，那么该合同应该由被告履行，再通过财产分割方式交付及过户给原告，原告不具备代替被告直接履行的权利，或者要求债权债务转移的权利，同时根据双方离婚协议的约定，对被告协助办理房产变更手续是附条件的约定，前提是原告购买社保满五年后，且满足广州市购房资格的情况下才予以协助，根据被告的了解，目前并不满足上述两个条件。本案涉案房屋因贷款设定抵押，也不具备现在过户的条件。综上，我方请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人中国建设银行股份有限公司广州经济技术开发区支行（以下简称建行开发区支行）未到庭应诉，提交书面答辩意见如下：1、答辩人与原被告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，原被告与答辩人之间成立合同关系，该合同签订后，答辩人向原被告发放了贷款，答辩人因此对原被告均享有债权；2、本案房产作为抵押物由原被告向答辩人提供抵押，被担保的贷款债权尚未结清；3、答辩人对原被告的离婚财产分割行为完全不知情，该行为不对答辩人产生法律效力，根据合同的相对性，答辩人与原被告存在债权合同关系，根据物权公示制度，答辩人享有对本案房产的抵押权担保物权，答辩人对借款人及借款发放有着严格的审批条件和程序，对借款人的还款能力、征信记录都有很高的要求，且原被告与答辩人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》没有任何关于债务转让的条款，根据该合同的约定及答辩人的内部管理规定，均无法将应由原被告履行的债务，转移给原告单独履行。因此，需在原被告提前清偿对答辩人的全部贷款债务后，答辩人才同意法院对本案房产的所有权归属进行处理。综上，答辩人认为，在原被告提前清偿对答辩人的全部贷款债务前，对本案房产的所有权归属进行处理将影响答辩人的债权安全性及抵押权行使。被告广州市兆昌房地产开发有限公司（以下简称兆昌公司）述称：我方作为第三人愿意配合原告、被告办理收楼手续，涉案房屋已经具备交楼条件，未办理收楼是由原、被告造成的，与我方无关。由于当初是被告与我方签订合同的，所以我方只能将涉案房屋办理到被告名下，而不能直接办理到原告名下，我方已经向被告发出了通知，房屋已经可以办证了，只需要被告配合缴纳相关费用。经审理查明：原告林某和被告黄某原系夫妻，双方于××××年××月××日登记结婚，婚后生育了两个女儿。2016年12月30日，被告黄某（买方）与第三人兆昌公司（卖方）签订了编号为201612363970的《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定被告黄某以总金额（人民币）2136341元的价格购买位于广州市黄埔区盛凯二街15号（自编5-2栋）2702房的房屋（以下简称2702房），首期款646341元在网签之日支付，余款1490000元须于2016年12月30日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；第十三条房屋交付约定第三人兆昌公司应当在2018年1月31日前将2702房交付被告黄某使用，第三人兆昌公司应当向被告黄某发出收楼通知书；第二十一条产权登记约定被告黄某委托第三人兆昌公司办理2702房的产权登记，第三人兆昌公司应当在该商品房交付之日起不超过210个工作日到房地产登记机构为被告黄某办妥产权登记，并将以被告黄某为产权人的房地产权证交付给被告黄某；在此情况下，被告黄某应当在收到第三人兆昌公司书面通知后5个工作日内向第三人兆昌公司提供房地产登记机构要求的、需被告黄某提供的证件资料。后被告黄某与第三人兆昌公司又于同日签订了《附件七：本合同补充协议》，对上述商品房买卖合同进行了修改和补充，协议第八条约定房屋交付验收时间以第三人兆昌公司发出的《入伙通知书》约定的时间为准，被告黄某应在《入伙通知书》确定的收楼之日起5个自然日内对该商品房进行验收，如有异议应在验收当日一次性提出并填写《房屋验收单》，被告黄某拒绝验收或拖延验收时间的，本商品房交付时间为《入伙通知书》约定的入伙期限届满最后一日。2017年1月4日，原告林某、被告黄某作为借款人与第三人建行开发区支行签订了编号为440471003-2012-20161636699的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告林某、被告黄某共同向第三人建行开发区支行借款149万元，借款期限为360个月，即自2017年1月4日至2047年1月4日，并将2702房作为抵押财产；约定指定委托扣款账户名称为黄某的建行账号62×××54；同时第七条第（一）项约定未经贷款人书面同意，抵押人不得以任何方式处分抵押财产，包括但不限于放弃、赠与、转让、出租（包括原租赁合同到期后续租或修改租赁合同）、出资、重复担保、迁移、改为公益用途、与其他物添附或改建、分割等。该借款合同于2017年1月18日到广东省广州市广州公证处公证，具强制执行效力。2017年11月1日，原、被告双方因性格不合无法共同生活而自行到民政部门登记离婚，并于当天签订了《离婚协议书》，约定大女儿由原告林某直接抚养，小女儿由被告黄某直接抚养；第4条约定：“登记在黄某名下的婚后夫妻共同所有的位于增城市新塘镇××大道××房的房地产所有权，离婚后归黄某所有，此房产至协议签订日的状态为全款还清，无银行抵押，目前市场价人民币壹佰伍拾万元整（150万）；登记在黄某名下的婚后夫妻共同所有的位于广州市黄埔区盛凯二街15号（自编5-2栋）2702房的房地产所有权，离婚后归林某所有，此房产在协议签订日的状态为抵押贷款购房，目前市场价人民币三佰万元整（300万元），抵押向中国建设银行贷款人民币壹佰肆拾玖万元整（149万元），贷款期限30年，该抵押贷款已于2017年2月4日开始首次还款额人民币玖仟叁佰壹拾肆角叁分元整（9310.43元）由黄某以等额本金的还款法并逐月还款至此协议书签订时间止，经双方协商，该房屋产权离婚后归属林某所有，此协议书签订后该房产上所负担包括但不限归还剩余按揭贷款、税费等一切费用由林某承担，由此房产所产生的一切经济纠纷和贷款风险都由林某负责，黄某在林某购买社保满五年后，满足广州市购房资格的情况下，必须协助林某在3个月内办理变更的一切手续，过户过程产生的一切费用由林某负责。……”；第7条约定：“本协议书为双方自愿签订，对男女双方具有法律约束力，违约方应负法律责任”；第8条约定：“本协议自双方取得《离婚证》之日起生效。我们自愿离婚，双方均具有完全民事行为能力，完全同意本协议书的各项安排，亦无其它不同意见。”庭审中，原被告双方均确认在《离婚协议书》第4条中的约定“……黄某在林某购买社保满五年后，满足广州市购房资格的情况下，必须协助林某在3个月内办理变更的一切手续，过户过程产生的一切费用由林某负责……”的真实意思表示为只要房屋具备过户到原告林某名下的条件，被告黄某即有协助原告林某办理2702房过户的义务。自双方离婚后至2018年12月，原告林某每月将2702房的供楼款转入被告黄某的建行账号62×××54内以清偿贷款。2019年1月3日，原告林某通过银行转账方式转入被告黄某上述供楼扣款账户8980.3元，但银行未划款成功，后原告林某以现金方式到柜台交纳了2019年1月份2702房的供楼款，2019年2月起，2702房的供楼扣款账户变更为原告林某名下的建行账户62×××85。庭审中，被告黄某表示其愿意归还原告林某转至其银行账户内的2019年1月份的2702房的供楼款。2019年2月19日，第三人兆昌公司向被告黄某寄发了《交付通知书》，通知被告黄某于2019年2月26日前办理2702房的交付手续；2019年3月29日，第三人兆昌公司再次向被告黄某寄发了《办理房屋交付手续通知书》，通知被告黄某前来办理2702房的相关装修交付手续。第三人兆昌公司陈述目前2702房已经具备交付使用条件，办理交付收楼手续需要提交购房收据或发票、购房合同、买卖合同中买方本人的身份证。原告林某陈述因其缺少了被告黄某的身份证和公证书而无法和第三人兆昌公司办理2702房的交付收楼手续。被告黄某表示其曾与原告林某口头约定原告林某应协助其办理大女儿的户口迁移手续，但原告林某不予配合，故其亦拒绝配合原告林某办理2702房的交付收楼手续。原告林某回应称户口迁移问题与本案无关，因其本人目前未达到入户广州的条件，故其不可能将大女儿的户口迁移至老家。经本院向被告黄某释明户口迁移手续不属于法院的受案范围，也与本案没有对应的法律关系，其仍坚持上述抗辩意见。第三人兆昌公司陈述目前2702房具备确权缮证至被告黄某名下的条件，但需被告配合缴纳相关契税。原、被告双方均确认按照双方签订的离婚协议，2702房的契税费用应由原告林某承担。原告林某因本案而委托了广东文迪律师事务所的刘耿军、余萱律师代理本案，并支付律师费24000元，主张依据《离婚协议书》第7条，被告黄某应支付上述律师费24000元。以上事实有原告林某提交并经质证的离婚证、《离婚协议书》、《广州市商品房买卖合同（预售）》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《公证书》、《办理房屋交付手续通知书》等证据以及原、被告、第三人兆昌公司在庭审中的陈述为凭。本院认为：本案的争议焦点是《离婚协议书》中关于2702房的约定效力及其效力能否当然及于第三人的问题。首先，《离婚协议书》是原、被告双方的真实意思表示，且在离婚当日交由民政局备案，离婚协议合法有效，对此，原、被告双方均应恪守。双方约定2702房归原告所有已包含了被告在2702房具备交付条件、缮证条件、过户条件等情形下即有协助原告办理相关手续的附随义务。根据《办理房屋交付手续通知书》及第三人兆昌公司的陈述，目前2702房已具备交付收楼的条件，现被告黄某怠于行使验收房屋、接收房屋和按《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定委托第三人兆昌公司办理2702房确权缮证手续至其名下的行为已违反了《离婚协议书》的约定，对原告林某的权利造成了损害，被告黄某的答辩意见没有法律依据，本院不予采纳，故原告林某要求被告黄某履行验收、接收2702房的手续的诉求合法合理的，对此本院予以支持。根据被告黄某与第三人兆昌公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定，第三人兆昌公司应协助被告黄某交付2702房。因2702房在验收、接收过程中，存在各种不确定性，在2702房未验收、接收并确认已符合交楼条件前，尚不具备占有居住及使用的条件，故原告林某应待被告黄某履行验收、接收手续并确认已符合交楼条件后再行主张2702房的占有居住及使用权。第三人兆昌公司虽陈述2702房目前已具备缮证至被告黄某名下的条件，但同时亦陈述需被告黄某配合缴纳相关契税后方可办理，故原告林某应待2702房的契税缴纳后再行主张将2702房缮证登记在被告名下。其次，《离婚协议书》的效力亦有相对性，第三人建行开发区支行和兆昌公司不是《离婚协议书》的当事人，故《离婚协议书》中关于2702房的约定效力并不能当然及于第三人建行开发区支行和兆昌公司。同时，被告黄某于2016年12月30日与第三人兆昌公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》，原告林某不是直接的合同签订方，其主张该《广州市商品房买卖合同（预售）》中被告黄某的债权债务概括转移给其，根据《中华人民共和国合同法》第八十四条、第八十八条的规定，须征得该合同相对方第三人兆昌公司的同意，现就该合同债权债务的概括转移，原、被告双方均未取得第三人兆昌公司的同意，故对原告林某的该项主张，本院不予支持。原、被告双方均作为借款人与第三人建行开发区支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，并约定未经贷款人书面同意，抵押人不得以任何方式处分抵押财产（包括分割），现第三人建行开发区支行书面答辩明确表示不同意将2702房的债务转移至原告林某一人名下并在提前清偿全部贷款债务前将2702房的所有权归属进行处理，其答辩意见有理，本院予以采纳。鉴于目前2702房仍未还清按揭贷款，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，目前2702房尚不具备过户至原告林某名下的条件，故本院暂不对2702房的权属进行处理，原告林某应待结清贷款债务并涂销抵押后再行主张。关于原告林某主张依照《离婚协议书》第7条的约定由被告黄某承担其在本案中支付的律师费，经审查，《离婚协议书》第7条并未明确约定违约方需要向对方支付律师费，故原告林某的该项诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第八条，《中华人民共和国合同法》第八十四条、第八十八条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，判决如下：一、被告黄某应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告林某办理位于广州市黄埔区盛凯二街15号（自编5-2栋）2702房的房屋验收、接收手续。二、驳回原告林某其他诉讼请求。案件受理费11945.36元，由被告黄某承担11945.36元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本院一审判决部分的上诉请求数额（包括反诉费）向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯宇得二〇一九年十一月八日书记员  黄小敏附相关法条：最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第八条：离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。当事人因履行上述财产分割协议发生纠纷提起诉讼的，人民法院应当受理。《中华人民共和国合同法》第八十四条：债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。第八十八条：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外