四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民再86号 上诉人（再审申请人、案外人）：中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行，住所地成都市锦江区盐市口大业路16号。 负责人：龚萍，行长。 委托诉讼代理人：杨威，四川博成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗兴灵，四川博成律师事务所律师。 被上诉人（被申请人、原审原告）：周秀英，女，1950年4月23日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：阚学雄，四川律大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭鲜，四川律大律师事务所律师。 被上诉人（被申请人、原审原告）：赵丹，男，1975年4月25日出生，汉族，住成都市青羊区 委托诉讼代理人：阚学雄，四川律大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭鲜，四川律大律师事务所律师。 被上诉人（被申请人、原审原告）：赵宇，男，1978年12月20日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：阚学雄，四川律大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭鲜，四川律大律师事务所律师。 被上诉人（被申请人、原审被告）：赵顺明，男，1951年12月9日出生，汉族，住成都市青羊区。 被上诉人（被申请人、原审被告）：胡亚，女，1982年5月21日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：潘茂，四川天与律师事务所律师。 第三人（原审第三人）：中国银行股份有限公司成都青羊支行，住所地成都市青羊区蜀金路1号金沙万瑞中心2栋。 负责人：吴飞雪，行长。 委托诉讼代理人：郭嘉，四川明之鉴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴婷婷，四川明之鉴律师事务所律师。 周秀英、赵丹、赵宇诉赵顺明、胡亚房屋买卖纠纷一案，成都市青羊区人民法院（以下简称一审法院）于2008年5月29日作出（2007）青羊民初字第2687号民事判决。该判决生效后，案外人中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行（以下简称农行蜀都支行）认为判决错误，向一审法院申请再审。一审法院于2017年5月5日作出（2017）川0105民申2号民事裁定书，裁定再审本案。2018年12月5日，一审法院作出（2017）川0105民再2号民事判决，农行蜀都支行不服，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭于2019年5月28日公开开庭审理了本案。上诉人农行蜀都支行的委托诉讼代理人杨威，被上诉人周秀英、赵丹、赵宇的共同委托诉讼代理人阚学雄，被上诉人胡亚、原审第三人中国银行股份有限公司成都青羊支行的委托诉讼代理人郭嘉到庭参加诉讼，被上诉人赵顺明经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 上诉人农行蜀都支行上诉请求称，1.撤销（2017）川0105民再2号民事判决第一项；2.再审案件受理费3500元、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、（2017）川0105民再2号民事判决采纳房地产交易中心留存的每平方米800元的房屋销售价格与事实不符，农行蜀都支行提交了《房屋购销协议》原件，赵顺明与胡亚均认可房屋出售价格为25万元。二、（2017）川0105民再2号民事判决认为胡亚购买房屋后未居住，仅看过一两次房屋不符合购房常理，即认定胡亚不属于善意取得。上诉人认为胡亚购房后出租房屋收取租金，胡亚是否居住、是否看房系对自我权利的处分，且胡亚按揭贷款后偿还了近8年的贷款，应当认定胡亚善意取得，其与赵顺明签订的《房屋购销协议》有效。 被上诉人周秀英、赵丹、赵宇辩称，一、一审法院认定房产交易中心留存的房屋买卖合同显示房屋销售价格为每平方米800元是正确的。二、关于是否善意取得，一审法院判决认定准确。请求驳回上诉人的上诉请求。 被上诉人胡亚辩称：房产是胡亚在房产中介处购买的，且胡亚实际向赵顺明支付了25万元。 第三人中国银行股份有限公司成都青羊支行（以下简称中行青羊支行）辩称，银行办理贷款和房屋抵押登记时有理由相信《房屋购销协议》是合法有效的，一审法院认定房屋价格为每平方米800元与事实不符，房屋总价应为25万元。 一审法院认定事实：1999年8月31日，周秀英代表赵顺明、赵丹、赵宇与成都市建设用地统一征地办公室签订统征土地“农转非”居民住房调换拆迁安置协议书，约定该办公室对周秀英、赵丹、赵宇进行拆迁安置，以三套房屋即现成都市青羊区双清南路4号5幢2单元5楼10号房屋（以下简称10号房屋）、5幢3单元5楼9号房屋（以下简称9号房屋）、2幢2单元3楼6号房屋（以下简称6号房屋），与赵顺明一家被拆除的房屋进行产权调换，该三套房屋登记在赵顺明的名下。2006年9月22日，赵顺明提供虚假的周秀英的身份证和户口簿并由他人冒名顶替周秀英，在公证处办理了公证书，公证的内容为：周秀英、赵顺明委托夏大均出售10号房屋、9号房屋。后公证机关经调查，撤销了公证。夏大均代表赵顺明与胡亚签订了两份房屋买卖合同，将上述两套房屋以每平米800元的价格卖给了胡亚，并将该两套房屋的产权过户到了胡亚的名下，但该两套房屋一直是由周秀英、赵丹、赵宇管理使用。一审法院原审认为，成都市建设用地统一征地办公室以10号房屋、9号房屋、6号房屋对周秀英、赵丹、赵宇进行拆迁安置，该三套房屋应属于周秀英、赵丹、赵宇、赵顺明的家庭共有财产，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，赵顺明在出卖10号房屋、9号房屋时，应当得到周秀英、赵丹、赵宇的同意，赵顺明提供虚假的周秀英的身份证和户口簿并由他人冒名顶替周秀英办理公证书，以周秀英、赵顺明的名义委托夏大均出卖房屋给胡亚，系无权处分，夏大均代表赵顺明与胡亚签订的两份房屋买卖合同，均属于无效。赵顺明以每平方米800元将房屋转让给胡亚，其转让价格明显不合理，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，胡亚应当返还该两套房屋，由于房屋一直在周秀英、赵丹、赵宇的使用、管理下，其产权应当从胡亚恢复到赵顺明的名下。一审法院原审判决：一、确认夏大均以赵顺明、周秀英的名义与胡亚签订的两份房屋买卖合同无效；二、胡亚于本判决发生法律效力之日起十日内将成都市青羊区双清南路4号5幢2单元5楼10号和5幢3单元5楼9号房屋的产权恢复到赵顺明的名下。案件受理费3578元由赵顺明、胡亚承担。后农行蜀都支行以其享有10号房屋抵押权，原审遗漏当事人为由，向一审法院提出再审，遂引发本案。 一审法院再审审理除查明前述案件事实外，还查明以下事实：1.胡亚与农行蜀都支行于2006年10月19日签订《个人住房贷款合同》《房地产抵押合同》，约定胡亚向农行蜀都支行贷款15万元，用于购买10号房屋，并以该房屋为抵押物，且已办理抵押登记；2.对于再审申请人农行蜀都支行提交的10号房屋的购销协议及首付款收条，原审原告周秀英、赵丹、赵宇认为不是新证据；3.胡亚表示其购房时的首付是支付的现金，赵顺明出具了收条，但收条原件已经遗失；4.成都市房地产交易中心执存的房屋买卖合同显示9号房屋、10号房屋的销售价格均为每平米800元，该两处房屋一直由原审原告周秀英、赵宇、赵丹居住管理，胡亚购买后未入住该房屋；5.根据房屋信息摘要显示，9号房屋抵押给了中国银行青羊支行，胡亚提供该房屋的个人住房贷款合同、房地产抵押合同复印件，原审原告周秀英、赵宇、赵丹认为不清楚抵押贷款情况，称没有人来进行房屋现场评估，也没人问实际居住人为什么不是赵顺明；6.赵顺明、周秀英已经离婚；7.胡亚因不服一审法院（2007）青羊民初第2687号民事判决，以有新证据足以推翻原审判决为由申请再审，本院于2014年9月4日作出（2014）成民申字第105号民事裁定书，以胡亚提交的证据不是“新的证据”，且提出房屋买卖合同系伪造无相应证据证实，以及再审申请已超过申请再审期限为由，裁定驳回胡亚的再审申请。 另查明，1.农行蜀都支行诉胡亚金融借款合同纠纷一案，成都市锦江区人民法院于2016年8月31日作出（2015）锦江民初字第4416号民事判决书，认为已经生效的一审法院（2007）青羊民初字第2687号民事判决书已经确认10号房买卖合同无效，且该房屋的所有权恢复至原出卖人赵顺明的名下，故对农行蜀都支行的抵押物优先受偿的诉讼请求，不予支持。农行蜀都支行不服，提出上诉。本院以（2016）川01民终10958号立案受理，该案正在审理中。2.农行蜀都支行于2016年11月向一审法院提出案外人执行异议，认为一审法院（2008）青羊执字第1723号民事裁定书和协助执行通知书将胡亚的10号房屋的产权恢复到赵顺明的名下，损害了农行蜀都支行的抵押权，请求撤回向成都市房管局送达的协助执行通知书，停止对（2007）青羊民初字第2687号民事判决书的执行。一审法院作出（2016）川0105执异121号执行裁定书，以农行蜀都支行认为原判决错误，应依照审判监督程序办理，故裁定驳回农行蜀都支行的执行异议申请。 一审法院再审认为，一、关于夏大均以周秀英、赵顺明的名义与胡亚签订的两份房屋买卖合同的效力。成都市建设用地统一征地办公室以10号房屋、9号房屋、6号房屋对赵顺明、周秀英、赵丹、赵宇进行拆迁安置，该三套房屋应属于周秀英、赵丹、赵宇、赵顺明的家庭共有财产，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条之规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”首先，赵顺明在出卖9号房屋、10号房屋时，应当得到共有人周秀英、赵丹、赵宇的同意，但赵顺明提供虚假的周秀英的身份证和户口簿并由他人冒名顶替周秀英办理公证书，以周秀英、赵顺明的名义委托夏大均出卖房屋给胡亚，系擅自处分共有财产。其次，“善意、有偿取得”应理解为第三人受让该不动产或者动产时是善意的，且已支付了合理的对价，而根据成都市房地产交易中心执存的房屋买卖合同显示，9号房屋、10号房屋的销售价格均为每平米800元，其转让价格明显不合理，虽胡亚及农行蜀都支行主张该价格为避税价格，并非实际出售价格，且农行蜀都支行提供了一份10号房屋的《房屋购销协议》复印件及首付款收条复印件，但胡亚自认房屋付款收条原件已遗失，而对于9号房屋的买卖情况，胡亚提供的个人住房贷款合同、房地产抵押合同均为复印件，中国银行青羊支行未提交任何证据，且胡亚自述购房时在成都市城区工作，没有自有住房居住，购房后未在其购买的该两处房屋居住，由于赵顺明已将房屋出租而支付其租金，并自认从购房至今仅去看过房屋一两次，不符合购买房屋的常理，故本院认为胡亚购买9号、10号房屋不属于善意取得，赵顺明擅自处分共有财产的行为应认定无效，综上，夏大均以赵顺明、周秀英的名义与胡亚签订的两份房屋买卖合同自始无效。 二、关于原审原告要求胡亚返还房产的诉求。因9号房屋、10号房屋一直由原审原告周秀英、赵宇、赵丹居住管理，原审原告在原审中陈述，要求将该房屋的产权人由胡亚恢复到赵顺明名下，但根据房屋信息摘要显示，9号房屋已抵押给第三人中国银行青羊支行，10号房屋已抵押给再审申请人农行蜀都支行，并均已办理抵押登记，由于抵押权未涤除，该案涉房屋不能办理过户登记，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项之规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”原审原告的该项诉讼请求不能履行，一审法院不予支持。综上，一审法院判决：一、维持（2007）青羊民初字第2687号民事判决书第一项，即确认夏大均以赵顺明、周秀英的名义与胡亚签订的两份房屋买卖合同无效；二、撤销（2007）青羊民初字第2687号民事判决书第二项，即胡亚于本判决发生法律效力之日起十日内将成都市青羊区双清南路4号5幢2单元5楼10号和5幢3单元5楼9号房屋的产权恢复到赵顺明的名下；三、驳回周秀英、赵宇、赵丹的其他诉讼请求；四、驳回中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行的其他诉讼请求。案件受理费3578元，由赵顺明、胡亚承担。 二审中，农行蜀都支行出示了10号房屋的《房屋购销协议》及首付款收条原件，各方当事人未提交新的证据。 本院查明，1.农行蜀都支行出示的10号房屋《房屋购销协议》载明10号房屋销售价格为25万元，与成都市房地产交易中心执存的房屋买卖合同显示的9号房屋、10号房屋销售价格均为每平米800元不一致。2.成都中地华诚评估咨询有限责任公司接受胡亚个人委托于2006年10月19日出具《房地产抵押估价报告》，载明10号房屋（面积58.54平方米）评估单价为每平方米3681元，总价为21.5万元。胡亚将包含该报告在内的相关材料提交给农行蜀都支行用于办理房屋按揭抵押贷款，农行蜀都支行向胡亚发放了15万元的贷款。3.2018年6月7日，一审法院工作人员与农行蜀都支行委托诉讼代理人杨威、胡亚再审案件中委托诉讼代理人潘茂及周秀英、赵丹、赵宁前往10号房屋现场勘查拍照，各方当事人均对现场勘查照片无异议。本院经对比认定，10号房屋现场勘查照片和《房地产抵押估价报告》附件中房屋照片在装修风格、装修条件上有明显差别，《房地产抵押估价报告》附件中房屋照片并非10号房屋的照片。4.胡亚于2014年申请再审时称“原审法院认定申请人以每平方米800元的价格购买诉争两套房屋的证据系伪造”，胡亚在本案再审时称“当时到房管局交印花税，夏大均说的签每平方米800元可以少缴税”。 根据当事人的陈述，并结合一审采信的证据，本院再审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条的规定，本案中，10号房屋系赵顺明与其家人拆迁安置房屋，赵顺明作为共同共有人擅自将10号房屋出售给胡亚，应当判断胡亚是否善意、有偿取得该财产。 关于胡亚是否支付了合理对价的问题。农行蜀都支行主张《房屋购销协议》中10号房屋的销售价格为25万元，应当提交足够充分的证据证明《房屋购销协议》真实且实际履行。本案中，胡亚向农行蜀都支行提交《房屋购销协议》及首付款10万元收条，在办理过户手续时又提交成都市房地产交易中心执存的房屋买卖合同，且不论胡亚提交两份不同房屋买卖（购销）合同的行为，农行蜀都支行和胡亚未能举证证明胡亚按照《房屋购销协议》约定实际支付了10万元首付款。即使赵顺明认可胡亚已支付10万元，也仅能证实胡亚提交了符合办理房屋按揭抵押贷款需要的材料，农行蜀都支行向胡亚发放了10号房屋按揭贷款15万元，不足以证实胡亚实际履行《房屋购销协议》，不足以推翻一审法院依据成都市房地产交易中心执存的房屋买卖合同认定的房屋销售价格。农行蜀都支行主张10号房屋出售价格为25万元的理由不能成立。 关于胡亚是否善意的问题。根据本院查明的事实，《房地产抵押估价报告》中房屋照片并非10号房屋的照片。因该《房地产抵押估价报告》系胡亚个人委托，胡亚应当明知其办理银行按揭贷款时提交了虚假的《房地产抵押估价报告》，结合胡亚向农行蜀都支行、成都市房地产交易中心提交不同的房屋买卖（购销）合同，胡亚对成都市房地产交易中心执存的房屋买卖合同（每平方米800元的价格）前后说法不一（先主张系伪造，后又称为了避税），胡亚自认购房至今仅去看过房屋一两次等事实，本院认为胡亚购买房屋时上述不诚信和不符合常理的行为能够证实其在购买10号房屋时并非出于善意。农行蜀都支行的该项理由不能成立。 综上，上诉人农行蜀都支行的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。（2017）川0105民再2号民事判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判结果本院予以维持。据此，依照《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 维持成都市青羊区人民法院（2017）川0105民再2号民事判决。 一审案件受理费3578元，由赵顺明、胡亚承担；二审案件受理费3578元，由中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行承担。 本判决为终审判决。 审判长 明 静 审判员 于 洋 审判员 王 军 二〇一九年十一月十一日 书记员 汪云川