海南省海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2019）琼0107民初1866号   原告（反诉被告）：海南海航日月广场商业管理有限公司，住所地海南省海口市琼山区，统一社会信用代码XXX。   法定代表人：席伟，该公司董事长总经理。   委托诉讼代理人：李星，海南法立信律师事务所律师。   委托诉讼代理人：倪莹，海南法立信律师事务所律师。   被告（反诉原告）：成立志，男，1987年10月22日出生，汉族，住海南省万宁市。   委托诉讼代理人：王厚文，海南问源律师事务所律师。   委托诉讼代理人：唐昌松，海南问源律师事务所律师。   原告（反诉被告,以下统称原告）海南海航日月广场商业管理有限公司（以下简称日月广场管理公司）与被告（反诉原告,以下统称被告）成立志房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告在答辩期内向本院提起反诉，本院决定将本诉与反诉合并审理。因案情复杂，本院于2019年5月22日裁定将本案转为普通程序。原告日月广场管理公司的委托诉讼代理人李星、被告成立志及其委托诉讼代理人唐昌松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告日月广场管理公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》(合同编号5918ht2016163)；2.被告向原告支付拖欠的租金、物业管理费、推广宣传费与其他公共事业费用计1075191.91元(计至2019年2月28日)；3.被告向原告支付违约金（按欠款本金的年利率24%暂计至2019年2月14日为196544.3元）；4.被告向原告支付补偿金57156元；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由:原、被告于2016年11月10日签订了《房屋租赁合同》(合同编号5918ht2016163)，主要约定被告向原告租赁位于海口市××区海航日月广场铺位编号为C04-L111-2的房屋，使用面积326㎡，用于商业经营，租赁期自2016年10月26日起至2021年12月24日止；被告需每月向原告支付租金、物业管理费、推广宣传费等费用。合同签订后,原告依约履行了向被告交付房屋的义务，根据《房屋租赁合同》第4条的约定，原告有权要求被告按期履行支付租金的义务。但在合同履行期间，被告以经营不善、处于未盈利状态为由一直拒绝向原告支付相关费用。原告通过发函、电话联系、短信通知等方式联系被告要求其及时履行缴款义务，但均未果。自2017年8月1日起至2019年2月28日止，被告已陆续拖欠原告租金、物业管理费、推广宣传费及其他公共事业费用共计1075191.91元。同时，根据《房屋租赁合同》第13.3条、第13.3.2条、第14.5.2条的约定，原告有权解除合同并要求被告支付自2017年8月至今因其欠付相关费用产生的违约金（按年利率24%计）及因其违约行为导致合同解除产生的房屋空置补偿金(被告交的合同保证金110840元、装修押金10000元已用于抵扣部分补偿金)。综上所述,恳请法院依法支持原告的诉讼请求。   被告成立志辩称：1.原告未按合同约定履行义务，被告有权行使先履行抗辩权，原告要求被告按照合同约定支付租金、物业管理费、推广费等没有事实和法律依据。（1）被告受原告在招商视频和招商推介会的宣传影响，深信其招商及经营管理能力，于2016年11月10日与其订立了《房屋租赁合同》。其前期商业广告宣传了进驻日月广场的众多知名主力店、客流量将达到2000万人次/年、日均客流量5.5万人次等量化标准，内容具体、明确，对被告与其签订合同具有实质的、决定性的影响，根据《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条第二款的规定，应该认定为要约，即便未明确载入合同，也应属于合同条款的一部分，需要双方当事人共同遵守。商铺租赁本身具有其特殊性，因为租赁商铺的目的是用于商业经营，故出租方提供的标的物必须符合商铺本身和商铺所处商业环境两方面的条件才能满足承租方的租赁用途，脱离商业环境单独存在的商铺本身没有任何商业使用价值，无法完成合同目的，也就失去了制定商铺租赁合同的意义所在。所以本案案涉合同中，原告的合同义务应该认定为两个方面，一是提供符合合同约定标准的商铺，即商铺本身；二是提供符合合同约定标准的商业经营环境。而案涉合同条款全部都是关于商铺本身的约定，对于商业环境的约定即体现在其前期具体明确的、对被告租赁商铺产生决定性影响的商业广告宣传上。原告承诺的众多知名主力店没有入驻，直接导致海航日月广场客流稀少，生意惨淡，商户接连倒闭。本案中原告提供的商铺不符合合同约定，违约在先，被告有权拒绝交纳租金，并要求原告提供符合合同约定的商业环境。（2）原告交付的商铺存在房屋质量缺陷，被告经营店铺的厨房位置有泄爆井且存在严重漏水问题，导致厨房总电箱进水，多次漏电、短路跳闸，影响正常营业，造成了大额经营损失和原材料、人工、房租损失。被告就该问题曾多次与原告工作人员沟通、反馈，但都没有得到积极解决。（3）原告交付的商铺存在严重设计缺陷，被告承租的商铺无独立烟道，需与隔壁商铺共用排烟系统，因排烟通道狭窄，用餐人数略微增加，商铺内便弥漫刺鼻烟味，大大影响了客户的体验感和舒适度。另外，因泄爆井导致时常有大量气流涌入现场，厨房油烟经常随涌入气流向经营区域扩散，给被告的正常经营造成重大影响，被告通过各种方式数次向原告工作人员反映该问题，但截至被告店铺终止经营时仍未得到有效解决。（4）原告交付的商铺消防设计存在严重缺陷，被告按原告提供的地下室厨房接入燃气配套视频（商场本身的设计）接入燃气，但在2017年8月消防部门例行检查中，被告接到相关整改通知，后为整改投入了巨大人力物力，给经营活动带来了巨大影响。（5）原告工作人员错误指导被告安装新风系统，导致新风管道与原告商场空调管道连接，新风管道或商场空调系统开启时，被告店铺的厨房天棚、墙壁便有冷凝水滴滴落，严重影响厨房的使用，给正常经营活动造成严重影响，该问题一直未得到有效解决。原告违约在先，其违约行为导致被告产生持续性营业亏损和装修投入损失。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条，被告拒交租金的行为系依法行使先履行抗辩权，并非违约行为。原告作为违约方无权向被告主张支付租金、违约金。   2.原告违约在先，对合同的解除负主要责任，其要求被告依照合同约定向其支付补偿金毫无事实和法律依据。原告在租赁合同的履行过程中，没有尽到合同约定义务，商业管理混乱、招商工作滞后、人流动线设计不合理、未按合同约定落位主力店，导致整个商场人流稀少，生意惨淡，给被告的经营管理带来了严重影响。面对被告等众多业主的整改合理诉求，原告拒绝谈判并通过断水断电等方式施压，导致经商环境进一步恶化。原告并未按照合同约定提供良好经商环境，属于严重违约，致使被告长期亏损。同时，原告交付的商铺存在严重的质量问题，泄爆井漏水、烟道排烟不畅、消防设计违规等，由此导致的漏水、漏电问题长期存在，严重危及了后厨人员的人身安全，令被告无法正常使用该商铺。原告对被告实行强制断水断电行为，致使被告被迫停业，无法实现合同目的。故对于合同的解除，原告负有主要责任。   3.原告要求被告按照年利率24%的标准支付违约金、按照月租金3倍标准支付补偿金，其主张金额远高于其实际损失，请求法院予以调整，建议依照人民银行同期贷款利率标准计算违约金。   被告成立志的反诉请求：1.解除原、被告于2007年11月5日签订的《房屋租赁合同》(合同编号5918ht2016163)；2.原告向被告退还押金120840元（合同押金110840元，装修押金10000元）；3.原告向被告支付店铺装修折旧金689720元（装修总投入1221788元,合同周期为62个月,实际使用27个月）；4.原告向被告支付违约金人166260元；5.原告向被告支付因其强制停电导致被告产生的店铺经营损失479780元（按2019年日均收入10430元计，自2019年3月30日暂计至5月15日，46天营收合计479780元）；6.原告向被告赔偿因其工程质量问题（漏水导致电路短路）导致被告的商铺2018年4月24日和5月6日原材料损失、人工成本损失和营收损失合计99181.5元；7.本案的诉讼费用由原告承担。事实与理由：2016年10月期间，被告受到原告的虚假招商宣传广告影响，深信其招商及经营管理能力，于2016年11月10日与其订立了《房屋租赁合同》。合同签订后，被告对商铺进行了一次性营业装修，投入各项费用共计1221788元，在装修时发现该商铺并不适宜用作餐厅，该场地限制明火经营，被告只能一边营业一边整改。同时商铺经常出现漏水、漏电等问题，严重影响被告的正常经营并造成经济损失。原告承诺的主力店也一直没有进驻商场。受上述因素的影响，被告自营业以来一直亏损，为能继续维持经营，曾多次与原告协商要求其减免租金或减少物业管理费，但均被拒绝。2017年起，被告承租的商铺所在的下沉广场各业态门店关闭率持续超过50%，2018年整个商场的餐饮商铺不断退租，餐饮商户关闭率超过50%，原告的招商工作严重滞后，商业管理混乱无序。根据《中华人民共和国广告法》第四条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定，原告的行为造成被告判断错误，投资出现风险，由此造成的装修折旧损失及经营损失，原告应承担赔偿责任。   原告日月广场管理公司针对反诉辩称：1.对解除《房屋租赁合同》没有异议。2.被告主张的合同保证金110840元、装修押金10000元已经在本诉的请求中予以抵销，根据《房屋租赁合同》第5.1.1条的约定及《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，被告无权要求退还。3.被告主张的店铺装修折旧费没有事实依据及法律依据。被告对商铺投入的装修费用属于正常经营的必要支出，与原告无关。合同解除的直接原因系被告的违约行为，由此造成的不利后果应由被告自行承担。4.原告解除合同具有法律依据及事实依据，不存在任何违约行为。根据《房屋租赁合同》第13.3条、第13.3.2款的约定，被告逾期支付费用已远逾十五日，原告有权解除《房屋租赁合同》且无须支付任何违约金。5.自2017年8月至2019年2月，被告在原告多次催告及发函通知的情况下仍拒绝支付租金、物业管理费、推广宣传费、水电费等相关费用，其行为对原告的生产经营造成了极大了影响，原告有权依据合同第5.2.6条、《中华人民共和国合同法》第六十七条规定的后履行抗辩权拒绝提供相应用电。6.原告已按照合同约定的房屋交付标准向被告交付了房屋，并履行了房屋维修义务，原告不存在任何违约行为。原告在收到被告相关报修后已经多次积极进行维修，在维修未达到被告要求的情况下，被告也未自行履行维修义务，而是任由问题继续存在，对此造成的损失不应由原告承担。7.原告不存在虚假宣传，没有任何违约行为，不应向被告赔偿。原告发布的招商广告并非合同附件，且未体现在租赁合同中，也非合同条款，仅是对将来要发生情况的渲染。被告作为一个具有完全民事行为能力的人，在承租铺面时应当充分考虑所经营项目的可行性及风险性，此系其应尽的谨慎注意义务，至于合同履行后的盈利或亏损均属于正常的经营风险。请法院驳回被告的反诉请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了证据1.授权委托书、2.《房屋租赁合同》、3.缴费通知单签收表、4.缴费通知单签收录像、5-15.日月广场水电抄表交费通知单。被告对证据1-4的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明内容有异议；对证据5-15的真实性没有异议。本院对原告的证据1-15的真实性、合法性、关联性予以认定。   被告成立志就本诉和反诉共同提交了证据1.日月广场招商视频、2.屈臣氏主力店即将入驻照片、3.日月广场官方微信发布信息，证据1-3共同证明原告招商宣传时存在发布夸大、虚假信息的情况；4.日月广场商户联合公开声明，证明众商户维权困难；5.2018年8月3日商户发出的诉求邮件截图，证明多家商户为维权共同委托一人处理与日月广场往来的材料，试图通过各种形式向原告管理层反映意见均无果；6.2018年8月23日发送的营业数据表邮件截图，证明商户以电子邮件方式按原告管理层要求如实送交了作为减免租金分析数据的营业数据；7.2018年9月7日商户再次发送的诉求邮件截图，证明系多家商户数次主动沟通未得到回复后再次发出的邮件；8.2018年9月8日商户集体维权抗议视频，证明原告不理会商户合理诉求、恶意断电，多家商户被迫集体维权；9.维权期间商户与日月广场领导李雪妍、周长进、韩金陵直接沟通的录音，证明原告管理层不顾自身问题，执意停止服务，对商户的诉求无解决方案；10.日月广场目前餐饮商铺实照图，证明被告所在下沉广场区域餐饮商户关铺超50%；11.“美团”消费者评价截图，证明被告的线上消费者对门店本身体验满意度高，但因商场本身管理混乱、消费者体验差、人流动线混乱造成经营困难；12.2017年2月26日沟通函，证明函件由原告商管接收；13.2017年4月24日漏水漏电导致停业现场视频及影响的损耗原材料明细、14.2017年5月6日漏水漏电导致停业现场视频及影响的损耗原材料明细，证据13-14共同证明原告一直存在交付房屋不合格的问题，给被告经营造成影响；15.2017年6月12日索赔函，证明函件由原告时任商管接收；16.2017年7月5日沟通函，证明函件由原告时任商管接收；17.2018年4月30日花锅计划餐厅就漏水发送的沟通邮件截图，证明漏水问题持续恶化、影响经营；18.2019年1月持续漏水视频，证明工程问题已逾两年未得到解决，长期对被告的经营造成损失；19.地下室厨房接入燃气配套视频（商场本身的设计），证明原告对被告的经营场所适用接入燃气配套的设计规划；20.消防部门通知，证明花锅计划餐厅所在商铺涉嫌违反相关指导意见；21.2018年12月交租的微信沟通截图，证明原告在争议存续的情况下停止供电，被告为争取继续经营挽回投资损失而与原告的工作人员沟通表达意愿；22.2019年3月20日沟通函与微信沟通截图，证明被告在未收到起诉状的情况下突然收到账户被冻结的消息，被告与原告方工作人员沟通；23.2019年3月20日原告强制停电现场视频；24.被告主动与原告微信沟通截图；25.花锅计划餐厅厨具餐具补货单、26.《消防工程承包合同》、27.《油烟管道清洗服务合同》、28.《装饰装修工程施工合同》、29.《装饰装修工程增项补充合同》、30.《花艺软装工程施工合同》、31.《厨房设备采购合同书》、32.厨房设备《购销合同》及相关用品清单、33.《用户管道燃气工程施工合同》、34.《日月广场网络监控系统数字采购清单》、35.日月广场音响采购清单、36.餐厅酒店用品《购销合同》、37.《广告施工工程合同书》，证据25-37共同证明被告经营餐厅的固定投入；38.花锅计划餐厅所用云端系统统计的2019年1月16日至2月15日的营业额情况截图、39.花锅计划餐厅所用云端系统统计的2019年1月16日至2月15日的消费情况截图，证明被告经营收入状况。   原告的质证意见：对证据1、3-9所载明的事件予以认可，但对该组证据的关联性及证明力不予认可；对证据2、11-12的三性有异议；虽然商户给日月广场发过数据，但是对证据6的真实性不予认可；证据13-14、17-18中所说漏水的情况是真实的，但对于损失的数额不予认可；证据15、16、20没有原件，对其三性不予认可；对证据19的真实性予以认可；对证据21-22的真实性予以认可，对证明内容有异议；对证据23-24的真实性予以认可，对证明内容不予认可；证据25-39与原告没有关系，对其三性及证明内容不予认可。本院对证据1-3的三性予以认定，证据4-9虽无原件核对，但原告认可发生过承租商家与原告沟通的事实，故对真实性予以认定，但邮件中的数据是商户单方制作，对数据的真实性不予认定；证据10确系日广场内的场景，对真实性予以认定；证据11无原件核对，对真实性不予认定；原告认可被告经营的铺面存在漏水的情况，故对证据13、14、17、18中的视频和照片的真实性予认定，对其中的损失列表系被告单方制作，不足以证明损失情况；证据12、15、16系被告单方陈述，没有证据证明已送给原告，证明力较小；证据20中的部分内容确系公安部2016年4月25日下发“关于加强超大城市综合体消防安全工作的指导意见”中的内容，即规定设置在地下的餐饮场所严禁使用燃气；原告对证据19、21-24的真实性予以认定，本院对真实性予以认定；证据25-39中无原件核对的25、34、35、38、39的真实性不予认定，对其他证据的真实性予以认定。   原告针对反诉提交证据：1.漏水维修视频、2.漏水维修照片，证据1-2共同证明原告已经履行合同义务；3.海南免税店开业照片，证明原告并未存在虚假宣传行为；4.照片，证明原告在帮助花锅计划餐厅进行商业宣传方面所做的努力。被告对证据1-2的三性及证明内容不予认可，从视频与照片看不出是对漏水的维修，漏水从2018年到2019年持续了两年都没有修好；对证据3的真实性没有异议，但免税店真正的开业时间是2019年1月；对证据4的真实性及证明内容不予认可，这些并不是日月广场对餐厅做的活动，而是被告每月支付了推广费。本院对证据1-4的真实性予以认定。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月8日，海航地产集团有限公司撤销2016年5月10日对海南海航海免商业管理有限公司（曾用名：海南海免日月广场商业管理有限公司）的授权委托，重新授权委托日月广场管理公司为海南省海口市××道海航日月广场项目的整体资产管理服务公司，全权负责日月广场项目的整体招商及运营管理相关事宜，包括但不限于与商户签订商铺合同、财务结算等事项。   2016年11月，原告（甲方）和被告（乙方）签订《房屋租赁合同》（合同编号5918ht2016163），主要约定：乙方向甲方承租海口市琼山区国兴大道8号海航日月广场铺位编号为C04-L111-2的铺面，租赁使用面积为326平方米，仅作商业用途，租赁期自2016年10月26日起至2021年12月24日止,共计62个月；甲方给予乙方装修期自2016年10月26日起至2016年12月24日止，期间乙方无需缴纳租金以及物业管理费；2016年12月25日起至2018年12月24日止租金39120元/月，2018年12月25日起至2020年12月24日止租金43032元/月，2020年12月25日起至2021年12月24日止租金47335.2元/月，每个公历月25日之前支付下一期月租金；乙方须于合同签订后十日内，向甲方交纳履约保证金110840元；为冲抵乙方欠付租金、物业管理费、其他约定费用和应由乙方赔偿的甲方损失或其他第三方损失，甲方有权从保证金中扣除，并且不影响行使任何其他补救权利；除租金和保证金外，乙方还应当支付物业管理费16300元/月、推广宣传费1630元/月；物业管理费及推广宣传费，由乙方于每月25日之前支付下月费用；乙方须在收到书面结算通知后5个工作日内或甲方另行确定的时间支付上一月的水、电、空调、煤气、通讯等能源费用及其他公用事业费用(具体收费标准见合同附件五《收费标准明细一览表》)；无论何种原因导致合同提前终止或自然终止，乙方必须在返还时自费使房屋恢复至交付时合同附件三所列明之状态或甲方书面认可的状态；乙方不得以其装修残值折价冲抵其欠付的任何款项或向甲方要求任何补偿；若甲方书面同意乙方无需恢复原状的，乙方不能就该房屋进行的装修、增建或改建向甲方提出任何补偿或赔偿的要求；乙方逾期向甲方支付租金或及合同约定的应由乙方向甲方支付的任何一项费用超过十五日的，甲方有权解除本合同并合法地收回房屋或其任何部分，同时乙方应另行按月租金及物业管理费的3倍金额补偿给甲方；乙方逾期支付租金、物业管理费、租金保证金、公用事业费等乙方于合同项下应当向甲方支付的任何一项费用，则每逾期一日，乙方应按各项欠付费用的0.5%支付各项费用的相应违约金，逾期超过十日，甲方有权停止公用事业供应；在停止公用事业供应期间，乙方仍须按照合同与本次租赁相关的其他协议约定支付租金、物业管理费等；逾期超过十五日，且甲方依据合同约定选择解除本合同的，违约金应当由乙方支付至本合同解除之日止；乙方的有效联系地址为海南省万宁市兴隆华侨农场经济综合发展公司宿舍；对所有通知、其他通信往来，如为快递，在投放快递之后三日即视为送达。在该合同附件五《收费标准明细一览表》中，收费项目及标准包含有网络费100元/月。合同签订后，被告向原告支付了保证金110840元、装修押金10000元，在承租铺面经营餐饮，店名花锅计划。   被告承租的铺面位于日月广场的下沉式广场内，原告已接入燃气管道，被告的店铺也是使用接入的管道燃气作为燃料。由于店铺厨房内有泄爆井，下雨时雨水会从泄爆井处流入室内，曾因漏水导致停电。原告对此进行处理，但没能完全解决漏水问题。被告还认为商铺存在排烟道不畅、新风接口错误等问题。被告从2017年8月开始不按时交租金等费用，经原告催款未果。2019年3月20日原告强制断电。2019年3月29日，被告确认收到原告发出的《关于解除合同并催缴欠款等事项的函》。被告在承租铺面期间，拖欠租金、物业管理费、推广宣传费用为：2017年8月18947.56元，2017年9月至2018年11月每月57050元，2018年12月57933.35元，2019年1月至2月每月60962元。被告拖欠2017年1月1日至2019年1月31日网络费共7500元，拖欠水费16929元。原告自认被告的商铺优惠券可抵租3792元，故被告尚欠1075191.91元。   2016年底日月广场在其招商视频和招商推介会上曾宣传将会有众多知名主力店进驻，包括“海南免税店”“望海精品商场”“海底捞”“家乐福”“屈臣氏”“绿茶”等，项目建成后客流量将达到2000万人次/年，日均客流量5.5万人次。至2018年底日月广场尚无“海底捞”“家乐福”“屈臣氏”进驻。2018年日月广场部分商家曾因经营业绩不佳，要求原告减免租金、改善管理。日月广场的下沉广场人流量较少，目前确有部分商家处于歇业状态。   诉讼中，原告申请诉讼保全，本院作出（2019）琼0107民初1866号民事裁定书，裁定冻结成立志在中国农业银行6228480158160048472账户的存款1328893.21元。   本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”日月广场管理公司受托管理日月广场项目，其作为出租方与被告签订《房屋租赁合同》，并未载明出租方受托管理出租房屋的事实，租金是向原告支付，被告也不知晓原告受海航地产集团有限公司委托管理日月广场项目的事实。因此涉案合同约束原、被告双方，日月广场管理公司作为原告起诉符合法律规定。原告和被告作为合同主体，自愿签订租赁合同，内容不违反法律法规强制性规定，不存在法律规定的无效情形，故《房屋租赁合同》合法有效，双方应按合同约定行使权利，履行义务。   被告于2019年3月29日确认收到原告发出的《关于解除合同并催缴欠款等事项的函》，因双方现均要求解除合同，故本院认定双方合同解除。被告主张2019年3月30日至5月15日合同解除后的经营损失，本院不予支持。   关于原、被告是否应承担违约责任。1.被告主张原告招商存在虚假宣传。首先招商签约会中宣传的个别主力店没有进驻，并不代表原告虚假宣传。合同签约后是否能继续履行并不是一方决定的，可能存在对方违约的情况。其次宣传视频是属于对商圈的预期规划，日月广场建成后可达到2000万人次/年，日均客流量5.5万人次，表示商场的规模有能力接待这样的人流量。商圈的培育与发展受市场经济规律的影响，也需要一定时间发展，这一过程中既存在投资盈利的可能，也存在投资亏损的风险。被告作为一名具有完全民事行为能力的成年人，在选择与原告签订租赁合同时，应当预估存在投资风险的可能性，而不能完全依赖于广告宣传。日月广场作为商业体面积超大，不同楼层、不同方位的铺面租金也有差别。日月广场确实存在部分区域人流量不多，部分商铺所处位置不佳歇业的情况，但仍有很多商家在继续营业，不乏一些客流较多，生意兴隆的店铺，这与商家经营的品牌品质、商铺位置等都存在很大关系。故被告主张原告在招商中存在虚假夸大宣传，误导承租人的意见，本院不予采纳。2.被告辩称其承租的商铺存在排烟管道、新风管道的问题，仅有被告提交的2017年2月26日、7月5日的沟通函中提及，至于给告经营造成的影响程度不能仅以被告单方陈述进行认定。3.原、被告均认可存在漏水的问题。被告承租商铺厨房位置有一泄爆井，因建筑设计要求泄爆井无法完全封闭，导致下雨天雨水会顺泄爆井流入商铺的厨房位置，商铺曾发生过因漏水短路停电的情况。但停电时长无法证实，被告主张因停电造成经营及食材损失，证据不足，本院不予支持。4.消防安全隐患的问题。公安部下发《关于加强超大城市综合体消防安全工作的指导意见》[公消（2016）113号文]规定设置在地下的餐饮场所严禁适用燃气。该文件在2016年4月发布，虽然日月广场的下沉广场设计是在该文件下发之前，但广场开业及原告与被告签订租赁合同都是在文件下发之后半年，原告应当及时调整商业布局，排除消防隐患。从上述查明的情况，被告承租的铺面确实存在瑕疵，但并未导致商铺无法使用，相反被告一直在使用铺面至2019年3月20日，却拖欠一年半的租金等费用。考虑原、被告在履行合同中各自均存在一定过错，故本院对于原、被告主张对方支付违约金的请求均不予支持。原、被告主张的补偿金，本院亦不予支持。   关于被告应付欠费金额。原告主张被告拖欠2017年8月至2019年2月28日的租金共计1054554.91元。考虑原告提供的房屋有瑕疵造成一定影响，本院酌情按合同约定租金、物业管理费、宣传推广费标准减少10%，即被告应向原告支付949099.42元。原告自认商铺优惠券价值3792元可抵租金，而被告已付装修押金10000元和保证金110840元，也应予以抵扣，故被告尚应向原告支付租金、物业管理费、宣传推广费共计824467.42元42元（949099.42--3792-10000-110840）。被告另还应当支付拖欠的网络费共7500元，水费16929元。被告反诉要求退还的保证金和押金，已按合同约定抵扣拖欠的租金等费用，故不再单独返还。   关于装修折旧费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条规定合同解除时对于未形成或已形成附合的装饰装修物处理，有约定按约定。因双方合同约定无论何种原因导致合同提前终止，被告不得以其装修残值要求任何补偿，不能就该房屋进行的装修、增建或改建向提出任何补偿或赔偿的要求。故对于被告反诉要求原告支付赔偿装修折旧的请求，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：   一、原告（反诉被告）海南海航日月广场商业管理有限公司与被告（反诉原告）成立志签订《房屋租赁合同》自2019年3月29日解除;   二、被告（反诉原告）成立志应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）海南海航日月广场商业管理有限公司支付截止2019年2月28日尚欠租金、物业管理费、推广宣传费824467.42元；   三、被告（反诉原告）成立志应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）海南海航日月广场商业管理有限公司支付拖欠的网络费共7500元、水费16929元；   四、驳回原告（反诉被告）海南海航日月广场商业管理有限公司的其他诉讼请求；   五、驳回被告（反诉原告）成立志的反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费16760元（原告已预交），诉讼保全费5000元（原告已预交），由原告（反诉被告）海南海航日月广场商业管理有限公司负担7834元，被告（反诉原告）成立志负担13926元；反诉案件受理费9356.02元（被告已预交），由被告（反诉原告）成立志负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。     审判员  袁艺畅   二〇一九年十一月十二日   书记员  许莹莹   速录员   杜晓雯   附：本案适用法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   ……