江西省上饶市广信区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1121民初2282号原告：衢州致远房地产开发有限公司上饶分公司，住所地江西省上饶市三清山中大道570号，统一社会信用代码91361100563806040X。负责人：吕金水，该分公司总经理。委托诉讼代理人：廖枝文，江西壹点律师事务所律师。被告：陈礼检，男，1980年3月15日出生，汉族，住江西省上饶市广信区。被告：郭淑梅，女，1981年3月8日出生，汉族，住所地同上。第三人：中国建设银行股份有限公司上饶市分行，住所地江西省上饶市信州区赣东北大道26号，统一社会信用代码913611007057584600。负责人：余飞，该分行行长。原告衢州致远房地产开发有限公司上饶分公司与被告陈礼检、郭淑梅、第三人中国建设银行股份有限公司上饶市分行商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告衢州致远房地产开发有限公司上饶分公司的委托诉讼代理人廖枝文到庭参加诉讼，被告陈礼检、郭淑梅、第三人中国建设银行股份有限公司上饶市分行经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告衢州致远房地产开发有限公司上饶分公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告陈礼检、郭淑梅签订的《上饶市商品房买卖合同（预售）》（合同备案号201508040013）已解除；2、确认原告与被告陈礼检、郭淑梅签订的《上饶市商品房买卖合同（预售）》中涉案房屋即奥林至尊14幢1-504号的房屋产权属原告所有；3、判令被告陈礼检、郭淑梅协助原告前往上饶市房地产管理局、不动产登记中心等部门办理上述《上饶市商品房买卖合同（预售）》的撤销备案、注销房产预登记、抵押预登记等手续；4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年8月4日，原告衢州致远房地产开发有限公司上饶分公司与被告陈礼检、郭淑梅签订了《上饶市商品房买卖合同（预售）》，约定由被告购买原告开发的“奥林至尊”14幢1单元5层1—504号房屋，合同约定房屋总价款为639,446元，其中首付款219,446元，按揭贷款420,000元。上述《上饶市商品房买卖合同（预售）》签订后，2015年9月1日，被告与中国建设银行股份有限公司上饶市分行签订《住房公积金个人住房贷款借款合同》，向其贷款420,000元，用于支付部分购房款（首付款219,446元未付），原告对上述贷款承担阶段性保证责任。上述贷款发放后，被告并未按期足额偿还每月应还贷款本息，导致原告为被告承担保证责任。截止上述《上饶市商品房买卖合同（预售）》2017年7月6日，原告分三次共为被告归还贷款18,519.27元。根据《上饶市商品房买卖合同（预售）》补充协议第三条第5项的约定，被告出现两次逾期偿还按揭贷款违约状况的，原告有权解除合同。合同因此解除的，被告需向原告承担合同总价款20%的违约金。为此，原告于2017年10月18日通知被告解除上述购房合同。原告为维护合法权益，故向法院提起诉讼。原告为证明自己的主张向本院提供以下证据：1、原告、第三人身份信息，证明原告、第三人诉讼主体资格；2、被告陈礼检、郭淑梅身份证、结婚证、户口本复印件各一份，证明被告的诉讼主体资格及系夫妻关系；3、《商品房买卖合同（预售）、《住房公积金个人住房贷款借款合同》、《预购商品房预告登记》、《预购商品房抵押权登记》复印件各一份，证明被告与原告的商品房买卖合同关系，对于涉案房屋被告办理了预购商品房预告登记和预购商品房抵押权登记的事实；4、《承诺书》、《还款凭证》和《上饶晚报（2017年10月18日）》复印件各一份，证明被告首付款未付的事实，且逾期偿还按揭贷款，导致第三人从原告保证金账户扣款37,306元的事实，原告已于2017年10月18日通过上饶晚报公告方式通知被告解除合同的事实；5、（2018）赣1121民初622号判决书，证明原告因解除合同起诉被告支付违约金的事实，判决书判决被告向原告支付合同解除后的违约金12,788.92元的事实；6、《住房公积金贷款提前结清审批单》、《上饶市住房公积金管理中心个人贷款系统结清证明》、《注销房产抵押登记通知书》、《房地产抵押权变更登记和注销登记申请书》复印件各一份，证明原告于第三人处结清了被告42万元按揭贷款，第三人也出示了个人贷款系统结清证明和注销房产抵押登记通知书的事实，第三人同意办理涉案房屋抵押注销登记手续的事实。本院经审查认为，上述证据来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院依法予以确认并在卷佐证。被告陈礼检、郭淑梅未作答辩，亦未提供证据。第三人中国建设银行股份有限公司上饶市分行未提供意见。本院经审理认定事实如下：2015年8月4日，原告衢州致远房地产开发有限公司上饶分公司与被告陈礼检、郭淑梅签订《上饶市商品房买卖合同（预售）》（合同备案号201508040013），约定由两被告购买原告开发的位于江西省上饶市三清山中大道570号“奥林至尊”小区14幢1单元5层1—504号房屋，房屋单价4,506元每平方米，总价款为639,446元，两被告应于2015年8月4日前支付首付款219,446元，余款420,000元采取公积金贷款形式支付。该合同还约定，除不可抗力外，买受人即两被告未按照约定时间付款的，如逾期超过60日后，出卖人即原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知两被告。两被告应当自解除合同通知送达之日起三日内按照累计应付款的2%向原告支付违约金，同时，原告退还两被告已付的全部房款。合同第二十八条约定，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订补充协议，补充协议不合理加重被告责任的，仍以本合同为准。合同附件十一补充协议第三条第5项约定，被告在取得银行贷款后，应按借款合同约定日期、足额偿还按揭贷款，如被告出现两次逾期偿还按揭贷款或其他违约状况，原告有权解除合同，合同因此解除的，两被告应向原告承担违约金。2015年9月1日，两被告与中国建设银行股份有限公司上饶分公司、原告等各方签订《住房公积金个人住房贷款借款合同》（合同编号：2015年106号），约定两被告因购买上述房屋向中国建设银行股份有限公司上饶分公司公积金贷款42万元，借款期限300个月，采用等额本息还款法，每月归还本息为2,046.66元，担保方式为抵押加阶段性保证责任，保证人为本案原告。后中国建设银行股份有限公司上饶分公司发放贷款。两被告未按约定向原告支付首付款，但向银行归还按揭贷款。自2016年11月始，两被告并未按期足额偿还每月应还贷款本息，截止2016年10月，两被告累计还款共计22,518.85元。两被告逾期后，原告自2017年1月始代两被告归还按揭贷款，原告共计代为归还按揭贷款37,306元，并于2018年5月3日代为一次性偿还剩余按揭贷款394,566.62元。2017年10月18日，原告在《上饶晚报》发出公告，通知两被告解除《上饶市商品房买卖合同（预售）》。2018年2月1日，原告曾向本院提起诉讼，要求两被告支付违约金，本院于2018年3月21日作出（2018）赣1121民初622号民事判决，判令被告陈礼检、郭淑梅向原告支付违约金12,788.92元。另查明，两被告于2003年3月27日办理结婚登记。本院认为，原告衢州致远房地产开发有限公司上饶分公司与被告陈礼检、郭淑梅签订的《上饶市商品房买卖合同（预售）》和《住房公积金个人住房贷款借款合同》，均系双方真实意思表示，合法有效，应该受到法律保护。合同约定两被告应按约定时间付款和归还银行按揭贷款，如被告逾期还款超过60日的，或者被告出现两次逾期偿还按揭贷款或其他违约状况，原告有权解除合同。本案中，两被告不但未按期支付首付款，也未按约定支付按揭贷款，自2016年11月开始逾期还款，截止2017年10月逾期已超60日以上，原告代被告归还了剩余按揭贷款，并采取登报公告方式通知两被告解除合同。本院确认双方签订的《上饶市商品房买卖合同（预售）》（合同备案号201508040013）于2017年10月18日已解除。根据《合同法》第九十七条第一款之规定：“合同解除后。尚未履行的。终止履行”。本案《上饶市商品房买卖合同（预售）》（合同备案号201508040013）解除后，该房屋应当归出卖人即原告所有，同时买受人应配合出卖人到有关政府部门办理解除合同备案等相关手续。故原告要求确认涉案房屋即奥林至尊14幢1-504号的房屋产权属原告所有，被告陈礼检、郭淑梅协助原告前往上饶市房地产管理局、不动产登记中心等部门办理上述《上饶市商品房买卖合同（预售）》的撤销备案、注销房产预登记、抵押预登记等手续，符合法律规定，本院予以支持。两被告未到庭参加诉讼，是对自己诉讼权利的放弃，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告衢州致远房地产开发有限公司上饶分公司与被告陈礼检、郭淑梅签订的《上饶市商品房买卖合同（预售）》（合同备案号201508040013）于2017年10月18日已解除；二、《上饶市商品房买卖合同（预售）》（合同备案号201508040013）解除后奥林至尊14幢1-504号的所有权属原告衢州致远房地产开发有限公司上饶分公司所有；三、被告陈礼检、郭淑梅于本判决生效后十日内协助原告衢州致远房地产开发有限公司办理解除《上饶市商品房买卖合同（预售）》（合同备案号201508040013）的撤销备案、注销房产预登记、抵押预登记等手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,194元，由被告陈礼检、郭淑梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。本案申请执行的期间为二年，从判决规定履行期限的最后一日起计算。审 判 长  李 妍人民陪审员  廖远贵人民陪审员  王朝进二〇一九年十一月二十五日书 记 员  苏忆莲