广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初7175号原告：广州尚东物业酒店管理有限公司，住所地：广州市天河区兴民路222号之一自编C1栋办公楼23层2305房。法定代表人：董建刚。委托诉讼代理人：杨浩云，广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁嘉麟，广东合邦律师事务所实习律师。被告：梁其全，男，1973年10月15日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：林智敏，广东法海律师事务所律师。原告广州尚东物业酒店管理有限公司（以下简称尚东物业公司）与被告梁其全物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州尚东物业酒店管理有限公司的委托诉讼代理人杨浩云、梁嘉麟，被告梁其全的委托诉讼代理人均林智敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚东物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠的管理费5759.1元及滞纳金（滞纳金从逾期之日起，每日按应缴总额的千分之三收取，从发生之日起计至被告实际付清之日止）；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告受开发商的委托对尚东阳光雅苑进行前期物业管理，并对被告在内的全体业主提供了相应的物业服务。但经原告多次催促，被告仍拖欠2017年5月至2019年7月的物业管理费5759.1元。现原告为维护其合法权益，诉至法院。被告梁其全辩称：《前期物业管理服务合同》的甲乙方实际为同一人，该合同为无效合同。根据工商信息显示，广州尚东物业酒店管理有限公司的控股股东为广东尚东投资控股集团有限公司，增城市新乐房地产有限公司的控股股东也为广东尚东投资控股集团有限公司，因而实际上该服务合同的甲乙方均为同一人。根据《物业管理条例》第24条之规定，“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。”该服务合同违反法律的强制性规定，为无效合同。被告从来没有看过该服务合同，原告也从未向被告披露过该合同的具体内容，该合同对被告没有约束力。原告提供的物业管理服务质量严重不符合合同约定，乱收费用，损害业主的利益，服务意识薄弱，投诉未能得到及时处理。《前期物业管理服务合同》约定的滞纳金标准为“每日千分之三”（折合年利率为109.5%)过高，应当依法予以调低，被告认为违约金标准应不超过“每日万分之六点五八”（折算年利率为24%）。在本案中，《前期物业管理服务合同》中第52条约定：“业主逾期缴纳物业管理费的，乙方可从逾期之日起按应缴纳费用的每日千分之三加收滞纳金。”该滞纳金实际为逾期履行的违约金。按照约定，其年息为109.5%。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款规定，“当事人主张约定的违约金过高予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本案中，约定的违约金过分高于实际损失，被告申请予以调低。被告逾期支付管理费，导致原告未能按约取得款项并进行使用收益，其损失可以认定为资金在逾期给付期间的利息损失。原告从未向被告催收缴纳管理费，法律不保护躺在权利上睡觉的人合同约定的“每日千分之三”（折合年利率为109.5%)显然过高，应当依法予以调低，被告认为违约金的标准应不超过“每日万分之六点五八”（折算年利率为24%）为宜。四、原告未提供详细的违约金计算过程，被告对该违约金不予以认可。根据“谁主张谁举证”的原则，原告应当提供详细的违约金计算过程，否则应当承担不利的法律后果。根据上述分析，被告认为管理费总金额不超过5759.1元、违约金金额不超过1529.03元。综上所述，涉案的《前期物业管理服务合同》为无效合同，约定的滞纳金标准过高，应当依法予以调低。被告认为管理费总金额不超过5759.1元，违约金金额不超过1529.03元。经审理查明：2015年6月29日，增城市新乐房地产有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《尚东阳光雅苑（二期）前期物业管理服务合同》约定：甲方选聘乙方对尚东阳光雅苑二期提供物业管理服务事宜……第六条合同期限为三年，从2015年6月29日起至2018年6月28日止……第四十八条物业服务费按建筑面积计算，高层建筑带电梯的洋房物业服务费：按1.98元/平方米/月收取……第四十九条物业服务费由物业正式交付使用日即2014年5月31日起收取……第五十二条物业管理服务费由乙方按月向业主预收，业主或物业使用人应在每月的10日前履行交纳义务。业主逾期缴纳物业管理费的，乙方可从逾期之日起按应缴费用的每日千分之三加收滞纳金……。2018年7月26日，增城市新乐房地产有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《尚东阳光雅苑（二期）前期物业管理服务合同》约定：甲方选聘乙方对尚东阳光雅苑二期提供物业管理服务事宜……第六条合同期限为三年，从2018年6月29日起至2021年6月28日止……第四十八条物业服务费按建筑面积计算，高层建筑带电梯的洋房物业服务费：按1.98元/平方米/月收取……第四十九条物业服务费由物业正式交付使用日即2014年5月31日起收取……第五十二条物业管理服务费由乙方按月向业主预收，业主或物业使用人应在每月的10日前履行交纳义务。业主逾期缴纳物业管理费的，乙方可从逾期之日起按应缴费用的每日千分之三加收滞纳金……。2017年4月9日，梁其全签署《尚东阳光雅苑收楼确认书》，接收涉案房屋。另查，《产权情况表》载明涉案房屋的权属人为梁其全，登记时间为2018年1月5日，建筑面积为108.26平方米。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”因此，增城市新乐房地产有限公司与原告签署的《尚东阳光雅苑（二期）前期物业管理服务合同》对梁其全具有约束力。原告对涉案房屋所在小区提供物业服务，故梁其全应依《尚东阳光雅苑（二期）前期物业管理服务合同》的约定交纳费用。被告抗辩《尚东阳光雅苑（二期）前期物业管理服务合同》的甲方与乙方实属同一人，没有通过招投标，违反法律的强制性规定，应为无效合同，但向本院提供的证据不足以证明其主张，本院不予采纳。尚东物业公司已依约对涉案房屋提供了物业管理服务，故梁其全应按上述协议的约定交纳物业服务费。梁其全于2017年4月9日接收涉案房屋，故尚东物业公司主张要求梁其全支付2017年5月至2019年7月期间的物业服务费，理据充分，本院予以支持。经核算，梁其全应支付每月的物业服务费为214.35元（1.98元/平方米/月×108.26平方米），上述期间的物业服务费总金额为5787.45元（214.35元×27个月）。尚东物业公司主张物业服务费5759.1元，是其对自身权利的处分，本院予以准许。至于滞纳金的问题。《尚东阳光雅苑（二期）前期物业管理服务合同》约定，梁其全不按约定时间交纳费用的，尚东物业公司有权要求梁其全支付从逾期之日起按每日千分之三计算的滞纳金。该协议约定每月物业服务费的交纳时间为每月10日前交纳该月的物业服务费，现尚东物业公司主张从逾期当月11日起计算滞纳金，无违反法律法规强制性规定，本院予以确认。滞纳金以每月欠付的物业服务费为本金，按每日千分之三的标准自当月11日起计算至付清款项之日止，并以该月欠付的物业服务费为限，滞纳金总额以5787.45元为限。被告抗辩滞纳金按每日0.3%计算过高，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告梁其全于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州尚东物业酒店管理有限公司支付2017年5月至2019年7月的物业服务费5759.1元及滞纳金（每月滞纳金按当月欠付的物业服务费为基数，从当月11日起以每日千分之三为标准计算至付清款日止，每月滞纳金总额以当月欠付物业服务费为限，滞纳金总额以5787.45元为限）；二、驳回原告广州尚东物业酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44元，由被告梁其全负担。本判决为终审判决。审判员  陈少梗二〇一九年十一月二十七日书记员  陈雪冰