福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0402民初1721号 原告：上官祖剑，男，1982年4月11日出生，汉族，住福建省泰宁县。 被告：董园，女，1982年2月11日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 被告：徐治华，女，1960年4月9日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 被告：三明市百年房产经纪有限公司，统一社会信用代码91350400062273899D，住所地福建省三明市梅列区东安新村11幢1号店。 法定代表人：陈国英，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：廖宝林，福建如贤律师事务所律师。 原告上官祖剑与被告董园、徐治华、三明市百年房产经纪有限公司（以下简称百年经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因本案案情较为复杂，于2019年7月4日，本案转为普通程序进行了审理。原告上官祖剑、被告百年经纪公司的委托诉讼代理人廖宝林到庭参加诉讼。被告董园、徐治华经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上官祖剑向本院提出诉讼请求：1、解除上官祖剑与董园、徐治华、百年经纪公司于2017年12月15日签订的编号为20171215002号存量房买卖合同；2、董园、徐治华返还上官祖剑购房款40000元；3、百年经纪公司返还上官祖剑购房保证金60000元；4、董园、徐治华支付上官祖剑违约金100000元，并承担上官祖剑支出的中介费5500元，合计105500元；5、董园、徐治华、百年经纪公司承担本案包括保全费在内的全部诉讼费用。诉讼过程中，上官祖剑变更诉讼请求第5项诉讼请求为：董园、徐治华承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年12月15日，上官祖剑与董园、徐治华在百年经纪公司居间下签订编号为20171215002号存量房买卖合同。约定董园、徐治华将坐落于三明市梅列区上河城上德园25幢804室房产（面积108.43平方米）以550000元价格出售给上官祖剑。董园、徐治华保证房屋产权清晰，在房产权属转移登记前，若发生与董园、徐治华有关的房产权纠纷或债务纠纷概由其负责，如因此造成合同履行障碍的，视为违约。任何一方违约导致合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金100000元。买卖双方任何一方违约至合同不能履行的中介费将不退还，由违约方承担。上官祖剑依约于合同签订当日支付购房保证金60000元由百年经纪公司保管，支付董园、徐治华购房款40000元，支付百年经纪公司中介费5500元。但在合同履行过程中，上官祖剑发现三明市梅列区上河城上德园25幢804室房屋已被人民法院查封，无法办理房屋过户手续，董园、徐治华也明确表示不予解决查分事项，致使上官祖剑购房目的不能实现。据此，上官祖剑认为，董园、徐治华因债务纠纷致使房屋被人民法院查封，造成合同履行障碍，构成违约。上官祖剑有权解除合同，董园、徐治华、百年经纪公司应当依法返还上官祖剑全部房款、保证金，并承担违约责任。 董园、徐治华未作答辩。 百年经纪公司辩称，上官祖剑要求解除与董园、徐治华、百年经纪公司三方签订的《存量房买卖合同》的诉讼请求，部分不应得到支持。《存量房买卖合同》由两个合同组成，即上官祖剑与董园、徐治华两方之间的房屋买卖合同，以及百年经纪公司与上官祖剑、董园、徐治华三方之间的居间服务合同。对于房屋买卖合同，基于董园、徐治华的违约行为，上官祖剑有权要求解除，但对于居间服务合同，百年经纪公司已经根据合同约定履行了合同义务，并不存在违约之处，上官祖剑无权要求解除。买卖合同签订在前，房产被查封在后，百年经纪公司的居间服务没有过失之处。上官祖剑要求百年经纪公司返还其购房保证金60000元的诉讼请求不应得到支持。根据《存量房买卖合同》第六条的约定，董园、徐治华同意百年经纪公司从代管的成交款中预留50000元作为交付保证金，预留10000元作为户口保证金。该60000元是董园、徐治华授权百年经纪公司代为保管，其目的是为了确保董园、徐治华按照合同约定交付房产或迁移户口。从保证金性质看，所有权属于董园、徐治华，百年经纪公司是保管人，对该保证金并没有处分权。上官祖剑应主张董园、徐治华归还其保证金，百年经纪公司作为保管人并不承担向向上官祖剑直接返回保证金的义务。百年经纪公司不同意承担本案诉讼费。本案完全系因上官祖剑与董园、徐治华之间的买卖合同履约发生纠纷，百年经纪公司对诉讼的发生没有过错，不应对诉讼的发生承担任何责任，不应承担诉讼费用。综上所述，上官祖剑对百年经纪公司提出的诉讼请求没有事实与法律依据，应驳回上官祖剑对百年经纪公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。 经开庭审理，查明以下事实： 一、2017年12月15日，上官祖剑、董园、徐治华、百年经纪公司共同签订《存量房买卖合同》。该合同约定董园、徐治华将坐落于三明市梅列区上河城上德园25幢804室房产以550000元价格出售给上官祖剑。双方对付款、过户、交付房产等问题进行了约定。同时约定在权属转移登记前，若发生与董园、徐治华有关的房产权纠纷或债务纠纷概由其负责，如因此造成合同履行障碍，视为违约。买卖双方任何一方违约导致合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金100000元。买卖双方任何一方违约至合同不能履行的中介费将不退还，由违约方承担。另，合同还约定上官祖剑在合同签订当日支付交房保证金50000元、户口保证金10000元，合计购房保证金60000元。该购房保证金由百年经纪公司无息代管，购房保证金在不动产产权过户登记至上官祖剑名下后抵作部分成交款由百年经纪公司继续代管，待董园、徐治华交付房产、迁移户口后由百年经纪公司代上官祖剑退还给董园、徐治华。 二、2017年12月15日，上官祖剑向董园支付购房款5000元，向百年经纪公司交付购房保证金60000元、支付中介费5500元。2018年1月10日，上官祖剑向董园支付35000元购房款。后因董园、徐治华与他人产生经济纠纷，三明市梅列区上河城上德园25幢804室房产被人民法院查封，至今该查封未解除。 本院认为，上官祖剑、董园、徐治华、百年经纪公司共同签订《存量房买卖合同》系合同当事人的真实意思表示，合法有效。董园、徐治华因涉及民事纠纷导致名下三明市梅列区上河城上德园25幢804室房产被法院查封，且本案诉讼过程中一直未能解除查封，可以认定该合同已无法继续履行，合同根本目的无法实现。上官祖剑提出解除合同符合法律规定，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”上官祖剑请求董园、徐治华返还购房款40000元，于法有据，本院予以支持。从居间合同性质看，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中《存量房买卖合同》成立后，居间服务实际已经履行完毕，百年经纪公司在合同履行过程中没有违约情形。同时案涉合同也约定因董园、徐治华或上官祖剑一方违约至合同不能履行的中介费不退还，由违约方承担。该违约条款与违约金条款均属于合同中的结算和清理条款，不因解除合同影响其效力。故上官祖剑请求董园、徐治华支付上官祖剑违约金100000元，并承担上官祖剑支出的中介费5500元，本院予以支持。百年经纪公司代管购房保证金并待合同约定条件成就后代上官祖剑支付款项给董园、徐治华，合同解除后合同权利义务终止，百年经纪公司无权继续保有该购房保证金，也不需要再履行代上官祖剑向董园、徐治华支付该款项的合同义务，上官祖剑有权请求百年经纪公司返还60000元购房保证金，本院对该项诉讼请求予以支持。董园、徐治华经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认上官祖剑、董园、徐治华、百年经纪公司于2017年12月15日签订的《存量房买卖合同》解除； 二、董园、徐治华应于本判决生效之日起十日内返还上官祖剑购房款40000元； 三、董园、徐治华应于本判决生效之日起十日内支付上官祖剑违约金100000元； 四、董园、徐治华应于本判决生效之日起十日内支付上官祖剑中介费5500元； 五、三明市百年房产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内返还上官祖剑购房保证金60000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9300元，由董园、徐治华共同负担，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。 审 判 长  郑芳远 人民陪审员  傅文青 人民陪审员  肖丽明 二〇一九年十一月十二日 书 记 员  黄鸿珊 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 -7-