山东省商河县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0126民初1498号 原告：白志林，男，1967年7月26日出生，回族，住山东省济南市。 委托诉讼代理人：段志刚，山东德衡（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王斌，山东德衡（济南）律师事务所律师。 被告：济南昌润置业有限公司，住所地山东省济南市商河县。 诉讼代表人：济南昌润置业有限公司管理人。 负责人：黄金华，管理人负责人。 委托诉讼代理人：李淑婧，山东环周律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨慧，山东环周律师事务所实习律师。 第三人：张明，男，1964年8月3日出生，汉族，户籍地山东省齐河县，现住山东省齐河县。 第三人：奚斐，男，1976年4月30日出生，汉族，户籍地济南市，现住济南市天桥区。 原告白志林与被告济南昌润置业有限公司（以下简称昌润公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序进行审理，因案情复杂，本院依法于2019年7月30日裁定转为普通程序审理。因案涉房产购房合同备案为张明、奚斐，本院于2019年8月21日追加张明、奚斐为第三人参加本案诉讼。本院于2019年9月11日公开开庭对本案进行了审理。原告白志林的委托诉讼代理人王斌，被告昌润公司管理人的委托诉讼代理人李淑婧、杨慧，第三人张明到庭参加诉讼，第三人奚斐经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 白志林向本院提出诉讼请求：1.依法判令昌润公司继续履行与白志林于2014年1月10日签订的《补充协议书》，并判令昌润公司为白志林办理《补充协议书》项下齐鲁水郡梅园七区1-B、1-D两套住房的产权登记；2.诉讼费、保全费等费用由昌润公司承担。事实和理由：2006年7月8日，商河县第三建筑公司有限公司（以下简称：商河三建公司）与昌润公司签订《施工补充协议》，承包商河齐鲁水郡温泉城项目一期起步区的住宅工程—企业会所、专家公寓，即梅园3区（H标段）（以下简称齐鲁水郡H标段），白志林作为实际施工人对该工程进行了施工，但昌润公司未向白志林支付工程款。2009年6月25日，白志林与昌润公司签订协议，昌润公司以齐鲁水郡玫瑰园两套房产折抵了527806元工程款。对于剩余工程款，双方于2013年4月10日协议约定昌润公司暂时先向白志林提供齐鲁水郡梅园七区1-B、1-D两套联排住房用于居住，昌润公司在后期建设的居民楼中用828.63平方米住宅及43.39平方米的车库折抵齐鲁水郡H标段工程款。后昌润公司没有履行上述协议，双方于2014年1月10日签订《补充协议书》，约定昌润公司将齐鲁水郡梅园七区1-B、1-D两套联排住房折抵齐鲁水郡H标段剩余工程款。上述两套住房原告于2013年进行装修并于2014年入住至今。现由于昌润公司一直拒绝履行协议，不为白志林办理产权登记，故起诉。 昌润公司辩称，白志林与昌润公司之间实际系建筑工程施工合同法律关系，昌润公司欠付的工程款已于2009年6月25日与白志林签订了抵房协议，明确约定以齐鲁水郡玫瑰园两套房屋折抵，并非白志林所述的部分折抵。白志林要求的梅园7区两套房屋折抵剩余工程款没有具体的工程款数额，昌润公司对此不予认可，且该两套房屋已经备案到张明、奚斐名下，昌润公司业已进入破产程序。如果白志林认为昌润公司实际欠付其工程款，可向破产管理人申报债权。对2006年7月8日的第三建筑公司签订的施工补充协议，破产管理人不知情，没有接手这部分材料。 张明述称，张明于2006年3月11日购买了齐鲁水郡梅园七区1号楼D座的商品房，首付30.9496万元，按揭44万元，截至现在每月偿还贷款。2008年底左右，昌润公司给张明打电话让其收房。因考虑到购买此房屋是投资，收房需要交契税、维修资金、物业费等一共大约3万元，所以没有去办理房屋过户手续。当时昌润公司给张明打电话去收房时，张明没有去，过了几天后才去的，但是当时没有找到人。大约在2013年、2014年左右，张明听说齐鲁水郡形势不太好就去看房子了，当时房屋里是空着的，防盗门也烂了。在昌润公司开破产会议之前，张明又去过购买的房屋，也是没有人空着。张明曾经去房管局问过，案涉房屋确实登记在张明名下。房屋是张明的，首付也交了，张明还每月还着贷款，故不同意把房产转给白志林。 奚斐述称，购房合同上面的名字不是我本人签的，当时同学的哥哥在昌润公司上班，只是帮他个忙。奚斐没有在购房合同上签字，也没有在昌润公司买过房子，只是在购房贷款时签过字。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院依法分析认定如下： 1.白志林与昌润公司以涉案齐鲁水郡梅园七区1-B、1-D两套联排楼房折抵工程款的《补充协议书》的效力。 白志林提交下列证据证明该协议有效： 证据一、昌润公司与商河三建公司（白志林）签订的齐鲁水郡H标段《施工补充协议》一份，证明白志林对昌润公司齐鲁水郡H标段进行了施工； 证据二、昌润公司与商河三建公司（白志林）于2007年3月20日将原合同造价由968.00元/㎡变更为845元/㎡签订的《协议》一份，证明根据证据一确定的工程量，工程款由原来的357.1814万元变更为311.57685万元； 证据三、昌润公司与白志林签订的《抵房协议》及本院（2016）鲁0126民初874号民事判决书各一份，证明双方协议用齐鲁水郡玫瑰园小区2-1-401、6-3-501两套住房折抵工程款52.7806万元； 证据四、昌润公司与白志林2013年4月10日签订《协议书》一份，约定昌润公司将齐鲁水郡梅园七区1-B、1-D两套联排楼房提供给白志林居住，并承诺在后期建设的居民楼中用828.63平方米住宅及43.39平方米车库折抵剩余工程款； 证据五、昌润公司与白志林于2014年1月10日签订《补充协议书》，约定昌润公司将齐鲁水郡梅园七区1-B、1-D交付给白志林折抵齐鲁水郡H标段剩余工程款； 证据六、商河三建公司为白志林出具的《证明》及《情况说明》各一份，证明齐鲁水郡H标段工程白志林是实际施工人。 昌润公司对证据一、证据二、证据三、证据四真实性均无异议，但认为不能实现证明目的。第三人张明对上述证据及证据六均无异议。 昌润公司对证据五、证据六真实性及证明目的均提出异议，张明对证据五不予认可，认为证据五中白志林的签字与起诉状中的签字存在差异，证据六不能证明白志林的实际施工量。经本院释明，昌润公司及张明均不申请对白志林签字的真实性予以鉴定，故本院对证据五予以采信。证据六虽然没有白志林的施工工程量，但工程项目及工程款总额在证据一种有明确约定，故本院对证据六予以采信。 本院对白志林提交的证据一、二、三、四、五、六予以确认。上述证据能够证明以下事实： 白志林借用商河三建公司资质，与昌润公司签订了《建设工程施工合同》及《施工补充协议》，《建设工程施工合同》约定白志林施工齐鲁水郡一期住宅梅园七区1-6号楼房，沁园八区1、2、3、5号楼施工；《施工补充协议》约定施工项目为齐鲁温泉城一期起步区的住宅工程——企业会所、专家公寓合计3687.3㎡。2007年3月20日昌润公司与商河三建公司（白志林）签订《协议》，约定将原来的合同造价由968.00元/㎡变更为845元/㎡。2009年6月25日昌润公司与白志林签订《抵房协议》，约定昌润公司用齐鲁水郡玫瑰园小区2-1-401、6-3-501两套住房折抵工程款52.7806万元并签订了《商品房买卖合同》。因昌润公司没有履行上述协议，白志林诉至本院，要求昌润公司履行《抵房协议》并确认合同效力，本院（2016）鲁0126民初874号民事判决书对白志林的上述诉求予以支持，该判决已发生法律效力。2013年4月10日，昌润公司与白志林签订《协议书》，约定昌润公司为白志林提供齐鲁水郡梅园七区1-B、1-D两套联排楼房居住，并承诺在后期建设的居民楼中用828.63平方米住宅及43.39平方米车库折抵齐鲁水郡H标段剩余工程款。2014年1月10日昌润公司与白志林签订《补充协议书》，约定昌润公司将齐鲁水郡梅园七区1-B、1-D两套联排住房交付给白志林折抵白志林齐鲁水郡H标段剩余工程款。 昌润公司又认为，白志林提交的证据二、四、五中昌润公司使用的印章与管理人接收的在公安机关备案的印章不一致。 经查，昌润公司与商河三建公司签订的《建设工程施工合同》、昌润公司为张明、奚斐出具的房款收据上加盖的公章与本案中白志林提交的证据二、证据四、证据五中的印章相一致，且昌润公司在《建设工程施工合同》及证据二、四中，昌润公司委托代理人王锐均签字确认。在实践中，同一单位使用多枚印章的情况存在，印章曾被使用或正在使用，即使与备案章不一致，该印章也应视为能够代表所属单位的真实意思表示。故本院认定，该未被管理人接手的昌润公司的公章曾经在昌润公司的经济活动中使用，该印章能够代表昌润公司的真实意思表示。白志林与昌润公司签订的补充协议系双方真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，涉案房产市场价格亦未超出折抵工程款数额，应为合法有效合同。双方均应依照合同约定全面履行各自义务。昌润公司将案涉齐鲁水郡梅园七区1-B、1-D号房产抵给白志林，其实质是将昌润公司欠付白志林的工程款项转化为购房款，双方的建设工程施工合同关系亦随之转化为商品房买卖合同关系。 昌润公司辩称欠付白志林的工程款已经在（2016）鲁0126民初874号民事判决书中全部折抵，但未能举证，且白志林提交的证据三已经明确齐鲁水郡玫瑰园小区2-1-401、6-3-501两套住房折抵工程款的数额为52.7806万元，上述判决书并未认定折抵全部工程款。昌润公司与张明提出的本案用楼房折抵工程款协议无效的抗辩意见，因未提交证据予以证明，故本院均不予采纳。 2.昌润公司与张明、奚斐的商品房买卖合同的效力。 昌润公司抗辩称齐鲁水郡梅园七区1-B、1-D已出售给奚斐和张明，不应履行与白志林签订的一上述两套房产折抵工程款的协议，并提交在商河县房产管理部门调取的以下证据证明： 证据一、商河县房产管理部门出具的商品房预售合同备案表一份； 证据二、昌润公司与张明2006年3月11日签订的《商品房销售合同》复印件一份； 证据三、昌润公司2006年2月28日出具的张明交首付款单据复印件2张； 证据四、张明与中国工商银行股份有限公司济南泺源支行签订的《个人购房借款合同》复印件一份； 证据五、昌润公司与奚斐2006年3月11日签订的《商品房销售合同》复印件一份； 证据六、昌润公司2006年2月28日出具的奚斐交首付款单据复印件2张； 证据七、奚斐与中国工商银行股份有限公司济南泺源支行签订的《个人购房借款合同》复印件一份； 证据八、昌润公司《商品房预售许可证》复印件一份。 张明对上述证据没有异议。 白志林认为昌润公司与张明、奚斐签订的《商品房销售合同》是为了骗取银行贷款的虚假合同，在济南市历下区人民法院（2015）历商初字第1784号民事判决书中，奚斐明确陈述其与昌润公司签订的购房合同是昌润公司为了获得贷款，不是真实的购房合同。 奚斐在本院对其调查笔录中明确表示，其没有在昌润公司购买房产，也没有在《商品房销售合同》签字，只是在购房贷款时签过字。因此，奚斐与昌润公司签订的《商品房销售合同》不具有法律效力。 对于昌润公司提交的证据一、二、三、四、八，因上述证据是在商河房产管理部门调取，故真实性本院予以确认。白志林认为上述证据二、三、四不能证明真实买卖房屋合同关系，但其没有提交相应证据予以证明，故其质证意见本院不予采信。对昌润公司提交的证据一、二、三、四、八本院予以采信。 张明提交《商品房销售合同》一份证明其购买了齐鲁水郡梅园七区1-D房产，该合同与昌润公司提交的证据一、二、三、四能够相互印证，本院予以确认。 张明提交其妻子张彩霞中国工商银行账户6228481816046071666交易清单一份，张明中国工商银行存折一份、个人业务凭证两张、中国农业银行向张明工商银行账户转账凭证两张，证明其偿还涉案房屋贷款。白志林认为上述证据不能证明张明偿还房贷事实。经本院审查，上述证据中没有转入工商银行账户资金记载，故上述证据本院不予采信。 本院认为，张明与昌润公司对双方之间的商品房销售合同系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，本院对其合同效力予以确认。 3.案涉齐鲁水郡梅园七区1-B、1-D号房产的交付。 昌润公司与奚斐关于案涉齐鲁水郡梅园七区1-B号房产的商品房销售合同无效，不应履行。昌润公司应依法履行与白志林之间的补充协议书的约定，为其办理该套房产的所有权登记过户手续。 在昌润公司与白志林签订的以齐鲁水郡梅园七区1-D折抵工程款的《补充协议书》及其与张明签订的商品房销售合同均有效地情形下，案涉齐鲁水郡梅园七区1-D号房产的产权归属的确定原则应参照第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要15条予以处理，该纪要第15条规定“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应该按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法战友该房屋的买受人。对于买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。” 案涉房产未办理房屋所有权变更登记手续，虽昌润公司与张明签订的《商品房买卖合同》已经进行商品房预售合同备案，但是该备案不能等同于预告登记，仅具有债权性质，只能起到备案作用，不具有预告登记的法定效力。故案涉房产的履行应结合合法占有房屋及合同履行、合同成立先后等情况予以确定。 白志林于2014年1月10日与昌润公司签订补充协议书后，即于2014年3月3日与山东省金坤城工程建设有限公司签订建筑装饰工程施工合同，对案涉齐鲁水郡梅园七区1-B、1-D号房产进行了装修。经本院2019年9月11日现场勘验，案涉房产已经由白志林装修完毕并使用，房产内现有白志林居住物品和存放的大量物品，白志林、昌润公司、张明均现场参与勘验，对勘验结果并无异议。 昌润公司以案涉房产折抵欠付白志林的工程欠款258.79625万元（齐鲁水郡H标段总工程款－齐鲁水郡玫瑰园小区2-1-401、6-3-501两套住房折抵工程款数额52.7806万元），协议签订时，则昌润公司的工程欠款转化为白志林的房款，即白志林已将全部房款支付完毕。 结合上述情况分析，在昌润公司存在两个债权的实现构成竞争关系的前提下，白志林已经实际占有、装修并使用案涉房产并已交付全部房款，且白志林现已在先要求昌润公司履行登记过户的义务，其权利应具有优先于张明的效果，故昌润公司应依约为其办理产权登记的相关手续。张明则可在搜集相关证据后，另行主张权利救济。 另查明，昌润公司已进入破产重整程序，涉案房产不在破产财产范围内。本案所涉齐鲁水郡梅园七区1-B房产，于2015年9月7日被济南市历下区人民法院查封，期限三年；2018年9月6日该院做出（2016）鲁0102执1333号执行裁定书，继续查封该房产，期限自2018年9月6日至2021年9月5日。 综上所述，本院认为，白志林在本案中诉求的请求权基础是商品房买卖合同关系中，卖方应尽的为买方办理房产登记的合同义务及其相关法律规定，本案案由应为商品房买卖合同纠纷。白志林据其与昌润公司签订补充协议书，诉求昌润公司为其办理房屋产权登记，于法有据，理由正当，本院予以支持。但齐鲁水郡梅园七区1-B号房产现已被查封，昌润公司应当在该房产依法解除查封后为白志林办理房屋产权登记。白志林要求昌润公司承担保全费，因其没有提交相关裁定书及缴费单据予以证明，故该项请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告济南昌润置业有限公司于本判决生效之日起十日内为白志林办理商河县齐鲁水郡梅园七区1-D号房产的房屋产权登记； 二、被告济南昌润置业有限公司在商河县齐鲁水郡梅园七区1-B号房产依法解除查封后十日内为白志林办理房屋产权登记； 三、驳回原告白志林的其它诉讼请求。 案件受理费100元，由被告济南昌润置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  李思勇 人民陪审员  井建国 人民陪审员  李立荣 二〇一九年十一月七日 书 记 员  郭 晶