北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初22457号原告：安起锌，女，1964年10月19日出生，汉族，无职业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：解川，北京市炜衡律师事务所律师。被告：北京合生北方房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区广渠路28号215号楼1层215-南121b号。法定代表人：李长河，总经理。委托诉讼代理人：王伟娟，女，北京合生北方房地产开发有限公司职员。原告安起锌与被告北京合生北方房地产开发有限公司（以下简称：合生地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告安起锌的委托诉讼代理人解川、被告合生地产公司的委托诉讼代理人王伟娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。安起锌向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告逾期交房违约金194155元；2、判令被告向原告返还已收取的2015年2月至2019年1月的物业费17136元；3、判令被告向原告支付因交付房屋存在质量问题而由原告垫付的维修费10000元。事实与理由：原告于2011年10月15日与被告签订《商品房预售合同合同》，合同约定被告应于2013年11月15日交付房屋，但后期由于被告的原因，导致该合同所涉房屋直到2019年1月才予以交付，远远超出了合同约定的期限。因此，被告需按照双方签订合同约定支付原告逾期交房的违约金194155元。另外，由于该房屋被告于2009年1月才交房，因此，在此前发生的物业管理费应由被告自行承担，故被告应返还原告已交付的2015年2月至2019年1月的物业费17136元。若此期间后期发生供暖费，也应由被告承担。再者，被告交付的房屋质量存在严重问题，后期原告自行承担了维修费，该部分费用应由被告予以承担，并返还原告。因此为维护原告的合法权益，特诉至法院，恳请法院依法判决。合生地产公司辩称：一、原告逾期缴纳房款违约在先，我公司有权顺延交楼时间。《北京商品房预售合同》签署后，原告仅向我公司交纳了部分房款，未能及时办理商业贷款，直至2009年1月才向我公司交齐房款。我公司于2014年9月26日向原告寄送《交楼通知书》，书面告知原告到我公司处交齐房款、办理交房和入住等手续，原告无回应；2014年10月7日，我公司向原告寄送催款函，告知原告缴纳房款，否则将承担现的不利后果，原告无回应；2015年1月28日，我公司向原告寄送《律师函》，正式告知其不履行合同义务的后果；2015年2月3日我公司向原告再次寄送《交楼通知书》，告知其办理交房所需的手续，并按时缴纳房款。多次告知均无果的情况下，双方对逾期付款一事产生争议，我公司将原告诉至法院，在庭审过程中原告明确表示愿意继续履行合同，并支付剩余房款，可直至2019年1月15日原告才将所有房款交齐。我公司认为，商品房买卖合同购房者一方最主要的义务是交纳房款，原告仅以我公司未通知其办理商业贷款为由将近8年未向我公司缴纳剩余房款，原告有不可推卸的责任和过错，我公司有理由认为原告怠于履行或不履行合同义务，故根据合同法相关法律的规定，结合双方合同附件十的约定，我公司不应承担任何逾期交房的责任。二、原告要求退还物业费和支付维修费无依据。我公司已经履行了交楼的通知义务，因原告未交齐房款因此产生的未能及时收楼的物业、保修期经过等损失应当由其自行承担。此外，原告的物业费用是向物业公司交纳，其主张返还的主体不应该是我公司。最后，原告未提供证据证明，其支付了所谓的物业费用和维修费用。综上所述，恳请法院查明事实，维护我公司合法权益，驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定的事实如下：2011年11月15日，合生地产公司与安起锌签订了《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y123XXXX，以下简称“预售合同”）。预售合同第三条中约定，安起锌购买合生地产公司开发的位于通州区马驹桥镇商业金融、市政设施、住宅及配套项目X号商务楼X层2XX。预售合同第五条中约定，该商品房总价款为2061457元。预售合同第六条及附件五《付款方式及期限约定》中约定：买受人于2011年11月9日前签订预售合同时支付总房款的30．04%（即619165元，含定金20000元），于2011年12月2日前支付房价款的10%（即206146元），于2012年1月2日前支付房价款的10%（即206146元），其余房款1030000元由安起锌向银行申请商品房担保贷款的方式支付，安起锌申请银行担保贷款的年限、金额以银行最终批复为准。在签订商品房预售合同后，在合生地产公司通知安起锌办理商品房担保贷款手续之日起60天内，安起锌申请的银行商品房担保贷款仍然未能到达合生地产公司账户的，视为安起锌不能取得银行的商品房担保贷款，安起锌应自期满之日起15日内付清全部房款，逾期未支付清的，合生地产公司有权解除商品房预售合同。合生地产公司解除商品房预售合同的，合生地产公司可以收取商品房预售合同约定总房价款的10%作为违约金。预售合同第十二条中约定，合生地产公司应在2013年11月15日前交付商品房。预售合同第十四条中约定，除不可抗力之外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过120天日，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。预售合同附件十《补充协议》第一条约定：买受人未按约定及时交清预售合同及本补充协议约定的款项的，出卖人有权相应顺延交楼时间。买受人以商品房担保贷款（也可以称“银行按揭贷款”）方式付款，银行未将该贷款划入出卖人账户的，出卖人有权相应顺延交楼时间。买受人以商品房担保贷款方式付款，未向出卖人提交交纳办理产权所需的资料、款项的，出卖人有权相应顺延交楼时间。自该商品房达到合同约定的交付条件之日起至买受人的全部房价款到达出卖人账户之日止，出卖人不承担逾期交房的违约责任。第十七条约定，买受人通讯地址以预售合同载明的地址为准，如买受人地址变更，应以书面形式通知出卖人。预售合同及本协议中的通知应采用挂号信或特快专递方式。以挂号信或特快专递方式的，达到日期以安起锌签收日期为准，如无签收，安起锌通讯地址为本市的，自书面通知发出之日起第三日即为达到。预售合同及附件还约定了其他相关内容。截止2012年1月，安起锌依约支付了前期50．04%的房款。2014年9月25日，合生地产公司取得了北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收手续，涉案房屋验收合格。2015年1月28日，合生地产公司向安起锌在预售合同中所留的地址XXX#邮寄了律师函，通知安起锌于2015年2月10日前付清全部房款，安起锌于2015年2月1日收到律师函，随后在2015年2月3日前往合生地产公司处领取交楼通知书，但合生地产公司要求安起锌支付违约金154903．43元，安起锌不认可违约，但同意支付部分钱款（因房价上涨），双方未能协议一致，安起锌当时未能办理收楼手续。2016年12月7日，合生地产公司将被告安起锌诉至本院，要求解除双方的预售合同、安起锌协助其办理撤销备案登记手续、安起锌向其支付违约金206145．7元[该案案号为（2016）京0112民初46398号]。在该案中，合生地产公司称其于2014年10月7日向安起锌邮寄了催款函，督促安起锌办理贷款事宜，但因合生地产公司所提交的邮单未显示寄件时间、送达时间、签收人员等信息，本院对其主张的事实未予以认定。在该案中，本院驳回了龙源地产公司的诉讼请求。龙源地产公司不服上述判决，提起上诉，二审法院于2017年7月作出（2017）京03民终8155号民事判决书，判决维持原判。安起锌于2019年1月15日将预售合同所约定的最后一笔房款1030000元向合生地产公司支付清，合生地产公司于当日将涉诉房屋交付安起锌。安起锌收房后发现，涉诉房屋存在一些质量问题，要求合生地产公司予以维修，合生地产公司未予维修，安起锌自行进行了维修。关于维修费用，安起锌称其花费10000元，但其仅提交了一张3900元的维修费收据，故本院认定其修复为3900元。本案审理过程中，龙源地产公司称其于2014年9月26日向安起锌邮寄了交楼通知书，但安起锌否认收到过上述通知书。因龙源地产所提交的相应邮单未显示邮戳、送达时间、签收人员等信息，本院对其主张的事实不予认定。上述事实，有《预售合同》、入住手续会签单、交楼通知书、微信截图、（2017）京03民终8155号民事判决书、物业费收据、物业费发票、维修费收据、收楼签到表、《补充协议》以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。安起锌与合生地产公司所签订的预售合同系双方真实意思表示，双方均应恪守履行。按照预售合同附件十《补充协议》第一条约定：“买受人未按约定及时交清预售合同及本补充协议约定的款项的，出卖人有权相应顺延交楼时间。买受人以商品房担保贷款方式付款，银行未将该款项划入出卖人账户的，出卖人有权相应顺延交楼时间。”根据预售合同的规定及相应的常识，安起锌应当在交完房款后才能进行收房。虽然合生地产公司并未提供充分证据证明其催促过安起锌办理贷款，但安起锌理应在合同约定的收房时间届满前（2013年11月15日前）询问贷款办理事宜并及时办理贷款或者变更付款方式以避免损失，但安起锌直到2015年2月3日收到律师函后才找龙源地产公司协商剩余1030000元房款的支付事宜，可见其明显怠于履行付款（包括办理贷款）的义务。安起锌直至2019年1月15日才将最后一笔房款1030000元向合生地产公司支付可见其在合理期限内并未支付房款，确实存在延期付款的情况。合生地产公司在安起锌交齐剩余的1030000元房款前，顺延涉诉房屋的交付时间符合预售合同的约定、符合通常的交易习惯，故其不应承担安起锌所主张的逾期交房违约金。对于安起锌所主张返还的物业费，因其并非向合生地产公司支付，故其要求合生地产公司返还缺乏依据，本院不予支持。对于安起锌所主张的维修费，因合生地产公司向安起锌交付的涉诉房屋存在质量问题而未予以维修，安起锌自行维修并向合生地产公司主张赔偿并无不妥，本院对其能够提供票据的3900元予以支持，超过部分因无相应证据证明，本院不予支持。对于合生地产公司有关涉诉房屋已过质保期的辩解意见，因其实际于2019年1月15日才将涉诉房屋交付安起锌，而安起锌系收房后便发现了涉诉房屋存在的质量问题，并未超过质保期，故其该项辩解意见本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京合生北方房地产开发有限公司支付原告安起锌维修费3900元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告安起锌的其他诉讼请求。案件受理费4620元，由原告安起锌负担4570元（已交纳），由被告北京合生北方房地产开发有限公司负担50元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  薛德胜审 判 员  李宏印人民陪审员  李志伟二〇一九年十一月二十八日法官 助理  汤 硕书 记 员  籍 晨