山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终1371号 上诉人（原审被告）：青岛卓琴国立文化传播有限公司 法定代表人：蒯家治，执行董事。 委托诉讼代理人：李强，北京市中银（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中国人民解放军32065部队青岛营区管理保障办公室 负责人：马正春，政治委员。 委托诉讼代理人：薛东龙，山东慧勤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘海英，山东慧勤律师事务所实习律师。 上诉人青岛卓琴国立文化传播有限公司（以下简称卓琴文化公司）因与被上诉人中国人民解放军32065部队青岛营区管理保障办公室（以下简称32065部队青岛办公室）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初5372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人卓琴文化公司的法定代表人蒯家治及其委托诉讼代理人李强，被上诉人32065部队青岛办公室的委托诉讼代理人薛东龙、刘海英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卓琴文化公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回32065部队青岛办公室的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由32065部队青岛办公室负担。事实与理由：一审判决认定事实和适用法律错误。1.32065部队青岛办公室出具的部队证明，从形式上来看，没有单位负责人及制作证明人员的签名或者盖章，不符合我国民事诉讼法司法解释第一百一十五条的规定；从内容上来看，32065部队青岛办公室只是取得涉案合同的代理权，不能证明其承继了涉案合同的权利，有权以其名义主张涉案房屋租赁合同的权利。因此，32065部队青岛办公室作为本案的原告主体不适格。2.卓琴文化传播公司提交的装饰装修合同、装饰装修费结算明细表及付款凭证系书证原件，32065部队青岛办公室提出异议但未提交足以反驳的相反证据，人民法院应当确认其证明力。3.对于租赁合同约定分期支付租金的，承租人未按期支付的，诉讼时效应从每期租金约定支付之日起计算，适用一年的诉讼时效。本案中，依据涉案合同约定，每年的6月30日和12月31日是承租人支付租金的时间，诉讼时效应从每期租金的上述支付之日起算，适用一年的诉讼时效。涉案房屋的原出租人中国人民解放军61195部队房地产管理处和本案一审原告32065部队青岛办公室在本案起诉之前从未向卓琴文化公司主张过涉案房屋的租金。因此，32065部队青岛办公室的部分诉讼请求已经超过诉讼时效。4.32065部队青岛办公室违反了诚信原则。双方于2018年6月29日签订《关于收回青岛市的商谈备忘录》。在该备忘录中，32065部队青岛办公室确认：涉案房屋租赁合同到期后，“因中央军委关于军队全面停止有偿服务工作的相关政策要求，双方未能续签新的租赁合同，在等待中央军委关于空余房地产租赁停止的有关政策期间”，32065部队青岛办公室同意卓琴文化公司继续租赁使用涉案房屋。卓琴文化公司基于以上合同约定对三号楼地下室产生可以长期使用的预期，并于2016年对地下室进行了精装修。现因军队全面停止有偿服务，卓琴文化公司终止使用，产生投资无法收回的实际情况。双方本着真诚、妥善、合理解决问题的原则，同意于2018年7月1日起30日内共同委托评估机构进行评估，依据评估数额确定合理补偿。卓琴文化公司同意于2018年6月30日关停并腾退享有承租权、使用权的位于青岛市。卓琴文化公司已经按照该备忘录约定的内容，于2018年6月30日之前将涉案房屋的钥匙交付给32065部队青岛办公室，但32065部队青岛办公室未履行对卓琴文化公司的损失评估和补偿的义务，反而起诉卓琴文化公司，极大伤害了卓琴文化公司。依据中共中央办公厅、国务院办公厅、中央军委办公厅印发《关于深入推进军队全面停止有偿服务工作的指导意见》，对独立坐落或者能够与在用营区相对分离，军事利用价值不高，已经形成事实转让的项目，由中央军委审批确定后，可以采取置换等方式处理。对部队营区内引进社会力量服务官兵工作、生活的房地产租赁项目，纳入保障社会化范围，规范准入条件、运行方式、优惠措施、经费管理等，更好地服务部队、惠及官兵。因此，对于本案房屋租赁合同完全可以依据该指导意见的上述内容办理，不应当解除涉案合同。5.32065部队青岛办公室违反了公平原则。2014年6月30日之前，青岛卓琴国立商贸有限公司（以下简称卓琴商贸公司）按照合同约定向部队提出续签第三个五年租期的合同，部队提出军队正在大改编，等有了改编后部队的公章、发票再与卓琴商贸公司续签合同。2016年2月，部队开始试点停止有偿服务，部队内部管理混乱，不明确表示要与卓琴文化公司续签合同，也不解除涉案合同。2016年6月，全军开展停止有偿服务，军委原总参三部考虑到卓琴文化公司为部队做出了诸多贡献，该房屋是军队商品经济适用房不分配的房屋，故同意搁置处理并报军委后勤保障部，让卓琴文化公司暂时代为管理，这也导致了该房屋闲置了四年。因当时部队番号变更，涉案房屋产权不清，没有物业管理，不通水电，不能办理《军队房地产租赁许可证》。在卓琴文化公司代为管理该房屋的过程中，部队未向卓琴文化公司提供《军队房地产租赁许可证》等合法有效的手续，卓琴文化公司无法正常使用该房屋，也无法正常经营。因此，之前与卓琴文化公司就涉案房屋签订租赁合同的个体商户和公司都与卓琴文化公司解除了合同，并向卓琴文化公司索赔。部队的不作为直接导致卓琴文化公司产生巨大经济损失，现32065部队青岛办公室反而起诉卓琴文化公司索要搁置4年之久的房屋租赁使用费，严重违反公平原则。 32065部队青岛办公室辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 32065部队青岛办公室向一审法院起诉请求：1.依法判决解除双方签订的位于青岛市市南区房地产租赁合同，并由卓琴文化公司自行清理房屋内部物品，全面腾退房屋；2.依法判令卓琴文化公司向32065部队青岛办公室支付房屋租赁使用费26.4万元及逾期付款利息，利息自2018年8月17日起以26.4万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止；3.诉讼费用由卓琴文化公司承担。 一审法院认定事实：2009年11月29日，中国人民解放军61195部队房地产管理处（甲方）与卓琴商贸公司（乙方）签订《军队房地产租赁合同》。合同约定，甲方自愿将坐落在山东省青岛市市南区的房屋建筑面积650平方米出租给乙方使用。租赁期限自2009年7月1日起至2014年6月30日止。房地产年租金为6.6万元，租金按半年结算，乙方于每年6月30日和12月31日的前十日内交付甲方，付款方式为支票。租赁期内的水、电、暖、气、物业等费用由乙方据实承担。合同签订后，卓琴商贸公司在租赁期内如期足额缴纳了房屋租赁费用。租赁合同于2014年6月30日到期后，卓琴文化公司使用涉案房屋至2018年6月30日，但一直未支付租赁使用费。 2015年4月30日，原合同签订主体卓琴商贸公司与卓琴文化公司达成协议，约定卓琴文化公司承继原合同主体卓琴商贸公司的全部对外合同权利与义务。后卓琴商贸公司于同日核准注销。 对于双方有争议的证据，一审法院认定如下： 32065部队青岛办公室提交：1.《关于全面停止有偿服务收回租赁房屋的通知》及《关于解除军队房地产租赁合同并收回军队房产的函》，证明2018年3月28日、2018年5月18日，32065部队青岛办公室向卓琴文化公司现场送达上述通知，告知卓琴文化公司终止租赁关系、限期腾退房屋，卓琴文化公司法人及负责人签收确认。卓琴文化公司质证称：对该证据的真实性无异议，对证明事项有异议；该证据没有明确解除涉案合同的时间，卓琴文化公司也在该证据中明确要求32065部队青岛办公室对卓琴文化公司的损失进行补偿。因卓琴文化公司认可该证据的真实性，故一审法院对其真实性予以认定。 2.部队证明一份，证明因部队调整改革变更，原合同主体中国人民解放军61195部队房地产管理处由32069部队后勤部接管，32069部队后勤部全权决定原合同主体涉及涉案合同的全部事宜均由32065部队青岛办公室承继，32065部队青岛办公室系本案适格诉讼主体。卓琴文化公司质证称：对该证据的真实性、合法性、证明事项及证明力有异议；依据法律规定，单位向法院提交的证明材料应当有单位负责人及制作人员的签名盖章，并加盖单位印章；从内容看，32065部队青岛办公室只是取得有关房屋租赁合同的代理权，因此对涉案房屋的权利主张主体应当是原来的委托人；证明的内容应当由涉案房屋的权利管理部门及32065部队青岛办公室的上级单位出具，该证据不能证明32065部队青岛办公室承继了涉案合同权利。因该证据系中国人民解放军32069部队后勤部出具，且盖有公章，故一审法院对其真实性予以认定，可以证明因部队调整改革，61195部队房地产管理处由32069部队后勤部接收，原61195部队房地产管理处与地方相关单位签署的房地产租赁合同代理权，已由32065部队青岛办公室全权负责的事实。 卓琴文化公司提交：1.中国人民解放军61419部队后勤部与卓琴商贸公司于2001年12月29日签订的协议书，证明依据该协议书约定，中国人民解放军61419部队后勤部拟在青岛市香港中路132号加盖12层3号楼；该场地原由卓琴商贸公司租赁用于停车、洗车等经营，并投资加盖了房屋、铺设了地面；经双方协商，由卓琴商贸公司出面协调有关部门为该3号楼申请办理追加面积的手续，该3号楼竣工后负二层地下室和负一层网点房由卓琴商贸公司租用；双方约定，每追加一层，卓琴商贸公司可享受减免租金的待遇，租金按市场价下降50%计租，每五年一续租，每次续租租金提高10%，以此类推，截止到提高50%即按市场价出租；经过卓琴商贸公司的努力，青岛市规划局依法调整了规划，使得该3号楼由原来的批文13层重新报批追加为18层，增加了建筑面积，降低了建房成本，使部队干部减轻了购房负担，为部队做出了重大贡献；双方约定，待该3号楼竣工交付使用后正式签订军队房地产租赁合同。32065部队青岛办公室质证称：对该证据的真实性无异议；该证据第二条约定，双方就租赁物需正式签署租赁合同，该合同只是双方初步意愿，未体现涉案房屋租期三十年的约定。对于该组证据的真实性一审法院依法予以认定，可以证明中国人民解放军61419部队后勤部与卓琴商贸公司签订协议书的事实。 2.中国人民解放军61195部队房地产管理处与卓琴商贸公司于2003年10月5日签订的（2003）参三房租合字第××号房地产租赁合同，证明为履行中国人民解放军61419部队后勤部与卓琴商贸公司于2001年12月29日签订的协议书约定的义务，中国人民解放军61195部队房地产管理处与卓琴商贸公司于2003年10月5日签订（2003）参三房租合字第××号军队房地产租赁合同；依据该合同约定，出租方将位于青岛市网点房建筑面积650平方米出租给承租方，租赁期限自2004年6月30日起至2009年6月30日止，年租金为6万元，3号楼负二层的房屋给承租方无偿使用；“本合同期满后，甲乙双方再另行续签五年一次的租赁合同，每次续租租金在第一个五年的基础上提高10%，直至提高到50%期满，以后甲方按市场价出租。”32065部队青岛办公室质证称：对该证据的真实性无异议。附件一中第九条约定，该合同生效后，原涉及卓琴商贸公司签署的全部协议作废；第五条约定，合同期满双方另行续签新的五年合同。上述约定，足以证明双方合同续期的前提是续签新的合同。对于该组证据的真实性一审法院依法予以认定，可以证明中国人民解放军61195部队房地产管理处与卓琴商贸公司于2003年10月5日签订房地产租赁合同的事实。 3.中国人民解放军61419部队后勤部与卓琴商贸公司于2008年3月24日签订的（2003）参三房租合字第××号军队房地产租赁合同补充协议书，证明为防止法律冲突，因上级部队要求，中国人民解放军61419部队后勤部与卓琴商贸公司约定：位于青岛市网点房租赁期限约定每五年续签并递增一次，续签递增至40%时终止；地下室由卓琴商贸公司无偿使用30年，自2004年6月30日起至2034年6月30日止。32065部队青岛办公室质证称：对该证据的真实性无异议；该证据仅显示地下室无偿使用30年，未提及涉案房屋，与本案无关。对于该组证据，因32065部队青岛办公室认可其真实性，故一审法院对其真实性予以认定。 4.中国人民解放军61195部队房地产管理处与卓琴商贸公司于2009年11月29日签订的军队房地产租赁合同，证明依据该合同约定，出租方将位于青岛市网点房建筑面积650平方米出租给承租方，租赁期限自2009年7月1日起至2014年6月30日止，年租金为6.6万元，租金按半年结算，承租方于每年6月30日和12月31日的前十日内交付出租方；3号楼负二层房屋给承租方无偿使用；“本合同期满后，甲乙双方再另行续签五年一次的租赁合同，每次续租在上一个租期租金基础上增加6,000元，直至每年租金总额增至9万元，四个五年期满后，甲方按市场价出租。”“承租方改造、装修房屋时不得破坏室内任何结构、设施设备，不得污染环境”等。32065部队青岛办公室质证称：对该证据的真实性无异议，对证明事项有异议；该证据与涉案房屋负一层无关；附件第四条、第八条对合同续签及之前合同效力做了约定，主合同第8.3条对房屋装修及合同终止后装修归属做了约定。对于该组证据的真实性一审法院依法予以认定，可以证明中国人民解放军61195部队房地产管理处与卓琴商贸公司于2009年11月29日签订军队房地产租赁合同的事实。 5.32065部队青岛办公室与卓琴文化公司于2018年6月29日签订的《关于收回青岛市的商谈备忘录》，证明32065部队青岛办公室在该备忘录中确认：涉案房屋租赁合同到期后，“因中央军委关于军队全面停止有偿服务工作的相关政策要求，双方未能续签新的租赁合同，在等待中央军委关于空余房地产租赁停止的有关政策期间”，32065部队青岛办公室同意卓琴文化公司继续租赁使用涉案房屋；卓琴文化公司基于以上合同约定对三号楼地下室产生可以长期使用的预期，并于2016年对地下室进行了精装修；现因军队全面停止有偿服务，卓琴文化公司终止使用，产生投资无法收回的实际情况，双方本着真诚、妥善、合理解决问题的原则，同意于2018年7月1日起30日内，共同委托评估机构进行评估，依据评估数额确定合理补偿。32065部队青岛办公室质证称：对该证据的真实性无异议；卓琴文化公司意见第六条显示，双方需积极协商，协商不成可另诉解决，备忘录内容失效，可见备忘录系调解过程中的记录性文件，非最终调解协议。对于该组证据，因32065部队青岛办公室认可其真实性，故一审法院对其真实性依法予以认定。 6.位于青岛市卓琴文化公司的装饰装修损失司法鉴定意见书和装饰装修合同、装饰装修费结算明细表及付款凭证，证明卓琴文化公司位于青岛市的装饰装修残值损失。32065部队青岛办公室质证称：对该证据的真实性不认可；该证据系卓琴文化公司与案外人签订，根据证据规则，应由该证据的出具人出庭作证，具体关于装修损失的数额及责任分担由法院认定。对于该组证据，因系卓琴文化公司与案外人签订，案外人并未到庭，故一审法院对其真实性无法确认。 7.鲁Ｂ×××××号中型普通客车交接清单、购车发票，证明因中国人民解放军61419部队后勤部需要，卓琴文化公司于2013年4月18日将其出资购买的号牌号码为鲁Ｂ×××××号的中型普通客车交付该部队使用，同类型客车租赁价格为200元/日。32065部队青岛办公室质证称，对该证据的真实性无异议，但与本案无关。对于该组证据，因32065部队青岛办公室认可其真实性，故一审法院对其真实性依法予以认定。 8.中国人民解放军32065部队于2014年6月6日出具的收条，证明第二个五年租期的合同履行期满前，卓琴商贸公司按照合同约定向部队提出了续签第三个五年租期合同，当时的部队以正在更换番号没有合同、发票和印章等为由，迟迟不与卓琴商贸公司签订第三个五年租期租赁合同，当时的租金只能以白条的形式向卓琴商贸公司出具，不能提供正式的发票。造成第三个五年租期书面合同没有签订的责任应由32065部队青岛办公室承担，由此造成的损失也应由32065部队青岛办公室承担。32065部队青岛办公室质证称：对该证据的真实性无异议，但该证据系涉案合同在2009年至2014年期间卓琴文化公司支付的租金，并不能证明合同到期后双方续签租赁合同，续签合同应该以书面合同为准。对于该组证据，因32065部队青岛办公室认可其真实性，故一审法院对其真实性依法予以认定，可以证明卓琴文化公司在合同期内交付租金的事实。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 本案中，中国人民解放军61195部队房地产管理处、中国人民解放军61419部队后勤部与卓琴商贸公司签订多份《军队房地产租赁合同》，后因部队改革，原中国人民解放军61195部队房地产管理处、中国人民解放军61419部队后勤部与地方签署的房地产租赁合同代理权由32065部队青岛办公室全权负责，故32065部队青岛办公室有权管理使用涉案房屋。因卓琴商贸公司注销，其权利义务均由卓琴文化公司执行，故32065部队青岛办公室起诉卓琴文化公司并不违反法律规定。 2009年11月29日，中国人民解放军61195部队房地产管理处与卓琴商贸公司签订的《军队房地产租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行各自权利义务。根据合同约定，卓琴文化公司承租中国人民解放军32065部队的山东省青岛市市南区香港中路132号3号楼房屋，租赁期限自2009年7月1日起至2014年6月30日止；房地产年租金为6.6万元，租金按半年结算。合同签订后，卓琴商贸公司在租赁期内如期足额缴纳了房屋租赁费用。2014年6月30日租赁合同到期后，卓琴文化公司一直使用涉案房屋至2018年6月30日，但一直未支付租赁使用费。根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，双方合同于2014年到期后未签订新的合同，双方合同转为不定期租赁。同时，32065部队青岛办公室在2018年已提前告知卓琴文化公司合同解除事宜，故32065部队青岛办公室主张的解除与卓琴文化公司签订的军队房地产租赁合同，并要求卓琴文化公司自行清理房屋内部物品、全面腾退房屋的诉讼请求，符合法律规定，一审法院依法予以支持。对于卓琴文化公司所称其遭受的装修等损失，可另行提起诉讼。 对于32065部队青岛办公室主张的要求卓琴文化公司支付房屋租赁使用费26.4万元的诉讼请求，因双方签订的房屋租赁合同已经期满，卓琴文化公司一直未腾退房屋，故32065部队青岛办公室主张自2014年7月1日至2018年6月30日的房屋租赁使用费参照之前的房屋租金6.6万元/年计算，不违反法律规定，一审法院予以采纳。因此，卓琴文化公司应向32065部队青岛办公室支付房屋租金26.4万元（6.6万元/年×4年=26.4万元）。32065部队青岛办公室主张卓琴文化公司自立案之日即2018年8月17日起按照中国人民银行同期贷款利率支付逾期利息，不违反法律规定，一审法院依法予以支持。对于卓琴文化公司抗辩的房屋租金已经超过诉讼时效，因卓琴文化公司一直占用涉案房屋至2018年6月，故32065部队青岛办公室主张的租赁费并未超过诉讼时效。对于卓琴文化公司抗辩的应当以车辆使用费折抵，因其该主张与本案不是同一法律关系，卓琴文化公司可另行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决：一、解除32065部队青岛办公室（原签订单位中国人民解放军61195部队房地产管理处）与卓琴文化公司（原签订单位卓琴商贸公司）就位于青岛市市南区签订的《军队房地产租赁合同》；二、卓琴文化公司于判决生效之日起十日内将其租赁的青岛市市南区香港中路132号3号楼房屋内的物品自行清理并将房屋腾退给32065部队青岛办公室；三、卓琴文化公司于判决生效之日起十日内向32065部队青岛办公室支付自2014年7月1日至2018年6月30日的房屋租赁使用费26.4万元并支付逾期利息，逾期利息以26.4万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年8月17日起支付至其实际偿还之日止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,260元，由卓琴文化公司承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明，卓琴公司在庭审中称：1.对32065部队青岛办公室的诉讼主体问题不再提出异议；2.涉案房屋负二层地下室的装饰装修问题已经另案生效判决处理，在本案中不再主张权利。双方当事人均认可，双方之间的房屋租赁合同于2018年6月30日解除。32065部队青岛办公室认可其于2018年6月29日对涉案房屋上锁，卓琴公司认可其于该日腾空涉案房屋。双方当事人均认可，32065部队青岛办公室于2019年2月3日对涉案房屋张贴封条。二审查明的其他事实与一审查明一致。 本院认为，本案争议的焦点是：32065部队青岛办公室要求卓琴文化公司支付房屋租赁使用费的诉讼请求是否超过诉讼时效。 根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，根据中国人民解放军61195部队房地产管理处与卓琴商贸公司于2009年11月29日签订的《军队房地产租赁合同》约定，房地产年租金为6.6万元，租金按半年结算，于每年6月30日和12月31日的前十日内支付。现出租人的权利义务由32065部队青岛办公室承继，承租人的权利义务由卓琴文化公司承继。因此，卓琴文化公司应于每年6月30日、12月31日前支付后续半年的租金3.3万元（6.6万元÷2）。32065部队青岛办公室在本案中主张的2014年7月1日至2018年6月30日期间的房屋租赁使用费，卓琴文化公司应当分别于2014年6月30日、2014年12月31日、2015年6月30日、2015年12月31日、2016年6月30日、2016年12月31日、2017年6月30日、2017年12月31日前支付后续半年的租金3.3万元。 关于卓琴文化公司每半年向32065部队青岛办公室支付一次房屋租金3.3万元的诉讼时效应当分别计算还是一并计算的问题，本院认为，分期履行合同约定之债，依照债务的发生时间以及给付方式的不同，可分为两类：一类是定期给付债务，主要是继续性合同在合同履行中持续定期发生的债务，如租金等定期给付债务。产生定期给付债务的合同在履行过程中具有双务性，该债务是在合同履行过程中不断产生的，因而各期债务履行期限届满后，均为独立债务。另一类是分期给付债务，即某一债务发生后，当事人依照约定的时间分期履行，如借款合同中约定分期还贷等。分期给付债务在合同订立时即产生，并非在合同履行过程中产生，该债务实质为一个整体。本案中，32065部队青岛办公室向卓琴文化公司主张的房屋租赁使用费，显然属于定期给付债务，各期租金支付期限届满后，均为独立债务，应当分别计算诉讼时效。一审法院将32065部队主张的房屋租赁使用费作为一个整体，认定其诉讼请求范围内的租金均并未超过诉讼时效不当，本院予以纠正。 《民法通则》第一百三十六条第三项规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。《民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第二百零六条规定，本法自2017年10月1日起施行。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条规定，民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。第五条规定，本解释自2018年7月23日起施行。本解释施行后，案件尚在一审或者二审阶段的，适用本解释；本解释施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。本案中，32065部队青岛办公室于2018年8月17日提起本案诉讼，要求卓琴文化公司支付2014年7月1日至2018年6月30日期间的房屋租赁使用费。根据上述法律及司法解释的规定，截至《民法总则》实施之日即2017年10月1日，应付款日期已满一年的，应当适用一年的诉讼时效；应付款日期未满一年或尚未起算的，应当适用三年的诉讼时效。如前所述，32065部队青岛办公室向卓琴文化公司主张的房屋租赁使用费属于定期给付债务，各期租金应当分别计算诉讼时效。《民法总则》自2017年10月1日起施行，32065部队青岛办公室向卓琴文化公司主张的应于2014年6月30日、2014年12月31日、2015年6月30日、2015年12月31日、2016年6月30日前分别支付租金3.3万元的请求，应当适用一年的诉讼时效。因32065部队青岛办公室未提交证据证明上述5期租金的请求存在时效中止或中断的情形，该部分请求已经超过一年的诉讼时效，本院不予支持。32065部队青岛办公室向卓琴文化公司主张的应于2016年12月31日、2017年6月30日、2017年12月31日前分别支付租金3.3万元的请求，应当适用三年的诉讼时效。因上述3期租金的请求未超过三年的诉讼时效，故卓琴文化公司应向32065部队青岛办公室支付2017年1月1日至2018年6月30日期间的房屋租赁使用费9.9万元（3.3万元×3）。 卓琴公司称涉案房屋在2014年7月1日至2018年6月30日期间期间闲置4年，并据此主张不应向32065部队青岛办公室支付租赁使用费，因证据不足，本院不予采纳。 本案二审中，双方当事人均认可双方之间的房屋租赁合同于2018年6月30日解除，本院予以确认。一审法院于2018年10月26日作出判决解除合同不当，本院予以纠正。32065部队青岛办公室认可其于2018年6月29日对涉案房屋上锁，卓琴公司认可其于该日腾空涉案房屋，且双方均认可32065部队青岛办公室于2019年2月3日对涉案房屋张贴封条。本院据此认定，卓琴文化公司已于2018年6月29日将涉案房屋交付给32065部队青岛办公室。因32065部队青岛办公室的该项诉讼请求已经在本案诉讼期间实现，本院不再判决支持。 综上所述，卓琴文化公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，《民法通则》第一百三十六条第三项，《民法总则》第一百八十八条第一款、第二百零六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初5372号民事判决第二项； 二、变更山东省青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初5372号民事判决第一项为：确认中国人民解放军32065部队青岛营区管理保障办公室（原签订单位中国人民解放军61195部队房地产管理处）与青岛卓琴国立文化传播有限公司（原签订单位青岛卓琴国立商贸有限公司）就位于青岛市市南区签订的《军队房地产租赁合同》于2018年6月30日解除； 三、变更山东省青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初5372号民事判决第三项为：青岛卓琴国立文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向中国人民解放军32065部队青岛营区管理保障办公室支付自2017年1月1日至2018年6月30日期间的房屋租赁使用费9.9万元并支付逾期利息，逾期利息以9.9万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年8月17日起支付至实际偿还之日止； 四、驳回中国人民解放军32065部队青岛营区管理保障办公室的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。 一审案件受理费5,260元，二审案件受理费5,260元，共计10,520元，由中国人民解放军32065部队青岛营区管理保障办公室负担6,575元，青岛卓琴国立文化传播有限公司负担3,945元。 本判决为终审判决。 审判长  谢雄心 审判员  侯 娜 审判员  孙 琦 二〇一九年十一月十二日 书记员  韩明玉 书记员  李珊珊