贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终4661号上诉人（原审被告）：毕节兴业房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区流仓办事处2层1-7号，统一社会信用代码：91520502598396555T。法定代表人：杜位爵，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权代理）：罗凤兰，贵州本芳（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权代理）：李玉蝶，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周忍，男，汉族，1974年7月12日出生，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）：杨学兰，女，汉族，1974年9月24日出生，住贵州省毕节市。二被上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权代理）：曾薇，贵州圣谋律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人（一般授权代理）：吴前辙，贵州圣谋律师事务所实习律师。上诉人毕节兴业房地产开发有限公司（以下至判决主文简称为：兴业公司）因与被上诉人周忍、杨学兰商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初4222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人兴业公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回周忍、杨学兰的一审诉讼请求或者发回重审。事实和理由：（一）贵州省人大常委会2009年制定实施的《贵州省城市房地产开发经营管理条例》（以下简称：《条例》）第三十一条规定，商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费，该《条例》并非效力性法律规范，且《条例》中第七章（法律责任）中未规定违反第三十一条应承担的法律后果，故《条例》第三十一条应认定对房开商仅具有指导、管理的作用，具体商品房价格的构成应根据事实情况认定。本案中，涉案《商品房买卖合同》第七条约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”合同附件五约定：“关于本项目内相关配套设施、设备的具体约定：1、相关设施的位置及用途；2、其他约定”。根据上述约定可知，兴业公司销售的商品房价格中建设安装费用仅仅包含水、电两个部分，对于燃气、通信、有线电视等建设安装费用并未计入商品房的价格成本中。关于未计入商品房价格成本的燃气、通信、有线电视等建设安装费用的交纳问题，《商品房买卖合同》第十四条第四款第一项中，明确约定买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳水、电、闭路电视、燃气开户费，即兴业公司受周忍、杨学兰的委托，代缴各项配套设施的开户费并向周忍、杨学兰出具代缴凭证，事实上兴业公司也是按照该约定向各项配套设施的相关单位以开户费的名义交纳了各项基础配套设施的建设安装费用的。商品房买卖合同中关于商品房价格的构成、兴业公司代周忍、杨学兰交纳各项配套设施建设安装费用的约定系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性（具体为效力性）规定，合法、有效。根据《贵条例》的规定以及《商品房买卖合同》关于相关建设安装费用的约定可知，本案中涉案商品房的价格里已包含的水和电的建设安装费用，该部分兴业公司不应再重复收取周忍、杨学兰的费用，如若收取应当退还周忍、杨学兰。但至于除水和电的其他建设安装费用，并未计入涉案商品房价格中，且兴业公司已依约将除去水和电之外的建设安装费用缴纳到相关单位。事实上，兴业公司在商品房总价款之外另行收取了周忍、杨学兰电建设安装费用520元，未收取水建设安装费用，故兴业公司仅需退还周忍、杨学兰电建设安装费用520元，其余燃气建设安装费用2,500元、电视建设安装费用350元兴业公司并未计入涉案商品房的销售价格中，且已依约代周忍、杨学兰缴纳到相关单位，一审法院判决兴业公司退还未计入商品房价格的、兴业公司代周忍、杨学兰交纳到相关单位的电视入户费350元和燃气入户费2,500元于法无据。（二）兴业公司开发涉案商品房所属的国有土地，系2012年兴业公司与毕节市国土资源局七星关分局签订涉案商品房国有土地使用权出让合同取得，合同约定国土局在2012年12月31日前将涉案土地完全交付给兴业公司。然因征地、拆迁的原因，涉案土地实际于2016年3月才完全交付。由于政府行政征收滞后，导致涉案商品房开发的整个工程进度受到实质性影响。其次，兴业公司将涉案商品房交付给周忍、杨学兰后，在办理初始登记过程中，涉案商品房消防通道其中一段主要道路属于市政工程，因该市政道路也因政府未能如期完成涉案商品房开发土地的全面征收及拆迁问题，导致施工没有按期完成并竣工验收，同时致使涉案商品房消防通道未能通过验收，以至兴业公司不能如期取得涉案商品房的竣工验收备案，造成兴业公司期限内未能办理初始登记。上述客观情况的发生，全因政府未能如期完成涉案土地的征收、拆迁所致，属于政府机关行政行为造成，非因兴业公司原因造成，兴业公司对本案违约行为应当免责。同时，兴业公司已如期向买受人交房，合同签订后一直积极的履行办证的义务，并未对周忍、杨学兰造成任何损失。据此，本案违约金也不应计付。被上诉人周忍、杨学兰辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。1、兴业公司向周忍、杨学兰收取的电、电视、燃气入户费实质为供电、燃气、有线电视达到为双方签订的《商品房买卖合同》第十二条约定的交付条件必要的建设及安装费用，根据国家税务总局2009年颁行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用，兴业公司将本应包含在房屋价格成本中国的费用转嫁给周忍、杨学兰承担于约、于法、于理都不符，应当将相关费用退还给周忍、杨学兰。2、兴业公司的违约不存在不可抗力的事由，不能免除其违约责任。兴业公司提供的《国有建设用地使用权出让合同》系兴业公司与第三人签订的行政合同，因第三人违约导致兴业公司不能履行与周忍、杨学兰签订的合同属于典型的商业风险，毕节市国土资源局七星关分局对兴业公司的违约行为，不能免除兴业公司对周忍、杨学兰的违约责任，且兴业公司提交的证据不足以证明案涉商品房未能如期取得竣工验收备案表系政府的原因导致。原审原告周忍、杨学兰向一审法院起诉请求：1、判决兴业公司向周忍、杨学兰办理并交付不动产权属证书；2、判决兴业公司向周忍、杨学兰支付逾期交付办理转移商品房登记相关文书的违约金暂计1,000元，以周忍、杨学兰已付总房款375,905元为基数，按日万分之一的标准从2016年12月31日起计算至兴业公司为周忍、杨学兰办理并交付不动产权属证书之日止；3、兴业公司退还以电视入户、水入户、煤气入户、电开户名义代收的费用3,370元；4、本案诉讼费由兴业公司承担。一审法院认定事实：2014年12月1日，周忍、杨学兰作为买受人，兴业公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：出卖人以出让方式取得位于毕节市七星关区、总土地面积为28210.03平方米地块的建设用地使用权，且土地价款已全部付清。该建设用地使用权批准文件是国有建设用地使用权出让合同。出卖人经批准，在上述地块建设商品房，建设项目名称为盛世华都。并已取得建设工程规划许可证。建筑工程施工合同约定开工日期为2013年5月16日，建筑工程施工合同约定的竣工日期为2016年5月16日。买受人购买的商品房位于“盛世华都”第2幢1单元5层3号房，房号为2-1-5-3，总房款375905元；出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托兴业公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标注收取，由买受人承担。《商品房买卖合同》第七条约定，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用；《商品房买卖合同》第十二条约定，供水、供电、燃气交付时达到使用条件，有线电视交付时线路敷设到户，燃气和有线电视需要买受人自行办理开通使用手续；《商品房买卖合同》第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳水、电、闭路电视、燃气开户费，并在签订本合同之日起到买受人接房前将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后30日内向买受人交付相应缴款凭证。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，周忍、杨学兰按合同约定向兴业公司支付完毕购房款375905元。兴业公司于2016年1月6日向周忍、杨学兰收取了电视入户费350元、燃气入户费2500元、电开户费520元，且向周忍、杨学兰出具了收据，以上共计3370元。一审法院另查明，涉案房屋现尚未通过建设工程消防验收，尚不具备办理不动产权属证书的条件。《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发改字[2015]15号）等规范性文件作了相关规定，其收取的是管道燃气设施建设费；《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）等规范性文件作了相关规定，其收取的是有线电视安装工料费；《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件作了相关规定，其收取的是低压用户报装工料费；贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。一审法院认为，综合周忍、杨学兰与兴业公司的诉辩，本案争议的焦点为：一、周忍、杨学兰请求兴业公司办理并交付不动产权属证书是否支持；二、兴业公司是否应当承担违约责任，以及违约责任的期间如何认定；三、兴业公司是否向周忍、杨学兰退还其已收取的电视入户费350元、燃气入户费2,500元、电开户费520元、水入户费。关于第一个焦点，不动产权属证书是权利人享有该不动产权属的证明，房屋的所有权变动原则上采取登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。且周忍、杨学兰与兴业公司在《商品房买卖合同》中约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由买受人承担。因此，兴业公司有义务为周忍、杨学兰办理涉案房屋不动产权属证书。但是，涉案房屋现尚未通过建设工程消防验收，尚不具备办理不动产权属证书的条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”之规定，兴业公司负有的办理涉案房屋产权转移登记的义务尚处于事实上不能履行的状态，该项合同义务亦不能采取其他方式替代履行，故现周忍、杨学兰要求兴业公司为周忍、杨学兰办理并交付涉案房屋不动产权属证书缺乏事实依据，故对周忍、杨学兰的该项诉讼请求，不予支持。关于第二个焦点，周忍、杨学兰与兴业公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，周忍、杨学兰与兴业公司均应按约定履行合同所约定的义务。周忍、杨学兰已按合同约定全额支付了购房款，兴业公司亦应按合同约定于2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给周忍、杨学兰。兴业公司未履行上述义务已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素不能免除兴业公司根据合同约定应承担的违约责任。故对于兴业公司提出本案因政府机关征地拆迁严重之后行为造成答辩人违约，非因答辩人原由造成，答辩人不应承担本案违约责任的抗辩意见，不予采纳。根据《商品房买卖合同》约定，若兴业公司未能履行前述义务，则从约定日期起超过60日，周忍、杨学兰不退房的，兴业公司应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向周忍、杨学兰支付已交付房价款万分之一的违约金。鉴于双方在《商品房买卖合同》中约定由兴业公司代为办理商品房转移登记，此时兴业公司确无向周忍、杨学兰交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由兴业公司直接向办证部门提交办理商品房权属转移登记有关文书，不需再向周忍、杨学兰交付，即兴业公司向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知周忍、杨学兰之日后不再承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。故其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金以周忍、杨学兰已交购房款375,905元为基数，按日万分之一的标准从2016年12月31日起计算至兴业公司向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知周忍、杨学兰之日止。关于第三个焦点，周忍、杨学兰与兴业公司签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，房屋交付时供电、燃气达到使用条件，有线电视线路敷设到户，燃气和有线电视需要买受人自行办理开通使用手续。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发改字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述三项费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。虽然合同第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳水、电、闭路电视、燃气开户费，并在签订本合同之日起到买受人接房前将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后30日内向买受人交付相应缴款凭证。但是，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费，且周忍、杨学兰与兴业公司双方在合同第七条约定，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。因此，合同第十四条约定应识别为上述代收费用已包含在商品房价格中。据此，兴业公司收取电视入户费、燃气入户费、电开户费于约于法无合理依据，理应予以退还。对于周忍、杨学兰诉请的水入户费，因周忍、杨学兰并未举证证明兴业公司已收取，故对周忍、杨学兰的该项诉讼请求，不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告毕节兴业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周忍、杨学兰支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以375,905元为基数，按日万分之一的标准从2016年12月31日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知到原告之日止；二、被告毕节兴业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告周忍、杨学兰电视入户费、燃气入户费、电开户费共计3,370元；三、驳回原告周忍、杨学兰的其他诉讼请求。案件受理费360元，由被告毕节兴业房地产开发有限公司承担。二审中，兴业公司提交了如下证据：第一组证据，毕节市发展和改革委员会《关于对七星关区城市管道燃气设施建设费用收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）文件，拟证明燃气建设安装费的缴费主体是“用户”，应由用户自行承担，兴业公司不是燃气的使用者，且毕节市燃气管道的建设安装是在2015年5月才开始，《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第二款规定的建设安装费不包括燃气管道的建设安装费，且兴业公司已经在合同中约定该费用由业主承担，并由兴业公司代缴的方式交付给相关单位。第二组证据，毕节市住房和城乡建设局《关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费的通知》（毕市住建[2017]17号）文件，毕节市2017年2月7日才取消收取水、电、燃气、有线电视的收费行为，兴业公司与周忍、杨学兰此前签订的商品房买卖合同中已经明确商品房价格仅包含水、电安装费，不包含燃气、有线电视等建设安装费。第三组证据，毕节市有线数字电视安装协议书、付款凭证和发票，拟证明兴业公司已于2014年12月24日与贵州省广播电视信息网络股份有限公司毕节分公司签订有线电视安装协议，并按照案涉《商品房买卖合同》第十四条第四款第一项约定代周忍、杨学兰向该公司支付有线电视的建设安装费，该约定未违反法律法规，合法有效。第四组证据，毕节市居民用户燃气设施建设合同书、付款凭证和发票，拟证明兴业公司已于2015年1月23日与贵州燃气集团毕节市燃气有限公司签订合同，并按照案涉《商品房买卖合同》第十四条第四款第一项约定代周忍、杨学兰向该公司支付燃气的建设安装费，该约定未违反法律法规，合法有效。周忍、杨学兰质证意见：对第一组证据的真实性、合法性无异议，但该组证据达不到兴业公司的证明目的，从该文件的内容看，文件中的“用户”是房地产开发企业，而非购房者，不能得出燃气建设安装费由业主承担的结论，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条规定，燃气安装费属于配套基础设施，应当包含在房屋价款里，兴业公司代收燃气安装费的行为属于转嫁成本，理应退还业主。对第二组证据的真实性、合法性无异议，但该组证据达不到兴业公司的证明目的，该组证据是对《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条规定的统一规范执行，兴业公司首先应遵守《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定，而不仅仅是该文件，该文件不能证明兴业公司在2017年2月17日之前收取的燃气和有线电视建设安装费有合理依据。对第三组证据的真实性、合法性无异议，但该组证据达不到兴业公司的证明目的，通过该组证据，可知贵州省广播电视信息网络股份有限公司毕节分公司收取每户360元的费用是有线电视建设安装费，收费项目是材料费，与兴业公司开具给业主的电视入户费并非同一收费项目。对第四组证据的真实性、合法性无异议，但该组证据达不到兴业公司的证明目的，通过该组证据，可知贵州燃气集团毕节市燃气有限公司收取的每户2,400元属于燃气管道及设施的建设安装费，且出具的是增值税发票，可以作为开发成本抵扣，案涉《商品房买卖合同》中约定房屋价款仅包含水、电建设安装费用系兴业公司提供的格式条款，该条款免除了其自身的义务，加重了对方的义务，应属于无效条款。本院审查认为，因周忍、杨学兰对兴业公司二审中提交的四组证据的真实性、合法性均无异议，该四组证据与本案待证基本事实相关，本院予以采信。二审经审理查明：2015年5月25日，毕节市发展和改革委员会行文批复七星关区城市管道燃气设施建设费最高收费标准为2,500元每户；2017年2月7日，毕节市租房和城乡建设局向全市各区、县房产局和房地产开发企业下发通知，明确“所有购买商品房并签订商品房（预）销售合同的，商品房配套的水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用严格执行《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得以任何理由向购房者另行收取，并在商品房（预）销售合同的专用条款或附加条款中加以明确”。2014年12月24日，兴业公司与贵州省广播电视信息网络股份有限公司毕节分公司签订毕节市有线数字电视安装协议书，后兴业公司向贵州省广播电视信息网络股份有限公司毕节分公司支付了122,500元“电视网路安装费”和45,000元“材料费”。2015年1月23日，兴业公司与贵州燃气集团毕节市燃气有限公司签订毕节市居民用户燃气设施建设合同书，贵州燃气集团毕节市燃气有限公司于2017年3月23日向兴业公司出具了395,200元“建筑安装服务（燃气管道及设施安装）”的增值税普通发票。其余事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点是：1、兴业公司应否退还其向周忍、杨学兰收取的电、闭路电视、燃气开户费；2、兴业公司应否承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。关于兴业公司应否退还其向周忍、杨学兰收取的电、闭路电视、燃气开户费的问题。在兴业公司与周忍、杨学兰签订的《商品房买卖合同》第十四条第四款第一项第五目中，以及兴业公司出具给周忍、杨学兰的售房专用收据上，兴业公司是以开户费或入户费的名目向周忍、杨学兰收取电、燃气、有线电视费用。兴业公司在二审中提交的合同、收据、发票显示，兴业公司交给贵州燃气集团毕节市燃气有限公司的是建筑安装服务（燃气管道及设施安装）款，交给贵州省广播电视信息网络股份有限公司毕节分公司是电视网络安装费和材料费，且发票上载明的购买人并非周忍、杨学兰，金额亦非兴业公司向周忍、杨学兰收取的金额，不能证明兴业公司已经按照合同约定代周忍、杨学兰缴纳了电、燃气、有线电视入户费或开户费。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第二款的规定，商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用，而根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款第七项的规定，水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等均属于配套基础设施的范围，按照双方签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，供电、燃气、有线电视在房屋交付时达到使用条件属于兴业公司应当履行的合同义务，结合兴业公司二审中提交的毕节市住房和城乡建设局《关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费的通知》（毕市住建[2017]17号）文件，一审认定兴业公司向周忍、杨学兰收取电视入户费、燃气入户费、电开户费于约于法无据，据此判决兴业公司向周忍、杨学兰退还电视入户费、燃气入户费、电开户费共计3,370元并无不当。兴业公司主张不应退还周忍、杨学兰前述费用的理由不能成立，本院不予采纳。关于兴业公司应否承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任的问题。案涉《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定，出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。且因不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，兴业公司作为本案商品房的出卖人，亦负有协助周忍、杨学兰办理商品房产权转移登记并取得案涉房屋权属证书的主要合同义务。兴业公司未提交任何证据证明该公司已经备齐办理案涉商品房转移登记的有关文书，显然不具备向周忍、杨学兰交付办理商品房转移登记的有关文书的条件，已经构成违约，依法应向周忍、杨学兰承担违约责任。《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》规定的不可抗力，是指买卖合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同的情形，兴业公司取得案涉土地使用权的时间是在其与周忍、杨学兰签订《商品房买卖合同》的时间之前，兴业公司主张的政府部门征地、拆迁滞后的问题显然不属于不可抗力。对于兴业公司主张因市政设施建设影响案涉商品房消防验收的问题，兴业公司并未提交任何证据佐证其主张的事实，即便兴业公司主张的事实存在，亦不属于不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，兴业公司仍应向周忍、杨学兰承担违约责任。兴业公司主张不承担逾期交付办理转移登记有关文书的违约责任的理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，毕节兴业房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费720元，由上诉人毕节兴业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄世军审 判 员 徐 洪审 判 员 刘光全二〇一九年十一月八日法官助理 代 珊书 记 员 蔡 旭