广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初14300号原告：广州市溢晖房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区越华路112号8楼02房之二。法定代表人：张彩萍，总经理。委托诉讼代理人：张永、毕伟成，均为原告员工。被告：林展彬，男，1998年1月3日出生，汉族，住广东省揭阳市榕城区。原告广州市溢晖房地产开发有限公司诉被告林展彬租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张永、毕伟成到庭参加了诉讼。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称:原、被告就被告租赁原告位于广州市海珠区叠景路156号至170号（双号）合生广场L4-32C号房屋（以下简称“涉案房屋”）签订《租赁合同》，约定：租赁期限自房屋交付日起3年；被告应于每月1日前向原告支付当月租金、物业管理费和POS机技术支持费，每月15日前向原告支付上月提成租金超出保底租金的部分（如有）；并约定了双方其他权利义务及违约责任等。原告于2016年7月5日向被告交付涉案房屋，被告于2016年8月17日开业经营。合同履行期间，被告屡次拖欠原告租金及物业管理费等费用，并在未获得原告同意的情况下，擅自于2017年11月30日起停止营业，并于同日撤出涉案房屋。综上所述，被告欠费和擅自停业行为已违反双方《租赁合同》第21.1.1条和21.3条之约定，构成根本违约，故原告起诉请求判令：1、确认原、被告双方签署的《租赁合同》于2017年11月30日解除；2、被告向原告支付2016年8月17日至2017年11月30日期间欠缴的租金109928.22元及因逾期支付所产生的违约金（自2016年8月17日起，以所欠款项为本金，按每日1‰分段计算至实际付清之日止）；3、被告向原告支付2016年8月17日至2017年11月30日期间欠缴的物业管理费24676.38元及因逾期支付所产生的违约金（自2016年8月17日起，以所欠款项为本金，按每日1‰分段计算至实际付清之日止）；4、被告向原告支付2016年8月17日至2017年11月30日期间欠缴的POS机技术支持费6559.1元及因逾期支付所产生的违约金（自2016年8月17日起，以所欠款项为本金，按每日1‰分段计算至实际付清之日止）；5、被告向原告支付2016年7月1日至2017年11月30日期间的电费12282.58元及因逾期支付所产生的违约金（自2016年7月1日起，以所欠款项为本金，按每日1‰分段计算至实际付清之日止）；2016年7月1日至2017年11月30日期间的水费2279.82元及因逾期支付所产生的违约金（自2016年7月1日起，以所欠款项为本金，按每日1‰分段计算至实际付清之日止）；6、被告向原告支付欠缴的租赁保证金1374元及因逾期支付所产生的违约金（自2016年7月18日起，以所欠款项为本金，按每日1‰分段计算至实际付清之日止）；被告向原告支付欠缴的POS机保证金5000元及因逾期支付所产生的违约金（自2016年7月18日起，以所欠款项为本金，按每日1‰分段计算至实际付清之日止）；被告向原告支付欠缴的设备押金3000元及因逾期支付所产生的违约金（自2016年7月18日起，以所欠款项为本金，按每日1‰分段计算至实际付清之日止）；7、被告向原告支付欠缴的消防放水清放费1030元及逾期支付所产生的违约金（自2016年7月18日起，以所欠款项为本金，按每日1‰分段计算至实际付清之日止）;欠缴的垃圾清运费18元及逾期支付所产生的违约金（自2016年7月16日起，以所欠款项为本金，按每日1‰分段计算至实际付清之日止）；欠缴的装修管理费13.64元及因逾期支付所产生的违约金（自2016年7月16日起，以所欠款项为本金，按每日1‰分段计算至实际付清之日止）；欠缴的有偿服务费12元及因逾期支付所产生的违约金（自2016年7月16日起，以所欠款项为本金，按每日1‰分段计算至实际付清之日止）；8、被告向原告支付合同解除违约金27768元（7560元×3+1696元×3）；9、被告向原告支付涉案房屋的占用费，自2017年12月1日至2019年4月2日，合计446129.6元；10、被告向原告支付涉案房屋的复原费6718.55元；11、本案诉讼费由被告承担。被告没有提交答辩意见和举证。经审理查明：原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订了《租赁合同》，约定4.1.1如乙方违反本合同之约定，则甲方有权以租赁保证金抵扣其应付款项（但非经甲方书面同意乙方无权用其已付的租赁保证金抵扣其应付租金以及其他费用），和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和/或根据本合同约定不予返还，如租赁保证金发生金额不足时，乙方应在收到甲方通知后的五个工作日内补交该等差额；4.1.2甲方应在乙方按照本合同约定交还该房屋且完成其相关注销或变更手续后的六十日内，将乙方已付的租赁保证金扣除相应款项后的剩余部分（如有）一次性无息退还乙方；4.2.1乙方应于合同期内向甲方或甲方指定对商场进行物业管理的公司（以下简称“管理公司”）支付该房屋的物业管理费，该物业管理费由甲方或管理公司自主使用，此费用包括商场营业时间内该房屋的空调费用，为该房屋配套的公用设施设备、商场共用部位与公共区域进行维修、养护、保安、保洁等物业管理项目发生的费用；4.3租赁期和装修期内有关该房屋的水费、电费、煤气费、天然气费、通讯费、非正常营业时间空调供应的费用和本合同附件所列设施和设备的开通/或使用的费用均应由乙方承担，乙方应按照甲方或管理公司制定的费用标准及要求予以支付；10.1乙方逾期支付租金、租赁保证金、物业管理费、水电费等本合同约定的所有乙方应付款项的，每逾期一日，则乙方应按其应付而未付之款项的1‰向甲方支付违约金，逾期支付上述任何款项超过15日或在租赁期内累计达3次的，甲方或管理公司有权提前3日内通知乙方而采取适当手段（包括但不限于有权停止有关水、电、煤气等相关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用），因此造成的一切后果由乙方自行承担；12.2甲乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方已付的租赁保证金及乙方已付但尚未使用的租金及其他费用均不予退还，同时，乙方还须支付给甲方相当于解除年度最高月租金标准的三个月租金与三个月物业管理费之和的金额作为违约金，如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额；12.2.2逾期支付租金或本合同约定的其他任何应付款项超过一个月的；13.1乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋，乙方应将其添置的可移动物品在届满日或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与该房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除，以使该房屋恢复为毛坯状态，由此发生的费用由乙方承担，乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除，经甲方同意保留房屋现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和/或赔偿；（第十四条）在乙方违约情况下甲方又接受租金或其他款项时，不能视为甲方放弃追究乙方违约责任的权利，乙方交付的租金或其他款项不足本合同之规定金额时，或甲方接受金额不足的租金或其他款项，均不能视为甲方同意乙方少付租金或其他款项，也不影响甲方追索欠租欠款的权利以及根据本合同及法律规定的其他权利，此外，甲方未能或延迟行使本合同项下的任何权利将不意味放弃该等权利，甲方的任何权利的放弃均以甲方签署的书面明确表示为准；15.2对于发送给乙方的任何通知或联络，甲方可以向本合同第22.1条款所述的地址一或地址二的任一地址发送，在乙方接收该房屋后，任何给予乙方的通知如果该通知写明以乙方为收件人并被留在该房屋处将被认为十分确定地发给了乙方，并视为由乙方于下一个工作日收到；（第十六条）本合同的附件是本合同不可分割的一部分，与本合同具有同等法律效力，当本合同与本合同附件相关内容存在不一致或冲突的情况，以本合同的约定为准；19.1甲方出租给乙方的房屋座落在广州市海珠区叠景路156-170号（双号）被称为“合生广场”四层L4-32C号房屋；19.2甲乙双方同意，该房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为20平方米；19.3乙方承诺租赁该房屋作为经营“噢茶茶品牌奶茶业态”之用途，该房屋的商铺名称是噢茶茶；20.1该房屋的租赁期为自交付日起3年的时间，即2016年6月10日至2019年6月9日；20.2甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起30天的装修期，即2016年6月10日至2016年7月9日，……装修期内无物业管理费及宣传推广费，但乙方须交纳装修管理费及装修期的其他费用（详见附件三）；若乙方在本合同21.6条款约定的开业日前开业的，则乙方还须按照本合同约定的装修期间租金标准与第一个租赁年度最后一个月的租金标准的差额，补交其从实际开业日起至开业日前一日期间的租金差额部分，若双方另行达成补充协议的，则以补充协议为准；20.3双方暂约定该房屋交付日为2016年6月10日，甲方可以提前交付该房屋，甲方通知的交付日期为该房屋的交付日，该房屋的交付条件详见附件二；20.4自交付日起，该房屋开始计算租金，自装修期届满之次日起，开始计算物业管理费、宣传推广费及本合同约定的其他一切费用；21.1该房屋的租金按照保底租金与或提成租金两者取高的方式收取，乙方的实际应付租金为当月保底租金或提成租金中的较高者，即应付租金=保底租金+提成租金超出保底租金的部分；21.1.1保底租金：按租用面积计算，考虑到装修期等因素，甲方特同意给予乙方租金相应优惠，第一个租赁年度中的前2个月（2016年6月10日至2016年8月9日）的保底租金为7200元，从第一个租赁年度中的第3个月起至第二个租赁年度结束（2016年8月10日至2018年6月9日）月保底租金的计算标准为每平方米360元，月保底租金为7200元；21.1.3乙方应按本条款约定的保底租金标准向甲方预付该房屋的租金（但该预付租金并不代表每个月的实际结算租金），乙方应于2016年7月10日前向甲方付清2016年6月10日至2016年8月9日的保底租金，于其后每月1日前向甲方付清当月的保底租金，并应于每月15日前向甲方付清上月提成租金超出保底租金的部分（如有）；21.2乙方应于本合同签订后5日内或该房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方一次性支付该房屋的租赁保证金27480元；21.3目前该房屋的物业管理费按照租用面积每月每平方米80元核算，即该房屋每月的物业管理费为1600元，乙方应按本合同约定的标准向甲方或管理公司预付该房屋的物业管理费，乙方应于装修期届满之次日前向甲方付清2016年7月10日至2016年8月9日物业管理费，应于其后每月1日前向甲方或管理公司付清当月的物业管理费；21.5乙方应于交付日前向甲方或管理公司支付装修押金和公用事业费保证金，装修押金的金额为10000元，公用事业费保证金为1000元，装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还扣除相应费用后的剩余部分（如有），公用事业费保证金在退还租赁保证金时一并无息退还乙方；21.7乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日按本合同的约定向甲方交还该房屋，乙方逾期未交还该房屋的，甲方除按照本合同13.2条的约定执行外，甲方还有权要求乙方按每日每平方米45.17元的标准支付逾期占用期间的占用费，同时，乙方还应承担该房屋在占用期间内发生的一切费用，如造成甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任，乙方应按照甲方要求支付逾期占用期间的占用费及其他一切费用；21.8本合同的收银方式为甲方提供POS机，POS机技术支持费自使用之日起计算，乙方使用甲方提供的1台POS机，POS机技术支持费为400元/月/台，每个月的POS机技术支持费总计为400元，POS机保证金为5000元/台，乙方应于本合同签订后5日内向甲方付清POS机保证金及首月POS机技术支持费，自第二个POS机使用月起乙方应于其后每月1日前付清当月的POS机技术支持费，未满月的POS机技术支持费按当月的实际租用天数计收；22.1本合同当事人之间发出的任何通知或联络应以书面形式按下述地址或传真号码发出：林展彬的地址一为广州市海珠区叠景路156-170号（双号）合生广场L4-32C号商铺噢茶茶，地址二为广州市萝岗区万达广场三号门对面d4-119铺；等。合同附件二为该房屋的交付条件。合同附件三物业收费标准：装修管理费15元/平方米/月（按租赁面积计算）；装修押金50元/平方米（租赁面积），但最低不少于10000元，可退还，该房屋交付前支付；电费1元/度（含损耗费）；水费5.24元/吨（含基本水价、排水费及损耗）；消防放水清放费1000元（租户每更改一次喷淋和消防栓移位时排水和充水费用）；垃圾清运费8元/平方米（按租赁面积计算）；餐饮类租户，油烟管道清洗保证金3000元，合同期内，租户不按业主规定要求进行清洗的，将由业主指派人员清洗，费用从保证金中扣除，该费用在退还租赁保证金时一并退还（如有）；等。2016年7月5日，被告签署《收铺确认表》。2016年10月11日，被告签署《POS机设备及服务签收单》。2017年12月16日，原告按《租赁合同》约定的通讯地址向被告邮寄《单方解约函》，函告双方签订的租赁合同于2017年11月30日终止，要求被告支付涉案房屋2016年7月至2017年11月的租金、物业管理费、水费、电费等各项费用合计165337.78元（具体数额以原告财务最终核算为准）、逾期付款违约金41252.7元、解除违约金32568元等，并告知被告根据《租赁合同》之约定，原告没收被告的租赁保证金、公用事业费保证金、装修押金及油烟管道清洗保证金等费用共38480元（具体数额以原告财务最终核算为准）以充抵欠款，并保留就违约金不足部分及其他损失向被告追偿的权利；要求被告于2017年12月30日前搬离该铺位物品并将该铺位恢复原状交还给原告，逾期未执行，原告将根据合同约定拆除，由此发生的费用由被告承担；等。网上的查询记录显示该邮件于2017年12月17日由单位收。2018年12月21日，原告与广东天竟建设有限公司（以下简称“天竟公司”）签订《合生广场南区商铺打拆工程施工合同》，对包括涉案房屋在内的房屋进行打拆工程，合同总价款177935.93元；等。附件三的报价表载明L4-32C商铺面积为75㎡，打拆审定价为5724.55元，新增工程量报价为994元。天竟公司于2019年1月21日开具金额为177935.93元的发票给原告。原告为证明其诉讼主张，还提交了如下证据：1、房屋租赁登记备案证明、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程消防设计审核意见书、建设工程消防验收意见书、建设工程质量监督报告、关于建设用地单位名称问题的复函、建设用地规划许可证、申请门牌批复通知书。2、被告所欠每月水电费的明细表、原告代交水电费的发票。3、原告与吴志斌于2019年4月2日签订的租赁合同。原告于2019年6月21日提起本案诉讼。庭审中，原告表示：签订合同后，被告向原告支付了租赁保证金27480元、公用事业费保证金1000元、装修押金10000元、垃圾清运费300元、有偿服务费200元、装修管理费300元，因被告违约，租赁保证金27480元、公用事业费保证金1000元、装修押金10000元应按合同约定由原告没收；被告于2016年9月支付了租金7200元、物业管理费1600元；被告于2017年11月30日停止营业并撤场，但未与原告办理交接手续，被告在搬离时没有通知原告，原告在被告搬离后自行收回房屋，具体时间不确定；被告搬离时直接将POS机留在涉案房屋中，原告已经取回；被告没有不按规定清洗油烟管道的情况。经本院释明，原告表示关于租赁保证金、公用事业费保证金和装修押金应由原告没收，坚持不在本案中一并处理，如果被告向原告主张，双方再另行处理。本院认为：原、被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。原告主张被告在承租期间除了在2016年9月支付了租金7200元和物业管理费1600元外，没有再缴纳过租金、物业管理费、水电费及POS机技术支持费，被告对此未提出否定抗辩，且放弃到庭抗辩的权利，故本院对该事实予以认定。根据合同约定，自交付日起，该房屋开始计算租金，自装修期届满之次日起，开始计算物业管理费、宣传推广费及本合同约定的其他一切费用；被告逾期支付租金或合同约定的其他任何应付款项超过一个月的，原告可书面通知被告解除本合同；被告已付的租赁保证金及被告已付但尚未使用的租金及其他费用均不予退还。因被告逾期支付租金，原告于2017年12月16日按合同约定的被告通讯地址向被告发送《单方解约函》，要求解除租赁合同，该函于2017年12月17日签收，故原、被告签署的《租赁合同》于2017年12月17日解除。原告要求确认合同解除的时间有误，本院予以调整。关于租金的问题。被告于2016年7月5日收铺。原告主张被告支付从2016年8月17日至2017年11月30日期间欠缴的租金（扣除被告已缴纳的7200元）合法有理，本院予以支持，但每月租金需以合同约定的7200元计付，计算后，被告共欠缴租金104284元（7200元×15个月+7200元÷31天×15天-7200元），被告应向原告支付租金104284元。原告超过该部分租金的诉讼请求，本院不予支持。关于物业管理费的问题。原告主张被告支付从2016年8月17日至2017年11月30日期间欠缴的物业管理费（扣除被告已缴纳的1600元）合法有理，本院予以支持，但每月物业管理费需以合同约定的1600元计付，计算后，被告共欠缴物业管理费23174元（1600元×15个月+1600元÷31天×15天-1600元），被告应向原告支付物业管理费23174元。原告超过该部分物业管理费的诉讼请求，本院不予支持。关于POS机技术支持费。被告于2016年10月11日签署《POS机设备及服务签收单》，确认收到原告提供的POS机，故POS机技术支持费应从2016年10月11日开始支付，原告要求被告支付从2016年10月11日至2017年11月30日的POS机技术支持费（按每月400元计）合法有理，本院予以支持，超过该部分POS机技术支持费的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。关于水电费的问题。原告提交了其缴纳水电费的发票和被告使用水电量的明细表予以证明，水电费的标准在合同中已明确约定，故原告要求被告支付承租期间的水电费有理，本院予以支持。被告于2016年7月5日收铺，故原告要求被告支付从2016年7月5日至2017年11月30日期间的电费12282.58元、水费2279.82元有理，本院予以支持。关于房屋占用费。被告作为承租人，在合同解除后负有及时交还商铺的义务。原告主张被告于2017年11月30日停止营业并撤场，但未与原告办理交接手续，被告在搬离时没有通知原告，原告在被告搬离后自行收回房屋，具体时间不确定。故被告在2017年11月30日后仍应支付涉案房屋的占用费。但原告作为出租人，在被告存在长期拖欠租金和其他费用且自行撤场、原告也发函要求解除合同的情况下，应及时收回商铺，避免损失扩大，否则对扩大的损失，无权要求被告负担。由于原告发出《单方解约函》并主张被告于2017年12月30日前搬离涉案房屋，本院酌情认定两个月时间作为原告收回商铺、另行招租的合理时间，房屋占用费的标准按合同约定的前两个租赁年度月保底租金7200元计。故被告应向原告支付房屋占用费共14400元。对原告主张的超出部分不予支持。关于房屋复原费。根据合同约定，被告应在搬离涉案房屋时，将其添置的与该房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除，以使该房屋恢复为毛坯状态，由此发生的费用由被告承担，被告逾期未拆除的，原告有权自行拆除，并要求被告承担相应的拆除费用。故被告在搬离涉案房屋时，应将涉案房屋恢复原状交还给原告。原告提交的《合生广场南区商铺打拆工程施工合同》和发票能够证明原告自行聘请公司对包括涉案房屋在内的商铺进行了复原工程，其中L4-32C商铺面积为75㎡，打拆审定价为5724.55元，新增工程量报价为994元。根据《租赁合同》约定，涉案房屋租用面积为20平方米，故本院判令被告支付房屋复原费1792元[（5724.55元+994元）÷75㎡×20㎡]。超过部分的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金问题。原告以被告逾期支付租金和其他费用为由，提出解除合同并诉请被告支付解除合同的违约金27768元及逾期支付租金、物业管理费、POS机技术支持费、水电费的违约金，同时又主张没收租赁保证金27480元不予退还，根据合同约定，该租赁保证金与违约金在功能上存在重叠，同时适用将有双重惩罚之嫌，结合本案中原告的实际损失及被告已于2017年11月30日搬离涉案房屋，原告在明知涉案房屋空置的情形下可及时招租减少损失的事实，基于公平原则，本案宜只没收租赁保证金27480元为妥，对原告主张的上述违约金均不予支持。被告已按合同约定支付了全部租赁保证金27480元，原告要求被告支付欠缴的租赁保证金及违约金无理无据，本院不予支持。原、被告之间的《租赁合同》已解除，现原告要求被告支付欠缴的POS机保证金及其违约金、设备押金及其违约金，缺乏依据，本院不予支持。原告要求被告支付消防放水清放费、垃圾清运费、装修管理费、有偿服务费及逾期支付上述费用的违约金，但无证据证明被告有产生上述费用，故对该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告广州市溢晖房地产开发有限公司与被告林展彬签订的《租赁合同》于2017年12月17日解除；二、被告在本判决生效之日起10日内，向原告支付2016年8月17日至2017年11月30日期间的租金104284元；三、被告在本判决生效之日起10日内，向原告支付2016年8月17日至2017年11月30日期间的物业管理费23174元；四、被告在本判决生效之日起10日内，向原告支付2016年10月11日至2017年11月30日的POS机技术支持费（按每月400元计）；五、被告在本判决生效之日起10日内，向原告支付从2016年7月5日至2017年11月30日期间的电费12282.58元、水费2279.82元；六、被告在本判决生效之日起10日内，向原告支付房屋占用费共14400元；七、被告在本判决生效之日起10日内，向原告支付房屋复原费1792元；八、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11634元，由原告负担9213元，被告负担2421元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 钟 琴人民陪审员 赵 婷人民陪审员 彭 海二〇一九年十一月二十九日书 记 员 蒋芷欣莫敏琪