广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初9759号原告：陈惠芳，女，1960年4月12日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：徐东林，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：张婷婷，广东一粤律师事务所实习律师。被告：广州市国商大厦开发有限公司，住所地广州市荔湾区某某路一号新中国大厦十三楼。法定代表人：潘维曦。原告陈惠芳诉被告广州市国商大厦开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈惠芳的委托诉讼代理人徐东林到庭参加诉讼。被告广州市国商大厦开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告陈惠芳向本院提出诉讼请求：1.请求确认位于广州市荔湾区人民南路某某号及对应位置的房产所有权归原告所有；2.请求判决被告向原告支付逾期办证违约金（从2016年11月5日计至被告办完不动产权属证书止，以房款人民币610176.69元为本金，按照每日万分之二点一计算）；3.请求判决被告协助原告办理案涉房屋产权过户手续；4.请求判决本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1998年4月23日，原告与被告签订《房地产订购书》。1998年5月8日，原告与被告签订编号穗房预契字第××号《房地产预售契约》，约定：原告预购广州市荔湾区人民南路某某号房地产，建筑面积21.31平方米，总价款为港币610176.69元；第七条：甲方应于1998年10月31日前将该房产建成并正式交付乙方使用；第十条：该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续。该契约经广州市公证处公证。同日，原告与被告在广东广信律师事务所的见证下，签订了《租赁合约》，约定：原告将案涉商铺出租给被告营业使用，该物业年租金为楼价的12%即港币73221.2元，租赁期限从1998年11月1日至2003年10月31日止（共5年）。因原告选择按揭付款，故原告与被告约定将商铺租金直接抵做原告的楼款。1998年10月28日，被告向原告发出《交付使用通知书》。1998年11月23日，原告也按照被告的要求签订《收楼确认书》，确认被告将某某号商铺交付原告使用。原告分三次向被告支付了人民币248145.48元购房款，再加上商铺五年租金港币366106元，故原告已支付给被告房款人民币648945.03元。被告至今没有按照合同约定协同原告办理案涉商铺的房地产权属证书，已经构成违约，应承担违约责任。原告为维护自身的合法权益，特依法向法院提起本诉讼。被告广州市国商大厦开发有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：1998年5月8日，陈惠芳（乙方）与广州市国商大厦开发有限公司（甲方）签订编号：96011284的《房地产预售契约》，约定：乙方向甲方预购广州市荔湾区人民南路某某号房地产，建筑面积21.32平方米，总价款为港币610176.69元。契约第七条约定：甲方应于1998年10月31日前将该房地产建成并正式交付乙方使用。契约第十条约定：该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续。上述《房地产预售契约》在广州房地产交易所办理了预售契约监证手续。契约签订后，陈惠芳支付人民币248145.48元。广州市国商大厦开发有限公司将商铺交付给陈惠芳，陈惠芳再将商铺返租给广州市国商大厦开发有限公司使用。2011年12月8日，本院作出（2011）穗荔法民三初字第1184号民事判决书，查明1998年5月8日，陈惠芳与广州市国商大厦开发有限公司签订《租赁合约》，将其购买的案涉房屋出租给广州市国商大厦开发有限公司作营业使用等内容，判决广州市国商大厦开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内，向陈惠芳支付1998年11月至2003年10月的租金共计人民币326286.07元等。（2012）穗中法民五终字第765号民事判决书维持了上述判项。2010年7月21日，本院作出了(2007)荔法执字第4158-4号《执行裁定书》裁定：将广州市国商大厦开发有限公司在广州市某某路的新中国大厦整体工程项目变卖给广东金穗丰实业有限公司所有。（买受人的权利义务见（2007）荔法执字第4158-5号变卖公告）据（2007）荔法执字第4158-5号变卖公告内容，上述变卖项目减除原广州市国商大厦开发有限公司与小业主已办理预售鉴证登记购买的面积；买受人取得上述项目后，承担的开发建设义务包括：负责办理原广州市国商大厦开发有限公司出售给小业主的面积的产权转移登记手续；负责整个工程项目的竣工验收备案以及办理整幢大厦的房地产权属初始确认手续（大确权）；买受人应支付标的物的产权过户所发生的税、费、金（包括但不限于营业税、增值税、交易税、印花税、企业所得税、契税、滞纳金等）费用，等等。广东金穗丰实业有限公司买受上述项目后，至今没有办妥上述竣工验收备案以及大确权手续。案涉商铺所在的新中国大厦至今尚未通过建设工程竣工验收。庭审中，陈惠芳认为已付案涉房屋的房款应为人民币648945.03元，具体为已实际支付的人民币248145.48元和（2011）穗荔法民三初字第1184号民事判决书确定的租金人民币326286.07元以及广州市国商大厦开发有限公司于1998年9月17日从陈惠芳银行账号划扣的租金人民币74513.48元。陈惠芳确认（2011）穗荔法民三初字第1184号民事判决曾于2013年6月5日申请执行，案号（2013）穗荔法执字第1564号，但至今未分配到任何款项。陈惠芳明确（2011）穗荔法民三初字第1184号民事判决中判决广州市国商大厦开发有限公司需向其支付的租金人民币326286.07元用于抵扣案涉房屋的购房款，不再在（2013）穗荔法执字第1564号案中要求执行该款项。本院认为：依据陈惠芳与广州市国商大厦开发有限公司签订的《房地产预售契约》，广州市国商大厦开发有限公司作为案涉商铺出卖人应依约及时协助买受人办理案涉商铺的房地产权证，现广州市国商大厦开发有限公司至今未能为陈惠芳办理案涉商铺的产权证，广州市国商大厦开发有限公司对此应承担违约责任。虽然广州市国商大厦开发有限公司现已无继续开发建设的能力，但其与陈惠芳之间的房屋买卖合同关系尚未终止，相应的合同权利义务仍应由广州市国商大厦开发有限公司承担，故广州市国商大厦开发有限公司应向陈惠芳承担逾期办证违约责任。关于逾期办证违约金，陈惠芳自愿以人民币610176.69元为本金，从2016年11月5日起算，没有违反法律与合同的约定，本院予以支持。逾期办证违约金的标准从2016年11月5日起至2019年8月19日止，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，从2019年8月20日起至广州市国商大厦开发有限公司协同陈惠芳办理房地产权证书之日止参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计算。新中国大厦现还未办妥上述竣工验收备案以及大确权手续，不具备确认房产位置及办理房屋产权证的法定条件，陈惠芳的确认位置及办证的诉请，本院不予支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作出缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市国商大厦开发有限公司向原告陈惠芳支付从2016年11月5日起至本判决发生法律效力之日止的逾期办证违约金（违约金以人民币610176.69元为本金，从2016年11月5日起至2019年8月19日止，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算；从2019年8月20日起至本判决发生法律效力之日止，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计算）；从本判决发生法律效力之次日起至广州市国商大厦开发有限公司协同陈惠芳办理房地产权证书之日止的逾期办证违约金，广州市国商大厦开发有限公司仍按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准按月支付给陈惠芳（违约金总额以不超过本金人民币610176.69元为限）。二、驳回原告陈惠芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11305元，由陈惠芳负担8808元，广州市国商大厦开发有限公司负担2497元。如不服本判决，可以收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判长  黄斐斐审判员  汤燕弟审判员  巫仕平二〇一九年十一月二十六日书记员  林 虹黄帼颖