广东省广州市番禺区人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)粤0113执异623号 异议人（案外人）：林应胜，男，汉族，1985年8月28日出生，住广州市海珠区。 委托诉讼代理人：陈浩，北京大成(广州)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张文龙，北京大成(广州)律师事务所实习律师。 申请执行人：欧治华，男，1964年5月12日出生，汉族，住广州市番禺区。 委托诉讼代理人：麦征，广东青晖律师事务所律师。 被执行人：广州市君涛房地产发展有限公司，住所地广东从化经济开发区高技术产业园工业大道5号之10（自编），统一社会信用代码：9144018456790705X3。 法定代表人：方晓涛。 被执行人：方晓涛，男，1969年9月28日出生，汉族，住广州市白云区。 上述二被执行人的委托诉讼代理人：方泽鸿，广州市君涛房地产发展有限公司经理。 被执行人：广东珍奇味集团有限公司，住所地广州市从化经济开发区福从路15号，组织机构代码72196779-9。 法定代表人：方晓涛。 本院在执行申请执行人欧治华与被执行人广州市君涛房地产发展有限公司(以下简称“君涛房地产公司”)、方晓涛、广东珍奇味集团有限公司(以下简称“珍奇味公司”)民间借贷纠纷执行一案[（2018）粤0113执2007号案]过程中，异议人林应胜于2019年9月18日向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人林应胜称，1、请求番禺区人民法院终止（2018）粤0113执2007号案对位于广州市从化区经济开发区高技术产业园工业大道5号(上雅君庭)2栋5层505房（以下简称“涉案房屋”）执行；2、请求番禺区人民法院解除（2018）粤0113执2007号案对涉案房屋查封。事实和理由：异议人与君涛房地产公司于2015年1月26日签订了《广州市商品房屋买卖合同(预售)》，合同约定异议人购买君涛公司的涉案房屋，面积为76.27，价格为377940元，异议人于2015年1月26日向君涛房地产公司支付了购房款377940元，君涛房地产公司为异议人办理了网签手续，以上事实有广州市从化区人民法院(2018)粤0117民初3399号民事判决证实，且上述判决书确认了以上合同合法有效，君涛公司应在判决生效10日内交付房屋给异议人。依据和理由：一、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条。异议人购买的房屋被告法院于2016年7月4日查封，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定:被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。异议人已经支付全部价款并实际占有房屋，虽然未办理过户登记手续，但异议人对此没有过错，法院查封异议人已经认购的房屋系侵害了异议人的合法权益。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。房屋现在被申请于法院强制执行，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在法院查封之前，异议人与被执行人已就房屋签订了合法有效的书面买卖合同，已合法占有该房屋并全部支付全部价款，且非因异议人自身原因未办理过户登记。因此，异议人对房屋提出异议，法院应予支持。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条。房屋现在被申请于法院强制执行，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应于支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购买商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。在法院查封之前，异议人与被执行人已就房屋签订了合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且异议人名下无其他用于居住的房屋，异议人已支付全部价款。因此，异议人对房屋提出异议，法院应予支持。综上所述，法院将从化区人民法院判决属于本人的房产查封，明显错误，特提出异议，请立即终止对上述财产的执行，解除查封，切实维护异议人的合法权益。 林应胜向法院提交以下证据：证据1.《广州市商品房屋买卖合同(预售)》；证据2.《收款收据》；证据3.《(2018)粤0117民初3399号民事判决》；证据4.（2016）粤0113民初4572号民事判决书；证据5.（2018）粤0113执2007号裁定书；证据6.《个人名下房地产登记情况登记查询证明》；证据7.《产权情况表》。 申请执行人欧治华辩称，一、答辩人与君涛房地产公司、方晓涛、珍奇味公司民间借贷一案，广州市番禺区人民法院作出（2016）粤0113民初4572号民事判决书，已经生效。依据该判决，答辩人于2018年3月13日申请强制执行。番禺法院受理并立案执行，案号（2018）粤0113执2007号。在（2016）粤0113民初4572号诉讼过程中，答辩人申请财产保全，法院依法裁定查封君涛房地产公司、方晓涛、珍奇味公司价值1200万元的财产，查封了君涛房地产公司名下的涉案房屋。二、林应胜没有支付一分钱的购房款。在番禺法院审理（2019）粤0113民初5735号案中，君涛房地产公司明确表示，在整个楼盘的销售中，唯有柯晞一人用现金付款的，那么，其他任何一个声称现金付款的，都是虚假的，反之，必须提交银行转账，用以证明付款。三、林应胜提交的(2018)粤0117民初3399号民事判决书存在错误，且不足以排除对涉案房屋执行。1.因为林应胜没有实际付款，可能存在与开发商串通有嫌疑，也有可能对法院作出虚假陈述，该判决书存在错误。2.该判决是在2018年9月29日作出的，而本次异议涉及的查封在2016年7月，查封在判决作出之前。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定:“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”因此，林应胜以该判决书判决结果为依据提出异议，没有依法依据。四、林应胜拥有众多房产，尤其提出异议就有三套之多，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定的排除执行的条件。综上，请驳回林应胜的异议请求。 被执行人君涛房地产公司、珍奇味公司和方晓涛无答辩意见。 经本院审查查明，原告欧治华诉被告广州市君涛房地产发展有限公司、方晓涛、广东珍奇味集团有限公司、林碧娥民间借贷纠纷一案，本院于2017年6月15日作出（2016）粤0113民初4572号民事判决：一、被告君涛房地产公司应在本判决发生法律效力之日起五日内共同向原告欧治华清偿借款本金1200万元及利息（利息的计算方法为：以1200万元为本金，按月利率2%的标准从2014年12月24日起计算至款项清偿之日止）；二、被告方晓涛、珍奇味公司对被告君涛房地产公司应承担的上述第一项债务承担连带清偿责任。由于被告君涛房地产公司、方晓涛、珍奇味公司不履行判决确定的义务，欧治华于2018年3月13日向本院申请执行。在本案诉讼中，欧治华于2016年6月12日向本院申请财产保全，请求对君涛房地产公司、方晓涛、珍奇味公司名下价值1200万元的财产采取财产保全措施，并提供了相应的担保。本院于2016年6月12日作出（2016）粤0113民初4572号民事裁定，对君涛房地产公司、方晓涛、珍奇味公司、林碧娥名下的相关财产进行查封，于2016年7月19日查封了涉案房屋。 另查明，君涛房地产公司是有限责任公司(自然人投资或控股)，经营范围是房地产业。2015年1月26日，林应胜与君涛房地产公司签订《广州市商品房屋买卖合同(预售)》，约定林应胜向君涛房地产公司认购涉案房屋，总金额377940元，定于2015年2月15日前支付全部房价款377940元，君涛房地产公司应于2015年12月31日前向林应胜交付涉案房屋等，合同签订后，君涛房地产公司于2015年1月26日出具收据收取林应胜377940元房款。君涛房地产公司未依约交付房屋给林应胜，林应胜于2018年9月26日向广州市从化市人民法院起诉请求君涛房地产公司继续履行合同，支付逾期交房违约金。广州市从化市人民法院于2018年9月27日作出(2018)粤0117民初3399号民事判决，判决认定林应胜已向君涛房地产公司支付购房款377940元，涉案房屋已办理预告登记，君涛房地产公司未依约将涉案房产交付林应胜。认为《广州市商品房屋买卖合同(预售)》合法有效，双方应继续履行，判决君涛房地产公司应自本判决发生法律效力之日起10日内向林应胜履行合同约定的交房义务，君涛房地产公司以377940元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算向林应胜支付逾期交房违约金。 据广州市从化区城市建设档案局查询的产权情况表记载，涉案房屋未确权，未过户，未抵押。涉案房屋的权利人为君涛房地产公司。《个人名下房地产登记情况登记查询证明》证明林应胜有以下房产：1.广州市从化区经济开发区高技术产业园工业大道5号(上雅君庭)2栋505房，预告登记字号:201501203089；2.广州市从化区经济开发区高技术产业园工业大道5号(上雅君庭)2栋803房，预告登记字号:20150120265X；3.广州市从化区经济开发区高技术产业园工业大道5号(上雅君庭)3栋1104房，预告登记字号:201501203172；4.广州市从化区经济开发区高技术产业园工业大道5号(上雅君庭)1栋702房，预告登记字号:201501203364；5.海珠区新港西路顺景街18号1206房，2017登记字8009027；6.海珠区新港西路顺景街13号2061房，2017登记字8009032。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十条第一款规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。”君涛房地产公司作为被执行人逾期没有履行法律文书确定的义务，本院查封其财产，符合法律规定。 根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款规定：“下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。”本案中，(2018)粤0117民初3399号民事判决已经认定林应胜已向君涛房地产公司支付购房款377940元，涉案房屋已办理预告登记，君涛房地产公司未依约将涉案房产交付林应胜的事实和判决双方签订的房屋买卖合同合法有效，双方应继续履行，君涛房地产公司应向林应胜履行合同约定的交房义务，在欧治华没有提交证据推翻上述生效判决的情况下，根据上述法律规定，该事实应予确认。最高人民法院《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，林应胜与君涛房地产公司订立的《广州市商品房屋买卖合同(预售)》合法有效，林应胜已按合同约定付清全部房款，订立合同时间在本院作出查封涉案房屋之前，涉案房屋至今没有办理过户手续及移交林应胜使用的责任在君涛房地产公司。虽然林应胜在广州市行政区或内有其间房屋，但根据《个人名下房地产登记情况登记查询证明》和(2018)粤0117民初3399号民事判决证明涉案房屋已办理房地产登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十第第一款规定林应胜对涉案房屋享有物权效力，即具有排他效力。因此，林应胜的异议理由成立，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十第第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下： 一、解除位于广州市从化区经济开发区高技术产业园工业大道5号上雅君庭2栋505房的房屋的查封； 二、中止对被执行人广州市君涛房地产发展有限公司名下位于广州市从化区经济开发区高技术产业园工业大道5号(上雅君庭)2栋505房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 （本页无正文） 审判长  张继辉 审判员  黄健珊 审判员  叶雪梅 二〇一九年十一月二十八日 书记员  周 楠