广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初3969号原告：沈俊清，女，1973年12月30日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：刘龙飞，系广东富临国泰律师事务所律师。被告：刘兴容，女，1957年1月17日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：余泳谊，男，1981年9月17日出生，汉族，住广州市番禺区。原告沈俊清诉被告刘兴容、余泳谊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈俊清的委托诉讼代理人刘龙飞到庭参加诉讼。被告刘兴容、余泳谊经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈俊清向本院提出诉讼请求：1.解除余泳谊代刘兴容与沈俊清签署的房屋买卖合同；2.两被告返还购房款35000元；3.判令两被告承担定金罚责及违约责任10万元；4.诉讼费用由两被告承担。庭审中，沈俊清明确其1项诉讼请求为：解除余泳谊代刘兴容与沈俊清于2016年5月4日签订的《房屋买卖合同》，并变更其第3项诉讼请求为：两被告赔偿违约金8万元，包括定金罚则3万元和房屋上涨损失5万元。事实与理由：2016年初，梁某、余泳谊称有房屋出售，并带沈俊清去看位于番禺区沙头街汀根村深边街×巷×横×号房屋，余泳谊不单保证提供买卖所需的所有文件，还保证有独立的、完整的出售房地产的权利。在2016年3月10日出具3万元的定金收据上也明确定金责任：“在一个月内提供房屋产权人死亡证明以及所有继承人的资料、委托书、继承人放弃继承的证明，如果余泳谊没能提供有关资料则余泳谊作违约处理，余泳谊应定金的4倍赔偿给沈俊清”。为此，沈俊清决定购买，与余泳谊谈妥价格为142600元，并于2016年3月10日转账支付3万元定金、于5月1日转账5000元房款给余泳谊。一个偶然的机会，沈俊清发现确定购买的房屋房号与合同所写房号不符，买卖双方签名位置也不对，余泳谊则辩称写错了，遂于2016年5月4日以刘兴容代理人身份修改2016年4月8日的买卖合同，将×巷×号改为×巷×横×号。因×巷×横×号房屋的面积比×巷×号房屋大，故余泳谊提出房价上调为156400元，同时将5月4日之前所收款项均作为新合同的定金。房屋买卖合同约定：在2016年6月30日前完成交易手续，因房管局原因导致延迟则相应顺延。合同还约定“不能按合同约定售予房屋或因违约而无法售予房屋，应支付成交价10%的违约金”，“未能履行其他义务，每逾期一天，支付成交价千分之一的违约金”。沈俊清交付141400元（其中有106400元转入梁某账户）后，余泳谊不再露面，亦未提供刘兴容合法有效的授权委托证明及其他买卖资料，导致房屋买卖合同无法继续履行。现房价上涨对沈俊清已造成严重损失，故要求两被告承担定金罚责3万元、房价上涨损失5万元。为保护原告合法权益，特向法院起诉，请依法判处。被告刘兴容及余泳谊均未答辩，亦无提交证据。沈俊清围绕其诉讼请求依法提交了证据，根据沈俊清提交的证据及庭审陈述，本院认定事实如下：1.位于广州市番禺区沙头街汀根村深边街×巷×横×号的房屋（以下简称涉讼房屋）的登记权属人为刘兴容，建筑面积为57.8平方米。2.沈俊清与余泳谊于2016年5月4日签订《房屋买卖合同》（以下简称涉讼合同）一份，该合同的买方为沈俊清，卖方为刘兴容（委托代理人余泳谊）。其中约定：刘兴容将涉讼房屋以156400元的价格出售给沈俊清；沈俊清在签订合同时支付141400元作为定金，于办理交易过户当天付清楼价余款15000元；是次交易所产生的税费由买方支付；交易手续需在2016年6月30日前完成；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金；等等。3.2016年3月10日，沈俊清通过中信银行向余泳谊转账支付30000元，2016年5月1日，沈俊清通过中国工商银行向余泳谊转账支付5000元。上述显示沈俊清以转账方式直接向余泳谊支付款项合计35000元。4.2019年3月18日，沈俊清以解除涉讼合同为由提起本案诉讼。另查，沈俊清曾以继续履行涉讼合同为由向本院提起诉讼，主张刘兴容、余泳谊协助其办理涉讼房屋的过户手续并支付延迟履行违约金，案号为（2017）粤0113民初1853号（以下简称1853号案）。在1853号案中，沈俊清为证实其已实际履行了支付购房款141400元的义务，向本院提供了中信银行人民币结算业务申请书2张（2016年3月10日，金额30000元，收款人余泳谊；2016年4月21日，金额96400元，收款人梁某）、工商银行自动柜员机客户凭条2张（时间均为2016年5月1日，金额分别为10000元、5000元）、落款时间为2016年4月30日的定金收据1张及证人梁某于2017年4月26日出具的《证明》，证明载明：“本人梁某，身份证号×××，系番禺区沙头街汀根村民。2016年5月4日，沈俊清与刘兴容、余泳谊签订了一份《房屋买卖合同》，产权人刘兴容授权其子余泳谊将位于广州市番禺区沙头街汀根村深边街×巷×横×号的房屋出售给沈俊清，合同签订后，沈俊清就支付了购房款141400元。因为余泳谊之前欠本人106400元的借款没有偿还，因此购房款中的106400元经余泳谊同意，直接由沈俊清转到我的账户，余泳谊对此事是认可的，且我与沈俊清没有其他经济往来，沈俊清已按合同约定完成了购房款的支付义务。”因梁某本人未出庭作证，为查明案件事实，本院于1853号案庭审后对其进行了询问。梁某表示上述《证明》由其亲自书写，其作为中间人介绍沈俊清向余泳谊购房，因余泳谊于2015年年底曾向其借款20000元未予偿还，故其要求沈俊清将部分购房款转到其账上，由其扣除余泳谊所拖欠的20000元借款后再转付余泳谊，余泳谊亦表示了同意，而就扣除借款后的款项，其已实际转账给余泳谊，且因借款已清偿，该借款的欠条已交还余泳谊。至于为何于《证明》中陈述余泳谊欠其106400元的借款，梁某称因沈俊清向其转账了106400元，故其陈述余泳谊欠款106400元，但余泳谊实际欠款为20000元。为此，梁某提交了其账号为62×××24的工商银行借记卡账户历史明细清单，根据该清单显示，2016年4月21日沈俊清向梁某转账96400元，同日梁某向余泳谊转账37000元，其后2016年5月1日沈俊清再次向梁某转账10000元。本院于2017年11月6日作出了1853号案的民事判决书，判决驳回了沈俊清的全部诉讼请求。后沈俊清不服提起上诉，广州市中级人民法院予以立案，案号为（2018）粤01民终7581号（以下简称7581号案），并于2018年8月16日作出终审判决，判决中认定，“沈俊清提供的证据均不足以证明刘兴容授权余泳谊出售涉案房屋以及已向刘兴容或其委托人付清购房定金”，故驳回上诉，维持原判。在1853号及7581号案中，刘兴容、余泳谊均未到庭亦无答辩及提供证据。庭审过程中，沈俊清表示其对1853号及7581号案判决书中已查明的事实没有异议，并称其虽然已取得涉讼房屋钥匙，但并未实际使用涉讼房屋。同时，就梁某已收取的款项106400元，因1853号及7581号案中均不认定该款项为代收购房款，故其已就该款项另行向梁某提起诉讼。为进一步证明刘兴容与余泳谊为母子关系及涉讼房屋买卖交易的真实性，沈俊清向本院提供了：①广州市番禺区沙头街汀根村民委员会于2019年5月27日出具《证明》一份，拟证明刘兴容与余泳谊是母子关系。②签订日期为2016年4月8日的《房地产买卖合同》一份，拟证明余泳谊于2016年4月8日故意签订一份错误的合同，该合同无论买卖双方还是标的房屋均与实际不一致，在其发现合同错误后，余泳谊代表刘兴容于2016年5月4日与其重新签订涉讼合同，并将该错误的合同作废。该《房地产买卖合同》中载明：买方余某甲（儿子）余泳谊，卖方沈俊清，丙方（土地权属登记者其余继承人兄弟）刘兴容、余某乙、余某丙、余泳谊；甲乙丙三方经充分协商，一致达成房屋及宅基地转让协议；乙方、丙方将自有房屋及该房屋占有和范围内的土地使用权出售给甲方，转让之房地产坐落于广州市番禺区沙头街汀根村深边街×巷×号（以下简称×巷×号房屋），土地产权证号×××号；房屋所在土地登记在余某甲名下，乙方确认其为土地登记权属者的合法继承人；房屋建筑面积44.3平方米，交易价格142600元；乙方确认甲方已于2016年3月10日现金支付30000元作为定金等；落款处的签名为余泳谊、刘兴容、余某乙及余某丙；合同中并未就定金以外的款项如何支付进行约定。经本院询问，沈俊清称余某甲已故，刘兴容为余某甲的配偶，余泳谊、余某乙及余某丙均系余某甲与刘兴容的子女。在签订该合同时，余泳谊、余某乙及余某丙均在场签字，刘兴容则以邮寄方式签字；其时，余泳谊向其出示的为×巷×号房屋的房产证，其上显示权属人为余某甲；余某丙称余某甲已死亡，故需全部继承人签字确认。在合同签订后其取得了涉讼房屋的钥匙，但其打算进行装修时，因门牌不清而询问邻居，才发现上述合同中约定的地址与实际房屋地址不符，故其联系余泳谊并于2016年5月4日与余泳谊重新签订了涉讼合同，其时余泳谊出示的为涉讼房屋的产权证复印件，刘兴容、余某乙及余某丙没有出现。因涉讼房屋面积比×巷×号房屋的面积大，故余泳谊提出房价上调为156400元，并将2016年5月4日之前所收取的款项均转为涉讼合同的定金。③签署时间为2016年3月10日的定金收据一份，拟证明余泳谊于2016年3月10日确认收到定金30000元。该定金收据中载明余泳谊将×巷×号房屋以142600元的价格出售予沈俊清，沈俊清先支付定金30000元，余泳谊需在一个月内提供房屋产权人死亡证明以及所有继承人的资料、委托书、继承人放弃继承的证明，如余泳谊没有提供有关资料则作违约处理，应定金4倍赔偿给沈俊清。该定金收据落款处的签名除余泳谊及沈俊清外，另有梁某作为见证人签名。因本院以直接送达、邮寄送达等法律规定的其他方式均无法与刘兴容、余泳谊取得联系，故适用公告送达的方式向刘兴容、余泳谊送达了起诉状副本和开庭传票等诉讼材料，现公告期满刘兴容、余泳谊未与本院联系，也未到庭应诉。本院认为，因刘兴容、余泳谊经本院公告传唤未到庭应诉及提供证据，本案仅在沈俊清所提交的证据和庭审陈述的基础上进行审查并作出认定。沈俊清主张其与刘兴容的委托代理人余泳谊于2016年5月4日签订涉讼合同并于涉讼合同签订前已实际支付了购房款35000元，对于该主张本院分析如下：首先，广州市中级人民法院已于7581号案判决中认定，沈俊清提供的证据不足以证明刘兴容授权余泳谊出售涉案房屋。其次，沈俊清主张在签订2016年4月8日的《房屋买卖合同》时，余泳谊故意填写错误，故双方于2016年5月4日签订涉讼合同并将2016年4月8日的《房屋买卖合同》作废。但上述两份房屋买卖合同，无论是房屋地址、面积，还是登记权属人均完全不一致，且差异显著，沈俊清作为一完全民事行为能力人，在购置家庭重大资产时，未对拟购买房屋的基本信息进行审查、核实，有违常理。且据沈俊清所述，在签订2016年4月8日的《房屋买卖合同》时，因×巷×号房屋的登记权属人为已故的余某甲，故余某乙及余某丙均作为余某甲的子女到场亲自签名，刘兴容则作为余某甲的配偶以邮寄方式进行签名。现沈俊清并未举证证明其与余泳谊达成合意将2016年4月8日的《房屋买卖合同》作废时，已知会其他合同当事人并取得其同意，故沈俊清所称其与余泳谊合意作废2016年4月8日的《房屋买卖合同》的主张，本院无法采信。再次，现有证据仅显示沈俊清分别于2016年3月10日及2016年5月1日向余泳谊转账30000元、5000元，合共35000元，上述款项的支付时间均早于涉讼合同的签订时间。就其中的30000元，沈俊清虽提供了2016年3月10日的定金收据予以证明为购房定金，但该定金收据上显示该30000元为×巷×号房屋的定金，非涉讼房屋的定金；而就余下的5000元，沈俊清虽提供了转账记录，但该转账记录并无显示该5000元的性质。沈俊清虽称在2016年5月4日签订涉讼合同时，余泳谊同意将2016年5月4日之前所收取的款项均转为涉讼合同的定金，但就该主张沈俊清未能提供充分证据予以证明，且该行为亦未得余某乙、余某丙等人的认可。因此，沈俊清向余泳谊转账的35000元款项的性质存疑，无法认定该35000元为涉讼合同的定金。综上，沈俊清所出示的证据及其庭审陈述不能形成完整证据链，其所称其与刘兴容的委托代理人余泳谊于2016年5月4日签订涉讼合同并已实际支付涉讼房屋的购房款35000元的事实，真伪不明，涉讼合同的效力存疑，35000元的性质存疑，故对其诉请解除涉讼合同并要求刘兴容、余泳谊返还购房款及承担违约责任的诉请，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回沈俊清的全部诉讼请求。案件受理费3428元，由沈俊清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  陈良甫人民陪审员  谢海明二〇一九年十一月十日书 记 员  凌绮珊