山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁13民终6721号 上诉人（原审被告）：潘金电，男，1975年5月13日生，汉族，住山东省临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：郑福海，山东福海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宋艳玲，女，1969年11月25日生，汉族，住山东省临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：王依忠，山东铭信律师事务所律师。 原审第三人:临沂中侨房地产开发有限公司，住所地临沂市兰山区通达路52号。 法定代表人：焦春沂，总经理。 委托诉讼代理人：刘安林，临沂兰山利群法律服务所法律工作者。 上诉人潘金电因与被上诉人宋艳玲及原审第三人临沂中侨房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初16289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人潘金电及其委托诉讼代理人郑福海、被上诉人宋艳玲及其委托诉讼代理人王依忠到庭参加诉讼。原审第三人临沂中侨房地产开发有限公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人潘金电上诉请求：1、请求二审法院撤销（2018）鲁1302民初16289号民事判决书，判决驳回被上诉人的诉讼请求，或将本案发回重审。2、判决一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决被上诉人提供的《房屋买卖协议》为有效协议无事实和法律依据。2012年前后的几年里，上诉人与李士平系非常要好的生意上的伙伴，被上诉人与李士平系没有领结婚证的“名义夫妻”。当年李士平提出要买涉案房子给儿子，上诉人考虑到双方关系甚好，于是主动将价值40多万元的房子降价至38万元。关于当年上诉人有没有签订《房屋买卖协议》，跟谁签的《房屋买卖协议》，因时间太长上诉人均记不清了，但在上诉人心里有四件事是记得非常清楚的：一是当时涉案房子是李士平提出来要买给儿子的；二是那张38万元的收到条上诉人是写给李士平的，且上诉人向李士平出具“收到条”时李士平或被上诉人一分钱还没给上诉人，即上诉人是先出具的“收到条”，李士平后打的20万元房款；三是当时那20万元房款是不是李士平汇给上诉人的上诉人并不知情，只是知道收到了20万元汇款；四是自卖房子至今上诉人确确实实只收到20万元房款，剩余的18万元至今未给。上诉人曾多次向李士平催要过，刚开始李士平说过几天就给，就这样一直拖，到最后李士平说，就咱俩这关系，房款绝对不会少你的，反正房子还在你的名下，大不了等到过户的时候把房款再全部结清。就这样上诉人一直等着，等着等着忽然冒出来个被上诉人主张涉案房屋。后来经上诉人了解，原来被上诉人已于2015年与李士平分手，且被上诉人与李士平之间也存在着一定的债权债务，分手的时候李士平将上诉人出具给他的“收到条”交给了被上诉人，且李士平还给被上诉人出具了房产证明一份。通过上述事实可以得知，上诉人确实是将房子卖给李士平的，而且之后的房款上诉人也一直是在向李士平主张，从未找过被上诉人。因为按上诉人的意识来讲，上诉人是把房子卖给了李士平，并不是卖给被上诉人的，所以上诉人一直找李士平要钱。2015年2月26日被上诉人与李士平分手时，李士平之所以将《房屋买卖协议》及“收到条”交给被上诉人，是因为被上诉人与李士平一起生活了十年，相互间有债权债务关系，李士平将与被上诉人同居期间购买的房子给了被上诉人，否则，李士平向被上诉人出具《房产证明》有何意义。综上，上诉人认为，被上诉人不是购买上诉人房屋的主体，至少不是唯一主体，因为涉案房屋是李士平与被上诉人同居时买的，且根据李士平在法庭上的证言，被上诉人按照李士平的指示汇给上诉人的20万房款里面还有6万元是李士平的。据此，上诉人认为，李士平应当至少作为本案有利害关系的第三人参加诉讼，一审法院没有查明案件事实，直接判决《房屋买卖协议》有效是错误的。既然判决《房屋买卖协议》有效是错误的，那么相应的判决上诉人与第三人协助被上诉人办理过户也是错误的。二、一审法院仅凭一张上诉人书写的“收到条”就认定被上诉人已将38万元房款全部已支付给上诉人，这种认定过于片面。首先，从被上诉人提供的上诉人书写的“收到条”中可以看出，上诉人将自己的银行账号写进了“收到条”，那么上诉人为什么要将自己的银行账户写进“收到条”呢，其目的显而易见，就是便于李士平事后汇房款。假如出具“收到条”的时候李士平或被上诉人就已经将房款付清，那还有必要再把上诉人的银行账号写进“收到条”吗，这不多此一举，画蛇添足吗，这样的话肯定与常理不符。其次，作为最有发言权的李士平在一审法院出庭作证时就证实了“涉案房屋是他和被上诉人同居时一起买的房子，房款38万元，只付了20万元，剩下的18万元一直没给，而且20万元房款中还有案外人李士平的6万元”。最后，根据被上诉人在一审庭审时所阐明的“当时付了20万元，15元是现金，还有3万元我给了李士平，李士平什么时候给他的我不知道”，结合李士平的上述证言可得知，上诉人在出具38万元房款收到条时，被上诉人或李士平并没有将38万元房款全部支付给上诉人。综上事实可推出如下事实：一是上诉人在向李士平出具“收到条”时，李士平还未向上诉人支付房款，也就是说是上诉人先出具的“收到条”，李士平或被上诉人后打的房款。二是在向李士平出具“收到条”时李士平或被上诉人没有向上诉人支付现金，因为被上诉人称上诉人打完收条以后有三万元没有给，是通过李士平给的，而李士平称剩余的18万元房款至今没有给上诉人。据此上诉人认为，在被上诉人没有合理的理由解释上述问题的情况下，有义务对剩余的18万元房款是如何支付给上诉人的提供证据，否则，就应当认定被上诉人或李士平没有向上诉人支付剩余的18万元房款。综上事实和理由上诉人认为，一审法院没有查清案件事实，导致作出错误的判决，为纠正这一错误，为维护上诉人的合法权益，维护法律的正确实施，特提出上述上诉请求，请二审法院判如所求。 被上诉人宋艳玲辩称，上诉人主张被上诉人不是购房主体无任何事实和法律依据。一审中被上诉人提交的房屋买卖协议中明确载明，涉案房屋的出卖人为上诉人潘金电，买受人为被上诉人宋艳玲，该份合同与案外人李士平不存在任何关系。上诉人主张被上诉人没有全额支付房款无任何事实和法律依据。一审中被上诉人提交的房屋买卖协议中明确载明，买受人一次性支付38万元的房屋全款，且一审中被上诉人提交的上诉人亲笔为被上诉人书写的收到条中明确载明，在合同签订的当日，上诉人已收到了涉案房屋全部购房款38万元。一审中上诉人曾否认该份收到条是自己书写的，并提出了笔迹鉴定，上诉人在得知鉴定结果确实是自己书写的之后，又以未收到购房款为由抗辩，显然上诉人在说谎。被上诉人于合同签订当日向上诉人账户转账20万元，剩余18万元以现金的形式进行了支付，并要求上诉人在其书写的收到条的下方明确写明了被上诉人为其打款的账户，用以证实被上诉人打给上诉人该账户的20万元是用来购买上诉人房子的付款。另外，一审中被上诉人提交的李士平书写的房产证明中“房产已由宋艳玲自己出全部资金买下”的内容，也能够证实该购房款已经全部付清的事实。上诉人主张涉案房产系被上诉人和李士平共同购买的无任何事实和法律依据。被上诉人与李士平虽曾经存在过同居关系，但并不能推理涉案房产系二人共同出资购买。一审中被上诉人递交的由李士平亲笔书写的房产证明也能够明确证明涉案房屋系被上诉人全部出资购买，与李士平没有任何关系。退一步讲，即使被上诉人与李士平存在债权债务关系，与本案也没有关联性，也不是上诉人违约的合法抗辩理由。上诉人主张被上诉人尚有房款未支付没有事实和法律依据。一审中被上诉人提供的房屋买卖协议和收到条足以证明已经付清了全部购房款，上诉人主张尚有18万元购房款没有给，根据谁主张谁举证的原则，上诉人应当向法庭提供相应的证据予以证实，鉴于上诉人未能提供直接有效的证据来证实其主张，应当承担举证不能的不利后果。综上所述，被上诉人认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由无任何事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 原审第三人临沂中侨房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。 宋艳玲向一审法院起诉请求：1、依法确认原告宋艳玲与被告潘金电的《房屋买卖协议》为有效协议；2、依法判令被告、第三人协助原告将位于兰山区临沂国际商品批发城5号楼4单元202室房产变更登记到原告名下；3、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2012年1月7日，原告（买受人）宋艳玲与被告（出卖人）潘金电签订了《房屋买卖协议》一份，约定：1、出卖人将位于的楼房以房价38万元出售给买受人，出售人定于本协议签订之日办理交付和过户手续。2、买受人自愿购买此房屋，并愿意一次性支付房屋全款。3、因此房为还建房，待新的房权证下发之后出卖人有义务将房产权过户给买受人；所有过户发生的一切费用由买受人承担。合同签订当日，原告宋艳玲支付给被告潘金电房款38万元，被告潘金电于当日向原告出具《收到条》一份，载明：“今收到房款38万元整。”被告潘金电亦将涉案房屋交付原告。2018年7月份，被告潘金电将涉案房屋换锁，原告遂诉至法院。 一审法院认为，原告宋艳玲与被告潘金电签订的《房屋买卖协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行各自义务。被告潘金电主张《收到条》中虽书写了收到38万元购房款，但实际仅收到20万元，被告对其主张未提供证据证实，对其主张，不予采信。被告主张涉案房屋未经共有人同意，该协议系无效协议。因原告系善意取得涉案房屋，被告潘金电主张涉案房屋的共有人不知情，在原、被告对涉案房屋买卖长达七年的时间内，被告未提出异议，共有人也未提出异议。因此，对被告潘金电主张该协议为无效协议的反驳主张，不予采信。现原告宋艳玲已按合同约定缴纳购房款，被告亦将涉案房屋交付给原告，且第三人临沂中侨房地产开发有限公司亦同意协助原告办理涉案房屋的产权过户手续。故对原告要求被告、第三人协助将位于临沂市兰山区通达路52号外贸家属院5号楼4单元202室的涉案房产变更登记到原告名下的诉讼请求，予以支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决：一、原告宋艳玲与被告潘金电于2012年1月7日签订的《房屋买卖协议》为有效合同；二、被告潘金电、第三人临沂中侨房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内协助原告宋艳玲办理位于临沂市兰山区通达路52号外贸家属院5号楼4单元202室房产的产权过户手续；案件受理费100元，由被告潘金电负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。 二审查明，一审庭审中，被上诉人宋艳玲陈述：“当时付了20万元的汇款，15万元是现金支付，还有3万元我给了李士平，李士平什么时候付给他的我不知道。”二审庭审中，宋艳玲代理人陈述：“录音中提到的3万元，系被上诉人向上诉人支付了20万元的购房款及现金15万元以后，因资金不足，向上诉人出具了3万元的欠条一份，之后上诉人为被上诉人出具了38万元的收条一份。后来被上诉人通过李士平将3万元转交给上诉人，李士平将欠条收回，给了被上诉人。” 本院二审查明的其他事实与一审法院认定事实相一致。 本院认为，被上诉人宋艳玲一审中提供的2012年1月7日签订的房屋买卖协议，明确载明涉案房屋买受人为宋艳玲，上诉人潘金电在该房屋买卖协议上出卖人处签名并捺手印。结合2015年2月25日李士平向宋艳玲出具的房产证明，该证明载明涉案房产“已由宋艳玲自己出全部资金买下”，以及购房款收到条现由宋艳玲持有的事实，应认定潘金电主张其系将涉案房屋出卖给案外人李士平，宋艳玲不是购房主体，至少不是唯一的主体，其主张证据不足，对潘金电的该主张，依法应不予支持。由此，一审认定宋艳玲提供的房屋买卖协议为有效协议，认定事实和适用法律并无不当。 被上诉人宋艳玲一审中提供的2012年1月7日出具的收到条，明确载明“今收到房款38万元整”，上诉人潘金电在该收到条上签名并捺手印。该收到条系原始书面证据，潘金电对该收到条载明的付款数额虽有异议，主张尚有18万元购房款至今未予支付，但没有提供足以反驳的相反证据，依据民事诉讼相关证据规则，应认定该收到条具有证据效力。对该收到条上载明的银行账号，潘金电主张因尚有18万元房款未付，注明其银行账号，系为便于事后汇款；宋艳玲则主张该银行账号系其要求潘金电写上的，目的是为了证实其通过该账号转账给潘金电的20万元，是用来购买涉案房屋的购房款。按潘金电的该主张，则意味着潘金电系在未完全收取38万元购房款，即尚有18万元购房款未予支付的情况下，其就出具了38万元的收到条，此明显不符合日常生活经验法则。宋艳玲一审中陈述潘金电出具收到条时其付了20万元的汇款、15万元的现金，另3万元给了李士平并由其转交给潘金电。二审中，宋艳玲又陈述其支付了20万元的购房款及现金15万元，另向潘金电出具了3万元的欠条后，潘金电向其出具了38万元的收条，后来其通过李士平将3万元转交给潘金电，收回了该3万元欠条。宋艳玲二审中的陈述，对其一审中主张的由李士平转交给潘金电3万元购房款的事实，作出了符合逻辑的合理说明和解释。案外人李士平一审中的出庭证言，与其2015年2月25日向宋艳玲出具的房产证明相违背，亦与潘金电出具的38万元收到条所证明的内容不符，对其该证言，应不予采信。综上，潘金电主张尚有18万元购房款未予支付，证据不足，理由不充分。 综上所述，上诉人潘金电的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人潘金电负担。 本判决为终审判决。 审判长  张晓燕 审判员  王信峰 审判员  赵修娜 二〇一九年十一月十五日 书记员  李 楠