广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初9612号原告：广州广进房地产开发有限公司，住所地：广州市荔湾区西塱江夏村112号101房。法定代表人：林叶材，职务：执行董事。委托诉讼代理人：王慕涵、黄志斌，均系公司职员，联系地址。被告：彭国荣，男，1966年12月13日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告：罗瑞珍，女，1972年2月19日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告广州广进房地产开发有限公司与被告彭国荣、罗瑞珍商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月29日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王慕涵，两被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州广进房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付实测公摊面积差房价款14409.08元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，自起诉日起计至实际支付日止）。二、案件受理费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方就广州市荔湾区花地大道南124号自编A1栋XXX房房屋所签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）第四条约定：房屋建筑面积共109.65平方米，其中，套内建筑面积89.01平方米，共有分摊面积20.64平方米。合同签订后，原告己向被告交付了房屋和不动产权证。根据不动产权证记载数据显示，案涉房屋公摊面积为21.35平方米，比合同约定的公摊面积大0.71平方米。因合同未约定共有公摊面积的差异如何计算，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，被告应向原告支付面积差房价款（计算公式为：总房价款÷合同约定总面积×房产证与购房合同约定的公摊面积差额）及利息。被告彭国荣、罗瑞珍共同辩称：一、双方签订的《商品房买卖合同》第十七条、第十八已对房屋面积误差的处理方式作出约定，即仅在房屋套内建筑面积存在误差时多退少补，公摊面积存在误差时双方均无需多退少补。原告的请求明显违背了合同约定。二、我方一直诚实守信地履行合同约定，而被告则存在失信行为，延迟为我方办理产权证。在办理房产证的过程中，被告向我方提供了退还房屋套内建筑面积差价393元的发票，以办理契税缴纳手续。原告的行为表明，其亦确认涉案房屋是按照套内建筑面积据实结算房价款，与公摊面积无关，故其这次的主张实为出尔反尔。三、原告错误理解《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条。该条规定是为了防止开发商通过加大公摊面积、减少居住面积等手段实现利益最大化。四、本案已过诉讼时效期间。原告作为出卖人，在2015年9月就可从广州市房地产测绘院出具《房地产平面附图》得知房屋公摊面积的差异，但原告在二年之内并未通知业主补足（退）房价款，超过了二年的诉讼时效。五、退一万步而言，即使我方需支付公摊面积差价，其主张的金额也与事实不符。首先，套内面积差房款原告尚未实际退回给我方；其次，原告在计算套内面积差房款和公摊面积差房款时，分别采用了对其有利的数据计算，缺乏统一性、公平性。在房产证上，“权利其他状况”中的套内建筑面积、公摊建筑面积的数据与附图中的数据不一致，“权利其他状况”中的数据精确到小数点两位数，附图中的数据精确到小数点四位数。原告在计算套内面积差房款时，采用的是附图中的数据，本次诉讼采用的却是“权利其他状况”中的数据，明显对我方不公平，应予统一。本院经审理认定事实如下：2015年7月4日，被告（乙方）与原告（甲方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件《补充协议》。该合同主要内容是，（第四条）乙方购买元邦明月水岸园自编A1栋3层XXX房，建筑面积109.65平方米，其中套内建筑面积89.01平方米，共有分摊面积20.64平方米；（第七条）该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额2225289元；（第十八条）、面积确认及面积差异处理：合同约定面积与用于产权登记的实测面积存在差异，以实测面积为准。按以下方式处理：1、套内建筑面积误差比绝对值在3%（含3%）以内的，按照合同约定的价格据实结算房价款；2、套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方选择不解除合同，按照乙方继续履行本合同的方式处理。房屋实测套内面积大于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%内（含3%）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差超过3%部分房价款由甲方负责，所有权归乙方。房屋实测套内面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差超过3%部分房价款由甲方双倍返还乙方。面积误差比=（实测套内建筑面积-合同约定套内建筑面积）÷合同约定套内建筑面积×100%。附件七（第七条）对合同第十八条的补充：1、合同约定面积与实测面积均以广州市国土资源和房屋管理局出具的数据为准。实测面积确定以前，以面积为计费依据的各项费用按合同约定面积计算；实测面积确定后发生的费用，以实测面积为计费的依据（如物业管理费）。上述合同签订后，被告向原告支付了合同约定的房价款2225289元。原告为被告办妥了房产证，产权登记日期为2018年10月8日。产权证首页中载明，房屋建筑面积110.35平方米，其中套内建筑面积88.99平方米，分摊建筑面积21.35平方米。产权证房地产平面附图测绘的房屋建筑面积为110.3463平方米，套内建筑面积为88.9943平方米，分摊面积为21.3520平方米。因房屋的套内面积存在差异，原告开具了发票，拟向被告退回套内面积差房款393元。在办理产权证过程中，被告向房屋管理部门缴纳税费的计算基数按合同约定的房价款扣减393元后缴纳。本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于公摊面积差异价款问题，虽然双方买卖合同约定按套内建筑面积计价并以之为依据进行面积确认及差异处理，但是公摊面积与套内面积共同构成处分权益的内容，共同构成销售建筑面积。公摊面积具有保障用益的功用，跟随套内面积同时进行物权流转。当事人可以按套内建筑面积计算房价，也可以按建筑面积计算房价。无论当事人采取何种计价方式，都不能否认销售建筑面积包括了公摊面积在内的事实。因此，原告要求参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定结算公摊面积差房款符合法律规定。可按合同约定的总房价÷合同约定建筑面积计算公摊面积单价。对于应采用哪个数据计算公摊面积差，本院采纳以房产证首页登记的数据为准。在本案，实测分摊建筑面积比合同约定分摊建筑面积增加了0.71平方米(房产证登记的公摊面积21.35平方米-合同约定公摊面积20.64平方米)，被告应补交分摊建筑面积差额款14409.08元（合同总价2225289元÷合同约定房屋建筑面积109.65平方米×0.71平方米）。原告主张自起诉之日即2019年10月29日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息至实际付清之日止，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，故自2019年8月20日起，原告主张的利息应参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于诉讼时效问题，被告的产权证是2018年10月才取得，房屋面积最终是在此时得到房屋管理部门的确认和登记，因此原告在2019年提起诉讼追讨公摊面积差房款并没有超过法律规定的诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律规定若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告彭国荣、罗瑞珍向广州广进房地产开发有限公司支付公摊面积差异价款14409.08元及利息，利息从2019年10月29日起至实际付清款项之日止，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。本诉受理费80元，由被告彭国荣、罗瑞珍负担(原告已预交本案受理费80元，由被告迳付原告受理费80元，本院不作退费)。本判决为终审判决。审判员  李庆伟二〇一九年十一月三十日书记员  左晶晶黄慧敏