成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初616号 原告：王瑛，女，汉族，1979年10月21日出生，住南京市玄武区。 委托诉讼代理人：王紫雯，四川毫达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭秀建，四川毫达律师事务所律师。 被告：四川省川塔恒远实业有限公司，住所地成都市成华区猛追湾街94号。 法定代表人：陈旸，系公司董事长。 原告王瑛与被告四川省川塔恒远实业有限公司（以下简称川塔公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年12月7日受理后，依法适用简易程序，于2019年3月21日公开开庭进行了审理，原告王瑛的委托诉讼代理人王紫雯、谭秀建到庭参加了诉讼，被告川塔公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 王瑛向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告于2014年7月27日签署的《商品房买卖合同》及《补充协议》及时为原告办理案涉房屋不动产权证；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金（以已付房款1861440元为基数，按每日万分之三，从2016年8月21日起计算至不动产权证书办理之日止），暂计算至起诉之日的违约金为464057元。事实与理由：原告与被告于2014年7月27日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，以1861440元的价格购买被告所开发的成都市成华区猛追湾街94号四川广播电视塔影视文化广场（成都339·C座）3幢9层907号房屋，该房屋已于2014年8月31日交付。根据合同约定，被告应当在2015年8月31日前取得该商品房所在楼栋的房屋所有权证，应当在商品房交付之日起720日内（即2016年8月20日前）为原告办理该商品房的房屋所有权证，应当在为原告办理该商品房的房屋所有权证之日起3年内（即2019年8月20日前）为原告办理该商品房的国有土地使用权证。如果逾期为原告办理该商品房的房屋有权证，被告应自原告应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，按日计算向原告支付全部已付款万分之三的违约金。因为被告的原因，其不仅未按约在2015年8月31日前取得该商品房所在楼栋的房屋所有权证，也未按约在2016年8月20日前为原告办理该商品房的房屋所有权证。在被告逾期办证期间，成都市国土资源局于2016年11月14日发布《关于实施不动产统一登记的公告》，载明自2016年11月23日其不再分别办理房屋所有权证及国有土地使用证。但被告至今未取得该商品房所在楼栋的房屋所有权证及为原告办理该商品房的房屋所有权证，该违约行为一直持续至今。依据合同法，被告应当自逾期办证之日起按约定承担违约金，应当依法承担为原告办理该商品房不动产权证书的义务。 川塔公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。 经审理查明，2014年7月27日，王瑛与川塔公司签订《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）及《补充协议》，约定王瑛购买川塔公司开发的位于成都市成华区猛追湾街94号四川广播电视塔影视文化广场（成都339·C座）3幢9层907号商品房一套，测绘建筑面积116.34平方米，套内建筑面积77.54平方米，房屋总价款1861440元。买卖合同第十条关于交付条件约定：“出卖人应当在2014年8月31日前向买受人交付该商品房。”买卖合同第十九条第一款关于初始登记约定：“出卖人应当在2015年8月31日前，取得该商品房所在楼栋的所有权证。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的所有权证的，买受人不退房。若因初始登记延迟导致房屋权属转移登记延迟，出卖人按本条（二）约定承担违约责任……”买卖合同第十九条第二款关于房屋产权的转移登记约定：“商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付。”《补充协议》第八条第三款关于对产权登记的补充约定：“出卖人应在买受人取得该房屋的分户房产证之日起3年内协助买受人办理分户国土使用权证书。如因出卖人过错造成买受人不能办理《国有土地使用证》的，出卖人按买受人已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得国有土地使用权证书之日起15日内由出卖人支付。” 合同签订后，王瑛按约支付了购房款并于2014年7月31日向案外人川蜀通金融服务集团有限公司支付了预告登记费、代办预告登记服务费，办理了预告登记，预告登记权利人为王瑛。庭审中，王瑛确认川塔公司按照合同约定时间即2014年8月31日向其交付了案涉房屋。 同时查明，截至开庭时，案涉房屋尚未办理初始产权登记，川塔公司也未为王瑛办理房屋所有权转移登记。 还查明，2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，通告自2016年11月17日起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；自2016年11月23日起，成都市主城区范围内实行不动产统一登记，不再分别办理房屋所有权证及国土使用证。 上述事实，有原告的相关陈述，有原、被告身份证明、《商品房买卖合同》及《补充协议》、成都市不动产登记信息摘要、收据、个人贷款借款借据、《关于实施不动产统一登记的通告》佐证，本院予以确认。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人在平等自愿的基础上签订，是双方真实意思表示，且内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。关于王瑛要求川塔公司及时为其办理涉诉房屋不动产权证书的主张，本院认为根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”之规定，由于案涉房屋所在四川广播电视塔影视文化广场楼栋尚未办理初始登记，在法律上或者事实上尚不具备办理案涉房屋不动产权证的条件，目前属于事实上不能履行的情形。由于不动产权证书系对房屋所有权证书和国有土地使用权证书的“合二为一”，在房屋、国土相关手续完备后方能办理不动产统一登记证书，其办理不仅需要满足房屋所有权证的办理条件，亦需满足国有土地使用权证的办理条件。根据原被告的约定川塔公司应在王瑛取得该房屋的分户房产证之日起3年内协助买受人办理分户国土使用权证书，办理国有土地使用权证的期限尚未届满，故对王瑛该项诉讼请求不予支持。王瑛可在办理国有土地使用权证期限届满并客观具备办理案涉房屋不动产权证条件时，另行主张权利。 关于逾期办证违约金的问题，双方所签《商品房买卖合同》明确约定川塔公司应依约在王瑛实际取得案涉房屋之日即2014年8月31日起720日内，于2016年8月20日前为其办理房屋所有权证书。但成都市国土资源局于2016年11月14日发布《关于实施不动产统一登记的通告》，规定自2016年11月17日起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；自2016年11月23日起，成都市主城区范围内实行不动产统一登记，不再分别办理房屋所有权证及国土使用证。因该办证政策发生调整导致办证手续和时间发生的变化，不应当归责于川塔公司，川塔公司从事实和法律上已无法在新政出台后为王瑛单独办理房屋所有权证。但由于商品房买卖合同约定的办理房屋所有权证截止时间早于该政策发布时间，故川塔公司应承担从逾期办理房屋所有权证至新政实施之日止的违约金。本院以全部已付房款1861440元为基数，按照双方合同约定每日万分之三的标准，自2016年8月21日至2016年11月17日止计算逾期办证违约金即49142元予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告四川省川塔恒远实业有限公司在本判决生效之日起10日内向原告王瑛支付逾期办理房屋所有权证违约金49142元； 二、驳回原告王瑛的其他诉讼请求。 如果被告四川省川塔恒远实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 案件受理费8261元，减半收取4130.5元，由原告王瑛承担2065元，被告四川省川塔恒远实业有限公司承担2065.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吕凌飞 二〇一九年十一月十八日 书记员  李 琦