上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初44006号原告：上海航金房地产发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：阳侃，董事长。委托诉讼代理人：杨灿，男。委托诉讼代理人：夏元林，上海单新宇律师事务所律师。被告：上海健晖体育发展有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：严春芳，执行董事。委托诉讼代理人：乔良玉，上海市嘉华律师事务所律师。原告上海航金房地产发展有限公司(以下简称航金公司)诉被告上海健晖体育发展有限公司(以下简称健晖公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月17日公开开庭进行了审理,并先后于2019年10月13日、2019年11月19日进行谈话。原告航金公司的委托诉讼代理人杨灿及被告健晖公司的委托诉讼代理人乔良玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告航金公司向本院提出如下请求：1.判令被告支付房屋租金人民币(以下币种相同)7,267.50元；2.判令被告支付电费469,045.37元(2017年6月起至2019年1月期间的电费，电费账单2017年7月至2019年2月)及滞纳金546,381元【电费暂计算至2019年4月，滞纳金计算至2019年3月底(从2017年7月1日起算，以欠费金额为本金，按日千分之五，分段计算)】；3.判令被告支付水费93,010.95元(2017年6月至2019年4月期间的水费，水费账单为2017年7月至2019年5月)及滞纳金127,473元(滞纳金从2017年7月1日起算，以欠费金额为本金，按日千分之五计算至2019年3月底)；4.判令案件受理费由被告承担。就上海市浦东新区航鹤路999弄会所地下一层及一楼健身房(以下简称系争房屋，建筑面积为1,000平方米)签署房屋租赁合同、《金地艺华年旭海会会所能耗补充协议》(以下简称《补充协议一》)与《金地艺华年旭海会会所能耗及供热空调设备维保补充协议》(以下简称《补充协议二》)。根据租赁合同约定，系争房屋2018年4月15日至2019年4月14日的租金每月4,583元，每3个月为一个支付周期，先付后用；被告应于每个支付周期首月5日前将租金支付至原告账户；被告逾期支付租金的，每逾期一天，被告应按欠付租金的0.5%向原告缴纳滞纳金。被告至今仍未支付2018年4月15日至2018年5月31日租金7,267.50元。《补充协议二》约定，自2017年6月起，被告承担基础电费的7.43%、使用电费的85%，被告应于收到相应电费发票复印件后7日内向原告支付电费；自2017年6月起，被告承担水费的90%，被告应于收到相应水费发票复印件后7日内向原告支付水费；被告逾期支付前述电费、水费的，每逾期一日需按欠付金额的千分之五向原告支付违约金。目前，被告尚欠付2017年7月至2019年1月的电费合计469,045.37元、2017年6月至2019年4月的水费合计93,010.95元。经原告多次催缴，被告至今仍未支付水、电费。故原告现诉至法院，要求判如所请。被告健晖公司辩称：原告发给被告的通知是通知租赁关系于2018年5月23日结束，因此租金应该计算到2018年5月23日，租金自2018年4月15日起算，按每月4,583元。对于原告的诉请1，被告愿意支付其中的5,000元。被告不同意原告的诉请2、3，因为双方口头变更了电费及水费支付方式，原告没有按合同约定向被告提供过电费单、水费单，所以不存在电费及水费的支付及滞纳金。本院经审理，由原、被告对《房屋租赁合同》(以下简称《合同》)、《补充协议一》、《补充协议二》、电费账单、水费账单、催款函、2019年3月-5月的水费、电费账单、出具时间为2018年1月2日的《告知函》、出具时间为2018年6月18日的《告知函(二)》、出具时间为2018年12月26日的《告知函》、《房屋交接协议书》、电表照片、电费账单、《航头金地艺华年旭海会健身会所能耗补充协议》、楼电表抄表数、2019年11月15日国网上海浦东供电公司营销部出具的《证明》、水费账单、2012年2月22日浦东新区航头镇派出所出具的《门牌号码证明》、公安部门出具的《编订(变更)门弄(楼)号牌通知》、原告自制电费明细表、水费明细表等证据进行举证、质证，并由本院对双方的陈述记录在案，本院对上述证据及原、被告的陈述分析认证后，认定事实如下：原、被告就建筑面积为1,000平方米的系争房屋签署《合同》、《补充协议一》及《补充协议二》。《合同》约定，租赁期自2014年7月15日至2019年10月14日止；房屋的交付日为2014年7月15日，原告给予被告的房屋装修服务期自2014年7月15日起至2014年10月14日止，租赁期涵盖装修服务期；营销配合期间，被告应保证会所泳池正常运营，并配合原告营销部门所做的各种营销活动，以促进原告楼盘销售；营销配合期间，被告所产生的物业费、水费、电费、煤气费、额外空调费、商业管理费及使用该房屋所发生的其他费用都由原告承担；2018年4月15日起至2019年4月14日期间的月租金为4,583元，每3个月为一个支付期，先付后用，被告将租金以汇款方式支付至原告指定账户，被告应于每个支付周期首月5日前向原告支付租金；被告不得以租赁保证金抵付其应付的每月租金、物业费、商业管理费以及其它任何费用；本合同签订时，被告应向原告支付租赁保证金2万元；租赁关系终止时，原告收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告；自2016年4月15日起，使用系争房屋所发生的水、电、煤气、通讯设备、网络等费用(包含基础能耗费)由被告承担，其他相关费用均由被告承担，系争房屋如有被告以外承担者或使用者需另行商定所有能耗费分摊；被告应按承租面积与其他商户共同分摊公共区域之能耗费用、能耗损失费用与基本电费；水、电、煤等公共事业费由被告自行向公共事业单位缴纳，或应原告、物业公司及商业管理公司的要求向原告、物业公司及商业管理公司缴纳；如被告欠付本合同项下的任何款项包括但不限于租金、物业费、商业管理费及其他费用等，或因被告的行为给原告造成损失的，原告有权将租赁保证金抵付任何被告欠付的款项或损失，且自原告通知被告之日起3日内，被告应补足租赁保证金；被告逾期支付租金的，每逾期一天，被告应按欠付租金的千分之五向原告缴纳滞纳金；被告逾期支付电费、水费的，每逾期一日需按欠付金额的千分之五向原告支付违约金；被告逾期不支付租金累计超过30日的、被告逾期支付水、电、煤气、通讯、设备、网络及其他应由被告承担的费用累计超过30日的，原告可书面通知被告解除本合同，被告应向原告按月租金的2倍支付违约金，给原告造成损失的，支付的违约金不足抵付原告损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；……。签署时间为2016年7月11日的《补充协议一》约定：原告给予被告免除2016年4月15日至4月30日的水电费；2016年5月1日至2017年5月31日期间，被告承担每月1万元的能耗费，并在本协议签订后的7日内向原告支付2016年5月至2016年9月期间的能耗费5万元，于2016年9月15日前向原告支付2016年10月至2016年12月期间的能耗费3万元，于2016年12月15日前向原告支付2017年1月至2017年3月期间的能耗费3万元，于2017年3月15日前向原告支付2017年4月至2017年5月31日期间的能耗费2万元，原告收到每笔能耗费后的7日内向被告开具相应金额的收据；自2017年6月1日起，双方根据会所整体面积使用情况的占比，另行签署协议重新分摊能耗费用(水电费)。签署时间为2017年5月31日的《补充协议二》约定：被告同意根据系争房屋所在的整体建筑(B2/B3/B9)总面积为基数进行面积分摊法分摊基础电费，即总面积13,473.18平方米,被告承租面积1,000平方米,被告同意承担7.43%(的基础电费)、承担85%的使用电费;自2017年6月起原告每月收到供电局电费发票后提供复印件予被告进行电费(基础电费、使用电费)结算，被告每月收到相应结算单后7日内向原告支付相应金额电费，原告收到每笔电费后向被告开具相应金额的收据；自2017年6月起，被告承担水费的90%，被告应于收到相应水费发票复印件后7日内向原告支付水费；若B2/B3/B9(被告承租的为B9部分房屋，面积为1,000平方米)整体建筑商业出售或新增租赁面积超过整体面积10%以上时，则双方重新约定能耗支付比例，原则上被告基础电费支付比例不变，使用电费及水费根据面积分摊法进行重新分摊。2018年1月2日，原告向被告致《告知函》，告知被告：原告拟于近期向第三方出售系争房屋，但系争房屋未正式出售前(以原告书面告知为准)，被告仍需向原告支付租金及其他相关费用，如系争房屋出售成功的，原告将及时安排购买方与被告协商租赁合同主体变更及后续租金、费用支付等事宜。2018年6月18日，原告出具《告知函(二)》，告知被告：系争房屋已由原告出售给吴1、吴某2，吴1、吴某2已于2018年5月24日成为系争房屋的新产权人；被告已支付系争房屋租金至2018年4月15日，2018年4月16日至2018年5月30日期间的租金核减6,281元，被告仍需按《合同》约定支付于原告；自2018年5月24日吴1、吴某2成为系争房屋产权人之日起，《合同》项下出租人变更为吴1、吴某2，系争房屋租金亦由被告直接支付给吴1、吴某2，租金标准仍按照《合同》约定执行；系争房屋水、电、物业费等由被告根据实际使用情况据实支付；……。原告自认于2018年2月起已经将被告承租的B9房屋旁边的B2/B3面积为1万余平方米的房屋出售或出租给他人，但原、被告并未约定新的使用电费及水费分摊方案。2018年8月14日、2018年9月19日，原告先后向被告发送《催缴通知函》，向被告催讨水电费。被告庭审中确认：被告未支付2017年6月1日起的水电费；2017年6月1日至2018年5月24日(系争房屋的产权人变更为吴1、吴某2之日)期间的水电费，被告因原告未提供账单而未付，2018年5月24日之后的水电费被告应该向新房东支付，因新房东还没向被告催讨故未付；被告未支付2018年4月16日至2018年5月30日期间的租金，因原、被告对2018年5月24日至2018年5月30日期间的租金由谁收取有争议致使被告至今未支付2018年4月16日至2018年5月30日期间的租金。原、被告均确认2018年4月15日至2018年5月23日期间的租金金额为5,913元。关于被告应付电费的金额。原告称，被告应承担2017年6月、7月、8月(电费账单为2017年7月、8月、9月)电费合计53,141.49元;被告应承担2017年9月至2018年1月(电费账单为2017年10月至2018年2月)期间电费合计为111,890.29元；被告应承担2018年2月至2019年3月(电费账单为2018年3月至2019年4月)期间的电费304,013.59元；被告应承担2017年6月至2019年3月(电费账单为2017年7月至2019年4月)期间电费总计469,045.37元(详见原告于2019年7月24日出具的《情况说明》)。被告称,双方签署的《补充协议二》约定自2017年6月起被告承担85%的使用电费和90%的水费，因原告未按约定完全撤出办公人员导致履行《补充协议二》发生争议，原告于2017年年底出售了B2、B3、B9房屋，并申请了新电表，每月增加了16,800元的基础电费，产生了其他房屋的装修能耗费，根据《补充协议二》约定，B2、B3、B9出售或新增租赁面积超10%的情况下，能耗费用需要重新约定，被告因此认为履行《补充协议二》已经不符合双方的约定和公平原则。本院认为,根据原告提供电费账单清单、《情况说明》及《补充协议二》约定的计算方式，被告应承担2017年6月至2018年1月期间(电费账单为2017年7月至2018年2月期间)的总计电费金额为165,031.78元，原告已经垫付上述电费，被告未举证证明原、被告就能耗费用的分担问题于2018年1月前重新达成新的约定，也未举证证明原告对B2、B3、B9出售或新增租赁面积超10%，故被告所谓的“履行《补充协议二》已经不符合双方的约定和公平原则”的抗辩意见，不符合法律规定，不予采信；关于原告主张的所谓被告应付2018年2月至2019年3月(电费账单为2018年3月至2019年4月)期间的电费304,013.59元，因原告自认其于2018年2月已经将面积1万余平方米的B2、B3房屋出售给了他人，B2、B3、B9出售或新增租赁面积超10%，原告再要求被告按照《补充协议二》约定承担能耗费，显属不妥，被告所述的“履行《补充协议二》已经不符合双方的约定和公平原则”的抗辩意见，予以采信，由本院酌定被告承担2018年2月至2019年3月期间的电费15万元。被告称原告于2017年12月年底前出售了B2、B3、B9房屋的意见，因原告否认，被告也未举证予以证明，故对该意见不予采信。关于被告应付2017年6月至2019年3月期间的水费金额。原告称，被告应付2017年6月至2019年3月(水费账单2017年7月至2019年4月)水费金额为93,010.95元。被告关于水费的抗辩意见与上述关于电费的抗辩意见相同。本院认为，被告承租的B9房屋具有独立水表，被告未举证证明2017年6月至2019年3月期间新增其他户共用该水表，被告也未举证证明原、被告就水费的分担问题重新达成新的约定，故被告所谓的“履行《补充协议二》已经不符合双方的约定和公平原则”的抗辩意见，不符合法律规定，不予采信；根据原告提供水费账单清单及《补充协议二》约定的计算方式，被告应承担2017年6月至2019年3月期间的总计水费金额为93,010.95元，原告已经垫付上述水费，原告要求被告承担该笔水费93,010.95元，符合法律规定，予以支持。本院认为，《补充协议一》、《补充协议二》均系对《合同》的补充，应视为《合同》的一部分。《合同》系原、被告关于系争房屋租赁的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，依法有效，双方均应严格按约履行。《合同》约定，系争房屋2018年4月15日至2019年4月14日期间的租金为每月4,583元，每三个月为一个支付周期，先付后用，被告应于每个支付周期首月5日前将租金支付至原告账户。原、被告均确认被告尚未支付2018年4月15日至2018年5月23日期间的租金5,913元，原告现要求被告支付上述期间的租金5,913元，符合法律规定，予以支持。原告将系争房屋出售给案外人吴1、吴某2，并于2018年6月18日告知被告系争房屋的产权人于2018年5月24日变更为吴1、吴某2，并告知《合同》项下出租人变更为吴1、吴某2，房屋租金亦由被告直接支付给吴1、吴某2。因此原告要求被告支付自2018年5月24日至2018年5月31日期间的租金，不符合法律规定，不予支持。《合同》约定，被告应分担租赁期间的电费、水费。原告已经垫付了被告2017年6至2019年3月期间的电费315,031.78元(165,031.78元加150,000元)和水费93,010.95元，故原告要求被告支付上述水、电费，符合法律规定，予以支持。至于原告主张的逾期支付水电费的滞纳金，因原告未举证证明曾向被告按约出示过水、电费发票复印件，故原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海健晖体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海航金房地产发展有限公司2018年4月15日至2018年5月23日期间的租金5,913元；二、被告上海健晖体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海航金房地产发展有限公司2017年6月至2019年3月期间的电费315,031.78元；三、被告上海健晖体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海航金房地产发展有限公司2017年6月至2019年3月期间的水费93,010.95元；四、驳回原告上海航金房地产发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,438.68元，减半收取计7,719.34元，由原告上海航金房地产发展有限公司负担3,964.84元,由被告上海健晖体育发展有限公司负担3,754.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  秦冬红二〇一九年十一月十九日书记员  杨丽琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。