河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终22341号上诉人（原审被告）：郑州铁路局房地产综合开发总公司，住所地郑州市二七区。法定代表人：马泉，该公司总经理。委托诉讼代理人：贺露露，河南佑祥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈嘉男，女，1980年9月3日出生，汉族，住河南省登封市。委托诉讼代理人：周华意，河南华融律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：郑州中原铁道凯盛置业有限公司，住所地郑州市二七区陇海路。法定代表人：吕国勤，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郭志刚，河南则政鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海霞，河南则政鼎律师事务所律师。上诉人郑州铁路局房地产综合开发总公司因与被上诉人陈嘉男、郑州中原铁道凯盛置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初10892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑州铁路局房地产综合开发总公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判驳回陈嘉男对郑州铁路局房地产综合开发总公司的一审诉讼请求；3.依法判令一、二审的诉讼费由陈嘉男、郑州中原铁道凯盛置业有限公司承担。事实和理由：一审法院认定事实严重错误。上诉人与郑州中原铁道凯盛置业有限公司不存在任何委托代理关系。关于上诉人对郑州中原铁道凯盛置业有限公司的授权委托书，上诉人已经在其他案件中申请鉴定，鉴定结论显示该授权委托书真伪不明。一审法院仅根据一份真伪不明的授权委托书就直接认定郑州中原铁道凯盛置业有限公司完成了证明责任，与法律规定相悖。本案中，收取房款并出具收据的是郑州中原铁道凯盛置业有限公司。郑州中原铁道凯盛置业有限公司在收取房款后，并未将收取的任何房款交付给上诉人，上诉人与郑州中原铁道凯盛置业有限公司之间不存在委托代理关系。陈嘉男辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈嘉男向郑州铁路局房地产综合开发总公司主张权利，完全符合法律规定。郑州铁路局房地产综合开发总公司与郑州中原铁道凯盛置业有限公司确实是存在委托代理关系。郑州中原铁道凯盛置业有限公司的代理行为属于隐名代理，郑州铁路局房地产综合开发总公司不履行义务，郑州中原铁道凯盛置业有限公司应披露郑州铁路局房地产综合开发总公司，但郑州中原铁道凯盛置业有限公司一直未尽披露义务，陈嘉男起诉时才发现他们之间的委托代理关系，选择郑州铁路局房地产综合开发总公司作为相对人主张其权利，完全符合法律规定。郑州中原铁道凯盛置业有限公司在郑州铁路局房地产综合开发总公司的授权范围内代为房款，代为签订商铺买卖合同，合同的权利和义务应由郑州铁路局房地产综合开发总公司承受，陈嘉男向郑州铁路局房地产综合开发总公司主张违约责任，完全符合法律规定。郑州中原铁道凯盛置业有限公司辩称，郑州中原铁道凯盛置业有限公司已向一审法院提交授权委托书原件，授权委托书中原件中的字迹及印章均清晰可辨认，郑州中原铁道凯盛置业有限公司公司已完成自己的举证责任。上诉人不认可授权委托书的真实性，申请对委托书进行鉴定，鉴定结论为真伪不明，系上诉人举证不能，应承担举证不能的不利后果。郑州中原铁道凯盛置业有限公司作为受托人，与陈嘉男所签订的商铺买卖合同，应由委托人即上诉人承担涉案商铺买卖合同项下的各项权利义务关系。郑州中原铁道凯盛置业有限公司收取房款的行为系公司与股东之间的内部行为，与本案因无法办理房产证导致违约，致使合同无法继续履行的法律关系无关。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，应当予以维持。陈嘉男向一审法院起诉请求：1.请求依法解除原告与第三人郑州中原铁道凯盛置业有限公司代理被告签订的商铺买卖合同；2.请求依法判令被告向原告返还房款546876元，支付定金104479元，合计651355元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1、2009年3月17日，第三人郑州中原铁道凯盛置业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了《商铺买卖合同》。双方在合同中约定，乙方购买位于郑州市××号凯盛通讯3楼3110、3121号商铺，总价款为522396元，签订协议时乙方向甲方交纳359196元，前期所交定金冲抵购房款，在甲方向乙方交付商铺时缴纳剩余房款163200元。甲方承诺在商铺交付使用后四年内为乙方办理产权手续，不能在规定期限内取得产权的，双方同意乙方退房，甲方在乙方提出退房要求之日起30日内将乙方已付房价款退还给乙方并支付10%的违约金，或乙方不退房，双方继续履行合同。2、原告在合同签订之前，原告累计向凯盛商贸公司支付定金318396元；签订合同时，原告向第三人凯盛置业公司支付剩余房款228480元。原告共计支付价款546876元。后郑州中原铁道凯盛置业有限公司向原告交付了房屋。双方约定4年内办理产权证的期限届满后，郑州中原铁道凯盛置业有限公司一直未给原告办理产权证。3、（2017）豫0103民初11582号判决书及（2017）豫01民终18144号民事判决书查明，2009年5月12日，郑州中原铁道凯盛商贸有限公司成立于2007年10月18日，2010年10月18日注销登记。第三人凯盛置业公司于2009年4月21日成立。两公司的法定代表人均为吕国勤，被告郑州铁路局房地产综合开发总公司分别为两公司的股东，并分别于2009年5月12日、2008年9月12日分别给两公司出具授权委托书，授权其全权负责位于郑州市××号《综合办公楼》项目营销经营工作，并作为受托人对经营摊位的出租、销售协议。该两份判决均已生效。一审法院认为，本案中第三人郑州中原铁道凯盛置业有限公司作为本案被告的受托人与原告签订商铺买卖合同，原告已依约履行了自己的义务，支付了涉案房款，事实清楚。受托人以自己的名义在委托人授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。原告与第三人签订的合同合法有效，有关该合同的权利义务应由被告承担。被告未按约定履行义务，双方约定解除合同的条件成就，故原告按照合同约定请求依法解除原告与郑州中原铁道凯盛置业有限公司于2009年3月17日签订的《商铺买卖合同》，该院应当支持；原告请求判令被告返还购房款522396元，不违反法律规定，该院应当支持；本案原告实际支付款项546876元，超出合同约定房款部分24480元，属于不当得利，被告应当返还；同时，原告也应将房屋交还于被告；本案双方当事人在合同中既约定了违约责任，又约定有定金，原告支付定金为318396元，超过总房款的20%，故原告请求判令被告向原告支付总价款20%的定金104479元，不违反法律规定，该院予以支持。被告辨称其主体不适格，没有事实依据，其主张不能成立。依照《中华人民共和国民法总则》第六十二条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十六条、第四百零二条之规定，判决：一、解除原告陈嘉男与第三人郑州中原铁道凯盛置业有限公司于2009年3月17日签订的《商铺买卖合同》；二、被告郑州铁路局房地产综合开发总公司返还原告购房款546876元，并返还定金104479元，共计651355元。案件受理费10314元，减半收取5157元，由被告郑州铁路局房地产综合开发总公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审查明相同。本院认为，陈嘉男与郑州中原铁道凯盛置业有限公司签订的《商铺买卖合同》，郑州中原铁道凯盛置业有限公司向陈嘉男收取房款。上诉人郑州铁路局房地产综合开发总公司分别授权由郑州中原铁道凯盛置业有限公司、郑州中原铁道凯盛商贸有限公司全权负责位于郑州市××号《综合办公楼》项目营销经营工作，并作为受托人对经营摊位的出租、销售签署协议，有郑州铁路局房地产综合开发总公司出具的授权委托书为证，现郑州铁路局房地产综合开发总公司无充分证据否定该委托书，所以，郑州铁路局房地产综合开发总公司称其与郑州中原铁道凯盛置业有限公司的委托关系并未成立的理由不成立。由于陈嘉男已按约定交纳了购房款，而郑州中原铁道凯盛置业有限公司未按合同约定为陈嘉男办理产权手续，郑州中原铁道凯盛置业有限公司从事的系郑州铁路局房地产综合开发总公司授权范围的代理行为，其违约行为的后果应由郑州铁路局房地产综合开发总公司承担，因此，原审判决郑州铁路局房地产综合开发总公司向陈嘉男返还购房款并支付违约金并无不当。综上，郑州铁路局房地产综合开发总公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10314元，由上诉人郑州铁路局房地产综合开发总公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇一九年十一月十八日书记员 景慧洁