广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初6948号原告：林少明，男，1990年1月6日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。委托诉讼代理人：张雄敬，广州金鹏律师事务所律师。被告：广州市盈毅房地产有限公司，住所地：广州市增城区新塘镇东江大道北8号。法定代表人：吴会颜，该公司总经理。委托诉讼代理人：李伟忠、钟润谋，广东四端律师事务所律师。原告林少明与被告广州市盈毅房地产有限公司（以下简称盈毅公司）商品房预售合同纠纷一案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。林少明的委托诉讼代理人张雄敬、广州市盈毅房地产有限公司的委托诉讼代理人李伟忠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林少明向本院提出诉讼请求：1.判令盈毅公司退回购房定金5万元及利息（利息以50000元为基数，按照年利率6%的标准，自2019年6月15日起计至被告付清之日止；暂计至2019年8月13日，利息为500元，本息合计为50500元)；2.盈毅公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年6月15日，原告（即认购方、乙方）与被告（即发展商、甲方）签订了《广园东·东方名都楼宇认购书》，约定：乙方向甲方购买广园东·东方名都花园25幢1302房，该物业优惠后总房价为2159557元。乙方应于签署本认购书时交付定金50000元整，乙方应于2019年6月30日前付清第二笔首期房款及第三条所列费用，并同时按本认购书第五条第2款约定主动前往广东格林律师事务所驻甲方售楼部办理点签署《商品房买卖合同》及附件、按揭贷款合同等相关文件。原告在签约当天支付了定金50000元，被告向原告出具了收据。2019年6月23日原告到被告售楼部准备付首期款并签订《商品房买卖合同》及附件、按揭贷款合同等相关文件，原告看完《商品房买卖合同》及附件后认为被告提供的《商品房买卖合同》及附件中包括但不限于《补充协议附件八》第四条第10款、第六条第3款及第6款等约定对原告显失公平，希望对上述条款进行协商和修改，但是被告当场告知原告上述合同为其统一版本，不可能也不同意为原告一户业主单独修改合同条款内容，而且是“一个字都不会改”。2019年6月24日原告在微信上再次询问被告的业务员是否有请示开发商能否修改《商品房买卖合同》及附件，被告的业务员答复“按公司的规定，合同为统一范本，不接受任何修改”。原告遂委托律师于2019年6月26日向被告发送律师函，要求被告承担因拒绝协商和修改《商品房买卖合同》及附件的法律责任，并要求被告退还购房定金，但是被告至今未予答复。为维护原告的合法权益，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。审理中，原告补充如下事实：被告在未通知原告的情况下，已经将涉案房屋出售给案外人，认购书在事实上已经无法继续履行。被告盈毅公司辩称：一、林少明与盈毅公司签订《广园东·东方名都楼宇认购书》前，盈毅公司已经向林少明提供了书面的《东方名都三期购房指南》和《个人住房贷款指南》，林少明已收到该购房指南和贷款指南并签名确认。根据该购房指南第二条第6款约定“购房者支付定金后未按照《认购书》约定的时间付款或未按时与本公司签署《商品房买卖合同》及附件或未按约定时间办理银行按揭手续的，视为自动放弃所购商品房，本公司有权对阁下所购商品房转售而无须另行通知，购房者已缴纳的定金本公司将不予退回”。并且，在林少明阅读该购房指南并签名确认之后，双方才签订涉诉房屋的《认购书》，现因林少明未能按约定时间支付第一笔首期房款，从而造成《认购书》被解除的责任在于林少明，林少明依法无权要求盈毅公司返还购房定金。二、根据双方签订《认购书》第四条约定，“乙方应于2019年6月22日前付清第一笔首期房款165956元【不含定金】”。以及，按《认购书》第六条第2款约定，“如乙方未按照约定支付本认购书第三条所列款项和首期房款或者/及未按约定签署《商品房买卖合同》及附件的，则甲方无须通知乙方即可将该物业另行出售，且乙方己付定金归甲方所有”。现因林少明未能按约定时间支付第一笔首期房款，从而造成《认购书》被解除的责任在于林少明，林少明依法无权要求盈毅公司返还购房定金。三、按《合同法》第115条第三款的规定，“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”。本案因林少明未能按《认购书》约定时间支付第一笔首期房款，盈毅公司按《合同法》规定和《认购书》约定没收林少明已付定金的约定不属于《合同法》第三十九条和《合同法司法解释（二）》第六条规定“免除或者限制其责任的内容”，盈毅公司无须就没收定金的约定作特别提示。四、假设双方在《认购书》约定没收林少明已付定金属于《合同法》第三十九条和《合同法司法解释（二）》第六条规定“免除或者限制其责任的内容”，但根据双方签订的《认购书》第六条第2款约定，“如乙方未按约定支付本认购书第三条所列款项和首期房款或者/及未按约定签署《商品房买卖合同》及附件的，则甲方无须通知乙方即可将该物业另行出售，且乙方己付定金归甲方所有”内容，盈毅公司已在《认购书》中以加黑字体方式引起林少明注意，并且已按照林少明要求对该格式条款予以说明，按《合同法司法解释（二）》第六条规定，人民法院应当认定符合《合同法》第三十九条所称“采取合理的方式”。以及，盈毅公司已在《认购书》第十八条以加黑字体和加下划线方式提醒林少明注意，“乙方特别声明和确认本认购书约定内容是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，乙方对本认购书约定内容已完全清晰及理解。甲方在本认购书中作出免除、限制或者加重双方责任的内容，乙方特别确认甲方已尽合理提示及向乙方作详细说明，乙方确认日后不以任何理由要求撤销全部或者部分约定内容，亦不以任何理由要求确认全部或者部分约定内容无效。”五、根据双方签订的《认购书》第十条约定，盈毅公司已以加黑字体方式引起林少明注意“在签订本认购书前，乙方确认己阅读并认可己公示在售楼现场的《广园东·东方名都购房指南》和《商品房买卖合同》及附件示范文本等全部内容，同时乙方同意按已公示在售楼现场的《商品房买卖合同》及附件示范文本所确定的内容签署《商品房买卖合同》及附件”。按广东省高级人民法院2017年9月12日发布的《审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四条规定，“当事人签订预约合同时已经知道将来拟签订的房屋买卖合同主要条款，拒绝签订的一方以双方不能就该主要条款达成合意为由抗辩不承担违约责任的，不予支持”。盈毅公司认为，在双方签订涉诉房屋《认购书》之前，盈毅公司已将双方日后要签订的《商品房买卖合同》及附件公示在售楼部现场，并且林少明以阅读并认可上述文件内容，以及林少明承诺按已公示在售楼部现场的《商品房买卖合同》及附件示范文本所确定的内容签署《商品房买卖合同》及附件，现林少明单方要求对已公示的内容进行修改，并以盈毅公司拒绝就《商品房买卖合同》及附件的内容与其进行协商，双方无法就《商品房买卖合同》及附件内容达成一致而未能订立的原因不能归责于林少明而要求盈毅公司返还5万元定金没有事实和法律依据。六、根据林少明与销售人员潘丽丽微信聊天记录显示，双方在2019年6月15日签订《认购书》后的6月17日下午13:13分林少明提出“我想放弃了”；在6月21日早上11:19分林少明提出“你这边没法跟开发商沟通下是否可以退定的事情吗”；在6月21日下午13:30分林少明提出“那现在还有其他途径退吗”、“你看看帮我怎么搞下，我给你1万”。由此可见，本案是因林少明自身原因未能按照《认购书》约定支付第一笔首期房款，造成《认购书》被解除的原因在于林少明自身，林少明已付定金依法应由盈毅公司没收。七、根据林少明与销售人员潘丽丽微信聊天记录显示，林少明是广东珠江投资股份有限公司员工，广东珠江投资股份有限公司是从事房地产开发的“合生系、珠投系”，其与普通消费者相比更应该知道未按照双方签订的《认购书》约定履行义务，已付定金依法应予以没收的法律后果。综上所述，双方签订《认购书》后，因林少明未能按照《认购书》约定履行支付第一笔首期房款而造成双方签订的《认购书》被解除，责任完全在于林少明自己本身，现林少明要求盈毅公司返还定金5万元没有事实和法律依据，望法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年6月15日，盈毅公司（发展商，甲方）与林少明（认购方，乙方）签订《广园东·东方名都楼宇认购书》约定：乙方认购的商品房广园东·东方名都花园幢1302房；优惠后总房价2159557元；乙方应于签署本认购书时交付定金5万元（该定金在首期房款中自动抵扣）。乙方应于2019年6月22日前付清第一笔首期房款人民币165956元（不含定金）。乙方应于2019年6月30日前付清第二笔首期房款人，人民币433601元,及第三条所列费用，并同时按本认购书第五条第2款约定主动前往签署《商品房买卖合同》及附件、按揭贷款合同等相关文件。……六、签订《商品房买卖合同》及附件。2.乙方保证主动按约定前往签署《商品房买卖合同》及附件，甲方不再另行通知。在乙方按约定付清本认购书第三条所列款项和首期房款当日，应前往广东格林律师事务所驻甲方售楼部办理点签署甲方已在售楼现场公示并经乙方认可的《商品房买卖合同》及附件，并同时支付代理费（一次性：800元/宗;银行商业按揭：2300元/宗；公积金/组合按揭贷款：2800元/宗）。如乙方未按约定支付本认购书第三条所列款项和首期房款或者/及未按约定签署《商品房买卖合同》及附件的，则甲方无须通知乙方即可将该物业另行出售，且乙方己付定金归甲方所有。如甲方同意继续履行本认购书的，则乙方应按总房价款每日千分之一向甲方支付惩罚性违约金至乙方履行约定义务为止。七、办理银行按揭手续。1.乙方确认已领取《广园东·东方名都个人住房贷款指南》，并已清晰知道办理按揭贷款应提供的资料和签署的文件并知悉咨询了解与办理按揭贷款手续相应的银行和代办按揭贷款机构的联系电话、地址。……十、在签订本认购书前，乙方确认己阅读并认可己公示在售楼现场的《广园东·东方名都购房指南》和《商品房买卖合同》及附件示范文本等全部内容，同时乙方同意按已公示在售楼现场的《商品房买卖合同》及附件示范文本所确定的内容签署《商品房买卖合同》及附件。十一、该物业所涉及的商品房预售许可证及其附图、《商品房买卖合同》及附件所有条款和《业主临时公约》详见甲方售楼部现场公示。乙方确认已收到《广园东·东方名都三期购房指南》和《广园东·东方名都个人住房贷款指南》……十八、乙方特别声明和确认本认购书约定内容是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，乙方对本认购书约定内容已完全清晰及理解。甲方在本认购书中作出免除、限制或者加重双方责任的内容，乙方特别确认甲方已尽合理提示及向乙方作详细说明，乙方确认日后不以任何理由要求撤销全部或部分约定内容，亦不以任何理由要求确认全部或部分约定内容无效。同日，林少明向盈毅公司支付定金5万元。2019年6月26日，被告出具《解除认购并没收定金通知书》载明原告逾期支付首期款165956元构成根本违约，被告按约定解除认购书并没收原告定金。该通知书邮寄给原告且于2019年6月28日妥投。同日，原告出具《律师函》载明要求被告退还定金5万元。该通知书邮寄给被告且于2019年6月27日妥投。审理中，林少明陈述以下情况：（一）妥投证明被告在2019年6月27日就已经签收了，也就是说原告是在2019年6月27日就已经解除了合同，时间比被告的解除合同的通知时间更早。（二）微信聊天记录不要孤立地看，要连起来看，原告的意见是实际是在反复的，被告的工作人员在6月22日下午的时候还在询问原告，原告当时是表示他还在筹钱，没有说不要，而且原告后面也在跟被告协商合同的事情。（三）《广园东·东方名都楼宇认购书》是原告所签，但是里面的条款是被告事先拟定的，并没有与原告协商，但是实际上，原告是在犹豫要不要接受某些条款，所以说当时在下定金的时候，原告就觉得这个条款不是很公平。（四）2019年6月15日原、被告签订《广园东·东方名都楼宇认购书》时，原告没有看到过《商品房买卖合同》及附件，被告也没有提醒原告去看《商品房买卖合同》及附件。盈毅公司陈述以下情况，（一）对于原告所主张的因被告原因造成合同认购书无法继续履行的责任归于被告，被告不予认同。双方的认购书的第四条明确了原告应在2019年6月22日前付清第一笔首期房款165956元，不含定金。由于原告没有按认购书约定履行支付第一笔购房款的义务，被告在2019年6月26日向原告发出解除和没收定金的通知书。该通知在2019年6月28日已经由原告本人签收，所以本案是因为原告没有按认购书约定履行付款义务，责任在于原告。（二）被告不予确认原告提供录音证据的合法性，该证据是原告偷录音，该录音并没有经过被录音对象的同意。（三）被告同样也在2019年的6月26日向原告发出解除认购并没收定金通知书，原告在6月28日已经签收该通知书。（四）针对原告提供的涉案楼栋的销控表，被告在2019年6月26日已经向原告发出解除认购并没收定金的通知书，该通知在2019年6月28日经原告本人签收。原告是在2019年8月8日向法庭提出本案的诉讼，其诉讼请求是要求返还定金，也就是说，最迟在2019年8月8日，原告也同意主张解除合同。所以被告在2019年8月8日之后出售涉诉的房屋，是符合法律规定。（五）被告提供证据六《销售人员潘丽丽与原告的微信记录》。其内容显示原告在2019年6月22日下午16:04跟销售人员的对话：“蓝姐，我这边已经先跟家人说好了，无论如何今晚先把第一笔的款汇过来给我，所以最早也就是今晚钱才到账，所以我打算明天早上再过去，你看看跟你领导沟通下吧”。微信的内容足以证明在付款当天的6月22日，原告都没有准备好付款的资金，而且在6月22日之前，原告从来没有提出过对被告已经公示在售楼部现场的《商品房买卖合同》及附件示范文本内容提出过异议。所以被告认为原告是在违约之后，为了退定金才编出了双方对合同没有约定的理由。本院认为，根据《广园东·东方名都楼宇认购书》“第六条在乙方按约定付清本认购书第三条所列款项和首期房款当日，应前往广东格林律师事务所驻甲方售楼部办理点签署甲方已在售楼现场公示并经乙方认可的《商品房买卖合同》及附件，并同时支付代理费。如乙方未按约定支付本认购书第三条所列款项和首期房款或者/及未按约定签署《商品房买卖合同》及附件的，则甲方无须通知乙方即可将该物业另行出售，且乙方己付定金归甲方所有”、“第十条在签订本认购书前，乙方确认己阅读并认可己公示在售楼现场的《广园东·东方名都购房指南》和《商品房买卖合同》及附件示范文本等全部内容，同时乙方同意按已公示在售楼现场的《商品房买卖合同》及附件示范文本所确定的内容签署《商品房买卖合同》及附件”和“第十八条乙方特别声明和确认本认购书约定内容是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，乙方对本认购书约定内容已完全清晰及理解。甲方在本认购书中作出免除、限制或者加重双方责任的内容，乙方特别确认甲方已尽合理提示及向乙方作详细说明，乙方确认日后不以任何理由要求撤销全部或部分约定内容，亦不以任何理由要求确认全部或部分约定内容无效。”的约定，且《广园东·东方名都楼宇认购书》对上述第六条、第十条和第十八条有进行加粗提示，本院据此认定林少明在签订合同时知道或者应当知道商品房买卖合同及附件和《广园东·东方名都楼宇认购书》的内容，故林少明与盈毅公司签订的《广园东·东方名都楼宇认购书》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。原告认为不是其真实意思表示，但提供的证据不足以证明其主张，故本院不予采纳。关于原告主张返还定金5万元及支付利息问题。根据《广园东·东方名都楼宇认购书》“第三条乙方应于2019年6月22日前付清第一笔首期房款人民币165956元（不含定金）”的约定，原告未依约支付165956元已构成违约，被告有权没收定金，且被告已通知原告解除了认购书，故林少明的该项主张，理据不足，本院不予支持。原告以双方不能就该商品房买卖合同主要条款达成合意为由抗辩不承担违约责任，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告林少明的全部诉讼请求。案件受理费531元，由原告林少明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈少梗二〇一九年十一月十三日书记员  陈雪冰唐静