吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉2401民初2664号 原告：金楚航，男，朝鲜族，无职业，现住：延吉市铁南清山胡同。 委托诉讼代理人：胥志强，吉林仁祐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金永哲（金楚航父亲），男，朝鲜族，无职业，现住：延吉市铁南青山小区。 被告：李春玲，女，汉族，世达亚非汽贸公司经理，现住：延吉市公园街。 委托诉讼代理人：麻百平，延吉市依兰镇法律服务所法律工作者。 被告：延边罗京实业集团有限公司，住所：延吉市公园路。 法定代表人：罗今子，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王文军，吉林鑫州律师事务所律师。 原告金楚航诉被告李春玲、延边罗京实业集团有限公司（以下简称罗京实业公司）占有物返还纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告金楚航的委托诉讼代理人胥志强，被告李春玲及其委托诉讼代理人麻百平,被告罗京实业公司的委托诉讼代理人王文军到庭参加诉讼第一次诉讼；原告金楚航的委托诉讼代理人胥志强、金永哲，被告李春玲及其委托诉讼代理人麻百平,被告罗京实业公司的委托诉讼代理人王文军到庭参加诉讼第二、三次诉讼。本案现已审理终结。 金楚航向本院提出诉讼请求：一、确认金楚航与罗京实业公司签订的房屋买卖合同有效；二、确认李春玲占有诉争房屋为非法占有；三、限李春玲判决生效后7日内将诉争房屋（延吉市白金瀚宫A幢15层19号房屋）交付金楚航；四、罗京实业公司、李春玲承担诉讼费。事实与理由：2015年4月20日，金楚航购买案外人位于延吉市白金瀚宫A栋15层16、17、18、19号房屋，并于当日与开发建设该小区的罗京实业公司签订商品房买卖合同，办理了诉争房屋的更名手续。因罗京实业公司建设项目设计图纸变更，原合同约定的白金瀚宫A栋15层16、17、18、19号房屋方案设计变更，由原定的四栋房屋变更为A栋18、19号两栋房屋（面积发生变化），金楚航因房屋面积发生变更另行向罗京实业公司支付房屋差价款56469元，18号房屋其他费用款10986元、装修保证金2000元，19号房屋其他费用款11731元、装修保证金2000元，在金楚航交付全部房屋款及各项税费后，罗京实业集团将涉案房屋交付金楚航，金楚航取得并合法占有涉案房屋。2017年5月15日，金楚航向延吉市房屋产权管理中心(以下简称房屋管理中心)缴纳涉案房屋19号住宅专项维修资金8729元，2017年11月20日，向延吉市集中供热有限责任公司（以下简称集中供热公司）缴纳2017-2018年度取暖费（民用基础费用）。2018年5月，李春玲非法进入诉争房屋，非法占有使用至今。2018年6月18日，罗京实业公司给金楚航出具保证书，确认诉争房屋已经出售给金楚航，诉争房屋没有备案登记在金楚航名下、罗京实业公司构成违约，承诺于2018年8月8日前将诉争房屋归金楚航并重新备案登记在金楚航名下。其后，金楚航多次向各方当事人主张权利未果。金楚航认为，双方签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反国家强制性规定应当认定为有效，金楚航与罗京实业公司的合同签订时间先于李春玲的合同签订时间，且罗京实业公司也合法将涉案房屋交付金楚航，金楚航也履行了接受房屋应履行的义务。李春玲无法提供购买诉争房屋支付款项的有效证据，且罗京实业公司也没有将诉争房屋交付给李春玲，李春玲诉争房屋来源不明，应当认定为非法占有。诉争房屋分项已经验收完毕，虽未进行整体综合验收，但罗京实业公司已经将涉案房屋交付给金楚航，项目房屋已经具备使用条件，房屋也全部在使用中这一事实，金楚航主张腾迁房屋于法有据。 李春玲辩称：一、本案金楚航的房屋买卖合同是民间借贷抵押法律关系，是金楚航与罗京实业公司恶意串通倒签伪造的虚假房屋买卖合同关系，不具有真实性、合法性，两份商品房买卖合同书当中，购房款分别为383168元、353665元，与所谓的交款金额不符，应当认定无效。二、李春玲的房屋买卖合同书是李春玲与罗京实业公司本着互利共赢原则，于2018年2月18日达成合议，当日交付完全部房款，并没有交到商泰山手中，与商泰山没有任何关联性。罗京实业公司收到款后，签订了房屋买卖合同书，并出具了收款收据，于2015年6月13日将涉案房屋交付李春玲，转移占有使用至今，体现了双方真实意思的表示。根据物权法第6条，不动产登记是物权变更、消灭的法定权限，是国家权力机关以登记公示的物权变动与交付的合法要件。李春玲与罗京实业公司签订的商品房买卖合同，该合同客观真实，合法有效。根据本案客观证据和具体事实，李春玲无权要求李春玲腾出涉案房屋。三、金楚航在本次诉讼前，曾在本院起诉过一次，即（2018）吉2401民初6056号案件中，金楚航递交的证据为2009年4月2日签订的涉案房屋在内的共计4套房屋买卖合同书，在本案中未提及该份合同，应当认定为本案虚假诉讼，综上，请求驳回其诉讼请求。 罗京实业公司辩称：一、金楚航与罗京实业公司签订的商品房买卖合同是真实意思表示，且罗京实业公司已将涉案房屋交付金楚航。二、李春玲是通过案外人商泰山手中购买的已签订房屋买卖合同实质抵押的涉案房屋，罗京实业公司与李春玲并无真实的房屋买卖关系。三、李春玲购买房屋的购房款，罗京实业公司从未收取过。 经审理查明：延边恒基房地产开发有限公司（以下简称恒基房地产公司）成立于1997年1月9日，公司股东有罗今子、荆娜两人。 2009年11月2日，金楚航父亲金永哲与恒基房地产公司签订商品房买卖合同，主要约定：金永哲购买恒基房地产公司开发的白金翰宫（现为罗京帝景）A幢15单元16、17、18、19号房屋，建筑面积182.23㎡，总房款698552元，分期支付房款，于2009年11月2日支付首付款315328元，封顶后再付243224元，2011年5月30日前支付7万元，交房前支付7万元。该合同中金永哲书写的联系电话为1313433887、15673353055。合同签订当日，金永哲向恒基房地产公司以现金方式支付定金4万元、签约金275328元，共计315328元，尚欠尾款383224元。 2010年8月16日，恒基房地产公司变更名为罗京实业公司。 2010年秋，罗京实业公司建设涉案房屋楼盘时，因设计变更，原A幢15层16、17、18、19号面积发生变化，金永哲只保留了18、19号房屋，面积比之前增加7.02㎡，双方遂重新签订合同，罗京实业公司将原合同原件及定金单原件收回，房屋买受人由金永哲变更为其子金楚航。 2015年4月20日，金楚航与罗京实业公司签订2份商品房买卖合同，主要约定：金楚航购买罗京实业公司开发的白金翰宫A幢15层18、19号房屋，建筑面积分别为92.26㎡、96.99㎡，房屋单价3833.35元/㎡，付款方式分别为2015年4月20日付房款353665元、371797元。合同签订当日，金永哲通过银行卡向罗京实业公司指定的荆娜账户支付436490元，其中包括尾款383224元、差额房款26910元（3833.35元×7.02㎡）、18号楼各项费用10986元、19号楼各项费用11371元、装修保证金4000元（2000元×2栋）。各项费用主要包括电费、有线电视、水表、上料费、物业费、电梯费、装修垃圾清运费、取暖费等。支付上述费用后，金楚航领取罗京帝景业主临时管理规约，该合同落款处盖有延边罗京实业集团物业管理服务公司（以下简称罗京物业公司）公章，同时罗京物业公司向金楚航交付18、19号房屋钥匙。 2017年5月15日，金楚航交纳18、19号房屋物业维修基金，分别为8303元、8729元。2017年11月14日，金楚航办理19号房屋供热报停手续，并与集中供热公司签订停止供热合同。2017年11月20日，金楚航向集中供热公司交纳19号楼2017－2018取暖费及违约金、民用基础费及违约金。2018年10月9日，金楚航向集中供热公司交纳18号楼取暖费。2018年10月13日，金楚航向集中供热公司交纳19号楼2018－2019民用基础费。 2018年6月8日，罗京实业公司向金楚航出具保证书，保证罗京帝景小区15层18号、19号两栋房屋已出售给金楚航，上述两套房屋归金楚航所有，因罗京实业公司借款，现将上述房屋备案在张晓宇名下，罗京实业公司保证在2018年8月8日前解除备案，并将上述房屋重新备案到金楚航名下。 另查，2017年11月17日，罗京帝景15层19号房屋在房屋管理中心办理合同备案，备案买受人为张晓禹。手机号1313433887，金永哲于2008年12月26日开户，使用至今，期间金永哲父亲金昌南曾使用过该号码，2009年商品房买卖合同签订时，处于金永哲使用该手机号码期间。涉案罗京帝景小区至今未予验收。 再查，2012年2月18日，李春玲与罗京实业公司签订商品房买卖合同，主要约定：李春玲购买罗京实业公司开发的白金翰宫A幢15层19号房屋，建筑面积分别为96.29㎡，房屋单价5350元/㎡，总房款515151元。李春玲持有当日罗京实业公司向其出具相关房款票据。李春玲自2015年6月13日占有、使用涉案19号房屋至今。2018年11月，2019年2月、4月、5月，李春玲向延吉市水务集团有限公司交纳涉案19号房屋水费；2018年11月，李春玲向国家电网公司交纳涉案19号房屋电费。 认定上述事实的证据有：金楚航提供的证据有户口簿、企业变更档案、商品房买卖合同、定金单、付款凭证、各项费用明细、装修保证金收据、物业维修基金票据、房款收据、取暖费增值票据、停止供热合同书、孙冬梅证人证言（到庭证实）；李春玲提供的证据有商品房买卖合同、房款收据、水费凭证、电费凭证、合同登记备案证明、入网信息；本院调取的证据有入网信息详单、亲属关系证明；当事人陈述。 本院认为，2009年11月2日，金永哲与恒基房地产公司签订商品房买卖合同，约定金永哲购买白金翰宫A幢15层16、17、18、19号4栋房屋；2015年4月20日，金永哲将房屋买受人变更为其子金楚航，与罗京实业公司重新签订2份商品房买卖合同，购买白金翰宫A幢15层18、19号2栋房屋；金楚航与罗京实业公司成立房屋买卖合同法律关系，双方签订的房屋买卖合同有效。 对于李春玲提出的上述合同系倒签、伪造、无效合同，因其未能提供有效证据予以证实，其主张不成立，根据金楚航提供的定金单、付款凭证等各项费用票据（其中包括物业费、取暖费、装修保证金等）、物业合同，可以相互作证，形成证据链，可以认定金楚航已支付其购买的罗京帝景A幢15单元18、19号房屋的全部房款，罗京实业公司已于2015年4月20日将2栋房屋交付金楚航。 2012年2月18日，李春玲与罗京实业公司签订商品房买卖合同，约定李春玲购买白金翰宫A幢15层19号房屋，双方成立房屋买卖合同法律关系，双方签订的房屋买卖合同有效。罗京实业公司虽提出双方不具有真实房屋买卖关系的抗辩，但其认可该合同的真实性，且未提供有效证据证实双方存在其他法律关系，故罗京实业公司的抗辩不成立。同时，罗京实业公司提出未收到李春玲支付的该房款的抗辩，李春玲虽持有该房屋房款收据，并提供证人韩兴龙到庭证实，2012年2月18日证人曾送李春玲前往罗京饭店，并在楼下等待李春玲办事，办完事后李春玲告知其房子已经买了，并签了合同，该证人证言属于传来证据，证明效力较低，且无实质内容证实与本案的关联性，也无其他证据佐证，故对于李春玲已经交付全部房款的主张，本院不予支持。对于李春玲提出罗京实业公司于2015年6月13日向其交付涉案19号房屋的主张，罗京实业公司予以否认，对此李春玲仅提供电费、水费交费凭证，但恰恰欠缺业主领取钥匙时必须交纳的“各项费用”凭证单、物业合同等认定业主身份的必要手续，无法认定实际交付了房屋，故李春玲的该主张，本院不予支持。综上，双方虽签订了商品房买卖合同，但未有证据证实双方实际履行了合同义务，商品房买卖合同为双务合同，买受人未交纳房款，出卖人交付房屋不符合常识，且李春玲无有效证据证实房屋交付的事实，故对于金楚航提出请求确认李春玲为非法占有涉案19号房屋的主张，本院予以支持。 对于金楚航请求李春玲判决生效后7日内将诉争房屋（延吉市白金瀚宫A幢15层19号房屋）交付金楚航的主张，其商品房买卖合同签订时间为2009年，早于李春玲合同，且罗京实业公司于2015年4月20日将涉案19号房屋已交付金楚航，金楚航合法占有、使用涉案房屋的权利应予保护，故该主张本院予以支持。因李春玲非法占有涉案19号房屋系其返还、腾出该房屋的逻辑基础，故金楚航请求确认其非法占有涉案房屋不再作为单独的判项。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下： 一、确认原告金楚航与被告延边罗京实业集团有限公司签订的商品房买卖合同有效。 二、被告李春玲于本判决发生法律效力起7日内腾出位于延吉市公园街的罗京帝景A幢15层19号房屋。 案件受理费7048元（原告已预交），由被告李春玲、延边罗京实业集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审 判 长  李 雪 人民陪审员  刘玉玲 人民陪审员  李冬霞 二〇一九年十一月六日 书 记 员  滕 杰