四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初4913号 原告（反诉被告）：四川艾明物业管理有限公司。住所地：四川省成都市青羊区顺城大街206号。 法定代表人：戚鑫，四川艾明物业管理有限公司董事长。 委托诉讼代理人：王占伟，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川省新宏实业有限公司。住所地：四川省成都市高新区天府大道北段20号。 法定代表人：魏勇，四川省新宏实业有限公司董事长。 委托诉讼代理人：孙君，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李云，四川明炬律师事务所律师。 原告四川艾明物业管理有限公司（简称艾明公司）与被告四川省新宏实业有限公司（简称新宏公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案受理后，被告新宏公司向本院提出反诉，本院受理反诉后，依法适用简易程序，本诉和反诉案件公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）艾明公司的委托诉讼代理人王占伟，被告（反诉原告）新宏公司的委托诉讼代理人孙君、李云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 艾明公司向本院提出本诉诉讼请求：1．判令新宏公司支付物业费、水电费、垃圾费共计444103.18元；2．判令新宏公司承担艾明公司占用资金损失暂计10000元（以应交费用为基数，按同期人民银行贷款利率计算至实际给付之日）；3．新宏公司承担案件诉讼费等。事实和理由：新宏公司为成都市锦江区观音桥西路49号沙河上小区开发建设单位。2010年7月23日，新宏公司作为开发单位与艾明公司签订沙河上小区《前期物业服务合同》，约定物业服务内容及相关费用标准。艾明公司作为物业服务提供商，一直为沙河上小区提供物业服务至今。截止2018年9月30日，新宏公司自持和曾持的物业共欠交物业费、水电费、垃圾费444103.18元尚未支付。为维护艾明公司的合法权益，特提起诉讼。庭审中，艾明公司当庭变更第一项诉讼请求金额为148886.8元，起止时间为2015年5月1日至2018年12月31日；第二项诉讼请求变更为判令新宏公司支付资金占用利息（以应交费用为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际给付之日）。 新宏公司向本院提出反诉诉讼请求：1．判令艾明公司立即向新宏公司支付代收的租金2207356.12元（截止2019年3月1日）以及逾期支付的利息损失（以应付款为基数，自应付之日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；2．诉讼费用由艾明公司承担。事实和理由：新宏公司与艾明公司于2010年签订《前期物业服务合同》，合同第十一条约定新宏公司所有的地下停车位由新宏公司委托艾明公司代为管理，而车位场地使用费由艾明公司向使用人代为收取。2015年5月14日，新宏公司与艾明公司签订《关于沙河上一二期前期遗留问题及空置商铺、车位租售相关事项的协议》，协议第三条约定，艾明公司将2015年5月1日前收取的车位租赁在扣除管理费后，70%归新宏公司、30%归艾明公司的比例予以分配，且艾明公司停止车辆月租工作；同时第四条还约定艾明公司应向新宏公司提供2015年5月1日前所有车位租赁款项的收支明细。而艾明公司并未向新宏公司提交相关收支明细，亦未向新宏公司支付其代收的车位租赁费。2015年7月15日，新宏公司向艾明公司提交《对账结果确认书》，截止2015年4月30日止艾明公司应付新宏公司107356.12元，王凤娟于2015年7月20日签收。同时，2015年5月1日至今，艾明公司依旧将新宏公司所拥有的车位对外出租，收取的租赁费用并未支付给新宏公司；另外，露天车位租赁费在扣除相应的管理费后应当属于全体业主所有，但艾明公司收取后却归自己占有。综上，艾明公司未履行合同约定及相关义务，现新宏公司为了维护自己的合法权益，特提出反诉。 新宏公司针对本诉辩称，1．艾明公司未履行书面催交义务，其起诉条件尚不具备，应予以驳回；2．艾明公司诉求中物管费、代收的水电费、垃圾费的相关事实真伪不明，承担主体有误，不应支持；3．艾明公司主张的2016年1月17日前的物业服务费及损失、水电费、垃圾费已过诉讼时效；4．艾明公司主张的资金占用损失过高，请求予以调减。 艾明公司针对反诉辩称：2015年5月1日前的金额在对账单中载明支付日期为2015年7月24日，至今已经超过诉讼时效，该笔费用依法不应支持；2015年5月1日以后的费用，艾明公司并未将其余车位出租，也未获得收入，故该笔费用不应当支付。 本院经审理查明事实如下：新宏公司是成都市锦江区沙河上小区开发建设单位。2010年7月23日，新宏公司与艾明公司签订《前期物业服务合同》，约定了物业服务管理内容和相关收费标准及停车位由新宏公司委托艾明公司代为管理收取车位场地使用费等内容。之后，艾明公司一直为上述小区提供物业管理服务至今。新宏公司在是观音桥街、观音桥西路、观音桥支路、静居寺南街等案涉小区多个商铺的所有权人期间，于2015年5月1日至2018年12月31日期间，按合同约定应向艾明公司支付物业服务费125569.94元；在此期间，艾明公司代新宏公司缴纳了水电费15831.7元、垃圾清运费6363元。上述费用共计147764.64元，新宏公司未向艾明公司支付。 2015年5月14日，新宏公司与艾明公司签订《关于沙河上一二期前期遗留问题及空置商铺、车位租售相关事项的协议》，对案涉房屋2015年5月1日前物管费、水电费以及车位租赁费的分配等进行了结算约定，并约定一期2号楼代政府修建的房屋2012年6月1日至艾明公司撤场日的物业服务费，由新宏公司垫付。2015年7月15日，新宏公司向艾明公司出具《对账结果确认书》，确认截止2015年4月30日，双方对应收应付项目全部了结，艾明公司应付新宏公司107356.12元，该款项于2015年7月24日前支付。艾明公司于2015年7月20日签收了该《对账结果确认书》。 以上事实，有当事人的工商登记材料、《前期物业服务合同》、《关于沙河上一二期前期遗留问题及空置商铺、车位租售相关事项的协议》、《对账结果确认书》、房权证、房屋产权和交易管理系统查询表、欠费明细、支付票据等证据以及当事人的当庭陈述在案为证。 本院认为，新宏公司与艾明公司签订的《前期物业服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。艾明公司为案涉房屋所在小区提供了物业管理服务，新宏公司应当按照合同约定向艾明公司支付物业服务费；艾明公司代新宏公司缴纳的水电费、垃圾清运费等费用，新宏公司也应当向艾明公司支付。对于艾明公司主张的2-1-1504房屋的物业服务费1122.16元，由于新宏公司已将该房屋出售，并非该房屋实际业主，艾明公司向新宏公司主张支付该房屋的物业服务费缺乏依据，本院不予支持。新宏公司提出物管费、代收的水电费、垃圾费的相关事实真伪不明，承担主体有误等主张，与本案查明事实不符，本院不予支持。下面针对本案争议的主要问题，分别阐明如下： 1．关于诉讼主体。新宏公司是案涉房屋的所有权人或者约定费用垫付人，艾明公司是案涉房屋所在小区的物业服务企业，双方签订了《前期物业服务合同》，建立了物业服务法律关系。艾明公司作为合同相对方，因双方的物业服务合同纠纷而提起诉讼，符合法律规定，新宏公司以艾明公司未履行书面催交义务为由，提出艾明公司不具备起诉条件的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。 2．关于诉讼时效。因艾明公司是案涉小区合法的物业管理服务企业，所提供的物业服务存在持续的不间断性，新宏公司拖欠的物业服务费及水电费、垃圾清运费属于同一合同项下对一段期间基于同一原因产生的债务，从时间上看具有整体性，应以拖欠的最后一期债务到期时起算诉讼时效，所以本案中不存在艾明公司的部分诉请已过诉讼时效的问题。故新宏公司提出艾明公司主张的2016年1月17日前的物业服务费、水电费、垃圾清运费已过诉讼时效的主张，本院不予支持。对于新宏公司的反诉请求，根据查明的事实，新宏公司与艾明公司对案涉房屋2015年5月1日前的物管费、水电费以及车位租赁费的分配等进行了结算，并确认艾明公司于2015年7月24日前向新宏公司支付107356.12元，如果艾明公司未支付，新宏公司主张权利的起算时间为2015年7月25日，依照2017年10月1日前的民事法律规定，诉讼时效为两年，新宏公司未提交诉讼时效中断的事实和证据，故针对反诉中对该款项主张的诉讼时效应止于2017年7月25日。故新宏公司对该款项的诉讼请求，已超过诉讼时效，本院不予支持。对于新宏公司主张的2015年5月1日以后的租金，新宏公司未提交证据予以证明，对该诉讼请求，本院不予支持。 3．关于资金占用损失。新宏公司未按期交纳物业服务费等费用，已构成违约，应当承担违约责任，艾明公司有权请求赔偿损失。艾明公司要求新宏公司按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算支付资金占用损失的主张，不违反法律规定，本院予以支持。本案中，由于艾明公司未提交诉前向新宏公司主张权利的相关证据，故其主张的资金占用利息损失，应从其起诉之日起计算。另外，由于中国人民银行于2019年8月20日已授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，故2019年8月20日后的利息应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。新宏公司认为资金占用损失计算过高，请求予以调减的主张，本院不予支持。 综上所述，本院支持艾明公司主张的部分物业费、水电费、垃圾费的诉讼请求以及占用资金损失的诉讼请求；对新宏公司反诉的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）四川省新宏实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日向原告（反诉被告）四川艾明物业管理有限公司支付物业费、水电费、垃圾费共计147764.64元及资金占用损失（以147764.64为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2019年4月10日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际支付之日止的利息）； 二、驳回原告（反诉被告）四川艾明物业管理有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）四川省新宏实业有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8112元，减半收取4056元；反诉案件受理费减半收取12229元，共计16285元，由被告（反诉原告）四川省新宏实业有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李彤 二〇一九年十一月二十九日 书记员  胡楠