北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初1282号原告：姚俊伊，女，1980年6月28日出生。被告：崔喜苏，女，1973年6月19日出生。委托诉讼代理人：张海峰（崔喜苏之夫）。被告：国贸物业酒店管理有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街1号。法定代表人：唐炜，董事长。委托诉讼代理人：徐迅，男，国贸物业酒店管理有限公司法律顾问。原告姚俊伊与被告崔喜苏、国贸物业酒店管理有限公司相邻损害防免关系纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姚俊伊、被告崔喜苏的委托诉讼代理人张海峰、被告国贸物业酒店管理有限公司（以下简称“国贸物业公司”）的委托诉讼代理人徐迅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚俊伊向本院提出诉讼请求：1、要求崔喜苏赔偿我房屋修缮费用8920元、手工唐卡费用2750元、接水工具费用194元、2018年6月到10月误工费16934元，维修期间误工费4233.5元；2、在房屋修缮期间，国贸物业公司不再收取以施工为由的各项费用；3、由崔喜苏承担本案的诉讼费用。事实和理由：姚俊伊与崔喜苏系邻居，均居住在一单元，姚俊伊住101室，崔喜苏住201室，该住所的物业由国贸物业公司负责。2018年6月至10月，崔喜苏居住房屋漏水，导致姚俊伊房屋受损严重。墙体在往下漏水，桌子下面的地板已经被浸泡发霉，悬挂墙壁上的手工唐卡已经损毁。姚俊伊报修国贸物业公司后，把漏水地方的吊顶层破开，吊顶内涌出大量积水，可见在吊顶盛不下积水的情况下开始往下漏水的。起初国贸物业公司不确定漏水的原因，说要找到原因后才能处理，就放了两个盆和一个桶来接水并等待修缮。后国贸物业公司在排查的过程中告知，是二楼201室水管漏水，需要刨地检查，但崔喜苏不同意他们入户施工，所以他们无法修缮。因此姚俊伊住所一直处于漏水状态，因漏水、湿气和霉气太大影响正常生活。7月中旬漏水加重，经常发生跳闸停电情况。姚俊伊联系崔喜苏修复，崔喜苏不给姚俊伊开门。姚俊伊多次联系国贸物业公司，国贸物业公司答复，只要刨开201地检查就能解决，但因201不同意，他们就不能处理。10月3日，崔喜苏施工维修漏水，自10月3日晚上起，姚俊伊家没有再出现漏水情况。但是姚俊伊家之前因崔喜苏家漏水导致的损失一直没有修复，墙体、地板、唐卡被浸泡，电源线裸露。崔喜苏表示不能给我修复且相互推诿。综上，为维护姚俊伊合法权益，根据我国法律的有关规定，特向法院起诉。崔喜苏辩称，姚俊伊的证据不能证明我的任何责任。事实上我家在该区域没改过任何公共管线，没排过任何水。反而因楼上及101户违规将热水器区域公共管线私自改造，导致我家自2016年以来长达两年多锅炉安全阀泄压地漏反含有大量洗衣泡沫的污水，造成热水器重大安全隐患、物品损坏、误工损失和精神损失。姚俊伊提到“报修物业公司后把漏水地方的吊顶层破开，吊顶层内涌出大量积水”，这足以证明其是自行破毁楼上隔水层导致的，责任是姚俊伊自己的。在我不断反映地漏反水过程中，物业公司在2018年3月25日张贴告示，明确“阳台地漏的设计使用功能是为了防止热水器在高压状态下锅炉爆炸泄压使用的，除地漏在您户内，地漏管均属公共泄压管道......您一旦将地漏改接水盆排水口或改作为洗衣机排水地漏使用，由于排水量大而多，将会造成地漏堵塞而导致水从业主家阳台地漏反出，给低区业主家造成屋内财产损失。”2018年3月25日之前，带有强烈腐蚀性的洗衣水大量频繁地反出，姚俊伊称其开始漏水是2018年6月，那么此前反水后渗下二楼地下后，一楼屋顶却没出现渗漏，这足以证明期间二楼地下的隔水层起到了很好的防护作用。隔水层属于公共，此后或因常反水后渗水腐蚀原因或自身老化原因，隔水层失去严密防水功能，没有201住户的责任。姚俊伊陈述因201不同意刨开地面，无法处理，不符合事实，缺乏逻辑。姚俊伊陈述10月3日崔喜苏施工维修漏水，也没有依据。我是实在无法忍受地漏反洗衣污水而将地漏堵上后，出现姚俊伊起诉书中“自10月3日晚上起，姚俊伊家没有再出现漏水的情况”，这再次有力地证明是反水渗漏问题，而不是阀门开关问题。姚俊伊称2018年7月间“姚俊伊联系崔喜苏修复，崔喜苏不给姚俊伊开门”，没有事实依据。姚俊伊在起诉书“赔偿金额明细说明”及变更诉讼申请书中的“房屋修缮费”金额计算既没有确切法律依据，又数据混乱，不能采信。姚俊伊提出的工资证明，也不足采信。综上，姚俊伊的热水器公共管线区域屋顶漏水，是包括其在内的同一单元多户私改公共管线并乱排水引起的，按照谁违规改线、排水，谁承担责任，崔喜苏不承担任何责任。姚俊伊表述的和物业的说法不可信，没有其它证据证明。我和物业沟通有录音证明，从我家两年前漏水开始和物业一直保持联系，物业作出告示。唐卡应该在刚漏水的时候就取走，造成的损失是姚俊伊自己打开水造成的。姚俊伊家漏水的地方是放热水器用的，根本不是放唐卡的。姚俊伊的装修如果不是经过物业同意、验证，姚俊伊的装修行为影响了公用安全，需承担相应责任。实际上我家没有改造过任何管线，责任是姚俊伊家自己的。国贸物业公司辩称，首先，姚俊伊认定主体错误，我方为物业服务企业，不是小区业主，与姚俊伊不存在相邻关系，故此不可能与姚俊伊发生相邻损害。姚俊伊也无任何证据证明我方对其实施了相邻损害。因此我方不是本案正当当事人。其次，姚俊伊实际是与其楼上业主发生相邻损害纠纷。从姚俊伊的起诉状陈述及本案事实来看，本案诉争焦点与我方毫无关联。故此，我方请求驳回姚俊伊针对我方的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：姚俊伊系101号房屋（以下简称101号房屋）的所有权人；崔喜苏为201号房屋（以下简称201号房屋）的所有权人；双方为上下相邻的邻居关系。国贸物业公司负责上述地区的物业管理服务工作。审理中，姚俊伊自述其101号房屋北阳台东侧顶部自2018年6月26日开始漏水，后姚俊伊与国贸物业公司联系，国贸物业公司表示需要201号房屋刨开地板才能检查；姚俊伊、国贸物业公司与崔喜苏就入户检查问题未能顺利沟通解决漏水事宜。2018年10月3日101号房屋的漏水停止。因上述漏水导致的财产损害赔偿问题，双方当事人产生纠纷。本案在审理过程中，经现场勘验101号房屋北阳台东侧墙壁及地板有被水浸过的痕迹，阳台东侧顶部外包被拆开，内有一根白色粗管、一根白色细管。管线下方有一白色斜板，斜板连接一根塑料管。姚俊伊自述斜板及其连接的塑料管，用于接漏水。北阳台东侧墙面顶部有五个钻孔。姚俊伊向法庭出示受损唐卡，唐卡有水浸痕迹。本案在审理中，姚俊伊提交了101号房屋北阳台受损情况及维修情况的照片、视频及与物业经理的录音证据。崔喜苏认为之前即使漏水也是微量的，姚俊伊把楼顶钻了，所以漏水扩大，姚俊伊应当对扩大损失承担责任。姚俊伊提交了工作收入证明，欲证明误工损失。姚俊伊提交了验收许可书，欲证明101号房屋没有违规装修，崔喜苏、国贸物业公司对上述证据均不认可。崔喜苏自述：1、从2016年开始，201号房屋开始大量反水，报国贸物业公司维修后，物业公司将地漏封住，后被水冲开。2、2018年10月3日，崔喜苏将201号房屋地漏用水泥封住，之后反水现象消失。3、地漏下方都是公共管线，漏水的地方就是公共管线区。4、2018年10月3日崔喜苏将自家地漏进行封存，关于反水区域姚俊伊认为是崔喜苏家的热水器管道漏水导致的。崔喜苏提交了日期为2018年3月25日国贸物业公司张贴的“重要告知”，显示“近期低区业主家放置热水器锅炉阳台处的地漏连接发生返水现象，经我管理处工程部检修结果：此返水现象是由于个别业主将阳台地漏改接水盆下水管或改作为洗衣机排水地漏所致......您一旦将地漏改接水盆排水口或改作为洗衣机排水地漏使用，由于排水量大而多，将会造成地漏堵塞而导致水从低区业主家阳台地漏返出，给低区业主家造成屋内财产损失”等等内容。崔喜苏还提交了国贸物业公司于2018年7月4日的客户走访记录，其中业主提出的意见或投诉包括101号房屋反映阳台屋顶漏水，201号房屋反映阳台地漏反水，经工程查看怀疑楼上有私改阳台地漏使用功能（用作洗衣机下水）导致，需要排查各层01户型；走访记录的跟进情况显示上述户型高层中有4层、15层有洗衣机放置阳台但未使用，6层、10层有洗衣机使用阳台地漏。崔喜苏提交了2018年8月14日的客户走访记录，业主提出的意见或投诉中显示，201号业主反映阳台地漏反水，工程排查怀疑楼上有用洗衣机占用阳台地漏，导致楼下反水，走访跟进情况显示，未排查到高层住户有使用洗衣机接地漏的情形。崔喜苏提交了照片，欲证明201号房屋阳台地漏反水情况。崔喜苏提交了短信记录，欲证明其一直在找物业反映情况。国贸物业公司对于2018年3月25日国贸物业公司张贴的“重要告知”予以认可；崔喜苏提交的国贸物业公司于2018年7月4日、8月14日的客户走访记录，因国贸物业公司在2019年1月18日未到庭参加诉讼，故未发表质证意见。姚俊伊认为其未参与客户回访记录，所以不清楚回访记录的记录内容；同时姚俊伊确认2018年10月3日崔喜苏封存地漏后其房屋未再发生漏水现象。另查，经本院释明姚俊伊、崔喜苏、国贸物业公司均不申请对漏水原因及财产损失进行鉴定、评估。本院认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中双方的争议焦点涉及以下几个方面：1、对于101号房屋北阳台顶部漏水原因，崔喜苏是否应承担民事赔偿责任；如崔喜苏承担赔偿责任，具体的赔偿范围和数额；2、国贸物业公司是否应承担赔偿责任。关于争议焦点1、虽然原被告双方均未申请漏水原因及财产损失的鉴定、评估，但经现场勘验101号房屋北阳台东侧装饰顶打开后，其所包裹的管道暴露后，顶部及四周墙面仍存在漏水痕迹，结合双方当事人提交的照片、视频及崔喜苏于2018年10月3日对其房屋地漏封堵后，姚俊伊家未再出现漏水现象等因素考虑，本院认定101号房屋漏水与201号房屋具有关联性，崔喜苏应当对101号房屋的漏水损失承担责任。关于具体损失赔偿范围及金额，根据本案审理实际情况，综合101号房屋受损时间、受损程度，本院认为崔喜苏应赔偿姚俊伊修缮北阳台费用，具体金额酌定为3000元。姚俊伊要求赔偿手工唐卡费用、接水工具费、误工费用的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。姚俊伊要求国贸物业公司在房屋修缮期间，不再收取以施工为由的各项费用的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。需要说明的是本案是根据相邻关系的法律规定对双方作出的利益平衡，希望邻里各方在日常生活中能够妥善处理邻里关系，遇到纠纷能够友好协商，和谐相处，共同创造良好的生活环境。同时本院希望国贸物业公司作为物业服务机构应该在今后的工作中对于辖区内的房屋设备、设施等方面加大检查、监管力度，以便更好服务于业主，服务于社会，共建和谐、文明的生活和工作环境。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定，判决如下：一、崔喜苏于本判决生效之日起十日内赔偿姚俊伊房屋修缮费用3000元；二、驳回姚俊伊其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费626元，由姚俊伊负担576元（已交纳），由崔喜苏负担50元（于本判决书生效之日起七日交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  吴红梅人民陪审员  张克敏人民陪审员  白选民二〇一九年十一月二十日法官 助理  王蓉梅书 记 员  赵泽培杨佳