江苏省连云港市海州区人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏0706执异384号异议人（被执行人）：连云港市华宝房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区。法定代表人：樊文安，该公司董事长。申请执行人：中国银行股份有限公司连云港分行，住所地连云港市海州区。法定代表人：周一青，该行行长。被执行人：华丰纺织（连云港）有限公司，住所地连云港市海州区。法定代表人：杨春学，该公司董事长。被执行人：樊银成，男，1958年5月20日生，汉族，住连云港市海州区。被执行人：汪红，女，1958年3月日出生，汉族，住连云港市海州区。本院在执行中国银行股份有限公司连云港分行（以下简称中行连云港分行）与华丰纺织（连云港）有限公司（以下简称华丰公司）、樊银成、汪红、连云港市华宝房地产开发有限公司（以下简称华宝公司）金融借款合同纠纷一案过程中，华宝公司向本院提出书面异议。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2015年10月13日，本院对中行连云港分行诉华丰公司、樊银成、汪红、华宝公司金融借款合同纠纷一案作出(2015)海商初字第01561号民事判决：1、华丰公司向中行连云港分行支付借款本金9999246.06元及利息（计算至2015年6月9日为356264.33元，自2015年6月10日起至实际给付之日止的利息，按合同约定利率计算）、律师代理费20万元。2、樊银成、汪红对上述款项承担连带给付责任。3、华丰公司不履行上述债务时，中行连云港分行有权以华宝公司名下的位于连云港市××××马路的土地使用权及房屋的折价或者拍卖、变卖该财产的价款在最高额1000万元范围内优先受偿。案件受理费83930元，保全费5000元，共计88930元，由四被告连带承担。华丰公司不服上述判决提起上诉。2016年4月15日，江苏省连云港市中级人民法院作出（2016）苏07民终732号民事裁定：本案按上诉人华丰纺织（连云港）有限公司自动撤回上诉处理。本院作出的作出(2015)海商初字第01561号民事判决书发生法律效力。2015年7月30日，本院根据中行连云港分行的申请，作出（2015）海商初字第01561号民事裁定：1、对华丰公司位于连云港市海州区板浦镇永平村房产（丘号09013088）、海州区板浦镇永平村204国道西房产（丘号09012144）、连云港市华宝房地产开发有限公司名下的位于连云港市××××马路房产（丘号09012150）予以查封。查封期间该房屋可以使用，但不得买卖、转让、抵押。2、对华丰公司位于连云港市海州区板浦镇永平村土地使用权[连某（2011）字第HZ000010号、连某（2013）字第HZ000031号、连某（2011）字第HZ000032号]、连云港市华宝房地产开发有限公司名下的位于连云港市××××马路土地使用权[连某（2010）字第HZ000127号]予以查封。查封期间该土地使用权不得转让、抵押。3、对华丰公司、樊银成的银行存款1000万元予以冻结。根据中行连云港分行的申请，本院于2016年5月13日立案强制执行，案号为（2016）苏0706执1683号。在本案执行过程中，本院于2016年10月20日以（2016）苏0706执1683号之一执行裁定，冻结、扣划被执行人银行存款人民币1400万元或查封、扣押其等值财产。2016年10月24日连云港市房屋产权管理中心协助查封被执行人华宝公司位于海州区板浦镇南马路房屋、被执行人华丰公司位于海州区板浦镇××国道××房屋、海州区××村房屋。因被执行人查封的财产暂无法处置，申请执行人未提供可供执行财产线索，该案于2016年10月21日终结本次执行程序。2018年1月17日，经中行连云港分行申请，本案恢复执行，立执行案号（2018）苏0706执恢19号。2019年1月22日，申请执行人中行连云港分行向本院申请对华宝公司所有的，已被本院查封的10号楼中58套房屋进行评估拍卖，2019年1月31日本院作出（2018）苏0706执恢19号执行公告，对海州区板浦镇南马路银城佳园小区10号楼一单元101室、201室、402室、502室、601室、602室、701室、702室、801室、802室；二单元101室、102室、201室、202室、301室、302室、402室、501室、502室、701室、702室、801室、802室；三单元101室、201室、202室、301室、302室、401室、402室、502室、602室、702室、801室、802室；四单元202室、302室、402室、501室、502室、602室、701室、702室、801室、802室；五单元201室、202室、302室、401室、402室、501室、502室、601室、602室、701室、702室、801室、802室房屋进行评估、询价、拍卖、变卖、抵债。并告知被执行人、案外人、利害关系人如对公告有异议，可向本院申请执行异议。2019年7月19日，本院作出（2018）苏0706执恢19号之一执行裁定书，裁定：查封被执行人连云港市华宝房地产开发有限公司开发的银城佳园小区12号楼一单元401、402、502、601、602、701、702、802室；二单元501、502、602、701、702、801、802室；三单元102、402、502、601、701、702、801、802室；四单元201、202、301、402、501、601、602、701、702、801、802室；五单元102、401、501、502、601、602、701、702、801、802室房产。同日，本院作出（2018）苏0706执恢19号之二执行公告，限被执行人于公告之日起十日内履行生效法律文书确定的还款义务，逾期本院将对已经查封的被执行人连云港市华宝房地产开发有限公司开发的位于海州区板浦镇南马路银城佳园小区12号楼一单元401、402、502、601、602、701、702、802室；二单元501、502、602、701、702、801、802室；三单元102、402、502、601、701、702、801、802室；四单元201、202、301、402、501、601、602、701、702、801、802室；五单元102、401、501、502、601、602、701、702、801、802室房产进行评估、询价、拍卖、变卖、抵债。并告知被执行人、案外人、利害关系人如对公告有异议，可向本院申请执行异议。华宝公司提出异议称，一、执行公告执行标的物错误。执行标的物应是华宝公司于2013年10月10日签订的抵押合同中抵押物清单（2013年连中银企最抵字90号）。1.47439平方米土地使用权990万元；2.旧房产8977平方米抵押权利价值10万元，上述两项最高额在1000万元范围内优先受偿。银成10号楼和12号楼共约80套房屋是2015年建设且不在抵押物清单内，中行不享有优先受偿权。二、建议执行方案。1.他项权证。华宝公司现在建设的银成佳园小区，现在共建房屋505户，对已卖和未卖的房屋每户提留2万元土地款，即为1000万元（补办房产证时也需从中行拿出该土地他项权证，作为偿还执行款）。2.中行适宜统一卖房。因银成佳园房屋是法院执行前在抵押清单国有土地上建设的，中行为拿到执行款项即抵押土地的变现价值，中行有权将凡是从华宝公司抵押、抵债的所有房屋进行集中统一销售。抵债房屋的房价只有2000元/平方米（现制成本为4000元/平方米），中行从统一销售的房屋中提取土地收益完全可以收回执行款。中行在统一卖房中，贵院对无理占有华宝公司房屋的行为进行清理后取得销售款项，全额用于偿还中行执行款。华宝公司承担销售房屋的所有工作及责任。请求：撤销（2018）苏0706执恢19号和（2018）苏0706执恢19号之二执行公告并停止对公告中的房屋评估、拍卖。另查明，2013年10月10日，中行连云港分行与华宝公司签订了一份最高额抵押合同，华宝公司自愿以其名下的位于连云港市××××马路的土地使用权及房屋所有权为中行连云港分行的债权设立抵押，双方就上述抵押的土地使用权及房屋所有权分别签订土地使用权抵押合同、房地产抵押合同各一份，2013年10月14日办理了抵押登记。华宝公司所建的座落于海州区板浦镇南马路银城佳园小区10号楼、12号楼房屋未取得建设工程规划许可证等相关建房手续。本院认为，《中华人民共和国物权法》第二百条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿”。本案中，华宝公司用案涉建设用地使用权向中行连云港分行抵押贷款990万元，且生效判决中明确判令“中行连云港分行有权以华宝公司名下的位于连云港市××××马路的土地使用权及房屋的折价或者拍卖、变卖该财产的价款在最高额1000万元范围内优先受偿”，故中行连云港分行有权请求执行华宝公司的案涉建设用地使用权，并从变现的价款中优先受偿。鉴于华宝公司已在案涉土地上建设了新的房屋，执行法院有权根据上述法律规定，依照房地一体原则，将案涉土地上新增的房屋与建设用地使用权一并处分。但中行连云港分行优先受偿的范围，仅及于案涉土地使用权，不及于处分新建的房屋所得价款。故本院作出（2018）苏0706执恢19号和（2018）苏0706执恢19号之二执行公告，一并执行案涉土地及新建的房屋，符合法律规定。华宝公司作为被执行人，对本院执行行为提出的异议请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二百条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下：驳回连云港市华宝房地产开发有限公司的异议请求。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向江苏省连云港市中级人民法院申请复议。审 判 长  王守富人民陪审员  汪素琴人民陪审员  刘 莹二〇一九年十一月十一日法官 助理  董延磊书 记 员  朱庭苇附法律条文一、《中华人民共和国物权法》第二百条建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。