安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖10民终589号上诉人（原审原告）：黄山市鸿泰置业有限公司，住所地安徽省休宁县城新城区，统一社会信用代码91341022791888607W。法定代表人：宋国强，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐海霞，浙江正清河律师事务所律师。委托诉讼代理人：董亚红，浙江正清河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李继和，男，汉族，1968年3月4日出生，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：周洋，安徽华人律师事务所律师。上诉人黄山市鸿泰置业有限公司因与被上诉人李继和房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省休宁县人民法院于2019年8月5日作出的（2019）皖1022民初233号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2019年10月31日公开开庭进行了审理。上诉人黄山市鸿泰置业有限公司的委托诉讼代理人徐海霞、董亚红，被上诉人李继和的委托诉讼代理人周洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄山市鸿泰置业有限公司上诉请求：依法撤销安徽省休宁县人民法院（2019）皖1022民初233号民事判决，并依法查明事实后改判双方当事人于2014年9月12日签订的商品房买卖合同为无效合同，或发回重审。事实与理由：1.一审认定的事实错误，我公司向一审法院提交的通话录音内容等证据已经可以证明涉案3套房屋系为50万元借款提供担保并非真实的买卖合同关系，涉案房屋买卖合同系无效合同；2.一审未对我公司提交的部分证据组织质证，违反法定程序。李继和辩称：一、双方当事人于2014年9月12日签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，不存在任何无效情形，并已以网签备案的方式得到了房屋主管部门的认可。二、本案不存在任何为借款担保的情形：1.黄山市鸿泰置业有限公司没有任何证据证明该房屋买卖合同系作为借款的担保，事实上涉案房屋买卖合同网签备案的时间发生在50万元借款之后，起不到担保效果。2.黄山市鸿泰置业有限公司所提及的50万元借款的担保形式为黄山市鸿泰置业有限公司和休宁状元故里大酒店出具担保函的方式进行，无需再以房屋进行担保。3.在另案的借款纠纷诉讼中或者款项的催收过程中，李继和一直要求保证人承担相应的担保责任，从未提到以房屋担保的事宜。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。黄山市鸿泰置业有限公司向一审法院起诉请求：判决解除双方当事人于2014年9月12日签订的商品房买卖合同，判令李继和协助办理商品房买卖合同网签撤回手续。一审审理中黄山市鸿泰置业有限公司变更诉讼请求为：判决确认双方当事人于2014年9月12日签订的商品房买卖合同系无效合同，判令李继和协助办理商品房买卖合同网签撤回手续。一审法院认定事实：双方当事人于2014年9月12日签订了合同编号分别为0017-140912082812、0017-140912083355、0017-140912083759的三份商品房买卖合同，约定李继和购买黄山市鸿泰置业有限公司建设的鸿泰千汇广场3幢3-402号、3-403号、3-503号房屋，房屋单价为每平方米3000元，三套房屋价格均为263850元；并约定了其他条款及违约责任。同日双方到房地产管理部门办理了商品房预售登记备案，李继和取得了该三套房屋的房屋预告登记证明。一审另查明：黄山市鸿泰置业有限公司因资金周转需要于2014年9月4日向李继和借款50万元，该纠纷安徽省合肥市庐阳区人民法院经审理于2017年3月10日作出（2016）皖0103民初7737号民事判决，该案中担保方式为保证，并未涉及物保。且该案已履行完毕。一审法院认为，本案争议的焦点为，本案双方当事人签订的三份商品房买卖合同系房屋买卖合同还是以涉案房屋为担保物的担保合同。上述三份商品房买卖合同，双方当事人已经签字或加盖印章，并无违反法律、行政法规的强制性规定的情形，且双方已向房屋管理部门申请办理了房屋预售登记，合同应当合法有效；根据法律规定，担保应当依法签订担保合同。黄山市鸿泰置业有限公司认为上述商品房买卖合同的房屋系作为借款的担保，非真实买卖关系，仅凭现有证据，无法认定。故对其诉请不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回黄山市鸿泰置业有限公司的诉讼请求。案件受理费80元减半收取40元，由黄山市鸿泰置业有限公司负担。二审中，黄山市鸿泰置业有限公司向本院提交如下证据：一、一审庭审后已提交未质证的证据：1.房屋买卖契约1组，证明合肥盛帮物业管理有限公司向休宁县状元故里大酒店购买休宁县齐云大道171号房产等事实；2.合肥盛帮物业管理有限公司工商登记信息1份，证明李继和系该公司的大股东等事实；3.支付及收款情况说明1份，证明李继和于2014年9月3日支付的、2014年9月4日支付的47万元系购买休宁县齐云大道171号房产的款项，与本案无关；4.银行汇款凭证1组，证明李继和支付的相应款项均是支付购买休宁县齐云大道171号房产的款项，与本案无关。二、在双方借款纠纷案件中李继和提交庐阳区法院的证据及庭审笔录：1.50万元《借款合同》、收款《收条》、借款《借据》、黄山市鸿泰置业有限公司、休宁县状元故里大酒店出具的《公司担保函》；2.宋国强身份证、黄山市鸿泰置业有限公司、黄山休宁县状元故里大酒店工商营业执照、组织机构代码证等资料；3.宋国强与李芬芬之间的结婚证书复印件；4.2014年9月6日李继和向宋国强汇款的银行电子转账单及银行汇款流水单；5.催收借款的函件；6.庭审笔录，证明借款合同中约定的涉案三套房屋作为50万元借款的担保，在该案庭审中宋国强也表示用三套房子做了担保，借款合同中明确约定借款归还后，李继和应配合办理预告登记解除手续，故不论根据法律规定该涉案三套房屋的买卖合同系无效合同，还是根据合同的约定，李继和均应配合黄山市鸿泰置业有限公司办理解除网签手续。李继和质证认为：一、对证据一：1.对房地产买卖契约，需要法庭核实真实性；2.对于合肥盛帮物业管理有限公司的工商登记信息的真实性予以认可，对关联性不予认可；3.对于支付及收款说明的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，该组证据系黄山市鸿泰置业有限公司单方制作不具有作为证据使用的效力；4.对银行流水明细的真实性予以认可，但该组证据无法证明李继和于2014年9月3日、9月4日支付的共计52万元，系支付购买休宁县齐云山大171号房产房款的事实。二、对证据二、1.对借款合同的真实性予以认可，对其证明目的不予认可，借款合同第六条约定的担保方式并不包括黄山市鸿泰置业有限公司所陈述的以房屋网签备案的方式进行担保；2.对于收条的真实性以及对宋国强收到50万元款项的证明目的予以认可；3.对担保函真实性予以认可，通过该组证据也能够印证关于黄山市鸿泰置业有限公司所陈述的50万元借款的担保形式为保证，而不存在以房屋网签备案的形式进行担保；4.对宋国强身份证、黄山市鸿泰置业有限公司、黄山休宁县状元故里大酒店工商营业执照、组织机构代码证的真实性予以认可，但与本案没有关联性；5.对付款单据真实性予以认可，该50万元借款就李继和确实已经实际交付；7.对还款催收函以及还款告知函的真实性予以认可，通过该组证据能够证明无论是在李继和前期关于款项的催收函件还是借款合同的内容都能够印证关于黄山市鸿泰置业有限公司所陈述的50万元借款的担保形式为保证，而不存在以房屋网签备案的形式进行担保；6.对庐阳区法院法庭庭审笔录的真实性予以认可，对证明目的不予认可，该笔录也能够印证双方在借款诉讼之中从来都没有提到以房屋网签备案作为担保形式，能够印证本案中房屋买卖合同是双方真实的意思表示。本院认证意见为：一、对证据一：1.对房屋买卖契约、合肥盛帮物业管理有限公司工商登记信息的真实性、合法性、关联性予以认定，可以证明李继和持股94%的合肥盛帮物业管理有限公司于2014年9月4日至2014年9月5日购买黄山市鸿泰置业有限公司法定代表人宋国强家人名下的坐落于休宁县齐云西大道171号的房产（休宁县状元故里大酒店所在地）；2.对支付及收款情况说明（休宁县齐云西大道171号房款），因该证据为复印件，无法确认出具者身份，故对其所涉付款事实需根据其他证据认定；3.对银行汇款凭证的真实性、合法性、关联性予以认定，其中2014年9月4日李继和付至休宁县齐云融资担保有限公司账户的50万元附言“李继和代休宁县状元故里大酒店归还中行贷款代偿款”、2014年9月4日李继和付至休宁县状元故里大酒店账户的50万元附言“李继和代休宁县状元故里大酒店归还中行贷款”，2014年9月5日李继和付至休宁县状元故里实业有限公司账户636.3万元附言“代休宁县状元故里实业有限公司归还欠工行休宁县支行贷款本息”，该三笔转账的时间、数额、收款账户及转账目的与支付及收款情况说明中记载内容一致；2014年9月3日李继和付至宋国强账户5万元，2014年9月4日李继和付至宋国强账户47万元，2014年9月5日李继和付至宋国强账户10万元，2014年9月5日李继和付至宋国强账户167万元，2014年9月5日李继和付至**胜账户350万元，该5笔转账的时间、数额、收款账户与支付及收款情况说明中记载内容一致，但未提供附言以认定转账目的。二、对证据二的真实性、关联性予以认定，可以证明双方对50万元借款的约定内容和履约情况。双方当事人对一审查明事实无异议，本院予以认定。本院认为，本案争议焦点为：一、涉案的商品房买卖合同是否实际为50万元借款的担保；二、一审是否存在程序违法的情形。关于争议焦点1。经查，双方当事人于2014年9月4日签订的50万元借款合同中明确约定，合同签订后，宋国强需以涉案三份房屋买卖合同所涉的三套房产办理预售登记手续，在宋国强按期归还借款后，李继和积极配合乙方办理预告登记解除手续。安徽省合肥市庐阳区人民（2016）皖0103民初7737号案件庭审笔录中记载有“宋国强委托代理人到庭，曾表示借款50万元用于建设楼房，且用三套房子做了担保，此外双方还有租赁纠纷，宋国强提出愿意以房抵债”，可以证明双方当事人确有以涉案三套房产为50万元借款作担保的约定。李继和抗辩称其为购买涉案三套房产于2014年9月3日付至宋国强账户5万元，2014年9月4日付至宋国强账户47万元，共支付52万元购房款。经查，涉案三套房产的合同约定总价为791550元，付款方式为一次性付款(款项已付清)，李继和的抗辩显然与合同约定内容不符。且根据宋国强提供的证据，足以证明李继和所属公司与宋国强家人及所控制的公司之间存在其他经济来往。综上，李继和提供的证据不能证明其已实际履行涉案房屋买卖合同，根据证据优势原则可以认定涉案的商品房买卖合同实际是黄山市鸿泰置业有限公司为宋国强向李继和借款50万元提供的担保方式，商品房买卖合同关于房屋买卖的约定并非双方真实意思表示，但作为借款合同的担保合同有效。因该合同的担保功能因主合同所约定的借款已清偿而消灭，故对黄山市鸿泰置业有限公司要求李继和协助办理商品房买卖合同网签撤回手续的诉请本院予以支持。关于争议焦点2。黄山市鸿泰置业有限公司未提交证据证明该组证据于一审判决前提交至一审法院，一审判决亦未作为定案依据，故一审判决并未违反法定程序。且该组证据本院二审时已采纳并组织质证，黄山市鸿泰置业有限公司的合法权益并未受到侵害。综上，黄山市鸿泰置业有限公司上诉理由部分成立，其部分上诉主张有充分证据支持，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销安徽省休宁县人民法院（2019）皖1022民初233号民事判决；二、李继和于本判决生效后十五日内协助黄山市鸿泰置业有限公司办理合同编号分别为0017-140912082812、0017-140912083355、0017-140912083759的三份商品房买卖合同网签撤回手续。三、驳回黄山市鸿泰置业有限公司其他诉请。二审案件受理费80元，减半收取40元，二审案件受理费80元，共计120元，均由上诉人李继和负担。本判决为终审判决。审判长  狄志国审判员  戴东辉审判员  胡泽萍二〇一九年十一月二十九日书记员  储春梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。