贵州省贞丰县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔2325民初2124号 原告：孔琳，女，1980年08月29日生，汉族，大专文化，无业，住贞丰县。 原告：苏冠旗，男，1980年01月12日生，汉族，本科文化，教师，住贞丰县。 被告：吴大英，女，1955年09月13日生，苗族，小学文化，农民，住贞丰县。 委托诉讼代理人：杨琴，女，1975年10月18日生，苗族，小学文化，住贵州省贞丰县，系被告吴大英之女。代理权限为特别授权代理。 原告孔琳、苏冠旗诉与被告吴大英建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案，依法由审判员魏祥英适用简易程序于2019年11月5日公开开庭进行了审理。原告孔琳、苏冠旗，被告吴大英及其委托代理人杨琴均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告吴大英返还原告苏冠旗、孔琳门面转让款106000元；2、请求人民法院依法判令被告吴大英以门面转让款106000元为基数自2010年12月19日起按年利率6%计算资金占用费至向原告苏冠旗、孔琳清偿完毕全部本息时止（暂计算至2019年10月19日为56180元）；3、请求人民法院依法判令被告吴大英赔偿原告苏冠旗、孔琳因其未交付门面而遭受的损失22600元；4、请求人民法院依法判令被告吴大英承担本案的诉讼费用。事实及理由：2010年12月19日，原告苏冠旗、孔琳夫妻二人与被告吴大英签订《门面土地使用权转让协议》，协议载明：被告吴大英将其被征收土地拟划拨给她的安置门面转让给苏冠旗、孔琳夫妻二人，转让总价款为116000元，签订协议时原告当场支付被告106000元，剩余10000元作为完成土地使用权过户的押金。2011年12月11日，原告苏冠旗、孔琳又将还未划拨成功的门面转让给案外人黄吉珠，转让总价款为138600元，当场支付128600元，剩余10000元约定由黄吉珠直接支付给吴大英。时至今日，双方的合同目的依然没有实现，故原告诉至本院提出前述请求。 被告辩称：1、双方于2010年12月19日签订的《门面土地使用权转让协议》是双方的真实意思表示，双方均具有完全民事行为能力，该合同自双方签字时已经成立并生效，对双方具有约束力；2、被告已经按照合同的约定履行完合同义务，并无任何违约行为：因为在双方签订协议时，原告明知受让标的尚未划拨，需等待政府依相关文件精神进行划拨后方能实现转让目的，并且被告已经按照合同约定将《贞城市建设征地拆迁遗留问题安置办公室征地面积确认书》的原件交给原告保管和处分，已积极履行配合的义务，故不存在违约行为；3、从交易惯例及客观实际情形来看，被告为完全守约的一方，协议合法成立并生效，双方均认可《贞城市建设征地拆迁遗留问题安置办公室征地面积确认书》系本次缔约的标的物提取单证，故在被告将提取单证交付给原告后，相应风险随之转嫁。同时也不同意支付利息即损失。综上所述，原告所提出的各项诉讼请求均与事实不符，被告不存在任何违约行为，请求驳回原告的诉讼请求。 原告向本院提交如下证据： 1、原、被告身份证复印件一份，拟证明原、被告主体身份信息及诉讼主体适格。被告无异议。 2、《贞城市建设征地拆迁遗留问题安置办公室征地面积确认书》，拟证明案涉门面系被告吴大英因其土地被政府征用，政府拟划拨的安置门面。被告无异议。 3、《门面土地使用权转让协议》，拟证明被告于2010年12月19日将案涉门面转让给原告，原告按照协议约定向被告支付门面转让款106000元，此后原告于2011年12月11日又将案涉门面以128600元的价格转让给案外人黄吉珠的事实。被告质证意见为：我们确实收到原告的106000元门面转让款，但是原告将门面转让给黄吉珠我们不清楚，和本案无关。 被告向本院提交如下证据： 1、贞丰县人民政府贞府发（2010）1号文件（贞丰县人民政府关于解决县城建设征收土地遗留问题的办法），拟证明政府征用我们的土地，才会产生卖门面的交易。原告无异议。 2、2010年3月1日贞城市建设征地拆迁遗留问题安置办公室公告复印件一份，拟证明贞城市建设征地拆迁遗留问题安置办公室公示承诺给予门面安置。原告无异议。 3、贞城市建设征地拆迁遗留问题安置办公室征地面积确认书，拟证明政府征用我的土地后，划拨了三个门面给我。原告无异议。 4、门面土地使用权转让协议原件一份，拟证明协议是双方签订的，我没有违反协议，我是有权转让我的门面。原告无异议。 针对上述原、被告双方提交的证据，经当庭举证、质证，至于被告对原告提出的3、4项的证明内容，认为原告将门面转让给其他人与本案无关，该质证意见不影响本案证据的客观、真实及关联性，故本院将予以采纳作为本案认定案件事实的依据。 经本院审理认定事实如下：1999年，被告吴大英的承包责任地因城市建设被贵州省贞丰县人民政府征收了4.65亩，已通过现金补偿，1亩地给予19600元。2010年，贞丰政府又对上述被征收土地予以再次补偿，并于2010年1月6日发布了贞府发【2010】1号文件《贞丰县人民政府文件〈县人民政府关于印发解决县城建设被征收土地遗留问题的安置办法〉》的通知，该文件规定：对1980年土地承包后至2006年前，县城因城市建设需要，由贞城建领导小组、城建指挥部、新区工委、金城公司按照国家政策依法对集体土地征收为国有土地并进行城市建设，未得到门面安置的农民，按照被征收土地面积多少进行门面安置或进行补差。贞城市建设征地拆迁遗留问题安置办公室于2010年4月12日向被告吴大英下发编号为塔山村016号《征地面积确认书》，确认书内容为：“经核实，因城市建设需要，贞城建指挥部于1999年征用你户土地4.65亩（3102㎡），根据贞府发【2010】1号文件规定，可在南城商业区有偿划拨叁个门面（沿街长12米，进深15米）。” 2010年12月19日，原告苏冠旗与被告吴大英签订《门面土地使用权转让协议》，约定：“一、土地位于珉谷镇南城商业区，属安置门面，沿街长12米，进深15米《征地面积确认书编号：塔山村016号，抽签号为8号》，本协议转让的门面为其中的4米，进深为15米，总面积16平方米。现未划拨，划拨后，由受让方从任何两个方向任选。二、该门面转让金额共计人民币拾壹万陆仟元（116000.00元）整。签订协议之日，原告苏冠旗当场付给被告吴大英106000元，等甲方完成土地使用权过户给乙方后，乙方一次性付清剩余的10000元的所扣押金。三、甲方必须配合乙方办理过户手续，并保证所转让的土地属甲方所有，否则承担违约金（转让款的5%）。过户产生的一切税费由乙方自付……”。协议签订后，原告按照约定当场向被告现金支付了106000.00元。现原告认为被告不能交付门面，双方的合同目的已经不能实现，遂诉至法院提出前述请求。 另查明：贞丰县城市建设征地拆迁遗留问题安置办公室系贞丰县人民政府设置的一个临时机构，现已撤销。贵州省贞丰县人民政府至今尚未出台新的文件确定编号为塔山村016号《征地面积确认书》中有偿划拨门面土地的具体位置，指定安置在南城商业安置区的安置地已经另行开发使用，该安置点的土地属于国有土地，取得方式为划拨。 又查明：在本案的审理过程中，二原告向本院申请变更第1项诉讼请求，变更为：1、请求人民法院依法判令被告吴大英返还原告苏冠旗、孔琳门面转让款106000元，并确认原、被告双方于2010年12月19日签订的《门面土地使用权转让协议》无效。 上述事实，有原、被告双方的在庭陈述、门面土地使用权转让协议、征地面积确认书、2010年3月1日贞丰县城市建设征地拆迁遗留问题安置办公室公告、贞丰县人民政府贞府发（2010）1号文件等证据在卷佐证，证据确凿，足以认定。 本院认为，本案争议焦点为：一、双方签订的《门面土地使用权转让协议》是否为无效合同？二、被告方是否应当返还原告支付的转让价款106000.00元，并以门面转让款106000元为基数自2010年12月19日起按年利率6%计算资金占用费至向原告苏冠旗、孔琳清偿完毕全部本息时止（暂计算至2019年10月19日为56180元）？三、请求人民法院依法判令被告吴大英赔偿原告苏冠旗、孔琳因其未交付门面而遭受的损失22600元？ 关于争议焦点一：根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条规定符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”。根据上述法律、法规规定，划拨土地进入市场，应符合一定条件，报有批准权的人民政府审批，应当办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。这实质上是使转让的土地在性质上发生根本性变化，由划拨地变为出让地，此系法律的效力性强制规定，相关部门是否批准决定合同效力。具体到本案，双方当事人转让的案涉南城的土地是国有划拨土地，且是拟划定的土地，吴大英对该土地仅是期待权，未实际取得，不存在实际享有并领有国有土地使用证的情况，并且《征地面积确认书》指定的安置点南城商业安置区的安置地已经另行开发，原、被告约定的标的物已丧失，故双方签订的《门面土地使用权转让协议》违反法律的强制性规定，合同无效。 关于争议焦点二：因原告与被告签订的《门面土地使用权转让协议》系无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”之规定，故原告支付给被告的转让价款106000元，被告吴大英应当依法予以返还给原告，故本院对原告要求被告返还“门面土地使用权”转让款106000元的诉讼请求予以支持。对原告要求被告支付利息的问题，因原告与被告签订的《门面土地使用权转让协议书》系无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”，因原、被告双方的转让行为违反了法律的强制性规定，致使双方签订的协议无效，原、被告均有过错，故对原告要求被告按年利率6%计算资金占用费支付利息的请求，于法无据，法律不予保护，本院依法不予支持。 关于争议焦点三：根据贵州省贞丰县人民法院(2019)黔2325民初2124号民事调解书：系苏冠旗、孔琳返还黄吉珠的门面转让款128600元。结合本案的门面协议交易情况，苏冠旗支付给吴大英106000元，又将门面转让给黄吉珠128600元，差价为22600元，该差价款项苏冠旗、孔琳已实际取得，现已返还给他人，实际上二原告并未遭受损失，根据上述争议焦点一、争议焦点二之认定，原告向被告主张赔偿该损失，于法无据，本院不予支持。 综合全案，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条、第四十条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第十一条，《中华人民共和国合同法》第五十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告苏冠旗、孔琳与被告吴大英签订的《门面土地使用权转让协议》无效； 二、限被告吴大英于本判决书生效之日起十五日内返还门面转让价款人民币106000.00元给原告苏冠旗、孔琳； 三、驳回原告苏冠旗、孔琳的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1794元，由原告苏冠旗、孔琳负担584元，由被告吴大英负担1210元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  魏祥英 二〇一九年十一月二十八日 书记员  罗婷文