贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终4976号上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心八楼，统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：聂黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人（一般授权代理）：李静，北京德恒律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权代理）：侯飞，北京德恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖玉，女，汉族，1984年1月1日出生，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）：何洪高，男，汉族，1983年3月24日出生，住贵州省赫章县。二被上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权代理）：肖恒，贵州瀛黔律师事务所律师。上诉人招商商置公司招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下至判决主文前简称为：招商商置公司）因与被上诉人肖玉、何洪高商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初4864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人招商商置公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回肖玉、何洪高的一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、本案争议双方于2014年11月11日签订《商品房买卖合同》，当时《不动产登记暂行条例》尚未颁布(颁布时间为2014年11月24日)，合同约定的“办理商品房转移登记的有关文书”的具体内容，依据《房屋登记办法》等行政规范确定，即办理商品房转移登记的有关文书为备案证明书。合同履行期间，《不动产登记暂行条例》颁布，该条例首次确立了不动产统一登记制度，即房屋权属与其所依附的土地权属统一登记为“不动产权证”。“两证合一”的不动产登记模式，对商品房出卖人办理房屋初始登记以及协助办理房屋转移登记产生影响，客观表现为出卖人依约应当交付的“办理品房转移登记的有关文书”中的“有关文书”的内容发生变化，以致商品房备案证明的取得不能作为认定商品房具备办理转移登记条件的标准，而应当以出卖人完成房屋初始登记、取得不动产权证书(大产权证)为认定依据。前述政策调整对合同义务履行内容产生的影响，系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不可归责于出卖人。2、退一步说，如果一审法院对以下认定是正确的，即：双方在《商品房买卖合同》中约定由招商商置公司代为办理涉案房屋转移登记，此时招商商置公司确无向肖玉、何洪高交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由招商商置公司收集汇总办证所需文书后，径行提交不动产登记机关即可。此时，招商商置公司依约应当履行的有关文书交付义务，根据双方履行实际转化为通知义务，即告知肖玉、何洪高其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。肖玉、何洪高据此得以向招商商置公司提交应由买受人提交的办证资料，用于招商商置公司履行委托办证义务。只要招商商置公司尽到通知义务，可视为其履行了合同约定的交付办理房屋转移登记的有关文书的义务。如一审判决审理查明所述：2016年4月9日涉案房屋取得贵州省建设工程竣工验收备案表。2017年5月9日原告向被告交纳了办证的相关费用。2016年9月26日，被告取得毕节市商品房屋备案证明书，涉案房屋E7幢属该备案证明包含的范围，涉案房屋具备办证条件。鉴于上述情况，肖玉、何洪高向招商商置公司缴纳涉案房屋的相关办证费用的行为，视为肖玉、何洪高委托招商商置公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。即招商商置公司于2017年5月9日原告向被告交纳了办证的相关费用时，招商商置公司于2016年9月26日早已取得房屋备案证明书，视为招商商置公司在取得涉案房屋初始登记后已尽到通知肖玉、何洪高的义务。被上诉人肖玉、何洪高辩称：招商商置公司在一审中未提出诉讼时效抗辩，二审依法不应支持，请求依法驳回上诉，维持原判。原审原告肖玉、何洪高向一审法院起诉请求：1、判令招商商置公司向肖玉、何洪高支付逾期办证违约金67200.92元（以购房总价款362,758.00元为基数，自2016年9月28日开始计算，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息（7.125%）计算，暂计算至2019年4月22日，计算至完成办证之日止；2、判令招商商置公司继续履行合同，向肖玉、何洪高交付办理商品房转移登记的有关文书，并为肖玉、何洪高办理房屋所有权证；3、本案诉讼费用、保全费用等由招商商置公司承担。一审法院认定事实：2014年11月11日，肖玉、何洪高作为买受人与招商商置公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市城市南部新区，房号：Ｅ7-14-5；建筑面积104.93平方米，套内建筑面积86.53平方米；该商品房总价款为362758.00元；买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款112758.00元，余款250000.00元以公积金贷款支付；出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房；初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记；转移登记：出卖人承诺于×年×月×日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同类同期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款×的违约金。双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。同时，双方签订合同附件十二《补充协议》，该补充协议第五条关于产权登记的补充约定：“1、若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2、如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担,则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，肖玉、何洪高依约向招商商置公司支付了涉案房屋购房款362758.00元。2016年6月20日，招商商置公司向肖玉、何洪高邮寄了《入伙通知书》及附件。2016年6月30日，招商商置公司将房屋交付给肖玉、何洪高使用。2017年5月9日，肖玉、何洪高向招商商置公司交纳了办证的相关费用。2016年4月9日，招商商置公司取得涉案Ｅ区楼栋的竣工验收备案。2016年9月26日，招商商置公司取得涉案房屋Ｅ7幢的商品房备案证明书。2018年7月2日，招商商置公司为涉案房屋所属的毕节市南部新区招商花园城Ｅ7幢房屋办理了总的不动产登记。2018年12月29日，招商商置公司向不动产登记机构提交了办证资料。肖玉、何洪高诉至一审法院，请求判如所诉。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，肖玉、何洪高与招商商置公司订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。肖玉、何洪高履行了交付购房款的义务，招商商置公司于2016年6月30日向肖玉、何洪高交付涉案房屋，但招商商置公司至今仍未向肖玉、何洪高交付办理商品房转移登记的有关文书，应承担违约责任。因涉案不动产权属证书已经办理完毕，故招商商置公司应将该证书交付给肖玉、何洪高。根据《商品房买卖合同》第二十二条第二、三款“出卖人负责在房屋交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记……并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”和第三款第（四）项“双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”的约定，双方对招商商置公司取得该商品房所有权初始登记的时间有明确约定，也约定了将办理商品房转移登记的有关文书交付给肖玉、何洪高，并由双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同附件十二《补充协议》第3条第1款“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续”的约定，招商商置公司可以为肖玉、何洪高代办房屋所有权证。招商商置公司于2017年5月9日代收了肖玉、何洪高的公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等办证所需的费用，视为肖玉、何洪高与招商商置公司双方达成委托代办涉案商品房产权转移登记的合意，招商商置公司无需再将办理商品房转移登记的有关文书直接交付肖玉、何洪高，而招商商置公司应当向不动产登记机构提交为肖玉、何洪高办理涉案商品房转移登记的有关文书，为肖玉、何洪高办理涉案商品房的不动产权证书。肖玉、何洪高与招商商置公司双方对办理转移登记违约责任未作出约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，招商商置公司于2018年7月2日取得该幢房屋总的不动产登记，已具备办理转移登记的条件，但招商商置公司在向不动产登记机构提交办证资料之前并未尽到通知义务，肖玉、何洪高主张招商商置公司承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉请，于法有据，予以支持。关于违约金的起止时间问题，肖玉、何洪高与招商商置公司双方在合同中没有约定招商商置公司向肖玉、何洪高交付办理商品房转移登记的有关文书的时间，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，招商商置公司应当在实际交房之日(2016年6月30日)起90日内即2016年9月30日前向肖玉、何洪高交付办理商品房转移登记的有关文书，故应从2016年10月1日开始起算违约时间。如前所述，因肖玉、何洪高与招商商置公司形成委托代办关系，虽然招商商置公司无需向肖玉、何洪高直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向肖玉、何洪高告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，即履行完毕其合同约定的交付义务。招商商置公司提供的证据不能证明在其具备办理涉案房屋转移登记条件后已告知肖玉、何洪高，而招商商置公司已于2018年12月29日向不动产登记机构提交了办证资料，肖玉、何洪高与招商商置公司双方均已提供了办证相关文书到房屋登记部门，表明招商商置公司已履行了提供转移登记相关文书并通知肖玉、何洪高的义务。故肖玉、何洪高主张的违约金计算期限应为自2016年10月1日至2018年12月29日止。关于违约金的计算标准问题。在双方签订的合同中，没有对从约定日期起180个工作日以后仍不能将办理商品房转移登记的相关文书交付肖玉、何洪高的违约金进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，招商商置公司逾期已经超过180个工作日，违约金可以按照肖玉、何洪高已付购房款总额362,758.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合肖玉、何洪高与招商商置公司双方的履约情况，一审酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。据此，肖玉、何洪高诉请的违约金以肖玉、何洪高已付购房款总额362,758.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年10月1日计算至2018年12月29日止。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告肖玉、何洪高缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告肖玉、何洪高办理位于毕节市城市南部新区的不动产权证书；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肖玉、何洪高支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告肖玉、何洪高已付购房款362758.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年10月1日计算至2018年12月29日止）；三、驳回原告肖玉、何洪高的其他诉讼请求。案件受理费人民币740.00元（已减半收取），由被告招商商置公司招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。二审中，招商商置公司提交了关于办理房屋不动产权证的告知书和邮政快递单，拟证明本案违约金应当计算至2018年8月23日。肖玉、何洪高质证意见：招商商置公司没有提交原件核对，请二审法院依法核实该证据的真实性，该邮寄单没有肖玉和何洪高的签收记录，邮寄单载明的文件内容与招商商置公司提交的文书名称不一致，不能确定招商商置公司邮寄的内容，且招商商置公司应当将可以办理案涉商品房转移登记的资料出示给肖玉和何洪高，才能视为履行了告知义务。本院审查认为，招商商置公司提交的邮政快递单中载明，招商商置公司是按照肖玉、何洪高在《商品房买卖合同》中所留的住址和联系电话寄出资料，该邮政快递单已经邮局加盖邮戳确认投递，对该证据本院予以采信。二审经审理查明：2018年8月23日，招商商置公司按照肖玉、何洪高在《商品房买卖合同》中所留的住址和联系电话，用邮政快递EMS方式向肖玉、何洪高邮寄了办理产权证的告知函，告知汪兵伟、吴荣提交办证相关文件资料。其余事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点是：招商商置公司应否向肖玉、何洪高承担逾期交付案涉商品房转移登记有关文书的违约责任，违约金如何计算。案涉《商品房买卖合同》第二十二条第二款约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，招商商置公司于2016年6月30日将案涉商品房交给肖玉、何洪高使用，招商商置公司应于2016年9月28日前申请该商品房所有权初始登记。虽然《商品房买卖合同》第二十二条第三款并未约定出卖人取得商品房初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的时间，但因不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，招商商置公司作为本案商品房的出卖人，负有协助肖玉、何洪高办理商品房产权转移登记、取得案涉房屋权属证书的主要合同义务。且因办理商品房转移登记的前提是办理初始登记，故招商商置公司向肖玉、何洪高交付办理商品房转移登记的有关文书协助肖玉、何洪高办理商品房转移登记的时间，应确定为招商商置公司按照《商品房买卖合同》约定的期限取得初始登记之后，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，招商商置公司向肖玉、何洪高交付办理商品房转移登记的有关文书的期限，为招商商置公司申请办理该商品房所有权初始登记的期限届满后的90日内，即招商商置公司应于2016年12月27日前备齐办理商品房转移登记的有关文书并协助肖玉、何洪高办理商品房转移登记。《商品房买卖合同》附件十二第五条第1款约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的有关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续”。招商商置公司于2016年6月30日向肖玉、何洪高代收案涉商品房的印花税、契税、产权登记费、土地证费的行为，可视为招商商置公司同意接受肖玉、何洪高的委托办理《房屋所有权证》，招商商置公司与肖玉、何洪高之间存在委托办证关系，虽然此后招商商置公司没有再将办理商品房转移登记的有关文书交付肖玉、何洪高的必要，但招商商置公司仍应积极备齐办理商品房转移登记的有关文书，并按照法律规定通知肖玉、何洪高准备和提交相关资料，协助肖玉、何洪高取得案涉商品房权属证书。招商商置公司未举证证明在2016年12月27日前已向肖玉、何洪高告知过该公司备齐办理商品房转移登记的有关文书的事实，或者招商商置公司此前已将办理案涉商品房转移登记的有关资料提交给办证机关，也未举证证明案涉商品房未能及时办理转移登记系肖玉、何洪高的原因造成，肖玉、何洪高因此未能在法定期限内取得案涉商品房的权属证书，招商商置公司已构成违约，依法应承担违约责任，本案违约金应从2016年12月28日起算。关于本案违约金的截止时间，招商商置公司二审提交的邮政快递单可以证实招商商置公司已于2018年8月23日向肖玉、何洪高履行了告知义务，本案违约金应计算至2018年8月23日止。招商商置公司的上诉理由部分成立，本院予以采纳。另外，一审判决主文第一项载明的“原告岳婷”并非本案当事人，结合本案事实，应系笔误，本院依法予以纠正为“原告肖玉、何洪高”。综上所述，招商商置（贵州毕节）投资有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项款规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初4864号民事判决第三项即“驳回原告肖玉、何洪高的其他诉讼请求”；二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初4864号民事判决第一项即“被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告肖玉、何洪高缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告肖玉、何洪高办理位于毕节市城市南部新区的不动产权证书”、第二项即“被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肖玉、何洪高支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以肖玉、何洪高已付购房款362758.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年10月1日计算至2018年12月29日止）”；三、上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于被上诉人肖玉、何洪高缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为被上诉人肖玉、何洪高办理位于毕节市城市南部新区的不动产权证书；四、上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人肖玉、何洪高支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以被上诉人肖玉、何洪高已付购房款362,758.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年12月28日计算至2018年8月23日止）；四、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求。如未按照本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1480元，由上诉人招商商置公司负担800元，被上诉人肖玉、何洪高负担680元；二审案件受理费1480元，由上诉人招商商置公司负担800元，被上诉人肖玉、何洪高负担680元。本判决发生法律效力后，如义务人不自动履行义务，权利人可在本判决确定的履行义务期限届满之日起二年内向原审法院或被执行人财产所在地的人民法院申请强制执行。本判决为终审判决。审 判 长 黄世军审 判 员 徐 洪审 判 员 刘光全二〇一九年十一月八日法官助理 代 珊书 记 员 蔡 旭