江苏省南通市港闸区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0611民初852号 原告：丁锐兵，男，1956年2月9日出生，汉族，住江苏省启东市。 被告：南通涌鑫物业服务有限公司，住所地南通市港闸区城港路187号，统一社会信用代码91320611749449280A。 法定代表人：丁旭，总经理。 委托诉讼代理人：李洪德，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：张亮亮，男，该公司职员。 原告丁锐兵与被告南通涌鑫物业服务有限公司（以下简称涌鑫物业公司）物业服务合同纠纷（立案案由为财产损害赔偿纠纷）一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用普通程序审理。原告丁锐兵，被告涌鑫物业公司的委托诉讼代理人李洪德、张亮亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丁锐兵向本院提出诉讼请求：1.判令被告修复南通市城港路187号永兴国际车城19幢301室有严重裂缝的房屋外墙面、内墙面主体承重结构；2.判令被告修复南通市城港路187号永兴国际车城19幢301室卫生间已开裂的装饰面砖；3.判令被告修复南通市城港路187号永兴国际车城19幢301室已损坏的电灯设备；4.判令被告赔偿原告租金损失（以700元/月为标准，自2017年9月28日起至修复验收合格时止）；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2007年5月7日向涌鑫文旅集团有限公司购买了南通市城港路187号永兴国际车城19幢301室和305室房屋两套（以下简称301室、305室），并于2007年5月18日与涌鑫物业公司签订了《前期物业管理服务协议》。原告在接收上述房屋后进行了装修，但原告不久发现301室房屋存在外墙面、主体承重结构裂缝致使内墙面裂缝、装饰面砖开裂等问题，导致案涉房屋内出现漏水，内墙严重脱落。原告自2008年始多次向被告反映上述问题，并要求其根据《前期物业管理服务协议》的约定履行维修义务，但被告以原告未缴纳物业服务费为由拒绝维修。无奈，原告此后向相关部门反映上述情况，被告才于2017年12月29日开始派工维修。维修过程中，被告断断续续施工，至今没有修复完工，亦未将301室房屋的钥匙交还原告。被告作为案涉房屋的物业服务提供方有义务对房屋进行维修，其未履行好维修义务的，应承担相应的赔偿责任。 涌鑫物业公司辩称，瓷砖裂缝（属于轻质隔断，不属于承重墙）及电灯设备不属于被告的维修范围，除此之外被告均帮原告进行了维修；被告之所以帮原告进行维修，系因原告多次向被告提出，并不表示被告负有维修义务，况且原告自2009年至今未缴纳物业费，故原告无权要求被告进行维修；原告主张的租金损失如需被告赔偿，应按市场行情确定；同意将案涉房屋的钥匙交还原告。 原告为证明自己的主张，向本院提供了房屋产权证书、发票、《前期物业管理服务协议》、《律师函》、《退还无效同时主张要求修房权利》、照片、投诉信、信访事项受理告知单、营业执照、《租房协议书》、手机短信截屏打印件、司法鉴定工作计划等证据，经庭审质证，本院认定事实如下： 2007年，丁锐兵购买了南通市城港路187号永兴国际车城19幢301室和305室房屋两套。2007年5月18日，丁锐兵（乙方）就上述房屋与南通车城物业管理有限公司（后更名为涌鑫物业公司，甲方）签订了《前期物业管理服务协议》，约定甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生等项目进行维修、修缮、服务与管理；甲方向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；协议所指公共部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、房顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；房屋共用设施设备（是指共用的上下水管道、落水管、水箱照明等）及其运行的维护和管理。丁锐兵接收上述房屋后进行了装修，此后丁锐兵发现301室房屋墙体存有裂缝、屋内漏水等问题，遂于2012年6月委托北京市中鹏律师事务所向涌鑫物业公司发出律师函，反映301室房屋户外墙面严重开裂导致内墙面严重裂缝，卫生间装修装饰面砖开裂，裙房隔墙面严重裂缝，装饰面砖开裂等问题，并要求该公司进行修理、恢复原状，并赔偿修理房屋时造成的损失。嗣后，因涌鑫物业公司未对丁锐兵反映的上述问题进行修复，丁锐兵为此向房屋管理等部门投诉。2017年12月始，丁锐兵将案涉房屋钥匙交付给了涌鑫物业公司，该公司陆续对案涉房屋进行了维修，但截至法庭辩论终结前，该公司未将房屋钥匙交还给丁锐兵。 另查明，2014年3月，丁锐兵将305室房屋出租给他人使用，约定租金为700元/月。 本院认为，本案双方的争议焦点为：1.被告对原告所反映的案涉房屋墙面裂缝等问题是否负有维修义务？2.被告应否赔偿原告租金损失？如需赔偿，损失当如何计算？ 关于争议焦点1，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据协议约定，被告负有对案涉房屋共用部位、共用设施设备等项目进行维修、修缮、服务与管理的义务。从原告提供的照片及发出的律师函等可以反映出案涉房屋部分外墙面、内墙面均出现了裂缝，进而导致屋内卫生间装饰面砖开裂。对于出现裂缝的墙面原告主张该墙面系承重结构，被告抗辩认为该墙面系轻质隔断或填充墙。经审查，被告如认为案涉墙面非系承重墙面应提供相反的证据加以证明，其在庭审中明确表示放弃就案涉存有裂缝的墙面是否为承重结构的鉴定，应承担举证不能的法律后果，即案涉存有裂缝的墙面应认定为承重墙，被告负有维修义务。被告关于其对案涉房屋存在的裂缝问题及原告未按约缴纳物业管理费，其不负有维修义务的抗辩意见与合同约定不符，且物业管理费交纳与否并不影响被告义务的履行，故不予采纳。尽管原告认可被告对案涉房屋进行了维修，但并不认可被告已经修复完毕，且双方之间无交接记录，因而被告仍应继续履行维修义务。至于屋内电灯设备因不属于公共部位及共用设施设备，原告要求被告履行维修义务，缺乏依据，故不予支持。 关于争议焦点2，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。案涉房屋因存在承重墙裂缝等问题，导致原告无法正常使用，进而产生相应损失。被告作为物业服务企业未能按约履行好维修义务，应赔偿原告的损失。对于损失当如何计算的问题，原告要求按临近305室房屋的租金标准计算，即700元/月；被告抗辩称应按案涉房屋租赁市场价计算。在被告未提供证据证明案涉房屋的租金价格明显低于700元/月的情况下，原告要求按700元/月的标准赔偿损失并无明显不当，故应予支持。至于损失赔偿的起始时间，原告自2012年始即陆续向被告及相关部门反映案涉房屋存在的裂缝问题，被告未举证证明案涉房屋质量问题不影响原告使用收益，且至今尚未将房屋钥匙交付原告，故本院对原告要求自2017年9月28日起开始计算租金损失的主张予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，判决如下： 一、南通涌鑫物业服务有限公司于本判决生效之日起三十日内对南通市城港路187号永兴国际车城19幢301室房屋的外墙面、内墙面裂缝和卫生间的装饰面砖进行维修，消除墙面裂缝、装饰面砖开裂现象； 二、南通涌鑫物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿丁锐兵租金损失（自2017年9月28日起至上述房屋修复完毕之日止，按700元/月的标准计算）； 三、驳回丁锐兵的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由南通涌鑫物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费50元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。 审 判 长  张亚松 审 判 员  徐剑峰 人民陪审员  柯月梅 二〇一九年十一月十三日 书 记 员  邓述勇 拒不履行法律文书确定的义务风险提示 一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。 二、信用惩戒。 1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等。 2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。 3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。 三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。