北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0108民初8548号原告：北京德昌通达房地产开发有限公司，住所地北京市密云区工业开发区。法定代表人：邵敏诚，董事长。委托诉讼代理人：白慰军，男，该公司职员。委托诉讼代理人：孟玲玉，女，该公司职员。被告：北京民族印刷厂，住所地北京市海淀区魏公村路。法定代表人：张俊伟，执行董事。委托诉讼代理人：吴希国，男，该单位职工。委托诉讼代理人：赵博，北京市博融律师事务所律师。被告：中国民族报社，住所地北京市海淀区倒座庙。法定代表人：张华志，社长。委托诉讼代理人：畅飞，男，该单位职工。委托诉讼代理人：赵博，北京市博融律师事务所律师。原告北京德昌通达房地产开发有限公司（以下简称德昌通达房地产公司）与被告北京民族印刷厂（以下简称民族印刷厂）、被告中国民族报社（以下简称民族报社）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告德昌通达房地产公司之委托诉讼代理人白慰军、孟玲玉，被告民族印刷厂之委托诉讼代理人吴希国及与被告民族报社之共同委托诉讼代理人赵博均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德昌通达房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令民族印刷厂、民族报社继续履行2002年1月10日签订的《联合开发意向书》；2.判令民族印刷厂、民族报社支付我公司服务费4250000元；3.本案诉讼费由民族印刷厂、民族报社负担。事实和理由：2001年1月12日，我公司与民族印刷厂签订了《项目开发协议书》，委托由我公司代表该厂办理北京市海淀区魏公村5号院项目用地的前期规划手续，并约定了相关的权利和义务，当时项目用地的使用权由该厂享有。2002年1月10日，我公司与该厂签订《联合开发意向书》，由我公司提供资金，该厂提供项目用地共同开发。鉴于项目用地原为工业用地，不能用于商业开发，双方约定由我公司以该厂的名义负责用地性质和控制性规划指标的变更，并于2002年4月19日签订《协议书》作为意向书的补充。《联合开发意向书》约定，建筑面积初按4万平方米，我公司和该厂按照3.5比6.5分成，若规划审批建筑面积超出4万平方米，超出部分按照我公司与该厂按照1比9分成，若该厂出让其所得的房产，我公司以不低于1.09亿元收购。我公司为此于2002年1月14日向该厂付了100万元定金。合同签订后，我公司按照约定以该厂的名义办理了前期用地的性质变更和控规的调整等工作，但项目用地至今闲置，虽经我公司催告，该厂迟迟不予答复。按照协议书，我公司以该厂名义着手前期用地性质的变更控规等调整工作，先后委托了北京兴宇盛达建筑设计咨询有限责任公司、北京中协诚房地产咨询服务有限公司、北京双合成房地产信息咨询有限责任公司等单位，为项目用地前期工作提供服务，委托北京清华城市规划设计研究院完成了项目用地拟建方案和控规调整的论证工作，指派专人组成项目班子，负责与上述单位、政府相关职能部门接洽联络。这些工作完成后，我公司于2002年3月27日向北京市规委提交了项目用地控规调整报告。2002年6月20日，市规委发放了批准后的通知书，容积率和用地性质均作调整。2002年8月5日，我公司向市规委提交项目用地规划意见书立项文件。2012年8月28日，完成了项目用地在规委的立项工作，审批建筑面积42700平方米。依照合同约定，该厂应当向我公司支付土地转让费用的2.5%作为服务费用。目前经我公司调查，项目用地已经转至民族报社，民族报社是民族印刷厂的上级主管单位，因此，民族报社在本案中应当承担连带责任。民族印刷厂辩称，2001年10月12日签订的《项目开发协议书》名为“项目开发”，但通过协议书的内容分析，该协议书不是项目合作开发协议，只是我厂委托德昌通达公司办理项目相关前期手续，属于委托性质的框架性协议，不具备项目开发的实际履行条件。2002年1月10日签订的《联合开发意向书》涉及项目开发事宜，但因签订该意向书时，项目土地用地仍为“划拨地”，且土地用途为工业用地，以及项目用地规划意见尚未出具，故名“意向书”，该意向书并不具备“联合开发”的履行条件，仅是“联合开发”的意向而已。2002年4月19日签订的《协议书》的性质，不属于联合开发的性质，而是委托合同，即我厂委托德昌通达公司办理项目的相关前期工作。《协议书》和《项目开发协议书》同为相关前期工作的委托合同，且委托内容基本一致，但我厂的付费方式不同，《协议书》并不是《项目开发协议书》的补充，而是一份独立的协议，且因签订时间在后，故应取代了《项目开发协议书》。德昌通达公司应依据《协议书》约定，为我厂提供项目的前期工作服务，我厂应依据《协议书》约定向德昌通达公司支付服务费。协议无法履行的违约方是德昌通达公司，该公司属于协议不能履行的违约方，而我厂不属于协议的违约方。《协议书》涉及德昌通达公司与我厂的涉诉标的系位于海淀区魏公村路5号院，原《国有土地使用证》登记在我厂名下，但依据2004年3月15日，国家民委文件民委发(2004)86号文件《关于北京民族印刷厂整体划归中国民族报社的通知》、2008年9月12日我厂《关于同意海淀区魏公村路5号院土地使用权变更的证明》，北京市国土资源局向民族报社下发京海央国用(2009划)第4753号《中华人民共和国国有土地使用证》载明“坐落于海淀区魏公村路5号的土地使用权为中国民族报社。”至此，我厂已不是海淀区魏公村路5号院的土地使用权人，已无法继续履行涉及海淀区魏公村路5号院的相关协议。根据《国有土地使用证》及《物权法》、《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》、《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，民族报社现持有的《国有土地使用证》载明“海淀区魏公村路5号院现使用权性质为：“划拨地”，“划拨地”的土地使用权不能单独转让，否则应被宣告无效；“划拨地”土地使用权可与其地上建筑物一并转让，但转让前，“划拨地”土地使用权应办理土地使用权的出让手续；只有“出让地”土地使用权可以作为合作开发房地产的出资。因此，从事实的角度，协议也无法继续履行。如果法院支持“继续履行”，无异是支持了一个无效协议的“继续履行”。德昌通达公司举证的三份协议签订至今，已经将近二十年了，在近二十年的期限内，德昌通达公司从未向我厂主张继续履行协议。我国《合同法》也明确了债权人要履行必须在合理期限内提出。德昌通达公司现在提出继续履行协议的诉求，显然不属于合理期限的范围之内。依据《协议书》约定我厂付给该公司前期服务费，按土地转让费2.5%支付，但有两个前提条件，第一个是转变土地性质、规划、立项等，第二个条件是海淀区魏公村路5号院的土地使用权实际发生了转让，但我厂认为上述两个前提条件均未成就。德昌通达公司应当完成的工作是完成魏公村路5号院的土地转变性质及项目立项等工作，但实际上述工作根本未做，规划工作也只进行了部分工作。因此，《协议书》给德昌通达公司设定的整体义务，该公司并未完成。德昌通达公司应向法院举证证明：魏公村路5号院土地己由国有划拨地变更为国有出让地、魏公村路5号院土地用途己由工业用地变更为商业用地、我厂向案外第三人是否进行国有出让地转让及我厂向案外第三人转让产生的费用是多少，但德昌通达公司并未向法院举证证明上述事实。故我厂不同意德昌通达公司的诉讼请求。民族报社辩称，合同相对性是指合同关系只发生在特定主体之间，只对特定的主体发生约束力，只有合同当事人才能基于合同相互提出请求或提起诉讼。前述的《项目开发协议书》、《联合开发意向书》、《协议书》等三份协议中，我报社均不是合同当事人，我报社作为被告的主体身份不适格，更无继续履行协议的义务和责任。德昌通达公司起诉我报社承担连带之债，就应从法律规定和合同约定的角度举证予以证明，否则我报社对德昌通达公司不应承担任何民事责任，包括连带责任等。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。德昌通达公司系具有房地产开发资质的企业。北京市海淀区魏公村路5号地块（以下简称涉案土地）的使用权原登记在民族印刷厂名下，地类（用途）为工业，使用权类型为划拨。2001年10月12日，民族印刷厂（甲方）与德昌通达房地产公司（乙方）签订《项目开发协议书》（以下简称开发协议），内容为:“为开发北京市海淀区魏公村5号院内北京民族印刷厂拆迁建设项目。甲方委托乙方办理该项目征用迁移用地及前期设计规划、立项手续、规划报批手续、市政等相关事宜。甲方责任：负责办理迁厂立项手续，乙方予以配合协助；负责配合乙方办理规划、市政等有关手续的报批；根据甲方实际需求提出设计方面对建筑、市政、消防等有关的特定要求；负责对新厂区的建设方案审定，确定迁址用地的选址及相关费用总额。乙方责任：负责向甲方提供迁移用地的相关事宜；负责办理立项、设计规划等手续，甲方应予配合；负责办理市政配套手续、道路、绿化、公共设施等可根据甲方需要设定；征求甲方同意并负责工程设计前期工作;按国家规定标准负责协助甲方组织新厂区建设、设计等招标工作。以上工作所发生经济开支及各项费用，均按北京市有关规定及取费标准按实结算，特别费用甲、乙双方协商另行安排。甲方对土地开发：如公开招标，在同等条件前提下应予以乙方优先中标权。如若他方条件优越，甲方有权选择他方，但前期发生垫付费用应据实归还乙方。项目在建设过程中，若一方违约终止合同，必须赔偿对方全部经济损失，如发生不可抗力致使合同终止，双方均不承担责任。本协议未尽事宜，双方经友好协商一致，可另行签订补充协议，补充协议和本协议具备同等效力。”2002年1月10日，民族印刷厂（甲方）与德昌通达房地产公司（乙方）签订《联合开发意向书》（以下简称开发意向书），内容为：“该项目地处：北临海淀区魏公村路南侧，西临民族大学西路的把角位置，占地面积为13080平方米。该项目为合建工程：甲方出让所使用的国拨土地，乙方出资共同开发建设，初步按40000平方米计所得地面使用面积按甲：乙(3.5:6.5)比例分成。建设双方所得面积除按以上比例分配，如能争取多建或增建则按甲：乙(1：9)分成。甲方所得到的面积如全部出让，乙方以不低于1亿900万元全部收购甲方全部所得面积。鉴于甲方资金紧张，乙方将陆续拨付项目所需资金。该项目以甲方名义立项，前期规划立项手续由乙方负责办理，甲方负责配合。该项目如争取到作为市政府对环保（噪音、污染）优惠政策对象，所得经济利益甲、乙双方按合建比例分配。双方合作过程中，若一方违约，应赔偿对方全部经济损失。如发生不可抗力致使合同终止，双方均不承担责任。”2002年4月19日，民族印刷厂（甲方）与德昌通达公司（乙方）签订《协议书》（以下简称旧厂协议），内容为：“项目地点：北京市海淀区魏公村5号，占地面积13080㎡，有效面积11600㎡。该项目开发甲方将进行土地招标，乙方将作为竞标一方参加竞标，承担该项目的前期工作。乙方将以甲方的名义办理：转变土地性质、规划（乙方开展工作，保证容积率在4以上）、立项等。甲方付给乙方前期服务费按土地转让费2.5%支付（成交后支付）。违约责任：项目合作过程中若一方违约必须赔偿对方全部损失。如发生不可抗力致使协议终止均不承担责任（注：不可抗力是指战争生自然灾害）。”上述开发协议书、开发意向书及旧厂协议签订后，德昌通达公司于2002年1月14日向民族印刷厂支付定金100万元，另先后委托第三方开展土地转性、规划申报审批及其他政府有关申报报批工作及进行涉案土地控制性详细规划指标调整论证等。此后，上述协议约定的开发工作停滞。对于双方有争议的事实与证据本院认定如下：德昌通达公司要求继续履行上述开发意向书，进而依据上述旧厂协议内容要求民族印刷厂、民族报社支付服务费，双方虽就上述开发协议、开发意向书及旧厂协议之间的关系说法不一，但均认为双方约定有效且旧厂协议主要约定了前期工作的权利义务内容。另查，于签订上述旧厂协议同日，双方另就新厂开发事宜签订一份《协议书》（以下简称新厂协议）。开发工作停滞后，德昌通达公司曾于2004年4月将民族印刷厂诉至我院，要求双倍退还该新厂协议项下定金等，后经本院调解，双方就该新厂协议项下内容达成调解并结案。现民族印刷厂、民族报社主张双方关于上述开发协议、开发意见书及旧厂协议项下争议均于上述案件中一并解决，但该主张未得到德昌通达公司的认可。民族印刷厂、民族报社提供的上述案件审理卷宗材料显示，双方未就上述旧厂协议项下前期工作事宜进行协商及明确解决意见，民族印刷厂、民族报社未就其主张向本院充分举证。德昌通达公司主张民族印刷厂、民族报社另就涉案土地与第三方进行合作开发及涉案土地使用权已转让、变更的事实，并提供民族印刷厂、民族报社与北京隆盛房地产开发有限公司（以下简称隆盛公司）之间合作开发房地产合同纠纷案判决为据。经核实，民族印刷厂、民族报社确于2007年、2009年因与隆盛房地产公司就合作开发房地产合同及股东权问题产生纠纷并涉诉，北京市高级人民法院就其中股东权纠纷作出的（2009）高民终字第2325号民事判决书，查明双方合作开发房地产的事实包括：“民族报社与隆盛公司于2006年4月17日签订合作协议，约定将北京市海淀区魏公村路民族印刷厂建设用地与传媒项目一并与隆盛公司合作；2006年4月18日，民族印刷厂出具确认书，同意将位于北京市海淀区魏公村路老厂区交由民族报社开发；2006年5月10日，经民族报社请示，国家民委下发了《关于北京民族印刷厂项目合作的批复》（民委发[2006]68号文件），同意民族报社与隆盛公司组建项目公司，并原则同意民族印刷厂原厂址和新厂址的土地使用权做内部调整；2006年6月21日，项目公司即格莱瑞公司注册成立；2007年1月25日，国家民委向国管局报送《关于申请北京民族印刷厂土地挂牌上市的函》（民委函[2007]9号），对拟将民族印刷厂土地挂牌上市，土地出让所获得的收入用于解决民族印刷厂债务，搬迁和改制等问题函报国管局；2007年5月下旬，国管局表示：根据《国务院办公厅转发国管局中直管理局关于进一步加强和改进中央单位用地管理工作意见的通知》（国办发【2006】84号），传媒项目用地优先调配给其他急需用地的部委，用于办公楼建设，不予核准民族印刷厂土地挂牌事宜。”后该终审判决驳回了隆盛公司上诉，维持了原驳回隆盛公司诉讼请求的一审判决。经询问，民族印刷厂、民族报社反驳上述合作并非上述旧厂协议中所约定的“土地转让”，并提供国家民委文件、民族印刷厂文件及土地使用证为据，该相关文件内容载明：国家民委于2004年3月15日决定将民族印刷厂的主管、主办单位变更为民族报社；民族印刷厂于2008年9月12日向北京市国土资源局申请将上述涉案土地使用权变更为民族报社；北京市国土资源局于2009年5月19日向民族报社颁发了涉案地块的土地使用证，登记土地使用权人变更为民族报社，地类（用途）仍为工业，使用权类型仍为划拨。德昌通达公司未能就其主张的涉案土地使用权已转让、变更的事实向本院充分举证。于旧厂协议中，双方未就所谓转变土地性质、规划、立项的具体内容作出明确约定，现双方对此亦解释不一，德昌通达公司未就其主张向本院作出符合房地产开发流程的合理解释并充分举证。关于上述开发意向书及旧厂协议履行停滞的原因，德昌通达公司称系因当时双方在新厂及其他地块开发问题上存在争议尚未解决，双方当时均同意先搁置旧厂开发工作，民族印刷厂、民族报社则主张德昌通达公司未能按双方约定履行，双方均未就各自主张向本院充分举证。本院认为，合法的债权债务关系受法律保护。本案中，民族印刷厂与德昌通达公司就新厂与旧厂的开发建设工作先后签订有开发协议及新厂协议、开发意向书及旧厂协议。其中，开发意向书及旧厂协议约定了双方对旧厂的开发意向及前期开发工作内容等。根据现有证据证明，上述协议约定的部分前期开发内容得到了双方的实际履行，由此形成的债权债务关系受法律保护。但于此后，双方对于新、旧厂的开发工作停滞，双方还通过诉讼解决了部分开发争议，但未见对旧厂开发所涉事项进行协商及处理。本案即为双方因旧厂开发事项引发的争议，民族印刷厂、民族报社主张旧厂开发事项已在上述新厂开发纠纷案件中一并得到解决，但未能就此充分举证。关于上述开发工作停滞的原因，德昌通达公司主张系双方同意先行搁置的结果，且上述协议均未约定合作开发的具体时限，双方约定能否继续履行取决于双方是否存在继续将开发意向细化为具体且全面的权利义务内容、长期以来国家政策及主管部门的意见的变化情况等因素。开发意向书内容表明，双方关于旧厂开发仍停留在意向阶段，缺少明确、具体的权利义务内容，现双方已无法就此达成一致意见。另根据已查明的事实，国管局已明确表示涉案土地优先调整给其他急需用地的部委，用于办公楼建设，不予核准民族印刷厂的土地挂牌事宜。故双方签订的开发意向书及旧厂协议内容，基于上述原因，已无继续履行的可能及必要。经本院释明，德昌通达公司坚持要求继续履行，本院对此不予支持。同时，民族印刷厂、民族报社提供的证据显示，涉案土地使用权现登记在民族报社名下，地类（用途）仍为工业，使用权类型仍为划拨，德昌通达公司未提供证据证明，通过其前期工作，涉案土地“转变土地性质”工作已完成。根据已查明的事实，民族报社确就涉案土地另与第三方进行过合作开发，但该合作开发最终亦未果，涉案土地并未转让至第三方或项目公司。加之，双方就其他前期工作内容约定不明、解释不一，德昌通达公司未能就其主张作出符合房地产开发流程的合理解释。故德昌通达公司虽实施了部分前期工作，但单就取得相应前期服务费而言，现没有证据证明该公司已具备取得相应前期工作服务费的约定条件，本院对其此项主张亦不予支持。综上所述，德昌通达公司要求继续履行并支付前期服务费，均缺乏充分的事实、法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回北京德昌通达房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费40800元，由北京德昌通达房地产开发有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 黎 健人民陪审员 吴 健人民陪审员 王燕杰二〇一九年十一月二十一日书 记 员 王晓华书 记 员 王文敬