北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初45200号原告：北京万通鼎安国际物业服务有限公司，住所地北京市怀柔区庙城镇庙城村临300号401室。法定代表人：赵元旗，董事长。委托诉讼代理人：胡克强，北京市地平线律师事务所律师。委托诉讼代理人：李俊领，男，1990年3月22日出生。被告：贾文静，男，1975年8月28日出生。原告北京万通鼎安国际物业服务有限公司（原名称为万通鼎安国际物业管理顾问有限公司，于2007年8月14日变更为现名称，以下简称万通公司）与被告贾文静物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万通公司的委托诉讼代理人胡克强，李俊领，被告贾文静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万通公司向本院提出诉讼请求：判令贾文静支付2017年11月6日至2017年12月31日、2018年8月19日至2018年12月31日、2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费11981.02元。事实和理由：2006年1月，万通公司开始为亚运新新家园小区提供物业服务，贾文静为该小区某某号房屋（以下简称某某号房屋）的业主，万通公司依据前期物业服务合同的约定提供了物业服务，但是贾文静拒不交纳物业服务费，经多次催要，故万通公司诉至本院。贾文静辩称：认可我方是某某号房屋的业主，但是不同意万通公司的全部诉讼请求，我认为物业公司没有尽到物业服务义务。2016年11月4日，我购买了涉诉房屋，5日到物业公司办理了相应手续，并交纳了装修押金5000元以及工人证件的押金和卫生费，之后开始进场装修。在2017年4、5月份的时候发现涉诉房屋漏雨，我方认为漏雨的地方属于公共区域，应当由万通公司进行维修，就找到万通公司协商，万通公司表示漏雨是老问题，其也进行过处理，但是没有作用。6月份的时候，我让万通公司将房顶和墙面重新做防水处理，万通公司一直不处理，沟通过程中，万通公司表示让我找专业机构进行漏雨原因鉴定，我方找到了专业的防水公司，该公司进行了勘察，并给出了解决意见，我将该意见通过发函的形式转给了万通公司，但是万通公司仍然未进行处理，后来我只好自己又找人进行维修，将涉诉房屋漏雨的问题彻底解决后才继续进行了装修。涉诉房屋漏雨问题导致我延误了4个月的装修时间，也导致我家中产生了很大的家庭矛盾，还产生了很多额外的费用，包括租房和修缮房屋的费用，我方保留另行起诉的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月21日，某1公司（以下简称某1公司）作为甲方，万通公司作为乙方，签订《亚运新新家园物业服务合同》，约定甲方委托乙方对甲方开发建设的亚运新新家园项目提供物业服务。物业名称：亚运新新家园，物业类型：住宅。坐落位置：某2号。本合同物业服务期限为2012年7月1日至2013年4月30日，在本合同有效期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。在物业服务区域内，乙方提供的物业服务内容包括但不限于：物业共用部位的维修养护和管理，物业共用设施设备的维修养护、运行和管理；物业公共设施和附属建筑物、构筑物的运行、养护和管理；公共绿地、花木、建筑小品和代征绿地的养护和管理；公共环境卫生；维护园区内车辆行驶秩序；维持公共秩序；消防管理服务等等。对业主及物业使用人违法《临时管理规约》的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、诉讼等措施等等。物业服务资金由业主按期拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准公寓：3.3元/月·平方米，联排别墅：2.5元/月·平方米，车位服务费90元/个·月。业主应于开发商《入伙通知书》约定的交楼之日其交纳首年物业服务资金，第二年起可按季度、年度缴纳物业服务资金，业主或物业使用人应在乙方发出物业服务资金账单5日内履行交纳义务。甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按欠缴总额的千分之五向乙方交纳滞纳金。2013年4月27日，某1公司作为甲方，万通公司作为乙方签订《亚运新新家园物业服务合同补充协议》，约定原合同期限延长至2014年4月30日，期满前双方协商续签事宜。2014年4月21日，某1公司作为甲方，万通公司作为乙方签订《亚运新新家园物业服务合同补充协议》，约定原合同期限延长至2015年4月30日，期满前双方协商续签事宜。2015年4月8日，某1公司作为甲方，万通公司作为乙方签订《亚运新新家园物业服务合同补充协议》，约定原合同期限延长至2016年4月30日，期满前双方协商续签事宜。2016年4月30日，某1公司作为甲方，万通公司作为乙方签订《亚运新新家园物业服务合同补充协议》，约定原合同期限延长至本小区成立业主大会并由业主大会与新物业公司签订物业服务合同生效之日止。庭审中，双方均认可贾文静为某某号房屋的业主，该房屋建筑面积为199.19平方米。万通公司表示某某号房屋所在区域的物业费收费标准为3.3元/月·平方米，并表示贾文静未交纳2017年11月6日至2017年12月31日、2018年8月19日至2018年12月31日、2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费。贾文静对欠费期间无异议，但表示未交费系因为万通公司的物业服务存在问题，主要问题是家中次卧房顶存在漏雨的现象，次卧房顶属于公共区域，而楼上业主也表示未破坏过防水，故应当由万通公司进行维修，但是多次要求万通公司进行维修，其均未予处理，后来只能自己修复，将某某号房屋的房顶进行了防水处理，才将涉诉房屋的漏雨问题解决。贾文静表示防水公司的渗漏分析可以证明漏雨的位置属于公共区域，应当由万通公司进行维护，根据其提交的渗漏分析记载：因原楼面户外防水开裂、老化，雨水顺墙体渗漏到七层住户阳光棚（四周封闭不严）从阳台渗漏到602室卧室。万通公司对此不予认可，表示涉诉房屋漏雨的地方位于楼上房屋阳台阳光房位置，并非是公共区域，并非万通公司的物业服务范围，并表示漏雨的问题可能系七层业主搭建阳光房破坏防水层导致，与物业服务无关。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。某1公司与万通公司签订的《亚运新新家园物业服务合同》及《亚运新新家园物业服务合同补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。按照法律规定，建设单位与物业企业签订的前期物业服务合同，对业主具有拘束力，贾文静受上述合同的约束。双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务，万通公司按照合同约定为涉诉小区提供了物业服务，贾文静所拥有的某某号房屋在物业管理区域内，并接受了物业服务，应当缴纳物业服务费。关于贾文静主张的因万通公司未解决涉诉房屋漏雨问题故不应当交纳物业费的抗辩意见，漏雨问题可通过合法途径另行解决，根据现有证据不足以证明万通公司物业服务严重不合格，贾文静以此为由拒绝交纳物业费，缺乏依据，故对其该项抗辩意见，本院不予采纳。贾文静应当交纳2017年11月6日至2017年12月31日、2018年8月19日至2018年12月31日、2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费，万通公司的诉讼请求于法有据，本院予以支持。同时需要说明的是,万通公司应当以善意、诚信的为业主提供有效的物业服务为原则，在服务过程中充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，充分获取所在小区业主的理解和配合。不断提高物业服务质量和标准，完善服务细节，竭诚为涉诉小区服务，最大限度的争取获得小区业主的满意和认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：被告贾文静于本判决生效之日起七日内给付原告北京万通鼎安国际物业服务有限公司2017年11月6日至2017年12月31日、2018年8月19日至2018年12月31日、2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费11981.02元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告贾文静负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  谷培培二〇一九年十一月二十七日书记员  张 晨