北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0106民初23686号原告：张彦强，男，1977年7月21日出生，汉族，住河南省西峡县。委托诉讼代理人：张彦伟（张彦强之兄），住河南省西峡县。委托诉讼代理人：赵春玲，北京京云律师事务所律师。被告：北京金宣置地房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区开阳里六区15号楼1层2号。法定代表人：王艳冲，经理。委托诉讼代理人：赵胜利，男，公司法律事务专员，住北京市西城区。原告张彦强与被告北京金宣置地房地产经纪有限公司（以下简称“金宣置地公司”）委托合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。张彦强的委托诉讼代理人张彦伟、赵春玲，金宣置地公司的委托诉讼代理人赵胜利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张彦强向本院提出诉讼请求：1.判令解除张彦强与金宣置地公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》（以下简称“委托代理合同”）及《委托出租代理合同租金／租期／免租期之变更补充协议》（以下简称“变更补充协议”）；2.判令金宣置地公司向张彦强支付2019年4月、5月租金共计11000元；3.判令金宣置地公司向张彦强返还2019年15天房屋免租期费用3000元；4.判令金宣置地公司向张彦强支付违约金11000元；5.诉讼费由金宣置地公司承担。事实和理由：张彦强与金宣置地公司于2018年4月1日签订委托代理合同，张彦强将北京市通州区1704室房屋（以下简称“1704室房屋”）的出租代理权交予金宣置地公司，期限为2018年4月2日到2020年4月1日共2年。合同约定金宣置地公司每月支付张彦强租金6000元。2019年1月8日，金宣置地公司强行与张彦强签订变更补充协议，将每月租金下调为5500元。双方约定合同第一年房屋免租期30天，合同第二年房屋免租期15天。金宣置地公司于2018年4月2日支付房租时，已经扣除上述45天免租期费用9000元。现金宣置地公司无故拖欠租金已经构成根本违约。金宣置地公司辩称，同意解除合同，不同意张彦强其他诉讼该请求。双方是委托代理法律关系，因行政管理部门通知禁止代理出租打隔断房屋，合同无法继续履行。金宣置地公司依据张彦强的委托履行了相应义务，不应当承担租金、违约金。双方的合同应当于2019年4月12日金宣置地公司与张彦强联系交房事宜时解除。金宣置地公司通知张彦强解除合同时，张彦强以办卡需要6000元的不合理理由不办理交接手续，扩大了损失，相应责任应当由张彦强承担。如果法院认定金宣置地公司存在违约，金宣置地公司认为违约金过高，请求法院予以酌减。本院经审理认定事实如下：张彦强系1704室房屋所有人。2018年4月1日，张彦强与金宣置地公司签订委托代理合同，约定：“……第三条出租代理权限及期限……（二）出租代理期自2018年4月2日至2020年4月1日，共计2年。出租代理期限可延长3月，延长期内的租金按照本合同约定的租金标准由乙方支付给甲方。（三）本合同约定的房屋代理期中免租期，乙方免费使用，无需向甲方支付租金，第一年45天，第二年/天……第四条租金（一）租金标准：每月房屋租金（含税价）为人民币6000元整，大写人民币陆仟元整。乙方应按本合同约定向甲方缴纳租金，如遇国家法定假日自动顺延。……（三）乙方将各期租金划入甲方账户的日期：第一次（2018.4.2）9000元，第二次（2018.7.2）18000元，第三次（2018.10.2）18000元，第四次（2019.1.2）18000元，（2019.4.2）18000元，（2019.7.2）18000元，（2019.10.2）18000元，（2020.1.2）18000元，以此类推。……第九条合同的解除（一）经甲乙双方协商一致，可以终止本合同。……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按规定划付租金达5日以上的。……第十条违约责任（一）出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方需提前终止合同的，还应赔偿乙方相应损失。……（三）乙方有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。……”2019年1月8日，张彦强与金宣置地公司签订变更补充协议，约定：“……该房屋委托出租价格由原来的￥6000元/月变更为￥5500元/月，变更期限为2019年1月2日至2020年4月1日。……”2018年4月，张彦强收到租金9000元。2018年7月，张彦强收到租金18000元。2018年10月，张彦强收到租金18000元。2019年1月，张彦强收到租金16500元。金宣置地公司在首次付款时扣除了45天免租期费用，最终支付租金至2019年4月1日。自2019年4月起，张彦强与金宣置地公司员工多次通过电话、微信、短信等方式，就1704室房屋的租金、违约金支付和具体交房事宜进行协商，双方未能达成一致意见。2019年6月4日，金宣置地公司将1704室房屋水卡、电卡、钥匙等交付张彦伟。张彦强称金宣置地公司拖延交付1704室房屋配套卡及钥匙导致未能及时办理收房手续，金宣置地公司则主张张彦强以不合理要求拒不收房致使损失扩大。以上事实，有委托代理合同、变更补充协议、借记卡账户历史明细清单、通话录音、微信聊天记录、短信聊天记录等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，本案争议焦点有二，一是委托代理合同何时解除及金宣置地公司是否违约，二是免租期费用如何扣除。针对第一个争议焦点。根据《合同法》的规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，张彦强与金宣置地公司均同意解除合同，本院不持异议，但双方就合同解除时间未达成一致意见。张彦强主张金宣置地公司交还1704室房屋配套卡及钥匙后再办理收房手续，该主张符合委托出租代理合同的性质和交易习惯，双方就卡丢失的赔偿问题发生争议并不能阻却金宣置地公司将1704室房屋其他手续交付张彦强。金宣置地公司于2019年6月4日将1704室房屋配套卡及钥匙等交付张彦伟，本院认定为双方协商一致，合同自此解除。张彦强要求金宣置地公司支付合同解除之前两月即2019年4月、5月租金共计11000元，本院予以支持。金宣置地公司未按照合同约定支付相应租金，应当承担违约责任。根据《合同法》及相关司法解释，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。本案中，张彦强未提交证据证明金宣置地公司给其造成的损失，结合金宣置地公司拖欠的租金，比照法律规定的相关利率标准，委托代理合同中约定的违约金已经超过造成损失的百分之三十，本院根据金宣置地公司的请求，予以适当减少。针对第二个争议焦点。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，委托代理合同明确约定第一年免租期45天，第二年未约定免租期，金宣置地公司亦于支付首次租金时将该费用扣除。张彦强主张其与金宣置地公司约定合同第一年免租期30天、第二年免租期15天，金宣置地公司不予认可，张彦强未提供充分证据予以证明，故对于该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除张彦强与北京金宣置地房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》及《委托出租代理合同租金／租期／免租期之变更补充协议》。二、北京金宣置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付张彦强租金11000元及违约金（违约金以11000元为基数，按照年利率6%，自二○一九年四月二日起计算至实际付清之日止）。三、驳回张彦强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费425元，由原告张彦强负担225元（已交纳），由被告北京金宣置地房地产经纪有限公司负担200元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  杨 薇人民陪审员  张卫彬人民陪审员  张 晖二〇一九年十一月二十九日书 记 员  贾 茜