河南省鹤壁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫06民终1259号上诉人（原审被告、反诉原告）：董连生，男，1963年2月10日出生，汉族，现住鹤壁市淇滨区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：鹤壁市山河物业服务有限公司，住所地鹤壁市淇滨区淇水大道6号观景大厦22楼。法定代表人：贾磊，该公司经理。委托诉讼代理人：赵红艳，女，该公司员工。委托诉讼代理人：韩艳鸽，河南豫龙律师事务所律师。上诉人董连生因与被上诉人鹤壁市山河物业服务有限公司（以下简称山河物业）物业服务合同纠纷一案，不服鹤壁市淇滨区人民法院（2019）豫0611民初1754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董连生上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.判决山河物业对观景大厦小区不具有前期物业服务管理权，在观景大厦小区收取物业费违法、违规、非法，业主有权拒付；3.山河物业在收取物业费基础上,增加收取电梯维保费、(水)二次加压费,属重复收费,违法、违规、违约；4.返还董连生交的物业服务管理费2117元；5.返还违规收费985.19元，并支付违约金1739.32元；6.支付不完全履行维修、养护、管理义务的违约金3988.23元，给董连生造成的经济损失费2710元；7.判决山河物业侵权致董连生母亲发生交通事故的人身伤害和经济损失费7452.48元；8.判决山河物业立即停止从2015年至今停止董连生使用电梯卡，不让董连生使用电梯限制人身自由权以及侮辱、诽谤董连生名誉的侵权行为，赔礼道歉，支付精神损失抚慰金7000元；9.判决山河物业向观景大厦小区业主公布从2012年至今占用观景大厦小区道路、楼道、电梯间做广告以及利用物业管理用房经营的一切所得；10.一、二审诉讼费以及由本案引起的一切费用由山河物业承担。事实和理由：一、山河物业在2014年6月4日才取得物业服务资质和等级，在此之前，其在观景大厦不具有物业服务管理资格，从事物业管理服务违法违规，其与开发商于2012年9月16日签订的《前期物业服务委托合同》是无效合同。因其无权向业主收取物业费，已收取董连生的物业费2117元应返还。二、物业公共部位、共用设施设备的日常运行和维护费用，包括二次供水、加压设备的维护保养费用、电梯的运行维护费用、消防、监控、智能化、绿地景观等设施的运行维护及检测费用，依法依规应从物业服务费用中支付。因此，电梯维保费、（水）二次加压费已包括在共用设施设备维修养护费中，山河物业在收取物业费后，又增加收取电梯维保费、（水）二次加压费，是重复收费，违法、违规、违约。三、山河物业擅自扩大收费范围、提高标准或者重复收费的部分，多收取董连生装修垃圾清运费640元、用电211.2元、暖气费142.32元，共计993.52元，违约金共计1746.05元，两项合计2739.57元。四、收取董连生物业费后，不履行、不完全履行《前期物业服务协议》和房屋质量维修义务，应支付违约金3988.23元，经济损失费2710元,合计6698.23元；五、山河物业未经2/3以上业主同意,把小区道路、绿地改成停车场侵权致董连生母亲就近到步行大道散步，发生交通事故的人身伤害和经济损失为：营养费840元,护工费6612.48元,合计7452.48元。山河物业辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、关于《前期物业服务委托合同》的效力问题:1.山河物业与开发商签订的《前期物业服务委托合同》约定了由山河物业进驻观景大厦小区提供物业服务，并对收费标准进行了明确的约定，在山河物业已履行义务的前提下，董连生应当按照约定交纳相关费用。2.物业服务企业资质制度以及物业服务合同备案属于行业监管的行政管理范畴，与本案物业服务合同纠纷的民事法律关系不属于同一范畴，不属于效力性的强制规定，物业服务企业没有取得相应资质而从事物业服务的，不影响合同的效力，并不必然无效。山河物业在后续合同的履行中获得了相关资质，且小区业主的缴费率达到了85%，认可了该合同，合同自始有效。二、关于收取电梯维保费、二次加压费。该两项费用在《前期物业服务委托合同》进行了约定，也是为了业主生活便利所实际支付的必要费用，由业主进行分摊合法合理，并非扩大收费、重复收费。三、关于董连生的反诉。各项反诉请求均无事实与法律依据，其所提供的相关证据均不能证明山河物业未尽物业服务之责，与本案无逻辑关联性，属于无理取闹。董连生长达5年未交纳物业费却享受着和交费业主一样的物业服务，是对其他业主购买的服务的搭便车的行为。山河物业向一审法院起诉请求：判令董连生支付物业管理费7953.09元及滞纳金2385.93元（按应收缴纳总费的百分之三十的滞纳金收取）。董连生向一审法院提出反诉请求：1、判决山河物业在本案中主体不适格,无民事起诉权,驳回其诉讼请求；2、判决山河物业在观景大厦小区收取物业费非法,业主有权拒付；3、判决山河物业在收取物业费基础上,增加收取电梯维保费、(水)二次加压费,属重复收费,业主依法有权拒付；4、判决山河物业“冒名”对观景大厦小区不具有前期物业服务管理权,无权向业主收取“物业服务管理费”，返还已收取董连生的“物业费”2117元；5、判决山河物业返还违反《前期物业服务协议》约定和法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费、违规收费993.52元,并支付违约金1746.05元(自物业公司收费之日2013年6月17日起计算到2019年5月21日,以实际支付日期为准，以董连生提交的书面清单为准)；6、判决山河物业不具有物业资质，对观景大厦小区不具有物业管理权，收费系非法，山河物业收取董连生物业费后，不履行、不完全履行《前期物业服务协议》约定和法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,违约金3988.23元(计算到2019年5月21日,以实际支付日期为准)。山河物业未尽管理、维修义务给董连生造成的经济损失费2710元,两项合计6698.23元；7、判决山河物业支付未经2/3以上业主同意,把小区道路、绿地改成停车场侵权致反诉人母亲发生交通事故的人身伤害和经济损失：营养费840元,护工费6612.48元,两项合计7452.48元；8、判决山河物业立即停止从2015年至今2019年,停止董连生及家人使用电梯卡,限制董连生及家人使用电梯的用益物权、人身健康权以及侮辱、诽谤反诉人名誉的侵权行为。并向董连生赔礼道歉,支付侵权精神损害抚慰金7000元(董连生的家人保留诉讼权)；9、判决山河物业向观景大厦小区业主公示从2012年至今占用观景大厦小区道路、楼道、电梯间做广告以及利用物业管理用房经营的一切所得；10、判决(2019)豫0611民初1754号案是虚假诉讼案，对山河物业及主要负责人依法严惩；11、判决山河物业承担(2019)豫0611民初1754号案和反诉的诉讼费及由此产生的一切费用。一审法院认定事实：河南山河地产开发责任有限公司系鹤壁市淇滨区观景大厦小区开发建设单位，并制定了《业主临时管理规约》。2012年9月16日，河南山河房地产开发有限责任公司与山河物业签订《前期物业服务委托合同》，约定将观景大厦（1号楼）、商业（裙楼）、住宅（3号楼）及地下人防工程委托给山河物业，委托服务期限为6年，自2013年10月1日起至2018年9月30日24时止。住宅房屋（3号楼）由山河物业按建筑面积每月每平方米1.1元（一、住宅房屋3号楼物业费明细，具有服务项目包含基本要求、房屋管理、公用设施设备维护养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护、电梯使用费、公共水电费，电梯维保费与二次加压费根据实际费用分摊收取；二、电梯使用费计算办法，根据楼层不同，电梯使用费办法为：电梯使用费=建筑面积×0.25（九层），楼层每增加或减少一层，增加或减少0.03元）向业主或物业使用人收取。业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，按以下1、2项处理：1、从逾期之日起每天按应收缴纳总费的千分之一的滞纳金收取；2、车辆不能入内，电梯不能使用。2013年4月9日，董连生与河南山河房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》第十一条约定：前期物业服务买受人承诺在小区业主管理委员会成立前，接受出卖人选聘的物业管理公司。本小区由出卖人委托山河物业管理，买受人应当遵守该公司制定的有关物业管理规定。买受人所购买的商品房、地下室、地下车位或租用的地上停车位等均应按照《前期物业管理服务协议》所约定的标准依照所购各类物业的建筑面积按时交纳物业管理费用。后，董连生与山河物业签订《前期物业服务协议》约定：董连生位于观景大厦3号楼东单元8层西户的房屋面积136.26平方米，董连生应交纳的物业服务费按其拥有物业的建筑面积交纳，为1.07元每平方(1.1元-0.03元，楼层减少一层，减少0.03元)。董连生交纳了2014年12月份前的物业费及2016年一个月的物业费132元。电梯维保费：2013-2014年电梯等各类设施均在质保期，由施工单位负责维修保养，故2013-2014年未收取电梯维保费。2015年后由于质保期到期，故电梯维保费应由业主平均承担；二次加压：由于2015年之前小区是临时水，小区全体业主用的是总水表，产生二次加压费用由开发商承担，2016年以后自来水验收抄表到各户后，二次加压费从2016年1月1日开始由6层含6层以上的业主按实际费用分摊自来水二次加压电费（1-5层业主不收取二次加压费）。董连生欠物业管理费的具体算法为：物业费6852.13元（136.26平方×1.07元每平方=145.79元每月，145.79元每月×47个月，从2015年1月1日至2018年12月31日，扣除董连生2016预缴纳的一个月物业费）；电梯维保费627.44元[两台电梯8000元每年÷51户（一层商铺不用缴费，17层×一层3户=51户）=156.86元每年，156.86×4年，2015年1月1日至2018年12月31日，董连生2016预缴纳一个月的物业费中不包含电梯维保费]；二次加压费473.52元（6层以上含6层的住户每年157.84元×3年，2016年1月1日至2018年12月31日，董连生2016年预缴纳一个月的物业费中不包含二次加压费）。欠费合计7953.09元（物业费6852.13元+电梯维保费627.44元+二次加压费473.52元）。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，山河物业、董连生之间物业服务合同合法有效，受法律保护。山河物业提供了物业服务，董连生有按约缴纳物业服务费的义务，逾期未履行义务的，显属违约，应承担相应的民事责任。故山河物业要求董连生支付拖欠的物业服务费7953.09元的诉请，予以支持。关于滞纳金问题，合同中约定的违约金明显高于法律规定，为化解双方矛盾，山河物业主张的违约金不予支持。关于董连生的反诉请求，1、本案双方系物业服务合同相对性的主体，山河物业主体适格，故对董连生主张主体不适格的请求予以驳回；2、山河物业以物业服务委托合同约定的项目收取物业费，董连生申请调取的证据显示，鹤壁市房产管理局准予山河物业从事物业管理活动时间为2014年6月4日起，本案诉争的物业费系2015年1月1日之后的费用，物业公司已取得三级资质证书，故对董连生主张收取物业费非法、业主有权拒付的请求，不予支持；3、依照物业服务合同约定，山河物业收取电梯维护费及水二次加压费在合同中已有明确约定，故该部分不属于重复收费；4、前期物业服务委托合同的形成系开发商与物业公司之间的约定，且小区其他业主均按此合同履行，董连生作为该小区的业主之一也接收了相关物业服务，故对其要求返还前期已收取的2117元物业费的请求，不予支持；5、董连生作为乙方与甲方山河物业签订的前期物业服务协议，董连生没有提交有力证据证明其受到胁迫、欺诈等可撤销或无效的情形，故其主张的扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的请求，不予支持；6、董连生请求判令山河物业返还已缴纳2013年-2014年收取物业费后，不履行合同义务的违约金3988.23元及经济损失费6698.23元，该主张证据不足，不予支持；7、董连生请求判令山河物业没有经过小区大多数业主同意，将小区道路、绿地改成停车场，致使反诉人母亲发生交通事故的人身伤害和经济损失营养费840元、护工费6612.48元，该项主张涉及到交通事故纠纷，与本案不属于同一法律关系，在本案中不予处理；8、董连生请求判令山河物业限制董连生及其家人使用电梯，以及侮辱、诽谤董连生名誉的侵权行为。尽管董连生拖欠物业费，但其电梯卡一直在使用，董连生该项主张证据不足，不予支持；9、董连生要求山河物业向观景大厦小区业主公示从2012年-至今占用观景大厦小区道路、楼道、电梯间做广告及利用物业管理用房经营的一切所得的反诉请求。本案系董连生个人与山河物业的物业服务合同纠纷，请求公示一切所得，该项意愿系业主行使监督权的范围，应通过业主委员会向物业公司反映合理的诉求，与本案不属于同一法律关系；10、董连生请求判令（2019）豫0611民初1754号案是虚假诉讼案的诉请，因该案系上级法院发回重审后，通过立案庭重新立的新案号，不存在虚假诉讼的事实，董连生也未提交相关证据予以证明，不予支持；11、诉讼费承担问题系根据诉讼费收费办法进行分担的范围，不属于反诉请求的事项。判决：一、被告董连生于判决生效之日起十日内支付原告山河物业物业管理服务费7953.09元；二、驳回原告山河物业的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告董连生的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院确认一审认定事实成立。本院认为，一、关于《前期物业服务委托合同》是否有效。《中华人民共和国立法法》第六十五条规定：“国务院根据宪法和法律，制定行政法规……”。国务院2007年8月26日发布、2007年10月1日实施的《物业管理条例》第三十二条规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”（该条款已于2018年3月19日修改为“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。”）依据该条例，建设部于2007年11月26日修正后发布《物业服务企业资质管理办法》（该办法已于2018年3月8日废止），对申请物业服务企业资质、实施对物业服务企业资质管理进行了规范，但上述条例和管理办法均未明确规定没有取得资质的物业服务企业不得从事物业服务活动。山河物业成立于2012年5月8日，具有独立的法人资格，依据上述规定，该公司于2012年9月16日与河南山河房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务委托合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定。至于山河物业是否按照有关行政管理规定的要求从事物业服务活动，与本案民事主体之间的物业服务合同纠纷，不属于同一法律关系。董连生以山河物业在2014年6月4日取得物业服务资质和等级之前，与开发商于2012年9月16日签订的《前期物业服务委托合同》是无效合同的主张没有法律依据，本院不予支持。关于董连生是否有权拒付物业费，以及山河物业是否应当返还董连生已交的物业服务管理费2117元。《国务院物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”本案中，观景大厦小区开发建设单位河南山河房地产开发责任有限公司与山河物业签订有《前期物业服务委托合同》，董连生与河南山河房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》也包含前期物业服务合同约定的内容，双方即应按照物业服务合同的约定履行义务。山河物业为观景大厦小区提供物业管理服务,董连生作为业主即应按照协议支付物业管理费。三、关于在收取物业费基础上,增加收取电梯维保费、(水)二次加压费是否属于重复收费。《河南省物业管理条例》第五十条规定：“物业服务事项可以包括以下内容：物业共用部位的日常维护和管理；物业共用设施、设备及其运行、使用的日常维护和管理；……。”《国务院特种设备安全监察条例》第一条规定：“为了加强特种设备的安全监察，防止和减少事故，保障人民群众生命和财产安全，促进经济发展，制定本条例。”第二条规定：“本条例所称特种设备是指涉及生命安全、危险性较大的锅炉、压力容器（含气瓶，下同）、压力管道、电梯、起重机械、客运索道、大型游乐设施和场（厂）内专用机动车辆。”第二十三条规定：“特种设备使用单位，应当严格执行本条例和有关安全生产的法律、行政法规的规定，保证特种设备的安全使用。”第三十一条规定：“电梯的日常维护保养必须由依照本条例取得许可的安装、改造、维修单位或者电梯制造单位进行。”依据上述规定，电梯作为特种设备，对其进行维护保养是为保证电梯的安全使用，防止和减少事故，并且应由经许可的专业单位进行，与一般共用设备进行的日常维护和管理有着本质的区别。本案中《前期物业服务委托合同》附件1、附件3对共用设施设备维修养护、电梯使用费和电梯维保费分别进行了约定，明码标价，符合法律规定，故不属于重复收费。关于二次加压费，该费用是因高层业主用水而产生的实际使用成本，并不是因维修养护而产生的费用，不属于物业服务费用，故不属于重复收费。对董连生的本项请求，本院不予支持。四、关于山河物业是否擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费、违规收费993.52元，是否应支付违约金1746.05元，以及董连生要求支付不完全履行维修、养护、管理义务的违约金3988.23元，给董连生造成的经济损失费2710元。首先，董连生认为物业多收取装修管理费用、电费、暖气费，但在案证据不足以证明其所交费用超出有关机构收取的费用；其次，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”因此，董连生交纳物业费后，认为山河物业不履行、不完全履行《前期物业服务协议》的，可以请求山河物业赔偿损失，但本案在案证据不足以证明山河物业的行为产生了不履行、不完全履行物业服务合同约定的义务或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的后果，对董连生的本项请求，本院不予支持。五、关于董连生要求判决山河物业侵权致董连生母亲发生交通事故的人身伤害和经济损失费，判决山河物业立即停止从2015年至今停止董连生使用电梯卡，不让董连生使用电梯限制人身自由权以及侮辱、诽谤董连生名誉的侵权行为，赔礼道歉，支付精神损失抚慰金7000元，向观景大厦小区业主公示从2012年-至今占用观景大厦小区道路、楼道、电梯间做广告及利用物业管理用房经营的一切所得以及不履行委托房屋维修义务的请求。本案为物业服务合同纠纷，上诉人上述请求均与本案不属于同一法律关系，本案不予审理。综上所述，上诉人董连生的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费450元，由上诉人董连生负担。本判决为终审判决。审判长  贾立新审判员  单明霞审判员  郝占峰二〇一九年十一月二十五日书记员  周荣冰