江西省安福县人民法院民 事 判 决 书(2019)赣0829民初2036号原告：赵子良，男，1980年9月1日出生，汉族，江西省安福县人，务工，住安福县。原告：王秋平，女，1980年10月18日出生，汉族，江西省安福县人，务工，住安福县。委托诉讼代理人：赵子良（系原告王秋平丈夫），住安福县华鹏新城1栋4单元401室。被告：吉安浩宇实业有限公司，住所地：吉安市井冈山经济技术开发区赣中大道南侧。法定代表人：辛平华，男，该公司董事长。原告赵子良、王秋平与被告吉安浩宇实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王秋平的委托诉讼代理人兼本案原告赵子良到庭参加诉讼，被告吉安浩宇实业有限公司（以下简称“浩宇公司”）经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵子良、王秋平向本院提出诉讼请求：1、购房合同约定面积与产权证实际面积不符，按照购房合同多退少补的约定，判令被告向原告支付7402.21元房屋面积差价款及该差价款所产生的利息1758.02元，合计9160.23元；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金26009.38元（违约金计算至2019年7月15日，之后违约金按合同约定计算至小区综合验收通过后，符合交房条件日为止）；3、判令被告向原告支付逾期办理产权登记违约金3600元；4、判令被告向原告支付多收的维修基金152元，多收款项期间产生的利息36.1元，合计188.1元；5、判令被告向原告支付房屋装修押金2000元；6、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：一、2014年8月25日，原告和被告签订了一份备案编号为20140800109的《商品房买卖合同》。原告按合同约定以3875.5元/㎡的价格购买面积为104.05㎡的华鹏新城1栋4单元401室商品房。签合同当日支付首付款153246元，余款25万元在2014年12月30日前一次付清。因小区消防整改没有完成等原因，小区一直未通过综合验收。被告直到2019年1月23日才为原告办理产权登记。从原告涉案房屋的不动产权证上得知，涉案房屋建筑面积只有102.14㎡，购房合同约定面积与产权证实际面积不符，按照购房合同第五条，多退少补的约定，被告应向原告支付房屋面积差价款及该差价款所产生的利息。计算方式如下：（104.05㎡合同载明面积-102.14㎡产权证实际面积）×3875.5元/㎡=7402.21元人民币。7402.21元×4.75%(一年期以上贷款基准利率）×5年（签订购房合同并交纳首付款之日2014.8.23至今共计5年）=1758.02元（利息），两项费用合计9160.23元。二、按照合同第八条约定，被告应在2015年11月30日前，将验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但2018年9月12日，原告通过安建办复字【2018】42号信访事项办理意见书得知，直到2018年9月12日，由于诸多原因，被告承建的华鹏新城小区仍未通过综合验收，不具备交房条件。根据合同第九条约定：自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金。（2015年12月1日至2019年7月15日，合计天数1290天，逾期交房违约金具体算法如下：（已付房价款）403246元×万分之0.5(最低日违约金）×1290天=26009.38元。三、按照合同第十五条关于产权登记的约定，被告最迟应在2016年2月30日前为原告办理产权登记，但被告却拖到2019年1月23日（拖延了36个月）才为原告办理产权证。按照合同第十五条约定，每月支付100元违约金，被告应支付原告逾期办证违约金3600元。（100元/月×逾期36个月=3600元）。四、多收的维修基金款项算法是（104.05㎡合同载明面积-102.14㎡产权证实际面积）×80元每平方=152元人民币。152元×4.75%(一年期以上贷款基准利率）×5年（签订购房合同并交纳首付款之日2014.8.23至今共计5年）=36.1元（利息），两项费用合计188.1元。五、2017年12月，被告向原告收取了房屋装修押金，双方协议装修后退还押金，但截至今日，被告一直未退还原告装修押金。综上，原告认为，被告是典型的合同违约行为，应承担相应的违约责任，故诉至法院。吉安浩宇实业有限公司未作答辩。经审理查明，2014年8月25日，原告赵子良、王秋平（买受人）和被告浩宇公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》（备案编号为20140800109），合同约定：……买受人购买位于安福县城东泸水河大道南侧，华鹏新城1栋4单元401号房屋一套，建筑面积为104.05平方米，单价3875.5元/平方米，该商品房房款合计403246元。……商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按产权登记面积实际测量面积，多退少补，每平方米单价不变的方式处理。……买受人按其他方式按期付款：总房款共计人民币403246元，签订合同时付首付款153246元占总房款38%，余款250000元占总房款的62%于2014年12月30日前一次性付清。……出卖人应当在2015年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经【验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。……除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；……出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.出卖人在商品房通过综合验收180天后办理房产证，因政府有关部门的原因造成延误则按实际天数顺延，不属于出卖人责任；属于出卖人原因的，出卖人向买受人每月支付100元违约金……。合同签订后，原告赵子良、王秋平依约陆续交清购房款403246元。2015年2月16日，原告向安福县房地产管理局缴纳房屋维修基金8324元。2015年12月27日，原告向吉安市吉美物业服务有限公司支付房屋装修押金2000元。涉案房屋于2015年12月8日经竣工验收合格。被告通知原告于2015年12月26日收房，原告于2017年12月拿了钥匙进行装修入住。2018年12月29日，包括涉案房屋在内的华鹏新城小区经有关部门综合验收合格。原告收房后，认为存在面积误差、逾期交房、逾期办证等问题，遂将被告诉至法院。另查明，安福县不动产登记局颁发赣（2019）安福县不动产权第0006587号不动产权证书记载：权利人：赵子良、王秋平；共有情况：共同共有；坐落：安福县城东泸水河大道南侧，华鹏新城1栋4单元401室；用途：商业住宅用地/住宅；面积：分摊土地面积16.57㎡/房屋建筑面积：102.14㎡。上述事实有当事人陈述，原告提供的商品房买卖合同、收款收据、房屋装修押金收据、房屋维修基金收据、房产证、入伙通知书及本院依职权调取的竣工验收备案表、综合验收备案证明、消防备案检查合格通知书等证据证实，本院审查后予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原、被告应按照合同约定全面履行自己的义务，如一方履行义务不符合约定，则应承担相应的违约责任。关于涉案房屋面积差价款的问题，原、被告在签订合同时涉案房屋并不符合交房条件，故其在合同中约定的建筑面积与实际面积难免存在偏差，一般情况下，应以商品房产权登记面积作为确认交付房屋面积的凭证。根据审理查明情况，涉案房屋在合同中约定的建筑面积为104.05㎡，但其产权登记的建筑面积为102.14㎡。合同还约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按产权登记面积实际测量面积，多退少补，每平方米单价不变的方式进行处理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的相关规定，在有合同约定的情况下应按约定处理，故对原告要求被告返还购房差价款7402.21元[3875.5元/㎡×(104.05㎡-102.14㎡)]的诉请，本院予以支持。对于原告诉请的利息，双方无合同约定，也无法律依据，本院不予支持。关于原告主张的逾期交房违约金，根据审理查明情况，合同约定的交房日期为2015年11月30日前，被告通知原告于2015年12月26日收房时，案涉房屋已竣工验收合格，具备了交付条件，应视为被告已履行合同约定的义务，原告在得到通知之后，于2017年12月才拿钥匙，该延期行为不可归责于被告，故原告主张的逾期交房违约金截止日期应为2015年12月26日，超出部分，本院不予支持。根据合同约定，被告应向原告支付逾期交房违约金544元（403246元×万分之0.5×27天，四舍五入）。关于原告主张的逾期办证问题，合同中约定：“双方同意按下列第3项处理：……3.出卖人在商品房通过综合验收180天后办理房产证，因政府有关部门的原因造成延误则按实际天数顺延，不属于出卖人责任；属于出卖人原因的，出卖人向买受人每月支付100元违约金。”根据审理查明情况，涉案房屋于2018年12月29日通过综合验收，原告在诉状中陈述被告于2019年1月23日为原告办理产权证，办证时间在合同约定的期限内，两原告现起诉被告逾期办证，属事实认识错误，本院不予支持。关于原告主张的房屋维修基金及房屋装修押金，该两笔款项系分别向安福县房地产管理局及吉安市吉美物业服务有限公司交纳，原告未能证明款项系被告收取，故对原告要求被告支付房屋维修基金152元、利息36.1元及房屋装修押金2000元的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相应的诉讼权利，依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百五十七条第一款之规定，判决如下：一、被告吉安浩宇实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵子良、王秋平返还购房面积差价款7402.21元；二、被告吉安浩宇实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵子良、王秋平支付逾期交房违约金544元；三、驳回原告赵子良、王秋平的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费824元，减半收取412元，由原告赵子良、王秋平负担332元，由被告吉安浩宇实业有限公司负担80元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员 欧阳爱珠二〇一九年十一月十一日书记员 李 欣 洁附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。