广东省广宁县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1223民初1798号原告：冯国平（反诉被告），男，1966年1月21日出生，汉族，住广东省东莞市，原告：萧杲枬（反诉被告），男，1963年7月9日出生，汉族，住广东省东莞市，原告：黄翼冲（反诉被告），男，1969年2月28日出生，汉族，住广东省广州市黄浦区，以上三原告共同委托诉讼代理人：郭春仪，湖南华方律师事务所律师。被告：梁树雄（反诉原告），男，1956年8月19日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，被告：**耀（反诉原告），男，1966年6月11日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，被告：罗细祺（反诉原告），男，1968年9月21日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，以上三被告共同委托诉讼代理人：王奕财，广东鼎都律师事务所律师。以上三被告共同委托诉讼代理人：何静恩，广东鼎都律师事务所实习律师。原告冯国平、萧杲枬、黄翼冲诉被告梁树雄、**耀、罗细祺租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案受理后，依法适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告萧杲枬及三原告共同委托诉讼代理人郭春仪、被告梁树雄、**耀、罗细祺及三被告共同委托诉讼代理人王奕财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯国平、萧杲枬、黄翼冲向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年12月31日的签订的《厂房租赁合同》；2.判令被告退还原告押金30万元；3.判令被告退还收取的租金22.5万元；4、判令被告赔偿原告的损失196356.32元；5.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告从事废旧塑料加工，经人介绍，被告有从事废旧塑料的厂房、设施及加工资质出租，经多次协商，原、被告双方于2018年12月31日签订了《厂房租赁合同》、《协议书》，《厂房租赁合同》约定被告将坐落于广宁县五和镇华南再生资源产业园的物业租赁给原告使用，建筑面积为7480平方米，并约定了租金和时间。合同签订后，原告支付了30万元保证金及22.5万元的租金，原告按照废旧塑料加工的资质要求新进了生产设备，对租赁的厂房进行了维修，为生产做准备。被告向原告提供了生产需要的环评报告、污染物排放许可证、验收函等多种资料。2019年6月份，原告接到产业园管理方通知，被告知不准从事废旧塑料加工，经原告多方了解查证，2018年7月6日，肇庆市人民政府以（2018）20号明文通知，废塑料属于禁止进入类，产业园不能继续进行废塑料回收加工生产。被告隐瞒产业园内不得继续从事废旧塑料加工业务的真实情况，诱使误导原告与被告签订了合同，给原告造成了较大经济损失，原告曾多次与被告协商解决，但被告却以各种理由搪塞，双方发生纠纷。上述土地、建筑物为不动产，应适用不动产专属管辖，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请依法判决。被告梁树雄、**耀、罗细祺辩称，一、原、被告之间签订的《厂房租赁合同》合法有效，《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，没有违反法律的强制性规定，并且没有无效或可撤销情形。二、被告依约履行了义务。合同签订后，被告已经将约定的全部物业移交给原告依法使用，不存在违约侵权行为。三、原告存在违约行为。拖欠的租金（42天）105000元，拖欠时间超过30天，客观上构成违约。另拖欠电费17252.13元。欠交的租金及电费应当判决原告如数支付。四、被告不存在隐瞒、误导的情形。被告在经营过程中从来没有接到产业园方面不准从事经营废旧塑料加工的通知，更没有受到相关行政部门的行政处罚。没有签收肇庆市人民政府办公室的（2018）20号通知。原告没有提供被告隐瞒、误导的证据予以证明。五、原告已支付的费用不应退还。《厂房租赁合同》并无约定解除合同时要退回已交的租金和保证金。六、租赁合同约定原告自主经营，自负盈亏，请求赔偿损失理由不充分。综上所述，《厂房租赁合同》没有无效或可撤销情形，被告依约履行了义务，没有任何过程，没有实施侵权行为，原告提出的关于隐瞒产业园不得继续从事废旧塑料加工业务情况，诱使误导签订合同的主张缺乏证据支持，原告请求退费及赔偿损失理由不充分，不应予支持。请依法判决。反诉原告梁树雄、**耀、罗细祺向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付拖欠的租金105000元；2.判令反诉被告支付拖欠的电费17252.13元；3.反诉费用由反诉被告负担。事实和理由：反诉原、被告于2018年12月31日签订的《厂房租赁合同》，由反诉被告租赁反诉原告的场地和设备，从2019年1月1日起经营塑料加工业务，租赁期限10年。反诉被告经营半年后于8月12日，违约撤出经营。按照《厂房租赁合同》约定，反诉被告从2019年4月开始每月交纳租金75000元，但是，交纳到6月后拒交7月份的租金，连同8月份的11天，共欠交42天的租金105000元。同时，欠交7、8两个月的电费共17252.13元。为此，特提起反诉，请依法作出判决。反诉被告冯国平、萧杲枬、黄翼冲辩称，从反诉状可看出，反诉原告也确认了反诉被告签订合同是经营废旧塑料加工业务，而从本诉被告所举的证据营业执照看出，其实双方都明知签订厂房租赁合同就是从事废旧塑料加工，况且华南工业园是从事废旧塑料加工的，基于双方签订协议的时候都知道签订协议的目的就是从事废旧塑料加工，由于反诉原告隐瞒了园区禁止废旧塑料加工的事实，欺骗诱导反诉被告与其签订厂房租赁合同，因此产生的租金、电费不应由反诉被告承担，请法庭驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：被告梁树雄、**耀、罗细祺原是广宁县良塑实业有限公司的全体股东。2018年12月31日，原告冯国平、萧杲枬、黄翼冲（乙方）与被告梁树雄、**耀、罗细祺（甲方）签订了《厂房租赁合同》，约定甲方将坐落于广宁县五和镇华南再生资源产业园的物业（地号：13110262）租赁予乙方使用，租赁物业实测建筑面积为7480平方米。乙方承租租赁的物业仅限作生产经营使用，乙方应依法经营开展活动，乙方不得擅自改变租赁物的用途，否则视为违约并应独立承担因此而致的相应经济法律责任，并约定有关租赁物业的其他事项。其中，《厂房租赁合同》第二条租赁期限：本合同项下的物业租赁期限为10年，自2019年1月1日起至2028年12月31日止。其中，装修免租期为3个月（即自2019年1月1日起至2019年3月31日止），自2019年4月1日起正式计收租金。第三条租金及其他费用：1.本合同项下的物业租金按月计收，该物业的月租金为人民币75000元（大写：柒万伍仟元整）。该租金不含税费以及不包含乙方使用中所产生的其他相应费用。2.因租用本合同项下物业及物业租赁期间所发生的一切税费由乙方负责，包括但不限于工商、税务、治安、消防、安全、环保、卫生、水、电等费用……3.租金的递增方式：第1-3年（即2019年1月1日起至2021年12月31日）月租金75000元（大写：柒万伍仟元整）……第五条履约保证金：1.于本合同签订当日，乙方应向甲方一次性支付人民币300000元（大写：叁拾万元整）作租赁物业履约保证金，该履约保证金不作乙方扣抵租金使用。2.本合同期满或依照合同约定及/或依法予以终止，在乙方已清缴所有应付费用、完善相关手续且无违约情况，租赁物业经甲方查验确认完好并移交物业、设施设备后十天内，乙方凭保证金收据原件办理履约保证金无息退还手续。乙方在本合同项下应付未付的费用，甲方有权在履约保证金中相应扣除。第九条承租物业的经营使用：1.乙方应按本合同约定及工商部门核定的经营范围合法经营，并承担经营期间在本合同项下租赁物业因经营行为所发生的税费，独立经营、自负盈亏，自行承担生产、经营中的债权债务、用工风险和法律风险……第十二条甲、乙双方违约责任：1.租赁期间，任何一方提出解除合同的，须提前3个月书面通知对方，经双方协商同意后签订相应终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。乙方提前解除本合同的，甲方有权没收履约保证金，且已收的租金不予退回……同日，三被告与三原告就股权转让签订《协议书》（已另案处理），约定在良塑实业不持有任何资产的情况下，甲方将良塑实业的100%股权转让至乙方，乙方成为拥有良塑实业的股东，自主经营。《厂房租赁合同》签订后，被告方向原告方提交了《关于广宁县良塑实业有限公司年产再生塑料粒20500吨建设项目竣工环境保护验收的函》[宁环函（2016）58号]、广东省生态发展区产业发展指导目录、《广宁县良塑实业有限公司再生塑料粒30000吨建设项目调整环境影响报告书》、广东省污染物排放许可证等材料。同时，被告方将场地交付给原告方。原告黄翼冲于2018年12月4日、2019年1月3日通过银行转账向被告罗细祺分别支付了50000元、650000元，合共700000元，分别是《厂房租赁合同》的履约保证金（押金）300000元和《协议书》的过户费用400000元。原告黄翼冲于2019年1月4日向被告罗细祺转账支付2019年的4月份的租金75000元，于2019年5月5日通过掌上银行转账支付2019年5月份的租金75000元给被告罗细祺，于2019年6月5日通过掌上银行转账支付2019年6月份的租金75000元给被告罗细祺。经本院核算，原告方提供的支出单据合计金额共196356.3元，其中注明是广宁县良塑实业有限公司或其简称的费用（厂房设备维修及改造费、物管费、水电费、培训费）合计为100437.81元。被告方交纳的广宁县良塑实业有限公司2019年6月、7月的电费分别为8688.49元、8563.64元（合计17252.13元）。2019年7月初，原告方向被告方提出解除的要求，被告方同意解除合同，并通过手机微信将《终止合同协议》（解除协议书）[内容：解除协议书甲方：梁树雄、**耀、罗细祺乙方：冯国平、萧杲枬、黄翼冲鉴于甲乙双方于2018年12月31日签订《协议书》及《厂房租赁合同》。甲乙双方在平等协商，自愿互谅的基础上，达成如下协议：一、甲乙双方同意解除于2018年12月31日签订的《协议书》、《厂房租赁合同》。二、自签订本解除协议之日起，甲乙双方就《协议书》、《厂房租赁合同》产生的权利、义务关系自行终止……甲方：梁树雄（签名）乙方：**耀（签名）罗细祺（签名）签订日期：2019年7月28日]发送给原告方，原告方认为该协议对其不公平，因此，不同意签订该协议。2019年7月底，原告方口头告知被告方撤场，原告方分两次撤场，最后于2019年8月11日正式全部撤场。三被告与案外人宋华桥、**、吴志毫签订协议，将广宁县良塑实业有限公司的股权转让给宋华桥、**、吴志毫，并于2019年8月16日经广宁县市场监督管理局核准变更股东登记，工商营业执照把原来法人代表为梁树雄变更为宋华桥。另查明，签订《厂房租赁合同》时，出租的标的物为厂房和综合楼，分别领有权属证明（粤房地权证宁字第××号、粤房地权证宁字第××号），权属人均为广宁县良塑实业有限公司。三被告于2019年1月31日成立了广宁县良宇贸易有限公司。广宁县良塑实业有限公司、广宁县良宇贸易有限公司于2019年4月12日分别缴纳房屋[粤房地权证宁字第××号（厂房）、1200013056号（综合楼）]及土地使用权[宁国用（2011）第2313110262号]的过户税费412471.43元、226757.14元。广宁县良塑实业有限公司将上述的房屋、土地使用权转让给广宁县良宇贸易有限公司，现该房屋、土地使用权的权属人为广宁县良宇贸易有限公司。再查明，广宁县良塑实业有限公司的经营范围是生产、销售：塑料粒、塑料制品、五金制品、橡胶制品；废旧塑料加工；国内商品贸易（不含专营、许可经营项目）；经营和代理各类商品及技术的进出口业务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。2018年7月25日，肇庆市华南再生资源产业园举行企业整改提升发展专题会议，口头传达了《请示报告承办结果通知》[肇庆市人民政府办公室（2018）20号]给园区的各企业，广宁县良塑实业有限公司的原法定代表人梁树雄（本案被告）参加了该次会议。该《请示报告承办结果通知》明确“废塑料”属于禁止进入类，不同意肇庆市华南再生产业园继续进行废塑料（无论废旧塑料来源是进口还是国内的）回收加工生产。会议后，园区的各企业均按该通知的要求生产经营。2019年6月底，肇庆市华南再生资源产业园告知原告暂时不要进购生产所需原料。上述事实，有原、被告身份证、营业执照、《厂房租赁合同》、《请示报告承办结果通知》、银行流水、转账记录、验收函、指导目录、环评报告书、排污许可证、收据、送货单、放行条、粤房地权证书、本院依法向华南再生资源产业园经理吴秀珍所作的调查笔录、被告方的调查笔录、签到表、照片、核准变更登记通知书、企业机读档案登记资料、税收缴款书、《终止合同协议》（解除协议书）、原、被告陈述等证据证实。本院认为，本案是租赁合同纠纷，本案的争议焦点有：一、《厂房租赁合同》是否解除？二、被告方是否存在隐瞒重要事实的情形？三、若解除《厂房租赁合同》，押金、租金、损失如何处理？关于《厂房租赁合同》是否解除的问题。签订《厂房租赁合同》时，合同标的物虽是广宁县良塑实业有限公司所有，但因被告梁树雄、**耀、罗细祺是该公司的全体股东，公司全体股东处置公司财产的行为视为公司的行为，因此，《厂房租赁合同》是原、被告双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。原告方请求解除合同，据本院查明的事实，2019年7月初，原、被告就解除《厂房租赁合同》进行协商，被告方通过手机微信将《终止合同协议》（解除协议书）发送给原告方，因双方对终止合同事宜存在分歧，致合同解除不成。本院认为被告方通过手机微信发送《终止合同协议》（解除协议书）给原告方，其行为明确表示不再受《厂房租赁合同》的约束且不履行该合同的全部义务，且广宁县良塑实业有限公司已由案外人宋华桥、**、吴志毫经营，客观上《厂房租赁合同》已无法继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，原告的该请求理由充分，本院予以支持，《厂房租赁合同》予以解除。关于被告方是否存在隐瞒重要事实的情形的问题。原告主张被告故意隐瞒禁止加工废旧塑料的事实，被告方则认为其从来没有收到产业园方面不准从事经营废旧塑料加工的通知，也没有签收肇庆市人民政府办公室的（2018）20号通知。据本院查明的事实，2018年7月25日，广宁县五和镇华南再生资源产业园举行企业整改提升发展专题会议，口头传达了《请示报告承办结果通知》[肇庆市人民政府办公室（2018）20号]给园区的各企业，广宁县良塑实业有限公司的原法定代表人梁树雄（本案被告）参加了该次会议。会议后，园区的各企业均按该通知的要求生产经营。本院认为被告方在与原告方签订《厂房租赁合同》时，明确知道原告方是欲从事废旧塑料加工的，却故意隐瞒园区禁止加工废旧塑料的重要事实，而原告是基于广宁县良塑实业有限公司营业执照上的经营范围确信其能进行废旧塑料加工，被告方的行为致使原告在不知情的情况下签订了合同，属隐瞒重要事实的情形。被告方认为其不存在隐瞒、误导的情形的抗辩意见依据不足，本院不予采纳。关于若解除《厂房租赁合同》，押金、租金、损失如何处理的问题。前述焦点一已解除《厂房租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，本案押金、租金、损失的处理如下：原告方在签订《厂房租赁合同》后，依约支付了300000元押金给被告方，押金的性质是为了保证合同的正常履行，现《厂房租赁合同》已解除，没有履行的必要，因此，押金应予全额返还。原告方依约向被告方交纳了2019年4月至6月的租金225000元。原告方因信赖合同成立而着手准备生产工作，支出了厂房设备维修及改造费、物管费、水电费、培训费的费用。原告方主张的费用损失中有标的物的维护改造费、水电费、物管费，本院认定支出票据中有明确是广宁县良塑实业有限公司的费用共100437.81元，其与租金性质一致，都是使用标的物而产生的费用，应合并处理，因此，该损失费用与租金合计为325437.81元。本院认为，原告方在租赁期间有使用《厂房租赁合同》的标的物，是为正式的生产活动做准备，理应交纳使用该标的物的费用（厂房设备维修及改造费、物管费、水电费、培训费），但由于被告方隐瞒了园区禁止加工废旧塑料的情况，致使原告没法投入生产。被告方在缔结合同的时候违背诚实信用的原则，隐瞒重要事实，应对原告方支出的费用损失予以承担主要责任。原告方作为从事废旧塑料加工行业的人员，在缔结合同前应当对当地相关的政策予以了解，但原告方片面、盲目地与被告方缔结合同，应对签订该合同后可能出现的法律后果承担一定的责任。因此，本院酌定被告方应对原告方费用损失承担80%的赔偿责任，原告方自负费用损失的20%。因原告方于2019年8月11日正式离开租赁场地，租金、电费应计至撤场之日，即原告拖欠的租金为105000元[75000元/月×2月＋（75000元/月÷30天/月×11天）]，被告方主张原告方拖欠的电费合计为17252.13元。被告方反诉请求原告方支付租金、电费，依据充分，但本院认为不能全额（122252.13元）支持，被告方支付的租金、电费中有80%是其自行承担的，有20%是代原告方承担的，应要原告方支付的是代原告承担的部分。综上，被告方应赔偿的费用损失为325437.81元×80%﹣（105000元＋17252.13元）×20%=235899.82元。原告方提供的工资单据，因没有劳动合同、银行流水等佐证，该证据不能证实原告方确实支出了该部分工资；原告方提供的其他单据，因单据上没有注明支出方是“广宁县良塑实业有限公司”，无法证实是原告方确实因广宁县良塑实业有限公司支出了这些费用。因此，本院对上述费用不予确认。综上所述，原告请求解除《厂房租赁合同》，退还押金、租金，赔偿损失，符合法律规定的，本院予以支持。反诉原告请求反诉被告全额支付支付租金、水电费，不符合法律规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项、第九十七条的规定，判决如下：一、原告冯国平、萧杲枬、黄翼冲与被告梁树雄、**耀、罗细祺于2018年12月31日签订的《厂房租赁合同》予以解除。二、被告梁树雄、**耀、罗细祺于本判决发生法律效力之日起十五日内退还押金300000元给原告冯国平、萧杲枬、黄翼冲。三、被告梁树雄、**耀、罗细祺于本判决发生法律效力之日起十五日内赔偿费用损失235899.82元给原告冯国平、萧杲枬、黄翼冲。四、驳回原告冯国平、萧杲枬、黄翼冲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取为5507元（本诉原告已交纳），本案反诉受理费减半收取为1373元（反诉原告已交纳），合共6880元，由原告冯国平、萧杲枬、黄翼冲负担1213元，由被告梁树雄、**耀、罗细祺负担5667元，原告多交纳的4294元应予退回，被告尚未交纳的受理费4294元应在本判决发生效力之日起十五日内交纳至本院指定账户。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  陈钰修二〇一九年十一月二十五日书记员  邵成勇附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。