广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初18041号原告：陈志，男，1968年12月6日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：陆晖，广东卓信律师事务所律师。委托诉讼代理人：范莉莉，广东卓信律师事务所实习律师。被告：广州市志天地产物业代理有限责任公司。住所地：广东省广州市白云区江高镇何布环村路1号A栋101。法定代表人：黄鉴敏。原告陈志与被告广州市志天地产物业代理有限责任公司（以下简称志天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈志的委托诉讼代理人陆晖、范莉莉，被告志天公司的法定代表人黄鉴敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《合作建房合同》为无效合同；2、判令被告向原告返还购房款人民币342278元（以下款项币种均为人民币）以及利息22316元（利息以中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年12月30日起至实际返还之日，暂计至2019年4月23日利息为22316元）；3、被告向原告赔偿装修费用共计176873元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年12月30日签订《合作建房合同》，约定双方共同合作建设广州市白云区江高镇何?村西边经济社环院路1号B栋305房（以下简称305房），房屋总价为342278元。原告依约向被告支付了上述购房款，被告也向原告出具了收据。上述房屋交付后，原告与广州市耘琦装饰设计有限公司（以下简称耘琦公司）签订《装饰工程施工合同》，耘琦公司依约对305房完成装修，原告为此支出了装修费176873元。2019年2月18日，广州市城市管理综合执法局白云区分局发布公告，因305房属于违法建筑需限期拆除。目前该房已被采取强制拆除措施。原告认为《合作建房合同》实为房屋买卖合同，被告在未取得《建筑工程规划许可证》的情况下，仍与原告签订房屋买卖合同，该合同应为无效，被告应向原告返还购房款及利息，并赔偿原告因此支付的装修费。被告志天公司答辩称，确认涉案《合作建房合同》无效，涉案房屋的购房款可以支付给原告，但不同意赔偿购房款的利息以及装修款。白云区政府和江高镇政府在2019年的春节前三天曾经找过被告商讨拆除涉案房屋所在的违章建筑的赔偿事宜，当时政府提出要被告把4000万元打到政府指定的账户，用于赔偿给涉案楼房所在建筑物的所有业主的相关损失。被告已经把7900多万元打到政府的账号，赔偿给已经签署终止合同的业主。被告有和包括原告在内的所有业主联系过签订终止合同，但原告坚持一定要赔偿装修款，所以才产生本案诉讼。经审理查明，2017年12月30日，被告志天公司（甲方，建设方）与原告陈志（乙方，合作方）签订《合作建房合同》，约定：双方共同合作建设涉案305房。双方均清楚了解本合同项下房屋的状况及土地的法律性质，完全了解履行本合同条款所设定的权利义务。本合同项目下的房屋地点为广州市白云区江高镇何?村西边经济社环院路1号B栋，是合作建房公寓楼。乙方享有本合同房屋在合同约定时间内合法的占有权、使用权、收益权、处分权至2084年8月31日止。合作建房建设标准约定主体结果为钢筋混凝土框架结构等。合作建房方式约定乙方同意参与合作建房选择相应楼层的房屋，按照定价支付出资；甲方确认乙方为合作建房的本合同约定房屋的所有人；乙方确认对合作建房约定的房屋权利以本合同及出资凭证为依据等；甲方为合作建房整体房产中的一部分，乙方享有该房屋的全部权利义务，甲方依据本合同和出资凭证确认乙方的合法权利，双方不再办理其他凭证，乙方予以同意并确认；甲方保证乙方在合同期内对合作建房房屋的占有、适用、收益和处分权等。乙方确定选择房屋为B栋305号房，按套计算出资合作建房款为342278元，乙方应当于2017年12月30日向被告一次性支付，甲方出具收款收据予以确认。另特别约定，甲方确认乙方房屋的所有权，乙方知悉合作建房的用地性质，规划情况，乙方不得以办理产权契证为由引起任何纠纷；甲方定于2018年5月31日前完成合作建房工程，工程完工7天内甲方通知乙方收楼，双方现场交接房屋，如有延时甲方应及时告知乙方等。当日，被告向原告出具编号为4058936的收据确认：“今收到陈志何?村教师公寓楼B栋B305房房款342278元”。庭审中，被告也确认已收到原告交来的涉案305房屋的购房款。另查明，原告就其与被告签订的另一《合作建房合同》所涉纠纷向本院提起诉讼，案号为（2019）粤0104民初18044号（以下简称18044号案），涉案房屋为州市白云区江高镇何?村西边经济社环院路1号B栋608房（以下简称608房），该案中原告主张被告向其返还购房款427507元及利息，以及向原告赔偿装修费用202469元等。原告主张已对涉案305房屋进行装修，请求赔偿装修款，并提交了《广州市耘琦装饰设计有限公司施工合同》、《工程项目清单》、《委托付款函》、微信转账记录、银行业务回执及收据予以证明。2018年6月1日，原告与耘琦公司签订《广州市耘琦装饰设计有限公司施工合同》，约定工程名称为教师公寓B座305装修工程，工程地点为白云区何布村教师公寓，承包人为耘琦公司，合同价款为176873元，工期为2018年6月1日开工，于2018年11月30日竣工。《工程项目清单》载明项目名称为何布村住宅305房，工程项目部费用和成本包括主材费、辅材费、人工费合计176873元。原告主张，其委托案外人袁安想向耘琦公司共支付379342元作为305、608房的装修款，并提交了2018年6月14日、8月24日、9月1日袁安想分别向洗湛莹转账100000元、20000元以及30000元的银行流水记录，以及袁安想在2018年9月12日、10月24日、11月28日、12月7日以及2019年1月29日分别向耘琦公司微信转账4000元、5000元、1000元、20000元、46316元的记录；另外原告主张在2018年8月21日、2019年2月3日向耘琦公司现金支付100000元、53000元，合计共向耘琦公司支付305房、608房装修款379316元。对此，原告提交了耘琦公司分别在2018年6月14日、8月21日、8月24日、9月1日、9月12日、10月24日、11月28日、12月7日以及2019年1月29日、2月3日出具的收据，以证明耘琦公司确认收到何?村305、608房装修工程款共379316元。2019年2月17日，广州市白云区江高镇人民政府发出《关于强制拆除江高镇何?村“西边门楼口”（土名）违法建设的通告》，载明：“经查，江高镇何?村西边街‘西边门楼口’（土名）地块1栋13层、总建筑面积19221.7平方米的框架结构建筑物，未按照《建设工程规划许可证》批准的许可证内容进行建设。上述行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，规划部门出具的《关于协助提供规划专业意见的函》（穗规划资源业务函[2019]481号），已认定该违法建设属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《广州市违法建设查处条例》第二十条的规定，需对违法建设实施拆除，现责令该违法建设内的住户于2019年2月19日（星期三）对该违法建设实施拆除，逾期未搬迁清理造成损失的，后果自负”。2月18日，广州市城市管理综合执法局白云分局发出《广州市城市管理综合执法限期拆除违法建设公告书》（穗综云强拆公字[2019]230001号），责令违法建设当事人在收到其在2019年2月15日做出的《行政处罚决定书》之日起15日内自行拆除上述违法建设，逾期不拆除的，该执法机关依法实施强制拆除。庭审中，原、被告均确认涉案305房屋所在的上述违法建筑已全部被拆除，被告也确认其没有相关房地产企业的开发土地和出售商品房的资质。以上事实有《合作建房合同》、《广州市耘琦装饰设计有限公司施工合同》、《工程项目清单》、《委托付款函》、微信转账记录、银行业务回执、收据、广州市白云区江高镇人民政府发出的《关于强制拆除江高镇何?村“西边门楼口”（土名）违法建设的通告》、广州市城市管理综合执法局白云分局发出的《广州市城市管理综合执法限期拆除违法建设公告书》（穗综云强拆公字[2019]230001号）及庭审笔录等为证。本院认为，原告陈志系香港特别行政区居民，故本案为涉港房屋买卖合同纠纷，参照涉外民商事案件纠纷处理。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，因涉案合同的履行标的房屋在广州市白云区，故本院适用与该合同有最密切联系地法即中华人民共和国法律作为解决本案争议的准据法。关于涉案《合作建房合同》性质及效力的问题。涉案《合作建房合同》虽名为合作建房，实则已具备房屋买卖合同的主要内容，因此本案为房屋买卖合同纠纷。被告未取得开发建设和销售商品房的相关资格，案涉房屋所在建筑已被认定为违法建筑并予以拆除，且原、被告双方均确认案涉合同无效，故案涉《合作建房合同》应为无效合同。因此，原告要求被告返还购房款342278元，合法有据，本院予以支持。关于原告主张被告赔偿购房款利息及装修款的问题，从涉案《合作建房合同》的条款内容来看，在签订合同时双方已约定原告知悉合作建房的用地性质和规划情况，原告也不得以办理房产证为由引起任何纠纷，该等约定与一般的房屋买卖合同要求房屋过户并取得产权证的约定明显存在差异，由此推断，原告对于合同无效亦负有过错，且原告提交证据不足以证明原告对涉案房屋进行装修的实际支出情况，故本院对其主张的要求被告赔偿购房款利息以及装修款的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告陈志与被告广州市志天地产物业代理有限责任公司于2017年12月30日签订的涉案《合作建房合同》无效；二、被告广州市志天地产物业代理有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，返还购房款人民币342278元给原告陈志；三、驳回原告陈志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9215元，由原告陈志负担3390元，被告广州市志天地产物业代理有限责任公司负担5825元。如不服本判决，原告陈志可在本判决书送达之日起三十日内，被告广州市志天地产物业代理有限责任公司可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应自接到人民法院交纳诉讼费用通知次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求金额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  方卓迪人民陪审员  周 萍人民陪审员  韦志阮二〇一九年十一月十八日法官助理刘嘉琳法庭记录黄家皓