北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0102民初3985号原告：康远超，男，1986年1月17日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：张鹏程，北京青葵律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐文红，北京青葵律师事务所实习律师。被告：王迎新，男，1949年8月5日出生，汉族，住北京市海淀区。原告康远超与被告王迎新房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康远超及其委托诉讼代理人张鹏程、徐文红、被告王迎新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。康远超向本院提出诉讼请求：1.判令起诉送达日2018年12月14日解除原、被告于2018年5月20日签订的房屋买卖合同及补充协议。2.判令被告退还原告定金10万元。3.判令被告支付违约金107万元。4.判令被告赔偿居间费用115560元。5.诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年5月20日，原、被告签署了房屋买卖合同、补充协议，约定被告将位于北京市西城区展览馆路X号楼XX门XXX号房屋（以下称诉争房屋）出售给原告，房屋总价535万元。合同签订当日，原告依约向被告支付定金10万元。被告应协助原告在2018年8月20日前办理产权过户。由于涉案房屋为已购公房，需被告办理公房上市手续。经原告多次催促，被告至今仍未办理该手续，导致诉争房屋无法网签、过户。被告亦多次明确表示不再履行合同。根据合同九条二款约定，原告有权解除合同，要求被告返还定金，支付违约金，赔偿居间费用。王迎新辩称，同意解除合同，同意退还定金10万元，不同意支付违约金，不同意赔偿居间费，因为中介公司表示居间费可退还原告。合同签订情况属实，支付定金情况属实。无法办理过户并非我的原因。诉争房屋系央产房，签订合同后我一直在办理诉争房屋上市手续，但由于此前我曾购买过公房，出售诉争房屋需补交超标费用。而我补交费用后，央产房上市办公室仍不同意办理上市。此后，中介称其能设法办理上市手续，但需要费用，并要求我将5万元央产房上市保证金交给原告，如能成功交易，该笔钱不用退还，如果不能成功交易，则退还。我现在仍同意进行房屋买卖，但并非为我的原因无法继续出售。本院认定事实如下：2018年5月20日，原告（买受方，乙方）、被告（出售方，甲方）签订房屋买卖合同，约定原告购买被告名下诉争房屋，确认诉争房屋为甲方家庭唯一住房，甲方购房满五年。房屋性质为已购公有住房【非央产】甲方需提供在京中央单位已购公房变更通知单。房屋已出租。房屋成交总价535万元，乙方应于合同签订当日支付定金10万元。乙方拟申办贷款金额为80万元，乙方于过户前5日内，向甲方支付440万元，办理所有权转移登记当天乙方向甲方支付5万元。合同第九条第（二）款约定，因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证的，乙方有权单方解除合同，如乙方选择解除合同的，适用合同第十一条第二款约定。合同第十一条第（二）款约定，如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行，本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日自动解除。甲方应于5个工作日内将其已收取的乙方全部付款返还乙方，并按房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。合同签订当日，原告向被告支付定金10万元。原告未再向被告支付其余房款。上述房屋买卖合同未继续履行。关于买卖合同无法继续履行的原因。原告表示，合同履行过程中被告明确表示诉争房屋无法办理上市手续，无法办理交易及后续过户，而且被告将诉争房屋再行出租、换锁的行为，系其以实际行为明确表示不履行买卖合同，被告构成违约。为此，原告提交了2018年11月的录音，录音中原、被告就房屋交易进行沟通，原：咱们合同你就不履行了是吗？被：卖还是接着卖，卖不了先租着呗，什么时候卖出去再说。原：那不行啊，咱们合同到12月底到期。被：那现在我卖不了啊，我没辙啊。……原：我可以给你钱，要能过户，我可以给你钱。被：那不是过不了户吗。原：为什么过不了户。被：那不是人家不让过、不让上市吗。原：你确定人家不让上市，是吗？被：国管局跟我说不让，不行。原：那上不了市，你要把房子继续出租，是这个意思吧？原：对，那只能等，等什么时候能上市再卖。原：你现在已经违约了，我怎么办？被：这不是我不想卖，卖不了啊。原：你把房子租出去就是不想卖了。被：我还是卖啊，一边卖一边租。……原：能卖了，咱们交易了，我拿不到房啊。被：怎么拿不到房，我租了，然后我让他走不就完了么，我给他违约金不就行吗？针对原告的证据和意见，被告表示，录音的真实性认可，房屋无法交易、过户并非我的原因，是政策不让卖，出租不代表不卖房，录音中一直说同意卖房。为办理诉争房屋上市交易，被告已办理房屋超标补差，但相关部门仍不同意诉争房屋上市交易。为证明其主张，被告提交了面积补差款费用补交收据、房产证复印件。房产证复印件显示，除诉争房屋外原告名下有其他房产登记的情况。交费专用凭证等显示，2018年6月28日，被告办理了相关房屋补超标款的手续。针对被告的意见及证据，原告表示，房产证的真实性认可，交费凭证的真实性无法确认，证明目的不认可。收据未能显示系补交诉争房屋差价款，而且被告为诉争房屋交补差款不代表其已尽到了办理上市交易的义务。针对违约金问题。被告表示，我同意卖房且并未违约，系政策原因导致房屋不能出售。原告主张的违约金过高，申请法院依法调整。诉讼中，针对违约导致损失的情况，双方均表示没有相关证据。另查，原、被告签订上述房屋买卖合同当日，原、被告、中介公司三方另签有居间服务合同，对居间相关事宜进行了约定。当日原告交纳居间费115560元。对此，被告表示，居间费中介公司会退还原告。原告表示，目前尚未找中介公司办理退费手续。诉讼中，被告强调曾退还原告5万元央产房上市保证金。对此，原告表示认可收到被告支付的5万元，该笔款项系用于办理央产房上市的费用。经询，双方均同意该5万元在应退还定金范围内折抵。本院认为，原、被告所签房屋买卖合同、补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效，双方应按约定行使权利、履行义务。原告强调，被告未履行办理诉争房屋上市交易手续已超合同约定期限，并要求解除合同。被告认可诉争房屋因政策原因现无法办理上市交易手续，并同意解除合同。此种情况下，原告要求解除房屋买卖合同、补充协议的诉讼请求，具有事实基础及法律依据，本院予以支持。合同解除情况下，被告应将已收取的定金退还原告。诉讼中双方均同意已退还原告的5万元折抵应退定金的情况下，本院认定被告应退还剩余定金数额为5万元。关于违约金问题。双方合同明确约定因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证的，乙方有权解除合同，并有权按房屋成交总价的20%向甲方主张违约金。根据正常的交易流程结合诉争房屋的属性可知，诉争房屋需先完成上市交易手续才能进行产权转移登记，而涉案房屋诉讼期间仍未完成上市交易手续，自然无法完成产权转移登记。根据原告主张、被告自认的情况可知，未完成相关手续的原因在于原告名下房屋的实际情况，导致相关部门不允许办理涉案房屋的上市交易手续。据此可以认定，被告作为房屋出售人，未能履行在约定期限内完成涉案房屋上市交易手续的义务构成违约。原告有权主张相关违约金。关于违约金具体数额。被告针对原告主张的违约金提出过高抗辩，原、被告均未就违约所造成损失进行举证的情况下，本院结合原告支付定金10万元（被告已退还5万元）、未再付其他合同款、合同未实际继续履行的情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定，违约金数额为15万元。对原告该项诉讼请求中合理部分本院予以支持，不合理部分本院不予支持。涉案房屋交易过程中虽存在对外出租的情况，但原告提供的录音证据不能证明其主张的被告存在预期违约的情形，被告在录音中亦明确表示如果能够交易可以提前解除租赁关系，确保房屋交付。原告该部分意见缺乏证据及法律依据，本院不予采纳。根据上述查明的事实，居间费系原、被告、案外人中介公司之间针对居间合同所涉相关款项。诉争房屋交易出现上述问题情况下，居间费退还与否尚未最终确定，且与本案处理并非同一法律关系，对原告该项诉讼请求，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本院判决如下：一、确认原告康远超与被告王迎新2018年5月20日签订的房屋买卖合同及补充协议于2018年12月14日解除。二、本判决生效之日起三日内，被告王迎新向原告康远超退还定金5万元、支付违约金15万元。三、驳回原告康远超的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24625元，由原告康远超负担4029元（已交纳），被告王迎新负担20596元（本判决生效之日起三日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按撤回上诉处理。审判员  杨成龙二〇一九年十一月二十九日书记员  肖彦青