广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初4643号原告：陈玉琳，女，1976年10月10日出生，汉族，住江西省。委托诉讼代理人：黄国鹏，广州鹏吉律师事务所律师。委托诉讼代理人：于春花，广州鹏吉律师事务所律师。被告：广州富山投资管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区钟村街钟屏叉道侧（综合楼）。法定代表人：张海华。被告：广州露纯化妆品有限公司，住所地广东省广州市番禺区钟村街钟屏叉道侧。法定代表人：蒋盛晓。原告陈玉琳与被告广州富山投资管理有限公司（以下简称富山公司）、广州露纯化妆品有限公司（以下简称露纯公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈玉琳的委托诉讼代理人黄国鹏到庭参加诉讼。被告富山公司、露纯公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈玉琳向本院提出诉讼请求，请求判决：1.确认原告与富山公司于2017年12月14日签署的《广州市番禺区“富山自由度”公寓使用权转让合同》无效；2.富山公司向原告返还使用权转让款57万元及自2017年12月15日起至实际返还之日止的利息（按银行同期贷款利率三倍计算，暂计至起诉之日为141968元）；3.露纯公司对富山公司的还款义务承担连带责任；4.本案担保费、诉讼费由二被告承担。事实与理由：2017年12月14日，原告与富山公司签订《公寓使用权转让合同第B栋2层208号》，合同约定富山公司同意将涉案物业的使用权转让给原告，物业使用权期限自物业交付乙方使用（不迟于2018年12月31日）起至2049年1月21日止，物业转让费57万元。原告于签订合同当日向被告转款52万元，加上2017年9月17日支付的5万元定金，原告已将转让费全部支付给富山公司。但因涉案物业所在的建设项目的用途为仓储用地，不包括商住用途，而被告却告知原告及其他买家涉案物业是商住的。现涉案物业已被定义为违建，城管部门已下达强制拆除通知书。因此原、被告双方签订的《公寓使用权转让合同第B栋2层208号》为无效合同，涉案物业无法竣工验收，也无法取得房屋产权证，不能达到合同约定的使用目的。露纯公司与富山公司是涉案违法建筑的合作开发方，露纯公司亦应当对富山公司的还款义务承担连带责任。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告富山公司、露纯公司无答辩，亦未在举证期内提供证据。陈玉琳围绕诉讼请求依法提交了《广州市番禺区“富山自由度”公寓使用权转让合同》、刷卡凭证、收款收据、富山公司、露纯公司签署的《联合声明书》、《限期拆除违法建设公告书》等证据，并出示了相关证据原件。富山公司、露纯公司经本院合法传唤无正当理由拒不应诉，视为其放弃对陈玉琳提供的证据及陈述的事实进行质证和抗辩的权利，在富山公司、露纯公司未提交相反证据的情况下，本院对陈玉琳提供的证据的真实性予以确认并在卷佐证：涉诉建筑物位于广州市番禺区钟村街兴业大道谢村路段南侧，土地使用权人为广州市番禺区钟村街钟二村股份合作经济社。2017年1月1日，富山公司与露纯公司签署《联合声明书》，载明：富山自由度项目地块的土地使用权属于露纯公司合法享有，露纯公司现将该地块的土地使用权出租给富山公司开发建设使用，出租期限与露纯公司享有的土地使用权期限一致，为保障富山自由度项目物业使用人的正常权益，富山公司、露纯公司联合声明如下：富山自由度项目地块的土地使用权期限届满后，若政府同意延续土地使用权期限，富山公司、露纯公司保证在延续的期限内将该地块交付富山自由度项目的全体物业使用人继续无偿使用，因此产生的政府征收相关费用也将由全部物业使用人分担。2017年9月17日，富山公司出具《收款收据》，载明收到陈玉琳交来涉诉房屋定金50000元。2017年12月14日，富山公司（甲方、转让方）与陈玉琳（乙方、受让方）签订《广州市番禺区“富山自由度”公寓使用权转让合同》（以下简称《转让合同》），约定：甲方向乙方转让使用权的公寓位于广州市番禺区钟村街钟屏大道“富山自由度”第B栋2层208号公寓，建筑面积（包含公摊面积）57.5平方米，花园面积31.5平方米；双方确认在签订本合同前，甲方已将涉案房屋的相关情况向乙方作出了详细的解释与说明，乙方对此完全认同没有异议，自愿受让物业使用权；甲方向乙方转让的物业使用权期限自物业交付乙方之时（不迟于2018年12月31日）起至2049年1月21日该物业土地使用权期限届满时止，土地使用权期限届满后，乙方有权依法继续无偿使用该物业；该物业使用权转让费总额57万元，乙方于签订合同之日一次性支付全部转让费57万元（含定金5万元）；受让期间，乙方可以出租、分租该物业，但乙方与第三人签订出租、分租合同时，约定的租期不得超过本合同约定的受让期限；甲方无正当理由提前解除合同的，除应该退还乙方已经缴纳的转让费之外，还应该按照银行同期贷款利率的三倍向乙方支付利息；等等。同日，陈玉琳向富山公司支付52万元，富山公司出具收据载明收到涉诉房屋使用权转让费52万元。2018年3月14日，广州市城市管理综合执法局番禺区分局作出穗综番强拆公字[2014]1228号《限期拆除违法建设公告书》：经调查，位于广州市番禺区钟屛岔道南侧广州露纯化妆品有限公司所属地块内建设3幢建筑物，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，依法应当予以拆除，本执法机关已于2018年2月8日作出穗综番违建处字[2014]1228号《违法建设行政处理决定书》，责令违法建设当事人在收到决定书之日起15日内自行拆除上述违法建设，现根据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条的规定，对上述违法建设予以公告督促违法建设当事人在上述处理决定规定的期限内自行拆除，逾期不拆除的，将依法实施强制拆除。庭审中，陈玉琳主张与富山公司之间成立房屋买卖合同关系，购买涉案房产是为了获得房屋所有权、使用权，购买用途为自住。陈玉琳同时确认富山公司一直未向陈琳交付涉案房屋，及至庭审之日尚未收到富山公司退还任何款项。另查明，本院已受理多件因富山公司转让富山自由度项目使用权而产生的合同纠纷案件。2019年7月10日，富山公司向富山自由度的租户发出《富山自由度租户资料登记公告》：经富山公司研究决定，为了妥善解决钟村街富山自由度租户的退款诉求，公司决定委托大成律师事务所对租户信息进行登记核算退款金额，登记时间7月15日至7月30日，登记地点：富山公司售楼部，租户携带身份证、合同、收据等材料进行登记。该公告已抄送番禺区政府、钟村街道办事处。诉讼中，本院依据陈玉林的申请，对富山公司、露纯公司的财产进行了财产保全。本院认为，房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，陈玉琳与富山公司签订的《转让合同》未约定陈玉琳有取得房屋所有权的权利，不符合房屋买卖合同的基本要素，故陈玉琳主张与富山公司之间成立房屋买卖关系理由不成立，本院不予采纳。《转让合同》合同名称明确为公寓使用权转让，约定了具体转让的物业、交付时间、转让期限、转让费用，并对转让期限到期后的使用期限进行了约定，还对受让人的出租、分租权进行了限制，上述约定内容符合合同法关于租赁合同为“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金”的定义，故双方签订《转让合同》成立房屋租赁法律关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”因涉案房屋所在建筑物未取得建设工程规划许可证，现已被相关行政部门责令限期拆除，故富山公司与陈玉琳于2017年12月14日就涉案房屋签订的《转让合同》属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因《转让合同》无效，富山公司已收取陈玉琳的转让款57万元及利息应返还给陈玉琳。另，据《改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制》（中国人民银行公告2019年第15号），自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，富山公司应以57万元为基数，自2017年12月15日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的基准计算利息至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计至款项清偿之日止。因造成合同无效，双方均有过错，且过错相当，应当各自承担相应的损失，故陈玉琳要求按照上述利率三倍支付返还款项的利息，缺乏依据，本院不予支持。富山公司一直未向陈玉琳交付涉案房屋，故陈玉琳无需返还涉案房屋及支付使用房屋的相关费用。露纯公司并非涉案合同的合同主体，陈玉琳要求露纯公司对富山公司上述债务承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。富山公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃本次诉讼的权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告陈玉琳与被告广州富山投资管理有限公司就承租富山自由度B栋2层208房签订的《广州市番禺区“富山自由度”公寓使用权转让合同》无效；二、被告广州富山投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈玉琳退还转让款57万元及利息（自2017年12月15日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的基准计算利息至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计至款项清偿之日）；三、驳回原告陈玉琳其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10920元、保全费4080元，由被告广州富山投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  余  审 判 长  余 珣人民陪审员  马智英人民陪审员  刘 奕二〇一九年十一月二十日书 记 员  陈 冬