上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初31338号原告：鲁晓光，男，1984年2月27日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：沈浓，上海市白玉兰律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾倩，上海市白玉兰律师事务所律师。被告：王信良，男，1958年6月21日出生，汉族，住上海市崇明区。被告：沈萍萍，女，1959年10月22日出生，汉族，住上海市崇明区。被告：王佳佳，女，1984年5月15日出生，汉族，住上海市闵行区。上列三被告共同委托诉讼代理人：于大江，上海君玖律师事务所律师。上列三被告共同委托诉讼代理人：杨雷，上海君玖律师事务所实习律师。原告鲁晓光与被告王信良、沈萍萍、王佳佳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月16日、同年10月10日公开开庭进行了审理。原告鲁晓光及其委托诉讼代理人沈浓、曾倩，被告王佳佳及被告王信良、沈萍萍、王佳佳共同的委托诉讼代理人于大江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲁晓光向本院提出诉讼请求：三被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，并立即配合原告办理过户手续。事实和理由：2017年,经上海格扬行房产经纪事务所公司居间介绍,原告与被告签订了房地产买卖合同,约定被告将位于吴中路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称涉案房屋)出售给原告,售价7,000,000元(人民币，下同)。2017年10月27日,原告转账给被告王佳佳200,000元;2017年11月10日,原告转账给被告王佳佳3,300,000元,以上两笔均有被告王佳佳亲笔书写的收据。后2017年的房地产买卖合同由于时效原因未能及时交易,由于原、被告仍有买卖意愿,遂经磋商重新达成补充协议,并于2018年4月24日重新签订《上海市房地产买卖合同》,约定被告将位于吴中路XXX弄XXX号XXX室的房屋出售给原告,售价7,000,000元,之前两笔购房款仍然有效,原告需于2019年4月20日过户前支付甲方第三笔购房款3,500,000元,被告需于2019年4月20日与原告共赴房屋所属区域的房地产交易中心办理产权过户手续。现2019年4月20日已过,被告拒绝与原告继续交易。原告认为双方既然已经签订《上海市房地产买卖合同》,就应当按合同履行,现原告根据《合同法》第六十条提起诉讼,望依法支持原告所有诉讼请求。被告王信良、沈萍萍、王佳佳共同辩称，原告所述双方签署房屋买卖合同和被告王佳佳收款的事实不存在，双方未成立过买卖合同关系。原告系专业从事民间借贷借款人士，和案外人徐某某相识五、六年，徐某某一直和原告有借贷关系。2017年10月27日和2017年11月10日原告又分别向徐某某借贷3,300,000元及200,000元,2018年4月14日徐某某因生意需要向原告提出了借款延期的请求，原告表示需要做一些表面材料出示给原告的资金方以便延长还款期，于是徐某某就根据原告的要求请被告王佳佳帮忙，且原告也向被告王佳佳表示这是一个流程而已，与买房无关，纯属帮忙，并向被告王佳佳保证绝不会发生不良后果及一切后果均由原告及徐某某本人承担。于是2018年4月24日被告王佳佳就在原告的指导下签署了《买卖合同》和两份对应上述金额(日期)的收据及一份补充协议，且此买卖合同也早已过了网签有效期。再有，该房屋面积为135.80平方米，在2017年和2018年间价格早就过千万，三被告等房产权人不可能以7,000,000元的低价卖出。原告在此后也一直是向徐某某主张还款的，根本没向被告提出过任何主张。上述事实徐某某可以作证证明。上述借款3,500,000元，根据徐某某陈述，已经还给原告。三被告从未收到过任何一笔购房款，因为双方根本没有房地产买卖合同关系存在，三被告没有收到过原告支付的任何一笔出售房屋的款项，且被告沈萍萍、王信良根本对出售房屋、签订买卖合同、收受房款事项完全不知情。徐某某也能够证明，原告支付徐某某的款项是借款，而非购房款。徐某某也从未接受被告王佳佳的任何收款委托。徐某某在借款过程中均支付约定利率和部分本金给原告。此借款中被告王佳佳及其一家并未收取徐某某的任何好处。房地产买卖合同法律关系不成立。《民法总则》规定，行为人与相对人以虚假的意识表示实施的民事法律行为无效。双方于2017年未签过《上海市房地产买卖合同》，2018年4月24日重新签订的《上海市房地产买卖合同》以及补充协议因为当事人间无受其拘束的意思，故其虚假意思表示无效。合同及补充协议无效，房地产买卖法律关系不成立。综上所述，三被告认为原告所诉的房屋买卖合同及收款“事实”不存在，不存在合同继续履行，办理过户手续的问题，请求法院查明事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年10月27日，被告王佳佳出具《收据》，载明：今收到鲁晓光委托其母亲江丽华支付的购房款200,000元整，该笔款项用于购买本人名下位于吴中路XXX弄XXX号1302的房产，并且本人王佳佳委托其将该笔购房款转入本人指定的徐某某的工商银行账内。现本人确认已经收到该笔购房款。同日，原告鲁晓光向案外人徐某某通过中国工商银行转账200,000元整，附言：借款。2017年11月10日，被告王佳佳(卖售人、甲方)与原告鲁晓光(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定房地产座落：吴中路XXX弄XXX号XXX室，房屋建筑面积135.80平方米；房地产转让价款为7,500,000元。甲、乙双方同意，甲方于2018年11月9日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。甲、乙双方确认，在2018年11月9日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。附件三约定，买卖双方约定：该房地产买卖成交价为7,500,000元。签订买卖合同当天乙方支付购房款3,500,000元整，余款4,000,000元于该房地产交易过户之日支付。合同还就其他事项作出约定。后，该《上海市房地产买卖合同》被撤销。同日，被告王佳佳出具《收据》，载明：今收到鲁晓光委托其母亲江某支付的购房款3,300,000元整，该笔款项用于购买本人名下位于吴中路XXX弄XXX号1302的房产，并且本人王佳佳委托其将该笔购房款转入本人指定的徐某某的工商银行账内。现本人确认已经收到该笔购房款。同日，原告鲁晓光向案外人徐某某通过中国工商银行转账3,300,000元整，附言：借款。2018年4月24日，被告王信良、沈萍萍、王佳佳(卖售人、甲方)与原告鲁晓光(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定房地产座落：吴中路XXX弄XXX号XXX室，房屋建筑面积135.80平方米；房地产转让价款为7,000,000元。甲、乙双方同意，甲方于2019年10月1日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。甲、乙双方确认，在2019年4月20日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。附件三约定，2017年10月27日乙方已支付甲方第一笔购房款200,000元整。2017年11月10日乙方已支付甲方第二笔购房款3,300,000元整。在甲、乙双方签订本合同当日，甲方还将房屋产权证原件交由上海格扬房产经纪事务所暂为保管至甲乙双方共同赴闵行房地产交易中心办理产权过户手续当日止。产证保管期间，甲方不得对该产证进行挂失补办。乙方于2019年4月20日过户前支付甲方第三笔购房款3,500,000元整。2019年4月20日甲、乙双方共赴该房屋所属区域的房地产交易中心办理产权过户手续。合同还就其他事项作出约定。同日，被告王佳佳(甲方)与原告鲁晓光(乙方)签订《补充协议》，约定甲乙双方于2017年签订的上海市房地产买卖合同由于时效原因未能及时交易。现甲乙双方经协商仍达成买卖意愿，并于2018年4月2日重新签订上海市房地产买卖合同，之前所收购房款仍然有效。另查明，上海市长宁区人民法院以(2018)沪0105民初23000号立案受理了鲁晓光为原告，徐某某为被告的民间借贷纠纷一案，经上海市长宁区人民法院主持调解，双方当事人于2019年6月28日自愿达成调解协议,徐某某于2019年7月10日前向鲁晓光偿还借款200万元及相应利息。还查明，2017年7月6日至2018年10月15日，原告鲁晓光与案外人徐某某之间存在多笔银行转账打款记录。再查明，系争房屋由三被告占有使用。庭审中，原告本人陈述：其和徐某某存在生意上的合作，徐某某是房地产中介，会有一些好的项目。其挂靠在徐某某的公司缴纳社保公积金，金额由其转给公司人事。其与徐某某之间存在借贷关系，时间在2016至2018年，约有三、四百万元，借贷往来金额有大有小，没有对账，没有详细流水。对于其向被告王佳佳转账的附言中为何记载为“借款”，原告称：当时其与徐某某之间存在合作，徐某某向其拿钱，其没有保障，其就说卖一套房屋给其。大家关系好，有能力把钱赚回来，也是投资类生意的一种保障。其和被告王佳佳认识没多久，徐某某和被告王佳佳有十多年交情，其叫不动被告王佳佳配合。就徐某某为何向其借款，原告陈述：炒房。楼盘代理要缴纳保证金，就问其借款了。其不放心，金额较大，就让徐某某提供一套房屋卖给其。若到时徐某某挣到钱，可以无条件撤销合同。因为包销时间也说不好，徐某某邀请其一起投资其拒绝了，其不会做风险那么大的事情。第一份买卖协议中约定了期限，若期限之前还不出钱，就要履行那份合同。买卖合同是由被告王佳佳代签，没见过被告王佳佳父母，没有见过委托书。上述事实由原告提供的2017年11月10日上海市房地产买卖合同、2018年4月24日上海市房地产买卖合同、补充协议、银行流水、收据，三被告提供的银行流水，以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。三被告为证明其事实主张，申请证人徐某某到庭作证。证人徐某某所作证言的主要内容为：其与原告认识了5、6年，做过一段时间同事。最早其从事房地产借贷业务，原告后也从事房地产贷款行业，与其存在很多借贷关系。这个纠纷是发生在2017年10、11月，原告借给其3,500,000元，供其公司经营使用。3,500,000元只是其中一笔，双方还存在其他借贷关系。过了半年，大约在2018年4月左右，其希望延期还款，原告只写了借条说不好给资方交代，需要书面材料交给资方，故其请被告王佳佳帮忙，按照原告的要求去签订合同。其认为是帮忙行为，只是书面表面的东西，最重要还是其与原告的借贷关系。就上述证人证言，原告认为证人证言不可信，证人向原告借款，与本案款项直接有利害关系，由法院认定。三被告对证人证言无异议。本院认为，本案的争议焦点为原告与被告王佳佳就位于闵行区吴中路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》的效力如何认定。原告认为，上述买卖合同系双方真实意思表示，被告王佳佳已书面确认收到原告支付的房款，故上述买卖合同合法有效，应继续履行。三被告认为，原告与徐某某之间存在借贷关系，被告王佳佳系为徐某某提供帮助，在原告的指导下签署了上述买卖合同及收款收据，双方之间不存在真实的房屋买卖关系。本院认为，意思表示真实系民事法律行为有效的要件之一。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，虽原告与被告王佳佳在形式上签订了房屋买卖合同，但根据本案查明之事实，双方之间的实际行为并未反映出双方具有建立房屋买卖合同关系的真实意思表示，具体评述如下：首先，原告当庭陈述，徐某某因代理销售楼盘需缴纳保证金遂向原告借款，因借款金额较大，原告要求徐某某提供一套房屋出售给原告。若徐某某挣到钱，可以无条件撤销房屋买卖合同。若到期还不出钱，则履行房屋买卖合同。徐某某亦到庭确认了其与原告之间关于350万元的借贷事实。可见，本案缘起于原告与徐某某之间的借贷关系，原告系恐其债权日后无法得到清偿，遂要求徐某某提供房屋、签订房屋买卖合同。后即由徐某某的朋友，即本案被告王佳佳与原告签订了房屋买卖合同。故原、被告之间原本并无设立房屋买卖关系的意思表示。其次，从原告的支付行为看，原告并未直接向被告王佳佳支付所谓的“房款”，而是向徐某某(即借贷关系的相对方)支付了350万元，且转账记录的附言中明确记载为“借款”，这也清晰地反映出讼争的基础法律关系应当为原告与徐某某之间的民间借贷关系。本院更注意到，在被告王佳佳出具第一张所谓的金额为20万元的“房款收据”时(即2017年10月27日，也即原告向徐某某转账20万元借款当日)，原、被告之间都尚未签订任何书面的房屋买卖合同或其他有关建立房屋买卖关系的协议，在此情况下，更不可能出现基于房屋买卖关系而发生的付款。故本院认为，原告的付款行为与房屋买卖无涉。再者，涉案房屋属三被告共同所有，被告王佳佳仅为权利人之一，原告在签订买卖合同之时，其也陈述未见到除被告王佳佳以外的另外两位权利人，也未审查被告王佳佳是否取得另两位权利人的同意出售房屋，此举亦与正常的房屋买卖交易行为不符。综上所述，本院认为，原告主张其与三被告之间存在合法真实的房屋买卖关系，实难成立。故本院就原告请求继续履行房屋买卖合同的诉讼请求，不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，判决如下：驳回原告鲁晓光的诉讼请求。案件受理费减半收取计人民币30,400元，由原告鲁晓光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 颖二〇一九年十一月二十九日书记员 董琪华附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。