广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初7931号原告：郭翠芳，女，1995年3月2日出生，汉族，身份证住址广东省增城市，委托诉讼代理人：张雪芳，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖杰文，广东广信君达律师事务所律师。被告：李小凤，女，1991年8月3日出生，汉族，身份证住址广东省五华县，委托诉讼代理人：刘成标，男，1983年2月13日出生，汉族，系被告李小凤丈夫。被告：肖穗辉，男，1963年9月7日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区，委托诉讼代理人：钟?，广东法制盛邦律师事务所律师。原告郭翠芳与被告李小凤、肖穗辉返还原物纠纷一案，本院于2019年4月1日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭翠芳的委托诉讼代理人张雪芳、廖杰文及被告李小凤的委托诉讼代理人刘成标、被告肖穗辉的委托诉讼代理人钟?到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭翠芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告李小凤腾空并返还位于广州市白云区大源南路半山三街1号1603房给原告；2、确认两被告签订的《房屋租赁协议》无效；3、判令被告李小凤向原告支付房屋占有使用费，该占用费参照《房屋租赁协议》约定的标准即2300元/月，自2018年7月21日起计至被告实际搬离并返还涉案房屋之日止；4、本案诉讼费及律师费由两被告承担。事实和理由：2018年5月29日，原告从淘宝司法拍卖网络中拍得广州市天河区人民法院处置的广州市白云区大源南路半山三街1号1603号房（以下简称涉案房屋），并支付了全部款项。2018年6月4日，广州市人民法院作出（2017）粤0106执13530号《执行裁定书》，裁定权属于罗桂珍的涉案房屋过户转移给原告，并解除对涉案房屋的查封。2018年7月21日，原告取得涉案房屋的房产证。当天，原告在涉案房屋张贴通知，要求房屋占有人于2018年8月15日前搬走，但房屋占用人并未在期限届满前搬走。后原告得知涉案房屋被李小凤占用。原告曾上门要求被告李小凤返还涉案房屋，被告李小凤拿出其与被告肖穗辉（即罗桂珍的代理人）于2017年9月18日签署的《房屋租赁协议》，租赁期限自2017年9月18日至2022年9月17日，每月租金2300元，一次性支付五年租金138000元。被告李小凤以房屋租赁为由拒绝腾空。经核实，涉案房屋自2014年6月20日开始查封，2017年5月广州市天河区人民法院作出判决，罗桂珍败诉，需支付款项共计95万元。原告认为，罗桂珍在明知其无力偿还债务的情况下，为逃避执行，在2017年9月18日授意被告肖穗辉与被告李小凤签订了长达五年的《房屋租赁合同》，并一次性收取五年的租金。且罗桂珍于2018年6月4日已丧失了涉案房屋所有权，无权将涉案房屋出租。加之被告李小凤与罗桂珍是在涉案房屋被查封后签订的《房屋租赁协议》，故对原告不具有约束力，原告享有所有权要求被告李小凤搬离涉案房屋。两被告与罗桂珍的行为已严重侵害原告的合法权益，致使原告无权占有使用涉案房屋。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告李小凤辩称，被告李小凤是通过中介认识被告肖穗辉，因为被告李小凤的小孩要读书，想租的久一点，价格也会优惠点，就与被告肖穗辉签订了五年的租赁合同。原告在拍卖取得涉案房屋之前已经知道李小凤在涉案房屋内居住，还和被告李小凤商量搬迁及退还剩余租金等事宜。后被告肖穗辉得知李小凤要将涉案房屋返还给原告，告知李小凤不要将涉案房屋返还给原告。被告肖穗辉辩称，被告肖穗辉是通过合法手段从原业主罗桂珍处取得涉案房屋的使用及对外出租的权利，故被告肖穗辉与被告李小凤签订的租赁合同合法有效，原告主张租赁协议无效且返还涉案房屋于法无据，请求依法驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的（2017）粤0106执13530号《执行裁定书》、房产证、通知、不动产登记查册表、《房屋租赁授权书》、《房屋租赁协议》、收据、发票、结婚证、房屋买卖合同及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：根据2018年6月4日广州市天河区人民法院作出的（2017）粤0106执13530号《执行裁定书》内容显示，原告在淘宝网通过司法拍卖网络平台发布的拍卖公告，于2018年5月29日以1721310元的最高价竞得位于广州市白云区大源南路半山三街1号1603号房（以下简称涉案房屋），买受人即原告已支付全额价款，故裁定：一、解除对被执行人罗桂珍名下位于广州市白云区大源南路半山三街1号1603房的查封。二、注销登记在被执行人罗桂珍名下的位于广州市白云区大源南路半山三街1号1603房的房产的产权登记，并吊销原房产证。三、注销位于广州市白云区大源南路半山三街1号1603房的他项权登记（抵押权人：林灶坤，他项证号为120186866），并吊销他项权证。四、将对权属于被执行人罗桂珍名下的位于广州市白云区大源南路半山三街1号1603房的房产过户转移给买受人郭翠芳，上述房屋过户手续按有关规定办理。同年7月20日，原告取得涉案房屋的不动产权证，房产证号：粤（2018）广州市不动产权第04007869号。同年7月21日，原告在涉案房屋处张贴《通知》，要求涉案房屋实际占有人于2018年8月15日前搬离涉案房屋。另查，涉案房屋于2014年6月20日被广州市越秀区人民法院首次查封，查封至2019年6月19日止，抵押权人为林灶坤。再查，2015年10月8日，罗桂珍与被告肖穗辉签订《房屋租赁授权书》，将涉案房屋委托给被告肖穗辉代为出租及管理。2017年9月18日，被告肖穗辉与被告李小凤签订《房屋租赁协议》，被告肖穗辉将涉案房屋出租给被告李小凤居住，租期5年，从2017年9月18日至2022年9月17日止，每月租金2300元，5年一次性付款138000元。庭审中，被告李小凤提交如下证据：1、收据，证实其已向被告肖穗辉一次性支付租金现金138000元；2、水电费发票，证实李小凤一家自2017年11月在涉案房屋居住并一直缴纳水电费；3、在读证明，证实李小凤之子刘俊豪于2017年9月入读涉案房屋所在幼儿园。原告称，因收据上并无肖穗辉的签名，且一次性支付138000元现金有违交易习惯，无法体现肖穗辉已收到上述租金；水电费发票也是原业主罗桂珍缴纳，无法证实由被告李小凤支付；在读证明无法证实被告李小凤一直居住在涉案房屋。庭审中，被告肖穗辉提交《房屋买卖合同》、付款凭证、租约、授权书、租赁授权书、（2015）穗云法民四初字第1270号民事判决书、物业缴费凭证等，拟证实被告肖穗辉向罗桂珍购买房产，且已支付部分房款，因罗桂珍原因导致房产无法交易，肖穗辉曾于2015年9月9日向本院提起诉讼，要求罗桂珍退还已付房款45万元，后法院判决支付了肖穗辉的诉请。罗桂珍提出将包括涉案房产在内的房产交由肖穗辉管理并使用，以此偿还肖穗辉已付房款，双方为此于2015年10月8日签订《房屋租赁授权书》。原告对上述证据均不予认可。原告庭审中表示，其在竞拍前已知悉涉案房屋为不清场拍卖。目前涉案房屋由被告李小凤居住使用。本院认为：首先，关于原告诉请要求被告李小凤腾空并返还涉案房屋的诉请，因原告在竞拍前已知悉涉案房屋为不清场拍卖，现原告要求被告李小凤搬离并返还涉案房屋的，应由执行法院处理，不属于人民法院的调处范围，本院依法裁定驳回起诉，不再另行制作裁判文书。关于两被告签订的《房屋租赁协议》效力及对原告是否有约束力的问题。首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予以支持。但租赁房屋具有下列情形或当事人另有约定的除外：（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。结合本案的证据，涉案房屋于2014年6月20日被广州市越秀区人民法院首次查封，查封至2019年6月19日止，而两被告签订的《房屋租赁协议》及被告肖穗辉与罗桂珍签订的《房屋租赁授权书》时间分别为2017年9月18日及2015年10月8日，均在涉案房屋查封之后。被告李小凤作为承租人，理应在承租前充分了解涉案房屋的情况（如是否存在查封、抵押等），并到房管部门查询涉案房屋的登记情况，尽到审慎的审查义务。由此可推断，被告李小凤在签订《房屋租赁协议》时是知道或应当知道涉案房屋已被法院查封，故对于涉案房屋具有的权利瑕疵被告李小凤是自愿承担相应的风险的。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的财产规定》第二十六条之规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。故所有权人对财产享有的所有权受到法院强制措施的限制时，所设定的租赁权在所有权变动时不再适用所有权变动不破租赁原则。故两被告签订的《房屋租赁协议》对原告不具有约束力。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；…。结合本案查明的事实，被告李小凤承租涉案房屋前应对涉案房屋的情况有所了解，在此情况下，仍与被告肖穗辉签订长达五年的租赁合同，且以现金方式一次性支付五年租金138000元，而收据上亦无被告肖穗辉的签名确认收到上述租金，无法证实李小凤实际支付租金138000元，加之租金的给付标准低于市场价格，明显不符合交易习惯，亦不符合常理。由此可推断，两被告之间存在恶意串通的行为，以此损害涉案房屋所有权人即原告的合法权利，故两被告之间签订的《房屋租赁协议》应为无效协议。对于原告主张被告支付房屋占有使用费的诉请，鉴于原告于2018年7月20日将涉案房屋过户至其名下，按照公平合理原则，被告李小凤应向原告支付自2018年7月21日起至被告李小凤将涉案房屋实际返还之日止的房屋占有使用费。现原告主张按照《房屋租赁协议》中约定的2300元/月的租金标准支付占用费合法合理，本院予以支持。关于律师费。因律师费并非原告必要支出费用，且无约定，故原告主张被告支付律师费的诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的财产规定》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告李小凤向原告郭翠芳支付房屋占有使用费，该房屋占有使用费按照2300元/月的租金标准，自2018年7月21日起计至被告李小凤将涉案房屋实际返还之日止；二、确认被告李小凤与被告肖穗辉签订的《房屋租赁协议》无效；三、驳回原告郭翠芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费260元，由被告李小凤负担并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周子珺人民陪审员  白春爱人民陪审员  郑璐瑶二〇一九年十一月八日书 记 员  林嘉仪