北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初25354号原告:金开颜，男，1984年10月14日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：金聪（金开颜之父），1958年2月1日出生，住辽宁省大连经济开发区。被告：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：吴杰，女，1992年7月6日出生，汉族，北京麦田房产经纪有限公司员工。委托诉讼代理人：胡伟琴，女，1986年2月21日出生，汉族，北京麦田房产经纪有限公司员工。第三人：洪艳，女，1975年5月22日出生，朝鲜族，住黑龙江省尚志市。第三人：福建金诚丰担保有限公司北京分公司，住所地北京市怀柔区。法定代表人：林根秀，总经理。委托诉讼代理人：郑月明，女，1991年9月24日出生，汉族，福建金诚丰担保有限公司北京分公司员工。原告金开颜（以下简称金开颜）与被告北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）、第三人洪艳（以下简称洪艳）、第三人福建金诚丰担保有限公司北京分公司（以下简称金诚丰公司）居间合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。金开颜的委托诉讼代理人金聪、麦田公司的委托诉讼代理人吴杰、金诚丰公司的委托诉讼代理人郑月明到庭参加了诉讼，洪艳经本院依法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。金开颜向本院提出诉讼请求：1.判令解除金开颜与麦田公司、洪艳签订的《居间服务合同》（以下简称涉案合同）；2.判令麦田公司返还金开颜支付的居间服务费145200元；3.判令麦田公司补偿金开颜2017年6月1日至2018年2月28日期间房屋租金66000元；4.判令麦田公司赔偿金开颜律师费151000元；5.判令麦田公司赔偿金开颜精神损失费50000元。事实与理由，2016年7月17日，金开颜与麦田公司、洪艳签订涉案合同，约定金开颜委托麦田公司作为居间方就位于北京市朝阳区广顺北大街32号院3号楼14层x室房屋（以下简称案涉房屋）的买卖提供居间服务，金开颜支付了居间服务费145200元。现因麦田公司未尽到居间义务，未诚实、全面地将相关事项告知金开颜，导致金开颜遭受重大损失，麦田公司具有过错，无权收取居间报酬，故金开颜诉至法院如上所请。麦田公司辩称：第一，麦田公司收取居间服务费，有充分的合同依据。麦田公司与金开颜于2016年7月17日签署的涉案合同第一条明确说明了麦田公司的居间服务范围，第二条明确约定买卖合同成立时，居间服务完成。2016年7月17日，麦田公司促成了金开颜与洪艳签订买卖合同，已经达到涉案合同约定的居间服务费的收取条件，完成居间服务，因此，麦田公司有权收取该笔居问服务费。第二，麦田公司收取居间服务费，有充分的法律依据。合同法对居间合同有明确的定义：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”麦田公司作为居间方，已经促成金开颜房屋买卖合同的订立，且通过重要事项告知书、房屋买卖经纪服务书面告知、房屋状况说明书，向买卖双方明确告知了房屋坐落、所有权人、产权证号、建筑面积、抵押情况、出租情况、查封情况、市场价格等有关房屋交易的重要情况。居间人已经完成居间义务，理应收取报酬。第三，麦田公司额外协助买卖双方办理交易流程。按照涉案合同的约定，麦田公司在买卖合同签订后已经完成了全部居间义务，买卖双方作为买卖合同的主体，负有互相协助履行的义务，但虽然没有法律、合同义务，但是麦田公司额外协助买卖双方办理了后续的缴税流程，且在双方产生纠纷后，积极调解双方，这完全是义务性工作，已经超越了居间服务范围。第四，交易房屋已经过户至金开颜名下，合同目的已经实现。买卖双方签署《北京市存量房屋买卖合同》、同麦田公司签署涉案合同的根本目的是购买洪艳名下的房屋，目前该房屋已经实际过户至金开颜名下，且金开颜实际占有、使用该房屋，其合同目的已经实现，麦田公司促成买卖合同的订立，有权利收取报酬。第五，买卖双方因自身原因就合同履行产生争议，并非麦田公司原因导致。争议发生后，买卖双方曾就买卖合同继续履行产生争议，并进而引发诉讼。北京市朝阳区人民法院于2017年8月30日作出一审判决，北京市第三中级人民法院于2017年11月3日作出二审民事调解书，在两份诉讼文书中，均表明争议产生的根本原因买卖双方就合同履行及违约责任产生争议，麦田公司作为居间方进行居中调解，但没有义务保证买卖双方协商成功，麦田公司并不存在过错行为。第六，居间方并未遗失任何买卖双方交易文件，亦未造成买卖双方损失。居间方在协助买卖双方办理完毕网签备案登记后，系统自动生成《存量房自有交易资金划转协议》，该协议无原件，自网站下载打印即可，因此，并不存在金开颜所说的遗失买卖双方相关文件及资料原件。且金开颜无法付款的根本原因是其钱款紧张，而在其钱款到位后，洪艳主张解除合同导致金开颜无法付款，并非未签署该协议造成，具体可见一审判决及二审调解书。金诚丰公司发表意见称，金开颜的诉讼请求没有依据，在房屋买卖合同后期办理过程中，因为2017年1月1日建委发了规定，对剩余购房款应该适用建委监管，依据双方的买卖合同约定，若房屋主管部门适用监管的，则购房款应该在过户前打到监管账户，买卖两方对此是明知的，并据此双方于2017年1月在浦发银行办理了监管账户，据此，本案的剩余款项支付时间应该在过户前，不是交税前，又因为自2017年3月18日前，金开颜款项没有到位，且2017年3月18日后至2017年4月2日前，洪艳回复的过户时间不确定，因此对于款项支付时间不确定。合同附件2付款方式第7条规定了此种情形下的付款方式，基于为客户买受人的利益考虑，过早支付款项会产生利息损失，因此在付款时间没有确定前，并未将付款账户信息告知买受人，这是符合合同约定的。并且在此期间金开颜并没有向金诚丰公司或居间方主张过索要付款账户，因此金诚丰公司对此没有过错。同时依据金开颜提交的判决书和调解书，其中可以看出金开颜对于付款时间是在过户之前是明知的，而且洪艳的主张也没有得到支持，金开颜没有因此违约，因此金诚丰公司无过错。关于房屋交易保障服务合同是洪艳、金开颜和金诚丰公司签订的约定由金诚丰公司为买卖双方办理后续的房屋交易手续。金诚丰公司和麦田公司是合同关系，即麦田公司促成买卖双方交易，金诚丰公司和买卖双方另行签订保障合同，约定由金诚丰公司为双方办理过户手续，本案交易没有收取交易保障服务费，一般应该是收费的，但是因为金诚丰公司和麦田公司是合作关系，不清楚麦田公司是怎么和买卖双方谈的，具体结算是金诚丰公司和麦田公司结算的，但是这个单子后来怎么结算的不清楚。服务内容金诚丰公司正常履行的，合同是金诚丰公司委托麦田公司的工作人员去和买卖双方签的。洪艳未到庭亦未提交书面意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2016年7月17日，洪艳作为出卖人、金开颜作为买受人与麦田公司作为居间方签订涉案合同。合同约定买卖双方委托居间方就买卖案涉房屋提供居间服务。合同约定的居间服务范围为：“（1）提供房屋买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）引领买受人看房；（4）协助出卖人、买受人协商、洽谈，确定成交意向；（5）协助出卖人、买受人签署房屋买卖合同。”约定由买受人向居间方支付居间服务费145200元。关于违约责任，各方约定，“居间方因工作疏漏，遗失买卖双方相关文件及资料原件的，居间方承担补办手续费并给予相应的经济补偿。买卖双方任一方拖延或拒绝配合办理补办手续，造成另一方损失的，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任。”同日，洪艳作为出卖人与金开颜作为买受人签订有《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版，以下简称购房合同）。购房合同附件二中载明了房屋成交价格、付款方式，付款方式第6条中约定了剩余购房款买受人支付方式为“B福建金诚丰担保有限公司北京分公司指定账户资金监管……若管理部门要求通过存量房自有交易资金监管账户划转交易资金，买受人应于办理权属转移登记手续前将交易资金支付至监管账户。如买受人已将全部或部分交易资金支付出卖人，出卖人应于办理权属转移登记手续前，将已收取的所需监管的交易资金支付至监管账户。”同日，洪艳作为出卖人、金开颜作为买受人及金诚丰公司作为服务方签订有《房屋交易保障服务合同》（以下简称交易保障合同）。合同约定的服务内容有：1、保管与交易相关的产权资料及其他重要材料；2、对个人资信状况进行预审查，推荐个性化的银行及贷款产品；3、协助办理房屋缴税手续及权属转移登记手续；4、协助办理房屋解押手续；5、协助办理贷款银行或公积金管理中心按揭贷款手续，跟进审批进度；6、协助办理房屋抵押登记手续，跟进贷款发放进度；7、提供房屋交易资金监管服务；8、协助办理公证手续；9、协助办理房屋评估手续；10、及时督促买卖双方按约定履行合同义务；11、协助发送履约催告函件或告知函件。该合同未约定收费标准。经询，金诚丰公司称该合同系其委托麦田公司工作人员签订，由麦田公司与金诚丰公司进行结算，具体结算方式不清楚。2016年7月16日、7月21日，金开颜向麦田公司分别支付75200元、70000元，共计支付145200元居间服务费。金开颜与洪艳房屋买卖合同纠纷一案中，金开颜起诉洪艳要求继续履行购房合同并办理案涉房屋的产权登记手续，并支付违约金，洪艳反诉金开颜要求解除网签手续并支付违约金、赔偿损失。本院于2017年8月30日作出（2017）京0105民初30054号民事判决书，判令洪艳继续履行与金开颜签订的购房合同，于判决生效后7日内将案涉房屋转移登记至金开颜名下并交付房屋，判令金开颜于判决生效后7日内支付洪艳购房款301万元，驳回了金开颜、洪艳其他诉讼（反诉）请求。后因洪艳不服上述判决，上诉至北京市第三中级人民法院。该院于2017年11月3日作出（2017）京03民终12749号民事调解书，金开颜与洪艳经法院主持调解，达成如下调解协议：一、洪艳继续履行与金开颜签订的购房合同，于调解书生效后7日内将案涉房屋转移登记至金开颜名下；二、金开颜于调解书生效后7日内支付洪艳购房款301元；三、洪艳在案涉房屋过户后，于2018年2月28日前将房屋交付至金开颜并办理房屋交接手续；四、金开颜于涉诉房屋交付当日向洪艳支付5万元；五、各方就本案争议一次性解决，不再有其他任何争议。庭审中，金开颜提交房屋租赁合同、收据、民事诉讼委托代理合同、代理费发票和银行电子回单，证明其因与洪艳的房屋买卖合同纠纷案件产生的损失及支出的费用，麦田公司不予认可上述证据与本案的关联性。经询，金开颜主张合同解除的主要依据系认为麦田公司未告知其资金监管账户相关信息，麦田公司认可没有告知过金开颜付款的资金监管账户信息，因当时金开颜向洪艳表示延迟付款，且洪艳不予配合办理过户手续。本院认为，涉案合同系各方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，各方均应当依约履行。本案的争议焦点之一为麦田公司未向金开颜提供付款账号的情形是否构成根本违约，金开颜能否据此要求解除合同并返还费用及支付赔偿金；争议焦点之二为麦田公司收取的居间服务费是否包含有涉案合同约定的服务事项之外的服务内容，麦田公司能否收取全部的居间服务费。关于争议焦点一，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，金开颜与洪艳已经麦田公司提供居间服务签订购房合同，涉案合同约定的服务事项均已履行完毕。已生效案件及现有证据均无法表明麦田公司未能提供付款账户信息的行为构成根本违约，故金开颜据此主张解除合同没有合同依据亦不具备法定解除条件，本院不予支持。金开颜主张的房屋租金、律师费损失系因房屋买卖合同纠纷案件产生，且非因麦田公司的过错导致的直接损失，故本院不予支持。金开颜主张的精神损失费于法无据，本院不予支持。关于争议焦点二，麦田公司虽称涉案合同约定的服务内容仅有提供居间服务，但结合庭审中各方当事人的陈述以及市场惯例，其提供的服务内容除居间服务，还包括有协助办理解抵押、缴税、过户等多项内容。本案中，该部分内容虽约定在金开颜和洪艳与金诚丰公司签订的交易保障合同中，但金诚丰公司亦认可除交税手续是其公司人员办理，其他相关服务均由麦田公司的人员与买卖双方沟通。结合金诚丰公司未向金开颜收取费用以及麦田公司与金诚丰公司自行结算的事实，可以认定麦田公司收取的居间服务费实则涵盖了交易保障合同中的相关服务内容。而由于金开颜和洪艳之间的购房合同多项内容的履行系经诉讼解决，故麦田公司和金诚丰公司均未提供后续相关服务，因此，麦田公司应当退还金开颜部分居间服务费。具体退还比例，本院依据居间合同和交易保障合同的履行情况、购房合同相关履行情况以及公平原则，酌情确定为20%。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告北京麦田房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告金开颜居间服务费29040元；二、驳回原告金开颜其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7483元，由原告金开颜负担6956元（已交纳），由被告北京麦田房产经纪有限公司负担527元（于本判决生效之日起十日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  李清华审判员  汪雪明审判员  欧阳华二〇一九年十一月五日书记员  王安然