安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）皖0203民初4632号 原告：殷立明，男，1965年7月5日出生，汉族，文化程度不详，芜湖职业技术学院教师，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：徐小龙，安徽深蓝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈薇，安徽深蓝（芜湖）律师事务所律师。 被告：高程，女，1978年10月24日出生，汉族，大学本科文化，芜湖职业技术学院教师，住安徽省芜湖市弋江区。 委托诉讼代理人：朱长华，安徽仝人律师事务所律师。 原告殷立明与被告高程返还原物纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐小龙、沈薇，被告高程及其委托诉讼代理人朱长华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告归还位于芜湖职业技术学院南校区教工宿舍南楼1单元101室房屋。 原告所诉事实和理由：原、被告均系芜湖职业技术学院教职工。2005年5月,根据芜湖职业技术学院的相关规定,原告取得了芜湖职业技术学院南校区教工宿舍南楼1单元101室房屋的使用权。后被告找到原告,以其母亲患有严重腰疾,为方便照顾,暂时向原告借用上述房屋居住。鉴于原、被告系同事关系,原告经被告同意在原告需要时随时归还的条件下,方才同意将上述房屋借给被告及其家人居住,并未向被告收取任何费用。因芜湖职业技术学院要求和本人的需要,自2018年5月以来,原告曾多次向被告主张归还借用的上述房屋,但被告却以各种理由迟迟不予归还。据此,原告在多次协调、劝说归还无果的情况下,提起诉讼。 被告辩称：2005年5月，被告与原告所在工作单位芜湖职业技术学院向教职员工分配宿舍，并公布了初步分配方案，其中要求申请分房的教职员工向学校预交定金5000元。被告和原告均符合申请分配学院南校区单元式宿舍的条件，但原告表示其在镜湖区有房居住，不需要在较偏远的学院新校区申请宿舍，而被告属无房户，且母亲也因特殊情况希望由被告申请较偏远但比较安全的新校区宿舍后与被告共同居住生活。为此，被告与原告商定：由原告向学校申请在新校区分配单元式宿舍的名额后，再将名额转让给被告，相关费用也全部由被告缴纳，分得宿舍后居住权转让给被告，今后如果学校能够办理宿舍产权出售，购买权和产权也转让给被告。之后，被告自己在同年5月13日按学院要求交付申请分房定金5000元时，也代原告以原告的名义交付了5000元申请分房定金。经申请，学院初步同意将南校区学生公寓南楼1单元101室分配给原告，将102室分配给被告。为此，双方于同年5月30日以原告为甲方、以被告为乙方，签订了一份《协议》，内容为：“甲方将学院南校区售租房购房权转让给乙方，双方就此达成以下协议：一、甲方自愿将在学院南校区学生公寓南楼1单元101号房屋及配套储藏室的购房权无偿转让乙方，并永久无条件放弃对上述住宅房及储藏室上的所有权利，乙方表示愿意购买，并取得上述房屋上的所有权利。对此，双方均无异议。二、甲方名下住宅及储藏室的所有应付款项均系乙方支付，学院开具的收款收据上的名称为甲方系名义而己，对此，双方不持异议。收款收据由乙方保存备查。三、甲方承诺待学院办理上述房屋的所有权手续时，将无条件协助乙方完备各项手续。四、乙方如放弃以上房屋的所有权利时，甲方具有优先购买权。”2005年6月4日，学院公布了经教职工代表大会通过的正式《芜湖职业技术学院住房售租方案》，此后又通知将南校区学生公寓南楼1单元101室分配给原告，将南校区学生公寓南楼1单元102室分配给被告。原告将学院通知福利分房的缴费和入住事项转告被告后，由被告以原告的名义到学院办理了上述101室的全部缴费和入住手续。约2006年初，学院将被告自己分得的102室和原告转让的101室均交付给了被告。被告对房屋进行了合并装修，居住使用至今。在被告居住使用期间，101室和102室房屋发生的水电费，也均由学院在向被告发放工资时直接从工资中扣除。2009年初，原告对被告称，市委在对他进行提拔任用前考察，有人反映他转卖住房，要求组织上查处，因此他希望被告写一份上述学院南校区宿舍南楼1单元101室房屋是向他暂时借住，购买权仍属于原告的“承诺”，但不要讲购房款是被告所交，这样就不会影响他的提拔任用。因当时组织上确实是在对原告提拔任用进行考察，因此被告对原告的要求没有任何怀疑，就在其打印好的书面《承诺》上签了字。今年(2019年)初，原告又多次向被告说，现在市纪委在对他的问题进行查处，并说如果被告承诺将101室房屋返还给他，市纪委就不会加重对他的处理。被告因单位教职员工将福利分房转让给他人居住的情况非常普遍，从未听说组织上将这种转让作为加重处分干部的原因，因此一再要求原告拿出依据，但被答辩人却拿不出任何依据。基于上述事实，被告认为：一、学院南校区现由教职工使用的宿舍南楼，经规划批准的建设用途是学生公寓，用地为无偿划拨的教育用地，建成后虽由学院作为教职工宿舍分配，属于单位福利分房，但不符合房改条件，在没有经过法定程序变更土地规划用途、补交土地出让金，并报国有资产主管机关批准处置前，不可能作为房改房屋向教职工出售产权。也就是说，在划拨用地上建成的学生公寓，学院如何使用、如何分配，完全是单位内部的职工福利分房事项，没有任何市场化以及进行教职工房改的可能性。二、原告与被告在2005年学院对教职工进行福利分房时，协商一致，并经学院领导同意，签订了书面协议，将原告的分房指标转让给被告，由被告以原告的名义向学院交付全部分房“定金”和“购房款”；学院将原告所分得的学院南校区宿舍南楼1单元101室房屋交付给被告后，在十余年间一直从被告的工资中一并直接扣收101室和102室房屋的水电费。据此，学院不仅在2005年福利分房时知道并同意原告将分房指标转让给被告，并至今认可这一转让。现原告提交学院书面《证明》，内容仅为证明“2005年6月4日经院分房领导小组批准同意将位于我院南校区教职工宿舍南楼1单元101室，面积为125.45平方米房屋一套分配给殷立明同志居住”，这与福利房分配的客观事实并不矛盾，只是没有进一步说明殷立明在分得101室的租售指标后将这一指标转让给了被告，并由被告承担福利分房的责任(包括缴纳租售金、租金、水电费等）至今这一福利分房指标确定之后的事实。因此，学院2005年将101室租售权分配给原告属实，但原告在享有了学校分配的宿舍租售权之后，将这一租售权转让给了被告，由被告享有租售人权利(居住）并承担租售人义务（缴纳全部购房款和水电费等）居住至今，学院领导事先知情并同意，亦同样属实。三、被告于2009年应原告要求在《承诺》上签字属实。但被告在该《承诺》上签字，仅仅是用于原告提出的特定目的，故其内容并不属实，依照《民法通则》第五十四条第（二）项的规定，其不符合民事法律行为的生效条件，不能成为否定双方之间已存在的福利分房使用权和将来房屋购买权已经转让的依据。四、学院将南校区教职工宿舍南楼作为教职工宿舍分配给教职工，是单位内部分房法律关系，属于单位内部行政管理关系，不是不动产民事法律关系。最高人民法院在《关于房地产案件受理问题的通知》第三条中明确规定“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”。依据最高人民法院的该司法解释，人民法院依法应裁定驳回原告的起诉。五、被告如果真的（这只是假设）在2009年认可自己仅为“暂住”，并认可购买权属于原告，则在法律上的性质即属于对自己已经取得的财产权利的无偿赠与，也就是把已经属于自己的财产性权益（包括已经实现的公房使用权、装修所形成的财产添附、以及将来实现的房改购房认购权），再无偿转让给原告。但是，依照《中华人民共和国合同法》第一百八十六条的规定,“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”。据此，现被告并未实际履行《承诺》中的财产权益“赠与”行为，依法随时有权撤销该“赠与”。六、被告所居住使用的南校区宿舍南楼1单元101室房屋，是学院直接交付给被告的，被告从未从原告处接受过房屋交付。因此，原告起诉要求被告“返还原物”，显然毫无事实依据。七、被告认为需要说明的是，尽管依据上述事实和法律的规定，原告不仅没有要求被告向其交付（或曰“返还”）101室房屋的民事实体权利，没有将单位内部福利分房所产生的纠纷提请人民法院进行民事审判的程序权利，而且就现实生活而言，原告的这种行为也属于通过损害被告权益的方式谋取利益,因而不应得到支持。 本院审理查明：原告殷立明与被告高程均系芜湖职业技术学院（下称“学院”）教职工。2005年6月4日，学院教代会表决通过《芜湖职业技术学院住房售租方案》（该文件实际落款日期为2005年5月26日），对包括本案原、被告讼争房屋在内的该院所建单元式宿舍安排向教职工售租分配。方案规定，本次出售或租住房屋的目的是加强校园管理，租住对象为在职职工，所有购租房屋的住户必须服从学校统一管理，只限本人家庭居住，不允许擅自对外出租，违反规定者，学校可强制收回。根据该方案规定，原、被告均获得上述房屋售租机会。学院同意将南校区宿舍南楼1单元101室、102室分别分配给原告及被告居住使用。同年5月30日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《协议》一份，约定：“甲方自愿将学院南校区学生公寓南楼1单元101号房屋及配套储藏室的购房权无偿转让乙方，并永久无条件放弃对上述住宅房及储藏室上的所有权利，乙方表示愿意购买，并取得上述房屋上的所有权利；甲方名下住宅及储藏室的所有应付款项均系乙方支付，学院开具的收款收据上的名称为甲方系名义而己；甲方承诺待学院办理上述房屋的所有权手续时，将无条件协助乙方完备各项手续；乙方如放弃以上房屋的所有权利时，甲方具有优先购买权。”被告在以原告名义代为向学院缴纳南校区宿舍南楼1单元101室各项费用后实际取得该房并居住使用至今。该房使用中产生的水、电等费用也由学院在被告工资中扣收。期间2009年4月1日，被告向原告出具书面承诺一份，载明“殷立明同志：2005年5月，经你及学院领导同意，本人高程在你名下所租住的学院南校区教工宿舍南楼1单元101室房屋，居住权仍归你所有，本人因母亲患严重腰疾，暂时借用。以后学院若办理房屋产权，该房产权仍归你购买，办至你名下”。 上述事实有原被告双方陈述，原告提交的所在工作单位《证明》复印件、被告出具的《承诺》复印件，被告提交的其与原告所签《协议》复印件、《芜湖职业技术学院住房售租方案》复印件、被告所持以原告名义缴纳各项房款收据复印件及工资中被扣收原告名下住房水电费明细表复印件等证据证实。 本院认为，本案原、被告讼争房屋为双方所在工作单位所建，并由单位统一决定处理，进而售租给原、被告等在职职工居住使用。单位并同时规定，所有购租房屋的住户必须服从学校统一管理，只限本人家庭居住，不允许擅自对外出租，违反规定者，学校可强制收回。可见，本案原、被告争议明显涉及单位行政管理和福利分房问题，应属单位内部建房、分房引起的纠纷范畴。虽然根据单位规定，职工取得这些房屋也须支付相应房款，但这仍然不能改变所涉房屋纠纷为单位内部建房、分房引起的纠纷性质，况且，直至目前，该部分房屋的产权仍未由职工个人取得，更未能获得市场交易的条件和资格。因此，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》中“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”的规定，本案原、被告争议不属人民法院受理民事诉讼的范围。 综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下： 驳回原告殷立明的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  周安文 二〇一九年十一月二十一日 书记员  汪 涛 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。 需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。 立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。