山东省汶上县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0830民初5086号原告：济宁震宇物业服务有限公司，住所地汶上县寅寺镇王家楼村北200米，统一社会信用代码913708303345710145。法定代表人：胡震，经理。委托诉讼代理人（特别授权）：宋建勋，汶上弘义法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人（特别授权）:杨修勤，男，1953年9月29日生人，汉族，系济宁震宇物业服务有限公司副经理，住汶上县。被告：李海清，男，1989年4月21日生人，汉族，住汶上街道办事处吉市。原告济宁震宇物业服务有限公司（以下简称震宇物业公司）与被告李海清物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告震宇物业公司的委托诉讼代理人宋建勋、杨修勤、被告李海清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。震宇物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付拖欠的物业管理费及垃圾清运费共计1886.88元。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为“判令被告支付拖欠的物业管理费及垃圾清运费共计1751元。”事实和理由：被告入住吉市口佳苑东区67号楼2单元1701室，2018年9月7日，原告向各业主公示了汶上街道吉市口佳苑东区业委会公告：震宇物业公司根据县房管局、物价局相关收费标准规定，2018度物业费为每平方1元，垃圾清运费为每月10元。大部分业主已按时按以上数额交纳。被告楼房面积是135.97㎡，应交纳2018年6月1日至2019年5月31日期间的物业管理费1631元、垃圾清运费120元，合计1751元。原告以上门、电话、在楼梯门口张贴通知的形式多次向被告催要，但被告至今未交纳。为维护原告合法权益，诉至法院。李海清辩称，我是吉市口佳苑东区67号楼2单元1701室的业主，未向原告缴纳2018年6月1日至2019年5月31日期间的物业费和垃圾清运费，根据汶上县物价局、汶上县房地产管理局的文件规定，收费每平方米1元的物业费应是三星级服务标准，原告达不到三星级的服务标准要求。电梯是全体业主的共有财产，原告给电梯设置电梯控制系统，没有经过业主大会同意，且没有召开业主大会，小区80%以上业主不同意设置电梯梯控（以刷电梯卡才能按电梯按钮）。小区环境在原告物业来了以后没有任何改善，脏乱差的问题一直突出。物业费里竟然不包含垃圾清运费，每月单独收取10元的垃圾清运费，业主们不知道收取的依据。吉市口佳苑高层小区附近周边小区收费标准明显低于本小区。小区内共有下水道堵塞有长期漏水现象，多次告知原告，原告一直置之不理，且服务态度恶劣。小区业主查看了物业服务最基本的几条：一、综合服务；二、房屋管理与维修保养服务；三、共有设备设施运行维修保养服务；四、协助公共秩序维护服务；五、保洁服务；六、绿化服务。这几个基本的服务都做不到。对于本人物业费应该交，但未向原告缴纳的原因是对原告的服务不满意，服务星级标准不达标。围绕诉讼请求，原告震宇物业公司向本院提交了以下证据：1、吉市口佳苑东区业主委员会成立的申请表、会议纪要、业主代表签字、选举公告等备案资料一宗（复印件，加盖有业主委员会公章），证明业主委员会成立于2018年4月18日，是经批准成立的合法的社团服务组织；2、吉市口佳苑东区业主委员会与原告之间签订的《汶上县吉市口佳苑东区物业委托合同》一份，证明原告接受业主委员会的委托，有对458户业主行使管理服务的权利，能代表业主委员会收取物业管理费和代收垃圾清运费；3、汶上街道市口佳苑东区业主委员会公告一张（附张贴照片3张），证明原告已向全体业主公示了从2018年收取物业费的标准是按每平方米1元收取，垃圾清运费每月10元，并在公告内向业主告知了服务费收取后的预支出构成项目，当时无任何业主提出异议，且现在365户业主按上述标准缴纳了物业费；4、业主委员会出具的证明，证明该小区住户458户，实际入住429户，未入住29户，365户已缴纳了2018年的物业费，达到了80%以上；5、营业执照，证明原告是合法成立的物业服务组织；6、被告的购房合同备案信息表一份，证明被告所居住房屋的位置及面积；7、被告于2016年12月6日至今交电费的明细表1张、被告于2017年3月至2019年10月1日交水费的明细表1张，证明被告入住时间是在2017年3月25日。8、照片2张，证明原告派员工到被告处张贴了书面的催交物业费通知书，对被告所欠物业费和垃圾清运费进行催缴。被告李海清向本院提交了以下证据：1、吉市口佳苑高层小区存在的问题图像证据（照片99张），证明原告对本小区服务质量不达标，存在安全隐患；2、光盘资料一张（当庭播放），证明存在物业乱倒垃圾、高空抛物导致垃圾满天飞、下水道受阻、地下室积水现象。经庭审质证，本院对双方当事人所提交的证据作如下确认：对于原告提交的证据1-7，被告无异议，与本案有关联，本院予以认定。证据8，被告对其真实性无异议，但主张没见过物业人员催缴。本院认为，该证据客观真实，与证据3相印证，与本案有关联，能证明原告以公告、张贴书面通知的方式向被告催要物业费的事实，本院予以认定。对于被告提交的证据1-2，原告的质证意见是：对被告提交的证据1的真实性无异议，这是个别现象，对于发现的问题原告及时做出了整改。对被告提交的证据2的真实性无异议，对于地下室积水，属于开发商的责任，因为地下室开发商没有交付给原告，光盘恰恰证明了原告对房顶进行维修，不存在高空抛物。本院认为，该两份证据，客观真实，与本案有关联，能证明案件相关事实，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告震宇物业公司是经工商登记从事物业服务、保洁服务等经营活动的有限责任公司（自然人独资），被告李海清系汶上县吉市口佳苑东区67号楼2单元1701室的业主（2017年年底从开发商处领取的房屋钥匙，之后进行了装修、入住，房屋面积为135.97平方米）。2018年4月，汶上县吉市口佳苑东区的业主通过选举成立了汶上县吉市口佳苑东区业主委员会。2018年6月1日，吉市口佳苑东区业主委员会（甲方）与震宇物业公司（乙方）签订了《汶上县吉市口佳苑东区物业委托合同》，约定：甲方委托乙方实行物业管理，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。物业服务费用：本物业区域物业服务收费采取包干制方式收取。1、鉴于委托项目现状，经双方友好协商，现阶段物业进驻服务费由乙方自行承担，甲方不再支付启动资金。但对于大修、中修需要动用维修基金的按维修基金管理办法执行。2、接管后的物业管理服务费用依据物价部门审批的标准收取。物业收取标准与服务内容收费标准根据山东省物业服务收费物价管理办法执行，有甲方协助催缴收取费用，消防设施完善验收移交后按国家收费标准收取。本物业前期物业服务委托期限为1年，自2018年6月1日起至2019年5月31日止。合同期满，由业委会考核满意后，合同自动延续。合同中还对双方的其他权利、义务进行了约定。2018年9月7日，汶上县吉市口佳苑东区业主委员会与震宇物业公司共同在小区内发布公告，载明：震宇物业根据县房管局、物价局相关收费标准规定，结合咱小区楼域环境复杂的实际情况，2018年度物业费为每平方1元，垃圾清运费每月10元（代收），此次收费在业委会公开监督领导小组的监督下进行。除此外，还对震宇物业服务项目、震宇物业服务费的年支出构成、物业费不包含的事项说明进行了公告。该小区住户458户，实际入住429户，未入住29户，365户已缴纳了2018年度的物业费。李海清以震宇物业公司服务质量不达标为由拒绝缴纳物业费。震宇物业公司多次到李海清家中下达书面的催缴通知书，因不开门，直接送达未果，震宇物业公司就把催缴通知书贴在了李海清居住的房屋门上，并进行了拍照。根据公告的物业费收费标准和李海清的房屋面积计算，李海清自2018年6月1日至2019年5月31日应缴纳的物业服务费为1631元、垃圾清运费为120元，合计1751元。经震宇物业公司催要，至今未缴纳。另查明，震宇物业公司在物业服务管理过程中存在有乱倒垃圾、车辆停放不规范、下水道受阻等现象。本院认为，吉市口佳苑东区业主委员会与震宇物业公司签订的《汶上县吉市口佳苑东区物业委托合同》（以下简称物业委托合同）及其汶上县吉市口佳苑东区业主委员会与震宇物业公司共同在小区内发布的公告（以下简称公告），系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故上述物业委托合同及公告内容对李海清具有约束力。《物业管理条例》中明确规定，业主在物业管理活动中，按照物业服务合同的约定，在享有物业管理企业提供服务权利的同时，应当履行按照合同交纳物业服务费用的义务。由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，物业管理公司的经营需要有一定的资金保证，其资金的主要来源是业主交纳的物业管理费，业主如不能按时交纳，必定造成物业公司的经费不足，导致其无法更好的开展服务，造成服务质量的下降，同时损害其他正常交纳物业费业主的利益，因此业主按时交纳物业服务费是一项法定义务。自2018年6月1日至2019年5月31日，李海清共欠交物业服务费1631元、垃圾清运费120元，合计1751元，根据物业委托合同以及公告内容，李海清应当按期交纳管理服务费用，李海清认为震宇物业公司服务不到位，服务上有瑕疵，其作为小区的业主，可以通过业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业，但其以震宇物业公司达不到其服务标准而不交纳物业管理费，不符合合同的约定，亦没有法律依据。因此震宇物业公司要求李海清支付拖欠的物业服务费1631元、垃圾清运费120元，合计1751元，本院应予支持。综上所述，李海清应当向震宇物业公司支付拖欠的物业服务费1631元、垃圾清运费120元，合计1751元。依照《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：被告李海清于本判决生效后十日内向原告济宁震宇物业服务有限公司支付拖欠的物业服务费1631元、垃圾清运费120元，合计1751元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由李海清负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  梁延军二〇一九年十一月二十六日书记员  姬志昂