北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初28076号原告：马东海，男，1976年7月24日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托代理人：赵瑞祥，北京中佐律师事务所律师。被告：荆茜丽，女，1943年4月16日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托代理人：寇杰（荆茜丽之子），1963年10月4日出生，汉族，无业，住北京市西城区。被告：寇杰，男，1963年10月4日出生，汉族，无业，住北京市西城区。被告：寇立，男，1966年9月29日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。原告马东海与被告荆茜丽、寇杰、寇立房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告马东海之委托代理人赵瑞祥，被告寇立，被告寇杰并作为被告荆茜丽的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马东海向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付未按期交付房屋的违约金（以房价款7070000元的万分之五即3535元为基数，按日计算，自2018年12月8日计算至实际交付日止，暂计算至起诉之日共计192天，违约金为678720元）；2.判令被告向原告支付未按期迁出户口的违约金。（以房价款7070000元的万分之五即3535元为基数，按日计算，自2018年12月8日计算至实际迁出之日止，暂计算至起诉之日共计192天，违约金为678720元）；3.判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2015年7月1日，原告、寇新和及北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》等。上述合同及协议约定：被告应将本案所涉房屋内全部户口于过户前一天全部迁出。后因寇新和拒不履行合同义务，原告起诉至法院。寇新和于诉讼中死亡，法院依法追加寇新和的法定继承人即本案被告参加诉讼。法院于2016年12月6日作出（2017)京0102民初4112号民事判决书，判决被告继续履行原告与寇新和于2015年7月1日签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，自房屋产权过户手续办理完毕七日内被告将本案所涉房屋交付给申请人。后被申请人提起上诉，北京市第二中级人民法院于2018年7月31日作出(2018)京02民终4112号民事判决书，依法驳回上诉，维持原判。判决生效后，原告向贵院申请强制执行，并于2018年12月7日取得本案所涉房屋的不动产权证书。但被申请人至今拒不履行《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及生效判决书所确定的义务，拒不向原告交付本案所涉房屋，拒不将户籍迁出本案所涉房屋，其行为己构成违约，理应承担违约责任。综上，为维护原告的合法权益，根据相关法律规定，特提起诉讼，依法支持原告全部诉讼请求。荆茜丽、寇杰、寇立辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，马东海与寇新和签订的房屋买卖合同及补充协议已经有生效判决予以处理，根据一事不再理的原则，原告不应再次起诉，法院应驳回起诉。第二，合同法约定，承担违约责任的前提是双方之间有合法有效地合同，但是被告与马东海没有签订合同，故不应该承担相应的合同义务。第三，我方作为寇新和的继承人，我们只有协助配合的义务，故要求我方承担责任不符合法律规定。第四，网签合同已经注销，故本案涉及的合同应为无效。第五，我方还有部分购房款没有收到，是由于原告造成，我方没有足够的钱去购买房屋，故未按期腾房和迁出户口的责任在于原告。第六，承担违约金的范围以实际损失为限，造成目前状况是由于原告马东海造成，同时违约金主张过高，应予以驳回。第七，荆茜丽年限过高，不能受刺激，如果原告将剩余购房款支付给我方，我方愿意立马迁出涉案房屋。本院经审理认定事实如下：被告荆茜丽与寇新和系夫妻关系。被告寇杰、寇立系荆茜丽与寇新和之子。寇新和于2017年7月4日因病死亡。经链家公司居间，寇新和（出卖人）与马东海（买受人）于2015年7月1日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定马东海购买寇新和名下的位于北京市西城区××号房屋。合同约定房屋成交价格为450万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价257万元，总计707万元。合同第六条第（一）款约定，出卖人应当在办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于30个工作日内将该房屋交付给买受人。合同第九条第（三）款约定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起5日内，向房屋所有地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。同日，寇新和（甲方）、马东海（乙方）及链家公司（丙方）签订《补充协议》，第二条约定房屋交易的具体事宜：1、定金，乙方于2015年7月1日向甲方支付定金人民币7万元；2、房屋评估，甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估；3、首付款，（1）乙方于过户前五个工作日内将第一笔首付款人民币248万元以资金托管的方式支付甲方；（2）乙方于过户前五个工作日内将第二笔首付款人民币150万元以建委资金监管的方式支付甲方；4、申请购房贷款，甲乙双方应于网签后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，拟贷款金额为300万元；5、权属转移登记，甲乙双方同意在2015年10月31日前共同办理房屋所有权转移登记手续；6、物业交割，甲乙双方应当在业主收到全部房款后5个工作日内办理物业交割手续，丙方陪同，甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币2万元作为物业交割保证金，在双方办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方。《补充协议》第四条约定违约责任，1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现以上根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20％向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20％向甲方支付违约金；丙方收取乙方的费用不予退还；第五条第2款约定，本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，具有同等法律效力，本协议与《买卖合同》《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。第五条其他约定，1.业主承诺此房内全部户口于过户前一天全部迁出，并承诺此房无属地金融街学区名额占用；……。合同签订后，马东海依据约定向寇新和支付定金7万元。后双方就付款方式进行了部分变更，将资金托管数额248万元变更为资金托管148万元，另100万元现金支付。2015年10月8日马东海通过银行转账方式向被告寇新和支付房款100万元，寇新和出具收条。2015年10月12日，链家公司将马东海、寇新和签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》在建委网站上进行网签备案，网签合同编号为：××。网签合同约定房屋成交价格为450万元，其中贷款金额为300万元，自有交易结算资金为150万元，通过北京市国土资源局西城分局存量房自有交易资金监管账户划转自有资金。网签合同附件六为《存量房自有交易资金划转协议》（编号××），该协议载明了存量房自有交易资金监管账户的账号，及马东海、寇新和各自提供的银行账号，并写明“甲乙双方自愿将《北京市存量房屋买卖合同》中约定的乙方自有交易资金存入该监管账户，如交易完成，自有资金及监管账户存续期间的存款利息归甲方所有，如甲乙双方交易失败，账户内本息归乙方所有。”链家公司将网签合同及附件一并打印下来。2015年10月15日，马东海通过银行转账的方式向理房通资金托管账户支付298万元，其中150万元由理房通资金托管账户转存至北京市国土资源局西城分局指定资金监管账户。2015年10月22日，马东海、寇新和及荆茜丽共同到兴业银行申请贷款进行面签，链家公司带网签打印合同及附件给马东海、寇新和签字，现网签合同落款处有寇新和签名，《存量房自有交易资金划转协议》落款处无马东海、寇新和签名。马东海向兴业银行申请贷款，已取得《信用项目审批通知书（同意）》，银行同意该贷款项目。同日，寇新和、荆茜丽共同签署《卖房声明》，内容为：“我们明确表示同意登记在我们名下的位于北京市西城区××房屋（房屋产权证编号为京房权证西私字第XXXX号）出售给马东海，我们承诺所售房产系我们所有，不存在其他财产共有人。”此后，马东海与寇新和在履行合同中发生纠纷，马东海将寇新和诉至本院，要求其继续履行合同，并支付逾期办理过户的违约金。诉讼中，因寇新和去世，本院依法追加荆茜丽、寇杰、寇立参加诉讼。荆茜丽、寇杰不认可网签合同落款处的签名系寇新和本人所签，其表示没有签署过资金监管和托管的协议，并申请网签合同笔迹鉴定。马东海不同意鉴定申请，主张银行批贷审批材料均有寇新和、荆茜丽的签字，且寇新和在诉讼中均对银行批贷相关材料不持异议，故荆茜丽对于房屋买卖情况是知晓并同意的。链家公司也曾陈述，关于资金监管和托管有明确的约定，在《补充协议》、《房屋交易保障合同》及交易资金监管提示函均显示寇新和对资金监管的托管是知晓和同意的，《存量房自有交易资金划转协议》系约定资金监管的协议，与网签合同一同生成，需要买卖双方在办理过户时当面一同签署，《存量房自有交易资金划转协议》所写的账户信息和用户信息都是双方真实提供，由于寇新和拒绝履行合同，故《存量房自有交易资金划转协议》落款处无双方的签名。本院经审理认为，马东海、寇新和签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）系双方自愿订立，系有效合同。根据银行批贷材料可知，寇新和、荆茜丽不仅同意出卖涉案房屋，而且已配合马东海办理完毕银行批贷手续。马东海、寇新和在《存量房屋买卖合同》、《补充协议》中约定了资金监管和托管的付款方式，寇新和对资金监管的托管是知晓和同意的，并且已向北京市国土资源局西城分局提供了银行账号，作为监管资金的收款账户，虽然未签订资金托管协议和《存量房自有交易资金划转协议》，但双方已实际履行，现马东海已向寇新和支付了购房款107万元，并向北京市国土资源局西城分局存量房自有交易资金监管账户划转150万元，向理房通资金托管账户支付148万元，由于寇新和拒绝履行合同，未协助马东海办理房屋产权过户，导致合同履行中止，现马东海放弃银行贷款，表示剩余房款可以一次性付清，且已将剩余房款450万元提存至本院，履行了全部合同义务，故马东海不存在违约行为。现马东海起诉要求继续履行合同，要求寇新和的法定继承人协助办理房屋过户手续，并交付房屋，理由正当，本院予以支持。2017年12月6日，本院作出（2017）京0102民初4112号民事判决，判令：荆茜丽、寇杰、寇立协助马东海将西城区××号房屋产权过户给马东海；马东海向荆茜丽、寇杰、寇立支付剩余购房款450万元；马东海协助荆茜丽、寇杰、寇立办理西城区××号房屋150万元的房管部门监管资金划转手续；产权过户后七日内，荆茜丽、寇杰、寇立将西城区××号房屋交付给马东海。判决后，荆茜丽、寇杰、寇立提起上诉。2018年7月31日，北京市第二中级人民法院作出（2018）京02民终7109号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决后，马东海申请了执行。2018年12月7日，涉案房屋登记于马东海名下。荆茜丽、寇杰、寇立认为已收到房款共计557万元。2019年8月，荆茜丽、寇杰、寇立将涉案房屋钥匙交予本院执行部门。2019年11月，马东海将剩余的150万元房款提存至本院。截止庭审时，涉案房屋内尚有荆茜丽、寇杰、寇杰爱人崔元梅、寇杰之子寇一超、寇杰之孙女寇惜羽的户口未迁出。本院认为，马东海与寇新和签订合同及补充协议，已经生效判决确认合法有效，寇新和去世后，荆茜丽、寇杰、寇立作为寇新和的法定继承人，应当继续履行合同相关义务。关于马东海主张的逾期交房违约金。房屋买卖合同中虽对交房进行了约定，即房屋所有权转移登记手续完毕后30个工作日，但补充协议中又约定“业主收到全部房款后5个工作日内自行办理物业交割手续”，依据交易习惯，物业交割即为交付房屋，又因双方补充协议约定房屋买卖合同与补充协议不一致的，均以补充协议为准。因此，关于交房的约定应当适用补充协议的条款。荆茜丽、寇杰、寇立在2019年8月已将房屋钥匙交予执行部门，而毛东海150万元房款至2019年11月才提存，因此，马东海以逾期交付房屋为由要求荆茜丽、寇杰、寇立支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。涉案房屋产权已于2018年12月7日转移登记至马东海名下，但荆茜丽、寇杰、寇立未按约就原有户口迁出，现马东海要求荆茜丽、寇杰、寇立支付逾期迁出户口的违约金，理由正当，本院予以支持。关于违约金数额一节。荆茜丽、寇杰、寇立主张违约金标准约定过高，本院综合荆茜丽一方的过错、合同履行程度、马东海的损失等因素，对于马东海主张的违约金，酌定予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第五项之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告荆茜丽、寇杰、寇立给付原告马东海逾期迁出户口的违约金3万元。二、驳回原告马东海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8508元，由原告马东海负担8302元（已交纳），被告荆茜丽、寇杰、寇立负担188元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审判员  韩涛二〇一九年十一月二十七日书记员  任卓-10--9-