北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初8107号原告：张志刚，男，1973年1月23日出生，汉族，住北京市通州区。被告：刘景龙，男，1977年10月26日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：赵艳艳，北京市天安律师事务所律师。原告张志刚与被告刘景龙土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告张志刚，被告刘景龙的委托诉讼代理人赵艳艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张志刚向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告与被告刘景龙于2012年6月21日签订的《协议书》无效；2、请求法院判令被告刘景龙退还原告房屋转让款30万元；3、请求法院判令被告赔偿原告经济损失共计50万元；4、请求法院判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年6月21日原告与被告刘景龙签订《协议书》，约定：被告刘景龙将其在北京市通州区西集镇郎西村建设的房屋八间出售给原告，并将其从北京市通州区西集镇郎西村村委会（以下简称村委会）承租的废弃坑塘（四至：西至刘景华，向东35米，北至水泥马路，向南55米）转租给原告使用。房屋及废坑填土费共计30万元，现已付清。同日村委会与原告签订《协议书》（合同落款日期为2011年8月11日），村委会确认将上述刘景龙承租的废弃坑塘出租给原告使用，租赁期限30年，自2011年8月11日至2041年8月10日。租金共计15000元，由原告一次性交齐。并标明出租地块为废弃坑塘，由原告自己垫平使用。以上两份《协议书》签订后，原告将涉诉房屋予以装修，并将土坑填平。之后原告在其平整好的土地上建有院墙及门楼。2014年10月24日原告与案外人许树生签订《转让协议》，原告将涉诉房屋及填土后的场地以110万元转让给许树生。2017年5月涉案场地上的建筑物被相关部门以违章建筑为由予以拆除。房屋拆除后许树生向法院提起诉讼，要求确认2014年10月24日原告与许树生签订的《转让协议书》无效，并要求退还转让款，赔偿经济损失。后经法院判决认定：涉案土地性质属于农业用地，涉案土地上的房屋系违章建筑，《转让协议书》因违反法律强制性规定，应为无效。现该判决已经生效。据此，原告认为，被告刘景龙转让给原告的房屋属于违章建筑，村委会将农业用地出租给刘景龙及原告用于建设，均违反法律强制性规定，故2012年原告与刘景龙签订的关于房屋转让的《协议书》及原告与村委会签订关于涉诉土地租赁的《协议书》均无效。且被告刘景龙及村委会在明知涉诉土地为农业用地的情况下，在合同中约定原告可以予以填坑自用，并收取原告土地租赁费用及之前的填土转让费用。致使原告基于对《协议书》的履约期待权，花费大量资金对涉诉房屋进行装修，填坑予以平整土地，建设院墙等，产生巨大经济损失。对此被告存在过错。根据合同法第58条规定，合同无效，因合同取得的财产应予以返还，不返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所遭受的损失。据此，原告有权要求被告返还转让款并赔偿原告实际损失。原告现为维护其合法权益诉至法院，请求法院支持。被告刘景龙辩称，我与原告于2012年6月21日签订的协议书有效。1、原告与许树生签订的是转让协议，转让的标的是违法建筑，所以确认他们的转让协议无效，他们的协议并不影响原告与被告之间的协议。2、被告并不是将承包的废弃坑塘转让给原告，而是被告退出了与村委会的原有承包关系，承包人已经变更给原告，原告变为承包人后，原告与村委会又签订了协议书，签订的时间是2011年8月11日，也正是被告和村委会最初签订协议书的时间。3、原告支付给被告的30万元，也不是转租费用，而是原告支付给被告建房及添坑的费用，所以不应返还30万元。4、原告在履约的过程中也存在过错，因为他当时也明知建房是没有任何的审批手续的。如果法院认定原被告的协议无效，那么房屋以及当时添坑的费用都是被告出的，原告在接手之后实际用了5年，现在原告主张30万全部要回，不公平不合理。原告使用5年，也应该支付使用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院予以分析认定。本院认定事实如下：2011年8月11日，刘景龙与村委会签订《协议书》一份，村委会将“刘景华房东侧废弃坑地”交由刘景龙使用。合同约定了使用期限为20年，使用费为每年500元；合同还约定“刘景龙使用该地块搞养殖业”，“此地块为废弃坑塘，由刘景龙自己垫平使用”。现该《协议书》中铅字打印部分“刘景龙”均被划掉，空白处手写为“张志刚”，落款刘景龙签名处未修改，落款未有张志刚的签字；对此本案当事人均认可改动系村委会所为。张志刚与村委会签订了一份《协议书》，落款时间为2011年8月11日，经核实该《协议书》实际签订时间在张志刚与刘景龙所签合同（2012年6月21日）之后。该合同约定租赁期限为30年（2011年8月11日至2041年8月10日），租赁费用为15000元。合同还约定“合同期内如遇政府规划征用土地或有关部门征用土地，国家或有关部门给予的停产停工补偿以及乙方所投入的地上物补偿归乙方所有”。后张志刚向村委会交纳了15000元。2012年6月21日，刘景龙（甲方）与张志刚（乙方）签订《协议书》一份。《协议书》内容：“经甲乙双方友好协商，就北京市通州区西集镇郎西村西至刘景华房，向东35米，北至水泥马路，向南55米的废弃坑地租赁事项达成一致。租赁给张志刚使用。地上房屋八间及废坑垫土费用共计叁拾万元。张志刚已付贰拾贰万元，剩余捌万元，建完院墙、东西厢房和后背房后再付余款。如有村民阻止将由刘景龙协商处理，如协商不了，将所有房费和垫土费共计叁拾万元退还给刘志刚。刘景龙垫完土后，2012年7月20日开始施工”。该合同未约定任何期限。2014年10月24日，案外人许树生和张志刚签订《转让协议书》，约定张志刚将涉案地块上的院子（共计1925平方米）及院内8间平房有偿转让给许树生使用；转让期限：2014年10月25日至2041年8月10日，转让金额：1100000元；协议签订后院子和房屋均属乙方所有。双方在合同中亦约定了其他事项。协议签订当日，许树生给付张志刚转让金1100000元，张志刚将涉案院落及房屋交付给许树生。2015年2月16日，村委会（甲方）与案外人许树生（乙方）签订了《续租协议》，该合同约定“1、转让合同时间到2041年8月10日，续租时间从2041年8月10日至2051年8月9日共计十年整；2、续租费用每年5000元，共计50000元整。一次性付清。3、如遇拆迁、开发等需要占用此地，所获赔偿归乙方所有，与甲方无关”。2015年4月21日，北京市国土资源局通州分局出具土地违法案件调查报告，载明：2011年10月刘景龙在未经批准的情况下开始在北京市通州区西集镇郎西村占地建设，后来我所及时发现并予以制止，该地为空地，刘景龙所建为养殖用房。该项目已于2015年3月12日立案，文号为京国土（通州）分局立字【2015】第2-005。该项目占地0.22亩，现状为坑塘水面，规划为一般农用地。2015年4月28日，北京市国土资源局通州分局做出京国土（通州）分局告字（2015）第24号行政处罚告知书，责令刘景龙退还在北京市通州区西集镇郎西村非法占用的145.08平方米的土地，限期拆除其在非法占用土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地现状。2017年5月，涉案场地上的建筑物被拆除。2017年6月，案外人许树生将张志刚诉至本院，向本院提出诉讼请求：“1、解除原、被告双方于2014年10月24日签订的《转让协议书》；2、判令被告返还原告转让金1100000元；3、判令被告赔偿原告损失50000元；4、诉讼费由被告承担”。经审理，本院做出（2017）京0112民初16573号民事判决书，判决如下：“一、原告许树生与被告张志刚于二○一四年十月二十四日签订的《转让协议书》无效；二、本判决生效之日起十五日内，被告张志刚返还原告许树生转让费人民币共计950000元；三、驳回原告许树生的其他诉讼请求。”后张志刚上诉至北京市第三中级人民法院，二审法院做出（2018）京03民终15361号民事判决书，对一审判决书予以维持。关于涉案土地上被拆除的建筑物。原告张志刚与被告刘景龙均认可其中八间房屋系被告刘景龙所建，门楼系原告张志刚所建，东西厢房和后背房未建设。原告张志刚与被告刘景龙均称院墙的建设系其本人所建，原告张志刚申请证人出庭作证，证人黄某称房屋装修、院墙、大门系其所建，原告张志刚支付报酬；被告刘景龙未提交证据证明院墙系其建设。另张志刚提交黄某签字确认的《证明》一份，证明房屋装修、平整地面、建设大门、院墙的部分花费。《证明》落款时间为2019年1月5日，载明“院墙、房屋装修、大门、厕所、硬化地面、种树等”总款项为37.5万元。原告张志刚起诉时将村委会列为第三人，后撤回对村委会的起诉，本院予以准许。本院认为，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。根据本案查明的事实，涉案土地为农业用地，涉案土地上的房屋系违章建筑，现已被拆除；原告张志刚与被告刘景龙签订《协议书》系让渡违章建筑占有使用之利，并允许原告张志刚建设相关违章建筑，改变了农业土地用途，该合同违反了法律的强制性规定，应为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对合同效力的审查，对涉案场地土地性质的审查，双方均负有相应义务；故双方对合同无效均具有过错，因合同无效造成的损失，双方应承担相应赔偿责任；本院综合考量确定赔偿责任比例为：被告刘景龙承担六成，原告张志刚承担四成。对合同对价的返还，考虑到刘景龙接手涉案土地、房屋的年限，本院认定刘景龙应返还的金额为25万元。对原告张志刚主张的经济损失50万元，其主张包括对八间的房屋装修、做防水、大门建设等投入。本院认为张志刚提交的《证明》不足以证明其花费的款项为37.5万元，其并未提交其他证据，比如合同、发票、收条等证据与该《证明》形成佐证，现涉案建筑完全被拆除，原告张志刚确实进行了相关建设，故对该损失，本院酌定为25万元。考虑到双方赔偿责任比例，本院判定被告刘景龙赔偿原告张志刚损失共计15万元。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：一、原告张志刚与被告刘景龙于2012年6月21日签订的《协议书》无效；二、被告刘景龙向原告张志刚返还款项25万元，于本判决生效之日起7日内交纳；三、被告刘景龙赔偿原告张志刚损失共计15万元，于本判决生效之日起7日内交纳；四、驳回原告张志刚的其他诉讼请求。案件受理费11800元，由原告张志刚负担5900元（已交纳），由被告刘景龙负担5900元，于本判决生效之日起7日内交纳。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张伟营人民陪审员  张连旺人民陪审员  岳凤金二〇一九年十一月二十日法官 助理  梁宏耀书 记 员  曹 萌