江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣11民终1988号上诉人(一审原告)：上饶市新城吾悦房地产开发有限公司，住所地江西省上饶县旭日街道办事处院内，统一社会信用代码91361121MA362KKR16。法定代表人：杨可，该公司执行董事。委托诉讼代理人：辛九渊，男，住广东省广州市，系该公司员工。上诉人(一审被告)：刘智华，男，汉族，1967年8月27日生，住江西省上饶市信州区。委托诉讼代理人：邓立明，江西壹点律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱鹣，江西壹点律师事务所律师。上诉人(一审被告)：黄子霁，女，汉族，1978年5月24日生，住江西省上饶市信州区。委托诉讼代理人：邓立明，江西壹点律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱鹣，江西壹点律师事务所律师。上诉人上饶市新城吾悦房地产开发有限公司（以下简称新城吾悦公司）与上诉人刘智华、黄子霁房屋买卖合同纠纷一案,不服上饶县人民法院（2019）赣1121民初2392号民事判决，向本院提起上诉。由于本案没有新的事实和理由，本院依法组成合议庭决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人新城吾悦公司请求：1、撤销上饶县人民法院（2019）赣1121民初2392号民事判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院审理本案时，第一次庭审时刘智华、黄子霁缺席审理，本案就应该缺席判决，不应再次开庭审理。第二次开庭审理时，给予了刘智华、黄子霁主动要求调整违约金的机会，且提交的证据已过举证期限，属于违法庭审规则。2.一审判决适用法律错误，本案并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条调整违约金的规定，一审判决直接采用年利率7.8%的标准计算违约金严重低于房地产行业的实际融资成本。3.当事人之间约定了违约金，那么在不违反法律规定的情况下，法院应该尊重当事人的约定。退一步说，即使是刘智华、黄子霁提出违约金过高的抗辩，违约方并没有提供证据。4.考量违约金数额时，应该对于当事人的过错因素应予以充分考虑，本案新城吾悦公司没有过错，是刘智华、黄子霁以各种理由或置之不理等方式恶意拒不按期支付购房款。5.违约金不仅具有赔偿功能，还有惩罚性功能，若机械第依赖于实际损失的认定，忽视了违约金蕴含的其他功能价值，不利于诚信社会的构建。上诉人刘智华、黄子霁上诉请求：1、撤销上饶县人民法院（2019）赣1121民初2392号民事判决，改判驳回上诉人一审的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.刘智华、黄子霁已完成约定的全部付款义务。在本案中，新城吾悦公司与刘智华、黄子霁签订的《商品房买卖合同》约定为按揭贷款，但在银行按揭无法办理的情况下，双方已约定改为一次性支付购房余款。2.本案违约金计算过高。本案案涉房屋按揭时过程曲折，刘智华、黄子霁收到新城吾悦公司律师催化函后才知道无法办理银行按揭，需要支付全部购房余款，所以本案计算违约金应该从刘智华、黄子霁收到律师催收函后开始计算，购房合同中约定的违约金20%过高，明显超过了新城吾悦公司的损失，应该调整为按银行同期贷款利率为标准计算违约金。一审法院经审理查明：2017年11月30日，新城吾悦公司与刘智华、黄子霁签订《商品房买卖合同》(备案合同编号为：3E201711012988)及补充协议，约定被告购买原告开发的位于上饶县凤凰西大道8号的新城吾悦广场4幢3单元302号房屋。合同第四条约定：房屋总价为900,296元；合同第六条约定：被告在签订本合同当日支付首付款270,296元，佘款630,000元办理商业贷款；合同第七条约定：（1）逾期在7日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行;(2）逾期超过7日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金；补充协议特别提示：补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准；补充协议第四条第（三）款第（1）项的约定：买受人自行办理银行贷款手续，须在本合同签署之日起三日内向贷款银行提交真实、准确、完备的贷款申请资料，且及时办理相关公证、抵押手续，费用由买受人承担。若因买受人拒绝、延迟、虚假提供或末完备提供购房贷款资料等导致买受人无法按期支付相应房价款的，买受人须在签署本合同后三十个自然日（公历日）内结清佘款，否则按照买受人逾期付款的约定处理……，补充协议第四条第（六）款约定：买受人在签署本合同当曰除须足额支付出卖人要求的首付款外，无论付款方式如何均须在签署本合同后三十个自然日内结清余款。补充协议第七条第（一）款的约定：买受人如未按期付款，须向出卖人支付按逾期未支付款额的万分之五计算违约金，逾期超过30天的，出卖人有权解除本合同并收取合同总价款20%的违约金。涉案合同签订后，刘智华、黄子霁按期支付了首付款270,296元，由于刘智华、黄子霁收入原因，房屋按揭贷款未能办理。2018年12月7日，新城吾悦公司邮寄了逾期付款催款律师函，2019年7月5日，刘智华、黄子霁向新城吾悦公司支付了购房余款630,000元。另查明，双方签订的补充协议第十条（二）约定，“合同中买受人的联系地址系指定送迖地址，如变动，须在三日内书面通知出卖人，若因地址有误或未及时通知地址变更导致送达不能的后果由买受人承担，特快专递的，以签收日为送达日；收件方拒签的，同城快递发出后的第二日为送达日……”。一审法院认为：1.新城吾悦公司与刘智华、黄子霁之间订立的《商品房买卖合同》及补充协议系合法有效。2.刘智华、黄子霁逾期付款已构成违约，应依法承担违约责任。3.违约金酌定以逾期未付款项为基数，按照年利率7.8%计算，逾期期间为,2017年12月31日至2019年7月5日共计551天，违约金经核算为74,181元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：1.刘智华、黄子霁支付给新城吾悦公司逾期付款违约金74,181元;2.驳回新城吾悦公司的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。二审法院认定事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，综合上诉人的上诉请求，结合已经查明的事实，本案争议焦点：1.一审庭审程序是否违法；2.一审判决认定刘智华、黄子霁支付新城吾悦公司违约金计算期限以及违约金计算标准是否正确。一、关于一审庭审程序是否违法的问题。人民法院审理民事纠纷案件，本来就是一个发现案件事实和寻找法律适用的过程，在这过程中，要充分保障当事人的辩论权，尊重当事人的处分权，做到秉公办案。具体到个案中，法官对案件的审理适用一次还是多次开庭审理，这是根据个案案情决定，民事诉讼法及相关司法规定并没有做强制性规定。从本案而言，一审法院为了查明案件事实，决定进行两次开庭审理程序并不违法。关于举证期限届满后证据能否采信问题，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释对逾期证据已经有明确规定，不再适用绝对地适用“逾期证据失权”的规则。综上，上诉人新城吾悦公司认为一审审判程序违法的上诉理由于法无据，本院不予采纳。二、关于一审判决认定刘智华、黄子霁支付新城吾悦公司违约金计算期限以及违约金计算标准是否正确的问题。首先,违约金计算期限。上诉人刘智华、黄子霁认为，本案计算违约金应该从其收到新城吾悦公司律师函为计算时间点。根据刘智华、黄子霁与新城吾悦公司签订的商品房买卖合同中的约定，除了有另行约定外，买受人在签署后，三十个工作日必须付清尾款，不因其他因素改变而改变。从本案来看，刘智华、黄子霁就付清尾款时间没有其他约定，就应该按照合同的约定在签署合同之日起三十个工作日内付清购房尾款。一审判决以签订购房合同三十日后开始计算为由符合合同约定，认定正确，本院予以维持。刘智华、黄子霁的上诉请求不成立,本院不予采纳。其次，违约金计算标准。上诉人新城吾悦公司认为不应该适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定调整案涉违约金，应该以合同约定为准。本院认为，当事人之间约定的违约金是否过高应该以实际损失为准，人民法院可以根据实际损失依职权予以相应的调整，故本案适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条并无不当，新城吾悦公司主张以购房款的20%即180,059.2元属于主张违约金过高，依法应予以调整。新城吾悦损失是购房款未及时收回，导致资金占用费，已经支付首付款不存在占用资金事实，不应支付资金占用费。在没有证据证明资金占用费具体损失的情况下,人民法院酌定参照银行同期贷款利率计算损失是可取的。对于调整过高违约金的计算方法，应该按照以违约金超过造成的损失为基准,超过30％的可以适当减少，换言之，超过损失30%的违约金不应计算在内，一审判决参照银行贷款基准利率，结合本案资金占用损失的实际情况，酌定以年利率7.8%确认新城吾悦公司的损失符合法律规定和客观实际，本院予以支持。上诉人新城吾悦公司认为该上诉理由和请求不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,788元，由上饶市新城吾悦房地产开发有限公司承担1,894元，刘智华、黄子霁负担1,894元。本判决为终审判决。审判长  万利剑审判员  聂晓红审判员  付 强二〇一九年十一月二十九日书记员  陈 佳