广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初6612号 原告：谢思德，男，1976年3月15日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：杨婷婷，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏佳丽，广西万益律师事务所律师。 被告：叶艺茄，女，1985年8月7日出生，汉族，住福建省南安市。 被告：刘智杰，男，1981年9月16日出生，汉族，住福建省南安市。 第三人：谢瑞草，男，1982年5月20日出生，汉族，住福建省南安市。 案由：房屋买卖合同纠纷 适用程序：简易程序（√）普通程序（） 立案时间：2019年9月16日 开庭时间：2019年11月12日 当事人到庭情况： 原告谢思德：委托诉讼代理人杨婷婷、苏佳丽到庭 被告叶艺茄、刘智杰：本人到庭 第三人谢瑞草：本人到庭 原告起诉要点 诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》（编号:0000834)；2、被告返还原告已付购房款718310.2元;3、被告按照定金罚则支付17万元（合同约定定金为25万元，原告主动调低至17万元）；4、被告赔偿原告支出的律师费5000元；5、原告有权在第三人所持有的【桂(2019)南宁市不动产证明第0229142号、桂(2019)南宁市不动产证明第0228000号】不动产登记证明登记的担保债权数额范围内优先受偿；6、本案诉讼费、保全费、诉责险保险费等费用由被告承担。 庭审中，原告将诉讼请求第2项变更为：被告返还原告已付购房款719265.64元。同时，明确第6项诉讼请求中的诉责险保险费为2680元。 事实和理由：原告曾出借给被告40万元，后因被告无法偿还借款，2019年7月10日,原、被告签订《房屋买卖合同》（编号：0000834)，约定被告将位于兴宁区昆仑大道995号嘉和城温莎北郡6栋2单元1903号房出售给原告，房屋成交价为85万元，定金为25万元。因被告欠原告40万元，故双方约定将其中的25万元用于抵扣本案所涉房屋买卖合同的定金。同日，原、被告与第三人签订《补充协议》，约定因涉案房屋之上设定了三个抵押权，由原告负责出资解押，注销涉案房屋之上设立的抵押权，出资金额约为60万元，该款项转化为购房款。为保证资金安全，原、被告及第三人协商一致同意将涉案房屋抵押至第三人名下作担保，但该抵押权实际为原告享有。2019年7月11日，原告分别支付211600元、16100元、240610.2元给被告用于涉案房屋的解押。2019年7月12日，被告将涉案房屋抵押登记至第三人名下。2019年7月18日,涉案房屋被南宁市兴宁区人民法院查封。因房屋被查封，原、被告签订的《房屋买卖合同》无法继续履行，故原告主张解除合同。 被告答辩要点及第三人陈述要点 二被告共同答辩称，不同意解除合同。因为双方在签订合同时原告就已经明确告知被告涉案房产存在抵押，且双方的合同并未约定房产过户的时间，所以被告没有违约。至于房产查封，是因为另外一个案件所涉，现正在与另一个案件的当事人协商，如协商好就可以解封办理房屋过户手续。 第三人陈述称，当时办理抵押的时候，抵押权登记在我名下，但实际上该房产的抵押权是原告享有。 分析与认定 案件事实 （一）合同签订的事实：2019年7月10日，原告谢思德（买方）与被告叶艺茹、刘智杰（卖方）签订了《房屋买卖合同》(编号0000834)，主要约定：1、买卖的房屋位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城温莎北郡6栋2单元1903号房，该物业成交价为85万元；2、买方于2019年7月10日支付25万元作为定金 ；3、买卖双方协商同意以买方代卖方偿还银行贷款的方式付款：卖方同意在收取买方定金之日起5个工作日内向抵押银行申请办理提前还贷手续，买方同意在卖方收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约还款日或之前，买方将首期楼款50万元转入卖方还款或银行扣款账号内，卖方应在收到买方首期楼款之日起3个工作日完成提前偿还银行贷款、注销抵押登记及归档等手续，并在3个工作日内与买方到南宁市房屋产权交易中心办理交易过户手续，如因南宁市相关部门、政府政策或银行原因导致延迟则时间相应延迟；4、卖方因欠买方40万元，经双方协商同意，卖方出售该物业包括车位一个给买方，抵扣该笔欠款作为定金。买卖双方协商同意，由买方帮卖方解押该房屋的欠款，超出房款部分由卖方写欠条给买方。合同还对其他事宜进行了约定。 同日，原告谢思德（买方）与被告叶艺茹、刘智杰（卖方）还签订了《房屋买卖合同》(编号0000833)，约定卖方将位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城温莎北郡地下室1-3栋5-13栋15-16栋地下一层B11325号车位以15万元出卖给买方，买方于2019年7月10日支付15万元作为定金。因卖方欠买方40万元，故双方同意卖方出售房产及车位给买方，抵扣该笔欠款作为定金。 同日，原告（乙方）与被告（甲方）、第三人（丙方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方于2019年7月10日签订《房屋买卖合同》，约定甲方将位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城温莎北郡6栋2单元1903号房及南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城温莎北郡地下室1-3栋5-13栋15-16栋地下一层B11325号车位出售给乙方，为保障甲方资金安全，降低交易风险，现三方协商签订补充协议如下：1、甲乙双方确认甲方尚欠乙方的40万元作为购房定金，鉴于上述嘉和城温莎北郡6栋2单元1903号房之上设定了三个抵押权，双方约定由乙方负责出资解押，注销1903号房屋上设立的抵押权，出资金额约为60万元，该款项转化为购房款。为保证乙方资金安全，甲乙丙三方协商一致同意甲方将上述房屋抵押至丙方名下以作担保，登记在丙方名下的抵押权实际为乙方享有；2、如上述房屋及车位无法顺利过户到乙方名下，乙方有权起诉至法院，要求甲方退回乙方支付的购房定金40万元及用于解押的购房款（以实际支付为准），且乙方有权就上述涉案房屋拍卖、变卖所得价款在抵押权范围内优先受偿；3、如三方对本合同产生争议，应协商解决，协商不成的，任何一方有权至房屋所在地人民法院起诉，且因诉讼产生的律师费、诉讼费、诉责险保险费等费用由违约方承担。 （二）合同履行的事实：合同签订后，原告于2019年7月11日向被告转入三笔款项，分别为211600元、16100元、240610.2元。同日，原告代被告向平安普惠融资担保有限公司还款949.44元。2019年7月11日，被告刘智杰出具收据，载明：本人刘智杰现收到买家谢思德交来购房部分房款469259.64元。后，原告又分别于2019年7月15日、7月17日代被告向平安普惠融资担保有限公司还款3元、3元。2019年7月11日、7月12日，涉案房产办理了二份抵押权登记【桂(2019)南宁市不动产证明第0229142号、桂(2019)南宁市不动产证明第0228000号】，一份担保债权数额为60万元，一份担保债权数额为40万元，记载的权利人都为第三人谢瑞草。 （三）其他事实 1、经查询，截至2019年9月26日兴宁区昆仑大道995号嘉和城温莎北郡6栋2单元1903号房产的抵押、查封情况为：第一个抵押权登记于2018年7月5日，抵押权人为中国工商银行股份有限公司南宁市民族支行；第二个抵押权登记于2019年3月11日，抵押权人为韦献技；第三、四个抵押权登记为本案所涉抵押权。2019年7月18日，该房产因（2019）桂0102民初4167号案件被我院依据（2019）桂0102执保476号裁定书查封。另，截至2019年9月26日兴宁区昆仑大道995号嘉和城温莎北郡地下室1-3栋5-13栋15-16栋地下一层B11325号车位的抵押、查封情况为：2019年7月4日，该车位因（2019）桂0102民初4167号案件被我院依据（2019）桂0102执保476号裁定书预查封。 2、我院于2019年7月1日立案受理原告黄诗泰诉被告黄炎辉、叶爱茹、刘智杰、叶艺茹、叶永固、杨雅华民间借贷纠纷案件【（2019）桂0102民初4167号】。诉讼过程中，该案原告申请对六被告的财产进行财产保全，本院作出（2019）桂0102执保476号裁定书并对刘智杰、叶艺茹的房屋及车位进行（预）查封。 3、原告为实现本案债权，委托广西万益律师事务所律师代理诉讼支出律师费5000元。 4、原告在诉讼过程向本院申请财产保全，并通过保险公司出具保函的形式提供担保，向保险公司交纳诉讼财产保全保险费2680元。 庭审中，原告陈述双方曾口头约定在抵押权全部注销后就立即办理房屋过户手续，但是在2019年7月11日原告向被告支付了解除银行抵押的按揭贷款后，过几天就发现涉案房屋被法院查封，因此无法办理房屋变更登记手续。被告陈述当时确实口头约定抵押权注销后就办理变更登记，但是抵押权还未办理注销房屋就被法院查封，对于查封的事实在签订合同时其并不知情。 上述事实，有房屋买卖合同、补充协议、银行转账凭证、不动产登记证明、不动产查询单、委托代理合同、律师费发票、诉讼财产保全保险费发票及当事人陈述等证据在卷佐证。 法律分析 本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。 关于合同应否解除。合同签订后，原告以转账或以代被告清偿贷款的方式向被告支付了部分购房款，但在合同履行期间，因两被告涉及到另一案件【（2019）桂0102民初4167号】，而该案的原告向本院申请对两被告进行财产保全，本院作出裁定书并查封了两被告的涉案房产，导致涉案房屋无法办理变更登记。本院认为，虽原、被告双方并未明确约定办理房屋过户手续的确切时间，但双方都认可系在注销该房产之前的抵押权登记后就办理过户手续，而涉案房屋已被查封，物权的变更、转让、消灭登记在此情形下已无法办理，且在原告起诉后至本案庭审时被告仍未能采取有效措施解除涉案房屋的查封，之后能否解除查封及何时解除处于不确定的状态。同时，被告也未能提供适当的担保来消除原告的不安，故原告以其买卖房屋的目的无法实现为由要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本院予以确认。 关于合同解除后的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，被告应向原告返还其支付的购房款。而合同签订后，被告共向原告转账或代原告偿还款项共计469265.64元，故该款项被告应予以偿还。至于定金25万元，该款项原告并未实际支付，系双方以之前尚欠的40万元借款转化而成，因本案审理的法律关系为房屋买卖合同关系，而原、被告双方之间的40万元原债权债务关系为民间借贷关系，且该债权债务并无生效的法律文书予以确认，故本案对该法律关系不予处理，原告可依据原债权债务关系另行主张。 关于本案是否适用定金罚则。从本案合同的履行来看，双方未能继续履行合同的原因并不在于原、被告双方主观上不想继续履行合同，而在于客观上涉案房屋被法院查封，而该查封行为在双方签订合同时并未发生，且双方并未能预见到该事实会发生，故被告的行为不符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条关于适用定金罚则的情形，因此原告主张被告返还定金17万元，本院不予支持。 关于抵押。首先，根据补充协议的约定，为了保证原告作为买方的资金安全，降低交易风险，经原、被告及第三人三方协商同意将涉案房产抵押登记于第三人名下，登记在第三人名下的抵押权实际为原告享有；其次，三方之间关于案涉房产为原、被告之间买卖房屋、车位的债权提供抵押担保的约定，对于三方内部之间具有约束力。在没有信赖登记的善意第三人主张权利的情形下，应依据当事人约定来确定权利归属；再次，第三人在庭审中明确表明虽抵押权登记在其名下，但实际上该房产的抵押权是原告享有。综上，本案债权人与登记的抵押权人不一致只是形式上的不一致，实质上债权人和抵押权人仍为同一，并不产生抵押权与债权实质上分离，原告既是债权人，也是实际抵押权人，故原告作为债权人享有案涉房产的抵押权，符合《中华人民共和国物权法》第一百七十九条关于抵押权的一般规定，故原告主张对抵押房产享有优先受偿权有合同和法律依据，本院予以支持。 关于律师费及诉讼财产保全保险费的问题。双方签订的补充协议对此问题已有明确约定，原告提交了委托代理合同、律师费发票、财产保全费收据、诉讼财产保全保险费发票证明其为实现本案债权实际支付了律师费5000元、诉讼财产保全保险费2680元,故对原告诉请的律师费、诉讼财产保全保险费,本院予以支持。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告谢思德与被告叶艺茄、刘智杰签订的《房屋买卖合同》（编号:0000834)解除； 二、被告叶艺茄、刘智杰共同向原告谢思德返还购房款469265.64元； 三、被告叶艺茄、刘智杰共同向原告谢思德支付律师费5000元； 四、被告叶艺茄、刘智杰共同向原告谢思德支付财产保全保险费2680元； 五、被告叶艺茄、刘智杰不履行上述债务时，原告谢思德有权对被告叶艺茄、刘智杰所有的位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城温莎北郡6栋2单元1903号房【桂(2019)南宁市不动产证明第0229142号、桂(2019)南宁市不动产证明第0228000号】折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿； 六、驳回原告谢思德的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费6367元，财产保全费4987元，由原告谢思德负担5327元，由被告叶艺茄、刘智杰共同负担6027元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 谢 玲 二〇一九年十一月二十七日 书记员 杨二凤 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人们法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国物权法》 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占用，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 《中华人民共和国担保法》 第二条在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保。 本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。