广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2018)粤2071民初24492号原告：贾峰林，男，1976年3月13日出生，汉族，住江西省高安市，委托诉讼代理人：沈世宾，广东昌联律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑思奇，广东昌联律师事务所律师。被告：王洪亮，男，1974年5月20日出生，汉族，住河南省太康县，委托诉讼代理人：张志源，广东永隆律师事务所律师。第三人：刘强，男，1986年6月17日出生，汉族，住四川省珙县，原告贾峰林与被告王洪亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月8日作出(2018)粤2071民初2284号民事判决，被告王洪亮不服判决,提起上诉。中山市中级人民法院2018年10月30日作出(2018)粤20民终4866号民事裁定：撤销原判，本案发回重审。本院依法另行组成合议庭,重审诉讼中，并依法追加刘强作为本案无独立请求权第三人参加诉讼,先后于2019年5月16日、8月22日公开开庭进行了审理。原告贾峰林委托诉讼代理人沈世宾、郑思奇，被告王洪亮委托诉讼代理人张志源到庭参加诉讼,第三人刘强经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾峰林在原审期间向本院提出诉讼请求：1.解除原债权人刘强与被告王洪亮于2016年6月10日签订的《租赁承包合同》；2.被告即时退还押金10万元，并支付从起诉之日（2018年1月25日）起按同期银行贷款利率计算的利息至实际退还之日止。事实和理由：原债权人刘强与被告于2016年6月10日签订了《租赁承包合同》，合同约定被告将位于中山市××区××湖新村××号的中山市石岐区仙湖足浴休闲会所（以下简称仙湖会所）租赁给原债权人刘强承包经营，租赁期限至2022年6月9日止，租赁押金为10万元，同时还约定租金、违约责任等。原债权人刘强依约履行了合同义务，然而被告却于2017年8月份无正当理由强行收回上述物业及经营场所，并自行违法变更投资人，同时拒绝退还押金。被告的行为已根本违约，严重损害了原告的权益，给原告造成了重大损失，原告保留另行追讨损失之权利。为维护原告的合法利益，特诉至法院，请求法院依法判决。重审期间,原告贾峰林明确其诉讼请求、事实与理由与原审一致。原告贾峰林对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内向本院提交的主要证据有：1.租赁承包合同；2.收据；3.债权转让协议、债权转让通知书、EMS快递单；4.照片两张、通知书；5.个人独资企业转让协议书、企业机读档案登记资料、企业信用信息公示报告。被告王洪亮原审期间辩称，1.被告与本案原告不存在任何合同关系，也没有其他的法律关系。根据合同相对性原则，原告并非本案适格的诉讼主体；2.被告与第三人刘强存在租赁合同关系，两者有相关的合同作为依据，但第三人刘强违反其与被告签订的租赁承包合同，违法私自转租、转包，存在重大的违约行为，被告保留追究第三人刘强严重违约的法律责任。在被告与第三人刘强签订的租赁承包合同第3条第8项约定，第三人在承租期间不得转租或转包。而原告所主张的权利是通过其私自的转租、转包作为依据的，但该依据与法律的规定不一致，《合同法》第79条有明确规定，债权人只有在经过双方同意的情况下才可以转让债权，但有除外的情况，就是当事人约定不得转让的，是不可以转让的。所以原告通过私自签订转让合同的方式主张转让所取得的权益是不符合合同法相关规定的。因此，请求法院驳回原告全部的诉讼请求。重审期间,被告王洪亮补充答辩如下意见：1.被告与第三人刘强存在租赁合同关系，但刘强违反合同约定，私自转租、转包，存在重大违约行为。合同约定刘强不能私自转租或承包变卖，其必须自己经营，根据该合同目的，是不允许其他人插手其与刘强的租赁关系中来。而贾峰林擅自与刘强之间私下约定要加入其与刘强的合同关系中，并受让所谓的债权，不符合其与刘强签订租赁合同的目的；2.被告并不知道刘强是否真的与贾峰林有签订真实的《债权转让协议》，刘强在本案开庭时拒绝出庭，无法证实其是否有转让债权的行为。故贾峰林与刘强之间的债权转让行为不真实，也违反了合同法第79条之规定，本案就属于该法条中的当事人约定不能转让的情形；3.即使贾峰林自认为或法院认为贾峰林有受让刘强的债权，但该债权转让通知并未送达给其，该转让行为对其不产生法律效力。贾峰林提交的证据中有一份邮单，主张是通知被告，但邮单上显示是由中山市黄圃镇新圃大道广东昌联律师事务所发出，并不是刘强发出的，而该快递单也未显示是由被告签收，故该债权转让行为不成立；4.关于被告与刘强之间租赁承包合同是否解除问题，贾峰林认为刘强没有违约，是其违约，但刘强并未按照双方租赁合同约定提出终止或解除合同，并要求被告退还押金，故贾峰林主张退还押金的请求不符合租赁承包合同约定，且租赁合同并未约定具体退还押金的日期，只是有合同期满并扣除相应费用的前提条件。既然不符合条件，所以原告的诉讼请求主张不成立。被告王洪亮就其辩解在举证期限内向本院提交的证据有：1.转租承包合同1份（复印件）；2.通知2份；3.现场通知照片4张。重审诉讼中，第三人刘强经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，其提交书面答辩状，述称：1.确认《债权转让协议》上甲方“刘强”的签名及《债权转让通知书》上的签名均为其本人所签署，指印亦均由其本人亲自按捺；2.本案因被告王洪亮的违约行为，其享有要求退还押金、赔偿损失等债权，且该权利属于可转让的债权，经协商后，其将上述债权转让给贾峰林，该转让是其本人的真实意思表示，且保证不予撤销；3.因其在四川省有重要事情处理，未能参与到本案的诉讼活动，望法院依法判决支持原告贾峰林的全部诉讼请求。第三人刘强就其述称在举证期限内未向本院提交证据材料。本院经审理认定事实如下：2016年6月10日，王洪亮（甲方）与刘强（乙方）签订《租赁承包合同》，约定由乙方承包经营甲方个人投资经营的位于中山市××区××湖新村××号仙湖会所中的足浴、棋牌业务；租赁期限为2016年6月10日至2022年6月9日，2016年6月10日至2019年6月9日期间每月承包租金为25000元，2019年6月10日至2022年6月10日期间租金递增10%，即每月承包租金为27500元；押金为10万元，合同期满后，甲方在扣除所应当扣除的部分款项后，应当在期满后一次性退还乙方；未经双方协商一致，任何一方不得擅自提前解除、终止本合同；乙方对本场所只有经营权，不得私自转租或者承包变卖。该合同还约定其他事项。合同由甲乙双方签名、捺印确认。合同签订后，刘强于2016年6月15日向王洪亮交付押金10万元，依约入场承包经营仙湖会所，并一直依约交纳月租金至2017年8月。2017年9月18日，王洪亮在仙湖会所贴出《通知》，告知刘强因其将仙湖会所转租给他人经营，根据双方签订的合同第三条第八点的约定，要求刘强3日内解释情况，否则，其将于2017年9月21日收回物业，并单方解除与刘强的合同关系。同日，王洪亮另在仙湖会所贴出《通知》，告知杨进刚因刘强违反合同约定，私自将会所出租他人，通知案外人杨进刚3日内做好撤场准备，其将收回物业。张贴通知当日，仙湖会所停止营业，几天后，王洪亮接管经营仙湖会所。王洪亮与刘强至今未办理交接手续。2018年1月16日，刘强（甲方、转让方）与贾峰林（乙方、受让方）签订《债权转让协议》，约定甲方将其享有的对王洪亮的债权（包括押金10万元、装饰及设施损失）及相关权利全部转让给乙方享有，相关的合同及单据原件一并交付给乙方，今后有关该债权的追讨事项全部由乙方负责解决，与甲方无关；债权转让行为由甲方负责通知王洪亮。该《债权转让协议》由甲乙双方签名、捺印确认。同日，刘强对王洪亮发出《债权转让通知书》，告知王洪亮上述债权转让的事实。后贾峰林认为王洪亮单方强行收回仙湖会所导致王洪亮与刘强之间的租赁合同不能履行，王洪亮存在违约，应返还刘强10万元租赁押金等，而其通过债权转让协议取得刘强经营仙湖会所产生的相应债权，故诉至本院主张前述实体权利。另查明，诉讼中，王洪亮提交的《转租承包合同》（复印件）显示：2017年8月31日，案外人常翠苹（甲方、发包方）与杨进刚（乙方、承包方）签订该合同，约定甲方将仙湖会所的足浴、棋牌业务全部交由乙方承包经营，乙方自负盈亏；租赁期限为2017年9月1日至2019年9月1日，每月承包租金为35000元；租赁押金为5万元等事项。经质证，贾峰林对该《转租承包合同》的真实性、合法性、关联性均不予确认，并认为王洪亮未能提供原件予以核对，该合同显示的签订时间是2017年8月31日，而仙湖会所已于2017年8月3日由王洪亮私自变更投资人为其本人。王洪亮认为仙湖会所名义投资人是谁与本案无直接关系，其是该会所的实际投资人；其只是根据租赁承包合同约定将该会所的使用权场地出租给刘强，并没有将整个会所的股权转让给刘强，所以该会所的名义投资人无论是谁都与本案租赁合使用权没有直接关联；而且刘强在租赁仙湖会所期间，未经过其同意，违反合同约定，委托案外人常翠苹将仙湖会所转租给案外人杨进刚，已构成违约。贾峰林提交的EMS全球邮政特快专递邮单显示，2018年1月16日，寄件人为刘强的邮件从中山市黄圃镇新圃大道中54号（广东昌联律师事务所）发出寄往仙湖会所，收件人为王洪亮（电话134××××4345），寄件内容为“债权转让通知书、债权转让协议原件各一份”；该邮件于2018年1月17日由他人签收。诉讼中，贾峰林明确该通知书由刘强签署后交予其，其再委托代理人通过EMS快递的方式以刘强的名义寄送给王洪亮。又查明，仙湖会所于2016年8月29日设立，住所地中山市××区××湖新村××号物业，企业类型：个人独资企业投资额：1万元，投资人：王洪亮，所属行业：保健服务，经营范围：公共场所经营（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。仙湖会所于2017年8月3日投资者由曾育芬变更为王洪亮。再查明，重审诉讼中，王洪亮申请对本案重审期间以刘强名义邮寄本院的落款时间为2019年4月26日《答辩状》中答辩人落款署名处“刘强”签名及捺印与《租赁承包合同》中末尾乙方署名处的“刘强”原始签名及捺印进行委托司法鉴定，以确定两处“刘强”签名及捺印是否为同一人书写及捺印。后贾峰林表示，其本人可以联系到刘强当庭予以确认，无需进行笔迹及捺印鉴定。为节约诉讼成本，本院定于2019年8月22日再次开庭进行审理，庭审过程中，贾峰林表示，庭前刘强承诺会过来开庭，但刘强现在在四川，来回需要乘坐飞机，路费成本较高，其不愿意过来开庭。经当事人双方同意，当庭贾峰林委托诉讼代理人与刘强电话联系通话，并以微信视频方式当庭由本院审判人员向刘强出示“贾峰林提交的2018年1月16日《债权转让通知书》原件一份、2018年1月16日的《债权转让协议》原件一份”，经刘强辨认后确认，该《债权转让通知书》及《债权转让协议》落款处刘强签名均是其自己本人所签。本院审判人员并出示以刘强名义寄给本院前述《答辩状》一份，经刘强当庭辨认后确认，该《答辩状》落款处的答辩人“刘强”字样的签名是其本人所签，并确认该《答辩状》铅笔标注的电话号码177××××7191就是其本人现在使用的电话。贾峰林与王洪亮均对上述刘强辨认确认的情况表示无异议，王洪亮并当庭明确撤回前述本案签名及捺印司法鉴定的申请。就需否追加案外人曾育芬、杨进刚、常翠苹作为本案当事人参加诉讼问题，贾峰林、王洪亮均明确表示因案外人曾育芬、杨进刚、常翠萍与本案的处理没有直接利害关系，故不需要追加作为本案当事人参加诉讼。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。王洪亮与刘强签订的《租赁承包合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。结合当事人各方诉辩意见，本案争议焦点为：1.贾峰林与刘强签订的《债权转让协议》是否合法有效问题；2.贾峰林是否本案适格原告主体问题；3.贾峰林作为非合同当事人是否享有涉案租赁合同约定或法定的解除权问题；4.涉案租赁合同是否实际解除问题；5.贾峰林诉求应否支持问题。关于焦点一，贾峰林与刘强签订的《债权转让协议》是否合法有效问题。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”第八十条第一款规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”本案中，贾峰林与刘强签订的《债权转让协议》明确约定“贾峰林将其享有的对王洪亮的债权（包括押金10万元、装饰及设施损失）及相关权利全部转让给贾峰林享有，今后有关该债权的追讨事项全部由贾峰林负责解决”，该协议约定的内容明确具体，当事人各方亦对该协议予以确认，且不存在法律规定除外的情形，故本院认为，贾峰林与刘强签订的《债权转让协议》合法有效。关于焦点二，贾峰林是否本案适格原告主体问题。如前所述，贾峰林与刘强签订的《债权转让协议》合法有效，贾峰林提供证据证实，该协议内容已通过邮寄的形式通知债务人王洪亮，虽王洪亮对此存有异议，但即使债权转让通知未送达债务人时，债务人对债权转让的清偿仍发生债务清偿之法律后果，并不影响债权受让人取得受让债权。而且贾峰林作为债权受让人直接向人民法院起诉，并借助人民法院送达起诉状的方式，向债务人王洪亮送达债权转让通知，亦可以发生通知转让之法律效力。况且王洪亮亦未提供相反证据加以反驳，故本院认为该《债权转让协议》已通知债务人王洪亮，对王洪亮发生法律效力，其直接产生的法律效力为在王洪亮与贾峰林之间建立新的权利义务关系。诉讼中，贾峰林明确其基于该《债权转让协议》对王洪亮主张权利，故本案贾峰林主体资格适格。关于焦点三，贾峰林作为《转租承包合同》非合同当事人是否享有涉案合同约定或法定的解除权问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”合同项下的权利义务只能对合同当事人产生约束力。本案中，贾峰林认为本案债权转让是金钱之债转让，即就刘强与王洪亮之间的因经营仙湖会所所产生的金钱之债债权进行转让；王洪亮认为是就刘强与王洪亮的租赁合同关系连同金钱之债一并进行转让。本院认为，刘强与王洪亮之间的租赁合同权利义务关系主要是刘强承租王洪亮仙湖会所进行经营的权利义务关系，根据贾峰林提供的《债权转让通知书》及《债权转让协议》内容可见，本案债权转让是单纯的金钱之债转让，并未包括交付租赁物、缴纳租金等租赁合同项下的权利义务内容，故本案债权转让仅仅是金钱之债转让，贾峰林仅能在金钱之债权利义务范围内向王洪亮主张权利，故贾峰林对涉讼租赁合同不享有解除权。关于焦点四，涉案租赁承包合同是否实际解除问题。根据前述查明事实，2017年9月18日，王洪亮在仙湖会所贴出《通知》告知刘强违约，要求刘强3日内解释情况，否则将于2017年9月21日收回物业，并单方解除与刘强的合同关系。发出通知当日，仙湖会所停止营业，几天后，王洪亮接管经营仙湖会所。本院认为，因刘强、王洪亮并未约定一方解除租赁合同的条件，2017年9月18日王洪亮单方发出解除合同通知，其并未提交证据证实期间其合同目的不能实际达成，故其单方解除合同的通知并未发生法律效力。因发出通知当日仙湖会所停止营业，几天后王洪亮收回仙湖会所的经营权，可视为双方知晓且默认双方租赁合同解除的事实，故本院认定涉案租赁承包合同已于2017年9月21日实际解除。关于焦点五，贾峰林诉求应否支持问题。本案中，王洪亮提交《转租承包合同》（复印件）抗辩，刘强在租赁仙湖会所期间，擅自将仙湖会所转租给他人，故构成违约，在扣除相应的损失之后，其应不予退还刘强租赁押金10万元。本院认为，王洪亮提交的《转租承包合同》复印件没有原件予以核对，且贾峰林不予确认该《转租承包合同》真实性，况且王洪亮亦无其他相关有效证据予以佐证，故本院对王洪亮该抗辩主张不予采纳。根据王洪亮与刘强双方之间租赁合同约定，合同期满后，王洪亮在扣除所应当扣除的部分款项后，应当一次性退还租赁押金，因涉讼租赁合同已于2017年9月21日实际解除，故王洪亮应返还刘强交付的租赁押金10万元。因刘强已将涉案租赁承包合同相应的债权转让给贾峰林，故王洪亮应向贾峰林返还租赁押金10万元，并支付自起诉之日（2018年1月25日）起至实际返还之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息。综上所述，贾峰林诉讼请求合理部分，本院予以支持。王洪亮抗辩主张理据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下：一、确认被告王洪亮与第三人刘强于2016年6月10日签订的《租赁承包合同》于2017年9月21日解除；二、被告王洪亮应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告贾峰林返还租赁押金10万元及支付相应利息（利息计算方法：以10万元为基数，从2018年1月25日起至实际返还之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；三、驳回原告贾峰林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元（原告贾峰林已预交），由被告王洪亮负担（被告王洪亮于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告贾峰林）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  吴浩明人民陪审员  冯艳玲人民陪审员  黄丹民二〇一九年十一月十一日书 记 员  王 丽许晓丹