文书内容重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(一审民事案件用)(2019)渝0154民初5892号原告：重庆来勃物业管理有限公司，住所地重庆市开州区汉丰街道香港城A区136号，统一社会信用代码915002345979677742。法定代表人：彭新，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘鹏、王欣，重庆帅风律师事务所律师。被告：陈俊，男，生于1970年10月27日，汉族，住重庆市开州区。原告重庆来勃物业管理有限公司诉被告陈俊物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告重庆来勃物业管理有限公司的委托诉讼代理人王欣、被告陈俊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告重庆来勃物业管理有限公司诉称，原告分别于2015年12月26日、2017年1月20日与开州区XXXX业主委员会签订《XXXX住宅小区物业服务合同》，合同中约定：“住宅物业服务费标准为(1)住宅0.6元/月.平方米，（2）门市1.00元/月.平方米，车库每年车位按30元/月收取，（3）公摊费按实收取，并按月张榜公布。对无故不缴纳相关费用的应按每日3‰的标准向原告支付违约金”。原告从2016年1月1日起至2020年12月31日止为该小区提供物业服务。被告陈俊系XXXX2-7-4房的业主，住房建筑面积为126.48平方米。被告陈俊享受了原告提供的物业管理服务，但其从2016年1月1日起至2018年12月31日止，共拖欠物业管理费及公摊费、加压费2969.3元，经原告多次催收，被告陈俊仍拖欠不交。现原告起诉到法院，请求判决：1、被告陈俊立即支付给原告物业管理服务费、公摊费、加压费（从2016年1月1日起至2018年12月31日止）及违约金，共计6453.88元。2、本案诉讼费由被告陈俊承担。被告陈俊辩称，我是XXXX2栋7-4的业主。第一届业委会届满换届选举时，社区主持人违规进行选举，没有按规定核查选举人和被选举人的业主身份，致使4名非本小区人员进入上届业委会。上一届业委会与原告重庆来勃物业管理有限公司签订的合同是无效合同，对业主无约束力，业主没有向物管缴纳物业服务费的义务。上届业委会在选聘和解聘物业服务企业时违反物权法和物业管理条例，选聘物业企业，没有经过业主的同意，也没有召开过会议，并违反业主大会和业主委员会的指导规则，擅自修改第一届业委会经业主大会决定的合同内容，变相提高物业服务收费标准。2016年1月14日，XXXX1-5栋业主再次要求业主委员会依法选聘物业服务企业，由业主委员会3人选聘的物业服务企业必须撤出XXXX。来勃物业公司进驻我小区时，1-5栋业主自聘保洁人员自治服务，原告无权向我收取物管费，业委会违规续签的合同对1-5栋业主是无效的。上届业委会与来勃物业合伙管理本小区，业委会主任的亲戚在物管处工作，小区的收费情况由业委会管理，原告无权过问，业委会的行为违反了相关法律规定。原告在XXXX的服务质量低劣，没有尽到对共用部位物业的运行，维护保养责任。公共绿地被侵占、毁损严重，小区内的花草、树木枯死，没有补种，底层业主毁损树木、侵占绿地种菜、修水泥便道；健身器材、设施大部分被损坏，没有得到维修保养；露天休闲桌椅损坏严重，共有部位栏杆锈蚀损坏；小区内车辆乱停乱放，没有人管理，占用消防通道甚至绿地停车；小区存在盗窃和车库砸车现象；消防措施及人员没有到位；临街门市向小区内打洞及向苑内乱排乱放废气废水，污染小区环境无人制止；水、电私拉乱接现象严重；住宅外墙瓷砖大面积脱落，无有效措施防范；原告擅自将四幢门前共用场地和消防通道出租给外来小商贩收取租金；将篮球场出租给他人作训练场、幼儿园活动场地经营谋利；让机动车辆进入小区停车收费，占用消防通道停车收费谋利；电梯轿箱、停车场出入口等公共部位出租给广告公司收取租赁费。物管没有取得业主同意，所得利益没有公示，也没将业主所得补充专项维修资金，全部由物管公司独揽，物管公司应归还业主应得收益。对于原告的诉讼请求，我所欠物业管理费不应包含公摊费、加压费，扣除原告违法所得后交纳50%的物业费，违约金不应给。经审理查明，2015年12月26日，原告重庆来勃物业管理有限公司(乙方)与开县XXXX业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》，合同约定甲方将开县XXXX小区委托给乙方物业管理。合同第二条第（二）款第7项约定：每月向业主收取小区物业管理服务费和应收的公摊费(楼道及大厅照明、水景、发电油料、七楼以上水泵加压)，……等；第8项约定：电梯的电费、公用水费及绿化用肥、用药费均由乙方承担。合同第三条约定：1、小区物业管理服务费按每平方米0.60元/月收取，门市按每平方米1.00元/月收取，车库每车位按30元/月收取。2、……。3、公摊费按实收取，并按月张榜公布。合同第四条第4项约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金。合同第五条约定：合同期限为1年，从2016年1月1日起至2016年12月31日止。双方在合同中还对物业服务范围及标准、甲、乙双方的权利和义务、履约保证金等进行了约定。2017年1月20日，原告重庆来勃物业管理有限公司(乙方)与开县XXXX业主委员会（甲方）签订《XXXX小区物业管理服务合同》，合同约定甲方将XXXX小区委托给乙方物业管理。合同第二条第（二）款第7项约定：每月向业主收取小区物业管理服务费和应收的公摊费(楼道及大厅照明、水景、发电油料、七楼以上水泵加压)，……等；第8项约定：电梯的电费、公用水费及绿化用肥、用药费均由乙方承担。合同第三条约定：1、小区物业管理服务费按每平方米0.60元/月收取，门市物业管理服务费按每平方米1.00元/月收取，车库每车位按30元/月收取。2、……。3、公摊费按实收取，并按月张榜公布。合同第四条第4项约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金。合同第五条约定：合同期限为3年，从2017年2月1日起至2020年12月31日止。双方在合同中还对物业服务范围及标准、甲、乙双方的权利和义务、履约保证金等进行了约定。合同签订后，原告重庆来勃物业管理有限公司一直为XXXX小区提供物业服务。被告陈俊系XXXX小区2-7-4号业主，房屋建筑面积126.48平方米。自2016年1月1日起至2018年12月31日止，被告陈俊没有支付原告重庆来勃物业管理有限公司的物业管理服务费。2019年1月20日，原告通过在被告门前书面张贴催费通知书催收，被告陈俊仍未缴纳物业服务费用。上述事实有经庭审举证、质证的证据1、原、被告身份信息复印件材料，2、原告重庆来勃物业管理有限公司与XXXX业主委员会签订的《物业管理服务合同》、《XXXX小区物业管理服务合同》，3、原告在陈俊门上张贴催收物管费通知的照片两张，4、陈俊的房屋登记信息以及双方当事人在法庭上的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……。被告陈俊居住的XXXX小区业主委员会与原告重庆来勃物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同》及《XXXX小区物业管理服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。两份合同对XXXX小区全体业主均具有约束力。被告陈俊主张2015年12月26日业委会与原告重庆来勃物业管理有限公司签订的合同是无效合同，对业主无约束力；业委会违规续签的合同对1-5栋业主是无效的。被告陈俊所提出的主张不符合物业服务合同无效的法定情形，其主张本院不予以支持。《物业管理条例》第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”原告重庆来勃物业管理有限公司按照合同约定履行了自己的义务，作为业主的被告陈俊应当按照合同约定交纳物业管理服务费用。被告陈俊的房屋建筑面积为126.48平方米，未按期交纳2016年1月1日至2018年12月31日共36个月的物业服务费0.60元/月/平方米×126.48平方米×36个月=2731.97元，经原告书面催交后，被告陈俊仍未交纳，被告陈俊应当支付给原告重庆来勃物业管理有限公司物业服务费2731.97元。原告还主张由被告陈俊支付公摊费、加压费，原告没有提交公摊费和加压费实际产生数额的相关证据，原告应承担举证不力的法律后果，故对原告的该主张本院不予支持。被告陈俊提出原告服务质量低劣，没有尽到对公共绿地、花草、树木、各种器材、设施、车辆乱停乱放、车辆被盗、消防措施及人员、临街门市向小区内乱排乱放废气污水、水电私拉乱接现象等物业的运行、维护、保养、管理责任；原告没有取得业主同意，将共用场地、消防通道、篮球场对外出租，将电梯轿箱、停车场出入口等公共部位出租给广告公司收取租赁费，收入归其所有，没将业主所得补充专项维修资金，所欠物业管理费应扣除原告违法所得后交纳50%的物业管理费，但被告陈俊未向本院提供相关证据予以证明，其主张本院不予支持。关于原告主张的违约金能否得到支持的问题：原告重庆来勃物业管理有限公司与开县XXXX业主委员会签订的《物业管理服务合同》及《XXXX小区物业管理服务合同》，均未对物业服务费的具体支付时间作出明确约定，故对原告主张违约金的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告陈俊在本判决生效后七日内支付原告重庆来勃物业管理有限公司2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理服务费2731.97元。二、驳回原告重庆来勃物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告陈俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。审 判 长  邹道宏人民陪审员  唐志松人民陪审员  成 进二〇一九年十一月二十八日法官 助理  吴 伟书 记 员  李 路