重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝民初17号 原告（案外人）:陆南民，男，1973年3月8日出生，汉族，户籍地浙江省奉化市。 委托诉讼代理人：陈晓燕，浙江正雅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周洁，浙江正雅律师事务所律师。 被告（申请执行人）：新华信托股份有限公司，住所地重庆市江北区北城一路6号1-1、2-1、3-1，统一社会信用代码91500000202830053J。 法定代表人：李桂林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵阳，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：屈浩，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 被告（被执行人）：叶罕嗣，男，1968年1月28日出生，汉族，住浙江省宁波市奉化区。 被告（被执行人）：叶忠真，男，1930年9月29日出生，汉族，住浙江省宁波市奉化区。 被告（被执行人）：宁波市强人置业发展有限公司，住所地浙江省宁波市奉化区南山路184号。 法定代表人：叶罕嗣，该公司董事长。 原告陆南民与被告新华信托股份有限公司（以下简称“新华信托公司”）、叶罕嗣、叶忠真和宁波市强人置业发展有限公司（以下简称“宁波强人置业公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陆南民的委托诉讼代理人陈晓燕，被告新华信托公司的委托诉讼代理人赵阳、屈浩到庭参加了诉讼，被告叶罕嗣、叶忠真和宁波强人置业公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陆南民向本院提出诉讼请求：1.停止对位于江西省南昌市湾里区房屋的强制执行；2.确认陆南民与宁波强人置业公司订立的《X内部购房签约协议》合法有效；3.确认位于江西省南昌市湾里区的房屋归陆南民所有；4.宁波强人置业公司协助陆南民办理案涉房屋的过户登记手续。事实和理由：2014年4月9日，陆南民与宁波强人置业公司订立《X内部购房签约协议》，该协议系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效。前述协议签订后，陆南民按约支付了购房款518374元。2014年4月15日，宁波强人置业公司向陆南民交付了房屋。陆南民购买该房屋用于居住，且其名下无其它房产。本案同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异复规定》）第二十八条和第二十九条规定的情形，陆南民对案涉房屋享有物权期待权，可以排除执行。 新华信托公司辩称，陆南民的诉讼请求不能成立，应予驳回。事实和理由：1.陆南民支付案涉房屋购房款证据不足，诉讼中陆南民举示的转款凭证的支付时间在2012年，而其就案涉房屋订立合同时间在2014年，明显与常理不符；其次案涉房屋购房款约定金额为518374元，而陆南民举示转款凭证载明总金额为140余万元，陆南民对此未作出合理解释；2.案涉房屋未办理过户登记系陆南民自身原因，在陆南民与宁波强人置业公司订立的《X内部购房签约协议》中明确约定：“因国家限购，暂不做房管局备案手续。”以至于查封时候案涉房屋仍登记在宁波强人置业公司名下，双方签订该协议是为了规避限购政策，其缔约具有违法性，不应得到保护；3.陆南民起诉请求确认《X内部购房签约协议》合法有效，确认案涉房屋归陆南民所有，以及宁波强人置业公司协助办理过户登记手续均不属于案外人执行异议之诉处理范畴，应当予以驳回。 被告叶罕嗣、叶忠真和宁波强人置业公司未答辩。 本院经审理查明：在新华信托公司与叶罕嗣、叶忠真和宁波强人置业公司金融借款合同纠纷一案中，重庆市高级人民法院于2014年6月18日作出（2014）渝高法民保字第00014号民事裁定书，对宁波强人置业公司名下位于江西省南昌市湾里区X会所的相关房屋（包括案涉房屋在内）予以查封。在执行申请执行人新华信托公司与被执行人叶罕嗣、叶忠真和宁波强人置业公司金融借款合同纠纷一案中，重庆市高级人民法院依据2015年4月8日作出的已经发生法律效力的（2014）渝高法民初字第00045号民事判决书，于2016年5月27日作出（2015）渝高法民执字第00015号执行裁定书，继续查封了案涉房屋。在执行过程中，陆南民就案涉房屋向本院提起执行异议。本院经审查后，作出（2018）渝执异74号执行裁定书，裁定驳回案外人陆南民的执行异议。 另查明：2014年4月9日，宁波强人置业公司（甲方）与陆南民（乙方）订立《X内部购房签约协议》，主要约定：经甲乙双方友好协商，在平等、自愿、互惠互利的基础上，就乙方购买甲方位于南昌市湾里区X号房屋，面积为112.12平方米，因国家限购，暂不做房管局备案手续。待湾里区解除限购后再办理房管局备案手续。该房总价为518374元。契税、维修基金，交房时交付。该协议尾部甲方处盖有宁波强人置业公司销售合同专用章，乙方处有陆南民签字按印。 2014年4月9日，宁波强人置业公司向陆南民出具房款收据一张，金额为518374元。 2016年6月22日，南昌市湾里区地方税务局二分局开具《江西省地方税务局通用机打发票》，主要载明，付款方陆南民；收款方宁波强人置业公司南昌分公司；销售的不动产楼牌号为X会所X号楼X单元X室；金额为518374元。 2018年12月19日，南昌市不动产档案信息中心出具《不动产登记资料查询结果告知单》，主要载明，截至2018年12月19日，在南昌市不动产统一登记系统平台内未查询到陆南民不动产登记信息。 2013年3月20日，陆南民通过光大银行XXXX账户向叶罕嗣XXXX账户内转账96万元；同日，陆南民通过光大银行XXXX账户向竺筱妹账户转款6万元。陆南民陈述其向宁波强人置业公司转账支付102万元，其中包含陆南民购买的房屋购房款款518374元，其余为代邬志斌支付购房款501626元。 以上事实有新华信托公司提交的(2015)渝高法民执字第00015号《执行裁定书》，陆南民提交的(2018)渝执异74号《执行裁定书》《X内部购房签约协议》《江西省地方税务局通用机打发票》《收据》《不动产登记资料查询结果告知单》和中国光大银行对私活期账户对账单等证据在卷佐证，本院予以确认。 诉讼中陆南民围绕争议焦点还举示了如下两组证据：1.《情况说明》，主要载明：本人吴红辉，公民身份号码XXXX，曾在宁波强人置业公司担任副总一职，宁波强人置业公司在湾里区的X售房事项均由我办理，包括签订合同。2014年4月9日，由我经办，宁波强人置业公司与陆南民签订一份X号楼X房屋《X内部购房签约协议》，以上房屋2014年4月15日交付给陆南民使用，情况属实。落款日期为2018年12月19日。2.X小区业主委员会出具的《证明》，主要载明：兹证明陆南民在本业委会所在X辖区内居住，情况属实。 本院认证如下：吴红辉出具的《情况说明》系证人证言，不能单独作为定案依据，X小区业主委员会出具的《证明》未证实陆南民在人民法院查封前即对案涉房屋进行了占有使用。故对前述两组证据，本院不予采信。 本院认为，根据双方诉辩主张，结合查明的事实，本案的争议焦点为：案外人陆南民对位于江西省南昌市湾里区X室房屋是否享有排除强制执行的民事权益。 《执行异复规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被申请人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《执行异复规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”陆南民主张本案同时符合《执行异复规定》第二十八条和第二十九条的构成要件，足以排除执行的理由不能成立。事实和理由如下： 首先，关于陆南民与宁波强人置业公司于2014年4月9日订立《X内部购房签约协议》的效力问题。新华信托公司主张该协议约定内容表明陆南民规避限购政策，据此订立的《X内部购房签约协议》无效。本院认为，限购政策不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的法律、行政法规的强制性规定，陆南民与宁波强人置业公司订立的《X内部购房签约协议》应属有效，至于陆南民在订立协议时是否符合南昌市当时限购政策所确定购买人的条件，属于合同履行的问题，不影响合同的效力。故本院认定，在人民法院查封前（2014年6月18日）陆南民与宁波强人置业公司订立了合法有效的书面买卖合同。 其次，关于占有的问题。本案中陆南民举示的X小区业主委员会出具的《证明》仅证实陆南民现在X小区居住，而吴红辉出具的《情况说明》，并无交接房手续、缴纳水电费、物管费收据等证据予以佐证，不足以证明陆南民在人民法院查封前就占有了案涉房屋。 再次，关于购房款的问题。1.虽然诉讼中陆南民举示了中国光大银行对私活期账户对账单，证实其向宁波强人置业公司法定代表人叶罕嗣账户转款96万元，向竺筱妹账户转款6万元，但是案涉房屋购房款仅为518374元，与前述转款金额相差巨大，陆南民陈述超付501626元系代案外人邬志斌支付另案购房款的理由缺少证据佐证；2.公司具有独立人格，向宁波强人置业公司法定代表人叶罕嗣转款不能当然视为向公司的转款，现无证据表明向叶罕嗣转款96万元、向竺筱妹转款6万系陆南民接受宁波强人置业公司指令支付案涉房屋的购房款；3.前述转款时间发生在2013年3月20日，远远早于2014年4月9日陆南民与宁波强人置业公司订立《X内部购房签约协议》的时间，陆南民陈述先支付全部购房款，一年后补签《X内部购房签约协议》不符合常理，不排除前述转款行为系基于其他法律关系而产生的。综上，本院认定，陆南民举示的证据不足以证明其已全额支付案涉购房款。 再次，陆南民与宁波强人置业公司订立《X内部购房签约协议》中约定：“因国家限购，暂不做房管局备案手续。待湾里区解除限购后再办理房管局备案手续。”前述合同条款表明陆南明在订立合同时，知道南昌市的限购政策，存在对政策限制的忽略，应当认定陆南民对案涉房屋不能办理过户登记手续存在过错。 最后，关于陆南民名下有无其他用于居住房屋的问题。陆南民举示的南昌市不动产档案信息中心出具《不动产登记资料查询结果告知单》，证实陆南民名下在南昌市未登记有其他房屋，现无证据表明陆南民名下存在其他用于居住的房屋，故可以认定本案符合《执行异复规定》第二十九条第二项唯一住房的规定。 综上，本案不符合《执行异复规定》第二十八条关于占有、付款和非因买受人自身原因的构成要件，亦不符合《执行异复规定》第二十九条关于付款的构成要件，陆南民主张对案涉房屋享有物权期待权的理由不能成立。 至于陆南民关于确认《X内部购房签约协议》的效力、确认案涉房屋归其所有以及宁波强人置业公司协助办理过户登记手续的诉讼请求，不属于本案执行异议之诉处理范畴，予以驳回。 综上，依照依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条第一款第一项、第三百一十二条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回陆南民的诉讼请求。 案件受理费8983.74元，由陆南民负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。 审 判 长 唐渝梅 审 判 员 李 震 审 判 员 郭 勇 二〇一九年十一月十二日 法官助理 黄 巍 书 记 员 刘 丹