广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初3673号原告：李翠萍，女，1984年2月16日出生，汉族，住广州市从化区，委托诉讼代理人：刘缅文，系广东流溪律师事务所律师。被告：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，住所地：广州市从化江埔街御景路2号,统一社会信用代码：91440101786092161T。法定代表人：杨林森。委托诉讼代理人：舒辉，系广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张碧莎，系广东金桥百信律师事务所实习律师。原告李翠萍与被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司（以下简称：“雅居乐”公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年、8月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李翠萍的委托诉讼代理人刘缅文及被告雅居乐公司的委托诉讼代理人舒辉、张碧莎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付逾期交房违约金40700.4元给原告（从2016年8月8日起每日按照总房款856850元的万分之一为标准，计算至2019年11月26日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年12月12日，原被告签订了《广州市商品房买卖合同》，由原告向被告购买位于从化市街口街××地××（××）601房屋，房款总额856850元。根据该合同第十三条约定：“甲方应当在2015年9月1日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用……的约定。原告前往收楼时并不知道被告提供的是临时用电，且被告一直没有提供永久供电证明文件，至今永的也是临时用电。另根据《中华人民共和国电力法》第三十二条第一款、国务院《电力供应与使用条例》第二十三条、第三十条、第四十条的规定，因被告提供给涉案房屋用电类别为“临时用电，该用电类型不能满足原告日常生活用电的基本条件。再次，根据《供电营业规则》第十二条的规定，被告提供给涉案房屋用电并非居民生活用电，而是，临时用电，原告收楼则随时面临被告供电企业终止供电的风险。因此，根据合同第十四条第2款“如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止，合同继续履行”。的规定，被告应承担延迟交楼的违约责任。被告雅居乐公司答辩称：原告的诉请不能成立，应依法驳回。理由：一、根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条的规定，建筑工程经竣工验收并经备案后可交付使用，也即法定的交付标准是竣工验收备案，涉案房产已经竣工验收备案，符合法定交付标准。二、原被告间《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《补充协议》第六条约定，双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条补充约定为：被告在向原告发出《收楼通知书》后，且在办理交楼手续时出示了竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书后即视为符合交付标准，原告应同意办理收楼手续。如果小区内用水、店、燃气等居住条件因为市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，原告同意以临时设施或服务取代，不因此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼。该补充协议书原被告双方真实意思标准，且在签约前向原告解析说明，合法有效。也即原告在购买涉案房屋时用电情况，基于此，双方关于涉案房屋所约定的交付标准为被告具备竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书，原告也承诺不因此其他原因主张退房、赔偿或拒绝收楼，现其背离承诺，违背契约精神。三、涉案小区正常供电，可满足居民日常生活需要，原告无证据证实到因为用电问题影响到其正常使用，原告没因此产生损失或存在损失。四、原告2017年11月26日已经实际办理收楼手续，同意按现状收楼。退一步来讲，即使支持原告的违约金诉请，2017年11月26日已收楼，该日不应该计算逾期交房违约金。五、按照《广东省高级人民法院引发本院经审理认定事实如下：2013年12月12日，原被告签订了《广州市商品房买卖合同》，由原告向被告购买位于从化市街口街××地××（××）601房屋，房款总额843872元。原告于2013年12月12日支付预收购房款343872元、于2014年6月29日支付剩余预收购房款500000元。合同第十二条约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定：被告应当在2015年9月1日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告。合同第十四条约定：被告如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。第十五条约定：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。《补充协议》第六条约定：双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理售楼手续时，向乙方出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖印方公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。上述合同签订后，原告依约支付全部购房款843872元，被告对该事实予以确认。庭审中，原告当庭变更起算时间为2016年8月9日。原被告一致确认原告于2017年11月26日办理收楼手续，被告自认起诉期间涉案房屋现仍为临时用电。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。本案主要涉及以下几个问题：一、涉案房屋是否符合交付标准问题。根据中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条第一、二款规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理。”由此可知，所谓临时用电是供电企业按用电期限分类区别于正式供电的一种供电方式，其适用于基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电的情形，而房屋是以居住为目的的，具备永久性用电是是居住生活的必备条件，临时用电不能用作居民的日常生活用电。虽然雅居乐公司在《补充协议》中变更交楼标准，删除了原合同对永久性供水、供气、供电、通邮的相关要求，但，该变更损害了购房人的合法利益，违背了合同订立与履行的公平原则。且，开发商因行业监管部门的强制要求而必须承担的永久性供电义务并不因补充协议中供电条件的删除而免除。故，即便雅居乐公司已按照《补充协议》约定取得《建筑工程竣工验收报告》，但在涉案楼盘尚未具备永久用电，不能满足买受人基本居住要求的情况下，其主张涉案房屋已于2014年9月29日达到房屋交付标准，与国家电力管理规定相悖。因而，涉案房屋尚不符合房屋交付标准。二、被告是否应当承担逾期交楼违约责任问题。如上所述，涉案房屋尚不符合交楼条件，按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，原告有权拒绝收楼，但原告已于2017年11月26日收楼，视为原告同意按现状收楼。原告收楼之后，被告逾期交房问题已不复存在，亦无需承担逾期交房的违约责任。但，现原告主张被告支付2016年8月9日至2017年11月26日期间的逾期交房违约金，符合于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金（从2016年8月9日起每日按照总房款843872元的万分之一为标准，计算至2017年11月26日止）给原告李翠萍；如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费409元，由被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  谢日星二〇一九年十一月一日书记员  林艺燕