广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初12966号原告：罗天成，男，1973年11月19日出生，汉族，身份证住址广东省中山市，委托诉讼代理人：黄明章，广东鼎汉律师事务所律师。委托诉讼代理人：冼嘉仪，广东鼎汉律师事务所实习律师。被告：中山欧亚盛世房地产开发有限公司，住所地广东省中山市石岐区东华路16号汇星豪庭4-6幢2层4卡07室，统一社会信用代码91442000669881487E。法定代表人：吴建文，总经理。委托诉讼代理人：侯文黔，广东正鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘媚，广东正鸿律师事务所律师助理。原告罗天成诉被告中山欧亚盛世房地产开发有限公司（以下简称为欧亚盛世公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗天成及其委托诉讼代理人黄明章、冼嘉仪，被告欧亚盛世公司委托诉讼代理人侯文黔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗天成向本院提出诉讼请求：1.被告欧亚盛世公司向原告罗天成双倍返还定金105120元；2.被告欧亚盛世公司向原告罗天成返还购房款272440元以及利息（计算方法：以272440元为基数，自2018年11月6日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止，暂计至2019年5月6日为5958.49元)。诉讼中，原告罗天成明确利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。事实与理由：2018年6月24日，原告罗天成与被告欧亚盛世公司签订《欧雅豪庭（项目）认购书》（NO.0030048），原告罗天成购买被告欧亚盛世公司位于中山市××区××路××号欧雅豪庭商业楼309房（以下简称309房），价格为1969220元，原告罗天成支付定金50万元给被告欧亚盛世公司。2018年10月原告罗天成发现被告欧亚盛世公司已将309房转卖给第三人。因被告欧亚盛世公司违约，原告罗天成要求解除合同、退还房款，后经协商一致，双方同意解除在2018年6月24日签订的《欧雅豪庭（项目）认购书》（NO.0030048），于2018年11月6日重新签订《欧雅豪庭（项目）认购书》（NO.0031102），原告罗天成购买被告欧亚盛世公司位于中山市××区××号欧雅豪庭三幢C2商铺（以下简称C2商铺），价格为1137800元，之前支付的50万元变更为C2商铺的定金。2018年11月20日左右原告罗天成发现被告欧亚盛世公司已经将C2商铺卖给他人并网签合同。原告罗天成马上追究被告欧亚盛世公司的违约行为，要求解约，双倍返还定金，被告欧亚盛世公司同意返还双倍定金455120元（1137800元×20％×2）及房款272440元，共计727560元。被告欧亚盛世公司在2018年11月开始分多笔已向原告罗天成退还了35万元，尚欠377560元未付清。原告罗天成为此诉至法院。被告欧亚盛世公司辩称，1.两份认购书中没有提及定金的数额，没有约定定金，不应双倍返还定金。2.第一份认购书约定首付款为100万元，原告罗天成只支付了50万元，没有达到付款条件，所以双方口头解除了该份认购书。由于原告罗天成已经违约，按照约定被告欧亚盛世公司有权要求其支付相应的违约金，在这种情况下原告罗天成要求换另一套商铺购买，于是已支付的50万元当作购买C2商铺的部分首付款。但后来原告罗天成一直没有支付C2商铺的首付款余款68900元，并以所谓的一房二卖来报案要挟被告欧亚盛世公司退款。原告罗天成就C2商铺没有支付过任何款项，所以双方没有实际履行该合同，故不存在退还购房款的事实。3.被告欧亚盛世公司确实向原告罗天成退回35万元，是由于原告罗天成违约没有按时支付房款，经过双方口头协商，被告欧亚盛世公司在其已支付的50万元中扣除部分违约金后向原告罗天成返还剩余款项。综上，原告罗天成的诉讼请求没有事实与法律的依据，应当全部予以驳回。本院经审理认定事实如下：2018年6月24日，罗天成（买受人、乙方）与欧亚盛世公司（出卖人、甲方）签订《欧雅豪庭（项目）认购书》（NO.0030048），约定：乙方认购甲方位于中山市××区××路××号欧雅豪庭商业楼309房，总楼价为1969220元；乙方在签订本认购书的同时向甲方支付定金（空白）元，作为签订《中山市商品房买卖合同》的担保；乙方应于2018年6月25日前付清首期房款（含已支付的定金）100万元，网签国土合同时付清尾款；乙方应在双方签订本认购书后30日内，凭本认购书和已付清首期款或房款之收据，与甲方签订《中山市商品房买卖合同》；乙方已向甲方支付的定金为楼价的一部分，若乙方未按期支付应付房款，甲方有权要求乙方每延期一日按应付房款的每日万分之五支付违约金；若乙方延期付款超过五日，甲方有权解除本认购书，乙方无权要求甲方返还定金；在签订《中山市商品房买卖合同》前，如甲方无故解除本认购书，甲方应向乙方双倍返还定金作为赔偿，并无息退还已付房款；甲方在商品房销售全过程中不接受乙方办理换房、更名的申请，但在签订《中山市商品房买卖合同》前更名到直系亲属除外。周华东代表欧亚盛世公司在认购书中签字，并加盖了该司合同专用章。罗天成委托案外人罗添凤于2018年6月24日向欧亚盛世公司刷卡支付了10万元，于同年6月29日向欧亚盛世公司转账支付40万元，转账附言注明“罗天成购欧雅公馆309房款”。此后，罗天成与欧亚盛世公司因故解除了《欧雅豪庭（项目）认购书》（NO.0030048），又于2018年11月6日重新签订了《欧雅豪庭（项目）认购书》（NO.0031102），约定：乙方（罗天成）认购甲方（欧亚盛世公司）位于中山市××区××路××号欧雅豪庭三幢C2商铺，总楼价为1137800元；乙方在签订本认购书的同时向甲方支付定金（空白）元，作为签订《中山市商品房买卖合同》的担保；乙方应于2018年11月6日前付清首期房款（含已支付的定金）568900元，国土网签时付清尾款568900元；乙方应在双方签订本认购书后180日内，凭本认购书和已付清首期款或房款之收据，与甲方签订《中山市商品房买卖合同》；其他条款与《欧雅豪庭（项目）认购书》（NO.0030048）一致。周华东代表欧亚盛世公司在认购书中签字，并加盖了该司合同专用章。罗天成与欧亚盛世公司协商一致，双方同意将罗天成此前支付的50万元变更为C2商铺的房款，欧亚盛世公司于当天出具收据，确认收到罗天成C2商铺房款568900元。此后，罗天成以欧亚盛世公司已将C2商铺出售他人为由，诉至本院，主张前述实体权利。诉讼中，罗天成提交了欧亚盛世公司向案外人王家琼所出具退购房款承诺书的照片、罗天成与名为“幸福一家（四川309房）”微信用户的聊天记录等，拟证实欧亚盛世公司对309房一房多卖导致无法交易的事实。另外，罗天成提交了由“周华东”于2019年3月14日出具的承诺书，“周华东”承诺于2019年3月22日前退回罗天成房款余额25万元，于2019年4月22日再付3万元。罗天成称周华东是欧亚盛世公司的实际控制人，罗天成实付款项为50万元，并非568900元，欧亚盛世公司先后向其退款共35万元。欧亚盛世公司称周华东系该业务的经手人，确认向罗天成退款35万元，但否认上述证据的真实性。另外，经本院询问欧亚盛世公司未为罗天成办理C2商铺网签的原因，欧亚盛世公司表示其向案外人借款后，将C2商铺备案登记在出借人名下，本应通过收取罗天成的房款清偿借款以注销出借人的备案登记，再与罗天成进行网签，但由于欧亚盛世公司的原因导致C2商铺最终无法完成交易。本院认为，本案为商品房预约合同纠纷。罗天成与欧亚盛世公司协商一致，解除《欧雅豪庭（项目）认购书》（NO.0030048）后，又重新签订了《欧雅豪庭（项目）认购书》（NO.0031102），后者是双方真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行合同义务。欧亚盛世公司出具收据确认罗天成已支付C2商铺的首期款，但由于其自身原因导致双方无法进行网签，合同目的不能实现，欧亚盛世公司已构成违约，应承担违约责任。关于罗天成向欧亚盛世公司支付的50万元是否定金的问题，首先，两份认购书中定金金额均未填写；其次，309房总价款为1969220元，若按照罗天成主张约定定金比例为主合同标的额的20%，则罗天成首次应交付的定金为393844元（1969220元×20%），但这显然与罗天成实际支付的数额不相符；再次，罗天成提交的关于该50万元的收付款凭证中均未注明该款项为定金。综上，本院认定双方并未约定定金条款，罗天成主张欧亚盛世公司按C2商铺总价款的20%双倍返还定金没有事实和法律依据，本院不予支持，但欧亚盛世公司应将已收取的房款余款15万元（50万元-35万元）退还罗天成。关于罗天成主张的利息，欧亚盛世公司未向罗天成退还余款造成了罗天成资金被占用的利息损失。虽认购书中约定房款无息返还，但因认购书为格式合同，排除了买受人向出卖人主张赔偿损失的权利，故该格式条款无效。罗天成主张欧亚盛世公司自确认收取C2商铺房款之日即2018年11月6日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息，于法无悖，本院予以支持，但利息应以15万元为基数计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中山欧亚盛世房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告罗天成退还购房款15万元并支付利息（以15万元为基数，从2018年11月6日起至债务清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；二、驳回原告罗天成其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7053元，诉讼保全费2438元，合计9491元（原告罗天成已预交），由原告罗天成负担5698元，被告中山欧亚盛世房地产开发有限公司负担3793元并于本判决生效之日起七日内直接向原告罗天成返还。如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李静敏人民陪审员  刘永开人民陪审员  叶 彬二〇一九年十一月十五日书 记 员  李泳瑜书 记 员  林雪莲