辽宁省沈阳市沈河区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)辽0103民初7509号 原告：沈阳市土地储备服务中心（原沈阳市规划和国土资源沈河分局土地管理所），住所沈阳市沈河区大西路187号金厦广场六楼，统一社会信用代码：12210100MB1927211K。 法定代表人：刘明国，该单位主任。 委托诉讼代理人：何东旭，北京隆安律师事务所律师。 被告：沈阳市福满楼餐饮有限公司，住所沈阳市沈河区南顺城路83号，统一社会信用代码：91210103243352641D。 法定代表人：于成启，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王嘉，辽宁申胜律师事务所律师。 原告沈阳市土地储备服务中心与被告沈阳市福满楼餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳市土地储备服务中心的委托诉讼代理人何东旭与被告沈阳市福满楼餐饮有限公司的委托诉讼代理人王嘉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈阳市土地储备服务中心诉称，2015年，沈阳市规划和国土资源沈河分局土地管理所与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告租赁使用沈阳市规划和国土资源沈河分局土地管理所坐落于沈阳市沈河区，建筑面积为949平方米的房产，租赁期间自2015年4月1日起至2017年3月31日止，租金为每年四十万元，上打租。该合同签订后，沈阳市规划和国土资源沈河分局土地管理所全面履行了合同约定的义务，被告也履行了部分缴纳租金义务。现被告已自2015年4月1日至2019年6月17日（统计截止至开庭日2019年6月17日，目前仍在继续使用）实际使用该房产四年有余，按原协议书的出租价格计算，实际应收租金和实际使用费为1685479.45元（计算方式为400000X4+400000÷365×78=1685479.45元），但被告仅在2016年缴纳部分租金89695.58元，目前尚欠四年多租金和实际使用费总额为1595783.87元（1685479.45-89695.58=1595783.87），被告与沈阳市规划和国土资源沈河分局土地管理所签订的《房屋租赁合同》已到期，之后未与沈阳市规划和国土资源沈河分局土地管理所就此房产租赁使用之事重新达成协议，也未将该房产交还原告。2015年，沈阳市规划和国土资源沈河分局土地管理所与被告还签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告租赁使用沈阳市规划和国土资源沈河分局土地管理所坐落于沈阳市沈河区，建筑面积为380平方米的房产，租赁期间自2015年1月1日起至2016年12月31日止，租金为每年二十万元，上打租。该协议签订后，沈阳市规划和国土资源沈河分局土地管理所全面履行了协议约定的义务，被告也履行了部分缴纳租金义务，现被告已自2015年1月1日至2018年7月22日（统计截止至2018年7月22日，该日期为被告诉讼中交还该房时间）实际使用该房产3年零203天，按原协议书的出租价格计算，实际应收租金和实际使用费共计为711232.88元(计算方式为200000×3+200000÷365×203=711232.88元)。但被告仅在2016年缴纳部分租金35371.08元，尚欠租金和实际使用费总额为675861.80元（711232.88-35371.08=675861.80），由于原被告签订的《房屋租赁合同》已到期，在诉讼中，被告于2018年7月22日将该房产交还，故至目前为止，被告还尚欠该房产租金及实际使用费675861.80元未付。 另外，由于双方在《房屋租赁合同》第十二条明确约定了“乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按中国人民银行同期借款利率支付滞纳金”“租赁期满，乙方应如期交还房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日，应向甲方支付原日租金2倍的违约金”故对于以上141房屋、199号房屋，被告均存在逾期支付房屋及逾期交还房屋情况，应承担相应数额的腾退房屋违约金和逾期支付房屋租金的滞纳金。根据沈阳市人民政府办公厅厅沈委办发[2018]57号中共沈阳市委办公厅关于印发《沈阳市市直公益性事业单位优化整合方案》的通知（二）22组建沈阳市土地储备服务中心，将市规划国土局所属的……、沈阳市规划和国土资源局沈河分局土地管理所（正科级）……整合为沈阳市土地储备服务中心，为市规划国土局所属事业单位。依据以上文件内容，原沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初6997号民事判决书中原告沈阳市规划和国土资源局沈河分局目前已不具备诉讼主体资格，其已客观上被吸收合并，并变更为申请人沈阳市土地储备服务中心的一部分，其权利义务已由申请人沈阳市土地储备服务中心承接，故在本案一审阶段，以新的主体沈阳市土地储备服务中心继续进行。由于租赁合同到期、被告拒不腾退房屋、拖欠房租及使用费理由，原告提起本诉，请求人民法院依法判决，以维护原告的合法权益。诉讼请求：1、判令被告将原告所有的坐落于沈河区房产腾退给原告；2、判令被告向原告支付141号房屋租金和实际使用费1595783.87元（计算至开庭日2019年6月17日为1595783.87元，要求计算至腾房之日）；支付199号房屋租金和实际使用费675861.80元（计算至交房日2018年7月22日）；3、判令被告按合同约定向原告支付逾期腾退房屋违约金937781.4元（自起诉受理之日2018年5月18日起按原房租的双倍计算，并计算至腾退之日，141号房屋标准为每月66667元，共逾期13个月为866671元；199号房屋标准为每月33333元，共逾期2个月零4天为71110.4元；4、判令被告向原告按银行同期贷款利率6%支付逾期支付房屋租金的滞纳金，并计算至腾退房屋之日（141号房屋自2015年4月1日起计算1538天，目前数额为409052.6元，要求计算至支付租金之日；199号房屋自2015年1月1日起算至交房日2018年7月22日共1298天，违约金为146211.44元）；5、由被告承担本案一切诉讼费用。 被告沈阳市福满楼餐饮有限公司辩称，原告所述事实属实，我方向继续履行租赁合同。原告房屋供暖差，有漏水，存在质量问题。原告主张的违约金及滞纳金要求过高，请求减免。 经审理查明，2015年，沈阳市规划和国土资源局沈河分局土地管理所（甲方）作为出租方与被告沈阳市福满楼餐饮有限公司（乙方）作为承租方签订房屋租赁合同一份，双方约定甲方出租给乙方的房屋位于沈阳市沈河区，建筑面积约380平方米。租赁期为1年，自2015年1月1日起至2016年12月31日止。在租赁期限内，因赠与、析产、继承、抵押或者买卖转让房屋，甲方应提前一个月通知乙方，并保证与房屋租赁合同继续有效。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为办公管理使用。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满3个月前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。该房屋每年租金20万元，房屋租金支付方式为:双方协商同意，租金实行上档租，租期1个月前支付当年房租租金，甲方收款后应提供乙方合法有效的收款凭证。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按照中国人民银行同期贷款利率支付滞纳金。租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的违约金。该合同签订后，原告一直使用此房屋，合同到期后双方并未签订续租合同，但原告一直使用该房屋至2018年7月22日。原告于2016年2月22日缴纳租金35371.08元。 同年，沈阳市规划和国土资源局沈河分局土地管理所与被告沈阳市福满楼餐饮有限公司另签订房屋租赁合同一份，房屋地址为沈阳市沈河区，筑面积约949平方米，房租期为1年，自2015年4月1日至2017年3月31日，房屋租金每年40万元。其他有关租赁期限、用途、租金支付方式、违约责任等约定同上述合同内容。该合同签订后，原告一直使用此房屋至今未交还，合同到期后双方并未签订续租合同。原告于2016年2月22日缴纳租金89695.58元。 上述两处房屋登记的所有权人为沈河区土地管理所。2008年11月14日，沈河区土地管理所更名为沈阳市规划和国土资源沈河分局土地管理所。2018年7月4日，沈阳市委办公厅下发《沈阳市市直公益性事业单位优化整合方案》的通知，其中组建沈阳市土地储备服务中心，将市规划国土局所属的沈阳市土地交易中心、……沈阳市规划和国土资源局沈河分局土地管理所、……整合为沈阳市土地储备服务中心，为市规划国土局所属事业单位。 上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、房屋所有权证、中国人民银行支付系统专用凭证等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案被告承租原告所有的两处房屋，未按合同约定支付房屋租金，且双方约定的租赁期已满，原告要求被告将涉案房屋腾退给原告符合法律规定，本院予以确认。关于租金及实际使用费，被告应支付合同期内的租金及占用房屋期间的使用费，扣除已缴纳的部分租金，被告仍应支付位于沈河区房屋租金及使用费1595783.87元（400000元×4年+400000元÷365天×78天-89695.58元），计算至2019年6月17日，自2019年6月18日至腾房之日止的使用费按每年40万元计算；应支付位于沈河区房屋租金及使用费675861.80元（200000元×3年+200000元÷365天×203天-35371.08元），计算至2018年7月22日。 关于逾期支付租金违约金，双方合同约定每逾期一日，则乙方须按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金。现原告主张按照中国人民银行同期贷款利率支付符合相关法律规定及合同约定，本院予以确认。 关于逾期交房违约金，本院已认定由被告支付占用房屋期间的使用费，不宜再支付违约金，故对该项诉求本院不予支持。 关于被告提出房屋供暖差有漏水等房屋质量问题的辩解，因其未提供相关证据予以证明，本院不予采信。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、被告沈阳市福满楼餐饮有限公司于本判决发生法律效力后15日内将位于沈河区房屋腾退给原告沈阳市土地储备服务中心； 二、被告沈阳市福满楼餐饮有限公司于本判决发生法律效力后15日内一次性支付原告沈阳市土地储备服务中心位于沈河区房屋租金及使用费1595783.87元（计算至2019年6月17日，自2019年6月18日至腾房之日止的使用费按每年400000元计算）及违约金（自2015年5月1日起至2016年2月21日止,以400000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2016年2月22日起至实际给付之日止，以310304.42元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2016年5月1日起至实际给付之日止，以400000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2017年5月1日起至实际给付之日止，以400000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2018年5月1日起至实际给付之日止，以400000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年5月1日起至实际给付之日止，以该租期实际欠付租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算；）； 三、被告沈阳市福满楼餐饮有限公司于本判决发生法律效力后15日内一次性支付原告沈阳市土地储备服务中心位于沈河区房屋租金及使用费675861.80元（计算至2018年7月22日）及违约金（自2015年2月1日起至2016年2月21日止,以200000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2016年2月22日起至实际给付之日止，以164628.92元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2016年2月1日起至实际给付之日止，以200000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2017年2月1日起至实际给付之日止，以200000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2018年2月1日起至实际给付之日止，以111233元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）； 四、驳回原告沈阳市土地储备服务中心的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80084元及公告费400元，由被告沈阳市福满楼餐饮有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审判长  刘芳 审判员  曲莹 审判员  郭丽 二〇一九年十一月十二日 法官助理于爽 书记员戴玥