重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝民终241号 上诉人（原审原告、案外人）：郑建伟，男，1969年11月25日出生，汉族，住重庆市江北区。 委托诉讼代理人：周健，重庆渝汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘江琪，重庆渝汇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：重庆宏耀建设（集团）有限公司，住所地重庆市万州区沙龙路二段969号，统一社会信用代码915001012079076030。 法定代表人：丁航，该公司董事长。 委托诉讼代理人：梁耀，男，该公司员工。 被上诉人（原审被告、被执行人）：重庆昭军房地产开发有限责任公司，住所地重庆市九龙坡区科园二街128-1号A座，统一社会信用代码91500107736567114B。 法定代表人：吴怀昭，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘凤霞，重庆道润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾玉龙，重庆道润律师事务所律师。 上诉人郑建伟因与被上诉人重庆宏耀建设（集团）有限公司（以下简称宏耀建设公司）、重庆昭军房地产开发有限责任公司（以下简称昭军地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第五中级人民法院（2018）渝05民初878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月1日立案后，依法组成合议庭，于2019年5月8日、9月11日、11月26日公开开庭进行了审理。上诉人郑建伟及其委托诉讼代理人周健、刘江琪，被上诉人宏耀建设公司的委托诉讼代理人梁耀，被上诉人昭军地产公司的法定代表人吴怀昭及其委托诉讼代理人曾玉龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑建伟上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由宏耀建设公司、昭军地产公司承担。事实和理由：1.一审法院调取的2008年9月4日的两份送达回证，真实性存疑，不能直接作为定案证据使用；2.郑建伟已对案涉三套房屋办理了网签，对不特定第三人具有公示作用；3.宏耀建设公司与重庆市仲裁委对案涉房屋的权属问题未尽到注意义务，昭军地产公司对宏耀建设公司和重庆市仲裁委未尽到提示义务具有主观恶性；4.郑建伟对案涉三套房屋的诉权属于物权期待权，而宏耀建设公司实现的是金钱债权，从保护弱者的角度出发应首先实现郑建伟的物权期待权；5.宏耀建设公司和昭军地产公司擅自处分郑建伟财产的行为，并未得到房管部门等国家机构的认可，因此迟迟不能办理房产过户；6.郑建伟已全额支付昭军地产公司案涉三套房屋的价款，该事实已由（2015）九法民初字第04623、04624、04625号等民事判决书查实认定，郑建伟已经通过以房抵债的方式支付案涉三套房屋的房款，昭军地产公司只能根据合同相对性原则，依据其与重庆阜泰建设（集团）有限公司（以下简称阜泰公司）签订的《关于处理朝阳花园小区C栋遗留问题的协议》向阜泰公司进行追偿而非处分郑建伟的财产。 宏耀建设公司辩称，重庆市第五中级人民法院依据宏耀建设公司的申请于2008年9月4日向房管部门送达（2008）渝五中民保字第27号裁定书查封案涉三套房屋，系在郑建伟与昭军地产公司签订三份《商品房买卖合同》之前。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 昭军地产公司辩称，昭军地产公司与阜泰公司签订的《关于处理朝阳花园小区C栋遗留问题的协议》已经解除，不存在任何以房抵债的问题，郑建伟没有支付案涉三套房屋的房款。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 郑建伟向一审法院提出诉讼请求：1.确认XXX三套房屋为郑建伟所有，并停止对上述财产的执行。2.判令宏耀建设公司、昭军地产公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实如下：宏耀建设公司与昭军地产公司、王强合作开发合同纠纷一案，重庆仲裁委员会于2010年7月16日作出（2009）渝仲字第696号调解书，该调解书的主要内容是：一、昭军地产公司分得朝阳花园小区C栋竣工合格套内面积约2901.77㎡的房屋（详见所分房号面积表附后，昭军地产公司所分房屋若因宏耀建设公司、王强两方工程款冻结，昭军地产公司有权选择其他未冻结房号转足2901.77㎡）。C栋其余房屋套内面积约7312.47㎡（不含已销售的59套房屋）和银行约480万元C栋按揭款归宏耀建设公司和王强监管（销售房屋专户由宏耀建设公司和王强签章）。C栋已销售房屋59套按售房合同约定的违约金由王强承担，超过合同约定部分的违约金由昭军地产公司承担，王强在享有本协议约定的C栋房屋7312.47㎡销售款支配权时，必须承担C栋全部、A栋移交时及B栋基坑的全部工程费用（从开工至竣工）和承担今后C栋全部业主延期交房的违约责任、工程质量责任并负责交房。本协议签订之后，昭军地产公司、王强各方名下的收益及所含所得税、营业税等税金各自承担，互不牵扯。二、三方承诺：从朝阳花园C栋剩余的7312.47㎡房屋采取按市场价“以房抵债、多退少补”的原则由宏耀建设公司优先偿还相关债务。三、480万C栋按揭款三方确认先用于完成C栋房屋部分后续工程、业主赔付及小区环境工程，本调解书生效并480万C栋按揭款分批资金到达王强账户或王强指定的施工单位账户，480万元按揭款到位王强后两个半月内C栋达到交房标准。具体施工工作由王强负责实施，昭军地产公司、宏耀建设公司双方监控并及时盖章（含交房盖章）予以配合。如果王强在480万元中第一批资金到位王强之日起6个月内，没有实现C栋独栋竣工验收交房（因A栋未竣工而影响C栋交房除外），王强除赔偿业主购房合同约定的全部损失外，另赔偿500万元违约金给昭军地产公司及宏耀建设公司（昭军地产公司和宏耀建设公司各得50%）。若昭军地产公司不按本调解书约定的条款办，不配合王强进行销售、办理银行按揭、不按约定支付王强售房款、办证等签字盖章事宜，昭军地产公司赔偿500万元给宏耀建设公司和王强（宏耀建设公司和王强各得50%）并用昭军地产公司分得C栋房屋套内面积1000㎡进行担保。四、B栋因重庆仲裁委员会（2009）渝裁仲字第296号裁决书确认没有办理有效的施工证和正式施工，已由政府另行处置，不在本协议的范围内，互不追究违约责任。五、本调解书生效后15日内，昭军地产公司、宏耀建设公司、王强三方共同努力解除查封（宏耀建设公司对小区C栋的查封视房屋销售情况逐步解除查封。昭军地产公司的2901.77㎡一次性解除查封，由王强诉昭军地产公司的查封由王强负责解除。昭军地产公司对本案当事人之外的查封申请提出异议，由昭军地产公司和王强办理，昭军地产公司无偿盖章及签字，王强承担法律事务相关费用，直至全部解除查封）。昭军地产公司、宏耀建设公司、王强三方应严格履行本调解书第五条约定的各方义务，尽快实现朝阳花园C栋房屋的销售。昭军地产公司、宏耀建设公司、王强三方中的任何一方不得以任何理由设置障碍、阻止销售，违者承担相关责任。C栋套内面积7312.47㎡可售房屋以昭军地产公司名义销售，售房价格由王强确定并由宏耀建设公司、王强负责销售和留印件监管。昭军地产公司确保按协议约定售房并监控本协议的履行和售房款的支付。所售房款在扣除应缴纳的税款后由宏耀建设公司、王强双方监章共管，售房款优先支付宏耀建设公司名下的差欠工程款，在宏耀建设公司和王强确定的债务范围内每次支付数额由宏耀建设公司和王强（或王强的委托代理人）共同签字确认后支付，在双方确认的债务清偿完毕后，宏耀建设公司不再享有监章和监管的权利，所售房款由王强支配。六、所有售房款在支付完毕在宏耀建设公司名下的差欠款和损失赔偿以及相关税费后，除按销售比例留足500万元履行宏耀建设公司、王强义务的保证金和国家法定税金后，每半月支付王强一次。七、本调解书生效后王强以宏耀建设公司名义承建的朝阳花园小区A栋，由宏耀建设公司（仅限于盖章）和王强按现状将A栋移交给昭军地产公司。A栋移交之前的工程款及本工程债务在王强享有C栋套内面积7312.47㎡售房款支配权时由王强承担，与昭军地产公司无关。移交之后直到竣工所有费用、工程款由昭军地产公司承担。以宏耀建设公司名义承担部分，已包括在本调解书第二条第1款清偿之列。本调解书生效后王强将A栋的全部权属归昭军地产公司，与宏耀建设公司、王强无关。至此宏耀建设公司、昭军地产公司、王强三方无任何债权债务。昭军地产公司承诺：A栋在本调解书生效后半年内竣工。小区环境工程、消防设施、供水、供电等分摊费用按A、B、C、D栋建面进行分摊工程费用（C栋分摊资金，由昭军地产公司在C栋套内面积7312.47㎡售房款中扣除）。资金到位之后昭军地产公司必须在半年内完成。宏耀建设公司不承担小区所有扫尾工程的任何费用。八、由于C栋是以昭军地产公司名义卖房，因此昭军地产公司承担向业主交房、纳税等相关责任，鉴于此种情况，昭军地产公司在C栋竣工验收合格并收到2901.77㎡房屋以及宏耀建设公司和王强对A、C栋债务与相关单位结清、C栋赔偿业主已结清、王强售房已依法纳税并由税务机关确认结清的前提下，如昭军地产公司无故违约，应承担相应的违约责任。C栋房屋以宏耀建设公司名义（仅限于盖章，其余的所有工作和费用概由王强负责）竣工验收交房并办理相关手续，宏耀建设公司应无条件、无偿配合，反之，如果宏耀建设公司、王强违背上述约定也应承担相应的责任。九、本案反请求仲裁费95914元由昭军地产公司承担，宏耀建设公司的本请求仲裁费382400元由王强承担。十、本调解书生效后，违约者承担由此产生的经济责任和法律责任。因昭军地产公司、王强未履行上述生效调解书所确定的义务，宏耀建设公司向重庆市第五中级人民法院申请强制执行。 一审法院另查明，2008年9月5日，昭军地产公司（甲方）与郑建伟（乙方）签订三份《重庆市商品房买卖合同》，约定：甲方将位于重庆市九龙坡区房屋出卖给乙方，该三套房屋的建筑面积均为88.71平方米，套内面积均为72.74平方米，单套成交金额均为312782元，付款方式为一次性付款。同日，昭军地产公司出具三张《销售不动产统一发票》，每张发票分别载明：付款方：郑建伟，收款方：昭军地产公司，销售的不动产楼牌号：重庆市九龙坡区XXX，套内面积：72.74平方米，金额：312782元，款项性质：购房款。 上述三份《重庆市商品房买卖合同》签订同日办理了网签，但昭军地产公司未向郑建伟交付合同原件，且至今未向郑建伟交付房屋。 一审庭审中，郑建伟举示房屋登记信息查询证明，载明：案涉三套房屋网签权利人为郑建伟，网签时间2008年9月5日，首封法院重庆市第五中级人民法院，首封时间2009年1月4日。经一审法院调取卷宗核实查明，宏耀建设公司因与昭军地产公司建设工程施工合同纠纷一案，向重庆仲裁委员会申请仲裁，并申请对昭军地产公司的财产采取保全措施。重庆仲裁委员会将宏耀建设公司的保全申请提交重庆市第五中级人民法院后，该院于2008年9月2日作出（2008）渝五中民保字第27号民事裁定书，冻结昭军地产公司在金融机构的存款2500万元或查封其他相应价值的财产。2008年9月4日，重庆市第五中级人民法院向重庆市高新区房地产管理局、重庆市高新区房地产交易所送达了（2008）渝五中民保字第27号民事裁定书及协助执行通知书、查封房产清单，查封昭军地产公司名下的包括位于重庆市九龙坡区房屋在内的共计155套房屋。 一审法院再查明，重庆市高新区XX号、XX号、XX号房屋与重庆市九龙坡区X号、X号、X号房屋系同一标的物，该三套房屋门牌号现变更为重庆市九龙坡区XX、XX、XX。昭军地产公司举示的不动产权证载明，昭军地产公司现仍为重庆市九龙坡区XX层的登记权利人。 一审法院还查明，郑建伟对重庆市第五中级人民法院强制执行案涉房屋提出异议，该院于2018年5月18日作出（2018）渝05执异196号执行裁定，驳回郑建伟的异议请求。郑建伟不服该裁定，遂提起本案诉讼。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议案件规定》）第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，郑建伟在2008年9月5日就案涉房屋与昭军地产公司签订了书面买卖合同，但重庆市第五中级人民法院在2008年9月4日即向房地产管理部门送达民事裁定书及协助执行通知书，查封了案涉房屋，故郑建伟就案涉房屋签订买卖合同的时间应在法院保全查封之后，其提交的案涉房屋首轮查封时间为2009年1月4日的房屋登记信息查询证明与一审法院查明的事实不符，一审法院不予采信。因此，郑建伟作为买受人提出异议的情形不符合前述规定排除执行的第（一）项要件。另外，郑建伟称本案应参照其他案件作出判决，于法无据，一审法院不予支持。郑建伟主张其构成善意取得，亦明显不符合善意取得的构成要件。综上，郑建伟对案涉房屋所享有的权利不足以排除强制执行，故对其请求一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《执行异议和复议案件规定》第二十九条的规定，判决：驳回郑建伟的诉讼请求。本案案件受理费13400元，由郑建伟负担。 二审期间，郑建伟的委托诉讼代理人刘江琪向本院提交《律师调查令申请书》，申请向重庆市不动产登记中心调查收集郑建伟在重庆市辖区范围内的所有房产信息，本院予以准许并向其出具律师调查令。随后，郑建伟向本院提交重庆市不动产登记中心于2019年11月12日出具的《房屋登记信息线索查询结果表》（SF20191257），本院组织各方当事人进行了质证。该《房屋登记信息线索查询结果表》载明经查询不动产登记业务系统，截止2019年11月12日止，郑建伟在重庆市的不动产线索为本案案涉三套房屋的信息。郑建伟提交该份证据拟证明郑建伟在重庆市辖区范围内除案涉三套房屋线索外无其他房产以及郑建伟对案涉三套房屋享有的相应物权已经由国家不动产主管部门进行登记并予以公示。本院认为，对该《房屋登记信息线索查询结果表》的真实性、合法性、关联性予以认可，其可以证明截止2019年11月12日郑建伟在重庆市辖区范围内除案涉三套房屋线索外无其他房屋登记信息，本院予以采信。 2019年3月25日，本院向重庆市九龙坡不动产登记中心去函，请该中心协助调查案涉房屋查封的问题。2019年4月1日重庆市九龙坡不动产登记中心向本院回函（九龙坡不动产函[2019]11号）如下：“1.送达回证签收和查询信息时间差异的原因：经我中心查档核实，贵院协助调查的三套房屋首次查封时间为2008年9月4日，查封法院：重庆市第五中级人民法院，案号：（2008）渝五中民保字第27号，并于2009年3月18日解除查封。因当时查封业务未启用信息系统，后该查封已全部解除，故原高新区未在信息系统中补录该查封业务电子记录。我中心在2018年5月23日出具的房屋登记信息记载的查封时间为2009年1月4日，查封法院：重庆市第五中级人民法院，案号：（2008）渝五中民初字第440号，系另一个案件。2.签收人谢辉身份：谢辉现系我中心档案科工作人员。”经与九龙坡不动产登记中心确认，前述2009年1月4日的查封也已经注销。 重庆市九龙坡不动产登记中心在回函后附上相关文书及送达回证，其中（2008）渝五中民立保字第27-2号民事裁定书载明解除被申请人昭军地产公司所有的位于重庆市高新区在内共计155套房屋的查封。2009年3月18日，重庆市第五中级人民法院向原重庆市高新区土地房屋管理所送达了该裁定书以及《协助执行通知书》。 本院二审查明：1.2009年12月28日重庆市第五中级人民法院作出（2010）渝五中法民立保字第1号民事裁定书，该裁定书载明：“申请人重庆市宏耀建设（集团）有限公司于2009年11月5日因与重庆昭军房地产开发有限责任公司、王强建筑工程施工合同纠纷一案向重庆仲裁委员会申请仲裁，同年12月17日，申请人重庆市宏耀建设（集团）有限公司以为使本案裁决能够执行为由，向重庆仲裁委员会请求依法对被申请人所有的位于重庆市高新区‘朝阳花园’小区价值3000万元Ａ、Ｃ栋房屋进行查封。重庆仲裁委员会依据相关法律规定将申请人重庆市宏耀建设（集团）有限公司的财产保全申请书及财产保全担保书提交本院。本院经审查认为，申请人重庆市宏耀建设（集团）有限公司的申请符合法律规定，应予准许。……裁定如下：一、查封被申请人重庆昭军房地产开发有限责任公司所有的位于重庆市高新区‘朝阳花园’小区价值3000万元Ａ、Ｃ栋房屋（查封清单附后）。”查封清单上载明查封的房屋为重庆市高新区“重庆朝阳花园小区”Ａ栋全部及Ｃ栋包含XX在内的房屋。后经宏耀建设公司申请，重庆市第五中级人民法院对案涉房屋进行续查封至今。 2.重庆市九龙坡区人民法院受理的昭军地产公司诉阜泰公司、赵敏、赵明、毛义兰、郑建伟、颜勇合同纠纷一案中，昭军地产公司请求：1.解除昭军地产公司与阜泰公司签订的《关于处理朝阳花园小区C栋遗留问题的协议》；2.判令阜泰公司双倍返还昭军地产公司定金600万元；3.判决解除昭军地产公司与阜泰公司指定的第三人赵敏、赵明、毛义兰、郑建伟、颜勇签订的共九套商品房买卖合同；4.诉讼费用由阜泰公司承担。审理中，昭军地产公司申请撤回第3项诉讼请求。重庆市九龙坡区人民法院于2015年2月15日作出（2012）九法民初字第09997号民事判决书，该判决书载明：2008年7月8日，昭军地产公司（甲方）与阜泰公司（乙方）签订《关于处理朝阳花园小区C栋遗留问题的协议》，协议载明：“甲乙双方鉴于乙方所承建的朝阳花园小区C栋部分工程，发包方宏耀建设公司已无力支付工程款，造成停工，为了保持社会稳定和向购房业主负责，甲、乙双方在原无合同关系的情况下，以处理C栋遗留问题的方式，达成如期交房的以下协议：一、双方确认彼此无债权、债务关系……；二、甲方将购房业主预付款以定金形式支付给乙方，先付250万左右（以C栋预售房专户上除国家税后，实际余额为准），乙方立即恢复生产；支付民工工资100万元至130万元之内，购买外墙保温材料款20万，支付外墙砖货款35万，支付塑料管材料款35万，其余约30万元用于租赁材料、防水、给排水、电线的预付款，甲方根据预售房的收入情况优先再以定金形式支付乙方约100万，从甲方付足定金350万之日起，45天内达到以下工程进度……，在完成上述双方约定的基础上，甲方根据预售房收入以定金形式再付200万元给乙方。从甲方付200万定金之日起2个半月之内，乙方全部竣工、交房，交出合格资料作为乙方收甲方550万元定金的履约条件；三、1.为了确保乙方合法利益，乙方在完成上述约定之日起15日内，乙方与宏耀建设集团清算，甲方支付的550万元定金作为工程款冲抵……。”2008年7月10日，阜泰公司出具收到昭军地产公司后续工程款定金250万元的《收据》，2008年7月21日，阜泰公司出具收到昭军地产公司后续工程款定金50万元的《收据》。2008年9月4日，李灿出具盖有阜泰公司公章的《承诺》，该承诺书载明：“本人以重庆阜泰建设（集团）有限公司的名义与昭军地产公司签订的朝阳花园小区C栋遗留问题的补充协议，经双方协商以C栋预售房九套，以套内面积每平方米肆仟叁佰元抵房给重庆阜泰建设（集团）有限公司的以下人员（赵敏、赵明、毛义兰、郑建伟）共四人……”。2008年9月4日，阜泰公司向昭军地产公司出具收到朝阳花园C栋遗留问题工程款250万元的《收据》，该《收据》盖有阜泰公司财务专用章及李灿的签字。2008年9月4日，昭军地产公司与第三人郑建伟、颜勇、毛义兰、赵敏、赵明分别签订《重庆市商品房买卖合同》，合同均载明第三人已交付全额房款。2008年9月5日，销售不动产统一发票显示昭军地产公司开具第三人缴纳购房款共计2814522元。2008年1月1日渝阜建发（2008）04号《重庆市阜泰建设（集团）有限公司文件》载明：李灿通知为重庆市阜泰建设（集团）有限公司副总经理兼第一项目部经理。《法人授权委托证明书》载明：李灿（职务副经理）为我司授权的委托代理人，授权范围为全权负责朝阳花园小区C栋项目安全、质量进度和经济债权债务及工程结算收款等工作。 重庆市九龙坡区法院在（2012）九法民初字第09997号民事判决书中认定昭军地产公司、阜泰公司共同认可昭军地产公司以以房抵债的方式与阜泰公司指定的第三人签订房屋买卖合同用以支付剩余250万元定金，昭军地产公司按照协议完成了550万元定金的支付义务，阜泰公司未按照协议施工并完工构成违约。最后该判决书判决：一、解除2008年7月8日昭军地产公司与阜泰公司签订的《关于处理朝阳花园小区C栋遗留问题的协议》；二、阜泰公司于本判决生效之日起五日内双倍返还昭军地产公司定金220万元并退还款项190万元；三、驳回昭军地产公司的其他诉讼请求。后阜泰公司上诉，重庆市第五中级人民法院于2015年7月6日作出（2015）渝五中法民终字第02940号民事判决书予以维持。 3.重庆市九龙坡区人民法院于2015年3月25日立案受理昭军地产公司起诉请求解除其与郑建伟签订的三份《商品房买卖合同》的商品房销售合同纠纷，重庆市九龙坡区人民法院分别作出（2015）九法民初字第04623、04624、04625号民事判决书，前述判决均载明：昭军地产公司虽提出其与郑建伟之间不是真实的房屋买卖合同关系、只是以房抵款的抗辩，但无法对其向郑建伟开具购房发票等表明昭军地产公司在实际履行合同义务的行为作出合理解释，况且郑建伟也交纳了契税、大修基金，足见双方签订商品房买卖合同的实质意思就是房屋买卖。昭军地产公司既然承认以房抵款，表明郑建伟的购房款是通过抵款的方式支付的，这与昭军地产公司向其出具购房发票的行为及（2012）九法民初字第09997号民事判决书相互印证。昭军地产公司与郑建伟不仅签署了《商品房买卖合同》文本，而且也在依照合同约定履行相应的义务，双方的《商品房买卖合同》关系成立且有效，双方应当依照约定继续履行各自的义务。昭军地产公司要求确认《商品房买卖合同》不成立，如成立要求解除《商品房买卖合同》并撤销备案登记的诉讼请求于法无据，不予主张。对昭军地产公司认为本案诉争的房款已在另案解决的问题，因以房抵款在前，昭军地产公司所述的借款案在后，在借款案中当事人并未提及该借款已经用房抵销，故昭军地产公司该理由不能成立，判决驳回昭军地产公司的全部诉讼请求。2017年2月23日，重庆市第五中级人民法院作出（2016）渝05民终5467、5468、5473号民事判决予以维持。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本案二审的争议焦点为：郑建伟对案涉三套房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《执行异议和复议案件规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依据本案查明的事实，郑建伟至今未占有案涉三套房屋，不符合前述“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的情形，不能依据《执行异议和复议案件规定》第二十八条排除强制执行。 《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”首先，根据二审查明的事实，重庆市第五中级人民法院在2008年9月4日对案涉三套房屋采取的查封措施已于2009年3月18日解除，故应当以该院送达（2010）渝五中法民立保字第1号裁定书的时间（最早为2009年12月28日）认定为本案查封时间。一审法院对本案查封时间认定错误，本院予以纠正。2008年9月5日昭军地产公司与郑建伟签订案涉三套房屋的《重庆市商品房买卖合同》三份，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，结合前述人民法院查封时间最早为2009年12月28日的事实，可以认定郑建伟在人民法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同。其次，虽然昭军地产公司陈述郑建伟并未向其支付案涉三套房屋的房款，但重庆市第五中级人民法院作出的（2016）渝05民终5467、5468、5473号生效民事判决书中已经认定郑建伟通过以房抵债的形式支付了案涉三套房屋的全部房款，且昭军地产公司向郑建伟出具了购房发票，郑建伟亦缴纳了案涉三套房屋的契税、大修基金，故本院对郑建伟通过以房抵债方式支付案涉三套房屋房款的事实予以确认。最后，重庆市不动产登记中心出具的《房屋登记信息线索查询结果表》（SF20191257）显示郑建伟名下在重庆市辖区范围内除案涉三套房屋的房产线索外无其他房屋登记信息，为保障郑建伟居住权，可以依据《执行异议和复议案件规定》第二十九条的规定支持其中一套房屋排除强制执行。郑建伟对其余房屋提起排除强制执行的诉讼请求，超出一般生活所需，本院不予支持。 此外，关于郑建伟是否对案涉三套房屋享有所有权的问题。本院认为，郑建伟与昭军地产公司签订的《商品房买卖合同》系债权合同，并不产生物权变动效力，故其主张对案涉房屋享有所有权的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，郑建伟的上诉请求部分成立，予以支持。本院二审基于新证据改判。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 撤销重庆市第五中级人民法院（2018）渝05民初878号民事判决； 不得执行重庆市九龙坡区科园XX号房屋。 驳回郑建伟的其他诉讼请求。 本案一审案件受理费13400元，由重庆宏耀建设（集团）有限公司负担4467元，郑建伟负担8933元。二审案件受理费13400元，由重庆宏耀建设（集团）有限公司负担4467元，郑建伟负担8933元。 本判决为终审判决。 审 判 长 田晓梅 审 判 员 徐 宾 审 判 员 周 倩 二〇一九年十一月二十六日 法官助理 周 琪 书 记 员 谢雨含