湖南省东安县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1122民初2111号原告：唐彬，男，1969年9月4日出生，汉族，湖南省东安县人，职工，户籍所在地湖南省东安县，现住永州市东安县。被告：永州市鑫瑞置业有限责任公司，住所地永州市东安县东安大道112号，统一社会信用代码914311225809131202。法定代表人：夏龙新，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：周雄燕，男，1964年1月21日出生，汉族，湖南省东安县人，住湖南省东安县，系该公司法律顾问。原告唐彬与被告永州市鑫睿置业有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐彬、被告永州市鑫睿置业有限责任公司特别授权的委托诉讼代理人周雄燕到庭参加诉讼，被告永州市鑫瑞置业有限责任公司的法定代表人夏龙新因特别授权未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐彬向本院提出诉讼请求：1、请求法院根据“生效案例”判令被告赔付原告逾期交房违约金人民币19,630元；2、请求法院判令被告赔付给原告2019年6月30日前耽搁没有交付不动产违约金人民币36,628元；3、请求法院判令被告再次确定交付不动产证的日期，并继续履行原购房合同的违约责任，从2019年7月1日起至实际交付不动产证日期，被告按日计算万分之四赔付给原告耽搁交付不动产证的违约金；4、请求法院判令诉讼费及相关费用由被告承担。事实与理由：一、原、被告双方于2013年1月12日签订认购协议，2013年1月16日签订了《紫瑞华庭商品房买卖合同》，由于被告法定代表人变更，于2013年12月24日与原告签订了第二份《紫瑞华庭商品房买卖合同》，第二份合同除了将法定代表人和签约时间做了变动外，其他内容与第一份合同的内容一致。原告购买了紫瑞华庭行政公馆一单元1602号商品房，单价为每平方米3,078.61元，总金额为396,248元。全部交清了房款，其中按揭付款在2014年7月18日付清。按合同规定，被告应在2014年3月31日前将竣工验收合格并符合合同所注明交房标准的商品房屋交付给原告，合同也约定了双方的违约责任，一方违约逾期超过90日后，另一方有权解除合同，或要求对方按违约情况支付违约金，即从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付合同约定房价款万分之四的违约金，合同签订后，原告依约向被告支付了购房款并应要求办理了各种相关税费手续。根据东安县人民法院已生效的（2015）东法民二初字第151号、（2018）湘1122民初45号民事判决书确定房屋验收时间为2014年1月10日。故被告违约时间应当从2014年4月1日起至被告商品房验收合格即2014年10月10日止，共计192天，被告因违约行为给原告造成的经济损失为人民币19,530元（192天X4/10000X购房款396,248元-受蒙蔽交房优惠物业费3年共4701.6元-受蒙蔽交房优惠水电煤气开户费6200元=19,530元）。房屋交付确认书上写着因政府行为、变更而受蒙蔽接房，生效的（2015）东法民二初字第151号民事判决书第9页法院认定规划变更不是政府行为造成，被告欺骗了原告，故原告依法只要少给大部分逾期交房违约金19,530元。二、被告违反购房合同、以营利为目的更改原设计结构、造成逾期交房、耽搁办证、房屋贬值、产生各种长期费用项目和隐患项目，太不应该了，被告要负全部责任。主体工程竣工后为了多卖门面，违反跟业主签订的购房合同，非法把原地下车位室入口更改为外室入口，把原室内人行道更改为室外人行道，从而造成逾期交房，耽搁办证4年多了，被告应该承担赔偿责任，因为被告和东安县住建局不具有“打掉”高层建筑基础钢筋混凝土墙体的资质。耽搁交付不动产证违约金计算方法：原告自己退一步、按现在存款的年利率2.175%计算、从合同上交房之日2014年3月31日起再除去360日后的第一个月算起至2019年6月30日共计4.25年，被告因赔付给原告的违约金为人民币36,628元（购房款396,428X2.175%X4.25=36,628元）。三、被告多次向原告承诺交付不动产证日期，但次次失信，故此次通过法院作为公证方，让被告再次承诺交付不动产证日期并继续承担耽搁交付不动产证日期的违约责任。综上所述，为维护原告的合法权利，特具状至贵院，请求法院依法判决。被告永州市鑫睿置业有限责任公司辩称，1、原告要求交付不动产权将所有权证，因诸多客观方面的原因，导致交付顺延，被告表示歉意，目前正在积极办理中；2、原告所述违约金的问题，因合同没有书面约定逾期交房房产证应承担违约金的计算方法，只约定了逾期交房的违约金的计算方法且原告已实际使用该房，又是按揭还贷，担保人又是被告，办证后也不会交付给原告，故原告不产生任何实际损失；3、被告房屋符合交付条件的时间是2014年10月10日，原告到5年后才向人民法院起诉，已超过了诉讼时效。综上所述，根据《合同法》“违约金与损失应当一致，违约金过高或过少，可以根据人民法院增加或减少”的规定，特具文提起答辩，请求依法判处。原告唐彬为支持其诉讼请求，在本院指定的举证期间内提供了以下证据：1、结婚证和身份证复印件，拟证实原告其主体资格；2、认购协议和紫瑞华庭商品房买卖合同，拟证实原告方购买了被告的房子，被告方应在2014年3月31日交房；3、购房款收据，拟证实原告已交付了全部的购房款；4、商品房契税完税凭证和房屋维修基金，金额分别为7925.96元、3864元，拟证实原告已按照合同履行了协议；5、接房手续，拟证实被告蒙蔽原告给的优惠情况；6、县物价局关于紫瑞华庭前期物业收费标准的函复，拟证明物业收费是1元/每平方米；7、信访回复，拟证实被告更改原设计属实，证明被告违反购房合同属实，证明被告非法更改原设计通道属实，因为被告和住建局都没有“打掉”高层建筑基础层感觉混凝土墙体的资质，是造成逾期交房、耽搁办证的原因，理应承担赔偿责任；8、永州市鑫睿置业有限责任公司及不同时期法人代表的签字、给业主的答复，拟证实业主一直为逾期交房、耽搁办证交付不动产证和完善有关设施在努力争取；9、两份生效的民事判决书，拟证实生效的（2015）东法民二初字第151号民事判决书第5页被告为支持其主张，在法院指定的举证期限内提供的6、7号证据，变更设计最终确定时间为2014年7月3日，拟证实被告违反购房合同和非法更改通道时间在确定交房时间之后；第9页拟证实法院确认被告更改通道、更改规划不属政府行为，被告蒙蔽了原告，欺骗行为不受法律保护；生效的（2015）东法民二初字第151号和（2018）湘1122民初45号民事判决书的第10页和第4页拟证实违约金多少与合同约定购房款、约定赔偿比例和违约时间长短有关系，符合案件以事实为根据以法律为准绳的原则，与原告是否接房无关，只要原告提起诉讼，享有在法律面前人人平等权力；10、生效的判决书摘要内容画线上的时间对比和欺骗原告行为，拟证实被告对原规划“大楼外墙内”的地下车位入口坡道和三个单元之间的人行通道两个项目更改到“大楼外墙外”与县规委会议纪要（2011）4号无关，是农行购买门面引起的，被告以营利为目的实施了更改。11、东安县人民法院湖南省非税收入电子交款收据，拟证实原告起诉没超过诉讼时效。被告永州市鑫睿置业有限责任公司为支持其抗辩主张，在本院指定的举证期间内提供了（2015）东法民二初字第172号民事判决书（复印件）一份，拟证明该判决认定被告开发的行政公馆符合交房条件的时间是2014年10月10日。本案经庭审举证、质证，现对原、被告提供的证据认证如下：被告对原告提供的2、3、4号证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但对唐彬的主体资格有异议，认为购房合同有唐小琼的签名，对5、9号证据真实性无异议，对6、7、8、10号证据“三性”有异议，对11号证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议。经本院审查，原告提供的1、2、3、4号证据符合证据客观真实、来源合法，与本案具有关联性，故本院予以采信；原告提供的5、9、11号证据真实客观、来源合法，但不能证实原告的证明目的，本院对真实性、合法性予以采信，对关联性不予采信；原告提供的6、7、8、10号证据与本案无关，本院不予采信。被告提供的（2015）东法民二初字第172号民事判决书符合证据“三性”，且是经过法定程序公正证明的法律事实和文书，故本院对该份判决书中认定的事实予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月24日，原告唐彬及其妻子唐小琼与被告永州市鑫睿置业有限责任公司签订了《紫瑞华庭商品房买卖合同》，购买了被告开发建设的位于东安县东安大道北侧、检察院东侧的紫瑞华庭行政公馆一单元1602号的商品房，总金额396,248元，付款方式为公积金贷款方式。合同签订后，原告按照约定付清了购房款，并分别于2013年12月26日、2014年3月21日向有关部门缴纳了房屋买卖契税与物业专项维修资金。2015年4月9日，原告补缴了房屋面积差价和办证手续费，被告向原告实际交付了房屋。原、被告签订的合同第六条约定：“产权登记，出卖人应当在交房给买受人之日起360日内，办理好房屋所有权证书，办理房产证与国土证的全部税费由买受人承担”。合同第九条约定：“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”。被告交付房屋后，一直未给原告办理好房屋不动产所有权证，现原告认为被告违反了双方所签订合同的约定，遂起诉来院，请求法院依法处理。本院认为，原、被告双方签订的《紫瑞华庭商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按合同约定全面实际的履行各自义务。原告已经依约履行了付款义务，被告亦应当按照合同约定在交房给原告之日起360日内，办理好房屋所有权证书，但被告至今仍未办理好房屋所有权证，属违约行为，应当承担违约责任。关于本案计算逾期办证违约金是否已过诉讼时效的问题。本案中，被告迟延办证的违约行为持续存在，原告诉请被告限期办证具有物权属性，故该诉请不适用诉讼时效规定；但原告诉请被告承担逾期办证违约金是债权性质的义务，其请求权应当适用诉讼时效的规定。被告于2015年4月9日向原告交付了房屋。按照双方约定，被告应当在交房之日起360日内，即2016年4月3日前办理好房屋不动产所有权证。作为房地产开发商的被告负有办理权属证书的义务，取得不动产权属证书是作为购房人的原告的主要的合同目的，办理权属证书亦是合同法的基本原则即诚实信用原则的基本要求，作为购房人的原告没有怠于要求被告办理权属证书的必要，必定会在合同约定的办理期限内以合理的方式催告被告按期办理好权属证书，因被告未按期办理，按惯常推断，原告必然会多次催告，从而引起诉讼时效的连续中断，导致诉讼时效连续重新计算，故原告的诉请并未超过诉讼时效。对于被告称原告诉请超过时效的抗辩主张不予采纳。关于逾期办证违约金数额的确定。本案中双方签订的合同并未约定具体违约金数额及计算方式，结合本案实际情况，原告已实际接收房屋，且原告未提供证据证明逾期办证造成的实际损失。根据损失赔偿额与违约所造成损失相当原则以及结合被告的违约程度，本院酌情确定由被告支付原告逾期办证违约金5000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告永州市鑫睿置业有限责任公司在本判决生效之日起六十日内将原告唐彬购买被告开发建设的紫瑞华庭行政公馆一单元1602号商品房办理权属登记的资料报送产权登记机关备案，办理好原告唐彬所购房屋的不动产所有权证书；二、被告永州市鑫睿置业有限责任公司于本判决生效之内起六十日内支付原告唐彬逾期办证违约金5000元；三、驳回原告唐彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1204元，减半收取计602元，由被告永州市鑫睿置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  唐述贵二〇一九年十一月二十九日书记员  唐卓薇附件：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。2.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条迟延履行被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的从法律文书生效之日起计算。