鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0304民初4867号原告：广州颐和酒店物业管理有限公司鞍山分公司，住所地：鞍山市立山区鞍千路161号（位于鞍山颐和城售楼处三楼）。法定代表人：张冰，系该公司总监。委托诉讼代理人：战宇，系该公司员工。被告：冯丽，女，汉族，1958年11月17日出生，住所地：鞍山市。委托诉讼代理人：刘杰（系冯丽丈夫），男，汉族，1958年10月6日出生，住所地：鞍山市立山区。本院在审理原告广州颐和酒店物业管理有限公司鞍山分公司与被告冯丽物业服务合同纠纷一案中，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告广州颐和酒店物业管理有限公司鞍山分公司委托诉讼代理人战宇、被告冯丽及其委托诉讼代理人刘杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州颐和酒店物业管理有限公司鞍山分公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付其拖欠的物业费12656元，违约金2247.2元，合计17143.2；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系鞍山市立山区颐和城1.1期28号楼1单元7层1号业主，建筑面积141.24平方米。原告与被告签订的《前期物业服务合同》约定，物业服务费由原告按建筑面积以1.6元/月/平向被告收取，被告应于每半年交纳一次物业费（6个月的物业服务费），每年12月15日前须续交次年度1至6月份的物业服务费，每年6月15日前须交下半年7至12月份的物业服务费。逾期不交按银行贷款利率6%计算作为违约金。现被告拖欠2015年5月15日至2019年12月31日物业服务费，经原告多次催缴，被告拒不交纳。原告认为，原、被告双方签订的《前期物业服务合同》真实、合法、有效，应受法律保护。故原告依法诉至贵院，请求贵院判如所请。被告辩称：原告物业公司收费不合理，与双方签订的合同约定存在很大差距，不是公平、诚实的合同。根据鞍山市物业管理服务缴费的实施办法，鞍政发2008年100号文件，物业服务企业按照物业服务合同约定，向业主收取经营服务型收费：1、日常管理与服务。2、房屋管理。3、公共设施设备维护养护。4、协助维护公正秩序。5、保洁服务。6、绿化养护管理。其中设施设备养护、保洁服务、绿化养护与双方签订的合同实际不符，属不诚实合同。双方合同约定1、路灯200个，实际物业1.1期不足60个。事实上不是路灯，而是日光照明，只有6个是路灯，6个路灯经过多次修理也未修好。草坪灯200个，草坪不足50个，实际还有损坏。由于物业公司不保养、维护草坪，现草坪完全退化，现是都是杂草。人造景观，从15年至今全部坏了，也不维护和维修。14年5月安装监控摄象头，全区8个，运行不到3个月全部损坏，不能正常使用，监控至今一直没有恢复。合同明确约定，小区护栏、外围围墙铁艺栏杆，实际上外围护栏就要普通铁丝网。道路未开通，别墅区也走1期门口，造成不是封闭小区，车库在小区内建设，造成交通拥堵，没有人行道。前期物业收费应按期要公示，物业公司没有做到。综上，物业管理与物业服务与签订合同不相符，服务质量比较差。如物业公司对上述问题都做到，同意给付物业费。鞍政发2008年100号文件第7条第4款，原告才有权利收取物业费。物业公司收取物业费过高，应按指导价格收费。2014年4月20入住至2019年4月之前物业没有向被告催缴物业费，也没有任何形式通知。根据国家有关规定原告已超过诉讼时效。本案经审理认定的事实如下：原告广州颐和酒店物业管理有限公司鞍山分公司为鞍山市立山区颐和城1.1期的物业服务公司，被告系该小区1.1期28号楼1单元7层1号业主，该房屋的建筑面积为141.24平方米。原告与被告签订《前期物业服务合同》，协议主要约定：原告为颐和城1.1期小区提供物业服务，物业服务费标准为每平方米1.6元/月，电梯40元/户/月，业主应当按半年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年12月15日之前缴纳次年上半年物业费，6月15日之前缴纳本年度下半年物业费。逾期未缴纳物业费的，应当按照日千分之三的标准承担相应滞纳金。物业服务期限自商品房交付使用之日起5年。自合同签订起，原告对小区实施了保洁、绿化、保安等管理及服务。被告自2015年5月15日至2019年12月31日止未向原告交纳过物业费。上述事实有原告起诉状，原、被告当庭陈述在卷为凭，原告提供的证据有：前期物业服务合同一份，拟证明买受人冯丽及物业服务内容。颐和城物业管理中心催缴物业费照片一组，拟证明被告欠原告物业费，原告向被告多次催要。被告质证意见为“前期物业服务合同真实性没有异议。19年两张没有异议，但今年8月的催缴物业费是9月贴的，剩余照片真实性有异议”。本院认为，上述证据经庭审质证及本院审查，真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信。被告未提供证据。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告自商品房交付使用之日起为颐和城小区业主提供物业服务，与被告签订的前期物业服务合同合法有效，且已实际履行。原告履行了服务义务后，被告未按约定交纳物业管理费，故本院对被告欠缴物业服务费的事实予以确认，被告应给付自2015年5月15日至2019年12月31日物业费12655元（141.24×1.6×56个月=12655元），故本院对原告主张物业费12655元的诉讼请求予以支持，对于过高部分本院不予支持。关于原告主张被告支付其滞纳金（按银行贷款利率6%计算）一节，本院认为，原告主张按照银行贷款6%计算支付滞纳金，该标准过高，缺乏事实和法律依据，故不予支持。被告应自起诉之日起按中国人民银行同期存款利率计算滞纳金为宜。关于被告辩称物业管理与物业服务与签订合同不相符，服务质量比较差一节，本院认为原告已实际提供物业服务，如被告认为原告在服务过程中存在瑕疵问题，被告作为业主应通过召开业主大会或由业主委员会实施管理权利。同时，原告作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现被告以不交纳物业费来对抗原告提供的服务，显系不妥。故本院对被告的该项辩称不予采信。关于被告辩称物业公司收取物业费过高，应按指导价格收费一节，前期物业服务合同系被告自愿签订，被告在签订协议时对收费标准也应知晓，若被告认为过高可通过召开业委会方式主张变更，不应采取不缴纳物业费方式，故对被告的该项辩称不予采纳。关于被告辩称原告诉求超时效一节，原告已提供证据证明其在被告欠缴物业费期间进行过催缴，因此原告主张并未超过诉讼时效，故本院对被告的该项辩称不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决如下：一、被告冯丽于本判决发生法律效力后十日内给付原告广州颐和酒店物业管理有限公司鞍山分公司自2015年5月15日至2019年12月31日止的物业费12655元及滞纳金（自起诉之日起至判决指定付款之日止，按照中国人民银行同期存款利率计付）。二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费减半收取115元（原告已预交），由被告冯丽承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  于伟二〇一九年十一月二十八日书记员  闻丹