云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）云民再8号抗诉机关：云南省人民检察院。申诉人（一审原告、二审上诉人）：李毅，男，1973年4月19日生，汉族，住云南省普洱市思茅区。委托诉讼代理人:戴柠，云南领正律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人:杨松,云南领正律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：何丕明，男，1965年6月6日生，汉族，云南省景东彝族自治县室。委托诉讼代理人：柴少青，金辉法律服务所法律服务工作者,代理权限：特别授权代理。一审第三人：李丽，女，l958年12月1日生，彝族，云南省景东彝族自治县号。申诉人李毅与被申诉人何丕明、一审第三人李丽买卖合同纠纷一案，不服云南省普洱市中级人民法院（2014）普中民终字第190号民事判决，向检察机关申诉，云南省人民检察院2018年5月28日作出云检民（行）监[2017]53000000044号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2018年6月26日作出（2018）云民抗18号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。云南省人民检察院指派检察员李震及检察官助理谭赟出庭。申诉人李毅及其委托诉讼代理人戴柠，被申诉人何丕明及其委托诉讼代理人柴少青、一审第三人李丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。云南省人民检察院抗诉认为，原审判决认定事实缺乏证据证明。本案中李毅与何丕明于2011年12月30日签订的《房地产转让合同》，系李丽介绍。李丽陈述其介绍的主要目的是想用其中的部分土地建房牟利并偿还其他债务，其与李毅合伙经营案涉土地的主张李毅并不认可，故二审判决对合伙并未进行认定。后李丽与何丕明签订补充协议并非基于李丽与李毅的合伙关系，原审认定李丽在签订补充协议后告知李毅缺乏证据证明。李丽的行为事前并未得到李毅的授权，事后李毅也并未追认，李丽的行为是无权代理，补充协议对李毅不产生法律效力，民事责任后果由李丽承担。何丕明与李丽签订补充协议以及李丽在案涉土地上建房的行为影响到李毅与何丕明之间的《房地产转让合同》，导致李毅签订《房地产转让合同》的目的不能实现，合同应当解除，何丕明对此应承担违约责任。申诉人李毅称，第一，何丕明的行为构成违约，现土地被第三人占用并建盖房屋，《房地产转让合同》的合同目的不能实现，应由何丕明对此承担违约责任。1.李毅与何丕明签订《房地产转让合同》后，何丕明并未依约移交钥匙，还将案涉土地上的房屋及围墙拆除，该行为导致李毅无法办理所购土地的过户手续。2.李丽签订补充协议的行为事前未经授权事后未经追认，系无权代理，且李丽系以自己的名义与何丕明签订合同，与李毅无关，何丕明与李丽签订上述合同的行为构成一物二卖。3.根据物权法的规定，土地等不动产的产权取得以产权证为依据，何丕明未将土地交付给李毅，李毅也未取得土地所有权。第二，李毅未依约支付土地款，系因何丕明未移交钥匙并将案涉土地上的房屋及围墙拆除，李毅才拒绝继续履行合同，且李毅发现案涉土地上有人建房时，已经及时在案涉土地上悬挂自己才是买受人的广告牌并阻止继续建房，但无法阻止，相应的责任应由何丕明承担。第三、李毅与李丽不是合伙关系，本案并不符合合伙关系的法律特征。二人也不是买卖关系，李丽虽与李毅协商要分地建房，但对分多少如何分并未进行实质性商议，二人并未形成买卖关系。综上，原审判决错误，请求再审判决支持李毅的诉讼请求，由何丕明返还150万元，并承担按年息9.6%计算的150万元的资金占用利息，利息自2012年1月24日计算至实际付款之日，并由何丕明承担本案诉讼费用。被申诉人何丕明辩称，第一，李丽与李毅是合伙关系，一起合作来投资开发李毅向何丕明购买的土地。1.案涉《房地产转让合同》是在李丽参与下谈判后签订的，李丽虽未在合同上签字，但是与何丕明联系、谈价格协商相关转让事宜都是李丽协调后按照协商好的内容由何丕明与李毅签字，何丕明始终认为李毅与李丽是合伙关系。2.再审出庭作证的证人证言能够证实其二人是合伙关系，李丽也对外声称其二人是合伙关系，且在景东县派出所所作的笔录中均予以承认，李毅也明确表示其与李丽共同投资开发。3.在签订补充协议后，李丽已将协议交给李毅，李毅并未提出异议，说明李毅对李丽的行为是认可的，进而说明其二人是合伙关系。第二，何丕明已经履行了合同义务，将案涉土地交由李毅管理使用。1.何丕明收到李毅所付的50万元后即将土地交给李毅管理使用，否则李丽是不可能到李毅所买土地上拆墙建房的。2.李毅原审已经承认，在其与何丕明签订合同后，其妻子王清萍已将其中部分土地转让给案外人李应坤，如果何丕明没有交付土地，怎么可能发生再次转让的事实。3.庭审中李毅称其在案涉土地上挂了广告牌，声称土地已属李毅，有事找李毅，李毅从事实上已经认可收到其向何丕明购买的土地。第三，案涉土地的现状是李毅的过错造成的，应由李毅来承担，应当依法驳回李毅的诉讼请求。1.本案的客观情况是先以李毅的名义购买土地，再由李丽与李毅共同开发，再由李丽帮他人建盖房屋赚钱，其中一块由李毅自己建盖房屋。2.何丕明将土地交给李毅后，李毅就将土地交给李丽来建盖房屋，李丽在李毅的授权下前后引进6家人建盖房屋，现在房屋全部建盖完毕并已入住，全系李毅过错导致，应由李毅来承担责任。3.本案到应该依约交付第三次购地款时李毅没钱付款，李丽便以李毅名义与何丕明签定补充协议，随后李丽便将补充协议交给李毅，李毅是明知的，李丽的行为构成表见代理，且李毅对李丽的代理行为事后并未提出异议，李丽为李毅代签补充协议的法律后果由李毅来承担。综上，原审判决正确，请求依法驳回李毅诉讼请求。一审第三人李丽述称，其与何丕明是同学，2012年其知道李毅要买地，就带着李毅去找何丕明买地，且问李毅能不能分地给其建房，李毅说不确定，后其二人怎么签订合同李丽并不知晓。2012年3月底，何丕明让李丽去签订补充协议，李丽认为土地使用权还是何丕明的，就与何丕明签订补充协议。案涉土地出现现在的状况，主要责任是何丕明，六家人也有过错，应该协商后由六家人进行补偿，协商解决本案。李毅向一审法院起诉请求：1.解除其与何丕明2011年12月30日签订的合同；2.判令何丕明退回转让款并支付违约金10万元，赔付150万元的每月利息13410元至清偿之日止，并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2011年12月30日，李毅与何丕明签订了《房地产转让合同》。合同约定，何丕明将位于景东县城区景国用(2006)第0034号(土地面积为304平方米)、0035号(土地面积为592.22平方米)两宗国有土地使用权以及该土地上的建筑物转让给李毅，价款为2790720元。价款分4次付清，即2011年12月30日给付500000元，付款完毕，何丕明将大门钥匙交给李毅；2012年1月22日前付1000000元，何丕明协助李毅办理相关施工许可证并同意施工建设；2012年3月20日前付1000000元，何丕明将房屋附着物及景国用(2006)第0035号土地过户到李毅名下；剩余的290720元在何丕明协助李毅办理过户手续时一次性付清。双方约定违约金为100000元。合同签订后，李毅按约定分别于2011年12月30日、2012年1月22日向何丕明支付两笔购房款共计1500000元。李丽在2012年2月、3月又将李毅向何丕明转让的部分土地转让给李建海等人。2012年2月，李丽在李毅向何丕明转让的土地上建盖房屋。2012年4月10日，因李毅未按合同约定支付到期购房款，为了继续施工，李丽作为乙方与何丕明作为甲方签订了《房地产转让合同补充协议》（以下简称补充协议），该补充协议约定：“甲乙双方在平等、自愿基础上在2011年12月30日和李毅签订的房产转让合同基础上签订补充协议。一、原双方签订的合同继续有效，第一、第二次付款已按合同支付。二、因乙方第三次付款未按合同规定时间支付，经双方商定：(1)乙方必须在2012年4月12日前支付违约金壹拾万元整(100000元)。(2)2012年3月20日起收取壹佰万元整(1000000元)利息，按月息3.5％计，合计月息叁万伍仟元(35000元)按月支付。两项合计壹拾叁万伍仟元整(135000元)，需在2012年4月12日前一次性支付，否则终止合同，甲方收回地产，造成一切损失，由乙方承担。三、本金壹佰万元整需在2012年8月30日前支付完毕。”该补充协议签订后，李丽支付何丕明约定的100000元违约金中的80000元并继续建房。同时，李丽将其与何丕明签订了《房地产转让合同补充协议》的情况告知了李毅。由于李丽缺乏建房资金，李丽又与李建海等6户人家签订补充合同，约定房屋由六人继续建盖。现该土地上建盖的房屋由以上6户人家居住。一审法院判决：驳回李毅的诉讼请求。本案原一审案件受理费l8300元，由李毅承担。李毅不服一审判决，上诉请求：依法撤销原判，改判解除李毅与何丕明于2011年12月30日签订的《房地产转让合同》，判令何丕明退还李毅支付的1500000元，并支付违约金100000元，同时支付1500000元的每月利息13410元，直至上述款项清偿为止，本案全部诉讼费用由何丕明承担。二审认定的案件事实与一审认定一致。二审法院认为，李毅与何丕明于2011年12月30日签订的《房地产转让合同》合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。虽然李丽与何丕明于2012年4月10日签订的补充协议，在签订前未取得李毅的授权，但在补充协议签订后，李丽已将其与何丕明签订了补充协议一事告知了李毅，李毅未提出异议，应视为其认可该协议。且李丽与何丕明签订补充协议的原因是李毅未按照《房地产转让合同》的约定于2012年3月20日前支付1000000元。因此，李毅主张何丕明没有履行合同义务，没有协助李毅办理相关施工许可证及同意李毅施工建设，存在违约行为，应解除双方所签订的《房地产转让合同》，但李毅对其主张所提供的证据不能证明何丕明存在违约行为，也不能证明本案存在法定解除合同的情形，李毅应承担举证不能的法律后果。综上所述，李毅的上诉理由不能成立，原判认定事实清楚，适用法律正确，判处并无不当。该院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18300元，由李毅承担。本案再审过程中，本院依法对案涉房屋上建盖房屋的六家人进行了询问调查，李建海、殷安华、自贵鸿、张强胜、孔昭彦、方迎华到庭说明了情况，六人总体认为李丽与李毅是合伙关系，当时李丽拿着补充协议向其说明是其与李毅合伙向何丕明买地，后李毅找到六家人协商不能在案涉土地上建房，六人认为建房款已经交给李丽，应由李毅与李丽去协商解决。李毅质证认为，李建海、殷安华、自贵鸿、张强胜、孔昭彦、方迎华因与本案有利害关系，其证人证言不应得到采信。客观情况是在李毅向何丕明签订合同购买土地之前，六家人就向李丽交纳了购地建房款，由李丽在其他地方为其建房，但之前谈好的土地无法让六家人建盖房屋，李丽也挪用了已经收到的款项，为解决六家人的退款问题，李丽遂将六家人带到案涉土地上建房，六家人为减少损失，不向李毅核实相关情况盲目建房，在李毅挂广告牌不允许建房时，六家人仍然没有联系李毅核实情况，坚持建房才引发本案纠纷，其称李丽与李毅是合伙关系不应得到采信。何丕明质证认为李建海、殷安华、自贵鸿、张强胜、孔昭彦、方迎华的证人证言真实，李丽与李毅就是合伙关系。李丽不予认可。抗诉机关提交李毅、何丕明、李丽及案外人李科的询问笔录一组，其中，李丽向抗诉机关陈述其介绍李毅向何丕明买地，具体是李毅与何丕明协商，后李丽向李毅陈述要分地，李毅答应原价分地给李丽，但是分多少没有说过，2012年春节期间李丽就去拆围墙建房，后何丕明打电话叫李丽去支付违约金及利息，李丽考虑到土地使用权人是何丕明且现在已经建房就去签订补充协议，并向何丕明支付了8万元还是11万元，具体记不清。李毅与何丕明都知道李丽在土地上建房，李毅也没有干预，但是李丽没有向李毅支付过任何款项等。李科陈述2012年2月底，其帮李毅做过两块广告牌，用钉子钉在案涉土地大门两边的围墙上。李毅质证认为，李丽陈述李毅没有干预是不真实的，2012年2月份左右，其发现有人在动工就联系李科作了广告牌，告知其才是土地买受人，未经其允许不能来建房。李科的陈述是真实的，予以认可。何丕明质证认为，李丽陈述分地以及李毅知道李丽建房是属实的，李丽付了8万元的违约金和3万元的利息给何丕明，何丕明认为其二人是合伙关系。另外，李毅去挂广告牌的行为恰好说明李毅认可土地已经交付给他，由李毅在管理使用。李丽质证认为，当时纠纷发生时，何丕明说其与李丽都是吃过亏的人，李丽害怕才说其与李毅是合伙。再审过程中，李毅提交如下证据：1.照片一组，欲证实案涉土地已经发生改变，《房地产转让合同》的合同目的已经不能实现。2.150万元的贷款利息支付凭证一组，欲证实150万元的资金占用费用。何丕明质证认为，对照片的真实性认可，但对贷款150万元是否用于本案的支付不清楚。李丽对上述两组证据予以认可。对于原审认定的案件事实，李毅认为何丕明没有向其交付钥匙，对“因上诉人李毅未按合同约定支付到期购房款，为了继续施工”有异议，李毅未支付第三期购房款是因为何丕明违约没有交钥匙，后又拆除了土地上的房屋。对“李丽将其与何丕明签订补充协议的情况告诉了李毅”有异议，是李毅看到土地上有人在施工去询问，被告知是李丽安排施工，李毅找到李丽，李丽才告知其与何丕明签订补充协议并支付了款项故有权施工。何丕明及李丽对原审认定的事实无异议，何丕明认可没有交付钥匙给李毅。李丽对补充协议的情况是否告诉李毅的问题，李丽陈述是李毅看到施工后去问李丽，李丽才告诉李毅相关情况。对当事人无异议的其他事实，再审予以确认，对李毅提出何丕明未交付钥匙的问题，何丕明也予以认可，再审予以确认。2012年2月底，李毅为阻止建房在案涉土地上悬挂广告牌的行为有广告制作商的询问笔录证实，何丕明也并未否认，再审予以确认。其他事实结合说理部分说明。本案再审争议焦点归纳为，何丕明是否违约，李毅的诉讼请求是否成立。本院再审认为，第一，何丕明在案涉合同履行过程中存在违约行为，合同目的不能实现，《房地产转让合同》应予解除。1.《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，何丕明与李毅签订的《房地产转让合同》第三条约定，李毅于2011年12月30日向何丕明支付50万元后，何丕明将大门钥匙交付李毅，2012年1月22日前向何丕明支付100万元后，何丕明协助李毅办理相关施工许可证并同意施工建设。合同履行过程中，李毅于2011年12月30日、2012年1月22日向何丕明支付两笔款项共计150万元，但何丕明没有依约向李毅交付钥匙等。2.何丕明认为李丽与李毅系合伙关系无充分证据证实，案外人李建海等人与本案有利害关系，其认为李毅与李丽是合伙关系也无其他有力证据予以印证，何丕明未经李毅同意与李丽签订补充协议的行为不符合全面履行义务及诚实信用原则。3.《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，案涉土地使用权人尚未变更，至今仍系何丕明，何丕明系案涉土地的使用权人和管理权人，其在与李毅签订《房地产转让合同》后，未尽到土地使用权人的管理义务，导致部分案涉土地上已由李丽和案外人持续建盖好房屋的既定事实发生。综上，何丕明的行为构成违约，现案涉部分土地上已由案外人建好房屋，合同目的不能实现，案涉《房地产转让合同》应予解除。第二，《房地产转让合同》解除后，何丕明应退还李毅转让款项150万元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案《房地产转让合同》解除，尚未履行的部分终止履行，对李毅已经交付的150万元，何丕明应予返还。同时，李毅在《房地产转让合同》履行过程中，亦承认其与李丽协商过分地事宜，且其在2012年2月份发现李丽在案涉土地上施工的行为后，虽张挂广告牌主张权利，但并未采取有效措施制止施工行为，李毅亦存在过错，对其要求支付的利息及违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，抗诉理由成立，本案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销云南省普洱市中级人民法院（2014）普中民终字第190号民事判决与云南省景东彝族自治县人民法院（2014）景民初字第115号民事判决；二、解除何丕明与李毅于2011年12月30日签订的《房地产转让合同》；三、何丕明于本判决生效之日起三十日内退还李毅150万元；四、驳回李毅其他诉讼请求。一审案件受理费用18300元，二审案件受理费用18300元，由何丕明分别承担12810元，李毅分别承担5490元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长 洪一军审判员唐美泉审判员刘晓虹二〇一九年十一月二十九日书记员 刘      东      云