上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0151民初4863号原告：巢建江，男，1965年1月20日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：胡晓帆，女，1965年9月26日出生，汉族，住上海市浦东新区。两原告共同委托诉讼代理人：陈黛娣，上海明伦律师事务所律师。被告：上海崇明豫商置业有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：张国艺，董事长。委托诉讼代理人：凌秀峰，北京金城同达(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：申屠向宇，北京金城同达(上海)律师事务所律师。原告巢建江、胡晓帆与被告上海崇明豫商置业有限公司(以下至判决主文前简称“豫商置业公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年6月12日、7月26日公开开庭进行了审理。原告巢建江、胡晓帆及其委托诉讼代理人陈黛娣、被告豫商置业公司原委托诉讼代理人王秀玲(后转委托申屠向宇)均到庭参加诉讼，被告豫商置业公司委托诉讼代理人凌秀峰、申屠向宇(由凌秀峰转委托，后撤销)分别到庭参加第一次和第二次诉讼。经审理发现本案案情较为复杂，故裁定转为普通程序，于2019年8月22日再次公开开庭进行了审理。原告巢建江、胡晓帆及其委托诉讼代理人陈黛娣、被告豫商置业公司委托诉讼代理人凌秀峰、申屠向宇(由王秀玲转委托)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告巢建江、胡晓帆向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金202,857元(自2018年7月1日起至实际交房之日止，暂计至2019年4月30日)；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年4月12日签订《上海市商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买位于上海市崇明区陈家镇北陈公路XXX弄XXX号XXX层XXX-XXX层室房屋，建筑面积110.28平方米，单价30,254.50元/平方米，房屋总价为3,336,466.00元；合同第十一条约定被告应于2018年6月30日前向原告交付房屋，合同第十条约定房屋交付的必备条件包括取得新建商品房房地产权证(大产证)。被告在未取得大产证的情况下，曾于2018年12月向原告发出《交房通知书》，原告认为被告尚未取得大产证，不具备交房条件，不同意办理房屋交接手续。2019年3月，被告取得了房屋大产证，原告遂向被告提出，按照合同第十二条约定，被告应当按照已支付房价款日万分之二计算向原告支付自2018年7月1日起至实际交房之日止的违约金，被告置之不理。原告认为，双方签订的《上海市商品房预售合同》合法有效，原告按约履行合同支付了全部房款，被告未按约定向原告交付房屋，已构成违约，应当向原告支付违约金，故向法院提起诉讼。原告巢建江、胡晓帆为证明其诉称，向本院提交如下证据：《上海市商品房预售合同》，证明被告违反合同约定逾期交房，应当承担违约责任。上海增值税普通发票，证明原告按照约定履行合同，已经全额支付房款。《交房通知书》，证明被告在未取得大产证的情况下，要求原告办理房屋交接手续，已构成违约。快递单，证明原告向被告发函要求尽快履行合同并支付违约金，但被告不予回复。《上海市商品住宅维修基金收款凭证》，证明被告缴纳维修基金时间。通话录音，证明被告违反合同约定。空白的《协议书》，证明被告要求原告签订变更合同协议后才能交房。微信聊天记录，证明被告逾期缴纳维修基金。短信截图，证明被告于2019年3月19日通知原告大产证已办理。照片一组，证明房屋有瑕疵，没有达到交付条件。被告豫商置业公司辩称，不同意原告诉讼请求。第一，取得系争房屋大产证并非法律规定或双方约定的房屋交付条件，合同第十条约定被告于2018年12月31日前办理房地产初始登记手续并取得大产证，而合同第十一条约定被告于2018年6月30日前将系争房屋交付给原告，可见约定取得大产证的时间晚于约定房屋交付的时间。第二，被告延迟取得系争房屋《住宅交付使用许可证》的原因系不可抗力，其已经于2018年12月14日明确通知原告等购房者接收房屋，原告拒绝收房缺乏正当理由，应当自行承担相应损失。被告豫商置业公司为证明其辩称，向本院提交如下证据：《上海市商品房预售合同》，证明原、被告双方合同并未约定房屋交付条件包括取得大产证；《建设工程竣工验收备案证书》《住宅交付使用许可证》各一份，证明被告在房屋交付之前已经取得相应证件，可以依法交付房屋；其他业主的钥匙/物品签收单，证明小区大部分购房者已经接收房屋，被告已经履行交房义务；《协议书》，证明被告与其他业主就交房前的逾期问题经协商已达成和解协议。5、气象证明一份，证明系争房屋施工期间存在因暴雨、大风等恶劣天气引起的不可抗力情形。6、不动产登记资料，证明系争房屋已在2017年9月19日涤除抵押。7、银行电子转账凭证，证明其缴纳维修基金日期。8、微信聊天记录，证明其工作人员将维修基金缴款确认单在业主微信群中进行了告知。9、催交房通知书及上海邮政微机专用单册，证明其于2019年1月15日催促原告办理交房手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告豫商置业公司对原告巢建江、胡晓帆提交的上述证据发表质证意见：对证据1、2的真实性无异议，但认为合同第十条约定的房屋交付条件不包括取得大产证，原告虽已付款却未及时收房，并未全面履行合同义务；对证据3无异议；证据4不予认可，认为快递单不能证明本案事实；对证据5无异议，但认为被告已在2018年12月15日通知原告收房，是否缴纳维修基金不影响原告收房的权利，被告的交房手续合法，被告也已及时缴纳了维修基金，未对原告产生影响；对证据6不予认可，录音当事人身份和录音地点无法确认，内容不完整，不能辩识真伪；对证据7无异议，但不能证明被告拒绝交付房屋；对证据8的真实性无法确认；对证据9真实性无异议，短信通知内容可以说明大产证已经取得，被告已经通知各业主交房；对证据10真实性不予确认，不能认定是原告房屋，且房屋有瑕疵不是拒绝收房的理由。原告巢建江、胡晓帆对被告豫商置业公司提交的上述证据发表质证意见：对证据1真实性无异议，但认为合同第十条约定的约定交房需符合四个条件，其中包括取得大产证，如果未按时取得大产证，原告有权退房，可以类推认定被告应当承担违约责任；对证据2无异议；对证据3、4不予质证，认为与本案无关；对证据5气象证明不予认可，认为本案并不存在因恶劣天气导致的不可抗力。对证据6、7、8无异议，但认为应当对维修基金缴纳情况进行公示，仅在微信群里发布不符合形式要求；对证据9真实性无异议，但不能证明邮寄的是催交房通知书。本院经审理查明如下事实：2017年4月12日，原告巢建江、胡晓帆与被告豫商置业公司签订《上海市商品房预售合同》，约定原告(乙方)向被告(甲方)购买位于上海市崇明区陈家镇北陈公路XXX弄XXX号XXX层XXX-XXX层室房屋，房屋总价为3,336,466元。合同第十条约定，房屋的交付必须符合下列第二种方案所列条件：取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺于2018年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得大产证，乙方有权单方面解除本合同。合同第十一条约定，甲方定于2018年6月30日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定，甲方如未在合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之二计算，违约金自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90日，……乙方不退房的，合同继续履行，自合同约定的交房期限届满之次日起至实际交房之日止，甲方按日向乙方支付全部已付房价款万分之二的违约金，并于实际交房当日向乙方支付该等违约金。补充条款中第八条(补充主合同第十一条)约定，该房屋交付前发生不可抗力情形的，甲方可据实延期交房而不视为违约。为本合同之日的,不可抗力情形包含但不限于下列情形。……8.4法律或法规政策变更、社会异常事件、自然灾害(台风、火灾、水灾、地震等)、战争等不可抗力情况。合同同时对其他事项也作了约定。合同签订后，原告先后分4次向被告支付房屋价款3,336,466元。2018年12月14日，被告向原告发出《交房通知书》，要求原告于2018年12月15日起办理房屋交接手续，但原告认为被告尚未取得大产证，不具备交房条件，故拒绝接收房屋。原、被告双方至今仍未办理系争房屋交接手续。另查明，系争房屋设定的抵押已于2017年9月19日注销；2018年12月14日，被告取得系争房屋《住宅交付使用许可证》；2019年1月18日，被告缴纳系争房屋维修基金，并于同年3月取得系争房屋商品房房地产权证。本院认为，本案的争议焦点为：一、系争房屋交付条件的认定。本案中，原、被告双方合同第十条约定被告承诺于2018年12月31日前取得大产证，第十一条约定交房时间为2018年6月30日，即合同约定取得大产证的时间晚于约定交房的时间，因此房屋交付条件不应包括被告取得大产证。双方选择的合同第十条第二种方案所列条件中约定的“甲方承诺在2018年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除本合同”，应当理解为若被告未能在其承诺的2018年12月31日前取得商品房房地产权证(大产证)，则原告有权行使合同解除权。假如将被告取得大产证作为房屋交付条件之一，则产生约定交房时间和约定取得大产证时间上的矛盾，在逻辑上无法解释，既不符合合同相关条款(合同第十二条约定甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋支付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之二计算……)，也不符合交易惯例。故本院根据双方合同第十条约定认定系争房屋交付条件为：取得《住宅交付使用许可证》、对该房屋设定的抵押已注销、已按规定缴纳了物业维修基金。二、被告是否应当支付逾期交房违约金及支付违约金的起止日期。根据法律规定，当事人履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，原、被告双方在合同中约定了房屋交付条件，并约定交房时间为2018年6月30日，但被告迟至2018年12月14日才取得系争房屋《住宅交付使用许可证》，之后即向原告发出《交房通知书》，且房屋维修基金缴纳时间是2019年1月18日，至此方符合合同约定的交房条件，故被告的行为违反了合同相关约定，构成逾期交房，应当根据合同第十二条的约定支付逾期交房违约金。关于被告提出其延迟交房原因系不可抗力的意见，本院认为，被告所说的暴雨、大风天气并非极端反常现象，不属于合同约定的不可抗力情形，故本院对被告上述意见不予采纳。此外，根据法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，原告获悉系争房屋维修基金在2019年1月18日已经缴纳，应及时与被告协商房屋交接事宜，但其却以被告尚未取得大产证、不具备交房条件为由，不同意办理房屋交接手续，导致房屋至今未能交付使用，显属怠于及时行使权利，相应的法律后果由其自行承担。同时，因被告在2018年12月14日发出《交房通知书》时房屋尚未符合合同第十条约定的交付条件，故本院对被告提出“已通知原告自2018年12月15日起可以随时办理交房手续而原告怠于行使权利”的答辩意见，不予采纳。本院认定本案逾期交房违约金的计算应自2018年7月1日起至2019年1月18日止。综上所述，本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。原告已经履行支付房款的主要义务，但被告未按照合同约定及时向原告交付房屋，显属违约，应当按照合同约定承担支付逾期付款违约金的法律责任。原告在房屋已经符合交付条件后，怠于及时行使权利，相应后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款之规定，判决如下：被告上海崇明豫商置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告巢建江、胡晓帆逾期交房违约金134,793.23元(自2018年7月1日起至2019年1月18日止，以3,336,466元为基数，按照每日万分之二计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,343元，由原告巢建江、胡晓帆负担1,347元，被告上海崇明豫商置业有限公司负担2,996元；财产保全费1,770元，由被告上海崇明豫商置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  沙卫国审 判 员  陈 洁人民陪审员  樊晓红二〇一九年十一月二十八日书 记 员  马 腾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……