广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初5670号原告：彭转，女，汉族，1983年8月18日出生，身份证住址：湖南省益阳市赫山区，委托诉讼代理人：江雪飞，广东安睦律师事务所律师，委托诉讼代理人：巫金花，广东安睦律师事务所律师。被告：张迎凤，女，汉族，1981年5月8日出生，住址广东省深圳市龙华区，委托诉讼代理人：宗贵东，广东商达(前海)律师事务所律师。第三人：恒生银行（中国）有限公司深圳分行，住所地深圳市福田区福田街道中心四路1号嘉里建设广场二座第一层04室，第七层01、02、03室，第八层整层，统一社会信用代码：91440300708572362E。法定代表人：谢飞彬。委托诉讼代理人：何川，北京市金杜（深圳）律师事务所律师。原告彭转诉被告张迎风、第三人恒生银行（中国）有限公司深圳分行共有物分割纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭转及其委托诉讼代理人江雪飞、巫金花，被告张迎凤的委托诉讼代理人宗贵东，第三人恒生银行（中国）有限公司深圳分行的委托诉讼代理人何川均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令分割双方按份共有的深圳市龙华区大浪街道布龙路与和平西路交汇处荟港尊邸2期B8栋1104房，房屋产权100%归属于原告；2、判令被告向原告垫付自2016年7月至2017年7月上述房产的按揭款共计55094元及利息7853元（利息按银行同期贷款利率并上浮50%计算，暂计至2018年4月30日，要求计算至被告付清为止）；3、判令原告多支付10万元首期款，应由被告退还50%计人民币5万元；4、判令被告支付原告垫付的2018年9月房产按揭款人民币4239元及相应利息（利息按银行同期贷款剩率并上浮50%，自2018年9月20日计算至被告实际付清止）；5、本案诉讼费、评估费由被告承担。事实与理由:原、被告双方原系朋友关系，相识多年。由于原告在深圳没有房子居住，属于无房户，出于生活需要，双方协商共同贷款购房。2015年10月11日共同支付首付款1746504元。由第三人提供按揭贷款174万，按照各占50%的约定，买下了深圳市龙华区大浪街道布龙路与和西路交汇处荟港尊邸2期b8栋1104房，按揭期限为20年，并约定此后的月按揭款8473元，由双方各承担一半，需按月足额缴纳。该房产已经签订了预售合同（深宝网预买字2015第29832号），原、被告和第三人之间的按揭抵押手续办理完毕。但是，自开始支付按揭款之时，被告即拖欠付款长达11个月，导致原告为了不影响征信而被动垫付了2016年6月至2017年6月的按揭款共计56842.5元。被告态度冷淡，无法协商，一直拖欠按揭款。原告认为，被告故意拖欠支付按揭款，刁难原告，属于违反了双方之间的约定，而被告明显无经济能力长期承受全部月供，故诉请法院，要求变价分割双方共有的涉案房产，解除原告的月供压力，并偿还原告的垫付按揭款。被告答辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求。理由：l、我方认为原告第一项诉请是确权纠纷，涉案房产由原、被告共同出资购买，不存在产生100%产权；2、涉案房产是原、被告通过向银行借款购买的，借款人未还清银行贷款，我方认为不能够进行分割；3、涉案房产的产权证书，开发商没有向原、被告交楼，涉案房产仅处于原、被告与开发商签订商品房买卖合同阶段，无法进行分割；4、原告垫付了2016年7月至2017年7月的房产按揭款与事实不符。被告交付给原告的款项加上因原被告未按约履行与开发商签订的合同，开发商要求与原、被告解除合同并要求原、被告承担20%的违约金解决此事所支出的成本远大于该期间按揭款项，故不存在按揭款项没有支付的问题；5、原、被告之间的款项，我方认为涉案房产为原、被告共同向银行借款购买，双方有义务向银行还款，该涉案房产在未向银行还清借款时，双方都不存在垫付的问题。只有原、被告向银行还清款项之后，原告对自己对付的部分才能主张被告返还。第三人恒生银行（中国）有限公司深圳分行答辩称，针对原告第一项诉求，目前涉案房产的产权人并非原告或被告，在未还清抵押贷款之前，原告无权享有涉案房产100%的产权。经审理查明：2015年12月5日，原、被告共同作为买受人，与作为出卖人的案外人港铁物业发展（深圳）有限公司签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》（深宝网预买字2015第29832号），约定原、被告共同向港铁物业发展（深圳）有限公司购买位于深圳市宝安区大浪街道布龙路与和平西路交汇处的荟港尊邸2期B8栋11层1104房，二人所占份额为各50%，建筑面积为88.43平方米，购房总价款为人民币3486504元，买受人采取按揭方式付款，即于签订合同之日支付首期购房款1046504元，签订合同之日起1日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款2440000元。2015年10月11日，港铁物业发展（深圳）有限公司出具三张《房地产销售专用收据》收据号分别为：MPD-004471，MPD-003524，MPD-004477，确认收到张迎凤、彭转支付的定金50000元、首期款50000元及946504元。2016年5月19日，港铁物业发展（深圳）有限公司出具《房地产销售专用收据》收据号为：MPD-002988，确认收到张迎凤、彭转支付的首期款700000元。2016年6月7日，原、被告共同作为借款人，与作为贷款人的第三人恒生银行（中国）有限公司深圳分行签订《房地产抵押贷款合同》（编号SZM201600021R）及《补充协议》，约定原、被告共同向恒生银行（中国）有限公司深圳分行借款1740000元用于购买涉案房产，借款人提供涉案房产作为借款担保。2016年6月8日，上述借款合同办理了抵押登记，抵押编号为DY-05A16002241。本院依原告申请，依法委托深圳市新峰土地房地产评估有限公司（以下简称评估公司）对涉案房产市场价值进行评估，评估公司于2019年4月10日出具《房地产估价报告》（深新评估字[2019]A1009号）。估价结果为，涉案房产于2019年3月21日的评估总值为4916708元。另查，1、原、被告均确认涉案房产购买后未办理收楼手续，未装修使用，未办理房地产证。2、截至2019年3月21日，已还贷款本金为本息合计为人民币279622.2元，贷款余额为人民币1460377.8元。原告表示其有条件且愿意一次性清偿剩余按揭贷款。3、关于房产的分割方式，原告主张其应享有涉案房产的100%的所有权，表示愿意承担涉案房产办理房产证以及过户至其个人名下的税费。被告主张涉案房产未清偿银行按揭贷款且未办理房产证无法进行分割。上述事实，有深圳市房地产买卖合同（预售）、深圳市房地产认购书及补充协议、银行POS签购单及收款收据、银行客户回单、购房借款担保合同、手机短信及微信图片、购房款的部分支付凭证、首期款刷卡单、收款收据等证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，本案属于共有纠纷。根据《中华人民共和国物权法》的规定，共有人有重大理由需要分割共有财产的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。涉案房屋虽未办理产权登记，未取得房屋产权证明，但原、被告双方作为共同的买方与卖方港铁物业发展（深圳）有限公司签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，并在行政主管部门办理了备案登记，双方均为该购房合同的共同权利人。原告诉请被告配合将涉案房产登记至原告名下的主张，实为对涉案房产共有权利的分割，由于原、被告现已发生纠纷，丧失了共同享有涉案房产权利的基础，原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。对于分割方式，原告主张应由其享有涉案房产的所有权，并要求被告支付原告多支付的首期款、按揭款及利息。本院认为，涉案房产的首付款大部分是由原告支付，此后的按揭款项大部分亦是由原告偿还。综上考虑，本院判令涉案房产的分割方式如下：由案外人港铁物业发展（深圳）有限公司配合原、被告办出涉案房产权利人为原、被告（各占50%份额）的不动产证，在原告向被告支付相应补偿款后，涉案房产全部归原告所有，即原告享有涉案房产100%的产权的同时应当就房产价值向被告按50%的份额予以折价补偿，而被告亦应当负担购买及管理该共有房产所投入费用的50%。首先，关于可分割价值。涉案房产于评估时点2019年3月21日的评估总值为4916708元，截至2019年3月21日的贷款余额为人民币1460377.8元，故涉案房产可分割价值为两者差额人民币3456330.2元（4916708元-1460377.8元）。其次，关于所投入费用。原告主张：涉案房产购房总价款为元，其中：1、首付款为1746504元，由原告支付923252元，被告支付823252元。原告主张其多支付了100000元的首期款，并提供收据和银行流水证明其主张，被告对原告主张不予确认，但未提供任何证据证明其支付首期款的金额，依法应承担举证不能的不利后果，本院对原告的主张予以采纳；2、剩余房款1740000元由原、被告双方共同向第三人恒生银行（中国）有限公司深圳分行贷款支付，按揭贷款按约定应由原被告共同偿还，截至2019年3月21日，已还贷款本金为本息合计为人民币279622.2元，贷款余额为人民币1460377.8元。原告主张涉案房产每月应偿还的按揭款为8473.4元，原被告各承担4239元，被告在还款期限内有14个月没有支付其应承担的按揭款，该部分按揭款合计59346元由原告垫付。被告对原告的主张不予确认，但未提供任何证据证明其主张，故本院对被告的抗辩不予认可。综上，截至2019年3月21日，原、被告双方为购买涉案房产投入的费用为2026126.2元（首付款1746504元+已还贷款本息279622.2元），应由原、被告各负担50%即1013063.1元。故被告仍应向原告支付其应负担的购房投入109346元（首期款50000元+原告替被告偿还的贷款本息59346元）。综上，被告可分得的实际款项为涉案房产可分割价值人民币3456330.2元×50%-被告应向原告支付其应负担的购房投入109346元，即人民币1618819.1元。即原告享有涉案房产的100%的产权的同时，应向被告支付相应的价款人民币1618819.1元。由于涉案房产现已具备办理不动产证的条件，但原、被告因存在争议至今未办出不动产证，因此，应由案外人港铁物业发展（深圳）有限公司协助原、被告将涉案房产登记至原、被告名下，二人所占份额为各50%。由于涉案房产现仍存在抵押负担，抵押权人为第三人恒生银行（中国）有限公司深圳分行，原、被告应向第三人恒生银行（中国）有限公司深圳分行结清《房地产抵押贷款合同》（编号SZM201600021R）及《补充协议》项下的按揭贷款本息，并在恒生银行（中国）有限公司深圳分行的配合下注销涉案房产的抵押登记手续（抵押编号为：抵押编号为：DY-05A16002241），再由被告将其名下50%的产权份额过户登记至原告名下。在本院已判令原告对涉案房产享有100%产权的情况下，剩余抵押贷款本息及因提前还款产生的费用均应由原告负担，如剩余贷款本息及因提前还款产生的费用系由被告予以清偿，所支付的款项应由原告偿还被告。原告表示自愿承担办理权利人为原、被告的不动产证，以及将被告名下产权份额过户登记至原告名下所产生的过户税费，属于原告自由处分权利的范畴，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十八条、第九十九条、第一百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告彭转、被告张迎凤应于本判决发生法律效力之日起十日内就位于深圳市龙华区大浪街道布龙路与和平西路交汇处荟港尊邸2期B8栋1104房向行政主管部门申请办理权利人为彭转、张迎凤的房地产证，将上述房产过户至彭转、张迎凤名下，二人各占50%产权份额，所需税费由原告承担；二、原告彭转、被告张迎凤应于本判决发生法律效力之日起二十日内结清位于深圳市龙华区大浪街道布龙路与和平西路交汇处荟港尊邸2期B8栋1104房剩余抵押债务并注销涉案房产抵押登记，第三人恒生银行（中国）有限公司深圳分行予以协助注销抵押登记（抵押编号为：抵押编号为：DY-05A16002241）；三、原告彭转应于深圳市龙华区大浪街道布龙路与和平西路交汇处荟港尊邸2期B8栋1104房办出权利人为原告彭转及被告张迎凤二人各占50%产权份额的房地产证，并注销抵押登记后十日内向被告张迎凤支付房屋补偿款人民币1618819.1元；四、被告张迎凤应于原告彭转向其付清补偿款人民币1618819.1元后五日内，配合原告彭转将登记在被告名下的50%份额变更登记至原告名下，所需税费由原告承担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币35147元，评估费人民币21000元，共计人民币56147元，由原、被告各负担一半，即由原告承担28073.5元，被告承担28073.5元。受理费、评估费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  何冰清人民陪审员  李苏敏人民陪审员  王斯武二〇一九年五月十五日书 记 员  谢晓帅书 记 员  高 洁附本案相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。第九十八条对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。第一百零一条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。