河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀05民终2907号 上诉人（原审原告）：国风群，男，1959年3月7日出生，汉族，农民，住临城县。 委托诉讼代理人：樊付强，河北久实律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：张小四，女，1958年8月15日出生，汉族，农民，住临城县。 委托诉讼代理人：樊付强，河北久实律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张风海，男，1961年1月21日出生，汉族，农民，住临城县。 委托诉讼代理人：岳玉江，河北周正律师事务所律师。 上诉人国风群、张小四因与被上诉人张风海确认合同无效纠纷一案，不服河北省临城县人民法院（2019）冀0522民初694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人国风群及国风群、张小四的委托诉讼代理人樊付强，被上诉人张风海及委托诉讼代理人岳玉江人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 国风群、张小四上诉请求：请求依法撤销一审判决，改判为确认双方签订的房屋买卖合同无效。事实和理由： 一、本案所涉合同既不同于一般的买卖合同，也不同于商品房和国有土地的房屋买卖合同，而是特殊的农村宅基地上的房屋买卖合同。作为农村宅基地的使用人范围是限定在本经济组织内的成员，其他人员无权使用。被上诉人与上诉人非同一经济组织的农民，双方对宅基地上的房屋买卖违反了宅基地使用的法律和政策规定。国有土地上的房屋买卖有法律依据，农村宅基地上房屋只有在本经济组织内的成员间买卖。作为宅基地，农民只有使用权，没有对外处分权，当然不能对外买卖。其买卖也毫无法律依据，更不能依据合同是否当事人的真实意思来认定合同效力，故一审法院仅依据一般合同的诚实信用原则适用法律是错误的。 二、本案的重要事实是虽然双方有买卖合同，被上诉人已办了房屋产权证，但宅基地使用证仍是上诉人的。这一事实也充分说明被上诉人取得房产证是不合法的。退一万步说在本案合同有效的情况下被上诉人也无法完成宅基地使用证的过户，这也是政策和法律的障碍，所以一审法院适用的合同法第44条也是错误的。 三、一审判决认定被上诉人分六次支付房款19800元更是毫无依据。与本案相关的庭审经过了五次，上诉人只收取了被上诉人12000元，这次却认定了19800元，不知有何依据？另外城市房屋权属登记管理办法是1998年1月1日实施的，是调整城市国有土地上房屋权属的行政法规，与本案毫无关系，该判为认定合同有效，竟以2000年11月双方签订合同时该法规尚未实施为由，可见一审判决的荒唐。 四、对此类案件2011年、2015年、2018年最高人民法院的全国民事审判工作会议纪要以最高人民法院2010民一他字第4号复函明确农村房屋（含宅基地）买卖合同的反方是人非同一经济组织成员的，买卖合同无效。 五、尽管上诉人诉临城县政府的行政案件败诉，但只是被认定为超过了诉讼时效，并没有肯定被上诉人所持有房产证合法，但从被上诉人所持房产证的办理看最起码是没有法律依据的，这也是应当考虑的。 六、从双方签订合同至今已近20年被上诉人仅支付房款三分之一、这是有履行合同的诚意吗？如果是有效合同也是应当解除的。 综上，上诉人认为，该一审判决既认定事实和适用法律错误，又损害了集体土地所有权，更与最高人民法院对农村房屋买卖一贯的司法精神相违背。故请上级人民法院撤销该判，依法确认上诉人国风群与被上诉人张风海所签的房屋买卖合同无效。 被上诉人答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。1、2000年11月7日上诉人与被上诉人签订房屋买卖契约，房屋买卖契约符合房屋买卖合同的要件，是双方真实意思表示，买卖契约内容合法有效，根据合同法第44条规定，该契约自签订之日起生效。2、城市房屋权属登记管理办法自2001年8月15日起施行，国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知，发布于2007年，河北省农村宅基地管理办法2002年7月1日施行，上诉人与被上诉人签订房屋买卖契约时，以上规定还没有实施，当时的法律法规国家政策并没有规定非同一集体组织成员不得买卖农村房屋，上诉人的房屋为县城区域内，房屋交易应当在房产管理所交易，根据地随房走的原则，上诉人在买卖房屋时有权处理宅基地，上诉人在买卖房屋时，没有侵犯其他经济组织其他成员的利益，该契约没有违反法律法规，国家政策的规定，没有违法合同法第52条规定，该契约合法有效。3、一审法院认定被上诉人分6次给付上诉人购房款19800元，事实清楚，正确充分，被上诉人已经支付大部分购房款，剩余的购房款由于上诉人的拒收行为，导致被上诉人无法支付剩余的购房款，是上诉人违法了诚实信用原则。4、上诉人2000年11月7日将房屋出售给本乡以外的被上诉人，双方同时到临城县房产管理所办理了房产过户手续，被上诉人取得了临房权证县直字第××号房屋所有权证，已经取得了房地产部门的批准，上诉人行使行政救济诉讼权利，已经以败诉告终，被上诉人的房屋所有权证至今合法有效，因此应当认定房屋买卖契约合法有效。 原审原告向一审法院起诉请求：依法确认2000年11月7日原告国风群与被告张凤海所签的房屋买卖契约无效。 一审法院认定事实：2000年11月7日原告国风群与被告张风海双方签订了房屋买卖协议，并于当日在临城县城建局办理了房产过户登记手续。张风海分六次支付购房款19800元。合同签订后张风海出资将房屋装修。2000年11月7日临城县人民政府给张风海颁发了房屋所有权证。2017年11月24日，张风海向本院提起诉讼，要求国风群返还讼争房屋，搬出房屋，本院作出（2017）冀0522民初1044号民事判决书，驳回张风海的诉讼请求，张风海提起上诉，2018年3月16日，邢台市中级人民法院作出（2018）冀05民终640号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2018年5月17日，原告国风群、张小四以临城县人民政府为被告，张风海为第三人向宁晋县人民法院提起诉讼，要求撤销临城县人民政府于2000年11月7日为当事人张风海核发的临房权证县直字第××号房屋所有权证。2018年11月15日宁晋县人民法院作出（2018）冀0528行初23号行政判决书，判决撤销临城县人民政府于2000年11月7日为第三人张风海核发的临房权证县直字第××号房屋所有权证。临城县人民政府、张风海均不服该判决书，均提起上诉，2019年5月22日，邢台市中级人民法院作出（2019）冀05行终93号行政裁定书，以“根据国风群自认的事实，2004年国风群、张小四已经知道临城县人民政府为张风海颁发房屋所有权证，至今已十余年之久，且不存在‘不属于起诉人自身原因超过起诉期限’的情形，因此国风群、张小四提起本案行政诉讼，超过法定起诉期限，依法应予驳回起诉。裁定：一、撤销河北省宁晋县人民法院（2018）冀0528行初23号行政判决；二、驳回原审原告张小四、国风群的起诉”。 一审法院认为，原、被告房屋买卖合同是在2000年11月7日签订，当时《城市房屋权属登记管理办法》没有实施，双方虽不是同一经济组织成员，但当时的法律、法规并没有禁止农村房屋买卖。临城县人民政府为被告颁发房屋所有权证合法有效，诉称原告张小四不知情与事实不符，其一，卖房后其家庭无端增加一万多元收入，作为家庭成员的张小四不可能不知道、不过问，其二，邢台市中级人民法院行政裁定书根据国风群的自认已经确定张小四应在2014年就已知道房屋买卖的事实，其三，被告张风海在购买诉争房屋后对房屋进行了装修，作为房屋的主人对此不知情，显然不符合常理，如果其真的不知情，其结果只有一个，即该房屋与自己无关。综上所述，原、被告在公平自愿的基础上签订的房屋买卖协议，没有违反法律规定，且系双方真实意思表示，合法有效，原、被告自房屋买卖协议签订至今已近二十年之久，临城县人民政府依据双方的房屋买卖协议为被告颁发了房屋所有权证，颁发房屋所有权证距今也已近二十年之久，被告在取得该房屋后对其进行了装修，故原告要求确认房屋买卖协议无效缺乏事实和法律依据，对其请求依法应予驳回。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条之规定，原审判决：驳回原告国风群、张小四的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由原告负担。 本院在二审期间，上诉人国风群、张小四围绕上诉请求依法提交了临城县委会出具的证明北街村的宅基地不能对本集体以外的人员买卖的证据一份。本院组织当事人进行了质证，被上诉人张风海质证意见是对真实性有异议，对本案确认合同效力没有关联性。北街村委会的证明，不是当时的法律法规的规定，双方的买卖没有侵犯北街村委会的合法权益。经查明，双方签订了房屋买卖协议后，张风海分次支付部分购房款。本院查明其他事实与一审查明一致。本院对一审认定其他事实予以确认。 本院认为，关于双方之间的合同是否有效问题，双方签订房屋买卖合同的时间是在2000年11月7日签订，当时《城市房屋权属登记管理办法》没有实施，就本案诉争房屋，临城县人民政府已为被上诉人颁发房屋所有权证，双方签订房屋买卖合同合法有效。 综上所述，国风群、张小四的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人国风群、张小四负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵小双 审判员  董建一 审判员  解宝成 二〇一九年十一月二十日 法官助理杨冬梅 书记员魏素萍