松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0702民初6593号 原告（反诉被告）：某公司，地址松原市经济技术开发区。 法定代表人：梁荣艺，董事长。 委托代理人：吴明昌，公司员工。 委托代理人：许锐，吉林迅捷律师事务所律师。 被告（反诉原告）：孙雨，男，1985年7月11日生，汉族，现住吉林省松原市。 委托代理人：刘楠，吉林捷盈律师事务所律师。 原告某公司（以下简称某公司）诉被告孙雨租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某公司的委托代理人吴明昌、许锐，被告孙雨的其委托代理人刘楠到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 某公司本诉诉称：原告某公司为敬亿农副产品批发市场的经营者。2017年12月19日，原、被告签订《商户入驻经营合同书》一份，约定被告自2017年12月1日起至2020年11月30日入驻批发市场A区1栋1A43号大棚经营蔬菜，其中前24个月该场地免费提供给被告使用。被告应向原告交纳入住经营保证金6万元。被告未与原告协商擅自关门停止营业，违反合同约定，故原告诉至法院要求被告支付拖欠租金54000元；支付物业费4186元、水电费7112元，供暖费11414元，合计76712元，其中以76712元为基数自起诉之日之日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。 孙雨辩称及反诉称：原、被告签订商户入驻经营合同书，合同约定孙雨入驻商铺编号为A区1A43号进行经营，因某公司没有完成约定商铺的设施等原因，原告将A区1A45号商铺交付给被告无偿使用。后孙雨实际入驻A区1A45号商铺。后由于入驻商户经营返点等问题没有得到解决，2018年5月前后某公司通知孙雨等停止经营，后双方因为返点等问题仍未达成协议，孙雨等入驻商户撤出敬亿市场。反诉原告孙雨认为某公司交付给其的商铺无法满足经营需要，故被告要求解除双方签订商户入驻经营合同书，某公司返还保证金6万元。 某公司辩称：某公司同意被告反诉的解除《商户入驻经营合同书》，由于被告擅自停止营业，并未经原告书面同意，被告构成根本违约，不同意返还保证金6万元。 经审理查明：2017年12月19日，某公司（作为甲方）与孙雨（作为乙方）签订《商户入驻经营合同书》，合同约定乙方入驻经营场地位于市场A区1A43号摊位经营蔬菜；合同经营期限：乙方入驻经营期共36个月。甲方初步制定市场进入时间为2017年12月1日，按市场交付进驻之日起计，乙方入驻经营期自2017年12月1日起至2020年11月30日止；优惠约定：甲方同意本场地优惠免费提供乙方使用24个月，从市场交付进驻之日起计，即2017年12月1日起至2019年11月30日止；合同经营保证金规定：本合同签订时，乙方自愿向甲方缴纳入驻经营保证金6万元；经营管理费用及缴纳规定：乙方入驻市场经营涉及到的交易管理费、物业管理费、水电费等，收费标准详见《市场管理公约》；市场设施保证：乙方在合同期限内对本场地设施设备有损害时，应及时修复，如未能修复的，乙方应照价赔偿，否则甲方有权直接从乙方交纳的保证金中扣除相应金额作为赔偿；免费使用本场地保证：1、如果乙方在免租期内提前终止合同的，经营保证金不予退回，2、乙方未经甲方同意的情况下单方面终止，解除本合同，或因乙方违约被甲方单方面解除本合同的，乙方经营保证金不予退回；保证金清退办法：合同自然终止，乙方无任何拖欠款和无违反合同规定之内容前提下，保证金在合同终止之日起30个自然日内，甲方无息全额退还给乙方；合同第九条乙方权利和义务的第4项约定乙方按照甲方通知时间入住装修，并保证遵照甲方确定进驻日期开门营业，保持连续正常营业，未书面向甲方申请批准，乙方不得擅自关门停止正常营业，乙方在规定进驻日期未准时正常营业的，或月累计擅自关门歇业超过5天视为违约，甲方有权单方面终止合同，没收乙方已缴纳所有款项费用作为赔偿；合同第十一条违约责任和处罚规定：1、甲方确定市场进驻时间而乙方未能入住经营者，甲方有权单方面解除合同，并没收乙方已缴纳保证金作为违约金，2、乙方在合同期内未书面申请经甲方批准而连续停业超过5个自然日以上的，甲方有权单方面解除合同，并没收乙方已缴纳保证金的30%作为违约金,3、合同有效期内，乙方逾期向甲方缴纳合同规定的租金及其他相关费用的，乙方每天向甲方支付未付金额的1‰违约金，超过30个自然日仍未全额缴清欠款的，甲方有权单方面解除合同，并没有收向甲方缴纳的保证金作为违约金。该商户入驻经营合同书附件1为市场管理公约，附件2治安、消防、安全经营目标管理责任书，3、附件3经营活动“三包”承诺书。附件1约定物业费每月按建筑面积计收，一层底商2元/平方米，二层及以上1.2元/平方米；垃圾转运处理费根据环卫规定垃圾转运处理必须缴纳费用，应按市场公式收费标准交纳；水电费根据松原市税务局收费标准执行，电费按1元/度收费标准执行；取暖费每月按建筑面积计收，收费标准为38元/平方米。原告未按合同约定将A区1A43号商铺交付给被告使用，而是将A区1A45号商铺交付给被告使用。2017年12月19日孙雨向某公司交纳保证金为6万元。被告使用的A区1A45号商铺的面积为225.28平方米。 认定上述事实的证据有：原、被告陈述、商户入驻经营合同书、收据、测绘报告、录像资料、收费标准等在卷为凭。 本院认为：原、被告于2017年12月19日，签订的《商户入驻经营合同书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效应受法律保护。原、被告签订商户入驻经营合同约定商铺编号为A区1A43号，双方实际履行的商铺编号为A区1A45号，应认定双方当事人对商户入驻经营合同中经营地点的变更。因1A43号与1A45号商铺的情况基本相同，因此双方关于商户入驻经营合同书中的其他约定，适用于1A45号商铺。孙雨已经不再使用所入住的商铺，某公司也收回了争议的商铺，双方均同意解除《商户入驻经营合同书》，本院予以支持。双方签订的《商户入驻经营合同书》中约定某公司免费提供给孙雨使用涉案商铺，且关于商铺外围的空地的使用合同未约定，因某公司未提供证据证明孙雨使用临时档口及空地是否应该收费以及收费的标准，故原告某公司主张孙雨支付使用商铺的租金54000元的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。在合同中第二条第7项约定孙雨应承担涉案商铺的交易管理费、物业费、水电费等，收费标准详见《市场管理公约》。某公司庭审中提供了标注为“1A45”的电表显示数为4420.44度的照片复印件一份，孙雨否认该照片的真实性和关联性。该份证据不能直接证明照片中的电表就是孙雨使用的，故原告未提供孙雨使用A区1A45号商铺水、电数量，故原告主张被告支付水电费本院不予支持。如某公司有证据可以证实，可以另案主张权利。某公司提供了《房地产测绘成果（竣工）确认表》，该份证据符合证据特征，孙雨虽否认该证据的真实性与合法性，但未提供其他证据予以佐证。因此本院对于该份证据中1A45号商铺的建筑面积为225.28㎡予以采信。某公司公示的收费标准并没有垃圾清运费的标准，故原告主张垃圾清运费的诉讼请求，本院不予支持。对于某公司主张的物业费符合法律规定和合同约定，故被告孙雨给付原告物业费3986元。原、被告于2017年12月19日，签订的商户入驻经营合同，孙雨实际使用的1A45号商铺面积为225.28平方米，某公司主张按照2倍标准要求孙雨交纳取暖费，但是某公司没有提供证据证明涉案的商铺层高已经超过6米，故孙雨应给付某公司取暖费5707元。反诉原告孙雨要求返还其交纳的经营保证金60000元，并提供交款收据一枚，反诉被告某公司对于收据的真实性无异议，本院予以确认。《商户入驻经营合同书》第九条第4项约定乙方在合同期内未书面申请经原告批准同意而连续停业超过5个自然日以上的，原告有权单方面终止合同，没收乙方已缴纳所有款项费用作为赔偿。该条款属于格式条款，并且损害合同相对方的权益，因而该项约定无效。反诉原告已经超过“五日”以上时间未营业，亦未提供某公司的书面批准的证明，因此构成违约。依据《商户入驻经营合同书》第十一条第2项的约定“乙方在合同期内未书面申请甲方批准而连续停业超过5个自然日以上的，甲方有权单方面解除合同，并没收乙方已缴纳保证金的30%作为违约金”，因此孙雨应向某公司承担18000元作为违约金，剩余的保证金某公司应返还给反诉原告孙雨。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告某公司与被告孙雨于2017年12月19日签订《商户入驻经营合同书》； 二、被告孙雨于本判决生效后立即给付原告某公司物业费3986元和取暖费5707元，合计9693元，并自2018年11月1日起至返还之日止按照中国人民银行同期贷款利率支付利息； 三、驳回原告某公司在本诉中其他诉讼请求； 四、反诉被告某公司返还给反诉原告孙雨经营保证金42000元。 五、驳回反诉原告孙雨在反诉中的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费按照简易程序收取1073元，由本诉原告负担1023元，被告负担50元；反诉费按照简易程序收取650元，由反诉被告某公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审判员  贾志忠 二〇一九年十一月八日 书记员  侯晓兵