福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0121民初5791号 原告：福州中铁润海置业有限公司，住所地闽侯县荆溪镇徐家村236号，统一社会信用代码9135010121050336020M。 法定代表人：潘伟，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：柏涛、赵浩，福建至理律师事务所执业律师。 被告：林叶，女，汉族，1960年2月29日出生，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：陈启，福建佐佑律师事务所执业律师。 原告福州中铁润海置业有限公司（以下简称中铁润海公司）与被告林叶商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中铁润海公司的委托诉讼代理人赵浩、被告林叶及其委托诉讼代理人陈启到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中铁润海公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除中铁润海公司与林叶于2018年1月26日签订《商品房买卖合同》（合同编号：20131000277）；2.判令林叶立即协助中铁润海公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：20131000277）的备案登记注销及预购商品房预告登记注销手续；3.判令中铁润海公司向林叶支付违约金253132元（按总房款1265660元的20%计算）；4.判令林叶立即向中铁润海公司返还编号为05752107的《福建增值税普通发票》；5.判令中铁润海公司赔偿林叶为主张权利所支出的律师费55000元；6.判令中铁润海公司有权在林叶办理完成上述《商品房买卖合同》备案登记注销手续以及该《商品房买卖合同》项下预购商品房预告登记注销手续，且扣除上述第三项、第五项、第六项诉请应由林叶承担的款项之后10日内由中铁润海公司将剩余款项（若有）无息退还给林叶。事实和理由：2017年10月2日，中铁润海公司与林叶签订《中铁城•吉第定购协议书》，由林叶购买中铁润海公司开发的位于闽侯县的中铁城•吉第Ａ-2号楼及Ａ-Ｓ3号楼一层06号房（以下简称“商铺”），建筑面积为53.62平方米，折后总价为1265660元整。林叶订购该商铺后，先后向中铁润海公司支付100000元定金以及565660元购房款。2018年1月26日，双方签订合同编号为20131000277的《商品房买卖合同》（以下简称“《合同》”），同日办理了前述《合同》项下预购商品房的预告登记手续。中铁润海公司在收到林叶按合同约定支付的购房款后，向林叶交付了号码为05752107的《福建增值税普通发票》。根据《合同》第六条第3款之约定，林叶应在《合同》签订前向中铁润海公司支付购房款635660元，余款630000元由林叶向银行申请贷款支付给中铁润海公司（因林叶实际已向中铁润海公司支付购房款共计665660元，故余款600000元由林叶向银行申请贷款支付给中铁润海公司），银行按揭贷款以《合同》附件六约定为准。根据《合同》附件六《合同补充协议》第二条第1项约定：林叶须于合同签订后7日内按本项目贷款银行要求向贷款银行提交齐备个人房屋抵押贷款所需资料及相关费用，用于向银行申请贷款。若逾期向银行提交符合贷款银行要求的申请贷款所需各种资料、费用、委托手续超过20日的，中铁润海公司有权单方解除《合同》，林叶按总房款20%向中铁润海公司支付违约金。中铁润海公司在扣除林叶应承担的违约金等费用且林叶协助中铁润海公司注销所购房屋的备案登记后，将其已交纳购房首付款的剩余部分无息退还。同时，根据《合同》附件六《合同补充协议》第十五条第4款之约定，因林叶违约而解除合同而引发的诉讼，林叶还应承担诉讼费、公告费、评估拍卖费以及总房款5%的律师费用。在本案中，上述《合同》为原、被告双方签署且办理了相关备案登记手续，应为合法有效《合同》，双方均应严格依约履行。但自双方签署《合同》以来，林叶至今未向本项目按揭贷款银行提交按揭贷款材料办理剩余购房款的按揭贷款手续，为此中铁润海公司多次向林叶发函，要求林叶履行办理剩余购房款之按揭贷款手续，但林叶均未办理。林叶上述行为已严重违反《合同》的相关约定，已构成违约，故中铁润海公司依约有权解除《合同》，林叶应承担合同解除的法律后果，即向中铁润海公司支付违约金，配合中铁润海公司办理上述《合同》备案登记及预购商品房预告登记的注销手续，承担中铁润海公司因此而支付的律师费、诉讼费等各项费用。上述款项均可直接在林叶已付购房款中予以扣减，并由中铁润海公司在林叶协助办妥《合同》备案登记及预购商品房预告登记的注销手续之后将剩余购房款（若有）无息退还给林叶。综上，为维护中铁润海公司合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律的规定，特提起诉讼，请求依法判如所请。 林叶辩称，1.林叶同意解除与中铁润海公司于2018年1月26日所签订的《商品房买卖合同》，但林叶认为，中铁润海公司以林叶未向贷款银行提交按揭贷款材料为由要求林叶承担违约责任，不符合客观事实，缺乏事实理由和法律依据。林叶在签订《商品房买卖合同》并支付665660元的购房款后由中铁润海公司的工作人员代林叶向贷款银行提交了贷款材料，同时，林叶也有应贷款银行的要求补充提交相关贷款资料，并积极配合办理。但之后贷款银行却告知林叶，因其信用卡透支额度过高，不符合贷款银行信贷相关要求，无法办理按揭贷款，需要降低额度才能办理。林叶因此降低了额度，并准备等待对账单出来后继续办理按揭贷款。但直到中铁润海公司起诉，林叶才得知，中铁润海公司早就已经将林叶用于办理按揭贷款的材料从贷款银行处取回，因此才导致按揭贷款无法办理。现林叶已符合贷款条件。因此，中铁润海公司以此为由诉请被告解除合同并支付违约金、律师费等缺乏法律依据，应当予以驳回。2.中铁润海公司诉请林叶支付违约金253132元（按总房款的20%计算）明显过高，且不符合双方所签订的《商品房买卖合同》第七条及合同补充协议第3款的约定及合同法等相关法律规定，应当依法予以调整降低。首先，根据双方所签订的《商品房买卖合同》第七条的约定及《商品房买卖合同》补充协议第二条第3款的约定，即使因林叶原因未依约支付余下购房款，中铁润海公司也仅能向林叶主张累计应付款即600000元的5%即30000元的违约金，且林叶认为因案涉合同解除并没有给中铁润海公司造成任何的损失，该30000元违约金也明显过高，也应当予以调整降低。其次，根据《商品房买卖合同》相关条款内容来看，该合同给中铁润海公司所设定的违约责任明显轻于给林叶所设定的违约责任，如合同第八条约定，出卖人应当在2018年7月26日前交付符合相应条件的商品房，如不符合条件，出卖人支付500元违约金，显然可以看出案涉合同对双方违约责任的条款设置及约定明显不对等，显失公平公正。第三，中铁润海公司所主张适用的合同附件六补充协议第二条第3款及催告函上所主张的补充协议第二条第2款违约条款严重违背了双方主合同即《商品房买卖合同》的约定，且明显加重了林叶的责任，属于格式条款，应当认定为无效条款。3.中铁润海公司主张要求林叶赔偿其律师费损失55000元，缺乏合同和法律依据，且也明显过高，应当依法驳回。合同附件六补充协议第十五条第4款的约定属于格式条款，明显加重林叶的责任，应当认定为无效条款，且中铁润海公司依据该条向林叶主张律师费也不符合该条款所规定承担律师费的合同条件。退一步来说，即使该条款有效，根据附件六补充协议第十五条的约定来看，解除权的行使期限为30日，自解除事由发生之日起算，故中铁润海公司主张解除合同时已经明显超过解除期限，且林叶也未收到中铁润海公司要求林叶配合前往房管局办理注销预售备案登记的相关手续的电话通知，因此林叶无需承担相应的律师费。 中铁润海公司、林叶围绕诉讼请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月2日，中铁润海公司与林叶签订了《中铁城·吉第定购协议书》，约定由林叶购买中铁润海公司开发的位于闽侯县中铁城吉第Ａ-2号楼及Ａ-Ｓ3号楼一层06号房（以下简称“商铺”），建筑面积为53.62平方米，折后总价为1265660元整。林叶订购该商铺后，先后向中铁润海公司支付100000元定金以及565660元购房款。2018年1月26日，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号为20131000277）及补充协议，再次确认了《中铁城·吉第定购协议书》中关于林叶购买的房产的信息，同时在合同第六条中约定付款方式为买受人应于《商品房买卖合同》签订前向出卖人支付购房款635660元，余款630000元由买受人向银行申请贷款支付给中铁润海公司。合同第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：……（2）逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同附件六补充协议第二条第1款约定，买受人须于合同签订后7日内按本项目贷款银行要求向贷款银行提交齐备个人房屋抵押贷款所需资料及相关费用，用于向银行申请贷款。买受人应无条件地配合贷款银行等相关单位办理贷款的申请、审批、获准手续，出卖人不承担买受人的房屋抵押贷款申请必然获得贷款银行批准的责任。第二条第2款约定，买受人承诺在签订合同及本补充协议时，已经充分了解到个人住房抵押贷款的办理条件、程序及需交纳的全部费用，并承诺自己的实际情况完全符合房屋抵押贷款的办理条件，如因买受人的实际情况与上述承诺不符合或因买受人的其他原因，而导致在本协议签订之日起30日内仍无法获得贷款银行发放的房屋抵押贷款，则视为由于买受人自身的原因未能及时支付购房款，在此情况下，买受人应在《商品房买卖合同》签订后五十日内将付款方式变更为一次性付款，并在此期限内一次性付清全部购房款，否则出卖人有权解除合同及补充协议，买受人同意按总房款的20%向出卖人支付违约金。第十五条约定，因买受人违约且出卖人按照约定解除合同及本补充协议时，出卖人在本补充协议约定的解除权行使期限内行使解除权后，合同和本补充协议予以解除。买受人在此承诺将按照出卖人电话通知时间前往房管局办理注销预售备案登记的相关手续。如逾期未在房管局办理该注销备案登记，买受人承诺将按总房款20%向出卖人支付违约金。如因此引发诉讼，买受人还应承担诉讼费用、公告费用、评估拍卖费用以及总房款5%的律师费用。合同签订当日，双方向闽侯县不动产登记中心申请办理了本案房产的预告登记，并于2018年3月4日获准办理了预告登记。 中铁润海公司在收到林叶按合同约定支付的购房款共计665660元后，向林叶交付了号码为05752107的《福建增值税普通发票》。 2018年4月21日、5月5日中铁润海公司两次向林叶发出《违约办理贷款告知函》，并于2018年8月31日向林叶发出《关于解除合同编号为20131000277的通知书》，林叶在庭审中确认收到上述材料，但至今未办理讼争房产的贷款手续，亦未付清剩余购房款。 2019年8月16日，中铁润海公司委托福建至理律师事务所处理本案纠纷，并支付律师费55000元。 本院认为，中铁润海公司与林叶签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应信守。林叶在签订上述合同后，未按期办妥讼争房产的抵押贷款手续，在中铁润海公司向其发出《违约办理贷款告知函》后仍未支付剩余购房款，其行为已构成违约，中铁润海公司在2018年8月31日已向林叶发出了解除合同的通知书，林叶在法庭辩论阶段亦同意解除合同，故中铁润海公司解除合同的主张符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，中铁润海公司应向林叶返还其已支付的购房款665660元，林叶应配合中铁润海公司办理讼争房产的合同备案及房屋预告登记证注销手续，并将《福建增值税普通发票》返还给中铁润海公司。关于违约金问题，由于双方签订的《商品房买卖合同》及其附件有关违约金前后约定不一致，《商品房买卖合同》及其附件系中铁润海公司预先拟定的合同，应当对合同提供者即中铁润海公司作出不利解释，适用对买受人有利的条款，故违约金应按累计应付款的5%计算，为30000元。因双方在合同附件六补充协议中约定合同解除后，如买受人未按出卖人通知的时间前往办理注销预售备案登记的相关手续，因此引发诉讼，买受人应承担总房款5%的律师费用，中铁润海公司在其发出的解除合同通知书中已通知林叶配合办理注销所购房屋的备案登记手续，故林叶辩称其未收到通知，不符合客观事实，对中铁润海公司主张林叶承担其因本次诉讼支出的律师费55000元的诉讼请求予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、解除福州中铁润海置业有限公司与林叶签署的合同编号为20131000277的《商品房买卖合同》； 二、林叶应于本判决生效之日起十五日内配合福州中铁润海置业有限公司办理荆溪镇荆溪大道2号中铁城吉第（一期）A-2号楼及A-S3号商业1层商铺06号房的预告登记及合同备案注销手续，并将《福建增值税普通发票》返还给福州中铁润海置业有限公司；福州中铁润海置业有限公司应于上述注销手续办理完毕之日起十五日内返还林叶已付购房款665660元； 三、林叶应于本判决生效之日起十五日内向福州中铁润海置业有限公司支付违约金30000元及律师费55000元； 四、驳回福州中铁润海置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16191元，减半收取计8095.5元，由林叶负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  季琳 二〇一九年十一月十九日 法官助理林颖 书记员赵小婷 附： 本案适用主要条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。