山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终6271号上诉人（原审被告）：烟台福禄缘酒店管理有限公司，住所地烟台经济技术开发区潮水平畅李家村西。法定代表人：崔德利，经理。委托诉讼代理人：戚莎莎，北京市盈科（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙楠，北京市盈科（烟台）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：烟台宏达实业集团有限公司，住所地烟台市芝罘区上夼西路098-1号，实际住所地烟台市莱山区闻涛山庄38号。法定代表人：孙专利，董事长。委托诉讼代理人：郭淇，女，该公司职工。委托诉讼代理人：郝碧峰，山东君孚律师事务所律师。原审第三人：烟台空港酒店管理有限公司，住所地烟台经济技术开发区潮水平畅李家村西。法定代表人：崔晓斌，经理。上诉人烟台福禄缘酒店管理有限公司因与被上诉人烟台宏达实业集团有限公司、原审第三人烟台空港酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台经济技术开发区人民法院（2018）鲁0691民初1701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：1.请求判决撤销一审法院（2018）鲁0691民初1701号民事判决书；2.请求改判驳回被上诉人诉讼请求；3.被上诉人承担一二审诉讼费。事实和理由：涉案房屋没有任何建设、规划手续，是违章建筑。被上诉人宏达公司出租该房屋系违法行为，无权收取房租。由于房产系无证违章建筑，上诉人承租房屋并投入巨大资金装修后，无法取得消防验收，无法使用房屋，给上诉人造成巨大损失。一、本案事实不清，涉案租赁房屋是否为合法建筑没有查清。根据《中华人民共和国城乡规划法》第38条、40条规定，以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，建设单位应当取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，只有取得上述许可证件后，方可进行开工建设。在本案一审过程中，被上诉人虽然提供了蓬发改[2014]24号文件和《关于宏达职工活动中心和专家接待楼手续办理情况》两份证据，但两份证据中涉及的主体均为专家接待楼和职工活动中心，并非涉案租赁房屋，且被上诉人也未举证证明其二者为同一建筑；且即便二者为同一房屋，该核准意见批复日期为2014年5月13日，有效期为两年，被上诉人取得国有土地使用证明日期为2016年6月26日，已经超过批复有效期两年，故该核准意见已经不再适用于涉案房屋，不论是核准意见还是手续办理情况说明，两份证据均非建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，均不能证明涉案房屋为合法建筑，上诉人在签订合同后一直向被上诉人主张提供上述许可证以便办理消防验收，但被上诉人至今未提供出建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。本案一审中并未就涉案房屋合法性与否进行调查，事实不清，被上诉人提供蓬发改[2014]24号文件的核准意见已过期无效，其又无建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，虽有国有土地使用权证，但涉案房屋违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款关于建设工程规划许可的强制性规定，涉案房屋系违法建筑。二、消防验收的责任主体为被上诉人，并非上诉人。《消防法》第11条规定：“国务院住房和城乡建设主管部门规定的特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送住房和城乡建设主管部门审查，住房和城乡建设主管部门依法对审查的结果负责。”第13条的规定，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收。其次，烟台市公安局消防分局也明确要求建设单位即被上诉人烟台宏达实业集团有限公司在其竣工后申报消防验收，验收合格后方可使用。被上诉人称已经在租赁合同中约定了上诉人应当办理必要的消防许可手续，但是在本案中，因为涉案房屋申请验收的责任主体为被上诉人，涉案房屋首次消防验收无法通过，在这种情况下，上诉人其作为承租方无法按照商业用途进行装修申报并通过二次消防验收。故上诉人无论如何整改涉案房屋，都不能达到消防验收的要求。三、适用法律错误，应当适用《合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》关于合同无效的法律规定，而非《合同法》第九十三条第二款关于合同约定解除的法律规定。《中华人民共和国消防法》第11条规定：国务院住房和城乡建设主管部门规定的特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送住房和城乡建设主管部门审查。第12条规定：特殊建设工程未经消防设计审查或者审查不合格的，建设单位、施工单位不得施工。第13条第二款规定：依法应当进行验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。《建设工程消防监督管理规定》第13条第四项规定：建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场，建设单位应当向公安机关消防验收申请消防设计审核，并在建设竣工后申请消防验收。第14条规定：对设有本规定第十三条所列的人员密集场所的建设工程的特殊工程，建设单位必须向公安消防机构申请消防设计审核，并且在建设工程施工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。本案中，被上诉人涉案房屋土地使用权证书上的性质为住宿、餐饮，涉案房屋在1.2万平方米，被上诉人将涉案房屋出租给上诉人使用的用途双方也是约定的住宿、餐饮等用途，属于公安部规定的人员密集场所，因此应当按规定进行消防验收，才能投入使用，但是被上诉人未经消防验收，便将涉案房屋出租给上诉人使用，违反了法律的禁止性规定，因此上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》应当依据《合同法》第五十三条依法认定为无效。另《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条也明确，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被上诉人并无涉案房屋的建设工程规划许可，且也未在一审法庭辩论终结前提供该规划许可，故根据最高院的司法解释，涉案的《房屋租赁合同》也应当被认定为无效合同。一审判令解除上诉人与被上诉人《房屋租赁合同》属于法律适用错误，因合同无效，自始无效，被上诉人请求解除合同没有法律依据。四、即便合同有效，也不应当予以解除。退一步讲即便合同有效，在本案中也未达到约定解除合同的条件。首先，《中华人民共和国城乡规划法》第40条第一款规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。《中华人民共和国建筑法》第七条规定，建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。根据上述法律规定，建设工程规划许可证、施工许可证系在城镇建造房屋时必须取得的合法手续。第二，从《房屋租赁合同》的约定来看，上诉人缔约的目的是租赁被上诉人的房屋经营酒店、餐饮。依照《中华人民共和国合同法》第216条规定：“出租人应当按约定将租赁物交付上诉人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”因此，被上诉人负有保证租赁房屋具有使用条件的义务。被上诉人作为租赁房屋的建设主体和所有权人，在将房屋出租用于经营宾馆这一特种行业需经过有关行政许可或审批时，理应提供建造房屋时必须具备的合法手续，以完全履行其合同义务。在租赁期开始时，被上诉人根本无法向上诉人履行提供其租赁房屋建设的相关批准手续的义务，导致上诉人消防验收一直无法通过，装修后无法正常使用，先后被蓬莱市公安局消防大队、开发区公安局消防大队先后限期整改三次，期间一直无法正常经营福禄缘大酒店，损失巨大。被上诉人违反了合同约定和合同法的上述规定，应认定被上诉人构成违约。依照《合同法》第67条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”因此，在被上诉人未按合同履行义务的情况下，上诉人拒绝支付部分租金，是其权利的正当行使，其行为不应认定为违约。综合考虑以上因素，被上诉人以上诉人未按期足额支付租金且未经同意转租为由要求解除合同的主张，缺乏事实和法律依据，不应当予以支持。五、上诉人不应当向被上诉人支付租金30万元，被上诉人应当返还上诉人已经支付的租金。根据《合同法》第58条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被上诉人未取得建设工程规划许可也未经消防验收，便将涉案房屋出租给上诉人使用，违反了法律的禁止性规定，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》属于无效合同，根据第58条规定及第113条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”故上诉人不仅不需向被上诉人支付租金30万元，被上诉人还应当将上诉人之前已经支付过的租金返还给上诉人，并且赔偿上诉人因此产生的装修、整改、罚款等经济损失。被上诉人辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。1、在原审中上诉人认可合同效力，没有提出合同无效的抗辩，所以对于双方均认可的事实法院没有组织进一步举证，但实际上上诉人所承租的房屋是经过有权机关批准建设，而且在诉讼过程中也取得了建设规划许可证，因此按照最高院城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释，双方签订租赁合同合法有效。2、关于消防方面按照双方签订的租赁合同第10条约定，是由上诉人按照实际使用的性质以及消防法相关规定办理相应的消防许可手续、配制相应的消防器具，因此在上诉人没有履行相关合同义务的情况下，消防部门要求上诉人进行检查、整顿、配备相应的器具，如果由此造成的损失按照合同约定应该由上诉人负担。要求驳回上诉人的上诉，维持原判。原审第三人未作述称。烟台宏达实业集团有限公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同，被告及第三人返还原告所承租的房屋；2、被告支付原告租金300万元（暂计算至2018年4月30日，此后按年租金133.1万元继续计算至返还房屋之日止）；3、被告负担本案诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、解除原被告签订的房屋租赁合同，被告及第三人返还原告所承租的房屋；2、被告支付原告租金30万元。一审法院认定事实：2013年5月3日，原告与蓬莱福禄缘酒店管理有限公司（以下简称“乙方”）签订房屋租赁合同，乙方承租原告在原蓬莱市潮水镇宏达工业园中的“福禄缘酒店”房屋，建筑面积约1.2万平方米，共七层，租期16年，双方约定：2013年5月1日至2015年4月30日每年租金为人民币110万元：2015年5月1日至2018年4月30日每年租金为人民币121万元；2018年5月1日至2021年4月30日每年租金为人民币133.1万元；2021年5月1日至2024年4月30日每年租金为人民币146.41万元；2024年5月1日至2027年4月30日每年租金为人民币161.05万元；2027年5月1日至2029年4月30日每年租金为人民币177.16万元。其中房屋租金占40%；场地租金占30%；装修、家具、设备租金占40%。（其中每年租金中原告消费抵顶10万元)。年租金于每年5月1日前一次性付清，次年租金的支付办法（即每年必须一次性支付租金及租金支付时间）以此类推。乙方应于每个年度的5月1日前付清当年租金，逾期交付的，自逾期之日起按银行贷款利率的3倍计算利息作为违约金，至本息付清为止。同时双方还约定，原告将合同租赁内容交付乙方使用管理，自乙方接房之日起所用的水、暖、电、煤、有线电视、热水、通讯、装饰装修、房屋维修以及室外环卫、绿化维护、物业管理等一切费用金部由乙方承担。乙方不得以任何理由拒付租金及以上费用。若因乙方未付费用给原告造成经济损失的，乙方除赔偿原告的经济损失外，还必须按照银行贷款利率的2倍上述发生的费用，如乙方需由原告代为支付的，原告可凭有效单据、发票或有关规定文件，随时向乙方结算。若乙方逾期支付的，需按照银行贷款利率的2倍支付原告利息。合同解除或终止履行时双方必须办理房屋交接手续。乙方交还原告房屋、场地或设备时，应达到原告交付乙方时的完好、整洁状态，乙方在交齐各种费用，双方办理退房手续后，原告退还乙方租赁押金。若乙方损坏原告房屋中的设施、设备、结构、装修、家具等需按当年度的市场价格赔偿。在房屋使用过程中，乙方应根据自己的用房性质，按照消防法及相关规定，到消防行政主管部门办理必要的消防许可手续并配置消防器具，且在生产经营中做好消防的安全、检查工作。乙方未办理相应手续及配置消防器具或因乙方原因导致的一切后果，均由乙方承担，如要因此而给原告或第三方造成损失的，乙方应予以赔偿。签订合同后，蓬莱福禄缘酒店管理有限公司使用该房屋，2017年11月13日蓬莱福禄缘酒店管理有限公司变更企业名称为烟台福禄缘酒店管理有限公司，现该房屋交由被告及第三人实际占有使用。2017年11月24日被告以抵顶红酒的方式最后一次向原告缴纳房屋租金480000元。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：原、被告签订房屋租赁合同是否应当解除。原告主张根据该合同第六条第2款第（4）项规定，被告拖欠原告租金超过半年，原告享有解除合同的权利并且因被告及第三人的实际负责人崔超平被羁押，两单位现均无人管理，处于停业状态，且无支付租金的能力。如继续履行合同，不但会造成原告租金无法收回的损失，同时也增加了被告及第三人的逐渐累积的租金负担，最终还会造成社会资源的浪费。因此解除租赁合同不仅是原告依法行使合同权利，同时也是为了减少各方损失，符合合同法规定及本案实际，原告提交2017年11月24日收款收据存根为证。被告及第三人主张租赁合同不应解除，其一被告在租赁房屋内投入巨大，解除双方签订的租赁合同不利于实现被告在签订合同之初可预见的利益，其二被告未交纳租金是因原告未办理消防手续导致被告无法正常经营所致。一审法院认为，原、被告在租赁合同中对解除合同的条件达成一致意见，被告未能举证期在2017年11月24日之后继续向原告按约缴纳租金，已经达成上述解除合同条件，原告享有解除合同的权利。被告主张的因原告原因导致其无法正常经营从而无法缴纳租金未能提交证据证明，一审法院不予采信。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定,“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原、被告签订的房屋租赁合同中明确约定了租金支付方式及未按约缴纳租金所产生的法律后果，被告未按约定支付租金，原告依法可以解除该合同。根据该法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告主张被告及第三人返还租赁房屋并交纳2018年10月1日至2018年12月24日共计30万元的主张，因原、被告约定2018年5月1至2021年4月30日期间年租金为133.1万元，上述期间租金总额为306312元，故原告主张于法有据，一审法院依法予以支持，原告不在本案中主张上述期间之外的租金是对自身权利的处分一审法院依法予以支持，同时被告辩称原告索要2013年5月1日至2016年4月30日三年的房租共计341万元已过诉讼时效，一审法院亦不予审查。综上，原告诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，一审法院判决如下：一、解除原告烟台宏达实业集团有限公司与被告烟台福禄缘酒店管理有限公司于2013年5月3日签订的《房屋租赁合同》。二、被告烟台福禄缘酒店管理有限公司及第三人烟台空港酒店管理有限公司于本判决生效后十日内向原告烟台宏达实业集团有限公司返还原蓬莱市潮水镇宏达工业园中的“福禄缘酒店”房屋。三、被告烟台福禄缘酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告烟台宏达实业集团有限公司房屋租金30万元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15500元，由原告负担13950元，被告烟台福禄缘酒店管理有限公司负担1550元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交证据一、蓬莱市住房和规划建设管理局在2017年4月21日出具的证明原件一份，拟证明本案上诉人所承租的房屋即证明中所讲的专家接待楼，是经该局同意建设。证据二、楼房的规划图纸复印件一份，拟证明涉案房屋于2010年5月12日经过蓬莱市住房和规划建设管理局批准本案的房屋规划建设方案。证据三、2014年2月25日建设用地规划许可证原件一份，拟证明本案的房屋符合用地规划。证据四、2019年7月17日取得的建设工程规划许可证原件，拟证明涉案房屋有建设工程规划许可，按照最高院的司法解释，租赁合同有效。上诉人质证称：对证据一的真实性没有异议，对关联性有异议。该证明的内容是职工活动中心和专家接待楼，而非本案涉案房屋，且该证明形成于2017年4月21日，时间晚于双方签订租赁合同的时间，无法证明在签订合同时具有建设用地规划许可证。对证据二的真实性有异议，因为该证据系复印件，且该工程的名称是专家接待楼，无法证明该图纸是涉案房屋的图纸。对证据三的真实性无异议，对关联性有异议。因为该规划许可证用地面积为10040.8平方米，并非涉案房屋的1.2万平方米，且该规划许可是专家接待楼和职工劳动中心的规划许可，非涉案房屋的。形成时间是2014年2月25日，在规划许可证的备注中是自核发之日起两年内如果建设项目未取得土地使用权证，建设用地规划许可证失效。被上诉人的国有土地使用权证形成时间是2016年6月26日，故该建设用地规划许可证已失效。对证据四的真实性无异议，但该规划许可是专家接待楼的规划许可，取得的时间为2019年7月17日，时间晚于双方签订租赁合同的时间。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据双方当事人的陈述以及各自提供的其他证据，可以确认上诉人与被上诉人于2013年5月3日签订房屋租赁合同，合同签订后，上诉人占有使用该房屋。2017年11月24日上诉人以抵顶红酒的方式缴纳房租后，再未向被上诉人缴纳房屋租金。上诉人主张涉案房屋系违法建筑，且涉案房屋未经消防验收便出租，违反了法律的禁止性规定，双方之间签订的房屋租赁合同系无效合同。被上诉人不认可该主张，并提交了蓬莱市住房和规划建设管理局开具的证明、建设工程规划许可证、楼房规划图纸、建设用地规划许可证等证据予以证实涉案房屋开发手续齐全，系合法建筑。上诉人质证称上述证据中载明的建筑名称系专家接待楼和职工活动中心而非本案涉案房屋。上述证据与被上诉人一审时提交的蓬莱市发展和改革局印发的《关于烟台宏达实业集团有限公司蓬莱专家楼及职工活动中心项目的核准意见》、烟台市公安局消防分局出具的《关于同意蓬莱潮水工业园专家接待楼工程消防变更设计的审核意见》等证据能够相互印证，对被上诉人的主张本院予以采纳。双方签订的房屋租赁合同中约定由乙方到消防行政主管部门办理必要的消防许可手续并配置消防器具，且在生产经营中做好消防的安全、检查工作。上诉人主张己方无法通过消防验收的原因在于被上诉人首次消防验收无法通过，对此上诉人未提供充分证据予以证实，本院不予采纳。双方当事人签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人均应受其约束,全面履行自己的义务。双方在合同中约定了乙方拖欠房租时间超过半年则甲方有权要求无偿解除合同，上诉人自2017年11月24日之后再未缴纳房租，被上诉人要求解除房屋租赁合同并要求上诉人及原审第三人返还房屋，于约有据，理由正当。上诉人欠付租金的事实清楚，被上诉人要求上诉人支付2018年10月1日至2018年12月24日期间的租金30万，不违反双方之间的合同约定及法律规定，一审法院予以支持并无不当。上诉人上诉主张不需向被上诉人支付30万元租金且被上诉人应返还之前已支付的租金，没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人烟台福禄缘酒店管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15500元，由上诉人烟台福禄缘酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 于 慧审判员 王家国审判员 陈晓彦二〇一九年十一月二十一日法官助理张素素书记员车丽翠