文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初14251号原告（反诉被告）：广东锦博投资有限责任公司(变更前名称为广东锦博房地产投资有限公司)，住所地广东省广州市天河区珠江东路30号广州银行大厦601C-B38房，统一社会信用代码914401066797390541。法定代表人：陈楚炜，执行董事。委托代理人：陈崇武、杨婷婷，分别系广东经国律师事务所律师、实习律师。被告（反诉原告）：苏冠文，男，1981年12月23日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托代理人：王飞谭，系广东鹏科律师事务所律师。第三人：广州富海商业发展有限公司，住所地广东省广州市天河区天河东路153号富海大厦B座6楼613室，统一社会信用代码91440000719283400P。法定代表人：刘宗春。原告（反诉被告）广东锦博投资有限责任公司（以下简称锦博公司）与被告（反诉原告）苏冠文、第三人广州富海商业发展有限公司（以下简称富海公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。锦博公司的委托代理人陈崇武、杨婷婷，苏冠文的委托代理人王飞谭到庭参加诉讼。第三人富海公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响本案的审理。本案现已审理终结。锦博公司诉称：2016年12月14日，原告与被告苏冠文签订了《广州市房屋租赁合同》（下称涉案合同），由原告向被告出租位于广州市天河区天河东路153号锦博商务港第六层整层房屋单元（下称涉案房屋）作办公用途，建筑面积为1210平方米。《租赁合同》约定，租赁期自2017年2月10日至2021年2月9日，每月综合费用包括租金、管理费，租赁单元水、电费及水电公摊费等由承租人自负，在每月的第1-10日缴纳当月综合费及上月水电费，逾期交纳的，每逾期一天，承租人须按每月综合费及室内自用水、电（含动力、照明等）费以及水电公摊费总额的百分之一支付违约金。涉案房屋于2016年12月交付，由被告实际使用，被告拖欠涉案房屋2017年5月至2017年11月的租金综合费用（在庭审中明确其主张的租金实际为场地占有使用费）及水电分摊费用等共776550元。按照合同约定逾期违约滞纳金计算方式（按拖欠金额的百分之一）计算，截至2017年11月30日，上述拖欠款项的违约滞纳金合计870057.91元。被告拖欠租金及有关费用不予缴交共1646607.91元（详见锦博公司提交的“锦博投资天河项目未收费用汇总表”），损害原告的合法利益。现提起诉讼，请求法院判令：1、苏冠文向锦博公司支付拖欠的费用776550元及逾期违约金870057.91元（逾期违约金最终应计算至实际支付日）；2、诉讼费用由苏冠文承担。苏冠文辩称：1、我方与锦博公司于2016年12月14日签订《广州市房屋租赁合同》，而原告与第三人富海公司的租赁关系已于2016年11月8日解除，事实上原告缺乏对涉案房屋的权利基础，无权将其承租的涉案房屋转租给我方，更无权收取租金。2、我方与锦博公司之间形成房屋租赁合同法律关系，双方均依约履行相关合同义务。《广州市房屋租赁合同》约定，“甲方依照合同约定将该单元及其附属设施交付己方使用”。而在2017年4月6日，我方接到第三人的通知，如不跟第三人重签租赁合同，将被清退！锦博公司作为出租方，有义务依照合同约定交付租赁物并保证租赁物能为我方正常所用，而事实上锦博公司并未能解决该问题，双方的租赁合同在2017年4月就已因锦博公司告的原因导致无法继续履行。我方在2017年5月后能继续使用涉案房屋的前提是跟第三人重新签订租赁合同，而非基于与锦博公司的租赁合同关系。租赁合同关系是双务合同关系，基于锦博公司无法履行己方主要义务，我方行使相应的履行抗辩权，做出不支付相应租金的决定于法有据。3、关于违约金问题。我方无须向锦博公司支付租金，更无须向锦博公司支付逾期违约金。何况，约定的违约金过高，远远超过了锦博公司的实际损失，请求适当予以减少。苏冠文反诉称：我方因需租用广州市天河区天河东路153号锦博商务港（又称富海大厦）第六层整层房屋单元作办公用途，遂于2016年12月14日与锦博公司签订了编号为“HT201600079”的《广州市房屋租赁合同》，约定每月租金人民币102800元，租赁期限自2016年12月14日至2021年2月9日。上述合同签订时，我方按照租赁合同约定向锦博公司交纳保证金人民币205700元和水电周转金人民币80000元。上述合同签订后，我方得知锦博公司与涉案房屋经营管理方富海公司的租赁关系已于2016年11月8日解除（（2017）穗仲案字第1437号），锦博公司事实上并无权将其承租的涉案房屋转租给我方，因此，我方与锦博公司签订的《广州市房屋租赁合同》无效，锦博公司应当退还我方所交纳的保证金和水电周转金。现提起反诉，请求法院判令：1、锦博公司退还苏冠文保证金205700元、水电周转金80000元；2、本案诉讼费用由锦博公司承担。锦博公司针对被告苏冠文的反诉辩称：我方请求驳回苏冠文的反诉，本案中所涉的租赁合同合法有效，并不存在无效的情况，苏冠文基于无效所提出的相关诉请，应当予以驳回。经审理查明：2008年6月28日，空军司令部军调室五处（甲方）与第三人富海公司签订《租赁合同》，约定：甲方将其拥有所有权的坐落于广东省广州市天河区天河东路153号，场地面积4000㎡的土地使用权，及地上建筑物、构筑物、附着物等建筑面积合计30620.7㎡（其中东侧原建筑7924.7㎡，西侧新建22696㎡）由第三人富海公司出资建设，产权归甲方所有，并由甲方出租给第三人富海公司使用；租赁用途为商业、旅业、写字楼、停车场；第十二条约定：第三人富海公司如要将租赁物转租给他人使用，须经甲方书面同意；第十五条约定：甲方负责办理《军队房地产租赁许可证》和《消防证》，须上交的费用由第三人富海公司承担。第三人富海公司应当持租赁合同和《军队房地产租赁许可证》，自领证之日起三十日内，到当地人民政府房地产管理部门登记备案。办理本条款内的各类手续费由第三人富海公司承担。因甲方不能提供军队房产管理部门出租许可等证明文件手续，第三人富海公司可追溯甲方的赔偿责任等。2009年10月3日，第三人富海公司与锦博公司签订《租赁合同》，约定：第三人富海公司同意将坐落在天河区天河东路153号之富海大厦一层部分（④—⑥轴线）、夹层、五层至十层全部的楼层共八层，出租给锦博公司做商业（含餐饮）及办公用途使用，建筑面积共6372㎡；第三条约定：租赁期为15年，即2009年10月14日至2024年10月13日，2009年10月14日至2010年1月30日为装修免租期，2010年2月1日至2012年10月13日租金为334809元/月，2012年10月14日至2015年10月13日租金为354898元/月，2015年10月14日至2018年10月13日租金为376192元/月，2018年10月14日至2021年10月13日租金为398764元/月，2021年10月14日至2024年10月13日租金为422690元/月，租金按月结算，由锦博公司在每月的第10日前按支票或转账的付款方式缴付租金给第三人富海公司；第五条第一款约定：第三人富海公司和锦博公司应当履行和遵守国家、当地政府对房屋租赁的有关相关法律及规章制度的规定和义务；第六条第四款约定：第三人富海公司允许锦博公司在租赁期内有自主转租权；第六条第五款约定：第三人富海公司发现锦博公司拖欠租金30天以上的，第三人富海公司可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；第六条第七款约定：第三人富海公司应当为锦博公司经营提供合理便利，配合办理相关证照手续，协调处理与本协议履行相关问题，锦博公司分租、转租等经营行为需办理的有关证照手续，第三人富海公司应予以配合；第七条第一款约定：锦博公司按时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，锦博公司须按欠租余额的0.1%向第三人富海公司支付违约金；第八条第一款约定：第三人富海公司提供《军队房地产租赁许可证》、《消防验收合格证》，与锦博公司共同办理房屋租赁备案登记手续；第九条约定：第三人富海公司和锦博公司任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，相对方可暂停履行义务，造成的损失由责任方承担损失方一切的经济损失。同日，第三人富海公司与锦博公司签订《补充协议》，约定：锦博公司按现状承包“富海大厦”二至三楼停车场（四楼为第三人富海公司专用停车场）经营管理权，二、三楼停车场总面积为1420㎡，承包期从2010年2月1日起至2024年10月13日止。在合同期内，锦博公司每月第10日前按支票或转账的付款方式缴付管理费给第三人富海公司，每逾期一日，锦博公司须按当月管理费的0.1%向第三人富海公司支付滞纳金。2010年2月1日至2012年10月10日管理费为36920元/月，2012年10月11日至2015年10月10日管理费为39135元/月，2015年10月11日至2018年10月10日管理费为41483元/月，2018年10月11日至2021年10月10日管理费为43972元/月，2021年10月11日至2024年10月10日管理费为46610元/月；第四条第二款约定：本《协议》与《合同》共同履行，构成不可分割的整体，在承包期内，一方提出解除本《协议》或《合同》的，《合同》或《协议》也同时解除，并应当按《合同》第九条的规定标准将本《协议》与《合同》金额合并计算向另一方给付赔偿。2016年12月14日，锦博公司（甲方/出租人）与苏冠文（乙方/承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方作办公用途使用，建筑面积为1210平方米（含分摊公用的建筑面积）；甲乙双方协定的该单元租赁期限、每月综合费及缴费期限如下：2017年2月10日至2018年2月9日，每月租金及管理费102850元、2018年2月10日至2019年2月9日，每月租金及管理费108900元、2019年2月10日至2020年2月9日，每月租金及管理费114950元、2020年2月10日至2021年2月9日，每月租金及管理费118580元；租金及管理费按月结算，合同签订当月不足一月的，由乙方在签订合同时缴纳。乙方在每月的第1-10日缴纳当月租金及管理费和上月水费、电费、水电公摊费等综合费；每月综合费包括租金、管理费，租赁单元水、电（含动力、照明等）费及水电公摊费等由乙方自负。双方若一致同意续约，则自租赁期第二年首月起，在上年每月租金及管理费基础上复式递增6%；2016年12月14日至2017年2月9日共58天为装修免租期，乙方免缴租金，但除租金外的其它费用不免，免租期内的水、电（含动力、照明等）费及水电公摊费按实计收；签订本合同时，乙方向甲方交纳的保证金为两个月的综合费数额，共计人民币205700元，并同时按建筑面积80元/㎡计缴水电周转金共计人民币80000元。在租赁期满或解除合同之日，乙方完好交还该单元予甲方时（须按时办理退租手续、解除合同备案）。甲方将履约保证金及水电周转金无息退回给乙方；甲方的主要权利和义务：1、按时收取租金，并拥有下列行为权利：（包括但不限于）对约定期间内推迟交纳费用的乙方有权收取滞纳金（每日1%）、停电、提前终止合同、没收保证金及水电周转金、要求赔偿、提起法律诉讼等。2、依照合同的约定将该单元及其附属设施交付乙方使用。如未按约定提供房屋的，则每逾期一天，按月综合费额的1%向乙方支付违约金。依此类推。6、如乙方擅自变更该单元结构、用途致使该单元受到损失的，拖欠或部分拖欠综合费或室内水电费30天以上的，甲方可单方面解除合同收回该单元，乙方所交费用不予退还，并要求乙方赔偿损失；乙方的权利和义务：1、按时交纳租金及管理费、室内自用水、电（含动力、照明等）费及水电公摊费等综合费，逾期交纳的，每逾期一天，乙方须按综合费总额的1%向甲方支付违约金，依此类推；逾期超过15天的，甲方有权采取停水、停电等措施；提前解除，本合同到期前，甲方需提前收回合同标的，解除合同的，应提前三个月通知乙方，并补偿乙方3个月的租金，同时退还乙方押金及水电周转金。如乙方需提前解除本合同，同样应提前三个月通知甲方，甲方退还乙方水电周转金，不退还本合同的履约保证金；等。锦博公司在庭审中确认其在合同签订后收取了苏冠文上述保证金和水电周转金。苏冠文提交了第三人富海公司于2017年4月向其发出的《关于停止向锦博公司缴纳租金及重签租赁合同的通知》，该通知称：第三人富海公司作为富海大厦的经管理方和出租方，因锦博公司屡屡拖欠租金，其已于2016年11月8日发函解除与锦博公司之间的租赁合同。合同解除后，锦博公司仍非法占用场地至今，拒不交还，其已依法申请仲裁并向法院申请对锦博公司采取财产保全措施。因第三人与锦博公司的租赁合同已经解除，锦博公司对相关物业丧失使用及收益的权利，即锦博公司已无权出租该物业并收取相关租金。请三日内与第三人就现使用物业部位进行协商并订立租赁合同，并据此向第三人缴纳相关租金及费用。如逾期与第三人接洽租赁事宜，将对非法占用者进行清退。此外，苏冠文还提交了第三人富海公司于2017年11月11日向其发出的《关于裁决结果的通告》，该通告称：富海公司作为富海大厦的经营管理方，将富海大厦一层部分（④—⑥轴线）、夹层、五层至十层全部的楼层共八层出租给锦博公司，后因锦博公司拖欠租金，第三人解除了与锦博公司的租赁合同并提请仲裁，现广州仲裁委已经于2017年11月2日作出裁决，要求锦博公司向第三人支付拖欠款项并退还上述物业。锦博公司对上述《通知》的真实性表示无法确认，并辩称涉案房屋在2017年11月底由第三人富海公司收回，期间被告仍是正常使用涉案房屋，为此提交了《报警回执》等证据。2017年5月17日，第三人富海公司（甲方/出租方）与苏冠文（乙方/承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州市天河东路153号“富海大厦A座”的六楼整层号，建筑面积为1210平方米（含公共分摊面积）的场地（以下简称“该场地”）出租给乙方作办公用途，乙方愿意承租；甲、乙双方议定该场地租赁期限自2017年5月10日至2021年2月9日止；在乙方向锦博公司收回租赁保证金前，甲方免收乙方保证金。在乙方收回保证金后，应将该保证金交甲方作为本合同项下保证金。甲方在租赁期限届满且确认乙方无违约行为后，无息返还乙方；甲乙双方协定的该单元租赁期限、每月综合费及缴费期限如下：2017年5月10日至2018年2月9日，每月租金及管理费102850元、2018年2月10日至2019年2月9日，每月租金及管理费108900元、2019年2月10日至2020年2月9日，每月租金及管理费114950元、2020年2月10日至2021年2月9日，每月租金及管理费118580元；电费按乙方的实际用电量及公共分摊用电收取，水费按户分摊，水电费按月在每月的第10日前缴付上月水电费；乙方逾期支付本协议项下之租金或其他任何费用，应按照每日万分之五支付违约金；乙方应在本合同签署之日一次性向甲方缴纳首二个月租金及综合服务费用，之后在第三个月开始每月的第10日前缴付当月应缴租金、管理费，甲方出具收款票据；在乙方严格按照本合同约定缴纳租金及有关费用的前提下，甲方在解决其与锦博公司的租赁纠纷后，应负责协助乙方处理和锦博公司的租赁关系，确保乙方在本合同租期内不会重复交租；在合同有效期内，双方应严格执行本合同，任何一方不得借故解除或终止合同，如一方单方要求解除或终止合同，应按合同剩余履行期限总金额的百分之二十向对方支付违约金。乙方若逾期缴纳租金等费用超过10日，甲方即停止提供一切服务，包括停止水电供应等。乙方如有下列行为，甲方有权解除合同，并收回场地，按合同剩余履行期限总金额的百分之二十计收乙方违约金：1、逾期缴纳租金或其他相关费用超过二十日。2、未获甲方同意而擅自转租、转让或转借承租场地。3、未获甲方同意而擅自对承租场地进行装修。4、在承租场地内进行违法经营或其他违法犯罪活动。5、贮存有关危险、易燃、违禁物品。乙方如有上述情况，应在甲方解除合同书面通知指定期限内迁出租赁场地。除双方另有约定外，甲方有权在指定迁出期限届满后，切断承租场地的供水、供电及通道，同时乙方应按租金标准的双倍支付占用期间的场地使用费直至交还场地之日止；由于甲方与锦博公司对该场地存在租赁合同纠纷，正通过仲裁解决，若日后仲裁结果证明甲方无权出租该场并收取相关费用，且乙方须就该场地重复向锦博公司缴纳租金及其他费用的，则乙方有权单方解除本合同，届时甲方需在接到乙方书面通知后5个工作日退还乙方已交付的所有租赁及其他费用；如果锦博公司以出租方身份在富海大厦范围内采取影响乙方正常办公的行为，甲方需出面保护乙方正常办公的权益；若甲方未及时采取措施维护乙方权益造成乙方损失的，损失费用可由甲方垫付，但之后乙方应配合甲方向锦博公司追偿；鉴于乙方尚有押金205700元、水电周转金80000元、装修保证金10000元存放于锦博公司，如经乙方追讨仍未能使得锦博公司予以返还，则甲方同意将按乙方应收未收的押金数额，抵扣乙方合同期内应向甲方缴付之租金；甲方有义务协助乙方办理此合同的房屋租赁合同备案，如不能完成备案，则乙方有权单方面解除此合同；等。被告主张其已向第三人富海公司支付了2017年5月至11月的租金及水电费用，为此提供了中国银行交易流水明细清单，证明被告已向第三人富海公司支付了2017年5月至11月租金719950元，以及水电费等共计35414元，以上合计755364元。锦博公司在庭审中确认在其所主张的水电费金额与第三人富海公司向苏冠文收取的水电费金额不一致时，以第三人富海公司向苏冠文实际收取的水电费金额为准。另经查明，第三人富海公司于2016年11月8日向锦博公司送达《解除函》，该函载明：锦博公司自2016年6月开始出现拖欠水电费和租金的现象，第三人于2016年10月21日向锦博公司发函催缴上述欠款，截至2016年10月31日，锦博公司拖欠租金和水电费共1069412元和逾期缴纳租金违约金约50万元，构成严重违约，故自本函送达锦博公司之日解除租赁合同。2017年3月15日，中国广州仲裁委员会受理第三人富海公司与锦博公司关于租赁合同纠纷的仲裁申请。同年11月2日，中国广州仲裁委员会作出（2017）穗仲案字第1437号裁决书，裁决第三人与锦博公司之间的租赁合同已于2016年11月8日解除；锦博公司截至2017年11月2日仍未返还包括本案涉案房屋在内的物业，故锦博公司应在该裁决送达之日起十日内将承租的包括本案涉案房屋在内的物业交还第三人；锦博公司向第三人支付2016年欠付租金余款108122元和场地占用费，场地占用费按照每月417675元的标准自2017年1月1日起计至今实际交换场地之日止；锦博公司向第三人支付实际发生的水电费，自2017年7月1日【双方在仲裁过程中确认锦博公司已经清缴2017年6月（包括6月）之前的水电费】起计至实际交还场地之日止；以及锦博公司支付逾期付款违约金等。第三人富海公司于2018年1月向本院申请执行（2017）穗仲案字第1437号裁决书并获得受理。另，苏冠文当庭申请撤回确认其与锦博公司签订的涉案合同无效的反诉请求。本院认为：苏冠文申请撤回部分反诉请求，是其对自己权利的处分，本院依法予以准许。民事活动应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。关于锦博公司主张苏冠文向其支付2017年5月至11月期间的占有使用费、水电费等费用及逾期支付违约金的问题。经查，在锦博公司、苏冠文约定的租赁期限内，锦博公司与第三人富海公司之间的租赁合同经仲裁裁决书裁决于2016年11月8日解除，苏冠文又举证证明其在第三人富海公司要求下重新签订租赁合同，锦博公司、苏冠文签订的租赁合同已不能再继续履行。后苏冠文已向第三人富海公司支付了2017年5月至11月期间的租金及水电费等费用，且租金数额是等于锦博公司与苏冠文约定的租金数额，苏冠文已经履行了作为场地使用方的缴款义务，无需再重复向锦博公司交费，苏冠文提出的不应重复交费的抗辩意见客观有理，本院予以采纳，故锦博公司要求苏冠文支付上述期间的占有使用费、水电费等费用，以及逾期支付上述款项的违约金均缺乏依据，本院不予支持。但考虑到苏冠文已经举证向第三人富海公司交纳了租金、水电费等费用共计755364元，根据公平、等价有偿原则，该部分款项应在第三人富海公司向锦博公司主张的费用中予以抵扣。关于苏冠文反诉要求锦博公司退还保证金205700元、水电周转金80000元的问题。如上所述，锦博公司作为出租方，在租赁期限内未能保证苏冠文合理使用房屋，导致涉案租赁合同实际解除，现苏冠文诉请要求锦博公司退还保证金205700元、水电周转金80000元，本院予以支持。第三人富海公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法司法解释》第二百四十条的规定，不影响案件的审理。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、广东锦博投资有限责任公司自本判决发生法律效力之日起10日内返还苏冠文保证金205700元、水电周转金80000元。二、驳回广东锦博投资有限责任公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费19620元，反诉受理费2793元，均由广东锦博投资有限责任公司负担。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 陈 宇审 判 员 冯 谦人民陪审员 陈 娟二〇一九年十一月二十九日书 记 员 邱莉晶神晓琳            本判决书于2019年   月   日送达