福建省三明市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)闽04执异204号 异议人（被执行人）：陈子生，男，1973年8月23日出生，汉族，住三明市梅列区。 申请执行人：中国农业银行股份有限公司三明梅列支行，住所地：三明市梅列区列东街1066号。统一社会信用代码：91350400855662368H。 法定代表人：林永武，行长。 被执行人：福建省建明建材有限公司，住所地：三明市梅列区经济开发区小蕉工业园桐仔窠19号1幢5楼。统一社会信用代码：91350400798394810D。 被执行人：陈梅梅，女，1991年3月27日出生，汉族，住厦门市思明区。 被执行人：张宏海，男，1990年8月22日出生，汉族，住龙岩市新罗区。 被执行人：李静，女，1980年10月12日出生，汉族，住三明市梅列区。 本院在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司三明梅列支行（以下简称农行梅列支行）与被执行人福建省建明建材有限公司、陈梅梅、张宏海、陈子生、李静金融借款合同纠纷一案中，被执行人陈子生对本院查封、评估、拍卖被执行人陈子生名下位于厦门市思明区××室房产、厦门市××地下××＃××车位、厦门市××商业广场××房产、厦门市××区××室房产不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人陈子生称，请求解除其名下位于厦门市思明区××室房产、厦门市××地下××＃××车位、厦门市××商业广场××房产、厦门市××区××室房产××查封、评估、拍卖等执行措施。事实和理由：陈子生名下位于厦门市思明区××室房产、厦门市××地下××＃××车位、厦门市××商业广场××房产、厦门市××区××室房产在人民法院查封之前就已经出租给他人，根据法院规定，上述房产承租人享有优先购买权；本案查封房产价值1亿多元，其中一处房产，即陈子生名下位于三明市××龙新村××层商场的价值就高达7511.92万元，远远大于本案纠纷标的，人民法院在本案执行过程中查封了七处房产，属于超标的查封。异议过程中，异议人提交了陈子生与李晓燕于2018年11月25日签订的关于承租厦门市海沧区沧虹东里5号3101室房产的《房屋租赁合同书》；提交了李静与关贺遥于2019年3月2日签订的关于租赁厦门市思明区洪文七里37号2002室房产、厦门市思明区洪文七里42号地下一层第12＃51号车位的《房屋租赁合同》；提交了陈子生与许明健分别于2016年7月26日与2019年7月26日签订的关于租赁厦门市思明区莲坂商业广场南区273号房产的两份《房屋租赁合同》。提交《房地产抵押清单》，证明抵押房产价值。 本院查明，三明市中级人民法院于2019年2月1日作出的（2019）闽04民初17号民事调解书已发生法律效力，由于被执行人福建省建明建材有限公司、陈梅梅、张宏海、陈子生、李静未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人中国农业银行股份有限公司三明梅列支行向本院申请强制执行，本院于2019年4月11日依法立案，执行案号为（2019）闽04执346号。本案诉讼过程中，申请执行人农行梅列支行于2019年1月15日向本院申请财产保全，本院于2019年1月15日作出（2019）闽04民初17号民事裁定，查封了陈子生名下厦门市思明区××室房产、厦门市××地下××＃××车位、厦门市××商业广场××房产、厦门市××区××室房产，并于2019年1月16日送达厦门市国土资源与房产管理局。 另查明，本案据以执行的（2019）闽04民初17号民事调解书确定申请执行人农行梅列支行有权对厦门市思明区××室房产、厦门市××地下××＃××车位、厦门市××商业广场××房产、厦门市××区××室房产折价或拍卖、变卖后的价款优先受偿。2015年8月24日，农行梅列支行与陈子生、李静签订《最高额抵押合同》（编号：35100620150006653）约定提供厦门市思明区洪文七里37号2002室房产、厦门市思明区莲坂商业广场南区273号房产作为抵押物；2015年11月9日，上述双方签订《最高额抵押合同》（编号：35100620150009905），约定提供厦门市思明区洪文七里42号地下一层第12＃51号车位作为抵押物；2018年11月29日，农行梅列支行与陈子生签订《最高额抵押合同》（编号：35100620181382011），约定提供厦门市海沧区沧虹东里5号3101室房产作为抵押物。 再查明，陈子生与李晓燕提交的关于承租厦门市海沧区沧虹东里5号3101室房产的《房屋租赁合同书》显示，签订时间落款为2018年11月25日。合同约定的租赁期限为2018年12月1日至2023年11月30日。 本院认为，在后设定的权利不应影响在先存在的合法权利。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。本案中，本院于2019年1月16日依法诉讼保全了涉案房产，异议人陈子生提交的关于厦门市思明区洪文七里37号2002室房产、厦门市思明区洪文七里42号地下一层第12#51号车位的租赁合同的签订时间为2019年3月2日，迟于本案的诉讼保全时间；异议人陈子生出租厦门市思明区莲坂商业广场南区273号房产的租赁合同于2019年7月26日到期，并于当日重新签订了《房屋租赁合同》，新的租赁合同签订时间同样晚于本院诉讼保全时间；异议人陈子生提交的关于租赁厦门市海沧区沧虹东里5号3101室房产的租赁合同，虽然签订于2018年11月25日，但其约定的实际租赁期限自2018年12月1日起，迟于涉标的物的《最高额抵押合同》（编号：35100620181382011）的签订时间，并且异议人未提供租金缴纳凭证、实际入住情况等证明材料，缺乏充分证据证明该租赁合同的真实性以及承租人在人民法院查封之前已占有使用该不动产、该租赁合同已实际履行。当事人对自己提出的请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案异议人陈子生请求法院解除其名下涉案房产的查封、评估、拍卖等执行措施，并依法保护承租人的租赁权及优先购买权，但因该租赁权设定在法院查封措施之后，或因缺乏充分证据证明租赁权早于法院查封之前设定和租赁合同的真实性，故不得对抗申请执行人，亦不能阻止人民法院对涉案房产的采取查封、评估、拍卖等执行措施。本院执行行为并无不当，异议人陈子生提出承租人有优先购买权，请求解除其名下涉案房产的执行措施的异议请求，没有法律依据，本院不予支持。执行过程中对执行标的物进行评估，是确定评估之时执行标的物基准价的方式，但并不必然代表执行标的物的实际成交价值；并且房地产价格受市场影响波动大，异议人提供2016年9月22日出具的《房地产抵押清单》以证明该房产的当前价格，证据不足。故异议人认为本院执行过程中超标的查封，要求部分解除查封的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款、第十七条规定，裁定如下： 驳回异议人陈子生的异议请求。 当事人、利害关系人对本裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向福建省高级人民法院申请复议。 审判长  张志明 审判员  董克云 审判员  高锦状 二〇一九年十一月十三日 法官助理朱起赟 书记员张美霞 附：本案适用主要法律条文 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第二十六条被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。 第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。 人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第七条当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查： （一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施； （二）执行的期间、顺序等应当遵守的法定程序； （三）人民法院作出的侵害当事人、利害关系人合法权益的其他行为。 被执行人以债权消灭、丧失强制执行效力等执行依据生效之后的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。 除本规定第十九条规定的情形外，被执行人以执行依据生效之前的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当告知其依法申请再审或者通过其他程序解决。 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。