辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0114民初4526号 原告：沈阳华锐置业有限公司，住所地沈阳市于洪区。 统一社会信用代码：9121010760055xxxx。 法定代表人：周成斌，系该公司经理。 委托诉讼代理人：杨雨、陈爽，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。 被告：李明，男，1989年5月19日出生，汉族，住辽宁省昌图县。 被告：韩璐，女，1990年10月5日出生，汉族，住黑龙江省伊春市美溪区。 原告沈阳华锐置业有限公司（以下简称“华锐公司”）与被告李明、韩璐商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月5日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华锐公司的委托诉讼代理人杨雨，被告韩璐到庭参加了诉讼。被告李明经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原、被告在2013年7月17日签订的商品房买卖合同；2.判令被告将位于沈阳市于洪区大通湖街121-5号1-15-1室的房屋返还给原告；3.判令被告支付违约金88371.9元（按合同总价的15%），并从已付房款中扣除；4.判令被告协助原告到房产局办理撤销商品房买卖合同备案登记手续；5.诉讼费由被告负担。事实与理由：2013年7月17日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告将位于沈阳市于洪区大通湖街121-5号1-15-1室的房屋（建筑面积88.21平方米）卖给被告。合同第四条约定房屋总价款为589146元。补充协议第三十一约定付款方式为银行按揭分期付款，在签订商品房买卖合同时付该商品房总房款的30%给出卖人，即179146元，并向银行办理按揭申请手续；在2013年8月17日前给付该商品房总价款的70%（银行按揭款项）给出卖人，即410000元。商品房买卖合同签订后，被告依约支付给原告首期房款179146元，房屋也于2015年6月19日交付给被告。由于被告未按合同约定期限归还银行按揭款，导致贷款银行中国银行股份有限公司沈阳铁西支行将原告与被告起诉至铁西区人民法院，该法院作出（2016）辽0106民初3644号判决，判决原告对被告的贷款本金、利息及罚息共计372766.73元（截止2016年12月13日），自2016年12月14日起至债务实际清偿之日止的未付贷款本金的利息及罚息承担连带保证责任。后中国银行铁西支行对该案申请强制执行，执行法官直接从原告帐户内扣划人民币410894.11元。根据原、被告双方签订的商品房买卖合同补充协议第二十二条第2项约定，若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使出卖人须承担保证责任而将买受人欠贷款银行的所有款项支付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项或解除与买受人的商品房买卖合同。出卖人据此解除合同的，买受人应按该商品房总房价款的15%支付违约金给出卖人，即88371.9元，根据此约定，原告有权选择与被告解除合同，并要求被告承担违约责任。故原告来院诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告韩璐辩称，涉案房屋是二被告共同购买，因为没有按时偿还银行贷款，被银行起诉。没能按时还贷款的原因是2016年8月李明因诈骗被沈河公安分局刑事拘留，去年被判刑11年。这个房子现在也被其他人查封，被告现在没有能力偿还。 被告李明未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年7月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：被告购买原告开发的位于沈阳市于洪区大通湖街121-5号1-15-1房屋，建筑面积为88.21平方米，房屋总价款为589146元，付款方式为首付款179146元，余款410000元办理银行贷款。《商品房买卖合同》附件四第二十二条约定，买受人若是以银行按揭贷款方式支付房价款的，因任何原因导致出卖人须为买受人承担保证责任的，买受人应按以下不同情况向出卖人承担责任：2.若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使出卖人须承担保证责任而将买受人欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用）支付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项或解除与买受人之间的《商品房买卖合同》。出卖人选择解除与买受人之间的《商品房买卖合同》的，则出卖人代买受人向贷款银行支付款项中的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款，利息及实现债权费用等视为买受人欠出卖人的债务。出卖人据此解除合同的，买受人应按该商品房总房价款的15%支付违约金给出卖人。 2013年8月16日，被告李明、韩璐作为借款人与案外人中国银行股份有限公司沈阳铁西支行（以下简称“中国银行”）签订《个人一手住房贷款合同》一份，约定：贷款金额410000元，贷款期限240个月。2014年5月5日，原告华锐公司与案外人中国银行签订《按揭业务担保合作协议》，约定原告华锐公司为被告李明、韩璐向案外人中国银行提供连带责任保证，保证期限为自《个人一手住房贷款合同》生效之日起，至所购房屋竣工验收，办妥房屋产权证和抵押登记手续，取得《房屋他项权证》时止。 上述《商品房买卖合同》签订后，二被告向原告交纳了购房首付款179146元。2013年9月11日，案外人中国银行发放了贷款。2015年6月19日，原告将涉案房屋交付给被告使用。 另查明，因二被告未能按时偿还银行贷款，2016年案外人中国银行将华锐公司、李明、韩璐诉至沈阳市铁西区人民法院。2017年2月22日，沈阳市铁西区人民法院作出（2016）辽0106民初3644号民事判决，判令：李明、韩璐偿还中国银行贷款本金及利息，华锐公司承担连带保证责任。 该判决发生法律效力后，中国银行向沈阳市铁西区人民法院申请强制执行。2018年6月28日，沈阳市铁西区人民法院作出（2018）辽0106执571号执行裁定书，并实际于2018年6月29日扣划华锐公司该案执行款及执行费等合计410891.11元。 再查明，涉案房屋沈阳市于洪区大通湖街121-5号1-15-1室现处于司法预查封状态。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，民事诉讼的当事人具有到庭参加诉讼，依法举证并就对方当事人提供的证据发表质证意见，进行辩论和自愿申请、接受调解的权利。同时，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，被告李明经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了上述诉讼权利，本院依据民事诉讼相应的证据判断规则并结合其他当事人的陈述意见，对本案相关法律事实依法予以确认。 合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经合法成立的合同具有法律效力。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，被告未按时向银行偿还贷款，导致原告承担担保责任，依照合同约定，原告依法有权解除合同。故对原告提出的解除原、被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同解除后，原告有权要求被告协助其办理撤销合同备案手续，并由被告承担办理撤销备案手续所产生的费用；同时，原告亦应返还被告已付购房款。鉴于被告已付购房款为589146元，扣除原告代被告偿还的剩余银行贷款、利息、诉讼费、执行费等共计410891.11元后，原告还应返还被告购房款178254.89元（589146元-410891.11元）。 关于违约金问题。原、被告签订的合同附件四补充协议第二十二条约定，如原告承担保证责任，原告有权解除合同，买受人应按商品房总价款的15%支付违约金。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”。本案中，原告依据违约条款主张违约金为88371.9元，明显过高，应予以调整，本院酌定被告应承担的违约金数额为50000元。与原告应返还被告的购房款折抵后，原告还应返还被告购房款128254.89元（178254.89元-50000元）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告沈阳华锐置业有限公司与被告李明、韩璐于2013年7月17日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为E1309092976）； 二、被告李明、韩璐于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于沈阳市于洪区大通湖街121-5号1-15-1室房屋腾空并交还原告沈阳华锐置业有限公司； 三、原告沈阳华锐置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内返还被告李明、韩璐购房款128254.89元； 四、被告李明、韩璐于本判决发生法律效力后，且沈阳市于洪区大通湖街121-5号1-15-1室房屋解除查封之日起十五日内协助原告沈阳华锐置业有限公司办理撤销编号为E1309092976的《商品房买卖合同》的备案手续，撤销备案手续所产生的费用由被告李明、韩璐承担； 五、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费10575.2元、保全费3907元，均由被告李明、韩璐负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  周 楠 人民陪审员  夏维荣 人民陪审员  徐晓菲 二〇一九年十一月五日 书 记 员  胡 楠