北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初9989号原告（反诉被告）：唐强，男，1978年4月10日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：岳仁东，北京法绳律师事务所律师。委托诉讼代理人：王月秋，女，1980年8月7日出生，汉族，无业，北京市大兴区。被告（反诉原告）：北京百城瀚宇建筑科技有限公司，住所地北京市大兴区安定镇后安定村委会东500米。法定代表人：余正喜，总经理。被告（反诉原告）：余正喜，男，1965年10月8日出生，汉族，职业不详，住北京市大兴区。被告：余泽玥，女，1994年3月16日出生，汉族，北京兴展律师事务所律师，住北京市大兴区。以上三被告共同委托诉讼代理人：王凤云，北京兴展律师事务所律师。以上三被告共同委托诉讼代理人：赵紫蝶，女，1992年8月4日出生，汉族，北京兴展律师事务所实习律师。原告（反诉被告）唐强与被告（反诉原告）北京百城瀚宇建筑科技有限公司（以下简称百城瀚宇公司）、被告（反诉原告）余正喜、被告余泽玥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐强的委托诉讼代理人岳仁东、王秋月，被告（反诉原告）北京百城瀚宇建筑科技有限公司、被告（反诉原告）余正喜、被告余泽玥的共同委托诉讼代理人王凤云、赵紫蝶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐强向本院提出以下诉讼请求：1.请求人民法院判决百城瀚宇公司、余正喜、余泽玥给付唐强设备款、经营补助费、搬迁补助费、房屋及装修补偿、提前搬迁奖励款暂定合计二十万元；2、诉讼费用由百城瀚宇公司、余正喜、余泽玥承担。诉讼过程中，唐强变更第一项诉讼请求为请求人民依法判决百城瀚宇公司、余正喜、余泽玥共同给付唐强房屋腾退费101213元、装修及附属物补偿款115329元、资产评估额277296元、设备迁移费1102元、搬家补助费255685.5元（511371元×50%）、停产停业补助费350000元（700000元×50%）、工程配合奖210000元（420000元×50%），搬迁补助费35000元（70000元×50%），以上合计1345625.5元，事实与理由：唐强（承租方、乙方）与百城瀚宇公司（出租方、甲方）于2016年4月6日签订《厂房租赁协议》，协议约定，乙方租用甲方位于北京市大兴区安定镇后安定村村委会向东1000米的1400平方米的厂房。租期从2016年5月20日起至2019年5月19日止。签订合同时预付了五万元保证金，租赁期满车间无事故纠纷，退还保证金。正式起租前，付清一年租金，租赁费用15000元/年，以起租日当天交清本年租金，以后在起租日到前30日内交下一年租金。事后，唐强在涉案厂房内建设60平方米的办公用房，并进行了装修。此外，唐强也购买了大量设备，被腾退前，唐强一直在院内经营。2017年11月，涉案房屋被划入拆除腾退范围，北京安兴众联置业有限公司实施腾退工作，2018年1月2日，唐强发现涉案厂房全部被拆除，所建房屋以及经营的设备也被拆除，但未得到任何经营补偿。唐强认为，其在涉案厂房建有房屋，且进行装修装饰，因经营需要购买了大量设备，投入大量资金，涉案厂房等被拆除腾退导致其停产停业无法经营，造成了经济损失以及可得的经营利益。唐强实际履行了搬迁腾退义务，并在奖励期内腾退房屋，所以停产停业补偿、搬迁补助费、房屋及装修补偿、搬迁奖励款均应属于唐强。为此特向法院提起诉讼，请求法院判决支持唐强的诉讼请求。百城瀚宇公司、余正喜、余泽玥辩称：不同意唐强的诉讼请求。因为百城瀚宇公司、余正喜、余泽玥与拆迁公司签订的拆迁补偿协议未成立、生效，且百城瀚宇公司、余正喜、余泽玥至今未收到任何拆迁补偿款，系唐强在拆迁腾退中拒绝腾退、不交付房屋所致，而与百城瀚宇公司、余正喜、余泽玥同时被通知的其他被拆迁人均已收到拆迁补偿款；唐强主张的设备款，因其已经自行搬走，无权要求补偿；关于经营补偿费和拆迁补助费，因百城瀚宇公司、余正喜、余泽玥出租行为也是一种经营方式且房屋中也有暖气、消防设施、照明设施和供电设施等等，双方合同终止期限为2019年5月19日，而百城瀚宇公司与后安定村委会租赁合同终止期限为2026年4月12日，所以该项补偿应当归百城瀚宇公司、余正喜、余泽玥所有；关于房屋及装修补偿，因唐强未有建设房屋及装修房屋的行为，其请求无事实依据；关于提前搬迁奖励款，因百城瀚宇公司、余正喜、余泽玥作为被拆迁人配合政府拆迁腾退，此笔款与唐强无关，且唐强拒不腾退房屋的行为导致拆迁时间延误，该笔款项有无还不能确定，为不确定利益，其请求无事实依据；唐强未按约定支付租金，至今仍拖欠租金5万元，已支付的租金均未按约定时间支付，属于迟延履行，唐强未经百城瀚宇公司同意，擅自在该车间挖深坑长25米，宽3米，且该坑近邻承重墙体，给百城瀚宇公司带来极大的安全隐患，有严重过错，应当承担违约责任；百城瀚宇公司、余正喜、余泽玥拆迁款项是根据百城瀚宇公司、余正喜、余泽玥占地及建房等情况，概况性补偿，关于唐强的诉讼请求的项目并无明确区分；唐强诉请的房屋腾退费、设备迁移费、搬家补助费、停产停业补助费、工程配合奖和搬迁补助费，本次拆迁适用的北京市大兴区人民政府文件《京兴政发〔2011〕16号北京市大兴区人民政府关于印发大兴区集体土地非住宅房屋拆迁补偿办法的通知》（以下简称16号文件》第五条“利用非住宅房屋从事生产经营活动，因拆迁造成经济损失，符合下列条件的，给予500元/平方米的一次性停产停业综合补助费：（一）营业执照合法有效且执照上标明的营业地点为被拆迁房屋；(二)已从事生产经营活动一年以上且能够出具连续一年以上的纳税凭证；(三)拆迁时被拆迁房屋实际用于生产经营。营业执照、纳税凭证的合法性以工商行政管理部门及税务部门的确认为准。营业面积按被拆迁房屋实际建筑面积60%予以确认，2009年2月19日区政府控违大会后建设完成且未取得规划部门审批手续增建的部分不予认定，不作为确认营业面积的基数。”停产停业综合补助费包括房屋腾退费、设备迁移费、搬家补助费、停产停业补助费、工程配合奖和搬迁补助费项之和；唐强承租的房屋（均系2010年-2011年建造）为2009年2月19日区政府控违大会后建设完成且未取得规划部门审批手续，属于增建的部分，此次不作为确认营业面积的基数；百城瀚宇公司承租的房屋没有从拆迁公司获得补偿，是其他房屋及附属设施等基于百城瀚宇公司土地承租权和房屋所有权及合法有效的营业执照及其营业地点、已经从事经营活动并出具连续一年以上的纳税凭证而取得拆迁补偿款；依据本次拆迁政策，唐强没有在该地址的营业执照、无纳税凭证，无权取得各项补偿款，唐强主张无事实依据；租赁房屋是百城瀚宇公司的经营行为，停产停业补助是对百城瀚宇公司的补助，并非是对承租人唐强的补助；工程配合奖是针对符合16号文件的被拆迁人（百城瀚宇公司），具有特定性、整体性和协调配合性，唐强没有资格获取工程配合奖；相反唐强在拆迁腾退过程中故意拖延时间，严重影响拆迁进程，有唐强第一次开庭提交的村委会证明为证；装修及附属物补偿款，唐强无装修及添置附属物；百城瀚宇公司租赁房屋内的暖气、消防设施、照明设施、供电设施等都由百城瀚宇公司提供，且根据《厂房租赁协议》中第四条约定甲方提供的房屋、设施，产权归甲方所有，故唐强主张无事实依据；资产评估额，因唐强的设备其已经自行搬走，评估时已经不存在，故唐强主张无事实依据；假如赔偿，营业面积按被拆迁房屋实际建筑面积60%予以确认，唐强的诉讼请求亦过高，因为百城瀚宇公司整体面积是18000多平米，百城瀚宇公司只是承租了其中1400多平米，并且是不符合被补偿的条件，故不同意支付。余正喜、百城瀚宇公司向本院提出反诉请求：1.判令唐强赔偿余正喜、百城瀚宇公司迟延拆迁损失20万元；2.判令唐强支付租金5万元；3.反诉诉讼费用由唐强承担。事实和理由：2016年年4月6日，百城瀚宇公司与唐强签订《厂房租赁协议》，约定百城瀚宇公司出租厂房给唐强使用，合同签订后，百城瀚宇公司按照约定将厂房交付给唐强使用。2017年6月，政府通知百城瀚宇公司面临拆迁，腾退房屋，百城瀚宇公司多次通知唐强，但唐强拒不配合，导致拆迁腾退无法进行，百城瀚宇公司无法按照政府要求腾退，给百城瀚宇公司带来损失且唐强亦未按照约定支付租金，现诉至法院，恳请法院依法判处。唐强对余正喜、百城瀚宇公司的反诉辩称，不同意反诉请求，涉案的厂房于2017年6月份已经被划定为拆迁腾退范围，百城瀚宇公司已经无权再收取租金，而且双方签订的厂房租赁协议也因为违反法律的强制性规定应被认定为无效协议，所以余正喜、百城瀚宇公司要求唐强支付租金，无事实及法律依据；关于拆迁损失并不能证实是因唐强的行为造成，双方因拆迁赔偿事宜发生争议，其后未经唐强同意厂房被拆除，可以说明厂房的腾退与唐强是否配合无关，所以余正喜、百城瀚宇公司向唐强追诉拆迁损失无事实及法律依据，请求法院驳回余正喜、百城瀚宇公司的请求。余泽玥对余正喜、百城瀚宇公司的反诉辩称，同意余正喜、百城瀚宇公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。唐强向本院提交了以下证据：证据1、厂房租赁协议，证明双方的租赁关系，租期为三年以及双方其他权利义务的规定；证据2、唐强与聚源瑞丰涂装设备有限公司签订的合同书，证实唐强租赁百城瀚宇公司厂房后为生产经营需要购买相应设备，该设备也被拆除了；证据3、收据4张，证明唐强购买证据2中的设备支付488300元；证据4、转让协议书、收据，证明拆迁协议中房中房3、4、6为唐强所有，故拆迁款应归唐强所有；证据5、照片及光盘，证明涉案房屋拆迁前后的状态，唐强的设备均在涉案的房屋内，拆迁时并未迁移，导致唐强经济损失。百城瀚宇公司、余正喜、余泽玥对唐强提交的证据1真实性认可；对证据2的真实性、关联性及证明目的均不认可，因为没有百城公司签章和签订日期，并且该合同书的双方是好朋友，存在利害关系；对证据3的真实性、关联性、证明目的均不认可，复印件真实性无法核实且与本案无关，其次收据应以发票为准，唐强证据2中的合同书的签订日期为2016年4月10日，不能证明在拆迁腾退时（即2017年下半年）百城瀚宇公司在生产经营，故不符合获得拆迁腾退相关补偿的条件；对证据4真实性、关联性、证明目的均不认可，李家建的身份不明确，签字及印手印真实性均不认可，而且李家建未能出庭作证，第一次开庭时唐强并未提交此证据，因为李家建和唐强是好朋友，该证据是在第一次开庭后李家建和唐强恶意串通制作而成，实际上李家建和唐强并未发生转让协议书，此约定的转让协议书为虚假证据，关于2016年5月10日的日期是倒签的；关于收据的真实性、证明目的均不认可，如是公司转让行为应盖章，并出具发票，并且交款人没有签字，不能证明是唐强交的，其他意见同协议书质证意见；对证据5、照片及光盘真实性、关联性及证明目的均不认可，该照片不能反映拍摄的时间及地点，看不出是否是双方《厂房租赁协议》中约定由唐强承租的房屋。百城瀚宇公司、余正喜向本院提交了以下证据：证据1、短信记录、证明，证明在腾退过程中唐强拒不办理，导致拆迁延误了几个月时间；证据2、租赁合同，证明百城瀚宇公司与后安定村委会的租赁关系。唐强对百城瀚宇公司、余正喜提交的证据1中的短信认为即使短信的内容真实，也不能证实本案唐强不配合百城瀚宇公司进行拆迁，仅能表示百城瀚宇公司通知唐强涉案厂房已在拆迁范围之内，要求腾空房屋，关于2018年6月25日的证明，对证明的真实性认可，理由是该证明系属于证人证言的范畴，证人证言应到庭接受双方当事人及法庭的质询，否则不能作为认定本案事实的证据；对证据2的真实性认可。余泽玥未向法庭提交任何证据。本院对唐强提交的证据1的真实性以及证明目的均予以认定，对证据2、证据4中的转让协议书、证据5的真实性予以认定，证明目的不予认定；对证据3、证据4中的收据的真实性与证明目的均不予以认定。本院对百城瀚宇公司、余正喜提交的证据1、证据2的真实性与证明目的均予以认定。依据唐强的申请，本院调取了余泽玥作为被拆迁人与拆迁人北京安兴众联置业有限公司签订的被拆除腾退房屋位于北京市大兴区安定镇后安定村的拆迁协议等档案资料。本院据此查明：北京市大兴区安定镇后安定村村民委员会（甲方、出租方）与百城瀚宇公司（乙方、承租方）于2006年4月12日签订《场地租赁合同》，约定甲方将村东，东起岔河，西至村外围路，南起前、后安定村界河，北至北猪场南围墙的房屋及土地面积约33亩承包给乙方。甲方经安定政府确定该地的用途为建设用地；租赁期限自2006年4月12日起至2026年4月12日止，期限为20年；乙方每年向甲方缴纳租金100000元，于每年4月16日前一次性交清。2016年4月6日，百城瀚宇公司（甲方）与唐强（乙方）签订《厂房租赁协议》，合同约定乙方租用甲方位于北京市大兴区安定镇后安定村村委会向东1000米的厂房，面积为1400平方米；租赁期限为三年，起租日期（即交房日期）为2016年5月20日起至2019年5月19日；关于租用费及支付方式，双方约定在正式签订合同时，先付五万元保证金，合同期满租赁车间无事故纠纷，退还保证金，正式起租前，付清一年租金，租赁费用每年150000元，以起租日当天交清本年租金，以后在起租日到前30日内交下一年租金。2017年8月23日，北京安兴众联置业有限公司（拆除腾退人、甲方）与余泽玥（被拆除腾退人、乙方）签订编号：HAD-108的安定镇农村集体经营性建设用地入市试点项目拆除腾退补偿协议与补充协议，约定乙方在项目范围内的院落位于安定镇后安定村，总建筑面积18496.78平方米，其中房屋经营面积8023.62平方米，场地经营面积2945.14平方米；甲方应支付乙方拆除腾退补偿款共计32757408元，包括被拆除腾退房屋重置成新价8391779元，拆除费524314元，腾退费4555870元，装修设备及附属物补偿价7624364元，资产评估额277296元，一次性房屋停产停业综合补助费4011810元，一次性场地停产停业综合补助费883542元，工程配合奖5549034元，搬迁补助费924839元，设备迁移补助费14560元；乙方保证在2017年8月23日前完成搬迁，为鼓励乙方积极配合拆除工作，甲方一次性支付提前交房将3699356元，如乙方未能在2017年8月23日24时前完成搬迁交房，甲方不再支付拆除进度奖。编号为HAD-108的拆除腾退补偿款分割单显示，地址为安定镇后安定村，建筑面积为18496.78平方米，拆除腾退补偿款为36456764元，其中余泽玥分割价款34809114元，北京市大兴区安定镇后安定村股份经济合作社分割价款1647650元。编号为HAD-108的安定镇农村集体经营性建设用地入市试点项目拆除腾退终审表显示，被拆除腾退人余泽玥，房屋坐落于安定镇后安定村，土地面积22769.08平方米；总建筑面积为18496.78平方米，其中2006年前的建筑面积为8487.08平方米，2006年至2009年间的建筑面积为642.08平方米，2009年后的建筑面积为9367.62平方米；2006年房屋重置成新价为8391779元，2006年至2009年拆除费为524314元，2009年后腾退费为4555870元。关于双方争议的拆迁档案资料中编号为3、4、6房中房，拆迁档案资料里装修、设备及附属物价款中记载，房中房3为164.9平方米，金额为65960元，房中房4面积为59.4平方米，金额为23760元，房中房6面积为38.31平方米，金额为11493元，金额共计101213元，唐强主张上述金额为编号为3、4、6房中房的房屋腾退费，应归其所有。关于房中房3、4、6，唐强主张该部分房屋系其所有，并提交了唐强（乙方）与李家建（甲方）于2016年5月10日签订的《转让协议书》进行证明，该协议书记载“甲方在租用北京百城瀚宇建筑科技有限公司的厂房期间，在厂房内建办公用房12间，共计300平方米，甲方保证上述办公房屋不存在权属争议，甲方同意将上述房屋有偿转让给乙方；乙方一次性给付甲方房屋转让款50000元；本协议签订后，上述房屋所有权归乙方所有，若遇到政府拆迁等所获得所有补偿或赔偿均归乙方所有，与甲方无关”。百城瀚宇公司、余正喜、余泽玥对该协议不予认可，但认可李家建系百城瀚宇公司的租户之一，并主张该部分房屋系百城瀚宇公司所建。关于唐强115329元装修及附属物补偿款的诉求，其向法庭提交了一份装修及附属物补偿款明细，百城瀚宇公司、余正喜、余泽玥认为该明细系其单方制作，并不予认可。经询问，余正喜系百城瀚宇公司的法人、股东，余泽玥系余正喜的女儿。另外，2017年6月份，涉案场地被通知拆迁。2018年6月25日，大兴区安定镇后安定村人民调解委员会出具证明载明，2016年6月份开始，北京安兴众联置业有限公司对百城瀚宇公司进行拆迁腾退通知工作，百城瀚宇公司多次以口头、电话及手机短信等方式通知作为承租人的唐强，配合腾退工作，并告知拒不腾退面临的法律后果，但唐强雇佣2名工人，在百城瀚宇公司及其他承租人均已腾退的情况下拒不腾退，导致百城瀚宇公司拆迁工作无法正常进行，百城瀚宇公司请求本调解委员会调解此事，后安定村人民调解委员会于2017年10月15日对此事进行了调解，未达成调解协议，调解无效。本院认为：根据我国合同法规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。截止到法庭辩论终结前，双方当事人均未能提供涉案场地的建设工程规划许可证，故双方签订的《厂房租赁合同》应为无效。经释明，唐强按照合同无效主张相关权益，百城瀚宇公司、余正喜、余泽玥要求按照合同有效主张相关权益。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，百城瀚宇公司、余正喜、余泽玥因合同取得的拆迁利益中应当归属于唐强的财产，应当予以返还唐强。关于房中房3、4、6的房屋补偿款，唐强提交的其与李家建于2016年5月10日签订的《转让协议书》，该协议书只对部分房屋的所有权的处置进行了约定，李家建同时作为百城瀚宇公司的租户之一，该协议书并未对双方约定的房屋所涉及的厂地租金等问题作出明确约定，与常理不符，此外，仅凭协议中李家建一方单方声明并不能充分证明该部分房屋系李家建所建，故对此证明，本院不予采纳，相关权利人可就此另行解决，唐强并未提交充分证据证明房中房3、4、6系其所建，故对于这部分房屋的补偿款诉求，本院不予支持。关于唐强主张的装修及附属物补偿款，其仅提供了自己单方制作的装修及附属物补偿款明细主张其诉求，并未提交任何其他证据进行佐证，并不能证明其应享有相应的装修及附属物补偿款，故对其装修及附属物补偿款的诉求，本院不予支持。关于资产评估额，唐强并未提交证据证明拆迁档案资料中包含对其资产的评估，故本院不予支持。关于设备迁移补助费，唐强作为实际经营人之一，涉案厂地的设备迁移补助费共计14560元，唐强主张设备迁移补助费1102元，符合常理，本院予以支持。关于停产停业补助费，拆迁档案中一次性房屋停产停业综合补助费4011810元，一次性场地停产停业综合补助费883542元，根据公平原则，唐强均应当按照建筑面积比例1400/18496.78取得，经核算，唐强主张停产停业补助费350000元的诉求于理有据，本院予以支持。关于工程配合奖5549034元（总建筑面积18496.78平方米，每平方米300元），搬迁补助费924839元（总建筑面积18496.78平方米，每平方米50元），唐强租用的厂房面积共1400平方米，经核算，唐强主张工程配合奖210000元、搬迁补助费35000元的诉求于理有据，本院予以支持。关于反诉，百城瀚宇公司、余正喜、余泽玥要求唐强赔偿其迟延拆迁损失20万元，其并未提交任何证据证实有此笔损失实际发生，且综合拆迁档案资料来看，余泽玥亦取得了涉案厂地的包括提前交房奖励等拆迁腾退补偿款，故对此项诉求，本院不予支持；关于百城瀚宇公司、余正喜、余泽玥要求唐强支付租金5万元的诉求，经审查，唐强与百城瀚宇公司签订的《厂房租赁协议》系无效合同，经释明后，百城瀚宇公司、余正喜、余泽玥仍要求按照合同有效主张租金，故本院不予支持，对此争议，双方可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、余泽玥于本判决生效后10日内给付唐强设备迁移补助费1102元、停产停业综合补助费350000元、工程配合奖为210000元，搬迁补助费为35000元，以上共计金额596102元；二、驳回唐强的其他诉讼请求；三、驳回北京百城瀚宇建筑科技有限公司、余正喜的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14609元，由原告唐强负担6619元（已交纳），由被告余泽玥负担7990元（于本判决生效后7日内交纳），反诉案件受理费2525元，由被告（反诉原告）北京百城瀚宇建筑科技有限公司、被告余正喜承担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李文强人民陪审员  陈德明人民陪审员  白荣亮二〇一九年十一月二十五日法官 助理  朱前卫书 记 员  孙承铭书 记 员  石玉珠