广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初25987号原告：东莞市三元盈晖投资发展有限公司，住址：东莞市万江区万道路三元盈晖大厦，统一社会信用代码：914419007321683435。法定代表人：段獬鹞，总经理。委托诉讼代理人：黎日欢，系该公司员工。被告：李开远，男，1983年2月26日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市城子河区，委托诉讼代理人：钟华军，广东鹏日律师事务所律师。原告东莞市三元盈晖投资发展有限公司与被告李开远租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东莞市三元盈晖投资发展有限公司的委托诉讼代理人黎日欢，被告李开远及其委托诉讼代理人钟华军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市三元盈晖投资发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付自2016年11月1日至2016年12月30日商铺租金合计75995.28元；2.被告支付逾期交纳上述欠费的滞纳金45642.77元(暂计至2019年6月28日，按欠费总额的日万分之六计算，并计算至租金及滞纳金全部付清之日止）；3.被告向原告支付违约金531966.96元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年9月30日，原告与被告在平等自愿的基础上，签订了《华南MALL商铺租赁合同》，双方约定合同期限自2016年10月1日起至2022年4月30日止，被告的商铺租金按季度支付，且每个季度结束前十日内应交纳下个季度的费用，合同签订后被告就一直没有按合同约定履行，原告于2016年11月17日向被告发送《催费通知书》，于2016年12月27日根据合同约定向被告发送《解除华南MALL商铺租赁合同的通知函》，但截止于起诉当日被告仍无任何回复。原告因此提起本案诉讼。被告李开远辩称：1.双方签订的商铺租赁合同为无效合同，该场地一直被原告锁着，被告无法打开；2.合同签订后，被告找到管理处熊经理要求解除合同，但熊经理口头答复如逾期交纳预付款，合同自动终止，故被告认为合同已终止；3.根据合同第12条约定被告在合同签订时没有向原告缴费，合同已自动终止；4.被告没有收到任何快递及通知文件，对签名不予确认，无法确认快递里面的内容；5.被告没有使用或占用场地，不存在拖欠费用不应交纳滞纳金，也没有给原告造成任何损失。经审理查明，2016年9月30日，原告与被告签订了《华南MALL商铺租赁合同》，双方约定原告将位于东莞市××江××建筑物××区××、××至××、××至××、××（××编号××、××）号商铺租予被告，面积703.66平方米，合同期限自2016年10月1日起至2022年4月30日止，其中2016年10月1日至2017年4月30日的租金为37997.64元/月。合同第12条约定被告应予签署合同之时一次性向原告交纳113992.92元租金预付款及管理费预付款18998.82元，若被告未在规定期限内缴清上述预付款，则按被告违约处理，合同自动终止，且原告有权没收被告已付费用，并无需征得原告同意，有权随时将租赁场地出租予第三方。若因被告原因导致租赁合同终止的，被告应当支付原告不少于按当期原租金计算的2个月租金作为违约金（本合同另有规定的除外），并自愿赔偿原告损失（包括但不限于被告同意支付原告455971.68元）；合同解除或终止后，被告仍欠原告租金等相关费用的，则被告应在合同终止后10日内补齐；被告未按时补齐费用的，按日息万分之三承担违约金，超过30日的，按日息万分之六承担违约金。上述合同签订后，被告并未交纳任何预付款，案涉租赁物也未交接予被告。庭审中，原告确认铺位一直处于空置状态。2016年11月17日，原告向被告邮寄《催费通知书》，要求被告于2016年11月20日前向原告缴清2016年11月-2017年1月租金113992.92元、管理费18998.82元；2016年12月27日，原告向被告邮寄《解除华南MALL商铺租赁合同的通知函》，通知被告于本通知到达之日起解除合同，并要求被告于2017年1月2日前向原告缴清全部欠缴费用及违约金。上述两份通知书送达地址均为租赁合同上被告的联系地址“东莞市常平镇丽景花园绿湖区18座8B”，并均已签收，签名为“李开远”字样。但被告庭审时称上述邮件均非其本人签收。对于案涉《华南MALL商铺租赁合同》解除的时间，原告主张是2016年12月30日即《解除华南MALL商铺租赁合同的通知函》发出之日起满三日，被告认为2016年9月30日当天，因为当天被告已经向原告工作人员明确表示不履行合同，也明示不会交付预付款，应视为合同解除。原告提交东莞市公安局万江分局出具《楼盘（幢）地址明细表》，证明案涉商铺BC4区二层C2-106、C2-108至C2-112、C2-115至C2-118-2、C2-119-5新编门牌情况，与原告所取得房地产权证的编号一一对应。以上事实，有原告提交的《华南MALL商铺租赁合同》、《催费通知书》及快递单、《解除华南MALL商铺租赁合同的通知函》及快递单、房产证、《楼盘（幢）地址明细表》，被告提交的现场照片以及本案的庭审笔录附卷为证。本院认为，本案是租赁合同纠纷，原告与被告签订的《华南MALL商铺租赁合同》是双方基于平等自愿签订，合法有效，对签约方具有法律约束力，双方均应遵照履行。按照合同约定，被告应在合同签订当日向原告支付预付款，但被告自始至终从未交付，应视为被告以实际行动表示不履行案涉租赁合同，对于被告的该表示，原告作为出租方，应该具备相应的认知能力，且原告也未提交被告实际使用案涉铺位的证据或其他原告自身实际履行合同内容的证据。因此，本院采信被告的主张，在合同签订当日，被告已与原告工作人员口头达成一致，案涉《华南MALL商铺租赁合同》于签订当日（2016年9月30日）即解除。案涉租赁合同因被告的原因而解除，原告有权要求被告承担违约责任或赔偿相应的损失。原告未就损失情况提交证据，综合考虑双方签约及解约的经过，原告案涉损失主要是商铺空置的租金损失，包括原被告缔约前磋商时间和解约后原告另行寻找租客的时间，参考租赁合同的一般约定及原告的经营规模，本院酌情认定该时间总和为一个月，故被告应当赔偿原告一个月的租金37997.64元作为违约金。案涉商铺一直在原告控制之下，原告所主张案涉商铺一直空置至开庭之时，该部分租金损失，是原告未采取相应措施防止损失扩大而造成，对于超过一个月时间的扩大损失，原告无权以违约金或损害赔偿金的方式向被告主张。案涉租赁合同于签订当日即解除，被告实际未使用租赁商铺，原告无权向被告收取租金，合同条款中所约定的滞纳金和违约金收取标准，显示公平，对于原告租金、滞纳金及违约金的诉请，超出37997.64元的部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告李开远应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市三元盈晖投资发展有限公司支付违约金37997.64元；二、驳回原告东莞市三元盈晖投资发展有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5168.03元（原告已预交），由原告东莞市三元盈晖投资发展有限公司负担4868.03元，被告李开远负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  张翼飞二〇一九年十一月十九日书记员  林建松附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。