重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初24297号原告：重庆市嘉实物业管理有限公司，住所地重庆市江北区中兴段357号，统一社会信用代码91500105709308942Q。法定代表人：高琴，总经理。被告：覃树安，男，1955年6月13日出生，汉族，住重庆市荣昌县。委托诉讼代理人：覃潇（系覃树安之女），女，1982年11月19日出生，汉族，住重庆市江北区。被告：覃潇，女，1982年11月19日出生，汉族，住重庆市江北区。原告重庆市嘉实物业管理有限公司与被告覃树安、覃潇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告重庆市嘉实物业管理有限公司的法定代表人高琴，被告覃潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市嘉实物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令二被告立即支付2009年8月至2019年7月的物业服务费12768元及违约金5000元；判令二被告立即支付公摊水电费600元；判令二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2008年起，被告为城市印象小区提供物业管理服务，双方签订了物业服务合同。合同约定物业服务费按建筑面积收取每月每平方米1元，公共费用5元/月包干收取，以及业主未按时缴费按万分之三每日收取滞纳金。被告自2009年8月起未向原告支付过物业服务费，经多次催收未果，故诉至法院。被告辩称，二被告系涉诉小区X-X-X号房屋业主，对原告起诉状上载明的物业服务费及公摊费的欠费时间段及缴费标准无异议，但是：1.小区业委会成立程序不合法，物业服务合同签订程序有瑕疵，未经业主签字也未公示，且物业合同内容矛盾，附件缺失；2.小区存在严重的消防安全问题，从2009年起原告未对公共消防设施进行维护管理，也没有日常消防巡查，小区消防栓里没有水，消防水管存在老化现象，消防通道被车辆占用；3.小区存在安保问题，安保人员没有从业资格且不负责任，小区把控不严，门禁系统缺失，经常有外来人员随意进出，导致小区发生多起盗窃案件；4.小区清洁卫生不到位，环境脏乱差；5.小区公共收益未公示，不透明，分配不均；6.合同约定的是滞纳金，与被告起诉的违约金存在本质区别；7.小区日常维护管理不到位，存在电梯故障多发，车库照明条件差，垃圾乱堆，小广告乱贴等现象；8.原告的部分请求诉讼时效已过，请求法院驳回原告的诉讼请求；9.部分小区业主将内开门改为外开门，存在安全隐患，物管不作为，以未交物业费为由拒绝服务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：照片若干、光盘2张、消防支队报批单、限期改正通知书，本院予以确认。对当事人有争议的证据，本院认定如下：《绿湾·相国苑【城市印象】小区物业服务公共协议》（2008年8月11日）系原件，且有被告本人签字，本院予以确认；《江北区大兴社区城市印象小区物业服务合同》（2010年2月3日至2013年2月2日）、《江北区大兴社区城市印象小区物业服务合同》（2013年2月3日至2016年2月2日）、《江北区大兴社区城市印象小区物业服务合同》（2016年2月3日至2019年2月2日）、《江北区大兴社区城市印象小区物业服务合同》（2019年2月3日至2019年6月30日）、《请嘉实物业延长一月物管》、《关于请嘉实物业延长一月物管的回复函》系原件，且有江北区华新街道大兴社区城市印象小区业主委员会盖章，被告辩称业委会成立不合法但并未提供证据，故本院予以确认；《温馨提示单》系原告自行制作，被告否认收到通知，本院不予确认；EMS寄件及邮寄底单系原件，能够显示邮件跟踪信息，本院予以确认；《城市印象清目花园保洁服务合同》、《化粪池清掏合同》3份、《重庆市电梯日常维护保养合同》，上述证据均系原件，本院予以确认；《重庆市江北区消防救援支队消防监督检查记录》系复印件，没有原件核对，本院不予确认；《违法建筑清理表》、《违法建筑报告单》、情况说明、情况反映、《工作报告》系原告单方制作，被告不予认可，本院不予确认；《工作函》及公告系原件，上面加盖城市印象小区业委会公章，本院予以确认；《整改通知》系原件，上有其他业主签字，被告虽有异议，但无证据反驳，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：原告系重庆市江北区城市印象小区的物业服务企业，二被告系重庆市江北区城市印象小区X-X-X号房屋业主，该房屋建筑面积为106.42平方米。2008年8月11日，重庆市嘉实物业管理有限公司与覃树安签订《绿湾·相国苑【城市印象】小区物业服务公共协议》，约定由重庆市嘉实物业管理有限公司为城市印象小区提供物业管理服务，住宅物业服务费按建筑面积收取每月每平方米1元。2010年2月3日，城市印象小区业主委员会（甲方）与重庆市嘉实物业管理有限公司（乙方）签订《江北区大兴社区城市印象小区物业服务合同》，约定由重庆市嘉实物业管理有限公司为城市印象小区提供物业服务，合同期限为三年，自2010年2月3日起至2013年2月2日止。合同第四章第六条约定，住宅物业服务费按建筑面积收取每月每平方米1元，业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容标准提供服务；第四章第七条约定，公用的专项设备运行的能耗，应独立计量核算，柴发电价差、总分表差额、变压器损耗、公用水电等均应由使用人据实分摊；第四章第八条约定，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月前10日内履行交纳义务；第四章第九条约定，房屋共用部分、公用设备、设施、公用设施的维修养护保修期内的由开发商承担，保修期之后属日常维保的由乙方承担，属专项维修或更新改造的，依法由专项维修基金承担；第五章第十一条约定，乙方应履行的义务：制止本物业管理区域违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面规章制度的行为，对违反法律法规规定的行为及时向有关行政管理部门报告；协助做好本物业管理区域内的安全防范工作…。合同到期后，双方于2013年1月28日、2016年2月2日、2019年1月30日三次续约至2019年6月30日，到期后，经城市印象小区业委会请求，原告同意延长一个月物业服务。庭审中，双方均认可涉诉房屋物业服务费缴费标准为1元/月/平方米，公摊费缴费标准为5元/月。被告未交纳涉诉房屋2009年8月1日至2019年7月31日期间的物业服务费及公摊费。本院认为，本案的争议焦点为：1.诉讼时效是否经过；2.物业服务费应否调减。分别评述如下：诉讼时效是否经过。原告举示了催缴物业费的EMS邮寄凭证，邮件全称跟踪查询结果显示被告于2019年4月12日收到，庭审中，被告亦承认收到催费函，故原告主张物业费、公摊费的催费函自2019年4月12日到达被告时，产生诉讼时效中断的效力。原告于2019年10月14日诉至本院，本院于2019年10月24日将起诉状送达至被告。2009年8月1日至2015年10月1日期间的物业服务费及公摊费，已过两年诉讼时效，对于原告上述期间的请求部分，本院不予支持。2015年10月2日至2016年4月12日期间的物业服务费及公摊费，在《中华人民共和国民法总则》施行之日，诉讼时效尚未满两年，依照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，适用三年诉讼时效规定，至催费函到达被告之日，上述期间的请求诉讼时效已经届满，本院不予支持。2016年4月13日至2016年10月24日的物业服务费及公摊费，在《中华人民共和国民法总则》施行之日，诉讼时效尚未满两年，依照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，适用三年诉讼时效规定，催费函到达之日起产生中断诉讼时效效力，重新计算诉讼时效，至起诉状送达被告之日，重新计算的诉讼时效尚未届满，对于原告上述期间的请求部分，本院予以支持。2016年10月25日至2019年7月31日期间的物业服务费及公摊费，至起诉状送达被告之日，诉讼时效尚未届满，对于原告上述期间的请求部分，本院予以支持。物业服务费应否调减。原告与涉诉小区业主委员会签订的《江北区大兴社区城市印象小区物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方应具有约束力。被告辩称案涉小区业委会成立程序不合法，但并未提供证据证明。另，原告举示了《城市印象清目花园保洁服务合同》、《化粪池清掏合同》等证据证明在这期间内提供了物业服务，庭审中，被告亦认可原告为涉诉小区提供物业服务，被告应支付物业服务费。被告辩称物业服务不到位，存在消防隐患、安保不严、清洁不到位等众多问题，为此被告向本院提供了照片及视频予以证明。本院认为，物业服务具有持续性、多义务性，部分服务内容具有滞后性，被告提供的证据具有即时性，只能证明对应时间节点的事实和情况，不能完全证明原告在连续的物业服务期间内具有瑕疵。庭审中，被告辩称小区部分业主将内开门改为外开门，存在安全隐患，为此被告举示了一组照片予以证明。本院认为，原告作为物业服务企业，具有协调处理问题的义务，但没有执法权，原告未举示证据证实其对上述业主反映的问题进行了相关的协调工作，原告在物业服务过程存在一定不足，需进行改进，但并不能证明物业服务瑕疵的量积累达到了少交或拒交物业服务费的程度，被告关于调减物业服务费的抗辩意见，本院不予采纳。关于逾期支付物业费违约金，本院认为，原告作为物业服务企业，在本案中未举证证明已履行了全部合同义务，且在被告反映物业管理中的问题时未举证证明曾进行了有效的沟通反馈，导致了业主对物业服务质量的不满，其在日常的工作中的确存在一定的疏漏和日常管理方面的瑕疵，故原告关于逾期支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。涉诉房屋2016年4月13日至2019年7月31日期间的物业服务费为4214.23元，对于原告超出该数额的请求部分，本院不予支持。因被告对欠付公摊费的时间和缴费标准均无异议，故对原告要求被告支付2016年4月13日至2019年7月31日期间的公摊费198元的诉讼请求，本院予以支持，对于原告超出该数额的请求部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》之规定，判决如下：被告覃树安、覃潇于本判决生效之日起十日内向原告重庆市嘉实物业管理有限公司支付2016年4月13日至2019年7月31日期间的物业服务费4214.23元；被告覃树安、覃潇于本判决生效之日起十日内向原告重庆市嘉实物业管理有限公司支付2016年4月13日至2019年7月31日期间的公摊费198元；三、驳回原告重庆市嘉实物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取129.6元，由被告覃树安、覃潇负担。本判决为终审判决。审 判 员  黄 涛二〇一九年十一月二十日法官助理  廖冰柔书 记 员  秦 思