上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初13496号原告：邹祖臣，男，1936年8月9日生，汉族，住上海市长宁区。原告：郑菊芳，女，1941年2月4日生，汉族，住上海市长宁区。两原告共同委托诉讼代理人：邹敏(系两原告女儿)，1963年4月24日生，汉族，住上海市普陀区。两原告共同委托诉讼代理人：李辉，上海中路信律师事务所律师。被告：邹健，男，1967年3月4日生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：陈春华，上海君澜律师事务所律师。被告：上海整流器厂有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：李刚，董事长。委托诉讼代理人：黄维元，男。委托诉讼代理人：张翠英，女。原告邹祖臣、郑菊芳诉被告邹健、上海整流器厂有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2019年6月18日受理后，依法适用简易程序于2019年7月25日、2019年9月23日公开开庭进行审理。原告邹祖臣及邹祖臣、郑菊芳的共同委托诉讼代理人邹敏、李辉，被告邹健的委托诉讼代理人陈春华，被告上海整流器厂有限公司的委托诉讼代理人黄维元、张翠英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹祖臣、郑菊芳向本院提出诉讼请求：确认《上海市公有住房出售合同》及《职工家庭购买公有住房协议书》无效，上海市长宁区汇川路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)恢复到公房原始状态。事实和理由：上海市长宁区长宁路XXX弄XXX号XXX室房屋(于2008年更名为涉案房屋)原系原告邹祖臣单位上海整流器总厂(现更名为上海整流器厂有限公司)于1987年分配给其的租赁权房。2017年底，两原告得知，被告邹健在未获得承租人邹祖臣授权、许可的情况下，私自于2000年3月6日与被告上海整流器厂有限公司签订了《上海市公有住房出售合同》，其中约定，被告邹健以15,260元的价格购买涉案房屋产权。之后，被告邹健在未与涉案房屋承租人、同住人协商一致确认购房人以及产权归属的情况下，将房屋产权过户至其一人名下，侵犯了两原告的合法权益。根据《一九九五年出售公有住房方案实施细则》的相关规定，涉案房屋的分配主要考虑了原告邹祖臣的工龄和两原告同住的事实。虽被告出资买下房屋产权，但未经两原告同意。被告上海整流器厂有限公司明知《职工家庭购买公有住房协议书》未对购房人及产权归属进行约定，且存在重大瑕疵的前提下，仍配合被告邹健办理购房事宜，该行为损害了两原告理应获得的相应产权份额。据此，原告提起本案诉讼，要求判如所请。被告邹健辩称，不同意原告的诉讼请求。一、涉案房屋产权经买卖登记于被告邹健名下，系两原告与被告邹健协商一致的结果。1.《职工家庭购买公有住房协议书》及《上海市公有住房出售合同》是办理涉案房屋产权的必要文件，其中明确载明“委托邹祖臣办理购买公有住房一切手续”。因此，原告邹祖臣代表原告郑菊芳及被告邹健将涉案房屋产权登记在邹健一人名下，应视为各方当事人对登记产权人达成一致合意。2.涉案房屋自1988年开始由两原告及被告邹健居住，被告邹健于2004年搬离。在买为产权房前，租赁费一直由原告缴纳。被告邹健搬离后，物业费、水电费等亦由原告缴纳。因电费缴纳凭证上实名登记人为邹健，故原告称其于2017年才知晓房屋产权情况，严重违背常理。3.涉案房屋买为产权房时使用了原告邹祖臣的工龄，在没有邹祖臣同意的情况下，房屋不可能买卖成功。4.2002年，涉案房屋地址发生变更。因当时没有特别需要，故房屋产证未作变更。2008年，原告郑菊芳欲将户籍迁入涉案房屋内，但需提供新路名的产权证。为此，原告邹祖臣参与办理产证变更手续，使得原告郑菊芳的户籍顺利迁入。5.涉案房屋分别于2000年购买时、2008年地址变更时进行过两次产证登记，相关手续均由原告邹祖臣一手经办。二、涉案房屋买为产权房已达19年之久，根据不动产登记法定公示效力，应推定两原告明知，其多年来从未提出异议，视为认可购房事实。三、在(2019)沪0105民初1974号案件中，原、被告均认为《上海市公有住房出售合同》有效。因该合同不存在法律规定的无效情形，应认定有效。四、两原告称其主张合同无效的理由是，被告邹祖臣与被告上海整流器厂有限公司恶意串通。但两原告并无证据予以证明，且被告上海整流器厂有限公司表示其按规范操作售房事宜。被告上海整流器厂有限公司辩称，希望法院依法裁判。涉案房屋系上海整流器总厂分配给原告邹祖臣的公有住房。2006年工厂改制，当初负责出售公有住房的经办人无从找寻，也无法核实情况。但上海整流器厂有限公司均按相关流程办理出售手续。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于户口簿、租用公房凭证、职工家庭购买公有住房协议书、上海市公有住房出售合同、付款凭证、上海市房地产权证、上海市房地产登记申请书、身份证、情况说明、委托书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告邹祖臣与郑菊芳系夫妻关系。被告邹健系两原告的儿子。上海市长宁区长宁路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称长宁路房屋)原系公有住房，承租人为原告邹祖臣。2000年2月28日，《职工家庭购买公有住房协议书》中载明，长宁路房屋承租人或受配人姓名邹健，经与本户同住成年人协商一致，同意购买上述房屋。上述所购房屋的房地产权利人确定为___所有/共有(此处空白)。经约定的所有权人同意，委托邹祖臣代为办理购买公有住房一切手续。落款处承租人或受配人一栏有“邹健”的签名和盖章；同住成年人一栏有“邹祖臣”、“郑菊芳”的签名和盖章。2000年3月6日，上海整流器总厂(甲方)与邹健(乙方)签订《上海市公有住房出售合同》，其中约定，乙方自愿购买长宁路房屋，房屋建筑面积为53.65平方米。乙方在签订本合同前已与房屋的承租人(受配人)、同住成年人协商一致、共同确定上述房屋一经转移，其房地产权利为乙方个人享有。乙方应在签订本合同后，于2000年3月10日前支付各项费用共计15,260元。落款处甲方一栏有“上海整流器总厂”的盖章；乙方及代理人处有“邹健”的盖章。合同签订后，被告邹健按约支付了相应款项，长宁路房屋产权过户登记至邹健一人名下。2002年，长宁路XXX弄XXX号XXX室地址变更为汇川路XXX弄XXX号XXX室。2006年，上海整流器总厂企业名称变更为上海整流器厂有限公司。2008年8月1日的《委托书》中载明，现委托人邹健委托邹祖臣为合法代理人，代理委托人处理涉案房屋有关所有权初始登记、所有权转移登记、所有权变更登记、房地产更正登记等事宜。委托人一栏有“邹健”的签名。2008年9月5日的《情况说明》载明，涉案房屋产权人邹健在办理变更手续时，由交易中心告知，出现面积差异情况。现产权人决定以53.65平方米进行办理登记手续。由于本人工作繁忙，故委托邹祖臣前来办理房地产地址变更事宜。产权人一栏有“邹健”的签名。同日，《上海市房地产登记申请书》中载明，种类：变更(其他)；房地坐落部位：汇川路XXX弄XXX号XXX室；原地址：长宁路XXX弄XXX号XXX室。申请人：邹健；代理人：邹祖臣。代理人一栏有“邹祖臣”的签名。另，上述申请书后附原告邹祖臣的身份证复印件，空白处有“邹祖臣”的签名及联系电话。2008年9月18日，被告邹健取得新产证，产权人为其一人，房地坐落变更为涉案房屋的地址。2019年1月18日，邹祖臣、郑菊芳以邹健为被告向本院提起所有权确认纠纷，案号为(2019)沪0105民初1974号，诉讼请求为：确认邹祖臣、郑菊芳各享有涉案房屋40%的产权份额。后，邹祖臣、郑菊芳向本院申请撤回起诉。另查明，两原告、被告邹健均在涉案房屋内实际居住。其中，被告邹健居住至2004年搬离；两原告一直居住至今。涉案房屋为公有住房时，房屋租金由原告邹祖臣支付。涉案房屋变更为产权房后，物业费主要由被告邹健支付。2004年被告邹健搬离后，物业费由原告邹祖臣支付。庭审中，两原告提供《说明》一份，其中载明，根据2017年12月31日提出方法，房产产权按照分配办法，邹健48%、邹敏、邹静52%，到年底2018年底办理公证。父母居住在此一直到底，任何人不得干涉，保证居住安全。本人于2018年1月21日回美国，2018年12月左右办理公证事宜。房屋租赁费用一切由父母双方负责。落款时间为2018年1月20日，无签名及盖章。原告举证证明，该《说明》由被告邹健亲笔书写。因原告邹祖臣于2016年生病开刀，体力不支，欲出售涉案房屋并置换低楼层房屋，被告邹健才告知两原告房屋产权登记在其一人名下的事实，两原告提出强烈异议。后经协商，邹健写下此《说明》。正因为邹健自知涉案房屋产权存在瑕疵，才同意将房屋产权重新进行分配，并将一半以上的份额处分于两位姐姐，足以证明两原告至直2017年年底才知晓房屋产权真实情况。《说明》上无被告邹健的签字系两原告法律意识淡薄，以为邹健亲笔书写即视为确认。然被告邹健之后并未按约履行。被告邹健质证意见如下：一、《说明》系被告邹健所写，但不能实现原告的证明目的。二、该证据与两原告诉请主张合同无效无关联性。三、因《说明》无邹健签名，且未按约定办理公证手续，故不产生邹健将部分产权份额赠与邹敏、邹静的法律效果。对此，本院认证意见如下：两原告的诉讼请求为确认合同无效，该份《说明》无法实现两原告的证明目的，且与本案不具有关联性，故本院不予采信。本院认为，本案的争议焦点在于《上海市公有住房出售合同》及《职工家庭购买公有住房协议书》的效力认定。两原告主张合同无效的理由有二：一是，被告邹健未经两原告同意，擅自将涉案房屋产权登记至其一人名下，两原告对此并不知情；二是，在办理公有住房出售手续的过程中，两被告存在恶意串通损害两原告利益之行为。关于两原告是否知晓产权登记情况的问题，本院认为，第一，两原告自认《职工家庭购买公有住房协议书》上的签名、盖章系本人所为，应认定其对购买公有住房之事予以确认。虽协议书中承租人姓名误写为邹健；房地产权利确定一栏为空白，但《上海市公有住房出售合同》已明确约定购房人为邹健，房屋产权由其一人享有，结合购房款系邹健全额支付，且房屋产权亦已登记在其一人名下的事实，应认定物权登记具有对外公示效力。第二，因涉案房屋路名变更，当事人于2008年申请更换新房地产权证。庭审中，原告邹祖臣陈述，其曾亲自至房地产交易中心。从当时留存在相关部门的书面材料来看，《情况说明》、《委托书》中写明邹健为产权人，其委托邹祖臣办理地址变更事宜。《上海市房地产登记申请书》中亦写明，申请人为邹健，邹祖臣在代理人一栏亲笔签名。因此，邹祖臣作为具有民事行为能力的成年人理应知晓办理手续的法律意义以及房屋产权的登记情况。第三，涉案房屋的性质于2000年发生变化，原公有住房需缴纳房屋租金，变性为产权房后需缴纳物业管理费。经查，两原告与被告邹健共同居住生活十余年，期间原告邹祖臣既缴纳过房屋租金，也缴纳过物业管理费以及各项公用事业费，因付费名目发生明显变更且部分凭证上载明了房屋产权人姓名，两原告完全有机会发现并及时提出异议，然其并未主张权利。综上，根据当事人的当庭陈述以及在案证据，本院有理由相信两原告对涉案房屋购买为产权房并登记在被告邹健一人名下知晓并认可。两原告在被告邹健买受涉案房屋近二十年之后才表示毫不知情，实与常理不符；两原告据此主张协议无效理由尚不充分，本院不予采信。关于两被告是否存在恶意串通的问题，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被告邹健陈述，购买涉案房屋的手续均委托原告邹祖臣办理，邹祖臣全程参与知悉产权情况。被告上海整流器厂有限公司陈述，出售公有住房时，其按规定办理相关手续。对此，两原告予以否认，但未能提供充分证据证明两被告存在恶意通谋之主观故意以及客观外部行为，故应承担举证不能的不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告邹祖臣、郑菊芳的全部诉讼请求。案件受理费人民币80元，减半收取计40元，由原告邹祖臣、郑菊芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  吴丹二〇一九年十一月十二日书记员  王宁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。