上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初14466号原告：玄易(上海)实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：王莹江，总经理。委托诉讼代理人：赵海清，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建胜，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海滨藤贸易经营部，住所地上海市青浦区。法定代表人：黄骏，经理。委托诉讼代理人：蒋丽敏，女。委托诉讼代理人：周青，男。第三人：王莹江，女，1984年1月11日出生，汉族，户籍所在地安徽省合肥市庐江县庐城镇晨光片205号。原告玄易(上海)实业有限公司(以下简称“玄易公司”)诉被告上海滨藤贸易经营部(以下简称“滨藤经营部”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法适用简易程序。因与本案的处理结果存在法律上的利害关系，本院依法于2019年8月6日追加王莹江为第三人参加诉讼。本案于2019年9月4日公开开庭进行了审理，原告玄易公司的法定代表人王莹江(并作为第三人)、委托诉讼代理人赵海清，被告滨藤经营部的委托诉讼代理人蒋丽敏、周青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告玄易公司向本院提出诉讼请求：判令原被告及第三人就上海市青浦区盈港路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋签署的《上海市房屋租赁合同》于2019年3月30日解除。事实和理由：2018年7月25日，原告、被告就青浦区盈港路XXX弄XXX号XXX、XXX室(以下简称“系争房屋”)签订《上海市房屋租赁合同》(以下简称“租赁合同”)，约定租期为2018年7月25日至2021年7月24日等。合同签署后，原告按照租赁合同积极履行相关义务，向被告支付履约保证金41,000元、至2019年3月的租金及物业费、水电费等。2018年年底，因权健事件导致原告承租该租赁房屋的合同目的不能实现，原告无奈于2019年3月22日打电话给被告经理商讨退租事宜，后又相约面谈。原告表示愿意以缴纳的41,000元作为原告提前退租的违约金，并向被告补交免租期租金16,338元，但被告并未同意原告的请求，而要求原告支付相当于6个月租金的违约金后，再商谈解约事宜，原告未予同意。后原告一直与被告联系，均未果。鉴于原告承租系争房屋的合同目的不能实现，2019年3月30日，原告向被告出具书面解除函，要求解除双方签订的租赁合同，并要求被告2019年4月2日前去办理交接手续等。被告收到解除函后，明确回复4月2日不会去办理交接手续，当日被告确实也未到场。原告认为，鉴于原告承租系争房屋的合同目的不能实现，原告发送了解除函，被告拒不与原告办理交接手续，还在物业公司在系争房屋上加锁，不让原告搬走屋内原告的资产和设备，侵犯了原告的合法权益，因此原告诉至法院要求判如所请。被告滨藤经营部辩称，不同意原告诉请，原告以2019年3月30日解除租赁合同没有依据。第三人王莹江述称，没有意见。经开庭审理查明：2018年7月25日，原告(承租方、乙方)、被告(出租方、甲方)、第三人(乙方担保人、丙方)签订租赁合同，乙方向甲方租赁系争房屋作为办公使用，建筑面积191.83平方米，租赁期自2018年7月25日起至2021年7月24日止，装修免租金期为2018年7月25日起至2018年8月24日止，于2018年8月25日开始计付租金，免租金期内该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理费以及乙方承租使用该房屋所发生的其他一切费用均由乙方承担；该房屋起始的月租金为16,338元，租金2年内不变，自第3年起，以上一年的租金标准为基础递增8%，月租金为17,680元；租金每3个月为一个支付期支付一次，先付后用，乙方应在上一个支付期涵盖的租赁期间到期前15日支付3个月租金；如系乙方的原因致使本合同提前解除终止的，则在不影响甲方其他权利的前提下，视为乙方不再享有装修免租金期，乙方须向甲方补交免租金期的所有租金16,338元；乙方应向甲方支付的履约保证金计41,000元；物业管理费为每月3,453元，由乙方直接向物业管理公司上海联源物业发展有限公司支付；房屋为毛坯房交付，该房屋建筑结构、公用部位装修及设备标准为合同附件二；在乙方欠付租金、物业管理费等按照合同应付之费用期间，未经甲方同意，乙方不得将放置于房屋内的货物、财物转移出房屋，甲方有留置权；交还要求：乙方自费将该房屋内的乙方所有的动产(添附物除外)搬离该房屋，把该房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，恢复成毛坯房原状(恢复原状的标准按照如图附件一之一房一图)后交还给甲方；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按当期租金3倍向甲方支付违约金；丙方作为乙方的保证人，对乙方在本合同下的责任和义务向甲方承担连带保证责任，保证期间自本协议签订之日起至乙方履行完毕对甲方的债务满两年之日止。合同签订后，原告支付租金、物业费至2019年3月31日，并对系争房屋进行了装修。另查明，2019年3月28日，被告向原告发送付款催告函(暨继续履行合同告知函)，告知原告“……逾期支付租金和管理费的行为已经构成根本违约，请贵方立即支付上述所有欠款，严格按照合同的约定继续履行合同……”。2019年3月30日，原告向被告邮寄通知函，表示“2018年年底，因权健事件导致我司承租该租赁房屋的合同目的不能实现……我司员工一直和贵司联系，希望能早日和贵司就退租事宜达成一致意见。然而，未果。鉴于我司承租该租赁房屋的合同目的不能实现，我司现正式向贵司出具本解除函，解除我司与贵司于2018年7月25日签订的《上海市房屋租赁合同》。为此，我司郑重函告如下：1、贵司与我司签署的《上海市房屋租赁合同富绅时代》于2019年3月30日正式解除。2、要求贵司于2019年4月2日上午10时到上海市青浦区盈港路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋与我司办理该租赁房屋的交接手续。3、若贵司未于2019年4月2日10时前来办理该租赁房屋的交接手续，视为我司已于2019年4月2日向贵司交回了该租赁房屋。请贵司及时收回该租赁房屋并加大该租赁房屋的出租力度。否则，根据《合同法》第一百一十九条规定，若贵司没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，而需由贵司自行承担。4、我司无需向贵司缴付2019年3月30日之后该租赁房屋的租金等费用。5、我司提前退租而对贵司造成的不便，我司深表歉意。我司同意将我司向贵司缴纳的履约保证金人民币41,000元作为我司提前退租的违约金，贵司无需向我司返还，并依约向贵司补交免租金期的租金16.338元。我司认为该履约保证金及补交免租金期的租金已经足以弥补贵司的损失。若贵司对补偿金有异议，可通过法律途径解决。”被告确认收到该通知函，但随后通过微信明确向原告表示不接受退房，不会去办理退房手续，且因原告拖欠费用，其有权对原告租赁房屋内物品有留置权，要求原告不要搬离物品离场。2019年4月2日，原告到往系争房屋处，但被告未到场，双方未能办理交接，后系争房屋上锁关闭至今，屋内留有原告的办公设备、仪器等。以上查明的事实，由原告、被告、第三人的陈述，租赁合同、付款凭证、解除《上海市房屋租赁合同》通知函、付款催告函、邮寄凭证等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示，原告承租系争房屋用于经营养生行业，因权健事件的发生，导致养生行业市场不好，原告不能继续营业，无法实现经营目的，因此要求解除合同，原告愿意承担违约金。合同第12.6条约定了原告有权以月租金的三倍为违约金从而解除合同。被告2019年4月10日在门上加锁，导致原告东西无法搬出，物业也不让搬走。被告表示，合同第11条约定了解除合同的条件，但原告不符合其中任意一条，原告要求2019年3月30日解除租赁合同没有依据，第11.3条、12.6条约定的是违约责任，不是解除合同的依据。被告要求继续履行合同。原告即使还房，也要恢复成毛坯房，且原告欠付租金，被告有权留置物品，若原告要求搬走，那么要求原告支付欠付的租金，否则原告的东西只能进、不能出，但是原告可以正常使用。不同意原告搬离屋内物品，也不同意办理退房手续，因为合同还在履行阶段，没有正式解除，且房屋归还需满足两个条件，一是原告缴纳所有欠款，并经被告同意解除合同，二是原告按合同约定将房屋恢复成毛坯房状态。第三人表示，2019年4月10日原告再次要求撤离物品，但物业说因为被告不让搬东西，因此上锁不允许。根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告签订的租赁合同是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。原告称受大环境影响行业不景气，因而无法营业，但该情况属于原告自身原因，原告以此要求解除合同，无事实与法律依据，原告向被告发函之时并不享有法律规定抑或合同约定的单方解除权。但是，在原告已明确向被告表示不再继续履行，且在2019年3月31日之后未再支付租金及物业管理费等费用的情况下，鉴于原告的违约行为，被告作为守约方理应本着理性减损的规则，积极行使其享有的各项权利包括合同解除权，及时收回房屋的控制权并避免损失的进一步扩大，尤其是在原告已表达出要求搬离、交还房屋，并同意承担违约责任的前提下。因此，本院综合考虑现场查看的情形、合同约定的租金支付期限、解除合同的条件、被告向原告催告的合理期间等因素，确认原被告之间的租赁合同于2019年4月30日解除。但该租赁合同的解除，并不影响被告要求原告承担违约责任。关于解除合同的后果及原告需承担的违约责任等，双方可另觅合法途径解决，但无论采取何种方式，均应积极采取措施，以免损失扩大、矛盾加深。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条的规定，判决如下：原告玄易(上海)实业有限公司与诉被告上海滨藤贸易经营部、第三人王莹江在2018年7月25日签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年4月30日解除。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汪宇婧二〇一九年十一月三日书记员  周 诗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。