黑龙江省龙江县人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0221民初2422号原告：王宝顺，男，1955年1月28日出生，汉族，下岗工人，住黑龙江省龙江县。被告：齐齐哈尔和平房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市龙华路和平宾馆三楼304-305室，现无法送达。法定代表人：卢伟，该公司经理。被告：李贺，女，1971年11月7日出生，住黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区，现下落不明。被告：尚海涛，男，1987年9月4日出生，汉族，个体，住黑龙江省龙江县，现下落不明。原告王宝顺与被告齐齐哈尔和平房地产开发有限责任公司（以下简称“和平房地产开发公司”）、被告李贺、被告尚海涛拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年6月13日立案受理，2018年7月31日，本院作出（2018）黑0221民初2422号裁定书，本案转为普通程序；2018年11月12日，本院作出（2018）黑0221民初2422号之一裁定书，本案中止诉讼；2019年3月15日，本院作出涉案房屋财产保全的裁定。2019年8月6日，本案恢复审理，并依法组成合议庭，于2019年11月7日公开开庭进行了审理。原告王宝顺到庭参加了诉讼，其他三被告经公告合法传唤均未到庭，故依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告王宝顺诉称：2010年6月，于长虹挂靠的和平房地产开发公司开发龙江县春泽花园小凰春泽名苑小区。他所有的原房屋坐落在该开发小区内。2010年6月12日，他与被告和平房地产开发公司签订《拆迁补偿（安置）协议书》，用产权置换的形式回迁给他四个车库。2011年1月20日，被告和平房地产开发公司将竣工的四个车库交于他使用。2011年夏季，他将回迁的其中坐落在龙江县春泽名苑的3号楼8-9号车库，面积42.22平方米出售给李殿辉，李殿辉购买后装修使用。他取得回迁车库后，多次找被告和平房地产开发公司办理产权登记，均以种种借口不予办理。2015年7月份，在李殿辉购买涉案车库四年之后，被告尚海涛找到李殿辉索要车库，并拿出一个房照。这时才知道被告和平房地产开发公司将此车库出售给本单位一个叫李贺的人，李贺又将该车库出售给了尚海涛。被告和平房地产开发公司将已经回迁给他的车库，用虚假的手段出卖给本单位职工，满足银行贷款的需要。而后李贺又将此车库出卖给尚海涛。他是回迁户，回迁的涉案车库已交付他占有、使用，也交清了相关费用和增加面积的差价款。被告和平房地产开发公司在隐瞒事实真相的情况下，将回迁房屋又出卖，因违反法律规定而无效，应认定被告所取得的房照无效。故诉至法院，依法确认龙江县春泽名苑3号楼8-9号车库归原告王宝顺所有，将该房屋确权给原告。原告王宝顺为证明自己的主张，向本院提交了如下证据材料：1.2010年6月12日签订的安置补偿协议一份、六张收款收据，证明涉案的房屋是他产权置换取得的。原来是两间半瓦房，面积是10米×8米的，还有仓库及院落具体面积记不清了。应该回迁四个车库，其中涉案的两个车库位于龙江县××镇××楼××号车库，两个车库是相邻接的，两个车库的总面积是42.22平方米，在回迁时开发商没有给分开。2.商品房买卖合同，证明涉案的两个车库被和平房地产开发公司卖给李贺了，价款105,550元；李贺又卖给了尚海涛，价款210,000元，尚海涛取得了不动产权登记证，不动产权登记号为QZ2015050317。被告和平房地产开发公司、李贺、尚海涛经公告合法传唤均未到庭，均未答辩，也均未向本院提交证据。经审理查明：2010年6月份，于长虹挂靠的被告和平房地产开发公司开发龙江县龙江镇春泽名苑小区。原告王宝顺原所有的两间半瓦房（10米×8米），还有仓库及院落坐落在该开发小区范围内。2010年6月12日，原告与被告和平房地产开发公司签订《拆迁补偿（安置）协议书》，用产权置换的形式回迁给原告四个车库。2011年1月20日，被告和平房地产开发公司将竣工的四个车库交于原告占有、使用，原告交清了相关费用和增加面积的差价款。2011年夏季，原告将回迁的涉案房屋（面积42.22平方米）出售给李殿辉，价款210,000元，李殿辉购买后已经装修使用。原告王宝顺在取得回迁车库后，多次找被告和平房地产开发公司办理产权登记，但未能办理。2011年3月14日，涉案的两个车库被被告和平房地产开发公司以齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司的名义出卖给被告李贺，并与李贺签订商品房买卖合同，价款105,550元；2015年5月12日，被告李贺又将涉案的两个车库卖给了被告尚海涛，价款210,000元，尚海涛取得了不动产权登记证，不动产权登记号为QZ2015050317。2015年7月份，被告尚海涛持不动产登记证向原告王宝顺主张权利，而后再未向原告主张权利。同时查明，位于龙江县××镇××小区××楼××车库与××县××镇××楼××单元××号是涉案的同一房屋。本院认为：首先，原告王宝顺与被告和平房地产开发公司通过自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则进行交易，给原告的补偿方式为产权置换，并签订了拆迁补偿（安置）协议书，该协议书是双方真实、自由的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违背社会的公序良俗，故该拆迁补偿（安置）协议书合法有效。对当事人具有法律约束力。原告依约履行了拆迁补偿（安置）协议书的全部义务，被告和平房地产开发公司应当协助原告办理房屋产权登记手续，履行自己的应然义务，使原告王宝顺取得应当优先安置房屋的所有权，实现拆迁补偿（安置）协议书的根本目的。其次，买卖房屋是人们生活中的重大事项。被告李贺、被告尚海涛在原告王宝顺已经回迁在先，且占有、使用涉案房屋，却依然依次进行买卖该房屋，违背买房人应尽合理注意义务后才决定是否进行正常交易的理性。2015年7月份，被告尚海涛持不动产登记证向原告王宝顺主张权利，而后被告尚海涛在长达四年有余的时间再未向原告主张权利，违背社会公众认知事物的理性。另外，涉案房屋的开发商（销售）是被告和平房地产开发公司，被告李贺却从齐齐哈尔交通房地产开发有限公司购买涉案房屋，该买卖房屋的行为表明，被告和平房地产开发公司没有诚信经营；被告李贺没有考核开发（销售）主体及商品房销售条件即购买涉案房屋令人难以置信，违背房屋正常交易的理性,不能被社会公众所接受。综合本段论述，被告和平房地产开发公司、被告李贺、被告尚海涛依次买卖涉案房屋不具有真实性，其目的是为了自己的利益，彼此恶意串通而损害第三人王宝顺的利益，故被告和平房地产开发公司与被告李贺之间的商品房买卖合同、被告李贺与被告尚海涛再签订涉案房屋的买卖合同均无效，均不能发生物权变动的效力，由此可知，被告李贺、被告尚海涛均不能取得涉案房屋的所有权。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，被拆迁人王宝顺请求优先取得安置的涉案房屋，本院应当予以支持。第三，虽然原告王宝顺将涉案房屋出售给李殿辉，但不影响原告王宝顺应当请求在先的确权之诉。综上所述，虽然被告尚海涛取得了涉案房屋的不动产登记证（QZ2015050317），但因为被告尚海涛不能取得涉案房屋的所有权而应当予以撤销，为保护原告王宝顺回迁房屋应当优先安置的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：确认位于龙江县龙江镇春泽名苑小区3号楼8-9号车库（龙江县龙江镇春泽名苑3号楼00单元01层000106号）由原告王宝顺享有所有权。案件受理费50元、财产保全费1520元、公告费300元，由被告齐齐哈尔和平房地产开发有限责任公司、被告李贺、被告尚海涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长  刘承君审 判 员  孙珊珊人民陪审员  刘月月二〇一九年十一月十日书 记 员  田 源