福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0521民初6085号 原告：泉州亿盛房地产开发有限公司，住所地惠安县紫山镇亿盛山庄B#301，统一社会信用代码913505217661748800。 法定代表人：曾美良，总经理。 委托诉讼代理人：刘永奎，福建欣港律师事务所律师。 被告：段绍萍，女，1985年1月18日出生，汉族，住惠安县。 第三人：中国农业银行股份有限公司惠安县支行，住所地惠安县城南世纪大道南段“禹洲城市广场”2#C写字楼，统一社会信用代码91350521X29624503A。 代表人：高雄辉，行长。 委托诉讼代理人：赵国林，男，系公司职员。 原告泉州亿盛房地产开发有限公司（以下简称亿盛公司）与被告段绍萍、中国农业银行股份有限公司惠安县支行（以下简称农行惠安支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亿盛公司的委托诉讼代理人刘永奎、第三人农行惠安支行的委托诉讼代理人赵国林到庭参加诉讼，被告经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告亿盛公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2016年12月21日签订的合同编号201612210021《商品房买卖合同》及附件。2.判决被告在商品房买卖合同及附件解除后向原告返还位于惠安县“亿盛·金色新城”3＃405号房屋。3.判决被告向原告支付解除合同违约金99566.8元（497834元×20%），违约金从被告已付购房款497834元中直接予以扣减。4.判决被告配合原告向房屋登记管理机关办理本案预购商品房备案登记注销手续。5.判决准予原告从被告已付购房款497834元中代被告向第三人提前清偿房屋全部贷款，待贷款全部清偿后，被告及第三人立即办理预购商品房抵押预登记注销手续。诉讼中，原告增加、变更第5项诉讼请求为：5.判决被告向原告支付代为偿还的贷款本金、利息、罚息及复利共计369774.16元，该款项从被告已付购房款中直接扣减。6.判决被告及第三人立即办理预购商品房抵押登记注销手续。事实和理由：2016年12月21日，原、被告签订合同编号为201612210021的《商品房买卖合同》1份，约定被告向原告购买“亿盛·金色新城”第3＃幢四层405号房屋，总价款为497834元，其中390000元以商品房抵押贷款方式支付；如买受人逾期付款，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。合同附件六：合同补充协议第四条第四款约定，若买受人有逾期未还款，致使银行从出卖人账户中扣款，买受人须将逾期按揭款及违约金还清后方能办理相关交房手续，买受人超过未还款累积三个月（含以上）出卖人有权收回该房屋，所交款项不予退还，买受人同意配合办理过户手续，合同终止；第七条约定，出卖人与买受人自愿并确认，双方均放弃调整与减免本合同及其附件中所约定的所有涉及利率比例、违约金比例以及损失赔偿比例的请求权。合同签订后，原、被告与中国农业银行股份有限公司惠安县支行签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：原告为被告的按揭贷款提供阶段性保证；借款人如未按约定按期足额偿还借款，第三人有权提前收回发放借款，有权行使担保权。2017年2月23日，原告已经把案涉房屋交付被告使用。2019年7月9日，因被告未依约偿还贷款，第三人向惠安县人民法院提起诉讼，要求原告承担偿还提前到期的借款本金、利息、罚息、复利等。原告在2019年8月19日已经代被告偿还第三人提前到期的借款本金、利息、罚息、复利共计369774.16元。原告认为，双方签订的《商品房预售合同》及原、被告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，被告应依约履行义务。现被告未能依约向第三人按时缴交按揭款项导致原告被起诉要求承担相应的保证责任，已构成违约。 被告段绍萍未作答辩。 第三人农行惠安支行述称，对于原告请求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求不予认可，不符合法定解除的情形。原告主张的第三人及被告应配合办理抵押预告注销手续是没有法律依据的，不应支持。 经审理查明，原告系以房地产开发、销售为经营范围的有限责任公司。原、被告于2016年12月21日签订合同编号为201612210021《商品房买卖合同》（含附件），约定被告向原告购买由原告开发的位于惠安县“亿盛·金色新城”3＃405号房，房屋面积115.24平方米，总价款497834元。合同第六条约定，买受人应于签订合同的同时付清首付款107834元，其余房款390000元以银行按揭贷款方式支付。合同第七条约定，买受人如未按合同约定的时间付款，逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同补充协议第四条第4项约定，出卖人必须在收到银行按揭款后才与买受人办理相关交房手续。若买受人逾期未还款，致使银行从出卖人（担保人）账户中扣款，买受人须将逾期按揭款及违约金付清后方能办理相关交房手续，买受人超过未还款累计三个月（含以上）出卖人有权收回该房屋，所交款项不予退回，买受人同意配合办理过户，合同终止。合同签订后，被告支付购房首付款107834元。上述《商品房买卖合同》于2016年12月26日办理网上签约登记备案手续。2017年2月3日，原、被告与第三人签订《个人购房担保借款合同》，约定被告向第三人贷款390000元用于购买案涉商品房，借款期限240个月，还款方式为等额本息还款。原告为被告向第三人的上述借款提供阶段性连带责任保证。借款合同签订后，第三人依约向被告发放贷款390000元，款项直接转账至原告账户用于支付案涉购房款。2017年2月10日办理抵押权预告登记。双方于2017年2月23日办理交房手续。被告自2019年4月起没有再偿还按揭贷款。2019年8月19日，原告代第三人清偿全部贷款本息等共计369774.16元。 诉讼中，本院依法向被告制作询问笔录1份，被告陈述，案涉房屋已经交付被告，被告也已简易装修入住，若判决解除合同，被告要求原告对装修部分现有价值进行抵扣同时申请对装修部分现有价值进行评估鉴定。2019年11月11日，被告主张其已与原告就装修部分现有价值进行了协商，申请撤回对装修部分的现有价值的鉴定。2019年11月13日，本院依法终结对外鉴定。 以上事实，有原告提供的营业执照副本、《商品房买卖合同》（合同编号201612210021）及附件、商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表、惠安县预售商品房买卖合同备案登记表、福建增值税普通发票（2份）、《个人购房担保借款合同》、不动产登记证明2份、入伙通知书、房屋交接验收表、（2019）闽0521民初5792号的起诉书、传票、民事判决书、业务凭证5份、贷款合约基本信息、交易明细清单，以及原告与第三人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。 综上事实，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系买卖双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。被告未能按期归还第三人贷款本息，导致原告代为偿还按揭贷款本息超过三个月，根据合同补充协议约定，原告有权解除购房合同。原告请求解除《商品房买卖合同》及附件，符合双方约定和法律规定，应予支持。原告请求被告支付代为偿还的借款本息、罚息、复利等合计369774.16元，符合双方约定，予以采纳。《商品房买卖合同》及合同补充协议均未约定若被告逾期支付银行按揭贷款应承担支付原告违约金的责任，故原告请求被告支付违约金99566.8元，依据不足，不予支持。根据有关法律规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。原告请求准予从被告已付购房款497834元中代被告向第三人提前清偿房屋全部贷款，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条规定，合同的权利义务因合同解除而终止，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告请求被告配合办理案涉《商品房买卖合同》及附件解除后的注销备案登记手续，符合规定，予以支持。原告请求代被告还清全部购房款后，要求被告、第三人配合原告向房屋登记管理机关办理本案预购商品房抵押权预告登记注销手续，符合规定，予以支持。被告已付购房款497834元，扣除上述应付款项后，尚有剩余，鉴于被告未在本案主张返还，故剩余购房款由双方当事人另行处理。原告的诉讼请求合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十四条第（五）项、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告泉州亿盛房地产开发有限公司与被告段绍萍于2016年12月21日签订的合同编号201612210021《商品房买卖合同》及附件； 二、被告段绍萍应支付原告泉州亿盛房地产开发有限公司代为偿还的按揭贷款本金、利息、罚息、复利合计369774.16元，款项由原告于本判决生效之日从被告已付的购房款497834元直接抵扣； 三、被告段绍萍应于本判决生效之日起十五日内配合原告亿盛房地产开发有限公司向房屋登记管理机关办理合同编号201612210021《商品房买卖合同》及附件解除后的注销备案登记手续。 四、被告段绍萍、第三人中国农业银行股份有限公司惠安县支行应于原告泉州亿盛房地产开发有限公司履行完上述第四项判决确定的付款义务之日起十五日内配合原告向房屋登记管理机关办理本案注销预购商品房抵押权预告登记手续； 五、驳回原告泉州亿盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9774元，减半收取计4887元，由原告负担1145元（多预交的8629元予以退还），由被告段绍萍负担3742元，应于本判决生效之日起五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  唐锡奎 二〇一九年十一月十五日 法官助理吴燕芬 书记员蔡少萍 速录员留晓桦 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。