北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初19440号原告：北京星华蓝光置业有限公司，住所地北京市房山区良乡地区太平庄东里42号楼3层312。法定代表人：寇元虎，执行董事。委托诉讼代理人：晋长明，泰和泰（北京）律师事务所律师。被告：王亚峰，女，1982年11月27日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：苏义华，北京市盈科律师事务所律师。原告北京星华蓝光置业有限公司（以下简称星华蓝光公司）与被告王亚峰商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告星华蓝光公司的委托诉讼代理人晋长明、被告王亚峰及其委托诉讼代理人苏义华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。星华蓝光公司向本院提出诉讼请求：1.王亚峰向星华蓝光公司支付逾期应付款820000元；2.王亚峰向星华蓝光公司支付第三期应付款违约金，自2018年7月1日起，按照逾期应付款万分之二计算至逾期应付款实际付清之日止；3.王亚峰向星华蓝光公司支付第四期应付款违约金，自2018年12月31日起，按照逾期应付款万分之二计算至逾期应付款实际付清之日止；4.王亚峰承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年3月12日，王亚峰与星华蓝光公司签订了《北京市商品房预售合同》，购买位于北京市房山区西潞街道良乡组团06街区×地块×项目×楼×层×单元-×号房屋，房屋总价款2312261元。其中，合同第8条约定，“（2）逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同……出卖人未解除合同的，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款的同日向出卖人支付违约金。”2017年7月20日，双方签订了《关于变更付款方式的补充协议》并约定，将原银行按揭付款方式变更为分期付款，购房合同其余条款内容不变：首付1272261元，签订合同当日支付；第二期200000元，于2017年12月30日前支付；第三期420000元，于2018年6月30日前支付；第四期420000元，于2018年12月30日前支付。合同签订后，王亚峰支付了部分价款，但仍有逾期应付款尚未支付完毕。故提起诉讼。王亚峰辩称，不同意星华蓝光公司的诉讼请求。星华蓝光公司未将其业务人员陈娟娟收到的25万元计入已付房款，王亚峰的实际欠款为82万元减去25万元即57万元。陈娟娟系星华蓝光公司销售顾问，销售行为为职务行为，陈娟娟在履行职务过程中收取王亚峰25万元，属于公司职务行为，其收款应视为星华蓝光公司行为。陈娟娟以星华蓝光公司名义与王亚峰洽谈买卖房屋，并签订合同，王亚峰作为普通购房者有理由相信陈娟娟有收款的代理权，该代理行为的法律后果应由星华蓝光公司承受。对于星华蓝光公司主张的违约金，合同条款属于格式条款，显然过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月12日，星华蓝光公司（出卖人）与王亚峰（买受人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称预售合同），约定星华蓝光公司将位于房山区西潞街道良乡组团06街区×地块×项目×楼×层×单元-×出售给王亚峰，该商品房的规划性质为商务办公，预测建筑面积75.24平方米，其中，套内建筑面积55.88平方米，按照套内建筑面积计算，单价每平方米41379.04元，总价款2312261元。付款方式及期限的具体约定见附件四。预售合同第八条关于逾期付款责任约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：（二）按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在三十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起三十日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三十日内按照购房合同总额的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。出卖人未解除合同的，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款的同日内向出卖人支付违约金。（3）买受人有前述约定之违约情形但出卖人未解除合同即由买受人支付违约金后继续履行的，买受人再次出现逾期付款情形，无论逾期时间长短，出卖人均有权按照前述（2）项之约定追究买受人的违约责任。出卖人应当于2017年9月28日前向买受人交付该商品房。预售合同附件四对付款方式及期限的约定为：（1）买受人于签订合同当日首付1162261元，余款1150000元以贷款方式付清。买受人申请贷款的利率、额度与年限最终以银行核定为准。（2）买受人应备齐银行规定的抵押贷款资料（含费用），自合同签订之日起3个工作日内向银行提交。如买受人向银行提交资料不齐全或已提交的资料不能满足放款要求，则买受人应当于收到出卖人或银行要求补充资料的电话或书面通知之日起2个工作日内向银行补充齐全。买受人如未按时向银行提交抵押贷款资料或者未按时向银行补充齐全抵押贷款资料的，视同逾期付款，买受人按合同第八条规定承担逾期付款的违约责任。（3）买受人申请贷款的利率、额度与年限最终以银行核定为准，出卖人不保证买受人的贷款申请必然得到银行批准。买受人在签订合同时，已经充分了解到贷款的办理条件、程序及需要提供的资料和需交纳的全部费用，并承诺自己的偿还能力、信用情况等都符合贷款银行的办理条件，在银行受理买受人抵押贷款资料后，如因买受人不具备银行要求的偿还能力或信用情况不符合银行要求，或银行按揭贷款政策发生变动，导致买受人未能获得银行贷款或银行要求提高首付的，买受人在收到出卖人或银行电话或书面通知之日起30日内补齐全额房款或首付款。到期未补足的，买受人按合同第八条规定承担逾期付款的违约责任。同时买受人不再享受双方前期签订的“定购书”上所载购房优惠，并在支付违约金的同时向出卖人支付购房优惠对应的房款。双方的预售合同及补充协议还对双方的其他权利义务作了约定。合同签订当日，王亚峰交纳首付款1162261元，并向银行提交了贷款申请资料。2017年3月26日发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》要求商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。王亚峰与星华蓝光公司均认可，受该政策影响，王亚峰的贷款申请未获批准。2017年7月20日，星华蓝光公司与王亚峰签订《关于变更付款方式的补充协议》，约定将银行按揭付款变更为：买受人于签订合同当日付第一期房款1272261元；第二期房款200000元于2017年12月30日前付清；第三期房款420000元于2018年6月30日前付清；第四期房款420000元于2018年12月30日前付清，同时无须出卖人提供任何协助手续。当日，王亚峰向星华蓝光公司支付11万元。其后，王亚峰陆续支付购房款22万元。经双方确认，王亚峰已接收涉案房屋。另查，2017年3月12日，王亚峰向销售人员陈娟娟个人账户转账25万元，后，陈娟娟又向王亚峰账户退还3万元。其后，王亚峰前往星华蓝光公司售楼处交纳首付款1162261元并签订预售合同。王亚峰主张该25万元为购房款，星华蓝光公司则不予认可。王亚峰提交的其与陈娟娟的聊天记录显示，2017年2月，陈娟娟及王亚峰一方均提到“首付140万”；2017年3月11日，王亚峰向陈娟娟确认“给你的是二十五万整”“明天除了给你的，其他的都在售楼处刷卡”等。对于陈娟娟收取25万元款项，王亚峰及星华蓝光公司工作人员均向公安机关报案，北京市公安局房山分局已立案侦查，该案正在办理中。根据当事人申请，本院调取了公安机关询问笔录等材料，其中，对王亚峰的询问笔录中，对于给陈娟娟25万元的原因，王亚峰称：“她说这是领导的房源，买这房这25万是给领导的额外费用”“陈娟娟说如果买的话要给那个领导25万的好处费”“（如果不给陈娟娟25万元好处费）我觉得应该买不了”；在对王亚峰之夫董旗的询问笔录中，董旗称“140万元内包括了给陈娟娟的25万，因为要先给她25万，然后才能去交付首付，办理相应手续”“因为这个地段可以改变我的居住环境，而且这个房子给我的公司用作商用也可以。综合考虑之后觉得加价25万之后的房价也可以接受”。本院认为，王亚峰与星华蓝光公司在自愿基础上签订的预售合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。王亚峰与星华蓝光公司通过协商一致的方式签订《关于变更付款方式的补充协议》，该补充协议亦对双方具有法律约束力。王亚峰虽称签订该补充协议并非其真实意思表示，但未提交证据予以证明，本院对此不予采信。本案争议的主要问题为陈娟娟个人收取王亚峰的25万元是否属于星华蓝光公司收取的购房款，具体而言，需要判断陈娟娟收取25万元的行为是否属于职务行为或者构成表见代理。首先，陈娟娟虽为售楼人员，但其并无以自己的名义收取购房款的权限，其收取25万元并非依其职权行使的行为，且星华蓝光公司事后未予追认。其次，王亚峰主张其有理由相信陈娟娟有代理权。根据表见代理的相关规定，行为相对人在主观上应当善意且无过失。而在本案中，陈娟娟并未表明其收取25万元系代星华蓝光公司收取，王亚峰在交纳相关款项前即已得知25万元转给陈娟娟个人，是“给领导的好处费”“额外费用”，而首付款1162261元需到售楼处交给星华蓝光公司。王亚峰作为具有完全民事行为能力的人，应当知道收合同约定价款之外的“好处费”并非正常的交易习惯和交易方式，且王亚峰未直接向星华蓝光公司交纳该笔25万元的款项、未要求陈娟娟出具星华蓝光公司的收款凭证，其未尽到谨慎合理的注意义务，在主观上存在过失。因此，陈娟娟收取25万元款项的行为不构成表见代理。综上所述，陈娟娟收取的25万元的行为对星华蓝光公司不具有约束力，该笔款项不应计入王亚峰已付购房款。王亚峰作为购房人，支付房价款为其主要的合同义务。王亚峰应当按照预售合同及《关于变更付款方式的补充协议》的约定支付房价款。根据查明的事实，王亚峰未在约定的期限内支付第三期、第四期的款项，应当根据预售合同第八条的约定支付逾期付款违约金。违约金的具体数额，本院根据逾期款项、逾期时间分段予以计算。王亚峰主张违约金过高，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、王亚峰于本判决生效之日起十日内给付北京星华蓝光置业有限公司购房款820000元。二、王亚峰于本判决生效之日起十日内按每日万分之二的标准向北京星华蓝光置业有限公司给付逾期付款违约金（以400000元为基数，自2018年7月1日计算至实际支付之日止；以420000元为基数，自2018年12月31日起计算至实际支付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12389元，由王亚峰负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李欣宇人民陪审员  唐 薇人民陪审员  王伯森二〇一九年十一月二十八日书 记 员  李长凤