四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0802民初3877号 原告：梁小梅，女，1968年12月27日出生，汉族，广元市昭化区人，现住广元市利州区。 原告：张绍茂，男，1963年11月24日出生，汉族，广元市昭化区人，现住广元市利州区。 二原告共同委托诉讼代理人：何仕永，广元市利州区河西法律服务所法律工作者。 被告：曹勇，男，1982年2月1日出生，汉族，住四川省苍溪县。 被告：杨兴连，女，1986年6月8日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 被告：广元市福达房产经纪有限公司，住所广元市利州区南河成都路东侧瑾瑞逸城1幢1单元13-2号。 法定代表人：杨丽萍，系该公司负责人。 委托诉讼代理人：徐小辉，男，1983年6月4日出生，汉族，住广元市利州区，系该公司职工。 原告梁小梅、张绍茂与被告曹勇、杨兴连、广元市福达房产经纪有限公司（以下简称福达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告及其委托诉讼代理人、被告曹勇、被告福达公司法定代表人到庭参加诉讼，被告杨兴连经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令终止二原告与三被告2018年7月12日所签订的《房屋买卖合同》；2.判令三被告双倍返还二原告购房所交购房定金未返还部分10.2万元；3.判令被告福达公司返还二原告签订《房屋买卖合同》时已预交的购房款应返还下余部分2万元；4.由三被告承担本案诉讼费及律师代理费。庭审中，二原告将第二项诉讼请求变更为“判令被告曹勇、杨兴连双倍返还二原告购房所交购房定金”。事实及理由：二原告系广元市昭化区太公镇小学公办教师，欲在广元城内购房。本案被告曹勇、杨兴连夫妇欲出售其在2018年7月前，在广元市利州区以按揭付款方式够得的清水毛坯商品住宅一套（面积91.76平米房）。2018年7月12日，二原告作为购买方与作为出售方的被告曹勇、杨兴连、作为居间人的被告福达公司签订《房屋买卖合同》，约定被告曹勇、杨兴连同意将位于广元市利州区住房（建筑面积91.76平方米）出售给二原告，房屋售价为51万元。合同签订时，约定二原告支付26万元作为购房定金。被告曹勇、杨兴连提供身份证复印件、不动产权登记证书、预售合同、购房发票、预售登记证给被告福达公司，并由公司保管作为房产过户手续办理之用。合同约定如出售方违约，则应退还购房定金另赔偿购房款51万元。合同签订后，二原告按约从原告梁小梅中国建设银行账户转款30万元（购房定金26万元、购房预付款4万元）至被告福达公司法定代表人杨丽萍账户。其后，二原告多次联系被告福达公司，被告福达公司称被告曹勇、杨兴连不愿卖房，其法定代表人杨丽萍通过转账退还原告28万元，下余2万元至今未退。被告曹勇称愿赔偿原告一定损失，三方达成口头协议，被告曹勇、杨兴连承诺一次性赔偿原告购房损失6万元及中介服务费，被告福达公司全额退还原告所支付的30万元。口头协议达成后，三被告至今未履行承诺。购房合同约定的定金26万元超过了担保法规定的20%（即10.2万元），故要求被告支付应返还的定金10.2万元。庭审中，二原告补充2018年10月23日被告曹勇、杨兴连将案涉房屋另售他人并登记确认的事实。 被告曹勇辩称，原告所称事实基本属实，实际是因为其未向案涉房屋开发商支付购房尾款，故将案涉房屋退还给开发商，未向原告履行过户义务是因为其已将案涉房屋退回。其一直在积极与原告协商，原协商好的赔偿金额为原告4万元、被告福达公司1.5万元，但因其没有支付能力暂时未支付，其愿意总共支付原告5万元以了结本案。 被告福达公司辩称，原告支付的30万元中有26万元系合同约定的购房首付款，另4万元系费用，向原告出具的收条都是明确了的。其在签订合同之后只需要代办过户更名，本案因被告曹勇违约导致纠纷，其作为本案受害者，仅余2万元未退还原告，该2万元不应当由其承担，应当由被告曹勇、杨兴连承担退还义务，其保留对中介费5000元的追诉权。 被告杨兴连经本院合法传唤未到庭参加诉讼，在指定的答辩期间内亦未提交书面答辩状，视为放弃答辩权利。 当事人提供的证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2016年3月7日，被告曹勇、杨兴连与案外人四川省天府房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定二被告以38.5万元购买位于广元市利州区住宅（建筑面积91.76平方米）。 2016年5月17日，案涉房屋经所有权预告登记，预告登记权利人为被告曹勇、杨兴连，预告登记证号为广房预城字第××号。 2018年7月12日，原告张绍茂、梁小梅作为乙方与作为甲方的被告曹勇、杨兴连、作为丙方的被告福达公司签订《广元市福达房产经纪有限公司房屋买卖合同》（以下简称《经纪公司房屋买卖合同》），合同约定甲方将坐落于广元市利州区（建筑面积91.76平方米，预告登记证号为广房预城字第××号）房屋出售给乙方，房屋价款为51万元。该合同还约定“……本合同签订之时，乙方支付人民币大写：贰拾陆万元整（小写：￥260000.00元）作为定金购房，甲方同时提供身份证复印件、房产证及土地证原件（不动产登记证书原件）、预售合同（原件）、授权委托书、其他购房发票（原件）、预告登记证明（原件），由丙方代为保管，以作过户及后续手续办理之用。第三条：甲乙双方同意本合同生效之日起至15日内，乙方将购房款人民币大写合计伍拾壹万元整（小写￥510000.00元）支付给（丙方、甲方），由丙方转交甲方，购房定金在付款时冲抵。并经双方同意于2018年7月27日前办理过户手续，登记名义由乙方自行指定……第四条：甲乙双方在签订合同后，未按约定时间过户，逾期壹拾伍日内，如甲方违约，退还乙方定金，另赔偿乙方510000.00元整，如乙方违约，所付定金作为违约金，甲方不予退还，另赔偿甲方510000.00元整，双方配合丙方办理终止手续。逾期超过壹个月，守约方有权单方面解除合同，同时，违约方应向守约方支付总房款的100%作为违约金。同时，甲乙双方（或任何一方）需向丙方缴纳该房屋成交总价2%的服务费，且服务费丙方有权从违约方支付的购房款（或定金）中直接扣除，购房款（或定金）不足总房价的2%时，甲乙双方（或任何一方）需补足差额……签订本合同同时，经甲乙双方协商并达成一致由乙方向丙方支付5000.00元作为丙方的服务费……经甲乙双方协商并达成一致，同意在合同签订当日乙方支付给丙方购房款260000.00元整（大写：贰拾陆万元整，该款由丙方代甲方向四川省天府房产开发有限公司支付该套房屋剩余全部购房尾款，剩余部分由丙方直接支付给甲方），其余房款250000.00元整在甲方办理完合同注销当日由乙方直接支付给甲方……”。 同日，原告梁小梅通过其中国建设银行账户转款30万元至被告福达公司法定代表人杨丽萍账户。 当日，被告福达公司向原告梁小梅、张绍茂出具收条，收条载明“今收到张绍茂、梁小梅交来曹勇、杨兴连购房款和办事费用共计：300000.00元（大写：叁拾万元整）”。 2018年7月12日，被告曹勇、杨兴连向案外人广元市不动产登记中心出具《关于申请解除预告登记的函》，申请广元市不动产登记中心准予办理案涉房屋预告登记的注销。 2018年8月2日，被告福达公司法定代表人杨丽萍通过其中国建设银行手机银行转款28万元至原告梁小梅账户。 另查明，2018年11月16日，案涉房屋经广元市房地产管理处登记商品房买卖合同备案，明确预售取得方为案外人马兴培。 本院认为，原、被告签订的《经纪公司房屋买卖合同》约定，逾期办理过户超过1个月，守约方就有权单方面解除合同，现合同约定的解除条件已成就。并且，现案涉房屋已经预售登记权利人为案外人马兴培，被告曹勇、杨兴连已在事实上无法履行过户义务。最后，二原告已接受被告福达公司向其退还的购房款28万元，并与被告曹勇、杨兴连、福达公司三方协商损失赔偿，该事实已证实三方已达成口头协议解除了案涉《经纪公司房屋买卖合同》。故原、被告于2018年7月12日签订的《经纪公司房屋买卖合同》已协议解除。 原告按双方合同约定已足额向被告支付购房定金及部分购房款，已充分履行了合同义务。被告曹勇、杨兴连未按合同约定向原告交付房屋，致使本案诉争房屋由案外人购买，其行为严重违反了双方合同约定，致使合同履行不能，被告曹勇、杨兴连违约，应当承担合同约定的违约责任。本案《经纪公司房屋买卖合同》中明确约定二原告在合同签订时支付26万元作为定金购房，该约定的定金金额已超过51万元总房款的20%，故应当以总房款的20%（即10.2万元）为限。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，对于二原告要求被告曹勇、杨兴连支付应双倍返还的定金10.2万元的诉讼请求（已返还10.2万元），本院予以支持。 本案被告福达公司作为居间人，其主要义务系促成合同成立，在三方签订房屋买卖合同时，其主要义务已履行完毕。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬……因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬”之规定，被告福达公司有权收取报酬。根据三方签订的《经纪公司房屋买卖合同》约定，如一方违约、被告福达公司有权收取总房款2%的服务费，本案总房款为51万元，则被告福达公司有权收取的服务费为1.02万元。本案被告福达公司出具的收条已明确收取原告的30万元中，除购房款外还包含4万元办事费用。基于被告福达公司已完成促成合同成立的主要义务，本案合同解除的原因也不在于被告福达公司，被告福达公司对本案房屋买卖合同关系成立从事了必要的居间活动，委托人应当支付相应的费用。被告福达公司在庭审中陈述其保留追诉中介费0.5万元的权利，为避免诉累，本院在本案中对被告福达公司应收取费用进行抵销。基于本案原告未成功购买诉争房屋、被告福达公司已退还办事费用及其他费用并从事居间活动的实际情况，本案酌定被告福达公司应向原告退还的款项为0.5万元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条第一款、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告梁小梅、张绍茂与被告曹勇、杨兴连、广元市福达房产经纪有限公司于2018年7月12日签订的《广元市福达房经纪有限公司房屋买卖合同》权利义务已终止； 二、被告广元市福达房产经纪有限公司在本判决生效十日内向原告梁小梅、张绍茂退还未退款项0.5万元； 三、被告曹勇、杨兴连在本判决生效十日内向原告梁小梅、张绍茂支付应返还的购房定金10.2万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1170元，由被告曹勇、杨兴连共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 员 宋卫权 二〇一九年十一月二十八日 法官助理 冯冬冬 书 记 员 严 琪