北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初29206号原告：杨威明，女，1983年5月11日出生，汉族，北京市海淀区×××居民，住北京市，身份号码×××。被告：绿地集团北京京坤置业有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇安富街6号，统一社会信用代码91110113062778125G。法定代表人：欧阳兵，董事长。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。原告杨威明与被告绿地集团北京京坤置业有限公司（以下简称绿地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨威明，被告绿地公司的委托诉讼代理人李伟、王丽媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨威明向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期办理房屋所有权权属转移登记手续违约金4232.48元（以846496元为基数，按照846496元的0.5%的标准计算）及自原告取得房屋产权证明60日起计算的违约金相应利息（以4232.48元为基数，自2018年11月29日起至实际给付之日止，按照中国人民银行1至3年期的贷款基准利率4.75%计算）；2、判令被告赔偿原告因延迟办理房屋所有权证书造成的损失37022.94元（按该地区市场平均租赁价格每平米3元/天计算，自2017年11月29日起算至2018年9月30日止共306天）；3、请求法院判令被告赔偿套内建筑面积差额款21340元及相应的利息（以21340元为基数，自2017年12月26日起至实际退款之日止，按照中国人民银行1至3年期的贷款基准利率4.75%计算）；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2014年1月11日签订编号为Y1575240号的《北京市商品房预售合同》，约定由原告购买位于北京市顺义区×××的办公用房，房屋总价款为845607元，原告依约交付了房款共845607元。2015年11月29日被告向原告交付了该涉诉房屋，按照本合同第二十一条第(二)款第2项之规定，如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）买受人有权退房或要求继续履行合同……买受人不要求退房的，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之二的违约金，但此项违约金最高不超过买受人已付房款的0.5%，并于买受人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。原告与被告签订《面积确认及房款结算协议》，约定经北京市规划委员会及北京市公安局顺义分局核准该套商品房的正式地名和楼号为北京市顺义区×××，房屋面积经北京国政恒信测绘技术服务有限公司测绘，买受人所购房屋实测建筑面积为40.79平方米，实测套内建筑面积为28.56平方米，该房屋实测总价应为846496元。经买卖双方同意，最终以846496元作为《房屋所有权证》立契价款。原告补充房款889元。原告在收房时向原告交付了被告要求缴纳的代理原告办理房屋权属转移登记的委托费用800元，并按照房款846496元交纳契税25394.88元。2017年12月26日，原告与被告再次签订《面积确认及房款结算协议》，约定经北京市规划委员会及北京市公安局顺义分局核准该套商品房的正式地名和楼号为北京市顺义区×××，该涉诉房屋实测建筑面积为40.33平方米，实测套内建筑面积27.84平方米，该房屋实测总价应为825156元，经买卖双方同意，最终以825156元作为《房屋所有权证》立契价款，被告未返还差额房款给原告。在收房日730日内，被告未给原告办理房屋权属转移登记，直至2018年9月30日，原告取得该房产的产权证明。被告延迟给原告办理房产的产权证明，导致原告购买的房屋无法出租、出售，工商注册亦未办理成功，原告买房的目的落空，影响了原告的正常生产、生活。根据《中华人民共和国合同法》第107条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；第112条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。被告方在已经取得该商品房所在楼栋的权属证明并具备为原告办理房屋权属转移登记手续的条件后，迟迟不配合原告办理相关手续，恶意迟延给原告造成了很大的损失，被告应按照合同约定赔偿原告相关损失并承担违约金。被告利用提供合同样本、原告经验不足无法识别的优势，故意将违约金约定过低，更严重侵害了原告的合法权益。此外，在本合同中第十四条中约定，实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第1种方式处理：买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%)部分的房价款由买受人补足：超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人：绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。本合同中第三条载明的预测套内面积为28.53平方米，但被告实际交房时，实测套内建筑面积为27.84平方米，误差百分比为2.42％。根据我国最高人民法院做出的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。被告交付给原告的房屋误差比绝对值在合同约定的3%内，应按照合同约定返还该部分的房价款。按照收房时签订的《面积确认及房款结算协议》中记载的房价款846496元与2017年12月26日签订的《面积确认及房款结算协议》中记载的房价款825156元计算，应返还房价款21340元。综上，被告违反了合同约定，给原告造成了不可挽回的损失，故起诉。被告绿地公司辩称：一、原被告签订的《商品房预售合同》真实、有效。原被告在自愿基础上签订的商品房预售合同，是双方真实意思的表示，且不违法法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同第二十一条相关约定不属于格式条款，不符合相关法律对条款无效情形的规定。1、该条款是双方在协商基础上共同拟定，而非被告预先拟定。2、该条款没有免除被告的主要义务，也没有排除原告的主要权利。3、该条款属选择性条款，且选择权在原告，如未能按照约定的期限办理产权转移登记，原告可以选择退房或继续履行合同，继续履行合同的，才适用该项违约金最高不超过买受人已付房款0.5%的约定。因此，被告既要按照合同约定向原告承担违约责任，又要继续履行该项义务，被告的主要义务没有免除，原告的主要权利也没有排除。因此，合同中对该项违约金最高不超过买受人已付房款0.5%的约定，是双方真实意思的表示，应为有效。二、原告主张的损失没有事实依据、合同依据、法律依据。1、原告主张的损失并未实际发生，原告均自行使用了房屋或将房屋出租收益，不存在任何实际损失。2、原告收房后即装修入住，原告自收房之日即对房屋占有、使用、收益，延迟办理房屋产权转移登记，不影响房屋正常使用，也不影响原告收益，房屋产权转移登记仅为交付房屋的附属义务，对原告不产生任何实质性影响，且在延迟期间，涉诉房屋的价值上涨，原告不但没有损失，反而增加收益。三，根据合同法规定，原告不可同时主张违约金和损失。四，北京市大兴区人民法院、北京市房山区人民法院、北京市密云区人民法院作出的近400份已生效判决已就“该项违约金最高不超过买受人已付房款的0.5%”的约定作出认定，均认定上述约定不属于格式条款，合法有效，同时认定原告主张赔偿经济损失的诉讼请求没有法律依据，本案应遵循生效判决确定的裁判理由和结果。关于原告第一项请求中违约金的利息，不同意支付，没有合同依据和法律依据。原告收房时间为2015年11月29日，办证期限是2017年11月29日之前，涉诉房屋所在楼栋取得初始登记证书时间是2016年12月23日。同意向原告退还面积补差款21340元，但不同意支付利息，双方没有约定具体的退还期限，原告也从未向被告主张该款项。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的《北京市商品房预售合同》原件、联机备案表原件、房款发票原件二张和复印件一张、面积确认及房款结算协议原件二张、房屋验收表原件一张、物业费收据原件一张、供热费收据原件一张、契税收据原件一张、代办费收据原件一张、完税证明原件一张和复印件一张、钥匙委托单原件一张、供热合同原件一份、不动产权证书原件一份、中国建设银行贷款结清证明原件一张、退款申请一张，被告提交的初始登记证书复印件一份，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：2014年1月11日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类，合同编号Y1575240），合同约定：……第三条、基本情况。该商品房房屋坐落为顺义区×××……预测建筑面积共40.63平方米。其中，套内建筑面积28.53平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积12.1平方米……第五条、计价方式与价款……1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米29639.23元，总价款845607元……第六条、付款方式及期限。买受人采取第4种其他方式付款。具体付款方式及期限的约定见附件五……第十二条、交付条件。（一）出卖人应当在2015年9月30日向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书……第十六条、交接手续……（四）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：自出卖人入住通知书规定交房期限届满之日起，即视为出卖人已交付该商品房，与该房有关的风险责任随之转移到买受人……（五）……2、买受人同意委托出卖人代交下列第（1）、（2）、（3）、（4）、（5）种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）供暖费；（4）办理产权手续需交纳的印花税、工本费、贴图费，以及国家规定需要买受人交纳的其他税费；（5）买受人未将上述费用全额交给出卖人的，出卖人有权顺延交付该商品房直至买受人交齐上述费用……第二十一条、产权登记。（一）初始登记。出卖人应当在2017年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、如未因此影响买受人在该商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人不承担责任；如因此致使买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人按本条第（二）款第2项第（2）条目承担责任。（二）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人或其指定的机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用800元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人有权退房或要求继续履行合同。买受人退房的，应在房屋所有权证书取得期限届满之日起30日内书面通知出卖人，否则，视为不要求退房；买受人退房的，出卖人应当自收到买受人发出的退房通知之日起60日内无息退还已付房款，另按买受人已付房款的0.5%向买受人支付违约金。买受人不要求退房的，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之贰的违约金，但此项违约金最高不超过买受人已付房款的0.5%，并于买受人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。3、如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。合同还约定了其他权利义务。合同附件五付款方式及期限的约定。一、买受人选择下列第3种方式向出卖人支付《北京市商品房预售合同》第五条约定合同总价款：……3、商业按揭贷款：（1）买受人应于签署《北京市商品房预售合同》当日向出卖人支付首付款计425607元（含已付定金），剩余房价款计42万元以商业按揭贷款方式支付。当日，双方还签订了一份《商品房预售合同联机备案表》，记载合同网上签约日期为2014年1月11日。2014年5月31日，绿地公司为原告出具房款为425607元的发票一张。原告于2015年11月29日收房，原告提交物业费收据、供热费收据、钥匙委托单、供热合同、房屋验收表原件各一份予以证明。被告认可原告的收房时间，但认为供热合同、供热费收据、物业费收据均与本案无关，对于其他证据的真实性、证明目的认可。2015年11月29日，原告向代办机构交纳了印花税、登记费、代办费等。同日，被告为原告出具契税为25394.88元的收据一张。原告主张其于2015年11月29日与被告签订《面积确认及房款结算协议》一份，该协议双方均签章确认的一份在被告处留存，原告手中的只有被告盖章，并提交该协议原件一份予以证明。该协议约定经北京市规划委员会及北京市公安局顺义分局核准该套商品房的正式地名和楼号为北京市顺义区后沙峪镇×××室房屋，该涉诉房屋实测建筑面积为40.79平方米，实测套内建筑面积28.56平方米，该房屋实测总价应为846496元，经买卖双方同意，最终以846496元作为《房屋所有权证》立契价款。对此，被告表示因没有签订时间，且原告没有签字，故不具有法律效力。2017年7月21日，中国建设银行为原告出具中国建设银行个人贷款结清证明，显示原告贷款420000元，放款日期为2015年11月11日，于2017年7月21日结清。2017年12月26日，原告与被告又再次签订《面积确认及房款结算协议》，约定经北京市规划委员会及北京市公安局顺义分局核准该套商品房的正式地名和楼号为北京市顺义区×××室房屋，该涉诉房屋实测建筑面积为40.33平方米，实测套内建筑面积27.84平方米，该房屋实测总价应为825156元，经买卖双方同意，最终以825156元作为《房屋所有权证》立契价款。当日，被告为原告出具房款为399549元的发票一张。被告确认现有面积补差款21340元未予退还原告。原告称在签订上述结算协议当日还向被告提交了一份面积补差款的退款申请一份，并提供该申请的复印件一张予以证明。对此，被告不予认可。被告于2016年12月23日就涉诉房屋所在楼栋办理了初始登记。2018年9月14日，税务局为原告出具金额为24754.68元的税收完税证明一张。2018年9月30日，涉诉房屋登记至原告名下，取得了不动产权证书，房屋登记地址为顺义区×××室，该涉诉房屋实测建筑面积为40.33平方米，实测套内建筑面积27.84平方米。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，双方签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应为合法有效。双方应当依约履行。根据合同第二十一条的规定，买受人应当在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书。根据双方提供的证据以及庭审陈述，可以确认原告的收房时间为2015年11月29日。原告应当于2017年11月28日前取得房屋所有权证书。原告已经履行了缴纳全部房款、契税等合同义务，涉诉房屋于2016年12月23日初始登记至被告名下，已具备为原告办理房屋所有权证的条件，原告于2018年9月30日才取得房屋所有权证书，被告迟延为原告办理房屋所有权证，根据合同第二十一条第（一）款第2项及第（二）款第2项第（2）条目的约定，原告要求被告支付迟延办理产权证书违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，但原告计算基数有误，本院予以调整。房产证是不动产所有权的唯一凭证，根据标的物产权性质，涉诉房屋系办公用房，房产证未能取得，势必会对原告的使用权造成不便和限制，故此结合本案基本情况，对于原告主张的损失，被告应予适当赔偿，对原告主张损失的请求本院酌情予以确定，合理部分，予以支持，过高部分，不予支持。关于原告主张迟延给付迟延办理产权证书违约金的利息的请求，被告不予认可，双方存在分歧，原告之主张依据不足，且本院对原告主张的迟延办理产权证书违约金以及损失的请求均在合理范围内予以支持，原告已经得到相应的弥补，故对原告该项有关违约金的利息的请求，本院不予支持。关于原告主张的面积补差款21340元，被告予以认可，对此，本院不持异议，对原告该部分请求予以支持。关于原告主张的延迟退还面积补差款的利息赔偿，因被告于2017年12月26日与原告签订涉诉房屋最终的《面积确认及房款结算协议》，原告应缴房款及契税金额均已确定，签订该协议后，被告即应退还原告多收取的费用，被告至今未予退还，故原告主张利息赔偿，符合法律规定的合理范围，原告该项请求的起算时间及标准本院予以调整，对于原告该部分请求的合理部分，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告绿地集团北京京坤置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告杨威明支付迟延办理房屋所有权证书的违约金四千一百二十五元七角八分；二、被告绿地集团北京京坤置业有限公司赔偿原告杨威明逾期办证损失三万一千五百元，于本判决生效之日起七日内执行；三、被告绿地集团北京京坤置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告杨威明退还涉诉顺义区×××房屋的面积补差款二万一千三百四十元并支付逾期退款利息（以二万一千三百四十元为基数，自二〇一七年十二月二十七日起至实际退款之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；四、驳回原告杨威明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六百八十二元，由原告杨威明负担七十元（已交纳），被告绿地集团北京京坤置业有限公司负担六百一十二元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  棋其格二〇一九年十一月二十八日书记员  常思宇