安徽省含山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0522民初1728号 原告：含山新碧房地产开发有限公司，住所地安徽省含山县环峰镇环峰北路中央花园1#2单元-106-2室，统一社会信用代码91340522MA2RC4JD97。 法定代表人：张志佳，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄雨伟，女，该公司法务工作人员。 被告：任立斌，男，1990年7月14日出生，汉族，住安徽省马鞍山市含山县环峰镇。 原告含山新碧房地产开发有限公司与被告任立斌商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年7月15日公开开庭进行了审理，原告含山新碧房地产开发有限公司委托诉讼代理人黄雨伟，被告任立斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 含山新碧房地产开发有限公司（下称新碧公司）向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付未付房款1340000元及逾期违约金（逾期违约金自被告逾期之日起按逾期金额万分之二每日计算至被告实际付款日止）；2.判令被告承担本案诉讼费用。本案在庭审时，新碧公司当庭将第一项诉请变更为：判令被告支付逾期付款违约金75844元。 事实与理由，原、被告于2018年6月20日签订了《马鞍山市商品房买卖合同(预售)》及附件（以下简称合同），约定被告购买原告所有的含山县运漕路与竹园西路交汇口含山碧桂园碧贵豪园xxx室，总房价款为1927438元。付款方式为按揭分期付款：被告须于2018年5月31日前支付原告定金30000元，于2018年5月31日前支付原告首期楼款200000元，于2018年6月30日前支付原告二期楼款357438元，于2018年9月30日前通过银行按揭支付原告剩余楼款1340000元。被告逾期付款的，自合同约定的应付款期限次日起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金，逾期超过90天的，原告有权解除合同，被告应按合同约定总价款的15%向原告支付违约金。截止2019年7月17日，被告已支付全款，但产生逾期付款违约金75844元，按照合同约定原告请求被告支付逾期付款违约金。以致成讼。 任立斌辩称：违约金不成立，我是按照新碧公司办理了贷款，贷款银行也是按照新碧公司指定的，所以不应当承担违约金，我每次都是积极去银行办理按揭贷款。 当事人围绕诉讼请求及双方争议的焦点，依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人有争议的证据是，新碧公司提交的：一、滞纳金明细，证明被告已付房款和逾期违约金情况。二、按揭贷款补充协议，证明被告在无法办理按揭的情况下应及时采取其他方式支付。因被告的原因导致贷款机构不予审批被告的贷款，被告必须按照买卖合同约定的支付期限将该差额自行支付给原告。若被告逾期支付，应按照未付款项的日万分之二支付违约金给原告。三、欠按揭资料承诺书，证明由于被告自身的原因，银行未能审批被告的贷款。任立斌的质证意见是：一、对滞纳金明细不认可。二、按揭贷款补充协议上面的签字是本人所签，签完字后，本人不持有这份“补充协议”，也没有给本人“购房合同”。三、本人在2018年6月27日之前已经将所有按揭贷款资料送给“中行”了，不缺按揭贷款资料。 任立斌未提交证据。 本院对这三组证据的认定与否待后综述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月12日任立斌向新碧公司交付购房定金30000元，同年5月31日交纳购房首付款200000元。2018年6月20日双方签订“马鞍山市商品房买卖合同（预售）”，第三条商品房基本情况……3.该商品房为第一条规定项目中的xxx号。房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置。该商品房的平面图见附件一。4.该商品房的房产测绘机构为含山县房产测绘队，其预测建筑面积共220.28平方米，其中套内建筑面积187.99平方米，分摊共有建筑面积32.29平方米。该商品房共同部位见附件二。……第六条计价方式与价款出卖人与买受人按照下列第2种计算该商品房价款：……2.按照建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米8749.94元，总价款为（人民币）1927438元（人民币大写壹佰玖拾贰万柒仟肆佰叁拾捌元整）。第七条付款方式与期限……（二）买受人采取下列第4种方式付款：……4.其他方式：详见本合同附件四的约定【附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定买受人同意按下列C种方式付款，并以人民币为计算货币……C、其他方式（即[银行按揭分期付款][住房公积金按揭分期付款][组合按揭分期付款]。本买卖合同及附件中所称“银行”泛指“银行及公积金贷款机构”，并根据买受人在本项选中的贷款方式的不同而解释为相应的贷款机构）：⑴买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的30.48%给出卖人，即伍拾捌万柒仟肆佰叁拾捌元整，并于2019年6月30日前向贷款机构办理按揭申请手续；⑵买受人必须在2018年9月20日前，付该商品房总房价款的69.52%（按揭款项）给出卖人，及壹佰叁拾肆万元整】……第八条逾期付款责任除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理(⑴和⑵不作累加)。⑴逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。⑵逾期超过90日（该期限应当与本条⑴项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的15%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2（该比率不低于第⑴项中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。……签订“合同”的当日，新碧公司与任立斌签订《银行按揭及公积金付款方式补充协议》第一条约定：一、乙方（任立斌）根据现行贷款政策充分考虑个人实际情况的前提下，同意选择采取以下第⑴种住房抵押贷款方式支付楼款；⑴该商品房中房价款为1927438元整，其中69.52%（即贷款金额为1340000元）乙方以商业银行按揭贷款的方式支付给甲方（新碧公司）……。四、无论乙方选择本协议第一条约定的何种付款方式，如因乙方原因导致上述贷款机构不予审批同意乙方的贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请的贷款金额存在差异的（下简称“差额款项”），则乙方必须按照买卖合同约定支付楼款的期限内，将该差额款项自行支付给甲方。若乙方逾期支付该差额款项的，乙方按应付而未付款的每日万分之二计付违约金给甲方。逾期超过90天的，甲方有权解除买卖合同，乙方应向甲方支付该商品房的总房价款15%的违约金。五、若非因乙方原因导致上述贷款审批机构最终未能批准乙方贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请贷款金额存在差异的，在买卖合同约定支付楼款的期限内，乙方可选择：⑴将该差额款项自行支付给甲方；或⑵与甲方签订补充协议、变更付款方式。乙方未与甲方签订变更付款方式的补充协议、且未按买卖合同约定期限将差额款项及时足额支付给甲方的，乙方按应付而未付款的每日万分之二计付违约金给甲方。逾期超过90天的，甲方有权解除买卖合同，乙方应向甲方支付该商品房的总房价款15%的违约金。乙方在买卖合同约定支付楼款的期限内书面告知甲方“乙方不同意按买卖合同约定将差额款项及时足额支付给甲方的”，甲方有权解除合同。甲方在解除买卖合同及办妥合同备案注销手续后30日内无息退回已收的购房款；除此之外，甲方无须承担其他任何责任，甲乙双方的其他各自的损失由甲乙双方各自承担。该“合同”第二十九条约定：本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同解除应当采用书面形式。本合同及附件共39页，一式陆份，其中出卖人壹份，买受人壹份，银行壹份，不动产登记中心叁份。合同附件与本合同具有同等法律效力。该合同附件十一系补充协议，该补充协议第四条关于逾期付款责任：买受人未按约定时付款的，不按合同第八条的约定履行，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。1.逾期在90日之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定总房款的15%。当日，买卖双方还签订了《银行按揭及公积金付款方式补充协议》第一条乙方根据现行贷款政策充分考虑个人实际情况的前提下，同意选择以下第⑴种住房抵押贷款方式支付楼款：⑴该商品房的总房价款为人民币1927438元整，其中69.52%（即贷款金额为人民币1340000元）乙方以商业银行按揭贷款的方式支付，经甲方……第四条，无论乙方选择本协议第一条约定的何种方式，如因乙方原因导致上述贷款机构不予审批同意乙方的贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请的贷款金额存在差异的（下简称“差额款项”），则乙方必须按照买卖合同约定支付楼款的期限内，将差额款项自行支付给甲方。若乙方逾期支付差额款项的，乙方按应付而未付款的每日万分之二计付违约金给甲方。逾期超过90日天的，甲方有权解除买卖合同，乙方应向甲方支付该商品房的总房价款15%的违约金。第五条，若非因乙方原因导致上述贷款审批机构最终未能批准乙方贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请贷款金额存在差额的，在买卖合同约定支付楼款的期限内，乙方可选择：⑴将差额款项自行支付给甲方；或⑵与甲方签订补充协议，变更付款方式。乙方未与甲方签订变更付款方式的补充协议，且未按买卖合同约定期限将差额款项及时足额支付给甲方的，乙方按应付而未付款的每日万分之二计付违约金给甲方。逾期超过90天的，甲方有权解除买卖合同，乙方应向甲方支付该商品房的总房价款15%的违约金。乙方在买卖合同约定支付楼款的期限内书面告知甲方“乙方不同意按买卖合同约定将差额款项及时足额支付给甲方的”，甲方有权解除合同，甲方在解除买卖合同及办妥合同备案注销手续后30日内无息退回已收购房款；除此之外，甲方无须承担其他任何责任，甲乙双方的其他各自损失由甲乙双方各自承担。当日，新碧公司向任立斌送签一份《买卖合同中要事项告知书》：“……由于您签署的《商品房买卖合同》，我司需送至房管部门进行合同备案登记（包括合同备案及抵押权预告登记等），故未能在签约的第一时间把合同交给您，请您谅解。但为了更好地保障您的权益，请您知悉：一、您购买的商品房总价款为1927438元整，您在《商品房买卖合同》时已付房款230000元整，余下房款合计1697438元请您根据合同约定按时缴纳：二期楼款357438元整须在2018年6月30日前付清；银行按揭：1340000元（银行按揭款）须在2018年9月30日前付清。二、《商品房买卖合同》约定的收楼日期为2020年4月30日，届时请您亲临销售中心办理相关手续。我司将在《商品房买卖合同》办妥合同备案登记手续后，将合同原件□加盖我司合同章的合同复印件提供给您，故请您在签约之日起个工作日后亲临销售中心领取。同日，任立斌还出具一份“欠按揭资料承诺书”，内容是：本人已认购安徽省含山县运漕路与竹园西路交汇口含山碧桂园碧桂豪园xxx商品房，并于2018年6月27日在中行办理按揭（抵押）贷款申请手续，现因本人下列原因，不能即时办妥按揭（抵押）贷款申请手续。本人保证所欠资料于2018年6月27日前补交至中行并承诺由于资料欠缺而造成逾期支付房价款的违约责任由本人承担。任立斌在交付定金及首付款230000元后，于2018年6月13日付房款357438元，2019年7月10日银行按揭贷款1340000元到账。 另查明，任立斌根据新碧公司提供其签约的贷款银行中国银行股份有限公司含山支行、中国工商银行股份有限公司含山支行，先后办理银行按揭贷款，均因故未能获得审批。后根据新碧公司提供其签约的贷款银行中国邮政储蓄银行含山支行，办理按揭贷款获得审批并发放贷款1340000元。 本院认为，本案“商品房买卖合同”是双方当事人经过协商达成的合意，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，对双方当事人都产生法律约束力。任立斌分四次付清了购房价款，其中前三次共计交付购房款587438元，双方无争议。而购房尾款1340000元双方约定采取银行按揭贷款的方式支付，该款项在“合同”附件四中约定付款时间为2018年9月20日前，在《买卖合同重要事项告知书》中约定在2018年9月30日前付清，而1340000元按揭贷款到达新碧公司账户的时间为2019年7月10日。新碧公司主张自2018年9月20日至2019年7月19日共计283天逾期付款的违约金75844元。但任立斌认为其按照新碧公司指定的银行办理了按揭贷款，无过错，不应支付该逾期付款的违约金。因此，本案争议的焦点是：新碧公司主张任立斌支付逾期付款违约金75844元有无事实和法律依据。 一、关于本案房屋价款的交付时间，在“合同”第七条关于付款方式及期限中没有明确具体的约定房屋买受人交付购房款时间及金额，仅在该条第二款第4项中约定，其他方式：详见本合同的附件四的约定，《中华人民共和国合同法》第三十条规定，承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。根据该条法律规定，本案所涉房屋价款的支付方式及期限属于“购房合同”的实质性内容，本应在合同的条款中明确载明，而不应在合同的附件中体现，否则就本末倒置了。本案“购房合同”是格式条款，新碧公司作为售卖人是提供格式条款的一方，由于合同的内容达39页，加上“补充协议”、《买卖合同重要事项告知书》等共计50多页，也比较专业，买受人难以详细地阅读了解格式条款的全部内容，作为提出格式条款的一方对合同的实质性内容没有在合同中体现，应当提醒买受人详细了解合同附件的内容，否则就限制了买受人的合同权利。出卖人以合同附件主张买受人按照合同附件约定的付款期限履行合同义务，虽然也向买受人送到了《买卖合同重要事项告知书》，但其中约定的按揭贷款付款时间与合同附件约定不一致，造成买受人难以适从，且也未作进一步说明。新碧公司利用提供格式条款的优势地位，未能直接、明了、清晰地告知任立斌履行义务，对任立斌有失公平。 二、本案的“购房合同”有双方当事人签字盖章，应当具有法律约束力。但合同的附件是附着在合同之后，尤其该附件的内容是房屋价款的付款方式及期限的具体约定，应属于合同实质性内容游离在“购房合同”之外，应当由双方当事人签字盖章予以确认，方可产生法律约束力。未经双方当事人签字确认其效力待定。新碧公司在递交给任立斌的《买卖合同重要事项告知书》中载明“银行按揭：1340000元整（银行按揭款）须于2018年9月30日前付清。”该约定付款的时间与“合同附件四”约定的付款时间“买受人必须在2018年9月20日前，付该商品房总房价款的69.52%（按揭贷款）给出卖人，即1340000元整”不一致，导致任立斌无从选择。同时该“告知书”及“附件四”约定的支付银行按揭款项的时间距离任立斌“于2018年6月30日前向贷款机构办理按揭申请手续”仅相差三个月或三个月不到的时间，能否保证任立斌在三个月内将1340000元的银行按揭贷款获得贷款银行的审批并发放到位，不在任立斌主观意志控制的范围内，而是由贷款银行按照相关政策和国家宏观上对其核定的贷款额度等因素，能否及时审批、发放贷款决定的。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采用合理的方式提请对方注意负除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未予对方协商的条款。因此，新碧公司采用格式条款的方式与任立斌签订“告知书”限定任立斌在三个月之内将银行按揭贷款发放到位，既对任立斌不公平，也限制了任立斌的权限，加重了任立斌的付款义务。 三、房屋按揭贷款迟延发放，任立斌是否构成违约。商品房按揭贷款一般由开发企业与贷款银行经协商一致达成合意后，签订合同，并由开发企业提供担保，尔后由房屋买受人向贷款银行递交申请贷款资料，再由贷款银行按照有关政策审批，然后根据其管理部门审定的贷款额度发放按揭贷款。买受人能否及时获得银行按揭贷款，取决于三个因素，其一是开发企业选择的签约银行能否保障及时房贷；其二是买受人有无申请贷款的信用障碍，有无还贷能力；其三是按揭银行在符合贷款政策的前提下，有无发放贷款额度等。上述三个因素缺一不可，任立斌按照新碧公司签约的银行首先向“中国银行含山支行”申请贷款，历经几个月后未能获取贷款，再根据新碧公司签约的银行向“工商银行含山支行”申请贷款未果，然后根据新碧公司指定的“邮政储蓄银行”申请贷款获得审批并足额发放了申请贷款的额度。说明任立斌申请贷款时递交资料齐全，有还贷能力，反而证明新碧公司选择的贷款银行不当。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定的违约责任虽然是“严格责任”，但该“严格责任”仅指是当事人一方的原因而导致的违约责任。而本案中导致按揭贷款发放迟延，主要是因为新碧公司选择的按揭贷款银行不当等因素造成的，不是任立斌单方面的原因造成的。因此，任立斌不应承担违约责任。 综上，新碧公司要求任立斌支付逾期付款的违约金事实和法律依据不足，不予支持。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第三十条、第三十二条、第三十九条之规定，判决如下： 驳回含山新碧房地产开发有限公司要求任立斌支付逾期付款的违约金75844元的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1696元，由含山新碧房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审 判 长  成正林 人民陪审员  黄传远 人民陪审员  熊月文 二〇一九年十一月二十五日 书 记 员  刘欣欣