福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0702民初2606号 原告：董卫强，男，1964年5月8日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被告：廖金龙，男，1949年6月5日出生，汉族，住福建省南平市延平区，现住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：廖文静（廖金龙之女），住福建省福州市鼓楼区。 第三人：杜家法，男，1959年3月12日出生，汉族，住福建南平市延平区。 原告董卫强与被告廖金龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月2日作出（2016）闽0702民初2787号民事判决。宣判后，原告董卫强向福建省南平市中级人民法院提起上诉。福建省南平市中级人民法院于2018年5月28日作出（2018）闽07民终638号民事裁定，撤销本院（2016）闽0702民初2787号民事判决，发回本院重审。重审期间，本院依法另行组成合议庭审理本案。本院于2018年7月6日依职权追加杜家法为本案第三人参加诉讼。本院于2018年9月10日公开开庭审理本案。原告董卫强、被告廖金龙的委托诉讼代理人廖文静、第三人杜家法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 董卫强向本院提出诉讼请求：1.董卫强与廖金龙于2001年5月9日签订的《售房协议书》有效；2.廖金龙返还董卫强购房款68000元及利息（自2001年5月19日起至购房款68000元清偿之日止，按照年利率6%计算）；3.廖金龙支付董卫强双倍违约金136000元及利息（自2001年5月19日起至双倍违约金136000元清偿之日止，按照年利率6%计算）；4.廖金龙支付董卫强可得利益损失68000元及利息（自2001年5月19日起至可得利益损失68000元清偿之日止，按照年利率6%计算）。事实和理由：2001年5月19日，董卫强、廖金龙双方自愿达成房屋买卖交易。廖金龙自愿将其所有的南平市超骧路41号安置楼309室房屋出售给董卫强。廖金龙声称讼争房屋此前系其于2000年7月12日向原产权人龚智屏购买，建筑面积58.78平方米，原产权证为南房字××号。双方各自在《售房协议书》亲笔签名，并在见证方见证下，董卫强将购房款68000元支付给廖金龙，廖金龙收款后现场开具一份收据给董卫强。自此，讼争房屋本次交易合法有效，交易时间均早于此后讼争房屋其他涉嫌非法交易与过户的时间。该《售房协议书》签订以及款项付讫后，因种种原因廖金龙始终未履行双方协议第2、4条约定，从未将该房屋原产权证、原契税单据等一并交给董卫强，从未主动协商董卫强办理新的房产过户手续，甚至有意回避，导致董卫强多年来不断抗争。讼争房屋始终无法完税、无法过户，造成董卫强损失巨大。廖金龙与杜家法的交易行为违法。杜家法买卖讼争房屋，申请登记缺少原始《购房发票》、《房屋买卖合同》要件，交易与登记应需备件不齐全，其与廖金龙交易违法。廖金龙、谢秋英出具虚假《房产交易保证书》，申请房产交易与登记时存在虚假保证的欺诈行为，隐瞒登记机关与杜家法，导致房产违法交易与欺诈登记。廖金龙第一次收董卫强售房款6.80万元后，讼争房屋早已存在债权争议，却恶意隐瞒，提交虚假《房产保证书》，充当房产在交易与申请登记备案，以讼争房屋第二次再收取7.03万元购房款。廖金龙存在过失与一房两卖，应追究刑责。廖金龙与杜家法事后签订的《房屋买卖合同》是无效合同，廖金龙构成一房两卖犯罪。该《房屋买卖合同》从未提交给房屋登记机关，不合法理，系交易缺件。杜家法谎称此前不知廖金龙与董卫强合法交易在前，恶意与廖金龙、谢秋英办理讼争房屋再次交易及转移房屋登记在后，且登记现场隐瞒债权人董卫强违规私自申请，事后也未追认申请，存在过错，杜家法不是本案善意购房第三人。廖金龙违反物权保护规则，无权处分讼争房屋。董卫强的起诉未超过诉讼时效期间，属于民事诉权20年最大保护受诉范围。廖金龙与董卫强合法交易自始有效，廖金龙存在违约事实。廖金龙在购房合同原件上事后添加的“杜家法房款已转董卫强”字迹纯系谎言，杜家法对此也当庭否认。廖金龙先后收取董卫强、杜家法购房款，应负一房两卖刑责。 廖金龙辩称，一、董卫强的起诉已超过二年诉讼时效期间，应驳回其诉讼请求。董卫强所称的《售房协议书》签订于2001年5月19日，董卫强于2016年8月29日提起诉讼，期间已逾期16年。董卫强从未主张权利，早已超过二年诉讼时效期间，应予驳回其诉讼请求。二、廖金龙已于2001年7月12日依董卫强指示完成房产过户申请手续的办理，董卫强诉称廖金龙未履行双方《售房协议书》约定，要求廖金龙承担违约责任，没有事实依据，该诉讼请求不能成立，依法应予驳回。廖金龙与董卫强在2001年5月19日签订南平市超骧路41#安置楼309室的《售房协议书》一份，价款为68000元。依《售房协议书》约定，双方于2001年7月12日共同前往南平市房地产交易管理所。廖金龙依董卫强要求先行在南平市房地产交易管理所提供的《房地产买卖契约》空白文本及过户登记申请登记资料上完成签字，廖金龙的合同义务的已完成并履行（双方指的是董卫强、廖金龙以及杜家法，三人一起至房地产交易管理所登记）。董卫强在房地产过户登记申请前将讼争房屋溢价转卖给杜家法（价款为70300元）。在董卫强的指示协助下于2001年7月12日同日在南平市房地产交易管理所，由杜家法在廖金龙完成签字的同一份文书上签字，将讼争房产直接变更登记于杜家法的名下。三、杜家法持有董卫强、廖金龙签名的与杜家法在2001年7月8日通过南平市延平区永富房地产中介所签订的《房屋买卖合同》原件。一审法官曾在法庭上问董卫强对中介《房屋买卖合同》中“董卫强的签名与手印”是否属实予以回答，董卫强当庭不予否定。而后，南平市延平区人民法院两次通知董卫强到司法鉴定机构提取指纹和字迹签名予以鉴定，董卫强均没有到场。二审法官同样在庭审询问签名是否属实，董卫强在法庭上终于承认了中介《房屋买卖合同》上的签名是其本人签署的，足以证明董卫强积极追求并促成将涉案房屋过户登记在杜家法名下的事实。综上所述，董卫强的诉讼请求无事实依据，依法应予驳回。 杜家法述称，一、董卫强所诉与事实不符，应予驳回。2001年7月8日，杜家法通过南平市延平区永富房地产中介所介绍，在该中介所在地胜利市场（现为南平市延平区胜利街农贸市场）内认识了挂房卖主董卫强。当时董卫强说讼争房屋是其岳父廖金龙的房屋，廖金龙去福州让董卫强来卖的。因是该中介所经理李星介绍的，杜家法信以为真。经双方谈判，同意以70300元价格成交，交易手续费由杜家法承担，中介费600元由杜家法支付给李星。当天，杜家法在中介所与董卫强（自称廖金龙全权代表）签订了梅山超骧路29号309室（面积为58.75平方米）的《房屋买卖合同》，合同上甲方“廖金龙”和“董卫强（全权代表）”都是董卫强亲笔写的字。当时，杜家法以现金支付董卫强定金5000元。2001年7月12日上午9点左右，双方约好一起到南平房产交易所办理过户手续。杜家法及其妻子先到，董卫强带着廖金龙及廖金龙的妻子站在门外距离杜家法十多米远的人行道大树下。董卫强就一个人走到杜家法旁边，指着他们说：“我岳父他们来了，等下到里面各自签字。”随后，三方就进去办理过户手续。为了证明房款是要付给董卫强的，杜家法办完过户手续后当着董卫强面叫廖金龙在中介所签的《房屋买卖合同》上写上“房款转董卫强收”，并签上名字。随后，杜家法就将余款65300元一次性支付给董卫强。董卫强当即把讼争房屋钥匙交给杜家法。大概过了一个月后，杜家法联系廖金龙到电业局过户电表时，闲聊中才知道廖金龙根本不是董卫强的岳父，廖金龙说他们之间关系，与杜家法跟董卫强的关系是一样的，纯粹是房屋买卖关系。那时杜家法才知道廖金龙先前是将讼争房屋卖给董卫强，董卫强又将讼争房屋通过中介转手卖给杜家法。董卫强不仅从中赚了房屋差价，故意不过户就是为了偷漏过户交易税费。因此，董卫强是恶意隐匿交易事实，其所诉与客观事实完全不符。二、董卫强的诉讼请求已超过二年诉讼时效期间，应予驳回。董卫强于2001年7月8日将讼争房屋通过中介转手倒卖给杜家法，并隐瞒个人身份从中指示积极促成廖金龙与杜家法完成交易过户手续，从中获利，且偷漏税费。董卫强却于2016年8月29日对廖金龙提起诉讼，否认董卫强与杜家法交易的事实真相。试想当时董卫强花了巨款买了房而又没拿到房子，在此十六年期间董卫强居然会隐忍从未依法主张过，也从未找过杜家法，这严重违反社会常理。退一步说，董卫强的诉讼请求已逾十六年，早已超过二年诉讼时效期间，应予驳回。三、杜家法购房手续齐全，合法有效，是该房屋合法所有权人。杜家法与廖金龙在南平市房产交易所办理房产过户登记，完全是董卫强指示积极促成的，手续齐全，守法纳税，杜家法依法取得讼争房屋所有权证（产权证号南房字9829786）。杜家法是讼争房屋合法的所有权人。董卫强诉称的“杜家法早知晓涉案房屋廖金龙早已先卖给董卫强，仍与廖金龙恶意办理登记并将全部房款交付廖金龙”，完全是无中生有、歪曲事实、恶意捏造。综上所述，请求驳回董卫强的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.董卫强提交的《收据》一张。该证据由廖金龙出具，廖金龙对其签名的真实性无异议，本院对该证据予以采信。2.董卫强提交的《房地产交易保证书》、房屋转移登记申请材料、《房地产买卖契约》各一份。该组证据的双方为廖金龙和杜家法，廖金龙、杜家法在本案中对于该组证据的真实性无异议，本院对该组证据予以采信。3.廖金龙提交的《南平市不动产登记查询证明》、《常驻人口登记卡》、《房地产买卖契约》各一份。该组证据系本院在原审中依法调取的证据，具有真实性，与本案事实具有关联性，本院予以采信。4.杜家法提交的《房屋买卖合同》一份。董卫强对于该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，廖金龙对于该证据无异议。本院认为，该证据载明的合同甲方（出卖方）虽为廖金龙，但根据三方确认，董卫强代廖金龙在合同落款的甲方处签名，并书写“董卫强（全权代表）”，该行为足以证明董卫强对于该合同是清楚明知的，故本院对于该证据予以采信。5.杜家法提交的《房屋所有权证》一份。董卫强认为该证据是失真的违规登记，对其合法性有异议。廖金龙对该证据无异议。本院认为，该证据来源于产权登记部门，具有真实性，该证据对于讼争房屋已登记于杜家法名下的事实具有证明力，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 坐落于南平市延平区的房屋，面积为58.75平方米，原为廖金龙所有，房屋所有权证号为9823383。2001年5月19日，廖金龙与董卫强签订一份《售房协议书》。该协议约定，甲方廖金龙自愿将所拥有的南平市延平区超骧路41＃安置楼309室的私宅全部售给乙方董卫强，为明确经济责任，特签订如下协议：1.该房屋建筑面积58.75平方米，合计总价68000元，契税由乙方负责。2.甲方证件手续俱全，可移户给乙方时，待协议签订后，乙方支付给甲方购房款68000元。同时，甲方即把原产权证、原契税单等一并交给乙方以备过户。3.本协议签订后，甲方依法自愿放弃对该房屋的所有产权，乙方同时拥有该房屋全部产权。4.本协议签订后，甲方应随时主动协助乙方办理新的房产过户手续，若因甲方原因造成无法过户，甲方应承担相应赔偿责任。5.除房款及正常购房交易费用外，乙方不承担本协议前该房其他相关费用。廖金龙、董卫强分别在该协议落款的甲方、乙方处签名。案外人叶桂莲作为见证方在协议处签名。同日，董卫强向廖金龙支付了购房款68000元后，廖金龙向董卫强出具一张《收据》。该《收据》载明：兹收到董卫强购房款68000元。 2001年7月8日，廖金龙（甲方、出卖方）与杜家法（乙方、买方）签订一份《房屋买卖合同》。该合同约定，甲方将超骧路29号309室房屋卖给乙方，经双方充分协商订立以下合同：1.房屋结构砖混，房屋面积58.75平方米，售价每平方米1196.59元，计70300元。2.房屋坐落超骧路29号309室。3.付款方式及时间。（1）付款方式现金。（2）付款时间。乙方于2001年7月9日预付给甲方5000元（定金），余款65300元甲、乙双方到南平市交易所签字后付清（不迟于2001年7月13日）。4.交易时间。2001年7月9日到房产交易所交易登记。5.今后甲方房产权如有异议，由甲方解决。6.税费交纳。办理过户的一切税、费由乙方交纳。7.房产交付时间。2001年7月13日乙方房款付清后，甲方即将房屋交给乙方使用。8.违约责任。甲、乙双方签约后，不得违约。如有违约，违约方赔偿未违约方1万元。董卫强在该合同落款的甲方处签注“董卫强（全权代表）”，杜家法在该合同落款的乙方处签名。合同落款右下方的空白处盖有“南平市延平永富房地产中介所”公章，并手写签注“中介单位2001.7.8”。同日，杜家法向董卫强支付购房定金5000元。 2001年7月12日，董卫强、廖金龙、谢秋英（廖金龙妻子）、杜家法共同到原南平市房地产交易管理所办理讼争房屋的权属转移登记手续。廖金龙、谢秋英与杜家法在原南平市房地产交易管理所签订了一份落款时间为2001年7月12日的《房地产买卖契约》，约定廖金龙将讼争房屋出售给杜家法，成交价为60865元，杜家法于2001年月日前一次性向廖金龙付清，付款方式为现金。廖金龙、谢秋英与杜家法还签订了《房地产交易保证书》、房屋转移登记申请等资料。同日，杜家法向董卫强支付了购房余款65300元，廖金龙在前述《房屋买卖合同》上签注“房款转董卫强收。金龙”。2001年8月，讼争房屋转移登记至杜家法名下，房屋所有权证号为9829786。 董卫强以廖金龙未将讼争房屋过户至董卫强名下为由，于2016年8月19日向本院提起诉讼。本案一审时，董卫强否认前述《房屋买卖合同》落款处“董卫强”为其所签。为此，廖金龙向本院提出鉴定申请，鉴定项目：1.对《房屋买卖合同》中董卫强的签名与《售房协议书》中董卫强的签名比对鉴定；2.对《房屋买卖合同》中廖金龙签名上的指纹与董卫强的指纹进行鉴定。因董卫强不配合鉴定，导致鉴定机构退件，无法进行鉴定。本案重审时，廖金龙于2018年9月11日向本院申请鉴定，鉴定项目为：《房屋买卖合同》中甲方签字中“廖金龙”与“董卫强（全权代表）”鉴定是否为同一人的笔迹。后廖金龙于2019年1月14日撤回该项鉴定申请。 本院认为，本案争议焦点为：一、廖金龙与董卫强签订的《售房协议书》的效力；二、廖金龙与杜家法签订《房屋买卖合同》、《房地产买卖契约》等行为，是否构成“一房二卖”；三、董卫强主张廖金龙返还购房款及利息，支付双倍违约金及利息、可得利益损失及利息的诉讼请求能否成立。 关于第一个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，廖金龙将其名下的讼争房屋出售给董卫强，双方签订了《售房协议书》。该协议书自双方签字时生效，即2001年5月19日生效。该协议书系双方真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，故本院对董卫强主张确认《售房协议书》有效的诉讼请求予以支持。 关于第二个争议焦点。廖金龙与董卫强签订《售房协议书》后，又与杜家法签订了《房屋买卖合同》、《房地产买卖契约》，将讼争房屋再次出售给杜家法。但根据查明事实，《房屋买卖合同》的甲方（即出卖方）是由董卫强全权代表廖金龙所书写，《房屋买卖合同》、《房地产买卖契约》所约定的购房款70300元亦是由董卫强向杜家法收取；廖金龙未向杜家法二次收取购房款，且已将讼争房屋转移登记至杜家法名下。因此，董卫强才是讼争房屋的实际转卖人，廖金龙已按照董卫强的指示，履行了《售房协议书》约定的讼争房屋转移登记义务，廖金龙的行为不构成“一房二卖”。 关于第三个争议焦点。廖金龙在与董卫强签订《售房协议书》后，按照董卫强的指示，再与杜家法签订了《房屋买卖合同》、《房地产买卖契约》，将讼争房屋转移登记至杜家法名下，故廖金龙已履行完毕《售房协议书》所约定的房屋转移登记义务。董卫强主张廖金龙返还董卫强购房款及利息，支付双倍违约金及利息、可得利益损失及利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。另依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款规定：“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。”本案董卫强在庭审结束后向本院提交了申请书，要求将诉讼请求第1项变更为“判令廖金龙、董卫强双方《售房协议书》无效并返还购房款，维持发回重审前本案原诉请。”董卫强提出的变更诉讼请求申请，已超过前述法律规定的时限，本院对此不予准许。 依照《中华人民共和合同法》第三十二条、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、董卫强与廖金龙于2001年5月19日签订的《售房协议书》有效； 二、驳回董卫强的其他诉讼请求。 案件受理费9346元、公告费400元，由董卫强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  徐华强 人民陪审员  张 怡 人民陪审员  刘 青 二〇一九年十一月二十八日 法官助理张玉萍 书记员陈芳 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一期起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。