广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初11315号原告（反诉被告）：邓灼聪，男，1976年9月1日出生，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：梁龙丽，广东合成泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢小铮，广东合成泰律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：广州市番禺区大石街涌口村股份合作经济社，地址：广东省广州市番禺区大石街涌口村。负责人：梁子钧，职务理事长。委托诉讼代理人：袁险峰，广东道怡律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍文杰，广东道怡律师事务所实习人员。邓灼聪与广州市番禺区大石街涌口村股份合作经济社（以下简称涌口村经济社）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。邓灼聪的委托诉讼代理人梁龙丽、谢小铮，涌口村经济社的委托诉讼代理人袁险峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。邓灼聪向本院提出诉讼请求：1、判令确认原被告双方于2018年7月11日签订的《土地租赁合同》已解除；2、判令涌口村经济社立即返还邓灼聪已缴纳的押金人民币800万元及相应利息，利息按中国人民银行同期同类逾期贷款利率（日万分之二）自2018年6月27日计至返还日止，现暂计至2019年8月31日止为689600元；3、判决涌口村经济社赔偿邓灼聪因该案件产生的律师费用5万元；4、判令本案诉讼费由涌口村经济社承担。经本院释明，邓灼聪表示，假如《土地租赁合同》因租赁物没有权属证明而被认定无效，则其变更第一项诉讼请求为：确认原被告双方于2018年7月11日签订的《土地租赁合同》无效，其余诉讼请求不变。事实和理由：邓灼聪通过投标方式中标后与涌口村经济社于2018年7月11日签订一份《土地租赁合同》，承租位于番禺区迎宾路大石街涌××号，占地面积为930平方米土地及土地上现有的建筑物、正面停车场（以下统称租赁物），邓灼聪投标时已按规定于向涌口村经济社交纳了押金（保证金）人民币800万元，但涌口村经济社存在以下严重违法及违约行为：1、租赁物是涌口村经济社通过广州市番禺区大石街农村集体资产资源管理交易中心公开招标，邓灼聪参与投标后中标获取的租赁使用权。涌口村经济社发布的《涌口村迎宾路620号土地出租竞投公告》第十条“其他要求”中称，交易地控规为村经济发展（商业用地）用地，土规为建设用地，但涌口村经济社至今尚未向邓灼聪提供租赁物的任何合法权属证明。另外，经鉴定机构鉴定，租赁物属于局部危房，无法按现状正常使用。2、涌口村经济社在签订上述《土地租赁合同》后一直没有按照约定时间交付租赁物，在邓灼聪再三催促下，涌口村经济社至2019年8月1日方通知邓灼聪前去接收租赁物，但拒绝按租赁合同约定顺延租赁期限，并拒绝给予约定的免租期，更没有提供租赁物合法权属证明。在双方分歧重大的情况下，邓灼聪2019年8月1日前去涌口村经济社办公室协商时并没有实际接收租赁物，租赁物至今一直在涌口村经济社实际管理控制之下。鉴于涌口村经济社存在严重违法及违约行为，且双方无法协商解決分歧的问题，2019年8月23日邓灼聪向涌口村经济社发出《关于解除租赁合同并退回全部押金的函》，要求解除租赁合同，涌口村经济社应于2019年8月27日前退回邓灼聪己缴纳的押金人民币800万元及相应的利息，并由涌口村经济社自行处置租赁物，至今涌口村经济社不予回复。为维护自身合法权益，邓灼聪依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定特提起诉讼，恳请贵院判如所请。涌口村经济社辩称，1、涌口村经济社认为合同是合法有效的，对于邓灼聪诉讼请求判定合同解除，涌口村经济社认为没有证据证明合同已经解除，而且邓灼聪无权单方面解除合同；2、对于退还押金800万元以及利息的诉讼请求，涌口村经济社认为邓灼聪无权解除，也就无权要求返还押金，另外，贷款利息方面，合同约定了不计算利息；3、合同没有解除，涌口村经济社没有违约，邓灼聪要求判决律师费用没有事实和合同的依据。涌口村经济社向本院提出反诉请求：1、要求邓灼聪支付2019年4月1日至2019年10月31日的租金663705元。如果法院认定《土地租赁合同》无效，则变更反诉请求为：要求邓灼聪支付2019年4月1日至2019年10月31日的占有使用费663705元。邓灼聪对反诉辩称，我方不同意涌口村经济社的反诉请求。1、涌口村经济社至今尚未向我方交付涉案的租赁物，涌口村经济社在2019年8月1日的复函中明确确认了其未能按时交付场地的事实，至今也没有提交证据证明涉案租赁物向我方交付，应该承担举证不能的后果；2、即使法院认定从2019年8月1日开始已经交付，但是涉案的租赁物是危房，是禁止出租的，邓灼聪也无法使用，无论是法律的公平合理，还是双方的约定，均是不产生租金的；3、即使法院认定是2019年8月1日已经交付租赁物，按照合同约定是有8个月的免租期，现在尚未到交租的时间；4、2019年8月1日的复函，涌口村经济社明确计算租金的时间是从2019年8月1日开始，涌口村经济社要求从4月1日开始计算租金没有事实和法律依据；5、我方在2019年8月23日发函给涌口村经济社，明确要求解除合同，要求涌口村经济社自行处置租赁物，所以即使法院认定从2019年8月1日开始接收并且计算租金，我方在8月23日明确告知涌口村经济社可以自行处理租赁物，涌口村经济社怠于处理租赁物造成的损失，应该由涌口村经济社自行承担，不应向邓灼聪主张占有使用费，我方一直没有占用租赁物，涌口村经济社是可以自行处理的；6、因为涌口村经济社一直不向邓灼聪提交涉案租赁物的权属证明，所以即使认定是交付，也是不合法的交付，在没有权属证明的情况下，邓灼聪是不能正常使用租赁物的，涌口村经济社无权主张租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院认定如下：2018年6月14日，涌口村经济社发布涌口村迎宾路XX号土地（以下简称涉讼土地）出租竞投公告，其中说明该土地面积903平方米；竞投保证金800万元，签订合同后，如对租赁物进行重建的，每完成一层钢筋混凝土框架的，退还100万元，直至退还至余下300万元止，余下的300万元中50万元作为合同履约保证金，余下的250万元作为租赁土地预付租金，如对租赁物不进行重建的，则竞投保证金800万元在合同租赁期第六年后的第三个月扣除50万元作为合同履约保证金，余额无息退回；租赁土地现有两层建筑物及土地东侧有917平方米停车场（该土地为公路预留用地，不能建设），地上建筑物及东侧停车场随租赁土地一并按现状交付给中标方使用；甲乙地块控规为村经济发展（商业用地）用地，土规为建设用地。2018年6月26日，邓灼聪向涌口村经济社转账支付800万元竞投保证金。2018年6月27日，邓灼聪竞得涉讼土地（广州市番禺区大石启达花木场）的承包经营权。2018年7月11日，涌口村经济社（甲方）与邓灼聪（乙方）签订《土地租赁合同》，约定甲方将其合法拥有的位于涌口村迎宾路620号，占地面积为903平方米土地及土地上现有的建筑物、正面停车场（以下简称涉讼租赁物）租赁给乙方使用；乙方可根据经营和发展的需要，自行使用现有物业，也可自行投资拆除全部重建物业，重建该地块的，竞投保证金按竞投公告中记载的方式处理，新建的建筑物的规模由乙方自行决定，但必须使用钢筋混凝土框架结构，不得使用钢结构，不得在现有建筑物上加建或加层，如无法达到该要求的，甲方有权没收全部保证金；如乙方不选择重建，竞投保证金按竞投公告中记载方式的处理；租赁期限20年，自2019年4月1日起至2039年3月31日止，建筑免租期限8个月，自2018年8月1日起至2019年3月31日止；甲方逾期交付租赁物的，租赁期起算日相应顺延；租金每月94815元，从租赁期起算的第4年起每月租金以第一年为基数，每3年为一个递增期，以上期为基数递增10%；租金采取先付后租的方式，按月在当月10号前支付；租赁期内乙方对租赁土地及建筑物（含新建建筑物）以转租、分租、合作、联营、自营等各种方式获取的各种收入或收益全部归乙方所有和支配；卫生费每月每平方米1元（按建筑面积计算），卫生费的递增与租金的递增方式相同；租用物及土地交付时，甲乙双方在现场签订租赁物交付确认书，并经双方签字盖章，租赁物交付确认书为甲乙双方交付租赁物的凭据；鉴于租赁土地的性质，甲方协助乙方负责以甲方名义办理租赁土地的备案、报建手续；乙方按照规划及设计方案进行施工建设，承担建设费用，新建的建筑物房地产权属甲方为权属人，但租赁期内，乙方为该建筑物的使用人；甲方是租赁土地（含地上原建筑物及附属设施）合法所有权人，持有相关权属证书，并应在本合同签订后至租赁期届满期间这种合法状态保持持续性；因甲方原因构成根本性违约导致本合同无法履行，乙方有权要求甲方退还押金、保证金，为调查处理甲方涉嫌违约行为的费用，包括但不限于聘请律师的费用，由甲方承担。同日，双方签订《涌口村集体用地交接确认书》，确认甲方于2018年7月11日将涉讼土地及物业移交给乙方使用。2019年4月29日，邓灼聪（广州市大石启达花木场）向涌口村经济社提交《关于给予装修免租期及退还改建押金的申请》，提出当邓灼聪按照时间接收租赁物时，发现租赁物内停车场的社会外来车辆和部分报废车辆及建筑材料未有交付前处理及清理，导致邓灼聪无法围蔽施工，事后，邓灼聪立即向涌口村经济申请协助清理，并实施边清理边围蔽的方式施工，但又遭到村民阻挠因租赁物的红线权属问题导致无法施工，涌口村经济社就此问题到现在一直无法协调解决；因上述原因，邓灼聪申请：一、涌口村经济社尽快解决问题交付租赁物，交收即日起基于免租三个月进行对租赁物围蔽修葺；二、建筑最佳时期已过，邓灼聪不会对租赁物进行改建，只作对租赁物原有物业进行修葺整理后对外招租，请涌口村经济社退还改建押金750万元；三、邓灼聪在合同签订时预付的6个月租金568890元，在免租期开始计算直至扣减完毕后，租金按每月缴交。2019年8月1日，涌口村经济社及广州市番禺区大石街涌口村民委员会向邓灼聪（广州市大石启达花木场）复函：因我村未能按时交付场地，2019年4月1日至2019年7月31日为免租期，计租时间从2019年8月1日起开始，押金按合同内容要求处理。2019年8月13日，邓灼聪向涌口村经济社发出第二份《关于给予装修免租期及退还改建押金的申请》，提出按合同约定，邓灼聪享有8个月免租建筑期限，逾期交付租赁物的，租赁期起算日相应顺延；因涌口村经济社原因导致无法按时交付租赁物，至2019年8月1日双方才办理交接手续，邓灼聪要求自租赁物交收即日起给予8个月免租期，由其对租赁物进行围蔽修葺；因逾期交付租赁物，县政府部门对改建政策严厉，对租赁物建设最佳时期已过，邓灼聪无法对租赁物进行改建，只能对原有物业进行修葺整理后对外招租，故申请退还改建押金750万元。2018年8月16日，邓灼聪委托广州兢业建筑结构技术有限公司对涉讼土地上房屋进行安全性鉴定，鉴定结论为：该房屋为局部危房；地基、基础构件为非危险状态，上部结构构件部分钢筋混凝土柱局部有严重疏松、缺失现象，且受力纵筋有大面积外露、变形现象，个别钢筋混凝土板局部有露筋、锈蚀现象；建议对该房屋进行排危处理。2019年8月25日，邓灼聪向涌口村经济社邮寄《关于解除并退回全部押金的函》，要求解除《土地租赁合同》、涌口村经济社退还押金800万元及利息，并说明，邓灼聪从未实际接收、控制、使用租赁物，至今仍由涌口村经济社实际管理控制租赁物，请涌口村经济社自行处置租赁物，否则相应损失涌口村经济社自行承担。该邮件于2019年8月26日妥投。关于涉讼土地的性质及权属问题，涌口村经济社提交了穗集有（2012）第XX号集体土地所有权证书、广州市番禺区大石街城市建设服务中心出具的权属证明（载明涉讼土地为大石街涌口村农民集体所有，包含在前述集体土地所有权证范围内）、宗地图，拟证明涉讼土地是大石街涌口村农民集体所有的建设用地。本院将上述材料副本送广州市规划和自然资源局，并致函询问涉讼土地的性质，该局于2019年11月12日作出复函，回复意见为：涉讼土地规划情况，2018年地类为建设用地，在现行控规中规划控制为商业金融业用地（村镇建设用地）、公共绿地、小学用地、林地、公路用地、村镇居住用地（居住用地）、一类工业用地兼容商业金融业用地；在现行土归中主要为林地、城镇建设用地，可能涉及道路用地；在现行总规中不涉及限建区、禁建区，且不涉及“四线”；该地块暂未办理用地手续。诉讼中，双方当事人均确认，涉讼土地上有一座两层的建筑物，建筑面积约1545.83平方米，占地面积903平方米，未取得房地产权证。涌口村经济社称，邓灼聪已支付的800万元押金专款存放于街道办事处管理，因涌口村经济社与邓灼聪履行合同中存在争议，该笔款项尚未启用抵扣租金。另查明，邓灼聪因本案纠纷已支付律师费50000元。双方当事人对于以下问题存在争议：1、租赁标的是土地还是土地和房屋。邓灼聪主张，双方签订的《土地租赁合同》既包含土地租赁合同又包含房屋租赁合同，因此，根据合同约定，涌口村经济社应向邓灼聪提供土地及房屋的合法权属证明，但其并未提供；2018年涌口村工业用房的租金参考价是14元/平方米（按占地面积计算），本案租金105元/平方米，分开两层计算则是每平方米50元左右，远远超过租金参考价，可见《土地租赁合同》的租赁标的并非单独的土地或房屋，而是既有土地也有房屋；因土地未办理用地手续，房屋没有取得产权证，故土地和房屋租赁合同均为无效。涌口村经济社则主张，不论是招投标公告还是《土地租赁合同》，都明确记载租赁标的是903平方米的土地，不包括房屋和空地，房屋和空地是附属于土地一同交付邓灼聪使用的，但不计租金；合同中约定了现有建筑物邓灼聪可以保留使用，也可以拆除重建，可见原有房屋并非租赁标的；因该土地为建设用地，故《土地租赁合同》合法有效，根据合同约定，需待邓灼聪确定土地用途和建设设计方案后，涌口村经济社才可协助其办理用地手续。2、租赁物的交付情况。邓灼聪主张，虽双方于《土地租赁合同》签订当日签订了《涌口村集体用地交接确认书》，但实际并未于当日办理交接手续，当时涉讼土地中的停车场还停有许多车辆，且村民对于红线范围存在争议，拒绝邓灼聪进场；根据双方此后的函件往来可以证实涌口村经济社逾期交付租赁物，后涌口村经济社于2019年8月1日通知邓灼聪交接，但因双方对于计算租金、退回押金、权属证明等问题存在争议，所以没有办理交接手续，也未按合同约定签署租赁物交付确认书。涌口村经济社则主张，租赁物已于2018年7月11日交付邓灼聪使用，此后一直在其控制之下，双方未再办理其他交接手续；邓灼聪所述停车场上停有车辆，是在交付之后邓灼聪疏于管理导致，涌口村经济社是帮助邓灼聪清理社会车辆，至于其同意将开始计租时间推迟至2019年8月1日，是基于在与邓灼聪合作20年的基础上，为促进合同继续履行，经村民大会讨论同意的；邓灼聪提交的房屋安全鉴定报告显示是2018年8月18日由其委托鉴定的，如租赁物没有交付，邓灼聪不可能自行委托鉴定。本院认为，关于本案的租赁标的的问题。竞投公告中虽载明资产名称为涌口村迎宾路620号土地，但同时说明了土地上有两层建筑物及917平方米停车场，《土地租赁合同》中亦约定甲方将“占地面积为903平方米土地及土地上现有的建筑物、正面停车场租赁给乙方使用”，而且双方当事人在诉讼中确认建筑物的建筑面积达到1500余平方米，因此，本院认定，本案的租赁标的应包括迎宾路620号土地及地上建筑物、停车场，整体计租。因涉讼土地（包括停车场）为建设用地，关于土地的租赁合同无违反法律、法规的强制性禁止性规定，合法有效；而地上房屋因未取得房地产权证或建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，关于房屋的租赁合同关系无效。但因房屋与土地不可分割，二者的租赁合同关系相互依存。现双方对于合同的状态存在争议，邓灼聪认为涌口村经济社逾期交付场地且拒绝顺延免租期，又拒不提供权属证明，构成违约，《土地租赁合同》已于其发送的解除通知到达涌口村经济社时（2019年8月26日）解除；涌口村经济社则认为合同合法有效，其并无违约，应当继续履行合同。对此，本院认为，虽然双方在2018年7月11日《土地租赁合同》签订当天签订了《涌口村集体用地交接确认书》，但涌口村经济社在2019年8月1日给邓灼聪的复函中自认未能按时交付场地，并同意推迟计租时间，根据双方往来函件的内容可以认定2018年7月11日时租赁物并未完成交接。至于此后租赁物何时开始符合交付条件以及涌口村经济社何时通知邓灼聪交接，负有交付义务的涌口村经济社均未举证证明，仅从邓灼聪2019年8月13日的《关于给予装修免租期及退还改建押金的申请》中可以反映，双方应于2019年8月1日曾办理过交接手续。但根据《土地租赁合同》约定，免租期为8个月，涌口村经济社逾期交付租赁物的，租赁期起算时间相应顺延。现涌口村经济社于2019年8月1日才与邓灼聪办理交接手续，但据其当日出具给邓灼聪的复函，其要求自当日起开始计算租金，此前4个月为免租期，而对于邓灼聪要求自交收之日起给予免租期的请求未予同意。此后邓灼聪于2019年8月13日再次请求涌口村经济社给予免租期，其未予回复。涌口村经济社逾期交付土地，且拒绝按照土地租赁合同约定顺延免租期，致使双方产生纠纷，《土地租赁合同》履行陷入僵局。在该合同中的土地租赁合同关系里，涌口村经济社构成违约，邓灼聪于2019年8月25日向涌口村经济社寄送《关于解除并退回全部押金的函》达到解除合同的效力，双方之间的土地租赁合同关系应于上述函件到达涌口村经济社时2019年8月26日解除。因2019年8月初双方仍在沟通交接及免租期事宜，而在涌口村经济社不同意给予新的免租期后，邓灼聪已于2019年8月25日发函解除合同并告知涌口村经济社自行处置租赁物，且双方并未重新签署租赁物交付确认书，故本院对邓灼聪主张其因双方有纠纷并未实际接收使用涉讼租赁物的陈述予以合理采信。因此，本院对于涌口村经济社要求邓灼聪支付租金、占有使用费的反诉请求不予支持；对于邓灼聪要求涌口村经济社退还800万元（包含50万元租赁押金、250万元预缴租金、500万元建设押金）的诉讼请求，本院予以支持。至于邓灼聪要求涌口村经济社支付押金利息及律师费的诉讼请求。因《土地租赁合同》部分无效，对于无效部分，涌口村经济社明知涉讼房屋未办理报建手续仍对外出租，邓灼聪在承租时未尽审慎审查义务或明知房屋未办理报建手续，仍与涌口村经济社签订合同承租该房屋，双方对房屋租赁合同关系无效均存在过错，应各自承担相应的损失。对于合同有效部分，系因涌口村经济社违约导致合同无法继续履行而解除，涌口村经济社应承担邓灼聪的相关损失；且因房屋与土地密不可分，虽房屋租赁合同关系无效，但土地租赁合同的解除对邓灼聪未能接收使用房屋亦产生影响。综上，本院根据《土地租赁合同》的效力情况，及双方在履行合同中的过错程度，酌情对于邓灼聪主张的押金利息及律师费中的70%予以支持。即，涌口村经济社应以560万元（800万元×70%）为本金，自2018年6月27日起按照每日万分之二的标准向邓灼聪支付占用款项利息，至560万元款项退还之日止；同时，涌口村经济社应向邓灼聪支付其因本案支出的律师费35000元（50000元×70%）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，判决如下：一、确认邓灼聪与广州市番禺区大石街涌口村股份合作经济社于2018年7月11日签订的《土地租赁合同》中，土地租赁合同关系于2019年8月26日解除，房屋租赁合同关系无效；二、广州市番禺区大石街涌口村股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起五日内向邓灼聪退还800万元及利息（以560万元为本金，自2018年6月27日起按照每日万分之二的标准计算至560万元款项退还之日止）；三、广州市番禺区大石街涌口村股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起五日内向邓灼聪赔偿律师费损失35000元；四、驳回邓灼聪的其余诉讼请求；五、驳回广州市番禺区大石街涌口村股份合作经济社的全部反诉请求。本案本诉受理费77789元，反诉受理费5219元，由广州市番禺区大石街涌口村股份合作经济社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。（此页无正文）审判员 张 祎二〇一九年十一月三十日书记员 王韵曌