河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）冀01执异204号 案外人：赵士棒,男，1976年2月23日出生,汉族，住北京市昌平区。 申请执行人：中铁建设集团有限公司，住所地北京市石景山区石景山路20号。 法定代表人：赵伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周怡婷，该公司员工。 被执行人：石家庄润鑫房地产开发有限公司，住所：石家庄市长安区北外环古城东路118号。 法定代表人：王志发，该公司总经理。 委托诉讼代理人：秦春辉、郭丽霞，该公司员工。 在本院执行中铁建设集团有限公司(以下简称中铁公司）与石家庄润鑫房地产开发有限公司（以下简称润鑫公司）建设工程施工合同纠纷一案中，本院于2018年3月28日作出（2017）冀01民初1100号民事调解书。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务。申请执行人于2018年5月2日向本院申请强制执行。执行过程中，案外人对本院查封古城东路118号滹太商贸城C馆一层1634号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人赵士棒称，请求解除对世界湾一期C馆（滹太商贸城）一层1634号房产的查封，并停止对该房产的评估、拍卖。事实与理由：在法院执行申请执行人中铁公司与被执行人润鑫公司之间的借款合同纠纷案件中，查封了案外人房产，因该财产系案外人通过合法方式取得，属于案外人所有。而且案外人自取得该房产后一直享有该房产的占有、使用、收益的权利。近期案外人意欲处分该房产，由于法院查封了该房产，致使案外人不能充分使用该房产的全部权利，案外人为此已有一定的损失。为维护案外人的合法权益，故现提出书面异议，请求法院解除对案外人房产的查封，并停止对该房产的评估、拍卖。 申请执行人中铁公司称，请求法院驳回案外人的全部异议请求，1、案外人的申请理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第24、25条，应当驳回，第24条规定对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：(1)案外人是否系权利人；(2)该权利的合法性与真实性；(3)该权利能否排除执行，第25条规定对案外人的异议人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人；(1）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断，未登记的建筑物、构筑物及其附属设施按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。因此，涉案房产属于未登记的房产，其土地使用权及相关证书均为开发商润鑫公司所有，权属并未转移，案外人并非真正的权利人。2、案外人的异议理由更不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条，应当驳回。3、申请执行人对查封房产所涉工程C馆C3、C4塔楼所欠付的工程款82148122元享有优先受偿权，在石家庄中院(2018)冀01民初1382号民事判决中已经确定的权利，根据最高院裁判规则，网签备案房产不能对抗工程价款优先受偿权，举重以明轻，案外人享有的权利更不能对抗申请执行人的工程价款优先受偿权，因为涉案房屋并未进行备案登记。4、涉案工程至今未经过竣工验收，不具备交付标准，尚有部分尾活尚在施工中，房产至今处于空置状态，案外人也未办理任何交接手续、税费、交接钥匙等，并未实际占有房屋。 被执行人称，案外人确实存在在我公司购买房产情况，我公司所出售的商铺全部已经交付所购买的业主。 案外人向本院提交以下证据： 证据一、2014年1月12日商铺买卖协议，已经交付全款； 证据二、2014年1月12日收款收据、商铺委托经营协议；2012年6月29日，客户赵士棒换签处理申请。 申请执行人质证称，1、对于商铺买卖协议，真实性、关联性、合法性均不认可，该协议并非正式的商品房买卖合同，未进行备案登记，不予认可，并且在协议中第五条约定买受人在对商品房不享有自主经营权，必须全权委托出卖人或出卖人指定的第三方公司做统一经营管理，法律上对所有权的定义是所有人依法对自己财产所享有的占有、使用、收益和处分的权利，而在签订商铺买卖协议时，案外人已经不享有对该商铺进行自由处分的权利，所以案外人不享有所有权，更不享有基于所有权而产生的请求权，案外人与被执行人只是债权债务关系；对于收款收据三性均不认可，首先收据并非合法有效的正式结算凭证，如果案外人缴纳了房款，应由被执行人开具正式的发票，其次，根据最高院民事审判第一庭民事审判指导与参考一书中关于执行异议之诉中对购房人支付房款等事实应从严审查一文，明确如果购房人仅提供房地产开发企业出具的收据或发票或者房地产开发企业对付款事实表示认可，尚不足以该条件已满足，人民法院还应对购房人的购房款转账凭证予以查实，现金支付房款的应对购房款来源等事实予以查实，在此基础上才能对购房人是否对房屋享有足以排除强制执行的权利做出认定。 被执行人质证称，对赵士棒提供的证据无异议，认可其证明目的。赵士棒与我公司于2014年1月12日签订《商铺买卖协议》5份，购买商铺五套，五套商铺价款分别为：223318元、223318元、205995元、223318元、123043元，共计998992元。该五套商铺房款赵士棒均已支付，房屋已经交付赵士棒，实际所有权人为赵士棒，赵士棒实际占有支配房屋。 本院查明，申请执行人中铁建设集团有限公司向本院提出诉前财产保全申请。本院于2017年10月17日作出（2017）冀01财保36号民事裁定，查封冻结被申请人石家庄润鑫房地产开发有限公司名下银行存款人民币96407265.98元或同等价值的其他财产。本院向石家庄市房地产管理处送达了协助执行通知书和民事裁定书，一、查封被申请人润鑫公司位于石家庄市滹太商贸城Ｃ馆一层的房产：Ｃ馆一层172号、185号、190号、1243号、1244号、1251号、1253号、1257号、1324号、1333号、1342号、1343号、1345号、1356号、1408号、1418号、1422号、1423号、1424号、1425号、1428号、1429号、1430号、1431号、1450号、1496号、1516号、1517号、1524号、1545号、1547号、1548号、1632号、1633号、1634号、1635号、1637号、1657号、1658号、1704号、1708号、1716号、1799号、1800号、1801号、1808号。查封期限三年（2017年10月27日至2020年10月26日）。二、查封润鑫公司位于石家庄市滹太商贸城Ｃ馆2层的下列房产：2169号、2170号、2171号、2172号、2173号、2174号、2175号、2176号、2177号、2178号、2191号、2234号、2235号、2236号、2237号、2238号、2239号、2240号、2241号、2242号。查封期限三年（2017年11月1日至2020年10月31日）。案外人赵士棒对本院查封古城东路118号滹太商贸城Ｃ馆一层1634号房屋提出书面异议。 另查明，2014年1月12日案外人与润鑫公司签订《商铺买卖协议》，约定案外人购买体育大街以西、古城东路以南，世界湾一期C馆（滹太商贸城）一层1634号商铺，建筑面积约23.08平方米，价款总额205995元，一次性支付全部价款。润鑫公司为案外人出具了收款收据。同日，案外人与北京世界湾国际商业投资管理有限公司签订《商铺委托经营协议》，现案涉商铺在北京世界湾国际商业投资管理有限公司管理下。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人在本院查封之前签订了商铺买卖协议，支付了全部价款，并委托北京世界湾国际商业投资管理有限公司予以经营，故此，商铺买卖协议已履行完毕，案外人已实际占有。案外人的异议成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对石家庄润鑫房地产开发有限公司位于古城东路118号滹太商贸城C馆一层1634号商铺的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  李鸿雁 二〇一九年十一月十二日 书记员  刘敏欣 书记员  白娟娟