贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终6545号上诉人（原审原告）：王文义，男，1975年11月28日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。上诉人（原审原告）：陈明凤，女，1979年4月28日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。系王文义之妻。共同委托诉讼代理人：李正春，贵州同越律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：芦灵伟，贵州同越律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘永强，男，1972年8月16日生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。被上诉人（原审被告）：袁华英，女，1974年6月14日生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。系刘永强之妻。共同委托诉讼代理人：黄建雄，桐梓县高桥镇法律服务所法律工作者。共同委托诉讼代理人：张体文，桐梓县燎原镇法律服务所法律工作者。原审被告：杨庆萍，女，1974年8月16日生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。上诉人王文义、陈明凤因与被上诉人刘永强、袁华英及原审被告杨庆萍、房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2019）黔0322民初3219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王文义、陈明凤上诉请求：1.撤销原审判决第三项，改判支持由被上诉人向上诉人赔偿人民币532816.52元;2.由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、涉案房屋已经于2017年被列入征收拆迁范畴，上诉人已提交证据证明杨庆萍所取得的涉案房屋一半的产权所对应的拆迁补偿金额为832816.52元。原审判决对以上事实进行了确认，但以《安置补偿协议》未实际履行，涉案房屋并未被实际征收为由驳回上诉人要求赔偿损失的诉求有失公允；二、从原审法院认定的客观事实来看，上诉人在签订合同及履行合同过程中不存在任何过错，导致合同不能履行系被上诉人恶意隐瞒涉案房屋已进行分割的事实，如《房屋买卖合同》得以完全履行，上诉人将享有涉案房屋全部权利及收益；三、上诉人认为，前述拆迁补偿金额系在政府部门主导下对涉案房屋当前的市场价值所作出的直接评定，能够真实、客观、准确的作为涉案房屋市场价值的有力参考，并作为本案损失金额的定额依据。涉案房屋是否被征收并不是决定本案是否应赔偿的关键及焦点。且从2011签订合同，上诉人就支付了全部购房款，至2018年才经法院对涉案房屋的权属作出最终认定，事隔7年之久，房屋的市场价值在不断提升是符合客观实际和通常认知的，上诉人的损失客观存在，一审法院完全不考虑房屋增值因素于法无据；四。本案如果完全按照合同约定的违约金进行认定，显失公平。且根据《合同法》的相关规定，违约金与赔偿损失是可以同时适用的，违约金不足以弥补当事人损失的，应由违约方继续赔偿。刘永强、袁华英辩称，上诉人主张的损失不具有客观性，房屋的增值与房屋的地理位置等因素有关，上诉人也未提交证据证明房屋存在增值情形的事实。同时，一审法院判决退还上诉人购房款30万元也不恰当，过户给杨庆萍名下的房屋并非上诉人购买整个房屋的二分之一，应以上诉人购房房屋的总平方数及单价来计算。杨庆萍述称，我认为此案与我没有关系，我的房屋已经过户至我名下了。陈明凤、王文义向一审法院起诉请求：1.刘永强、袁华英向王文义、陈明凤返回购房款30万元；2.刘永强、袁华英向王文义、陈明凤支付违约金10万元；3.刘永强、袁华英赔偿王文义、陈明凤损失（暂定80万元，实际以杨庆萍签订的拆迁赔偿协议为准）；4.杨庆萍对上述债务承担连带责任；5.本案诉讼费用由刘永强、袁华英、杨庆萍负担。一审法院认定事实：刘永强、袁华英系夫妻关系。2011年8月28日，刘永强、袁华英（甲方）与王文义、陈明凤（乙方）签订《房屋买卖合同》，载明：甲方将位于桐梓县娄山关镇工农村大树组四楼一底的房屋一栋，建筑面积550平方米，占地面积约为110平方米，四至界为东抵江明秀土，南抵该房1.5米外抵刘永强院坝，西抵瞿朝书房、北抵西湖公路出卖给乙方。一、甲乙双方约定该房价款为陆拾万元。二、付款方式：乙方于2011年8月28日签订本协议时给付甲方45万元；2011年春节前给付甲方5万元；余款10万元乙方于2012年8月28日前一次性付清；乙方将全部购房款给付甲方后，甲方立即将该房交付给乙方。三、甲方于2011年8月28日签订本协议时，将该房《房屋所有权证》原件给付乙方；交付该房时，甲方将该房的电、闭路户头交付给乙方。四、甲方协助乙方办理房屋产权过房登记。五、甲乙双方约定违约金为10万元。……。合同签订后，王文义、陈明凤按约定向刘永强、袁华英支付了全部购房款60万元。2016年9月12日，杨庆萍认为刘永强无权处分涉案房屋，向原审法院提起诉讼，请求确认涉案合同无效，刘永强、王文义立即将遵房权证桐梓私字第××号房屋一楼靠右的套房、二楼靠右的门面一间、四楼的套房、三间平房靠右的一半及空地靠右的一半交还杨庆萍。2016年12月21日，原审法院作出（2016）黔0322民初3335号民事判决书，判决：一、刘永强、第三人袁华英与刘永强、袁华英、杨庆萍王文义、第三人陈明凤于2011年8月28日签订的《房屋买卖合同》无效；二、驳回王文义、陈明凤杨庆萍的其他诉讼请求。王文义、陈明凤不服，上诉至遵义市中级人民法院。该院于2017年5月28日，作出（2017）黔03民终2265号判决书，判决：一、撤销贵州省桐梓县人民法院（2016）黔0322民初3335号民事判决；二、王文义、陈明凤于本判决生效后十五日内将位于娄山关镇西湖路302号右侧工农村大树组，房产证号为遵房权证桐梓私字第××号的房屋中的第四层、靠江明秀房屋一侧的门面一间、靠江明秀房屋一侧的地下层一间返还给杨庆萍；三、驳回杨庆萍的其他诉讼请求。刘永强、袁华英、杨庆萍王文义、陈明凤不服，向贵州省高级人民法院提出再审申请，该院于2017年12月18日作出（2017）黔民申2697号民事裁定书，指令遵义市中级人民法院再审。2018年11月28日遵义市中级人民法院作出（2018）黔03民再175号判决书，判决维持（2017）黔03民终2265号民事判决。王文义、陈明凤以前述诉讼请求诉至原审法院。另查明，2004年2月12日桐梓县房地产管理局向刘永强颁发房屋所有权登记证（遵房权证桐梓私字第××号），载明房屋所有权人为刘永强，层数为4层，土地使用面积100平方米，建筑面积为460.68平方米。杨庆萍已于2017年5月17日在房屋产权登记机关将上述属于自己所有的房屋变更登记在自己名下（黔【2017】桐梓县不动产权第0001938号），载明分摊土地使用权面积50平方米，专有建筑面积230.34平方米。一审法院认为，王文义、陈明凤与刘永强、袁华英于2011年8月28日签订涉案《房屋买卖合同》时，刘永强、袁华英未告知王文义、陈明凤涉案房屋在刘永强与杨庆萍离婚时已进行分割的事实。涉案合同履行过程中，杨庆萍依法主张权利对涉案房屋进行了分割，杨庆萍取得涉案房屋一半的产权，即建筑面积230.34平方米。致使王文义、陈明凤实际只取得涉案房屋一半的产权。对王文义、陈明凤请求刘永强、袁华英退还购房款一半，即30万元的主张，符合事实和法律规定，原审法院予以支持。关于王文义、陈明凤请求刘永强、袁华英支付违约金10万元的主张。刘永强、袁华英未取得涉案房屋全部所有权而与王文义、陈明凤签订房屋买卖合同，致使王文义、陈明凤不能实现合同约定的全部权利，刘永强、袁华英构成违约，应按合同约定承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”规定，对王文义、陈明凤请求刘永强、袁华英、杨庆萍按合同约定支付违约金10万元的主张，原审法院予以支持。关于王文义、陈明凤请求刘永强、袁华英以杨庆萍签订的拆迁赔偿协议为标准赔偿损失的主张。经审理查明，杨庆萍与桐梓县人民政府签订《安置补偿协议》，协议签订后涉案房屋未被实际征收。在涉案《房屋买卖合同》履行中，因刘永强、袁华英过错，致使王文义、陈明凤未取得涉案房屋另一半的所有权，刘永强、袁华英除承担按合同价格退还一半房款30万元外，还承担涉案《房屋买卖合同》约定的全部违约责任，即支付违约金10万元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条规定。结合原审法院实际，对王文义、陈明凤请求刘永强、袁华英以杨庆萍签订的拆迁赔偿协议为标准赔偿损失的主张，原审法院不予支持。关于王文义、陈明凤请求杨庆萍承担连带责任的主张。杨庆萍不是涉案《房屋买卖合同》相对人，在涉案《房屋买卖合同》签订、履行中也不存在过错，对王文义、陈明凤请求杨庆萍承担连带责任主张，无事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十二条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、第二十九条规定，判决如下：一、被告刘永强、袁华英于本判决生效后十日内退还原告王文义、陈明凤购房款30万元；二、被告刘永强、袁华英于本判决生效后十日内支付原告王文义、陈明凤违约金10万元；三、驳回原告王文义、陈明凤的其他诉讼请求。案件受理费减半收取7800元，由被告刘永强、袁华英承担3650元，原告王文义、陈明凤承担4150元。本案在二审期间，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为刘永强、袁华英除按合同约定向王文义、陈明凤承担违约金外，是否还应赔偿王文义、陈明凤损失。刘永强、袁华英与王文义、陈明凤于2011年8月28日签订的《房屋买卖合同》中涉及建筑面积为230.34平方米的部分房屋已经人民法院生效判决确认为杨庆萍所有，王明义、陈明凤未能依据合同取得该部分房屋的所有权，刘永强、袁华英应当按照《中华人民共同和国合同法》第一百一十三条的规定向王文义、陈明凤承担履行合同义务不符合约定的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”，可见违约金的性质是以补偿性为原则，惩罚性为罚，旨在弥补守约方因违约方的违约行为所造成的损失，只有在约定的违约金低于实际造成的损失时，当事人才可请求予以增加。本案中双方当事人在合同中已约定了违约金为十万元，王文义、陈明凤主张还应按杨庆萍所签订《补偿安置协议》中的标准赔偿损失，因该协议并未实际履行，协议上也并无相关征收单位的签字或盖章，且房屋被拆迁的赔偿价值也并不能完全等同于房屋买卖的市场价值，故该《补偿安置协议》在本案中不具有参照价值。对涉案房屋的增值即王文义、陈明凤所受损失是否超过双方约定的违约金十万元，王文义、陈明凤未举证予以证明，本院对其上诉理由不予采纳。综上所述，王文义、陈明凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9128元，由王文义、陈明凤负担。本判决为终审判决。审判长  张海波审判员  喻 茜审判员  李成波二〇一九年十一月十五日法官助理窦川书记员吴明英