辽阳市白塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽1002民初1869号 原告：上海浦东发展银行股份有限公司辽阳支行，住所地辽阳市白塔区民主路9号。 负责人：贾玉伟，系该行行长。 委托代理人：吴延智，辽宁腾昱源律师事务所律师。 被告：李栋，男，汉族，住辽阳市白塔区。 被告：张营营，女，汉族。 被告：辽阳环宇房地产开发有限公司，住所地辽阳市白塔区劳动街5-14号。 法定代表人：陈陆游，系该公司经理。 委托代理人：肖英杰，系该公司员工。 原告上海浦东发展银行股份有限公司辽阳支行为与被告李栋、张营营、辽阳环宇房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，于2019年7月10日向本院提起诉讼，本院受理后依法组成了合议庭，公开开庭审理了本案。原告上海浦东发展银行股份有限公司辽阳支行的委托代理人吴延智，被告辽阳环宇房地产开发有限公司的委托代理人肖英杰到庭参加了诉讼，被告李栋、张营营经本院依法传唤无当正理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。 原告上海浦东发展银行股份有限公司辽阳支行诉称：原告与三被告于2011年11月25日签订编号为71042010100786130301《个人购房借款（综合）合同》，第一、第二被告向原告贷款19万元，约定合同下的贷款期限为20年。借款用途为购买坐落在白塔区㎡的住宅，贷款年利率为5.94%的基础上下浮15%。第一、第二被告并用上述房屋以271919元抵押给原告，合同签订后，原告于2011年12月6日，依约向指定银行账户上放款。根据原告与三被告签订《个人购房借款（综合）合同》之规定，第二被告承担阶段性连带保证责任，以保证借款合同的顺利履行。综上，请求判令第一、第二被告偿还贷款本金148159.92元；请求判令第一、第二被告支付贷款逾期利息及罚息5693元(截至2019年3月27日），并支付2018年4月11日起至实际还清全部款项之日止的利息（利息计算方式以合同约定为准），合计153852.92元；请求判令原告享有涉案房屋的优先受偿权；请求判令第三被告承担阶段性连带保证责任；请求判令各被告承担本案的全部诉讼费用、律师费以及收回债权所支付的相关合理费用。 被告李栋未答辩，未到庭参加诉讼。 被告张营营未答辩，未到庭参加诉讼。 被告辽阳环宇房地产开发有限公司辩称：被告一、二在2013年将房照从被告三处取走，当时被告三告知原告工作人员房照是否可以给业主，原告同意房照可以给业主，其余事项原告负责处理，我公司承担阶段性连带责任，欠款是在2018年4月11日之后发生的欠款，且房照在2013年就取走了，与我公司无关，被告一、二欠原告的欠款数额我们不清楚。 经审理查明，2011年11月25日，原告上海浦东发展银行股份有限公司辽阳支行与借款人李栋、张营营、保证人辽阳环宇房地产开发有限公司签订《个人购房借款（综合）合同》及《补充合同》，约定借款人李栋、张营营向原告上海浦东发展银行股份有限公司辽阳支行借款19万元用于购买辽阳市白塔区的房屋，借款期限20年。借款利率采用浮动利率，贷款利率在中国人民银行公布的同档期的贷款基准利率的基础上下浮15%；贷款实际发放后，遇中国人民银行调整基准利率的，按本合同约定调整本合同利率，以次年1月1日为合同利率调整日。逾期贷款的罚息率按计收罚息之日的执行利率上浮30%执行。等额本息还款，还款周期为一个月，还款日为每月的10日。借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用，构成借款人在本合同项下的违约。 被告辽阳环宇房地产开发有限公司对上述借款提供阶段性连带责任保证。《个人购房借款（综合）合同》第8.4条约定：“保证期间为自本合同签订之日起，至借款人的债务履行期届满之日起两年止。保证人同意，经贷款人同意展期、重组的贷款，保证人的保证期间为自新约定的债务履行期届满之日起二年。尽管如此，如借款人已办妥本合同第六条项下抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房他项权证正本的，保证人的保证责任自收到该他项权证正本之日解除；但对于在该日之前已到期的借款人债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人的违约而引起的本合同项下责任，保证人仍应承担保证责任和相应的违约责任。” 上述房产已经办理抵押预告登记。至庭审辩论终结前，并未办理房地产权属证书，原告上海浦东发展银行股份有限公司辽阳支行也未办理他项权利登记证书。 原告上海浦东发展银行股份有限公司辽阳支行向被告李栋、张营营发放贷款后，被告李栋、张营营现已逾期，截至2019年3月21日，贷款本金余额148159.92元。 本院所确认的上述事实有原告上海浦东发展银行股份有限公司辽阳支行提供的身份证、户口本、结婚证、《个人购房借款（综合）合同》及《补充合同》、放款通知、借据、抵押审批表、银行流水明细及原、被告当事人陈述笔录在卷为凭，这些证明材料已经开庭举证、质证和本院审查，可以采信。 本院认为，原告上海浦东发展银行股份有限公司辽阳支行与李栋、张营营之间的《个人购房借款（综合）合同》及《补充合同》是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。原告上海浦东发展银行股份有限公司辽阳支行已经按合同约定向李栋、张营营发放贷款，因李栋、张营营逾期还款，根据合同约定，原告上海浦东发展银行股份有限公司辽阳支行有权提前收回贷款。原告上海浦东发展银行股份有限公司辽阳支行要求被告李栋、张营营立即偿还贷款148159.92元及至还清之日止的利息、罚息的请求，有事实及法律依据，本院予以支持。现李栋、张营营并未取得房地产权属证书亦未办妥以上海浦东发展银行股份有限公司辽阳支行为抵押权人的抵押登记手续，根据合同约定，被告辽阳环宇房地产开发有限公司对本案借款承担阶段性连带保证责任。 被告李栋、张营营虽以其名下的房屋抵押，但未办理完抵押登记，因房屋的抵押需经过登记才生效，故原告上海浦东发展银行股份有限公司辽阳支行主张优先受偿，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告李栋、张营营偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司辽阳支行借款本金148159.92元，并就逾期部分按《个人购房借款（综合）合同》约定给付原告上海浦东发展银行股份有限公司辽阳支行利息、罚息至还清之日止。 二、被告辽阳环宇房地产开发有限公司在被告李栋、张营营取得房地产权属证书并办妥以原告上海浦东发展银行股份有限公司辽阳支行为抵押权人的抵押登记手续前对上述债务承担连带责任保证。 三、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司辽阳支行的其他诉讼请求。 上述第一、二项款项于本判决生效后10日内给付。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3378元，由被告李栋、张营营、辽阳环宇房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。 审 判 长  刘彦超 人民陪审员  孙 晨 人民陪审员  刘 琦 二〇一九年十一月二十六日 法官助理杨蒙 书记员周明霞 附录 《中华人民共和国合同法》 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 第四十二条办理抵押物登记的部门如下： （一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门； （二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门； （三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门； （四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门； （五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。