上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初31188号原告(案外人)：訾灵，男，1962年4月15日生，汉族，住山东省高密市。委托诉讼代理人：张麒，山东升信律师事务所律师。被告(申请执行人)：上海银行股份有限公司南京分行，住所地江苏省南京市。负责人：张晓健，行长。委托诉讼代理人：倪超峰，北京大城(上海)律师事务所律师。第三人(被执行人)：山东凯宇置业有限公司，住所地山东省潍坊市高密市醴泉街道利群路东侧振兴街南(凯宇新贵领地13.B1号商住楼)。法定代表人：单继孝，董事长。委托诉讼代理人：张芳芳，山东子伦律师事务所律师。原告訾灵与被告上海银行股份有限公司南京分行(以下简称为“上海银行南京分行”)、第三人山东凯宇置业有限公司(以下简称“凯宇置业公司”)案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告訾灵的委托诉讼代理人张麒、被告上海银行南京分行的委托诉讼代理人倪超峰以及第三人凯宇置业公司的委托诉讼代理人张芳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告訾灵向本院提出诉讼请求：1、请求不得执行原告回迁安置的位于山东省高密市醴泉街道镇府街(西)681号A7-8号房屋(房产证号为XXXXXXX，以下简称为“系争房屋”)，并解除对该房产的查封。2、案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年10月25日，上海市浦东新区人民法院作出(2016)沪0115民初21856号民事判决书，判令凯宇置业公司归还上海银行南京分行借款本金15,922,848.93元，并支付相应的借款利息、逾期利息等费用；如凯宇置业公司届期不履行相关义务，上海银行南京分行可以与其协议，以本案的系争房屋折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。该案执行中，原告作为案外人对系争房屋向法院提出书面异议。后法院裁定驳回原告的异议请求。现原告不服上述裁定，依据民事诉讼法相关规定向法院提出诉讼，要求判如所请。具体理由如下：原告原有房屋位于山东省高密市醴泉街道振兴街南侧,房产权证号2.2-XXXXXXX。2008年3月1日，原告作为被拆迁人与拆迁人即本案第三人凯宇置业公司签订了所有权调换形式的《房屋拆迁实物补偿协议书》，约定由该公司拆除原告的原有房屋，并以系争房屋对原告进行回迁安置。2013年11月7日，原告以凯宇置业公司欠原告的停产停业补助费抵顶了回迁房款差价、物业维修基金及办理产权证、土地证的费用。同日，凯宇置业公司为原告开具了补交房款收据和代收物业维修基金、房权证费用、土地征费用差价。同日，凯宇置业公司将系争房屋交付给原告，并由其实际占有使用。2015年12月31日，凯宇置业公司给原告开具系争房屋的发票。2017年11月10日，山东省高密市人民法院作出(2017)鲁0785民初4824号民事判决书，判决确认原告与第三人签订的《房屋拆迁实物补偿协议书》合法有效。据此，原告认为根据《物权法》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于审理建设工程价款优先受偿问题的批复》第一条的规定，本案《房屋拆迁实物补偿协议书》明确约定了补偿安置房屋的位置、用途，明确具体回迁安置房号，具有确定性。故原告对系争房屋享有的权利具有物权的优先效力和排他效力，优先于被告的抵押权，足以排除执行。被告上海银行南京分行辩称，不同意原告的诉讼请求。原告仅对凯宇置业公司享有合同债权，故依法不能排除被告的抵押权。第三人凯宇置业公司述称，认可原告陈述的事实，并同意其诉讼请求。原告与第三人公司在被告设定抵押前签订了拆迁补偿协议，并已实际交付系争房屋，故原告对系争房屋享有的拆迁补偿安置利益应当优先于被告所享有的抵押权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对所有当事人确认的(2008)高证民字第39号《公证书》、(2008)高证民字第40号《公证书》、(2017)鲁0785民初4824号民事判决书、水电物业费收据、区间水费明细表证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人存有争议的证据，本院认定如下：一、原告提供的《房屋拆迁实物补偿协议书》、《房屋拆迁补充协议》、房产证、新贵坊回迁户房款及费用明细表、收款收据，购房发票、永安物业管理公司证明、房屋租赁合同、高密市住房和城乡建设局出具的证明证据以及第三人提供的高密市人民政府纪要证据。鉴于原告已提供上述证据的原件予以核对，虽庭审中被告对证据的真实性不予认可，但并未提供相应证据予以证明，故本院依法确认上述证据的真实性；二、第三人提供的《房屋拆迁实物补偿协议书》、优惠政策批复复印件证据。根据相关法律规定，无法与原件核对的复印件，依法不能单独作为认定案件事实的依据。鉴于第三人公司无法提供该份证据的原件予以核对，故据此依法不得作为单独确认其主张拆迁事实的证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、被告上海银行南京分行主张的执行债权情况：2016年10月25日，本院作出(2016)沪0115民初21856号民事判决书，判决如下：“一、被告山东凯宇置业有限公司应于本判决生效之日起十日内归还原告上海银行股份有限公司南京分行借款本金15,922,848.93元，支付截至2015年12月30日的利息45,997.88元、逾期利息233,554.55元及自2015年12月31日起至实际清偿之日止的逾期利息(以借款本金15,922,848.93元为基数，利率按涉案《上海银行人民币单位委托贷款借款合同之补充协议》约定的方式计算)；二、被告山东凯宇置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海银行股份有限公司南京分行律师费544,000元；三、被告单继孝、山东天地人锅炉制造安装有限责任公司、山东凯宇混凝土有限公司、单纪平对被告山东凯宇置业有限公司的上述第一、第二项付款义务承担连带清偿责任，被告单继孝、山东天地人锅炉制造安装有限责任公司、山东凯宇混凝土有限公司、单纪平履行担保责任后，有权向被告山东凯宇置业有限公司追偿；四、如被告山东凯宇置业有限公司届期不履行本判决第一、第二项付款义务的，原告上海银行股份有限公司南京分行可以与被告山东凯宇置业有限公司协议，以被告山东凯宇置业有限公司所有的位于山东市高密市醴泉街道利群路(北)172号A4-5、山东市高密市醴泉街道利群路(北)172号A4-6、山东市高密市醴泉街道利群路(北)172号A4-7、山东市高密市醴泉街道利群路(北)186号A5-2、山东市高密市醴泉街道利群路(北)186号A5-3、山东市高密市醴泉街道利群路(北)217号A7-1、山东市高密市醴泉街道利群路(北)217号A7-2、山东市高密市醴泉街道利群路(北)172号A7-3、山东市高密市醴泉街道利群路(北)217号A7-4、山东市高密市醴泉街道利群路(北)217号A7-5、山东市高密市醴泉街道利群路(北)217号A7-7、山东市高密市醴泉街道利群路(北)217号A7-8、山东市高密市醴泉街道利群路(北)217号A7-10、山东市高密市醴泉街道利群路(北)236号A8-2、山东市高密市醴泉街道利群路(北)236号A8-4、山东市高密市醴泉街道利群路(北)236号A8-5、山东市高密市醴泉街道利群路(北)236号A8-6、山东市高密市醴泉街道利群路(北)236号A8-8、山东市高密市醴泉街道利群路(北)236号A8-11、山东市高密市醴泉街道镇府街(西)111号7#-10、山东市高密市醴泉街道利群路(北)101号13.B1-4、山东市高密市醴泉街道利群路(北)101号13.B1-5、山东市高密市醴泉街道利群路(北)105号13.B1-16、山东市高密市醴泉街道利群路(北)106号13.B1-17、山东市高密市醴泉街道利群路(北)107号A2-1、山东市高密市醴泉街道利群路(北)107号A2-2、山东市高密市醴泉街道利群路(北)138号B3-15房产折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权部分归被告山东凯宇置业有限公司所有，不足部分由被告山东凯宇置业有限公司继续清偿。案件受理费123,580元，财产保全费5,000元，公告费560元，两项合计129,140元，由被告山东凯宇置业有限公司、单继孝、山东天地人锅炉制造安装有限责任公司、山东凯宇混凝土有限公司、单纪平共同负担，五被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。”该法律文书生效后，被告向本院申请强制执行，执行案号为(2017)沪0115执10561号。执行中，本院于2017年6月26日作出(2017)沪0115执10561号执行裁定书,裁定拍卖系争房屋在内的所有抵押物，并于2017年7月18日在系争房屋所在社区张贴公告，告知被执行人及占有房屋的案外人在法定期限内迁出房屋，以及相关权利救济事宜。后原告向本院提出书面执行异议，要求中止对系争房屋的执行措施。2018年12月30日，本院作出(2017)沪0115执异710号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。2019年1月11日，原告签收述上述执行裁定书。同年1月21日，原告不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明，由于被告上海银行南京分行于2016年3月7日依据(2016)沪0115民初21856号民事裁定书对系争房屋采取的保全查封措施已届满，故本院在执行中于2019年8月1日对系争房屋再次采取了查封措施，期限自2019年8月1日至2022年7月31日。二、原告主张拆迁安置情况：根据高密市人民政府专题会议纪要([2007]第40号)《原第一棉油厂周边拆迁调度会议纪要》载明，因第一棉油厂在破产过程中，只对原厂区进行了拍卖，对厂区周边有关建筑物未作考虑，为避免影响城市整体规划和形象，决定对其进行一并拆除、开发。故会议确定由第一棉油厂厂区拍卖中标方山东凯宇置业有限公司作为拆迁主体，对其周边有关建筑物进行拆迁。2019年9月5日，山东省高密市住房和城乡建设局出具证明一份，载明“经调查核实，原高密市第一棉油厂拆迁时，于敦福、蒋玉本、张玉香、吕希章、姜锡君、李传真、毛维香、张绍新、邱纯刚、傅深钰、张立升、夏秀、杜桂兰、徐先礼(徐锦涛)、赵桂香、高密凤城大药房连锁有限公司、王晓芳、董禄芝、隋庆军19户的原房屋在拆迁范围之内。其中于敦福、蒋玉本、吕希章、李传真、毛维香、张绍新、邱纯刚、傅深钰、张立升、夏秀、杜桂兰、赵桂香、高密凤城大药房连锁有限公司、王晓芳、董禄芝、15户有房权证书，张玉香、姜锡君、徐先礼(徐锦涛)、隋庆军4户未办理产权证，房屋系本户所有。特此证明。”案外人毛维香为山东省高密市振兴街南侧14号房屋产权人，产权证号为潍高房权证醴泉字第2.2-XXXXXXX号。2008年3月1日，原告作为被拆迁人(合同中简称乙方)与第三人公司作为拆迁人(合同中简称为甲方)就房屋拆迁补偿事项签订《房屋拆迁实物补偿协议书》，约定甲方需拆迁乙方房屋，座落在振兴街南侧14号，房权证2.2-XXXXXXX，用途(营业房一、二层)，拆迁面积74.1平方米。甲方对乙方在原拆迁区域范围内安置一套一、二层营业房，原朝向不变，自第A-Ⅶ9号，在原房屋所有权证登记面积范围内的，按照“拆一还一”的原则，甲乙双方互不找差价。其超出部分按优惠市场价格每平米4000元再优惠30%的价格双方互找差价，据实结算。回迁安置时间初步定于2009年9月20日。2009年9月21日，第三人公司与原告签订《房屋拆迁补充协议》，约定自2009年9月21日起，甲方按照原产权面积给予停产停业补助费按每月每平方米28元补助，至回迁安置之日止据实结算。庭审中，第三人向本院另行提供原告与第三人于2008年3月1日签订的《房屋拆迁实物补偿协议书》一份。该份协议载明内容与前述协议一致，但被拆迁人为毛维香，且将安置房“第A-Ⅶ9号”更改为“第A-Ⅶ8”号，并由第三人公司予以盖章确认。同时，协议约定甲方按照乙方原产权面积给予停产停业补助费按每月平方米20元补助，合计25920元。山东省高密市房屋征收补偿办公室作为监督单位在该份协议上亦盖章予以确认。2017年11月10日，山东省高密市人民法院作出(2017)鲁0785民初4824号民事判决书，判决原告訾灵与第三人凯宇置业公司于2008年3月1日签订的《房屋拆迁实物补偿协议》合法有效。根据该份判决书载明，“……被告承认原告在本案中所主张的事实。2008年3月1日，原告与被告签订了《房屋拆迁实物补偿协议》，协议书中约定，被告拆除原告母亲毛维香座落在振兴街南侧14号74.1平方米的房屋，房权证号2.2-XXXXXXX。被告在原告原拆迁区域范围内安置一套一、二层营业房第A-Ⅶ9号。后经原被告双方协商一致，将回迁房改为A7#-8营业房。2013年11月7日被告将高密市醴泉街道利群街道(北)2017号A7幢#-8营业房交付给原告，并由原告占有使用至今。2015年12月31日被告为原告开具涉案房屋的发票。……本院认为，山东凯宇置业有限公司承认原告在本案中主张的事实，故对原告訾灵主张的事实予以确认……”根据《新贵坊回迁户房款及费用明细表》载明，毛维香所在的A7-8房号应当共补款44,120元，其他费用合计11,547元，两者合计55,667元。扣除2012年1月1日至2013年11月15日期间的停产停业补助费57,024元，故实际交款总计应为-1,357元。2013年12月31日，第三人公司出具《新贵领地(拆迁)项目商品房收款收据》，载明其收到户名毛维香的A7-8房屋房款44,120元，及代收的房权证费用、土地证费用、物业维修金合计11,547元。根据高密市水务公司出具的《区间水费明细表》，自2015年8月至2018年3月1日期间，系争房屋水费用户名为原告訾灵。2015年12月31日，第三人凯宇置业公司向原告出具系争房屋的购房款发票。2019年11月13日，高密市醴泉街道交通社区居委会出具证明，载明“兹证明訾灵、于敦福、蒋玉本、张玉香、吕希章、姜锡君、李传清、张绍新、邱纯刚、傅深钰、张立升、夏秀、杜桂兰、徐锦涛、赵桂香、高密凤城大药房连锁有限公司、门业春、董禄芝、隋庆军十九户，均是我居委会辖区内原高密市第一棉油厂周边沿街的拆迁户，其回迁安置房交付入住时间分别为：訾灵2013年11月7日；于敦福2014年6月14日；蒋玉本2013年5月8日；张玉香2013年9月14日；吕希章2013年10月21日；姜锡君2013年8月14日；李传清2013年9月14日；张绍新2013年11月21日；邱纯刚2013年3月10日；傅深钰2013年12月31日；张立升2013年11月16日；夏秀2013年11月12日；杜桂兰2013年9月5日；徐锦涛2012年12月21日；赵桂香2013年6月14日；高密凤城大药房连锁有限公司2012年11月13日；门业春2013年4月25日；董禄芝2014年6月14日；隋庆军2012年11月1日。特此证明。”另查明，根据(2008)高证民字第39号、第40号《公证书》公证内容，毛维香于2001年7月3日因病死亡，其在山东省高密市振兴街南侧14号房屋的遗产份额由原告一人继承。同时，上述房屋的共同共有人訾桂多于2007年12月26日与原告签订赠与合同，将其在该房屋中的应有产权份额赠与给原告一人。三、系争房屋情况：系争房屋所有权人为第三人凯宇置业公司，房屋所有权证号为鲁潍房权证高密市字第XXXXXXX号。2013年11月29日，被告上海银行南京分行在系争房屋上设定抵押权，抵押债权金额为1.2亿元。本院认为：本案的争议焦点为原告是否对系争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据相关法律规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。据此，以所有权调换方式进行拆迁安置的被拆迁人对位置、用途特定的拆迁安置房屋依法享有优先取得权。鉴于此种优先取得权会实质性排除拆迁人处分安置房屋的法律效果，故其具有优先于其后设立抵押权的效力。本案中，根据(2017)鲁0785民初4824号民事判决书查明事实，并结合高密市人民路政府专题会议纪要、高密市住房和城乡建设局、高密市醴泉街道交通社区居委会出具的证明，以及房产证、(2008)高证民字第39号《公证书》、(2008)高证民字第40号《公证书》、新贵坊回迁户房款及费用明细表、收款收据，办房产证费用及维修基金费用、购房发票、水电物业费收据、区间水费明细表等相关证据，本院依法确认第三人凯宇置业公司与原告訾灵为系争房屋的拆迁人与被拆迁人，且原告訾灵现已实际占有系争房屋。同时，鉴于(2017)鲁0785民初4824号民事判决书已判决确认原告訾灵与第三人凯宇置业公司于2008年3月1日签订的《房屋拆迁实物补偿协议》合法有效，故本院对此亦予以认可。根据该份协议，双方明确约定以产权调换方式就系争房屋对原告进行拆迁安置，故原告对系争房屋依法享有拆迁利益，并据此具有优先于被告上海银行南京分行所设抵押权的效力。综上所述，原告诉请要求中止对系争房屋的强制执行措施，于法有据，应予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条、第六十九条之规定，判决如下：不得执行山东省高密市醴泉街道镇府街(西)681号A7幢8号营业房。案件受理费人民币11,419元(原告已预交)，由上海银行股份有限公司南京分行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陆佳佳人民陪审员  陈吕萍人民陪审员  杨德新二〇一九年十一月二十六日书 记 员  何林蕊附：相关法律条文1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条下列事实，当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。第六十九条下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（一）未成年人所作的与其年龄和智力状况不相当的证言；（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；（三）存有疑点的视听资料；（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。