湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1081民初1807号原告（案外人）：李盛，男，1979年9月7日出生，汉族，个体工商户。被告（申请执行人）：陈旭鸣，男，1977年3月11日出生，汉族，居民。被告（被执行人）：资兴粤华房地产开发有限公司，住所地资兴市东江竹园路鸿都商业广场4栋3楼。法定代表人：刘建华，系公司总经理。原告李盛诉被告陈旭鸣、被告资兴粤华房地产开发有限公司（以下简称粤华公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月30日公开开庭进行了审理。原告李盛到庭参加诉讼，被告陈旭鸣、被告粤华公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李盛向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告粤华公司2018年1月26日签订的关于资房权证东江《房屋买卖合同》有效；二、请求解除对资房权证东江房屋的查封；三、将资房权证东江房产过户至原告名下。事实与理由：（2019）湘1081执异24号执行裁定书：1、适用法律错误。原告虽然还有75万元房款未付清给被告粤华公司，但原告明确表示愿意付清或按法院要求交付执行。资兴市人民法院未通知原告交纳，导致原告没有机会交纳。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（三）规定已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，裁定书只是简单套用了“已支付全部价款”，无视或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。原告愿意按法院要求将75万元房款交付执行；2、剥夺了当事人辩论权利。裁定前，没有正式开庭，只进行了听证。被告陈旭鸣提交书面答辩状辩称:一、原告在与被告粤华公司签订《房屋买卖合同》时，已明知该房产作了抵押贷款，却依然签约。因此该买卖合同不受法律保护。在粤华公司未能履行承诺按期注销抵押，办理过户手续的情况下，属于原告与粤华公司的买卖合同纠纷，原告可要求解除买卖合同或赔偿损失，法院依据权属关系查封该处房产并无不妥；二、原告购买该房产时，抵押银行已告知其有被拍卖的风险，原告也知悉该风险，因此涉案房产被查封在原告的意料之中；三、该房产面积不止605.88平米，原告属于分割买卖，即使没抵押也过不了户。根据《物权法》分割买卖也不受法律保护。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告粤华公司未提交书面答辩意见，亦未到庭参加诉讼。围绕自己的主张，原告向本院提交了6份证据。证据1—（2019）湘1081执异24号执行裁定书；证据2—原告与被告粤华公司签订的《房屋买卖合同》；证据3—银行账户交易明细；证据4—原告的身份证复印件及资兴市能贤超市营业执照复印件；证据5—原告与被告粤华公司的法定代表人刘建华的短信联系记录；证据6—资兴市自然资源局不动产登记信息表。被告陈旭鸣、被告粤华公司对原告提交的证据未提出质证意见，经本院审核，本院对原告提交的6份证据的三性依法予以确认。围绕自己的主张，被告陈旭鸣向本院提交了2份证据。证据1—原告于2019年9月2日向资兴市人民法院提交的《执行异议申请书》；证据2—（2019）湘1081执异24号执行裁定书。经过质证，原告对被告陈旭鸣提交的证据没有异议。对被告陈旭鸣提交的证据，本院依法予以确认。被告粤华公司未提交证据。根据当事人的陈述和原告提交的证据，认定事实如下：1、2016年11月12日，被告粤华公司用本案诉争的座落于湖南省资兴市鸿都商业城4栋负一层第-101号的“资房权证东江”等房产作抵押，为债务人唐艳向湖南资兴农村商业银行股份有限公司贷款750万元提供担保，并办理了抵押登记。抵押期限至2019年11月25日。2、2017年10月，原告李盛与被告粤华公司签订租赁合同，租赁本案诉争的“资房权证东江字”房产用于超市经营。同年10月30日，原告李盛工商注册登记了“能贤超市”，并使用“资房权证东江字”房产作为“能贤超市”的经营场所至今。3、2018年1月26日，原告李盛与被告粤华公司签订《房屋买卖合同》。合同约定：原告李盛购买被告粤华公司开发建设的座落于湖南省资兴市鸿都商业城4栋负一层第-101商铺房，面积694.98平方米，单价2805.8元／平方米，总房款195万元；签订《房屋买卖合同》时付总房款的10%即20万元；其余分期付款，于2020年12月31日全部付清。合同签订后，截止2018年3月12日止，原告李盛按约向被告粤华公司及其法定代表人刘建华给付了购房款120万元，尚欠75万元至今未付。4、本院在执行被告陈旭鸣与被告粤华公司房屋租赁合同纠纷一案中，于2019年5月14日向资兴市不动产中心发出（2019）湘1081执342号执行裁定书及协助执行通知书，要求资兴市不动产登记中心协助查封被告粤华公司名下的，座落于湖南省资兴市鸿都商业城4栋负一层第-101号的“资房权证东江”房产。查封期限自2019年5月14日至2022年5月13日止。原告李盛向本院提出书面异议，本院于2019年9月25日作出（2019）湘1081执异24号执行裁定书，驳回了案外人李盛的异议申请。原告遂又向本院提起执行异议之诉。5、另查明，原告李盛在与被告粤华公司签订《房屋买卖合同》时，被告粤华公司告知了原告李盛涉案房产抵押担保情况，但未征得抵押权人同意转让。被告粤华公司收到原告李盛的120万元购房款后，亦未将该款用于偿还抵押担保的贷款本金，只是偿还了20万元贷款利息。本院认为，本案的争议焦点是原告李盛对执行标的—座落于湖南省资兴市鸿都商业城4栋负一层第-101号“资房权证东江”房产（商铺），是否享有足以排除强制执行的权利。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告李盛与被告粤华公司签订房屋买卖合同后，虽按合同约定支付了粤华公司120万元的购房款，但双方未到房产部门办理物权登记，故本案诉争房产物权转让尚未发生效力，诉争房产物权还属被告粤华公司所有，原告李盛与被告粤华公司之间只是存在因订立买卖合同而产生的合同之债权债务关系。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。原告与被告粤华公司签订买卖合同时，被告粤华公司已明确告知了原告该房产作了抵押担保，被告粤华公司转让案涉房产时亦未经抵押权人同意。原告已明确知道该房产存在交易不能的风险，且在给付被告粤华公司120万元购房款时，未代为清偿债务消灭抵押权，诉争房屋未办理产权过户手续，原告李盛存在过错。故原告李盛对座落于湖南省资兴市鸿都商业城4栋负一层第-101号“资房权证东江”房产（商铺），不享有足以排除强制执行的权利。对原告李盛要求解除对“资房权证东江”房屋查封的诉讼请求，依法不予支持。原告李盛要求确认其与粤华公司签订的《房屋买卖合同》有效及将“资房权证东江”房产过户至原告名下的诉讼请求，原告可基于双方所签订的合同，另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十二条第一款（二）项之规定，判决如下：驳回原告李盛的诉讼请求。案件受理费80元，由原告李盛承担。如不服本判决，可自收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人数提供副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。本页无正文。审 判 长  李江林审 判 员  李政英人民陪审员  郭新亮二〇一九年十一月二十五日书 记 员  雷成琦附相关法条《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十二条第一款（二）项案外人就执行标的的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。