内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民终5097号上诉人（原审被告、反诉原告）：赵某，男，1973年4月7日出生，公民身份号码：×××，个体工商户，现住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：王某，内蒙古富河律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：时某，男，1961年6月23日出生，公民身份号码：×××，现住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：于某，内蒙古云暄律师事务所律师。上诉人赵某因与被上诉人时某房屋租赁合同纠纷一案，不服巴林左旗人民法院（2018）内0422民初2926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案审理过程中，上诉人赵某以本案需以另案的审理结果为依据为由，申请中止本案的审理。2019年1月17日，本院裁定中止对本案的审理，2019年11月7日，恢复对本案的审理，本案现已审理终结。上诉人赵某上诉请求：请求撤销原审判决，将此案发回重审或改判。事实和理由：一、一审判决上诉人交付房屋租金违背诚信原则，因被上诉人无法保障水源，致使上诉人开办的宾馆在此期间不能营业，上诉人不能实现合同目的。上诉人租赁涉案房屋仅仅使用近三年，巴林左旗人民政府就已将涉案房屋划归为棚户区改造地段，2016年5月份此地段就已陆续拆迁，在此期间，上诉人的宾馆就已收到影响，不仅如此，地下水的自来水主管路和支管路都遭到不同程度的损坏，因没有水源迫使宾馆停业。此争议虽经两审法院判决，但上诉人已申诉至内蒙古高级人民法院，此案已立案审查。二、一审判决上诉人承担违约金于法无据，因上诉人与被上诉人因对涉案房屋的水源存在纠纷一直没能彻底解决，所以，上诉人在履行合同时不存在违约行为。涉案房屋的地段被划为棚户区改造后，各种配备设施都受到不同程度的影响，不仅没有水源，交通、电源、网线等设施也无法正常使用，就水源问题，巴林左旗自来水公司出具的证明足以证实此地段已经没有水源。另外，这是政府的城市整体规划，进行棚户区改造，该行为属于政府的行政行为，具有强制性，该行为并非原审法院认定的商业征收。虽然被上诉人在此时未签订拆迁补偿协议，但不影响政府对该地段继续进行改造，更不能代表被上诉人抗拒政府棚户区改造的行为具有合法性，因棚户区改造是地方人民政府为了积极响应党中央的重大决策，是全国当前的大趋势，任何机关团体、且事业单位或自然人都无法改变。另外，被上诉人尚未签订拆迁补偿协议的原因是被上诉人认为补偿标准过低，并非是被上诉人彻底不拆迁，更不是巴林左旗人民政府已同意被上诉人不予拆迁。为此，原审法院不能依据原来的错误判决再次的错误认定上诉人在履行房屋租赁合同中存在违约行为。故此，原审判决显属不当，根据民诉法相关规定，恳请二审法院纠正此错误判决。被上诉人时某答辩服判。被上诉人时某向一审法院起诉请求：请求依法判令被告赵某腾出房屋，给付租金人民币75000元，要求被告给付延期房屋租金每天205元（75000元÷365天），自2018年5月18日计算至2018年8月28日，共20500元，违约金人民币20000元、滞纳金7500元、押金5000元，并给付原告为其垫付的取暖费21619元，同时承担诉讼费用。在本院第二次开庭时，原告变更诉讼请求。其他诉讼请求不变。上诉人赵某向一审法院反诉请求：要求反诉被告赔偿因反诉被告不履行合同给反诉原告造成的损失200000元。一审法院认定事实，时某（甲方）与赵某（乙方）于2013年5月18日签订了房屋租赁合同。合同第一条第3、4款约定，甲方将坐落在××镇桥南100米处的二层楼房出租给乙方开旅店使用。乙方在承租期内向甲方交纳房屋、院落设施押金人民币5000元，甲方给乙方开收据一枚。合同第三条第1款约定，房屋租赁期为五年，自2013年5月18日起至2018年5月17日止。合同第四条约定，2015年5月18日至2018年5月17日一楼二楼三年间年租金为75000元，乙方在每年4月18日前一次性给甲方交付租金，甲方给乙方出具收据。如乙方未按合同所规定的日期向甲方交付年租金，甲方有权按年租金总额的百分之一收取滞纳金，如超过15天仍未履行交付租金的义务则视为乙方违约，甲方将出租给乙方的房屋收回，押金不退。合同第五条约定，乙方在租赁期内实际使用的水费、电费、取暖费、有线电视费、网络费、房屋维修费及相关的一切税费和证照手续费等全部由乙方自己负责。合同第八条约定，甲乙双方任何一方未按本合同履行、终止合同则视为违约，违约金为人民币20000元整。一审法院另查明，2017年3月27日，本诉被告赵某向巴林左旗人民法院提起诉讼，称自2016年10月1日起，因其租赁地段的周围房屋拆迁等因素，巴林左旗自来水公司对此地段全部停水，赵某经营的宾馆已彻底不能营业，经与原告协商未果，提起诉讼，要求解除房屋租赁合同、退还租金人民币50000元，并按棚户区改造补偿标准给付各种补偿款合计人民币295122.2元。该案经一审判决认定涉案房屋虽被列入沙里街棚户区改造二期工程规划拆迁范围之内，但原告赵某的宾馆至起诉时一直经营，原告宾馆经营期间是否因拆迁受到影响与被告时某无因果关系，原、被告租赁合同履行过程中，被告无过错，故驳回赵某的诉讼请求。赵某不服判决提起上诉，赤峰市中级人民法院经审理认定时某在签订合同时交付给赵某的房屋水暖电照齐全，根据双方签订的房屋租赁合同第五条中亦约定了赵某在租赁期间内实际使用的房屋维修费全部由赵某自己负责，故在合同履行过程中，出现没有水问题，按照合同约定，赵某对此负有维修义务。赵某提交的证据不足以证明涉案房屋因供水管道老化、渗水点多、压力不足等因素致使涉案房屋不能正常供水，故而不能正常经营。该案判决结果为驳回上诉，维持原判。一审法院再查明，赵某在本案中所提交的证据与在巴林左旗人民法院（2017）内0422民初1824号案件中及赤峰市中级人民法院（2017）内04民终4475号案件中的证据基本一致。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原、被告双方所签订的房屋租赁合同，系双方真实意思的表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同，对双方均具有法律约束力。反诉原告赵某所提出的反诉请求所依据的事实与理由，经赤峰市中级人民法院生效判决已认定，时某在签订合同时交付给赵某的房屋水暖电照齐全，根据双方签订的房屋租赁合同第五条中亦约定了赵某在租赁期间内实际使用的房屋维修费全部由赵某自己负责，故在合同履行过程中，出现没有水问题，按照合同约定，赵某对此负有维修义务。赵某提交的证据不足以证明涉案房屋因供水管道老化、渗水点多、压力不足等因素致使涉案房屋不能正常供水。本案中，反诉原告赵某以相同理由及证据要求反诉被告时某赔偿其损失，其所依据的证据与（2017）内0422民初1824号民事卷宗的一致，在本案中未能提供新的证据来支持其反诉主张，故对反诉原告赵某的反诉请求，一审法院不予支持。合同第一条第3、4款约定，甲方将坐落在××镇桥南100米处的二层楼房出租给乙方开旅店使用。乙方在承租期内向甲方交纳房屋、院落设施押金人民币5000元，甲方给乙方开收据一枚。合同第三条第1款约定，房屋租赁期为五年，自2013年5月18日起至2018年5月17日止。合同第四条约定，2015年5月18日至2018年5月17日一楼二楼三年间年租金为75000元，乙方在每年4月18日前一次性给甲方交付租金，甲方给乙方出具收据。如乙方未按合同所规定的日期向甲方交付年租金，甲方有权按年租金总额的百分之一收取滞纳金，如超过15天仍未履行交付租金的义务则视为乙方违约，甲方将出租给乙方的房屋收回，押金不退。合同第五条约定，乙方在租赁期内实际使用的水费、电费、取暖费、有线电视费、网络费、房屋维修费及相关的一切税费和证照手续费等全部由乙方自己负责。合同第八条约定，甲乙双方任何一方未按本合同履行、终止合同则视为违约，违约金为人民币20000元整。根据上述约定，赵某应给付时某2017-2018年度租金75000元，合同到期日为2018年5月18日，赵某未在合同到期后将房屋交还时某，应给付延期房屋租金，时某主张延期房屋租金给付至2018年8月28日，共20500元（75000元÷365天×100天），符合法律规定，一审法院予以支持。关于时某要求赵某给付违约金人民币20000元、给付原告为其垫付的取暖费21619元，均符合双方合同约定，一审法院予以支持。关于原告要求被告给付滞纳金7500元，一审法院认为，违约金与滞纳金是同类性质的约定，鉴于一审法院已支持给付违约金的请求，故对该项请求，一审法院不予支持。原告主张收取被告的5000元押金不予退还，一审法院认为，押金与违约金都具有对违约方进行惩罚的性质，不应重复收取，故对该项请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法(javascript:SLC(21651,0))》第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本诉被告赵某于本判决生效后立即给付本诉原告时某房屋租金75000元、延期交付房屋租金20500元、违约金20000元、取暖费21619元，上述合计人民币137119元；二、本诉原告时某收取本诉被告赵某的5000元押金予以退还；三、被告赵某在本判决生效后立即腾出所租赁房屋；四、驳回反诉原告赵某的反诉请求。二审期间，上诉人提交1、（2018）内民申3988号民事裁定书一份，证明上诉人对另案申请再审，应中止本案的审理。2、（2018）内04民再30号。证明再审判决已经将上述两个判决撤销，所以本案一审判决错误，应予撤销，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人质证认为，对判决的真实性无异议，已将向检察院申请再审。再审判决所认定的事实与原一、二审一致，对一、二审的事实是确认的。双方所签订的房屋租赁合同是有效的，合同期限自2013年5月18日到2018年5月17日，判决脱离实际事实。上诉人所经营的宾馆一直有水的，尽管上诉人提出要求解除合同，但是涉案房屋的钥匙一直由上诉人掌管，房子一直由上诉人使用。直到2018年8月15日交到一审法院，此时合同已经过期三个多月了。本院经审查认为认为，上诉人所举两份判决，被上诉人对其真实性无异议，本院予以采信。二审经审理查明，（2018）内04民再30号判决判定“一、撤销本院（2017）内04民终4475号民事判决及巴林左旗人民法院（2017）内0422民初1842号民事判决；二、再审申请人赵某与被申请人时某2013年5月18日签订的房屋租赁合同自2017年4月10日解除；被申请人时某在本判决生效后立即退还给再审申请人赵某租金7916.67元及押金5000元；四、驳回再审申请人赵某的其他诉讼请求。”，本院经审理查明的其他事实与一审法院认定事实一致，本院直接予以确认。本院认为，本案上诉人与被上诉人于2013年5月18日所签订的房屋租赁合同，已经本院再审判决判定自2017年4月10日解除，因此，在此前提下，被上诉人时某请求上诉人给付2017年-2018年的租金75000元的请求不能成立，对被上诉人所主张的延期给付2018年5月18日至2018年8月28日的租金20500元，因上诉人认可其2018年9月才将钥匙交至法院，在此期间上诉人占有涉案的房屋，对延期给付租金按照被上诉人所主张的方法进行计算为20500元，本院予以保护。被上诉人请求给付违约金，对此本院认为，依（2018）内04民再30号判决中所述，本案上诉人与被上诉人所签订的合同，因系合同履行的客观情况出现了重大变化，双方失去继续履行的基础，无法实现合同目的才解除的该合同，且被上诉人并无证据证实上诉人存在违约的情形，因此对于被上诉人要求给付违约金的请求，本院不予支持。对被上诉人所主张2017年一个月的取暖费及滞纳金、2018年度的取暖费及滞纳金合计21619元，因上诉人在此阶段，占有使用房屋，故对被上诉人请求的余热费，应由上诉人给付。对被上诉人所主张的返还押金5000元的请求，因该请求在（2018）内04民再30号一案中已予以处理，本案不再审理。对上诉人赵某所提出的反诉请求即2016年6月至2018年5月18日的营业损失，因在生效判决中，上诉人赵某曾提交一份证据，证实其2017年4月10日已经停业，另外，对于在此期间的损失为多少，如何计算的，上诉人负有举证责任，现在一、二审间上诉人均未提供证据证实其损失状况，上诉人以其所经营宾馆的床数进行估算，依据不足。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，对成立部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销巴林左旗人民法院(2018)内0422民初2926民事判决；二、上诉人赵某与本判决生效后十日内给付被上诉人时某延期交付房屋的租金20500元；取暖费及滞纳金21619元。合计42119。三、驳回被上诉人时某的其他诉讼请求。四、驳回上诉人赵某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟廷履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1316.19元，反诉案件受理费2150元，二审案件受理费7243元，合计10709.19元，由上诉人赵某负担8567元，被上诉人时某负担2142.19元。本判决为终审判决。审 判 长 张欢欢审 判 员 孙晓东审 判 员 王旭文 二○一九年十一月十九日法官助理 冯 玲书 记 员 史慧敏