广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初6937号原告：袁文芳，女，1989年8月30日出生，汉族，身份证住址：广东省湛江市坡头区。委托诉讼代理人：李璟瑜，系广东木棉律师事务所专职律师。被告：李浩贤，男，1965年11月4日出生，汉族，身份证住址：广州市番禺区。委托诉讼代理人：梁泳婷，系广东明和理律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：区雯迪，系广东明和理律师事务所实习人员。原告袁文芳诉被告李浩贤租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁文芳的委托诉讼代理人李璟瑜、被告李浩贤的委托诉讼代理人梁泳婷、区雯迪到庭参加了诉讼，本案依法进行开庭审理。本案现已审理终结。原告袁文芳向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告李浩贤退还押金20000元；2、被告李浩贤赔偿原告损失200000元；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：涉案的凤凰山庄（餐厅）原由案外人何洁仪向被告李浩贤承租经营，2018年8月，原告、被告和案外人协商一致，案外人何洁仪与被告李浩贤解除租赁关系，原告向何洁仪支付人民币20万元以补偿其前期投入的费用，涉案山庄由原告接手经营。为此，原告分别和被告及案外人何洁仪签订了《南村陈边村凤凰山庄租赁协议》、《南村陈边凤凰山庄转让协议》。原告和被告约定，自2018年9月1日起，由原告以被告持有100%股份及担任法定代表人的广州市鹫鸥农业科技有限公司的名义对外营业凤凰山庄，该公司的营业执照副本原件和公章、发票专用章由原告持有，原告按月支付租金2万元，在签订协议时原告向被告支付押金8万元。原告向案外人何洁仪支付20万元转手费。以上协议已经实际履行。2019年3月11日，原告收到广州市番禺区南村镇人民政府的告知，被告知凤凰山庄未取得国土部门审批手续，擅自搭建简易棚构成违法用地，限于2019年3月20日前自行拆除。2019年3月16日，被告因担心被强制拆违可能损坏山庄内部装修、设施设备，要求原告立即停止营业并搬走属于自己的物品（不能移动的设备设施或装修除外）。原告于当日停业并搬走大部分自有物品。因事发突然，原告无法继续经营且无处存放相关物品，不得已贱价变现或丢弃，所得残值不足原投资的10%，损失惨重。原告认为，被告以广州鹫鸥农业科技有限公司的名义对外经营多年，餐厅对外名称一直是凤凰山庄，故意向原告隐瞒山庄无合法用地和报建手续之事实，谎称广州市鹫鸥农业科技有限公司具有合法经营餐饮的营业资质，使毫无餐饮从业经验的原告错误以为涉案山庄为合法经营，投入大量资金和人力、物力致损失惨重。被告具有重大过错，依法应当赔偿原告的损失。原告的损失包括：转让费损失20万元，增加固定装修、维修工程更换的材料和人工费投入约5万元，损失殆尽；自购物品包括玻璃鱼缸、电器、仿真地草坪、置物架、操作台、椅子、锅碗瓢盆等原值约5万元。折价变卖所得约1万元，共计损失约29万元。鉴于原告和被告之间的租赁关系已经解除，被告已退押金4万元，另有2万元押金抵消2月份租金，因就赔偿原告损失的事宜双方曾多次协商，均不能达成一致意见。故原告诉至法院，请求判如所请。被告李浩贤答辩称，转让费20万元与原、被告的租赁合同没有必然联系，原告的损害后果与被告没有因果关系，被告以租赁物现状出租给原告，租赁物曾由被告经营，并在出租给原告前由案外人何洁仪经营，何洁仪为转手获利擅自进行部分装修，原告将转让费交给何洁仪，该转让费不因原被告的租赁合同必然产生，故原告不应向被告主张；原告在承租经营时应了解凤凰山庄内是钢结构的简易建筑，承租后也未向被告要求提供涉案建筑的产权证明，可见原告知晓凤凰山庄没有权属证明；原告明知临时建筑和合同约定，却未经被告同意擅自加建，应自行承担装修费的全部损失和责任；原告的自购物品已由原告搬走，不存在损失；转让费及装修费的证据不足；租赁物不能继续经营是由于政府要求自行拆除，而非被告责任。经审理查明：涉案租赁场地位于广州市番禺区南村镇陈边村金瓯北路二横路33号，占地面积约6000平方米。该场地上登记注册广州市鹫鸥农业科技有限公司（以下简称鹫鸥公司），法定代表人被告李浩贤。讼争双方确认涉案租赁场地为被告李浩贤所有，截至庭审答辩结束，被告李浩贤未能提交相应证据证明涉案租赁场地取得合法报建手续及产权证明。涉案租赁场地原由案外人何洁仪向被告李浩贤承租经营。2018年8月18日，原告袁文芳与案外人何洁仪签订《南村陈边凤凰山庄转让协议》，约定案外人何洁仪将涉案租赁场地按现状转租给原告袁文芳使用，转让费20万元，交付时间2018年9月1日。协议中书面说明，涉案租赁场地由何洁仪承租后产生的前期投入包括：刺身房、海鲜池、消洗房、水台、棚房钢构架和改定、上山路及水泥路面，餐具、椅凳、厨房急冻柜3台、立式冷藏柜1台、大抽油烟机2套、厨房排风系统2套、鱼池制冷机1台、抽水机1台、不锈钢长台2张、切菜台1张、冷气1台、消洗不锈钢台架1架、深井水泵。同日，原告袁文芳（承租方、乙方）与被告李浩贤（出租方、甲方）签订《南村陈边村凤凰山庄租赁协议》，约定被告李浩贤将涉案租赁场地（包括厨房现有设备、电器、家具及场内土地）整体出租给原告使用，租期从2018年9月1日至2025年9月1日止，押金80000元，月租20000元，租金每三年递增10%，每月25号到次月5日交纳下月租金，未经出租方同意到期未交租金视为违约，出租方有权终止协议，没收押金；协议约定租赁期间承租方无权处置或外运原属出租方的物品，租赁期满后应如实归还，租赁期内承租方自行进行的小部分改建、加建设施，在租期满后不得拆除。协议亦约定了其他内容。2018年8月19日，原告袁文芳通过银行转账向被告李浩贤支付押金80000元。同日，原告袁文芳通过银行转账分两笔向案外人何洁仪支付转让费共计60000元。2018年8月20日，原告通过银行转账向案外人何洁仪支付转让费36800元。原告袁文芳另提交微信聊天记录证明向何洁仪微信支付转让费30000元，现金支付转让费73000元。被告李浩贤对该微信聊天记录不予确认。2018年9月1日，涉案租赁场地正式交付使用。原告袁文芳称场地交付时包括简易钢结构的建筑物（6个包间、3个宿舍、1个厨房、1个刺身房、1个清洗房、2个杂物房）和案外人何洁仪留下的厨具设备。场地租赁期间，讼争双方口头约定继续用“凤凰山庄”的招牌对外经营，并用鹫鸥公司的名义开具发票，被告李浩贤因此向原告袁文芳交付了鹫鸥公司公章、营业执照副本、发票专用章。2019年3月11日，广州市番禺区南村镇人民政府向涉案租赁场地张贴《通知》，《通知》载明：“土地使用者（凤凰山庄）：你未取得国土部门审批手续，擅自在番禺区南村镇××南沙港快线西侧约180米进行搭建简易棚……构成违法用地，限你于2019年3月20日前自行拆除，恢复土地原状，整改完毕……特此通知。”原告袁文芳向被告李浩贤交纳租金至2019年1月30日，双方协商约定从押金中扣除欠付租金。原告袁文芳主张于2019年3月16日搬离涉案租赁场地，被告李浩贤于2019年3月16日分两次微信转账退还押金40000元给原告袁文芳的配偶。被告李浩贤确认涉案租赁场地大部分建筑物于2019年3月下旬拆除。庭审中，原告袁文芳当庭向被告李浩贤退还了鹫鸥公司的营业执照副本、公章、发票专用章原件。以上事实，有《南村陈边村凤凰山庄租赁协议》《南村陈边村凤凰山庄转让协议》、《通知》、银行账户交易明细查询清单、微信聊天记录原始载体及庭审笔录等证据证实。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。讼争双方均确认涉案场地系简易钢结构建筑，原告提交的广州市番禺区南村镇政府出具的《通知》证明涉案租赁场地属违章建筑，被告亦未能提交证据证明涉案租赁场地取得合法报建手续的相关证明。因此，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，原、被告于2018年8月18日订立的《南村陈边村凤凰山庄租赁协议》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，《南村陈边村凤凰山庄租赁协议》无效，讼争双方关于收取押金80000元的约定无效，故被告应向原告返还租赁押金80000元。原告提交被告退还押金的微信聊天记录证明于2019年3月16日搬离涉案租赁场地，承租方搬离后出租方归还押金符合日常生活习惯，被告亦未否认该退款的性质，故本院确认原告于2019年3月16日搬离涉案租赁场地。由于被告已退还原告押金40000元，而原告尚欠被告2019年2月1日至3月16日的场地使用费30323元（20000元+20000元/31天*16天），且双方已就押金抵扣场地使用费达成合意，故抵扣场地使用费后，被告应向原告退还的押金为9677元。因此原告要求被告退还押金9677元的诉请，本院予以支持，对于超出的部分，本院不予支持。关于合同无效造成的损失，应依法视双方的过错各自承担。本案中被告作为出租方提供未经合法报建的租赁物给原告使用，是导致合同无效的主要原因。原告承租涉案租赁场地，明知场地内建筑为钢结构建筑，未核实涉案租赁物的产权和报建情况，亦存在过错。结合本案具体案情，本院酌定被告承担60%过错责任，原告承担40%过错责任。案外人何洁仪承租涉案租赁场地后投入装修购置设备，其转租涉案租赁场地给原告时收取的转让费包含转租机会的对价以及装修的折旧和设备权属的转让，故该转让费是原告承租涉案租赁场地的损失之一；此外，原告另提交了收款收据证明其产生自行小规模装修的损失和自购设备的损失。关于转让费损失，原告提交的银行转账明细可证明原告向案外人何洁仪交付转让费96800元，微信转账记录不能确认转账和聊天的相对方为案外人何洁仪，故本院确认原告产生的转让费损失为96800元。关于原告自行小规模装修、维修损失和自购设备的损失，原告提交的相关收款收据共计54533元。首先上述收款收据不足以证明所涉支出都用于涉案租赁场地，其次收款收据证明力较低，再次原告搬离涉案场地时已将自己购置及案外人何洁仪转让的设备设施进行变卖，综合上述原因，结合本案案情，本案酌定原告产生的装修和设备损失为20000元。综上，原告因协议无效产生的损失共计116800元，根据过错责任配比，被告应向原告赔偿60%的损失即70080元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告李浩贤应自本判决发生法律效力之日起五日内向原告袁文芳退还押金9677元；二、被告李浩贤应自本判决发生法律效力之日起五日内向原告袁文芳赔偿损失70080元；三、驳回原告袁文芳的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元，由原告袁文芳负担2932元，由被告李浩贤负担1668元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审 判 长  肖陈翔人民陪审员  李少霞人民陪审员  巫晓蓉二〇一九年十一月九日书 记 员  苏晓俭范筱燕、谢绿红