河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初28029号原告：胡志梅，女，汉族，1971年9月23日出生，住郑州市金水区。委托代理人：王耀，河南步青律师事务所律师。委托代理人：王乐乐，河南步青律师事务所律师。被告：河南广鸿实业有限公司，住郑州市金水区农业路东47号，统一社会信用代码914101007338427903。法定代表人：赵新士，总经理。委托代理人：张凯湘，北京市中创（郑州）律师事务所律师。委托代理人：王玉博，北京市中创（郑州）律师事务所律师。被告：河南正大世纪城市广场管理有限公司，住郑州市金水区农业路东47号，注册号410100100002959。法定代表人：乐柏年。原告胡志梅（以下简称原告）诉被告河南广鸿实业有限公司（以下简称广鸿公司）、河南正大世纪城市广场管理有限公司（以下简称正大公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王乐乐，被告广鸿公司委托代理人张凯湘、王玉博到庭参加了诉讼，被告正大公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令广鸿公司、正大公司共同向原告支付房租违约金27521元；2、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由:2004年5月份，广元公司在郑州晚报发布售房广告，明确表示销售商为河南广元置业有限公司，商铺是10年带租约销售模式，每年按总铺款的8%计算回报商户。原告基于广元公司的宣传广告，签订了《商品房买卖合同》和与宣传广告内容一致的《委托经营协议》。《委托经营协议》约定若广元公司未能按协议规定时间支付租金，每逾期一天按到期应付本金的日万分之三计算违约金，且广元公司对此拥有最终解释权。随后，原告在交纳购房价款时，广元公司即将相当于总房价款24%的前三年的委托经营租金给原告用于抵扣购房价款。自委托经营第四年起，广元公司仅向原告支付了8个月的租金后，就没有再向原告支付过任何租金。后经原告多次通过各种维权方式向被告催要商铺租金，并于2017年起诉至贵院要求支付拖欠租金，得到贵院判决认定事实，支持诉请。原告通过郑州市中原区人民法院（2011）中执字第464-1号执行裁定书得知，河南广元置业有限公司变更名称为河南广鸿实业有限公司，现原告依约要求被告承担违约责任，未果。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，诉请如上。被告广鸿公司答辩称，一、本案属于胡志梅基于同一事实、同一法律关系再次提出的二次请求，属于一事不再理的范畴。胡志梅就同一合同项下的“租金”和“违约金”分别提起诉讼，实际是将诉讼标的予以拆分，并且，不属于因正当原因而不得不拆分诉讼（如交通事故中部分损失不能确定）或因时间经过（如继续性债权关系）新产生的权利的情形。原告因自身原因导致权利行使不足，未能在前诉中主张全部请求，应自行负担法律后果。因此，胡志梅在本案中提出的关于租金违约金的诉讼请求，属于基于同一事实、同一法律关系再次提出的二次请求，属于一事不再理的范畴，法院应当不予受理或者驳回起诉。二、广鸿公司不是《委托经营协议书》的签订方，不是本案适格被告。《委托经营协议书》由胡志梅作为甲方、河南正大世纪城市广场管理有限公司（以下称正大公司）作为乙方共同签订，广鸿公司并非合同签订方，不应承担合同中约定的违约责任。广鸿公司作为商铺出售人已经履行了商品房买卖合同的全部义务，广鸿公司发布的宣传广告中对租金和租期的广告与房屋本身及相关设施并无关系。该宣传广告并非针对房屋本身及相关设施所做的具体确定的说明或允诺，广鸿公司本身不是受托人、承租人、使用人，没有支付违约金的法定或合同义务。三、房屋租金一直由正大公司向胡志梅支付，广鸿公司未向胡志梅支付过租金，不应承担未支付租金的违约责任。委托经营协议签订后，由正大公司向胡志梅支付房屋租金，广鸿公司不是租金支付的主体，也从未向胡志梅支付过任何租金，虽然现有法院的生效法律文书判决广鸿应向胡志梅支付租金，但广鸿公司已经向检察院申请抗诉，广鸿公司是否承担租金支付责任应以再审后的判决结果为依据，不能因法院生效的法律文书认定广鸿公司应向胡志梅支付租金认定广鸿公司也应向胡志梅支付违约金。四、约定违约金为按日或月计付的继续性违约金，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，原告诉请支付违约金已经超过诉讼时效。约定违约金为按日或月计付的继续性违约金，不属于当事人约定同一债务分期履行的情形，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效（参见2014年12月16日《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》）。本案中，根据《委托经营协议书》第二条，胡志梅将房产委托给正大公司经营的期限终止时间为2015年4月30日，因此，胡志梅诉请的违约金早就过了诉讼时效，不应当得到支持。另外，如上所述，胡志梅已经于2018年提起过诉讼，本次诉讼属于基于同一事实、同一法律关系再次提出的二次请求，因此，更不应当得到支持。综上，胡志梅诉请广鸿公司支付违约金没有事实与法律依据，请贵院查明案件事实，依法驳回原告起诉或其诉讼请求。被告正大公司未答辩，未举证、质证。经审理查明：1、2004年10月8日,原告与广元公司签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：原告购买广元公司开发建设的位郑州市××农业路××国道××号号主题商场2层F0198号房，总房款为79414元等等。2、原告与被告正大公司签订《委托经营协议书》一份，主要约定：原郑州市××农业路××国道××号号主题商场2层F0198号房产委托给被告正大公司经营，经营期限自2005年5月1日起至2015年4月30日止，委托经营方式为按揭，即被告正大公司实行即买即付前三年的委托经营收益（相当于总房款的24%）给原告，原告供铺三年后，第四至第十年，每年为总铺款8%的租金收益，从第四年开始，由被告正大公司按月给付原告。若被告正大公司未能按协议规定时间向原告支付租金，每逾期一天，按到期应付本金的万分之三计违约金。被告正大公司以其正大世界城市广场全部商业物业的经营收益作担保。协议还规定了其他事项。3、在本院（2018）豫0105民初1521号胡志梅起诉本案被告广鸿公司案件中，本院认定以下事实：1、2004年，广元公司发布内容相似的售房广告和宣传资料。2004年7月，广元公司在郑州晚报刊登的宣传广告主要显示：所购商铺均带10年租约；每年8％（总铺款）租金回报，10年收益80％租金和100％产权（可经营、贷款、转让、继承）；三年房租一次性先收，即投资即收益，月租大于月供，以租抵供，买铺只需首付，无需供铺，月月有盈余。广告明确注明“发展商河南广元置业有限公司”。2、2004年10月8日，原告与广元公司签订商品房买卖合同一份。3、诉讼中，原、被告均认可在原告支付购房款时，广元公司将前3年的租金（总房款的24％）用于抵扣原告购房款。但第4年原告仅收到8个月的租金。原告认可该合同纠纷系其第四次在本院起诉，其前几次起诉时仅主张部分租金，本院均判决被告给付原告租金10000元，三份判决均已发生法律效力。4、原告提供的（2011）中执字第464-1号执行裁定书显示：河南广元置业有限公司名称变更为河南广鸿实业有限公司。被告对此无异议。判决如下：被告河南广鸿实业有限公司于判决生效后十日内给付原告租金10236元。即被告广鸿公司共欠付原告租金40236元。本院认为，原告与被告广鸿公司签订的《商品房买卖合同》、原告与被告正大公司签订的《委托经营协议书》均系各方当事人真实意思表示，合法有效。原告已将其名下的F0198号铺位交付被告正大公司经营使用，被告正大公司应按照约定履行支付租金的义务，被告正大公司未如约履行支付租金的义务，其行为已构成违约，应当承担违约责任。本案中，《委托经营协议书》虽为原告与被告正大公司签订，但被告广鸿公司发布的宣传资料和报纸广告对其开发范围内的房产及相关设施作出了具体说明和十年带租的允诺，并且被告正大公司向客户发放的《正大世纪城市广场解筹登记资料夹》中对商铺将价格和合同签订事宜也作出了说明，二被告在宣传资料上均有相互交叉涉及，被告广鸿公司的宣传资料和报纸广告对《商品房买卖合同》和《委托经营协议书》的签订、成立并生效有极为重大的影响，其宣传广告上的说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任，原告诉请被告广鸿公司对违约金承担共同还款责任，本院予以支持。但《委托经营协议书》约定的违约金标准过高，本院确定违约金数额为总租金数额的30%，原告诉请应予支持12070.8元（40236×30%），原告诉请过高部分，本院不予支持。被告广鸿公司辩称本案违约金与租金是各自独立的诉请，原告诉请支付违约金已过诉讼时效，但违约金与租金都是基于《委托经营协议书》产生的债权，原告起诉支付租金产生的诉讼时效中断效力及于合同整体债权，故原告诉请支付违约金未过诉讼时效，对于被告广鸿公司该辩称，本院不予采信。被告河南正大世纪城市广场管理有限公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十四条、第十五条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条之规定，判决如下：一、被告河南广鸿实业有限公司和被告河南正大世纪城市广场管理有限公司于本判决生效后十日内共同支付原告胡志梅违约金12070.8元；二、驳回原告胡志梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取244元，由原告胡志梅负担137元，由被告河南广鸿实业有限公司、河南正大世纪城市广场管理有限公司负担107元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查勘，逾期视为放弃上诉。审判员 田 晓二〇一九年十一月九日书记员 巩鹏鸽