广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初7844号原告：广州市番禺区沙湾镇沙坑村股份合作经济社，住所地广东省广州市番禺区沙湾镇永安大街13号。法定代表人：周锡钊，职务：董事长。委托诉讼代理人：霍欣，广东庄阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：周伯远，广东庄阳律师事务所实习律师。被告：广州市番禺区五羊木雕工艺厂，住所地广东省广州市番禺区沙湾镇沙坑村。法定代表人：梁柳珍。被告：梁柳珍，女，1956年11月6日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。上述两被告共同委托诉讼代理人：蒋修贤，广东广信君达律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：杨超男，广东广信君达律师事务所律师。原告广州市番禺区沙湾镇沙坑村股份合作经济社（以下简称沙坑村经济社）与被告广州市番禺区五羊木雕工艺厂（以下简称五羊工艺厂）、梁柳珍租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沙坑村经济社的委托诉讼代理人霍欣、周伯远，被告五羊工艺厂的法定代表人梁柳珍及其委托诉讼代理人杨超男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沙坑村经济社向本院提出诉讼请求，请求判决：1.原告与被告之间于2000年1月1日签订的《土地承包合同书》自2020年1月1日起无效；2.被告于上述合同无效日起立即将上述合同项下土地及地上建筑物交还原告，被告逾期交付的，则从2020年1月1日起按上述合同项下土地及地上建筑物的市场使用价值向原告支付占用费至被告实际交还之日止（占用费具体数额以评估为准）；3.被告承担本案的全部受理费。事实与理由：原告和被告于2000年1月1日签订《土地承包合同书》，约定原告将位于沙坑村牛眠岗脚（原郭氏兴达钢具厂）的一块土地共1646.6平方米；自2000年6月1日减少面积578平方米，共1068.6平方米出租给被告办厂之用；被告每季度向原告支付租金及管理费。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。结合原告与被告之间的合同，原告将土地提供给被告使用、收益，被告支付租金给原告，因此，《土地承包合同书》的约定内容符合租赁合同的构成要件，原告与被告之间签订名为《土地承包合同书》的合同，实为租赁合同。《土地承包合同书》约定承包期限为50年，从2000年1月1日起至2049年12月31日止；被告在承租期内所建设的一切建筑物、水、电设施，均属原告财产，被告在期满或中途撤走，不得拆除。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。原告与被告约定的租赁期限已经违反《中华人民共和国合同法》关于租赁期限不得超过20年的强制性规定，所以，原告与被告之间签订的《土地承包合同书》自2020年1月1日起无效。原告已委托律师于2019年4月3日发函告知被告《土地承包合同书》中租赁期限有效部分为20年，超过20年的部分无效，合同于2019年12月31日到期，被告应自租期届满前将涉案土地交还原告。因此，为保障原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《中华人民共和国合同法》的相关规定，特向法院提起诉讼，请求依法判决。被告五羊工艺厂、梁柳珍辩称，1.涉案合同合法有效，原告无权单方面提前终止合同。原、被告于2000年1月1日签订《土地承包合同书》，约定原告将位于沙坑村牛眠岗脚（原郭氏兴达钢具厂）的一块土地共1646.6平方米（自2000年6月1日起减少面积578平方米，共1068.6平方米）提供给被告办厂使用，被告每季度向原告支付租金及管理费。承包合同是被告与原告双方真实意思表示，并且已经实际履行将近20年，属于合法有效的合同。承包合同约定租赁期限为50年，从2000年1月1日起至2049年12月31日止。该约定合法有效。根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条规定，集体建设用地使用权出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条第（二）项的规定，国有土地中的工业用地使用权出让的最高年限为50年，涉案土地是集体建设用地，租赁期最高年限不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限工业用地五十年。因此，对案涉土地租赁期20年符合前述规定，合法有效，应当继续履行，被告无需向原告返还土地及地上建筑物。原告主张承包合同自2020年1月1日无效，并要求被告返还租赁物，属于单方面恶意解除合同，实际上是试图通过解除合同，从被告处收回土地后再进行转租，并赚取差价，原告的诉请无任何法律和事实依据，依法应当驳回。2.原告单方面表示其不再继续履行承包合同，已经构成违约，应当向被告承担违约责任。原告于2019年4月3日致函被告称《承包合同》于2019年12月31日到期，要求被告2019年12月31日之前将土地交还原告，限期被告搬离动产物品，并明确表示不再履行《承包合同》，已经构成违约。被告有权要求原告承担违约责任，包括赔偿被告因被告违约而产生的全部损失。3.原告主张涉案合同自2000年1月1日起无效，侵害了被告在该合同项下的信赖利益，有违诚实信用原则，将带来恶劣的社会影响，并给被告造成严重损失。被告基于信赖与原告签订《承包合同》，并且一直按约履行，按期支付承包款，被告从签订合同至履行合同整个过程都不存在过错，被告更是基于对合同租赁期50年的合理信赖，对租赁地块进行了大量建设投入，并持续进行维护保养，保持土地和地上建筑物、构筑物的价值。原告在2019年4月3日致函之前的19年有余的时间内，都没有提出合同关于续租部分无效的主张，现在却突然主张《承包合同》自2020年1月1日起无效，并按合同项下土地的市场使用价值向原告支付占用费，有违诚实信用原则，而且其提前终止合同的行为已经给被告造成严重的损失，故其主张不应得到支持，并且应该赔偿被告基于合同信赖利益和预期利益的损失。退一步讲，如果涉案合同自2020年1月1日起无效，过错责任在于原告，被告不存在任何过错。原告通过主张涉案合同自2020年1月1日起无效，达到其恶意反悔逐利的目的，违反诚实信用原则，原告应对合同的无效承担全部责任，赔偿被告的损失。综上所述，涉案合同合法有效，应当继续履行，原告的主张无法律依据，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。双方当事人围绕本案争议焦点提供相关证据，本院依法组织当事人进行质证，对当事人无异议的事实认定如下：五羊工艺厂登记为集体所有制企业，法定代表人登记为梁柳珍。2000年1月1日，沙坑村经济社（发包方、甲方）与五羊工艺厂、梁柳珍（承包方、乙方）签订《土地承包合同书》，约定：甲方将位于牛眠岗脚面积1646.6平方米的土地出租给乙方办厂，由2000年6月1日起减少面积578平方米；承包期为50年，即自2000年1月1日起至2049年12月31日止；乙方承租期第一年每月每平方米按1.2元计租给甲方，以后每年每月每平方米递增0.1元至期满止，乙方每年按营业额5%上交管理费给甲方；承包期内，土地所有权属甲方，乙方只有使用权、管理权，乙方不准变卖土地及以土地作抵押；乙方在承租期内所建下的一切建筑物、水、电设施，期满或中途撤走，不得拆除，属甲方财产；等等。五羊工艺厂、梁柳珍接收涉案地块后，未经合法报建自行出资修建了厂房，并将厂房出租给案外人使用至今。2019年4月3日，沙坑村经济社委托广东庄阳律师事务所向梁柳珍发送《律师函》，认为双方就涉案土地签订的合同成立土地租赁合同关系，该合同中约定的租赁期限自2000年1月1日起至2049年12月31日止共50年，根据法律规定，超过20年租赁期限部分无效，合同期限将于2019年12月31日到期，梁柳珍应于合同期满后将涉案土地交还沙坑经济社。庭审中，沙坑村经济社自认涉案地块土地使用权性质为工业用途，双方均确认五羊工艺厂、梁柳珍为共同承租人。本院认为，沙坑村经济社与五羊工艺厂、梁柳珍签订的《土地承包合同》，名为承包实为土地租赁，适用合同法关于租赁的相关规定。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”涉案合同约定合同期限自2000年1月1日至2049年12月31日共50年，超出法律规定的最长期限20年，超出部分无效，故沙坑村经济社主张双方签订的租赁合同自2020年1月1日起无效符合法律规定，本院予以支持。现沙坑村经济社主张合同无效的起始时间尚未到期，则五羊工艺厂、梁柳珍在合同无效之时负有的返还租赁物的义务亦未到期，五羊工艺厂、梁丽珍是否存在逾期归还租赁物及是否需要支付占有使用费尚未实际发生纠纷，沙坑村经济社可在纠纷发生后再行提起诉讼，沙坑村经济社于本次诉讼中提起的该项诉请本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》五十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告广州市番禺区沙湾镇沙坑村股份合作经济社与被告广州市番禺区五羊木雕工艺厂、梁柳珍就位于沙坑村牛眠岗脚的土地签订的《土地承包合同书》于2020年1月1日至2049年12月31日期间的租赁关系无效；二、驳回原告广州市番禺区沙湾镇沙坑村股份合作经济社其余诉讼请求。本案受理费20900元，由原告广州市番禺区沙湾镇沙坑村股份合作经济社负担10450元，被告广州市番禺区五羊木雕工艺厂、梁柳珍负担10450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判审 判 长  余 珣人民陪审员  黎伟昌人民陪审员  黄智鸿二〇一九年十一月十日书 记 员  陈 冬