济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0191民初3277号原告：李容绮，女，1976年10月21日出生，汉族，住济南市历城区，委托诉讼代理人：赵华杰，山东昌平律师事务所律师。委托诉讼代理人：王燕，山东昌平律师事务所律师。被告：济南青年物业管理有限公司，住所地济南市高新区工业南路44号丁豪广场EF座（7号楼）1-1301室，统一社会信用代码：913701000960831614。法定代表人：饶进明。原告李容绮与被告济南青年物业管理有限公司（以下简称：青年物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李容绮的委托诉讼代理人王燕到庭参加了诉讼。被告青年物业公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李容绮向本院提出诉讼请求：1.判令解除李容绮与青年物业公司签订的《房屋租赁合同》，青年物业公司将位于济南市高新区舜旺路258号明湖白鹭郡一区7号楼1单元804室的房屋返还李容绮；2.青年物业公司支付李容绮自2018年2月17日起至实际返还房屋之日止的房屋租金（截止2019年6月30日，暂计39967元）；3.青年物业公司支付李容绮自2017年1月至实际返还房屋之日止的水费（截止2019年6月30日，暂计1936.89元）；4.青年物业公司支付李容绮拖欠的电费228.6元；5.青年物业公司支付李容绮违约金30000元；6.本案诉讼费、保全费等由青年物业公司承担。事实与理由：2015年12月16日，李容绮与青年物业公司签订《房屋租赁合同》，约定青年物业公司承租李容绮所有的位于明湖白鹭郡7号楼1单元804室房屋用于居住使用；租赁期限自2016年2月17日起至2021年2月16日止，共计60个月；租赁前三年每月租金2400元，第四年每月租金2500元，第五年每月租金2600元，房屋于每季度10日前支付。租赁期间，租赁房屋产生的水、电、物业费、取暖费等相关费用由青年物业公司承担。合同签订后，李容绮将租赁房屋交付青年物业公司使用至今，但青年物业公司存在多次迟延支付租金的情形，且自2018年2月起青年物业公司一直未向李容绮支付租金。另，李容绮近期发现，青年物业公司未按合同约定缴纳水费，水费多次从李容绮储蓄卡内直接扣款，也存在拖欠电费的情形。青年物业公司不按时缴纳房租，长期拖欠租金、水费等行为已经构成严重违约。李容绮与青年物业公司协商未果，诉至本院，望依法判如所请。青年物业公司未作答辩。李容绮围绕诉讼请求依法提交了《房屋租赁合同》原件一份、《商品房买卖合同》原件一份、李容绮房屋权属状况信息原件一份、《交房确认书》原件一份、陈文达房屋权属信息原件一份、中信银行客户回单一份、中国建设银行个人活期账户交易明细原件一份、济南东区供水有限公司发票12张、缴费凭证2张、电费票据两张，青年物业公司未予以质证。对李容绮提交的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据李容绮陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李容绮原系济南高新区舜旺路258号明湖白鹭郡一区7号楼804房屋所有权人，其于2017年6月12日与陈文达签订《房屋买卖合同》，将上述房屋出卖给陈文达，于2017年11月6日变更产权登记。双方于2019年8月26日签订的《交房确认书》中约定涉案房屋已经出租给青年物业公司，经双方协商，陈文达同意在房屋交接日前即2019年8月26日前，青年物业公司应支付的交接房屋的租金由李容绮收取，收取的租金由李容绮享有，陈文达不享有收取租金的权利。2015年12月16日，李容绮（甲方）与青年物业公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的房屋位于明湖白鹭郡7号楼1单元804室作为居住使用，建筑面积125平方米，租赁期限共计60个月，自2016年2月17日至2021年2月16日止；合同约定前三年房租为2400元/月，第四年每月2500元，第五年每月2600元，租金总额为147600元，支付方式为押一付三，首次房租于2016年2月10日前付款，每季度10日前交纳房租；乙方与合同生效之日向甲方支付房屋保证金2400元，合同期满，如乙方无违约行为，甲方在合同到期当日将保证金无息退还乙方；乙方缴纳租赁期间的费用为水、电、物业费、取暖费、宽带、天然气、有线。合同中对违约责任约定为，甲方违反合同规定，提前收回房屋或甲方因房屋权属不清或非法出租房屋而导致本合同无效时，应按照本合同叁万元金额向乙方支付违约金并赔偿损失；在租赁期内，乙方擅自退租的，乙方应该按本合同叁万元金额向甲方支付违约金并赔偿损失；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，按乙方违约处理。（1）改变合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（2）拖欠房租累计一个月以上的。庭审过程中，李容绮主张青年物业公司于2017年11月16日支付三个月房租后，2018年2月17日后未再支付房租，其有权终止合同，收回房屋，按青年物业公司违约处理。因其已于2019年6月底自行收回房屋，故要求青年物业公司支付2018年2月17日起至2019年6月30日止的房租共计39967元，并要求青年物业公司支付违约金30000元。李容绮提交水费发票、支付宝交纳水费回单、电费清单、支付宝交纳电费回单，主张青年物业公司在租赁期间未交纳水电费，其代为交纳水费1986.79元、电费228.6元，要求青年物业公司予以返还。本院认为，李容绮与青年物业公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，本院予以确认。合同签订后，双方均应按照合同约定履行义务。青年物业公司自2018年2月17日起未再按照合同约定向李容绮支付房租，李容绮自认其于2019年6月30日自行收回房屋，故对李容绮要求青年物业公司支付2018年2月17日至2019年6月30日期间的租金39967元的诉讼请求，本院予以支持。因青年物业公司拖欠房租累计一个月以上，按照合同约定，李容绮有权解除合同，本院予以支持。李容绮自认其已于2019年6月30日自行收回房屋，且李容绮当庭撤回要求青年物业公司返还涉案房屋的诉讼请求，系行使其自身诉讼权利，本院依法予以准许。结合李容绮提交的水电费发票足以证实其代青年物业公司垫付水费1986.79元、电费228.6元，故青年物业公司应对租期内李容绮代为交纳的水电费予以返还。李容绮认为青年物业公司未履行交纳房租义务，构成违约，参照合同第七条、第八条约定要求青年物业公司支付违约金30000元。本院认为，双方并未对迟延交付租金的违约责任进行约定，但青年物业公司未按合同约定向李容绮支付租金，构成违约，给李容绮造成损失，但李容绮主张违约金30000元，数额明显过高，结合本案实际，本院酌定青年物业公司向李容绮支付违约金（以39967元为基数，自2019年7月1日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算）。青年物业公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃答辩权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李容绮与被告济南青年物业管理有限公司于2015年12月16日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除；二、被告济南青年物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李容绮自2018年2月17日起至2019年6月30日止的房租39967元；三、被告济南青年物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李容绮水费1986.79元；四、被告济南青年物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李容绮电费228.6元；五、被告济南青年物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李容绮违约金（以39967元为基数，自2019年7月1日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算）；六、驳回原告李容绮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1605元，由原告李容绮负担680元，由被告济南青年物业管理有限公司负担925元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  张 斌人民陪审员  王连勇人民陪审员  杜海霞二〇一九年十一月二十一日书 记 员  阮伟萍