北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初37270号原告：李明震，男，1981年9月20日出生，汉族，永能动力科技公司经理，住北京市西城区。委托诉讼代理人：闵香，北京景淳亦弛律师事务所律师。委托诉讼代理人：佟红飞，北京景淳亦弛律师事务所律师。被告：戴颖鑫，女，1971年3月8日出生，汉族，无业，住北京市西城区。被告：戴良生，男，1935年9月2日出生，汉族，北京矿务局机电公司退休职工，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：戴颖鑫。被告：陈宝玉，女，1943年10月16日出生，汉族，北京矿务局机电公司退休职工，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：戴颖鑫。原告李明震与被告戴颖鑫、戴良生、陈宝玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李明震委托诉讼代理人闵香，被告戴颖鑫，被告戴良生及委托诉讼代理人戴颖鑫，被告陈宝玉委托诉讼代理人戴颖鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李明震向本院提出诉讼请求：1．判令被告将户口从北京市西城区××室迁出，并支付原告违约金345000元（暂计算至2019年8月6日，要求计算至户口实际迁出日，每日按1725元计算）；2．本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年9月15日，原告与被告签署了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：被告将其所有的位于西城区××室的房屋出售给原告，总价款为345万元，并约定被告应在该房屋所有权转移之日起60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口的迁出手续，如因被告未迁出，自逾期超过10日起，被告应按日计算向原告支付己付款万分之五的违约金。原告己按约定向被告支付了房款，并且于2015年10月26日办理了房屋产权转移登记手续，但被告未按约定将户口迁出。原告多次要求被告将户口迁出，未果。被告的行为严重侵犯了原告权益，给原告造成了较大的经济损失。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。被告戴颖鑫、戴良生、陈宝玉辩称，应当驳回原告的所有诉讼请求，本案的诉讼费用由原告承担。户口有未迁出的，但是当时我们卖房的时候跟原告已经说得很清楚，就这三个户口，我们没有地方迁，因为卖的房子是我本人（戴颖鑫）在北京的唯一住宅，而且当时就是这个情况，我们跟原告说的时候特别是在房屋价格上对他做出了很大让步，因为当时那个时间段，2015年9月初的这个时间段的同等地段同等房型的那个房子，成交价都是380万左右，我们以345万成交低于市场价这么多价格成交，就是因为考虑到这个户口不能迁移的问题，所以给原告做出了这个很大的让步。当时因为我们缺乏这方面的法律意识，所以这一条没有写进合同里面，当时原告也是口头接受的，我们是口头协议。而且在从我们2015年9月15日签订合同到现在2019年的8月7日原告起诉我，因为我们当时基于口头协议事情事实，所以原告在长达将近4年的时间里，我没有收到原告任何以口头、电话、微信、短信和邮件的方式催我把户口迁出。所以，这就说明当时正常时间里，我这个户口没有迁出原告是心知肚明的，因为就是基于我们当时口头协议，他本人是认可这个事实的。我觉得在这长达4年的时间里，像我刚才已经说了，原告没有作出任何实质上的举动催促，所以这个迁移户口的事情原告应该已经心知肚明，而且正常时间已经过了，法律规定的三年有效诉讼时效，现在原告再以这个我违反合同相关有关规定迁移户口诉讼请求，我觉得不合法理。本院经审理认定事实如下：北京市西城区××号房屋（以下简称“涉案房屋”）原登记在戴颖鑫、戴良生、陈宝玉名下，三人按份共有，分别占70%、15%、15%的份额。2015年9月15日，戴颖鑫、戴良生、陈宝玉（出卖人）与李明震（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人将涉案房屋出售给买受人，房屋成交价格345万元，出卖人在2015年10月15日之前将房屋交付给买受人，房屋过户时间以《补充协议》为准。出卖人应当在该房屋所有权转移之日起60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付10000元的违约金；逾期超过10日未迁出的，自逾期超过10日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。戴颖鑫、戴良生、陈宝玉在合同底部手写承诺，承诺内容为：“出卖人即甲方承诺西城区××室的房屋没有使用过学区名额，特此承诺。如有不符，出卖人退还买受人已付房款。”同日，戴颖鑫、戴良生、陈宝玉（甲方、出卖方）与李明震（乙方、买受方）、北京安信瑞德房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定：自本合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续。双方在补充协议底部手写约定：“甲方戴颖鑫女士系西城区××室的70%份额的产权人，本人承诺该房屋是本人在北京的唯一住宅，如与事实不符，由此产生的个税由本人承担。签字为证。”2015年10月26日，涉案房屋变更登记到李明震名下。审理中，双方均认可戴颖鑫、戴颖鑫的哥哥戴琪、戴琪的女儿戴泓萱三个人的户口仍在涉案房屋中未迁出。戴颖鑫、戴良生、陈宝玉主张双方在签订合同时存在口头协议，李明震同意其不用迁出上述户口。戴颖鑫、戴良生、陈宝玉针对其上述主张未向本院提供证据予以证明。戴颖鑫、戴良生、陈宝玉主张李明震的起诉已经超过法律规定的诉讼时效，不应得到支持，且合同约定的违约金过高。李明震主张其2019年卖房时才知道存在户口仍未迁出情况，其起诉未超过诉讼时效，户口未迁出导致与其与案外人签订的房屋买卖合同没有得到履行，房屋无法出售，即使以后户口迁出，房屋再出售价格已经低于当时的房价。李明震针对其主张，向本院提交了其与案外人柳宇辰通过北京市链家房地产经纪有限公司于2019年4月13日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及2019年7月2日签订的《解约协议》。《解约协议》中记载因发现上一任业主的3个人户口未迁出，暂时没有解决办法，李明震和柳宇辰协商一致和平解约，三方免责。戴颖鑫、戴良生、陈宝玉主张该证据与本案没有直接关系，解约协议也说明李明震没有遭受损失。本院认为：李明震与戴颖鑫、戴良生、陈宝玉签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按照合同约定行使权利并履行义务。根据合同约定，戴颖鑫、戴良生、陈宝玉应当在房屋所有权转移之日（2015年10月26日）起60日内将涉案房屋原有户口迁出，现涉案房屋内仍有戴颖鑫及其亲属戴琪、戴泓萱三人户口未迁出，戴颖鑫、戴良生、陈宝玉违反合同约定，构成违约，应当承担违约责任。戴颖鑫、戴良生、陈宝玉主张其与李明震之间就户口迁出问题存在口头协议，但未向本院提供证据予以证明，本院不予采信。当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，因合同对于户口迁出的时间存在明确约定，李明震应当在合同约定的迁户期限届满后主动查询并积极主张权利，李明震主张其2019年出售房屋时才知道户口未迁出，本院不予采信。因涉案房屋内原户口一直未迁出属持续性的违约行为，李明震于2019年8月7日向本院提交起诉状，故2016年8月7日前的违约金请求已经超过了诉讼时效，2016年8月7日后的违约金请求未超过诉讼时效。戴颖鑫、戴良生、陈宝玉主张合同中约定的违约金过高，综合考虑合同履行情况、戴颖鑫、戴良生、陈宝玉的过错程度、李明震的损失情况等因素，合同约定的违约金确实过高，对于违约金的具体数额，本院根据诚实信用和公平合理的原则予以调整，酌情确定为一次性支付100000元，对李明震要求戴颖鑫、戴良生、陈宝玉支付违约金诉讼请求的合理部分，本院予以支持。李明震要求戴颖鑫、戴良生、陈宝玉将户口迁出的诉讼请求，不属于人民法院民事案件的审理范围，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，戴颖鑫、戴良生、陈宝玉一次性支付李明震逾期迁户口违约金100000元。二、驳回李明震的其他诉讼请求。如果戴颖鑫、戴良生、陈宝玉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3238元，由李明震负担2299元（已交纳），由戴颖鑫、戴良生、陈宝玉负担939元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  李 俊二〇一九年十一月二十五日法官助理  王德林书 记 员  马丽娜