江苏省南通市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0612民初4380号原告(反诉被告)：南通五拓商业管理有限公司，统一社会信用代码91320692MA1Q1A7H9K，住所地江苏省通州湾江海联动开发示范区长江路北。法定代表人：许成进，该公司董事长。委托诉讼代理人：江少余，海门市包场法律服务所法律工作者。被告(反诉原告)：南通卓捷展览展示有限公司。统一社会信用代码91320692MA1PBKH55F，住所地江苏省通州湾江海联动开发示范区长江路北。法定代表人：陈灿，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹娟，南通市通州区城星法律服务所法律工作者。原告(反诉被告)南通五拓商业管理有限公司（以下简称五拓公司）与被告（反诉原告）南通卓捷展览展示有限公司（以下简称卓捷公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人的法定代表人和委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告(反诉被告)五拓公司向本院提出诉讼请求:一、要求被告支付房租及电费等，共计人民币69368元[其中:2019年3月前所欠的房租5106元，2019年4、5两个月的房租102836元(51,418元/月*2月)，电费3426元，仓库租金8000元（2019年4月至2019年5月的租金每月4000元，减去押金5万元]；二、要求被告承担本案的诉讼费及保全费、担保费等。案件审理过程中，原告房租标准上调每个月125元，即每月房租51543元，另增加了诉讼请求：要求被告给付2019年6月至9月共4个月的房租。事实与理由：原、被告双方在2017年7月期间签订了租房协议，协议就双方有关权利义务、房租、水电等都作了具体的约定。经结算，到2019年6月9日止被告共结欠原告房租等费用共计人民币69368元(按原标准)。经反复催促，被告一直拒之不理。原告为维护自己的合法权益，向法院提起诉讼。被告（反诉原告）卓捷公司辩称，原告所述欠费不是事实，至2019年5月31日，其应给付房租1185496.67元，已支付房租1161097元，尚欠原告房租为24399.67元。其已经将所租赁房屋交付给原告，不同意再支付原告4个月的房租。被告（反诉原告）卓捷公司向本院提出反诉，请求本院判令反诉被告赔偿反诉原告损失共计156315.3元[其中：两笔消防罚款40000元(10000元+30000元)，洗澡房费用损失16275元（18000-1725），2018年11月和12月停电30天房租50918.3元，停电发放的工人生活费49122元]，并承担反诉费用。事实与理由：2017年6月底，反诉原告与反诉被告签订了租赁合同，双方对房租及物业费等作出约定，反诉被告需提供日常水电供应及配套设施。2018年11月12月期间，反诉被告因设备问题致使反诉原告厂区停电一个多月，产生了房租损失，另外因配套设施不到位被行政机关罚款。应由反诉被告承担其损失。原告（反诉被告）针对反诉辩称，卓捷公司没有及时通知原告与消防部门进行沟通，已自行认可了行政罚款，该部分的损失应由其自行负担，洗澡房可由卓捷公司拆走，其不同意承担该部分损失，厂区内存在停电情况，但不是30天，且卓捷公司已自行发电，不存在停电损失，不同意卓捷公司的反诉请求。原告五拓公司围绕本诉请求向本院提交了下列证据：1、企业关停通知书；2、原告自制的缴费清单；3、租赁合同样本；4、房租明细表；5、协议书；6、银行专用凭证。证据1用以证明双方终止合同的原因是政府方面责令停产停业并限令搬离；证据2用以证明被告至2019年5月31日尚欠2019年3月前所欠的房租5106元，2019年4、5两个月的房租102836元(51418元/月*2月)，电费3426元，仓库租金8000元（2019年4月至2019年5月的租金每月4000元，押金为5万元；证据3是原告与其他公司签订合同的样本复印件，原告称被告也与其签订了类似合同，合同原件在公司其他人手上；证据4用以证明房租标准为51418元/月（后主张上调每月125元，即51543元）；证据5的内容是双方于2019年5月21日签订协议，被告应于2019年7月1日前搬离所租赁的厂房；证据6内容是被告向其公司汇款，证明双方存在租赁合同关系。经质证，被告除认可其每年的房租及物业费为618520元，尚欠原告房租为24399元之外，其他质证意见，与本院（2019）苏0612民初4378号，本案原告与南通迈和展览展示有限公司房屋租赁合同纠纷一案中，南通迈和展览展示有限公司的质证意见同，即对证据1未发表意见；对于证据3、5、6的真实性无异议，认可双方存在房屋租赁法律关系，房租及物业费标准确为每月51543元；对于证据2真实性提出异议，认为其已支付了大部分的房租，仅欠原告房租24399元，并提供了相关证据予以反驳。本院对原告证据1、3、5、6的真实性予以认定，上述证据具有相应证明力。原告的证据4，双方已认可房租及物业费标准确为每月51543元，该证据真实性不予认定，对证据2，本院将结合被告的举证，待后文进行认证。另外，原告五拓公司为证明其与被告签订的房屋租赁合同有效，向本院提交了其与江苏三友环保能源科技有限公司于2018年6月1日签订的房屋租赁合同、2019年7月10日的补充协议及江苏三友环保能源科技有限公司的房产证明。该合同证明，其承租江苏三友环保能源科技有限公司坐落于江苏省通州湾江海联动开发示范区长江路与珠海路交叉东北角物业（包含办公大楼、生产车间、仓库、宿舍区和食堂区等），产权单位同意其转租，其与被告等单位签订的租赁合同合法有效。被告的质证意见与本院（2019）苏0612民初4378号中被告南通迈和展览展示有限公司的质证意见相同。该公司对该证据的真实性没有异议，本院对原告的该份证据的真实性予以认定。原告针对证据2中电费的组成，向法院提交了下列证据：2-1、厂区停电后，原告租用发电机发电前各租赁户用电量明细，用以证明被告使用发电机所发的电量为1427度；2-2、有被告方签名的通知一份，其中第6项的内容为：“本园区费用清算前期园区内企业结算以当日为准，开始发电至结束期间所产生的费用由五拓公司垫付，待发电结束各企业清算交付五拓公司”，第7项内容为：“各企业法人或负责人同意以上协议必须以签字为准”。证明原告向外单位租用发电机发电是得到被告等租赁户同意的，发电费用应由租赁户分担；2-3、原告与外单位“宜兴市周铁镇马云发电机租赁服务部”租赁发电机发电的租赁合同及柴油送货单等，证明其租赁发电机发电，产生了165041元的发电费用，每度电成本为3.6元；对原告的该组证据，被告的质证意见仍与南通迈和展览展示有限公司的质证意见相同。被告认可证据2-1证明目的，即其使用发电机发的电为1427度，但认为原告为被告提供电力是合同约定的义务，不同意承担每度电3.6元的费用，现只同意承担每度电1.8元的费用。本院对原告上述证据的证明力予以认定，即被告使用发电机发电量为1427度。原告为证明证据2中仓库租金8000元的组成，向法院申请证人张某,4、万某,4、顾某,4、陈某,4等到庭作证。称被告曾口头同意使用仓库每月给付万儿八千的。证人张某,4证明听说被告使用了原告的仓库，万某,4不清楚仓库里的东西是哪一家的，顾某,4证明其于今年正月16去为南通迈和展览展示有限公司煮饭，该公司开其工资每天100元，陈某,4证明其停止承包原告处的食堂后，发现食堂由南通迈和展览展示有限公司在使用。被告对证人证言无异议，称因原告方为应付检查，短时间使用原告仓库，但双方并未谈及租金，否认有偿使用仓库。根据证人的证言，证人不能为原告证明被告使用仓库的起讫时间，是否有偿使用仓库，对证人证言的证明力，本院依法不予确认。被告称其应给付原告自2017年7月2日至2019年5月31日止，23月的房租为1185496.67元，其已支付房租1161097元，尚欠原告房租24399.67元，向本院提供了相关证据予以反驳：1、其与被告于2017年6月29日签订的房屋租赁合同复印件；2、其一共向原告汇款14笔，分别为：⑴、2017年5月2日向原告法定代表人许成进账户汇款16万元；⑵、2017年7月4日向许成进账户汇款195510元；⑶、2017年7月25日向许成进账户汇款5567元；⑷、2017年12月9日向原告原股东顾海波账户转账289260元；⑸、2018年1月22日向顾海波账户微信转账12500元；⑹、2018年1月22日向顾海波账户微信转账6000元；⑺、2017年9月22日向顾海波妻子账户微信转账3750元；⑻、2018年7月9日向原告账户汇款10万元；⑼、2018年7月15日向原告账户汇款10万元；⑽、2018年7月16日向原告账户汇款8万元；⑾、2019年3月14日向原告账户汇款28510元；⑿、2019年3月15日向许成进账户汇款3万元；⒀、2019年3月22日向原告账户汇款5万元；⒁、2019年4月3日向原告账户汇款10万元。共计已付1161097元。经质证，原告对被告提供的证据1的真实性没有异议，认可其与原告之间存在房屋租赁合同；对被告提供证据2的真实性也没有异议，但其中共五笔不是房租：第3笔5567元不是房租费；第5笔和第6笔向顾海波账户转账的12500元和6000元与本案无关，私人往来款；第7笔向顾海波妻子账户微信转账3750元与本案无关，第11笔28510元是水电费，不是房租。原告还认可被告支付了租房押金5万元，包含在上述转账款项之内。经审查，对第3笔5567元，原告收到该款，否认租金的用途，没有依据，该款可作为房租；对第5笔和第6笔向顾海波账户转账的12500元和6000元，原告主张与本案无关，系私人往来款。鉴于双方在合同中约定租金的支付方式为转至许成进账户，被告转账时对该两笔款项无特别说明，故该两笔转账作为租金证据不足，被告不能以原告认可其向顾海波账户转账289260元，就认为向顾海波账户转账的款项均为房租；对第7笔3750元，是合同尾部所附二楼楼梯南面一间房屋的半年度租金，与主合同租赁的3号车间、宿舍楼等租金相独立，该笔转账款3750元应包含在全部合同租金范围之内；第11笔28510元的用途明确为水电费，该笔费用不能列入房租范围。故被告已支付房租1064087元（1161097元-押金5万元-12500元-6000元-28510元）。结合双方的举证质证，原告证据2，对被告拖欠原告租金69368元不具有证明力，对被告使用发电机发电1427度有证明力，对原告主张被告拖欠原告仓库租金8000元没有证明力；被告提供的证据1能够证明被告的应付租金每年618520元，每月51543元。卓捷公司围绕反诉请求，向本院提交的证据有：1、房屋租赁合同，证明双方存在房屋租赁合同关系；2、18000元的收条一张，证明原告建设洗澡房，于2017年9月20日收取被告的分摊费用，洗澡房已使用23个月，要求反诉被告退还反诉原告16275元;3、卓捷公司发送给五拓公司的通知书，内容为卓捷公司已于2019年6月1日从所租赁的厂房内搬离完毕；4、南通市公安消防支队滨海园区大队2018年1月3日和2018年12月7日作出的两份行政处罚决定书和相应缴纳罚款的票据，内容为2017年11月7日，卓捷公司因被发现对占地面积大于1500平方米的木器厂房，未设置自动喷水灭火系统，被处以罚款3万元；2018年11月26日，卓捷公司被发现擅自停用消防设施，被处以罚款10000元；5、微信聊天记录，用以证明卓捷公司厂区停电停业，造成租金损失50918.3元；6、借记卡账户历史明细清单，用以证明卓捷公司支付工人生活费，存在49122元的经营损失。五拓公司的质证与本院（2019）苏0612民初4378号中该公司的质证意见相同。即：对证据1，即对租赁合同的真实性没有异议；对证据2，真实性没有异议，该洗澡房可由反诉原告拆走；对证据3，内容不具有真实性，反诉原告至今尚未全部搬离厂房；对证据4，认为反诉原告未通知其与相关行政机关进行沟通，反诉原告已交纳罚款认可了行政处罚，该部分损失不应由反诉被告承担，对证据5，真实性没有异议，认为厂区停电的时间是2018年11月10日，其于2018年11月11日即组织发电，至12月6日结束，12月26日，原告恢复供电。不存在停业等损失；对证据6，真实性不能确认，反诉被告停止发电后，反诉原告即自行租赁发电机发电，不存在停工停产，该部分损失不予认可。五拓公司针对卓捷公司的证据5提供证据进行反驳，其提供的证据为电话录音及微信记录，证明厂区2018年11月10日停电后，其于11月11日即组织发电，至12月6日结束，12月26日，原告恢复供电。其停止发电后，迈和公司自行租赁发电机发电，不存在停业等损失。对电话录音的真实性，反诉原告认为真伪不能确认。卓捷公司对电话录音的真实性不予认可，提出五拓公司停止发电后，其与南通迈和展览展示有限公司等合租了小功率发电机，仅用于生活发电之用。对反诉原告提供的上述证据的真实性，以及五拓公司针提供的微信记录的真实性，本院予以认定。上述对双方存在房屋租赁合同关系，卓捷公司交付给五拓公司18000元作为建设洗澡房分摊的费用，南通市公安消防支队滨海园区大队对卓捷公司作出两次行政处罚决定，共罚款4万元，厂区2018年11月10日停电后，反诉被告即组织发电，至12月6日结束，12月26日恢复供电具有证明力。反诉被告对电话录音的真实性持有异议，该份证据有待加强，本院暂不予认定。反诉原告的证据5、6对其存在租金损失、经营损失不具有证明力。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告五拓公司与江苏三友环保能源科技有限公司签订了房屋租赁合同后，于2017年6月29日与被告签订的房屋租赁合同。主要内容有：一、原告将江苏三友环保能源科技有限公司坐落于江苏省通州湾江海联动开发示范区长江路与珠海路交叉东北角物业中的3号车间、宿舍楼3层出租给被告，每年租金为578520元，物业费每年32500元。押金为5万元。该合同最后，又附加出租二楼楼梯南面房屋一间，年度租金7500元。二、租赁期从2017年5月28日起，至2027年7月1日止，其中2017年5月28日起至2017年7月1日为免租期。三、租金支付方式，第1期支付半年租金和押金，此后的租金每半年支付一次，双方同意合同约定的费用为不含税价格，如需开票，开票税点为6%，被告应当以现金形式或者双方约定的其他形式另行缴纳。四、租赁厂房交付时，应根据附件2的约定对租赁厂房及有关设施设备进行验收，如有异议应在交付日期后的2日内，以书面形式向原告提出异议。五、原告保证出租厂房的安全使用，提供日常水电供应及配套设施。六、被告在租赁厂房期间所发生的水电等用由被告承担，其中生活用水每吨6元，电费每度按国家标准计算。七、被告返还厂房前应提请原告进行验收，被告在使用过程中对厂房有隔墙开门，地面开挖等必须回复原样，以验收确认书所记载日期为厂房返还日期。合同签订后双方即开始了合同的履行。2018年7月30日，当地政府部门向原告发出企业关停告知书，告知包括被告在内的6家企业，属于清理整顿范围之内，限该6家企业于2018年9月30日前完成关停工作。被告等企业未按照该期限及时搬离租赁的厂房。2018年11月10日，厂区内配电房爆炸，造成停电，原告即租赁宜兴市周铁镇马云发电机租赁服务部的发电机进行发电，从2018年的11月12日开始，发电至2018年12月6日结束，2018年12月26日，原告恢复供电。双方于2019年5月21日签订协议，被告应于2019年7月1日前搬离所租赁的厂房。被告已于2019年6月1日从所租赁的厂房内搬离完毕。为房租问题，双方未能达成一致，原告向本院提起诉讼，被告提出反诉。本案本诉争议的焦点为，一、被告拖欠原告的房租究竟有多少？二、被告结欠原告的电费究竟有多少？三、原告主张被告拖欠其仓库租金8000元是否成立？四、原告要求被告给付2019年6至9月的房租应否支持？关于本诉争议焦点一，原告未能就该项诉讼请求向本院举证，根据被告的举证，原告的质证，至2019年5月31日止，被告应付原告23个月租金，被告应付房租的标准为每年618520元（578520元+32500元+7500元），押金为5万元，已支付房租1064087元，尚欠原告的房租为121409.67元（618520/12*23-1064087元）；关于争议焦点二，被告结欠原告的电费究竟有多少？原告要求停电后包括被告在内的各租赁户在同意使用发动机发电的通知上签字，通知第6项的内容与双方的合同约定相悖。原告又基于各承租户的签字向外租用发电机发电，产生了165041元的发电费用，每度电成本为3.6元，远高于国家电网的电价，导致以后矛盾的产生。该通知与双方的合同约定相悖，加重了被告等租赁户的负担，但被告等租赁户事实上在协议上签字，故该部分的费用应由双方平均承担，即对被告在内的各租赁户而言，发电机发电的电价应以每度电1.8元结算。被告使用发电机所发的电量为1427度属实，其也同意按半价即每度电1.8元进行结算，本院予以支持，被告应给付原告的电费应为2568.6元；关于争议焦点三，原告仅能证明被告使用了其仓库，但对仓库的使用时间及是否收取租金未能提供证据证明。根据谁主张谁举证的原则，本院对原告的该项诉讼请求不予支持；关于争议焦点四，原告要求被告给付2019年6至9月的4个月房租应否支持？本院注意到原告与被告2019年5月21日协商了搬离厂房的期限，被告也于2019年6月1日通知原告，其已搬离了所租赁厂房。其虽然没有按合同约定与原告办理书面交接手续，但被告在此之后已不再使用租赁的厂房，原告再要求被告给付2019年6至9月的房租，本院难以支持。本案反诉争议的焦点为，一、18000元建设洗澡房的汇款，如何处理？二、4万元消防罚款是否应由原告承担？三、停电造成租金损失及经营损失如何认定？关于反诉争议焦点一，18000元建设洗澡房的汇款属实，双方所订合同中有偿租赁期为10年（自2017年7月1日至2027年7月1日），已使用23个月（自2017年7月1日至2019年6月1日），合同终止造成的损失应为14550元（18000元-1800/12*23元）。洗澡房是租赁厂房的配套设施，由原告建设，费用由被告等提供。根据原告的陈述，建设洗澡房并无相关批准手续，属违法建筑。现洗澡房尚未被拆除，被告搬离原告厂房，存在14550元损失。原告称可将该洗澡房拆走，而不负担被告的该部分损失，不符合公平原则。被告同意该部分损失由双方各半负担，并无不当。该部分损失由原被告双方平均负担，即原告应给付被告7275元；关于反诉争议焦点二，4万元消防罚款是否应由原告承担？因消防罚款中有3万元，是因为被告占地面积大于1500平方米，未设置自动喷水灭火系统，被处以罚款，该3万元罚款应由被告自行负担。2018年11月26日的罚款10000元，是被告卓捷公司被发现擅自停用消防设施，时间发生在停电期间，其被处以罚款，停用消防设施的原因在于原告，该10000元罚款的损失应由原告负担；关于反诉争议焦点三，停电造成租金损失及经营损失如何认定？原告停止向被告供电的时间有20天，即自2018年12月6日至12月26日，但被告在该时间段内，仍租用着原告的厂房，其要求扣除房租50918.3元的诉讼请求，本院不予支持。鉴于原告有向被告提供电力的合同义务，但双方未就该情形的处理进行约定，本院酌定原告赔偿被告停电期间的房租损失10300元。被告主张因停电而支付工人生活费49122元，工人生活费是被告从事经营的成本，要求原告负担，将该成本转嫁到原告处，没有法律依据，本院也不予支持。综上，本院认为，双方签订的房屋租赁合同合法有效，原告要求被告搬离厂房，而被告也同意搬离厂房，双方为合同的解除达成一致意见，被告已实际从租赁的厂房内搬离，双方的租赁合同应予解除。原告在被告提供相关证据后，根据合同的相关约定，重新变更其诉讼请求，本院予以准许。被告应给付原告租金121409.67元，给付原告的电费2568.6元，扣除被告已支付的押金5万元之后，还应给付原告73978.27元，其余部分的诉讼请求，不予支持；原告要求被告承担本案的诉讼费及保全费、担保费等。原被告应当按照相应比例承担案件的诉讼费和保全费，原告要求被告承担担保费无相应依据，本院不予支持。对被告的反诉请求，原告应给付被告27575元（7275元+10000元+10300元），其余的反诉请求，本院也不予支持。现依照依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十三条之规定，判决如下：一、限被告南通卓捷展览展示有限公司给付原告南通五拓商业管理有限公司房屋租金和电费73978.27元；二、驳回原告南通五拓商业管理有限公司的其余诉讼请求；三、限反诉被告南通五拓商业管理有限公司给付反诉原告南通卓捷展览展示有限公司27575元；四、驳回反诉原告南通卓捷展览展示有限公司的其余反诉请求。一、三项相抵后，限被告南通卓捷展览展示有限公司于本判决生效后15日内给付原告南通五拓商业管理有限公司46403.27元。本诉案件受理费1534，诉讼保全费714元，共2248元，由南通卓捷展览展示有限公司负担；反诉案件受理费减半收取1713元，由南通五拓商业管理有限公司负担302元，南通卓捷展览展示有限公司负担1411元。诉讼费用部分相抵后，由南通卓捷展览展示有限公司给付南通五拓商业管理有限公司1946元，该款与46403.27元同时履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时按照不服的内容向该院交纳相应案件受理费。（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 长  陈 超人民陪审员  罗晓瑾人民陪审员  俞 娟二〇一九年十一月二十五日书 记 员  缪彬彬