上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初12734号原告：上海力仕鸿华房地产发展有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：梁安琪，董事长。委托诉讼代理人：周文婕，上海市君和律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱家辉，上海市君和律师事务所实习律师。被告：英腾化工(上海)有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：YEAPCHOONYAM，职务不详。原告上海力仕鸿华房地产发展有限公司与被告英腾化工(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年11月6日公开开庭进行了审理。原告上海力仕鸿华房地产发展有限公司的委托诉讼代理人周文婕、钱家辉到庭参加诉讼。被告英腾化工(上海)有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海力仕鸿华房地产发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《租赁协议》于2019年3月15日解除；2.被告支付2019年1月16日至2019年3月15日的租金244,936.66元、2019年1月1日至2019年3月15日的物业管理费35,110元及车位租金7,451.61元(针对两个非固定停车位)以及拖欠上述租金、物业管理费、车位租金的滞纳金，自每月首日起计算至实际付清之日止，按照每日万分之五的标准收取；3.原告没收被告已缴纳的保证金409,652.79元；4.被告支付2019年3月16日至2019年4月16日的房屋占有使用费257,510.40元，按照每日租金的双倍标准计算；5.被告支付撤场公证费8,000元、复原费249,850元；6.被告承担律师费68,000元、担保费1,500元、保全费5,000元。事实和理由：2016年9月7日，原、被告签订《租赁协议》，约定被告向原告承租上海市长宁区仙霞路XXX号27楼05单元房屋(以下简称涉讼房屋)，并对租赁期、租金、物业管理费、车位租金、滞纳金等作出明确约定，并约定被告拖欠款项达到或超过一个月租金且在超过一个月期限内未能补救时，原告有权提前终止协议，没收履约保证金，同时不影响原告提出索赔的权利。后因被告拖欠租金、物业管理费等费用长达数月，原告多次催缴均未果，遂于2019年3月19日向被告发送解约函，明确租赁协议于2019年3月15日解除，但因被告迟迟没有撤场，原告按照约定，在公证处的公证下自行收回涉讼房屋，并对房屋进行复原而产生相关费用。原告有权行使约定解除权并要求被告承担相应费用和违约责任，遂提起本案诉讼。被告英腾化工(上海)有限公司未作答辩。原告上海力仕鸿华房地产发展有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据，对《租赁协议》、《停车位租赁协议》、(2019)沪君律字第17号律师函、(2019)沪君律字第25号律师函、《聘请律师合同》、律师费发票及付款凭证、《物品清单》、《付款通知书》、公证费付款凭证及发票、《诉讼财产保全担保服务合同》、担保费发票、租金及物业管理费收款明细、《复原工程合同》及报价单、付款凭证、发票等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年9月7日，原告(出租方，甲方)与被告(承租方，乙方)签订《租赁协议》，约定乙方向甲方承租涉讼房屋，面积为402.36平方米，租期自2016年9月16日至2019年9月15日；租金为每天每平方米10元，月租金为122,468.33元；乙方应于每月首日的当日或之前支付当月租金；乙方应于每月首日的当日或之前按月向甲方支付物业管理费为每月每平方米35元，总计每月14,082.60元；乙方须在本协议的签署之日起五个工作日向甲方支付相当于三个月租金及三个月物业管理费的保证金409,652.79元;在不影响要求获得其他赔偿的权利的前提下，如果由于乙方不履行本协议或其他乙方原因致使本协议根据第五十四款提前终止，甲方有权没收乙方保证金；在本协议期限内，为乙方提供1个付费固定子母车位、1个付费固定停车位、1个付费非固定停车位、1个免费非固定停车位，每个固定子母停车位的租金为2,500元/个/月(含车位管理费)，每个固定停车位的租金为2,000元/个/月(含车位管理费)，每个非固定停车位的租金为1,500元/个/月(含车位管理费)；停车位的租金由乙方直接支付给甲方，乙方应于每月首日的当日或之前向甲方缴纳当月租金(含车位管理费)；相关规定以最终签署的“车位租赁协议”为准；若在租赁期届满或提前终止后，乙方未能返还租赁场地，则每延期一天，乙方应按照相当于日租金两倍的费率(该费率应按照本协议终止前一个月的日租金费率计算)支付罚金；不影响本协议第四十二款规定的前提下，若在租赁期届满或提前终止之日后十日内，若乙方未能返还租赁场地，甲方有权进入租赁场地，撤除乙方遗留在租赁场地内的所有物品，并采取任何必要措施将租赁场地恢复至本协议规定的条件，由此产生的所有费用和支出(包括但不限于搬迁费、拆除费、交通费和储藏费)应由乙方承担；甲方可聘请公证处，并在取得公证证明后将乙方遗留在租赁场地内的任何个人的财物移至它处，公证相关的所有费用和支出应由乙方承担；若乙方在物品存放后的二个月内未申领个人财物或未付清租金、物业管理费和所有其他费用，甲方可自行处置该等个人财物，甲方的处置应被视为已取得了乙方的授权，且乙方不得针对甲方的行为提出任何索赔；若乙方未按照本协议规定的期限支付任何应付的租金、物业管理费、保证金或其他服务费和公用事业费，则除仍须履行上述付款义务外，乙方还须自应付之日起至全额实际支付之日止向甲方按日支付延期利息，延期利息按照欠付款项的0.3%计算；若乙方未能按本协议支付的任何款项，包括但不限于租金、物业管理费、服务和公用事业收费和保证金，其总额达到或超过了一个月的租金，且乙方在超过一个月的期限内未能补救该等违约，甲方有权提前终止本协议；本协议一方至另一方的书面通知应通过传真、挂号邮寄或专人递送的方式送至租赁场地或本协议中的指定地址，任何书面通知以挂号邮寄方式发出的，邮寄到达日为送达日。被告(承租方，乙方)与上海华天物业管理有限公司(出租方，甲方)签订《停车位租赁协议》约定，租约期限自2013年9月16日起至2016年9月15日止，乙方向原告承租中心内的部分停车位，原告同意按照本协议约定的条款和条件将停车位出租给乙方，并交由甲方执行停车场管理(包括费用收取)；自起租日起，原告同意向乙方出租及免费提供停车位，其中，非固定停车位4个，非固定停车位1500元/个/月；除非本协议提前终止或者被延长，租期最长不能超过租约终止期限。2019年3月19日，原告向被告发送(2019)沪君律字第17号律师函，称因被告在租赁关系存续期间逾期未支付高额租金、物业管理费等费用长达数月的行为构成严重违约，原告有权根据约定解除租赁协议并要求被告承担相应的违约责任，同时，告知被告租赁协议于2019年3月15日解除，于2019年3月20日前拆除出租场地内所有的固定物和附着物、改造物或增设物以及可移动物，并以原告满意的方式将租赁场地恢复至《附件：交房标准》中规定的交付状态。2019年4月4日，原告向被告发送(2019)沪君律字第25号律师函，函告被告，原告有权自行或自行委托第三方对租赁场地进行复原，由此产生的一切费用由被告承担；因被告未于规定期限内将租赁场地恢复原状并经原告验收通过后交还原告，原告将根据租赁协议第四十三款规定，于2019年4月11日9时之后进入租赁场地，撤除被告遗留在租赁场地内的所有物品，并采取任何必要措施将租赁场地恢复至本协议中规定的条件，由此产生的所有费用和支出应由被告承担，原告可聘请公证处，并在取得公证证明后将被告遗留在租赁场地内的任何个人财物移至它处，公证相关的所有费用和支出应由被告承担。上述两份律师函，均未妥投被退回。2019年4月17日，原告进入涉讼房屋整理出《物品清单》。2019年4月18日，上海市静安公证处向原告发出《付款通知书》，通知原告因其于2019年4月申请了涉讼房屋物品清点过程的证据保全公证，共需付公证费8,000元。2019年5月28日，原告向该公证处付款8,000元。原告收回涉讼房屋后，另与上海凯恩建筑装饰艺术工程有限公司(以下简称凯恩公司)签订《复原工程合同》，委托凯恩公司对涉讼房屋进行复原工程，工期拟定2019年5月10日开工至2019年6月10日竣工，工程总价款为263,000元，该价格为闭口包干价，保修期届满后原告书面确认凯恩公司完成保修义务的，原告支付凯恩公司合同总价款5%的保修金13,150元。凯恩公司另向原告出具涉讼房屋复原的报价汇总表。2019年6月19日、2019年7月23日，原告分别向凯恩公司支付复原工程款170,950元、78,900元，共计249,850元。原告另就本案聘请律师代理诉讼、诉讼财产保全，与上海市君和律师事务所签订《聘请律师合同》、上海联合融资担保有限公司签订《诉讼财产保全担保服务合同》，并实际支付了律师费68,000元、担保费1,500元。履约期间，被告已缴纳保证金409,652.79元，仅缴纳租金至2019年1月15日，物业管理费至2018年12月31日。审理中，原告陈述，2019年2月28日通过商管巡逻，发现被告撤场，原告于当天及次日和被告的联络人联系，被告知被告已不再经营，从内地撤场。本院认为，原、被告签订的《租赁协议》系当事人双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。因被告自2019年1月16日起未付租金，自2019年1月1日起未付物业管理费，其拖欠总额已经超过一个月的租金，且在超过一个月的期限内未有补救措施，构成违约，原告有权行使约定解除权。原告于2019年3月19日向被告发送律师函要求解除协议，其虽在律师函中载明协议于2019年3月15日解除，但是，根据相关法律规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，其一，3月15日此日尚早于发函时间，原告要求于该日解除，缺乏依据，本院不予采纳；其二，上述律师函并没有被被告签收，并被退回，不能视为到达被告，原告的起诉状中包含解除的意思表示，租赁协议本应于起诉状副本送达被告之日(2019年9月29日起诉状副本公告送达之日)解除，而鉴于租赁协议至2019年9月15日即告届满，公告送达之日显然已过约定的自然终止之日，故本案再行确认租赁协议的解除日，已无实际必要。关于被告拖欠的款项，1.原告主张被告支付2019年1月16日至2019年3月15日的租金244,936.66元、2019年1月1日至2019年3月15日物业管理费35,110元，上述期间，仍在双方租赁关系存续期间，被告仍在占用涉讼房屋，理应按照约定支付，该部分诉讼请求，本院予以准许。2.关于原告主张车位租金，系2019年1月1日至2019年3月15日期间针对两个非固定停车位，而《停车位租赁协议》的租期至2016年9月15日终止，《租赁协议》虽对车位租金有特别约定，但是，所约定的停车位类型和数量与原告所主张的并不一致，原告也未能举证证明双方就两个非固定停车位有过书面协议抑或被告在原告主张的期间实际使用两个非固定停车位，据此，该部分诉讼请求，本院难以准许。3.关于原告主张被告拖欠租金、物业管理费、车位租金的滞纳金，被告应依约于每月首日的当日或之前支付每月租金、物业管理费，现被告确实拖欠2019年1月16日至2019年3月15日的租金244,936.66元、2019年1月1日至2019年3月15日物业管理费35,110元，按照租赁协议约定，滞纳金按每日千分之三标准收取，现原告调低为按每日万分之五的标准，于法不悖，本院予以支持，但是，滞纳金针对逾期支付租金、物业管理费的违约行为，鉴于租赁协议原应于起诉状副本公告送达被告之日解除，而在该解除日前，租赁协议已于2019年9月15日自然终止，故原告要求计算至实际支付之日，本院不予采纳，应算至2019年9月15日。据此，被告应向原告支付拖欠上述租金、物业管理费的滞纳金33,664.58元。关于车位租金的滞纳金，如前所述，原告主张的车位租金，本院未予支持，故进一步主张该费用的滞纳金，更加缺乏基础，本院难以准许。关于原告要求没收被告已缴纳的保证金409,652.79元，没收保证金是针对被告逾期支付租金、物业管理费导致的解约之违约行为，且符合租赁协议之约定，本案系因被告违约导致协议提前终止，故该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告按照日租金两倍的标准，支付2019年3月16日至2019年4月16日的占用费257,510.40元，本院认为，租赁协议本应于起诉状副本公告送达被告之日即2019年9月29日解除，但因约定的终止之日早于该解除日，协议已至2019年9月15日到期届满，原告主张占用费的期间，仍在双方租赁关系的存续期间，被告应按约定的标准支付租金，而非支付占用费，且原告主张日租金两倍的标准，也缺乏依据，本院不予采纳，其中，原告于2019年3月19日发函，要求被告于2019年3月20日前搬离涉讼房屋并恢复原状，而从原告的陈述来看，其已于2019年2月28日通过巡逻发现被告撤场，并通过与被告人员联系，得知被告已经从大陆撤场，不再经营，据此，原告可于2019年3月21日自行收回涉讼房屋，其后于2019年4月4日又发函，宽限被告至2019年4月11日前搬离，而原告也未在宽限期满之次日及时收回，直至2019年4月17日，在聘请的上海市静安公证处的公证下，才进入涉讼房屋并清点处置被告的遗留物品。综上，本院认定，2019年3月16日至2019年3月20日，被告仍应按约定的日租金4,023.60元标准向原告支付租金20,118元；2019年3月21日至2019年4月16日，被告的遗留物品未对原告收回涉讼房屋产生实质阻碍，原告却一直怠于收回，应自行负担上述期间的扩大损失，原告主张该期间的占用费，本院不予支持。关于撤场公证费、复原费，在出现被告逾期未返还涉讼房屋的情况下，原告确可依据租赁协议的约定，有权自行进入涉讼房屋并撤除被告遗留在内的物品，同时，可以采取任何必要措施将租赁场地恢复至本协议中规定的条件，另可聘请公证处，并在取得公证证明后将被告遗留在内的任何个人财物移至它处，而由此产生的一切费用由被告承担，现原告已聘请上海市静安公证处，在公证处的公证下对涉讼房屋物品予以清点和证据保全，并支付了公证费8,000元，同时，委托凯恩公司对涉讼房屋进行复原，并支付了复原工程款249,850元，该金额正好与复原工程合同中总价款扣除保修金后的金额吻合。综上，原告主张被告支付撤场公证费8,000元、复原费249,850元的诉讼请求，符合合同约定，也具有事实依据，于法不悖，本院予以支持。关于原告要求被告承担律师费68,000元、担保费1,500元，担保费系原告为诉讼保全向担保公司支付的费用，该担保方式并非其唯一可以选择的方式，担保费不属于必然发生的费用，律师费亦不属于必然发生的费用，且缺乏相应的合同依据，故该部分诉讼请求，本院难以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》之第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告英腾化工(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海力仕鸿华房地产发展有限公司支付上海市长宁区仙霞路XXX号27楼05单元房屋2019年1月16日至2019年3月20日期间的租金265,054.66元、2019年1月1日至2019年3月15日期间的物业管理费35,110元；二、被告英腾化工(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海力仕鸿华房地产发展有限公司支付因拖欠上述租金、物业管理费而产生的滞纳金33,664.58元；三、原告上海力仕鸿华房地产发展有限公司没收被告英腾化工(上海)有限公司已缴纳的保证金409,652.79元；四、被告英腾化工(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海力仕鸿华房地产发展有限公司支付撤场公证费8,000元、复原费249,850元；五、被告英腾化工(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海力仕鸿华房地产发展有限公司偿付财产保全申请费5,000元；六、驳回原告上海力仕鸿华房地产发展有限公司的其余诉讼请求。案件受理费16,338.54元，由原告上海力仕鸿华房地产发展有限公司负担3,577.54元，由被告英腾化工(上海)有限公司负担12,761元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  董 隽审 判 员  严 超人民陪审员  牟世荣二〇一九年十一月二十九日书 记 员  范丽娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。