重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0104民初3620号 原告:重庆市民园物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区两路口新村6栋1-14，统一社会信用代码915001037592880898。 法定代表人：闵绍鸿，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张彦芳，重庆渝乐律师事务所律师。 被告：代文素，女，1960年出生，苗族，住重庆市大渡口区。 被告：胡红伟，男，1983年出生，苗族，住重庆市大渡口区。 原告重庆市民园物业管理有限公司（以下简称“民园公司”）与被告代文素、胡红伟物业服务合同纠纷一案，本院2019年6月6日立案后，依法适用简易程序，后因被告代文素、胡红伟下落不明，本院依法将本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告民园公司的法定代表人闵绍鸿和委托诉讼代理人张彦芳到庭参加诉讼。被告代文素、胡红伟经本院公告送达起诉状副本、开庭传票等法律文书后，公告期满未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 民园公司向本院提出诉讼请求：1.判令代文素、胡红伟立即支付自2011年11月1日至2019年5月31日的物业管理费用5213元及违约金（以欠付物业管理费为基数，从应付未付之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至款项付清之日止）；2.本案诉讼费用由代文素、胡红伟承担。事实和理由：民园公司自2008年4月起至今一直为重庆市大渡口区洄龙园小区提供物业服务，并与该小区业主委员会签订有《物业管理服务合同》。期间，民园公司依约提供物业管理服务，但代文素、胡红伟作为该小区业主和实际居住人，却一直拖欠物业管理费用不予缴纳，经民园公司多次催收未果。为维护民园公司的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 代文素、胡红伟未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状。 本院经审理认定事实如下：代文素系重庆市大渡口区九宫庙街道八桥街67号（以下简称“洄龙园小区”）X-5-4号房屋的所有权人，其房屋建筑面积81.04平方米。2011年5月1日，民园公司（作为乙方）和重庆市大渡口区洄龙园小区业主委员会（作为甲方）签订《物业管理服务合同及服务标准》，主要约定：1.自2011年5月1日起至2012年4月30日止，由民园公司为洄龙园小区提供物业服务；2.住宅物业按产权建筑面积每平方米0.5元/月，每户公摊费5元/月；3.乙方数月拖欠或者拒交物管费按每月3%收取滞纳金。 另查明，2013年11月1日，民园公司洄龙园物管部张贴《温馨告知》：“大渡口区洄龙园小区各位业主：现因物价上涨过高，我司物业员工的工资标准未达到国家规定的最低工资标准，经公司再三考虑，将物业管理收费标准在原有基础上每平方米增加0.20元/月，望各位业主理解为盼。”此外，民园公司将《洄龙园小区2013年11月物业管理费调价征询意见表》送至业主征求意见。 再查明，自2011年11月起至2019年5月止，代文素拖欠民园公司物业服务费5195.84元[（0.5元/㎡/月×81.04㎡+5元/月）×26个月+0.7元/㎡/月×81.04㎡+5元/月）×65个月]。在民园公司对代文素进行催收后，代文素至今未缴纳上述费用。 上述事实，有民园公司的当庭陈述、《物业管理服务合同及服务标准》、《洄龙园小区2013年11月物业管理费调价征询意见表》、《温馨告知》、《催收函》及回执等证据为证，经当庭质证，足以认定。 本院认为，《重庆市物业管理条例》第五十四条规定：“物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定续聘或选聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同；业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域，并配合依法选聘的物业服务企业接管。物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会；没有业主委员会的，应当在合同期限届满三个月前在物业管理区域内公示，并书面告知物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。”本案中，虽然民园公司与洄龙园小区业主委员会签订的《物业管理服务合同及服务标准》已经到期，但该小区的业主大会并未作出选聘或者续聘的决定，民园公司亦继续按照原合同的约定在为该小区提供物业服务，故该《物业管理服务合同及服务标准》自动延续至业主大会作出选聘或续聘的决定为止，代文素亦应当按照《物业管理服务合同及服务标准》向民园公司支付物业管理费。 因物业服务的对象是整个小区、所有业主，具有长期、连续、整体、动态的性质，如果根据某一个时间段的物业状况来评估物业服务的质量较难达到客观、全面。一个小区是由众多业主组成的，对物业服务企业的选择是由全体业主集体作出的，作为个体的业主对物业服务的观感具有一定的主观性，对物业服务的要求亦有高有低，如果业主对物业服务企业的服务不满意，可以通过业主大会将其解聘，选择其他物业服务企业。在物业服务企业未经业主大会解聘前，如果业主认为物业服务公司的服务未完全按照合同约定或相关法律规定履行其义务，可以请求其继续履行、采取补救措施，如果造成其损失的，可以请求赔偿损失，但是，不能以此为由不缴纳物业服务费。物业服务费是业主履行物业服务合同的主要义务，是物业服务公司维持其运行及小区正常物业状况的基本来源，但是物业服务公司亦不因某一个或一些业主未缴纳物业服务费，便停止对该业主提供服务，毕竟物业服务是针对小区整体的。本案中，代文素未按照物业服务合同的约定支付物业服务费，已经构成违约。 依法成立的合同受法律保护，合同双方应严格按照合同履行自己的义务。民园公司和洄龙园小区业主委员会签订的物业服务合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此是合法有效的合同，该合同对代文素同样具有约束力，代文素应按照物业服务合同的约定履行自己交纳物业管理费用的义务。自2011年11月起至2019年5月止，代文素拖欠民园公司物业服务费5195.84元，本院对民园公司要求代文素支付拖欠物业管理费用5195.84元的诉讼请求，依法予以支持。因民园公司未举示充分证据证明胡红伟与本案物业服务合同的法律关系，故对于民园公司要求胡红伟承担责任的请求，本院不予支持。 对于民园公司要求代文素支付以欠付物业管理费为基数，从应付未付之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至款项付清之日止违约金的诉求，因代文素无正当理由迟延交纳物业管理费用，对民园公司而言确有产生资金占用损失，民园公司对该损失的主张，符合法律规定，本院予以支持，代文素应自应付之日起至付清之日止，以当月欠费总额为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付民园公司违约金。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《国务院物业管理条例》第六十七条,《重庆市物业管理条例》第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、代文素于本判决生效之日起十日内向重庆市民园物业管理有限公司支付自2011年11月至2019年5月期间拖欠的物业服务费5195.84元; 二、代文素于本判决生效之日起十日内，以当月欠费总额为基数，自应缴之日起至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率向重庆市民园物业管理有限公司支付违约金； 三、驳回重庆市民园物业管理有限公司的其它诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费58元（民园公司已垫付29元），公告费300元，共计358元，由代文素负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 长  何 津 人民陪审员  代国强 人民陪审员  邓金凤 二〇一九年十一月二十九日 法官 助理  陶知春 书 记 员  毛 谨