广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初3285号原告：姚周，男，汉族，1986年11月1日出生，住海南省汝南县。委托诉讼代理人：陈文胜，广东金桥百信（黄埔）律师事务所律师。被告：马太清，男，汉族，1974年12月5日出生，住湖北省武穴市。被告：牛素丽，女，汉族，1981年11月9日出生，住湖北省阳新县。原告姚周与被告马太清、牛素丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月17立案后,依法适用简易程序独任审理，后转为普通程序组成合议庭，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人陈文胜到庭参加了诉讼，被告马太清、牛素丽经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与两被告签署的《房屋买卖合同》；2、两被告立即归还原告为购买位于从化市××房所支付的房款100万元；3、两被告向原告支付违约金（以原告已支付的100万元为基数，按月利率2%计算，自2015年3月30日计至实际支付之日止）；4、两被告承担原告为主张合法权益所支持的律师费6000元；5、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：两被告系夫妻关系，共同持有从化市向阳一路32号11幢303的房产物业。2014年8月4日，原、被告三人共同签订《房屋买卖合同》，约定两被告以总价100万元向原告出售本案争讼房屋。两被告应当于2014年9月10日前办理解除抵押登记，并且在收到原告70万元（含定金20万元、首付款50万元）后，即去办理房屋过户手续，若因被告原因不能依约过户，被告每日按总房款的0.1%向原告支付违约金，并承担原告为维护权利的诉讼费、律师费等。合同签订后，原告分别向两被告以现金方式交付35万元及银行转账方式交付65万元，共计100万元整。两被告于2015年3月30日出具《收款收据》确认已实收原告全额房款100万元。但两被告收款后却没有按照合同约定办理房屋解押过户手续，而是采取各种借口予以拖延。经原告一再询问，两被告因无法隐瞒房屋情况才向原告坦白，本案争讼房屋根本不能进行交易。两被告在收到原告全额支付的房款后，没有按照约定将解押后的房屋交付原告办理过户手续，而是将房屋另行抵押给第三人进行借款融资。2015年5月20日，两被告向原告出具《情况说明》承诺，要么在2015年5月27日前向原告归还100万元房款，并按照合同约定支付违约金；要么在2015年5月27日前将房屋过户给原告。然而在作出上述承诺后，两被告拒绝兑现。两被告恶意拖延房屋交付又拒不退还原告房屋款项的行为，导致原告重大损失，故请求法院判如所请。被告马太清、牛素丽未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见及证据材料，本院视为其放弃答辩、举证和质证的权利。经审理查明，2014年8月4日，原告与两被告签订了《房屋买卖合同》一份，合同约定两被告以100万元的价格将位于从化市（现××从××）××房出售给原告。合同第二条约定，两被告持有该物业之权属证明（暂无房产证，有商品房买卖合同），保证对该物业享有完整处分权，保证该物业没有被司法机关查封，且出售该物业没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此而引致的一切责任。由于两被告的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由两被告承担全部责任。合同第四条约定，原告在签订合同之日当天，交付定金20万元；合同签订之日起十日内，交付首付款50万元，两被告即去办理过户手续；过户后，原告付清余款。合同第五条约定，两被告交付该物业给原告使用之日期为2014年11月3日之前。合同第九条约定，原、被告双方约定的其他事项：1）两被告须于2014年9月10日前办理涂销抵押登记，且提供与该房屋交易有关的资料，协助原告办理产权转移手续，若因两被告原因不能依约过户，两被告每日按总房款的0.1%向原告支付违约金，并承担原告维护权利的诉讼费、律师费等；2）原、被告双方过户按政府规定各付各税的方式缴付税费。合同签订后，原告于2014年8月5日向被告马太清支付了50万元。嗣后，两被告以办理涂销抵押手续需要资金为由要求原告支付房款，原告分多次将剩余房款以现金或者转账的方式支付剩余房款给两被告，并于2014年9月10日支付完毕全部房款（包括定金）100万元。另外，原告在签订合同前已支付了20万元定金给两被告。2015年3月30日，两被告共同向原告出具《收款收据》一份，载明：“本人牛素丽，身份证号码：是从化市××房产之业主（或业主代理人），现收到买家姚周交来承购上述房产之：（1）定金：人民币贰拾万元整（小写￥200000）；（2）购房款：人民币捌拾万元整（小写￥800000）。备注：包括定金在内，已收齐买方姚周100万房款。特立此据！”2015年5月20日，被告马太清向原告出具《情况说明》一份，大概如下：签订房屋买卖合同时，两被告有意隐瞒涉案房屋已抵押给银行，谎称涉案房屋房产证尚未办理，故只提供了预售合同及发票给原告。后因生意周转需要资金，两被告将涉案房屋再次抵押给担保公司，并以各种理由拖延办理过户手续。现两被告已认识到自己的错误，并承诺继续履行双方于2014年8月4日签订的房屋买卖合同，两被告于一周内将涉案房屋过户原告名下，否则退还原告100万元购房款，并按约支付违约金。2015年6月1日，被告牛素丽在该《情况说明》“说明人”处签名确认。另查明，根据2017年3月23日涉案房屋的《不动产登记查册表》显示，涉案房屋于2014年12月15日办理了抵押登记，抵押权人为案外人魏秉毅；于2015年7月14日被本院（2015）穗从法房初字第××号案查封；于2016年2月22日被本院（2015）穗从法民二初字第996号案轮候查封；于2016年4月13日被本院（2016）粤0184民初866号案轮候查封；于2017年3月16日又被本院（2016）粤0184执3084号案轮候查封。现涉案房屋仍处于查封状态并进入了拍卖程序。原告为维护自身合法权益，委托了诉讼代理人提起本案诉讼，并为此支付律师费6000元。以上事实，有原、被告身份证复印件、房屋买卖合同、银行账户流水、收据收据、情况说明、（2016）粤0184民初3441号民事裁定书、电子普通发票以及本案的开庭笔录等证实。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定全面履行各自义务。双方签订的《房屋买卖合同》约定了两被告的义务有：持有涉案房屋的权属证明，保证享有完整处分权，保证房屋未被查封，出售时不侵犯第三人的权利，合同所载情况以及提供的全部资料均真实合法等等；于2014年11月3日之前将涉案房屋交付给原告使用；于2014年9月10日前办理涂销抵押登记，且提供有关资料协助原告办理产权转移手续。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者由其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，原告已依约支付了包括定金在内的全部购房款，两被告截止目前尚未办理涉案房屋抵押涂销手续，现涉案房屋处于查封状态并进入了拍卖程序，且无法联系两被告，不能按约定将涉案房屋过户于原告，双方订立的房屋买卖合同的目的不能实现，现原告起诉要求解除其与两被告于2014年8月4日签订的《房屋买卖合同》，不违反法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现，涉案合同已解除，原告据此要求两被告返还其支付的购房款100万元，符合法律规定，本院予以支持。涉案《房屋买卖合同》第九条约定：“……若因卖方原因不能依约过户，卖方每日按总房款的0.1%向买方支付违约金，并承担买方维护权利的诉讼费、律师费等……”两被告逾期未履行其义务，现原告起诉要求两被告自2015年3月30日起至款项支付完毕之日止，按月利率2%计付违约金，并支付其因本案支付的律师费6000元，原告主张降低违约金计算标准，系其权利的自主处分，不违反法律规定，本院予以确认。因此，两被告应支付违约金及律师费给原告。根据公平原则，违约金以总房款100万元为限。被告马太清、牛素丽经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：解除原告姚周与被告马太清、牛素丽于2014年8月4日签订的《房屋买卖合同》；被告马太清、牛素丽于本判决发生法律效力之日起十日内返还100万元给原告姚周；被告马太清、牛素丽于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金（以100万元为基数，自2015年3月30日起至款项付清之日止，按月利率2%计算，以100万元为限）给原告姚周；被告马太清、牛素丽于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费6000元给原告姚周。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22674元（原告姚周已预交），由被告马太清、牛素丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐志成人民陪审员  邝韵婷人民陪审员  何丽华二〇一九年十一月二十六日书 记 员  刘培操