广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终2527号上诉人（原审被告）：佛冈煌盛房地产开发有限公司，住所地：广东省佛冈县。法定代表人：汤贵华，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗诗琪，女，该公司人事专员。被上诉人(原审原告）：许航，男，1996年8月21日出生，汉族，住广东省佛冈县。委托诉讼代理人：许文辉，男，1964年10月17日出生，汉族，住佛冈县。（与许航是父子关系）上诉人佛冈煌盛房地产开发有限公司（以下简称煌盛公司）因与被上诉人许航商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛冈县人民法院（2019）粤1821民初762号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。煌盛公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判煌盛公司每日按总房价款的万分之一的标准计算至煌盛公司在建设行政主管部门经验收合格并将房屋交付的书面通知送达许航之日止；3.由煌盛公司承担本案上诉费用。主要事实和理由：根据合同约定，煌盛公司交付涉案商品房的条件是经验收合格，并非一审判决认定的经竣工验收备案。一审判决将其扩展解释为经竣工验收备案，违反了双方当事人的意思自治。实践中，建设工程竣工验收的行政审批程序是先进行验收，确认合格后再由施工、开发、设计、勘察、监理等单位凭验收合格材料报行政机关验收备案，经验收备案后即可办理房产证。可见，从验收合格到验收备案是行政管理流程，房屋在验收合格后已经完全符合交付条件，双方在合同中选择验收合格为交付条件是合法有效的约定。涉诉的第3、4、5、6栋商品房经验收合格的时间点为2017年8月8日，第1、2、7、8栋楼房经验收合格的时间点是2018年9月29日，一审判决应当按照双方的约定确定违约金的截止期限。许航答辩称：一、一审法院以事实为依据，以法律为准绳作出公平公正的判决，完全正确。二、煌盛公司提到的佛冈县建设行政主管部门出具的文件，涉诉房屋经综合验收合格的时间点为2018年9月29日，经许航向佛冈县住建局咨询了解，佛冈县住建局称从没有在2019年5月1日出具过涉案房屋验收合格的文件，煌盛公司提交的所谓证据，只是一张自己刻制有字体的黑色石板的复印件。三、佛冈县住建局要求清远市中级人民法院对煌盛公司捏造“根据佛冈县建设行政主管部门出具的文件”，涉诉楼房经“验收合格”标准的时间节点为2018年9月29日的违法行为，严厉惩处。综上，许航认为煌盛公司的违约事实清楚，迟延交房损害了许航的合法权益，且不存在法定及约定的免责事由，应按照合同约定承担违约责任。许航向一审法院起诉请求：1.判令煌盛公司继续履行《广东省商品房买卖合同》；2.判令煌盛公司自2016年4月1日起至实际向许航交付符合交房条件的房屋之日止，按日向许航支付全额房款万分之一的逾期交房违约金[暂计算至2019年3月31日（1095天）为75392.94元]。若判决生效后煌盛公司仍无法交付符合交房条件的房屋的，煌盛公司先行向许航支付直至执行之日为止产生的违约金，实际交房之日前每月1号向许航支付上一个月产生的违约金；3.煌盛公司承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：煌盛公司是佛冈县篁胜新城商住区的开发商，于2013年9月3日注册成立。2015年3月1日，许航（买受人）与煌盛公司（出卖人）签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20150XXXX9XXXX9），约定：许航向煌盛公司购买佛冈县XX镇XX路XX号篁XX商住区XX栋XX梯XX房，总价为688520元；交付期限（第八条）：出卖人应当在2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的。逾期交房的违约责任（第九条）：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不少于第（1）项中的比率）的违约金。交接（第十一条）：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……。涉案商品房买卖合同签订后，许航依约向煌盛公司付清全部购房款688520元。煌盛公司收款后，对涉案房屋所在的篁胜新城商住区一期工程至今未办理竣工验收备案手续，未交付给许航使用。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。许航与煌盛公司自愿签订的《广东省商品房买卖合同》，双方的意思表示真实，内容没有违反法律、法规的规定，是合法有效的合同，双方当事人均应依约自觉履行。根据双方当事人的陈述，本案主要的争议焦点为双方对合同约定的交付标准“该商品房经验收合格”的理解存在分歧。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案双方交易的标的物为房屋，房屋的质量不仅影响居住人的生活质量，甚至关系到居住人的人身安全。但对于商品房的质量问题，买受人自身难以做出判断，故合同约定交付标准主要的目的是保障商品房的质量。按照商品房验收的程序，商品房经建设单位组织设计、施工、勘察、监理等单位验收合格后，还要经过有关质量的检测和功能性试验，以及取得规划、消防、环保等部门的许可方能通过验收备案。由此可见，验收备案并非简单的登记行为，而是主管机关保障房屋质量的重要手段，从这个角度出发，“该商品房验收合格”应理解为验收备案。此外，广东省建设厅作为本地商品房验收的主管机关，其在《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》明确表示商品房验收合格是指商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续，该回复再次印证了涉案合同预定的“该商品房经验收合格”应当理解为经竣工验收备案。许航已依约定付清购房款给煌盛公司，履行了付款义务。煌盛公司未于合同约定的2016年3月31日前将经验收合格的房屋交付给许航。根据相关规定，经验收合格是指商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续，但涉案商品房至今仍未办理工程竣工验收备案手续，未达到交付条件，煌盛公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于许航的诉讼请求。1.请求继续履行《广东省商品房买卖合同》。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定及双方在《广东省商品房买卖合同》第九条相关继续履行合同的约定，许航要求继续履行双方签订的《广东省商品房买卖合同》，有事实和法律依据，予以支持。2.请求煌盛公司支付逾期交房违约金。如上所述，煌盛公司逾期未交房，已违约，应依合同约定支付违约金给许航。按照双方在《广东省商品房买卖合同》第九条“……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……。”和第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……”的约定，煌盛公司应当在商品房达到交付使用条件后，书面通知许航办理交付手续。如上所述，涉案房屋办理竣工验收备案手续才符合房屋交付标准，因此，逾期交房违约金应计算至煌盛公司在建设行政主管部门办理了竣工验收备案手续后将房屋交付的书面通知送达许航之日止。从2016年4月1日起计至2019年3月31日止（共1095天）的违约金为75392.94元（688520元×0.01%×1095天），2019年4月1日起的逾期交房违约金，每日按总房价款0.01%的标准计算至煌盛公司在建设行政主管部门办理了竣工验收备案手续后将房屋交付的书面通知送达许航之日止。许航的诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款之规定，于2019年6月18日判决：一、许航与佛冈煌盛房地产开发有限公司继续履行双方于2015年3月1日签订的《广东省商品房买卖合同》；二、佛冈煌盛房地产开发有限公司应于判决生效之日起十五日内支付逾期交房违约金75392.94元（暂计至2019年3月31日，从2019年4月1日起的逾期交房违约金，按总房价款每日0.01%的标准计算至佛冈煌盛房地产开发有限公司在建设行政主管部门办理了竣工验收备案手续后将房屋交付的书面通知送达许航之日止）给许航。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1684元，减半收取842元，由佛冈煌盛房地产开发有限公司负担。本院二审期间，煌盛公司提交证据：1.竣工验收备案表，拟证明房屋在2019年5月8日验收备案；2.5月10日清远日报刊登篁胜新城商住区一期《收楼通知》；3.EMS快递寄出《收楼通知书》回单，拟证明以多种方式告知业主收楼时间和事项。本院组织双方当事人对上述证据进行质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，涉案房屋于2019年5月8日取得竣工验收备案表，办理了竣工验收备案手续。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：1.涉案商品房的交付标准如何认定；2.逾期交房违约金计算的截止期限如何认定。本案双方对于一审法院查明的事实并无争议，双方仅对合同约定的交付标准“该商品房经验收合格”的理解存在分歧。煌盛公司认为商品房经验收合格后即可交付，无需在建设行政主管部门备案。本院认为，商品房交付，应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。该条件为法定交付条件，当事人约定交付标准高于该交付条件的，按当事人约定；当事人约定交付标准低于该交付条件的，适用法定交付条件。一审法院对此已论述充分，本院在此不再赘述。关于逾期交房违约金计算的截止期限如何认定的问题。如上所述，违约金应计算至煌盛公司在建设行政主管部门办理了竣工验收备案手续后将房屋交付的书面通知送达许航之日止。鉴于煌盛公司在二审中提交的新证据，本院认为，涉案商品房已经竣工验收备案，达到法定的交付标准。煌盛公司于2019年5月9日书面通知许航收楼，许航亦确认收到煌盛公司邮寄的收楼通知书。因此，对于逾期交房违约金计算的截止期限，本院结合邮寄收楼通知书的时间酌情认定逾期交房违约金计算至2019年5月19日。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但本案二审出现新证据，本院据此改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省佛冈县人民法院（2019）粤1821民初762号民事判决第一项；二、变更广东省佛冈县人民法院（2019）粤1821民初762号民事判决第二项为：佛冈煌盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付逾期交房违约金78766.70元（该违约金以购房款688520元为基数，按每日万分之一的标准从2016年4月1日起计算至2019年5月19日止）给许航。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费1685元，由佛冈煌盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一九年十一月十一日书记员  张 婧书记员  邓海欣附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。