山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书(2019）鲁1312民初4563号原告：殷某，男，1986年12月6日生，汉族，居民，住临沂市河东区。委托诉讼代理人：王特，山东典成律师事务所律师。被告：王某某，男，1983年5月5日生，汉族，居民，住临沂市河东区。被告：管某，女，1983年9月19日生，汉族，居民，住临沂市河东区。二被告共同委托诉讼代理人：晁如磊，山东衡正源律师事务所律师。第三人：临沂鲁盟信息科技有限公司，住所地：临沂市兰山区涑河南街与通达路交汇路西临沂生活广场A号楼10018。法定代表人：庞怀行，经理委托诉讼代理人：潘凤涛，山东矩量律师事务所律师。原告殷某与被告王某某、管某、第三人临沂鲁盟信息科技有限公司（以下简称鲁盟公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告殷某的委托诉讼代理人王特、被告王某某、管某的共同委托诉讼代理人晁如磊、第三人鲁盟公司的委托诉讼代理人潘凤涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。殷某向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告违约金共计354000元；2.判令被告返还原告50000元的定金；3.本案的律师费共计20000元由被告承担；4.本案诉讼费等程序性费用均由被告承担。事实和理由：原告于2019年7月22日与二被告签署了《鲁盟地产房屋买卖合同》，合同约定：原告购买被告位于临沂市河东区的房屋。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定，且原告当天刷卡支付给被告50000元的定金，后因被告拒不履行交付房屋的义务并且将房屋又挂在网上出售，因此构成根本违约，原告与被告及房产中介进行多次交涉无果。为维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。王某某、管某辩称，应当依法驳回殷某的全部诉讼请求；诉讼费用由殷某承担。1.原告违约在先，定金不应返还。根据双方签订的《鲁盟地产房屋买卖合同》（编号1900967）第三条第一款约定，原告应当于合同签订完的15个工作日支付涉诉房屋合同约定总价款30%作为首付款，涉诉合同签订日期为2019年7月22日，但直至庭审之日，原告仍未按照约定支付首付款，已然用实际行动证实其不愿意继续履行合同，构成根本违约。同时，根据涉诉合同第六条第二款的约定和《合同法》第一百一十五条规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。2.被告不应支付违约金且违约金要求过高。首先，被告并非合同的违约方，不应承担违约责任，原告的该项诉求于法无据；其次，根据《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。同时根据《合同法解释二》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，违约金的最高限额不得超过对方的实际损失的数额。本案中，合同的解除系原告违约造成，也并未产生实际损失，原告主张的违约金明显过高，不应当被支持。3.原告主张的律师费应当自行承担。双方签订的合同中约定，由违约方承担守约方主张权利所支出的律师费等各项费用，但是本案中合同的解除系原告造成，其系单方造成的扩大损失，与被告无关，被告不应承担该项费用。鲁盟公司述称，1.鲁盟公司作为专业房地产公司，已经促成买卖双方签订合同，履行完毕居间义务，根据合同的约定，我方有权优先从定金中扣除服务费，再将剩余款项配合法院判决予以返还。2.第三人不是买卖合同的相对人，不应承担合同约定的权利义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据及案件事实，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1.殷某提交网上截图一份，欲证实王某某、管某将涉案房屋另行出售的事实。王某某、管某对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据的来源系在网上截图打印，不能够证明发布者为王某某、管某，同时根据生活常识，现互联网上充斥了大量虚假的房源信息，殷某仅提供该组证据，不能够证实其证明目的。本院认为，王某某、管某的辩驳理由成立，对该证据本院不予认定。2.殷某提交录音一份，欲证实王某某、管某拒不履行约定，构成根本违约的事实。王某某、管某对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该组证据系殷某与案外人张春艳进行的通话，但对于案外人张春艳是否是该电话号码（158××××9916）的机主无法核实，对该录音的真实性也无法核实，通话的对方当事人张春艳也未到庭。本院认为，通过庭审可以认定，158××××9916的机主即为张春艳，对该证据本院予以认定。3.殷某提交短信记录一份，欲证实其已向王某某、管某进行了催告的事实。王某某、管某对该证据的关联性有异议，认为系殷某单方提出，但并未标明该短信的接收方为二被告，同时根据合同约定，殷某应当最迟于2019年8月7日缴纳首付款，但根据该短息可看出其只是准备好了首付款但并未实际支付。本院认为，庭审中王某某、管某的代理人已认可上述短信接收方系管某，对上述证据本院予以认定。3.殷某提交律师费收据一份，欲证实殷某因诉讼支付律师费20000元。王某某、管某对该证据的真实性无异议，但对该费用实际产生有异议，应提供相应的交易记录证实实际发生。本院认为，王某某、管某的辩驳理由不成立，对上述证据本院予以认定。4.殷某提交微信截图一份，欲证实上述证据二录音的真实性。王某某、管某认为因机主信息无法核实，对于微信使用人的信息也无法核实，因此该组证据的真实性有异议。本院认为，王某某、管某的辩驳理由不成立，对该证据本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月22日，王某某、管某（甲方）与殷某（乙方）、鲁盟公司（丙方）签订房屋买卖合同一份，合同约定：甲方同意将其拥有的坐落在临沂市河东区颐兴园小区11号楼2-2-402-1015的房产出售；甲、乙双方同意上述房产的交易价格为人民币177万元整；本合同签订之日，乙方须支付人民币50000元整，作为购房定金交由丙方保管（凭收据）。丙方有权优先从定金中扣除居间服务费；甲乙双方同意以首付款及银行贷款方式支付房款。乙方应在本合同签订15个工作日内支付首付款为交易价格金额的30%即人民币531000元整；乙方如不能按期向甲方付清购房价款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约一方向对方支付购房价款万分之三的违约金。任何一方逾期20日以上未履约的，视为根本违约（悔约）。违约方应按本条第二款的规定承担违约责任，并应承担守约方主张权利过程中的损失费、律师费、中介服务费、交通食宿费等费用；本合同签订后，乙方中途悔约（根本违约），则购房定金不予退还，并应按照总房价的20%对甲方进行违约赔偿。甲方中途违约（根本违约），应双倍返还定金，并应按总房价的20%对乙方进行违约赔偿（甲方已收取乙方购房款的，还应退还乙方支付的房款或是无条件配合乙方做好资金退出手续）；丙方收取乙方该房屋交易服务费标准为本合同约定总房价的2.7%，丙方有权优先从收取的定金中扣除该房屋交易服务费用。合同签订当日，殷某将定金50000元交至鲁盟公司，鲁盟公司向殷某出具收据单。后王某某、管某通过中介方向殷某表示不愿卖房，2019年8月7日，殷某通过短信向管某发送限期履行通知书，否则将通过法律程序维护合法权益。2019年8月15日，殷某诉至本院。另查明，鲁盟公司认可和殷某商量的房屋交易服务费是按照总房价的1.5%收取的。本院认为，殷某与王某某、管某、鲁盟公司签订的《房屋买卖合同》系三方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，本院依法确认，三方均应按照合同的约定全面履行义务。买卖合同双方当事人达成关于房屋买卖的协议后，出卖人的主要义务为交付房屋和协助办理产权登记证书等，买受人的主要义务为支付房款。本案中，王某某、管某在签订合同后以其行为表示不履行合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，殷某有权要求解除与王某某、管某、鲁盟公司签订的房屋买卖合同，现其以解除房屋买卖合同为基础，请求判令王某某、管某支付违约金，理由正当，应予支持。本案争议焦点系王某某、管某应向殷某支付违约金的数额。根据《房屋买卖合同》约定，合同签订后，任何一方不得中途无故悔约，否则属于违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。殷某与王某某、管某在合同中约定违约金为总房款的20%，王某某、管某在庭审中抗辩违约金过高，应按照殷某的实际损失确定违约金数额，然殷某并未就相应的实际损失成功举证，虑及任何人不应以其违约行为而获利之基本法理，本院从违约金弥补守约方损失及惩戒违约行为的双重功用角度出发，综合考虑本案实际情况，酌情调整违约金为10万元；殷某主张违约金超出部分，本院不予支持。本案三方签订的《房屋买卖合同》第二条约定由鲁盟公司代为保管定金50000元，如买卖双方按照约定履行合同，居间服务费由买房即殷某负担，现合同未按约定履行，而本案中殷某并不存在违约行为，根据《房屋买卖合同》第六条的约定，居间服务费应由违约方即王某某、管某负担。关于居间服务费的数额，三方虽在合同中约定为总房价的2.7%，但庭审过程中，鲁盟公司认可该费用为总房价的1.5%即26550元，故应由王某某、管某负担居间服务费26550元。鲁盟公司称居间服务费应从其保管的定金50000元中扣除，符合房屋买卖合同的约定，且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法予以支持，剩余定金23450元返还给殷某。殷某主张的另26550元定金由王某某、管某返还。关于殷某主张的由王某某、管某承担20000元律师费，因该部分费用在涉案《房屋买卖合同》第六条已明确约定由违约方负担，故对该主张，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告王某某、管某于本判决生效之日起十日内向原告殷某支付违约金100000元；二、被告王某某、管某于本判决生效之日起十日内返还原告殷某定金26550元；三、第三人临沂鲁盟信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告殷某定金23450元，剩余定金26550元为居间服务费，归第三人临沂鲁盟信息科技有限公司所有；四、被告王某某、管某于本判决生效之日起十日内向原告殷某支付律师费20000元；五、驳回原告殷某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7660元，减半收取计3830元，财产保全费2770元，均由被告王某某、管某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员  褚丽英二〇一九年十一月六日书记员  刘 伟