北京市朝阳区人民法院执 行 裁 定 书（2019）京0105执异1430号案外人:杜永发，男，1961年5月3日出生，汉族，户籍地山西省乡。委托代理人：赵朝良，山西华尧律师事务所律师。委托代理人：贺荣，山西华尧律师事务所律师。申请执行人：巨海鹏，男，1970年7月20日出生，汉族。被执行人：北京佳永欣房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区京顺东街6号院6号楼5层501号5012室。法定代表人：张永林。本院执行巨海鹏与北京佳永欣房地产开发有限公司（下称佳永欣公司）民间借贷纠纷一案中，案外人杜永发提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人杜永发称：我针对位于山西省乡宁县XXX大厦3单元13层1304号房屋提出案外人异议，请求在（2018）京0105民初17911号民事案件的执行中中止对上述标的的执行。事实与理由：法院在执行（2018）京0105民初17911号民事裁定书及协助执行通知书过程中，查封了山西省乡宁县XXX大厦3单元13层1304号房屋，该房屋是案外人杜永发于2011年8月15日购买所得，约定购房款351048元，合同签订当日异议人向开发商支付房款255000元。故杜永发是山西省乡宁县XXX大厦3单元13层1304号房屋的所有权人。综上，我方提出案外人异议，请求中止执行，解除查封。经审查查明:巨海鹏与佳永欣公司民间借贷纠纷一案，本院经审理作出（2018）京0105民初17911号民事判决书：佳永欣公司于判决生效后十日内偿还巨海鹏借款本金580万元并支付利息（以借款本金580万元为基数，按照年利率24％的标准计息，自2012年11月1日起计息至佳永欣公司实际偿还巨海鹏借款本金580万元之日止）。佳永欣公司不服上述判决提起上诉，北京市第三中级人民法院作出（2018）京03民终13579号终审民事判决书：驳回上诉，维持原判。（2018）京0105民初17911号民事案件审理中，巨海鹏申请财产保全，我院于2018年2月28日作出（2018）京0105民初17911号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结佳永欣公司名下价值一千二百七十八万三千二百元的财产。后，本院向山西省临汾市乡宁县住房保障和城乡建设管理局出具（2018）京0105民初17911号协助执行通知书，要求其协助查封、冻结佳永欣公司名下位于山西省临汾市乡宁县XXX大厦商住楼（当时系在建工程）1、3单元-7层-c户型东号101.82平方米；2、2单元-8层-d户型西119.67平方米；3、2单元-8层-e户型西102.4平方米;4、3单元-8层-c户型东101.82平方米；5、2单元-9层-d户型西119.07平方米；6、2单元-9层-d户型东119.67平方米；7、3单元-9层-c户型东101.82平方米；8、2单元-10层-d户型西119.67平方米；9、3单元-10层-c户型东101.82平方米；10、1单元-13层-b户型119.08平方米；11、2单元-13层-d东户型119.67平方米；12、3单元-13层-a（户型）126.04平方米；13、1单元-14层-c户型东101.82平方米；14、2单元-16层-d户型西119.67平方米；另负一层剩余约1500平方米；及6层剩余约1700平方米等上述房产。查封、冻结期限为三年（自2018年4月18日至2021年4月17日）。上述（2018）京0105民初17911号民事裁定书及协助执行通知书均于2018年4月18日向山西省临汾市乡宁县住房保障和城乡建设管理局送达。后巨海鹏依据（2018）京0105民初17911号民事判决书向本院申请对佳永欣公司强制执行，本院于2019年2月13日以（2019）京0105执5368号立案受理。执行中，乡宁县住房和城乡建设管理局2019年5月24日向我院出具《情况说明》，并附《XXX大厦住宅情况明细表》（附件1）对XXX大厦房号与户型对应情况以及房屋状态予以说明；上述《情况说明》另载明我院保全查封的14套房产查封面积与预测面积不一致，并附表格（附件2）对查封冻结房号、对应房号以及查封面积、预测绘面积情况予以说明。据上述《情况说明》及其附件载明，我院以（2018）京0105民初17911号案件查封的14套房产房号、户型及对应面积情况为：1、原查封3单元-7层-c户型东号101.82平方米对应房号为3073，预测绘面积为104.5平方米；2、2单元-8层-d户型西119.67平方米对应房号为2081，预测绘面积为121.81平方米；3、2单元-8层-e户型西102.4平方米对应房号为2082，预测绘面积为104.5平方米;4、3单元-8层-c户型东101.82平方米对应房号为3083，预测绘面积为104.5平方米；5、2单元-9层-d户型西119.07平方米对应房号为2091，预测绘面积为121.81平方米；6、2单元-9层-d户型东119.67平方米对应房号为2094，预测绘面积为121.62平方米；7、3单元-9层-c户型东101.82平方米对应房号为3093，预测绘面积为104.5平方米；8、2单元-10层-d户型西119.67平方米对应房号为2101，预测绘面积为121.81平方米；9、3单元-10层-c户型东101.82平方米对应房号为3103，预测绘面积为104.5平方米；10、1单元-13层-b户型119.08平方米对应房号为1134，预测绘面积为121.81平方米；11、2单元-13层-d东户型119.67平方米对应房号为2134，预测绘面积为121.62平方米；12、3单元-13层-a（户型）126.04平方米对应房号为3134，预测绘面积为129.13平方米；13、1单元-14层-c户型东101.82平方米对应房号为1143，预测绘面积104.4平方米；14、2单元-16层-d户型西119.67平方米对应房号为2161，预测绘面积为121.81。另（2019）京0105执5368号案件执行中，本院经查发现保全查封的14套房产中有8套房产为还迁户，故本院委托乡宁县人民法院解除对佳永欣公司名下位于山西省临汾市乡宁县XXX大厦商住楼二单元2082号、2091号、2101号、2134号、三单元3083号、3093号、3103号、一单元1134号房产的查封，上述解除查封的相关强制执行裁定书及协助执行通知书于2019年7月31日送达山西省临汾市乡宁县住房保障和城乡建设管理局。该案执行中，本院另委托乡宁县人民法院查封佳永欣公司名下位于山西省临汾市乡宁县XXX大厦商住楼一单元1161、1151、1141、1163、1164、1302、1303、1304、1292、1252、1253、1202、1171、1172、1173、二单元2302、2303、2304、2293、2281、2241、2244、2212、2213、2202、2204、2192、2182、2174、三单元3304、3292、3293、3294、3281、3284、3271、3272、3273、3262、3263、3124共计41套房屋，查封期限三年。上述查封的相关强制执行裁定书及协助执行通知书于2019年7月11日送达山西省临汾市乡宁县住房保障和城乡建设管理局。执行中，杜永发以其已签订商品房买卖合同并支付部分房款、享有所有权为由，就山西省乡宁县XXX大厦3单元13层1304号房屋提出案外人异议，并主张该房屋即为本院查封的山西省临汾市乡宁县XXX大厦商住楼3134号房屋（3单元-13层-a户型）。审查中，杜永发提交《商品房预定合同书》复印件一份，该复印件载明出卖方为北京佳永欣房地产开发有限公司乡宁分公司，买受人为杜永发，所购房屋为XXX大厦3单元13层A号房；该合同书复印件“第二条：商品房售价与付款方式”处标有“详见借款协议”字样；该合同书复印件载明的房款总价为351048元，对付款方式及已付金额均未载明；该合同书复印件的落款日期为2011年8月15日。杜永发另提交购房款收据复印件一张，用以证明2011年8月15日杜永发向佳永欣公司支付购房款255000元；该收据复印件载明的日期为2015年5月22日，载明的交款人为杜永发，金额为255000元，收款事由为XXX大厦三单元十三层A号房款，单位盖章处有“北京佳永欣房地产开发有限公司乡宁分公司财务专用章”字样印章。杜永发另提交乡宁双信会计师事务所有限公司《审核报告》复印件一份，用以证明涉案房屋系杜永发合法购买所得；该审核报告复印件第1页载明“由于该项目（XXX大厦商住楼工程项目）未设置会计账簿，无完整会计资料，根据工程项目财务人员所提供的零散会计资料及部分有关协议进行汇总分类及审核”，第8页载明“上述审核结果不构成审计，不发表审计意见”；该审核报告复印件附表5-1-1《项目住宅预售明细表》第94项载明杜永发房号3单元13层A，金额255000元。以上事实有当事人提交证据材料、执行卷宗材料，谈话笔录等在案佐证。本院认为：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（3）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。前述中的买受人是指符合消费者权益保护法规定的消费者，不包括以物抵债的受偿人或者名为买卖实为抵债的合同当事人。本案中，杜永发主张其在签订合同当日支付部分购房款255000元，但其提交的收据复印件所载时间与其主张的交款时间不一致，且无房款发票或银行转账记录等予以佐证；杜永发提交的《商品房预定合同书》载明内容对其主张的付款时间及付款方式亦无体现，且在合同关于售价与付款方式处标有“详见借款协议”字样；杜永发提交的《审核报告》无完整会计资料作为依据，仅根据工程项目财务人员所提供的零散会计资料及部分有关协议进行汇总分类及审核，审核结果不构成审计，且该《审核报告》对杜永发交付房款的方式和时间亦无体现。故杜永发提交的证据不足以证明其实际交付部分房款，本院对杜永发支付部分房款的主张不予认可。此外，杜永发提交的证据亦不足以证明其就涉案执行标的享有足以排除执行的实体权利的其他要件，故对其异议请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：驳回案外人杜永发的异议请求。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  郑晨星审判员  苏辰园审判员  陈 宇二〇一九年十一月十四日书记员  张 弛