广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0108民初1689号 原告：广州市宁骏物业管理有限公司南宁分公司，住所南宁市良庆区德政路55号1栋第3层315号房，统一社会信用代码914501000953721136。 负责人：欧坚，该公司中西部片区总经理。 委托诉讼代理人：焦海燕，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：李燕青，女，该公司员工。 被告：覃秀月，女，1976年9月27日出生，壮族，住广西百色市，现住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：黄麟茜，广西桂海天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦倩，广西桂海天律师事务所律师。 原告广州市宁骏物业管理有限公司南宁分公司（以下简称宁骏物业公司）与被告覃秀月物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宁骏物业公司的委托诉讼代理人焦海燕、李燕青，被告覃秀月的委托诉讼代理人韦倩、黄麟茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宁骏物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令覃秀月支付2016年3月1日至2019年5月31日的物业管理服务费共21430.5元（每月549.5元）；2.判令覃秀月支付上述欠缴物业管理服务费产生的违约金36575.3元（计算方式：以当月欠付的物业费为基数，从次月1日计算至2019年5月22日）；3.判令覃秀月支付自2015年10月至2019年4月的公摊水费共329.4元；4.判令覃秀月支付2015年10月至2019年4月的公摊电费共461.9元。事实和理由：宁骏物业公司为小区提供物业管理服务的企业，覃秀月自2014年12月26日起成为该小区的业主。双方于2014年12月26日签订了《合景天汇广场物业服务协议》宁骏物业公司按约履行了物业服务的义务，但覃秀月从2016年3月1日起不再缴纳物业服务费，从2015年10月开始不再缴纳公摊水电费。宁骏物业公司通过发送欠费催缴函、法务公函、律师函及多次电话沟通方式对覃秀月进行提醒、催收，但覃秀月仍拒绝缴纳，其行为违反了约定及有关法律规定，损害了宁骏物业公司的合法权益。 覃秀月辩称，1.房屋自交付即2014年12月26日起就存在严重的渗漏水问题，覃秀月毫不知情的情况下接收了该房屋。因为房屋的渗漏水问题，覃秀月至今不能使用房屋，不应视为覃秀月已经实际接收房屋，所以由此产生的物业服务管理费、公摊水电费都应当由合景公司承担。2.由于质量问题，覃秀月以及小区的其他业主多次向合景公司以及五象新区管委会反映，要求彻底解决渗漏水问题。合景公司于2016年3月16日向覃秀月以及小区业主出具的《关于天汇广场联排、叠拼房屋质量问题的反馈和诉求的回复函》表示，由于质量问题，房屋保修期间所产生的物业费，代包括覃秀月在内的小区业主向物业服务公司支付。2016年6月17日，由五象新区管委会牵头组织的会议当中，合景公司再一次承诺，停止向覃秀月在内的别墅区业主以各种形式催缴物业费。基于上述理由，覃秀月认为，覃秀月无须向合景公司支付物业服务管理费、公摊水电费和违约金，而是由合景公司向宁骏物业公司支付。合景公司没有实际交付涉案房屋，所产生的物业费或者是违约金，都应该由合景公司承担，如果法庭认为房屋已经交付，因合景公司的违约行为造成物业服务费没有向宁骏物业公司支付，物业服务费应由合景公司实现承诺代覃秀月支付至目前为止。3.对违约金计算方法有异议，且明显高于法律规定，覃秀月不认可。综上，覃秀月请求法院驳回宁骏物业公司的全部诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的事实和证据，于下文论述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：宁骏物业公司与覃秀月于2014年12月26日签订的《【合景·天汇广场】前期物业服务协议》约定：宁骏物业公司为合景·天汇广场提供物业服务，包括对房屋共用部分、公用设施设备等项目进行维护、修缮与管理，提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；服务期限自2014年12月25日起至本物业管理区域首届业主委员会或业主大会成立，并按照合法程序选聘物业服务企业签订新的《物业服务协议》之日止；高端低密度住宅物业服务费3.0元/月·平方米，车位（库）物业服务费0.83元/平方米（高端低密度住宅车位（库）除外，高端低密度住宅车位（库）按市场调节价收取），覃秀月应在每自然月度10日前交纳当月的物业服务费；水电费公摊由宁骏物业公司在收取物业服务费同时一起代收；业主或者物业使用人违反本协议约定，不按约定标准和时间交纳物业服务费和其他应付费用的，从逾期之日起每日按应交未交费用总额的的千分之三交纳违约金。 覃秀月系小区业主，于2014年12月26日办理收房，该房屋面积183.15㎡（不含地下室），属高端低密度住宅，对应的地下室为赠送专用部分。覃秀月未依约向宁骏物业公司交纳2016年3月1日至2019年5月31日物业服务费为21430.5元（每月549.5元）、2015年10月至2019年4月公摊水费329.4元和公摊电费461.9元。宁骏物业公司主张逾期支付物业服务费给其造成的损失为借款利息损失。 本院认为，《【合景·天汇广场】前期物业服务协议》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方当事人均应恪守和全面履行。宁骏物业公司为合景·天汇广场小区提供了物业管理服务，覃秀月作为该小区的业主，应向宁骏物业公司支付物业服务费及公摊水电费，双方应受《【合景·天汇广场】前期物业服务协议》的约束。覃秀月未依约按月交纳物业服务费等费用，已构成违约，应承担继续履行、支付违约金等违约责任。宁骏物业公司要求覃秀月支付物业服务费21430.5元、公摊水费329.4元、公摊电费461.9元，以及物业服务费的违约金从次月1日起计至2019年5月22日止，合法有据，本院予以支持。关于违约金计算标准。约定的违约金过分高于宁骏物业公司所述损失，本院酌定违约金计付标准调整为中国人民银行公布的同期贷款基准利率上浮30%。覃秀月主张涉案房屋存在漏水问题无法使用且开发商已承诺不收取物业费，是未交纳物业费的重要原因。一方面覃秀月提供的证据反映的漏水位置为地下车库，而该部分物业管理服务费不在宁骏物业公司诉请的范围，且亦无证据表明属于物业服务范围；另一方面，覃秀月与开发商就物业费如何约定，非本案物业服务合同关系的范围，不构成免除其交纳物业费的理由。因此，对覃秀月的相关主张，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、覃秀月自本判决生效之日起五日内向广州市宁骏物业管理有限公司南宁分公司支付物业服务费21430.5元； 二、覃秀月自本判决生效之日起五日内向广州市宁骏物业管理有限公司南宁分公司支付公摊水费329.4元； 三、覃秀月自本判决生效之日起五日内向广州市宁骏物业管理有限公司南宁分公司支付公摊电费461.9元； 四、覃秀月自本判决生效之日起五日内向广州市宁骏物业管理有限公司南宁分公司支付违约金2076.7元； 五、驳回广州市宁骏物业管理有限公司南宁分公司的其他诉讼请求。 义务人如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1270元，由广州市宁骏物业管理有限公司南宁分公司负担864元，覃秀月负担406元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王 荣 人民陪审员  赖启布 人民陪审员  周树立 二〇一九年十一月二十一日 法官 助理  詹 妮 书 记 员  蒙玉莲