江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0102民初7586号原告：李晓伟，男，1988年9月21日出生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：陆婷婷，江苏宁联律师事务所律师。被告：童玉敏，女，1956年7月20日出生，回族，住南京市玄武区。被告：汤莉丽，女，1980年12月7日出生，回族，住南京市玄武区。两被告共同委托诉讼代理人：金澎宇，江苏法德东恒律师事务所律师。原告李晓伟与被告童玉敏、汤莉丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李晓伟及其委托诉讼代理人陆婷婷，被告童玉敏、汤莉丽的委托诉讼代理人金澎宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李晓伟向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房地产买卖中介合同》及两份《补充协议》；2、两被告向原告返还全部购房款75万元及装修费用8万元；3、两被告向原告支付违约金20万元。事实和理由：2019年3月23日，原告与被告童玉敏签订《房地产买卖中介合同》一份，合同约定，被告童玉敏将其位于南京市玄武区的公有住房承租权转让给原告，转让价为人民币70万元。同日双方在补充协议中约定原告当日向被告童玉敏支付购房定金20万元。因房屋承租人汤致民已故，被告童玉敏需先办理公证手续，后到玄武区房产经营公司新街口分公司办理承租权变更至自己名下的相关手续，再配合办理房改手续，最终过户至原告名下。2019年4月19日，两被告与毛骏至南京市玄武区公证处办理公证手续，三人作为涉案房屋内的同户籍家庭人员，经协商一致，共同声明同意该套住房由被告童玉敏申请承租。2019年4月23日，原告与被告童玉敏再签订一份《补充协议》，约定当被告童玉敏取得房屋居住证后需变更至乙方指定的人名下，且被告童玉敏须无条件配合原告办理承租人变更手续。若被告童玉敏拒不配合原告办理，则需向原告退还已收到的全部房款及装修费用8万元，另向原告支付违约金20万元。同时被告童玉敏自愿承担不履行的违约责任。同日，原告与两被告签订《房屋交付装修确认书》以及《付款收款确认书》。双方一致确认于2019年4月23日交付房屋以及原告共计向被告支付75万元房款的事实。2019年5月期间，原告帮助两被告共同准备了变更房屋承租人至被告童玉敏名下的材料。5月21日，玄武区房产经营公司新街口分公司将涉案房屋的承租权变更至被告童玉敏名下。此后原告多次催促被告履行协议内容，被告又提出要求原告支付15万元费用的不合理要求，原告无法接受。原告为维护自身权益，特起诉至法院，请求人民法院支持原告诉讼请求。被告童玉敏、汤莉丽辩称，1、双方合同如果解除，双方均存在过错，被告现在无法配合原告完成过户的原因，公租房如果过户，需要提供第二居所的证明，两被告无法提供，故不能履约，原告为房屋中介人员，具有专业知识，应当对合同目的不能实现承担部分责任。2、购房款75万元可以退还，但8万元装修费用不是被告造成的，被告不能赔偿，且违约金20万元约定过高，且不能与实际损失同时主张，故违约金应当予以下调。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：童玉敏系南京市玄武区公有住房承租人，面积33.3㎡，月租金73.8元。2019年3月23日，出售方童玉敏（汤致民已故）（甲方）、买受方李晓伟（乙方）、受托人南京永建房地产经纪有限公司（丙方）签订房地产买卖中介合同，合同的主要内容为，甲方委托丙方出售玄武区房屋，建筑面积33.3㎡，房屋售价70万元，甲方委托丙方出售以上房屋，并代办产权转移、房屋交付及房款拨付等相关事项，乙方委托丙方购买以上房产，并代办房屋交付及房款支付等相关事项。另外合同对佣金支付、违约责任等条款作出约定。2019年3月23日，双方签订补充协议，协议约定乙方于2019年3月23日支付甲方购房定金贰拾万元。甲方承诺该房屋产权清晰，无纠纷，无争议。保证共有人同意出售此房，否则一切后果由甲方承担。甲方承诺该房屋内无户口，有户口在交房前全部迁出。该房屋交易过程中产生的税费由甲方承担。同时备注约定：因使用权人汤致民已故，现办理公证手续后并到玄武房产经营公司新街口分公司办理变更至童玉敏名下手续，相关费用由童玉敏承担，变更后童玉敏配合办理房改手续，取得不动产证费用由乙方承担，并办理交易过户至乙方名下的手续，配合乙方办理银行贷款手续，然后支付剩余款项。甲方于2019年4月10日之前将房屋交付给乙方装修后居住。同日，李晓伟向童玉敏支付定金20万元，童玉敏出具收条。2019年3月28日，李晓伟向童玉敏支付5万元，童玉敏出具收条。2019年4月3日，李晓伟向童玉敏支付10万元，童玉敏出具收条。2019年4月19日，童玉敏、汤莉丽、毛骏发表声明书，称坐落于南京市玄武区房屋，系玄武区房产经营公司直管公房。因原承租人汤致民于2019年1月19日因病在南京市死亡，根据市房产管理局有关租赁管理规定，经同户籍家庭人员协商一致，同意该套住房由童玉敏申请承租使用。三人发表声明如下：1、上述公房由童玉敏申请承租，童玉敏保证遵守直管公房有关规定，并按月支付租金；2、承租人保证同户籍内同住人的长期居住、使用；3、承租人取得承租资格后，如因房屋承租问题发生家庭及亲属矛盾，由新承租人与其他声明人自行处理解决，与原产权管理单位无关。2019年4月19日，李晓伟向童玉敏支付1万元，童玉敏出具收条。2019年4月23日，甲方童玉敏与乙方李晓伟签订补充协议，甲乙双方2019年3月23日经南京永建房地产经纪有限公司居间签订了玄武区汇文里1号605室房屋买卖合同，现经甲乙双方友好协商达成如下协议：1、此房原居住使用权人为汤致民（已故）系甲方丈夫，现居住使用权已变更至童玉敏名下；2、甲乙双方2019年3月23日所签订的玄武区房屋买卖合同双方约定由甲方取得居住证后参加房改，取得不动产证，然后过户至乙方名下，现更改为甲方取得居住证变更至乙方指定的人名下，甲方必须无条件配合乙方办理居住证变更手续，提供相关资料直至居住证变更至乙方指定的人名下；3、2019年4月23日，乙方将余款人民币35万元一次性支付给甲方；4、甲方保证配合乙方办理居住权证变更；5、如甲方在收到乙方房屋余款后，以各种借口拒不配合乙方进行居住权变更，甲方自愿承担违约金20万元；并退还乙方所付全部房款和承担乙方装修费用8万元；6、因此房买卖甲方童玉敏女儿汤莉丽一直陪同其母亲参与其中，汤莉丽自愿承担不依约履行合同所产生违约的责任。汤莉丽在本协议甲方处签字确认。同日，李晓伟分两次向童玉敏支付39万元，童玉敏出具收条。同日，李晓伟与童玉敏签订付款收款确认书，童玉敏确认其已经收到全部购房款75万元，童玉敏承诺无条件配合李晓伟进行居住权变更，并按照玄武区房产经营公司新街口分公司要求提供相关材料直至居住权变更至乙方或乙方指定人名下。同日，童玉敏将其身份证、户口本、租赁合约、交房租单据交予李晓伟。2019年3月底，童玉敏将案涉房屋交付给李晓伟。2019年4月至6月期间，李晓伟将涉案房屋进行装修，李晓伟向本院提供装修材料收据49455元，人工费发票30986元。2019年6月21日，童玉敏将案涉房屋从李晓伟处收回，并重新换锁。2019年5月底至2019年6月初，汤莉丽通过微信向李晓伟要求其再交纳户口迁出费用15万元，并声称如李晓伟不答应，将该房屋另外出售，李晓伟未予答复。庭审中，原、被告均认可，根据玄武区房产经营公司新街口分公司的要求，如童玉敏将其案涉房屋居住权转让给李晓伟，童玉敏必须提供第二居所的证明，童玉敏表示其客观上无法提供第二居所证明。经本院询问，两被告表示暂时没钱归还原告购房款。上述事实有房地产买卖中介合同、补充协议、（2019）宁玄证民内字第XXX号公证书、房屋交付装修确认书、付款收款确认书、收条若干份、照片、公有住房租赁契约、微信聊天记录及庭审笔录等证据证实。本院认为，原告李晓伟、被告童玉敏之间签订的房地产买卖合同系双方真实意思表示，且不违背法律及行政法规的强制性规定，原告按照合同约定向被告支付了全部房款，被告童玉敏应配合原告完成居住权的转移登记义务，但被告童玉敏在履行过程中无理要求被告加价15万元，且因被告童玉敏无法提供第二居所证明，导致合同无法继续履行，故对原告要求立即解除合同并返还购房款75万元的请求，本院予以支持。对于原告所要求的被告童玉敏支付违约金20万元并支付装修款8万元的请求，本院认为，原告同时向被告主张了装修损失及违约金，属于重复主张违约损失，双方约定的违约金20万元已远超原告的装修损失，故在违约金20万元范围内，本院酌情支持原告主张的违约损失。考虑到双方买卖合同的公有房屋居住权的价格仅有75万元，双方约定的20万元违约金标准偏高，但原告实际对该房屋进行装修，合同解除后被告童玉敏实际受益，且被告存在恶意加价等行为，本院将酌情将违约金调整为15万元。被告汤莉丽自愿对童玉敏不履行合同产生的违约后果承担责任，属于债务加入，故对汤莉丽应对童玉敏返还购房款及承担违约金的责任承担共同还款责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告童玉敏与原告李晓伟签订的《房地产买卖中介合同》及两份《补充协议》于本判决生效之日起解除；二、被告童玉敏、汤莉丽于本判决生效之日起十日内向原告李晓伟返还购房款75万元并支付15万元违约金，共计90万元；三、驳回原告李晓伟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14070元，保全费5000元，由被告童玉敏、汤莉丽负担。原告预交案件受理费14070元、保全费5000元由本院退回，被告童玉敏、汤莉丽应负担诉讼费用19070元在本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  刘静静人民陪审员  丁高方人民陪审员  王友平二〇一九年十一月二十八日书 记 员  陈庆华