宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0106民初9683号 原告：银川市金凤区国有资产投资控股有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。 法定代表人：孙刚，公司董事长。 委托诉讼代理人：程鹏程、刘媛，宁夏宁人律师事务所律师。 被告：宁夏红枸杞产业集团有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。 法定代表人：张金山，公司董事长。 委托诉讼代理人：白雪楠，宁夏平瑞律师事务所律师。 原告银川市金凤区国有资产投资控股有限公司与被告宁夏红枸杞产业集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人程鹏程、刘媛，被告委托诉讼代理人白雪楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告提出诉讼请求：1.请求判令被告支付欠付的房屋租金共计1311995.78元，违约金232000元，合计1543995.78元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月20日，被告与原告就被告承租银川市金凤区长城中路365号办公楼及房后院房屋和院落分别签订了两份房屋租赁合同。合同约定，租赁期限为两年，自2017年12月1日至2019年11月30日止；租金标准为长城中路365号办公楼租金1008000元/年；房后院房屋和院落租金152000元/年，租金的支付方式为半年度支付，自合同签订15个工作日内一次性支付当年半年度租金和保证金，以后租金在半年度满前15日一次性支付。双方在履行合同过程中，被告仅支付了2017年12月至2018年11月30日的部分租金共计1008004.22元。剩余租金一直拖欠未予支付，原告多次找到被告公司要求其履行合同，但被告以各种理由推脱，拒绝支付。现原告依法向人民法院提起诉讼，恳请人民法院依法维护原告合法权益，保护国有资产。 被告辩称，一、原告诉讼主体不适格，本案不符合《中华人民共和国民事诉讼法》的受理条件。涉案房屋土地的产权并不在原告公司名下，原告至今未取得涉案房屋的产权登记手续，原告也不是涉案房屋的合法建设主体，其对该房屋不享有不动产物权权利，也就没有经营、租赁等处分涉案房屋的资格。因此，原告与本案涉案房屋没有利害关系，不享有合法权益，不能够成为本案适格的原告。二、双方签订的两份《房屋租赁合同》属于无效合同，原告依据该合同约定内容主张权利不符合法律规定。在上述合同中，原告租赁给答辩人的房屋除没有进行不动产登记取得不动产产权外，也不能够提供涉案房屋的合法建设手续，涉案房屋没有土地使用权证书、建设工程规划许可手续以及建设工程施工等合法手续，应当属于违法建筑，不能够进行对外出租、经营。因为原告不能够提供上述相关手续，致使答辩人对涉案房屋办公楼进行外部装修时无法办理施工手续，涉案房屋至今无法按照双方租赁合同目的进行使用。原告向答辩人承诺限期解决，至今亦尚未解决。答辩人依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，停止向原告支付租金，其目的是为了防止损失进一步扩大，属于合法的先履行抗辩行为，不存在违法以及违约的行为。三、原告在签订涉案房屋合同时未充分告知房屋权属状况，存在合同欺诈的行为，其将没有合法建设手续以及不享有房屋所有权的房屋租赁给答辩人，导致答辩人支付租金后无法进行外装和维修使用，给答辩人造成了巨大的经济损失。原告租赁给答辩人的院落以及附楼，属于无法使用的房屋，破败不堪，需要重新办理相关建设手续进行维修完善后方可使用。由于原告无法提供合法的建设手续、房屋产权登记手续，答辩人在租赁后因原告无法办理行政许可手续，导致无法维修。因此，关于院落以及附楼，答辩人实际并未使用，加之主办公楼无法进行外装，严重限制了答辩人对该房屋的使用，合同目的无法实现，因此答辩人已经支付的租金原告应当全额予以退还并要求原告承担相应违约责任。综上所述，请求贵院依法确认原告与答辩人之间的《房屋租赁合同》无效，驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证,对于双方无争议的证据本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据本院认证如下:原告提交证据《关于集中统一管理国有资产有关问题的通知》(银金财发[2013]65号)、《银川市金凤区国有资产移交清单》、《房屋租赁合同》、《客户回单凭证》、《收据》、2016宁0106民初379号民事判决书，以上证据合法、有效，本院予以采信。被告提交证据公证书、《房屋租赁合同》、《关于银川市长城中路365号综合办公楼产权的证明》、《2018第111号介绍信》、《2018第118号介绍信》、财务凭证，《协商函》、《关于请求办理产权证明手续的请示报告》，以上证据真实性本院予以采信，证明目的不予采信。 根据当事人提交的证据及当庭举证、质证，对于当事人双方没有争议的事实：2013年9月5日，银川市金凤区财政局印发《关于集中统一管理国有资产有关问题的通知》(银金财发[2013]65号)，文件通知：按照金凤区党委2013年第13次常委会议关于将金凤区区直各单位、各部门管理的土地、房产等国有资产全部移交给金凤区国有资产投资控股有限公司责任管理运营的精神。为认真落实好党委的工作部署，规范国有资产管理，现就有关事项通知如下：金凤区国有资产投资控股有限公司要组织专人负责交接工作确保移交工作有序进行。…金凤区国有资产投资控股有限公司要严格按照国有资产管理的有关法规，管理运营好资产，确保国有资产保值增值。涉案房屋在该资产移交清单中。移交单位为金凤区长城中路派出所、银川市金凤区经济发展局、接收单位为金凤区国有资产投资控股有限公司、监督单位为金凤区财政局。2017年11月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订两份《房屋租赁合同》，合同约定甲方分别将位于银川市金凤区长城中路365号原长城路管理处办公楼（2100平米，房屋以2017年现状租赁并附照片）、后院房屋和院落（一层建筑面积为150平米、二层为460平米、门口和院落共计726平米）出租给乙方使用。租赁期限均2017年12月1日起至2019年11月30日止。租金分别为年租金1008000元、年租金152000元。租金可按半年度支付，自本合同签订15个工作日内一次性支付当年半年度租金和保证金，以后租金在半年度满前提前15日一次性支付。并分别支付20000元、10000元作为保证金。乙方必须按约定时间向甲方支付租金，如逾期，逾期30日内的，自逾期之日起，乙方按应付租金万分之五的标准按日向甲方承担违约金，逾期超过30日的，甲方有权解除合同并收回租赁房屋，乙方按本合同租金总额20%的标准向甲方支付违约金。合同签订后，甲方将涉案房屋交付乙方使用，宁夏红中宁枸杞制品有限公司银川高新区分公司于2018年6月22日分别向原告转账76000元、504000元，转账附言为房租。宁夏红枸杞产业销售有限公司分别于2018年9月12日、11月19日分别向原告转账285336.15元、100000元、42668.07元，转账附言为5-8月租金、9-10月租金。上述付款原告均向被告出具收据。乙方支付租金1008004.22元。 本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法、有效，双方均应依约履行合同。原告依法受银川市金凤区人民政府、银川市金凤区财政局委托管理涉案房屋，对涉案房屋负责管理运营，依法享有对涉案房屋进行出租、收益的权利。原告应依约支付涉案房屋的租赁费，即（1008000元/年×2年）＋（152000元/年×2年）－1008004.22元＝1311995.78元。被告未依约支付涉案房屋租金已构成违约，应依约承担违约责任，原告依约诉请被告支付违约金232000元，本院予以支持。被告在租赁房屋时已对涉案房屋有具体了解且租赁合同中已描述“以2017年现状租赁（附照片）”，被告认为涉案房屋现状无法达到合同目的的辩解理由不能成立。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条规定，判决如下： 被告宁夏红枸杞产业集团有限公司支付银川市金凤区国有资产投资控股有限公司房屋租金1311995.78元、违约金232000元，于本判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18876元，由被告宁夏红枸杞产业集团有限公司负担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 长  翟志强 人民陪审员  蒋 松 人民陪审员  郭艳萍 二〇一九年十一月十六日 书 记 员  于 楠 附相关法律法规： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。