中华人民共和国北京市第三中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)京03执异496号案外人：江某，男，1947年9月23日出生。委托代理人：赵向利，北京市雨仁律师事务所律师。委托代理人：张雪梅，北京市雨仁律师事务所律师。申请执行人：朝阳力宝重工机械有限公司，住所地朝阳市双塔区他拉皋镇他拉皋村。法定代表人：许杰臣，董事长。委托代理人：闫江红，男，1970年4月13日出生。被执行人：张某1，女，1992年1月28日出生。被执行人：张某2，男，1944年1月1日出生。被执行人：陈某某，女，1968年8月18日出生，汉族，住北京市朝阳区。被执行人：张某3（xxxZHANG），女，2000年11月20日出生。以上被执行人之共同委托代理人：付振东，辽宁宣光律师事务所律师。在本院执行朝阳力宝重工机械有限公司（以下简称朝阳力宝公司）与张某1等一案中，案外人江某向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人江某称，请求法院中止对北京市朝阳区xxx号房屋（以下简称涉案房屋）的执行。理由如下：一、2007年2月，案外人就涉案房屋签署了合法有效的书面购房合同。在被执行人张某4委托陈某某与北京新荣房地产开发有限公司（以下简称新荣公司）签订退房协议后，案外人与被执行人张某4代理人陈某某、居间人华鑫行房地产经纪有限公司（以下简称华鑫行公司）就涉案房屋签订了《房屋买卖与房屋买卖居间合同》（以下简称《房屋买卖居间合同》）。二、在签订上述退房协议和《房屋买卖居间合同》的前提下，案外人与新荣公司另行签订的《商品房买卖合同》时间约定为2005年，理由是北京市建设委员会规定自2006年1月1日起，现房交易需进行网上签约，而涉案房屋所在项目从2000年开始销售，没有录入网签系统，无法按照网上签约的要求办理，只能采用原有的合同备案方式，新荣公司对此也予以认可。三、案外人已按照上述《房屋买卖居间合同》的约定支付了全部购房款，履行了该合同约定的付款义务。四、案外人自2007年2月以后实际占有涉案房屋并在此长期居住。五、涉案房屋尚未办理房屋产权证，并非案外人的过错。六、案外人2007年购买涉案房屋时，从房管部门仅查询到该房屋有银行贷款抵押，未查询到查封信息。被执行人张某42007年还清银行贷款的款项来源就是案外人支付的购房款。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，向法院提出异议，要求法院中止对涉案房屋的执行。申请执行人朝阳力宝公司称，不同意案外人江某的异议请求。理由如下：一、《房屋买卖居间合同》从形式要件到实质内容都是虚假的。1、案外人承认被执行人张某4为涉案房屋的原所有权人，否则不会与代理人陈某某签订合同。2、陈某某既不是房屋的共有权人也未经合法授权，无权替代被执行人张某4处理类似房屋的重大财产事项。二、《商品房买卖合同》系当事人伪造的。《商品房买卖合同》签订时间早于《房屋买卖居间合同》，其产生以及约定内容与客观事实严重不符。三、退房协议以及委托书中被执行人张某4的签字均系伪造，不具有法律效力。四、我公司认为案外人购买涉案房屋的价格与当时的市场价格不符，明显过低。综上，请求法院裁定驳回案外人的异议请求。被执行人张某1等称，不同意案外人江某的异议请求。一、退房协议并非被执行人张某4本人签字，是虚假且没有效力的。《商品房买卖合同》签订时涉案房屋并没有退房，《商品房买卖合同》是案外人与新荣公司相互勾结形成的虚假购房合同且没有法律效力，涉案房屋至今没有备案，仍在新荣公司名下，被执行人张某4为合法权利人。二、《房屋买卖居间合同》内容虚假且与《商品房买卖合同》相矛盾。《房屋买卖居间合同》上被执行人张某4没有签字，对被执行人张某4没有拘束效力。三、案外人利用委托书证明陈某某作为张某4的妻子和代理人有权处分涉案房屋是完全错误的。四、案外人没有真正的商品房买卖的事实，也没有依据《房屋买卖居间合同》取得涉案房屋法律上的权利，只是非法占有。因此，请求法院驳回案外人异议，并确认被执行人张某4对涉案房屋的权利人地位。本院查明，申请执行人朝阳力宝公司与被执行人张某4仲裁纠纷一案，申请执行人朝阳力宝公司依据朝阳仲裁委员会作出的朝裁字（2016）28号仲裁裁决向辽宁省朝阳市中级人民法院申请强制执行，辽宁省朝阳市中级人民法院立案受理，案号为（2016）辽13执120号。在该案执行过程中，辽宁省朝阳市中级人民法院于2016年9月27日查封被执行人张某4所有的北京市xxx号房产。后辽宁省朝阳市中级人民法院将该案委托本院执行，本院以（2019）京03执776号立案，因被执行人张某4已死亡，本院（2019）京03执776号案件中将被执行人变更为张某1、张某2、陈某某、张某3（xxxZHANG）。另查，被执行人张某4与陈某某系夫妻关系。2000年12月30日，被执行人张某4与新荣公司就涉案房屋签订《北京市内销商品房预售契约》，约定被执行人张某4向新荣公司购买涉案房屋。2005年3月1日，被执行人张某4出具委托书，委托陈某某出售涉案房屋并办理房产转让相关事宜。2006年12月27日，被执行人张某4的代理人陈某某与新荣公司签订了关于涉案房屋的退房协议。2007年2月2日，案外人江某与被执行人张某4的代理人陈某某、华鑫行公司签订了《房屋买卖居间合同》，内容为张某4出售涉案房屋、江某购买涉案房屋并由华鑫行公司提供居间服务，且协议约定付款方式为江某将购房款人民币3200000元存入华鑫行公司指定的账户（收款银行：中国工商银行北京亚运村支行，收款账号：×××，户名：时某），时某为华鑫行公司代表。签订上述《房屋买卖居间合同》时，陈某某出示了结婚证原件、委托书原件。时某签字确认的收入凭单显示，时某已收到案外人江某就涉案房屋支付的3200000元购房款。案外人江某已就涉案房屋缴纳契税、专项维修资金以及物业费、电费和水费等相关费用。新荣公司表示，对其与被执行人张某4签订退房协议后，被执行人张某4又另行与江某、华鑫行公司签订《房屋买卖居间合同》的行为予以认可。本院认为，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，案外人江某在辽宁省朝阳市中级人民法院以（2016）辽13执120号案件查封涉案房屋前，已与被执行人张某4签订《房屋买卖居间合同》，全额支付合同约定购房款并占有涉案房屋。后因涉案房屋被法院查封，案外人江某未能办理过户登记。申请执行人和被执行人主张《商品房买卖合同》、《房屋买卖居间合同》是虚假的，因《商品房买卖合同》系案外人江某与新荣公司签订，新荣公司并非本案被执行人，故对该合同效力本案不予审查。《房屋买卖居间合同》系案外人江某与被执行人张某4的代理人陈某某签订，该合同签订时被执行人张某4与陈某某系夫妻关系，陈某某出示了结婚证原件、委托书原件。该合同签订后，案外人江某已按照合同约定完成付款义务。另新荣公司对其与被执行人张某4签订退房协议后，被执行人张某4又另行与江某、华鑫行公司签订《房屋买卖居间合同》的行为予以认可。因此，上述《房屋买卖居间合同》合法有效，案外人江某已履行该合同约定的相应义务并占有涉案房屋，故案外人江某对涉案房屋享有阻却执行的实体权利，对其要求中止对涉案房屋执行的异议请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，裁定如下：中止对北京市朝阳区xxx号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本裁定送达后立即生效。审判长  高可审判员  金星审判员  宫淼二〇一九年十一月二十二日书记员  王冰