贵州省赤水市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0381民初2941号原告：官世平，男，汉族，1989年2月5日生，户籍地贵州省赤水市，现住赤水市，委托诉讼代理人：薛昌杰，贵州舸林（赤水）律师事务所律师。原告：游正霞，女，汉族，1967年12月20日生，户籍地贵州省赤水市，现住赤水市，委托诉讼代理人：薛昌杰，贵州舸林（赤水）律师事务所律师。被告：贵州群立房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花溪大道北段214号，统一社会信用代码：91520000750195804D。法定代表人：徐文杰，总经理。委托诉讼代理人：伍能勇，公司恒瑶观山水项目经理。原告官世平、游正霞与被告贵州群立房地产开发有限公司（简称群立房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告官世平、游正霞及其共同委托诉讼代理人薛昌杰，被告群立房开公司的委托诉讼代理人伍能勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告官世平、游正霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即对原告房屋天花板及外墙的漏水部分进行维修，并承担因维修产生的一切费用；2、判令被告赔偿因房屋漏水给原告造成的家具等各项损失共计3500元；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2013年8月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于赤水市红军大道恒瑶观山水小区3号楼28-2号房屋，合同对商品房价款、付款方式及期限、房屋交付时间、保修责任、争议解决方式等进行了约定。原告于合同签订当天向被告支付了全部房款并办理了预售登记，2017年9月取得不动产权证书。原告搬入该房屋居住后，发现该房屋楼顶及外墙出现漏水现象，严重影响其正常生活。原告及时向赤水市建筑工程质量监督管理站反映了相关情况，该管理站查验后确认情况属实，于2018年6月22日向被告发出了房屋维修通知单，要求被告尽快对涉案房屋进行维修，被告收到通知后未对原告房屋的漏水现象作任何处理。被告群立房开公司辩称：该房屋已经超过了质保期；原告反映的时候我就要求原告提供相关证据，但是到现在公司和我还没有收到任何证据，如果确实是修建方的原因施工方会进行维修，造成房屋漏水的原因有很多，有些业主对房顶进行了改造，只有先确认造成漏水的原因才能找到是谁的责任，关于诉状上的整改费用，系原告单方制作，被告方不予认可；如果是我们的保修期范围之内，请原告提供相应的有效证据，公司与施工方联系要求整改，如果是施工方的要求需要质量鉴定报告之类的，还需要原告提供质量鉴定报告。本院经审理认定事实如下：2013年8月12日，原告官世平、游正霞（买受人）与被告群立房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于赤水市红军大道北路的恒瑶观山水小区第3号楼28层28-2号商品房，合同主要内容：建筑面积93.04平方米，套内建筑面积72.81平方米；总价款为168402；买受人应当在2013年8月12日前支付全部房价款；出卖人应当在2014年7月30日前向买受人交付该商品房；商品房被告保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应在收到买受人通知后30日内履行保修义务，买受人应当配合保修。合同签订后，原告于当日向被告付清了购房款，被告向原告开具了增值税发票，并配合原告办理了涉案房屋的备案登记。2014年6月17日，恒瑶观山水小区工程竣工，被告于2014年7月30日向原告交付了涉案房屋，原告于2017年取得涉案房屋的黔（2017）赤水市不动产权第0016865号不动产权证书。2018年6月22日，赤水市建筑工程质量监督管理站向被告群立房开公司设立的恒瑶观山水项目部下发房屋维修通知单（编号：20180622001），载明：你单位开发建设的恒瑶观山水项目，在工程完工后的保修期内，该项目3幢28-2、27-2户业主住房卧室局部天花板及外墙均出现漏水现象，严重影响业主的正常生活。且该幢楼房地下室防水施工时未严格按照施工图设计要求，未在地下墙迎土面一侧贴1.5mm合成高分子卷材防水层，外用50mm厚聚苯保护，地下室地坪防水涂料未向侧墙上翻1500-1800m高，造成地下室局部墙体渗漏。请你单位尽快依据原设计单位或委托有资质设计单位出具技术处理方案并联系原施工单位及时处理。请接到通知后确保于7月15日前，按《房屋建筑工程质量保修办法》所规定进行维修，并到达合格规定。被告接收通知后，未按通知要求进行维修。本院认为：原、被告均是具有民事行为能力的自然人和法人，可以通过自己单独实施或者与他人一起共同实施民事法律行为。原、被告共同协商，自愿签订《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，符合《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条第一款“民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立”的规定，是有效的民事法律行为。合同的内容和形式没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的，受法律保护”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，原、被告双方均应按合同约定履行自己的义务。原告购买使用的房屋产生渗漏现象，经主管部门核查属实，并下发整改通知，但被告未按通知要求整改，现原告请求被告整改恢复，符合法律规定和相关约定，本院予以支持。对于被告辩称，涉案房屋已过质保期：合同签订后，原告按约支付购房款，履行了合同义务，被告应按合同约定履行保修责任。根据《商品房销售管理办法》第三十条“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期，存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限”的规定，原、被告双方在合同中虽然约定被告应履行保修义务，但并未对保修期限进行明确约定，根据《建设工程质量管理条例》第四十条“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；……建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”的规定，涉案工程存在质量问题的房屋天花板及外墙均属有防水要求的工程，保修期限应为5年，涉案工程保修期应从竣工之日2014年6月17日起计算，故涉案房屋的保修期限应不低于涉案工程保修期的存续期，即保修期限截止至2019年6月17日。且被告向原告交付房屋后，房屋卧室局部天花板及外墙均出现漏水现象，严重影响原告的正常生活。经原告向相关部门反映后，赤水市建筑工程质量监督管理站于2018年6月22日向被告出具房屋维修通知单，对涉案工程交工后的保修期内原告所购房屋出现漏水的现象予以确认，并要求被告于2018年7月15日前进行维修，但被告至今未对原告的房屋进行维修，属于诉讼时效中断的情形。因此，涉案房屋未过质保期，被告仍应继续履行保修义务。对被告的辩称理由，本院不予以采信。对于原告要求被告对房屋天花板及外墙的漏水部分进行维修，并承担因维修产生费用的诉讼请求：根据合同法第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方依据标的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，涉案房屋交付后，房屋天花板及外墙出现漏水现象，存在明显的质量问题，故对原告要求被告对房屋进行维修并承担维修费用的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。对于被告辩称，原告并未提供相关证据，且为便于与施工方联系整改，还需原告提供质量鉴定报告：赤水市建筑工程质量监督管理站下发的房屋维修通知单已证实涉案房屋存在质量问题，且原告向被告主张权利，是依据原、被告双方的商品房买卖合同法律关系予以主张，而对被告联系施工方整改问题，系基于发包方与施工方的建设工程法律关系产生，即使需要质量鉴定报告，也应由发包方被告向施工方提供，故对被告的上述辩称理由，本院不予采信。对于原告要求被告赔偿因房屋漏水造成的家具等损失3500元的诉讼请求：原告未向本院提交相关损失金额产生的依据，其向本院提供的照片也无法确认系房屋漏水造成，且其所提供的购买家具订货单中的客户名为官声彬，并非原告二人，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告应承担举证不能的法律后果，对其该项诉讼请求，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州群立房地产开发有限公司在本判决生效后十日内对其出售给原告官世平、游正霞位于赤水市红军大道北路的恒瑶观山水小区第3号楼28层28-2号商品房天花板及外墙漏水部分进行维修，并承担维修所产生的费用；二、驳回原告的其余诉讼请求。已减半收取的案件受理费25元，由被告贵州群立房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员  何政江二〇一九年十一月二十八日书记员  李兆文