北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0114民初20269号原告：龚晨霞，女，1988年11月9日出生，汉族，住北京市顺义区。原告：李成文，男，1986年8月20日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：史胜西，女，1978年1月31日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：岳长凌，北京鸣静律师事务所律师。被告：孙伟，男，1988年9月15日出生，汉族，住辽宁省铁岭市银州区。委托诉讼代理人：毕见宙，北京市君致律师事务所律师。原告李成文、龚晨霞与被告史胜西、孙伟房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李成文、龚晨霞，被告史胜西之委托诉讼代理人岳长凌，被告孙伟及其委托诉讼代理人毕见宙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李成文、龚晨霞向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付购房款160000元、暖气费3140元和被告承诺的拖延支付补偿金5000元及因违约产生的违约金（以168140元为本金，自2018年12月20日起按每日万分之五计算至实际给付之日止）；2．判令原告对×的小型普通客车拍卖变卖所得价款享有优先受偿权；3．诉讼费由被告负担。事实与理由：2018年8月25日,被告史胜西与原告双方在北京晨建顺房地产经纪有限公司签署了地址:×的房屋买卖合同、居间服务合同。此房屋成交价格为人民币叁佰伍拾万元整(￥:3500000元整)。合同约定被告史胜西应在2018年11月30日前向原告双方支付购房首付款共计人民币壹佰贰拾肆万元整(￥:1240000元整),购房余款人民币贰佰贰拾陆万元整(￥:2260000元整)被告史胜西通过商业贷款与公积金组合贷款的方式支付给原告,最终贷款只放贷人民币贰佰贰拾肆万元整(￥:2240000元整)。合同签订后,由于被告史胜西和孙伟的个人纠纷原因,截止到2018年12月19日原告仍未收到首付款。为确保房屋买卖合同和居间服务合同的履行,被告史胜西、孙伟和原告双方又在北京晨建顺房地产经纪有限公司业务人员的见证下签订了补充协议,原、被告双方约定:在被告史胜西和孙伟支付原告购房定金及首付款人民币共计壹佰壹拾万元整(￥1100000元整)的情况下配合被告史胜西先行办理房屋过户手续。同时,被告史胜西和孙伟承诺自房屋过户当日起叁拾日内向原告方支付剩余购房首付款人民币壹拾陆万元整(￥:16000元整)、暖气费叁仟壹佰肆拾元(￥:3140元)和被告之前承诺的拖延支付补偿金伍仟元(￥:5000元),共计人民币壹拾陆万捌仟壹佰四拾元整(￥:168140元),并将被告孙伟名下车辆识别代号为:×,发动机号码为:×,品牌型号为别克牌SGX6531UAAF,车牌号为×的小型普通客车抵押给原告。至今,截止起诉之日止被告史胜西和孙伟共计交付房款叁佰叁拾肆万元(￥:3340000元),尚有房款壹拾陆万元(￥:160000元),暖气费叁仟壹佰四拾元(￥:3140元),补偿金伍仟元(￥:5000元)及时至今日的违约金等相关费用未支付,在此期间原告曾多次催促被告履行合同付款义务,但被告史胜西和孙伟却始终未予理会,至今仍未予支付。原告已经按照合同全面履行了约定的义务,被告至今不支付合同款项,已经构成严重违约。原告在多次催告、协商无果的情况下,现按照合同约定要求被告返还所欠购房款、物业费、暖气费等相关费用，同时被告还应当按照合同约定承担逾期付款的违约责任。原告为维护自己的合法权益,特依照合同的约定及法律的规定提起诉讼,请贵院依法判如诉请。被告史胜西辩称，被告史胜西确实购买了原告的房屋，也有部分购房款未付，但我方并未承诺给原告补偿金。原告主张的违约金万分之五过高。抵押条款与我方无关。暖气费同意支付。被告孙伟辩称，孙伟不应成为本案被告。首先,孙伟虽然在补充协议上签字,但其表明的身份为车辆所有人,非本案中的甲方或乙方。其次,即使孙伟有可能担保的意思,但根据补充协议的表述,孙伟承担的是法律上一般保证的责任。根据相关法律规定,一般保证人享有先诉抗辩权。也就是说,原告与史胜西之间的纠纷未经审判且执行史胜西前,不可以向孙伟主张担保责任本案中原告对孙伟不享有担保权。本案中孙伟所有的车辆并未办理抵押登记。根据担保法规定,抵押合同自登记之日起生效,原告依据未生效的合同向孙伟主张权利,于法无据。三、孙伟即使承担担保责任,担保期已过,原告应返还孙伟车辆,孙伟保留向原告追偿使用费的权利。(暂按每日400计算)。请求法庭在查明事实的基础上依法驳回原告对孙伟的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月25日，李成文、龚晨霞（甲方，出卖人）与史胜西（乙方，买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋坐落为×室；建筑面积108．25平方米；该房屋成交价格为350万元，买受人向出卖人支付定金10万元，买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为210万元；买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间产生的费用由买受人自行负担；在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖费等由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担；出卖人应当在收到全部购房款项前将该房屋交付给买受人；买受人未按约定的时间付款的，按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起三日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；当事人双方同意，自本合同签订之日起七十个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。双方在该合同中还约定了其他内容。当日，李成文、龚晨霞（甲方，出卖人）、史胜西（乙方，买受人）及北京晨建顺房地产经纪有限公司（丙方，居间方）签订《补充协议》，约定：乙方于产权转移前将首期房款140万元以现金或转账形式支付给出卖人，余款210万元向住房公积金管理机构委托的商业银行申请贷款支付；如贷款机构批准的贷款金额少于买受人申请的贷款金额，二者相差金额，买受人应当于产权转移前向出卖人补足差额；如出现贷款机构批准贷款后买受人无法于2018年12月30日前取得贷款或买受人拖延办理相关贷款手续等情形，由买受人承担拖延办理造成的违约责任；甲乙双方应当于产权转移当日自行办理物业交割手续。三方在该协议中还约定了其他内容。合同签订后，史胜西支付了定金10万元。2018年12月20日，李成文、龚晨霞（甲方）与史胜西（乙方）签订《补充协议》，约定：史胜西(身份证:×)与李成文(身份证:×)及共有权人龚晨霞(身份证:×)在北京晨建顺房地产经纪有限公司签署了地址:×的房屋买卖合同、居间服务合同。成交价格为人民币叁佰伍拾万元整(￥:3500000元整),其中乙方应在2018年11月30日前向甲方支付购房首付款共计人民币壹佰贰拾肆万元整(￥:1240000元整),购房余款人民币贰佰贰拾陆万元整(￥:2260000元整)乙方通过商业贷款与公积金组合贷款的方式支付给甲方。现甲方已收到乙方交来的购房定金人民币壹拾万元整(￥:100000元整),但由于乙方原因,截止到2018年12月19日甲方仍未收到壹佰壹拾肆万元(￥:1140000元)的其余首付款。为确保房屋买卖合同和居间服务合同的履行,现就房屋交易相关事项达成如下补充协议：1．经甲乙双方友好协商,现甲方同意乙方提出在支付甲方购房定金及首付款人民币共计壹佰壹拾万元整(￥1100000元整)的情况下配合乙方先行办理房屋过户手续,乙方承诺自房屋过户当日起叁拾日内向甲方支付剩余购房首付款人民币壹拾肆万元整(￥:140000元整)。2．乙方同意在过户当日至甲方收到全部购房定金及首付款人民币壹佰贰拾肆万元整(￥:1240000元整)前将孙伟名下车辆识别代号为:×,发动机号码为×,品牌型号为别克牌SGX6531UAAF,车牌号为×的小型普通客车抵押给甲方(抵押方式为:乙方将车辆本身,车辆行驶证,车辆钥匙交由甲方保管及使用)。在此期间乙方不得通过其他任何方式获得车辆本身及车辆的使用权和行驶证手续。在甲方使用车辆期间出现任何因使用车辆产生的问题由甲方承担,与乙方无关。3．乙方承诺在过户后叁拾日内支付甲方剩余购房首付款壹拾肆万元整(￥140000元整),若乙方未按期支付剩余购房首付款,逾期付款在7日内则乙方按每日万分之五向甲方支付违约金,若逾期付款超过7日,则乙方必须无条件通过配合甲方将此车出售或过户的方式向甲方支付剩余购房首付款及逾期违约金。若处理抵押财产所得价款,不足以偿还债务和费用的,甲方有权另行追索,若处理抵押财产所得价款超出乙方应付款项的,则在甲方扣除剩余房款及延迟付款违约金的情况下将超出部分返还给乙方。4．乙方承诺在甲方收到全部购房款人民币叁佰伍拾万元整以前不能有任何改变个人征信的行为,如因乙方征信的变动造成银行不能放贷的情况则乙方必须在收到银行不能放款的通知后15日内自行筹集资金付清甲方全部购房款,若逾期按每日万分之五支付违约金。孙伟在该协议的车辆所有人处签名。2018年12月20日，史胜西支付首付款100万元。当日，该房屋过户登记到史胜西名下，李成文、龚晨霞将房屋交付给史胜西。2019年1月16日，李成文收到该房屋的贷款部分224万元。史胜西共计支付购房款334万元，尚有16万元未付。庭审中，李成文称，依照合同约定，双方应于2018年11月30日办理过户手续，但因延迟过户手续办理时间至2018年12月20日，孙伟承诺支付该迟延期间的违约金5000元，并提交其与孙伟的微信聊天记录佐证，微信聊天记录记载“经协商孙伟需要支付甲方房租延期付款违约金5000元”。史胜西、孙伟均对此不予认可。本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，当事人之间的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，应属合法有效，对合同当事人具有法律约束力。当事人在依合同约定享有相应权利的同时，也应当按照约定全面履行各自义务。本案中史胜西认可欠付购房款16万元并同意支付供暖费，故对于李成文、龚晨霞主张史胜西支付购房款16万元和供暖费3140元的请求，本院予以支持。关于李成文、龚晨霞主张的补偿金5000元，虽其提交了微信聊天记录，但史胜西与孙伟对此均不予认可，且该聊天记录亦无法证明系迟延办理过户登记的补偿金，故对李成文、龚晨霞的该项请求，本院不予支持。关于李成文、龚晨霞主张的违约金，双方补充协议约定自过户当日起三十日内支付剩余购房首付款14万元，故该款违约金计算的起算时间点应为2019年1月20日；关于贷款不足部分的2万元，双方合同约定贷款不足部分，应于办理产权转移前补足，故该款给付日期应为2018年12月20日，故逾期支付该款的违约金计算的起算时间应为2018年12月21日。关于逾期付款的违约金计算方法，双方在合同中约定按日计算支付逾期应付款万分之五的违约金，但史胜西以该违约金计算方法过高予以抗辩，且李成文、龚晨霞亦未提交证据证明逾期付款给其造成的损失，故本院对该违约金计算方法进行相应调整。本案中，孙伟非为合同相对方，故李成文、龚晨霞主张孙伟承担给付剩余购房款、供暖费并支付违约金的请求，本院不予支持。在本案所涉合同履行过程中，孙伟同意以其名下的小汽车作抵押，但并未办理抵押物登记，抵押合同尚未生效。故李成文、龚晨霞主张对孙伟名下小汽车进行拍卖变卖所获得的价款享有优先受偿权的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告史胜西于本判决生效后十日内支付原告李成文、龚晨霞供暖费3140元；二、被告史胜西于本判决生效后十日内支付原告李成文、龚晨霞剩余购房款160000元并支付相应违约金（以20000元为基数，按照每日万分之二计算，自2018年12月21日起计算至实际付款之日止；以140000元为基数，按照每日万分之二计算，自2019年1月20日起计算至实际付款之日止；）三、驳回原告李成文、龚晨霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1831元，由史胜西负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 敏二〇一九年十一月二十六日书记员 吕萍萍