广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初8128号原告：黄智斌，男，1980年10月15日出生，汉族，住广东省吴川市。委托诉讼代理人：乞位红，广东裕信律师事务所律师。被告：广州市恒际物业管理有限公司，住所地广州市越秀区越华路小东营5号二楼。法定代表人：何祖恩。被告：广州市荔湾区麦惠多西饼屋，住所地广州市荔湾区芳和中环街2-10号首层自编A5。经营者：梁娟兰。委托诉讼代理人：罗欣，广东穗南律师事务所律师。第三人：广州珠江住房租赁发展投资有限公司，住所地广州市越秀区环市东路371-375号世贸大厦南塔7楼706室。法定代表人：陈如山，职务：董事长。委托诉讼代理人：梁丽、赵艳，该司职员，联系地址。原告黄智斌诉被告广州市恒际物业管理有限公司（以下简称：恒际物业公司）、广州市荔湾区麦惠多西饼屋（以下简称：麦惠多西饼屋）和第三人广州珠江住房租赁发展投资有限公司（以下简称：珠江投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本案立案受理后，由审判员邱思陵适用简易程序进行公开开庭审理。原告黄智斌及其委托诉讼代理人乞位红、被告广州市恒际物业管理有限公司的法定代表人何祖恩、被告广州市荔湾区麦惠多西饼屋的委托诉讼代理人罗欣以及第三人广州珠江住房租赁发展投资有限公司的委托诉讼代理人梁丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄智斌向本院起诉请求：一、解除原告与被告恒际物业公司所签订的《广州市房屋租赁合同》。二、判令被告恒际物业公司、被告麦惠多西饼屋连带赔偿原告转让费及押金、租金等损失共计163316.92元（转让费120000元；租房押金22772元；水电费押金2000元，2018年7月租金12058.2元，2018年7月管理费346.5元，印花税140.22元，不锈钢架子6000元。三、一切诉讼费用由两被告承担。事实与理由：广州市荔湾区芳和中环街2-10号的店铺（以下简称“案涉房屋”）属于政策性住房，广州市住房保障办公室委托具有相关资质的法人经营该物业。2018年6月26日，原告欲租赁案涉房屋来经营超市，麦惠多西饼屋为该店铺当时的承租方，原告与麦惠多西饼屋经过协商，达成口头协议：店铺的转让费为12万元，原告当天预支付麦惠多西饼屋1万元，待原告与恒际物业公司签订合同后再支付余款11万元。在麦惠多西饼屋的引荐下，原告与恒际物业公司于2018年6月29日签订《广州市房屋租赁合同》并于同日向麦惠多西饼屋支付134772元（其包括22772元押金，2000元水电押金，11万元转让费），2018年7月9日原告向恒际物业公司支付了7月份租金12058.2元，7月份管理费3465元。恒际物业公司和麦惠多西饼屋均向原告出具了收据。原告注册了公司、且购买了货架及装修材料准备装修店铺，在去往芳和花园物业管理处（以下简称“芳和管理处”）申报装修时遭到拒绝，理由是自2018年6月1日之后恒际物业公司不再具有该店铺的经营受托权限，该权限改由第三人来行使，因此，2018年6月1日之后恒际物业公司作为合同一方对外所签订的合同，芳和管理处一概不承认，芳和管理处向被告出示了《通告》作为证明。原告多次找恒际物业公司、麦惠多西饼屋第三人沟通协调，但终未达称一致意见，案涉房屋一直闲置，2019年6月14日，第三人向所管理的店铺均发送了律师函表明续租的条件及期限，唯独没有向原告送达；据原告所知，近期案涉店铺已经有人入驻装修，原告与恒际物业公司所签合同已无法继续履行。恒际物业公司隐瞒了其自2018年6月1号起不再具有管理涉案租赁房屋的权限的事实，向原告提供了不能进行装修的租赁房屋，其履行合同义务不符合约定，根据《中华人民共和国合同法》第107条的规定，恒际物业公司对此应承担赔偿损失的责任。麦惠多西饼屋作为转租方，对租赁房屋未尽到合理审慎的调查义务，导致原告承租后无法对店铺进行装修，租赁合同目的无法实现，其存在过错；原告接手租赁房屋时，房屋内只有简单的地板和水电，麦惠多西饼屋却收到原告12万元转让费，明显不合理不公平，因此，麦惠多西饼屋应将转让费退还给原告，赔偿原告的损失。被告恒际物业公司辩称：本案已经经过第三次诉讼，并现在第三次开庭，之前的两次诉讼原告都撤诉，之前我方都表示原告若同意承租，我方可按照原有合同向第三人协商，但现在已经多次诉讼，第三人已经收回涉案房屋并另行出租，无法再将涉案商铺出租给原告。我方不清楚原告的转让费12万元，我方只收取了押金22772元、水电费押金2000元、2018年7月租金12058.2元、2018年7月管理费346.5元。就转让费原告到我方办理转名时告知我方是亲戚之间的转让，不需要转让费。若原告现在不想承租，我方可以退回我方收取的上述费用。被告麦惠多西饼屋辩称：请求法院驳回原告对我方的全部诉讼请求。我方在广州市荔湾区芳和中环街2-10号首层自编A5档经营西饼多年，2018年5月10日，我方为扩大经营，以11万元的转让费从上一手将C13档口转让过来，并于2018年5月15日与广州市恒际物业管理有限公司签订了《房屋租赁合同》，租赁期限从2018年5月20日起至2020年3月8日。原告通过朋友介绍认识我方，原告充分了解后，与我方协商，要求将C13档口转让给原告经营士多店。双方商定转让费为12万，2018年6月29日，我方将原合同的权利义务转让给原告，广州市恒际物业管理有限公司将2018年5月15日的合同原件收回后，与原告签订了《房屋租赁合同》，合同期限从2018年7月1日至2020年3月8日（两份合同的终止期限及每月租金是一样的）。我方认为转让行为和转让费均符合《中华人民共和国合同法》的规定，转让费是双方充分协商，自愿支付的。我方从上一手11万转让过来，交了一个多月的租金，以12万转让给原告，也没有超出合理的范围。转让档口，收取转让费也是交易习惯。合同的权利义务转让后，我方履行了约定，并且原告与出租方重新签订了《房屋租赁合同》。至于原告与出租方如何协商，如何装修，与我方无关，属于另外一个法律关系。原告以租赁合同纠纷起诉我方，根据合同相对性原则，我方也是不适格的被告。就目前的状态来说，本人一直经营西饼屋，也没有受到任何影响，至于原告诉状称我方与恒际公司互相串通，完全不是事实。诉状称物业已将通知通过业主群通知大家，从微信聊天记录来看，我方于2018年11月9日才加入微信群。我方经营的档口也就是在2018年11月7日后才收到珠江住房租赁发展投资有限公司的《通知》。我方是将合同的权利义务转让给原告。即使6月1日之后恒际公司不再具有该店的经营店铺的受托权限，但之前签订的合同所产生的权利义务，一样要由业主承担。第三人珠江投资公司陈述：1、被告恒际公司无权使用涉案商铺，根据（2017）粤01民终7320号民事判决书的认定广州市住房保障办公室机关服务中心（以下简称“事务中心”）与广东建工恒福物业有限公司所签订的租赁合同解除，建工恒福公司和恒际公司应该自判决生效之日起十五日内将租赁的商铺交还给事务中心，即2017年10月起被告恒际公司无权使用涉案商铺，更无权将涉案商铺转租给他人。本案所涉纠纷是发生在判决生效之后，恒际公司与麦惠多公司所签合同，甚至是麦惠多公司与原告所签合同，理应得不到法律的保护。2、涉案租赁纠纷发生在我司受事务中心代为管理之后，根据事务中心2018年6月1日所出具的授权委托书，涉案商铺由我司进行管理，包括租赁合同的签订、租金及保证金的收缴等等，从2018年6月1日我司管理了涉案商铺后没有任何人就涉案商铺与我司进行沟通，当时涉案商铺是空置的，一直没有人使用。由于当时无法找到商铺的实际使用人，商铺一直空置直至2019年7月我司才真正将涉案商铺收回管理。3、原告与被告恒际公司所签的租赁合同我司一直不知情，他们之间产生的纠纷与我司无关，不应由我司承担任何责任。经审理查明：2017年2月22日，本院就广州市住房保障办公室机关服务中心诉恒际物业公司、广东建工恒福物业有限公司房屋租赁合同纠纷一案作出（2016）粤0103民初6541号民事判决，判决：一、解除广州市保障性住房事务中心与广东建工恒福物业有限公司于2013年2月1日签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》；二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，广东建工恒福物业有限公司及广州市恒际物业管理有限公司迁出广州市荔湾区芳和中环街2-10号首层的房地产，并将该房地产交回广州市保障性住房事务中心管业使用等。判后，广东建工恒福物业有限公司及广州市恒际物业管理有限公司均不服，上诉至广州市中级人民法院。2017年8月16日，广州市中级人民法院作出（2017）粤01民终7320号民事判决，判决：维持本院（2016）粤0103民初6541号民事判决第一项、第二项等。经查，该判决已于2017年8月24日发生法律效力。2017年8月11日，恒际物业公司（甲方）与麦惠多西饼屋的经营者梁娟兰（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方拟将位于广州市荔湾区东漖南路中环街2-10号芳和花园商铺自编A05出租给乙方，作为乙方经营西式包点之用，建筑面积120平方米，每月租金为24000元，租赁期间为2018年2月1日至2021年1月31日，租金自2018年2月1日开始计算，第二年起租金每年递增6%等。2018年5月15日，恒际物业公司（甲方）与麦惠多西饼屋的经营者梁娟兰（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方拟将位于广州市荔湾区东漖南路中环街2-10号芳和花园商铺自编C13出租给乙方，作为乙方经营面包之用，建筑面积69.3平方米，租赁期间为2018年5月20日至2020年3月8日，其中2018年5月20日至2018年9月15日，每月租金12058元，第二年起租金每年递增6%；签订本合同时，乙方须向甲方支付按金22772元，交纳水、电费及制冷费押金2000元。本合同期满，乙方结清所有费用后15个工作日内将履约保证金和水、电费及制冷费押金无息退还给乙方；如乙方违反本合同任一条款的约定，履约保证金和水、电费及制冷费押金不予退还。甲方有义务按时提供该铺位给乙方经营使用，并负责开通该铺位正常的供水、供电；未经甲方书面同意，乙方不得直接或间接地将铺位转租给第三方或改变经营内容和品牌，如甲方同意乙方转租该商铺的，乙方同意支付3000元作为转名手续费，转租期不得超过本合同等。2018年6月26日，原告向麦惠多西饼屋支付了10000元。2018年6月29日，原告（乙方）与被告恒际物业公司（甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方拟将位于广州市荔湾区东漖南路中环街2-10号芳和花园商铺自编C13出租给乙方，作为乙方经营超市之用，建筑面积69.3平方米，租赁期间为2018年7月1日至2020年3月8日，其中2018年7月1日至2018年9月15日，每月租金12058元，租金自2018年7月1日开始计算，第二年起租金每年递增6%；签订本合同时，乙方须向甲方支付按金22772元，交纳水、电费及制冷费押金2000元。本合同期满，乙方结清所有费用后15个工作日内将履约保证金和水、电费及制冷费押金无息退还给乙方；如乙方违反本合同任一条款的约定，履约保证金和水、电费及制冷费押金不予退还。甲方有义务按时提供该铺位给乙方经营使用，并负责开通该铺位正常的供水、供电；未经甲方书面同意，乙方不得直接或间接地将铺位转租给第三方或改变经营内容和品牌，如甲方同意乙方转租该商铺的，乙方同意支付3000元作为转名手续费，转租期不得超过本合同等。签订合同当天，原告向麦惠多西饼屋支付了134772元。麦惠多西饼屋将案涉商铺的钥匙交付给原告。2018年6月26日，珠江投资公司收到案外人广州市住房保障办公室发出的《通告》，内容如下：自2018年6月1日起，由珠江投资公司、广州城投住房租赁发展投资有限公司负责政策性住房配套经营性物业的经营管理，包含物业招租、物业转让、合同签订、租金及保证金的收缴等工作。2018年6月30日，麦惠多西饼屋向原告出具《收据》，载明：收到案涉商铺转让费120000元。2018年7月1日，恒际物业公司向原告出具《收据》，载明：收到原告交纳的案涉商铺的租金押金22772元和水电押金2000元。2018年7月9日，恒际物业公司向原告出具《收据》，载明：收到原告交纳的案涉商铺2018年7月租金12058.20元、2018年7月管理费346.5元。2018年7月26日，广州市住房和城乡建设委员会对原告与恒际物业公司签订的上述租赁合同进行房屋租赁登记备案。2018年8月6日，原告（乙方）与恒际物业公司（甲方）签订《补充协议》，约定：甲方同意免除乙方2018年7-9月租金，甲方2018年10月1日开始交付该铺给乙方进行装修并正常营业等。2018年8月10日，原告经工商部门登记在案涉房屋注册个体工商户，名称为广州市荔湾区智斌便利店。2018年9月5日，原告以广州市荔湾区智斌便利店的名义向税务机关缴纳了印花税及印花税滞纳金140.22元。2018年11月7日，珠江投资公司通过现场派发的方式向芳和中环街2-10号首层街铺租户派发《通知》。《通知》内容如下：根据市政府相关文件要求，自2018年6月1日起芳和花园商业物业移交我司运营管理，目前你方所承租的物业属我司管理范围，经法院判决，解除总承租方（广东建工恒福物业有限公司、恒际物业公司）与广州市保障性住房事务中心的租赁合同，总承租方需向广州市保障性住房事务中心或我司交还芳和中环街2-10号首层街铺；你方与原总承租方签订的（分租）租赁合同已失效，须在2018年12月31日前向我司交还目前承租的物业，并结清场地使用费、水、电、管理费等相关费用。若你方需在2018年12月31日之后继续使用该物业，须于2018年11月20日前向我司提交承诺书。经我司同意，在我司对物业进行公开招租前，你方可按物业现状进行经营，并在每个月的10日前缴交场地使用费。我司完成招租价格评估后，若你方愿意继续承租，则应按我司的租赁条件签订《租赁合同》、交纳保证金等。2018年11月9日，麦惠多西饼屋的通过扫描二维码加入“芳和档铺业主群”微信群聊，并于2018年11月22日邀请原告加入该群聊。原告入群后，微信名为“蔡惠珍1319”的群成员发布了一张图片，图片内容为广州市住房保障办公室于2018年6月1日作出的《授权委托书》。《授权委托书》内容如下：现授权珠江投资公司开展我办产权的政策性住房及配套经营性物业的运营管理工作等。原告另提交《收据》一张拟证明其损失，提交《律师函》复印件拟证明珠江投资公司并未将原告作为店铺的承租者来对待。《收据》出具由案外人广州市荔湾区某不锈钢材料店于2018年7月18日出具，载明：“今收到不锈钢架子，金额6000元”。原告解释其以现金支付该笔款项，是为了经营超市购买的货架，原放置在案涉房屋内，案涉商铺现由他人经营，原告没有处理货架，也没有人告知其取回货架。恒际物业公司、麦惠多西饼屋以及珠江投资公司对该证据均不予确认。《律师函》作出日期为2019年6月14日，珠江投资公司在该函中要求愿意继续经营的商铺在接到本函后联系珠江投资公司，签订新的租赁合同或办理新的场地使用手续，不愿意继续经营的，在2019年6月30日前清空交还场地等。恒际物业公司对此表示不清楚，不予确认。麦惠多西饼屋表示没有原件，亦不予确认。珠江投资公司对真实性予以确认，但对原告的证明内容有异议，因当时案涉商铺空置，珠江投资公司无法知晓商铺的实际控制人，故无法发出律师函。庭审中，各方确认案涉商铺已于2019年9月由珠江投资公司出租他人使用。原告承认案涉商铺的钥匙因其一直在等恒际物业公司通知，故一直未交还给恒际物业公司，但商铺一直空置；并陈述在向麦惠多西饼屋支付12万元转让费前、在与恒际物业公司签订租赁合同前均没有考察租赁物的产权情况，没有审查恒际物业公司的出租权限，但是有看到麦惠多西饼屋与恒际物业公司签订的《租赁合同》的复印件。对于原告支付12万元转让费给麦惠多西饼屋后，麦惠多西饼屋需要履行的义务，原告与麦惠多西饼屋均确认该义务为麦惠多西饼屋带原告到恒际物业公司处更名合同，麦惠多西饼屋的押金也要转名给原告，征得恒际物业公司的同意最后签订合同。麦惠多西饼屋和珠江投资公司另陈述就麦惠多西饼屋另外承租的A05号商铺，双方已于2019年7月份签订租赁合同，因麦惠多西饼屋提交了承诺书，麦惠多西饼屋在2019年1月1日起向珠江投资公司支付占用费。本院认为：原告与被告恒际物业公司签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。但根据本院（2016）粤0103民初6541号民事判决以及广州市中级人民法院的（2017）粤01民终7320号民事判决，恒际物业公司应在上述判决发生法律效力之日起十五日内将案涉芳和中环街2－10号首层的房地产交还给广州市保障性住房事务中心管业使用。上述判决书已于2017年8月24日发生法律效力，因此，被告恒际物业公司与原告签订《租赁合同》时对案涉商铺已无使用和管理的权利，亦无出租的权限。被告恒际公司明知其对案涉房屋无使用、出租权限仍与原告签订《租赁合同》，而且在《补充协议》承诺的交付案涉商铺的日期（2018年10月1日）后至今无法交付案涉商铺给原告装修和营业，导致原告无法使用案涉商铺，合同目的无法实现，原告要求解除合同符合法律规定，本院予以支持；综合以上分析，本院确认租赁合同在2018年10月1日解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求恒际物业公司退回已收取的押金22772元、水电费押金2000元、符合法律规定，本院予以支持；恒际物业公司答辩表示同意退还2018年7月租金12058.2元和2018年7月管理费346.5元，本院予以准许，双方可按此执行。对于印花税140.22元，属于原告为履行合同产生的损失，原告要求恒际物业公司赔偿，合法合理，本院予以支持。对于不锈钢架子费用，不锈钢架子属于可移动物，原告的举证不足以证明订购该不锈钢架子是用于或仅能用于经营案涉商铺，故对原告要求恒际物业公司赔偿不锈钢架子6000元的诉讼请求，本院不予支持，依法予以驳回。对于转让费120000元。这属于原告为与恒际物业公司签订《租赁合同》而进行的前期投入。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后或以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。恒际物业公司为导致合同解除的主要过错方，理应按上述法律规定对原告的损失进行赔偿。但原告并未举证证明其在与恒际物业公司签订《租赁合同》时曾告知恒际物业公司其向麦惠多西饼屋支付了12万元转让费的事实，恒际物业公司在订立案涉租赁合同时无法合理预见到其违反合同会对原告造成12万元转让费的损失，考虑到租赁合同约定因原告违约时，恒际物业公司可没收原告支付的保证金，本院依法酌定恒际物业公司应向原告赔偿损失22772元。对于原告要求麦惠多西饼屋与恒际物业公司连带赔偿上述费用的诉讼请求。本院认为，原告与麦惠多西饼屋均确认该转让费的对价是麦惠多西饼屋带原告到恒际物业公司处更名合同，麦惠多西饼屋的押金也要转名给原告，征得恒际物业公司的同意最后签订合同。可见，原告在支付该笔转让费前已清楚知悉转让费的含义、认同麦惠多西饼屋转让租赁合同权利行为的价值；原告是在综合考虑商业风险与可得利益的情形下与麦惠多西饼屋达成的协议。而麦惠多西饼屋亦已履行了收取转让费对应的义务。现原告以转让费不公平、麦惠多西饼屋存在不审慎为由要求麦惠多西饼屋退还，依据不足，本院不予支持，依法予以驳回。对于其他连带责任，第一，原告与麦惠多西饼屋之间并无租赁合同关系；第二，原告认为麦惠多西饼屋与恒际物业公司存在串通，但未提交证据予以证明其陈述；而且麦惠多西饼屋在2018年11月加入业主群卿后就把原告也拉进微信群聊，麦惠多西饼屋现仍在使用其原向恒际物业公司承租的另一商铺，并与珠江投资公司建立了新的租赁合同关系。故原告关于串通的陈述不成立，本院不予采纳。综上，对于原告要求麦惠多西饼屋与恒际物业公司连带赔偿上述费用的诉讼请求，本院不予支持，依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告黄智斌与被告广州市恒际物业管理有限公司于2018年6月29日签订的《租赁合同》于2018年10月1日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市恒际物业管理有限公司向原告黄智斌返还押金22772元、水电费押金2000元、2018年7月租金12058.2元、2018年7月管理费346.5元及赔偿印花税损失140.22元。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市恒际物业管理有限公司向原告黄智斌赔偿损失22772元。四、驳回原告黄智斌其它诉讼请求。本案受理费1783元，由原告黄智斌负担1082元，由被告广州市恒际物业管理有限公司负担701元。如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  邱思陵二〇一九年十一月十五日书记员  吴 帆卢健华