山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁08民终5350号上诉人（原审原告）：姬某某，男，1984年1月4日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人（特别授权）：王民生，北京市世联新纪元（济南）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：济宁市城建投资有限责任公司，住所地济宁市太白湖新区济宁大道35号。法定代表人：刘春光，董事长兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：闫甜甜、刘李娜，山东恒德（济宁）律师事务所律师。上诉人姬某某与被上诉人济宁市城建投资有限责任公司因商品房预售合同纠纷一案，不服济宁高新技术开发区人民法院（2018）鲁0891民初1136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。姬某某上诉请求，1、撤销（2018）鲁0891民初1136号民事判决第二项，改判支持上诉人的上诉请求：(1)、依法确认上诉人交纳的储藏室保证金1万元不具有定金性质；上诉人没有购买储藏室，判令被上诉人退还储藏室保证金1万元。（2）、依法确认上诉人与被上诉人签订的《合同补充协议》第二条第（1）项为无效条款；按照主合同第二十八条的规定执行。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由，一、2016年4月被上诉人将原预收的购房款，直接开具“储藏室保证金1万元”。上诉人没有与被上诉人签订《储藏室转让协议》。最高法院《关于适用担保法若干问题的解释》（法释【2000】44号）第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金的，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”。上诉人当时被迫交纳的储藏室“保证金”1万元，不具有法律规定的“定金性质”。双方没有签订《储藏室转让协议》，更没有约定交纳的储藏室“保证金”1万元，具有法律上规定的“定金性质”。根据最高法院的上述司法解释的规定，二审应依法认定上诉人当时交纳的储藏室“保证金”1万元，不具有法律规定的“定金性质”。依法判令被上诉人退还储藏室“保证金”1万元。二、双方签订的《商品房买卖合同》第十条规定：1、供水、排水：交付时供水排水设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3、供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；4、燃气：完成室内燃气管道敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。根据主合同的上述规定，商品房上述基础设施设备安装、调试与城市管网连接的费用，均应由被上诉人承担。但被上诉人为规避其合同义务，利用其卖方的优势地位，在签订主合同的同时，将事前印制好的合同补充协议格式合同，让上诉人一并签订。该合同补充协议附件十一：第二条第（1）项规定：基础设施中的燃气开口费、暖气开口费未包含在《商品房买卖合同》约定的房价内，由买受人按照市政配套相关单位的标准另行承担，并在交房时由物业公司代为收取。被上诉人利用签订补充协议的形式免除了应承担的责任，加重了买受人的义务。双方签订的主合同《商品房买卖合同》第二十八条规定：对本合同中未约定或者约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任排除买受人主要权利的，仍以本合同为准。根据双方签订的主合同的上述规定，被上诉人利用签订补充协议的形式，减轻或者免除出卖人的责任，不合理的加重买受人责任，应为无效条款，仍以双方签订的主合同为准，请二审法院依法确认合同补充协议附件十一，第二条第（1）项无效。综上，请求二审法院依法改判，支持上诉人的诉讼请求。济宁市城建投资有限责任公司答辩称，房屋买受人要求退还保证金的主张没有双方约定的事由或法定事由，该项请求不应得到支持。双方关于“开户费”约定的效力，系双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定。姬某某向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付自2017年7月1起至2018年1月31日止关于房屋的违约金16233元。2、被告向原告支付自2018年2月1日起至交付符合法规及约定的房屋的每日违约金按照已经支付价款的万分之一计算。3、被告向原告返还储藏室保证金10000元。3、请求确认补充协议第二条第（1）项中暖气开户费由原告承担的约定无效，被告向原告返还暖气开口费6988.08元和暖气计量表费用1800元。4、诉讼费由被告承担。一审法院审理查明，2016年7月1日，原告姬某某与被告济宁市城建投资有限责任公司签订《济宁市商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于济宁市高新区房屋，建筑面积158.49平方米，总价款755046.00元。该合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；……4、买受人已交清全部房款。第十条商品房相关设施设备交付条件约定，供水、排水、供电、供暖由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用。燃气、电话通信、有线电视和宽带网络需要买受人自行办理开通手续。商品房交付时供暖系统符合供热配建标准。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用的条件，如因基础配套设施的相关单位对配套设施的批准与施工延误的或有关部门项目竣工验收的滞后导致本项目不具备竣工交付条件，出卖人可据实延期，但买受人不得因此要求出卖人承担逾期交付的违约或赔偿责任。第十一条约定，出卖人应当在2017年6月30日前交付商品房。第十二条约定出卖人逾期交房的违约责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，按逾期时间分别处理﹙1﹚逾期在90日内，自第十一条规定的交付期限届满之次日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，合同继续履行；﹙2﹚逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款。后双方签订《合同补充协议》，该补充协议第二条约定基础设施设备中的燃气开户费、有线电视开户费、暖气开户费未包含在《商品房买卖合同》约定的房价内，由买受人按市政配套相关单位的标准另行承担，并在交房时由物业公司代为收取。同时约定如遇不可抗力（包括但不限于台风、火宅、地震、战争、政府政策调整或者政府的地方法规和规章等）致使出卖人无法按期交房，则出卖人不承担逾期交房的违约责任；如买受人遇以上情况无法按期收房，也不承担延期收房的违约责任。2016年4月11日，原告向被告支付储藏室保证金10000元，但双方没有签订储藏室使用权转让协议。2017年9月11日，原告办理上房手续，并向被告交纳暖气开口费6988.08元和暖气计量表费1800元。另查，2018年2月11日,涉案房屋已竣工验收合格，取得建设工程竣工验收备案表。一审法院认为，原、被告签订的《济宁市商品房买卖合同》及合同补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，对合同的效力本院依法予以确认。原告主张被告因逾期交付房屋应向其支付违约金。被告辩解，双方签订的合同第十条约定，如果因基础配套设施的相关单位对配套设施的批准与施工延误的或有关部门项目竣工验收的滞后导致本项目不具备竣工交付条件，出卖人可据实延期，但买受人不得因此要求出卖人承担逾期交付的违约或赔偿责任。现因基础配套设施的相关单位对配套设施的批准与施工延误，致使竣工验收延误，被告不应承担延迟交付房屋的违约责任。被告为支持该主张向本院提交住宅小区供电配套工程建设合同书、向供电公司的转账支付配套设施费的银行电子回单、电缆敷设基础图纸、联系函、市政供电外线土建及零星工程施工合同、关于城投锦园小区外线电力通道修通的请求、高新区规划建设项目联审会会议纪要、济宁高新区崇文大道电力拉管工程施工合同、竣工验收证明、小区电力配套证明、新建小区验收送电会签表等。本院认为，从上述证据看，被告已于2015年7月14日向电力部门交纳了相应的配套设施费，预留了合理的市政工程施工时间，但因政府相关单位对基础配套设施的审批以及相关工程施工延误，致使涉案房屋未能在合同约定日期竣工验收，故被告的上述辩解理由成立，本院予以采信。并且原告已于2017年9月11日办理上房手续，其主张上房后的逾期交房违约金，没有事实依据。因此原告主张逾期交房违约金的诉求，本院不予支持。原告主张被告应向其返还储藏室保证金10000元，对此被告有异议，其向本院提交的《济宁市司法局工会团购房合同签订通知单》和《城投锦园商品房买卖合同信息确认单》上载明了储藏室的单价以及原告已交纳储藏室保证金的数额。本院认为，原告作为完全民事行为能力人，原告签字确认的行为表明其在签订商品房买卖合同时对于交纳储藏室保证金是明知的和认可的，应视为其对于购买意向的认可。因此，原告要求被告返还储藏室保证金10000元的诉求，本院不予支持。原告请求确认合同补充协议第二条第（1）项中暖气开户费由原告承担的约定无效、返还暖气开口费。本院认为，补充协议中关于暖气开户费的约定是双方的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，故对该约定的效力本院依法予以确认，原告要求返还暖气开口费，本院不予支持。原告要求被告返还暖气计量表款1800元，根据原、被告签订的《济宁市商品房买卖合同》约定，商品房交付时供暖系统符合供热配建标准。而《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》第五条第5.10.1款规定，集中供暖的新建建筑和既有建筑节能改造必须设置热量计量装置，并具备室温调控功能。用于热量结算的热量计量装置必须采用热量表。因此，安装热计量表装置属于被告方的义务，原告要求被告返还1800元热计量表款的主张，符合法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告济宁市城建投资有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告姬某某返还暖气计量表款1800元；二、驳回原告姬某某的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1284元，由原告姬某某负担1259元，由被告济宁市城建投资有限责任公司负担25元。姬某某在二审中提交如下证据：证据一、储藏室保证金1万元的收据原件。证明：1、城投公司在收据上注明储藏室保证金，是其单方意思表示。2、双方没有签订定金协议或其他书面文件，约定定金罚则性质，上诉人没有购买储藏室，应当退还1万元保证金。3、最高法院《关于适用担保法若干问题的解释》（法释【2000】44号）第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金的，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”。证据二、国家计委和财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知。证明：从2001年取消水电暖燃气等所有应当收的基础配套费，地方政府与本通知指定的相悖的有关规定，一律取消。证据三、建设部颁发的城市住宅小区竣工综合验收管理办法。证明：新建住宅小区竣工后要向建设主管部门申请办理竣工综合验收，并颁发合格证书，才能交付房屋。不得将不合格的房屋交付使用。城投公司对于证据一，收据的真实性没有异议，该10000是业主方确定购买储藏室的订金，业主方要求单方退还没有约定事由或者法定事由。本案业主是在城投公司与司法局团购的范围内，并且在团购协议中也明确约定储藏室和房屋的价格是一起定的优惠价格。城投公司质证认为证据二、证据三不能作为证据使用，不具有法律的强制性效力，不能影响双方的共同约定。二审审理查明的其它事实与一审审理查明事实相一致。本院认为，本案争议的焦点问题，一、确认姬某某交纳的储藏室订金1万元不具有定金性质，退还储藏室订金1万元，是否有事实依据和法律依据。二、是补充协议第二条第（1）项中暖气开户费由姬某某承担的约定是否有效。针对第一个焦点问题，对于该主张，本院认为，济宁市司法局工会团购房合同签订通知单及城投锦园商品房买卖合同信息确认单上载明姬某某已付储藏室定金10000元，姬某某作为完全民事行为能力人，其签字确认的行为表明其在签订商品房买卖合同时对于交纳储藏室定金是明知的和认可的，应视为其对于购买意向的认可。姬某某请求确认其交纳的储藏室保证金10000不具有定金性质，退还储藏室保证金10000元没有法律依据，本院不予支持。针对第二个焦点问题，《济宁市商品房买卖合同》第十条规定，1、供水、排水：交付时供水排水设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3、供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；4、燃气：完成室内燃气管道敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应……。以上1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用。第二十八条规定，对本合同中未约定或者约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。附件十一合同补充协议第二条（1）项规定，基础设施设备中的燃气开户费、有线电视开户费、暖气开户费未包含在《商品房买卖合同》约定的房价内，由买受人按照市政配套相关单位的标准另行承担，并在交房时由物业公司代为收取。在本案中，《济宁市商品房买卖合同》及合同补充协议，均为当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方在补充协议中明确约定暖气开户费未包含在《商品房买卖合同》约定的房价内，双方在补充协议中约定暖气开户费由买受人承担，不存在不合理的加重买受人责任的情形，补充协议中暖气开户费由买受人承担的约定有效。姬某某主张补充协议第二条第（1）项中暖气开户费由其承担的约定无效，本院不予支持。综上所述，姬某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人姬某某负担。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇一九年十一月二十八日书记员  翟梦若