北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初12733号原告：王云华，女，1953年2月27日出生。被告：朱亚丽，女，1970年6月8日出生。原告王云华与被告朱亚丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王云华，被告朱亚丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王云华诉称：2013年6月1日，我与朱亚丽签订了五年期的租赁合同。合同约定，朱亚丽同意我招合租人。合同期满，双方续签了第二份五年期的房屋租赁合同。2019年，因我与合租人黄宗军发生了纠纷，故诉至密云区人民法院。后，密云区法院作出（2019）京0118民初5530号民事判决，判决解除了我与朱亚丽之间的房屋租赁合同，判令我在对房屋恢复原状后将房屋及相关设施交还于朱亚丽并向其支付租金等费用，同时，判令我向朱亚丽支付提前解除合同的违约金。我对该判决不服，上诉至北京市第三中级人民法院。因系朱亚丽先向我提出解除合同且双方约定了互不追究违约责任，但是其在（2019）京0118民初5530号案件的反诉请求中却向我主张提前解除合同的违约金，且得到了法院的支持。我认为是朱亚丽提出解除合同在先，故其应当向我支付违约金。2019年6月1日至7月15日，我承租房屋的南卧室因空置产生了相应的租金损失。2019年7月17日至8月31日，被告故意拖延接收房屋钥匙，系其原因造成房屋空置损失2700元的后果，该损失应当由其承担。综上，我诉至法院，要求朱亚丽赔偿我提前解除房屋租赁合同违约金1800元、退还坐便器费用300元、赔偿2019年6月1日至7月15日期间南卧室锁门造成的空置租金损失1275元、退还2019年7月17日至8月31日期间的房屋空置损失2700元，朱亚丽承担两次诉讼费。被告朱亚丽辩称：（2019）京0118民初5530号民事判决书已经判决我与王云华之间的房屋租赁合同解除。是朱亚丽起诉我解除合同在先，我并没有提前解除合同之违约行为，故不同意向其支付提前解除合同的违约金。（2019）京0118民初5530号民事判决书判令王云华将房屋恢复原状后交还于我，但在交付房屋时，王云华尚未将缺失的坐便器予以安装，故王云华向我支付300元作为坐便器的赔偿。租赁房屋在2019年6月1日至2019年7月15日期间均有人居住，没人给过我房门钥匙，且2019年8月31日前，原告并未将恢复好的房屋交付于我，我不同意向王云华支付房屋空置损失。经审理查明：朱亚丽于2013年3月26日，取得密云区x号的房屋产权证，建筑面积为104.40㎡，房屋结构为三室二厅，一厨双卫。2013年6月2日，朱亚丽将房屋出租给王云华，双方签订了5年租期的房屋租赁合同（2013年6月2日至2018年6月1日），月租金为1600元。合同中约定，同意承租人招合租人等内容。2018年4月29日，朱亚丽（出租方、甲方）与王云华（承租方、乙方）再次续签了五年期限的房屋租赁合同，租赁期限自2018年6月1日至2023年6月1日。房屋租金为1800元/月。合同中约定：乙方保证承租本房屋的目的仅限于本人及关系人居住，不对房屋进行转租。合同中的违约责任条款中约定：甲方提前收回房屋，应提前30天通知乙方，并赔偿乙方相当于一个月租金的违约金。乙方提前解除合同需提前30天通知甲方，并赔偿甲方相当于一个月租金的违约金。租赁期满，乙方逾期交房的，每逾一天应向甲方支付原日租金的两倍作为违约金，双方另有约定的除外。合同的其他条款中约定：大客厅塑钢隔断，2013年安装……。王云华承租房屋后，将客厅安装了隔断门扇，并将承租的房屋分租给他人居住。2019年5月6日，原告王云华起诉被告朱亚丽、黄宗军租赁合同纠纷案件立案后，被告朱亚丽提起反诉，要求解除合同，腾退房屋、恢复原状，支付租金，赔偿违约金及损失等。审理过程中，本院依法追加了第三人甘富任、刘川、王楚迎参加诉讼。本院于2019年7月8日作出（2019）京0118民初5530号民事判决，判令：一、解除王云华与朱亚丽于二○一八年四月二十九日签订的房屋租赁合同。二、第三人甘富任、刘川、王楚迎将租住密云区果园西里20号楼4单元202号的房屋予以腾退（限本判决生效之日起三十日内执行）。三、王云华在第三人腾退房屋后，将房屋恢复原状，并将恢复原状后的房屋及房屋使用的电卡等设施交还于朱亚丽（限本判决生效之日起三十日内执行）。四、王云华向朱亚丽支付二〇一九年六月一日起至实际交还房屋前的房租费（标准一千八百元/月）、物业费（标准四百六十二元/年）、卫生费（标准一百零二元/年），水费（按实际使用数额计算），（限本判决生效之日起三十日内付清）。五、王云华支付朱亚丽提前解除合同违约金一千八百元（限本判决生效之日起三日内付清）。六、黄宗军除已给付王云华房屋租赁费三千二百元外，再给付王云华房屋租赁费等费用合计三千六百元（限本判决生效之日起三十日内付清）。七、驳回王云华的其他诉讼请求。八、驳回朱亚丽的其他反诉请求。王云华不服一审判决，上诉至北京市第三中级人民法院。北京市第三中级人民法院于2019年8月21日作出（2019）京03民终11202号民事判决书，判决：一、维持北京市密云区人民法院（2019）京0118民初5530号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第八项；二、撤销北京市密云区人民法院（2019）京0118民初5530号民事判决第六项、第七项；三、黄宗军于本判决生效之日起7日内给付王云华租金及冬季供暖费共计4365元；四、驳回王云华其他诉讼请求。二审判决后，朱亚丽已申请执行。2019年8月31日，王云华将承租房屋交还于朱亚丽，并于当日与朱亚丽签订了《解除房屋租赁合同协议》。协议记载：由于法院判决双方解除合同，朱亚丽今收到王云华交来租金（6月1日-7月15日）2700元、水费55元、物业费及卫生费70.5元（6月1日-7月15日）、坐便器300元、电卡1个、钥匙4把、燃气卡1个、浴霸灯泡4个。王云华与朱亚丽在该协议落款处签字按手印。2019年10月30日，王云华诉至本院，要求朱亚丽向其支付违约金、退还坐便器费用及房屋空置损失。上述事实，有当事人陈述、（2019）京0118民初5530号民事判决书、（2019）京03民终11202号民事判决书等证据在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，王云华与朱亚丽之间的房屋租赁合同已经生效判决解除，现王云华要求朱亚丽向其赔偿提前解除房屋租赁合同的违约金，王云华应当就朱亚丽存在提前解除合同之行为进行举证。（2019）京0118民初5530号案件中，王云华诉至本院并要求与朱亚丽解除合同，后朱亚丽在反诉中要求王云华向其支付提前解除合同之违约金，本院（2019）京0118民初5530号民事判决亦支持了朱亚丽该项反诉请求，故就提出提前解除合同的主体，本院已作出认定。王云华要求朱亚丽向其支付提前解除合同的违约金，本院不予支持。（2019）京0118民初5530号民事判决书判令王云华在将承租房屋恢复原状后交还于朱亚丽，但在2019年8月31日双方交还房屋时，王云华并未将缺失的坐便器予以安装。王云华于当日向朱亚丽给付坐便器费用300元，应视为双方同意由王云华赔偿朱亚丽坐便器费用300元，该约定内容系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属有效。现王云华要求朱亚丽退还其坐便器费用300元，本院不予支持。2019年7月8日，双方合同被判决解除，故自2019年7月8日起，王云华就承租房屋不再享有收取转租房屋租金等其他权利，故王云华主张朱亚丽向其赔偿2019年7月8日以后的房屋空置损失，缺乏法律依据，本院不予支持。关于王云华主张的2019年6月1日至7月8日期间，承租房屋南卧室锁门造成的房屋空置租金损失，因朱亚丽否认在上述期间持有出租房屋南卧室的钥匙，且王云华未能提交充分有效之证据证明朱亚丽就房屋空置存在主观过错，故对其上述请求，本院不予支持。综上所述，本院为保护当事人的合法权益，维护社会安定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告王云华的诉讼请求。案件受理费二十五元，由王云华负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 魏明山二〇一九年十一月十五日法官助理 王 静书 记 员 孙 洋