山西省长治市中级人民法院民事判决书（2019）晋04民终1804号上诉人（原审原告）：贾安明，汉族。委托诉讼代理人：乔四红，山西天建律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林州市兴业房地产开发有限公司。法定代表人：郭青吉，职务经理。委托诉讼代理人：李正，河南广亚律师事务所律师。上诉人贾安明因与被上诉人林州市兴业房地产开发有限公司合同纠纷一案，不服山西省长治市潞城区人民法院（2019）晋0406民初41号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人贾安明的委托诉讼代理人乔四红，被上诉人林州市兴业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾安明上诉请求：1.撤销长治市潞城区人民法院（2019）晋0406民初41号民事判决，依法改判支持上诉人的起诉请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.原被告双方签署的《兴业花苑定购房屋协议》应当认定为《商品房买卖合同》；2.被上诉人所售房屋既未办理房屋预售许可证，也未办理房屋现售的相关手续，其属于无证销售，是违反《房地产管理法》、《商品房销售管理办法》及《商品房买卖合同司法解释》的无效的商品房销售行为，其与上诉人所签订的《兴业花苑房屋定购协议》应当认定为无效的商品房买卖合同。3.被上诉人所提供证据均系复印件，且系超过举证期后的失权证据，其既不能证明其已取得了该商品房项目土地的国有土地使用权，也证明不了其已具备商品房现售的条件。4.被上诉人故意隐瞒了其未取得“商品房预售许可证明”，其已构成《商品房买卖合同司法解释》第九条所规定的欺诈，应当适用该司法解释第九条之规定，判决被上诉人承担“返还已付购房款及利息，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”5.原审法院认定“原告请求被告赔偿原告装修装饰部分的现金价值，因原告装修已实际使用多年，且本案不涉及退房，故本院对此请求不予支持”是错误的。林州市兴业房地产开发有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律准确。第一，本案诉争房产已经竣工验收，答辩人具备合法开发资质，开发之前取得了土地使用权，持有建设工程规划许可证、施工许可证，根据建设部《商品房销售管理办法》第7条规定，符合商品房现售条件，且房产权属证书也有政府和主要领导协调解决。答辩人认为双方之间的订购房屋协议，是双方真实意思表示，且实际履行长达9年，不存在合同无效的情形。第二，答辩人不存在故意隐瞒和欺诈行为，不适用商品房买卖合同司法解释第9条惩罚性赔偿的规定，而关于楼层由6层变更为7层，答辩人在一审中也提交了山西中方森特建筑工程设计研究院的设计变更通知单，并且向政府补交了增加容积率的费用，所以该变更不属于违法建设，上诉人在购买房产时，也早知道这一情形，不属于欺诈行为。第三，答辩人一审提交的证据，已经原被告双方庭审质证，对一些复印件答辩因客观原因不能提供，也请求了一审法院查明核实，所以该证据可以用作定案依据。贾安明向一审法院起诉请求：1.判令确认原被告之间的房屋买卖合同无效，同时判令被告返还原告支付给被告的购房款183144元及利息80468.90元(该利息暂计至2019年4月22日，直至购房款返还为止)、配套费12941元；共计276553.90元；2.判令被告承担原告已付购房款一倍的赔偿金183144元；3.判令被告赔偿原告为该房屋添附的装修装饰物部分现金价值(待评估鉴定后再确定具体金额)；4.诉讼费、评估鉴定费由被告承担。一审法院认定事实：原告（买受人）与被告兴业公司潞城分公司（出卖人）于2010年1月23日签订《兴业花苑定购房屋协议》一份，协议主要内容为：“一、出卖人以出让方式取得位于潞城大酒店北侧、编号为2007-011地块的土地使用权，该地块土地面积为8756.15平方米，规划用途为商住，土地使用年限自2007年9月20日至2077年9月19日，出卖人经批准在上述地块建设商品房，暂定名兴业花苑。二、买受人购买的住宅商品房为1#B区楼6单元701号房。三、该商品房单价为1612.47元/平方米，总金额183144元整。四、该商品房建筑面积113.58平方米，面积最终确认以产权登记面积为准。五、签协议时买受人已一次性付清总房款”。协议同时对逾期交房等其他事项作出约定。原告在2010年1月17日交付房款30000元、2010年1月23日交纳153144元，合计交纳房款183144元。2010年8月20日，原告交纳配套费（煤气、暖气、公共维修基金）共计12941元。原告装修后入住至今。另查明，被告与潞城市国土资源局签订有《国有土地使用权出让合同》，对案涉宗地8756.15平方米土地进行出让，被告交纳了出让金并已依法缴纳了案涉宗地契税。被告对案涉小区项目办理有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，案涉房屋至今未办理商品房预售许可证明和产权证。一审法院认为，原被告签订的《兴业花苑定购房屋协议》是双方当事人真实的意思表示，合同签订后，原告履行了支付房款及配套费的义务，被告也按照合同约定将案涉房屋交付原告使用。原告在交纳配套费后装修入住至今已长达八年左右，虽然被告未取得商品房预售许可证明且至今未给原告办理产权证，但考虑原告已长期居住使用，且从合同签订至今房地产市场出现价格大幅上涨，原告主张合同无效退还购房款但不提及退还房屋违背诚实信用原则，从维护交易安全和社会稳定角度，对原告第一项的诉讼请求不予以支持。关于原告诉请被告承担已付购房款一倍的赔偿金问题：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋抵押或出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的可请求出卖人承担已付购房款一倍的赔偿责任。第九条规定出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明等情形，也可以请求出卖人承担已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，被告并未将案涉房屋抵押或出售他人的情形，原被告签订的《兴业花苑定购房屋协议》并没有条款载明被告已取得商品房预售许可，原告提供的证据并不能证明被告隐瞒或提供虚假商品房预售许可的事实，故原告请求承担已付房款一倍赔偿金的请求不予以支持。关于原告请求被告赔偿原告装修装饰部分的现金价值，因原告装修已实际使用多年，且本案不涉及退房，故本院对此请求不予以支持。综上所述，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告贾安明的诉讼请求。本院二审期间，被上诉人围绕答辩意见新提交证据二份。证据一：潞城市建设工程方案审批表复印件；证据二：山西中方森物建筑工程设计研究院设计变更通知单复印件。以上两证据用以证明案涉小区楼层由六层变更为七层经过专业勘察设计和政府机构审批。上诉人经质证认为，两份证据不是原件，没有法律效力。小区楼层以规划局审批意见为准，多出一层是违法建设。经二审审理查明的事实与一审认定的事实基本一致。本院认为，二审围绕上诉人的上诉请求进行审理。本案中，上诉人与被上诉人签订《兴业花苑定购房屋协议》是双方真实意思的表示，双方约定先签订购房协议，随后再签正式商品房合同，后上诉人支付了购房款，被上诉人也按照协议约定交付了案涉房屋。由此可知双方在签订协议时对于涉诉房屋无商品房预售许可证明是明知的，上诉人购房入住至今已达九年之久，且案涉房屋所在小区项目建设由潞城市发展和改革局潞发改基字[2007]120号文件批准，被上诉人与潞城市国土资源局签订有《国有土地使用权出让合同》，办理有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，根据诚实信用原则，从维护交易安全和社会稳定的角度，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于合同无效的规定。本案中被上诉人与上诉人在签订购房协议时也不存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的情形，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，一审法院判决驳回上诉人诉请并无不当，故本院对上诉人的上诉理由不予支持。综上所述，贾安明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8195元，由上诉人贾安明负担。本判决为终审判决。审判长 王少军审判员 王 瑞审判员 王成立 二〇一九年十一月二十二日书记员 贾小丽