广西壮族自治区陆川县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0922民初2171号 原告杨胜奇，男，1978年5月12日出生，汉族，居民，住广西壮族自治区陆川县。 原告杨馥榕，男，1978年5月12日出生，汉族，居民，住广西壮族自治区陆川县。 原告杨春燕，女，1994年1月8日出生，汉族，居民，住广西壮族自治区陆川县。 三原告共同委托诉讼代理人：王洪，广西桂立恒律师事务所律师。 三原告共同委托诉讼代理人：蒙金凤，广西桂立恒律师事务所实习律师。 被告罗裕祥，男，1984年3月24日出生，汉族，居民，住广西陆川县。 原告杨胜奇、杨馥榕、杨春燕诉被告罗裕祥租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨胜奇及其委托诉讼代理人王洪、蒙金凤、被告罗裕祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨胜奇、杨馥榕、杨春燕向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告双方签订的《租赁合同》。2、判令被告支付拖欠租金112320元（计至2019年7月31日），并判决被告支付租赁物交还前的使用费（从2019年8月1日起计算至租赁物返还给原告之日止）；3、判决确认原告已收取的保证金45000元不予以返还，并判令被告支付45000元违约金给原告。本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告双方于2016年12月20日签订《租赁合同纠纷》，约定：原告将位于陆川县大社加油站南侧的国有土地1313.25平方米及原告建好的钢结构大棚给被告使用，租赁期限自2017年2月1日起至2027年1月31止，工10年；租金每月一万伍仟元（原告实收额，从第二年起，月租金在上一年度基础上递增4%），租金每三个月支付一次，先交租金后使用；合同保证金45000元，乙方（被告）在签订合同前缴费甲方（原告）；乙方迟延交付房租、水电费及其它应缴纳费用超过15天的，原告有权解除合同，任何乙方因违约造成终止合同的，应加倍赔偿本合同保证金给对方。合同签订后，原告依约定将租赁物交付给被告使用，被告前期也按约定交付租金，但自2018年10月份起，被告开始欠付租金（期间被告曾于2019年6月10日支付租金31200元）。经原告催促，被告至今未付清欠付租金给原告，租赁物也仍然占用未退给原告。特起诉到法院，请判如所请。 被告罗裕祥辩称，一双方签订的《租赁合同》已实际于2018年12月份解除。被告租赁场地用作经营汽车销售，但因玉林至陆川二改一公路改扩建项目影响，租赁场地门前道路与2018年7月份开始扩建工程施工，场地实际已不具备经营条件。因此双方曾经协商解除合同，但因租赁期限及租金分歧无法达成一致。后被告于2019年1月份搬离租赁场地，原告也因被告不按约定支付租金，在被告搬离后即将租赁场地进行封闭处理。故双方已通过事实行为解除《租赁合同》。二被告已不欠付原告租金。如前所述，《租赁合同》已于2018年12月份解除，被告在2019年2月4日及2019年6月10日通过银行转账的方式向原告付清至2018年12月份的租金。三原告要求被告支付45000元违约金于法无据。《租赁合同》因客观事实无法继续履行，且已实际解除，由于被告先行提出解除合同，被告愿将保证金作为租赁场地另行寻租期间的空置补偿。原告要求另行支付45000元租金违约金于法无根据，且已超过其实际损失（实际损失，租赁场地约3个月的空置期租金），综上，原告的请求没有事实及法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院结合原、被告的举证和质证，认证如下：对双方无异议的证据，本院予以采信。对上述双方提出异议的证据，因各自无相反证据予以否定，且该类证据确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 为查明案件事实及依原告的申请所租赁的房屋现在是否已经转租他人使用，本院依职权到场进行勘查，并通知双方到现场指认，同时对现场拍摄照片10张；经查，涉案所租赁的房屋被告已不使用，用于经营该车行的办公物品仍在租赁的房屋内。原、被告双方对上述调查材料均没有异议。本院对上述当事人无异议的证据予以认定。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认本案的法律事实如下：原告杨胜奇、杨馥榕、杨春燕与被告罗裕祥于2016年12月20日签订了一份《租赁合同》，约定由原告将位于陆川县大社加油站南侧的国有土地1313.25平方米及原告建好的钢结构大棚给被告使用，租赁期限自2017年2月1日起至2027年1月31止，工10年；租金每月一万伍仟元（原告实收额，从第二年起，月租金在上一年度基础上递增4%），租金每三个月支付一次，先交租金后使用；合同保证金45000元，乙方（被告）在签订合同前缴费甲方（原告）；乙方迟延交付房租、水电费及其它应缴纳费用超过15天的，原告有权解除合同号，任何乙方因违约造成终止合同的，应加倍赔偿本合同保证金给对方。 另查明，合同签订后，原告依约将租赁物交付给被告使用，被告2018年10月份前一直按约定支付租金，因玉林至陆川“二改一”工程施工，自2018年10月份起，被告未按约定支付租金，直到2019年6月10日支付租金31200元。此后，因开路不通电及交通不便的影响，被告于2019年1月和5月向原告提出双方解除合同，原告因被告不支付租金不同意解除合同，后面因原告不同意解除合同，但被告已于2019年1月份已把所销售车搬离租赁地，后面部分办公用品因原告于二月份焊住门无法搬离部分办公用品。 再查明，经本院现场勘查，经陆川县二改一工程，该租赁场所从原路已没有水泥通道可以通行，要绕新泥路通道通行，另原来的拉电处电也不通，需从别处拉电。 本院认为，关于原、被告于2016年12月30日签订的《房屋租赁合同》是否解除的问题。原、被告所签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为合法有效,对双方均具有法律约束力。原、被告双方非因出现法定解除或双方协商解除的情形，不得随意单方予以解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。；第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”；《房屋租赁合同》第五条第二款第4款约定：乙方（被告）迟延缴纳房租、水电费及其它应缴纳费用超过15天。第5款：因国家、政府需要导致合同不能继续履行的。本案中，被告租赁房屋原告用于经营销售汽车使用，因其他各种客观原因无法继续维持正常的经营，被告多次表示退出承租房屋，并口头及微信方式与原告协商终止合同，后因涉及尚有部分租金未结清和押金等问题搁置，被告遂于2019年1月份将停放在租赁房屋的车辆全部搬离，后因原告焊住铁门上锁，以致尚留后面部分办公用区的办公用品无法搬离。本院认为，被告的上述行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其口头告知及撤离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。考虑到承租人确不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，继续履行合同对一方当事人明显不公平，故其双方签订的租赁合同应予解除。合同解除应根据案件具体情况以出租人收回房屋、当事人起诉或判决生效之日等时间合理确定合同解除的具体时间。结合本案具体情况及公平原则酌情以出租人主张权利之日即2019年8月5日（起诉日）为合同解除日较为适宜。 关于原告要求被告支付拖欠租金112320元（计至2019年7月31日），并判决被告支付租赁物交还前的使用费（从2019年8月1日起计算至租赁物返还给原告之日止）问题。本院认为，不管解合同是否协商一致，双方均应该注意保留必要的书面文件。在协商不一致或无法双方签订文件时，可以单方向对方发同相应催示函主张权利，并保留催示的证据，如果在合理时间内对方没有反应，应该及时到法院提起诉讼。原告（出租人）既然已经知道被告（承租人）终止合同，就应该采取积极措施，另寻租户，避免损失的扩大，但原告在被告撤离后却未采取积极的措施，而是放任锁门状态持续并直接导致被告在漫长的几个月过程中无法实际占有、使用租赁物，明显超过了必要限度。综合考虑上述因素，合同解除后，被告依旧占用原告场地，也应该支付占用费，但被告确实从2019年1月始对租赁物未使用和收益，应适当减少租金，故本院酌情按被告2019年1月-11月5日止的租金及场地占用费，按每月支付租金50%给原告对双方较为公平。故被告应支付原告2019年1月份租金15600元/月×50%=7800元，2月份租金15600元/月×50%=7800元；3月份至10月份租金16224元/月×8×50%=64896元，计至判决之日止（11月5日）16224元/月÷30天×5天×50%=1352元，故被告应支付原告租金及占用费为81848元。 关于原告所预交保证金45000元应否返还问题。本院认为，保证金是为确保承租人在使用过程中给租赁物造成的损害能得到赔偿，才设定的。因此，不管是正常结束租赁关系，还是一方提前解除租赁合同，只要租赁物没有受以损害，保证金都应该退还。但鉴于被告未按协议缴纳租金有其客观原因，与故意不缴纳租金的情形有别，综合考虑上述因素结合公平原则，故本院认为原告应返还被告保证金36000元，此保证金在尚欠原告（出租人）租金中予以抵减，即被告（承租人）尚需返还租金占用费81848元-36000元=45848元给原告。 关于原告要求被告支付违约金45000元的问题。本院认为，从双方签订《租赁合同》的约定以及查明事实，被告确实有因“二改一工程”等因素无法维持正常经营，以致无法实现合同之目的，但其提前解除合同的方式方法确实存在不当。而原告（出租人）既然已经知道被告（承租人）终止合同，就应该采取积极措施，另寻租户，避免损失的扩大，但原告在被告撤离后却未采取积极的措施，而是放任焊门上锁状态持续至今，明显超过了必要限度，双方在处置该纠纷事宜时均有一定的过失，履约保证金与违约金均能弥补守约方损失，故两者在功能上存在重叠。基于填平原则，在履约保证金足以填补守约方损失时，不能重复主张违约金。故原告请求被告支付违约金的请求有违反公平原则及没有事实依据，本院对原告的该请求依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条，第九十四条、第九十六条、第一百零七条，第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十一条的规定，判决如下： 一、解除原告杨胜奇、杨馥榕、杨春燕与被告罗裕祥于2016年12月20日签订的《租赁合同》； 二、被告罗裕祥应支付原告杨胜奇、杨馥榕、杨春燕租金及占用费45848元； 三、被告罗裕祥于本案判决后五日内将放置在租赁房屋内属其所有的办公用物品搬离，将所租赁的房屋返还原告杨胜奇、杨馥榕、杨春燕； 四、驳回原告杨胜奇、杨馥榕、杨春燕的其他诉讼请求。 案件受理费1723元，由被告罗裕祥负担509元，原告杨胜奇、杨馥榕、杨春燕负担1214元。 上述判决，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审判员  林剑波 二〇一九年十一月五日 书记员  赵熠昊