湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初5107号原告：长沙市雨花城市建设投资集团有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区人民中路245号。法定代表人：李国庆，董事长。委托诉讼代理人：唐霞，国浩律师（长沙）事务所律师。委托诉讼代理人：潘静，国浩律师（长沙）事务所律师。被告：邹自杰，男，1965年11月5日出生，汉族，住广州市越秀区。原告长沙市雨花城市建设投资集团有限公司（以下简称原告）与被告邹自杰（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人潘静到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2017年7月27日签订的《【圭塘河岸】悠游小镇物业租赁合同》于2019年3月6日解除；2、判令被告向原告支付2018年8月1日起至合同解除之日即2019年3月6日止的租金251255.15元；3、判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金111303.95元（违约金以所欠租金为基数，按照每日2‰的标准暂计算至2019年4月16日，之后的违约金按照上述标准计算至被告付清租金之日止）；4、判令被告向原告支付房屋占有费213262.97元（按照合同最后一个月日租金即1431.45元的1.5倍自2019年3月7日计算至房屋收回之日即2019年6月19日）；5、判令被告向原告支付2017年9月1日至2018年4月30日装修免租期和经营免租期的租金损失343548元；6、判令被告向原告支付律师费9200元；7、判令被告承担本案的本案诉讼费用。事实和理由：2017年7月27日，原、被告双方签订《【圭塘河岸】悠游小镇物业租赁合同》，约定原告将位于物业出租给被告使用。原告依据合同约定向被告交付了租赁物，但被告未按照合同约定支付租金。经原告多次催缴，被告拒不支付。2019年3月6日，原告向被告送达解除合同的通知，并要求付清全部款项，但被告至今仍未履行。原告认为，原告解除与被告签订的合同符合合同约定和法律规定，并有权要求被告支付欠付租金及逾期支付租金产生的违约金；合同解除后，被告未及时交还租凭场地，应当向原告支付房屋占用费，并应赔偿原告装修及经营免租期内的租金损失，承担原告因本案支付的律师费，被告支付的保证金85887元抵扣租金等费用。被告未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交相应证据，被告未到庭参加诉讼，视为放弃了质证的权利。对原告提交的上述证据，经与原件核对，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月27日，原告作为甲方（出租方）与被告作为乙方（承租方）签订一份《【圭塘河岸】悠游小镇物业租赁合同》，合同约定：甲方将座落于物业（以下称该租赁物）出租给乙方使用，该租赁物的建筑面积为477.15平方米，乙方租用该租赁物的期限自2017年9月1日至2022年8月31日止，共计5年；租金、费用及支付方式：起始租金为90元／㎡／月，从“计租日”开始计算，第1年至第2年不变，第3年递增10%，第4年不变，第5年递增10%；租金实行按季支付，乙方应于本合同签订后五个工作日内向甲方支付首季度租金，以后每季度的租金由乙方于每季度开始前45日支付给甲方，计租日为免租期结束之次日，无免租期的则以物业交付之次日为计租日，首次租金和首次之后的租金按照4.1.2条的约定支付，首次首季度租金为128830.5元；乙方应向甲方交纳2个月的租金作为合同租赁保证金85887元，本合同终止且乙方将该租赁物交还给甲方，如乙方在履行本合同过程中无违约行为，在双方就租赁该租赁物而产生的一切权利和义务结清后15个工作日内，甲方向乙方退还租赁保证金（不计利息）；乙方应交纳的物业管理费按照该租赁物建筑面积计算，每月每平方米暂定5元，在免租期内，除租金外，乙方仍需交纳物业管理费及其他相关费用；该租赁物的交付日期为2017年9月1日之前，甲方应当于该日期前交付该租赁物，而乙方应当于该日期前接受交付；装修免租期为3个月，乙方装修期自2017年9月1日至2017年11月30日止，自该租赁物交付或视为交付之次日起起算，装修免租期内，乙方仍需承担物业管理费以及装修或经营活动而产生的政府税费及其他费用（如水、电、燃气、电话费等）；经营免租期为5个月，自2017年12月1日至2018年4月30日止，自该租赁物装修免租期满之次日起起算，经营免租期内，乙方仍需承担物业管理费以及经营活动而产生的政府税费及其他费用（如水、电、燃气、电话费等）；除租赁期限届满合同正常终止外，如果甲方或乙方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的或其他任何原因导致合同提前终止的，则乙方应当在合同提前解除或终止之日起不超过3日内向甲方交还该租赁物；乙方逾期交还租赁物，除应该依照合同最后一个月的标准支付逾期期间的租金（或使用费）、物业管理费等各项费用外，每天还应按照合同最后一个月日租金的1.5倍向甲方支付房屋占用费，房屋占用费算至乙方交还该租赁物或甲方收回该租赁物之日止；在租赁期限内，甲方逾期交付租赁物，每逾期一日，则应按首月租金的0.5‰向乙方支付违约金；在租赁期内，乙方逾期交付租金及其他应付甲方的费用，每逾期一日，应按逾期交付金额的2‰支付违约金，逾期达14天以上（含14天）的，甲方有权自行或委托物业服务公司采取停止供应水、电、燃气、空调（如有）或其他设施的措施，因此造成的一切后果由乙方自行承担；在租赁期内，乙方拖欠支付租金或应付甲方的其他费用达30日，甲方有权单方面终止本合同，收回该租赁物并追究乙方的违约责任，乙方已预付的租金和租赁保证金作为违约金支付给甲方，乙方应赔偿甲方装修、免租期内的损失，由此而造成甲方其它损失的，乙方也应予以赔偿；甲方依据本合同第12.2.4条单方终止合同的，应当书面通知乙方；甲方依照本合同规定向乙方发出的解除合同通知，表明甲方行使本合同赋予其提前收回该租赁物的权利，并构成甲方对该项权利已全面充分的行使，甲方无须以实际进入该租赁物的行为作为行使该项权利的标志；甲方根据本合同，收取乙方违约金后，甲方还具有行使本合同赋予的其他权利和补救的权利（包括收回该租赁物的权利）；甲方因向乙方催讨租金或其他费用及因行使本合同项下其他任何权利而发生的所有费用和开支（包括但不限于诉讼费、评估费、拍卖费、律师费、调查费、差旅费等），均由乙方承担；甲方提供整个商业街常规建筑、消防的一次验收及消防系统，乙方装修方案向当地消防局报批并验收，甲方给予协助配合。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了租赁物。被告按约支付了租赁保证金85887元及首季度租金，但未按照合同约定按时、足额支付自2018年8月1日起的租金，且原告多次催缴未果。2019年3月5日，原告向被告邮寄《解除通知书》，通知被告自收到该通知之日起解除双方签订的《物业租赁合同》，并要求被告在收到该通知后3日内向原告交还租赁物业，付清全部租金，按照物业租赁合同的约定承担违约责任。2019年3月6日，被告收到该通知书。2019年4月3日，原告再次向被告送达《限期搬离及交还场地通知书》，要求被告在收到该通知之日起3日内搬离商铺并交还原告，同时结清欠付的全部款项。被告至今仍未履行。2019年4月2日，原告与国浩律师（长沙）事务所签订一份《委托代理合同》，该所接受原告委托，并指派律师参加本案诉讼，原告支付律师费9200元，该所向原告出具相应律师费发票。2019年5月17日，原告诉至本院，请求判如所请。在本案诉讼中，原告陈述：被告于2018年12月31日向原告支付租金57661元，此后再未支付租金；被告自2019年1月左右停止经营，于2019年6月19日将租赁物业内的设施设备转让给案外人后，原告收回了涉案房屋。本院认为，原、被告签订的《【圭塘河岸】悠游小镇物业租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行。关于合同解除。在租赁期内，被告拖欠支付租金已超过30日，原告要求解除合同，符合双方约定和法律规定，本院予以支持，涉案合同自被告于2019年3月6日收到解除通知时解除。关于租金、违约金。根据合同约定的租金标准，自2018年8月1日起至2019年3月6日止，被告的欠付租金计算为251532.2元（477.15平方米×90元×7.2个月-已付租金57661元），原告主张上述期间的欠付租金为251255.15元，本院予以支持；被告未按合同约定履行支付租金的义务，已构成违约，应承担相应违约责任，原告主张按合同约定的每日2‰违约金标准，分段计算至2019年4月16日的违约金为111303.95元，因该约定的违约金标准过高，本院依法酌情调整为日万分之五，上述期间的违约金计算为27826元（111303.95元÷4），此后的违约金以251255.15元为基数，按日万分之五的标准，自2019年4月17日起计算至被告付清之日止，原告主张违约金的超过部分，本院不予支持。关于合同解除后的房屋占用费。合同约定的关于被告逾期交还租赁物需承担的违约责任明显过高，本院依法酌情调整为被告按照合同解除前最后一个月的租金标准向原告支付租金，并以该租金为基数按日万分之五向原告支付违约金，即被告逾期交还租赁物期间需向原告支付房屋占用费计算为154882元{477.15平方米×90元×3.43个月（2019年3月7日至2019年6月19日）=147296.2元+147296.2元×日万分之五×103天=7585.8元}，原告主张的超过部分，本院不予支持。关于装修免租期和经营免租期的租金损失。涉案合同因被告违约而提前解除，原告要求被告支付装修免租期3个月和经营免租期5个月的租金损失343548元（477.15平方米×90元×8个月），符合合同和法律规定，本院予以支持。关于律师费。原告委托律师参加本案诉讼，已实际支付代理费，且支付的律师代理费符合湖南省律师服务收费行业指导标准，故原告要求被告支付律师费9200元，符合合同和法律规定，本院予以支持。原告主张被告支付的保证金85887元，可以抵扣被告在本案中应付租金等费用，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：一、确认原告长沙市雨花城市建设投资集团有限公司与被告邹自杰于2017年7月27日签订的《【圭塘河岸】悠游小镇物业租赁合同》于2019年3月6日解除；二、被告邹自杰于本判决生效之日起10日内支付原告长沙市雨花城市建设投资集团有限公司截止2019年3月6日的租金251255.15元；三、被告邹自杰于本判决生效之日起10日内支付原告长沙市雨花城市建设投资集团有限公司逾期支付租金的违约金（截止2019年4月16日的违约金为27826元，此后的违约金以251255.15元为基数，按日万分之五的标准，自2019年4月17日起计算至租金清偿之日止）；四、被告邹自杰于本判决生效之日起10日内支付原告长沙市雨花城市建设投资集团有限公司房屋占用费154882元；五、被告邹自杰于本判决生效之日起10日内支付原告长沙市雨花城市建设投资集团有限公司装修免租期和经营免租期的租金损失343548元；六、被告邹自杰于本判决生效之日起10日内支付原告长沙市雨花城市建设投资集团有限公司律师费9200元；被告邹自杰支付的保证金85887元，可以抵扣上述第二至六项确定的给付义务。七、驳回原告长沙市雨花城市建设投资集团有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11869元，公告费560元，共计12429元，由被告邹自杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  张建国人民陪审员  王建春人民陪审员  李建伟二〇一九年十一月二十五日书 记 员  甘梦月附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。