上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初39138号原告：权永乐,男,1990年5月15日出生,汉族,户籍地陕西省蒲城县。原告：张弘婧,女,1990年12月24日出生,汉族,户籍地上海市静安区芷江西路XXX号(社区公共户)。两原告共同委托诉讼代理人：程玉祥，上海政锦律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：白洋溢，上海政锦律师事务所律师。被告：王莉,女,1980年3月4日出生,汉族,户籍地上海市虹口区车站北路XXX弄XXX号XXX室。被告：房元刚,男,1976年6月30日出生,汉族,户籍地上海市虹口区车站北路XXX弄XXX号XXX室。两被告共同委托诉讼代理人：谈海刚，上海市申侨律师事务所律师。原告权永乐、张弘婧与被告王莉、房元刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月15日受理后，依法适用简易程序，于2019年9月23日公开开庭进行了审理。原告权永乐、张弘婧及共同委托诉讼代理人白洋溢，被告王莉、房元刚的共同委托诉讼代理人谈海刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告权永乐、张弘婧共同向本院提出诉讼请求：1、请求确认两原告与两被告签订的《房地产买卖合同》、《协议书》及《补充协议》于2019年8月6日解除(2019年8月6日为原告书面发函给被告解除合同的日期，被告已经通过中介退还了原告方100,000元的定金)。2、请求判令两被告支付两原告违约金858,000元。事实和理由：2019年5月17日，两原告与两被告签署《房地产买卖合同》，约定两原告向被告购买坐落于上海市静安区彭越浦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房屋总价款4,290,000元。合同明确约定，被告未按照合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，视为被告根本性违约，原告有权单方解除合同，被告应在接到解除合同通知后三日内无息退还已收到的全部房价款并支付相当于总房价20%的违约金。同日，两原告与被告王莉签署了《协议书》，约定被告承诺于2019年5月26日之前由居间方陪同还清贷款事宜，并于2019年5月26日当日前往交易中心注销抵押。在2019年5月27日拉取注销后的无抵押产调。如果被告没有按协议时间完成，则认定被告违约，按合同赔付违约金。合同签订后，两原告于2019年5月18日支付了定金100,000元，并积极筹措首付款及贷款事宜。但被告未能按合同约定时间办理注销抵押，经两原告多次催促，被告仍未能办理注销抵押。被告的行为已构成违约，两原告于2019年8月6日向被告发送《解约告知函》，书面通知解除合同。原告认为，《房地产买卖合同》及《协议书》合法有效，双方均应全面履行。被告未能按照合同约定履行办理注销抵押义务，已构成根本违约。根据合同约定，原告有权解除合同，被告应支付违约金，请求法院支持原告的诉讼请求。被告王莉、房元刚共同辩称，不同意原告的诉请。两被告已经离婚，两原告明知系争房屋为两被告共同共有的情况下，在未征得房元刚授权的情况下，由王莉和两原告签订的合同为无效合同，因此不存在解除及违约的责任的问题。原告所支付的10万元定金被告从未收到。房元刚对于王莉出售房屋的行为并不知情，王莉在签订合同后也没有征求房元刚的意见，房元刚在收到诉状副本后才知道的本案纠纷。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两原告系夫妻关系。两被告曾系夫妻关系，于2008年4月30日协议离婚，《自愿离婚协议书》约定双方无共同财产。2008年7月16日，系争房屋的权利人登记为房元刚、王莉，共有情况为共同共有；系争房屋上还设有案外人中国银行股份有限公司上海市奉贤支行及俞浪、唐若飞的抵押权。2019年5月17日，两原告(买受人、乙方)与被告王莉(卖售人、甲方)经案外人德祐房地产经纪有限公司居间就系争房屋签订的《房地产买卖合同》载明，经协商一致，双方同意系争房屋的转让价款为429万元，双方确认于2019年7月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方保证有权出售系争房屋，并在签订合同时已征得其他权益人的同意(若有)；若因甲方无权处分或越权处分等原因造成本合同未能履行，甲方承诺按本合同违约责任条款的标准向乙方承担违约责任。若甲方收取定金后(含授权保管的定金)，未能依照本合同约定继续履行的，则甲方应按已收取的定金(含授权保管的定金)数额向乙方双倍返还定金。甲方未能按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，视为甲方根本性违约，乙方有权单方解除合同。乙方应书面通知甲方，甲方应在接到通知之日其的三个工作日内无息退还已收到的全部房价款并支付相当于总房价款20%的违约金。若双方已签署《上海市房地产买卖合同》示范文本的，则根本性违约责任的标准为总房价的20%的违约金。乙方于2019年5月17日通过居间方转付定金10万元，双方签订本合同后10日内，乙方通过居间方转付部分房款10万元，双方签订《上海市房地产买卖合同》示范文本并申请办理公证手续(若需)后当日内，乙方自行支付甲方部分房价款131万元……。若系争房屋已设立抵押的，甲方须于签署本合同后5日内办理申请还款手续，并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料，及时办理抵押注销手续或与不动产转移登记手续时一并办理抵押注销手续。合同尾部甲方签章处“房元刚”的名字由被告王莉代签。同日，被告王莉与原告张弘婧就系争房屋签订的《协议书》载明，甲方承诺于2019年5月26日之前由居间方陪同还清贷款事宜，并与2019年5月26号当日前往交易中心注销抵押。在2019年5月27日拉取注销后的无抵押产调。如果甲方没有按协议时间完成，则认定甲方违约，按合同赔付违约金。2019年5月18日，原告向德祐房地产经纪有限公司支付了定金10万元。2019年5月20日，被告王莉与原告权永乐签订的《补充协议》载明，双方就系争房屋于2019年5月17日签订了买卖合同，乙方已实际查阅全套房地产登记簿登记信息，经双方协商达成如下协议：一、双方约定，乙方签订本协议后应向甲方支付的定金20万元由居间方代为保管。二、甲方确认，系争房屋产权证原件保管于抵押权人俞浪、唐若飞处，甲方应于签署买卖合同示范文本前自行筹款偿还及注销系争房屋上的全部抵押。取回产证原件，并于双方签署买卖合同示范文本当日交由居间方保管。……四、甲方确认，甲方对系争房屋享有完全处分的权利或已取得共有人出售同意，不存在阻碍交易的情形，否则乙方有权选择解约并追究甲方的违约责任。2019年8月3日，两原告向被告王莉(地址为系争房屋)寄送了《解约通知函》，表示原告已向被告支付定金10万元，根据约定，被告应在2019年6月30日前注销抵押，并至居间方处签署买卖合同示范文本，但至今被告仍未履行。现通知被告双方的协议自通知函发出之日解除，被告应在收函后三个工作日内向原告双倍返还定金20万元。该函件于2019年8月6日签收。审理中，原告表示，为购买系争房屋，原告曾经上门看过房屋，当时在场的是王莉的父母及姊妹，后原告与被告王莉通过中介达成协议，当时原告知道房元刚是王莉的前夫，对于王莉代房元刚签字的行为原告反复和中介确认，中介也表示王莉是可以作为房元刚的代理人的，原告并未向房元刚亲自确认过。第一次面谈的时候王莉也表示其是可以作为房元刚的代理人的，王莉还曾表示偿还抵押权都是房元刚联系沟通的。在与王莉签订买卖合同时，原告知道王莉、房元刚已经离婚，在签约前王莉跟原告表示过，中介也保证过王莉是可以代理房元刚签署合同的，因此原告也没有再让王莉补充提供房元刚的书面委托手续，之后就签约了。在签约后原告一直要求中介提供两被告的离婚协议，但中介告知原告，两被告是去民政局协议离婚的，中介还出示了房元刚的身份证原件。在签约及之后的交易过程中，原告从未见到过房元刚，关于房元刚的消息都是从王莉处得知的。根据合同约定，2019年5月26日被告应当将系争房屋上的抵押权注销，原告一直和中介及被告王莉沟通关于抵押权注销的事宜。2019年5月28日，中介联系原告，告知被告在办理抵押权注销的过程中债权人无法出面办理抵押权注销手续，后原告与被告沟通，希望有一个具体的时间能注销抵押权。直到2019年6月底，被告表示无法注销抵押权，希望解除合同。双方没有就解约签订书面协议，只有原告在2019年8月向被告王莉发送的解除函，之后中介于2019年8月8日将10万元定金返还给了原告。被告表示，两被告已协议离婚多年，王莉出售系争房屋事前没有告知房元刚，当时王莉询问中介，并提出房元刚本人不在场，其代签的行为是否有效，中介称是可以代签的，故王莉认为自己是能够代理房元刚出售系争房屋的，但房元刚并不同意出售系争房屋的。原告所述的抵押权注销的事实不属实，仅仅是王莉想出售系争房屋，并且想让房元刚注销抵押权。在房元刚收到诉状前，王莉也没有找到房元刚沟通抵押权的注销事宜。王莉现在知晓房元刚在没有同意的情况下，其系无权出售系争房屋。因原告在签订合同中有重大瑕疵和过失，且原告只支付了10万元的定金，并没有过多损失，被告认为原告提出的违约金过高，请求法院予以酌情调整。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。首先，系争房屋为两被告共同共有的房屋，而两原告与被告王莉签订的《房地产买卖合同》中房元刚的名字为王莉代签，现房元刚明确表示对于王莉出售房屋并不知情，对于代签行为亦不认可，原告未能提供证据证明王莉有权代理房元刚出售系争房屋，故王莉无权处分共有房屋，系争房屋买卖合同及相关协议书应属无效。其次，根据合同约定，王莉保证有权出售系争房屋，并在签订合同时已征得其他权益人的同意，若因王莉无权处分或越权处分等原因造成本合同未能履行，王莉承诺按本合同违约责任条款的标准向原告承担违约责任。若王莉收取定金后(含授权保管的定金)，未能依照本合同约定继续履行的，则王莉应按已收取的定金(含授权保管的定金)数额向原告双倍返还定金。虽然系争合同无效，但王莉已签字认可了合同的相关条款，王莉应按照上述条款向原告承担赔偿责任。但根据庭审查明情况，两原告在签约时就明确知晓两被告已经离婚，在未见过房元刚本人的情况下，仍未要求被告王莉出示授权委托手续，故两原告对于合同无效也有一定的过错。综上，结合合同无效的过错及原告的实际付款情况，本院认为原告现主张的违约金858,000元确已高于原告的实际损失，本院酌情确定被告王莉需赔偿原告100,000元，原告要求被告房元刚承担给付义务的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条规定，判决如下：一、原告权永乐、张弘婧与被告王莉于2019年5月17日就上海市静安区彭越浦路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖合同》、《协议书》、《补充协议》无效；二、被告王莉应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告权永乐、张弘婧100,000元；三、驳回原告权永乐、张弘婧的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12,380元，减半收取计6,190元，由原告权永乐、张弘婧负担5,469元，被告王莉负担721元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  董锟二〇一九年十一月二十七日书记员  郇鑫附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。