安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1225民初8202号 原告：刘成光，男，1977年10月8日出生，汉族，住安徽省阜南县。 原告：孟凡敏，女，1978年5月4日出生，汉族，住安徽省阜南县。 二原告共同委托诉讼代理人：郎茂文，安徽裕德律师事务所律师。 被告：安徽鑫马置业有限公司，统一社会信用代码913412255770606574（1-1），住所地安徽省阜南县鹿城镇地城北路。 法定代表人：马超，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冷振初，该公司员工。 委托诉讼代理人：庞金超，该公司员工。 原告刘成光、孟凡敏与被告安徽鑫马置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告刘成光、孟凡敏的委托诉讼代理人郎茂文，被告安徽鑫马置业有限公司委托诉讼代理人冷振初、庞金超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 刘成光、孟凡敏向本院提出诉讼请求:1、依法判令被告支付原告逾期交房违约金16759元、支付逾期办理房屋权属证书的违约金44903元（暂计算至2019年9月1日），合计61662元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2017年3月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》（预售）一份，约定原告购买被告开发建设的位于阜南县房屋一套，购房总价款728650元，2017年3月22日，原告支付首付款228650元，余款50万元通过银行贷款及时支付给被告。合同第十二条约定，被告应当在2017年12月31日前将通过综合查验合格的商品房交付给原告，但原告直至2018年4月25日才接收房屋，并且该房屋目前仍未通过综合查验。合同第十九条约定，被告应在该商品房交付之日起90日内为原告办理房屋所有权证书的，由于涉案楼房未通过综合查验，至今未能办理房产证。关于逾期交房、办证违约金问题，经多次协商，被告不愿承担责任，为此起诉。 安徽鑫马置业有限公司辩称，原告主张逾期交房违约金16759元违背购房合同约定，于法无据，依法应予以驳回。原告订购涉案房屋后，分别于2017年3月16日支付定金20000元；后又于2017年3月22日支付购房首付款208650元(以上合计228650元)，余款500000元原告申请银行按揭贷款支付。根据中国农业银行阜南支行借款凭证显示，原告银行贷款500000元直到2018年2月2日才打入我公司账户。根据涉案《商房买卖合同》第八条和附件十二条：补充协议特别约定中二六的约定：“若交房前买受人未付清购房款的，除买受人应当承担相应的违约责任外，出卖人有权相应推迟合同约定的买卖合同备案、房屋交付及产权登记日期”。“无论如何，买受人确认，只有当买受人应支付的合同项下所有房款到达出卖人账户后，出卖人才有义务与买受人共同办理房屋交接手续”。合同约定交付时间是2017年12月31日，交房前，原告的购房贷款500000元没有打到被告公司账户，根据合同约定，我公司可以不向原告交付涉案房屋。逾期交付是原告银行贷款没有按照合同约定的时间打入被告账户所致，被告何来逾期交房之说。原告不尊重客观事实，不按照合同约定和法律法规要求，不应得到受诉法院支持。我公司不承担逾期交房违约责任。政府行政命令、恶劣的寒冷天气构成不可抗力，答辩人依法应予免责。2016年至2017年，我公司开发的中央公馆小区1#、2#楼的施工建设按照施工方案全力推进，施工进度顺利。期间，随着全国环境污染治理工作力度加大，多管齐下治理措施的落实，各级政府开展环境污染治理大检查，尤其是进入2017年10月，安徽省政府发布重污染天气省级黄色预警，紧急通知我省合肥、阜阳、蚌埠等市在建项目停工，时间从2017年11月20日至2018年1月底，涉案2号楼被迫停止施工近3个月。加之2017年底至2018年初50年一遇两场大雪低温寒冷，工程施工无法进行，工程施工进度受到很大影响。政府行政命令和恶劣天气构成不可抗力(不可抗力：是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。见涉案合同专业术语解释5)。根据最高院司法观点集成754、755条之规定：构成不可抗力，被告人依法应予免除不可抗力所导致的违约责任。原告在《业主交房流转表》中也承诺“由于国家开启环保大检查，工程工期顺延，现自愿接收房屋”。原告认可国家开启环保大检查，工程工期顺延，而事后又以逾期交房主张违约金显然违背双方约定，不应得到受诉法院支持。我公司已履行了按期交房的义务。2017年11月26目，涉案小区1#、2#楼取得了工程竣工验收报告符合交房条件后，我公司按照合同约定，及时用快递邮寄方式将交房通知书送达原告。由于原告外出，不在合同约定的送达地址，又没有及时告知被告公司新的送达地址，其行为违背涉案合同第二十五条送达约定：“出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起7日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。”是原告个人行为所致，被告公司无过错，不承担逾期交房违约金的责任。原告主张逾期办证违约金44903元事实不清，证据不足不应得到法律支持。原告逾期付款是导致逾期办证的主要成因。根据涉案商品房买卖合同第八条和附件十二条、补充协议特别约定二约定：“若交房前买受人未付清购房款的，除买受人应当承担相应的违约责任外，出卖人有权相应推迟合同约定的买卖合同备案、房屋交付及产权登记日期”。原告银行按揭贷款500000元于2018年2月2日才打入被告公司账户，其行为已构成逾期付款，答辩人按照合同约定相应推迟合同备案、房屋交付和房屋不动产权证登记不违背合同约定的义务，不构成违约。政府行政命令和恶劣天气构成不可抗力，答辩人依法应予免责。在本案中，答辩人开发的涉案小区1#、2#楼施工的关键时期，全国环境污染治理全面启动，各地政府派出专项治理督察组、暗访组，限期落实治理措施，责令基建方停工。尤其在2017年11月，安徽省、阜阳市人民政府均发布了重污染天气省级黄色预警，强制性要求建筑施工单位停止施工近三个月(2017年11月20日至2018年1月底)，加之2017年底两场强降雪低温寒冷天气无法施工，严重影响工期进度。上述情形构成不可抗力，根据最高院司法观点集成754、755条之规定：构成不可抗力，被告人依法应予免除不可抗力所导致的违约责任。我公司履行了合同约定的通知办证和协助办证的义务。涉案合同二十条(一)约定双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记”。2017年11月26日取得工程竣工验收报告后，为了及时为业主办理不动产转移登记，我公司于2018年1月23日取得了规划核实测绘汇总表，并于2018年2月10至2019年4月9日先后三次向阜南县规划局申请规划核实测绘，阜南县规划局均以涉案小区售楼部未拆除为由，不予规划核实验收。我公司又于2019年8月26日再次向阜南县自然资源和规划局写出专题报告，请求给予金马中央公馆1、2#楼办理不动产权证登记，阜南县自然资源和规划局依然没有批准办理。阜南县政府职能部门“不作为慢作为”的行为直接导致涉案房屋不动产权证转移登记的逾期，该情形符合商品房买卖合同纠纷“情势变更原则”，原、被告双方对此均不承担违约责任。2018年12月19日，答辩人公司又在安徽新安晚报刊登公告，再次告知金马中央公馆1#、2#楼业主，办理房屋不动产权证转移登记不需要综合验收即可办理。总之，在整个办理房屋不动产证过程中，我公司都在积极尽职尽责履行合同约定的义务，不存在案涉合同第二十条(二)约定的“出卖人原因的情形，我公司不承担违约责任。综上所述，原告主张交房违约金无事实和法律依据，是原告没有按照合同约定付清购房款所致，被答辩人在无任何证据证明其主张的情况下，主张逾期交房违约金，其诉求显然不能成立，答辩人不存在合同约定的逾期交房情形，不应承担逾期交房违约责任；原告主张逾期办证违约金事实不清、证据不足，主张不能成立，答辩人根据合同约定相应推迟房屋交付、产权证办理并无过错。政府行政命令停止施工和恶劣天气影响无法施工构成不可抗力，被告人依法应予免除不可抗力所导致的违约责任。政府有关职能部门不作为、慢作为导致的逾期办证符合“情势变更原则”，被告也不应承担逾期办证违约责任，请求受诉法院査清事实，依法驳回被答辩人诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年9月10日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号201709100005，约定：原告购买被告开发的位于阜民路北侧、阜为路西侧的金马中央公馆小区2号楼203室房屋一套，建筑面积112.10平方米，每平方米6500元，购房总价728650元。 合同第七条关于付款方式及期限约定：买受人采取下列第3种方式付款：3、贷款方式付款：商业贷款。买受人应当在2017年9月10日前支付首期房价款228650元，占全部房价款的31.38%，余款500000元向贷款机构申请贷款支付。 合同第九条关于商品房交付条件约定该商品房交付时应当符合下列第1、2、4项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；4、经综合检查合格。 合同第十一条关于交接时间和手续约定：出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。 合同第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。 合同第二十条关于房屋登记约定:（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：…2、双方协商解决。 合同第二十五条关于送达约定：出卖人和买受人在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起7日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。 合同附件第十一条补充协议约定：5、买受人同意出卖人采用报纸公告或在本合同房地产所在地一单元入口处张贴公告等方式通知买受人办理房地产权证，公告日后15日内即为送达日。因买受人的原因延期办理房地产权证的，买受人承担一切经济损失。 合同附件第十一条补充协议约定：8、买受人应在房屋交接前，按照合同约定的总价款全额到达出卖人账户后，方可交房。 涉案房屋按揭贷款500000元于2018年2月2日到达被告账户。2018年3月20日，被告通过“EMS”快递向原告以邮寄方式送达《交房通知书》，原告于2018年4月25日接收涉案房屋。 另查明:2017年11月26日，涉案房屋所在2#楼经勘察、设计、施工、监理、建设单位进行工程竣工验收取得《工程竣工验收报告》，至今未通过综合查验合格，未能取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。 原告交付首付款后，下余房款以按揭贷款支付，贷款于2018年2月2日才全部到达被告账户，虽然双方约定被告应当于2017年12月31日前向原告交付涉案房屋，但根据双方补充协议第十一条第8项约定，被告在收到全部购房款后交付房屋，故原告在2018年2月2日购房款全部交付后才可要求被告交付房屋，被告根据双方约定通过邮寄方式于2018年3月20日向原告送达交房通知书，但送达之时涉案房屋尚不具备双方约定的交付条件，原告实际于2018年4月25日接收房屋，被告逾期交房期间为2018年2月2日至2018年4月25日计82天，期间的逾期交付房屋违约金为11949.86元（728650元×0.0002×82）。 被告辩称因政府行政命令、恶劣天气等不可抗力因素导致工期延误，原告签署《业主交房流转表》作出承诺自愿接收房屋，本院认为，被告提供的相关网站材料中显示的要求停工时间为2017年11月20日至2018年1月底，但涉案2号楼房于2017年11月26日即已竣工验收，即使存在相关部门发布停工要求，也对涉案楼房的施工进度未造成影响。对于是否存在恶劣天气影响工程进度，被告未能举证，不予采信。原告虽承诺自愿接收房屋，但并未明确放弃追究违约责任的权利，被告存在违约行为，原告要求支付违约金，应予支持。 涉案房屋所属的2号楼至今未取得竣工验收备案表，在未综合验收前不具备办理房屋产权登记手续的基本条件，未能办理房屋产权登记手续系因被告的原因所致，被告存在过错，应当承担违约责任。 原告于2018年4月25日实际接收房屋，因所在2号楼未通过综合验收，根据双方合同约定，逾期办理房屋产权证违约金应当从原告接收房屋后90日期满次日即2018年7月26日起算，对原告请求超出上述违约期间的部分本院不予支持。本案中，原、被告双方在合同中未约定违约金的具体计算方法，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《国务院城市房地产开发经营管理条例》第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下: 一、被告安徽鑫马置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘成光、孟凡敏逾期交房违约金11949.86元； 二、被告安徽鑫马置业有限公司以总房款728650元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告刘成光、孟凡敏自2018年7月26日至2019年9月1日期间的逾期办理房屋产权登记违约金。 二、驳回原告刘成光、孟凡敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计671元（原告预交），由原告刘成光、孟凡敏负担220元，被告安徽鑫马置业有限公司负担451元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  魏田田 二〇一九年十一月十一日 书记员  许汝秀