广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初1697号原告：黄明睿，男，1979年9月26日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：陈秀雯，广东捷成律师事务所律师。被告：郭伟涛，男，1987年2月2日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。被告：梁翠仪，女，1987年8月25日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。原告黄明睿与被告郭伟涛、梁翠仪房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄明睿的委托诉讼代理人陈秀雯到庭参加诉讼，被告郭伟涛、梁翠仪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄明睿向本院提出诉讼请求，请求判决：1.被告向原告返还定金29万元；2.被告向原告支付违约金62.2万元；3.被告赔偿原告已向广州市云鼎房地产经纪有限公司支付的居间服务费3万元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告通过广州市云鼎房地产经纪有限公司（以下简称“云鼎公司”）购买两被告名下位于广州市番禺区桥南街龙岐路631号38栋502(以下简称“该房地产”)及广州市番禺区桥南街龙岐路631号19-45栋地下室（19-45栋地下室）-11509房（以下简称“该车位”）。2018年5月31日，原告、两被告和云鼎公司三方签订了两份《存量房买卖合同》，其中编号：GZYD-MM1800327的《存量房买卖合同》约定：被告将广州市番禺区桥南街龙岐路631号38栋502房出售给原告，成交价为622万元。原告先付定金29万元，被告自行赎契拿到该房地产的权属证明后三天内由原告支付首期楼款30万元，剩余首期楼款377万元应于房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天由原告直接支付给被告。双方应于2018年7月31日前备齐交易所需资料到房地产登记机构申请办理产权转移登记。楼价余款186万元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给被告。被告应在收齐房款当天将该房地产交付给原告使用。被告不按约定出售该房地产，应向原告支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%并退回原告已付的全部费用。原告、被告和云鼎公司三方签订的编号：GZYD-MM1800328的《存量房买卖合同》约定：被告将广州市番禺区桥南街龙岐路631号19-45栋地下室（19-45栋地下室）-11509房出售给原告，车位成交价为18万元，原告先付定金1万元，双方应于2018年7月31日前备齐交易所需资料到房地产登记机构申请办理产权转移登记，余款17万元应于本次交易完税当天由原告直接支付给被告。被告应在收齐房款当天将该车位交付给原告使用。被告不按约定出售该车位的，应向原告支付违约金，违约金为该车位成交价的10%并退回原告已付的全部费用。合同签订后，原告在2018年6月1日前向被告梁翠仪支付了该房地产和该车位的定金共30万元，并累计向云鼎公司支付居间服务费31000元。因被告未能在约定的交易日期前自行赎契和拿到该房地产和该车位的权属证明，经原告同意双方于2018年7月20日签订《补充协议》，约定将附件三3（2）（4）约定的交易时间变更为“2018年12月31日”。2018年9月底，按揭公司告知原告，该房地产于2018年9月5日被广州市南沙区人民法院查封，所以不能向银行申请贷款审批。原告就此事曾于2018年10月16日约被告在云鼎公司见面沟通。当时被告表示会胜诉，他们很快就可以要求解封该房地产，应该可以按照约定时间进行交易，让原告等待。当时按揭公司要求被告配合先签署原告办理按揭手续需由卖方签署的文件，但被告以需要回家看清楚文件条款为由未签署。之后，原告多次在微信群中向被告了解该房地产和该车位何时能解封，但被告未有回复。为敦促被告及时履行合同，原告在2018年12月20日委托律师向被告发出《律师函》，敦促被告明确答复原告在2018年12月31日前能否办理产权转移登记手续，后双方通过云鼎公司约定在2018年12月29日见面，被告表示该房地产和该车位还处于查封状态，无法在约定的时间过户给原告。被告只同意退回定金30万元，原告最后让步要求被告额外赔偿5万元，被告不同意。原告已于2019年1月15日发函给被告，书面通知被告解除双方签订的两份《存量房买卖合同》及《补充协议》，并要求被告承担违约责任。综上，被告未能依约履行合同造成原告的损失，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告郭伟涛、梁翠仪均无答辩，亦未在举证期内提供相应证据。黄明睿围绕诉讼请求依法提交了《存量房买卖合同》（编号：GZYD-MM1800327）、《存量房买卖合同》（编号：GZYD-MM1800328）、《补充协议》、《收款收据》、银行卡客户交易详细信息、《居间服务费支付承诺书》、《律师函》、《解除合同通知书》、广州市不动产登记查册表、他项权利信息等证据，并出示了相关证据原件。郭伟涛、梁翠仪经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃对黄明睿提供的证据及陈述的事实进行质证和抗辩的权利，在郭伟涛、梁翠仪未提交相反证据的情况下，本院对黄明睿提供的证据的真实性予以确认并在卷佐证：涉案房屋位于广州市番禺区桥南街龙岐路631号38栋502，建筑面积199.3008平方米，权属人登记为郭伟涛、梁翠仪共同共有。涉案车位位于广州市番禺区桥南街龙岐路631号19-45栋地下室（19-45栋地下室）-11509房，权属人登记为郭伟涛、梁翠仪共同共有。2018年5月31日，郭伟涛、梁翠仪（甲方，卖方）与黄明睿（乙方，买方）及云鼎公司（丙方，中介方）签订《存量房买卖合同》（编号：GZYD-MM1800327），约定：卖方将涉案房屋按套出售给买方，交易成交价为622万元；定金29万元于甲乙双方交付时作为购房款的部分，乙方应于本合同签订之日支付定金20万元，余款9万元乙方须在2018年6月1日前补齐；甲方应在2018年8月31日前迁出；甲乙双方一致同意由甲方自行赎契，甲方须在收取定金后30日内自行向抵押银行申请办理提前还贷手续，同时在丙方或银行通知提前还贷之日起30日内一次性还清所欠银行贷款，甲方应承担提前还贷产生的一切费用；在抵押银行出具还清贷款证明等资料后，甲方应及时通知丙方，丙方应在接到甲方通知之日起70日内协助甲方到房管部门办理涂销抵押及归档手续；乙方应在签署本合同后30日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并备齐银行贷款所需全部资料，甲方应无条件配合提供所需资料；乙方须在签署本合同时授权丙方推荐之按揭机构办理按揭、转名及交易过户手续；银行经审批同意贷款后，乙方须将首期楼款或剩余首期楼款（不包含定金）377万元在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给甲方；甲乙双方应于2018年7月31日前备齐交易所需资料到房地产登记机构申请办理产权转移登记；楼价余款186万元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给甲方；甲方自行赎契拿到该房地产的权属证明后三天内由乙方先行支付部分首期楼款30万元；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%并退回乙方已付的全部费用；甲方或乙方按本合同约定行使单方解除权时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除；合同各方确认，本合同首部记载地址适用于本次交易中涉及的所有文件，本次交易履行过程中所有文件及通知以快递邮寄至各方上述地址即视为送达，他人签收、收件人拒收或未签收导致退回的，仍视为送达；等等。2018年7月20日，郭伟涛、梁翠仪（甲方）与黄明睿（乙方）签订《补充协议》，经双方协商，本补充协议基于2018年5月31日双方签订的合同（编号：GZYD-MM1800327）作出以下变更：①第一条8、8.3原条款内容“2018年8月31日前”变更为“乙方拿到该房产的不动产权证后一个月内”。②附件三3（2）（4）原条款内容“2018年7月31日”变更为“2018年12月31日”。③第十九条增加：“甲方办理完成不动产权证后，丙方（中介方）需到房管部门查册以及出具测绘图”一项。2018年5月31日，黄明睿向梁翠仪名下中国建设银行账户转账支付20万元；梁翠仪出具《收款收据》，载明收到黄明睿交来的购房定金20万元。2018年6月1日，黄明睿向梁翠仪名下中国建设银行账户转账支付10万元；梁翠仪分别出具《收款收据》，载明收到黄明睿交来的购房定金9万元，购买车位定金1万元。2018年5月31日，黄明睿与云鼎公司签订《居间服务费支付承诺书》，约定黄明睿应支付居间服务费6万元，同意于2018年5月31日前或签订本协议时支付3万元，剩余3万元于该房屋递件过户当天支付完毕。2018年6月1日，黄明睿向云鼎公司支付上述房屋佣金3万元。2018年12月20日，黄明睿委托广东捷成律师事务所向郭伟涛、梁翠仪发送《律师函》，内容为黄明睿于2018年9月底得知，涉案房屋已于2018年9月5日被广州市南沙区人民法院查封。双方曾就此事于2018年10月16日在云鼎公司见面沟通，当时郭伟涛、梁翠仪表示会胜诉，会尽快解封，应该可以按约定时间进行交易。且当时按揭公司要求郭伟涛、梁翠仪配合签署黄明睿办理按揭手续需由卖方签署的文件，但郭伟涛、梁翠仪以需要回家看清楚文件条款为由未签署。之后，黄明睿多次在微信群中向郭伟涛、梁翠仪了解案件的进展，但未有正面回复。遂要求郭伟涛、梁翠仪配合完成下列事项：①明确答复在2018年12月31日前能否办理产权转移登记手续？如果可以办理产权转移登记手续，请明确告知办理的具体时间，以便黄明睿做好准备；②明确告知该房地产是否已经自行还清全部贷款，以便委托方按约定支付首期楼款30万元；③请于2018年12月25日前配合黄明睿办理贷款手续，在须由卖方签署的有关文件上签名。该邮件寄至郭伟涛、梁翠仪于合同中载明的送达地址，快递详情单显示2018年12月21日他人收。2019年1月15日，黄明睿发送《解除合同通知书》给郭伟涛、梁翠仪，正式通知解除双方于2018年5月31日签订的《存量房买卖合同》（编号：GZYD-MM1800327）、《存量房买卖合同》（编号：GZYD-MM1800328）以及《补充协议》；要求郭伟涛、梁翠仪于2019年1月18日前退还定金30万元以及按两份合同约定支付成交价10%的违约金64万元，以及赔偿黄明睿已支付的中介费31000元。该《解除合同通知书》抄送云鼎公司。该邮件寄至郭伟涛、梁翠仪于合同中载明的送达地址，被退回。黄明睿于2019年1月22日再次邮寄，快递详情单显示2019年1月23日他人收。诉讼中，黄明睿向本院申请财产保全，请求查封被申请人郭伟涛、梁翠仪名下价值942000元的财产。另查明，涉案房屋于2018年8月17日设立抵押并办理了抵押登记，他项权利人中国建设银行股份有限公司广州天河支行，权利价值2910229元。2018年9月5日，涉案房屋被广州市南沙区人民法院查封。黄明睿已就位于广州市番禺区桥南街龙岐路631号19-45栋地下室（19-45栋地下室）-11509房（车位）与郭伟涛、梁翠仪签订的《房屋买卖合同》（编号：GZYD-MM1800328）另案起诉，案件号：[（2019）粤0113民初2196号]。本院认为，黄明睿与郭伟涛、梁翠仪就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》（编号：GZYD-MM1800327）、《存量房买卖合同》（编号：GZYD-MM1800328）以及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容无违反法律法规的规定，合法有效，对当事人均具有约束力，当事人应当遵照履行。关于合同解除的问题。根据合同及补充协议约定，黄明睿应于合同签订之日支付定金20万元，余款9万元须在2018年6月1日前补齐；由郭伟涛、梁翠仪自行赎契，自行向抵押银行申请办理提前还贷手续，同时在中介方或银行通知提前还贷之日起30日内一次性还清所欠银行贷款；双方应于2018年12月31日前备齐交易所需资料到房地产登记机构申请办理产权转移登记。黄明睿已按约定支付定金，综合考量合同约定的内容变化和实际履行情况，黄明睿在交易过程中不存在未及时或不完全履行约定义务的情况，郭伟涛、梁翠仪未按合同约定时间办理提前还贷手续，涂销抵押，且涉案房屋于2018年8月17日设立抵押并办理了抵押登记，于2018年9月5日被法院查封，无法办理过户手续，郭伟涛、梁翠仪上述行为已构成违约。黄明睿认为郭伟涛、梁翠仪不能按照合同约定办理房屋过户手续，向郭伟涛、梁翠仪邮寄发出《解除合同通知书》，寄至郭伟涛、梁翠仪于合同中载明的送达地址，该邮件显示2019年1月23日他人收。依据《存量房买卖合同》（编号：GZYD-MM1800327）约定，甲方或乙方按本合同约定行使单方解除权时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。该通知于2019年1月23日到达郭伟涛、梁翠仪，黄明睿与郭伟涛、梁翠仪就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》（编号：GZYD-MM1800327）以及《补充协议》于2019年1月23日解除。故黄明睿本次诉讼要求解除就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》（编号：GZYD-MM1800327）以及《补充协议》，无需判决处理。关于违约责任的承担问题。如前所述，因郭伟涛、梁翠仪无法依约办理涉案房屋产权变更登记，构成根本违约，应当依约承担违约责任。合同约定因卖方不能出售涉案房屋的，应当承担房屋成交价10%的违约金并退回黄明睿已支付的全部费用。黄明睿要求郭伟涛、梁翠仪退还定金29万元，有事实及法律依据，本院予以支持；关于黄明睿主张的违约金62.2万元，本案中，黄明睿未提供充分证据证实因郭伟涛、梁翠仪的违约行为给其造成的具体损失，兼顾本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情调整郭伟涛、梁翠仪应支付的违约金以40万元为宜。黄明睿因购房支付中介费3万元，因郭伟涛、梁翠仪的违约行为导致合同履行不能，黄明睿要求郭伟涛、梁翠仪支付中介费损失3万元，有事实依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告黄明睿与被告郭伟涛、梁翠仪于2018年5月31日就广州市番禺区桥南街龙岐路631号38栋502房地产签订的《房屋买卖合同》（编号：GZYD-MM1800327）及2018年7月20日签订的《补充协议》于2019年1月23日解除；二、被告郭伟涛、梁翠仪于本判决发生法律效力之日起十日内退还购房定金29万元给原告黄明睿；三、被告郭伟涛、梁翠仪于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金40万元给原告黄明睿；四、被告郭伟涛、梁翠仪于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿中介费损失3万元给原告黄明睿；五、驳回原告黄明睿的其余诉讼请求。本案诉讼费18220元，其中受理费13220元、财产保全费5000元，由被告郭伟涛、梁翠仪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  余 珣人民陪审员  黄泽建人民陪审员  李倩仪二〇一九年十一月十九日书 记 员  陈 冬