济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0191民初3360号原告：济南上菱电梯销售有限公司，住所地济南市历下区青年东路1号文教大厦三层19室，统一社会信用代码：913701027249617712。法定代表人：**，总经理。委托诉讼代理人：杜芳洲，山东睿扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：王清华，山东睿扬律师事务所实习律师。被告:济南城乡润泽置业有限公司，住所地济南市历城区遥墙镇机场路西。法定代表人：孙明堂，董事长。委托诉讼代理人：马士程，山东鲁舜律师事务所律师。原告济南上菱电梯销售有限公司（以下简称：济南上菱公司）与被告济南城乡润泽置业有限公司（以下简称：济南城乡公司）合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告济南上菱公司的委托诉讼代理人杜芳洲、王清华，被告济南城乡公司的委托诉讼代理人马士程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。济南上菱公司向本院提出诉讼请求：1.判令济南城乡公司支付房屋及车位使用费500万元；2.判令济南城乡公司赔偿济南上菱公司经济损失30万元；3、案件受理费由济南城乡公司承担。事实和理由：2011年3月30日，济南上菱公司与济南城乡公司签订《房屋租售合同》一份，合同签订后，济南城乡公司放弃购买合同约定位于济南高新区舜泰广场2号楼35层房屋（建筑面积约2480㎡）和地下车位（15个），但其使用涉案房屋和地下车位直至2014年1月27日，使用期间长达993天。《房屋租售合同》约定如果济南城乡公司不购买合同项下的房屋，租金自2011年5月10日起算。因此，济南城乡公司应当按照市场价格向济南上菱公司支付房屋及地下车位的使用费。另外，济南城乡公司在占有涉案房屋期间擅自转租房屋，导致济南上菱公司从第三方济南鸿天国际贸易有限公司（以下简称：鸿天贸易公司）收回涉案房屋，为此造成经济损失30万。济南上菱公司为维护其合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告济南城乡公司辩称，本案系重复起诉，法院应裁定不予受理，因该案本院已经受理，故应裁定驳回起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。济南上菱公司提交《房屋租售合同》、《告知函》、《回复函》、济南鸿天服装有限公司出具的《关于济南鸿天公司租赁舜泰广场办公楼情况的说明》、济南城乡公司与鸿天贸易公司签订的《房屋租赁合同》、济南城乡公司租金、押金收款收据各一份、济南上菱公司与鸿天贸易公司《协议书》、鸿天贸易公司向济南上菱公司出具的收据、鸿天贸易公司向济南上菱公司转账银行回单各一份、济南高新技术产业开发区人民法院（2018）鲁0191民初1143号判决书、济南市中级人民法院（2019）鲁01民终4079号民事判决书、（2018）鲁高法民申5450号裁定书一份、2016年5月30日济南城乡公司给济南上菱公司的《关于济南高新区IT产业研发生产综合楼购房款退款结算通知》原件一份、2014年6月13日结算通知的邮箱截图及附件一份。经济南上菱公司申请，本院调取的（2014）历城民初字第3346号民事案卷。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的事实与证据，本院认定如下：1.《告知函》、《回复函》、2014年6月13日结算通知的邮箱截图及附件、2016年5月30日济南城乡公司给济南上菱公司出具的《关于济南高新区IT产业研发生产综合楼购房款结算通知》原件，济南城乡公司对《告知函》、《回复函》的真实性不予认可，经本院审查认定，该组证据系自sun_mingtang@126.com的邮箱发送至济南上菱公司法定代表人**的邮箱内，济南城乡公司虽对该邮箱不予认可，但济南上菱公司提交的2014年6月13日结算通知的邮箱截图及附件亦是从该邮箱中发送，且该结算通知书与2016年5月30日济南城乡公司给济南上菱公司出具的《关于济南高新区IT产业研发生产综合楼购房款结算通知》的内容一致，故本院对该邮箱系济南城乡公司法定代表人孙明堂的邮箱予以确认，该组证据能够互相印证，故对《告知函》、《回复函》等该组证据本院予以采信。2.济南鸿天服装有限公司《关于济南鸿天公司租赁舜泰广场办公楼情况的说明》、鸿天贸易公司签订的《房屋租赁合同》、济南城乡公司租金、押金收款收据各一份、济南上菱公司与鸿天贸易公司《协议书》、鸿天贸易公司向济南上菱公司出具的收据、鸿天贸易公司向济南上菱公司转账银行回单各一份，济南城乡公司对该组证据不予认可，认为鸿天贸易公司与济南城乡公司的《房屋租赁合同》系复印件且没有盖有济南城乡公司骑缝章，对其真实性不予认可。经本院审查认定，该组证据能够互相印证，本院予以采信。4.本院调取的（2014）历城民初字第3346号案卷民事卷宗，本院认定，该卷宗中第46页的证明系北京城乡建设集团有限责任公司山东分公司出具，且济南市历城区人民法院采纳了该证明，并作出（2014）历城民初字3346号民事裁定书将该案卷移送至本院审理，济南市中级人民法院对该裁定予以维持，济南城乡公司虽辩称，该卷宗中61页载明的地点为济南高新区舜泰广场1号楼东605室，但因该页的送达时间为2015年，且该证明上亦载明北京城乡建设集团有限责任公司山东分公司2014年1月的办公地点变更至济南高新区舜泰广场1号楼东605室，故本院对该证明予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月30日，甲方东阿东昌焦化有限公司（以下简称：东昌公司）、济南上菱公司（卖方/出租方）与乙方济南城乡公司（买方/承租方）签订《房屋租售合同》一份，合同明确了甲方东昌公司与济南高新控股集团有限公司于2010年5月16日签订的编号为ZBJD-B6-062号的《“IT产业研发生产综合楼”建设项目委托建设合同》中所涉及的是济南高新区“IT产业研发生产综合楼”，即总部基地B6楼35层至37层及45个地下停车位，另根据东昌公司与济南上菱公司之间签订的内部协议，济南上菱公司对该“IT产业研发生产综合楼”享有部分权益。东昌公司、济南上菱公司有意将“IT产业研发生产综合楼”，即总部基地B6楼35层及15个地下停车位（以下简称本合同项下房屋）转让或出租，乙方济南城乡公司有意购买或承租本合同项下的房屋。故三方下方如下协议：二、交易方式：在2011年10月1日前，乙方有权选择购买或承租本合同项下的房屋，如乙方在2011年10月1日前通知甲方，正式确认购买本合同项下的房屋的，甲方应于收到乙方通知之日起五个工作日内，协调济南高新控股集团有限公司与乙方签订有关本合同项下房屋的委托建设合同（以下简称：新委托建设合同），并将新委托建设合同交付乙方。如乙方在2011年10月1日前通知甲方，正式确认不再购买本合同项下房屋的，则由乙方承租本合同项下房屋，租金自2011年5月10日起算，有关租赁的具体事宜双方另行协商确定。第四条关于支付方式约定具体如下：1、第一期：乙方于2011年3月31日前向甲方济南上菱电梯支付6000000元作为预付款，如乙方正式确认购买本合同项下房屋的，该预付款充作购房款，如乙方正式确认承租本合同项下房屋的，该预付款充作租金。……五、甲方责任2、负责于2011年4月2日前将本合同项下房屋交付乙方。上述合同签订后，济南城乡公司向济南上菱公司支付了6000000元。济南上菱公司向济南城乡公司出具了两张金额为3000000元的收据，并在收款事由处载明“购房定金”。2013年12月31日，孙明堂通过其邮箱名为sun_mingtang@126.com向济南上菱公司法人代表人**的邮箱发送告知函一份，载明：根据贵我三方于2011年3月30日签订的有关“IT产业研发生产综合楼”即总部基地B6楼35层及15个地下车位的《房屋租售合同》，我司现正式向贵方告知我司放弃购买该房产及车位，自本告知函到达贵方之日起，我方不再使用该房产及车位，贵方有权对该房产及车位自行处置，已缴纳相关款项除按我三方签订的《房屋租售合同》约定扣除房租（具体数额望贵方与我司尽快确定）外，剩余款项望贵方进行返还。2014年1月6日，**通过其邮箱向孙明堂邮箱发送回复函，该回复函载明：贵方于2013年12月30日发往我方的告知函已收到。鉴于贵方在原《房屋租赁合同》执行中已违约，贵方在该房屋腾空前提下，同意按贵方方案处理，但具体条款以双方另行书面确认。2016年5月30日，济南城乡公司向东昌公司与济南上菱公司出具“关于济南高新区IT产业研发生产综合楼《房屋租售合同》购房款退款结算通知”，该通知载明：关于贵我方2011年3月30日签订的有关济南高新区“IT产业研发生产综合楼”即总部基地B6楼35层及15个地下车位的《房屋租售合同》，应贵方要求，我公司于2013年12月30日出具合同解除函。现贵方已将上述房产另行转让，但尚未按约定返还我公司所交付的购房款。另查明，2013年4月8日，鸿天贸易公司从济南城乡公司处租赁涉案房屋775平方米，每平方米1.5元，租金每半年支付一次，半年租金总额为212156.25元，租期3年，双方签订了租赁合同，鸿天贸易公司缴纳了押金及房租。2014年1月初济南上菱公司要求鸿天贸易公司腾出租赁房屋，济南上菱公司经与鸿天贸易公司协商，在济南上菱公司代济南城乡公司赔付鸿天贸易公司30万元后，2014年1月17日鸿天贸易公司从租赁房屋中搬迁，出具《关于济南鸿天公司租赁舜泰广场办公楼情况的说明》的济南鸿天服装有限公司系鸿天贸易公司更名后的名称，两者为同一主体。又查明，2018年5月31日，济南城乡公司以要求解除济南城乡公司与东昌公司、济南上菱公司签订的房屋租售合同及东昌公司、济南上菱公司返还济南城乡公司购房款18000000元为由向本院提起诉讼，本院于2019年2月14日作出（2018）鲁0191民初1143号民事判决书，判决：一、解除济南城乡公司与东昌公司、济南上菱公司三方于2011年3月30日签订的《房屋租售合同》；二、济南上菱公司于本判决生效之日起十日内返还济南城乡公司6000000元；三、驳回济南城乡公司对东昌公司的起诉；四、驳回济南城乡公司的其他诉讼请求。济南上菱公司与济南城乡公司均不服该判决，向济南市中级人民法院提起上诉，济南市中级人民法院于2019年7月22日作出（2019）鲁01民终4079号民事判决书，该判决中载明“涉案合同名为“房屋租售合同”，并赋予了济南城乡公司选择购买或承租合同项下房屋的权利，本案所涉纠纷系房屋买卖合同还是房屋租赁合同应基于合同的约定和履行情况进行判断。就本案合同约定来看，合同对于房屋的基本情况、交易方式、转让价格、支付方式、违约责任等进行了明确约定，上述约定均是围绕买卖合同所应具备的条款作出的约定，符合买卖合同的构成要件。按照合同的交易方式约定，2011年10月1日为济南城乡公司选择购买或承租的时间界限，2011年10月1日前，济南城乡公司通知济南上菱公司，正式确认购买本合同项下的房屋的，双方之间的合同关系为买卖合同关系，如济南城乡公司在2011年10月1日前通知济南上菱公司，正式确认不再购买本合同项下房屋的，则双方之间的合同关系为租赁合同关系，租金自2011年5月10日起算，有关租赁的具体事宜双方另行协商确定。按照合同支付方式约定，购房款分三期支付，第一期济南城乡公司于2011年3月31日前向济南上菱公司支付6000000元作为预付款，如济南城乡公司正式确认购买本合同项下房屋的，该预付款充作购房款，如济南城乡公司正式确认承租本合同项下房屋的，该预付款充作租金。按照上述合同约定，济南城乡公司负有通知义务，对于购买或承租合同项下房屋需通知济南上菱公司，进行正式确认，但合同各方均未提交证据证实济南城乡公司履行了正式确认购买或承租的通知义务。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。济南城乡公司没有履行购买或租赁的通知义务，不能当然视为默示租赁涉案房屋。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款，但本案租售合同并未就租赁期限、租金、支付期限及方式进行约定，由于租赁合同的构成要件不完备，涉案合同当事人不能按照租赁合同履行。从合同履行来看，济南城乡公司在2011年10月1日前向济南上菱公司支付600万元，以实际行动表达了购买的意思表示，且济南上菱公司为济南城乡公司出具的收据收款事由注明购房订金，亦是对支付购房款事实的确认，双方达成的应是购房合意，至于后期的购房款未能支付，是买卖合同履行的问题，而不是合同性质变更的问题。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”依照上述规定，合同当事人对于合同履行产生争议，应通过达成补充协议的方式进行弥补。济南城乡公司、济南上菱公司在交易方式中也有“有关租赁的具体事宜双方另行协商确定”，但双方并未就有关租赁的事宜达成补充协议，济南上菱公司也未在合同履行过程中向济南城乡公司主张租金，在济南上菱公司将涉案房屋转让给第三人时，亦未通知济南城乡公司行使优先购买权。综上，济南上菱公司主张其与济南城乡公司构成租赁合同关系的上诉请求不能成立，不予支持。如济南上菱公司认为济南城乡公司解除合同给其造成损失，可另行主张权利。”最终判决驳回了济南上菱公司与济南城乡公司的上诉请求，维持原判。再查明，（2014）历城民初字第3346号卷宗中北京城乡建设集团有限责任公司山东分公司提交的舜德物业管理有限公司出具的证明载明：北京城乡建设集团有限责任公司山东分公司（以下简称：北京城乡公司）于2011年10月至2014年1月1期间，在高新区舜泰广场2号楼35层办公；2014年1月至今，在高新区舜泰广场1号楼东605室办公，特此证明。最高人民法院作出的（2018）最高法民申5450号民事裁定书，载明济南城乡公司提交的书面意见称，自2010年至2013年7月济南城乡公司均由赵伟及财务人员控制，与北京城乡公司是一班人马，一个财务班子，在一个办公室，做同一项目。庭审中，济南上菱公司陈述东昌公司自济南市高新控股有限公司处购买办公楼，后将涉案房屋及附属车位出售给了济南上菱公司，现涉案房屋已由济南上菱公司转让给第三人。本院认为，本案的争议焦点为：一、该案是否系重复起诉；二、济南城乡公司是否占有使用涉案房屋、车位以及具体时间；三、涉案房屋、车位的占用使用费如何计算；四、济南城乡公司是否应当赔偿济南上菱公司经济损失30万元。一、该案是否系重复起诉。济南城乡公司认为该案系重复起诉，应当予以驳回。本院认为，本案的基础合同《房屋租售合同》虽经法院审理后判决解除，但本案系济南上菱公司主张济南城乡公司支付房屋及车位占有使用费，并不属于同一法律关系，且在济南市中级人民法院（2019）民终4079号民事判决书中并未对房屋及车位占有使用进行处理，且该判决书中已明确如济南上菱公司认为解除合同给其造成损失，可另行主张权利。故本院认为不构成重复起诉。二、济南城乡公司是否占有使用涉案房屋、车位以及具体时间。济南上菱公司主张济南城乡公司应当支付自2011年5月10日至2014年1月27日期间的房屋、车位占有使用费。济南城乡公司辩称，济南上菱公司并未将涉案房屋及车位交付给其使用，故不同意支付。本院认为，济南上菱公司提交的《告知函》、《回复函》以及关于济南高新区IT产业研发生产综合楼《房屋租售合同》购房款退款结算通知，均能证明济南城乡公司已经占有使用涉案房屋及车位。关于房屋、车位占有使用费的起算时间，上菱公司申请本院调取的（2014）历城民初字3346号案卷中的证明载明北京城乡公司于2011年10月至2014年1月期间在高新区舜泰广场2号楼35层办公，系涉案房屋。最高人民法院于2018年12月27日出具的（2018）最高法民申5450号民事裁定书中载明济南城乡公司提交的书面意见称，自2010年至2013年7月济南城乡公司均由赵伟及财务人员控制，与北京城乡公司是一班人马，一个财务班子，在一个办公室，做同一项目。上述两份证据能够证明济南城乡公司自2011年10月已实际占用使用该涉案房屋。另外，《房屋租售合同》约定如济南城乡公司在2011年10月1日前通知甲方，正式确认不再购买本合同项下房屋的，则由济南城乡公司承租本合同项下房屋，租金自2011年5月10日起算，有关租赁的具体事宜双方另行协商。如济南城乡公司正式确认承租本合同项下房屋的，600万预付款充作租金。但济南城乡公司并未提交证据证实济南城乡公司履行了正式确认购买或承租的通知义务。既然双方之间存在不买就租以及确认承租后预付款可以充抵租金的约定，在买卖合同经法院判决解除并且济南上菱公司返还预付款的情况下，再结合上述证据综合判断，应当视为济南上菱公司于2011年5月10日前履行了涉案房屋及车位的交付义务，济南城乡公司理应支付房屋、车位占有使用费。故济南上菱公司主张自2011年5月10日起计算房屋及车位使用费，本院予以认定。关于占有截止时间，2013年12月31日济南城乡公司向济南上菱公司发送《告知函》告知其从该日起不再使用涉案房屋及车位，但济南城乡公司将涉案房屋中的775㎡转租给鸿天贸易公司，鸿天贸易公司于2014年1月27日搬离涉案房屋，故济南上菱公司主张占有截止时间为2014年1月27日，有事实依据，本院予以认定。三、涉案房屋、车位的占用使用费如何计算。济南上菱公司主张房屋占有使用费按照涉案房屋周边当时的房租每天每平方米2元计算为2元/天/㎡×993天×2480㎡=4925280元；主张车位占有使用费为500元/月/个×15个×（993天÷30天）=248250元，两项共计主张500万元。关于房屋占有使用费，诉讼过程中，济南上菱公司要求对涉案房屋自2011年5月10日至2014年1月27日的租赁使用的市场价格进行评估，对此济南城乡公司不同意进行鉴定，认为根据民诉法的相关规定申请鉴定应当在举证期限届满前7日提出，而济南上菱公司在首次开庭后才提交该申请，系有意拖延诉讼、规避执行，且不符合法律规定，法院不应当准许。对于济南上菱公司的评估申请，未在举证期限内向法院提出，且济南城乡公司明确表示不同意进行评估，故本院不予准许。但鉴于济南城乡公司与鸿天贸易公司签订的租赁合同约定房租为1.5元/㎡/天，系济南城乡公司认可的涉案房屋的租金标准，具有参考价值。在济南城乡公司不同意对涉案房屋的租赁价格进行评估的情况下，从公平原则出发，本院采纳1.5元/㎡/天的计算标准。故房屋占有使用费应计算为（1.5元/天/㎡×993天×2480㎡）=3693960元。关于车位占用使用费，济南上菱公司主张每个车位每月500元标准过高，根据本地司法实践并参考同时期同地段的车位的租金情况，本院酌定车位占有使用费为300元/月/个，故车位占有使用费应计算为300元/月/个×15个×（993天÷30天）=148950元。四、济南城乡公司是否应当赔偿济南上菱公司经济损失30万元。上菱公司主张因济南城乡公司擅自将涉案房屋出租给鸿天贸易公司，其为让鸿天贸易公司腾房支付给鸿天贸易公司30万元的损失应当由济南城乡公司赔偿。本院认为，《房屋租售合同》的解除，系双方协商同意解除，双方均不存在过错。鉴于济南城乡公司在房屋租售合同未解除前将涉案房屋转租并未违反合同约定，且济南上菱公司支付给鸿天贸易公司30万元系济南上菱公司与鸿天贸易公司协商的结果，属于济南上菱公司为实现腾房目的实施的单方行为，与济南城乡公司无关。故济南上菱公司主张赔偿经济损失30万元的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告济南城乡润泽置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南上菱电梯销售有限公司房屋占有使用费3693960元；二、被告济南城乡润泽置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南上菱电梯销售有限公司车位占有使用费148950元；三、驳回原告济南上菱电梯销售有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48900元，减半收取计24450元，由原告济南上菱电梯销售有限公司负担6722元，被告济南城乡润泽置业有限公司负担17728元。案件申请费5000元，由被告济南城乡润泽置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 张 斌二〇一九年十一月二十八日书记员 刘雪亭