江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终4430号上诉人（原审被告）：恒开投资发展宿迁有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区金融财富中心A座金融办公室1301号。法定代表人：陈尚生，该公司董事长。委托诉讼代理人：冷开时，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李加文，男，1964年5月7日出生，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：袁宏伟，江苏宿兴律师事务所律师。上诉人恒开投资发展宿迁有限公司（以下简称恒开公司）因与被上诉人李加文商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2019）苏1311民初3987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案受理后，依法组成合议庭，并于2019年10月31日公开听证进行了审理。上诉人恒开公司的委托诉讼代理人冷开时，被上诉人李加文的委托诉讼代理人袁宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒开公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李加文一审的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由李加文负担。事实和理由：1.2015年5月20日，李加文签署的《交房手续书》中载明“交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方《商品房买卖合同》项下的任意违约责任”，表明李加文放弃追究恒开公司违约责任，包括逾期交房和逾期办证违约责任。2.即使恒开公司应当承担违约责任，一审判决的违约金计算标准过高，应当依法予以调整。逾期办证并未影响李加文实际占有、使用案涉房屋，李加文没有遭受实际损失，其亦未能举证证明存在实际损失，应当承担举证不能的法律后果。3.李加文所主张的部分违约金已经超过诉讼时效期间，不应得到支持。被上诉人李加文辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人恒开公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。理由为：1.《交房手续书》中的“特别提醒”未作特别标注，排除了李加文的主要权利，属于无效格式条款，恒开公司不能据此免除违约责任；2.案涉《商品房买卖合同》系双方自愿签订，其中违约金条款合法有效，应当受到法律保护；3.李加文一审中提供的证人证言、李加文与恒开公司负责人的聊天记录能够证明李加文一直在主张权利，本案不存在超出诉讼时效期间的问题。李加文向一审法院起诉请求：1.恒开公司向李加文支付逾期交房违约金（以320万元为基数，自2014年9月1日起按日万分之三计算至2015年5月20日止）；2.恒开公司向李加文支付逾期办证违约金（以320万元为基数，自2015年8月21日起按日万分之三计算至2019年6月18日止）；3.恒开公司向李加文开具6-01号房屋销售不动产统一发票；4.本案诉讼费、保全费由恒开公司负担。一审法院认定事实：2013年7月16日，李加文和恒开公司于签订《商品房买卖合同》一份，约定由李加文购买恒开公司开发建设的宿迁国际购物公园6-01#号房屋，建筑面积为380.16㎡，房屋总价为320万元；出卖人应当在2014年8月31日前将房屋交付买受人使用；出卖人应当在商品房交房使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房产权属证书的，买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之三的违约金。合同签订后，李加文支付全部房款，恒开公司于2013年7月24日向李加文开具了首付款发票。2015年5月20日，恒开公司向李加文交付涉案房屋，该《交房手续书》尾部有小于正常字号的“特别提醒：交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方《商品房买卖合同》项下的任意违约责任”内容。一审法院另查明：恒开公司就涉案房屋楼于2017年10月30日办理房产首次登记，2017年12月30日，恒开公司短信通知李加文案涉房屋可以办理案涉房屋的产权登记手续。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。恒开公司抗辩李加文诉请已过诉讼时效，但李加文提供的证人证言及聊天记录均能证明李加文一直在向恒开公司主张权利，故对恒开公司抗辩不予支持。对于恒开公司抗辩《交房手续书》中有“特别提醒”的约定，无须向李加文承担违约责任，因该“特别提醒”内容涉及到李加文的切身利益，恒开公司在交房手续书中未将该提醒以大字号标注或放在醒目位置起到提醒李加文的作用，而是将至关重要的提醒以小于正常内容的字号置于李加文签名的下部，放在交房手续书内容的最尾部，且李加文陈述对于该内容并不知情，恒开公司亦未能提供证据证实其将“特别提醒”的内容专门告知了李加文，故该“特别提醒”不能作为免除恒开公司承担违约责任的约定，对恒开公司的该抗辩意见不予采纳。关于恒开公司主张的违约金是否过高的问题。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因违约金具有补偿和处罚的双重性质，且以赔偿非违约方的损失为主要功能，故应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则、诚实信用原则予以衡量。对于李加文主张的逾期交房违约金，因案涉房屋用途系商住，恒开公司未能及时交房可能导致李加文产生租金损失或者其他收益损失，故对恒开公司要求调低逾期交房违约金的请求不予以支持。但对于逾期办证违约金，因开具全额发票是恒开公司的义务，恒开公司未及时向李加文开具，致使李加文无法办理产权证书，应按合同约定承担违约责任。但根据李加文当庭陈述，其在2018年三四月份已经知晓无全额发票无法办理产权证，其应当在合理期限内（根据案件情况，本案合理期限为知晓后60天左右）向恒开公司主张权利，其未及时行使权力造成的扩大损失应当自行承担。李加文主张的逾期办证违约金亦过高，酌情调整为96万元。综上，恒开公司应该按照日万分之三向李加文支付自2014年9月1日至2015年5月20日止的逾期交房违约金250560元，逾期办证违约金96万元。另外，因李加文已向恒开公司全款交纳房款，恒开公司还应该向李加文开具案涉房屋的全款发票，同时李加文需将首付款发票交还于恒开公司。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、恒开公司于判决生效后十日内支付李加文逾期交房违约金250560元；二、恒开公司于判决生效后十日内支付李加文逾期办证违约金96万元；三、恒开公司于判决生效后十日内为李加文开具宿迁国际购物公园6-01#号房屋全额销售不动产统一发票。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19125元，减半收取9563元，由恒开公司负担（李加文已预付，恒开公司于履行时一并给付李加文）。双方当事人二审中均未提供新的证据，且对一审法院审理查明的事实均无异议，本院依法予以确认。经双方当事人确认，本案二审的争议焦点是：1.案涉《交房手续书》中“特别提醒”条款效力如何认定，是否属于无效格式条款；2.恒开公司是否应当向李加文支付违约金，如应支付，本案违约金的计算标准是否过高，是否应当予以调整；3.李加文主张违约金是否超出诉讼时效期间。本院认为：关于第1个争议焦点。恒开公司辩称李加文签署的《交房手续书》中约定交房手续一经办理完毕，双方互不追究违约责任，故恒开公司不应当承担逾期交房和逾期办证违约金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，李加文签署的《交房手续书》系恒开公司单方提供，其中关于“特别提醒：交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方《商品房买卖合同》项下的任意违约责任”是格式条款，该条款免除了恒开公司责任、排除了李加文的主要权利，且该“特别提醒”位于《交房手续书》最下方，字体小于主文字体，恒开公司并无证据证明其采取合理方式提醒李加文注意，故该条款应属于无效格式条款。因该条款系无效格式条款，恒开公司据此主张其不承担支付逾期交房违约金和逾期办证违约金显然不能成立，本院不予支持。关于第2个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，恒开公司主张案涉《商品房买卖合同》中约定的逾期交房和逾期办证违约金计算标准过高，请求予以调整。本院认为，首先，案涉《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，约定逾期交房违约金和逾期办证违约金计算标准并不明显过高，恒开公司也未能举证证明该违约金过分高于李加文的实际损失。其次，一审判决综合考虑违约金制度兼具补偿性和惩罚性，案涉房屋系商业用房、购房款数额较大、恒开公司逾期时间较长等情况，在合同约定的计算标准下已经对逾期办证违约金酌情予以适当调减，并无不当，应予维持。故恒开公司要求继续调减本案违约金计算标准，无合同和法律依据，不能成立，本院不予支持。关于第3个争议焦点。恒开公司主张本案部分违约金已超出诉讼时效期间。本院认为，权利人向义务人提出履行请求的，诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算。本案中，根据李加文一审中提供的证人唐某,4和杜某,4的证人证言可以证明李加文曾于2016年7月份与两名证人一同至恒开公司售楼部和办公场所交涉案涉违约金事宜。此时无论是逾期交房违约金还是逾期办证违约金均未超出两年的诉讼时效期间，而李加文向恒开公司主张违约金权利的行为导致本案诉讼时效期间自此时中断，应当重新计算，故李加文于2019年6月18日提起本案诉讼，本案逾期交房违约金和逾期办证违约金均未超出三年的诉讼时效期间。综上，上诉人恒开公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13400元，由上诉人恒开投资发展宿迁有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 张 熠审 判 员 刘路路二〇一九年十一月十一日法官助理 刘爱萍书 记 员 刘 倩附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。