广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初18347号原告：东莞市城市管理和综合执法局，住所地：东莞市莞城区莞龙路141号。法定代表人：郭怀晋，该局局长。委托代理人：沈秋林，广东诗华律师事务所律师。委托代理人：彭映妹，广东诗华律师事务所律师。被告：连家辉，男，1970年11月2日出生，住广东省大埔县。原告东莞市城市管理和综合执法局与被告连家辉租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年9月12日公开开庭进行了审理。原告东莞市城市管理和综合执法局的委托代理人沈秋林、彭映妹到庭参加了诉讼。被告连家辉经本院合法传唤无到庭。本案现已审理终结。原告东莞市城市管理和综合执法局诉称，2007年5月8日，原告将其位于东莞市中心广场××名牌商业街Ａ82物业出租给被告并签署了《东莞市中心广场商铺租赁合同》，租赁合同约定：原告将上述物业出租给被告，租期10年，自2007年5月8日至2017年5月7日止；被告必须在每月租期之首七日交付当期该物业租金给原告，如有逾期，原告有权按日向被告加收欠租额1%的滞纳金，逾期超过15天的，原告有权解除合同，没收租赁保证金。从2016年9月开始，被告开始无故拖欠原告的租金，原告多次发函催收租金。虽经原告多次催收，但被告仍未向原告支付2016年9月8日至2017年5月7日期间的租金共计121316元。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、被告向原告支付东莞市中心广场××名牌商业街Ａ82物业从2016年9月8日起至2017年5月7日止的租金121316元；2、被告承担本案的诉讼费。被告连家辉无到庭，也无向本院提交答辩状及证据。经审理查明,原告东莞市城市管理和综合执法局原来的名称为“东莞市城市管理局”，后因机构改革，名称变更为现在的“东莞市城市管理和综合执法局”。受东莞市人民政府委托，原告负责对东莞市中心广场商铺进行日常管理。2007年4月29日，原告委托东莞市产权交易中心、东莞市拍卖行对东莞市中心广场商铺进行竞价招租，其中，被告连家辉竞得东莞名牌商业街A82、A83号两个商铺的租赁使用权。2007年5月8日，原告与被告连家辉分别签订两份《东莞市中心广场商铺租赁合同》，约定上述两个铺位的租赁期限为2007年5月8日至2017年5月7日，装修期从2007年5月8日至2007年8月7日止，装修期原告免收租金。物业自2007年8月8日起计租。其中A82号商铺的租金约定第一年至第三年每月11040元，第四年开始每月11592元，以后每年租金递增5%，押金为两个月租金（按首年月租金标准）。自签约后，被告在6个工作日内付给原告押金，被告必须在每月租期之首七日交付商铺租金给原告；A83号商铺的租金约定第一年至第三年每月11316元，第四年开始每月11882元，以后每年租金递增5%，押金为两个月租金（按首年月租金标准）。自签约后，被告在6个工作日内付给原告押金，被告必须在每月租期之首七日交付商铺租金给原告。上述两份合同签订后，原告将商铺交付给被告使用，被告也分别向原告支付了两间商铺押金。其中A82支付的押金为22080元。2009年1月，因受经济大环境影响，经市政府同意，原告与被告签订了《补充协议》，约定自2009年1月1日至2013年12月31日，商铺租金以相应原租赁合同约定前三年基础价格（22356元/月）为准，下浮35%收取；自2014年1月1日起至合同约定期限，按原合同约定的递增租价（27174元/月）执行，以后每年租金递增5%。上述租赁合同和补充协议签订后，被告如期付清了A83号商铺的租金，A82号商铺的租金被告则只支付至2016年9月7日，尚拖欠原告2016年9月8日至2017年5月7日的8个月租金共计121316元未付（其中2016年9月8日至2017年1月7日应缴租金为14795元/月，2017年1月8日至2017年5月7日应缴租金为15534元/月）。2017年5月7日租赁合同到期后，原告收回了案涉商铺，并将商铺另行竞价出租给他人。其后，因被告拖欠上述8个月租金未付，原告遂于2019年5月21日向本院提起本案诉讼。诉讼过程中，本院要求原告提交案涉租赁物业的建设工程规划许可证或主管部门批准建设的手续，但原告至今没有向本院提交上述证据。对于被告已交的押金22080元，原告认为被告没有提出反诉，不同意在本案中一并处理。以上事实，有原告提交的东莞市人民政府办公室东府办复［2006］590号关于审定中心广场商铺招租实施方案有关问题的复函、东莞市中心广场商铺第二期竞价招租须知、《东莞市中心广场商铺租赁合同》（A82）、《东莞市中心广场商铺租赁合同》（A83）、《补充协议》、东莞市非税收入缴款通知书、情况说明以及本案的庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告连家辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，也未向本院提交答辩状以及证据，视为其放弃答辩和举证、质证的权利，由此所产生的不利后果，应由被告自行承担。本案为租赁合同纠纷，原、被告双方之间存在租赁合同法律关系事实清楚、证据充分。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。案涉租赁标的物即东莞市中心广场名牌商业街A82号商铺，原告至今未提交建设工程规划许可证或主管部门批准建设的手续，因此，原告就案涉A82号商铺与被告所签订的租赁合同无效。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。被告作为租赁合同的承租人，负有按照约定向出租人即原告支付租金的义务，因此，对于租金（占有使用费）支付的事实，应该由负有履行义务的被告承担相应的举证责任。被告没有就租金（占有使用费）支付的事实提供证据，应承担举证不能的法律后果。原告主张被告拖欠其2016年9月8日至2017年5月7日期间共8个月的租金（占有使用费）121316元，并就此提供了东莞市非税收入缴款通知书，对原告主张被告拖欠其租金（占有使用费）的事实，本院予以确认。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。据此，原告要求被告按照约定的租金标准支付租金（占有使用费）有充分的事实与法律依据，对原告的诉讼请求，本院予以支持。至于押金的问题，因被告没有提出反诉，原告也不同意在本案中一并处理，故本案不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，判决如下：被告连家辉在本判决生效后立即向原告东莞市城市管理和综合执法局支付东莞市市中心广场名牌商业街A82号商铺2016年9月8日至2017年5月7日期间的占有使用费121316元。如果未按照本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费用2726.32元，由被告连家辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  袁浩权审 判 员  徐 轩人民陪审员  陈淑芬二〇一九年十一月二十日书 记 员  赖志伟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。