吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉24民终1511号上诉人（原审被告）：姚金峰，男，1987年10月17日出生，汉族，延吉市提莫网络科技有限公司总经理，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：庄治国，北京市京师（延吉）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佟乐，女，1987年5月11日出生，满族，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：庄治国，北京市京师（延吉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：延边成达房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市芳草胡同151号7号楼1002号。法定代表人：刘玉新，该公司总经理。委托诉讼代理人：高吉福，吉林由正律师事务所律师。上诉人姚金峰、佟乐因与被上诉人延边成达房地产开发有限公司（以下简称成达公司）返还原物纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2018）吉2401民初6922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姚金峰、佟乐上诉请求：撤销原判，改判驳回成达公司诉讼请求。事实和理由：1.一审对本案部分主要事实没有查清，认定成达公司为涉案房屋的实际权利人与事实不符。本案与成达公司和其他业主纠纷不同，具有特殊性。佟乐作为成达公司员工，因成达公司拖欠佟乐工资，因此与成达公司达成协议，将工资转为购房款，同时张福森向佟乐出示了《合作开发房地产合同书》，合同载明张福森具有销售权利，因此佟乐、姚金峰签订购房合同。佟乐作为成达公司员工，对张福森与成达公司的合作关系知晓，成达公司也对此认可，因此2017年在成达公司物业处领取钥匙并装修入住至今，成达公司从未阻止，故从合同客观履行情况来看，成达公司对姚金峰、佟乐购房入住的事实进行了事实上的追认，其要求腾迁缺乏事实及法律依据。2.在成达公司与延边龙鑫园林工程有限公司建设施工合同纠纷一案（2019）吉民申712号民事裁定书中，成达公司法定代表人在延吉市公安局经侦大队询问和（2018）吉24民初108号案件审理中均陈述，张福森是首尔春天楼盘的实际开发人。张福森与成达公司之间签订的《合作开发房地产合同书》认定了张福森有权对工程量签字确认，对于成达公司就涉案工程款结算具有约束力，一审未进行审查，导致案件事实不清。且《合作开发房地产合同书》未提及张福森销售房屋时必须以成达公司名义进行销售，事实上张福森以个人名义签订的有关项目施工时工程结算事宜的协议，在另案中认可这些协议对成达公司有效。因此佟乐、姚金峰认为张福森对涉案房屋有权处分。3.涉案房产项目虽登记在成达公司名下，但从2014年8月10日《合作开发房地产合同书》的内容及项目落实情况来看，实际是由张福森挂靠成达公司名义进行的开发建设。现张福森因在涉案房产项目中涉嫌诈骗被公安机关立案侦查，但尚未有明确结论，在此前提下，无法确认张福森针对涉案房产项目属诈骗还是客观上的挂靠行为，因此公安机关对张福森的刑事审查结果及定性对本案审理结果产生决定性影响，一审遗漏核心事实，未等待公安机关查明张福森行为的性质而径行作出判决错误。4.若对张福森的刑事审查结果查明，张福森未涉嫌犯罪，其行为属挂靠开发房地产，结合前述《合作开发房地产合同书》内容及各方实际履行情况，应当认定张福森系涉案工程的实际开发人，属实际权利人，有权对外出售房屋，至于以何人名义对外出卖，成达公司仅仅作为被挂靠一方，均应认可并追认，成达公司对案涉房产项目无权主张实体权利。延边成达房地产开发有限公司答辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确。虽然张福森与成达公司签订的合作协议有张福森有权出售房屋的约定，但张福森出售房屋应当以成达公司的名义与购房人签订房屋买卖合同书，而不应以其他房地产开发公司的名义出售房屋。姚金峰、佟乐在没有取得成达公司认可的商品房买卖合同的情况下，私自强占房屋，没有法律依据，应当腾迁。请求驳回上诉、维持原判。成达公司向一审法院起诉请求：判令佟乐、姚金峰立即搬出首尔春天小区1号楼3单元1401室，并将房屋恢复原状。一审法院认定事实：2015年9月25日成达公司取得延吉市延北路1192号丹虹小区（现首尔春天小区）6号楼的预售许可证。2015年6月10日，姚金峰与延吉市房地产开发有限公司签订购房合同，购买了涉案房屋，支付购房款594088元。2017年10月份，开始装修涉案房屋，于2018年5月份入住至今。2017年，张福森向延边仲裁委员会申请仲裁，2018年11月30日，张福森变更仲裁请求，请求确认张福森与成达公司签订的合作房地产合同无效，张福森对首尔春天项目具有所有权，2019年1月30日，延边仲裁委员会作出（2017）延仲字第1196号裁决书，驳回了张福森的仲裁请求。另查明，佟乐与姚金峰于2012年2月14日登记结婚。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。因佟乐与姚金峰没有提供证据证明张福森或延吉市房地产开发有限公司对涉案房屋有处分权。对于佟乐与姚金峰主张成达公司拖欠工资而以涉案房屋抵账的事实，因成达公司庭审中不认可佟乐是该公司员工，故该争议应通过另案解决。佟乐与姚金峰对涉案房屋构成无权占有，故应予返还，考虑到涉案房屋已经装修，返还房屋以及恢复原状需要时间，酌情给予四十五日。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：佟乐、姚金峰于一审判决发生法律效力之日起四十五日内返还成达公司所有的位于延吉市首尔春天小区1号楼3单元1401室的房屋，并将房屋恢复原状。案件受理费5800元，由佟乐、姚金峰负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经查，一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为返还原物纠纷。依照《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。本案中，成达公司作为房地产开发企业，以其名义开发建设案涉“首尔春天”小区，已依法获得建房及售房许可，故成达公司因合法建造而取得案涉“首尔春天”小区的物权。佟乐、姚金峰主张，佟乐为成达公司员工，成达公司以案涉房屋抵顶其欠付佟乐的工资，但其提供的证据不足以证明成达公司与佟乐之间存在以房抵顶工资的协议，应负举证不能的后果，故对其主张的该事实本院不予认定。关于佟乐、姚金峰称张福森为“首尔春天”小区实际开发人，其与成达公司之间存在合作开发房地产协议，张福森有权处分房屋的主张。据佟乐、姚金峰提供的姚金峰与张福森签订的《商品房买卖合同》，张福森系以延吉市房地产开发有限公司名义签订的合同，且合同加盖的是延吉市房地产开发有限公司公章，故该合同签订的主体为延吉市房地产开发有限公司与姚金峰，而非成达公司，佟乐、姚金峰无证据证明延吉市房地产开发有限公司有权处分案涉房屋，故其主张不成立，不予支持。因此，佟乐、姚金峰对案涉房屋的占有缺乏合法依据，属无权占有。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判令姚金峰、佟乐向物权人成达公司返还房屋，适用法律正确。关于张福森涉嫌刑事犯罪的事实与本案物权纠纷为不同事实，并无直接关联，不影响本案审理，涉及佟乐、姚金峰与延吉市房地产开发有限公司或者张福森之间的房屋买卖合同，以及张福森与成达公司之间合作开发房地产协议，与本案纠纷属不同法律关系，当事人可另行主张权利。综上所述，姚金峰、佟乐的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人佟乐、姚金峰负担。本判决为终审判决。审判长  叶明晶审判员  金成焕审判员  陈立晖二〇一九年十一月二十五日书记员  王雅琦