湖南省东安县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1122民初2110号原告：东安县紫瑞华庭小区业主委员会，住所地东安县紫瑞华庭一期。负责人：**山，该委员会会长。委托诉讼代理人（特别授权）：唐彬（委员会常务副会长），男，1969年9月4日出生，汉族，湖南省东安县人，居民，住东安县。被告：永州市鑫睿置业有限责任公司，住所地湖南省东安县白牙市镇东安大道紫瑞华庭1栋112。法定代表人：夏龙新，总经理。原告东安县紫瑞华庭小区业主委员会（以下简称“紫瑞华庭业委会”）与被告永州市鑫睿置业有限责任公司（以下简称“鑫睿置业公司”）合同纠纷一案，本院于2019年10月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告紫瑞华庭业委会委托诉讼代理人唐彬、被告永州市鑫睿置业有限责任公司法定代表人夏龙新均到庭参加诉讼，原告紫瑞华庭业委会因特别授权未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告紫瑞华庭业委会向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确定管理措施。（1）请求法院判令拥有整个地下车位产权的被告承担四项长期费用项目，这四项长期费用项目分别是:负二层的抽水费项目;水浸坏电梯维修费项目;因水造成的其他隐患费项;一楼后人行道上的雨棚长期保修费项目；（2）请求法院判令拥有整个地下车位产权面积的被告交纳物业费，用于整个地下车位大门以外公共面积上出入车辆的登记、疏导、管控等；（3）请求法院判令被告拥有的整个地下车位产权、经营权和承担四项长期费用项目必须只能同时转让，该判定可以作为被告依法转让凭证；（4）请求法院判令被告必须完善车位各层进入各单元的门禁系统，在满足业主停车的前提下，对外开放营业和多种经营(引进与水有关的项目)提高收入来填补抽水、维修等费用;或者是进一步完善防水设施消除这些费用的发生；（5）请求法院判令被告对“整个地下车位”大门以内管理的收费标准报请东安县物价行政主管部门审批。批文送原告备案，整个地下车位产权或经营权转让材料送原告备案。被告委托物业公司对“整个地下车位”大门以内代管的费用与物业费无关。2.请求法院依法确定非法违规改建。（1）请求法院判令被告出示打掉高层建筑基础层钢筋混凝土墙体的资质(设计变更流程材料)；（2）请求法院判令被告以赢利为目、违反原商品房销售合同非法更改原设计、违规改建侵占原公共面积情况属实。(原公共面积是指:原室内地下车位入口坡道和原室内一楼人行通道。注:以大楼外墙为界划分室内和室外，下文同)。3.依法判决、不接受调解；4.请求法院判令一切诉讼费用由被告承担。事实与理由:被告违反购房合同，把原地下车位室内入口坡道改成门面，从而变成室外入口，产生的长期费用项目:(第1和第3项)、造成天然雨水流入需要抽水排出产生抽水费项目和隐患费项目；被告违反购房合同，把原大楼外墙以内三个单元之间的人行通道改成门面，从而变成室外人行通道，产生的长期费用项目:(第4项)、应该承担室外人行通道上的雨棚长期保修费项目；被告开发地下车位，没有健全的防水设施，产生的长期费用项目:(第1项)、地下抽水费项目;(第2项)、水浸坏电梯维修费项目;(第3项)、因水造成的其他隐患费项目；因为紫瑞华庭一期“整个地下车位”没有纳入销售公摊面积，产权仍然归属被告，加上被告没有交纳维修基金和更改原设计地下车位入口产生长期费用项目，所以由被告经营整个地下车位、承担更改原设计和开发地下车位产生的四项长期费用项目。高层建筑基础层钢筋混凝土墙体的钢筋配制是通过设计者严谨计算过的，打掉墙体要通过设计者再次计算并批准，因为建筑设计终身负责制。理由：1.国发[2004]20号文件，（1）(二)按照“谁投资、谁决策、谁收益、谁承担风险”的原则;（2）(一)项目的市场前景、经济效益……等均由企业自主决策、自担风险；2.建房[2018]58号文件，打击侵害群众利益，捆绑车位销售是房地产开发企业违法违规行为。3.《城市地下空间开发利用管理规定》第25条：地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁；4.《物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约。《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定(二)制定和修改管理规约；5.《经济法》的基本原则包指“平衡协调原则、维护公平竞争原则、责权利效相统一原则”；6.2014年11月13日东安县住房和城乡规划建设局的信访回复证明被告更改原设计属实;证明被告违反购房合同属实;证明非法更改地下车位入口属实，因为被告和住建局都没有“打掉”高层建筑基础层钢筋混凝土墙体的资质；7.东安县房产局产权产籍测绘队、证明紫瑞华庭一期地下车位没有纳入公摊面积；8.大楼后车道和人行道上的雨棚是地下车位工程做大做强的“脸面工程”，雨棚归地下车位产权人长期保修有利于将来升级改造，对发展做大做强地下车位工程具有深远意义；9.被告违反购房合同、以营利为目的更改原设计结构，造成延迟交房、延迟办证、房屋贬值、产生各种长期费用项目和隐患项目、太不应该了，被告要负全部责任。主体工程竣工后为了多卖门面，违反跟业主签订的购房合同，把原地下车位室内入口更改为室外入口，把原室内人行道更改为室外人行道:(1)造成天然雨水流入需要抽水排出产生抽水费项目和室外人行道上的雨棚长期保修费项目;(2)造成两处进出车安全隐患，上坡、90度转弯、下坡、坡上停车挡视线、路面湿滑等并存的安全隐患;(3)造成原告的购买房屋贬值，因停车没有原设计方便而且隐患多;(4)造成百多万的电梯水漫坏维修资金太大谁负责的问题;(5)造成人行道上的雨框架“锈坏”掉下酿成事故谁负责的问题:(6)造成快5年了拿不到不动产证同业主矛盾激化的问题;(7)造成更改原设计结构尤其是打掉基础层钢筋混凝土墙体降低了大楼抗风摆和抗震系数问题;(8)造成更改原地下车位入口后，如果地下车位上发生火灾，消防车无法进入和靠近，无法实行最短距离救援;(9)造成地下车位露天入ロ、天然暴雨容易水淹地下车位和电梯。以上提到的更改原规划设计造成四大隐患:即地下车位上发生火灾消防车无法进入和靠近救援问题、劣质雨棚掉下安全问题、地下车位和电梯水淹问题、降低了大楼抗风摆和抗震系数问题。所以要依法确定非法违规改建，增强产权归属人“隐患”防范意识、非常有意义；10.生效的(2015)东法民二初字第151号民事判决书上被告单位(子单位)工程质量竣工验收记录中，勘察、设计施工、监理、建设等五家单位对该住宅小区的商品房工程质量的验收均为合格。所以被告应有以下设计变更流程材料:(一)施工单位提出变更申请。(1)施工单位提出变更申请报总监理工程师;(2)总监理工程师审核技术是否可行、审计工程师核算造价影响，报建设单位工程师;(3)建设单位工程师报项目经理、总经理同意后，通知设计院工程师，设计院工程师认可变更方案，进行设计变更，出变更图纸或变更说明;(4)变更图纸或变更说明建设单位发监理公司，监理公司发施工单位、造价公司。(二)建设单位提出变更申请。(1)建设单位工程师组织总监理工程师、审计工程师论证变更是否技术可行、造价影响;(2)建设单位工程师将论证结果报项目经理、总经理同意后，通知设计院工程师，设计院工程师认可变更方案，进行设计变更，出变更图纸或变更说明；(3)变更图纸或变更说明由建设单位发监理公司，监理公司发施工单位、造价公司。(三)设计院发出变更。（1)设计院发出设计变更；(2)建设单位工程师组织总监理工程师、审计工程师论证交更影响；(3)建设单位工程师将论证结果报项目经理、总经理同意后，变更图纸或变更说明由建设单位发监理公司，监理公司发施工单位、造价公司；11.根据《中华人民共和国宪法》第五条第一款依法治国。第五条中华人民共和国实行依法治国，建设社会主义法治国家。国家维护社会主义法制的统一和尊严。一切法律、行政法规和地方性法规都不得同宪法相抵触。一切国家机关和武装力量、各政党和各社会团体、各企业事业组织都必须遵守宪法和法律。一切违反宪法和法律的行为，必须予以追究。任何组织或者个人都不得有超越宪法和法律的特权。第三十三条凡具有中华人民共和国国籍的人都是中华人民共和国公民。中华人民共和国公民在法律面前一律平等。国家尊重和保障人权。任何公民享有宪法和法律规定的权利，同时必须履行宪法和法律规定的义务。所以与自己有关的事项任何组织或个人都有提起诉讼的权力。诉讼的内容包括知识产权、鉴定针对具体事实管理条款的合法性；12.行政法治原则的主要要求之一:政府对违法、侵权行为承担法律责任。作为一个法治政府，它应该带头守法，切实保障公民的合法权益不受侵犯。如果其行为违法越权，侵犯公民、法人或其他组织的合法权益，则应依法承担法律责任;如其行为造成公民法人或其他组织人身权、财产权的损害，则应依法赔偿受害者的损失。对违法行为是否承担法律责任，是区别法治政府和专制政府的一个重要标志。专制政府是不受法律约束的政府，法只是用来治理老百姓，政府并不必须遵守法，其行为违法越权，损害相对人权益，亦不需要承担法律责任相对人的权益受到政府行为的侵害，得不到任何赔偿。法治政府则不同，政府是人民代表机关的执行机关，由其产生，受其监督，因此，它必须遵守人民代表机关制定的法律，如果其行为违法，侵犯了相对人的合法权益，则必须承担相应的法律责任，赔偿相对人的损失。否则政府的性质就会发生变化。“法治”是与政府对其违法侵权行为承担法律责任相联系的；13.什么是恶霸行为?坚定“理论自信”。（1)字典解释一恶霸:独霸一方，欺压人民的坏人。小区内，如果整个地下车位“产权归属”是公共的、集体的，那么建设单位“强卖”车位就是恶霸行为;如果整个地下车位“产权归属”是建设单位老板私人的，卖车位后，把开发地下车位产生的四项长朝费用项目“甩”给所有业主，加在物业费里，同样是恶霸行为，因为侵害广大弱势群体业主利益。(2)根除恶霸行为的方法。通过司法的途径、根据《经济法》责权利效相统一原则，把整个地下车位产权和开发产权产生的长期费用项目绑定。地下车位如同铁打的营盘，流水的兵，买个车位，人老了不用了，子女不在身边的情况，车位占着，其他年轻人又没有车位用。对有限的资源，法院应该根据法律社绝单个地下车位产权转让，允许整个地下车位产权、经营权和承担四项长期费用项目同时依法转让。地面上的车位、车库除外，因为不产生四项长期费用项目；14.只有诉讼请求内容依法得到确定，才是活局，被告才有责任自由发展做大做强地下车位工程，对被告、对所有业主都是好事；15.依法判决将会出现的情况(1)整个地下车位产权归属被告，被告欠农业银行贷款，如果被告申请破产，整个地下车位产权、经营权和承担项长期费用项目将作为债务由债权人接管。（2)农业银行购买的门面属于被告违规改建门面，现在的农业银行门面位置下面靠前8米宽是地下车位原室内入口通道，靠后4米宽是一楼原室内人行通道。(3)正常有秩停车，一层车位足够，二层用来引进与水有关项目增加收入填补四项长期费用项目，车位紧张时又能用于停车的一二层总体规划由拥有独立主权个体或单位经营、方便投资、做大做强整个地下车位经营为最佳选择。所以依法判决、达到以上策划，是解决实际问题的重要依据。综上所述，依法起诉至东安县人民法院，请求贵院判令被告履行诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，在本院指定的举证期限内提供以下证据：1.原告资格。(1)成立业主委员会和刻制公章主管部门的批复；(2)会长的授权委托书，会长的身份证，会长身份的证明;(3)身份证证明原告主体资格，常务副会长身份的证明；(4)商品房买卖合同证明原告是业主和被告违反购房合同依据；(5)证明代表在业委会的职务是常务副会长；2.中央政策法律法规依据。(1)国发[2004]20号文件摘要；(2)建房[2018]58号文件摘要;(3)《城市地下空间开发利用管理规定》第25条、第26条；(4)《物权法》第76条第(二)款和《物业管理条例》第11条第(二)款;(5)责权利效相统一原则是《经济法》的基本原则；3.事实依据。(1)证明业主们不愿意承担更改原设计和开发地下车位产生四项长期费用项目；(2)证明被告更改原设计后答应完善的项目没有做，划清责任后就是被告家里的事了，确保公共部分没有问题后向政府申请办证；(3)政府四个部门的协调会笔录，也证明被告答应完善的项目，答应完善的项目是针对四项长期费用项目，所以由被告承担四项长期费用项目就可以了，给了被告自由发展做大做强地下车位工程的空间和机会;(4)证明业主委员会起诉的诉讼目的和内容是公开的；(5)证明被告更改原设计属实，证明被告违反购房合同属实，证明被告非法更改地下车位入口属实，因为被告和住建局都没有“打掉”高层建筑基础层钢筋混凝土墙体的资质；(6)证明东安县人民法院已经认可二期整个地下车位完全是被告的一个私有停车场，所以才为之拍卖。诉讼请求就是依法确定私有停车场的权责利，预防将来管理中出现让人无法接受的矛盾;(7)证明一期整个地下车位没有纳入公摊面积；(8)与本案有关给最高人民法院的建议，拟证明原告在依法维护广大弱势群体利益过程中遇到的问题；(9)与本案有关给法官的建议，拟证明原告在依法维权中遇到的问题；(10)提供部分信访资料，拟证明原告一直在维权；(11)事实照片资料，拟证明被告更改原规划设计事实摆在那里；(12)中央全面深化改革委员会第九次会议强调:按产权归属落实管护责任。拟证明原告拟定的管理措施是符合中央政策的；(13)小区自治管理细则。拟证明原告依法拟定有据可查；(14)生效的判决书摘要内容画线上的时间对比和欺骗原告行为，拟证明被告对原规划在“大楼外墙内”的地下车位入口坡道和三个单元之间的人行通道两个项目更改到“大楼外墙外”与县规委会议纪要(2011)4号无关，是农行购买门面引起的，被告以赢利为目的实施了更改；(15)请东安县人民法院调查收集证据的申请，拟证明被告以赢利为目的，违反原商品房销售合同非法更改原设计违规改建侵占原公共面积情况属实。被告辩称，1.紫瑞华庭二期正在交房中，所有配套设施还未完全交给业主使用，暂由开发商管理；2.紫瑞华庭二期目前还在交房中，被告不能代表全体业主，且原告的主体资格存疑；3.请求法院驳回原告的诉请。被告在本院指定的举证期间内未提供证据。经庭审举证、质证，现对原告提供的证据认证如下：被告对原告提供的第一组证据无异议，但认为原告主体资格存疑，本院认为，原告的成立依法向东安县白牙市镇茶亭社区申请、筹备、召开选举大会、公示、并向东安县房产局备案等程序，其成立是合法的，故原告是本案的适格主体；被告对原告提供的第二组证据无异议，本院认为，第二组证据均是国家的法律法规，不具备证据的三性，不能作为本案的证据；对原告提供的第三组证据的6.7.8.9号证据无异议，本院予以采信，对1.2.3.4.5.10.11.12.13.14号证据有异议，认为与本案无关，本院认为，原告提供的该证据均是原告单方的行为，与本案无关联，故不予采信。本院经审理认定事实如下：紫瑞华庭小区业主向东安县白牙市镇茶亭社区申请、筹备、召开选举大会、公示、备案等程序，依法成立东安县紫瑞华庭小区业主委员会。原告成立后，制定了《紫瑞华庭小区落实中央政策划清责任义务依法依权属实行自治拟定的小区管理细则》，因紫瑞华庭小区目前尚未完全交房，所有配套设施还未完全交给业主使用。故原告向法院起诉请求依法确定《紫瑞华庭小区落实中央政策划清责任义务依法依权属实行自治拟定的小区管理细则》合法有效，并判令被告遵照执行。本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。本案中，原、被告之间未曾签订任何合同，不存在合同关系，原告单方拟定的《紫瑞华庭小区落实中央政策划清责任义务依法依权属实行自治拟定的小区管理细则》不能强加被告遵照执行。原告制定的《紫瑞华庭小区落实中央政策划清责任义务依法依权属实行自治拟定的小区管理细则》是单方的民事行为，对被告不产生约束效力，故原告的诉请没有事实和法律依据，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。被告提出原告主体资格存疑的抗辩主张，因原告是经紫瑞华庭小区业主向东安县白牙市镇茶亭社区申请、筹备、召开选举大会、公示、备案等程序，依法成立的，故对被告的抗辩主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条之规定，判决如下：驳回原告东安县紫瑞华庭小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告东安县紫瑞华庭小区业主委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  唐巧玲二〇一九年十一月五日法官助理陈琳书记员周方晶附件：《中华人民共和国合同法》第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加另一方。第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。