北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初22215号原告：李斌，男，1982年9月12日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：董文斗，北京市惠康律师事务所律师。被告：孙炜彬，男，1981年11月15日出生，汉族，北京市世基和成房地产投资管理有限公司职工，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：孙莲英（被告之母），1953年4月15日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：杨占武，北京市铭达律师事务所律师。原告李斌诉被告孙炜彬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李斌及其委托诉讼代理人董文斗，被告孙炜彬委托诉讼代理人杨占武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李斌向本院提出诉讼请求：1、判令被告归还原告购买位于北京市丰台区顺八条8号院四区3号楼1408号的购房款304322元、维修资金13802元、契税款3022.64元、印花税5元、产权登记办理费40元、物业费（2010年9月—2018年9月，1128.37/年）9026.96元，房屋装修费45600元，并要求被告支付以购房款、物业费及装修款共计总金额375818.6元为基数，从2008年11月起计算至法院判决之日按中国人民银行贷款利率计算的利息；2、被告赔偿原告购买北京市丰台区顺八条8号院四区3号楼1408号房屋增值后带来的经济损失400.55万元；3、归还原告多支付的购房款195678元；4、被告承担本案诉讼费及鉴定费。事实与理由：原告与被告为表兄弟，因原告没有北京市户口，故原告与被告商议让原告借用被告的名义购房，待房屋满五年之后，双方再办理过户手续，当时被告对此事表示同意。2008年，原告就借用被告的名义购买了位于北京市丰台区顺八条8号院四区3号楼1408号（以下简称1408号）的红狮涂料公司拆迁安置的经济适用房，并同时自行支付了全部购房款、税费、物业费等与涉案房屋有关的所有费用。房屋交付后，原告对房屋进行了装修并占有、使用、出租至今。原告认为，涉案房屋系原告借用被告的名义购买，其全部购房款、税费、物业费等与涉案房屋有关的所有费用均由原告实际支付，房屋交付后，又是由原告进行装修并占有、使用、出租至今。故原告系涉案房屋的实际所有权人，被告理应按照当年的口头约定，协助原告办理涉案房屋产权的过户手续。因北京市房屋买卖限购政策，原告目前没有购房资格，无法办理涉案房屋的过户。故向贵院提出上述诉讼请求。孙炜彬辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，双方没有就借名买房的事实达成口头协议，事实上涉案房屋是被告的拆迁安置房，是被告支付的购房款，真实的与开发商履行了房屋买卖行为，真正的购房人是被告；第二，原告以持有房产证、契税、维修基金、物业费等原始单据来证明涉案房屋是原告的，没有根据，这些原始票据是因为双方系表兄弟原因，被告同意将房屋借给原告使用，因为原告刚来北京没有房屋居住，也同意原告在使用期间装修房屋和支付各种费用。因此各种票据的单据由原告持有是合理的。对于房产证，是因为原告的孩子要上幼儿园被告借给原告的；第三，原告以支付了50万元购房款为由证明涉案房屋是原告购买的不符合事实，原告及其母亲均没有支付过购房款，购房款是被告向开发商支付的。综上所述，原告主张的诉讼请求以及事实理由均不成立，请求依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京建工集团有限责任公司与李某签有扣款协议，约定李某同意北京建工集团有限责任公司从其账户代扣304322元，并保证在2008年10月29日上午9时前保证其北京银行0320100986767账户留有上述金额。2008年10月28日，李某代孙炜彬与北京建工集团有限责任公司签订《商品房预售合同》，约定孙炜彬购买北京建工集团有限责任公司开发的1408号房屋，建筑面积69.48平方米，总价款304322元。2008年10月29日，李某上述账户中被划走304322元。2010年9月30日，李斌从北京建工集团有限责任公司接收1408号房屋，并向北京建工集团有限责任公司交纳了13852元（其中含公共维修基金13802元）。此后，李斌对1408号房屋进行了装修，并交纳了房屋截至2018年的物业费、避雷检测费、生活垃圾清运费、公共区域照明费。2012年1月18日，李斌向北京建工集团有限责任公司交纳了契税3022.64元。2012年1月20日，1408号房屋取得房屋所有权证，登记产权人为孙炜彬。2017年孙炜彬将1408号房屋所有权证挂失，并重新申领了房屋所有权证。另，本案审理中，经李斌申请，本院委托北京市中恒业房地产评估有限责任公司对涉案房屋的市场价值进行评估，经评估该房屋市场价值为400.55万元，李斌支付鉴定费11000元。庭审中，李斌就其诉讼主张提交如下证据：1、借条和转账凭证，拟证明李斌向其母亲借款并向孙炜彬母亲支付了50万元，用于支付涉案房屋的价款；2、孙炜彬签署的授权委托书，拟证明孙炜彬将涉案房屋交给李斌占有、使用、出售，李斌是涉案房屋的实际所有人。孙炜彬就上述证据发表如下质证意见：1、借条真实性、关联性、合法性均不认可，转账凭证真实性不认可，且与本案无关；2、不认可证明目的，说明权利人是孙炜彬，房子是借给李斌住的，是孙炜彬想出售房屋才把手续给李斌的。孙炜彬称相关材料原件在李斌手中是因为其将房屋借给李斌居住，为了办理孩子入学手续才把相关材料交给李斌。另外，李斌虽然垫付了公共维修基金、契税，但孙炜彬以现金的形式偿还给了李斌。孙炜彬就其主张向本院提交如下证据：1、孙炜彬母亲与李斌母亲的转账记录，拟证明双方存在委托理财、多次转账，故李斌母亲所转的50万元不是购房款；2、李某的证人证言，显示1408号房屋为红狮公司拆迁房屋，购房手续是其代孙炜彬办理，并垫付了购房款，之后孙炜彬母亲将钱还了，孙炜彬是将1408号房屋借给了李斌。李斌上述证据发表如下质证意见：1、真实性认可，证明目的不认可。2、真实性不认可，证人是被告母亲的部下。本院认为，本案争议焦点为李斌、孙炜彬之间就1408号房屋是否存在借名买房关系。首先，关于房屋房款支付的问题，根据孙炜彬一方证人李某的证言，本院有理由相信购买房屋虽然以孙炜彬名义购买，但实际付款人和联系人均为孙炜彬的母亲，因此李斌一方提交了其母亲向孙炜彬母亲转账50万元的证据。可以初步认定属于李斌向孙炜彬一方支付的购房款，虽然孙炜彬一方提交了李斌母亲和孙炜彬母亲的多次转账记录，但该证据尚不足以否定前述证据的效力，同时李斌举证证明了其支付了公共维修基金、契税等费用，而孙炜彬虽然主张其以现金形式偿还了上述费用，但未向法庭举证，综上，本院有理由相信李斌实际支付了1408号房屋的购房款；其次，关于1408号房屋居住使用的问题，房屋自开发商交付房屋起就由李斌居住使用，而孙炜彬虽然解释为其将房屋借给李斌居住，但需要注意的是如双方确存在借住关系，则孙炜彬一方无需将房屋的全部相关手续原件交给李斌，即便存在儿童入学等问题在具备房屋所有权证书的情况下也不存在需要售房合同、发票、公共维修基金发票、契税发票、入住材料的可能，其亦应在完成相关事项后收回相关材料，但上述材料确一直由李斌一方持有，此情况和孙炜彬一方主张借住关系显然不符，同时孙炜彬在2017年通过挂失的方式重新办理房屋所有权证的行为更与借住关系矛盾；最后，关于孙炜彬向李斌出具售房委托书的问题，如孙炜彬确为房屋产权人，如其需出售房屋，则仅需将房屋挂到中介出售，并要求房屋借用人李斌配合即可，正常情况下是不需要向房屋借用人李斌出具委托书的，而如李斌为实际购房人，其想出售房屋正常情况下确需要房屋登记权利人孙炜彬配合出具委托书，因此本院倾向于相信李斌所述情况属实。综上，虽然李斌、孙炜彬之间不存在书面的借名买房协议，但通过本案中房款支付、房屋占用等细节，本院有理由相信李斌、孙炜彬之间确就1408号房屋存在借名买房关系。现孙炜彬坚持否认双方的借名买房关系，且李斌不具备在京购房资质，李斌不再要求1408号房屋的相关物权，转而要求孙炜彬返还已付购房款304322元的请求，本院予以支持。李斌主张的鉴定费于法有据，本院予以支持；李斌要求孙炜彬赔偿房屋增值损失400.55万元的请求，因双方借名买房关系未能履行双方均存在一定责任，故本院将根据双方责任对该增值部分损失酌情分配。李斌要求孙炜彬返还多付购房款、契税、公共维修基金、印花税、产权证办理费，因上述费用属于李斌为实现借名买房目的的必要支出，而本院已判决返还已付款、赔偿增值损失，即李斌已基本实现借名买房目的，故该部分花费无需返还。李斌要求孙炜彬返还房屋装修费，因该费用已计入房屋市场价值，故本院对此不再单独支持。李斌要求孙炜彬返还物业费，该费用属于李斌占有使用房屋的必要支出，理应自行承担，故该部分诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、孙炜彬于本判决生效之日起十五日内返还李斌购房款304322元；二、孙炜彬于本判决生效之日起十五日内补偿李斌房屋增值款2600000元；三、驳回李斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，由李斌负担（已交纳）。案件受理费43416元，由孙炜彬负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。鉴定费11000元，由孙炜彬负担（于本判决生效之日起十五日内给付李斌）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周海平人民陪审员  谢翠霞人民陪审员  王 菲二〇一九年十一月二十七日法官 助理  全敏敏书 记 员  刘姝辰