广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0118民初4223号原告：增城市增林贸易有限公司，住所地广州市增城中新镇新墩路边。法定代表人：黄共华。委托诉讼代理人：陆泽娴、杨易沅，广东正大方略律师事务所律师、实习律师。被告：熊浩，男,1985年6月17日出生，汉族，住湖北省钟祥市。被告：广州市盛世攀达健身有限公司，住所地广州市增城区中新镇风光路33号5幢135房、136房、229房至245房。法定代表人：徐健。原告增城市增林贸易有限公司诉被告熊浩、广州市盛世攀达健身有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告增城市增林贸易有限公司的委托诉讼代理人陆泽娴、杨易沅到庭参加诉讼，被告熊浩、被告广州市盛世攀达健身有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告增城市增林贸易有限公司诉讼请求为：一、熊浩立即向原告支付拖欠的租金，暂计至2019年4月26日为106757.94元；二、熊浩向原告支付拖欠的房产税，暂计至2019年4月26日为2700元；三、熊浩向原告支付逾期支付租金产生的违约金，自其逾期支付之日起计算至付清全部租金之日止，暂计至2019年4月26日为24604.14元；四、熊浩向原告支付物业管理费28224元、水电公摊照明费27306.38元以及产生的违约金11824.90元。五、熊浩按《商铺租赁合同》第一、二条的约定支付剩余租期的租金、房产税、物业管理费、水电公摊照明等费用，直至其腾空退租之日止；六、广州市盛世攀达健身有限公司对上述第1项至第5项诉讼请求承担连带责任；七、熊浩、广州市盛世攀达健身有限公司承担本案诉讼费。事实和理由：原告与熊浩于2017年8月16日签订《商铺租赁合同》，将增城区中新镇风光路33号的5栋135-136号及5栋229-245号商铺出租给熊浩，约定了租赁期限以及租金标准和交付方式。合同签订后，原告依约将场地交付给熊浩，但是自从2018年9月5日开始存在拖欠租金的行为，截至2019年4月26日累计拖欠租金106757.94元、房产税2700元，违约金24604.14元。同时，熊浩未支付物业管理费、水电费等费用，原告代支付物业管理费28224元、水电公摊照明费27306.38元以及产生的违约金11824.90元。为此，原告诉至法院，望判如所请。被告熊浩、广州市盛世攀达健身有限公司未答辩。经审理查明：2017年8月16日，原告（出租人，甲方）与熊浩（承租人，乙方）签订《商铺租赁合同》，内容为：一、租赁场地、租赁期限、租金及结算方式。1、乙方租用位于广州市增城区中新镇风光路33号的5栋135-136号和229-245号商铺。二、租赁期限租期为10年，即自2017年9月1日至2027年8月31日止。2、免租期及交租方式甲方给予乙方免租期17个月。具体免租方式如下：2017年9月1日至2018年8月31日，免租6个月，交租6个月，分别于2017年9月5日前和2018年3月5日前各交3个月租金，共分两次交清。2018年9月1日至2019年8月31日，免租6个月，交租6个月，分别于2018年9月5日和2019年3月5日前各交3个月租金，共分两次交清。2019年9月1日至2020年8月31日，免租5个月，交租7个月，分别于2019年9月5日前交4个月和2020年3月5日前交3个月租金，共分两次交清。免租期内乙方无需交纳租金，但需按时交纳商铺管理费及经营该商铺所产生的电费、水费等相关费用。三、租金标准。递增方式及结算方式1、租金采用预付形式合同起租日乙方交纳该公历月剩余天数的租金，自次月起每月租金于当月五日前缴纳，乙方逾期支付，则甲方有权收取乙方每日千分之三的滞纳金。2、租金标准商铺一2017年9月1日起至2019年8月31日，每月租金单价为30元/平方米，总价3706元商铺二2017年9月1日起至2019年8月31日，每月租金单价为18元/平方米/月，总价25996元。3、租金递增方式，商铺一从承租第3年起，每年递增5元/平方/月，即从2019年9月1日起至2020年8月31日，月租金按35元每月每平方米计算……商铺二乙方承租从第3年起，每2年递增5元/平方米/月，即从2019年9月1日起至2021年8月31日，月租金按23元/平方米/月计算，每月租金33217元。第二条履约保证金和物业管理……3、甲方委托广州市馨源物业管理有限公司收取承租商铺的租金，乙方同意服从物业公司的管理，并按照规定向广州市馨源物业管理有限公司缴纳物业管理费。物业管理费收取标准4704元/月。……4、物业管理费缴纳时间：从2018年9月1日起收取管理费，自次月起每月10日前交纳当月的管理费……乙方逾期缴纳管理费除应及时如数补交外，还应按每日千分之三的标准交纳滞纳金。……乙方应于每月10日前交纳上月发生的水电费及污水处理费，逾期交纳水电费及污水处理费，则按每日千分之三的标准收取滞纳金。……二、合同解除……3、有下列情形之一者，甲方可以单方面解除本合同：……乙方逾期交纳租金、物业管理费、水电费等费用超过30天的……。2018年9月30日，熊浩提出《申请》，载明“由于我司力美健健身会所近期资金状况不佳，故申请将9月份所需缴纳的租金，分期三次缴纳，日期分别为2018年10月15日、11月10日、12月10日，在2018年12月10日之前全部缴纳完毕；之前拖欠租金所产生的滞纳金20000元，现申请缴纳5000元，此笔滞纳金也在12月10日之前交清。特此申请，望公司批准。”。2018年12月21日，广州市盛世攀达健身有限公司提出申请，以资金困难为由申请，第一笔正常交清，第二笔12月26日交齐剩余3万，第三笔1月13日交齐3.8万。第一次的滞纳金5000元在1月30日交清。对上述申请，原告审核予以同意。2019年4月22日，熊浩在原告发出的《增城市增林贸易有限公司缴费通知书》上注明第3、16、17、18的计算费用不合理。上述《增城市增林贸易有限公司缴费通知书》中，第3项为2018年9月1日至2019年8月31日229-245号商铺的租金，拖欠5个月，每月25996元，合计101980元，备注，2018年12月已交纳28000元。16项、17项、18项为滞纳金计算方式。2019年4月26日，广州市馨源物业管理有限公司向原告发出《缴费通知》，要求原告代被告熊浩支付2018年9月1日期至2019年4月26日累计拖欠的物业管理费28224元、水电公摊照明费27306.38元以及产生的违约金11824.90元，合计67355.28元。并附有计算明细。2019年4月18日，原告向两被告发出《催收通知》，内容为两被告2018年9月1日至今拖欠租金120510元、管理费28224元、房产税2700元、水费706.86元、电费34405元，共计186545.86元。上述费用的滞纳金合计29022.59元，欠款总金额215568.45元。熊浩在上述《催收通知》注明：以总金额215568.45，其中不合理在收费明细中备注，剩余其他费用目前暂时无法支付，公司进入清算给予付款。熊浩曾为广州市盛世攀达健身有限公司的股东，在2018年11月9日，股东变更为徐健、李慧敏。2019年5月14日，原告提起本案诉讼。审理中，原告陈述以下事实，1、被告熊浩从2018年9月1日开始拖欠租金。2、根据熊浩的申请，是将2018年9月份的租金延至10月15日和11月10日、12月10日交纳，因此，原告将部分金额作出相应更改。3、熊浩在2018年9月30日申请所对应的租金是9月份的租金，金额是29702元。广州市盛世攀达健身有限公司在2018年12月21日申请所对应的租金时间段为：之前申请在2018年10月15日应当缴纳的金额，已经缴纳了，第二笔是第二期和第三期的租金。至于2018年12月26日交3万元，该3万元是因为两被告2018年10月、11月的租金也没有交，所以将10月、11月的租金也计算进去。4、两被告并不是按照合同约定，按时按金额缴纳，而是不定时支付不特定金额，因此，原告没有给两被告开具发票。5、原告向本院提交《情况说明》对于租金拖欠日期、金额，违约金计算方法以及物业服务费、水电费代缴情况均进行了详细说明。本院认为：原告与熊浩签订《商铺租赁合同》，为双方当事人真实意思表示，合法有效。故熊浩作为合同的相对方，其当然享有合同权利，负担合同义务。同时，根据本案原告提供的证据，可知广州市盛世攀达健身有限公司为涉案商铺的实际使用及占用方，且广州市盛世攀达健身有限公司向原告申请租金缓交，并结合《商铺租赁合同》签订日期与广州市盛世攀达健身有限公司成立日期，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”的规定，故原告要求熊浩与广州市盛世攀达健身有限公司承担合同责任，并无不当，但原告认为熊浩与广州市盛世攀达健身有限公司应负连带责任，依据不足，不应支持。现被告熊浩、广州市盛世攀达健身有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃相应质证及答辩的权利。故本院分析原告提供的证据，以确定能否支持其诉讼请求。原告在本案中，要求被告支付拖欠的租金，但是并未向本院主张解除《商铺租赁合同》，若熊浩及广州市盛世攀达健身有限公司存在违约行为，则原告依照合同约定，可以行使合同解除权，而且依据法律规定，在合同解除之后，才涉及如何清结双方权利义务，同时，在合同履行过程中，合同是否能够按照租赁期限足期履行，并不具备确定性。故在合同未解除，原告未诉请被告搬离、腾空涉案商铺并返还给原告的情况下，原告直接要求被告支付涉案商铺剩余租期的租金且直至腾空退租之日，并不符合判决确定性。故本院不宜在此直接予以处理，本案对于拖欠的租金及违约金等，暂计至原告自行主张的暂计之日。至于之后的租金、违约金及其他费用，原告可另寻途径解决。通过原告提供的证据可知，涉案商铺每月租金29702元，原告主张被告从2018年9月1日开始拖欠租金，那么从2018年9月1日至2019年4月26日，合计应为7个月租金未付。但是依据合同“2018年9月1日至2019年8月31日，免租6个月，交租6个月，分别于2018年9月5日和2019年3月5日前各交3个月租金”的约定，那么2018年9月1日至2019年8月31日的合计12个月的租金，被告只需支付6个月即可，即被告应在2019年3月5日前支付共计178212元，现原告自认收款66454.06元，故尚欠111757.94元，现原告主张106757.94元，是原告对自身权利的处分，本院予以准许。故上述金额，被告应予支持。至于2019年1月6日，原告收取的5000元，根据原告提供的证据显示，熊浩在2018年9月30日向原告申请将之前的违约金调低至5000元，由此可见申请调低的为2018年9月份之前的租金违约金，而并非2018年9月应交租金的违约金。现被告未到庭，故本院认定上述5000元是被告支付2018年9月份之前应交租金的违约金，不予抵扣上述期间内的租金数额。至于违约金的计算方式问题。根据双方合同约定的内容“2018年9月1日至2019年8月31日，免租6个月，交租6个月，分别于2018年9月5日和2019年3月5日前各交3个月租金”可知，2018年9月1日至2019年8月31日时段的租金，并非按月交纳，因此上述期间租金的违约金计算，亦不能按照合同约定的从每月应交租金日期的次日开始计算。而是应按照2018年9月5日和2019年3月5日两个应交时间段，在被告未按期交纳租金的情况下，开始起算违约金。因此，首先，对于2018年9月5日应交的租金，根据原告提供的证据显示，熊浩已向原告申请2018年9月份应缴纳的3个月租金分期进行支付，之后，再次申请第二笔在12月26日缴清，第三笔在2019年1月13日缴清，根据原告提供的证据显示，在2019年1月13日前，两被告支付66454.06元，应当支付89106元，尚欠22651.94元，因此，违约金应从2019年1月14日开始，以22651.94为本金，每逾期一天，按3‰计至付清之日止，但违约金总额以22651.94元为限；其次，对于2019年3月5日应交的租金，即89106元，因两被告未提供证据证明其已经足额缴纳，故上述期间的违约金，应从2019年3月6日开始，以89106元为本金，按每日3‰计算至付清之日止，违约金总额以89106元为限。但因原告将租金总金额起诉为106757.94元，故上述两项违约金总额应以106757.94元为限。至于原告起诉要求的房产税2700元，因熊浩在催款通知书上对上述金额未持异议，故本院对此予以支持。至于原告起诉要求物业管理费、水电公摊照明费，及违约金合计67355.28元，原告已经代付，且经审核，违约金并未超过本金，故本院对此予以支持。综上所述，被告熊浩、被告广州市盛世攀达健身有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告熊浩、被告广州市盛世攀达健身有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内共同支付拖欠原告增城市增林贸易有限公司的租金106757.94元（租金计算日期为2018年9月1日至2019年8月31日）；二、被告熊浩、被告广州市盛世攀达健身有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，共同支付拖欠原告增城市增林贸易有限公司的房产税2700元；三、被告熊浩、被告广州市盛世攀达健身有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，共同支付拖欠租金的违约金（违约金：22651.94元租金的违约金，从2019年1月14日开始，以22651.94为本金，每逾期一天，按3‰计至付清之日止，以22651.94元为限；89106元租金的违约金，应从2019年3月6日开始，以89106元为本金，按每日3‰计算至付清之日止，以89106元为限；上述两项违约金总额以106757.94元为限）给原告增城市增林贸易有限公司；四、被告熊浩、被告广州市盛世攀达健身有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，支付物业管理费、水电公摊照明费及违约金合计67355.28元给原告增城市增林贸易有限公司；五、驳回原告增城市增林贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4322元，由被告熊浩、被告广州市盛世攀达健身有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  刘 勋人民陪审员  陈丽华人民陪审员  毛美清二〇一九年十一月十二日书 记 员  刘耀允