成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初8885号 原告：汤旭虹，男，1972年6月25日出生，汉族，成都市锦江区。 被告：成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司，住所地：成都市锦江区书院西街1-33号。 法定代表人：李旭东，总经理。 委托诉讼代理人：龚谢宇，该公司工作人员。 原告汤旭虹与被告成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司（以下简称嘉诚新悦公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月5日受理后，依法适用简易程序于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告汤旭虹、被告嘉诚新悦公司的委托诉讼代理人龚谢宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汤旭虹向本院提出诉讼请求:1.针对违法建设被告应立即阻止并报告有关行政主管部门，被告应停止违约行为，采取补救措施并书面赔礼道歉。2.地下室漏水，要求被告消除危险、恢复原状并书面赔礼道歉。3.变更《成都绿地中心468公馆前期物业服务协议》第二十一条。4.拆除所有广告。5.每层设置垃圾桶。6.地下室安防系统投入使用。7.地下室恢复照明。8.首层电梯恢复原状。9.电梯彻底维修。10.按合同约定公布资金收支情况。11.被告应在整改完成前免除原告所有物业费。12.判令被告承担本案全部诉讼费用和赔偿9000元。事实和理由：一、原被告之间物业服务协议约定“对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途等行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关行政主管部门”，原告居住小区存在严重的违章建筑问题，致使地下室基础变形开裂漏水、小区业主邻里间相互谩骂、对原告造成严重的精神伤害，被告未及时进行劝阻，也未及时报告有关行政主管部门。二、违规搭建、改变房屋用途导致地下室漏水，对于漏水问题，被告仅将漏水的地方做了简单的引水处理，并未解决地下室漏水问题，此情况严重影响建筑基础结构安全。三、物业服务协议约定“业主共有车位及其它共有部位、公共设施设备经营收入，物业公司按总收入的10%提取代理服务费后，70%用于经营成本及税费等开支，其余作为业主所得收益”，该条款显失公平。四、被告在同一小区、不同楼幢的同一位置，区别对待业主，如8幢的电梯内没有广告，而原告居住单元电梯内5至6个广告。五、物业服务协议约定“高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。”被告未按照合同约定设置垃圾桶，造成原告2年多每天将垃圾，自行拿到一层，增加原告时间成本。六、整个小区地下室安防系统至今未投入使用，造成小区多次被盗。七、物业服务协议约定“路灯、楼道灯完好率不低于95%”，被告将地下室照明灯大面积拆除，致使原告经过地下室必须带照明设备，造成原告照明设备损失。八、被告私自将首层电梯门由不锈钢材质换成铁皮烤漆材质。九、由于被告原因，导致2017年7月9日、2018年7月2日电梯多次被水淹没，被告一直未彻底维修电梯。十、被告未按合同约定公布经营所得收益的收支情况。十一、由于被告一直不作为，故原告要求免除整改完成前所有物业费。 被告嘉诚新悦公司辩称，对于违章搭建问题，被告已及时向违章业主下发了整改通知书，并向有关部门进行举报。对于漏水问题，被告已经解决，并向开发商反映。对于设置垃圾桶的问题，被告已经向其他业主征求意见，但是并未通过。对于地下室安防系统，开发商交付给被告的，都一直在使用当中。照明系统一直正常使用。对于首层电梯门的问题，被告一直没有更换过。对于电梯维修的问题，被告与专业的维保公司签订了合同，进行维护。对于公布至今收支的问题，公区已按合同约定公布。原告的其他请求无相关依据。 根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院确认以下主要事实：2013年11月24日，原告与嘉诚新悦公司签订《前期物业服务协议》，协议约定以下与本案相关主要内容：1.嘉诚新悦公司为成都绿地中心468公馆（原告为该小区业主）提供物业服务。2.对业主和物业使用人违反临时管理规约或物业使用守则的行为，针对具体行为并根据情节采取举报、规劝、制止、协助等措施。3.业主共有物经营收入及特约服务收入按以下约定分配：业主共有车位及其他共用部位、公用设施设备经营收入，物业公司按总收入的10%提取代理服务费后，70%用于经营成本及税费开支，其余作为业主所得收益……4.对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途等行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关行政主管部门（《前期物业服务合同》附件）。5.高层按层、多层按幢设置垃圾桶、每日清运2次（《前期物业服务合同》附件）。6.路灯、楼道灯完好率不低于95%（《前期物业服务合同》附件）。 另查明，1.被告认可案涉小区存在违建，出示成都市规划管理局《通告》及“情况说明”等，《通告》内容为决定立案调查，向当事人发放了《限期拆除违法建设决定书》并冻结房屋产权。“情况说明内容”为与业主协调解决、采取措施、下达整改通知、向相关部门反映情况的相关图片和内容说明。原告陈述上述措施是被告在项目1期采取的措施，不包括其所居住的2期。 2.关于地下车库漏水，原告出示漏水照片，主张竣工期已近五年，被告陈述地下车库由开发商管理，已经向开发商发函要求解决。 3.原告主张其所居住的单元设有广告，部分单元没有广告，是区别对待。被告陈述是考虑商业因素的原因。 4.关于垃圾桶投放，被告出示意见征询记录，显示部分业主反对在楼内设置垃圾桶。 5.原告主张的地下安防系统主要是指地下车库通往各单元的门禁。被告陈述开发商移交的设施都已经投入使用。 6.原告出示照片、录像，拟证明地下室较暗，光线不足。 7.原告主张单元首层电梯门被更换过材质，要求恢复为不锈钢材质。 8.关于电梯维修，原告主张电梯多次进水需维修，被告出示电梯维保合同拟证明已经维护义务。 9.关于公区收益，被告出示照片和公告内容，原告主张公告内容粗略。 本院认为，原被告签订了《前期物业服务协议》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 关于针对违法建设被告应立即阻止并报告有关行政主管部门，采取补救措施并书面赔礼道歉的诉讼请求，本案中，被告已经出示证据证明采取了多种措施，考虑小区违建情况较为复杂，问题发生并非被告原因所致，不应视为被告违约。原告此项诉讼请求，本院不予支持。 关于消除地下室漏水危险、恢复原状并书面赔礼道歉的诉讼请求，原告主张漏水与违建相关，但无证据证明关联性，也无证据证明漏水的具体原因；即便是公共区域或共用设施导致漏水，保修期内应由开发单位承担责任，保修期外应启用维修基金维修，直接要求被告消除危险、恢复原状并书面赔礼道歉的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 关于变更《成都绿地中心468公馆前期物业服务协议》第二十一条内容的诉讼请求，《民法总则》第一百五十一条规定，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”。原告主张撤销，无事实及法律依据，本院不予支持。 关于拆除所有广告的诉讼请求，广告并未对原告的权利造成实际影响，广告属公区收益的一部分，取得相关收益有合同依据，同时有利于小区公共利益，原告该项诉讼请求，本院不予支持。 关于设置每层垃圾桶的诉讼请求，虽双方合同对此作出约定，但被告出示证据表明，由部分业务反对在单元内设置垃圾桶，考虑业主存在分歧，业主内部无相应解决方案及决议的情况下，该项诉讼请求不具有可履行性（无决议的情况下，强制履行可能激发、扩大业主间矛盾），该项诉讼请求，本院不予支持。 关于地下安防系统投入使用的诉讼请求，原告无充分证据证明被告接收公用设施后违约不启用该系统，该项诉讼请求，本院不予支持。 关于恢复地下照明的诉讼请求，双方合同约定，“路灯、楼道灯完好率不低于95%”，但合同并未明确约定地下车库灯照的完好率，同时原告提交证据为照片，光盘，不足以准确证明灯照完好率，该项诉讼请求，本院不予支持。 关于电梯门恢复原状及维修电梯的诉讼请求，被告出示证据证明对电梯进行日常维护，原告无证据证明电梯门系原告更换或损坏；无证据证明电梯存在需要进行维修的具体内容；该项诉讼请求，本院不予支持。 关于公布资金收支情况的诉讼请求，本案中，双方合同并无关于资金使用情况公示内容、公示标准的具体条款；同时，被告出示证据证明对公共区域的资金使用进行了公示；原告该项诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。 关于整改完成前免除原告物业费的诉讼请求，该项请求无事实及法律依据，本院不予支持。 关于赔偿损失9000元的诉讼请求，原告关于被告违约的证据不足，亦无证据证明损失的具体情况，该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，原告诉讼请求，事实及法律依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告汤旭虹的诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告汤旭虹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 于 磊 二〇一九年十一月四日 书记员 周粲鑫