江苏省南通市港闸区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0611民初2617号 原告：丁建荣，男，1963年11月13日出生，汉族，住江苏省启东市。 委托诉讼代理人：裘辉，江苏濠阳律师事务所律师。 被告：严晓燕，女，1968年2月29日出生，汉族，户籍所在地南通市港闸区，住南通市港闸区。 被告：张志达，男，1964年3月23日出生，汉族，户籍所在地南通市港闸区，住南通市港闸区。 被告：张琪，男，1992年1月13日出生，汉族，户籍所在地南通市港闸区，住南通市港闸区。 委托诉讼代理人：戴洪林，南通市通州区刘桥法律服务所法律工作者。 原告丁建荣与被告严晓燕、张志达、张琪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁建荣及其委托诉讼代理人裘辉，被告严晓燕及张琪的委托诉讼代理人戴洪林到庭参加诉讼，被告张志达经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已部分缺席审理终结。 丁建荣向本院提出诉讼请求：1.请求确认南通市港闸区车库为原告所有；2.判令被告继续履行合同，配合原告办理南通市港闸区车库的过户手续；3.判令被告支付违约金117000元（以1300000元为基数，自2016年7月21日起至过户之日止，按每天千分之三的标准计算，暂计一个月）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告严晓燕于2015年11月24日签订了《二手房收购协议书》一份，约定原告向被告购买其位于南通市港闸区车库，合同总价811672元。合同还就付款时间、产权过户时间及违约责任等事项作出了约定。协议签订后，原告依约履行了付款义务，但被告在具备产权过户条件的情况下，以各种理由拒绝配合原告办理产权过户手续，故成讼。 严晓燕辩称，案涉房屋系由南通市中房建筑工程有限公司承建，原告挂靠在该公司名下承建了案涉房屋，被告在居住使用后发现案涉房屋存在严重的质量问题，遂向相关部门反映举报；原告为了免遭责任追究，为此欺骗被告严晓燕与其签订了《二手房收购协议》和补充协议，故二者之间并非买卖而系收购，而原告并不具有收购的资格；案涉房屋系搬迁安置房，属家庭共有财产，严晓燕并不享有完全处分权，张志达、张琪对于严晓燕与丁建荣签订《二手房收购协议》一事并不知情。 张志达在本案中未作答辩。 张琪辩称，案涉房屋系张琪农村家庭住房被搬迁安置所得，系家庭共有财产，被告严晓燕与原告签订《二手房收购协议书》张琪并不知情，亦未委托严晓燕签订该协议，协议应认定无效。 双方当事人为证明自己的主张，向本院提供了证据。丁建荣提供了《二手房收购协议书》、《二手房收购补充协议》、不动产登记预约单、契税减免税核定通知书、江苏增值税普通发票、汇款凭证等证据；严晓燕提供了港闸区农村房屋搬迁补偿安置协议、港闸区幸福街道万顷良田一期一批工程搬迁合法面积确认表、幸福新城商品房结算单、《举报与申请》、南通市城乡建设局复函、接警信息单、《中共南通市委批转南通市住房保障和房产管理局党组的通知》等；张琪提供了港闸区农村房屋搬迁补偿安置协议、港闸区幸福街道万顷良田一期一批工程搬迁合法面积确认表、幸福新城商品房结算单。本院根据庭审需要调取了（2018）苏0611民初3917号民事案件开庭笔录等证据。经庭审质证，本院认定事实如下： 严晓燕、张志达于1989年登记结婚，2017年11月27日协议离婚，婚姻关系存续期间生有一子张琪。严晓燕户原有农村家庭住房搬迁后，由严晓燕与搬迁实施单位签订了搬迁补偿安置协议，安置对象为严晓燕、张志达、张琪3人，选购了南通市港闸区幸福新城35幢903室房屋及配套车库和36幢303室房屋及同幢126号车库，且由严晓燕与南通市城镇房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》。2014年底，严晓燕与相关部门就选购的两套安置房（低价位商品房）及配套车库进行了结算并接受了上述房屋。其中，南通市港闸区房屋及同幢126号车库结算，房款总计277094.39元。 严晓燕户在对南通市港闸区房屋及同幢126号车库装修过程中，以房屋存在严重质量问题为由，向相关部门投诉、控告。南通市城乡建设局于2015年2月7日回复称经南通市建设工程质量监督站工作人员实地勘查，该户业主反映的质量问题基本属实，已责成建设单位和施工单位拿出处理方案，限期整改到位。2015年6月16日，严晓燕以幸福新城36幢303室房屋存在严重质量问题为由，向本院提起诉讼，要求南通市城镇房屋开发公司重新更换质量合格的房屋。在该案【（2015）港民初字第00507号】审理过程中，因该房屋系丁建荣挂靠南通市中房建设工程有限公司施工建设，为避免严晓燕继续向政府相关部门投诉和维权，原告丁建荣（乙方）与被告严晓燕（甲方）签订了《二手房收购协议书》一份，约定甲方将位于南通市港闸区房屋（建筑面积138.39平方米）及同幢126号车库（面积约为30.63平方米）出售给乙方，收购总价为811672元（上述价格包括该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品及其他与房屋相关的所有权利）。本协议签订之日，乙方先行向甲方支付200000元作为购房定金；在甲方交房同时，当场向甲方一次性支付房屋收购款611672元。甲方应于本协议签字生效后五日内，且在收到乙方除余款外所有房款的同时，将交易的房产全部交付给乙方，并应向乙方移交房屋所涉及的所有原始购房发票、收据、购房合同等书面手续材料；甲方应在具备领取产权证条件之日起十日内，配合乙方领取产权证并在当日同时过户给乙方。乙方未如期支付购房款的，甲方逾期配合乙方办理产权登记手续达一个月以上的，乙方有权解除合同，由甲方向乙方支付房屋收购总价的20%的违约金。甲方转让房屋所有权后，不存在房屋产权、财务、权利限制、买卖、抵押等一切纠纷问题，否则，由此给乙方造成损失的，由甲方全部负责。同日，双方签订了《二手房收购补充协议》一份，约定因甲方家庭困难及为房屋质量纠纷长期向政府、法院等部门投诉、起诉维权的实际情况，为彻底化解双方纠纷，乙方愿意在二手房收购价的基础上，一次性补偿甲方488328元，与《二手房收购协议书》收购价合计为1300000元。本协议签订后，甲方向乙方移交房屋、车库和配套资料的同时，乙方向甲方支付438328元。因甲方原因导致乙方逾期取得房屋所有权证的，乙方有权追究甲方违约责任，每逾期一日，甲方应按总价的千分之三向乙方支付违约金，逾期超过三十日的，乙方有权解除《二手房收购协议书》和本协议书，甲方应向乙方退还购房款和补偿款，并承担总款20%的违约金。甲方承诺在本协议签订之日就涉案房屋纠纷向南通市港闸区人民法院申请撤回对南通市城镇房屋开发公司的起诉，并同时撤回向各级政府及其他有关部门就涉案房屋主张权利的所有投诉、申请，并保证今后就涉案房屋不再以仲裁、诉讼、上访等任何方式向任何部门针对任何单位或个人主张权利；若甲方违反本协议的任何条款，乙方有权解除《二手房收购协议书》，并要求甲方退还全部购房款及所有补偿款，并承担相应的违约责任。 上述协议签订后，丁建荣已按约先后向严晓燕支付了1300000元款项，严晓燕亦已将约定房屋交付给了丁建荣，并于2015年11月24日申请撤回（2015）港民初字第00507号的起诉。严晓燕收取房款后，已重新购买了南通市港闸区幸福怡居38幢602室房屋。丁建荣领取到南通市港闸区房屋及同幢126号车库后，已装修入住，且该房屋至2016年7月左右已具备办理产权登记条件。 2018年12月20日，丁建荣向本院提起诉讼，要求确认案涉房屋归其所有，并要求三被告配合其办理产权过户手续及支付违约金。该案【（2018）苏0611民初3917号】庭审过程中，严晓燕、张琪均辩称案涉房屋因存在严重质量问题而与丁建荣签订了二手房收购协议及补充协议，其始终愿意履行合同，仅因张志达拒绝配合才致使房屋未能办理产权变更登记手续，故其不构成违约，不应承担违约责任；张志达表示案涉房屋系家庭共有财产，严晓燕在出售案涉房屋时并未征得其本人同意，故《二手房收购协议书》不能成立。 本院认为，本案双方的争议焦点为：1.《二手房收购协议书》及《二手房收购补充协议》效力如何及性质为何？2.被告应否将案涉房屋所有权过户给原告？3.被告应否承担违约责任？ 关于争议焦点1，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。本案原告主张案涉《二手房收购协议书》及《二手房收购补充协议》合法有效，被告应将案涉房屋过户给原告；被告抗辩认为，案涉房屋系家庭共有财产，严晓燕无权单独与原告签订该协议，且原告不具有购买资格，协议不成立。经审查，上述协议合法有效。第一，《二手房收购协议书》及《二手房收购补充协议》系双方当事人的真实意思表示，被告严晓燕关于其系被原告恐吓、欺骗方才签订该协议的抗辩意见缺乏证据证实，不予采纳。第二，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》规定：违反法律、行政法规效力性强制性规定的合同无效。案涉房屋虽为搬迁安置房，但该房屋并无禁止交易的限制性条件或法律禁止该类房屋交易，况且案涉房屋已经具备了办理产权登记的条件，原告享有购买案涉房屋的资格。其三，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。尽管被告严晓燕在签订协议时仅是案涉房屋所有权人之一，但并不影响协议效力。综上，被告关于其属无权处分及原告不具备购买资格，协议应认定无效的抗辩意见于法无据，不予采纳。 《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。对于案涉协议是否为买卖协议的问题，尽管案涉房屋系由原告挂靠在南通市中房建设工程有限公司名下施工建设，并存在质量问题，但从协议的内容来看，被告严晓燕同意将案涉房屋交付并过户给原告，原告亦支付了相应价款，《二手房收购协议书》虽非正式的商品房买卖合同，内容也相对简单，但协议内容符合买卖合同的法律特征，应认定为房屋买卖合同。 关于争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。案涉房屋系严晓燕户农村家庭住房被搬迁后所选定的低价位商品房，属于家庭共有财产，该房屋已具备办理产权登记条件，被告应将案涉房屋所有权过户给原告。首先，严晓燕户原有家庭住房被搬迁后，签订搬迁补偿安置协议、选购安置房、签订低价位商品房买卖合同、结算房款、投诉房屋质量问题、起诉要求更换房屋等一系列行为均由严晓燕实施，原告有理由相信严晓燕有权出售案涉房屋，被告严晓燕负有将案涉房屋所有权过户给原告的合同义务；张琪尽管没有书面委托严晓燕与丁建荣签订案涉房屋的买卖合同，但其在（2018）苏0611民初3917号民事案件庭审过程中已明确表示同意配合原告办理产权过户手续，系对案涉房屋买卖合同的追认。其次，原告受让案涉房屋，系因被告家庭困难及为房屋质量纠纷长期向政府、法院等部门投诉、起诉维权的实际情况，为彻底化解双方纠纷，自愿在二手房收购价的基础上，一次性补偿被告488328元。可见，原告受让案涉房屋不仅是善意的，而且双方是以合理的价格转让的。再次，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第二项规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。张志达虽然未在协议上签字，并表示其对出售案涉房屋并不知情，因严晓燕在签订案涉协议时，张志达与严晓燕系夫妻关系，张志达作为案涉房屋的权利人之一对于房屋被出售不知情显然不符合常理，原告完全有理由相信严晓燕出售案涉房屋的行为系夫妻共同意思表示，故对张志达关于《二手房收购协议书》不能成立的抗辩意见不予采纳。最后，《中华人民共和国物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。就本案而言，一方面，案涉房屋虽系被告家庭共有财产，但至今尚未办理不动产物权登记，且其已收取全部价款并已将房屋交付给了原告装修入住，所有权依法应当转移归原告。另一方面，原告按照《二手房收购协议书》及《二手房收购补充协议》的约定“收购”案涉房屋，向被告足额支付购房款和补偿款，不仅消除了被告对案涉房屋质量问题的疑虑，而且实现了更换房屋、确保家庭共有财产保值、增值的美好愿景；若被告不配合办理案涉房屋产权过户登记手续，势必重新陷入对案涉房屋质量问题的疑虑，继续投诉、举报、诉讼在所难免。需要说明的是，本案属于给付之诉，非确权之诉，原告要求确认案涉房屋归其所有缺乏依据，故不予支持。 关于争议焦点3，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案被告应在案涉房屋具备领取产权证条件之日起十日内配合原告领取产权证并过户，该条件早已具备，被告至今未配合原告办理不动产权过户手续，构成违约，应承担相应的违约责任。被告关于其不构成违约的抗辩意见与庭审查明的事实不符，故不予采纳。当然，被告关于不应承担违约责任的抗辩意见已经包含了适当减少违约金的意思表示。被告已经按照约定将房屋交付原告装修入住，而迟延办理不动产过户登记手续主要损害的是原告对案涉房屋的处分权，双方关于“每逾期一日，应按总价的千分之三支付违约金”的约定明显过高。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本院综合考虑合同的约定、原告承担的风险与损失、被告迟延办理产权登记的期限及原因等因素，结合具体案情，酌定被告按同期银行贷款利率的1.3倍支付违约金。被告张志达经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证和抗辩的权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第二项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、丁建荣与严晓燕签订的《二手房收购协议书》及《二手房收购补充协议》继续履行，严晓燕、张志达、张琪于本判决生效之日起十日内配合丁建荣办理南通市港闸区车库的不动产权过户登记手续，将上述房屋过户至丁建荣名下； 二、严晓燕、张志达、张琪于本判决生效之日起十日内向丁建荣支付违约金（以811672元为基数，自2016年8月1日起至办理不动产权过户之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算）； 三、驳回丁建荣的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11886元，减半收取计5943元，由丁建荣负担594元，由严晓燕、张志达、张琪负担5349元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费11886元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。 审 判 员 张亚松 二〇一九年十一月五日 法官助理 邓述勇 书 记 员 江冬梅 拒不履行法律文书确定的义务风险提示 一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。 二、信用惩戒。 1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等。 2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。 3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。 三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。