广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初22260号原告：广东冠雄物业管理有限公司，住所地广州市天河区龙口西路557号天隆花苑二楼203室法定代表人：韩香。委托诉讼代理人：李杰，广东五羊律师事务所律师。委托诉讼代理人：李星叶，广东五羊律师事务所律师。被告：广州市国龙房地产开发有限公司，住所地广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦3楼A。法定代表人：陈中兴。破产清算管理人：广东君信律师事务所，负责人倪烨中。委托诉讼代理人：丘文杏，广东君信律师事务所律师。原告广东冠雄物业管理有限公司与被告广州市国龙房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李杰、李星叶，破产清算管理人的负责人倪烨中及委托诉讼代理人丘文杏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付广州市越秀区环市中路**号1楼至6楼的物业管理费（自2017年8月1日起计至判决生效之日止，按每平方米12元计，总建筑面积为19003.39平方米）；2、判令被告向原告支付逾期交付自2017年8月1日起物业管理费的滞纳金（自2017年9月1日计至实际付清之日止，按每日千分之三计)；3、判令被告上述所欠物业管理费及滞纳金属共益债务应在破产财产中优先偿付。事实和理由：原告自2007年6月1日起至今，在接受位于广州市环市中路**号国龙大厦业主委员会的委托后，对国龙大厦小区实施物业管理服务，双方就此先后签订了两份《委托物业服务管理合同》，被告是国龙大厦1-6层的业主，该1-6层属非住宅用房，建筑面积分别为1层2524.54平方米，2层3110.22平方米,3层3331.06平方米，4-6层每层各3345.86平方米，合计为19003.39平方米，被告于2015年12月30日被广州市中级人民法院以（2015)穗中法民二破字第5号-1裁定受理破产清算。2017年8月1日前，国龙大厦1-6层的物业管理费分别由被告交第6层，被告的租户交1-5层，但自2017年8月1日起，被告以原告物业管理委托合同到期为由拒绝向原告交付物业管理费。虽经原告多次讨要，被告仍无理拒付。被告在接受了原告的物业管理服务后，却长期拒付物业管理服务费用，严重地损害了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失。按照2012年8月25日《委托物业服务管理合同》的约定，非住宅用房的物业管理服务费为12元/平方米，逾期支付滞纳金为每日千分之五，被告至今已拖欠原告物业管理服务费3876697元、代收水费5084元、代收电费84272元、代收垃圾费85元、逾期付款滞纳金（违约金）2911747元（暂计至2018年12月31日止），为此原告特依法向受理被告破产的人民法院提起民事诉讼，要求被告向原告支付拖欠的物业管理费、代收水费、代收电费、代收垃圾费及滞纳金，并依据《破产法》的相关规定，请求法院确认被告拖欠的该物业管理服务费、代收水费、代收电费、代收垃圾费及违约金属破产共益债务，依法应当优先受偿，请人民法院判准原告所请，以维护法律尊严，保障社会正常生产、生活秩序，保障原告的合法权益不受侵害。被告辩称，我方认为原告的诉讼请求无事实依据，原告作为国龙大厦的物业管理单位，其管理的依据是其与国龙大厦业委会签订的两份委托物业服务管理合同。但在2017年8月其依据的物业管理合同已经到期，到期后没有与业委会签订新的合同，也无就国龙公司所享有所有权的1-6楼单独签订物业管理合同。当初业委会与原告签订合同时，是在没有被告参与的情况下签订的，其中涉及费用和国龙大厦1-6楼签订的条款，本来对被告不应当有约束力。管理人在接管国龙公司后，曾经与原告就物业的管理费用的收取有过争议，后在洪桥的调处下，与原告达成了临时性的安排，该安排前提建立在其原有的合同在有效期内。合同的有效期满后，管理人基于两个原因不同意继续履行。第一，国龙公司1-6楼的物业已经完全封存停止使用。从国龙公司讲不需要原告提供大部分的物业管理的内容，仅有的水电的管理，由于大厦的设施的使用，我方是承认其管理权，但原告利用其管理权乱收费。国龙公司1-6楼无用到什么电，但原告公摊的照明收费一个月收取我方1万多的电费。在这种情况下，我方认为继续由原告管理不适合。包括停车位的管理也出现了问题，原来是必须要和国龙公司签订租赁协议的车辆才能进停车场，但原告把无协议的车辆也放进去停车场，并要求我方支付费用。在此情况下，原告无权要求我方交付物管费。我方认为在合同期满后，在无有效的合同的情况下，收取其要求的物业费，只能是按照其提供的服务收取相关的费用。另滞纳金在合同失效后，并无约定。故我方无需支付滞纳金。经审理查明：广州市越秀区环市中路**号首层至六层的房屋均登记在被告名下，建筑面积分别为首层层2524.54平方米、使用性质为商业，2层3110.22平方米、使用性质为住宅和非住宅,3层3331.06平方米、使用性质为商业，4-6层每层各3345.86平方米、使用性质为写字楼，合计为19003.39平方米。原告系具有三级资质等级的物业服务企业。2007年8月31日，原告（乙方）与国龙大厦业主委员会（甲方）签订《委托物业服务管理合同》，约定：甲方代表国龙大厦全体业主委托乙方提供物业服务管理，甲方全体业主及物业使用人均平等享有乙方基于本合同所提供的各项服务并承担相应义务；本合同期限为五年，自2007年9月1日至2012年8月31日止，在本合同期限到期后，如果乙方没有严重违约行为，在同等条件下，乙方享有优先续约权；乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理费及滞纳金；2、与业主个人约定的其他服务费用；3、乙方受其他第三方（如水电部门）委托收取的费用；本物业的物业管理费……非住宅房屋每月每平方米按10元向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之五交纳滞纳金；等。2012年2月15日，广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局作出《关于国龙大厦第二届业主委员会备案的通知》，载明给予国龙大厦（地址：环市中路**号）第二届业主委员会备案，该届业主委员会任期为2012年1月18日至2017年1月17日。2012年8月25日，原告（乙方）与国龙大厦业主委员会（甲方）续签《国龙大厦委托物业管理服务合同》，约定合同期限为2012年9月1日至2017年8月31日，国龙大厦物业管理费非住宅用途按每平方米10元-15元/月收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费及乙方代收的水电费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之五交纳滞纳金；本合同自双方签字盖章之日起生效；等内容。2015年12月30日，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民二破（算）字第5号-1民事裁定书，裁定受理案外人肖燕萍对被告的破产清算申请。2016年4月17日，原告（乙方）与被告管理人（甲方）签订《国龙大厦六楼协议书》，显示鉴于广东君信律师事务所被指定担任被告管理人及国龙大厦业主委员会与原告签订于2010年6月12日的《国龙大厦六楼写字楼使用协议》，约定：甲方同意2016年1月1日至2016年4月30日按每平方米8元的标准支付物业管理费，2016年5月1日起按每平方米10元标准支付物业管理费。另查明，原告曾于2017年提起诉讼，要求：1、被告支付国龙大厦六层在2017年5月1日至2015年12月31日的物业管理服务费3479694元；2、被告向原告支付迟延缴纳上述物业管理费的滞纳金（以当月拖欠的物业管理费为本金，按每日千分之一的标准计算，自下月1日起计至付清之日止，以本金为限）。广州市天河区人民法院于2018年7月24日作出（2017）粤0106民初23801号民事判决书，判决：一、被告广州市国龙房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东冠雄物业管理有限公司支付2014年4月1日至2015年12月31日期间的物业管理费616660.6元。二、被告广州市国龙房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东冠雄物业管理有限公司支付逾期支付上述物业管理费的滞纳金616660.6元。三、驳回原告广东冠雄物业管理有限公司的其他诉讼请求。判后，原告不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2019年4月23日作出（2018）粤01民终22424号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。原告确认被告交纳物业管理费至2017年7月31日。被告称其交纳物业管理费至2017年8月31日，但其提交的广发银行客户回单仅显示其交纳物业管理费至2017年7月，且回单载明自2017年7月之前原告均按12元/月/平方米收取物业管理费。被告为证明原告的物业管理不到位，提交了拍摄时间为2017年至2019年期间的照片。原告对2019年拍摄的照片的真实性确认，但认为不能证明物业管理不到位。照片中的摆摊无法证明影响了被告的经营，也无法证明是原告让摆摊的；对其余照片拍摄的位置无法确认是国龙大厦的，即使拍照的位置是国龙大厦六层的位置，六层是属于专有部分，不属于物管服务的范畴。庭审中，被告表示：此前6层是业委会和原告占有使用并出租，1-5层由鸿星海鲜酒家使用至2017年1月初，之后1-6层是空置状态，由管理人上锁；2019年拍摄照片中显示的摆摊行为可以证明原告管理不到位，不论摆摊是谁让摆的，原告都应该制止；其中照片的桌椅是因为原告的管理不到位，让他人乱进入；六层污水乱流，是从7层架空层中由原告使用的西边位置流下的，至今也未整改好。原告表示：国龙大厦在2007年出现问题后，是紧急成立的业委会聘请了业委会管理，当时六层是脏乱差，后由街道办通知要求业委会和物业把六层也一起进行管理。原告确认鸿星海鲜酒家使用至2017年1月初撤场后，1-6层至今是空置状态，由管理人上锁并安排人员在1-6层进行驻守管理。对于摆摊行为原告方现在无法确认是谁让摆的，即使是原告同意的摆摊行为，也是属于物业管理的范畴。另被告陈述的七层架空层的污水流入了六层无证据证明，且七层的架空层由被告使用，不存在被告陈述的六层的污水横流。本院认为：首先，原广州市国龙大厦业主委员会与原告签订的《国龙大厦委托物业管理服务合同》合法有效，对广州市越秀区环市中路276号国龙大厦的全体业主均具有约束力。虽然上述《国龙大厦委托物业管理服务合同》期限已届满，但根据《广东省物业管理条例》第五十条第四款：“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。”涉案小区未成立新一届业主委员会，业主大会也没有作出选聘或者续聘决定，原告按照原合同约定继续提供物业管理服务，被告作为小区业主，双方形成事实上的物业服务合同关系。原告已对涉案物业提供了物业服务，被告仅凭其拍摄的现场照片并不能作为不交纳物业管理费的依据，原告要求被告支付2017年8月1日起的物业管理费合法有理，本院予以支持。根据《国龙大厦委托物业管理服务合同》关于物业管理费收费标准的约定以及双方实际交收物业管理费的情况，本院对原告主张的物业管理费标准按12元/月/平方米计予以支持。其次，共益债务，是指在人民法院受理破产申请后，为全体债权人的共同利益而管理、变价和分配破产财产而负担的债务。本案讼争的物业管理费发生在人民法院受理破产申请即2015年12月30日后，是属于《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第一项规定的“因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务”，为共益债务。故原告要求确认2017年8月1日起计至庭审之日即2019年7月18日止的物业管理费是共益债务，符合法律规定，本院予以支持。至于此后所产生的物业管理费，因欠付事实尚未发生，本院暂不予支持。关于原告要求被告支付逾期交纳物业管理费的滞纳金的问题，该滞纳金的性质实为逾期交纳物业管理费的违约金。本院认为，被告已于2015年12月30日进入破产清算程序，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款规定：“附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。”在非借款法律关系中，利息计付就是损害赔偿的内容，利息损失属于损害赔偿的范畴，违约金一般是对损害赔偿金额的预先确定，二者在损害赔偿范畴的性质和功能上是一样的，故参照此条规定，且共益债务是为债权人的共同利益所负担的债务，本案不应计算破产申请受理之后的违约金，因此对原告的该项诉讼请求予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第一项、第四十六条第二款，《广东省物业管理条例》第五十条第四款之规定，判决如下：一、确认被告广州市国龙房地产开发有限公司应向原告广东冠雄物业管理有限公司支付的共益债务为广州市越秀区环市中路**号国龙大厦一至六层从2017年8月1日起计至2019年7月18日止的物业管理费（按建筑面积19003.39平方米，每月每平方米12元标准计）。二、驳回原告广东冠雄物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10547.86元，由被告广州市国龙房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍丽娜人民陪审员  张雪琼人民陪审员  邓晓红二〇一九年十一月二十日书 记 员  戚志滨