湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1081民初1806号原告（执行案外人）：李盛，男，1979年9月7日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区，现住湖南省资兴市。被告（申请执行人）：湖南资兴农村商业银行股份有限公司，住所地湖南省资兴市新区阳安路161号。法定代表人：**军，该公司董事长。被告（被执行人）：资兴粤华房地产开发有限公司，住所地湖南省资兴市东江竹园路东江鸿都商业城4栋3楼。法定代表人：刘建华，该公司经理。原告李盛诉被告湖南资兴农村商业银行股份有限公司（以下简称资兴农商行）、被告资兴粤华房地产开发有限公司（以下简称粤华公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月7日公开开庭进行了审理。原告李盛到庭参加诉讼，被告资兴农商行、被告粤华公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李盛向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告粤华公司2018年1月26日签订的关于资房权证东江字第××号的《房屋买卖合同》有效；二、请求解除对资房权证东江字第××号房屋的查封；三、将资房权证东江字第××号房产过户至原告名下。事实与理由：一、（2019）湘1081执异27号执行裁定书：1.适用法律错误。原告虽然还有75万元房款未付清给被告粤华公司，但原告明确表示愿意付清或按法院要求交付执行。资兴市人民法院未通知原告交纳，导致原告没有机会交纳。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（三）规定已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，裁定书只是简单套用了“已支付全部价款”，无视或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。原告愿意按法院要求将75万元房款交付执行；2.剥夺了当事人辩论权利。裁定前，没有正式开庭，只进行了听证。二、解除查封并不影响抵押，只要原告交纳未付清的75万元购房款后，根据优先受偿权的规定，这笔钱最终流向被告资兴农商行，这将有利于刘建华与资兴农商行之间债务的解决。三、为尽快解决资房权证东江字第××号房产出现的纠纷，2019年8月14日资兴农商行与刘建华、唐艳、李盛签订了还款协议书，原告愿意支付完未付清的75万元购房款后，在有资产抵押或有借条的条件下替刘建华垫付剩余的45万元。被告资兴农商行及被告粤华公司未提交书面答辩意见，亦未到庭参加诉讼。原告围绕自己的主张，向本院提交了十份证据。证据1.原告身份证及营业执照复印件；证据2.社会信用代码公示查询；证据3.资兴市人民法院（2019）湘1081执异26号执行裁定书；证据4.《房屋买卖合同》；证据5.银行账户交易明细；证据6.存款账户金融交易明细；证据7.微信聊天记录；证据8.资兴市自然资源局不动产登记信息表；证据9.租赁合同；证据10.还款协议书。被告资兴农商行、被告粤华公司对原告提交的证据未提出质证意见。经本院审核，本院对原告提交的十份证据的三性依法予以确认。被告资兴农商行及被告粤华公司未提交证据。根据当事人的陈述和原告提交的证据，本院认定事实如下：1.2016年11月12日，被告粤华公司用本案诉争的座落于湖南省资兴市鸿都商业城4栋负一层第-101号的“资房权证东江字第××号”等房产作抵押，为债务人唐艳向资兴农商行贷款750万元提供担保，并办理了抵押登记，抵押期限至2019年11月25日。2.2017年10月，原告李盛与被告粤华公司签订租赁合同，租赁本案诉争的“资房权证东江字第××号”房产用于超市经营。同年10月30日，原告李盛工商注册登记了“能贤超市”，并使用“资房权证东江字第××号”房产作为“能贤超市”的经营场所至今。3.2018年1月26日，原告李盛与被告粤华公司签订《房屋买卖合同》。合同约定：原告李盛购买被告粤华公司开发建设的座落于湖南省资兴市鸿都商业城4栋负一层第-101商铺房，产权证面积694.98平方米，单价2805.8元／平方米，总房款195万元；签订《房屋买卖合同》时付总房款的10%即20万元；其余分期付款，于2020年12月31日全部付清。合同签订后，截止2018年3月12日止，原告李盛按约向被告粤华公司及其法定代表人刘建华给付了购房款120万元，尚欠75万元至今未付。4.本院在执行被告资兴农商行与被告粤华公司诉前财产保全一案中，于2018年7月6日向资兴市不动产中心发出（2018）湘1081执保142号协助执行通知书，要求资兴市不动产登记中心协助查封被告粤华公司名下的座落于湖南省资兴市鸿都商业城4栋负一层第-101号的“资房权证东江字第××号”房产，查封期限自2018年7月6日至2021年7月5日止。原告李盛向本院提出书面异议，本院于2019年9月25日作出（2019）湘1081执异26号执行裁定书，驳回了案外人李盛的异议申请。原告遂又向本院提起执行异议之诉。5.另查明，原告李盛在与被告粤华公司签订《房屋买卖合同》时，被告粤华公司告知了原告李盛涉案房产抵押担保情况，但未征得抵押权人同意转让。被告粤华公司收到原告李盛的120万元购房款后，亦未将该款用于偿还抵押担保的贷款本金，只是偿还了20万元贷款利息。2019年8月14日，原告与被告资兴农商行、被告粤华公司、唐艳签订《还款协议书》，协议主要约定：李盛于协议签订之日起7日内代唐艳偿还资兴农商行借款75万元；粤华公司和唐艳配合资兴农商行处置剩下的抵押资产，若在2020年1月20日前没有处置成功或处置资产价值不足以偿还资兴农商行的借款本息的，则唐艳和粤华公司在2020年1月20日前偿还资兴农商行45万元；如果粤华公司、唐艳、李盛按照约定偿还借款，则资兴农商行认可粤华公司与李盛签订的《商品房买卖合同》，解除该房产的抵押登记，否则有权继续主张抵押权。本院认为，本案的争议焦点是原告李盛对执行标的—座落于湖南省资兴市鸿都商业城4栋负一层第-101号“资房权证东江字第××号”房产（商铺），是否享有足以排除强制执行的权利。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告李盛与被告粤华公司签订房屋买卖合同后，虽按合同约定支付了被告粤华公司120万元的购房款，但双方未到房产部门办理物权登记，故本案诉争房产物权转让尚未发生效力，诉争房产物权还属被告粤华公司所有，原告李盛与被告粤华公司之间只是存在因订立买卖合同而产生的合同之债权债务。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。原告与被告粤华公司签订买卖合同时，被告粤华公司已明确告知了原告该房产作了抵押担保，被告粤华公司转让案涉房产时亦未经抵押权人同意。原告已明确知道该房产存在交易不能的风险，且在给付被告粤华公司120万元购房款时，未代为清偿债务消灭抵押权，诉争房屋未办理产权过户手续原告李盛存在过错。原告与被告资兴农商行及被告粤华公司虽签订了《还款协议书》，但被告资兴农商行因故未接受原告支付剩余的购房款75万元，被告粤华公司亦暂未处置抵押资产偿还被告资兴农商行的债务。故原告李盛对座落于湖南省资兴市鸿都商业城4栋负一层第-101号“资房权证东江字第××号”房产（商铺），不享有足以排除强制执行的权利。对原告李盛要求解除对“资房权证东江字第××号”房屋查封的诉讼请求，依法不予支持。原告李盛要求确认其与被告粤华公司签订的《房屋买卖合同》有效及将“资房权证东江字第××号”房产过户至原告名下的诉讼请求，原告可基于双方所签订的合同，另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告李盛的诉讼请求。案件受理费80元，由原告李盛负担。如不服本判决，可自收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人数提供副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  王飞燕审 判 员  李政英人民陪审员  王海南二〇一九年十一月二十七日书 记 员  任彩霞附相关法条：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的诉讼主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。