安徽省休宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1022民初1090号 原告：李锐，女，1986年06月27日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。 委托诉讼代理人：吴蒙慧，男，1983年12月26日出生，蒙古族，住江苏省南京市，（系李锐的丈夫） 被告：黄山大川置业有限公司，住所地安徽省休宁县新城区尧舜大道欧罗巴国际花园，统一社会信用代码913410225518486499（1-1）。 法定代表人：钟川，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴静，公司办公室主任。 原告李锐与被告黄山大川置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李锐及其委托诉讼代理人吴蒙慧、被告黄山大川置业有限公司的委托诉讼代理人吴静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李锐向本院提出诉讼请求：1.与黄山大川置业有限公司解除《房屋买卖合同》；2.黄山大川置业有限公司返还购房款220000元及利息10550元，以及初始定金10000元及利息475元，共计230000元及利息11025元；3.依定金罚则黄山大川置业有限公司支付买卖合同中双方约定的定金230000元；4.黄山大川置业有限公司承担赔偿已付房款一倍责任230000元；5.黄山大川置业有限公司赔偿利益损失120000元；6.本案的诉讼费用由黄山大川置业有限公司承担。 事实与理由：2018年6月17日，李锐和黄山大川置业有限公司双方签订房屋买卖协议一份，约定李锐购买黄山大川置业有限公司位于安徽省休宁新城区欧罗巴国际花园建筑面积为91.82平米的房屋（该房地产房号为Ｇ2-1-502），黄山大川置业有限公司于2018年6月27日前交付房屋。李锐于2018年6月17日按约定付定金10000元后，于2018年6月25日按黄山大川置业有限公司要求付购房款220000元。之后在李锐的多方催促下，黄山大川置业有限公司仍不为李锐办理房屋过户手续及登记。后双方经协商签订补充房屋买卖合同一份。合同中约定，双方将前期所付金额230000元作为定金，并算为已付房款。因黄山大川置业有限公司已将房屋出卖给第三人，导致李锐无法继续办理后续的买卖手续。由于黄山大川置业有限公司单方面原因，致使双方签订的商品房买卖合同不能履行，未能按约定交付房屋，其行为构成根本违约，为了维护合法权利，特提起诉讼。 黄山大川置业有限公司辨称：1.同意与李锐解除买卖合同；2.愿意返还李锐230000元购房款并支付利息11025元；3.该房屋是抵押给刘桂生的，他原来是答应出售的，后来又反悔不卖了，造成了我们失信。对其他诉讼请求不予认可。 李锐为证明其主张，提交的证据：一、原告身份证复印件一份，证明其诉讼主体资格；二、房屋买卖合同复印件一份，证明李锐向黄山大川置业有限公司购房的事实；三、增值税发票及转账记录复印件各一份，证明其已经向黄山大川置业有限公司支付了230000元购房款的事实；四、短信及通话记录复印件一份，证明其已经向黄山大川置业有限公司进行了催告，以及间接证明黄山大川置业有限公司对于自己一房二卖事实的认可；五、休宁县八月份平均房价表复印件一份，证明现在房价与购房时的差额；六、休宁县房地产管理中心出具的说明，证明G2-1-502房屋已经于2016年3月17日登记在第三人刘桂生名下。 黄山大川置业有限公司质证意见：对证据一、二、三、六无异议；对证据四不了解，不予认可；对证据五网上下载，与现实相差甚远，不予认可。 经举证、质证，本院对李锐提交的证据一、二、三、四、六，认为符合三性要求，予以确认；对证据五因不符合三性要求，不予认可。 经审理查明：2018年6月17日，李锐和黄山大川置业有限公司签订房屋认购书一份，约定李锐购买黄山大川置业有限公司位于休宁新城区欧罗巴国际花园建筑面积为91.82平米的房屋（该房地产房号为Ｇ2-1-502），房屋单价4356元／平方米，总价400000元，定金10000元，在本协议签订10日内付总价的55%，即220000元，余款按揭贷款。李锐于2018年6月17日按约定付定金10000元后，于2018年6月25日按黄山大川置业有限公司要求付购房款220000元。之后在李锐的多次催促下，2019年1月28日，双方签订《房屋买卖合同》，对认购书内容进一步进行了确认，并在第三条付款时间与办法第一项中明确“甲乙双方同意以按揭方式付款，乙方向甲方支付的首付款贰拾叁万元整，作为购房定金（已付），并计算在购房款中，并约定在2019年3月20日前，办理房屋按揭，并网签购房合同，提交备案”。 另查，黄山大川置业有限公司卖给李锐的位于欧罗巴国际花园G2-1-502房屋，已经于2016年3月17日在休宁县房地产管理中心办理了房屋备案登记手续，业主为刘桂生，合同编号为0031-160310134248。 本院认为，李锐与黄山大川置业有限公司于2019年1月28日签订的购房合同内容不违反有关法律规定，为有效合同。黄山大川置业有限公司本应按照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，履行其交付房产的义务。但因合同约定的标的物，已被他人以合法的方式登记备案，李锐与黄山大川置业有限公司签订的购房合同已不能履行，李锐请求解除该合同符合有关法律规定，且双方对此不持异议，本院予以确认。庭审中，黄山大川置业有限公司同意返还已经支付的购房款230000元及利息11025元，本院亦予认可。 本案争议的焦点是应不应该赔偿损失，怎么赔？李锐要求依定金罚则黄山大川置业有限公司向其支付定金230000元、赔偿已付房款一倍即230000元、赔偿利益损失120000元，计580000元。 一、关于赔偿已付房款一倍230000元,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。但该一倍的赔偿责任并不是当然地按已付房款的一倍来计算，而要综合考虑利益损失、过错程度等因素来酌情确定。本案黄山大川置业有限公司故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，又与李锐签订商品房买卖合同显系不诚信行为，综合考虑已经支付的定金、购房款、本地区房地产市场的交易行情等因素，李锐请求黄山大川置业有限公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任230000元，符合相关法律规定，本院予以支持。 二、关于定金，李锐在签订认购协议书时交定金10000元，后又支付了220000元购房款，2019年1月28日，双方签订《房屋买卖合同》，将已经支付的230000元全部确认为定金，李锐要求黄山大川置业有限公司依定金罚则支付定金230000元。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条关于定金不得超过主合同标的额的20%规定及最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十一条关于当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持的规定，本案合同的标的额400000元，双方约定的定金数额为230000元，不符合法律规定。对其合理部分在让黄山大川置业有限公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任中已经一并考虑，故不作重复评价。 三、关于120000元利益损失，李锐仅凭网站下载的房屋销售价格表证明房屋差价损失，证据不足，且在让黄山大川置业有限公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任中已经充分考虑了因不能实现合同目的而造成的损失，故不重复计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告李锐与被告黄山大川置业有限公司于2019年1月28日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告黄山大川置业有限公司在本判决生效后十日内返还原告李锐购房款230000元并支付利息11025元； 三、被告黄山大川置业有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告李锐230000元； 四、驳回原告李锐的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12010元，减半收取计6005元，由原告李锐负担2005元，被告黄山大川置业有限公司负担4000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审判员  程增来 二〇一九年十一月六日 书记员  汪 静 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条第四项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第三项出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。