广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初12018号原告：广州市某物业管理有限公司，住所地广州市番禺区石楼镇。法定代表人：梁某江，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘某华、黎某欣，均该公司工作人员。被告：伍某，男，1969年1月21日出生，汉族，住广州市越秀区。被告：伍某光，男，1970年5月2日出生，汉族，住广州市越秀区。原告广州市某物业管理有限公司（以下简称领荟翔公司）与被告伍某、伍某光物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告领荟翔公司的委托诉讼代理人刘禄华、被告伍某光到庭参加诉讼，被告伍某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告领荟翔公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付从2013年1月1日至2018年6月23日止所拖欠的物业管理服务费4304.39元，及从2013年1月2日起，除应缴物业管理费外每日按应缴款的1‰交纳滞纳金计至欠款实际清偿之日止（暂计至起诉之日以不超本金为限为4304.39元），暂总计为8608.78元；2.判令两被告承担本案的诉讼费。事实和理由：两被告是广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛湖居*幢之*房业主，小区自2005年7月11日至2018年6月23日期间的物业管理服务一直由广州市某物业管理有限公司（以下简称洛城公司）提供，但两被告自2013年1月1日起至2018年6月23日期间一直未向该公司缴纳物业管理服务费，经该公司多次催缴未果。原告是依法设立并处于有效存续期间的物业管理企业，原告与洛城公司于2018年6月26日签定了一份《债权债务抵偿协议》，按该协议约定，原告有权向两被告追讨上述欠费及主张相关权利。因此，为维护原告的合法权益，原告现根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等有关规定，特向贵法院提起诉讼，恳请法院依法作出判决，支持原告的全部诉讼请求。被告伍某光辩称，（一）原告诉称被告拖欠物业管理费与事实不符，被告从1998年购买涉案房屋居住以来，一直有交纳管理费，是洛城公司管理混乱，被告交纳管理费时原告财务经常没开发票及收据，而被告交纳完管理费后也没有在意这些收据，也没有保存；（二）业主委员会与洛城公司于2012年签订的《物业管理服务合同》被告从来没有见过，对其程序合法性存疑，不认可这份合同，至于原告述称给被告邮寄过《债权转让及催缴费通知书》、律师函等，被告也从来没有收到过，不存在“多次催收未果”的事实；（三）洛城公司未履行物业合同义务，管理不善，在卫生、绿化、娱乐设施、小区违建、车位、安全防盗等管理服务上存在诸多的不到位、不作为，让洛湖居业主怨声载道、苦不堪言、投诉无门；（四）本人于2007年10月16日交给洛城公司的装修押金，洛城公司至今没有退回；（五）因为原告并不能证明洛城公司按合法程序进驻洛湖居，故对原告提供的《债权债务抵偿协议》也不确认合法性；（五）原告提供的《业主欠费明细表》的欠费时间是2013年1月1日至2018年6月23日，起诉人的起诉状日期是2019年9月18日，即起诉人的起诉已经超过诉讼时效，应予以全部驳回。被告伍某未到庭参加诉讼，但其向本院提交了一份书面答辩状，答辩内容跟被告伍某光一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经审理查明：洛城公司是具有从事物业管理资质的企业法人。番禺区大石街洛溪新城芳华花园洛湖居*幢之*的房屋登记在被告伍某、伍某光名下，该房屋为住宅，建筑面积68.9平方米。2011年12月29日，广州市番禺区洛浦街洛湖居业主委员会作为甲方与洛城公司作为乙方就广州市番禺区洛浦街某物业服务有关事宜协商签订了《物业管理委托合同》，其中第一章总则第三条约定委托管理期限为24个月，自2012年1月20日起至2014年1月19日止。第五章第二十条约定案涉小区住宅按照0.95元/月/平方米的标准交纳物业管理服务费；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起除物业管理费外每日按应缴款的千分之一缴纳滞纳金。但双方并未约定业主和物业使用人每月缴纳物业管理费的具体时间。上述物业服务合同还对其它事项进行了约定。合同到期后，双方未续签物业管理服务合同。广州市番禺区洛浦街洛湖社区居民委员会于2018年3月15日出具《证明》，证实洛城公司自2005年7月11日至2018年6月23日期间一直为涉案小区提供物业管理服务。2018年6月26日，原告领荟翔公司作为甲方与洛城公司作为乙方签订《债权债务抵偿协议》一份，约定将洛城公司自2005年7月11日至2018年6月23日期间为涉案小区提供物业服务后未收取物业管理费债权的转让给原告公司行使。2018年6月29日，洛城公司于广州日报对上述债权转让事宜进行公告。2018年12月14日及2019年8月22日，洛城公司两次向两被告寄送《债权转让及催缴费通知书》，邮政部门出具的物流详情显示，第二次邮寄的通知书在2018年8月23日由他人收。庭审中，原告公司称两被告应按一般的交易习惯，于每月10日前缴纳物业管理费，每月缴纳的物业管理费应为65.45元（0.95元/月/平方米×68.9平方米），而两被告自2013年1月1日起至2018年6月23日期间一直未缴纳物业管理服务费。被告伍某光称其一直有缴纳物业管理费，不存在拖欠，但很多时候洛城公司没有开具发票或收据，而其他的收据已经遗失。洛城公司分别在2016年5月18日（挂号信单据号为XA94412509144）、2017年4月14日（挂号信单据号为XA94257334444）向两被告寄送催收物业管理费的律师函。此外，伍某光抗辩述称的装修押金800元，经法院释明后，伍某光同意另案主张。被告伍某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其抗辩及质证的权利。本院认为，本案系某公司向被告伍某、伍某光主张物业服务费引起的纠纷，被告伍某、伍某光提出超出诉讼时效期间的抗辩意见，故应首先厘清的焦点问题是某公司请求保护的民事权利是否超出诉讼时效期间。原告于2019年9月18日向本院提起诉讼前，洛城公司分别于2016年5月18日及2017年4月14日向两被告寄送律师函，于2018年12月14日及2019年8月22日向两被告寄送《债权转让及催缴费通知书》。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条“当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的”的规定，本案的诉讼时效自洛城公司在2016年5月18日第一次向两被告寄送催收物业管理费的律师函而中断。又根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行，规定的诉讼时效期间为三年。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。故本案在2016年5月18日诉讼时效第一次中断时应适用二年的诉讼时效期间规定，原告主张的从2016年5月18日往前推两年即从2014年5月19日起发生的物业管理费受法律保护。原告主张的两被告支付2013年1月1日起至2014年5月18日止的物业管理费因超过二年的诉讼时效期间,本院对原告超出诉讼时效期间主张的民事权利不予保护。根据《物业管理条例》第十五条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……”的规定，洛城公司有权根据其与广州市番禺区洛浦街洛湖居业主委员会签订的《物业管理委托合同》对涉案房屋所在小区提供物业管理服务并收取相应的物业服务费。该《物业管理委托合同》于2014年1月19日止到期，双方未续签或重新签订物业管理合同，仍由洛城公司提供物业管理服务至2018年6月23日。因此，洛城公司与被告成立事实上的物业服务合同关系。洛城公司已对涉案房屋所在小区提供了一定的物业管理服务，两被告有向洛城公司交纳物业管理服务费用的义务。鉴于双方之间无书面的物业服务合同，可比照之前签订的物业服务合同收费标准交纳物业管理费。涉案房屋建筑面积为68.9平方米，每月应交纳物业费为65.45元（0.95元/月/平方米×68.9平方米），自2014年5月19日起至2018年6月23日，共计49个月5天，共计应交纳物业费3217.95元。两被告称没有拖欠物业管理费，但未提供证据予以证明，本院不予采信。两被告应向洛城公司支付上述拖欠物业管理费3217.95元。关于滞纳金问题。本院认为逾期支付物业管理费应缴纳滞纳金是约定在洛城公司与广州市番禺区洛浦街洛湖居业主委员会签订的《物业管理委托合同》中，而该合同因已过期而失效，不能直接对两被告产生法律约束力，故对原告要求两被告支付物业管理费的滞纳金的主张，本院不予支持。原告领荟翔公司与洛城公司签订债权债务抵偿协议，洛城公司对债权转让内容通过广州日报进行公告，同时洛城公司向两被告寄送《债权转让及催缴费通知书》，该通知书由他人收，某公司取得了相应的追讨物业管理费的权利。另外，本院在诉讼中向两被告送达案件的应诉通知书等诉讼材料，两被告收取后均提交答辩状，被告伍某光并到庭参加诉讼，原告公司亦已经通过提起诉讼的形式完成了通知义务，故两被告负有向原告公司支付拖欠物业管理费的义务。至于两被告提出的洛城公司未履行物业合同义务、管理不善等问题。本院认为，洛城公司作为物业服务企业，其对涉案房屋所在小区内公共秩序维护、安全防范等事项的管理责任，应满足最基本的使用要求。两被告所陈述的问题反映出洛城公司在提供物业服务过程中存在瑕疵，但该些瑕疵并不构成违约或者存在折抵物业服务费的过错，故本院对两被告的抗辩不予采纳，两被告应承担相应的物业管理费用。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第六十一条、第七十九条、第八十条、第一百零七条，《物业管理条例》第十五条第（二）项、第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告伍某、伍某光应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市某物业管理有限公司支付2014年5月19日至2018年6月23日期间的物业管理费3217.95元；二、驳回原告广州市某物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费25元，由原告广州市某物业管理有限公司负担12.5元，由被告伍某、伍某光负担12.5元。本判决为终审判决。审判员  崔淑冰二〇一九年十一月二十八日书记员  张 晴