吉林省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）吉民申1647号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：孙春珍，女，1969年4月5日出生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。 委托诉讼代理人：商湛博，吉林鑫美律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：吉林市恒大永盛房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区珲春中街777号恒大华府销售中心102室。 法定代表人：胡志宽，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王溪，北京盈科（长春）律师事务所律师。 再审申请人孙春珍因与被申请人吉林市恒大永盛房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省吉林市中级人民法院（2018）吉02民终3198号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 孙春珍申请再审称，（一）一审、二审法院在审理过程中不允许孙春珍进行司法鉴定，程序严重违法。本案在一审及二审过程中，孙春珍均向法院递交了司法鉴定申请书,要求对涉案房屋装修价值及不符合装修使用标准部分的维修费进行司法鉴定，该鉴定事项与孙春珍的诉讼请求密切相关，是孙春珍诉讼请求的重要组成部分,亦是证明孙春珍诉请的重要证据，故该鉴定事项为必要鉴定事项,对证明待证事实具有重大意义，人民法院应当予以准许。而一审、二审法院均以证明目的被否定为由拒绝委托鉴定，属剥夺当事人诉讼权利的严重违法行为。（二）一审、二审判决认定事实错误。1.关于孙春珍选择购买案涉房屋的事实2013年孙春珍拟购置住宅，孙春珍和家人考察了大量的楼盘，受恒大公司大力宣传的吸引，对其所售楼盘及其周边也进行了实地考察,经比较恒大公司所售楼盘虽然远高于其周边在售楼盘的价格，但因赠送2000元/㎡装修价值，而且其在大量的广告及宣传材料中的说明和允诺具体明确,孙春珍认为恒大公司所售楼盘性价比高，因此于2013年与恒大公司签订了《吉林·恒大华府楼宇认购书》,该认购书中载明了甲方为恒大公司、乙方为孙春珍、所购房屋的具体位置、面积、装修标准（豪装05）、单价、总价、定金数额、双方签订《商品房买卖合同》的时间及孙春珍的全部合同义务:包括“付款方式为按揭付款（商业贷款）；孙春珍必须于2013年12月12日（签订本认购书）前支付首期房款（不含定金）;同时签署《商品房买卖合同》;余款（即50.0万元）由银行提供按揭贷款。乙方须在2013年12月12日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，否则……;（认购书第二条第2项）”“乙方需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修资金即￥13224.64元，并将缴款凭证在签署《商品房买卖合同》时交予甲方（第三条）”，乙方支付首期款的同时预缴税费726.00元(第四条)”等等。孙春珍按照认购书的约定履行了己方的全部义务,但是恒大公司未按照认购书的约定如期与孙春珍签署《商品房买卖合同》，而是在一年以后即2014年12月21日方才与孙春珍签署了《商品房买卖合同》，签署该合同前，业务人员未对合同中的相关内容进行任何提示和说明。2.因恒大公司违约，拒绝查验房屋，孙春珍迟延收房是其依法享有的合同履行抗辩权。依据双方签署《商品房买卖合同》约定:商品房交付条件(第九条):1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件。2.该商品房已取得房屋测绘报告;交房期限为2016年7月31日(第十一条第（一)项）;查验房屋:“出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料书页通知买受人（第十一条第(二）项）”“办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得...（第十一条第（三）项）”2016年6月下旬，恒大公司交付房屋的期限届至，孙春珍按照合同的约定，要求恒大公司出示合同约定的相关文件及要求查验房屋,但是却遭到了恒大公司的拒绝，恒大公司的工作人员:必须先办理入住手续后方可以验房!相关文件拒绝出示。于是孙春珍向主管部门调取有关“房屋建设工程竣工验收备案”,获知恒大公司未进行任何备案;孙春珍以多种方式多次与恒大公司沟通，始终无果。至2017年5月，孙春珍与恒大法人代表胡志宽多次电话沟通后，双方口头“达成协议”:孙春珍先收房，恒大公司向孙春珍赔偿违约金24650元、租房损失20000元，房屋装修质量与约定每平米2000元装修标准严重不符给予合理赔（补）偿。并责成慕香磊经理办理该赔偿事项(相关证据孙春珍已经提交一审法庭）。（三）一审、二审判决适用法律错误《商品房司法解释》第3条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是恒大公司就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”孙春珍认为:（1）上述司法解释的适用:限制在对“开发规划范围(俗称“红线”)内”的房屋及相关设施所作的说明和允诺。恒大公司在大量广告宣传资料中所指的房屋即是该范围内（即开发项目）的特定楼盘和房屋及该小区的布局和相关设施设备，如恒大华府爵府及小区内......等。（2）何谓“说明和允诺具体明确”:“具体”:①细节方面很明确的;不抽象的;不笼统的;②特定的。“明确”:①清晰明白而确定不移（详见商务印书馆出版的《现代汉语词典》修订本第684、889页）。因此，孙春珍认为恒大公司在广告及宣传资料中的“说明和允诺”达到了“具体明确”的程度。（3）何谓对合同“订立以及房屋价格的确定有重大影响”孙春珍认为:案涉房屋的装修价值及小区内的环境布局、人工湖、会所等五星级的配套设施，对房屋价格及对孙春珍选择购买该商品房有重大影响。如果恒大公司未允诺赠送2000元/㎡装修价值，孙春珍也不会选择与其签定《吉林·恒大华府楼宇认购书》，正是因为该认购书中载明了装修标准:“豪装05”，孙春珍认为，该标准与恒大公司在广告宣传资料中允诺标准一致，即装修所用的材料都是各名牌装修产品中的顶级材料及由全国前三甲装修公司倾力打造,将6000多条精品标准应用于豪宅精装的每一个细节，因此才能铸就表里如一、内外兼修、装修价值为2000元/㎡的精品豪宅一即孙春珍所购的商品房。本案二审时，孙春珍向二审法院提供的证据（同地段周边小区楼盘的售楼价格）足以证明恒大公司所谓的“赠送”2000元每平方米的装修对房屋的售价产生了重大影响，其承诺应当视为合同的组成部分。综上，根据上述司法解释的规定，恒大公司在广告宣传资料中对孙春珍所购商品的允诺和说明依法应当视为双方签署的《商品房买卖合同》的内容，因此为孙春珍提供装修价值为2000元/㎡的精品豪宅，是其合同义务，同时也是孙春珍依法享有的合同权利，未经孙春珍同意，恒大公司不得单方免除己方的该项责任及损害孙春珍的该项权利。本案中双方签署的所有法律文书全部是由恒大公司提供的格式文本，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第1款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”因此，在双方签署《商品房买卖合同》及《补充协议》时，恒大公司并未就《补充协议》第十三条第4项及其他相关条款的内容提示孙春珍注意，具有符合法律规定的无效情形，该条款依法无效。综上所述，本案一审、二审期间存在严重的程序违法之处。且恒大公司提供的格式合同中存在强调己方权利，损害孙春珍权利的条款，违背公平原则，应属无效条款;恒大公司的广告宣传资料中的允诺说明具体明确，依法应视为合同内容，拒绝履行，应当承担违约责任。为维护孙春珍的合法权益，特向贵院提出再审申请，请贵院依法裁定本案再审，以保护孙春珍正当诉权，维护孙春珍的合法权益。 恒大公司辩称，（一）恒大公司在广告宣传中体现的装修2000元/㎡的标准不具体明确，未对孙春珍与恒大公司之间订立合同产生重大影响。一、二审认定事实清楚，适用法律正确。（二）双方签订的补充协议，未免除恒大公司的责任，依法应当有效。一、二审法院对此部分认定事实清楚，适用法律正确。（三）一、二审法院未同意孙春珍申请鉴定，符合法律规定，并未剥夺其权利，不存在程序瑕疵。 本院经审查认为，1.关于孙春珍主张的鉴定问题。《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条第一款规定：“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。”本案中，孙春珍申请鉴定的目的一是确定涉案房屋装修价值，二是对不符合装修使用标准部分的维修费进行鉴定，但双方当事人在商品房买卖合同中仅约定了商品房单价及与之对应的总价款，并未对毛坯房价值与装修价格进行约定，故鉴定房屋装修价值并无必要，且案涉房屋原始装修已经被孙春珍拆除，不具备鉴定条件，因此原审法院认为无鉴定必要并无不当，孙春珍以原审程序违法为由申请再审，本院不予支持。2.关于孙春珍主张恒大公司未按约定时间与其签订《商品房买卖合同》的问题。从孙春珍与恒大公司2013年签订的认购书约定内容看，其中并无关于双方签订《商品房买卖合同》的时间约定，故孙春珍关于恒大公司未按照认购书的约定如期与其签订《商品房买卖合同》的主张不成立。3.关于孙春珍主张恒大公司迟延交房的问题。孙春珍与恒大公司签订的补充协议第二条约定:“双方同意本合同第九条变更如下：（一）出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人；（二）“该商品经验收合格”是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得消防合格、《电梯安全检验合格证》”。现恒大公司于2016年1月25日取得房屋建筑工程竣工验收报告、2016年7月12日取得吉林市公安消防支队出具的建设工程消防验收意见书，意见为该工程消防验收合格、2016年5月9日取得中华人民共和国特种设备使用登记证，即代表案涉商品房的整体工程质量、消防等项目已经经过相关部门的验收合格，已经符合补充协议中约定的交付标准。孙春珍自认恒大公司于2016年7月26日向其邮寄了收房通知，故应认定恒大公司已经按照双方约定的2016年7月31日前交付涉案房屋，孙春珍关于恒大公司迟延交房的主张不成立。4.关于孙春珍主张的“赠送2000元/㎡装修”应为要约，属于商品房买卖合同内容的问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，本案中“赠送2000元/㎡装修”是否属于具体明确，且对双方合同的订立和房屋价格的确定具有重大影响，系双方争议的问题。一方面，仅仅依据“赠送2000元/㎡装修”的表述，不足以明确装修的具体内容以及标准，2000元价值的确定亦没有统一标准；另一方面，2000元/㎡精装修的广告表述，仅是恒大品牌、售价5388元/㎡起价、交通及配套设施、价款支付方式等广告内容整体之一部分，购房者是否愿意购买，并不取决于装修部分的广告内容，购房者应当综合各方面因素总体判断是否购买，装修部分的广告内容对购房者与恒大公司订立房屋买卖合同虽有影响但不构成重大影响，故对于广告中赠送2000元/㎡精装修应视为要约邀请而非要约，孙春珍关于“赠送2000元/㎡装修”应为要约，属于商品房买卖合同内容的主张，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回孙春珍的再审申请。 审 判 长  刘 阳 审 判 员  张 辉 审 判 员  岳 航 二〇一九年十一月二十二日 法官助理  张智超 书 记 员  于丽洋