北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初1858号原告（反诉被告）：北京瀚祥聚酒店管理有限公司，住所地北京市房山区拱辰街道政通路2号院内。法定代表人：艾润霞，总经理。委托诉讼代理人：朱瑞鹏，北京市智远律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘献中，男，1980年5月22日出生，汉族，住河南省正阳县，现住北京市房山区。原告（反诉被告）北京瀚祥聚酒店管理有限公司（以下简称瀚祥聚公司）诉被告（反诉原告）刘献中房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）瀚祥聚公司的委托诉讼代理人朱瑞鹏、被告（反诉原告）刘献中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。瀚祥聚公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年4月1日签订的《企业租赁经营合同》；2、判令被告将涉案房屋恢复原状并返还给原告；3、判令被告支付尚欠的水费31213.96元（2016年3月7日至2018年8月24日，日用水量3.86立方米，每立方米9元）；4、判令被告支付违约金110250元；5、判令被告承担诉讼费用。事实和理由：2016年4月1日，原、被告签订了《企业租赁经营合同》并经过公证，约定被告承租原告位于北京市房山区拱辰大街政通路2号院内平房，租期为三年。在合同履行过程中，被告多次违反合同约定，长期拒绝缴纳水费，原告多次催要未果。同时，2018年5月19日，被告擅自在租赁房屋内私拉电线，并导致发生火灾，造成了租赁房屋损坏。综上，原告认为被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，向贵院提起诉讼，请依法裁决。刘献中辩称，原告所述不属实，我没有违约，我想问原告我哪条违约了，不同意原告的全部诉讼请求。2019年1月25日，刘献中向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告2018年5月19日至2018年5月23日、2018年8月25日至2018年9月26日，共计41天营业损失111830元；2、判令反诉被告支付反诉原告电费6336元，后期电费以电表为准另行追加；3、判令反诉被告从反诉原告收取的茅台酒2瓶、软中华烟2条；4、判令反诉被告赔偿反诉原告因其违建门脸给反诉原告造成的营业损失126100元；5、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2016年3月7日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，反诉原告承租反诉被告位于房山区政通路2号院东墙地界处平房。约定租期3年，第一年租金为20万元，以后按照每年5%递增，租金交付方式为年预交式，现反诉原告已将房租交至2019年5月6日。因反诉被告在装修房屋时使用了聚苯乙烯彩钢板，反诉原告曾多次告知反诉被告更换装修材料，反诉被告均置之不理，房山区消防局曾下达两次整改通知单，反诉被告均通过关系摆平。致使2018年5月9日房屋内发生火灾，反诉原告歇业4天，后2018年8月25日，北京市房山区公安消防支队再次消防监督检查时，又因房屋屋顶使用聚苯乙烯彩钢板夹心建筑，致使反诉原告店面2018年8月25日至2018年9月26日被查封，给反诉原告造成营业损失。反诉被告未经反诉原告同意，私自建门脸给反诉原告造成的营业损失，经多次协商，其均不予理会。反诉被告的行为严重损害了反诉原告的合法权益，为维护反诉原告的正当利益，特起诉至法院，望判如所请。瀚祥聚公司针对刘献中的反诉辩称，不同意被告的反诉请求。对第一项反诉请求的营业损失不认可，房屋没有及时换顶的原因是因为被告多次推托导致工人无法进行正常施工。针对第二项反诉请求的电费，我们不清楚并没有见到相应的票据，被告是否是基于庭审中我说的我们不要他水费，他不要我们电费而起诉的要求电费6000多元，这个我们不认可。经与当事人核实对所主张的茅台酒和软中华烟的事实不认可，并且这与本案不存在任何关系。第四项反诉请求要求赔偿营业损失缺乏法律依据。针对事实和理由部分所述的消防局下达两次整改通知我方不认可，消防局没有下达过整改通知；对火灾的时间不认可，火灾是5月19日发生的；查封时间经过我们核实现场封条的照片，查封时间是2018年8月27日。综上所述，我们不同意被告的反诉请求，请求依法驳回。2019年3月29日，刘献中增加反诉请求：1、判令解除艾润霞与刘献中签订的《房屋租赁合同》，艾润霞赔偿刘献中合同违约金110250元；2、判令艾润霞返还刘献中剩余租金24764元；3、判令艾润霞支付刘献中剩余电费（具体数额以电表数额为准）；4、本案诉讼费用由艾润霞承担。事实和理由：2018年8月25日---2018年9月26日，本店因甲方提供的房屋违反消防安全法，被消防部门依法查封。甲方为偷工减料将合同中二层顶只换成了一层顶，原乙方的内装修吊顶部分吊挂在泡沫板上，甲方换顶时对乙方的内装修吊顶造成严重的损坏，出现了严重的跑风、漏雨、水管上冻等现象。2019年2月的一场小雪内装修出现了多处漏雨点，乙方催甲方修缮房屋但甲方不理睬，又于2019年3月份的一场小雨导致房内发水，内装修吊顶严重损坏开裂，乙方将照片发给甲方催其修缮但仍不予理睬。2019年3月25日晚上营业期间内吊顶突然出现倒塌，震掉隔壁的装修物品，砸住了客人，乙方免单赔钱了事。介于店内装修吊顶出现严重的安全隐患，威胁到乙方的工作人员及顾客的生命安全，致使乙方不能冒险违法正常使用甲方提供的房屋，导致无法正常经营产生的经营损失。被告的行为已经构成根本违约，致使合同无法履行，按照合同约定双方任何一方违约致使合同无法履行时，违约方应赔偿守约方该年份半年租金。反诉被告的行为严重损害了反诉原告的合法权益，望法院支持反诉原告的诉讼请求。瀚祥聚公司针对刘献中的上述反诉辩称，首先针对四项诉讼请求中刘献中明确要求艾润霞承担相关责任，我方认为作为公司我方不是他民事反诉状的适格被告，其应另行向艾润霞主张，同时我公司与被告签订的房屋租赁合同已经于2019年5月6日到期终止，在2019年5月3日我方通过短息张贴公告等形式要求其按照合同约定于2019年5月6日腾退房屋，但至今一直未腾退，现再次通知被告请于2019年5月10日下午3点前将租赁房屋内的物品搬离，腾退房屋，并退还我方发票专用章、税盘、报税卡、发票开票机等，如5月10日下午3点前未搬离，未腾退，我方将视为你放弃所有遗留物品的所有权，我方将自行进行清理，损失由你方自担，请求法庭驳回被告的反诉请求。2019年5月8日，刘献中再次增加反诉请求：1、判令艾润霞支付刘献中41天的营业损失41000元；2、判令艾润霞支付刘献中的食材损失过期变质20000元；3、本案诉讼费由艾润霞承担。事实和理由：介于本店装修吊顶严重损坏及漏雨现象，由于甲方责任提供的房屋已不具备安全生产的条件，不能从事生产经营活动，致使乙方不能冒险违法正常使用甲方提供的房屋，导致无法正常经营产生的经营损失。造成本案房屋于2019年3月26日停止营业至合同终止日2019年5月6日。被告的行为已经构成根本违约，致使合同无法履行，反诉被告的行为严重损害了反诉原告的合法权益，望法院支持反诉原告的诉讼请求。瀚祥聚公司针对刘献中2019年5月8日的反诉辩称，我方不是适格被告，被告起诉艾润霞与本案无关。2019年8月14日开庭审理中，刘献中又增加反诉请求，要求瀚祥聚公司给付后期电费9430元。瀚祥聚公司辩称，该电费金额缺乏依据，拒绝支付该笔费用。经审理查明：2016年3月7日，艾润霞（甲方，出租方）与刘献中（乙方，承租方）签订房屋租赁合同一份。合同约定：乙方承租甲方位于政通路2号院东墙地界处平房，租期2016年3月7日至2019年5月6日，共三年。租金交付方式为年预交式，每年5月6日前一个月为交付期，第一年（2016年3月7日至2017年5月6日）租金20万元；第二年（2017年5月7日至2018年5月6日）租金21万元；第三年（2018年5月7日至2019年5月6日）租金220500元。合同同时约定了甲乙双方各自权利义务。2016年4月1日，瀚祥聚公司（甲方，出租方）与刘献中（乙方，承租方）签订企业租赁经营合同一份。合同约定：乙方租赁甲方位于政通路2号院东墙地界处平房及房屋所在企业北京瀚祥聚酒店管理有限公司进行经营，租期2016年3月7日至2019年5月6日为第一期，共三年。租金交付方式为年预交式，每年5月6日前一个月为交付期，租金数额第一年（2016年3月7日至2017年5月6日）租金为20万元；第二年（2017年5月7日至2018年5月6日）租金为21万元；第三年（2018年5月7日至2019年5月6日）租金为220500元。每年期满前一个月一次性交付，每延期一天甲方加收滞纳金3%，每年期满起一个月未付清租金及滞纳金，甲方有权终止租赁合同，由乙方承担违约责任。甲方权利和义务：1、……。5、水、电、气价按国家政策同步同幅度调整，按时收取相关费用。乙方权利和义务：1、在租赁期内，拥有对合同房屋之使用权、装修权，但装修不得影响房屋主体结构。2、……。违约责任，合同双方当事人均不得违反本合同约定条款，如有违约，违约方应向对方支付该年份半年租金的违约金，如违约金不足以弥补损失的，按实际损失赔偿。合同执行期间，乙方负责房屋修缮、管理门前卫生、绿化等费用。合同签订即刻生效，乙方同时向甲方交付第一年租金，甲方向乙方交付房屋使用权。合同签订后，双方到北京市恒信公证处办理了公证。刘献中承租上述房屋，用于经营火锅店。因瀚祥聚公司地址与刘献中承租房屋相邻，刘献中承租的房屋内未安装水表，双方达成一致意见，即瀚祥聚公司不收取刘献中的水费，而刘献中也不收取瀚祥聚公司的电费。合同签订后，双方即按合同约定履行，刘献中陆续向瀚祥聚公司交纳了合同期内的租金即630500元。刘献中承租的房屋约500平方米，火锅店门面坐西朝东，瀚祥聚公司在刘献中房屋门口北侧建有宽2.3米、高3米的阳光棚。2018年4月24日，刘献中收取瀚祥聚公司电费20917.6元，当日电表底数为18105度。合同履行期间，因刘献中在承租房屋内私搭电线，2018年5月19日，承租房屋房顶着火。因房顶着火一事，双方产生矛盾。2018年5月26日，刘献中承租的房屋安装了水表。2018年8月24日，瀚祥聚公司诉至本院，要求解除双方签订的企业租赁经营合同，并要求刘献中返还房屋。2018年8月25日，北京市房山区公安消防支队对位于房山区拱辰街道政通路2号院内刘献中经营的火锅店进行消防监督检查，因刘献中承租房屋的房顶使用聚苯乙烯彩钢板夹心建筑材料，已不具备使用条件，且不能立即整改，遂下发了临时查封决定书，将刘献中经营的火锅店彩钢板区查封，查封期限自2018年8月27日15时至2018年9月26日15时。在此期间，刘献中经营的火锅店随即关停。后瀚祥聚公司对出租给刘献中的房屋房顶进行了更换，刘献中的火锅店重新开店经营。2019年2月19日，经现场勘验，刘献中经营的火锅店水表数为707立方米。2019年5月6日，租赁合同到期后，瀚祥聚公司于2019年5月7日将涉案房屋加锁，并于2019年5月10将房屋收回。2019年6月12日，本院再次进行现场勘验，刘献中火锅店水表数为914.7立方米，瀚祥聚公司电表数为24392度。以上事实，有双方当事人陈述；本院勘验笔录；瀚祥聚公司提交的企业租赁经营合同、照片、录音资料；刘献中提交的照片、微信记录、录音资料、临时查封决定书、房屋租赁合同等证据在案佐证。本院认为，瀚祥聚公司出租给刘献中的涉案房屋属未经批准建设的建筑，故双方所签企业租赁经营合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。瀚祥聚公司及刘献中均认为双方所签租赁合同有效，在本院向双方释明后，其仍坚持认为合同有效，瀚祥聚公司对其诉讼请求、刘献中对其反诉请求均不予变更。对瀚祥聚公司的各项诉讼请求，本院认为，瀚祥聚公司要求解除企业租赁经营合同的请求，因合同无效，对该请求，本院不予支持。因瀚祥聚公司已于2019年5月10将涉案房屋收回，故对其要求将涉案房屋恢复原状并返还的请求，本院亦不予支持。瀚祥聚公司要求刘献中支付违约金的诉讼请求，其未提交证据证明刘献中存在违约行为，故对该请求，本院不予支持。对于瀚祥聚公司要求刘献中支付水费的诉讼请求，虽租赁合同无效，但刘献中应向瀚祥聚公司支付用水费用。根据查明的事实，刘献中承租的房屋直至2018年5月26日才安装了水表，水表安装前的用水量没有记录，对于刘献中用水量如何确定问题，本院认为，根据勘验结果，2018年5月26日至2019年2月19日（共计270天），用水量为707立方米，而瀚祥聚公司要求刘献中给付2016年3月7日至2018年8月24日（共计901天）水费，以此推定，刘献中2016年3月7日至2018年8月24日用水量应为2359.28立方米。根据北京市发展和改革委员会、北京市财政局联合下发的京发改〔2016〕612号文件，刘献中用水价格应为9元/立方米，刘献中应给付瀚祥聚公司水费21233.52元。对刘献中的各项反诉请求，本院认为，对刘献中要求的2016年3月7日至2018年4月24日电费差价6336元，因瀚祥聚公司已按双方协商认可的1.1元/度给付刘献中该期间电费20917.6元，故刘献中再要求瀚祥聚公司给付该期间电费差价，本院不予支持。对于刘献中主张的后期电费9430元，本院认为，双方确认，2018年4月24日，电表数为18105度，根据本院2019年6月12日勘验结果，该日电表数为24392度，瀚祥聚公司用电量为6287度，每度电价格1.1元，瀚祥聚公司应给付刘献中电费6915.7元。对于刘献中要求瀚祥聚公司赔偿其2018年5月19日至2018年5月23日损失之请求，本院认为，2018年5月19日发生着火的主要原因系刘献中私搭电线引起，对此，刘献中应承担主要责任。瀚祥聚公司开庭陈述，其在2017年年底已得知出租房屋房顶所用材料已不符合要求，但未及时更换，故其对此次火灾事故也应承担一定责任。对此次火灾事故，本院确定由刘献中承担80%责任，由瀚祥聚公司承担20%责任。刘献中自述因着火停业4天，虽未提交相关证据，且刘献中再给艾润霞所发短息中，也称：“发现及时扑灭啦，都没电了。”但鉴于确实发生着火一事，故本院酌情确定，由瀚祥聚公司赔偿刘献中合理损失1000元。对于刘献中要求瀚祥聚公司赔偿2018年8月25日至2018年9月26日损失之诉求，本院认为，此期间因出租房屋屋顶使用不合格建筑材料，致使刘献中经营的火锅店被消防部门查封，影响了刘献中的正常经营，对此，给刘献中造成的合理损失，瀚祥聚公司应承担赔偿责任。根据查明的事实，瀚祥聚公司认可被查封期限为33天，故该期限内瀚祥聚公司收取刘献中的租金应予返还，具体数额为19932元。刘献中主张的该期间人员工资37962元（8个人工资），本院根据实际情况，酌情确定由瀚祥聚公司赔偿10000元。刘献中主张的该期间的营业损失，证据不足，本院不予支持。对刘献中要求瀚祥聚公司返还茅台酒、中华烟之请求，因与本院并非同一法律关系，刘献中应另行主张，本案不作处理。对刘献中要求瀚祥聚公司赔偿因瀚祥聚公司建门脸房给其造成的营业损失，根据现场勘验结果，本院认为，瀚祥聚公司所建门脸房并未对刘献中经营的火锅店正常营业造成影响，故对该请求，本院不予支持。对于刘献中反诉要求艾润霞承担责任之诉讼请求，本院认为，2016年3月7日，虽艾润霞与刘献中签订了房屋租赁合同，但该份合同出租的标的物与本案企业租赁经营合同出租标的物相同，且两份合同约定的租期、租金标准、违约责任等主要合同内容相同，且艾润霞系瀚祥聚公司的法定代表人，艾润霞系履行职务行为，故刘献中反诉要求艾润霞承担民事责任的全部反诉请求，本院均不予支持。综上，瀚祥聚公司合理部分诉讼请求，本院予以支持，不合理部分，本院不予支持。刘献中反诉请求合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、刘献中于本判决生效后十日给付北京瀚祥聚酒店管理有限公司水费21233.52元；二、北京瀚祥聚酒店管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿刘献中经济损失30932元；三、北京瀚祥聚酒店管理有限公司于本判决生效后十日内给付刘献中电费6915.7元；四、驳回北京瀚祥聚酒店管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回刘献中的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3130元，由北京瀚祥聚酒店管理有限公司负担2660元（已交纳）；由刘献中负担470元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费7904元，由刘献中负担7239元（已交纳）；由北京瀚祥聚酒店管理有限公司负担665元（于本判决生效后七日内交纳）。不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  王保新人民陪审员  刘堪铎人民陪审员  隗合群二〇一九年十一月二十日书 记 员  许静然