贵州省黎平县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2631民初1352号 原告：欧欢欢，女，1985年5月19日出生，苗族，住贵州省黎平县。 原告：杨正财，男，1983年8月8日出生，汉族，住贵州省黎平县。 被告：黎平县富鑫房地产开发有限责任公司。 经营地址：贵州省黎平县黎平县德凤镇正阳街交叉路口。 法定代表人：林再成，男，该公司总经理。 统一社会信用代码：522631000070319。 委托诉讼代理人：陈治冰，男，贵州杉乡律师事务所律师。执业证号：15226199110609704。 委托诉讼代理人：覃贵吉，男，1980年1月4日出生，住贵州省黎平县，系该项目负责人。 原告欧欢欢、杨正财诉被告黎平县富鑫房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月26日受理后，依法由审判员欧波独任审判，于2019年10月28日公开开庭进行了审理。原告欧欢欢、被告的委托诉讼代理人陈治冰、覃贵吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告按合同约定向原告办理合法的交房手续，以及办理土地使用权变更和房屋使用权登记手续：2、依法判决被告按《商品房买卖合同》约定支付原告因被告逾期交房的违约金按房屋总价款358834元×0.0001×逾期天数1389天(2015.12.31-2019.07.25)=49842.04元；3、依法判决被告按《商品房买卖合同》约定支付原告因被告逾期办理商品房转移登记的违约金按房屋总价款358834元×0.0001×逾期天数共计1024天(2016.12.31-2019.07.25)=36744.6元；4、判决被告承担本案诉讼费。 事实与理由：2013年12月27日，原告杨正财与被告就购房事宜签订了《商品房买卖合同》。原告购买被告开发建造的位于黎平县德凤镇黎阳大道正阳桥交叉路口地块“凤城家园”商住楼第1幢第1单元第7层1号房，该套商品房建筑面积为100.57平方米，每平方米价格为3568元，房屋总价款为358834元，交房日期为2015年12月31日前。合同签订后，原告已经依照合同约定付清了全部购房款。首付款为108833元，余款250000.00元以银行按揭的方式支付。但是，被告却在超过交房日期后至今未按照《商品房买卖合同》第十一条的约定向原告履行交房义务，总计逾期1389天，且至今也未按照《商品房买卖合同》第二十二条约定向原告办理商品房转移登记，总计已经逾期1024天。根据《商品房买卖合同》第11条(一)项约定：被告应在2015年12月31日前将经过验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。《商品房买卖合同》第13条1款第(2)项约定：逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第13条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。《商品房买卖合同》第22条第三款第（二）项约定：出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书……出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付己交付房价款万分之壹的违约金。显然被告已经严重违反合同约定，末履行按期交房义务，导致原告的入住权利无法实现，但被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，严重损害了原告的合法权益。鉴于原告与被告就违约事宜协商未果，依据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《中华人民共和国民事诉讼法》第108条的规定，特提起诉讼，请依法立案审理，并请支持原告的诉讼请求。 被告黎平县富鑫房地产开发有限公司辩称：1、原告的第二项诉求没有事实依据，我们已经将合同项下的房屋交给了原告，原告已经入住。同时，合同约定的交房时间是2015年12月31日，被告的这项诉求也超过了法定的三年诉讼时效；2、被告已经将房屋的初始登记证件交给了原告办理商品房按揭贷款，如果没有这个证据，原告无法办理按揭贷款，故该证件属于商品房转移登记的初始证件，被告不存在违约行为；3、现在目前不能够办理不动产权证是由于政府原来没有要求保温材料和人防工程，但是现在政府又要求交这两项费用，却没有提出具体缴纳数额，所以无法办证，我公司也会积极与政府对接，缴纳好费用就可以办证了。 原告在举证期限内向本院提交以下8份证据： 1、《商品房买卖合同》复印件：证明原告与黎平县富鑫房地产开发有限责任公司签订购房合同; 2、原告身份证及结婚证复印件：证明原告杨正财、欧欢欢相关身份信息； 3、收据：证实原告于2013年8月20日向黎平县富鑫房地产开发有限责任公司凤城家园项目部交购房款定金60000.00元； 4、客户缴款确认单：证实原告于2013年12月27日首付购房款108833.00元事实； 5、现金送款簿：证实原告于2013年12月27日分别向黎平县富鑫房地产开发有限责任公司打入住房款为48833.00元、其他代收款14964.00元，共63797.00元； 6、贵阳银行黎平支行借款凭证：证实原告于2014年3月6日向黎平县富鑫房地产开发有限责任公司交5-1购房款250000.00元； 7、贵州省政府非税收入一般缴款书：证实原告办理房产登记费80元，土地工本费80元，共160元； 8、其他服务业：证实原告其他服务业合计金额为40.00元。 经庭审质证，被告对证据1、2、3、4、5、6、7、8没有异议。 被告在举证期间未向本院提交证据。 经审理查明：原告于2013年12月27日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县德凤镇黎阳大道正阳桥交叉路口地块“凤城家园”商住楼第1幢第1单元第7层1号房，该套商品房建筑面积为100.57平方米，房屋总价款为358834元。《商品房买卖合同》第十一条(一)项约定：出卖人应在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。《商品房买卖合同》第13条1款第(2)项约定：逾期超过30日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同第二十二条第三款约定：（一）出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起360日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照人民银行同期活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。同时查明：合同约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。上述事实，有原、被告陈述，原告提交的证据证实，本院予以认定。 本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定，双方应当遵照诚实信用原则全面履行合同义务。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款、维修基金等费用，但被告却未能在约定的期限将房屋转移登记的相关文书交付给原告，导致原告未能按时办理商品房所有权登记证书，被告显然已经违约，理应承担违约责任。原告请求被告按合同约定向原告办理合法的交房手续，因原告对该房屋装修入住。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，……”。故对原告该项诉求不予支持；原告诉求被告办理土地使用权变更和房屋使用权登记手续，即是要被告及时向原告交付商品房转移登记的相关文书，该诉求符合合同约定，本院予以支持。 关于被告是否应承担逾期交房的违约责任的问题。经审理，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第（一）项约定“出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。”该案中，原告认可是在2016年8月份被告通知领取钥匙，并自行对房屋大门进行了更换，被告辩称没有逾期交房。现原告已装修入住。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，……”。本案中，被告抗辩逾期交房的诉讼时效已超三年，实际从双方约定的交房日期至原告起诉之日已超三年诉讼时效，故对原告要被告赔偿原告逾期交房违约金44701.35元的诉求，本院不予支持。 关于逾期交付转移登记相关文书违约金的问题，合同第二十二条第三款约定：（一）出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起360日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照人民银行同期活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。根据上述约定，被告未在约定期限内取得初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书给原告，被告的行为显然已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。关于逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金的时效问题，双方合同约定于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起360日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。故诉讼时效应从2017年1月1日起开始计算，应适用《民法总则》规定的3年诉讼时效。原告的该项诉求还没有超过3年，应受法律保护。被告对该项诉讼时效的抗辩本院不予采信。故被告逾期交付商品房转移登记相关文书违约金应从2017年1月1日起计算至原告请求的2019年7月25日，逾期天数共计935天，所以逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金应为：358834元×0.0001×935天＝33550.98元，超出部分本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 一、被告黎平县富鑫房地产开发有限责任公司及时向原告欧欢欢、杨正财交付商品房转移登记的相关文书； 二、被告黎平县富鑫房地产开发有限责任公司在本判决生效后30日内支付原告欧欢欢、杨正财逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金33550.98元； 三、驳回原告欧欢欢、杨正财的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1964元，减半收取982元，由被告黎平县富鑫房地产开发有限责任公司负担319元，原告承担663元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。 审判员 欧 波 二〇一九年十一月二十七日 书记员 刘银平