吉林省四平市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉03民终1460号上诉人（原审被告）：四平市巨昂物业服务有限公司。法定代表人:**，总经理。委托诉讼代理人：王艳枫，吉林辅民律师事务所律师。委托诉讼代理人：**，该公司经理。被上诉人（原审原告）：王国文，男，1962年12月13日生，汉族，现住吉林省四平市铁西区。委托诉讼代理人：李文斌，吉林东泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：葛莉丽，女，1951年4月17日生，汉族，现住吉林省四平市铁西区。委托诉讼代理人：李文斌，吉林东泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于万奇，男，1952年3月5日生，汉族，现住吉林省四平市铁西区。委托诉讼代理人：李文斌，吉林东泰律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：四平市铁西区玺泷明都小区业主委员会。负责人：孟宪忠，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：赵丽平，吉林满誉律师事务所律师。上诉人四平市巨昂物业服务有限公司（以下简称巨昂物业公司）与被上诉人王国文、葛莉丽、于万奇、四平市铁西区玺泷明都小区业主委员会（以下简称玺泷明都业委会）业主撤销权纠纷一案，不服吉林省四平市铁西区人民法院（2019）吉0302民初1212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人巨昂物业公司的委托诉讼代理人王艳枫、**，被上诉人王国文及其委托诉讼代理人李文斌，被上诉人葛莉丽及其委托诉讼代理人李文斌，被上诉人于万奇及其委托诉讼代理人李文斌，被上诉人玺泷明都业委会的委托诉讼代理人赵丽平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。巨昂物业公司上诉请求：依法撤销吉林省四平市铁西区人民法院（2019）吉0302民初1212号民事判决，依法改判或发回重审；本案诉讼费由被上诉人承担。其主要理由为：原审程序错误，原审未调查合同签订的背景、条款等因素，也未根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，说明物业服务合同属于被撤销的哪一种情形；被上诉人及第三人主体不适格，本案被上诉人未经三分之二以上的业主同意和授权，属于主体不适格；本案未组织进行司法鉴定，未对合同撤销后的后果进行一并判决，属于适用程序错误；原审认定事实不清，证据不足，原审认定没有召开业主大会的情况下，上诉人与原玺泷明都业委会签订《物业管理服务合同》的事实是错误的；第一届业委会与上诉人签订的《物业管理服务合同》未通知所在街道办事处，也未在所在社区备案这一认定也是错误的；玺泷明都业委会在未召开业主大会前提下，公然同意撤销该物业服务合同，没有事实依据。被上诉人王国文辩称：一审判决正确，请求予以维持。被上诉人葛莉丽辩称：一审判决正确，请求予以维持。被上诉人于万奇辩称：一审判决正确，请求予以维持。被上诉人玺泷明都业委会辩称：一审判决正确，请求予以维持。王国文、葛莉丽、于万奇向一审法院起诉请求：请求撤销被告与原玺泷明都小区业主委员会于2018年10月8日签订的“物业管理服务合同”（原告在提交的书面辩论意见中，明确自愿负担本案的诉讼费用）。一审法院认定事实：三原告均系四平市铁西区玺泷明都小区的业主。2018年8月8日，以王立丹为主任的第一届原玺泷明都小区业主委员会成立，并在所在社区、街道和物管中心进行了备案。2018年10月8日，在没有召开业主大会的情况下，被告四平市巨昂物业服务有限公司与原玺泷明都小区业主委员会签订《物业管理服务合同》。原玺泷明都小区业主委员会决定委托被告四平市巨昂物业服务有限公司对玺泷明都小区实行物业管理，但并未通知所在街道办事处，也未在所在社区备案。被告四平市巨昂物业服务有限公司在庭审中提交改选前的玺泷明都小区业主委员会的公开招聘物业意见表，落款时间为2018年9月18日，以此说明虽然没有召开业主大会选聘物业管理企业，但已征求业主意见，但表示具体签字人数不详。三原告对此表示，该意见表中的很多签名不是本人签字，另外，该表中也没有明确拟选聘的物业公司，且本案的被告四平市巨昂物业服务有限公司进驻后，小区业主因服务收费价格偏高和服务标准低等事由，与小区业主委员会和物业公司产生矛盾。2018年10月22日，小区20%以上业主通过联名签字和经过业主意见征询，提请业主委员会召开业主代表大会进行表决，并于2018年12月18日对小区第一届业主委员会进行改选。选举孟宪忠、于万奇、王长青、葛莉丽、王国文、郑杰、赵淑芳等7人为四平市铁西区玺泷明都小区业主委员会委员，选举孟宪忠为业主委员会主任。选举后，因郑杰、赵淑芳名下其他房屋未缴纳物业费，业主委员会决定撤销二人委员资格。改选后的四平市铁西区玺泷明都小区业主委员会分别向四平市铁西区北沟街道办事处北郊社区、四平市铁西区北沟街道办事处及四平市铁西区物业管理服务中心进行备案登记。一审法院认为，一、原告王国文、葛莉丽、于万奇及第三人四平市铁西区玺泷明都小区业主委员会主体资格适格。1、《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”本案中的三原告作为玺泷明都小区的业主认为小区业主委员会与物业公司签订物业合同的决定侵害了其合法权益，有权提起民事诉讼请求撤销。因此，原告的主体资格适格。2、根据四平市铁西区北沟街道办事处、四平市铁西区北沟街道办事处北郊社区以及四平市铁西区物业管理服务中心出具的《情况说明》及北郊社区主任杨钢的证实：本案的第三人即四平市铁西区玺泷明都小区业主委员会系经过改选，依合法程序产生并及时备案。虽然该委员会的主任孟宪忠因故近日未能履职以及两位委员职务被撤销，但因改选后的现业主委员会履职委员超过半数，因此现业主委员会仍然正常履职。而且现在也没有新的业主委员会产生，所以本案的第三人主体资格适格。二、玺泷明都小区业主委员会与四平市巨昂物业服务有限公司签订的《物业管理服务合同》应当被撤销。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定“下列事项由业主共同决定：......（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；......决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《物业管理条例》第十一条（四）项规定“下列事项由业主共同决定：......（四）选聘和解聘物业服务企业；......”第十二条规定“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”根据上述规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，物业管理区域内全体业主组成业主大会、业主委员会执行业主大会的决定、事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征集意见的形式，业主大会决定选聘物业服务企业应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。本案中，原业主委员会虽然向部分业主发出公开招聘物业意见表，但该意见表中仅有“是否同意招聘新物业”一栏，而没有拟招聘的物业企业的名称，物业服务企业的资质、等级标准，以及收费标准等书面征求意见内容。“意见表”中没有对签字的人数具体统计，更无法证明原业主委员会是否通知包括原告在内的其余业主，及是否向所有业主征求关于上述事项的书面意见。没有证据证明原业主委员会选聘物业服务企业时经小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意，程序违法。业主委员会作为业主大会的执行机构，仅能根据业主大会的授权履行职责，无权对涉及关于全体业主共同利益应由全体业主共同决定的重大事项作出决定。现原玺泷明都小区业主委员会未经业主大会决议和授权，擅自决定与被告签订《物业管理服务合同》，选聘被告作为物业服务企业，亦属越权行为，侵害了包括原告在内的小区业主的合法权益，小区业主委员会重新改选的情况也充分印证了上述事实。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。综上所述，原玺泷明都小区业主委员会选聘物业管理企业违反法定程序，不符合业主大会议事规则，不能代表全体业主的真实意思表示，侵害了部分业主的合法权益，故三原告要求撤销原业主委员会与被告四平巨昂物业服务有限公司的《物业管理服务合同》的诉讼请求，符合业主撤销权的行使条件，应予支持。遂判决如下：撤销被告四平市巨昂物业服务有限公司与原玺泷明都小区业主委员会于2018年10月8日签订的《物业管理服务合同》。案件受理费人民币50元，原告王国文、葛莉丽、于万奇自愿负担。除对原审法院查明的事实予以确认外，被上诉人王国文、葛莉丽、于万奇于二审中提交了玺泷明都小区业主大会投票表决表及玺泷明都小区全体业主致北郊社区、北沟街道、铁西物管办通知，证明玺泷明都业委会于2018年12月31日召开了业主代表大会，会议决定解除巨昂物业公司在玺泷明都小区的物业服务资格，并有代表510户的业主代表签名。本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项、第二款以及《物业管理条例》第十一条第（四）项、第十二条之规定，选聘物业服务企业应当召开业主大会会议，且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。玺泷明都第一届业委会选聘上诉人巨昂物业公司时并未采用集体讨论形式召开业主大会会议，其采用的书面征求意见形式亦未明确将巨昂物业公司列为候选对象，致使小区业主对选聘巨昂物业公司提供物业服务并不知情，故巨昂物业公司进驻玺泷明都小区的程序违反了相关法律规定。玺泷明都第二届业委会即被上诉人已于2018年12月31日召开了业主代表大会，同意解除巨昂物业公司在玺泷明都小区的物业服务资格，故一审法院判令撤销巨昂物业公司与原玺泷明都业委会于2018年10月8日签订的《物业管理服务合同》正确，本院予以维持。关于巨昂物业公司为管理服务玺泷明都小区所实际投入的费用及实际所受的损失，巨昂物业公司可另行主张权利，本院对此不予审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人四平市巨昂物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  任 勇审 判 员  谭贵林审 判 员  孙 鹏二〇一九年十一月十四日本件与原本核对无异法官助理  田济慈书 记 员  郝一凝