北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初11407号原告：杨利萍，女，1979年10月2日出生，汉族，住北京市密云区。原告：曾振兴（杨利萍之夫，亦系杨利萍的委托诉讼代理人，），1977年1月29日出生，汉族，住北京市密云区。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路8号院2号楼106室-81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：潘伟，董事长。被告：北京睿天下新媒体信息技术有限公司，住所地北京市昌平区小汤山镇英才北三街16号院5号楼301。统一社会信用代码91110114344295076Q。法定代表人：潘伟。原告杨利萍、曾振兴与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）、北京睿天下新媒体信息技术有限公司（以下简称睿天下公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾振兴到庭参加诉讼，被告绿地京纬公司、睿天下公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨利萍、曾振兴向本院提出诉讼请求：1.判令绿地京纬公司退赔原告购房款196220元并支付利息损失（利息以196220元为基数，自2016年4月16日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.判令绿地京纬公司、睿天下公司赔偿原告服务费5万元并支付利息（利息以5万元为基数，自2016年4月16日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.判令绿地京纬公司赔偿原告房屋差价76270.4元，（16172-15024）*65.3；4.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年4月16日，原告在绿地京纬公司的绿地XX售楼处向绿地京纬公司交纳了5万元，与绿地京纬公司签订了《绿地密云XX选房确认单（公寓）》，后原告又于2016年4月20日给付绿地京纬公司购房款146220元，总计交纳购房款196220元。2016年4月16日，原告与睿天下公司签订团购单并向其支付5万元信息服务费，当时约定5万元抵8万元；绿地京纬公司承诺2016年年底办理网签，但绿地京纬公司未能按约定给原告办理网签，而是于2017年电话通知原告因2017年3月26日起北京市出台限购政策无法办理网签，需要原告到售楼处退款。绿地京纬公司在没有取得预售许可证的情况下销售房屋，且将商业用房宣传为居民住宅，该公司这种虚假宣传的行为导致原告至今购买的房屋不能交付，给原告造成很大的经济损失，故诉至法院。绿地京纬公司、睿天下公司经本院合法传唤，未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2016年4月16日，杨利萍、曾振兴与绿地京纬公司签订《绿地密云XX选房确认单（公寓）》，该协议载明买受人杨利萍、曾振兴，销售房号X-X，建筑面积65.3平方米，原总房价1153371元，成交单价15024元每平方米，成交总价981101元，首付款金额（50%）490550（含定金），当日付款金额50000元，贷款金额490550元，交款方式，刷卡。具体按照时间节点支付如下：1.签署《定向开发协议书》于2016年4月20日，乙方向甲方支付房款196220元，付款比例20%；2.于2016年6月25日，乙方向甲方支付房款294330元，付款比例30%。当日，杨利萍、曾振兴向绿地京纬公司交纳了50000元，绿地京纬公司为杨利萍、曾振兴出具了收款收据。2016年4月20日，杨利萍、曾振兴向绿地京纬公司交纳了146220元，绿地京纬公司为其出具了收款收据。2016年4月16日，杨利萍、曾振兴向睿天下公司支付5万元，睿天下公司为杨利萍、曾振兴出具收据，内容为：今收到杨利萍、曾振兴交来“服务费”5万元。2016年4月16日绿地京纬公司为杨利萍、曾振兴出具的收据与睿天下公司为杨利萍、曾振兴出具的收据，收款人处显示为同一人。另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵静、李蕾等人反映绿地XX违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）XX路X侧的绿地XX产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（2017）5号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截止2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370.6854万元，涉及楼栋号包括一期X#-X#商业办公楼、X#-X#商业楼、X#-X#商业办公楼、X#-X#商业楼、X#-X#商业楼、X#商业楼、X#-X#商业楼；二期X#商业楼（含配套公建），X#商业办公楼，X#办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068.54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地XX产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处已收取的预付款1%的罚款177863.84元。再查，绿地京纬公司在关于绿地XX项目的宣传单中存在如下内容：“46-64平方米建筑面积，密云生态商务区宜居典范，X#X#”，在该宣传单上面，印有房屋内部效果图，该效果图显示房屋内存在上下楼、卫生间、餐厅、客厅等居住设施。而绿地XX项目的商业办公类房屋的规划设计中，房屋用途为商业办公，而非居住，且房屋内不能设计上下水，不能设立单独卫生间。绿地京纬公司负责开发的绿地XX项目引发众多诉讼，众多起诉业主在开庭中均称在绿地京纬公司售楼处所看的样板间存在上下水、卫生间等。涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，明确商业和办公类项目销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。在本院审理的（2017）京0118民初5758号案件中，根据商XX申请，经摇号确定，本院委托北京华天通房地产评估有限公司对于密云区绿地XXX-X号房屋在2017年3月26日的市场价值进行评估。2018年5月8日，北京华天通房地产评估有限公司出具华天通【2018】估字A037号《房地产估价报告》，评估意见为：密云区绿地XXX-X号办公用房房地产市场价值780461元，楼面房地产价格为16172元每平方米。X-X号房屋与本案涉案房屋相类似。上述事实，有当事人陈述、《绿地密云XX选房确认单》、绿地京纬公司出具的收据、睿天下公司出具的收据、刷卡凭证等证据材料在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告绿地京纬公司公司、睿天下公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案中，杨利萍、曾振兴与绿地京纬公司签订的选房确认单系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因3.26购房政策，杨利萍、曾振兴丧失购买涉案房屋的资格，杨利萍、曾振兴与绿地京纬公司之间的选房确认单不能履行，应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故对于杨利萍、曾振兴要求绿地京纬公司退还其交付给绿地京纬公司的购房款并支付利息的诉求，本院予以支持。对于杨利萍、曾振兴向睿天下公司所交纳的5万元，根据杨利萍、曾振兴提交的选房确认单中载明的房屋总价款与成交总价的关系，杨利萍、曾振兴享受了绿地京纬公司推出的“5万抵8万”的定购房屋优惠，再结合绿地京纬公司2016年4月16日为杨利萍、曾振兴出具的收据与睿天下公司为杨利萍、曾振兴出具的收据的收款人处显示为同一人等事实，杨利萍、曾振兴有理由相信睿天下公司所收取的5万元系涉案房屋的房款，睿天下公司与绿地京纬公司之间构成表见代理关系，故该5万元应认定为杨利萍、曾振兴所交纳的定购涉案房屋的房款，睿天下公司收取5万元的法律后果，应由绿地京纬公司承担，故杨利萍、曾振兴要求睿天下公司返还5万元服务费及支付利息的诉讼请求，本院不予支持，该5万元应由绿地京纬公司返还。综合前述，杨利萍、曾振兴有权要求绿地京纬公司赔偿房屋差价损失，参照与涉案房屋同性质房屋在2017年3月26日的评估价值，杨利萍、曾振兴主张的74964.40元房屋差价损失，亦属合理，本院予以支持。综上，杨利萍、曾振兴要求绿地京纬公司返还246220元购房款并按照中国人民银行同期贷款利率计算支付利息的诉讼请求，理由正当充分，本院予以支持。因上述款项系杨利萍、曾振兴于2016年4月16日、2016年4月20日分别支付，故利息也应分别计算。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告杨利萍、曾振兴购房款二十四万六千二百二十元并支付利息（利息以十万元为基数，自二〇一六年四月十六日起至实际给付之日止，以十四万六千二百二十元为基数，自二〇一六年四月二十日起至实际给付之日止，均按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。二、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告杨利萍、曾振兴房屋差价损失七万四千九百六十四元四角。三、驳回原告杨利萍、曾振兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千零六十九元（系原告杨利萍、曾振兴预交），由杨利萍、曾振兴负担十元（已交纳）；被告绿地集团北京京纬置业有限公司负担三千零五十九元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  付铁军二〇一九年十一月二日书记员  王 艳