北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初6956号原告：北京圣运通达房地产开发有限公司，住所北京市密云区鼓楼北大街10号楼。统一社会信用代码9111022874753094XK。法定代表人：尹显付，总经理。委托诉讼代理人：舒婧，北京市檀州律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑泽众，北京市问为律师事务所律师。被告：孟庆霞，女，1971年2月9日出生。被告：苏永，男，1970年2月14日出生。被告：王树艳，女，1963年2月8日出生。委托诉讼代理人：郭瑞友（王树艳之夫），1963年10月29日出生。原告北京圣运通达房地产开发有限公司（以下简称：圣运通达公司）与被告孟庆霞、苏永、王树艳追偿权纠纷一案，本院于2019年6月5日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告圣运通达公司的委托诉讼代理人舒婧、郑泽众，被告苏永，被告王树艳及其委托诉讼代理人郭瑞友到庭参加诉讼。被告孟庆霞，经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告圣运通达公司诉称：2010年9月1日，原告与孟庆霞签订《北京市商品房预售合同》，合同约定，被告孟庆霞购买原告开发建设的北京市密云区x号的房屋，面积为113.07㎡，单价8863.27元/㎡（套内面积），房屋总款870639元，首付270639元，银行贷款60万元。2010年11月8日，孟庆霞、苏永与中国工商银行股份有限公司密云支行（以下简称：工行密云支行）签订《个人购房借款/担保合同》。被告孟庆霞、苏永向银行贷款60万元，借期30年（自2010年11月8日起至2040年11月8日止），用于购买北京市密云区x号的房屋。2016年7月29日，北京市西城区人民法院对于工行密云支行起诉孟庆霞、苏永及圣运通达公司金融借款合同纠纷案件作出判决（案件号：2015年西民（商）初字第17728号）：一、孟庆霞、苏永偿还工行密云支行借款本金560084.74元，并偿付相关利息、罚息及复利（截至2015年5月8日的利息、罚息、复利共计4597.51元；自2015年5月9日起至实际给付之日止的利息、罚息及复利按《个人购房借款/担保合同》的约定计算）。二、圣运通达公司对孟庆霞、苏永的上述还款付息义务承担连带保证责任。三、圣运通达公司在承担连带保证责任后，有权向孟庆霞、苏永追偿。案件受理费4723元、公告费（以实际发生数额为准），由孟庆霞、苏永、圣运通达公司负担。金融借款合同纠纷案件的判决生效后，因孟庆霞、苏永未履行判决内容，工行密云支行从我公司的保证金账户中直接扣划资金652985.05元及诉讼费4723元、保全费3344元。王树艳在明知孟庆霞所购买的房屋有银行贷款尚未偿还，却购买了该房屋，并将购房款交付给孟庆霞，使孟庆霞拒不归还贷款，银行从我公司账户扣划孟庆霞的贷款及利息，王树艳的行为致使我公司不能按约收回房屋，并从中受益，对于我公司的损失，王树艳应承担偿还欠款的责任。故我公司诉于法院：1、请求三被告偿还原告代为支付的贷款、利息及罚息计652985.05元。2、请求三被告支付代为偿还贷款资金占用期间利息（以652985.05元为基数，自2018年4月1日起至清偿完毕之日止，按年利率6%计算）。3、请求三被告支付违约金（每日按87元计算，自2010年9月1日起至清偿完毕之日止）。4、请求三被告支付北京市西城区人民法院（2015）年西民（商）初字第17728号案件中原告代为缴纳的诉讼费4723元，保全费3344元，公告费560元。5、请求三被告支付北京市密云区人民法院（2018）京0118民初7658号民事案件中原告支付的诉讼费12506元，公告费760元，北京市第三中级人民法院（2019）京03民终6477号民事案件中原告支付的诉讼费12506元，公告费300元。本案的诉讼费、公告费由三被告负担。被告孟庆霞经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。被告苏永辩称：我与孟庆霞在购房时为夫妻关系。孟庆霞与原告签订了房屋买卖合同，我与孟庆霞与银行签订了借款合同。我们采用部分贷款的形式向原告购买了房屋，后我们将房屋又转卖给了王树艳。王树艳给付我们购房款140万元后，因为此笔款项有其他用处，且当时我们经济紧张，故未能及时归还贷款。我同意偿还贷款及利息，但不同意原告的其他诉讼请求。被告王树艳辩称：2013年8月26日，经过北京天逸弘道房地产经纪有限公司（以下简称：天逸经纪公司）居间介绍，我与孟庆霞签订了房屋买卖合同，合同约定房屋总价147万元，由孟庆霞消除银行抵押贷款。我已向孟庆霞支付了购房款140万元，剩余尾款待过户时再支付。我购买房屋时涉案房屋为毛坯房。我购房后对房屋进行了装修，并入住使用多年，圣运通达公司并未提出过任何异议。是孟庆霞、苏永欠银行贷款未及时归还，并非我欠银行的贷款不归还。原告不应该向我主张追偿权。故我不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2010年9月1日，出卖人圣运通达公司与买受人孟庆霞签订了《北京市商品房预售合同》，合同约定：孟庆霞购买圣运通达公司开发建设的密云县x号（现楼号为x号楼），预测建筑面积113.07㎡，房屋总价870639元。买受人采取商业贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款31.08%，其余价款可以向工行密云支行借款支付。出卖人应当在2011年5月31日前向买受人交付该商品房。出卖人应当在2012年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用1500元。房屋买卖合同附件十，银行贷款补充协议第三条买受人义务第三项按期还款中约定：买受人应当根据其与银行签署的借款合同，如期向贷款银行清偿借款本息，发生下列任何一种买受人违反借款合同规定的按时还款义务的，按照下列约定方式处理：1、由于买受人违反借款合同规定的按时还款义务，使出卖人承担向银行偿还贷款本息及罚息等费用的：（1）出卖人因履行连带保证责任而产生的全部费用及损失（包括但不限于出卖人代买受人支付的全部费用、违约金、利息、罚息以及出卖人为实现债权而发生费用及由此而产生的损失等）均由买受人负责赔偿。（2）买受人应当于出卖人代为偿还上述费用之日起三日内一次性将全部费用支付给出卖人，否则，买受人应自借款合同规定的还款日起按日向出卖人支付总房款万分之三的违约金。如出现多次出卖人承担保证责任的，违约金累计收取。（3）买受人已发生的第三方费用，由买受人自行承担。2、如买受人连续三个月、累计六个月未按时完成还款的事宜出现于办理房屋证书前，则：（1）不论买受人是否已于逾期还款后向银行或出卖人偿还该欠款，亦不论银行是否要求出卖人承担连带保证责任，也不论银行是否与买受人解除借款合同，均视为买受人严重违约，出卖人有权单方解除《预售合同》，《预售合同》自出卖人将书面解除合同通知书送达买受人之日解除。（2）买受人同意出卖人代买受人或按银行要求向银行申请提前清偿全部剩余贷款本息。（3）出卖人因履行连带保证责任而产生的全部费用及损失（包括但不限于出卖人代买受人支付的全部费用，违约金、利息、罚息以及出卖人为实现债权而发生费用及由此而产生的损失等）均由买受人负责赔偿。（4）买受人应自合同签订之日起按日向出卖人支付总房款万分之三的违约金……。附件十的银行贷款补充协议落款处，出卖人圣运通达公司盖章，买受人为孟庆霞签名，落款时期为2010年9月1日。2010年11月8日，孟庆霞、苏永与工行密云支行及圣运通达公司签订了《个人购房借款/担保合同》，借款人为孟庆霞、苏永，贷款人为工行密云支行，圣运通达公司为保证人，借款金额60万元，用于购买坐落于北京市密云县x号的住房，贷款的年利率为4.912%，贷款期限为30年（自2010年11月8日起至2040年11月8日止），借款人授权贷款人将贷款一次性划入圣运通达公司在贷款人处开立的账户。借款人连续3个月或者累计6次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期。并要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任……。《北京市商品房预售合同》，《个人购房借款/担保合同》签订后，孟庆霞及工行密云支行，均履行了相应的支付义务。2012年1月1日，圣运通达公司与孟庆霞签订了x区入住通知协议书，协议书中记载，x号门113.07平方米住宅，目前已具备入住条件，现将交付入住的有关程序及相关事项通知如下：一、交付时间：2012年1月1日，交付地点圣运通达公司。二、你来办理入住手续时，请务必携带以下资料：1、本通知协议书；2、购房合同原件、全部收据原件、前期所交纳费用的票据原件；3、身份证明……。2013年8月26日，经天逸经纪公司居间介绍，孟庆霞（甲方）与王树艳（乙方）签订了房屋买卖合同，合同约定：孟庆霞将坐落于密云区x号的房屋（现楼号x）出售给王树艳，房屋建筑面积为113.79㎡，发票号为00136744。房屋已设立抵押，抵押权人为中国工商银行，乙方将购房首付款直接交付甲方，由甲方用于赎楼。房屋价款147万元，定金7万元，2013年9月15日支付40万元，2013年11月15日支付90万元，剩余10万元待甲、乙双方办理产权过户时交清。房屋入住费用由乙方负责交清，办理房屋产权费用由甲方承担。甲、乙双方任何一方未履行合同出现违约，违约款定为100万元……。王树艳与孟庆霞签订房屋买卖合同后，孟庆霞向王树艳交付了房屋，王树艳对房屋进行了装修并入住至今。王树艳办理了燃气、有线电视等有关使用手续，并交纳了相应的物业费及供暖费等费用。王树艳称已给付孟庆霞购房款140万元。孟庆霞将贷款购买的涉案房屋出售给王树艳后，未向工行密云支行一次性偿还贷款，且于2015年前后，开始出现未按期偿还购房贷款之情形。工行密云支行于2015年6月10日，以孟庆霞、苏永及圣运通达公司为被告，向北京市西城区人民法院提起金融借款合同纠纷案件，但孟庆霞、苏永及圣运通达公司均未到庭应诉。2016年7月29日，北京市西城区人民法院2015年西民（商）初字第17728号民事判决书判决：一、孟庆霞、苏永于判决生效后十日内，偿还工行密云支行借款本金560084.74元，并偿还相关利息、罚息、及复利（截止2015年5月8日的利息、罚息、复利共计4597.51元，自2015年5月9日起至实际给付之日止的利息、罚息及复利按《个人购房借款/担保合同》的约定计算）。二、圣运通达公司对孟庆霞、苏永的上述还款付息义务承担连带保证责任。三、圣运通达公司在承担连带保证责任后，有权向孟庆霞、苏永追偿。案件受理费4723元、公告费（以实际发生数额为准），由孟庆霞、苏永、圣运通达公司负担。北京市西城区人民法院对于孟庆霞、苏永及圣运通达公司的金融借款合同纠纷判决后，孟庆霞、苏永未履行判决的偿还贷款之义务。工行密云支行自2018年3月至2018年11月，从圣运通达公司在工行密云支行的保证金账号（0200012241000003467）中划扣652985.05元（其中本金560084.74元，利息92900.31元），直接偿还了孟庆霞、苏永所欠的贷款及利息，并于2012年12月11日，划扣诉讼相关费用合计8067元（保全费3344元，诉讼费4723元）。2018年6月，王树艳以孟庆霞、天逸经纪公司为被告，以圣运通达公司为第三人，提起房屋买卖合同纠纷案件，要求办理房屋贷款偿还及房屋过户手续等事宜。2018年7月5日，王树艳撤回起诉。2018年6月8日，圣运通达公司的委托诉讼代理人郑泽众以北京市问为律师事务所的名义，向孟庆霞邮寄送达律师函，要求孟庆霞在收到律师函七日内按合同约定的及时偿还购房贷款，否则圣运通达公司与你解除2010年9月1日签订的《北京市商品房预售合同》。但未妥投。2018年7月17日，圣运通达公司以孟庆霞为被告，向本院提起商品房预售合同纠纷案件。要求解除房屋买卖合同，返还房屋。审理期间，经本院释明，圣运通达公司表示，孟庆霞与苏永为夫妻关系，房屋买卖合同中买受人只是孟庆霞一人，不要求追加苏永为当事人。本院依法追加现房屋实际居住人王树艳为第三人参加诉讼。王树艳表示，已向孟庆霞支付了购房款140万元，现无经济能力再向圣运通达公司支付代孟庆霞偿还工行密云支行的购房贷款及利息等款额。另经本院核查，孟庆霞已向工行密云支行偿还贷款本金39915.26元，利息133500.64元。圣运通达公司代孟庆霞向工行密云支行偿还贷款本金560084.74元，利息92900.31元。2018年12月17日，本院（2018）京0118民初7658号民事判决书对于圣运通达公司起诉要求解除房屋买卖合同，归还房屋的诉求，作出判决：驳回原告圣运通达公司的诉讼请求。圣运通达公司支付了案件受理费12506元及公告费560元。圣运通达公司对于本院（2018）京0118民初7658号民事判决上诉。2019年5月21日，北京市第三中级人民法院（2019）京03民终6477号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。圣运通达公司支付二审案件受理费12506元，公告费300元。2019年6月5日，原告圣运通达公司以被告孟庆霞、苏永、王树艳为被告，向本院提起追偿权纠纷案件。被告孟庆霞，经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。上述事实，有当事人陈述、《北京市商品房预售合同》、《房屋买卖合同》、北京市西城区人民法院2015年西民（商）初字第17728号民事判决书、工行密云支行贷款偿还材料、本院（2018）京0118民初7658号民事判决书、北京市第三中级人民法院（2019）京03民终6477号民事判决书等证据在案佐证。本院认为：原告圣运通达公司与被告孟庆霞签订《北京市商品房预售合同》后，被告孟庆霞采用首付加贷款的形式，向原告支付了相应的购房款，原告也向被告孟庆霞交付了房屋，各自履行了房屋买卖合同相应之义务。被告孟庆霞、苏永因购房与工行密云支行签订了借款合同，应当按照约定向银行偿还借款。因孟庆霞、苏永未按期偿还银行购房贷款，被工行密云支行提起诉讼要求提前清偿贷款，并被北京市西城区人民法院作出相应的判决，孟庆霞、苏永偿还工行密云支行借款本金560084.74元，并偿还相关利息、罚息、及复利，圣运通达公司承担连带保证责任。圣运通达公司在承担连带保证责任后，有权向孟庆霞、苏永追偿。金融借款合同纠纷案件判决后，孟庆霞、苏永均未向工行密云支行履行判决还款支付义务，致使工行密云支行从圣运通达公司的保证金账户内，直接划扣了652985.05元，用于偿还孟庆霞、苏永所欠银行的购房借款及利息，另划扣保全费3344元诉讼费4723元。圣运通达公司依据北京市西城区人民法院2015年西民（商）初字第17728号民事判决书第三项之内容，向孟庆霞、苏永进行追偿，要求孟庆霞、苏永偿还代为支付的贷款、利息、罚息计652985.05元，本院予以支持。圣运通达公司要求孟庆霞、苏永支付金融借款合同案件的诉讼相关费用，本院予以支持。但要求支付金融借款合同案件的公告费560元，因未能提供已代为支付公告费的相应证据，故本院不予支持。圣运通达公司与孟庆霞签订房屋买卖合同时，同时签订了银行贷款补充协议，协议中约定，出卖人代为偿还银行贷款本息、罚息的，买受人应当于出卖人代为偿还上述费用之日起三日内一次性将全部费用支付给出卖人，否则，买受人应自借款合同规定的还款日起按日向出卖人支付总房款万分之三的违约金。由于孟庆霞、苏永未及时履行2015年西民（商）初字第17728号民事判决书的贷款偿还义务，致使银行于2018年11月13日前从担保人圣运通达公司的账户划扣了贷款本息等款额。孟庆霞应按照与圣运通达公司签订的银行贷款补充协议之约定，及时向圣运通达公司进行偿还代为支付的银行贷款本息之款额。由于孟庆霞未及时向圣运通达公司履行偿还义务，圣运通达公司要求孟庆霞按照协议约定支付违约金，本院予以支持。但支付时间，应结合银行最后划扣时间及协议约定等情况，予以确定。因苏永并未在购房合同中的附件十银行贷款补充协议上签名，故对于圣运通达公司要求苏永承担违约责任的请求，本院不予支持。圣运通达公司要求被告支付代为偿还贷款之利息，本院不予支持。圣运通达公司要求被告支付本院（2018）京0118民初7658号，北京市第三中级人民法院（2019）京03民终6477号民事案件的诉讼费、公告费，本院不予支持。被告王树艳并非购房贷款人，也非被告孟庆霞、苏永的贷款担保人，圣运通达公司提起追偿权纠纷，要求王树艳承担支付责任，本院不予支持。被告孟庆霞经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、质证及辩论的权利。依照法律规定，本院依法缺席判决。综上所述，本院为保护当事人的合权益，维护社会安定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告孟庆霞、苏永支付原告北京圣运通达房地产开发有限公司代为偿还的贷款本息款额六十五万二千九百八十五元零五分（限本判决生效之日起十日内付清）。二、被告孟庆霞、苏永向原告北京圣运通达房地产开发有限公司支付金融借款合同纠纷案件的诉讼费用八千零六十七元（限本判决生效之日起十日内付清）。三、被告孟庆霞支付原告北京圣运通达房地产开发有限公司违约金（以八十七元/日为标准，自二○一八年十一月十七日开始计算，至贷款本息还清之日止），限本判决生效之日起十日内付清。四、驳回原告北京圣运通达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费九百七十元（原告北京圣运通达房地产开发有限公司已预交），由被告孟庆霞、苏永负担（限本判决生效之日起七日内交纳）。案件受理费一万零三百三十元（原告北京圣运通达房地产开发有限公司已预交），由被告孟庆霞、苏永负担（限本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  魏明山人民陪审员  赵国臣人民陪审员  马玉霞二〇一九年十一月二十八日法官 助理  王 静书 记 员  孙 洋