北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初9130号原告（反诉被告）：北京日用化学二厂，住所地北京市通州区150号。法定代表人：孙玉直，总经理。委托诉讼代理人：吕翊彤，北京市汉韬律师事务所律师。被告（反诉原告）：仇某，男，1962年1月10日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：徐剑锋，北京市达奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：仇某1（系仇某之子），1984年12月24日出生，XX有限公司职员，住北京市通州区。原告（反诉被告）北京日用化学二厂（以下简称日化二厂）诉被告（反诉原告）仇某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告（反诉被告）日化二厂的委托诉讼代理人吕翊彤、被告（反诉原告）仇某及其委托诉讼代理人徐剑锋、仇某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）日化二厂向本院提出诉讼请求：1、被告仇某支付2018年10月1日至2019年7月15日的房屋占有使用费316666.67元；2、本案诉讼费由被告仇某负担。事实与理由：我厂与被告仇某于2009年6月签订《房屋租赁合同》，由其承租我厂房屋场地，后双方多次续签合同，最后一次续签为2016年9月，租期为一年，该合同已于2017年9月到期。经仇某反复请求，双方协商一致在仇某缴清拖欠款项及承诺不再拖欠新的款项的前提下继续临时性租用房屋场地一年，且我厂已明确告知合同到期后不再续签，仇某应无条件腾退搬出。2018年9月30日后我厂多次与仇某交涉腾房事宜未果，故诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）仇某辩称，不同意日化二厂的诉讼请求，日化二厂曾向我及次承租人发出通知要求我们立即腾退，并从2018年1月22日起强制停水停电，给我方造成了巨大的经济损失，故此要求对日化二厂主张的房屋占有使用费予以减免。被告（反诉原告）仇某提出反诉请求：1、被反诉人日化二厂赔偿房屋改扩建费用1639605元、装修损失235328元；2、本诉及反诉费用由被反诉人日化二厂承担。事实与理由：2009年6月16日，北京百尚佳益商贸中心（以下简称商贸中心）以案外人北京鑫桐鑫装饰有限公司（以下简称鑫桐鑫公司）名义与日化二厂签订《场地租赁合同》，约定日化二厂将其位于北京市通州区玉带河大街12号（场地自然状况详见场地租赁合同内容）场地及地上物出租给商贸中心使用，租赁用途为用于存放建筑材料并建设部分临时建筑物（3000平方米）。合同另就其他事项进行了约定。上述合同签订后，商贸中心与日化二厂、鑫桐鑫公司签订《解除及转让三方协议》，约定解除之前签订的《场地租赁合同》，互不追究违约责任，合同解除后，日化二厂与商贸中心重新签订《场地租赁合同》，合同条款与原《场地租赁合同》一致。上述合同到期后，日化二厂陆续与商贸中心签订了多份《场地租赁合同》。2017年9月30日之后，双方未再续签书面的租赁合同，但商贸中心仍继续使用涉案场地及房屋至今，且按时交纳了租赁费。2019年3月26日，商贸中心因经营问题办理了工商注销手续。上述合同期限内，商贸中心与日化二厂曾就涉案场地地上物改扩建一事进行了协商，约定由商贸中心出资500万元在涉案场地进行改扩建，如遇政府征地拆迁等事宜，地上物补偿均归商贸中心所有。但2017年上述合同到期后，日化二厂就以种种理由推脱不再与我续签合同，且拒收租金，为维护我的合法权益，故诉至法院。原告（反诉被告）日化二厂针对反诉辩称，仇某在承租场地上建造的建筑物均属于违章建筑，基本均在拆除之列，仇某亦在使用自建的建筑物过程中取得了巨大的利益，故不同意赔偿其损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：（一）双方签署租赁合同的情况商贸中心系个人独资企业，仇某是其唯一股东。2019年3月26日，该公司注销登记。2009年6月16日，商贸中心以鑫桐鑫公司的名义作为承租方（乙方）与日化二厂作为出租方（甲方）签订《场地租赁合同》（以下简称《租赁合同1》），约定由鑫桐鑫公司承租坐落于北京市通州区玉带河大街12号的场地，租赁用途为用于存放建筑材料并建设部分临时性建筑（3000平方米左右，其中1000平方米为库房，2000平方米为办公及宿舍，以下简称涉案房屋），租赁期限自2009年6月17日起至2012年9月30日止，第一年租金为40万元，第二年租金为412000元，第三年租金为424360元。合同第十七条约定：“1.租赁期间如遇不可抗力或国家政策调整及拆迁，导致本合同不能继续履行，合同期内由乙方投资所建临时建筑及补偿归乙方，补偿标准及搬迁时限按照国家规定标准执行，其他事宜由双方协商解决。”合同另就合同的变更或解除等事项进行了约定。2010年7月22日，日化二厂作为甲方、鑫桐鑫公司作为乙方、仇某作为丙方签订《解除及转让三方协议》（以下简称《三方协议》），载明根据鑫桐鑫公司的要求将涉案房屋转让给仇某经营，日化二厂与鑫桐鑫公司协商一致解除《租赁合同1》，日化二厂与仇某重新签订《场地租赁合同》，但只改变承租人名称，合同其他条款不变。后日化二厂与商贸中心多次就租赁事宜签订书面合同。2016年，双方最后一次签订《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同2》），约定由商贸中心承租坐落于北京市通州区150号日化二厂原西料场土地，面积1万平方米，用于汽车维修、餐饮用途，租赁期限为1年，自2016年10月1日起至2017年9月30日止，年租金标准为40万元。合同第六条就“租赁房屋装修、装饰及施工期间的安全责任”约定：“一、甲方允许乙方根据法律、法规的规定及双方有效文件的约定对租赁房屋进行装修、装饰及添置新物。乙方在装修、装饰及添置固定设施之前应向甲方提交设计方案，经甲方书面同意，并与甲方签订装修协议及交付相关费用，且乙方报请政府有关部门批准后方可实施。对乙方提交的上述设计方案，甲方应自收到之日起10个工作日内作出同意与否的书面答复。”合同另就违约责任等进行了明确约定。（二）涉案租赁合同履行情况上述租赁合同签订后，商贸中心依约向日化二厂支付了合同期限内的全部租金。合同到期后，商贸中心继续使用涉案房屋，并向日化二厂支付了截止到2018年9月30日的全部租金。（三）商贸中心进行翻改建的情况自2009年起，商贸中心多次就拆除及翻改建原有房屋向日化二厂提交书面申请，日化二厂亦向北京市规划委员会、北京市通州区经济和信息化委员会（以下简称经信委）、北京市国土资源局通州分局等递交相应申请及材料。2010年1月7日，北京市规划委员会出具《建设项目规划条件（自有用地）》，载明收悉日化二厂于2009年12月30日申报的拟在北京市通州区玉带河大街12号规划建设的翻改库房有关材料，同意其按相应规划条件及附图所示用地范围办理该项目的建设计划、规划设计等前期工作。《建设项目规划条件（自有用地）》另载明日化二厂应按本《建设项目规划条件（自有用地）》办理并取得建设计划文件后到市规划委通州分局申请办理建设工程规划许可。2010年7月23日，北京市国土资源局通州分局出具《关于北京日用化学二厂翻改库房项目用地预审意见》（以下简称《预审意见》），载明：预审项目位于北京市通州区玉带河大街12号，项目占地面积0.16公顷，均为国有建设用地，符合土地利用总体规划和国家及本市供地政策，同意通过用地预审。《预审意见》另载明日化二厂应持本批复意见办理有关手续。2010年10月18日，经信委就“仓库翻改建项目”出具《北京市非政府投资工业固定资产投资项目备案通知书》，载明就该项目予以备案，建设内容为“拆除原有零散建筑后，建设单体仓库1500平方米”，建设年限自2010年11月至2011年5月。2010年11月4日，日化二厂取得了“围墙改建”项目的建设工程规划许可证，载明建设规模为60米。2011年3月1日，日化二厂作为甲方与仇某作为乙方签订《补充协议》，载明：一、乙方在租赁甲方的场地上，拆除部分原有零散建筑，乙方出资翻改建1500平方米库房（钢结构）；二、在租赁合同期内，如遇国家拆迁或征地，由乙方投资的1500平方米库房，依据国家相关规定对其给予相应补偿，乙方不得以任何理由拒绝拆迁。2012年9月12日，日化二厂向经信委提交《关于北京日用化学二厂库房翻改建项目变更备案的申请》，载明因人工成本上升及原材料价格上涨等原因，其拟在原基础上提高建设标准，特向委员会申请对项目总投资和开竣工时间进行调整：一、总投资调整为500万元；二、建设工期调整为2012年12月至2013年12月。商贸中心和日化二厂均未提交证据证明此后日化二厂就“围墙改建”以外的其他翻改建项目取得了建设工程规划许可。双方共同确认自2009年10月起至2011年5月止，商贸中心拆除原有十余间厂房，新建了约1600平方米厂房及60米的铁艺围墙，并进行了装修。2019年5月29日，仇某向本院提交申请，要求就其翻改建造价及装饰装修残值进行鉴定和评估。经北京市高级人民法院随机选定，由北京中勤永励资产评估有限责任公司（以下简称评估公司）作为本案评估机构。2019年8月27日，评估公司出具评估报告，载明：1、坐落于北京市通州区玉带河大街12号院中1500平米钢结构库房、其他600平米混砖房屋、60米的铁艺围墙的工程造价在评估基准日2019年7月5日的市场价为1639605元，其中围墙的价值为29798元；2、坐落于北京市通州区玉带河大街12号院中1500平米钢结构库房、其他600平米混砖房屋、60米的铁艺围墙的装饰装修残值在评估基准日2019年7月5日的市场价为235328元。仇某支付了评估费34417元。双方对评估结论均无异议。本案审理过程中，日化二厂认可仇某已于2019年7月15日腾退涉案房屋，仇某在庭审中表示认可这一事实，后其又称日化二厂在其租赁期限内多次干扰其次承租人正常经营，故其次承租人已于2018年9月23日退租了部分涉案房屋，仇某亦将相应租赁面积提前腾退交还了日化二厂，加之日化二厂在其租赁期限内还采取强制停水停电封门等措施导致其及次承租人均无法正常使用涉案房屋，故其不同意按日化二厂的主张支付房屋占有使用费。为证明上述主张，仇某提交了日化二厂向其发放的《关于出租房停止续租的通知》及其次承租人出具的情况说明等证据予以佐证。日化二厂对仇某上述主张均不认可。本院认为：本案争议焦点有两点，一是仇某应否支付自2018年10月1日起至其实际腾退之日止的房屋占有使用费的问题，二是日化二厂应否赔偿仇某的翻改建及装修损失的问题。就此，本院具体分析如下：一、关于应否支付占有使用费的问题。本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除不定期租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，双方签订的《租赁合同2》于2017年9月30日到期，后商贸中心继续使用涉案房屋并支付了截止到2018年9月30日的租金，日化二厂予以受领，此后商贸中心未再支付租金，但实际使用租赁物至2019年7月15日，现日化二厂要求仇某支付自2018年10月1日起至其实际腾退之日止的占用使用费，理由正当，证据充分，本院予以支持。仇某辩称日化二厂在该段时间采取了强制停水停电等措施致其不能正常使用涉案房屋，但未提交充分证据，本院不予采信。仇某另称其提前腾退了部分房屋，但其未提交证据证明其就该部分房屋的腾退交还与日化二厂办理了交割手续，故依据不足，本院亦不予采信。二、关于应否赔偿翻改建及装修损失的问题。对于商贸中心主张的装修损失，本院认为，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。经查，双方所签订的《租赁合同2》约定租期已于2017年9月30日届满，此后商贸中心继续使用涉案房屋，出租人未提出异议，并继续收取了截止到2018年9月30日租金，视为双方在此期间形成了事实上的不定期租赁合同关系，后日化二厂未再收取租金，故双方租赁期限早已届满，其再要求赔偿装饰装修损失，依据不足，本院不予支持。对于商贸中心主张的翻改建费用，本院认为，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。经查，涉案房屋的合法产权人是日化二厂，如需进行工程建设，应以日化二厂名义向有关部门提交申请和办理相应规划审批手续，但日化二厂仅就其中“围墙改建”项目办理了完整的规划审批手续，其余建设项目均未办理完毕合法建设手续，故本院认为日化二厂应就“围墙改建”项目承担全部费用，并就其他建设项目承担70%的赔偿责任，其余损失由仇某自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）仇某支付原告（反诉被告）北京日用化学二厂自二〇一八年十月一日起至二〇一九年七月十五日止的房屋占有使用费316666.67元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、原告（反诉被告）北京日用化学二厂赔偿被告（反诉原告）仇某翻改建损失1156663元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回被告（反诉原告）仇某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费34417元，由原告（反诉被告）北京日用化学二厂负担24092元，于本判决生效之日起七日内交纳，由被告（反诉原告）仇某10325元（已交纳）。案件受理费（含反诉案件受理费）27758元，由原告（反诉被告）北京日用化学二厂负担15245元（已交纳），其中6085元已交纳，剩余9160元于本判决生效之日起七日内交纳；由被告（反诉原告）仇某负担12513元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  佘亚妮人民陪审员  延 虹人民陪审员  杜秀凤二〇一九年十一月一日书 记 员  郑营营