福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0603民初1008号 原告：张晓炜，男，1984年7月19日出生，汉族，住福建省华安县。 委托诉讼代理人：许晓达，福建达峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘玲玲，福建达峰律师事务所律师。 被告：明发集团（漳州）房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市龙文区水仙大道与龙江路交叉路口边。统一社会信用代码91350600798370691B。 法定代表人：黄焕明，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：李怀乔，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：郑敏婷，女，该公司工作人员。 原告张晓炜与被告明发集团（漳州）房地产开发有限公司（以下简称“明发公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张晓炜委托诉讼代理人许晓达、刘玲玲及被告明发公司的委托诉讼代理人郑敏婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张晓炜向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第二条条款无效；2.判令明发公司支付给张晓炜逾期交房违约金3000元；3.判令明发公司支付给张晓炜将不具备交房条件的“明发商业广场”9幢Ｄ215号房屋交付使用（即瑕疵交付）的违约金10000元；4.撤销双方签订的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第二十二条条款；5.判令明发公司立即协助张晓炜办理“明发商业广场”9幢Ｄ215号房屋权属证书；6.判令明发公司支付给张晓炜逾期协助办证违约金（违约金每日按张晓炜已付购房款481152元的0.01%计算，自2014年10月21日起计至明发公司履行完协助办证义务之日止；暂计至起诉日的违约金为10007.96元）；7.本案的诉讼费用由明发公司承担。事实与理由：2011年7月22日，张晓炜与明发公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定由张晓炜向明发公司购买位于漳州市龙文区房屋，购房款481152元。合同约定，出卖人应当在2013年6月30日前交付符合约定条件的商品房，并约定瑕疵交房、逾期交房及逾期办证的违约责任。合同签订后，张晓炜依约支付了全部购房款，但明发公司未依约在2013年6月30日前将符合合同约定的商品房交付张晓炜，而是直至2014年7月22日才将不具备交房条件的房屋交付张晓炜。明发公司依约应支付将不具备交房条件的房屋交付使用的违约金10000元及逾期交房违约金；且明发公司至今未依法履行协助办证义务，致使张晓炜至今未能取得房屋权属证书，虽然合同附件六合同补充协议第二十二条对违约金的约定进行了变更，但该条款系明发公司提供的格式条款，该条款将合同示范条款第十四条约定的按日计付的违约金变更为一次性违约金，如此变更，明发公司一旦逾期协助办证，则毫无时间限制，可无期限拖延，其规避了房管部门提供的合同示范条款在房屋买卖中对消费者利益保护的监管，该条款明显系明发公司减免其自身在示范条款中的责任、排除张晓炜基于示范条款的主要权利的条款，并与合同示范条款第二十二条内容相悖，且明发公司在订立时未采取合理方式尽到提示和说明义务，依法应认定该条款为无效，明发公司应依法承担逾期违约责任。 明发公司辩称，1.张晓炜于2018年4月19日方提起诉讼主张权利，其关于逾期交房违约金的诉讼请求已部分超过诉讼时效，其关于商品房设施没有达到交付条件的10000元违约金的诉讼请求已全部超过诉讼时效，应依法予以驳回；2.涉讼房屋已经工程验收及消防验收合格，已达到合同约定的交付条件，且已于2014年7月16日交付使用，张晓炜主张涉讼商品房交房后的逾期交房违约金没有依据；3.张晓炜要求明发公司支付商品房设施没有达到交付条件的10000元违约金没有事实和法律依据；4.根据双方补充协议的约定，如因明发公司原因，张晓炜不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，明发公司按已付房价款的1%向张晓炜支付违约金，该约定合法有效，张晓炜主张逾期协助办证违约金的计算方式有误，应按约定计算；5.双方签订的《商品房买卖合同》、附件六《合同补充协议》，系双方在平等协商基础上签订，系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力，并非格式条款，相关约定内容并未违反法律法规的强制性规定，其约定内容亦不存在减轻或免除明发公司责任，或加重张晓炜责任、排除张晓炜主要权利义务，张晓炜亦未在签订合同时对此提出异议，应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年7月22日，张晓炜为买受人与明发公司为出卖人签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份。《商品房买卖合同》中约定，张晓炜向明发公司购买位于漳州市龙文区商品房，建筑面积37.59平方米，每平方米12800元，总金额481152元，买受人于2011年7月22日支付首期款291152元，剩余房款190000元通过向银行办理按揭贷款的方式向出卖人支付。 买卖合同第五条约定：“…合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；2、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3%时，买受人有权退房。…买受人不退房的，按以下方式处理：产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。但共有分摊部分面积增加超过其合同约定面积3%的，买受人不承担超出3%部分的房价款。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。” 买卖合同第八条约定：“出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……1……；2……；3……；4、如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、……；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）10000元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起×日内书面告知买受人的；2、出卖人可据实予以合理延期的其他因素：因政府及相关部门或其它非出卖人所能控制的客观原因造成停工的。以上情形以政府及相关部门发布文件或相关有案可查的数据资料为据。” 买卖合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之2（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。” 买卖合同第十一条约定：“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。” 买卖合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。” 补充协议第二条约定：“双方一致同意将购房合同第五条约定的‘商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意处理原则第2点’变更为：建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，双方仍据实结算房价款，继续履行合同。” 补充协议第二十一条约定：“……若以书面方式通知，自寄出之日起加上3天视同送达买受人之日（非出卖人原因造成的退件也视为已通知到位）。……” 补充协议第二十二条约定：“双方一致同意将购房合同第十四条‘如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理’中的第2项变更为：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。” 上述合同及补充协议签订后，张晓炜依约履行了全部付款义务。 2011年7月22日，张晓炜为甲方与明胜（漳州）物业经营服务有限公司（以下简称“明胜物业公司”）为乙方签订《明发商业广场商铺租赁合同》一份。租赁合同约定，张晓炜将漳州市龙文区店面出租给明胜物业公司。 租赁合同第二条第3.1项约定：“甲方同意，为方便租赁标的物的交接，甲方在此直接授权乙方可在租赁标的物符合交付条件……时，乙方有权直接与租赁标的物的开发商即明发集团（漳州）房地产开发有限公司办理租赁标的物的交付手续。乙方直接与开发商办理交付手续后，若甲方拒绝与乙方签署交接确认书，则乙方与开发商之间关于租赁标的物的交付手续即视同交接确认书。” 2014年6月9日、2014年7月15日明发公司开发的明发商业广场9#楼分别通过工程竣工验收和消防验收。 2014年7月16日，明发公司与明胜物业公司签署《商铺交接确认书》。 2014年7月22日，张晓炜与明胜物业公司签署《商铺交接确认书》，并办理房屋交接手续。 本院认为，张晓炜与明发公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定全面履行。 关于涉讼商品房的交付时间问题。因涉讼商品房所在工程已于2014年6月9日工程竣工验收合格，2014年7月15日消防验收合格，直至2014年7月15日涉讼商品房已具备交付条件，张晓炜亦于2014年7月22日签署《商铺交接确认书》，确认接收房屋，根据《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交房手续。双方进行验收交接时，……并签署房屋交接单。”，故至2014年7月22日，明发公司方与张晓炜依合同约定方式完成房屋的交付，该时间应认定为涉讼商品房的交付时间。明发公司辩称本案交房时间应为明胜物业公司与明发公司签署《商铺交接确认书》的时间即2014年7月16日。虽本案租赁合同约定，明胜物业公司有权直接与明发公司办理交付手续，明胜物业公司与明发公司亦于涉讼商品房达交房条件后签署了交接确认书，但根据租赁合同第二条第3.1项的约定：“乙方直接与开发商办理交付手续后，若甲方拒绝与乙方签署交接确认书，则乙方与开发商之间关于租赁物的交付手续即视同交接确认书。”，故直接以明胜物业公司与明发公司签订的交接确认书作为最终交付手续的前提是，张晓炜拒绝签署交接确认书。而本案中，张晓炜并未拒绝与明胜物业公司签署交接确认书，故不应直接以明胜物业公司签署的《商铺交接确认书》作为交房的依据；且在明发公司通知张晓炜交房后，明胜物业公司与张晓炜签署的交接确认书所确认的交房时间亦为2014年7月22日，而非2014年7月16日，故可以认定涉讼商品房的交付时间应为2014年7月22日，明发公司对于交付时间的辩解意见，缺乏事实及法律依据，不予采纳。 关于本案张晓炜主张的逾期交房违约金是否已超过诉讼时效的问题。虽买卖合同中约定交房时间为2013年6月30日，但同时约定，遭遇不可抗力、出现因政府及相关部门或其它非出卖人所能控制的客观原因造成停工的，出卖人可据实予以合理延期，明发公司亦在本案中主张存在可予以延期交房的因素并要求扣除相应延期天数，故在明发公司交房前，张晓炜未能知晓可延期交房至何时，其无法知晓其权利何时受到侵害，诉讼时效起算点因此无法确定。但至明发公司通知交房时，所有可延期交房的因素已确定，张晓炜此时应知晓自己的权利已受到侵害，诉讼时效应于此时起算；因涉讼商品房所在工程分别于2014年6月9日、2014年7月15日通过竣工验收及消防验收，此时涉讼商品房已达法定交付条件，张晓炜亦于2014年7月22日接收了房屋。综上，本案逾期交房违约金的诉讼时效应自2014年7月22日起算，张晓炜于2018年4月19日方向明发公司主张逾期交房违约金，已超过法定两年诉讼时效，本院不予支持。 关于明发公司是否应按《商品房买卖合同》第八条的约定支付张晓炜违约金10000元的问题。根据《商品房买卖合同》第八条对涉讼商品房的交付条件与期限的约定，如果涉讼商品房在规定日期内未达交房条件而买受人同意接收的，出卖人支付买受人10000元违约金。故该支付10000元违约金的前提为，涉讼商品房在约定的期限内未能达到交付使用条件，但买受人同意在此期限内予以接收的，出卖人才应当支付违约金10000元。本案中，明发公司未在约定的交房时间2013年6月30日前要求张晓炜接收不具备交房条件的商品房，张晓炜亦未在该约定的交房时间前同意接收房屋。后涉讼商品房所在工程分别于2014年6月9日竣工验收合格、2014年7月15日消防验收合格，届时已具备了法定交付条件，张晓炜亦于2014年7月22日接收了房屋，此时张晓炜所接收的商品房已符合交付使用的条件，并非其诉称的接收了不具备交房条件的商品房，故双方交房的情况不适用第八条约定的情况。张晓炜请求明发公司支付“瑕疵交付”违约金10000元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 关于《合同补充协议》第二条的效力问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理……。本案中，张晓炜与明发公司签订的《合同补充协议》第二条约定房屋面积误差超出3%时，双方据实结算房款，该约定虽为格式合同条款，但并非是免除明发公司单方责任的约定，张晓炜主张该条款约定免除明发公司单方责任，加重张晓炜付款责任，应确认为无效条款的理由不能成立。 关于《合同补充协议》第二十二条能否撤销的问题。尽管该《合同补充协议》性质上是格式条款，但考察其全部内容，双方约定的权利义务基本对等，该协议是对《商品房买卖合同》第十四条逾期办证的违约金计算标准的变更，是双方的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，且未免除出卖人逾期办证的违约责任，也未加重买受人的责任，更未排除买受人的主要权利，因此，该约定有效。张晓炜依据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条规定主张撤销该条款，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 关于张晓炜主张的要求明发公司协助办证及逾期办证违约金的问题。一、根据双方合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。明发公司应协助张晓炜办理漳州市龙文区“明发商业广场”9幢D215号商品房房屋权属证书。二、直至2014年7月15日涉讼商品房全部具备了法定的交房条件，张晓炜亦于2014年7月22日实际接收了房屋，但明发公司至今仍未完成涉讼商品房的不动产初始登记，已超过90日期限，根据买卖合同第十四条及补充协议第二十二条的约定，明发公司应当在交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。因双方已对出卖人逾期办证的违约责任作出约定，且张晓炜未能举证证明该约定低于因明发公司逾期协助办证造成的损失，故违约金应按已付房款1%计算，即4811.52元（481152元×1%）。张晓炜主张按合同第十四条约定的每日按已付购房款481152元的0.01%标准计算逾期办证违约金，缺乏事实及法律依据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、明发集团（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内协助张晓炜办理漳州市龙文区“明发商业广场”9幢D215号商品房房屋权属证书； 二、明发集团（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付张晓炜逾期办证违约金4811.52元； 三、驳回张晓炜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费575元，由张晓炜负担497元，明发集团（漳州）房地产开发有限公司负担78元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  黄宝发 人民陪审员  陈加新 人民陪审员  **武 二〇一九年十一月二十九日 法官助理杨晓敏 书记员陈晓君 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。