广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0118民初7179号原告：广州尚东物业酒店管理有限公司，住所地：广东省广州市天河区兴民路222号之一自编C1栋办公楼23层2305房。法定代表人：董建刚。委托诉讼代理人：杨浩云，广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁嘉麟，广东合邦律师事务所实习律师。被告：蔡浩明，男，1974年5月4日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。委托诉讼代理人：林智敏，广东法海律师事务所律师。原告广州尚东物业酒店管理有限公司与被告蔡浩明物业服务合同纠纷一案，本院受理后，本院于2019年8月28日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州尚东物业酒店管理有限公司（以下简称尚东物业公司）的委托诉讼代理人杨浩云、梁嘉麟，被告蔡浩明的委托诉讼代理人林智敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州尚东物业酒店管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、被告支付拖欠的物业管理费6529.7元及滞纳金（滞纳金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额的0.3%的标准收取，从发生之日起计至被告实际付清之日止）；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是增城区尚东阳光雅苑小区的物业服务企业，受广州市增城区尚东阳光雅苑的建设单位——增城市新乐房地产有限公司的委托对尚东阳光雅苑进行前期物业管理，并对被告在内的全体业主提供了相应的物业服务。但经原告多次催告，被告仍拖欠2017年9月至2019年7月的物业管理费合计6529.7元。现原告为了维护自身的合法权益，诉至法院。审理中，原告减少第一项诉讼请求为：“被告支付拖欠的物业管理费6523.95元及滞纳金（滞纳金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额的0.3%的标准收取，从发生之日起计至被告实际付清之日止）。”被告蔡浩明辩称：一、《前期物业管理服务合同》的甲乙方实际为同一人，该合同为无效合同。根据工商信息显示，广州尚东物业酒店管理有限公司的控股股东为广东尚东投资控股集团有限公司，增城市新乐房地产有限公司的控股股东也为广东尚东投资控股集团有限公司，因而实际上该服务合同的甲乙方均为同一人。根据《物业管理条例》第24条之规定，“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。”该服务合同违反法律的强制性规定，为无效合同。蔡浩明从来没有看过该服务合同，尚东物业公司也从未向蔡浩明披露过该合同的具体内容，该合同对蔡浩明没有约束力。二、尚东物业公司提供的物业管理服务质量严重不符合合同约定，乱收费用，损害业主的利益，服务意识薄弱，投诉未能得到及时处理。三、《前期物业管理服务合同》约定的滞纳金标准为“每日千分之三”（折合年利率为109.5%)过高，应当依法予以调低，蔡浩明认为违约金标准应不超过“每日万分之六点五八”（折算年利率为24%）。在本案中，《前期物业管理服务合同》中第52条约定：“业主逾期缴纳物业管理费的，乙方可从逾期之日起按应缴纳费用的每日千分之三加收滞纳金。”该滞纳金实际为逾期履行的违约金。按照约定，其年息为109.5%。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款规定，“当事人主张约定的违约金过高予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本案中，约定的违约金过分高于实际损失，蔡浩明申请予以调低。蔡浩明逾期支付管理费，导致尚东物业公司未能按约取得款项并进行使用收益，其损失可以认定为资金在逾期给付期间的利息损失。尚东物业公司从未向蔡浩明催收缴纳管理费，法律不保护躺在权利上睡觉的人，尚东物业公司怠于行使权利，具有重大过错。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定，“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”第二十九条规定，“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条规定，“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。”违约金的性质在于弥补损失为基准点，合同约定的“每日千分之三”（折合年利率为109.5%)显然过高，应当依法予以调低，蔡浩明认为违约金的标准应不超过“每日万分之六点五八”（折算年利率为24%）为宜。四、尚东物业公司未提供详细的违约金计算过程，蔡浩明对该违约金不予以认可。根据“谁主张谁举证”的原则，尚东物业公司应当提供详细的违约金计算过程，否则应当承当不利的法律后果。根据上述分析，蔡浩明认为管理费总金额不超过6529.7元、违约金金额不超过1472.11元。综上所述，涉案的《前期物业管理服务合同》为无效合同，约定的滞纳金标准过高，应当依法予以调低。经审理查明：2012年10月1日，尚东物业公司（甲方）与蔡浩明（乙方）签订《尚东阳光雅苑（一期）前期物业服务协议》，约定“……本协议乙方所拥有的房屋单位尚东阳光雅苑四街1号（栋）22层3单元。房屋用途为住宅。……第四条物业管理授权、管理范围（简称服务区域）1、受开发商增城市新乐房地产有限公司委托，并与开发商签订了尚东阳光雅苑（一期）《前期物业管理服务合同》，授权甲方管理尚东阳光雅苑（一期）楼宇共用部位、商场、康体、停车场、小区公共设备及小区共用道路、广场、公共园林绿化、公共环境、消防、安全防范管理等……第六条物业服务费……高层建筑带电梯的洋房物业服务费：按1.98元/平方米/月收取……4、物业服务费收取起始日期：物业服务费计费日期按开发商向业主发出的《交楼通知书》内所列的交楼日期之日起计算。5、物业服务费及其他定期收取或代收费用的收取方式：（1）业主须于每月十日前预先缴交其单元每月应付的物业服务费；（2）乙方依据《物业管理条例》应按时交相关费用，逾期不缴费甲方按每日0.3%收取滞纳金，并保留依法追究的权利……第十三条乙方的权利和义务……2、乙方应当履行下列义务：……（3）按时交纳物业服务费用；……第十六条法律责任1、甲方违约（1）甲方未按本协议规定管理物业或管理不善，乙方有权要求甲方限期整改；……2、乙方违约：（1）乙方须按本协议规定交纳物业服务费。每延迟一天，按拖欠额的千分之三支付滞纳金……”。另查，《产权情况表》载明涉案房屋产权人为蔡浩明，建筑面积为143.26平方米。审理中，被告陈述以下：被告之前有缴纳物业费，但后来没有居住在涉案房屋所以就没有缴纳了。本院认为：蔡浩明与尚东物业公司签订的《尚东阳光雅苑（一期）前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效的，双方均应依约履行义务。尚东物业公司已依约对涉案房屋提供了物业管理服务，故蔡浩明应按上述协议的约定交纳物业服务费。现尚东物业公司主张要求蔡浩明支付2017年9月至2019年7月期间的物业服务费，理据充分，本院予以支持。经核算，蔡浩明应支付每月的物业服务费为283.65元（1.98元/平方米/月×143.26平方米），上述期间的物业服务费总金额为6523.95元（283.65元×23个月）。至于滞纳金的问题。《尚东阳光雅苑（一期）前期物业服务协议》约定，蔡浩明不按约定时间交纳费用的，尚东物业公司有权要求蔡浩明支付从逾期之日起按每日千分之三计算的滞纳金。该协议约定每月物业服务费的交纳时间为每月10日前交纳该月的物业服务费，现尚东物业公司主张从逾期当月11日起计算滞纳金，无违反法律法规强制性规定，本院予以确认。滞纳金以每月欠付的物业服务费为本金，按每日千分之三的标准自当月11日起计算至付清款项之日止，并以该月欠付的物业服务费为限，滞纳金总额以6523.95元为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告蔡浩明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州尚东物业酒店管理有限公司支付2017年9月至2019年7月的物业服务费6523.95元及滞纳金（每月滞纳金按当月欠付的物业服务费为基数，从当月11日起以每日千分之三为标准计算至付清款日止，每月滞纳金总额以当月欠付物业服务费为限，滞纳金总额以6523.95元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费61元，由被告蔡浩明负担。本判决为终审判决。审判员  陈少梗二〇一九年十一月二十七日书记员  陈雪冰