云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2301民初2098号原告：黎佐萍，女，1964年9月2日生，汉族，中专文化，云南省楚雄市人，退休职工，住楚雄市。委托诉讼代理人：段小康，云南瑞志律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：楚雄丰盛商业管理有限公司，住所地：楚雄市鹿城西路兆顺财富中心E栋三楼，统一社会信用代码：915323005873994949。诉讼代表人：楚雄丰盛商业管理有限公司管理人。委托诉讼代理人：艾世羽，北京德恒（昆明）律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告黎佐萍与被告楚雄丰盛商业管理有限公司(以下简称丰盛公司)普通破产债权确认纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黎佐萍的委托诉讼代理人段小康、被告丰盛公司管理人的委托诉讼代理人艾世羽到庭参加了诉讼。诉讼过程中，经原告黎佐萍与被告丰盛公司同意，本案延长审理期限三个月。本案现已审理终结。原告黎佐萍向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告除管理人确认的144018.10元的债权外，还应确认原告享有的合法债权34793.98元（其中本金155827.52元，违约金22987.56元）；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告当庭提出因起诉时计算错误变更第1项诉讼请求为：请求依法确认原告除享有管理人确认的144018.10元债权外，还应确认原告享有的合法债权42974.92元（其中本金155827.52元，违约金31165.50元）。事实与理由：2014年10月14日，原告与被告签订了《委托经营管理合同》，合同约定：原告将其位于楚雄市（鲁班阁）的兆顺?第一城A幢2层107号商铺（产权面积为25.14平方米）委托给被告进行经营和管理，由被告向原告支付固定的租金收益共计1017815元，委托经营管理期限为15年，自2015年4月1日至2030年3月31日止，第一阶段：2015年4月至2018年3月，每年租金为60712元，每月租金为5059.31元，共36个月；第二阶段：2018年4月至2021年3月，每年租金为64283元，每月租金为5356.92元，共36个月；第三阶段：2021年4月至2024年3月，每年租金为67854元，每月租金5654.53元，共36个月；第四阶段：2024年4月至2027年3月，每年租金为71426元，每月租金为5952.13元，共36个月；第五阶段：2027年4月至2030年3月，每年租金为74997元，每月租金为6249.74元，共36个月。被告应于原告办理完购买商铺手续并且缴清该商铺款后次月开始按月向原告支付租金，当月租金被告应在25日前存入原告的账户。合同签订后，被告从2014年12月25日开始支付租金，每月扣税后实际支付4452.19元，至2015年10月后被告就单方停止支付租金，后原告得知2018年4月1日被告将该商铺转租给楚雄市金冠超市使用至今。现因楚雄市人民法院已经于2018年6月11日受理了楚雄丰盛商业管理有限公司破产一案，后管理人未向原告发出继续履行合同的通知，并通知原告双方签订的《委托经营管理合同》已经于2018年8月11日解除。截止2018年8月11日被告尚欠原告租金155827.52元，原告已经进行了债权申报，但是仍对管理人确认的租金、违约金债权有异议。为维护原告的合法权益，现依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告丰盛公司辩称：一、对于原告诉请的租金。（一）计租期间。根据《委托经营管理合同》第三条第一款的约定：“委托经营管理期限为15年，委托经营管理时间自2015年4月1日至2030年3月31日止”及第四条第四款约定：“为保障甲乙双方利益，无论乙方何时开始经营，计租时间固定从2015年4月1日起计算”。因此该笔债权的计租起始日为2015年4月1日。因金冠超市于2018年4月1日之后未向被告支付租金，则金冠超市与被告的租赁合同已单方解除，并且2018年4月1日之后原告的商铺由金冠超市实际使用，因此2018年4月1日之后的租金由金冠超市向原告支付，因此该《委托经营管理合同》的租金计算截止日为2018年3月31日。综上，被告欠付原告租金的计租期间为：2015年4月1日至2018年3月31日。（二）租金。根据原告的陈述及其提供的银行流水，被告已支付债权人10个月的租金（税前为：5059.31×10=50593.1，税后为：4452.19×10=44521.9），2015年4月1日至2018年3月31日，共计36个月，因此被告还应支付26个月的租金，金额为：5059.31×26=131542.06元（税后为：4452.19×26=115756.94）。上述应付租金管理人已确认予以认可，对于原告在本案中认为还需支付的租金请求不予认可。二、违约金。债权人根据合同第九条第二款约定按欠付租金金额每日百分之五计算违约金，合同约定违约金金额明显过高，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，同时考虑债务人在破产程序的现实以及公平清偿债务的需求，将违约金按人民银行同期贷款年利率计算。三、合同第四条第三项约定“上述每月应付租金由被告于当月25日前存入原告账户”，根据原告提供的银行流水，被告最后一期支付租金的时间为2015年10月9日，按合同约定的租金支付时间，该期租金应为2015年9月25日支付的租金，根据合同约定的租金支付时间，下期租金支付时间应为2015年10月25日，因此债务人自2015年10月26日开始违约，被告未付2015年10月至2018年3月31日期间租金的违约金，按照银行同期贷款利率，每期应付租金而未付租金的违约金计算时间截止2018年6月11日，违约金金额为10403.58元。四、金冠超市负责人与管理人协商过，金冠超市愿意自2018年4月1日起与其所使用商铺的业主签订租赁合同，然后向业主直接支付租金。我们之前也电话通知过所涉及的业主，但是本案涉及的原告方电话多次拨打后未打通或者是没有人接听。综上，被告欠付原告租金的计租期间为2015年4月1日至2018年3月31日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告举证如下：1.《商品房购销合同》复印件，2.云南省销售不动产统一发票原件2份，3.《委托经营管理合同》原件，4.借记卡账户历史明细清单原件，5.企业信用信息公示报告，6.楚雄兆顺房地产开发有限责任公司等八家公司管理人关于债权异议审查情况的通知，7.个人借款凭证原件。被告针对其辩称向本院提交证据：债权申报表原件、楚雄兆顺房地产开发有限责任公司等八家公司管理人关于债权审查情况的通知原件、债权申报审查意见表原件。经质证，被告对原告提交的证据1-7无异议，原告对被告提交的证据无异议。对当事人无异议的证据，本院均予以确认。本院经审理认定事实如下：原告与楚雄兆顺房地产开发有限责任公司于2014年10月14日签订《商品房购销合同》，原告购买位于楚雄市西北侧兆顺?第一城A幢第2层A-2-107号房，套内建筑面积13.12平方米，房屋总价款为714256元（已包含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格）。原告分两次付清购房款714256元。2014年10月14日，原告与被告签订《委托经营管理合同》，该合同约定：原告将其购买的位于楚雄市（鲁班阁）兆顺?第一城A幢第2层107号商铺交由被告经营管理，由被告向原告支付固定的租金收益；委托经营管理期限为15年，委托经营管理时间自2015年4月1日至2030年3月31日止；无论被告提前或延后经营及经营情况如何，均应按合同约定的起止时间计算租期，由被告向原告支付15年委托经营管理租金：1017815元（税前租金）；为保障原告利益，原告办理完购买商铺手续并且缴清该商铺款后（按揭贷款的发放贷款后），被告于款清次月开始按月向原告支付委托经营管理租金。经双方达成共识，按如下方式计算：1、第一阶段：2015年4月至2018年3月，每年租金为60712元，每月支付租金为5059.31元，共36个月；2、第二阶段：2018年4月至2021年3月，每年租金为64283元，每月支付租金为5356.92元，共36个月；3、第三阶段：2021年4月至2024年3月，每年租金为67854元，每月支付租金为5654.53元，共36个月；4、第四阶段：2024年4月至2027年3月，租金比例在第三阶段基础上最低上浮0.5%，保底年租金为71426元，每月最低支付租金为5952.13元，共36个月；5、第五阶段：2027年4月至2030年3月，租金比例在第四阶段基础上最低上浮0.5%，保底年租金为74997元，每月最低支付资金为6249.74元，共36个月；为保障原、被告利益，无论被告何时开始经营，计租时间固定从2015年4月1日起计算；原告购买该商品房的《商品房购销合同》中关于接房的权利，原告授权给被告行使，由被告代为接房；若被告不能按本合同约定按时足额向原告支付租金收益，则被告应按逾期应付租金额每日5%标准向原告计付违约金，逾期付款超过90日的，原告有权单方解除本合同。《委托经营管理合同》签订后，被告自2014年12月25日起每月向原告支付租金4452.19元（税后租金）至2015年9月25日止。原告购买的位于楚雄市西北侧兆顺?第一城A幢第2层A-2-107号房屋自2018年4月1日起由楚雄市金冠生活超市使用至今。2018年6月11日，本院根据楚雄丰盛商业管理有限公司的申请，裁定受理楚雄丰盛商业管理有限公司破产清算一案，并指定北京德恒（昆明）律师事务所担任楚雄丰盛商业管理有限公司管理人。原告在债权申报期限内向被告申报如下债权：1.2015年4月1日，原告与被告签订了《委托经营管理合同》，将原告位于兆顺第一城A-2-107商铺，交给被告经营，经营管理期限为2015.4.1-2030.3.31共壹拾伍年（15年），约定总租金1017815元；2.合同约定租金支付方式为分阶段按月支付；3.被告在2014.12.25-2015.10.9向原告支付了10个月的租金44521.9元，尚欠2015.10-2018.7应支付原告34个月租金共173206.98元；4.被告应该按照“委托经营管理合同”中第九条第二款的约定向原告支付违约金4260087.86元。被告管理人经审查后于2019年4月2日作出债权审查情况的通知，被告管理人对原告申报的债权进行了部分确认，原告对被告管理人确认的债权有异议，向被告管理人提出异议申请，被告管理人经审查后于2019年4月27日作出债权异议审查情况的通知，确认普通债权金额为165802.91元，其中本金金额153326.87元，其他金额12476.04元（包含违约金、利息等除本金、诉讼费以外其他普通债权款项）。本院认为，原、被告明确约定无论被告提前或延后经营情况如何，被告均应按照委托经营管理开始时间（即2015年4月1日）开始计算租金收益，但未明确约定租金自何时开始支付，故本院根据被告自2014年12月25日起每月向原告支付租金且原告对此未提出异议的事实，认定本案《委托经营管理合同》的租金支付期间为2014年12月25日至2029年10月25日。虽然原告的商铺自2018年4月1日起由楚雄市金冠生活超市使用至今，但原、被告之间的《委托经营管理合同》并不因此而解除；另一方面，本院受理被告的破产清算申请后，被告管理人未在法定期限内通知原告继续履行《委托经营管理合同》，故本案《委托经营管理合同》应当于2018年8月11日解除。据此，根据原告申报债权时主张的租金债权计算标准、管理人认定的租金金额、各阶段租金标准及被告已支付的租金情况，本院认定原告对被告享有2015年4月1至2018年7月31日的租金债权152969.74元（5059.31元/月×36个月＋5356.92元/月×4个月－5059.31元/月×10个月）。对原告黎佐萍要求确认的违约金。《委托经营管理合同》约定“被告不按时足额支付租金收益，应按逾期应付款额每日5%标准向原告计付违约金”，原告亦按此计算方式向管理人申报债权。原告现主张按应付租金的20%支付违约金，改变了其申报的违约金债权的计算方式，同时，管理人根据原告申报债权时主张的违约金计算标准及合同约定的租金支付期限，被告欠付租金情况及其破产清算的事实，同时结合原告因被告欠付租金而遭受的损失情况，按同期银行贷款基准利率确认违约金债权具有事实和法律依据，但因管理人据以计算违约金的租金本金数额错误，故本院根据合同约定的租金支付金额、期限及本院于2018年6月11日裁定受理被告的破产申请的事实，确认原告对被告享有10281.83元的违约金债权。综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第四十四条、第四十六条第二款、第四十九条、第五十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：确认原告黎佐萍对被告楚雄丰盛商业管理有限公司享有163251.57元的普通破产债权。案件受理费437元（已减半收取），由原告黎佐萍负担241元（已交），由被告楚雄丰盛商业管理有限公司负担196元（未交）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  舒兆锦二〇一九年十一月十九日书记员  张玲欢