北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初37279号原告：北京商达服经贸有限公司，住所地北京市西城区复兴门内大街45号12幢南平房01号。法定代表人：杨金刚，经理。委托代理人：张清楠，北京市嘉和律师事务所律师。委托代理人：刘爱国，北京市嘉和律师事务所律师。被告：北京爱科海讯贸易有限公司，住所地北京市门头沟区三家店东街51号一层（天助立业众创空间）0202。法定代表人：孟继祥，总经理。委托代理人：刘斌丰，男，北京爱科海讯贸易有限公司职员。被告：北京力灿众华科技有限公司，住所地北京市门头沟区斋堂镇西斋堂大街26号。法定代表人：赵延鹏，总经理。原告北京商达服经贸有限公司（以下简称经贸公司）与被告北京爱科海讯贸易有限公司（以下简称爱科公司）、被告北京力灿众华科技有限公司（以下简称力灿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告经贸公司之委托代理人刘爱国，被告爱科公司之委托代理人刘斌丰到庭参加诉讼。被告力灿公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经贸公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告签订的《房屋租赁合同》于2019年5月1日解除；2、依法判令爱科公司支付原告2016年6月14日至2016年10月7日装修期间租金及物业费人民币209753.42元；3、依法判令爱科公司支付原告2018年7月8日至2019年4月30日期间的租金人民币36849.32元；4、依法判令爱科公司支付原告违约金人民币40000元；5、依法判令爱科公司支付原告2018年7月8日至2019年4月30日期间的物业管理服务费374301.37元；6、依法判令爱科公司将北京爱科生活餐饮管理有限公司西单分公司迁出租赁房屋，办理注册地址变更登记手续，并判令爱科公司自2019年7月24日起，按每日500元的标准支付违约金，直至爱科公司将其分公司迁出租赁房屋之日；7、依法判令力灿公司对爱科公司欠付的租金、物业费、违约金承担连带保证责任；8、依法判令二被告承担本案诉讼费。事实和理由：一、基本事实。2016年6月30日，原告与二被告签订《房屋租赁合同》，爱科公司承租北京市西城区复兴门内大街45号院2号楼1层105号房屋，租赁期限为5年，自2016年10月8日起至2021年10月7日止，租赁房屋装修期为2016年6月8日至2016年10月7日。租金及物业费标准为2016年10月8日至2019年10月7日期间，每个合同年度租金为200000元、物业费为460000元，2019年10月8日至2021年10月7日期间，每个合同年度租金为203000元、物业费为490000元。租金及物业费支付方式为《房屋租赁合同》签订之日三个工作日内，爱科公司支付首期租金及物业费165000元，首期租金及物业费对应租赁期限为2016年10月8日至2017年1月7日。此后，以三个月为一个租金及物业费支付周期，爱科公司于每个支付周期末月1日前支付下一个支付周期的租金及物业费。同时《房屋租赁合同》约定，爱科公司应与第三方北京富商华资产管理有限责任公司（以下简称富商华公司）签订《物业服务合同》，富商华公司为爱科公司提供物业管理服务，原告代为收取物业管理服务费。原告已于2016年6月14日同北京市西城区复兴门内大街45号院2号楼1层106、107、108、109、110号房屋一并交付给被告，自该日起爱科公司占用涉案房屋。自2018年7月1日起，爱科公司开始拖欠租赁房屋租金及物业费，原告曾多次向爱科公司催缴租金及物业费，但爱科公司却迟迟未能支付。2018年12月27日，爱科公司向原告提交《延期付款申请函》，认可欠付租赁房屋租金及物业费330000元，并承诺于2019年1月10日前付清。2018年12月29日原告委托北京市嘉和律师事务所出具《律师函》，向爱科公司催缴租赁房屋租金及物业费330000元，并致函力灿公司主张承担连带保证责任。鉴于爱科公司欠付租金及物业费已长达10个月且多次食言，为避免损失进一步扩大，原告于2019年5月1日收回租赁房屋，并于2019年5月6日委托北京市嘉和律师事务所（下称“嘉和所”）出具《律师函》要求爱科公司付清欠付租金并按《房屋租赁合同》约定承担违约责任。该《律师函》于2019年5月27日送达爱科公司。2019年6月13日，原告再次委托嘉和所出具《律师函》并送达爱科公司，主张解除《房屋租赁合同》，要求爱科公司支付欠付租金、按《房屋租赁合同》约定承担违约责任、腾空租赁房屋。2019年6月18日，爱科公司回复原告《关于欠付房租解决方案》，表示同意解除《房屋租赁合同》，并主张以店面现有固定资产以及改造费用冲抵房租及违约金。2019年6月24日，针对爱科公司提出的《关于欠付房租解决方案》，原告委托嘉和所出具《律师函》并于2019年6月25日送达被告，原告主张不同意爱科公司的解决方案，并依据《房屋租赁合同》约定拒绝补偿被告任何损失，要求爱科公司于2019年7月24日前将北京爱科生活餐饮管理有限公司西单分公司迁出租赁房屋，办理完成注册地址变更登记手续。二、原被告签订的《房屋租赁合同》已于2019年5月1日解除。依据《房屋租赁合同》第七条第2款，爱科公司欠付租金达15日的，原告有权解除《房屋租赁合同》。爱科公司己欠付租金长达10个月并多次食言，原告依约有权解除《房屋租赁合同》。且原被告双方就解除《房屋租赁合同》事宜也已达成合意，原告依法也有权解除《房屋租赁合同》。鉴于原告已于2019年5月1日收回租赁房屋，故原告主张原被告签订的《房屋租赁合同》于2019年5月1日解除，租赁房屋租金计收至2019年4月30日。三、被告应支付原告2016年6月14日至2016年10月7日装修期租金及物业费共计209753.42元。依据《房屋租赁合同》第二条第3款约定，原告给予爱科公司装修期4个月，自2016年6月8日起至2016年10月7日止，原告免收爱科公司装修期间租金及物业费，但如爱科公司违约致使《房屋租赁合同》提前终止的，原告有权要求乙方支付装修期间对应租金及物业费。依据《房屋租赁合同》第三条第1款，2016年10月8日至2017年10月7日期间租赁房屋租金及物业费共计660000元。原告与爱科公司于2016年6月14日办理完成租赁房屋交付验收手续，自该日起算爱科公司装修期，故原告要求爱科公司支付2016年6月14日至2016年10月7日装修期（共计116日）租金及物业费共计209753.42元。四、被告应支付其欠付2018年7月8日至2019年4月30日期间的租金36849.32元。依据《房屋租赁合同》第三条第3款，爱科公司应于《房屋租赁合同》签订之日起三日内支付原告租赁保证金110000元。2016年6月13日，爱科公司如约支付原告租赁保证金110000元。依据《房屋租赁合同》第七条第2款，因爱科公司违约致使原告解除合同的，原告有权扣留爱科公司已付保证金用于充抵爱科公司欠付的租金，故原告主张爱科公司已付保证金用于充抵爱科公司所欠付的租金。自2018年7月1日起，爱科公司开始拖欠租赁房屋租金，因被告长期欠付租金，为督促爱科公司及时支付租金，原告曾于2019年3月7日至4月4日期间中止供电，因此原告同意减免被告2019年3月7日至4月4日期间租金计15890.41元。依据《房屋租赁合同》第三条第1款，2017年10月8日至2018年10月7日以及2018年10月8日至2019年10月7日期间每个合同年度租赁房屋租金为200000元。鉴于原被告双方均已同意《房屋租赁合同》于2019年5月1日解除，租赁房屋租金计收至2019年4月30日。依据《房屋租赁合同》相关约定，爱科公司应支付2018年7月8日至2019年4月30日（共计297日）期间租金共计162739.73元，扣除爱科公司己付保证金110000元以及原告同意减免的被告2019年3月7日至4月4日期间租金15890.41元，故原告主张被告支付欠付的租金36849.32元。五、爱科公司应支付原告违约金40000元。依据《房屋租赁合同》第七条第3款约定，爱科公司欠付租金超过15日的，原告有权解除合同并要求爱科公司按合同规定年租金的20％支付违约金。现爱科公司己欠付租金长达10个月，已构成严重违约，依据《房屋租赁合同》第三条第1款，2018年10月8日至2019年10月7日期间租赁房屋年租金为200000元，按年租金20％计收，原告有权要求爱科公司支付违约金人民币40000元。六、爱科公司应支付原告2018年7月8日至2019年4月30日期间的物业管理服务费374301.37元。依据《房屋租赁合同》，爱科公司应与富商华公司签订《物业服务合同》，由富商华公司为爱科公司提供物业管理服务，原告代为收取物业管理服务费。但在合同履行过程中，爱科公司并未与富商华公司签订《物业服务合同》，原告自行委托富商华公司为爱科公司提供物业管理服务。被告爱科公司于每次支付租金时也按照《房屋租赁合同》约定的物业管理服务费标准以租金的名义向原告支付物业管理服务费，据此可以证明爱科公司认可实际享受物业管理服务以及物业管理服务费收费标准。故原告要求爱科公司按《房屋租赁合同》约定的物业管理服务费收费标准支付原告物业管理服务费。鉴于原被告双方均已同意《房屋租赁合同》于2019年5月1日解除，物业管理服务费应计收至2019年4月30日。依据《房屋租赁合同》相关约定，爱科公司应支付2018年7月8日至2019年4月30日（共计297日）期间物业管理服务费共计374301.37元，故原告主张爱科公司支付欠付的物业管理服务费374301.37元。七、爱科公司应于2019年7月24日前将北京爱科生活餐饮管理有限公司司西单分公司迁出租赁房屋，办理完成注册地址变更登记手续。依据《房屋租赁合同》第四条第13款，原告同意爱科公司以租赁房屋新公司注册地址设立新公司。但爱科公司却未经原告同意，擅自许可北京爱科生活餐饮管理有限公司于2016年6月28日以租赁房屋为注册地址注册设立北京爱科生活餐饮管理有限公司西单分公司，爱科公司己构成严重违约。经查，爱科公司与北京爱科生活餐饮管理有限公司的股东同为孟广馨、徐建伟，爱科公司与北京爱科生活餐饮管理有限公司系关联企业。爱科公司违约在前，且与北京爱科生活餐饮管理有限公司系关联企业，爱科公司有义务且有能力将北京爱科生活餐饮管理有限公司西单分公司迁出租赁房屋，办理注册地址变更登记手续。依据《房屋租赁合同》第五条第3款，爱科公司应于《房屋租赁合同》解除后30日内将设立的新公司迁出租赁房屋，逾期未迁出的，每逾期一日，爱科公司须按500元的标准支付违约金。鉴于原被告于2019年6月18日一致同意于2019年5月1日解除《房屋租赁合同》，且原告于2019年6月24日致函爱科公司要求其于2019年7月24日前将北京爱科生活餐饮管理有限公司西单分公司迁出租赁房屋，办理完成注册地址变更登记手续。故原告恳请依法判令爱科公司将北京爱科生活餐饮管理有限公司司西单分公司迁出租赁房屋，办理注册地址变更登记手续，并判令爱科公司自2019年7月24日起，按每日500元的标准支付违约金，直至爱科公司将其分公司迁出租赁房屋之日。八、力灿公司应依约为爱科公司完全充分履行《房屋租赁合同》提供连带保证责任。依据《房屋租赁合同》第六条约定，力灿公司为爱科公司完全充分履行《房屋租赁合同》提供连带保证责任，保证范围包括爱科公司应付而未付的租金、物业费、滞纳金、违约金（以上即为原告主债权）及原告未实现主债权而发生的全部合理费用。故原告要求力灿公司为爱科公司欠付的租金、物业费、违约金承担连带保证责任。爱科公司辩称，全部同意原告的诉讼请求，同意支付租金、违约金、物业费，同意办理迁移工商注册。本院经审理认定事实如下：2016年6月30日，经贸公司（甲方，出租方）与爱科公司（乙方，承租方）、力灿公司（丙方，保证方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将北京市复兴门内大街45号院2号楼1层105号房屋（建筑面积174.83平方米）出租给乙方，租赁期限5年，自2016年10月8日起至2021年10月7日止。合同第二条第3款约定，甲乙双方签订《验收交接单》当日，乙方可派人入场装修，乙方装修期限自2016年6月8日起至2016年10月7日止，甲方免收乙方装修期间的租金及物业费，但有权收取乙方装修产生的水电费等其他费用，如因乙方违约致使本合同提前终止的，甲方有权要求乙方支付装修期间对应租金及物业费。第三条第1款约定，2016年10月8日至2019年10月7日期间，每年租金20万元（含税）、物业费46万元（含税），第三条第2款，本合同签订之日起三个工作日内，乙方支付甲方首期租金及物业费共计165000元，首期租金及物业费对应租赁期限为2016年10月8日至2017年1月7日，此后，以三个月为一个租金及物业费支付周期，乙方于每个周期末月1日前支付下一支付周期的租金及物业费，乙方应于2017年1月1日前支付下一支付周期租金及物业费，以此类推。第三条第3款约定，本合同签订之日起三个工作日内，乙方应于支付租赁保证金11万元，本合同终止时，若乙方无任何违约行为的，甲方无息全数额退还乙方。第四条第2款约定，甲方有权按本合同约定收取租金、物业费及保证金，如乙方逾期交付租金及物业费超过15日，甲方有权解除合同收回房屋，并要求乙方承担违约责任。第五条第3款约定，乙方不得以任何形式（包括但不限于合作、联营）转让、转租、转借房屋，但乙方有权以租赁房屋作为注册地址设立新公司，……，本合同解除或终止后30日内，乙方将其设立的新公司迁出租赁房屋，办理相关公司地址变更手续，逾期未迁出的，甲方有权要求乙方承担违约责任，即乙方未按约定办理公司地址变更手续的，每逾期一日，按人民币500元的标准支付违约金。第六条约定，丙方为乙方完全充分履行本合同提供连带保证责任，保证范围包括乙方应付而未付之甲方租金、物业费、滞纳金、违约金（以上即为甲方主债权）及甲方为实现主债权而发生的全部合理费用，保证期限自本合同签订之日起至本合同终止之日起期满两年，如发生乙方拖欠甲方租金、物业费用的情形，丙方在接到甲方催款通知后五日内须履行其连带保证责任之付款义务。第七条第1款，乙方未按期支付租金、物业费用或其他应付费用的，每延迟一日，按其欠付金额的万分之五支付违约金。第七条第2款，租赁期限内，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，并要求乙方补足其拖欠的房屋租金、物业费、租用房屋产生的相关费用（如水费、电费、通讯费、网络费、供暖费、停车泊位费等费用）、房屋恢复原状或维修设施费用（如有），并有权在乙方已付但未使用期间的租金、物业费及保证金中扣除上述费用，同时，甲方有权要求乙方按合同规定年租金的20%支付违约金，1、拖欠租金达15日的或拖欠其他费用总额累计达一个月租金的；……。2016年6月14日，经贸公司将涉案房屋交予爱科公司。2017年4月19日，爱科公司向经贸公司交纳了保证金110000元。此后，爱科公司将租金及物业费支付至2018年7月7日。2018年12月27日，爱科公司向经贸公司发送《延期付款申请函》，表示无法按约支付水电费及2018年第三季、四季度的租金合计330000元，请求延期，保证在2019年1月10日前付清。2018年12月29日，经贸公司委托律师事务所向爱科公司发函，要求爱科公司从收到函件起三日内支付欠付的租金、水电费330000元及违约金。同日，经贸公司也委托律师事务所向力灿公司发函，要求力灿公司督促爱科公司支付欠付的租金及水电费等费用，并要求力灿公司承担连带保证责任。2019年5月6日，经贸公司委托律师事务所回函，表示因爱科公司一直迟延支付租金，为避免损失进一步扩大，经贸公司自2019年5月1日收回租赁房屋，并要求爱科公司收到函件之日起三日内支付欠付的租金147808.2元。2019年6月13日，经贸公司委托律师事务所再次向爱科公司发函，通知爱科公司双方合同于2019年5月1日解除，并催告爱科公司交纳欠付租金147808.2元及违约金。2019年6月18日，爱科公司回复《关于欠付房租解决方案》，同意解除合同，拟用店面内现有固定资产冲抵欠付的租金及违约金。2019年6月24日，经贸公司回复律师函，不同意用固定资产折抵租金及违约金。2019年3月7日至4月4日期间，因爱科公司拖欠租金，经贸公司停止了供电。诉讼中，经贸公司、爱科公司均同意将爱科公司支付保证金11万元用于折抵拖欠的租金，经贸公司免除爱科公司2019年3月7日至2019年4月4日期间的租金。本院认为，力灿公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视其放弃答辩和质证的权利。经贸公司与爱科公司、力灿公司签订的合同系三方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因此，合同应属合法有效，各方均应按照约定履行各自义务。合同履行期间，爱科公司未按约向经贸公司支付款项，经贸公司以此为由解除双方合同，并收回房屋，符合合同约定。现经贸公司要求确认合同于2019年5月1日解除，并要求爱科公司支付2018年7月8日至2019年4月30日租金36849.32元、违约金40000元、2016年6月14日至2016年10月7日租金及物业费209753.42元、2018年7月8日至2019年4月30日物业费374301.37元，于法有据，且爱科公司无异议，本院对此予以支持。双方合同解除后，爱科公司未在约定的期限将其使用涉案房屋注册的公司迁出，经贸公司要求爱科公司自2019年7月24日开始以每日500元的标准支付违约金，符合双方约定，且爱科公司同意支付，本院对此予以支持。力灿公司作为爱科公司履行合同义务的连带保证人，经贸公司要求力灿公司连带承担上述款项的支付义务，并无不当，本院予以支持。经贸公司要求爱科公司办理迁出变更注册登记事宜，并非民事案件审理范畴，本院对此不予处理。力灿公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认北京商达服经贸有限公司与北京爱科海讯贸易有限公司、北京力灿众华科技有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年5月1日解除。二、自本判决生效之日起七日内，北京爱科海讯贸易有限公司支付北京商达服经贸有限公司2016年6月14日至2016年10月7日租金及物业费209753.42元、2018年7月8日至2019年4月30日租金36849.32元、违约金40000元、2018年7月8日至2019年4月30日物业费374301.37元。三、自本判决生效之日起七日内，北京爱科海讯贸易有限公司支付北京商达服经贸有限公司未办理迁出变更登记手续违约金，自2019年7月24日起算至实际迁出之日止，每日按照500元计算。四、被告北京力灿众华科技有限公司对第二、三项内容承担连带支付义务。五、驳回北京商达服经贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5205元，由北京爱科海讯贸易有限公司、北京力灿众华科技有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审判员 李 俊二〇一九年十一月七日书记员 胡玉亚