广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初9969号原告：陈锦英，女，1982年12月16日出生，汉族，住广东省惠来县，原告：严创填，男，1983年10月19日出生，汉族，住广东省惠来县，两原告的共同委托诉讼代理人：龙嘉莉，广东为峰律师事所律师。被告：广州市信升房地产开发有限公司，住所地广州市花都区新华街荔红南路1号，统一社会信用代码914401017282364975。法定代表人：胡惠萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗月薇、杨雯雅，广东合誉律师事务所律师。原告陈锦英、严创填与被告广州市信升房地产开发有限公司（以下简称信升公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法由审判员王璇适用简易程序，于2019年10月8日公开开庭进行审理。原告陈锦英、严创填的共同委托诉讼代理人龙嘉莉，被告信升公司的委托诉讼代理人杨雯雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈锦英、严创填向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期未办妥、交付广州市花都区新华街荔红南路1号信升御景豪庭（11栋）1503房《房地产权证》的违约金，违约金以848628元为本金，按照每日0.02%的标准，自2017年3月7日起计算至办证受理回执出具之日即2019年8月28日止；2.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告以848628元的价格购买被告位于广州市花都区新华街荔红南路1号信升御景豪庭（11栋）1503房，于2014年7月31日签订《广州市商品房买卖合同》，约定被告应在2015年7月1日前交付房屋，房屋自交付之日起210个工作日内，被告为原告办妥产权登记并将《房地产证权》证交付给原告。逾期办妥并交付《房地产权证》的，被告自逾期之日的次日开始，每日按照商品房总价款的0.05%的标准向原告支付违约金。原告于2016年5月4日收楼，但被告在随后的210个工作日内即2017年3月6日前没有为原告办妥《房地产权证》并交付给原告。原告认为，双方签订的《广州市商品房买卖合同》合法有效，被告逾期办证应按照约定承担违约责任，自2017年3月7日起，被告每日应向原告支付逾期办证违约金169.73元，算至2017年7月31日为147天，共21495元违约金应支付给原告。为维护原告合法权利，特诉至法院。信升公司辩称，一、根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条规定，信升公司不需承担逾期办证的违约责任。“根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。因此，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。”本案原告不能在合同约定的期限内领取房屋权属证书，并非信升公司的原因导致。信升公司已举证证明在合同约定及法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。1、涉案房屋转移登记的法定前提是涉案房地产项目已完成首次登记，信升公司已在合同约定期间将办理房屋首次登记权属证书的资料交给政府主管部门。（1）《不动产登记暂行条例实施细则》第24条第2款规定“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记”、第二十七条“因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：（一）买卖、互换、赠与不动产的”，房屋转移登记之前，必须先办理首次登记。（2）《商品房买卖合同》第21条约定“甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。”（3）涉案房地产项目于2013年4月24日动工，2016年1月26日竣工，2016年4月29日取得《竣工验收备案表》，2016年6月15日完成《房屋面积测量成果报告书》，取得法律规定申请初始（首次）登记的全部资料，2016年6月20日向广州市花都区国土资源和规划局（以下简称国规局）递交资料申请涉案房地产项目首次登记，2016年7月21日取得国规局出具的《受理回执》，信升公司没有违反合同约定。2、信升公司将有关办理房屋首次登记权属证书的资料交给政府主管部门，在法律规定的办证期限内之合理时间。《商品房销售管理办法》第34条规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门”。涉案房屋交付原告使用、申请涉案项目首次登记以及取得《受理回执》，均在法定期限内。3、信升公司取得申请首次登记的《受理回执》，证明“申请登记材料齐全且符合法定形式”，已具备办证条件。（1）《房屋登记办法》第17条规定“申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应当予以受理，并出具书面凭证。申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，应当不予受理，并告知申请人需要补正的内容”；（2）《不动产登记暂行条例》第17条：不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；（四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。（3）信升公司取得申请首次登记的《受理回执》，证明涉案房地产项目“申请登记材料齐全且符合法定形式”，已具备办证条件，信升公司依法可不承担逾期办证的违约责任。二、涉案房屋的转移登记延迟，是因为政策法规变更和政府行政行为导致延误了300多天，并非是信升公司的过错，根据合同约定，信升公司不需支付违约金。1、《不动产登记暂行条例实施细则》在2016年1月1日出台，不动产登记部门在2016年进行机构改革，导致涉案房地产项目的首次登记延误了300多天，并非信升公司的责任，不属于信升公司违约。《房屋登记办法》第23条（《不动产登记暂行条例》第20条）规定，国规局应该在受理信升公司初始登记申请后30个工作日内予以初始登记，国规局在2016年7月21日受理信升公司的申请后，直至2017年7月31日才作出《初始登记告知书》，期间延误了300多天，远超过原告主张延误的一百多天，并非信升公司的过错。2、根据合同约定，信升公司不需支付违约金。《商品房买卖合同》第22条规定“如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第21条约定期限办妥并取得《房地产权证》的”，信升公司才应当承担违约责任。《商品房买卖合同》的《本合同补充协议》第四条将“政府行为”排除在信升公司责任范围外。三、原告延迟纳税、延迟提交资料的延误期间，不应由信升公司承担责任。1、双方签订的《商品房买卖合同》附件七《本合同补充协议》第八条约定“乙方（即原告）须在甲方（即被告）按其提供的联系地址、联系方式寄出办理房地产权证的通知后的7个工作日内，向甲方提交办理上述手续所需证明文件以及签署一切需要之文件并缴清有关税、费（包括但不限于契税、测绘费、印花税、登记费、专项维修资金、银行按揭费用、违约金等），否则甲方无责任为乙方申领该商品房的《房地产权证》，且不承担逾期办理《房地产权证》的违约责任。2、原告通过向银行按揭贷款支付房款的，其房屋的转移登记与抵押登记必须同时办理（《受理回执》上注明“登记种类”为“增量房转移登记，持有房地产证抵押权设定登记”），根据《不动产登记暂行条例》第十四条“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”，故涉案房屋的登记必须由原告和银行共同申请，并非信升公司可以单方代办。另新的不动产权证办理需提交权属人的相片，该相片也不是信升公司单方可以提供的。3、信升公司在2017年3月28日向原告发出的《通知》及《温馨提示》中，明确告知办理转移登记和抵押登记的程序和材料要求，原告直到2019年8月15日才将契税完税证明交给我司用作办证，迟延达到839天，该迟延缴纳契税以及迟延提交办证资料的期间，应予以扣除，不应由原告承担责任。本院经审理认定事实如下：信升公司是位于广州市花都区新华街荔红南路1号信升御景豪庭的开发商，在与陈锦英、严创填签订《广州市商品房买卖合同（预售）》之前取得了房管部门核发的《商品房预售许可证》，预售涉案房屋。2014年7月31日，陈锦英、严创填（乙方、买方）与信升公司（甲方、卖方）签订《商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，约定陈锦英、严创填向信升公司购买位于广州市花都区新华街荔红南路1号信升御景豪庭（11栋）1503房，该商品房建筑面积为96.53平方米，总房款为848628元。乙方以按揭贷款方式支付房款。合同第十三条房屋交付约定：甲方应当在2016年5月1日前将房屋交付乙方使用。第二十一条产权登记约定：乙方委托甲方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210日个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的《房地产权证》交付乙方。乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定：如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七为补充协议，有关内容约定如下：八、关于《买卖合同》第二十一、二十二条的补充约定：1、乙方委托并授权甲方代为办理产权登记及申领《房地产权证》。乙方须在甲方按其提供的联系地址、联系方式寄出办理房地产权证的通知后的7个工作日内，向甲方提交办理上述手续所需证明文件以及签署一切需要之文件并缴清有关税、费（包括但不限于契税、测绘费、印花税、登记费、专项维修资金、银行按揭费用、违约金等），否则甲方无责任为乙方申领该商品的《房地产权证》，且不承担逾期办理《房地产权证》的违约责任。十三、本协议为《买卖合同》的有效补充，如与《买卖合同》有冲突的内容，以本协议条款为准。合同还对其他内容进行了约定。合同签订之后，陈锦英、严创填向信升公司支付了全部购房款。涉案房屋所在楼宇于2016年4月29日取得工程竣工验收备案表。2016年5月4日，陈锦英、严创填办理了收楼手续。2017年3月28日，信升公司向陈锦英、严创填寄发《房屋交易契税及房产证办理通知函》，通知陈锦英、严创填在收到本通知之日起30日内，缴纳契税以及提交办理房产证所需资料。2017年7月31日，信升御景豪庭10-13栋房屋办理了初始登记。2017年8月8日，信升公司再次向陈锦英、严创填寄发《知会函》，要求陈锦英、严创填催促按揭银行提交相关资料。2019年7月12日，陈锦英、严创填向税务部门缴纳了交易契税。2019年8月28日，广州市花都区国土资源和规划局出具增量房转移登记，持房地产权证抵押权设定登记的受理回执。诉讼中，信升公司提交如下证据：房管部门出具的办理初始登记的受理回执、花都区国土资源和规划局正式挂牌相关报道、《不动产登记暂行条例》实施情况及花都区新政实施情况报道、《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》穗府【2014】12号文件、补交土地出让金通知、交款通知书、发票、税收缴款书，拟证明其在2016年7月21日即向房管部门提交了办理初始登记所需资料，房管部门在2017年7月31日才核准登记；政府机构改革，部分职能合并，导致工作交接过程延迟；不动产统一登记工作的启动，导致正常办理不动产权证工作的延误；土地行政部门于2017年4月25日向其发出补交土地出让金的缴款通知，其在次日即补交了土地出让金，上述证据证明其已积极履行了办证义务，导致迟延办证的原因不在其。陈锦英、严创填对上述证据不予确认，认为不能构成信升公司迟延办证的正当理由。另查，在（2018）粤0114民初字528号案二审【案号：（2018）粤01民终3811号】审理过程中，经信升公司申请，广州市中级人民法院就御景豪庭10栋1001房办证过程的相关情况向广州市花都区国土资源和规划局发函调查，该局以穗花国规函[2018]453号、513复函，复函明确了以下内容：信升公司于2016年7月21日向该局申请初始登记，由于未完善地价（土地出让金），该局指引信升公司先申请土地出让金审核手续，当日出具的受理回执为申请土地出让金审核业务，并非该局受理初始登记回执；2、信升公司补交办理土地出让金后于2017年4月27日正式申请办理所涉房屋的初始登记，该局于当天正式受理并出具受理回执，后于2017年7月31日办结并出具《广州市房地产初始登记告知书》，不存在滞后办理的情形；3、已出让用地调整土地出让金业务无法定期限，该局承诺办理期限为34个工作日（其中补正材料的时间、委托评估公司评估市场地价的时间、及提交会审时间不计在内）。因项目属于最后一期确权，原入件资料欠缺整体项目全部建筑的资料，信升公司于2016年12月1日补齐相关资料。2016年12月30日通过市国规委委托评估公司评估楼面地价，2017年3月28日收到评估公司提交的土地估价报告，于2017年4月25日向申请人发出《补充土地出让金通知》。扣除按规定不计算在工作时间的补正材料的时间、委托评估公司评估市场地价的时间、及提交会审时间，办理时间在34个工作日内。4、用地单位应在取得项目《建设工程规划许可证》、《建设工程规划验收合格证》及《房屋面积测量成果报告书》后向该局申请调整项目土地出让金。信升公司认为上述复函表明造成办证延迟是因为新政出台以及补缴土地出让金，故不应由其承担迟延办证的责任，且认为合同约定的违约金标准过高，要求法院依法调低。陈锦英、严创填认为上述复函已表明是信升公司原因导致延误办证，具体为：信升公司申请办理补缴土地出让金手续的时间太晚，补缴土地出让金是办理初始登记的前置程序，信升公司未及时缴纳是其未谨慎履行合同义务；2016年7月1日至12月1日期间是由于信升公司未补齐材料导致延期。本院认为：陈锦英、严创填与信升公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。本案争议的焦点为信升公司是否存在逾期办证的违约行为，应否承担逾期办证的违约责任，以及逾期办证违约金计算标准、计付期间及扣除逾期提交办证资料天数的问题。首先，陈锦英、严创填依约向信升公司支付了全部购房款，履行了合同义务，根据合同约定，信升公司应于2017年3月7日前办妥不动产权证并交付给陈锦英、严创填。信升公司未能在上述期限内办理产权登记，已构成违约。至于信升公司提出其于2016年7月21日已将办理初始登记手续所需资料提交给了广州市花都区国土资源和规划局，但该局直到2017年7月31日才核准初始登记，该延误时间不属于信升公司违约的意见。经查，根据广州市花都区国土资源和规划局在另案中的复函，信升公司向该局申请办理初始登记手续，因未完善土地出让金的核查，该局指引信升公司先行申请土地出让金审核手续，在信升公司补缴土地出让金及完税后，该局正式受理初始登记申请，并核准初始登记，不存在滞后办理的情形，故信升公司的上述答辩事由与查明的事实不符，本院不予采信。另外，信升公司作为有资质的商品房开发、销售企业，办理合法完整的土地使用手续是其法定的合同义务之一，其亦明知补交土地出让金系办证的前置条件，理应及时准备及调整案涉楼盘的开发流程，故迟延办证责任应由信升公司承担。综上，信升公司认为非因其自身原因而不承担迟延办证违约责任的意见，理据不足，本院不予采纳。其次，关于逾期办证的违约金计算标准以及计付期间的问题。对于信升公司提出违约金标准过高，要求予以调低的意见，本院认为，本案中，信升公司已将涉案房屋交付给陈锦英、严创填使用，信升公司迟延办理房屋产权证的行为并不影响涉案房屋的使用，且近年来房价上涨，亦不会影响房屋交换价值，结合信升公司亦有积极履行办证义务，迟延办证亦与土地出让金补交政策引发办证流程变化等一些客观外在因素有关联，故对信升公司提出调低违约金的请求本院予以支持，根据双方的实际损失，结合本案实际履行情况、纠纷成因等，本院酌情调整违约金为以总房款每日万分之二标准计算。关于违约金的计付期间，双方均同意违约金计算至办证受理回执出具之日即2019年8月28日，本院予以准照。关于信升公司抗辩的陈锦英、严创填逾期提交办证资料的问题。本院认为，信升公司虽于2017年3月28日通知陈锦英、严创填提交办证资料，但涉案房屋于2017年7月31日才办理初始登记，在房屋办理初始登记前，陈锦英、严创填延提交办证资料的行为并不影响信升公司办理产权证。陈锦英、严创填于2019年7月12日才缴纳契税，陈锦英、严创填迟延提交办证资料的行为影响信升公司办理产权证。故陈锦英、严创填逾期提交办证资料的天数应从2017年8月1日起计至2019年7月12日止共711天，信升公司要求该期间从违约天数中扣除合理合法，本院予以采纳。经核算，违约天数从2017年3月8日计至2019年8月28日共904天，扣除711天为193天。即信升公司应支付给陈锦英、严创填的违约金为32757.04元（848628元×0.02%×193天）。陈锦英、严创填请求超出32757.04元的部分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市信升房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈锦英、严创填支付逾期办证违约金32757.04元；二、驳回原告陈锦英、严创填的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费212元，由被告广州市信升房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  王璇二〇一九年十一月十八日书记员  王呈刘赟