云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2301民初3873号原告：楚雄尽心物业管理有限公司，住所地：云南省楚雄市雄宝路以东水岸人家小区SY-1-2号，统一社会信用代码：91532301MA6K36YG6H。法定代表人：马丽萍，职务：总经理。委托诉讼代理人：李红艳，女，1986年12月18日生，汉族，中专文化，云南省楚雄市人，楚雄尽心物业管理有限公司员工，住楚雄市，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：赵万云，云南熙宁律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：郭红英，女，1985年5月15日生，汉族，高中文化，云南省姚安县人，个体，住楚雄市。原告楚雄尽心物业管理有限公司(以下简称尽心物业)与被告郭红英物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尽心物业的委托诉讼代理人李红艳、赵万云，被告郭红英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告尽心物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理费2494元；2.判令被告向原告支付生活垃圾费20元；3.判令被告向原告支付原告垫付的电费50.90元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系楚雄市雄宝路水岸人家小区的物业管理服务企业，被告系水岸人家小区2幢201室业主（住宅面积137.05平方米）。2016年3月25日，原告与楚雄州旭晨房地产开发有限责任公司签订《“旭晨?水岸人家”前期物业管理服务委托合同》，合同约定：原告对水岸人家小区提供物业管理服务，期限五年，自2016年3月25日起至2021年3月24日止；高层电梯住宅的物业管理费为1.30元/平方米/月。2016年3月9日，被告购买了水岸人家小区2幢201室房屋，住宅面积为137.05平方米，成为了小区业主。此后，原告提供了相关物业服务。但被告至今尚欠原告2017年4月1日至2018年5月31日期间的物业管理费2494元；尚欠原告为其垫付的2017年12月31日至2018年5月31日期间的电费50.90元；尚欠原告生活垃圾费20元。原告多次向被告讨要，但被告均置之不理，拒绝支付相关费用。综上所述，现原告为维护自身的合法权益，现依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告郭红英辩称：根据《物业管理条例》第41条第2款规定“尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。我于2017年2月28日接房，依法应当从2017年2月28日起交纳物业服务费，我于接房时交纳了物管费2138元，收据上注明“收2016年4月1日至2017年6月1日的物管费2138元（137.05㎡×1.3元/㎡×12个月）”。我认为，2016年4月1日至2017年3月31日，计12个月的物管费属于我接房前的物管费，不应该由我交纳，应由开发商交纳。我交纳的收据应当是2017年2月28日至2018年2月28日年度的，而“2016年4月1日至2017年6月1日”是14个月，也不是12个月。我于2019年5月28日交纳的1974元物管费，是交纳2018年6月1日至2019年5月31日的物管费。故我未交纳的物管费是2018年3、4、5月的，其余物管费已经结清。原告起诉我尚欠2017年4月1日至2018年5月31日期间的物管费2494元，缺乏事实依据，应予驳回该诉请。原告尽心物业为证明自己的诉讼主张及所依据的事实和理由，向本院提交如下证据：1.原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份复印件各1份；2.商品房买卖合同登记备案表复印件1份；3.《“旭晨?水岸人家”前期物业管理服务委托合同》原件，《水岸人家小区前期业主公约》复印件、楚雄市物业服务收费公示审核表原件各1份；4.水岸人家小区未交物业费明细表复印件、水岸人家小区未交电费情况明细表复印件、发票复印件12份、情况说明复印件1份；5.《律师函》复印件1份；6.关于清退部分物业费和催缴物业费的公告原件1份；7.2016年4月1日通知原件1份。被告郭红英针对其辩称向本院提交如下证据：1.接房通知、收据原件各1份；2.照片4张。本院认为，原告尽心物业提交的证据1能够证明原告的基本情况及诉讼主体资格，本院予以采信；证据2能够证明被告郭红英系楚雄市水岸人家2幢201室住宅的业主的事实，本院予以采信；证据3-4能够证明2016年3月25日原告与楚雄州旭晨房地产开发有限责任公司签订《前期物业管理服务委托合同》，2016年3月25日至2018年5月31日期间，原告按合同约定为小区业主提供物业服务，原告的物业管理费收费标准、垃圾处理费收费标准、生活用电电费标准经楚雄市发改局审核批准后，原告依楚雄市发展和改革局核定标准向小区业主收取物业管理费、垃圾处理费、电费，被告欠交物业管理费、垃圾处理费、电费的情况的事实，本院予以采信；证据5-6能够证明原告向被告及小区业主催要物业管理费的情况，本院予以采信；证据7落款和印章为“楚雄旭晨房地产开发有限责任公司”，与《前期物业管理服务委托合同》中印章为“楚雄州旭晨房地产开发有限责任公司”不一致，且无其他证据佐证，本院不予采信。被告提交的证据1中的接房通知，与原告提交的业主公约落款时间一致，能够证明被告于2017年2月28日接房的事实，证据1中的收据能够证明被告于2017年2月28日交纳2016年4月1日至2017年3月31日物业管理费、生活垃圾清运费的事实，本院均予以采信；证据2仅证实水岸人家小区存在违建情况。本院经审理认定法律事实如下：2016年3月25日，原告与楚雄州旭晨房地产开发有限责任公司签订《“旭晨?水岸人家”前期物业管理服务委托合同》，该合同约定：原告对水岸人家小区进行物业管理服务，管理期限自2016年3月25日起至2021年3月24日止；合同第五条第1项约定“物业管理收费标准：1.高层电梯住宅：1.40元/平方米/月”；第2项约定“自来水二次加压电费：住宅：20元/户/月（7层以上用户缴纳，含7层）”；第5项约定“城市生活垃圾处置清运费：（1）住宅：8元/户/月（代环卫部门收取的费用）”。被告郭红英系楚雄市水岸人家2幢201室住宅的业主，其房屋产权面积为137.05平方米。2017年2月28日，被告办理了接房手续，并交纳2016年4月1日至2017年3月31日的物业管理费及一年的生活垃圾处理费。庭审中，原告认可被告已交纳一年的生活垃圾清运费系交纳2017年3月14日至2018年3月14日的生活垃圾清运费，被告对欠缴的50.90元电费无异议。2018年3月10日，水岸人家小区业主委员会成立，水岸人家小区业主委员会成立后重新选聘银辉物业为水岸人家小区提供物业服务，原告于2018年5月31日终止为水岸人家小区提供物业服务。另查明，2016年3月22日，经楚雄市发展和改革局审核批复，批准水岸人家小区高层住宅物业服务收费标准为1.3元/平方米/月；城市生活垃圾处理费为：8元/户/月；生活用电电费为：未实行一户一表改造，由供电企业抄表结算电费的居民合表用户，物业公司按每度0.51元收取。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”原告尽心物业与楚雄州旭晨房地产开发有限责任公司签订《“旭晨?水岸人家”前期物业管理服务委托合同》，原、被告双方已形成物业服务合同关系。物业服务企业根据物业服务合同的约定提供物业管理服务，业主应根据物业服务合同的约定支付相应的物业管理服务费。原告提交的证据证实了原告已按照协议约定向被告提供物业服务至2018年5月31日，以及被告于2017年2月28日接房的事实，同时根据《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”之规定，被告应支付自接房之日即2017年2月28日起至2018年5月31日止的物业服务费，被告已支付的自2016年4月1日起至2017年3月31日止的物业服务费，应视为支付自2017年2月28日起至2018年2月28日止的物业服务费，故被告还应支付自2018年3月1日起至2018年5月31日止的物业服务费123元（137.05平方米×1.3元/月/平方米×3个月），对原告的此项诉讼请求，本院予以部分支持。对被告提出其已支付的物业服务费应自接房之日起算，现尚欠原告3个月物业服务费的辩解，本院予以采信。原告主张的生活垃圾处理费，因《“旭晨?水岸人家”前期物业管理服务委托合同》约定由原告代环卫部门收取，且原告认可被告交纳了自2017年3月14日起至2018年3月14日止的生活垃圾清运费，故被告还应支付自2018年3月15日起至2018年5月31日止的生活垃圾清运费20元（8元/月×2.5个月），对原告的此项诉讼请求，本院予以支持。原告主张的电费，原告的电费收费标准已经楚雄市发展和改革局批准，原告提交的证据亦能证明原告已向电力公司交纳了水岸人家小区至2018年6月1日的电费，以及被告用电情况的事实，并且被告对尚欠的50.90元电费无异议，故对原告要求被告支付截止至2018年5月31日的电费50.90元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、由被告郭红英支付原告楚雄尽心物业管理有限公司自2018年3月1日起至2018年5月31日止的物业服务费123元；二、由被告郭红英支付原告楚雄尽心物业管理有限公司自2018年3月15日起至2018年5月31日止的生活垃圾清运费20元；三、由被告郭红英支付原告楚雄尽心物业管理有限公司截止至2018年5月31日的电费50.90元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告郭红英负担（未交）。以上应由被告郭红英承担的执行款项，限于本判决生效后3日内付清，款交本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  舒兆锦二〇一九年十一月二十一日书记员  张玲欢