广东省广州市番禺区人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)粤0113执异584号 异议人(案外人)：李聚亭，男，汉族，1985年9月14日出生，住广州市天河区。 申请执行人：欧治华，男，1964年5月12日出生，汉族，住广州市番禺区。 委托诉讼代理人：麦征，广东青晖律师事务所律师。 被执行人：广州市君涛房地产发展有限公司，住所地广东从化经济开发区高技术产业园工业大道5号之10（自编），统一社会信用代码：9144018456790705X3。 法定代表人：方晓涛。 委托诉讼代理人：方泽鸿，广州市君涛房地产发展有限公司经理。 被执行人：方晓涛，男，1969年9月28日出生，汉族，住广州市白云区。 被执行人：广东珍奇味集团有限公司，住所地广州市从化经济开发区福从路15号，组织机构代码72196779-9。 法定代表人：方晓涛。 本院在执行申请执行人欧治华与被执行人广州市君涛房地产发展有限公司(以下简称“君涛房地产公司”)、方晓涛、广东珍奇味集团有限公司(以下简称“珍奇味公司”)民间借贷纠纷执行一案[（2018）粤0113执2007号案]过程中，异议人李聚亭于2019年9月2日向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人李聚亭称，1、请求法院终止（2016）粤0113执4572号案对位于广州市从化区经济开发区高技术产业园工业大道5号上雅君庭2栋2106房的房屋(以下简称涉案房屋)执行；2、请求法院解除（2016）粤0113民初4572号案对涉案房屋查封。事实和理由：异议人与君涛房地产公司于2015年8月1日签订了《广州市商品房买卖合同》，合同约定异议人向君涛房地产公司购买涉案房屋，面积为89.46，价格为562524元，异议人于2015年9月1日向君涛房地产公司支付了购房款562524元，君涛房地产公司为异议人办理了网签手续，但在为异议人办理房屋备案前，异议人购买的涉案房屋被法院于2016年7月4日查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所以的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”因申请人已经履行了付款义务并无过错，法院查封申请人已经认购的房屋侵害了申请人的合法权益。涉案房屋现在已经被申请执行人申请番禺法院强制执行，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应于支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购买商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。法院的查封及执行房屋侵犯了异议人的对于合法物权的期待，违反了法律的规定，为维护异议人的合法权益，依法提起诉讼，恳请依法判决。 李聚亭向法院提交以下证据：证据1、《广州市商品房屋买卖合同(预售)》；证据2、《上雅君庭楼宇认购书》证据3、《产权情况表》；证据4、《房款支付发票》；证据5、农业银行个人购房担保借款合同；证据6.《个人名下房地产登记情况登记查询证明》等。 申请执行人欧治华辩称，一、答辩人与君涛房地产公司、方晓涛、珍奇味公司民间借贷一案，广州市番禺区人民法院作出（2016）粤0113民初4572号民事判决书已经生效。依据该判决，答辩人于2018年3月13日申请强制执行。番禺法院受理并立案执行，案号（2018）粤0113执2007号。在（2016）粤0113民初4572号诉讼过程中，答辩人申请财产保全，法院依法裁定查封君涛房地产公司、方晓涛、珍奇味公司价值1200万元的财产，查封了君涛房地产公司名下的涉案房屋。二、对异议人主张的涉案房产，答辩人在申请财产保全时，番禺区人民法院依据申请，对涉案房屋实施的是轮候查封。对该异议，不应由番禺区法院审理。根据广东省高级人民法院《关于执行异议诉讼案件受理与审理的指导意见(试行)》第六条规定“同一执行标的被多个法院轮候查封、扣押、冻结的，对该执行标的提起的执行异议诉讼，由最先查封、扣押、冻结的法院管辖。”因此，针对案外人李聚亭提出的执行异议，不应当由番禺法院受理，请驳回案外人李聚亭的异议申请。 被执行人君涛房地产公司、珍奇味公司、方晓涛无答辩意见。 经本院审查查明，原告欧治华诉被告君涛房地产公司、方晓涛、珍奇味公司、林碧娥民间借贷纠纷一案，本院于2017年6月15日作出（2016）粤0113民初4572号民事判决:一、被告君涛房地产公司应在本判决发生法律效力之日起五日内共同向原告欧治华清偿借款本金1200万元及利息（利息的计算方法为：以1200万元为本金，按月利率2%的标准从2014年12月24日起计算至款项清偿之日止）；二、被告方晓涛、珍奇味公司对被告君涛房地产公司应承担的上述第一项债务承担连带清偿责任。由于被告君涛房地产公司、方晓涛、珍奇味公司不履行判决确定的义务，欧治华于2018年3月13日向本院申请执行。在本案诉讼中，欧治华于2016年6月12日向本院申请财产保全，请求对君涛房地产公司、方晓涛、珍奇味公司名下价值1200万元的财产采取财产保全措施，并提供了相应的担保。本院于2016年6月12日作出（2016）粤0113民初4572号民事裁定，对君涛房地产公司、方晓涛、珍奇味公司、林碧娥名下的相关财产进行查封，于2016年7月4日查封了涉案房屋。 另查明，君涛房地产公司是有限责任公司(自然人投资或控股)，经营范围是房地产业。 2015年8月1日，李聚亭与君涛房地产公司签订了《广州市商品房屋买卖合同(预售)》，合同约定:李聚亭购买君涛房地产公司位于广州市从化区经济开发区高技术产业园工业大道5号上雅君庭2栋21层2106号房，面积为89.46m2，价格为562524元，首期款自本预售合同网上签订之日起5日内支付全部房价款的30.67%，金额172524元，剩余房款390000元须于2015年8月1日前办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款，君涛房地产公司应于2016年6月30日前交付房屋给李聚亭等。2015年9月1日，李聚亭与中国农业银行股份公司签订个人购房担保借款合同，借款390000元。2016年6月14日，君涛房地产公司出具发票收到李聚亭房款562524元。涉案房屋尚未交付李聚亭使用。 据广州市从化区城市建设档案局查询的产权情况表记载，涉案房屋未确权，未过户，未抵押。协执历史信息只显示2016年7月4日由番禺法院查封。涉案房屋的权利人为君涛房地产公司。《个人名下房地产登记情况登记查询证明》显示涉案房屋登记证号201508102341，李聚亭名下在广州市行政区域内无其他房产。 本院认为，根据广州市从化区城市建设档案局查询的产权情况表记载涉案房屋只有本院查封，因此，本院对李聚亭提出执行异议有管辖权。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十条第一款规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。”君涛房地产公司作为被执行人逾期没有履行法律文书确定的义务，本院查封其财产，符合法律规定。最高人民法院《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，李聚亭与君涛房地产公司自愿订立《广州市商品房屋买卖合同(预售)》，该合同没有违反国家法律法规强制性规定，合同合法有效，且订立时间在本院作出查封涉案房屋之前，李聚亭已按合同约定付清全部房款，其名下无其它用于居住的房屋。李聚亭购买的涉案房屋已办理登记手续，对涉案房屋享有物权效力，即具有排他效力。李聚亭的异议请求符合上述法律规定，其申请理由成立，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十第第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下： 一、解除位于广州市从化区经济开发区高技术产业园工业大道5号上雅君庭2栋2106号房的查封； 二、中止对被执行人广州市君涛房地产发展有限公司名下的位于广州市从化区经济开发区高技术产业园工业大道5号上雅君庭2栋2106号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 （本页无正文） 审判长  张继辉 审判员  黄健珊 审判员  叶雪梅 二〇一九年十一月二十二日 书记员  周 楠