北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初6981号原告：北京博宇嘉物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼B1-4222室。法定代表人：李永青，总经理。委托诉讼代理人：付德祥，男，1948年1月27日出生，北京博宇嘉物业管理有限公司副经理。被告：孟昭江，男，1939年3月7日出生，汉族，北京市门头沟区永定镇桥户营村农民，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：孟宪刚（孟昭江之子），1968年1月19日出生，无业，住北京市门头沟区。原告北京博宇嘉物业管理有限公司（以下简称博宇嘉物业公司）与被告孟昭江物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告博宇嘉物业公司的委托诉讼代理人付德祥，被告孟昭江的委托诉讼代理人孟宪刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博宇嘉物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告交纳2015年4月8日至2015年11月10日物业管理费1217.70元，滞纳金781.76元。合计1999.46元；2、判令被告缴纳2015年4月8日至2015年11月10日生活垃圾清运费17.59元，总计2017.05元；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：我公司于2014年2月与北京国信嘉业房地产开发有限公司（以下简称国信嘉业公司）签定了前期物业管理服务合同，依据合同对门头沟区S1线区域组团安置房项目，永定镇曹各庄安置房住宅小区，进行前期物业管理服务，并按照前期物业管理服务合同第六章第1、2条之规定向业主收取物业管理服务费。被告孟昭江系原告管理服务的小区×区×号楼×单元502室房屋产权人，该房屋建筑面积81.64平方米，每建筑平方米每月收取2.12元物业费。被告从2015年4月8日至2015年11月10日不能如期交纳物业服务费，根据被告和原告签定的物业管理服务协议第五章第1、2、3、4条之约定，业主应当按照约定的期限和标准向原告缴纳物业服务费。因为房屋产权人是事实受益人，产权人拒绝交纳物业服务费，原告有权从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三的滞纳金。为维护原告的合法权益，请求法院判被告交纳物业服务管理费及滞纳金。被告孟昭江辩称，房子的权利主体是孟昭江，是拆迁安置房，是和国信嘉业公司签订的定向安置房购买合同，取得了房屋，房屋坐落没有问题，面积没有问题，请求法院驳回原告的各项诉讼请求，具体理由如下：1、原告分别和两个合同主体签订了两个独立的《前期物业管理服务合同》。第一个合同是国信嘉业公司与其签订的《前期物业管理服务合同》，第二个合同是原告与被告签订的《惠康嘉园前期物业管理服务协议》。在第一个合同中，合同的双方是在为第三人设立民事权利、义务，合同目的是为了向第三人获取钱财。在第二个合同中，原告是依据第一个合同中的条款，再一次对物业管理区内全体业主共有的建筑物、构筑物、配套的设施设备及相关场地设立民事权利、义务，并以向被告收取钱财为合同目的。《中华人民共和国合同法》规定，本法所称的合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利和义务关系的协议。从上述规定中得出，原告签订的两个《前期物业管理服务合同》，均不是合同法所定义与规范的合同，因此这两个合同发生的民事纠纷不适用合同法的规定。从原告的起诉状的陈述中可以得知，在《前期物业管理服务合同》中，国信嘉业公司主张原告向被告收取物业管理费，在《惠康嘉园前期物业管理服务协议》中，博宇嘉物业公司主张被告向其缴纳物业费。因此，这两个《前期物业管理服务合同》构成了2个民事权利、义务关系，其在诉讼中形成的民事纠纷是2个，诉讼主体不同，所以，原告的起诉状不合法。2、原告使用第二个合同，提出的具体诉讼请求。3、《惠康嘉园前期物业管理服务协议》协议组成不合法，作为物业服务类协议，该协议没有合同标的，该协议对于物业管理区域内，属于业主共有的建筑物、构筑物、配套的设施设备和相关场地没有任何文字资料，违反了相关法律规定。4、《惠康嘉园前期物业管理服务协议》第五章第1条规定，物业管理费执行已委托的北京市建委在服务平台公布48家评估机构依据经济适用住房有关物业管理服务费用的相关规定进行评估后的标准。第五章第2条规定，本物业项目物业服务费收费标准为2.12元/月/平方米。5、《惠康嘉园前期物业管理服务协议》第五章第1、2条规定的收费依据不合法，收费标准不合法。违反了《中华人民共和国合同法》第七条的规定，违反了《北京市物业服务收费管理办法（试行）》第五条第1款、第六条第1款的规定。6、对于《惠康嘉园前期物业管理服务协议》，原告在起诉材料中，没有提交其履行协议的任何证据，以证明其对于业主共有的物业管理区域提供了质价相符的服务，违反了相关法律规定。7、博宇嘉物业公司必须依法公示物业服务合同履行情况，公示物业服务项目收支情况。8、2014年4月至2015年4月，原告向惠康嘉园业主收取的电梯运行维护费用约为：29万平方米*1.05元*12=3654000元人民币。2019年7月5日，惠康嘉园联管会公开的2019年1月1日至6月30日，惠康嘉园物业的电梯维保费、配件费用为419849元人民币。依此数据推算，惠康嘉园物业全年的电梯维保费约为839698元人民币。按此数据推算，到2015年4月的时候，博宇嘉物业公司结余的电梯运行维护费用约为：2814302元人民币。该笔费用的实际所有人为惠康嘉园物业的全体业主。9、2014年4月至2015年4月，原告向惠康嘉园业主收取的“质价不符”的物业费：消防设施运行维护费、中水泵运行维护费、安防设施运行维护费、公众责任险、公告区域照明费等合计1291834元。上述费用没有实际支出，应归惠康嘉园全体业主所有。10、《惠康嘉园前期物业管理服务协议》不是一个权利、义务关系平等的合同，不是一个普通的委托合同。原告有解除合同、终止合同的权利，被告没有解除、终止合同的权利，因此该合同不属于合同法所规范的合同。11、《惠康嘉园前期物业管理服务协议》合同的甲方、乙方不是平等主体，违反了相关法律强制性规定，是无效合同。综上所述，《惠康嘉园前期物业管理服务协议》合同组成不合法，没有合同标的，收费依据不合法，收费标准不合法，原告在诉讼中没有提交履行合同的证据，没有提交物业服务项目的收支账目，且违反了相关法律规定，是无效合同。根据双方陈述及经审理认定的证据，本院认定事实如下：2014年2月19日，博宇嘉物业公司与国信嘉业公司签订《前期物业管理服务合同》，约定北京国信嘉业房地产开发有限公司将北京市门头沟区S1线区域组团安置房项目永定镇曹各庄安置房住宅小区委托博宇嘉物业公司实行物业管理，委托管理期限为自合同签订之日起至业主委员会成立并与业主大会所选聘的物业管理公司签订的《物业管理服务合同》生效时止，物业管理服务费用为2.12元/平方米/月。2014年4月8日，孟昭江与博宇嘉物业公司签订《惠康嘉园前期物业管理服务协议》，主要约定：博宇嘉物业公司为北京市门头沟区永定镇×××小区×区×号楼×单元502室提供物业管理服务，物业管理服务期限为协议签订之日起至业主委员会成立并与业主大会所选聘的物业管理公司签订的《物业管理服务协议》生效时止，物业服务收费标准为2.12元/月/平方米，于每年4月8日之前预付下一年度的物业服务费，逾期交纳物业服务费的，博宇嘉物业公司有权从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三作为违约金。孟昭江未交纳2015年4月8日至2015年11月10日的物业管理费1217.70元及生活垃圾清运费17.59元。另查，本院在审理博宇嘉物业公司诉本案同小区业主物业服务合同纠纷案件中，确认博宇嘉物业公司在2015年4月8日至2015年11月10日期间向涉案小区提供了物业服务，且服务存在一定瑕疵，垃圾清运费标准为每户每年30元。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，北京国信嘉业房地产开发有限公司作为惠康嘉园建设单位与博宇嘉物业公司签订的《前期物业管理服务合同》、博宇嘉物业公司与孟昭江签订的《惠康嘉园前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，均合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。孟昭江关于国信嘉业与博宇嘉物业公司签订的《前期物业管理服务合同》及其与博宇嘉物业公司签订的《惠康嘉园前期物业管理服务协议》不是《中华人民共和国合同法》所定义规范的合同、《惠康嘉园前期物业管理服务协议》系无效、收费标准不合法等答辩意见，无法律依据，本院不予采信。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。孟昭江主张博宇嘉物业公司2014年4月至2015年4月收取的惠康家园小区电梯运行维护费等共计4106136元的费用应归惠康家园全体业主所有的答辩意见，孟昭江应提供相应证据予以证明博宇嘉物业公司收取了上述费用且属于违规收取，现孟昭江未提供证据予以证明，故本院对其该项辩论意见不予采信。博宇嘉物业公司提供了物业服务及垃圾清运，孟昭江应交纳相应物业管理费及垃圾清运费。关于滞纳金，因博宇嘉物业公司提供的物业服务亦存在一定瑕疵，故本院对滞纳金不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、孟昭江于本判决生效之日起七日内给付北京博宇嘉物业管理有限公司北京市门头沟区永定镇惠康嘉园小区6区3号楼2单元502室自2015年4月8日至2015年11月10日的物业管理费及生活垃圾清运费，共计1235.29元；二、驳回北京博宇嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由孟昭江负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 周伟男二〇一九年十一月二十六日法官助理 苏 振法官助理 宁 帆书 记 员 孙品一