上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初23640号原告：曹莉笠，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：沈满满，上海明迈律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩霞，上海明迈律师事务所律师。被告：上海千荣房地产开发有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：彭国敏，总经理。委托诉讼代理人：袁振华，男。原告曹莉笠与被告上海千荣房地产开发有限公司(以下简称千荣房产公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告曹莉笠及其委托诉讼代理人沈满满、被告委托诉讼代理人袁振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹莉笠向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告违约损失37,500元(以每月2,500元计，自2018年7月1日起至2019年9月30日止暂按15个月计37,500元，要求支付至实际交房日)；2.判令被告返还特殊要求加装费3,000元，并支付房型缺陷损失51,648元[1,544,197/(88.43+3.06)×3.06]。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：判令被告赔偿原告违约损失37,500元(以每月2,500元计，自2018年7月1日起至2019年9月30日止暂按15个月计37,500元)，并支付自2019年10月1其起至实际交房日止，以1,544,197元为基数，按日万分之二计算的违约金。事实和理由：原、被告于2016年8月30日订立上海市商品房预售合同一份，原告向被告购买位于奉贤区浦兰路91弄《水榭兰亭》13号4层401室房屋。该房建筑面积为88.43平方米，总价1,544,197元。被告在该合同价以外还以案外人名义另行非法收取原告105,803元。合同第十一条约定交房日期为2018年6月30日。另被告承诺涉案房屋会赠送面积，并要求被告支付特殊要求加装费3,000元。涉案房型赠送面积约为3.06平方米。合同订立后，原告按约支付了房款，缴纳了特殊要求加装费。然被告至今未能交付前述房屋,对于赠送的面积部分被告也没有进行搭建。原告认为,被告行为已经构成违约,应当赔偿原告违约损失。因协商不成，故原告诉至本院。被告千荣房产公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。就逾期交房违约责任问题，涉案《商品房预售合同》的补充条款已明确说明被告方的环保情况及日后被告可能会因环保问题迟延交房等内容，销售现场也有将环保情况相关文件公示给业主，现环评通过时间为2018年11月8日，且上海市奉贤区奉城镇人民政府于2019年2月28日发给上海市奉贤区规划与土地管理局的函中也载明被告项目实际竣工日期预计为2019年6月30日，故2019年6月30日前的逾期交房责任应予豁免。逾期交房损失、违约金同意按日0.003%计算到实际交房日止。特殊要求加装费是案外人收某某，被告不同意返还，加装实际没有完成。同意支付房型缺陷损失，按照房型确认损失25,000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月30日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《商品房预售合同》，约定原告在被告处购买位于上海市奉贤区奉城镇浦兰路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋，根据被告暂测该房屋建筑面积为88.43平方米，每平方米房屋建筑面积单价为17,462.37元，总房价款暂定为1,544,197元。合同第七条约定：“乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之2计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止……”合同第十一条约定：“甲方定于2018年06月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。”合同第十二条约定：“甲方若未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.20计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。……”《补充条款一》第七条约定：“该房屋交付(补充合同第十、十一、十三、十五条)，根据‘奉环保预审【2015】5号，关于《水榭兰亭住宅项目环境影响报告书》环保预审意见’及‘奉贤区区政府会议纪要[2015-7]关于奉城镇56-02地块开工事宜的协调会议纪要’(见销售现场公示)等文件精神，如因文件中涉及的环保问题造成房屋交付延期的，甲方可顺延交房时间，对此乙方无异议。……”《补充条款一》第十七条约定：“关于销售广告及宣传资料与示范单位的效力：1、甲方的销售书、广告、宣传资料、户型图和模型图中的内容和数据仅供参考，不构成本合同的组成部分。买卖双方的权利义务均以本合同及其附件和本补充协议约定为准。政府部门批准文件或图纸已在销售现场公示展示，乙方对其内容已明确知晓与认可。甲方展示的样板房仅作为空间布局、装修装饰和家具摆设指引，不作为交楼标准或合同的样品。本合同所列装修标准的材料或设备如因非甲方原因只是未能采用的，甲方有权以与本合同约定材料或设备同等价值或品质的其他材料或设备替代。乙方所购商品房与现场示范单位可能存在部分差异，乙方在签订本合同及补充协议时已了解这种差异可能存在，并了解这种可能存在的差异对其所购房屋带来的影响；乙方同意所购商品房的交付以买卖双方签订的商品房预售合同(包括补充协议)的约定及交付时的实楼为准，上述变化不作为乙方退房及索赔的理由。”同日，被告向原告提供一份《承诺书》并要求其签字，《承诺书》内容如下：“1、对认购单位改装时遵守和服从国家、地方相关政策法规及小区管理规定；2、对中空部位进行楼板搭建时，确保原建筑、安装工程质量和原建筑物外观形象统一美观的原则；3、改建期间，所导致的安全责任由施工方负责；4、同意本小区业主对其所拥有房屋北阳台外侧中空部位适当占用与改造，且愿意对上下楼业主对相关部位改造工程施工予以配合，接受因上述施工所带来的房屋户型结构、尺寸及外立面等的变化。本人愿意全面履行上述承诺，并承担违背上述承诺的法律责任(包括经济责任)，并无条件服从并配合物业管理公司(小区物业管理处)对违背承诺的装修予以强制整改或拆除。”另外，原告于2016年8月19日向被告支付定金30,000元，于2016年8月23日向被告支付房款94,197元。2016年8月24日，原告向收取上述款项的被告同一人员支付涉案“赠送”面积的特殊要求加装费3,000元，被告人员签字出具的收据加盖了装修企业的印章。上述合同签订后，原告支付完毕全部房款。2018年11月8日，诉争项目完成环保验收，截至2019年5月16日止，诉争项目尚未完成竣工验收备案。被告至今尚未将系争房屋交付给原告。另查明，千荣房地产公司的户型宣传资料中，建筑面积123平方米的A户型，资料显示“3+1房2厅2卫双阳台，创享空间：书房、茶室自由切换，梦想生活百变灵动”，建筑面积89平方米的B户型，资料显示“2+1房2厅1卫双阳台，2+1美学多重空间：既能独立成静谧书房，或是品茶邀月茶室；人性设计贴心打造专属多变空间”。在宣传资料小字称：本宣传资料中所示户型仅为项目……仅供参考，非交付标准。在其他案件审理期间，本院针对相关争议曾于2019年6月24日到房屋现场进行勘验并制作勘验笔录，对建筑面积89平方米的B户型中涉及争议的“赠送”面积勘验结果为3.06平方米(即1.7米×1.8米)。对此，原、被告均予以确认。被告也确认涉案的“赠送”面积部分实际未能搭建。同时本院于2019年6月24日到涉案项目附近的房屋中介店铺了解诉争房屋周边房屋租赁价格并制作调查笔录：尚振房产工作人员提供的价格为两房与三房毛坯的月租金为1,000元至1,200元，两房精装修月租金为1,800元至2,500元，三房精装修月租金为2,000元至3,500元；轩宁房产工作人员提供的价格为两房与三房毛坯月租金为1,200元至1,500元，两房精装修月租金为2,000元至2,500元，三房精装修月租金为2,200元至3,000元。对此，原、被告均无异议，并确认原告购买的房屋为两房B户型毛坯房。本院认为，本案争议焦点一，被告千荣房地产公司能否以“环评未通过”为由豁免迟延交房违约责任。本案原、被告在合同中约定房屋的交付日期为2018年6月30日前，但系争房屋所涉项目的环评审核已于2018年11月8日通过，被告从环评审核通过之日至今仍未向原告交付系争房屋，故本院认为环评是否审核通过显然与迟延交房不存在因果关系，被告的抗辩理由无法成立。至于上海市奉贤区奉城镇人民政府发给上海市奉贤区规划和土地管理局的函系内部申请文件，也未得到相关部门的最终确认，不能作为被告免责的依据，被告应当承担迟延交房的违约责任。本案争议焦点二，迟延交房违约金的计算标准是否应当调整及如何调整的问题。合同约定迟延交房违约金为日0.002%，迟延付款违约金为日0.02%，原告认为《商品房预售合同》中关于违约金约定对原告显失公平，迟延交房违约金计算标准应当适用迟延付款违约金标准。本院认为，若原告认为迟延交房违约金条款显失公平，应当在法定期间内行使撤销权，但原告未在法定期间行使撤销权，该条款对双方当事人产生法律效力，故本院对原告要求按日0.02%计算违约金的意见不予采纳，但考虑到迟延交房违约金的约定低于原告的实际损失，现原告要求调高违约金计算标准符合相关规定，本院以相同地段房屋租赁价格为参考，酌情将违约金计算标准调整至日0.003%，故以房价款1,544,197元为本金，自2019年10月1日起至实际交房日止，以上述标准确定相应的迟延交房违约金。从2018年7月1日起至2019年9月30日止的逾期交房损失按上述实际损失的标准计算。本案争议焦点三，被告千荣房地产公司的房屋是否存在面积缺陷。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房的销售广告与宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，被告在宣传资料中标注“创享空间”和“2+1美学多重空间”等内容；其次，签订合同之日，被告提供一份《承诺书》要求原告签署，而《承诺书》主要内容为：原告为中空部位进行楼板搭建时，应遵守相关规则，配合楼上楼下业主对涉案“赠送”面积的搭建工作，并由被告人员实际收取“特殊要求加装费”。被告要求原告签署《承诺书》并支付远低于单位房价的搭建费用的行为，增加了原告对涉案“赠送”面积的心理确信。综上，本院认为千荣房地产公司宣传资料中的“创享空间”和“2+1美学多重空间”等内容对购房人的购房决策存在重大影响，已构成要约，现被告明确表示不存在赠送面积，与其对外宣传内容不符，存在缺陷，已构成违约，对原告要求被告赔偿房屋缺陷损失的诉讼请求予以支持，但因涉案“赠送”面积实属违规搭建，原告对其主张的损失金额51,648元并无依据，故本院根据本案的实际情况，酌情确定由被告千荣房地产公司承担25,000元的损失，由被告人员实际收某某特殊要求加装费3,000元被告应予返还。综上所述，本院对原告的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，判决如下：一、被告上海千荣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告曹莉笠从2018年7月1日起至2019年9月30日止的逾期交房损失21,170.94元；二、被告上海千荣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告曹莉笠以购房款1,544,197元为本金，从2019年10月1日起至实际交房日止，按日0.003%计算的逾期交房违约金；三、被告上海千荣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告曹莉笠特殊要求加装费3,000元；四、被告上海千荣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告曹莉笠房型缺陷损失25,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,104元，由原告曹莉笠负担981元，被告上海千荣房地产开发有限公司负担1,123元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  苏建忠审 判 员  张 英人民陪审员  陈超英二〇一九年十一月二十九日书 记 员  俞 慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第十五条……商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。