广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初9588号原告：广州广进房地产开发有限公司，住所地：广州市荔湾区西塱江夏村112号101房。法定代表人：林叶材，执行董事。委托诉讼代理人：王慕涵，女，系公司职员。委托诉讼代理人：黄志斌，男，系公司职员。被告：郭娇容，女，1973年8月20日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：彭思敏，女，系被告的女儿。原告广州广进房地产开发有限公司与被告郭娇容商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月29日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王慕涵，被告郭娇容及其委托诉讼代理人彭思敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州广进房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付实测公摊面积差房价款14000.76元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，自起诉日起计至实际支付日止）；2.案件受理费用由被告承担。事实和理由：原被告双方就广州市荔湾区花地大道南124号自编A1栋702房所签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第四条约定：房屋建筑面积共113.14平方米，其中，套内建筑面积91.84平方米，共有分摊面积21.3平方米。合同签订后，原告己向被告交付了房屋和不动产权证。根据不动产权证记载数据显示，案涉房屋公摊面积为22.01平方米，比合同约定的公摊面积大0.71平方米。因合同未约定共有公摊面积的差异如何计算，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，被告应向原告支付面积差房价款（计算公式为：总房价款÷合同约定总面积×房产证与购房合同约定的公摊面积差额）及利息。被告郭娇容答辩：一、涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》已对房屋面积误差的处理方式作出约定，本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理公摊面积误差。1.《商品房买卖合同》第七条“计价方式和价款”约定按套内建筑面积计算房价；第十八条“面积确认及面积差异处理”约定套内建筑面积误差比绝对值在3%以内的，按照合同约定的价格据实结算房价款。2.《商品房买卖合同司法解释》第十四条是关于出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符时的法律规定，包括按套内建筑面积计价方式以及按建筑面积计价方式购买房屋两种情形。也就是说，该规定适用于房屋套内建筑面积或建筑面积出现差异时的情况，并未明确在公摊面积出现差异时也适用该规定。3.根据《商品房买卖合同》的内容，双方按套内建筑面积计价并对套内建筑面积误差的处理方式作出了约定。根据《商品房买卖合同司法解释》第十四条规定，有约定从约定，本案应按照合同约定处理房屋面积误差，即套内建筑面积误差比绝对值在3%以内的，按照合同约定的价格据实结算房价款。4.从合同条款看，第十七条是对房屋面积误差的整体约定，既包括套内建筑面积又包括公摊面积。即约定了仅在房屋套内建筑面积存在误差时多退少补，公摊面积存在误差时则不予处理。5.原告主张《商品房买卖合同》未约定公摊面积差异的处理方式，以《商品房买卖合同司法解释》第十四条规定主张买受人返还差价，属于对合同条款及法律条文的理解错误。且原告作为提供格式合同的一方，当合同双方对于合同条款存在不同解释时，应当采纳不利于格式条款提供者的解释。即认定涉案《商品房买卖合同》已对房屋套内建筑面积及公摊面积误差处理作出了约定。综上，涉案《商品房买卖合同》约定了房屋面积误差的处理方式，应按照合同约定进行处理。原告以合同未约定公摊面积误差的处理为由，向买受人主张公摊面积差价，缺乏事实与法律依据。二、涉案《商品房买卖合同》未明确约定公摊面积大小，亦未约定公摊面积价款，买受人无需补齐差价。1.《商品房买卖合同》第四条“合同标的物”基本情况约定，公摊面积约21.3平方米；第七条“计价方式和价款”约定，涉案房屋以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米24292.80元，总金额2231051元。由此可见，合同并未明确约定公摊面积大小，亦未按照公摊面积计算房价，应视为公摊面积为开发商赠送的部分。2.从合同的履行看，原告根据合同约定向我方退还的房屋套内建筑面积差价2284元，该金额系以套内建筑面积误差0.094平方米乘以套内建筑面积单价24292.80元计算得出。原告履行行为表明，其亦确认涉案房屋是按照套内建筑面积计算房价，公摊面积不计算房价，房价高低与公摊面积无关。综上，双方未明确约定公摊面积大小及公摊面积的价款，买受人无需对公摊面积的误差承担责任。三、从立法目的看，《商品房买卖合同司法解释》意在规范房地产商的开发经营行为，保护商品房买受人的合法权益，促进房地产市场的健康发展。广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法[2012]240号）第8条规定：“商品房买卖合同约定按套内建筑面积计算单价，公共部位和公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价，如交付房屋时建筑面积少于合同约定的，出卖人应依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定承担违约责任。”从该会议纪要，亦可看出《商品房买卖合同司法解释》第十四条规定是为了防止开发商通过加大公摊面积、减少居住面积等手段实现利益最大化。本案中，原告减少了涉案房屋的套内面积，增加了公摊面积，直接导致涉案房屋的使用率从81.17%降低至80.54%，实质上对买受人造成了损害。在此情形下，原告却向买受人主张公摊面积差价，违反诚实信用原则，其主张不应得到支持。本案涉及元邦明月水岸小区百来户业主，若原告的主张得到支持，不仅显失公平，还会造成不好的社会影响。四、本案已过诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。另外，根据《关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释》（法释〔2018〕12号）第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。原告作为出卖人，从知道或者应当知道其交付业主使用的房屋建筑面积超出商品房买卖合同约定面积之日起，即由广州市房地产测绘院出具、广州市国土资源和规划委员会盖章确认的《房地产平面附图》（实测面积数据出处详见抗缴依据前述第四点）右下角日期（2015-01-27），二年之内并未通知业主根据实测建筑面积补足（退）房价款，反而在业主主张办证之前根据房屋实测套内面积完成退（补）房价款并相应开具增值税红字发票（增值税普通发票）。这从侧面证明了原告的主张违背了其与买受人签订的《广州市商品房买卖合同》的意思表示，其主张亦已远远超出《中华人民共和国民法通则》规定的二年诉讼时效期间。五、退一万步而言，即使我方需按《商品房买卖合同司法解释》第十四条的规定向原告支付公摊面积差价，原告主张的差价数额也不符合法律规定。且《商品房买卖合同》并未约定面积差价的利息，原告主张差价利息缺乏合同依据。1.《商品房买卖合同》第四条“合同标的物”基本情况约定，公摊面积约21.3平方米，3%的误差为0.639平方米，但涉案房屋公摊面积实测为22.01平方米，误差大于3%。故我方仅需支付公摊面积误差3%即0.639平方米的差价。2.《商品房买卖合同》仅约定了套内建筑面积单价，根据广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法[2012]240号）第8条，上述公摊面积误差价款应为：总房价2231051元/合同约定的总建筑面积113.14平方米×面积误差0.639平方米=12600.69元。由此可见，原告向我方主张公摊面积差价14000.76元，缺乏依据。3.《商品房买卖合同》未约定面积差价的利息，原告的该项诉情，没有合同依据。综上，原告的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，请求法院依法驳回其诉请。另外补充，公摊面积差额补款金额计算标准与套内面积差额计算标准不一致。原告的计算公式是以自己的利益最大计算，在合同的第2页产权登记的面积和平面图登记的面积有小数点的差异。在合同的第13页的第21条有注明，在第8页的第10条也有注明，在原告在我方办理房产证之前，我方有进行契税缴纳，原告当时也没有提出其他的问题。合同第5页标注了物业管理公司的聘任、第27页7条约定了物业管理费标准，这两个费用是以实际面积计算的。本院经审理认定事实如下：2015年7月1日，被告（乙方）与原告（甲方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件《补充协议》。该合同主要内容是，（第四条）乙方购买元邦明月水岸园自编A1栋7层702房，建筑面积113.14平方米，其中套内建筑面积91.84平方米，共有分摊面积21.3平方米；（第七条）该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额2231051元；（第十八条）、面积确认及面积差异处理：合同约定面积与用于产权登记的实测面积存在差异，以实测面积为准。按以下方式处理：1.套内建筑面积误差比绝对值在3%（含3%）以内的，按照合同约定的价格据实结算房价款；2.套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方选择不解除合同，按照乙方继续履行本合同的方式处理。房屋实测套内面积大于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%内（含3%）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差超过3%部分房价款由甲方负责，所有权归乙方。房屋实测套内面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差超过3%部分房价款由甲方双倍返还乙方。面积误差比=（实测套内建筑面积-合同约定套内建筑面积）÷合同约定套内建筑面积×100%。附件七（第七条）对合同第十八条的补充：1、合同约定面积与实测面积均以广州市国土资源和房屋管理局出具的数据为准。实测面积确定以前，以面积为计费依据的各项费用按合同约定面积计算；实测面积确定后发生的费用，以实测面积为计费的依据（如物业管理费）。上述合同签订后，被告向原告支付了合同约定的房价款2231051元。原告为被告办妥了房产证，产权登记日期为2018年10月8日。产权证首页中载明，房屋建筑面积113.76平方米，其中套内建筑面积91.75平方米，分摊建筑面积22.01平方米。产权证房地产平面附图测绘的房屋建筑面积为113.7582平方米，套内建筑面积为91.7460平方米，分摊面积为22.0122平方米。因房屋的套内面积存在差异，原告开具了发票，拟向被告退回套内面积差房款2284元。在办理产权证过程中，被告向房屋管理部门缴纳税费的计算基数按合同约定的房价款扣减2284元后缴纳。本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于公摊面积差异价款问题，虽然双方买卖合同约定按套内建筑面积计价并以之为依据进行面积确认及差异处理，但是公摊面积与套内面积共同构成处分权益的内容，共同构成销售建筑面积。公摊面积具有保障用益的功用，跟随套内面积同时进行物权流转。当事人可以按套内建筑面积计算房价，也可以按建筑面积计算房价。无论当事人采取何种计价方式，都不能否认销售建筑面积包括了公摊面积在内的事实。因此，原告要求参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定结算公摊面积差房款符合法律规定。可按合同约定的总房价÷合同约定建筑面积计算公摊面积单价。对于应采用哪个数据计算公摊面积差，本院采纳以房产证首页登记的数据为准。在本案，实测分摊建筑面积比合同约定分摊建筑面积增加了0.71平方米(房产证登记的公摊面积22.01平方米-合同约定公摊面积21.3平方米)，被告应补交分摊建筑面积差额款14000.76元（合同总价2231051元÷合同约定房屋建筑面积113.14平方米×0.71平方米）。原告主张自起诉之日即2019年10月29日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息至实际付清之日止，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，故自2019年8月20日起，原告主张的利息应参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于诉讼时效问题，被告的产权证是2018年10月才取得，房屋面积最终是在此时得到房屋管理部门的确认和登记，因此原告在2019年提起诉讼追讨公摊面积差房款并没有超过法律规定的诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律规定若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告郭娇容向广州广进房地产开发有限公司支付公摊面积差异价款14000.76元及利息，利息从2019年10月29日起至实际付清款项之日止，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。本案受理费75元，由被告郭娇容负担。本判决为终审判决。审判员  杨仁义二〇一九年十一月三十日书记员  魏冬菊黄辉燕