广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初6887号原告：吴沛秋，男，1969年11月10日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原告：徐燕勤，女，1968年9月7日出生，汉族，住址同上。上列两原告的共同委托代理人：刘斌，广东君华律师事务所律师。被告：王福远，男，1973年6月14日出生，汉族，住江西省吉安市永丰县。被告：曾旺福，男，1986年10月26日出生，汉族，住江西省吉安市永丰县。原告吴沛秋、徐燕勤诉被告王福远、曾旺福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴沛秋、徐燕勤及其共同委托代理人刘斌，被告王福远、曾旺福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴沛秋、徐燕勤向本院提出诉讼请求，1.解除吴沛秋、徐燕勤与王福远、曾旺福签订《房屋租赁合同》产生的租赁关系；2、王福远、曾旺福交还位于新塘镇发达岭达富路43号45号二至五楼的房屋；3、王福远、曾旺福承担占用上述房屋期间的导致吴沛秋、徐燕勤的损失，从《房屋租赁合同》届满日的次日起计至王福远、曾旺福返还房屋之日止，每月按4000元的标准计算；4、吴沛秋、徐燕勤无须返还押金15000元给被告王福远、曾旺福；5、王福远、曾旺福承担本案诉讼费用。事实与理由：吴沛秋、徐燕勤是夫妻关系。吴沛秋将位于广州市增城区新塘镇发达岭达富路43号45号的二至五层（产权人为徐燕勤）出租给王福远使用，约定租期为2016年9月1日至2019年7月30日，押金15000元，每月租金4000元，合同还约定了违约责任以及转租须取得吴沛秋、徐燕勤书面同意的条款。合同签订后，双方按照合同履行，一开始是王福远对租赁房屋进行使用管理，后来王福远委托曾旺福管理，并向吴沛秋、徐燕勤表明，其与曾旺福是亲戚，双方一起合作。在此情况下，吴沛秋、徐燕勤依然以王福远作为承租人，并收取王福远的租金。合同到期后，吴沛秋、徐燕勤要求王福远、曾旺福交回租赁房屋，但曾旺福称王福远已将租赁房屋转租给他使用，不愿交还。王福远对此又不出面解决，导致吴沛秋、徐燕勤与曾旺福发生冲突。此事经当地派出所及维稳调解中心工作人员调解不成，吴沛秋、徐燕勤遂向法院提起诉讼，保护吴沛秋、徐燕勤的合法权利。被告王福远辩称，与吴沛秋、徐燕勤之间的租赁合同确实是王福远本人所签，但租赁的涉案房屋是用于王福远与曾旺福合伙经营出租进行收益。在王福远签署租赁合同的两个月后，由于经营没有利润，王福远就将租赁的涉案房屋全部转给曾旺福独自承租使用，之后的租金一直由曾旺福向吴沛秋、徐燕勤支付，所以涉案房屋的实际承租人是曾旺福，与王福远无关。吴沛秋、徐燕勤主张返还房屋、支付占用费、押金的问题均与王福远无关，应该由吴沛秋、徐燕勤与曾旺福之间解决。另，王福远在承租房屋时已向吴沛秋、徐燕勤表明，租赁涉案房屋是王福远与曾旺福一起使用。王福远将涉案房屋全部转给曾旺福承租时，也将该情况告知了吴沛秋、徐燕勤。一直以来，涉案房屋一直由曾旺福使用，租金也是曾旺福支付，租赁涉案房屋的所有事宜都是曾旺福与吴沛秋、徐燕勤进行沟通的。被告曾旺福辩称，曾旺福认可王福远的上述答辩意见。曾旺福同意向吴沛秋、徐燕勤返还涉案房屋，但吴沛秋、徐燕勤还拖欠曾旺福款项，曾旺福同意在吴沛秋、徐燕勤还清欠款之后才返还涉案房屋。曾旺福在承租涉案房屋后，装修涉案房屋花费了14万多元，吴沛秋、徐燕勤应赔偿曾旺福80%的装修损失。曾旺福与吴沛秋、徐燕勤曾就赔偿装修费的问题在公安民警的主持下进行过协商，但吴沛秋、徐燕勤不同意赔偿。对于吴沛秋、徐燕勤主张的占用费，曾旺福同意支付，但返还房屋有条件，必须要吴沛秋、徐燕勤支付拖欠的款项15000元、赔偿装修损失以及返还押金。曾旺福在2019年8月5日之前打过电话给吴沛秋、徐燕勤，要求吴沛秋、徐燕勤过来收房租，但吴沛秋、徐燕勤拒绝收取。对于押金问题，曾旺福可以交还房屋，但吴沛秋、徐燕勤要将押金退回给曾旺福。吴沛秋、徐燕勤在合同到期之后就要求曾旺福搬走，从未说明要退还押金给曾旺福。经审理查明，吴沛秋与徐燕勤是夫妻关系。2019年3月5日，广州市国土资源和规划委员会核发位于广州市增城区新塘镇发达岭小区达富路43、45号房屋的不动产权证书给徐燕勤，该产权证书载明，产权证号为粤（2019）广州市不动产权第10203436号，权利人为徐燕勤，房屋共3层，面积为476.54平方米；附记一栏载明房屋首层为商铺，二至三层为住宅，另有第四层、第五层及天面梯屋的建筑面积363.42平方米未申请产权登记。2017年4月11日，吴沛秋（甲方）与王福远（乙方）签署《房屋租赁合同》，约定：“……一、甲方同意将发达岭达富路43号45号的二、三、四、五层共4层租给乙方作住房使用，租赁合同期为35个月（即从2016年9月1日至2019年7月30日止）。二、甲方收取乙方壹万伍仟元正作为租房押金，乙方每月交付租金人民币肆仟元正，并于每月1号前付清，如超过5日不交租金，甲方有权终止合同，没收押金壹万伍仟元，并收回房屋使用权。……五、租赁期间，乙方如要进行装修的，其装修方案必须经过甲方同意后才可进行装修，……租用期满后，乙方取回自己所带的随行东西外，其所有装修设计以及加装的水、电设施一律不得乱动或损坏，无偿归甲方所有。原有设施、门窗、扶手，要一切完好地交还给甲方，否则甲方有权将押金扣押。……九、合同期内，甲乙双方不能违约，如乙方违约押金全部不退，如甲方违约赔偿押金的两倍给乙方。十、乙方在特殊情况下，可将住房租他人管理使用，按原合同的租金、按金，但必须经过甲方同意（要按甲方书面同意为准）。……十一、租赁期满，乙方要办理好所有手续，交清水电费等费用，搞好所租用地方所有卫生，甲方方可将押金退给乙方，否则，甲方有权将押金扣押（押金不能顶替最后月份租金）。……”合同签订当天，王福远按约定向吴沛秋支付了租房押金15000元。2019年8月8日，吴沛秋发短信给王福远，告知王福远《房屋租赁合同》已超期，吴沛秋不再出租房屋，要求王福远告知曾旺福搞好卫生，结算水电费和押金，若三天内不交还房屋，将依法行使房屋所有人的权利等。王福远当天作出短信回复，称会看看吴沛秋如何收回房屋，即使收回房屋也不会那么好过等。《房屋租赁合同》到期后，涉案房屋仍由曾旺福在占有使用，吴沛秋、徐燕勤要求曾旺福、王福远返还房屋无果，遂提起本案诉讼。曾旺福提供（2018）粤0118民初329号民事判决书和（2018）粤01民终16442号民事判决书，拟证明吴沛秋拖欠曾旺福15000元的事实。经查看，上述两份判决是针对邹元新起诉吴沛秋、曾旺福等人提供劳务者受害责任纠纷案的一、二审判决，其中本院于2018年5月29日作出（2018）粤0118民初329号民事判决书载明，邹元新要求吴沛秋、曾旺福等人赔偿医疗费、护理费、误工费、住院伙食补助费、营养费、交通费、残疾赔偿金、精神损害费等。曾旺福在该案的答辩意见为“其只是租赁涉案出租屋二至五楼，一楼与其无关，不应由其赔偿。上述一审判决认定吴沛秋作为被帮工人需对邹元新损失的80%承担赔偿责任，曾旺福等其余被告在事故中不存在过错，邹新元要求曾旺福等人承担责任不予支持；邹元新的损失共计240098.82元，吴沛秋需向邹元新赔偿192079.06元，曾旺福向邹元新赔偿的15000元在吴沛秋应当承担的赔偿金额内予以扣减，扣减后曾旺福可另循法律途径向吴沛秋主张等。吴沛秋、徐燕勤对上述民事判决的真实性无异议，但与本案无关。王福远对上述民事判决的真实性无异议，恰好证明吴沛秋早已知道王福远不是实际承租人。诉讼过程中，吴沛秋、徐燕勤申请撤回第1项要求解除《房屋租赁合同》产生的租赁关系的诉讼请求。本案审理过程中，一、吴沛秋、徐燕勤陈述以下内容：1、位于广州市增城区新塘镇发达岭小区达富路43、45号房屋共5层，只有1至3层有产权登记，4至5层既无产权登记也无办理规划报建手续，王福远承租的是上述房屋的2至5层。2、《房屋租赁合同》是吴沛秋与王福远签署，但实际出租是吴沛秋、徐燕勤。3、王福远在承租房屋时向吴沛秋表明，其与亲戚曾旺福一起租赁使用涉案房屋，涉案房屋确实是曾旺福在使用，但吴沛秋、徐燕勤认为实际承租人是王福远，王福远与曾旺福是合作关系。4、自签订租赁合同的二个月后，王福远电话告知吴沛秋，之后的租金由曾旺福支付，所以涉案房屋的租金都是曾旺福直接支付给吴沛秋的。5、涉案房屋是吴沛秋自行装修的，在王福远承租涉案房屋后，王福远或者曾旺福都没有对涉案房屋进行过装修。6、涉案房屋的实际占有使用人是王福远与曾旺福；在（2018）粤0118民初329号中，曾旺福虽然表明其是实际承租人，但也没有否认其与王福远共同承租的事实，吴沛秋、徐燕勤认为涉案房屋是王福远与曾旺福共同承租、共同经营。7、王福远已交清租赁期限内的每月租金。8、王福远、曾旺福在合同到期后，没有按时将涉案房屋返还给吴沛秋、徐燕勤，根据《房屋租赁合同》第九条约定，押金不予退回。二、曾旺福陈述：1、吴沛秋才是涉案房屋的实际出租方，但承租期间，徐燕勤有向曾旺福催收过租金。2、出租方每次催收租金都没有找王福远，而是直接电话联系曾旺福。3、在《房屋租赁合同》到期之前，曾旺福曾找过吴沛秋谈过几次，要求续租，但吴沛秋都没有回应。4、在吴沛秋报警当天，曾旺福已向吴沛秋、徐燕勤表明，只要退还押金和房屋装修费就返还涉案房屋，但吴沛秋、徐燕勤拒绝与曾旺福协商。三、王福远陈述：1、吴沛秋才是实际出租方，涉案房屋的租金都是由曾旺福支付的，在（2018）粤0118民初329号案件中，曾旺福已表明他才是涉案房屋的实际承租人，王福远还与曾旺福签署了转让协议，从开始至今，吴沛秋、徐燕勤都没有向王福远催收过租金，关于租赁事宜，吴沛秋、徐燕勤都是直接找曾旺福协商的。2、王福远向吴沛秋承租涉案房屋时，房屋已有装修，是前一手租户转给王福远时所带的装修，王福远与曾旺福承租后没有对房屋进行过装修，但王福远支付了转让费给前一手租户。3、在王福远与曾旺福签署转让协议之后，关于租赁押金的权利已归曾旺福。本院认为，吴沛秋与王福远签署《房屋租赁合同》，约定吴沛秋将位于广州市增城区新塘镇发达岭小区达富路43、45号房屋的二至五层出租给王福远使用，租期自2016年9月1日至2019年7月30日止。庭审中，吴沛秋、徐燕勤承认上述房屋的四、五层无产权登记也无规划报建，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，《房屋租赁合同》中关于广州市增城区新塘镇发达岭小区达富路43、45号四、五层的租赁关系无效。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”的规定，《房屋租赁合同》中关于广州市增城区新塘镇发达岭小区达富路43、45号二、三层房屋租赁部分的约定有效。结合各方当事人的庭审陈述可知，《房屋租赁合同》虽是王福远与吴沛秋签署，但实际履行合同过程中，是曾旺福向吴沛秋、徐燕勤支付的租金，在（2018）粤0118民初329号案件的审理过程中，曾旺福已表明其承租了涉案房屋，且涉案房屋也是曾旺福在实际占有使用，故曾旺福是涉案房屋的实际承租人。虽然王福远与曾旺福均自认王福远已将涉案房屋全部转给曾旺福使用，但王福远与吴沛秋之间并未就《房屋租赁合同》的承租主体的变更重新进行约定，故王福远仍为涉案房屋的承租人。综上分析，本院认定王福远与曾旺福均是涉案房屋的实际承租人，故吴沛秋与王福远签署的《房屋租赁合同》同样对曾旺福产生约束。王福远以涉案房屋的承租人为曾旺福为由主张本案纠纷与其无关，理据不足，本院不予采纳。由于《房屋租赁合同》中关于涉案房屋的四、五层房屋的租赁关系无效，且二至三层房屋的租赁关系有效部分的租赁期限已届满，租赁双方亦未就续租事宜达成一致意见，故吴沛秋作为涉案房屋的出租方，徐燕勤作涉案房屋的权利人，均有权要求承租方或者实际占有使用人即王福远、曾旺福返还涉案房屋，并有权要求王福远、曾旺福支付租赁合同到期后占有使用涉案房屋期间的占用费。故吴沛秋、徐燕勤主张王福远、曾旺福返还涉案房屋，以及从租赁期限届满的次日即2019年7月31日起参照《房屋租赁合同》约定的每月租金4000元的标准支付占用费至返还房屋之日止的诉讼请求，于法有据，本院予支持。曾旺福抗辩吴沛秋拖欠15000元的问题，与本案无关，曾旺福应另行与吴沛秋协商解决，本案不予调处。至于曾旺福抗辩的赔偿装修费问题，因王福远承认承租房屋后并未对涉案房屋进行过装修，即使王福远或者曾旺福在承租后有对涉案房屋进行过装修，按照《房屋租赁合同》第五条约定，租赁期满后，房屋的所有装修设计以及加装的水电设施无偿归吴沛秋所有，故曾旺福关于赔偿装修费用的抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于吴沛秋、徐燕勤主张无须返还押金15000元的问题。首先，《房屋租赁合同》并未明确约定在租赁届满后承租方未交还房屋的出租方有权没收押金的权利。其次，《房屋租赁合同》第十一条约定，租赁期满后，乙方即承租方办理所有手续、交清水电等费用，搞好卫生，甲方即出租方可将押金退还给乙方。可见，租赁届满后，在承租方履行完合同约定的义务后，出租方应将押金退还给承租方，出租方并无没收押金的权利。再次，吴沛秋、徐燕勤认可王福远、曾旺福在承租涉案房屋期间已交清涉案房屋的租金，表明王福远、曾旺福已履行完了合同约定的租金支付义务，并不存在违约。承上文分析，吴沛秋、徐燕勤主张没收押金15000元，理据不足。另，王福远、曾旺福支付的15000元是基于租赁涉案房屋的二至五层所支付的租赁押金，但《房屋租赁合同》中关于房屋的四、五层租赁关系约定无效，对此吴沛秋与王福远、曾旺福均有过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，在租赁合同关系部分无效的情况下，吴沛秋、徐燕勤主张没收押金，无事实和法律依据。综上，吴沛秋、徐燕勤主张无须返还王福远、曾旺福押金15000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。鉴于《房屋租赁合同》约定的租期已届满，故吴沛秋、徐燕勤申请撤回第1项要求解除《房屋租赁合同》产生的租赁关系的诉讼请求，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告王福远、曾旺福于本判决发生法律效力之日起二十日内将位于广州市增城区新塘镇发达岭小区达富路43、45号二至五层房屋交还给原告吴沛秋、徐燕勤。二、被告王福远、曾旺福于本判决发生法律效力之日起二十日内共同向原告吴沛秋、徐燕勤支付占用费（按每月4000元的标准，从2019年7月31日计至被告王福远、曾旺福返还上述房屋之日止）。三、驳回原告吴沛秋、徐燕勤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1670元，由原告吴沛秋、徐燕勤共同负担165元，被告王福远、曾旺福共同负担1505元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  卢艳晖二〇一九年十一月十五日书记员  周思珍陈夏欣