云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2301民初2389号原告：曾立国，男，1977年12月30日生，汉族，初中文化，江西省新干县人，务工人员，住云南省姚安县。被告：楚雄兆顺房地产开发有限责任公司，住所地：云南省楚雄彝族自治州楚雄市鹿城镇鹿城南路兆顺第一城B幢15楼，统一社会信用代码：91532301693077202U。诉讼代表人：楚雄兆顺房地产开发有限责任公司管理人。被告：楚雄君悦酒店管理有限责任公司，住所地：云南省楚雄州楚雄市鹿城镇鹿城西路三角地兆顺财富中心B栋五层，统一社会信用代码：91532301552713340C。诉讼代表人：楚雄君悦酒店管理有限责任公司管理人。二被告共同委托诉讼代理人：苏再美，北京德恒（昆明）律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告曾立国与被告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司（以下简称兆顺公司）、被告楚雄君悦酒店管理有限责任公司（以下简称君悦公司）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2019年6月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月14日公开开庭进行了审理。原告曾立国及被告兆顺公司管理人、被告君悦公司管理人的诉讼代理人苏再美到庭参加诉讼。诉讼过程中，经原告曾立国与被告兆顺公司、君悦公司同意，本案延长审理期限三个月。本案现已审理终结。原告曾立国向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法确认原告除享有管理人确认的债权11633.82元外，还应确认原告享有的合法债权为241655.18元（其中：1、房屋租金差价款：1117元×74月=82658元；2、房屋实际所需装修款：1200元/㎡×38.87㎡=46644元；3、房屋租赁违约金：1117元×2200天×5%=123987元），总计为：253289元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年9月14日原告向被告兆顺公司购买了商品房一套，面积38.87平方米，房价284161元。房屋坐落：兆顺第一城B幢08层0810号。2011年9月14日原告将房屋提前出租给被告君悦公司，2011年9月14日原告与被告君悦公司签订了《委托经营管理合同》。按合同约定：委托经营管理期限为10年，自2014年1月1日至2023年12月31日止。10年委托经营管理租金总计227330元，每月1894元。按合同约定被告君悦公司必须在每月25日前将房屋月租金存入原告账户。被告君悦公司根据当时的情况提前支付房屋租金，自2011年11月25日起支付到2015年8月25日止共计46个月。可是2015年8月以后被告就没有支付租金给原告。根据被告已支付的租金为46个月，应认定为已支付租赁期为2014年1月1日至2017年10月31日。原告向被告兆顺公司购买房屋时，该公司给原告说的是精装修，当时兆顺公司还给所有业主参观过样板房。根据被告与原告签订的购房合同第11条，被告兆顺公司关于室内装饰、设备标准的违约责任中明确规定，原告有权要求被告按市场差价进行补偿。2011年兆顺公司毛坯房的房价为3300元/平方米，但原告所购置的精装修房屋单价为7310.5元/平方米，差价为4010.5元/平方米。同时原告将商品房出租给被告君悦公司经营管理，被告君悦公司在接房时并未就商品房的装修、设备标准达不到要求提出异议。但两被告与悦莱酒店所签订的转让协议中明文规定，由悦莱酒店进行统一装修，所以悦莱酒店租赁酒店的价格是以毛坯房租赁价格计算，导致后续原告房屋租金的大幅下滑，因此原告认为房屋租金差价及精装修费用均应由两被告共同承担。现在因房屋装修问题要求将原告的房屋租金大幅下调没有事实依据，原告无法接受，原告要求按合同约定给以原告补偿房屋租金差价。违约金的约定，当时订立委托经营管理合同是原、被告双方自愿协商达成的，既然都是原、被告的真实意思表达，原告要求被告按合同约定支付原告房屋租金、违约金及精装修费用。根据购房合同第七条交付期限明文规定，被告兆顺公司应于2013年9月30日起90个工作日内，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告。根据购房合同补充协议第六条规定，在原告已履行了全部义务的情况下，被告兆顺公司应在90天内为原告办理不动产权证等相关手续。但被告兆顺公司并未履行完毕相关办理不动产权证书的义务。特请求人民法院督促被告限期履行其义务，为原告办理不动产权证书。被告所欠原告以上债权经原告多次向被告讨要未果后，原告只能依法向人民法院提起诉讼。综上所述，为维护原告的合法权益，请求人民法院查明事实真相给以公正裁决。二被告共同辩称：一、原告未曾向管理人申报过租金差价，且二被告无义务支付房屋租金差价。1、原告未向管理人申报房屋租金差价。原告在债权申报和债权异议时均未向管理人申报过房屋租金差价。根据《中华人民共和国企业破产法》第五十六条第二款、第五十八条第三款的规定，原告不得在破产申请受理后对二被告提起新的债权给付之诉。2、原告要求被告君悦公司承担租金差价无法律依据。（1）根据《委托经营管理合同》第十条第2款的约定：“若被告不能按本协议约定按时足额向原告支付租金收益，则被告应按逾期应付额每日5%标准给原告计付违约金；逾期90日的，甲方有权单方解除本合同，视为乙方违约”。根据双方签订合同约定，被告君悦公司逾期支付租金，双方签订的合同已有相应的违约责任约定，但并未约定被告君悦公司应承担原告另行租赁的价差，因此原告要求被告君悦公司承担租金价差无合法依据。（2）原告与第三人楚雄市悦莱酒店有限公司（以下简称悦莱酒店）于2018年3月1日另行签订的《房屋租赁合同》，租金标准由原告与第三人自行协商定价，原告现就上述价差要求被告君悦公司承担补足是不合理的。（3）原告与被告兆顺公司之间签订的《商品房买卖合同》并无相应的违约责任的约定，同时也无法律规定被告兆顺公司应承担租赁价差，因此原告要求被告兆顺公司承担租赁价差无合法依据。综上，原告要求二被告承担租金价差无合法依据，请求法院予以驳回。二、二被告不应承担房屋装修款。1、被告兆顺公司交付的房屋符合《商品房购销合同》的装修标准。（1）被告兆顺公司将房屋交付给被告君悦公司后，被告君悦公司于2014年12月1日与第三人签订《商铺租赁合同》，将房屋转租给第三人，并约定由第三人自行装修和承担装修费。被告君悦公司将房屋租赁给第三人的租金为6元/平方米/月，而被告君悦公司支付给原告的租金标准为48元/平方米/月，虽然装修是由第三人装修，实际的装修费实质是由被告君悦公司承担。而目前第三人对原告房屋进行装修后作为酒店进行经营，装修标准是完全符合原告与被告兆顺公司签订的《商品房购销合同》约定的装修标准的。（2）2018年3月1日，原告自行与第三人签订了房屋租赁合同，租金标准为20元/平米/月，该租金标准并非毛坯房的租金标准（被告君悦公司租赁毛坯房给第三人的租金标准为6元/平米/月）而是精装修房的租金标准，且原告与第三人签订的房屋租赁合同中并未载明原告租赁给第三人的为毛坯房。（3）被告兆顺公司与被告君悦公司虽为独立的法人，但因其受同一实际控制人控制，且工作人员为同一班人马等人格混同等因素，2018年10月29日，楚雄市人民法院以二被告人格混同而裁定实质合并破产清算，因此被告君悦公司上述对房屋的装修行为应视为被告兆顺公司对房屋的装修行为。综上，被告兆顺公司交付的房屋已符合《商品房购销合同》约定的装修标准。2、被告君悦公司无承担装修费的义务。《委托经营管理合同》第二条约定原告将所购房屋交给被告君悦公司统一装修、统一经营、统一管理，被告君悦公司有权对房屋结构进行改造和装修，原告不得参与经营管理。被告君悦公司是否决定装修房屋、装修至何种标准是其权利而非义务，因此原告要求被告君悦公司承担装修费用，无合法依据。3、原告要求二被告承担的装修款的计算标准无证据证明。原告主张的装修费标准无证据证明，应承担举证不能的不利法律后果，因此其主张是装修款也不应被法院支持。三、原告主张的房屋租赁违约金无合法依据且未申报。1、债权人未向管理人申报房屋租赁违约金，依据《破产法》的规定，不属于债权确认之诉的受理范围；2、原告未陈述其要求被告君悦公司承担房屋租赁违约金的理由及其计算依据、方法，而原告与二被告签订的《委托经营管理合同》及《商品房购销合同》无相关违约责任的约定及其他法律法规的规定，因此其主张的房屋租赁违约金也不应被支持。综上，二被告不应承担原告主张的房屋租赁违约金。四、诉讼费由原告承担。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。原告曾立国针对其诉讼请求向本院提交了以下证据：1、商品房购销合同，欲证明原告向被告兆顺公司购买房屋的事实；2、《委托经营管理合同》，欲证明原告把购买的房屋委托给被告君悦酒店经营管理的事实；3、《房屋租赁合同》，欲证明目前原告把购买的房屋租赁给悦莱酒店，以及存在租赁差价的事实；4、云南销售不动产统一发票、收据，欲证明原告已经全额给付房款的事实；5、楚雄兆顺房地产开发有限责任公司等八家公司管理人关于债权审查情况的通知，欲证明原告向被告公司管理人申报了债权的事实；6、楚雄兆顺房地产开发有限责任公司等八家公司管理人关于债权异议审查情况的通知，欲证明原告对被告确认的债权存在异议，并向被告公司管理人提出了异议的事实；7、债权申报审查意见表，欲证明原告和被告公司存在债权纠纷的事实；8、被告君悦酒店与悦莱酒店签订的合同三页，欲证明当时悦莱酒店是从被告君悦酒店转租过来的，同时转租的房屋为毛坯房的事实。经质证，二被告对原告提交的证据1、2的三性无异议，但认为两份合同中均未对房屋租金差价和装修进行约定；对证据3的三性无异议，但合同是原告曾立国和悦莱酒店自行签订的，不是悦莱酒店代表被告君悦公司和原告签订的；对证据4中的购房发票的三性无异议，认为维修基金的发票与本案无关联；对证据5、6、7、8的三性和证明目的均予以认可。二被告针对其辩解向本院提交证据：债权申报表、债权异议表，欲证明原告未向管理人申报房屋租金差价及房屋租金差价的违约金。原告对被告提交的证据无异议。本院认为：原告在提交的证据1、2证实原告与二被告分别签订《商品房购销合同》和《委托经营管理合同》的事实，本院予以采信；证据3证实原告与悦莱酒店签订《房屋租赁合同》的事实，本院予以采信；证据4中云南销售不动产统一发票证实原告已经全额给付房款的事实，本院予以采信，维修基金的收据与本案不存在关联性，该证据在本案中本院不予采信；证据5、6、7证明原告向被告君悦公司管理人申报了债权，被告君悦公司管理人对原告申报的债权进行了确认回复后，原告提出异议的事实，本院予以采信；证据8证实被告君悦公司将原告的房屋转租给悦莱酒店的事实，本院予以采信。对被告提交的证据，证实原告申报债权时未申报房屋租金差价及房屋租金差价违约金的事实，本院予以采信。根据庭审调查和审查确认的证据，本院确认以下法律事实：2011年9月14日，原告曾立国与被告兆顺公司签订《商品房购销合同》，合同约定：原告曾立国向被告兆顺公司购买兆顺·第一城B幢8层0810号房，面积38.87平方米，房屋总价款为284161元；被告兆顺公司交付的该商品房价内的装饰、设备标准达不到本合同附件二约定的标准的，原告有权要求被告按交房时的市场差价补偿；附件二约定的装修标准为，阳台：地砖地面、铁艺栏杆、腻子粉乳胶漆墙面、顶棚，电梯间、公共走道，楼梯间：腻子粉乳胶漆墙面、地砖地面、顶棚，分户门：木质套装门，卫生间设施：石材盥洗台版、台式洗脸盆、坐便器、淋浴花洒、插座、换气风扇、化妆镜。2012年10月8日，原告曾立国向被告兆顺公司支付了284161元房屋价款。2011年9月14日，原告曾立国与被告君悦公司签订《委托经营管理合同》，合同约定：“原告曾立国将其拥有的产权位于楚雄市（鲁班阁）的兆顺·第一城项目B栋8层0810号商品房委托给被告君悦公司进行经营和管理；委托经营管理期限为10年，委托经营管理时间自2014年1月1日至2023年12月31日止，在委托管理期间，鉴于原告向被告的不可撤销的授权，原告不得因为任何事由，收回授予被告对该商铺的相关权利，否则视为原告违约，原告须向被告赔偿所有损失；原、被告双方同意，在合同约定的委托经营期内，无论被告提前或延后经营及经营情况如何，均应按委托管理的时间计算租期，由原告向被告支付10年委托经营管理租金227330元（贰拾贰万柒仟叁佰叁拾元整），此租金为税前租金；为了保障原告方利益，被告办理完购房手续并且缴清该商品房购房款后，被告于次月开始将10年租金合计227330元分120个月按月支付给原告，每月支付1894元（税前），当月租金由被告在当月25日前存入原告账户；为了保障原告利益，无论被告何时开始经营，计租时间固定从2014年1月1日计算；在委托经营管理权限内，被告根据实际情况有权自主决定经营管理范围、经营内容和经营方式，原告不得干预，被告除须按本合同约定给付原告租金外，可自由支配经营管理收益；被告根据酒店运行需要，有权对该商品房进行内部装修，改造，费用由被告承担，本合同到期后，无偿赠予给原告；被告根据酒店运行需要，在不通知原告的情况下，对该商品房内部装修进行变更；如被告不按本合同约定按时足额向原告支付租金收益，则被告应按逾期应付款额每日5%标准向原告给付违约金，逾期付款达90日的，甲方有权单方面解除本合同，视为被告违约。”《委托经营管理合同》签订后，被告君悦公司从2011年10月25日起至2015年8月25日向原告曾立国支付了46个月租金共计87124元（税后），2015年9月起，被告君悦公司未再向原告曾立国按合同约定支付租金。2017年12月8日，原告曾立国与楚雄市悦莱酒店有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：原告自愿将其拥有的产权位于楚雄市（鲁班阁）的兆顺·第一城项目B栋08层0810号商品房委托给楚雄市悦莱酒店有限公司进行经营和管理，建筑面积38.87平方米；租赁期限为五年，从2018年3月1日至2023年2月28日止；为保障原告利益，楚雄市悦莱酒店有限公司于2018年3月起开始支付原告5年租金，分60个月按月支付给原告，每月按购房合同上标注面积支付原告20元/平方米/每月，每月租金为777元，当月租金由楚雄市悦莱酒店有限公司在当月25日前存入原告账户。2018年6月11日，本院根据楚雄兆顺房地产开发有限公司责任公司、楚雄君悦酒店管理有限责任公司的申请，裁定受理楚雄兆顺房地产开发有限公司责任公司、楚雄君悦酒店管理有限责任公司破产清算一案，并指定北京德恒（昆明）律师事务所担任楚雄兆顺房地产开发有限责任公司、楚雄君悦酒店管理有限责任公司管理人。原告曾立国在债权申报期限内向被告君悦公司申报如下债权：1、2011年9月14日，原告与被告君悦公司签订《委托经营管理合同》，将位于楚雄市（鲁班阁）的兆顺·第一城项目B栋8层0810号商铺委托给被告君悦公司进行经营和管理，委托经营期限为2014年1月1日至2023年12月31日止；2、合同约定租金支付方式为：自2014年1月1日至2023年12月31日止，每月租金1894元，共计10年租金合计227330元（税前），分120个月按月支付给原告，每月支付1894元（税前），当月租金在当月25日前存于原告账户；3、被告君悦公司在2011年10月25日至2015年8月25日，向原告支付了46个月的租金，共计87124元，尚欠140206元；4、被告君悦公司承诺我所购买的商铺为精装修房，实际交房是毛坯房，原告要求退还精装修费46644元（38.8平方米×1200元/平方米）。管理人经审查后于2019年4月2日作出关于债权审查情况的通知，经管理人确认，原告曾立国的债权为租金7565元，违约金4068.82元，房屋精装修费用为0元，共计11633.82元。原告曾立国对债权表记载的债权有异议，于2019年4月22日向管理人提出异议，管理人经审查后于2019年4月27日作出关于债权异议审查情况的通知，维持管理人的原审核意见。本院认为，原、被告明确约定无论被告提前或延后经营情况如何，被告均应按照委托经营管理开始时间（即2014年4月1日）开始计算租金收益，但未明确约定租金自何时开始支付，故本院根据被告自2011年10月25日起每月向原告支付租金且原告对此未提出异议的事实，本案《委托经营管理合同》的租金支付期间为2011年10月25日至2021年10月25日；原告曾立国于2017年12月28日将该案房屋租给楚雄市悦莱酒店有限责任公司，约定自2018年3月1日起，由楚雄市悦莱酒店有限责任公司对该案房屋进行管理，故《委托经营管理合同》自2018年3月1日起解除，即《委托经营管理合同》的租金计算截止日为2018年3月1日，实际履行期间自2014年1月1日至2018年3月1日共计50个月。因被告已向原告支付46个月的租金，同时，结合合同约定租金的计算标准，故本院认定管理人对原告主张的租金债权的审查结论合法有据。关于原告曾立国要求确认的违约金。原告曾立国申报债权时申报的违约金为2017年11月30日至2018年6月11日共计7个月零11天，按《委托经营管理合同》约定以未付租金额每日5%计算。但原告曾立国与楚雄市悦莱酒店有限责任公司签订《房屋租赁合同》，约定2018年3月1日后由楚雄市悦莱酒店有限责任公司对该案房屋进行经营和管理，故违约金实际计算期间为2017年11月30日至2018年3月1日，同时结合原告因被告欠付租金而遭受的损失情况，对原告申报的违约金债权的确认结果具有事实和法律依据，故本院认定管理人对原告主张的违约金债权的审查结论合法有据。关于原告要求确认的房屋实际所需装修款。被告兆顺公司将房交付给被告君悦公司后，被告君悦公司又将房屋转租给第三人，现第三人对该房屋进行装修作为酒店经营管理，装修标准符合被告兆顺公司与原告签订的《商品房购销合同》约定的装修标准，且被告君悦公司管理人按《委托经营管理合同》的约定向原告曾立国确认房屋租金至原告与楚雄市悦莱酒店有限责任公司签订《房屋租赁合同》时止，同时，原告曾立国已经将装修后的房屋投入经营收益，说明其对悦莱酒店对房屋的装修标准予以认可，故本院认定原告对房屋实际所需装修款的债权的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告曾立国要求确认房租租金差价款、房屋租赁违约金。因原告曾立国向管理人申报债权时，并未就其在本案中主张的房屋租金差价款82658元、房屋租赁违约金123987元进行申报，故对原告曾立国关于确认房屋租金差价款82658元、房屋租赁违约金123987元的诉讼请求，本案不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第四十四条、第四十六条、第四十九条、第五十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：驳回原告曾立国的诉讼请求。案件受理费2462元（已减半收取），由原告曾立国负担（已交）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  朱毅二〇一九年十一月十三日书记员  王宇