江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初6712号原告：世茂天成物业服务集团有限公司南昌分公司，住所地江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道1996号世茂天城10#2层212房，统一社会信用代码9136012557614965XW。负责人：彭萍，系该分公司中西部区域总经理。委托诉讼代理人：杨彩虹，湖南怀治律师事务所律师，执业证号14301201911079431。委托诉讼代理人：朱红玲，江西华邦律师事务所律师，执业证号13601201811040815。被告：黄某，女，1973年9月23日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。原告世茂天成物业服务集团有限公司南昌分公司与被告黄某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告世茂天成物业服务集团有限公司南昌分公司的委托诉讼代理人朱红玲到庭参加诉讼，被告黄某经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世茂天成物业服务集团有限公司南昌分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付世茂天城XX栋X单元XXX室物业管理费5087元及违约金1526元，共计6613元；2.判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告为世茂天城XX栋X单元XXX室业主，建筑面积为151.4平方米。原告和被告于2016年6月9日签订了《“南昌世茂天城”前期物业服务协议》，约定原告为该小区提供物业服务，物业费单价为每月每平方米2.80元。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告于2018年1月1日起停止缴纳物业费，截至2018年12月31日，欠费月数为12个月，每月金额423.92元，共计欠费5087元。原告曾多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。按照约定被告应当自逾期之日起按逾期金额每日千分之三交纳违约金，原告酌情要求被告承担违约金1526元，多余部分自愿放弃。现诉至法院，望判如所请。被告黄某未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。原告世茂天成物业服务集团有限公司南昌分公司围绕诉讼请求依法提交了证据，被告黄某未到庭质证亦未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的前期物业服务协议、楼宇交接签收表、南昌市商品房买卖合同、张贴律师函的照片等证据，本院认定事实如下：原告世茂天成物业服务集团有限公司南昌分公司(原公司名称为上海世茂南京物业服务有限公司南昌分公司，于2015年3月17日变更为世茂天成物业服务集团有限公司南昌分公司)系南昌市红谷滩新区世茂天城小区开发商选聘的物业服务企业。被告黄某于2014年7月28日与世茂天城小区开发商签订《南昌市商品房买卖合同》购买世茂天城XX栋X单元XXX室住宅一套，该房屋建筑面积为151.4平方米。被告黄某于2016年6月9日办理了上述房屋的收房手续，并与原告签订《“南昌世茂天城”前期物业服务协议》一份，协议约定：1.甲方（原告世茂天成物业服务集团有限公司南昌分公司）依照《物业管理条例》、《南昌市物业管理条例》的内容进行物业管理服务；2.物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外），房屋共用设施设备及其运行的维护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外），公共环境卫生，公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，安全防范、维持公共秩序，交通和车辆停放秩序的管理，物业使用禁止性行为的管理等；3.乙方（被告黄某）交纳物业服务费用起始时间自房地产开发经营企业向乙方邮寄或送达的入伙通知书所载明的交付日期的次月起计收，住宅按建筑面积每月每平方米2.8元计算；4.交纳物业服务费用时间为第一次预交3个月，以后每季度、每半年或每年预交一次；5.乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按逾期金额每日千分之三交纳违约金。协议还对其他合同权利义务进行了约定。原告以被告黄某欠交2018年1月1日至2018年12月31日期间物业费为由向本院递交诉状提起本案诉讼。案件审理过程中，原告陈述称案涉房屋2018年1月1日至2018年7月31日期间的物业费在原告起诉后已结清。本院认为，原告为世茂天城小区提供物业服务并与被告签订了《“南昌世茂天城”前期物业服务协议》，双方当事人均应依约全面履行自己的合同义务。被告黄某作为世茂天城小区业主，接受物业公司的物业服务，应当按约交纳物业费。原告自行陈述案涉房屋2018年1月1日至2018年7月31日期间的物业费已结清，本院对此予以确认，对原告要求被告支付该期间物业费的诉请不予支持。对原告提出被告欠付2018年8月1日至2018年12月31日期间物业费的诉讼主张，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”之规定，被告对其交纳物业费的事实负有举证义务，因被告未提供证据予以反驳，本院对原告的该项主张予以确认，对原告要求被告支付案涉房屋2018年8月1日至2018年12月31日期间物业费2120元（2.8元/月/平方米×151.4平方米×5个月）的诉请，本院予以支持。被告未按约支付物业费，应承担逾期支付的违约责任，协议中约定的违约金计算标准过高，本院结合原告的诉请对违约金进行调整，酌定被告向原告支付违约金212元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条,第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，判决如下：一、被告黄某于本判决生效之日起十日内支付原告世茂天成物业服务集团有限公司南昌分公司2018年8月1日至2018年12月31日期间的物业费2120元;二、被告黄某于本判决生效之日起十日内支付原告世茂天成物业服务集团有限公司南昌分公司违约金212元；三、驳回原告世茂天成物业服务集团有限公司南昌分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元(已由原告世茂天成物业服务集团有限公司南昌分公司预交)，由被告黄某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  邬化雨人民陪审员  张晓茜人民陪审员  陈 冬二〇一九年十一月十八日书 记 员  钟芬芬附:本案适用的有关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。5.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。