四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1602民初5428号 原告：广安为民物业管理有限公司，住所地广安市广安区环溪二路188号6幢2单元202室。 法定代表人:周佳。 委托诉讼代理人：张宗强，四川智典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐永莉，女，1983年2月14日出生，汉族，住四川省广安市广安区，系公司职工。 被告：广安区在水一方住宅小区第二届业主委员会，住所地广安市广安区环溪一路130号。 负责人：吴建川，业主委员会主任。 委托诉讼代理人：曾维胜，四川鑫泰律师事务所律师。 原告广安为民物业管理有限公司（简称：广安为民物业公司）与被告广安区在水一方住宅小区第二届业主委员会（以下简称在水一方第二届业委会）物业合同纠纷一案，本院于2019年7月24日受理后，依法适用简易程序于2019年9月25日公开开庭审理，原告委托诉讼代理人张宗强、唐永莉、被告委托诉讼代理人曾维胜到庭参加了诉讼。2019年11月5日进行了第二次公开开庭审理，原告委托诉讼代理人张宗强、被告负责人吴建川、被告委托诉讼代理人曾维胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告为广安为民物业公司向本院提出诉讼请求：1.确认被告解除原告与广安区在水一方小区业主委员会（第一届业委会）签订的《物业管理合同》的行为无效；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：广安区在水一方小区于2006年修建，是一个具有13年历史的小区。2015年年底，前期物业退场。2016年1月1日，原告与第一届业主委员会签订了《物业管理合同》，约定原告向在水一方小区提供物业管理服务。合同签订后，原告进入小区，一直兢兢业业，未曾有过一丝松懈，并自己投入资金对小区进行绿化，增添了部分老年人娱乐设施，休息设施。小区环境、卫生、居住条件均得到了较大幅度的提升，并得到了大都数业主的认可，建立了较融洽的邻里关系。2018年年底，在水一方小区成立第二届业委会。该业委会成立饱受质疑，存在诸如选举过程中不透明，不公开，大批业主完全不知情等情形。特别是业委会一些成员均是长期不缴物管费的人员，经原告提起诉讼，人民法院强制执行才进行缴纳。2019年7月4日，被告向原告发函以“原告严重违背合同约定及相关法律规定，经多次函告仍拒不改正，致小区广大业主怨声载道”为由，要求解除《物业管理合同》。对此，原告认为，2018年以来，有超过了95%的业主按时依约缴纳了物管费，原告的工作得到了大部分业主认可，不存在怨声载道情形。小区业主众多，众口难调，原告的服务不可能让每一位业主都完全满意，而原告通过诉讼追索物管费的行为也使某些业主“怀恨在心”，之所以出现被告要求解除合同的情形，就是因大批未按时交纳物管费的业主进入业委会，使业委会沦为其泄私愤的工具。小区物管涉及到每一个业主的切身利益，为维护广大业主及原告的合法权益，原告特根据《民事诉讼法》相关规定向人民法院提起诉讼，请求依法判决。 被告在水一方第二届业委会辩称，1、原告所主张的合同本身是无效的。原告公司在成立至2017年7月7日之前的法定代理人是周贤兵，是被告第一届业务委员会的副主任，他们签订的协议是违背了强制性规定。2、第一届业主委员会任期的时间是2014年2月19日到2017年2月18日，但是签订的合同期间是从2016年1月1日-2020年12月31日，签订的人仍然是周贤兵，损害业主利益，超过有效期限的合同是无效的。合同没有向全体业主公示，没有告知全体业主。3、原告方在提供物业期间，整个小区管理混乱，包括物业公司和业主矛盾突出。没有履行物业公司的基本职责，致使合同在后面完全无法履行。作为业主方签订合同的目的不能实现，因此应当予以解除。4、在第二届业务委员会成立后，原告明确表示不认可第二届业务委员会，也不接受第二届业委会的监督和管理，对第二届业务委员会的要求拒不履行。经召开全体业主大会，全体业主表决确认必须解除与原告的合同，事实上合同已解除。同时，第二届业务委员会也与新的物业公司签订了新的物业管理服务合同。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 审理查明，2016年1月1日，原告广安为民物业公司与原广安区在水一方小区业主委员会签订了《物业管理合同》。约定原告为在广安区在水一方小区提供物业管理服务，合同期限2016年1月1日起至2020年12月31日止。嗣后，原告入驻在水一方小区提供物业管理服务。 2018年10月27日，广安区在水一方小区召开了业主大会，选举成立了广安区在水一方住宅小区第二届业主委员会，业主委员会主任为吴建川，并于2019年1月8日在广安市广安区广福街道办事处进行了备案。 2019年7月4日，在水一方第二届业委会向原告发出了《关于解除在水一方住宅小区的通知》，主要内容，因广安为民物业公司严重违背合同约定及相关法律规定，经多次函告仍拒不整改，故业主委员会依据业主意见正式书面通知，解除第一届业主委员会与广安为民公司2016年1月1日签订的《物业管理合同》，本解除通知从2019年7月10日0时起生效。如不服本通知，请在收到本解除通知之日起15日内提起诉讼等等。同时被告向原告发出了《广安区在水一方住宅小区第二届业主委员会关于解除的函告》，要求原告移交保管的物业档案、物业服务档案等等。 同时查明，2019年1月至今，业主与物业公司因物业服务管理等问题多次发生纠纷，并多次报警。 另查明：2019年9月18日，被告在水一方第二届业委会与长城物业集团股份有限公司广安分公司签订了《物业服务合同》，约定自2019年10月12日起至2022年2月12日期间为“在水一方”住宅小区提供物业服务。2019年11月2日，长城物业集团股份有限公司广安分公司已入驻该小区进行物业服务工作。 原告广安为民物业公司因对被告在水一方业第二届业委会提出解除《物业管理合同》有异议，故诉讼来院。 上述事实，有营业执照、《物业管理合同》、业主委员会登记表、《关于解除在水一方住宅小区的通知》、《广安区在水一方住宅小区第二届业主委员会关于解除的函告》、《物业服务合同》、接（报）出警登记表、照片、光盘一张及诉讼参加人的到庭陈述等证据予以证实。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案争议的焦点为;一、原告于2016年1月1日与在水一方小区业委会（第一届业主委员会）所签订的《物业管理合同》是否有效；二、若《物业管理合同》有效，则被告在水一方第二届业委会解除原告与广安市在水一方小区业主委员会（第一届业委会）签订的《物业管理合同》的行为是否有效。对此，现评析如下： 一、关于本案争议焦点一，原告于2016年1月1日与在水一方小区业委会（第一届业主委员会）所签订的《物业管理合同》是否有效问题。 被告在水一方第二届业委会辩称，原告于2016年1月1日与原在水一方小区业委会（第一届业主委员会）所签订的《物业管理合同》为无效合同。本院认为，本案中被告未举示充分证据证明原告所签订的案涉物业管理合同具有《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定合同无效情形。被告认为该合同履行期限超出了当时原业主委员会的任期期限，涉案合同应为无效合同等辩称意见，因其不符合合同法规定的无效构成要件，并且合同事实上也已履行多年，故对其该辩称意见本院不予采纳。该物业管理合同系双方当事人真实意思自治的体现，未违背法律、行政法规的强制性规定，该物业管理合同合法有效，被告作为在水一方小区第二届业主委员会，承继上届业主委员会权利及义务，故该合同效力也应及于原、被告双方。 二、关于争议焦点二，被告在水一方小区第二届业委会解除原告与广安市在水一方小区业主委员会（第一届业委会）签订的《物业管理合同》的行为是否有效问题。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。而合同解除，是指在合同成立后，当解除的条件成就后，因合同相对方一方或双方的意思表示，使合同关系消灭的行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条：”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”、第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”之规定，合同解除有法定解除与约定解除两种情形。其中，约定解除是当事人以合同形式，约定为一方或双方保留解除权的解除，显然本案中被告解除合同非约定解除合同情形。同时，本案并无因不可抗力原因产生的合同解除权情形。由于小区业主众多，业主们对物业服务标准认识及要求不一，对物业服务具有一定主观性，实难人人满意，且服务标准一定程度上还受制于物业服务收取的物业服务费用标准。即使原告广安为民公司在清洁卫生等物业管理服务中在存在一定的瑕疵，但也不符合因根本违约致使合同目的不能实现的情形。在水一方小区第二届业委会要求解除涉案合同不符合法定解除的构成要件，其单方通知解除合同不具有法律效力，其主张《物业管理合同》已经解除的条件不成就，理由不充分，本院不予采纳。故本院对原告的诉讼请求，应依法予以支持。 虽然本院支持了原告的诉讼请求，但同时，本院认为：就物业服务的特殊性，即物业服务合同的标的系由一方向另一方提供长期稳定的优质物业服务，应具有和谐相处的氛围，相互增益的效果，有赖于双方互信，均自愿有意愿履行，故对物业服务合同显然不宜强制履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高…”之规定，从法律适用看，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定了非金钱债务的实际履行责任，但“债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”属于除外情形。显然，就现已查明的事实，原告质疑被告成立不透明，不具合法性，而被告又不认可原告的物业服务工作，双方之间已无法有效沟通，互不信任。也确有不少小区业主支持解除物业管理合同，并在已有新的物业公司进场提供物业服务的情形之下，案涉物业管理服务合同实难继续予以履行。故双方应以妥善解决问题为出发点，彼此就此加强沟通，就解除《物业管理合同》等相关事宜双方务实协商处理或循法予以解决。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十三条、九十四条、第九十六条、第一百一十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告广安区在水一方住宅小区第二届业主委员会解除原告广安为民物业管理有限公司与广安区在水一方小区业主委员会于2016年1月1日签订的《物业管理合同》的行为无效。 本案受理费200元，减半收取100元，由被告广安区在水一方住宅小区第二届业主委员会负担，向广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  周小波 二〇一九年十一月五日 书记员  周子潇