广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初4248号原告：廖新桃，男，1969年5月12日出生，汉族，身份证住址：福建省厦门市湖里区。委托诉讼代理人：刘德仁，系广东律成定邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：段文娟，系广东律成定邦律师事务所实习人员。被告：广州国际商品展贸城股份有限公司，住所地广东省广州市番禺区化龙镇国贸大道北633号广州国际商品展贸城广州光谷设计大厦10楼。法定代表人：李敏聪，职务：董事长。委托诉讼代理人：冼童，该公司职员。委托诉讼代理人：吴越茹，该公司职员。被告：广州市恒太建筑科技有限公司，住所地广东省广州市番禺区化龙镇国贸大道北633号广州国际商品展贸城一期设计大厦8楼。法定代表人：张永超，职务：董事。委托诉讼代理人：杨志坚，系公司职员。委托诉讼代理人：苏晓军，广东天胜律师事务所律师。原告廖新桃诉被告广州国际商品展贸城股份有限公司（以下简称展贸城公司）、广州市恒太建筑科技有限公司（以下简称恒太公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告廖新桃的委托诉讼代理人刘德仁，被告展贸城公司的委托诉讼代理人冼童，被告恒太公司的委托诉讼代理人杨志坚、苏晓军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告廖新桃向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除原告与两被告签订的合同编号为：（租字）第A0051号《广州国际商品展贸城一期商铺租赁合同》的合同；2.两被告返还原告已支付的租金人民币（币种下同）635826元及利息330086元（以635826元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准自2012年1月1日起计至租金实际返还之日止，暂计至2019年3月18日为330086元）；3.确认原告与两被告签订的合同编号为：（租字）第B0051号《广州国际商品展贸城一期商铺租赁合同》的合同无效；4.两被告返还原告已支付的租金70647元及利息36672元（以70647元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准自2012年1月1日起计至租金实际返还之日止，暂计至2019年3月18日为36672元）；5.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2011年7月10日，原告与两被告签订两份《广州国际商品展贸城?一期商铺租赁合同》，编号分别为（租字）第A0051、B0051号，合同约定原告向两被告承租位广州市于番禺区广州国际商品展贸城一期A2馆第三层并由被告编号为3215号的商铺，商铺面积为76.8平方米。其中第A0051号合同约定租期20年，自2012年1月1日起至2031年12月31日止，总租金635826元；第B0051号合同约定租期5年，自2032年1月1日起至2036年12月31日止，总租金70647元。合同签订后，原告已经按照合同约定向被告支付全部租金。上述租金全部支付后，被告展贸城公司未向原告履行商铺的支付义务。原告经了解得知，两被告已因对外拖欠巨额债务而导致其名下的广州国际商品展贸城项目已被事实上搁置和放弃，原告与其所签订的合同已由于两被告的原因导致事实上履行不能。原告认为，两被告的行为已构成违约，两被告理应向原告返还已经支付的租金及相应利息。另外，本案两份合同是双方当事人在同一日期就同一租赁物分别签订的，合同内容也基本一致，其实质是双方当事人对同一租赁物约定了25年的租赁期限，违反了法律的强制性规定，故超出部分为无效，因此两被告理应向原告退还租金及相应利息。原告为维护其合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告展贸城公司答辩称：第一，涉案展贸城商铺已经开业营运，恒太公司已按照约定通知原告前来办理交付手续，涉案商铺已经交付；第二，如原告认为商铺未交付，则未交付的原因在于原告长时间没有履行验收商铺和开业的义务，具有重大过错，构成严重违约；第三，租字第B0051合同属于对A0051号合同的续订合同，且续订合同未超过20年，故合同有效；第四，原告主张按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息的诉讼请求已超过2年的诉讼时效；第五，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的减损原则，原告因未能采取适当措施防止损失扩大，不能就自合同约定交付商铺之日起至今的租金和利息损失扩大部分要求被告赔偿。综上所述，原告的起诉缺乏事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告恒太公司答辩称：同意展贸城公司的答辩意见，补充答辩意见如下：第一，双方签订租赁合同是双方的真实意思表示，且该合同正常履行，我方不同意原告提出解除合同的主张，故也不同意退还租金及利息；第二，原告的全部诉讼请求已经超过诉讼时效，丧失胜诉权；第三，关于续租5年的租赁合同，该合同与此前的租赁合同期限不同，是相互独立的租赁合同，原告主张该合同无效，要求我方返还租金及利息没有依据；退一步而言，该租赁合同也是双方的真实意思表示，现原告主动主张该合同无效明显是违反了诚实信用原则，其具有更大的过错，故其要求赔偿利息损失的主张没有法律依据；第四，原告对A0051合同行使解除权的理由是涉案商铺没有交付与事实履行不能，但原告的该主张没有事实与法律依据。经审理查明：2011年7月10日，廖新桃（作为乙方）与展贸城公司、恒太公司（作为甲方）签订了编号为（租字）第A0051号、（租字）第B0051号的两份《广州国际商品展贸城一期商铺租赁合同》，其中（租字）第A0051号合同主要约定：由廖新桃向展贸城公司、恒太公司承租位于广州番禺区广州国际商品展贸城一期A2馆第三层编号为3215号的商铺，商铺面积为76.8平方米；商铺交付标准为公共部分做好天花地板、商铺天花、水泥地板均为毛坯，根据廖新桃所需商铺面积设置防火隔墙，不统一安装商铺门面；合同租赁期限为20年，自2012年1月1日起计算至2031年12月31日止；展贸城公司、恒太公司须于2011年内向廖新桃交付商铺，廖新桃应在商铺交付之日起60天内正式开业。廖新桃一次性承租商铺20年，租金累计为635826元。（租字）第B0051号合同主要约定：由廖新桃向展贸城公司、恒太公司承租位于广州番禺区广州国际商品展贸城一期A2馆第三层编号为3215号的商铺，商铺面积为76.8平方米。合同约定租赁期限为5年，自2032年1月1日起计算至2036年12月31日止，展贸城公司、恒太公司须于2011年内向廖新桃交付商铺，廖新桃一次性支付承租商铺五年租金70647元，其他合同约定的内容与（租字）第A0051号合同约定内容一致。两份合同签订后，廖新桃依约向恒太公司支付了上述（租字）第A0051号合同的全部租金635826元以及第B0051号合同的全部租金70647元，被告恒太公司于2019年1月21日分别向原告出具了对应《收据》。另查明：广州国际商品展贸城一期工程（展览交易A2馆）于2011年1月11日取得建设工程规划许可证，2011年6月16日取得建设工程施工许可证，2011年10月9日通过建筑工程消防验收，2012年2月17日通过主体结构质量验收。截至本案一审辩论终结之日止，涉案商铺所在的广州国际商品展贸城一期工程尚未取得竣工验收备案表。在合同约定的交铺期限2012年1月1日至原告起诉之日的时间里，展贸城公司、恒太公司也未能提供证据证明其已完成了通知廖新桃接收商铺的义务，两被告虽然提交了邮政快递存单，但无法证明廖新桃已经签收并且双方有签订商铺交付确认书。本院认为：本案主要争议的焦点有二：一、双方的（租字）第A0051号《广州国际商品展贸城一期商铺租赁合同》的效力及能否履行的问题；二、（租字）第B0051号《广州国际商品展贸城一期商铺租赁合同》的效力问题。一、关于双方签订的（租字）第A0051号《广州国际商品展贸城一期商铺租赁合同》的效力及能否履行的问题。本院认为，（租字）第A0051号《广州国际商品展贸城一期商铺租赁合同》是双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均有约束力，合同双方均应按合同的约定履行各自的义务。根据已查明的事实以及展贸城公司、恒太公司自认，包括涉案商铺在内的涉案项目商贸城尚未通过竣工验收，以及展贸城公司、恒太公司也未能提供证据证明其已完成了通知廖新桃接收商铺的义务，对此，本院认为展贸城公司、恒太公司未能在合同约定的期限内按合同约定的商铺交付标准向廖新桃交付商铺，构成违约，且涉案商铺商贸城尚未通过竣工验收，涉案合同不具备继续履行的条件，故廖新桃主张要求解除合同及退还支付的租金635826元及利息，合法有据，应予支持。因原告未能提供其具有交付租金的时间，故利息应按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准自被告恒太公司向原告开具收据之日（2012年1月4日）起计至租金退清之日止。至于展贸城公司和恒太公司提出的廖新桃主张的解除合同、要求退还租金并支付利息的诉求已过时效的抗辩。本院认为，前已述及，廖新桃有权要求解除（租字）第A0051号合同，该合同解除权行使期限属于除斥期间，但由于双方在租赁合同中并无约定合同解除权行使的期限，且展贸城公司、恒太公司也未提供证据证实其已依照《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定，催告廖新桃在合理期限内行使合同解除权，因此，展贸城公司和恒太公司提出的廖新桃主张解除合同的主张和相关利息已过诉讼时效的抗辩不能成立，本院不予采纳。关于展贸城公司、恒太公司辩称，由于廖新桃未能采取有效措施防止损失扩大，本案租金损失及利息损失应由廖新桃自行承担。对此，本院认为，本案中，廖新桃并未实际占有和使用涉案商铺，而展贸城公司、恒太公司却实际上占有并使用了廖新桃所缴纳的租金，现廖新桃仅要求返还租金及利息，该费用并非其过错导致的损失的扩大，故对于展贸城公司与恒太公司的辩称，本院不予采纳。二、（租字）第B0051号《广州国际商品展贸城一期商铺租赁合同》的效力问题。从内容上看，（租字）第A0051号合同与（租字）第B0051号合同为廖新桃与展贸城公司、恒太公司就同一租赁物在同一时间签订的两份时间刚好衔接的租赁合同，其中（租字）第A0051号合同租赁期为20年，自2012年1月1日起计算至2031年12月31日止；（租字）第B0051号合同租赁期限为5年，自2032年1月1日起计算至2036年12月31日止。即实际租赁期限为自2012年1月1日至2036年12月31日，共25年。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。廖新桃与展贸城公司、恒太公司就同一租赁物用两份合同所签署的租赁合同租赁期限为25年，已超出法律规定最长的20年租赁期限，故（租字）第B0051号《广州国际商品展贸城一期商铺租赁合同》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，展贸城公司、恒太公司应当将收取廖新桃的租金70647元返还给廖新桃。而至于廖新桃主张该70647元租金的利息损失问题，因该利息属于孳息，且展贸城公司、恒太公司也实际占用了廖新桃的70647元，因此，展贸城公司、恒太公司应按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准自2012年1月4日向原告支付利息，直至租金还清之日止。关于两被告有关该合同超过诉讼时效的抗辩，确认合同无效并非请求权，不适用诉讼时效的规定，后续返还财产请求权和赔偿损失请求权因合同被确认无效才产生，也未超过诉讼时效，故对于两被告的抗辩本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第九十四条、第九十五条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告廖新桃与被告广州国际商品展贸城股份有限公司、广州市恒太建筑科技有限公司签订的编号为（租字）第A0051号《广州国际商品展贸城一期商铺租赁合同》；二、被告广州国际商品展贸城股份有限公司、广州市恒太建筑科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告廖新桃返还（租字）第A0051号《广州国际商品展贸城一期商铺租赁合同》租金635826元及利息（利息计算方法：以635826元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准自2012年1月4日起计至该租金退清之日止）；三、原告廖新桃与被告广州国际商品展贸城股份有限公司、广州市恒太建筑科技有限公司签订的编号为（租字）第B0051号《广州国际商品展贸城一期商铺租赁合同》无效；四、被告广州国际商品展贸城股份有限公司、广州市恒太建筑科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告廖新桃返还（租字）第B0051号《广州国际商品展贸城一期商铺租赁合同》租金70647元及利息（利息计算方法：以70647元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准自2012年1月4日起计至该租金退清之日止）。如义务人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14130元，由原告廖新桃承担25元，由被告广州国际商品展贸城股份有限公司、广州市恒太建筑科技有限公司共同承担14105元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审 判 长  肖陈翔人民陪审员  林日华人民陪审员  郭锦玉二〇一九年十一月十二日书 记 员  苏晓俭