吉林省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）吉民申4389号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：吉林省延房置业集团有限公司。住所：吉林省延吉市河南街天池路2169号。 法定代表人：金永勇，该公司董事长。 委托代理人：田宏伟，北京市京师（长春）律师事务所律师。 委托代理人：郑德盛，吉林翔韵律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：延边兴捷房地产开发有限公司。住所：吉林省延吉市人民路80号。 法定代表人：常捷，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李伟，吉林鑫州律师事务所律师。 再审申请人吉林省延房置业集团有限公司（以下简称延房公司）因与被申请人延边兴捷房地产开发有限公司（以下简称兴捷公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2018）吉24民终540号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 延房公司申请再审称，1.一、二审判决认定事实错误。虽然延房公司无法提供其与兴捷公司之间的关于涉案房屋的书面买卖合同，但在一、二审程序中提供的证据已形成证据链条，充分证明了双方之间口头约定的存在，即房屋交易价款为2200万元。理由：(1)涉案房屋评估价为2248万元，这是由有资质的第三方机构2016年4月20日作出的估价报告所确认的价格，是真实的、客观的，能够准确反映涉案房屋的价值；(2)延房公司为处置涉案房屋专门召开了临时股东会和董事会，经研讨后确定转让价格为2200万元，并有会议纪要予以记载；(3)在一、二审程序中，延房公司为证明2016年8月31日签订的《房屋买卖协议书》非双方真实意思表示，已申请证人姜某、朱某出庭作证，二证人均证明真实的交易价格应是2200万而非800万元，但一、二审法院只是询问证人，并未就证人证明的问题组织双方质证，更没有在判决中阐述不予采纳的理由；(4)从2016年8月31日签订的《房屋买卖协议书》第四条“该房屋产权证过户手续、土地使用证的办理手续等均由乙方（兴捷公司）负责。办理房屋产权证过户手续时，上述房屋的评估价格低于或等于800万人民币时，办理房屋产权证过户手续的税、费由甲乙双方各承担50%；如上述房屋的评估价格高于800万人民币，超出800万人民币部分按税率所需承担的税费由乙方自行承担，与甲方无关。办理土地使用证所需税费由乙方自行承担，与甲方无关”的约定可以看出，800万元交易价格完全是出于避税而签订的，并非双方真实的意思表示。因为在双方办理涉案房屋过户手续时，如房屋价格明显偏低，涉及税费缴纳时，必然要进行评估鉴定。而实际上双方已知晓涉案房屋评估价格为2248万元，之所以有该条的约定，是与延房公司不再另行承担费用和兴捷公司急于达成并履行协议的想法是吻合的。基于上述几点，同时考虑到乙方急于拆迁、早开发早受益的现实状况，能够证明双方关于涉案房屋交易价款为2200万元的口头约定是存在的，而且具有合理性。因为作为法人单位的延房公司和兴捷公司，不存在关联关系，更不能像自然人个体存在情感关系而在价款上让步，双方之间的交易遵循的是基本市场规则，不能违背价值规律。否则，无论如何也无法做出合理解释。至此，足以能够认定一个法律事实，那就是2016年8月31日签订的《房屋买卖协议书》中800万元的交易价款是虚假的意思表示，隐藏的2200万元的交易价款是真实的意思表示。并且，若以800万元这一明显过低的价格进行交易，在办理产权过户手续时，势必会因为偷税而要受到税务机关的处罚。综合以上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条关于“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，2016年8月31日签订的《房屋买卖协议书》无效，或者至少是800元的涉案房屋交易价款无效。2.一、二审判决适用法律错误。(1)一审法院未阐明《房屋买卖协议书》有效的依据。一审法院一方面认定“涉案房屋转让时，其房屋占用范围内的土地也应一并转让，但涉案房屋占用范围内的土地性质为国有划拨土地。国有划拨土地转让时未经有批准权的人民政府批准不得转让”，“签订涉案房屋买卖合同时未经有批准权的人民政府批准而签订的，故原告作为出卖人对涉案房屋及土地没有处分权”，但没有论述为何《房屋买卖协议书》有效，而是直接认定“至今未获得政府部门批准办理国有划拨土地的出让手续，应认定涉案房屋不能发生所有权转移的物权变动效果”。而延房公司在一审中只是诉请《房屋买卖协议书》无效，没有诉请物权是否发生转移。根据《中华人民共和国物权法》的规定，转让房屋时该房屋及其占用范围内的土地使用权应一并转让。而本案涉案房屋范围内的土地性质系国有划拨，其转让应经有批准权的人民政府批准。显然，本案涉案房屋及土地使用权的转让未经过批准程序，违反了最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中“如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效”的规定，一、二审法院认定《房屋买卖协议书》有效，就直接剥夺了有批准权政府的审批权，同时也必然造成国家税收的流失，这绝对地损害了国家利益，故应依法认定为无效。(2)二审法院适用法律错误。二审法院根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十条第一款的规定认定涉案房屋土地使用权转让属管理性规范，并非效力性规范，进而认定双方签订的房屋买卖合同合法有效，属适用法律错误，该条款应为效力性规范，而非管理性规范。根据该条款的规定，结合涉案房屋所占划拨土地的性质，转让该房屋应当先经有批准权的人民政府批准，准予转让的，才由受让方办理土地出让手续、缴纳土地出让金。显然申请批准应当是“前置程序”和“必经程序”，而延房公司与兴捷公司之间的房屋买卖并没有向有批准权的人民政府报批。效力性规范是指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范，或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但是违反了这些禁止性规范后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。而延房公司与兴捷公司之间的关于划拨土地上的房屋买卖，不仅未经批准，而且交易价格明显过低，若认定合同有效，不仅剥夺了政府的审批权，而且也会造成国家税收的严重流失，有损国家利益，因此条款应是效力性规范。涉案房屋系建在国有划拨土地上的房屋，故转让时其占用范围内的土地使用权应一并转让。而《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条和四十五条也明确规定，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。此规定亦属于国家法律、法规的强制性规定，违反此规定，应当认定合同无效。3.《房屋买卖协议书》涉及的标的物法律法规禁止转让的，故该合同也应无效。在一审中兴捷公司已自认：涉案房屋已被纳入到拆迁的范围，双方转让价款要作为拆迁成本进行财务记账……相关部门已经审批完毕，批文庭后提供。在二审中兴捷公司自认：我公司在涉案房屋的北侧建设了自然城工程，已施工到九层了，紧挨着涉案房屋，当时我们准备要拆掉涉案房屋。由此可以看出，涉案房屋已列入拆迁范围，根据拆迁法律法规和拆迁实践的原则，拆迁范围内的房屋在拆迁范围确定后不能转让，房地产交易管理部门应冻结房地产过户手续的办理。兴捷公司在与延房公司订立《房屋买卖协议书》时，明知所购买的标的物系城建规划内拆迁范围中被拆除的房屋。由于该标的物是法律法规禁止转让的房地产，故该协议应是无效的。4.退一步讲，《房屋买卖协议书》至少也应是可撤销的。经评估，涉案房屋价值2248万元，延房公司不可能以过低的价格出售。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条中规定,对于“明显不合理的低价”，人民法院应当综合考虑交易当地一般经营者的判断、交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价及其他相关因素予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。延房公司与兴捷公司的交易价格不到市场交易价格的40%,一、二审法院仅凭延房公司与兴捷公司未签订2200万元的书面合同就认定800万元的房屋买卖合同有效，对延房公司来讲是绝对显失公平。根据合同法第五十四条关于“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（二）在订立合同时显失公平的”之规定，延房公司有撤销权，且提起诉讼时距签订协议的日期未满一年，撤销权并未消灭，不能以诉讼请求的不同就认定为延房公司怠于行使撤销权。综上所述，一、二审法院在事实认定和适用法律上均存在诸多错误，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的申请再审情形。请求:1.撤销一、二审判决；2.依法确认延房公司与兴捷公司签订的《房屋买卖协议书》无效或依法予以撤销；3.一、二审诉讼费用由兴捷公司全部负担。 本院经审查认为，本案系双方买卖房屋过程中一并转让涉案房屋所占土地使用权的情形，不同于单纯国有划拨土地使用权转让情形，根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”的规定，涉案房屋土地使用权转让属管理性规范，并非效力性规范，因此双方签订的房屋买卖合同合法有效，双方当事人在办理过户手续前需要将划拨土地使用权转为出让土地使用权，并向有关部门缴纳相应的土地出让金即可，因此延房公司关于房屋买卖合同无效的主张不能成立。延房公司关于双方之间存在房屋交易价款为2200万元口头约定的主张亦缺乏充分证据证明。一、二审法院对前述主张不予支持并无不当。延房公司关于撤销《房屋买卖协议书》的请求，其在一、二审程序中并未提出，本院不予审查。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下: 驳回吉林省延房置业集团有限公司的再审申请。 审 判 长 宋雨洛 审 判 员 张 辉 审 判 员 岳 航 二〇一九年十一月一日 法官助理 范丽丽 书 记 员 车雪峰