山西省长治市潞州区人民法院   民事判决书   （2019）晋0403民初1255号   原告（反诉被告）：长治市郊区育成学校。   民办学校办学许可证号：教民XXX号。   住所地：长治市潞州区老顶山镇壶口村西。   法定代表人：张晨昱，职务：校长。   委托代理人:马彪，系山西北野律师事务所律师。   被告（反诉原告）：马顺玉，男,汉族。   委托代理人：王卫平，系山西君略律师事务所律师。   委托代理人：张斌兰，女，汉族。   原告（反诉原告）长治市郊区育成学校（以下简称育成学校）诉被告（反诉原告）马顺玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）育成学校特别授权代理人马彪、被告（反诉原告）马顺玉及其委托代理人王卫平、张斌兰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、要求法院撤销原、被告于2019年5月15日签订的房屋租赁合同；要求被告马顺玉返还押金100000元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年5月15日，原、被告签订房屋租赁合同，合同约定被告将位于长治市××区号的房屋租赁给原告使用。同时，该合同还约定“合同签订过后，乙方将缴纳10万元押金”，双方签订合同后，原告当月通过手机银行向被告转账10万元作为押金。支付押金后，原告了解到被告租赁给原告的房屋系危房，这一情形将导致合同目的不能实现，更重要的是因原告租用该房屋主要用于教学及学生生活，将来该房屋装修完成后是作为学生教室及宿舍使用的，这会严重危害学生的人身安全。然而，在双方签订合同之时，被告却隐瞒这一真实情况，使原告在违背真实意思的情况下订立了该合同，被告的行为构成欺诈，依据合同法的规定，原告有权请求法院撤销双方签订的房屋租赁合同。   被告辩称及反诉称：原、被告于2019年5月15日签订的《房屋租赁合同》约定：原告自2019年5月15日至2019年7月15日为装修房屋期间，被告不收取租赁。原告由于自身原因拒不履行合同，致使被告产生两个月租金损失10万元（以判决生效，解除租赁合同止赔偿期间的租金经营损失另算），被告已将房屋交付原告使用，原告将被告的房屋原装潢的防盗门、窗户、电器开关全部损坏，给被告造成了损失8万元，该损失应该由原告赔偿。反诉要求1、原告支付被告房屋租金10万元（以判决生效，解除租赁合同止赔偿期间的租金经营损失另算）；2、原告赔偿被告装潢损失8万元；3、反诉费由原告承担。   原告（反诉被告）针对被告的反诉辩称：在与被告签订合同之后，原告了解到该房屋系危房，而合同签订时，被告没有将这一真实情况告知原告，根据民法通则第60条的规定，被告的行为构成欺诈。原告请求人民法院依法撤销双方签订的房屋租赁合同，原告在合同履行过程中不存在任何过错，因此无需承担被告反诉请求中要求的赔偿。   原告（反诉被告）为支持其诉讼请求提供了以下证据：   1、长治市郊区育成学校办学许可证一份，证明原告主体适格；   2、房屋租赁合同一份，证明原告租赁被告房屋及原告需向被告交纳押金10万元的事实；   3、转账凭证两支、尾号为8304华夏银行卡的户主信息复印件一份，证明原告通过其法定代表人张晨昱向被告转账10万元的事实；   4、长治市房屋安全鉴定办公司出具的长房鉴字（2011）070号房屋安全鉴定报告一份，证明原告租赁位于长治市东大街X号房屋时，该房屋存在危房的情形，且该情形被告是知情的；   5、被告马顺玉的身份证复印件一份，证明被告主体适格。   被告（反诉原告）的质证意见：对证据1、3、5真实性无异议；对证据2真实性无异议，但是该合同约定签订合同后原告缴纳10万元押金，如原告违约的话，不退还押金；证据4中出具鉴定的前提是为了翻盖房屋使用，该房屋安全鉴定的原件原告未出示，该房屋安全鉴定报告的出具时间是2011年，不能证明现在房屋的状况；   被告（反诉原告）提供了以下证据：   1、房屋租赁合同一份，证明双方签订的房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，约定押金10万元为违约金，如果违约，不退还；   2、2019年5月10日交接使用手续一份，证明被告将房屋东楼、西楼及中间部分交付原告使用，设施完好；   3、补充腾房协议一份，证明其他商户已经全部迁走；   4、长治市育成学校对租赁房屋参观现场照片15张，证明现在房屋的损害情况；   5、长治市潞州区新民菜市场给城建局、规划局申请一份，证明为了重新综合改造，翻建房屋，故出具了房屋安全鉴定；   6、土地使用证一份，证明本案涉案房屋系合法建筑物，能够合法使用；   7、2018年10月8日出具的鉴定意见书一份，证明本案涉案房屋安全系数为B级，可以使用；   8、2012年6月25日出具的山西省住房和建设行政执法、停工核查通知书一份、国土资源责令停止违法行为通知书一份，证明中间楼在2012年施工建设完成；   9、加固单位证明书一份、加固照片10张，证明加固是晋城市建筑工程总公司长治加固分公司进行房屋加固的；   10、长治市新民集体资产管理委员会出具的情况说明一份，证明该房屋在2018年9月加固维修结束，是因为长治市房屋安全鉴定（2011）070号的房屋鉴定做的房屋加固；   11、票据及零散合同，证明因为房屋加固所花费的费用情况；   12、证人冀某、高某出庭证明：原告承租被告的房屋后将门窗、防盗门、墙损坏。   13、2019年9月5日收据一支、施工合同一份，证明更换门窗需支付36480元，维修安装门窗需支付38000元。   原告（反诉被告）的质证意见：对证据1真实性无异议，对其证明目的不予认可；对证据2真实性无异议；对证据3真实性无异议，其中关于租赁房屋的交付时间不能证明被告为腾房所做的工作，因为房屋并未全部交付使用；对证据4真实性不予认可，无法显示与本案的关联性，因为没有具体的地点；证据5系复印件，但是能够证明原告提供的房屋安全鉴定报告（2011）070号确实存在，该房屋确实存在地基下陷，中间楼存在裂痕，能够佐证我方举证，该房屋属于危房；证据6无法体现与本案存在关联性；对证据7真实性予以认可，但是该鉴定报告内容中载明该房屋存在缺陷，且鉴定安全等级为B级，且鉴定报告载明的鉴定房屋的名称与本案所涉房屋不属于同一地点；对证据8真实性予以认可；证据9无法证明该公司实际对房屋进行加固；照片无法证明与本案的关联性；对证据10真实性不予认可，该证据的形式不合法，根据民事诉讼法的规定，应当有单位负责人的签字，但是该证据并没有负责人签字；证据11无法证明加固本案涉案房屋所花费的费用；对证据12证人证言不予认可，对于证人是否有维修的资质，且两位证人对于维修的价格高度吻合，在出庭过程中被告存在诱导的嫌疑，故我方不予认可；对证据13不予认可。   经审理查明：2019年5月15日，被告（反诉原告）马顺玉（甲方）与原告（反诉被告）育成学校（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于长治市××区号房屋租赁给乙方使用；租赁范围：东楼、西楼、中楼全部，北楼二层、三层。马顺玉所居住的小院不包括在内；租赁期限为3年，从2019年7月15日至2022年5月14日，合同签订之日起至2019年7月15日前为乙方装修期，装修期间不计入租赁期限；签订合同后，乙方将缴纳10万元抵押金，合同期满后，无房屋损坏退还押金，乙方合同违约则不退还押金；租金每年60万元，签订合同后，分2次交，最后一次不得超过当年7月15日；租金为一年一付，第一年租金分两次支付，自2019年7月15日前付清；第二年租金60万元，于当年7月15日支付，递增6%支付，以此类推；装修期间乙方无需向甲方支付租金，甲方也不得以任何理由向乙方收取租金；自签订合同之日起甲方逐步清退商户；经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；出租房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的，乙方有权解除合同。合同签订后，育成学校于2019年5月17日通过手机银行给马顺玉转款10万元房屋押金。育成学校开始对承租的房屋进行装修，将防盗门拆除、部分电线线路损坏。育成学校提供了长治市房屋安全鉴定办公室于2011年8月5日出具的长房鉴字（2011）070号房屋安全鉴定报告，位于长治市东大街X号房屋东、西两楼房屋承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，已构成D级危房，建议对该处房屋进行综合改造。原告提供该鉴定报告的复印件，认为承租的房屋系危房，马顺玉在签订房屋租赁合同时未告知，存在欺诈行为，故要求法院撤销与马顺玉签订的房屋租赁合同。庭审中，出租方马顺玉提供了对涉案房屋的改造，并出具山西五环建筑工程检测有限公司于2018年10月8日作出的质量检测鉴定意见书，东楼、西楼、中间楼的安全性为B级，建议东楼、西楼、中间楼有房屋缺陷（墙面抹灰层、涂料层剥落等情况）进行修缮处理。涉案房屋不影响使用。马顺玉同意解除合同，但称对于育城学校损坏的防盗门、墙面、电线修复损失有8万元，要求育成学校赔偿，因给育成学校腾房造成其租金损失10万元，也要求育成学校赔偿。   本院认为：在承租人育成学校与出租人马顺玉签订《房屋租赁合同》后，育成学校持长治市房屋安全鉴定办公室于2011年8月5日出具的长房鉴字（2011）070号房屋安全鉴定报告，认为承租的房屋系危房，签订房屋租赁合同的时间为2019年，现距鉴定报告出具的时间已有8年，期间，房屋所有权人马顺玉对房屋进行了加固改造，2011年的鉴定报告无法反应现在房屋的安全状况，马顺玉在对房屋进行加固改造后，山西五环建筑工程检测有限公司于2018年10月8日作出的质量检测鉴定意见书，东楼、西楼、中间楼的安全性为B级，建议东楼、西楼、中间楼有房屋缺陷（墙面抹灰层、涂料层剥落等情况）进行修缮处理。育成学校称马顺玉在签订合同时未如实告知出租的房屋系危房，存在欺诈的理由，缺乏事实依据。马顺玉作为出租人在履行租赁合同中没有违约，育成学校要求撤销双方签订的房屋租赁合同的请求无法定事由，本院对其该请求不予保障。马顺玉反诉请求要求育成学校赔偿其装修装换损失8万元，因马顺玉提供的证据仅是估算，未提供实际修缮的费用，但育成学校将所承租房屋的门窗拆卸，确给马顺玉造成了损失，本院酌情保障其30000元。育成学校在拆卸所承租房屋的门窗后未再使用房屋，在庭审中也明确表示不再履行合同，故本院依法解除育成学校与马顺玉签订的合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条第二项、第一百二十二条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、解除原告（反诉被告）长治市郊区育成学校与被告（反诉原告）马顺玉于2019年5月15日签订的《房屋租赁合同》。   二、被告（反诉原告）马顺玉不予退还原告（反诉被告）长治市郊区育成学校房屋押金100000元。   三、原告（反诉被告）长治市郊区育成学校于判决生效后五日内赔偿被告（反诉原告）马顺玉30000元。   四、驳回原告（反诉被告）长治市郊区育成学校其他诉讼请求。   五、驳回被告（反诉原告）马顺玉其他反诉请求。   如果原告（反诉被告）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费减半收取1150元，由原告（反诉被告）长治市郊区育成学校承担自行承担；反诉费1150元，由原告（反诉被告）长治市郊区育成学校承担300元、被告（反诉原告）承担850元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。   审判员 孟淑珍     二〇一九年十一月五日   书记员 李 捷