江西省南昌市东湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0102民初1587号 原告：何文云，男，1973年9月11日生，汉族，住江西省南昌市东湖区。 委托代理人：黄开莉，系江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601200911183400。 委托代理人：孙延，系江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601201810055456。 被告：艾婷，女，1980年12月22日生，汉族，住（新加坡）399948。 被告：焦筱兰，女，1957年1月14日生，汉族，住江西省南昌市进贤县。 上述两被告的共同委托代理人：熊向飞，系江西省进贤县罗溪法律服务所法律工作者，执业证号：31401071101566。 被告：红谷滩新区我爱我家房产信息中心国博城店，住所地：江西省南昌市红谷滩新区九龙湖绿地国际博览城208#商业楼-104室，统一社会信用代码：92360125MA35QA1105。 经营者：高自轩，男，1984年12月27日生，汉族，住江西省上饶市余干县。 委托代理人：甘南平，系该店业务经理。 原告何文云诉被告艾婷、焦筱兰、红谷滩新区我爱我家房产信息中心国博城店（以下简称我爱我家国博城店）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何文云及委托代理人孙延律师，被告我爱我家国博城店的经营者高自轩到庭参加诉讼。被告艾婷、焦筱兰经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已缺席审理终结。 原告何文云诉称：2018年4月22日，在被告我爱我家国博城店的居间介绍下，原告作为买受方与被告艾婷、焦筱兰（系母女关系）作为出售方就南昌市红谷滩新区九龙大道1177号绿地国际博览城JLH703-1305地块104#住宅楼二单元602室达成买卖意向，并共同签订了《二手房委托代办交易合同》，约定该二手房交易价格为172.8万元。原告按该合同约定向被告艾婷支付了定金5万元（由被告我爱我家国博城店代管）。被告焦筱兰为被告艾婷的代理人，其并非诉争房产的产权共有人，但在签订三方合同时，被告我爱我家国博城店并未向原告出示被告焦筱兰作为被告艾婷代理人的相关委托授权证明，也未向原告明确作出相关风险提示。在合同签订后，被告艾婷、焦筱兰临时起意、坐地起价，抬高二手房出售价格，不履行合同义务，属单方违约行为，被告艾婷、焦筱兰应承担违约责任，根据定金罚则，应赔偿原告违约金5万元。被告我爱我家国博城店怠于履行居间义务，消极不作为，未促成该房产交易合同的履行。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与三被告之间签订的《二手房委托代办交易合同》；2、被告我爱我家国博城店退还代管原告定金5万元，并由被告艾婷、焦筱兰赔偿原告违约金5万元；3、本案诉讼费由三被告共同承担。 被告艾婷未到庭，提交书面意见辩称：本人作为新加坡永久居民，委托授权依法应在公证机构公证或由领事馆认证，案涉合同委托程序不合法，案涉合同属无效合同。鉴于案涉合同属于无效合同，依法应当适用返还原则处理本纠纷，即由被告我爱我家国博城店将已收取的原告及焦筱兰预付款项5万元退回给当事人。原告要求本人及被告焦筱兰赔偿5万元，但其未提供造成损失的事实依据及损害后果，请求法院依法驳回原告该项诉讼请求。 被告我爱我家国博城店辩称：本店已经为原告及被告艾婷提供了签订居间合同的媒介服务，合同合法合规，居间服务已完成，原告也应按合同支付佣金2万元，合同上明确规定该佣金从被告艾婷的违约金里扣除。被告艾婷违约，其交付的履约保证金5万元扣除原告应交的2万元，剩余的3万元返还原告。 被告焦筱兰经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 经审理查明：2018年4月22日，原告何文云（乙方）与作为艾婷（甲方）代理人的焦筱兰、被告我爱我家国博城店（丙方）签订《二手房委托代办交易合同》（合同编号：8182195），约定：甲方同意将产证地址为南昌市红谷滩新区九龙大道1177号绿地国际博览城JLH703-B05地块104#住宅楼二单元602室房屋（建筑面积111.33平方米）出售给乙方；房屋附属设施：毛坯房含已缴费用，甲方承担一手房办理产证的所有费用；甲乙双方商定房屋成交价1728000元（净得）；签订此合同后产证交给丙方后22个工作日内办理产权过户手续；首付款资金托管728000元，商业贷款100万元；甲方同意在收到全部房款当日内，通知乙方办理正式房屋交接手续；本次房屋交易过户费用由乙方承担；合同签订当日乙方向甲方支付定金5万元整，甲方将产证原件或交付同等的履约保证金给丙方，均由丙方代管。甲、乙任何一方违约都将定金等额赔偿给守约方5万元；丙方有权优先扣除代办服务费25000元整；其他约定事项（如与上述条款发生冲突，则以本条款为准）：甲方签约为代理人，其确保经产权人同意签订本合同，如产权人对本合同有任何异议，则由焦筱兰承担全部的违约责任，赔偿5万元整；甲方产权现为购房合同，甲乙商定由乙方自本合同签订后7个工作日内开始办理产证加快的相关手续，并承担所产生的费用（乙方承担），甲方确保在拿到产证后3天内将产证原件交给丙方，则丙方退回甲方的产证押金，甲乙双方对产权性质及本合同内容全部了解并自愿签订本合同，如有任何纠纷产生，丙方为见证方，丙方免责；甲乙商定在过户当日内办理按揭手续，如贷款金额不足，乙方确保增加首付款；签约当日，甲乙商定购房定金，产证押金均为5万元整；如甲乙任何一方违约，则丙方会优先扣除中介费用计2万元整。合同签订当日，原告支付购房定金5万元，被告焦筱兰支付履约保证金5万元，均由被告我爱我家国博城店代收。同年5月23日，案涉房屋办理了不动产权证，权利人登记为艾婷。2018年8月1日，被告焦筱兰通过我爱我家国博城店的工作人员提出如果买主192万能接受的话就可以马上办过户手续。2018年9月5日，原告通过短信告知被告焦筱兰，要求其尽快办理过户手续，并提出“你方8月1日通过中介单方提出要跳价到192万元才同意办过户变更合同要求，我方坚决不同意。”。为此，双方产生纠纷，原告于2019年3月6日诉至本院。 另查明：庭审中，被告我爱我家国博城店的经营者高自轩提出案涉房屋尚未办理房产证，但是被告焦筱兰给其看了购房合同，购房合同中的买受人是被告艾婷，之后因为需要办理房产证手续，所以被告焦筱兰将购房合同拿回去了。本庭询问：“被告焦筱兰是否向我爱我家国博城店提交了艾婷委托焦筱兰售房手续？”，高自轩回答：“书面的没有，但是艾婷将授权短信发给了门店的同事，后同事将手机弄丢了，所以授权的短信无法向法庭提供。”。 上述事实，由以下证据予以证实：1、《二手房委托代办交易合同》；2、微信、短信聊天记录；3、双方当事人的陈述等。 本院认为：原告何文云与被告焦筱兰及被告我爱我家国博城店签订的《二手房委托代办交易合同》系三方真实意思表示，且未违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对缔约当事人均产生约束力。本案中，被告焦筱兰不是案涉房屋的所有权人，对案涉房屋不具有处分权，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，无权处分亦并不必然导致合同无效。现有证据无法证明被告焦筱兰在签订《二手房委托代办交易合同》时取得了被告艾婷的授权委托，该合同签订后亦未得到被告艾婷的追认，故该合同对被告艾婷不发生法律效力。合同签订后，被告焦筱兰单方将案涉房屋出售价格加价至192万元，在原告明确拒绝后亦未依约履行合同义务，致使原告的合同目的不能实现，被告焦筱兰的行为构成违约。原告请求解除《二手房委托代办交易合同》，于法有据，本院予以支持。根据定金罚则及该合同约定，被告焦筱兰应当退还原告购房定金5万元并支付原告违约赔偿金5万元。鉴于原告支付的购房定金5万元及被告焦筱兰支付的履约保证金5万元均已由被告我爱我家国博城店代为收取保管，原告要求被告我爱我家国博城店退还购房定金5万元，理由正当，应予支持。另，被告我爱我家国博城店主张原告应支付佣金2万元，属另一法律关系，现其在本案中要求从被告焦筱兰所支付的履约保证金5万元中扣除2万元作为佣金后剩余3万元给付原告，本院不予采纳，故被告我爱我家国博城店应将焦筱兰的履约保证金5万元给付原告。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告何文云与被告焦筱兰、红谷滩新区我爱我家房产信息中心国博城店签订的《二手房委托代办交易合同》（合同编号：8182195）。 二、限被告红谷滩新区我爱我家房产信息中心国博城店于本判决生效后三日内一次性退还原告何文云定金5万元。 三、限被告红谷滩新区我爱我家房产信息中心国博城店于本判决生效后三日内一次性给付原告何文云履约保证金5万元。 四、驳回原告何文云的其他诉讼请求。 如果被告红谷滩新区我爱我家房产信息中心国博城店未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案由原告何文云预交的案件受理费2300元，由被告焦筱兰承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。 （此页无正文） 审 判 长  熊 艳 人民陪审员  万国珍 人民陪审员  张桂荣 二〇一九年十一月二十九日 书 记 员  熊珊珊 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。