山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终10115号上诉人（原审被告）：山东龙腾房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：吴荣彬，董事长。委托诉讼代理人：赵树营，山东树营律师事务所律师。委托诉讼代理人：张国志，山东树营律师事务所律师。上诉人（原审原告）：张在春，男，1971年1月27日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：贾怀志，山东尽善律师事务所律师。上诉人（原审原告）：陶旭玲，女，1980年1月29日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：贾怀志，山东尽善律师事务所律师。上诉人山东龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾公司）因与上诉人张在春、陶旭玲商品房销售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初2384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙腾公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判，减免龙腾公司向张在春、陶旭玲支付的违约金数额；3.本案一、二审受理费由张在春、陶旭玲承担。事实和理由：1.一审适用法律错误。双方签订的合同约定违约金为购房款数额的每日万分之一，上述约定过高，根据相关规定应当适当减少。一审判决的数额过高，相同地段同等面积的房屋租金远低于合同约定的违约金，且张在春、陶旭玲所受损失亦远低于合同约定的违约金。一审应根据张在春、陶旭玲所受实际损失确定支付的违约金数额。2.一审认定事实不清。根据相关规定，损失数额应与违约金数额相当，张在春、陶旭玲未举证证明因未收房造成的损失。且2015年底，涉案项目的商品房价格都大幅上涨，张在春、陶旭玲并未受损失，反而获利。一审未认定张在春、陶旭玲未收房造成的损失，属认定事实不清。综上，一审适用法律错误，认定事实不清，请求支持龙腾公司的上诉请求。张在春、陶旭玲上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，并依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由龙腾公司承担。事实和理由：一、一审认定张在春、陶旭玲主张的2016年1月1日至2016年3月28日的逾期交房违约金已超诉讼时效错误，缺乏法律依据。1.涉案商品房尚不具备法定及约定的交付条件，且未约定逾期交房违约金的履行期限。2.逾期交房违约金应当在购房方在该整体权利没能实现时提出主张，结合本案也就是张在春、陶旭玲实际收房之日或者具备合同约定的交房条件之日。3.逾期交房违约金不同于逾期办证违约金，逾期交房以是否具备法定或约定的交付条件分情况起算诉讼时效，一审简单的认定按日计算的逾期交房违约金是以日为单位单独产生的独立债务，故各日的违约金分别适用诉讼时效明显是错误的，缺乏法律支持。综上所述，请求依法撤销一审判决，依法改判或发回重审。张在春、陶旭玲向一审法院起诉请求：1.判令龙腾公司向张在春、陶旭玲支付逾期交房违约金31811.52元（自2016年1月1日起至2016年7月1日止、以房屋总价款1747886元为基数、按日万分之一计算）；2.本案诉讼费由龙腾公司承担。一审法院认定事实：2014年9月8日，张在春、陶旭玲与龙腾公司签订《龙腾国际花园认购书》，认购龙腾公司开发的xx花园x号楼x单元xx室房产一套及x号楼xx地下室一套。后张在春、陶旭玲分别于2014年10月23日、2015年4月24日与龙腾公司签订了合同编号为销售（字）201418304013号的《济南市商品房买卖合同》和合同编号为销售（字）201513873525号的《济南市商品房买卖合同》，约定购买龙腾公司开发的龙腾国际花园x号楼x单元xx室、x号楼x单元xx室房产两套。合同编号为销售（字）201418304013号的《济南市商品房买卖合同》约定：第二条,买受人购买的商品房为预售商品房,该楼预售许可证号为济建预许2013663号。第三条,买受人购买龙腾公司开发建设的龙腾国际花园x号楼xx号预售商品房一套。第四条,计价方式及价款：按建筑面积计算，单价为每平方米8465元，总金额为955191元。合同编号为销售（字）201513873525号的《济南市商品房买卖合同》约定：第二条,买受人购买的商品房为预售商品房,该楼预售许可证号为济建预许2013663号。第三条,买受人购买龙腾公司开发建设的龙腾国际花园x号楼xx号预售商品房一套。第四条,计价方式及价款:按建筑面积计算，单价为每平方米8395元，总金额为738155元。两份合同另有如下相同约定：第八条,交付期限：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.遭遇其他不可预见、不可抗拒的因素（包括但不限于市政工程施工、重大传染性疾病、非正常性停水停电以及政府行为等原因）以及其他不可归责于出卖人的原因；3.由于买受人原因未按时足额交清合同价款、公共维修基金及有关行政部门规定的其他费用或未按时办理相关手续等其他原因。第九条，出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。两份合同中还对买受人逾期付款的违约责任、规划设计变更、交接等事项进行了约定。该两份合同的附件有：附件一房屋平面图，附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，附件三装饰设备标准，附件四民用建筑节能信息公示等。于两份合同签订同日，张在春、陶旭玲与龙腾公司还签订了附件五《合同补充协议》，就通知方式的补充、面积差异处理等进行了约定。2014年10月23日和2015年4月24日张在春、陶旭玲与龙腾公司双方分别签订《济南市商品房买卖合同》两份后，张在春、陶旭玲分别依约向龙腾公司支付x号楼xx和xx号房屋购房款共计1693346元及地下室款54540元，由龙腾公司向张在春、陶旭玲分别开具了购房发票2张和地下室收据1张。张在春、陶旭玲于2016年7月1日收房，但龙腾公司至今未能取得本案涉及开发项目的《分期综合验收备案证明》。另查明，张在春、陶旭玲提交山东法院电子诉讼服务平台查询单1份，证明就本案已于2019年3月28日在人民法院网络立案平台上进行了立案登记。一审法院认为，张在春、陶旭玲与龙腾公司分别于2014年10月23日和2015年4月24日签订的《济南市商品房买卖合同》两份及附件、于2014年9月8日签订的《龙腾国际花园认购书》，是双方真实意思的表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，龙腾公司对开发地块已取得土地使用权证、商品房预售许可证等五证，应为有效合同。上述合同第八条交付期限中约定，龙腾公司应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得《分期综合验收备案证明》，并符合本合同约定的商品房交付给买受人林庆文使用。龙腾公司至今未取得开发项目的《分期综合验收备案证明》，迟至2016年7月1日才交付房屋，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于违约金问题。《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定，龙腾公司如未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。龙腾公司迟至2016年7月1日才将商品房交付给张在春、陶旭玲，应当根据合同约定承担违约责任。上述合同约定的按日支付已付购房款万分之一的违约金比例标准并不过高，龙腾公司应按约定支付违约金。对于逾期交房违约金的计算基数是否包括地下室款54540元？一审法院查明，张在春、陶旭玲与龙腾公司双方于2014年9月8日签订《龙腾国际花园认购书》后，张在春、陶旭玲于同年10月23日向龙腾公司交付了地下室款54540元，双方签订的两份《济南市商品房买卖合同》中并未涉及地下室的逾期交房违约金问题，故一审法院对张在春、陶旭玲主张的地下室款54540元的逾期交房违约金不予支持，逾期交房违约金的计算基数一审法院认定为1693346元。对于张在春、陶旭玲2016年4月10日之前的逾期交房违约金诉求是否超过诉讼时效？根据合同约定，诉争违约金是以日为单位连续产生的独立债务，故各日的违约金应分别适用诉讼时效。张在春、陶旭玲主张的2016年1月1日至2016年6月30日期间的逾期交房违约金，根据现行《中华人民共和国民法总则》的规定，诉讼时效期间为三年。张在春、陶旭玲已于2019年3月28日在网上立案平台立案，其实际行使诉权的日期即为2019年3月28日，向前推三年，故其主张的2016年3月29日之前的违约金，已超法律保护的诉讼时效；其主张的2016年3月29日至2016年6月30日（包括起始日）的违约金，未超过诉讼时效。综上所述，经一审法院认定，龙腾公司实际违约天数自2016年3月29日至2016年6月30日，共计94天，龙腾公司实际应支付给张在春、陶旭玲违约金计算为：房屋总金额1693346元×日万分之一×94天=15917.45元，张在春、陶旭玲诉讼请求龙腾公司支付该逾期交房的违约金，合法有据，一审法院予以支持。张在春、陶旭玲的其他诉讼请求，证据不足，理由不充分，一审法院不予支持。龙腾公司的辩称理由不成立，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告山东龙腾房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向原告张在春、陶旭玲支付自2016年3月29日起至2016年6月30日止、以购房款1693346元为基数、按日万分之一计算的违约金15917.45元；二、驳回原告张在春、陶旭玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费595元，减半收取计298元，由原告张在春、陶旭玲负担149元，被告山东龙腾房地产开发有限公司负担149元。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案业主与龙腾公司签订的商品房买卖合同及补充协议不违反法律规定的内容合法有效。双方均应按合同约定履行各自的义务。本案中，双方当事人对逾期交房的事实均予认可。且双方签订的商品房买卖合同和补充协议中明确约定了违约金，即以购房款为基数按日万分之一计算违约金。龙腾公司主张约定的上述违约金过分高于其给本案业主造成的损失，申请一审法院予以调低。因龙腾公司未提供有效证据证实其主张，故一审法院对双方约定的违约金不予调整并无不当。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。因逾期交房时间是连续的，双方约定逾期交房之日至实际交房之日每日按所交房款的万分之一支付违约金，应当视为双方当事人在合同中约定按照违约的天数具体分割为分别计算诉讼时效的独立权利，并分别起算诉讼时效。张在春、陶旭玲已于2019年3月28日在网上立案平台立案，其实际行使诉权的日期即为2019年3月28日，向前推三年，故其主张的2016年3月29日之前的违约金，已超法律保护的诉讼时效；其主张的2016年3月29日至2016年6月30日（包括起始日）的违约金，未超过诉讼时效。张在春、陶旭玲上诉主张2016年1月1日至2016年6月30日期间的逾期交房违约金未超过诉讼时效的理由不当，本院不予支持。综上所述，张在春、陶旭玲和龙腾公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人张在春、陶旭玲负担二审案件受理费595元；上诉人山东龙腾房地产开发有限公司负担595元。本判决为终审判决。审判长  高新江审判员  姜 涛审判员  曹 慧二〇一九年十一月二十八日书记员  刘 红