湖南省耒阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0481民初10738号 原告：陈宏云。 委托诉讼代理人：卜时彪，湖南衡州律师事务所律师。 被告：湖南省华青房地产开发有限公司，住所地：耒阳市蔡子池街道办事处西关居委会大桥路98号，统一社会信用代码91430481567655358K。 法定代表人：文小琳,该公司董事长。 委托诉讼代理人：资斌。 原告陈宏云为与被告湖南省华青房地产开发有限公司（以下简称华青公司）民间借贷纠纷一案，于2019年9月16日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员朱田生担任审判长，人民陪审员王霞、王小红参加的合议庭，于2019年10月24日公开开庭进行了审理。代理书记员刘李琼担任记录。原告陈宏云及其委托诉讼代理人卜时彪，被告华青公司的委托诉讼代理人资斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提起诉讼请求，请求判令：1、被告偿还原告借款本金340万元，利息279.2万元及后续利息（其中65万元自2019年9月16日起，5万元、240万元自2019年9月20日、30万元自2019年9月21日起，均按月利率2%计算到本息清偿时止）；2、原告请求被告偿还的借款本金340万元、利息279.2万元及后续利息，对耒阳市房他证蔡子池第00023896号内建筑面积256.79平方米的门面享有优先受偿权；3、被告承担本案的诉讼费用及律师代理费6万元。事实与理由：2015年11月中旬，原告与被告的法定代表人谢秋根洽谈被告开发建设的位于金山路与大桥路交汇处的财富广场安防工程项目，谢秋根当时表示：财富广场的安防工程可以包给原告做，要原告临时借款30万元用于项目周转，按月息3%计算利息。原告考虑可以承包被告财富广场的安防项目,便答应了谢秋根的要求。2015年11月20日借给被告30万元现金，谢秋根收到30万元现金后,向原告出具借条：今借到陈宏云现金人民币叁拾万元整（300000元），月息百分之三（3%，每月利息人民币玖仟元整）按月计息。并附注：此款借款人只能用于正常生意周转，谢秋根本人签名并加盖了被告公司的印章。2016年1月下旬，被告法定代表人谢秋根找到原告，称其项目还急需资金周转，请求原告再借240万元，利息同样按月利率3%计算，原告考虑已经借了30万元给被告，该项目安防项目能够承包下来可以挣点钱，于是同意再借款240万元，但向被告公司提出要按正规程序办理好手续，并且要办理抵押担保。谢秋根同意了原告的条件。2016年1月27日，原告与被告签订《房屋抵押借款合同》，该合同约定：第一条、甲方（被告）用作抵押的房地产坐落于耒阳市蔡子池街道办事处金山路与大桥路交汇处（财富广场）7幢1层0165、7幢1层0171、7幢1层0179、7幢1层0126、7幢1层0129、7幢1层0135、7幢1层0138房屋建筑面积256.79平方米，房产证号：耒阳市房权证蔡子池第00126641号，耒阳市房权证蔡子池第00126633号；第二条、抵押期限自2016年1月28日至2016年4月1日；第十一条、抵押期满，如债务人不能偿还债务本金及利息，又未能同乙方达成延期协议，乙方有权自行处分该抵押财产，甲方无权以任何形式进行干涉。乙方处理抵押房地产，清偿债务本息，处理房地产所得价款不足以偿还债务本息和承担处理费用的，乙方有权另行追索。于是，原告于2016年1月28日通过妻子伍小菊的银行账户向谢秋根账户汇款240万元（分两笔，一笔100万元、一笔140万元），谢秋根收到汇款240万元后，向原告出具借条：今借到陈宏云现金人民币贰佰肆拾万元整（2400000元），月息百分之三（3%，每月利息人民币玖仟元整）按月计息。并附注：此款借款人只能用于正常生意周转，谢秋根本人签名并加盖了被告公司的印章。随后双方办理了抵押登记（他项权证号：耒阳市房他证蔡子池字第00023896号）。鉴于该抵押登记的时间为2016年4月1日止，2016年4月18日双方又按照原《房屋抵押借款合同》约定的内容签订一份《房屋抵押借款合同》，其它内容均无变化，只是将抵押期限第二条变更为：2016年4月18日至2016年7月18日。第三条变更为：经双方估价上述房地产价值为人民币240万元，根据主合同双方确认，乙方的债权标的额本金为240万元，借款月利率按银行借款利率4倍付息。并重新出具了一张240万元的借条，月利率为3%，且注明该240万元系2016年1月28日通过伍小菊邮政银行账户转至谢秋根邮政银行账户。因办理抵押登记需缴纳相关费用，被告法定代表人谢秋根又向原告借款5万元现金。谢秋根收到5万元现金后向原告出具了5万元的借条和收条。2016年6月15日，被告因该项目调整规划补交费用，需再向原告借款65万元，法定代表人谢秋根打原告电话称：该项目调整规划需补交费用，要原告再借65万元给被告，并说调规后（只要几天时间）将原告借款本息一次性还清。原告再三考虑前期已经借了大笔资金给被告，为早日收回借款本息，不得已答应了被告的要求。于是，当日双方签订《借款协议》约定：原告借给被告65万元，借款期7天，乙方保证不用借款从事违法活动。利率按商业银行4倍计算。并以被告所有的门面抵押（证号：蔡子池字第00126706号），担保借款。签订好协议后，原告通过自己的账户汇款65万元到谢秋根账户。2018年8月，原告向被告催讨借款本息，被告法定代表人文小琳授权谢秋根向原告出具借款结算单：被告借原告本金340万元，利息共计1908000元（其中30万元借款利息算至2018年8月20日，其中5万元借款利息算至2018年8月19日，其中240万元借款利息算至2018年8月18日，其中65万元借款利息算至2018年8月15日）。并重新出具借条：今借到陈宏云人民币5308000元（其中含本金340万元，结算利息1908000元），月息2%（每月利息人民币106160元），每月29号付当月利息，借款期限12个月。并向原告出具股东会决议：耒阳市蔡子池街道办事处金山路与大桥路交汇处（财富广场），7幢1层0165、7幢1层0171、7幢1层0179、7幢1层0126、7幢1层0129、7幢1层0135、7幢1层0138房屋建筑面积256.79平方米，房产证号：耒阳市房权证蔡子池第00126641号，耒阳市房权证蔡子池第00126633号。对向原告借款本息5308000元进行抵押担保。现被告未按约定向原告偿付借款本息。为了维护自身合法权益,提起以上诉讼。 原告提交了以下证据以支持其诉讼主张： 1.被告2015年11月20日出具的30万元借条及银行客户交易详细信息；原告与被告2016年1月27日签订的《房屋抵押借款合同》；被告2016年4月19日形成的股东会决议；原告与被告2016年4月18日签订的《房屋抵押借款合同》（在2016年1月27日借款合同中，第11条约定原告处理抵押房地产所得价款不足以偿还本息和承担处理费用的，乙方有权另行追索）；耒阳市房他证蔡子池字第00023896号他项权证；被告2016年4月18日出具的借条：约定借款240万元及月利率为3％；240万元借款的银行汇款收据；2018年4月9日被告出具的5万元借条及收条约定月利率为3％；原告与被告2016年6月15日签订的借款协议书及银行65万元的汇款收据（约定借款65万元，月利率为商业银行贷款利率的4倍）。 2.2018年9月3日，被告形成的股东会决议；被告2018年9月3日出具的《法定代表人授权书》；被告出具的借款结算单；2018年9月4日，被告出具的5308000元借条，约定月利率2%。2018年9月4日被告出具的5308000元借条，约定月利率2%。上述证据1、2用以证实：被告应当偿还原告借款本金340万元，利息279.2万元及后续利息（以30万元为基数按月利率2%自2019年9月21日起计算到本息清偿时止，以5万元为基数按月利率2%自2019年9月20日起计算到本息清偿时止，以240万元为基数按月利率2%自2019年9月20日起计算到本息清偿时止，以65万元为基数按月利率2%自2019年9月16日起计算到本息清偿时止）；原告请求被告偿还的借款本金340万元、利息279.2万元及后续利息对耒阳市房他证蔡子池字第00023896号内的建筑面积256.79平方米的门面享有优先受偿权。 3.原告与衡州律师事务所签订的委托代理合同；律师代理费票据，用以证实被告应当承担原告的律师代理费6万元。 被告对上述证据经质证均无异议。 被告辩称：请求与原告调解。原告提供的借条上加盖了被告的公章，被告并不否认该项借款，原告的钱投放到被告公司，公司肯定会承担责任。本公司目前的现状是资不抵债，已经拖欠大量外债，故请求原告在利息方面适当核减，待公司二期工程完工后，才有能力偿还原告的本金。 被告未提供证据。 经过双方对上述证据的质证，本院认为，原告提供的证据，来源合法，客观真实，证据本身也符合法律规定，均予以认定。 经审理查明：被告经耒阳市市场监督管理局注册登记为有限责任公司（自然人投资或控股）,经营范围：房地产开发、销售，城镇化建设项目。公司股东文小琳、林美群、谢致荣。2016年12月6日，法定代表人由谢秋根变更为文小琳。 被告因开发建设位于耒阳市金山路与大桥路交汇处的财富广场安防工程项目需资金周转，向原告借款30万元用于该项目周转。原告分别于2015年11月19日、20日向被告法定代表人谢秋根的银行账户6217002950000274652汇入现金20万、10万元，2015年11月20日，被告的法定代表人谢秋根向原告出具借条，内容为：今借到陈宏云现金人民币叁拾万元整（300000元），月息百分之三（3%，每月利息人民币玖仟元整）按月计息。并附注：此款借款人只能用于正常生意周转，谢秋根本人签名。 2016年1月27日，被告又因资金紧张，向原告借款。原告与被告签订《房屋抵押借款合同》，该合同约定：1、甲方（被告）用作抵押的房地产坐落于耒阳市蔡子池街道办事处金山路与大桥路交汇处（财富广场）7幢1层0165、7幢1层0171、7幢1层0179、7幢1层0126、7幢1层0129、7幢1层0135、7幢1层0138房屋建筑面积256.79平方米，房产证号：耒阳市房权证蔡子池第00126641号，耒阳市房权证蔡子池第00126633号；2、抵押期限自2016年1月28日至2016年4月1日；3、经房地产评估机构评估，上述房地产价值为5598022元，根据主合同，双方确认：乙方（原告）债权标的额240万元，抵押率为百分之42%；4、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生产权纠纷或债权债务，概由甲方自行负责，并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成了经济损失，由甲方一次性给付乙方经济赔偿金300万元，作为对乙方的赔偿；5、乙方保证按主合同履行其承担的义务，如因乙方延误造成经济损失的，乙方承担赔偿责任；6、抵押期间，甲方不得擅自转让、买卖、租赁抵押房地产不得重复设定抵押，未经乙方书面同意，发生上述行为均属无效，其相应的后果由甲方自行负担；7、抵押期间，甲方如果为法人或其他组织机构，如发生分立、合并，由变更后承受抵押房地产方承担或分别承担本合同规定的义务。甲方被宣布解散或破产，乙方有权要求提前处分其抵押房地产的权利；8、本合同生效后，甲、乙任何一方不得擅自变更或解除合同，需要变更或解除本合同时，应经双方协商一致，达成书面协议，协议未达成前，本合同各条款仍然有效；9、本合同在执行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决或共同向仲裁机构申请调解或仲裁，不能协商或达不成仲裁意向时可向当地人民法院起诉；10、在抵押期间，抵押房地产被拆迁、改造时，甲方必须及时告知乙方，且根据具体情况，变更抵押合同或以房地产拆迁受偿价款优先偿还乙方的本金及相应利息；11、抵押期满，如债务人不能偿还债务本金及利息，又未能同乙方达成延期协议，乙方有权自行处分该抵押财产，甲方无权以任何形式进行干涉。乙方处理抵押房地产，清偿债务本息，处理房地产所得价款不足以偿还债务本息和承担处理费用的，乙方有权另行追索。合同签订后，原告于2016年1月28日通过妻子伍小菊的银行账户向谢秋根银行账户6217995540011882798汇款100万元和140万元，共计240万元，谢秋根收到汇款后，于2016年4月18日向原告出具借条，内容为：今借到陈宏云现金人民币贰佰肆拾万元整（2400000元），月息百分之三（3%，每月利息人民币玖仟元整）按月计息。并附注：此款借款人只能用于正常生意周转，谢秋根本人签名。随后，原告与被告到耒阳市房产管理局办理了抵押登记，取得房屋他项权证（他项权证号：耒阳市房他证蔡子池字第00023896号）。鉴于该抵押登记的时间为2016年4月1日止，2016年4月18日，双方又按照原《房屋抵押借款合同》约定的内容签订一份《房屋抵押借款合同》，其它内容均无变化，只是将抵押期限第二条变更为：2016年4月18日至2016年7月18日。第三条变更为：经双方估价上述房地产价值为人民币240万元，根据主合同双方确认，乙方的债权标的额本金为240万元，借款月利率按银行借款利率4倍付息。并重新出具了一张240万元的借条，月利率为3%，且注明该240万元系2016年1月28日通过伍小菊邮政银行账户转至谢秋根邮政银行账户。 因办理抵押登记需缴纳相关费用，被告法定代表人谢秋根于2016年4月19日又向原告借款5万元现金。谢秋根收到5万元现金后，向原告出具了5万元的借条和收条。 2016年6月15日，被告因该项目调整规划补交费用，需再向原告借款65万元，原告于2016年6月15日通过中国邮政储蓄银行向被告法定代表人谢秋根的银行账户6217002950000274652汇入现金65万元。当日，原告与谢秋根签订了《借款协议》，约定，甲方（原告）借给乙方（被告）65万元，借款期7天，乙方保证不用借款从事违法活动；利率按商业银行4倍计算；并以乙方所有的门面抵押（证号：蔡子池字第00126706号），到期不能归还甲方的贷款，甲方有权处理该抵押物；乙方确保本合同的履行。 2018年9月4日，原告向被告催讨借款时，被告时任法定代表人文小琳授权谢秋根向原告出具借款结算单，内容为：被告借原告本金340万元，欠付利息共计1908000元（其中30万元借款利息算至2018年8月20日止，每月利息6000元，计算33个月，共198000元；5万元借款利息算至2018年8月19日止，每月利息1000元，计算28个月，共28000元；240万元借款利息算至2018年8月18日止，每月利息48000元，计算28个月，共1344000元；65万元借款利息算至2018年8月15日止，每月利息13000元计算26个月，共338000元）。并向原告重新出具借条，确认：今借到陈宏云人民币530.8万元（其中含本金340万元，结算利息190.8万元），月息2%（每月利息人民币106160元），每月29号付当月利息，借款期限12个月。被告在该借款结算单和借条上加盖了公司印章。当日，被告又向原告出具股东会决议：耒阳市蔡子池街道办事处金山路与大桥路交汇处（财富广场）7幢1层0165、7幢1层0171、7幢1层0179、7幢1层0126、7幢1层0129、7幢1层0135、7幢1层0138房屋建筑面积256.79平方米，房产证号：耒阳市房权证蔡子池第00126641号，耒阳市房权证蔡子池第00126633号。对向原告借款本息530.8万元进行抵押担保。 上述借款到期后，被告未向原告偿还借款本息。 本院认为，借款人应当按照约定的期限返还借款、支付利息。借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。本案中，被告的原法定代表人谢秋根因该公司开发房地产需用资金，分别于2015年11月20日、2016年1月28日、2016年4月19日、2016年6月15日向原告借款30万元、240万元、5万元、65万元，共计340万元，原告分别以转账方式向谢秋根银行账户汇入现金335万元，以现金方式支付了5万元，共计340万元，谢秋根向原告分别出具借条，事后，上述借款得到了被告的追认，在借条上加盖了公司印章。原告已按合同约定完成支付，原、被告因上述借款产生的民间借贷合同成立并生效。被告未按约定归还借款，构成违约。原告要求被告返还借款340万元，符合法律规定，予以支持。关于利息，原、被告在借款合同中约定的月利率虽然为30‰，但双方于2018年9月4日进行了结算时，实际是按20‰结算，该行为符合法律规定，予以准许。至原告起诉时止，被告应支付340万元借款的利息合计293.6万元（其中30万元借款利息自2015年11月20日至2019年9月19日止，计息46个月，共27.6万元；240万元借款自2016年1月28日至2019年9月27日止，计息44个月，共211.2万元；5万元借款自2016年4月19日至2019年9月18日止，计息41个月，共4.1万元；65万元借款自2016年6月15日至2019年9月14日止，计息39个月，共50.7万元），但原告只要求被告支付该期间的利息279.2万元，不违反法律规定，予以准许。后期利息均按月利率20‰支付至清偿之日止。被告经公司股东会决议，同意以耒阳市蔡子池街道办事处金山路与大桥路交汇处（财富广场）7幢1层0165、7幢1层0171、7幢1层0179、7幢1层0126、7幢1层0129、7幢1层0135、7幢1层0138房屋建筑面积256.79平方米，房产证号：耒阳市房权证蔡子池第00126641号，耒阳市房权证蔡子池第00126633号，为本案借款本息提供抵押担保，且进行了抵押登记,因此，原告对抵押担保物在债权实现范围内享有优先受偿权。原告陈宏云要求被告支付至起诉时止的利息279.2万元，后期利息按月利率20‰支付至清偿时止的诉讼请求，并对抵押担保物享有优先受偿权的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。关于代理费，原、被告在《房屋抵押借款合同》中有明确约定，借款人愿负担返还本金、利息和追讨该借款的差旅费、律师费、诉讼费，其中也包含律师代理费，且该费用已实际发生，故原告该项请求符合法律规定，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百一十一条第二款、《中华人民共和国物权法》第一百七十三条之规定，判决如下： 一、被告湖南省华青房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内返还原告陈宏云借款340万元及利息279.2万元，后期利息中30万元自2019年9月20日起、240万元自2019年9月28日起、5万元自2019年9月19日起、65万元自2019年9月16日起，均按月利率20‰支付利息至借款清偿完毕之日止； 二、原告陈宏云对被告湖南省华青房地产开发有限公司抵押担保的位于耒阳市蔡子池街道办事处金山路与大桥路交汇处（财富广场）7幢1层0165、7幢1层0171、7幢1层0179、7幢1层0126、7幢1层0129、7幢1层0135、7幢1层0138房屋经拍卖、变卖后在上述债权实现范围内享有优先受偿权； 三、被告湖南省华青房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告陈宏云律师代理费6万元； 四、驳回原告陈宏云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费55564元，保全申请费5000元，共计60564元，由被告负担。原告已垫付60564元，被告应在执行中清偿。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提起副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长  朱田生 人民陪审员  王 霞 人民陪审员  王小红 二〇一九年十一月二十五日 代理书记员  刘李琼 校对责任人：朱田生打印责任人：刘李琼 附：相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百一十一条第二款自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。 《中华人民共和国物权法》 第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。