江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终4305号上诉人（原审被告）沈雷，男，1986年9月2日出生，住江苏省沭阳县。被上诉人（原审原告）纪磊，男，1983年10月20日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：邬建洲，江苏勤辉律师事务所律师。上诉人沈雷因与被上诉人纪磊房屋租赁合同纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2019）苏1322民初119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈雷上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审，一、二审案件受理费由纪磊负担。事实与理由：1.涉案房屋原系沈雷所有，纪磊以欺骗手段将房屋过户至其名下，并出租给沈雷使用。双方之间签订了房屋回购协议，但约定时间到期后，纪磊在约定价格基础上加价160000万元，沈雷才停止支付房租。房屋租金实际是房款利息，双方之间不存在真实的房屋买卖关系。2.沈雷实际共给付房屋租金45000元。被上诉人纪磊二审辩称，1.纪磊未采用欺骗手段将涉案房屋过户至其名下，双方之间存在真实的房屋买卖关系。本案双方因房屋租赁合同的履行产生纠纷，沈雷在一审中答辩中认可双方之间存在租赁关系。房屋回购系房屋买卖合同的问题，与本案的房屋租赁合同并无关联性。2.除纪磊认可的房屋租金外，沈雷未支付租金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。纪磊向一审法院起诉请求：1.判令沈雷搬离租赁的位于沭阳县房屋；2.沈雷给付租金及租金损失合计68750元（租金损失自2016年6月20日起以每年15000元为标准暂时计算至2019年1月1日，以后租金损失以每年15000元为标准计算至实际将房屋交还之日止）；3.案件受理费由沈雷负担。一审法院认定事实：2008年沈雷购买案沭阳县房屋。2013年5月24日，纪磊作为买方与沈雷及纪春利作为卖方签订《房屋买卖合同》，约定由沈雷及纪春利将案涉房屋出售于纪磊。合同约定房屋价款为35万元，支付方式为买方支付15万元现金，房屋贷款20万元由买房代为偿还。在上述房屋买卖合同签订之前，沈雷欠纪磊10万元，予以冲抵房款。2013年6月1日，纪磊作为出租方与沈雷作为承租方签订《租房合同》，约定由纪磊将案涉房屋出租给沈雷使用。租期三年，从2013年6月1日至2016年6月1日。租金为每年15000元，按年结算，于每年的6月1日支付全年租金。后双方办理案涉房屋过户后续，纪磊于2013年6月4日取得案涉房屋产权证明，该证编号为沭阳县房权证沭城字第××号，房屋所有权人登记为纪磊。沈雷于2017年1月25日向纪磊转账10000元，于2017年2月16日向纪磊转账7500元，于2017年3月6日向纪磊转账2500元。纪磊认可沈雷上述转账系房屋租金，共20000元。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，双方当事人之间的关于案涉房屋的租赁合同，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。沈雷应按约给付租金，纪磊自愿放弃第一年租金，故租金应从第二年即2014年6月1日起算，按每年15000元计算至2019年1月1日，租金应为68750元，扣除沈雷已付的20000元，截至2019年1月1日，沈雷尚欠租金48750元。沈雷辩解已给付4年租金，纪磊对此予以否认，沈雷亦未能提供证据证实，对该辩解不予采纳。案涉房屋的租赁期三年已届满，纪磊要求沈雷返还租赁房屋，因纪磊已合法取得案涉房屋的房权证，已取得案涉房屋的物权，沈雷应予返还。至于沈雷称其系在纪磊胁迫、哄骗之下将案涉房屋出售并过户，系另外法律关系，不属于本案处理范围，沈雷可通过其他合法途径另行解决。综上，纪磊诉讼请求中的合理部分，应予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、沈雷于判决发生法律效力之日起30日内将位于沭阳县房屋返还给纪磊；二、沈雷于判决发生法律效力之日起10日内给付纪磊租金48750元及租金损失（租金损失从2019年1月1日起，按每年15000元计算至沈雷将案涉房屋实际返还之日止）；三、驳回纪磊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1519元，由沈雷负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经二审审查，对一审判决认定的事实予以确认。本案二审争议焦点：1.双方当事人之间是否存在真实、合法的房屋租赁关系；2.沈雷尚欠的房屋租金金额应如何确定。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案双方当事人之间是否存在真实、合法租赁合同法律关系，应当根据案件的事实要素进行认定，考察出租人是否有权出租租赁物，双方之间是否存在真实的意思表示，是否存在违反法律法规强制性规定的情形等。纪磊作为主张租赁合同法律关系存在的当事人，应当对该法律关系产生的基本事实进行举证。关于租赁物的出租权问题，虽然涉案房屋最初由沈雷购买，但根据纪磊一审中所提供的其与沈雷夫妇共同签订的房屋买卖合同，能够确认涉案房屋所有权在双方当事人之间的流转过程。房屋买卖合同签订后，双方一致认可沈雷以欠纪磊的10万元债务抵扣房款，纪磊亦代为偿还了房屋抵押贷款，涉案房屋在合同签订后已办理产权变更登记，纪磊系该房屋的所有权人，有权出租涉案房屋。双方房屋买卖合同签订后，又另外签订了租房合同，对房屋租赁的期限、租金、租金支付方式等均进行了约定，且沈雷支付了部分租金，应当认定该租房合同系双方真实意思表示。虽然沈雷提供了双方签订的《承诺》，该承诺书约定2016年6月1日前由沈雷回购该房屋，但该附有期限和条件的回购约定与本案房屋租赁之间并不存在直接关联，该约定应属于房屋买卖合同的附属内容，不能证明双方之间房屋买卖行为不真实、租赁合同存在违反法律法规强制性规定的情形。上诉人沈雷关于本案双方当事人之间不存在房屋租赁关系的上诉主张，本院不予采信。关于沈雷欠付租金的金额问题，根据租房合同约定，年租金额为1.5万元，因纪磊明确表示不主张第一年的租金，并自认沈雷已付租金金额为2万元，故该部分金额应当予以扣除。除以上部分外，沈雷未提供其他已支付租金的证据，故一审判决根据合同约定的租金标准，以现实租赁期限计算得出金额确认沈雷应支付租金并无不当。本案房屋租赁合同期限已届满，沈雷作为承租人仍然占有该房屋，一审判决以双方约定的租金金额为标准，支持租金损失，亦符合法律规定。综上，上诉人沈雷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1519元，由上诉人沈雷负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 吴振环审 判 员 王冬冬二〇一九年十一月十九日法官助理 王桂禄书 记 员 李 洁附录相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。