广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初4350号原告：邵蔚雯，女，1981年10月21日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：从涛，男，1978年6月7日出生，汉族，住广州市花都区，与原告系夫妻关系。被告：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，住所地广东省广州市从化江埔街御景路2号，统一社会信用代码：91440101786092161T。法定代表人：杨林森。委托诉讼代理人：冯嘉伟，系广东启源律师事务所律师。原告邵蔚雯与被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司（以下简称：雅居乐公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邵蔚雯的委托诉讼代理人从涛及被告雅居乐公司的委托诉讼代理人冯嘉伟均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告邵蔚雯向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付逾期办理《房地产权证》的违约金444243.8元；2.请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告邵蔚雯明确诉讼请求：违约金以已支付购房款2802800元为本金，从2018年10月17日起暂计至起诉之日2019年8月27日，按照日万分之五的标准计算，实际应计算至被告为原告办妥《房地产权证》之日止。事实和理由：原告于2016年6月17日与被告签订《广州市商品房买卖合同》（预售），在合同中约定。原告购买被告所开发的位于从××江埔街××路××号房屋，该房屋以套出售，按套内面积计算房价，单价为每平方9675.5元，总金额为2802800元，被告在2016年10月16日将房屋交付给原告使用，依合同约定，被告应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付给原告。如果因为被告未履行相关义务造成原告在约定期限内办妥并取得《房地产权证》的，被告应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金；逾期达到120日的，则原告有权在该120日届满之日起半年内解除合同。签订以上《广州市商品房买卖合同》（预售）当天，原告在被告的要求下，又与被告签订了《本合同补充协议》作为《广州市商品房买卖合同》（预售）的附件七，在该补充协议第十一条约定，被告应当在原告办理收楼手续后730天内办妥房地产权证。签订合同后，原告严格按照合同约定向被告支付了购房款，被告也如期于2016年l0月16日向原告交付了房屋，但是交付房屋后，被告却没有按照合同约定在730天内（即2018年10月15日之前）为原告办妥《房地产权证》，至今《房地产权证》仍然只是正在办理中，没有明确的时间表，严重侵害原告的合法权益。被告雅居乐公司提交答辩状称：一、逾期办证非因答辩人原因所致，答辩人不应承担违约责任。《补充协议》第十一条约定“房地产权证因政府部门法规、政策变更及政府办证部门原因造成房地产权证迟延办理的，甲方无须承担责任。”涉案的房产逾期办证是因为政府原因所致，故根据双方约定，答辩人不应承担违约责任。二、原告起诉逾期办证违约金标准计算没有依据。根据补充协议第十一条第1项之规定：“如因被告的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，从逾期之日起，被告按照原告己支付房价款的日0.1‰的标准向原告支付违约金”以及第十七条第5项之规定：“本补充协议如与《商品房买卖合同》不一致，以本补充协议约定为准”，所以即使贵院认定答辩人需承担逾期办证的责任，违约金的计算标准也应当是每日0.1‰。综上，原告要求答辩人支付逾期办证违约金的诉讼请求没有法律及事实依据。本院经审理认定事实如下：2016年6月17日，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于从化区沙贝项目三期二组团B型三联排（93栋）102房；建筑面积共289.68平方米；总金额为2802800元；原告以按揭贷款方式付款，首期款：自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30.07%，金额842800元；除首期款外，剩余房款金额1960000元，须于2016年6月17日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十一条预购商品房预告登记约定：原、被告双方共同办理预购商品房预购登记。原、被告双方应于本合同网上签订之日起30日内（不超过30日），持本合同向房地产登记机构办理预购商品房预告登记。合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条房屋交付约定：被告应当在2016年10月15日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书，被告委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向原告出示被告出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告。房屋交付使用后，被告不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如：办理产权证的义务等。合同第二十一条产权登记约定：被告应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。原、被告双方同意选择原告委托被告办理《房地产权证》。被告应当在该商品房交付交付之日起（详见补充协议第十一条）个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房产证交付原告。在此情况下，原告应当在收到被告书面通知后（详见补充协议第十条）个工作日内向被告提供房地产登记机构要求的、需原告提供的证件材料。被告应一次性如实告知原告为办理产权登记需要由原告提供的证件材料。被告未告知或告知的内容不完备、不准确，致使原告未能及时提供证件资料的，由被告承担责任。若被告未在规定时间或者上述约定的期限内与原告申请房地产转移登记的，原告可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房产登记机构申请办理预购商品房转移登记。合同第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定：2.原告委托被告办理产权登记的。如因被告未履行相关义务造成原告不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，被告应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金；逾期达到120日的，则原告有权在该120日届满之日起半年内解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应当自逾期之日的次日起至原告实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。2016年6月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》补充协议。第七条对《商品房买卖合同》第十三条的补充约定：2、如遇不可抗力原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告在发生不可抗力事件之日起90日内告知乙方的，甲方可以据实予以延期。“不可抗力”包括但不限于不可避免或者克服的异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的原因。第十一条约定《商品房买卖合同》第二十一条、第二十二条变更为：1、被告应在原告交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，原告须在被告发出《办证通知书》后7个工作日内向被告提供房地产登记机构要求的、需原告提供的证件资料及支付面积差价款、办证费用；并委托被告统一申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延。原告履行完前述义务后，如因被告的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，从逾期之日起，被告按原告已支付房价款的日0.1‰的标准向原告支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。（原告选择银行按揭付款方式的，办理房产证的起算日期为满足前述条件且按揭银行将办理房地产权证等相关资料移交被告之日起算）。被告向房管局提交办理房地产权证的申请后，因原告提交资料不全要求补齐的，办证期限顺延；同时，原告应在收到被告通知之日起3天内补齐资料，否则，因原告原因引致房管局退件，需另外支付的办证费用由原告承担。房地产权证因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门原因造成房地产权证迟延办理的，被告无须承担责任。第十七条约定对《商品房买卖合同》第三十一条补充如下：5、双方确认《商品房买卖合同》及本补充协议的所有条款均是经双方充分协商后达成的一致意见，双方对条款内容已有充分的了解和共同的认识，并且充分理解了违反合同条款的责任及后果。本补充协议如与《商品房买卖合同》不一致，以本补充协议约定为准。2016年7月1日，广州市国土资源和规划委员会对原告出具了坐落于雅居乐名门半岛花园三期一、二组团93栋1层102房的不动产登记证明，编号为：粤（2016）广州市不动产证明第09005867号。2019年8月26日，广州市花都区土地房产档案室出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》载明原告坐落于从化区沙贝项目三期二组团B型三联排（93栋）102房的房产登记字号为：16预登13336941。被告向原告发出《雅居乐名门半岛花园收楼通知书》，通知原告可以在2016年10月15日至2016年10月31日前来办理收楼手续。庭审中，原、被告确认收楼时间为2016年10月16日，并确认双方约定的办证时间为2018年10月16日，至本案起诉之日止，被告尚未为原告办理房地产权证。2016年10月16日，被告向原告开具房地产开发住宅的广东增值税普通发票，金额为2802800元。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。本案主要涉及以下两个问题：一、关于雅居乐公司是否应承担逾期办证违约金问题。庭审中，原、被告均确认收楼时间为2016年10月16日。根据《商品房买卖合同》补充协议第十一条约定“被告应在原告交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证”。故，被告需在2018年10月16日前为原告办理房地产权证。被告认为根据《商品房买卖合同》补充协议第十一条第一项约定，涉案房屋因政府办证部门迟延办理导致逾期办理房产证，被告无须承担责任。但其并未向本院提供证据予以证明，对于被告的答辩意见，本院不予采纳，被告应向原告支付逾期办证违约金。二、关于逾期办证违约金标准计算问题。原告请求逾期办证违约金依据《商品房买卖合同》第十一条，按照日0.5‰计算。但根据《商品房买卖合同》补充协议第十一条约定《商品房买卖合同》第二十一条、第二十二条变更为“原告履行完前述义务后，如因被告的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，从逾期之日起，被告按原告已支付房价款的日0.1‰的标准向原告支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行”。第十七条约定“本补充协议如与《商品房买卖合同》不一致，以本补充协议约定为准”。故，逾期办证违约金的计算标准为自2018年10月16日起每日按照总房款2802800元的万分之一为标准，计算至2019年8月27日止。鉴于被告为原告办理房产证的时间不确定，被告支付逾期办证违约金应暂计至立案之日即2019年8月27日止较为适宜。至于2019年8月27日起至被告实际交付原告房屋产权证之日止的逾期办证违约金，原告可与被告另行协商或另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付逾期办证违约金（从2018年10月16日起每日按照总房款2802800元的万分之一为标准，计算至2019年8月27日止）给原告邵蔚雯；二、驳回原告邵蔚雯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3982元，由原告邵蔚雯负担3191元，由被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担791元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  赵晓楠二〇一九年十一月二十日书记员  陈振文