吉林省洮南市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）吉0881执异7号 案外人姜涛，男，1990年4月14日生，汉族，公务员，现住洮南市。 案外人曲桂霞，女，1965年2月8日生，汉族，无职业，现住洮南市。 申请执行人洮南市中信房产中介 经营者朱志颖，该单位经理。 被执行人张晓娇，女，1987年7月19日生，汉族，个体，现住白城市洮北区。 本院在执行申请执行人洮南市中信房产中介与被执行人张晓娇因房屋买卖合同纠纷一案中，2019年11月18日，案外人姜涛、曲桂霞向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人姜涛、曲桂霞请求洮南市人民法院解除位于洮南市团结街道民强西路（瀚海明珠小区1号楼）单元901室房屋的查封。事实及理由：二异议人是母子关系。2018年11月5日，姜涛委托其母亲曲桂霞购买房屋，并看中了张晓娇正在出售的房屋，该房屋位于洮南市团结街道民强西路（瀚海明珠小区1号楼）单元901室，面积为123.32平方米，经与出卖人张晓娇协商确定房屋价款为49万元，双方签订了《房屋买卖协议》。协议约定：分期付款，首付9万元，过户后付40万元。合同签订后，张晓娇将案涉房屋交付给了异议人曲桂霞，房屋交付后已由异议人姜涛装修使用。同时，曲桂霞交付定金1万元，后又交款8万元，合计9万元。因张晓娇所出卖的房屋在中国工商银行股份有限公司洮南支行抵押贷款，尚有30万元贷款及利息没有偿还，案涉房屋不能办理过户。洮南市中信中介为张晓娇垫资30万后，案涉房屋解除了抵押，但房屋解除后，张晓娇因与他人有民事纠纷被洮南市人民法院给予查封。异议人提出异议，后经洮南市人民法院同意，由异议人曲桂霞将剩余购房款40万元交由洮南市人民法院提存，案涉房屋得以解除查封。为了完成案涉房屋的过户，2019年11月15日，异议人姜涛与张晓娇共同到洮南市不动产登记部门进行了网签，即签订了《洮南市存量房买卖合同》，异议人交付了契税，张晓娇交付了地方教育附加税、城市维护建设税、个人所得税和增值税，不动产登记部门已经完成了《不动产登记转办单》、二手房买卖受理要件、不动产权籍确认书等，2019年11月18日，异议人在继续办理房屋过户手续时，洮南市人民法院应被申请人张晓娇的债权人洮南市中信中介的申请，将案涉房屋财产保全。异议人认为，洮南市人民法院已知晓申请人已经实际占有并交付了案涉房屋的全部款项，仍然对案涉房屋给予查封，洮南市人民法院违反了最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，即被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。异议人在购买该房屋时不仅实际取得了该房屋，而且交付了全部购房款，经吉林省白城市中级人民法院判决，异议人在购买案涉房屋没有任何过错，也不承担任何的民事责任，因此洮南市人民法院依据现有的司法解释，应当将案涉房屋解除查封，故请洮南市人民法院给予充分保护申请人的合法权益。 本院查明：一、2018年11月5日，张晓娇、曲桂霞签订“房屋买卖协议”，张晓娇将其单独所有的案涉房屋[即本案诉争房屋，所有权证号：吉（2018）洮南市不动产权第0000589号，权利人：张晓娇，共有情况：单独所有，坐落：洮南市团结街道民强西路（瀚海明珠小区1号楼）2单元901室，不动产单元号：220881005033GB00001F00240001，房屋建筑面积：123.32平方米，用途：成套住宅。］卖给曲桂霞，该协议约定“……分期付款：首付9万元，过户后付40万元”，以及其他相关事宜。合同签订后，曲桂霞交定金1万元，后又交付购房款8万元，合计9万元。因张晓娇尚有以案涉房屋抵押在中国工商银行股份有限公司洮南支行（以下简称工商银行）住房贷款本金30万元及利息未偿还，案涉房屋不能办理产权变更登记手续，经曲桂霞联系的中信中介，由中信中介为张晓娇垫资30万元，张晓娇用此款偿还工商银行借款，解除工商银行设定在案涉房屋上的抵押权，曲桂霞、张晓娇再到不动产登记部门办理产权过户登记手续，待案涉房屋变更产权登记后，曲桂霞给付张晓娇房款40万元，张晓娇将中信中介为其垫付30万元给付中信中介。中信中介为张晓娇垫付了30万元，张晓娇亦用此款偿还了工商银行借款，解除了工商银行设定在案涉房屋上的抵押权。 二、张晓娇、曲桂霞“房屋买卖协议”签订后，张晓娇将案涉房屋交付给了曲桂霞，曲桂霞实际占有案涉房屋。 三、原告常彦波诉被告张晓娇、邢玉维借款合同纠纷一案，本院于2018年11月22日作出（2018）吉0881民初3418号民事裁定书，查封了张晓娇坐落在洮南市团结街道民强西路（瀚海明珠小区1号楼）2单元901室。致使张晓娇、曲桂霞在房屋买卖合同签订后未能办理案涉房屋产权变更登记手续。 四、本院执行的申请执行人常彦波与被执行人张晓娇、邢玉维因借款合同纠纷一案，于2019年4月17日作出（2019）吉0881执恢31号执行裁定书，裁定：扣留案外人曲桂霞的购房款400,000.00元，并将该款提存到洮南市人民法院账户。 五、2019年9月16日，曲桂霞按照法院的要求通过洮南惠民村镇银行股份有限公司团结支行转账转入洮南市人民法院银行账户购房款400,000.00元。 六、2019年11月15日，本院作出（2019）吉0881执恢31号执行裁定书，裁定解除对被执行人张晓娇坐落在洮南市团结街道民强西路（瀚海明珠小区1号楼）2单元901室的查封。 七、2019年11月15日，案外人与被执行人张晓娇到洮南市不动产登记部门签订了《洮南市存量房买卖合同》，案外人交付了房屋买卖契税，张晓娇交付了地方教育附加、城市维护建设税、个人所得税和增值税。不动产登记部门已经办理了《不动产登记转办单》、《不动产权籍确认书》、《不动产登记信息查询结果证明》等。 八、不动产登记信息查询结果证明，2019年11月15日16时洮南市团结街道民强西路（瀚海明珠小区1号楼）2单元901室无抵押、查封信息。 九、本院在执行申请执行人洮南市中信房产中介与被执行人张晓娇因房屋买卖合同纠纷一案中，于2019年11月18日作出（2019）吉0881执1967号执行裁定书，查封了被执行人张晓娇名下单独所有的坐落在洮南市团结街道民强西路（瀚海明珠小区1号楼）2单元901室。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人在本院查封之前，已与张晓娇签订了书面买卖合同。被执行人张晓娇在本院查封之前已将争议房屋交付案外人，案外人已占有该争议房屋。案外人已支付部分价款且将剩余价款按照本院的要求交付执行。案外人在本院查封前正在办理争议房屋过户登记手续，因本院查封无法继续办理，故案外人权利符合上述法律规定可以排除执行的情形。 关于案外人要求解除查封的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十六条规定，案外人对执行标的提出异议的，人民法院经审查后认为异议理由成立的，裁定中止对该标的的执行；人民法院对执行标的裁定中止执行后，申请执行人在法律规定的期限内未提起执行异议之诉的。人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。故本案中不能直接裁定解除查封，只能中止对标的物的执行。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十六条、第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对洮南市团结街道民强西路（瀚海明珠小区1号楼）2单元901室（不动产单元号：220881005033GB00001F00240001，建筑面积：123.32平方米）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  胡建国 审判员  陈洪波 审判员  李一夫 二〇一九年十一月二十八日 书记员  武轩夷