云南省陇川县人民法院民 事 判 决 书（2019）云3124民初767号原告张建勋，男，汉族，1992年11月19日生，住云南省保山市隆阳区。被告潘周，男，汉族，1970年11月18日生，住大理州弥渡县。原告张建勋诉被告潘周租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案受理后，于2019年11月4日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张建勋、被告潘周均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张建勋向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付给原告所拖欠的房屋改造楼梯押金6000元整；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年10月13日，原告与被告签订了房屋租赁协议，原告向被告租用位于鼎金花苑一期（3-11号）毛坯房铺面一间，当时由于承租被告房屋时没有楼梯，经原告与被告协商，被告同意由原告对房屋内的楼梯进行施工改造，被告要求原告支付押金6000元，并写了一份补充协议，并承诺在楼梯改造完成后不影响房屋主体结构，能正常使用，待原告退租，第三方接手租赁后对原楼梯无异议，并且不要求被告恢复时，被告全额退还原告楼梯改造押金6000元。原告于2018年11月退租，现被告已将该房屋租赁给其他人使用，原告多次与被告协商退还押金一事，但被告一直拒绝支付，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。被告潘周答辩称：1、原被告双方于2016年10月13日签订租赁期三年的租房合同，租期为2016年12月10日至2019年12月10日。原告于2018年11月30日告知被告2018年12月10日起不再租房，根据《房屋租赁合同》第五条5.1.3约定，原告要终止合同需提前一个月告知被告，但2018年11月30日距同年12月10日仅11天，故原告并未按照合同约定提前一个月告知被告不再租房，且原告在告知被告终止合同时，以要张贴自己的铺面转让通告为由不允许被告张贴转租通知，导致被告于2019年3月1日才将房屋再行出租，期间房屋闲置四个月，对被告造成经济损失，故原告应赔偿被告一个月房租即2500元。2、原告于2018年11月30日告知被告终止合同后就陆续搬走店内物件，期间未通知被告验收房屋，至今亦未曾归还钥匙，致使现承租人重新换锁，费用300元。根据《房屋租赁合同》第八条8.1约定，原告不通知被告验收房屋且未归还钥匙的行为已经构成违约，原告需赔偿更换门锁的费用300元。3、原告租赁期间致使被告房屋卷帘门损坏，终止合同后，未曾提出修缮或赔偿，被告在租赁期间和合同终止后曾多次与原告协商卷帘门修缮一事，但原告均未给予任何答复。根据《房屋租赁合同》第八条8.1约定“在租赁期间原告使用不当造成房屋墙体及卷帘门损坏的原告要照价赔偿。”经被告与维修人员确认，卷帘门维修费用为1800元（已开发票），故原告应当赔偿被告房屋卷帘门维修费1800元。4、关于楼梯改造押金一事，因原告“个人认为”开发商所留楼梯洞较小不方便使用（宽80公分，长3.2米，从铺面二楼上三楼，同时还有公用楼梯上三楼），原告多次与被告协商，需要扩大楼洞从铺面直接上三楼，但扩大楼洞会损坏一根（30公分×30公分，长3.2米）的混泥土梁和一块（宽1.2米、长3.2米）板面，有损害房屋使用安全的风险。被告起初不愿意扩大，后因原告多次与被告协商，被告同意原告进行改造，但需支付被告6000元保证金，根据房屋租赁合同补充协议：在租赁期满后，原告如不续租，接受租赁商铺第三方如不满意现做楼梯及孔洞大小，被告有权要求原告恢复楼梯孔洞原结构。房屋于2019年3月1日由杨某承租后，其拒绝承担楼道保证金和楼洞修复工作，该情况已经通知过原告并与原告协商恢复楼梯孔洞一事，但原告对此拒绝承担责任。此外关于板面及混泥土梁修复，被告已找建筑公司进行清算，工时费和材料费2920元，根据合同约定，被告有权拒绝退还6000元保证金且要求原告支付楼洞修复费用2920元。综上所述，原告自身存在违约行为并且对被告造成房屋闲置损失2500元、支出更换门锁费300元、卷帘门维修费1800元、楼洞修复费用2920元，合计7520元，原告需向被告赔偿7520元。此外被告有权拒绝返还6000元保证金，且该房屋改造行为可能会危害房屋居住安全，不属于有益费用，故原告的诉讼请求于法无据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交三组证据：1、房屋租赁合同1份，欲证明原被告双方签订房屋租赁合同，合同约定了双方权利义务。2、补充协议1份，欲证明改造楼梯是经过被告方同意的，且在第三方承租后没有异议情况下被告需退还原告押金6000元。3、收条1份，欲证明被告收到原告支付的楼梯口孔洞改造押金3000元的事实。经质证，被告潘周对原告提交的证据1-3组均认可。被告潘周针对其辩论主张，向本院提交四组证据：1、收款收据1份，欲证明原告不租房子之后被告换门锁产生费用300元。2、发票1份，欲证明被告维修卷帘门支出1800元。3、图纸2份，欲证明改造楼梯恢复成原告承租之前状态的造价需要2920元。4、情况说明1份，欲证明现承租人杨某不接受6000元的押金及后期修复费用。经质证，原告张建勋对被告提交的证据1组认可。对被告提交的证据2组发票的真实性认可，证明观点不认可，其认为在使用期间的公共设施不是人为损坏的应该由房东维修。对被告提交的证据3组不认可，因为现在第三方不要求修复，且如果确需改造也不需要这么多费用。对被告提交的证据4组不认可，其认为杨某目前正在使用中，不需要改造，也不需要维修。本院认为，原告提交的1-3组证据,被告认可，本院予以确认。被告提交的证据1组，原告认可，本院予以确认；被告提交的证据2组系云南省通用机打发票，有收款方的印章及识别码，本院对该发票的真实性予以确认，因被告尚未支付该费用，对关联性不予确认；被告提交的证据3组，系被告单方找人核算，该费用尚未实际发生，真实性存疑，本院不予确认；被告提交的证据4组，应属证人证言，其所陈述的内容与本案无关联性，本院不予确认。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实。2016年10月13日，原告张建勋（乙方）与被告潘周（甲方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定原告向被告租用位于鼎金花苑一期（3-11号）铺面一间，装修免租期为2016年10月14日至2016年12月10日，房屋租期为2016年12月10日至2019年12月10日。2016年12月10日至2017年12月10日租金为26800元，后两年每年租金为30000元。合同第五条约定，乙方出现经营困难可提前一个月向甲方提出终止合同，甲方可自乙方提出终止合同之日起张贴转租通告，双方互不视为违约，但已交的房租费不退。第八条约定，合同终止时乙方装修的设施设备、形象广告牌、照明灯具可拆除，涉及房屋结构的固定设施、装修等不得拆除。在租赁期间乙方使用不当造成房屋墙体及卷帘门损坏的乙方要照价赔偿。2016年10月30日双方签订一份《补充协议》，协议约定：1、在租赁期满后，乙方如不续租，接手租赁商铺第三方如不满意现做楼梯及楼梯孔洞大小，甲方有权要求乙方恢复孔洞原结构；2、乙方向甲方交付6000元保证金，待第三方接手租赁后，对原楼梯孔洞不做改造，不要求乙方恢复，甲方须向乙方退还保证金。《补充协议》签订后，原告按约交付被告保证金6000元，2018年11月30日，双方协商解除《房屋租赁合同》，原告支付租金至2018年12月10日止。2019年3月1日，被告将房屋出租给案外人杨某，未出现需要修复或改造楼梯孔洞的情况。本院认为，本案属租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十八条“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。”第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”第二百二十三条第一款“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”第二款“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”本案原、被告双方签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的协议，双方当事人均应受约束。原告承租被告的房屋并经被告同意，对所承租的房屋楼梯进行了整改，原告按约定交付被告保证金6000元。原、被告双方解除合同后，被告已将房屋再次出租，现承租人并未要求对楼梯进行整改，本院认为双方约定的退款条件已成就，被告应按约定退还原告保证金6000元，因被告抗辩支付换锁费用300元，原告认可并同意在本案中一并抵扣，本院予以确认，故被告尚应退还原告5700元。关于被告抗辩原告违约对被告造成房屋闲置损失2500元、被告修复楼梯的工时费和材料费2920元、卷帘门维修费用1800元，因其未向本院提起反诉，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第二百一十八条、第二百二十条、第二百二十三条之规定，判决如下：由被告潘周于本判决生效之日起十日内支付原告张建勋保证金5700元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费50元，由被告潘周承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于德宏州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。审 判 长  许兴黎审 判 员  赵丽红人民陪审员  蔺以先二〇一九年十一月二十日书 记 员  侯素梅