广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初9009号原告：广州市荔湾区住房和建设局，住所地广东省广州市荔湾区信义路21号。法定代表人：游志红，职务局长。委托诉讼代理人：陈斯毅，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄启鸿，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：张惠玲，女，1971年4月3日出生，汉族，住广东省兴宁市。委托诉讼代理人：余泓运，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯文生，广东金桥百信律师事务所律师。原告广州市荔湾区住房和建设局诉被告张惠玲房屋租赁合同纠纷一案，本案于2019年10月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人黄启鸿、陈斯毅，被告委托诉讼代理人余泓运到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市荔湾区住房和建设局向本院提出诉讼请求：1、要求被告及共同使用人腾空荔湾区人民南路XX号XXX房屋，将该屋的使用权交还原告；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：荔湾区人民南路XX号XXX房屋是原告的直管房屋，出租给李思存作商业使用，出租面积77.48平方米，每月租金5359.2元，租赁期间双方没有签订租赁合同，李思存继续使用房屋。及后原告工作人员经查核发现，李思存已于2014年4月死亡，而涉案房屋一直由被告占用至今。涉案房屋为国家直管房，被告未经合法手续占用房屋，经多次劝导仍拒绝交还房屋，根据《民法总则》第114条、《物权法》第39条等相关法律规定，被告的行为已经侵犯了国家财产所有权。以上事实和理由，请法院依法作出裁决。被告张惠玲答辩称：我方不同意原告的诉讼请求。第一，本案不属于人民法院受理的民事诉讼范围。从双方的租赁关系看，原告所出租的房产属于直管公房，房产本身就是属于上个世纪因特定历史环境、背景所形成的，其产权方归属和合法性就需要相关部门出台相应政策予以调整及确认，即双方租赁关系的合法性属于不确定状态，需相关行政行为加以干预，具有行政属性，不属于民事诉讼的调整范围。同时，参照广州市荔湾区人民法院于2018年所作（2018）粤0103民初2862、3992、3082、4454号等案的相关民事裁定均也是以上述理由驳回原告的起诉。本案与上述案件案情一致，法院也应驳回原告的起诉。第二，即便法院认为本案属于民事诉讼受理范围，原告的主体资格也存在严重瑕疵。从原告所提交的证据1显示涉案房产是1974年7月8日由业主黄逢巧托管于广州市房产公司，但双方签订租赁合同的出租主体为广州市越秀国有资产经营有限公司，之后是广州市国土资源和房屋管理局荔湾分局。这些主体之间是否存在授权及被授权的关系以及原告能否就本案的涉案房产主张相关权益，原告均无提交任何证据加以证实，因此其不具备本案原告的诉讼主体资格。即便如原告所说，涉案房产已属于国有资产，其所有权也应归属于区或者市国有资产管理委员会，原告的行政职责无权管理国有资产。因此，原告不具备诉讼主体资格，法院应依法驳回原告的诉讼请求。第三，被告的亡夫李思存于2009年12月11日以购买形式从广州市越秀国有资产经营有限公司获得涉案房产的承租权，在被告无违约及无违背政策规定的前提下，原告无权收回涉案房产的使用权。另外，被告已在2019年9月和10月缴纳了涉案房产的租金，原告在收取租金后即要求被告返还涉案房产，有违诚信及公平，综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2016年6月3日，广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办[2016]22号《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及辖区内住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监督以及物业管理和直管房管理等职责划入广州市荔湾区住房和建设局。广州市荔湾区人民南路29号房屋（原为太平南路41号），是广州市荔湾区住房和建设局代管房，产别为二分之一经租产、二分之一托产。广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（出租人，甲方）与李思存（承租人，乙方）于2012年1月4日就租赁广州市荔湾区人民南路XX号XXX部位签订最后两份租赁合同（分别就托产部分、经租产部分各签订一份合同），两份租赁合同名称均为《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，内容除产别不同外均一致，主要约定：甲方同意将广州市荔湾区人民南路XX号XXX部位（产别分别为：托产、经租产）的房地产出租给乙方，作商业用途，建筑面积共74.48平方米（托产部分为37.24平方米，经租产部分也为37.24平方米），租赁期限为2011年6月1日至2013年5月31日，每月租金共计5359.2元（托产部分为2679.6元，经租产部分也为2679.6元）；乙方不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用，违反规定则视为自动放弃房屋承租权，合同自发生该情形之日起解除；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回租赁房屋和设备给甲方；如需继续承租房屋的，乙方应在届满前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；租赁期届满，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；等等。上述租赁合同期满后，李思存继续向广州市荔湾区住房和建设局支付租金。2014年4月8日，李思存死亡，其妻子张惠玲继续以李思存的名义按原合同约定的租金标准向原告交纳租金，继续租赁广州市荔湾区人民南路XX号XXX部位房屋作商业用途，经营箱包，没有在租赁房屋内居住。2018年7月4日，广州市荔湾区住房和建设局委派工作人员与张惠玲就涉案人民南路XX号XXX房进行直管公房管理事项对话，并制成笔录由双方签名确认。该对话笔录显示，张惠玲告知广州市荔湾区住房和建设局委派工作人员，其是承租人李思存的妻子，因其丈夫李思存于2014年4月因病逝世，且李思存遗言由其继承人民南路XX号XXX房的商铺，所以涉案房屋由其本人实际使用至今。广州市荔湾区住房和建设局委派工作人员则告知张惠玲，涉案房屋的产别、租赁情况等，并称已对其解释关于公开招租的政策。2019年10月21日，本院在广州市荔湾区人民南路路XX号XXX部位房屋的显眼处张贴通知，限期涉及该房的承租人及实际使用人来院登记主张权利，但期限届满未有承租人或实际使用人来院登记。2019年10月21日，本院送达本案起诉状副本给被告。本院认为：广州市荔湾区住房和建设局的原告诉讼主体是适格的。原告与李思存就广州市荔湾区人民南路XX号XXX部位房屋建立的租赁合同关系合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，原告与李思存签订的租赁合同期限届满后，双方没有续签合同，但是李思存继续向原告支付租金，因此，原告与李思存之间形成不定期租赁关系，双方仍应受原租赁合同内容的约束。李思存于2014年4月8日死亡后，已由李思存的妻子张惠玲即被告实际上概括承受了租赁合同的权利义务，虽然李思存将租赁合同的权利义务概括转让给张惠玲依法需经原告的同意，但由于原告在2018年7月4日知释相关情况后亦未明确提出异议，并继续按原合同约定的租金标准收取被告缴纳的租金，本院认为该同意继续收取租金的行为应视为已同意由被告概括承受涉案房屋租赁合同的权利义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”现原告虽然未向被告发出解除合同的通知，但被告已于2019年10月21日收到本院送达的本案起诉状副本，而原告在本案起诉状中明确要求被告及共同使用人腾空搬出涉案房屋并交还使用权，应视为实际上提出了解除租赁合同的诉求，故本院确定原告解除租赁关系的诉求已于此时实际到达被告，因此，确定双方的租赁合同关系在2019年10月21日起解除。租赁关系解除后，被告及同住人员应当将房屋腾空交还给原告，但应给予合理的搬迁期限，本院酌定被告的搬迁期限为三十日。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十三条、第九十六条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：在判决发生法律效力之日起30天内，被告张惠玲（含房屋的共同使用人）腾空搬出广州市荔湾区人民南路XX号XXX部位房屋并交还给原告广州市荔湾区住房和建设局。本案受理费50元，由原告广州市荔湾区住房和建设局负担25元，被告张惠玲负担25元（受理费原告已预交，被告应负担的部分由被告迳付原告，本院不再退回）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  巫仕平二〇一九年十一月二十六日书记员  陈 隽辜晓静谭韵瑜