汉中市汉台区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0702民初3295号 原告张某（反诉被告），女，生于1970年8月27日，汉族，陕西省咸阳市人，住咸阳市渭城区人民东路。 委托代理人王薇，陕西优哲律师事务所律师。 被告陶某（反诉原告），男，生于1969年2月27日，汉族，陕西省咸阳市人，住咸阳市秦都区人民西路。 委托代理人欧振凯，北京隆安律师事务所律师。 原告张某诉被告陶某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开进行了审理，原告张某委托代理人王薇、被告陶某委托代理人欧振凯到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告张某诉称及答辩称：2019年1月30日原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告陶某将其享有使用权的位于汉中市汉台区西环路北段西侧（原正中大厦北侧宜家酒店）出租给原告张某开办民营医院。《房屋租赁合同》，约定：租赁期限2019年6月1日至2029年5月31日；年租金95万元；交押金20万元。合同签订后，应被告陶某要求，原告6次陆续向被告预交租金190万元、押金20万元、三个月物业费46800元，合计2146800元。此后，原告按规定办理了工商登记，但在向环保部门申请办理环评手续时2才得知，该房屋位于二级水源保护区，由于医院属于排污项目，有违于《中华人民共和国水污染防治法》第六十六条之规定，不能通过环评，在此情况下，原告即向被告告知：合同目的不能实现，要求被告及时另寻出租，以免损失扩大。被告称可以出面协调处理环评事项，但最终仍不能通过环评。为避免损失进一步扩大，2019年6月19日原告再次书面向被告发出《解除合同告知书》，被告则以种种理由拒绝退还上述原告所交费用。故原告诉讼，请求判令：（1）.解除原、被告所签订的《房屋租赁合同》；（2）.由被告陶某退还原告预交租金190万元、押金20万元、三个月物业费46800元，合计2146800元及退还前占用资金利息。 被告陶某答辩及反诉称：原告张某租赁被告陶某房屋从事经营活动事实属实。被告陶某收到原告张某预先支付的押金20万元、租金190万元、3个月物业费46800元，合计2146800元也属实。但原告以不可抗力为由，向被告发送《解除合同告知书》，要求解除合同的理由不能成立。原告诉称因涉案房屋位于二级水源保护区，导致原告无法开办医院，致使租赁目的无法实现属合同的不可抗力，是对法律的曲解。不可抗力是不可预见无法抗拒的自然灾害，本案涉案房屋是否属于位于二级水源保护区不能开办医院，本质上属于原告在租赁房屋前应考察了解的基本情况，不属于不可预见无法克服的自然灾害情形，连商业风险的范畴都不属于。此外，原告租赁房屋的目的也并非单纯以开办医院来获取收益，原告曾试图通过房屋转租的方式来获取租赁收益。因此，原告张某依据上述理由请求解除合同没有法律和事实依据。原告3单方解除合同应当给被告弥补经济损失178万元。综上，被告陶某的反诉请求：（1）.确认《解除合同告知书》无效；（2）、判令被告继续履行《房屋租赁合同》；（3）、判令原告承担全部诉讼费。 经审理查明：2019年1月30日原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：（1）.陶某将其享有使用权的位于汉中市汉台区西环路北段西侧（原正中大厦北侧宜家酒店，建筑面积4570㎡）出租给张某开办民营医院；（2）.租赁期限2019年6月1日至2029年5月31日；（3）.年租金95万元；（4）.交押金20万元；（5）.物业费等由张某承担；（6）.租赁期内，若承租方张某提前退租，应提前90日通知对方，并按月租金15%向对方支付违约金，出租方退还剩余租金。依据合同，原、被告在2019年1月底交接了房屋及配套设备，接交人为原告方蔡亮亮。与此同时原告6次陆续向被告预交租金190万元、押金20万元、三个月物业费46800元，合计2146800元。并按规定办理了《汉中仲德医院有限公司》工商登记，领取了《营业执照》，但在向环保部门申请办理环评手续时，2019年6月17日汉中市环境工程规划设计部门向原告发函：该项目位于饮用水源二级水源保护区西郊水源地9#井40余米，项目选址排污与相关法律规定冲突，无法给出该项目环评可行性结论。故此，原告方以“汉中仲德医院有限公司”及股东刘宏亮的名义委托被告陶某将上述涉案房屋转租（但未实现），并于2019年6月19日以出现不可抗力合同目的无法实现为由向被告陶某发送《解除合同告知书》，要求解除合同、退还租金及押金。2019年6月25日被告陶某向原告张某回函，认为：4解除理由不能成立，不同意解除；若解除需赔偿损失178万元。此后，被告也没有采取措施防止损失扩大。现原告诉讼，请求判令：（1）.解除原、被告所签订的《房屋租赁合同》；（2）.由被告陶某退还原告预交租金190万元、押金20万元、三个月物业费46800元，合计2146800元及退还前占用资金利息。 诉讼中，被告陶某以原告张某所诉解除合同理由不能成立为由，提出反诉请求，（1）.确认《解除合同告知书》无效；（2）、判令被告继续履行《房屋租赁合同》；（3）、判令原告承担全部诉讼费。 上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提举：房屋租赁合同、转账凭证、情况说明、身份证复印件、微信截图、选址环评回复函、解除合同告知书、原告申请环评时提交的文件（营业执照、技术咨询合同、房屋租赁合同、行政审批服务局说明函）及证人盛中华证言等证据；被告提举：房屋租赁合同、房屋交接单、授权委托书、汉中仲德医院有限公司工商登记信息、回函、特快专递存根及邮件收据、承包合同等证据在卷佐证。 本案在审理中，经本院主持调解，被告方坚持不同意解除，若原告解除合同需赔偿损失178万元，双方意见分歧，调解未果。 本院认为：原、被告双方对本案租赁房屋的事实无异议，已付款2146800元也无异议。争议焦点在于合同能否解除。法律规定，合同在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，合同可以解除，依据此项规定解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院确认解除合同的效力。而原被告双方所5签《房屋租赁合同》同样也约定了，“租赁期内，若承租方张某提前退租，应提前90日通知对方，并按月租金15%向对方支付违约金，出租方退还剩余租金”。本案原告解除合同的原因系“项目排污与相关法律规定冲突，无法给出该项目环评可行性结论”也属客观事实。依据上述法律规定和原被告双方约定以及合同目的无法实现的原因，本案合同可以解除，但原告考察项目不审慎造成违约应当依照相关法律规定和合同约定赔偿接收房屋至通知后三个月内被告的直接损失，即2019年2月1日至2019年9月30日8个月房租633333元（950000元÷12个月×8个月）及月租金15%违约金11875元（（950000元÷12个月×15%）），合计645208元；同样原告2019年2月1日接收房屋至2019年6月通知解除合同实际管理房屋期间的5个月物业费78000元（46800÷3个月元×5个月）应由其承担。依照法律规定，被告在明知原告已经无法履行合同义务时应当采取措施防止损失扩大，没有采取措施就扩大的损失无权求偿。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百一十二条、第一百一十四条；《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条；《中华人民共和国水污染防治法》第六十六条之规定，判决如下： 一、解除原、被告所签订的《房屋租赁合同》； 二、由原告张某赔偿被告2019年2月1日至2019年9月30日8个月房租633333元（950000元÷12个月×8个月）及月租金15%违约金11875元（（950000元÷12个月×15%）），并承6担5个月物业费78000元（46800÷3个月元×5个月），合计723208元。 三、由被告陶某退还原告张某预交款余额1423592元（2146800元-723208元）。三、驳回原告其他诉讼请求； 四、驳回被告陶某反诉请求。上述应付款限原、被告在本判决生效之日起30日内履行清结。 本案案件受理费23974元，减半收取11987元，保全费5000元，合计16987元，由原、被告各承担8493.50元。本案反诉费100元，由被告陶某承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审判员  陈明平 二〇一九年十一月二十八日 书记员  刘姝麒