江苏省海安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0621民初4484号 原告（反诉被告）：海安市雅周镇许家庄村经济合作社，住所地雅周镇许家村四组。 法定代表人：陈华，海安市雅周镇许家庄村经济合作社社长。 委托诉讼代理人：丁圣祥，海安市雅周法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：邵怀贵，男，1978年2月5日生，住海安市。 原告海安市雅周镇许家庄村经济合作社（以下简称合作社）与被告邵怀贵土地租赁合同纠纷一案，原告合作社于2019年6月18日向本院提起诉讼后，本院受理后，依法由审判员孙翠燕独任审判，于2019年8月21日和同年9月10日两次公开开庭进行了审理，后本案依法转为普通程序，组成合议庭，于同年11月8日公开开庭进行了审理。三次庭审，原告合作社的委托诉讼代理人丁圣祥、被告邵怀贵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告合作社向本院提出诉讼请求：1、要求解除双方之间签订的土地租赁合同；2、要求判令被告邵怀贵给付土地租金312400元（案涉合同2018年、2019年租金及2015年的租金27500元），支付逾期利息80000元（从2017年7月1日起计算到2019年6月30日止），按月息2%计算至实际履行之日；后在第三次庭审中变更该项请求为要求判令被告邵怀贵给付土地租金88400元，违约金50000元（以268400元为基数，按照年利率2%的标准计算从2017年7月1日起至2019年6月30日）。3、判令被告承担诉讼费用。事实与理由：原、被告于2016年12月25日签订土地租赁合同一份（协议签订前被告租用50亩未签合同）。根据协议约定，原告将土地租赁给被告，被告应于每年七月十日之前缴纳下半年度的租金。现原告已履行了自己的义务，但被告从2017年起再未支付租金，累计欠原告租金312400元，被告不按约给付租金的行为已经构成违约，为维护自己的合法权益，原告遂诉至法院。在诉讼过程中，被告于2019年10月17日给付租金18万元，余款仍未给付。 被告邵怀贵反诉并辩称：1、原告合作社违约在先。合同上约定的租赁土地面积为117亩，但直到今年3月份经实际丈量后确认租赁面积为109.5亩。2、从2017年10月政府已经对租金进行政策性调整为850元/亩，而2017年的费用已按117亩*1100元缴纳，多出的部分应该抵扣2018年的土地租赁费用。3、原告要求解除合同被告也同意，但是直到2019年3月中旬合作社才实际丈量了案涉土地，因此解除租赁协议的责任在原告合作社，故反诉要求原告合作社赔偿其因解除协议造成的损失77539元。 针对被告邵怀贵的反诉，原告合作社答辩认为：邵怀贵的反诉请求不能成立。根据双方于2016年12月25日签订的协议第四条第三款的规定，合同没有约定若协议解除合作社应赔偿邵怀贵的损失，而在此纠纷中，是由于邵怀贵不能按照协议约定履行给付租金的义务，致使合同自行解除，所以邵怀贵应自行承担由此引发的全部损失。 本院经审理认定事实如下：2015年7月，被告邵怀贵租用原告合作社土地50亩，2016年1月，被告邵怀贵又租用原告合作社土地67亩。2016年2月8日，原告合作社和被告邵怀贵签订土地租用协议，协议约定：一、合作社将许家庄村王张路西侧农田承包给邵怀贵使用，面积为117亩（以实际丈量面积为准）；二、租赁期限为2016年2月至2016年12月；三、协议签订后前三年租金为1100元/亩，以后每三年租金价格可根据周边地区农业行情调整。……于分别将50亩与67亩土地租赁给被告邵怀贵耕种。2016年12月25日原告合作社重新与邵怀贵签订了一份土地租用协议。协议约定：一、合作社将许家庄村王张路西侧农田承包给邵怀贵使用，面积为117亩（以实际丈量面积为准）；二、租赁期限为2017年1月至2027年9月；三、协议签订后前三年租金为1100元/亩，以后每三年租金价格可根据周边地区农业行情调整。四、合作社的权利和义务……3、邵怀贵拖欠租金超过一个月或因邵怀贵的原因不能正常支付租金或不能正常生产经营，该协议即自行解除，合作社有权收回租用土地并有权处理租用土地上的所有物品，邵怀贵不得阻挠。五、邵怀贵的权利和义务1、邵怀贵必须在合同签订后十日内一次性缴纳两年的租金给合作社（租金金额按实际丈量面积计算）；2、每年的7月10日前缴纳下年度租金，以此类推，不得拖欠，否则邵怀贵应承担应交租金总额一倍的罚金；……；六、违约责任：在承租期内除非国家政策和本协议第四第三条、第五条第一条规定的邵怀贵的违约行为，合作社不得无故收回土地使用权；如邵怀贵在规定期限内不能正常经营，改变用途所引起的损失责任自负，邵怀贵如违约，合作社有权收回流转土地。双方如有一方违约，合同自行解除，并赔偿对方由此造成的损失……。协议签订之后，邵怀贵继续在上述土地上从事农业耕种，并在案涉土地上架设护栏网，安装监控、添置卷帘门、防盗窗及农用拖拉机等设施来方便生产。 邵怀贵于2016年5月交租金10000元，2016年8月交20000元，2016年11月交30000元，2017年1月18日交50000元，2018年2月10日交60000元，2018年10月29日交87000元。 2019年3月，原告合作社对案涉土地进行了实际丈量，最终确定案涉土地面积为109.5亩。 2019年4月，原告合作社向被告邵怀贵发出通知一份，通知载明：“请你将2018年租金128700元，请你于4月10日之前到我村结清，否则将按照法律程序进行追缴，所造成的后果由该承包者负责，与本村无关”。接通知后，因被告邵怀贵未按期交纳租金，原告合作社遂诉至本院。 本案在审理过程中，被告邵怀贵于2019年10月17日向合作社交付180000元。为保证收割的顺利进行，邵怀贵于同年10月25日还交付50000元保证金在雅周法律服务所。 庭审中，原告合作社称诉讼请求中有租金27500元系2015年7月被告邵怀贵租赁的50亩土地的租金。而被告邵怀贵则称当时该50亩地里没有排水沟、灌溉渠，系邵怀贵自己用机械、人工平整的，因此这50亩的租金是原告合作社前任书记、村长同意以机械、人工费用抵销的，况且在后来村里催交租金的通知中一直都没有提及这50亩的租金。 被告邵怀贵为了证明周边土地流转费用已降至800元到850元/亩，要求合作社降低租金标准，向本院提供了几份土地出租协议。原告合作社对此予以认可，但认为案涉合同并不在调整期限内。 被告邵怀贵为了证明其在案涉土地上添置物品的价值，向本院提供了5张收款收据、2张送货清单。原告合作社对此不予认可，认为收款收据、送货清单与本案没有关联性。 庭审后，原告合作社认为因土地租用协议上的租赁期限自2017年1月至2027年9月，计算每年租金的期限为当年1月份至12月份，因目前尚未到12月份，故自愿在所欠交的租金中扣减一个月的租金10037.5元（109.5亩*1100元/年/12个月）。 以上事实，有土地租用协议书、通知、合作社及其工作人员出具的收条、数份周围土地出租协议、邵怀贵购买相关设施材料的证明、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。 本院认为，原告合作社与被告邵怀贵之间签订的土地流转合同系双方真实的意思表示，并没有违反法律法规强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应遵循诚实信用原则，按照协议全面履行自己的义务。由于被告邵怀贵未能按照合同约定的期限按照交纳租金，构成根本违约，导致原告合作社诉至本院要求解除与邵怀贵签订的土地流转合同。庭审中被告邵怀贵同意解除协议，故原、被告双方于2016年12月25日签订的土地租用协议解除。 关于被告邵怀贵欠缴案涉土地的租金数额。根据被告邵怀贵实际租赁的土地面积和已缴纳的租金，加上原告合作社自愿扣减一个月的租金10037.5元，被告邵怀贵仍欠原告合作社租金34762.5元（109.5亩*1100元/亩/年*4年-437000元-10037.5元）。对于原告合作社诉称要求被告邵怀贵给付2015年租用50亩土地的租金27500元的请求，本院认为，一、原告合作社没有向本院提供2015年7月与被告邵怀贵签订的土地租赁合同。二、从被告邵怀贵提供的原告合作社的催收租金通知来看，内容上并未涉及该50亩的土地租金。故对此请求本院不予支持。 关于原告合作社主张违约金5万元。根据《合同法》第一百一十四条约定，合同当事人可以约定一定数额的违约金，若违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。考虑到目前被告尚欠租金的数额，原告合作社主张的违约金5万元偏高，故本院酌情支持违约金为4171.5元（所欠租金的数额从2017年7月1日至2019年6月30日期间按年利率6%计算）。 关于被告邵怀贵的反诉请求。本院认为，按照合同约定“邵怀贵拖欠租金超过一个月或因邵怀贵的原因不能正常支付租金或不能正常生产经营，该协议即自行解除，合作社有权收回租用土地并有权处理租用土地上的所有物品，邵怀贵不得阻挠。”因此，对于邵怀贵在案涉土地上添置的物品在案涉合同解除后应归原告合作社处理，故对其反诉请求本院不予支持。 关于被告邵怀贵辩称原告合作社因未及时将案涉土地实际丈量，违约在先的意见。本院认为，一、作为案涉土地的承租方，被告邵怀贵亦负有要求村合作社对案涉土地丈量的义务；第二、案涉土地实际丈量后的面积比流转合同上的面积要少，并未增加其缴纳土地租金的压力；三、案涉土地是否丈量并不影响邵怀贵对案涉土地的使用，亦未造成任何损失。因此原告合作社未对土地进行实际丈量虽系违约，但非根本违约。故对此辩称理由本院不予采信。 关于被告邵怀贵辩称要求降低土地租金的意见。本院认为，按照合同约定“协议签订后前三年租金为1100元/亩，以后每三年租金价格可根据周边地区农业行情调整”，案涉流转合同系2016年12月25日签订，实际租赁期限自2017年1月至2027年9月，1100元/亩的租金标准适用期限应是2017年1月至2019年12月。因此，即使用边地区的土地租金标准下降，但该下降标准亦并不适用于本案，故对此辩称理由本院亦不予采信。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）海安市雅周镇许家庄村经济合作社与被告（反诉原告）邵怀贵于2016年12月25日签订的土地租用协议。 二、被告邵怀贵（反诉原告）于本判决发生法律效力后十日内给付原告（反诉被告）海安市雅周镇许家庄村经济合作社租金34762.5元及违约金4171.5元，合计38934元。 如义务人未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告（反诉被告）海安市雅周镇许家庄村经济合作社的其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）邵怀贵的反诉请求。 案件受理费3593元，反诉案件受理费减半收取869元，合计4462元。由被告邵怀贵负担[被告邵怀贵已交纳869元，余款3593元由被告邵怀贵于本判决发生法律效力后十日内缴至本院（本院开户行：建行海安营业部；账户32×××16）]。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4462元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行账号：46×××65）。 审 判 员  孙翠燕 人民陪审员  丁兴太 人民陪审员  胡建生 二〇一九年十一月十四日 法官 助理  李益晨 书 记 员  任泱泱 附：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。