广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0191民初1245号原告：广州新岛物业管理有限公司，住所地广州市增城区。法定代表人：林东强，职务董事长。委托诉讼代理人：刘燕平，广东踔厉律师事务所律师。被告：卢满贰，住广州市黄埔区。第三人：世球发展有限公司（WORLDBALLDEVELOPMENTLIMITED），地址。原告广州新岛物业管理有限公司诉被告卢满贰、第三人世球发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，广州市增城区人民法院于2019年5月28日作出（2019）粤0118民初978号之一《民事裁定书》，裁定本案移送本院审理。本院于2019年6月21日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州新岛物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘燕平，被告卢满贰到庭参加了诉讼。第三人世球发展有限公司经本院传票传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州新岛物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠的2018年5月1日至2018年6月30日及2018年8月1日至2019年1月31日期间的租金48000元；2.被告支付拖欠的2018年7月1日至2019年1月31日止的空调管理费、卫生保洁、公共区域用电、物业管理费7560元；3.被告支付拖欠的2018年7月1日至2018年12月31日水电费4452元；4.请被告支付拖欠上述费用的违约金人民币17958元（以当月拖欠的租金、物业管理费为本金，按照每日千分之三的标准，分别从当月29日起计算至2019年1月4日止）；5.被告支付私自停业的违约金62000元；6.被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼中，原告撤回要求被告支付逾期支付物业管理费违约金的诉讼请求。事实和理由：2018年2月25日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将广州市增城区新塘镇广深大道XX号XX号铺（以下统称涉案商铺）出租给被告，租赁期限为3年。被告应每月及时支付租金6000元及产生的物业管理费、水电费。同时约定被告不得私自停业，否则应承担每天500元的违约金。合同签订后，原告已依约将涉案商铺交付给被告使用，但被告未能按期支付租金、物业管理费、水电费等，并从2018年9月1日开始私自停业。每月的空调管理费、卫生保洁、公共区域用电、物业管理费是1352元，其中2018年7月份欠交448元，2018年8月份欠交352元。为维护自己的合法权益，原告提起本案诉讼。被告卢满贰辩称，1.涉案商铺的实际产权人是第三人，被告与第三人已就涉案商铺签订了《物业租赁合同》，涉案商铺的出租方应为第三人，而非原告，原告并非本案的适格主体。2.即使原告为本案的适格主体，涉案商铺的租金也不应当按照6000元/月计算。被告与第三人签订的《物业租赁合同》约定的租金标准是400元/月，该份合同的日期是倒签的，实际签约时间是2018年4月份前后，其效力应当高于原被告签订的《商铺租赁合同》，故涉案商铺的租金变更为400元/月。租赁期间，原告未经被告同意，擅自大范围改变《商铺租赁合同》第一条约定的租赁区域格局，将涉案商铺前面公共就餐区以及右前方的小吃店铺全部收回并改建成商铺对外出租或自营，严重违约，严重减损涉案商铺的原有价值。被告对涉案商城大范围改建，不但噪音扰民且产生大量的粉尘，飘至周围小吃店，涉案商铺的点心也因遭受粉尘而变坏变质，被告被迫停工停业。被迫停工停业期间，原告承诺不计收商铺的租赁费用。但原告一直没有通知被告施工完成可以重回商城开业。故上述过错均在于原告，被告不存在任何拖欠行为。3.原告自述被告从2018年9月1日开始停业，但每个月却产生500多元的电费，不合常理。原告也未提供水电费发票，电费在被迫停业期间也并未实际产生，故该笔费用不应当支付。4.《商铺租赁合同》约定，因停业造成原告经济损失的，被告才承担赔偿责任。原告擅自改建导致被告停产停业，遭受损失的是被告，并非原告，被告不应当支付停业违约金。5.原告已主张了滞纳金和违约金，无论是否得到法院支持，都不能同时没收被告支付的履约保证金18000元。被告在签署《商铺租赁合同》时一次性支付了装修补偿费60000元。《商铺租赁合同》第四条约定，原告违约导致合同解除时只需按照折旧比例退还装修补偿费，被告违约导致合同解除时，原告有权没收全部装修补偿费。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，上述约定无效。原告应当向被告退还上述履约保证金18000元及装修补偿费60000元，被告确认上述意见仅作为答辩意见提出，不作为反诉提出。2018年9月份前的租金、管理费、水电费、各项杂费等，应当先用保证金18000元抵扣。6.根据《商铺租赁合同》第十条第七项的约定，被告有权向原告申请转让涉案商铺，被告于2018年5月25日向原告提出转租申请，原告表示同意、被告于2018年6月25日在涉案商铺贴出转租公告，但原告却多次安排人撕毁转租公告，违反约定。7.被告从未主动停业。原告于2018年5月份某天中午搞全场档口的抽油烟机，导致被告不能营业，产品也被污染了。2018年7、8月份，原告改造C区，涉案商铺在X区，也影响到被告经营，但被告坚持经营了。2018年8月底，原告装修A区的商铺，装修的商铺就在涉案商铺旁边，灰尘很大，根本无法经营。被告于2019年9月8日经营不下去，就停业了。原告让涉案商铺旁边的档口停业了，也补钱给隔壁档口。但被告是被迫停业的，原告也从未电话通知何时可以开业。进场前原告承诺的广告、宣传均没有做到。7.对合同约定的违约金标准没有异议，但是认为不应当由被告支付。第三人世球发展有限公司未答辩，也未提供证据。经审理查明：位于增城市新塘镇××号厂房的产权人为第三人，登记建筑面积1800平方米。2012年3月30日，经增城市公安局卫山派出所核准，上述地址变更为增城区（原增城市）新塘镇广深大道中XX号。2018年2月25日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》(编号：2018012)，约定乙方租赁广州市增城区新塘镇广深大道中XX号银裕美食商城的部分区域用于经营餐饮（仅限经营广式点心）。租赁区域为XX号铺位，约35.58平方米（含公摊面积）。该约定的面积用于计算物业管理费，不是租金计算的依据，乙方实际使用面积的多少不影响本合同约定的租金数额。租赁期限自甲方交付之次日起3年（即从2018年2月25日到2021年2月24日）。双方约定租金为每月6000元，该租金为税后，因本租赁产生的甲乙双方须缴纳的所有税费均由乙方承担。免租期为/个月（从实际交付之日起算）。但免租期内每平方米18元的空调管理费、食尚美荟广场内公共区域用电、卫生保洁以及物管费每平米20元须缴纳。租金每年在上一年租金的基础上递增10%。乙方每个月28日前支付下个月的租赁费用。乙方在双方签订合同后二日内向甲方交付本合同的履约保证金18000元，该保证金的保证内容包括：两个月租金保证金、一个月水电费保证金。合同期限届满或双方协商一致提前终止本合同的，甲方应在乙方支付完本合同约定的全部费用且乙方无任何违约情形及将承租的物业按约定交付给甲方后5日内将保证金无息退还给乙方。乙方在双方签订合同后二个日内将首月租金6000元支付给甲方。水电设施及水电费的相关约定：（1）甲方按现状向乙方交付水电设施，乙方应按自己的用途自行完善水电设施并承担所有费用。（2）乙方应按甲方要求安装预付电费的电表并承担相关费用。（3）水电费收费标准：电费为每度1.5元，水费每立方米5.5元。（4）水电费支付：每月5日前乙方向甲方支付上月水电费。乙方在经营期间，因私自停业，给甲方造成的经济损失，乙方须承担赔偿经济责任，每个档口每天赔偿甲方500元，超过三天，甲方有权收回乙方租赁的档口。甲方负责统一对商业广场进行装修。装修费用由乙方承担，具体由甲乙双方另行协定。乙方应接受甲方或甲方指定的物业管理公司的管理。物业管理费计算面积为35.58平方米，合同之日每平方米18元的空调管理费、食尚美荟广场内公共区域用电、卫生保洁以及物管费每平方20元。乙方未按时交纳租金、物业管理费、水电费等费用（物业管理费等费用由乙方与甲方或甲方指定的物业管理公司另行签订协议确定），每拖欠一天按拖欠金额的千分之三计算滞纳金。乙方逾期十五天还未能一次性全额向甲方缴纳下个缴租期租金与其他费用时，甲方将通过在该租赁区域门上贴通告或按约定的联系方式通知乙方交清所有租赁费、滞纳金和其他相关费用，并同意甲方有权采取停水、停电等措施予以督促乙方履行合同义务，由此产生的一切损失由乙方承担。在租赁期（包括免租装修期）内，归于乙方原因，乙方有下列情形之一的，甲方有权提前二十天单方书面通知乙方解除本合同，不予退还乙方的履约保证金，收回该租赁区域，如上述履行保证金不足弥补甲方全部损失的，甲方还有权要求乙方赔偿相应的经济损失：（1）乙方逾期缴纳租赁费、装修补偿费、管理费、水电费、空调费、物管费等累计超过三十天的……（7）乙方在合同期内，未违反甲方各项规定，乙方可书面申请转租、转让、分包。如乙方经甲方同意转让，乙方应按甲方要求办理相关的手续及与受让方一起签订三方协议，同时乙方应向甲方一次性支付转让手续费500元。在租赁期（包括装修期）内，归于甲方原因，甲方有下列情形之一的，导致乙方无法正常使用租赁物的，乙方有权提前二十天单方书面通知甲方解除本合同，要求甲方双倍返还履约保证金、退还多收的预交款项，如赔偿的履约保证金不足弥补乙方全部经济损失，乙方有权向甲方追偿：（1）未经乙方事先书面同意，甲方擅自转让本合同项下义务和责任的；（2）甲方在本合同规定的期限内交付该租赁区域，逾期超过180天的。本合同依据中华人民共和国法律制定，按照中国法律进行解释。合同附件一为涉案商铺位置的附图。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，双方签订了《装修补偿协议》，约定乙方向甲方支付装修补偿款60000元，装修完成后，甲乙双方验收无误后，方可退回。如果乙方违约导致解除租赁合同，则上述装修补偿费不予退还。如果甲方违约，则对乙方未使用商铺的时间的折旧比例退还。上述合同签订之后，被告向原告支付了租赁保证金18000元、装修补偿费60000元。原、被告在庭审中确认，被告已向原告交纳2018年4月30日之前的租金、2018年7月1日至2018年7月31日的租金、2018年5月31日之前的空调管理费、卫生保洁、公共区域用电、物业管理费以及2018年6月30日之前的水电费。被告另提供一份被告与第三人于2018年2月1日签订的《物业租赁合同》，约定第三人将涉案商铺出租给被告使用，租金标准为400元。原、被告在庭审中确认该份合同是用于登记备案交税。第三人向本院提供书面说明，记载《物业租赁合同》只是为了被告办理营业执照之用，双方并不存在真实的租赁合同关系，第三人也没有向被告交付涉案商铺，也未向被告收取任何费用。为证明原告没有超出租赁期限转租，原告提供了其与第三人于2017年11月1日签订的《房地产租赁合同》（编号20171101）及于2017年12月1日签订的《房地产租赁合同补充协议》（编号20171201），上述租赁合同约定第三人将广州市增城区新塘镇广深大道中145号之一出租给原告作经营美食城用途使用，租赁期限初定三年，自2017年12月1日起至2020年11月30日止。补充协议约定，考虑到装修费用超过500万元，在三年的租赁期限内很难实现盈利，原告与第三人同意在原租赁期限届满后，自动续期两年。被告对上述两份合同不予确认，认为原告与第三人是利益共同体，只要双方愿意就可以在任何时间内补充签订所谓的补充协议。2019年4月2日，原告通过中国邮政特快专递向被告寄送《解除合同通知书》，该封快递于2019年4月4日他人签收。被告表示没有收到该份快递，但是确认快递单上的地址是被告曾经居住的地址，现在已经搬走。为证明原告已代被告缴纳了涉案商铺的水电费，原告提供了2019年1月4日的水表和电表照片以及2018年6月1日至2019年4月1日的电费发票，其中电费发表记载的名称为广州食尚美荟餐饮管理有限公司。被告对上述证据真实性没有异议，但是认为被告自2018年9月8日开始停止营业，之后的产生的水电费不应当由被告承担，且发票显示的是全部商铺的电费，无法认定涉案商铺的具体水电费情况。被告认为是原告于2018年9月份开始对涉案商铺附近的XX号铺进行大范围的改建，严重影响了被告的正常生产和经营，被告被迫于2018年9月停业。为证明上述事实，被告提供涉案租赁区域的照片5张以及黎XX的证人证言、黎XX起诉广州新岛物业管理有限公司的案件受理通知书。被告陈述上述照片是案外人拍摄的，具体拍摄时间记不清楚。原告对上述证据均不予确认，认为黎XX承租原告的商铺与涉案商铺不在同一区域，且黎XX与原告因租赁合同纠纷尚在诉讼中。黎XX未出庭作证。原告在庭审中陈述,XX、XX、XX、XX号铺是被告停业以后于2018年10月份后进行装修的。双方并未进一步举证。被告在庭审中陈述，其于2018年9月份停业之后要求搬走涉案商铺内的物品，但是原告不同意。原告在庭审中陈述，被告是于2019年2、3月份才要求搬走涉案商铺内的物品的，但是管理人员不清楚情况，没有让被告搬走。双方对于各自的陈述没有提供证据。原、被告在庭审中确认涉案商铺现由案外人使用，涉案租赁合同已于2019年4月3日解除。本院认为：第三人为香港企业，本案为涉港房屋租赁合同纠纷，应当参照涉外民事纠纷处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，因当事人未就处理本案合同争议所适用的法律做出选择，而本案的合同履行地和标的物所在地均在我国内地，依照最密切联系原则，本院确认我国内地法律作为解决本案争议的准据法。原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。关于被告是否应当向原告支付租金及逾期支付租金的违约金问题。《商铺租赁合同》约定，被告应于每月28日前支付下个月租金6000元。被告没有按时交纳租金，构成违约。现原告要求被告支付2018年5月1日至2018年6月30日、2018年8月1日至2019年1月31日期间的租金48000元（6000元/月×8月）以及以欠付的租金为本金，按照每日千分之三的标准，分别从应交月的当月29日计算至2019年1月4日止的违约金，符合合同约定，本院予以支持。按照上述违约金计算方法，被告应当支付逾期支付2018年5月1日至2018年6月30日、2018年8月1日至2019年1月31日租金的违约金17478元。被告在庭审中确认其与第三人签订的《物业租赁合同》用于登记备案交税之用。第三人亦向本院提供书面说明，确认《物业租赁合同》只是为了被告办理营业执照之用，被告与第三人并不存在真实的租赁合同关系，第三人也没有向被告交付涉案商铺，也未向被告收取任何费用。故对于被告辩称的涉案商铺实际是第三人出租给被告的以及涉案商铺的租金应按《物业租赁合同》约定的每月400元的标准计算，没有事实依据，本院不予采纳。被告提供的证据不足以证明由于原告对涉案商铺所在区域装修导致被告停业，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，被告应当承担举证不能的后果。故对于被告以此为由拒交租金及违约金的抗辩，本院不予采纳。《商铺租赁合同》约定被告逾期缴纳租赁费等累计超过三十天的，原告有权不予退还被告交纳的履约保证金。故对于被告要求以履约保证金抵扣2018年9月份前的租金、管理费、水电费的意见，本院不予采纳。关于被告是否应当向原告支付2018年7月1日至2019年1月31日止空调管理费、卫生保洁、公共区域用电、物业管理费问题。《商铺租赁合同》约定，涉案商铺面积为35.58平方米，空调管理费、卫生保洁、公共区域用电每平方米18元，物业管理费每平方米20元，于每月28日前支付下个月的租赁费用。据此每个月的空调管理费、卫生保洁、公共区域用电、物业管理费为1352元。被告没有按时支付上述费用，构成违约。现原告要求被告支付2018年7月1日至2019年1月31日止的空调管理费、卫生保洁、公共区域用电、物业管理费7560元（448元+352元+1352元/月×5月），符合合同约定，本院予以采纳。如上所述，对于被告以原告导致被告停业为由拒付上述费用的抗辩，本院不予采纳。关于被告是否应当向原告支付2018年7月1日至2018年12月31日的水电费问题。《商铺租赁合同》约定被告应于每月5日前向原告支付上月水电费，电费每度1.5元，水费每立方米5.5元。原告提供的证据无法证明涉案商铺每月产生的水电费具体金额，原告应当承担举证不能的后果，故对于原告的该项主张本院不予支持。关于原告要求被告支付停业违约金62000元的问题。因原告未提供证据证明被告停业给原告造成的损失，故对于原告的该项主张，本院不予支持。第三人被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告卢满贰应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州新岛物业管理有限公司支付从2018年5月1日至2018年6月30日止及从2018年8月1日至2019年1月31日止的租金48000元及欠付上述租金的违约金17478元；二、被告卢满贰应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州新岛物业管理有限公司支付从2018年7月1日至2019年1月31日止的空调管理费、卫生保洁、公共区域用电、物业管理费7560元；三、驳回原告广州新岛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3099元，由原告广州新岛物业管理有限公司负担1482元，由被告卢满贰负担1617元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张大会人民陪审员  吴树永人民陪审员  杜美月二〇一九年十一月十八日书 记 员  钟秀娟