湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初8593号原告：胡咏华，女，1960年12月29日出生，回族，户籍地湖南省长沙市雨花区，现住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：曾思海（系胡咏华之子），男，1990年4月11日出生，回族，户籍地湖南省长沙市雨花区，现住湖南省长沙市雨花区。被告：长沙昌兴赢房产经纪有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区定王台街道芙蓉中路二段98号明城国际中心27层2721房。法定代表人：高金科，执行董事兼总经理。原告胡咏华（以下简称原告）与被告长沙昌兴赢房产经纪有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告胡咏华的委托诉讼代理人曾海思到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2018年8月18日签订的《长沙市房屋租赁委托代理合同》；2、判令被告立即支付原告房屋租金15600元，租客押金3070元及物业水电费1000元；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告存在房屋出租委托代理合同关系。原告依据诚信原则严格履行了合同义务，但是由于被告经营异常、恶意不履行合同付款义务，导致出现拖欠大量房东租金、租客押金的情况，且该公司办公地明城国际中心27层2721室自今年5月份关门后，始终无法联系。自2019年2月至今，被告累计拖欠原告房租15600元，租客押金3070元及物业水电费1000元。原告认为，双方的房屋出租委托代理关系合法有效，被告理应及时向原告支付房屋租金，归还相关租客押金和相关费用。现被告怠于履行合同约定的付款义务，原告依据相关的法规特提起诉讼。被告无答辩。经审理查明：2018年8月18日，原、被告签订签订《长沙市房屋出租委托代理合同》，约定：原告将位于雨花区房屋委托被告出租；租赁用途为居住；被告代原告向承租方收取租金、有线电视费、卫生费和水、电、燃气费；物业管理费由原告承担；租赁期限自2018年8月20日至2021年8月19日，原告应于2018年8月18日将房屋交付给被告；原告同意第一年预留60工作日作为被告接洽承租的工作期，工作期内产生的租金收入，作为被告的佣金；房屋租金每月2600元，提前15天按季支付下个季度房租。各期租金支付日期：第一次2018年月18日支付2600元、第二次2018年11月5日支付7800元、第三次2019年2月5日支付7800元、第四次2019年5月5日支付7800元，以后以此类推。合同还就其他事项进行了约定。原、被告签订《长沙市房屋出租委托代理合同》后，被告就涉案房屋分成五个部分与五位承租人签订《长沙市房屋租赁合同》，租赁期限均为各合同签订当日至2019年8月19日，并向各承租人收取房屋押金及租金。被告分别于2018年8月19日、2018年11月5日、2019年2月17日向原告支付2780元（房租2600元、煤气费180元）、7800元、7800元。后续租金经催收未果，原告遂于2019年8月2日向本院提起诉讼。另查明，涉案房屋为胡咏华与其子曾海思共同共有，曾思海同意原告出租涉案房屋及主张租金；原告自行交纳了涉案房屋2019年度的全年水费为360元。诉讼中，原告称：1、涉案房屋为复式结构，楼上有4间房，被告在承租期间在一楼客厅增加隔断，可同时向5人出租；2、被告拖欠原告房屋且失去联系，原告于2019年8月19日（即被告与各承租人签订的租赁合同到期日）收回了涉案房屋；3、被告共计收取5位租客押金共计3070元未予退回，原告在收回房屋时亦未代被告向租客退回押金。以上事实，有《长沙市房屋出租委托代理合同》、《房屋委托代理书》、房屋物品交接清单、交通银行个人客户交易清单、《长沙市房屋租赁合同》、《收据》、《收款收据》、产权证复印件及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中,原、被告签订的《长沙市房屋出租委托代理合同》系当事人真实意思表示,合法有效。双方签订的合同虽名为房屋出租委托代理合同，但根据合同约定，被告直接向原告支付租金，被告以自己的名义对外出租案涉房屋并收取租金，应依法认定原告和被告之间实际系出租人和承租人的法律关系，被告与租客之间系承租人与次承租人关系。故本案案由为房屋租赁合同纠纷。一、关于合同解除。原、被告签订的《长沙市房屋出租委托代理合同》委托租赁期限虽未届满，但根据原告提交的证据显示，被告未按约定支付租金,且已失联，以其行为表明不再履行合同义务。现原告要求解除与被告签订的《长沙市房屋出租委托代理合同》，符合法律规定及合同约定,本院予以支持。原告称被告与各承租人签订的租赁合同于2019年8月19日到期后，房屋已由原告收回，故《长沙市房屋出租委托代理合同》解除时间应认定为2019年8月20日。二、关于被告欠付的租金。根据《长沙市房屋出租委托代理合同》约定的租金标准为每月2600元及60日免租期,且被告已按约支付18200元（7个月房租、2个月免租期）的事实，应认定被告实际支付租金至2019年5月19日，且原告对被告已按约支付前三次租金的事实予以认可。故对原告要求被告支付租金7800元的诉讼请求，予以支持；对其超出部分诉讼请求，不予支持。三、关于被告欠付的物业、水、电费及租客押金。原告主张被告欠付物业、水、电费1000元，因《长沙市房屋出租委托代理合同》明确约定物业管理费由原告承担，且原告仅提供2019年度已交纳水费360元的收款收据，未提供电费的缴费票据，应当承担举证不能的法律后果，故本院对原告要求被告支付水费230元（360元/12个月*7.66个月）的诉讼请求，予以支持，对超出部分的诉讼请求，不予支持。租房押金系被告与次承租人之间的另一法律关系，应由次承租人向被告另行主张，故原告要求被告在本案中返还租客押金3070元的诉讼请求，本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下:一、原告胡咏华与被告长沙昌兴赢房产经纪有限公司签订的《长沙市房屋出租委托代理合同》于2019年8月20日解除;二、被告长沙昌兴赢房产经纪有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告胡咏华支付房屋租金7800元；三、被告长沙昌兴赢房产经纪有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告胡咏华支付水费230元；四、驳回原告胡咏华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费292元，公告费560元，合计852元，由原告负担152元，被告负担700元。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  宋正阳人民陪审员  周仲泉人民陪审员  李 肃二〇一九年十一月二十九日书 记 员  刘鑫婕附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法条许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。