上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初14434号原告：上海弼俊电子商务有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：陈睿雅，总经理。委托诉讼代理人：孙崧，上海东炬律师事务所律师。被告：上海润飞汽车服务有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：郑星，总经理。原告上海弼俊电子商务有限公司诉被告上海润飞汽车服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序进行了审理。本案于2019年8月28日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人孙崧、被告法定代表人郑星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海弼俊电子商务有限公司诉称：2018年1月，上海一通世界投资管理有限公司(下称“一通公司”)与被告签订《租赁合同》，约定被告租赁一通公司位于上海市华隆路XXX号F座1307室房屋，租赁面积207.93平方米，租赁期限自2018年1月1日至2021年1月31日，月租金人民币(以下币种均为人民币)13,913.98元，物业管理费每月2,079.30元。合同9.2约定如承租人违约，一通公司有权提前解除合同的情形，合同10.1约定违约方应承担违约责任，合同10.3.1(1)约定因被告违约导致合同解除的情况下，一通公司有权要求承租人赔偿的损失包括出租物业空置期(不低于3个月)的租金、管理费损失。后一通公司与原告签订《债权转让协议》约定将被告所欠租金、物业费及《租赁合同》相关权利义务转让给原告，并通知了被告。被告拒不支付租金和物业管理费的行为已经损害原告的合法利益，属于根本违约。为维护原告合法权益，现诉诸法院，请求1、请求判令解除《租赁合同》；2、判令被告支付原告2018年4月1日至2018年9月12日房屋租金75,135.20元；3、判令被告支付原告房屋使用费27,827.96元(自2018年9月13日计算至2018年11月12日，按合同约定租金计算)；4、判令被告支付原告2018年4月1日至2018年9月12日物业管理费11,228.22元；5、判令被告向原告支付物业管理费4,158.60元(自2018年9月13日起计至2018年11月12日，按合同约定物业管理费计算)；6、判令被告向原告支付违约金31,986.56元；7、判令被告向原告支付空置期租金47,979.84元；8、本案所有诉讼费由被告承担。被告上海润飞汽车服务有限公司辩称：被告确认未曾缴纳2018年4、5月份的租金及物业费，但是原告已于2018年5月搬离，因原告曾向一通公司支付过2个月的押金，经双方沟通用押金抵充上述费用，故原告不欠被告租金及物业费。一通公司对原告搬离未提出异议，在原告搬离后也未向原告主张过租金及物业管理费，故不同意原告的诉讼请求。经开庭审理查明：2018年1月，一通公司(甲方、出租人)与被告(乙方、承租人)签订《租赁合同》，约定甲方出租给乙方的物业坐落在上海市华隆路XXX号F座1307室(以下称“系争房屋”)，面积为207.93平方米。合同第三条约定，租赁期限自2018年2月1日至2021年1月31日，甲方于2018年1月12日前向乙方交付出租物业；乙方装修期为自2018年1月12日至2018年1月31日止，乙方可于甲方交付租赁物业当日开始进行装修，但需缴纳物业费和其他费用。合同第四条约定，租金按每天每平方米2.2元计算，折合每月平均租金为13,913.98元，每两个月支付一次租金，支付时间为每两个月的首月前五日内支付；甲方委托专业物业管理公司提供物业服务，乙方根据附件二物业相关费用收费规定向物业管理公司支付管理费，由物业管理公司向乙方开具管理费发票；物业管理费每贰个月支付一次,支付时间为每贰个月的首月前五日内支付；首笔物业管理费于本合同生效后3个工作日内支付；物业管理费自甲方将该物业交付乙方装修之日起算，每月物业管理费为2,079.30元；装修期和免租期内乙方无需支付租金，但需按照10元/平方米/月*租赁建筑面积向管理公司支付物业管理费(详见附件二物业相关费用收费标准)；乙方应在签订本合同之日向甲方支付等同于贰个月租金即27,827.96元为履约保证金，甲方有权自行用前述保证金充抵乙方租金、物业管理费和水、电、电话费等欠款及违约金，若有不足，甲方有继续追偿的权利；该保证金被充抵后，乙方应于收到甲方补足保证金通知后3个工作日内补足上述保证金，否则视为乙方未按时支付保证金，甲方有权单方解除本合同；乙方信守合同全面履行其义务，在租赁期间按约付清所有租金和其他费用，且乙方按时将出租物业恢复原状(经甲方验收通过，正常使用折旧除外)退还甲方后，甲方应在租赁期届满后30日内将该保证金无息退还给乙方。合同第七条约定，乙方应按本合同约定按时支付租金、物业管理费、公用事业费及其他本合同约定的费用；如乙方逾期7个工作日日仍未向甲方付清应付租金或管理费，甲方或管理公司可暂停对该出租物业的水、电等供应或暂停提供其他服务，直至乙方付清所拖欠的款项、逾期付款违约金及其他费用(包括但不限于恢复开通费用)；逾期超过10个工作日，甲方有权解除本合同并收回该物业，乙方应当按照本合同承担违约责任；乙方同意，如乙方欠付租金、管理费或其他费用，在欠费期间，未经甲方书面批准，该房屋内乙方商品、货物及办公用品不得转移出该物业，否则甲方有权采取必要强制措施予以制止且无须对乙方承担任何责任。合同第九条约定，出现下列情形之一的，甲方有权提前解除本合同，收回出租物业：1)乙方未按本合同的规定和要求支付租金、物业管理费或其他费用，且在甲方发出催收通知后10个工作日内仍未支付的；……合同第十条约定，任何方单方提前要求解除合同或出现本合同约定的违约情形导致合同解除的，违约方应向守约方支付等同于两个月租金和两个月物业管理费金额之和的违约金；乙方违约时，甲方也可要求乙方赔偿因提前解除合同而给甲方造成的损失。甲方有权直接以乙方的保证金冲抵违约金或损失，保证金余额不足抵扣违约金或损失的，甲方有权向乙方继续追索；因乙方违约导致合同解除的情况下，甲方有权要求乙方赔偿的损失包括：(1)因合同提前解除形成的该出租物业空置期(不低于3个月)的租金、管理费损失；……合同第十一条约定，本合同任何一方给予对方的通知应以书面形式；所有乙方向甲方发出的通知在邮寄或传真等方式送达本合同首部所述的甲方地址(或甲方所通知的通讯地址)后生效；所有甲方向乙方发出的通知在依照本合同首部所述的乙方的传真号码以传真方式发出后，或以邮寄等方式送达该出租物业(或于本合同首部所述的乙方地址,或乙方所通知的通讯地址)后生效。合同附件一优惠免租期约定，双方协商除合同正文条款3.4.3所约定的装修免租期外，甲方承诺给予乙方第一年62日免租期、第二年31日免租期、第三年31日免租期，免租期在每租赁合同年度年末执行，具体免租时间为：1)2018年12月1日起至2019年1月31日止；2)2020年1月1日起至2020年1月31日止；3)2021年1月1日起至2021年1月31日止；以上免租期内甲方免收乙方租金，但在免租期内不免除物业管理费和其他费用；乙方于系争房屋内经营且实地注册或在甲方指定之经济城内注册，并且按租赁周期十二个月计一年算实缴税金达到或超过60万元，则甲方在下一个租赁年度额外给予乙方31日免租期，执行方法如下：1)每租赁年度内2月1日起至次年1月31日止的乙方实缴税金，甲方将在下一个租赁年度的2月进行核算；2)如核算实缴税金达标则免除次租赁年度12月1日至12月31日的租金(不免除物业管理费和其他费用)；3)最后一个租赁年度如实缴税金达标，则免租以租金返还(转账)的方式给予乙方(此条适用于租约到期后乙方不续租)；4)在以上条款的基础上，合同期内缴税金额可累计计算(即第一年不达标，可累计至下一年度，两年累计达标，第二年享受两个月免租优惠，依次类推)。合同附件二物业相关费用收费标准约定，物业管理费10月/平方米/月，押二付二，管理费保证金相当于两个月物业管理费。合同附件三租金付款账号和物业费付款账号收款单位为一通公司。合同签订后，被告向一通公司支付履约保证金27,827.96元，并支付租金及物业费至2018年3月31日。2019年6月18日，一通公司(甲方、债权转让人)与原告(乙方、债权受让人)签订《债权转让协议》，约定：截至本协议签署之日，债务人上海润飞汽车服务有限公司欠甲方租赁费、物业费计86,363.71元(简称债权，该金额如有出入，以实际金额为准)。现甲方将其中的全部债权86,363.71元以及《房屋租赁合同》相关权利义务及后续协议(如有)项下债务人所欠甲方的所有债务转让给乙方，乙方同意受让该债权。……2019年6月22日，一通公司向被告发送《债权转让通知书》，载明：我司已将我司对贵司的债权，包括2018年4月1日至2018年9月12日房屋租金75,135.49元、物业费11,228.22元，暂总计86,363.71元，以及《房屋租赁合同》相关权利义务及后续协议(如有)项下贵司所欠我司的所有债务，转让给了债权受让人上海弼俊电子商务有限公司。请贵司接到本通知后，将贵司所欠的上述债务款暂总计86,363.71元在原债务还款期限内全部直接支付给上述债权受让人。债务受让人因此享有转让人所有权利，包括提起诉讼等。审理中，被告确认一通公司在原租赁合同中的权利义务由原告行使，对原告与一通公司权利义务转让予以追认。以上查明的事实，由原、被告的陈述，租赁合同、债权转让协议、通知书及快递凭证等予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以确认。审理中，原告主张：1、被告违反合同约定，迟延支付租金及物业费达到合同约定条件，故一通公司有权解除合同，并向被告主张欠付的租金、物业费、占用费、违约金及损失，而一通公司已将上述权利转让给原告，故原告有权行使合同解除权并向被告主张上述费用；2、2018年9月12日一通公司发现被告不再经营，故将系争房屋重新挂牌，并于2018年11月12日由他人再行承租，故被告应向原告支付2018年4月1日至2018年9月12日的租金、2018年9月13日至2018年11月12日的占用费及2018年4月1日至2018年11月12日的物业费；3、被告迟延交付租金及物业管理费导致合同解除，故被告应支付合同约定的违约金，并赔偿原告损失。经本院释明后，原告坚持同时主张违约金及损失；4、同意履约保证金在本案中一并处理，但应先冲抵被告应付的违约金。被告表示：1、由于没有缴纳房租，一通公司于2018年4月将系争房屋断电，考虑到被告的经营情况，2018年5月被告就向一通公司提出退租、将办公室钥匙等返还给一通公司后搬离系争房屋，一通公司未提出异议，也未就房租及物业费向被告主张；2、被告已向一通公司支付了履约保证金，可用于抵扣相应费用，且被告应一通公司要求未将系争房屋内家具搬离。本院认为，一通公司与被告签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。现一通公司已将其在原租赁合同中的权利义务转让给原告，被告对此也予以追认，故本院认定一通公司在租赁合同中的权利义务由原告概况承受，租赁合同的出租人变更为原告。被告虽主张一通公司对其退租无异议，但未提供相应的证据证明，亦未提供其将系争商铺返还给一通公司的依据，故就原告搬离时间，本院认定以原告主张的时间为准即2018年9月12日。被告租金及物业费支付至2018年3月31日，根据合同约定应于2018年4月5日前支付2018年4月至5月的租金及物业费，但被告未支付上述钱款，亦未提供一通公司同意其退租的证据，故被告应向原告支付2018年4月1日至合同解除之日的租金及物业费，合同解除时间本院认定为原告自述的另行出租之日即2018年11月12日。原告自认其于2018年9月12日发现被告搬离后即对外招租，并于2018年11月12日将系争房屋另行出租给案外人，说明自9月12日起系争商铺已由原告实际控制，故综合考量原告的实际损失，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，本院认定被告应支付原告租金89,049.48、物业费13,307.82元。合同虽因被告违约导致解除，但原告并未因此产生损失，故对原告主张的违约金及空置期租金损失，本院不予支持。双方当事人均同意履约保证金在本案中一并处理，本院予以认可，根据合同约定，履约保证金可用于抵扣被告欠付的租金及物业费，故本院认定被告应支付原告租金61,221.52元、物业费13,307.82元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海弼俊电子商务有限公司与被告上海润飞汽车服务有限公司签订的《租赁合同》于2018年11月12日解除；二、被告上海润飞汽车服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海弼俊电子商务有限公司租金61,221.52元；三、被告上海润飞汽车服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海弼俊电子商务有限公司物业管理费13,307.82元；四、原告上海弼俊电子商务有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,626.60元，减半收取计1,813.30元，由原告负担981.70元，被告负担831.60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 分二〇一九年十一月二十八日书记员 黄琛陶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。