中华人民共和国广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初20335号原告：广州市粤泰物业服务有限公司。住所地广州市越秀区寺右新马路111号三十楼之13房（仅限办公用途）。法定代表人：刘卓峰，该司总经理。委托诉讼代理人：陈素素，女，该司员工。被告：梁奇伟（外文名：QIWEILIANG），男，1972年1月4日出生，国籍：美国，住址：广州市海珠区。被告：伍美妮，女，汉族，1984年6月29日出生，身份证住址：广州市海珠区。原告广州市粤泰物业服务有限公司（以下简称粤泰公司）与被告梁奇伟、伍美妮物业服务合同纠纷一案，本院2019年5月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈素素到庭参加诉讼，被告梁奇伟、伍美妮经公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告粤泰公司向本院提出诉讼请求：l.判令两被告向原告支付广州市越秀区xx路xx大厦1907房从2012年9月1日至2018年12月31日止的物业管理费（按房屋建筑面积84.94平方米×18元／平方米／月标准计算）；2.两被告向原告支付逾期缴纳上诉物业管理费的滞纳金（从当月的6日起每天按当月管理费的1%计，计至两被告实际支付拖欠的物业管理费之日止）；3.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，原告变更其第1项诉讼请求为：判令被告向原告支付广州市越秀区xx路xx大厦1907房从2015年6月1日至2018年12月31日止的物业管理费（按房屋建筑面积84.94平方米×18元／平方米／月标准计算）。事实和理由：两被告是原告管理小区广州市越秀区xx路xx大厦1907房的业主，于2011年3月21日办理了收楼手续，同日与原告签订《物业管理服务合同》，合同约定：由原告向被告提供物业服务，被告于每月5日前按时向原告支付物业服务费，乙方不按约定的时间交纳费用的，应自逾期之日起按每天1%交纳违约金。其后原告一直依约对两被告物业所在大厦实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了合同应尽的义务。两被告拖欠自2015年6月1日至2018年12月31日的物业管理费，原告多次上门催缴均未果。为维护自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼，望判如所请。被告梁奇伟、伍美妮未作答辩。经审理查明，根据查册时间显示为2019年11月21日的《广州市不动产登记查册表》记载，越秀区xx路1907房（下称涉案房屋）的产权人为梁奇伟、伍美妮，房屋建筑面积为84.94平方米，房屋使用性质：非居住用房。2011年3月10日，广州市广百新翼房地产开发有限公司向两被告发出了《城启·广百新翼写字楼收楼通知书》，通知两被告于2011年3月10日至2011年3月31日办理收楼手续。2011年3月21日，梁奇伟作为乙方（业主），与广州市城启物业管理有限公司广百新翼管理中心（甲方）签订了《物业管理服务合同》，约定乙方所购房屋类型为写字楼，坐落位置1901-11，建筑面积907.84平方米；甲方为房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等；乙方根据本协议约定向甲方交纳物业管理费用；物业管理服务费用按建筑面积每月每平方米18元，每次交纳费用时间每月5日前；如乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1%交纳违约金。诉讼中，原告表示两被告收楼后，2011年8月1日起就未再交纳过物业管理费，原告均通过诉讼的方式向两被告追讨物业费。原告向本院提交了（2012）穗越法民三初字第2713号民事判决、（2015）穗越法民三初字第1480号民事判决。（2012）穗越法民三初字第2713号民事判决载明：原告诉请两被告支付涉案房屋2011年8月1日至2012年8月31日止的物业管理费19875.96元（按房屋建筑面积84.94平方米×18元/平方米/月标准计算）；两被告向原告支付逾期缴纳上述物业管理费的滞纳金（从当月的6日起每天按当月管理费的1%计，计至两被告实际支付拖欠的物业管理费之日止），该案判决：“自本判决发生法律效力之日起十日内，被告梁奇伟、伍美妮向原告广州市城启物业管理有限公司支付广州市越秀区xx路xx大厦1907房从2011年8月1日起至2012年8月31日止的物业管理服务费（按房屋建筑面积84.94平方米×18元/平方米/月计）和逾期支付上述物业管理服务费的违约金（从逾期之日即当月6日起算，每日按同期欠付物业管理服务费的1%标准计至上述物业管理服务费支付之日止，违约金以不超过同期所欠物业管理服务费为限）。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费446元，由被告梁奇伟、伍美妮负担。”（2015）穗越法民三初字第1480号民事判决载明：原告诉请两被告支付涉案房屋2012年9月1日至2015年5月31日止的物业管理费（按房屋建筑面积84.94平方米×18元/平方米/月标准计算）；两被告向原告支付逾期缴纳上述物业管理费的滞纳金（从当月的6日起每天按当月管理费的1%计，计至两被告实际支付拖欠的物业管理费之日止）。该案判决：“自本判决发生法律效力之日起十日内，被告梁奇伟、伍美妮向原告广州市城启物业管理有限公司支付广州市越秀区xx路xx大厦1907房从2012年9月1日起至2015年5月31日止的物业管理服务费（按房屋建筑面积84.94平方米×18元/平方米/月计）和逾期支付上述物业管理服务费的违约金（从逾期之日即当月6日起算，每日按同期欠付物业管理服务费的1%标准计至上述物业管理服务费支付之日止，违约金以不超过同期所欠物业管理服务费为限）。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1440元，由被告梁奇伟、伍美妮负担。”（2015）穗越法民三初字第1480号民事判决于2016年2月22日发生法律效力。另查明，2017年8月22日，广州市越秀区工商行政管理局作出准予变更登记（备案）通知书，准予广州市城启物业管理有限公司名称变更为广州市粤泰物业服务有限公司。诉讼中，原告表示与梁奇伟签订《物业管理服务合同》的甲方广州市城启物业管理有限公司广百新翼管理中心并非独立的法人主体，仅是广州市城启物业管理有限公司在广百新翼项目设置的一个物业管理部门。本院认为，被告梁奇伟系美国人，本案属于涉外物业服务合同纠纷案件，应按照涉外民事案件确定法律适用。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，双方未对适用法律进行约定，由于案涉《物业管理服务合同》约定的物业服务标的物房屋位于广州市。因此，与该合同有最密切联系的为中国内地法律，本案应适用中华人民共和国内地法律作为解决本案争议的准据法。广州市城启物业管理有限公司广百新翼管理中心与被告梁奇伟签订的《物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦未违背公序良俗，合法有效，双方当事人均应依约履行。被告伍美妮作为涉案房屋的共有权人，亦负有支付物业管理费的义务。现无证据证明两被告已支付涉案房屋2015年6月1日至2018年12月31日期间的物业管理费，构成违约，原告起诉主张两被告支付欠付的物业管理费及滞纳金，事实依据充分，本院予以支持。物业费计算方式为：涉案房屋建筑面积84.94平方米×18元／平方米／月，滞纳金以当月欠付物业费为基数，从当月6日起按每日1%的标准计至实际清偿之日止，滞纳金的数额不超过被告同期欠付的物业费数额。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告梁奇伟、伍美妮应在本判决生效之日起十日内，向原告广州市粤泰物业服务有限公司支付广州市越秀区xx路xx大厦1907房从2015年6月1日起至2018年12月31日止的物业管理服务费（按房屋建筑面积84.94平方米×18元/平方米/月计）和逾期支付上述物业管理服务费的滞纳金（以当月欠付物业费为基数，从当月6日起按每日1%的标准计至实际清偿之日止，滞纳金的数额不超过被告同期欠付的物业费数额）。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1405元，由被告梁奇伟、伍美妮共同负担。如不服本判决，原告广州市粤泰物业服务有限公司、被告伍美妮可在判决书送达之日起十五日内，被告梁奇伟可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨银桃人民陪审员  周 虹人民陪审员  程君玉二〇一九年十一月二十六日书 记 员  刘 敏法庭记录李秋莹