江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终4769号上诉人（原审原告）：花明秀，女，1978年3月23日出生，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：陈枫，泗洪县界集法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）:许建，男，1984年8月4日出生，住江苏省泗洪县。被上诉人（原审被告）：梁晓伟，女，1983年11月30日出生，住江苏省泗洪县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：程中城，泗洪县龙集法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：陈城，男，1991年10月13日出生，住江苏省泗洪县。被上诉人（原审第三人）：孙萍，女，1992年8月20日出生，住江苏省泗洪县。上诉人花明秀因与被上诉人许建、梁晓伟、陈城、孙萍债权人撤销权纠纷一案，不服泗洪县人民法院（2019）苏1324民初4516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。花明秀上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审，一、二审案件受理费由许建、梁晓伟、陈城、孙萍负担。事实与理由：1.涉案房屋交易价格应为40万元，而非67万元。许建、梁晓伟与陈城、孙萍签订的《泗洪县存量房屋买卖合同》中约定房屋价格为40万元，该合同具有公示性，40万元价格应为真实价格。2.许建、梁晓伟与陈城、孙萍对于房屋何时由中介出售、6万元房款是否收到均陈述不清，双方之间存在虚假买卖行为。被上诉人许建、梁晓伟、陈城、孙萍二审辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。花明秀向一审法院起诉请求：撤销许建、梁晓伟与陈城、孙萍之间关于泗洪县房产买卖行为，并由许建、梁晓伟承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年3月21日，许建、梁晓伟与陈城、孙萍在案外人和家房地产公司的居间下签订《房屋买卖合同》1份，约定陈城、孙萍购买梁晓伟、许建共有的位于泗洪县房屋。合同约定购房款总价67万元，首付款32万元，余款35万元通过银行按揭贷款方式支付；合同签订后，第三人陈城向和家房地产公司第一分公司负责人莫姚远交付6万元购房款，莫姚远出具收条，后莫姚远将该笔款项转交给梁晓伟；同日，陈城通过银行转账方式向梁晓伟交付购房款26万元，梁晓伟向第三人陈城出具收条；2019年3月21日，陈城、孙萍与泗洪县农村商业银行签订《个人购房借款合同》1份，约定以银行按揭贷款方式支付涉案房屋尾款，贷款金额35万元。同时，陈城委托泗洪县农村商业银行在按揭贷款发放后直接扣划至梁晓伟账户。2019年3月22日，泗洪县农村商业银行发贷款后扣划35万元至梁晓伟账户。经计算，陈城、孙萍共计给付梁晓伟购房款67万元。2019年3月22日，许建、梁晓伟与陈城、孙萍在泗洪县不动产登记服务中心签订《泗洪县存量房屋买卖合同》1份，该合同中载明购房款总额为40万元。案外人和家房地产公司在中介机构处加盖印章。一审法院另查明：2019年2月29日，泗洪县人民法院作出（2019）苏1324民初408号民事判决书，判令许建偿还花明秀65万元。花明秀于2019年5月17日向泗洪县人民法院申请强制执行。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款“……债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”规定，在本案中，如许建作为债务人，其以不合理的低价转让财产，致使花明秀的债权损害，且第三人知道该情形的，花明秀可以要求撤销涉案房屋的买卖行为。对于涉案房屋交易的实际价格，经审查，虽然交易双方《泗洪县存量房屋买卖合同》中约定涉案房屋购房款总价为40万元，但通过本案证据，可以证明涉案房屋的实际成交价为67万元，且该购房款陈城已经全额支付，故涉案房屋的交易价格应以67万元为准。同时，该成交价对于泗洪县同时期的楼市均价而言，不属于明显不合理的低价。且对于花明秀与许建之间的债务纠纷，无证据证明陈城、孙萍对此知情且存在恶意串通情形，故花明秀申请撤销涉案房屋买卖行为，不符合法律规定的撤销要件，不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条及《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，一审法院判决：驳回花明秀的诉讼请求。案件受理费7300元，减半收取3650元，保全费2520元，由花明秀负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经二审审查，对一审判决认定的事实予以确认。本案二审争议焦点：花明秀是否可以许建、梁晓伟以明显不合理的低价转让财产，且受让人陈诚、孙萍对此知晓，该行为损害华明秀的债权为由，主张撤销涉案房屋买卖合同。本院认为，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债权人行使撤销权，需要同时满足以明显不合理低价转让财产、受让人对此明知、行为损害债权人债权行使三个条件。具体到本案中，许建、梁晓伟与陈城、孙萍分别于2019年3月21日和2019年3月22日签订了两份房屋买卖合同，关于应以那份合同为真实合同，不应仅凭合同签订的时间顺序确定双方的真实意思，应根据双方的履行行为确定交易事实。两份合同约定的房屋价款总额分别为67万元和40万元，根据陈城与梁晓伟之间的打款记录和陈城在泗洪县农村商业银行签订的《个人购房借款合同》、贷款放款记录、扣划记录，能够确定陈城以银行转账和贷款方式向梁晓伟支付款项61万元。即使不计算花明秀主张存在虚假的6万元现金房款，合同双方支付的总价款也超过60万元，远高于第二份合同约定的40万元的房款金额。根据房屋中介公司出具的收条，该公司收到陈城支付的房屋中介费用6500元，该金额虽然与2019年3月21日签订合同房屋买卖合同中约定的中介费金额6700元稍有出入，但总金额相差不大，基本符合该合同约定，而2019年3月22日签订的合同则对中介费用未作任何约定。合同双方的以上履约行为，均能够证明双方之间虽然签订了房屋总价为40万元的买卖合同，但实际并未履行该合同。根据涉案陈城签订的泗洪县农村商业银行签订的《个人购房借款合同》，该贷款的目的是购房，金额是35万元，并办理了房屋抵押，泗洪县农村商业银行确认的抵押物价值为61万元，与双方实际履行合同约定的价值相差不大，符合二手房交易的实际，再结合当地房地产市场的行情，能够确认该交易并不存在“明显不合理的低价”情形，故该交易不符合债权人行使撤销权的条件。花明秀主张撤销涉案房屋买卖行为，但对于买受人陈城、孙萍对涉案交易是否存在明知情形，并未提供证据证明。在无法确认受让人明知转让存在不合理低价且损害债权人债权实现的情况下，债权人亦不能行使撤销权。综上，上诉人花明秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人花明秀负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 吴振环审 判 员 王冬冬二〇一九年十一月二十八日法官助理 王桂禄书 记 员 陈 扬附录相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。