黑龙江省哈尔滨市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）黑01行终539号 上诉人（一审被告）巴彦县房产住宅局，住所地黑龙江省巴彦县巴彦镇太安街。 法定代表人王旭升，局长。 行政负责人宋大力，副局长。 委托诉讼代理人尹鑫宁，黑龙江九州律师事务所律师。 上诉人（一审第三人）杨超，男，1975年6月27日出生，汉族，住黑龙江省巴彦县。 被上诉人（一审原告）徐立霞，女，1968年5月25日出生，汉族，无职业，住黑龙江省巴彦县。 委托诉讼代理人江涛，黑龙江拓行律师事务所律师。 一审被告巴彦县不动产登记中心，住所地黑龙江省巴彦县巴彦镇太安街。 法定代表人陈冬，主任。 委托诉讼代理人尹鑫宁，黑龙江九州律师事务所律师。 一审第三人哈尔滨德诚置业有限公司，住所地黑龙江省巴彦县巴彦镇。 上诉人巴彦县房产住宅局、杨超因房屋行政登记一案，不服黑龙江省巴彦县人民法院（2019）黑0126行初23号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人巴彦县房产住宅局的行政负责人宋大力及委托诉讼代理人尹鑫宁，被上诉人徐立霞的委托诉讼代理人江涛，一审被告巴彦县不动产登记中心的法定代表人陈冬及委托诉讼代理人尹鑫宁到庭参加诉讼。上诉人杨超经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，一审第三人哈尔滨德诚置业有限公司（以下简称德诚置业公司）经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本案现已审理终结。 一审法院认定，徐立霞于2015年1月12日与德诚置业公司签订商品房买卖合同，购买位于巴彦县巴彦镇××小区东侧××主楼××单元××、××号（另案诉讼）、6-8号楼之间1层南数2号、2层南数2号（分别为99.24平方米）房屋，并于当日交纳全部购房款240万元，随后办理了入住手续，装修后作为宾馆经营使用至今。使用期间交纳了热费、物业费、水费、电费、网络服务费等费用。徐立霞于2018年要求德诚置业公司协助办理房屋产权证时，发现巴彦县房产住宅局（原巴彦县房地产管理处）、巴彦县不动产登记中心（原巴彦县人民政府）已于2013年11月27日将案涉房屋（该小区6-8号楼之间1层南数2号，面积99.24平方米；2层南数2号99.24平方米）办理在杨超名下。经查明，案涉房屋工程由德诚置业公司开发建设，德诚置业公司于2013年1月25日起相继取得案涉小区工程的建设用地审批文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。但从巴彦县解决国有土地上房地产开发建设项目房屋权属登记问题建审意见会签书体现，案涉建设项目在2018年6月27日前欠缴土地出让金，未按图纸超层加建，未进行施工结算备案，欠缴配套费、欠缴地税部门税款、未经消防备案。另巴彦县房产住宅局档案中未提供预售许可证和测绘报告。巴彦县房产住宅局辩称，杨超是开发建设的实际投资人。经查杨超作为个人并不具有合法的开发资质，杨超与德诚置业公司之间亦不存在房屋买卖关系。 一审法院认为，本案争议焦点是针对巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心作出的房屋所有权初始登记行为的合法性审查。从事实依据看，德诚置业公司开发建设的案涉工程未取得预售许可证、无竣工验收证明、无房屋测绘报告，不符合建设部《房屋登记办法》第三十条规定，案涉工程存在不按设计图纸超层加建情形，违反《房屋登记办法》第二十二条的规定，巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心在作出初始登记行为时未实地查看，违反了《房屋登记办法》第十九条的规定，德诚置业公司建设案涉工程超层建设，未进行工程验收交付使用，同时违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条房地产开发项目的设计、施工必须符合国家的有关标准及规范，房地产开发项目竣工经验收合格后方可交付使用的规定，根据国务院《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律行政法规规定的……。综上，巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心为杨超作出案涉房屋所有权初始登记行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、国务院《不动产登记暂行条例》第二十二条、建设部《房屋登记办法》第十九条、第二十二条、第三十条的规定，属证据不足，且违反法定程序，依法应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）项之规定，判决撤销巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心作出的，为杨超颁发巴房权证巴彦镇字第××号房屋所有权证的行政行为。 上诉人巴彦县房产住宅局不服一审判决上诉称，一审判决违背事实及法律规定。1.杨超是案涉房屋所在小区的真正投资人，经德诚置业公司申请，案涉房屋登记在杨超名下符合事实和法律规定，巴彦县房产住宅局的登记行为合法，应得到人民法院的支持和保护；2.徐立霞不具备诉讼主体资格。徐立霞是在2015年1月购买的案涉房屋，如一审判决认定案涉小区未取得商品房预售许可证、无竣工验收证明，那么徐立霞购买案涉房屋时德诚置业公司的出售行为也不符合法律规定，尽管徐立霞一直占有案涉房屋，但该占有行为也系违法占有。根据《中华人民共和国行政诉讼法》的相关规定，徐立霞就案涉房屋不享有合法权利，也不享有诉讼权利。请求撤销巴彦县人民法院（2019）黑0126行初23号行政判决，驳回徐立霞的起诉。 被上诉人徐立霞答辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。徐立霞于2015年购买案涉房屋，并入住使用，而杨超从未入住或使用过案涉房屋。德诚置业公司明知杨超不是房地产开发建设的主体，为骗取贷款将案涉房屋违法登记在杨超名下。并且，巴彦县房产住宅局在为杨超办理产权登记时该小区并不具备办理产权登记的条件，直到2018年该小区仍然不符合办理产权登记的条件，巴彦县房产住宅局为杨超办理产权登记的行为违法。徐立霞基于合法买卖关系占有使用案涉房屋，不论案涉房屋是否符合产权登记条件，都不能否定徐立霞是案涉房屋利害关系人的地位。徐立霞要求撤销案涉房屋产权登记，主体适格。 一审被告巴彦县不动产登记中心答辩称，案涉房屋的登记行为发生在巴彦县不动产登记中心成立之前，且巴彦县不动产登记中心并未参与案涉房屋的登记行为，不应当承担任何责任。 一审第三人德诚置业公司未提交书面答辩意见。 本院经审理查明，徐立霞于2015年1月12日与德诚置业公司签订《商品房买卖合同》，购买位于黑龙江省巴彦县巴彦镇贵都花园小区东侧商服6号主楼1层、2层，6-8号楼之间南起（2号、3号、4号）2层房屋，不包括案涉巴房权证巴彦镇字第××号房屋所有权证中登记的贵都花园小区东厢房6-8号楼之间1层南数2号房屋。本案其他事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，《房屋登记办法》第十九条第一款规定：“办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（一）房屋所有权初始登记”，第三十条规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”本案中，巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心在为杨超办理房屋初始登记时未尽到审查职责，在案涉房屋无竣工验收合格证明、无测绘报告，未进行实地查看的情况下，为杨超审核颁发巴房权证巴彦镇字第××号房屋所有权证的行政行为，证据不足、程序违法，应予撤销。一审判决撤销巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心为杨超颁发的巴房权证巴彦镇字第××号房屋所有权证的行政行为并无不当，依法应予维持。巴彦县房产住宅局的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。上诉人杨超经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十八条的规定，按撤回上诉处理。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人巴彦县房产住宅局负担；上诉人杨超预交的案件受理费50元，减半收取25元，由上诉人杨超负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵扬 审判员  齐旭 审判员  刘颖 二〇一九年十一月二十日 法官助理陈晓玲 书记员姜心雨