安徽省南陵县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0223民初1295号原告：南陵拓源置业有限公司，住所地南陵县籍山镇太白大道金街华府11号楼办公区03室，统一社会信用代码913402235914038123（1－1）。法定代表人：张超，公司总经理。委托诉讼代理人：朱海清，北京隆安（扬州）律师事务所律师。被告：南陵酷菲特健身服务有限公司，住所地南陵县籍山金街华府，统一社会信用代码91340223MA2NK1JP99（1－1）。法定代表人：**飞。第三人：李志超，男，汉族，1983年8月3日出生，住南陵县（店招：凡人居家纺店）。委托诉讼代理人：余水，安徽熊小平律师事务所律师。第三人：彭次兵，男，汉族，1987年8月16日出生，住南陵县（店招：加加爱国际母婴生活馆）。委托诉讼代理人：余水，安徽熊小平律师事务所律师。第三人：董菊青，女，汉族，1977年4月16日出生，住南陵县（店招：女神驾到美甲馆）。第三人：金为杰，男，汉族，1996年7月16日出生，住南陵县（店招：糖语艺术烘焙蛋糕店）。第三人：叶柏金，男，汉族，1971年3月1日出生，住南陵县。委托诉讼代理人：余水，安徽熊小平律师事务所律师。第三人：易伟伟，男，汉族，1990年9月20日出生，住南陵县（店招：考拉大冒险儿童乐园）。第三人：徐翔，男，汉族，1982年2月28日出生，住南陵县（店招：蓝企鹅装饰）。委托诉讼代理人：余水，安徽熊小平律师事务所律师。第三人：张文云，男，汉族，1978年1月23日出生，住南陵县（店招：同鑫楼大酒店）。委托诉讼代理人：余水，安徽熊小平律师事务所律师。第三人：南陵县同上娱乐有限责任公司，住所地南陵县籍山镇金街华府15幢五楼（店招：宝乐迪自助式KTV）。法定代表人：冯斌。原告南陵拓源置业有限公司（以下拓源公司）与被告南陵酷菲特健身服务有限公司（以下简称酷菲特公司）、第三人李志超等人房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱海清、被告酷菲特公司法定代表人**飞、第三人李志超、彭次兵、金为杰、徐翔、张文云、叶柏金、金为杰及第三人共同委托诉讼代理人余水到庭参加诉讼，第三人董菊青、易伟伟经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2.判令被告及第三人立即迁出其所租赁使用的《房屋租赁合同》项下的商铺，并将其完好退还原告；3.判令被告及第三人连带承担支付拖欠原告的租金及滞纳金75万元（租金计算至2019年1月31日止为75万元，要求按合同支付至实际迁让之日，每逾期一日，被告应按拖欠缴纳款金额的1%向原告支付滞纳金）；4.判令被告及第三人给付拖欠的水费10万元（按实际发生为准）；5.被告及第三人承担本案诉讼费。事实和理由：2016年11月11日，原告与宣城市酷菲特游泳健身有限公司签订了《房屋租赁合同》，约定，原告将位于南陵县太白大道与漳河大道交汇处西北角金街华府15幢一层（局部），二层（局部），三、四、五层（整层），建筑面积11694平方米出租给被告使用。租赁期限为108个月，即从2017年2月1日起至2026年1月31日止。免租期18个月，即从2017年2月1日起至2018年7月31日止。租金第一年为150万元，以后每年在原有租金基础上按2.5%增幅，先付租金后使用，每6个月支付一次。如承租方拖欠本合同项下一次缴纳与出租方或金街华府物业管理公司任何相关款项费用（包括但不限于租赁款项、水电费用或其他款项等）超出30日的，“每逾期一日，承租方应按拖欠缴纳款项金额的1%向出租方支付滞纳金”外，出租方有权单方面解除合同，承租方除赔偿出租方相关滞纳金及直接损失外，还应支付出租方本合同项下租金总额1%的违约金。租赁合同签订后原告将上述商铺交付给该公司使用。后该公司于2017年5月24日将上述与原告订立的租赁合同项下全部权利全部转让给关联公司即被告酷菲特公司。另被告在未经原告同意的情况下，1.将本合同项下的一楼前半部分局部约310米转租给第三人李志超用作经营服装销售使用；2.将本合同项下的一楼前半部分局部约70平方米转租给第三人彭次兵用作经营母婴用品销售使用；3.将本合同项下的一楼理发店对面区域约40平方米转租给第三人董菊青用作经营美甲使用；4.将本合同项下的一楼平梯入口处约35平方米转租给第三人金为杰用作经营蛋糕房使用；5.将本合同项下的二楼一层加上一楼电梯出口局部约2216+810平方米转租给第三人叶柏金用作经营超市使用；6.将本合同项下的三楼后半部分约650平方米转租给第三人易伟伟用作经营儿童游乐使用；7.将本合同项下的三楼一层约1560平方米转租给第三人徐翔用作经营装修装饰使用；8.将本合同项下的一楼电梯边大厅和4楼一层约70+2440平方米转租给第三人张文云用作餐饮使用；9.将本合同项下的5楼一层约2282平方米转租给第三人南陵县同上娱乐有限责任公司用作经营娱乐唱歌使用。后被告在合同履行过程中违约，截止到2019年月31日被告尚欠租金75万元。原告多次派人向被告和第三人主张给付租金的权利，但被告至今仍未履行给付租金等义务。被告的行为已构成根本违约，原告因多次主张权利无果，故作此状诉至法院。综上所述，原、被告之间的房屋租赁合同合法有效，约定明确，被告应当按照约定全面履行自己的义务。现被告逾期不支付租金等行为已经根本违反合同约定，并严重侵犯了原告的合法权益，依法应解除合同并腾让房屋支付约定租金和滞纳金。而第三人没有合法依据占有使用原告房屋，依法应予腾让并连带承担支付实际发生的租金和滞纳金义务。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，敬请判如所请。被告酷菲特公司辩称，一、由于第三人未按答辩人与他们所签订的房屋租赁合同按期支付房租，长期拖欠导致答辩人资金周转困难，无力支付原告的租金，请求法庭调解，答辩人愿意与原告诚信协商解决此案的纠纷，答辩人将各个商户的房租收到后第一时间支付原告。二、答辩人与原告所签合同第六大条第一项约定，甲方交付给乙方的租赁物基于交接时的现状已经消防施工完毕并且通过相关消防部门的验收，但是实际情况是于2017年7月6日才收到建设工程消防验收凭证，未按合同签订的约定及时交付验收，导致答辩人的招商进度减慢推迟。答辩人与原告的合同生效日从2017年2月1日开始，而实际收到消防凭证的日期为2017年7月6日。原告应减免答辩人5个月的实际租赁时间才是合情合理合法的。三、答辩人与原告所签合同第七条第二项约定，甲方在租赁物交付后，将按照原有图纸设计位置，安装2部自动平梯及6部自动扶梯，甲方负责该8部电梯的安装、验收等事宜并负责承担相关费用。但是实际情况甲方负责安装了8部电梯后让答辩人自行装潢在电梯外部不锈钢包边，如不进行装潢的话，电梯验收将不能通过，不能正常使用，当时为了招商的进度，答辩人便先垫资装潢验收了。答辩人出资22万余元对8部电梯进行装修，原告应对答辩人在房租的支付上减免部分的房租才是合情合理合法的。第三人李志超、彭次兵、徐翔、张文云、叶柏金的代理人述称，一、原告与被告及被告与第三人签订租赁合同情况属实。二、原告明确知道被告将相关铺位租赁给第三人使用，且已经取得原告的同意。三、被告一直没有按合同约定履行义务，在本案诉讼过程中，被告将第三人交付给被告的电费、水费等费用没有按期缴纳给相关部门，导致第三人的铺位无法正常经营，第三人使用的电梯产生质量问题后，也一直要求被告维修，被告以无钱为由拖延，第三人在此种情况下又接到原告的通知，要求将相关房租交付给原告，在本案送达过程中甚至连法院都无法联系被告，第三人也一致同意在原告与被告、第三人共同协商的基础上依约交付房租，也同时要求被告履行合同义务，第三人没有按期缴纳房租是因为原、被告产生纠纷且被告不履行合同义务，第三人依法行使不安抗辩权，待法院作出合理的处决方式，第三人将依约依法履行。第三人金为杰述称，我听说他们有商业纠纷，就准备把店铺转让出去，但因为联系不到**飞，导致店铺没转让出去，合同是去年月签订的，到今年6月交房租，后来联系**飞，他承诺这几天帮我解决，但后面又联系不上，我的租金是1750元/月，房屋到期后我就不续租了。第三人董菊青、易伟伟、南陵县同上娱乐有限责任公司未作述称。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷证实，对有争议的证据，本院认定如下：一、对原告提供的证据三（2019年的函告）、四（被告酷菲特公司与各第三人签订的《房屋租赁合同》），第三人代理人认为该证据恰恰证明原告对被告将承租房分割转租给第三人是知情的，否则原告不可能在告知函中告知各位第三人缴付相关租金的事实；证据四的来源是被告与第三人签订合同后将相关合同复印件交给原告备案，第三人入驻该商场到目前为止已两年有余，原告售楼部距案涉房屋不超过300米，原告从未提出异议，应视为默认被告与第三人签订的转租合同合法有效的。根据最高院关于审理城镇房屋租赁相关司法解释第16条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不应当予以支持。对上述证据的真实性各方均无异议，本院均予以认定，对于能否达到其所证明的目的，将在后文中阐述。二、被告提供的证据一（被告与各第三人签订的《房屋租赁合同》，与原告提供的证据四相同），原告认为，根据原、被告双方签订的合同，转租合同应由原告行使审查权，并对所签订的合同给予同意确认，转租违反了法律规定，属于无效合同，对转租关系不予认可。对上述证据的真实性各方均无异议，本院均予以认定，对于能否达到双方所证明的目的，将在后文中阐述。被告提供的证据二（建设工程消防验收意见书），证实原告没有按照原告正常履约，应当减免部分房租。原告及第三人对其真实性无异议。但原告认为，消防验收意见书的出具不影响被告对房屋的装修和建设，因为18个月的免租已经充分考虑到被告的装修等相关问题，在免租期结束前相关手续就已经全部配齐到位，不足证明被告要求再让五个月的房租。本院认为，该证据与本案原告的诉请无联性，若该证据能支持被告的意见，可另行主张。三、1.第三人李志超提交的收据、结算凭证、关于房屋租赁合同的补充合同，证明在履行过程中被告与第三人已经对房租交付方式进行了变更，房租已缴纳到2019年7月1日，不存在欠付房租的事实及原告对于被告与第三人转租行为是明知的。被告仅认为该第三人没有完全支付租金；原告认为该第三人尚欠被告租金，对于补充合同，是原告当时与宣城酷菲特公司签订，后将合同权利义务转给了被告，现第三人持有，并不代表原告对被告转租行为的认可。本院认为，收据、结算凭据仅是被告、第三人之间房租支付情况，与原告无关；补充合同并不是报原告备案，而是为了第三人办理工商登记使用，据此，对第三人该证据的证明效力在本案中不予认定。2.第三人彭次兵提交的收据，证明彭次兵房租已交至2019年6月15日，不欠被告房租。原告认为，相关费用系被告与第三人之间转租形成，第三人仍然有义务对被告应当支付给原告的租金承担连带给付义务。本院认为，该份证明系被告与第三人之间房租支付情况，与原告无关，对该份证据的证明效力在本案中不予认定。3.第三人叶柏金提交了证据(1)收条四份，证实所交房租536000元系第一期租金（2018年7月1日至2019年7月1日）,(2)同意转租的情况说明，证明原告同意被告将案涉房转租给第三人,(3)电梯维修费发票，证明被告未按期履行电梯维修义务，(4)电费收据，证明被告将电费代收后没有缴纳给供电部门，导致该商铺多次停电，第三人自行修复。原告对证据(1)质证意见同上，对证据(3)、(4)认为与本案无关；对证据(2)，认为该证据属于原则同意，转租合同必须经过原告方的书面审查，而事实上被告与第三人转租并没有经过原告方的书面审查，被告没有在该合同上确认同意并盖章。本院认为，对证据(1)、(3)、(4)，对其证明效力在本案中不予认定，与对前述相同类型证据的认定理由相同；对证据(2)，该份证据被告未签字盖章，也无证据证明被告与第三人签订的转租合同报送原告备案，故对该证据的证明效力不予认定。4.第三人徐翔提交收条四份，证实房租支付情况。对该份证据，原告的质证意见与其他第三人同类型证据相同，本院对该证据的证明效力在本案中不予认定，与对前述相同类型证据的认定理由相同。5.第三人张文云提交证据为收条一份，证明已支付房租5万元；领条一份，证明第三人执行垃圾清运费2800元；电梯维修费发票，证明被告不履行电梯维修义务，第三人自行维修花费3292元。被告认为，房租总额为33万元，只收到5万元，被告没有义务承担垃圾清运费和电梯维修费；原告对上述证明的质证意见与其他第三人同类型证据相同。本院对上述证据的证明效力在本案中不予认定，与对前述相同类型证据的认定理由相同。6.对第三人金为杰通过转账支付房租21460元的事实，被告予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2016年11月11日，原告与宣城市酷菲特游泳健身有限公司（以下简称宣城酷菲特公司）签订《房屋租赁合同》，约定甲方（即原告，下同）将位于南陵县籍山镇太白大道与漳河大道交汇处西北角金街华府第15幢楼一层（局部），二层（局部），三、四、五层（整层），面积约11694平方米房屋租赁给乙方（即宣城酷菲特公司，下同），该合同第二条约定租赁期限为九年，自2017年2月1日起至2026年1月31日止，每期（年）租金的租赁价款及支付时间均作了约定，其中，2017年2月1日至2018年7月31日为免租期，2018年8月1日至2019年7月31日的租赁价款为150万元，分别于2018年8月1日前、2019年1月16日前平均2次支付。合同还约定了履约保证金、租赁物的交接验收、关于租赁物内的电梯相关事实的说明及约定、乙方对租赁物使用的相关说明、关于乙方及乙方转租户经营行为有关事项的说明、关于租赁物的转租续租的相关说明、物业管理、甲乙双方的责任、解除违约情形及应当承担的违约责任、租赁物的归还等事项。其中第二十条关于租赁物的转租、续租的相关说明中载明：“2.乙方因经营实际需求，若需将本合同项下租赁物部分转租给第三人的，须事先将已拟定但未签订的‘转租租赁合同’提交甲方审查，待甲方书面同意后，方可实施转租行为；否则甲方有权解除本合同且不视为甲方违约；乙方与乙方转租户所签订的相关协议等不得超出、突破本合同有关条款的约定（包括但不限于租赁时限、租赁用途等）”，合同第二十四条“5.乙方拖欠本合同项下应缴纳与甲方或金街华府物业管理公司任何相关款项费用（包括但不限于租赁款项、水电费用、或其它款项等）的，每逾期一日，乙方应按拖欠缴纳款项金额的1%的违约金”、“乙方拖欠本合同项下应缴纳与甲方或金街华府物业管理公司任何费用（包括但不限于租赁款项、水电费用或其它款项等）超出30的，除按前述约定‘每逾期一日，乙方应按拖欠缴纳款项的1%向甲方支付滞纳金’外，甲方有权单方解除合同，乙方除赔偿甲方相关滞纳金及直接经济损失外，还应支付甲方本合同项下租金总额%的违约金”。二、2017年5月24日，原、被告双方与宣城酷菲特公司共同签订了《关于〈房屋租赁合同〉的补充合同》，该合同约定：甲乙双方于2016年11月11日《房屋租赁合同》（以下简称“既有合同”），主要内定为甲方将位于安徽省芜湖市南陵县太白大道与漳河大道交汇处西北角金街华府第15幢楼一层（局部），二层（局部），三、四、五层（整层）商业用房租赁给乙方；租赁期限为自2017年2月1日起至2026年1月31日止；其他详情参见“既有合同”。经甲乙丙（丙方指本案被告，下同）协商，一致同意本“补充合同”签订之日起，丙方取代乙方成为“既有合同”的一方，丙方获得“既有合同”下原乙方拥有的所有权利和利益并承担“既有合同”下原乙方承担的所有义务和责任。三、2017年5月23日起至2018年10月1日，被告分别与第三人叶柏金等人签订《汇金商场商铺租赁合同》（以下简称转租合同），被告将其承租的原告房屋分割转租给第三人，转租合同均分别约定了租赁物位置、面积、租赁期限、租金及租金支付方式、履约保证金、滞纳金及违约责任等事项。本案第三人承租案涉房后，分别用于不同类型的项目经营。四、第三人承租案涉房后，均向被告支付了数额不等的房租；被告未在2018年8月1日前支付原告首期75万元的房租。五、2019年1月17日，原告除向被告送达了《函告》外，并将该函告张贴于案涉房内的商场门上。该函告要求被告于2019年1月31日前将合同约定的第一笔房租款全额支付给原告，原告同意继续履行合同，不追究被告违约责任，但保留被告因违反其它约定而解除合同的权利，如被告未能于2019年1月31日前将合同的第一笔房租款全额支付给原告，原告将解除合同并提起诉讼。另该函告还告知其它经营商户“虽我公司与各入住商户无房屋租赁的直接关系，但请各入住商户充分知晓该事实及我公司之决定，并给予重视，以免给各入住商户的正常经营带来影响”。本院认为，本案争议焦点为：一、原、被告之间是否具有解除合同的法定情形？二、如原、被告双方具有合同解除的情形，被告应支付原告租金及其他费用的数额？三、第三人在本案中是否具有交付案涉房和租金的义务？针对争议焦点一，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，均应严格履行。但被告承租原告的案涉房后，未按合同约定的时间向原告支付相应的房租，且经原告催告后仍未履行义务，其行为构成根本违约，致使不能实现合同目的，现原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》主张，于法有据，本院予以支持。合同解除后，返还租赁物和支付占有使用租赁物期间的租金仍是被告的法定义务，据此，对原告要求被告腾空房屋并支付至实际腾空之日止租金的诉请，本院依法亦予支持。针对争议焦点二，其一，根据双方签订的《房屋租赁合同》第二条约定，被告就于2018年8月1日前支付首期租金75万元（年租金150万元），即被告应自2018年8月1日起至案涉房实际腾空之日止按150万元/年标准支付原告房租；其二，《房屋租赁合同》第二十四条违约情形及应当承担的违约责任等，约定了逾期付款的违约金及滞纳金，上述违约责任条款竞合，且计算标准过高，依法应予调整。综合双方当事人合同履行情况、被告过错程度等情形，核定被告按租金30%的标准承担违约金为宜。针对被告辩解的原告的案涉房消防工程未按合同签订的约定时间交付验收，应减免5个月的实际租赁期房租的意见，虽然双方合同于2017年2月1日起计算租期，消防验收意见书于2017年7月6日出具，但并无其他证据证明该行为足以影响合同履行，且双方于2018年7月8日签订的补充协议中被告也未提及上述行为对被告造成影响或损失，故对被告要求原告减免5个月房租的意见在本案中不予采信。至于被告辩解的电梯装修费用22万余元应在房租中减免的意见，被告未提供证据证实，且原告也未认可，该项费用被告可据实依合同约定与相对方另行解决，对被告的该辩解意见在本案中不予采信。针对原告要求被告及第三人给付拖欠原告的水费10万元的主张，因未提供证据证实被告及第三人是否拖欠该项费用、拖欠费用的数额，故对其该项诉请不予支持，该项费用待实际发生后，原告可据实依合同约定另行主张。针对争议焦点三，其一，根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第二十条关于租赁物的转租续租的相关说明第2项约定，被告与第三人签订转租租赁合同应提交原告审查，待原告书面同意后，方可实施转租行为，否则原告要权解除本合同且不视为原告违约。本案中，原告出租的案涉房可视为整体，被告将承租的整体分割转租给第三人，虽然原告向第三人叶柏金出具了《同意转租的情况说明》，但该说明中并未明确叶柏金承租的案涉房的具体部分，被告也未签字认可，也无证据证明被告与第三人叶柏金所签转租合同提交原告审查，可认定被告违反了合同的该项约定。其二，《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》（以下简称房租合同解释）第十七条规定“出租人知道或者应当知道承租转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。但转租合同无效的除外。”本案中，被告与各第三人签订转租合同的时间跨度较大（2017年5月23日至2018年10月1日），且本案次承租人（第三人）较多，各方利益不同，交付租金情况各异，如一律按原告知道或者应当知道被告转租案涉房给第三人、在六个月内未提出异议来处理原告与次承租人（第三人）之间关系，对原告过于苛刻，也不利于保护守约方利益，故对第三人该项意见不予支持。鉴于被告未按约支付房租，次承租人（第三人）也未有代被告支付欠付的租金和违约金的意思表示，原、被告之间合同解除后，第三人与被告、第三人与原告可根据各自情况，另行分别解决。故对原告要求第三人承担腾让承租房、连带承担支付拖欠的租金及滞纳金、给付拖欠原告水费10万元的主张，在本案中不予支持。综上所述，对原告要求解除原、被告之间《房屋租赁合同》、被告腾让案涉房并承担支付拖欠租金及滞纳金的诉讼请求予以支持，对原告其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十四十条规定，判决如下：一、解除原告南陵拓源置业有限公司与南陵酷菲特健身服务有限公司于2016年11月11日签订的《房屋租赁合同》。二、被告南陵酷菲特健身服务有限公司于本判决生效后三十日内将位于南陵县籍山镇金街华府第15幢楼一层（局部），二层（局部），三层，四层，五层的房屋腾空后交付给原告南陵拓源置业有限公司。三、被告南陵酷菲特健身服务有限公司于本判决生效后十日内支付原告南陵拓源置业有限公司自2018年8月1日起至案涉房实际腾空之日止按150万元/年×（1+30%）计算的租金和违约金。四、驳回原告南陵拓源置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。案件受理费12300元，由被告南陵酷菲特健身服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 长  朱希阳审 判 员  郑旭芝人民陪审员  冯家胜二〇一九年十一月十二日法官助理叶明奇书记员叶明奇附：本判决依照的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。