云南省曲靖市马龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0321民初827号原告：曲靖金秋物业服务有限公司马龙分公司，营业场所：云南省曲靖市马龙县龙翔路云华园。统一社会信用代码：91530321568841822M。负责人：刘雪霏，系该分公司经理。委托诉讼代理人：张荣中，云南精茂律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：袁明国，云南精茂律师事务所律师，特别授权代理。被告：张凤英，女，汉族，1976年5月6日生，云南省曲靖市马龙区人，身份证住址：云南省曲靖市马龙县，现住址：曲靖市马龙区。原告曲靖金秋物业服务有限公司马龙分公司（以下简称“金秋物业马龙分公司”）与被告张凤英物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案，依法适用简易程序于2019年10月31日公开开庭进行了审理。原告金秋物业马龙分公司的负责人刘雪霏及委托诉讼代理人张荣中，被告张凤英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金秋物业马龙分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告及时向原告支付从2015年7月27日起至2020年7月27日止的物业服务费5432.79元，垃圾代运费660元，二次加压费600元，总计6692.79元；2.判令被告依约向原告支付逾期付款滞纳金1338.56元（总计8031.35元）；3.本案诉讼费由被告承担。在庭审中，原告金秋物业马龙分公司变更诉讼请求1为：判令被告及时向原告支付从2015年7月27日起至2019年10月27日止的物业服务费4621元，垃圾代运费561元，二次加压费510元，总计5692元；放弃诉讼请求2。事实和理由：2011年7月27日，被告张凤英办理接房手续时与原告金秋物业马龙分公司签订了《前期物业管理服务协议》。双方在协议中约定：由原告为被告位于马龙云华园小区2幢1单元502室(建筑面积为164.63平方米)的房屋提供物业服务。住宅、车库的物业服务费按建筑面积每平方米每月0.55元计算，商铺的物业服务费按建筑面积每平方米每月0.70元计算；物业服务费按年缴纳，从业主接房当天开始计收，以后业主每年交费的时间为物业服务费到期后的第一个月内交清，否则按物业服务费每天千分之三收取滞纳金。双方还约定，受有关部门或单位的委托，原告可以提供水费、电费、有线电视收视费、垃圾处置费等相关费用的代收代缴服务；本协议在本区域内业主委员会成立并选聘物业管理企业时自然终止。服务协议签订后，原告依约提供了相应的物业服务，但被告在享受原告为其提供的物业服务的同时，却未依约履行缴纳物业服务费的义务。截止到2019年7月12日，其居住使用的马龙云华园小区2幢1单元502室已欠缴物业服务费及其他相关费用共计8031.35元。经原告多次催要，被告均拒不履行缴纳义务。现原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，恳请人民法院依法判决支持原告的诉请。被告张凤英辩称:1.原告服务不到位，其中保安未24小时值班；2。车辆出入未管理到位，多次寻找未管理到位车辆车主无果；3.整个小区当中没有配备消防设置;4.2013年消防通道整整一年都是开放的，无人管理，后来消防通道变成了门面；5.被告家的防盗门被六楼的住户装修时刮花，多次找物管协商处理无果；6.被告家的厨房、卫生间漏水，多次找物管要求处理，都没有处理；7.车库是全款付清，但是至今未通水，车库的产权证未办清;8.小区当中停放了一辆装满了液化气瓶子的车，被告认为有安全隐患，多次找物管要求处理，都没有结果；9.后门门卫值班室被别人占用，但是什么原因不清楚；10.被告认为物流送来的包裹放置门卫被别人领走，外来的车辆未按要求进行通行，导致业主的车辆不能停放，到处找外来车辆的车主。根据原、被告双方陈述，本案争议焦点归纳为：1.原告是否履行了物业服务合同约定的义务；2.被告是否应该支付原告主张的相关费用。原告金秋物业马龙分公司针对其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.原告营业执照、物业服务资质证书、负责人身证明复印件各1份，证明原告公司的诉讼主体资格及其主公司属三级物业服务企业的事实；2.内资企业登记基本情况表复印件1份，证明原告公司曾用名为曲靖金秋物业管理有限公司马龙分公司以及两名称同属于同一个公司的事实；3.被告的身份证复印件，证明被告的身份情况及主体资格；4.《前期物业管理服务协议》复印件1份，证明被告办理接房手续并与原告签订《前期物业管理服务协议》，双方在该协议中约定，由原告为被告位于马龙区云华园小区的房屋提供物业服务；住宅、车库的物业费单价是按建筑面积每月每平方米0.55元计算，商铺的物业服务费单价是按照建筑面积每月每平方米0.70元计算。物业费按年缴纳，从业主接房当天开始计收，以后业主每年交费时间为物业服务费到期后的第一个月交清，否则按物业服务费每天千分之三收取滞纳金，双方还约定，受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费、有线电视收视费、垃圾处置费等相关费用的代收代缴服务的事实；5.马龙县发展和改革局马发改价格备案【2013】003文件复印件1份、马发改价格【2012】7号文件复印件1份、曲靖市发展改革委员会文件复印件各1份，证明《前期物业管理服务协议》中约定的物业服务费收费价格是经过马龙县发改局登记备案批准的；同时证明城区居民垃圾处理费经过马龙县发改局同意批准；6.装修申请表复印件1份、物业费收据4份、代收电费等收据复印件10份，证明被告已装修入住及2016年前缴纳物业服务费、电费等相关费用的情况；7.马龙县城市管理综合行政执法局出具的垃圾代运处理费收款收据复印件3份，证明原告公司受马龙县城市管理综合执法局委托，代其收取垃圾处理费，以及该费用已由原告先行垫付的事实。8.照片2张，证明原告整改的情况。经质证，被告张凤英发表如下质证意见：对证据1、2不清楚，不发表质证意见；对证据3没有异议，对证据4被告认可是被告丈夫签的，对事实没有意见，但认为这是与开发商签的，不是与物管公司签的，被告认可合同协议中的内容；对证据5被告不清楚这个过程，不发表意见；对证据6被告认为2016年被告是到物管缴纳了物管费，水电费，但是购买合同的面积与房屋实际面积不一致，先后交的费用就有出入，购买合同中的面积153平方米，后来是按164.63平方米缴纳物业费的，实际面积不清楚。对证据7没有意见。对证据8，确实整改过，对垃圾桶这里整改的没有意见；虽然整改了，但后门栏杆这里车辆还是不能正常通行，因为设置了车位，且车位被锁，不能正常通行。被告张凤英针对其答辩意见，提交照片九张，证明：1.垃圾没有按时清扫；2.证明后大门门卫室被物管公司出租;3.值班室晚上没有人值班;4.楼道拐角没有人清扫;5.后大门是封闭的，没有正式使用;6.长期停放在小区当中的装满液化气瓶子的车辆，存在安全隐患，找物管处理未果;7.证明6楼装修时把被告的防盗门刮花。经质证，原告认为：对被告提交的证据的真实性无异议，以前确实出现过上述情况，但之后已逐步进行了整改。原告金秋物业马龙分公司提交的上述八组证据，经庭审举证、质证，本院认为，原告提交的证据，来源合法、内容客观真实，和本案具有关联性，本院予以采信。对被告提交的证据，原告对真实性予以认可，对证明目的未持异议，本院予以采信。根据庭审举证、质证以及当事人的陈述，本院认定事实如下：2011年7月27日，被告张凤英（甲方）与原告金秋物业马龙分公司（乙方，原名称为“曲靖金秋物业管理有限公司马龙分公司”）签订《前期物业管理服务协议》。协议约定：在本小区（马龙云华园小区）业主委员会成立之前，由乙方为包括甲方张凤英在内的马龙云华园小区业主提供物业服务，甲方张凤英的住房位于马龙云华园小区2幢1单元502室（住宅），建筑面积为164.63平方米；乙方负有对房屋共用部位、共用设施设备、环境卫生、公共秩序、道路交通等项目进行日常维护、保养与管理，并保证设备良好、运行正常、无事故隐患等义务；甲方负有依据本协议按时向乙方交纳物业服务费及其它相关费用等义务；甲方住宅物业服务费的收费标准为：按房屋建筑面积计收，每月每平方米0.55元，物业服务费按年交纳，业主接房时进行首次交纳，以后业主每年交费的时间为上期物业服务费到期后第一个月内交清，否则按物业服务费3‰/天收取滞纳金；受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、有线电视收视费、垃圾处置费等相关费用的代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准执行政府规定；乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，未按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金等。该服务协议中约定的收费标准已经过相关行政部门备案或批准。《前期物业管理服务协议》签订后，原告金秋物业马龙分公司为被告张凤英等小区业主提供了物业服务，被告张凤英按协议约定交纳了2015年7月27日之前的物业服务费（自2011年7月27日交纳了12个月合计1087元；2012年2月19日交纳了12个月合计1087元；2013年1月28日交纳了12个月合计1014元；2015年2月13日交纳了12个月合计1087元，合计48个月）；交纳了2016年7月27日前的垃圾代运费（自2011年7月27日交纳了12个月合计120元；2012年2月19日交纳了12个月合计120元；2013年1月28日交纳了12个月合计132元；2014年2月7日年交纳了12个月合计132元；2015年2月13日交纳了12个月合计132元；合计60个月）；交纳了2016年7月27日前的二次加压费（自2011年7月27日交纳了12个月合计72元；2012年2月19日交纳了12个月合计72元；2013年1月28日交纳了12个月合计120元；2014年2月7日交纳了12个月合计120元；2015年2月13日交纳了12个月合计120元；合计60个月）等费用。另查明，1.原告自述马龙云华园小区2019年10月9日成立了业主委员会，并于2019年10月28日与原告解除了《前期物业管理服务协议》；2.在庭审过程中，原告金秋物业马龙分公司认可其物业服务部分内容不到位，并进行了整改；3、被告张凤英认可其未按照约定交纳相关费用后，原告对其进行了催收。本院认为，原告金秋物业马龙分公司与被告张凤英签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表达，不违反法律、法规规定，且该协议中所约定的物业服务费收费标准已经过相关行政部门备案或批准，该协议合法有效，双方当事人均应当按照协议的约定全面履行自己的义务。原告金秋物业马龙分公司已按照协议履行了2015年7月27日至2019年10月27日期间的物业服务义务，被告张凤英拖欠该期间的物业服务费应该交纳，故对原告金秋物业马龙分公司要求被告张凤英支付该期间的物业服务费的诉讼请求，本院予以支持；对被告张凤英提出金秋物业马龙分公司服务不到位等意见，只愿意承担一半物业服务费、垃圾清运费、二次加压费的辩解意见。本院认为，原告已按双方签订的《前期物业管理》履行了服务，被告张凤英在审理过程中提供的证据不足以证明原告逾期未整改给被告造成损失；其次，判断物业服务合同是否服务到位，第一是依据合同的约定；第二是物业服务公司的管理方法、服务意识、服务态度等均决定着物业服务的质量；第三是业主与物业服务公司的配合同样决定着物业服务的质量，如果业主长达四年多不交纳物业服务费，物业服务公司也不可能提供优质的服务。故被告的辩解意见不符合双方约定及法律的规定，本院不予采纳。原告金秋物业马龙分公司根据《物业管理条例》第四十四条的规定及《前期物业管理服务协议》的约定，代替相关单位向被告张凤英等小区业主收取垃圾代运费和二次加压费，被告张凤英也向原告金秋物业马龙分公司交纳了2016年7月27日之前的垃圾代运费和二次加压费。由此可知，被告张凤英知晓并同意原告金秋物业马龙分公司提供代收代缴服务。2016年7月27日至2019年10月27日期间的垃圾代运费和二次加压费的交费期限已届满，故原告金秋物业马龙分公司要求被告张凤英支付未交的垃圾代运费、二次加压费的诉讼请求，符合协议约定及法律规定，本院予以支持。对被告张凤英应交纳的物业服务费、垃圾代运费、二次加压费，本院认定如下：2015年7月27日起至2019年10月27日的物业服务费4617.87元（164.63平方米×0.55元/平方米/月×51个月）。依据查明的事实，被告张凤英已缴纳了2016年7月27日前的垃圾代运费、二次加压费等费用，故对垃圾代运费认定为：429元（11元/月×39个月），二次加压费390元（10元/月×39个月），上述费用共计5436.87元；原告主张超出的部分，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第四十一条第一款、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张凤英于本判决生效后十日内支付所欠原告曲靖金秋物业服务有限公司马龙分公司自2015年7月27日起至2019年10月27日的物业服务费4617.87元，2016年7月27日起至2019年10月27日的垃圾代运费429元，二次加压费390元，合计5436.87元。二、驳回原告原告曲靖金秋物业服务有限公司马龙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张凤英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人拒不履行本判决书确定的义务，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  赛兴旺二〇一九年十一月十一日书记员  丁文博附相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十四条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。