安徽省广德市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1822民初588号 原告：王义兴，男，1972年7月28日出生，汉族，住安徽省广德市。 原告：张月芳，女，1973年10月6日出生，汉族，住安徽省广德市。 共同委托诉讼代理人：张娟，安徽大旗律师事务所律师。 被告：广德阳光房地产开发有限公司，住所地安徽省广德市新杭镇流洞社区长乐村民组，统一社会信用代码91341822670948212Y。 法定代表人：杨明，该公司经理。 委托诉讼代理人：胡存飞，安徽宣广律师事务所律师。 第三人：安徽广德农村商业银行股份有限公司新杭支行，住所地安徽省广德市新杭镇街道，统一社会信用代码913418221533912681。 负责人：许家斌，该行行长。 委托诉讼代理人：刘丹，安徽渊源律师事务所律师。 原告王义兴、张月芳与被告广德阳光房地产开发有限公司（以下简称“阳光房产”）、第三人安徽广德农村商业银行股份有限公司新杭支行（以下简称“广德农商行新杭支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案受理后，依法适用普通程序于同年3月27日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王张娟、被告委托诉讼代理人胡存飞、第三人委托诉讼代理人刘丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王义兴、张月芳向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告阳光房产于2013年9月2日签订的合同编号为2013预92701号《广德县商品房买卖合同》。2.判令解除原告与第三人广德农商行新杭支行于2013年9月29日签订的《个人购房担保借款合同》;3.判令阳光房产返还原告购房款本金人民币277116元及利息95141元,合计人民币372257元;（①首付款本金84116元,2013.9.2-2018.12.17共1932天,按年利率6.55%计算利息为29163元;②贷款本金193000元,2013.9.29-2018.12.17共1905天,按年利率6.55%计算利息为65978元;上述利息自2018年12月18日起,按照年利率6.55%顺延计算至实际返还止。）4.判令阳光房产向原告支付违约金2771.16元。5.判令阳光房产赔偿原告损失94450元（94.45平方米×1000元／平方米＝94450元。）事实与理由：两原告系夫妻关系。2013年9月2日,原告与阳光房产签订《广德县商品房买卖合同》一份,合同编号为2013预92701号。原告购买阳光房产开发的位于。合同约定:案涉房屋位于顶层,建筑面积为94.45平方米,其上无阁楼等建筑；案涉房屋单价2934元,总价款277116元,合同签订时原告需支付首付84116元,剩余房款由原告办理按揭并于2013年11月30日前支付；阳光房产在2015年12月31日前交付房屋,逾期超过30日后,原告有权解除合同,阳光房产按照原告已付购房款1%向原告支付违约金。2013年9月2日,原告支付首付84116元。2013年9月29日,在阳光房产作为保证人及房屋作抵押的前提下,原告与广德农商行新杭支行签订《个人购房担保借款合同》,将剩余房款193000元在其处办理按揭并在2013年9月29日将上述贷款发放至阳光房产账户,贷款年利率6.55%。房屋成型后,原告发现阳光新区Ｊ栋1单元301室多出一层阁楼，与合同约定及规划设计不符。阳光房产在原告不知晓的情况下,在案涉房屋中增加楼梯,原告发现后与其多次协商未果,且阳光房产至今未能交付符合合同约定条件的房屋及产权证。目前,同户型的房屋售价为较原告购买时增长1000元每平方米。综上所述,原告认为阳光房产迟延交付房屋及擅自改变房屋结构的行为已严重违反双方合同约定,原告有权解除合同。作为从合同的《个人购房担保借款合同》也应一并解除。鉴于此,原告特具此状,望法院依法支持原告的诉讼请求。 阳光房产答辩称，1.房屋的阁楼带有两个性质，一是景观，二是独立的，这是在施工过程中施工人员的错位导致的,发现后及时汇报得到了规划部门的许可,案涉房屋除此以外已经达到了交付条件,阁楼的存在不影响本案房屋的任何功能。原告要求解除合同,没有相关的依据。2.阁楼问题在发生初,双方经过多次协调,原告的目的是想利用被告的瑕疵,从而无偿得到阁楼的产权,显然对被告不公平。综上,请求依法驳回原告诉请。 第三人答辩称，我们认为本案是房屋买卖双方之间的纠纷,与第三人无关。原告与第三人签订的合同第13条明确约定,借款人因房屋买卖合同与售房人之间发生的任何纠纷均不影响借款人、保证人、抵押人与其在本合同下的承诺、义务和责任,在本案中,如果原告与被告的合同解除,也不影响原告与第三人之间的合同履行,作为借款人的原告和作为保证人的被告,在履行了第三人的借款本息之后,双方之间的合同就已经履行完毕,所以本案不存在解除原告与第三人之间合同的依据。另外,截至庭审,原告尚欠第三人本金140635.06元,利息是516.83元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下： 资产评估报告书，拟证明经安徽中辉资产评估有限公司评估，在评估基准日2019年8月31日，广德市房地产的评估价值为369964.20元，评估单价为3910元。阳光房产的质证意见为：该评估报告评估的房屋价值严重违背客观事实和市场，以所谓的市场法评估得出的结论却没有任何市场交易的数据支持，据了解，该类型房屋售价仅为3500元每平米，故申请重新鉴定。本院认为：该评估报告书是本院依法委托具有鉴定资质的安徽中辉资产评估有限公司作出的，鉴定机构及鉴定人员具有相应的鉴定资质，鉴定程序合法，鉴定报告内容客观真实，鉴定依据和方法并无不当，应当作为认定案件事实的依据。 结合认定的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：王义兴与张月芳系夫妻关系。2013年9月2日,王义兴与阳光房产签订了一份合同编号为2013预92701的《广德县商品房买卖合同》。约定由王义兴购买阳光房产开发的位于房屋，案涉房屋建筑面积为94.45平方米,建筑层数为地上三层，该商品房位于第三层；案涉房屋单价2934元,总价款277116元。买受人在签订合同时，交付购房款84116元，同时由买受人在10日内向银行申请按揭贷款193000元，经银行批准的，在2013年11月30日内办理放贷手续，未批准的，在2013年11月30日内付清剩余购房款193000元。出卖人应当在2015年12月31日前将符合条件的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交付的，逾期超过30日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金。经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更,导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内,书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复,未按期作出书面答复的,视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人须在合同解除之日起60天内将买受人已付款还给买受人,并按银行同期贷款利率（不低于买受人购房贷款利率）付给利息；买受人不退房的,双方应当在通知到达之日起另行签订补充协议。合同签订后，王义兴支付首付款84116元。2013年9月29日,在阳光房产作为保证人及房屋作抵押的前提下,王义兴和张月芳与广德农商行新杭支行签订《个人购房担保借款合同》,将剩余房款193000元在其处办理按揭并在2013年9月29日将上述贷款发放至阳光房产账户,贷款年利率6.55%。房屋建成后,王义兴发现阳光新区Ｊ栋1单元301室房屋多出一层阁楼，与合同约定及规划设计不符。2013年11月5日，阳光房产向广德县新杭镇规划局提出申请，称由于施工单位疏忽，将所建商住楼Ｊ栋2单元复式楼错建在Ｊ栋1单元上，导致该栋套房面积与原预售面积不相符，现已无法销售。考虑到拆除重建，怕给公司造成负面影响，同时也给公司造成经济上的重大损失。特申请镇规划局领导，根据实际情况将原方案Ｊ栋复式楼2单元面积调整到Ｆ栋上。广德县新杭镇规划建设与国土资源局在该申请上盖章回复：在该项目规划面积不变的基础上，阁楼的轴线进行调度。同时必须得到县房管局、规划局的许可，并完善相关设计和许可的变更。案涉房屋加建的阁楼至今未获得广德市规划局的许可，也无法办理相关产权证书。王义兴、张月芳与阳光房产多次协商未果，2019年5月10日，原告方申请对案涉房屋的价格进行评估。2019年9月22日，安徽中辉资产评估有限公司根据本院的委托作出案涉房屋价值资产评估报告书，经评估，在评估基准日2019年8月31日，广德市房地产的评估价值为369964.20元，评估单价为3910元。 本院认为，王义兴与阳光房产签订的《广德县商品房买卖合同》，王义兴、张月芳与广德农商行新杭支行签订的《个人购房担保借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。按照合同的约定，阳光房产应在2015年12月31日前将符合条件的商品房交付王义兴使用，但其所建的房屋加盖了阁楼，致使房屋结构发生了重大变化，且该加盖的阁楼的行为至今未获得县级规划部门的许可，该阁楼至今也无法办理相关产权证书，在阳光房产不同意无偿将阁楼交付王义兴使用的情况下，应认定阳光房产交付房屋不符合合同的约定，合同目的不能实现，王义兴有权依法解除双方的商品房买卖合同。按照双方合同的约定，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金。故王义兴、张月芳有权依照合同的约定要求阳光房产支付违约金2771.16元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”故王义兴、张月芳有权请求解除与广德农商行新杭支行签订的《个人购房担保借款合同》。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”依据审判经济型、效率性原则，案涉商品房买卖合同及商品房担保贷款合同均解除后，阳光房产应当将收受的购房款的本金84116元及利息返还给王义兴、张月芳，还应当赔偿王义兴、张月芳已经支付给广德农商行新杭支行的贷款本金及利息，并承担剩余贷款的偿还责任。同时由于本案系阳光房产的违约行为导致合同被解除，故阳光房产应当赔偿王义兴因房屋价格上涨产生的差价损失，即（3910-2934）×94.45=92183.2元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下： 一、解除王义兴与广德阳光房地产开发有限公司于2013年9月2日签订的合同编号为2013预92701的《广德县商品房买卖合同》。 二、解除王义兴、张月芳与安徽广德农村商业银行股份有限公司新杭支行于2013年9月29日签订的《个人购房担保借款合同》。 三、广德阳光房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将收受的购房款的本金84116元和利息返还给王义兴、张月芳（利息按照年利率6.55%的标准，计算自2013年9月2日起至实际返还之日止）。 四、广德阳光房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将王义兴、张月芳已经支付给安徽广德农村商业银行股份有限公司新杭支行的贷款本金及利息赔偿给王义兴、张月芳。 五、广德阳光房地产开发有限公司偿还王义兴、张月芳与安徽广德农村商业银行股份有限公司新杭支行于2013年9月29日签订的《个人购房担保借款合同》项下的剩余贷款本金及利息。 六、广德阳光房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付王义兴、张月芳违约金2771.16元。 七、广德阳光房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性赔偿王义兴、张月芳92183.2元。 八、驳回王义兴、张月芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8500元，由广德阳光房地产开发有限公司负担8000元，王义兴、张月芳负担500元；评估费3500元，由广德阳光房地产开发有限公司负担3400元，王义兴、张月芳负担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长  陈飞乾 人民陪审员  郑华成 人民陪审员  张和琴 二〇一九年十一月四日 代公章 书记员杨蒙 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。