江西省赣州市章贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0702民初3065号 原告：江西中洋实业控股有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区客家大道172号中成大厦四层。 统一社会信用代码：913607007391534510。 法定代表人：刘金茂，该公司总经理。 委托诉讼代理人：许江涛，江西理公律师事务所律师，代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：易千，江西理公律师事务所律师，代理权限：特别授权。 被告：江贞玉，女，1975年9月4日出生，住江西省赣州市南康区。 原告江西中洋实业控股有限公司与被告江贞玉商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人许江涛到庭参加诉讼，被告江贞玉经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告2015年1月29日签订的《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》；二、判令被告配合完成合同备案登记的撤销手续；三、判令被告向原告支付代偿按揭款本息14542.47元（暂代偿至2019年2月28日，自2019年3月1日起每月按中国银行股份有限公司赣州市分行贷款扣划金额计算至款项清偿之日止），并向原告支付违约金118269.6元，上述费用从被告已付房款中直接抵扣；四、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第三项诉讼请求，即判令被告向原告支付代偿按揭款本息29183.04元，该费用已代偿至2019年6月15日。事实与理由：2015年1月29日，原被告签订《赣州市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的中洋·公园首府xx幢xx号房屋一套，房屋总价款788464元，付款方式为按揭付款，在合同签订时支付首期购房款238464元，其余购房款550000元由被告办理银行按揭贷款支付。同时《合同补充协议》第十条第2款约定：“因买受人逾期不归还按揭贷款导致出卖人承担相应担保责任的，买受人需在出卖人承担担保责任后的七日内向出卖人承担代付款和代款5%的违约金。买受人累计3次或以上导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除合同，买受人须按总房款的15%支付违约金，本合同解除后出卖人有权另行出售或公开拍卖该房产”。合同签订后，被告向原告支付了首期购房款238464元，并向案外人中国银行股份有限公司赣州市分行（下称“中国银行赣州分行”）申请了按揭贷款。嗣后，中国银行赣州分行作为贷款人，被告作为借款人，原告作为保证人签订《个人一手住房贷款合同》一份，贷款本金550000元，贷款期限240个月。在办理好正式的商品房抵押登记前，原告为该笔贷款提供阶段性连带责任保证担保。上述合同签订后，自2018年11月起，被告多次未按约向中国银行赣州分行归还按揭贷款，至2019年2月28日，原告累计4次承担连带保证责任，合计金额14542.47元。2019年3月22日，原告委托江西理公律师事务所向被告邮寄送达了《关于解除的律师函》要求解除双方签订的《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》。但被告至今未前来办理退房及解除备案登记手续。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 原告为证明其诉讼请求，向法庭提交了如下证据： 证据一、原告企业营业执照、法定代表人身份证复印件、证明，证明原告的诉讼主体资格； 证据二、被告身份证复印件，证明被告诉讼主体资格； 证据三、《赣州市商品房买卖合同》、《合同补充协议》，证明：1、2015年1月29日，原告与被告签订《赣州市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的中洋·公园首府xx幢xx号房屋一套，双方对房屋总价、付款方式等进行了明确约定；2、补充协议约定：因买受人逾期不归还按揭贷款导致出卖人承担相应担保责任的，买受人需在出卖人承担担保责任后的七日内向出卖人承担代付款和代款5%的违约金。买受人累计3次或以上导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除合同，买受人须按总房款的15%支付违约金，本合同解除后出卖人有权另行出售或公开拍卖该房产； 证据四、《个人一手住房贷款合同》，证明：被告在中国银行赣州分行办理了按揭贷款550000元，贷款期限240个月，原告为此该笔贷款提供了阶段性连带责任保证担保； 证据五、中国银行流水、贷款还款回单，证明：自2018年11月起，被告多次逾期归还银行按揭贷款，原告累计已代被告支付银行贷款4次，本息共计29183.04元； 证据六、律师函、邮寄单、签收记录，证明：原告已委托江西理公律师事务所向被告合同约定的通讯地址送达了解除合同律师函。 被告江贞玉未作答辩，亦未提交证据。 原告提交的证据，经庭审核实，上述证据客观真实、来源合法，且与本案相关联，可以达到原告的证明目的，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年1月29日，原告与被告江贞玉签订《赣州市商品房买卖合同》一份，约定被告江贞玉向原告购买由原告开发的中洋·公园首府xx幢xx室房屋一套，建筑面积123.17㎡，房屋总价788464元；付款方式为按揭付款方式，被告在签订本合同前向原告支付首期购房款238464元，余款550000元由被告办理银行按揭贷款支付。同日，原、被告双方还签订了《合同补充协议》一份，约定因被告逾期不归还按揭贷款导致原告承担相应担保责任的，被告需在原告承担担保责任后的七日内向原告承担代付款和代款5%的违约金。被告累计3次或以上导致原告承担保证责任的，原告有权解除合同，被告须按总房款的15%支付违约金，本合同解除后原告有权另行出售或公开拍卖该房产。合同签订后，被告江贞玉依约向原告支付了首期购房款238464元。2015年4月29日，原告与被告、案外人中国银行赣州分行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》一份，约定被告向案外人中国银行赣州分行借款共计550000元，贷款期限240个月，还款方式为等额本息；被告以所购房产抵押，原告亦对此笔借款提供阶段性连带保证担保；若被告未按期归还贷款本息或应支付的其他费用，则案外人中国银行赣州分行有权要求保证人承担保证责任。从2018年11月起，被告未再按约归还借款本息。截止2019年6月15日，原告代被告向案外人中国银行赣州分行共计偿还了2018年11月15日至2019年6月15日期间拖欠的借款本息29183.04元。此后，被告仍未按约偿还借款本息，原告遂诉至本院。 本院认为，原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》、《合同补充协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。被告因逾期未归还银行贷款，致使原告为被告向案外人中国银行赣州分行代偿了借款本息29183.04元，被告的行为已构成严重违约，应承担相应的违约责任。原告要求解除原告与被告2015年1月29日签订的《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，符合合同约定的解除条件，本院予以支持。合同解除后，被告应配合原告完成撤销合同备案登记手续，并偿还原告为被告代偿的贷款本息。原告提出要求按总房价的15%计算违约金过高，本院酌定按总房价的5%计算为宜，违约金应为39423.2元。关于被告已支付的购房款，虽然被告未向本院提起反诉要求返还购房款，但因案涉商品房买卖合同已经解除，为了减少当事人的诉累和司法资源，原告已收取的购房款在扣除原告代偿的银行按揭本息、违约金及其他费用后，由原告返还给被告。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告江西中洋实业控股有限公司与被告江贞玉于2015年1月29日签订的《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》； 二、由被告江贞玉于本判决生效之日起十日内配合原告江西中洋实业控股有限公司办理合同备案登记的撤销手续； 三、由原告江西中洋实业控股有限公司返还被告江贞玉购房款788464元； 四、由被告江贞玉向原告江西中洋实业控股有限公司支付违约金39423.2元； 五、由被告江贞玉偿还原告江西中洋实业控股有限公司代垫的银行贷款本息（截止2019年6月15日的金额为29183.04元，此后顺延，直至原告代被告付清全部贷款本息为止）； 上述第四、五项由原告江西中洋实业控股有限公司在应返还给被告江贞玉的购房款中直接抵扣，抵扣完后剩余购房款由原告江西中洋实业控股有限公司退还被告江贞玉； 六、本判决生效之次日起原告江西中洋实业控股有限公司为被告江贞玉代偿的每一笔贷款本息（以中国银行股份有限公司赣州市分行实际扣款金额为准），被告江贞玉应于该笔代偿款发生之日起五日内赔偿给原告江西中洋实业控股有限公司； 七、驳回原告江西中洋实业控股有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2956元，诉讼保全费4462元，合计7418元，由被告江贞玉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于赣州市中级人民法院。 审 判 长 肖 军 人民陪审员 钟 山 人民陪审员 李平美 二〇一九年十一月十五日  法官助理陈晓玲 书记员吴金凤