江苏省海安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0621民初2406号 原告：海安市雅周现代农业园区管理办公室，住所地海安市雅周镇东楼村。 法定代表人：曹剑华，海安市雅周现代农业园区管理办公室主任。 委托诉讼代理人：万智华，海安市雅周法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：谢兆兵，海安市雅周现代农业园区管理办公室规划建设部部长。 被告：刘国文，男，1954年4月15日生，住内蒙古牙克市。 被告：景生德，男，1966年6月5日生，住海安市。 被告：江苏海上明珠农业发展有限公司，住所地海安市雅周镇现代农业园区雅园大道１号。 法定代表人：邓晓廉，江苏海上明珠农业发展有限公司经理。 原告海安市雅周现代园区办管理办公室（以下简称园区办）与被告刘国文、景生德、江苏海上明珠农业发展有限公司（以下简称明珠公司）土地租赁合同纠纷一案，原告园区办于2019年3月27日向本院提起诉讼后，本院受理后，依法组成合议庭，于同年11月25日公开开庭进行了审理。原告园区办的委托诉讼代理人万智华、谢兆兵到庭参加诉讼，被告刘国文、景生德、明珠公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告园区办向本院提出诉讼请求：1、要求判令解除原告与被告刘国文、景生德于2015年6月24日签订的投资协议书，将承租的土地清障返还至适租状态；２、判令被告刘国文、景生德给付租金265178元（计算至2019年3月31日）；３、判令被告刘国文、景生德、明珠公司返还预支项目补助金500000元。事实与理由：原告与被告刘国文、景生德于2015年6月24日签订投资协议书一份，约定由两被告承租原告所属地块208亩兴办火龙果联合国（世界火龙果博览园）呼伦贝尔国际休闲牧场项目。邓晓廉与被告刘国文于2015年8月5日设立了被告明珠公司，由邓晓廉担任明珠公司的法定代表人，但由被告景生德实际经营。履约过程中，由于两被告未按约向原告缴纳租金、项目推进也未按约执行，导致工程停滞、土地荒芜、拖欠工程款和土地租金、工人工资等，经原告多次发函，两被告仍置若罔闻，反而以资金紧缺为同由向原告预支项目扶助资金500000元，该扶助资金按被告景生德的指令汇入被告明珠公司账户。现两被告处于失联状态，明珠公司亦未运营。 被告刘国文未答辩。 被告景生德未答辩。 被告明珠公司未答辩。 本院经审理认定事实如下：2015年6月24日，原告园区办（甲方）与被告明珠公司（刘国文、景生德）、刘国文、被告景生德（乙方）签订投资协议书一份，约定：一、园区办将所属的地块[三大中心以北、张雅河以南、中心河以西（含此段中心河）、南京农业大学（海安）果树研究院项目以东]，分期租赁给明珠公司、刘国文、景生德使用。其中一期（“三大中心”以北至第二条东西向水泥路）约200亩[火龙果联合国（世界火龙果博览园）、呼伦贝尔国际休闲牧场项目]，二期约200亩（热带水果风情园项目），具体以实际使用和测量为准。二、土地租赁期限及租金１、租赁期限为：协议签订之日—2027年二轮承包期。２、租金：租金从2015年8月1日开始计算，第一年免收租金，但先按照每亩500元的租金标准预收，待乙方完成一期建设任务后，全额返还；第二、三年减半收取，按照每亩500元租金收取；第四年开始按照每亩1000元租金收取。三、土地租用费缴款时间。本着先租后用的原则，签订协议后３天内缴纳本年度全部租金，以后每年6月30日前结清下一年度的全部租金。四、建设标准。严格按照规划方案标准进行建设，总投资不低于5000万元，注册资本1800万元。一期投资不低于2000万元，主要建设内容：１栋不少于3000平方米的火龙果联合国总部球形温室、100亩-150亩省标准连栋钢架大棚、40亩草坪、奇异瓜果走廊及高标准的基础设施、景观等；……；五、建设进度。１、合同签订后，甲方3日内向乙方交一期土地，二期土地甲方根据乙方的规划要求，预留两年……；３、2015年12月底前，完成一栋实棚面积不低于3000平方米火龙果总部球形温室、100亩-150亩省标准连栋钢架大棚火龙果生产基地、40亩草坪、奇异瓜果走廊及高标准的基础设施等一期工程建设……；六、优惠政策。１、甲方支持乙方优先租赁园区“三大中心”（视乙方建设规模和进度，合作协议另行确定）。２、根据海政发[2015]28号《县政府关于2015年加快推进农业基本现代化建设若干政策的意见》，新建20亩以上的省标边栋钢架大棚，每亩补助2.5万元，补助面积（按实棚面积计算）具体以验收为准。３、3000平方米火龙果总部球形温室（钢架结构，高度20米以上，每平方米搭建成本不低于1000元），参照玻璃温室补助标准进行补贴，即每平方米（按实棚面积计算）补助500元。……。注2、3条涉及的补助，按照先建后补的原则，由乙方建设完成后，向甲方提出书面申请，甲方会同审计局、财政局、农委相关部门验收合格后，按照7：3比例分两年补助到位。七、项目保证金。乙方需在协议签订时间向甲方缴纳项目保证金伍万元（项目一期工程结束后，3日内甲方给予全额退还）。……。十一、协议的终止、变更和解除。有下列情况之一者，本协议可以变更或解除：１、经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体、承租人及他人利益的；２、订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化或规划发生调整的，甲方要按照有资质的第三方评估机构对乙方的建设内容进行评估和补偿；３、乙方在租赁期内将租用合同约定的权利和义务转让给第三者，未经甲方同意并达成相关协议的；４、因不可抗力使合同无法履行的。十二、责任１、因一方违约造成对方遭受经济损失的，违约方应赔偿对方相应的经济损失。２、乙方有下列情况之一者，甲方有权无偿收回土地和有权无偿清理土地上的生产及生活设施等所有附属物：……；⑥不按时缴纳土地租金。原告园区办办和被告刘国文、景生德在投资协议上分别签字或盖章。一期工程经被告景生德确认为208亩土地。 案涉协议签订后，邓晓廉和被告刘国文于2015年8月5日出资设立了江苏海上明珠农业发展有限公司（其中刘国文认缴1600万元，邓晓廉认缴400万元），邓晓廉系公司的执行董事兼任公司的法定代表人，刘国文为公司监事，但公司的实际经营人为景生德。 2015年8月21日，被告明珠公司向原告园区办缴纳了项目保证金50000元。 2016年2月6日，原告园区办汇给被告明珠公司500000元，支出用途为2015年农业政策资金支出火龙果项目补助费，被告明珠公司出具了500000元的收据，收款事由为暂时付火龙果项目补助款。 2016年6月12日，被告景生德、刘国文向原告园区办出具承诺书，内容为：本人投资建设的火龙果项目前期未按照协议约定推进，导致对外形象不佳，给园区带来了极大的负面影响。为进一步加快项目建设进度，提升项目整体形象，本人承诺做到如下几点：1、40亩的草坪区（南边）：6月30日前整改到位（杂草清理、草坪种植），若在约定时间内未建设到位，本人自愿服从园区管理，转包代种大户。2、球形大棚：7月15日前完成外层薄膜覆盖及启动内部规划建设。9月20日前全面完成内部各项设施，实现对外开放。若在约定时间内未建设到位，本人自愿放弃50%的大棚补助。3、矛盾协调：6月20日前一定协调解决好与连栋大棚承建方（南通刘总）间的矛盾。4、连栋林棚：7月15日前一定完成6个大棚的火龙果苗栽植及所有大棚（共12个）杂草清理工作。9月20日前完成剩余6个大棚的火龙果栽植。若在时间内未建设到位，本人自愿放弃50%的大棚补助。5、环境整治：全面提升项目区内整体环境，重点进行杂草清理、绿化管护，提升项目区对外形象。6、日常管理：现场一定聘请有责任心、能吃苦耐劳的专业人员进行清理。以上条款本人将按照时间节点推进，同时保证在七月底完成合同约定的所有建设内容，否则按照协议执行，后果自负。 2016年9月3日，原告园区办向被告景生德、刘国文发函称：贵方在海安县办投资建设的火龙果项目，自与园区签订投资协议后，园区办积极跟踪服务，加快项目建设，但由于贵方迟迟不能按照签订协议要求，进行项目建设，导致项目区工程停滞，土地荒芜，拖欠工程款、租金和工人工资等，严重违约，造成了严重负面影响。园区办不厌其烦进行催促，并组织约谈国投资人景生德、刘国文多次，仍然毫无进展，2016年6月12日，再次进行约谈，景生德和刘国文两位投资人并签订承诺书，向园区承诺在规定时间内，一定完成双方签订投资协议约定建设内容（共计6条），截至目前，承诺没有任何兑现，负面影响更大。为进一步加快项目推进，尽量减少负面影响，根据县分管负责人及园区主要负责人要求，请贵方按如下要求推进项目建设：1、9月5日前，请贵方务必协调解决好与连栋大棚承建方之间的资金矛盾，确保后续工作顺利推进；将拖欠农民工工资及工程款（大棚、道路、绿化、围栏、桃树苗、喷滴灌等）发放到位，不影响项目整体推进。贵方须将处置方面方案或达成的协议报园区办备案。2、按照协议第二条约定，贵方须在发函一周内向园区缴纳拖欠的租金104000元。3、9月20日前，完成球形大棚外层薄膜覆盖及内部各项设施，实现对外开放。4、9月10日前，火龙果苗进场；9月30日前，完成12个大棚的火龙果苗栽植。5、9月10日前，完成项目区内所有树）清理工作；10月底前，将死树（绿化行道树）更换到位。6、南边草坪区处于荒芜状态已有近一年之久；其他露天种植区（桃树苗区）杂草丛生、无人管理、果树苗基本死光，造成了严重负面影响，按照协议约定，园区自发函之日起收回以上区域土地租用权。7、园区相关人员因工作需要进行电话、短信、微信联系等，请及时接听或回复，如遇特殊情况，务必当天内电话回复。敬请贵方在接函后2日内主要与园区联系并根据以上要求，按照时间节点推进，保证实施到位，若未能按期推进到位，视为贵方自动放弃所有各项补助。同时园区办将按照协议第十二条约定，无偿收回土地和有权无偿清理土地上的生产及生活设施等所有附属物，彻底清理出园。 2017年８月初，原告园区办收回了一期工程中除球形大棚和连栋大棚占地以外的土地。 2017年8月10日，原告园区办法律顾问再次向被告景生德、刘国文发函称：贵方在海安县办投资建设的火龙果项目，自与园区办签订投资协议（2015年6月24日）后，园区办积极跟踪服务，加快项目建设，但由于贵方迟迟不能按照签订协议要求进行项目建设，导致项目区工程停滞，土地荒芜，拖欠工程款，土地租金和工人工资等，严重违约造成严重负面影响。园区办多次督促，并多次组织约谈投资人景生德、刘国文。期间，景生德和刘国文两位投资人向园区签订承诺书，承诺在规定时间内一定完成双方签订投资协议约定建设内容（共计6条），然而时至今日毫无进展。2017年5月29日，县分管领导及园区办主要领导再次约谈景生德，其妻邓晓洁参会并承诺一周内拿出具体的项目运行方案，至今无回信。敬请贵方在接函后十日内主动与园区联系，若贵方不及时与园区联系且拿不出行之有效的方案，则视为贵方自动放弃所有项目补助（含2015年申报农业财政资金项目）。同时园区办将收回2016年预拨的50万元政府补贴款，另外按照协议第十二条约定，园区将无偿收回土地和有权无偿清理土地上的生产及生活设施等所有附属物，彻底清理出园。被告景生德接函后仍未有回复。 庭审中，原告园区办称：被告景生德、被告刘国文在签订协议后，仅完成了连栋大棚和球形大棚，其他的都没有完成。所建设的连栋大棚因侧面横档没有做，致使验收未能过关；球形大棚上未覆盖薄膜；连栋大棚和球形大棚占地面积为49.01亩。明珠公司就是因被告景生德、刘国文与原告签订了案涉投资协议才成立的，事实上也没有运营。刘国文是内蒙古人，作为公司的股东最初参与了公司的建设，后来其妻生病他就回家了，整个公司都是景生德在操作的。 原告园区办所主张的租金265178元的组成部分：从2015年8月1日至2016年7月31日，承租面积为208亩，价格500元/亩，租金为104000元（208亩*500元/亩/年）；从2016年8月1日至2017年7月31日，承租面积为208亩，价格500元/亩，租金为104000元（208亩*500元/亩/年）；从2017年8月1日至2018年7月31日，承租面积为49.01亩，价格500元/亩，租金为24505元（49.01亩*500元/亩/年）；从2018年8月1日至2019年3月31日，承租面积为49.01亩，价格1000元/亩，租金为32673元（49.01亩*1000元/亩/年*8个月）。 本案受理后，因被告刘国文、景生德、被告明珠公司未能直接送达，本院依法向其公告送达了诉讼副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票，但三被告未在规定的期限内到庭应诉。 以上事实，有投资协议书、承诺书、函、支付凭证、收据及当事人的当庭陈述等在卷佐证。 本院认为，原告园区办与被告景生德、刘国文之间签订的名为投资实为土地租赁合同。该合同系双方当事人真实的意思表示，并没有违反法律法规强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应遵循诚实信用原则，按照协议全面履行自己的义务。 在协议履行过程中，由于被告景生德、刘国文未能按照合同约定的期限交纳租金、未按照协议约定的建设进度完成项目推进，经原告园区办催促，被告景生德、刘国文在出具承诺书后亦未按承诺书的约定履行，被告明珠公司至今又未实际运营，被告景生德、刘国文已构成根本违约，原告园区办依法可以要求解除合同，故原告园区办要求解除与被告景生德、刘国文之间签订的投资协议的诉讼请求与法有据，本院予以支持。 根据原、被告签订的投资协议上“租金从2015年8月1日开始计算，第一年免收租金，但先按照每亩500元的租金标准预收，待乙方完成一期建设任务后，全额返还；第二、三年减半收取，按照每亩500元租金收取；第四年开始按照每亩1000元租金收取”和“每年6月30日前结清下一年度的全部租金”的约定。虽然约定第一年租金免交，但是前提条件是须完成一期建设任务，而被告景生德、刘国文未能完成一期建设任务，因此第一年（2015年8月1日至2016年7月31日）的租金104000元仍应按约交纳；第二年（2016年8月1日至2017年7月31日）的租金为104000元；2017年8月初，因原告园区办收回了除连栋大棚和球形大棚以外的土地，被告景生德、刘国文实际使用的土地仅为49.01亩，故第三年（2017年8月1日至2018年7月31日）的租金为24505元；第四年（2018年8月1日至2019年3月31日）的租金为32673元。因此，被告景生德、刘国文欠交的租金数额应为265178元。 2016年6月12日，被告景生德、刘国文在出具给原告园区办承诺书中明确表示“球形大棚和连栋大棚若在约定时间内未建设到位，自愿放弃各50%的大棚补助”。因此，在两被告未能履行承诺的情况下，2016年2月6日原告园区办支付给被告明珠公司项目补助金500000元，被告景生德、刘国文及明珠公司应予返还。 被告景生德、刘国文和被告明珠公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃抗辩、质证和辩论的权利，由此产生的法律后果由其自行承担。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告园区办与被告景生德、刘国文于2015年6月24日签订的土地租用协议。 二、被告景生德、刘国文于本判决发生法律效力后十日内将案涉土地清障后交原告园区办。 三、被告景生德、刘国文于本判决发生法律效力后十日内给付原告园区办租金265178元。 四、被告景生德、刘国文、被告明珠公司于本判决发生法律效力后十日内返还原告园区办项目补助金500000元。 如义务人未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 案件受理费22904元，由被告景生德、刘国文负担[由被告景生德、刘国文于本判决发生法律效力后十日内缴至本院（本院开户行：建行海安营业部；账户32×××16）]。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费22904元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行账号：46×××65）。 审 判 员  孙翠燕 人民陪审员  丁兴太 人民陪审员  胡建生 二〇一九年十一月二十七日 法官 助理  许蓓蓓 书 记 员  任泱泱 附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。