北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初27792号原告：王小龙，男，1978年1月23日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王建惠（王小龙之妻），1978年8月3日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：刘向东，北京通美律师事务所律师。被告：沈宝国，男，1965年11月4日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：沈晶（沈宝国之子），1987年12月17日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：高冰，北京市广渡律师事务所律师。原告王小龙与被告沈宝国房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王小龙的委托诉讼代理人王建惠、刘向东，被告沈宝国的委托诉讼代理人沈晶、高冰，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王小龙向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决原被签订的《房屋租赁合同》已于2018年8月1日终止；2、请求法院判令被告向原告退还2018年8月1日至2019年2月1日期间多交付的租金10000元；3、请求法院确认二被告之间签订的非住宅地上物搬迁（腾退）补偿协议中740平米涉案房屋的腾退补偿款按照240元每平米共计177600元归原告所有；4、请求法院判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告与被告于2005年1月19日签订了《房屋租赁协议》，约定被告将位于通州区张家湾镇北大化村张彩路西侧东西长56米，南北长40.3米，并带办公室四间、石棉瓦房三件、水井一眼及三面围墙的院子组给原告使用，租赁期自2005年2月1日起至2020年2月1日止，2005年2月1日至2015年2月1日租金为每年18000元，2016年2月1日至2020年2月1日租金为每年20000元。合同签订后原被告均按照约定履行了合同义务。2018年7月，因国家政策原因，该租赁场所已不能继续使用，原告于2018年8月1日从该租赁场所腾退，但被告拒绝退还2018年8月1日至2019年2月1日期间多交付的租金10000元。另，2019年1月22日，北京市通州区张家湾镇人民政府发布《通州区张家湾镇集体土地上非住宅地上物搬迁（腾退）所涉相关问题五方小组认定结果公示》，载明“序号15沈宝国：占地面积4870.3平米，2008年1月1日（不含）之前已建成的房屋建筑面积825.82平米，棚房类结构建筑物825.82平方米……”，被告与镇政府于2019年1月28日签订了非住宅地上物搬迁（腾退）补偿协议。原告认为有约740平米涉案房屋系原告出资建造，补偿款应归原告所有。现原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告沈宝国辩称：第一，双方签订的租赁协议违反法律强制性规定，应为无效。王小龙在承租土地另建房屋违反了土地管理法规定，所以合同第6条属于无效规定，不应作为分割补偿款的依据。第二，本案政府发放的是拆除配合费，不是腾退补偿款，原告主张腾退补偿款在本案中并不存在，租赁协议第6条约定的是国家补偿，对方起诉要求的也是腾退补偿款，而预付款协议中钱款的性质是奖励费，而非补偿款。原告不是被腾退人，不应当获得该腾退配合费，被腾退人是本案被告，应当获得腾退配合费。第三，本案原告主张的约740平方米房屋属于双方共建，不是王小龙单独建设房屋，首先，原告是在被告已经建好的围墙上搭建顶棚形成诉争房屋，墙是被告建的，其次，房屋的地基是被告铺建的，一座房屋的构成，不仅仅只有顶棚，还有墙壁和地基，它们都是房屋不可分割的整体，所以是共建房屋，共建房屋当中被告的院墙后来成为了房屋的墙壁，是砖混结构，顶棚原告搭建的是石棉瓦，从成本上来讲，石棉瓦的成本显然是很低的。从房屋的性质认定上来讲，本案诉争房屋被认定为砖混结构建筑物，而不是棚类结构，二者性质不同，认定为砖混结构的依据就是墙壁是砖混，所以从740平米房屋的构成上来说，被告应当占有更大比例的利益。第四，本案诉争的原被告之间的租赁合同签订于2005年，到期是2020年2月1日，约定租期15年，共计180个月，按照原告主张，合同在2018年8月1日解除，也就是说，在这个解除时间，距离合同期限到期只剩1年半，即18个月，合同已经履行了90%的期限，而合同真正到期后房屋的所有权是全部归属于被告的，这在合同中明确约定，也就是说，拆迁的时候原告对诉争房屋仅剩18个月的使用权，所以从房屋的利益归属上来讲，原告对诉争房屋享有的利益微不足道，已经很少了，绝大部分利益都是被告的，如果本身是这种情形，再有一年半房屋就归被告了，如果因为政府的行为而将本要属于被告的利益归属原告，将导致原告本来微不足道的利益突然扩大，导致双方合同中约定的利益归属严重失衡，对被告是极不公平的，综合以上情形，在原告确实也是740平米建筑物的投入者的情况下，可以在被腾退土地的总和利益上拿出一小部分，比如十分之一，来补偿给原告是公平的，但不应当是全部利益归属原告。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年1月19日，沈宝国（甲方）与王小龙（乙方）签订《房屋租赁协议》（以下简称“租赁协议”），约定：“甲方将位于通州区张家湾镇北大化村张牛路西侧东西长56米，南北长40.3米，并带有办公室四间、石棉瓦房三间、水井一眼及三面围墙的院子（以下简称“涉案场地”）租给乙方使用，双方协议如下：一、此院设施及房屋租赁期为壹拾伍年整，自2005年2月1日至2020年2月1日止；二、租金支付方式为：第一年至第十年（即2005年2月1日至2015年2月1日），每年租金均为壹万捌仟元整，自第十一年至第十五年开始（即2016年2月1日至2020年2月1日）租金为每年贰万元整。乙方须在每年2月1日前向甲方支付全年的租金，如遇租金超期30天未付的情况，甲方将向乙方收取年租金3%的滞纳金，如乙方因特殊情况未按时交纳租金，应提前与甲方协商，经甲方同意后，实施交纳办法；六、如遇国家、市、区等政策性变动拆迁，不可抗力的补偿，甲方原建筑平米的属于甲方，乙方建筑平米的属于乙方，如果甲、乙双方均不补偿的，甲、乙双方自负。”合同还对双方的其他权利义务进行了约定。签订合同后，沈宝国将涉案场地交付王小龙用于经营汽车修理厂，王小龙按照约定向沈宝国支付租金，并在涉案场地进行地上物改扩建。庭审中，双方均认可王小龙向沈宝国支付租金至2019年2月1日。2018年，涉案场地涉及通州区张家湾镇（北大化村）土地腾退工程，沈宝国在与北大化村村民委员会签订的“清退确认书”上签字，将含涉案场地在内的地上物交付北大化村村民委员会。但清退确认书上未注明清退具体日期，王小龙称其于2018年8月1日将地上物交付给沈宝国，由其向有关部门办理具体的清退事宜，经本院至北京市通州区张家湾镇政府核实，清退确认书的签订发生在2018年第三季度，但无法核实到具体日期。2019年9月16日，北京市通州区张家湾镇人民政府（甲方、腾退人）与沈宝国（乙方、被腾退人）签订《通州区张家湾镇集体土地上非住宅地上物搬迁（腾退）项目拆除配合费预付款协议》（以下简称“预付款协议”），约定：“一、经五方工作小组认定，本项目设计腾退乙方房屋的建筑面积为1106.44平方米（不含E类），棚房类建筑面积为62.83平方米（不含E类）；二、涉及腾退的乙方房屋已经拆除，现暂按房屋建筑面积240元/平方米、棚房类建筑面积200元/平方米的标准支付拆除配合费预付款；三、双方确认，此次拆除配合费预付款金额为人民币278112元；四、甲方同意本协议签订后15个工作日内将上述预付款付至乙方指定账户，账户名称应与五方工作小组认定的被腾退人一致；五、乙方未在规定时间对甲方公示的房屋建筑年代断代结果或五方工作小组对被腾退人、腾退房屋建筑面积的认定结果提出异议的，应在公告通知的签约时间内与甲方签订《补偿协议》。”双方还对其他权利义务进行了约定。测绘成果图载明涉案场地地上物的编号、位置及长宽，测绘成果表载明每个编号地上物的面积、类别，地上物腾退占地、建筑面积联合认定表对每一类别下的砖混、砖木建筑物面积及棚房类结构建筑物等其他结构建筑物的面积。对于涉案场地上的地上物，测绘成果图中编号1、4、5、6、7、8、12的地上物为王小龙在承租期间所建，根据测绘成果表，编号1、4、5、6、7、8为房屋建筑，面积分别为编号1为72平方米，编号4为79.77平方米，编号5为7.25平方米，编号6为296.64平方米，编号7为17.92平方米，编号8为201.25平方米；编号12属于附属物，面积为62.83平方米。根据地上物腾退占地、建筑面积联合认定，涉案场地上所有类别的地上物中棚房类结构建筑物面积62.83平方米，与编号12的面积一致。庭审中，关于王小龙在改扩建地上物时借用三面围墙的情况，王小龙称其所建地上物为厂房，在建房过程中将原有围墙加高至三、四米使用；沈宝国认为王小龙对围墙仅加高30-40厘米，最高处也不足1米，而且认为王小龙所建地上物借用了原有的砖混结构围墙，地基也是其在租赁涉案场地前投入填平的，地上物应属于其与王小龙共建，且地上物被认定为砖混结构建筑物的主要原因也在于借用了原有的砖混结构围墙，因此其对地上物应占有更大比例的利益。另查，王小龙与沈宝国在涉案场地上建设地上物均未取得建设规划许可。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，沈宝国与王小龙签订《房屋租赁协议》，将没有任何建设手续的房屋出租给王小龙用于经营汽车修理厂，违反了法律的强制性规定，故本院依法认定沈宝国与王小龙于2005年1月19日签订的《房屋租赁协议》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据庭审查明的事实，王小龙已经将租金支付至2019年2月1日，但涉案场地在2018年第三季度已经由沈宝国进行腾退，对于腾退后至2019年2月1日的租金，沈宝国应当返还王小龙。关于腾退的日期，沈宝国签字的清退确认书中未写明日期，王小龙主张其交付地上物给沈宝国办理清退事宜的日期为2018年8月1日，与本院向有关部门核实确认的2018年第三季度进行清退的时期相符，在沈宝国未提交其他相反证据的情况下，本院确认王小龙交付地上物给沈宝国的日期为2018年8月1日，故沈宝国应当退还王小龙从2018年8月1日至2019年2月1日共计半年租金1万元。关于地上物补偿，测绘成果图中编号为1、4、5、6、7、8、12的地上物为王小龙在承租期间所建，其中编号为1、4、5、6、7、8的地上物属于房屋建筑，面积共计674.83平方米，根据预付款协议，按照240元/平米标准计算，该部分地上物的预付款为161959.2元；编号12为棚房类结构建筑物，面积为62.83平方米，根据预付款协议，按照200元/平米标准计算，该部分地上物的预付款为12566元。因此，涉及王小龙利益的房屋建筑物面积共计674.83平方米、棚房类结构建筑物面积62.83平方米，所涉预付款共计174525.2元。沈宝国与相关部门签订预付款协议确认了上述预付款的支付标准及方式，现王小龙要求沈宝国支付地上物补偿，于法有据，本院予以支持，但因王小龙在改扩建地上物的过程中借用了原有围墙，因此沈宝国对王小龙所建地上物的形成存在一定的贡献，考虑到房屋结构的情况，王小龙应获得上述预付款的80%为宜。对于沈宝国认为其出租前对涉案院落进行填平地基且其所建的围墙对王小龙所建地上物的形成起到决定房屋结构性质从而影响拆迁补偿标准的答辩意见，因其填平地基及建设围墙系为出租涉案场地所必须，且其没有证据证明被拆迁的地上物按照房屋建筑标准进行赔偿的主要原因是基于其所建的围墙，故对于其主张占有涉案场地地上物拆迁补偿绝大部分利益的答辩意见本院不予采纳，但考虑到围墙的建设存在一定的成本，且围墙是王小龙所建地上物的组成部分，故本院在分割拆迁补偿款时酌定其取得王小龙建设房屋拆迁补偿款的20%。对于沈宝国关于预付款属于拆除配合费，不是腾退补偿款，王小龙不是被腾退人，不应获得腾退配合费的答辩意见，本院认为，虽然预付款协议名称中使用了“拆除配合费”的措辞，但根据预付款协议的具体内容，预付款系根据建筑面积予以确认，并对不同结构地上物区分支付标准，故仅以相关措辞的差别拒付相关费用，于法无据，对于沈宝国的上述答辩意见，本院不予采纳。对于沈宝国关于租赁期限将至，在合同到期后地上物的所有权依约应全部由其享有，因此其应享有地上物的绝大部分利益的答辩意见，因租赁协议经本院审查后认定为无效，而沈宝国亦主张合同为无效，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，在合同无效的情况下，沈宝国又依据合同约定主张利益划分，于法无据，故对于其上述答辩意见，本院亦不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告沈宝国返还原告王小龙自2018年8月1日至2019年2月1日的租金10000元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、确认被告沈宝国所得的拆除配合费278112元中的139620.16元归原告王小龙所有，被告沈宝国给付原告王小龙上述139620.16元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告王小龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1995元，由原告王小龙负担455元（已交纳），由被告沈宝国负担1540元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 秦 玲二〇一九年十一月十四日书记员 杨娴婷