广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初24250号原告：张卫文，男，1957年7月10日出生，香港居民，委托诉讼代理人：钟旭杰，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟钦才，广东红棉律师事务所律师。被告：广东粤联企业管理有限公司，住所地：广州市荔湾区葵蓬穗盐路5号301房，现下落不明。法定代表人：高国河，总经理。原告张卫文与被告广东粤联企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钟旭杰到庭参加诉讼。因被告下落不明无法送达，经本院公告送达起诉状副本和开庭传票等应诉材料，公告期满仍未到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决自2018年11月22日起原被告双方于2018年8月13日签订的合同编号：F1-8至F1-12《商铺租赁合同》解除；2、判令被告立即向原告双倍返还履约保证金126000元（大写拾壹万陆仟元）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年5月16日被告与原告签订了合同编号：F1-8至F1-12《商铺租赁合同》，被告将广州市荔湾区穗盐路5号F1-8至F1-12铺位出租给原告使用，租赁期限为2018年8月13日起至2021年8月12日。根据上述合同约定，原告向被告缴纳履约保证金63000元。上述合同约定因被告违约而提前终止的，被告应当无息双倍返还履约保证金。由于被告长期拖欠场地所有人广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社（以下简称葵蓬联社)租金。2017年11月15日，广州市荔湾区人民法院出具民事调解书，调解书明确约定如被告不履行调解书约定的义务，葵蓬联社可立即申请强制执行收回场地的经营管理权。因被告违反调解书约定的义务，葵蓬联社申请强制执行。2018年11月22日，广州市荔湾区人民法院发出执行告知书和公告，并且于当日依法强制执行，将广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地经营管理权已交还给葵蓬联社。综上所述，被告是因长期拖欠葵蓬联社租金而被法院强制执行收回经营场地的，被告已无权再将场地再出租给原告，被告对提供场地给原告使用的行为已构成法律上的履行不能，被告的行为已构成根本性违约,故原告有权依法解除合同，并要求被告双倍返还履约保证金126000元。被告没有答辩，亦没有提交证据。经审理查明：根据广州市国土资源和房屋管理局于2009年7月1日核发的穗集地证字第0115652号《集体土地房产证》，其中记载：座落于广州市荔湾区葵蓬穗盐路5号房屋（总建筑面积14405.79平方米）是以案外人广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社名义登记的产业。在另案中，经葵蓬联社在2019年6月4日对照房地产平面附图指认，上述集体土地房产证核定的建筑面积含穗盐路5号之A栋、B栋、C栋、F栋1层建筑物。2018年8月13日，原告与被告签订合同编号：F1-8至F1-12《商铺租赁合同》，其中约定被告将广州市荔湾区葵蓬穗盐路5号F1-8至F1-12号铺位出租给原告使用，建筑面积为496平方米，租赁期限从2018年8月13日起至2021年8月12日，起租期为2018年9月8日，第一年租金为每月21000元；协议签署当日，原告应当向被告支付63000元作为履约保证金，合同终止后10个工作日，如原告无拖欠被告任何应付未付款项并且付清水费、电费等一切费用，履约保证金余额无息退还；本合同因原告违约而提前终止，被告有权没收合同项下之履约保证金；本合同因被告违约而提前终止的，被告应当无息双倍返还合同项下的履约保证金等。上述合同签订后，被告依约于2018年8月13日将上述房屋交付给原告使用。原告则依约按每月21000元计向被告缴纳租金至2018年10月止。原告主张其签订上述合同后，还依约向被告缴纳了履约保证金63000元。原告同时提交了出具时间为2018年8月31日、编号为NO.4013150《收据》一张予以证明。根据原告提交的上述收据，其中载明“今收到张卫文交来中联茶文化创意园F1-8至F1-12铺租赁保证金，金额63000元”；同时加盖有“广东粤联企业管理有限公司财务专用章”。又查，2018年11月22日，广州市荔湾区人民法院在另案中依法强制执行，将广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地经营管理权移交给案外人葵蓬联社。并告知从即日起，广东粤联企业管理有限公司（即本案被告）、高国河不可再在广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地行使经营管理权，场地内各实际经营者有关经营管理问题可与葵蓬联社协商解决。葵蓬联社制定穗盐路5号、7号场地的处理方案：2018年11月22日起，场内各租户须与葵蓬联社签订新租赁合同，从2018年11月22日起缴纳相关租费；葵蓬联社不承担合同押金的退回，租户向广东粤联企业管理有限公司、高国河已缴纳的押金由租户选择由葵蓬联社牵头委托律师追讨或租户自行追讨；已缴纳2018年11月22日后租费的租户，将相关凭证交到葵蓬联社，另行开会通知处理办法。2018年12月17日，葵蓬联社召集穗盐路5号、7号租户参加会议，提出该场地的处理方案。被告广东粤联企业管理有限公司到会并签名。2019年1月25日，原告与案外人葵蓬联社签订合同编号：F1-8至F1-12《荔湾区经济联社物业租赁合同》，其中约定葵蓬联社将位于葵蓬穗盐路5号、7号F1-8至F1-12的物业使用权出租给原告使用，租赁期限为2018年12月1日起至2021年8月31日止等。庭审中，原告表示：因保证金金额不大，原告当时选择以现金方式在被告办公室缴纳保证金63000元，缴费后由被告负责人开具了收据给原告。本院认为：原告系香港居民，本案为涉港房屋租赁合同纠纷，依照最高人民法院有关司法解释的规定，本案应参照涉外民商事案件处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定，“不动产物权，适用不动产所在地法律”；因涉案房屋座落于广州市荔湾区葵蓬穗盐路5号房屋，故本院确认我国内地法律作为解决本案争议的准据法。原、被告在自愿基础上签订的涉案《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，涉案租赁物广州市荔湾区葵蓬穗盐路5号F栋1-8、1-12铺位建筑物亦已取得房地产权证，故涉案的《商铺租赁合同》合法有效，双方均应依约自觉履行。鉴于上述穗盐路5号场地已在另案中经广州市荔湾区人民法院强制执行移交给业主广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社，原告与被告签订的穗盐路5号F栋1-8、1-12铺位租赁合同事实上已于2018年11月22日解除，故原告要求确认涉案《商铺租赁合同》于2018年11月22日解除的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。鉴于导致涉案《商铺租赁合同》解除的原因在被告，被告依法应承担违约责任，原告据此要求被告双倍退还履约保证金共计126000元，合法有理，亦符合双方的约定，本院对此亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告张卫文与被告广东粤联企业管理有限公司于2018年8月13日签订的合同编号：F1-8至F1-12《商铺租赁合同》于2018年11月22日予以解除。二、被告广东粤联企业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性双倍返还履约保证金共计126000元给原告张卫文。本案受理费2820元，由被告广东粤联企业管理有限公司负担。如不服本判决，原告可在收到判决书之日起三十天内，被告可在收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐晓红人民陪审员  伍佩琼人民陪审员  彭新露二〇一九年十一月十九日法官助理刘斌法庭记录谢佩桦