广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初20079号原告：广州南粤物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码91440106。法定代表人：黄学军，系该司总经理。委托诉讼代理人：吴海燕，系该司职员。被告：广州成峰环保节能科技有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码91440106。法定代表人：李丹，系该司经理。委托诉讼代理人：黄壮钦，系该司职员。原告广州南粤物业管理有限公司（以下简称“南粤公司”）诉被告广州成峰环保节能科技有限公司（以下简称“成峰公司”）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南粤公司的委托诉讼代理人吴海燕，被告成峰公司的委托诉讼代理人黄壮钦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告南粤公司诉称：被告系广州市天河区车陂路广氮南环街1、3、5号首层01、02、03、04、05、10单元及6、8号首层01、02、03单元的租户，建筑面积1165.941平方米，原告为被告物业所在小区提供物业管理服务，自被告租赁上述物业起就应该按每平方米3.50元的标准向原告交纳物业管理费，但被告却拒绝缴费，从2017年9月10日起拖欠物业管理费至2019年5月31日共计84472.60元，同时产生了相应的滞纳金。原告多次催缴未果。现提起诉讼，请求判令：1、被告支付2017年9月10日至2019年5月31日的物业管理费84472.6元（按每月4080.80元计）及迟延支付上述物业管理费的违约金（以每月管理费4080.80元为本金，按每日万分之一计算，从次月1日起计至实际付款之日止，以本金为限）；2、由被告承担本案的诉讼费用。被告成峰公司辩称：1、我方项目在2017年9月10日经三方收铺，收铺的过程出现了500多平方米的商铺有泡水的情况，出租方表示是物业管理方即原告的问题，没有尽到疏通管道的责任，至2017年11月30日才解决该问题。2、涉案商铺中6、8号首层商铺一直没有接通自来水，我方一直与原告进行申请，在2017年11月15日自行铺设自来水管道。3、2017年9月10日至今原告从未对涉案商铺周围进行过绿化、保洁、维护工作，垃圾清理也是我方自行处理。我方的项目至今没有安保、保洁等基础服务。包括监控系统、路灯都是我方进行安装的。4、在收铺时，原告定的电费是1.0228元/度，南方供电局收的电费为0.75元/度，至今我方整个项目经常发生污水倒灌的情况。5、涉案商铺外围的电动单车经常被偷盗及高空抛物问题，我方对此进行多次报警。6、我方上述问题，原告一直没有解决，所以一直没有向我方提出要收取涉案商铺的物业管理费。我方也多次向业主方反映上述问题。7、如果原告能解决上述问题，我方同意缴纳相关的物业管理费，但原告也应当承担相应的物管责任。8、对原告主张的涉案商铺物业管理费为4080.8元/月的标准没有异议。但我方每月在物业管理方面投入的费用超过1万元。原告在涉案商铺周围占用小区消防通道临时建设了一个100多平方米的商铺，严重侵害了我方的利益。根据我方证据可以显示原告对涉案商铺所在的广氮花园菜市场管理十分混乱。之前由原告提供物业管理服务的小区内的幼儿园现在也不由原告提供物业管理服务。经审理查明：原告以被告未支付广州市天河区车陂路广氮南环街1、3、5号首层01、02、03、04、05、10单元及6、8号首层01、02、03单元（以下统称“涉案场地”）自2017年9月10日起至2019年5月31日期间的物业管理费及相应违约金为由提起本案诉讼。原告为证明其系涉案场地所在“广氮花园”的物业管理方，其已按照相关合同约定提供物业管理服务，故有权要求被告支付相应的物业管理费用，向本院提交如下证据：1、显示由广州市保障性住房事务中心（甲方）与原告（乙方）于2015年12月24日签订的《广氮花园（一期）前期物业服务合同》[原件，约定：甲方选聘乙方对广氮花园（一期）提供前期物业管理服务事宜，物业名称为广氮花园（南环街1、2、3、4、5、6、8号楼，肉菜市场、幼儿园、托儿所、垃圾站、商业）；在物业管理区域内，乙方提供共用部位的维修、养护和管理等服务；（第六条）物业服务费用由业主或物业使用人按其拥有或使用物业的建筑面积交纳，商业为3.5元/平方米·月；（第七条）业主应于收楼之日起交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每次缴费的具体时间内履行交纳义务；（第二十二条）业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一天按应付未付金额的千分之一向乙方支付违约金；本合同期限自2015年11月1日起至2018年10月31日止等]；2、显示由广州城投住房租赁发展投资有限公司（甲方）与原告（乙方）于2018年10月30日签订的《广氮花园前期物业服务合同》[原件，约定：甲方选聘乙方对广氮花园提供前期物业管理服务事宜，物业名称为广氮花园（南环街1、2、3、4、5、6、8号楼，北环街1、2、3、4、5号楼、肉菜市场、幼儿园、托儿所、垃圾站、商业）；物业服务费用由业主或物业使用人按其拥有产权或使用物业的建筑面积直接向乙方交纳，商业为3.5元/平方米·月；业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一天按应付未付金额的千分之一向乙方支付违约金；本合同期限自2018年11月1日起至2019年10月30日止等]；3、显示由广州市保障性住房事务中心（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）于2017年8月30日签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》[复印件，约定：甲方同意将坐落在广州市天河区车陂路广氮花园南环街1、3、5号首层01、02、03、04、05、10单元及6、8号首层01、02、03单元（即涉案场地）的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积1165.941平方米；租赁期限从2017年9月10日至2022年9月9日；租赁房屋在甲方向乙方交付使用之日至乙方向甲方腾空交还期间所发生的物业管理费、电梯费、水电费、排污费、卫生垃圾费、联防费、有线电视费、电话费和网线费及其他相关费用，由乙方承担并按相关规定期限直接向有关部门按时足额支付；乙方必须服从甲方及受甲方委托的房地产管理机构管理，并确认甲方委托负责租赁房屋所属小区物业管理工作的企业对租赁房屋进行部分修缮和日常管理等事项，乙方必须按时缴纳物业管理费，如逾期3个月不缴纳物业服务费，甲方有权单方解除本合同等]；4、显示由原告于2019年3月27日向被告邮寄发出的《法务公函》（原件，内容为告知被告于收到函件之日起五日内支付涉案场地2017年9月10日至2019年3月31日期间的物业服务费用、电费、水费及逾期付款违约金）；5、灭鼠杀虫服务合同书（原件）、消防系统维护保养合同（原件）、广氮花园生活垃圾清运协议及发票（均为原件）、关于申请解决广氮花园保障性住房南北区管道堵塞的函及文件签收（均为原件）、管道疏通及维修的发票（原件）。经质证，被告对上述证据的真实性均无异议，确认已于2019年4月收到证据4中的函件。被告另表示原告提供的物业管理服务不合格，涉案场地外围本来应该由原告提供管理服务实际上是由被告自行垫资进行处理，被告就涉案场地管理问题有向业主方反映，为此被告提供了关于物业服务纠纷情况说明和申请（自行制作）、申请书、关于广氮花园南环街商铺受污水浸泡的报告、广氮花园水电费缴交通知（均为打印件）、照片予以证明。经质证，原告对被告自行制作的申请、报告及照片真实性不予确认，对缴费单真实性无异议，但认为被告的改造属于对小区公共部位的重大维修，应经过大部分业主同意后动用专项维修基金后才能进行改造，该部位的改造与原告无关。本案审理过程中，原、被告双方就相关问题发表如下意见：1、双方均确认原告为涉案场地的物业管理方；被告自2017年9月10日接收涉案商铺后使用至今，但从未向原告支付过相应的物业管理费；涉案场地属于《广氮花园（一期）前期物业服务合同》、《广氮花园前期物业服务合同》中约定的物业范围；涉案场地所在小区未成立业主委员会。2、原告另明确其要求被告支付迟延支付物业管理费的违约金的依据是《广氮花园（一期）前期物业服务合同》、《广氮花园前期物业服务合同》中第二十二条的约定，整个广氮花园内部物业管理费的支付均是每个自然月内支付当月的物业管理费，被告则表示未与原告签订单独的物业服务合同，其无须向原告支付物业管理费，对原告主张的物业管理费的支付期间予以确认，但对于违约金计付标准有异议。本院认为：原告与案外人签订《广氮花园（一期）前期物业服务合同》、《广氮花园前期物业服务合同》，原告并依据上述合同成为涉案场地所在广氮花园小区内约定区域的合法物业管理人，具备对上述区域进行物业管理的资格。在签订上述合同后，原告已依约向涉案场地所在小区内约定区域提供了物业管理服务，其有权依照上述合同的相关约定，收取物业管理区域内房屋的物业管理服务费。被告作为物业管理区域内的涉案场地使用人，其与出租方签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》亦对被告支付涉案场地物业管理费进行了约定，故被告与原告之间成立了物业管理关系，被告称未与原告签订单独的物业服务合同，其无须向原告支付物业管理费的抗辩，本院不予采纳。原告主张涉案场地的物业管理费计付标准为每月4080.8元，被告对此予以确认，结合被告实际使用涉案场地的情况，被告应向原告支付涉案场地2017年9月10日至2019年5月31日的物业管理费84472.6元[2856.6元（4080.8元/月÷30天×21天）+81616元（4080.8元/月×20个月）]。被告关于场地浸水、未接通自来水管道及原告对涉案场地周围没有尽到绿化、保洁、维修、安保等的物业服务责任等抗辩，本院认为，物业管理服务是长期动态的过程，被告所述只能证明在某一时间小区物业管理的状况，并不能充分证明原告没有履行物业管理服务合同的义务，原告在管理服务上的瑕疵亦不能免除被告应支付物业管理费的义务，若被告认为原告侵害了其合法权利、造成其损失，应另循法律途径解决，不应以此作为理由拒绝支付物业管理费。《广氮花园（一期）前期物业服务合同》、《广氮花园前期物业服务合同》对于每月物业管理费的缴交时间未有具体约定，原告主张每月物业管理费应于当月支付，迟延支付每月物业管理费的违约金应从次月1日起算，符合交易惯例及物业管理费的性质，且被告对物业管理费的支付期间亦予以确认，故被告应向原告支付迟延支付物业管理费的违约金，应以每月拖欠的物业管理费为本金按月分期计付，自次月1日起计至清偿之日止（其中迟延支付2017年9月10日至2017年9月30日物业管理费的违约金以2856.6元为本金，2017年10月1日至2019年5月31日期间各月物业管理费的违约金均以4080.8元为本金），至于违约金的标准，原告主张按每日千分之一的标准计算，被告对该计算标准存在异议，结合本案案情，从公平合理角度出发，本院酌情将违约金标准调整为2017年9月10日至2019年8月19日期间的违约金按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计付；2019年8月20日至实际支付之日止的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计付，且每期违约金均以不超过本金为限。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州成峰环保节能科技有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州南粤物业管理有限公司支付广州市天河区车陂路广氮南环街1、3、5号首层01、02、03、04、05、10单元及6、8号首层01、02、03单元自2017年9月10日起至2019年5月31日期间的物业管理费84472.6元及逾期支付上述期间物业管理费的违约金（迟延支付2017年9月10日至2017年9月30日物业管理费的违约金以2856.6元为本金，2017年10月1日至2019年5月31日期间各月物业管理费的违约金均以4080.8元为本金，自次月1日起计算至实际清偿之日止，其中2017年10月1日至2019年8月19日期间的违约金按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计付，2019年8月20日至实际支付之日止的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计付，且每期违约金均以不超过本金为限）；二、驳回原告广州南粤物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2490元，由原告广州南粤物业管理有限公司负担50元，由被告广州成峰环保节能科技有限公司负担2440元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  曹 霞人民陪审员  王玉珊二〇一九年十一月二十五日书 记 员  谢丽军宋春艳