贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终6602号上诉人（原审原告）：贵州东达电子网络商务科技有限公司（原贵州东达兴隆绿色产业有限公司）。住所地：贵州省遵义市绥阳县洋川镇。法定代表人：张隆义，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：陈龙刚，男，1971年2月22日出生，汉族，住贵州省绥阳县。上诉人贵州东达电子网络商务科技有限公司因与被上诉人陈龙刚房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省绥阳县人民法院（2018）黔0323民初1010号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。贵州东达电子网络商务科技有限公司上诉请求：1、撤销原审判决；2、支持上诉人在一审法院诉讼中的诉讼请求；3、退还上诉人所占未交房款所在房屋比例的房屋及面积的拆迁补偿款；4、本案一审、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：位于绥阳县洋川镇南环西路三叉路口207省道旁，建筑面积1432平方米的“贵州东达电子网络商务科技有限公司综合楼”，是上诉人公司的办公楼，该楼的性质属于工业用房。2008年1月25日被上诉人在上诉人处购买了综合楼中临保养场边三楼住房一套，该套住房建筑面积为100平方米，购房总价为：50080元，由于上诉人出售的房屋系工业性用房，不能办理房屋产权证，被上诉人还有3000元购房款未付，充分证明此门面中有5.99%的房屋还一直属上诉人，上诉人（公司）应享有5.99%的拆迁补偿款，即19525元，总拆迁补偿款余下的部分再按30%归上诉人所有即91934.1元，双方为此多次发生争议，2017年因绥阳县207省道扩建，需占用上诉人的综合楼，由于上诉人与被上诉人的房屋买卖不合法，双方对拆迁款的归属问题达不成共识，公路建设指挥部目前已将补偿款支付给了被上诉人，被上诉人与拆迁指挥总部签订的《绥阳县城市棚区房屋征收安置补偿协议》是不合法无效协议。为此，上诉人于2018年4月21日向绥阳县人民法院提起诉讼，请求人民法院依法确认双方于2008年1月25日签订的《买卖房合同》无效，拆迁协议无效。由于导致双方合同无效，拆迁补偿协议无效。上诉人自认有一定过错，上诉人自愿作出让步，只请求确认该套房屋的征收补偿款的30%即91934.1元归上诉人所有，绥阳县法院不顾本案的客观事实，作出了驳回上诉人诉讼请求的判决，上诉人认为一审法院的判决违反法律规定，特向贵院提出上诉，请求支持上诉人的损失请求。陈龙刚二审未答辩。贵州东达兴隆绿色产业有限公司向一审法院起诉请求：1．请求人民法院确认2009年8月31日贵州东达兴隆绿色产业有限公司与陈龙刚签订的《买卖房合同》无效；2．请求确认绥阳县洋川镇西环路“贵州东达兴隆绿色产业有限公司”内A栋房3楼房屋一套的征收补偿款325972.00元，其中30%即97791.60元归贵州东达兴隆绿色产业有限公司所有。一审法院认定事实：贵州东达兴隆绿色产业有限公司的办公综合楼位于绥阳县××西路××省道旁，建筑面积1432平方米的“贵州东达兴隆绿色产业有限公司综合楼”，该楼的性质属于工业用房。2008年1月25日贵州东达兴隆绿色产业有限公司与陈龙刚签订了《买卖房合同》，陈龙刚在贵州东达兴隆绿色产业有限公司处购买了该综合楼中临保养场边3楼住房一套，该套住房建筑面积为100平方米。2017年因绥阳县207省道扩建，需占用贵州东达兴隆绿色产业有限公司的综合楼，贵州东达兴隆绿色产业有限公司其与陈龙刚签订的《买卖房合同》房屋买卖不合法，提出分配该房屋的拆迁补偿款，双方为此发生争议。另查明：1．贵州东达兴隆绿色产业有限公司与陈龙刚签订的《买卖房合同》中所涉及的土地规划用途为工业用地。2．根据绥阳县城镇建设规划和县人民政府社会发展计划，以及绥阳县加强城镇化建设的相关要求。需对洋川镇诗乡门社区城市棚户区居民房屋进行拆迁旧城改造。为此，洋川镇人民政府与陈龙刚签订了《绥阳县城市棚户区房屋征收安置补偿协议》，其向贵州东达兴隆绿色产业有限公司购买所得的房屋已被征收，该房屋补偿款为325972.00元。一审法院认为，贵州东达兴隆绿色产业有限公司与陈龙刚签订的《买卖房合同》中所涉及的土地规划用途为工业用地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条之规定，贵州东达兴隆绿色产业有限公司私自改变土地使用用途，将工业用房用作商业用房进行出售的行为违法。故应当认定双方签订的《买卖房合同》属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，陈龙刚应将《职工买卖房合同》中所约定的房屋返还给贵州东达兴隆绿色产业有限公司，因本案双方所诉争的房屋已经被政府征收，双方对房屋被征收后的收益的归属及分割问题发生争议，对该争议原审法院考虑以下因素予以处理：1．致使合同无效的过错责任问题。本案中，致使合同无效的原因是因贵州东达兴隆绿色产业有限公司改变土地用途，违法出售房屋所致，从违法认知能力考虑，贵州东达兴隆绿色产业有限公司作为企业法人，其对违法行为的认识度明显高于个人，故贵州东达兴隆绿色产业有限公司应当承担主要过错责任；陈龙刚未查看贵州东达兴隆绿色产业有限公司所卖房屋的合法用地手续，也有签约过失的责任；2．贵州东达兴隆绿色产业有限公司因所卖房屋被征收后，是否遭受损失的问题。陈龙刚在购买贵州东达兴隆绿色产业有限公司所卖房屋时支付了合理对价，该房屋被征收后，其征收补偿费系对陈龙刚所购房屋重置价的补偿及奖励。贵州东达兴隆绿色产业有限公司未因该房屋的征收而受到任何经济损失；3．对贵州东达兴隆绿色产业有限公司提出的第二项诉讼请求是否合法的问题。本案中贵州东达兴隆绿色产业有限公司改变土地用途的行为属违法行为，我国民事诉讼法立法目的是制裁民事违法行为，保护当事人的合法权益，对贵州东达兴隆绿色产业有限公司因违法行为致使合同无效而提起的利益分配诉求，原审法院不予保护。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告贵州东达兴隆绿色产业有限公司与被告陈龙刚签订的《买卖房合同》无效；二、驳回原告贵州东达兴隆绿色产业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2244.00元，由原告贵州东达兴隆绿色产业有限公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院二审查明，贵州东达兴隆绿色产业有限公司已在绥阳县市场监督管理局对其名称进行了变更登记，变更后的公司名称为贵州东达电子网络商务科技有限公司。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，贵州东达电子网络商务科技有限公司（原贵州东达兴隆绿色产业有限公司）私自改变土地使用用途，将工业用房用作商业用房进行出售的行为违法，而陈龙刚在签订《贵州东达兴隆绿色产业有限公司职工买卖房合同》后依约定交清了绝对部分购房款，故造成合同无效的主要责任在于贵州东达电子网络商务科技有限公司，贵州东达电子网络商务科技有限公司作为合同无效的主要过错方应承担合同无效的法律责任。另外，陈龙刚购房后贵州东达电子网络商务科技有限公司一直未提出过异议，直到拆迁后贵州东达电子网络商务科技有限公司才有此诉求，《中华人民共和国民法总则》第七条明文规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”，案涉房屋征收补偿款是对陈龙刚所购房屋重置价的补偿及奖励，贵州东达电子网络商务科技有限公司不能因其违法行为而获得利益。因此，贵州东达电子网络商务科技有限公司的上诉理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2244元，由贵州东达电子网络商务科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贺灿灿审判员  施正高审判员  娄 强二〇一九年十一月四日法官助理杨颜竹书记员何芳芳