云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终7228号上诉人（原审被告）：云南浙滇置业有限公司。住所地：云南省昆明经开区经开路3号科技创新园A7-71号。法定代表人：洪月琴，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱原熠、杨绍云，云南云子宇靖律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：黄际明，男，汉族，1987年8月5日出生，住址云南省昆明市。委托诉讼代理人：范国雄、杨元英，云南典传律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南浙滇置业有限公司（以下简称“浙滇公司”）因与被上诉人黄际明商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初5086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，组成合议庭进行审理，并报请本院审判委员会讨论，本案现已审理终结。上诉人浙滇公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。诉讼费用由被上诉人负担。其主要的事实及理由为：本案中，并非因上诉人原因导致房屋产权证不能办理。上诉人已经举证证明，东盟森林小区建设项目因规划强制要求的垃圾中转站建设受部分业主阻挠不能实施等原因，致项目一直不能满足规划验收条件，故不能协助业主办理房屋产权证。一审法院判决由上诉人承担每天10元的逾期办证违约金错误，故请求二审法院支持其上诉请求。被上诉人黄际明答辩表示，不认可上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回其上诉。被上诉人黄际明在一审中起诉主张：一、请求法院判令被告立即将办理房屋产权证的资料提交产权登记机关；二、请求法院判令被告支付原告因违约办理房产证的违约金（自2017年5月31日起至房产证办理完毕为止），暂计至2018年7月10日违约金为人民币4050元；三、请求法院判令本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告浙滇公司（甲方）与原告黄际明（乙方）于2014年10月12日签订了《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买房屋(建筑面积116.19平方米)，房屋总价款为610380元。合同第七条关于交付期限约定：甲方（被告）应于2016年5月31日前，将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付给乙方（原告）；第十二条关于产权登记约定：甲方（被告）协助乙方（原告）办理房屋产权登记手续，被告应按约定在项目整体竣工验收后180个工作日内协助乙方（原告）将办理所购房屋所有权证所需全部资料提交产权登记机关，如因甲方原因导致乙方在以上期限届满未办理房屋产权证的，甲方应向乙方按每天壹拾元支付逾期办证违约金，合同继续履行。但乙方必须在接房时履行以下义务：1、乙方必须按约定支付购房相关款项；2、乙方正常办理完按实测面积补差价及接房等有关手续；3、乙方已签订有关委托甲方代办产权的委托书；4、乙方提供由乙方亲笔填写的申请办理产权证的申请书；5、乙方按政府有关规定交清办理房屋产权证所需的有效资料及费用，清单由甲方提供。因乙方未按约定履行上述义务，导致甲方未按期办理房屋产权证的，甲方不承担违约责任，一切责任均由乙方自行承担。原告按约支付了全部购房款，并于2016年5月21日向被告支付了产权登记费、产权代办费、土地使用证办证费及维修基金、契税等费用并已实际接收房屋。被告浙滇公司至今尚未将原告办理产权证所需的资料递交产权登记机关。另查明，涉案项目尚未办理工程竣工验收备案登记。一审法院认为，原、被告双方在《商品房购销合同》中约定甲方（被告）协助乙方（原告）办理房屋产权登记手续，在项目整体竣工验收后180个工作日内协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料提交产权登记机关。原告向被告支付了房款，双方于2016年5月21日办理了交接房手续，原告向被告交纳了相关办证费用，已完整履行了所负合同义务；而被告并未按约履行合同义务，其行为已构成违约。对于被告抗辩由于垃圾中转站建设受业主阻碍及业主私搭乱建行为导致工程无法验收备案，不能成为免除合同约定协助办证义务的理由；因垃圾中转站建设系项目规划建设中存在的建设项目，被告理应在向业主交房前将其建设并投入使用，这是甲方作为建设方的义务；至于被告答辩中提到的业主私搭乱建影响项目验收备案的，系建设方及物业方对小区管理不到位造成的，亦不能成为免除被告合同义务的理由，一审法院对被告的抗辩主张不予支持。一审法院依法对原告要求被告按合同约定承担违约责任即每天按10元支付逾期违约金的诉讼请求予以支持；原告主张违约金计算至实际取得房屋产权证为止，但双方合同已明确约定了被告的义务为协助原告办理房屋产权登记手续，审核办理产权登记的行为属行政行为，根据《中华人民共和国行政法》第二十二条规定：“行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。”在民事诉讼中不能处理涉及行政职权范围内的审批行为，被告协助义务即为将办理房屋所有权证的全部资料递交产权登记机关之日止。故对原告要求违约金计算至实际取得房屋产权证为止的诉请不予支持，一审法院支持逾期办证违约金至被告将案涉房屋办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关之日止。至于逾期递交办证资料违约金的起算时间，一审法院认为，原告于2016年5月21日向被告交纳了办证所需费用并接房，按双方签订的合同第十二条的约定，视为原告同意委托被告提交办证所需资料，原告主张起算被告逾期履行协助配合提交办证资料义务违约金的起始时间是2017年5月31日，已给被告履行相应合同义务预留足够时间，具有合理性且不违法，一审法院依法予以采信及支持。因涉案项目被告至今未向相关部门办理工程竣工验收备案登记，达不到办理房屋不动产证的法定要求，故对原告要求被告立即将原告办理房屋产权证的资料提交产权登记机关的诉请条件尚不成就，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条第一款规定，判决：一、由被告云南浙滇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告黄际明支付自2017年5月31日起至被告向产权登记机关递交办理房屋不动产权证所需的全部资料之日止按照每日10元的标准计算的逾期办证违约金；二、驳回原告黄际明的其他诉讼请求。在二审审理中上诉人提交如下证据：1、昆明市自然资源和规划局及昆明市不动产登记中心向一审法院调查令的回函，欲证实本案涉及的建设工程许可未向昆明市自然资源和规划局申报规划核实手续；昆明市自2016年6月30日实施不动产统一登记，由开发建设单位提交不动产登记申请书、建设工程符合规划材料等相关资料。对此，被上诉人认可真实性及合法性，但认为与本案无关联性，本案的购买房屋是在2016年之前，应当按照当时的相关规定办理房屋产权证的登记手续，本案相关的垃圾中转站等配套公建设施应当在交付房屋前就应当建盖完毕；2、网站新闻的打印页，欲证实在2018年7月3日，涉案小区的部分业主阻挠上诉人公司建盖垃圾中转站；3、“昆明经济技术开发区东盟森林信访维稳工作专班”2019年6月5日“致东盟森林小区全体业主的公开信”，欲证实涉案小区未能办理房屋不动产权证的相关情况。对于上诉人提交的前述证据2、3，被上诉人质证认为，对于证据的三性均不予认可，认可有部分业主有向上诉人表达不同意在住宅旁边建盖垃圾中转站的情况，但认为这只是部分业主表达合法权益的行为，且不构成阻止上诉人建盖垃圾中转站，且上诉人对于公建配套设施应当在交房之前就应当建盖。经本院审查，对于上诉人提交的前述证据予以采信，对于其欲证实的事实，在本院认为中一并予以阐述。双方当事人对于一审法院所确认事实均无异议，本院对于双方当事人无异议的事实依法予以确认。上诉人提出补充认为，有部分业主存在在涉案小区中私搭乱建，阻止上诉人建盖垃圾中转站的行为，本案涉及的小区建设项目没有经过综合验收。经本院审查，对于上诉人提出部分业主有在涉案小区中私搭乱建的行为，因上诉人未能提交相应合法有效的证据证实该主张，故对于上诉人提出的该主张不予确认。对于上诉人补充的后两种情况，因被上诉人予以认可，本院依法予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人是否存在被上诉人所主张的逾期办证的违约行为，如果应当承担该违约责任，其应当承担的违约金的标准是什么。本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，涉案的房屋未能办理房屋产权证的原因是因为该涉案建设项目未建盖规划中的垃圾中转站等配套公建设施，造成未能经过规划验收，致使未能办理建设项目的综合验收备案。根据中华人民共和国建设部国家标准《住宅建筑规范》“4．2公共服务设施4．2．1配套公共服务设施（配套公建）应包括：教育、医疗卫生、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等9类设施。4．2．2配套公建的项目与规模，必须与居住人口规模相对应，并应与住宅同步规划、同步建设、同期交付。”的规定，上诉人交付涉案房屋时并未建盖好相应的配套公共服务卫生设施，从而造成该建设项目没有通过规划验收，不能办理综合竣工验收备案，致使到现在相关房屋都不能办理产权登记手续，该责任应当由上诉人承担，上诉人在本案中存在违约行为应当承担逾期办证的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。综合本案的查明事实，涉案的房屋已交付被上诉人居住使用多年，其购买房屋的主要合同目的已经实现。虽然上诉人逾期办证的违约行为的确给被上诉人造成相应的损失，但双方当事人在涉案的《商品房购销合同》约定逾期办证违约金过高，上诉人已经明确提出申请调整该违约金，故本院酌情对于上诉人应当承担的逾期办证违约金做相应调整为每天5元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项，《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：一、撤销昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初5086号民事判决；二、由上诉人云南浙滇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向被上诉人黄际明支付自2017年5月31日起至上诉人云南浙滇置业有限公司向产权登记机关递交办理房屋不动产权证所需的全部资料之日止按照每日5元的标准计算的逾期办证违约金；三、驳回上诉人云南浙滇置业有限公司的其他上诉请求；四、驳回被上诉人黄际明的其他诉讼请求。一审案件受理费50元、二审案件受理费50元由上诉人云南浙滇置业有限公司负担90元，由被上诉人黄际明负担10元。本判决为终审判决。审判长  晏云锋审判员  邓林春审判员  李 锋二〇一九年十一月二十九日法官助理龙俊秀书记员向薇芳