北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初28022号原告：北京诚通嘉晟物业管理有限公司，住所地北京市大兴区团河路48号院3号楼1层107。法定代表人：孙建伟，总经理。委托诉讼代理人：张世娥，北京市元甲律师事务所律师。被告：赵军，男，1965年4月22日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：赵磊（系被告赵军之弟），男，1968年12月13日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：苏敏娟（系被告赵军之母），女，1936年7月1日出生，汉族，退休，住北京市大兴区。原告北京诚通嘉晟物业管理有限公司（以下简称：诚通嘉晟公司）与被告赵军物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月18日公开开庭进行了审理。原告诚通嘉晟公司委托诉讼代理人张世娥，被告赵军及委托诉讼代理人赵磊、苏敏娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诚通嘉晟公司向本院提出诉讼请求：1．判令赵军支付2014年3月21日至2020年3月20日期间的物业服务费10627．8元、违约金3028．92元，共计13656．72元；2．本案诉讼费由赵军承担。事实和理由：2011年8月15日，诚通嘉晟公司与北京诚通圣邦房地产开发有限公司签订《盛嘉华苑物业服务合同》，合同载明诚通嘉晟公司向赵军所有的位于北京市大兴区X路X号楼X单元X室，建筑面积77．69平方米提供物业管理服务，物业服务费1771．3元/年。诚通嘉晟公司提供服务后，赵军向诚通嘉晟公司交纳了部分物业服务费，但仍未向诚通嘉晟公司支付2014年3月21日至2020年3月20日物业服务费10627．8元，产生违约金3028．92元，故诉至法院。被告赵军辩称，对居住地址、面积、欠费期间没有问题，2019年10月29日,大兴区法院一位调解员同志约我们谈话，转给我们上述物业服务公司的民事起诉状及附件,1．我们与诚通嘉晟公司并没有签订任何物业服务合同，诚通嘉晟公司起诉我们是没有根据的；2．该起诉状内的法定代表人为孙建伟，其住所在北京市大兴区团河路48号院3号楼一层107，联系电话138XXXXXXXX，其他一切证明身份的资料全无，我们存疑；3．诚通嘉晟公司所提供的附件材料,只是一堆复印的黑乎乎的纸张，没有任何法律效力；4．但我们相信法院传票是真的，所以我们来应诉。我们是西城区府右街西侧老住户，2010—2011年我们所住房屋被拆迁，后被安置到大兴区团河路48号院。当我们2012年2-3月份接房时,由工作人员指导我们在“北京市商品房预售合同(限价商品房)及其附件上”在指定位置签了很多字,其中就有我们现在持有的与“北京市盛嘉华苑前期物业服务合同”。当时若不签,不缴一年的物业服务费就拿不到钥匙，见不到房子。我们签字后由物业工作人员带我们去看房子，我们见到房子后，就看到：(1)1501号屋顶有漏水的痕迹(因是顶层)，我们提出来后，工作人员说:“没事，不会漏雨。”并且在他的接房单上有记录，从那时起到现在房子一直是漏雨的，我们曾多次告知过物业服务公司这个情况，物业服务公司没有理会过我们，到现在还是漏水，我们已提交“调查取证申请书”由法院同志帮助看漏水的痕迹，以证实其真实性。(2)接房时发现窗户安装不稳，窗框与墙之间没有固定好，可以大幅度的晃动，幅度达小臂长。(3)1501号房阳台地漏完全由沙子水泥堵死,根本不漏一滴水，当找到物业帮助解决时,“物业”人员说：这是开发商的事，要等开发商来解决，这样左等右等直到有一次“物业”打来电话说：开发商要来人修理，叫我们去等，我们到达后一等等到18点多，天要黑了开发商也没有派人来。(4)再说本单元1002房(这是被拆迁人我母亲苏敏娟名下房产)卫生间地面反复多次试水次次漏水，经多次联系就是不来修理，影响我们迟迟不能装修。更影响了我们入住。(5)在我们毫不知情的情况下，在我们1501的屋顶上安装了一些铁结构的重物，增加屋顶的重量会影响我们的居住安全和房屋的寿命。此事我们已提交“调查取证申请书”，请由法院同志帮助取证，以证实其真实性。另外还有几条促使我们不缴物业服务费的原因就是，在我们接房时48号院是一个刚刚开发的小区，除去有几幢楼外，其他都未就绪，更不要说有什么监控了，所以发生的几件事我们无法提供证据，但事实确实存在，我们没有办法。如:(1)不知他们这个物业服务公司与一伙那来的人拉来很多沙子放在我们48号院内，我们装修房屋时,看了多次他们拉来的都是流沙，我们就自己在外面买了水沙,当我们把自己买的沙子运到大门口时，物业服务公司的保安就过来拦阻我们进院并且叫来一伙人挡住进院道路，当时有很多人围观，但我们人生地不熟，没有一个认识的人，所以我们找不到一个证人。我们把这个情况向拆迁办留守人员那里反应过。(2)我们买瓷砖时，再次被围堵，叫来物业服务公司的人员，来者一看,转头就说有事，跑掉了，围堵人员强行拦阻，把我撞倒在地，那伙人怕把事闹大就溜了，走时还骂骂咧咧骂大街。(3)后来还发生过物业服务公司人员给1002房断水几天的事，交涉物业服务公司不予理睬,我们通过12345转大兴区政府、观音寺街道、小区居委会，最终由水务服务公司派人来修好，解决了。(4)这个物业服务公司，为了要物业服务费，专门雇佣人员打电话持续多次谩骂、侮辱人。根据以上种种情况，我们要求：1．根据物业法条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处100000元以下的罚款，我与这个物业服务公司没有合同关系；2．我们要求更换物业服务公司；3．否则我们自己请外边的人维护修理房屋；4．我们要求他们把现漏雨的房子漏雨地方修好；5．把在我们屋顶安装的铁结构的东西拆除,恢复原状；6．另外赔偿我们七年来的精神抚慰金35000元。另，诚通嘉晟公司的诉讼请求已经过了诉讼时效。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月15日，诚通嘉晟公司与北京诚通圣邦房地产开发有限公司签订了《盛嘉华苑物业服务合同》，约定由诚通嘉晟公司为赵军居住的小区提供物业服务，业主按年缴纳物业服务费，应在每个缴费期限前三个月履行缴纳义务，物业服务费标准为1．9元/平方米每月。赵军系北京市大兴区X路X号院X小区X号楼X单元X室房屋业主，房屋建筑面积77．69平米，每年应缴纳物业服务费1771．3元。后诚通嘉晟公司提供了物业服务，赵军以诚通嘉晟公司未修复屋顶有漏水、屋顶上安装了一些铁结构的重物、断水等其他问题，未交纳2014年3月21日至2020年03月20日物业服务费10627．8元，但未提交证据证实。上述事实，有《盛嘉华苑物业服务合同》、装修管理协议、补充协议、园林绿化养护合同、保洁服务合同、消防中控承包合同、物业服务工作总结、律师函、当事人陈述及庭审笔录等证据材料在案佐证。本院认为，诚通嘉晟公司与北京诚通圣邦房地产开发有限公司签订了《盛嘉华苑物业服务合同》，承诺为赵军所有的北京市大兴区X路X号院X小区X号楼X单元X室房屋提供物业服务，诚通嘉晟公司与赵军形成了事实上的物业服务合同关系。双方应按照合同约定全面履行各自的义务。诚通嘉晟公司一直对小区提供物业服务，小区运转正常，足以确定诚通嘉晟公司基本履行了物业合同约定的义务，赵军应按约定及时交纳各项物业管理费。赵军辩称屋顶有漏水未修复、屋顶上安装了一些铁结构的重物、断水等其他问题，未提供有效证据证实，本院不予采信。其称与诚通嘉晟公司无合同关系，要求更换物业服务公司、赔偿精神抚慰金的答辩意见没有法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，诚通嘉晟公司称2016年前一直向赵军索要物业费，但未提交证据证实，故对诚通嘉晟公司的诉讼请求，未超过诉讼时效部分即2016年3月21日至2020年3月20日物业服务费7085．2元的诉讼请求，本院予以支持，已超过诉讼时效部分即2014年3月21日至2016年3月20日物业服务费3542．6元，本院不予支持。对其要求赵军支付违约金3028．92元的诉讼请求，没有法律依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告赵军于本判决生效后十日内给付原告北京诚通嘉晟物业管理有限公司2016年3月21日至2020年3月20物业服务费7085．2元；二、驳回原告北京诚通嘉晟物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费71元，由被告赵军负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 肖利民二〇一九年十一月二十六日法官助理 闫晓萌书 记 员 高 佳