广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初6019号原告（反诉被告）：成都戛纳星美影城管理有限公司广州新都荟分公司，住所地广州市海珠区东晓南路1290号新都荟广场401房自编01号。负责人：王纶熙。委托代理人：曹晓冰、唐双，均系辽宁精远律师事务所律师。原告（反诉被告）：成都戛纳星美影城管理有限公司，住所地四川省成都市天府新区华阳街道滨河路二段568号。法定代表人：凌德碧。被告（反诉原告）：广州海新商场经营管理有限公司，住所地广州市海珠区东晓南路1290号101房。法定代表人：招鉴芝。委托代理人：林锡彬、李苑，均系广东海印律师事务所律师。第三人（反诉被告）：北京世界城星美国际影城管理有限公司，住所地北京市朝阳区金汇路8号楼地下102室。法定代表人：祁辉。原告成都戛纳星美影城管理有限公司广州新都荟分公司（以下简称“新都荟分公司”）、成都戛纳星美影城管理有限公司（以下简称“成都公司”）诉被告广州海新商场经营管理有限公司（以下简称“海新公司”）、第三人北京世界城星美国际影城管理有限公司（以下简称“世界城公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新都荟分公司的委托代理人唐双及被告的委托代理人林锡彬、李苑到庭参加了诉讼。原告成都公司及第三人下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票期限届满，没有到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告新都荟公司诉称及反诉辩称：被告与原告成都公司于2012年6月13日签订了《广州市房屋租赁合同》，约定租赁期限从2012年6月21日起至2024年6月20日止，后被告又与成都公司签订了《房屋租赁合同补充合同》，约定实际使用人是新都荟公司，故所有的权利义务均由新都荟公司享有。在有效的租赁期内，新都荟公司花费将近3000万元修建了电影院，从新都荟商业体无人气一直陪伴被告发展到现在人气很旺，之前双方一直友好合作至今已有六年，但被告却于2018年12月17日擅自单方面停电停水，擅自关门导致停业，致使新都荟影城无法运营，且在12月底强制拆除部分影院资产，给原告造成重大损失。因被告擅自停水停业，已经严重给原告造成重大损失。对于被告的反诉，其认为关于相关放映设备其司需要，但被告反诉的其他费用不同意支付。故起诉请求判令：1、原被告继续履行《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充合同》；2、被告赔偿给原告自2018年12月17日起停业及12月强拆造成的损失（包括营业收入、员工工资、社保、物业费、房租、及拆除设备和装修等所有损失费用，每日6万元人民币），目前暂计起算至起诉之日为人民币96万元，赔偿到截至给原告复业为止；3、停止支付因被告给原告停业期间的租金及物业费；4、被告承担本案所有诉讼费用（包括诉讼费、保全费等）。被告辩称及反诉称：2012年6月14日，被告与原告成都公司签订了《房屋租赁合同》，约定被告将海珠区东晓南路1290号海珠新都荟广场建筑物内第四层的部分商业用房出租给成都公司使用，用于开设星美国际影城。合同约定了租金金额、交纳方式、违约责任等。2017年6月1日，被告与原告成都公司签订《房屋租赁合同补充合同》。2012年6月14日，被告与第三人签订了《连带责任保证协议》，约定第三人作为上述租赁合同中承租方及租赁物业的实际使用人所负债务的连带责任保证人。为了经验管理需要，原告成都公司于2012年9月6日设立了原告新都荟公司，新都荟公司以涉案物业作为住所地向工商部门申领了营业质证，是涉案物业的实际使用人。在上述《房屋租赁合同》履行过程中，被告成都公司无故拖欠2012年11月至2014年12月的租金，因此被告于2014年提起了民事诉讼，后法院作出（2014）穗海法民三初字第188号民事调解书。此后，原告成都公司再次拖欠2015年12月至2016年12月租金，被告再次提起民事诉讼，该案经一、二审，法院于2017年5月15日作出（2017）粤01民终2598号二审民事判决书已经认定成都公司和新都荟公司都是合同当事人且新都荟公司是实际使用人，拖欠的费用由成都公司、新都荟公司共同承担责任及第三人承担连带责任，该案也是通过强制执行才得以实现债权。该案后的后续合同履行过程中，原告成都公司一而再再而三违反合同约定，拖欠租金、水电费、无故停业等。被告多次发函催告，成都公司仍无故拖延，拒不履行合同义务。成都公司虽然于2018年12月21日付清了拖欠的全部租金，但是并未按《房屋租赁合同》约定在2016年12月5日前一次性支付2017年全年的保底租金，且逾期交租超过30天，也未在2017年12月5日前一次性支付2018年全年的保底租金，且逾期交租超过30天，已构成根本违约。2018年11月19日被告依据合同约定向成都公司发出《解除房屋租赁合同通知》，该通知已按合同约定的方式送达成都公司，且张贴该通知于新都荟广场四层涉案物业门口。按照合同约定，上述通知自2018年11月22日按约定方式送达成都公司时，涉案房屋租赁合同解除。合同解除后，原告并未搬离涉案物业，后被告按照合同约定于2018年12月17日收回租赁物业，物业内所有遗留物为遗弃物。关于原告的影院放映设备等物品，被告已尽审慎保管义务，于2018年12月16日与案外人广州市怡顺物业管理有限责任公司签订《仓储租赁合同》，约定将原告影院放映设备等物品存放至海珠区东晓南路1290号D1-1仓、101-105号车位及相邻通道，租金按7400元每月计算。被告屡次通知原告前来领取放映设备等物品，并在第一次庭审再次通知原告领取，但是原告至今未来被告处领取。故提出反诉请求判令：1、两原告立即将全部放映设备搬离；2两原告立即向被告支付自2018年12月17日起计至全部放映设备搬离清空时止的仓储保管费（按照租金7400元/月计算，从2018年12月17日暂计至2019年7月16日为51800元人民币，此后发生的仓储保管费另计）；3、两原告立即向被告支付案涉物业的场地清理费用132800元；4、第三人对两原告上述第2、3项债务承担连带清偿责任；5、本案全部诉讼费用由两原告及第三人共同承担。经审理查明：被告海新公司曾起诉原告新都荟公司、成都公司及第三人世界城公司，要求向海新公司支付2015年12月至2016年12月期间的保底租金3958752.24元及上述租金付清之日止的违约金等，本院于2016年12月16日作出（2016）粤0105民初964号民事判决书，判决：一、成都公司、新都荟分公司在本判决生效之日起10日内，向海新公司支付逾期支付2015年12月至2016年2月租金的违约金；二、世界城公司对本判决第一项主文所确定的成都公司、新都荟分公司应承担的债务承担连带清偿责任；三、驳回海新公司的其他诉讼请求。后经二审，广州市中级人民法院2017年5月15日作出（2017）粤01民终2598号民事判决书（已于2017年5月17日发生法律效力），判决：一、维持（2016）粤0105民初964号民事判决第二、三项；二、成都公司、新都荟分公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向海新公司支付2015年12月至2016年12月欠付租金（2015年12月租金标准为465736.96元，2016年租金标准为每月484366.44元，扣除每月已付租金）。三、变更（2016）粤0105民初964号民事判决第二项为，成都公司、新都荟分公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向海新公司支付2015年12月至2016年12月欠付租金的违约金等。2012年6月14日，海新公司（甲方）、成都公司（乙方）与新都荟公司(实际使用人)签订《房屋租赁合同》约定，甲方将广州市海珠区东晓南路1290号海珠新都荟广场建筑物内第四层的部分商业用房出租给乙方使用，主要用途为乙方用于开设经营星美国际电影城；本合同项目下租赁物业建筑面积为4306平方米；租赁期限自租赁物业交付日起计12年（含免租期）；在本合同签订5日内，乙方须向甲方一次性支付人民币100万元，作为乙方履行本合同的履约保证金，保证期内，如乙方不能按时交付有关欠款，甲方有权动用保证金代为支付；在影院开业前10天内或免租期结束日起满30天前（以先至者为起算日），乙方向甲方一次性预付相当于首年12个月保底租金共人民币5167200元；按合同约定，自租金始计日起缴付租金；乙方逾期不按上述约定缴交或不足额缴交上述保底租金的，按逾期交租处理；甲乙双方同意，本合同项下乙方应付甲方的租金标准为：年度保底租金与年度电影净票房收入分成租金二者取其高者；（计租年度）：租金按照会计年度计算，即每年的1月1日至12月31日止，若本合同约定的首年或最后一年不足一个会计年度的，则租金按照实际租赁期限计算；（保底租金），租赁期间，计算乙方保底租金标准如下：略；（保底租金的支付）乙方按年度向甲方支付保底租金，实行先付后用；从第三个会计年起（含第三年），每年的年保底租金由乙方在前一年的12月5日前—次性向甲方缴清；乙方支付租金以银行转账的方式向甲方缴付，甲方收到日为乙方支付保底租金日；乙方逾期缴交租金的，每逾期一天，按逾期应付款总额的千分之四计付逾期付款的违约金；乙方逾期缴交租金超过30天或乙方逾期交租并停止营业超过10天，甲方有权解除合同，甲方解除合同的通知送达之日为合同解除日，甲方行使合同解除权的，乙方须在收到甲方解除合同通知日起15日内移交租赁物业予甲方，未经甲方书面同意逾期不腾退租赁物业给甲方，甲方有权单方收回租赁物业，租赁物业移交期限届满后租赁物业内一切遗留物为乙方遗弃物，乙方放弃所有权；乙方送达地址：北京市朝阳区金桐西路10号远洋光华国际C座16层星美国际，以邮寄方式发出的，以邮件签收日为送达日，因受送达一方拒绝收件或因其他原因而被退回的视为送达，邮寄被退回日为送达日，发送文件按本合同约定在报刊刊登或租赁物业门前张贴的，发送文件在报刊刊登或租赁物业门前张贴日为送达日；一方按照本合同的约定因另一方违约解除本合同的，解除合同的通知按照本合同约定的通知传达形式和收件地址送达，收悉日为合同解除日；租赁物业交付后，因乙方违约，甲方依照合同约定行使合同解除权的，解除合同的声明送达给乙方日或在当地报刊刊登日或在租赁物业门前公告为合同解除日，甲方无偿收回本合同项下租赁物【包括乙方投入的装修、空调设备（放映设备除外）无偿归甲方所有】，造成甲方损失的，乙方继续向甲方承担损失赔偿责任；实际使用人确认并同意与乙方共同遵守和履行上述租赁合同；等。（附件十一）海新公司（出租方、甲方）与成都公司（承租方、乙方）、世界城公司（保证人、丙方）签订的《连带责任保证协议》，其中反映丙方同意作为乙方及乙方根据甲、乙双方于2012年6月14日共同签订关于乙方向甲方租赁位于广州市海珠区东晓南路1290号海珠新都荟广场第四层部分物业作经营国际影城用途的《房屋租赁合同》约定设立的租赁物业的实际使用人的履约保证人，对乙方及上述租赁物业的实际使用人作为承租方在上述“租赁合同”项下所承担的债务、履行上述“租赁合同”的违约行为所应承担的债务、履行上述租赁合同的违约行为所应承担的责任以及给甲方造成的一切损失均承担不可撤销的连带责任；等。2017年6月1日，海新公司（甲方）、成都公司（乙方）与新都荟公司(实际使用人)签订《房屋租赁合同补充合同》约定，自2017年6月21日起，原合同中租赁物业建筑面积变更为4366平方米，等。另查，原告新都荟公司提起本案诉讼后，原告成都公司向本院邮寄落款日期为2019年4月17日的《申请书》，表明其作为涉案租赁合同的承租人，向本院申请要求作为共同原告参与本案诉讼。本院依法向原告成都公司进行邮寄送达均无法送达，原告成都公司除向本院邮寄申请书要求参与诉讼外，并无委托诉讼代理人参与本案诉讼，亦未向本院提交其他诉讼材料，本院依法对原告成都公司进行公告送达。本院于2019年7月18日进行开庭审理，原告成都公司并未到庭参与诉讼，按照法律规定对于原告成都公司未到庭参与诉讼视为对原告成都公司作为原告参与本案本诉作其自动撤诉处理，本院另行作出（2019）粤0105民初6019号民事裁定书予以处理，但不影响原告成都公司作为反诉被告参与本案反诉。原告新都荟公司为证明其主张，提供了2012年6月13日原告成都公司与被告签订的《广州市房屋租赁合同》及现场照片，证实场地已无法经营给原告造成了损失。被告质证认为该合同是租赁备案的合同，真实性无异议，关联性有异议，已生效的判决已经认定原、被告之间履行的是2012年6月14日的《房屋租赁合同》，且《房屋租赁合同补充合同》中亦明确是以2012年6月14日的合同为准；对于照片无法显示拍摄时间地点真实性、合法性、关联性不予确认。被告为证明其主张，提供了如下证据：1、2017年8月1日《关于补充100万履约保证金及一次性缴清2017年全年保底租金的通知》；2、2018年1月30日《关于补交100万元履约保证金及一次性缴清2018年全年保底租金的通知》；3、2018年5月30日《关于再次敦促依约一次性缴清2018年全年保底租金及补交100万元履约保证金的通知》；4、2018年11月19日的《解除通知》及回执、2018年12月10日的《收回租赁物业的通知》及回执；5、租金违约金明细表，列明应收租金，实际汇款日期，等；6、被告与案外人签订的《装饰装修工程拆除合同》、转账凭证、发票，显示工程价款86000元；7、被告与案外人签订的《设备拆卸服务合同》、转账凭证、发票，显示拆除放映设备等的服务费10000元；8、被告与案外人签订的《搬迁合同书》、转账凭证、发票，显示搬运费36800元；9、被告与案外人签订的《仓储租赁合同》、转账凭证、发票，显示被告已付租金51800元；10、2018年12月20日的《物品清点清单》，证实当日被告将清单中的存于电影院的设备明细及将该些设备拆除并搬运到仓储地点进行存放。原告新都荟公司质证表示：证据1-5真实性没有异议，确认租金明细表中的金额、日期，但不确认违约天数、违约金等；对证据6-9不予确认，不同意支付相关费用，对证据10不清楚，但无论法院判决合同是否履行，相应设备其司需要取回。诉讼中，被告表示原告拖欠的租金已经结清，最后三笔租金是合同解除后支付的，其于2018年12月17日收回场地，当时原告员工在现场，现涉案场地已出租给案外人使用；被告反诉请求中场地清理费用132800元包括了其证据6-8的费用总和。原告新都荟公司认为双方之间应以登记备案的合同为准，要求被告赔偿的损失主要包括装修损失设备损失、员工工资、营业收入，并申请撤回其第三项诉讼请求。本院认为：原告新都荟公司申请撤回其第三项诉讼请求是其自身权利的处分，本院予以准许。已经生效的民事判决认定原告成都公司与被告之间的租赁关系应以2012年6月14日签订的《房屋租赁合同》为准，原告新都荟公司认为应以2012年6月13日的《房屋租赁合同》为据的意见本院不予采纳。原告新都荟公司确认被告提供的租金明细表中的汇款日期及金额，已足以证实原告成都公司逾期支付租金构成违约，原告成都公司亦未到庭发表否定抗辩应承担不利后果，被告根据合同约定向原告方发出解除合同通知书及收回场地并无不妥。现合同已经解除，且场地已经收回，原告新都荟公司要求继续履行合同没有事实和合同依据，本院不予支持。且原告成都公司作为原告亦是租赁合同的相对方不到庭参与诉讼，原告新都荟公司仅作为实际使用人亦无权要求继续履行合同，原告新都荟公司要求被告赔偿给原告自2018年12月17日起停业及12月强拆造成的损失没有提供证据予以证实，且涉案租赁合同约定原告方违约被告无偿收回租赁物，装修归被告所有，原告新都荟公司要求被告赔偿损失无理，本院不予支持。被告主张要求原告支付场地清理费包括拆除装饰装修工程86000元、设备拆卸服务费10000元、搬运费36800元，被告提供了相应合同、转账凭证及发票为依据，本院予以采信。由于原告方违约，原告方未能及时拆除装饰装修及搬走放映设备等，被告为此支出了相应费用，原告方应向被告支付，故被告反诉要求两原告支付场地清理费用132800元有理，本院予以支持。关于放映设备，原告未及时运走，由此造成的仓储费用原告应向被告支付。据证据显示，被告暂只支付了2018年12月17日至2019年7月16日期间的租金51800元，原告应向被告支付上述期间的仓储费用51800元。之后的仓储费用被告并未实际支付，待实际支付后被告可另行主张。原告新都荟公司亦表示无论本案合同是否继续履行，其需要取回相应放映设备，而原告方未能举证放映设备的明细，故以被告提交的明细为准，被告反诉请求原告取回相应设备本院予以支持。原告新都荟公司是涉案场地的实际使用人，故新都荟公司应和成都公司共同承担本案责任。世界城公司签订《连带责任保证协议》，约定履行租赁合同的违约行为所应承担的责任以及给被告造成的一切损失均承担不可撤销的连带责任，故被告要求第三人对两原告应向被告支付的场地清理费及设备仓储费用承担连带责任有理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：原告成都戛纳星美影城管理有限公司广州新都荟分公司、成都戛纳星美影城管理有限公司在本判决生效之日起十日内向被告广州海新商场经营管理有限公司取走相关放映设备（以被告提供的《物品清点清单》为准）；两原告在本判决生效之日起十日内向被告支付2018年12月17日至2019年7月16日期间放映设备的仓储保管费51800元；两原告在本判决生效之日起十日内向被告支付场地清理费用132800元；第三人北京世界城星美国际影城管理有限公司对本判决主文中两原告应承担的上述第二、三项债务承担连带清偿责任；驳回原告成都戛纳星美影城管理有限公司广州新都荟分公司的全部诉讼请求；六、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9100元，由原告成都戛纳星美影城管理有限公司广州新都荟分公司负担。本案反诉受理费1996元，由两原告及第三人共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  施海文人民陪审员  黄碧茹人民陪审员  张烈明二〇一九年十一月八日书 记 员  李敬钊吴越鸣