中华人民共和国广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初17549号原告：刘南南，女，1956年4月11日出生，汉族，住广东省广州市天河区，委托代理人：罗欢平，谭嘉钰，分别系广东宏力律师事务所律师和实习律师。被告：刘春生，男，1953年8月12日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，委托代理人：杨雪燕，广东凤图律师事务所律师。被告：刘双伍，男，1952年5月29日出生，汉族，住广东省广州市天河区，被告：刘战三，男，1958年11月11日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，被告：刘小兰，女，1962年10月18日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，被告五：JIAWULIU(中文名：刘甲午)，男，1954年11月26日出生，国籍：新西兰，原告刘南南诉被告刘春生、刘双伍、刘战三、刘小兰、JIAWULIU（刘甲午）共有物分割纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘南南及其委托代理人罗欢平，谭嘉钰，被告刘春生及其委托代理人杨雪燕，被告刘双伍、刘战三、刘小兰均到庭参加了诉讼。被告JIAWULIU（刘甲午）下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票期限届满，没有到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：据广州市中级人民法院于2015年8月24日作出的（2015）穗中法民一初自第1990号判决书及广州市海珠区法院作出的（2014）穗海法民一初自第364号判决，生效判决文书明确：位于广州市海珠区怡乐路51号502房由原告继承2/10份额、被告刘春生继承1/10份额、被告刘双伍继承1/10份额、被告刘战三继承2/10份额、被告刘小兰继承2/10份额、被告刘甲午继承2/10份额。广州市国土资源和规划委员会依据执行文书向原告核发了不动产权证书。如上所述，原、被告均为涉案房屋按份共有权人且共有份额明确，但现实上，涉案房屋一直由被告刘春生一人长期占有使用，且排除其他共有权人的对涉案房屋进行管理、使用或行使其他共有权利。各共有权人均各自分开居住，并未在一起共同生活，实质上已缺乏需继续保持共有关系的基础。因共有权人之间就共有物分割问题无法协商，未曾达成有效的约定，根据物权法第九十九条规定，按份共有人可以随时请求分割共有物的规定，故起诉要求判令：1、分割原被告按份共有的位于广州市海珠区怡乐路51号二梯502房，五被告按照市场价格对原告所有产权份额进行拆价补偿或对该房屋进行拍卖、变卖，所得价款由原被告按各自份额进行分割；2、被告刘春生向原告补偿其占有原告房屋份额的使用费（使用费暂计人民币31777.746元，按月租金33元/㎡为基础，自2015年9月起计至实际支付之日止，现暂计至2018年9月份）；3、本案诉讼费用由诸被告承担。被告刘春生辩称：不应对该房屋进行分割或者拍卖变卖，因该房屋实际上是原被告都可以共同使用的，且被告刘春生除了该房屋占有房产份额外，没有其他房产，所以我方认为不应该对该房屋进行分割，或者拍卖变卖；不需要偿还原告的占有使用费，因为原告实际上也有该房屋的钥匙，被告刘春生从来没有阻止过原告占有使用该房屋，其他被告也是可以使用该房屋，不存在其占有使用该房屋的说法。被告刘双伍：不同意出售。原来也住过在里面，现在也有钥匙，随时可以回去。其名下有其他房产。其同意购买原告的份额，但是价格需要另外商议。不同意拍卖变卖房屋。被告刘战三：其意见与被告刘春生、刘双伍一样，其名下有其他房产，也有涉案房屋的钥匙。不同意拍卖变卖房屋。被告刘小兰：其没有什么意见，其没有该房屋钥匙，有能力就买没有能力就不买，名下无其他房子，现在租房住。被告JIAWULIU（刘甲午）没有提出答辩意见和举证。经审理查明：本案当事人曾因涉案房屋继承纠纷发生诉讼，本院于2014年11月19日作出（2014）穗海法民一初字第364号民事判决书判决涉案房屋由刘南南、刘战三、刘小兰、JIAWULIU各继承十分之二产权份额，刘春生、刘双伍各继承十分之一产权份额，等。后广州市中级人民法院于2015年8月24日作出（2015）穗中法民一终字第1990号民事判决书判决驳回上诉维持原判。上述1990号民事判决书于2016年2月12日发生法律效力。据2016年4月29日的粤（2016）广州市不动产权第00223390号不动产权证记载，海珠区怡乐路51号502房的产权情况为按份共有，建筑面积130.13平方米，房改房，原告刘南南占有2/10份额、被告刘战三占有2/10份额、被告刘小兰占有2/10份额、被告刘甲午（JIAWULIU）占有2/10份额、被告刘春生占有1/10份额、被告刘双伍占有1/10份额。据2015年、2016年、2017年、2018年广州市房屋租金参考价载明，怡乐路楼梯楼的租金参考价分别为每平方米28元、32元、33元、36元。被告刘春生提供了其结婚证、户口本，记载被告刘春生的妻子为王桂芳，女儿为刘婧。据2019年8月14日的《个人名下房地产登记情况查询证明》记载，王桂芳、刘婧名下在广州市行政区域范围内均查无房地产情况记录。另，原告与被告刘春生于2012年曾经签订过《协议书》，约定原告放弃本案房屋的继承权利，被告刘春生自愿支付给原告15万元作为补偿。原告、被告刘战三、刘双伍、刘小兰曾于2012年签订过《放弃继承权声明书》，表示愿意放弃对涉案房屋的继承。诉讼中，当事人确认：涉案房屋为楼梯楼，有四房两厅一阳台，两厕所和厨房，现由被告刘春生一家居住。被告刘春生表示其女儿和女婿已经离婚，现房屋由其和太太以及女儿居住，两个外孙是轮流在女儿和女婿处居住，但实际上其一家只使用了其中两个房间。原告表示：房屋使用费从（2015）穗中法民一终字第1990号民事判决书生效日起算；其名下没有房产，但其先生名下有房产，被告从来没有给过钥匙给原告，被告刘春生一家人在涉案房屋居住，原告没有办法和被告刘春生一家人共同在涉案房屋居住，只能通过购买原告份额或拍卖变卖方式分割房屋，就其份额市场价值为80万元左右，在被告不同意按市场价购买原告份额的情况下，要求法院对该房屋拍卖变卖，获得款项按份分配给共有人；反对拍卖变卖的只有被告刘春生、刘双伍、刘战三，其三人份额为百分之四十，刘甲午在国外也不可能回国居住涉案房屋，刘小兰名下没有房产，也没有房屋钥匙，拍卖变卖对刘小兰、刘甲午都是较好的方案。被告刘春生、刘双伍、刘战三均表示不同意按市场价购买，经济能力有限，且2012年也商量过给原告15万的，现在就算按照20万也要慢慢还，无法一次性支付。被告刘小兰表示两边都是其的亲人，其站在中立的位置。另，被告刘春生表示被告刘甲午已经死亡但无法提供刘甲午的死亡证明。2019年8月13日庭审过程中，被告刘双伍交付了房屋钥匙给原告。本院认为：《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外；第一百条规定，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。作为涉案房屋的物权人，原告有权提出分割方案。现原告提出被告方按照市场价格购买原告房屋份额，但被告刘春生、刘双伍、刘战三均表示不同意按市场价购买，因经济能力有限，无法负担市场价格，且2012年曾与原告商量过按15万购买。因购房份额的价格无法达成一致，原告要求对涉案房屋进行拍卖变卖，所得价款按各自份额取得。但现在被告刘春生、刘双伍、刘战三不同意拍卖变卖，三人份额总共为4/10，原告份额为2/10，被告刘小兰及被告刘甲午没有明确表态同意拍卖变卖，故同意拍卖变卖的份额不达2/3，原告要求拍卖变卖涉案房屋的诉讼请求本院不予支持。关于原告要求房屋使用费，被告方均确认涉案房屋实际由被告刘春生及其家人居住使用，原告要求被告刘春生从（2015）穗中法民一终字第1990号民事判决书生效之日起按照广州市房屋租金参考价的标准支付原告占有份额的房屋使用费并无不妥，鉴于2019年广州市房屋租金参考价相关部门并未公布，故本案中只判决房屋使用费至2018年年底，之后的房屋使用费原告可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、九十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告刘春生在本判决生效之日起十日内，向原告刘南南支付2016年2月12日起至2018年12月31日止的房屋使用费(房屋使用费标准为：2016年每月为32元×130.13平方米×2/10、2017年每月为33元×130.13平方米×2/10、2018年每月为36元×130.13平方米×2/10)；驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费18300元，由原告负担17825元，由被告刘春生负担475元。如不服本判决，原告、被告刘春生、刘双伍、刘战三、刘小兰可在本判决书送达之日起十五日内，被告JIAWULIU(刘甲午)可在本判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  施海文人民陪审员  张烈明人民陪审员  黄碧茹二〇一九年十一月二十九日书 记 员  郭世文吴越鸣