福建省邵武市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0781民初1810号 原告：黄祖传，1947年2月7日出生，汉族，退休教师，住邵武市。 委托诉讼代理人：陈晓英，福建欣开元律师事务所律师。 被告：黄春辉，男，1959年10月6日出生，汉族，个体工商户，住邵武市。 委托诉讼代理人：周海斌，福建海斌律师事务所律师。 第三人：黄飞，男，1975年9月20日出生，汉族，建筑工人，住邵武市。 第三人：张秀珠，女，1975年10月3日出生，汉族，个体工商户，住邵武市。 原告黄祖传与被告黄春辉、第三人黄飞、张秀珠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月13日作出（2018）闽0781民初2107号民事判决。被告黄春辉不服判决，向南平市中级人民法院提起上诉。南平市中级人民法院于2019年6月5日作出（2019）闽07民终396号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄祖传及其委托诉讼代理人陈晓英、被告黄春辉及其委托诉讼代理人周海斌、第三人黄飞、张秀珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄祖传向本院提出诉讼请求：1.被告履行合同约定，将邵武市华光南路延伸段西侧“贤祥楼6号楼”东梯四层（现二维码门牌号码为××1单元201室”）不动产权转移登记给原告，过户费用由被告承担；2.被告按年利率6%支付已付购房总额63000元的逾期办证违约金，违约期限为自2005年11月1日起至领取到不动产权证书止，暂计至2018年8月31日计12.83年违约金为52277.4元；3.被告赔偿原告办证税费损失21008.78元。事实和理由：1999年12月13日，福建省邵武贤祥房地产开发有限公司取得华光路南路延伸段西侧商品房开发建设项目，该建设项目楼盘为“贤祥楼”。此后，福建省邵武贤祥房地产开发有限公司将其中“贤祥楼3号楼”转让给黄国安开发，“贤祥楼6号楼”由被告实际开发建设。2001年5月2日，被告将其开发建设的“贤祥楼6号楼”东梯四层面积约100平方米房屋以728元／平方米、5平方米柴火间以550元／平方米出售给原告，为明确权利义务，双方签订一份《购房协议》，协议约定：原告先预交5000元作为楼层订金，本合同签订时，房屋基础、地深、主体盖2层，原告付房款2万元，主体盖起4层，原告付房款1万元，工程封顶，原告付房款1万元，交付新房锁匙，原告付房款1.5万元，余款待房产证交付时付清。被告最迟应在2002年5月1日之前将经建委验收合格后的房屋及该房锁匙交付给原告使用。2001年5月6日，原、被告签订一份《购房补充协议》，补充约定将房价从728元／平方米调整到710元／平方米。协议签订后，原告按约支付了购房款63000元，2005年8月，被告向原告交付了房屋和锁匙。但由于邵武贤祥房地产开发有限公司涉嫌违法被公安机关查处后，以致“贤祥6号楼”无法办理房产证，直到2008年9月28日，邵武市人民政府出台［2008］50号专题会议纪要，才解决了“贤祥3号楼”历史遗留的办证问题。此后，被告陆续为“贤祥6号楼”的住户办理房产证，但由于被告向原告提出包括自行承担办证费用等在内的许多不合理要求，原告没有同意，被告据此就未给原告办理产权证书，酿成今日的诉讼。综上，原告认为，原、被告签订的《购房协议》及《购房补充协议》系双方真实意思表示、内容合法有效，受法律保护，原告依约已支付了购房款，获得“贤祥楼6号楼”东梯四层的产权，被告是“贤祥楼6号楼”实际开发和出资人，根据邵武市人民政府［2008］50号专题会议纪要内容及《购房协议》约定内容，其负有为“贤祥6号楼”办证的义务，但被告至今未为原告办证，给原告造成一定的经济损失（包括未能及时转移给房屋实际所有人原告儿子黄飞的税费损失）。现为维护原告合法权益，故原告具状起诉。 黄春辉辩称：一、原告陈述的房屋买卖经过与事实不符。邵武市华光路延伸段贤祥安置楼6幢确系答辩人开发，2001年5月，原告同时向答辩人购买了二套住房，分别为华光路南段西侧贤祥楼6号楼东梯四层和东梯五层，并分别签订了二份《购房协议》，交付了部分购房款。2002年9月，原告找到答辩人，要求变更之前签订的一份《购房协议》内容，将贤祥楼6号楼东梯五层住房购买方（乙方）变更为其儿子邓志平，答辩人理解并配合办理了变更手续。2006年9月，原告又多次找答辩人，称其名下已登记有一套房产，贤祥楼6号楼东梯四层再登记在其名下会增加税费，且实际购买人为另一儿子黄飞，要求将该房产的购买方（乙方）变更为黄飞。因此时房价、税费、办证费用等已与2001年截然不同，答辩人未答应原告请求，后经多次协商，最终达成一致方案，答辩人同意将贤祥楼6号楼东梯四层购买方变更为黄飞，黄飞同意按每平方米810元单价支付购房款。为此，答辩人与黄飞于2006年10月9日签订新的《购房协议》，同时原告将其持有的2001年5月6日签订的《购房协议》、《购房补充协议》原件退还答辩人。黄飞于2011年11月5日将5000元办证费用交付答辩人。邵武市华光路延伸段贤祥安置楼6幢于2005年4月18日交付使用，因邵武市贤祥房地产开发有限公司其他股东涉嫌违法，导致6号楼办证受阻，经答辩人等人的多方努力，最终邵武市人民政府通过了[2008]50号专题会议纪要，解决了涉案房产办证问题。之后几年，答辩人陆续为大多数购房办理了产权证，原告儿子邓志平支付了剩余购房款、办证费用后，答辩人于2012年5月23日为其办理了产权证。答辩人曾将黄飞、张秀珠购买的东梯四楼的办证资料递交邵武市房地产管理处，但由于黄飞拒绝按双方签订的《购房协议》付款，导致至今无法办理产权证书。2018年8月13日，答辩人得知原告提起诉讼后，遂前往邵武市不动产登记中心将办证资料全部取回。以上就是邵武市华光路延伸段贤祥安置楼6幢东梯四楼房产的真实买卖经过。二、原告并非适格诉讼主体，其诉请应予以全部驳回。1.原告诉称已支付购房款63000元，但根据其提交的收款收据统计，原告仅支付53000元。2.原告与答辩人签订的《购房协议》已于2006年10月9日解除，贤祥楼6号楼东梯四楼的购房户现为原告儿子黄飞、儿媳妇张秀珠，权利义务归黄飞、张秀珠享有和承担。按照答辩人与黄飞、张秀珠签订的《购房协议》，房款总计为92712元（不含杂物间房款、防盗门款、办证税费），交房前应支付88000元，目前黄飞、张秀珠仅支付了53000元，办证前尚有购房款35000元未支付。3.原告、答辩人所举证据均证实贤祥楼6号楼东梯四楼的购房户为原告儿子黄飞、儿媳妇张秀珠，即便存在房屋买卖纠纷，主张权利的人亦为黄飞、张秀珠，而非原告。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请依法驳回原告的诉讼请求。 黄飞、张秀珠述称，对黄祖传起诉的诉讼请求和事实没有异议。 庭审中，本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认证如下：关于2006年10月9日黄春辉与黄飞、张秀珠签订的《购房协议》，黄飞、张秀珠对其签名真实性没有异议，但认为协议的其余部分都是黄春辉书写的。本院对《购房协议》的形式真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：福建省邵武贤祥房地产开发有限公司取得华光路南路延伸段西侧商品房开发建设项目，该建设项目楼盘为“贤祥楼”。此后，福建省邵武贤祥房地产开发有限公司将其中“贤祥楼6号楼”由黄春辉实际出资建设。黄春辉将其建设的“贤祥楼6号楼”东梯四层及东梯五层两套房屋出售给黄祖传，其中东梯四层（现门牌号为××1单元201室）房屋面积约100平方米，单价728元／平方米、柴火间面积5平方米，单价550元／平方米。2001年5月6日，就东梯四层房屋买卖双方签订一份《购房协议》，协议约定：黄祖传先预交5000元作为楼层订金，本合同签订时，房屋基础、地深、主体盖2层，黄祖传付购房款2万元，主体盖起4层，付购房款1万元，工程封顶时再付款1万元，交付新房锁匙时付款1.5万元，余款待房产证交付时付清。黄春辉最迟应在2002年5月1日之前将房屋及该房锁匙交付给原告使用。同日，双方又签订一份《购房补充协议》，补充约定将房价从728元／平方米调整到710元／平方米。协议签订后，黄祖传于2001年9月13日向黄春辉付购房款30000元，2001年12月19日付购房款10000元，2002年11月9日付购房款5000元，2005年7月17日付购房款5000元，2005年8月19日付购房款3000元（该款因铝合金未装由5000元减少为3000元），合计付款53000元，以上款项均有黄春辉出具的收据原件。2005年8月19日，黄春辉向黄祖传交付了房屋和锁匙。2002年10月13日，黄飞作为户主为“贤祥6号楼”东梯四层办理居民用电开户，此后，黄飞、张秀珠入住了该房屋。由于邵武贤祥房地产开发有限公司涉嫌违法被公安机关查处后，以致“贤祥6号楼”无法办理房产证，直到2008年，邵武市人民政府出台［2008］50号专题会议纪要，才解决了“贤祥6号楼”历史遗留的办证问题，明确由黄春辉代为办理。黄祖传与黄飞系父子关系，黄飞与张秀珠系夫妻关系。黄飞、张秀珠希望将“贤祥6号楼”东梯四层的房屋权属证书办理其名下，黄祖传亦同意将房屋权属登记在黄飞、张秀珠名下，黄飞将办理权属证书需要的材料交给黄春辉，并与黄春辉办理了委托办证手续，其中包括黄春辉与黄飞、张秀珠另签订一份《购房协议》，该协议对房屋单价变更为810元／平方米，此时，黄春辉要求收回其与黄祖传签订的《购房协议》及《购房补充协议》原件，黄祖传将上述两份协议的彩色复印件交给黄春辉。办证期间，黄春辉与黄飞就办证税费的承担及购房款金额的变更进行协商，但未能达成一致。2011年11月5日，黄飞向黄春辉缴纳了5000元作为办证费用，办好证后转为购房款。2012年5月23日，“贤祥6号楼”东梯5层已办理了房屋所有权证书和土地使用权证，权利人为黄祖传的儿子邓志平、儿媳妇谢丽。讼争房屋至今未办理好房屋权属登记手续。 本院认为，涉案房屋前后存在两份不同的买卖合同，本案争议的焦点是原告黄祖传与被告黄春辉签订的购房协议是否已经解除以及被告黄春辉与第三人黄飞、张秀珠签订的购房协议是否有效？《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。涉案房屋系不动产，不动产买卖合同出卖方的主要义务是交付房屋及办理产权转移手续。涉案房屋虽然于2005年交付，但因客观原因一直未办理产权证，故黄祖传与黄春辉签订的购房协议并未履行完毕。关于原告黄祖传与被告黄春辉签订的购房协议是否已经解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。从审理查明的事实来看，黄春辉向黄祖传交付房屋后，黄祖传允许黄飞以户主的名义为涉案房屋办理居民用电开户，并让黄飞入住该房屋。黄祖传亦同意将房屋权属登记在黄飞名下，故黄祖传主观上有解除自己与黄春辉签订的合同并将合同权利转移给黄飞的意愿。2006年黄春辉与黄飞就涉案房屋另行签订《购房协议》时，黄春辉要求收回其与黄祖传签订的《购房协议》及《购房补充协议》原件，但黄祖传只将上述两份协议的彩色复印件交给黄春辉。黄祖传一方面允许第三人黄飞与黄春辉另行签订购房协议，另一方面又将原合同扫描件（黄春辉误以为是原件）交给黄春辉，其行为足以证明其解除了与黄春辉的购房合同关系，而黄春辉也有足够的理由相信其与黄祖传之前的购房协议已经解除。黄祖传用合同扫描件代替合同原件交给黄春辉收回，现又主张其与黄春辉仍存在购房合同关系的行为，有违诚信，本院不予支持。综上，原告黄祖传与被告黄春辉签订的购房协议已经解除，黄祖传的诉讼请求没有法律和事实依据，本院不予支持。而黄春辉与黄飞、张秀珠签订的购房协议系双方真实意思表示，应为合法有效，对于该合同如何履行，属于另一法律关系，应由合同当事方另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告黄祖传的诉讼请求。 案件受理费7300元，由黄祖传负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  李 曦 人民陪审员  章建姬 人民陪审员  朱荣健 二〇一九年十一月十二日 书 记 员  蒋长玉