广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初17854号原告：中山盛道休闲农业发展有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇龙头环村“大有围、大友二利、悦生围”农田，统一社会信用代码91442000598967442X。法定代表人：苏建，该司总经理。委托诉讼代理人：黄家荣，广东刘志均律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭津南，广东刘志均律师事务所实习律师。被告：张志涛，男，1966年6月25日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，原告中山盛道休闲农业发展有限公司（以下简称盛道公司）与被告张志涛土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盛道公司委托诉讼代理人黄家荣、谭津南到庭参加诉讼。被告张志涛经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛道公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方签订的《土地使用权租赁合同书》，被告需清理土地附着物并返还华南苗木中心一期C区18号地块;2.请求判令被告缴交的租赁保证金37600元归原告所有;3.请求判令被告支付2018年的未缴租金31444.64元、管理费1624.32元以及违约金（以未缴租金31444.64元为基数，自2017年12月16日起计算至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）;4.请求判令被告支付2019年的管理费（从逾期之日即2018年12月16日起按每月135.36元计算至付清之日止）、土地占用费（自逾期之日即2018年12月16日起按每月4453.72元计算至付清之日止）以及违约金（以实欠土地占用费为基数，从2018年12月16日起计算付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；以上暂合计70668.96元。诉讼中，原告盛道公司将第四项诉讼请求中土地占用费变更为租金。事实与理由：原、被告双方于2014年4月12日签署《土地使用权租赁合同书》，合同约定：被告租用原告位于中山市××村耕作区××（××）苗木交易中心××区××地××7.52亩，租期自2014年4月9日起至2027年1月29日止。第二期租金从2017年1月1日2019年12月31日止每年每亩为7107元，按7.52亩计，共53445元每年。被告应于每年12月15日前一次性向原告交清下年的租金，同时还约定被告需每年按月承担公共服务管理费。另外合同还约定在签订合同之日被告须交付租赁保证金37600元给原告。被告至今仍未缴清2018年的租金、管理费、违约金，2019年的租金、管理费、违约金，其行为己构成严重违约。经原告催促，被告至今未付，原告追讨无果，为维护原告的合法权益，根据合同法及民诉法的相关规定，望判如所请。原告盛道公司为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交的证据如下：1.土地使用权租赁合同书；2.租金缴纳协议；3.微信截图、转账记录；4.华南苗木交易中心收款收据2份。被告张志涛未作答辩，亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：盛道公司从中山市龙头环村民委员会租赁涉案土地后将其中7.52亩转租给张志涛。2014年4月12日，盛道公司作为甲方、张志涛作为乙方，双方签订《土地使用权租赁合同书》，约定：乙方租用甲方位于中山市盛道华南（中心）苗木交易中心一期C18号地块，合计面积7.52亩；土地用途：乙方用于经营农业种植使用；租赁期限：自2014年4月9日起至2027年1月29日止；流转价款按每年每亩计收，合同期限内，第一期从2014年4月9日至2016年12月31日止，每年每亩土地流转价款为6180元，按7.52亩计，乙方每年应向甲方缴交流转价款46474元，第二期从2017年1月1日至2019年12月31日止，每年每亩土地流转价款为7107元，按7.52亩计，乙方每年应向甲方缴交流转价款为53445元，第三期从2020年1月1日至2022年12月31日止，每年每亩土地流转价款为8173元，按7.52亩计，乙方每年应向甲方缴交流转价款为61461元，第四期从2023年1月1日至2025年12月31日止，每年每亩土地流转价款为9399元，按7.52亩计，乙方每年应向甲方缴交流转价款为70680元，第五期从2026年1月1日至2027年1月29日止，每年每亩土地流转价款为10809元，按7.52亩计，乙方每年应向甲方缴交流转价款为81284元；乙方应于每年12月15日前向甲方缴清下年的流转价款；签订本合同之日，乙方向甲方缴交37600元作租赁保证金，在租期满后乙方交清所有费用（流转价款和水电费等），并清理完土地的附着物后，甲方退还给乙方，不计利息；乙方应承担公共服务管理费，管理费按中山市物价管理标准和园区的实际情况综合计收，乙方每年按月向甲方缴交管理费，具体缴交时间以甲方发送的缴款通知书为准，逾期不缴清的，按欠缴金额每日1%向甲方支付滞纳金，逾期3个月不缴清的，视为乙方违约，管理费主要用于环境卫生、绿化保养、宣传、公共照明、公共设施的维修及保养、保安人员工资等费用开支；违约责任：在合同期内，甲方不得无故收回租赁土地，乙方不得中途退包，否则作违约处理，甲、乙双方应共同遵守本合同，履行合同条款，若甲方违约则双倍返还押金给乙方，若乙方违约，甲方没收乙方押金作为补偿甲方的经济损失，乙方逾期交纳租金，应按逾期额以每日千分之一计付违约金给甲方，逾期二个月仍未交清租金款项的视作乙方违约处理；附：1.送二个月免租期，日期从2014年4月10日至2014年6月9日止；2.送二个月管理费，日期从2014年4月10日至2014年6月9日止；3.签定合同预交10000元部份租金，其余的67970.8元在2014年4月30日前全部交清；4.2014年4月30日前完成60%的入厂建设；5.以上附加条例如违约，视乙方自动放弃，甲方将有权收回该地块，并没收全部预交租金。合同还约定了其他事项。盛道公司、张志涛分别在甲方、乙方处盖章、签名捺印。合同附页为华南（中山）苗木交易中心于2014年4月9日出具地块租地费用清单，主要内容为：2014年租金46473.6元、实收25818.8元，物业管理费应收1624.32元、实收902元，水电设施应收3760元、实收3760元，水电开户费应收1500元、实收1500元，开地费应收4254元、实收4254元，招牌费2000元、实收0元（送），合同履约保证金应收37600元、实收37600元，水泵均摊费4136元、实收4136元。应收合计101347.92元、实收77970.8元。合同签订后，盛道公司依约将涉案土地交给张志涛使用，此后双方均能按合同约定履行各自义务。盛道公司主张张志涛自2018年起拖欠租金及物业管理费。盛道公司提交其财务与张志之间的微信截图及转账记录，证明张志涛通过微信于2018年9月1日、12月12日支付租金20000元、2000元，合计支付22000元的租金，盛道公司分别于2018年9月1日、12月12日出具收款收据，确认收到2018年部分租金20000元、2000元。张志涛尚欠2018年的租金31444.64元（7107元/亩×7.52亩-22000元）、物业管理费1624.32元及2019年租金及物业管理费未交纳。盛道公司经催收未果，遂于2019年7月5日向本院起诉，主张前述实体权利。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。盛道公司与张志涛之间签订的《土地使用权租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行。盛道公司在合同签订后已履行向张志涛交付土地的义务，张志涛应按合同的约定支付租金及管理费。合同约定每年12月15日前交清下年的租金及管理费，张志涛应在2017年12月15日前按合同约定交纳2018年租金53445元及管理费1624.32元，而张志涛于2018年9月1日、12月12日交纳2018年租金22000元，拖欠31445元及管理费未交纳。张志涛应于2018年12月15日向盛道公司交纳2019年的租金53445元及管理费1624.32元，但张志涛拖欠该租金、管理费未交纳。张志涛的拖欠租金、管理费的行为已构成违约，应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条的规定，张志涛应立即向盛道公司支付2018年拖欠的租金31445元、2019年1月至11月期间的租金48991.25元（53445元/年÷12个月×11个月），并按合同的约定支付违约金。盛道公司只要求张志涛交纳2018年拖欠的租金31444.64元及按4453.72元/月计算2019年的租金，是其对自身权利的处分，本院予以照准。故张志涛应向盛道公司交纳2019年1月至11月期间的租金48990.92元（4453.72元/月×11个月）、2019年的管理费1488.96元（1624.32元/年÷12个月/年×11个月）。关于盛道公司要求解除双方签订的《土地使用权租赁合同书》的请求。合同约定：“若乙方违约，甲方没收乙方押金作为补偿甲方的经济损失，乙方逾期交纳租金，应按逾期额以每日千分之一计付违约金给甲方，逾期二个月仍未交清租金款项的视作乙方违约处理”，由于张志涛逾期二个月仍未清租金，已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以请求解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的”的规定，张志涛迟延交纳租金的行为致使盛道公司不能实现合同目的，构成违约，故盛道公司有权解除与张志涛签订的合同，涉案租赁保证金37600元归盛道公司所有。盛道公司主张张志涛应支付拖欠租金的违约金，主张以2018年未缴交的租金31444.64元为基数，从2017年12月16日起；以实欠2019年的租金为基数，从2018年12月16日起；分别计算至实际清偿之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，原告中山盛道休闲农业发展有限公司的诉求合法有据，本院予以支持。被告张志涛经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，应承担相应的诉讼风险，本院可作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告中山盛道休闲农业发展有限公司与被告张志涛于2014年4月12日签订的《土地使用权租赁合同书》；二、被告张志涛于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告中山盛道休闲农业发展有限公司交还承租的位于中山市沙溪镇盛道路华南（中山）苗木中心一期C18号地块7.52亩土地，并自行清理土地上的种植物及上盖物；三、被告张志涛缴交的租赁保证金37600元归原告中山盛道休闲农业发展有限公司所有；四、被告张志涛于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山盛道休闲农业发展有限公司支付2018年的租金31444.64元及违约金（违约金计算方法：以31444.64元为基数，从2017年12月16日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）、管理费1624.32元；五、被告张志涛于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山盛道休闲农业发展有限公司支付2019年1月至11月期间的租金48990.92元及违约金（违约金计算方法：以48990.92元为基数，从2018年12月16日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）、管理费1488.96元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1566元（原告中山盛道休闲农业发展有限公司已预交），由被告张志涛负担，并于本判决生效之日起七日内迳付原告中山盛道休闲农业发展有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  熊 伟人民陪审员  连丽霞人民陪审员  刘晋华二〇一九年十一月二十日法官助理梁永凤书记员简佩琳