广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初5088号原告：夏花香，女，1966年9月22日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人:冯耀兴，广东泽荣律师事务所律师。委托诉讼代理人:梁锡垣，广东泽荣律师事务所律师。被告：章若鹏，男，1976年3月14日出生，汉族，住湖南省邵阳县。委托诉讼代理人：许永刚，广东悦盈律师事务所律师。第三人：许杰泓，男，1991年7月19日出生，汉族，住广东省饶平县。原告夏花香诉被告章若鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。在审理过程中，为查明案件事实而依法通知许杰泓作为本案第三人参加诉讼。原告委托诉讼代理人冯耀兴，被告委托诉讼代理人许永刚，第三人许杰泓均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2018年5月4日签订的租赁合同；2.判令被告将租用原告的位于中山市黄圃镇团范工业区建兴路8号的厂房及相应空地交还给原告；3.本案诉讼费由三被告承担。诉讼过程中，原告将第一项诉讼请求变更为确认原告与被告于2018年5月4日签订的租赁合同无效。事实和理由：原、被告双方于2018年5月4日签订租赁合同一份，约定由原告将位于中山市黄圃镇团范工业区的2657平方米厂房及1570平方米空地，以每月租金53019元的价格出租给被告使用。租金每3年递增10%.被告对租赁物及其附属物负有妥善使用及维护、保养之责任，对各种可能出现的故障和危险应及时消除，以避免一切可能发生的隐患。被告不得擅自改变厂房主体结构，否则，原告有权解除合同，没收租赁定金，并收回租赁物。合同签订后，原告将上述厂房及空地交付给被告使用。后原告发现被告未经原告同意擅自将厂房两处主要横梁锯断。同时，由于租赁的厂房没有报建，没有取得房产证，依相关法律规定，双方所签订的租赁合同应属无效。为维护自身合法权益，现诉至法院。原告为支持其诉讼主张提交如下证据：1.租赁合同一份；2.土地租赁合同及补充协议书各一份。被告辩称：一、我方并未实施改造厂房主体结构的行为，该行为系次承租人实施的，该改造行为征得了原告的书面同意，对于改造方案，原告是知情的；二、我方认为涉案租赁合同是有效的，合同效力与厂房、土地有无权属证明没有必然联系，没有权属证明不代表合同必然无效。综上，请求法院驳回原告的诉求。被告为其辩解意见提交如下证据：1.委托书一份；2.厂房租赁合同一份；3.厂房改造申请书一份。第三人陈述称，一、我方确认厂房改造申请书的真实性，所附改造图纸确实是当时签订申请书时所附的。当时因为我方使用厂房所需，需要提升高度、贯通车间装吊车。该份申请书是我方起草后向被告提交的，被告向原告进行转交，后原告在申请书手写同意改造并签名。二、在改造过程中我方并未直接与原告沟通，所附图纸是我方所画的草图，所附图纸是未改造前厂房的现状，图纸内阴影部分属于计划要贯通、提升的区域。经审理查明，2018年5月4日，原告（甲方）与被告（乙方）双方签订租赁合同一份，约定：一、甲方同意将其位于中山市黄圃镇团范工业区建兴路8号的厂房及其相应的空地出租给乙方作开办企业经营场所使用，但不得用于开办经营电镀、电解等腐蚀、污染企业。厂房的面积约为2657平方米，空地面积约1570平方米(以下合称为租货物)；二、乙方清楚厂房用地是租用中山市黄圃镇团范村民委员会的，租货物没有房屋产权证。所以乙方不能以没有房屋产权证为由拒绝缴交租金及其他相关费用，更不能以此为理由解除合同要求赔偿损失；三、租赁期限从2018年5月1日起至2028年4月30日止。乙方需续租应在租赁限届满前1个月提出，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同，在同等承租条件下，乙方有优先权。未能达成续租合同的，乙方应当在租赁期满之日起7日内或合同终止之日起7日内将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物完好(不存在腐蚀现象或人为损坏，自然磨损除外)交还给甲方。若租赁物出现腐蚀现象或人为损坏的，乙方应当自费负责修复后交还给甲方。乙方逾期不搬离或不返还租货物的，从逾期之日起乙方按每日3000元向甲方支付租金；四、本合同签订时，乙方必须交付160000元给甲方作租赁定金(该租赁定全不计利息)。租赁期限届满，在乙方已向甲方付清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后10日内，甲方向乙方无息退还租赁定金；五、2018年5月1日至2021年4月30日的租金为每月53019元(不含税)；2021年5月1日至2024年4月30日的租金为每月58320元(不含税)；2024年5月1日至2027年4月30日的租金为每月64153元(不含税)；2027年5月1日至2028年4月30日的租金为每月70568元(不含税)；六、鉴于由乙方承担中山市黄圃镇团范村民委员会收取的企业协管费，所以乙方应当每月向甲方缴纳525元企业协管费。合同履行期间，遇企业协管费调整或取消的，乙方所缴纳的企业协管费亦作调整或取消；七、租赁期间，乙方可依法自费对租赁物进行装修。合同终止后，乙方添加的修物(包括但不限于天花装修、地面装修、门窗装修、水管、排水排污管道、自建星棚等)不能拆除，无偿归甲方所有;乙方的空调、办公设备等动产乙方可以搬走。如乙方的装修方案可能对租货物主结构造成影响的，则应经甲方书面同意后方能进行；八、本协议正式签订后，任何一方不履行或不完全履行本协议约定条款的，即构成违约并应当承担相应的违约责任。乙方有下列行为之一的，甲方有权単方解除合同，没收租赁定金，并收回租赁物。1.擅自改变厂房主体结构；2.逾期30日仍未足额缴交租赁费用(包括租金、租赁税、企业协管费)；3.利用租赁物从事违法经营活动的；4.未经甲方书面同意擅自将该租赁物以有偿使用、转让、转租等方式给三人使用和以甲方的名又处分(包括提供担保)该租赁物；九、乙方逾期支付租赁费用(包括租金、租赁税、企业协管费)的，甲方有权停电处理，并乙方还应向甲方支付逾期违约金，每逾期一日乙方必须按欠款总额千分之五支付逾期违约金给甲方。甲方擅自终止合同的，甲方应当双倍返还租赁定金给乙方。乙方擅自终止合同的，乙方无权要求甲方返还租赁定金；十、本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行协商，执行本合同发生争议，由双方协商解决，协商不成，甲、乙双方依《中华人民共和国合同法》的有关规定处理，也可向中山市第二人民法院起诉。本合同自甲、乙双方签名之日起生效。本协议ー式二份，甲、乙方各执一份，二份内容完全一致，均具有同等效力。合同签订后，原告依约将厂房及空地交付给被告，被告亦按合同约定交付了16万元租赁定金。截止2018年11月28日，被告依约向原告交付租金，不存在拖欠租金的事实。同时，2018年5月8日，原告给被告出具委托书，委托内容为章若鹏对本物业有权签订合同（整租、分租、转租）、有权使用、收租金、水电费等权利，委托年限自2018年5月1日起至2028年4月30日止。之后，2018年5月22日，被告将所租赁的厂房转租给第三人许杰泓，租赁期限为10年，自2018年5月22日至2028年4月30日。每月总租金为68000元，从第3年起租金及费用每2年递增一次，递增幅度为10%。第三人在使用上厂房过程中通过被告向原告提交了书面厂房改造申请书并附改造草图一张，原告收到后在申请书尾部书写“同意改造，如改造安全和违建引起的相关责任，由生产方承担一切责任”字样并签署姓名和时间2018年5月29日。另查：本案在审理过程中，本院于2019年7月3日组织原、被告双方及第三人对涉案厂房现状进行现场勘察，在三方人员在场的情况下确认如下事实：1、原有厂房中间带门那侧墙及横梁（均为水泥材质）被拆除；2、原有厂房有部分顶棚加高（具体以照片及录像为准）；3、第三人因经营需要对厂房进行部分改建加固（具体以照片及录像为准）。再查，2001年5月11日，原告与中山市黄圃镇团范村民委员会签订土地租赁合同，该村民委员会将团范队大同围土地面积6.3亩出租给原告兴建厂房，租赁时间从2001年5月10日至2031年5月10日止，共30年。原告所建设的涉案厂房未依法取得建设工程规划许可证，所建厂房并非临时建筑，亦未取得相应的产权证。本院认为，首先，原告夏花香向被告章若鹏出租的涉案厂房因未依法取得建设工程规划许可证，且所建厂房亦非临时建筑，故依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”和第三条关于“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。……”之规定，本院认定原、被告双方所签订的租赁合同系无效合同。被告针对涉案租赁合同为合法有效的抗辩，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。其次，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。鉴于涉案租赁物厂房已由第三人进行部分改造，故被告章若鹏已无法按原状予以返还。经本院依法释明后，原告明确表示仅在本案中主张返还租赁物，因租赁物部分改造而造成的损失保留权利，亦不在本案中一并主张。据此，本院认定被告章若鹏按现场勘察时厂房的现状将租赁物返还给原告夏花香。同时，鉴于被告章若鹏亦明确表示其所交付的16万元租赁定金应一并返还，故本院认定原告夏花香对所收取的16万元租赁定金亦应向被告章若鹏予以返还。如被告章若鹏存在拖欠水费、电费等其他费用，原告夏花香可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款之规定，判决如下：一、确认原告夏花香和被告章若鹏于2018年5月4日签订的租赁合同无效；二、被告章若鹏于本判决生效之日起七日内按2019年7月3日现场勘察现状（详见现场勘察照片及录像）向原告夏花香返还位于中山市黄圃镇团范工业区建兴路8号的厂房及其相应的空地（厂房的面积约为2657平方米，空地面积约1570平方米），同时，原告夏花香应在上述期限内向被告章若鹏返还租赁定金160000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告章若鹏负担（被告所负担的上述诉讼费用原告已向本院预交，被告于本判决生效之日起七日内支付原告，本院不另行收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  夏重彬审判员  陈觉天审判员  谢湘云二〇一九年十一月二十九日书记员  陈泳欣