广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初10580号原告：林庆亦，男，汉族，1978年11月13日出生，居民身份证住址浙江省江山市。被告：冯泰钧（曾用名冯诗律），男，汉族，1988年7月12日出生，户籍住址广东省化州市。原告林庆亦与被告冯泰钧房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序。后经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告林庆亦到庭参加诉讼。被告冯泰钧经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告林庆亦向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的《租赁合同》；2.被告支付原告2018年7月租金3200元、2018年6月租金滞纳金832元（64元/天×13天）、2018年7月租金滞纳金1920元（64元/天×30天）、违约金6400元（没收押金抵扣）、2017年11月至2018年7月物业管理费和水费及其他分摊费用1688.90元、2018年7月电费742.32元和燃气费748.33元；3.被告赔偿原告遗失物品及人为损坏物品的经济损失11405元（包括供奉神龛及观音2800元、床头柜一只280元、房间木门套被狗咬坏一个500元、餐椅一张300元、餐桌被狗咬2500元、布艺沙发双人座一张1800元、玻璃茶几一张560元、窗帘头10米200元、地柜门更换及维修地柜门等1000元、清理损坏物品及卫生保洁恢复原状1000元、请专车处理小区不允许丢弃垃圾沙发300元、更坏损坏门锁一套165元）；4.被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2017年10月29日签订《租赁合同》并收取押金6400元，口头约定被告于2017年11月1日起承租原告所拥有之物业（至2017年10月为止所有费用由前租客和新租客被告自行交接清楚）。物业坐落于广州市番禺区X梯601，月租金3200元，每月1日支付当月租金。2018年7月，被告没有按照合同约定支付7月起的租金逾期达一个月之久（原告从7月1日就已开始提醒交租，一个月当中提醒很多次都未果），7月期间原告相继发现被告什么费用都没有交纳，连之前老租客结清给被告的费用被告也没有去交，并恶意破坏屋内相关财产。原告于2018年7月29日和被告当面再次催交所有费用，被告一再承诺缴交，直到7月30日原告再催被告，被告还在恶意隐瞒，回复称2点半去交管理费。原告于2018年7月30日下午5点之后再也联系不上被告，当晚原告到物业处从邻居口中得知被告于当天下午叫了大货车搬东西走人，恶意跑路。现为维护合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，依法请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告冯泰钧未作答辩。原告围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，并向本院保证证据真实合法及作如实陈述。被告未向本院提交证据。被告经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃其答辩和质证权利。在无相反证据推翻的情况下，本院对原告提交的证据予以确认并在卷佐证。根据原告陈述及其提交的证据，本院认定案件事实如下：2017年10月29日，原告（出租人）、被告（承租人）与经纪方三方签订《租赁合同》，合同约定：原告将其为权属人的坐落于广州市番禺区X梯601房产（下称案涉房屋）出租给被告居住使用，月租金3200元，租赁期自2017年10月23日起至2018年10月23日止，共计12个月，租金按月结算；被告于2017年10月29日前向原告缴纳6400元作为房屋租赁押金（保证金），被告在租赁期满之日缴清租赁物业的一切费用后，原告应将押金（保证金）无息退回被告。该押金不得于租赁期满前抵付租金。原告于2017年11月1日向被告交付房屋；租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由被告负担；如因使用不当或人为造成房屋或原配置的设备损坏的，被告应负责赔偿或修复；任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿。如仍不足弥补因此而造成之直接经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准；在租赁期内，被告逾期交付租金、押金，每逾期一日，由原告按月租金金额的百分之二收取违约金。逾期超过7天视为被告擅自解除合同，原告有权收回房屋并没收押金（业主同意继续租赁的除外）；租赁期满解除合同之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现有人为损坏的,则在被告押金（保证金）中扣除，不足部分由被告负责赔偿。等等。本案庭审中，原告陈述称：上述《租赁合同》签订后当日，原告将案涉房屋交付给被告使用，双方约定租金支付日期为每月1日支付当月租金，因被告欠费，原告夫妻二人于2018年7月29日晚上八时左右到案涉房屋找到被告，被告表示第二天会缴清费用，但原告夫妻二人在2018年7月30日晚上八时左右到案涉房屋时发现屋内无人，房门被锁无法入内，经询问邻居得知被告当天上午十时左右搬走，原告当即报警，民警到场查看情况，次日原告到派出所收取报警回执，并与两名民警一同到案涉房屋联系开锁师傅开锁，原告进入案涉房屋后发现部分财物被搬走，部分财物被损坏，当天原告更换门锁后收回案涉房屋。被告使用案涉房屋期间除2018年7月租金未付外，其余月份租金已经缴清，但均存在迟延支付情形。案涉房屋租金收取等均由其妻子陈某与被告交接，被告通过微信转账方式支付租金。原告提交的案涉房屋物业管理公司于2018年8月17日和同年9月19日开具的综合服务收据记载，案涉房屋收费明细包括2017年11月1日至2018年8月31日管理费850元（每月85元）、2017年10月1日至2018年7月31日水费441.30元、2018年10月1日至2018年7月31日水差额70.50元、2017年9月1日至2018年6月30日梯灯分摊费4.10元、2017年10月1日至2018年7月31日污水处理费239.70元、2017年10月1日至2018年7月31日污水处理费差额37.80元、2017年11月1日至2018年7月31日代收垃圾处理费105.30元、2017年10月1日至2018年7月31日公共设施电分摊费25.20元，共计1773.90元。原告称，上述费用由陈某支付后取得综合服务收据。原告提交陈某与物业管理公司客服的微信聊天记录显示，陈某于2018年8月17日微信转账支付2017年11月至2018年7月管理费等1585.40元给物业管理公司客服，2018年9月19日微信转账支付2018年8月管理费等188.50元给物业管理公司客服。原告提交的电费通知单（派单日期2018年8月6日）和电费发票（开具日期2018年9月18日）分别记载，案涉房屋2018年5月1日至2018年7月1日电费为1416.27元（本期读数37536，电量1953）、2018年7月1日至2018年9月1日电费为742.32元（电量1199）。原告提交的电表照片显示，读数为38735.50。原告称该照片是其于2018年7月30日拍摄的。原告称，上述电费742.32元由陈某于2018年9月18日微信缴交后取得发票。原告提交陈某的微信零钱明细显示，2018年9月18日支出742.32元。原告提交的燃气公司于2018年8月3日出具的收据和发票记载，收取案涉房屋维修费17元、天然气费731.33元（211.98立方米）。原告提交的燃气表照片显示，读数为218立方米。原告称该照片是其于2018年7月30日拍摄的。原告称，维修费17元是燃气检查费用，两笔费用由陈某于2018年8月3日微信缴交后取得收据和发票。原告提交陈某的微信零钱明细显示，2018年8月3日向燃气公司交费748.33元。原告就其主张的经济损失11405元，提交了以下证据：1.原告自行打印的损坏及遗失物品清单记载，遗失物品包括供奉神龛及观音2800元、窗帘头10米200元，损坏物品包括床头柜一只280元、被狗咬坏房间木门套一个500元、餐椅一张300元、被狗咬坏餐桌一张2500元、布艺沙发双人座一张1800元、玻璃茶几一张560元、厨房地柜门更换及维修费用1000元，其他包括清理损坏物品及卫生保洁恢复原状1000元、请专车处理小区不允许丢弃垃圾（沙发）300元、更坏损坏门锁一套165元。该清单下方书写的“见证人卫生阿姨：”处有“李某”签名、书写的“见证人地产中介”处签署有“已知证明张某2018年9月18日”字样。2.收款人“李某”于2018年8月4日出具的《收条》记载，收到案涉房屋卫生清洁费1000元。3.钟村某五金店于2018年7月31日出具的收款收据记载，收到开锁换锁费用165元。4.大门门锁照片1张。显示门锁处于拆开状态。5.供奉神龛及观音的照片1张。原告称该两物品是案涉房屋第一个承租人留下的，其不清楚该承租人为何没有带走，其不清楚其价格，其根据市场价格主张的损失，其无法举证证明该两物品的损失金额，也无法提供一样的物品。6.床头柜、餐椅、餐桌、沙发、玻璃茶几、木门门套、厨房地柜的照片各1张。显示该部分物品存在损坏情形。原告在庭审中称，除木门门套、厨房地柜和餐桌仍维持损坏状态未修复外，其余物品其基本上作扔掉处理，该部分物品的损失其按照当时购买的价格主张，但购买凭证遗失其无法提供。原告明确不申请对损坏物品的损失进行评估。此外，原告在庭审中称，其无法举证证明其主张的窗帘头10米、厨房地柜门更换及维修费用及请专车处理小区不允许丢弃的垃圾（沙发）的损失。原告提供陈某与被告的微信聊天记录（2017年11月29日至2018年9月18日）显示：双方确定租金支付时间为每月1日支付当月租金，被告多次表示需延迟支付租金；被告向陈某支付租金的情况如下：2017年12月3日支付当月租金3200元、2018年1月4日支付2017年10月（被告于23日入住至30日）和2018年1月租金合计4000元、2018年2月14日支付当月租金3200元、2018年3月15日支付当月租金3200元、2018年4月6日支付当月租金3200元、2018年5月11日支付当月租金3200元、2018年6月14日支付当月租金3200元；2018年6月14日，陈某告知被告如继续租赁，记得1号支付租金，否则按照协议迟交要收取滞纳金。被告表示知道；2018年7月1日被告告知陈某其在出差，四五号回来交租。陈某表示同意；2018年7月6日，陈某向被告催收租金，被告承诺明天回到处理；2018年7月16日，陈某告知被告给予一周时间其搬走；2018年7月25日，陈某询问被告是否确定这个周末搬走，被告回复称这几天在找房；2018年7月27日，陈某告知被告供电所通知欠电费1400多元，要求被告赶紧交费，被告支付陈某1423.35元由陈某代为缴交案涉房屋电费。陈某向被告发去其与物业管理公司工作人员的微信聊天截图告知被告案涉房屋欠缴2017年11月至2018年7月管理费合计1585.40元，并询问被告是否缴交燃气费，被告确认其没有缴交燃气费，并请陈某查询燃气费多少到时其和管理费一起交；2018年7月28日，被告告知陈某其找到房了，但需6号退房其才可以搬过去，其7号前搬，请陈某将这几天的房租一起算上，陈某要求被告先缴清管理费和这个月的租金及滞纳金；2018年7月30日，陈某询问被告是否缴交管理费，被告承诺当日两点半交，下午5时许陈某再次询问被告是否缴交管理费1585.40元，被告未予回复；2018年7月31日，陈某询问被告管理费交去哪里了，并要求被告将账清一下，以便确认押金是否足够抵扣，陈某将上述8张财物照片发送给被告，要求被告与其联系清算，并称被告的狗将门边等处咬坏，其需要请搬运工搬走被告的东西，其找不到窗帘帘头，告知被告供奉神龛及观音不是被告的，有关损坏财物其会找人估价等，被告未予回复；2018年8月6日，陈某向被告发去上述电表和燃气表照片，被告接收了电表照片，燃气表照片发送不成功，被告拉黑陈某。原告提交的报警回执显示，原告于2018年7月31日报警，但未显示报警内容和接警单位。原告称其是向钟村派出所报警，民警还向其制作了询问笔录。根据原告申请，本院致函广州市公安局番禺区分局钟村派出所调取相关笔录，该所回复称，经查，该所没有发放过上述报警回执，也没有接过该警情。本院认为，被告缺席，且未提供证据，因而本院仅能基于原告陈述及其提供的相关证据进行评判。案涉《租赁合同》是签约各方真实的意思表示，内容没有违反法律行政法规效力性强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履约。根据原告提供的陈某与被告的微信聊天记录，双方在租赁合同期限届满前已达成提前解除合同的合意，原告也确认被告于2018年7月30日搬离案涉房屋及其于2018年7月31日收回案涉房屋，且原告向本院提起本案诉讼时，合同约定的租赁期限已经届满，故本院确认上述《租赁合同》在原告提起本案诉讼前已经解除，原告在本案中请求解除《租赁合同》，本院不予支持。关于原告请求的租金及逾期支付租金的违约金。根据原告提供的陈某与被告的微信聊天记录，原告主张被告于2018年7月30日搬离案涉房屋，被告未向原告支付2018年7月租金，以及被告存在迟延支付租金的情形，本院予以采纳。原告要求被告向其支付2018年7月租金3200元，理据充分，本院予以支持。双方约定每月租金于当月1日支付，被告于2018年6月14日向原告支付当月租金，确实逾期13天，但陈某当日的回复内容表明不收取被告当月租金的滞纳金，且陈某2018年7月28日也只要求被告支付当月租金及滞纳金，故原告主张被告支付逾期缴交2018年6月租金的违约金832元，本院不予支持。原告主张被告按30天支付逾期缴交2018年7月租金的违约金，本院予以支持。但是，被告逾期交租，给原告造成的损失主要是利息损失，合同约定的违约金计算方法过分高于原告的损失，故本院根据公平原则和诚实信用原则，依法将逾期交租的违约金计算标准调整为月利率2%，据此支持原告该部分违约金64元（3200元×2%）。关于原告请求的由物业管理公司收取的管理费、水费及其他公摊费用。《租赁合同》明确约定该部分费用由被告承担。陈某与被告的微信聊天记录反映，被告与前一承租人进行了案涉房屋管理费等清算，被告确认其没有缴交该部分费用，且原告持有物业管理公司开具的综合服务收据，原告与物业管理公司客服的微信聊天记录可证实陈某交费的事实，故原告根据综合服务收据扣除2018年8月管理费85元后主张被告向其支付被告租赁使用案涉房屋管理费、水费及其他公摊费用合计1688.90元（1773.90元-85元），本院予以支持。关于原告请求的电费和燃气费。《租赁合同》明确约定该部分费用由被告承担。陈某与被告的微信聊天记录反映，2018年7月27日陈某告知被告欠电费，被告向陈某支付1423.35元由陈某代为缴交，该电费金额与原告提供的电费通知单记载电费情况吻合，电费通知单还显示2018年7月电表读数为37536，而原告提供的微信零钱明细和电费发票显示陈某于2018年9月18日支出电费742.32元并取得相应发票，陈某于2018年8月6日向被告发去电表照片显示读数为38735.50，上述两读数相减为1199.50，该读数差额比电费发票记载电量少0.5，根据电费差价，该差额可以忽略不计，故原告根据电费发票及其支付金额主张被告向其支付被告租赁使用案涉房屋期间拖欠的电费742.32元，本院予以支持。被告在微信聊天记录中确认其没有缴交过燃气费，原告提供的微信零钱明细和燃气公司出具的收据和发票显示陈某于2018年8月3日支出燃气维修费和天然气费合计748.33元并取得收据和发票，陈某于2018年8月6日向被告发去燃气表照片显示读数为218立方米，高于发票记载天然气读数6.02立方米，该差额与被告搬离案涉房屋时间及燃气读数吻合，故原告根据前述收据和发票及其支付金额主张被告向其支付被告租赁使用案涉房屋期间拖欠的燃气费用748.33元，本院予以支持。关于原告主张没收押金和请求赔偿经济损失。根据合同约定的违约条款，双方约定被告因使用不当或人为造成房屋或原配置的设备损坏的，被告应负责赔偿或修复，同时又约定如发现有人为损坏房屋和设备则在押金中扣除，不足部分再由被告负责赔偿，以及违反合同条款的违约方应支付的违约金同等于押金，押金不足弥补因违约方违约造成的直接经济损失的再由违约方按照实际损失赔偿。且陈某与被告的微信聊天记录反映，原告要求与被告清算费用后在原告收取押金中抵扣的事实，故原告本案主张的经济损失应先行在其收取的押金6400元中抵扣，不足的部分再由被告予以赔偿。根据陈某与被告的微信聊天记录及原告提供的相关照片等，原告主张被告租赁期间造成其案涉房屋内相关物品遗失和损坏，较为可信，本院认定被告构成违约，但原告已经主张没收被告交纳的押金6400元，该押金等于合同约定被告违约应向原告支付的违约金，而原告主张被告损坏财物造成其经济损失11405元，原告仅提供了《收条》和收款收据证明其支出案涉房屋卫生清洁费1000元和开锁换锁费165元，其余财物损失并未举证证明，且原告在确认部分财物仍维持损坏状态的情况下明确表示其不申请损失评估，故应由原告承担举证不能的不利后果，原告主张被告租赁期间损坏其财物等导致其损失11405元，本院不予采纳。鉴于原告未能举证证明被告违约造成其实际损失超出其收取的押金，故在原告已经主张没收押金的情况下，原告另行主张被告赔偿经济损失11405元，本院不予支持。因此，本院确定原告收取被告的押金6400元不予退回。被告经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃其诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告冯泰钧于本判决发生法律效力之日起五日内向原告林庆亦支付租金3200元及逾期支付租金违约金64元。二、被告冯泰钧于本判决发生法律效力之日起五日内向原告林庆亦支付管理费、水费及其他公摊费用1688.90元。三、被告冯泰钧于本判决发生法律效力之日起五日内向原告林庆亦支付电费742.32元和燃气费748.33元。四、原告林庆亦不予退回被告冯泰钧交纳的押金6400元。五、驳回原告林庆亦本案其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费473元（原告林庆亦已预交），由原告林庆亦负担247元，被告冯泰钧负担226元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审 判 长  吴春燕人民陪审员  朱杏梅人民陪审员  梁少玲二〇一九年十一月十五日书 记 员  何佳玲