苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0509民初3511号原告：马远，男，1981年8月23日生，汉族，住苏州市。委托诉讼代理人：杨斌，江苏加得律师事务所律师。被告：中交地产（苏州）有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇人民路500号2幢1001。法定代表人：赵万军，总经理。委托诉讼代理人:朱魏，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆宇豪，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。原告马远与被告中交地产（苏州）有限公司（下称中交地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案受理，依法由审判员徐倩适用简易程序审理，后因案情复杂于2019年7月22日书面裁定转为普通程序，因工作调动，由审判员刘胜芝、人民陪审员戴秀英、吴巧珍组成合议庭于2019年9月9日公开开庭进行了审理。原告马远的委托诉讼代理人杨斌、被告中交地产的委托诉讼代理人陆宇豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马远向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿经济损失45404.88元（其中不能使用期间144天的经济损失31578.48元、不能使用期间144天的物业服务费损失2026.4元、鉴定费11800元）。事实与理由：原告于2016年购置被告位于吴江区商品房。被告于2017年12月8日提前交房。2018年8月23日前后大雨，原告房屋北阳台下水受阻，阳台水进入屋内致房间内木地板被水浸泡。经物业和被告维保方共同查因，是楼下1201户的北阳台下水管道内的建筑垃圾堵塞管道所致，鉴于此，被告认责并承诺对原告被水浸泡的木地板进行更换维修。但是，被告将原告的地板拆除后迟迟无人施工。原告通过物业多次催促，才于2019年元月开始施工，元月17日完工。综上，由于被告在交房前未对下水管道进行有效清理，大雨期间下水受阻，致原告房屋受损。损失出现后，被告方虽认责但未积极主动维修，拖时近五个月。原告认为，由于被告出售的商品房存在质量瑕疵，且拖延维修，致原告144天房屋不能使用，造成原告经济损失，故诉至法院，请求支持原告诉请。被告中交地产公司答辩称：1、原告没有证据证明存在租金损失：首先，在房屋泡水前该房屋并没有出租或签订有相关的租约，房屋实际处于空置状态，所以本次鉴定的租金标准只是该地段的租金标准而已。因租约未实际发生，故不存在所谓的租金损失；其次，原告未提供其因房屋泡水在外租房导致租金损失的证据，因此不应赔偿未实际发生的损失，也不存在可期待利益损失；再次，被告已于2017年12月将案涉房屋交付给原告，且经原告验收合格，此时房屋的照看义务应由原告承担，如原告已居住就会及时发现问题，不至于扩大损失，对此原告也有过错。若法院认定被告存在过错，也应减轻被告的赔偿责任。另外维修费用也应该在本案中一并予以结算。2、关于144天的租金损失被告方不应赔偿，理由同第一点。即使赔偿，144天的损失全由被告承担也不合理，原告存在照看不及时的过错，同时房屋属于售后维修，匹配地板需要时间，维修准备工作的合理时间应在144天中扣减。3、对评估报告不予认可，另评估收费过高。4、物业费损失不应由被告方承担，物业费是向物业公司支付的物业服务费用，与商品房销售合同无关。经审理查明，2016年，马远向中交地产公司购买了位于吴江区商品房。2017年12月8日，中交地产将涉案房产交付给马远。马远于2018年4月4日取得涉案房产的不动产权，房屋建筑面积为182.78平方米。受理时间为2018年8月23日的服务派工单载明“顾客：15幢1301，服务内容：北阳台地漏堵了，导致家里全部被水泡了”。受理时间为2018年8月24日的服务派工单载明“顾客：15幢1301，服务内容：物业张明鑫和维保方到业主家调查原因。在1201家中管道发现建筑垃圾堵塞管道（开发商认责、承诺维修）”。受理时间为2018年9月17日的服务派工单载明“顾客：15幢1301，服务内容：开发商汤军表示十月一日前维修结束，业主催促维修”。受理时间为2018年9月25日的服务派工单载明“顾客：15幢1301，服务内容：业主催促维修，开发商代表汤军表示正在走流程，目前进度：开发商签字已完成，转给维修方”。受理时间为2018年10月8日的服务派工单载明“顾客：15幢1301，服务内容：业主再次催促维修，物业表示10/8下午上门”。受理时间为2019年1月17日的服务派工单载明“顾客：15幢1301，服务内容：2019年1月17日江苏建工完成地板恢复（开发商委托），后续有问题，再报修。完工签名：马远，2019.1.17”。住宅质量保修书上载明管道堵塞的保修期为2个月，电气管线、给排水管道、设备安装的保修期为2年。由于中交地产公司与马远就本案纠纷无法达成调解，故马远于2019年5月5日向本院提出价格鉴定申请，申请鉴定涉案房屋自2018年8月23日至2019年1月17日期间的市场平均租赁价格。经本院委托，2019年7月10日，江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所有限公司出具涉案房产的估价报告：估价对象苏州市吴江区松陵镇高新路2688号颐园15幢1301室（建筑面积182.78平方米）于价值时点2019年6月17日的住宅用房地产平均月租金（含室内二次装修、租赁期为2018年8月23日至2019年1月17日）取整为RMB35.95元/平方米，租金总价为32395元。另查明，马远因此次鉴定支出鉴定费11800元。以上事实，有原告举证的房屋产权证复印件、住宅质量保证书复印件、服务派工单原件、照片、房地产估价报告、江苏增值税普通发票、被告举证的业主入住房屋验收表复印件、住宅质量保证书复印件、工程维修整改费用结算单等证据予以证实。本案争议焦点为：涉案房屋因管堵塞受损是否在保修期内？原告认为建筑垃圾造成管道堵塞,属隐蔽工程瑕疵，责任在开发商，应适用住宅质量保修书中载明的给排水管道2年的保修期，本案商品房出现的问题在保修期内；同时，合同系格式合同，应做出对原告方有利的解释。被告认为管道堵塞的保修期为2个月,涉案商品房出现的问题已超出保修期。本院认为，致涉案房屋受损的原因系下层楼房的建筑垃圾堵塞管道，即被告交付的房屋给排水管道存在先天性瑕疵，而非因住户后天生活垃圾堵塞所致，故应适用住宅质量保修书上载明的给排水管道二年的保修期。被告作为开发商，对其开发建设的房地产项目的质量问题在保修期内应承担相应的民事责任。现原告因楼下住户的北阳台建筑垃圾堵塞管道致北阳台下水受阻、房屋泡水，维修期间造成房屋无法正常使用，使原告对房屋使用、收益的权利受到损害，该损害发生在房屋交付后二年内，原告要求被告赔偿房屋修复期间的经济损失，本院依法予以支持。关于原告的经济损失金额的问题。原告主张其经济损失为45404.88元，其中不能使用期间144天的租金损失31578.48元、不能使用期间144天的物业费损失2026.4元、鉴定费11800元。被告认为原告未证明存在租金损失；即使有损失，原告存在过错，应减轻被告的赔偿责任，另应扣除合理的维修准备时间；物业费损失被告不承担；鉴定费过高。本院认为，原、被告双方之间作为商品房销售合同的销售方及买受方，原告损失主要在于涉案房屋维修期间使用价值不能实现的损失，其较为合理的替代方式即为在同地段、同类房屋中租赁房屋，故租金是衡量被告维修期间导致原告的实际损失的主要标准。江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所有限公司作出的评估报告采用的评估依据、评估原则、评估方法等均符合评估的法定要求，评估程序合法，本院对评估结果予以认定。原告主张不能使用期间的租金损失为31578.48元并无不当，本院予以确认，关于被告提出的原告不能证明存在租金损失等辩解本院不予采纳。关于被告提出应扣除合理的维修准备期间的辩解，本院认为，本案损害系因被告交付的房屋给排水管道存在质量瑕疵所致，结合生活实际，原告应给予被告合理的维修准备期间，但不能理解为维修准备期间的损失由原告自担，故该主张无法律依据，本院不予采纳。关于被告提出的原告存在过错，应减轻其赔偿责任的辩解，本院认为，涉案房屋的质量问题在保修期内，原告并未有致损失扩大的行为，故该辩解本院不予采纳。关于原告主张的物业费损失，本院认为，物业费发票上载明的物业费交纳方为苏州优盒子建筑设计工程有限公司，故原告的主张本院不予采纳。关于原告主张的鉴定费损失，本院认为，鉴定费系为查明案件事实支出的合理、必要的损失，原告的损失有相关发票予以证明，本案予以确认，被告的辩解本院不予采纳。综上，被告共计应赔偿原告43378.48元（31578.48+11800）。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条，第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，判决如下：一、被告中交地产（苏州）有限公司赔偿原告马远43378.48元(款项请汇入原告马远指定的中国建设银行苏州分行钻石广场支行62×××34账户)，于本判决生效之日起十日内履行。二、驳回原告马远的其他诉讼请求。案件受理费936元，由原告马远负担51元，由被告中交地产（苏州）有限公司负担885元，并于本判决生效之日起十日内直接给付原告马远。原告马远预交的诉讼费本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。审 判 长  刘胜芝人民陪审员  戴秀英人民陪审员  吴巧珍二〇一九年十一月二十六日书 记 员  吴 昊附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由卖人承担。