广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂04民终1174号 上诉人(原审原告、反诉被告)：梧州市日月明投资有限公司，住所地广西梧州市新兴一路68号（原工人体育馆）二楼，统一社会信用代码91450403685187452U。 法定代表人：李志明，该公司董事长。 上诉人（原审被告、反诉原告）：梧州市寰亚影视文化传媒有限公司，住所地广西梧州市新兴一路68号二层，统一社会信用代码91450400MA5KDLXH19。 法定代表人：钟新英，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曾小金，该公司员工。 委托诉讼代理人：瞿德战，广西盈观律师事务所律师。 上诉人梧州市日月明投资有限公司（以下简称日月明公司）因与上诉人梧州市寰亚影视文化传媒有限公司（以下简称寰亚公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院（2019）桂0403民初415号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年8月14日受理后，依法组成合议庭于2019年10月29日公开开庭进行了审理。上诉人日月明公司的法定代表人李志明、上诉人寰亚公司的委托诉讼代理人曾小金、瞿德战依法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 日月明公司上诉请求：一、撤销（2019）桂0403民初415号判决；二、确认日月明公司与寰亚公司签订的《租赁合同》已被解除；三、改判寰亚公司返还租赁场地给上诉人。四、改判寰亚公司支付日月明公司租金151万元（其中8个月装修期租金为80万元、2018年5月至2019年4月欠付6.5个月的租金共71万元，以后另计，直至搬离场地之日止）。五、改判寰亚公司支付解除合同违约金66万元及逾期支付租金的违约金1236750.00元（暂计至2019年4月，以后另计）给日月明公司。六、寰亚公司所交纳的履约保证金30万元因其违约判归日月明公司所有。七、本案一审、二审案件受理费全部由寰亚公司承担。事实与理由：1.因《租赁合同》事实上早已被依法解除，故一审判决驳回原告确认解除合同的诉讼请求违反我国《合同法》相关法律规定。2.一审认定违约金过高而擅自调整为按年利率6%的1.3倍计算，且认定寰亚公司拒付租金不构成根本违约，都没有事实依据及法律依据。3.一审法院对车位、用电、消防通道以及漏水、透水等问题认定是日月明公司违约及有过错，是错误的。且一审认定寰亚公司的装修没有造成影响房屋主体结构与事实不符。 寰亚公司上诉请求：请求二审法院撤销（2019）桂0403民初415号民事判决的第一、第三项，改判为：一、寰亚公司无需承担违约金。二、降低租金。三、日月明公司应承担违约责任，赔偿损失给寰亚公司。四、由日月明公司支付违约金给寰亚公司。五、判令日月明公司提供停车场。六、判决日月明公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、一审判决寰亚公司足额交付租金是错误的，日月明公司提供的场地有下雨漏水、积水等严重问题，还造成电线短路和两次火灾的发生。二、一审法院举证责任分配错误，本案停车场应当由日月明公司举证是否已经提供给寰亚公司。三、日月明公司不按合同交付出租房面积。 上诉人寰亚公司辩称，1.日月明公司所说的都不是事实，请求法院驳回其上诉。2.通道问题和用电问题日月明公司迟迟不解决，用电问题后来是寰亚公司自己解决的。3.日月明公司没有按照合同约定提供停车场。4.该场地漏水问题严重，排水困难，还曾因漏水造成两次火灾。5.日月明公司在2019年10月18日晚上，突然拆除了消防楼梯，造成严重隐患。 上诉人日月明公司辩称，寰亚公司所说的都不是事实。关于漏水问题双方约定由好士成公司去处理。关于拆除消防楼梯的问题，消防梯是政府要求日月明公司为整改停车场而拆除的，并非是政府下文要求日月明公司恢复。 日月明公司向一审法院起诉请求：一、判令原、被告解除《租赁合同》，并不退回被告履约保证金300000元；二、判令被告支付原告8个月装修期租金共800000元；三、判令因被告原因被解除合同应支付违约金660000元；四、判令支付拖欠租金710000元给原告（自2018年10月起暂计至2019年3月份止，后续按每月110000元计算至付清止）及逾期违约金。第二次开庭前，原告明确违约金数额为1229550元（以每月租金为基数，按日5‰暂计至2019年4月份，以后另计）。 一审法院认定事实：2016年6月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定原告将自己权属的梧州市新兴一路68号（原金鹰俱乐部）第二层房屋建筑面积约2500平方米按现状全部出租给被告开设电影院。乙方及乙方顾客享有持乙方当天电影票根在甲方物业停车场范围内可享免费停车3.5小时的优惠政策。租赁期限为10年，从本合同生效之日起开始计算，租金为每月100000元，租金每两年递增10%（2019年度年租金1320000元），租金的支付方式为按月结算，即乙方应于免租期临满，提前10日向甲方支付下一个月的租金，此期间为固定交付租金的期限，甲方不再另行通知。乙方向甲方支付履约保证金300000元。乙方对租赁场所可根据实际情况对其进行改造、装修及维修，但不得破坏或影响主体结构。乙方应有8个月的免租装修期，以进场开工起计算。在租赁期内，如因乙方原因导致本合同在租赁期满前解除或终止的，乙方应按首年租金标准向甲方补交该免租期的租金。甲方依据法律规定本合同相关约定行使合同解除权的，甲方有选择提前解除本合同，要求乙方支付当年年租金二分之一金额作为违约金，有权要求乙方赔偿其遭受的实际损失，同时甲方所收的履约保证金不予退回。乙方逾期缴纳场地租金及水电费、税费等应缴费用之一或全部的，每逾期一天，应按欠付金额的5‰向甲方支付违约金。乙方有逾期30日仍未全额缴纳本合同约定的场地租金、水电费或因乙方原因造成商铺主体结构损坏的，甲方有权单方面解除合同。2016年7月3日，双方签订《房屋交接书》，原告将租赁场所交给被告使用。2016年10月26日，梧州市住房和城乡建设委员会出具《建设行政执法责令停止违法行为通知书》，责令原告停止违法行为。2017年1月22日，原、被告达成《补充协议》，将附件平面图红色区域变为公用停车场，合同期限内必须提供给寰亚影城顾客免费使用3.5小时。2017年1月23日，梧州市住房和城乡建设委员会因被告询问停工原因而答复被告，认为被告电影院的装饰装修工程施工是因投资额超30万元或建筑面积超300平方米需办理相关报建手续而被责令停工。2018年9月1日，原、被告及南宁市好士成商贸有限公司（丙方）签订《协议书》，由丙方聘请施工队紧急处置影城楼面透水问题，在2018年10月1日前解决整栋楼盘的排水积水问题，尤其为三楼四楼问题必须全面解决，以避免透水问题进一步影响乙方的营业。在租赁期间，被告就影视城漏水、供电、停车、消防等问题向市、万秀区等部门反映，寻求解决。万秀区政府就上述问题有协调双方的矛盾。被告提供的转款凭证证实其尚欠原告2018年6、7、8、9、10共5个月的租金。 另查明，2016年12月20日，被告与梧州市欧亚美物业管理有限公司签订《供用电协议书》，由梧州市欧亚美物业管理有限公司在所管理的太阳广场总配电房按比例分配一定的用电指标供电给被告使用。 一审法院认为，原、被告签订的《租赁合同》，是双方经协商达成的协议，内容合法，该院予以确认。双方在履行合同过程中，被告认为原告没有依合同约定提供车位、用电，房屋有漏水、透水以及消防通道有问题，其依据是被告承租房屋后多次向政府部门反映上述情况，并提供万秀区政府协调双方协商的图片、申请函和原、被告就车位、楼面透水达成的协议以及原告与他人达成的《供用电协议》等证实，该院予以采纳。对原告认为被告装修房屋导致影响房屋的主体结构，但从梧州市住房和城乡建设委员会的书面答复证实被责令停工的原因是被告在装修超过300平方米的房屋时没有办理报建手续违反规定，并非因影响房屋的主体结构而被责令停工，故其以此认为被告违反合同约定达到解除合同条件的理由该院不予采纳。被告承租原告的房屋后，没有依约按月足额支付租金，构成违约，原告以此通知被告解约并向该院提起诉讼解除《租赁合同》，其请求虽然符合合同约定，但因原告在提供出租房屋给被告承租期间有漏水、透水、车位、消防、用电等问题，属原告在履行合同过程中也有违约及过错。鉴于双方在履行合同过程中均有违约及过错，而被告虽有欠付2018年6、7、8、9、10共5个月的租金，但其又在每月补交或继续支付未付的租金，其行为有弥补违约造成的损失的诚意，故被告虽有欠付租金，但其行为不构成根本违约，且原告也有违约及过错。因此，原告请求解除原、被告签订的《租赁合同》，依据不足，该院不予支持。合同虽然不解除，但被告不按合同约定支付的租金仍应向原告履行。原告认为被告欠付的是2018年10月至2019年3月的租金共710000元，但被告提供的证据显示其于2018年11、12月和2019年1、2月还交纳租金，应以被告提供的租金缴纳列表中被告欠付的租金为准，即被告欠付2018年6、7、8、9、10共5个月的租金540000元，此款被告应当向原告支付。本案确定被告欠付的租金至2019年3月前（即原告提起本案诉讼时），以后被告如有欠付租金的，原告再另行主张权利。对双方均认为对方有违约需向对方支付违约金660000元的诉讼请求，如上所述，双方均有违约，故对原、被告认为对方有违约需向对方支付违约金660000元的诉讼请求，该院均不予支持。因合同不解除，双方仍在合同期内，原告以合同解除为前提请求不退回履约保证金300000元和补交因提前解除合同被告需支付8个月装修期租金800000元的诉讼请求，应予驳回。反诉原告请求反诉被告提供停车场使用问题，关于停车场双方于2017年1月22日以《补充协议》形式予以确定，反诉原告没有足够证据证实反诉被告不依协议约定提供停车场供其停车使用，故其诉讼请求，该院亦不予支持。由于被告不按时交纳租金，原告请求被告按合同约定承担违约金有事实和法律依据，但合同约定的“以每天按实欠金额5‰加收违约金”明显偏高，应予调整，调整为以年利率6%的1.3倍承担违约金为宜，双方在《租赁合同》中约定，租金按月结算，提前10日向原告支付下一个月的租金，故违约金的具体计算为：2018年5月22日以100000元计至2018年6月20日，为100000元×6%÷365×30×1.3＝641.1元；2018年6月21日以210000元计至2018年7月21日，为210000元×6%÷365×31×1.3＝1391.18元；2018年7月22日以320000元计至2018年8月21日，为320000元×6%÷365×31×1.3＝2119.89元；2018年8月22日以430000元计至2018年9月20日，为430000元×6%÷365×30×1.3＝2756.71元；2018年9月21日以540000元暂计至2019年4月20日为540000元×6%÷365×212×1.3＝24464.22元。上述各项逐项相加为31373.1元，以后的违约金以540000元为基数从2019年4月21日起按年利率6%的1.3倍计至本判决确定的履行期限之日止。对原告认为是因被告不按时交纳租金导致中国农业银行股份有限公司梧州兴梧支行另案起诉其归还借款使其遭受罚息的损失，应由被告承担并在本案中以违约金形式承担责任，对此应认为，本案原告起诉被告追讨租金等与原告被中国农业银行股份有限公司梧州兴梧支行起诉追讨借款是两个法律关系，原告起诉请求被告支付拖欠的租金是710000元，与原告应归还中国农业银行股份有限公司梧州兴梧支行的借款5000000多元没有必然联系，故其理由，该院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告梧州市寰亚影视文化传媒有限公司应于本案判决生效之日起十日内支付租金540000元和违约金31373.1元（暂计至2019年4月20日，以后以540000元为基数从2019年4月21日起按年利率6%的1.3倍计至本判决确定的履行期限之日止）给原告梧州市日月明投资有限公司；二、驳回原告梧州市日月明投资有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告梧州市寰亚影视文化传媒有限公司的反诉请求。本案本诉案件受理费36396元，案件保全费5000元，合计41396元（原告梧州市日月明投资有限公司已预交），由被告梧州市寰亚影视文化传媒有限公司负担6393元，原告梧州市日月明投资有限公司负担35003元；反诉案件受理费减半收取计5200元（反诉原告梧州市寰亚影视文化传媒有限公司已预交），由反诉原告梧州市寰亚影视文化传媒有限公司负担。 本院二审期间，上诉人寰亚公司提交了以下证据材料：1.拆除消防梯的照片，拟证明2019年10月18日晚上日月明公司拆除了消防梯，造成通道及消防隐患，严重影响寰亚公司经营；2.漏水照片六张，拟证明2019年8月下旬时，场地到处漏水，实际上南宁好士成商贸有限公司（以下简称好士成公司）没有修好房屋漏水问题。上诉人日月明公司提交了以下证据材料：1.《承诺书》、《民事起诉状》、苍梧县人民法院传票，拟证明农行同意上诉人梧州市日月明投资有限公司从2018年2月份起分三年归还其贷款本息约600万元，但由于寰亚公司从2018年6月起连续拒付租金，导致银行于2018年10月26日起诉上诉人日月明公司提前全额还贷；2.《协议书》，拟证明对于处理影城楼面透水问题寰亚公司同意由好士成公司处理，不属于上诉人日月明公司的责任，日月明公司无需承担违约责任或过错责任；3.《解除租赁合同通知书》、《声明》，拟证明寰亚公司在一审判决后，继续恶意拖欠租金。日月明公司再次行使合同解除权，解除了《房屋租赁合同》，并向寰亚公司声明其补交的不属于租金，将作为寰亚公司支付日月明公司拖欠的租金的违约金来处理；4.《执行裁定书》、《拍卖保留价通知书》，拟证明法院已对上诉人日月明公司强制执行，拍卖李志明名下的位于岑溪市工农路99号房屋以冲抵日月明公司拖欠的银行贷款。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人日月明公司的质证意见：上诉人日月明公司承认漏水是事实，但漏水不是日月明公司的责任，三方都同意由好士成公司去处理，寰亚公司认为好士成公司没有处理好应该去追究好士成公司的责任；按照租赁合同约定，房屋的维修保养是寰亚公司的责任。对于拆除消防梯的问题，是由于消防梯寰亚公司长期未使用，政府也同意日月明公司可以为了修停车场去拆除消防梯。上诉人寰亚公司的质证意见：对证据1，寰亚公司认为与本案无关，证明日月明公司不守信用；对证据2，对该协议书的真实性予以认可，但租赁物严重漏水，无法排水是出租方的责任，交由好士成公司处理不正确；对证据3，寰亚公司认为是虚假的，寰亚公司没有收到过《解除租赁合同通知书》和《声明》，寰亚公司要求日月明公司赔偿损失，不是日月明公司主动解除合同。对证据4，寰亚公司认为与本案无关，说明日月明公司在外也是不守信用。对当事人二审提交的证据材料，本院认可2018年9月1日三方签订的协议可以作为认定本案事实的证据，其他证据可以作为认定本案事实的参考。 经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。 本院另查明，日月明公司与寰亚公司、好士成公司于2018年9月1日签订协议书，约定由好士成公司对渗水问题进行修复处理。日月明公司也承认收到寰亚公司通过好士成公司交纳2018年6月租金。 本院认为，本案的争议焦点是：1.上诉人日月明公司与上诉人寰亚公司的租赁合同是否已经解除？2.上诉人寰亚公司应否返还租赁场地给上诉人日月明公司？3.上诉人寰亚公司尚欠多少租金及违约金？4.上诉人日月明公司应否返还履约保证金300000元给上诉人寰亚公司？5.上诉人日月明公司应否赔偿违约金660000元给上诉人寰亚公司？ 关于双方签订的租赁合同是否解除问题。因为双方在租赁合同履行过程中，双方都存在违约行为，上诉人日月明公司没有提供停车场给上诉人寰亚公司，而寰亚公司也有迟延交付租金的行为。双方都是违约方，应当通过协商方式解除合同。上诉人寰亚公司明确表示不同意解除合同，因此一审不支持上诉人日月明公司解除合同的诉请是正确的，本院予以维持。因为双方没有达成解除合同的一致意见，双方租赁合同应当继续履行，上诉人日月明公司诉请上诉人寰亚公司将租赁场地交还给上诉人日月明公司的主张不成立，本院不予支持。上诉人日月明公司诉请履约保证金300000元属上诉人日月明公司所有，不需返还给上诉人寰亚公司的主张也不成立，本院不予支持。 上诉人寰亚公司尚欠多少租金及违约金问题。上诉人寰亚公司因租赁物漏水问题，认为应当由上诉人日月明公司进行维修。对此问题，三方已经于2018年9月1日通过协议方式，约定由好士成公司对漏水进行修复。上诉人寰亚公司认为当时三方都进行了协商，因漏水问题，上诉人寰亚公司认为协议约定可以免交2018年6月至10月租金，寰亚公司之后将2018年6月租金由好士成公司代缴给上诉人日月明公司，上诉人日月明公司也认可收到2018年6月租金。上诉人日月明公司不认可上诉人寰亚公司的说法，认为漏水问题已经由好士成公司进行了处理，因是好士成公司在装修过程中导致的漏水，应由好士成公司负责修复，与上诉人日月明公司无关。双方对于上诉人寰亚公司免交2018年6月-10月租金没有达成一致意见。因此，上诉人日月明公司要求上诉人寰亚公司支付欠付的2018年7月至10月租金有事实依据，本院予以支持。一审认为上诉人寰亚公司欠付2018年6月至10月的租金属于认定错误，本院予以纠正。经计算，上诉人寰亚公司欠付的租金总额为430000元。上诉人寰亚公司逾期交纳租金，按照合同约定应支付逾期违约金给上诉人日月明公司。一审按照同期贷款利息计算违约金并无不当，本院予以维持该计算方式。但是要扣除6月份的违约金数额，经过计算数额是：2018年6月21日以100000元计至2018年7月20日，为100000元×6%÷365×30×1.3＝641.1元；2018年7月21日以210000元计至2018年8月21日，为210000元×6%÷365×31×1.3＝1391.18元；2018年8月22日以320000元计至2018年9月21日，为320000元×6%÷365×31×1.3＝2119.89元；2018年9月22日以430000元计至2018年10月20日，为430000元×6%÷365×30×1.3＝2756.71元。2018年10月21日以430000元暂计至2019年4月20日为430000元×6%÷365×212×1.3＝19480.77元。 关于上诉人日月明公司应否赔偿违约金660000元给上诉人寰亚公司问题。上诉人寰亚公司认为因上诉人日月明公司没有完全履行合同导致其损失660000元的主张，因上诉人寰亚公司没有提供充足的证据予以证实其实际损失数额，对此诉请本院不予支持。 综上所述，上诉人梧州市日月明投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人梧州市寰亚影视文化传媒有限公司上诉部分理由成立，应予支持，部分理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实部分不清，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院（2019）桂0403民初415号民事判决第二、三项； 二、变更广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院（2019）桂0403民初415号民事判决第一项为“上诉人梧州市寰亚影视文化传媒有限公司应于本案判决生效之日起十日内支付租金430000元及违约金26389.65元给上诉人梧州市日月明投资有限公司” 本案二审案件受理费44118元，由上诉人梧州市日月明投资有限公司负担29824元，由上诉人梧州市寰亚影视文化传媒有限公司负担14294元。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，义务人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请强制执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 黎江玲 审 判 员 李庆春 审 判 员 莫 芮 二〇一九年十一月二十日 法官助理 邓振裕 书 记 员 陈志恒 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。