云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2301民初2382号原告：董思远，男，1970年8月27日生，汉族，小学文化，云南省姚安县人，务农，住楚雄州姚安县。委托诉讼代理人：杨秋菊，女，1969年12月14日，彝族，中专文化，云南省姚安县人，务农，住楚雄州姚安县，系董思远之妻，代理权限为特别授权。被告：楚雄丰盛商业管理有限公司，住所地：云南省楚雄市鹿城西路兆顺财富中心E栋三楼，统一社会信用代码：915323005873994949。诉讼代表人：楚雄丰盛商业管理有限公司管理人。委托诉讼代理人：艾世羽，北京德恒（昆明）律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告董思远与被告楚雄丰盛商业管理有限公司(以下简称丰盛公司)普通破产债权确认纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董思远的委托诉讼代理人杨秋菊、被告丰盛公司管理人的委托诉讼代理人艾世羽到庭参加了诉讼。诉讼过程中，经原告董思远与被告丰盛公司同意，本案延长审理期限三个月。本案现已审理终结。原告董思远向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法确认原告除享有管理人确认的债权76074.50元外，还应确认原告享有的合法债权为81789.90元；2.本案案件受理费由被告承担。庭审中，原告当庭提出变更第1项诉讼请求为：确认原告享有违约金、装修款债权112753.47元。事实与理由：我于2013年9月6日与楚雄兆顺房地产开发有限公司签订了《商品房购销合同》，并于当天同时签订了《委托经营管理合同》。房屋坐落：兆顺第一城B幢24层22号商品房，并于同年10月9日一次性向兆顺房地产公司付清所有的相关费用，其中：房款212958.00元，维修基金4259.00元，契税6388.74元，装修费70000.00元。合同履行过程中，按照《委托经营管理合同》第四条第二款第1条：“甲方办理购房手续并且缴清房款后，并向乙方付清装修费用，乙方于次月开始将十年租金收益总额282958.00元分为120个月，每月支付2357.98元”以及第四条第一款第2条：“无论乙方提前或延后经营及经营情况如何，乙方均应按照第三条约定的委托经营管理开始时间（即2014年4月1日）开始计算租金收益”的规定，从2014年4月1日至2018年8月11日期间本人实际只收到了17个月的租金，2013年11月至2014年3月支付的金额（11789.90元）实为鼓励购房者提前一次性付款的鼓励金，不在本合同约定计算租金的期限内，不能视为合同约定期限内的有效租金。按照合同“乙方根据经营需要，可自动决定是否装修及装修标准，但不论是否装修，甲方投入的装修费不予退还”，原告认为此条不成立，不予认可。理由为：（1）此条件成立的前提条件必须是在经营的状态下，根据经营需要；（2）根据合同第三条“委托经营管理期限为10年，时间自2014年4月1日至2024年3月31日止”,而所购房子没有进行经营，就根本谈不上所谓“经营需要”，且兆顺公司也未有效履行合同至期满，更未支付租金至2024年3月31日，本人认为此条款不具备成立的前提条件，所以不予认可，且结合目前房子没有装修的事实，兆顺公司应退回装修费70000.00元。综上所述，兆顺公司没有按照双方签订的《委托经营管理合同》规定履行自己的义务，单方违约事实成立，造成原告相应的经济损失，现特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告丰盛公司辩称：一、租金收益。原告主张的租金收益期限与合同约定不符，根据原告提交的《委托经营管理合同》第四条第二款，关于租金收益支付约定如下：1.为了保障甲方（原告）利益，甲方办理完购房手续并且缴清该商品房购房款后（按揭贷款的发放贷款后），并且向乙方（被告）付清本合同第一条约定的装修费后，乙方于次月开始将拾年租金收益总额282958.00元（税前）分为120个月，在扣除甲方应缴税金后按每月平均支付给对方，每月支付2357.98元（扣税前）。”经原告陈述，原告于2013年10月9日一次性向兆顺房地产公司付清所有相关费用，包括房款212958元，装修费70000元，维修基金4259元，契税6388.74元。原告一次性缴清房款及装修费等相关费用系履行合同约定的义务，已达成《委托经营管理合同》第四条第二款约定的支付租金条件，即一旦原告付清房款及装修费，被告应于次月按月依合同约定计算方式支付租金。被告于2013年10月25日开始支付月租金系履行合同约定的义务，而非原告主张的一次性付款鼓励金。因此，被告自2013年10月25日至2014年4月1日支付的租金应视为合同约定期限内的有效租金。二、装修费用。原告主张退回装修费用的不符合合同约定。原告与被告于2013年9月6日签订《委托经营管理合同》合同第一条约定：甲方（原告）拥有产权的位于楚雄市（鲁班阁）的兆顺第一城项目B幢24层22号商品房（以下简称“该商品房”），该商品房产权面积为40.12平方米。鉴于甲方所购买的商品房为毛房，为使乙方（被告）能够进行经营管理，甲方需在本合同签订当天向乙方支付人民币70000.00元（大写：柒万元整）的装修及设施费，作为投入，由乙方按照经营需要对该商品房进行装修及购买房内相关设施，装修及设施标准由乙方自主决定，无需甲方同意认可。甲方支付的该笔装修设施费由乙方自主支配使用，超支部分由乙方自行承担，节余部分归乙方所有。乙方根据经营需要，可自主决定是否装修及装修标准，但不论是否装修，甲方投入的装修设施费均不予退还，归乙方所有。《委托经营管理合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，且没有《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效情形，是真实有效的合同，因此根据合同约定，被告无论装修与否，都无须退还原告投入的装修设施费。三、案件受理费。本案的案件受理费由人民法院根据案件具体情况决定，对于原告提出由被告承担案件受理费的请求不予认可。综上所述，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举证如下：1.委托经营管理合同原件，2.购房发票原件1份、收据原件3份，3.债权申报表、楚雄兆顺房地产开发有限责任公司等八家公司管理人关于债权审查情况的通知、债权异议表、楚雄兆顺房地产开发有限责任公司等八家公司管理人关于债权异议审查情况的通知各1份。被告针对其辩称向本院提交证据如下：借记卡账户历史明细清单（鹿城支行）4页。经质证，原、被告对对方提交的证据均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告与楚雄兆顺房地产开发有限责任公司于2013年9月11日签订《商品房购销合同》，原告购买位于楚雄市西北侧兆顺?第一城B幢第24层22号房，建筑面积40.12平方米，原告于2013年9月11日一次性交清购房款212958元、维修基金4259元、契税6388.74元、装修及设施费70000元。同日，原告与被告签订《委托经营管理合同》，该合同约定：原告将其购买的位于楚雄市（鲁班阁）兆顺?第一城B幢第24层22号房屋交由被告经营管理使用，原告需在签订合同当天向被告支付70000元的装修及设施费，被告根据经营需要，可自主决定是否装修及装修标准，但不论是否装修，原告投入的装修设施费均不予退还，归被告所有；委托经营管理期限为10年，委托经营管理时间自2014年4月1日至2024年3月31日止；原告每年应得的租金收益，按原告支付的购房款总额212958元+装修费投入70000元后的总金额282958元的10%计算，即被告每年应支付给原告应得租金收益为28295.8元，十年的租金收益总额为282958元（税前租金），原、被告同意，无论被告提前或延后经营及经营情况如何，被告均应按照委托经营管理开始时间（即2014年4月1日）开始计算租金收益；为了保障原告利益，甲方办理完购房手续并且缴清该商品房购房款后，并且向被告付清约定的装修费后，被告于次月开始将十年租金收益总额282958元（税前租金）分为120个月，在扣除原告应缴税金后按月平均支付给原告，每月支付2357.98元（扣税前）；原告购买该商品房的《商品房购销合同》中关于接房的权利，原告授权给被告行使，由被告代为接房；若被告不能按本合同约定按时足额向原告支付租金收益，则被告应按逾期应付款额每日5%标准向原告计付违约金，逾期付款达90日的，原告有权单方解除本合同。《委托经营管理合同》签订后，被告自2013年10月25日起每月向原告支付租金2240元（税后租金）至2015年8月25日止，原告购买的位于楚雄市西北侧兆顺?第一城B幢第24层22号房至被告破产申请受理之日仍未进行装修。2018年6月11日，本院根据楚雄丰盛商业管理有限公司的申请，裁定受理楚雄丰盛商业管理有限公司破产清算一案，并指定北京德恒（昆明）律师事务所担任楚雄丰盛商业管理有限公司管理人。原告在债权申报期限内向被告申报如下债权：1.2015.9.25-2018.7.25应支付原告的租金78402元；2.违约金117604.20元。被告管理人经审查后于2019年4月2日作出债权审查情况的通知，被告管理人对原告申报的债权进行了部分确认，原告对被告管理人确认的债权有异议，向被告管理人提出异议申请，被告管理人经审查后于2019年4月27日作出债权异议审查情况的通知，确认普债权金额为76074.5元，其中本金金额70184.32元，诉讼费以外其他普通债权5890.18元。本院认为，原、被告明确约定无论被告提前或延后经营及经营情况如何，被告均应按照委托经营管理开始时间（即2014年4月1日）开始计算租金收益，但未明确约定租金自何时开始支付，故本院根据被告自2013年10月25日起每月向原告支付租金且原告对此未提出异议的事实，本案《委托经营管理合同》的支付期间为2013年10月25日至2023年10月25日；本院于2018年6月11日裁定受理被告破产申请，且被告管理人未在本院受理被告的破产申请之日起二个月内向原告发出继续履行合同的通知，故本案《委托经营管理合同》应自2018年8月11日视为解除，即《委托经营管理合同》的租金计算截止日为2018年8月11日，实际履行期间自2014年4月1日至2018年8月11日共计52个月。因被告已向原告支付23个月的租金，且双方并无奖励金的约定，故本院认定管理人对原告主张的租金债权的审查结论合法有据。对原告董思远要求确认的违约金。《委托经营管理合同》约定“被告不按时足额支付租金收益，应按逾期应付款额每日5%标准向原告计付违约金”，原告亦按此计算方式向管理人申报债权。管理人根据原告申报债权时主张的违约金计算标准，以及被告欠付租金情况及其破产清算的事实，同时结合原告因被告欠付租金而遭受的损失情况，对原告申报的违约金债权的确认结果具有事实和法律依据，故对于原告主张予以确认的违约金债权，本院不予支持。对原告要求确认装修费70000元。因原告向管理人申报债权时，并未就其在本案中主张的装修费70000元进行申报，故对于原告关于确认装修设施费债权70000元的诉讼请求，本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第四十四条、第四十六条第二款、第四十九条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告董思远的诉讼请求。本案受理费1278元（已减半收取），由原告董思远负担（已交）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  舒兆锦二〇一九年十一月二十日书记员  张玲欢