福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初8954号 原告：厦门市开元国有投资集团有限公司，住所地福建省厦门市思明区台东路157号2层，统一社会信用代码91350200155158275G 法定代表人：许立扬，董事长。 委托诉讼代理人：董美美，福建鼓浪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄培龙，福建鼓浪律师事务所律师。 被告：厦门海江浮动餐饮管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区古城东路54号，统一社会信用代码91350203705403686D。 法定代表人：江玉珍，总经理。 委托诉讼代理人：周玉坤，内蒙古巨鼎律师事务所律师。 原告厦门市开元国有投资集团有限公司（以下简称开元国投公司）与被告厦门海江浮动餐饮管理有限公司（以下简称海江公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案，依法适用普通程序公开审理。原告开元国投公司的委托诉讼代理人董美美、黄培龙，被告海江公司的法定代表人江玉珍、委托诉讼代理人周玉坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 开元国投公司向本院提出诉讼请求：1、判令海江公司立即支付2016年3月16日起至2016年9月19日止欠缴的租金646924.85元及其滞纳金（滞纳金自2016年3月1日起，以欠缴的租金54296.89元为基数；自2016年4月至2016年8月的每月1日起，以欠缴的月租金105200.23元为基数，自2016年9月1日起以欠缴的月租金66627元为基数，均按日千分之一的标准，分别计至实际还款之日止）；2、判令海江公司立即支付占用费（自2016年9月20日起至实际返还观音山海滨旅游区（南段）6号楼、7号楼房屋之日止，按月租金105200.23元标准计算每月占用费）及其利息（以3156006元为基数，按年利率6%计算，从起诉之日起计算至实际支付之日止）。事实与理由：2014年2月24日，原、被告签订了合同编号为201309号《观音山海滨6、7号楼房屋租赁合同》，约定：被告向原告承租位于厦门市思明区6号楼、7号楼（厦门市环岛南路2990号、2992号）房屋，建筑面积为1984.91平方米，双方确认以此作为计算租金额依据，月租金标准为每平方米53元，即月租金为105200.23元；租赁期限自2014年2月24日起至2016年9月19日止，其中自2014年2月24日起至2014年10月10日止为维修期及免租期，自2014年10月11日起，被告应如约缴纳租金；被告应按时足额向原告支付当月租金，支付时间为每月一日前；被告应依约按时把应付租金转入原告的指定银行账户…如违约，被告除应如数补交外还应向原告支付滞纳金，滞纳金标准按应交额的每日千分之一计罚。上述租赁合同签订后，原告按约履行合同义务，然被告却拒不支付租金、租赁押金、水电费及物业管理费等费用，并占有使用讼争房屋至今。对于被告欠缴的2016年3月15日前（含当日）的租金、滞纳金及租赁押金，原告已经起诉，并经思明区人民法院作出的（2016）闽0203民初4419号判决、厦门市中级人民法院作出的（2016）闽02民终5234号判决支持。上述判决生效后因被告拒绝履行，已进入强制执行【（2017）闽0203执3321号案件】，目前尚未清偿。被告不但不履行上述生效判决确定的还款义务，对于2016年3月15日后的租金、水电费及物业管理费等费用，虽经原告多次催促，被告也拒不支付。2016年9月19日租赁合同期限届满后，双方并未签订续租协议或新的租赁合同，且原告分别于2016年8月、2016年9月、2018年6月多次向被告及其法定代表人江玉珍发函催告其租赁合同到期腾空返还租赁物及缴清欠付租赁相关费用等，被告均置之不理。原告认为，原、被告于2014年2月24日签订的《观音山海滨6、7号楼房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按该合同的约定履行义务。合同签订后，原告依约将租赁物交付给被告，被告即未按照合同约定支付租金等租赁费用，到期后又拒不返还租赁物，已构成合同违约，亦有违诚实信用原则，依法应当立即向原告支付欠缴租金、滞纳金并支付租赁合同期满后的占用费及利息。根据《观音山海滨6、7号楼房屋租赁合同》第七条第（六）项“本合同如有争议，直接向租赁物所在地的人民法院提起诉讼解决”的相关规定，原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。 海江公司辩称，本案诉讼超过一年诉讼时效。讼争房产是思明区政府的，原告不是本案适格主体。讼争房屋不具备使用功能，是临时建筑，无法办理食品经营卫生许可证，因此无法正常使用。合同到期前因台风导致屋顶损坏，合同自动终止。不管原告是不是适格主体都没有对房屋进行修复。因为台风造成房屋无法正常使用，故2016年9月之后不存在场地使用费。台风距离合同期限届满只差几天，但原告未提供抗台风的房屋，导致屋顶被掀翻，造成被告的损失，被告保留向原告主张赔偿的权利。 围绕诉讼请求和答辩意见，当事人各自提交了证据。本院组织了证据交换和质证，对当事人真实性无异议的证据以及与原件核对一致的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 厦门市思明区观音山海滨旅游休闲项目南段1#~7#楼系厦门市思明区人民政府建设，经厦门市公安消防支队验收合格，其建设用地的土地租赁期限为2006年10月1日起至2016年9月30日止，由开元国投公司进行管理。2011年5月27日，原厦门市规划局作出厦规建[2011]66号《厦门市规划局关于同意观音山海滨旅游休闲项目南段1#~7#楼建筑及绿化项目使用期限延期的批复》，同意观音山海滨旅游休闲项目南段1#~7#楼建筑及绿化项目使用期限延长至2016年9月30日止。 2014年2月24日，开元国投公司（甲方）与海江公司（乙方）签订了一份合同编号为201309号的《观音山海滨6、7号楼房屋租赁合同》，约定：甲方将厦门市思明区6号楼、7号楼房屋（现门牌号为厦门市环岛东路1990号、1992号）出租给乙方，建筑面积为1984.91平方米，双方确认以此作为计算租金的依据；租赁物用途以餐饮为主；月租金标准为每平方米53元，即月租金为105200.23元；甲方在合同签订前已经交付房屋，租赁期限自2014年2月24日起至2016年9月19日止，其中自2014年2月24日起至2014年10月10日止为维修期及免租期，自2014年10月11日起，乙方应依约交纳租金；甲方在距离6号楼100米范围内免费提供21个停车位（东面8个停车位，西面13个停车位，具体位置详见停车位示意图6-1至6-21）、距离7号楼100米范围内免费提供21个停车位（东南面4个停车位，西南面17个停车位，具体位置见附件停车位示意图7-1至7-21）给乙方使用；不论合同期间是否届满，合同解除或终止，乙方应在十五天内将租赁物腾空返还给甲方。该合同第五条第二款第1项还约定：“对于乙方提出的租赁物漏水、栏杆等零星维修项目，甲、乙双方同意，由乙方负责自行委托专业队伍在免租期内进场维修，所需维修费用共计人民币贰拾贰万叁仟陆佰肆拾元整由甲方承担，维修完工后甲方按乙方的书面付款通知书将维修费用直至支付到乙方委托的施工单位指定账户（详见观音山海滨6、7号楼维修合同）。本次维修后，租赁期内租赁物的一切维修、维护等均由乙方负责并承担费用，概与甲方无关，乙方无任何异议。” 2014年2月24日，海江公司（作为甲方）与福州宁仪防水工程有限公司（作为乙方）、开元国投公司（作为丙方）签订了一份《观音山海滨6、7号楼维修合同》，约定：甲方将讼争房屋漏水等零星维修工程发包给乙方施工，含税包干总价款为223650元；丙方仅负责将甲方审核同意的工程包干价款支付给乙方，项目维修施工全过程均由甲方监督并自行进行质量验收。 2014年4月10日，海江公司向开元国投公司发出一份《通知》，其中载明：“依据2014年2月24日签订的《观音山海滨6、7号楼维修合同》约定，观音山海滨6、7号楼渗漏水等项目维修事宜日期已经完工。我司于2014年3月29日通过湿水检查，未发现渗漏水情况，经验收工程质量合格，特此通知。” 2016年8月19日、2016年8月24日，开元国投公司通过邮政EMS国内标准快递的方式向海江公司邮寄《通知》，通知的内容为要求海江公司于租赁期间届满的2016年9月19日前清理、腾空全部讼争房屋并返还给开元国投公司。这两件快递均因海江公司“拒收”而未能妥投。2016年9月27日，开元国投公司再次通过邮政EMS国内标准快递的方式向海江公司邮寄《通知》，通知的内容为要求海江公司立即清理、腾空全部讼争房屋并返还给开元国投公司。2016年10月1日，海江公司签收了相应的快递。 2016年9月15日，台风“莫兰蒂”登陆厦门市。2016年9月19日，海江公司申请厦门市公证处对讼争房屋的现场状况进行证据保全公证，厦门市公证处于2016年9月26日对此出具了（2016）厦证内字第28843号《公证书》。根据该《公证书》中讼争房屋及其设施的现场照片显示，讼争房屋及其设施因台风“莫兰蒂”受到一定的损坏。 2018年6月28日，海江公司再次签收开元国投公司发送的催收租金书面通知。 截至本案法庭辩论终结，海江公司欠付2016年3月16日至2016年9月19日租金646924.85元。现讼争房屋及车位仍由海江公司占有，未返还开元国投公司。 另查明，2016年3月21日，开元国投公司向本院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，要求海江公司支付讼争房屋的租赁押金210400.46元、自2014年10月11日起至2016年3月15日期间的租金1858537.4元及滞纳金。本院于2016年9月19日作出（2016）闽0203民初4419号民事判决，认为“原、被告于2014年2月24日签订的《观音山海滨6、7号楼房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按该合同的约定履行义务。合同履行中，原告依约将质量合格且具备正常出租功能的房屋交付给被告，被告未按照合同约定支付租赁押金及租金，其行为已构成违约”，并判决支持了开元国投公司的诉讼请求。海江公司不服该判决，向厦门市中级人民法院提起上诉。厦门市中级人民法院于2017年3月3日作出（2016）闽02民终5234号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 2018年7月2日，开元国投公司对海江公司提起房屋租赁合同纠纷诉讼，诉请判令：1．海江公司将厦门市思明区6号楼、7号楼房屋（现门牌号为厦门市环岛东路1990号、1992号）腾空、恢复原状并返还给开元国投公司；2．海江公司将位于厦门市思明区旁6-1号至6-21号共计21个车位、7号楼（现门牌号为厦门市环岛东路1992号）旁7-1号至7-21号共计21个车位返还给开元国投公司。海江公司提出反诉，诉请判令：1．确认开元国投公司与海江公司在2014年2月24日签订的《观音山海滨6、7号楼房屋租赁合同》无效；2．开元国投公司赔偿海江公司因“莫兰蒂”台风支出的房屋修复费用150000元（以实际鉴定为准）。本院于2019年5月29日作出（2018）闽0203民初10153号民事判决：“一、厦门海江浮动餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内将厦门市思明区观音山海滨旅游休闲项目南段6＃楼、7＃楼房屋（现门牌号为厦门市环岛东路1990号、1992号）腾空返还给厦门市开元国有投资集团有限公司；二、厦门海江浮动餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内将厦门市思明区观音山海滨旅游休闲项目南段6＃楼房屋（现门牌号为厦门市环岛东路1990号）旁6-1号至6-21号共计21个车位、7＃楼房屋（现门牌号为厦门市环岛东路1992号）旁7-1号至7-21号共计21个车位返还给厦门市开元国有投资集团有限公司；三、驳回厦门市开元国有投资集团有限公司的其他诉讼请求；四、驳回厦门海江浮动餐饮管理有限公司的反诉请求。”当事人不服上诉。 本院认为，开元国投公司与海江公司签订的《观音山海滨6、7号楼房屋租赁合同》已由人民法院生效判决认定合法有效，双方均应依约全面履行。租赁期限届满前，海江公司欠付2016年3月16日至2016年9月19日租金646924.85元，应向开元国投公司支付。2016年10月1日海江公司收到开元国投公司催收租金的书面通知，上述欠付租金的诉讼时效中断并重新起算。至2017年10月1日民法总则实施，上述欠付租金的诉讼时效尚未届满。民法总则实施后，上述欠付租金的诉讼时效转为适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定。至本案起诉之日，上述欠付租金的诉讼时效尚未届满，故对海江公司的时效抗辩本院不予采纳。海江公司未按照合同约定支付租金构成违约，还应按照合同约定的日千分之一标准向开元国投公司支付滞纳金。 租赁期限届满后海江公司未依约返还租赁物，应参照租金标准向开元国投公司支付占有使用费。然而，观音山海滨旅游休闲项目南段1#~7#楼建筑及绿化项目建设用地的土地租赁期限以及规划使用期限于2016年9月30日终止，且没有直接证据证明海江公司仍利用租赁物经营餐饮，故此后不宜继续参照租金认定占有使用费标准。本院酌情认定2016年10月1日之后占有使用费标准为租金的50%即每月52600元。开元国投公司主张海江公司支付占有使用费利息于法无据，本院不予支持。 综上所述，对开元国投公司的诉讼请求，本院部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、厦门海江浮动餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门市开元国有投资集团有限公司支付欠缴的自2016年3月16日至2016年9月19日止的租金646924.85元及违约金（按日千分之一标准，以54296.89元为基数，自2016年3月1日起计至实际还款之日止；以105200.23元为基数，自2016年4月1日起计至实际还款之日止；以105200.23元为基数，自2016年5月1日起计至实际还款之日止；以105200.23元为基数，自2016年6月1日起计至实际还款之日止；以105200.23元为基数，自2016年7月1日起计至实际还款之日止；以105200.23元为基数，自2016年8月1日起计至实际还款之日止；以66627元为基数，自2016年9月1日起计至实际还款之日止）； 二、厦门海江浮动餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门市开元国有投资集团有限公司支付占有使用费（按每月105200.23元的标准，自2016年9月20日起计至2016年9月30止；按每月52600元的标准，自2016年10月1日起计至实际交还租赁物之日止）； 三、驳回厦门市开元国有投资集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费42510元，开元国投公司负担15028元，海江公司负担27482元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 郭 泽 喆 人民陪审员 陈  睿 人民陪审员 廖 静 巧 二〇一九年十一月二十九日 代书记员（ 杨雅玲） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。