山西省襄垣县人民法院民事判决书（2019）晋0423民初836号原告：张林平，男，汉族，住河北省廊坊市固安县。委托诉讼代理人：戴宇，山西戴德律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：襄垣县中医医院，住所地襄垣县城太行路453号。法定代表人：李乐峰，任院长。委托诉讼代理人：付艳玲，襄垣县古韩镇法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。原告张林平与被告襄垣县中医医院合同纠纷一案，本院作出（2018）晋0423民初1103号民事判决书后，原告张林平不服，上诉于长治市中级人民法院，长治市中级人民法院于2019年6月3日作出（2019）晋04民终683号民事裁定书，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭于2019年7月22日公开开庭进行了审理。原告张林平的委托诉讼代理人戴宇，被告襄垣县中医医院的委托诉讼代理人付艳玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告按照《关于出卖中医院、药检所旧址的协议》的约定为原告办理土地使用权出让登记手续并缴纳相应的土地出让金及其他相关费用。二、判令被告支付原告违约金42000元；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：1999年10月14日被告与原告签订了《关于出卖中医院、药检所旧址的协议》，协议约定被告将新建路45号旧址一处（东至东楼强外根邻路，南至新建路人行道以里，西至西楼强外根邻路，北至北房强外根邻路）出卖给原告，双方议价为21万元。应缴纳的土地、税务费由被告承担，被告负责办理土地、税务部门的有关手续。原告当即支付了价款21万元。被告于1999年12月2日向襄垣县地税局缴纳了交易税款8400元，办理了《襄垣县房屋契证》，并向襄垣县土地局缴纳了40000元的土地转让费，但未与襄垣县土地局签订土地使用权出让合同，致使原告转让获得的土地使用权无法登记。原告多次向被告要求办理有关土地手续，但被告均以需研究、需向上级请示为由推诿。无奈之下，原告向信访部门进行反映。2017年9月29日，襄垣县中医院向襄垣县信访局出具了《关于原中医医院拆迁剩余残楼卖给私人需要办理土地手续的进展情况说明》，承诺在2017年年底前办理相关手续，但至今未能办理任何手续。2018年5月，原告向襄垣县人民法院提起诉讼，要求被告继续履行协议并承担违约责任。经法院调解，被告又出具了承诺书，承诺继续履行合同义务，原告撤回了起诉。后原告与被告单位办公室主任联系要求按承诺办理，其称工作较忙，并且属于历史遗留问题，明确表示无力办理。原告认为上述买卖协议是双方在自愿、平等、协商一致的情况下签订的，双方应当按照协议内容来履行义务。根据协议第二条第四款约定，此协议一经签订，双方必须严格执行，单方违约付违约金20%。原告已按照约定向被告支付了价款，被告未履行协议所约定的办理土地手续义务已构成违约，应向原告支付违约金42000元。为此，原告提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉求。被告辩称：一、原、被告签订的《买卖协议》部分内容违反行政法规规定，无法履行，属无效条款。协议约定的办理土地、税务部门的手续，双方当事人的意思表示应当是办理产权过户登记，使得买卖标的所有权转移登记在乙方名下。而按照我国《土地管理法》等规定，产权登记属国土资源部门的行政行为，该行政行为由行政机关负责实施。所以，原、被告当初约定的由甲方负责办理土地、税务部门的手续，因违反法律、政策且不能实际履行而归于无效。至于办理产权转移的费用，答辩人已经按照约定分别向国土、税务部门予以缴纳，答辩人对此约定不存在违约情形。二、本案非民事诉讼范畴，原告应通过行政诉讼保护自己的权利。产权登记迟迟未能完成的原因从根本上讲是国土部门行政不作为而致，并非答辩人之责。由于原告对买受时的现状及时进行了改变致协议约定的四至标志发生变化，导致国土部门无法核定使用面积从而无法进行确权登记。第三、原告要求被告办理产权登记，涉及的是行政职权范畴的事项，答辩人只能以出卖者的身份予以配合办理，而不可能负责办理。因此原告要求答辩人为其办理产权证，在事实上和法律上均无法实现，该项请求应予驳回。关于违约金的问题，由于双方约定的办理产权登记转移事项违反行政法规，导致违约金对此条款不发生约束力，故答辩人不应承担违约责任，该项请求也应予以驳回。原告向本院提交证据如下：1、《关于出卖中医院、药检所旧址的协议》，证明被告未按约履行为原告办理土地使用权转让登记手续的义务，应当向原告支付违约金42000元。2、关于原中医医院拆迁剩余残楼卖给私人需要办理土地手续的进展情况说明，证明被告没有按协议约定为原告办理土地手续。3、履行合同承诺书，证明被告承诺继续履行合同义务，为原告办理土地使用权转让登记手续。被告的质证意见为：对证据1的真实性认可，但协议内容部分第2条约定无效，办理土地使用权转让登记属于国土部门的行政职权，被告根本无法办理土地有关手续。对证据2的真实性认可，该情况说明能证明被告已积极履行协议约定的义务，原告应向国土部门申请办理产权登记手续。对证据3的真实性认可，被告在出具承诺书后要求国土部门为原告办理产权登记手续，但国土部门回应需要原告提出书面申请。由于原告不能有效配合，导致土地使用权转让手续至今不能完成。被告向本院提交证据如下：1、襄垣县房屋契证，证明1999年12月2日原、被告之间的交易行为已被襄垣县人民政府认可，买卖手续即过户登记已办理部分。2、国有土地使用权证，证明被告襄垣县中医医院作为出卖主体，资格适格。3、《关于出卖中医院、药检所旧址的协议》，证明原、被告之间的买卖协议依法成立，出卖人为中医院，买受人为张林平，当时的药检所无产权证，故其并非是共同出卖人。4、襄垣县中医院付款记账凭证2支及银行转账小票2支，证明被告于买卖关系成立的当年向襄垣县土地局已缴纳4万元土地转让费用，被告已完全履行了合同约定的交费义务。原告的质证意见为：对证据1、2、3认可；对证据4的真实性无异议，但不能证明被告足额缴纳了土地出让金。本院的认证意见为：原、被告所举证据均来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以采信。经审理查明：1999年10月14日，原告张林平与被告襄垣县中医医院签订了《关于出卖中医院、药检所旧址的协议》。协议约定：甲方（襄垣县中医医院）将新建路45号旧址一处卖给乙方（张林平）所有；经双方共同议价为21万元；应缴纳的土地、税务费由甲方负担，并负责办理土地、税务部门的有关手续；乙方付款到甲方账户后，签订协议，从签订协议之日起十五日内甲方将住房全部交清，不再占用；此协议一经签订，双方必须严格执行；单方违约付违约金20%。协议签订后，原告向被告支付了价款21万元，被告按约将位于襄垣县新建路45号旧址的土地及地上附属物转让给原告，并于1999年12月2日向襄垣县地税局缴纳了税款8400元，办理了《襄垣县房屋契证》，向襄垣县国土局缴纳了40000元土地转让费。后原告多次要求被告按协议约定办理土地使用权转让登记等手续，被告以需要研究、向上级请示为由推诿。原告于2018年5月向本院提起诉讼，要求被告继续履行协议并承担违约责任。被告于2018年6月13日出具《履行合同承诺书》后，原告张林平向本院提出撤诉申请。本院于2018年6月25日作出（2018）晋0423民初585号民事裁定书，准许原告张林平撤回起诉。原告撤诉后，要求被告按承诺办理土地相关手续，被告明确表示无力办理，故原告再次诉至本院。本院认为，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。本案中，被告襄垣县中医医院于1999年10月14日出卖给原告张林平的新建路45号旧址一处所涉地块是襄垣县中医医院以划拨方式取得的土地，原告受让被告转让的国有土地，应当向县级人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、土地使用权变更登记。现原告主张被告为其办理土地使用权转让登记手续，于法律上或者事实上均不能履行，因此对原告所提该项诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”原、被告在双方签订的《关于出卖中医院药检所旧址的协议》中约定“应缴纳的土地、税务费由中医院负担，并负责办理土地、税务部门的有关手续”，违反了法律、法规的强制性规定，故该条约定应属无效，不受法律保护。合同中的违约金条款依附于合同约定而存在，若违反此约定才能适用本条款向违约一方要求违约金的给付。现因双方在协议中的该条约定无效，被告不存在违约的情形，故对原告主张被告支付违约金42000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条、第十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第一百一十条第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张林平的诉讼请求。案件受理费850元，由原告张林平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审 判 长 牛海庆人民陪审员 李 苗人民陪审员 王 丽 二〇一九年十一月二十六日书 记 员 马嘉欣