北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初46346号原告:刘东敏，女，1978年8月16日出生，汉族，国家健康卫生委人才交流服务中心职工，住北京市西城区。被告:董春燕，女，1985年8月25日出生，汉族，户籍地北京市西城区。被告：董长明，男，1959年10月3日出生，汉族，无业，住北京市西城区。原告刘东敏诉被告董春燕、董长明排除妨害纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开进行开庭审理，原告刘东敏、被告董长明到庭参加诉讼，被告董春燕经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令二被告将位于北京市西城区安德路×号楼×层×门103号房屋腾空，交于原告，今后不得妨害原告居住、使用房屋。事实及理由：原告刘东敏通过网络拍卖方式购买法院查封的被告董春燕位于西城区安德路×号楼×层×门103号房产，价款共计七百八十九万元。现已取得房屋产权证。北京市西城区人民法院于2018年6月7日作出2015西执字第03759号执行裁定书,裁定该房产归原告刘东敏所有。但被告仍然占用该房产，拒不腾房。依据《物权法》，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。被告占用该房屋侵害了原告对该房屋的所有权，妨碍了原告居住权，被告应停止侵害，排除妨碍，搬出房屋。在案件审理过程中，原告向本院提交以下证据材料：1、（2015）西执字第03759号执行裁定书；2、涉案房屋所有权证；3、租赁合同、续租协议；4、个人住房（商业用房）借款合同；5、拍卖信息打印件及附件（房地产估价报告打印件）；6、2015京方正执字第00227号执行证书、（2015）西民初字第17795号民事判决书及生效证明、（2015）西民初字第6139号民事调解书、（2015）西执初字第3327号执行裁定书、（2015）西执初字第3795号执行裁定书、（2016）京0102执异79号民事裁定书；110报警记录。被告董长明辩称，涉案房屋是我和9岁的孙女和3岁的孙子居住，董春燕不经常回来，偶尔回来看孩子。我是居住人，拍卖的不是我的房子，我只是在涉案房屋居住。我要求继续在涉案房屋居住，我有居住的权利。涉案房屋是2001年拆迁我的房屋原地安置的涉案房屋，当时产权证登记在我名下。从安置房屋到现在我一直在涉案房屋居住。韩枫和公证处作假取得涉案房屋产权证，又二次公证。我到法院也起诉过，法官只认最近的公证，我就没有再诉讼。后来出现拍卖的事情。在案件审理过程中，被告董长明未提交证据材料。被告董春燕未向法庭作出答辩意见，亦未提交证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了前述证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。经审理查明：中华人民共和国北京市方正公证处（2015）京方正执字第00227号执行证书载明：申请人张洋于二〇一五年一月三十日向本处申请出具其与被申请执行人董春燕、韩枫签订的具有强制执行效力的《借款协议》（以下称协议）的执行证书。经查，张洋于二〇一四年九月二十八日与董春燕、韩枫签订了该协议。该协议经本处公证并赋予强制执行效力[公证书编号：（2014）京方正内民证字第47478号]。根据该协议，双方确认，董春燕、韩枫于二〇一四年九月二十八日向张洋借款人民币叁佰壹拾万元整，董春燕、韩枫应于二〇一四年十月二十七日向张洋返还上述资金人民币叁佰壹拾万元整。另，根据该协议的约定，若董春燕、韩枫未按期偿还上述借款，董春燕、韩枫应向张洋每日支付剩余借款本金的万分之伍作为违约金。该协议中特别约定：该协议经公证后具有强制执行效力，若董春燕、韩枫未按期偿还上述借款并未向公证处提供有关付款证据，张洋即有权单方向北京市方正公证处申请出具执行证书，董春燕、韩枫提供的联系方式为电话：135XXXXXXXX，并保证通讯联系方式通畅。……现应张洋的申请，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条和《中华人民共和国公证法》第三十七条的规定以及申请执行人与被申请执行人所作的约定，特出具本执行证书。张洋可持本证书向有管辖权的人民法院申请强制执行，被申请执行人为董春燕、韩枫，执行标的为：本金人民币（大写）叁佰壹拾万元整+利息+违约金+实现债权所产生的其他相关费用。……本院2015西执字第03759号执行裁定书载明：北京市方正公证处作出的(2015)京方正执字第227号执行证书已经发生法律效力，但被执行人未按期履行法律文书确定的义务。据此，为保护申请执行人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条、第二百四十三条、第二百四十四条、第二百五十三条之规定，裁定如下：一、冻结、划拨被执行人董春燕、韩枫名下银行存款。二、冻结、划拨被执行人董春燕、韩枫应负担申请执行费及执行中实际支出费用的相应银行存款。三、采取上述措施后，仍不足以清偿判决书所确定的义务，则依法扣留、提取被执行人董春燕、韩枫应当履行义务部分的收入或查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人董春燕、韩枫所应当履行义务部分的财产。本裁定自送达之日起发生法律效力。2015年，董长明诉韩枫、董春燕确认合同无效纠纷一案，案号（2015）西民初字第6139号。董长明诉称，以韩枫指使他人冒充原告及其妻子武小红来到北京市东方公证处与案外人何磊办理了公证委托手续【2014)京东方内民证字第4997号公证书】，约定董长明夫妇委托受托人何磊代委托人出售位于北京市西城区安德路×号楼×门103号经济适用房。2014年6月6日，案外人何磊持经公证书认证的委托书以原告名义（出卖人）与被告韩枫（买受人）签署了《存量房屋买卖合同》（合同编号：CW273709），约定由韩枫购买原告名下位于北京市西城区安德路×号楼×层×门103号房屋（京房权证西私字第XXXX号）。随后，双方进行了网签，被告韩枫领取了涉案房屋的产权证明（X京房权证西字第XXXX号）。原告妻子武小红已于2013年4月5日去世，且原告本人从未到北京市东方公证处办理过任何委托公证为由，申请北京市东方公证处对上述公证书进行复查。北京市东方处经复查发现，来此公证处办理公证的两位申请人与董长明、武小红居民身份证上的照片确有差异，且武小红已于2013年4月5日死亡，不可能在2014年5月30日出现在办理公正现场，故出具公证复查决定书撤销了(2014)京东方内民证字第4997号公证书。董长明诉请：1、确认以原告董长明名义与被告韩枫签署的《存量房屋买卖合同》（合同编号：××××）及网签登记手续无效。2、被告韩枫协助原告董长明将被告韩枫名下的坐落于西城区安德路×号×门103号房屋产权证过户回原告董长明名下。经询：被告韩枫认可上述事实，表示此事完全是自己瞒着原告和妻子董春燕私下运做的，目的是为了做生意抵押筹集资金，并对因此事给原告及妻子董春燕带来的损失和伤害表示歉意。现二被告同意原告全部诉讼请求。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、确认以原告董长明名义与被告韩枫签署的《存量房屋买卖合同》（合同编号：××××）及网签登记手续无效。二、被告韩枫、董春燕协助原告董长明将被告韩枫名下的坐落于西城区安德路×号×门103号房屋产权证（X京房权证西字第XXXX号）过户至原告董长明名下。2015年4月15日，本院作出(2015)西执字第3327号执行裁定书，裁定：将韩枫名下位于北京市西城区安德路×号楼×门103号房屋过户至董长明（身份证号为×××）名下。2015年，张洋起诉董长明、董春燕、韩枫第三人撤销之诉一案，张洋诉请：1、依法撤销北京市西城区人民法院2015西民初字第6139号民事调解书；2、依法驳回被告董长明在原审中的全部诉讼请求。本院经审理查明：……2014年9月28日，张洋与韩枫、董春燕就借款事宜办理了公证，北京市方正公证处作出(2014)京方正内民证字第47478号具有强制执行效力的债权文书公证书。同日，张洋将310万元以银行转账的形式支付给韩枫，韩枫将涉案房屋的产权证、其与董春燕的结婚证及家庭户口本交予张洋。2014年9月30日，张洋与韩枫办理房屋抵押登记手续，韩枫将其名下位于北京市西城区安德路×号楼×层×门103号房屋抵押给张洋，张洋取得了涉案房屋的他项权利证书。……随后，本院作出（2015）西民初字第17795号民事判决，判决：驳回原告张洋全部诉讼请求。该判决于2016年3月31日发生法律效力。2016年，董长明以案外人身份，对张洋依据北京市方正公证处（2014）京方正内民证字第47478号具有强制执行效力的债权文书公证书及（2015）京方正执字第00227号执行证书申请执行韩枫、董春燕借款纠纷一案，提出执行异议，要求法院中止对北京市西城区安德路×号楼×门103号房屋的执行。本院经审理作出(2016)京0102执异79号执行裁定书，裁定：驳回案外人董长明的异议请求。2018年4月13日，本院发布关于拍卖北京市西城区安德路×号×门103号房屋的公告。该公告载明：北京市西城区人民法院将于2018年5月16日10时至2018年5月17日10时在北京市西城区人民法院阿里巴巴司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动。现公告如下：一、拍卖标的：北京市西城区安德路×号楼×层×门103号房屋。……起拍价：516万元，……二、咨询、展示看样的时间与方式：自2018年4月13日起至2018年5月15日止（节假日除外）接收咨询，看样时间为2018年5月15日上午10:00-11:00……四、拍卖方式：设有保留价的增价拍卖方式，保留价等于起拍价，至少一人报名且出价不低于起拍价，方可成交。五、特别提醒：标的物以实物现状为准，本院不承担瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。特别提示，竞买人为自然人的，其家庭或个人应当符合北京市限购政策要求，否则自行承担房产不能过户等相关法律后果。房屋内有住户，由当事人及家属占有使用，法院不负责交付房屋。六、标的物转移登记手续由买家自行办理，所涉及的税按照相关法律规定交纳，补交的有关费用由买受人承担。其可能存在的物业费、水、电等欠费约1.09886万元，需由买受人承担。……2018年5月17日，原告刘东敏通过网络拍卖，拍得案涉房屋，成交价为789万元。2018年6月7日，本院作出2015西执字第03759号执行裁定书，裁定：张洋申请执行董春燕、韩枫公证债权文书一案，（2015）京方正执字第00227号已发生法律效力。张洋以董春燕、韩枫未在规定期限内自动履行法律文书所确定的义务为由，向本院申请执行，要求董春燕、韩枫履行生效法律文书确定的义务。执行过程中，本院已查封被执行人韩枫名下位于北京市西城区安德路×号楼×层×门103号房产，我院依法对此房产进行评估，后本院通过网络进行拍卖。现该房产已由个人刘东敏（身份证号×××）购买，价款共计人民币七百八十九万元整（7890000元），已由买受人足额交至本院。据此，本院依据《中国人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖变卖财产的规定》第二十三条、第二十九条第二款之规定，裁定如下：一、北京市西城区安德路×号楼×层×门103号房产归买受人刘东敏（身份证号×××）所有。二、买受人刘东敏（身份证号：×××）可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。本裁定一经送达，即发生法律效力。2018年8月6日，原告刘东敏取得案涉房屋产权证书。2018年10月9日，刘东敏将该房屋抵押给中国建设银行股份有限公司北京市分行。本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。本案中，案涉103号房屋的拍卖基于案外人张洋对于案涉103号房屋抵押权实现的申请。尽管在抵押权实现的执行案件中，董长明与韩枫就其二人之间买卖合同的无效及案涉103号房屋过户回董长明名下达成了调解协议。但因案外人张洋对案涉103号房屋的抵押权的存在，未经抵押权人同意，上述调解协议未自动履行亦未通过强制执行过户。抵押权依据登记设立取得。上述抵押权也未经诉讼予以涤除。在此情况下，原告刘东敏通过在司法拍卖中竞买取得案涉103号房屋的所有权，其他占用该房屋的人员，应当向刘东敏腾空交还房屋。鉴于被告董长明自认在该房屋中居住，且陈述董春燕偶尔回来居住，故二人均应负担腾房的义务。对于被告董长明所持的案涉103号房屋是其拆迁安置房，其有居住权利的抗辩。本院认为，导致案涉103号房屋被拍卖的原因是清晰的。故被告董长明的损失应向造成房屋被拍卖的相关原因主体主张，而不能成为阻却所有权人占有、使用、收益、处分其享有产权的房屋的合法抗辩。综上，原告诉请被告腾空案涉房屋并交回的诉求，有事实及法律依据，本院予以支持。对于原告诉请被告今后不得妨害其使用案涉房屋的诉求，本院认为鉴于房屋还未交还，今后是否有妨害行为尚不确定，权利人可在权利受到妨害时再行起诉，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九之规定，判决如下：被告董长明、董春燕于本判决生效之日起三十日内将北京市西城区安德路×号楼×层×门103号房屋腾空交于原告刘东敏。案件受理费七十元，由被告董长明、董春燕负担，于本判决生效起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  袁 佳人民陪审员  何成良人民陪审员  蒋建春二〇一九年十一月一日书 记 员  甘雯稳