上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初6510号原告：陈萍，女，1963年4月18日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：张烨，上海睿融律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱悦张，上海睿融律师事务所实习律师。被告：万城金控有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：刘翠苹，执行董事。原告陈萍与被告万城金控有限公司(以下简称“万城公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法由简易程序转为普通程序进行审判，公开开庭进行了审理。原告陈萍的委托诉讼代理人张烨到庭参加诉讼。被告万城公司经本院依法传唤，庭前邮寄书面答辩意见，并表示无法参加庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈萍向本院提出诉讼请求：一、判决原被告签订的《房屋租赁合同》(上海市宁夏路XXX号XXX室)于2019年2月28日解除；二、判决被告按照人民币10463元/月(以下币种均为“人民币”)的标准向原告支付自2019年1月20日至2019年2月28日期间的租金14512元；三、判决被告按照105元/天的标准向原告支付自2019年1月20日至2019年2月28日期间的滞纳金4200元；四、判决被告向原告支付违约金差额10463元；五、判决被告向原告支付两个月的物业费1429.2元；六、判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年4月1日，原被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的上海市普陀区宁夏路XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出租于被告，租赁期限为3年，自2017年4月20日至2020年4月19日，租金标准为10463元/月。租赁合同签订后，原告按合同约定将房屋交付给被告使用。2018年12月19日，被告向原告发出《解约告知函》，原告认为被告单方提前解除《房屋租赁合同》构成违约，且原告发出《律师函》后被告未予回复，故诉至法院，请求判如所请。被告万城公司书面答辩称，被告已支付系争房屋租金至2019年1月19日，被告转租的案外人房某某于2019年1月16日结算完毕。系争房屋租赁合同已于2018年12月19日解除，被告已支付合同期内的租金，并愿意以一个月押金抵扣解约违约金。因此，不同意原告的全部诉讼请求。本院经审理查明事实如下：系争房屋上海市普陀区宁夏路XXX号XXX层XXX室的房地产权证上登记权利人为原告陈萍，房屋类型为办公楼，用途是办公。2017年4月1日，原告(甲方)与被告(乙方)就系争房屋签订《房屋租赁合同》(编号SFHT02-00012)，该合同主要约定：第一条(一)、甲方将系争房屋租给乙方使用；第一条(二)、标的房屋建筑面积89.33平方米；第二条(一)、系争房屋租赁期自2017年4月20日至2020年4月19日(每月按30日计)；第三条(一)、租金为10463元/月，日租金按月租金除以30天计；第三条(二)、免租期为90天，乙方此期间无需支付甲方房租，第一年免租期自2017年4月20日至2017年5月19日，第二年免租期自2018年4月20日至2018年5月19日，第三年免租期自2019年4月20日至2019年5月19日；第三条(三)、乙方第一期支付给甲方三个月租金，以后房租每三个月支付一期，每期支付三个月的租金；第三条(四)、租金支付明细，其中，第八期于2019年1月20日支付扣除免租之后的房屋租金金额为31389元；第三条(六)、乙方支付甲方押金9591元，不晚于首期房租支付时间；第五条(三)、本条第(一)(二)款中未列明且与标的房屋有关的其他费用，依照谁使用谁负责的原则进行承担；第十条(二)(1)、乙方经甲方催告后7日内仍不按照约定支付租金的，甲方有权解除合同，收回标的房屋；第十一条(一)、乙方未按约定支付租金的，每延迟1日，甲方可按月租金额1%收取滞纳金；第十一条(三)、因第十条(二)款原因导致双方解除合同的，在乙方结清合同履行期间应由乙方承担各项费用后，甲方应退还乙方已支付但没有使用的租金及押金，同时由乙方按合同项下标的房屋届时月租金的2倍向甲方支付违约金。双方并就其他相关事项作了约定。2018年12月19日，被告向原告发出《解约告知函》，申请提前解除系争房屋租赁合同，并表示押金9591元可作为解约违约金，因租金已支付到2019年1月19日，截至2018年12月19日，尚有未发生租期的租金10463元。2018年12月28日，原告向被告发出《律师函》，主要载明：被告于2018年12月19日向原告发出《解约告知函》，欲单方提前解除租赁合同，被告行为违反了《房屋租赁合同》第十一条的规定，应当承担相应的违约责任。如被告未能在2019年1月19日前与原告办理完毕退租交接手续，则应按照10463元/月的租金标准向原告支付2019年1月20日至双方办理完毕退租交接之日期间的租金，并按105元/日的标准向原告支付该期间的滞纳金。该《律师函》于2019年1月3日送达被告万城公司。2019年3月1日，原告再次向被告发出《律师函》，主要载明：原告于2019年2月底至上海市普陀区宁夏路XXX号XXX室租赁房屋现场查看时，发现被告在未与原告办理退租交接手续的情况下，已经擅自砸掉租赁房屋的门锁，导致房屋处于严重安全隐患之中。特此函告双方签订的《房屋租赁合同》于2019年2月28日解除。该《律师函》于2019年3月2日送达被告万城公司。另查明，被告已经于首期房屋租金支付前向原告支付押金9591元。根据原告提供的租金转账记录及被告书面答辩意见，被告于2018年11月12日支付系争房屋第七期租金，租金实际支付至2019年1月19日。以上事实有《产权证》、《房屋租赁合同》、《解约告知函》、《律师函》、租金转账记录等证据予以证明，本院予以确认。审理中，原告称其于2019年2月底至系争房屋查看，发现系争房屋门锁被敲坏，门处于打开状态，屋内已经搬空，原告于2019年2月28日实际收回系争房屋，并于《律师函》中明确2019年2月28日为合同解除时间。被告书面答辩意见中称其于2019年1月16日与转租的案外人退租结算完毕，未提供相关证据。针对物业费支付问题，原告提供物业费转账凭证，称其为被告垫付2019年1月、2月的物业费。针对滞纳金的诉请，原告表示被告从2019年1月20日至2019年2月28日迟延支付租金共计39天，可按照39天计算滞纳金金额。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告陈萍与被告万城公司签订的《房屋租赁合同》系双方自愿、真实的意思表示，于法不悖，双方应当恪守履行。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一，关于诉请解除租赁合同。根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被告于租赁期间届满前单方发出《解约告知函》，其单方解约不满足双方合同约定及法定的提前解除合同的情形，被告据此主张合同于2018年12月19日解除不具备正当理由。被告擅自发出《解约告知函》后，原告于2018年12月28日函告被告于2019年1月19日前与原告办理退租交接手续，否则应按约支付2019年1月20日至双方办理完毕退租交接之日期间的租金等，被告经催告后既未与原告办理退租交接手续，又未按照催告函内容支付租金，并且擅自搬离系争房屋造成人去楼空的状态。现原告主张因被告违约，双方合同于原告收回系争房屋之日即2019年2月28日解除，符合合同约定，本院予以支持。第二，关于诉请被告支付自2019年1月20日至2019年2月28日期间的租金。被告书面答辩中表示系争房屋租金已经支付至2019年1月19日，故原告要求被告支付自欠租之日起至实际收回系争房屋之日止的租金，本院予以支持。经计算，原告主张金额为14512元并无不妥。第三，关于诉请被告支付逾付租金的滞纳金。合同第十一条第(一)项约定，被告未按照约定支付租金的，每迟延1日，原告可按月租金1%收取滞纳金。原告该项主张符合合同约定，但经计算，滞纳金金额应为10463*1%*39=4080.57元。第四，关于诉请被告支付解除合同违约金差额。原告于2018年12月28日书面催告被告按约支付自2019年1月20日至办理退租交接之日期间的租金未果后，又于2019年3月1日发出《律师函》告知被告合同解除等事项，符合合同约定。按照合同第十一条第(三)项约定，在被告结清合同履行期间应由其承担的各项费用后，原告应退还被告已支付但没有使用的租金及押金，并按合同项下标的房屋届时月租金的2倍向原告支付违约金。现原告将被告应支付违约金与押金相抵扣后，仅要求被告支付违约金差额10463元，系其对自己权利的处分，本院予以准许。第五，关于诉请被告支付两个月的物业费。根据双方合同约定，与标的房屋有关的其他费用，依照谁使用谁负责的原则进行承担。对于原告要求被告支付2019年1月、2月的物业费之诉请，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陈萍与被告万城金控有限公司订立的《房屋租赁合同》(编号SFHT02-00012)于2019年2月28日解除；二、被告万城金控有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陈萍自2019年1月20日至2019年2月28日期间租金人民币14512元；三、被告万城金控有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陈萍自2019年1月20日至2019年2月28日期间逾期付款滞纳金人民币4080.57元；四、被告万城金控有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陈萍解除合同违约金差额人民币10463元；五、被告万城金控有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陈萍物业费人民币1429.20元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1593元(原告预付)，由被告万城金控有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  金 红审 判 员  余莉敏人民陪审员  洪云娣二〇一九年十一月二十九日书 记 员  陈怡晨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。