甘肃省临夏市人民法院民事判决书（2019）甘2901民初227号原告：王武明。委托诉讼代理人：范祥明。被告：汤东生。原告王武明与被告汤东生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.依法判令解除原、被告于2017年7月21日签订的商铺出租协议，并立即腾出商铺；2.依法判令被告立即支付拖欠原告的租金117819.75元，物业费6905.22元，电费1210元，以上合计125724.97元；3.本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年7月21日签订了商铺出租协议，原告将临夏市北宁路明丰住宅小区8号楼一层第56号商铺117.34平方米及二楼540.3平方米的商铺及其附属设施租赁给被告，明确规定一层全年租金为56323元，二层全年租金为162090元，并规定被告第一次缴纳半年租金109206.5元，第二次开始其每次缴纳一年租金218413元，且第二年租金应提前一个月付清。可是自2018年1月20日到半年租期之后，被告开始违约，完全不按合同约定支付租金，经原告多次催缴，被告才陆续缴纳部分租金。截止2018年7月20日被告欠原告租金63216.5元，欠电费1210元，物业费5918.76元。2018年7月28日原告找被告索要租金，被告承诺于同年8月3日缴纳部分租金，但到了8月9日被告仍然找各种理由不予支付租金，致使原告的合法权益受到严重侵害。现原告依法提起诉讼，要求法院判如所请。被告汤东生辩称,原、被告于2017年7月21日签订了商铺出租协议书，至2018年1月前，双方按照协议内容积极履行各项义务，并未发生矛盾纠纷。2018年1月后，因原告要求提前预交一年的房租，而被告正因资金断链向外转让中，恰遇王永忠前来再三动员被告不要转让，由其注资10万元，二人共同经营。期间王永忠以卖掉位于甘南的铺面后注资立马到位为条件，被告听信王永忠的口头承诺，等待注资到账后缴纳所欠房租。然而王永忠因为其铺面产权过户问题得不到及时解决，导致其注资无法到位，引来继续拖欠房租的后果。期间王永忠也一直向原告银行卡上按时打月租，原告也答应月交租金不足额的，从签订合同时预交的5万元押金中扣除。2018年7月因王永忠资金断链，导致被告没有办法预交房租。同年8月9日原告切断了被告所经营场所的电源，致使该经营场所关门接近4个月时间。原、被告签订的协议书只规定乙方欠租可解除合同的内容，但未规定乙方欠租，可由甲方切断电源，强行阻止乙方正常营业的规定。故被告请求法院按照原告切断电源起至本案判决执行的实际时间，按每月7万元损失判决原告赔偿。被告先后投入56万元才勉强经营此场所，经营了一年就被原告强行关了门。被告拖欠原告房租是事实，但是原告私自切断电源，迫使被告停止营业也是事实。恳请人民法院根据事实，予以客观公正的做出判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.关于原告提出被告拖欠物业费6905.22元的问题，被告提出双方事先没有约定，双方签订的商铺出租协议的确对被告是否承担物业费没有约定，原告也没有进一步向本院提交证据支持其物业费的诉讼请求。2.被告当庭提交的关于原告断水断电给其造成营业损失的证人证言，其证明目的本院予以确认，但因被告未在法定期间提出反诉，本案不作处理。3.本案庭审后经被告汤东生申请，本院委托甘肃鼎之信资产评估事务所对其经营的金樽国际娱乐会所内装修及设备设施进行资产评估，其评估值为70.22万元，其中构筑物及其他辅助设施53.06万元（其中KTV室内装修50.44万元，LED门头标牌2.26万元，二楼后门及钢梯0.35万元），设备17.16万元。对此评估结果原告认为被告违约而导致解除合同，合同约定被告的装修及其它损失应由其自行承担，与原告无关，且本案被告未提出反诉，亦未在举证期限届满前提出财产评估申请，其评估结果没有实际意义，也不符合法律规定，故原告不予质证。而被告认为评估结果是对其只经营一年的金樽国际娱乐会所装潢及设施的价值确认，其证明目的本院予以确认，但同样因被告未在法定期间提出反诉，本案对该证明效力不作认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月，被告汤东生经原告王武明同意，从他人手中有偿取得了原告位于临夏市北宁路明丰住宅小区8号楼一层56号商铺（117.34平方米）及二楼（540.3平方米）的商铺及其附属设施使用权，该商铺之前由他人租赁并装修后经营金樽国际娱乐会所，被告取得经营权后与原告重新签订了商铺出租协议，约定租期三年，自2017年7月21日起至2020年7月20日止，其中一层年租金为56323元，二层年租金为162090元，合计年租金218413元，被告第一次缴纳半年租金109206.5元，在本合同签订前付清（被告已付清），第二次起每次缴纳一年租金，需提前一个月付清；另被告需向原告交纳5万元押金，被告若未按期支付租金，原告可自行解除合同，5万元押金作为违约金留归原告所有；同时约定合同终止时，被告应将租赁场所内属于被告可带走的物品全部带走，但内装修各类设备、材料不得拆除，原告不需要的装修部分被告负责拆除。合同签订后，被告正常经营。2018年1月20日半年租期到后，被告未按协议约定支付一年的租金，后经原告多次催要，被告陆续缴纳了部分租金，7月28日原告找被告索要租金时，被告书面承诺“至2018年7月20日被告欠原告租金63216.5元，被告于8月3日缴纳部分租金31816.5元，并保证从9月起每月3日前交清当月租费，如果按时交不上，被告承担违约处罚，接受原告断水、断电的强制措施”。但到了8月9日被告仍然没有支付租金，原告因此切断了被告经营场所的水电，迫使被告停止营业至今。截止2018年8月9日被告尚欠原告租金74585.94元（63216.5＋218413÷365×19），电费1210元。本院认为，原告王武明与被告汤东生签订的房屋租赁协议符合相关法律规定，具有法律效力，但在协议履行过程中，由于被告违约未能按时缴纳租金，根据协议约定被告若未按期支付租金，原告可自行解除合同，原告因此于2018年8月9日采取切断了被告经营场所水、电方式自行解除合同，迫使被告停止营业至今。由于被告未按协议约定支付房租义务，故原告要求解除双方房屋租赁协议的诉讼请求成立，但被告拖欠房租期间应计算到原告断水、断电，造成被告停止营业为止，其中租金74585.94元，电费1210元。另原告在其诉讼请求中并未要求被告承担违约损失，故被告预交的押金应予返还。需要指出的是，原告采取断水断电是在被告作出承诺后采取的，其行为对合同履行造成的影响与被告欠付租金的数额、比例及过错相适应，其后果是被告可以预见的，现被告对此存有异议，并要求原告赔偿经济损失，但由于被告未在法定期间提出反诉，本案对此不作处理。综上所述，原告要求解除铺面租赁协议的诉讼请求成立，但其要求被告支付拖欠的房租及电费应计算到原告断水、断电，造成被告停止营业为止。据此本院依照依据《中华人民共和国合同法》第九十四条(三）款、第二百二十七条及〈最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉第十一条（二）项规定，判决如下：一、解除原告王武明与被告汤东生签订的房屋租赁协议，被告自本判决书生效之日起15日内立即腾出租赁原告的房屋，将租赁场所内属于被告可带走的物品全部带走，房屋交还原告；二、被告支付拖欠原告的2018年8月9日之前的房租费74585.94元、电费1210元，合计75795.94元，扣除被告预交的押金50000元，实际支付25795.94元；三、驳回原告的其它诉讼请求。案件受理费1700元，由原告王武明承担700元，被告汤东生承担1000元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时交纳上诉案件受理费1700元，上诉于临夏回族自治州中级人民法院。上诉期满后七日内未缴纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 周卫军人民陪审员 常甜甜人民陪审员 包瑞娟 二〇一九年十一月二十五日书 记 员 沈逸飞