北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初77518号原告（反诉被告）：李建伟，男，1970年9月28日出生，汉族，北京中通华安建筑工程有限公司总经理，现住北京市海淀区。委托诉讼代理人：韩文辉，北京伦辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：**，北京伦辉律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：许方乐，女，2000年2月16日出生，满族，留学生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张辰扬，北京元合律师事务所律师。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室，统一社会信用代码911101057263777049。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，北京链家房地产经纪有限公司法律顾问。原告（反诉被告）李建伟（以下称李建伟）与被告（反诉原告）许方乐（以下称许方乐）、被告北京链家房地产经纪有限公司（以下称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。李建伟委托诉讼代理人韩文辉、**，许方乐委托诉讼代理人张辰扬到庭参加诉讼。链家公司委托诉讼代理人孙凤起到庭参加了部分诉讼。本案现已审理终结。李建伟向本院提出诉讼请求：1、请求判令许方乐支付李建伟逾期过户违约金557200元（自2017年11月22日至2016年12月25日共计398天，按每天1400元计算）；2、请求判令许方乐支付李建伟过户契税费28000元；3、请求判令许方乐赔偿李建伟房屋设施损失费6000元；4、请求判令许方乐退还李建伟服务费35000元；5、请求判令链家公司退还李建伟服务费35000元。事实和理由：2012年12月9日，李建伟与许方乐法定代理人许某和柴某签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，约定许方乐将位于北京市朝阳区北沙滩大屯路X号冠军城1号X层X号房屋（以下简称X号房屋）出售给李建伟，成交价格为280万元。合同签订后，李建伟向许方乐支付了2万元定金。2012年12月15日，许方乐向李建伟交付房屋，李建伟支付许方乐138万元购房款。然而，协议履行过程中，许方乐无视协议约定，单方违约，两次以解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的方式拒绝将房屋出售给李建伟。2016年4月，许方乐通过不正当手段抢占诉争及房屋内设施后，将诉争房屋违法出租给第三人谋取非法利益。李建伟已追究其拒绝出售房屋的违约责任。许方乐多次违约，无视对李建伟的承诺和其自身的办证承诺，恶意逾期并最终拒绝办证。相关生效判决作出后，许方乐也未主动履行过户义务，时至今日仍未过户。李建伟在追究许方乐违约责任的诉讼案件中，没有增加诉讼请求，起诉时涉案房屋仍不具备办证过户条件。2017年9月20日开发商公告通知涉案房具备办理过户。2017年9月22日，许方乐的父亲许某从开发商处拿走办理房产证的材料，后经李建伟正式发函催办房产证，许方乐始终处于拒绝状态，即在诉讼过程中许方乐仍然拒绝履行合同。因而，在具备办证条件下仍然拒绝办证也是生效判决认定的许方乐拒绝出售房屋的违约事实之一，但判决书未提及逾期过户的违约赔偿，更未涉及逾期过户违约金。鉴于许方乐恶意逾期过户且至今仍未过户的事实。李建伟请求法院按2012年12月9日三方签订的《补充协议》约定的违约责任条款追究其逾期过户的违约责任。许方乐应支付逾期过户违约金。链家公司应退还部分服务费，理由是服务费主要包含过户费、银行抵押贷款费、保障服务费，其中占主要部分的过户费和银行抵押贷款费由于许方乐的原因导致链家公司未进行实质服务，因而按理应由链家公司退还给李建伟服务费35000元。因许方乐违背了《补充协议》的约定，应承担违约责任，按约定应直接赔付李建伟服务费35000元。2018年1月8日，由执行法官转交给李建伟涉案房屋的钥匙。李建伟于2018年1月10日在麦田房产两位经纪人的见证下，开门后发现许方乐抢占房屋时仍存在的三部格力空调、热水器和淋浴都不翼而飞。根据双方签订的《补充协议》第五条约定，家电包括室内空调、热水器、厨房设施及卫生间设施随房屋一并转移并交付给李建伟。故请求法院依法庞琳许方乐赔偿李建伟6000元。另根据《补充协议》约定，取得房屋的产权证之后的相关费用如契税都由许方乐支付，故许方乐应向李建伟支付契税费28000元。许方乐辩称，关于李建伟主张的违约金，之前的生效判决已经对我应承担的违约金进行了综合判定，李建伟对该判决申请了再审，北京市高级人民法院驳回其申请，其在没有新的事实发生情况下提出了重复的诉讼请求，没有任何事实和法律依据。李建伟主张的违约金自其认为取得办证资料60天开始计算，但当时双方还在诉讼，原审判决的违约金应从双方收到判决书开始计算，故李建伟是恶意诉讼。如果法院判决我支付违约金，我认为李建伟主张的违约金数额过高，请求法院进行酌减。关于契税费，我已经为房屋交纳契税12092．68元，而且李建伟提到的房产证是登记到其自己名下的，其主张的契税发生原因我不认可，我只需要承担从开发商过户到我名下的契税，而非承担我过户到李建伟名下的契税。如果有重复发生税费的情况，也是李建伟操作不当造成的。关于房屋设施费，从2017年7月起双方在X号房屋上各加设一道门锁，任何人无法单方进入房屋，我无法进入房屋拆走设施。双方在加装门锁前共同对房屋状况进行了清点，李建伟没有对房屋状况提出异议。关于服务费，不同意退还。链家公司辩称，不同意李建伟的诉讼请求。本案是房屋买卖合同纠纷，我公司与李建伟是居间合同关系，不应该在本案中解决，李建伟应另案起诉，其要求我公司退还服务费没有事实依据、法律依据及合同依据。许方乐向本院提起反诉请求：判令李建伟向许方乐支付违约金56万元。事实和理由：根据生效判决，许方乐应于2019年1月4日前交付房屋，2019年2月26日前配合办理过户手续。尽管许方乐认为判决结果有失公允，但仍积极主动地履行判决确定的交付、办证过户等义务。然而，李建伟却拒绝再购买房屋，构成根本违约，具体情况如下：2018年12月28日收到二审判决后，12月30日许方乐之母柴某立即将涉案房屋钥匙交至为双方提供居间服务的链家公司，委托其办理交接手续，完成了判决确定的房屋交付义务。链家公司当日立即向李建伟致电并发送短信，请其办理交接及过户手续，但李建伟始终拒不配合办理。有鉴于此，2019年1月3日，许方乐委托律师向李建伟及其前案诉讼代理人发送律师函，再次敦促其配合办理交接及过户手续，并将拒绝配合的后果明确告知李建伟，但其仍拒绝配合。而许方乐为了最大程度地履行法院判决，万般无奈之下于2019年1月8日向法院申请强制执行，并于当日将李建伟拒绝受领的房屋钥匙、门禁卡等交付执行局。为尽早办理房屋过户手续，2019年1月30日，许方乐又根据执行法官的要求，移交了购买涉案房屋的完税证明、缴税凭证、专项维修基金收据，并由执行法官转交李建伟。2019年4月8日，根据执行法官的要求，许方乐又第一时间补充提供的涉案房屋房地平面图、房屋登记表、开发商声明书等文件。据此，许方乐早已在第一时间将过户所需的一切文件手续移交法院，由法院转交李建伟。故许方乐不存在任何过错和责任。2019年4月26日，李建伟顺利办理了涉案房屋过户手续。然而，李建伟向执行法官隐瞒了上述事实，并断然拒绝再支付剩余购房款，其没有任何理由拒绝购买涉案房屋。为此，法院于2019年5月6日发布了针对李建伟的限制消费令，并于2019年5月22日将李建伟列为失信被执行人。这进一步说明，李建伟拒绝购买涉案房屋，已经构成根本违约。根据合同约定，许方乐有权主张解除合同，要求李建伟支付相当于房屋总价款20%的违约金，即56万元。李建伟针对反诉辩称，许方乐认为其已经按照法院的生效判决履行了涉案房屋的交付和过户义务，而李建伟构成根本违约。李建伟不同意其观点。一、许方乐之陈述完全是罔顾事实，李建伟根本没有拒绝购买涉案房屋的意思表示与行为。生效判决作出后，李建伟一直在与许方乐积极进行协商，要求其交付涉案房屋并办理过户手续，但许方乐却百般阻挠，设置障碍。李建伟在无奈的情况下，于2019年2月26日向法院申请了强制执行，但许方乐仍拖延履行涉案房屋的过户义务，并罔顾生效判决，坚持要求李建伟先付清涉案房屋剩余的购房款，之后才会为李建伟办理房屋过户手续，这与生效判决书的内容颠倒的，生效判决书的内容是判令许方乐先为李建伟办理房屋过户手续。同时，在执行过程中，李建伟受领的涉案房屋测绘图等文件存在文件过期的问题，导致办理房屋过户的过程中，无法办理过户，不得不进行重新测量，大大延误了过户的时间。事实上，是许方乐违约才导致了生效判决内容无法实现。二、生效判决已经确认，许方乐应先行将房屋过户至李建伟名下，李建伟再向其支付剩余房款，判决生效后，许方乐拒不配合李建伟办理房屋过户，并于2019年1月8日先行向法院申请了强制执行，因许方乐不执行判决确定的先履行义务。无奈，李建伟于2019年2月26日向法院申请了强制执行。但因许方乐先行向法院申请的强制执行，导致不动产交易大厅查询到涉案房屋存在李建伟与许方乐两个执行案件，而无法办理房屋过户手续。三、生效判决确定许方乐应向李建伟支付的违约金10万元，以及房租损失赔偿款，许方乐也未予支付，实际违约的是许方乐而非李建伟。基于以上事实，许方乐要求李建伟支付56万违约金的诉讼请求，毫无事实根据和法律依据，请求依法驳回其反诉请求。如果法院判决我支付对方违约金，我请求法院对违约金数额进行酌减。经审理查明：2009年7月17日，许方乐（买受人）的法定代理人与北京博宏房地产开发有限公司（以下称博宏公司）签署《商品房预售合同》，购买了X号房屋。2012年12月9日，经链家公司提供居间服务，许方乐（出卖人）的法定代理人许某、柴某与李建伟（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人出售X号房屋，建筑面积80．94平方米；成交价格为280万元，买受人在签订合同的同时支付定金2万元。经查，许方乐签订上述合同时尚未取得房屋所有权证。同日，许方乐（甲方）法定代理人许某及柴某，李建伟（乙方）与链家公司（丙方）签署《补充协议》，约定：乙方于2012年12月9日向甲方支付定金2万元，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。合同第二条约定：甲方承诺以开发商下产权证日期为准取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。甲方取得房屋所有权证十个工作日内，甲乙双方共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。乙方若出现逾期履行付款义务超过十五日的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金。第五条另约定：除室内空调、热水器、厨房设施及卫生间设施之外，甲方可以带走。同日，许方乐作为甲方、李建伟作为乙方、链家公司作为丙方共同签订《居间服务合同》，约定：应向丙方支付的居间代理费56000元，由乙方承担；第三条约定甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照本合同的约定，及时足额向丙方支付居间代理费，甲乙双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效；甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。2012年12月15日，许方乐（甲方）法定代理人柴某与李建伟（乙方）、链家公司（丙方）签订《补充协议》，约定：甲方承诺自本补充协议签署之日起至房屋过户给乙方的时期内，如发生以任何理由拒绝出售房屋给乙方的行为，甲方赔偿乙方已收定金及房款总和十倍的违约金。乙方给丙方的柒万元费用中包含房屋过户费用和申请及办理银行房屋抵押贷款费用，开发商给与房屋产权证后，如乙方需要则丙方随时可为乙方办理以上手续。取得房屋的产权证之后的相关费用如契税、维修基金等都由甲方交付直到取得产权证。2012年12月16日，许方乐将X号房屋交付给李建伟。李建伟装修后入住。2013年，许方乐以李建伟未按时支付第二笔房款为由将李建伟、北京链家房地产经纪有限公司诉至本院，要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，由李建伟返还X号房屋。该案经一、二审审理，北京市第三中级人民法院于2015年5月20日作出（2015）三中民终字第01604号民事判决，驳回许方乐的诉讼请求。2015年11月30日，许方乐再次以房屋买卖合同纠纷为由将李建伟、北京链家房地产经纪有限公司诉至我院，要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，李建伟返还X号房屋。许方乐本次起诉的理由是：许方乐于2015年10月16日向李建伟发出《催款函》，李建伟未在收到函件之日起15日内将剩余房款140万元一次性付清；X号房屋不具备办理产权证条件，双方合同目的无法实现。该案经一、二审审理，许方乐的诉讼请求被驳回，一审判决于2016年11月21日作出，二审判决于2018年4月21日作出。在该案审理过程中，2017年3月17日，李建伟签订租赁合同将X号房屋出租，租金每月8000元。此后许方乐之父许某将X号房屋换锁，收回该房屋。许某又于2017年4月18日将X号房屋出租。2017年6月8日，李建伟起诉许方乐及博宏公司，要求许方乐继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及两份《补充协议》，交付房屋并办理过户等。本院于2018年6月8日作出(2017)京0105民初55260号民事判决：一、许方乐继续履行其与李建伟于2012年12月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关《补充协议》，将X号房屋所有权证办理至许方乐名下，之后将该房屋所有权过户至李建伟名下（上述义务均于本判决生效之日起60日内履行完毕）；李建伟于该房屋所有权过户至李建伟名下当日向许方乐支付剩余房款140万元；许方乐于该房屋所有权过户至李建伟名下当日向李建伟支付违约金10万元；如许方乐未按时完成上述过户义务，从逾期之日起，许方乐按照每天300元的标准向李建伟支付违约金至其将X号房屋所有权过户至李建伟名下之日止。二、许方乐于本判决生效之日起7日内将X号房屋交付给李建伟，并向李建伟支付房租损失赔偿款，赔偿款按照每月8000元的标准，从2017年4月18日起计算至许方乐将该房屋交付给李建伟之日止。三、驳回李建伟的其他诉讼请求。该判决认为许方乐在2017年9月22日后已领取X号房屋办证资料，明知房屋买卖合同具备继续履行条件，仍拒绝履行，已违背其在第二份《补充协议》中的承诺，构成违约，酌定许方乐支付李建伟违约金10万元。李建伟对该判决提起上诉，北京市第三中级人民法院于2018年12月25日作出（2018）京03民终15734号民事判决：驳回上诉、维持原判。李建伟申请再审，北京市高级人民法院于2019年3月29日作出（2019）京民申1X号民事裁定，驳回李建伟的再审申请。在上述案件审理中，2017年7月10日，许方乐之父许某作为甲方与乙方李建伟签订《协议书》，约定：1、甲方租户于2017年8月1日前搬离涉案房屋，将房屋钥匙交给甲方；2、甲方租户搬离后，房屋一道门钥匙由乙方持有，房屋二道门钥匙由甲方持有，甲乙双方一致同意不占有使用出租该房屋，如甲乙双方中任何一方违约占有使用出租该房屋，应无条件支付违约金56万元整；3、甲乙双方在法院有明确判决后，根据判决书执行。李建伟称许方乐未经其同意拉走X号房屋三部格兰仕牌空调、一部美的牌热水器。许方乐不认可其有拆走屋内上述设施的行为。经询，李建伟认可在签订该协议时，屋内空调和热水器已经不在了，其口头向许方乐提出，但未写在协议里。本案庭审中，李建伟提交袁某、申某于2019年1月10日签署的说明，内容为：2019年1月10日上午，本人与李先生共同进入X号房屋时，房屋内客厅、两间卧室内均无空调、卫生间内无热水器，两个卧室无灯具。许方乐对该说明真实性和证明目的均不认可，认为说明人员身份无法证实，也未出庭作证。2018年12月30日，链家公司工作人员加某向许方乐出具的收条一张，内容为：“今收到华源冠军城2号楼-X业主许方乐委托的房门钥匙7把、2个门禁，并短信通知李建伟办理房屋交接手续。”当日，加某向李建伟发送短信，内容为：“您好李先生，我是链家经纪人加某，我们黄立华店长今天也给您发过短信，按照法院判决今天业主许方乐已把您购买的华源冠军城2号楼-X的钥匙交于我们链家，您收到短信后，请与我联系，我把钥匙给您。”2019年1月3日，许方乐向李建伟邮寄发送的《律师函》，内容为请李建伟于2019年1月5日上午10时前往X号房屋，接收钥匙等房屋交接相关材料，以完成房屋交付，另请李建伟保持通讯联讯畅通，积极协助许方乐办理X号房屋所有权证及过户手续，并于过户当日交付剩余房款140万元，具体协助方式和时间将另行联系。邮件回执显示该邮件于2019年1月4日由他人签收。2019年1月8日，许方乐向本院执行部门申请对（2017）京0105民初55260号民事判决强制执行，并将X号房屋钥匙7把、门禁卡2个提交执行部门。2019年1月30日，许方乐向执行部门提交X号房屋完税证明、缴税凭证、专项维修资金收据。2019年4月8日，许方乐向执行部门提交X号房屋房地平面图、房屋登记表、开发商声明书。经本院执行部门向朝阳区不动产登记事务中心发出协助执行通知书，X号房屋于2019年4月26日权属转移登记至李建伟名下。李建伟于2019年4月19日发生过户契税28000元。李建伟称其在房屋过户时才实际控制房屋。2019年5月6日，本院执行部门向李建伟发出限制消费令。以上事实，有《商品房预售合同》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、（2015）三中民终字第01604号民事判决、(2017)京0105民初55260号民事判决、（2018）京03民终15734号民事判决、（2019）京民申1X号民事裁定、《协议书》、收条、《律师函》、短信、协助执行通知书、限制消费令等书证及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，李建伟与许方乐之间的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》均系双方真实意思表示，合同内容合法有效，双方均应依约履行。双方之间经过历次诉讼，北京市第三中级人民于2018年12月25日作出（2018）京03民终15734号民事判决，根据该判决，许方乐应在该判决生效之日起60日内将该房屋所有权过户至李建伟名下，李建伟应在该房屋所有权过户至其名下当日向许方乐支付剩余房款140万元，现有证据表明双方均未按照生效判决履行。应当说明的是，生效判决作出后，双方合同约定的权利义务转化为生效法律文书确定的法定权利义务，双方各自向对方主张未履行生效判决确定的义务而产生的违约金，并无法律依据，本院对双方各自主张违约金的诉讼请求均不予支持。李建伟向许方乐主张过户契税，根据2012年12月15日《补充协议》的约定“取得房屋的产权证之后的相关费用如契税、维修基金等都由甲方交付直到取得产权证”，因许方乐出售房屋时尚未取得产权证，从该约定的字面并不能看出系关于李建伟取得产权证的费用承担的约定，相关交易惯例亦不能支持李建伟的主张，故本院对李建伟的该诉讼请求不予支持。关于李建伟向链家公司及许方乐主张退还服务费，系在居间服务合同关系中发生，该费用是否应退还与居间服务合同的约定及履行相关，与本案非同一法律关系，当事人如有争议应另案解决，本案中不予处理。链家公司经本院合法传唤未到庭参加部分诉讼，不影响本院根据查明的事实依法裁判。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）李建伟的全部诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）许方乐的全部反诉请求。本诉案件受理费11238元，由原告李建伟负担（已交纳）。反诉案件受理费9400元，由反诉原告许方乐负担（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  蔡峰人民陪审员  王芬人民陪审员  于杰二〇一九年十一月十九日书 记 员  马悦