北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初15205号原告（反诉被告）：叶世林，男，1966年2月22日出生，汉族，无业，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：李萍，北京市中凯律师事务所律师。被告（反诉原告）：韩健，男，1986年3月29日，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：石玉成，北京友恒律师事务所律师。被告（反诉原告）：林炳玉，男，1966年10月31日出生，汉族，职业不详，户籍地北京市大兴区。原告（反诉被告）叶世林与被告（反诉原告）韩健、被告（反诉原告）林炳玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）叶世林的委托诉讼代理人李萍，被告（反诉原告）韩健的委托诉讼代理人石玉成到庭参加诉讼。被告（反诉原告）林炳玉经公告送达开庭传票，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。叶世林向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令韩健、林炳玉返还我支付的预付租金400000元；2.请求法院判令韩健、林炳玉支付拒不返还预付租金期间的利息损失（以400000元为基数，自2017年7月1日起至实际返还定金之日止，按同期银行贷款利率计算）；3.请求法院判令韩健、林炳玉承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年12月15日，我与韩健、林炳玉签订租赁合同，合同约定韩健、林炳玉将位于北京市大兴区长子营镇罗庄三村占地十二亩的厂房出租给我使用，租赁期限为2019年3月1日至2029年3月1日。合同签订后，我于2017年1月14日支付预付租金400000元。后该厂房被政府重新规划拆迁导致合同无法履行，韩健、林炳玉拒不退还已付租金，我多次催要无果，故诉至法院要求支持我的诉讼请求。韩健辩称：不同意叶世林的诉求，一，双方签订了租赁合同，叶世林按约定交付定金，依据合同法第93、94条，如果合同无法履行，当事人有权解除合同，现在叶世林在没有解除合同的情况下直接要求返还定金并支付利息损失，于法无据；二，合同签订以后，叶世林违约，未经我同意私自将承租房屋转租，且私自拆改房屋主体结构，已构成根本违约，我对此提起反诉；三，叶世林第一次起诉时称我没有向他交付房屋，本次起诉变更了事实和理由，即叶世林承认我已经交付了房屋，叶世林作为当事人对房屋是否交付及交付时间应是明知的，且其本次起诉要求从2017年7月1日起计算利息损失，但叶世林2017年7月24日还签订了转租合同，收取了承租人的定金，这都表明叶世林违反了诚实信用原则。我仅收到300000元定金，其余100000元与本案无关。韩健、林炳玉向本院提出反诉请求：1.判令解除双方签订于2016年12月15日的《租赁合同》；2.判令叶世林支付违约金218781元；3.判令叶世林支付2017年11月、12月电费424.83元；4.由叶世林承担全案诉讼费用。事实和理由：双方于2016年12月15日签订了《租赁合同》，将位于北京市大兴区长子营镇罗庄三村工业区内占地12亩的厂房出租给叶世林使用，《租赁合同》第五条约定叶世林不得转租租赁物，且约定如对租赁物进行改造，需经我同意，并提供施工方案。《租赁合同》签订后，叶世林完全接管了厂房，未经我同意私自对厂房进行分割，且将厂房分割转租，其行为已经违反合同约定和诚实守信原则，故提起反诉，望判如所请。叶世林针对反诉辩称：不认可其第一项反诉请求，依据《租赁合同》第七条，因政府行为，合同自行终止，故我方认为合同已经自行终止；不认可其第二项反诉请求，因合同自行终止，合同第六条约定了违约责任，但我并没有第六条所述“违反本合同4-3、5-3之规定”的情形，2017年7月份我得知不能履行合同，向韩健表示过要终止合同，所以不同意给付水电费，不同意承担诉讼费。林炳玉未参加本案庭审，亦未针对本诉提交书面答辩状，未针对反诉提交书面意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定的事实如下：2016年12月15日，韩健、林炳玉（出租方、甲方）与叶世林（承租方、乙方）签订了《租赁合同》，《租赁合同》记载甲方现有厂房结构为钢筋加砖混结构，坐落于北京市大兴区长子营镇罗庄三村，占地共计12亩。厂房租赁自2019年3月1日起，至2029年3月1日止，租赁期共计10年。厂房租赁每日每平方建筑面积租金为人民币0.25元，面积以实际建筑面积为准。缴纳方式为每半年缴纳一次。首次缴纳日期2019年1月1日，以后每半年缴纳期以此类推。租金在合同生效后即2019年3月1日起，前三年后即2022年3月1日在当前基数上递增10%，第三个三年即2015年3月1日后的三年在原有的基数上递增15%，第四个三年后即2028年3月1日后的三年按原有的基数上递增15%。合同经双方签字生效后10日内，乙方应支付给甲方人民币300000元作为履约预付定金，第一期租金缴纳期为2019年1月1日提前2个月预交半年租金。乙方须保证合同生效后10日内预付定金300000元支付给甲方，如逾期未交，甲方有权终止本合同。第四条第三款记载，出现下列情况之一的甲方有权解除合同，收回租赁物，不承担任何责任，所造成的的损失由乙方承担（未经甲方同意情况下，乙方擅自拆除租赁物，破坏主体结构的；乙方利用租赁物进行非法经营存在违反国家有关法律、法规活动的）。第五条第二款记载，合同期内乙方不能转租租赁物。第三款记载，在合同期内，乙方承担水、电、电话、网络等一切费用。第四款记载，在合同期内乙方如对租赁物进行改造或者新建房屋，应得到甲方同意，并提供施工方案。第六条第四款记载，乙方违反本合同4-3、5-3之规定，甲方有权解除合同，乙方除向甲方赔偿甲方的经济损失外，须向甲方支付15%的违约金，违约金以当年的租金为基数。2017年1月14日，叶世林向韩健转账300000元，韩健认可收到前述款项。对于双方当事人有异议的事实，叶世林提交收据以证明收据以证明韩健曾收取其100000元现金，韩健不认可该证据证明目的，辩称与本案无关。韩健提交租赁合同以证明合同约定不得私自转租及拆改租赁物，叶世林不认可该证据证明目的。韩健提交照片以证明叶世林私自拆改租赁房屋，叶世林不认可该证据证明目的，辩称无法确认为涉案租赁物。韩健提交事实经过、叶世林与案外人陈乐强签订的租赁合同、收据、转账凭证、照片以证明叶世林私自将房屋拆分转租给了陈乐强且收取了陈乐强租金110000元，陈乐强实际使用了租赁物并进行了内部装修，叶世林认可该组证据真实性，但不认可其证明目的。韩健提交电费交费通知单以证明拖欠电费尚未结清，叶世林认可该证据真实性，但不认可其证明目的。韩健提交通知书、鉴证书以证明租赁合同并不违法，叶世林不认可通知书的真实性，鉴证书的真实性由法院判断。林炳玉未向法庭提交证据。庭审中，经本院询问，叶世林称不清楚涉案房屋是否有建设工程规划许可证，韩健称涉案房屋是一个学校，应该有相关手续.本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案中林炳玉经公告送达开庭传票，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。韩健提交的鉴证书既不是建设行政主管部门出具的建设工程规划许可证，也不是不动产登记主管部门出具的不动产权证书，无法证明涉案房屋系合法建筑，因为双方均未提交充足证据证明涉案房屋系合法建筑，故叶世林与韩健、林炳玉于2016年12月15日签订的《租赁合同》应属无效合同，故对于韩健、林炳玉请求判令解除双方签订于2016年12月15日的《租赁合同》的反诉请求，本院不予支持。结合《租赁合同》的约定，本院认为叶世林主张的预付租金实际为定金，而非预付租金。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，因此对于叶世林于合同订立后向韩健转账支付的300000元，韩健、林炳玉作为合同相对方应予返还，故对于叶世林请求判令韩健、林炳玉返还定金300000元的诉讼请求，本院予以支持；对于叶世林主张的以现金方式支付的100000元，即使其主张为真，但是因为其提交的证据不足以证明前述100000元与本案系同一法律关系，故本案中不予处理，叶世林可以另行主张权利。因为《租赁合同》无效，故对于韩健、林炳玉请求判令叶世林支付违约金218781元的反诉请求，本院不予支持。《租赁合同》中并未约定利息损失，故对于韩健、林炳玉支付拒不返还预付租金期间的利息损失（以400000元为基数，自2017年7月1日起至实际返还定金之日止，按同期银行贷款利率计算）的诉讼请求，本院不予支持。《租赁合同》记载租赁期限为自2019年3月1日起至2029年3月1日止，韩健提交的证据不足以证明叶世林在2017年11月、2017年12月使用了涉案租赁物，故对于韩健、林炳玉请求判令叶世林支付2017年11月、12月电费424.83元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、韩健、林炳玉于本判决生效之日起十日内返还叶世林300000元；二、驳回叶世林的其他诉讼请求；三、驳回韩健、林炳玉的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，由原告叶世林负担1825元（已交纳），由被告韩健、林炳玉负担5475元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉费2294元，由韩健、林炳玉负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李 海人民陪审员  王志刚人民陪审员  梁秀丰二〇一九年十一月一日法官 助理  胡文硕书 记 员  苏 舫