重庆市巫山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0237民初1701号 原告：李德忠，男，1981年9月1日出生，汉族，住重庆市巫山县。 委托诉讼代理人：吴俊（一般授权），重庆贞枰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋祖国（一般授权），重庆贞枰律师事务所律师。 原告：向林丽，女，1985年11月29日出生，汉族，住重庆市巫山县。 被告：陈义民，男，1966年1月19日出生，汉族，住重庆市巫山县。 被告：干成菊，女，1967年10月24日出生，汉族，户籍地重庆市巫山县，现住重庆市渝北区。 被告：王敏，女，1963年8月28日出生，汉族，无固定职业，住重庆市巫山县。 被告：陈衍银，男，1929年3月28日出生，汉族，住重庆市巫山县。 原告李德忠与被告陈义民确认合同有效纠纷一案，本院于2019年4月22日立案受理后，适用简易程序并于2019年5月27日公开开庭进行了审理。原告李德忠及其委托诉讼代理人吴俊、蒋祖国，被告陈义民到庭参加诉讼。2019年6月13日，向林丽向本院递交申请，要求作为原告参与本案诉讼，原告李德忠向本院申请追加干成菊、王敏为本案被告，本院经审查均予准许。因被告王敏外出无法联系，无法直接向其送达法律文书，本院依法向其公告送达了民事起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票、告知审判庭组成人员通知书、诉讼权利义务告知书等。公告期和举证期届满后，适用普通程序并于2019年9月12日公开开庭进行了审理。经审理查明，陈衍银与本案处理结果有法律上的利害关系，本院依职权追加其为本案被告，适用普通程序并于2019年11月6日公开开庭进行审理。第二、三次庭审时，原告李德忠及其委托诉讼代理人蒋祖国、吴俊，原告向林丽，被告陈义民到庭参加诉讼。被告王敏、干成菊、陈衍银经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李德忠、向林丽向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2008年10月18日签订的《房屋买卖契约》有效；2.本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：2008年10月，被告陈义民及其兄长陈X因不在巫山县庙宇镇XX村居住，便将各自所有的、位于巫山县庙宇镇XX村六组的房屋出售给原告，双方签订了《房屋买卖契约》，同时根据农村交易习惯，被告及陈X将其承包的土地也转让给了原告耕种。该《房屋买卖契约》及相关的土地转让协议，经巫山县庙宇镇XX村民委员会和相关村民到场见证及公证。双方签署买卖契约，约定购房款为6080元，但原告实际支付给被告及陈X共计14980元款项。 原、被告达成协议后，被告的妻子干成菊和陈X分别将房屋、土地的相关证件交付给了原告。原告接收房屋、土地后，随即搬入该房屋长期居住并对土地进行了耕种。现因原告所购买和居住的巫山县庙宇镇XX村的房屋面临兴修水库，涉及较大的经济补偿，被告陈义民找到原告反悔。原告认为，被告陈义民的行为严重损害了原告的利益，原告为维护自己的合法权益，特依法起诉，请求支持原告的诉讼请求。 被告陈义民辩称，案涉房屋是我父母修建的，共有8间土木结构房屋，垮掉2间后剩余6间，我父母将其中2间分给我哥哥陈X，其余4间分给我，我们各自办理了房产证，只是因搬迁到县城居住，房产证现在找不到了，后来听说在原告处。陈X出售房屋的时候我没在场，我也没有给陈X出具过授权委托手续，当时还没有手机，陈X也不可能打电话问我的意见。干成菊曾经和我是夫妻关系，但我们已经离婚十几年了，离婚证现在找不到了。陈X没有权利卖我的东西，我的房屋没有卖给原告，所以《房屋买卖契约》是不真实、不合法和无效的。 被告干成菊书面答辩称，1.2008年的时候我在巫山县城陪孩子读书，原本想等孩子毕业后回庙宇镇XX村老家长期居住。因为那几年陈义民一直在外务工，我听说陈X卖他自己的房屋时赶紧回老家收拾了一些必备衣物，10分钟后就离开了老家。当时提倡农转非，一个农村户口转城镇户口可得国家补贴10000元，我家四个户口都没有同意转非，我和陈义民居住的房屋、土地及户口至今都还在南溪村六组。所以，在多种情况下我们绝对不会把位于南新村X组陈义民和我原来居住的房屋出售给原告。2.签订《房屋买卖契约》的双方是原告和陈X，卖的是陈X的房屋，我和陈义民不会卖房子也不可能转让土地给原告耕种，更不会在协议上签字和将相关证件交给原告。由于陈X和陈义民的房屋是互通的，所以是原告自己去拿的相关证件。3.我并不知道兴修水库一事。陈义民的父亲陈衍银在巫山县城居住时出行不便，多次要求回老家居住，并要求百年之后和陈义民母亲一起安葬在老家，我也曾配合陈义民多次找到村委会协调无果。案涉房屋是陈义民父亲的祖屋，我和陈义民已离婚多年，给我一点关系没有。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告王敏、陈衍银未到庭参加诉讼，未有答辩意见，在举证期限内亦未向本院提交证据，视为放弃相应诉讼权利。 原告李德忠提交的：二原告的身份证和常住人口登记卡复印件、被告的户口证明、巫山县庙宇镇XX村民委员会2019年4月28日出具的证明、《房屋买卖契约》、《农村土地承包经营权证》、《集体土地建设用地使用证》、《农村土地承包经营权转让合同》、被告陈义民的婚姻信息查询列表、出庭证人陈恢均、朱训奎、刘学生的证言，被告陈义民提交的：被告陈义民的身份证复印件、巫山县庙宇镇XX村民委员会2019年5月9日出具的证明、庙宇镇XX村民委员会人民调解委员会调解案件登记表、出庭证人陈党、陈宏建、陈衍开的证言，本院依职权调取的陈衍银的询问笔录，上列证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院对其证据效力及所要证明的内容予以确认。 本院经审理认定事实如下：原告李德忠、向林丽系夫妻关系，李德忠于2009年7月31日因结婚将户口从重庆市奉节县长安所石罐村XX组X号迁入巫山县庙宇镇XX村6组26号。被告陈义民（别名陈利明、陈利民）与干成菊原系夫妻关系，后于2013年7月15日办理离婚登记；被告王敏与陈X系夫妻关系，陈X于2009年去世，二人未生育子女，陈X的母亲已去世，父亲陈衍银现跟随陈义民居住、生活。陈义民与陈X系同胞兄弟关系，其父母在巫山县庙宇镇XX村6组原有土木结构房屋8间，垮塌2间后剩余6间，分给陈X2间、陈义民4间，并分别以陈X、陈义民的名义办理了集体土地建设用地使用证。 2008年10月18日，原告李德忠与陈X经协商达成一致意见并签订《房屋买卖契约》，载明“经买卖双方共同协商，卖方陈X、陈利明全家老小商议决定将南溪村X社小地名办公处房屋一栋，占地面积玖拾零贰平方米，使用面积捌拾零贰平方米，土木结构，大小六间；房屋售价大写陆仟零捌拾元，小写6080.00元；一次交清，不欠分文，买方李德忠子孙永远管业，永不反悔。其四界分明，并无争议，以共界人签字为凭。……双方权利和义务1.买卖双方签字之日合同生效。2.买方一手交现金，不欠分文（以收据为准）；卖方将房屋所有合法证件即土地使用证、房产证等手续移交买方。3.合同生效后，任何一方不得反悔。如违约，违约方按10%支付对方违约金，并不得改变合同”。原告李德忠在合同买方处签名“李德忠向林丽”，陈X在卖方处签名“陈X陈利明王敏干成菊”。巫山县庙宇镇XX村民委员会在“公证机关”处加盖公章，时任村支部书记张家伦和村民吴江龙、陈衍开、周朝国等11人在“公证人”处签名，时任村委会会计陈恢均在“执笔人”处签名。签订协议时，原告向林丽，被告王敏、干成菊到场但未在协议上签名捺印，陈义民因在外务工未到场，事后亦未在协议上签名捺印。 同日，以陈X为转让方（甲方），原告李德忠为受让方（乙方），双方签订《农村土地承包经营权转让合同》，约定甲方将其承包经营的庙宇镇XX村六组的7块土地转让给乙方生产经营，并约定了转让土地的四界。除李德忠签名外，该协议另由陈X签名“陈X陈利明”，巫山县庙宇镇XX村民委员会备注“同意转包2008.10.18曾纯武”并加盖公章，陈衍果作为证人签名。签订上述协议时，被告王敏和干成菊将各自持有的集体土地建设用地使用证和农村土地承包经营权证交给执笔人陈恢均，陈恢均填完四界后交给原告李德忠保管至今。同日，二原告将相应款项支付给陈X，后占有和使用案涉房屋、土地至今。2010年11月30日，前述转让的7块土地取得农村土地承包经营权证，编号为巫山县人民政府农地承包权（2010）第CQ340211060034号，承包方代表李德忠，承包方式为家庭承包，共有人为李德忠及其家人，承包地块即为陈X、陈义民原承包的土地。 2019年3月12日，原告李德忠与被告陈利明因前述土地转让和房屋买卖发生纠纷，经庙宇镇XX村民委员会人民调解委员会调解未果，遂提起本案诉讼。现案涉房屋无人居住，二原告在该房屋旁边重新修建了房屋，转让土地仍由二原告耕种。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，虽然原告李德忠和陈X在签订《房屋买卖契约》时被告陈义民未到场，二原告也未能证明陈X有权代理陈义民签字出售房屋，但结合审理查明情况：陈X与陈义民系同胞兄弟关系，案涉房屋分别属于该二人所有；案涉房屋中陈义民的房屋属于其家庭共同财产，签订协议时干成菊与陈义民系夫妻关系，干成菊在场且未提出异议；协议由村干部执笔并加盖村委会公章；被告当场将土地和房屋的相关证件交给原告；时任村组干部和部分村民到场并在协议上签名见证等，足以使相对方即二原告相信陈X有权代被告陈义民、干成菊在《房屋买卖契约》上签字出售案涉房屋。因此，根据相关法律法规规定，陈X的前述行为构成表见代理，该代理行为有效，所产生的责任应由被代理人即被告陈义民、干成菊承担，该二人承担责任后可以向无权代理人即陈X追偿因该代理行为而遭受的损失。 《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，原告李德忠、向林丽经与陈X等人协商签订《房屋买卖契约》，对案涉房屋位置、价款及双方的权利义务进行约定，陈X代王敏、陈义民、干成菊在卖方处签名，双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同；虽未办理物权登记，但不影响合同效力。因此，原告李德忠、向林丽要求确认双方于2008年10月18日签订的《房屋买卖契约》有效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告陈义民、干成菊辩称并未将其房屋委托他人出售给二原告、《房屋买卖契约》无效的辩解意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 综上所述，原告李德忠、向林丽的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第四十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 原、被告双方于2008年10月18日签订的《房屋买卖契约》有效。 案件受理费80元，由被告陈义民、干成菊、王敏承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审 判 长  周 琳 人民陪审员  牛启文 人民陪审员  詹代祥 二〇一九年十一月六日 法官 助理  刘晓溧