河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫9001民初6648号原告：程小周，男，汉族，1970年8月18日出生，住济源市。委托诉讼代理人：崔静静，河南艳阳天律师事务所律师。被告：济源市鑫祥置业有限公司，住所地：济源市商贸城南鑫源花园写字楼3楼。法定代表人：吴保健，系该公司经理。委托诉讼代理人：吴秋栓，济源市方圆法律服务所法律工作者。原告程小周与被告济源市鑫祥置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程小周的委托诉讼代理人崔静静，被告济源市鑫祥置业有限公司的委托诉讼代理人吴秋栓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告程小周向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原被告之间的商品房买卖合同；2、判令被告返还原告已付购房款373065元及自2016年5月1日计算至2019年4月30日的利息67152元（以及2019年5月1日至实际付款之日的利息）；3、判令被告支付已付购房款一倍的赔偿金373065元；4、诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年4月30日原告在被告处购买被告开发的鑫源花园27号楼西单元18层1801号房产，该房产面积为135.66平方米，该房产单价为2750元/平方米，总价款为373065元，原告当日交付房款，被告给原告出具收据一份。原告多次要求被告交付房屋，被告找各种理由予以推诿，现原告得知被告已经将房屋出卖给第三人，第三人已经装修入住，被告无法交付房屋，故诉至法院。被告济源市鑫祥置业有限公司辩称，1、原告所述不属实，其未收到原告分文房款，更不用说37万余元的购房款，原告应当向法庭举证如何向其支付的房款，支付到其哪个账户，原告款项的来源是什么，以上均应向法庭提供证据予以证实其不是虚假的民事诉讼；2、假使原告向其支付了购房款，依法二者之间的买卖也是无效的。因为原告作为完全民事行为能力人，且了解其状况，明知其没有房屋预售证明，即五证不全，故此原告的行为是存在明显和重大过错的。因此即使原告交纳购房款，因双方买卖合同无效，也就不存在原告主张的支付购房款一倍的赔偿金和利息；3、原被告之间也从未签订过任何商品房买卖合同，因此也不存在原告所主张的解除原被告之间的商品买房买卖合同之诉。综上原告所述无任何事实根据，是虚假的民事诉讼，请贵院依法驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：案外人李湘辉和案外人韩阳阳（后曾任被告公司法定代表人）协商共同开发奔月花苑，李湘辉向原告借款100万元。2011年12月21日，韩阳阳向案外人李湘辉出具收据一份，载明“今收到李湘辉现金壹佰万元整（1000000元），系奔月花苑合作开发投资款，韩阳阳，2011年12月21日”。庭审中原告称，因为奔月花苑没有开发成功，该款系其借给李湘辉的，韩阳阳与其和李湘辉协商把钱用到了鑫源花园的开发，约定是借款，利息是月息二分，借款期限为一年，双方签了相关协议，但是韩阳阳一直未还。直到2016年双方协商以房抵债，经结算，韩阳阳尚欠本金100万元，利息20万元，给其顶四套房（包括本案鑫源花园27号楼西单元18层1801号房产），房价共计1259500元。在2016年4月30日，原告和被告签订鑫源花园认购协议书，协议内容为“1、乙方（程小周）自愿认购甲方（济源市鑫祥置业有限公司）开发的鑫源花园27号楼西单元18层1801号房产，乙方自愿向甲方交纳人民币壹拾万元整作为认购该房产的定金，此定金不退，在签订完毕《商品房买卖合同》后自动转为首期购房款。2、该房产暂测建筑面积135.66平方米。该房产单价为2750元/平方米，总价为373065元。3、乙方选择的付款方式为一次性付款。4、乙方须在签订本认购书7日内（即2016年4月30日之前），携本认购书、身份证明到鑫源花园展示中心，根据付款方式交纳房款等。另在认购协议书上附：此房为抵账房，不调、不退。”原告程小周及被告的工作人员张学爱在认购协议书上签字。并于同日被告向原告出具收据一份，载明：“收到程小周房款27号楼-西-1801号叁拾柒万叁仟零陆拾伍元（373065），交款人程小周，会计李焕芝。”并在收据上加盖济源市鑫祥置业有限公司财务专用章。另外三套房22号1403号、22号1404号、23号1801号也是采取原被告签订认购协议书和被告出具收据的方式，剩余的59500元未付房款约定在交房时补齐。本院调查时，韩阳阳表示，其在奔月买过配套，准备开发两套房，可能是11/13号楼，当时其给奔月打了300万元，应该没有李湘辉的钱。李湘辉曾在鑫源花园买配套，但是只是说说没有干。2011年12月21日这张收到条就是李湘辉给鑫源花园交的配套费。其在准备开发鑫源花园之前曾准备起名叫奔月花苑，但后改名为鑫源花园。四套房应该是顶李湘辉的账，顶房的时候因为是李湘辉交了配套费之后不干了，不存在利息问题。又因为是亲戚关系，当天其就把四套房的收据给开了，李湘辉说过两天把交配套费的条给财务，如果不交，这几套房可以作废。当时协商交房后李湘辉把欠的款交给财务，多退少补。原告因发现顶给其的鑫源花园27号楼西单元18层1801号被他人装修入住，与韩阳阳电话联系，韩阳阳表示可以给原告调换。本院调查韩阳阳时，韩阳阳表示，其在录音当中说的再给原告调一套房是李湘辉把条拿过来能再给他调一套，如果李湘辉不把条拿来，这房就不能调。另查，济源市鑫祥置业有限公司成立日期为2012年11月22日，经营期限为2012年11月22日至2022年11月20日，韩阳阳从2013年12月13日至2017年3月17日期间，担任被告的法定代表人。本院认为：韩阳阳认可其在担任被告的法定代表人期间，与原告签订了鑫源花园四套屋的认购协议书，并出具了加盖济源市鑫祥置业有限公司财务专用章的收据，本院对此予以认定。关于购房的资金来源，韩阳阳称系李湘辉给鑫源花园交的100万元配套费，没有利息，但2011年12月21日韩阳阳给李湘辉出具的收条中明确载明系奔月花苑合作开发投资款，虽然韩阳阳又称鑫源花园之前曾准备起名叫奔月花苑，但没有证据证实，且被告成立日期为2012年11月22日，故本院对此辩称理由不予采信。结合被告给原告出具收据的数额，和对李湘辉的调查，本院对原告陈述的资金来源情况予以认定。因此，本案应为借款关系转化为房屋买卖合同关系。虽然原被告之间签订的是鑫源花园认购协议书，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。从双方签订的认购协议书协议内容和被告已给原告出具收款收据看，原被告之间签订鑫源花园认购协议书应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第九条第一款规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……。本案中，因被告未取得商品房预售许可证明，因此双方签订的商品房买卖合同无效。被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明，与原告订立商品房预售合同，导致合同无效，应返还原告已付购房款及利息并赔偿损失。现原告要求被告按原告支付已付购房款一倍的赔偿金373065元，考虑到原告所交的购房款中已包含部分利息，本院酌定被告按原告已付购房款373065元的70%赔偿，即261145.5元。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第一款规定，判决如下：一、被告济源市鑫祥置业有限公司在本判决生效后十日内返还原告程小周房款373065元及利息（利息以373065元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2016年5月1日起计算至实际付款之日止）。二、被告济源市鑫祥置业有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告程小周261145.5元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费11933元，减半收取为5966.5元，由原告负担600元，被告负担5366.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。审判员  程利明二〇一九年十一月二十九日书记员  王鑫丹