北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0111民初2490号原告（反诉被告）：高焕如，男，1971年9月17日出生，汉族，农民，住河北省河间市。委托诉讼代理人：田健壮，北京市房山区窦店镇法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：张振明，男，1966年4月27日出生，汉族，北京房建建筑股份有限公司第十五分公司负责人，住北京市房山区。委托诉讼代理人：李子光，北京市智远律师事务所律师。被告：北京房建建筑股份有限公司第十五分公司，住所地北京市房山区大石窝镇郑家磨村村委会东200米。负责人：张振明，经理。委托诉讼代理人：李子光，北京市智远律师事务所律师。原告高焕如与被告张振明、北京房建建筑股份有限公司第十五分公司（以下简称房建十五公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高焕如的委托代理人田健壮，被告张振明、房建十五公司的委托代理人李子光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。高焕如向本院提出变更后的诉讼请求为：1、请求判令解除原、被告双方于2015年1月16日签订的房屋场地租赁合同；2、请求判令被告赔偿原告建厂房损失8739288元；3、请求判令被告退还原告租金150万元；4、请求判令被告返还原告手续费用20万元。诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年1月16日，原、被告双方签订《房屋场地租赁合同》，主要内容有被告将位于×镇×村北约2173.14平方米房屋及场地75亩租给原告，租期38年（自2015年1月1日到2053年12月31日）。租金及缴纳办法见合同。合同还约定了变更、解除、违约责任等条款（详见合同）。合同签订后，双方依约履行了合同，原告支付租金150万元并于2016年3月在承租的场地内建厂房约19500平方米。2017年3月10日，×镇政府给被告下发责令停止违法行为通知书，停建通知书等文书。2017年4月17日，又下发限期拆除通知并要求拆除，因此给原告造成损失，同时致合同无法继续履行。依据原、被告合同约定的违约条款，被告应承担原告房屋建设全部费用，依据该约定双方多次协商，但一直没有达成一致，故诉至法院。张振明辩称，对于原告所诉双方签订租赁合同的事实没有异议，但是原告认为房建十五公司作为本案被告有误，签订租赁合同是张振明的个人行为，因原告用支票支付租金，张振明个人无法收取，便指令房建十五公司代为收取租金；原告认为依照约定在租赁场地内建厂房19500平方米，与事实不符。根据合同约定，原告新建房屋应当告知张振明其规划设计，办理相关手续。原告没有告知张振明建房事实，没有按照合同约定履行。因此，依照约定建房是不存在的，建房面积也不清楚；×镇政府下发违法行为通知书，是给张振明下发的，下发后张振明已将其转交给了原告及其股东；原告要求被告根据合同约定承担所有损失，没有合同依据和法律依据。被告不同意解除租赁合同，原告要求解除租赁合同没有法律依据。原告要求赔偿建房损失，因原告建房没有通知张振明，也没有按照履行相应手续，张振明不存在任何违约行为。原告已经实际接收了房屋及场地，不论其是否使用，均应支付租金，故不同意原告退还租金的诉讼请求。被告从未收取过原告的手续费，也就不存在退还手续费的事实。综上，不同意原告的全部诉讼请求。房建十五公司辩称，本案诉争事实与房建十五公司没有关系，租赁合同是张振明个人签订的，其行为是个人行为，与房建十五公司没有关系。因为张振明收取的租金是用支票交纳的，其只是让房建十五公司代其收取，收取的款项也是由张振明个人使用，因此，房建十五公司不是本案的适格被告。张振明向本院提出反诉请求：请求判令被反诉人支付2017年6月30日至2018年6月29日的租金1377000元。反诉费由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2015年1月16日签订《房屋场地租赁合同》，合同约定反诉人将位于×镇×村北约2173.14平方米房屋及75亩土地租给被反诉人使用，租期38年，自2015年1月1日至2053年12月31日止。租金前20年每年每亩初始价格为17000元，每两年租金递增8%。合同签订后反诉人向被反诉人交付了房屋与土地，被反诉人支付部分租金。合同约定的租金已到下一期租金支付时间，但被反诉人仍未交付租金，其行为严重违反了合同约定，为维护反诉人的合法权益，故提出反诉。高焕如对张振明的反诉辩称，不同意张振明的反诉请求，双方签订租赁合同的合同目的已经无法实现，合同不能再继续履行，因为签订合同的土地已经变成绿地性质，不允许进行建设。高焕如已建的房屋，政府是按违建的要求拆除的，事实上也已经拆除了，合同目的既然无法实现，也就不能再交纳租金了，故请求驳回张振明的反诉请求。经审理查明，2015年1月16日，张振明（出租方、甲方）与高焕如（承租方、乙方）签订了房屋场地租赁合同，约定甲方出租给乙方的标的物位于北京市房山区×镇×村北，出租房屋面积约2173.14平方米，出租场地面积约为75亩（包括场地北侧旧厂房所占场地面积），具体面积以实际测量为准。乙方对现有场地、房屋以及甲方自用和已出租的场地房屋的现状已充分了解。租赁期限为38年，自2015年1月1日起至2053年12月31日止。合同约定甲方于2015年5月1日前将场地东侧租赁范围内的大坑填平。现有场地内的其他租户，在合同到期后，甲方不与其续签合同，将场地出租给乙方。关于租金及支付方式，合同约定该合同前20年，每年每亩租金初始价格为17000元，该标的物租金每两年递增8%。该合同第21年的租金价格根据当时的土地租赁市场价格，由甲乙双方协商确定，租金每两年递增8%。每年租金额度根据乙方实际使用土地面积和当年的每亩租金价格计算。乙方每年一交租金。房屋场地租金支付方式，本合同签订后，乙方于2015年1月30日前支付合同定金100万元。甲方免收2015年1月1日至2015年12月31日期间的租金。2016年的上半年租金由100万定金冲抵，定金结余部分冲抵下半年度租金。2016年6月30日前乙方支付2016年6月30日至2017年6月29日的年度租金；2017年6月30日前乙方支付2017年6月30日至2018年6月29日的年度租金，依此类推。甲方收款后应提供给乙方有效的收据凭证。关于房屋的转让与拆建，合同约定甲乙双方同意租赁土地内原有房屋（位于场地北边的库房，面积约为2173.14平方米）交由乙方处置，乙方拆除原有房屋一平方米建筑物给甲方建设两平方米房屋的建筑物。关于乙方新建房屋，合同约定乙方应对新建房屋进行规划，并将工程规划图报甲方知晓。乙方尽力办理相关审批手续，甲方给予全力协助配合。同等条件下，乙方将新建房屋优先发包给甲方施工，双方另行签署《施工承包合同》。关于拆迁补偿，合同约定土地补偿款归甲方所有。原有甲方的建筑物补偿款归甲方所有；乙方按本合同第四条第2款约定应补偿给甲方的建筑物的补偿款归甲方所有；对于乙方新建房屋的补偿款中，乙方建设工程成本归乙方所有，补偿利润部分按甲方占30%，乙方占70%分配。关于甲方违约责任处理规定，合同约定甲方因不能提供本合同约定的场地、房屋而解除合同的，应返还乙方本年度租金并赔偿相应损失。甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应退还本年度租金，并支付给乙方违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任。乙方新建房屋若遇政府强拆，甲乙双方应共同努力解决，如解决不成，乙方房屋实际建设费用全部由甲方承担。该合同还约定了双方其他权利义务。合同签订后，张振明交付了部分土地。高焕如分别于2015年2月2日、2016年7月11日共计给付租金150万元。房建十五公司为高焕如出具了加盖有单位财务章的收据。张振明主张是其委托房建十五公司收取租金，因为高焕如以支票方式给付租金，其个人无法收取，故委托房建十五公司收取，并出具收据。房建十五公司认可代为张振明收取租金。另，2016年8月18日，张振明收取高焕如20万元，并出具收条。高焕如主张该20万元为手续费，张振明没有支出，应该返还。张振明主张该20万元为招待费，与本案没有关联性。涉诉房屋及场地系张振明分别通过买断原北京市房山区×镇人民政府（以下简称×镇政府）下属企业北京市房山区建筑企业集团总公司第六工程公司的净资产（宗地总面积30966.3㎡，合46.45亩；宗地总建筑面积2087.4㎡）和与北京市房山区×镇×村村民委员会签订合同承包取得。在合同约定的75亩场地中，主要分为两大部分，南半部分24亩，北半部分51亩。南半部分24亩场地，张振明交付后，高焕如建造了约12500平方米的钢结构厂房。2017年初，×镇政府（甲方）与高焕如（乙方）签订涿州电厂220千伏送出（北京段）工程拆迁补助协议（非宅）（协议中未注明日期），场地上的厂房被拆除。该协议中第二条载明：“经北京开元恒基房地产土地评估有限公司出具的评估报告，甲方应支付乙方拆迁补偿款共计5021946元。其中包括：2、装修、设备及附属物（地上物）作价5021946元。”协议达成后，高焕如领取了该款项。在北半部分51亩场地中，西侧28亩：从南往北，包括1、张振明自有自建办公房屋及院落约3亩，未交付；2、原×镇政府下属企业北京市房山区建筑企业集团总公司第六工程公司原有房屋及院落约20亩，未交付，该部分土地有集体土地使用证，房屋有房屋所有权证；3、旧仓库、平房及场地约5亩，已交付，至法庭辩论终结前，房屋及场地状况与交付前一致。东侧23亩，已交付。交付时，此处场地地势低洼，其上没有建筑物。交付后，高焕如在该处地块填土、打桩，建造了7000多平方米的钢结构厂房。审理中，高焕如为证明其投资建设费用，提供了有关机械费、材料费、人工费的合同、发票、收据、收条和转账记录等证据。2017年3月初，厂房建设即将竣工时。2017年3月9日，北京市国土资源局房山分局向张振明下发了责令停止违法行为通知书，理由为“未经批准在×村村北占用集体土地建设库房”涉嫌违反法律规定。2017年3月10日，窦店镇政府同时向张振明下发了限期改正通知书、责令停止建设通知书，认为张振明“在苏村村北的建设未取得乡村建设规划许可证。”要求其改正、停止建设。2017年4月15日、4月17日，×镇政府、×镇拆除违法建设指挥部办公室分别向张振明下发了限期拆除通知书，认为张振明：“位于×村村北大于路东侧的建设未取得乡村建设规划许可证进行建设。”要求其拆除。张振明收到上述公文文书后，均转交给高焕如。因高焕如未能按期执行，2017年5月底，×镇政府组织人员按违建拆除了该钢结构厂房。2017年6月15日，高焕如的人员撤离租赁场地。2017年7月11日，高焕如诉至本院。张振明认可高焕如的人员在高焕如起诉时已经撤离租赁场地。审理中，高焕如向北京市规划和国土资源管理委员会申请获取涉诉地块规划用地性质的信息，获得的答复为：申请用地在《北京市房山区×镇总体规划（2005年-2020年）》中用地性质为规划农田及其他用地和生产防护绿地。上述事实，有房屋场地租赁合同、收据、收条、集体土地使用证、房屋所有权证、拆迁补助协议、责令停止违法行为通知书、限期改正通知书、责令停止建设通知书、限期拆除通知书、政府信息答复告知书、买断合同和补充协议、合同书、勘验照片及双方当事人陈述在案佐证，以上证据，经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定事实的依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，关于被告主体问题，高焕如主张房建十五公司也应承担民事责任。根据合同相对性原则，高焕如与张振明系租赁合同的双方当事人，且房建十五公司自认系为张振明代收租金。故张振明应为被告适格主体。高焕如要求房建十五公司承担民事责任的诉讼请求，本院不予支持。高焕如与张振明签订房屋场地租赁合同，约定张振明将位于北京市房山区×镇×村村北约2173.14平方米的房屋及场地共计约75亩租赁给高焕如使用。对于该租赁合同的效力问题。首先，合同法第214条规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。该租赁合同约定的租赁期限为38年。故该租赁合同约定的租赁期限超过20年的部分，属于无效的约定。其次，张振明将拥有房屋所有权证的房屋及所占场地，和从北京市房山区×镇×村村民委员会租赁的土地租赁给高焕如使用，该房屋和土地属于各自独立分开的两部分。在租赁合同中，关于张振明拥有房屋所有权证的房屋及所占场地的约定，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故租赁合同中涉及该部分约定的内容合法有效。再次，根据查明的事实，高焕如租赁涉诉土地用于建设钢结构厂房，并被认定为违法建筑，其已改变了涉诉土地原土地用途，因此违反了法律的强制性规定，故在租赁合同中，关于拥有房屋所有权证的房屋及所占场地以外的涉诉土地的约定，应属无效，故租赁合同中涉及该部分约定的内容无效。因此，租赁合同从约定的内容来看，属于部分有效，部分无效。由于租赁合同部分有效，部分无效，从合同的整体性上来看，租赁合同从形式上已不能继续履行，故张振明反诉要求继续履行合同，给付2017年6月30日至2018年6月29日租金的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于高焕如要求解除租赁合同的诉讼请求。由于租赁合同部分有效，部分无效，其无效部分，不存在合同解除问题。对于有效部分，因高焕如在涉诉场地上建造的钢结构厂房属于违法建筑而被相关部门拆除，高焕如并于2017年6月底撤离涉诉场地，张振明对此予以认可。因此，双方签订租赁合同的合同目的无法实现，租赁合同中的有效部分应予以解除。故高焕如的该项诉讼请求，其合理部分，本院予以支持。合同法第56条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同法第97条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于高焕如要求返还租金及占有使用费的诉讼请求。根据查明的事实，双方签订租赁合同后，张振明实际交付场地52亩，高焕如理应支付占有使用该部分场地期间的租金及占有使用费。高焕如主张2017年6月15日撤离涉诉场地。张振明认可高焕如2017年7月11日起诉时已经撤离涉诉场地。本院酌情确定高焕如交付涉诉场地租金及占有使用费的终止时间为2017年6月30日。高焕如已交付涉诉场地租金及占有使用费150万元，故张振明应返还138640元。因此，对高焕如要求返还涉诉场地租金及占有使用费合理部分的诉讼请求，本院予以支持，过高部分，本院不予支持。对于高焕如要求赔偿建造钢结构厂房投资损失的诉讼请求。根据租赁合同的约定，张振明将涉诉场地出租给高焕如作合法经营使用，对若遇征地拆迁补偿时地上新建建筑物的补偿利益如何分配还做出了特别约定，说明张振明对于高焕如租赁土地用于非农建设是认可的、明知的。因此，双方对造成租赁合同部分无效均存在过错。本院根据本案的具体情况，酌情确定高焕如与张振明对因合同部分无效造成的损失各自承担50%的责任。对于建造钢结构厂房投资损失的具体数额，根据高焕如提供的现有证据不能充分的证明投资损失的具体数额，故本院根据本案的具体情况，参照相关部门对涉诉场地南半部分已拆除的钢结构厂房给予的补偿费用，并结合涉诉场地北半部分所建钢结构厂房地下需大量打桩、填土等事实，本院酌情确定张振明赔偿高焕如投资损失290万元。对于高焕如要求返还20万元手续费的诉讼请求，因其与本案并非同一法律关系，双方可另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、高焕如与张振明于2015年1月16日签订的房屋场地租赁合同中超过20年的部分无效。二、高焕如与张振明于2015年1月16日签订的房屋场地租赁合同中涉及“拥有房屋所有权证的房屋及所占场地内容”的部分约定解除；涉及“拥有房屋所有权证的房屋及所占场地内容”以外的部分约定无效。三、张振明于本判决生效后10日内返还高焕如涉诉场地租金及占有使用费138640元。四、张振明于本判决生效后10日内赔偿高焕如经济损失290万元。五、驳回高焕如的其他诉讼请求。六、驳回张振明的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费36488元，由高焕如负担21488元（已交纳）；由张振明负担15000元（于本判决生效后7日内交纳）。反诉案件受理费8597元，由张振明负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  闻海鹏人民陪审员  豆宝贵人民陪审员  隋玉民二〇一九年十一月四日书 记 员  刘 乐