海南省海口市秀英区人民法院民事判决书（2019）琼0105民初3490号原告：胡连仔，女，1966年8月6日出生，汉族，住江西省赣州市。委托诉讼代理人：刘俊材，江西俊嘉律师事务所律师。被告：海南巨制置业有限公司，住所地海口市秀英区长滨三路8号。统一社会信用代码：914600005787388379。法定代表人：秦兰英，董事长。委托诉讼代理人：何岱法，男，1977年9月7日出生，汉族，户籍地四川省南部县，系该公司员工。委托诉讼代理人：朋海松，北京市瑞浩律师事务所律师。原告胡连仔与被告海南巨制置业有限公司（以下简称巨制置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡连仔的委托诉讼代理人刘俊材，被告巨制置业公司的委托诉讼代理人何岱法、朋海松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡连仔向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告于2017年7月15日签订的《巨制国际产权式酒店认购书》；二、判令被告双倍返还定金共计740000元给原告；三、判令被告赔偿原告其他损失共计80000元；四、本案诉讼费由被告全部承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：一、依法确认被告于2017年7月15日欺诈与原告签订的《巨制国际产权式酒店认购书》无效；二、判令被告向原告返还已付房款530000元；三、判令被告向原告承担支付210000元的定金责任；四、判令被告向原告承担530000元的赔偿责任；五、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告从2017年5月21日起就不具备商品房预售资格，而仍然隐瞒不具备商品房预售资格的真相，对原告进行欺诈（包括价格欺诈），使原告在2017年7月15日与其签订《巨制国际产权式酒店认购书》，并根据《巨制国际产权式酒店认购书》的约定支付定金530000元给被告。此后，双方买卖合同纠纷经原一审判决、二审裁定以及海口市人民政府行政复议，确定了被告的预售行为违法。被告巨制置业公司辩称，一、本案所涉及的被告开发的产权酒店项目早已具备预售条件，并依法取得商品房预售许可证，而且一直具备预售条件，被告预售商品房无任何违法行为。被告早在2015年5月即已具备商品房预售条件并依法取得商品房预售许可证，完全具备预售的资格，不存在未取得预售许可证而预售商品房的问题。至于被告的商品房预售许可证延期的问题，被告需要明确指出，被告2015年5月取得商品房预售许可证即已经取得行政许可，根据海口市有限公司有关规定，商品房预售许可证设立有效期只是一种监管行为，而不是每年一次的行政许可行为，只要不违反相关行业监管规定，商品房预售许可一直是具有法律效力的，是受法律保护的。海口市住房和城乡建设局未按时对被告的商品房预售许可证进行延期，并不是因为被告违反了行业监管规定，而是由于海南省和海口市的政府限购政策所致，与被告预售行为无任何关系。海口市住房和城乡建设局未按时对被告的商品房预售许可证进行延期，只是暂缓延期，后面也依法进行延期。总之被告预售商品房并无任何违法行为。二、原被告未能按认购书的约定签订商品房买卖合同，是由于政府的限购政策所致，而不是由于被告的原因，对此原审判决书已经作出十分清楚、明确的认定。2017年4月14日，海南省住房与城乡建设厅、海南省国土资源厅、中国人民银行海口中心支行发布《关于限制购买多套商品住宅的通知》，（琼建房（2017）96号），实行海南商品房限购政策。2017年5月10日，海口市为贯彻落实省住房、建设厅等三部门关于限制购买多套商品住宅的通知，发布了实施细则，要求产权式酒店项目销售比例不得高于该项目可销售面积的10%，因此导致被告与原告暂时无法按原有规定和认购认购书的约定签订商品房买卖合同。对此，本案原审判决书即海口市秀英区人民法院（2018）琼0105民初6119号民事判决书作出了明确的认定“本案因政府限购的原因致使商品房买卖合同未能订立”。三、原告要求被告承担定金责任和赔偿责任毫无法律依据。原审判决已经认定本案因政府限购原因致使商品房买卖合同未能订立，原告主张双倍返还定金缺乏事实和法律依据。海南省高级人民法院《关于审理办理商品房买卖合同纠纷案件的意见》第14条更加明确具体规定，政府或政府主管部门发布限购令的拟购房人可购房套数以相关限购令为限，开发商因限购令不能履行合同义务，拟购房人要求承担违约责任的不予支持。四、被告一直致力于已经取得商品房预售许可的产权式酒店的销售，不存在不愿意按照认购书签订商品房买卖合同的问题。五、原二审裁定书即海口市中级人民法院（2019）琼01民终967号民事裁定书。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第35条裁定本案发回重审，而该条只是有关举证期限的规定，因此原二审裁定本案发回重审本身就值得商榷，而且在本案发回重审后，原告提交了变更诉讼请求及其事实与理由申请书，但并没有提交当时可以提交而未成提交的证据，也就是说原一审判决所依据的事实理由及证据并未发生任何变化，重审中并没有出现任何可能影响人民法院对本案事实作出不同认定的证据。因此本案的重审没有作出与原一审判决不同判决的任何事实依据和法律依据，不可能也不应当作出与原一审判决不同的判决。原告胡连仔围绕诉讼请求向本院提交如下证据：证据一、身份证复印件；证据二、《巨制国际产权式酒店认购书》；证据三、收据、银行卡交易明细。被告经质证，对上述证据真实性均予以认可。被告巨制置业公司向本院提交如下证据：证据一、《巨制国际产权式酒店认购书》；证据二、海口市商品房预售许可证；证据三、关于我司“御府国际”项目产权式酒店销售问题的报告；证据四、关于我司“御府国际”、“荣城铂郡”项目产权式酒店销售问题的报告；证据五、关于恳请市政府延续已批复产权式酒店项目政策的联名诉求；证据六、海口市政府服务中心受理通知书；证据七、行政诉状；证据八、海口市秀英区人民法院行政案件受理通知书；证据九、海口市秀英区人民法院（2018）琼0105行初15号行政裁定书；证据十、《海口市贯彻落实省住房城乡建设厅顶等三部门的实施细则的通知》【海府（2017）37号通知】；证据十一、中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知。原告经质证，对被告提交的证据一、证据二的三性予以认可；对证据三至证据六合法性、关联性不予认可；对证据七至证据十一的三性无异议。当事人对真实性无异议的证据，本院依法予以确认其真实性。被告提交的证据三至证据六与本案具有关联性，本院予以采纳。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告胡连仔与被告巨制置业公司于2017年7月15日签订一份编号为6660056的《巨制国际产权式酒店认购书》，约定原告自愿购买被告开发的位于海口市××区巨制国际项目的产权酒店10层A1O02号房，面积为41.33平方米，单价为25405元/平方米，约定原告需于签订认购书时交付定金530000元，原告于当日通过银行转账方式向被告交付定金530000元。认购书还约定原告须于认购书签订后15日内到被告处签订《海口市产权式酒店客房买卖合同》，并支付购房款。被告于2015年5月21日取得涉案项目的商品房预售许可证，许可证有效期为一年，至2016年5月20日止。经被告申请，海口市住房和城乡建设局批准该许可证有效期延长至2017年5月21日。2017年4月14日，海口市人民政府印发《海口市贯彻落实省住房城乡建设厅等三部门的实施细则的通知》【海府（2017）37号通知】，设定的限购区域为“滨江西路以西、长彤路以东、南海大道和红城湖以北区域（含海甸岛和新埠岛），以及椰海大道以南、绕城高速以北、铁龙路以西、粤海大道以东合围区域范围”。2017年5月10日，海口市人民政府发布海府（2017）37号通知，规定自《关于限制购买多套商品住宅的通知》的实施细则颁布之日起，产权式酒店项目销售比例不得高于该项目可销售面积的10%，其余90%必须用于自持经营使用。原已销售的项目其销售比例超出的立即停止销售。因海口市住建局未为被告预售许可证按原审批条件进行延期，被告向市政府及住建部门发函，要求按原审批条件为被告预售许可证进行延期，被告于2018年2月2日向本院提起行政诉讼，请求判令海口市住建局履行法定职责，为被告预售许可证办理延期，后被告于2018年4月2日申请撤诉。2018年4月22日，海南省人民政府发布《中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》【琼发办（2018）29号】，海南省开始全域限购。截至本案开庭之日，被告未办理预售许可证延期手续，亦未与原告签订商品房买卖合同，遂成讼。本院认为，一、关于《巨制国际产权式酒店认购书》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，原被告签订的《巨制国际产权式酒店认购书》在签订时至起诉前被告均未取得商品房预售许可证，故该认购书应认定为无效，原告关于确认双方签订的《巨制国际产权式酒店认购书》无效的诉讼请求，本院予以支持。2关于被告是否应当向原告返还已付购房款的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告关于要求被告返还已付房款530000元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。3关于被告是否应当双倍返还定金的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。本案中，根据被告提交的海口市人民政府印发《海口市贯彻落实省住房城乡建设厅等三部门的实施细则的通知》【海府（2017）37号通知】中所设定的限购区域是指“滨江西路以西、长彤路以东、南海大道和红城湖以北区域（含海甸岛和新埠岛），以及椰海大道以南、绕城高速以北、铁龙路以西、粤海大道以东合围区域范围”可知，涉案房屋所在区域并不在此次限购区域，且根据《中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》【琼发办（2018）29号】，全域限购始于2018年4月22日，晚于认购书签订时间，再则被告并未举证证明其与原告签订认购书时，被告的销售面积已达10%，故被告在明知涉案项目未取得预售许可证的情况下，仍与原告签订认购书销售涉案房屋，导致未能签订商品房买卖合同。即原被告双方未能签订商品房买卖合同是被告一方原因造成的，应当按照法律关于定金的规定处理。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，被告作为收受定金的一方未履行约定的债务，应当双倍返还定金。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，定金不得超过主合同标的额的20%，原被告双方签订的认购书中载明涉案房屋总价款为1050000元，故定金最高应为210000元，原告向被告支付530000元购房款中仅有210000元需双倍返还。故原告要求被告返还多一倍定金210000元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告关于未能签订商品房买卖合同系政府限购原因导致的抗辩，没有事实和法律依据，本院不予采纳。4关于被告是否应当承担赔偿责任的问题。对于原告主张被告承担530000元的赔偿责任的诉求，因原告没有提供证据证明被告存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条中规定的情形，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条、第九条之规定，判决如下:1确认原告胡连仔与被告海南巨制置业有限公司于2017年7月15日签订的《巨制国际产权式酒店认购书》无效；2被告海南巨制置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告胡连仔返还购房款及定金740000元；三、驳回原告胡连仔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16330元，由被告海南巨制置业有限公司负担11300元，原告胡连仔负担5030元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。                                              审 判 长  杨衢人民陪审员 颜海汀人民陪审员 陈允清 二〇一九年十一月二十日法官助理 陈节节书 记 员 庄楠绮 印刷：李彬彬海口市秀英区人民法院2019年11月20日印制