广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初21646号原告：梅雪莲，女，1976年1月15日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。被告：陈忠，男，1968年12月16日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。被告：陈少敏，女，1971年3月20日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：陈忠，身份资料同上，系被告陈少敏的丈夫。原告梅雪莲诉被告陈忠、陈少敏物权保护纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梅雪莲，被告陈忠、陈少敏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梅雪莲诉称：2019年4月23日，因（2019）粤0106执恢38号案申请人申请执行，两被告位于广州市天河区146号1705房在淘宝网上公开挂牌拍卖。2019年5月28日，原告通过网银支付了660000元定金获得竞投资格，并于该日以6517887元的价格竞得上述房屋。次日，原告向法院支付了剩余房款5857887元。由于法院的拍卖公告告知按现状拍卖，房屋的腾退、迁出、接收或后续产权登记事项等问题由买受人自行解决，法院不负责标的物的清场交付。因此，原告于2019年5月30号与被告陈忠协商上述房屋的交付事宜，被告陈忠表示不会马上搬迁，要求继续居住13个月或者更长时间，等到其买新房并装修完成才腾退房屋给原告，并且不会支付任何费用。原告向物业管理处查询得知，两被告从2012年1月1日至今共欠天誉花园管理处的物业管理费本金约37500元，滞纳金按照每日千分之一计算。原告认为，法院发布拍卖公告，原告竞得上述房屋，法院在2019年5月18日公布《网络竞价成功确认书》，原告按照规定支付全部房款，上述房屋属于原告所有。被告作为原来的产权人负有向原告交付上述房屋的法定义务，被告继续占用房屋属于侵权行为，除了负有交付房屋的义务之外还需要赔偿因非法占用房屋给原告造成的损失，损失包括房屋占用费用、欠付的物业管理费35000元及滞纳金。综上所述，请求法院判令：一、两被告搬离广州市天河区146号1705房并腾空房屋交还给原告使用；二、两被告向原告赔偿房屋占用费（按照15000元/月的标准计算，自2019年6月1日起计至被告实际搬离并交还房屋给原告之日止），返还原告垫付的2019年8月、9月的物业管理费共758元、2019年8月电费581.39元；三、本案诉讼费、保全费由两被告承担。被告陈忠、陈少敏共同辩称：一、广州市天河区146号1705房拍卖时是以不交吉的方式进行拍卖的，原告拍卖时清楚知道上述房屋的情况。被告要求13个月搬迁时间是合理的，被告会抓紧时间另行购买房屋并进行搬离。二、不同意原告主张的每月15000元的占用费标准，据被告所知，上述房屋的租金标准大概是10000元/月，原告主张15000元/月的标准过高。三、关于原告垫付的2019年8月、9月的物业管理费共758元、2019年8月电费581.39元，被告确认该金额并同意向原告支付上述费用。经审理查明：在（2019）粤0106执恢38号案件的执行过程中，本院依法裁定拍卖被执行人陈忠、陈少敏名下位于广州市天河区146号1705房（下简称案涉房屋），并于2019年4月23日发布了《竞买公告》。该《拍卖公告》所附的《拍卖标的调查情况表》中，“特殊说明”一栏中明确，“本拍品按现状拍卖，房屋的腾退、迁出、接收或后续产权登记事项等问题由买受人自行解决，法院不负责标的物的清场交付”。2019年5月28日，梅雪莲以6517887元的价格成功竞买了案涉房屋。2019年6月10日，本院作出（2019）粤0106执恢38号执行裁定，裁定陈忠、陈少敏名下的案涉房屋归买受人梅雪莲所有。该裁定于2019年6月19日送达给梅雪莲。2019年8月13日，广州市国土资源和规划委员会核发了案涉房屋的《不动产权证》，房地产权利人为梅雪莲，用途为住宅，建筑面积为164.79平方米。现梅雪莲以陈忠、陈少敏非法占用案涉房屋给其造成损失为由，向本院提起诉讼。诉讼过程中，梅雪莲与陈忠、陈少敏均确认案涉房屋现由陈忠、陈少敏居住使用。庭审过程中，梅雪莲主张案涉房屋所在的天誉花园一期中没有阳台、面积为151平方米的房屋的租金为14500元/月，而案涉房屋在天誉花园二期，面积为165平方米且有双阳台，且为正南向，故其以15000元/月计算案涉房屋的占用费已经是低于市场价。为予证明，梅雪莲提交了相关的中介网页打印件作为证据。陈忠、陈少敏对该证据的真实性不予确认，认为15000元/月的标准过高。另，梅雪莲与陈忠、陈少敏均确认根据房屋管理部门公布的《2018年广州市房屋租金参考价》显示，案涉房屋所在的天誉花园电梯楼房屋的租金参考价为62元/平方米/月。梅雪莲主张其已支付了案涉房屋的2019年8月、9月的物业管理费共758元，2019年8月的电费581.39元，并提交了物业管理费发票、电费发票予以证明。陈忠、陈少敏对上述证据的真实性均无异议，并同意向梅雪莲支付上述费用。本院认为：根据我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，梅雪莲在法院执行过程中，依法竞买了法院拍卖的案涉房屋，法院已裁定案涉房屋归梅雪莲所有，且之后广州市国土资源和规划委员会亦核发了房地产权利人为梅雪莲的案涉房屋的《不动产权证》，因此，梅雪莲已合法取得了案涉房屋的所有权，是案涉房屋的合法所有权人。根据我国物权法规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利；无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物；侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，法院于2019年6月10日裁定案涉房屋归梅雪莲所有，该裁定于2019年6月19日送达给梅雪莲后立即生效，故案涉房屋的所有权已转移给梅雪莲，梅雪莲依法取得案涉房屋的合法所有权。但陈忠、陈少敏在不拥有案涉房屋所有权的情况下一直占用案涉房屋，经梅雪莲催告后仍然拒绝将房屋交付梅雪莲，其行为已侵害了梅雪莲对案涉房屋的所有权，现梅雪莲起诉要求陈忠、陈少敏搬离案涉房屋并腾空房屋交还给梅雪莲使用的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。但考虑到陈忠、陈少敏另行找其他房屋居住需一定时间，故本院综合案情，酌情给予陈忠、陈少敏三个月的搬迁期限。另，陈忠、陈少敏一直占用案涉房屋，其侵权行为延续至今，现梅雪莲要求陈忠、陈少敏赔偿房屋占用费的诉讼请求合法有理，本院予以支持。但占用费应自法院裁定案涉房屋归梅雪莲所有的裁定书生效之日的次日（即2019年6月20日）起算，计至陈忠、陈少敏实际搬离并交还案涉房屋给梅雪莲之日止。关于该占用费的标准，梅雪莲要求按照15000元/月的标准计算，该主张缺乏依据，本院不予支持。本院判令该占用费按照房屋管理部门公布的《2018年广州市房屋租金参考价》中显示的天誉花园电梯楼的租金参考价62元/平方米/月的标准计算，因此，陈忠、陈少敏应按照10217元/月（164.79平方米×62元/平方米/月）的标准向梅雪莲支付占用费。梅雪莲要求陈忠、陈少敏向其返还垫付的2019年8月、9月的物业管理费共758元，2019年8月的电费581.39元，陈忠、陈少敏确认上述金额并同意向梅雪莲支付上述费用，故本院对梅雪莲的该项诉请予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第三十四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告陈忠、陈少敏于本判决发生法律效力之日起三个月内搬离广州市天河区146号1705房并腾空交还给原告梅雪莲；二、被告陈忠、陈少敏于本判决发生法律效力之日起三个月内向原告梅雪莲支付上述房屋的占用费（自2019年6月20日起计至被告陈忠、陈少敏实际搬离并交还房屋给原告梅雪莲之日止，按照10217元/月的标准计算）；三、被告陈忠、陈少敏于本判决发生法律效力之日起10日内向原告梅雪莲支付2019年8月、9月的物业管理费共758元，2019年8月的电费581.39元；四、驳回原告梅雪莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6480元，由原告梅雪莲负担2000元，被告陈忠、陈少敏负担4480元；保全费2210元，由被告陈忠、陈少敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  苏 琴人民陪审员  陈 娟二〇一九年十一月二十七日书 记 员  何靖文黄谱兰卢倩怡