惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初289号原告：陈义群，男，汉族，1962年9月28日出生，住所地湖北省谷城县。委托诉讼代理人：蔡建东、吴巧文，湖南人和（东莞）律师事务所律师。被告：惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司，住所地惠州大亚湾霞涌镇河西五巷9号。法定代表人：孟伟胜，总经理。委托诉讼代理人：黄锡裕，广东商达(惠州)律师事务所律师。原告陈义群与被告惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司（简称美泰诚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案，于2018年9月6日作出(2018)粤1391民初1620号民事判决书，被告不服，提起上诉。2018年12月26日，惠州市中级人民法院裁定撤销原判，发回重审。本院于2019年1月14日立案受理后，重新组成合议庭，于2019年9月5日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴巧文律师，被告的委托诉讼代理人黄锡裕律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：判令被告向原告支付逾期办理房屋转移登记手续违约金人民币59691.08元［(366+365+365+10-720)天×0.03%×515467元，计算至2018年5月10日］。事实和理由：2013年7月25日，原告与被告签订了《海韵雅苑楼宇认购协议书》，之后原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告按期付清购房款。被告在销售过程中就承诺6年返租，但被告没有直接与原告签订合同，而是找到深圳市豪派特酒店管理有限公司（简称豪派特公司），要求豪派特公司与原告签订《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》。2015年5月1日，被告将房交给豪派特公司管理使用。期间原告多次催告被告办理房屋权属转移登记手续，但被告拖延至今，仍未为原告办理完毕房屋权属转移登记手续，被告的行为显然违反《商品房买卖合同》第八条第二款关于出卖人承诺在商品房实际交付后720天内为买受人办理完毕房屋权属转移登记手续的规定，且逾期天数达300多天。被告的行为已严重违反《商品房买卖合同》相关规定，违反诚实信用原则，现原告依据《商品房买卖合同》第八条第三款规定，请求被告支付违约金，故请贵院支持原告的诉讼请求。被告辩称：涉案房产于2016年5月14日交付，本案应从2018年5月4日起计算延迟办证违约金。第一，涉案房产于2015年4月30日满足交付条件。根据《商品房买卖合同》第八条约定，涉案房产需在2015年5月1日前取得综合竣工验收合格，而根据国务院2004年5月19日发布的《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，将“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”的行政审批项目予以取消，这就意味着“综合验收合格”不再是房屋交付使用的强制条件。涉案房产于2014年8月4日通过消防验收、于2014年7月25日通过电梯监督检验，于2015年4月30日经过建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告，且在2017年6月29日涉案房产取得《惠州大亚湾区商品房首次登记告知书》即涉案房产在2017年6月29日已办理大产权证，涉案房产符合交付条件。第二，原告于2016年5月14日正式收楼，应从2018年5月4日起计算延迟办证违约金。原告与豪派特公司签署委托经营协议，但仅委托了“1.收取房屋收益、2.代为处理房屋管理、房间钥匙掌管、布置或搬入搬出本人所有的房间内设备设施、房间内设施设备损坏赔偿事宜”，原告并未明确委托豪派特公司进行收楼，收取利益的权限并不等于代收楼的权限。根据合同相对性原则，被告与原告签署的《商品房买卖合同》是买卖法律关系，原告与豪派特公司签署的《委托经营服务协议》是房屋租赁关系，买卖法律关系与房屋租赁法律关系是两种不同法律关系，且合同的主体不同，不能将两个不同法律性质的行为等同，即“收租不等于收房”。基于《委托经营服务协议》的房屋租赁关系下，原告与豪派特公司关于租金起算点的约定是双方协商的结果，与原告是否收楼无关。基于《商品房买卖合同》约定下的交付义务的履行，涉案房产应按原告收楼之日作为实际交付之日，而原告实际也在2016年5月14日向被告收楼，原告以自身行为表示实际的交楼、交付时间并不认同豪派特公司实际使用便是代表原告收楼，否则，原告无需再自行收楼。而此前双方在惠州市中级人民法院的诉讼便已就虚假宣传、迟延交楼达成调解，被告也履行了相应的义务，现延迟交楼的违约责任被告已履行完毕。涉案房产实际交付的时间为2016年5月14日，则被告依照合同约定应于实际交付的720日内即在2018年5月4日前办理涉案房产的权属登记转移，应从2018年5月4日起计算延迟办证违约金，而被告实际在2018年4月16日已向大亚湾房管局递交办证材料。被告已履行办证义务，政府房管部门审批是答辩人无法控制的，因此，应认定被告已履行在约定的时间内办理权属登记的义务。经审理查明：2013年1月25日，被告美泰诚公司与案外人豪派特公司签订《豪派特酒店管理有限公司合作合同》，约定豪派特公司为被告开发的“海韵雅苑”项目提供全权委托经营管理服务，被告委托豪派特公司与“海韵雅苑”项目的业主签订酒店托管服务分成协议。2013年7月25日，原告陈义群与被告美泰诚公司签订《商品房买卖合同》及其《补充协议》，约定原告购买被告开发的位于惠州大亚湾霞涌海韵雅苑第1幢9层02号房，房屋总价款为515467元，被告应当在2015年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的，并符合合同约定的商品房交付原告使用。《补充协议》第五条约定，该商品房达到《合同》约定的交付条件时，出卖人以书面形式通知买受人办理入住手续，该商品房的交付日以出卖人交付通知书中所载明的房屋交接期限届满之日为准。《补充协议》第八条约定，原告在按本协议约定提交齐全办理产权转移登记手续所需的合格资料，并缴清办理产权相关税、费的情况下，被告承诺在商品房实际交付后720日内，为原告办理完毕房屋权属转移登记手续。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，每逾期一日，被告按已付房价款的万分之三向原告支付违约金。同日，原告与豪派特公司签订一份《豪派特酒店管理有限公司合作合同》，约定：原告于2015年5月1日至2021年4月30日期间将涉案房屋委托给豪派特公司，供豪派特公司作酒店公寓经营使用，豪派特公司向原告支付租金。上述合同签订后，原告付清了购房款515467元及相关税费。2015年5月1日，案外人豪派特公司开始对涉案房屋进行经营使用并向原告支付租金，原告于2016年5月14日到被告处签署《收楼意见书》。2018年4月16日，被告向大亚湾不动产登记中心申请涉案房屋所有权转移登记并予受理，2018年8月2日，被告才为原告取得了涉案房产的权属证书。另查明，2016年6月1日，原告陈义群诉被告美泰诚公司［(2016)粤1391民初1587号案］，认为按《商品房买卖合同》约定，被告须于2015年5月1日前向原告交付房屋，但被告未按时向其交付房屋，主张被告支付逾期交付房屋违约金。本案中，原告又认为被告于2015年5月1日向豪派特公司交付房屋，被告一直未为其办理完毕房屋权属转移登记手续，超过合同约定房屋实际交付后720日内办理房屋权属登记转移手续的期限。以上事实，有原告和被告提供的相关证据佐证在卷，经开庭质证，认证，可以作为认定事实的根据。本院认为：本案争议焦点是涉案房屋实际交付时间及被告美泰诚公司是否存在逾期办证问题。关于涉案房屋交付时间的问题。根据《商品房买卖合同》及其《补充协议》约定，被告应当在2015年5月1日前将符合约定条件的商品房交付原告使用。原告在(2016)粤1391民初1587号案件中否认被告于2015年5月1日将涉案房屋实际交付使用，主张被告向其交付房屋并支付违约金，虽然一审判决没有支持其这一诉讼请求，但在二审中，原告与被告就被告虚假宣传和逾期交房违约问题达成调解协议，约定被告支付原告50546.7元作为补偿，此后，原告不再以宣传不符、延期交楼为由要求被告赔偿。据此，可以认定被告默认了逾期交付房屋的事实，且本案中，被告也认可涉案房屋的实际交付时间为2016年5月14日。而本案中原告又认为被告于2015年5月1日将涉案房屋交付豪派特公司使用，一直未办好房屋权属转移手续，从而主张被告支付逾期办证违约金。据此，可认定原告又承认被告没有逾期交付房屋。原告就涉案房屋的实际交付时间的前后陈述违反了民事诉讼诚实信用原则中的禁反言原则。所谓“禁反言原则”是指当事人在民事诉讼中，在表示出相应言词后，要对自己的言词负责，不得为己利而作出否定先前言词的言论。因此，涉案房屋的实际交付时间应认定为原告签署收楼意见书的2016年5月14日。关于被告是否存在逾期办证的问题。按《商品房买卖合同》合同约定被告承诺在商品房实际交付后720日内，为原告办理完毕房屋权属转移登记手续，原告于2016年5月14日实际收楼，故被告应当在2018年5月4日前为原告办理完毕房屋权属转移登记手续，被告于2018年4月16日即向有关部门申请办理涉案房屋权属转移登记，2018年8月2日，被告才为原告取得涉案房产的权属证书，超过合同约定的办理房屋权属转移手续期限90天，故被告存在逾期办证问题，原告请求被告支付逾期办证违约金，理由充分，予以支持。按合同约定，逾期办证违约金按已付房价款的日万分之三计算，即515467元×0.0003×90天=13917.61元。原告主张超出部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》规定，判决如下：一、被告美泰诚公司应本判决生效后五日内支付逾期办证违约金13917.61元给原告陈义群。二、驳回原告陈义群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1292元，由原告陈义群负担991元，被告美泰诚公司负担301元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  卓建新审 判 员  房耀庆人民陪审员  张 帆二〇一九年十一月二十一日书 记 员  王艺晓