宁波高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0291民初1360号 原告：宁波市镇海吉芝服装厂（统一社会信用代码：91330201695087156G）。住所地：宁波高新区贵驷街道耕渔路10号。 主要负责人：谢季志，该厂经理。 委托诉讼代理人：郑贤超，浙江波宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗丹丹，浙江波宁律师事务所律师。 被告：宁波市镇海金碧辉煌娱乐有限公司（统一社会信用代码：913302017588592490）。住所地：宁波高新区贵驷街道耕渔路10号。 法定代表人：李晴，该公司执行董事兼总经理。 被告：费建荣，男，1970年11月15日出生，汉族，住宁波市。 两被告共同委托诉讼代理人：徐明，浙江同舟（宁波石化开发区）律师事务所律师。 原告宁波市镇海吉芝服装厂（以下简称吉芝服装厂）与被告宁波市镇海金碧辉煌娱乐有限公司（以下简称金碧辉煌公司）、费建荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月5日公开开庭进行了审理。后因本案案情复杂，不宜继续适用简易程序审理，本院裁定转为普通程序，于2019年11月5日公开开庭进行了审理。第一次庭审原告吉芝服装厂的委托诉讼代理人郑贤超、罗丹丹，被告金碧辉煌公司原法定代表人吴庭标，被告金碧辉煌公司、费建荣的共同委托诉讼代理人徐明到庭参加诉讼。第二次庭审原告吉芝服装厂的委托诉讼代理人郑贤超，被告金碧辉煌公司、费建荣的共同委托诉讼代理人徐明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吉芝服装厂向本院提出诉讼请求：1.判令两被告腾退位于宁波高新区贵驷街道耕渔路10号的无权占有使用的房屋（具体包括约200平方米的营业用房3楼宿舍、约50平方米的办公室、约30平方米的门卫室、约50平方米的食堂及约14平方米的旧宿舍外厕所）；2.判令被告金碧辉煌公司立即支付原告2013年7月10日至2017年11月30日的房屋占有使用费513？568.48元，并赔偿利息损失（利息损失自2013年8月1日起暂计算至2019年5月21日止为112？973元）；3.判令两被告共同支付原告自2017年12月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，并赔偿利息损失（房屋占有使用费暂计算至2019年5月21日止为198？650.36元，利息损失自2018年1月1日起暂计算至2019年5月21日止为8？392.79元）。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令两被告腾退位于宁波高新区贵驷街道耕渔路10号的无权占有使用的房屋（具体包括约268.8平方米的营业用房3楼宿舍、约58.71平方米的办公室、约18.81平方米的门卫室、约39.04平方米的食堂及约15.75平方米的旧宿舍外厕所）；2.判令被告金碧辉煌公司立即支付原告2015年1月1日至2017年11月30日的房屋占有使用费384？374.39元，并赔偿利息损失（利息损失自2016年1月1日起暂计算至2019年5月21日止为56？187.2元）；3.判令两被告共同支付原告自2017年12月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，并赔偿利息损失（房屋占有使用费暂计算至2019年5月21日止为228？499.23元，利息损失自2018年1月1日起暂计算至2019年5月21日止为4？716元）。事实和理由：2009年11月13日，原告经拍卖购得慈溪新欣赛德隆电器有限公司名下的位于宁波高新区贵驷街道耕渔路10号的房地产[国有土地使用证号：镇国用（2007）第××号；房屋所有权证号：房权证镇骆字第××、20××37、20××38号]。上述房产建筑面积为5？825.89平方米，土地使用权面积为6？615.15平方米，其中中间围墙南侧1？800平方米的房地产出租给被告金碧辉煌公司，租赁期限自2004年1月1日起至2019年12月31日止，租金为每年80？000元，且已一次性交足。2009年12月10日，慈溪市人民法院出具（2009）甬慈民执字第1583-3号执行裁定书，裁定上述房地产的财产权自裁定送达原告时转移。2010年1月5日，原告取得房屋所有权证（证号为甬房权证镇骆字第××号），确认被告金碧辉煌公司的KTV营业用房面积为1？956.6平方米。2010年2月25日，原告取得国有土地使用证[证号为甬国用（2010）第0601717号]，土地使用权面积为4？699平方米。2011年1月24日，原告取得国有土地使用证[证号为甬国用（2011）第0601196号]，土地使用权面积为1？916.15平方米。自2013年7月10日起，被告金碧辉煌公司实际占有使用房屋面积超过其租赁面积1？800平方米。关于超出部分面积，经法院组织当事人进行实地勘查测量，各方确认被告占有使用营业用房3楼宿舍约268.8平方米、办公室约58.71平方米、门卫室约18.81平方米、食堂约39.04平方米及旧宿舍外厕所约15.75平方米。上述房屋均在原告名下的位于宁波高新区贵驷街道耕渔路10号的土地上。2017年11月24日，被告金碧辉煌公司与被告费建荣签订承包合同一份，约定被告费建荣承包经营被告金碧辉煌公司的位于宁波高新区贵驷街道耕渔路10号的金碧辉煌KTV（包括金碧辉煌KTV28间现有正常经营所需的一切设施、设备、用具及宿舍、食堂、门卫室），承包经营期限自2017年12月1日起至2019年11月30日止，承包费为60？000元/月。自2017年12月1日起，被告费建荣实际经营使用金碧辉煌KTV。原告曾多次要求两被告腾退涉案房屋，并支付涉案房屋的占有使用费，但两被告均不予理睬。2018年7月27日，原告向被告金碧辉煌公司送达《关于催讨租金的函》，要求被告金碧辉煌公司支付涉案房屋占有使用费，两被告至今未向原告支付任何费用，故原告向法院提起诉讼。 被告金碧辉煌公司、费建荣共同辩称：被告金碧辉煌公司从2004年开始租赁位于宁波高新区贵驷街道耕渔路10号房屋，租赁时该房屋原本是厂房，并且有围墙，实际上是对围墙内的土地及地上房屋整体租赁。因经营KTV必须要有配套设施，故被告金碧辉煌公司进行了相应的改造。原告诉请中的门卫室、食堂、3楼宿舍、办公室、厕所是后来被告金碧辉煌公司征得房东的认可自己建造的，故不存在占有使用费。围墙内的所有建筑都是被告金碧辉煌公司在占有使用。被告费建荣是被告金碧辉煌公司的员工，两被告是内部承包关系。被告费建荣与原告之间没有法律关系，不是本案的利害关系人。现租赁期限尚未到期，也不存在腾退的问题。即使法院认定应支付相应的占有使用费，因原告未主张过上述费用，故不存在利息损失，且2016年5月24日以前的费用已超过诉讼时效，不应保护。涉案门卫室位于原告土地证的红线外，被告无需向原告支付该部分的占有使用费。另，占有使用费应按主体房屋租金标准予以计算。 经审理，本院查明如下事实：2009年12月10日，慈溪市人民法院作出（2009）甬慈民执字第1583-3号执行裁定书，载明：该院于2009年6月12日依法委托浙江天一拍卖有限公司拍卖慈溪新欣赛德隆电器有限公司名下现位于宁波高新区贵驷街道耕渔路10号的房地产[国有土地使用证号：镇国用（2007）第××号；房屋所有权证号：房权证镇骆字第××、20××37、20××38号]，查明上述房产建筑面积5？825.89平方米，土地使用权面积6？615.15平方米，该宗房地产中间围墙南侧1？800平方米的房地产出租给被告金碧辉煌公司，租赁期限自2004年1月1日起至2019年12月31日止，租金每年为80？000元，已经一次性交足。经该院两次拍卖，原告于2009年11月13日以7？460？000元的最高价竞买购得上述房地产，裁定上述房地产归原告所有。2010年1月5日，上述位于宁波高新区贵驷街道耕渔路10号5幢房产（即被告金碧辉煌公司租赁使用的房屋）变更登记至原告名下，房屋所有权证载明该2层工业用房建筑面积为1？956.6平方米。2010年2月25日、2011年1月24日，上述土地使用权分两次变更登记至原告名下，原告受让时上述土地上另有无证建筑若干，由被告金碧辉煌公司分别作为宿舍、办公室、门卫室、食堂、厕所在占有使用，其中门卫室位于土地证载明的红线外。自2015年7月10日起至2018年7月9日止，被告金碧辉煌公司另向原告租赁位于宁波高新区贵驷街道耕渔路幢号为181的工业厂房作为员工宿舍，第一年租赁面积为450平方米，租金为96？000元/年，第二年、第三年租赁面积均为414.52平方米，租金为100？000元/年。2017年11月24日，被告金碧辉煌公司与被告费建荣签订承包合同一份，约定被告费建荣承包经营被告金碧辉煌公司的位于宁波高新区贵驷街道耕渔路10号的金碧辉煌KTV（包括金碧辉煌KTV28间现有正常经营所需的一切设施、设备、用具及宿舍、食堂、门卫室），承包经营期限自2017年12月1日起至2019年11月30日止，承包费每月60？000元。2018年6月7日，原告主要负责人谢季志通过微信向被告金碧辉煌公司原法定代表人吴庭标主张涉案3楼宿舍、办公室及超出1？800平方米租赁面积以外部分的营业用房等房屋的租金。 另，经本院现场勘验，原、被告均认可涉案3楼宿舍面积约268.8平方米、办公室面积约58.71平方米、门卫室面积约18.81平方米、食堂面积约39.04平方米、室外厕所面积约15.75平方米。 以上事实由原告提供的执行裁定书、房屋所有权证、国有土地使用证、承包合同照片打印件、微信聊天记录截图打印件、租赁合同，以及原、被告方的陈述予以证明。 本院认为，本案原告依据其与被告金碧辉煌公司之间的房屋租赁合同要求两被告腾退超出约定租赁面积部分的房屋并支付房屋占有使用费，故本案应为房屋租赁合同纠纷。根据原告与被告金碧辉煌公司之间的租赁合同，涉案3楼宿舍、办公室、门卫室、食堂、室外厕所均不在约定的租赁面积范围之内。两被告虽辩称上述房屋系被告金碧辉煌公司在对土地整体租赁的情况下自行建造，但未能提交证据予以证明，故本院不予采纳。关于门卫室、室外厕所。因被告金碧辉煌公司租赁的房屋系用于生产、经营，因此门卫室、室外厕所作为附属配套设施一般应一并交付承租人予以使用，故对于原告要求另行支付占有使用费的诉请，本院不予支持。现被告金碧辉煌公司租赁的主体营业用房租赁期尚未届满，故对于原告要求返还门卫室、室外厕所的诉请，本院不予支持，可待租赁期届满后与主体营业用房一并返还。关于3楼宿舍。虽然两被告辩称四、五年前就将门锁死并停止使用，但是本院现场勘验发现上述房屋内堆放着一些生活物品，从丢弃着饮料瓶（生产日期为2019年5月）等现状来看，3楼宿舍仍处于被占有、使用状态，故对于两被告的该辩称意见，本院不予采信。关于办公室、食堂。经本院现场勘验，确认涉案办公室、食堂由被告金碧辉煌公司占有、使用。综上，被告金碧辉煌公司应向原告返还涉案3楼宿舍、办公室、食堂并支付相应的占有使用费。关于营业用房。房屋所有权证载明建筑面积为1?956.6平方米，被告金碧辉煌公司实际占有使用的面积超出约定的租赁面积1?800平方米，对于超出部分，被告金碧辉煌公司应支付房屋占有使用费。关于占有使用费计算标准问题。鉴于涉案3楼宿舍、办公室、食堂均搭建得较为简陋，且为主体营业用房的附属部分或配套用房，综合本案案情，本院认为上述房屋占有使用费可参照主体营业用房的租金标准予以计算，故上述房屋（包括超出部分营业用房）占有使用费合计为23?251元/年。因双方对房屋占有使用费的支付期限没有约定，现被告金碧辉煌公司占有使用期间为一年以上，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在腾退时支付。原告主张的2015年1月1日以后的房屋占有使用费，支付期限均在2016年1月1日以后。根据原告提交的微信聊天记录，2018年6月7日原告曾向被告金碧辉煌公司主张过占有使用费，故原告诉请并未超过诉讼时效。综上，被告金碧辉煌公司应支付原告2015年1月1日至2018年12月31日的房屋占有使用费93?004元，并支付自2019年1月1日起至实际腾退之日止按23?251元/年计算的房屋占有使用费。被告金碧辉煌公司未按期支付房屋占有使用费，原告主张按年利率6%赔偿利息损失于法有据，本院予以支持。被告费建荣并非涉案租赁合同的当事人，原告以被告费建荣为被告金碧辉煌公司的实际控制人为由要求其腾房并支付占有使用费及利息的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告宁波市镇海金碧辉煌娱乐有限公司将位于宁波高新区贵驷街道耕渔路10号约268.8平方米的营业用房3楼宿舍、约58.71平方米的办公室及约39.04平方米的食堂腾空并返还给原告宁波市镇海吉芝服装厂，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 二、被告宁波市镇海金碧辉煌娱乐有限公司支付原告宁波市镇海吉芝服装厂2015年1月1日至2018年12月31日的房屋占有使用费93?004元，并支付自2019年1月1日起至实际腾退之日止按23?251元/年计算的房屋占有使用费，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 三、被告宁波市镇海金碧辉煌娱乐有限公司分别赔偿原告宁波市镇海吉芝服装厂自2016年1月1日起至实际履行之日止以23?251元为基数按年利率6%计算的逾期付款利息损失、自2017年1月1日起至实际履行之日止以23?251元为基数按年利率6%计算的逾期付款利息损失、自2018年1月1日起至实际履行之日止以23?251元为基数按年利率6%计算的逾期付款利息损失、自2019年1月1日起至实际履行之日止以23?251元为基数按年利率6%计算的逾期付款利息损失，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 四、驳回原告宁波市镇海吉芝服装厂的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9?929元，由原告宁波市镇海吉芝服装厂负担8?422元（已预交），被告宁波市镇海金碧辉煌娱乐有限公司负担1?507元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  谢国斌 人民陪审员  莫雪菲 人民陪审员  朱贤忠 二〇一九年十一月二十二日 法官助理李韦华 代书 记员  章**