北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初32492号原告：北京智远恒达商贸有限公司，住所地北京市西城区红莲南路6号院8号楼6层0601-1。法定代表人：李翔，执行董事。委托诉讼代理人：江徐来，北京威诺律师事务所律师。被告：北京锦昌酒店管理有限公司，住所地北京市西城区红莲南路6号院8号楼6层0601。法定代表人：蔡秀锦，执行董事。委托诉讼代理人：庞慧仙，北京嘉润律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁凤杰，北京嘉润律师事务所律师。原告北京智远恒达商贸有限公司与被告北京锦昌酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京智远恒达商贸有限公司(以下简称智远公司)的委托诉讼代理人江徐来，被告北京锦昌酒店管理有限公司（以下简称锦昌公司）的委托诉讼代理人庞慧仙、梁凤杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。智远公司向本院提出诉讼请求：1．判决确认原被告双方的《租赁合同》于2019月6月8日解除；2．判令被告将北京市西城区红莲南路6号院8号楼4层401、5层501、6层601腾退交还给原告；3．判令被告将注册地址迁出北京市西城区红莲南路6号院8号楼6层0601。事实和理由：涉案房屋坐落于北京市西城区红莲南路6号院8号楼4层401、5层501、6层601，建筑面积2049.48平米。2016年8月1日，被告与原产权人周博迎签订《租赁合同》，被告承租房屋用于酒店经营，租赁期限自2016年8月1日至2026年7月31日止。租赁合同约定，租赁期间，出租人对房屋及其附着设施负有检查义务；房屋、设备设施修缮养护。防火安全、门前三包、综合治理及安全保卫、消防等工作，由承租人负责。租赁合同还约定，提前终止合同，需提前一个月书面通知对方如出租人必须终止合同的，给承租人带来经济损失由出租人承担。2017年8月8日（0501、0601）、8月23日（0401）原告取得房屋产权证。因被告作为承租人，对房屋属于管理，2019年1月28日，原告向被告发送《关于要求支付租金并加强房屋管理的通知函》，要求被告对承租房屋有效管护，切实承担起租赁房屋及其设备设施的修缮养护责任，切实做好防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等工作，同时通知被告支付2019年2月1日至2020年1月31日的租金1795344.48元。被告于2019年2月19日向原告支付了租金1795344.48元。2019年3月4日，被告向原告发送《关于租金发票和装修方案的通知》，提出对承租房屋进行装修改造，提供施工方案和设计图，原告于3月6日、13日、23日三次回复，要求其施工前要依法事先办理相关施工、消防等审批手续，不得违法施工。因被告的施工方案和图纸过于简单，原告要求其提供水电改造、消防施工、装修施工等图纸，以便原告进行判断。回函中，原告还一再提示被告要依法依规开展与经营有关的一切活动。2019年3月29日，被告向原告发送《关于租金发票和装修方案的第三次通知》，在该通知中，被告竟然声称不需要办理消防审批手续，把原告的依法依规办事的善意提示视为“苛求”“刁难”。原告在4月2日的回函中再次指出其存在安全隐患，并再次提醒被告要重视安全问题。被告无视国家法律法规，无视租赁合同约定，无视原告的提醒，屡屡违法施工导致发生漏水，造成其他楼层损失。现场疏于管理，电线私搭乱接，存在重大安全隐患，5月6日，被物业公司责令停工。5月14日，原告发函再次提醒被告，租赁场所几乎处于失控状态，诸多安全隐患和管理问题，但被告仍未采取任何措施整改。因被告无视安全，违法施工，2019年4月27日，消防部门到现场口头警告被告，要求停工，但被告在消防部门离开后，继续违法施工。5月23日，消防部门再次到现场针对被告的消防安全违法行为，责令其改正，但被告毫不理会。5月27日晚上10：30左右，被告在未办理任何手续、未向任何机关备案的情况下，使用大型吊车吊装大型储水罐及其他大型设备到楼顶。公安、城管现场制止后，半夜里被告继续施工，严重扰民。屋顶的储水罐，更是重大安全隐患，6月4日，安监部门现场责令被告改正，但被告未采取任何措施。被告尚未开业，即屡屡触碰消防和安全生产底线，始终不办理施工及消防审批，屡屡违法违规却不思悔改，足以表明被告法律意识淡薄，安企意识淡薄，不遵守租赁合同，不依法依规开展与经营有关的各项活动，甚至是恶意、故意违法违规违约。原告如让被告继续使用租赁房屋，就是视重大安全隐患而不见，一旦发生安全事故，将造成重大生命和财产损失。为此，原告根据合同约定，于2019年6月5日向被告发送《解除租赁合同通知书》，决定解除租赁合同，并要求被告在一个月内腾退房屋，将租赁房屋交付原告，并明确告知被告，如其认为原告解除合同给其带来经济损失，双方可进行协商，被告也可另案起诉索赔，原告将严格按照人民法院的裁判执行。被告于2019年6月8日收到解除通知，截至原告起诉日，被告尚未腾退房房屋。另，原告已将营业注册地址迁至系争房屋六层601，原与被告的原租赁合同客观上也不能再履行了。原告在租赁合同解除以后将该房屋登记注册设立圣上兴盛实业北京公司，现在已成立，那么与被告的原租赁合同也没有可能继续履行。被告注册地址还在这，显示为经营异常。为防止发生安全事故，并维护原告的合法权益，故向人民法院提起诉讼。锦昌公司辩称，被告与涉案房屋产权人周博迎于2016年8月1日签订《租赁合同》，承租涉案房屋进行酒店经营，租赁期10年至2026年7月31日。2017年9月1日，原告突然派人到酒店闹事驱赶顾客，9月8日封堵电梯楼道并派人实际控制房屋，导致酒店关停。被告与原房主周博迎沟通该情况，周博迎不认可原告取得房屋的合法性，于2019年9月13日开始提起与原告和案外人的房屋买卖合同纠纷案件，至今尚处于审理中。2017年11月9日，被告诉原告占有保护纠纷案，2018年6月26日，一审判决认定涉案房屋租赁合同有效且应继续履行，并判决原告不得妨害被告对涉案房屋正常使用。原告不服提起上诉，开庭后原告于2018年12月5日自行撤诉，一审生效。2017年11月28日，原告起诉被告物权保护纠纷，要求腾房。庭审中，原告认可强行占房事实。该案审理后原告未交纳诉讼费，2018年3月23日，法院裁定按撤诉处理。2018年10月22日，原告起诉被告房屋租赁合同纠纷，要求解除租赁合同，开庭后原告于2019年1月25日自行撤诉。2019年1月29日，被告收到原告指定1月30日交接房屋的通知，并按时办理交接。2月18日，按原告要求支付2019年2月1日至2020年1月31日的租金。原告的长期非法强占致使房屋损坏，尤其四层损坏严重，需要装修才能恢复营业。根据租赁合同第八条约定，被告房屋进行改造及装修需要经过原告书面同意。因此，被告在3月4日向原告提交装修书面申请和设计图、施工方案，原告回函未同意；3月20日被告申请简化装修，原告仍未同意；被告无奈放弃装修改为维修，并按照物业公司的要求让原告提供施工备案材料，原告拒绝提供。被告克服原告的种种阻碍，清理修缮5、6层房屋并准备开业时，原告又在酒店大堂堆放沙土。原告不仅不履行善意出租人的协助配合义务，还采用张贴公告、到处投诉、派人紧盯、堆放沙土等手段恶意阻碍被告恢复营业，原告做了破坏房屋安全的事情，不但不积极补救，反而以安全隐患为由企图解除合同赶走被告。然而在原告非法强占前，被告与原房主合作顺利，酒店正常经营，没有受到任何业主的投诉，也没有任何管理单位或部门的违规警示或处罚。综合上述事实，涉案房屋合同合法有效，双方应依约履行。原告既不具备合同约定的解除权，也不具备法律规定的解除权，其恶意解除租赁合同的违约行为，不应得到法律的支持，原告的诉讼请求不成立，请法院依法驳回。本院经审理认定如下：2012年，周博迎因执行案件中以物抵债取得北京市西城区红莲南路6号院8号楼4层401、5层501、6层601号房屋产权。2016年6月30日，周博迎名下西城区红莲南路6号院8号楼6层0601房屋设立抵押权，抵押权人为付宇；2017年1月17日，该抵押权被注销。2017年2月24日，付思家因与周博迎签订存量房买卖合同申请房屋所有权登记，后付思家因转移登记取得西城区红莲南路6号院8号楼6层0601房屋产权。2017年8月7日，智远公司因与付思家签订存量房买卖合同申请房屋所有权登记，后智远公司因转移登记取得西城区红莲南路6号院8号楼6层0601房屋产权。2013年6月28日，北京文庭四季酒店管理有限公司成立，公司住所地为北京市西城区红莲南路6号院8号楼6层0601。2016年7月14日，北京文庭四季酒店管理有限公司更名为北京锦昌酒店管理有限公司，法定代表人由唐顺文变更为吴金春。2017年9月27日，锦昌酒店管理公司法定代表人由吴金春变更为周绵倩。2016年8月1日，周博迎（甲方）与锦昌公司（乙方）签订租赁合同，约定：“第一条房屋的基本情况。甲方房屋坐落于西城区（原宣武区）红莲南路6号院8号楼4层0401、5层0501、6层0601；房屋结构为钢混，建筑面积2049.48平方米。房屋总层数6层，乙方承租楼层包括4层至6层，一层西侧大厅及附属设施停车场，6层以上楼面未经甲方同意乙方不得使用。甲方向乙方提供房屋产权证，房屋用途：配套。乙方只能将所承租的房屋用于酒店经营，乙方负责办理经营酒店所需的所有行政审批手续，甲方可以协助乙方办理相关手续。第二条租赁期限。租赁期限10年，自2016年8月1日起至2026年7月31日止，半年免租期，自2017年2月1日开始计算租金。第三条租金该房屋按日计算租金，每平方米出租价格是2.4元每天。乙方承租总面积是2049.48平方米。第一年租金1795344.48元。第三年开始租金将在上一年的基础上递增3%。第四条付款方式租金按年结算，乙方应提前10天将下年度租金全面一次性交付给甲方。未按期支付租金的，每逾期一日，甲方有权按乙方拖欠租金的1%向乙方加收滞纳金。……第十一条因乙方责任终止合同的约定。乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：1．擅自将承租的房屋转租的；2．擅自将承租的房屋转让、转借他人或者擅自调换使用的；3．擅自拆改承租房屋结构；4．拖欠租金累计过1个月；5．利用承租房进行违法活动的；6.故意损坏承租房。第十二条提前终止合同。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商同意后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。如甲方必须终止合同，给乙方带来的经济损失将由甲方给予相应补偿。……第十六条本合同是对甲方与乙方法定代表人吴金春2016年2月1日签订的租赁合同的变更协议，二者不一致的，以本合同约定为准。”2016年6月27日，周博迎名下西城区红莲南路6号院8号楼4层0401设立抵押权登记，抵押权人为付宇。2017年8月22日，智远公司因与周博迎签订的存量房买卖合同申请房屋所有权登记，后智远公司因转移登记取得西城区红莲南路6号院8号楼4层0401房屋产权；抵押权人付宇出具了同意过户声明书。2017年8月24日，付宇因贷款已获清偿，申请解除对0401号房屋的抵押权登记。2016年12月14日，付思家因与周博迎签订存量房买卖合同申请房屋所有权登记，后付思家因转移登记取得西城区红莲南路6号院8号楼5层0501房屋产权。2017年1月16日，0501房屋设立抵押权，抵押权人为国燕侠；2017年8月2日，国燕侠对该房屋的抵押权予以注销。2017年8月7日，智远公司因与付思家签订存量房买卖合同申请房屋所有权登记，后智远公司因转移登记取得西城区红莲南路6号院8号楼5层0501房屋产权。2017年，锦昌公司将智远公司作为被告，周博迎作为第三人诉至本院，要求智远公司停止侵害，排除妨害。经审查本院于2018年6月26日作出（2017）京0102民初31498号民事判决，其中载明：“……另查，（2018）京0102民初1675号智远恒达公司起诉锦昌酒店管理公司物权保护纠纷一案中，智远恒达公司代理人自认：在智远恒达公司购买案涉0401、0501、0601号房屋之前，曾进行了现场考察，知悉锦昌酒店一直在上述案涉房屋内经营使用；智远恒达公司自2017年9月左右开始控制案涉房屋，房屋内有智远恒达公司人员居住，锦昌酒店管理公司如有需要，可与智远恒达公司沟通后进入案涉房屋，案涉房屋为空置状态……判令如下：被告北京智远恒达商贸有限公司不得妨害原告北京锦昌酒店管理有限公司对北京市西城区红莲南路6号院8号楼0401、0501、0601三层房屋的使用经营……”智远公司不同意一审判决，上诉至北京市第二中级人民法院。但在上诉案件审理期间，智远公司申请撤回上诉，北京市第二中级人民法院于2018年12月5日作出（2018）京02民终字9697号民事裁定，裁定准许智远公司撤回上诉。2019年1月28日，智远公司向锦昌公司发出《关于要求支付租金并加强房屋管理的通知函》，其中载明：“……（1）我公司已于2018年6月28日履行判决，客观上不再占有和控制红莲南路6号院8号楼0401、0501、0601三层房屋，实际上已交还你公司……（2）我公司已撤回在西城区人民法院的房屋租赁合同纠纷案【（2018）京0102民初46535号】的起诉，我公司同意租赁合同继续履行……请你公司在2019年2月1日前，将2019年2月1日至2020年1月31日的租金1795344.48元（暂按此标准执行）付至我公司账户……（3）如你公司对我公司已于2018年6月28日履行判决将红莲南路6号院8号楼0401、0501、0601三层房屋交你公司存有异议，我公司同意在2019年1月30日上午九点，与你公司再次共同现场验证、交接……如届时你公司拒绝接收租赁房屋或拒绝办理交接手续，将视为我公司已经交还房屋给你公司，且视为你公司拒绝履行租赁合同……”2019年1月31日，锦昌公司向智远公司发送《关于的回函》，对2019年1月30日双方进行房屋交付后，房屋不能正常使用的情况进行列举。2019年3月4日，锦昌公司向智远公司发出《关于租金发票和装修方案的通知》，告知智远公司已交纳一年租金，并要求智远公司开具增值税发票，同时载明：“……2、因租赁房屋长期停业且保管不善，在2019年1月30日贵我双方进行房屋现场交接时，存在不同程度的损坏，且有的卫生间存在下水道阻塞反流问题……我司恢复酒店经营需要重新装修。根据租赁合同约定，我司装修需经贵司书面同意，故我司现向贵司提出装修改造申请并提供《施工方案》及设计图（详见附件），请贵司在2019年3月7日前书面答复我司意见，逾期未答复的，视为贵司同意我司装修施工方案。”2019年3月6日至2019年5月14日，双方之间就租金发票开具与装修及维修事宜进行多次函件往来，但未能达成一致。2019年2月18日，锦昌公司在智远公司更正收款账户信息后支付房屋租金1795344.48元。2019年5月23日，北京市西城区公安局消防支队向智远公司作出《责令立即改正通知书》，载明存在具体问题为“1、3层西侧墙壁消火栓内水带缺少缺口；2、3层……楼梯间堆放杂物；3、四层西侧灭火器箱上堆放杂物”。2019年5月27日，北京市西城区城市管理综合治理行政执法监察局向智远公司发送工作建议函，认为存在涉案房屋楼宇东侧原锦昌酒店门前存在未落“门前三包”责任制的行为，建议智远公司清扫地面，清除废弃物。2019年6月5日，智远公司提出锦昌公司存在违法违规行为，向锦昌公司发出《解除租赁合同通知书》，要求解除合同，要求锦昌公司立即一切违法施工，在一个月内腾退房屋，并称“如你公司认为我公司解除合同给你公司带来经济损失，你我双方可进行协商，你公司也可以另行起诉索赔，我公司将严格按照人民法院的裁判执行。”2019年6月8日，锦昌公司向智远公司发出《关于不同意解除租赁合同的通知》。2019年6月12日，智远公司再次向锦昌公司发函，明确解除合同的态度并再次说明有关经济损失赔偿问题的解决方式。另查，一、庭审中，智远公司提交照片、录音、视频资料以及停工通知函，证明锦昌公司对涉案房屋疏于管理、违法施工在楼顶安装大型水罐，并在智远公司告知不得继续施工的情况下继续施工，致使涉案房屋存在安全隐患。锦昌公司对照片的真实性不认可，对录音及视频资料真实性认可，但不认可证明目的，锦昌公司所更换的水罐比之前的小，且上述水罐是酒店经营必备的设备，行政机关也从未对上述设备安装作出过处罚，锦昌公司并未进行过违法施工；对于停工通知函的真实性认可，但物业公司是在业主投诉下就作出了通知，物业公司表示对实际情况不了解，也没有到现场进行过检查。同时，锦昌公司提交《对的回复和说明》以及《请求现场检查的通知函》，证明锦昌公司不存在违法施工的情形，并请物业公司到现场检查；智远公司对上述两份资料均不认可，认为没有物业公司的签收，且物业公司也不是租赁合同的当事人。二、庭审中，智远公司提交营业执照以及北京市房屋租赁合同，证明智远公司已将涉案房屋中的0401出租他人，并在涉案房屋0401、0601注册公司的情形，双方之间的租赁合同无法继续履行；锦昌公司认为上述系智远公司恶意阻碍合同履行的事实情况，不认可其证明目的。三、庭审中，锦昌公司提交公证书以及视频资料，证明2019年1月30日双方交接房屋时的相关情况，以及锦昌公司对房屋维修前以及维修后的现状进行保全证据公证。智远公司认为视频资料的真实性无法确认，与本案无关；对公证书的形式真实性认可，但认为是锦昌公司在收回房屋后进行的公证，故对证明目的不认可。四、庭审中，锦昌公司提交告示、照片、酒店监控录像，证明智远公司分别在2019年3月20日、2019年7月10日以张贴告示以及堆放沙土的方式阻碍锦昌公司恢复经营。智远公司认可告示文本中机打的内容，对于其中的手写部分不认可；对照片真实性不认可，对监控录像拍摄内容证明目的不认可，与本案无关，一层大堂的堆放物是其他业主维修房屋放置，与智远公司无关。经询，智远公司表示其要求解除合同的依据为锦昌公司存在“擅自拆改承租房屋结构、利用承租房进行违法活动以及故意损坏承租房屋”的行为，同时认为其依据合同约定亦可提出终止合同。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。周博迎与锦昌公司所签订的租赁合同，系双方当事人真实性意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。智远公司取得涉案房屋所有权后，智远公司作为上述租赁合同的出租人，锦昌公司作为承租人，双方均应受上述合同内容的法律约束。本案中，智远公司主张锦昌公司存在“擅自拆改承租房屋结构、利用承租房进行违法活动以及故意损坏承租房屋”的行为，但依据智远公司提交的证据不足以证明锦昌公司存在上述行为，故智远公司以锦昌公司存在上述违约行为为由要求确认解除双方之间租赁合同的请求缺乏依据。另，智远公司认为依照合同第十二条提前终止合同的约定，其有权解除与锦昌公司之间的租赁合同关系。本院认为，智远公司无权依据租赁合同上述条款约定行使合同解除权。理由如下:首先，根据合同法及合同法理论的基本原则，依法成立并生效的合同对合同双方均有约束力，双方当事人应按合同约定遵循诚实信用原则行使权利、履行义务，不得擅自变更或解除合同。也就是说，依法成立并生效的合同严格履行是原则，变更、解除为例外。在此前提下，现行合同法将合同解除权分为两大类：法定解除权和约定解除权。智远公司依据的合同第十二条不属于法定解除的任一情形，根据其条款内容这一点是不言自明的。合同第十二条亦不属于约定解除，具体来说，约定解除的立法核心本意在于“协商一致”，即使允许“当事人约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，也要求当事人之间有协商一致约定的“解除条件”，而不是允许任何一方随意可以解除合同。智远公司将合同第十二条约定理解为“赋予其在租赁期限内，不需要任何前提条件，只要其需提前收回房屋，就可以通过提前通知对方的方式解除合同”，显然与法律规定的约定解除相左。其次，从日常生活经验、双方当事人权利义务平衡及交易安全的角度考虑，被告对合同第十二条的理解亦有误。平等原则是合同法基本原则之一，合同双方作为平等交易的主体，权利义务分配应符合平等原则。按智远公司理解在租赁期内只要其有需要就可提前收回房屋、提前解除合同，显然造成双方权利义务不对等，将合同相对方置于随时被清出租赁房屋的不安全地位，使合同约定的租赁终止期失去意义，交易安全也无法保障。第三，合同第十二条约定内容应解释为若智远公司提前收回房屋，应承担向承租人赔偿经济补偿的违约责任，而非赋予智远公司通过承担经济补偿责任可以随时解除合同的权利。因此，智远公司对合同第十二条的理解有误，其无权据此约定行使合同解除权，故智远公司基于合同解除要求锦昌公司返还涉案房屋的诉讼请求，本院亦不予支持。对于智远公司要求锦昌公司将注册地迁出北京市西城区红莲南路6号院8号楼6层0601的诉讼请求，因双方合同仍处于租赁期间，智远公司要求锦昌公司将注册地迁出缺乏依据，加之工商注册问题亦属于行政管理的主管范围，故本院对智远公司该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第一款第（五）项之规定，判决如下：驳回北京智远恒达商贸有限公司的全部诉讼请求。案件受理费10455元，由北京智远恒达商贸有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 徐澜涛二〇一九年十一月十九日法官助理 姜 洁书 记 员 郭莹莹