中华人民共和国广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0784民初2554号原告：陈双凤，女，1932年9月19日出生，汉族，住香港。原告：麦春兰，女，1962年8月26日出生，汉族，住香港，上述两原告的共同委托诉讼代理人：胡燕平，广东皓朗律师事务所律师。被告：麦耀华，男，1949年12月10日出生，汉族，住广东省鹤山市。委托诉讼代理人：金树志，广东汉铎律师事务所律师。原告陈双凤、麦春兰与被告麦耀华农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月10日公开开庭进行了审理，原告陈双凤、麦春兰的共同委托诉讼代理人胡燕平及麦春兰本人，被告麦耀华的委托诉讼代理人金树志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈双凤、麦春兰共同向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原告陈双凤与被告麦耀华之间关于位于鹤山市××村民委员会××田村(集体土地建设用地使用权：鹤府集建总字第XX55号、鹤府集建字址第XX003号)的宅基地使用权及房屋(价值4万元)的买卖合同无效。2.判令被告立即腾房，向原告返还位于鹤山市××村民委员会××田村(集体土地建设用地使用权：鹤府集建总字第87855号、鹤府集建字址第X003号)的宅基地使用权及房屋。3.判令被告向原告支付自2011年1月至2019年7月位于鹤山市××村民委员会××田村(集体土地建设用地使用权：鹤府集建总字第XX55号、鹤府集建字址第XX003号)的房屋的租金收益约人民币30900元。4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告原籍广东鹤山市××村民委员会××田村，后移居香港。原告陈双凤及丈夫麦享业(已故)在广东××村民委员会××田村××一宅基地(集体土地建设用地使用权：鹤府集建总字第XX55号、鹤府集建字址第XX003号)，两人出资在该宅基地修建了小二层的房屋。由于原告陈双凤早年一直有落叶归根、回乡养老的愿望，被告(麦享业的堂侄)得知后，以为原告陈双凤养老送终为条件哄骗原告陈双凤于2011年前后将上述宅基地使用权、房屋及村中的另一幅自留地以4.5万元的价格转让给被告，被告还以赡养原告陈双凤为由，从原告陈双凤处取得约9.1万元以及一些金器，告知陈双凤是为其“保管”。由于被告自身已有宅基地和住所，所以被告在“购买”了上述房屋后，就将房屋用于对外出租至今，所得租金利益由被告收取，但一直未对原告陈双凤进行赡养和照顾，原告陈双凤深觉受骗，多次要求被告返还宅基地和房屋以及其他财物，后来通过原告家属多次追讨，被告才返还约7万元给原告，但拒绝返还涉案宅基地、房屋以及其他财物。原告陈双凤转让上述房屋以及支付财物给被告的行为均一直对麦享业以及原告麦春兰进行隐瞒，且由于麦享业在香港时与原告陈双凤感情不和、未与原告陈双凤居住，且多年来不曾回到家乡，所以直到2018年农村土地确权工作开始展开，麦享业以及原告麦春兰才得悉陈双凤私下转卖宅基地使用权及房屋的情况。麦享业知悉情况后，对宅基地及房屋的转让行为表示强烈反对，在生前多次要求被告返还土地和房屋，均遭到被告的拒绝，最终于2019年3月14日抱憾而终。原告认为，原告陈双凤与被告麦耀华之间宅基地使用权、房屋买卖合同未经本集体经济组织的批准，也未经宅基地使用权人麦享业的同意或者授权，且被告麦耀华在本集体经济组织已有宅基地及房屋，亦未进行不动产变更登记手续，按照《土地管理法》、《物权法》、《合同法》以及其他法律法规的规定，原告陈双凤与被告麦耀华之间宅基地使用权、房屋买卖合同依法无效。根据《中华人民共和国合同法》第58条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”被告应立即腾房，将涉案宅基地使用权以及房屋返还给原告。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。麦耀华辩称，一、我方认为本案遗漏了原告，假设本案中的麦享业已经去世，其去世后，房产的所有权以法定继承的方式应当由全部的子女享有。麦享业在香港另有三名子女未参加诉讼。二、假设涉案房屋不属于遗产，则麦春兰没有诉权。三、根据我国的土地管理法及宅基地管理法，宅基地只有在村集体成员才能享有和拥有宅基地的权利，本案中两原告均不属于鹤山市址山镇四九村委会三田村的村民。四、对于双方于2011年4月份签订的证明，即房屋买卖协议，根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租、用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第十二条规定，合同有效，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指导意见》第十七条、《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十九条的规定，涉案的证明有效。五、关于原告提出的涉案房屋的共有人麦享业不知情这一事实，我方不予确认，另外，根据《最高人民法院民法通则相关司法解释》，即使麦享业不知情，我方也已善意取得了该房屋，本案应当适用于善意取得的相关法律规定，确认涉案证明有效，理由如下：双方在2011年购买该房屋时，价款适宜。买受人当时陈双凤以及麦享业已经移居香港多年，该房屋属于闲置的，且在当时是没有人愿意购买该房屋的。被告购买房屋是善意取得。被告在当时已经将购房款支付给了原告，原告也于当时将涉案房屋移交给被告。至今，已经过去了七八年。所以，我方认为假设麦享业对转让行为不清楚，不知情，被告根据善意取得制度，也已取得涉案房屋，涉案合同有效。六、麦享业是于六十年代移居香港，且在香港再婚，期间很少回到本村，在原告陈双凤移居香港之前，涉案的房屋以及房屋使用的宅基地均由陈双凤居住和使用，其他村民均认为涉案的房屋是属于陈双凤的。七、对于原告起诉的租金，我方不予确认，我方认为该项诉讼请求应当予以驳回。我方购得房产后，并未出租，是自用，不存在收益问题。综上所述，我方认为原告的诉讼请求没有法律及事实依据，应当全部予以驳回。我方对于原告在事实和理由部分所陈述的内容，我方均不予认可。经审理查明：鹤府集建总字第XX55号[字（址）第XX003号]的集体土地建设用地的土地使用者为“陈凤”、“麦任水”，地址为鹤山市址山镇三田村，边界四至为：东至巷、南至陈近、西至麦松、北至麦沅，发证日期为1988年12月27日。2019年6月27日，鹤山市址山镇四九村民委员会出具两份《证明》，内容为：“兹有原籍鹤山市××村民委员会××田村的村民陈双凤[香港居民身份证R418995（6）]，曾用名陈凤、陈美香，与集体土地建设用地使用证（鹤府集建总字第XX55号、鹤府集建字址第XX003号）上的土地使用者陈凤为同一人。”，另一份《证明》内容为：“兹有原籍鹤山市××村民委员会××田村的村民麦享业（男，1935年4月9日出生，2019年3月14日病故于香港），曾用名麦任水、麦壬水，与集体土地建设用地使用证（鹤府集建总字第XX55号、鹤府集建字址第XX003号）上的土地使用者麦任水为同一人。”。原告麦春兰是陈双凤与麦享业共同生育的女儿。另查明：被告提交《证明》一份，为陈双凤与麦耀华于2011年4月2日签订，内容为：“兹有陈双凤自愿，同意将座落在三田坊第五巷第三座东至麦灿明，西至麦仲平，南至陈近、北至麦沅钦的房屋一座转让给麦耀华永久使用，以后决不食言。市值人民币肆万伍仟元正。”，原告陈双凤在“转让人收款人”处签字并按捺指纹确认，被告在“购房人”处签字并按捺指纹确认，“公证人”处签名为“麦锐创”。庭审中，原告确认协议签订后，被告向陈双凤支付了4.5万元，原、被告双方确认签订证明之后，原告即将房屋交付给被告。还查明：被告麦耀华的户籍地为鹤山市××村民委员会××田村××号。本院认为，根据《证明》所载的内容，实际约定的是原告陈双凤将农村自有居住性房屋转让给他人，他人支付价款的买卖关系内容，现原告请求确认买卖合同无效及请求被告返还房屋，本案应属农村房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于印发修改后的的通知》第三条第5点：“当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法院查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由”的规定，本案案由应定为农村房屋买卖合同纠纷。1.关于原告陈双凤请求确认其与被告麦耀华之间关于位于鹤山市××村民委员会××田村(集体土地建设用地使用权：鹤府集建总字第87855号、鹤府集建字址第XX003号)的宅基地使用权及房屋(价值4万元)的买卖合同无效的问题。庭审中，原告确认该项诉讼请求的买卖合同就是被告提交的《证明》，即原告请求确认《证明》无效。首先，原告陈双凤认为涉案农村房屋为陈双凤及麦享业共有，陈双凤未经共有人麦享业同意或授权，擅自出售房屋的行为无效，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持……”的规定，原告陈双凤该项主张于法不合，本院不予采纳。其次，原告陈双凤认为“根据土地管理法的相关规定，受让方即使是集体经济组织的成员，受让方也必须符合一户一宅基地的原则，在本案中，被告已经在本村享有其他的宅基地及房屋，其本身并不能作为受让方去买卖宅基地的使用权或者房屋”，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条关于“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”，本院认为，该条规定的“一户一宅”原则，是指农村集体经济组织成员一户只能申请一处宅基地，在于对宅基地数量的控制，此处禁止的是不能申请两处及以上的宅基地，并没有明确禁止村民转让自有房屋，村民针对房屋进行的买卖是平等民事主体之间的行为，没有违反法律及行政法规的强制性规定，原告陈双凤该项主张没有依据，本院不予采纳。最后，原告陈双凤主张是因为被告承诺为其养老，故而签订该合同，被告没有履行该承诺，但原告陈双凤未提供证据证明该主张，本院不予采纳。综上，《证明》约定的是关于买卖农村房屋关系，是原告陈双凤、被告麦耀华双方的真实意思表示，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，原告陈双凤、被告双方的农村房屋买卖合同关系合法有效，原告陈双凤请求确认其与被告麦耀华之间关于位于鹤山市××村民委员会××田村(集体土地建设用地使用权：鹤府集建总字第XX55号、鹤府集建字址第XX003号)的宅基地使用权及房屋(价值4万元)的买卖合同无效，理据不足，本院不予支持，依法予以驳回。2.关于原告陈双凤请求被告立即腾房，返还位于鹤山市××村民委员会××田村(集体土地建设用地使用权：鹤府集建总字第87855号、鹤府集建字址第XX003号)的宅基地使用权及房屋的问题。原告陈双凤请求被告返还房屋的依据是合同无效，如前所述，原告陈双凤、被告麦耀华双方的农村房屋买卖合同关系合法有效，原告陈双凤的该项主张没有依据。另一方面，本案中，被告已向原告陈双凤支付价款、房屋亦已交付完毕，买受人已实际占有涉案房屋，在出卖人已经将房屋交付于买受人之后，买受人基于对不动产的有权占有行使的权利应当予以保护。故原告陈双凤请求被告返还位于鹤山市××村民委员会××田村(集体土地建设用地使用权：鹤府集建总字第XX55号、鹤府集建字址第XX003号)的宅基地使用权及房屋，理据不足，本院不予支持，依法予以驳回。3.关于原告陈双凤请求被告支付自2011年1月至2019年7月位于鹤山市××村民委员会××田村(集体土地建设用地使用权：鹤府集建总字第XX55号、鹤府集建字址第XX003号)的房屋的租金收益约人民币30900元的问题。如前所述，原告陈双凤、被告麦耀华双方的农村房屋买卖合同关系合法有效，涉案房屋亦已交付，麦耀华即使将房屋出租，是其作为买受人基于对不动产的有权占有行使的权利，应予以保护，原告该项诉讼请求，没有依据，本院不予支持，依法予以驳回。至于原告麦春兰的各项诉讼请求，麦春兰并不是涉案农村房屋买卖合同的相对人，其作为原告主张的各项诉讼请求，没有依据，本院不予支持，依法予以驳回。综上所述，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告陈双凤、麦春兰的全部诉讼请求。本案受理费1572.50元（原告已预交），由原告陈双凤、麦春兰负担。如不服本判决，原告陈双凤、麦春兰可以在判决书送达之日起三十日内、被告麦耀华可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  陈洽胜人民陪审员  黄玲玲人民陪审员  潘锐裕二〇一九年十一月二十八日法官助理招杰恒书 记 员  赖丽娜