福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初10948号 原告：福建宜润商业物业运营有限公司，住所地福州市鼓楼区五四路157号新天地大厦27楼，统一社会信用代码:913500007775411641。 法定代表人：王强俤，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：林华祥，男，1977年3月2日出生，汉族，系该公司员工，住福州市仓山区。 被告：尤志勇，男，1985年3月27日出生，汉族，住南安市。 原告福建宜润商业物业运营有限公司（以下简称宜润物业公司）诉被告尤志勇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理后，依法由审判员庄慧虹适用简易程序公开开庭进行了审理。宜润物业公司的委托诉讼代理人林华祥到庭参加诉讼，尤志勇经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宜润物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令尤志勇向宜润物业公司支付物业服务费8190.84元，滞纳违约金（自2012年1月1日起至实际付款之日止按日万分之六计算，暂计至2019年8月31日为7261.2元）；2.判令尤志勇向宜润物业公司支付公摊水电费2800元；3.判令由尤志勇承担本案诉讼费用。事实与理由：宜润物业公司原名福建省东方伟业商业物业运营有限公司，2012年9月更为现名。2010年1月21日，福建省东方伟业商业物业运营有限公司与南安东方伟业城市广场的开发商南安深国投商用置业有限公司签订《前期物业服务合同》，成为南安东方伟业城市广场的物业服务公司，合同约定：委托服务期限为2010年1月18日至2013年1月17日、物业服务费收费标准为每月1元/㎡、业主逾期未交物业服务费的，按日加收应缴纳费用千分之三的滞纳金，等等。委托服务期限即将到期时，因业主委员会尚未成立，没有聘请新的物业服务公司，宜润物业公司与南安深国投商用置业有限公司又于2012年12月30日签订《补充合同》，将《前期物业服务合同》有效期延长至2019年1月17日。业主委员会成立后，于2019年1月1日终止了《前期物业服务合同》，宜润物业公司也于该日终止物业服务。尤志勇系南安东方伟业城市广场2#1603单元的业主，该单元面积为97.51㎡，该单元月物业服务费为97.51元，公摊水电费为400元/年。自2012年1月1日起，尤志勇拖欠物业服务费及公摊水电费，经宜润物业公司多次催缴，尤志勇拒不缴纳。庭审过程中，宜润物业公司变更其第一项诉讼请求为：判令尤志勇向宜润物业公司支付物业服务费7783.44元，滞纳违约金（自2012年1月1日起至实际付款之日止按日万分之六计算，暂计至2019年8月31日为6900.075元） 尤志勇未作答辩，也未提供任何证据。 本院经审理认定事实如下：宜润物业公司原名福建省东方伟业商业物业运营有限公司，于2012年9月10日更为现名。2010年1月21日，南安深国投商用置业有限公司将其开发的位于南安市成功路中段东方伟业（南安）城市东方伟业商业物业运营有限公司管理。同日，双方签订了《前期物业服务合同》1份，约定：服务期限自2010年1月18日起至2013年1月17日止；若合同期满或业主委员会成立，与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止；住宅物业管理服务费收费标准为1元／㎡／月；业主逾期不交纳物业管理费的，按日加收应纳费用千分之三的滞纳金，等等。2012年12月30日，宜润物业公司于《前期物业服务合同》期限届满前与南安深国投商用置业有限公司签订《补充合同》，约定：延长《前期物业服务合同》有效期至2019年1月17日；在延长合同期限内，如业主委员会选定新的物业服务企业，则《前期物业服务合同》及本补充协议自新的物业服务合同生效之日起，自动终止；各项物业收费项目仍按《前期物业服务合同》的约定收取，公摊水电费仍参照周边楼盘收费标准即3-10层300元／年、11-20层400元／年、21-25层500元／年、26-30层600元／年的标准收取。经查，东方伟业（南安）城市广场现已成立业主委员会，宜润物业公司于2019年1月1日撤出东方伟业（南安）城市广场。尤志勇向南安深国投商用置业有限公司购买东方伟业（南安）城市广场2号楼1603室房屋，房屋面积92.66㎡，该房屋于2011年8月交房，尤志勇拖欠2012年1月1日起至2018年12月31日的物业管理费、水电费公摊未缴纳。为此，宜润物业公司遂起诉至本院要求解决。 上述事实，有宜润物业公司提供的其公司营业执照、尤志勇的居民身份证复印件、商品房买卖合同、房屋交接验收表、业主基本资料登记表、《前期物业服务合同》、《补充合同》、物业服务企业资质证书及其委托诉讼代理人的庭审陈述等为证。尤志勇未到庭，也未提供相反证据或反驳证据，视为对宜润物业公司所提供的证据没有异议，上述证据可以反映尤志勇拖欠物业管理费、水电费公摊的事实，本院予以确认。 本院认为，福建省东方伟业商业物业运营有限公司与南安深国投商用置业有限公司签订的《前期物业服务合同》及宜润物业公司与南安深国投商用置业有限公司签订的《补充合同》，合同主体适格，内容真实，应确认为合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”的规定，尤志勇作为东方伟业（南安）城市广场2号楼1603室的业主，该合同及补充合同对尤志勇具有约束力，宜润物业公司、尤志勇均应按合同的约定履行自己的义务。宜润物业公司已为尤志勇提供物业服务，根据《物业管理条例》第四十二条第一款的规定及上述合同的约定，尤志勇应按时缴纳物业管理费、水电公摊费，但其未能按时缴纳，已构成违约，现宜润物业公司要求尤志勇支付自2012年1月1日起至2018年12月31日止的物业管理费及公摊水电费，合理合法，本院予以支持。根据《前期物业合同》及《补充合同》的约定，本院依法核定该期间的物业管理费为92.66㎡×1元/㎡/月×84月=7783.44元，公摊水电费400元/年÷12月×84月=2800元。又，《前期物业服务合同》约定若业主逾期不交纳物业管理费的，按日加收应纳费用千分之三的滞纳金，但未约定何时需缴纳，庭审过程中，宜润物业公司自认物业服务费于欠缴次月月初缴纳，尤志勇对此未提供相反证据或反驳证据，视为对宜润物业公司的该主张没有异议。现宜润物业公司自愿要求尤志勇按每日万分之六的标准支付违约金，该诉请并未超过合同约定，且不违背法律规定，本院予以支持，但违约金的起算点应调整为自欠缴月份的次月1日即2012年2月1日起算。本案中，尤志勇欠缴2012年1月1日至2018年12月31日止的物业管理费，故截止2019年8月31日，尤志勇欠缴物业管理费的逾期天数分别为：2769天、2740天、2709天、2679天、2648天、2618天、2587天、2556天、2526天、2495天、2465天、2434天、2403天、2375天、2344天、2314天、2283天、2253天、2222天、2191天、2161天、2130天、2100天、2069天、2038天、2010天、1979天、1949天、1918天、1888天、1857天、1826天、1796天、1765天、1735天、1704天、1673天、1645天、1614天、1584天、1553天、1523天、1492天、1461天、1431天、1400天、1370天、1339天、1308天、1279天、1248天、1218天、1187天、1157天、1126天、1095天、1065天、1034天、1004天、973天、942天、914天、883天、853天、822天、792天、761天、730天、700天、669天、639天、608天、577天、549天、518天、488天、457天、427天、396天、365天、335天、304天、274天、243天，合计逾期126561天，则截止至2019年8月31日，违约金为92.66㎡×1元/㎡/月×126561天×0.0006/天=7036.29元，宜润物业公司自愿请求截止2019年8月31日的违约金为6900.075元，系当事人对自身权利的处分，且对尤志勇并无不利，本院予以支持。庭审时，宜润物业公司自愿变更部分诉讼请求，对尤志勇并无不利，本院予以照准。尤志勇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。 根据国务院《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第二十一条、第四十一条第一款、第六十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 尤志勇应于本判决生效后的10日内支付福建宜润商业物业运营有限公司物业管理费7783.44元、水电费公摊2800元及违约金（其中截至2019年8月31日止的违约金为6900.075元，自2019年9月1日起至实际还款之日止以物业管理费7783.44元为基数，按每日万分之六计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费256元，减半收取为128元，由尤志勇负担，尤志勇应于本判决生效后的7日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  庄慧虹 二〇一九年十一月二十二日 法官助理王美丽 书记员郑金玲 附页： 一、判决依据的主要法律条文： 1、国务院《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管一企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连交纳责任。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。 2、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 4、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。