广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初8454号原告：广州市松新物业管理有限公司，住所地广州市白云区云城街白云大道南1077号303房。法定代表人：梁彩媚,总经理。委托诉讼代理人：陈飞文，广东东方衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志勇，男，1985年9月22日出生，汉族，系该公司经理。被告：彭全明，男，1975年8月17日出生，汉族，身份证住址四川省南充市顺庆区，被告：广州市白云区迅捷汽车修配厂（普通合伙），主要经营场所广州市白云区广从路黄婆洞金东方汽配城内。执行事务合伙人：彭全明。上述两被告的共同委托诉讼代理人：谢芳，广东九剑律师事务所律师。被告：黄湛忠，男，1976年10月13日出生，汉族，住址广东省广州市白云区，被告：广州业盛汽车维修有限公司，住所广州市白云区白云大道南1088首层1-4间和16-22间。法定代表人：赖俊祥。原告广州市松新物业管理有限公司与被告彭全明、黄湛忠、广州市白云区迅捷汽车修配厂（普通合伙）、广州业盛汽车维修有限公司租赁合同纠纷一案，本院已于2019年4月9日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市松新物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈飞文、陈志勇，被告彭全明、广州市白云区迅捷汽车修配厂（普通合伙）的共同委托诉讼代理人谢芳到庭参加了诉讼。被告黄湛忠、广州业盛汽车维修有限公司经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广州市松新物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告与被告彭全明双方于2018年1月1日签订的《租赁协议》无效；2、判令被告广州市白云区迅捷汽车修配厂（普通合伙）、广州业盛汽车维修有限公司向原告支付拖欠的自2018年12月1日起至2019年4月8日止的租金及水电费，按照三方协议中约定的租金及水电费标准计算；3、判令被告广州市白云区迅捷汽车修配厂（普通合伙）、广州业盛汽车维修有限公司支付自2019年4月9日起至2019年6月9日的场地占有费以及卫生费（场地占用费为46820元/月，卫生费为780元/月）；4、判令被告彭全明、黄湛忠对被告广州市白云区迅捷汽车修配厂（普通合伙）、广州业盛汽车维修有限公司的上述债务承担无限连带责任；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告彭全明代表被告广州市白云区迅捷汽车修配厂（普通合伙）、广州业盛汽车维修有限公司与原告于2018年1月1日签订《租赁协议》，约定原告将坐落于广州市白云大道南1071-1088号之一、二号的商铺、场地出租给被告广州市白云区迅捷汽车修配厂（普通合伙）、广州业盛汽车维修有限公司用作经营，租赁期限从2017年10月1日起至2019年9月30日止，第一年租金为44590元/月，第二年度起的租金按上年度租金金额递增5％，每月另收卫生费780元。双方约定被告在每月5日前向原告支付当月租金、水电费、管理费等费用，逾期支付的，被告应按拖欠金额的5％/日向原告支付滞纳金，逾期超过一个月的，原告有权终止协议，收回商铺、场地，保证金不予退还。原告每月会制作所交的租金、卫生费、水电费通知单送达给被告，要求被告于当月8日当缴纳完费用，否则按5％每天加收滞纳金。2018年2月1日开始，被告拖欠原告水电费至今，并且在2018年12月1日开始没有按合同约定缴纳租金、卫生费以及水电费。原告于2019年2月1日向被告发出律师函通知被告解除合同，并要求被告腾退商铺、场地以及支付拖欠的款项。被告在2019年2月25日已经签收却不理会。至今，被告还在占用原告的场地没有支付原告任何费用。被告拖欠租金、水电费、卫生费等费用的行为已经构成违约，应当按照《租赁协议》第三条第2款的约定承担违约责任。另外，被告彭全明与被告黄湛忠作为被告广州市白云区迅捷汽车修配厂（普通合伙）的合伙人，应对其上述的债务承担无限连带责任。被告行为已经构成违约，为维护原告的合法权益，向本院提起诉讼。被告彭全明、广州市白云区迅捷汽车修配厂（普通合伙）共同辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。一、根据被告与萧岗第十四经济合作社签订的征收补偿协议，原被告之间的租赁关系所产生的一切费用已结算完毕，原被告之间就2019年4月8日前的所有租金、水电费等费用不再另行计算。二、关于2019年4月8日之后的租金、水电费等费用，根据白云新城5到8期萧岗村地块征收补偿工作联席会议办公室于2018年12月28日发出的通知。涉案场地于2019年1月1日停止向租户收取租金，且被告签订征收退场协议后，立即启动了搬迁工作，并于2019年5月20日左右全部搬离涉案场地。现原告主张被告支付占用使用费及水电费等费用没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉请。被告黄湛忠、广州业盛汽车维修有限公司无答辩意见。当事人对诉讼请求依法提交了证据，证据经过了当事人的对质及调查，对当事人提供的《租赁协议》、通知、律师函、《云城街关于加快推进征收补偿退场工作的通知》、国家企业信用信息公示报告、白云新城5-8期（萧岗村）征收补偿退场协议、《限期搬迁通知》、证明、《中国农业银行对公结算业务申请书》及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月1日，原告广州市松新物业管理有限公司（甲方）与被告彭全明（乙方）签订《租赁协议》，约定：一、甲方将位于广州市白云大道南1071-1088号之一、二号，建筑面积约为3199平方米的房屋（以下简称涉案物业）租给乙方使用，二楼房间12间，约189平方米。租赁期从2017年10月1日起至2019年9月30日止。商铺、场地第一年度租赁为每月44590元，每月另收卫生费共计780元。合约期间一年内不得加租，第二年度起每年按照上年租金的5％提升。每年十月份为提租月，甲方不另行通知。三、乙方在签订协议当天向甲方交纳租赁保证金41978元，协议期满双方就清理场地租赁的账目关系后，乙方在没有损坏原设施时，甲方将保证金三天内如数退还给乙方（不计利息）。2、乙方应在每月五日前把当月租金、水电费及管理费交给甲方财务，逾期拖欠租金及管理费的，甲方则按拖欠款金额每逾期一天加收滞纳金5%，超过15天的，甲方有权停止供电、供水；拖欠租金超过一个月的，甲方有权终止协议回收场地或商铺转租他人；乙方所交保证金不予退回，乙方所投入的基建及装修设施归甲方所有，并追讨补偿甲方的一切经济损失。四、租赁期间，若因国家征收征用，政府、集体、经济联社征用，或人为不可抗力等因素造成本协议不能继续履行，甲乙双方都不负违约责任。但乙方应当还清所拖欠费用。甲方同意乙方转租给广州市白云区迅捷汽车修配厂及广州业盛汽车维修有限公司及其他公司。2018年12月5日，广州市白云区人民政府云城街道办事处出具《通知》，内容为：白云新城5-8期（萧岗村）地块已启动征地范围内所有土地和建筑物的征收补偿工作，请各商户于2019年2月28日前搬迁完毕。2018年12月28日，广州市白云区人民政府云城街道办事处出具《云城街关于加快推进征收补偿退场工作的通知》，一、自云城街与萧岗各经济社签订征收补偿协议之日（即2018年12月3日）起，开始计算33个月的租金损失补偿。二、各经济社自2019年1月1日起，与各相关租户解除合同并停止收取租金，同时加快租户的搬迁、清退和建（构）筑物的清除工作。2019年2月1日，原告向被告彭全明就拖欠租金事宜发出《律师函》，内容为：被告彭全明拖欠原告2018年2月至2018年11月期间的水电费以及2018年12月至2019年1月的租金、卫生费、水电费共计280065元。一、被告彭全明收到本函之日，《租赁协议》解除；二、被告彭全明收到本函之日，立即腾退上述商铺、场地；三、被告彭全明收到本函之日起3日内，向原告支付拖欠的租金、卫生费、水电费等费用280065元及滞纳金。被告彭全明（乙方）与广州市白云区云城街萧岗第十四经济合作社（甲方）签订《白云新城5-8期（萧岗村）征收补偿退场协议》，内容为：根据白云区人民政府工作要求，须清退乙方位于白云新城5-8期（萧岗村）地块内的经营场所。甲方向乙方支付总补偿费用为974517.22元。最终补偿金额以《白云新城5-8期项目（萧岗村）房屋拆迁作价补偿表（商户）》审核结果为准。三、（一）甲乙双方签订补偿协议后三个工作日内，乙方必须完成清退工作，并将场地移交给甲方。由甲方向云城街道办事处申请，云城街道办事处按照规定直接拨付给乙方。经协商，在扣除乙方前期需向梁彩媚女士支付的自2018年2月8日至2019年4月8日的租金、水电费、卫生费等及扣除押金后的费用241502元，并扣除H234二楼装修及部分停产停业损失费用后，最终向乙方支付合计531789.22元。签订本协议后，甲方与梁彩媚女士另行签订协议，并由甲方代乙方结算上述费用。乙方与梁彩媚之间因租赁关系产生的所有费用（包括自2018年2月8日至2019年4月8日的租金、水电费、卫生费及扣除押金后的费用241502元，以及H234二楼装修及部分停产停业损失费用）将全部结算完毕，梁彩媚女士与彭全明先生至2019年4月8日前的所有租金、水电费、清洁费、保安费、押金等费用不再另行计算、清退。五、乙方不按时移交场地，从逾期次日起按违约处理，甲方有权对乙方的场所进行公证封存并强制搬离，同时向乙方追回相关的补偿款。2019年4月11日，原告的法定代表人梁彩媚（乙方）与广州市白云区云城街萧岗第十四经济合作社（甲方）签订《白云新城5-8期（萧岗村）征收补偿退场协议》，内容为：根据白云区人民政府工作要求，须清退乙方位于白云新城5-8期（萧岗村）地块内的经营场所。甲方向乙方支付总补偿费用为974517.22元。最终补偿金额以《白云新城5-8期项目（萧岗村）房屋拆迁作价补偿表（商户）》审核结果为准。三、（一）甲乙双方签订补偿协议后三个工作日内，乙方必须完成清退工作，并将场地移交给甲方。由甲方向云城街道办事处申请，云城街道办事处按照规定直接拨付给乙方。经协商，在扣除需向彭全明先生按合同支付的531789.22元后，最终需向乙方支付442728元。签订本协议后，乙方前期与彭全明先生之间的因租赁关系产生的所有费用（包括自2018年2月8日至2019年4月8日的租金、水电费、卫生费及扣除押金后的费用241502元，以及H234二楼装修及部分停产停业损失费用）将全部结算完毕，乙方与彭全明先生至2019年4月8日前的所有租金、水电费、清洁费、保安费、押金等费用不再另行计算、清退。2019年4月10日，广州市白云区人民政府云城街道办事处出具《限期搬迁通知》，称按要求各商户应于2019年2月28日前完成搬迁工作，至今，仍有部分商户未完成搬迁工作。请各商户于2019年4月15日前完成搬迁工作，否则，将采取强制措施。2019年6月18日，广州市白云区人民政府云城街道办事处向太和镇人民政府及有关单位发出《证明》，称被拆迁人广州市白云区迅捷汽车修配厂及广州业盛汽车维修有限公司现已配合征收工作要求完成搬迁工作，搬迁地址为：广从路178-180号，现正在办理工商、环保等各项证照的地址变更手续，请贵镇予以协助。根据2019年7月14日《中国农业银行对公结算业务申请书》的内容显示，广州市白云区人民政府云城街道办事处已于2019年7月14日向原告的法定代表人梁彩媚支付补偿费共计778772.5元（117960元+442728元+218084.5元）。另查，根据原告提交的2018年1月至2019年4月期间的缴费《通知》显示，涉案物业由被告广州市白云区迅捷汽车修配厂及广州业盛汽车维修有限公司实际使用，并向原告支付水电费等费用。再查，被告彭全明、黄湛忠系被告广州市白云区迅捷汽车修配厂的股东。被告彭全明又系广州业盛汽车维修有限公司的股东。目前，涉案物业已被拆除，被告称其已于2019年年5月20日搬离涉案物业。本院认为，关于原告广州市松新物业管理有限公司与被告彭全明于2018年1月1日签订的《租赁协议》是否合法有效的问题。现有证据无法证明涉案物业具有房产证或合法报建手续，因涉案物业目前已被拆除，对于涉案物业的合法性又缺乏审查的基础。且对于《租赁协议》的合法性审查也随着涉案物业的拆除已无必要，《租赁协议》的合法与否对于原告在本案中主张的其他权利无必然联系。故原告确认2018年1月1日签订的《租赁协议》无效的诉请本院不予支持。关于原告主张被告支付2018年12月1日至2019年6月9日期间的租金、卫生费、水电费等诉请，根据广州市白云区云城街萧岗第十四经济合作社分别与原告法定代表人梁彩媚及被告彭全明签订的《白云新城5-8期（萧岗村）征收补偿退场协议》内容可知，原告与被告彭全明之间因租赁关系产生的所有费用（包括自2018年2月8日至2019年4月8日的租金、水电费、卫生费及扣除押金后的费用241502元，以及H234二楼装修及部分停产停业损失费用）将全部结算完毕，原告与被告彭全明至2019年4月8日前的所有租金、水电费、清洁费、保安费、押金等费用不再另行计算、清退。现原告又主张被告支付2018年12月1日至2019年4月8日之间的费用于法无据，本院不予支持。对于原告称，履行上述退场协议的前提是其已获得政府的补偿款，因其未收到补偿款，故被告应需向其支付2018年12月1日至2019年4月8日期间的所有费用。根据2019年7月14日《中国农业银行对公结算业务申请书》显示的内容，原告已获得政府补偿款，现其已未获得补偿款为由拒绝履行《白云新城5-8期（萧岗村）征收补偿退场协议》中的义务，要求被告支付2018年12月1日至2019年4月8日期间的所有费用于法无据，本院不予采信。对于2019年4月9日至2019年6月9日期间的费用，被告是否应该支付的问题？根据2018年12月28日广州市白云区人民政府云城街道办事处出具《云城街关于加快推进征收补偿清退工作的通知》可知，各经济社自2019年1月1日起，与各相关租户解除合同并停止收取租金，同时加快租户的搬迁、清退和建（构）筑物的清除工作。对于原告称，该通知仅针对其与广州市白云区云城街萧岗第十四经济合作社所签订的租赁合同，即原告可不向广州市白云区云城街萧岗第十四经济合作社支付租金，但原告仍然有权收取与其有租赁关系的商户的租金，本院认为，基于公平及等价有偿原则，该通知的内容不仅针对原告与广州市白云区云城街萧岗第十四经济合作社所签订的租赁合同，亦包括原告与其他商户签订的租赁合同，否则会出现原告不向出租人支付租金，反而可向其他租户收取租金双重获利的情况，有违民法中的公平及等价有偿原则。故对于原告该诉请本院亦不予支持。被告黄湛忠、广州业盛汽车维修有限公司经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下:驳回原告广州市松新物业管理有限公司的全部诉讼请求。本案受理费6144元，由原告广州市松新物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周子珺人民陪审员  胡柏荣人民陪审员  陈月好二〇一九年十一月八日书 记 员  陈春燕