北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初59376号原告（反诉被告）：岳某，男，1974年6月27日出生，汉族，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：史建军，北京市蓝鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：栾宇，北京市蓝鹏律师事务所律师。被告（反诉原告）：张某，男，1960年12月12日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：彭彦，北京中朗律师事务所律师。原告（反诉被告）岳某与被告（反诉原告）张某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）岳某及其委托诉讼代理人史建军，被告（反诉原告）张某委托诉讼代理人彭彦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。岳某向本院提出诉讼请求：1.判决确认岳某与张某签订的《北京市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）于2017年7月14日解除；2.判决张某将租赁房屋恢复原状；3.判决张某赔偿因在合同解除之后拒不腾退房屋给岳某造成的经济损失575832元；4.判决张某赔偿岳某因房屋重新租赁之前出现闲置而受到的经济损失526763元；5.判决张某支付岳某违约金526763元；6.判决张某赔偿岳某装修费用166846.5元；7.判决张某赔偿岳某垫付的违法所得和行政罚款51259元。事实和理由：2016年11月9日，岳某与张某签订《租赁合同》。合同约定，岳某向张某出租位于北京市朝阳区安贞路安贞西里五区一号楼新华金融大厦一层X（以下简称租赁房屋）。租期自2016年11月20日起至2026年2月5日止。租金标准为第一年1580289元，以后逐年按照比例递增。租金支付方式为银行汇款，押2付4，各期租金须提前15日支付。房屋押金共计263382元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由张某承担的费用、租金，以及其应承担的违约金赔偿责任外，剩余部分如数退还给张某。《租赁合同》第八条约定，如果张某不按约定支付租金达7日或出现其他法定情形的，岳某有权单方解除合同。在此情况下，须按照月租金的400%向岳某支付违约金，且岳某有权要求张某将房屋恢复原状并赔偿相应损失。《租赁合同》生效后，岳某依约向张某交付了租赁房屋，并如约履行了相关附随义务，但张某长期存在迟延支付租金等违约行为。且根据《租赁合同》约定，2017年7月5日应为张某交付第三期租金的最后期限，然而张某至今未向岳某交付该期租金526763元。为此，岳某曾多次以打电话、发短信、发微信等方式向张某催款，甚至直接至租赁房屋现场试图向张某收租。然而，张某非但不依约履行交付租金的义务，反而指派店员自锁店门，停止营业，企图歪曲事实以推卸自己的违约责任，张某的行为已经严重违法、违约。为此，2017年7月14日，岳某根据《租赁合同》第八条第（四）款第1项的约定及合同法九十四条第（三）款等相关规定通知张某于当日解除《租赁合同》及附件，并要求张某腾房和支付违约金。同日，岳某也收到张某违法解除《租赁合同》的通知。双方在签订《租赁合同》时，岳某对租赁房屋已经完成了部分装修，张某同意已经装修部分的费用由其支付，剩余部分由其继续装修。后，张某迟迟不支付装修单位北京X有限公司装修费用，岳某不得已先行替张某垫付了装修费166846.5元。该笔费用岳某多次找张某催要，其均以种种借口拖延至今。张某在租用租赁房屋经营X饭店期间，在借用岳某的营业执照进行经营时，因张某超出营业执照许可范围从事经营活动，被北京市朝阳区食品药品监督管理局于2018年6月22日处以警告、没收违法所得259元和罚款51000元的行政处罚。后因张某拒不缴纳罚款，上述店铺营业执照登记在岳某名下，岳某不得己先行缴纳了罚款51259元。岳某的上述损失系因张某违约及不当行为引起，根据《租赁合同》的约定及相关法律规定，张某依法应对岳某的上述损失承担赔偿责任。张某的行为已经造成岳某巨额经济损失。为维护自身合法权益，提起诉讼。张某辩称，1.岳某从未向张某出示过能否出租的资质，如果岳某没有出租的资质，合同本身无效，如果有资质，张某同意解除合同。但双方解除合同的时间是2017年7月5日，岳某单方违约解除合同；2.租赁房屋现已经由岳某自用，用于餐饮经营，故无法恢复原状；3.关于岳某主张从2017年7月20日至2017年12月1日期间的占有使用费575832元，张某不同意支付。2017年7月5日晚10点12分开始，岳某将租赁房屋上锁，租赁房屋即由其控制。2017年10月9日，双方就租赁房屋进行了交接腾退，岳某可以自由出入租赁房屋，因此不同意支付此期间的损失；4.关于岳某主张的重新租赁之前涉案房屋闲置的损失526763元，张某不同意支付。该项请求与其第3项诉讼请求重复主张，并且没有合同及法律依据，故不同意支付；5.关于岳某主张526763元违约金，张某不同意支付。张某不存在违约行为，不应支付违约金。且双方在合同中约定的违约金过高，如果法院认为张某应当支付违约金，要求对违约金数额进行酌减；6.不同意支付装修费。根据岳某提供的明细单，关于砌墙、水、电这些都是其作为出租方应当提供的基础设施，隔断在提供给张某进行经营时是必须有的基本条件。而且这些都不包含在鉴定范围内，双方异议部分仅7万元；7.关于岳某主张由其垫付的违法所得及行政处罚款51259元，不同意支付。岳某并未将处罚的事宜告知张某，导致张某丧失了复议、提起诉讼的权利。张某向本院提出反诉请求：1.判决确认张某与岳某之间签订的《租赁合同》于2017年7月5日解除；2.判决岳某返还租房押金263382元；3.判决岳某退还2017年7月6日至2017年7月19日租金60613.82元；4.判决岳某返还张某缴纳的物业押金、办理营业执照费用、办理消防费用、办理电缆及宽带费用、电表箱、水表管、电卡、水卡、水费、授名费共计109855元，其中物业押金12500元，办营业执照费用20000元，办理消防费用55000元，电缆20000元，安装宽带费用5500元，电表箱、水表管、电卡、水卡、水费共计1312元，授名费600元；5.判决岳某返还张某支付的安装空调费及排烟设备85000元；6.判决岳某返还张某支付的办理天然气相关费用75000元；7.请求法院判令岳某赔偿张某涉案房屋的装修及设备、设施（含桌椅等）损失经鉴定为375077元；8.判决岳某返还水、电、燃气剩余的金额3070.6元；9.判决岳某支付张某违约金526764元。事实及理由：2016年11月9日，张某与岳某签订《租赁合同》。岳某向张某出租租赁房屋。《租赁合同》约定房屋租金的支付方式为押2付4。合同只约定了“各期租金支付日期为提前15日支付房租”，但并没有明确具体哪天支付。张某在支付第一年度第三期房租即2017年7月20日到11月20日房租时，按照上述条款约定，张某可在2017年7月6日前支付2017年7月20日到11月20日的房租即可。但岳某却在2017年7月5日晚，将租赁房屋用锁锁住，并在租赁房屋上张贴转租广告，导致张某被迫停止营业。在双方交涉过程中，岳某不但拒绝开锁不让张某继续经营，且在2017年7月14日通知与张某解除《租赁合同》。岳某的上述行为已经构成严重违约，属于违法解除《租赁合同》，其应返还张某交纳的租房押金及相关费用，且岳某需就张某对租赁房屋进行的装修及添附进行赔偿。并返还交接租赁房屋时剩余的水、电、燃气费用。岳某对张某的反诉辩称，不同意张某的反诉请求。张某违反合同约定，逾期不支付租金。根据《租赁合同》的约定，张某最后应交纳租金的期限是2017年7月5日，岳某在给了张某宽限期的情况下，其仍然未交纳第三期的租金。岳某根据合同约定，于2017年7月14日以微信及短信的方式通知张某解除合同。张某在履行《租赁合同》过程中，屡屡存在迟延支付租金的行为，其也曾明确表示可以随时走人，并让岳某抓紧时间转租。岳某与张某之间履行合同是有先后顺序的，张某先交租金后使用房屋，故张某在2017年3月及2017年7月2日都曾明确表示可能不支付租金的情况下，岳某基于自己的债权对张某进行催告。2017年7月5日，岳某并没有向张某作出任何解除双方之间租赁合同的意思表示，故张某要求确认《租赁合同》于2017年7月5日解除没有依据。张某于2017年7月13日以邮寄的方式向岳某送达了解除租赁合同通知书，这与其要求确认合同于2017年7月5日解除自相矛盾。但无论双方哪一方解除合同产生法律效力，至少在2017年7月14日之后双方之间的《租赁合同》已经解除，张某应当腾退房屋。但直到2017年10月9日张某才将租赁房屋内的物品清理、腾退，其恶意不腾退房屋的行为给岳某造成损失，张某交纳的263382元押金不足以弥补岳某的损失，故岳某不同意其要求返还房屋押金的反诉请求。关于张某主张岳某返还租金的反诉请求，因岳某主张《租赁合同》于2017年7月14日解除，因此张某在计算返还租金的时间及期间有误。且因合同解除后，张某占用租赁房屋拒不腾退，给岳某造成损失，因此该租金不但不应退还，张某还应赔偿岳某损失。关于张某主张的物业押金、办理营业执照费用、办理消防费用、办理电缆及宽带费用、电表箱、水表管、电卡、水卡、水费、授名费共计109855元。其中办理消防的费用55000元，认可已收取，但已经支付给施工方，是消防验收的费用。办理营业执照费用20000元，确已收取，但该20000元是使用岳某营业执照的费用。因张某未另启营业执照，其经营使用岳某营业执照，故支付一定费用。电缆费用是物业收取的，两个店铺共计40000元，张某支付给岳某的20000元电缆费用已经全部支付给物业了。物业押金应该是12500元，都已经支付给物业了。认可电表箱、水表管、电卡、水卡、水费共计1312元，但不同意返还，可以拆走。认可宽带费用5500元，但这部分钱是交给电信的，不同意退，可以配合到电信处退费。600元授名费没有收取过，不同意退。关于张某主张的空调及排烟设备费用85000元，认可已经收取，但已经安装了三个空调，张某可以拆除取走。并且在2017年10月9日，张某腾退房屋时，其已经将其中一个空调拆走。关于张某主张的安装天然气费用75000元，该笔费用是其为了自身的经营需要和第三方达成的协议，并且费用也是直接支付给第三方的，无权要求岳某返还。关于张某主张的水、电、燃气剩余的金额3070.6元，同意返还。关于张某主张的装饰装修及设备费用375077元，因租赁合同解除的原因在张某，其应当承担因此造成的损失。现租赁房屋由岳某自用经营，是为了挽回损失，使损失不持续扩大，并未从中获益。本院经审理认定事实如下：2016年11月9日，岳某作为出租人甲方与作为承租人乙方的张某签订《租赁合同》，约定由张某承租租赁房屋，租赁房屋建筑面积为318.35平方米。租赁期自2016年11月20日至2026年2月5日，共计9年零2个月15天。租金标准分阶段计算，前两年为年租金1580289元，自第二年开始每两年房租再上一年的基础上递增6%。支付方式为押2付4，各期租金的支付日为提前15日支付房租。押金为263382元，租期届满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。租赁期内乙方承担水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、上网费、车位费及室内设施维修费。甲方保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全。《租赁合同》第八条约定：“（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达7日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达7日的。2、欠缴各项费用达5000元的。3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6、利用房屋从事违反活动、损坏公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7、擅自将房屋转租给第三人的。”第九条约定：“（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的400%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的400%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前60日通知对方，并按月租金的400%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。”庭审中，岳某提供经北京市长安公证处公证的其与张某的微信聊天记录，证明张某在承租过程中存在违约行为，应承担违约责任。该微信聊天记录2017年3月28日显示内容为：“岳某：‘把剩下的房租给我打过来吧，现在已经是月底了’”2017年3月29日显示内容为：“岳某：‘明天以前一定要把剩下的房租打过来’‘收到回信息’张某：‘钱就别想了，抓紧时间转租吧！我随时可以走！上次已经没面子了，下次不用那么费劲了！’”2017年7月2日显示内容：“岳某：‘该交房租了，5号汇过来还是那个账户’”2017年7月5日显示内容为：“岳某：‘今天交房租，你也不用躲着不回信息，都是成年人要面对自己的责任，鉴于你之前的不讲信用我不会给你延期的，我只等到今天也就是合同约定好的日期。过时就按照合同约定的执行。只能法院见了’张某：‘不需要延期，你该怎么办就怎么办吧！’岳某：‘行，既然你不交房租就通知员工把私人物品拿走，晚上12点我就锁门了’张某：‘谢谢’”张某对经北京市长安公证处公证的双方的微信聊天记录的真实性表示认可，但认为岳某提供的证据不能证明其在租赁过程中存在违约行为。并提供照片、录音、视频截图等证据，证明岳某存在违约行为，岳某对此不予认可。2018年6月22日，北京市朝阳区食品药品监督管理局向北京吉兮安兮餐饮服务有限公司出具（京朝）食药监食罚〔2018〕290683号行政处罚决定书，认定北京X服务有限公司在位于北京市朝阳区安贞西里五区一号一层X号的经营场所经营餐饮店，经营招牌为X，从2017年6月16日至2017年7月5日在百度外卖平台经营咸菜、脆口泡菜等凉菜收入合计259元。涉嫌超过许可的经营项目范围从事入网凉菜经营活动，决定给予1.警告；2.没收违法所得259元；3.并处罚款51000元。2018年9月27日，岳某方支付违法所得及罚款共计51259元。本案在审理过程中，张某申请对租赁房屋的装修残值进行评估。北京京评价格评估有限公司于2017年12月28日出具价格评估报告书，评估结论为：经运用成本法评估，评估对象的装修现值（残值）为人民币叁拾柒万伍仟零柒拾柒元整（??375077元）。其中1.无异议部分301419元；2.异议部分73658元。另查，岳某与张某于2017年10月9日办理房屋交接，张某于当日腾退房屋。现岳某已实际使用租赁房屋自行经营，用途为餐饮。庭审中，双方确认张某在2016年11月一共向岳某支付90万元，其中第一期租金和押金共790145元，除此之外其他费用109855元。并认可水、电、燃气剩余金额为3070.6元。上述事实，有《北京市租赁合同》《公证书》《解除合同通知书》《行政处罚决定书》、京评（涉）字2017第4039号价格评估报告书及双方当事人的陈述等在案佐证。本院认为，岳某与张某签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于合同的解除，本院认为，根据双方的微信聊天记录及相关证据可以看出，在应交纳2017年第二期租金时，张某就曾存在未按照合同约定的时间经岳某催要才支付租金的情形。并且曾经有让岳某抓紧时间转租，随时可以走的意思表示，致使岳某在收取2017年第三期租金时有理由相信，张某有可能再次不按照合同约定的时间交付租金。并于应当交纳第三期租金前向张某进行了提示，于应交纳租金的最后一天2017年7月5日向张某进行了催要。张某当天表示“不需要延期，你该怎么办就怎么办”，岳某表示“既然你不交房租就通知员工把私人物品拿走，晚上12点我就锁门了”，张某对此未提出异议，且之后也未支付租金。故，本院认为双方已于2017年7月5日合意解除了《租赁合同》。张某在租赁期内提前退租，应承担违约责任。岳某主张张某支付违约金526763元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持，同时驳回张某要求岳某承担违约责任的反诉请求。关于张某主张岳某返还租房押金263382元，因合同约定押金抵扣张某应承担的费用、租金以及违约赔偿，本院确定房屋押金抵扣张某应当支付岳某的违约金，故岳某应实际支付张某违约金263381元。关于岳某主张张某将租赁房屋恢复原状的诉讼请求，因租赁房屋现已经由岳某实际用于餐饮经营，已无恢复原状的条件，故对于岳某要求恢复原状的诉讼请求不予支持。关于岳某主张张某支付因合同解除后其未腾房导致的损失及重新租赁之前租赁房屋闲置的损失，因张某应当支付的违约金足以弥补岳某所受到的损失，故对岳某的该部分诉讼请求不予支持。关于岳某主张为张某支付其垫付的违法所得及行政罚款51259元，合法有据，本院予以支持。关于岳某主张张某返还装饰装修费用的诉讼请求，《租赁合同》中并未约定，该部分装修款项由张某支付。岳某也未能提供充足证据证明其该部分诉讼主张，故本院不予支持。关于张某主张岳某支付装修残值的反诉请求。本院认为，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；根据已查明的事实，现岳某已经使用租赁房屋对外经营餐饮，故本院有理由认为岳某对租赁房屋的装修进行了利用，岳某应当给予张某适当补偿。因张某主张岳某返还其支付的安装空调费及排烟设备85000元、电缆20000元及电表箱均在装饰装修残值的鉴定范围内，结合水表管、电卡、水卡的费用，本院综合酌情认定岳某给付张某装修残值30万元。关于张某要求岳某返还宽带费用5500元的反诉请求，因张某已使用近一年的时间，酌定岳某退还张某宽带费用2500元。关于张某要求岳某退还安装天然气费用及办理消防费用，该两笔费用均为张某实际经营所需，要求岳某退还无依据，本院不予支持。关于张某要求岳某退还授名费用无证据，本院不予支持。关于张某主张岳某退还2017年7月6日至2017年7月19日租金60613.82元的反诉请求。因自2017年7月6日至2017年7月19日张某未腾退房屋，其该部分诉讼请求本院不予支持。关于张某主张岳某返还水、电、燃气剩余的金额3070.6元的反诉请求，岳某认可水、电、燃气剩余金额为3070.6元，该部分费用应当返还张某。关于张某主张岳某返还物业押金12500元的反诉请求，合理有据，本院予以支持。关于张某主张岳某返还营业执照费用20000元的反诉请求，根据张某的实际使用时间，酌定岳某返还营业执照费用18600元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）岳某与被告（反诉原告）张某于2016年11月9日签订的《北京市房屋租赁合同》于2017年7月5日解除；二、被告（反诉原告）张某于本判决生效后7日内支付原告（反诉被告）岳某违约金263381元；三、被告（反诉原告）张某于本判决生效后7日内支付原告（反诉被告）岳某违法所得及行政罚款51259元；四、原告（反诉被告）岳某于本判决生效后7日内支付被告（反诉原告）张某装饰装修补偿款30万元；五、原告（反诉被告）岳某于本判决生效后7日内返还被告（反诉原告）张某水、电、燃气费3070.6元；六、原告（反诉被告）岳某于本判决生效后7日内返还被告（反诉原告）张某宽带费用2500元；七、原告（反诉被告）岳某于本判决生效后7日内返还被告（反诉原告）张某物业押金12500元；八、原告（反诉被告）岳某于本判决生效后7日内返还被告（反诉原告）张某营业执照费用18600元；九、驳回原告（反诉被告）岳某的其他诉讼请求；十、驳回被告（反诉原告）张某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费21427元，由原告（反诉被告）岳某负担18595元（已交纳），由被告（反诉原告）张某负担2832元（岳某已交纳，张某于本判决生效后七日内支付于岳某）；反诉受理费18289元，由被告（反诉原告）张某负担15539元（已交纳），由原告（反诉被告）岳某负担2750元（张某已交纳，岳某于本判决生效后七日内支付于张某）；装饰装修残值评估费8200元，由原告（反诉被告）岳某负担4100元（张某已交纳，岳某于本判决生效后七日内支付于张某），由被告（反诉原告）岳某负担4100元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  刘坤鹏人民陪审员  杨林屏人民陪审员  李 可二〇一九年十一月二十一日书 记 员  邓亚楠