广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初5510号原告：广州市领荟翔物业管理有限公司，住所地广州市番禺区石楼镇沙浦东路清晖道11号之二，统一社会信用代码91440113569775644T。法定代表人：梁镇江，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘禄华，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：彭绮晴，女，该公司工作人员。被告：梁伟东，男，1973年11月9日出生，汉族，住广州市番禺区，被告：邓亦宁，女，1974年11月12日出生，汉族，住广州市番禺区，原告广州市领荟翔物业管理有限公司（以下简称领荟翔公司）与被告梁伟东、邓亦宁物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告领荟翔公司的委托诉讼代理人刘禄华到庭参加诉讼，被告梁伟东、邓亦宁经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告领荟翔公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令两被告立即支付从2015年1月1日起至2016年12月15日止所拖欠的物业管理服务费人民币2477.04元，及从2015年1月2日起，除应缴物业管理费外每日按应缴款的1‰交纳违约金计至欠款实际清偿之日止（暂计至起诉之日以不超本金为限为人民币2477.04元）；2.请求法院判令两被告承担本案的诉讼费。事实和理由：被告是广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居南区5幢之一302房业主，该小区自2005年8月29日至2018年4月30日期间的物业管理服务一直由广州市洛城物业管理有限公司（以下简称洛城公司）提供，但被告自2015年1月1日起至2016年12月15日期间一直未向该公司缴纳物业管理服务费，经该公司多次催缴未果。原告是依法设立并处于有效存续期间的物业管理企业，原告与洛城公司于2018年6月26日签定了一份《债权债务抵偿协议》，按该协议约定，原告有权向被告追讨上述欠费及主张相关权利。因此，为维护原告的合法权益，原告现根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等有关规定，特向贵法院提起诉讼，恳请法院依法作出判决，支持原告的全部诉讼请求。被告梁伟东、邓亦宁未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。经审理查明：洛城公司是具有从事物业管理资质的企业法人。番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居南区5幢之一302的房屋在2003年9月8日起登记在被告梁伟东、邓亦宁名下，在2016年12月9日起登记在案外人王秋霞名下，该房屋为住宅，建筑面积87.9平方米。2005年8月29日，番禺洛溪新城地产有限公司、广州市番禺区开源房地产实业公司作为甲方与洛城公司作为乙方签订了《物业管理合同》，约定委托管理期限自2005年8月29日起至业主委员会成立并依法选聘物业公司之日止。上述物业服务合同约定涉案小区住宅按照1.2元/月/平方米的标准交纳物业管理服务费；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之一交纳违约金。但双方并未约定业主和物业使用人每月缴纳物业管理费的具体时间。物业服务合同还对其它事项进行了约定。广州市番禺区洛浦街洛涛南社区居民委员会于2018年6月22日出具《证明》，证实洛城公司自2005年8月29日至2018年4月30日期间一直为涉案小区提供物业管理服务。2018年6月26日，原告领荟翔公司作为甲方与洛城公司作为乙方签订《债权债务抵偿协议》一份，约定将洛城公司自2005年7月8日至2018年4月30日期间为涉案小区提供物业服务后未收取物业管理费债权转让给原告领荟翔公司行使。2018年6月29日，洛城公司于广州日报对上述债权转让事宜进行公告。2019年4月11日，洛城公司向被告的物业地址寄送《债权转让及催缴费通知书》，邮政部门出具的物流详情显示，上述通知书在2019年4月17日被退回。庭审中，原告领荟翔公司称被告梁伟东、邓亦宁应按一般的交易习惯，于每月10日前缴纳物业管理费，每月缴纳的物业管理费应为105.48元（1.2元/月/平方米×87.9平方米），而被告梁伟东、邓亦宁自2015年1月1日起至2016年12月9日期间一直未缴纳物业管理服务费。洛城公司分别在2017年5月9日、2018年12月18日向被告梁伟东、邓亦宁寄送催收物业管理费的律师函。本院认为，洛城公司与番禺洛溪新城地产有限公司、广州市番禺区开源房地产实业公司签订的《物业管理合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效，合同条款对双方均有约束力，双方应依约定履行。洛城公司履行相应的物业服务合同义务后，有权利向两被告收取物业服务费。合同约定的物业服务费用的收费标准为1.2元/月/平方米，本院予以确认。涉案房屋建筑面积为87.9平方米，每月应交纳物业费为105.48元（1.2元/月/平方米×87.9平方米），而涉案房屋已于2016年12月9日起登记在案外人王秋霞名下，因此两被告应缴纳物业服务费期间为自2015年1月1日至2016年12月8日，共计23个月零8天，共计应交纳物业费2453.26元。被告梁伟东、邓亦宁应向洛城公司支付上述拖欠物业管理费2453.26元。关于违约金问题，原告主张的滞纳金实际是逾期付款违约金。两被告享受洛城公司提供的物业服务后，未按合同约定缴纳物业管理费，已构成违约，除清偿拖欠的物业管理费外，还应支付违约金。原告主张按每月应交管理费的1‰/日交纳违约金，该违约金计算标准明显过高，且原告未举证证明被告逾期支付物业管理费给其造成的实际损失，故本院酌情将逾期付款违约金的计算标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算，且合同未约定交费期限，逾期付款违约金应从次月1日起计算。综上，逾期付款违约金应按中国人民银行同期同类贷款利率的标准从次月1日起计至实际清偿之日止，各月逾期付款违约金应当以当月应缴物业管理服务费105.48元为限。对原告主张逾期付款违约金的超出部分，本院则不予支持。原告领荟翔公司与洛城公司签订债权债务抵偿协议，洛城公司对债权转让内容通过广州日报进行公告，同时洛城公司向被告名下物业地址寄送《债权转让及催缴费通知书》，虽原告领荟翔公司未能提供将债权转让直接通知到被告的相关证据，但本院在诉讼中向被告梁伟东、邓亦宁送达案件的应诉通知书等诉讼材料，原告领荟翔公司亦已经通过提起诉讼的形式完成了通知义务，被告梁伟东、邓亦宁负有向原告领荟翔公司支付拖欠物业管理费的义务。被告梁伟东、邓亦宁经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、被告梁伟东、邓亦宁应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市领荟翔物业管理有限公司支付2015年1月1日至2016年12月8日期间的物业管理费2453.26元及违约金（违约金以每月应交纳的物业管理费105.48元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从所欠费用月份的次月1日起计至实际清还所欠物业管理费之日止，每月物业管理费的违约金分期计算，但不得超过每月应交物业管理费105.48元）；二、驳回原告广州市领荟翔物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告广州市领荟翔物业管理有限公司负担20元，由被告梁伟东、邓亦宁负担30元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  何成臻人民陪审员  李月明人民陪审员  黄健敏二〇一九年十一月二十日书 记 员  何震宇