浙江省海宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0481民初7338号 原告：王伟，男，1971年10月15日出生，汉族，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：王彦芹（系原告王伟之妹），女，1978年8月13日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：万奕庆，浙江叠胜律师事务所律师。 被告：海宁绿林置业有限公司。住所地：浙江省海宁市海洲街道海昌南路426号中海大厦1号801室。统一社会信用代码91330481MA29G7JB6C。 法定代表人：顾周磊，总经理。 委托诉讼代理人：姚猛，浙江紫薇律师事务所律师。 原告王伟与被告海宁绿林置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序于2019年11月7日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王彦芹、万奕庆、被告委托诉讼代理人姚猛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王伟向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方就海宁市文苑路366号新天地公馆1幢208室房屋签订的商品房预售合同；2.判令被告返还原告购房款348880元；3.判令被告支付原告利息20932元（自2018年9月10日起按年利率6%暂计算1年，实际计算至款项付清为止）。事实与理由：被告系海宁市文苑路366号新天地公馆（又名金泰公馆）开发商。2018年9月1日，原告经中介介绍到被告售楼处看房，当日支付10000元定金。后原告经中介陪同于2018年9月10日至被告售楼处就购房事宜签订商品房预售合同，双方约定被告将其开发的海宁市文苑路366号新天地公馆1幢208室房屋出售给原告，约定房屋总价为688880元，合同签订之日原告支付348880元（含定金），剩余款项办理贷款。当日原告按约支付房款，并配合提交相关申贷材料。被告工作人员承诺如原告未能成功办理贷款，则退还原告购房款且原告无须承担违约责任。此后原告应被告和申贷银行要求前往杭州银行股份有限公司嘉兴海宁科技支行（以下简称杭州银行）处签署相关申贷手续并办理还贷所用的银行卡。 2019年8月原告向银行询问时，才被告知因政策调整，原告的条件现在不符合放贷要求，无法办理相应贷款。原告随即向被告反映，但被告拒不同意原告解约退款，并告知原告要么补齐房款，要么承担高达21%的高额违约金。双方多次沟通无果，原告遂向法院起诉。 被告海宁绿林置业有限公司答辩称，1.双方确实存在商品房预售合同关系，案涉《浙江省商品房买卖合同（预售）》合法、有效，原告已按约支付首付款，但未能办理贷款或以其他方式补齐剩余房款；2.目前违反合同约定的是原告而非被告，原告不具备解除合同的法定或约定依据；3.原告在诉状中所称的被告承诺原告办不了贷款的情况下可以退房退款且不追究责任的内容不符合事实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提供的《浙江省商品房买卖合同（预售）》（第1-26页）、收据及发票3份，经质证，被告均无异议，本院予以认定。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提供的录音材料（含光盘1张）5份，证明被告延期交付竣工验收报告，批贷银行因此发生政策变化，致使原告无法申请贷款的事实。被告对该组证据三性均有异议，认为原告无法证明录音中对话人的具体身份，该录音无法确认是否系原告偷录，且上述证据与本案亦无关联性。经审查，本院认为，根据原告的录音时间顺序，原告代理人王彦芹主张的其与对话人谈话主要内容分别为：2018年12月27日，开发商工作人员通知王彦芹可以申请办理银行按揭贷款手续；2019年1月23日，王彦芹向贷款银行工作人员了解贷款利率情况；2019年3月27日，王彦芹与贷款银行工作人员协商全款支付购房款以及购房更名问题；2019年8月13日，王彦芹向贷款银行工作人员询问为何原告于1月递交贷款申请，过了七八个月也没通知她贷款审批情况，工作人员陈述，银行于2019年7月取得竣工验收报告，将贷款报请总行审批后，因原告条件不符合总行的放贷要求而拒贷，并建议原告更换银行申办贷款；2019年8月19日，王彦芹与购房中介通话，其陈述在签订购房合同时，销售曾告诉原告，贷款如果办不下来，银行不管什么原因贷不下来，原告的首付款都会退还，中介对该陈述表示认可。以上前四份录音证据因证明力不足，且与原告的待证事实不具关联性，本院不予认定。第五份录音证据，根据内容显示，该证据实质为证人证言，被告未能让证人出庭作证并接受质询，本院不予认定。 2.被告提交的《浙江省商品房买卖合同（预售）》附件20页（第27-46页），证明原告在购买诉争商品房时，双方除签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》外，还就附件部分内容进行约定的事实。原告对该证据第27页及第46页无异议，对附件中没有原告捺印的其余页均不予认可。经法庭核实，原告承认其尚留存有附件的第27-30页、35-40页、45-46页，庭审过程中，原告亦认可《浙江省商品房买卖合同（预售）》与相关附件系于同一日签署，因此，本院就原告认可部分（27-30页、35-40页、45-46页）12页予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下： 2018年9月10日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》1份，约定由原告向被告购买坐落于海宁市文苑路366号新天地公馆1幢208房屋一套，预测建筑面积共54.41平方米，该商品房总价款为688880元，原告采取商业贷款方式支付，原告应于2018年9月10日前支付首期房价款348880元，占全部房价款50.64%，余款340000元于2019年3月10日前向（贷款机构）申请贷款支付。同日，双方签订合同附件，其中附件四（第30页）第二条约定：1.买受人以按揭方式（包括商业银行贷款、公积金贷款、商业银行和公积金组合贷款等）支付房款的，如买受人未能在本合同约定日之前办妥按揭贷款手续、缴纳相关费用，或者因买受人原因不能成功办理按揭贷款的，视为买受人违约……如因买受人原因、银行原因、政策调整原因或其他原因，买受人不能办理按揭贷款的，则买受人同意在接到出卖人或银行相关通知后10日内自筹资金付清需以按揭方式支付的房款。合同签订后，原告依约向被告支付了348880元首付款，被告向原告出具载明对应金额的收据，并于同年9月30日向原告开具价税合计348880元的浙江增值税普通发票。2018年12月27日，原告前往杭州银行申请办理按揭贷款。现原告被告知其不符合银行放贷条件，原告遂要求与被告解除诉争商品房买卖合同。 本院认为，本案争议焦点主要为：一、原告未能办理按揭贷款是否是被告原因所致；二、原告未能办理按揭贷款是否存在不可归责于当事人双方的事由。具体分析如下： 一、关于原告未能办理按揭贷款是否是被告原因所致的问题。本案原告王伟主张其未能办理按揭贷款原因在于被告拖延了向银行提交竣工验收报告和申贷资料的时间，导致银行政策变动，需要原告提供三年社保，而原告无法满足银行政策要求，无法办理按揭贷款。本院认为，原告无法办理按揭并非由被告原因导致。具体理由如下： （一）对于按揭贷款的约定为双方真实意思表示，内容明晰，权利义务关系明确。诉争商品房买卖合同第八条第3款约定除去首付款348880元外，余款340000元由买受人于2019年3月10日前向贷款机构申请贷款支付。被告作为商品房的出让方，于2018年12月27日通知原告申办按揭贷款手续，已尽到相应协助通知义务，而原告作为买受人，应当由其提交申贷材料并由银行进行审核，现原告自认已于2019年1月向杭州银行申请办理贷款，因此本案不存在被告拖延提交申贷资料问题。 （二）建筑工程的竣工验收是工程建设的最后流程，必须符合《建筑法》、《建设工程质量管理条例》等相关法律规定，并应达到竣工验收标准，因此竣工验收报告的出具时间受到多方面因素影响，本案双方未就竣工验收报告的提交时间进行约定，原告亦未能提供证据证明被告存在拖延提交竣工验收报告之情形。 （三）根据诉争商品房买卖合同约定，案涉商品房规划用途为办公，原告王伟本人亦不在海宁市内工作生活，其购买该房产具有一定的投资属性，也具有一定风险性。在房屋买卖合同中，买方本身就负有支付购房款的义务，而办理银行贷款更是买方自己的责任，卖方负有协助配合义务，现原告未能办理按揭贷款，根本原因在于原告自身不满足银行按揭条件，被告并非按揭贷款受理机构，且已尽到协助通知义务，并不存在过错。 二、原告未能办理按揭贷款是否存在不可归责于双方当事人的事由。诉讼过程中，原告主张本案存在银行政策变更情形，致使原告无法办理按揭贷款。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证明，现原告并无证据证明申贷银行存在政策变动之情形，本院不予支持。退而言之，即使存在银行政策变更，但根据诉争商品房买卖合同附件四的约定（第三十页）：如因买受人原因、银行原因、政策调整原因或其他原因，买受人不能办理按揭贷款的，则买受人同意在接到出卖人或银行相关通知后10日内自筹资金付清需以按揭方式支付的房款。故根据双方约定，银行过错、政策调整等因素并非是原告贷款不成而拒绝履行合同的正当理由，原告不得仅以此主张解除商品房买卖合同。 综上所述，被告对原告未能办理按揭贷款并无过错，原告主张因被告一方的原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的理由亦不成立。此外，原告未能举证证明发生合同单方解除之法定或约定事由，故对原告主张的解除诉争商品房买卖合同的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告王伟的诉讼请求。 案件受理费6848元，减半收取计3424元，由原告王伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  姚建明 二〇一九年十一月二十日 法官助理曹腾 书记员章周品 ? 附页： 1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、帐号、金额及期限预交上诉案件受理费用。 2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。