山东省济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0102民初9126号 原告：张瑞鹏，男，1989年1月10日出生，汉族，住济南市。 原告：吴珊珊，女，1987年7月12日出生，汉族，住济南市。 被告：山东天澍置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：吴士民，总经理。 委托诉讼代理人：汪运现，山东齐鲁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：代夏梅，山东齐鲁律师事务所实习律师。 原告张瑞鹏、吴珊珊与被告山东天澍置业有限公司（以下简称山东天澍公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张瑞鹏、吴珊珊，被告山东天澍置业委托诉讼代理人汪运现、代夏梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张瑞鹏、吴珊珊向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告违约金14311.02元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：被告与原告于2016年8月12日签订《济南市商品房买卖合同》，被告就其开发建设的东方天澍小区**销售给原告。双方在《济南市商品房买卖合同》第十五条约定在商品房交付使用后730日内，被告将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按以下情况处理：原告不退房，被告每年按已付房款的1%向原告支付违约金，直至原告取得权属证书，不足一年按月计算。合同生效后，被告于2016年9月13日将房屋移交给原告使用，并签订《房屋移交协议》。按照合同约定，被告应于2018年9月13日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。截至2019年8月14日，被告始终未能将原告办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案，给原告造成损失。按照合同约定，被告应向原告支付延期办理权属证书违约金。违约时间为12个月。主房和地下室违约金总额为14311.02元（违约金计算标准：**×0.01÷12×12=14311.02元）。为维护原告的合法权益，故起诉。 被告山东天澍置业辩称，第一，原告张瑞鹏、吴珊珊未能办理不动产权证，原因不在被告，而在于楼盘总包单位，因此按照合同约定，被告不应承担违约责任。东方天澍花园由山东省对**设工程总公司（以下简称“山东**公司”）承建2号楼（原5号楼）、6号楼（原1号楼）及**局集团有限公司（以下简称“**局”）承建1号楼（原4号楼）、3号楼（原6号楼）、5号楼（原2号楼）。由于山东**公司、**局逾期提交竣工资料，导致被告无法向济南市城建档案馆提交相关材料，无法进行楼盘的综合竣工验收备案。根据《城市建设档案管理规定》第九条规定：“建设单位在取得工程档案认可文件后，方可组织工程竣工验收。建设行政主管部门在办理竣工验收备案时，应当查验工程档案认可文件。”并且根据济南市综合竣工验收备案的要求必须提交《济南市建设档案移交证明》。因**局的竣工资料逾期，被告虽已具备全部的综合竣工验收备案的条件，但是只有综合竣工验收备案后，被告才能进行不动产权证的初始登记，所以导致被告的办证时期延长。按照原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人才承担违约责任，因此原告未能如期办理不动产权证并非被告的原因导致，而是因楼盘总包单位的原因导致，因此按照合同约定被告不应承担违约责任，应当向十四局主张违约责任。第二，因总包单位的原因，导致被告逾期交房，被告并因此已经向原告支付了逾期交房的违约金，应当适用合同法公平原则，不能由被告再承担逾期办理不动产权证的违约责任，否则就加重了出卖方的违约责任。公平既表现在订立合同时的公平，显失公平的合同可以撤销，也表现在发生合同纠纷时公平处理，既要切实保护守约方的合法利益，也不能使违约方因较小的过失承担过重的责任，还表现在极个别的情况下，因客观情势发生异常变化，履行合同使当事人之间的利益重大失衡，公平地调整当事人之间的利益。第三，原告与被告于2019年8月28日签订了房屋移交结算协议书，该协议书系双方真实意思表示，真实、合法、有效。协议书中明确约定了双方之间已经结清房款及其他费用，明确约定了双方有关商品房买卖合同已无争议，被告于协议签订后持相关资料到历下区不动产登记中心办理不动产权证书。可见原、被告双方之间就房屋交接事宜、办理不动产权证书事宜、商品房买卖合同中所涉及的问题和争议，达成了整体的结算与和解，原告亦已放弃相关费用及争议的主张，双方已经结算完毕，已无争议，原告无权再向被告主张违约金。综上，因总包单位的原因导致无法及时办理房屋产权证书，被告不存在违约行为，不应承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下： 2016年8月12日，张瑞鹏、吴珊珊与山东天澍公司签订商品房买卖合同，约定由张瑞鹏、吴珊珊购买山东天澍公司开发建设的涉案房屋，即位于济南市历下区经十东路以南，转山西路以西，龙泉山庄以北的东方天澍花园小区3号楼（原施工楼号6号楼现为派出所编划楼号3号楼）**室房屋，房屋的预售许可证号为济建预许**号。合同约定：房屋的建筑面积90.34平方米，总价款**元，应交付时间为2016年10月31日；房屋交付后730日内,山东天澍公司应将办理权属登记须由其提供的资料报产权登记机关备案，如因山东天澍公司原因导致张瑞鹏、吴珊珊不能在规定期限内取得房地产权属证书的，山东天澍公司每年按已付房价款的1%向张瑞鹏、吴珊珊支付违约金，直至买受人取得房产权属证书为止，不足一年的按月计算。上述合同签订后，张瑞鹏、吴珊珊按照约定支付了购房款，山东天澍公司于2016年9月13日交付了涉案房屋。原告张瑞鹏、吴珊珊称，截至2019年8月14日，山东天澍公司未将办理权属登记须由其提供的资料报产权登记机关备案。被告山东天澍公司提供证据证实，原、被告于2019年8月28日签订《房屋移交结算协议书》，该协议书载明双方有关《济南市商品房买卖合同》已无争议，被告据此辩称双方达成整体结算与和解，原告无权主张违约金，原告对此意见不予认可；同时，被告未证明向原告送达《不动产权证办理通知书》的具体时间。 本院认为，原告张瑞鹏、吴珊珊与被告山东天澍公司就涉案房屋及储藏室签订的商品房买卖合同合法有效。山东天澍公司于2016年9月13日向张瑞鹏、吴珊珊交付房屋，按照合同约定，山东天澍公司应于2018年9月13日前将办理权属登记须由其提供的资料报产权登记机关备案，但该公司未在约定期间内完成上述产权登记的义务，已构成违约。山东天澍公司的上述办理权属登记的义务是合同约定的应尽义务，被告实际履行该义务的时间比约定时间迟延12个月，给原告造成损失，被告以双方于2019年8月28日签订房屋移交结算协议书为由，认为原告无权主张违约金，本院不予支持。故，被告应按照合同约定向原告支付违约金。合同约定该项违约金计算方式为：每年按已付房价款的1%支付，直至买受人取得房产权属证书为止，不足一年的按月计算。本案中，原告主张的违约金计算起止时间为2018年9月13日至2019年8月14日，共12个月，被告未能证明在此之前已向原告送达了《不动产权证办理通知书》，故对该计算时间本院予以支持。故，本案违约金计算方式为：以已付房款为基数，自2018年9月13日起至2019年8月14日止，按年利率1%计算，不足一年的按月计算，即**×1%÷12×12=14311.02元。对于原告要求被告支付违约金14311.02元的主张，本院予以支持。 山东天澍公司辩解系案外人原因导致不能及时办理涉案房屋产权登记，因张瑞鹏、吴珊珊对此并无过错，故本院对山东天澍公司的该项辩解意见不予采纳，山东天澍公司承担责任后可向案外人另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下： 被告山东天澍置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张瑞鹏、吴珊珊逾期办理产权登记违约金14311.02元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费160元，减半收取80元，由被告山东天澍置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  于骐宁 二〇一九年十一月四日 书记员  徐 睿