营口市鲅鱼圈区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0804民初3270号原告：李延平，男，汉族，1964年8月9日出生，现住营口市鲅鱼圈区。委托诉讼代理人：张宏伟，营口市鲅鱼圈区红海法律服务所法律工作者。被告：洪作科，男，汉族，1948年12月9日出生，现住营口市鲅鱼圈区。委托诉讼代理人：邹继平，辽宁蓝佳律师事务所律师。被告：姚玉洲，男，汉族，1950年1月29日出生，现住营口市鲅鱼圈区。被告：于淑兰，女，汉族，1951年6月17日出生，现住营口市鲅鱼圈区。被告：姚恩余，男，汉族，1974年10月7日出生，现住营口市鲅鱼圈区。第三人：姚恩泗，男，汉族，1984年11月10日出生，现住鲅鱼圈区。第三人：姚恩增，男，汉族，1972年5月22日出生，现住鲅鱼圈区。原告李延平与被告洪作科、姚玉洲、于淑兰、姚恩余，第三人姚恩泗、姚恩增案外人执行异议之诉一案，立案受理后，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李延平及其委托代理人张宏伟、被告洪作科的委托代理人邹继平到庭参加了诉讼。被告姚玉洲、于淑兰、姚恩余，第三人姚恩泗、姚恩增经本院传票传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令撤销营口市鲅鱼圈区人民法院（2019)辽0804执异14号执行裁定书，解除对位于鲅鱼圈区间房屋的查封，同时对该四间房屋的动迁补偿款停止执行，解除扣留。2、请求确认原告与被告姚玉洲、于淑兰、姚恩余之间签订的“房产契约”合法有效，位于鲅鱼圈区间房屋（价值20万元）产权归属于原告所有。3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告姚玉洲、于淑兰是夫妻，姚恩余是其儿子。2017年8月7日，被告姚玉洲、于淑兰、姚恩余将其所有的位于鲅鱼圈区间平房卖给原告，当时签订“房产契约书”时，有村干部即第三人姚恩泗、姚恩增在场签字见证，并在“房产契约书”上盖有“营口市鲅鱼圈区芦屯镇沙岗台村民委员会”公章。房屋买卖双方约定的房款是26万元，其中21万元是用姚恩余欠原告的欠款顶帐，剩余的5万元当场一次性付清，事后姚恩余又讨价还价，原告又加了2万元房款，所以原告一共付给姚恩余房款28万元。“房产契约书”签订后，姚玉洲、于淑兰、姚恩余就将该房屋交付给了原告，原告入住该房屋至今。由于当时签订“房产契约书”时，契约书上只有村民委员会公章，缺一个镇政府公章，原告就将契约书交给村长即第三人姚恩泗，让他到镇政府盖章，因姚恩余当时要求再向原告借款10万元（此款用于姚恩余偿还欠姚恩泗的债务），原告没有借，于是姚恩泗就将契约书交给姚恩余，让姚恩余把原告持有的那份“房产契约书”给撕毁了，但是原告在签订“房产契约书”时已经拍照，并且有姚恩余收取房款的收条，同时在2018年2月27日姚恩余出具了一份“情况介绍”，都可以证明涉案房屋卖给原告的事实。鲅鱼圈法院在执行洪作科与姚玉洲、姚恩余民间借贷纠纷一案中，于2017年11月10日作出（2017)辽0804执108号民事裁定书，查封了被执行人姚玉洲名下位于鲅鱼圈区间房屋。于2019年4月22日作出（2017)辽0804执108号执行裁定书，扣留被执行人姚玉洲、姚恩余位于鲅鱼圈区间房屋的动迁补偿款。原告认为，原告与被告姚玉洲、于淑兰、姚恩余之间签订的“房产契约书”是合法有效的，原告全额支付了购房款，并且签订契约后原告已经实际占有该房屋，没有办理过户是因房屋所在动迁区，政府不予办理变更登记，并非是原告的过错，同时本案两位第三人是村主任和书记，都在房产契约书上签字见证，并加盖村委会公章。所以，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，本案双方签订的“房产契约书”是在法院查封之前签订的，未办理过户登记也非原告的过错。所以，涉案房屋产权应归属于原告所有，法院在执行过程中对该房屋进行查封和扣留动迁补偿款是错误的，法院应当依法解除查封、停止执行。综上所述，请求法院查明事实，支持原告的诉请，作出公正判决。被告洪作科辩称，姚恩余与洪作科纠纷案件，经鲅鱼圈区法院判决，合法有效，在执行期间经鲅鱼圈区法院对涉案房屋查封程序合法，应当支持洪作科就涉案房屋所有的权利，享有的合法债权及相应的其他损失费用。关于原告与姚恩余所谓的房屋买卖事实，经洪作科与姚恩余核实该事实不存在，原告就涉案房屋不享有所谓的案外人权利，原告与姚恩余为民间借贷纠纷，原告应另行起诉，原告不享有排他性权利。且原告为城市户口，不具有在农村买房的资格。被告姚玉洲、于淑兰、姚恩余均未答辩，亦未提供证据。第三人姚恩泗、姚恩增均未陈述意见，亦未提供证据。经审理查明：1、被告姚玉洲与被告于淑兰系夫妻关系，二人系被告姚恩余的父母。姚玉洲为涉案房屋登记所有人。第三人姚恩泗系鲅鱼圈区芦屯镇沙岗台村村委会主任，第三人姚恩增系沙岗台村村党支部书记。2、洪作科与姚玉洲、姚恩余民间借贷纠纷一案，本院作出（2016）辽0804民初4260号民事判决书，该判决书生效后，洪作科于2017年1月3日向本院申请执行，要求被执行人姚玉洲、姚恩余给付借款26万元及利息。本院于2017年11月10日作出（2017)辽0804执108号民事裁定书，查封了被执行人姚玉洲所有的位于鲅鱼圈区间房屋（未办理产权登记手续）。2019年4月22日，本院又作出（2017)辽0804执108号执行裁定书，扣留被执行人姚玉洲、姚恩余位于鲅鱼圈区间房屋的动迁补偿款。原告李延平作为案外人提出异议，本院于2019年6月26日作出（2019）辽0804执异14号的执行裁定书，驳回李延平的执行异议申请。为此，原告李延平向本院提起执行异议之诉。3、2017年8月7日，被告姚玉洲、于淑兰、姚恩余作为立契约人，将涉案房屋卖与原告李延平，作价26万元，契约上面有姚玉洲、于淑兰、姚恩余的签名捺印，芦屯镇沙岗台村委会盖章，执笔人姚恩增的签名，芦屯镇沙岗台村村民委员会负责人姚恩泗的签名。其中21万元是用姚恩余欠原告的欠款顶帐，剩余的5万元当场一次性付清，被告姚恩余于2017年8月7日向原告李延平出具收条两张，载明分别收到房款21万元和收到房款5万元，收款人处均有姚恩余的签字及捺印。事后姚恩余又讨价加价，原告又支付2万元房款，原告一共付给姚恩余房款28万元。“房产契约书”签订后，姚玉洲、于淑兰、姚恩余就将该房屋交付给了原告，原告于2017年9、10月份一直在涉案房屋居住至今。因契约还需加盖鲅鱼圈区芦屯镇政府的公章，在办理过程中，契约原件被姚恩余撕毁。3、原告户口于2012年转入到营口市内，为城市户口。4、被告姚恩余于2018年3月29日，亲手写下的事实证明，证明其父将房屋卖与原告。房屋目前还在其父亲姚玉洲名下，没有更名过户是因为房屋封户无法直接转为李延平名下。原告自述案涉房屋的房产执照一直在原告处保存，但因家中被盗也已经丢失，只有手机照片的打印件。但本院的执行裁定书中注明的是未办理产权登记手续。原告还提供了姚恩余签字及捺印情况说明一份，姚恩余在情况说明中介绍案涉房屋买卖共支付28万元；因欠姚恩泗借款，姚恩泗要求姚恩余再向原告借款10万元，其中5万元用于偿还姚恩泗，因原告没有同意，姚恩泗授意姚恩余将契约撕毁。被告洪作科提供了一份电话录音，是其子洪仁与姚恩余的通话记录，姚恩余称是李延平违约、否认买卖协议生效，称房屋没有交付。上述事实，有原、被告身份证，收条、事实及情况说明证明、判决书、执行裁定书、房产执照与房产契约书照片打印件、电话录音及当事人陈述等在卷为凭，且经当事人当庭质证及本院审查，可以作为认定以上事实的依据。本院认为，本案的争议焦点在于原告与被告姚玉洲、于淑兰、姚恩余就涉案房屋签订房产契约是否真实、合法有效。房产契约书虽然已经被撕毁，房产契约书中各方签字依然清晰可见，并结合其他证据，可以认定原告与被告姚玉洲、于淑兰、姚恩余曾签署过房产契约，且原告已经支付28万元的对价。虽然从物权上来说，农村的民房是属于产权人的，产权人是可以自由处分的，但是因为农村建设的民房一般是建设在宅基地上的，而我国实行的是土地国有或集体共有的土地所有权制度，在“房地一体”的情况下，购买宅基地上的民房也就不可避免地要使用集体经济组织所有的宅基地，依照《土地管理法》的相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，是本集体经济组织成员基于其身份而享有的特殊权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。《国务院办公厅关于严格执行有关集体建设用地法律和政策的通知》规定:“农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”。案涉的房产契约因为违反了我国土地管理法及相关政策的有关规定，扰乱了国家正常的土地管理秩序，属无效合同，自行为开始起不具备法律约束力。因此，原告无权主张案涉房屋的所有权。房屋拆迁款系以房屋产权为基础，原告亦不能取得拆迁款。原告的诉讼请求，不予支持。原告可要求被告姚玉洲、于淑兰、姚恩余返还全部购房款项。综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告李延平的诉讼请求。案件受理4300元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审判长  尹文成审判员  丁玉玲审判员  高 野二〇一九年十一月十九日法官助理刘大赫书记员唐嘉宾附本案相关法条《中华人民共和国民土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。