上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初17327号原告：曾涛，男，1983年6月22日出生，汉族，户籍地湖北省襄阳市。委托诉讼代理人：赖厚平，上海申康律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴文华，上海申康律师事务所律师。被告：陈林一，女，1982年8月11日出生，汉族，户籍地福建省福安市。委托诉讼代理人：黄明坤(系被告陈林一的丈夫)，男，1977年9月2日出生，汉族，户籍地福建省福安市。原告曾涛与被告陈林一房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日受理后，依法适用简易程序，于2019年10月10日公开开庭进行了审理。原告曾涛及其委托诉讼代理人吴文华、被告陈林一的委托诉讼代理人黄明坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾涛向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年1月16日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告返还原告押金人民币(以下币种同)13,200元；3、判令被告向原告支付装修赔偿款73,333元。事实和理由：原告与被告经案外人上海明明房产经纪有限公司居间介绍，于2019年1月16日签订了房屋租赁合同，约定由原告承租被告位于上海市嘉定区安亭镇新源路XXX号XXX室房屋，租期为72个月，自2019年2月20日至2025年2月19日，租金为每月13,200元，付三押一，并约定若被告中途收回房屋须赔偿原告一个月房租作为违约金。合同签订当日，原告向被告支付首期租金及押金，共计52,800元，同时，被告将房屋交给原告装修使用。2019年1月29日，原、被告就该房屋租赁问题签订补充协议，约定若在承租期内该房屋被依法强制拍卖或清房，被告需返还原告押金、退还剩余租金，并赔偿原告装修损失。现该房屋已被上海市嘉定区人民法院强制拍卖，新的产权人于2019年6月25日通知原告需限期搬离，原告于2019年7月10日搬离。原告认为因被告原因导致租赁合同无法继续履行，被告应当按约赔偿原告损失、返还押金等，但被告予以拒绝，故涉讼。被告陈林一辩称，同意解除合同，事实上该租赁合同也实际无法履行，原告确实支付了52,800元(三个月租金及押金)，房屋确实由于被告的原因被司法拍卖。同意返还押金，但原告实际在2019年7月10日才搬离，要求抵扣相应的租金。不同意赔偿装修损失，认为原告收取了案外人的某让费，自愿搬离，就装修并不存在损失。即便要赔偿装修损失，也应当扣除2019年1月16日至7月10日原告实际使用期间的部分。本院经审理认定事实如下：2019年1月16日，曾涛(承租人、乙方)与陈林一(出租人、甲方)签订《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定由曾涛承租陈林一的位于上海市嘉定区安亭镇新源路XXX号XXX室房屋(以下简称涉诉房屋)，租赁期为72个月，自2019年2月20日至2025年2月19日止，租金为每月13,200元，首付三个月，另付13,200元押金，以后按每三个月结算一次，提前五天支付下次房租，押金不变；以及其他相关事项。合同签订当日，曾涛向陈林一支付了三个月租金39,600元及押金13,200元，共计52,800元，陈林一出具房租押金收据确认收到。2019年1月29日，曾涛(乙方)与陈林一(甲方)就涉诉房屋签订《租赁合同补充协议》(以下简称补充协议)，其中约定：“因甲方事先未告知乙方该房地产已被司法查封之事实，导致乙方在承租期内面临该房地产被提前强制收回的风险，且经甲方许可后乙方现已对该房地产进行了装修，为了合理规避、减少乙方损失，甲方承诺在承租期内该房地产被依法强制拍卖或清房的，甲方除了返还乙方租赁保证金并退还剩余租金外，还需赔偿乙方的装修损失，双方确认装修金额为8万元，具体装修损失金额以(租赁合同未到期月份/72个月*装修金额)为准；……”当日，陈林一又出具一份收据，确认收到涉诉房屋2019年2月20日至2019年5月20日三个月的租金和一个月的押金，共计52,800元。另查明，涉诉房屋的原权利人为陈林一，房屋用途为办公。2019年4月29日，上海市嘉定区人民法院出具(2018)沪0114执恢268号执行裁定书，裁定：“一、坐落于上海市嘉定区安亭镇新源路XXX号XXX-XXX室的房屋所有权自本裁定送达买受人王耀雄时起转移；二、买受人王耀雄可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。本裁定送达后即发生法律效力。”2019年6月21日，涉诉房屋的产权被登记转移。审理中，曾涛及陈林一一致确认：涉诉房屋于2019年1月16日交付给曾涛，2019年1月20日至2019年2月19日期间为免租期；陈林一亦表示免租期就是为了给曾涛装修涉诉房屋。本院认为，曾涛与陈林一签订的《房屋租赁合同》及补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。现曾涛与陈林一均同意解除双方签订的租赁合同，于法无悖，本院予以确认。对于曾涛要求返还押金的主张，陈林一表示同意返还，故本院予以认可。对于陈林一要求押金抵扣租金的意见，本院认为，曾涛已支付租金至2019年5月20日，后鉴于因陈林一的原因导致涉诉房屋被司法拍卖，且已被法院裁定将所有权依法转移给案外人，现又要求曾涛向其支付实际使用期间的租金，缺乏依据，故其上述意见本院不予采纳。对于陈林一辩称曾涛收取了案外人的某让费，就装修不存在损失一节，对此，曾涛否认就装修获得补偿，而陈林一亦并未提交相关证据加以证明，故对其上述意见，本院难以采纳。现涉诉房屋因陈林一的原因被司法拍卖，导致曾涛无法按约使用涉诉房屋，陈林一显属违约，对于装修损失双方在补充协议中已明确进行了约定，租赁期限也在租赁合同明确载明，现曾涛要求陈林一赔偿装饰装修损失73,333元，并已扣除了其实际使用期间的相应费用，该金额符合双方协议约定，本院依法予以支持。对于陈林一要求将免租期也在装修损失中予以扣除的意见，缺乏相应依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告曾涛与被告陈林一于2019年1月16日签订的《房屋租赁合同》；二、被告陈林一应于本判决生效之日起十日内返还原告曾涛押金13,200元；三、被告陈林一应于本判决生效之日起十日内赔偿原告曾涛装修损失73,333元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,963元，减半收取981.50元，由被告陈林一负担(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  卢华艳二〇一九年十一月二十二日书记员  李佳怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。