北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初29955号原告（反诉被告）：张有芳，女，1983年12月17日出生，汉族，无业。被告（反诉原告）：北京金宣置地房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区开阳里六区15号楼1层2号。法定代表人：王艳冲，经理。委托诉讼代理人：赵胜利，男，该单位职员。原告张有芳与被告北京金宣置地房地产经纪有限公司（以下简称金宣公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张有芳，被告金宣公司的委托诉讼代理人赵胜利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张有芳向本院提出诉讼请求如下：1.判令金宣公司赔偿违约金12400元整；2．判令金宣公司支付超出日期的租金和未支付水费共计人民币1088元整，其中租金1033元，水费55元；3．判令被告支付该期间的误工费5000元整；4．判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：张有芳与金宣公司签订了两年的《北京市房屋出租委托代理合同》，代理期自2018年5月22日至2020年5月22日，共计两年。租金为三月一付。本该在2019年5月22日支付2019年5月22日至2019年8月22日的房费，被告迟迟未汇款，该公司员工于2019年5月27日电话告知要退房，不租了。只愿意支付2019年5月22日至2019年5月27日期间房费，无任何理由，协商未果。被告（反诉原告）金宣公司辩称并提出反诉请求：1.判令张有芳退还租金31000元（自2018年12月23日至2019年5月22日）；2.判令张有芳支付违约金12400元。事实和理由：张有芳2018年4月21日委托金宣公司代理出租北京市丰台区马家堡西路36号院1号楼6层719室房屋，双方签订委托代理合同(编号BJ1100181)。进入冬季，金宣公司发现该房屋不致暖，室内温度最高不到12℃，不适合居住，便通知张有芳，张有芳让找北京天岳恒房屋经营管理有限公司（以下简称天岳恒公司）维修。于是金宣公司找天岳恒公司维修，天岳恒公司告知：张有芳拖欠了多年的物业费，不予维修：如果再不交物业费，停售中水。无奈，金宣公司向张有芳提出退房、解除合同，张有芳以没时间等推诿，一直推迟到2019年5月30日。事后又起诉金宣公司索要违约金、租金、水费。张有芳不按合同约定缴纳物业费、导致房屋不适合居住，张有芳构成根本违约，反而起诉金宣公司。根据合同第九条第三款第二项“交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全健康的”、第三项“不承担约定的维修义务致使乙方无法完成出租房屋的”、第十条违约责任第二款“甲方有第九条第三款情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金。张有芳两项根本违约，应向金宣公司赔付四个月租金的违约金。原告（反诉被告）张有芳就反诉辩称，不同意反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人关于真实性无异议的下列证据，本院予以确认并在卷佐证：《北京市房屋出租委托代理合同》（以下简称《代理合同》、支付明细、物业缴费通知单及明细。对涉及案件焦点的争议证据和事实，本院认定如下：1.关于张有芳提交的录音及通话记录，系其与金宣公司业务经理毕静通话，用以证明其被通知当天不再承租房子。金宣公司对证据真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，与其公司无关。本院认为，上述录音无法证明通话相对人系金宣公司业务经理毕静，故对该证据不予确认。2.关于张有芳提交的水费支付凭证，证明其支付水费55元。金宣公司对此不认可。本院认为该凭证无法直接证明其交纳的系被告代理出租期间内的水费，故本院不予确认。3.关于金宣公司提交的微信聊天记录，系其业务经理与承租人魏娟娟之间的聊天记录，用于证明房屋不暖，不适合居住。张有芳对真实性不认可，认为房屋是北京市统一供暖，也联系过供暖公司，称已达到供暖标准。且出于人道主义，给承租人补贴了空调费。金宣公司亦认可收到该笔费用。本院认为，房屋供暖情况是否达到规定标准应经过正规程序进行测量认定，上述证据所示内容不能当然证明案涉房屋供暖情况不达标，本院对该证据不予确认。本院经审理认定事实如下：2018年4月21日，委托人（甲方）张有芳与租赁代理机构（乙方）金宣公司签订《代理合同》，约定：第一条房屋基本情况（一）房屋坐落于北京市丰台区马家堡西路36号院1号楼6层719室，建筑面积60.21平方米。本房原始格局2室1厅1厨1卫。第二条房屋租赁用途整租。第三条出租代理权限及期限（二）出租代理期限自2018年5月22日至2020年5月22日，共计两年。（四）甲方应于2018年4月21日前将房屋交付给乙方，《房屋交割清单》见附件二……第四条租金（一）租金标准：每月房屋租金（含税价）6200元整，大写人民币陆仟贰佰元整。乙方应按按本合同约定向甲方缴纳租金，如遇国家法定假日自动顺延。（二）租金收取方式：由于乙方无现金业务，乙方通过银行打款方式，并按约定打款到甲方账户。甲方账户开户人：张有芳，开户人身份证号×××，账户：×××，开户银行：北京市农业银行。（三）乙方将各期租金划入甲方账户的日期，第一次2018.5.21，第二次2018.8.21，第三次2018.11.21，第四次2019.2.21、2019.5.21、2019.8.21、2019.11.21、2020.2.21，以此类推。第六条其他费用出租委托代理期限内，甲方不承担与房屋有关的下列费用（1）、（2）、（3）、（4）、（6）、（9）、(10)。（1）水费（2）电费（3）电话费（4）电视收视费（5）供暖费（6）燃气费（7）物业管理费（8）房屋租赁税费（9）卫生费（10）上网费（11）室内设施维修费。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方或承租人垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据相关缴费凭据返还相应费用。第七条房屋及附属设施的维护甲方负责维修的范围水表，电表，燃气表，燃气入户管道，改变主体结构，改变暖气及管道，自采暖炉，空调设备，防水等除以上乙方负责维修的范围外，均为甲方负责维修的范围。1．对于以上约定的由甲方负责维修范围内的房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的7日内进行修复。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，乙方有权选择减少租金或延长租赁期限。第九条（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达5天的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的。3、不承担约定的维修义务致使乙方无法出租房屋的。第十条违约责任（一）出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方需提前终止合同的，还应赔偿乙方相应损失。（二）甲方有第九条第三款情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金。该合同附件二《房屋交割清单》上列明的房屋附属设施包括空调2台等。合同签订后，张有芳将合同项下房屋交付金宣公司代为出租，金宣公司支付相应租金，至2019年5月21日租金交付期限时，金宣公司以房屋供暖不达标导致承租人不再承租为由未继续交纳，并将案涉房屋退还张有芳，故张有芳主张金宣公司违约，诉至本院。庭审中，双方均认可张有芳于2019年5月27日将房屋收回。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。张有芳与金宣公司签订的《代理合同》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应当认定有效，对双方当事人均具有法律约束力。根据《代理合同》约定，出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200%支付违约金。现金宣公司提前终止合同，应按《代理合同》约定支付张有芳违约金。张有芳主张金宣公司支付违约金、超出日期的租金及水费的诉讼请求，证据充分，于法有据，本院予以支持；关于张有芳主张的水费，其提交证据不足，本院不予采信；关于张有芳主张的误工费，因张有芳未提交任何证据，本院不予采信。金宣公司虽称张有芳交付的房屋违反《代理合同》约定，房屋不适合居住，但提交证据不足，本院不予采信，故对其反诉的诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告北京金宣置地房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告张有芳违约金12400元；二、被告北京金宣置地房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内支付原告张有芳二〇一九年五月二十二日至二〇一九年五月二十七日的租金1033元；三、驳回原告张有芳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费131元，由原告张有芳负担25元（已交纳）；由被告北京金宣置地房地产经纪有限公司负担106元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费443元，由反诉原告北京金宣置地房地产经纪有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  吕慧敏二〇一九年十一月二十二日书记员  钟 蕾