广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初1502号原告：钟羽佳，女，1996年1月30日出生，白族，身份证住址广东省中山市石岐区，委托诉讼代理人：张强，广东铭致律师事务所律师。委托诉讼代理人：萧妙连，广东铭致律师事务所律师助理。被告：丁春兰，女，1985年8月8日出生，汉族，身份证住址广西灵山县，委托诉讼代理人：张荣，广东永隆律师事务所律师。第三人：中山市胜利房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市东区器官西路55号朗晴假日园2期7幢2座9卡，统一社会信用代码9144200005676160XT。法定代表人：胡锦良。原告钟羽佳与被告丁春兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案后，原告钟羽佳申请追加中国工商银行股份有限公司中山分行、恒大地产集团（中山）有限公司（以下简称恒大公司）、中国民生银行股份有限公司信用卡中心、中山市胜利地产经纪有限公司（以下简称胜利公司）为本案第三人，后又自愿撤回对中国工商银行股份有限公司中山分行、恒大公司、中国民生银行股份有限公司信用卡中心的申请。被告丁春兰依法提起反诉，但因未到庭参加诉讼，本院作出（2018）粤2071民1169号之一民事裁定，裁定丁春兰的反诉按撤诉处理。本院原适用简易程序，后依法转入普通程序，公开开庭进行了审理。原告钟羽佳委托诉讼代理人张强到庭参加三次庭审。被告丁春兰委托诉讼代理人张荣到庭参加第一次庭审，未到庭参加第二、三次诉讼。第三人胜意公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟羽佳向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行房地产买卖合同，办理位于中山恒大绿洲（金时代花园）***栋***房的产权证，并将该房屋过户至原告名下（涉案房屋交易价格118万元）；2.被告承担违约责任，向原告返还定金5万元，并向原告支付违约金（违约金以房款总价118万元为基数，自起诉之日起至实际办理过户之日至按每日万分之五计算）；合计金额123万元。事实与理由：原、被告于2016年8月18日签订了一份房地产买卖合同，约定由原告购买被告位于中山市恒大绿洲***栋***房，并对付款方式、过户期限等作出约定。原告于合同签订当天向被告支付定金5万元。之后，被告陆续以各种理由要求原告提前支付购房款，原告为促使合同尽快履行，不得已又陆续向被告支付购房款达417646元。此外，案涉房屋已于2015年11月13日完成了综合验收，具备了办理产权证的条件，但是被告无理由拒不办理产权证。原告认为被告拒不履行办理产权过户手续的行为已经违约，应当承担继续履行合同的义务并承担违约责任。诉讼中，原告钟羽佳变更诉讼请求为：1.解除原告与被告于2016年8月18日签订的房地产买卖合同；2.被告双倍退还原告已支付的定价10万元；3.被告赔偿原告损失62万元；4.被告退还原告支付的购房款367646元。增加事实上与理由：诉讼过程中，原告发现案涉房屋仍有抵押，后又发现案涉房屋还有多宗诉讼案件被法院查封，甚至已经进入执行程序。因此导致原告要求办理过户的诉讼请求在客观上无法继续。原告认为，房地产买卖合同为原告与被告的真实意思表示，合法有效，任何一方均有义务履行。原告已依约支付定金，并在合同约定范围之外，应被告的要求，多支付了购房款367646元。被告本应配合原告办理余下交易及产权过户手续，但被告却一直怠于履行合同义务，且在诉讼过程中明确表示不继续履行。因前述原因，该房屋确认也无法继续办理过户手续。原告认为，被告的行为已属于严重违约，理应承担违约责任，该房屋在本可以办理产权证的情况下，因被告的原因导致至今未能办理产权证，且在房屋无法继续交易的情况下，原告有权要求解除，要求被告承担违约责任。被告丁春兰辩称，1.双方签订房地产买卖合同是无效合同，该合同上原告的签名不是原告亲自所签，是他人假冒的。2.被告至今未收到购房定金5万元，可能在中介处。3.签订合同时，案涉房产既没有出具房产证，也没有过户，不具备买卖的条件。4.案涉房屋当时还有抵押及其他债务，但没有经过抵押权人同意，因此无效。5.即便该合同有效，根据第9条第三款的约定，原告无权要求赔偿，也无权要求继续履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.钟高焦为原告钟羽佳的父亲。2016年8月18日，钟羽佳作为买方与作为买方的被告丁春兰签订房地产买卖合同，约定：买卖双方通过经纪方出售及购入中山市恒大绿洲***栋***房之物业，建筑面积为149.5平方米；该房地产已办理房地产权证、无查封情况，但处于抵押状态；卖方应于签署本合同之日起30日天还清贷款并办妥注销抵押登记手续，并将房地产权证原件托管于经纪方或经纪方指定的按揭担保公司作为办理过户手续之用；房地产转让成交价为118万元；定金5万元，应于国土房管部门查档符合本合同第二项所注明的产权现状时由卖方自行收取定金；如遇节假日，买卖双方同意先由经纪方托管，待查档符合本合同第二项所注明的产权现状时即由经纪方支付给卖方；买卖双方须于2016年12月28日前到房地产交易中心签署广东省房地产买卖合同，并办理产权过户手续；办理产权过户收件手续并领取回执当天，买方自行向卖方支付房地产转让款（首期款）80万元；在领取新房地产权证当天，买方自行向卖方支付房地产转让款（尾期款）33万元；买卖双方同意该房地产买卖所发生的有关税费及其他过户费用全部由卖方承担；如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收作为违约金，卖方有权再将该房地产转让给任何人，卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿；如卖方未能履行本合同之条款不依合同条款将该房地产售予买方，则卖方除返还所有买方已支付的款项外还必须赔偿与定金数额相等的违约金与买方以弥补买方之损失，买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同。该合同还约定了其他条款，其中备注部分手写“因本物业未出房产证，现以更名的方式过户。如该物业不能更名，等到2016年11月份出房产证后再过户（由卖方支付中介费用叁万伍仟肆佰元整，过户产生的费用由卖方负责，买方实际支付壹佰壹拾捌万元整）”丁春兰在该合同卖方落款处签名。钟高焦在该合同买方落款处签署钟羽佳，并在买方代表人/代理人处签署钟高焦。该合同主体信息处载明经纪方为中山市石岐区毅力地产经纪行，但经纪方的落款处没有盖章及签名。诉讼中，中山市毅力地产经纪有限公司（以下简称毅力公司）是案涉交易的经纪方。2.2016年8月18日，丁春兰、毅力公司出具收据，确认“今收到钟羽佳交来购买恒大绿洲二期***栋***房定金5万元”。2017年3月7日，钟高焦向黄振（账号：×××××）转账10万元。2017年3月8日，钟高焦向恒大公司刷卡消费119649元。2017年3月8日，丁春兰出具收据，确认“今收到钟高焦购房款（恒大绿洲××幢××）金额219649（大写贰拾壹万玖仟陆佰肆拾玖元整）”。2017年3月10日，钟高焦向金碧物业有限公司（以下简称金碧公司）刷卡消费1297元,金碧公司中山分公司出具收取，确认“今收到27-701（中山恒大绿洲）诉讼费￥1297元”。2017年3月20日，钟高焦再次向黄振转账10万元。2017年3月20日，钟高焦向丁春兰转账12000元。2017年4月5日，钟高焦向刘敦伙（账号：×××）转账2万元，转账备注“为丁春兰付款”。2017年6月24日，钟高焦向丁春兰转账4000元，转账备注“房贷还款”。2017年10月14日，钟高焦向丁春兰银行账户现金存入3500元。2017年11月14日，钟高焦向丁春兰转账3500元，转账备注“11月房贷还款”。2017年12月13日，钟高焦向丁春兰转账3500元，转账备注“12月房贷还款”。2018年1月16日，钟高焦向丁春兰转账3500元，转账备注“1月房贷”。钟羽佳提供的钟高焦与丁春兰的微信聊天记录截图显示，2017年3月7日，丁春兰发送信息“黄振×××工行广州云山支行”，钟高焦回复“核实账号没错吧”，丁春兰发送黄振账号为指定收款账户的图片；2017年3月20日，丁春兰发送信息“高生你转账了吗”，钟高焦回复“还没，正在吃饭”“冒昧问一句，购房款（10万）是转到上次那个账户上吗？不转到你自己的卡上”，丁春兰表示“嗯”“转上次那张卡”“可以了！”，钟高焦发送当天向黄振转账10万元的截图；2017年4月5日，丁春兰发送卡号为×××的建设银行卡截图及信息“二万”“刘敦伙”“重庆市荣昌区支行”，钟高焦回复“已付款项如下，请核实：1.定金5万元；2.网银转账22万元（分三次转）；3.开发商欠款（63423；56226；1297诉讼费）共计120946元；4.工商银行还贷12000元；四项合计402946元”，丁春兰表示“好的”。诉讼中，钟羽佳称，2017年3月8日丁春兰出具收据记载的219649元具体构成为2016年8月18日丁春兰出具收确认的定金5万元，2017年3月7日钟高焦向黄振转账的10万元，及2017年3月8日钟高焦向恒大公司刷卡消费的119649元；2017年3月10日钟高焦向金碧公司刷卡消费的1297元是代丁春兰交的诉讼费，因为丁春兰拖欠金碧公司案涉房屋的首付款，被金碧公司起诉所产生的诉讼费；钟高焦向黄振两次转账的款项20万元及向刘敦伙转账的2万元均是根据丁春兰的指示付款；钟羽佳合计向丁春兰付款420946元，具体包括2016年8月18日收据记载的5万元，向黄振转账的20万元，向恒大公司刷卡消费的119649元，向金碧公司刷卡消费的1297元，向刘敦伙转账的2万元，向丁春兰转账的3万元，其中第一笔5万元的性质是购房定金，其余的为购房款。3.打印时间为2018年4月8日的中山市商品房销售合同登记备案证明表、中山市预售商品房抵押证明表、房地产查封证明表显示：案涉房屋（登记商品房座落为南区金时代花园××幢××房）签约日期为2012年11月8日，发展商名称为恒大公司；案涉房屋于2012年12月28日办理了抵押登记；案涉房屋于2018年2月2日被法院查封，于2018年2月5日被法院轮候查封（本案查封）；截至上述材料打印之日以上抵押、查封仍未消除。4.诉讼中，依钟羽佳的申请，本院依法委托深圳市国潼联土地房地产资产评估顾问有限公司就案涉房屋在价值时点2018年1月17日房地产价值进行评估。该公司于2019年7月30日出具房地产估价报告，认为案涉房屋在价值时点评估价格（评估价格为房地产公开市场价值扣减预计转让时的卖方税费及估价对象欠缴水费、电费、物业服务费等费用后的余款）为1769301元。钟羽佳预交评估费7060元。5.钟羽佳提供的授权委托书显示钟羽佳于2016年8月18日签名授权钟高焦代为办理购买案涉房屋的有关事宜。丁春兰对该授权委托书形成时间申请司法鉴定，本院启动鉴定程序后，钟羽佳自愿撤回授权委托书的举证，并声明自行承担撤回的法律后果。6.毅力公司于2017年2月23日核准变更为胜利公司。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。案涉房地产买卖合同由钟羽佳父亲钟高焦以代理人的名义签署，并由钟高焦代为履行合同的付款义务。丁春兰作为相对人未提出异议，并接受钟高焦代为支付合同价款，且就案涉合同履行问题与钟高焦进行沟通。上述行为表明丁春兰接受并认可钟高焦代理钟羽佳向其购买案涉房屋，故案涉合同的买方为钟羽佳。涉案合同包含有房屋买卖合同条款及居间合同条款。本案争议因买卖房屋而引起，属房屋买卖合同纠纷，审查的重点为案涉合同中的房屋买卖合同部分。该房屋买卖合同部分系钟羽佳与丁春兰的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守履行。钟羽佳主张合计向丁春兰付款420946元，其中定金5万元，除定金外的购房款为370946元，并提供收据、交易明细、客户凭条、微信聊天记录截图等证据为凭，相关证据相互印证，足以证明付款的事实，本院予以采信。案涉房屋因丁春兰个人原因被法院查封。查封措施是房屋办理过户交易的客观障碍，丁春兰未能在合理期限内积极采取措施解除查封，构成违约。据此，钟羽佳请求解除合同，双倍返还定金10万元，并退还剩余支付购房款，理据充分，本院予以支持。剩余已支付购房款实际为370946元，钟羽佳主张367646元，是对其民事权利的合法处分，不违反法律规定，本院予以支持。至于钟羽佳请求的房屋差价损失，因不符合案涉合同“如卖方未能履行本合同之条款不依合同条款将该房地产售予买方，则卖方除返还所有买方已支付的款项外还必须赔偿与定金数额相等的违约金与买方以弥补买方之损失，买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同”的约定，故本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告钟羽佳与被告丁春兰于2016年8月18日签订的房地产买卖合同中房屋买卖合同部分；二、被告丁春兰于本判决生效之日起七日内向原告钟羽佳双倍返还定金共10万元；三、被告丁春兰于本判决生效之日起七日内向原告钟羽佳退还已支付购房款367646元；四、驳回原告钟羽佳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14589元，诉讼保全费5000元，合计19589元（原告已预付），由原告钟羽佳负担11167元，被告丁春兰负担8422元（被告丁春兰于本判决生效之日起七日内迳付原告钟羽佳）；评估费7060元（原告已预付），由原告钟羽佳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陆招胜人民陪审员  林瑞红人民陪审员  肖佩仪二〇一九年十一月二十八日书 记 员  张梦如程慕桦