四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1902民初4614号 原告：巴中市中润物业管理有限公司。 住所：四川省巴中市巴州区江北滨河玉盘B区润州国际一单元ZB1-7-A5号。 法定代表人：刘伟樑，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：郭冠男，男，1990年出生，汉族，大学文化，系该公司行政经理，户籍地重庆市合川区，现住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘艾汶，四川宏坤律师事务所律师。 被告暨被告苏东华之特别授权委托代理人：李毓斌，男，1968年出生，汉族，初中文化，户籍地四川省巴中市巴州区，现住四川省巴中市巴州区。 被告：苏东华，女，1968年出生，汉族，小学文化，户籍地及现住地同上。 二被告共同委托诉讼代理人：于书和，巴中市巴州区科技园法律服务所法律工作者。 原告巴中市中润物业管理有限公司（以下简称“中润物业公司”）与被告李毓斌、苏东华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员万静适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中润物业公司的委托诉讼代理人郭冠男、刘艾汶，被告暨被告苏东华之特别授权委托代理人李毓斌，被告李毓斌、苏东华的委托诉讼代理人于书和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中润物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付下欠物业管理服务费3942元，并按每年应交物业费的30%计算支付违约金；2.因本案所发生的诉讼等费用全部由被告负担。 事实和理由：2015年1月22日，原告与开发商巴中市雄政房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同书》，服务于巴中市巴州区浅水湾小区，被告为该小区3幢1单元4楼3号业主。2015年1月30日，原、被告双方签订了《物业管理规约》及《（前期）物业管理委托合同》，合同对物业管理服务内容、物业服务费用的交纳标准、交纳方式、违约责任等均进行了明确约定。合同签订后，原告中润物业公司按照合同约定全面履行了服务职能，但被告违背诚实信用原则，拒不按照约定交纳物业管理服务费用，故原告依法提起诉讼。 被告李毓斌、苏东华辩称：原告的诉讼请求不成立，不应得到支持。一、原、被告虽签订了《前期物业管理委托合同》，但被告是为了取得房屋钥匙，在违背真实意思表示的前提下签订，且系格式合同，应属无效合同。合同签订当日，被告就按照约定支付了第一年度的物业管理费。二、物业费用应以取得产权证的时间和产权登记证上记载的面积作为交纳费用的标准。三、根据《巴中市物业服务收费管理办法》物业服务企业分为六个等级。原告中润物业公司未公布预收物业费的法律依据，且按照规定，中润物业公司不得违背业主或非业主使用人的意愿提前收取，经批准可以预收的，也不得超过6个月。原告在没有公告相关批准文件的情况下，在签订合同当日就预收业主一年的物业费用。四、原告中润物业公司未按照合同约定全面履行物业服务。1.答辩人不知道原告是否具有从业资质及物业管理的区域；2.未按照相关要求对附属物权进行查验，办理移交。隐瞒了巴中市雄政房地产开发有限公司在未取得《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》的交付条件下交房的事实。浅水湾一期小区的休闲会所、公共卫生间、娱乐场地等公共设施也未交付，且一直由原告占用；3.未公布相关资金收支情况，更未公开小区公共收益并抵偿物业管理费用的情况，侵害了被告的知情权和监督权；4.浅水湾一期小区以前曾非法成立过业主委员会(因未公开进行业主选举大会)，属个别人暗箱操作，与他人恶意串通，盗用业主个人信息；5.物业服务费包含保安费、保绿费、保洁费、维修维护费、管理费等项目，但原告并未全面履行相关义务。小区的监控录像、保安基本形同虚设，业主家中被盗、外来人员随意进出小区、电瓶车及小汽车被人为的偷盗、损坏、打砸，小区保安视而不见，不履行管理职能；小区的绿化杂草丛生，原告未安排工作人员处理；6、小区卫生状况极差，原告未安排人员打扫，生活垃圾满地、蚊虫乱飞、臭气熏天，每次均是业主自发打扫；7、小区的椅子、楼道灯、绿化设施等公共设施长期破损，楼面渗水霉烂，楼梯路灯、电梯过道灯长期损坏。每天进出(大门公路外)的必经钢质楼梯严重破损，存在严重的安全隐患；未对改变住宅使用性质的违章建筑现象(每栋33楼34楼)进行制止，导致小区至今未完成综合竣工验收工作，未取得不动产产权证书；各类车辆管理混乱，私改油罐车进入小区负二层，擅自提高收费标准，造成车辆停放在小区外边马路，占用消防通道；小区的电梯随意关电闸，致使二次供水及电梯无法正常运行，业主经常被困在电梯内，老人小孩走楼梯跌倒受伤，应急发电机组在停电时并未启用；小区的消防设施未完善，也未通过主管部门验收，主管部门下达整改通知后，并未及时整改；中润物业公司采取暴力威胁手段，与业主数次发生冲突，导致业主受伤的情况，派出所、公安局处理无果；业主入住已5年，还未正式成立业主委员会。五、业主不应承担违约金。新消法第26条规定经营者不得以不公平格式条款损害消费者权益，尽管双方有约定，但按每日5%收取的“违约金”显然属于无效的霸王合同条款，其“违约金”诉请不应支持。 综上，原告中润物业公司不履行物业服务义务，损害了被告的合法权益，根据先履行抗辩权的规定，原告未全面履行物业服务义务之前，被告有权拒绝支付物业服务费用。 经审理查明：2015年1月30日，被告方接收案涉房屋。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《（前期）物业管理委托合同》，合同就双方的权利义务等进行了约定，其中约定：乙方所购房屋坐落位置3幢1单元4楼3号，建筑面积109.5平方米；前期物业管理，自本协议签订之日起自业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同生效日止；物业管理服务费用从开发商通知交房之日交纳，交费期满前十日内续费一年；住宅按建筑面积每月每平方米1.8元计算；若甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5%交纳违约金。同日，原、被告双方签订了《物业管理规约》，规约对业主和物业公司的权利义务进行了明确。 2015年1月22日，原告（乙方）与巴中市雄政房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业管理委托合同书》，选聘中润物业公司对汇鑫浅水湾项目（一期）实施前期物业管理服务，并约定：物业管理服务费支付方式为包干制，住宅按1.70元/㎡.月计收。 2019年4月，个别业主与原告发生纠纷，原告自认在发生纠纷期间保洁人员未在小区内提供清洁服务。现原、被告因物业服务费的交纳问题酿成纠纷，致使原告起诉来院，提出上列请求。本院受理后，在审理过程中，因原、被告双方分歧较大，致使调解未果。庭审中，原告明确其主张的物业服务费3942元，系按照109.5平方米×1.5元/每平方米×24个月（2017年10月1日-2019年9月30日）计算所得，主张的违约金系按照每年应交纳物业费1971元×30%×2所得1182元。 上述事实，有原告陈述、被告的答辩，原、被告身份信息，《商品房买卖合同》，《（前期）物业管理委托合同》，《物业管理规约》等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，广义的物业服务合同分为前期物业服务合同和普通物业服务合同。前期物业服务合同是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。原告作为物业服务企业既与建设单位签订了《前期物业管理委托合同书》，又与被告方签订了《（前期）物业管理委托合同》，被告方作为业主应当按照合同约定全面履行自己的义务。 物业服务合同作为一种持续性、服务性的合同，其提供的服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益。业主对物业服务企业的服务不满时，应当通过正常途径与物业企业沟通、协商解决或按法律规定维护自身权利，亦可待业主大会成立后依法定程序对建设单位选聘的物业服务企业进行更换，而不能以拒交物业费的形式错误地行使抗辩权，亦不能成为业主拒交物业费的合理事由，对于按时足额交纳物业服务费的其他业主亦不公平。同时，被告所辩称的无法取得不动产产权证及成立业主委员会等问题不属于物业企业的服务范畴，鉴于个别业主与物业服务企业发生纠纷期间，小区卫生未得到及时清理造成小区环境质量在一段时间内有所下降，原告按合同约定的建筑面积所主张的24个月的物业服务费本院酌情调减为3778元。 被告方是否应当支付违约金的问题。因被告未按约定交纳物业服务费，故原告主张违约金的诉请本院予以支持，但双方合同中所约定的从逾期之日起按每日百分之五计算违约金的标准过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，根据公平原则和诚实信用原则，对原告主张的违约金酌情调整为按调减后的物业服务费金额3778元的百分之五进行计算即189元，超出部分，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、由被告李毓斌、苏东华于本判决生效之日起十日内向原告巴中市中润物业管理有限公司交纳物业服务费3778元； 二、由被告李毓斌、苏东华于本判决生效之日起十日内向原告巴中市中润物业管理有限公司支付未按时交纳物业服务费的违约金189元； 三、驳回原告巴中市中润物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告李毓斌、苏东华负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员 万 静 二〇一九年十一月六日 书记员 刘利群