广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初27946号原告（反诉被告）：广州市浪奇实业股份有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码914401011904864500。法定代表人：傅勇国，董事长。原委托代理人：张雯尤、张秀明，均系广东广信君达律师事务所律师。后变更委托代理人：葛磊、林楚人，分别系广东广信君达律师事务所律师、实习律师。被告（反诉原告）：黄金荣，男，1964年12月19日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：钟柱、廖毅，均系广东国政律师事务所律师。第三人：马辉武，男，1988年1月30日出生，汉族，住广东省翁源县。第三人：辜木青，男，1986年10月28日出生，汉族，住广东省普宁市。第三人：战海坤，男，1978年8月22日出生，汉族，住黑龙江省肇源县。原告（反诉被告）广州市浪奇实业股份有限公司（以下简称浪奇公司）诉被告（反诉原告）黄金荣租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2019年2月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）浪奇公司的委托代理人张秀明、张雯尤，被告（反诉原告）黄金荣的委托代理人廖毅到庭参加诉讼。后本院依法追加马辉武、辜木青、战海坤作为第三人参加本案诉讼，于2019年8月6日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）浪奇公司的委托代理人葛磊、林楚人，被告（反诉原告）黄金荣的委托代理人钟柱，第三人战海坤到庭参加诉讼；第三人马辉武、辜木青经本院合法传唤，逾期未到庭应诉。本案现已审理终结。原告（反诉被告）浪奇公司诉称：原、被告于2016年11月17日签订了《场地租赁合同》，由原告将坐落于广州市黄埔大道东车陂启明大街XX号大院之西北方位场地的自有物业出租给被告，租赁期限叁年，自2017年1月1日起至2019年12月31日；《场地租赁合同》第三条约定：期间如遇市政府进行整体规划，要求甲方的租赁物业进行整体改造或原告的上级统筹安排，则原告有权提前收回租赁场地并免除违约责任；因上级单位（集团）统一的国有企业物业出租强制整改安排，原告必须整改该物业，通过公开招租方式重新出租该物业。原告与被告当面沟通后，被告表示同意配合原告进行整改。后原告于2018年7月17日将《公开招租知会函》交予被告，被告根据原告的知会参加了涉案物业在广州产权交易所的公开交易竞投。2018年8月17日，由于被告未能成为新的承租方，原告向被告送达了《解除〈场地租赁合同〉通知》，自2018年8月17日起解除双方签订的《场地租赁合同》，被告应在双方《场地租赁合同》终止之日起30日内完成清场并将该物业交还原告。根据《中华人民共和国合同法》及原被告双方的约定，原告有权依据合同的约定行使解除权，被告应在终止之日起30日内向原告交还该物业。被告逾期未返还租赁物业之行为已构成违约并使原告遭受损失，据此原告特向法院起诉，请求判令：一、解除原、被告之间的《场地租赁合同》；二、被告立即向原告返还租赁物业，并承担自2018年8月20日至实际返还物业之日止的占有使用费（按每月38000元的标准计算，该标准是原告经广州产权交易所确认的新的租赁合同所约定的价格）、违约金（按占有使用费的10%计算，该违约金性质为惩罚性质）；三、被告承担本案的受理费。被告（反诉原告）黄金荣答辩称：被告认为原告在双方原有的租赁合同期限内提前单方解除合同，其行为构成违约，无权向其主张所谓的占有使用费及违约金，且应当赔偿其因此所受到的损失。且因原告在合同履行期间违约解除合同，现同意解除合同，但要求原告就此作出赔偿。被告（反诉原告）黄金荣反诉称：原告从2004年开始将其位于广州市黄埔大道东车坡启明大街XX号大院之西北方空地650平方米租给被告使用，每三年续租一次。期间，被告经原告同意，先后在租赁空地上投入巨额资金进行加建成商业及仓储用房，同时还重新铺设了场地内的水泥路面，向供电部门申请敷设了380伏高压电电路，报装了水电设施，对建筑物进行装修装饰，部分物业另行分包给其他个体经营户使用。2016年11月17日因租赁合同到期后，原告与被告重新签订《场地租赁合同》，租期为三年，从2017年1月1日至2019年12月31日。原告在租赁合同尚未期满之时，便以“因上级单位（集团）统一的国有企业物业出租强制整改安排，必须整改该物业通过公开公开招租方式重新出租该物业”为理由，强行要求解除合同，并且违规违约将合同租赁期内的物业提交招租平台进行公开招租，对被告经营造成严重的负面影响。被告认为，原告解除合同的理由并不成立，原告“上级集团”仍然属于企业性质，企业内部的整改行为不能作为解除合同的理由，也不等同于政府征用或道路扩建等行为。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原告解除合同的行为属于严重的违约行为，应当依法承担违约责任，赔偿被告因此遭受建筑、装修等经济损失，赔偿被告可预期收益经济损失。为此，被告特提出反诉，请求判令：1、原告赔偿被告建筑、装修等损失1705000元；2、原告赔偿被告可预期收益的30万元；3、原告返还合同定金28000元；4、原告承担本案全部受理费。原告（反诉被告）浪奇公司针对被告（反诉原告）黄金荣的反诉答辩称：一、被告主张的装修损失或投入没有依据，原告无须对此作出赔偿。双方于2006年1月2日签订的《租赁合同》，约定租赁期限为2005年12月1日至2010年12月30日；被告是在2005年底对涉讼物业进行装饰装修的，原告不应对被告此损失或投入作赔偿或补偿，理由在于：1、被告装饰装修基于《租赁合同》约定的租赁期内，该租约已履行完毕；2、《租赁合同》约定，合同期满后，未经原告同意，被告一切装修嵌装在租赁物房屋结构内的设施（设备除外），一律不得拆走，原告不予补偿；3、被告所主张的损失金额不合理且无切实根据；二、原告依据合同约定解除合同，无须承担违约责任。原告对《场地租赁合同》的解除所依据的是合同约定的单方解除权：如遇市政府进行整体规划或原告的上级统筹安排，原告有权提前收回租赁场地并免除违约责任；从字面意思及约定目的而言，该解除条件非限定行政行为，主要衡量标准为非原告的自主行为，因此也包括上级单位（集团）的安排等。原告的上级即广州轻工工贸集团有限公司（广州市国资管理委员会独资）在2018年3月开展国有企业物业出租强制整改安排，原告必须依照上级的同意安排整改物业、通过公开招租方式重新出租该物业；这符合涉案合同约定的解除条件，且原告整改物业、进行公开招租前已通知被告并已获得被告的同意与配合，被告也参加了涉讼物业的投标。因此，原告依据约定解除合同，无须承担违约责任，请求驳回被告的反诉请求。经审理查明：就广州市黄埔大道东车陂启明大街90号大院之西北方位场地的自有物业（以下简称涉讼物业）的租赁问题，2006年1月2日，原告与被告签订《租赁合同》，约定由原告将涉讼物业出租给被告，租赁期限为2005年12月1日至2010年12月30日并约定在租赁期限内被告如须对租赁物进行装修、改建，须事先向原告提交装修、改建设计方案，并经原告同意，同时须向政府有关部门申报同意；合同期满后，未经原告同意，被告一切装修嵌装在租赁物房屋结构内的设施（设备除外），一律不得拆走，原告不予补偿，且有义务按原告要求修复好原来的围墙等内容。该合同期限届满后，就涉讼物业的租赁问题，双方又于2011年2月17日签订《场地租赁合同》，约定租赁期限为2011年1月1日至2013年12月31日。2013年12月31日，双方就涉讼物业又签订一份《场地租赁合同》，约定租赁期限为2014年1月1日至2016年12月31日。2016年11月17日，就涉讼物业的租赁问题，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订《场地租赁合同》（以下简称《合同》），约定：（第二条）甲方同意将涉讼物业出租给乙方作非居住用房使用，建筑面积经甲乙双方确定为650平方米；（第三条）甲乙双方协定的租赁期限为叁年（即2017年1月1日至2019年12月31日），2017年1月1日起每月每平方米租金按22元计，每月租金14300元/月，2018年1月1日起每年租金每平方米按5%递增；2018年1月1日至2018年12月31日期间，租金为每月15015元；2019年1月1日至2019年12月31日期间，租金为每月15765.75元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金付款方式缴付租金给甲方；（第三条第1款）租赁期限三年，自本合同生效之日起计算租赁起始时间，即2017年1月1日起至2019年12月31日止；期间如遇市政府进行整体规划，要求甲方的租赁物业进行整体改造或甲方的上级需统筹安排，则甲方有权提前收回租赁场地并免除违约责任；（第三条第4、5款）未经甲方同意乙方不得将租赁物转让；乙方若经甲方将租赁物转租或分租给第三方，其租赁合同的主要或关键条款必须与本合同相一致，并且合同的版本需交甲方备案；否则将被视为无效合同，由此而造成的一切经济和法律责任均由乙方承担；（第五条第1款）乙方进场前应向甲方交付相当于贰个月总租赁面积租金金额作为物业租赁保证金28600元；在租赁合同有效期内乙方不能把保证金抵作租金；租赁期限届满，在乙方己向甲方交清了全部应付的租金及因租赁行为所产生的一切费用后，并按本合同规定承担向甲方交还承租的物业等相关责任后30日内，甲方将向乙方无息退还租赁保证金（如果乙方拖欠其他费用的或违约，甲方可在该保证金中抵扣）；（第十条第3款）租赁期届满，甲乙双方未达成续租协议且甲方耍求收回物业，乙方应于租赁期届满之日迁离租赁物，并将承租物及属于房屋主体的设备、设施和装修等完整交还给甲方；乙方逾期不迁离或返还租赁物的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并按占用期内租金总额的10%收取违约金，同时甲方可向人民法院起诉和申请执行，由此所产生的一切费用（包括租金违约金、诉讼费、律师费等）均由乙方承担。该合同签订后，被告于2016年11月21日向原告支付了保证金28600元。2013年5月15日，被告与第三人辜木青签订《租赁合同》，约定将涉讼物业中的二号厂房出租给第三人辜木青，租赁期限为6年，自2013年5月15日至2019年5月15日，租金为每月1万元，每年按上年租金结算总额递增10%至合同期满。该合同期限届满后，被告与辜木青重新签订《租赁合同》，将租赁期限延长至2019年12月31日。2016年11月23日，被告与案外人揭*玲签订《租赁合同》，将涉讼物业中的自编1号至7号出租给揭*玲使用，每月租金为15000元，每年按上年租金结算总额递增10%至合同期满。2016年12月28日，揭*玲与第三人马辉武签订《租赁合同》，约定被告将涉讼物业中自编一号出租给第三人马辉武，租赁期限为2017年1月1日至2019年12月30日，租金为每月5800元。2016年11月24日，揭江玲与第三人战海坤签订《租赁合同》，将涉讼物业中的自编2号至7号出租给第三人战海坤，租赁期限为2017年1月1日至2019年12月30日，租金为每月20000元。2019年6月21日，本院到涉讼物业现场张贴申报权利公告，要求涉讼物业的实际使用人，在本院限令的期限内向本院申报权利。后辜木青、马辉武、战海坤到庭申报了权利，本院遂依法追加该三人作为第三人参加本案诉讼。另查明：2017年12月27日，广州轻工工贸集团有限公司发出《广州轻工集团关于印发国有企业物业出租管理制度的通知》【穗轻工贸集物（2017）XXX号】，要求加强物业出租管理。2018年3月28日，广州轻工工贸集团有限公司发出《广州轻工集团关于印发物业经营管理不规范问题整改百日行动工作方案的通知》【穗轻工贸集物（2018）XXX号文件】给集团总部各部室、旗下各企业，称根据2018年3月16日市国资委监管企业经营管理不规范问题整改工作会议精神，结合去年下半年市国资委要求开展规范土地物业管理自查工作所发现企业土地物业、出租管理存在问题等，制定工作方案，要求认真贯彻执行。2018年7月10日，原告发出《通知》一份给被告，内容为鉴于其上级单位（集团）的强制整改要求，须通过产权交易所对涉讼物业进行公开招租，通知被告自该物业在产权交易所的公开交易程序结束之日起解除双方签订的《场地租赁合同》、被告可通过广州产权交易所对该物业进行招标，被告作为现承租人在同等条件下享有优先承租权、如公开交易程序结束后被告未成为新的承租方被告应在双方《场地租赁合同》终止之日起30日内完成清场并将物业交还给其等。庭审中，被告表示当时原告送达了该通知给其但其拒绝签收。2018年7月24日，广州产权交易所发出《关于提请审核意向方资格的函》，载明被告委托出租涉讼物业，公告期已满，公告期间有四家意向方报名，其中包括了被告以及案外人黄永巨等。被告表示其确实报名参加投标，但未能中标。2018年8月8日，广州产权交易所和案外人黄*巨签订《成交确认书》，确认涉讼物业承租人为黄*巨，成交价格为租金每月38000元，租金每年在上一年的基础上递增5%。2018年8月20日，原告发出《解除通知》给被告，称涉讼物业于2018年8月8日在广州产权交易所的公开交易程序已结束；由于被告未能成为新的承租方，要求从2018年8月20日起解除双方的《场地租赁合同》、被告应在双方《场地租赁合同》终止之日起30日内完成清场并将该物业交还给其等。庭审中，被告表示当时原告送达了该通知给其但其拒绝签收。2018年10月30日，原告委托广东广信君达律师事务所发出《律师函》给被告，要求被告在收到该律师函后5个日历日内尽快腾退该涉讼物业。该《律师函》后因被告拒收而被退回。诉讼中，原、被告双方确认2018年8月1日起至2019年11月份的租金，被告一直根据合同约定的金额和期限支付；原告并表示，对于其主张的使用费，同意扣减被告已支付的租金部分。诉讼中，被告主张其在合同履行期间投入了装修并申请对其投入的装修价值进行评估。本院认为：原、被告双方签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，对双方均有约束力。双方约定，若由于原告上级统筹安排，则原告有权提前解除合同收回租赁场地并免除违约责任。现原告的上级单位广州轻工工贸集团分别于2017年12月制定了物业出租管理制度、于2018年3月要求下属各企业对经营管理中的不规范问题进行整改，因涉讼合同并未按其上级部门规定的方式订立需进行整改，符合合同约定的解除条件，在此情况下原告有权要求解除合同。原告此后另行通过招投标的方式出租涉讼物业，并告知了被告参与竞标、《合同》的解除等，被告此后也参加了竞标但未中标，解除合同的通知也于2018年8月20日送达给被告而被拒收，应当认定通知已于当天视为送达，双方之间的合同依法于2018年8月20日解除。因合同已经解除，原告再行要求解除合同缺乏依据，本院不予支持。合同解除后，根据双方的约定及原告的要求，被告应当于2018年9月21日前返还涉讼物业给原告，被告至今未返还已构成违约，故原告要求被告返还涉讼物业合法有据，本院予以支持，各第三人应对其实际使用部分承担协助腾空交还场地的义务。合同中对于原告的上级单位根据需要统筹安排、原告可要求解除合同作出明确约定，现原告根据其上级单位广州轻工工贸集团的整改要求解除合同符合上述约定，被告关于广州轻工工贸集团属于企业性质、企业内部整改行为不能作为解除合同的抗辩意见不成立，本院不予采纳。关于原告要求被告支付使用费的问题。如前所述，被告应当于2018年9月21日前交还涉讼物业给原告，但其至今仍拒不交还物业给原告并另行转租赚取差价，确给原告造成损失，原告要求被告支付物业使用费合法有据，本院予以支持。关于使用费的计算标准问题。因涉讼物业已另行通过招投标的方式出租给第三方，且被告本身也参与了该次竞标，因被告拒不履行交还场地的义务，导致原告无法履行另行签订的合同按新的标准收取租金，故现原告要求按其另行与第三方约定的租金标准计付使用费合法有据，本院予以支持，但因原告要求被告在合同解除之日起30日内返还物业，因此使用费应自逾期之日的2018年9月21日开始计算，此前仍应按原合同约定的租金标准以租金的方式支付。因被告一直按照合同约定标准支付租金至2019年11月30日，因此扣除原告已支付的租金，2018年9月21日至2019年11月30日被告应付的使用费为321193.42元【（38000元/月÷30×10+38000元/月×14）—（15015元/月÷30×10+15015元/月×3+15765.75元/月×11）】，自2019年12月1日之后至实际交还涉讼物业给原告之日止的使用费，仍按每月38000元的标准计算，但若被告已经以租金的方式支付部分款项的，应自使用费中予以扣减。在本院已支持按实际另行出租的租金标准计付使用费的情况下，原告再行要求被告支付违约金缺乏依据，本院不予采纳。关于被告反诉要求赔偿装修损失、可预期收益损失的诉请一项。如前所述，本案中原告要求解除合同符合双方约定，且依据双方约定在此情况下免除其违约责任，故上述反诉请求缺乏依据，本院不予支持。因本院对于装修损失的反诉请求不予支持，故对于被告要求对装修损失进行评估的申请，亦不予接纳。关于被告反诉要求原告退回保证金诉请一项。本案系原告行使合同解除权导致合同提前解除，并非被告违约导致合同解除；虽被告在合同解除后未及时腾空交还涉讼物业给原告，但合同并未约定在此情况下原告有权没收保证金，故被告反诉要求返还保证金合法有据，本院予以支持。第三人辜木青、马辉武经本院合法传唤，逾期未到庭应诉，依据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，不影响本案的审理。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）黄金荣于本判决发生法律效力之日起30日内腾空交还广州市黄埔大道东车陂启明大街XX号大院之西北方位场地给原告（反诉被告）广州市浪奇实业股份有限公司，第三人马辉武、辜木青、战海坤对其各自实际使用部分物业承担协助腾空交还的义务；二、被告（反诉原告）黄金荣于本判决发生法律效力之日起10日内支付2018年9月21日至2019年11月30日期间的使用费为321193.42元给原告（反诉被告）广州市浪奇实业股份有限公司；三、自2019年12月1日至被告（反诉原告）黄金荣实际腾空交还上述场地给原告（反诉被告）广州市浪奇实业股份有限公司之日止的使用费，由被告（反诉原告）黄金荣按每月38000元的标准于当月5日前支付给原告（反诉被告）广州市浪奇实业股份有限公司【若被告（反诉原告）黄金荣已按原合同约定租金标准支付上述期间每月的部分使用费给原告（反诉被告）广州市浪奇实业股份有限公司的，则该款项应从该期间应付的使用费中扣减】；四、原告（反诉被告）广州市浪奇实业股份有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还保证金28600元给被告（反诉原告）黄金荣；五、驳回原告（反诉被告）广州市浪奇实业股份有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）黄金荣的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9080元，由原告（反诉被告）广州市浪奇实业股份有限公司2960元，由被告（反诉原告）黄金荣负担6120元；反诉受理费11532元，由原告（反诉被告）广州市浪奇实业股份有限公司负担515元，由被告（反诉原告）黄金荣负担11017元。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  李 植人民陪审员  张黛乔人民陪审员  李小伍二〇一九年十一月二十六日书 记 员  梁炎梅谢婉萍