内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民终3789号上诉人（原审被告）：张某1，男，1978年12月4日出生，住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）:赤峰盛世纪房地产经纪有限公司，住所地：赤峰市新城区八家组团平双公路水榭花都小区B49-1号楼01013室。法定代表人：于某，董事长。委托诉讼代理人：张某2，内蒙古法林律师事务所律师。原审被告：屈某，女，1965年7月27日出生，住赤峰市。原审被告：黄某，男，1984年12月18日出生，住赤峰市。上诉人张某1因与被上诉人赤峰盛世纪房地产经纪有限公司（以下简称盛世纪公司）、原审被告屈某、黄某居间合同纠纷一案，不服赤峰市红山区人民法院（2019）内0402民初2836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张某1上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判上诉人不承担责任。事实和理由：（一）在法院所依据的委托书中根本没有约定黄某有上诉人授权其签订房屋买卖居间合同。法院何以认定我授权黄某签订房屋买卖居间合同。在判决书中认定的事实没有一项，约定我授权给黄某签订居间服务合同。（二）上诉人与赤峰盛世纪房地产经纪有限公司在签订合同前没有尽到基本的注意义务，存在严重过错。1、该授权委托书、承诺书、房屋买卖居间合同、房屋买卖合同等签署日期均为同一天2018年4月23日，按照法院的判决推定，中介公司推测到上诉人卖房、案外人屈某买房，黄某可以代替上诉人签合同。然后将各方请到中介公司，然后合同真的签订了，更神奇的事情，预料到上诉人不会签订正式的房屋买卖合同，然后约定签订合同就要收中介费，通过起诉让上诉人承担中介费。上诉人觉得这是诈骗行为。上述情况很显然不符合常理，难道屈某不应看一下房屋吗？不检查一下产权证明吗？实际情况通过其他案件可以证明，中介公司在没有任何授权的情况下便开始卖上诉人的房屋，已经严重侵犯了上诉人的合法权利。屈某通过查看房屋有购买房屋的意思。签订合同时，因为是卖上诉人的房屋，所以要求黄某签上诉人的名字。如果相信黄某有代理权，为什么还要让其签署承诺书。这个行为充分证明其内心并不确定黄某是否有代理权。其主观上的过错如此明显，怎么就构成表见代理的。2、无论是授权委托书还是承诺书均为中介公司所提供，为什么要提供上述文书，是因为黄某根本没有提供任何证明上诉人授权的文书。法院认定却将因果颠倒，认为出具委托书等证明黄某有授权。事实却是因为没有合法的授权，所以出具表面合法的授权书，来证明有签订合同的权利。在明知黄某没有合法授权的情况下帮助其完成授权，其授权是真实有效的？3、《房屋买卖居间服务合同》是典型的格式合同，根据合同法第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。第四十条格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除责任、家中对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。根据上述法律规定，该条款在合同中应当以明显的标注，并告知对方，被上诉人肯本没有标注和告知。同时该条明显加重对方义务，减轻己方责任，所以该条款根本是无效条款。如果该条款无效，那么中介公司没有完成委托事项，不能收取服务费。4、2018年4月23日黄某向中介公司出具委托书，假设黄某有委托，上诉人是委托黄某买房。但黄某没有权利转委托给中介公司。根据合同法第四百条规定其不能转委托，必须经委托人同意，上诉人根本没有同意委托给中介公司卖房屋的事情，所以该委托是对委托人无效。综上所述，本案上诉人没有任何民事法律行为，也不存在任何过错，上诉人不应当承担民事法律后果，这违反了法律的最基本原则。因此一审法院判决上诉人承担法律责任即缺乏事实依据也没有法律依据，判决错误。所以提起上诉，请二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人赤峰盛世纪房地产经纪有限公司答辩服判。被上诉人赤峰盛世纪房地产经纪有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告支付原告服务费19600元；2、由被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实，被告黄某系被告张某1的妻弟。涉案房屋产权预告登记在被告张某1名下。被告黄某在58同城发布涉案房屋的售房信息。2018年4月23日，被告黄某向原告盛世纪公司出具了授权委托书，并当场签订了承诺书，委托书写明委托人为张某1，受委托人黄某。内容：“我（张某1）出售坐落于赤峰市××区（产权证号：赤峰×××）房屋。因我工作繁忙，不便亲自办理出售该房屋买卖合同、收取购房定金，或协助买方以买方的名义办理商业贷款、代收房款等一切手续。代我签定签约买卖合同、档案查询、交纳相关税费、产权过户等过程中所需签定的一切文件。委托人在授权范围内和委托期限内所签署的一切有关文件我们均予以承认。委托期限自签字之日起至上述事宜办完为止，委托人：张某12018年4月23日”，被告黄某在本案中自认该委托书张某1的名字是其所签，被告张某1亦主张委托书的签字不是其本人所签。同日，被告黄某还向盛世纪公司出具了《授权承诺书》，内容：“本人（姓名：黄某，身份证号），与产权人张某1是姐夫关系，现承诺已经得到产权人的授权，可以代表其签署出售位于赤峰市××区处房产的相关售房合同及代收购房定金、购房款、缴纳相关税费、办理产权过户、物业交验；如因本人无权代表产权人签署上述合同及办理相关事宜，由黄某本人自愿承担合同约定的产权人应承担的相应责任或风险，与赤峰盛世纪房地产经纪有限公司无关”。被告黄某向盛世纪公司出具上述手续后，被告黄某以张某1代理人的身份（甲方），被告屈某为乙方，原告盛世纪公司为丙方，三方签订了《房屋买卖居间服务合同》，居间服务合同中2.5条约定，丙方作为促成本次交易成功的居间方，于本合同签署时向甲、乙方各收取中介费9800元。第7.1条约定，本合同签订后，视为丙方居间行为成功，丙方所收取的中介费不予退还，甲乙双方如在履行本合同条款过程中有违约行为的由违约方支付给丙方中介费。2018年4月23日，被告张某1为甲方，被告屈某为乙方，签订了《房屋买卖合同》，该合同约定：被告张某1将其位于赤峰市××区房屋出售给被告屈某，房屋建筑面积140.57㎡，总价款为98万元，买受人可以在签订本合同的同时支付定金人民币10000元。第六条：房屋的交付/房款的支付：（一）买受人在交付首付款当天，出卖人将该房屋交付给买受人。（二）买受人于2018年5月13日将首付款人民币肆拾玖万元整（含已交定金）支付给出卖人。第八条：“出卖人不将该房屋出售给买受人或出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起五日内退还买受人全部已付款，并按照总房款的百分之二十支付违约金给买受人违约金。”。两份合同尾部甲方处签名为“张某1”后有“黄某代签”字样并捺印。合同签订后，被告屈某依约定向被告交付定金10000元，被告黄某为其出具了等额收据一枚。2018年5月9日，原告盛世纪公司的工作人员陪同被告屈某一起去看房，被告黄某告知张某1不再出售该房屋。2019年1月被告屈某向一审法院提起诉讼，请求1.解除屈某与黄某、张某1签订的购房合同；2.黄某、张某1返还购房定金10000元；3.黄某、张某1向屈某支付违约金（按购房合同总房款的20%）196000元。经开庭审理后，2019年2月28日一审法院作出（2019）内0402民初462号民事判决书，判决：一、解除原告屈某与被告张某1之间的《房屋买卖合同》；二、被告张某1于本判决生效后立即返还原告屈某定金10000元，给付违约金98000元，合计人民币108000元；三、驳回原告屈某的其他诉讼请求。因未支付中介服务费，原告诉至一审法院，诉请如前。庭审中，原告明确诉讼请求为，要求被告张某1支付服务费19600元及承担本案的全部诉讼费用。一审法院认为，被告黄某持有被告张某1的委托书向原告盛世纪公司提供预告登记证书，委托书，出具承诺书，接待看房等一系列行为均在客观上形成了黄某具有代理权的表象，同时鉴于本案被告黄某和张某1系亲属关系，足以使居间人即本案的原告有理由相信被告黄某具有代理权，因此在本案的房屋买卖行为中原告无过错和过失，且根据（2019）内0402民初462号判决书，被告张某1曾自认被告黄某曾与其通过电话，知道被告黄某卖房，被告黄某的代理行为符合表见代理的特征，应为法律规定的表见代理。故被告张某1与原告、被告屈某签订的《房屋买卖居间服务合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同中的当事人均具有约束力，均应依约履行。根据居间服务合同第七条的规定，本合同签订后，视为居间成功，如在合同履行中存在违约行为，则由违约方支付中介费，现原告促成被告签订房屋买卖合同，在合同签订后，被告张某1不向屈某出售房屋，存在违约行为，根据房屋买卖居间合同的约定，应由被告张某1向原告支付中介费，故原告要求被告张某1支付居间服务费19600元符合法律规定，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第四百二十六条之规定，判决如下：被告张某1于本判决生效后立即支付原告赤峰盛世纪房地产经纪有限公司居间服务费19600元。二审期间，上诉人提供赤峰市中级人民法院（2019）内04民终1993号判决书一份，证明该判决书认定黄某在涉案中不构成表见代理，合同不生效，上诉人和被上诉人并没有取得过联系。被上诉人质证认为，对该份判决真实性无异议，但是与本案无关，该判决虽然是生效判决，但是根据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第九条，该判决与本案无关。原审被告屈某质证认为，黄某签字的问题，因为房屋买卖合同和居间合同上说的很清楚，黄某属于完全民事行为能力人，他做出的一切承诺应当负法律责任都是有效的，我也不知道是不是张某1签字，我不确定到底是谁签订的。被上诉人申请证人张某3出庭作证，证明合同签订当天黄某和上诉人通过话，按的是免提。上诉人质证认为，证人与被上诉人有利害关系，真实性有合理怀疑，同时通过证人证言能证明上诉人没有给其公司任何授权。原审被告屈某对证人证言没有异议。本院经审查认为，被上诉人及原审被告对该份判决书的真实性均不持异议，故对该份判决书本院予以采信。对证人张某3的证言，因其与被上诉人存在利害关系，对该份证人证言，本院不予采信。二审经审理查明，上诉人张某1因对其与屈某、赤峰盛世纪房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，即（2019）内0402民初462号民事判决不服，提起上诉，后经本院（2019）内04民终1993号民事判决，“一、撤销赤峰市红山区人民法院（2019）内0402民初462号民事判决；二、判令屈某与张某1之间的房屋买卖合同无效。三、黄某于本判决生效后立即返还屈某定金10000元，给付经济补偿金20000元，合计人民币30000元；四、驳回屈某的其他诉讼请求。”本院经审理查明的其他事实与一审法院认定事实一致，本院直接予以确认。本院认为，本案被上诉人赤峰盛世纪房地产经纪有限公司依据其与屈某、张某1所签订的《房屋买卖居间服务合同》，要求上诉人张某1给付因其违约行为应由违约方支付给被上诉人的中介费19600元，但对该份《房屋买卖居间服务合同》，现双方均认可甲方张某1的签字为黄某代签。虽然黄某向盛世纪公司提供预告登记证书、委托书、承诺书及接待看房，但其提供的预告登记证书已显示房屋实际所有人系张某1，且黄某出具授权委托书及承诺书时，亦表明涉案房屋的所有权人是张某1。虽然黄某提交了委托书，但该委托书中张某1的签字系黄某伪造，且委托书、承诺书、房屋买卖合同及房屋买卖居间服务合同均系同一天签订，存在疑点，而被上诉人盛世纪公司作为中介机构有义务对黄某所提供的上述手续的真实性予以审查，特别是应明确房屋所有权人张某1的真实意思表示，现盛世纪公司在整个买卖过程中并未直接与张某1本人取得过联系，张某1对于黄某所代签字并不认可，故涉案《房屋买卖居间服务合同》不对张某1发生效力，被上诉人盛世纪公司称应由张某1承担违约责任的主张，本院不予支持。本案盛世纪公司未尽到审查义务，存在过错，原审被告黄某擅自伪造委托书售卖涉案房屋的行为应属无权代理，现考虑双方的过错程度，结合《房屋买卖居间服务合同》及盛世纪公司在促成双方交易中所付出的劳动，本院酌定由原审被告黄某向盛世纪公司支付服务费9800元。综上所述，上诉人张某1的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销赤峰市红山区人民法院(2019)内0402民初2836号民事判决；二、原审被告黄某于本判决生效后立即支付给被上诉人赤峰盛世纪房地产经纪有限公司服务费9800元。三、驳回被上诉人赤峰盛世纪房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟廷履行期间的债务利息。一审案件受理费145元，二审案件受理费290元，合计435元，由被上诉人盛世纪公司负担217.5元，原审被告黄某负担217.5元。本判决为终审判决。审 判 长 张欢欢审 判 员 孙晓东审 判 员 王旭文 二○一九年十一月七日法官助理 冯 玲书 记 员 卢高昊