广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂06民终998号 上诉人（原审被告）：广西春秋房地产代理有限公司防城港市分公司。住所：广西防城港市港口区西湾广场北恻阳光海岸二期二组团商铺2-28、2-29。统一社会信用代码：91450602MA5N3U3987。 负责人：武慧，该公司经理。 委托诉讼代理人：邬江月，广西海狮律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：姜延奎，男，1970年6月20日出生，汉族，户籍所在地内蒙古呼伦贝尔市，现住广西防城港市港口区。 上诉人广西春秋房地产代理有限公司防城港市分公司（以下简称春秋防城港分公司）因与被上诉人姜延奎居间合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人春秋防城港分公司的委托诉讼代理人邬江月，被上诉人姜延奎参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人春秋防城港分公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回姜延奎的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由姜延奎承担。事实与理由：一、春秋防城港分公司收取姜延奎诚意金后已为其提供居间服务并取得目标业主的出售承诺，姜延奎在业主已明确可交易的情况下毁约，应承担诚意金不得返还的违约责任。2018年12月26日，春秋防城港分公司与姜延奎达成《承购确认书》并实地察看、了解涉案物业，姜延奎对该物业的朝向、面积、间隔等无异议，遂支付诚意金。随后，根据姜延奎的授意，春秋防城港分公司与业主张毅联系，并取得张毅以35万元出售涉案房屋的承诺。但2018年12月29日，姜延奎因客厅采光等原因不能交易。其后，姜延奎到春秋防城港分公司打砸，无理要求退还诚意金1万元。春秋防城港分公司已完成约定的居间服务，根据《承购确认书》的约定，姜延奎支付的诚意金应当转化为咨询及中介服务费，原审判决认定退还涉案诚意金错误。二、业主是否收取定金不是本案居间合同履行的必要条件，春秋防城港分公司取得诚意金的前提是意向业主同意以约定价格出售涉案房屋。根据《承购确认书》第一条、第四条及第五条的约定，春秋防城港分公司取得诚意金的前提是取得业主承诺而非业主取得定金。业主张毅已明确可交易，故涉案诚意金1万元应当作为咨询及中介服务费由春秋防城港分公司收取。一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法支持春秋防城港分公司的上诉请求。 被上诉人姜延奎辩称，一、《承购确认书》未列明税费、物业费等，春秋防城港分公司未完成该合同第一条约定的条件，姜延奎未收到业主提出的任何承诺，按照该合同第四条的约定，春秋防城港分公司应退还诚意金。二、春秋防城港分公司带姜延奎看房号是801，与合同约定的交易房屋901号不符，春秋防城港分公司的行为具有欺骗性。三、春秋防城港分公司未将定金转给业主，其出具的收据虚假。四、春秋防城港分公司口头承诺姜延奎看过901号房不满意的，退还诚意金。 姜延奎向一审法院起诉请求：一、春秋防城港分公司返还姜延奎购房诚意金1万元；二、本案诉讼费用由春秋防城港分公司承担。 一审法院认定事实：2018年12月31日，姜延奎作为乙方（买方）与春秋防城港分公司作为甲方签订了一份《承购确认书》（编号：CQDCFC0002476），第一条约定，通过甲方寻盘、介绍、带领看盘等居间服务，乙方对位于港口区东兴大道603号东湾桃花苑3号楼2单元901号（以下简称901号房）物业有购买意向，并向业主张毅提出如下签约条件：1.建筑面积约93.79平方米；2.售价35万元；3.房地产交付的情况及时间为收齐房款当天；第二条约定，乙方同意与业主签订《房屋买卖合同》当日按成交价的1.5%向甲方支付咨询及中介服务费；第三条约定，乙方在签订本确认书时同意交付1万元给甲方代为保管，作为购买该房地产的诚意金。若业主同意该房地产售价为35万元或低于这个金额，并同意上述第一条规定的各项条件，即视为乙方确认成交。甲方无需乙方另行指示，可将诚意金转交业主，该诚意金自业主收到时即视为购房款或定金的一部分，并以业主出具定金收据为准；第四条约定，若甲方在2018年12月31日内不能与该房地产业主达成以上第一条所列条件，则需将诚意金全额退还给乙方（不计利息），乙方在此期限内不可提前终止本合同；第五条约定，若甲方在上述期限内取得符合条件的业主承诺，1.乙方须于业主收取定金之日起6天内签署《房屋买卖合同》，否则业主有权没收定金并另行出售该物业；同时，乙方仍需即时付给甲方该房地产成交价的4%作为咨询及中介服务费。2.若诚意金未转交给业主，则乙方同意将诚意金转作支付给甲方作为咨询及中介服务费。第十条备注约定，……（3）如经纪方帮买方谈妥以上条件，买方须在接到通知三天内来到该物业补诚意金5万元作为该物业的保证金；（4）该物业35万元，保更名……。《承购确认书》还对其他事项进行了约定。 另查明，2018年12月26日，姜延奎作出一份《〈承购确认书〉明示单》，载明：“2018年12月26日，本人与广西春秋房地产代理有限公司签订《承购确认书》，对《承购确认书》所有的条款，本人已详细阅读，广西春秋房地产代理有限公司的员工也已向本人详细说明和解释。本人已实地察看及了解该物业，对该物业朝向、面积、楼龄、楼层、间隔、装修、无抵押情况、产权情况均予以认可，并清楚《承购确认书》条款的含意，没有异议”。在本案一审开庭审理时，春秋防城港分公司认可姜延奎于2018年12月26日交了诚意金1万元，该诚意金未转给901号房的业主。 一审法院认为，姜延奎与春秋防城港分公司签订的《承购确认书》是双方的真实意思表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同的约定履行义务、行使权利。依据已查明的事实，春秋防城港分公司未将诚意金1万元交给901号房的业主，也未在2018年12月31日内与901号房的业主达成《承购确认书》第一条所列条件，故春秋防城港分公司应按《承购确认书》第四条的约定，将诚意金全额退还给姜延奎。对姜延奎请求春秋防城港分公司返还诚意金1万元的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条的规定，判决：春秋防城港分公司返还姜延奎诚意金1万元。案件受理费50元，由春秋防城港分公司负担。 本案二审期间，上诉人春秋防城港分公司围绕其上诉请求向本院提交证据：1.微信聊天记录，证明2018年12月23日开始春秋防城港分公司员工已为姜延奎提供涉案房屋寻盘、介绍服务，姜延奎在看房后交付诚意金；2.微信聊天记录，证明春秋防城港分公司提供居间服务后，姜延奎反悔构成违约；3.微信聊天记录、语音通话录音光盘，证明涉案房屋业主为张毅、建筑面积为93.79平方米，业主于2018年12月26日向春秋防城港分公司发送合同资料等并于2018年12月27日明确同意以35万元向姜延奎出售涉案房屋，春秋防城港分公司已于2018年12月31日前与业主达成《承购确认书》第一条约定的条件、完成居间义务，按照《承购确认书》第五条第2款的约定姜延奎支付的诚意金作为咨询及中介服务费，不予退还。被上诉人姜延奎无新证据向本院提交。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人姜延奎认为上诉人春秋防城港分公司未在一审提交以上证据，不符合法律规定，故不发表质证意见。本院认为，上诉人春秋防城港分公司提交的证据1不能证明其证明目的；证据2仅能证明业主张毅有涉案商品房买卖备案合同但不能直接证明业主同意出售涉案房屋给姜延奎；证据3系本案双方当事人纠纷成讼后春秋防城港分公司向业主张毅询问是否同意转让涉案房屋而制作的录音资料，不能直接证明纠纷前春秋防城港分公司已取得业主同意按《承购确认书》的约定转让涉案房产，以上证据本院均不予采纳。各方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，一审判决认定《承购确认书》合法有效正确，本院予以确认。双方当事人享有合同权利也应当积极履行各自义务。双方当事人签订的《承购确认书》约定春秋防城港分公司在2018年12月31日内取得符合条件的业主承诺同意转让涉案商品房的，姜延奎向春秋防城港分公司支付咨询及中介服务费。本案中，春秋防城港分公司未能提供证据证明双方纠纷成讼前其已取得业主承诺同意以《承购确认书》约定的条件转让涉案房屋给姜延奎，故其主张以双方签订的《承购确认书》约定的收取姜延奎咨询及中介服务费的条件未成就，其收取姜延奎咨询及中介服务费于法无据。《承购确认书》第四条约定春秋防城港分公司在2018年12月31日内不能与业主达成《承购确认书》第一条所列条件的，诚意金全额退还给姜延奎，故姜延奎请求春秋防城港分公司退还诚意金1万元合法有据，应予支持。 综上所述，上诉人春秋防城港分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定,判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（上诉人广西春秋房地产代理有限公司防城港市分公司已预交），由上诉人广西春秋房地产代理有限公司防城港市分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李世浩 审 判 员   崔静 审 判 员 李丽莉 二〇一九年十一月××日 法官助理 蔡澄莎 书 记 员 廖 兰 附本案判决所依据的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。