文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初15081号原告：广州市惠民物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区*路254号（04），统一社会信用代码914401067219331263。法定代表人：蓝明惠。委托诉讼代理人：周炳星、何可言，均系广东凡立律师事务所律师。被告：董洁，女，1969年1月1日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告广州市惠民物业管理有限公司（以下简称惠民物管公司）诉被告董洁物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告惠民物管公司的委托代理人周炳星，被告董洁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告惠民物管公司诉称：2000年4月10日，原告受广州市天河区*路*花园的建设单位广州至佳房地产开发有限公司委托，负责对*花园即被告房屋所在住宅小区提供前期物业管理服务，住宅房屋按建筑面积每平方米1.60元的标准向业主收取物业管理服务费。但被告未支付自2016年1月1日起的物业服务费及2015年10月26日起的水费，累计欠费6259.10元，经多次催告至今仍未支付。为维护自身的合法权利，原告现诉至法院，请求法院判令：一、被告向原告支付自2016年1月1日起至2018年12月31日止的物业服务费4640.40元（每月物业服务费为128.90元）及滞纳金（以每月物业服务费为本金，从次月11日起计至清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%的标准计算），以及支付2015年10月27日起至2018年12月26日止的水费1618.70元以及滞纳金（以1618.70元为本金，从2019年1月11日起计至清偿之日止）；二、诉讼费由被告承担。被告董洁辩称：一、原、被告双方没有签订书面的物业管理合同，原告无权收取被告的物业服务费。二、原告提供的物业服务并不能保障业主的人身及财产安全，因此其也无权收取被告的物业服务费。2016年8月2日，被告的车辆停放在小区的露天位置，而经原告允许的德伦口腔公司的现场宣传广告伞被风吹倒，压在被告的车辆上，导致被告的车辆被刮花，被告支付了维修费用1万多元，但此后被告多次要求原告开具证明，证明德伦口腔公司当时在小区摆摊宣传，但原告拒绝。因此，被告认为原告没有尽到物业公司的义务。三、原告要求被告支付的水费没有任何的抄表读数等依据，被告不予确认。四、原告利用小区公共位置和设施开展经营活动，并没有告知业主或业委会。原告没有经过业主或业委会的同意而私自同意电信移动部门在小区楼顶设置接收以及发射信号的基站，损害了业主的权利。经审理查明：2006年4月26日，广州至佳房地产开发有限公司（甲方/开发企业）与惠民物管公司（乙方/物业管理公司）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将*花园委托给乙方实行物业管理，委托管理期限自2006年4月1日至2006年12月31日；管理服务事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理等；甲方在委托乙方继续驻场服务管理的同时委托乙方依照甲方与购房业主的购房《买卖预售合同》条款约定，并根据物价部门的收费政策规定，自行向收楼入住业主收取物业服务管理费等。根据惠民物管公司提供的《广州市不动产登记查册表》显示，董洁是天河区*路229号1606房（下简称案涉房屋）的产权人。现惠民物管公司提起诉讼，要求董洁支付拖欠的案涉房屋的物业服务费、水费。诉讼过程中，惠民物管公司主张董洁所有的案涉房屋在惠民物管公司提供物业管理服务的*花园范围内，惠民物管公司有权收取2019年6月10日之前的物业服务费。为予证明，惠民物管公司提交了《物业管理区域备案回执》（复印件）、《邀请函》《广州市不动产登记查册表》及《关于物业管理费的缴交说明》作为证据。其中，《关于物业管理费的缴交说明》显示由*花园业主委员会于2019年5月28日向全体*花园业主发出，内容为6月10日前的物业管理费由原物业管理公司“惠民”收缴，6月10日后的物业管理费由新物业管理公司“御欣源”收缴。董洁确认上述证据的真实性。董洁抗辩称惠民物管公司允许其他人员在*花园的公共位置摆放广告伞，广告伞被风吹倒后刮花了董洁的车辆，导致董洁支付了维修费。为予证明，董洁提交了照片及《维修履历》。惠民物管公司确认上述证据的真实性，但认为董洁的车辆受损应由摆放广告伞的人员承担责任，而不应由惠民物管公司承担责任。另，惠民物管公司、董洁均确认直至2019年6月10日前，*花园小区是由惠民物管公司实际提供物业管理服务；惠民物管公司是按照每月128.90元的标准向董洁收取物业服务费。惠民物管公司主张董洁拖欠2015年10月27日至2018年12月26日期间的水费1618.70元，并提交了相关的水费发票及计费说明等证据。惠民物管公司主张《物业管理委托合同》没有约定每月的物业服务费的支付期限，但整个小区都是本月物业服务费在次月10日前支付。董洁对此主张不予确认，认为整个小区没有形成每月物业服务费需在次月10日前支付的惯例，其与惠民物管公司口头约定大约半年一次支付物业服务费。本院认为：《物业管理条例》第二十一条规定，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”根据惠民物管公司提供的《物业管理委托合同》显示，*花园的开发商与惠民物管公司签订物业管理合同，委托惠民物管公司对该小区进行物业管理；而根据惠民物管公司、董洁所确认的事实，该小区直至2019年6月10日前由惠民物管公司提供物业管理服务，因此，董洁虽未直接与惠民物管公司签订物业管理合同，但其取得了案涉房屋的所有权，接受了惠民物管公司提供的物业管理服务，根据公平原则和权利义务相一致原则，董洁应向惠民物管公司支付相应的物业服务费。董洁以未与惠民物管公司签订物业管理合同为由拒绝支付物业服务费，该抗辩显然缺乏依据，有违诚信，本院不予采纳。根据双方当事人确认的事实可知，惠民物管公司按照每月128.90元的标准向董洁收取物业服务费，本院对此予以确认。现惠民物管公司主张董洁拖欠2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费，董洁作为付款义务人，其依法应对支付上述物业服务费的事实承担举证责任，否则应承担举证不能的法律责任，因此，本院对惠民物管公司的上述主张予以采信，并对惠民物管公司要求董洁支付上述期间的物业服务费4640.40元（128.90元/月×36个月）的诉讼请求予以支持。董洁以惠民物管公司提供的物业管理服务不能保障业主的人身及财产安全为由拒绝支付物业服务费，该抗辩缺乏依据，本院不予采纳。惠民物管公司还主张董洁拖欠案涉房屋在2015年10月27日至2018年12月26日期间的水费1618.70元，董洁对此主张不予确认，而惠民物管公司则提供了水费发票及计费说明等证据。对此，本院认为，惠民物管公司对其主张已提供了相关证据，而董洁并未提供证据证明其已支付了上述期间的水费，其依法应自行承担举证不能的法律责任，故本院认为惠民物管公司的上述主张合理可信，本院予以采信，并对惠民物管公司要求董洁支付上述水费的诉讼请求予以支持。对于惠民物管公司要求董洁支付逾期支付物业服务费、水费的滞纳金问题。《物业管理委托合同》并未约定上述费用的支付期限及逾期支付的违约责任，但董洁至今未支付物业服务费确实造成了惠民物管公司的损失，故本院根据公平原则，综合本案案情，酌情判令董洁向惠民物管公司支付逾期支付物业服务费、水费的利息（分别以4640.40元、1618.70元为本金，自2019年1月11日起计至清偿之日止；其中，2019年1月11日至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计付，2019年8月20日至实际清偿之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计付）。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条的规定，判决如下：一、被告董洁于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市惠民物业管理有限公司支付自2016年1月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费4640.40元及利息（以4640.40元为本金，自2019年1月11日起计至清偿之日止；其中，2019年1月11日至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计付，2019年8月20日至实际清偿之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计付）；二、被告董洁于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市惠民物业管理有限公司支付自2015年10月27日起至2018年12月26日期间的水费1618.70元及利息（以1618.70元为本金，自2019年1月11日起计至清偿之日止；其中，2019年1月11日至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计付，2019年8月20日至实际清偿之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计付）；三、驳回原告广州市惠民物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告广州市惠民物业管理有限公司负担5元，由被告董洁负担45元。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  刘桂梅人民陪审员  尹丽艳二〇一九年十一月二十六日书 记 员  谢丽军黄谱兰            判决书已于   年   月   日送达