四川省南江县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1922民初2786号 原告（反诉被告）:康术礼，男，汉族，生于1978年3月3日，住四川省旺苍县。 委托诉讼代理人：陈从学，四川苍龙律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川五维房地产开发有限公司,住所地:四川省巴中市南江县长赤镇玉赤大道五维花园城3幢1层9-1号,统一社会信用代码:9151010059021426XY。 法定代表人:李芬,该公司总经理。 委托诉讼代理人：于兆平，巴中市巴州区科技园法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）康术礼与被告（反诉原告）四川五维房地产开发有限公司(以下简称五维公司)房屋买卖合同纠纷案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）康术礼的委托诉讼代理人陈从学、被告（反诉原告）五维公司的委托诉讼代理人于兆平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告康术礼向本院提出诉讼请求：1.要求解除原被告签订的商品房认购合同；2.要求被告双倍返还原告定金10万元，并赔偿原告损失5万元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年3月1日，原被告签订商品房认购合同书，对买卖房屋相关事宜进行了约定，原告支付了5万元定金。合同约定：被告在确保交房时通知原告收房，原告必须一次性付清房款，否则所交定金不退。如果被告通知原告交房时，房屋不具备交房条件，则被告赔偿原告5万元。2018年2月被告通知原告交房，原告看了房子后，因房屋存在问题不满足交房条件，双方没有达成交房协议。2018年2月25日，原告委托律师函告被告公司尽快整改，已达到交房条件。但被告一直不予整改，导致原告无法收房。后原告找到政府部门反映该情况，长赤镇人民政府回函告知原告该房屋已经被卖与第三人。因被告的严重违约导致合同无法实现，现原告特将本案起诉至人民法院，请求人民法院依法裁判。 被告五维公司辩称,双方签订的合同实际是商品房买卖合同，原告康术礼要求解除，被告五维公司同意解除。原告诉称房屋存在质量问题，未达到交房条件并不属实，这是原告不想购买房屋而找的借口。被告于2018年就通知原告办理交房手续，原告一直未办理，被告才将房屋出售给他人。这是原告违约在先，被告并未违约。请求法院驳回原告的诉讼请求。 反诉原告向本院提出反诉请求：1.请求判决反诉被告康术礼赔偿反诉原告五维公司违约金59510元；2.判令康术礼承担本案诉讼费。事实及理由：2015年3月1日，反诉原告及反诉被告签订了《房屋认购合同》。合同签订后，2017年该工程竣工并验收合格。2018年2月，反诉原告通知反诉被告接收房屋，但反诉被告以各种理由推诿拒不接房。此后，反诉原告通过电话和函告等方式多次通知反诉被告接房，否则解除合同并由反诉被告承担一切责任，但反诉被告一概不理。双方签订了《房屋认购合同》，在工程竣工验收合格后，反诉被告拒不接房的行为构成违约。故反诉原告特此提起反诉，请求人民法院依法裁判。 反诉被告康术礼对反诉辩称，反诉原告五维公司在双方房屋买卖合同没有解除之前就将房屋出售给其他人的行为，构成了严重违约。其要求反诉被告赔偿违约金的诉讼请求没有事实依据，请求人民法院驳回其反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告(反诉被告)康术礼向法庭提交了商品房认购合同书、被告五维公司出具的收据、四川苍龙律师事务所向被告五维公司发出的告知函、邮寄告知函的回执单、长赤镇人民政府关于康术礼购买五维花园房屋相关问题的回函作为证据。被告（反诉原告）五维公司对康术礼提交的证据的真实性没有异议，但认为该些证据不能达到其证明目的，既不能证明涉案房屋存在质量问题，也不能证明五维公司存在违约。 被告（反诉原告）五维公司向法庭提交了商品房认购合同书、五维花园地基及基础分部工程验收报告、主体验收报告、综合验收报告、五维公司法律顾问与康术礼短信打印件、2019年6月16日五维公司向康术礼发出的通知书、就案涉纠纷五维公司向长赤镇人民政府作出的情况说明、不动产登记证书等证据，原告（反诉被告）康术礼质证认为：被告提交的验收报告存在没有验收时间、验收时间不准确的问题，短信打印件无法反映真实身份，五维公司发出的函件原告没有收到，不动产登记证书和本案无关。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年3月1日，五维公司（甲方）与康术礼（乙方）签订了《商品房认购合同书》，双方对相关事项约定如下：乙方认购甲方开发的位于南江县长赤镇玉赤大道五维·花园城商住项目第6幢第1单元8层A1号住宅，建筑面积115.33m2；房屋单价2580元/m2,总价297551元；在签订本合同书时缴纳购房定金5万元，该定金在双方签订《商品房买卖合同》后转为购房款（不计息）；甲乙双方约定在甲方要求的时间内（以甲方书面送达通知或短信通知之日起15日内）签订《商品房买卖合同》，逾期不签订视为乙方违约，甲方不退还定金，并有权将乙方所认购的房屋另行出售，乙方不得有异议。双方在合同书第1页下方的空白处另行约定：经双方协议，甲方确保交房时通知乙方收房，乙方必须一次性付清房款，所交定金不退；如甲方通知乙方交房时，乙方回家后不具备交房条件，则由甲方赔偿乙方5万元。合同书签订的当日，康术礼向五维公司交付定金5万元。双方因故至今未签订《商品房买卖合同》。2018年2月，五维公司通知康术礼接收房屋，但康术礼认为房屋不符合合同约定的交房条件，不同意接收。2018年2月25日，康术礼委托四川苍龙律师事务所向五维公司发出律师函，要求五维公司赔偿5万元，并尽快整改以满足交房条件。2019年6月16日，五维公司向康术礼邮寄《认购合同解除通知》一份，通知康术礼在收到通知之日起五日内到五维公司办理解除《商品房认购合同》相关手续。尔后，双方既未解除《商品房认购合同书》，也未办理房屋交接手续。五维公司现已将该房屋另行出售。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”康术礼与五维公司于2015年3月1日签订的《商品房认购合同书》虽然对商品房的基本情况、商品房价款、定金交付等内容进行了约定，但欠缺付款方式、付款时间、交付使用条件、交付时间等重要内容，故该认购合同不是商品房买卖合同，而是商品房买卖合同订立之前先行订立的预约合同。 预约合同只是双方当事人承诺在约定的期限内订立确定性合同即本约的预备性协议，不得因此认定本约已正式订立。预约合同一方当事人仅可以请求对方当事人履行订立本约的义务，不能请求履行本约的内容。订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约定部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。反之，如果双方在公平诚信原则下继续进行磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。这种情况下，预约合同应当解除，已付定金应当返还。 就本案而言，双方当事人约定在甲方要求的时间内（以甲方书面送达通知或短信通知之日起15日内）签订商品房买卖合同，但未明确约定签订商品房买卖合同的具体时间。事后，双方一直未签订商品房买卖合同。因双方当事人在预约合同中对商品房的交付使用条件未作约定，该项内容就应当经双方磋商后，在签订商品房买卖合同时进行明确约定。在双方尚未签订商品房买卖合同的情况下，五维公司就通知康术礼接收房屋，而康术礼则认为五维公司交付的房屋不符合合同约定，表明双方就商品房的交付使用条件等内容无法达成一致意见，从而也导致双方未能签订商品房买卖合同。因此，应当认定双方当事人未能订立商品买卖合同的原因是双方当事人磋商不成，并非哪一方当事人对认购合同无故反悔。 综上所述，康术礼与五维公司在签订《商品房认购合同书》后，因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立，双方签订的《商品房认购合同书》应当解除，已付定金应当返还。双方当事人在进行磋商的过程中，就房屋交付使用条件等条款无法达成一致的意思表示，致使双方未能订立商品房买卖合同，这属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内，故对康术礼要求双倍返还定金并赔偿损失的诉讼请求，以及五维公司要求赔偿违约金的反诉请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）康术礼与被告（反诉原告）四川五维房地产开发有限公司于2015年3月1日签订的《商品房认购合同书》； 二、被告（反诉原告）四川五维房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告康术礼购房定金5万元； 三、驳回原告康术礼的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告四川五维房地产开发有限公司要求反诉被告康术礼赔偿违约金59510元的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3300元，减半收取1650元，由康术礼负担1125元，由四川五维房地产开发有限公司负担525元；反诉案件受理费1288元，减半收取644元，由四川五维房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员  郑亚平 二〇一九年十一月二十一日 书记员  张利民