广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初1852号原告：赵翠苹，女，1957年10月15日出生，汉族，身份证住址河南省叶县，委托诉讼代理人：魏冠，广东盈进律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧金辉，广东盈进律师事务所律师。被告：甘小林，男，1963年5月30日出生，汉族，身份证住址江西省樟树市，委托诉讼代理人：罗东，男，1970年7月16日出生，汉族，住广东省中山市东区，系被告的朋友及同事。被告：杨伟萍，女，1962年5月1日出生，汉族，住江西省樟树市，第三人：侯红磊，男，1989年10月21日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区，原告赵翠苹与被告甘小林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵翠苹诉讼代委托理人侯红磊，被告甘小林委托诉讼代理人罗东到庭。后转入普通程序，依法追加侯红磊为本案第三人，公开开庭进行了审理。原告赵翠苹委托诉讼代理人魏冠，被告甘小林委托诉讼代理人罗东，第三人侯红磊到庭。原告赵翠苹又申请追加杨伟萍为共同被告，变更诉讼请求，申请司法评估，本院又先后两次公开开庭进行了审理。原告赵翠苹委托诉讼代理人魏冠参加了第一次庭审，委托诉讼代理人欧金辉参加了第二次庭审，被告甘小林、杨伟萍，第三人侯红磊两次庭审均未到庭。本案现已审理终结。原告赵翠苹向本院提出诉讼请求：1.被告需支付因未履行合同而产生的违约金106487.5元给原告；2.被告返还原告已支付的购房定金10万元；3.被告需支付原告以206487.5元为本金自起诉之日起至实际付款期间的利息及对应的违约金（违约金每日金额按应付款项总额的万分之五计算）。事实与理由：2017年9月21日，被告与原告达成了出售被告位于中山市××区××花园广场××房××二手房买卖意向，原告委托其儿子侯红磊作为买方代理人与被告(卖方)签订了该二手房买卖合同。按照合同约定，由于被告房产存在抵押，被告方需在买卖合同签订后，自行在2017年10月30日前办妥注销抵押登记手续，并按照合同约定时间与买方进行房产交易过户。同时合同签订当日，买方代理人侯红磊以银行转账方式成功支付购房定金10万元给被告，被告方也开具了收到10万元购房定金的收据给买方。但是直到10月30日，被告方一直未通知买方去房管局办理过户交易。原告委托其儿子通过电话咨询被告才发现，由于被告拟出售房产的抵押登记一直未能注销，因此房产无法在合同约定期限内完成过户交易，被告方也一直以自己也没办法为由要求原告方一直等待。由于房产交易无法在约定时间内完成，11月上旬，原告儿子多次联系被告人商量按照合同约定支付违约金并解除合同事宜，但都被被告方以房子抵押登记法院一直未有判决，因此应适用合同约定的免责条款，不予支付违约金为由一再拒绝支付。同时，原告儿子为避免电话沟通存在误会，又多次约被告方到中山市面谈后续事宜，但都被被告方拒绝。由于被告方未能按合同约定进行房产交易过户，态度强硬且拒不按合同约定支付违约金，也拒绝与原告进行面谈协商处理后续事宜。从被告违约到现在，被告一直未支付违约金及退回购房定金给原告，给原告带来了巨大的金钱和精神压力，严重影响了原告的工作生活及身心健康。诉讼中，原告赵翠苹变更诉讼请求为：1.解除中山市二手房买卖合同；2.被告向原告支付2017年10月30日后15个工作日内的违约金9082.5元；3.被告双倍返还定定金20万元；被告赔偿原告经济损失30万元（具体以案涉房屋的评估价与本案中的成交价差额为准）；4.被告赔偿原告为维权支出的律师费16000元、诉讼保全担保费2000元。原告赵翠苹后又撤回诉讼保全担保费2000元的请求。增加事实与理由：被告杨伟萍与被告甘小林为夫妻关系，案涉房屋为双方夫妻共同财产。在原告的代理人于2017年9月21日与被告甘小林签署中山市二手房买卖合同之前的2017年8月13日，原告的代理人曾与被告杨伟萍签署了一份购房协议，且被告杨伟萍收取了定金1万元，该定金被告甘小林也以收据的形式予以确认。并且在购房协议中明确约定案涉房屋的正式合同由被告甘小林签署。所以，案涉房屋的卖方为被告甘小林、杨伟萍，被告杨伟萍理应与被告甘小林一起对原告承担违约责任。被告甘小林提交答辩状称，1.原告不符合本案的起诉资格。被告从来就没有见过原告，在原、被告双方所签的中山市二手房买卖合同中买方的签字为侯红磊，支付购房定金的的付款人是侯红磊。被告没有收到和见过原告授权委托他人代理签订合同和代付款的授权委托书以及对该授权的确认。因为本案房屋买卖合同的买方主体不是赵翠苹，所以原告主体资格不符。被告请求法院驳回原告的诉讼。2.被告不能按合同约定期限办理房屋买卖过户的原因系出于不可抗力及原告本人不能当面交易的原因，被告没有违约。原告本人自合同签订之日起一直不能合理公开的出现，被告从未见过原告本人。被告没有收到过原告提交或者经过见证或公证的授权委托书。案涉中山市二手房买卖合同中没有交代授权委托与代付款人之间的理由和关系，合同及付款收据中都没有备注第三人系原告的儿子。原告起诉前没有向被告提交其与第三人之间的母子关系证明。被告受不可抗力因素不能在撤销抵押登记前与原告交易属于合法的情形，被告没有违约。被告杨伟萍未作答辩，亦未提交证据。第三人侯红磊述称，2017年，第三人受原告的委托与被告甘小林签订了购买中山市××区××花园广场××房××二手房购房合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.第三人侯红磊是原告赵翠苹的儿子。2017年8月13日，侯红磊向被告杨伟萍转账1万元。2017年9月21日，赵翠苹作为买方与作为卖方的被告甘小林签订中山市二手房买卖合同，约定：买卖双方交易的房地产位于中山市××区××花园广场××房；该房产转让总价款为86.5万元；该房产交易定金10万元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金1万元，本合同签订后1个工作日内再向卖方支付定金9万元；买方承诺将购房首期款扣除定金部分共58万元，在房产交易递件成功当天通过银行转账的方式支付给卖方；余款买方承诺在领取新的房地产权证后1个工作日内支付给卖方；该房地产处于抵押状态，卖方承诺在买卖合同签订后于10月30日前办妥注销抵押登记手续；经双方协商，由买方支付案涉房屋交易产生的所有税费；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过15个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款10万元的违约金，买方因维权所支付的律师费、诉讼费等由卖方承担。该合同还约定了其他条款，其中备注部分手写“卖方、买方双方承诺在10月30日前到中山市房管部门办理房产过户手续，除不可抗力因素外，买卖方有一方因各种原因导致无法按期过户的，须支付另一方违约金壹拾万元正，合约中止，买卖双方解约”。甘小林在该合同卖方落款处签名，侯红磊在该合同买方落款处签署“侯红磊代赵翠苹”。同日，侯红磊向甘小林转账9万元，甘小林出具收取，确认“今已收到买方侯红磊代赵翠苹交付的购房定金（购裕华苑3506房）人民币壹拾万元整”。2.打印日期为2018年7月3日的中山市不动产登记资料证明表显示，案涉房产于2008年4月登记在甘小林名下，现该产权信息已变更；案涉房产于2012年6月1日办理了抵押登记，于2018年3月16日注销了抵押登记。3.赵翠苹聘请律师参加本案诉讼，共支出律师费16000元。4.诉讼中，依据赵翠苹的申请，本院依法委托广东国信土地房地产估价咨询有限公司就案涉房产在价值时点2018年1月22日的市场价值进行估价。该公司与2019年6月19日作出房地产估价报告，认为案涉房产在价值时点的总值为989191元。赵翠苹为此预付评估费4946元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。案涉中山市二手房买卖合同由赵翠苹儿子侯红磊代赵翠苹签署，并由侯红磊代为履行合同的付款义务。甘小林作为相对人未提出异议，并出具收取确认侯红磊代付合同价款的事实。上述行为足以表明甘小林接受并认可侯红磊代理赵翠苹与其签订合同，故案涉合同的买方为赵翠苹。赵翠苹主张杨伟萍亦是合同当事人，但未能提供充足的证据，且合同记载的主体不符，故本院不予采信。案涉合同系赵翠苹与甘小林的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守履行。甘小林未能按照合同约定的期限内注销案涉房产的抵押登记，协助赵翠苹办理过户手续，构成违约，理应承担相应的违约责任。据此，赵翠苹请求解除案涉合同，甘小林双倍返还定金共20万元，并赔偿律师费损失16000元，理据充分，本院予以支持。至于违约金的请求，因违反定金责任与违约金责任不得同时主张的法律规定，故本院不予支持。对于赵翠苹请求的房屋差价损失。涉房屋的成交价相较于赵翠苹请求解除合同时的估价相差124191元（989191元-865000元）。该差价为案涉合同正常履行后赵翠苹可以获得的利益，但赵翠苹实际只履行了10万元的付款义务，若想取得可得差价利益还应继续支付剩余购房款765000元，并需负担交易产生的税费，故利息、税费等支出应当在可得利益中予以扣减。基于以上因素，并综合考虑赵翠苹的过错程度，及甘小林订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失等情况，本院认为已支持的加倍定金10万元足以弥补赵翠苹的损失，甘小林无需再行赔偿差价损失。至于对杨伟萍的请求，因杨伟萍并非赵翠苹的合同相对人，且没有证据证实杨伟萍与甘小林是夫妻关系，故本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告赵翠苹与被告甘小林于2017年9月21日签订的中山市二手房买卖合同；二、被告甘小林于本判决生效之日起七日内向原告赵翠苹双倍返还定金共200000元；三、被告甘小林于本判决生效之日起七日内向原告赵翠苹赔偿律师费损失16000元；四、驳回原告赵翠苹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9051元（原告已预付），由原告赵翠苹负担5499元，被告甘小林负担3552元（被告甘小林于本判决生效之日起七日内迳付原告赵翠苹）；评估费4946元（原告已预付），由原告赵翠苹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陆招胜人民陪审员  李同群人民陪审员  易俊彦二〇一九年十一月二十八日书 记 员  张梦如石丽娜