广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0113民初5839号原告（反诉被告）：广州利合物业管理有限公司，住所地广州市番禺区兴亚二路10号。法定代表人：程光煜，职务董事长。委托代理人:何月群、梁秀莹，均系原告广州利合物业管理有限公司员工。被告(反诉原告)：肖梅，女，1974年12月1日出生，汉族，身份证住址广州市黄埔区。委托代理人:张恩铭，系被告肖梅的丈夫。原告（反诉被告）广州利合物业管理有限公司（以下称“利合物业公司”）与被告(反诉原告)肖梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用普通诉讼程序公开开庭进行了审理。原告广州利合物业管理有限公司（反诉被告）的委托代理人何月群、梁秀莹及被告(反诉原告)肖梅和其委托代理人张恩铭均到庭参加诉讼。现已审理终结。原告利合物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业服务费11430.59元及违约金（物业服务费从2017年2月1日起计至2019年3月31日止，按每月452.17元计算。违约金从欠费当月6日起每日按应付物业服务费的千分之五交纳，违约金的总额以不超过所欠费用总额为限）；2.判令被告向原告支付拖欠的公摊水费2.15元及经济损失（公摊水费从2016年11月21日起计至2019年1月31日止。经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的千分之五交纳，经济损失的总额以不超过所欠费用总额为限）;3.判令被告向原告支付拖欠的公摊电费1413.47元及经济损失（公摊电费从2016年11月21日起计至2019年1月31日止。经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的千分之五交纳，经济损失的总额以不超过所欠费用总额为限）;4.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为亚运城整体项目的受让人广州利合房地产开发有限公司依法选聘的物业服务企业，对亚运城天誉提供前期物业管理服务。被告为天誉XXXXX单元的业主。根据《商品房买卖合同》约定，该物业的交付日期为2016年11月30日前。原告与被告于2016年11月20日签署《前期物业服务协议》，约定“园区住宅物业的物业服务费按2.8元／平方米／月计算；物业服务费应按月交纳，业主或该物业使用人应在公历每月5日前交纳当月的物业服务费；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金”。根据《商品房买卖合同》及协议之约定，该物业的物业服务费的起算点为2016年11月21日。在物业服务期间，原告一直根据协议约定履行义务，但被告无正当理由拖欠服务费和公摊水电费。虽然原告多次书面发函催被告，被告仍未清偿欠费。被告的上述行为已经严重违反了《前期物业服务协议》的约定，违反了《物业管理条例》等法律法规。因此原告提起诉讼，请求法院判如所请。被告肖梅答辩称，第一，利合物业公司存在管理混乱、工作人员不作为问题，房屋质量整改工程致使答辩人拖延了9个月才能入住涉案房屋。第二，利合物业公司管理水平低，其工作人员不具备物业管理素质，对涉案房屋大门维修期间的管理方式恶劣，答辩人要求利合物业公司公开道歉及精神赔偿。第三，利合物业公司联合地产公司有欺骗业主的行为，收楼后因施工方问题出现质量问题致使带装修的涉案房屋无法入住，经答辩人屡次催告，利合物业公司并没有及时跟进整改问题并催缴物业管理费，还存在以超过保修期推诿答辩人提出的维修整改的要求。业主的所有维修问题都是与利合物业公司对接，由管家联系人员维修，利合物业公司的不作为致使问题无法处理，影响业主居住和居住质量。利合物业公司推脱其只是协助处理维修问题，答辩人认为利合物业公司实际承担了开发商交楼时存在问题整改的实际责任。第四，利合物业公司没有查找问题根源，不切实解决业主实际问题，藐视业主正当、合理需求，却将答辩人起诉，应该受到舆论的谴责及法律的制裁。第五，物业管理人员管理粗犷及不作为的行为，与2.8元/平方米的物业管理费收费标准不符，影响了答辩人正常的生活与工作，造成答辩人一定的经济损失和精神身体上的伤害，也是答辩人迟延交物业管理费的主要原因，也是答辩人要求利合物业公司赔偿的原因。再补充一点，答辩人认为还要减免6个月的物业管理费和公摊水电费。诉讼中，被告肖梅向原告广州利合物业管理有限公司提起反诉称：利合物业公司管理混乱，工作人员不作为，导致房屋质量整改拖延了我们9个月。在这9个月中，我们多次在工作日请假过来找管家、物业领导和地产客服领导跟进整改问题，给我们的工作和生活带来很多麻烦，也带来了一定的经济损失。利合物业公司工作人员管理简单粗暴，一些工作人员并不具备物业管理素质。我们买的新房在大门维修期间被个别野蛮无知、鲁莽的物业人员糟蹋，如此管理与每月收取2.8元/平方米的物业管理费的管理水平质价不符。利合物业人员不作为，只想收取物业管理费不办事。我家厨房的橱柜门被施工人员损坏，由于施工人员技术水平有限，把尺寸量错，致使更换了两次都不符合要求，我们继续写整改单，但是物业人员长达一年都没有上报跟进。再三催问下，物业管家于2019年6月才回复我们的橱柜门已经更换过几次,但是并没有具体答复。2019年7月5日物业人员打电话回复说维修已过期。利合物业公司工作人员不作为的管理行为和管理水平，已经造成了反诉人一定的经济损失。反诉人为维护自身合法权益，提起反诉请求判令：1、判令被反诉人向反诉人赔偿因物业管理人员不作为所致房屋质量整改时间拖延的房屋租金21000元（按6个月计算），及对反诉人因涉案房屋入户大门在维修整改期间拆除1个月的精神赔偿费10000元，并由被反诉人向反诉人道歉；2、判令被反诉人将反诉人橱柜门板在一个月内及时跟进处理完成；3、判令被反诉人减免反诉人至少6个月的物业管理费及水电公摊费；4、判令本案诉讼费由被反诉人承担。针对反诉原告的诉讼请求，反诉被告利合物业公司答辩称：不同意肖梅全部反诉请求。第一，关于房屋租金问题，收楼一览表中的承诺书已经明确表示由于整改问题所产生的问题，主体应该是找房地产开发商维保，所以肖梅主张的主体是错误的，不是同一的法律关系。精神赔偿费也没有事实与法律依据；第二，关于单元内的保修，曾经由我方人员与肖梅予以协调，但施工方不是我司，肖梅不能认为整改不了就找我司，应该要找开发商；第三，肖梅已经在2016年11月20日已经收楼了，如果因为房屋问题而不能入住，不应该在此物业纠纷中解决。综上，其三点的诉讼请求没有事实与法律依据；第四，诉讼费由法院判决。请求法院依法驳回肖梅的全部诉讼请求。经审理查明：2016年8月3日,被告肖梅与案外人广州利合房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，双方约定：被告购买原告位于广州市番禺区石楼镇XXXXXXXX房（以下简称“涉案房屋”），房屋建筑面积为161.4886平方米，物业服务费为每月每平方米建筑面积2.8元，自收楼之日起按月按时交纳，并不包含公摊的水电费，公摊的水电费按每月实际产生量计量分摊支付。广州利合房地产开发有限公司应当在2016年11月30日前将涉案房屋交付给肖梅使用。2016年11月20日被告收楼，并在《收楼签收一览表》中签字确认，被告收楼时预交了3个月的物业服务费。同日原、被告签订《广州亚运城前期物业服务协议》，协议约定按物业的房屋建筑面积以2.8元/平方米/月的标准向利合物业公司交纳物业服务费,当月的物业服务费应在公历每月5日前交纳,逾期按每日5‰交纳违约金。包括但不限于水、电等费用，如有需要，有关单位可以委托利合物业公司代收代交，肖梅或该物业使用人应当按时交纳上述费用，并承担不按时交费的责任。还约定利合物业公司以肖梅在本园区内的居住地址为送达地址向肖梅送达一切文件。2016年11月20日肖梅在《业主承诺书》中亦签名确认愿意遵守广州亚运城天誉《临时管理规约》的约定。利合物业公司于2018年12月15日通过EMS向肖梅邮寄送达《律师函》以催告被告肖梅缴纳拖欠的物业管理费及公摊水电费。现利合物业公司以肖梅逾期未缴纳物业管理费、公摊水电费及违约金为由诉至本院。肖梅在答辩期间向利合物业公司提出反诉，要求被反诉人赔偿房屋租金21000元及精神赔偿费10000元、要求被反诉人向反诉人道歉，要求反诉人将反诉人涉案房屋中的橱柜门板在一个月内及时跟进处理完成，要求减免反诉人至少6个月的物业管理费及水电公摊费等。庭审时，利合物业公司提供了《商品房买卖合同》、《面积表》、《收楼通知书》、《收楼签收一览表》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《业主承诺书》、《律师函》、《EMS快递回单》、《公摊水电费一览表》、《中标备案回执》、《一级资质证书》、《日常物业服务照片》、《欠费明细表》、《公摊水电费用公示照片》以证明其本案诉讼主张。对此，肖梅提供了《广州亚运城天誉房屋查验反馈记录表》、《与物业管理人员短信交流证明材料》、《客户投诉受理单》、《与地产客服领导杨中的短信交流证明材料》、《厨房柜门照片》、《报修查看单》、《承诺书》等证据以反驳利合物业公司并证明其反诉主张。本院认为，原、被告之间的物业服务合同是双方当事人的真实意思表示，协议内容合法有效，对签约各方均具有约束力，双方均应依约履行自己的义务。关于物业服务质量。肖梅在办理收楼同时签署《前期物业服务协议》，从该日起肖梅已享受物业管理服务。该协议约定利合物业公司在不侵犯业主及其他物业使用人的合法权益前提下，利合物业公司可自主开展各项经营管理活动。涉案物业服务约定的项目涉及清洁、安保、绿化养护、公用设施维护、门禁管理、垃圾处理等多种服务，并且服务对象是整个小区和全体业主，持续时间长，工作量大,情况变化快，服务对象多，在此过程中出现问题在所难免，处理过程也必然滞后。实际上物业管理服务是动态的、连续性、整体性的过程，肖梅在本案中提供的证据未能充分证明利合物业公司不履行双方涉案物业服务合同的主要义务，且已享受了物业管理服务，应当按照约定向利合物业公司支付相应的物业服务费，肖梅以利合物业公司在管理方面存在瑕疵为由拒缴物业服务费，缺乏合同依据和法律依据。利合物业公司在提供物业服务时确实存在进一步改进和提高之处，此情况亦是肖梅未及时支付物业管理费的原因之一，同时肖梅作为小区业主也应及时按约缴纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。而肖梅与案外人广州利合房地产开发有限公司就涉案房屋存在质量纠纷是双方之间基于另一商品房预售合同的法律关系，肖梅可另案主张权利。如前所述，肖梅提出利合物业公司未完全履行管理服务义务而应当减少至少6个月物业服务费、水电公摊费及赔偿因物业管理人员不作为所致房屋质量整改时间拖延入住产生房屋租金21000元、房屋入户大门在维修整改期间拆除1个月所致的精神赔偿费10000元并道歉、将房屋橱柜门板在一个月内及时跟进处理完成的主张，均缺乏合同依据和法律依据，本院均不予支持。关于本案物业服务费及公摊水电费认定。本案以肖梅实际接收房屋缴纳相应物业服务费，因利合物业公司确认肖梅收楼时预缴的物业服务费是用于支付收楼后的前三个月物业服务费，故肖梅在本案中应向利合物业公司缴纳从2017年2月21日至2019年3月31日的物业服务费。诉讼中利合物业公司提交了广东省国土资源测绘院出具的《面积表》以明确涉案物业实测面积为161.4886平方米，其确认从2017年2月至2017年6月以合同约定的建筑面积159.4771平方米计算每月应缴物业管理费为446.54元、2017年7月起以实测面积161.4886平方米计算每月应缴的物业管理费为452.17元。故本案利合物业公司主张自2017年2月21日至2019年3月31日期间产生的物业管理费11409.31元（127.58元+446.54元/月*4个月+452.17元/月*21个月），具有合同依据且未超出法律规定的范围，本院予以支持。同时利合物业公司在本案所主张肖梅应支付的公摊水、电费也应从2016年11月21日起按实际发生的数额计付,该公摊水电费在利合物业公司的物业服务过程中已实际发生,且利合物业公司提供相应的计算依据,肖梅对此也未提出异议，故本院予以支持。关于违约金。肖梅的拖欠物业服务费及公摊水电费的行为给利合物业公司造成了占用资金的损失，但双方约定每日千分之五的违约金标准过高，利合物业公司也未提供证据证实其实际损失，本院结合本案的具体情况，酌定对利合物业公司所主张的逾期付款违约金予以调整，违约金以中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率计付为宜。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告肖梅应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州利合物业管理有限公司2017年2月21日至2019年3月31日的物业服务费共计11409.31元及违约金（每月物业服务费的违约金的计算方式，其中：2017年2月以127.58元为本金、2017年3月至2017年6月以446.54元为本金及2017年7月至2019年3月以452.17元为本金，分别从拖欠当月的6日起，按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率计算至实际付清之日止，每月物业服务费的违约金的总额以当月本金为限）；二、被告肖梅应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州利合物业管理有限公司支付从2016年11月21日至2019年1月31日止的公摊水费2.15元、公摊电费1413.47元及经济损失（公摊水电费经济损失的计算方式为以公摊水费2.15元、公摊电费1413.47元为本金，从2019年2月1日起，按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率计算至实际付清之日止，公摊水电费的经济损失总额以公摊水电费本金为限）；三、驳回原告广州利合物业管理有限公司的其余诉讼请求；四、驳回被告肖梅反诉的全部诉讼请求。本案本诉受理费122元,由被告肖梅承担其中112元,余下10元由原告广州利合物业管理有限公司承担；反诉受理费321.41元由反诉原告肖梅承担。如未按本判决指定的期间履行上述给付款项的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审判长  林志强审判员  何俊燊审判员  王宏平二〇一九年十一月十日书记员  陈露丝