北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0107民初18751号原告：长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳区。负责人：陈耀忠，董事长。委托诉讼代理人：张乐乐，北京晴海律师事务所律师。被告：娄文罡，男，1973年8月12日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：赵若然（系娄文罡之妻），女，1975年4月2日出生，住北京市石景山区。原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称:长城物业）与被告娄文罡物业服务合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长城物业之委托诉讼代理人张乐乐、被告娄文罡之委托诉讼代理人赵若然均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付拖欠的物业费8688．44元；2．判令被告向原告支付拖欠的物业费违约金2000元；3．诉讼费由被告承担。事实与理由：原告为北京市石景山区景阳东街XX号院景秀园小区物业服务提供单位，被告为小区X-X-XX业主，拖欠2014．8．3-2018．12．31期间物业费8688．44元。期间，原告多次通过不同方式催要欠缴物业费，被告均以种种理由不予交纳，故诉至法院。被告娄文罡辩称，如果物业的满意度未达到80%，应该终止物业合同。我们这么多人不交物业费是因为物业不达标。我们每年见物业人员只有一次，就是物业人员来收费。我们跟律师沟通，律师说不管别的问题，只管催费。我2月1日报警，因为没有门禁系统，陌生人进了家里。2014年小区物业张贴通知，让业主登记车位，整个过程是摇号，我们没有车不在这个小区的，没有产权证的都可以摇号。我们要求公示，物业不公示。我们去上班，物业拦着我们不让我们走。当时街道来人说了，有多少车位有多少保安，但至今小区也只有一个保安还兼任门卫。保安也是随时随地睡觉的状态，门一直都是开着的。当时街道让物业公示摇号的事，但也没有公示。物业该解决的问题始终不解决，我家的墙飘窗也是漏水的，报物业两个月才修理。此外，物业存在共用部位、共用设施设备的维修养护管理不到位、电梯维护保养不到位、绿地景观的养护不到位、车辆管理不到位、安全保卫消防服务不到位、未公示费用收支情况、停车位管理不规范等问题。本院经审理认定事实如下：被告原为北京市石景山区景阳东街XX号院X-X-XX的业主，虽2018年8月14日该房屋产权变更至他人名下，但被告应诉并认可仍作为物业服务合同主体。涉案房屋建筑面积87．05平方米，房屋性质为商品房。2009年6月，北京天石基业房地产开发有限公司（开发建设单位、甲方）、深圳市长城物业管理股份有限公司北京分公司（物业服务企业、乙方）签订《衙门口居住、公建项目前期物业服务合同》，约定：对于包括被告所在小区在内的石景山区衙门口项目，甲方以邀请招标方式选聘乙方提供前期物业服务；第三条业主入住后，乙方应当提供的物业服务包括：1、制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和《临时管理规约》的授权制订物业服务的有关制度；2、物业共用部位的日常维修、养护和管理；3、物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理；4、公共绿地、景观的养护；5、清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；6、维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理；7、做好安全防范工作，发生安全事故，应当及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作；8、消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等；9、负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的年度维修养护方案；10、按照法律、法规和有关约定对物业装饰装修提供服务；11、发现物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告；12、制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容；13、设立服务监督电话，并在物业区域公告栏等醒目位置公示。第五条本物业服务服务期限为贰年，自本物业正式入住之日起计算，但本合同期限未满，业主委员会与物业服务企业签定的物业服务合同生效时，本合同自行终止。如本合同期限届满，业主委员会尚未成立，且未出现第六部分“合同终止”情形的，则本合同应自行按整年度进行延续，直至业主委员会成立并签定新物业服务合同止。第六条本物业区域、物业服务收费选择包干制方式。第七条包干制物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：限价房物业1．86元／平方米／月，商品房物业2．1元／平方米／月……经查询，根据京价(收)字[1999]第253号文件规定，该小区垃圾清运费为每月2．5元每户。2009年7月20日，经北京市工商行政管理局朝阳分局核准，深圳市长城物业管理股份有限公司北京分公司名称变更为长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，即本案原告。《前期物业服务合同》期满，业主委员会尚未成立，且未出现第六部分“合同终止”情形，合同自行按整年度进行延续，长城物业继续为被告所在小区提供物业服务。长城物业按照房屋面积87．05平方米、物业费1．86元／平方米／月向被告主张2014．8．3-2018．12．31期间物业费（含垃圾清运费）8688．44元。被告称未缴物业费的理由系物业服务不到位，并提交照片、诊断证明、问题汇总、住宅物业一级服务标准比对、信访申请书等予以佐证；此外，被告称原告仅可主张2019年7月29日庭审之前三年的物业费，其他诉讼请求超过诉讼时效。长城物业提交景秀园维修照片、缴费通知单、关于物业费催缴的温馨提示、短信催缴记录等，证明提供物业服务以及催缴的情况。被告对上述证据不予认可。庭审中，被告认可物业人员每年催缴的事实。上述事实，有《前期物业服务合同》、名称变更通知、景秀园维修照片、缴费通知单、关于物业费催缴的温馨提示、短信催缴记录、照片、诊断证明、问题汇总、住宅物业一级服务标准比对、信访申请书及当事人陈述等在案佐证。本院认为，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，长城物业与天石基业公司签订的《衙门口居住、公建项目前期物业服务合同》真实有效，对长城物业及涉案小区的全体业主均具有约束力。长城物业为被告居住的小区提供物业管理服务，被告作为小区业主享受长城物业提供的物业管理服务，双方形成合法有效的合同关系。物业管理合同为双务合同，被告有义务按期交纳物业管理费，长城物业亦应按照合同约定履行其物业服务义务。应当指出，物业服务企业与小区业主之间互相依存，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取业主的支持和配合；同时业主应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，且小区环境秩序的维护需要全体业主的共同努力，需要全体业主自觉遵守各种规章制度，有赖于业主整体素质的提高。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中的问题时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题通过业主协商沟通等方式予以改正，不断提高物业服务标准。被告提出物业服务存在共用部位、共用设施设备的维修养护管理不到位、绿地景观的养护不到位、车辆管理不到位、安全保卫消防服务不到位、未公示费用收支情况等，不足以构成不缴纳物业费的抗辩。此外，物业服务作为一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，难免会出现一些问题，但只要物业公司按约定提供了基本的物业服务，没有严重违约现象，业主们均应支付相应的物业费。当然,业主在物业服务过程中提供的各种建议和意见，既是对物业公司在今后工作中的督促和支持，也是对服务企业更好开展工作的一种鞭策，物业公司应认真对待业主的建议与意见，不断总结经验，以便更好地开展工作。对于被告主张的原告诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩意见，本院认为，被告在庭审中认可物业人员每年催收的事实，诉讼时效产生中断的情形，且长城物业在主张物业费的时间段一直在涉案小区中实际提供物业服务，物业费属于分期收取，长城物业提供服务一直处于持续状态，故本院对被告的该主张不予采纳。长城物业主张的物业费（含垃圾清运费），数额合理，未超出相应标准，故本院对该项诉讼请求依法予以支持。对于长城物业主张被告支付的违约金，本院认为原告提供的物业服务存在一定瑕疵，并非尽善尽美，结合业主欠费数额，对该项诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决如下:一、娄文罡于本判决生效之日起十日内给付长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司2014年8月3日至2018年12月31日期间的物业费（含垃圾清运费）8688．44元；二、驳回长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由娄文罡负担（于本判决生效之日起十日内交纳）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审判员  杨小花二〇一九年十一月四日书记员  金 辉