昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初9758号原告：昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司。统一社会信用代码：91530100568825451L。法定代表人：胡斌，职务：董事长。住所：昆明市东风东路48号金泰大厦14楼。委托诉讼代理人：谢雨静，云南建广律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘敏，云南建广律师事务所律师，特别授权代理。被告：陈鲭妃，女，1973年11月13日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区。被告：黄金华，男，1968年7月31日出生，汉族，身份证登记住址：浙江省温岭市。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告陈鲭妃、黄金华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用普通程序于2019年11月14日公开开庭进行了审理，原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的委托诉讼代理人谢雨静到庭参加了诉讼，被告陈鲭妃、黄金华经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司向本院提起诉讼请求：一、判令解除原告与被告陈鲭妃之间的《昆明市公共租赁住房租赁合同》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；二、判令被告陈鲭妃在合同解除之日起30日内腾退所租赁的公共租赁住房；三、判令被告陈鲭妃按合同约定租金向原告支付自2017年1月26日起至实际腾退房屋之日止的租金；四、判令被告陈鲭妃按每逾期一日按月租金的5%向原告支付自2017年1月26日起至实际腾退房屋之日止的违约金；五、判令原告不予退还被告陈鲭妃缴纳履约保证金，用于冲抵被告陈鲭妃、黄金华应承担的违约金；六、判令被告黄金华就被告陈鲭妃上述违约行为承担连带责任；七、本案诉讼费由被告陈鲭妃、黄金华承担。事实及理由：2015年1月20日，原告作为出租方与被告陈鲭妃签订《昆明市公共租赁住房租赁合同》及补充协议，约定由被告承租的房屋坐落、面积、租金、租赁期限、违约责任、合同解除等。截止至2019年4月26日，被告拖欠应缴纳租金18157.5元，被告的行为侵犯原告的合法权益，故原告诉至本院，请求判令如前诉请。被告陈鲭妃未向本院提交答辩意见。本院依法组织原被告进行举证和证据交换，被告无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交证据材料，视为其放弃举证和质证的权利，原告提交的如下证据材料：昆明市公共租赁住房租赁合同及补充协议、云南省地方税务局通用机打发票、昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司非经营性收款收据（收据联）、租金到期催缴通知书签收表，符合证据的形式要件，各组证据能够相互印证，能够反映案件真实情况、与待证事实相关联，应当作为认定案件事实的根据，故本院予以确认，对于原告提交的逾期明细系原告的诉请，本院不予确认。经审理，本院确认如下法律事实：原告经营范围为负责昆明市公共租赁住房的新建、改建、租赁、收购、回购、营运、维护和管理工作。2015年1月20日，原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告陈鲭妃签订《昆明市公共租赁住房租赁合同》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，约定：原告将坐落于昆明市西山区望江路泽惠园项目13栋1113室公共租赁住房出租给被告陈鲭妃居住使用，被告黄金华系共同承租人，房屋建筑面积40.01平方米，租赁期限自2015年1月26日起至2018年1月25日止，月租金672.5元；每6个月为一期，被告陈鲭妃于签订合同之日缴纳首期租金，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金；合同签订之日，被告陈鲭妃按相当于6个月的租金标准缴纳履约保证金4035元，在租赁期内，若被告陈鲭妃有任何违约行为，原告有权从履约保证金中扣除同等金额的费用及损失，不足部分原告有权继续追偿；被告陈鲭妃拖欠租金累计达到6个月的，原告有权不予退还履约保证金，并解除合同，收回房屋；被告陈鲭妃需提前退租的，应提前1个月书面通知原告，结清相关费用后合同解除；被告陈鲭妃应当自合同终止或者解除之日起30日内腾退房屋；被告陈鲭妃如逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按月租金的5%标准支付违约金；履约保证金按照以下顺序进行扣除：1、原告为实现债权而发生的所有费；2、被告应承担的违约金、滞纳金、损害赔偿金；3、被告拖欠的租金，及除租金外的其他应付费用等。原告提交的承租人基本情况表载明，共同承租人被告黄金华与被告陈鲭妃系配偶关系。合同签订后，原告向被告陈鲭妃交付了租赁房屋，被告陈鲭妃按约向原告支付了履约保证金。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”原告与被告签订《昆明市公共租赁住房租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，合同中约定的租赁期限于2018年1月25日届满，被告陈鲭妃继续使用租赁房屋，且原告未提出异议，故双方签订的原租赁合同继续有效，租赁期限自2018年1月26日，租赁合同为不定期。原告起诉要求解除与被告陈鲭妃之间的租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本院于2019年8月28日以公告送达的方式向陈鲭妃送达了起诉状副本，公告发出之日起经过60日即2019年10月27日可视为出租人在合理期限之前通知了承租人，即租赁合同解除的时间为2019年10月27日，合同约定被告应当自解除合同之日起30日内腾退房屋，现腾退房屋期限已届满，被告陈鲭妃应当按约腾退房屋，被告黄金华作为合同记载的共同承租人亦应当腾退房屋，现无证据显示被告陈鲭妃支付了相应租金，故被告陈鲭妃应按租赁合同约定的标准向原告支付自2017年1月26日起至实际腾还房屋之日止的租金而被告黄金华未在租赁合同中签字，其并非合同相对方，故被告黄金华不应当承担租金支付责任。关于违约金部分，租赁合同约定被告逾期支付房屋应当按约支付违约金，但双方约定违约金计算标准过高，本院酌情确认被告陈鲭妃应当支付违约金1000元。被告交纳了保证金4035元，原告主张该笔款项应当用于抵扣违约金符合合同约定，本院予以确认，依据合同约定，进行抵扣之后剩余保证金3035元还应当用于抵扣拖欠租金。综上，被告应当按照月租金672.5元支付自2017年1月26日起至腾还租赁房屋之日止的租金（前述租金应当扣减剩余保证金3035元）。综上，被告陈鲭妃、黄金华经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票缺席未到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告陈鲭妃于2015年1月20日签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；二、被告陈鲭妃、被告黄金华于本判决书生效之日起十日内腾还位于昆明市西山区望江路泽惠园项目13栋1113室公共租赁住房给原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司；三、被告陈鲭妃于本判决书生效之日起十日内支付原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司以月租金672.5元为标准计算自2017年1月26日起至腾还上述房屋之日止的租金（前述租金应当扣减剩余保证金3035元）；四、驳回原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币944元(原告已预交)，由被告陈鲭妃负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  周永婷人民陪审员  母少萍人民陪审员  朱跃元二〇一九年十一月二十二日书 记 员  张宇琪