北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初50538号原告（反诉被告）：朱某，男，1960年6月7日出生，汉族，西瑞克斯同信技术股份有限公司总经理，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：朱玉梅，女，住陕西省洋县四零五厂西苑区，西瑞克斯同信技术股份有限公司推荐。委托诉讼代理人：苗超，北京德和恒律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵某某，男，1983年3月20日出生，汉族，现住北京市昌平区。委托诉讼代理人：胡娇，北京家济律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭凯，北京家济律师事务所实习律师。第三人：北京龙湖物业服务有限公司，住所地北京市顺义区牛栏山镇张家庄村张家庄路32号。法定代表人：宋彦，总经理。委托诉讼代理人：李剑锋，男，北京龙湖物业服务有限公司员工。原告（反诉被告）朱某（以下简称姓名）与被告（反诉原告）赵某某（以下简称姓名）、第三人北京龙湖物业服务有限公司（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱玉梅、苗超，被告及其委托诉讼代理人胡娇、郭凯，第三人委托诉讼代理人李剑锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱某向本院提出诉讼请求：1、确认朱某与赵某某、第三人于2018年2月23日签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年9月25日解除；2、判令赵某某支付合同违约金19000元，按月租金100%计算；3、判令赵某某退还朱某房屋押金及租金247000元（包含朱某已经缴纳的12个月租金及1个月押金）；4、判令赵某某支付朱某损失赔偿费18750元（包括向中介支付的17100元居间费及检测费1650元）；5、判令赵某某支付违约金19000元及租金押金247000元、损失费用18750元的利息，按照中国人民银行同期贷款年利率6.15%的标准自2018年9月7日计算至实际给付之日止。事实和理由：2018年2月6日，朱某、赵某某、第三人三方共同签署了《北京市房屋租赁合同》，朱某承租赵某某位于北京市朝阳区首开龙湖XXX号院XXX室房屋（以下简称涉案房屋）。当日，朱某按照合同约定向第三人支付了居间服务佣金17100元，向赵某某支付了合同押金19000元。2018年2月23日，朱某按合同约定向赵某某支付了12个月房屋租金228000元，同日与赵某某办理了房屋交接手续，几日后朱某家人搬至涉案房屋内居住。入住后，朱某家人困扰不断，朱某八岁的女儿，每日应对着各种身体不适的症状，自此频繁往来于各医院就诊和检查：鼻出血、血样检测指标异常、发烧、急性腮腺炎、呼吸道感染、过敏性鼻炎、急性结膜炎等。孩子身体不适，给孩子的学习和生活带来了极大的痛苦和影响，使全家陷入焦急状态，还多次因孩子在学校突发流鼻血等状况，接到老师电话紧急赶至学校，给学校的正常教学秩序造成影响。后在医生询问孩子近期有没有发生居住环境变化时，得到提醒，2018年9月2日，朱某委托北京大X环境检测技术研究中心对涉案房屋进行了室内空气监测，2018年9月7日，该机构出具检测报告显示室内甲醛、TVOC浓度超过GB/T18883-2002《室内空气质量标准》标准现值，经查询和了解，上述空气中有害物质对人体健康的影响恰与孩子出现的症状相符。当即，朱某的家人及孩子搬离了涉案房屋，随后至今孩子再未出现之前的各种身体不适症状。2018年9月7日检测报告出具后，朱某将检测事项及时告知赵某某及第三人，随即搬离房屋，清退了房屋内物品及房屋钥匙，并要求赵某某退还房款，经第三人协调，赵某某提出没有现款并口头承诺不晚于2018年11月退还原告房租款，但至今没有支付。根据《北京市房屋租赁合同》第九条第三款、第十条第一款、第三条第三款的约定，朱某要求赵某某履行合同义务，退还房租、押金，支付违约金，赔偿居间服务费、检测费。因赵某某交付的房屋不符合健康的居住环境，朱某有权依据《合同法》及租赁合同解除《北京市房屋租赁合同》，鉴于朱某在2018年9月25日与赵某某、第三人人员王某一起沟通退还租金及押金总额时已明确提出解约退租事宜，并在此前一日已经赵某某允许搬出涉案房屋，故合同解除时间应确定为2018年9月25日。赵某某辩称，不同意朱某的全部诉讼请求。涉案房屋不存在所谓严重影响原告健康的情形，朱某存在违约行为。第一，赵某某交付的涉案房屋及房屋内物品不存在甲醛超标的情形。涉案房屋为开发商精装房屋，于2017年5月8日验收合格，7月1日收房，开发商出具的对涉案房屋所在楼栋的甲醛检验结果为符合标准，根据一般情况，室内甲醛在两到三个月即会消散，至2018年2月24日，距离赵某某收房8个月，朱某才入住房屋。2018年2月初，朱某妻女率先实地看房，后由朱某实地看房洽谈，也表示满意向赵某某表示签约意向，但要求配置家具，赵某某同意，考虑到朱某可能携未成年子女入住，赵某某花费16.35万元在居然之家购置天然家具，且明确要求购买样品，防止甲醛超标或质量不合格情形，在家具摆放于室内后，朱某及其妻女在2018年2月6日现场查验，充分了解并认可室内情况后才与赵某某签署涉案合同。涉案房屋南北通透，且各房间均是大窗户设计，不会存在甲醛超标情形。因双方争议长期未解决，赵某某2019年1月自行委托中测华科环境监测中心检测，显示室内甲醛符合标准。第二，朱某女儿身体健康问题，与甲醛超标不存在必然因果关系。过敏性鼻炎等症状可能归因于个人过敏体质、空气质量、接触的环境及物品等，朱某没有证据表明其女儿身体健康问题仅仅因为甲醛，更不能证明是赵某某提供的房屋及物品产生了甲醛，朱某及其妻子、妻弟长期居住涉案房屋内，均未出现身体不适。涉案房屋为开发商统一装修的学区房，朱某入住前，所在小区大量居民入住，几乎各家都有小孩，均不存在甲醛超标及超标损害身体的情形。事实上朱某曾为女儿做身体检查，与妻子在微信中探讨称没有异常项目，该聊天记录转发至居间方王某，再由王某转发至被告。第三，签约时，赵某某基于对朱某个人情况的一般掌握同意出租房屋，但不真实了解朱某女儿的过敏体质及程度，赵某某考虑到会带小孩入住，已在家具问题中充分注意，要求必须是样品，朱某作为孩子的监护人，明知小孩重度过敏体质即便接触甲醛未超标的环境也有可能会过敏，没有尽到注意义务，无权要求他人承担责任。第四，朱某提出甲醛超标后，赵某某积极应对，主动提出解决方案，核实甲醛超标情形后进行甲醛治理，双方继续履约，或变更涉案合同约定，同意朱某转租，朱某表示不再继续居住涉案房屋，赵某某积极配合联系转租事宜，朱某在该期间改变态度，不仅不自行主动联系转租还无理坚持退房，要求返还租金，同时朱某仍占有门禁卡、房卡、钥匙，不联系赵某某办理交接手续、结算水电费用，事实占有房屋。第五，因朱某拒不配合，赵某某在第一年度租赁期限届满前丧失为朱某转租的合适机会，2019年2月23日因朱某拒不支付下一年度房租，合同解除后赵某某于2019年3月25日才寻找到新的承租人，以17500元每月的低廉租金价格对外短租6个月。第六，根据涉案合同第2条第3款的规定，退还押金的条件应满足朱某履约、租约届满、交还房屋、结清费用等多项条件，涉案合同因朱某违约提前终止，不符合条文约定情形，朱某无权主张退还押金。第七，根据涉案合同第2条第4款的约定，朱某应于2019年2月16日支付第二年的房租，但没有支付，且至2019年2月23日仍未支付，赵某某遂依据合同第9条第4款的约定行使单方解除权，收回房屋，同时要求原告承担违约责任。甲醛是一种有刺激性气体，超标的话表现为有异味，签合同前朱某一家人均已查验涉案房屋及物品，当时现场不存在异味，且朱某一家居住半年内也没有向赵某某反映过存在异味。我们强调朱某做室内甲醛测试时没有搬离涉案房屋，不能排除其自有物品产生甲醛。关于确认解除，我们不认可，2018年9月25日当天三方确实出于解决问题的态度有过初步协商，但是三方当日没有就合同解除达成一致，也没有当日办理房屋交接手续。第三人述称，对朱某的诉讼请求不发表意见。赵某某向本院提出反诉请求：1、确认朱某与赵某某、第三人于2018年2月23日签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年2月23日解除；2、判令朱某向赵某某支付违约金19000元；3、判令朱某给付赵某某门禁卡两张折价款60元、门锁折价款2500元。事实和理由：朱某与赵某某2018年2月6日签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定朱某应在租金到期前7天向赵某某支付下期租金，如不按约定支付租金达7日的，赵某某有权单方解除合同，收回房屋，并有权按照月租金的100%向朱某主张违约金。截至2019年2月23日朱某并未向赵某某支付第二年租金，且未返还两张门禁卡、一把钥匙、一张门卡，因此，赵某某有权行使单方解除权，终止合同，并要求朱某支付违约金。门禁卡每张折价30元，门锁要更换，需要折价2500元，不要求朱某返还门卡和钥匙。朱某对赵某某的反诉辩称，朱某对于确认合同解除的时间不认可，我们认为合同在9月25日解除，9月初房屋检测的时候我们就通知赵某某，最晚9月25日三方会谈的时间是合同明确的解除时间。赵某某要求支付违约金没有事实和法律依据，我们本诉中认为赵某某交付的房屋不符合安全健康的条件，不属于我们违约，朱某提交的补充证据第一项能够明确证明双方就解约后租金押金返还时间做出过明确延迟支付的约定，不存在一方违约的情况，赵某某对于合同解除是明知而认可的。门禁卡、钥匙、门卡，我们交付给中介王某，王某也出具了返还房屋的证据。赵某某说如果甲醛超标会有异味，我们补充证据5关于甲醛给人危害后果的症状，甲醛只有浓度达到每立方米0.1mg以上才会有异味，甲醛本身应该是无色无味，对人的眼睛鼻子有刺激，赵某某的本诉答辩不成立，我们租房的时候房屋的家具还没有放进去，之后才放的家具，朱某没法判断在居住的时候是否有甲醛超标的情况。关于解除合同，赵某某说确有沟通没有达成一致，我们不认可，我们有录音，关于解除合同，双方已经达成一致。赵某某提到甲醛，没有气味就没有刺激，我们有检测报告，赵某某的意见没有道理。不认可赵某某给付门禁卡、门锁折价款的诉讼请求，变更的诉讼请求超过举证期限，密码锁可以更换密码，没有必要换锁。第三人述称，对赵某某的反诉请求不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：2018年2月23日，出租人（甲方）赵某某与承租人（乙方）朱某、居间方（丙方）第三人签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定朱某向赵某某租用涉案房屋，载明：租赁期自2018年2月24日起至2020年7月31日；乙方应于签约当日一次性向甲方支付押金19000元作为乙方履行本租约各项条款约定的保证，乙方不得以押金抵付房租，如乙方履行本租约的各项条款，在租约期满、乙方交还房屋并结清各项费用后，甲方应当日将押金退还承租人，不计利息；首月租金为19000元，租金按年支付，乙方应在租金到期前7天向甲方支付下期租金，乙方应于交房当日向甲方支付第一笔租金即12个月租金228000元；居间服务费（佣金）共计17100元，乙方承担，如支付方为守约方，守约方可向违约方追偿该笔费用。合同第七条第二款第八项约定：乙方对甲方出租的房屋已经实地勘察，并对具体状况充分了解，自愿承租该房屋，履行本合同约定的内容，承担违反合同约定内容的违约责任。合同第九条第三款约定甲方有下列情形之一的，乙方有权单方面解除合同：1、延迟交付房屋达七日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务，导致乙方无法正常使用房屋的。合同第九条第四款约定乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同、收回房屋：1、不按照约定支付租金达七日的……合同第十条第一款约定甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金，同时退还乙方已交纳的租金及押金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按照月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失，甲方有权以押金作为乙方的先行违约赔偿金，多退少补。合同第十二条第一款约定：各方同意，任何口头承诺、未经本人签字或加盖公章的任何书面承诺及合同条款的变更等行为均不产生法律约束力。合同附件一附属设施清单载明：户门钥匙2把，门禁卡3张，门卡4张，双方对此签字验收确认。2018年2月6日，朱某向第三人支付佣金17100元，同日通过微信转账支付押金19000元，2018年2月23日通过微信转账支付一年租金228000元，赵某某对朱某提交的居间费收据、押金转账截图、租金转账截图真实性认可，认为赵某某不构成违约、不存在退费返还的问题。朱某称入住涉案房屋后，其女儿出现鼻出血、血样检测指标异常、发烧、急性腮腺炎、呼吸道感染、过敏性鼻炎、急性结膜炎等症状，室内甲醛、TVOC浓度超过GB/T18883-2002《室内空气质量标准》标准现值，经查询和了解，上述空气中有害物质对人体健康的影响恰与孩子出现的症状相符。朱某对此提交门诊病历、检验报告单、医嘱单，2018年9月7日北京大X环境检测技术研究中心《检测报告》，微信及手机备忘录截图，网页截图（公开医学资料）佐证，赵某某对上述证据的真实性、关联性、证明目的均不认可。朱某支付检测费1650元。赵某某称涉案房屋不存在甲醛超标情形，并提交2019年1月2日北京中测XX环境监测中心出具的《检测报告》、家具检验报告、网页截图（室内甲醛标准值的行业意见）佐证，朱某对上述证据的真实性、关联性、证明目的均不认可。朱某、赵某某在本案中均不申请对涉案房屋空气质量进行检测。对于当事人双方有争议的事实和证据，本院认定如下：关于朱某、赵某某是否达成解除《租赁合同》的协议。朱某称2018年9月25日其与赵某某及第三人工作人员王某共同协商处理合同解除及租金返还事宜并在9月25日已经达成一致意见解除合同，且9月25日朱某完成了解除合同的通知义务，租金结算至11月9日，11月9日之前的租金赵某某可以不用返还，11月9日之后的朱某交纳的剩余的租金和押金赵某某应当返还，2018年9月25日朱某已经搬走，并将涉案房屋的所有钥匙、门禁卡、门卡交给了第三人工作人员王某。赵某某称其在2019年2月26日才收回涉案房屋，从王某处拿回钥匙，朱某搬离涉案房屋的具体时间不清楚，应该是在2018年10月份，三方在9月25日进行了初步协商，双方就在2018年11月9日解除合同、租金计算到11月9日初步达成口头协议，涉案房屋由赵某某协助朱某转租，但是朱某在未经双方书面确认前次日即反悔，导致初步方案告终，房屋租赁合同第十二条约定口头约定没有法律效力。朱某对其主张提交2018年9月25日录音，证人王某证言、证人于某证言、《退房证明》佐证，其中录音有以下内容：“2:40王某：您看双方都退一步，您看就是在这个解约的情况下，大家呢都让一段时间……3:08赵某某：你也知道现住这个过了开学季……最长给您到两个月，两个月以外的算我的，两个月以内的租给你，比如说他一个月就租出去了，那我照常都退给你，有多少退多少……能早租最好，租不了，往后过了那两个月的，那OK，我来承担，相当于大家分担一些责任嘛。朱某：你说这个两个月。赵某某：……现住你腾完房子，我还要处理，我还要自己处理啊，处理完了我还要找人呐，今天刚才我看你家里东西刚腾完今天……18：05朱某：你们现在是在哪个网站上挂的？赵某某：都挂了，链家啊，21世纪啊……让他尽早把这个事情解决掉，这不是大家都好嘛……假如真敞那么长时间我们也不希望，说实话我们也不会让您来承担这个责任……超过了之后，假如说真是没租出去，那您只付两个月，其他由我来承担，实在不行我自己搬过来住，好不好，就是这个意思，您看好吧。33:00赵某某：从现在开始算，算一个半月，这是我给你最大的可能性了……朱某：那这样算到多少号？……王某：11月9号。赵某某：11月9号，行，11月9号……朱某：可以吧，也就谈到这样了。王某：11月9号？赵某某：11月9号，你就抓点紧，尽早，早解决好……朱某：那行吧，就这么定！”证人王某出庭作证称：“9月份在我们物业三方约谈，结果是大概在11月份办理解约，退原告钱，期间把门禁卡一张、钥匙一把放在我们销售部，如果有客户来可以带看租房，朱某10月初就搬走了，到11月份之间有一波客户去看过房，别的中介也带看过两次，到11月份的时候朱某给我打电话说退的钱还没到，让我给赵某某打电话，赵某某说现在手里钱不够，等房子租出去再给钱。在三方约谈前朱某就提出了解除合同，赵某某说可以约谈见面，见面后提到因为孩子过敏的症状才解除合同。9月份三方见面当天谈的退钱方式是到11月初房子没有租出去的情况下。会谈的时候我受赵某某的委托往外出租。朱某在配家具的过程中向赵某某提出要无甲醛环保的，签订合同当日完全没有家具，家具是约定的，没有听说小区内其他业主反映过敏，没有听说朱某在入住期间向物业投诉房屋异味，11月9日解除合同的约定只有口头协议，会谈当天没有结算水电费，我曾向朱某出具了一份退房证明，退房是指解除合同。赵某某曾打电话给我称想立即解除合同返还朱某两个月费用，如果朱某不同意，应该在数日后支付第二年租金，但是时间记不得了。赵某某在2月份去我这拿的钥匙。合同签订后赵某某交给朱某的钥匙、门禁卡有几把记不清了，合同上都有，朱某交还我一把钥匙、一把门禁、一把入大堂门的门禁。三方会谈当天，就解约的事情，没有提到要达成书面解约的事情。”证人于某出庭作证称：“我是朱某妻子的弟弟，2018年5月至9月24日，我与朱某及其妻子、孩子一起住，帮忙照顾孩子，因为孩子身体不好。关于搬家，是2018年9月23日晚和9月24日白天分两次搬完的，9月23日晚上和赵某某碰过面，9月24日赵某某还给物业打电话放行。空气检测是我们在北京市质量监督局网上找一家机构做的”。《退房证明》内容为：朱某先生已于2018年9月办理了涉案房屋的退房。赵某某对朱某提交的录音真实性、关联性认可，但对录音的完整性及证明目的不认可，认为2018年9月25日三方以朱某自行积极处理转租为前提，三方也并未就初步协商内容签署书面合同予以确认，对证人王某的证言的部分真实性认可，称是在大部分家具到场后朱某再查验，之后才签的合同，王某在证言中关于朱某搬离房屋的时间陈述前后矛盾不一，关于合同解除时间、退还租金的节点陈述存在矛盾；对证人于某证言的真实性、关联性、证明目的不认可，认为于某系朱某妻子弟弟，与本案有利害关系，证言不客观；对《退房证明》的真实性、关联性、证明目的不认可。赵某某提供录音一份，用以证明三方以赵某某同意转租、朱某自行转租为前提协商一致，并未签订书面合同，并未谈及房屋交接事宜。录音内容亦是2018年9月25日三方会谈的协商过程，比朱某提交的更为完整，朱某对此证据的真实性、关联性认可，不认可赵某某的证明目的。结合朱某、赵某某及第三人的质证意见，本院认为，2018年9月25日朱某与赵某某就朱某腾空涉案房屋、租金最长计算至2018年11月9日、2018年11月9日之后的费用由赵某某承担已经达成一致意见。朱某、赵某某在2018年9月25日就《租赁合同》解除及租金、押金退还问题已经达成口头协议。关于户门钥匙2把，门禁卡3张，门卡4张的返还情况，朱某称通过邮寄的方式都已经给了王某，但未举证。赵某某称从王某处拿回了3张门卡，1把钥匙，1张门禁卡，要求朱某对未返还的门禁卡折价补偿，另外由于朱某无法返还门卡和钥匙，需要更换门锁，要求折价2500元。朱某不认可门禁卡每张30元，认为涉案房屋系密码锁，不需要更换，只需更改密码。赵某某未向朱某返还2018年11月9日之后的租金及押金，赵某某称由于朱某在2018年9月25日协商后第二天反悔，所以导致双方争议长期搁置，并提交2018年9月26日、2018年9月29日、2019年2月15日赵某某与王某的通话录音佐证。朱某对上述通话录音真实性不认可，认为是赵某某不想遵守2018年9月25日达成的协议而想尽办法将责任推给朱某，缺乏诚信。朱某不认可自己在2018年9月25日达成协议的第二天反悔，而是一直等赵某某退租金及押金，直到2018年11月9日赵某某也没有退款；证人王某的证言显示2018年11月份朱某让王某打电话给赵某某询问退款未到账，赵某某说手里没有钱，要将涉案房屋出租后才能支付。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，朱某与赵某某就涉案房屋空气质量问题发生争议，并于2018年9月25日进行协商，达成了解除合同、租期最长计算至2018年11月9日、退还2018年11月9日之后的租金及押金的合意，该合意系当事人真实意思表示，合法有效，所以，应当认为《租赁合同》在2018年9月25日已经解除，本院对朱某要求确认《租赁合同》于2019年9月25日解除的诉讼请求予以支持。合同解除后，关于合同的清算应依照2018年9月25日三方达成的协议履行。因此，2018年11月9日之后的租金及押金，赵某某应予退还。关于朱某在本诉中主张的违约金、损失赔偿费、利息及赵某某在反诉中主张的违约金，不属于三方协议约定的内容，本院不予支持。关于赵某某的反诉请求中要求折价补偿门禁卡两张、门锁的诉讼请求，朱某没有证据证明其向赵某某返还了门禁卡两张及钥匙一把，赵某某主张每张门禁卡折价三十元并无不当，本院予以支持；朱某仅返还两把钥匙中的一把，但赵某某未就更换门锁的必要性、损失情况举证，本院对其主张的门锁更换费用不予支持。综上，对朱某本诉请求和赵某某反诉请求中有事实和法律依据的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）朱某、被告（反诉原告）赵某某、第三人北京龙湖物业服务有限公司于二〇一八年二月二十三日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一八年九月二十五日解除；二、被告（反诉原告）赵某某于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）朱某房屋租金六万六千二百一十三元七角；三、被告（反诉原告）赵某某于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）朱某押金一万九千元；四、原告（反诉被告）朱某于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）赵某某门禁卡两张折价款六十元；五、驳回原告（反诉被告）朱某的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）赵某某的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9532元，由原告（反诉被告）朱某负担2860元（已交纳），由被告（反诉原告）赵某某负担6672元（朱某已预交，赵某某于本判决生效之日起七日内给付朱某）；反诉案件受理费4766元，由被告（反诉原告）赵某某负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  黎伟伟审判员  栾 荟审判员  宋 磊二〇一九年十一月二十九日书记员  刘茵茵书记员  栾晨焕