江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0508民初7592号原告:王单一，女，1981年7月2日出生，汉族，。委托诉讼代理人:陈蒙蒙，上海小城（苏州）律师事务所律师。被告:顾丽娜，女，1986年11月4日出生，汉族，住。被告：赵茂田，男，1984年2月10日出生，汉族，。委托诉讼代理人:李海兵（代理上述两被告），江苏法凯律师事务所律师。原告王单一与被告顾丽娜、赵茂田房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月21日公开开庭进行了审理。原告王单一的委托诉讼代理人陈蒙蒙、被告顾丽娜、赵茂田及共同委托诉讼代理人李海兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王单一向本院提出诉讼请求：1、请求确认解除原告与被告顾丽娜签订的《苏州市存量房买卖合同》；2、请求判令被告顾丽娜向原告承担合同违约金378000元，律师费2万元；3、请求判令被告赵茂田对上述第2项诉讼请求承担共同还款责任；4、请求判令两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告顾丽娜与赵茂田系夫妻关系，原告与被告顾丽娜于2019年3月30日签订《苏州市存量房买卖合同》(合同编号：100003375401)，合同约定被告顾丽娜购买原告所有的房屋，被告采取贷款支付的方式支付房屋价款，于2019年7月25日前委托贷款银行将贷款资金缴入资金托管指定账户，被告未按约定支付相应房屋价款，逾期15日后，原告有权解除合同，自解除合同通知之日起向原告支付房屋价款20%的违约金，被告未按合同约定于2019年7月25日将贷款资金缴入资金托管指定账户，原告于2019年8月11日向两被告送达解除《苏州市存量房买卖合同》通知书，向其主张违约金37.8万元。两被告收到解除合同通知后至今不支付违约金。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告顾丽娜、赵茂田共同辩称：双方签订的合同约定贷款款项的支付主体是贷款银行，我方在2019年7月15日贷款已经审批通过，已经完全履行义务，应当是贷款银行在2019年7月25日前将贷款款项支付至资金托管账户，被告没有根本违约，现在房屋贷款已经到账，我方要求继续履行合同，不同意解除合同；我方不同意承担违约金、律师费及诉讼费。本院经审理认定事实如下：2019年3月25日，王单一（卖方，甲方）与赵茂田（买方，乙方）、苏州链家房地产经纪有限公司签订房地产买卖定金协议书，约定甲方将坐落于苏州市姑苏区藕巷街6号金色里程家园小区5幢805室房屋出售给乙方，房屋交易总价款为1935000元，房屋首付款为45000元，资金托管金额为189万元，定金为35000元。2019年3月30日，王单一（出卖人）与顾丽娜（买受人）签订《苏州市存量房买卖合同》，约定王单一将坐落于苏州市姑苏区藕巷街6号金色里程家园小区5幢805室房屋出卖给顾丽娜，房屋建筑面积为91.51平方米，房屋价款为189万元。买卖双方约定于2019年04月25日前，共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管账户。买受方应当于申请办理资金托管手续之日起5日内办理银行贷款事宜，买受方最迟在约定资金托管时间的3个工作日内将首付款打入资金托管账户。贷款款项由买受人委托贷款银行于2019年07月25日前直接支付至资金托管指定账号，若因买受方原因(包括但不限于征信逾期、收入不足、工资流水不足、身份或婚姻证件不齐全)造成的贷款不足，则任何不足部分由买受方在上述贷款银行付款截止日期内补齐，否则买受人按照第五条的约定承担违约责任。买卖双方需在上述的约定时间办理资金托管手续，若由于任何一方责任导致无法如期办理资金托管手续的则按照第十条约定的违约责任承担违约责任。《苏州市存量房买卖合同》第五条规定：“1、买受人未能按本合同第四条约定支付相应房屋价款的，按逾期时间处理如下：…（2）逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起七日内按照本合同第三条约定房屋价款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；出卖人不同意解除合同的，自约定的应付款期限届满之次日起，至实际缴入规定交易资金托管账户之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起Z日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。合同附件二第五条约定：“若甲方不予提供或甲乙双方一方原因导致逾期办理资金托管手续、贷款手续、过户手续、房屋交付手续的则违约方按照第十条约定的违约责任承担违约责任并承担由此产生的诉讼费、律师费”。合同还对其他事项作了约定。2019年3月30日，王单一（出卖人，甲方）与顾丽娜（买受人，乙方）签订补充协议，约定买卖双方就苏州市姑苏区藕巷街6号金色里程家园小区5幢805室的房屋签订了存量房买卖合同，合同约定的成交价为189万元；乙方支付甲方上述房屋交易首期款45000.00元，该笔款项乙方支付如下：乙方于2019年3月25日前支付给甲方定金35000元，剩余款项1万元作为交房保证金由乙方保管，待上述物业交接完毕由乙方支付给甲方。甲乙双方确定甲方转让上述物业标的价款为存量房买卖合同约定房屋成交价及房屋交易首期款的总和，两者在任何情况下均不可分离，合计1935000元；补充协议还对其他事项作了约定。顾丽娜支付王单一定金35000元。2019年5月7日，王单一与顾丽娜、赵茂田签订苏州市区存量房交易资金托管协议，约定双方将存量房交易资金委托苏州市房地产市场和交易管理中心管理。2019年7月15日，顾丽娜与中国工商银行签订个人二手住房购置贷款合同，约定中国工商银行向顾丽娜发放贷款945000元，中国工商银行于2019年9月16发放至苏州市房地产市场和交易管理中心。王单一、顾丽娜签字确认，赵茂田作为买受方房屋共有人亦签字确认。目前，顾丽娜已将189万托管至苏州市房地产市场和交易管理中心。2019年8月11日，王单一向顾丽娜、赵茂田邮寄解除苏州市存量房买卖合同通知书，载明：按照双方签订的合同第四条的约定，顾丽娜、赵茂田未能按照约定支付相应的购房款，逾期超过15日，王单一行使合同解除权，并要求顾丽娜、赵茂田支付违约金。顾丽娜于2019年8月12日收到上述解除合同通知书。庭审中，王单一与顾丽娜均确认房屋的成交价为1935000元。王单一陈述，因顾丽娜逾期支付购房款导致其丧失了购买学区房的机会，造成了预期利益损失、中介费损失及提前还清房屋按揭贷款的损失。顾丽娜、赵茂田共同陈述，中国工商银行于2019年7月15日审批通过贷款，按照以前的惯例，贷款款项可于当日发放至托管账户，但政府限购限贷政策导致银行贷款额度有限，导致银行发放贷款时间晚了，但是顾丽娜在约定付款时间已经完全履行义务，剩余款项应当是贷款银行在2019年7月25日前支付至托管账户；如若法院判决双方合同解除，顾丽娜支付的定金35000元在本案中一并处理。庭审中，证人陈某到庭作证称，其系苏州链家房地产经纪有限公司员工，经办王单一与顾丽娜的房屋买卖事宜，双方合同约定在2019年4月25日办理资金托管，且在2019年7月25日前把房款打到房管局账户。签订合同后，由于那段时间姑苏区房屋交易比较多，导致挂牌网签比较慢，最后是在2019年5月7日办理资金托管的，顾丽娜是在2019年6月中上旬申请银行贷款的，在签订合同前，王单一交纳居间代理费2万元。另查明，涉案房屋坐落于苏州市姑苏区，该房屋为王单一单独所有。涉案房屋目前仍由王单一占有、使用，王单一与顾丽娜未办理房屋过户手续。顾丽娜与赵茂田系夫妻关系。再查明，2019年8月29日，王单一与上海小城（苏州）律师事务所签订民事诉讼聘用律师合同，约定由该律师事务所指派陈蒙蒙律师担任王单一的本案诉讼代理人，王单一向该律师事务所支付了2万律师费。另，王单一向居间方苏州链家房地产经纪有限公司支付居家代理费2万元。以上事实，有不动产权属登记证明、房地产买卖定金协议书、苏州市存量房买卖合同及补充协议、苏州市区存量房交易资金托管协议、解除苏州市存量房买卖合同通知书及邮寄凭证、送达结果截图、民事诉讼聘用律师合同、中国工商银行个人借款凭证及贷款系统内同截图、微信聊天记录截图、结婚证、证人陈某的证言笔录及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，依法成立并生效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。原告王单一与被告顾丽娜签订房屋买卖合同，合同约定顾丽娜采用贷款方式支付购房款，贷款款项由顾丽娜委托贷款银行于2019年7月25日前直接支付至资金托管账户，如若逾期15日后未支付购房款的，王单一有权解除合同。顾丽娜未按照合同约定支付贷款款项，构成违约，王单一于2019年8月11日向顾丽娜邮寄书面解除合同通知书，系行使合同约定解除权，顾丽娜于2019年8月12日收到上述解除合同通知书，双方签订的苏州市存量房买卖合同于通知到达顾丽娜时即2019年8月12日解除，原告王单一要求确认原告王单一与被告顾丽娜签订的苏州市存量房买卖合同解除的诉讼请求，有法律和事实依据，本院予以支持。两被告提出贷款银行于2019年7月15日已审批通过贷款，被告已完全履行义务，本院经审查认为，双方签订的合同约定顾丽萍委托贷款银行于2019年7月25日前将贷款款项支付至资金托管账户，贷款银行未在该约定日期前支付贷款款项，顾丽娜作为房屋买受人应继续履行支付购房款的义务，向银行申请贷款并不能免除房屋买受人的付款义务，故两被告的该辩护意见，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告顾丽娜要求被告顾丽娜支付违约金378000元、律师费2万元的诉讼请求，被告顾丽娜未在合同约定的时间支付购房款，构成违约，应当承担违约责任。但双方约定的违约金过分高于造成的损失，本院将违约金调整为6万元，原告主张超出部分，本院不予支持。本院支持的违约金已足以补偿原告的损失，故对原告主张的律师费2万元的诉讼请求，本院不再支持。被告顾丽娜支付的定金35000元，在本案中一并处理，用于折抵违约金，故被告顾丽娜还应支付原告王单一违约金25000元。关于原告主张被告赵茂田对被告顾丽娜支付违约金、律师费承担共同还款责任的诉讼请求，顾丽娜、赵茂田系夫妻关系，且赵茂田作为买受方房屋共有人，因涉案房屋买卖产生的债务属于夫妻共同债务，故原告的该项诉讼请求，有法律和事实依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、确认原告王单一与被告顾丽娜签订的苏州市存量房买卖合同于2019年8月12日解除；二、被告顾丽娜、赵茂田于本判决生效之日起十日内共同支付原告王单一违约金25000元；三、驳回原告王单一的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22215元，减半收取11107元，由被告顾丽娜、赵茂田负担，于本判决生效之日起十日内给付原告王单一。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 员  凌 晨二〇一九年十一月二十二日法官助理  孙丽丽书 记 员  陶 敏