湖南省祁东县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0426民初668号 原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司祁东县支行。 负责人：刘少华，行长。 委托诉讼代理人：王敏，女，该行职工。 被告：谭文利，男。 被告：祁东碧桂园房地产开发有限公司。 法定代表人：黎晓林，董事长。 委托诉讼代理人：陈赛标，男，该公司职员。 原告中国邮政储蓄银行股份有限公司祁东县支行（以下简称“祁东邮政银行”）与被告谭文利、祁东碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“祁东碧桂园公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用普通程序，于同年8月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王敏、被告祁东碧桂园公司的委托诉讼代理人陈赛标到庭参加诉讼。被告谭文利经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告祁东邮政银行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告谭文利签订的《个人购房借款及担保合同》中的借贷条款内容；2、判令被告谭文利偿还原告借款本金175,602.45元以及利息、罚息（实际利息、罚息依照《个人购房借款及担保合同》的约定计算至本息还清之日止）；3、判令被告祁东碧桂园公司对被告谭文利所欠贷款本息以及原告实现该债权的所有费用承担连带责任；4、判令原告对被告谭文利提供的抵押物（位于祁东县玉合街道青山路138号祁东碧桂园XX栋102室的房屋）享有优先受偿权；5、本案诉讼费用以及原告实现债权与担保权利发生的费用均由二被告共同承担。事实和理由：2016年11月10日，被告谭文利与原告签订《个人购房借款及担保合同》，约定：贷款金额为200,000元，用于购买位于祁东县玉合街道青山路138号祁东碧桂园XX栋102室的房屋，年利率以5.88%计算，借款期限为2016年11月10日至2026年11月10日，还款方式为等额本息。为保证债权实现，被告谭文利将上述房屋抵押给原告，被告祁东碧桂园公司作为保证人向原告提供了连带责任保证。合同签订后，原告依约向被告谭文利放款200,000元，但谭文利未按照合同约定如期偿还贷款，经原告多次催收，仍未予偿还，且被告祁东碧桂园公司未依约承担担保责任，二被告的行为构成违约，侵害了原告的合法权益，原告遂提起诉讼。 被告谭文利未应诉答辩。 被告祁东碧桂园公司辩称，根据与原告签订的《按揭业务担保合作协议》第五条第三款第四项第二目的约定，被告祁东碧桂园公司承担连带责任保证的方式及条件为原告先请求行使预抵押权，在处置已办理抵押预告登记的房产后仍不足以清偿的，就不足部分原告再向被告祁东碧桂园公司请求承担连带清偿责任。故本案原告应在案涉房屋拍卖、变卖后，就房屋拍卖、变卖所得价款不足以清偿的部分再向被告祁东碧桂园公司主张权利。 经审理查明，2015年11月20日，中国邮政银行股份有限公司衡阳市分行（甲方）与被告祁东碧桂园公司（乙方）签订《按揭业务担保合作协议》，约定：1.乙方同意为购买本协议所约定项目的房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向甲方提供无条件、不可撤销的本协议约定的连带责任保证；2.保证期限自甲方依其与购房者、乙方签订的《中国邮政储蓄银行个人购房借款及担保合同》将贷款划入乙方的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日起止；3.若出现购房者连续未支付四期贷款本息的，甲方应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的十五个工作日内以书面形式通知乙方；若购房者所购房产未办妥预售商品房抵押权预告登记（甲方原因造成的除外）或虽已办妥预售商品房抵押权预告登记但当地不具备起诉拍卖期房条件的（甲方应提供法院书面证明），乙方应在收到甲方书面通知之日起十五个工作日内履行连带保证责任；4.乙方连带责任保证范围为购房者与甲方所签订的《中国邮政储蓄银行个人购房借款及担保合同》项下的购房者未清偿的全部贷款本金和利息、罚息、复利及为实现债权而支付的费用等；5.甲方承诺先请求行使预抵押权，在处置已办理抵押预告登记的房产后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任。 2016年11月4日，被告谭文利与被告祁东碧桂园公司签订《衡阳市商品房买卖合同》，约定被告谭文利向祁东碧桂园公司购买位于祁东县玉合街道青山路138号祁东碧桂园XX栋102室的房屋。同年11月10日，贷款人祁东邮政银行与借款人、抵押人谭文利及保证人祁东碧桂园公司签订《个人购房借款及担保合同》，约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置房屋的贷款，金额为人民币200,000元，用于购买坐落于祁东碧桂园XX栋102室的房屋，贷款期限为120个月，贷款利率在中国人民银行同期同档次人民币基准利率基础上上浮20%，实际利率以借据为准，还款方式为按月等额本息还款法；借款人未按期偿还贷款，从逾期之日起按逾期贷款罚息利率即约定贷款利率基础上加收30％按日计收利息，第十二条第二项约定借款人连续三个月累积六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权采取以下措施：宣布已经发放的贷款提前到期、解除合同、要求保证人承担保证责任等；借款人谭文利以所购案涉房屋向贷款人提供抵押担保，保证人祁东碧桂园公司提供阶段性连带责任保证，保证人对本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕之日后到期的借款人的债务免除保证责任，保证期间至主合同约定的债务人履行债务期限届满之日后两年止。同日，被告谭文利在原告处办理并签署个人贷款借据，贷款200,000元，年利率为5.88%，原告依约发放贷款200,000元，并将该200,000元受托支付给被告祁东碧桂园公司。被告谭文利借款后，只向原告偿还了部分借款本息，目前尚欠本金175,602.45元。 另查明，案涉房屋尚未办理房产证，原告中国邮政银行于2019年10月28日在祁东县自然资源局为案涉房屋办理了预售商品房抵押权预告登记。 以上事实，有原告提供的原、被告身份信息、《个人购房及担保合同》、《商品房买卖合同》、个人贷款受托支付转账凭证、借据、客户贷款台账、不动产登记证明及被告祁东碧桂园公司提供的《按揭业务担保合作协议》予以证实，证据来源、形式合法，与本案具有关联，与原告、被告的庭审陈述一致，能够证明本案待证事实，本院依法予以确认。 本院认为，本案《商品房买卖合同》、《个人购房借款及担保合同》均系各方当事人的真实意思表示，合法有效，对各方当事人均有法律约束力，各方应按约定履行各自义务。原告祁东邮政银行依约向被告谭文利发放贷款后，谭文利未能按照合同约定还本付息，应承担违约责任。根据《个人购房借款及担保合同》的相关条款约定，原告有权解除合同并要求谭文利提前返还全部贷款本金余额、支付利息及罚息。考虑到原告与被告祁东碧桂园公司订立保证条款系被告谭文利个人购房借款合同的从合同，故在解除原告与被告谭文利签订的《个人购房借款及担保合同》中的借贷条款的同时，该合同中保证条款一并解除。原告另主张其对案涉房屋享有预抵押权并对房屋拍卖变卖的价款优先受偿，因案涉房屋已办理了预售商品房抵押权预售登记，故对原告该项主张本院予以支持。对于原告的债权，债务人谭文利提供了抵押担保，保证人祁东碧桂园公司提供了连带责任保证担保，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”，本案中，三方当事人签订的《个人购房借款及担保合同》中未明确约定实现债权的先后顺序，原告应先就物的担保实现债权，不足部分再由保证人祁东碧桂园公司承担连带清偿责任，故对于被告祁东碧桂园公司辩称其仅就抵押物受偿不足部分的债务承担连带保证责任的辩解意见，本院予以采纳。被告谭文利经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下: 一、解除原告中国邮政储蓄银行股份有限公司祁东县支行与被告谭文利、祁东碧桂园房地产开发有限公司2016年11月10日签订的《个人购房借款及担保合同》； 二、被告谭文利在本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司祁东县支行贷款本金175,602.45元及利息、罚息（利息、罚息以双方约定标准按原告借贷系统计算至借款本金还清之日止）； 三、原告中国邮政储蓄银行股份有限公司祁东县支行对被告谭文利的房屋（坐落于祁东县玉合街道青山路碧桂园XX栋102室的房屋）在以上借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权； 四、被告祁东碧桂园房地产开发有限公司对案涉抵押房屋受偿不足部分的债务承担连带清偿责任； 五、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司祁东县支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3,812元，由被告谭文利、祁东碧桂园房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长  刘钾魁 人民陪审员  赵剑平 人民陪审员  肖云龙 二〇一九年十一月二十五日 法官 助理  彭鑫琪 书 记 员  贺湘玉 附本判决书适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百七十六条 被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国担保法》 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。 第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。