广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初15131号原告深圳市光雅园股份合作公司，住所地深圳市龙岗区布吉坂田光雅园居民小组入门楼左边第一栋四楼，统一社会信用代码91440300774136614R。法定代表人吴苑新。委托诉讼代理人李松，广东冠豪律师事务所律师。委托诉讼代理人林纯甄，广东冠豪律师事务所实习律师。被告深圳市彩美印刷有限公司，住所地深圳市龙岗区坂田街道光雅园村二区5号A栋、B栋厂房，统一社会信用代码91440300732048755M。法定代表人张明耀。委托诉讼代理人余勇，男，汉族，1975年1月14日出生，身份证住址江西省九江市湖口县，系该公司员工。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告深圳市光雅园股份合作公司的委托诉讼代理人李松，被告深圳市彩美印刷有限公司的委托诉讼代理人余勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2018年8月14日签订一份《租赁协议》，约定被告承租原告名下共计17250平方米的厂房及宿舍（包括光雅园村第二工业区4号厂房，面积为6150平方米；光雅园村第二工业区4号宿舍，面积为2450平方米；光雅园村第二工业区5号厂房面积为6150平方米；光雅园村第二工业区5号宿舍，面积为2500平方米）。租赁协议第六条约定，甲乙双方均确认甲方已明确告知乙方上述物业已纳入城市更新范围，故2019年6月30日为本协议履行的最后期限，乙方承诺于该日期之前无条件从上述物业处搬离，清空物业内所有自有物品，将上述物业无条件移交给甲方，否则即视为乙方根本违约。该租赁协议形式合法，内容客观公正，是双方真实意思表示，原告在合同签订之初就已明确告知被告合同的最终期限，后又分别于2019年3月30日以催告函的方式，以及2019年6月20日以律师函的形式将到期不续租的事由知会被告，已尽到合理必要的提示及告知义务，并给被告预留充足的搬迁时间，但被告却无动于衷。现上述物业的最终承租期限已到期，但被告仍没有任何搬迁的意向或搬迁的准备，且对原告的多次提醒置之不理，迫于无奈，为维护原告的合法权益，原告只得向法院提起诉讼，请求判令：1、确认原、被告签订的《租赁协议》自2019年6月30日终止；2、被告将所承租的原告名下物业（包括：光雅园村第二工业区4号厂房，光雅园村第二工业区4号宿舍，光雅园村第二工业区5号厂房，以及光雅园村第二工业区5号宿舍）无条件移交给原告，并搬离、清空物业内所留滞物品；3、被告向原告支付违约金1000000元；4、原告因维权所支出的律师费50000元由被告承担；5、被告向原告支付自2019年7月1日至物业返还之日的占用费（按市场评估价格38元每平米计算，以实际产生数额为准）；6、诉讼费7125元、保全费5000元、担保费1050元等由被告承担。被告辨称，原、被告之间存在长达10年的房屋租赁合同关系，2018年合同到期前，双方于2018年8月14日签订了关于厂房的租赁协议，被告于2019年6月30日之后仍然租用涉案租赁物业并如期支付相应的租金，双方签订的租赁协议并未终止，应当理解为原、被告针对涉案租赁物业续租的法定条件，被告如期支付相应的租金，视为被告续租涉案租赁物业，故请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，被告于2003年起承租原告的物业使用,被告于2018年3月16日向原告提出续租厂房的申请，请求将租赁期限延长至2019年6月份。2018年8月14日，经原、被告协商，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《租赁协议》，约定：1、甲方自愿将自己享有管理和收益权的以下物业出租给乙方，包括光雅园村第二工业区4号厂房面积为6150平方米，光雅园村第二工业区4号宿舍面积为2450平方米，光雅园村第二工业区5号厂房面积为6150平方米，光雅园村第二工业区5号宿舍面积为2500平方米。甲乙双方确认以上四处物业面积合计17250平方米，租金统一按照每月每平方米30元、管理费每月每平方米1元来计算。承租期限自2018年8月15日至2019年6月30日，甲乙双方确认自2018年8月15日起开始计租，到期后不再续期。2、乙方应在每月10日前上缴当月租金，每逾期1日，需按照欠付租金每日5‰的标准向甲方承担逾期支付的利息，若超过30天未付，甲方有权解除合同，没收租房保证金。3、为保障甲方利益，甲方向乙方收取两个月的厂房保证金共计1069500元，扣除甲方之前已收取的366100元，乙方仍需补缴厂房保证金703400元，乙方须于本协议签订后5日内全额缴交上述厂房保证金。该厂房保证金不可抵租金，合同期满，在乙方及时清场、扣除必要损失赔偿后无息予以退还，但如因乙方原因中途终止合约，保证金不予退还。4、乙方在承租期间所产生的一切费用（包括但不限于电费、水费、卫生管理费、税收等）、电梯维护与保养费、债权债务及经营盈亏全由乙方自己解决。5、乙方应爱护厂房及附属设施，未经甲方同意不得改变厂房结构及其它设施，如造成损坏全由乙方负责赔偿损失。6、甲乙双方均确认，甲方已明确告知乙方上述物业已纳入城市更新范围，故2019年6月30日为本协议履行的最后期限，乙方承诺于该日期之前无条件从上述物业处搬离，清空物业内所有自有物品，将上述物业无条件移交给甲方，否则即视为乙方根本违约。7、承租期间乙方须严格按照政府安监部门要求进行生产经营，杜绝安全事故发生，发生安全事故，所有法律责任及赔偿责任均由乙方自行承担，若甲方因此受到追责，有权向乙方追偿。乙方在生产过程中所产生工业废料及财物，需按照环保部门的标准和要求运至物业公司和专业处理机构指定地点进行处理。8、在承租期间，乙方应按上级劳动部门规定定时发放员工工资及员工福利，不得拖欠，如逾期不按规定实施，甲方有权上报劳动部门处理并终止合同，由此产生的一切后果由乙方负责。9、在承租期内，未经甲方书面同意确认，乙方不得以任何形式将上述物业转让和转租给第三方。10、甲乙双方均应恪守本协议，任何一方违约均需向守约方支付违约金1000000元，并赔偿守约方经济损失，赔偿的范围包括但不限于实际损失、因维权产生的诉讼费、律师费、保全担保费等。11、协议自签订日生效，双方必须严格遵守，如有未尽事宜双方可协商制定补充协议，补充协议与本协议具等等法律效力。019年4月2日，原告向被告发出催告函，主要内容为“贵司所承租的我公司名下共计17250平方米的厂房及宿舍的租赁，租期将于2015年6月30日到期，到期后因所涉物业已被列入城市更新范围，故无法续期。贵我双方于2018年8月14日签订的租赁协议，已对上述物业到期不续签已作出明确约定，我司现再次提醒并知会贵司，请贵司尽快办理搬迁的相关准备工作，务必于2019年7月1日前将所承租物业移交我司，逾期我公司将收回物业，物业内所留存物品和事实也将视为废弃物处理。”2019年6月20日，原告委托广东冠豪律师事务所向被告发出律师函，要求被告收到律师函之日起3日内，与原告或原告委托的代理律师联系，商讨搬迁及物业交房相关事宜，逾期原告将收回物业，物业留存物品和设施将视为废弃物处理，并将通过法律途径追究被告的违约责任，由此产生的清障费用、违约金、诉讼费、律师费等也将由被告承担，被告表示原告发出的催告函及律师函均已收到。根据原告提交的房地产租金咨询报告，显示原告于2019年6月20日委托深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司对涉案厂房及宿舍的相关市场租金标准进行咨询，该公司于2019年6月26日出具咨询报告，建议涉案厂房及宿舍按现状用途整体出租，市场月租金为每平方米38元，有效期为1年。原告认为被告应按照该咨询报告所确定的租金标准向原告支付逾期未搬迁的物业占用费。庭审时，原告陈述双方约定的涉案厂房及宿舍最后租赁期限为2019年6月30日，之后原告不同意继续由被告承租，双方的租赁合同于2019年6月30日自然终止，直至庭审之日被告仍然违法占用该厂房，原告已通过催告函及律师函的方式通知，并多次与被告沟通，要求腾退厂房及宿舍，但被告一直置之不理，中途还发生过断水断电的冲突，原告只认可被告已缴纳了2019年6月份之前的租金，2019年6月份之后的租金，原告拒绝收取。被告陈述其按照双方签订的房屋租赁协议约定的租金标准，向原告支付租金至2019年的8月份，双方因租赁期限的延续以及相应的租金价格未能谈妥，故被告截至庭审时仍在租用涉案厂房及宿舍，涉案的厂房及宿舍里仍有被告相应的印刷设备及生产物资，价值接近80000000元，具体数量不清楚。另查明，涉案位于龙岗区坂田街道坂田社区光雅园村二区5号厂房所有权人为原告，房屋用途为工业厂房，房产证号为深房地字第××号；位于龙岗区坂田街道坂田社区光雅园村二区5号宿舍所有权人为原告，房屋用途为工业配套，房产证号为深房地字第××号。庭审时，原告陈述位于龙岗区坂田街道坂田社区光雅园村二区4号厂房及4号宿舍未取得房地产证，也未取得建设工程规划许可证，亦无相关报批报建手续，但原告已申报深圳市农村城市化历史遗留违法建筑并取得回执。庭审结束后，原、被告签订《交还物业确认书》，约定被告已将承租的涉案物业内自有物品清空，并提出将物业交还给原告，原告同意接收，双方均确认：1、涉案四处物业内的被告物品已全部清空，被告未遗留有毒有害废品或废液；2、物业的交接时间为2019年10月31日15时；3、2019年10月31日前的水电、物业、电梯维修维护费等相关费用已结清，被告承租物业期间无未处理的劳资纠纷、相邻权纠纷、未处理转租等；4、2019年10月31日，上述物业所涉及的水表读数分别为51402、4289立方米；5、自上述交接工作完成后，上述物业的管理方由被告移交给原告，不再与被告存在关联。关于房屋租金，原、被告均表示被告已按照合同约定的租金标准支付至2019年10月31日止，但原告认为应按其评估的市场租金每月每平方米38元的标准予以补足，补足期间为2019年7月1日至2019年10月31日。本院认为，原、被告签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，部分内容未违反法律、法规的强制性规定，依法受法律保护。《租赁协议》中涉及的4号厂房及4号宿舍至法庭辩论终结前当事人均未能提交不动产权登记证书，或者建设工程规划许可证及经主管部门批准建设的合法审批手续，故涉及该部分的房屋租赁应认定为无效，但被告仍应按照双方约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费至其实际搬离之日止。2019年10月31日，被告将涉案的4号厂房及4号宿舍、5号厂房及5号宿舍已返还给原告，且按租赁协议约定的租金标准向原告支付了截止至搬离之日即2019年10月31日前的租金及房屋占有使用费，本院对此予以确认，原告要求被告按其委托评估的市场租金标准支付租金，依据不足，本院不予支持。双方明确约定承租期限自2018年8月15日至2019年6月30日，到期后不再续期，2019年6月30日为协议履行的最后期限，故对原告主张确认租赁协议涉及5号厂房及5号宿舍租赁部分自2019年6月30日终止的请求本院予以支持。合同到期后，在原告明确表示不再续租的情况下，被告理应提前做好搬迁的准备并交还涉案物业，但被告并未按时履行自己的义务，且经原告多次催促在合理期限内仍未搬离，被告的行为已构成违约，因被告未及时返还涉案物业，原告为此诉至本院并实际支出了律师费50000元，故原告要求被告支付律师费50000元，有事实及合同依据，本院予以支持。被告于2019年10月31日将涉案物业全部交还给了原告，并向原告付清了所有的房屋租金、房屋占有使用费、水电费及物业管理费等相关费用，故本院综合本案实际情况，根据公平原则，考虑到涉案租赁合同部分无效，结合涉案5号厂房及5号宿舍所占租赁面积比例，本院酌情确定被告向原告支付违约金200000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二之规定，判决如下：一、确认原告深圳市光雅园股份合作公司与被告深圳市彩美印刷有限公司于2018年8月14日签订的《租赁协议》涉及位于龙岗区坂田街道坂田社区光雅园村二区5号厂房及5号宿舍租赁部分自2019年6月30日终止，涉及位于龙岗区坂田街道坂田社区光雅园村二区4号厂房及4号宿舍租赁部分无效；二、被告深圳市彩美印刷有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市光雅园股份合作公司支付律师费50000元；三、被告深圳市彩美印刷有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市光雅园股份合作公司支付违约金200000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费14250元，减半收取7125元，财产保全费5000元，共计12125元（原告已预缴），由原告负担5429元，被告负担6696元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  易小波二〇一九年十一月二十五日书记员  钟沐辰