贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终5882号上诉人（原审原告）：熊峰，男，1966年生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。被上诉人（原审被告）：王长胜，男，1982年生，汉族，现住天津市五清区。委托诉讼代理人：王宝君，男，1958年生，汉族，系王长胜父亲。被上诉人（原审被告）：何海艳，男，1988年生，汉族，现住遵义市红花岗区。上诉人熊峰因与被上诉人王长胜、何海艳买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初4516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。熊峰上诉请求：撤销原审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求，并由被上诉人承担上诉费用。事实和理由：一、一审法院认定上诉人未按照合同约定在2018年4月30日前支付全部首付款10万元构成违约属于认定事实错误。在一审时，上诉人提交了遵义明珠房产经纪有限公司出具的《情况说明》和证人梁某出庭出作，能证明上诉人当时具备首付款支付能力，是被上诉人在2018年4月28日拒收首付余款才导致合同目的不能实现；二、一审法院认定上诉人在具备履行能力且履行期限到期后，没有再次向被上诉人何海艳银行账户打款或向有关机关提存，从遵义明珠房产经纪有限公司出具的《情况说明》可以看出，纠纷发生后，上诉人通过第三方与被上诉人沟通，但没有任何效果，上诉人才未向何海艳账户打款。一审法院要求上诉人向有关机关提存，对作为普通公民的上诉人过于严苛；三、上诉人与被上诉人签订合同的时间并不长，双方发生纠纷后，上诉人损失并不大。上诉人与被上诉人之间本来就不属于房屋租赁关系，被上诉人以租金来主张实际损失却得到法院支持，合同约定违约金标准过高，一审法院不予释明或变更违约金数额属于程序违法。且对租金为1200元的标准没有证据支持。王长胜辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。一、被上诉人严格执行合同，不存在毁约不卖房，也不存在拒收房款，而是上诉人每次承诺汇款都未实际支付；二、上诉人未按合同约定付款存在违约，又单方面提出解除合同，同时又自2018年2月3日占用房屋至今，理应支付房租。合同约定的是款清交房，上诉人在2018年2月3日向何海艳请求租住房屋，租金为每月1200元，直至付清款项为止，但上诉人一直未支付房租，虽经何海艳多次催促上诉人交房屋，但上诉人一直拒绝支付，被上诉人无奈之下才给上诉人发信息；三、上诉人提供的证人和证据缺乏证明力。上诉人为逃避违约责任请求朋友梁某出庭作证，在一审时被上诉人向其询问是否认识被上诉人，双方是否通过电话和信件，能否当庭提供证据证明被上诉人拒收房款，梁某均回答没有。何海艳辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉。一、被上诉人作为中介公司员工，尽职履职，履行了中介公司应尽的义务，完成了合同约定的各项工作，无过错，无违约；二、上诉人未按合同约定履行合同，却已实际占用房屋15个月，期间一直未支付租金，同时拖欠水电费和物业费用，却主张王长胜违约，于法无据；三、买卖合同履行过程中，前两次分别支付两万元，均由上诉人支付到被上诉人的账户内，被上诉人转给王长胜，同时向上诉人出具了收据。而购房余款，王长胜多次委托被上诉人催促上诉人按照合同约定支付购房款，上诉人多次承诺汇款，但每次都未实际支付，上诉人应当承担合同未能履行的责任。熊峰向一审法院起诉请求：1.请求判令解除熊峰与王长胜、何海艳于2018年1月3日签订的《房屋买卖合同》；2.请求判令王长胜、何海艳返还熊峰购房款40000元并支付资金占用费（以40000元为本金，从2018年4月3日起按照银行同期贷款利率6%计算至实际付清之日止，到2019年4月3日为2400元）；3.判令王长胜、何海艳支付熊峰违约金20000元；4.判令王长胜、何海艳承担熊峰支付的律师代理费8000元；5.判令王长胜、何海艳承担本案诉讼费。王长胜向一审法院提出反诉请求：1、判决熊峰违约，其支付的定金20000元不予退还；2、判决熊峰返还王长胜房屋并按照每月1200元，支付自2018年2月3日至2019年5月3日共15个月租金18000元和物管费975元、水电费248.85元、水费43.47元共计19267.32元（暂时计算至5月3日，房租及附属费用以实际交房日计算租金）；3、判令熊峰支付2018年4月30日至2019年5月5日的违约金36900元（暂计算至5月5日，违约金以实际给付清10万元或以法院判决合同解除日止）；4、判令熊峰承担诉讼费用。一审法院认定事实：2018年1月3日,熊峰（乙方）与王长胜的委托代理人遵义明珠房产经纪有限公司职工何海艳（甲方）签订了一份《房屋买卖合同》。该合同第一条、第二条约定王长胜将其所有的位于遵义市红花岗区外环路财富国际广场1栋A-11-4号（产权证号：遵房权证监字第××号）、建筑面积为74.34平方米的住房一套以368800元出卖给熊峰。该合同还约定熊峰应于签订合同当日支付甲方何海艳购房定金20000元。第三条约定甲、乙双方办理过户登记手续时乙方应支付甲方首付款（含定金）人民币100000元，余款人民币265000元由乙方申请银行按揭贷款后支付给甲方，剩余尾款3800元待甲方移交房屋及水、电、物业管理费结清时付清。第七条、第八条约定甲、乙双方约定于2018年4月30日前开始办理相关手续，若逾期未办理视为违约；款清交房，若逾期不交房或者未按合同约定支付房款每天支付守约方人民币100元。第十二条约定若乙方违约，定金不予退还。双方还约定了其他事项。2018年2月3日，熊峰支付了购房定金20000元何海艳，何海艳出具了收条。当日，熊峰通过王长胜父亲王宝君同意住进争议房屋至今。2018年4月4日，熊峰又通过银行转账方式支付了首付款20000元给何海艳，何海艳也出具了收条。后双方在履行合同过程中发生争议，熊峰向原审法院起诉，本案在审理过程中，王长胜提起反诉。一审法院认为，熊峰与王长胜委托代理人何海艳于2018年1月3日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，该合同合法有效，对合同双方均有约束力。根据《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行义务之规定”，合同当事人应依照合同约定履行义务享受权利。合同签订后，熊峰没有按照合同约定在2018年4月30日前支付全部首付款100000元（含定金20000和已经支付的首付款20000元）构成违约。根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，其应承担相应的法律责任。熊峰认为王长胜反悔违约不愿出卖争议房屋并拒绝领取首付款才是导致合同不能履行的原因。就此，虽然熊峰除举证了其账户在2018年4月28日有存款90600余元事实外，还申请证人梁某出庭作证证明其有履行合同能力，王长胜、何海艳反悔并拒绝领取首付款，但上列证据均不能充分证明王长胜、何海艳反悔并拒绝领取首付款的事实。众所周知，有能力履行和是否愿意履行、实际履行是完全不同的概念。双方均无异议的证据证明熊峰于2018年4月3日通过何海艳银行账户支付了首付款20000元，这一事实说明，其在具备履行能力且履行期限到后，即便王长胜反悔拒收首付款，其完全可以再次通过向何海艳账户打款或向有关机构提存履行自己合同义务。可从2018年4月30日至今，其也没有履行该合同义务。根据《民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，熊峰举证的上列证据不能达到其证明目的，故对其所主张的事实不予采信。合同第三条、第七条约定，熊峰应在2018年4月30日前支付首付款100000元后，王长胜才协助其办理过户登记，在付清全部款项后王长胜才交房，由此可知，熊峰应先履行合同义务，在其没有履行之前，王长胜可以拒绝履行。由于熊峰至今没有先履行合同义务，导致双方合同目的不能实现，其主张解除合同理由成立，根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，对熊峰主张解除熊峰与王长胜、何海艳双方于2018年1月3日签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿”之规定，对熊峰请求返还购房首付款20000元的诉讼请求，一审法院予以支持。就只主张定金还是违约金，王长胜经一审法院释明，其明确表示只主张违约金，故对熊峰请求返还定金20000元的诉讼请求，一审法院也予以支持；对熊峰的其他诉讼请求及王长胜关于不予退还定金20000的辩称均不予支持。熊峰没有在2018年4月30日前支付全部首付款100000已构成违约，根据合同第七条、第八条约定，其应从2018年5月1日起按照每天100元标准支付王长胜违约金至原审法院判决解除双方合同之日止。熊峰从2018年2月3日起占有使用王长胜房屋至今，系受益人，参照遵义市红花岗区同类房屋租金标准，其应从2018年2月3日起按照每月1200元支付王长胜租金至其搬出该房屋时止。故对王长胜请求判令熊峰支付房屋租金、违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。王长胜请求判令熊峰支付物管费975元、水电费248.85元、水费43.47元，但其没有提供证据证明。根据《民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，一审法院对王长胜的该项诉讼请求不予支持。何海艳受王长胜的委托代为出售房屋，其法律后果依法应由王长胜承担。熊峰要求何海艳承担责任没有法律根据。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：一、解除熊峰与何海艳于2018年1月3日签订的《房屋买卖合同》；二、王长胜在本判决生效后十日内返还熊峰购屋首付款20000元、定金20000元，共计40000元；三、熊峰在本判决生效后十日内按照每天100元，王长胜从2018年5月1日起至2019年7月16日止的违约金49200元；四、熊峰在本判决生效后十日内将位于遵义市红花岗区外环路财富国际广场1栋A-11-4号房屋腾空返还给王长胜；并按照每月1200元标准支付王长胜从2018年2月3日起至实际搬出时止的租金（计算至2019年7月3日为20400元）；五、驳回熊峰的其他诉讼请求；六、驳回王长胜的其他诉讼请求。本诉和反诉案件受理费共计1633元，由熊峰承担1168元；王长胜承担465元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定无异。本院认为，本案二审各方当事人争议的焦点问题为：1.熊峰是否应向王长胜承担违约责任；2.熊峰是否应当按照每月1200月标准向王长胜支付占用涉案房屋期间租金；3、合同约定的违约金标准是否过高。一、关于争议焦点一。熊峰称其在2018年4月28日时具备支付购房首付余款的能力，系王长胜拒收才导致合同未能履行，并提供了遵义明珠房产经纪有限公司出具的《情况说明》一份以及申请了证人梁某出庭为其作证。但同样为遵义明珠房产经纪有限公司工作人员，并经办本次房屋买卖事宜的何海艳所说与熊峰提供证据的证明内容完全相反，故本院认为，熊峰提供的证据并不足以充分证明王长胜拒收房款一事。且从常理来看，若熊峰在合同约定时间内按期付款，作为收款一方的王长胜无理由拒绝收款，更何况涉案房屋已由熊峰实际居住。且若王长胜已拒收房款，明确表示不再履行合同，熊峰应当搬离涉案房屋更合符情理，但熊峰却一直居住于涉案房屋至本案诉讼时。熊峰已向王长胜支付过两次购房款，对购房款的支付方式应当清楚明了，其在合同约定时间内未向王长胜支付购房余款系事实，故本院对熊峰主张系王长胜拒收购房首付余款的上述理由不予采信，熊峰应向王长胜承担违约责任。二、关于争议焦点二。涉案《房屋买卖合同》中约定尾款3800元待王长胜方移交房屋及水、电、物业管理费结清时付清，由此可知，王长胜按合同约定向熊峰移交房屋应是在熊峰付清大部分购房款，仅余3800元尾款时。但熊峰却在仅交付两万元定金后后便入住涉案房屋，熊峰称系因双方房屋买卖关系入住而非租赁，与合同约定不符。且从王长胜后向熊峰催促支付租金的短信以及何海艳的陈述来看，虽双方并未订立书面的房屋租赁合同，但熊峰事实上在未按合同约定付清购房款前以1200元价格租住涉案房屋。对于租金1200元，亦符合市场价格。故本院对熊峰未租赁涉案房屋的上述理由不予采信，熊峰应当按照每月1200月标准向王长胜支付占用涉案房屋期间租金。关于争议焦点三。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”的规定，涉案房屋买卖合同虽已解除，合同解除的溯及力也并不及于违约金条款，熊峰应当按合同约定向王长胜承担违约责任。关于合同约定的违约金是否过高的问题，对王长胜而言，其因熊峰违约所受损失为其为与熊峰达成合约所付出成本、在此期间丧失与他人另行缔结合约的机会成本以及与熊峰解除合同后需另寻交易的成本。涉案合同约定的房屋总价款368800元，约定的违约金为每日100元，相当于年利率9.9%，并未明显过高。熊峰主张约定的违约金过高，未提供证据予以证明。综上所述，熊峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1560元，由熊峰负担。本判决为终审判决。审判长  张海波审判员  喻 茜审判员  李成波二〇一九年十一月一日法官助理窦川书记员吴明英