广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初1486号原告：刘超，男，1985年6月10日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区，委托诉讼代理人：邓三桂，广东和桂律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁玉仪，广东和桂律师事务所律师。被告：陈国树，男，1971年9月17日出生，汉族，户籍地四川省泸县，现住广东省中山市，原告刘超与被告陈国树房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘超的委托诉讼代理人梁玉仪、被告陈国树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。超向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2018年7月12日签订的《转让合同》;2.判令被告立即返还乙方支付的转让金20万元及利息（从起诉之日起至清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。事实与理由：2018年7月12日，原告与被告签订《转让合同》，约定被告将其将来可能会拥有的“中山市大涌镇中新公路石井路段华星工业园新建厂房（在建厂房）的租赁使用权”转让给原告，建筑面积为3150平方米，转让期限从2018年7月12日始，转让金合计40万元。另外，被告将来与华星总厂正式签订租赁合同时，原告将被告应当交付给华星总厂的定金20万元，一次性支付给被告。合同签订后，原告按照合同约定在2018年7月12日向被告支付转让金20万元。被告收取转让金后，一起未能促使原被告共同与华星总厂签订租赁合同，至今亦未将租赁物交付原告使用，经原告多次催促无果，合同至今一直无法履行。被告与原告签订案涉合同时，被告并未与华星总厂签订任何书面协议，无明确的租赁物，根本未实际取得案涉标的物的承租权和转租权，且被告明确表示未取得华星总厂同意转租的意思表示，属无权处分行为，其与原告签订的合同无法得到华星总厂的追认，被告至今未取得合法的处分权，原告与被告之间签订的租赁合同无法继续履行。原告基于生产经营需要急需使用厂房，方与被告签订租赁合同，且被告多次表示可以于2018年8月份将租赁厂房交付给原告使用，但截止目前，案涉租赁厂房目前尚在建设中，竣工时间及租赁标的物均无法确定，转让合同中所指的华星总厂（全称为“中山市华星染织洗水有限公司”）亦尚未取得该厂房的权属证书，该合同根本履行不能。根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:。（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。原与与被告是于2018年7月份签订租赁合同，至今已有半年有多，经原告多次催促原告亦无法将租赁物交付原告使用，合同至今无法实际履行，根本不能实现租赁合同的目的，因此，原告有权解除该合同。原告认为，被告在未取得处分权的情况下与原告签订租赁合同，至今无法取得权利人追认或者取得处分权，且至今仍未将租赁物交付原告使用，合同目的根本无法实现。被告的行为已经严重损害了原告的合法权益，应当承担由此造成的法律责任，向原告返还转让款20万元。为此，原告特提起上述请求，恳请法院依法作出判决。原告原告刘超为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交的证据如下：1.转让合同；2.网上银行电子回单、中国农业银行个人明细对账单；3.收据。被告陈国树辩称，被告不同意原告诉求。被告属于一个中介，20万元属于中介费，原告完全清楚厂房还在建，具体什么时候交楼原告也知道。被告陈国树在庭审后向本院提交自诉书称，被告于2018年3月5日与大涌镇华星洗水总厂负责人阿姚取得联系，取得华星洗水总厂正在建设施工中的一个洗水车间使用指标，并于当月即2018年3月7日以手机银行向华星总厂负责人提供指定账户转入20万元整作为定金，有微信截图为证，华星洗水总厂负责人口头承诺预计当年下半年8月至9月份可以交付车间并安装设备，但以实际交楼为准，楼房建设期间被告与总厂负责人互未联系。在2018年7月，原告通过第三方知道被告有这个指标（因为当时华星洗水车间是一间难求），自愿给付20万元整作为指标转让费（车间楼房实际建设进度原告也十分清楚），并立即支付20万元指标转让费，让被告协助后期车间签约合同，其后因原告个人原因放弃车间使用指标，拒不执行双方签字合约，致使华星洗水总厂于2019年3月5日收回车间使用指标。鉴于被告诉求，被告已把车间指标使用权转让给原告，双方自愿签订合同，已属于原告支配，如果原告不使用，可以转让给别人，市场环境好起来也可以赚多一些，做人要讲诚信，做生意更应如此。陈国树就其辩解，在举证期限内向本院提交的证据如下：1.微信聊天记录截图（原告与华星总厂负责人姚老板）；2.微信聊天记录截图（原告与被告）；3.转账记录。本院依法组织当事人对前述证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈国树预订定了位于中山市大涌镇中新公路石井路段华星工业园新建厂房（在建厂房）的中山市华星洗水厂一个车间的租赁使用权，并向中山市华星洗水厂负责人姚女士支付诚意金20万元，后陈国树向刘超预转让上述厂房的租赁使用权。2018年7月12日，陈国树、刘超分别作为甲方（转让方）、乙方（承转方），双方签订《转让合同》，约定：甲方将转让中山市大涌镇中新公路石井路段华星工业园新建楼房（因甲方未和华星总厂明确签订楼层，实际楼层待华星总厂给分配为准）给乙方使用，建筑面积为3150平方米，并保证乙方同意享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；转让日期从2018年7月12日起；甲方与华星总厂交付定金20万元，作为甲方在华星定下新建厂房依据，因甲方私人原因自愿转让给乙方，待华星总厂通知甲方签订正式租赁合同以及确认厂房具体楼层，甲方必须叫上乙方一起签订合同，因甲、乙双方未曾经过华星总厂同意，私自转让，签订合同时甲方将以乙方合伙人身份签订租赁合同，但甲方只做乙方名义上合伙人，法定代表必须写乙方名字，甲方不参与乙方在厂房任何事项及盈利亏损；甲方必须在本年之内向华星总厂声明退出和乙方合作关系；甲方转让厂房给乙方转让金为20万元和甲方与华星总厂交付定金20万元，共计40万元，乙方在2018年7月12日签订协议时向甲方支付转让费20万元，待甲方、乙方与华星总厂正式签订租赁合同时，乙方将于甲方给华星总厂交付定金20万元，一次性转给甲方所交付华星总厂车间定金20万元。合同还约定了其他事项。陈国树、刘超分别在甲方、乙方处签名捺印。合同签订后，刘超于当日通过银行向陈国树转账20万元，并备注交易用途为定华星新厂房转陈国树20万元转让金。同日，陈国树出具《收据》，内容为：今收到刘超华星洗水车间转让费20万元整。陈国树在收据右下方签名捺印。因中山市华星洗水厂延迟交付厂房，而刘超正在承租的厂房于2018年10月底已到期，故刘超于2018年10月承租了其他厂房，此后刘超并未催促陈国树交付华星洗衣水厂的厂房。刘超遂于2019年1月11日向本院提起诉讼，主张前述实体权利。另查，2019年2月，中山市华星洗水厂通知陈国树交付厂房，陈国树通知刘超后，刘超明确表示不承租涉案租赁物。2019年3月6日，中山市华星洗水厂负责人姚女士将诚意金20万元退还给陈国树。又查，陈国树提交其与姚女士的微信聊天记录，主要内容为：姚女士（2018年3月5日，以下简称姚）：农行中山大涌支行，6228480104*****0710，林慕洁。陈国树于2018年3月7日通过微信向姚女士指定银行账号转账20万元。陈国树（2018年3月7日，以下简称陈）：靓女姚您好，诚意已表示，请查收。姚：好的，明天你抽个时间过来，拿单据，顺便签一下名，谢谢！陈：不急嘛，时间还长。姚：好，把单先帮你开好，你方便过来时提前联系。陈（2018年8月5日）：靓女姚您好，好久没联系，请问车间现在怎么样安排的？姚：还没搞好，估计八月底，你有空过来坐坐呀。陈：哦，好的，我的车间位置呢？姚：4楼，洗水车间最低的楼层，上下方便。陈（2018年9月4日）：靓女姚您好，请问车间现在安装到什么样了？姚：你好，你好，陈总你有时间过来看一下嘛，车间主体已收尾，现在在拆排栅。陈：好的，靓女姚您预计您们什么时候安装好，然后我们再进厂搞其他的设备安装。姚：看一下九月底能不能OK，到时候差不多时间我再提前啊，预算给你们。因为现在，那个工期还是有点不可预计，之前也是这样子，那天气一差的话，那个外墙排栅都得停好多天，一直拆都拆不了，也洗不了外墙。过多一段时间吧，过多一段时间我跟你们说一下好吧。陈（2018年9月11日）：靓女姚您好，车间位置可以把靠近7车间那边给我吗？姚：不好意思，陈总，那天答应给你查回复你，后来忘记了。没问题呀，7车间那边可以，我看下再确认你。姚：就7车间那边，就定4楼，应该那边算是北面吧，就那一边，有空自己去看一下，不过现在在拆排栅，挺危险的，你过去一定要戴安全帽。陈（2018年9月30日）：靓女姚您好，总厂不同意，要么续签2年，要么到期退出，您看如何是好？姚（2019年3月6日）：陈总早，昨天20万元诚意金已经退回去了，你查一下到账没？陈：靓女姚早上好，昨天没留意，刚查已经到账，谢谢您。陈国树提交其与刘超的微信聊天记录，主要内容为：刘超（2018年9月4日，以下简称刘）：陈总你好，华星通知你去收楼了没？陈：同好，还没有接到通知。刘：不是说8月底交楼吗？陈：不晓得啥子原因。刘：你帮我问一下。刘（2018年9月11日）：那个华星那里你帮我问一下就说我们要挨着华星7这边这个车间，在厂里还是在哪里。陈国树向刘超发送其与姚女士的微信聊天记录截图。诉讼中，刘超向本院申请财产保全，请求冻结陈国树的银行存款20万元，担保人中国太平洋财产保险股份有限公司中山中心支公司出具保函以其财产提供担保。本院于2019年1月16日作出（2019）粤2071民初1486号民事裁定书，冻结了陈国树的银行存款20万元。刘超向本院交纳诉讼保全费1520元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。陈国树在与刘超签订《转让合同》前，其已向中山市华星洗水厂预定了一个厂房的租赁使用权，后向刘超转让该预定的租赁使用权。根据《转让合同》的约定，陈国树在签订《转让合同》时并未取得涉案租赁物的使用权，故《转让合同》为附条件的合同，合同生效条件为中山市华星洗水厂通知甲方签订租赁合同时生效。根据陈国树提交的其与案外人中山市华星洗水厂负责人姚女士及刘超的微信聊天记录，刘超与陈国树在签订《转让合同》时约定的交楼时间大概在2018年8月底，但由于中山市华星洗水厂在建工程延期，中山市华星洗水厂并未在2018年8月底向陈国树交付厂房，陈国树亦未在2018年8月底向刘超交付厂房，导致刘超于2018年10月底另租其他厂房进行经营。至刘超于2019年1月11日向本院起诉时，陈国树仍未取得涉案租赁物的使用权。直至2019年2月，中山市华星洗水厂才通知陈国树去收楼，即双方签订的《转让合同》直至2019年2月才符合生效条件。由于陈国树逾期交付厂房导致刘超另租他人厂房进行经营，刘超已于2019年1月11日向本院起诉要求解除《转让合同》，刘超并非违约方，且中山市华星洗水厂负责人姚女士已于2019年3月6日将陈国树支付的诚意金20万元退还给陈国树，即双方签订的《转让合同》在本案法庭辩论终结前事实上已不能继续履行，导致刘超签订合同的目的无法实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，刘超有权要求解除《转让合同》，故本院对刘超要求解除《转让合同》的请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，由于《转让合同》事实上已无法履行，陈国树并未促成刘超租赁中山市华星洗水厂的厂房，故其收取刘超20万元的转让费缺乏事实和法律依据，故陈国树应向刘超退还转让费20万元。关于刘超要求陈国树从起诉之日起即从2019年1月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付资金占用期间利息的请求，由于刘超于2019年1月11日起诉时《转让合同》并未生效，不符合解除合同的条件，故刘超要求陈国树从其起诉之日起支付利息的请求无事实和法律依据。由于本院已判决支持刘超有权解除双方签订的《转让合同》，故陈国树应从合同解除之日起即从本判决于2019年11月8日作出之日起向刘超支付资金占用期间的利息，利率按中国人民银行同期同类的贷款利率计算。综上所述，原告刘超的诉求合理部分，本院予以支持。被告陈国树的抗辩缺乏理据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告刘超与被告陈国树于2018年7月12日签订的《转让合同》；二、被告陈国树于本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘超退还转让费20万元，并支付利息（利息计算方法：以20万元为基数，从2019年11月8日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回原告刘超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，诉讼保全费1520元，合计5820元（原告刘超已预交），由被告陈国树负担，并于本判决生效之日起七日内直接返还给原告刘超。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  熊 伟审 判 员  廖鑑财人民陪审员  高青薇二〇一九年十一月八日法官助理梁永凤书记员陈奇