广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初3268号 原告：曹观旺，男，汉族，1984年10月24日出生，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：王启雨，广西海鑫律师事务所律师。 被告：周君华，男，汉族，1986年7月22日出生，住广西合浦县白沙镇沙尾村委会四队上片村58号，现住北海市海城区（重庆路与湖南路交汇处）商铺英华卫浴灯饰。 原告曹观旺诉周君华租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日受理后，依法适用简易程序，于2019年9月20日公开开庭进行审理。原告曹观旺、被告周君华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹观旺向本院提出诉讼请求：1、确认原告曹观旺与被告周君华于2017年9月30日签订的《厂房出租合同》无效。2、判决被告返还原告租金32602元。3、判决被告赔偿原告经济损失13000元。 事实和理由：2017年9月30日，原告与被告签订《厂房出租合同》一份，合同约定被告将位于北海市云南路西、重庆路北的北海市食品检验所对面规划路内的安顺汽修厂厂房出租给原告做快递仓库使用，租期为3年，从2017年10月1日至2020年9月30日止（被告承诺给予原告17天装修免租期），每月租金6500元，以后按合同约定递增。合同签订后，原告依约向被告支付了租金。但被告却迟迟不予交付厂房给原告，期间经过原告多次催促，直至2017年10月17日被告才将厂房清场交付给原告。同时，被告也认可原告的租金按合同约定从2017年10日17日交付厂房起，减去17天装修免租期起计算，即2017年11月4日开始计算。厂房交付后，原告多次要求被告提供场地使用证明及其他厂房合法证明手续，被告却以各种理由推诿，一直未能提供。2017年12月7日，因被告无法提供出租厂房场地使用证明，导致原告无法向邮政管理部门办理设立分支构变更手续，被北海市邮政管理局处罚罚款5000元。同时，原告通过北海市海城区住房和城乡规划建设局查询了解到，被告出租的厂房在2017年3月8日己经被认定为违章建筑,并下发限期拆除通知书。综上所述，被告隐瞒明知出租厂房无证、系违章建筑的事实，仍与原告签订《厂房出租合同》，导致原告无法一直无法办理经营场所执照及正常经营，给原告造成了巨大的经济损失，为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告辩称：原告还有3000多元租金没有支付。至于那五千元罚款，被告当时跟说原告可以不租，被告退钱。 经审理查明：2017年9月30日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《厂房出租合同》，约定甲方将位于北海市云南路西、重庆北的北海市食品检验所对面规划路内（北海图书馆仓库北面）的安顺汽修厂厂房租赁给乙方做快递仓库使用。1、该厂房租赁期共三年。自2017年10月1日至2020年9月30日（备注：甲方承诺乙方减免17天装修期租金，乙方免租期获得后，合同期内不再享有此优惠）。2、乙方承租该厂房前两年（2017年10月1日至2019年9月30日）的月租金为：每月6500元（大写：陆仟伍佰元）；第三年（2019年10月1日至2020年9月30日）的月租金为：每月6825元（陆仟捌佰贰拾伍元）。3、以乙方先付清租金后使用为原则，乙方按每一年一付的方式向甲方支付租金，首期租金应当在2017年10月1日将第一年（2017年10月1日至2018年9月30日）的租金一次性支付给甲方。以后于每年10月1日前将每年的租金一次性支付给甲方。…6.乙方应当在签订和之日向甲方缴纳人民币2000元（大写：贰仟元）作为厂房租赁押金，任何情况下押金都不能转成租金使用。…12、两年内由于不可抗力因素以及其他不能预见并且对其发生和后果不能防止或避免的，致使本合同有关条款不能履行或继续履行的，双方协商后，终止合同，甲方需要承担人民币8000元补偿给乙方，如两年租期过后甲方则不需要再承担对乙方的补充责任，可协商解除本合同，双方均不承担违约责任。合同还约定了其他内容。合同签订后，原告于2019年9月30日向被告指定的账户支付租金36436元，2017年10月31日支付租金30000元，2018年1月12日支付租金3000元，共计69436元。庭审中，双方均认可被告实际于2017年10月17日将案涉厂房交付给原告，原告于2018年4月26日退出这一事实。 另查明，2017年3月8日，北海市海城区住房和城乡规划建设局向包括在案涉厂房在内的位于云南路以西、北海市大道以南4.49亩储备用地内违建户发出《限期拆除通知书》，责令上述违建户在三日内自行拆除违建（构）筑物，逾期北海市海城区将依法申请强制拆除。2018年4月，案涉产房被拆除。庭审中，被告主张其系转租该厂房，亦不清楚是否有产权证。 再查明，2017年12月19日，北海市邮政管理局向北海市民通快递有限公司（法定代表人：曹观旺）作出《行政处罚决定书》【北海邮处〔2017〕13号】，因北海市民通快递有限公司未按规定办理变更手续的行为，违反了《快递业务经营许可管理办理》第十九条规定，北海市邮政管理局据此作出罚款5000元的行政处罚决定。2017年12月21日，原告曹观旺缴纳了5000元罚款。 本案争议焦点：1、双方签订的《厂房出租合同》是否合法有效？2、原告的诉讼请求是否有事实和法律依据？ 本院认为：关于原告曹观旺与被告周君华签订的《厂房出租合同》是否合法有效的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效的规定”，本案中，被告周君华作为出租人，将未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的厂房出租给原告，违反法律规定，故原、被告双方于2017年9月30日签订的《厂房出租合同》应确认无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产,应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故原告要求被告返还剩余租金的诉讼请求，本院予以支持。因双方实际的租赁期为2017年10月17日至2018年4月26日，且按合同约定原告享有减免17天装修期租金，故自2017年11月4日始至2018年4月26日，共计173天，按租金6500元/月计算，被告应当返还原告租金31953元【69436元-6500元÷30天×173天】，原告请求超出上述数额的部分，本院不予支持。 关于原告的经济损失如何确定的问题。原告主张因被告隐瞒案涉厂房无证、系违章建筑，导致双方签订的《厂房出租合同》无法继续履行，造成原告经济损失13000元。被告辩称其系转租，亦不清楚是否有产权证。本院认为，被告作为出租方应当提供产权合法的租赁物，现其未能提供证据证实其转租时案涉厂房的权属来源，且北海市海城区住房和城乡规划建设局已于2017年3月8日下发《限期拆除通知书》，被告对此应当明知却仍与原告签订合同，明显存在过错。现案涉厂房已被强制拆除，双方合同的目的已无法实现，因此原告依据双方签订的《厂房出租合同》第12条约定，请求被告支付8000元违约金，本院予以支持。关于原告主张被告支付其向北海市邮政管理局缴纳的5000元罚款问题，因案涉厂房系违章建筑，被告作为出租人未能提供场地使用证明致使原告无法办理分支机构变更手续存在过错，原告据此请求赔偿经济损失5000元，具有事实及法律依据，本院予以支持。关于被告抗辩原告未足额支付租金却未提起反诉，故本院不予处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告曹观旺与被告周君华于2017年9月30日签订的《厂房出租合同》无效； 二、被告周君华返还租金31953元以及赔偿经济损失13000元给原告曹观旺。 案件受理费940.04元，减半收取470.02元，由被告周君华负担（案件受理费原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并返还给原告）。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费940.04元。（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 王警芳 二〇一九年十一月十五日 法官助理 赖秋燕 书 记 员 熊谋华