北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初36884号原告（反诉被告）：张笛，男，1991年8月16日出生，汉族，北京动音乐扬文化传媒有限公司主管，住北京市通州区。被告（反诉原告）：吕雪涛，女，1967年9月29日出生，汉族，北京市通州区北苑街道办事处退休人员，住北京市通州区。委托诉讼代理人：何倩（吕雪涛之女），住址同上。原告张笛（以下简称原告）与被告吕雪涛（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张笛，被告吕雪涛及其委托诉讼代理人何倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求解除与被告签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令被告支付合同违约金1800元；3、请求判令被告退还房屋押金3000元及未使用的电费80元；4、诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年1月26日，原告与被告续签《房屋租赁合同》，被告将坐落于北京市通州区XX室出租给原告居住使用，原告向被告交纳了3000元房屋押金，房租按季支付，每月房租3000元。合同签订后，原告向被告交付房租9000元。2019年4月30日中午，通州区出现7级以上大风天气，被告房屋由于年久失修，建筑设施房屋窗户老化，又未安装保护措施护栏，因此导致窗户脱落，砸中停在楼下的丰田小客车，造成车辆损坏。2019年6月19日，经人民法院调解，吕雪涛赔偿车主XX修车费用9635元，并负担诉讼费25元。窗户脱落事件发生前，原告已多次通知被告房屋老化急需维修，被告一直置若罔闻。窗户脱落事件发生后，原告立即告知被告修缮房屋，但被告置之不理。现原告基于安全、健康等方面的原因，不得不搬离房屋。由于被告不及时积极维修房屋的情形，致使原告承租的房屋已无法正常居住。另外，原告在承租房屋居住期间，被告吕雪涛的丈夫何永清在事先未给予通知、未经原告同意的情况下，多次擅自进入出租房屋内，严重侵犯原告的个人隐私，给原告的人身及财产安全带来重大隐患，被告已构成根本违约，合同目的无法实现，双方签订的《房屋租赁合同》应予解除。现被告未将租房押金3000元、交房期间电表里剩余的电费80元退还原告。对于被告的反诉请求，被反诉人认为，承租的房屋在被反诉人入住期间就不达标，被反诉人没有违约及破坏行为，请求驳回反诉人的反诉请求。被告辩称：2019年5月15日晚，被告向原告提出退租要求。次日，双方达成协议，被告搬离承租的房屋。按照《房屋租赁合同》第五条，双方自签约之日起，均不得无故解除合同，若乙方因特殊情况需要退房，不需提前30日通知甲方解除合同，并支付200元/月人民币作为补偿，甲方退回乙方未满期的租金、押金或双方协商的约定。由于原告提前九个月解除租赁合同，按照每月200元的违约金标准，原告向被告支付了违约金1800元，剩余的1200元暂存在被告手中，双方商定用于支付后期赔偿窗户脱落砸车的损失及更换窗户的费用，具体以人民法院裁判结果为准。另外，按照《房屋租赁合同》第四条，乙方如不再续租，应在承租期满时将房屋交付甲方，家电、家具摆放恢复原状，卫生状况良好或达到甲方交付前的卫生标准。否则，乙方要向甲方支付清洁费100元的约定。在房屋交付时，经被告检验卫生状况脏乱不堪，提出要原告支付清洁费100元。因原告预存的电费尚有80元，经双方协商一致，将电费余额冲抵清洁费。综上，原告要求支付的违约金及退还的押金与事实不符，无任何法律依据；原告不顾客观事实，严重违背诚信道德准则，故请求依法驳回原告的诉讼请求。2019年5月16日，双方合同解除后，由于通过司法程序解决赔偿问题的需要，脱落的窗户需要保留一段时间，不能及时更换，又因为被反诉人的维护不善和人为的破坏的行为造成房屋设施损坏严重，无法再次出租，给反诉人造成一定的经济损失。2019年6月19日，被反诉人打算把破损窗户换掉，通过微信征求被反诉人意见时，被反诉人明确表示与自己无关。在协商无果的情况下，反诉人为了减少损失，于2019年6月26日更换了厨房窗户，于7月13日将房屋再次对外寻租，于7月28日得以再次出租。自2019年5月17日至7月28日，反诉人的房屋空置58天，直接租金损失5800元。另外，反诉人为了降低损失，对被反诉人破坏的瓷砖进行了更换，其中购买瓷砖支出2000元、支出施工费用2000元。综上，反诉人提出反诉请求如下：1、请求判令被反诉人支付违约金5800元；2、请求判令被反诉人给付更换厨房、卫生间瓷砖的费用4000元；3、请求判令被反诉人给付卫生清洁费100元；4、反诉费由被反诉人负担。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：被告为北京市通州区XX室（以下简称661室）的房屋所有权人。2019年1月26日，被告（甲方、出租方）、原告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》约定，由乙方承租甲方661室房屋居住，租期自2019年2月17日至2020年2月16日，月租金3000元、押金3000元，租金按季支付，当乙方退房时，经双方检查，一切完好（自然磨损不计其中）押金全额退回（不含利息）；乙方承租期间，卫生费、电费、水费、煤气费等由乙方负责；甲方必须向乙方提供有效房产证件，同时查看乙方有效证件，并对房屋内外设施进行检查，若有损坏，影响乙方居住，甲方应尽快予以解决，保证乙方如合同相应条款如期居住；乙方在不欠费的租用期间，甲方不得无故干扰乙方的正常使用，甲方如需对房屋进行检查，在进入之前，须向乙方提前通知，征得同意后方可进房，甲方擅自入室，造成的一切后果均由甲方负责；乙方在承租期间应经常对房屋及设备设施进行认真检查，平时注意维护保养，以保证乙方的正常使用和甲方的财产不受损失，凡因保养不周和使用不当造成的一切损失由乙方修复或赔偿，因此造成的一切事件的责任及损失由乙方自己负担；乙方如不再续租，应在承租期满时将房屋交付甲方，家电、家具摆放恢复原状，卫生状况良好或达到甲方交付前的卫生标准。否则，乙方要向甲方支付清洁费100元；双方自签约之日起，均不得无故解除合同，若乙方因特殊情况需要退房，必须提前30日通知甲方解除合同，并支付200元/月人民币作为补偿，甲方退回乙方未满期的租金、押金或双方协商解决。2019年4月30日，北京市通州区局地出现7级以上大风，致使661室厨房塑钢窗脱落，脱落的塑钢窗将停放在楼下的丰田小客车（车号：×××）砸中。2019年6月，车主XX将本案被告诉至本院，要求原告赔偿车辆维修费9635元、交通费1021．53元。2019年6月19日，经本院主持调解，高倩与被告达成调解协议，被告赔偿高倩车辆维修费9635元，并承担案件诉讼费用25元，双方就此次财产损害赔偿纠纷一次性予以解决，再无任何纠纷。之后，被告自行履行了民事调解书确定的给付义务。2019年6月26日，原告对661室厨房的塑钢窗进行了重新制作、安装，支付安装制作款700元。2019年5月15日，原告向被告提出退租要求。次日，双方按照《房屋租赁合同》的相关约定，就退租事宜达成如下口头协议：一、原告提前退租九个月，按照每月200元的标准，向被告支付提前退租的违约金1800元，该款项从原告的3000元押金中扣除；二、原告以电表中剩余的80元电费抵顶应向被告支付的卫生清洁费；三、押金中剩余的1200元暂存在被告处，用于支付后期赔偿窗户脱落砸车的损失及更换窗户的费用，具体以人民法院裁判结果为准。口头协议达成后，原告搬离661室。之后，被告自行将661室厨房脱落的塑钢窗进行了更换，并在对661室进行装修后再行对外进行出租。庭审中，被告陈述，由于原告的提前退租，导致其房屋空置58日，按照原有租金标准3000元/月计算，直接损失5800元，该损失即是其要求的违约金的损失；此外，由于原告的保养、使用不当以及恶意损坏，造成其支出瓷砖更换的材料费、人工费共计4000元。2019年9月，本案被告向本院提起诉讼，要求本案原告给付因塑钢窗脱落造成的车辆损失9660元及更换窗户的损失700元。2019年11月，本院判决本案原告给付本案被告车辆损失7728元、更换窗户的损失560元。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人订立合同有口头形式、书面形式或其他形式。当事人协商一致可以解除合同。合同解除后，合同权利义务终止。本案中，原、被告就北京市通州区XX室签订的《房屋租赁合同》系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当依约履行。现原、被告双方通过口头合同的形式，就原告搬离661室，原告搬离后应当承担的违约责任，后续问题的处理事宜达成口头形式的合同，该合同亦系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方亦应当依约履行。现双方就合同的解除、押金的退还、违约金给付、电费及卫生费的负担、损失的赔偿等事宜诉至本院，双方亦应当按照双方达成的口头合同的约定处理后续相应事宜。由于原、被告双方在2019年5月16日达成合同解除合同，原告自行搬离661室，故双方解除合同的时间为2019年5月16日。现被告已就塑钢窗脱落赔偿事宜以及更换窗户的支出向本院提起诉讼，本院业已做出判决，故被告亦应当将暂存的押金1200元退还给原告。关于被告要求房屋空置期的损失，本院认为，被告作为房屋出租人，对于承租人退租后可能造成的房屋空置是应当能够预知的，现被告在与原告达成的口头合同中，仅就原告提前退租的违约责任做出了约定，并未就空置期可能给被告造成的损失作出约定，故本院对其要求空置期损失的请求不予支持。对于被告要求原告赔偿房屋装修发生的材料费、人工费的请求，因其未向本院提供原告恶意对该部分财产损坏的证据，且房屋出租期间的自然老化以及维修义务在于被告，故本院对于其要求给付装修材料费、人工费的请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第九十三条第一款、第九十八条之规定，判决如下：一、确认张笛、吕雪涛2019年1月26日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月16日解除；二、吕雪涛退还张笛剩余押金1200元、剩余电费80元，于本判决生效后7日内执行清；三、张笛给付吕雪涛保洁费80元，于本判决生效后7日内执行清；四、驳回张笛的其他诉讼请求；五、驳回吕雪涛的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费25元，由吕雪涛负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉费25元，由张笛负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  唐兴华二〇一九年十一月二十二日书记员  龙闪闪