河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）冀01执异306号 案外人：刘雅丽，女，1980年11月26日出生，汉族，住石家庄裕华区。 申请执行人：中铁建设集团有限公司，住所地北京市石景山区石景山路20号。 法定代表人：赵伟，该公司董事长。 诉讼委托代理人：王超、赵晓杰，该公司员工。 被执行人：石家庄润鑫房地产开发有限公司，住所：石家庄市长安区北外环古城东路118号。 法定代表人：王志发，该公司总经理。 委托诉讼代理人：秦春辉、郭丽霞，该公司员工。 在本院执行中铁建设集团有限公司(以下简称中铁公司）与石家庄润鑫房地产开发有限公司（以下简称润鑫公司）建设工程施工合同纠纷一案中，本院于2018年3月28日作出（2017）冀01民初1100号民事调解书。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务。执行申请人于2018年5月2日向本院申请强制执行。执行过程中，案外人对本院查封古城东路118号滹太商贸城C馆C2-2416号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人刘雅丽称，请求解除对案外人所有的位于古城东路118号滹太商贸城C馆2单元2416号房屋的查封。事实与理由：在申请执行人中铁建设集团有限公司与被执行人石家庄润鑫房地产开发有限公司就（2017）冀01民初1100号民事调解书的强制执行过程中，贵院查封了滹太商贸城C馆2单元2416号房屋，该房屋属案外人所有，为维护案外人的合法权益，特根据《民事诉讼法》第225条之规定提出书面执行异议，请求法院解除对该房屋的查封。 申请执行人中铁公司称，不认可案外人所提的异议请求。一、案外人的申请理由不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十四条、二十五条的规定，应当驳回。第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人，（二）该权利的合法性与真实性，（三）该权利能否排除执行”。第二十五条规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、建筑物及其附属设施，按照土地使用权登记蒲、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。因此，结合本案事实，涉案房产属于未登记的房产，其土地使用权及相关证书均为被执行人润鑫公司所有，权属并未转移。案外人不属于真正权利人，针对案外人提出的异议请求，法院应该予以驳回。 二、案外人的申请理由不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条的规定，应当驳回。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据该条规定，应同时满足上述四项条件才能得到法院支持。然而依据案外人提供的证据资料显示，案外人仅仅签订了《公寓认购协议》，双方未按照规定签订正式的商品房买卖合同、办理房产过户登记，不符合第（一）项规定的情形。其次，涉案工程至今未经过竣工验收、不具备交付标准，房产至今仍处于空置状态，案外人也未办理任何交付手续、税费、交接钥匙等，案外人也未提供任何证据证明润鑫公司向其交付房屋，案外人并未实际占有房产，不符合第（二）项规定。再次，案外人提供的购房收据，显示其只缴纳了现金10175元，POS机收取80100元，并未缴纳全款，也没有POS机转账记录。另依据最高人民法院民一庭编《民事审判与参考第75辑》中《执行异议之诉中对购房人支付购房款等事实应从严审查（最高人民法院民一庭）》意见表示：“案外人以其系商品房购买人提出异议，但仅凭被执行人房地产开发企业出具的房款收据，不能证明已付房款的，应对购房款来源等事实予以查实。”故不符合第（三）条规定。因此，案外人的诉讼请求不符合该规定情形，应当予以驳回。 三、案外人的诉讼理由更不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条的规定，应当驳回。《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据该条款规定，应同时满足上述三项条件才能得到法院支持。然而依据案外人提供的证据资料显示，案外人与润鑫公司双方并未签订合法有效的书面买卖合同，不符合第（一）项规定的情形，具体理由已在上文进行明确，此处不再赘述。而且其明显不符合第（二）项的规定的情形，该规定的目的在于加强对作为弱势者的房屋消费者权利的特别保护，在所购商品房系用于自己居住且名下无其他用于居住房屋的特殊情况下，将对房屋消费者生存权利的保护置于对房地产开发企业债权人的保护之上。而本案中，案外人在庭审中明确涉案房产是为后期租商铺给招收的工作人员居住并非自己居住，且涉案房产更不属于案外人的唯一住房，故明显不符合第（二）项的规定的情形。案外人提供的收据不能证明其已经支付超过50%的款项，不符合第（三）项规定。因此，案外人的诉讼请求不符合该规定情形，应当予以驳回。 四、最高院裁判规则规定网签备案房产不能对抗工程价款优先受偿权，举重以明轻，案外人享有的权利更不能对抗答辩人享有的工程价款优先受偿权。石家庄市中级人民法院于2018年11月30日作出（2018）冀01民初1382号《民事判决书》，判决：中铁公司（申请执行人）对滹太商贸城C馆及C3、C4塔楼欠付的工程款82148122元享有优先受偿权。最高人民法院案例：《麻小林与甘肃银行股份有限公司庆阳分行及庆阳金昊房地产开发有限公司案外人执行异议之诉案》【（2017）最高法民终606号】《裁判要旨》规定“涉案房产签订《商品房买卖合同》并办理了预售备案登记，但该房屋未办理产权移转登记，其对执行标的物享有的债权不能对抗法院对涉案标的物的执行行为”。综上，申请法院依法驳回案外人的全部异议请请求。 案外人向本院提交以下证据： 证据一、2014年4月15日《公寓认购协议》； 证据二、2014年4月15日收款收据100275元（其中pos收款80100元，现金10175元）。2018年1月21日润鑫公司的情况说明，说明案外人购买的房屋为C2-2416号。 申请执行人中铁公司质证称，一、对于案外人提交的证据《公寓认购协议》真实性认可，对证明目的不认可。《公寓认购协议》不属于正式的商品房买卖合同，并未办理网签备案，其不具有公信力，协议上的购买房号为C3-2413房间并非本案C2-2416房间。二、对于案外人提供的《情况说明》真实性、关联性、合法性均不认可。情况说明的出具日期为2018年1月21日，案外人签订《公寓认购协议》的日期为2014年4月15日，购房近4年，案外人连自己购买的房产具体是哪一套都无法确认，明显不符合常理，也间接证明案外人并未实际占有房产。三、对于案外人提交的证据，申请执行人对其真实性、关联性、合法性均不予认可。案外人主张其支付了部分房款，且金额较大，但润鑫公司只出具收据而非正式发票，交易行为不规范。收据并非合法有效且正式的结算凭证。此外，收据显示其只缴纳了现金10175元，pos机收取80100元，并未缴纳全款，也没有pos机转账记录，不能证明案外人缴纳了全部款项。四、针对案外人提供的转账记录，申请执行人对其真实性、关联性、合法性均不予认可。案外人提供的5张兴业银行转账单转账人均显示为振翔石材，另1张转账单转账人为天佑科技产品商行都并非案外人本人，收款账号不一致也无法证明收款人就是开发商润鑫公司。转账金额与涉案房产金额也不一致。 综上所述，案外人对案涉房产不享有权利，不足以排除申请执行人的强制执行。案外人并未提供任何证据证明其已经实际占有上述房产，其不符合执行异议与复议规定第28、29条规定，案外人不能对抗普通债权，更不能对抗申请执行人享有工程价款优先受偿权。 被执行人润鑫公司质证称，1、对《公寓认购协议书》无异议。刘雅丽于2014年4月15日在我公司购买C3-2416号公寓，因我公司工作人员疏忽，将2416误写为2413，刘雅丽实际购买的公寓房号为2416，该房屋实际所有权人为刘雅丽。2、对《收据》无异议。刘雅丽购买的2416号公寓房款总价330275元，其中首付款180275元，剩余15万元办理银行按揭。刘雅丽向我公司支付首付款100275元，其中现金支付10175元，剩余80100元为转账支付，具体情况为：2014年4月15日通过刘雅丽转款5000元、5000元、65900元，通过郑浩南转款4200元。（提交：4份转款凭证，证明2014年4月15日我公司通过振翔石材POS机收到刘雅丽支付的5000元、5000元、65900元及4200元购房款）。3、对《借款协议书》真实性认可，关联性不认可。刘雅丽已经180275元首付款支付给我公司，至于我公司与刘雅丽之间是否发生借贷关系与本案无关，不影响本案对刘雅丽购买公寓事实的认定。4、对《情况说明》没有异议。该说明系我公司在发现房号写错后给刘雅丽出具的，关于房号问题，我公司以前C馆公寓只有C3、C4，并无C1、C2，后公司将C馆统一称呼为C1、C2，即《公寓认购协议书》上的C3-2413就是《情况说明》中所写的C2-2413，刘雅丽实际购买的公寓为C2-2416。其他，由于我公司不自己出售房屋，都是委托代理公司进行销售，在代理公司交接工作时因疏忽大意，加上刘雅丽所购房屋存在更换房号一事，故遗漏了刘雅丽造成未能办理预售登记，当事人也不懂其中操作程序，以至于造成房产一直在我公司名下，中铁公司查封的房产实际属于上述当事人。 本院查明，申请执行人中铁建设公司与被执行人润鑫公司建设工程施工合同纠纷一案中，经本院主持调解，本院于2018年3月28日作出（2017）冀01民初1100号民事调解书。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务。执行申请人于2018年5月2日向本院申请强制执行。本院于2018年7月23日作出（2018）冀01执380号之一执行裁定书，一、查封被执行人润鑫公司坐落于古城东路118号滹太商贸城A馆1单元1803、1804、1805、1806、2326、2327、2610、2711、2712，C馆-201、-1103、-1973、-1974,二层4495、5410、5485、5486，1单元705、1601、1602、1613、1614、1918、1919、1920，2单元1819、1820、2416号房产。二、查封期限三年。执行过程中，案外人对本院查封古城东路118号滹太商贸城C馆C2-2416号房屋提出书面异议。 另查明，案外人刘雅丽与润鑫公司于2014年4月15日《公寓认购协议》，载明：刘雅丽购买石家庄润鑫房地产开发有限公司开发的位于体育大街以西、古城东路以南，世界湾一期C馆（滹太商贸城）C3号公寓24层13号房间。同日，案外人向润鑫公司交款100275元，润鑫公司向案外人出具收据。 再查明，2018年1月21日，润鑫公司出具《情况说明》，载明：刘雅丽购买的位于古城东路118号滹太商贸城C2-2416号的房屋，因公司工作人员疏忽，购房协议及收据上房号误写为C2-2413，其所购房屋为C2-2416。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人在本院查封之前签订了《公寓认购协议》,案外人交纳房款100275元，尚未支付全部价款或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。且案外人未提供证据证明其已占有涉案房屋。故，案外人的异议不成立，本院不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人刘雅丽的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  李鸿雁 二〇一九年十一月二十六日 书记员  刘敏欣 书记员  白娟娟