北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初13574号原告：王亚滨，女，1974年10月5日出生，汉族，北京市乐华骏成建材有限公司职员，住北京市朝阳区。被告：姜再兴，男，1982年5月19日出生，汉族，无业，住北京市东城区。第三人：中国建设银行股份有限公司北京市分行，营业场所北京市西城区宣武门西大街28号楼达成广场4门8门。负责人：袁桂军，行长。委托诉讼代理人：何碧玉，北京市海铭律师事务所律师。原告王亚滨（以下简称原告）与被告姜再兴（以下简称被告）、第三人中国建设银行股份有限公司北京市分行（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告，被告，第三人的委托诉讼代理人何碧玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、原告代被告向第三人清偿贷款的全部剩余本息，被告、第三人配合办理注销位于北京市朝阳区1001号房屋（以下简称1001号房屋）抵押登记手续；2、被告于第三人对1001号房屋办理注销抵押登记手续后将该房屋过户至原告名下。事实和理由：2017年12月1日，我通过北京恒洋我家房地产经纪有限公司居间介绍与被告签订房屋买卖合同，由我购买1001号房屋，总价款150万元。合同签订后，我支付被告购房款75万元，剩余购房款75万元约定于办理房屋过户时一次性付清。在合同履行中，我发现1001号房屋在第三人尚有抵押贷款没有结清，导致我无法实现我的合法权利。被告辩称，同意原告的诉讼请求，我当初购买1001号房屋时曾在第三人处办理贷款，目前尚有16余万未还清，我已收到原告支付的75万元的购房款，但是我现在没有能力偿还贷款解除抵押。第三人述称，我方不是原被告签订房屋买卖合同的当事人，对于双方的行为不发表意见，我方亦不知晓双方之间存在争议。被告在我行贷款55万元，截止2019年7月24日，贷款本金余额168027.28元。在被告向我方的借款全部清偿前，双方签订的借款合同、房屋抵押合同依然具有法律效力。如果借款人将房屋转让，借款人应优先偿还我行的贷款，不得侵犯我行合法利益。即使有生效判决确认代偿人，不等于我行同意变更借款人，也不等于免除借款人对我行的还款义务。若代偿人凭生效判决要求代替借款人还款，我行可依照法律规定办理相关事宜。在我行对借款人享有的合法债权、担保权未获全部清偿前，我行不同意解除抵押等方式放弃担保权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：1001号房屋登记在被告名下。2017年12月1日，在北京恒洋我家房地产经纪有限公司的居间下，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称涉案合同），该合同约定：出卖人所售房屋为1001号房屋，建筑面积46.86平方米，规划设计用途为办公，性质为商品房；该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国建设银行，抵押登记日期为2012年10月22日，至今未还贷款余额约为75万元；该房屋设定抵押的，出卖人应于2017年12月31日前办理抵押注销手续；经出卖人和买受人协商一致，该房屋总成交价格为150万元，买受人在2017年12月1日向出卖人支付定金2万元，买受人在网签当日（2017年12月31日前）向出卖人支付第一笔购房款73万元，此款仅用于出卖人偿还银行贷款；买受人在办理过户手续前两个工作日向出卖人支付第二笔购房款75万元；出卖人同意在买受人支付出卖人第一笔付款73万元当日将该房屋交付给买受人；当事人双方同意，自本合同签订之日起10个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同签订当日，双方还签订了《定金收付书》，约定原告应向被告支付购房定金2万元，2018年1月31日前原告向被告一次性全部购房款150万元。2017年12月1日，原告向被告支付定金2万元，双方签订收款证明予以确认；2017年12月15日，原告向被告支付购房款73万元，双方签订收款证明予以确认。2017年12月8日，被告将1001号房屋交付给原告。另查，涉案合同签订时，1001号房屋上已设定抵押，分别为：2012年10月22日设定的55万元的抵押，抵押权人为第三人；2017年2月9日设定的60万元的抵押，抵押权人为北京市华夏典当行有限责任公司青年路分公司（以下简称华夏典当行）。再查，2010年5月19日，被告与第三人签订编号为X-X-X-XXXXXXXXX号《个人住房（商业用房）借款合同》，借款本金为55万元，并在1001号房屋上设立抵押，该抵押登记目前尚未注销。2019年3月28日，华夏典当行出具情况说明，内容大致为：经协商一致，王亚滨已于2019年3月15日向华夏典当行支付777000元整，华夏典当行亦于当日向法院申请撤回强制执行，现已执行完毕，华夏典当行可配合出具1001号房屋的解除抵押的材料，该抵押登记目前已注销。庭审中，被告认可原告已代其偿还华夏典当行借款及利息777000元，并同意上述款项以抵扣剩余购房款，原告已支付全部购房款。被告认可其未按期偿还银行贷款，同意原告代为偿还银行贷款，同意配合办理注销抵押和过户的相关手续。经查，截至2019年7月24日被告在第三人贷款本金余额168027.28元，第三人同意原告代为清偿上述本金及按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定计算至实际清偿之日止的利息及罚息，在债务全部清偿之前，并不免除被告的清偿义务。本案审理过程中，原告向本院提出财产保全的申请，本院于2019年4月18日裁定查封1001号房屋，查封期限为2019年6月19日至2022年6月18日。原告支付保全费5000元。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原被告签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，被告认可原告已支付全部购房款，包括收到原告支付的房款75万元，以及原告代其偿还华夏典当行借款及利息777000元，而被告未能按照合同约定于2017年12月31日前办理抵押注销手续，导致涉案合同未能继续履行，因此被告存在违约行为。现原告要求继续履行涉案合同，并同意代被告向第三人偿还借款本金、利息及罚息，以解除1001号房屋的抵押，第三人表示同意，故原告要求代被告向第三人偿还借款本金、利息及罚息的请求，本院不持异议。原告代被告向第三人偿还借款本金、利息及罚息后，被告、第三人应配合原告办理1001号房屋的注销抵押登记手续。上述手续办理完毕之后，被告应配合原告将1001号房屋过户至原告名下。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告王亚滨于本判决生效之日起七日内代被告姜再兴向第三人中国建设银行股份有限公司北京市分行偿还借款本金十六万八千零二十七元二角八分及按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定计算至实际清偿之日止的利息及罚息；二、第三人中国建设银行股份有限公司北京市分行、被告姜再兴于原告王亚滨完成上述第一项判决义务之日起七日内协助原告王亚滨办理位于北京市朝阳区1001号房屋的注销抵押手续；三、被告姜再兴于上述第二项判决义务履行完毕之日起七日内，协助原告王亚滨将位于北京市朝阳区1001号房屋过户至原告王亚滨名下。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18300元，由被告姜再兴负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。保全费5000元，由被告姜再兴负担（原告王亚滨已交纳；被告姜再兴于本判决生效之日起七日内给付原告王亚滨）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  孙 赫人民陪审员  陈秀珍人民陪审员  何小清二〇一九年十一月十一日书 记 员  张 帆