广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初27722号原告：广州棠禾广告有限公司，住所地广州市海珠区赤岗西路214，216二楼206房之二。法定代表人：关科科，职务总经理。委托诉讼代理人：王明晖，广东凡立律师事务所律师。被告：广州吉祥房产发展有限公司，住所地广州市越秀区中山路与吉祥路十字路口。法定代表人：吴秀莲，职务董事长。委托诉讼代理人：张玲燕，广东安华理达律师事务所律师。原告广州棠禾广告有限公司诉被告广州吉祥房产发展有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王明晖，被告的委托诉讼代理人张玲燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间签订的《广州市商品房买卖合同》；2.判令被告向原告返还原告所支付的购房款本金3152780元及利息172455.48元（其中10万元从2017年12月7日起，50万元从2017年12月27日起，2552780元从2018年1月10日起，按同期同类贷款利率4.75%计算，均计至被告实际偿还完毕之日止），支付逾期办证合同违约金696764.38元（从2018年4月10日起计至合同解除之日止，每日按照购房款总额的万分之五计算）及装修损失费183235元（为原告实际支出的装修费用）。事实和理由：2017年12月7日，原、被告签订《捷登都会认购书》，约定原告向被告认购广州市越秀区中山五路70号捷登都会大厦XX层XX号单元的房产，售价为3152780元。此后，双方于2018年1月10日签订《广州市商品房买卖合同》，约定被告应于合同签订之日起90日内备齐资料向房地产产权机关办理权属转移登记手续，并将以原告为产权人的《房地产权证》交付原告。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，被告亦将房屋交付给原告，原告对房屋进行装修后实际使用。但被告至今未依约为原告办理房地产权属登记手续。经查，涉案房屋在原告购买前已被抵押，导致无法办理相关权属转移登记手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原告认为，被告的行为违反上述规定，导致原告无法获得权属证书，对原告造成极大损失。为此提出上述诉讼请求。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。1.原告行使解除合同的除斥期间已过。2.即便原告要解除合同，其违约金所依据的合同条款是被告承担利息和违约金，而不是逾期办证的违约金，此外按照合同第10条第二款第二项的约定，违约金已涵盖原告的装修损失，所以被告不应承担原告诉请请求2的合同违约金部分和装修损失费部分。经审理查明：2017年12月7日，原告（认购方）与被告（出售方）签订《【捷登都会】认购书》，约定：认购方自愿认购广州市越秀区中山五路70号捷登都会XX层XX号单元，建筑面积78.8195平方米，套内建筑面积55.8740平方米，用途为办公，认购价为3152780元等。2018年1月10日，原告（买方、乙方）与被告（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，约定：乙方向甲方购买越秀区中山五路、吉祥路交界处编号为32的地块上捷登都会大厦（自编吉祥大厦）第XX层XX房，门牌地址越秀区中山五路XX号XX房，用途为办公，建筑面积78.8195平方米，套内建筑面积55.8740平方米；该商品房按总价交易，总金额3152780元；乙方按分期付款方式按期付款，其中第一期自本合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的19%，金额600000元；第二期在2018年10月1日前支付全部房价款的81%，金额2552780元；甲方应当自本合同签订之日起90日内（不超过90日）到房地产登记机构为乙方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的《房地产权证》交付乙方；如因甲方为履行相关义务造成乙方不能按上述期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同；乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起__日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额；甲方应当在2018年11月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方保证无第三人向乙方主张对该商品房的任何权利。由于甲方的原因造成乙方丧失或者无法取得该商品房所有权，或者所有权受到限制的，乙方可以中止支付相应的价款，并有权解除本合同，甲方应当按照本合同关于延期交房违约责任的有关约定承担违约责任等。原告分别于2017年12月7日、2017年12月27日、2018年6月1日向原告向支付了100000元、500000元及2552780元购房款。2018年1月10日，被告将涉案房屋交付给原告使用。原告为证明其对涉案房屋出资装修，向本院提供如下证据：1.广东雄丰建筑装饰工程有限公司出具的《工程预算表》、原告与广东雄丰建筑装饰工程有限公司于2018年1月12日签订的关于涉案房屋办公室装修工程的《建筑装饰工程施工合同》、设计及施工图、广东雄丰建筑装饰工程有限公司于2019年6月24日向原告开具的收款收据，其中《建筑装饰工程施工合同》载明合同价款为180000元，收款收据记载“今收到广州棠禾广告有限公司装修尾款96000元”。2.购买方为原告、开票日期分别为2018年4月28日、2018年5月2日的增值税电子普通发票2张（空调挂机及服务）、2018年1月至2019年1月期间的转账记录、购买商品的订单详情表6份，其中发票载明金额合共6083.25元。被告对上述证据的真实性、合法性、关联性不予确认。据原告提供的查册时间为2019年6月27日的2017登记字1424XXX号《广州市不动产登记查册表》记载，涉案XXX房的不动产权登记于被告名下，建筑面积78.8195平方米，登记时间2017年8月8日；抵押权人为中国工商银行股份有限公司广州同福中路支行，登记时间为2018年1月4日，权利部位为全部。本案诉讼过程中，原、被告均确认涉案房屋目前仍然处于抵押状态中。此外，原告主张在签订合同后被告才告知涉案房屋存在抵押情况，但被告称可以办理涂销抵押，原告才同意向被告支付最后一笔房款，并继续使用涉案房屋；被告表示希望继续履行合同，但目前无法办理涂销抵押手续。原告另表示对涉案房屋的装修价值不申请评估。本院认为：原、被告自愿签订的上述《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。该《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》约定，如因被告为履行相关义务造成原告不能按约定期限办妥并取得《房地产权证》的，被告应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金；逾期达到120日的，则原告有权在该120日届满之日起半年内解除合同。被告应在收到原告解除合同通知之日起__日内（不超过30日）退还原告已支付房价款并支付利息（利息以原告付款日起至被告退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向原告支付违约金，违约金不足以补偿原告实际损失的，被告应补偿其差额。本案中，原告已依约向被告支付了合同约定的全部房价款，被告将涉案房屋交付给原告使用后，应在合同约定的期限内即2018年4月10日前为原告办理涉案房屋的房地产权属登记手续，但被告逾期至今未办理该手续，已构成违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（二）项规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。现有证据未能反映被告在上述合同签订前明确告知原告涉案房屋已办理抵押登记的情况，在合同签订后，亦未及时办理涂销抵押手续以清除办理不动产权证的障碍。虽然原告未在2018年4月11日起半年内即2018年10月10日前向被告提出解除合同、返还房款并计付利息、赔偿损失等主张，但被告至今未办理涉案房屋的涂销抵押，导致原告至今仍未能获得涉案房屋的不动产权证，其行为导致原告的合同目的不能实现。故原告现要求解除上述《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》、被告返还购房款并按同期贷款利率计付利息及违约金的诉讼请求，符合上述法律规定，理据充分，本院对此予以支持。但违约金应按房价款的10%即315278元计付。至于原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求，首先，原告提供的相关证据不足以证明原告对房屋装修的实际出资；其次，即使原告确实出资对房屋进行装修，上述违约金亦足以弥补原告所受损失，故原告该项诉讼请求属于重复主张，依据不足，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项之规定，判决如下：一、原告广州棠禾广告有限公司与被告广州吉祥房产发展有限公司于2018年1月10日签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》于本判决发生法律效力之日予以解除。二、被告广州吉祥房产发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州棠禾广告有限公司返还已付购房款3152780元并计付利息（其中100000元从2017年12月7日起计，500000元从2017年12月27日起计，2552780元从2018年6月1日起计，均计至被告实际还清上述购房款之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收同期贷款利息的标准计付，该标准以不超过4.75%为限）、违约金（按购房款3152780元的10%计付）。三、驳回原告广州棠禾广告有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费40442元、诉讼保全费5000元，由原告负担5430.96元，被告负担40011.04元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 丽人民陪审员  李妙燕人民陪审员  刘碧君二〇一九年十一月二十九日书 记 员  黄金铭