云南省芒市人民法院民 事 判 决 书(2019)云3103民初2163号原告：云南申宏物业服务有限公司，住所地云南省昆明市西山区广福路中段杨家片区世纪半岛小区二期6幢2单元2跃3层202号，统一社会信用代码91530112MA6K3RM49F。法定代表人：殷俊，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王春泽，男，傣族，1963年12月9日出生，云南省梁河县人，大专文化，系该公司员工，住云南省德宏州芒市，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李楚林，女，汉族，1983年6月6日出生，云南省芒市人，中专文化，系该公司员工，住云南省德宏州芒市，代理权限为特别授权。被告：郭玉华，女，汉族，1977年1月17日出生，云南省芒市人，初中文化，无业，住云南省德宏州芒市。委托诉讼代理人：别俊波，云南宏鑫律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：唐学清，云南宏鑫律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告云南申宏物业服务有限公司（以下简称申宏公司）与被告郭玉华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告申宏公司委托诉讼代理人王春泽、李楚林，被告郭玉华及其委托诉讼代理人唐学清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申宏公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告承担芒市华东图苑A1幢402号及A1幢503号二套房2017年4月3日至2020年4月3日的物业管理服务费9593元（133.24平方米×2套×1元×36个月=9593元）；二、判令被告承担因逾期交纳物业管理服务费1599元而产生的违约金9474元（即：1、1599元×0.005×820=6556元，2、1599元×0.005×365=2918元，两项合计9474元），以上两项合计19067元；3.本案诉讼费用由被告全部承担。诉讼过程中，原告放弃要求被告支付芒市房2018年4月4日至2020年4月3日期间的物业管理服务费3199元以及违约金2918元。事实与理由：2017年3月20日，原告经德宏州禄苑房地产开发有限公司（以下简称禄苑公司）依法选聘和委托作为华东图苑小区的前期物业管理服务单位，并订立了前期物业服务合同，并于同年4月2日入驻小区为业主实施物业管理服务，前期物业合同第七条第一款第一项约定“物业费按1元每月每平方米收取”、第十一条约定“物业服务费用按年缴纳，业主应在当年物业服务费到期前10天履行缴纳义务，业主逾期缴纳物业服务费用的，从欠费逾期之日起每日按水电费滞纳金收取方式（每日千分之五）收取违约金”。三年来，原告为被告提供物业管理服务，被告仅向原告缴纳三年的代收代缴费用（即垃圾费、电梯维护费），但一直恶意拒绝交纳物业管理费，原告曾为此向被告多次电话催收和书面通知，均遭到被告拒交，原告认为，原告与建设方订立的前期物业管理服务合同在小区业主委员会成立之前，对小区业主均有约束力，但被告三年以来恶意拒绝缴纳物业管理费，原告为维护其合法权益，特诉至本院。被告郭玉华辩称，一、被告及其父母系原芒市华侨农场居民，此前一直居住在本案涉诉小区地块上的老式庭院式住房。2010年因芒市人民政府（原潞西市人民政府）贯彻实施危房改造政策，对老旧房屋进行改造提升，经政府农场工作组多次做思想工作，包含被告在内的十户居民与禄苑公司协商达成一致，将居民的土地交由禄苑公司进行开发代建，进行危房改造的项目，参与以土地置换的改造户将市政府补贴的25000元交给禄苑公司作为施工费用，禄苑公司则为包括被告在内的所有改造户代建新的单元房。2010年，被告及其父母以及其他改造户与禄苑公司签订了《原芒市华侨农场中修厂危房改造合同》，合同明确“居民用土地置换住房面积部分，属于自建房。开发商销售部分，再依法纳税”，被告与禄苑公司之间并非商品房买卖合同关系，无须交纳税费，禄苑公司为便于与其他销售房产区分，方便管理，还要求所有自建房居民选择在小区角落的房屋，在禄苑公司建设过程中，居民还派出代表到现场监督施工。另，从实际情况来看，被告等户的自建房与其他商品房存在明显区别，具体为属于自建房的这一栋周围没有绿化带，而小区商品房业主的其他几栋周围有绿化带，属于自建房的这一栋未设置路灯，而小区商品房业主的其他几栋都有路灯，属于自建房的这一栋楼道没有装修，而小区商品房业主的其他几栋楼道都进行了装修，自建房主户家中的窗户、水表、电表、太阳能及楼宇的可视门均系自己出资安装，更有甚者，被告及改造户安装了上述太阳能后仍不能使用热水，最终又只能自费安装热水器，现在就连清理垃圾，都会被原告的安保人员阻拦。以上事实均表明，包含被告在内的自建房户与禄苑公司并非商品房买卖关系，并不享有购买商品房的业主权利，当然也无需承担相应的义务。二、原告的诉请缺乏事实理由，被告与其并未建立物业服务合同关系。根据前述事实，因被告与开发商禄苑公司不存在商品房买卖合同关系，也未签订过商品房买卖合同，双方也没有对前期物业服务进行过任何约定。包含被告在内的自建户也并未以其他任何形式授权禄苑公司代为选聘前期物业服务公司，包含被告在内的所有自建者不知道禄苑公司是否制定过临时管理规约，更别提签订书面承诺。即使禄苑公司与原告存在相关的前期物业服务管理协议，该协议也不能约束被告。三、原告起诉被告对A1幢503号房承担物业管理费错误。2018年1月28日，被告与案外人尹仙萍签订《房屋买卖合同》后，双方完成了503号房的交接，尹仙萍已居住至今，并且尹仙萍向原告交纳过物业管理费，故被告对503号房的物业费、垃圾清运费、电梯费等不承担任何责任。另，现小区内还有10户自建房也仅仅是缴纳垃圾费，并不向原告或者其他第三方缴纳物业管理费。被告亦属于自建房系列，依法应与其他10户住户享有同样的权利。综上所述，请驳回原告的诉讼请求。综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.原、被告之间是否存在合法有效的物业合同关系？2.被告是否应当支付原告所诉物业管理服务费及违约金？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，即原告提交的第二组证据营业执照、机构信用代码证、法定代表人身份证明书及其身份证复印件各一份。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的第一组证据华东图苑物业服务合同复印件一份，第三组证据通知书三份、物管费催缴通知书二份（均为复印件），第四组证据芒市华东图苑小区物业管理服务移交清单复印件一份，第六组证据照片二十五张、收据复印件三张，具备证据的三性，本院均予以采信；第五组证据芒市华东小区A1栋销售结果表（预测）复印件一份，该证据由涉案小区开发商禄苑公司出具，且被告未提交相关反驳证据，故对该组证据予以采信。被告提交的第一组证据原芒市华侨农场中修厂危房改造合同复印件一份、照片十五张，该组证据中的原芒市华侨农场中修厂危房改造合同具备证据的三性，能够证明2010年6月原芒市华侨农场中修厂危房户全体居民与禄苑公司签订危房改造合同，合同约定危房户全体居民采用土地置换住房的方式，引进禄苑公司参与危房改造等，该组证据中第六页至第八页的照片六张与本案争议无直接关联，故对该六张照片不予采信，对该组证据中的其余九张照片的三性予以认定，能够证明该小区的部分现状情况，综上，本院对其欲证明的内容不予采信；第二组证据照片四张、视频四段，来源合法、内容客观真实，但该证据反映的部分现状无法直接证明原告未对涉案小区进行物业公共服务管理，故本院不予采信；第三组证据房屋买卖合同原件一份，能够证明2018年1月28日被告将其位于芒市房屋转让给了案外人尹仙萍，双方约定2018年2月14日前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信费用由被告承担，2018年2月15日后（含当日）发生的费用由尹仙萍承担等，故对其欲证明的内容予以部分采信；第四组证据芒市昌隆厨房电器商行销售票据一张、德宏州古蔺物业管理有限公司出具的收据一张（均为原件），该组证据中的收据与本案争议无直接关联，故本院不予采信，该组证据中的销售票据来源合法，内容客观真实，但无法直接证明原告未对涉案小区进行物业公共服务管理，故本院不予采信。根据庭审查明，本院确认本案以下法律事实：被告郭玉华家原居住于芒市华侨农场中修厂（即现华东图苑小区）老式庭院房，2010年6月在该片区危房改造项目中，被告郭玉华通过土地置换的方式获得现华东图苑小区A1幢402号、A1幢503号二套房屋，该二套房屋建筑面积均为133.24平方米。2017年3月20日，原告申宏公司与华东图苑小区开发商禄苑公司签订《华东图苑物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业管理服务，原告按照小区房屋建筑面积向业主收取公共服务费用，其中，住宅物业服务费按1元/月/平方米收取，热水费按5.5元/立方米收取，电梯费按阶梯式收取，一层不收取，二至三层每年每户300元，四至五层每年每户350元，六至七层每年每户400元，八至九层每年每户450元，十至十二层每年每户500元，物业服务费用按年交纳，业主应在当年物业服务费到期前10天履行交纳义务，本合同期限长期，待业主委员会成立后另行签订相关服务合同。2017年4月1日，原告与德宏州古蔺物业管理有限公司办理该小区物业管理服务移交手续，开始向该小区提供物业管理服务。另查明，该小区至今未成立业主委员会。2018年1月28日，被告将其位于芒市房屋转让给案外人尹仙萍，双方约定被告应当在尹仙萍付款之日内（即2018年2月14日）将该房屋交付给尹仙萍，2018年2月14日前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信费用由被告承担，2018年2月15日后（含当日）发生的费用由尹仙萍承担等。被告郭玉华未向原告支付过A1幢402号房屋自2017年4月3日起至今的物业管理服务费，及A1幢503号房屋自2017年4月3日起至2018年2月14日期间的物业管理服务费；截止法庭辩论终结前，被告尚欠原告A1幢402号房屋2017年4月3日至2019年4月3日期间的物业管理服务费133.24平方米×0.5元/月/平方米×24个月=1598.88元，尚欠原告A1幢503号房屋2017年4月3日至2018年2月14日期间的物业管理服务费（133.24平方米×0.5元/月/平方米×10个月）＋（133.24平方米×0.5元/月/平方米÷30天×11天）=690.63元。因原告多次催要均未果，故诉至本院请求：1、判令被告向原告承担芒市华东图苑A1幢402号及A1幢503号两套房的物业管理服务费6394元，其中，402号房屋的物业管理服务费自2017年4月3日计算至2020年4月3日，503号房屋的物业管理服务费自2017年4月3日计算至2018年4月3日；二、判令被告承担因逾期交纳物业管理服务费1599元而产生的违约金6556元，以上两项合计12950元；3.本案诉讼费用由被告全部承担。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。2010年6月，被告郭玉华家在原潞西市人民政府危房改造项目中，通过与开发商禄苑公司协商一致后，以土地置换住房的方式获得了现华东图苑小区A1幢402号、A1幢503号两套房屋，该二套房屋建筑面积均为133.24平方米。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，禄苑公司选聘原告为该小区前期物业服务企业，双方签订了物业服务合同，该合同对该小区业主具有约束力。被告虽未与开发商禄苑公司签订商品房买卖合同，但被告与购买商品房的业主共同居住在同一小区内，原告为整个华东图苑小区的商品房业主及回迁户提供了无法区分的物业公共服务管理，原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，结合本案A1幢回迁住户的具体情况，本院对原告主张的物业管理服务费6394元予以部分支持，即被告应当支付原告A1幢402号房屋自2017年4月3日至2019年4月3日期间的物业管理服务费133.24平方米×0.5元/月/平方米×24个月=1598.88元，及A1幢503号房屋自2017年4月3日至该房屋转让交付之日（即2018年2月14日）期间的物业管理服务费（133.24平方米×0.5元/月/平方米×10个月）＋（133.24平方米×0.5元/月/平方米÷30天×11天）=690.63元，对原告主张的违约金6556元不予支持。根据《华东图苑物业服务合同》第十一条约定，物业服务费用按年交纳，业主应在当年物业服务费到期前10天履行交纳义务，2019年4月4日至2020年4月3日期间的物业管理服务费交费时间尚未届满，且有部分物业管理服务费尚未实际产生，故对原告主张A1幢402号房屋的该部分物业管理服务费不予支持。综上所述，本院对原告的第一项诉讼请求予以部分支持，对第二项诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、由被告郭玉华于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告云南申宏物业服务有限公司支付A1幢402号房屋自2017年4月3日至2019年4月3日期间的物业管理服务费1598.88元，及A1幢503号房屋自2017年4月3日至2018年2月14日期间的物业管理服务费690.63元，共计为2289.51元；二、驳回原告云南申宏物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费138元，由被告郭玉华负担（未付），限于本判决发生法律效力之日一次性交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审判员 尚 欢二〇一九年十一月五日书记员 董倩月