北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初7518号原告：王君，男，1985年5月1日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：蔡大伟，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：李欣阳（系王君之妻），1985年1月24日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：邓利华，男，1981年6月17日出生，汉族，住北京市大兴区。第三人：北京九州伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安顺北路6号院19号楼1至2层101-3室。委托诉讼代理人：张莉莉（公司员工），女，1985年2月10日出生，汉族，住河北省张家口市怀安县。委托诉讼代理人：宋志华，（公司员工），女，1970年3月8日出生，汉族，住河北省衡水市武邑县。原告王君与被告邓利华、第三人北京九州伟业房地产经纪有限公司（以下简称：九州伟业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王君的委托诉讼代理人蔡大伟和李欣阳、被告邓利华、第三人九州伟业公司的委托诉讼代理人宋志华和张莉莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王君向本院提出诉讼请求：1、解除王君与邓利华于2018年4月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、邓利华退还王君已支付的2400000元购房款；3、邓利华支付王君定金赔偿责任600000元；4、邓利华给付王君律师费30000元；5、邓利华给付王君居间服务费51000元；6、诉讼费由邓利华负担。事实与理由：2018年4月1日，经九州伟业公司介绍，王君的母亲屈荣彦看中了邓利华名下位于北京市大兴区育镇街30号院9号楼7层1单元701室房屋（以下简称：710室房屋），因屈荣彦无购房资格，即借用王君的名义当天与邓利华签订了《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定合同总价款为3400000元，同时签订补充协议约定：王君于2018年7月31日前分四笔支付邓利华2400000元，且邓利华不能将该款项挪作他用，应当将上述房款用于房屋解封抵押；邓利华将房屋过户给王君后，王君支付剩余1000000元。合同签订后，王君严格按照合同约定向邓利华支付了2400000元购房款。2018年7月28日，邓丽华和九州伟业公司重新草拟了《补充协议》，约定王君支付剩余1000000元后，再行进行房屋解押。屈荣彦叫来了正在上班的王君，王君匆匆签订了《补充协议》，事后发现补充协议不公平，涉案买卖房屋的抵押不止一项，且邓利华已经将已付购房款挪作他用，邓利华的行为构成根本性违约，故诉至法院。邓利华辩称，不同意王君的诉讼请求，理由如下：首先，双方签订合同和补充协议时早已约定涉案房屋的付款方式，即全款一次性支付，后卖方出于对买方的恳求才同意分五次支付；其次，2018年7月28日签订的补充协议系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，已经发生法律效力，同时买方支付卖方全部购房款再交付房屋也是一种惯例；第三，签订房屋买卖合同之前已经告知买方房屋存在两个抵押，房本在抵押银行处，且已经将房本照片发给王君；第四，买方系因为近期房价下降，恶意反悔，且买方曾要求卖方拿没有过户的房本去办理贷款垫资；第五，邓利华并不存在将购房款挪用的事实，邓利华已经用购房款还完了房屋的第一个贷款700000元，且补充协议已经写明用剩余1000000元用于第二个房屋贷款解押。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的存量房屋买卖合同、补充协议、购房首付款证明、购房定金交接单、追加定金证明、手机银行转账记录、首付款证明、微信聊天记录、农业银行卡交易明细及客户回执复印件、及所证事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年4月1日，王君（买受人）与邓利华（出卖人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定邓利华将位于北京市大兴区育镇街30号及30号院9号楼7层1单元701室房屋出卖给王君，房屋总价款为3400000元，付款方式为由买受人一并支付给出卖人；房屋权属情况中明确了房屋有抵押，但并未明确抵押次数、抵押权人等情况；买受人在签订合同时向出卖人支付定金100000元；双方的违约责任条款仅约定了逾期交房的违约责任和逾期付款的违约责任以及逾期办理权属转移登记时的违约金数额。同日，双方签订了补充协议，约定付款方式为全款一次性支付，具体付款期限为签订合同当日支付定金100000元，2018年4月30日之前支付500000元，购房定金总计600000元；双方协商剩余购房款分三笔支付：2018年5月31日之前支付600000元，2018年6月30日之前支付600000元，2018年7月31日之前支付600000元。邓利华收到上述款项后需进款办理房屋解抵押手续，不得挪作他用。剩余购房款1000000元以资金监管方式由监管银行于过户后直接支付给邓利华。同时双方在补充协议第二条第2款约定，双方均不得毁约，如邓利华违约定金双倍返还王君，首付款如数退还王君；如王君违约，定金不退，首付款如数退还；同时违约方应当赔偿守约方总房款的20%作为违约金。2018年7月28日，王君（乙方）与邓利华（甲方）又签订一份协议，协议约定：由于国家不强制做资金监管手续，现双方协商一致不再做资金监管手续，委托九州伟业公司撤销原网签，重新签署一份网签；2018年7月28日，乙方再支付甲方购房首付款600000元，此款邓利华不得他用，必须用于办理上述房屋的解抵押手续，否则视为甲方违约，违约责任见2018年4月1日《补充协议》第二条第2页；甲乙双方友好协商，甲方收到乙方支付的最后一笔尾款人民币1000000元整的同时将上述房屋交付乙方使用，同时配合乙方办理物业交接手续；甲方收到上述尾款之日起必须限于2个月之内办理清房屋的解抵押手续，不得拖延，否则视为甲方违约，违约责任见2018年4月1日《补充协议》第二条第2页；其他约定事项不变，按2018年4月1日签订的买卖合同和补充协议执行。上述合同及补充协议签订后，王君按照约定支付了2018年7月31日之前的款项2400000元，双方之间关于最后一笔尾款1000000元的给付时间并未达成书面协议。签订买卖合同时邓利华所出售房屋上存在两个抵押贷款，一个为700000元，一个为1000000元。根据双方认可的聊天记录显示，王君曾向邓利华提出利用邓利华的房本去做垫资，利用垫资款支付邓利华最后一笔尾款1000000元，邓利华不同意，双方因此产生争议,且邓利华曾向王君催要过最后一笔购房款。根据邓利华提交的中国农业银行卡交易明细显示，2018年7月24日其农业银行卡存款余额为2130.57元，而王君在此之前已经向该账户履行1800000元，2018年7月28日和7月29日王君通过屈荣彦的账户向该账户转账共计600000元，邓利华于2018年8月3日从该账户转支680000元，卡内余额剩余675.87元。邓利华仅解除了涉案房屋700000元的抵押，另一个1000000元抵押并未解除。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，王君与邓利华之间签订的房屋买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行自已的义务。王君与邓利华在2018年4月1日补充协议及2018年7月28日协议中均已约定王君所支付款项应当用于解除房屋抵押，不得挪作他用，但邓利华并未用购房款去解除两个抵押，而是在解除其中一个抵押后挪作他用，构成严重违约。通过双方之间的聊天记录，可以发现王君一方履行最后一笔尾款1000000元的给付能力出现问题，王君对合同的履行存在一定的过错。鉴于双方当事人在合同履行中均存在过错，对于王君要求邓利华给付定金赔偿600000元的诉讼请求，本院不予支持；对于王君要求解除解除王君与邓利华于2018年4月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》和退还购房款2400000元的诉讼请求，因邓利华在履行合同中存在挪用购房款的违约行为，王君存在履行给付能力问题，合同目的已经不能实现，本院予以支持；对于王君要求邓利华给付居间服务费51000元的诉讼请求，因双方对合同的不能履行和合同目的的不能实现均存在过错，本院酌定邓利华给付王君居间服务费25500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日解除原告王君与被告邓利华于2018年4月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、被告邓利华退还原告王君已支付的2400000元购房款（于本判决生效之日起十日内履行）；三、被告邓利华给付原告王君居间服务费25500元（于本判决生效之日起十日内履行）；四、驳回原告王君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34000元，由原告王君负担6800元（已交纳）；由被告邓利华负担27200元（于本判决生效后七日内缴纳）。保全费5000元，由原告王君负担2500元（已交纳）；由被告邓利华负担2500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张凤华人民陪审员  张福玲人民陪审员  刘万新二〇一九年十一月一日法官 助理  韩 冰书 记 员  张国倩-2--1-