海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终4648号上诉人（原审被告、反诉原告）：海南万基威置业有限公司，住所地海口市国贸大道9号正昊大厦21-F房，统一社会信用代码91460100557386246X。法定代表人：陈越，经理。委托诉讼代理人：李天佑，海南上哲律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈敏慧，女，1968年3月18日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：周明磊，海南圣合律师事务所律师。委托诉讼代理人：林田，海南圣合律师事务所律师。上诉人海南万基威置业有限公司（下称万基威公司）因与被上诉人陈敏慧房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2018）琼0106民初14917号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人万基威公司上诉请求：一、撤销海口市龙华区人民法院（2018）琼0106民初14917号民事判决；二、判决驳回陈敏慧的全部诉讼请求，支持万基威公司的全部反诉请求；三、本案的案件受理费用由陈敏慧承担。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。本案争议合同属于预约合同，然而，一审判决错误地将其认定为本约合同后，却又矛盾地按照预约合同的内容支持了陈敏慧继续履行、签订本约合同的诉求，从而造成了法院强制当事人缔结未经商业谈判的本约的恶劣结果，违反了意思自治原则，是完全错误的，应当予以纠正。1.本案争议合同属于预约合同，万基威公司与陈敏慧之间是预约法律关系。本案的基本事实是，2016年12月22日，万基威公司与陈敏慧签订《“云海花都”购房定金合同》，约定：陈敏慧拟向万基威公司购买“云海花都”5号楼301号房屋；陈敏慧应按定金合同约定向万基威公司支付定金等款项；陈敏慧应在付清约定款项后，于2017年1月15日携带相关证件和资料到海口市琼山大道“云海花都”营销中心签订正式《商品房买卖合同》；陈敏慧承诺，《“云海花都”购房定金合同》签订后，在约定时间内付款并到万基威公司售楼处签订正式《商品房买卖合同》，如其不能履行本《“云海花都”购房定金合同》确定的义务，视为其自行放弃该房屋的房号购买保留权，万基威公司有权将房屋另行处置，同时陈敏慧交付的定金不予退还。由上述事实可知，《“云海花都”购房定金合同》仅对拟出售的房屋大概坐落位置、房号、面积和价款支付进行了约定，并没有对房产的交付时间、办理过户登记的时间等最基本的内容作出约定，更没有明确商品房销售方式、交付使用条件、基础设施的交付承诺、公共配套的产权归属、产权登记、逾期交房或逾期办证等商品房买卖过程中的违约责任等重要事项，《“云海花都”购房定金合同》反而多次约定双方将来要签订本约合同，且双方实际权利义务以将来签订的《商品房买卖合同》为准。因此，《“云海花都”购房定金合同》的条款根本达不到《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，无论从定金合同的形式来判断，还是从合同目的来判断，都可以轻易地看出《“云海花都”购房定金合同》是预约合同，万基威公司与陈敏慧之间是预约法律关系。实际上，本院作出的（2019）琼01民终434号、435号、436号以及437号四份生效民事判决，早在本案一审判决作出之前，就已经将与本案完全一致的《“云海花都”购房定金合同》认定为预约合同。2.预约合同不应当支持继续履行，否则将造成法院强制当事人缔结未经商业谈判的本约的恶劣结果，这完全违反了意思自治原则。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同司法解释》）第2条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约违约责任或者要求解除预约并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”据此，预约是指约定将来订立本约合同为内容的合同。这里需要强调的是，最高院在定义预约合同的违约责任时，对继续履行持否定态度，最高院在（2016）最高法民申200号民事判决中提到“预约合同作为一个独立的合同，由人民法院强制缔结本约的法律依据并不充分，否则有违合同意思自治原则，亦不符合强制执行限于物或行为的给付而不包括意志给付的基本原理”。实际上，海南省高级人民法院也对预约合同的违约责任作出规定，海南省高级人民法院关于参照执行《全省民事审判工作会议（2016年）纪要》的通知（琼高法〔2017〕53号）第23条“开发商收取了拟购房人的认购金、订购金、诚意金等且与拟购房人订立了认购协议、预购协议及意向书等的，分别情况予以处理：（4）认购协议、预购协议及意向书等不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，拟购房人或开发商要求继续履行认购协议、预购协议及意向书等的，不予支持。拟购房人或开发商以认购协议、预购协议及意向书等为据，要求签订正式商品房买卖合同的，不予支持。”可以看出，海南省高级人民法院对以预约合同为据请求签订本约合同的主张，是不予支持的，因为强制缔约有违合同意思自治原则。预约仅对将来缔结本约为意思表示，而非为交付标的物实现交易，若强制其缔结本约，则人民法院须补足本约的缺失条款，但这些条款的目的均在于交易目的之实现，此有悖于预约当事人的意思表示。本案中，《“云海花都”购房定金合同》缺少房产的交付时间、办理过户登记的时间等最基本的内容，这些条款是需要当事人进行商谈的，商谈的结果将直接影响本约的签订与否，但一审判决直接强制当事人进行磋商谈判并缔约，等于直接剥夺了当事人决定是否签订本约的决策权，从根本上否定了当事人谈判的权益，有违现代文明精神。综上，本案所涉《“云海花都”购房定金合同》属于预约合同是不争的事实，一审判决错误地将本案争议合同认定为本约合同后，却又矛盾地按照预约合同的内容支持了陈敏慧继续履行、签订本约合同的诉求，从而造成了法院强制当事人缔结未经商业谈判的本约的恶劣结果，这违反了意思自治原则，是完全错误的，应当予以纠正。2一审判决抛开时间线，片面地认定陈敏慧行使了先履行抗辩权，是完全错误的。本案的真实情况是：《“云海花都”购房定金合同》约定“陈敏慧应于合同签订时向万基威公司支付定金20000元，于2017年1月15日之前向万基威公司支付第一笔款129700元，于2017年1月15日携带相关证件和资料到海口市琼山大道“云海花都”营销中心签订正式《商品房买卖合同》”；上述合同签订后，陈敏慧仅支付了定金和第一笔款，但携带“海口市住房和城乡建设局出具的房屋套数证明”“银行按揭资料清单上所需全部资料”等六项资料来签约的义务未能履行。根据合同法第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”的规定，结合本案，陈敏慧如果要行使先履行抗辩权，那就需要证明其在2016年12月22日支付定金后至2017年1月15日之前这段时间内，有确切的证据证明万基威公司有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形，否则，陈敏慧就应当在2017年1月15日之前依约履行全部义务。然而，纵观本案一审中陈敏慧提交的全部证据，无论是他案判决还是短信，没有一份是产生于上述期间，甚至站在今天的时间点上，我们都没有百分之百确切的证据证明2016年12月22日至2017年1月15日期间万基威公司有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，一审判决却毫无依据地认定陈敏慧在彼时彼刻就掌握了确切的证据。更何况，本案预约合同的履行内容是签订本约合同，又不是交付房产，那么资金短缺、多次停工等事项也不可能影响签约行为。实际上，万基威公司于2016年10月取得预售许可证之后，有28套房屋经签订《“云海花都”购房定金合同》、依约履行后，买卖双方签订了正式的《商品房买卖合同》，并在海口市住建局备案。该28套备案房屋与本案所涉十套房屋是同批次、同时段、同合同、同约定的，该28套房屋的购房者按照《“云海花都”购房定金合同》的约定缴纳相应款项、携带相应材料、按时前往营销中心签约，万基威公司也依约与其签订了正式的《商品房买卖合同》并予以备案。这也恰恰证明，万基威公司在当时并没有丧失履行预约合同的能力。综上，一审判决抛开时间线，片面地认定陈敏慧行使了先履行抗辩权，是完全错误的。3一审判决将本院收取代管款的行为视为陈敏慧已经履行商品房买卖的付款义务，是完全错误的。代管款系统是最高院解决执行难问题的手段，我省2015年使用该系统以来，通过“一案一人一户”技术，为每一笔进入法院案款账户的额款项分配唯一的子账户，子账户直接对应到相应案件及办案人员等，其根本目的是从来源杜绝不明案款的产生。本案中，本院收取陈敏慧的代管款，目的是为了保障解除房产查封的风险，冒然解除查封必将带来严重的法律后果，因此，收取案外人代管款实际上是一种担保性质，本院收取担保款后才同意解除查封。然而，收取代管款绝对不是不经审理便强买强卖的权力手段。购房人向法院缴纳代管款的行为与购房人向开发商缴纳购房款的行为是完全不同的法律关系。一审判决将本院收取代管款的行为视为陈敏慧已经履行商品房买卖的付款义务，是完全错误的。更何况《“云海花都”购房定金合同》本来约定的给付方式是“首付+按揭”，一审判决将代管款视为履行付款义务的认定相当于不经双方协商强制改变原合同约定，明显再次违反了意思自治原则。4陈敏慧严重违反定金合同约定，应当承担相应法律责任《“云海花都”购房定金合同》签订后，陈敏慧虽然支付了定金和第一笔款，但其未能在2017年1月15日当天前往海口市琼山大道“云海花都”营销中心签订正式的《商品房买卖合同》，其行为已严重违反《“云海花都”购房定金合同》约定。一审判决仅以先履行抗辩权为由即驳回万基威公司的全部反诉请求，上文中已经对一审判决认定的先履行抗辩权提出反驳，退一万步讲，即便陈敏慧有权行使先履行抗辩权，也不可以无期限地中止履行。一审判决应当查明中止事由的持续期间后，根据实际情况进行判罚。综上所述，一审判决认定法律关系错误，认定事实不清，适用法律严重错误，请求撤销一审判决，改判驳回陈敏慧的全部诉讼请求，支持万基威公司的全部反诉请求。被上诉人陈敏慧辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律基本准确。本案的基本事实：2016年12月至2017年2月，陈敏慧与万基威公司签订《“云海花都”购房定金合同》，约定由陈敏慧购买万基威公司开发建设的位于海口市××道“云海花都”项目的房产上述《“云海花都”购房定金合同》签订当日，陈敏慧依约向万基威公司支付相应的首付款。但由于当时房价暴涨，万基威公司欲毁约，拒绝签订正式的《商品房买卖合同》和办理备案等相关手续，遂成讼。一、陈敏慧与万基威公司签订的《“云海花都”购房定金合同》名为定金合同实为商品房买卖合同。该合同具备商品房买卖合同的主要条款，且陈敏慧已经支付该合同中的购房款，履行合同主要义务，根据相关规定，应当认定为商品房买卖合同。双方签订的购房定金合同是本约还是预约不能从合同文本的名称进行判断，应考量该购房定金合同是否足以认定双方存在商品房买卖的法律关系、是否具备合同主要条款。首先，《“云海花都”购房定金合同》实际上是商品房买卖合同不是定金合同，该合同足以认定双方之间的商品房买卖法律关系成立。陈敏慧在签约时支付的款项应是购房款而不是定金。根据担保法第91条的规定：定金的数额不能超过主合同的标的额的20%。而陈敏慧与万基威公司签订的涉案相关的定金合同约定，签约时支付的定金占总房款的30%-50%之间，这远远超过定金的限额，明显不属于定金的范畴，应认定为购房款。陈敏慧签订该购房定金合同当日支付了超过30%的总购房款，万基威公司接收相关款项并出具《收据》，因此足以认定双方达成商品房买卖的意思表示。根据合同法的规定，即便没有书面的商品房买卖合同，一方履行了主要义务，对方接受的，视为合同成立。根据购房定金合同的约定，陈敏慧选择的是首付+按揭的方式支付购房款，陈敏慧应履行的主要义务是支付首付款，陈敏慧在已经支付全部的首付款，房价大涨的情况下，没有任何不前来办理签订正式合同的理由和动机。其次，购房定金合同具备了商品房买卖合同的主要条款。根据海口市住建部门的规范性文件规定，开发商应与购房者签订相关主管部门制作的格式化的商品房买卖合同。而政府部门提供的格式化商品房买卖合同，除了关于项目概括性的描述，陈敏慧与万基威公司所能商谈的事项包括：陈敏慧购买的房屋坐落、面积、购房款、支付方式、交付时间、办证期限，其余条款为格式化条款，陈敏慧与万基威公司均无法进行修改。而本案的定金合同除了交付时间、办证期限没有进行约定，其他商品房买卖合同的主要条款均已具备。由于本案涉及的“云海花都”项目共5栋楼，共270户左右，同一期、同一栋楼房在交易实践中，交付时间、办证时间等交易条件一般都是相同的。所以依照合同法61条根据万基威公司已备案的商品房买卖合同，万基威公司与购房者约定的交付条件、交付期限、违约等其他条款依上述商品房买卖合同的格式文本和交易习惯均可确定。且，本院（2018）琼01执异8号《执行裁定书》中也认定该购房定金合同书具备房屋买卖合同基本要件。万基威公司依据《商品房销售管理办法》第十六规定，主张购房定金合同为预约合同是没有依据的，因为没有任何法律规定：商品房买卖合同必须具备上述十六条的全部条款方为本约。最后，陈敏慧诉请要求签订正式的商品房买卖合同并办理备案是房产行政机关的行政管理要求以及保障陈敏慧将来物权原始登记免受侵害的正当诉求。该诉讼行为并不否认涉案定金合同实为商品房买卖合同的本质。根据海口市住房和城乡建设局发布的规范性文件海住建管【2010】151号文《关于尽快进行商品房买卖合同网上备案的通知》，该《通知》要求从2010年5月1日起，在全市范围内实施商品房买卖合同网上签约，网上签约将启用海口市住房和城乡建设局、海口市工商行政管理局联合制定的《海口市商品房买卖合同》。所以说，开发商预售房产网签备案合同必须是住建部门提供的格式化的海口市商品房买卖合同，其他版本合同无法进行预售备案，无法进行预售备案就无法进行物权预告登记，物权原始登记将无法得到保障。所以由于万基威公司的失信行为，导致陈敏慧大费周章，通过诉讼讨要正式的格式化的商品房买卖合同，这并不能否定购房定金合同的本约性质。二、本案未签订备案格式化的商品房买卖合同系万基威公司的违规建设、擅自毁约所致，万基威公司无权单方面解除涉案合同。双方签订了购房定金合同，在签约当日陈敏慧就支付了将要支付的全部购房款，剩余部分按揭支付或分期支付。按照交易惯例陈敏慧与万基威公司按照约定签订商品房买卖合同，办理预售备案，凭借预售备案等手续陈敏慧即可向银行申请贷款，陈敏慧即可取得房产。万基威公司上诉称陈敏慧没有提交相关的证据，陈敏慧与其他四户以及尚在龙华一审的20余户人多次要求签订格式的商品房买卖合同，遭拒，甚至前往海口市住房和城乡建设局反映。这是不争的事实。万基威公司原法定代表人在2017年11月给各位购房者发送的短信里也自认购房者不断向政府投诉万基威公司的事实。并且，即便是定金合同约定的签约时间届满后直至万基威公司提起诉讼，长达两年多的时间里，万基威公司从未向陈敏慧催收相关款项，从未催促陈敏慧前来签订正式的商品房买卖合同，从未通知解除定金合同等。这些现象从另一个侧面印证了案件的客观事实：因为万基威公司的原因，不能签订正式的商品房买卖合同，万基威公司没有任何理由向陈敏慧主张任何权利。2019年2月代理人前往海口市住房和城乡建设局市场监管处调查了解到，“云海花都”项目的网上签约备案系统自2017年2月20日已经关闭，原因是项目工地已停工等原因，即意味着陈敏慧从该日开始至2019年2月期间无法进行网上签约和备案等手续，万基威公司明知无法网签及备案，仍然与陈敏慧签订购房定金合同，导致后面无法网签及备案，并以该事实为由拖延与购房者签订正式的商品房买卖合同，过错在万基威公司。三、陈敏慧与万基威公司签订的购房定金合同为正式的商品房买卖合同，应予以继续履行。四、基于上述购房定金合同具备本约特征且陈敏慧已支付购房款，根据司法审判实践中保护交易安全的审判指导思想以及海南省高级人民法院2016年《全省民事审判工作会议纪要》第23条第一款的指导意见：认购协议、预购协议及意向书等具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且开发商所收取的认购金、订购金、诚意金等为认购协议、预购协议及意向书等中所约定的购房款数额的，应当认定为正式的商品房买卖合同，拟购房人或开发商要求继续履行的，应予支持。一审法院判决继续履行合同是完全正确的，本案不存在不能继续履行的情形，作为守约方的陈敏慧要求继续履行合同，合法有据。但是，陈敏慧认为应当判令万基威公司不仅应当与陈敏慧签订格式化的正式的商品房买卖合同，且应判令万基威公司协助办理相关的备案。但一审法院认为购房定金合同没有约定合同备案手续，故主张万基威公司办理备案无依据是错误的，根据《城市商品房预售管理办法》第十条规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。经走访海口市住房与城乡建设局市场监管处确认，法院判决确认交易的有效，判令开发商协助办理商品房买卖合同备案，住建局可依据裁定及协助执行通知书予以办理相关备案。所以陈敏慧关于备案的诉讼请求是有法律依据且可行的，恳请法院依职权改判。陈敏慧向一审法院起诉请求：1.确认陈敏慧、万基威公司双方于2016年12月22日签订的《“云海花都”购房定金合同》合法有效，万基威公司应继续履行该合同；2.判令万基威公司与陈敏慧就“云海花都”5号楼301房购房事宜签订正式的《商品房买卖合同》，办理相关商品房买卖备案手续并交付房屋；3.本案的诉讼费用由万基威公司承担。万基威公司向一审法院提出反诉请求：1.判令万基威公司与陈敏慧签订的《“云海花都”购房定金合同》立即解除；2.判令陈敏慧向万基威公司支付违约金20000元；3.本案的全部诉讼费用由陈敏慧承担。一审法院认定事实如下：2016年12月22日，陈敏慧与万基威公司签订一份《“云海花都”购房定金合同》，合同约定：陈敏慧向万基威公司购买位于海口市××道房，建筑面积为77.73平方米，房屋总价款489700元。合同签订时，陈敏慧向万基威公司支付定金20000元，该定金在陈敏慧、万基威公司签订《商品房买卖合同》时，冲抵陈敏慧的购房款。付款方式为银行按揭，陈敏慧支付购房定金后2017年1月15日前向万基威公司支付购房首付款149700元，余款向银行贷款340000元，陈敏慧应于本定金合同签订后15个工作日内（即2016年12月22日起至2017年1月15日止）到海口市琼山大道“云海花都”营销中心处签订《商品房买卖合同》。本定金合同作为《商品房买卖合同》的附件，当本定金合同与商品房买卖合同发生冲突时，以《商品房买卖合同》为准。购房定金合同签订后，陈敏慧于2016年12月22日向被告支付购房定金20000元，陈敏慧于2017年1月14日向万基威公司支付购房首付款129700元，万基威公司收款后向陈敏慧出具收据2张，并在收据中备注“所购房号为5#楼301房”。万基威公司系“云海花都小区”项目工程的开发商，广西政通工程股份有限公司（以下简称政通公司）系“云海花都小区”项目工程的原施工方。政通公司因万基威公司拖欠其工程款等其他款项向本院提起诉讼。2017年1月16日，本院受理政通公司诉万基威公司建设工程施工合同纠纷一案，根据政通公司提出的财产保全申请，本院于2017年3月6日作出（2017）琼01民初46号民事裁定，查封万基威公司名下位于海口市××区、5号楼价值7321.68万元的未售房产，涉案房产5号楼301房包含在内。同年3月9日，本院向海口市住房和城乡建设局送达了（2017）琼01民初46号民事裁定书和协助执行通知书。2019年1月11日，本院对该案作出（2017）琼01民初46号民事判决书，现该案在二审继续审理中。2018年1月，作为案外人的陈敏慧向本院对该院查封涉案房产提出查封异议。本院于2018年1月12日作出（2018）琼01执异17号执行裁定书，裁定驳回陈敏慧作为案外人的异议请求。陈敏慧不服该裁定向本院提起异议之诉【案号为（2018）琼01民初73号】。本院在审理该案过程中，于2018年9月26日向陈敏慧发出《代管款缴款通知书》，通知陈敏慧在收到通知书之日起十日内根据《“云海花都”购房定金合同》将应支付的款项340000元缴入本院专门账户。陈敏慧于2018年10月8日通过转账方式向本院指定的专门账户转账340000元。2018年11月21日，本院作出（2018）琼01民初73号民事裁定书，裁定准许陈敏慧撤回起诉。另查，案外人刘某于2016年5月12日为万基威公司的股东，于2017年8月2日至2017年11月28日为万基威公司的法定代表人。2017年8月1日万基威公司出具《指定代表或者共同委托代理人授权委托书》，委托案外人刘某办理万基威公司的股权变更事宜，并确认刘某的移动电话号码为151XXXXXXXX。2017年11月25日，刘某通过该电话号码手机以短信向云海花都住宅小区购房者发送通告函，称：“我公司开发建设的位于海口市美兰区的‘云海花都’住宅小区项目，因施工方资金短缺，导致项目自2016年年底停工至今。更为重要的是，2017年3月，施工方政通公司起诉我公司要求支付7000多万元的工程款和各项损失，海口市中级法院以（2017）琼01民初46号民事裁定查封了云海花都项目约一万平方米的房产。2017年10月，云海花都项目用地原土地方柏道峰也起诉我公司要求支付5000多万元的土地转让款，海口市中级法院以（2017）琼01民初563号民事裁定查封了云海花都项目的所有两万多平方米的房产，甚至连地下室车位也查封了。至此，整个项目涉及一亿多元的诉讼，房产全被多次查封，我公司已经没有能力近期对项目进行复工建设。因项目长期停工，导致不少购房者不断地向政府投诉我公司，海口市住建局也多次对我公司进行约谈。鉴于上述事实，为了给购房者和政府一个交代，我公司决定同意与要求解除《商品房买卖合同》的购房者解除合同，并筹措资金将已收的购房款及时退还，请要求解除合同的购房者在收到此函后7日内携带房产买卖合同和付款凭据来我公司办理合同解除和退还款项的手续，逾期则视同放弃要求与我公司解除房产买卖合同的权利，因项目长期停工，深感愧疚，特此向您表示歉意。感谢您的理解和支持。特此函告”。又查，2019年3月15日，一审法院依法到海口市不动产登记中心查询涉案房产的登记信息及查封情况，该中心出具说明，告知一审法院涉案房产在信息系统中未发现登记信息，并口头告知一审法院涉案房产目前除本案被一审法院诉讼保全查封外，无其他查封情形。万基威公司于2016年10月25日取得云海花都1#、2#、3#、4#、5#楼及地下室共计22940.9平方米的《商品房预售许可证》证号：[2016]海房预字（0128）号，该证有效期至2017年10月25日止。至今，云海花都项目未竣工验收。云海花都项目有部分房屋的买卖合同已进行备案。一审法院认为，一、关于陈敏慧的本诉请求。陈敏慧与万基威公司签订的《“云海花都”购房定金合同》是陈敏慧与万基威公司的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议为商品房买卖合同。万基威公司与陈敏慧在商品房预售许可的有效期限内签订《“云海花都”购房定金合同》，万基威公司具备销售房屋的合法条件。虽然前述合同不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的全部内容，但已经明确了商品房的位置、面积和房屋价款等商品房买卖合同必须具备最基本的内容，且陈敏慧已经支付了房款149700元，万基威公司予以接受并在其出具的收据中备注“所购房号为5#楼301房”，应认定双方就涉案房产的转让达成了协商一致的意见，双方签订的《“云海花都”购房定金合同》应认定为商品房买卖合同，万基威公司抗辩主张该合同为预约合同，一审法院不予采纳。签订《“云海花都”购房定金合同》后，双方应依约全面履行合同义务。陈敏慧已向万基威公司支付了首期购房款，且将余下的购房款转入本院的账上。应视为陈敏慧现已履行其商品房买卖的付款义务。而万基威公司无正当理由未依约与陈敏慧签订《商品房买卖合同》，故陈敏慧请求万基威公司与其签订《商品房买卖合同》具有合同依据与法律依据，一审法院予以支持。万基威公司抗辩称双方未签订《商品房买卖合同》系因陈敏慧过错造成，但对此未能举证证明，一审法院对该抗辩意见不予采纳。万基威公司抗辩以《“云海花都”购房定金合同》为预约合同为由拒绝与陈敏慧签订《商品房买卖合同》无理，一审法院不予采纳。由于双方在购房定金合同中未约定合同备案手续及交付房屋事宜，同时涉案房产目前尚未竣工验收，不具备交付条件，故陈敏慧主张万基威公司为其办理《商品房买卖合同》备案手续并交付涉案房屋无事实和法律依据，一审法院不予支持。二、关于万基威公司的反诉请求。根据《“云海花都”购房定金合同》约定，陈敏慧应向万基威公司支付首付款后，余款向银行按揭，在定金合同签订后15个工作日内（即2016年12月22日起至2017年1月15日止）到海口市琼山大道“云海花都”营销中心处签订《商品房买卖合同》，但因涉案房产的建设资金短缺，导致涉案项目于2016年、2017年多次停工，陈敏慧作为先履行合同义务的一方在万基威公司有丧失或者可能丧失履行债务能力的情况下，可以中止履行合同义务。故万基威公司以陈敏慧未在约定期限内到“云海花都”营销中心与万基威公司签订《商品房买卖合同》为由，主张陈敏慧违约无事实法律依据，一审法院不予采纳。因陈敏慧不存在违约行为，且涉案定金合同目前继续履行并没有障碍。万基威公司作为开发商应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，继续依约履行涉案定金合同的义务。故万基威公司反诉要求解除与陈敏慧签订的《“云海花都”购房定金合同》及诉请陈敏慧支付违约金，无事实法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条、第六十八条、第一百零七条规定，判决：一、确认陈敏慧与万基威公司于2016年12月22日签订的《“云海花都”购房定金合同》合法有效；二、限万基威公司于本判决生效之日起六十个工作日内与陈敏慧就标的物为海口市××道房签订《商品房买卖合同》；三、驳回陈敏慧的其他诉讼请求；四、驳回万基威公司的反诉请求。一审案件受理费8646元，由陈敏慧负担4323元，由万基威公司负担4323元；反诉费150元，由万基威公司负担；保全费2969元，由陈敏慧负担。二审期间，万基威公司提交了一份新证据：28份备案表，证明万基威公司于2016年10月取得预售许可证之后，有28套房屋经签订《“云海花都”购房定金合同》、依约履行后，买卖双方签订了正式的《商品房买卖合同》，并在海口市住建局备案。该28套备案房屋与本案所涉十套房屋是同批次、同时段、同合同、同约定的，该28套房屋的购房者按照《“云海花都”购房定金合同》的约定缴纳相应款项、携带相应材料、按时前往营销中心签约，万基威公司也依约与其签订了正式的《商品房买卖合同》并予以备案。这也恰恰证明，万基威公司在当时并没有丧失履行预约合同的能力。陈敏慧的质证意见为：该证据系复印件，对三性均有异议，对证明内容也有异议，28张备案表出具的时间是在2017年1、2月左右，与其在2017年2月20日之前其网签系统关闭是一致的。其次，万基威公司与其他业主签订的《商品房买卖合同》及备案不必然证明其愿意与陈敏慧签订正式的《商品房买卖合同》，事实上就是因为在2016年底，房价大涨开发商观望拖延与陈敏慧签订正式的《商品房买卖合同》所致的，同时我们在走访住建部门、市场监管处得知即便在2017年2月20日之前其网签系统也是有限制的，因为万基威公司工地拖欠工程款，施工停止，所以住建部门一般每次只给其网签十套左右。据我们向该楼盘的分销商李超经理了解，其云海花都已出售约200套左右，200套仅备案28套，有大量的业主跟陈敏慧的处境是一样的。故备案表不能证明其当时愿意与我们签订正式的买卖合同，也不能证明其也有履约的能力，一审中我们提供他案大量的诉讼证据，证明万基威公司在2016年就已官司缠身。对于上述证据，本院经庭后核对，对其真实性予以认可，对其证明内容不予认可。二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。前述合同明确了商品房的位置、面积和房屋价款等商品房买卖合同必须具备的最基本的内容，且陈敏慧已经支付了首期房款149700元，万基威公司予以接受并向陈敏慧出具收据。此后，陈敏慧将仍应支付的款项340000元缴入本院专门账户，已按定金合同约定的款项支付完毕。至于在该合同中没有约定交付日期的问题，双方可以根据发展商获颁发商品房预售许可证时提交行政文件中竣工的交付日期（发展商取得预售许可证的证明条件之一）及合理期限来参考。至于涉及的面积差异处理的条款，双方可以参照开发商与其他买受人签订的商品房买卖合同里对房屋面积差异作出处理，可见，双方签订的《“云海花都”购房定金合同》已具备了商品房买卖合同的基本内容。一审法院认定双方就涉案房产的转让达成了协商一致的意见，双方签订的《“云海花都”购房定金合同》应认定为商品房买卖合同的处理意见，本院予以维持。一审法院判决确认陈敏慧与万基威公司于2016年12月22日签订的《“云海花都”购房定金合同》合法有效，限万基威公司于本判决生效之日起六十个工作日内与陈敏慧就标的物为海口市××道房签订《商品房买卖合同》，处理正确，本院予以维持。万基威公司称陈敏慧未主动前往约定处与万基威公司签订《商品房买卖合同》的问题。从双方签订定金合同的时间来看，双方于12月22日签订了定金合同，应给予合理时间签订《商品房买卖合同》，但在2017年2月20日之前，行政管理部门已关闭了涉案房产的网签系统，也就是说在合理期限内（未超过90日），双方已实际无法签订正式的《商品房买卖合同》，万基威公司仅以此请求确认陈敏慧违反了合同约定，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，万基威公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当，本院予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8946元，由上诉人海南万基威置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 傅 萍审判员 袁 蓉审判员 陈立夫 二〇一九年十一月二十九日书记员 韩青妮速录员 刘梦微附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。