福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0602民初10073号 原告：王大彪，男，1971年9月1日出生，汉族，住漳州市芗城区。 原告：康玉惠，女，1977年3月7日出生，汉族，住漳州市龙文区。 委托诉讼代理人：王大彪，系康玉惠的丈夫。 被告：漳州市友丰房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市芗城区水仙大街与九龙大道交汇处金茂广场38幢407号，统一社会信用代码：91350602782151611B。 法定代表人：吴明俊，总经理。 委托诉讼代理人：王振华，福建宣法律师事务所律师。 原告王大彪、康玉惠与被告漳州市友丰房地产开发有限公司（以下简称友丰房地产公司）商品房预售合同纠纷一案。本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王大彪，被告友丰房地产公司的委托诉讼代理人王振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王大彪、康玉惠向本院提出诉讼请求：1、判令友丰房地产公司向王大彪、康玉惠支付自2015年7月1日起至2019年6月18日止的逾期交房违约金55433元（违约金以382560元为基数，按照日万分之一的标准计算）；2、本案的诉讼费用由友丰房地产公司承担。事实和理由：1、2013年10月30日，王大彪、康玉惠与友丰房地产公司签订《商品房买卖合同》，由向友丰房地产公司购买位于水仙大街与九龙商品房，合同价款为382560元，其中合同第八条第一款约定“出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……”、第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任”第2项约定“……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金”等内容。合同签订后，王大彪、康玉惠按照约定支付了全部购房款，但是讼争房屋直到2019年6月18日才通过消防验收，因此友丰房地产公司应该支付相应的逾期交房违约金。2、王大彪、康玉惠主张的诉讼请求未超过诉讼时效。根据双方约定，友丰房地产公司最迟交房时间是2015年6月30日，康玉惠于2017年6月22日通过中国邮政速递（ＥＭＳ），按友丰房地产公司住所地向友丰房地产公司邮寄了一份《催告函》，催告友丰房地产公司交房及支付逾期交房违约金，该函由友丰房地产公司的法定代表人吴明俊本人于2017年6月23日签收。为此，因王大彪、康玉惠向义务人提出履行请求构成诉讼时效的中断和重新起算，即从2017年6月23日重新起算的3年。3、根据法律的强制性规定，未经消防验收合格商品房不得交付使用，若有交付行为亦为无效，不能视为合格交付。由于房屋于2019年6月18日才获消防验收合格，在此之前，王大彪、康玉惠对房屋依法无从使用、不能使用，所以王大彪、康玉惠并未实现对房屋的管领和控制，并未实现对房屋的占有。4、友丰房地产公司主张的延期交房天数不能成立。合同签订之日为2013年10月30日，签订之前的降水与本案无关，且合同约定的交房时间为2015年6月30日，因此2015年6月30日之后的降水天数也不可以抵扣。根据上述原则，降水可以抵扣的天数只有30天；合同并没有约定高温天数可以扣除；从2013年10月30日到2015年6月30日可以扣除六级以上的大风天气仅14天；2013年10月30日至2015年6月30日期间，台风警报仅9天；高考、中考每年都在举行，对施工可能存在影响，友丰房地产公司依生产、生活的常理是明知的，不属不可预测，不能归入不可抗力或约定的延期范围，且友丰房地产公司没有举证证明具体的高考、中考日期及天数。5、双方对违约金标准明确约定，不违反法律禁止性规定，合法有效。友丰房地产公司未能就违约金标准过高举证，且根据约定计算，王大彪、康玉惠主张的违约金不是过高，而是过低。 友丰房地产公司辩称，1、王大彪、康玉惠主张的诉讼请求已经超过两年诉讼时效，应予驳回其诉讼请求。根据双方签订的《商品房买卖合同》，出卖人应当在2015年6月30日前将符合约定的商品房交付买受人，否则，出卖人应当从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。因此，如果友丰房地产公司没有在2015年6月30日前交房，那么王大彪、康玉惠在该日期就应当知道权利被侵害，应当在二年的诉讼时效内提起诉讼，根据法律规定，应当驳回王大彪、康玉惠诉讼请求。2、根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条及附件六第四条约定，如遇特殊原因，友丰房地产可以据实予以延期：（1）降水：2013年10月1日至2018年2月10日施工期间漳州日降水量≥25毫升天数共计100天，属于合同约定的特殊原因，可以扣除100天；（2）高温：2013年10月1日至2018年2月10日施工期间漳州日最高气温≥35天数共计207天，属于合同约定影响施工停止或进展缓慢的气象的特殊原因，可以扣除207天；（3）六级以上风：2013年10月1日至2018年2月10日施工期间漳州六级风以上天数共62天，属于合同约定的特殊原因，可以扣除62天；（4）台风：漳州气象台2013年10月1日至2018年2月10日共对20个台风发布警报，共计60天，可以扣除60天；（5）2013年10月1日至2018年2月10日施工期间漳州高考、中考天数共计24天，属于合同约定的配合高考中考等重要活动造成无法施工的特殊原因，可以扣除24天。以上天数共计451天，以上天气，只要存在预警，我方就不能够违法施工，因此特殊原因造成的延期，可以予以抵扣。3、王大彪、康玉惠主张的违约金过高，应予以调低。4、友丰房地产公司已通过竣工验收及消防验收，已经达到合同约定的交付条件；王大彪、康玉惠已经在2018年2月11日实际接收房屋，且在接收房屋时已经确认供水、供电等基础设备已经具备使用条件，根据合同第八条的约定视为王大彪、康玉惠认可我方交付的房屋符合交付条件，因此逾期交房违约金应该计算到2018年2月11日。5、王大彪、康玉惠提供的快递单，封面与内容不一致，无法说明催告函就是快件里面交付的函。面单没有有房房地产公司的签名，跟踪查询没有体现是吴明俊签收而是本人收，无法证实友丰房地产公司已经收到，因此本案不存在诉讼时效中断的情形。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2013年10月30日，王大彪、康玉惠与友丰房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，记载（摘要）：1、王大彪、康玉惠向友丰房地产公司购买址在水仙大街与九龙商品房，房屋总价款为382560元。2、付款方式：买受人在签订本合同时付清首付款232560元，占房款总额60.79%，余下房价款150000元，占房款总额的39.21%，由买受人向银行申请按揭贷款支付。3、交付条件与期限：出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：（1）买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；（2）买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）每日10元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起7日内书面告知买受人；经建设部门认可的设计变更和施工中重大技术调整。中、大暴雨及五级（含五级）以上大风、停水、停电（以本地气象台、供电局、自来水公司的资料为准）造成无法施工，市政配套安装延期及政府重要活动、配合高考中考等重要活动造成工程无法施工。4、出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。5、附件六《合同补充协议》第四条第二款约定：本合同第八条所指的“特殊原因”，指除包括人力不可抗力的火灾、水灾、飓风、地震等自然灾害、战争及其他不可抗力外，还包括如下：市政配套工程引致的延误：包括但不限于停水、停电等情况造成无法正常施工的；为配合政府的法规、规则、命令、决定或市政建设（如道路施工等）而引起的延误；施工中遇到的异常困难或重大技术问题不能及时解决；影响施工停止或进展缓慢的气象原因（24小时累计降雨量超过24ＭＭ、6级或6级以上阵风）；其他法律法规规定及事实上导致出卖人无法交房的相关客观事由。上述原因由出卖人在不迟于交房时告知买受人。若本合同约定的不可抗力事件为众所周知或已经通过相关媒介予以宣传，则出卖人无须承担本合同约定的60日内的告知义务。2013年10月30日，王大彪、康玉惠向友丰房地产公司支付首付款232560元，并于2014年1月22日以银行按揭贷款形式支付了剩余购房款150000元，友丰房地产公司于2018年2月11日向王大彪、康玉惠交付了讼争房产的钥匙，王大彪也在《住宅（车库）交接单》上签名确认。2017年6月22日，康玉惠通过ＥＭＳ向友丰房地产公司邮寄一份《催告函》，函件要求友丰房地产公司交付讼争房屋并支付逾期交房违约金。根据中国邮政速递物流股份有限公司漳州市分公司出具的跟踪查询单显示，友丰房地产公司于2017年6月23日签收该份邮寄单。 根据友丰房地产公司所提供的漳州市华风气象科技服务有限公司2018年4月10日出具的气象资料分析报告，自2013年10月30日起至2015年6月30日期间，出现24小时降水量超过25MM的天数为30天；出现六级以上（风速≥10.8米/秒）阵风天气的天数为15天；漳州市气象台在期间基于台风对我市的影响发布台风警报涉及的天数为9天（共计4个台风，最大风速均为6级以上）。上述三者中同时存在24小时降水量超过25MM并六级以上阵风天气所涉及的日期天数为1天。因此自2013年10月30日起至2015年6月30日期间，以上天数共计53天。 2017年7月28日，讼争房屋经过建设、勘察、设计、监理、施工五个单位联合验收，竣工验收合格。 2019年6月18日，漳州市公安消防大队出具漳公消验字（2019）第0043号《建设工程消防验收意见书》（摘要）：37#、38#楼占地面积1915.9㎡，总建筑面积31822.36，建筑高度75.2m，层数：地上24层，地下2层，地上1至3层为商场、门厅及设备用房，4至24层均为住宅，属一类高层公共建筑，耐火等级一级，地下1层为车库。该工程消防设计经支队审核合格……综合评定本工程消防验收合格。 本院认为，本案存有四个争议焦点：一、王大彪、康玉惠主张的诉讼请求是否超过诉讼时效？二、友丰房地产公司所主张的延期交房的理由是否成立？三、友丰房地产公司是否已经履行交付房屋的义务？四、本案是否存在逾期交房违约金过高的问题？ 焦点一：王大彪、康玉惠主张的诉讼请求是否超过诉讼时效？ 王大彪、康玉惠认为其已经于2017年6月22日通过催告函的形式向友丰房地产公司主张过逾期交房违约金，因此诉讼时效已经中断；友丰房地产公司辩称，王大彪、康玉惠的诉请已经超过诉讼时效，且王大彪、康玉惠提供的证据也不足以证实诉讼时效已经中断。针对逾期交房违约金的诉讼时效问题，本院认为，出卖人逾期履行交房义务，由此导致买受人未如期取得房屋的违约行为，买受人有权要求出卖人承担违约金，该权利是买受人基于合同之债所享有的债权请求权，依法应该适用相关诉讼时效的规定。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定，当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的，产生诉讼时效中断的效力。王大彪提供的证据足以证实其确有在2017年6月22日向友丰房地产公司邮寄了一份催告函，要求友丰房地产公司支付逾期交房违约金，本案王大彪、康玉惠主张的诉讼请求的诉讼时效于2017年6月22日中断，因此本案王大彪、康玉惠的诉讼请求未超过诉讼时效。 焦点二：友丰房地产公司所主张的延期交房理由是否成立？ 王大彪、康玉惠认为友丰房地产提供的证据不足以证实可以扣除的天数。本院认为，王大彪、康玉惠与友丰房地产公司双方所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，王大彪、康玉惠与友丰房地产公司应该按照合同约定全面履行各自义务。友丰房地产公司认为相应抵扣天数应该计算到王大彪、康玉惠取得讼争房屋钥匙的时候，本院认为，根据双方合同约定，友丰房地产公司可以抵扣天数的时间截点应该是双方合同约定的交房时间，至于超过约定交房时间的施工期间，所遇到的合同约定的可以抵扣天数的情形，不应该予以抵扣。因为该时间段友丰房地产公司已经逾期交房，友丰房地产公司已经构成违约，该时间段无论是大风、台风、降雨、中高考的问题，都不应该是本案考量的问题，友丰房地产公司不可以因为自身的违约行为而受益，而将违约方在违约期间内所造成的损失转由守约方承担。 1、24小时降水量超过25MM、六级或六级以上大风天气的天数是否可以抵扣？ 根据王大彪、康玉惠与友丰房地产公司双方签订的附件六《合同补充协议》第四条第二款约定，该项天数可以抵扣。本院从雨量分析，24小时降水量超过25MM已经达到大雨级别；而六级以上（包括六级）大风施工过程中也会存在危险，一般施工现场是不会进行作业的，因此24小时降水量超过25MM、六级或六级以上大风天气的天数可以进行抵扣。 2、高温天气是否可以抵扣？ 高温天气分为两种情况：一是法定禁止室外作业的日最高气温40℃，根据有关规定应当停工，可以直接根据气象资料予以扣除天数，二是尚未达到法定禁止室外作业的高温，应当提供相应气象资料予以证明，并根据合同约定，方能予以扣除，从友丰房地产公司提供的《高温论证报告》显示，高温35℃以上，是否包含日高温40℃，没有进一步细化，对此友丰房地产公司未能进一步举证证明日高温达到40℃的天数，友丰房地产公司应该承担举证不能的法律后果。 3、台风天气是否可以抵扣？ 本院认为，台风路径是很难预估的，但是只要有可能对本市造成影响，气象部门就会发布台风预警信号，为了确保人身财产安全，施工单位要停止露天活动和高空作业，因此即使最终台风未能在本市登陆，亦或者没有造成太大影响，台风天气也是会造成停工。且台风作为不可抗力典型的代表，可以予以抵扣。 4、高考、中考天数是否可以抵扣？ 高考、中考天数虽然是可以预估的，但是王大彪、康玉惠与友丰房地产公司双方签订的《商品房买卖合同》第八条已经约定，为配合高考中考等重要活动造成工程无法施工，可以延期。高考、中考期间，政府部门均会要求市区的施工单位停止施工，确保考生休息和考试时间，因此根据双方约定，高考和中考的时间可以予以抵扣。 综上，因此自2013年10月30日起至2015年6月30日期间，被告可据实予以合理延期的天气天数为53天。2013年10月30日至2015年6月30日共计有2次高考和2次中考，共计10天，该天数也可以抵扣，以上共计63天。 焦点三：友丰房地产公司是否已经履行交付房屋的义务？ 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一项规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。但当事人另有约定的除外”，友丰房地产公司已经提供《住宅（车库）交接单》证实王大彪、康玉惠已经实际接收讼争房产，王大彪、康玉惠也已经在庭审确认已经取得讼争房屋的钥匙。友丰房地产公司已经于2018年2月11日履行了交房义务。王大彪、康玉惠认为讼争房屋在交付时消防尚未验收，不应该视为交付讼争房屋，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，如果友丰房地产公司交付给买受人使用的商品房未达到第八条约定的条件（其中对消防验收合格进行约定），买受人同意接收，出卖人支付买受人每日10元违约金，因此王大彪、康玉惠可以根据约定另行主张友丰房地产公司未按合同约定交付房屋的违约责任。 焦点四：友丰房地产公司认为本案逾期交房违约金过高，应予以调低是否有法律依据？ 本院认为，违约金是法律确立的合同自由原则或意思自治原则的具体体现，本案双方当事人在合同中已对友丰房地产公司的逾期交房违约金如何计算进行了约定，即按日以已付款万分之一的标准计付违约金，并不属于法律所规定的“过分高于造成的损失的”，故对于友丰房地产公司要求调低违约金的主张，本院不予支持。本案应依尊重当事人意思自治的原则，按照合同约定确定友丰房地产公司的违约责任。 综上所述，本院认为，王大彪、康玉惠与友丰房地产公司双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，依法有效，受法律保护。双方当事人应当依约全面履行自己的义务。王大彪、康玉惠依约履行支付购房款义务，友丰房地产公司未按合同约定在2015年6月30日前向王大彪、康玉惠交付房屋，构成违约，应向王大彪、康玉惠承担逾期交房违约金。因此本案友丰房地产公司应该支付从2015年7月1日至2018年2月11日的逾期交房违约金。且根据王大彪、康玉惠与友丰房地产公司双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，友丰房地产公司可据实予以延期，故本案应扣除2013年10月30日至2015年6月30日期间据实予以合理延期的天数63天。本案友丰房地产公司应支付王大彪、康玉惠逾期交房违约金382560元×0.0001×（956－63）日=34163元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条的规定，判决如下： 一、漳州市友丰房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付王大彪、康玉惠逾期交房违约金34163元； 二、驳回王大彪、康玉惠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1185.8元，减半收取592.9元，由王大彪、康玉惠负担227.9元，漳州市友丰房地产开发有限公司负担365元。 如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审判员  徐晓雯 二〇一九年十一月二十九日 书记员  王小玲