北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0102民撤22号原告：鲁军，女，1968年12月6日出生，汉族，住北京市西城区。原告：张明海，男，1964年11月6日出生，汉族，住北京市西城区。二原告之委托诉讼代理人：王阳，北京市华洋律师事务所律师。被告：北京中标世纪投资有限公司，住所地北京市东城区海运仓3号303室。法定代表人：李东东。被告：北京金隅万嘉房地产经纪有限责任公司，住所地北京市石景山区永乐小区北京重型电机厂房管科6幢二层219。法定代表人：于福花。委托诉讼代理人：王喆，北京市华堂律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨芳，北京市华堂律师事务所律师。原告鲁军、张明海与被告北京中标世纪投资有限公司（以下简称中标公司）、北京金隅万嘉房地产经纪有限责任公司（以下简称金隅公司）第三人撤销之诉（房屋买卖合同纠纷）一案，本院于2018年12月5日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鲁军、张明海及其委托诉讼代理人王阳，被告金隅公司之法定代表人于福花、委托诉讼代理人王喆、杨芳到庭参加了诉讼。被告中标公司经本院依法送达开庭传票，无正理由未按时到庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。鲁军、张明海向本院提出诉讼请求：1.请求判令撤销北京市西城区（原宣武区）人民法院作出的（2007）宣民初字第7627号民事判决书主文部分；2.改判驳回（2007）宣民初字第7627号民事案件中金隅公司的诉讼请求。3.诉讼费由二被告承担。事实及理由：二原告系夫妻关系。2005年6月，金隅公司作为中标公司的代理人向二原告出售北京市西城区恒昌花园小区X号楼XXX室房屋（涉案房屋），当时金隅公司持有中标公司与案外人长城拍卖公司买卖协议书（该买卖协议标的房屋中包含涉案房屋）。2005年7月25日，鲁军与金隅公司签署关于涉案房屋的买方委托代理购买合同，对房屋坐落、面积、价款、交付期限、办理过户等均作了明确约定。2005年7月26日，鲁军依约向金隅公司支付定金5万元，并向北京市住房资金管理中心办理了公共维修基金，登记业主为鲁军。2005年8月22日，鲁军与中标公司签订了关于涉案房屋的买卖合同（中标公司落款时间为2005年6月21日），合同注明涉案房屋的买卖、付款等交易程序以鲁军与金隅公司所签买卖合同为准。2005年8月22日，二被告向原告办理了房屋交付，同日原告与物业管理公司签署业主公约、供暖协议书、物业管理委托合同书，并实际入住，交纳有线电视费、门禁系统安装费、装修配合费等费用。原告还作为涉案房屋的实际占用人交纳了自2005年8月至今的物业、供暖、水费等费用。为配合办理房产证，2005年8月24日二被告协助鲁军对涉案房屋委托原宣武区房地产测绘所进行测绘，原告负担了测绘费。因二被告一直告诉原告涉案房屋涉及抵押、未办理初始登记等原因，暂未办理过户。二被告签署的买卖合同在前，原告与中标公司所签买卖合同在后，原告应系涉案房屋的实际买受人，二被告也都明确将涉案房屋出售给原告，原告实际接收了房屋并实际占有至今。2018年9月，原告作为业主接到公共维修基金管理中心电话，告知法院要办理涉案房屋过户手续，知道了相关的执行裁定，之后原告才知道诉争判决的内容。原告认为，二被告恶意串通，通过7627号民事案件隐瞒已将涉案房屋售予原告的事实，利用诉讼达到侵占他人财产的事实。金隅公司辩称，不同意原告的诉讼请求。7627号判决事实认定、法律适用正确，主文不存在错误。张明海并非适合原告。鲁军并非适格第三人。2005年6月18日，二被告签订了买卖涉案房屋的合同。6月21日，我公司向中标公司付清了涉案房屋全部房款。2005年7月25日，我公司与鲁军签订了买房委托代理合同，约定将涉案房屋出售给鲁军，中介费1.11万元。合同签订后，鲁军向我公司支付了定金5万元，未支付中介费。2005年8月24日，我方发现原告未经我方同意直接入住了涉案房屋。直到现在，我方才发现原告私下与中标公司签订有买卖合同。我方与中标公司有真实的买卖关系，诉争判决判令中标公司协助将涉案房屋过户给我方并无错误。本院认定事实如下：鲁军与张明海系夫妻关系，二人于1993年6月8日登记结婚。2007年金隅公司曾以房屋买卖合同纠纷为由起诉中标公司，形成（2007）宣民初字第7627号民事案件，该案中金隅公司主张，我公司与中标公司于2005年6月18日签订房屋买卖合同，约定由我公司购买宣武区广安门外恒昌花园X号楼XXX室，建筑面积109.72平方米，房屋成交价格为493740元，双方另约定由中标公司办理产权过户手续，在我方实际接收房屋之日起90个工作日内办理完成产权过户手续。我公司支付房款后，中标公司无正当理由一直不予配合办理过户手续，导致至今合同无法继续履行。现诉至法院要求中标公司继续履行双方签订的房屋买卖合同，协助办理宣武区广安门外恒昌花园X号楼XXX室房产过户手续。中标公司辩称，金隅公司所述情况全部属实。房屋系我公司通过拍卖程序购得，我公司在拍卖取得此房时不知道开发商没有把土地出让金交齐的情况，我公司将房屋交付金隅公司后，在办理过户手续的过程中，因开发商未交齐土地出让金的问题，发证机关不给办理房屋产权过户手续，现无法承诺办理产权过户的期限。该判决审理查明部分显示，2005年6月18日，双方就金隅公司购买宣武区广安门外恒昌花园X号楼XXX号房屋签订《房屋买卖合同》，合同约定：该房屋建筑面积109.72平方米，房屋售价为493740元，乙方（金隅公司）应于合同生效之日后，办入住之时向甲方（中标公司）支付全部款项，甲方收到该房屋的全部价款之日起十个工作日内，将该房屋交付后给乙方使用，同时甲方结清该房产的相关费用；双方另约定在乙方实际接受该房屋之日起，甲方协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限九十个工作日内办理完毕产权变更登记手续。合同签订后，金隅公司于2005年6月21日向中标公司付清了房价款。2007年9月24日，北京市宣武区（现西城区）人民法院做出（2007）宣民初字第7627号民事判决书（下称7627号判决，已生效），判令中标公司为金隅公司办理涉案房屋产权过户手续。2018年7月20日，法院做出（2008）宣执字第02662号执行裁定，该裁定显示，金隅公司依据已生效的7627号判决申请强制执行，裁定为金隅公司办理涉案房屋产权过户手续。2018年10月19日，涉案房屋不动产权登记至金隅公司名下。鲁军、张明海表示，其二人系涉案房屋实际买受人，涉案房屋未办理过户原因在于开发商未缴纳土地出让金，金隅公司、中标公司对我方与金隅公司所签买房委托代理购买合同、我方与中标公司所签房屋买卖合同均知情，金隅公司、中标公司恶意串通，通过7627号判决判令将涉案房屋过户给金隅公司存在错误，且侵害其合法权益，应予撤销。2018年12月5日，本院立案受理了鲁军、张明海向本院提起的第三人撤销之诉。为证明其主张，鲁军、张明海向本院提交了买卖协议书、买房委托代理购买合同、收据、发票、房屋买卖合同、2008年宣民初字第4199号民事判决书(下称4199号判决)、住房资金管理中心存储明细。其中，买卖协议书显示，2004年5月25日，中标公司与长城国际拍卖有限公司签订合同，确认中标公司购买长城国际拍卖有限公司有权处置的11套房产（含本案涉案房屋）。买房委托代理购买合同显示，2005年7月25日，鲁军与金隅公司签订合同，约定就甲方（委托方，鲁军）委托乙方（金隅公司，被委托方）购买拥有合法产权的房产所提供的相关服务进行约定，甲方拟购买房屋为涉案房屋，购买价格为537628元，甲方应向乙方支付的代理费为10440元，乙方应在合同签订当日向乙方支付购房定金5万元。乙方将视甲方为该房产的唯一购买人，并代表甲方与该房产的产权人进行接洽。乙方负责协助甲方与该房产产权人进行并完成该房产的房款、房屋及相关设备设施的交割过程。乙方负责办理该房产的产权过户手续。如甲方在签订本合同之后单方面与乙方解除委托关系或不履行本合同中双方所约定的条款时，则视为甲方违约，乙方有权解除本合同，甲方所交付的定金不予退还。双方在合同手写条款部分约定：甲方于2005年7月26日交付定金5万元。乙方收到定金后于20天内为甲方办理该房屋的入住手续，乙方为甲方先行垫付公共维修基金10752.56元。到土地局办理过户，过户当日甲方付清全部余款（房款487628元、代理费10440元、垫资费3000元、公共维修基金10752.56元）。乙方在收到定金后，在30个工作日内为甲方到土地局办理过户手续，如乙方在30个工作日内未能为甲方办理房屋过户手续，定金5万元如数退还甲方。如在办理房屋过户手续中，甲方单方违约，乙方将不退还定金5万元。收据显示2005年7月26日，金隅公司向鲁军出具5万元收据，载明：转付房主的房屋定金。发票显示，2005年8月24日，相关测绘部门向鲁军出具了测绘费150元的发票。房屋买卖合同显示，中标公司（甲方）曾与鲁军（乙方）签订房屋买卖合同，房屋基本情况列明为涉案房屋，价款为537628元。合同第5条约定付款方式为，乙方应于本合同生效之日后，办入住之时向甲方支付全部款项537628元。合同第14条手写部分约定，本套房屋买卖、付款等交易程序以金隅万嘉与鲁军签订的买卖合同为准。甲方落款处盖有中标公司公章，日期为2005年6月21日。乙方落款处有鲁军签字，日期为2005年8月22日。4199号判决显示，2008年，中标公司曾以房屋买卖合同纠纷为由起诉中国光大银行股份有限公司北京宣武支行、长城国际拍卖有限公司，要求办理11套房屋（含本案涉案房屋）的过户登记手续。该判决本院认为部分载明：鉴于目前房屋客观情况，房屋尚未进行初始登记，并且在房屋上所设抵押权也未解除，房屋权属登记部门明确表示不予办理，故截至本案一审终结前二被告的协助义务无法实现。最终，法院判决驳回中标公司的诉讼请求。住房资金管理中心存储明细显示，2018年9月20日，鲁军补打了涉案房屋专项维修基金收据，该收据显示业主为鲁军（鲁军认可该部分费用系由金隅公司代交）。针对鲁军、张明海该部分证据，金隅公司表示，买卖协议系复印件无法确认真实性，该证据仅能证明中标公司系涉案房屋所有权人。买房委托代理购买合同的真实性认可，证明目的不认可。签订该合同后，鲁军绕过金隅与中标公司直接联系签订买卖合同，通过签订买卖合同的行为单方解除了与金隅公司的委托关系，违反合同约定。目前无证据证明我方针对委托关系行使了解除权，该代理合同不仅是委托合同，实际与手写的补充协议内容共同构成了买卖合同。收据、测绘费发票的真实性认可。鲁军与中标公司所签房屋买卖合同内容的真实性无法确认，此前从未见过该合同，证明目的不认可，合同14条手写部分约定我方不知情，无证据表明我方对该情况明知。4199号判决的真实性认可，证明目的不认可，只能证明中标公司在2008年未办产权证，不能证明二被告存在恶意串通。反而证明鲁军、张明海怠于行使权利，多年未主张过涉案房屋权利。不认可原告主张的住房资金管理中心存储明细系我方交纳的意见。另查，鲁军、张明海还强调，2005年8月在中标公司带领下其已实际入住涉案房屋至今。为此，提交了说明、物业合同、供暖协议、收费凭单、歌华有线凭单、电费凭单等证据，该部分证据显示，2005年8月起鲁军与相关物业公司签订物业合同、交纳涉案房屋相关电、煤气、有限电视费等费用的情况。对此，金隅公司表示，该部分证据的真实性认可，证明目的不认可，仅能证明鲁军支付5万元定金，未合法取得房屋所有权的情况下，在涉案房屋居住了14年。再查，金隅公司主张，我方与中标公司所签房屋买卖合同合法有效，且我方支付了全款，我方为涉案房屋合法产权人，中标公司将房屋一房二卖。涉案房屋上抵押、土地出让金均是我方想办法处理。根据不动产公示公信原则，涉案房屋应归我方所有，7627号判决不存在错误。为此，金隅公司提交了房屋买卖合同、收据、解除抵押的函、不动产权证（前述证据均为复印件）、工行转款记录。其中，房屋买卖合同显示内容与7627号判决审理查明部分内容基本一致，该协议第13条下部手写部分显示，还需交房屋大修基金9821元，共计503614元。收据显示，2005年6月21日，相关单位出具收据载明：今收到中标公司房款（金隅公司实缴）503614元。解除抵押的函显示，2017年9月8日，相关银行向房管部门出具书面文件，同意解除涉案房屋所有权对应的土地使用权的抵押登记。不动产权证显示，2018年10月19日，涉案房屋不动产权登记在金隅公司名下。工行转款记录显示，2005年6月14日、21日，熊钰（时任金隅公司法人）通过其账户向尾号9629账户分别转款614746元、489776元。针对金隅公司的意见及证据，鲁军、张明海表示，不动产权证、房屋买卖合同均无原件，不予认可。金隅公司未就其主张向中标公司支付房款提供转账凭证。解除抵押函的真实性认可，我方刚得知此情况，房屋已具备办理过户条件，我方需将7627号判决撤销才能取得涉案房屋产权。转款记录真实性不认可，交易账户均为个人账户，无法表明款项系支付给中标公司，即使对方账号为中标公司，金隅公司与中标公司还有其他买卖关系，亦无法证明款项系涉案房屋房款。诉讼中，金隅公司表示，涉案房屋房本下来以后，我方已将房屋出售用于抵债，现已登记在案外人名下。本院认为，根据民事诉讼法及其解释中关于第三人、第三人撤销之诉的相关规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知其参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决的主文错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。根据上述规定，鲁军、张明海要求改判驳回(2007)宣民初字第7627号民事案件中金隅公司诉讼请求的诉讼请求，并非本案第三人撤销之诉的处理范围，本院对其该项诉讼请求不予处理。根据上述规定，结合鲁军、张明海1993年结婚、2005年签订合同购买涉案房屋的情况可以认定，鲁军、张明海与涉案房屋买卖存在法律上的利害关系，应为适格第三人。金隅公司主张鲁军、张明海主体不适格的意见，本院不予采纳。鉴于鲁军系合同签订主体，为表述方面，后续部分涉及合同相关内容均以鲁军指代。本案争议焦点在于，7627号判决中判令中标公司为金隅公司办理涉案房屋产权过户手续的主文是否存在错误。根据上述查明的情况，本院认为，针对涉案房屋，中标公司、金隅公司、鲁军之间，存在先后接续的两手房屋买卖合同关系，并非金隅公司所称中标公司一房二卖，亦非鲁军主张的其直接与中标公司建立买卖关系。理由如下：一、根据7627号生效判决审理查明部分的内容、金隅公司出示的其与中标公司所签房屋买卖合同内容可知，金隅公司与中标公司针对涉案房屋在2005年6月签订有房屋买卖合同。金隅公司提交的收据、工行转款记录显示，已在2005年6月21日将合同约定的房款付予中标公司。该部分证据证明金隅公司、中标公司之间就涉案房屋形成第一手买卖合同关系。二、鲁军与金隅公司之间2005年7月所签合同，虽名为买房委托代理购买合同，但确认的手写内容实际系双方特别约定内容，该部分内容约定了鲁军作为买方直接向金隅公司付款，金隅公司作为卖方承诺协助办理过户的内容，该部分内容超出委托代理关系的范围，双方系房屋买卖合同关系，而非委托代理合同关系。鲁军提交的其与中标公司之间房屋买卖合同也列明，房屋买卖付款等交易程序以金隅公司与鲁军签订的“买卖合同”为准。该部分事实证明金隅公司在涉案房屋尚未过户至其名下时，又将涉案房屋出售给鲁军，形成第二手买卖合同关系。三、鲁军、中标公司所签房屋买卖合同并非真实的房屋买卖合意，因为该买卖合同存在若干不合常理之处。首先，若中标公司一房二卖或中标公司独立与鲁军协商确认直接的买卖关系，该合同价款应为双方单独协商确认的价格，而不应与鲁军、金隅公司所签合同约定的房价款完全一致。其次，若中标公司一房二卖或中标公司独立与鲁军协商确认直接的买卖关系，在买卖双方最应关心的价款支付、房屋过户等环节应进行具体、明确的约定，而该合同却写明以鲁军、金隅公司所签买卖合同为准。四、金隅公司虽强调其与中标公司签订买卖合同后，对中标公司与鲁军之间所签协议不知情，但该意见明显与事实不符：金隅公司若确系购买涉案房屋后，对鲁军后续购房情况不知情的话，在长达十余年的时间内从未向房屋实际使用人的鲁军主张房屋腾退等权利，亦未向其所认可的中标公司主张房屋交付权利，明显不合常理。所以，综合上述几点理由可以认定，涉案房屋买卖实际情况为：中标公司与金隅公司签订房屋买卖合同将房屋售予金隅公司，未完成过户情况下，金隅公司通过与鲁军签订买房委托代理购买合同，在该合同中直接约定买卖双方主要权利义务，将涉案房屋售予鲁军，建立第二手房屋买卖合同关系。所以，三方针对涉案房屋形成前后接续的两手买卖关系，两手买卖合同均合法有效情况下，7627号判决中，金隅公司依据其与中标公司之间的买卖关系起诉，要求办理涉案房屋过户手续，法院依据双方之间买卖合同、付款凭证、中标公司抗辩意见等内容，判决中标公司履行合同义务为金隅公司办理涉案房屋产权过户手续，并无错误。关于房屋所涉土地出让金、抵押问题。根据上述查明的事实及4199号判决可知，做出7627号判决时，涉案房屋因存在开发商未交纳土地出让金、存在银行抵押权的问题，应属无法办理过户的情况。但根据2018年10月涉案房屋不动产权已登记至金隅公司名下的事实情况可知，上述办理过户的障碍已消除，亦不应再因此认定7627号判决存在此方面问题，不应据此撤销该判决。综上，鲁军、张明海要求撤销7627号判决的诉讼请求，本院不予支持，其可依据与金隅公司之间的房屋买卖合同关系主张相应权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十二条、第三百条之规定，本院判决如下：驳回原告鲁军、张明海的诉讼请求。案件受理费70元，由原告鲁军、张明海共同负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按照撤回上诉处理。审 判 长  杨成龙人民陪审员  申桂红人民陪审员  赵 婧二〇一九年十一月五日法官 助理  肖彦青书 记 员  高 雅