山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019)鲁02民终10120号 上诉人（原审被告）：孙风金，男，汉族，1967年3月15日生，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：刘炳耀，山东康桥（北京）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：胶州市乐农家农资服务部，住所地山东省青岛市胶州市胶北街道办事处后屯村。 经营者：赵复盛，男，汉族，1972年7月28日生，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：吴京玺，山东理证律师事务所律师。 原审第三人：赵复成，男，汉族，1970年7月23日生，住山东省胶州市。 上诉人孙风金与被上诉人胶州市乐农家农资服务部、原审第三人赵复成因房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2019）鲁0281民初411号民事判决书向本院提起上诉,本院受理后依法组成合议庭进行了审理.本案现已审理终结。 孙风金向本院提出上诉请求:一、请求撤销山东省胶州市人民法院（2019）鲁0281民初411号民事判决书；二、驳回胶州市乐农家农资服务部的诉讼请求或发回重审。三、一、二审的诉讼费用由胶州市乐农家农资服务部承担。事实与理由一、胶州市乐农家农资服务部不是本案适格当事人，对于原告诉讼主体是否适格，一审不以事实和证据为根据，而以主观臆想断案，并且歪曲事实，逻辑混乱:根据胶州市乐农家农资服务部提供的租赁合同和支付租金银行记录，明确地表明了该租赁行为是以赵复成的名义:由本人签订，十年来是其本人支付租赁费，这均明确地证明了赵复成是租赁合同的一方当事人，而不是他人。孙风金所说的不知情是指，被答辩人一审中否定赵复成是租赁关系的一方当事人的借口不知情（如赵复成是被委托人，代签房屋租赁合同），而不是判决书中所罗列的其他内容。因为承租人赵复成到底起什么样的字号经营、具体经营什么产品，作为租赁房屋的房主并不关心，也无权干涉。这些情况知情或不知情，均与租赁关系当事人的认定无关，不能以经营时间较长，就无根据地臆想孙风金作为房主应该知道其经营农资，经营的字号是“乐农家”；因有字号了，所以租赁关系的当事人就变了，这是逻辑混乱。合同清清楚楚，银行支付记录明明白白，本屋租赁合同关系的双方分别是孙风金和赵复成。胶州市乐农家农资服务部不是本案的适格主体，无权提起诉讼，其诉请应予以驳回。二、租赁合同实际上是超期结束的，一审法院在认定租赁合同是否履行完毕时，不以事实和调查为根据，违背事实，凭空猜测。一审法院认定，“拆迁协议签订后，原告在合同履行期限届满前从涉案房屋中迁出”，这个判断无任何证据证明，并且一审法院也承认这一点，在判决书第八页写明“双方均未提交证据证实原告实际搬迁出涉案房屋的时间，综合考虑…等证据，本院对原告的经营性补助酌情支持6个月”。谁主张、谁举证，胶州市乐农家农资服务部要求返还租金，应当由胶州市乐农家农资服务部举证。举证不能，就要承担不利后果。而且，根据胶州市乐农家农资服务部提交的证据，2018年12月20日（租赁合同2018年12月18日到期），第三人赵复成给孙风金的短信答复，从答复中，可以看出涉案房屋仍由赵复成控制，可见租赁合同是正常到期。此后，直到2019年3月28日，赵复成才将钥匙交到政府拆迁部门。（在判决书第4页中书写为“直到2019年3月28日，孙风金才将钥匙交到政府拆迁部门”），也就是说，实际上第三人赵复成超期使用房屋3个多月，并拒绝返还租赁房屋。一审法院对明确的事实和证据于不顾，随意酌定一个时间，必然使判决错误。三、涉案租赁合同应当被认定为不定期租赁，因而双方均享有随时解除合同的权利，而不需要承担责任。孙风金与第三人订立的租赁合同早已于2014年到期，因为政府规划，涉案房屋随时可能被拆，因此，双方口头约定了租金和不定期租赁等条款。根据合同法第二百三十二条之规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。孙风金与政府订立的补偿协议中交房时间为2018年4月16日至同月30日，加之胶州市乐农家农资服务部提交的证据（5月29日的“搬迁喜讯”），可以证明第三人已经在合理期限之前接到了通知，何况，根据胶州市乐农家农资服务部提交的证据，证明至少2018年12月20日，第三人仍然占有使用涉案房屋。综上，孙风金对于无论是合同到期后解除，还是不定期租赁的合法解除，都不应当承担责任。请求二审法院判如所请。 胶州市乐农家农资服务部在二审中答辩称:一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回孙风金上诉。 胶州市乐农家农资服务部向一审法院提出诉讼请求:1.请求判令孙风金支付胶州市乐农家农资服务部经营补助费158760元、搬家补助费4536元、移机补助费950元、附属设施费2880元，以上共计167126元；2.判令孙风金返还胶州市乐农家农资服务部8个月租金12750元；3.本案诉讼费用由孙风金承担。事实和理由：2009年12月19日，赵复盛委托其兄赵复成与孙风金签订房屋租赁合同，合同约定：孙风金将其位于胶州市农贸市场西侧两层网点出租给胶州市乐农家农资服务部用于经营农资，租期为长期，2014年前每年租金13500元，之后每年租金17000元，合同签订后，胶州市乐农家农资服务部进行大量宣传并营业，但合同履行过程中，因2018年政府拆迁，孙风金就涉案网点于2018年4月18日与胶北街道办事处签订拆迁补偿协议，后期该网点停水、停电至今，因拆迁造成的停业损失等均由孙风金领取，孙风金拒绝支付属于胶州市乐农家农资服务部的停业损失等，故提起诉讼。 孙风金在一审法院中辩称，第一，胶州市乐农家农资服务部不是本案租赁关系的当事人，无起诉主体资格；第二，拆迁对原来的租赁关系已经到期了，双方权利义务已经履行完毕。 一审法院经审理查明:2009年12月19日，孙风金与第三人赵复成签订房屋租赁合同一份，约定赵复成承租孙风金位于胶州市农贸市场西侧两间两层用于经营农资，租赁期限自2009年12月19日至2014年12月18日，租赁到期后，双方未再签订合同，但是双方之间的租赁关系继续，赵复成每年支付租金，现租金已经交付至2018年12月18日,于2018年1月11日支付16800元。该房屋租赁期间用途一直为农资经营。第三人到庭陈述称，合同虽由其签订，但实际是用于胶州市乐农家农资服务部进行农资经营，该个体工商户的经营者为赵复盛，因合同是第三人签订，所以后来租金一直由其代付。2018年4月18日，孙风金与胶州市胶北街道办事处签订《房屋搬迁安置补偿协议书》，搬迁期限为2018年4月16日至2018年4月30日，根据补偿款结算表，无证网点停产停业补助费为158760元（按照每月每平方米35元计发30月），无证搬家补助费为4536元，移机补助费为950元，附属设施为中两个广告牌的补偿费用为2880元。孙风金已经按照补偿协议领取所有的补偿款。 一审法院认为，本案的争议焦点是：一、胶州市乐农家农资服务部诉讼主体是否适格；二、孙风金是否应当支付胶州市乐农家农资服务部经营性补助费、搬家补助费、移机补助费及附属设施费；三、胶州市乐农家农资服务部是否有权要求返还租金。关于本案争议焦点一,胶州市乐农家农资服务部诉讼主体是否适格问题。首先，本案存在事实上的租赁关系，租赁涉案争议房屋的用途为经营农资，经营农资的字号为胶州市乐农家农资服务部，孙风金辩称不知情，双方之间的租赁关系延续十年之久，孙风金称不知道是胶州市乐农家农资服务部在其房屋内经营农资显然不能让人信服；其次，涉案房屋租金虽然是由第三人赵复成支付，但赵复成已经到庭说明情况，其是受胶州市乐农家农资服务部经营者赵复盛委托签订合同、支付租金，其本人因系事业编教师身份，并无经营资格。综上，无论是从实际经营主体来看，还是从第三人赵复成自认的情况来看，均可以认定胶州市乐农家农资服务部是本案的租赁合同的承租方，故胶州市乐农家农资服务部应认为具有诉讼主体资格。关于本案争议焦点二,孙风金是否应当支付胶州市乐农家农资服务部经营性补助费、搬家补助费、移机补助费及附属设施费。涉案房屋租赁合同，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具有法律约束力，双方均应全面履行其合同义务，双方于2009年签订合同到期后，未续签合同，但胶州市乐农家农资服务部每年交付租金，每次交付一年租金，胶州市乐农家农资服务部最后一次交付租金的时间为2018年1月11日，即双方合同的实际履行期限应该至2018年12月18日，但在上述合同履行过程中，当地政府对涉案房屋进行征迁，并按照被征迁房屋合法建筑面积每平方米35元的标准计发30个月经营性补助158760元。现双方当事人对涉案租赁房屋拆迁所得经营性补助费如何分配发生争议。从本案事实看，胶州市乐农家农资服务部租赁孙风金所有的涉案房屋用于经营农资，租赁期限为1年，即自2017年12月19日至2018年12月18日，但根据孙风金与当地政府于2018年4月18日订立的房屋搬迁安置补偿协议书，该出租房屋的搬迁期限为2018年4月16日至同年4月30日，拆迁协议签订后，胶州市乐农家农资服务部在合同履行期限届满前从涉案房屋中迁出。胶州市乐农家农资服务部在涉案房屋经营十年之久，房屋在租赁期限内拆迁必然对其经营产生实质性影响，造成其停产停业损失，因此孙风金应按照剩余租赁合同期限支付胶州市乐农家农资服务部经营性补助费。虽涉案房屋并未在搬迁期限内拆除，但双方均未提交证据证实胶州市乐农家农资服务部实际搬迁出涉案房屋的时间，综合考虑房屋拆迁补偿协议的时间以及双方提交的搬迁喜讯等证据，一审法院对胶州市乐农家农资服务部的经营性补助酌情支持6个月，即31752元（151.2平方米×35元/平方米×6月）。对于胶州市乐农家农资服务部主张的移机补助费、搬家补助费及附属设施中的广告牌的补偿费用均应由胶州市乐农家农资服务部所有，故对胶州市乐农家农资服务部主张该三项费用共计8366元的诉讼请求一审法院予以支持。关于本案争议焦点三，胶州市乐农家农资服务部是否有权要求返还租金问题。双方之间的租赁合同提前解除，孙风金应返还部分租金，故对胶州市乐农家农资服务部该项诉讼请求，一审法院酌情支持8400元（16800元÷12×6月）。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第二十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、孙风金于判决生效之日起十日内支付胶州市乐农家农资服务部经营性补助费、移机补助费、搬家补助费及附属设施中的广告牌的补偿费用等共计40118元。二、孙风金于判决生效之日起十日内退还胶州市乐农家农资服务部租金8400元。三、驳回胶州市乐农家农资服务部的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3898元，保全费1445元，共计5343元，由孙风金负担2458元，由胶州市乐农家农资服务部负担2885元。 二审中双方确认双方交接涉案房屋钥匙的时间为2019年3月28日。被上诉人主张其实际搬离涉案房屋时间为2018年5月15日，上诉人则主张不清楚实际搬离时间及实际停止经营时间。 二审查明其他事实同一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于涉案合同的相对方及上诉人是否应向被上诉人退还房租并支付补偿金。关于涉案合同的主体，本院认为，原审中第三人赵复成已经到庭说明情况，其是受胶州市乐农家农资服务部经营者赵复盛委托签订合同、支付租金，其对被上诉人胶州市乐农家农资服务部作为合同实际承租人及本案原告提起诉讼并未提出异议，即本案不会产生上诉人双重支付费用的问题，故上诉人关于主体的抗辩，本院依法不予采纳。关于房屋实际使用期限即上诉人是否应退还房租的问题，本院认为，双方之间为不定期租赁合同，出租人可随时解除合同，但租金已经交付至2018年12月18日，对没有使用时间的租赁费应予退还。现双方均未提交证据证明涉案房屋的实际经营期限截止时间即被上诉人的搬离时间，但因为房屋拆迁导致被上诉人中止经营搬离涉案房屋为确定事实，故一审据此判令孙风金支付胶州市乐农家农资服务部经营性补助费、移机补助费、搬家补助费及附属设施中的广告牌的补偿费用等共计40118元认定正确。关于租金是否应退还，虽然双方对于钥匙的交接时间为2019年3月均无异议，但本案的租赁合同的解除是为领取拆迁补偿款而非由出租人继续使用，且上诉人作为房屋产权人对涉案房屋何时从涉案场地搬离应为明知，其对房屋的控制也不应仅以承租人处的钥匙为限，现上诉人已领取拆迁补偿款，且也无法提供证据证明被上诉人实际搬离涉案场地的时间，双方未能进行钥匙的交接也系因补偿款无法达成一致，均有过错，故一审法院酌定上诉人退还6个月的房租，符合公平原则。 综上，上诉人的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1074元，由上诉人孙风金负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇一九年十一月二十五日 法官助理 徐鹏 书记员王若怡