广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初5625号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司广碧分公司，住所广州市番禺区洛浦街南浦东乡村桔树村广州碧桂园会所夹层，统一社会信用代码：91440113783782626N。负责人：陈宇辉。委托诉讼代理人：杨育展，男，系原告公司员工。委托诉讼代理人：林晓菁，女，系原告公司员工。被告：黄玲，女，1965年6月16日出生，汉族，住广州市番禺区，现下落不明。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司广碧分公司诉被告黄玲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司广碧分公司的委托诉讼代理人杨育展、林晓菁到庭参加诉讼，被告黄玲经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司广碧分公司诉称：广州碧桂园小区自成立以来一直由原告进行物业管理。2000年4月被告从碧桂园发展公司处购得位于广州市番禺区大石镇碧桂园雅苑82座308号房产，成为广州碧桂园小区的业主。自从被告成为广州碧桂园小区业主后，原告作为小区的物业服务企业，对被告履行了物业服务企业应尽的物业管理服务义务。被告一直享受原告提供的物业服务，但自从2016年12月1日起截至起诉之日，却拒绝支付物业管理服务费。该房产建筑面积96.8平方米。根据《碧桂园前期物业服务协议》对物业管理服务费用“甲方交纳的综合管理服务费标准按该物业的房屋建筑面积每月平方米2元计收。每逾期一天需增加5‰的滞纳金”的约定，被告每月应向原告支付193.6元的物业管理服务费。2015年1月1日后调升为每平方米2.3元物业管理服务费，每月应支付222.64元。截止到2016年12月1日至2019年2月28日，欠费金额6011.28元、违约金11755.38元，总计金额17766.66元。鉴于上述事实，被告的行为损害了原告的合法权益，根据《合同法》有关规定，被告应支付物业管理服务费6011.28元，违约金11755.38元。根据我国《民事诉讼法》有关规定，特向贵院提起民事诉讼，并提出诉讼请求如下:1、被告支付拖欠原告的物业管理服务费，截止到从2016年12月1日至2019年2月28日，欠物业管理服务费金额6011.28元、违约金11755.38元，总计金额为17766.66元；2、被告承担本案的诉讼费。被告黄玲未到庭，未做答辩。本院经审理查明：原告广东碧桂园物业服务股份有限公司广碧分公司成立于2006年1月12日，是具有从事物业管理资质的企业法人。广州市番禺区大石镇碧桂园雅苑82座308房为被告黄玲名下的房产，建筑面积96.8平方米，被告于1999年4月20日购买涉案房产，于1999年10月25日入住，涉案房产于2000年4月29日登记至被告黄玲名下。1999年4月20日，被告与番禺市碧桂园物业发展有限公司签订《番禺市房地产买卖契约》、《碧桂园房地产买卖契约补充协议书》购买涉案房产，《碧桂园房地产买卖契约补充协议书》的附录七为物业管理公约，该公约约定广州碧桂园物业管理有限公司乃碧桂园物业发展有限公司属下一专业物业管理公司，全权负责广州碧桂园内一切物业之管理；管理费标准：每平方米建筑面积每月贰元人民币，以后管理费用标准按物价指数及实际收支情况予以调整，报有关部门批准并事先通知各业主、住户；各业主必须从管理公司发出的入伙通知之日起交纳管理费；逾期缴费：每逾期一天需增交5‰的滞纳金。该公约还就其他事项进行约定。原告并向本院提交了其与广州市碧桂园物业发展有限公司签订的《广州碧桂园前期物业服务合同》，该合同约定广州市番禺区碧桂园物业发展有限公司选聘原告对广州碧桂园一、二期提供前期物业管理服务。合同第三章约定，物业管理服务费用，其中步梯洋房按房屋建筑面积2.3元/月/平方米计收。物业管理服务费按月交纳，业主或物业使用人应在公历每月10日前交纳上月的物业管理服务费。业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费用的，从逾期之日起每日按应付物业管理服务费的5‰交纳违约金。合同期限自2016年1月1日至2018年12月31日止。合同期限届满前三个月，业主大会尚未成立的，双方因就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。上述《广州碧桂园前期物业服务合同》还就其他事项进行约定。2014年3月20日至2015年1月1日期间，经该小区专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过，广州碧桂园小区物业管理服务费收取标准自2015年1月1日按照洋房建筑面积每平方米2.3元/月/平方米计收。原告于2014年12月26日向广州市番禺区房地产交易中心申请备案登记，该业务已经办结。另查明：涉案小区至今尚未成立业主委员会。在本案庭审过程中，本院询问原告：“原告，第一次庭审结束后有无与被告联系？”，原告答称：“仍联系不上被告，经到公安机关查询被告的身份信息，发现被告在广州番禺区的户口已经注销，注销原因是‘其他迁出’，至于被告迁往何处，原告不清楚。”。原告并主张被告已经缴清2016年11月底之前的物业管理服务费，被告自2015年1月1日后曾按每月222.64元的标准交纳物业管理服务费，被告应按每月222.64元的标准向原告交纳2016年12月1日至2019年2月28日期间的物业管理服务费，因被告逾期交纳物业管理服务费，按照《广州碧桂园前期物业服务合同》的约定，被告应按所欠物业管理服务费每日5‰的标准向原告交纳违约金。本院受理本案后，依法向被告的原户籍地址即物业地址寄送原告提交的证据材料副本、开庭传票等相关诉讼材料，但被退件，本院前往现场送达亦未果。后本院依法发出开庭公告，公告期满，被告仍未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见及证据。以上事实，有原告提交的证据及本院庭审笔录等予以证实。本院认为：原告是具有相应物业管理资质的公司，原告依据涉案小区开发商与被告签订的《碧桂园房地产买卖契约补充协议书》及原告与涉案小区开发商签订的《广州碧桂园前期物业服务合同》为被告所在的小区提供物业管理服务，原、被告之间形成物业管理服务合同关系。被告黄玲作为广州市番禺区大石镇碧桂园雅苑82座308房的业主，接受了原告提供的物业管理服务，原告有权向物业服务相对人收取物业管理服务费。被告签署的《碧桂园房地产买卖契约补充协议书》中约定了物业管理服务费的收费标准为每月2元/平方米，后该小区同类型房屋的物业管理费自2015年1月1日起调整为按照每月2.3元/平方米计收，该标准未超过政府指导价规定的标准，故原告主张被告按照上述标准向其支付自2016年12月1日至2019年2月28日期间的物业管理服务费，合法有据，本院予以支持。涉案物业建筑面积为96.8平方米，按照每月2.3元/平方米的标准计算，被告每月应向原告交纳的物业管理服务费为222.64元（96.8平方米×2.3元/平方米），2016年12月1日至2019年2月28日期间的物业管理服务费合共6011.28元（222.64元/月×27月）。因被告逾期交纳物业管理服务费，已经构成违约，应当承担违约责任，但《碧桂园房地产买卖契约补充协议书》、《广州碧桂园前期物业服务合同》中约定的违约金计算标准均过高，本院从公平合理等原则予考量，酌情确定按年利率6%的标准计算违约金，对于原告主张违约金的超出部分，本院则不予支持。因《碧桂园房地产买卖契约补充协议书》未明确约定交费时间，《广州碧桂园前期物业服务合同》约定物业管理服务费按月交纳，应在公历每月10日前交纳上月的物业管理服务费，故逾期违约金应分期计算，分别以各月欠交物业费为基数，自次月10日起计算，各月累计逾期违约金不应超过每月应交物业管理服务费222.64元。被告黄玲经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告黄玲应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司广碧分公司支付2016年12月1日至2019年2月28日期间的物业管理服务费6011.28元及逾期违约金（每月物业管理服务费的逾期违约金分别计算：以每月应交纳的物业管理服务费222.64元为本金，按年利率6%的标准自次月10日起计算至实际交纳完毕之日止，每月物业管理服务费的逾期违约金累计以每月应交物业管理服务费222.64元为限）。二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司广碧分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费244元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司广碧分公司负担144元，由被告黄玲负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡 林人民陪审员  顾伟仪人民陪审员  何启文二〇一九年十一月二十日书 记 员  王雅佩