广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初2840号原告：周运红，女，汉族，1971年5月11日出生，住广东省化州市。委托诉讼代理人：陈淑辉、马心灵，系广东纬韬律师事务所律师。被告：张志敏，男，汉族，1981年6月10日出生，住广东省英德市，被告：广州永成投资发展有限公司，住所：广州市越秀区西湖路38号夜明珠广场第2层2319铺，统一社会信用代码：9144010106330823XB。法定代表人：卫祖迪。原告周运红诉被告张志敏、广州永成投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周运红的委托诉讼代理人马心灵到庭参加了诉讼。被告张志敏、广州永成投资发展有限公司（以下简称永成投资公司）经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.解除原告与被告一于2017年7月13日签订的《物业买卖合同》；2.两被告退还原告已支付的首期房款126218元、装修费50000元以及办理不动产权证书时应向政府相关部门缴交的税费9553元；3、两被告向原告支付违约金19489.7元(以已付房价款、装修款176218元为基数，自2017年12月11日起暂计至2019年6月17日止，按日万分之二计付为176218*553天*0.0002=19489.7元，实计至判决生效之日止)以上合计205260.7元。4.被告承担诉讼费(受理费、保全费)及保全担保费等。事实与理由：2017年7月13日，原告通过被告指定的代理商广州东湾酒店管理有限公司认购被告经营的“星耀国际”项目514号物业(即座落于四××市××街道××大道中路××514物业)，该公寓建筑面积27.81平方米，套内建筑面积20.83平方米，成交价为196218元。首期房价款(含定金)126218元，余下房价款70000元由原告向银行申请贷款支付。合同还约定了买卖双方履行合同过程中存在的违约情形以及承担的相应违约责任。上述合同签订后，原告按合同约定于2017年8月9日前付清了全部房价款的60%(包含定金)，计126218元正。同时向两被告支付了装修费50000元以及办理不动产权证书时应向政府相关部门缴交的税费、相关费用共计9553元，并向被告推荐的银行提交了办理贷款所需的全部真实资料。但两被告收到上述款项及原告请求配合办理产权过户手续要求后，并未依约交付该物业及配合办理产权过户手续，经原告多次催告，两被告总是以各种借口搪塞，至今两被告并未依约履行合同约定的交付物业及办理产权过户手续义务。两被告的根本违约行为已经严重损害原告的合法权益且造成原告较大经济损失。为维护合法权益，原告特提起本诉，望法院判如所请。原告为支持其主张向本院提交以下证据：1.公寓认购书、2.物业买卖合同，证据1-2证明原告与被告存在房屋买卖关系的事实。3.付款收据，证明原告已按约定支付定金100000元、房屋价款26218元、装修费50000元、各项税费9553元，共185771元至指定账户的事实。4.原告与贷款银行工作人员电话录音。5.原告与贷款银行工作人员录音文字版。证据4-5证明原告已按约定向银行申请贷款，且银行已将同意贷款的事实。6.致歉信。7.《通知函》。证据6-7证明涉案房屋被法院查封，被告张志敏至今未为原告办理过户，且至今未交付涉案房屋的事实。补充提交证据：8.不动产登记资料查询结果证明，证明涉案房屋被法院查封，被告张志敏至今未为原告办理过户，且至今未交付涉案房屋的事实。两被告均未答辩，也未向法庭提供证据。经审理查明：2017年7月13日，原告周运红（认购方）与被告张志敏（出售方）签订《公寓认购书》（编号：0000731），约定认购方自愿认购四××市××街道××大道中路××514物业单元（以下称“案涉房屋”），该公寓建筑面积为27.8平方米，套内建筑面积为20.83平方米（商品房的地址和面积以房地产权证登记为准），该公寓用途仅为商业；公寓的最终认购总价款为196218元，通过贷款方式付款。2017年7月13日支付定金10万元，同时签署《公寓认购书》；2017年7月20日前支付首期价款126218元（含定金），即总价款的60%，同时签署《公寓买卖合同》；余款70000元即总价款的40%，由认购方在2017年7月20日前申办贷款手续。……买卖双方签订《公寓买卖合同》后，本《公寓认购书》与《公寓买卖合同》对所认购该公寓的均有约定的内容，以《公寓买卖合同》为准，《公寓买卖合同》对认购该公寓没有约定的内容，仍按本《公寓认购书》的约定内容执行……同日，原告周运红（买受人）与被告张志敏（出卖人）签订了《物业买卖合同》，约定买受人购买出卖人拥有产权的案涉房屋，案涉房屋属现房，按现状出售，按建筑面积计价，房价款总金额为196218元整；以上房价款未含买受人办理不动产权证书时应向政府相关部门缴交的税费及相关费用（包含：契税、交易印花税、交易服务费、证本印花税等），房价款中未含的税费由买受人承担。买受人应于2017年8月9日前向出卖人支付全部房价款的60%（包含定金），计126218元整，余下房价款70000元整由买受人向银行申请贷款。出卖人于2017年12月1日前将该物业按现状交付买受人，如买受人在此期限前未付清全部房款（包括贷款等）及其它应缴的费用或存在其它违约情形的，出卖人有权顺延该物业交付期限，买受人不得追究出卖人任何责任。合同第七条第一款约定，本合同生效后的150个工作日内（以下简称“申办过户期限”），由出卖人负责向房管部门申请办理该物业的交易过户手续。该条第六款约定：“出卖人如违反本合同规定未在规定的时间申办该物业的交易过户手续，按下列方式处理：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的申办期限之第二天起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款0.2‰的违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权单方提出和决定解除合同。若买受人解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向买受人计付违约金……”双方还约定本合同在履行过程中发生争议时协商不成的依法向人民法院起诉，合同自各方签字或盖章后生效等。原告分别于2017年7月13日向被告永成投资公司支付定金4万元，于2017年8月5日支付定金6万元和装修费5万元，于2017年8月9日支付房款26218元及代收税费9553元。被告永成投资公司向原告出具了相应收据。2017年11月28日，被告永成投资公司向原告发出《致歉信》（延期交楼通知书），通知原告交楼日期将延期至2018年3月30日。后又通过《通知函》的形式，以升级改造为由将交楼时间顺延至2018年5月31日。但被告至今未向原告交楼，也未将案涉房屋过户至原告名下，原告遂向本院提起本诉。根据原告的申请，本院依法向中国邮政储蓄银行股份有限公司四会市支行就原告向该行办理案涉房屋贷款的相关档案资料进行调查取证。中国邮政储蓄银行股份有限公司四会市支行向本院出具《关于周运红在邮储银行办理贷款的情况说明》，称原告于2017年8月9日向其申请一笔7万元个人二手商业用房贷款，已通过了贷款审批，但因售房人与相关购房人未落实相关过户并办理抵押登记手续，没有放款成功。另查明，根据本院在以张志敏、永成投资公司为被告的房屋买卖合同纠纷系列案中查明的事实，永成投资公司成立于2013年3月4日，法定代表人为被告张志敏，2019年4月9日，该公司法定代表人变更为卫祖迪，张志敏仍为该公司股东，占有该公司98%的股份。上述事实，有当事人陈述、原告提供的证据、庭审记录等证明，被告对此未提出异议及反驳证据，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与被告张志敏签订的《物业买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。关于案涉合同应否解除及如何承担违约责任问题。《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”按照双方合同约定，被告张志敏应在合同生效后150个工作日内即2018年2月14日前向房管部门申请办理案涉物业的交易过户手续，原告已按合同约定向其支付购房款及办证费用，被告张志敏应按合同约定通知原告到相关指定银行办理按揭贷款申请手续并负责向相关主管部门申请办理案涉物业的交易过户手续，但被告张志敏未向本院提供任何证据证明其履行了上述义务，也未举证证明未能办理按揭贷款的原因在原告一方。因此，本院认为被告张志敏构成违约，依法应承担违约责任。根据合同第七条的约定，原告要求解除与被告张志敏签订的《物业买卖合同》，于法有据，本院予以支持。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”虽然原告交付的款项进入的是被告永成投资公司的账户，未直接进入以被告张志敏个人名义开设的账户，但被告永成投资公司收取原告的款项是基于原告与被告张志敏之间的房屋买卖关系，鉴于两被告之间的关系，被告永成投资公司收取原告的款项应视为代被告张志敏收取，现被告张志敏违约原告要求解除合同并返还款项，其应向原告承担违约责任。故本院对原告要求被告张志敏返还首期购房款126218元、办证费用9553元、装修费50000元，合计185771元的诉讼请求予以支持。在原告主张解除《物业买卖合同》的前提下，被告张志敏未按约定履行义务，其违约行为确实会造成原告资金占用的损失，本院结合被告的过错程度及合同约定，根据公平原则，认定被告张志敏应依约向原告支付相应违约金，该违约金应自被告应当办理过户手续的次日（即2018年2月15日）起，以已收款项176218元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算至判决生效之日止。原告主张以已付房价款、装修款176218元为基数，自2017年12月11日起，按日万分之二标准计付至判决生效之日止，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被告永成投资公司应否承担责任的问题。虽然被告张志敏在签订案涉合同时为被告永成投资公司的法定代表人及股东，案涉房屋的收据均由被告永成投资公司代为出具，但被告永成投资公司为独立法人，不是案涉房屋的出售人，并非买卖合同的相对方，且原告未举证证明两被告财产混同，故原告以被告张志敏系被告永成投资公司的实际控制人，收款收据中所盖的公章均是被告永成投资公司的财务章为由要求被告永成投资公司对被告张志敏的违约责任承担连带责任，依据不足，本院不予支持。被告张志敏、永成投资公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为自动放弃抗辩权利，不影响本院对本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条的规定，判决如下：一、解除原告周运红与被告张志敏于2017年7月13日签订的《物业买卖合同》。二、被告张志敏应于本判决生效之日起十日内向原告周运红返还首期房款126218元、装修款50000元及代收税费9553元，并支付违约金（自2018年2月15日起，以已收款项176218元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算至判决生效之日止）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2190元，由被告张志敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 陈 智二〇一九年十一月五日书记员 梁碧琪