内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2019）内民再415号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：刘树林，男，1950年12月14日出生，汉族，乌海市运输公司退休职工，住内蒙古自治区乌海市。委托诉讼代理人：刘彩红，1977年11月3日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区乌海市，系刘树林之女。被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：内蒙古神华置业集团有限公司。法定代表人：陆克俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：党金贵，内蒙古锐信律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵欢，内蒙古锐信律师事务所律师。再审申请人刘树林因与被申请人内蒙古神华置业集团有限公司（以下简称神华公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服内蒙古自治区乌海市中级人民法院（2017）内03民终677号民事判决，向本院申请再审。本院作出（2018）内民申94号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人刘树林及其委托诉讼代理人刘彩红，被申请人神华公司的委托诉讼代理人党金贵、赵欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘树林申请再审称，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条之规定，请求：1.撤销二审判决，撤销一审判决第三、四项及诉讼费承担的判项；2.判令神华公司按《双方协议》第二条约定的赔偿计算方法赔付刘树林补偿金1791025元；3.判令刘树林给付神华公司的房屋尾款以住宅和商铺相互折抵后按114825元计算；4.本案全部诉讼费由神华公司承担。本院再审庭审中，刘树林明确表示放弃第3项再审请求。事实和理由：（一）一审判决认定事实不清。1.《双方协议》第二条约定的补偿价款系双方当事人一致意思表示，一审法院断章取义，错误认定该约定违背公平原则。2.一审法院认定回迁住宅的交付及尾款的给付不属本案审查范围有误。本案中，住宅拆迁补偿安置协议是商铺拆迁补偿安置协议的补单，两份协议具有不可分割性，因此神华公司反诉主张刘树林给付的房屋尾款，应以两份协议载明的价格进行折抵。（二）一审判决适用法律有误。本案之诉因神华公司交付房屋面积不符引发，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，对于交付房屋的套内面积与合同约定不符的，合同有约定的，按照约定处理。本案中，刘树林与神华公司所签《双方协议》中已对面积不符的解决办法进行了明确约定，一审错误将该约定理解为违约金，并错误适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条对本案中所谓的“过分高于造成损失的违约金”做出了错误裁决。（三）一审判决程序违法。1.神华公司关于调整违约金的反诉请求，仅仅是针对“少一平米开发商给被拆迁人10万元”，并未涉及“多一平米被拆迁人给开发商补偿3500元”，一审法院却超诉请的对多出平米的补偿款也进行了调整。2.神华公司提起鉴定申请的目的是证明“违约金过高”，请求降低标准，变更合同内容，一审法院在认定神华公司要求变更合同的反诉请求超过法定除斥期间的情况下违法启动鉴定程序并强迫刘树林同意司法鉴定。3.一审法院无正当理由拖延诉讼时间，实际审理超出法定审限9个月，严重违反法定程序。（四）一审判决案件受理费的分担有误，由守信方刘树林承担83%，而违约方神华公司只承担17%，于法无据且与案件具体情况不符。神华公司答辩称，一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，申请人的再审申请应依法驳回。《双方协议》第二条系针对任意一方违约需要承担责任的赔偿性违约金条款，而非损害赔偿金条款，故在违约金过分高于实际损失以及当地房地产市场交易价时，神华公司有权依据《合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，请求在法定范围内降低违约金。刘树林向一审法院起诉请求：1.神华公司赔偿刘树林逾期交房损失27万元（2012年9月24日-2014年12月30日计27个月）；2.神华公司向刘树林交付回迁房，位于××区连体单元1、2层4号商铺一套，面积共计160平米，一层面积93平米，二层面积67平米；3.神华公司从根本上违约，擅自变更约定好的商铺房屋面积，交付商铺房屋实际面积为：一层72.33平米，二层86.44平米，造成刘树林经济利益损失，应依《双方协议》第二条约定赔偿刘树林补偿金共计1791025元；4.神华公司承担诉讼费。神华公司向一审法院反诉请求：1.刘树林与神华公司于2011年3月20日签署的《房屋拆迁补偿安置协议》第4条约定的“过渡期18个月，逾期每月10000元”的违约金降低到1768元/月（计算方法：正常过渡期补偿款1360元×130%=1768元/月）；2.刘树林与神华公司于2011年3月20日签署的《双方协议》第2条中约定的“多一平米，被拆迁人给开发商3500元，少一平米开发商给被拆迁人10万元”的违约金降低到“少一平米开发商给被拆迁人4550元”（计算方法3500元×130%=4550元）；3.刘树林向神华公司支付房屋差价款337459元；4.刘树林承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2011年3月20日刘树林与神华公司签订《房屋拆迁补偿安置协议》一份，约定刘树林将位于××区坊1-3号房交付神华公司拆迁，刘树林以产权置换方式置换神华公司开发建设位于××区的的位××区连体单元1、2层商铺，商铺面积160平米，调换房屋单价3500元/平米；过渡期18个月，逾期每月10000元；拆迁补偿总金额337366元，调换房屋价格560000元，应交差额222634元。同日，双方达成补充协议，主要内容为：“商铺实际测绘面积除去+3-3外，与协议中上下面积一样，多一平米被拆迁人给开发商补偿3500元，少一平米开发商给被拆迁人10万元；商铺从西往东排号，5号楼4号商铺一、二层连体商铺共计160平米，一层93平米，二层67平米”。以上协议签订后，刘树林依约搬迁，神华公司对拆迁协议所载明的房屋进行了拆迁并施工建设。双方约定的祥泰家园5号楼4号连体商铺神华公司实际建成后总面积为158.77平米，其中一层72.33平米，二层86.44平米。2014年12月30日，神华公司在乌海日报发布通知，载明：我公司拟于2014年12月30日开始交付，1#、2#、3#、5#、6#楼商铺。如在通知交付之日起十日内未能领取钥匙，自通知交房之日起发生的费用和造成的损失我公司不再承担。刘树林见通知后与神华公司交涉，但因交房事宜未能达成一致意见，故一直未完成交接。一审法院判决：（一）神华公司将位于乌海市××区）一、二层连体商铺交付于刘树林，于判决生效之日起十日内履行完毕；（二）神华公司赔偿刘树林逾期交房损失27万元；（三）神华公司赔偿刘树林商铺面积差损失82874.69元；上述二、三项共计352874.69元，于判决生效之日起十日内履行完毕。（四）刘树林向神华公司支付房屋尾款222634元，于判决生效之日起十日内履行完毕；（五）驳回神华公司的其他反诉请求。刘树林不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决第三项“神华公司赔偿刘树林商铺面积差损失82874.69元”、第四项“刘树林向神华公司支付房屋尾款222634元，于判决生效之日起十日内履行完毕”，并依法改判支持刘树林所请求的神华公司赔偿商铺面积差损失，驳回神华公司请求刘树林房屋尾款的反诉请求；2.判令神华公司承担全部案件诉讼费。二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致。二审法院认为，案件的争议焦点为:1.一审判决依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定调整刘树林与神华公司《双方协议》中因商铺面积不符而支付的违约金数额是否有误；2.刘树林是否应向神华公司支付案涉商铺尾款222634元。关于第一焦点，刘树林认为，其与神华公司在《双方协议》中约定的房屋面积不符时互相支付的房屋差价系损害赔偿金性质，而非违约金性质。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失。”的规定，损害赔偿范围原则上仅具有补偿性质，违约方支付的损失赔偿额应当相当于因违约所造成的实际损失，立法目的在于补偿守约方的损失。刘树林主张神华公司应按照合同约定的案涉商铺“少一平米10万元”的标准支付，综合考虑本地房地产市场实际，该价格标准明显过分高于房地产市场交易价格，且刘树林未能提供证据证明该价格与其实际损失相适应，因此刘树林主张双方约定系损失赔偿金，神华公司应按照“少一平米10万元”标准支付损失赔偿金的上诉理由不能成立，不予支持。违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”的规定，违约金不仅具有补偿性质，还兼有惩罚性功能。在遵循民法公平基本原则的基础上，一审判决认定双方当事人约定的商铺面积不符时应互相支付的房屋差价为违约金性质，并依法依据神华公司的申请，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素作出裁决。既补偿了刘树林的实际损失，又对神华公司的违约行为在合法范围内进行了惩罚，保护了刘树林的合法权益，并无不当。故刘树林请求撤销原审判决第三项“神华公司赔偿刘树林商铺面积差损失82874.69元”，并改判神华公司按照《双方协议》“多一平米被拆迁人给开发补偿3500元，少一平米开发商给被拆迁人10万元”的约定支付价款的上诉请求，不予支持。关于刘树林是否应向神华公司支付案涉商铺尾款222634元的问题。刘树林主张案涉商铺的尾款应与其和神华公司签订的另一份住宅的拆迁补偿安置协议中神华公司欠付其的住宅尾款相折抵。双方当事人就回迁住宅签订的拆迁补偿安置协议中约定的权利义务与本案不存在必然联系，神华公司对刘树林折抵价款的主张亦不同意，故刘树林主张住宅尾款折抵商铺尾款的上诉理由不能成立，不予支持。本案系刘树林依据其与神华公司就回迁商铺签订的《拆迁补偿安置协议》提起的民事诉讼。在本案中，双方当事人的权利义务依据该份拆迁补偿安置协议的约定予以确定，根据协议约定刘树林应补交商铺差价款222634元，故一审判决刘树林向神华公司支付商铺差价222634元正确。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22909.27元，由刘树林负担。本院再审审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。对于神华公司当庭提交的《建筑抗震设计规范》2001版第7.1.2条，因不属再审期间新证据，故对其不予采信。本院再审认为，本案再审庭审中，刘树林明确表示放弃“判令刘树林给付神华公司的房屋尾款以住宅和商铺相互折抵后按114825元计算”的再审请求，故对该项再审请求不再作为本案审理焦点。本案的争议焦点为神华公司应否依据《双方协议》第二条赔偿刘树林商铺面积差损失。本案纠纷系神华公司交付刘树林的商铺面积与约定不符引发，经双方确认，商铺一层少交付17.88平米，商铺二层多交付17.43平米。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条以及一百一十三条第一款规定，神华公司履行合同义务不符合双方约定，应当承担继续履行，赔偿损失等违约责任，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。刘树林虽主张应按《双方协议》第二条“多一平米刘树林给神华公司补偿3500元，少一平米神华公司给刘树林10万元”的约定标准进行赔付，但该约定内容明显高于当地房地产市场交易价，刘树林亦未能提供该赔偿额与其实际损失相当的证据。故一审法院综合考虑当地房地产交易实际，依据内蒙古衡正通价格评估有限责任公司出具的内衡正通评（乌）字[2017]第60-1号《商铺价格评估报告书》，将商铺一层少交付的17.88平米应给付的赔偿金调整至331327.66元并无不当。对于商铺二层多交付的17.43平米的价款给付，因神华公司调整赔偿金的申请明确为“多一平米，刘树林给神华公司3500元，少一平米神华公司给刘树林10万元”的违约金降低到“少一平米神华公司给刘树林4550元”，并未涉及多交付平米的价款调整，故一审法院对该部分进行调整缺乏依据，应予纠正。对于多交付的面积应按双方约定的每平米3500元作为计算依据，故刘树林就商铺二层多交付的17.43平米应给付神华公司61005元（17.43平米×3500元），该价款与商铺一层面积不足神华公司给付刘树林的赔偿金331327.66元折抵后（331327.66元-61005元），神华公司应给付刘树林的商铺面积差损失为270322.66元。综上所述，原审判决认定事实清楚，但判决结果超出神华公司的请求范围，刘树林的再审申请理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区乌海市中级人民法院（2017）内03民终677号民事判决及内蒙古自治区乌海市海勃湾区人民法院（2016）内0302民初3153号民事判决；二、内蒙古神华置业集团有限公司将位于乌海市××区)一、二层连体商铺交付刘树林，于判决生效之日起十日内履行完毕；三、内蒙古神华置业集团有限公司赔偿刘树林逾期交房损失270000元；四、刘树林向内蒙古神华置业集团有限公司支付房屋尾款222634元，于判决生效之日起十日内履行完毕；五、内蒙古神华置业集团有限公司于判决生效后十日内给付刘树林商铺面积差损失270322.66元；六、驳回刘树林的其他诉讼请求；七、驳回内蒙古神华置业集团有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费52559.27元，刘树林承担38788.74元，内蒙古神华置业集团有限公司承担13770.53元。本判决为终审判决。审判长  庞志军审判员  武 杰审判员  严 肃二〇一九年十一月八日书记员  秦雨宁