江西省南昌经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0192民初861号原告:廖勇，男，1984年7月18日出生，汉族，住江西省新余市渝水区。原告：邹玲，女，1983年5月9日出生，汉族，住江西省新余市渝水区。共同委托诉讼代理人：文宗、刘日峰，江西宏正律师事务所律师。被告：罗来亮，男，1963年7月25日出生，汉族，住江西省南昌市新建区。委托诉讼代理人：汤方紫，江西添翼律师事务所律师。被告：新力物业集团有限公司，住所地：江西省南昌市南昌市高新技术产业开发区高新二路18号创业大厦，统一社会信用代码：91360106581610009Y。法定代表人：闭涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：英会琴，该公司员工。被告：江西新力置地投资有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区云锦路756号洲悦小区1#楼102室，统一社会信用代码：913600005508932100。法定代表人：沈令华，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓小龙，该公司员工。原告廖勇、邹玲与被告罗来亮财产损害赔偿纠纷一案,本院立案后，两原告申请追加新力物业集团有限公司（以下简称物业公司）、江西新力置地投资有限公司（以下简称新力公司）作为被告参加诉讼，本院予以准许。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖勇及两原告共同委托诉讼代理人刘日峰、被告罗来亮及其委托诉讼代理人汤方紫、被告物业公司委托诉讼代理人英会琴、被告新力公司委托诉讼代理人邓小龙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告廖勇、邹玲向本院提出诉讼请求:一、请求判令被告罗来亮立即对原告房屋渗漏进行修复；二、请求判令被告罗来亮赔偿原告经济损失2万元；三、请求判令被告罗来亮承担本案的鉴定费、诉讼费。在案件审理过程中，原告变更诉讼请求：请求判令被告江西新力置地投资有限公司、新力物业集团有限公司与罗来亮共同承担房屋渗漏维修责任、承担房屋维修费用6218元、鉴定费12000元、诉讼费300元。事实与理由：原告廖勇、邹玲系南昌市经济技术开发区新力帝泊湾住宅小区B10#楼一单元202室业主，被告罗来亮系楼上302室业主。原告2017年7月入住小区，但自被告罗来亮入住装修后，原告住房客厅顶部四周楼板陆续出现渗水现象，渗水部位正上方为楼上业主改造的小阳台。渗漏发生后，原告多次向被告罗来亮交涉，要求查清原因尽快修复并赔偿损失，但被告不予配合。到目前为止，原告的房屋渗漏情况仍然没有得到修复，渗漏情况愈发严重，房屋顶部墙角已经发霉发黑，给原告造成巨大损失。现原告诉至法院，请求判如所请。被告罗来亮辩称：原告因漏水导致房屋损失是事实。其认同仲恒鉴字[2019]第（sw1549）号的鉴定结果，但是该漏水是由其房屋产权范围外的公共阳台蓄积雨水所引起的，与其无关。具体理由如下：1、其房屋为长方形，根据广州仲恒房屋安全鉴定公司的现场测量，被告罗来亮房屋南北墙之间长5.2米，东西墙之间为6米，面积为5.2×6=31.8平方米，阳台1、阳台2的总面积为6×0.8=4.8平方米，如果阳台1、阳台2的范围也算进其的产权范围，与其房产证上登记的32.01平方米不吻合。所以其的房屋产权范围仅限于南北墙和东西墙之间的范围，没有包括阳台的范围。2、仲恒鉴字[2019]第（sw1549）号的鉴定报告中所述的阳台1、阳台2并不是真正意义上的阳台，不具备阳台功能，开发商建造该房屋时，并没有预留通往阳台1、阳台2的门。3、与护墙一起计算，阳台1、阳台2的宽带也只有80厘米，不是普通意义的阳台，只是开发商在建造房屋时，因外形美观的需要才设计了该阳台。4、开发商设计房屋时，将楼顶天台雨水与3-11层空调机排水总汇于302空调井处。而该处的进水管的直径是110厘米，排水管直径只有50厘米。每次下雨，雨水汇集于此不能及时排走从而渗透到二楼。后来物业改造了空调井处的排水管，即将阳台1的进水管的水直接排放到阳台2里面。物业的这种改造方式，破坏了阳台1的防水层，阳台2的排水量剧增，加剧渗水问题。综上，原告客厅和卧室渗漏根本原因是当初开发商的设计缺陷和管理该小区物业公司的后期维修失责。被告物业公司辩称：一、根据民事诉讼法“一事不再理原则”，原告无权将其列为本案的被告。原告2018年9月因同样的事由以“物权保护”为由向南昌市经济技术开发区人民法院提起诉讼，该案于2018年9月7日予以立案，后原告与被告物业公司庭外达成和解并签署协议，根据该和解协议其与被告新力公司共同赔偿原告3500元。协议签署后，原告撤回起诉其与原告的纠纷已经解决。二、本案为原告与罗来亮之间的“相邻权”纠纷，与被告物业公司无关。被告物业公司出于与业主友好共处，妥善解决业主投诉、纠纷同时减轻当事人、法院诉累的情况下签署了和解协议，但不代表其侵犯了原告的权益。被告新力公司辩称：一、其于2018年10月15日与原告签订了调解协议，协议上明确约定被告物业公司、新力公司共同赔偿原告3500元，履行赔偿协议后，该案处理终结，原告保证不得就此事以任何形式、任何理由向任何一方主张权利。签订调解协议后，其已经按照协议约定履行了，根据民事诉讼法一事不再理原则，不应当将我司列为共同被告。二、因业主已经对房屋进行装修，后期发生的漏水情况与开发商无关。三、根据鉴定报告，漏水原因与其无关，本着谁使用谁受益谁负责原则，应当由302室业主承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提交的《房屋安全鉴定报告》及发票、《房地产估价报告》及发票，三被告对此证据的真实性、合法性均无异议，本院对上述证据的真实性、合法性予以确认，至于渗漏是否有三被告所致的关联性，将在本院认为部分予以综合认证。原告提交的现场渗漏图片六张、照片三张、视频、录音文件，被告罗来亮提交新力帝泊湾小区B10栋一单元202、302室外观照片、302室空调井处照片，原告、被告罗来亮对上述证据真实性无异议，被告罗来亮对上述证据的真实性、合法性无异议，本院对上述证据的真实性、合法性予以确认。被告物业公司提交的（2018）赣0192民初1423号民事裁定书、调解协议、系统中减免物业费凭证，被告新力公司提交的调解协议、收条，上述证据互相印证，本院予以对上述证据的真实性予以确认。被告新力公司提交的原告的《商品房买卖合同》，不足以证据涉案渗水与其无关，本院对该证据的关联系不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告廖勇、邹玲系夫妻关系，系南昌经济技术开发区新力帝泊湾住宅小区B10#楼一单元202室业主，被告罗来亮系该栋302室房屋的业主，其于2017年4月份开始装修该房屋，2017年6月6日装修完毕并入住。两原告与被告罗来亮系上下层邻居关系。原告廖勇因房屋存在的漏水问题曾以物权保护纠纷为由向本院起诉被告物业公司、新力公司[案号为（2018）赣0192民初1423号]。2018年10月15日，原告廖勇与被告物业公司、新力公司签订《调解协议书》，载明关于（2018）赣0192民初1423号物权保护纠纷一案，三方达成如下协议：被告新力公司承诺对原告房屋渗水问题进行修缮；被告物业公司、新力公司共同赔偿原告廖勇3500元；被告物业公司、新力公司履行赔偿协议后，原告廖勇保证不再就此事以任何形式、理由向被告物业公司、新力公司任何一方主张权利。2018年12月24日，被告新力公司向原告廖勇转账1750元。2018年11月2日，原告廖勇向本院申请撤回被告物业公司、新力公司的起诉，本院裁定予以准许。对2018年12月27日，被告物业公司以冲抵原告物业费1750元形式履行上述《调解协议书》中其付款义务。但被告新力公司并未对原告房屋渗水问题进行修缮。现两原告再次诉至本院，请求判如所请。在案件审理过程中，经原告申请，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司受本院委托对南昌市经济技术开发区新力帝泊湾住宅小区B10#楼一单元202室房屋的渗水原因进行鉴定，于2019年8月5日出具仲恒鉴字[2019]第（sw1549）号的《房屋安全鉴定报告》，鉴定日期：2019年7月19日；鉴定结论：渗水原因为1、大厅东南角天面板的渗水、发霉痕迹，西北角天面石膏板的发霉痕迹，其是由于302室空调井处排水管未改造前雨水未能及时排走，导致阳台处出现积水现象及排水管道改造后空调井处防水失效共同所致；2、房间东面墙中间上部与板交接处抹灰层的渗水发霉、痕迹，其是由于302室阳台2处防水失效渗漏所致。江西恒方房地产土地资产评估咨询有限公司受本院委托对涉案房屋因漏水造成经济损失进行评估，于2019年7月25日出具恒方评字[2019]070134号《房地产估价报告》，价值时点为2019年7月23日，估价结果为选用成本法对估价对象进行了测算，确定估价对象在满足全部假设与限制条件下于价值时点的经济损失为6218元，其中装修缺陷修复成本为5218元，直接经济损失（房屋使用人周转安置费用或房屋空置收益损失及家具搬进搬出费用）为1000元。原告廖勇共缴纳鉴定费12000元。本院认为，公民的合法财产权益受法律保护，损害他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。广州仲恒房屋安全鉴定有限公司、江西恒方房地产土地资产评估咨询有限公司均具有相关鉴定资质，两鉴定机构出具的鉴定报告，内容真实，程序合法，可以作为本案的定案依据。两原告诉请的渗漏问题系302室空调井处排水管未改造前存在设计问题，雨水未能及时排走，导致阳台处出现积水现象，同时空调井处、阳台2处防水失效所致。被告罗来亮主张发生渗漏问题的阳台面积不在产权证中体现，故因该部位引发的漏水问题与其无关。本院认为，被告罗来亮2017年6月入住302房屋，被告罗来亮入住后对该阳台进行了装修，该阳台在位置上只能通过被告的房屋进入，被告已将该阳台视为私有空间并在实际上单独使用，在此情形下，被告对阳台的随时检修及预防损害的产生及扩大具有不可替代的便利性，而物业已无法对该阳台行使物业管理权，亦无法进行实际检查及维护等工作，结合被告对阳台的控制和使用状态，将管理和维护的责任确认给被告更加适宜，被告以该阳台系房屋产权范围外的公共部位为由提出的抗辩主张，本院不予采纳。302室阳台2处防水失效所致渗漏问题，被告罗来亮作为使用人、管理人，并未尽妥善管理职责，故其应当对原告因漏水所受损失进行赔偿。被告物业公司、新力公司辩称，2018年原告廖勇以同样的事由向本院提起诉讼，依据一事不再理原则，不应将其列为被告。本院认为，当事人撤诉或人民法院按撤诉处理后，当事人以同一诉讼请求再次起诉的，人民法院应予受理。本案中，两被告所指的（2018）赣0192民初1423号系原告廖勇申请撤诉，现原告再次诉至本院，本院应予受理。对两被告该辩称，本院不予支持。至于两被告与原告廖勇达成的《调解协议书》，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。被告新力公司主张其已履行《调解协议书》约定的在修缮义务，但未提交相关证据予以印证，且涉案鉴定反映导致渗漏问题的空调井、阳台2处仍存在防水失效的问题。故本院对被告新力公司该主张，不予支持。因被告新力公司未及时修缮渗漏部位，导致原告因渗漏问题所致的损失持续扩大，故原告再次起诉被告新力公司、物业公司，不违反上述《调解协议书》的约定。现被告新力公司应继续履行修缮义务，即对空调井、阳台2进行防水工程施工。被告新力公司作为房屋开发商，其有义务保障房屋的正常使用。首先，房屋空调井管道设计存在问题，阳台处出现积水现象；其次，空调井及阳台2处系公共领域，其防水工程由开发商负责施工，现在防水失效，导致了涉案渗漏问题。故被告新力公司应当对原告因房屋渗水造成的损失承担责任。原告多次向被告物业公司反映渗漏问题，但被告物业公司未尽巡查管理的责任，致渗漏问题久拖不决。且与原告作为物业管理方，在达成调解协议后未及时敦促被告新力公司修缮渗漏问题，亦有管理不当责任，故被告物业公司应当对原告因房屋渗水造成的损失承担责任。综上，经鉴定，两原告因涉案渗漏问题产生的合理损失为6218元，鉴定费12000元。结合三被告过错程度，本院认定，对原告的损失，被告新力公司承担60%，即10930.8元，被告物业公司、被告罗来亮各承担20%，即3643.6元。被告新力公司、物业公司各已经向原告支付1750元，故被告新力公司尚需向原告支付9180.8元，被告物业公司尚需向原告支付1893.6元。依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条、第十二条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之，《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告江西新力置地投资有限公司于本判决生效之日起30日内聘请有资质的施工单位对南昌经济技术开发区新力帝泊湾住宅小区B10#楼一单元302室房屋外的空调井、阳台1、阳台2地面进行防水处理，防止漏水至原告廖勇、邹玲的房屋，由此产生的费用由被告江西新力置地投资有限公司承担；二、被告江西新力置地投资有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告廖勇、邹玲9180.8元；三、被告新力物业集团有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告廖勇、邹玲1893.6元；四、被告罗来亮于本判决生效之日起十五日内赔偿原告廖勇、邹玲3643.6元；五、驳回原告廖勇、邹玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取计150元，由被告罗来亮负担30元，被告新力物业集团有限公司负担30元、江西新力置地投资有限公司负担90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员 蒋 权二〇一九年十一月二十日书记员 万谋红