上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初4523号原告：吕永山，男，1960年8月1日生，住上海市松江区。委托诉讼代理人：蒋文，上海新松律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鎏，上海新松律师事务所律师。被告：积商(上海)金融信息服务有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：刘治国，执行董事。被告：刘治国，男，1999年3月21日生，汉族，住江苏省。原告吕永山与被告积商(上海)金融信息服务有限公司(以下简称“积商公司”)、刘治国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年10月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张鎏到庭参加诉讼，被告积商公司、刘治国经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕永山向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告和被告积商公司签订的编号为2018第XXXX-1号《房屋租赁合同》于2019年3月14日解除；2.被告积商公司拆除位于上海市松江区新松江路XXX号77商务中心XX层01-04室房屋(以下简称“涉案房屋”)内的装修装饰物等附属物，恢复原装，清空涉案房屋内被告积商公司所有的设施设备残留物等并返还给原告；3.被告积商公司支付原告自2018年12月15日起至2019年3月14日止的租金154,122元；4.被告积商公司支付原告自2018年12月15日起至2019年3月14日止的物业管理费用15,412.11元；5.被告积商公司支付原告装修免租期(2018年3月15日至2018年6月14日期间)房屋租金154,122元和物业管理费15,412.11元，合计169,534.11元；6.被告积商公司支付原告违约金169,534.11元(以三个月的租金和物业管理费为标准)；7.判令原告无需向被告积商公司退还租赁保证金113,022.8元；8.被告积商公司赔偿原告律师费22,744元；9.被告积商公司赔偿原告自2019年3月15日起至实际返还之日止的房屋租金损失(按照3元/平方米/日*563平方米的标准计算)；10.被告积商公司赔偿原告自实际返还次日至2023年6月14日的租赁利益损失(按照1.51元/平方米/日*563平方米的标准计算)；11.被告刘治国对被告积商公司的前述第3至第10项金钱债务承担连带清偿责任。审理中，原告向本院申请撤回了前述第2、9、10项诉讼请求。事实与理由：2018年3月12日，原告和被告积商公司签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将涉案房屋出租给被告积商公司使用，合同对租赁期限、租金、装修免租期等进行了约定。合同签订后，原告依约向被告交付了涉案房屋，被告于2018年3月19日以转账方式向原告支付了第一期三个月的租金和物业费，并以两个月租金和物业费之和为标准向原告支付了租赁保证金。2018年10月29日，被告刘治国通过个人账户向原告转账支付第二期三个月的租金和物业费。此后，被告积商公司人去楼空，已无法继续按约和原告履行合同，故原告依法解除了与被告积商公司之间的合同，请求法院支持原告的相关诉讼请求。被告刘治国作为被告积商公司的唯一股东，在无法证明财产未混同的情况下，理应对被告积商公司的相关债务承担连带责任。被告积商公司、刘治国未发表答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：包括涉案房屋在内的上海市松江区新松江路XXX号房屋的产权人为案外人上海东紫房地产发展有限公司(以下简称“东紫公司”)。案外人吉清自东紫公司处承租了包括涉案房屋在内的上海市松江区新松江路XXX号B2、B1、裙楼4层、5层、主楼1层至30层房屋，并已取得其同意转租证明。2017年，吉清(甲方，出租方)与原告(乙方，承租方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将包括涉案房屋在内的上海市松江区新松江路XXX号裙楼4层、主楼1层至15层房屋出租给乙方。同时，吉清于2017年9月1日向原告出具了《转租证明》，载明同意原告对外出租前述房屋。2018年3月13日，原告(甲方，出租方)与被告积商公司(乙方，承租方)就涉案房屋签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，建筑面积为563平方米，租赁期限为五年，自涉案房屋实际交付之日起算，装修免租期为90天，房屋交付截止时间为2018年3月15日；本合同项下租赁房屋的租金为3元/平方米/日，自租赁期开始之日起第一个租金计收年度(2018年6月15日起至2019年6月14日止)的年租金为616,485元，此后每年租金在上一年的基础上递增4%，租金先付后用，每三个月结算一次，乙方应至少提前一个月支付下一周期的租金；本合同项下的物业费为0.3元/平方米/日，先付后用，每三个月结算一次，乙方应与租金同步向甲方付清物业费；如乙方逾期支付本合同约定的任何费用，不足15日的，每逾期一日，按逾期应付总额的0.5%向甲方支付违约金，逾期超过15日(含15日)，按逾期应支付总额的1%向甲方支付违约金，逾期超过30日(含30日)，仍未足额支付应付款项的，甲方有权立即解除本合同，且乙方已付费用及保证金不予退还；乙方应在本合同签订后3日内，向甲方支付租赁保证金，金额为两个月租金和物业费的综合，该保证金不被视为本合同项下任何费用的预付；在租赁期间，非因本合同约定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方除应向甲方支付相当于解除前三个月租金及物业费总额的违约金外，还应当参照本合同约定的租赁标准支付免租期内的租金、物业费。合同另对其他事项作了约定。同日，原告实际向被告交付了涉案房屋。2018年3月19日，被告积商公司向原告转账支付317,968元。2018年10月29日，被告刘治国向原告转账支付169,534.11元。2019年1月10日，原告向被告积商公司退还款项16,850元。因被告积商公司存在租金逾期支付的情况，原告于2018年12月18日经由案外人向被告发送《催款通知》一份，要求被告积商公司支付2018年12月15日至2019年3月15日期间的租金154,122元和物业费15,412.11元，合计169,534.11元。2019年3月14日，原告向被告积商公司的邮箱发送《律师函》一份，要求解除原、被告之间的房屋租赁合同关系等。2019年3月20日，原告实际收回了处于空关状态的涉案房屋。审理中，原告对于被告已支付款项的构成解释如下：被告支付的第一笔款项317,968元包含房屋免租期内三个月的物业费15,412.2元、押金113,022.8元(两个月的租金和物业费)、2018年6月15日至2018年9月14日期间的首期租金和物业费169,534.11元、以及装修押金20,000元；被告支付的第二笔款项即对应2018年9月15日至2018年12月14日期间的第二期租金和物业费。原告另提供2018年11月2日形成的《装修押金(退还)工程部确认单》一份，载明应扣除公共区域损坏塑膜板材料费和人工费800元、消防放水费1500元、电表费850元，合计3,150元，证明原告在收取20,000元装修押金的基础上，依据该确认单上载明的数额，向被告积商公司退还了前述2019年1月10日金额为16,850元的款项。审理中，本院向原告释明其主张的律师费属于实际损失，不可与违约金并处，对此原告表示若依法不能同时主张，则请求法院按照就高原则处理。另查明：被告积商公司工商备案处原先登记的股权人包括案外人吴某1、彭某某、焦某某、吴某2、章某某，原先登记的法定代表人为案外人吴某2。2018年6月5日，被告积商公司工商备案处登记的股权人变更为被告刘治国一人，登记的法定代表人亦变更为被告刘治国。以上事实，由不动产权证书、《房屋租赁合同(XXXXXXXX-2)》、转租证明、《房屋租赁合同(2018第XXXX-1号)》、《催款通知》、《律师函》、电子邮件截图、企业工商登记信息、当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应恪守履行。在被告缺席庭审的情况下，原告针对被告已付款项的说明尚属合理，本院对于原告主张的具体金额的构成予以采信。现被告至今仍未向原告支付自2018年12月15日起的租金和物业费，而根据原、被告之间订立的《房屋租赁合同》之约定，相关款项本应于2018年11月15日前支付，原告于2019年3月14日通知被告行使合同解除权的行为，于法有据，本院据此确认原告和被告积商公司签订的编号为2018第0312-1号《房屋租赁合同》于2019年3月14日解除。合同解除后，合同期内欠付的相关费用仍应支付，根据原告提供的证据，目前被告仍拖欠原告自2018年12月15日起至2019年3月14日止的房屋租金和物业费，本院对此依法予以支持。鉴于被告拒不支付租金且搬离涉案房屋，以实际行动表示不再履行原、被告之间的房屋租赁合同，故理应对原告承担相应的违约责任，对于原告依约主张的违约金、免租期内的租金和物业费、没收保证金、赔偿律师费损失等违约责任，其中前三项基于合同约定实质上均带有违约金的性质，本院综合相关请求后根据违约金和损失就高原则，并酌情根据本案实际情况对于违约金进行适当调整，综合确定被告应向原告支付违约金300,000元，被告积商公司在原告处的保证金折抵而无需退还后，还需支付违约金186,977.2元。对于原告要求被告刘治国承担连带责任的诉讼请求，于法有据，本院亦予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告吕永山与被告积商(上海)金融信息服务有限公司于2018年3月13日签订的编号为2018第XXXX-1号《房屋租赁合同》于2019年3月14日解除；二、被告积商(上海)金融信息服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吕永山支付自2018年12月15日起至2019年3月14日止的租金154,122元；三、被告积商(上海)金融信息服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吕永山支付自2018年12月15日起至2019年3月14日止的物业管理费15,412.11元；四、被告积商(上海)金融信息服务有限公司在原告吕永山处的租赁保证金113,022.8元无需退还；五、被告积商(上海)金融信息服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吕永山支付违约金186,977.2元；六、被告刘治国对被告积商(上海)金融信息服务有限公司的上述第二至五项给付义务承担连带责任；七、驳回原告吕永山的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,113元，公告费560元，合计9,673元，由原告吕永山负担1,060元(已付)，由被告积商(上海)金融信息服务有限公司、刘治国负担8,613元(于本判决生效后七日内缴付本院)。如不服本判决，原告吕永山可在判决书送达之日起三十日内，其余当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  方美玲审 判 员  暨秉恒人民陪审员  杨宜萍二〇一九年十一月三十日书 记 员  何正为附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。