成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初1193号 原告：成都市恒泽物业管理有限公司，住所地成都市成华区地勘路1号附48-51号。 法定代表人：何光庸，职务：总经理。 委托诉讼代理人：陈团，公司员工，一般授权。 委托诉讼代理人：王娟，公司员工，一般授权。 被告：叶其忠，男，1967年9月3日出生，汉族，住成都市成华区。 原告成都市恒泽物业管理有限公司（以下简称恒泽公司）与被告叶其忠物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案。诉讼中，被告叶其忠提出反诉，本院审查后于2019年3月19日裁定不予受理。被告叶其忠不服，上诉至四川省成都市中级人民法院（以下简称成都中院），成都中院于2019年5月27日作出终审裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院适用适用简易程序，于2019年7月29日、10月17日公开开庭进行了审理。原告恒泽公司的委托诉讼代理人陈团、王娟到庭参加诉讼，被告叶其忠第一次庭审中未经法庭许可中途退庭，第二次庭审中，被告叶其忠到庭，本案现已审理终结。 原告恒泽公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠的物业费1274元（2016年7月1日至2018年12月31日）；2、被告支付违约金2093元（以1274元为本金，按照日息5‰的标准，从2016年7月1日计算至2018年12月31日）；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告恒泽公司经核对第二次最终重新明确违约金计算标准和期间如下：违约金标准按照每天5‰，2016年7月1日至2016年12月31日，欠费金额为254.88元，以254.88元为基数，从2017年1月1日计算至2018年12月31日，每年按照365天计算；2017年1月1日至2017年12月31日，欠费金额509.76元，以509.76元为基数，从2017年1月1日计算至2017年12月31日，每年按照365天计算；2018年1月1日至2018年12月31日，欠费金额509.76元，以509.76元为基数，从2017年1月1日起计算至2018年12月31日。原告起诉时提交的违约金计算表格载明的计算方式如下：违约金按照每天5‰的标准，以欠费金额254.88元为基数，以每年365天，计算两年（即2017年1月1日至2018年12月31日）；违约金按照每天5‰的标准，以欠费金额509.76元为基数，以每年365天，计算一年（即2018年1月1日至2018年12月31日）；违约金按照每天5‰的标准，以欠费金额254.88元为基数，以半年182天，计算半年。事实和理由：原告系民兴北苑小区物业管理人，被告系该小区10栋2单元2楼0202号房屋的业主，房屋建筑面积为84.95平方米。双方签订的《前期物业服务协议》约定被告应当缴纳物业费，标准为住宅房屋1.5元/月·平方米，并且违约责任约定逾期按照每天0.5‰的标准交纳违约金，现被告逾期未缴费，故请求依法判决。 被告叶其忠辩称，认可2016年7月1日至2018年12月31日期间未向原告交纳物业管理费。被告现居住在民兴北苑10栋2单元2楼202号，从2016年开始至今居住在此处。第一次庭审中被告叶其忠陈述完毕以上内容后，未经法庭许可，中途退庭，并有庭审视频在案佐证。 经审理查明，原告（甲方）和被告（乙方）签订的《前期物业管理合同》（无签订时间）约定原告为被告所居住的位于成都市成华区房屋（建筑面积84.95平方米）为提供前期物业管理服务。前期物业服务是指：自建设方通知交房之日起至设立业主大会并选定新物业公司签订的《物业服务合同》之日止的物业服务。物业费收取标准为每月每平方米0.5元。被告2015年9月30日接收案涉房屋。被告自认从2016年7月1日起至2018年12月31日止，未向原告缴纳前述期间应当缴纳的物业管理费用。庭审中，原告陈述2015年9月30日至2015年12月31日期间，被告应当缴纳的物业管理费均由政府补贴，故被告无需缴纳前述期间物业管理费。同时原告陈述因政府补贴，被告仅需按照每月每平方米0.5元标准交纳物业管理费。前期物业合同约定物业服务费用交纳时间为：物业服务费按半年交纳，业主应在每年1月（缴纳本年度上半年物业服务费）、7月（缴纳本年度下半年物业服务费用）履行缴纳义务。案涉物业合同违约责任约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权公告催交并要求乙方补交以及从逾期之日起按每天0.5‰交纳违约金及滞纳金，直至依法诉讼解决，甲方律师代理费用由迟延交纳方承担。物业合同约定原告的义务包括房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生以及秩序维护，交通秩序和车辆停放以及房屋装饰装修管理等。原告所举证据显示，原告定期对案涉小区的电梯进行维修检测，对小区外墙进行维修，对小区进行清洁消毒工作，接待业主投诉并处理，并对车辆进出登记。 庭审中，原告陈述案涉小区尚未成立业主大会或业主委员会，未签订任何新的物业合同。 现案涉房屋尚未取得不动产权证书，2019年4月30日成都市成华区住房建设和交通运输局出具的《房屋建筑面积测绘成果报告》载明民兴北苑10栋2单元2楼02号的案涉房屋测绘面积为84.98平方米，第二次庭审中原告坚持按照84.95平方米的标准计收案涉房屋物业管理费。 被告叶其忠提供的缴费票据载明被告为案涉房屋缴纳的物业管理费截止到2016年6月。 第二次庭审中，被告表明拒绝缴纳物业管理费原因系原告拒绝为被告更换房门。 另查明，现案涉房屋所在小区未成立业主委员会或业主大会，未和原告签订新的物业管理合同。 以上事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：1、当事人身份信息；2、前期物业管理合同及备案表；3、维修记录、车辆进出登记记录、清洁记录等日常记录资料；4、收房记录；5、本案庭审视频录像；6、房屋建筑面积测绘成果报告；7、欠费明细表等。当事人所举其他证据因不符合证据的真实性、合法性和关联性，本院在本案中不予认定。被告第一次在庭审中未举证，因其未经法庭许可中途退庭，其无法行使诉讼权利，自行承担不利后果。第二次庭审中被告明确表示不需要质证。 本院认为，原告和被告签订的前期物业管理合同合法有效，对双方均由约束力。现被告庭审中认可原告主张的前述期间物业管理费用未缴纳且有庭审视频为证，被告逾期未缴纳物业管理费的行为构成违约，应当承担违约责任。原告主张被告缴纳物业管理费的请求成立，本院予以支持。关于具体金额的认定问题，原告主张按照84.95平方米作为被告缴纳物业管理费计算基数并无不当，本院予以支持，故按照合同约定每月每平方米0.5元的标准，被告每月应当缴纳的物业费金额为42.475元。2016年7月1日至2018年12月31日，共计欠费月数为30个月，合计物业管理费金额为1274.25元。原告仅主张被告支付1274元物业管理费的请求并无不当，本院予以支持。被告未提交证据证实已经缴纳前述期间物业管理费，自行承担不利后果。被告以原告拒绝更换其房门为由拒不缴纳物业管理费于法无据，本院不予采信。 关于违约金问题。原告经核对第二次最终重新明确违约金计算标准和期间的，但是原告的代理人授权范围仅为一般授权，故本院依照原告提交的欠费明细表中记载的违约金计算方式予以计算。根据合同约定，物业服务费按半年交纳，业主应在每年1月（缴纳本年度上半年物业服务费）、7月（缴纳本年度下半年物业服务费用）履行缴纳义务以及乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权公告催交并要求乙方补交以及从逾期之日起按每天0.5‰交纳违约金及滞纳金，直至依法诉讼解决。故第一笔违约金以2016年7月1日至2016年12月31日期间欠费金额254.88元为基数，按照每日0.5‰的标准，以每年365天计算两年的金额为93.03元。第二笔违约金以2017年1月1日至2016年12月31日期间欠费金额509.76元为基数，按照每日0.5‰的标准，以每年365天计算一年的金额为93.03元。第三笔违约金以2018年1月1日至2018年12月31日期间原告主张的计算欠费基数254.88元为准，按照每日0.5‰的标准，以半年182天计算半年的金额为23.19元。以上合计违约金金额为209.25元。原告主张的违约金209.25元部分成立，本院予以支持。超过部分不予支持。 关于追加被告的问题。诉讼中，被告申请追加部分案外人为本案共同被告，经审查案涉物业合同签订方为原告和被告，并未包含其他主体，故原告主张被告承担给付义务并无不当，被告的申请不符合法律规定，本院在本案中不予准许。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告叶其忠于本判决生效之日起十日内向原告成都市恒泽物业管理有限公司支付物业管理费1274元； 二、被告叶其忠于本判决生效之日起十日内向原告成都市恒泽物业管理有限公司支付违约金209.25元； 三、驳回原告成都市恒泽物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告叶其忠负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  彭有志 二〇一九年十一月五日 书记员  杜京城