青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）青28民终474号 上诉人（原审原告、反诉被告）：格尔木世华物业管理有限公司，住所地格尔木市，统一社会信用代码916328010591362954。 法定代表人：刘静，该公司总经理。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：格尔木同成物业有限公司，住所地格尔木市，统一社会信用代码916328010745504272。 法定代表人：王明华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王法明，青海彰杨律师事务所律师。 上诉人格尔木世华物业管理有限公司（以下简称世华物业）因与被上诉人格尔木同成物业有限公司（以下简称同成物业）物业服务合同纠纷一案，不服青海省格尔木市人民法院（2019）青2801民初1049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人在二审中均无新的事实、证据和理由，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定可以不开庭审理的情形，故对本案不开庭进行审理。本案现已审理终结。 世华物业上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为一审判决认定主要事实错误，适用法律不当，导致判决结论错误，应予改判。一、一审判决认定事实部分明显有倾向性，上诉人对一审判决中“由于世邦小区业主未能认可原告将物业服务工作交由被告”存在重大异议，该认定具有明显倾向性。上诉人和被上诉人签订移交协议书是基于2018年5月21日行业主管部门多家单位参与下召开的世邦小区物业联席协调会，该会议决定由同成物业接管代为小区业主服务，有相关会议纪要佐证。2018年5月22日世华物业退出交接期间，业主委员会人员不齐，业主委员会处于瘫痪状态，无法履行职责。正式成立的合法业委会是在上诉人与被上诉人交接后的2018年6月1日正式成立，而后才开始履职，向被上诉人发函；而不是因为世邦小区业主不认可上诉人将物业服务工作交由被上诉人。一审认定事实部分避重就轻，回避案件核心、转移焦点，将上诉人已全部履行合同义务的事实和证据故意避而不谈，导致案件处理发生根本性偏差。二、适用法律错误。基于以上一审判决对本案事实回避核心问题的认定，必然导致其适用法律错误，本案之诉基础是双方于2018年5月22日在行业主管部门参与下决定的上诉人退出物业管理而由被上诉人接管，继而产生的物业移交和债权债务的处理。退出、接管物业，其实是上诉人与世邦城市广场住宅小区解除物业服务合同，世邦城市广场住宅小区又与被上诉人同成物业建立服务合同关系，而本案不是物业服务合同关系，而是基于退出和接管对物业移交和债权债务的处置，是基于移交协议书约定的权利义务的法律关系。而一审判决将这一关系界定为“转委托行为”故意错误适用法律条款，以达到确认合同无效，不予支付双方约定债务并偏向被上诉人的目的。综上所述，一审判决认定事实错误、适用法律错误导致判决结论明显不公，故应当依法撤销并纠正。 同成物业辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应当驳回上诉，维持原判。上诉人认为“一审认定事实部分明显有倾向性”，该上诉理由无任何事实依据。答辩人与上诉人签订《物业移交协议》是在2018年5月22日，上诉人认为此时交接期间“业主委员会人员不齐，业主委员会处于瘫痪状态，无法履行职责。正式成立的合法业委会是在交接后的2018年6月1日正式成立”，在此情况下业主怎能认可上诉人将物业服务工作交由被上诉人。答辩人认为上诉人该上诉理由错误，业委会是业主代表，先有业主后有业委会，业委会代为行使小区物业管理权利，不是业主直接行使小区物业管理权。本案中，答辩人与上诉人签订物业移交协议无论在小区业委会成立前还是在成立后，都未得到业委会的正式认可或追认，一审对此事实认定正确，适用法律正确。根据《物业管理条例》规定，答辩人与上诉人之间就物业管理移交工作的协议必须得到该小区业主的认可才有效，合同无效，基于该协议产生的债权、债务关系也是无效的。答辩人应政府部门邀请临时进入小区开展物业管理工作，避免小区物业工作瘫痪，影响业主生活和社会问题，后小区业委会选定云舟物业公司进入管理，答辩人退出小区物业管理工作，答辩人与上诉人的该协议无法履行，基于该协议有可能产生的债权债务自然也不成立。且答辩人未收取业主拖欠的上诉人的各项费用，上诉人当然没有理由要求答辩人支付该费用。综上，应当驳回上诉人的上诉请求。 世华物业向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付原告物业费、采暖费等各项费用726501元；2.判令被告向原告支付违约金50772.38元；3.本案诉讼费由被告承担。 同成物业向一审法院反诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告签订的《物业移交协议书》；2.本案诉讼费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：根据当事人陈述及经审查确认的证据，一审法院经审理认定事实如下：格尔木世邦投资有限公司投资建设世邦城市广场商住小区后，于2013年6月3日经工商行政主管部门批准登记成立世华物业对该小区进行物业服务管理，世华物业主营物业管理、集中供暖服务等。庭审中原告确认世华物业是格尔木世邦投资有限公司的全资子公司，格尔木世邦投资有限公司与世华物业法定代表人均为臧华山。世华物业成立后对世邦城市广场商住小区履行物业服务管理，随后几年间由于在管理服务过程中与小区业主产生矛盾，多家行政部门协调均无法得到解决，造成世华物业管理困难，世华物业多次要求退出该小区物业服务管理。2018年5月21日在格尔木市房地产管理处、公安局昆仑路派出所、昆仑路街道办事处、昆仑路街道育红巷社区、同成物业等多个部门参与下召开世邦小区物业联席协调会，并于次日形成格昆纪要（2018）1号会议纪要：一、由昆仑路街道办事处徐红魁同志通报2018年5月19日下午2点在世邦小区5楼平台业主委员会召开增补委员大会情况。参会人员一致讨论认为此次增补委员合法，并通知业主委员会尽快选出主任、副主任，并按程序进行公示。二、房管处刘志明主任介绍有物业资质的物业公司情况，刘主任建议：鉴于目前世邦小区现状，暂由同成物业公司接管代为小区业主服务，参会人员一致同意。三、经会议研究同意：1、办事处、育红巷社区督促业主委员会尽快选出主任、副主任，并按程序进行公示。各相关单位按各自职责范围做好督导和监督。2、会后市房管处、昆仑路派出所、昆仑路街道办事处、育红巷社区4家联合下发暂时由同成物业服务世邦小区的通知并做好后期相关工作。会后，以格尔木市房地产管理处、格尔木市公安局昆仑路派出所、格尔木市昆仑路街道办事处、格尔木市昆仑路办事处育红巷社区委员会四家单位联合发布如下告知事项：因世华物业多次提出退出小区服务，经上报逐渐、房管等相关部门，为解决小区物业问题，市房管处会同昆仑路街道办事处、格尔木市公安局昆仑路派出所、育红巷社区于2018年5月21日召开世邦小区物业联席会议，会议决定，鉴于小区目前状况，由同成物业有限公司（三星级）暂时接管代为服务。 2018年5月22日原告世华物业（甲方）与被告同成物业（乙方）签订《物业移交协议书》，双方约定：一、交接时间2018年5月22日。二、交接项目：1．甲方在世邦城市广场住宅服务期间的物业收支账务，经双方清算确认后移交给乙方，2018年以前业主所欠物业费、采暖费、水费及2018年业主所欠物业费、公摊水费及各项维保合同及垃圾清运住宅分摊费用共计832334.18元（大写：捌拾叁万贰仟叁佰叁拾肆元壹角捌分），由乙方在签订移交协议书起七个工作日内支付一半416167.09元，其余费用416167.09元在2018年12月31日前一次性支付给甲方。2018年以前及2018年业主所欠公摊电费共计49943.32元按照责任与义务第九条约定执行，乙方不得以各种理由拒绝上述支付该款项。费用清单具体详见附件。2．甲方在世邦城市广场三楼东北角的物业用房，依照《青海省物业管理条例》第十二条规定：物业服务用房按照房屋建筑总面积千分之三的比例配置，且不得低于七十平方米；房屋建筑总面积超过三万平方米的，按照超过部分建筑面积千分之一的比例增加配置。物业服务用房不包含门岗值班室。按比例进行移交，用做物业管理用房。依照《青海省物业管理条例》第十二条规定：物业用房为169.23㎡。应乙方要求，三楼除以上面积外的其余部分，暂由乙方使用，期间产生的水电费、采暖费等其他费用由乙方承担，若甲方需要时，乙方需立即归还甲方使用。3．世邦城市广场小区出入口值班岗亭全部移交给乙方，乙方负责经营和管理。4．甲方关于住宅的相关设备设施列入移交。相关设备设施经双方查验，签字确认后由乙方负责的甲方不再承担责任。相关明细见附表。5．甲方聘请的物业从业人员，除商场所需，其余人员经甲乙双方协商由乙方接收，保洁2名、薪酬2300／月；客服2名，薪酬3000元／月，名单见附表。6．物业办公设备设施的移交。甲方现在使用的办公设备设施双方查验，按照使用年限折旧议价移交，相关费用6688元，此费用由乙方在交接日起七个工作日之内一次性支付给甲方，相关明细见附表。7．生活垃圾清运。世邦城市广场生活垃圾场为住宅、商场共用，垃圾清运费乙方按照6元／户分摊。自移交签字后至清运协议到期期间的相关费用，由甲乙双方共同承担。相关费用120000元，乙方承担8349.6元，相关清运费协议见附件。8．外围下水管网的清洗、疏通和维修。世邦城市广场外围下水管网为住宅、商场共用。外围下水管网的清洗、疏通和维修的费用按照建筑面积分摊。自移交签字后至清洗、疏通协议到期期间的相关费用，由甲乙双方共同承担。相关费用28000元，乙方承担6913.70元，外围下水管网的清洗、疏通协议见附件。9．建筑消防设施维护保养及电梯保养费用。前期世邦城市广场小区设备设施维保费用均系甲方支付，自移交签字后至维保合同到期期间的相关维保费用，由甲乙双方共同承担。消防维保费用按照建筑面积分摊，由甲乙双方共同承担，相关费用206000元，乙方承担18907.96元，住宅电梯相关费用由甲乙双方共同承担。相关费用共计175516元，乙方承担13442.06元，相关维保合同见附件。10．甲乙双方共同设备设施的管理。明确共用设备设施的管理权限（如消防水泵房内设施、柴油发电机、公共配电室、室外消防设备设施）按照建筑面积或所需对相关费用分摊。详情见共用设备设施附件。11．住宅2栋1单元顶楼的消防水箱间，为商场及住宅共用，共同管理和维护、维修，产生费用由甲乙双方均摊；其用电为商业，用水为住宅，电费1元／度，电费由甲乙双方均摊；水费3.19元／m，水费由甲乙双方抄表为准，谁用水谁付费。上述费用：维护、维修费由乙方支付给甲方；电费由乙方支付给甲方；水费由甲方支付给乙方；费用按月结清。12．地下消防泵房为甲乙双方共用，产生的费用由甲乙双方即维修、维保方商定按建筑面积分摊，产生费用由乙方支付给甲方。13．消控室为甲乙双方共用，由甲方负责管理和日常维护，经双方管理人员协商，乙方可调取相关资料。14．住宅喷淋湿式报警阀间经双方查验，签字确认后由乙方负责，甲方不再承担责任。相应维保单位一并移交。15．世邦城市广场发电机房用电为商业用电，电费1元／度，所产生的电费由甲乙双方均摊；柴油发电机共用，产生的费用由甲乙双方按住宅、商业的供电功率分摊，产生费用由乙方支付给甲方。16．锅炉房设备：住宅用2#、3#锅炉经双方查验，签字确认后由乙方负责，甲方不再承担责任。相应维保单位一并移交。商业用1#锅炉由甲方管理使用。水处理间住宅循环泵（已安装电表）交付乙方管理使用。住宅补水泵之前安装水表。补水泵电源改至住宅循环泵控制柜。住宅用2#、3#锅炉及水处理间住宅循环泵住宅补水泵产生的电费由乙方承担并支付给甲方；其用电为商业，电费1元／度，产生水费由甲方支付给乙方，用水为住宅，水费3.19元／m，17．生活水泵房及内部设备设施经双方查验，签字确认后由乙方负责，甲方不再承担责任。生活水泵房用电为商业，电费1元／度，所产生的电费由乙方支付给甲方。18．污水泵甲乙双方共用，产生的费用由甲乙双方按建筑面积分摊。19．住宅电梯共计11部，签字确认后由乙方负责，甲方不再承担责任，相应维保单位一并移交，住宅电梯电费由乙方承担。20．住宅1#、2#低压配电室及其内部设备设施，经双查验，签字确认后由乙方负责，甲方不再承担责任。双方在《物业移交协议书》除了约定了上述内容外，还约定：对于共用设备设施，为住宅、商场移交需改造的，由甲方负责改造，完成后经双方查验，签字确认后由乙方负责的甲方不再承担责任。同时合同约定了移交后双方的责任和义务，其中包括：甲方暂不收取住宅设备设施及公摊电费，待开发商格尔木世邦投资有限公司牵头新进物业和业主委员会联名向市政府、供电公司提交住宅电费收取标准变更的申请后，最终以市政府、供电公司下发的关于世邦住宅电费变更标准的文件为收费依据。本协议约定各自承担的相关费用发生变化时，按本协议双方约定的承担比例进行相应的调整。双方应承担的相关费用，如一方向公共能源及相关部门缴纳后，在缴纳方通知对方之日起，对方应当在三日内将自己应当承担的部分交付给缴纳方，如该方没有按期支付，每拖延一日，承担万分之五的违约金，直至付清为止。协议一经签订，中途不管乙方是否退出，移交其他物业公司等包括但不限于各种情况，乙方必须按合同约定期限付款，不得以任何理由拒付。按本协议约定应当向对方支付的款项，如没有约定按期支付，每拖延一日，承担万分之五违约金，直至付清为止。该协议由原告工作人员熊蓉签字并加盖世华物业合同专用章，被告同成物业法定代表人王明华签字加盖单位印章确认。《物业移交协议书》签订后，双方派人员对部分世邦城市广场住宅、商业设备设施进行查验，查验完毕被告同成物业在原告制作的物业设备移交清单中签字盖章，随后被告同成物业接管世邦城市广场小区物业服务工作。由于世邦小区业主未能认可原告将物业服务工作交由被告，2018年6月24日世邦城市广场小区业主委员会以文件的形式函告同成物业：自5月21日至今，贵公司在世邦城市广场小区做代管服务已34天，世邦城市广场小区业主委员会于6月20日与青海云舟物业管理有限公司签订了本小区的物业服务合同，此合同已在格尔木市房地产管理处备案生效。世邦城市广场小区物业交接条件已经成熟，世邦城市广场小区业主委员会认可贵公司在本小区的代管服务，接受贵公司代管本小区这34天所产生的费用。世邦城市广场小区业主委员会发函给贵公司，要求贵公司做好与青海云舟物业管理有限公司的交接工作。逾期产生的费用由贵公司自理。 2018年7月18日在××道办事处几家单位又召开会议，确认同成物业代管世邦物业服务两个多月，云舟物业接管同成物业服务，对两个多月代管服务付出的人力、物力由云舟物业适当给予一定补偿，两个物业公司进行核算、交接、派人监管。当月，同成物业与世邦城市广场小区物业委员会及青海云舟物业管理有限公司在格尔木市房地产管理处、格尔木市公安局昆仑路派出所、格尔木市昆仑路街道办事处、格尔木市昆仑路办事处育红巷社区四家单位的见证监督下签订三方协议，约定：一、结束代管时间界定，同成物业于2018年7月31日前与世邦城市广场业主委员会完成相关事宜的移交工作，代管费用结算截止日期为2018年7月31日，同成物业收到代管费用后，退出世邦城市广场小区，青海云舟物业管理有限公司自同成物业退出之日进驻小区，开展物业服务工作。二、代管费用，1．同成物业代管服务自2018年5月22日开始，截止2018年7月31日共计71天，经世邦城市广场业主委员会确认无误，代管期间发生各项费用合计381566.64元，附费用明细清单。2．本协议签订之日同成物业向青海云舟物业管理有限公司开具增值税普通发票，青海云舟物业管理有限公司收到发票之日一次性向同成物业支付其代管费用。三、其他事项，因同成物业为政府指定代管服务公司，结束代管需政府相关部门联合街道办事处、社区、辖区派出所、业主委员会、新聘物业公司召开联席会议，宣布结束代管，新聘物业公司进驻服务，并出具相关说明，作为新聘物业公司进驻服务的依据。协议由三方合同当事人及四家见证单位加盖印章。协议附件设备设施移交清单中对于办公室的办公用品确认了64980.00元的价值进行移交。2018年12月13日青海云舟物业管理有限公司对进驻世邦城市广场小区物业服务后作出设备设施使用安全责任及物业服务承诺书。 世邦城市广场小区业主委员会成立于2016年10月，后由于部分业主委员会成员辞职，于2018年增补部分委员履行业委会职责。被告同成物业代管世邦城市广场小区期间，收取业主拖欠的部分物业费、水费及分摊的电费等合计38244.03元。同成物业将小区物业服务移交给青海云舟物业管理有限公司后，原告庭审中认可青海云舟物业管理有限公司支付给原告105833.18元。被告庭审提交的中国工商银行电子回单证实2019年3月25日青海云舟物业管理有限公司支付原告世华物业水电费39125.56元。 一审法院认为，物业服务管理是指业主对区划内共有建筑物、场所、设施设备的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。物业服务企业依据物业服务委托合同进行的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌管理项目进行维护，修缮的活动。物业管理服务关系到小区业主安居生活的方方面面，关系到区域的和谐与稳定，因此，在提供物业服务的过程中，物业服务既要依法经营，适应市场和经济环境，又要具有较高的服务技能展现效率和效果。本案中，世邦城市广场商住小区建成之后，格尔木世邦投资有限公司在房屋销售过程中的相当一段时期内，在符合法律规定的业主大会和业主委员会没能成立前，于2013年6月3日经工商行政主管部门批准登记成立世华物业对该小区进行了必须的物业服务管理，世华物业主营物业管理、集中供暖服务等，与小区业主之间形成了前期物业服务合同关系。2018年5月由于在前期物业服务合同履行过程中与小区业主产生矛盾原告多次提出退出小区服务，为解决小区物业服务管理问题，在格尔木市房地产管理处、格尔木市公安局昆仑路派出所、格尔木市昆仑路街道办事处、格尔木市昆仑路办事处育红巷社区等单位的协调下被告同成物业于2018年5月22日开始代管世邦城市广场商住小区物业管理，并与原告签订《物业移交协议书》，该移交协议书实际是原、被告就小区物业服务的转委托行为，转委托即指物业服务企业与小区在已经签订物业服务合同后，围绕该合同所涉及的全部或者部分物业服务业务进行转委托。《物业管理条例》第三十九条规定“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”，该条规定的本意是允许或者说不反对物业服务企业就特定服务项目进行转委托，但禁止物业服务企业将全部物业服务业务进行转委托。原、被告之间签订的合同生效要件除当事人意思表示一致外，不得违反国家法律、行政法规的强制性规定，本案被告同成物业以合同未实际履行，合同目的不能达到为由要求解除合同，首先涉及的是原、被告之间签订的《物业移交协议书》的合同效力审查问题。一审法院认为，对合同效力的审查，属于人民法院裁判权范围，合同效力是法律问题而非事实问题，是法院依职权认定的内容，虽然本案被告同成物业未提起确认合同无效的诉讼请求，而是主张解除合同，但一审法院应依职权对效力进行审查。合同无效是对已经成立的合同进行价值判断的结果，不受当事人单方或者双方意志的控制。当事人可以放弃实体权利和程序权利，但当事人无权改变一个无效合同的效力，也就是说法院对合同效力进行审查并不违反所谓的“不告不理”原则。无效的合同既不能履行，也不能解除。本案原告世华物业因在提供物业服务过程中与世邦城市广场小区业主产生纠葛和矛盾，多次提出退出小区物业服务的情况下，经市政府相关部门的协调决定由本案被告同成物业代管小区物业服务。2018年5月22日同成物业与世华物业移交世邦城市广场小区的物业服务并签订《物业移交协议书》，该协议书虽然系双方当事人真实意思表示，但由于双方之间签订协议书将世邦城市广场商住小区物业服务管理移交，未经小区业主或业主委员会同意，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条第（四）项规定，业主大会有权决定解聘物业服务企业。而按照业主大会决定和《物业管理条例》第十五条第（二）项规定，业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同属于其法定职责，第八十一条第二款规定，对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。世邦城市广场商住小区业主委员会有权依据法律规定选聘物业管理企业对小区进行物业管理服务，与青海云舟物业管理有限公司签订物业服务合同符合法律规定。因此，由于原、被告之间签订的《物业移交协议书》未得到小区业主和业主委员会认可并已与新的物业公司签订服务合同，世华物业将该区域内的全部物业管理一并委托给同成物业代管，违反法规、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定“有下列情形之一的，合同无效：违反规定、行政法规的强制性规定”，故本案原、被告之间签订的《物业移交协议书》无效，反诉原告同成物业要求解除该合同的反诉请求，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。庭审中，原告认可已收取青海云舟物业管理有限公司支付的105833.18元，原告庭审变更诉讼请求，要求被告支付物业费、采暖费等各项费用726501元。经查，被告在代管期间收取前期业主拖欠的水电费及物业费38244.03元，属于应当返还的费用，被告同成物业应予以返还，原告诉求超出部分，一审法院不予支持。因合同无效，且双方均有过错，应各自承担相应的责任，原告要求被告支付违约金50772.38元的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条第（四）项、第八十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《物业管理条例》第三十九条之规定，判决：一、原告（反诉被告）格尔木世华物业管理有限公司与被告（反诉原告）格尔木同成物业有限公司签订的2015年5月22日《物业移交协议书》无效；二、被告（反诉原告）格尔木同成物业有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告（反诉被告）格尔木世华物业管理有限公司管理费38244.03元；三、驳回原告（反诉被告）格尔木世华物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）格尔木同成物业有限公司要求解除《物业移交协议书》的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，当事人没有提交新证据 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，需经小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，2018年5月22日同成物业与世华物业移交世邦城市广场小区的物业服务并签订《物业移交协议书》虽系世华物业与同成物业基于格尔木房管处、昆仑路派出所、昆仑路街道办事处、昆仑路街道育红巷社区等行业主管部门参与下召开的《关于召开世邦小区物业联席会议纪要》决议下双方的自愿行为，但该协议书涉及的内容是移交世邦小区物业。而物业的选聘和解聘，根据法律规定均需业主同意，在小区业主未参与会议纪要的情况下形成的会议纪要决议，不能代替小区业主大会的意见，故《物业移交协议书》违反《中华人民共和国物权法》第七十六条第（四）项的规定，一审认定该协议无效正确，本院对此予以确认。因此对于上诉人称应当按协议书有效，同成物业应当按协议约定履行付款义务的理由本院不予支持。 关于上诉人称2018年5月22日世华物业退出交接期间，小区业主委员会因人员不齐无法履行职责的理由。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，即使业主委员会无法履行职责，世华物业与同成物业签订《物业移交协议书》时也应当征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，但双方在签订《物业移交协议书》时，未征得业主的同意。故对上诉人的该上诉理由本院不予支持。 关于上诉人称该案并非物业服务合同关系，而是基于移交协议书约定的债权债务法律关系，一审将这一关系界定为“转委托行为”错误的理由。无论一审将双方之间的协议认定为是“转委托行为”还是其他行为，双方之间的行为实质上是对世邦小区物业的转让移交行为。双方之间的协议并非单纯的债权债务合同，而是基于移交世邦小区物业管理而形成的法律关系，涉案标的也正是基于物业管理所产生的物业费用。因双方签订的协议无效，故双方协议约定的债权债务也归于无效。 综上所述，格尔木世华物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11065元，由格尔木世华物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  邢 昌 审 判 员  谢建华 审 判 员  樊旭华 二〇一九年十一月二十七日 法官助理  田雪梅 书 记 员  马燕艳