陕西省城固县人民法院执 行 裁 定 书(2019)陕0722执异38号案外人：某某市某某建筑工程公司。住所地：陕西省某某市某某区。统一社会信用代码91610702222570XXXX。法定代表人：刘某某，公司总经理。委托代理人：常某某，陕西某某律师事务所律师。委托代理人：崔某，男，汉族，住陕西省城固县某某镇某某村二组，公司项目负责人。申请执行人：某某市某某机电设备有限公司。住所地：陕西省某某市某某区。统一社会信用代码916107020619150XXXX。法定代表人：徐某某，公司董事长。被执行人：陕西某某房地产开发有限公司。住所地：西安市某某区。统一社会信用代码91610000797907XXXX。法定代表人：刘某，公司执行董事。在本院执行某某市某某机电设备有限公司（以下简称：某某机电公司）与陕西某某房地产开发有限公司（以下简称：某某房地产公司）买卖合同纠纷一案中，案外人某某市某某建筑工程公司（以下简称某某三建司）对执行拍卖位于城固县某某花城12号楼1704号、1803号、1805号三套房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人某某三建司称，城固县人民法院（2019）陕0722执恢59号之一裁定书载明对位于城固县某某花城12号楼1704号、1803号、1805号三套房屋的拍卖措施错误，理由如下：1、拍卖的3套房产未经竣工验收，属案外人的在建工程（半成品），不是被执行人的独立产权所有，被执行人位于城固县桔园路北段西侧“某某花城”12#楼的修建工程案外人依法中标，并在2013年1月15日签订《建设工程施工合同》，决算工程造价1700余万元，案外人如期在2014年9月完工，但因被执行人拖欠相关部门劳务费用及案外人工程款达1100余万元（已另案起诉），所以开发商被执行人至今没法有组织五大责任主体进行竣工验收（地质勘探、图纸设计、建设单位、监理单位、施工单位），涉案房产并未交工。2、法院的拍卖行为会以合法形式变相支持，许可了“不合格房产（半成品）“流向社会，带来不安定及房产不安全祸患。3、争议房屋的拍卖价款，案外人具有法定的优先受偿权。依照《中华人民共和国合同法》286条的规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。4、合同早已约定被执行人授意案外人出售以上房屋。被执行人与案外人之间早有“君子协定”，即2012年12月14日双方签订的《施工协议书》中七，1、约定：“甲方不按时支付工程款（甲方不承担相应利息）造成乙方停工，停工期间所造成的一切损失由甲方承担，如竣工验收合格后，甲方不能按约定时间向乙方支付工程款时，乙方可将所建设的房屋按低于当时销售价的10%——15%处理，直至抵清所欠工程款。甲方应积极配合办理相关产权事宜。”5、争议的1704房产，被执行人早已出售给王红升了。根据2018年2月6日被执行人及其法定代表人刘某向案外人出具的“证明”清楚载明:“我公司于2018年2月6日将某某花城12#楼1704#商住房出卖给王红升。房款已由三建司按合同代为收清，现房主可领钥匙，装修入住，我司保证该套住房没有任何纠纷。产权证与某某花城12#楼住宅同期办理。”（被执行人刘某隐瞒房情，实际是被城固县法院已查封）。综上，案外人依据法定的优先受偿权等提出异议申请，请依法裁处。申请执行人某某机电公司称，1、城固县人民法院依据法定程序查封房产并依法通过网络公司拍卖，属于合法有效的法律行为，应当受到法律的保护。2、根据2002年6月11日《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第4条规定，建设工程承包人行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定竣工之日起计算，而案外人在执行异议申请书中已经明确表明涉案工程的竣工日期为2014年9月。时至今日已经四年过去，而且整幢楼房被执行人作为商品房都已售完，入住率超过80%以上，早已超出6个月的优先权的有效期限，因此请求对案外人的执行异议申请依法予以驳回。被执行人某某房地产公司未提出书面意见。本院查明，某某机电公司与某某房地产公司系合作关系，2013年9月25日，双方经协商签订《合同书》一份，合同约定：某某机电公司（供方）将型号为TKJ800/1.75-JXW﹒VF乘客电梯3台出售给某某房地产公司（需方），价款为70万元；付款方式为：第一期：双方签订合同后7个工作日需方支付10万元给供方为首付款；第二期：电梯安装验收合格起12个月后7个工作日支付剩余60万给供方。逾期每日按千分之二收违约金。合同十五条第二款约定：需方若不能按合同约定付清款项，则每逾期一天需方须按合同金额的1%向供方支付违约金；同时供方有权推迟电梯的交付使用或者采取技术措施中止电梯的运行，直至结清工程款。其余违约责任按国家有关规定执行和承担责任。合同签订后，某某房地产公司向某某机电公司支付货款10万元，某某机电公司按约将设备交付某某房地产公司，2015年8月15日某某房地产公司接收设备并经某某市特种设备检验所验收合格，电梯已投入使用。但某某房地产公司未按合同约定的给付款期限向某某机电公司支付设备余款60万元，某某机电公司多次催要无果于2017年4月10日诉至本院。2017年6月18日本院作出（2017）陕0722民初1133号民事判决：“一、由被告陕西某某房地产开发有限公司于判决生效后15日内向原告某某市某某机电设备有限公司支付货款余额60万元及逾期付款利息（从2016年8月25日起按照年利率24%计算60万元的利息至本判决确定给付之日止）”。2017年8月16日某某机电公司向本院申请执行，本院在执行过程中，因被执行人某某房地产公司未主动履行，经查被执行人开发所建的有位于城固县某某路与某路某某花城12号楼未预售房屋，2017年12月27日本院作出（2017）陕0722执716号执行裁定：“查封被执行人陕西某某房地产开发有限公司所有的位于城固县某某路与某路某某花城12号楼二单元1703号、1803号（建筑面积均为91.94㎡）、1704号（建筑面积93.21：㎡）住宅房屋三套及三单元1805号（建筑面积91.94㎡）住宅房屋一套所有权”。2017年12月28日因案件预评估、拍卖中，执行期内无法执结，与申请执行人约谈同意本案终结本次执行程序，本院作出（2017）陕0722执716号执行裁定：“终结城固县人民法院（2017）陕0722民初1133号民事判决书确定给付内容的本次执行程序。待本案具备执行条件时，本院决定恢复。”2019年2月15日案件恢复执行，2019年4月8日本院委托网络询价平台对查封的三套房屋（房号依次为1704号/1803号/1805号）进行网络询价，经征求双方当事人意见对中国工商银行融E购电商平台询价结论单位面积价格为3292.3/㎡元无异议，本院于2019年5月6日作出（2019）陕0722执恢59号之一执行裁定：“拍卖被执行人陕西某某房地产开发有限公司所有的位于城固县某某路与某路某某花城12号楼1704号、1803号、1805号房屋三套。”经两次网络拍卖，因无人竟买致使流拍，在第二次网络拍卖流拍后征求申请执行人意见，同意以第二次拍卖保留价接受该拍卖物。2019年9月15日本院作出（2019）陕0722执恢59号之二执行裁定：“一、将被执行人陕西某某花城房地产开发有限公司所有的位于城固县某某路与某路某某12号楼1704号、1803号、1805号三套房屋作价866650元，交付申请执行人某某市某某机电设备有限公司抵偿该案债务。1704号、1803号、1805号三套房屋所有权自本裁定送达申请执行人某某市某某机电设备有限公司时起转移。二、申请执行人某某市某某机电设备有限公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。”本院认为，案外人基于对执行标的物主张实体权利而提出异议，以排除或阻止对该执行标的物之强制执行的，属于案外人异议，不管其主张实体权利的依据是否涉及本院其他的相关生效法律文书，均应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第227条之规定处理。执行机构审查案外人异议，只根据权属登记、占有等证据形式化来审查认定权属，而关于实体权属的最终判断，则需通过随后执行异议之诉的实质审查予以解决。本案中所涉及的房屋在查封、拍卖时，尚未房产初始登记，所有权仍登记在房地产开发企业名下，在第二次网络拍卖流拍后征求申请执行人意见，同意以第二次拍卖保留价接受该拍卖物。本院（2017）陕0722民初1133号民事判决书确定的给付内容执行完毕，（2019）陕0722执恢59号执行案件已结案。案外人某某市某某建筑工程公司主张的权利不能证明对执行标的享有足以排除强制执行的权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第六条的规定，裁定如下：驳回某某市某某建筑工程公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  韩小明审判员  黄宝义审判员  李 琳二〇一九年十一月二十八日书记员  白 茹