北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初32047号原告：李璐，女，1989年5月28日出生，满族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘玉梅（李璐之母），住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘志华，北京市地石律师事务所律师。被告：北京华润新镇置业有限责任公司，住所地北京市海淀区清河中街68号。法定代表人：张大为，董事长。委托诉讼代理人：周兰，女，该公司员工。委托诉讼代理人：陈婧，女，该公司员工。原告李璐与被告北京华润新镇置业有限责任公司（以下简称华润公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李璐及其委托诉讼代理人刘玉梅、刘志华，被告华润公司之委托诉讼代理人陈婧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李璐向本院提出诉讼请求：1.判令华润公司依照《北京市商品房预售合同》的约定向李璐交付符合质量要求的房屋；2.判令华润公司支付自应交房时间2012年10月31日起至实际交房之日止的延迟交房违约金，暂计至起诉之日2821687.95元；3.判令华润公司承担李璐居入住之前发生的所有物业费用和供暖费用；4.判令华润公司承担本案诉讼费。诉讼过程中，李璐变更诉讼请求为：1.判令华润公司依照《北京市商品房预售合同》的约定向李璐交付符合质量要求的房屋；2.判令华润公司赔偿双倍的装饰、设备差价1537280元（计算方式：成本价4000元/平方米*192.16平米*2=1537280元）；3.判令华润公司在一个月内修复好房屋中现存质量问题；4.判令华润公司承担本案诉讼费。诉讼过程中，李璐放弃要求赔偿双倍的装饰、设备差价的诉讼请求。事实和理由：李璐于2010年11月27日与华润公司签订商品房预售合同，购买×号精装修商品住宅一套，总价为6091727元。李璐付清了全部房款，但华润公司始终未能依约定交付合乎合同约定的精装修住宅。李璐在收房时指出房屋中多处质量问题，华润公司承诺会修复，但是陆陆续续修了好几次，始终未能修复，导致该房屋目前仍处于未修复未收房状态，严重侵犯了李璐的合法权益。华润公司辩称，李璐主张的房屋中的问题，无法确定具体产生时间，有些问题并不是交付的时候就有的，如墙壁开裂等，都是因为放置时间过长产生。现在距离交房已经六七年了，已经超出了质保期了，华润公司不应当进行维修。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有异议的事实，本院确认如下：2010年11月27日，李璐（买受人）与华润公司（出卖人）签订了合同编号为Y1101370的《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称《预售合同》），其中约定李璐购买北京市海淀区×号房屋（以下简称涉案房屋）。该合同附件十-1（1）为李璐作为乙方、买受人，华润公司作为甲方、出卖人所签署的《商品房预售合同补充协议》（以下简称《补充协议》），其中约定：……十、关于交付双方约定如下：1、关于交付时间，双方同意：a.在2012年10月31日前，主合同以及补充协议签订并生效且乙方所付全部房款到达甲方账户距2012年10月31日满二十个工作日以上的，甲方在2012年10月31日前交付房屋。……乙方同意在房屋交付日7日前，由甲方授权华润置地（北京）股份有限公司客户服务部代甲方统一向乙方发出《交付通知书》。2、在乙方向甲方付清全部房款、代垫款……并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续，否则，甲方有权拒绝将该房屋交付给乙方；3、该交付通知书送达乙方后，乙方应按甲方通知中规定的时间和地点办理房屋查验和入住手续，如乙方未在上述日期内办理房屋查验和入住手续，则自交付通知书中载明的入住截止日期次日起，视为乙方已接收该房屋，该房屋风险转移至乙方，并由乙方承担该房屋的物业管理费、能源费等相关费用，甲方对该房屋的保修责任时间也从即日起计算。……十三、对主合同第十五条（交接手续）补充约定：乙方有权在甲方送达的《交付通知书》所规定的时间、地点携带《交付通知书》中要求的相关证件、文件对该房屋质量进行实地查验（乙方因故不能亲自到场查验的，可出具书面授权文件，授权他人或者其他组织办理），发现存在质量问题的，甲方应及时整改，但乙方仍应按照《交付通知书》所规定的时间、地点办理该房屋入住手续，且有权继续要求甲方根据房屋质量的具体情况承担除逾期交房责任以外的修复等补救责任，不得藉此对已经取得《北京市建设工程竣工验收备案表》或《住宅工程质量分户验收表》的商品房拒绝接收并拖延办理入住手续；如因甲方修复给乙方造成损失的，甲方负责赔偿直接损失（但租金损失不属于赔偿范围）。十四、对主合同第十六条（商品房质量、装饰、设备标准的约定）及第十七条（住宅保修责任）补充约定：1、甲方交付使用的该房屋的装饰、设备应符合主合同附件六约定的标准，乙方不得以房屋装饰、设备不符合约定为由拒绝接受房屋，并不得以此向甲方主张逾期交房的违约责任；2、甲方有权将主合同附件六约定的装饰、设备更换为同档次或更高档次的装饰、设备且无需承担违约责任。3、甲方和乙方对工程质量中的空气质量问题发生争议的，应由双方共同选定有资质的建设工程质量检测机构检测……。4、如双方对地基基础和主体结构质量问题发生争议的，应由双方共同选定有资质的建设工程质量检测机构继续检测……5、甲方就如下保修项目在建设部以及北京市规定的住宅最低保修期限内履行保修义务。因不可抗力或者非甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任。5.1地基基础和承重主体结构；5.2屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏；5.3供热与供冷系统；5.4电气管线、给排水管道、设备安装；5.5其他保修项目按国家或政府部门有关规定执行。6、《住宅质量保证书》对该房屋的保修范围和保修期限的约定对本协议有冲突的，以《住宅质量保证书》为准，《住宅质量保证书》为未约定的，以本协议为准。保修范围之外的其他事项由乙方自行负责维修。7、保修期内在该房屋保修项目发生质量问题，甲方应当履行保修义务，只有甲方拒绝履行保修义务或同一部位修理三次以上未能修复的，乙方才有权自行委托甲乙双方共同指定的有资质的第三方修理，修费费用（按北京市有关定额计算）由甲方承担，除此之外，乙方不得自行委托他人修理。该合同附件十二为《住宅质量保证书》，其中约定：……三、保修范围和期限：在保修期内，在遵循相关使用说明书和正常使用条件下，精装修工程、建筑土建工程、防水工程、门窗工程及水、暖、电等设备设施发生质量问题，我公司按以下范围和期限进行保修，并承担所需费用：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间及外墙面的防渗漏为5年；电气管线、给排水管道为2年；墙面抹灰层脱落、地面空鼓开裂、大面积起砂为2年；门窗翘裂、五金件损坏为2年；电梯、设备安装为2年；装修工程为2年；供暖系统为2个采暖期；凡发展商采购设备（如有）为按该设备生产厂家承诺的设备保修期限由该设备生产厂家负责保修，超过保修期的由厂家提供维修有偿服务；地基基础和承重主体结构为在设计文件规定的该工程的合理使用寿命年限内；其他保修项目按国家或政府部门有关规定执行。四、保修答复和处理期限：1、我们自收到客户报修要求后，……我们将尽快与客户取得联系，约定维修时间。对于一般质量问题，水电工种不超过12小时，土建工种在3日内予以维修，力争10日内完成（需采购相关材料的问题，维修时间另行协商）；2、对紧急问题可组织抢修；3、对因气候等因素无法在10日彻底维修者，先进行保证生活条件的措施性处理，并向客户说明解释清楚，一旦具备条件立即组织维修。五、保修起始日期：从我公司发出的入住通知书规定的入住截止日期的第2日起开始计算。六、不在保修范围：1、住户自己进行的装修装饰工程不在保修范围内，……；2、住户入住后自行添置、改动的设施、设备，不在保修范围内，……；3、因住户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修造成的质量问题，不在保修范围内，……；4、因自然损耗和因自然灾害、地震、火灾、战争及其他不可抗力原因造成的房屋质量损害不在保修范围内；5、对超过规定期限或超出保修范围者，住户可委托物业公司安排维修服务，物业公司按规定或双方收取材料费和人工费。七、其它：房屋出现质量问题时，请住户及时通知橡树湾物业服务中心，物业服务中心的报修受理电话将在入住期间公示。对于保修工作，按照合理工序和工艺的要求需要保证必要的时间，希望得到您的理解。维修过程难免给住户造成不便，希望得到您的理解和配合，以便保修单位更好地完成保修工作。该合同还附有李璐作为乙方，华润公司作为甲方所签署的《房屋精装修协议》，其中约定：……4、甲方承诺在购房合同约定的房屋交付时间之前完成本协议约定的精装修工程并向乙方交付房屋。在甲方已经取得该房屋的《北京市建设工程竣工验收备案表》（毛坯）或《住宅工程质量分户验收表》（毛坯）后，如果交付时该房屋精装修的装饰和设备标准不符合本协议附件中约定的（甲方更换为同档次或者更高档次的除外），甲方应继续完成相应精装修或者赔偿乙方装修和设备标准的差价，乙方不得以该房屋装饰、设备不符合约定或精装修不符合标准为由拒绝接收该房屋，并不得以此向甲方主张逾期交房的违约责任。……6、在正常使用条件下，精装修工程的保修期限为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年，保修期自购房合同约定的房屋交付之日次日起计算。2012年8月16日，华润公司发出《交付通知书》，李璐收到后一直未实际入住涉案房屋。李璐在2012年、2013年、2016年均有报修记录，涉及餐厅地面、厨房吊柜、玄关、冰箱门、户门、壁纸、窗户等等。关于未入住原因，李璐主张系涉案房屋存在质量问题，华润公司一直未修复完毕。华润公司认可李璐报修过，但均已维修完毕。庭审中，双方确认涉案房屋目前存在如下问题：1、客厅通花园的户外门（一扇）因变形而无法正常关闭；2、所有窗户都没有安装纱窗；3、次卫生间淋浴室水龙头漏水；4、厨房的窗户未完工；5、主卧卫生间窗户未完工，墙体瓷砖没贴；6、东次卧壁纸开裂；7、东次卧地脚线长度不够，与门框有缝隙；8、东次卧更换墙纸后与墙周衔接工作未完成；9、北次卧与次卫相连部分墙体漏水，地脚线处因渗水发霉长毛；10、北次卧墙体和地脚线之间存在较大缝隙；11、主卧窗框未安装完毕；12、主卧墙壁与天花板吊顶缝隙较大；13、各卧室通道墙面壁纸起鼓开裂；14、客厅墙面壁纸接缝不平且有污渍；15、客厅幕布墙不同位置壁纸和大理石存在缝隙较大；16、餐厅冰箱装修柜与墙壁和天花板之间有裂缝；17、小门厅壁纸起鼓；18、客厅地面大理石损坏。另庭审中，双方一致确认修复标准按《建筑装饰装修工程质量验收标准》（GB50210—2018）执行。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，双方签署的《预售合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，可以作为双方权利义务的依据。关于交付一节。根据双方合同约定，买受人在发现存在质量问题时，买受人仍应按照《交付通知书》所规定的时间、地点办理房屋入住手续，不得以此为由拒绝接收房屋，相关交付通知书中载明的入住截止日期次日起，视为买受人已接收房屋。因此，本案中，李璐在接到华润公司发出的《交付通知书》后以房屋存在质量问题为由未接收房屋，应视为其已接收房屋，华润公司已完成交付义务，故对于李璐要求华润公司交付涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。关于维修一节。第一，根据双方合同约定，李璐在发现涉案房屋存在质量问题时，有权继续要求华润公司根据房屋质量的具体情况承担修复等补救责任；第二，虽然双方合同约定装修工程的保修期为2年，但根据本案查明的事实，李璐自华润公司发出交付通知书的当年开始已向华润公司就涉案房屋提出维修请求，涉及餐厅地面、厨房吊柜、玄关、冰箱门、户门、壁纸、窗户等等，华润公司虽主张已全部修复完毕，但李璐对此不认可，而华润公司作为维修方，应当举证证明李璐在保修期内所提出的维修问题已全部维修完毕，但现有证据不足以证明该内容，且结合双方庭审中确认的涉案房屋中现存在需要维修的范围，李璐此前保修的范围与现存的维修范围存在部分重合，此恰能说明华润公司尚未修复完毕；第三，因李璐一直未实际入住涉案房屋，且涉案房屋为精装修，故涉案房屋目前现存的需要的维修的问题，并非系李璐自行装修、拆改及自然耗损等原因所致。综上，本院认定华润公司对涉案房屋中现存的维修内容仍负有维修义务。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、北京华润新镇置业有限责任公司于本判决生效后三十日内对北京市海淀区×号房屋内的装饰装修问题（1、客厅通花园的户外门因变形而无法正常关闭；2、所有窗户都没有安装纱窗；3、次卫生间淋浴室水龙头漏水；4、厨房的窗户未完工；5、主卧卫生间窗户未完工，墙体瓷砖没贴；6、东次卧壁纸开裂；7、东次卧地脚线长度不够，与门框有缝隙；8、东次卧更换墙纸后与墙周衔接工作未完成；9、北次卧与次卫相连部分墙体漏水，地脚线处因渗水发霉长毛；10、北次卧墙体和地脚线之间存在较大缝隙；11、主卧窗框未安装完毕；12、主卧墙壁与天花板吊顶缝隙较大；13、各卧室通道墙面壁纸起鼓开裂；14、客厅墙面壁纸接缝不平且有污渍；15、客厅幕布墙不同位置壁纸和大理石存在缝隙较大；16、餐厅冰箱装修柜与墙壁和天花板之间有裂缝；17、小门厅壁纸起鼓；18、客厅地面大理石损坏。）予以修复，修复标准按《建筑装饰装修工程质量验收标准》（GB50210—2018）执行；二、驳回李璐的其他诉讼请求。案件受理费35元，由北京华润新镇置业有限责任公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  陆金伟二〇一九年十一月二十九日书记员  蔡云飞