广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初10000号原告:广州市番禺区沙湾供销社,住所广州市番禺区沙湾镇西环路71号。法定代表人：罗炳财，主任。委托诉讼代理人：黄晓伟，系国信信扬律师事务所律师。被告:广东骏侨投资有限公司,住所广州市黄埔区大沙东路6号裕港大厦第7层701房。法定代表人：谢福恩，总经理。委托诉讼代理人：刘辛，广东润科律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐丽娟，广东润科律师事务所律师。原告广州市番禺区沙湾供销社（以下或简称沙湾供销社）诉被告广东骏侨投资有限公司（以下或简称骏侨投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沙湾供销社的委托诉讼代理人黄晓伟，被告骏侨投资公司的委托诉讼代理人徐丽娟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沙湾供销社向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2017年12月11日至起诉之日期间的租金69357元及相应违约金（违约金计算方式为以每月租金为基数，以中国人民银行公布的同期贷款利率4倍计算，暂计至2018年10月08日为5849.11元，详见《违约金计算表》）；2.被告向原告支付拖欠的保安费8000元；3.被告向原告支付拖欠的电费1254.64元；4.被告向原告支付拖欠的水费382.38元；5.确认被告已缴纳的履约保证金318000元归原告所有；6.本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告增加以下两项诉讼请求：1.被告向原告支付律师费20000元；2.确认涉案租赁合同已于2018年09月21日解除。事实及理由：2012年7月6日，原告与被告签订了《租赁合同》，约定：被告承租原告位于番禺区沙湾镇市良公路大巷涌路入口处的地块与房产（粤房地证字第××号、11××67号）；租赁面积：土地面积1171.4平方米，建筑面积400平方米，租赁期限自2013年1月1日起至2032年12月31日止；月租金为6000元/月，从第二年起在上一年月租金基础上递增3%；租金按月结算，被告应于每月10日前支付租金；被告需先行缴纳租金合同保证金18000元，履约保证金300000元；逾期两个月不缴纳租金，原告有权解除合同、收回场地及地上建筑物、没收被告所交各种保证金，并追收被告所欠租金、违约金。自2017年12月11日至起诉之日止，被告共计拖欠原告租金69357元，拖欠原告保安费8000元，拖欠原告电费1254.64元；拖欠原告水费382.38元，上述款项虽经原告多次催促，但被告至今仍未支付。鉴于被告的根本违约行为，原告已于2018年9月11日解除了原、被告双方于2012年7月6日签订的《租赁合同》。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”据此，被告逾期支付租金、保安费、电费、水费的行为已构成违约，原告依法依约有权要求被告支付已拖欠的上述费用及相应违约金，并有权没收被告交付的保证金。为维护自身合法权益，原告特诉至贵院，请判如所请。被告骏侨投资公司答辩称，一、案涉租赁合同无效。（一）原告向被告出租涉案土地，未经政府部门批准，未缴纳土地出租金，且出租用于建造商业地产违反土地规划，故租赁合同无效。1.原告将涉案土地出租给被告用于建造商业地产违反土地规划。2012年7月6日，原、被告签订租赁合同时，涉案土地用途为商业。而根据原告提供的房地产权证显示，2014年9月5日，涉案土地用途已变更为工业工地。被告出于建造商业地产的目的与原告签订租赁合同。现土地用途已变更，如建造商业地产明显违反土地规划。根据《中华人民共和国土地管理法》第五十六条“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”的规定，如要继续履行租赁合同，原告须报批改变土地用途，且政府部门批准，否则租赁合同无效。2.原告以划拨方式取得的国有土地，对外出租未经政府部门批准。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五的规定，划拨土地出租、抵押需经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。原告向被告出租涉案土地并未经政府部门批准，故租赁合同无效。3.原告取得涉案土地，未缴纳土地出让金。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五的规定，划拨土地出租需以出租所获收益抵交土地使用权出让金，否则不可出租。原告并未缴纳土地出让金，故租赁合同无效。（二）涉案房屋未取得建设工程规划许可证，系危房，被禁止使用，原告出租的行为违反法律规定，被告承租涉案房屋用于商业，违反规划，故租赁合同无效。1.被告承租涉案房屋用于改造为商业地产，违反城市房屋规划用途。被告出于建造商业地产的目的与原告签订租赁合同。而原告提供的房地权证显示，涉案房屋规划用途为厂房，明显与合同约定的不符。如将涉案房屋改造为商业地产，违反城市房屋规划用途，故租赁合同无效。2.涉案房屋未取得建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告并未取得涉案房屋的建设工程规划许可证，故租赁合同无效。3.涉案房屋系危房，被禁止使用，原告出租的行为违反法律规定。2015年7月1日，广东汇建房屋鉴定有限公司出具《危险房屋鉴定报告》，涉案房屋被鉴定为危房，建议停止使用。2015年9月22日，广州市国土房管局番禺区分局将涉案房屋鉴定为危房，并发出《危险房屋限期治理通知书》，要求房屋使用人立即搬出，停止使用，不得出租。根据《商品房屋租赁管理办法》第六条的规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：……（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；……”原告出租涉案的行为违反法律法规的规定，租赁合同无效。综上，原告与被告签订租赁合同无效，根据《合同法》第五十八条的规定合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。二、退一步讲，即使租赁合同有效，由于出现合同终止的条件，合同已自行终止，原告应向被告退回租赁保证金和安全施工保证金318000元。根据租赁合同的约定，合同终止有如下两种情形：1.租赁合同第9.6条及补充协议第1条的约定，涉案物业被抵押给省农行，原告须配合被告向省农行递交建设方案的申请，被告与省农行沟通，沟通的时间为半年，若超过半年时间未得到省农行批复，被告于2013年12月31日未进行物业建造的，合同自行终止，如合同终止，原告全数退回租赁保证金和安全施工保证金。2.租赁合同第9.1条约定，如规划报建未能取得相关手续，使原被告双方任何一方不能履行合同的，双方互不追究责任，妥善协议，变更或解除合同。补充协议第4条约定，若因项目备案、规划、环保、施工审批等原告造成无法建造物业，原告应全数退回租赁保证金和安全施工保证金。2012年8月17日，原告配合被告向省农行发函《关于将番禺沙湾镇大巷涌路入口处抵押房产改为综合性商业中心的函》，未得到省农行的批复。第1点合同终止的条件出现，2013年12月31日，租赁合同自行终止。2015年9月21日，原告收到被告的项目策划方案，次日，被告向沙湾镇政府提交，但未获批准。第2点合同终止的条件出现，租赁合同终止。故即使租赁合同有效，租赁合同已终止，原告应向被告退回租赁保证金和安全施工保证金318000元。三、被告不存在违约行为，原告无权收取租金，应向被告退还租金。根据第一点可知，涉案房屋是危房，亦被禁止出租，原告出租的行为违反法律规定，其无权收取租金。涉案房屋亦被禁止使用，被告亦未使用过涉案房屋。故原告应向被告退回已收取的租金。根据第二点可知，2013年12月31日租赁合同自行终止，原告亦无权再收取租金。故原告应向被告退回已收取的租金。综上，原告的诉请没有任何事实和法律依据，请求贵院驳回其诉讼请求，同时原告应向被告退回租赁保证金和安全施工保证金318000元及租金，被告保留追讨已付租金及利息的权利。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，查明事实如下：原告沙湾供销社系集体所有制企业，其名下有位于广州市番禺区沙湾镇市良公路大巷涌路入口处的地块与房产，用地面积为1774平方米，土地用途为商业，土地权属来源系1968年由沙湾公社划拨，上述土地上建有五座房屋分别领取房地产权证为：粤房地证字第××号、08××01号、08××02号、08××03号、08××04号，房屋均为一层砖木建筑结构。2014年7月15日，原告向广州市番禺区房地产交易登记所提交《房地产权注销申请书》，提出因市良路大巷涌路入口处的土地于2001年市良路扩路时被收回779.4平方米，被收回土地的地上建筑已全部清拆，申请注销房地产权证号为：粤房地证字第××号、08××01号的两本房地产权证。其后房屋管理部门注销了上述粤房地证字第××号、08××01号的房产证，并对上述房产重新核发了房产证，分别为粤房地权证穗字第××号、02××53号、02××54号，房产证记载房屋规划用途为厂房，附记载明土地用途原登记为商业。2012年7月6日，原、被告签订一份《租赁合同》，约定：原告将位于广州市番禺区沙湾镇市良公路大巷涌路入口处的地块与房产（粤房地证字第××号、11××67号、08××04号、08××02号、08××03号共五证），用地面积1171.4平方米，建筑面积400平方米，按现时状况租赁给被告建设使用，该物业只能用于合法使用和经营（房地产权证上土地面积为1774平方米，建筑面积900.4平方米，有部分土地和房产于2011年市良路扩路时被政府征收，部分房产证未有进行变更，故实际租赁土地面积和建筑面积分别为1171.4平方米和400平方米）。租赁期限20年，从2013年1月1日起至2032年12月31日止。原告移交标的物给被告建造时间为：原告与原租户租赁关系终止后一个月内（原租赁合同期到2012年12月31日止）。第四条租金、合同保证金及交租时间：1.租金：第一年月租金为6000元/月，从第二年起在上一年月租金基础上递增3%；每月租金被告须在当月10日前向原告交纳，逾期交纳需承担违约责任。2.保证金：（1）租赁合同保证金。双方签订合同3日内被告向原告交纳租赁合同保证金18000元（其中30%为标的物完成建造后正常运营的安全生产风险保证金）。（2）履约保证金和安全施工保证金。原告移交标的物给被告3日内，被告向原告支付30万元作为履行改造项目及改造期间安全施工的保证金。建造项目顺利完成后，原告确认被告已按本合同第五条第1项的规定履行义务后5日内无息返还被告。第五条对标的物开发改造约定：1.建筑总面积不少于容积率的要求。确保完成建筑面积1171.4平方米（含1171.4平方米），并力争建筑面积达到2200平方米，地基按2200平方米以上的建筑基础进行施工，计划投入400多万元。所有建造费用由被告全额出资，如因政府原因或原告原因造成建筑面积及工程开发总投资与合同约定有出入的，双方协商解决。…3.该工程改造方案由被告提供，在该项目施工前，被告应将建造设计图提交原告备案。4.被告同意以原告的名义办理开发改造所需的相关手续，并负责承担由此产生的费用。第六条经营管理约定：承租期内，被告必须以自己的名义自主进行对外经营，在不损害原告利益并且本合同仍然由被告履行的情况下，被告可以将标的物进行分租等。第八条双方的权利和义务：1.租赁期间，被告对投资建造完成后的建筑物享有经营管理权、经营收益权并承担经营风险，处置基于本合同约定其享有的权利，无需经原告同意。被告负有投资及支付相关费用的义务。2.被告在征得原告同意后有权对投资建造的建筑物进行施工等。第九条不可抗力、政府征收以及其他事项的处理：1.如遇不可抗力（战争和自然灾害）的影响或规划报建未能够取得相关手续，使原、被告双方任何一方不能履行本合同的，原、被告双方互不追究责任，并应妥善进行协商，变更或解除合同。2.非因原告原因造成本项标的物被拆除的，原告不负赔偿责任，若建筑物在租赁合同期开始5年内被拆除的，被告要支付原告被拆除原建筑物的损失（双方确定原建筑物补偿按每平方米500元计，原建筑有400平方米，合计补偿金额为人民币贰拾万元整）。3.如因政府行为对合同项下土地及物业进行全部征收的，本合同自动终止，双方互不视作违约。原告应全数退回合同保证金（包括租赁合同保证金、履约保证金和安全施工保证金）给被告。…6.本项物业属于被抵押资产，原告须配合被告以原告的名义向省农行递交建设方案的申请。原、被告双方约定，被告沟通省农行的时间为半年（从签订本租赁合同当天其开始计算），如果超过半年时间仍未得到省农行批复，但被告按本合同约定履行物业建造的，本合同自行生效。若半年后被告不按本合同约定履行物业建造的，本合同自行终止。若本合同终止，原告全数退回租赁合同保证金、履约保证金和安全施工保证金给被告。如因原告不配合递交申请或因省农行不同意批复，造成本合同终止的，被告不负任何违约责任。在租赁期间，如债权人对本项物业实施变现，原告须积极配合和维护被告的权益。第十条出租屋维修保养及各项费用的负担：1.租赁期间，被告承担对本合同项下建筑物的维修保养责任，如有损坏的，由被告负责维修及恢复原状，并承担相关费用；2.…3.在本租赁合同生效并交付标的物给被告使用后一切水电、保安、保洁等运营费用由被告负责，与原告无关。第十三条违约责任：1.租赁期间，若原告单方面解除合同、中途无故（或变相）收回合同标的物或原告原因使被告不能继续或不能完全履行本合同的，视作原告违约，原告双倍返还被告缴纳的合同保证金等。…3.被告不按时交付租金，除须补交外，每逾期一天，按所欠租金额的5‰向原告缴付违约金。如果逾期超过两个月作违约处理，原告有权解除合同，收回场地及地上建筑物，被告所交的保证金不予退回，归原告所有，同时原告有权继续追收被告未付之租金以及因被告违约造成的经济损失。…5.非因政府审批原因而是由于被告原因，造成基建延期或无法投入使用而不交付租金的，经原告书面告知被告超出限期两个月，视为被告违约。原告有权单方解除合同，并没收被告交纳的保证金壹万捌仟元，同时已改造完工的建筑物归原告所有，被告已投资金额原告不做任何补偿。上述合同签订后，原告将涉案房产交付被告使用，被告于2012年7月10日向原告支付18000元的租赁合同保证金。2012年8月17日，为配合被告推进涉案房产的开发改造，原告向中国农业银行股份有限公司广东省分行（以下简称省农行）出具一份《关于将番禺沙湾镇大巷涌路入口处抵押房产改建为综合性商业中心的函》，函告省农行涉案房产的抵押权人是中国农业银行广州市番禺支行，现涉案房产破旧空置，拟进行房产改建，由被告负责全额投资，新建造物业建筑面积不少于1171.4平方米，并出租给被告经营事业20年，函请省农行同意上述改造方案。被告表示已由其于2012年8月17日向省农行提交上述函件，但农行广东省分行一直未有批复。虽然超过半年时间仍未获得省农行批复，但原、被告双方均未按合同约定终止合同，被告亦未开展物业建造。2013年4月8日，原、被告双方签订一份《租赁合同补充协议》，约定：1.被告于2013年1月1日起向政府相关部门办理立项备案等手续，进入实质履行物业建造的阶段。为此，《租赁合同》第九条第6款“半年后”改为“2013年12月31日”。2.被告于2013年1月1日起支付原告每月租金￥6000元正（大写：陆仟元整）。3.被告施工时，原告给予被告3个月免租期，免租期满后，被告继续交付每月租金。4.租赁合同第四条第2(2)点，现经双方协商将该条约定更改为：被告于2013年4月30日前向原告支付人民币￥300000元正（大写：叁拾万元整）作为项目改造期间安全施工的保证金。建造项目完成（项目封顶、外立面装修完成及拆除排栅）后5日内无息返还给被告（原告确认被告已按本合同第五条第一项的规定履行义务）。若因项目备案、规划、环保、施工审批等原因造成无法建造物业，原告应全数退回租赁保证金和安全施工保证金给被告。2013年4月28日，被告向原告缴纳安全施工保证金30万元。2015年6月26日，被告以原告名义委托广东汇建房屋鉴定有限公司对涉案房屋进行危房鉴定，该公司于2015年7月1日出具汇建鉴字[2015]1078号《危险房屋鉴定报告》，结论为房屋整体危险性评定为C级，即局部危房，应停止使用；处理意见为：鉴于房屋已存在危险构件，建议停止使用并迅速对房屋采取排危措施及通知有关部门，如有条件，可对该房屋进行拆除改造。2015年9月21日，被告向原告提交一份以原告名义策划的沙湾供销社项目策划方案。2015年9月22日，被告以原告名义向广州市番禺区沙湾镇政府提交《关于沙湾供销社项目改造方案的请示》并附上述沙湾供销社项目策划方案及房屋安全鉴定报告。上述请示载明：“现沙湾供销社拥有座落于番禺××市良路××路入口处地块的项目，因该项目年久失修，现已十分破烂，经有鉴定资质的广东汇建房屋鉴定有限公司及国土资源和房屋管理局番禺分局鉴定为危房，需重新建造。为了更好地迎合政府对古镇的改造工作，使沙湾古镇的入口形象更完美和营造沙湾古镇对外的全新窗口，现呈上该地块项目策划方案，请审阅。”被告称沙湾镇政府未对上述请示进行回复。另查明，被告自2013年1月1日起按租赁合同约定向原告支付租金。2017年12月起，被告无再支付原告租金及相应水电等费用，被告称2017年12月口头通知原告不再履行合同，原告则表示从未收到被告关于履行合同过程中有何难处及解除合同的通知。2018年9月13日，原告委托律师向被告及其法定代表人谢福恩以EMS特快专递方式寄出解除合同的律师函，内容为：鉴于贵司上述严重违约行为，委托人已于2018年9月13日通知解除上述《租赁合同》、《租赁合同补充通知》。上述EMS特快专递邮寄地址分别为广州市黄埔区大沙东路裕港大厦第七层701房（被告工商登记的经营地址）、广州市黄埔区南岗金紫大街五巷5号（被告法定代表人谢福恩的身份证地址）、广州市珠江新城临江大道3号发展中心17楼（租赁合同载明的被告地址），上述三份邮件分别以“无电话、无人收”、“查无此人退回”、“查无此司”退件。2018年9月21日，原告到被告经营地址广州市黄埔区大沙东路六号裕港大厦第七层701房送达上述律师函未果，遂将律师函张贴于该场所门口。另原告自述已于2018年10月8日收回涉案房产管业。被告在庭审中也确认原告已收回涉案房产，并称其司已于2015年9月22日清场。另原告主张被告支付其为被告代垫的2017年11月至2018年8月的保安费8000元、2017年12月至2018年8月的电费1254.64元、2017年7月至2018年8月的水费382.38元，为此提交了被告向原告支付保安费、水电费的部分收据、转账记录及拖欠期间原告支付相应保安费、水电费的保安费签收记录、电费发票及水费收据等证据证实。另原告主张因向被告追收拖欠的租金、保安费、水电费等，委托了国信信扬律师事务所代为追收产生律师费20000元，为此提交了律师费发票证实。本院认为，原、被告之间所签订的租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，故合法有效，原、被告均应按照合同约定履行各自义务。从合同约定来看，被告承租的用途是按现时状况租赁作建设使用，其承租涉案房产的目的并非使用现有房屋，而是对现有房屋进行开发改造并对外经营。因此，被告以涉案房产在合同履行过程中经鉴定为危房主张合同无效，显属无理，被告承租涉案房产的目的是对原有房产进行开发改造，从被告以原告名义向沙湾镇政府提交的改造方案的请示可见，上述房产鉴定为危房非但没有影响被告实现合同目的，反而有利于推进其实现合同目的，因此被告该抗辩理据不足，本院不予采纳。对于被告提出的原告出租涉案土地未经政府部门批准以及未缴土地出让金因而合同无效的问题，其抗辩依据的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条为行政管理性规定，并非法律、行政法规的禁止性规定，不论原告租涉案土地是否经政府土地管理部门和房产管理部门批准、其是否将出租收益抵交土地使用权出让金，被告以此主张合同无效均无法律依据，本院不予采纳。最后是被告抗辩涉案土地规划用途变更致合同无效的问题，虽然涉案房产部分在换证时新的房产证上载明房屋规划用途为厂房，但新发的房产证附记同时载明了土地用途原登记用途为商业，现并无证据证实涉案土地规划变更调整为工业性质，故被告该项抗辩事实依据不足，本院不予采纳。至于被告提出的建设工程规划许可证的问题，原告出租的房屋是已核发房产证的，而被告出于商业地产目的拟进行开发改造是否有建设工程规划许可证，属于合同履行过程中规划、建设部门依法行政许可审批的问题，开发改造能否获得政府批准属于本案涉案租赁合同的正常风险，被告据此主张合同无效理据不足，本院亦不予支持。原告已按租赁合同约定将涉案房产交付被告，且履行了配合协助被告对涉案房产开发改造的义务，虽然房屋于2015年被鉴定为局部危房，在合同履行过程中被告并未成功对涉案租赁物进行开发改造，并未实际有效的使用涉案租赁物，但双方签订的合同明确约定是按现状交付被告建设使用的，被告租赁的目的并非使用现有房产，而是建设改造，而合同又无约定改造不成功将减收或免收租金，因此被告应按合同约定向原告交纳租金。对于被告抗辩合同已自行终止，与本院查明的事实不符，被告在2013年向省农行发函后并未终止合同，而2015年进行房屋安全鉴定后仍在积极推进策划涉案房屋的改造，在向沙湾镇政府提交改造方案的请示后，被告并未提供证据证实曾就请示结果与原告协商合同履行问题，反而持续向原告交纳租金至2017年11月，其称2017年12月口头通知原告不再履行合同，亦无相应证据证实，因此被告关于合同已自行终止的抗辩无事实依据，本院不予采纳。被告从2017年12月起无故拖欠多个月租金，根据合同约定逾期交纳租金超过两个月的，原告有权解除合同并收回场地及地上建筑物，现原告向被告住所地寄出解除合同的律师函并邮件退件后上门送达、张贴解除合同的律师函，应视为原告已依法行使合同约定的解除权并通知被告，通知到达日期为2018年9月21日，原告主张合同已于2018年9月21日解除，合法合理，本院予以确认。合同虽然已于2018年9月21日解除，但被告并无主动将场地交还原告管业，原告主张在2018年10月8日自行收回场地，本院予以确认，合同解除后至收回场地管业期间的场地使用费可参照合同约定的租金标准计算。被告从2017年12月起拖欠租金，原告主张按合同约定的租金标准（2017年为6753元/月，2018年为6956元/月）要求被告支付拖欠2017年12月至2018年9月的租金69357元及按中国人民同期贷款利率标准的四倍计算违约金，关于租金部分合法合理，本院予以支持，而违约金部分，虽然其主张的利率未超出合同约定的标准，但鉴于双方同时还约定了保证金条款，故本院仅支持违约金以每月租金为本金，从当月11日起按中国人民同期同类贷款基准利率标准计至付清之日之。另原告主张被告支付拖欠的保安费8000元、电费1254.64元、水费382.38元，有相应的票据证实，对其金额本院予以确认，根据合同约定，房产交付被告使用后相应的水电、保安等费用由被告负责，该部分费用双方在履行过程中均由原告垫付后再由被告支付给原告，故原告主张被告支付上述费用，合法合理，本院予以支持。对于原告主张被告已缴纳的履约保证金318000元归原告所有的请求，本院认为涉案租赁合同项下的保证金分为租赁合同保证金18000元及履约保证金和安全施工保证金30万元，《租赁合同》第四条明确约定30万元为履行改造项目及改造期间安全施工的保证金，而双方签订《租赁合同补充协议》第4条明确约定30万元作为项目改造期间安全施工的保证金，建造项目完成后无息返还给被告，若因项目备案、规划、环保、施工审批等原因造成无法建造物业，原告应全数退回租赁保证金和安全施工保证金给被告，可见30万元为被告保障改造期间安全施工所交的保证金，而非保障其正常交纳租金的合同保证金，现改造项目并未获得批准，改造工程并未实际开展，改造项目失败属于不可归责于双方的原因，被告现以拒交租金的方式拒绝履行合同，原告主张按照《租赁合同》第十三条第3款约定全部保证金归原告所有，对于其中的租赁合同保证金18000元，原告有权不予退还，其主张合法合理，本院予以支持，而对于其余30万元，原告主张归其所有不符合合同约定，本院不予支持。鉴于被告未提出反诉，该部分30万元的返还问题，由原、被告双方自行处理，本案不作处理。原告主张因本案产生律师费20000元，并提供律师费发票证明，本院确认原告因解决本案纠纷产生律师费20000元，《租赁合同》第十三条第3款约定原告有权追收因被告违约造成的经济损失，被告在产生违约行为后并未积极与原告协商解决，导致原告提起诉讼追索租金等事项而产生的律师费，该律师费应属于被告违约造成原告的实际损失，原告主张被告赔偿，符合合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告广州市番禺区沙湾供销社与被告广东骏侨投资有限公司就广州市番禺区沙湾镇市良公路大巷涌路入口处的地块及房产签订的《租赁合同》于2018年9月21日解除；二、被告广东骏侨投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五内向原告广州市番禺区沙湾供销社支付2017年12月起至2018年9月止的租金69357元及违约金（违约金以每月租金为本金从当月11日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算至付清之日止，其中2017年每月租金为6753元，2018年每月租金为6956元）；三、被告广东骏侨投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五内向原告广州市番禺区沙湾供销社支付保安费8000元、电费1254.64元、水费382.38元；四、被告广东骏侨投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五内向原告广州市番禺区沙湾供销社支付律师费20000元；五、被告广东骏侨投资有限公司已交纳的租赁合同保证金18000元归原告广州市番禺区沙湾供销社所有；六、驳回原告广州市番禺区沙湾供销社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19152元（已由原告广州市番禺区沙湾供销社预交），由原告广州市番禺区沙湾供销社负担3603元，被告广东骏侨投资有限公司负担15549元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李 剑审 判 长  李剑宁人民陪审员  梁润富人民陪审员  梁绮敏二〇一九年十一月十九日书 记 员  张 晴