河南省平顶山市湛河区人民法院执 行 裁 定 书（2019）豫0411执异118号案外人：刘金柱，男，1969年10月15日出生，汉族，住平顶山市卫东区。案外人：杨丽，女，1968年4月13日出生，汉族，住平顶山市卫东区。申请执行人：中国建设银行股份有限公司平顶山分行。住所地：平顶山市湛河区中兴路东湛河南。被执行人：王淑蕾，女，1982年12月18日出生，汉族，住平顶山市新华区。被执行人：雷声，男，1977年11月4日出生，汉族，住平顶山市新华区。本院在办理中国建设银行股份有限公司平顶山分行（简称建行平顶山分行）申请执行王淑蕾、雷声金融借款合同纠纷一案中，案外人刘金柱、杨丽对本院执行的位于平顶山市新城区碧波路以南、福泉路以西蓝湾新城2＃楼东1单元15层西北户的房产提出书面异议，本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人刘金柱、杨丽称，建行平顶山分行申请执行王淑蕾、雷声金融借款合同纠纷一案，法院在执行过程中查封王淑蕾、雷声名下的平顶山市××城区碧波路以南、××以西××城××＃××单元××西北户房屋。2018年6月12日，新华区人民法院作出(2017)豫0402民初5156号民事判决书，判决王淑蕾、雷声于判决书发生法律效力之日起十日内返还刘金柱、杨丽购房款50万元及定金2万元。刘金柱、杨丽于判决发生法律效力之日起三十日内搬离平顶山市××城区碧波路以南、××以西××城××＃××单元××西北户房屋。该判决书发生法律效力后，王淑蓄、雷声并未按照民事判决书内容履行还款责任。案外人刘金柱、杨丽与王淑蕾、雷声双方之间存在合同关系，案外人享有先履行抗辩权。先履行抗辩权是指当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行之前，后履行一方有权拒绝其履行请求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求(《合同法》第67条)。因此，在王淑蕾、雷声未履行还款责任之前，案外人刘金柱、杨丽有权拒绝交付房屋。另外，平顶山市公安局矿工路分局在办理雷声涉嫌诈骗犯罪一案时已经将涉案房屋予以查封。(被告人王淑蕾、雷声全部未履行，案外人一分钱没有拿到。也没有能力再买套房子)。根据平顶山市新华区人民法院作出的(2019)豫0402刑初31号刑事判决书，被告人王淑蕾、雷声应退赔案外人人刘金柱、杨丽51万元。案外人于2017年9月12日把位于新城区建业桂园13号楼东二单元25层2504号建筑面积142.06平方米的房子卖给了刘晓莉，拿到卖房款后于2017年9月14日付给了雷声、王淑蕾50万元预付款，法院如果查封蓝湾新城二号楼一单元15层西北户的房产(此房是案外人一家5口唯一的住房)案外人上有80多的父母亲，下有上学的孩子(兄长身体残疾，父母亲只能跟随案外人生活)就没有安身住所了，相信法院也不能让案外人一家5口无家可归。综上所述，案外人对被执行人和本案争议房产享有先履行抗辩权，故要求法院在本案中停止执行该房产，并解除查封。案外人提供的证据有：1、平顶山市新华区人民法院（2017）豫0402民初5156号民事判决书及生效证明复印件；2、平顶山市新华区人民法院（2019）豫0402刑初31号刑事判决书、平顶山市中级人民法院（2019）豫04刑终154号刑事裁定书复印件；3、刘金柱、杨丽和雷声、王淑蕾签订的房屋买卖协议、收条、转帐凭证复印件；4、刘金柱、杨丽将其建业桂园房屋卖于他人的房地产买卖合同及证件暂存条复印件。申请执行人建行平顶山分行答辩称，案外人刘金柱、杨丽的执行异议不成立，应裁定驳回其异议。2015年6月18日，建行平顶山分行与王淑蕾、雷声签订借款合同，同日签订抵押合同，王淑蕾、雷声以自有两套房产做抵押，其中一套为平顶山市新城区碧波路以南、福泉路以西蓝湾新城2号楼东1单元15层西北户，向建行平顶山分行申请借款，并于2015年6月29日到市房产局办理了抵押权登记。依据担保法及湛河区法院(2018)豫0411民初192号民事判决书，建行平顶山分行对以上抵押房产享有优先受偿权。担保法第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。据此，案外人与雷声之间的房屋买卖合同应视为无效合同。法院查封该房产不违反法律规定。案外人明知涉案房屋已在建设银行抵押，仍然购买【见（2019）豫0402刑初31号刑事判决书】，其在购买涉案房屋中存在严重过错。综上，本案应裁定驳回其异议。本院查明：关于建行平顶山分行申请执行王淑蕾、雷声金融借款合同纠纷一案，本院在审理中于2018年4月9日以（2018）豫0411民初192号民事裁定书和（2018）豫0411执保83号协助执行通知书，轮候查封王淑蕾、雷声位于平顶山市××城区碧波路以南、××以西××城××＃××单元××西北户的房屋(雷声房产证号:平房权证新城字第××号、王淑蕾房产证号:平房权证新城字第××号)及其他财产。2018年4月26日，本院对该案作出（2018）豫0411民初192号民事判决：1、王淑蕾、雷声于判决生效后十日内偿还建行平顶山分行借款本金70万元、利息(含复利、罚息)3.508572万元，共计73.508572万元【罚息(含复利)已计算至2017年12月25日，之后罚息(含复利)按个人助业借款合同及个人助业借款支用单约定的计算方式继续支付至借款清偿完毕之日止】。2、建行平顶山分行就判决第一项借款本息，对王淑蕾、雷声名下的位于平顶山市××城区碧波路以南、××以西××城××＃××单元××西北户房产（房产证号:平房权证新城字第××号）和平顶山市湛河区新华路南段东侧新华国际17层1716号房产（房产证号:平房权证卫东字第××号），在最高抵押担保120万元限额内享有优先受偿权。在本案的执行期间，本院向首先查封本案争议房产及其他财产的平顶山市卫东区人民法院发出商请移送执行函，该院于2019年10月9日作出（2018）豫0403执17号移送执行函，将本案争议的位于平顶山市××城区碧波路以南、××以西××城××＃××单元××西北户房产及其他财产移送本院执行。本院对争议房产执行期间，案外人刘金柱、杨丽提出执行异议。另查明，2013年5月29日被执行人雷声、王淑蕾共同获得平顶山市××城区碧波路以南、××以西××城××＃××单元××西北户房屋所有权。2015年雷声向本案申请执行人建行平顶山分行借款并将上述房屋抵押于申请执行人。2017年3月8日，平顶山市卫东区人民法院在办理李佩霞诉雷声等人案件中以(2017)豫0403民初729-1号民事裁定书及协助执行通知书，通知市房管局对上述房屋协助执行查封。2017年9月9日，雷声在明知其位于平顶山市新城区××小区××单元××室住房已抵押且被法院查封的情况下，与王淑蕾一起和案外人刘金柱、杨丽夫妇签订房屋买卖协议。双方商定刘金柱以78万元的价格购买雷声位于平顶山市新城区××小区××单元××室住房，并商定由刘金柱先行支付雷声50万元购房款用于解除该房产于2015年在银行的抵押，解押后办理相关过户手续，刘金柱再将剩余购房款支付给雷声。当日，刘金柱支付给雷声1万元购房订金。2017年9月14日，刘金柱通过转账将50万元给雷声，雷声收到后用于偿还借李军辉的欠款。后因雷声未能办理上述房产的解除抵押及过户手续，刘金柱、杨丽向平顶山市新华区人民法院提起民事诉讼，该院于2018年6月12日作出（2017）豫0402民初5156号民事判决：1、解除2017年9月9日雷声、王淑蕾与刘金柱、杨丽签订的房屋买卖协议。2、雷声、王淑蕾于判决生效之日起十日内返还刘金柱、杨丽购房款50万元及定金2万元。3、刘金柱、杨丽于判决生效之日起三十日内搬离位于平顶山市××城区碧波路以南、××以西××城××＃××单元××西北户的房屋。因雷声的上述行为涉嫌犯罪，平顶山市新华区人民检察院于2019年1月2日向平顶山市新华区人民法院提起公诉，平顶山市新华区人民法院于2019年3月7日作出（2019）豫0402刑初31号刑事判决：1、被告人雷声犯诈骗罪，判处有期徒刑十年，剥夺政治权利二年，并处罚金人民币100000元。2、责令被告人雷声退赔被害人刘金柱、杨丽损失人民币510000元。雷声不服该判决提起上诉，平顶山市中级人民法院审理后于2019年4月26日作出（2019）豫04刑终154号刑事裁定：驳回上诉，维持原判。本院认为，根据平顶山市新华区人民法院（2017）豫0402民初5156号民事判决书，雷声、王淑蕾与本案案外人刘金柱、杨丽之间的房屋买卖协议被解除，雷声、王淑蕾负有返还刘金柱、杨丽购房款及定金的义务，刘金柱、杨丽也负有搬离房屋的义务。虽然判决要求的履行义务时间有先后，但现在均早已到期。雷声、王淑蕾不履行生效判决确定的义务，不能成为刘金柱、杨丽合法占有本案争议房产的依据，更不能成为其对抗本案申请执行人基于抵押行使优先受偿权的依据。对本案争议房屋的抵押、查封均在登记机关办理登记，该信息是公开可查的，案外人在交易时也对抵押事实知情，案外人未尽到应尽的注意义务，对其交易目的不能实现亦存在一定过错。另外，基于争议房屋交易的同一事实，法院又作出了刑事判决，该案本质上应属刑事诈骗而非民事买卖合同纠纷，案外人应通过刑事程序的责令退赔来弥补损失。根据《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十三条，被执行人在执行中同时承担刑事责任、民事责任，其财产不足以支付，而债权人对执行标的依法享有优先受偿权且主张权利的，其清偿顺位优于退赔被害人的损失。故案外人基于刑事判决而获得退赔损失的权利亦不能对抗申请执行人的优先受偿权。综上所述，案外人刘金柱、杨丽对本案争议的房产不享有排除执行的权利，本院对其异议不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回案外人刘金柱、杨丽的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 崔 昭审判员 张晓鹏审判员 陈永贤二〇一九年十一月二十五日书记员 王婧婧