广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初25817号原告：中国工商银行股份有限公司广州流花支行，住所地广东省广州市越秀区站前路237号。负责人：谢明东，行长。委托诉讼代理人：周茜，该支行职员。委托诉讼代理人：郑志铭，该支行职员。被告：陈小牛，男，1968年2月20日出生，汉族，住广东省广州市萝岗区。被告：邓秀兴，女，1969年6月8日出生，汉族，住广东省广州市增城区。被告：广州市辉鹏房地产开发有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城街荔城大道442号。法定代表人：许桂芳，经理。委托诉讼代理人：方雪微，该司职员。委托诉讼代理人：李婉文，该司职员。原告中国工商银行股份有限公司广州流花支行与被告陈小牛、邓秀兴、广州市辉鹏房地产开发有限公司（以下简称辉鹏公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周茜、被告辉鹏公司的委托诉讼代理人方雪微到庭参加了诉讼，被告陈小牛、邓秀兴经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院起诉请求：1、解除原告与三被告签订的《个人购房借款/担保合同》（编号：160050386）；2、被告陈小牛、邓秀兴立即向原告清偿全部借款本金991904.3元及利息、罚息等[暂计至2019年10月21日止的积欠利息（包含利息、罚息、复利）46991.42元，利息按照《个人购房借款/担保合同》（编号：160050386）约定的标准计至付清款项之日止，罚息、复利按照《个人购房借款/担保合同》（编号：160050386）约定的逾期利率标准计至付清款项之日止]；3、被告辉鹏公司对上述债务承担连带清偿责任；4、原告有权处分抵押房产增城市云山诗意花园商业G、15#、16#及地下室自编号15#幢25层2506房，并对抵押房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；5、三被告承担本案的案件受理费、财产保全费。事实和理由：被告陈小牛、邓秀兴未按期偿还购房贷款，构成违约，被告辉鹏公司也未履行担保责任。双方已对抵押物办理了抵押权预告登记，被告陈小牛、邓秀兴拒不履行缴税义务，导致原告无法办理正式的抵押登记手续。被告辉鹏公司答辩称：一、希望原告先拍卖房产，价款不足部分由辉鹏公司承担；二、辉鹏公司承担担保责任后有权向被告陈小牛、邓秀兴追偿。被告陈小牛、邓秀兴无答辩，亦无提交证据材料。原告围绕其诉讼请求，提交了《个人购房借款/担保合同》《按揭贷款业务合作协议》、结婚证、不动产登记证明、借款凭证、还款明细表等证据，被告陈小牛、邓秀兴未到庭应诉，视为放弃抗辩及质证的权利。被告辉鹏公司对原告提交的证据无异议。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。对于案件事实，本院认定如下：年12月2日，原告（贷款人）与被告陈小牛（借款人，抵押人）、邓秀兴（抵押人）、辉鹏公司（保证人）签订编号160050386《个人购房借款／担保合同》，约定：借款金额为1050000元，贷款用途为购买坐落于增城市云山诗意花园商业Ｇ、15＃、16＃及地下室自编号15＃幢25层2506房，期限为240个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准下浮15%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）确定并执行新的利率；还款方式采取按月等额本息还款法（按月计息）；罚息利率为合同约定的贷款利率基础上加收50%，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；保证人对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，保证人对抵押人办理正式抵押登记手续完毕且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产登记证明之日后到期的借款人的债务免除保证责任；抵押人以增城市云山诗意花园商业Ｇ、15＃、16＃及地下室自编号15＃幢25层2506房房产为借款提供抵押担保，抵押担保范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权解除本合同，宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失；贷款到期（包括被宣布提前到期）被告未予清偿，可以请求依法拍卖、变卖抵押物等；主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，担保人同意贷款人自行选择实现担保的顺序，即贷款人可以选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。上述抵押房产已办理产权预告登记以及抵押权预告登记手续，其中，产权预告登记权利人为陈小牛、邓秀兴，抵押权预告登记权利人为原告。合同签合同签订后，原告于2016年12月28日向被告陈小牛指定账户发放贷款1050000元。《借款凭证》记载：借款当期执行年利率为4.165%；借款到期日为2036年12月28日。被告陈小牛自2018年9月开始连续出现逾期，成讼。截至2019年10月21日止，被告陈小牛尚欠借款本金991904.3元、利息（含罚息、复利）46991.42元。原告在本案中申请财产保全，支付财产保全费5000元。再查明，被告陈小牛与邓秀兴于1994年10月登记结婚。本院认为：原告与三被告签订的《个人购房借款/担保合同》是各方当事人的真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。原告依约向被告陈小牛履行了贷款发放义务，依法享有按时收回贷款本息的权利。被告陈小牛自2018年9月开始连续出现逾期，构成违约，应承担违约责任。原告依据合同约定，请求解除合同，要求被告陈小牛偿还借款本金、利息、罚息、复利，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。本案诉讼系由被告陈小牛违约所致，由此造成原告的财产保全费支出，被告陈小牛应予以赔偿。关于被告邓秀兴的责任，涉案债务发生于被告陈小牛、邓秀兴夫妻关系存续期间，借款所购房屋预登记于陈小牛、邓秀兴名下，表明涉案借款是用于两人的夫妻共同生活，邓秀兴亦以抵押人身份在《个人购房借款/担保合同》上签字，表明其同意陈小牛向原告借款。因此，原告请求邓秀兴对涉案借款承担共同偿还责任有理，本院亦予以支持。被告辉鹏公司自愿以保证人身份在《个人购房借款/担保合同》上盖章，承诺为该合同项下全部贷款本息承担连带保证责任，现陈小牛未按期还款，辉鹏公司应依约对陈小牛的债务承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。由于本案《个人购房借款/担保合同》约定了贷款人有权选择实现担保的顺序或要求保证人和物的担保人同时履行，原告在本案中同时主张保证责任和担保物权，故辉鹏公司关于先以抵押房产的拍卖价款进行清偿的抗辩理由不能成立，本院不予支持。辉鹏公司承担保证责任后，有权依据担保法的相关规定，向债务人陈小牛、邓秀兴追偿。关于原告对抵押房产主张抵押权的问题，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”本案抵押房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为抵押房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对抵押房屋享有现实抵押权，故原告对仅办理抵押预告登记的房产行使抵押权，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条规定，判决如下：一、在本判决发生法律效力之日起，原告中国工商银行股份有限公司广州流花支行与被告陈小牛、邓秀兴、广州市辉鹏房地产开发有限公司签订的编号160050386《个人购房借款/担保合同》予以解除；二、在本判决发生法律效力之日起10日内，被告陈小牛、邓秀兴共同向原告中国工商银行股份有限公司广州流花支行偿还借款本金991904.3元及利息、罚息、复利（计至2019年10月21日止的利息、罚息、复利为46991.42元，自2019年10月22日起的利息按照《个人购房借款/担保合同》约定的相应利率标准计算至合同解除之日止；自2019年10月22日起的罚息、复利按照《个人购房借款/担保合同》约定的相应利率标准计算至款项还清之日止，罚息不得计算复利）；三、在本判决发生法律效力之日起10日内，被告陈小牛、邓秀兴共同向原告中国工商银行股份有限公司广州流花支行支付财产保全费5000元；四、被告广州市辉鹏房地产开发有限公司对被告陈小牛、邓秀兴的上述债务承担连带清偿责任，并在承担责任后，有权向被告陈小牛、邓秀兴追偿；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司广州流花支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13981元，由原告中国工商银行股份有限公司广州流花支行负担1398元，由被告陈小牛、邓秀兴、广州市辉鹏房地产开发有限公司负担12583元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  谢春晖人民陪审员  林素平人民陪审员  谭少芬二〇一九年十一月二十八日书 记 员  邹书文法庭记录员王琼娜