北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0111民初4711号原告(反诉被告):徐敏娜,女，1988年2月1日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人：郭秀华，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁东健，北京市炜衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京聚源置业有限公司，住所地北京市房山区窦店镇瓦窑头村。法定代表人：王永军，经理。委托诉讼代理人：李国路，北京市房山区城关街道第二法律服务所法律工作者。被告：刘平，男，1971年4月27日出生，汉族，住吉林省松原市宁江区。原告徐敏娜与被告北京聚源置业有限公司（以下简称聚源公司）、刘平商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐敏娜之委托诉讼代理人梁玉香、郭秀华，被告聚源公司之委托诉讼代理人李国路到庭参加了诉讼，被告刘平经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。徐敏娜向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令聚源公司返还购房款817800元；2.请求法院判令聚源公司支付房款占用利息（暂时计算至2018年3月为42万元）；3.请求法院判令聚源公司赔偿实际损失90601元；4.请求法院判令聚源公司赔偿预期经济利益损失1200000元；5.请求法院判令聚源公司承担律师费支出10000元；6.案件受理费由聚源公司承担。事实和理由：2010年7月28日，我与聚源公司签订《商品房内部认购合同》，聚源公司以817800元的价格将XX苑小区XX幢X单元XXX室房屋出售给我，合同签订后，我全额支付了房款并缴纳了供暖物业等费用。聚源公司在合同中承诺已经通过出让方式取得涉案房屋的土地使用权，并经北京市政府批复允许开发建设销售商品房。但在诉讼过程中法院查明涉案小区尚未办理商品房预售许可证明，涉案房屋先以折抵工程款方式出卖给第三人，后转卖给徐敏娜且徐敏娜已经交清全部购房款，法院依法确认该内部认购合同无效。我举全家之力与聚源公司签约购房，以合理的市场价格支付房屋对价，并无过错。未曾想聚源公司违规售房，隐瞒没有商品房预售许可证明的事实导致我丧失合同权利，无法使用房屋，增加了额外支出。因聚源公司在订立合同过程中的欺骗和过错，造成我预期经济损失巨大。根据相关法律规定，聚源公司应当承担返还义务和赔偿责任，鉴于聚源公司均不履行法定义务和责任，无奈之下诉至法院，请求法院依法判决。聚源公司辩称：我公司不同意徐敏娜的诉讼请求，徐敏娜与我公司之间并不存在法律意义上的房屋买卖关系，徐敏娜所购房屋并非从我公司购得，其房款亦未支付给我公司，我公司只是履行开发商在该房屋没有获得房产证之前为业主更换购房合同及收据的义务，且我公司并未收取徐敏娜任何管理费。涉案房屋是我公司于2010年4月14日以抵账的方式折抵给北京长建金辉建筑工程有限公司，该公司项目经理田广彪又将房屋以812000元的价格出售给刘平，后刘平于2010年7月28日将该房屋以817800元的价格出售给徐敏娜，刘平与徐敏娜及中介公司一起到我公司办理了变更合同及收据的手续。这一事实可以看出我公司与徐敏娜之间并不构成实际上的商品房买卖合同关系。虽然法院判决我公司与徐敏娜办理的商品房买卖合同无效，但不影响徐敏娜对该房屋的占有使用，并没有导致徐敏娜丧失对房屋的使用和占有。所以原告的诉讼请求缺少事实及法律依据，我公司不同意承担责任。2010年4月14日刘平与我公司签订了买卖合同，徐敏娜提交的汇款清单中有一部分款项汇给了刘平，恰恰证明徐敏娜是与刘平签订的房屋买卖合同。基于上述理由，我公司请求追加刘平为本案被告。同时我公司向本院提出反诉请求：1.请求法院判令徐敏娜将位于北京市房山区窦店镇XX苑小区XX幢X单元XXX号房屋返还给我公司；2.反诉费由徐敏娜负担。徐敏娜辩称：我收到北京市第二中级人民法院的裁定书后，已经腾退出了涉案房屋，该房屋现并不由我实际占有，因此聚源公司的反诉请求没有任何理由，请求法院驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查认定证据，本院认定事实如下：2010年7月28日，聚源公司与徐敏娜签订《商品房内部认购合同》，该认购合同约定聚源公司将位于北京市房山区窦店镇瓦窑头村XX苑小区XX幢X单元XXX号房屋出售给徐敏娜，该房屋建筑面积为116平方米，单价为每平方米7050元，房价款为817800元，合同约定聚源公司应该在2010年12月1日前将验收合格的房屋交付给徐敏娜。徐敏娜分别于2010年7月28日和7月29日支付了部分购房款，2010年7月28日聚源公司为徐敏娜出具了全额的购房款收据。2011年5月28日聚源公司向徐敏娜交付该房屋，交房当天双方签有入住前业主验房表，当天徐敏娜向北京首欣物业管理有限责任公司交纳了物业费、电费、垃圾消纳费、工本费、供暖费、装修押金、装修队管理费、垃圾清运费等费用。北京长建金辉建筑工程有限公司（以下简称金辉公司）曾于2014年6月23日将聚源公司及徐敏娜诉至法院，要求确认聚源公司与徐敏娜之间签订的《商品房内部认购合同》无效，本院于2015年9月10日做出了（2014）房民初字第8713号民事判决书，该判决确认聚源公司与徐敏娜于2010年7月28日签订的《商品房内部认购合同》无效，判决后金辉公司及聚源公司对判决结果不服提出上诉，二审其间金辉公司及聚源公司均撤回上诉。2016年2月18日徐敏娜诉至法院，要求聚源公司退还购房款及利息，赔偿相关经济损失，诉讼期间聚源公司提出反诉，要求徐敏娜返还涉案房屋，并提交追加被告申请书，申请追加刘平作为共同被告。审理期间我院曾将案件移送至北京市公安局房山分局进行刑事侦查，北京市公安局房山分局经审查后认为没有证据证明涉嫌犯罪，将该案件退回本院。后本院再次重新立案审理，同时本院委托刘平户籍地的吉林省松原市宁江区人民法院委托送达未果，后本院采取公告的方式向刘平送达开庭传票及证据材料。本院认为：金辉公司与聚源公司及徐敏娜之间的确认合同无效纠纷被法院判决后，聚源公司与金辉公司对判决结果不服提出上诉，二审其间上诉人撤回上诉后，基于此纠纷北京市房山区人民法院做出的（2014）房民初字第8713号民事判决书即发生法律效力，该判决书已经确认聚源公司与徐敏娜所签订的《商品房内部认购合同》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据合同法的规定，徐敏娜要求聚源公司返还购房款及利息的诉讼请求，本院予以支持，利息损失应当按照中国人民银行同期贷款利率自2010年7月29日开始计算更为适宜。该内部认购合同被确认无效后，徐敏娜应该将涉案房屋返还给聚源公司，因此聚源公司要求返还房屋的反诉请求，本院予以支持。关于徐敏娜要求赔偿实际损失90601元的问题，本院认为聚源公司已经将涉案房屋实际交付给了徐敏娜，该费用是徐敏娜入住后产生的费用，因此徐敏娜要求聚源公司赔偿经济损失的请求，本院不予支持。关于徐敏娜要求聚源公司赔偿预期经济损失的问题，本院认为虽然聚源公司在庭审中提交了其与刘平签订的商品房内部认购合同，该合同右上角上载有“此房转卖合同作废”字样，并在该内部认购合同附件五处粘贴了2010年4月14日北京庄园房地产经纪有限公司盖章的通知，同时提交了北京集东建设工程监理有限责任公司、北京庄园房地产经纪有限公司的证明，以及2011年7月13日田广彪施工队施工的22#、23#楼工程结算表、2011年7月18日田广彪施工队施工的XX苑小区22#、23#楼结算说明、北京长城司法鉴定所文书检验司法鉴定意见书等证据，用以证明涉案房屋系聚源公司折抵给金辉公司，金辉公司工地负责人田广彪出售给刘平，刘平转售给徐敏娜，聚源公司与徐敏娜所签的内部认购合同只是履行手续而签订。并对徐敏娜向刘平、田磊付款提出质疑。但上述证据均为聚源公司单方提交的证据，并不足以证明刘平将涉案房屋出售给徐敏娜的事实，况且在经手人田广彪已经去世，刘平经公告传唤未到庭参加诉讼的情况下，无法厘清是否刘平将房屋转售给徐敏娜，故聚源公司的抗辩意见，本院不予支持。另外对于徐敏娜所主张的预期利益损失问题，本院酌情予以确定。关于徐敏娜所主张的律师费损失问题，鉴于该请求没有法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告北京聚源置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告徐敏娜购房款八十一万七千八百元，并按照中国人民银行同期贷款利率标准给付利息损失（以八十一万七千八百元为基数，自二〇一〇年七月二十九日起计算至实际付清之日止）；二、被告北京聚源置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告徐敏娜经济损失三十万元。三、原告徐敏娜于本判决生效后十日内将位于北京市房山区窦店镇瓦窑头村XX苑小区XX幢X单元XXX室房屋返还给被告北京聚源置业有限公司。四、驳回原告徐敏娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万七千一百零七元，由原告徐敏娜负担一万零六百八十六元（已交纳）；由被告北京聚源置业有限公司负担一万六千四百二十一元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉费一万一千九百七十八元，由原告徐敏娜负担（于本判决生效后七日内交纳）；公告费五百二十元由被告北京聚源置业有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李跃坤人民陪审员  唐 薇人民陪审员  尚振儒二〇一九年十一月二十日书 记 员  张 楠