江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1322民初15708号 原告：张礼春,男,1969年2月3日出生，沭阳县人，住沭阳县。 委托诉讼代理人：李兵，江苏瀛扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文毕会，江苏瀛扬律师事务所实习律师。 被告:江苏宏亨房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321322667616153A，住所地沭阳县沭城街道。 法定代表人：郑亨辉，该公司总经理。 原告张礼春与被告江苏宏亨房地产开发有限公司（以下简称宏亨公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张礼春的委托诉讼代理人李兵到庭参加诉讼，被告江苏宏亨房地产开发有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张礼春向本院提出诉讼请求：1、判令被告宏亨公司给付逾期交房违约金24097.5元（以已付购房款630006元为基数，自2017年6月1日起按日万分之1.5计算至2018年2月10日止）；2、判令被告给付逾期办证违约金775元（自2018年2月10日起按5元/日计算至2018年10月11日止）。事实和理由：原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告预售的沭阳县花都锦城小区8号楼1单元2401室房屋，总房款为630006元，合同首页反面第二条约定涉案房屋必须通过综合验收，取得《工程竣工验收备案表》后，方可交付使用。合同第八条约定交房时间为2017年5月30日，逾期按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。合同还对逾期办证及交接手续、产权登记方面均作了明确约定。合同签订后，原告按约支付了购房款，被告未按合同约定履行自己义务，构成违约，请求支持原告诉讼请求。 被告宏亨公司辩称，一、涉案房屋取得《工程竣工验收备案表》时间为2018年9月3日，具备办理不动产权登记的时间为2016年10月11日。双方当事人签订《商品房买卖合同》时间为2016年7月8日，合同第八条约定房屋交付条件为房屋经验收合格，买受人付清全部房款及应缴纳的相关费用。虽然合同首页背面第二条约定的商品房交房条件为商品房通过综合验收合格，该约定为按照房管部门要求签订的补充条款。国务院国发（2014）16号《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收，故案涉《商品房买卖合同》签订时已经没有商品房综合验收的相关法律依据，案涉《商品房买卖合同》补充条款并非双方当事人真实意思表示，不具有法律效力。因此，案涉商品房的交付条件应当是《商品房买卖合同》第八条约定的交付标准即单体验收合格，原告接收房屋的行为也印证了其真实意思为单体验收合格。二、被告已于2017年10月19日通过邮寄方式向原告发出交房通知，原告于2017年10月20日收到该邮件，但于2018年2月10日才办理上房手续。三、合同约定的逾期交房违约金标准高于原告实际损失，要求调整为同类房屋年租金标准即每年10000元。四、涉案房屋具备办证条件时间为2018年10月11日，被告请求按照合同第十五条约定，从原告实际上房时间90日后开始计算至被告向不动产登记部门递交产权登记资料具备办证条件之日，按照每日五元计算逾期办证违约金。 本院经审理查明如下事实：原、被告签订《商品房买卖合同》（合同备案时间为2016年7月8日），约定原告购买被告预售的沭阳县花都锦城小区第8#、13#幢8#-1-2401号房屋，房款总计628000元。该合同首页背面第2条约定，商品房必须通过综合验收，取得《工程竣工验收备案表》后，方可交付使用，购房人方可领取钥匙，交房时开发企业应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同第八条约定：出卖人应当在2017年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…5、该商品房经验收合格，买受人付清全部购房款及应交的相关费用。合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。合同第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、出卖人按超出日期5元/日支付违约金。合同签订后，原告按约向被告实际支付购房款630006元（房屋实际面积为131.94平方米）。 2017年10月19日，被告通过EMS向原告邮寄交房通知书，该通知载明：“您购买的花都锦城，合同房号8幢1单元2401室已经具备合同约定交房条件。我司已于2017年9月13日通知您前来我公司办理交房手续，至今您未到我公司办理交房手续，再次通知您在接到该通知后五日内到我公司办理相关交房手续。否则，由此产生的保管费（物业费）由您承担，并从该同志送达之日开始计算保修期。”原告于2017年10月20日签收该邮件，于2018年2月10日与被告办理房屋交接手续。 另查明，涉案房屋于2017年1月13日通过验收合格，于2018年9月3日取得《工程竣工验收备案表》，于2018年10月11日具备办证条件，原告于2019年1月10日办理涉案房屋的不动产权利证书。 本案的争议焦点为：1、案涉商品房交付条件如何认定；二、涉案的逾期交房违约金应计算至何时、逾期办证违约金从何时开始计算；三、本案逾期交房违约金标准是否需要调整。 关于第1个争议焦点。本院认为，首先，关于涉案商品房的交付条件，案涉《商品房买卖合同》主文第八条和首页第2条约定的商品房交付条件不同，但鉴于该《商品房买卖合同》为制式合同，首页第2条系对主文第八条的补充约定，要求也更为严格，被告应按照交付标准更高的合同首页第2条的补充约定履行房屋交付义务。因此，案涉商品房的交付条件应当是商品房通过综合验收且取得《工程竣工验收备案表》。被告辩称合同首页第2条的补充约定非当事人真实意思表示，但该页由双方当事人签字签章，被告也未举证证明该辩解理由，故本院对其该辩解理由不予采纳。其次，关于被告辩称的国务院已取消了商品房综合验收，双方作出的上述约定客观上已无法实现。本院认为，国务院决定取消综合验收这一行政审批项目，仅表明不再由行政机关组织进行综合验收，并未禁止房屋买卖的当事人进行综合验收，且双方已另约定涉案房屋取得《工程竣工验收备案表》后方可交付使用。最后，无论案涉商品房的交付条件是综合验收合格还是单体验收合格，案涉商品房都应当取得《工程竣工验收备案表》方能交付，而案涉商品房《工程竣工验收备案表》于2018年9月3日取得，此时已经超过了合同约定的交付时间，故无论案涉商品房的交付条件如何确定，均不影响被告构成逾期交房，应当承担逾期交房违约金的认定。 关于第二个争议焦点。本院认为，涉案商品房买卖合同约定被告应在2017年5月30日前将符合交付条件的涉案房屋交付原告，而案涉商品房《工程竣工验收备案表》于2018年9月3日取得，被告于2017年10月19日按照合同约定向原告发出书面交房通知，此时涉案房屋并未达到双方约定的交付条件，故原告有权拒绝接收房屋。后原告于2018年2月10日在明知被告未提供可证明涉案房屋符合交付条件的相关证明材料的情况下，仍与被告办理了涉案房屋的交接手续并签署了《房屋接管验收表》，原告的上述行为应视为其对被告交付尚未达到约定条件房屋的行为予以认可，故涉案逾期交房违约金应计算至原告于2018年2月10日办理房屋交接手续时止，而被告主张逾期交房违约金应计算至原告收到书面交房通知之日止并无事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。关于逾期办证违约金，应按照合同约定自原告实际上房时间后第91日即2018年5月12日开始计算至涉案房屋具备办证条件之日即2018年10月11日止，故原告要求自实际交付之日起计算无事实和法律依据，本院对此依法不予支持。 关于第三个争议焦点。本院认为，逾期交房的违约方是开发商，开发商对房地产市场的预估能力及损失预见能力都要远远强于一般购房消费者，买卖双方签订的商品房买卖合同中关于违约金条款也是开发商预先设定，开发商作为违约方在发生纠纷时提出违约金过高，无疑对购房消费者而言是不公平的，且违约金兼具补偿性和惩罚性，本案双方约定的逾期交房违约金标准并不明显偏高，故本院对被告要求调整违约金计算标准的辩解意见不予采纳。 综上，经核算，被告应向原告支付的逾期交房违约金，应按已付房款630006元为基数，自2017年6月1日（原告主张）起按照每日万分之1.5计算至2018年2月10日止（共255天）为24097.73元，原告要求被告支付24097.5元，本院依法予以支持。逾期办证违约金自2018年5月12日按照5元/日计算至2018年10月11日止（共153天）为765元，对原告超出该部分的主张依法不予支持。被告江苏宏亨房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告江苏宏亨房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告张礼春逾期交房违约金24097.73元； 二、被告江苏宏亨房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告张礼春逾期办证违约金765元； 三、驳回原告张礼春的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费422元，减半收取211元（已由原告张礼春预交44元），由被告江苏宏亨房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费422元。 审判员 葛 蕾 二〇一九年十一月十八日 书记员 刘晓云 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。