北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初7403号原告：连振水，男，1931年11月29日出生，汉族，北京市门头沟区龙泉镇大峪村农民，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：张俊卿，北京市承光律师事务所律师。被告：连春峥，女，1985年3月25日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。被告：李永泉，男，1969年8月30日出生，汉族，北京市常青公司经理，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：沈董炎，北京京闽律师事务所律师。被告：连维仁，男，1962年1月31日出生，汉族，无业。原告连振水与被告连春峥、李永泉、连维仁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告连振水及其委托诉讼代理人张俊卿，被告连春峥、连维仁、李永泉之委托诉讼代理人沈董炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。连振水向本院提出诉讼请求：1、判令李永泉与连春峥签订的房屋买卖合同无效；2、诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告连振水为门头沟区大峪村村民。原告为被告连维仁之父、被告连春峥的爷爷。被告连维仁、连春峥均为居民。2010年底门头沟区大峪村房屋拆迁时，原告因病未能参与拆迁协议的签订。2014年才知道门头沟区大峪村115号房屋（以下简称115号房屋）房屋的被拆迁人并不是原告。该院属于农村村民建房，该院落的被拆迁人理应是原告，原告得知该处房屋由居民身份的被告连春峥以连维仁委托授权名义，分别签订《房屋买卖协议》后进行拆迁。该院位于大峪村后街115号院（原大峪后街28排6号）。该处房屋为大峪村农民房屋，其翻建情况有村民建房审批手续：第一次翻建为1986年9月8日。当时原告作为村民建房的申请人，对南方3间进行翻修。经大峪村村民委员会审核，报门头沟乡村镇建设办公室批准。第二次翻建是1999年3月27日原告作为申请人，经门头沟区规划管理局批准，又申请西房2间和南方一间的翻建。上述房产为有批示的农村农民房，原告是该处的宅基地和房屋的所有权人。被告连维仁、连春峥以所谓《分家单》骗取拆迁分户。被告李永泉依据与被告连春峥签订的《房屋买卖协议》与拆迁部门签订了拆迁安置补偿合同。被告连春峥与被告李永泉签订的《房屋买卖协议》是被告李永泉取得拆迁利益的依据。原告认为连维仁与连春峥提供的2007年3月25日所签订的《分家单》未经原告同意，该《分家单》无效。原告起诉《分家单》无效纠纷一案，经北京市门头沟区人民法院（2017）京0109民初1572号民事判决书、北京市第一中级人民法院（2018）京01民终1913号民事判决书判决：“确认连维仁、连春峥提供的2007年3月25日的《分家单》无效”，该判决维护了原告的合法权益。被告连春峥以无效的《分家单》为据，与被告李永泉2005年3月20日签订的《房屋买卖协议》，违反国务院农村房屋不能买卖的行政规定，其擅自对原告农民房屋的处置，侵害到原告的拆迁利益。为维护原告的合法权益，特此起诉被告，申请人民法院诉讼解决。连春峥辩称，我不认识李永泉，我也没有与李永泉订立过房屋买卖合同，没有出售房屋，也没有收取房款，《房屋买卖协议》上的115号一间房屋我也不知道是哪一间，我家115号全部房屋都已经获得拆迁补偿了，没有额外的房屋卖给李永泉。对于合同是否有效我不发表意见，因为我没签过任何卖房合同。115号房屋拆迁时，我父亲连维仁委托我与房屋拆迁部门订立了房屋拆迁安置补偿协议，确定115号全部房屋被拆迁，我们获得安置房二套及补偿款200余万元。按照拆迁协议的约定，我得到了约定的安置房及补偿款。之后，我们与原告发生了诉讼[案号（2016）京0109民初2924号]。在该案审理中，我才知道115号房屋除我签订的拆迁协议以外，还有六份拆迁协议，其中就包括李永泉的这份拆迁协议，对此我不知情。后该案以连振水撤诉结案。原告知晓我就115号房屋与拆迁部门订立拆迁协议并获得利益的情况。在拆迁后，我们与原告就拆迁利益分割协商一致，原告分得安置房一套及50万元补偿款。关于李永泉所得利益，我不知道是怎么回事，也与我们无关。连维仁辩称，同意连春峥的答辩意见。我是连振水的儿子，我父亲知晓拆迁事宜，整个拆迁过程他都参与了，他知道115号房屋拆迁所得利益是二套安置房及补偿款200余万元，而且我们家庭之间对利益也进行了分割，连振水决定要一套安置房及补偿款50万元。关于115号房屋还存在六份拆迁协议一事（包括李永泉所得利益）与我们无关，我们从未向李永泉出售115号房屋。李永泉辩称，我不同意原告的诉讼请求，我不认识连春峥，我也没有从连春峥处购买房屋，没有给付她购房款，也没有要求她向我交付房屋，我连115号房屋在哪里都不知道。我所购买的是新房、楼房，是拆迁安置房，并非原告所述的被拆迁的平房。我所购买的安置房是北京国信易家房地产公司出售给我的，我前后陆续共支付了75万元左右购房款。同时，由于115号房屋系家庭共有，在没有经过确权的情况下，原告主体不适格。我方亦认为拆迁安置补偿是在2010年，本案已过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：连振水与李桂凤系夫妻关系，连维仁系连振水之子，连春峥系连维仁之女。115号房屋为连振水分家所得，房屋翻建人是连振水。115号房屋被拆迁，连春峥作为代理人就115号房屋与房屋拆迁部门订立拆迁协议，获得安置房两套及200余万元补偿款。李永泉就115号部分房屋与房屋拆迁部门签订房屋拆迁安置补偿协议，李永泉获得安置房一套。在李永泉与房屋拆迁部门的拆迁协议中，有2005年3月20日连春峥与李永泉签订的《房屋买卖协议》一份，该房屋买卖协议大致内容为：甲方连春峥、乙方李永泉，连春峥现有大峪后街115号房一间，23平米，自愿卖给李永泉。如遇拆迁或国家用地，一切补偿补助归乙方所有。甲方不得反悔。李永泉应在连春峥交房当天将全部房款伍万元交给连春峥，不得反悔……。如有争议及纠纷，双方协商解决。协商不成双方有权向人民法院起诉。落款处有连春峥、李永泉签字。连春峥主张没有与李永泉签订过房屋买卖协议，未收到相应房款，也没有出售过115号院的房屋，该协议在诉讼前没有见过。李永泉认可房屋买卖协议是其本人签字，但是没有向连春峥支付过115号房屋的购房款，也没去看过115号房屋，不清楚房屋买卖协议的内容，其仅仅是通过易家地产中介公司，为购买一套拆迁安置房而办理的手续。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。关于李永泉主张涉案房屋未经分家析产，连振水不是本案适格原告的辩论意见，因115号房屋为连振水分家所得，连振水主张《房屋买卖协议》与之有利害关系，其具备诉的权利，故本院对李永泉的该项辩论不予采信。关于李永泉主张本案已过诉讼时效的辩论意见，因诉讼时效的客体为请求权，本案连振水主张的诉讼请求为确认合同无效，实质上系形成权，不属于诉讼时效的客体，故本院对李永泉的该项辩论意见不予采信。合同成立的一般要件为：一、存在具有缔结合同的民事权利能力和民事行为能力的双方或多方缔约主体；二、合同当事人对主要条款达成合意，即合同当事人双方作出的意思表示达成一致。本案中，根据连春峥及李永泉的陈述及现有证据，连春峥和李永泉并未就买卖115号院一间房屋达成合意，《房屋买卖协议》并非连春峥与李永泉的真实意思表示，《房屋买卖协议》所涉115号院一间房屋的交易亦未实际履行。因此《房屋买卖协议》并未成立。依法成立的合同，自成立时生效。未成立的合同，不存在效力问题，因此连振水主张连春峥与李永泉签订的《房屋买卖协议》无效的理由和请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第五十二条之规定，判决如下：驳回连振水的诉讼请求。案件受理费525元，由连振水负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 周伟男二〇一九年十一月二十九日法官助理 苏 振法官助理 宁 帆书 记 员 孙品一