广东省广州市天河区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0106执异1109号 异议人（案外人）：黄国强，男，1968年9月12日出生，汉族，住广州市荔湾区，系广州阳光大地房产频道有限公司的法定代表人。 委托代理人：赵广群、刘东拴，均系广东广信君达律师事务所律师。 原告：广州市佳都电子科技有限公司，住所地广东省广州市天河区软件园建工路4号701室。 法定代表人：李旭。 委托代理人：满望，系该司的职员。 被告：广州颐和酒店投资管理有限公司，住所地广东省广州市白云区颐和北街63号6002房，统一社会信用代码：91440101054506648W。 法定代表人：何建梁。 被告：广州东湛房地产开发有限公司，住所地广东省广州市花都区颐和盛世五街9-12号110房，统一社会信用代码9144010161U755886F。 法定代表人：何建信。 被告：广州元阳房地产开发有限公司，住所地广东省广州市白云区广州大道北同和政府大院财政楼2楼201房，统一社会信用代码：91440101231252184A。 法定代表人：何建信。 被告：台山颐和温泉城地产开发有限公司，住所地广东省台山市三合镇温泉圩南郊，统一社会信用代码：91440700714720210B。 法定代表人：何建梁。 第三人：广东华兴银行股份有限公司广州分行，住所地广东省广州市天河区金穗路62号侨鑫国际金融中心第32、33层全层、金穗路62号之一侨鑫国际金融中心、商业群第1层09单元，统一社会信用代码：91440101583394346G。 本院在执行原告广州市佳都电子科技有限公司（以下简称佳都公司）诉被告广州颐和酒店投资管理有限公司（以下简称颐和公司）、广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司）、广州元阳房地产开发有限公司（以下简称元阳公司）、台山颐和温泉城地产开发有限公司（以下简称台山颐和公司），第三人广东华兴银行股份有限公司广州分行（以下简称华兴银行）企业借贷纠纷一案的财产保全过程中，案外人黄国强向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人黄国强异议称：我请求贵院解除(2019)粤0106民初21464号案中对花都区炭步镇文二村颐和盛世E区18栋302单元房（以下简称案涉房屋）的查封措施。事实和理由如下：我与东湛公司存在合法的房屋买卖合同关系，案涉房屋属于我的财产，并非东湛公司的财产，贵院查封该房屋明显错误。 一、东湛公司及其关联公司广州元阳房地产开发有限公司（项目名称：颐和大院）、广州白云国际机场集团综合开发有限公司（项目名称：颐和山庄）于2014年1-11月分别四个阶段在广州阳光大地房产频道有限公司（以下简称阳光频道公司）投放广告，广告款总金额为700000元，合作累计欠款700000元，其中的587018元用做购买案涉房屋的房款。后经双方协商后，东湛公司将案涉房屋作价587018元抵偿给阳光频道公司，由我于2016年1月29日与东湛公司签订购房协议和认购书（我是阳光频道公司的法定代表人），东湛公司也一并向我出具了587018元等额收据。后我并办理了收楼手续，实际占有该房屋至今。因办理预告登记的资料手续暂未齐全，我暂未办理预告登记等手续，所以该房屋仍登记在东湛公司的名下，但并不影响该房屋属于我所有。 二、我按时向广州颐和酒店物业管理有限公司交纳物业管理费和由物业公司代缴的水电费，双方已建立了合法的物业服务关系。 根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第27条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第227条的规定，请求贵院尽快裁定对案涉房屋的查封。 原告佳都公司答辩称：我方不同意案外人的异议请求，理由如下：1、案外人与被告没有签订合法有效的买卖合同，其通过以物抵债的方式进行债权清偿，并没有取得司法机关的确认。2、从案外人所提交的证据不能证明其名下有且仅有一套住房，且拥有居住。3、案外人并未实际支付房款，且所具有的债权与房屋的价格有明显的有失公允之处，其与被告签订的房屋认购书有串通之嫌疑。请求法院依法裁定驳回异议人的请求。 本院查明：原告佳都公司诉被告颐和公司、东湛公司、元阳公司、台山颐和公司，第三人华兴银行企业借贷纠纷一案，本院以（2019）粤0106民初21464号立案审理。在审理期间，本院根据原告的申请，于2019年6月21日作出（2019）粤0106民初21464号之一民事裁定，裁定冻结被告颐和公司、东湛公司、元阳公司、台山颐和公司名下的银行存款41600000元或查封、扣押其等值财产。2019年6月24日，本院查封了东湛公司名下的房产一批（含案涉房屋）。 异议人提供以下证据，拟证明其主张： 1、2014年电视广告投放合同协议（共四份）（两份：甲方：东湛公司，一份甲方：广州元阳房地产开发有限公司，一份甲方广州白云国际机场集团综合开发有限公司，乙方均为阳光频道公司）。 2、电视节目播出证明。 3、颐和盛世认购书，落款日期为2016年1月29日，载明：甲方东湛公司，乙方黄国强；认购单元为案涉房屋，价款587018元，一次性付款。 4、协议书，落款日期为2016年1月29日。载明：甲方东湛公司、委托代理机构：广州颐和房产策划代理有限公司、乙方：黄国强；乙方向甲方购买案涉房屋，价款587018元，在签约当日一次性支付。协议书第八条订明：鉴于广州实行限购令政策，乙方由于自身的原因暂时不能签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，不能办理产权证，乙方对该商品房只有使用权。 5、阳光频道公司于2016年1月18日出具的授权委托书，载明委托房俊代理阳光频道公司签订案涉房屋的《认购书》及相关文件。 6、东湛公司和广州颐和房产策划代理有限公司出具的收款收据，落款日期为2016年1月7日，载明收到异议人案涉房屋的购房款587018元）。 7、办理不动产证提示、领取分户图等提示、领取实测报告通知、查册及办税流程，均是颐和盛世花园物业服务处向颐和盛世花园E区不特定业主发的资料。 8、广州颐和盛世花园物业服务处出具的2018年3月至4月、5月至6月、7月至8月、2019年1月至2月、5月至6月的收费通知单，载明案涉房屋欠交的水费、电费、住宅管理费等。 经质证，原告对上述证据的真实性、合法性和关联性均不予确认。异议人称《协议书》第八条是东湛公司的格式条款，只要不立即办理签订网签合同的认购人均需签订《协议书》，当时没有办理网签和预告登记的原因是异议人并不打算实际使用案涉房屋，只是想待收楼后转卖变现，而办理网签和预告登记即会产生税费，但其后来根据实际情况收楼并偶尔使用案涉房屋。 本院认为：本院根据原告的申请作出（2019）粤0106民初21464号之一民事裁定，该裁定已经发生法律效力，本院根据裁定查封被告东湛公司名下的案涉房屋并无不当。异议人主张排除对案涉房屋的查封，需符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或者第二十九条的规定。 首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述四个条件应同时具备。本案中，异议人在与东湛公司签订《认购书》和《协议书》后，出于规避税费的原因未与东湛公司办理网签和预告登记手续，应自行承担由此产生的风险。异议人的异议不符合上述第（四）项的规定。 其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，异议人签订《认购书》和《协议书》时目的并非用于居住，而是打算接受案涉房屋后变现，因此，异议人的异议不符合上述第（二）项的规定。 综上，异议人的异议不符合法律规定，应予驳回。异议人与东湛公司之间的以物抵债关系属另一法律关系，本案不予审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款的规定，裁定如下： 驳回异议人黄国强的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  李云芳 人民陪审员  关东英 人民陪审员  叶曼玲 二〇一九年十一月六日 书 记 员  彭惠敏