广东省佛山市南海区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0605执异587号 异议人（案外人）：韩高谦，男，1981年9月26日出生，汉族，住河北省辛集市。 申请执行人:佛山市南海思必拓塑机有限公司,住所地:广东省佛山市南海区狮山镇长虹岭工业园长虹路口东1厂房,组织机构代码:66501237-2。 法定代表人：冯治彬。 委托代理人：王婉婷，广东泽康律师事务所律师。 被执行人:李建醒，男，1973年7月18日出生，汉族，住河北省辛集市。 被执行人：王靖，女，1979年1月25日出生，汉族，住河北省辛集市。 本院在执行（2018）粤0605执379号案，即申请执行人佛山市南海思必拓塑机有限公司与被执行人李建醒、王靖买卖合同纠纷一案中，案外人韩高谦对本院执行位于河北省辛集市*****-1602号房屋（不动产权证书号：0*****8，以下简称“涉案房屋”）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人韩高谦称，请求解除、终止对李建醒所有的涉案房屋的查封、拍卖或变卖。事实与理由：法院于2019年10月17日张贴（2018）粤0605执379号公告，公告涉及的房屋与异议人存在利害关系。2017年7月22日，异议人与被执行人李建醒签订《房屋买卖交定金协议书》，2017年7月23日签订《房屋买卖协议书》，异议人依约向李建醒支付定金5万元及首付款266600元，但李建醒不同意继续履行房屋买卖协议，故异议人向河北省辛集市人民法院提起诉讼，辛集市人民法院于2017年9月22日作出（2017）冀0181民初2536号民事判决，判决李建醒继续履行和异议人于2017年7月23日签订的《房屋买卖协议书》，于判决生效后十五日内协助异议人办理房产过户手续。佛山市南海思必拓塑机有限公司向河北省石家庄市中级人民法院提出再审，河北省石家庄市中级人民法院于2019年3月25日作出（2019）冀01民申3号民事裁定，裁定终结审查佛山市南海思必拓塑机有限公司的再审申请。另（2017）冀0181民初2536号民事判决生效后，异议人向辛集市人民法院提起强制执行申请，辛集市人民法院作出（2017）冀0181执1208号执行裁定，裁定查封李建醒名下的该房产。佛山市南海思必拓塑机有限公司向辛集市人民法院提出执行异议申请，辛集市人民法院于2019年6月24日作出（2019）冀0181执异24号执行裁定，裁定驳回佛山市南海思必拓塑机有限公司的异议请求。针对涉案房屋，既然佛山市南海思必拓塑机有限公司的执行异议请求被驳回，再审申请被终结审理，在河北省辛集市人民法院作出的（2017）冀0181民初2536号民事判决已生效并具有既判力的情形下，李建醒应按照该民事判决履行自己的义务，配合异议人办理涉案房屋的过户手续。法院作出的（2018）粤0605执379号之二执行裁定，裁定拍卖或变卖涉案房屋，严重侵害了异议人的利益，导致异议人与李建醒无法办理房产过户手续。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，异议人认为，法院公告中的执行行为侵害了异议人的合法权益，河北省辛集市人民法院作出的（2017）冀0181民初2536号民事判决合法有效，李建醒所有的涉案房屋应为异议人所有，故提出以上异议，请求解除、中止对涉及上述房产的查封和执行。 申请执行人答辩称，1.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，涉案房屋登记在被执行人李建醒名下，异议人至今未付清全部购房款，因此，法院查封涉案房屋于法有据，南海法院作为首封法院，有权拍卖该房屋以实现申请执行人的债权。2.异议人与被执行人李建醒存在恶意串通的高度嫌疑，申请执行人于2017年3月28日以买卖合同纠纷为由提起诉讼，李建醒拒收法院文书，致使法院采取公告送达的方式，拖延诉讼程序，期间李建醒在2017年4月期间已知悉起诉事项，多次致电申请执行人要求和解不成，其已经意识到其名下的涉案房屋面临被法院查封、拍卖的风险，串通异议人订立所谓的房屋买卖协议意图阻却法院的执行程序。二人恶意串通具体表现在：首先，房屋买卖协议签订于申请执行人起诉后，且故意把协议签订时间写在查封房屋的日期前几日；其次，韩高谦作为买方，在购买房屋这种大宗资产时居然不去房管部门查册，一旦查册，其必然知道房屋已被查封的事实，更不会在房屋被查封后支付所谓的购房首期款，这与常理不符；再次，二人在辛集法院诉讼时已知悉房屋被查封的事实，却在诉讼中闭口不提，辛集法院也没有查清房屋被查封的事实，从起诉的2017年9月12日到法院作出判决的2017年9月22日，前后只用了短短十天的时间，双方配合之快，实在匪夷所思。申请执行人在申请执行后才从执行法官处得知辛集法院的案件，并于2018年7月期间指派员工到涉案房屋查证，证实当时居住在涉案房屋的仍然是李建醒的亲属，即涉案房屋在辛集法院判决一年后仍由李建醒使用占有，因此，房屋买卖协议实际上是二人恶意串通，是无效合同。3.（2017）冀0181民初2536号民事判决认定事实不清、适用法律错误，申请执行人已根据民诉法解释的相关规定向辛集法院提起再审申请程序，辛集法院已收取资料尚未正式立案。申请执行人在得知辛集法院该判决后于2018年9月向辛集法院提出执行异议申请、再审申请，均被以各种理由拒绝立案，后申请执行人向石家庄中院申诉，石家庄中院作出裁定，指示申请执行人根据民诉法解释423条的规定，先提出执行异议，执行异议被驳回的再申请再审。因此，申请执行人已提起再审申请。辛集法院的该判决，违反了《城市房地产管理法》第三十七条第二款、《城市房地产转让管理规定》第六条第二款，司法机关查封的房地产不得转让的规定，且根据《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第8条的规定：“审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以按照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利。”该案在审判时并未查明案涉房产的权属状况，在涉案房屋早已被查封且存在抵押权的情况下，仍然作出将房屋过户的判决，该判决明显认定事实不清、适用法律错误。 本院查明，2018年1月8日，本院立案执行申请执行人佛山市南海思必拓塑机有限公司与被执行人李建醒、王靖买卖合同纠纷一案，案号：（2018）粤0605执379号，执行依据为本院（2017）粤0605民初4185号民事判决书。在执行过程中，本院于2018年4月18日作出（2018）粤0605执379号之二执行裁定，裁定拍卖或变卖属被执行人李建醒所有的位于河北省辛集××市府大街东××小区××号的房产（不动产权证书号：0*****8）即涉案房屋。案外人向本院提出执行异议。 另查明，涉案房屋于2015年7月1日办理不动产权登记，登记权利人为李建醒，建筑面积为144.97平方米，权利证号0****8，该房于2015年8月3日已办理抵押登记，权利人为辛集市农村信用联社股份有限公司微贷中心安古城分中心，不动产证明号为2*****9。该房于2017年7月25日被本院（2017）粤0605民初4185号案首查封，查封期限自2017年7月25日至2020年7月24日。 异议人提交一份河北省辛集市人民法院于2017年9月22日作出的（2017）冀0181民初2536号民事判决，判决被告李建醒继续履行和原告韩高谦2017年7月23日签订的《房屋买卖协议书》，于本判决生效后十五日内协助原告韩高谦办理房产过户手续。 听证中，异议人陈述：2017年7月22日与李建醒就涉案房屋签订定金协议，并向中介支付1万元，向李建醒支付4万元。次日，双方前往房管部门查询房屋情况后，签订房屋买卖协议书，约定以98万元的价格购买涉案房屋，2017年8月5日前支付首付款266600元，剩余款项由异议人通过银行贷款支付。2017年8月5日，异议人通过银行转账的方式支付了首期款266600元。异议人确定是在支付完首期款后即2017年8月5日后，双方一起到涉案房屋处，经李建醒同意经开锁公司开锁后，后期搬入居住。 听证结束后，异议人立即提交书面意见称于2017年7月23日入住了涉案房屋。后异议人向本院邮寄《证明》一份，载明2017年7月23日，在中介的见证下签订了房屋买卖合同，后因为韩高谦孩子上学问题需要提前入住，在双方同意的情况下，并在当天一块开锁入住等内容，证明人处有周贵霞、袁宝设、冯小焕字样签字。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”本案中，执行标的即涉案房屋的查封时间为2017年7月25日，异议人所依据的另案法律文书（2017）冀0181民初2536号民事判决的作出时间为2017年9月22日，即该另案法律文书作出的时间是在涉案房屋被查封之后，因此，异议人依据该法律文书请求排除执行，本院不予支持。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”即同时满足上述四个条件的情况下，买受人的权利才能够排除执行。本案中，异议人在听证中确定在支付首付款即2017年8月5日后才占有涉案房屋，但听证后又表示在2017年7月23日即其主张签订房屋买卖协议书的当日入住涉案房屋，其陈述前后不一致。对此，异议人提交了证明人周贵霞、袁宝设、冯小焕出具的《证明》，拟证明入住时间为2017年7月23日。但是，本案并无证据证明前述人员为涉案房屋买卖交易的中介方，且仅为单方陈述。而按异议人主张的2017年7月23日入住，即仅在签订房屋买卖协议当日、支付定金5万元的情况下交由异议人占有房屋，不符合一般房屋交易习惯，结合异议人自身对占有房屋时间的陈述都存在前后不一致的情况，在本案没有其他证据印证的情况下，本院不予采纳。即本案现有证据不能证明异议人已于本院查封之前已合法占有该房屋。因此，本案不符合前述司法解释规定的情形，对异议人提出排除执行的异议，本院不予支持。 综上所述，异议人主张解除对涉案房屋的查封并终止拍卖、变卖措施，没有事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条规定，裁定如下： 驳回异议人韩高谦的异议。 如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议诉讼。 审判长  植少佳 审判员  黄馨栗 审判员  李 娟 二〇一九年十一月二十九日 书记员  欧斯迪