四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终16319号 上诉人（原审被告）：董燕琼，女，1977年9月28日出生，汉族，住重庆市渝北区。 上诉人（原审被告）：向勇，男，1976年10月23日出生，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：戚锐，四川启道律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都居信投资有限公司。住所地：成都市成华区二环路东一段29号。 法定代表人：杨磊，执行董事。 委托诉讼代理人：彭勃，公司员工。 上诉人董燕琼、向勇因与被上诉人成都居信投资有限公司（以下简称居信公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初3762号民事判决，向本院提起上诉。本院于立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 董燕琼、向勇上诉请求：请求撤销成都市成华区人民法院（2019）川0108民初3762号民事判决书并改判驳回居信公司的全部诉讼请求。事实和理由：一审认定事实不清，证据不足。具体表现如下：1.董燕琼、向勇在购房时已就向勇的征信问题向居信公司进行了说明。在购房初，董燕琼、向勇明确告知居信公司购买案涉房屋需要按揭贷款，但向勇有诉讼案件且处于被执行过程中，存在不良征信记录，可能无法向银行按揭贷款。但居信公司工作人员肯定告知董燕琼、向勇“可以处理，应该没问题”，基于此，董燕琼、向勇才与居信公司签订了购房合同。上述事实，房屋中介链家工作人员的说明以及董燕琼与居信公司工作人员的微信聊天记录均能提供佐证。2.在董燕琼、向勇的购房现场，二人就向勇的征信问题向居信公司的工作人员进行了说明，但居信公司销售人员及其聘请的银行工作人员均认为向勇可以贷款，居信公司该行为明显具有误导和欺骗。基于上述情况，董燕琼、向勇才向居信公司签订了购房合同。 居信公司辩称，居信公司认为可以行使合同解除权。1.根据合同约定，董燕琼、向勇在逾期付款3个月后居信公司可以解除双方签订的合同，并扣除10%的违约金。且根据双方签订的银行贷款补充协议，董燕琼、向勇认为自身原因无法获取贷款的情况下，必须以自身的财产进行支付，居信公司是根据合同约定进行解除合同的。2.居信公司房屋销售人员并未向董燕琼、向勇承诺可以帮助其办理贷款，故董燕琼、向勇无法办理贷款是其自身征信原因与居信公司无关。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 居信公司向一审法院起诉请求：1.判令解除董燕琼、向勇与居信公司于2018年9月11日签订的合同编号为CDXX1的《商品房买卖合同（预售）》及其附件；2.判令董燕琼、向勇按合同总价的10%向居信公司支付违约金113948.10元，由居信公司直接在董燕琼、向勇已交房款中直接扣除。 一审法院认定事实：2018年9月11日，居信公司（出卖人）与董燕琼、向勇（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同自编号：ＣＤXX1）及附件，约定董燕琼、向勇购买居信公司开发建设的房屋一套，总价款为1139481元；买受人采取贷款方式付款，于2018年9月11日前支付首期房价款579481元，占全部房价款的50.85%，余款560000元向中信银行股份有限公司成都分行（贷款机构）申请贷款支付，期限10年，须在2018年10月11日前支付。合同及附件还对房屋买卖的价款、房屋交付、房屋质量、争议解决等予以了具体约定。另，合同“附件十三”约定，若买受人逾期付款超过90日后，则出卖人有权解除合同，买受人按合同约定总房价款的10%向出卖人支付违约金。合同签订后，董燕琼、向勇于2018年9月8日、11日分批向居信公司支付了购房首付款共计579481元。后因董燕琼、向勇经银行审核不符合贷款条件，导致其无法向银行办理按揭贷款。居信公司向董燕琼、向勇催收剩余560000元购房款未果，遂诉至法院。 一审法院认为，董燕琼、向勇与居信公司签订的《创客星座认购书》、《商品房买卖合同（预售）》及附件系合同签订双方的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合同真实有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。按照合同约定，董燕琼、向勇应于2018年9月11日前支付房屋首付款579481元，余款于2018年10月11日前向居信公司支付。现董燕琼、向勇经银行审核无法申请贷款，经居信公司催告后，董燕琼、向勇亦未向居信公司支付剩余购房款，已然构成违约，居信公司有权按照合同约定解除其与董燕琼、向勇签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件，并依照合同约定要求董燕琼、向勇按照购房总价款的10%支付违约金113948.10元。故对居信公司请求解除其与董燕琼、向勇签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件，并要求董燕琼、向勇向其支付违约金113948.10元之诉讼请求，一审法院依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、解除居信公司与董燕琼、向勇签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号CDXX1）及附件；二、董燕琼、向勇于判决生效之日起十日内向居信公司支付违约金113941.10元。一审案件受理费2579元，减半收取计1289.50元，由董燕琼、向勇负担。 双方未提交新证据。本院经审理查明的案件事实与一审法院一致，对此，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点是：1.居信公司主张解除案涉合同的请求能否成立，并进一步明确居信公司行使的解除权为约定解除权还是法定解除权。同时明确双方在补充协议中约定的贷款无法审核通过时，通过其他方式来补足剩余购房款这一条款的理解；2.一审判决购房人向居信公司按合同约定支付违约金是否恰当。现评判如下： 根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，除首付款外，其余560000元购房款由董燕琼、向勇向银行申请贷款方式支付，且须在2018年9月11日前支付。双方签订的《银行按揭及公积金付款方式补充协议》第四条还约定：“无论乙方（即董燕琼、向勇）选择本协议第一条约定的何种付款方式，如因乙方原因导致上述贷款机构不予审批同意乙方的贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请的贷款金额存在差异的，则乙方必须按照买卖合同约定支付楼款的期限内，将该差额款项自行支付给甲方（即居信公司）。若乙方逾期支付该差额款项的，乙方按应付而未付款的每日万分之三计付违约金给甲方。逾期超过90天的，甲方有权解除买卖合同，乙方应向甲方支付该商品房的总房价款15%的违约金。”而庭审已查明，合同在实际履行中，经银行审核，董燕琼、向勇不符合贷款条件，其无法通过按揭贷款方式支付56万元；因董燕琼、向勇未按约支付该56万元，居信公司于2018年11月26日向董燕琼、向勇发出《已到期应缴款通知书》，催告董燕琼、向勇在2018年12月3日前支付该笔房款及相应违约金，但董燕琼、向勇未按照该通知书的要求付款。该56万元房款至今仍未支付。本院认为，根据上述事实，董燕琼、向勇逾期未支付案涉剩余购房款56万元的事实客观存在，此情形符合双方在《补充协议》第四条中约定的“购房人逾期付款超过90日的，出卖人有权解除合同”的约定，居信公司行使约定解除权主张解除案涉合同，具有合同依据和法律依据，一审支持居信公司要求解除案涉合同的主张，并无不当，本院予以确认。董燕琼、向勇虽抗辩主张其在签订合同前已向居信公司明确告知自己的征信问题可能影响贷款申办，而居信公司仍承诺其可通过贷款方式支付，但对该主张董燕琼、向勇无任何有效证据予以佐证，在此情况下，董燕琼、向勇上诉主张“居信公司在签订合同时存在欺诈行为，董燕琼、向勇不应对贷款无法办理承担责任，且在双方无法对该56万元购房款的支付另行达成合意的情况下，合同不能继续履行不可归责于双方”的意见，缺乏事实依据，本院不予采信。 我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，当约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金属于赔偿性质；当违约金高于造成损失的情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能。本案中，虽然居信公司未举出董燕琼、向勇逾期付款给其造成实际损失的证据，但董燕琼、向勇至今仍未支付剩余购房款56万元并由此导致案涉合同解除的事实客观存在，违约的情节较为恶劣，故根据公平原则和诚信原则，一审法院结合董燕琼、向勇的过错程度、合同实际履行情况，按照双方约定的违约金计算标准确定其应承担的违约金数额并无不当，本院予以维持。 二审中，董燕琼、向勇要求居信公司基于合同解除而退还已付首付款579481元，居信公司基于合同解除要求董燕琼、向勇协助办理案涉房屋的合同备案撤销手续，上述主张在一审中双方均未提出，但对于对方在二审中新增加的诉请，明确同意由二审法院一并审理。故，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，本院将董燕琼、向勇、居信公司各自在二审中新增的诉请纳入审理范围，并根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，对董燕琼、向勇要求居信公司退还579481元，对居信公司要求董燕琼、向勇协助办理撤销案涉房屋合同备案手续的主张，予以支持。 综上，董燕琼、向勇的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因双方在二审中分别提出新的诉请，并同意由二审法院一审审理，本院据此对一审判决结果予以变更。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条之规定，判决如下： 一、维持成都市成华区人民法院（2019）川0108民初3762号民事判决第一、二项，即“解除成都居信投资有限公司办理撤销房屋与董燕琼、向勇签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号CDXX1）及附件（编号CDXX1）及附件”、“董燕琼、向勇于判决生效之日起十日内向成都居信投资有限公司办理撤销房屋支付违约金113941.10元”； 二、成都居信投资有限公司于本判决生效之日起十日内向董燕琼、向勇退还579481元； 三、董燕琼、向勇于本判决生效之日起十日内协助成都居信投资有限公司办理撤销房屋（即：位于四川省成都市成华区的房屋）上的合同备案手续。 如当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按原判确定的负担方式执行；二审案件受理费2579元，由董燕琼、向勇负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 璐 审判员 白福群 审判员 龚 耘 二〇一九年十一月四日 书记员 王朝阳