江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初11161号 原告：常熟市梅李镇新景水岸业主委员会。 负责人：姚惠岗，主任。 委托诉讼代理人：陶耀倪，江苏华元民信律师事务所律师。 被告：朱恒焕，男，汉族，1991年4月24日生，户籍地江苏省常熟市。现住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：武金乾，江苏世纪天合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕凌宇，江苏世纪天合律师事务所律师。 原告常熟市梅李镇新景水岸业主委员会（以下简称新景水岸业委会）诉被告朱恒焕物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陶耀倪、被告的委托诉讼代理人武金乾、吕凌宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新景水岸业委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2017年度拖欠的物业费人民币3508元，并自2018年7月1日起至判决生效之日止以人民币3508元为基数按每日0.3%支付违约金；2、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回了要求被告支付违约金的诉请。事实和理由：被告朱恒焕系常熟市梅李镇新景水岸××的业主。2016年由于常熟市琴湖物业管理有限公司退出小区管理，至今未找到合适物业公司对小区进行管理，经过业主超过半数以上同意并报相关部门备案，决定由原告新景水岸业委会行使物业相关职权，由原告委托相关人员进行小区管理、进行小区基本设施修缮、维护等，小区业主按期向新景水岸业委会缴纳物业费。被告住宅面积为275.81m²，服务费用标准为1.06元/月平方米，从2017年1月1日起至2017年12月31日止共1年，合计3508元，但被告至今未支付，因此向法院提起诉讼，请求依法判准原告的诉讼请求。 被告朱恒焕辩称，原告作为主体起诉主张物业费不适格。原告无权向被告主张物业费。按照江苏省物业管理条例十九条规定，召开业主大会会议应当于会议召开十五日前通知全体业主。同时该条例第二十一条规定业主委员会由业主大会会议选举产生，从原告所提供证据看，并没有证据显示原告是经业主大会选举产生。而作为业主的被告也从来没有接到过召开业主大会的通知，更没有选举产生任何业主委员会。因此被告对原告的资格是否合法表示怀疑。对于原告作为主体向业主追讨物业费不予认可。原告主张2017年度物业费没有事实和法律依据。主张物业费前提是履行了物业管理服务，而原告作为业主委员会成立日期是2018年，2017年度根本没有履行物业管理服务。既然没有提供服务，就没有权利主张费用。另外对于2017年物业费不管原告作为业主委员会是否合法，都没有与作为业主的被告进行协商确定物业管理费的收费标准。只是单方面决定按照前期物业管理费的标准收取，但是被告从来没有确认过。被告的房子在2017年度多次受到损害，当时被告方也多次找过相关人员要求修理并处理相关问题，但没有任何人员予以理会。在原告来收取2018年度物业费时被告也提及此事，当时原被告的说法是2017年度没人管理就不收取费用，2018年度的被告如实缴纳。综合上述情况被告方认为原告的诉讼请求不成立，请求法庭驳回原告对被告的诉请。 本院经审理认定事实如下：朱恒焕系常熟市梅李镇新景水岸小区××室业主，住宅类型为联体别墅，房屋建筑面积共计275.81平方米。新景水岸小区的总户数为132户，新景水岸业委会于2018年4月12日成立。 原告曾于2019年6月向被告催缴2017年度物业费。 另查明：本院曾于2018年8月分别受理了新景水岸业委会诉该小区业主吴叶和周健峰物业服务合同纠纷两案，在该两案中，新景水岸业委会要求吴叶和周健峰支付2017年度的物业费。该两案经本院审理后于2018年11月作出（2018）苏0581民初10641号及（2018）苏0581民初10648号民事判决，判决支持新景水岸业委会的诉请，后吴叶和周健峰不服提起上诉，经苏州市中级人民法院审理后，作出（2019）苏05民终906号及（2019）苏05民终903号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该两案在一审二审审理中查明了以下事实： 常熟市发展和改革委员会曾于2013年4月对常熟市琴湖物业管理有限责任公司提出的常熟市梅李镇新景水岸小区前期物业费收费标准作了批复，核定该小区多层住宅前期物业管理公共服务费为每月每平方米0.76元，联体别墅住宅前期物业管理公共服务费为每月每平方米1.06元。 常熟市梅李镇新景水岸小区未成立业主委员会前，开发商曾与常熟市琴湖物业管理有限责任公司签订了前期物业服务合同，约定多层住宅前期物业管理公共服务费为每月每平方米0.76元，联体别墅住宅前期物业管理公共服务费为每月每平方米1.06元。后常熟市琴湖物业管理有限责任公司于2016年底撤离该小区。 上述两案一审中，新景水岸业委会提供了：1、2017年该小区部分业主自发出资明细，证明2017年小区部分业主自发出资用于小区公共管理服务。2、2017年度收取物业费的明细，证明该小区绝大部分业主也缴纳了2017年度的物业费。3、2017年度的部分收据、发票及相关服务管理人员的工资收取明细，证明为小区公共服务支付的相关费用。本院向常熟市梅李建设局调取了其他相关小区的前期物业服务合同，上述小区住宅的物业收费均在每月每平方米1元以上。在该两案的二审中，新景水岸业委会提交一份备忘录，证明新景水岸业委会向业主收取物业费已经2/3以上业主同意并授权。备忘录载明：因小区无人管理，业主达成共识自2017年1月1日起委托相关人员管理本小区，按照支付常熟市琴湖物业管理有限责任公司的标准支付物业费，待业主委会员成立后由业主委员会行使相关职责（包括收取物业费等）。当时未形成书面协议，仅是口头达成一致意见。现为维护小区的合法利益，固定当时达成的一致意见，由业主签名予以确认。备忘录后有101名确认人签名并附有房号。被告朱恒焕对于上述判决书的真实性无异议，但是认为与本案系不同的主体，没有参考性。对于其他证据均不予认可。 本案审理中，朱恒焕提供了：1、2018年11月的收款收据1张，证明2018年度物业费已经缴纳，证明与原告有口头协议，2017年度因为没有提供服务所以不交。2、照片打印件6张，证明2017年因为隔壁人家房屋积水问题导致被告房屋发生霉变的情况，当时被告找不到任何人来处理的。原告质证后认为：对于收据真实性无异议，但是收据仅能证明被告方支付了2018年度物业费，与本案没有关联性，原告不可能也没有权利说免除被告2017年的物业费。对于照片，因无法还原整幢房屋的情况，原告无法确认该房屋是否是新景水岸小区，即使系被告位于新景水岸小区的房屋，也并非是业主委员会管理不能导致的，而是因为隔壁房屋的漏水导致，被告理应与隔壁房屋进行协商处理。 本院认为，朱恒焕与吴叶、周健峰均系新景水岸小区的业主，吴叶、周健峰两案中，新景水岸业委会同样主张2017年度的物业费，故上述两案的查明事实及认定同样适用于本案。根据《物业管理条例》规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。虽然2017年新景水岸小区尚未成立业主委员会，但是新景水岸业委会提交的备忘录显示业主已达成共识自2017年1月1日起委托人员管理小区，按原物业费标准收物业费。新景水岸小区有业主132户，而备忘录显示的业主为101户。在没有相反证据证明的情况下，应认定参与决议的业主数量已达到法定标准，该决议对业主朱恒焕有约束力。故在业主委会员成立前，新景水岸小区业主已形成意见确定新景水岸业委会成立后有按照常熟市琴湖物业管理有限责任公司的标准收取物业费的职责，现新景水岸业委会在其职责范围内以自己名义起诉要求朱恒焕支付物业服务费不违反法律规定，朱恒焕认为原告主体不适格及单方决定物业费标准的抗辩不能成立。根据新景水岸业委会提交的2017年度的部分收据、发票及相关服务管理人员的工资收取明细可以反映2017年度为保证小区公共服务管理正常运行，确实由部分业主组织对小区进行了服务管理。朱恒焕抗辩未进行物业服务，本院不予采信。朱恒焕作为小区业主已接受了服务，其拖欠物业费服务的行为有碍新景水岸小区正常管理，也损害其他业主的合法权益，本院不予支持。朱恒焕抗辩双方口头约定其2017年度物业费不需缴纳，原告不予认可，朱恒焕也未提供证据证明，本院不予支持。综上，原告要求被告支付自2017年1月1日至2017年12月31日止的物业费3508元（275.81平方米×1.06元×12个月）的诉讼请求，并无不当，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告朱恒焕支付原告常熟市梅李镇新景水岸业主委员会自2017年1月1日起至2017年12月31日止的物业费计人民币3508元，上述款项由被告于本判决生效之日起十日内直接向原告履行。 二、驳回原告常熟市梅李镇新景水岸业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取人民币25元，由被告朱恒焕负担，该款原告已预交，被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接支付原告，本院不再收退。 本判决为终审判决。 审判员  李远 二〇一九年十一月十九日 书记员  龚蒙