广东省中山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤20民终2260号 上诉人（原审原告、反诉被告）：邵仕伟，男，1972年7月18日出生，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：蔡艳雪，广东登鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨惠娴，广东登鼎律师事务所律师。 上诉人（原审原告、反诉被告）：杨正坤，男，1978年11月20日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。 委托诉讼代理人：蔡艳雪，广东登鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨惠娴，广东登鼎律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡健铭，男，1966年8月18日出生，汉族，住广东省中山市。 委托诉讼代理人：潘建世，广东奥纪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈素敏，广东奥纪律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：王仁平，男，1977年6月4日出生，汉族，住福建省福鼎市。 委托诉讼代理人：潘建世，广东奥纪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈素敏，广东奥纪律师事务所律师。 上诉人邵仕伟、杨正坤因与上诉人蔡健铭、王仁平合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初5273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月19日立案受理后，依法组成合议庭，现已审理终结。 邵仕伟、杨正坤上诉请求：1.维持一审判决第一、三、四项；2.改判一审判决第二项为蔡健铭、王仁平于判决生效后七日内向邵仕伟、杨正坤支付2016年2月30日前租赁期内的原始租金和承包金共572680元；3.改判一审判决第五项为邵仕伟、杨正坤无须向蔡健铭、王仁平补偿设备和装修款合计287000元；4.判令蔡健铭、王仁平于判决生效后七日内向邵仕伟、杨正坤返还工人工资款48000元及水电费26000元。事实与理由：（一）一审法院认定蔡健铭、王仁平向邵仕伟、杨正坤支付租金和承包金已缴纳至2015年年底有误，由此判令蔡健铭、王仁平仅须支付2016年1月的租金和承包金与事实不符。1.蔡健铭、王仁平提交的收据、转账汇款证明及录音等材料仅能证明其曾向邵仕伟、杨正坤支付了部分租金和承包金，不能证明双方对租金和承包金已协商抵减和蔡健铭、王仁平已足额缴纳租金和承包金的事实。从蔡健铭、王仁平提交的收据及转账汇款证明资料来看，其每月都没有按照合同约定足额缴纳租金和承包金，其缴纳费用带有一定随意性，无法得出双方已对租金和承包金进行相应抵减的规律。对于蔡健铭、王仁平提交的录音材料，邵仕伟、杨正坤在一审期间已明确表示对录音的三性不予确认，且该录音为孤证，在没有其他书面证据证实的情况下，该录音不应作为定案依据。即使采纳该证据，录音中承包金8万多元改成5万元，也与一审认定双方协商一致将承包金递减为45000元有出入。蔡健铭、王仁平在一审期间申请证人出庭作证，证明其替蔡健铭、王仁平转账或现金缴纳租金和承包金后，邵仕伟、杨正坤均会出具收据给蔡健铭、王仁平。因此，收款收据与凭证存在重复部分。关于蔡健铭、王仁平已经缴纳多少租金的问题，只能按照邵仕伟、杨正坤出具的收据来核实。由此可见，蔡健铭、王仁平自2015年4月开始就没有按时按量支付相应租金和承包金。2.关于是否应支付2016年2月份的租金和承包金的问题。一审法院已认定蔡健铭、王仁平在经营退出过程中并未妥善处理好租赁物的交接手续，应按照邵仕伟、杨正坤实际收回租赁物的时间2016年3月为截止时间，故租金和承包金应计算至2016年2月份。（二）蔡健铭、王仁平要求补偿设备款和装修款无事实和法律依据，应驳回该项诉讼请求。蔡健铭、王仁平于一审庭审中申请鉴定，但鉴定机构无法鉴定出设备及装修的数量、价值，即蔡健铭、王仁平无法举证证明其实际投入的设备及装修，应承担举证不能的责任。邵仕伟、杨正坤明确表示对蔡健铭、王仁平提供的设备单据三性不予确认。单据上并无显示相关设备就是投入了涉案承包场所中，且邵仕伟、杨正坤在收回场所时也没有见到相关设备。邵仕伟、杨正坤对蔡健铭、王仁平提交的承包合同书、王子足浴维修包工包料结算单三性不予确认，蔡健铭、王仁平无证据证明其实际支付了工程款项，且邵仕伟、杨正坤在收回场所的过程中没有见到相关完整装修。据此，蔡健铭、王仁平并无证据证实其所投入的装修设备已由邵仕伟、杨正坤接收、使用、得益。在蔡健铭、王仁平承包足浴场所前，邵仕伟、杨正坤已对足浴场所投入大量设备和进行大量装修，蔡健铭、王仁平无须再进行设备和装修的投入。即使蔡健铭、王仁平在承包过程中确对承包场所进行了装修和投入设备，但因其在经营退出过程中并无妥善处理好租赁物交接手续，并存在欠付租金和承包金的行为，已构成违约，导致合同解除。依照法律规定，蔡健铭、王仁平请求邵仕伟、杨正坤赔偿租赁期内的装修设备款，不应受到法律支持。（三）邵仕伟、杨正坤已在一审庭审期间提交工资表证明其替蔡健铭、王仁平垫付了工人工资及水电费，蔡健铭、王仁平应向其支付工人工资48000元及水电费26000元。邵仕伟、杨正坤曾当庭提出要求一审法院到劳动部门进行相关调查取证工作，但一审法院拒绝其请求，直接认为其在限期内没有提交劳动部门相应证明从而不确认签名真实性系事实及程序错误。对于水电费26000元，邵仕伟、杨正坤已在庭审期间提供2015年12月-2月19日王子足浴商铺的水电费合计16684元的发票证明其主张。 蔡健铭、王仁平辩称，邵仕伟、杨正坤的上诉请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。（一）租金和承包金的标准。根据承包合同第二条约定，每年1、2月免承包金。但一审法院没有认定该事实。根据合同约定，1月份的承包金45000是免的，原始租金每月43500元是固定的。关于承包金由8万改为5万的问题。首先，双方合同约定承包金是8万元，邵仕伟、杨正坤已在录音中承认承包金改为5万，后来，双方再协商改为45000元。该事实，蔡健铭、王仁平提交了录音及相应交租单据予以证明，从单据上清晰记载，确实存在一审法院认定的规律。邵仕伟、杨正坤从来没有就每月交费的金额提出异议，现在其上诉提出异议没有事实依据。其次，蔡健铭、王仁平一审提供录音材料，虽然邵仕伟、杨正坤不确认真实性，但其没有申请鉴定，也没有提供证据反驳录音的真实性。且邵仕伟本人也承认确实有谈过这个事情，录音的真实性无法否认。再次，蔡健铭、王仁平提供的收租收据没有重复。蔡健铭、王仁平缴纳租金部分是现金支付，部分是转账。转账部分应以转账凭证为准，现金以已交现金为准，不存在重复情况。如果邵仕伟、杨正坤认为凭证有重复，应该由其提供证据证明。最后，邵仕伟、杨正坤主张蔡健铭、王仁平缴纳租金至2016年2月份，不能成立的理由如下：第一，在2015年12月30日前，双方已经达成解除合同的协议，且邵仕伟、杨正坤在2015年12月31日前已收回足浴馆，蔡健铭、王仁平没有再经营。所以，双方的承包合同在2015年12月31日前已经解除，蔡健铭、王仁平无须支付后面的承包金和租金。第二，承包合同的第二条明确约定，每年的1、2月免承包费，故2016年1、2月承包金无须缴纳。（二）设备款和装修款287000元。首先。在一审庭审中，蔡健铭、王仁平已提供证据证明其确实投入了装修和设备。其次，邵仕伟、杨正坤在答辩、一审庭审及调解环节均承认蔡健铭、王仁平有投入设备和装修。但由于邵仕伟、杨正坤收回足浴馆后，又进行重新装修，无法区分原来的装修和新装修，故无法进行残值评估。第三，一审法院酌情判令补偿287000元，有事实和法律依据的。虽然由于客观原因，无法对实际投入进行评估，但不能否认蔡健铭、王仁平确实有投入，故一审法官根据现有证据来酌情补偿一个金额有法律依据。第四，邵仕伟、杨正坤主张蔡健铭、王仁平违约不能成立。双方是协商一致解除合同的，不存在违约问题。即使蔡健铭、王仁平违约，但邵仕伟、杨正坤同意利用原来的设备和装修，且在收回足浴馆后马上开始经营，表明其已实际利用了原设备和装修，故应适当补偿蔡健铭、王仁平的设备款和装修款。（三）关于垫付员工工资及水电费。蔡健铭、王仁平不确认邵仕伟、杨正坤垫付员工工资及水电费的事实，且邵仕伟、杨正坤没有提供充分证据证明该主张。双方解除合同的时间是2015年12月31日前，之后的员工工资及水电费与蔡健铭、王仁平无关。但是，邵仕伟、杨正坤提供的水电费单据无法区分哪些是2015年12月31日前，故一审法院对该主张不予采纳，是正确的。 蔡健铭、王仁平上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四、七项；2.改判认定承包合同于2015年12月31日解除；3.判令邵仕伟、杨正坤返还押金160000元；4.驳回邵仕伟、杨正坤要求蔡健铭、王仁平支付损失费300000元的诉讼请求。事实与理由：（一）一审判决认定承包合同在2016年1月30日解除不当，蔡健铭、王仁平经营至2015年12月31日止，邵仕伟、杨正坤从2016年1月1日接手经营。且承包合同第二条约定，每年1、2月承包金是免费的，故从2016年1月1日起，不存在交原始租金和承包费的问题。（二）一审判决认定蔡健铭、王仁平存在违约行为错误，一审法院混淆保证金和定金的概念。租赁合同第一条约定，16万元作为保证金，不能作为房租费、水电费、员工工资等用途，期满后退回。故蔡健铭、王仁平向邵仕伟、杨正坤支付的保证金性质应为预付款，非履约定金。双方是协商一致解除合同的，不存在违约行为。即使法院认定蔡健铭、王仁平存在违约行为，邵仕伟、杨正坤无权没收保证金。（三）一审判决判令蔡健铭、王仁平支付损失费30万元，没有事实和法律依据。首先，租赁合同第六条关于违约方向守约方赔偿30万的损失费的约定违反法律规定，应属无效条款。根据法律规定，赔偿损失应以有证据证明的实际损失为基础，而非直接赔偿30万元。邵仕伟、杨正坤认为30万是违约金。如果认定为违约金，该违约金约定过高。且违约金和定金不能重复适用。一审法院认定16万元为定金，就不能同时选择违约金。其次，蔡健铭、王仁平不存在违约行为，无须承担赔偿损失的责任。再次，双方属于协商一致解除合同，在协商解除合同时，邵仕伟、杨正坤已同意向蔡健铭、王仁平退还押金16万元，并没有主张赔偿责任，即双方已对解除合同的处理达成一致意见，蔡健铭、王仁平无须赔偿损失。最后，邵仕伟、杨正坤没有举证证明其存在损失。事实上，邵仕伟、杨正坤于2016年1月1日已将足浴馆收回自行经营，中间没有停业，不存在实际损失。退一步讲，即使法院认定合同在2016年1月30日解除，邵仕伟、杨正坤承认已在2016年3月正常经营，中间停业一个月，损失只有原始租金43500元和承包金损失45000元，合计88500元。一审判决既判决邵仕伟、杨正坤有权没收押金16万元，又判决蔡健铭、王仁平支付损失费30万元，邵仕伟、杨正坤获得46万元利益，明显不符合法律规定，对蔡健铭、王仁平极不公平。 邵仕伟、杨正坤辩称：（一）蔡健铭、王仁平当庭增加撤销原审判决第二项的上诉请求，没有在上诉期内提出，程序不合法，这一项不应当作为上诉审理范围。（二）关于损失费30万元。对于损失费的金额，双方在签订合同时，已做了充分协商，是基于双方对于任何一方在违约的情况下，对方所遭受损失的预估，而确定预估是双方的合意不能随意变更。事实上，正是因为蔡健铭、王仁平不缴纳租金，甚至经营期间的费用没有结清就擅自离开，导致邵仕伟、杨正坤的损失。一个月的租金和承包金接近12万元，加上协调场地、垫付工资等费用，30万元是合理金额。该金额既是双方签订合同的约定，也符合实际，跟邵仕伟、杨正坤遭受的损失基本持平，不应当调整。 邵仕伟、杨正坤向一审法院起诉请求：1.蔡健铭、王仁平共同向邵仕伟、杨正坤支付承包经营御塞纳王子足浴店期间产生的费用共计690180元及产生的利息（费用明细见附件，从起诉之日起计算至清偿之日止）；2.蔡健铭、王仁平向邵仕伟、杨正坤支付损失费300000元。一审诉讼中，邵仕伟、杨正坤将诉求第一项请求金额变更为646680元。 蔡健铭、王仁平向一审法院反诉请求：1.确认双方于2015年1月1日签订的《承包合同》已于2015年12月31日经双方协商一致解除；2.邵仕伟、杨正坤共同向蔡健铭、王仁平返还押金160000元，并赔偿逾期还款给蔡健铭、王仁平造成的利息损失（以160000元为基数，从2016年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至邵仕伟、杨正坤还清之日止）；3.邵仕伟、杨正坤向蔡健铭、王仁平支付设备款154000元，并赔偿因逾期付款而给蔡健铭、王仁平造成的利息损失（以154000元为基数，从2016年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至邵仕伟、杨正坤还清之日止）；4.邵仕伟、杨正坤向蔡健铭、王仁平赔偿装修损失（已减除折旧）420000元，并赔偿因逾期付款而给蔡健铭、王仁平造成的利息损失（以420000元为基数，从2016年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至邵仕伟、杨正坤还清之日止）。 一审法院认定事实：2015年1月1日，邵仕伟、杨正坤与蔡健铭、王仁平签订《承包合同》一份，约定邵仕伟、杨正坤将位于中山市古镇镇御塞纳王子足浴店租赁给蔡健铭、王仁平经营使用。蔡健铭、王仁平在合同签订时向邵仕伟、杨正坤交纳160000元保证金，该保证金在租赁期间不产生利息，不能作为房租费、水电费、员工工资等用途，期满后退回蔡健铭、王仁平；承包费用每年1、2月份免承包金，由蔡健铭、王仁平自行负担原始租金（现租金为43500元/月）每年3月至12月共十个月，蔡健铭、王仁平交纳除原始租金外每个月捌万元给邵仕伟、杨正坤；租赁期限，由2015年1月1日起计租，至2018年8月8日止，租期共三年零捌个月；租期满后，固定装修不得拆除或有意损坏，场内所有设备必须完好归还邵仕伟、杨正坤，不得搬走，保证到邵仕伟、杨正坤接手后可以继续营业；违约责任：双方在合同期间皆不可违约，任何一方违约必须向对方赔偿人民币叁拾万元的损失费，并追究其连带责任。蔡健铭、王仁平违约必须结算清所有员工工资、房租、水电、供应商货款等场所内所有费用；合同到期后如蔡健铭、王仁平有意续租，需提前3个月通知邵仕伟、杨正坤，双方协商后在平等条件下蔡健铭、王仁平有优先权续签。现邵仕伟、杨正坤以蔡健铭、王仁平未支付承包经营期间租金690180元及损失费300000元为由提起本案诉讼；而蔡健铭、王仁平以双方从2015年12月31日就协商一致解除双方签订的《承包合同》，并要求邵仕伟、杨正坤返还押金160000元、设备款154000元、装修损失420000元及相应利息损失向一审法院提起反诉，请求解决。 一审法院另查明，蔡健铭、王仁平于2017年1月11日向一审法院申请对位于中山市古镇镇体育路灯都新天地D区9-13卡商铺一、二层“中山市古镇御塞纳王子足浴馆”内的装修和设备的价值进行评估，经一审法院摇珠选定由中山成诺资产评估与土地房地产估价有限公司进行评估。该公司于2017年12月12日向一审法院作出《关于蔡健铭、王仁平申请评估的说明》，内容如下：贵院在受理邵仕伟、杨正坤与蔡健铭承包合同纠纷一案中，委托我司［评估委托书（2016）粤2072民初5273号］对位于中山市古镇镇体育路灯都新天地D区9-13卡商铺一、二层“中山市古镇御塞纳王子足浴馆”内属蔡健铭、王仁平添置的装修、设备、设施的现价值进行评估，但邵仕伟、杨正坤的诉讼代理人提交《情况说明》，声称他们收回足浴馆重新进行了装修。由于他们双方对各自添置的装修、设备、设施存在争议且无法达成一致意见，故我司无法确定哪一部分装修项目、设备、设施是由蔡健铭、王仁平所添置，因此，我所无法对委托评估的项目进行评估。由于期间的勘察测量和交通等产生一定的费用，故我司扣除正常费用后退回委托方预交的剩余评估费。特此说明。 一审法院再查明，蔡健铭、王仁平申请证人蔡某某出庭作证，证明其曾担任该足浴店的出纳一职，当时受蔡健铭、王仁平的委托多次通过自身民生银行账户（账号：x）向邵仕伟的名下工商银行账户（账号：x）支付原始租金和承包金的事实。邵仕伟、杨正坤对于证人转账的事实无异议。但其认为相关转账金额与邵仕伟、杨正坤出具的收据是重复的，这一点证人已确认，转账后承包方向邵仕伟、杨正坤索取收据。蔡健铭、王仁平认为证人陈述事实客观。另外蔡健铭、王仁平补充事实：邵仕伟、杨正坤主张收款收据与凭证是重复的，不是事实。蔡健铭、王仁平通过转账和现金缴纳，现金缴纳的蔡健铭、王仁平要求邵仕伟、杨正坤出具收据，转账缴纳的则不要求邵仕伟、杨正坤出具收据。从蔡健铭、王仁平提供的22张付款凭证可以看出，从时间、金额上看，收据及凭证均不一样。如果邵仕伟、杨正坤认为蔡健铭、王仁平提供的收据及转账凭证有重复，应当由邵仕伟、杨正坤明确是哪一笔款项及单据并举证。 一审法院认为，邵仕伟、杨正坤与蔡健铭、王仁平签订的《承包合同》，系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同，受法律保护，双方应履行合同约定的义务。合同签订后，邵仕伟、杨正坤依约将上述场地交付蔡健铭、王仁平经营使用，蔡健铭、王仁平也按合同约定支付保证金160000元给邵仕伟、杨正坤。根据双方的诉辩意见，一审法院作如下分析： 首先，双方签订的租赁合同的解除及解除时间问题。本案中，涉案经营场所已由邵仕伟、杨正坤收回并由其经营使用，因此，双方签订的租赁合同已解除。对于解除时间。邵仕伟、杨正坤认为至2016年2月底止，蔡健铭、王仁平认为是2015年12月底止。一审法院认为，双方对于解除时间均提出不同意见，对此也没有提交证据证明对涉案租赁物移交手续。但结合蔡健铭、王仁平提交的录音资料内容，反映双方因租赁关系曾就补偿款及租金等事宜进行过协商。其中提到年底、1月十几号都没有给以及劳动局介入等事实，结合2016年春节（2016年2月8日）日期，一审法院认为双方解除退出时间难以确定情况下，结合上述事实应计算至2016年1月底止。本案是租赁合同，根据合同的种类及性质，按期交付租金是承租人的基本义务。关于邵仕伟、杨正坤诉求蔡健铭、王仁平支付承包经营期间产生的费用646680元及产生的利息（从起诉之日起计至清偿之日止）的问题。本案中，邵仕伟、杨正坤认为蔡健铭、王仁平应按合同约定支付欠付的租金387680元（其中：2015年8月31日前欠200240元、2015年9月欠16740元、2015年10月欠16740元、2015年11月欠16740元、2015年12月欠16740元、2016年1月欠60240元、2016年2月欠60240元）、承包金185000元（其中：2015年9月欠35000元、2015年10月欠35000元、2015年11月欠35000元、2015年12月欠80000元）、工人工资48000元、水电费26000元，以上合计646680元。根据蔡健铭、王仁平提交收据、转款汇款证明等相互印证，可以得出蔡健铭、王仁平已向邵仕伟、杨正坤支付2015年年底租金及承包金，至于邵仕伟、杨正坤认为蔡健铭、王仁平依据合同约定存在欠付租金及承包金情形，但从双方每月按时缴交租金及承包金时间来看，以及双方录音资料反映，双方对于租金及承包金的相应递减是有规律的、也是认可的。况且，邵仕伟、杨正坤一直对于长达几个月时间也没有向蔡健铭、王仁平主动提出，其在双方录音对话中也承认减租事实。因此，蔡健铭、王仁平支付租金及承包金应认定已缴交至2015年年底，虽然邵仕伟、杨正坤不认同递减租金事实，但其据此也没有提交其他证据予以反驳。因此，一审法院认定双方对于租金及承包金增减存在协商一致。由于双方解除时间定于2016年1月底止，故蔡健铭、王仁平仍须向邵仕伟、杨正坤缴交2016年1月期间租金43500元和承包金45000元。对于邵仕伟、杨正坤提出垫付的工人工资48000元、水电费26000元。该工资表虽有案外人相应签名，但签名真实性无法确认，同时，其提出上述支付工资是在劳动部门完成，但其在一审法院限期内也没有提交劳动部门相应证明予以确认，因此，该证据真实性无法确认，蔡健铭、王仁平对此也不认可，其提出水电费26000元也未提交相应票据予以证明，故邵仕伟、杨正坤提出的上述请求依据不足，一审法院不予支持。关于邵仕伟、杨正坤诉求蔡健铭、王仁平赔偿损失300000元的问题。双方在《承包合同》第六条约定，双方在合同期间皆不可违约，任何一方违约必须向对方赔偿叁拾万元的损失费。本案中，蔡健铭、王仁平在经营退出过程中并未妥善处理好租赁物交接手续，并存在欠付租金及承包金的行为，存在违约，因此，邵仕伟、杨正坤的该项诉求合理，一审法院予以支持。 其次，关于蔡健铭、王仁平确认与邵仕伟、杨正坤签订的《承包合同》于2015年12月31日经双方协商一致解除的问题。蔡健铭、王仁平主张事实虽提交录音资料，但该录音资料未达成一致共识，况且邵仕伟、杨正坤也不认可，结合双方举证事实，一审法院认为解除时间应为2016年1月底，该解除不符合双方协商一致解除情形。关于押金的处理问题。由于双方合同解除不符合双方协商一致解除情形，故蔡健铭、王仁平存在违约行为，其请求退回押金160000元，违反符合双方合同约定和法律规定，一审法院不予支持。 最后，关于蔡健铭、王仁平主张邵仕伟、杨正坤支付设备款154000元和赔偿装修损失420000元的问题。本案中，蔡健铭、王仁平提交购置安装设备单据、承包合同书及装修包工包料结算单等证据证明上述事实，邵仕伟、杨正坤虽不确认，但结合蔡健铭、王仁平提交鉴定申请，中山成诺资产评估与土地房地产估价有限公司作出难以鉴定事实依据，一审法院认为，蔡健铭、王仁平承租后，相应装修是存在的。庭审中，一审法院组织双方到场调解，邵仕伟、杨正坤也认同蔡健铭、王仁平存在装修事实存在。结合双方签订租赁时间从2015年1月1日至2018年8月8日，蔡健铭、王仁平承租时间也不长，其所投入装修设备现由邵仕伟、杨正坤使用、得益，再加上邵仕伟、杨正坤接收经营后也存在装修，现鉴定机构也释明无法进行鉴定，综合上述各种情况，一审法院酌定由邵仕伟、杨正坤向蔡健铭、王仁平补偿设备款154000元和装修款420000元的50%计287000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认邵仕伟、杨正坤与蔡健铭、王仁平签订的《承包合同》于2016年1月30日予以解除；二、蔡健铭、王仁平于判决生效后七日内向邵仕伟、杨正坤支付2016年1月1日至2016年1月30日期间的原始租金43500元和承包金45000元；三、蔡健铭、王仁平于判决生效后七日内向邵仕伟、杨正坤支付损失费300000元；四、蔡健铭、王仁平交付的押金160000元邵仕伟、杨正坤无须返还；五、邵仕伟、杨正坤于判决生效后七日内向蔡健铭、王仁平补偿设备和装修款合计287000元；六、驳回邵仕伟、杨正坤的其他诉讼请求；七、驳回蔡健铭、王仁平的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13702元（邵仕伟、杨正坤已预交），由邵仕伟、杨正坤负担8326元，蔡健铭、王仁平负担5376元；反诉费5570元（蔡健铭、王仁平已预交），由蔡健铭、王仁平负担3392元，邵仕伟、杨正坤负担2178元。(该款双方已预交，一审法院不作清退，由双方在支付上述款项时迳付对方) 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院又查明：1.2015年1月1日，中山市古镇镇资产经营有限公司（甲方，以下简称古镇资产经营公司）与邵仕伟（乙方）签订租赁合同一份，甲方同意将位于中山市古镇镇体育路“灯都新天地”D区11号铺一、二层和D区9、10、12、13号铺二层租赁给乙方作为经营场所使用。该租赁合同第4.01条租金约定：……从2015年1月1日起至2015年7月31日止租金定为每月人民币45634元。2015年8月1日起至2017年7月31日止租金定为每月人民币60240元。 2.蔡健铭、王仁平于一审中提交收据14张、支付业务回单8张，拟证明其缴纳原始租金和承包金的情况.邵仕伟、杨正坤确认其真实性，但认为收据和支付业务回单存在重复。根据收据及支付业务回单显示，蔡健铭、王仁平共缴纳原始租金358400元，其中，2015年3、9-11月各支付43500元、2015年4月支付39400元、2015年5月支付38000元、2015年6、7月支付87000元、2016年1月支付2万元。根据收据及支付业务回单显示，蔡健铭、王仁平共缴纳承包金395000元，其中，2015年3月支付8万元、2015年4月支付2万元、2015年5月支付5万元、2015年6月支付4万元、2015年7月支付2万元、2015年8月支付5万元、2015年9-11月各支付45000元。 3.二审中，蔡健铭、王仁平向本院提交录音鉴定申请书，请求鉴定其提交的录音中有邵仕伟、杨正坤的声音。本院依法委托广东华生司法鉴定中心对录音中“邵仕伟”的话语内容是否是邵仕伟的语音进行鉴定。2019年9月27日，该鉴定中心出具《司法鉴定意见书》，认定“除了以前，刚开始谈的时候是这样谈的……”这句不是邵仕伟语音，其余要求标明鉴定的语音均为邵仕伟的语音。本次鉴定产生费用8460元。 录音文字资料显示：蔡健铭说：“后来改成5万嘛，是吧？”邵仕伟说：“嗯嗯。”杨斌说：“后面就降到5万嘛，这个就没写下来。”邵仕伟说：“对。” 4.邵仕伟、杨正坤提交由中山市华盛物业管理有限公司古镇分公司出具的发票一张，发票记载：付款方为王子足浴；开票项目说明：12-2月19日商铺水费239吨*4.14元、12-2月19日商铺电费15420度*1.0178元；金额：989.5元、15694.5元；合计16684元。 5.本院依邵仕伟、杨正坤申请，到中山市人力资源和社会保障局古镇分局调取邵仕伟、杨正坤垫付工人工资的相关材料。2016年1月20日，邓鹏胜、蒋艳芳等33人作为甲方、钟有旺作为乙方、邵仕伟作为丙方签订协议书一份，协议书约定：由乙方按员工工资总额50%支付邓鹏胜、蒋艳芳等33人工资，剩余的50%工资由丙方垫付（于2016年1月25日前垫付）。丙方垫付工资可向承包人蔡健铭、王仁平、杨东松追讨。中山市古镇御赛纳足浴馆工资签收表（以下简称工资签收表）显示，邵仕伟支付25%，合计2万元。邵仕伟、杨正坤确认真实性，认为其已实际支付50%的工人工资共48415元，于签订协议书当天（2016年1月20日）支付2万元，于2016年1月25日通过现金方式向工人支付余额，但无法提供证据。蔡健铭、王仁平确认真实性，但不确认关联性，认为其已于2015年12月离场并结清工人工资，不存在拖欠2015年12月及2016年1月工人工资的情况，但无法提供证据，且邵仕伟签订该协议书蔡健铭、王仁平均不知情，邵仕伟垫付的工人工资不应由蔡健铭、王仁平承担。 本院认为，本案是合同纠纷。邵仕伟、杨正坤与蔡健铭、王仕平签订的《承包合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应予恪守。结合双方的诉辩理由，本案的争议焦点：1.承包合同于什么时间解除；2.邵仕伟、杨正坤要求蔡健铭、王仁平支付原始租金和承包金共572680元的理据是否充分；3.邵仕伟、杨正坤主张无须向蔡健铭、王仁平补偿设备和装修287000元的理据是否充分；4.邵仕伟、杨正坤主张返还工人工资48000元和水电费26000元的理据是否充分；5.蔡健铭、王仁平主张返还保证金16万元的理据是否充分；6.邵仕伟、杨正坤主张应支付损失费30万元的理据是否充分。 关于焦点一。邵仕伟、杨正坤将中山市古镇镇御赛纳之王子足浴承包给蔡健铭、王仁平经营，蔡健铭、王仁平未按期足额支付费用，构成违约。蔡健铭、王仁平已搬离涉案经营场所，邵仕伟、杨正坤也将涉案经营场所收回并使用。因此，蔡健铭、王仁平诉求确认承包合同已解除，本院予以支持。关于合同解除时间的问题。双方均没有提交证据证明对涉案租赁物进行移交的手续。根据蔡健铭、王仁平提交的其与邵仕伟、杨正坤协商结算的录音资料，当王仁平提及租金的问题时，邵仕伟方明确表示王仁平12月份到1月份的租金都没有给，再结合蔡健铭、王仁平2016年1月份向邵仕伟、杨正坤交纳20000元租金，本院据此认定双方的合同履行至2016年1月底，双方的合同于2016年1月31日予以解除。 关于焦点二。关于原始租金的问题。虽然邵仕伟、杨正坤在承包合同的注意事项部分注明原始租金递增由政府招商办统一收取，蔡健铭、王仁平必须无条件接受。邵仕伟、杨正坤提交邵仕伟与古镇资产经营公司签订的租赁合同拟证明其主张。本院认为，邵仕伟与古镇资产经营公司签订租赁合同时，已明确约定2015年1月至2015年7月的租金为45634元。但邵仕伟、杨正坤在同日与蔡健铭、王仁平签订承包合同时，却约定原始租金为43500元，说明原始租金并不是须与租赁合同的租金一致，且在长达一年的时间蔡健铭、王仁平亦是按43500元向邵仕伟、杨正坤交纳原始租金，邵仕伟、杨正坤亦无任何异议，故本院认定原始租金的金额为每月43500元。关于承包金的问题。虽然承包合同注明每月承包费是80000元，但在录音中，邵仕伟明确认可后来的承包费已改为每月50000元，由此可认定双方在合同履行过程中对承包费已作出的变更，从2015年9月至2015年11月，蔡健铭、王仁平向邵仕平、杨正坤每月交纳承包金45000元，邵仕平、杨正坤向蔡健铭、王仁平出具收据，也没有提出任何异议，因此可以认定双方在2019年9月开始再次将承包金调整为每月45000元。关于尚欠租金、承包金金额的问题。承包合同约定承包费用每年1、2月份免承包金，蔡健铭、王仁平自行负担原始租金每年3月至12月共十个月。因此，承包合同期内产生的租金、承包金总额为945000元【（80000+50000×5+45000×4）+43500×10】，依据蔡健铭、王仁平提交的支付凭证，蔡健铭、王仁平已付金额为753400元，故尚欠191600元（945000元-753400元）。 关于焦点三。根据一审法院依法委托的鉴定机构中山承诺资产评估与土地房地产估价有限公司作出的关于蔡健铭、王仁平申请评估的说明记载，由于双方对各自添置的装修、设备、设施存在争议且无法达成一致意见，故鉴定机构无法进行评估鉴定。蔡健铭、王仁平针对设备和装修费提交一系列单据拟证明其承租后，购置了设备和进行了装修的事实，邵仕伟、杨正坤虽不确认，但结合一审时鉴定机构进行现场勘察，双方均进行装修、添置，无法进行评估鉴定的结论。本院认定蔡健铭、王仁平承租后，存在购置设备和装修的情况。但鉴于是承包方蔡健铭、王仁平违约导致合同解除，且邵仕伟明确表示不同意利用。因此，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适用补偿；……”的规定，蔡健铭、王仁平诉请邵仕伟、杨正坤补偿设备和装修款，本院予以驳回。 关于焦点四。关于垫付工人工资48000元的问题。邵仕伟、杨正坤提交了工资签收表拟证明其主张，蔡健铭、王仁平对该证据的真实性不予确认。本院依邵仕伟、杨正坤的申请，到中山市人力资源和社会保障局古镇分局调取邵仕伟、杨正坤垫付工人工资的相关材料。根据工资签收表显示，邵仕伟已支付2万元的工人工资，邵仕伟、杨正坤虽主张已按协议书约定支付了50%的工人工资共48415元，但没有相关证据予以证明，故本院认定邵仕伟、杨正坤垫付工人工资2万元。蔡健铭、王仁平虽主张其已经结清工人工资，但并没有提供相关证据，本院对其主张不予采信。关于垫付水电费26000元的问题。邵仕伟、杨正坤提交发票拟证明其垫付水电费的事实，但从查明事实看，该发票由物业管理公司出具，开票项目记载为12月至2月19日的水电费，总金额为16684元，与其主张的金额不一致，期间也与本院认定的合同履行期间不符，故本院对该证据不予采信，其主张本院予以驳回。 关于焦点五。根据双方签订的承包合同第一条约定：乙方一次性付给甲方人民币拾陆万元作为保证金，该保证金在租赁期间不产生利息，不能作为房租费、水电费、员工工资等用途。期满后甲方退回给乙方。现双方承包合同已实际解除，根据合同约定，邵仕伟、杨正坤无权没收16万元保证金，故蔡健铭、王仁平主张返还16万元保证金的请求，理据充分，本院予以支持。 关于焦点六。根据双方签订的承包合同第六条约定：甲乙双方在合同期间皆不可违约，任何一方违约必须向对方赔偿人民币叁拾万元的损失费，……。现蔡健铭、王仁平未按期缴纳原始租金及承包金，已构成违约。邵仕伟、杨正坤诉求其支付损失费300000元，依据充分，本院予以支持。 综上所述，邵仕伟、杨正坤、蔡健铭、王仁平的上诉请求部分成立，有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初5273号民事判决第三项； 二、撤销广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初5273号民事判决第四、五、六、七项； 三、变更广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初5273号民事判决第一项为：确认邵仕伟、杨正坤与蔡健铭、王仁平签订的承包合同于2016年1月31日予以解除； 四、变更广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初5273号民事判决第二项为：蔡健铭、王仁平于本判决发生法律效力之日起七日内向邵仕伟、杨正坤支付尚欠租金及承包费191600元及利息损失（以191600元为本金，自2016年5月17日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 五、蔡健铭、王仁平于本判决发生法律效力之日起七日内向邵仕伟、杨正坤返还垫付工人工资20000元及利息损失（以20000元为本金，自2016年5月17日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 六、邵仕伟、杨正坤于本判决发生法律效力之日起七日内向蔡健铭、王仁平退回押金160000元及利息损失（以160000元为本金，自2016年5月17日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 七、驳回邵仕伟、杨正坤的其他诉讼请求； 八、驳回蔡健铭、王仁平的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费13267元，由邵仕伟、杨正坤负担6097元，蔡健铭、王仁平负担7170元；一审反诉案件受理费5570元，由邵仕伟、杨正坤负担1214元，蔡健铭、王仁平负担4356元；二审案件受理费13846元，由邵仕伟、杨正坤负担5649元，蔡健铭、王仁平负担8197元；鉴定费8460元，由蔡健铭、王仁平负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈亦和 审 判 员 阮碧婵 审 判 员 刘运充 二〇一九年十一月二十九日 法官助理 麦 琳 书 记 员 莫 琰