北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初24067号原告：申智敏，男，1992年9月25日出生，汉族，北京市金源大饭店主管，住北京市海淀区。被告：刘江，男，1989年10月26日出生，汉族，无业，住吉林省柳河县。被告：安冬妮，女，2000年1月23日出生，汉族，无业，住黑龙江省肇源县。上述2名被告的共同委托诉讼代理人：赵东，北京市京师律师事务所律师。上述2名被告的共同委托诉讼代理人：王雨墨，北京市京师律师事务所实习律师。原告申智敏与被告刘江、被告安冬妮房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告申智敏，被告刘江及被告安冬妮的共同委托诉讼代理人赵东、王雨墨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。申智敏向本院提出诉讼请求：1.判令申智敏与安冬妮签署的编号为UZL20180510的“房屋租赁协议”无效；2.判令刘江、安冬妮（以上2名被告以下简称二被告）返还申智敏租金30000元、押金30000元、进场费30000元、保证金5000元、装修费用21521元，合计116521元；3.判令本案诉讼费、律师费由二被告负担。事实和理由：刘江系长期从事房屋租赁业务的中介人员，安冬妮系刘江的助理；2017年6月10日，刘江指使安冬妮以其名义与申智敏签署了编号为UZL20180510的“租赁合同”，其中约定房屋租赁期限为2018年6月10日至2020年6月9日，房租支付方式为押三付三，房屋租金为每月10000元，保证金为5000元；合同中并没有约定进场费，但是刘江向申智敏无权收取了30000元进场费；申智敏于当日向刘江支付95000元；上述事实有租赁合同、支付宝转账凭证、刘江收款收据为证。当日，刘江亲笔书写了“备注”，其中承诺若其没有给申智敏办理营业执照，或是本方问题，则全部退还95000元；2018年6月27日，刘江以承诺负责办理申智敏的工商营业执照为由，与申智敏签署了合同编号为UZL20180510的“租赁合同附件条款”，第二条约定刘江在2018年6月27日至2018年8月28日期间为申智敏办理营业执照，若在规定期限内没有办理，则全部退还已收取的95000元，第三条约定若没有成功办理营业执照，则刘江赔偿申智敏的装修费用。根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国侵权责任法》、《中华人民共和国民事诉讼法》，二被告无权转租的行为属于法律规定的合同无效的情形，故二被告应当返还申智敏已支付的全部钱款且赔偿依合同约定的装修费。为维护自身合法权益，申智敏诉至法院，请求判如所请。二被告共同辩称，第一，不同意申智敏要求确认合同无效的诉讼请求；申智敏从一开始就知道二被告从商场承租摊位后转租，而且商场也对此知情，也认可转租，商场对外都是使用统一的格式合同，在签署合同的时候未更改，但是商铺的租赁合同不同于一般的租赁合同，对是否转租及是否分租以及实际经营的商铺，商场是不可能不知情的；在商户入驻商场时，是要办理一系列的审批手续的，入驻品牌需要经过商场的许可，营业执照也是在商场配合同意下才能办理的，商场是默认许可转租行为的；退一步讲，根据法律规定，即便商场针对安冬妮不能再行转租的行为主张解除合同，也应当在6个月内提出，即超过6个月未提出则商场不再享有合同解除权；事实上，商场并未因为安冬妮将商铺转租给申智敏而要求解除合同，反而是因为申智敏经常去商场闹，甚至报警，声称安冬妮没有转租权而合同无效；根据安冬妮和商场签订的租赁合同，即使安冬妮转租，也是商场有权解除合同，当然商场也可以选择不解除合同；据此，申智敏与安冬妮所签订租赁合同，并非无效，应属有效。第二，租金30000元、押金30000元、进场费30000元都是刘江代安冬妮收取的，保证金5000元是进驻商场需要交纳的，合计收取了上述款项95000元，但是其中的5000元已经交给了商场，需要退租并把营业执照的登记住址迁出商场后，商场才能退还该5000元；30000元租金已经使用完毕，根据合同约定，申智敏在2018年6月27日进场，其交了3个月租金30000元，到2018年9月27日，上述租金就已经使用完毕了，但是申智敏一直没有交纳过其他租金；申智敏既不腾退房屋，又不交纳租金，导致安冬妮被迫与商场解除合同；申智敏一直在占用商铺，商场也将安冬妮交给商场的租金、押金抵扣了占用期间的租金；按照安冬妮和商场签订的合同标准，可以抵扣租金至2019年2月10日；安冬妮交给商场的租金是到2018年11月10日，当时安冬妮有相当于3个月租金数额的押金，最长可抵扣租金至2019年2月10日；申智敏一直占用商铺，租赁押金应抵扣占用期间的租金，所以安冬妮无需退还使用部分的租金和押金；另外，进场费30000元是合同双方自愿协商并达成一致后由申智敏交纳的，是市场的行业行为，也是行业惯例，当时因为有好几家商铺都要租赁此店铺，因此安冬妮收取了申智敏30000元进场费，当时申智敏是同意的，进场费是和租金、押金在同一时间交纳的，此印证了申智敏认可交纳进场费的市场行为，如果申智敏不同意支付该进场费，其完全可以不签订此租赁协议，选择不租赁诉争商铺。第三，关于营业执照，在安冬妮给刘江出具的代理书中只委托刘江代理租赁店铺，并未授权办理营业执照，对于刘江超越授权作出的承诺，安冬妮始终未予追认，该承诺无效；退一步讲，即便是刘江自己承诺的，备注上载明如出现问题例如品牌商场进场问题，租金可退，如果是甲方安冬妮的问题，予以退还，但是是乙方申智敏的问题就由乙方承担不利后果；申智敏在进驻商场后一直营业至今，说明进驻商场没有问题，无需退还；根据租赁合同附加条款，甲方即刘江，提供办理营业执照的材料，由申智敏自行办理营业执照，如果该店铺最终无法办理营业执照，由刘江退还申智敏已交付的各项费用，但因刘江已于合同期限内向申智敏提供了办理营业执照所需的相关材料，所以也无需退还任何款项，并且申智敏目前已经办理了营业执照。第四，诉争租赁合同承租人是申智敏，合同相对方（出租人）是安冬妮，刘江只是安冬妮的代理人；由安冬妮在商场租赁了30平方米的商铺，其中15平方米商铺租给了申智敏，另外15平方米租给了另外一个人，那个人也起诉了，后来案件被按撤诉处理。本院经审理认定事实如下：2018年4月17日，北京乐家富国商业管理有限公司（出租人、甲方，以下简称乐家富国公司）与安冬妮（承租人、乙方）签订“租赁合同”（合同编号为LJZL20180417），双方约定甲方将位于“北京大兴区乐家FAMILYSALES”（原乐家购物中心）A座3层3F-ASB015号的商铺按照约定的条件和条款出租给乙方经营使用，房屋类型为非住宅，该店铺的租赁面积为30平方米，该店铺租赁的准许用途、经营范围或业种业态为“由乙方经营本合同所确定的冻酸奶、西式小糕点、鲜制水果饮品类经营项目”，店铺名称为“臻好时冻酸奶”，租赁期内乙方不得擅自更改店铺的准许用途；双方约定店铺的租赁期限自2018年4月18日至2020年4月17日，租金起算日为2018年5月10日，乙方开业时间定于2018年5月16日，该店铺暂定在2018年4月17日交付，具体以甲方书面通知的交付日期为准，装修期为自商铺交付之日起至2018年5月9日；关于租金，双方约定租金支付方式为押三付三，租赁押金金额为21900元，每月租金为7300元，每年租金为87600元，租金支付采取先付后用的原则；关于保证金，双方约定乙方应于合同签订之日，向甲方支付店铺租赁保证金5000元；关于转租，双方在合同书第八条第1款约定：“租赁期内，乙方不得以任何形式整体转租该店铺，或以借用、共用、交换或将全部业务承包他人等其他任何方式以致任何非本合同当事人在租赁期限内使用或占用该店铺，不论乙方对该等使用或占用是否有收取房租或其他报酬或其他利益，否则，每发生一次，乙方应向甲方支付违约金人民币壹万元整，同时甲方也有权解除合同”；关于装修，双方在合同书第十一条第17项约定：“未经甲方事先书面同意，乙方在租赁期限内不得擅自对该店铺进行装修。在有关装修方案和时间安排获得甲方事先书面同意并符合法律和政府有关部门的相关规定前提下，该等装修应在不影响其他承租人的正常营业情况下进行，否则，乙方应向甲方或甲方的其他承租人进行赔偿和补偿。除非甲乙双方另有书面约定，乙方在该等装修期内的租金不得予以减免”；租赁双方对双方权利义务、违约责任、解除租约、保险等事项一并进行约定。合同签订后，乐家富国公司向安冬妮交付租赁店铺，安冬妮向乐家富国公司交纳租金、租赁押金等各项费用。之后，安冬妮将其所租赁店铺分为2部分，对外转租，并授权刘江办理相关事宜；在2018年4月17日，安冬妮（委托人）与刘江（被委托人）签订“委托代理协议书”，双方约定：“本人因故不能参加关于乐家商场租赁商户事宜，特委托刘江代为办理，对委托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件，我均予以认可，并承担相应的法律责任。委托期限：自签字之日起至房租合同到期为止”；在之后的2018年6月27日、2018年9月20日，安冬妮又向刘江出具2份“委托代理协议书”，授权事项及委托期限与前述协议书一致。2018年6月10日，安冬妮（出租人、甲方）与申智敏（承租人、乙方）签订“租赁合同”（合同编号为UZL20180510），双方约定甲方将位于“北京市大兴区乐家FAMILYSALES”B座3层3F-BCY01号店铺（即安冬妮与乐家富国公司在2018年4月17日所签订“租赁合同”中所涉店铺的一半面积）按照合同约定的条件和条款出租给乙方经营使用，房屋类型为非住宅，该店铺的租赁面积为15平方米，该店铺租赁的准许用途、经营范围或业种业态为“由乙方经营本合同所确定的水吧类经营项目”，店铺名称为“皇茶”，租赁期内乙方不得擅自更改店铺的准许用途；双方约定店铺的租赁期限自2018年6月10日至2020年6月9日，租金起算日为2018年6月17日，该店铺暂定在2018年6月10日交付，具体以甲方书面通知的交付日期为准；双方未在合同书中约定店铺的开业时间和装修期；关于租金，双方约定租金支付方式为押三付三，即由乙方按季度缴付的方式向甲方缴纳租金，租赁押金金额为30000元，每月租金为10000元，每年租金为120000元，租金支付采取先付后用的原则；关于保证金，双方约定乙方应于合同签订之日，向甲方支付店铺租赁保证金5000元；该合同书的其他约定事项与安冬妮、乐家富国公司在2018年4月17日所签订“租赁合同”基本一致；双方均在合同落款处签字并捺印确认。双方还在合同机打文本后手写备注：“如出现品牌商场进场问题，租金可退还。如果是甲方问题都可退还，乙方出现问题自己负责。退还金额：9.5W元”；申智敏在该处签字确认，刘江作为经办人在该处签字并捺印确认，同时注明签字时间为2018年6月10日。合同签订后，安冬妮向申智敏交付租赁店铺；申智敏于合同签订当日，即在2018年6月10日向安冬妮（经办人为刘江）支付房屋租金30000元、押金30000元、商场押金5000元、进场费30000元。2018年6月27日，安冬妮（出租人、甲方，刘江系经办人）与申智敏（承租人、乙方）签订“租赁合同附加条款”，双方约定：“第一条：经甲乙双方协定，该店铺的租赁期自2018年6月27日起至2020年6月26日，租金起算日为乙方进场装修当日，之前合同租金起算日期作废。第二条：由甲方于2018年6月27日截止到2018年8月28日，为乙方办理营业执照相关事宜，如在规定期内甲方未能向乙方提供相关材料，将退还乙方已缴付的三个月租金、租赁押金及租赁保证金，共计玖万伍仟元整（￥95000）。第三条：甲方承诺在未办理营业执照的期限内，协助乙方进驻商场，并保证正常营业，如未能在规定期限内完成营业执照，或者乙方不能正常营业，将赔付乙方全部装修费用和租金、租赁押金及租赁保证金，赔偿费用以乙方与装修公司实际装修所产生的费用为准。第四条：由甲方提供办理营业执照材料，乙方自行办理营业执照，如该店铺最终无法办理来营业执照，甲方将退还乙方已缴付的租金、租赁押金及租赁保证金和装修费用。第五条：甲方承诺在办理营业执照期间，如有任何关于营业执照问题，由甲方承担一切经济及刑事责任。第六条：在合同期内乙方有转让或出租该店铺的权利（转让品牌经商场审核同意）。在签订及履行合同过程中，主要是由安冬妮的代理人（经办人）刘江与申智敏及其合伙人付远远（已到庭作证）进行接洽、沟通；在接收租赁店铺后，申智敏对店铺进行装修。为证明装修情况，申智敏提交其（发包人、甲方）与北京鑫平伟业装饰有限公司于2018年6月28日签订的“工程装修合同”；在该装修合同中，载明工程名称为“奶茶店装修”，工程地点为“西红门镇京梁路10号乐佳购物中心3层”，承包方式为包工包料，开工日期为2018年7月1日，竣工日期为2018年7月7日，工程总造价为21521元；对该装修合同，二被告以没有支付凭证为由不予认可，并主张申智敏在接收房屋后进行了简单装修，且使用至今，没有产生装修损失。为证明乐家富国公司不同意安冬妮将房屋转租，申智敏提交乐家富国公司在2018年10月18日向安冬妮发出的“《租赁合同》解除通知函”复印件；在该通知函中，载明乐家富国公司基于安冬妮严重违反“租赁合同”约定且已经逾期超过7日未缴纳租金为由，书面通知申智敏自函件发出之日起解除双方签署的“租赁合同”，未明确载明因安冬妮转租房屋而行使合同解除权；对该通知函复印件，二被告不予认可。就乐家富国公司认可安冬妮将店铺转租的事实，二被告提交刘江与商场招商经理谢送平的微信聊天记录、刘江与商场运营经理李娜的微信聊天记录；申智敏对上述微信聊天记录不予认可，仍坚持主张商场（乐家富国公司）不知道安冬妮将店铺转租的事情。就已于2018年8月24日向申智敏提供办理营业制造所需材料，并于2018年8月27日协调商场方帮申智敏办理营业执照，二被告提交刘江与付远远的微信聊天记录、刘江与商场证照办理人员刘维佳的微信聊天记录；对上述微信聊天记录的真实性，申智敏予以认可，但主张以安冬妮所提供住所证明材料无法办理工商注册，系申智敏在与商场签订租赁合同后，以商场所提供材料办理了工商注册。申智敏认可其已在2018年年底与商场签订了租赁合同，并在2019年年初办理了营业执照；申智敏现仍在诉争店铺内经营，店铺名称（牌匾）为“皇冕皇茶”。经查，涉案店铺所在楼栋所用土地因未办理合法用地手续，进而未取得建设工程规划许可证，出租人乐家富国公司与另案承租人所签订房屋租赁合同，已被法院生效判决确认为无效合同。庭审中，经询问，双方当事人均认可租赁合同的当事人为申智敏与安冬妮，刘江只是安冬妮的代理人。本院认为，因租赁合同的订立及履行等发生纠纷的，原则上应当依据合同相对性确定诉讼主体；本案中，系承租人申智敏与出租人安冬妮订立房屋租赁合同；正如不能因为付远远与出租人接洽就认定付远远系承租人一样，显然不能在安冬妮已向刘江多次授权办理乐家商场租赁商户事宜的前提下就以刘江与承租人接洽就认定刘江系出租人并承担民事责任，而且在庭审中，双方当事人均认可申智敏系承租人，安冬妮系出租人，刘江只是安冬妮的代理人；据此，因刘江并非诉争房屋租赁合同的当事人，并非本案纠纷适合被告，故对申智敏对刘江的各项诉讼请求，本院均不予支持。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；依法成立的合同，自成立时生效；违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效；当事人一方以出租人在缔约时未经上一手出租人同意而转租为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，双方当事人的争议焦点为安冬妮将诉争店铺租赁给申智敏的转租行为是否经过商场（乐家富国公司）同意，但无论出租人是否同意承租人将租赁房屋转租给次承租人，均不构成次承租人要求确认其与承租人之间房屋租赁合同无效的法定理由，故对申智敏依据未经上一手出租人同意的转租行为确认诉争合同无效的意见，本院不予采纳。但是，需指出，虽然诉争房屋租赁合同及相关补充协议系申智敏、安冬妮之真实意思表示，但针对诉争店铺所在建筑未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故诉争房屋租赁合同及相关补充协议均应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述司法解释第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因申智敏已占有使用租赁店铺，且至今仍在经营，故对其要求安冬妮退还2018年6月27日至2018年9月26日期间租金30000元的诉讼请求，本院不予支持。因本院已确认合同无效，故安冬妮要求以2018年9月26日之后应交纳租金直接抵扣应退还押金30000元无合同依据，对申智敏所交纳押金30000元，安冬妮应予退还；对2018年9月26日之后的占有使用费，争议方可另行解决。关于进场费30000元，申智敏基于与安冬妮订立房屋租赁合同确实在一段期间内享有了相关品牌进场经营的利益，对该部分利益所对应进场费，安冬妮无需返还，但在之后申智敏享有相关品牌进场经营利益的基础在于其又与商场另行签订了租赁合同，故安冬妮应退还申智敏部分进场费；对该应退还金额，综合考虑双方履行合同等情况，本院酌情确定为22500元。关于申智敏向安冬妮交纳的店铺租赁保证金5000元，虽然安冬妮主张其已将该5000元交给商场，需要申智敏退租并把营业执照的登记住址迁出商场后才退还该5000元，但就上述主张未提供证据证明，且房屋租赁合同已被确认无效，故安冬妮应予退还。关于装修费21521元，因申智敏现仍在租赁店铺内继续经营，并未实际遭受装修损失，故对其要求安冬妮赔偿装修费用21521元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，安冬妮应退还申智敏押金30000元、进场费22500元、租赁店铺保证金5000元，合计57500元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下：一、确认申智敏与安冬妮在二○一八年六月十日签订的合同编号为UZL20180510的“租赁合同”无效；二、安冬妮于本判决生效后十日内退还申智敏押金30000元、进场费22500元、租赁店铺保证金5000元，合计57500元；三、驳回申智敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2630元，由申智敏负担1332元（已交纳），由安冬妮负担1298元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 振人民陪审员  梁跃海人民陪审员  丰永志二〇一九年十一月十五日书 记 员  刘京京