云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初10773号原告郭子琳，女，汉族，1989年2月9日出生，身份证登记住址：云南省红河哈尼族彝族自治州开远市国电小龙潭发电厂福利区，现居住于云南省昆明市官渡区。委托代理人王嘉雄，北京倡衡（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人保德雄，北京倡衡（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。被告苏中原，男，汉族，1940年3月17日出生，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区，系死者苏俊海之父。被告李纪仙，女，汉族，1952年12月11日出生，住址同上，系死者苏俊海之母。被告苏某，男，汉族，2002年2月12日出生，住址同上，系死者苏俊海之子。法定代理人万春梅，女，汉族，1976年3月24日出生，住址同上，系被告苏某之母。第三人云南长水航城开发建设有限公司，住所云南省昆明市官渡区大板桥街道办事处云南龙港综合加工厂有限公司1、2号楼。法定代表人朱青，总经理。委托代理人付承基，公司法务专员。特别授权代理。原告郭子琳诉被告苏中原、被告李纪仙、被告苏某、第三人云南长水航城开发建设有限公司（以下简称“长水航城公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2019年11月22日公开开庭进行了审理。原告郭子琳的委托代理人王嘉雄、被告苏中原、被告李纪仙、被告苏某的法定代理人万春梅、第三人长水航城公司委托代理人付承基到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭子琳向本院提出诉讼请求：1、判令《房屋买卖定金合同》有效，由三被告继续履行《房屋买卖定金合同》；2、判令三被告及第三人协助原告办理涉案房屋的过户手续，撤销苏俊海名下诉争房屋的商品房购销合同登记备案，将房屋的商品房购销合同登记备案权利人直接变更为郭子琳，并协助原告办理该房屋不动产登记证书；3、本案的诉讼费、保全费由三被告承担。审理中，原告郭子琳变更第二项诉讼请求为：变更涉案房屋的商品房买卖合同登记备案至原告郭子琳名下。事实与理由：2017年1月10日原告郭子琳与苏俊海（男，身份证号码：5301021972××××××××，于2017年3月30日死亡）通过云南亚业房地产经纪有限公司签订《房屋买卖定金合同》。合同约定苏俊海将自己名下位于昆明市官渡区大板桥街道长水航城云翎苑9-1103号房屋按31万元价格出卖给原告。原告按照合同约定将5万元购房定金及10万元首付款通过银行转账的方式支付给苏俊海，剩余款项16万元由于该房屋存在银行贷款及开发商尚未办理房屋产权登记，因此双方约定在办理完房屋过户手续之日，由原告将剩余的16万元款项支付给苏俊海。2017年3月30日，苏俊海因故死亡。2019年，因苏俊海未按期偿还按揭贷款本息，导致第三人长水航城公司为苏俊海代偿本息125,365.01元(大写：壹拾贰万伍仟叁佰陆拾伍元零角壹分)，随后原告郭子琳与第三人长水航城公司签订协议书，约定原告自愿代为清偿苏俊海及继承人对第三人长水航城公司的债务，明细如下：代还欠付本息125,365.01元，保全担保费1000.00元、保全诉讼费1308.00元，以上合计127,673.01元（大写：壹拾贰万柒仟陆佰柒拾三元零角壹分），现己经代为偿还完毕。另有2018年4月17日昆明市五华区人民法院作出的判决书，判决苏俊海偿还中国银行股份有限公司昆明市高新支行（以下简称中国银行昆明市高新支行）信用卡的贷款：贷款本金108,261.31元，律师费1800.00元，延期还款利息8110.60元，法院执行费1627.00元，共计119,843.91元。因上述债务属于苏俊海向中国银行昆明市高新支行申请信用卡贷款，后因苏俊海未按期偿还被中国银行昆明市高新支行起诉至昆明市五华区人民法院，苏俊海的继承人苏中原、李纪仙和苏某在庭审中当庭表示放弃上述房屋的继承，昆明市五华区人民法院于2018年4月17日作出云（2018）云0102民初1142号民事判决书，判决苏俊海的继承人苏中原、李纪仙和苏某偿还上述债务。判决生效后中国银行昆明市高新支行向昆明市五华区人民法院申请了强制执行，并查封了本案诉争房屋。现原告与中国银行昆明市高新支行协商一致之后，原告于2018年8月15日替苏俊海的继承人苏中原、李纪仙和苏某偿还了上述债务。原告与苏俊海签订购房合同之后，不仅出现了上述事件，房屋的产权也一直未变更，现因苏俊海己经死亡，针对争议房屋所遗留下来的相关债务己经由原告全部代为清偿完毕，原告承担了被告一、二、三作为苏俊海的继承人应当承担的相应责任义务，针对房屋产生的相应义务也应当由其继承人承担。为了维护原告的合法权益，请求贵院支持原告的诉讼请求。三被告口头答辩称：苏俊海与万春梅于2015年就离婚了，孩子判给了万春梅抚养。苏俊海与原告郭子琳签订的《房屋买卖定金合同》我们不知道，是在收拾苏俊海遗物时才发现的，之后通知了原告郭子琳。在昆明市五华区人民法院审理的案件中，我们已经当庭表示用房屋来抵偿信用卡贷款，而且也当庭表示放弃继承苏俊海的遗产。2019年5月28日，第三人长水航城公司给我们发了一个解除合同的通知，我方不知道现在是否还有权利来配合原告变更。另外，我方同意协助原告办理涉案房屋的备案登记，但本案的诉讼费、保全费我方不同意承担。第三人长水航城公司陈述称：根据第三人长水航城公司与原告郭子琳签订的代为清偿协议书的约定，原告郭子琳代苏俊海及其继承人清偿了第三人长水航城公司的债务后，我方在有权机关裁决的前提下同意协助办理合同的备案登记和房屋产权证的办理登记。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。其中包括原告郭子琳提交的《商品房购销合同》及《商品房买卖合同登记备案表》原件，《房屋买卖定金合同》原件，《定金收条》和《首付款收条》及银行转账记录、银行取款记录原件，《中介费收条》原件，2015年至2018年云翎苑水电费、物管费等费用《结算票据》复印件，第三人长水航城公司与原告郭子琳签订的代偿《协议书》和《收款收据》原件，昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初1142号《民事判决书》复印件和《案件执行款收款收据》原件，诉讼费、保全费《收款收据》原件，财产保全担保费发票原件，《离婚证》和《离婚协议书》复印件。另外还包括三被告提交的《离婚协议书》、《离婚证》、《结婚证》复印件，《死亡证明》、《户口注销证明》、《火化证明》复印件，《民事判决》、《宣判笔录》、《收件收条》复印件，《解除合同通知书》复印件，昆明市五华区人民法院结案《证明》原件，《房屋买卖定金合同》及郭子琳、苏俊海《居民身份证》复印件。第三人长水航城公司无证据提交。结合原告郭子琳、被告苏中原、被告李纪仙、被告苏某、第三人长水航城公司的当庭陈述及举证、质证和本院的采证，本院依法确认本案的法律事实如下：2013年11月5日，苏俊海与第三人长水航城公司签订《商品房购销合同》和补充合同，由苏俊海以321,440.00元价格购买位于昆明市官渡区大板桥街道办事处长水航城云翎苑9幢1103号房屋（建筑面积80.26平方米），其中首付款46.80%计150,440.00元，余款171,000.00元按揭贷款支付。2013年11月4日苏俊海支付购房款150,440.00元后，第三人长水航城公司向房管部门申请备案，2013年11月6日房管部门出具《商品房买卖合同登记备案表》，合同备案登记号为（KM2013110689410）。2015年4月3日，苏俊海与万春梅协议离婚，并办理了《离婚证》，双方在《离婚协议书》中约定共同婚生孩子苏某由万春梅抚养，涉案房屋由苏俊海所有。2017年1月10日，苏俊海与郭子琳在案外人云南亚业房地产经纪有限公司居间下三方签订《房屋买卖定金合同》，约定由苏俊海以310,000.00元的价格出售涉案房屋，由郭子琳于签订合同之日支付购房款150,000.00元（含定金50,000.00元），剩余款项于房屋转移登记之日一次性付清。2017年1月11日及12日，原告郭子琳以银行转款支付方式向苏俊海支付购房定金和首付款，共计150,000.00元，苏俊海向郭子琳出具《定金收条》和《首付款收条》各一份予以证明。自2017年1月至今，原告郭子琳一直居住于涉案房屋中。2017年3月30日苏俊海死亡,2017年6月12日苏俊海户口被注销。因苏俊海未按期偿还涉案房屋贷款，第三人长水航城公司履行了担保责任。2019年7月10日，第三人长水航城公司曾向三被告送达《解除合同通知书》，要求解除合同。2019年8月13日，在原告郭子琳得知相关情况后，与第三人长水航城公司签订《协议书》，约定由原告郭子琳代偿第三人被扣划银行按揭款及保全诉讼费、保全担保费共计127,373.01元后不得再向苏俊海继承人要求主张解除合同、收回房屋，并在有权机关裁决需要配合原告郭子琳配合办理相关手续时予以协助，同日原告郭子琳以银行转账方式向第三人长水航城公司支付代偿款127,373.01元，第三人长水航城公司向原告郭子琳出具收款《收据》予以确认。2019年8月15日，在原告郭子琳得知相关情况后，昆明市五华区人民法院执行原告中国银行股份有限公司昆明市高新支行诉三被告信用卡纠纷一案中，与中国银行股份有限公司昆明市高新支行就该案的执行款协商一致，由原告郭子琳代偿执行案款118,171.91元、诉讼费1627.00元，并由中国银行股份有限公司昆明市高新支行申请解除了涉案房屋的查封、拍卖，并由昆明市五华区人民法院向原告郭子琳出具了相关收款凭证，以及向三被告出具了结案《证明》。本案审理中，三被告当庭明确放弃对被继承人苏俊海遗产的继续权。2019年9月3日，原告郭子琳向本院提起诉讼，主张如上所诉。本案审理中，各方当事人达成和解协议，但原告郭子琳请求本院以判决方式审结本案，并明确表示其多支付的购房款及本案的保全费、保全担保费、诉讼费不再主张由三被告承担。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷案件。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第一百三十二条：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”第一百三十五条：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”第一百三十八条：“出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。”本案中，原告郭子琳与苏俊海签订的《房屋买卖定金合同》系双方的真实意见表示，不违反相关法律、法规的禁止性规定，系合法有效的合同，合同成立并生效，各方当事人应当遵守执行。在履行合同过程中，原告郭子琳已经按照双方的约定向苏俊海支付了涉案房屋首付款，剩余房屋尾款因履行条件未成就故未履行。因苏俊海的意外死亡，导致苏俊海的银行按揭贷款及银行卡借款未及时清偿，在此情况下原告郭子琳作为支付剩余购房款，自愿代偿了相关费用，且三被告也自愿放弃了对苏俊海遗产的继承权，视为原告郭子琳已经支付了全部购房款，原告郭子琳请求办理涉案房屋的合同备案转移登记的条件已成就，故本院对其第二项诉讼请求予以支持。至于原告郭子琳主张的第三项诉讼请求的问题，因其明确表示自愿承担，是其权利，不违反法律的规定，本院予以准许。关于被告苏中原、被告李纪仙、被告苏某自愿放弃对苏俊海遗产的继承权，也是其权利，但作为苏俊海的法定继承人，因苏俊海有协助原告郭子琳办理涉案房屋权利变更登记的义务，故苏俊海的法定继承人也负有其协助义务。至于第三人长水航城公司作为《商品房购销合同》和补充合同，以及《协议书》中的一方当事人，本身负有办理或协助办理涉案房屋的权利变更登记义务。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十五条、第一百三十八条之规定,判决如下：一、原告郭子琳与苏俊海于2017年1月10日签订的《房屋买卖定金合同》由被告苏中原、被告李纪仙、被告苏某与原告郭子琳继续履行；二、由第三人云南长水航城开发建设有限公司与被告苏中原、被告李纪仙、被告苏某于本判决生效之日起三十日内协助原告郭子琳办理商品房买卖合同登记备案至原告郭子琳名下；三、因本案产生的财产保全担保费2000.00元由原告郭子琳承担。案件受理费100.00元、保全诉讼费3520.00元，合计3620.00元由原告郭子琳负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  马永宏人民陪审员  郑 云人民陪审员  唐红杰二〇一九年十一月二十九日书 记 员  雷 娟