四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1302民初6321号 原告：汪凡，男，1985年5月15日出生，汉族，住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：王关霖，四川智典（成都）律师事务 所律师。 委托诉讼代理人：汪中良，男，1955年3月4日出生，汉族，住四川省南部县，与原告系父子关系。 被告：四川川北数码港建设股份有限公司，住所地南充市顺庆区丝绸路86号1幢15层。 法定代表人：蒲永君，总经理。 被告：四川冠宇房地产开发有限公司，住所地南充市顺庆区延安路香榭春天大门旁。 法定代表人：杨荣华，执行董事兼总经理。 第三人：冯朝辉，女，1962年7月20日出生，汉族，住四川省南部县。 原告汪凡与被告四川川北数码港建设股份有限公司（以下简称川北数码港建设公司）、四川冠宇房地产开发有限公司（以下简称冠宇房地产公司）、第三人冯朝辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汪凡以及委托诉讼代理人王关霖、汪中良，第三人冯朝辉到庭参加诉讼，被告川北数码港建设公司、冠宇房地产公司经本院传票送达无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汪凡向本院提出诉讼请求：1、判令二被告将位于南充市顺庆区房屋产权过户登记至原告名下；2、判令第三人排除妨碍，协助注销对上述房屋设定的买卖合同预告登记；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年9月5日，川北数码港建设公司下属的第二工程分公司（已注销工商登记注册）与原告签订《房屋买卖合同》，将其根据南充市顺庆区人民法院（2008）顺庆民初字第2598号民事调解书，从冠宇房地产公司处抵偿工程款获得的位于南充市顺庆区房屋，转卖于原告，并言明该房在此前已借用第三人冯朝辉的名义办理了预告登记。故合同第七条专门约定：本合同生效后，甲方应协调冯朝辉及时与乙方办理过户转让手续。原告与签订合同当日向川北数码港建设公司第二工程分公司付清全部房款，川北数码港建设公司于当年10月向原告交付该房屋，原告居住该房屋至今。期间，原告多次催促二被告办理房产过户手续，二被告均以因联系不上冯朝辉，预告登记无法撤销，不能办理过户登记手续为由，一再叫原告耐心等待。现冯朝辉拒绝配合原告办理过户登记，原告故诉至本院提出上述诉请。 被告川北数码港建设公司未到庭亦未提交书面材料。 被告冠宇房地产公司于庭后提交答辩状辩称，原告所诉情况属实，但至今原告未能将案涉房屋过户登记其名下，并非我公司的责任。案涉房屋网签到第三人冯朝辉名下，是川北数码港建设公司第二工程分公司所为，当时该房屋尚在建设中，目的是为了防止我司将抵偿房屋另卖，我司未收取冯朝辉任何款项，也未向她开具购房款票据和向她提供购房合同，更未与她办理过房屋交接。多年来，冯朝辉未就该房主张权利。案涉房屋竣工具备交付条件后，我司根据川北数码港建设公司第二工程分公司的通知将该房屋交付给实际购买人汪凡。2016年包括案涉房屋在内的具备办证条件的房屋，我司成立的办证工作组张榜进行了通告，通知实际购房人前来核实并结算相关账目。汪凡多次与我司沟通办证事宜，但因该房屋网签在冯朝辉名下，房管局办证窗口要求：必须先解除与冯朝辉的预告登记。且办法有二，一是冯朝辉亲自到场签署解除文件，二是持法院生效裁决文书前去解除。后因一直不能联系到冯朝辉，致使至今不能完成案涉房屋的过户手续。故答辩人不应承担任何责任。 第三人冯朝辉述称，一、答辩人是案涉房屋买卖预告登记人。事实是答辩人以第一被告名义因承建第二被告的工程后，第二被告以房抵债，答辩人与其他债权人一起以川北数码港公司的名义取得20套房屋，分配给各债权人后在房管局办理了备案登记手续。分配给答辩人的就是案涉房屋，也办理了备案登记。川北数码港公司未经答辩人同意的情况下，与原告签订房屋买卖合同，将已备案给答辩人的房屋出售给原告，侵害了答辩人的合法权益；二、原、被告签订的房屋买卖合同无物权效力。原告明知答辩人是房屋买卖预告登记人却仍与第一被告签订合同，应承担相应不利后果。原告与第一被告签订房屋买卖合同时，已经明知案涉房屋已经备案登记至答辩人名下，其串通损害答辩人的合同依法应为无效。退一步讲，即使原告与第一被告签订的合同有效，第一被告的行为也属一房二卖。对于“一房数卖”，在合同均为有效的前提下，买受人均要求履行合同的，由于均未办理房屋所有权转移登记，应以是否办理了房屋买卖预告登记作为判断的要素。由于案涉房屋至今不能办理房屋所有权证，其原因不在答辩人，则应以房屋买卖预告登记人为准，原告的请求要求应子驳回。根据《物权法》第二十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条规定，在房屋所有权证未办理的前提下，上述预告登记实际具备了“准物权”登记的性质，具有对外公示及确权的法律效力。原告与第一被告川北数码港公司之间基于一般债权债务关系形成的商品房买卖合同关系，不能对抗前述房屋买卖预告登记形成的物权。原、被告之间的房屋买卖合同无物权效力。 另补充意见：一、（2018）顺庆民初字第2598民事调解书明确了冠宇公司自愿将其开发的包括案涉房屋在内的20套房子抵偿工程款给川北数码港二分公司，原告方证人方某是二分公司当时的负责人，案涉项目属冯朝辉、方某、王某三人共同投资，以二分公司名义承建，合伙所做工程的工程款抵偿的房屋应属三合伙人共同所有，方某个人无权私自处置这20套房子；二、案涉房屋已经备案登记到第三人名下，川北数码港二分公司无权再进行处分。方某与原告签订的买卖合同，是对已经抵偿给我的房屋进行一房二卖，二者在明知案涉房屋已备案登记在我的名下后，仍签订买卖合同是对我的权利的侵犯，且合同无效。请求法院驳回原告的无理诉求；三、原告向法庭提供的房屋买卖合同明确约定在一年内办理产权手续，但原告却等了九年都不找被告退款或办手续，此行为实非正常，严重不合理。即使原告的买卖合同真实，无法办理产权手续的后果也是原告自身过错造成；四、原告出示的名洲嘉园小区物业主委员会开出的证明，证明汪凡从2010年至今一直住在案涉屋。我认为，该证据只能证明汪凡居住，并不能证明汪凡是业主；五、庭审中原告出示的“冠宇公司出具的公示榜”，称大概是2015年该公司张贴在小区内的，用手机拍照来的，证明榜上载明的案涉房屋的业主属汪凡。该证据不具有真实性和合法性。 当事人围绕诉讼请求原告依法提交了当事人身份信息、顺庆法院2008年顺庆民初字第2598号民事调解书、查封裁定书、协助执行通知书、授权委托书、公司负责人身份证明书、房屋买卖合同、收条、川北数码港建设公司第二工程分公司告知书、冠宇房地产公司证明、名洲嘉园小区业委会证明、房屋备案信息查询结果单、王官义书面证言、冠宇房地产公司公示榜、方某庭审证言，第三人冯朝辉申请证人王某庭审证言。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2010年9月5日，原告汪凡（乙方）与川北数码港建设公司下属的第二工程分公司（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方出售的房屋坐落于南充市顺庆区，建筑面积118.86平方米。冠宇房地产公司因无力支付甲方工程款及退还甲方保证金，甲方起诉至顺庆法院，经南充市顺庆区调解，并以（2018）顺庆民初字第2598号民事调解书，将包括本合同在内的贰拾套住宅房折经360万元抵偿给甲方，甲方遂以此为依据向南充市房地产交易与权属中心办理了合同备案并进行了预告登记。本合同的标的即是甲方借用冯朝辉身份办理的商品房备案合同。房屋总价款为297150元，本合同签订后，由乙方一次性支付全部购房款。本合同生效后，甲方应协调冯朝辉及时与乙方办理过户转让手续。同时约定其他相关权利义务。甲方加盖印章，经办人方某签名，乙方汪凡签名。同日，川北数码港建设公司下属的第二工程分公司向汪凡出具购房款收条一张，载明收到汪凡购房款297150元，川北数码港建设公司下属的第二工程分公司加盖财务专用章，经办人方某签名。名洲嘉园小区业委会书面证明，汪凡从2010年居住上述房屋至今。 庭审中，第三人冯朝辉认为案涉房屋为其作为承建合伙人结算分配所得房屋，同时申请证人王某证明所述事实；原告汪凡认为案涉房屋预告登记在第三人冯朝辉名下属卖方借名登记，同时申请证人方某证明所述事实。双方产生分歧。 另查明，南充市不动产登记中心不动产权利及其他事项登记信息载明：案涉房屋现预告登记在第三人冯朝辉名下，现该房屋因另案处于查封状态。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”、最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第四条：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力”。该法律规定表明,预告登记后,需经预告登记的权利人同意才能处分该不动产,否则不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。因此,预告登记所登记的并非现实的物权,而是将来发生物权变动的请求权,该请求权具有排他效力。本案中，原告所提交名洲嘉园小区同幢王官义房屋于2015年11月16日办理房屋产权证书，证明此时涉案房屋能够进行不动产登记。第三人冯朝辉在能够进行不动产登记之日起3个月内未申请涉案房屋产权登记，该预告登记已失效。同时，经庭审查明，由于第三人与案外人另有债权债务纠纷诉讼，导致案涉房屋现处于查封状态，本案原告已向其他法院提出执行异议，因原告未提交相关法律文书，其处理结果是否生效不明。上述情形即属于法律上不能履行的情形，本案原告尚未取得可以对抗第三人的物权，其在购房合同中的权利仍属债权性质，因此，本案原告要求判令办理产权过户的诉讼请求，只有在出现标的物被解除查封的情况下才有可能支持。如标的物不能解封并最终被另案依法作拍卖等处分，则原、被告的合同客观上不能履行，应予解除，故原告主张案涉房屋产权过户登记在原告名下的诉请，本院予以驳回。同时，本案案涉房屋的查封系依据第三人冯朝辉预告登记对冯朝辉所实施，如原告主张注销第三人买卖合同预告登记成立，将导致可能存在与查封行为相冲突的问题，原告既已向法院主张执行异议，根据一事不在理原则，原告的该项主张应在执行异议中予以处理，故原告主张注销对上述房屋设定的买卖合同预告登记的诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，之规定，判决如下： 驳回原告汪凡的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4213元，由原告汪凡自行负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  陈叙瑺 二〇一九年十一月二十八日 书记员  张筱妍