北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初34784号原告：徐兴顺，男，1962年9月7日出生，满族，北京通顺港有限公司职员，住北京市通州区。委托诉讼代理人：刘柯，山东环周律师事务所北京分所律师。被告：北京实地房地产开发有限责任公司,住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街X号，统一社会信用代码：XXXXXXXXXX。法定代表人：杨维旺，董事长。委托诉讼代理人：闫洁，女，1992年9月10日出生，北京实地房地产开发有限责任公司职员。原告徐兴顺诉被告北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告徐兴顺的委托诉讼代理人刘柯，被告实地公司的委托诉讼代理人闫洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐兴顺向本院提出诉讼请求：1、实地公司赔偿坐落于北京市通州区中山大街X号院X号楼X层X号房屋的维修费用23948.91元；2、被告实地公司赔偿自上次判决违约金截止日的次日起即2014年10月18日起至2018年7月31日止的迟延办理房屋所有权证书的违约金319377元；3、本案诉讼费、鉴定费由实地公司承担。事实和理由：2010年11月20日，我与实地公司签订《北京市商品房预售合同》，购买北京市通州区新华大街南、中山大街北侧X#住宅楼X层X号房屋（以下简称涉案房屋）。依合同约定，实地公司应于2011年8月28日前向我交付该商品房，在2012年12月28日前取得该商品房所在楼栋的权属证书，并在商品房交付之日起720日为我办理完房屋所有权证书，否则，实地公司应当按日向我支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，我向实地公司支付了约定的购房款2305003.5元。2012年5月22日，我又向实地公司交纳了房屋补差及办理房产证的各种税费合计94560.44元，但实地公司至今未与我办理交房手续，且房屋存在严重质量问题，特向贵院提起诉讼。实地公司辩称，1、徐兴顺收房后未向我公司提出房屋存在质量问题，其修复房屋之诉求已经超过了保修期与诉讼时效；2、徐兴顺于2018年7月31日提起本案诉讼，故其2015年8月1日之前的逾期办证违约金诉求已超过诉讼时效；3、我公司不同意承担鉴定费，该次鉴定只能证明房屋现在有质量问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2010年11月20日，徐兴顺作为买受人与实地公司作为出卖人签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：YXXXXXXX，以下简称《预售合同》），约定由徐兴顺购买北京市通州区新华大街南、中山大街北侧x#住宅楼x层x号房屋（以下简称涉案房屋）。《预售合同》第十一条交付条件约定：“（一）出卖人应当在2011年8月28日前向买受人交付该商品房……”第二十一条产权登记约定：“（一）初始登记出卖人应当在2012年12月28日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金……（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按代办公司相关标准元人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列的1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行活期存款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金……3、如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。”上述《预售合同》签订后，徐兴顺支付了全部购房款共计2309308元（含面积补差款），实地公司亦通知徐兴顺于2012年5月22日办理入住手续，徐兴顺于当日交纳了办理入住的全部费用并签署了相关入住材料，但因其认为涉案房屋存在质量问题，徐兴顺至今未实际入住。2014年10月17日，实地公司取得x号住宅楼（现为北京市通州区中山大街x号院x号楼）的楼栋权属证明。2018年7月31日，实地公司为徐兴顺办理完毕涉案房屋不动产权证书。另查：徐兴顺曾提起诉讼主张延期办理楼栋权属证明的违约金，本院依法作出判决，判决实地公司给付了徐兴顺截止到2014年10月17日的延期办理楼栋权属证明的违约金。徐兴顺曾于2016年7月21日将实地公司诉至本院，要求实地公司支付延期办证违约金，后于2016年9月22日撤诉。2018年11月23日，本院组织双方勘验现场，发现涉案房屋未有入住迹象，房屋存在石材地面空鼓、客厅橱柜门板不齐等质量问题。实地公司表示同意维修，但双方就维修方案未能达成一致意见。2018年12月5日，徐兴顺申请就涉案房屋是否存在质量问题及维修方案进行鉴定，双方共同选定由北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心（以下简称建研院）进行鉴定。2019年4月17日，建研院出具司法鉴定意见书，载明：1.门厅、客厅、卫生间地砖表面平整度，均不符合中华人民共和国国家标准《建筑地面工程施工质量验收规范》（GB50209-2010）第6.1.8条的规定。2.门厅、客厅、卫生间地砖均存在不同数量的中空情况，不符合中华人民共和国国家标准《建筑地面工程施工质量验收规范》（GB50209-2010）第6.2.7条的规定。3.门厅6块地砖开裂、客厅7块地砖开裂，不符合中华人民共和国国家标准《建筑地面工程施工质量验收规范》（GB50209-2010）第6.2.8条的规定。4.主卧过门石开裂、卫生间过门石开裂及近入户门处楼道内3块地砖开裂，均不符合中华人民共和国国家标准《建筑地面工程施工质量验收规范》（GB50209-2010）第6.3.8条的规定。5.主卧门无法关闭、卫生间门无法关闭、厨房橱柜门关闭不严，不符合中华人民共和国国家标准《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》（GB502010-2001）第5.2.10条的规定。6.书房门扇开启不灵活、关闭不严密，不符合中华人民共和国国家标准《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》（GB502010-2001）第5.4.5条的规定。7.主卧木门框侧面垂直度及卫生间木门框侧面垂直度均不符合中华人民共和国国家标准《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》（GB502010-2001）第5.2.18条的规定。8.书房北墙壁纸开裂，不符合中华人民共和国国家标准《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》（GB502010-2001）第11.2.6条的规定。9.厨房烤箱上方一块石材有色差，不符合中华人民共和国国家标准《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》（GB502010-2001）第8.2.5条的规定。10.门厅与厨房间的衣柜各门扇对口缝留缝宽度、橱柜各门扇对口缝留缝宽度均不符合中华人民共和国国家标准《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》（GB502010-2001）第5.2.18条的规定。建研院就上述质量问题出具了建议维修方案。徐兴顺支付鉴定费5万元，并表示对上述鉴定结论无异议。因实地公司不同意按照上述建议维修方案进行维修，2019年5月22日，徐兴顺申请就建议修复方案造价进行鉴定。经北京市高级人民法院随机选定由北京华建审工程造价咨询事务所有限公司（以下简称华建审公司）进行鉴定。2019年7月29日，华建审公司出具造价鉴定意见书，载明工程造价为23948.91元。徐兴顺支付鉴定费1万元，徐兴顺对上述鉴定结论无异议，实地公司对此不予认可。本案审理过程中，实地公司称其未能及时为徐兴顺办理产权证书是因徐兴顺不配合提交办理产权证所需材料所致，并提交了催告函及快递单予以佐证。徐兴顺对此予以否认，称未收到上述材料，并否认未提交办证所需材料。本院认为：因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照合同法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。经查，徐兴顺与实地公司就购买涉案房屋签订了《预售合同》，该合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行合同义务。徐兴顺向实地公司购买的是商品房，商品房用于长期居住使用这一性能特点即要求实地公司不仅应按合同约定向徐兴顺交付符合质量要求的房屋，还应保证该房屋在一定期限内符合质量要求，以便购买人能够正常使用房屋，但在实地公司交房当日徐兴顺即发现房屋存在质量问题未实际入住至今，实地公司拒绝按照徐兴顺所提供的维修方案及鉴定机构所建议的维修方案进行维修，现徐兴顺要求实地公司赔偿维修费用，理由正当，证据充分，本院予以支持。关于实地公司主张现有房屋质量问题不能代表房屋入住时的状况的辩解意见，本院认为，从本院现场勘验及双方陈述来看，徐兴顺虽于2012年5月22日办理了入住手续，但未实际入住，房屋基本保持交付时的状态，排除了房屋因徐兴顺入住使用而产生质量问题的可能，故本院对于实地公司该项辩解意见不予采信。关于实地公司主张涉案房屋已超过保修期的辩解意见，本院认为同上所述，房屋质量问题系在保修期内产生，此种状态持续至今，故对于实地公司该辩解意见，本院亦不予采信。但自2012年徐兴顺办理入住手续至今已有七年余，不能排除自然磨损加剧了房屋原有质量问题，故对于赔偿具体数额，本院根据房屋折旧情况，参照鉴定结论酌定为2万元。就鉴定费的承担问题，本院亦根据上述认定，酌情确定由徐兴顺承担6000元，由实地公司承担5.4万元。就逾期办证违约金一节，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。按照《预售合同》第二十一条之规定，实地公司应当在徐兴顺办理入住之日起720日内为徐兴顺办理房屋所有权证书，徐兴顺于2012年5月22日办理入住手续，故实地公司应在2014年5月12日前为徐兴顺办理房屋所有权证书，但实地公司直至2018年7月31日才为徐兴顺办理完毕涉案房屋所有权证书，实地公司已经构成违约，且自上次判决给付违约金截止日次日即2014年10月18日起至2018年7月31日，实地公司新增违约时间为1383日，违约金数额为319377元，故徐兴顺诉求并无不妥，本院予以支持。对于实地公司称徐兴顺该项诉求已部分超过诉讼时效的抗辩意见，因徐兴顺曾就同一事由于2016年7月21日诉至本院，已构成诉讼时效的中断，此后诉讼时效重新起算，截至徐兴顺重新立案，并未超过三年期诉讼时效，故实地公司的该项辩解意见依据不足，本院不予采信。对于实地公司以徐兴顺未配合提交材料导致无法办理产权证的辩解意见，亦证据不足，本院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京实地房地产开发有限责任公司赔偿原告徐兴顺房屋维修费20000元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、被告北京实地房地产开发有限责任公司赔偿原告徐兴顺自二〇一四年十月十八日起至二〇一八年七月三十一日止的迟延办理房屋所有权证书的违约金319377元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告徐兴顺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费60000元，由原告徐兴顺负担6000元（已交纳），由被告北京实地房地产开发有限责任公司负担54000元，于本判决生效之日起七日内交纳。案件受理费6450元，由原告徐兴顺负担59元（已交纳），由被告北京实地房地产开发有限责任公司负担6391元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  佘亚妮人民陪审员  郝春华人民陪审员  张国琪二〇一九年十一月五日书 记 员  尹博文