北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初32057号原告:北京绿城物业管理有限公司，住所地北京市房山区阎村镇紫园路109号，统一社会信用代码：91110111755257584R。法定代表人：徐璟剑，总经理。委托诉讼代理人：赵桐，男，1978年8月7日出生，北京绿城物业管理有限公司职员。被告：吴立荣，女，1968年10月5日出生，汉族，住北京市通州区。原告北京绿城物业管理有限公司（以下简称绿城物业）与被告吴立荣物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告的委托诉讼代理人赵桐，被告吴立荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿城物业向本院提出诉讼请求：1、被告吴立荣支付物业服务费人民币7550．48元（2014年10月15日至2018年10月14日,按照1．8元/月乘以平方米计算）；2、被告吴立荣承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年，吴立荣与北京古城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了北京市通州区永顺镇龙旺西里***幢*单元***室房屋（以下简称涉案房屋）一套，该商品房的建筑面积为87．39平方米。2013年7月11日，我公司与吴立荣签订了《北京市物业服务合同》，约定由我公司为该住宅小区提供物业服务，吴立荣应按1．8元/月·平方米的标准支付物业服务费。吴立荣一直未缴纳2014年10月15日至今的物业服务费，我公司多次催收未果，吴立荣未缴纳物业费的行为已构成违约，故诉至法院。吴立荣辩称，我是涉案房屋的产权人，该房屋的建筑面积为87．39平方米，我确实未交纳自2014年10月15日起至2018年10月14日的物业费，我同意交费，但我对绿城物业公司主张的物业费收费标准有异议，具体理由如下：1、我购买的涉案房屋属于低楼层、无电梯的房屋，但绿城物业对该房屋的收费标准和有电梯及需高层供水的住户一样，我认为不合理；2、绿城物业提供的物业服务不达标，小区环境杂乱差，存在诸如路灯、监控损坏无人维修，门禁、绿化无人管理，小区内路面不平、休闲娱乐设施不全，小区内自行车丢失，无停车位等诸多问题。本院经审理认定事实如下：吴立荣系涉案房屋的业主，该房屋建筑面积为87．39平方米。2009年10月，绿城物业（当时为浙江绿城物业管理有限公司北京分公司，后更名为绿城物业服务集团有限公司北京分公司）与涉案小区开发商北京古城房地产开发有限公司（以下简称开发商）签订《前期物业服务合同》，约定由绿城物业对位于北京市通州区潞苑南路的运通人和良园一期住宅小区提供物业服务，至业主委员会代表全体业主与新选聘的物业管理企业签订《物业服务合同》之日止；主要服务内容为物业共用设施设备的日常维修养护、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；物业服务标准包括服务人员佩戴标志，在公共区域显著位置公示24小时报修电话，有服务人员接待住户，对房屋共用部位、共用设施设备进行日常管理和维修养护，有检修记录和保养记录，按照有关规定使用、管理人防工程和普通地下室，封闭的小区，主要出入口有专人24小时执勤，生活垃圾每天清运1次，小区公共清洁区域每日清扫1次；物业服务费两限房住房为1．8元/平米/月，物业服务每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬等。2013年3月28日，开发商与绿城物业签订《运通人和良园一期住宅小区〈前期物业服务合同〉补充协议》，约定由开发商聘请第三方北京金泊顿物业服务评估监理有限公司对北京市通州区运通人和良园住宅项目物业费收费标准进行了评估，并出具评估报告，根据评估报告对原《前期物业服务合同》未尽事宜订立本补充协议，评估后物业服务费价格为住宅（A区别墅）6．91元/平方米/月；住宅（B区别墅）7．13元/平方米/月；住宅（两限房高层）2．63元/平方米/月；住宅（两限房多层）2．29元/平方米/月。2013年7月12日，绿城物业与吴立荣就涉案小区签订《运通人和良园住宅小区前期物业服务协议》，协议主要内容为：绿城物业为吴立荣提供物业服务至业主委员会代表全体业主选聘新的物业服务企业，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效之日止；物业服务的收费标准为B*-*楼（***号楼）、B*-*楼（***号楼）、C*楼（***号楼）有电梯住宅：2．63元/月·平方米，**楼（***号楼）、**楼（***号楼）无电梯住宅：2．29元/月·平方米；物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬等。后因该小区业主对绿城物业的物业服务不满以及该小区硬件设施等问题，开发商与绿城物业于2015年10月29日签订了北京市通州区《运通人和良园一期住宅小区〈前期物业服务合同〉补充协议》，确认原合同中约定的两限房住宅物业服务费价格仍按照1．8元/平方米/月执行。本协议与原合同具有同等法律效力，本协议条款与原合同约定不一致时，以本协议为准。另，绿城物业在2017年1月针对涉案小区的部分业主亦提起过诉讼，要求支付欠缴的物业费，在该批案件诉讼中，承办法官到涉案小区进行了现场勘查，勘查结果为：被告房屋所在的两限房小区共五栋楼，其中两栋楼在东侧，三栋楼在西侧，二者之间相隔一条马路；该小区的全部出入口均无封闭的门禁，主要出入口亦无固定安保人员（现场勘查历时30分钟左右，现场勘查将近结束时一名保安人员才出现），每个单元楼的门禁系统均无法正常使用；紧邻该小区南侧围栏的区域堆放有大量建筑垃圾；小区地下室被分割成若干房间，但因房间上锁无法查看内部详情等。庭审中，绿城物业主张现收费标准都是按照1．8元每月每平方米执行，经核算，吴立荣未交纳2014年10月15日至2018年10月14日期间的物业费7550．48元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案争议焦点为绿城物业提供的物业服务是否符合合同标准。本院认为，绿城物业为吴立荣提供了物业服务，吴立荣应缴纳与物业服务相符的物业费。物业服务是否达标应考虑到物业服务具有的持续性和公共性的特点，关于绿城物业称其提供的物业服务达到约定标准的意见，其未提供相关有效证据，据本院现场勘查情况，可以认定绿城物业在安保、共用设施设备维修、小区及楼内卫生清洁等方面尚有不足之处，且在本院勘查后，绿城物业并未有明显改善，故本院酌情减少吴立荣应向绿城物业支付的物业费数额。需要说明的是，物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会在很大程度上提升小区的整体品质，进而使全体业主和物业公司均获益；反之，物业服务质量不达标会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活品质，最终受损的仍然是全体业主和物业公司。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格履行合同项下的各类义务，另一方面也取决于业主主动缴纳物业费以保障物业服务的正常运转。业主在对物业管理公司提供的服务存在异议时，应及时向物业管理公司提出问题、进行建议，尽量通过沟通协商解决问题，而非以拒绝缴纳物业服务费的方式解决问题；物业管理公司在收到业主的投诉和建议后，亦应当积极、及时地为业主解决问题，不断改进与完善物业服务，尽管完美的物业服务很难做到，但只要物业公司本着对业主负责的态度，不断提高服务水平，一定能够赢得业主的肯定和支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告吴立荣给付原告绿城物业服务集团有限公司北京分公司2014年10月15日至2018年10月14日的物业费7550．48元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告绿城物业服务集团有限公司北京分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告吴立荣负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  佘亚妮二〇一九年十一月二十二日书记员  张佳怡-2--1-