梅州市梅县区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1403民初1693号原告：广东省梅州市梅县区南口镇葵岗村民委员会，统一社会信用代码：54441403775076XXXX，地址：广东省梅州市梅县区南口镇葵岗村。法定代表人：管建安，系该村民委员会主任。委托诉讼代理人：曾思梅，系梅州市梅县区公职律师事务所律师。被告：黄晏国，男，1970年1月20日出生，汉族，住址：广东省梅州市梅江区梅县，原告广东省梅州市梅县区南口镇葵岗村民委员会（以下简称：葵岗村委）与被告黄晏国租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月9日公开开庭进行了审理。原告葵岗村委的法定代表人管建安及其委托诉讼代理人曾思梅、被告黄晏国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葵岗村委向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告2013年3月28日订立的关于葵岗村红星小学（启新小学）的《租赁合同》并将租赁物返还给原告。2、补交租金按333元/月的标准2019年8月1日起至租赁物返还之日止。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年3月，被告以兴办幼儿园为由，与原告商讨把葵岗红星小学（启星小学）租赁给被告兴办幼儿园，经过双方协商，原告同意将占地800平方米的启星小学低廉租赁给被告兴办幼儿园。并于2013年3月28日订立了《租赁合同》，租赁期限日起至今6年仍未兴办幼儿园，而是进行苗圃种植和家人住宿地。另据村民反映，期间被告曾作纸品仓储的商业用途。此外，按租金支付周期及支付时间，被告至今仍未支付租金。再者，租赁期限30年不符合《合同法》关于合同期限不超过20年的规定。综上所述，被告违反合同约定，属根本违约，请求法院判令解除原告与被告于2013年3月28日订立的《租赁合同》，并在判令后一个月内自行腾退，若不自行腾退由法院强制腾退。被告黄晏国辩称，1、当时答辩人租赁场地是想用于办幼儿园，租赁后答辩人认真筹办，投入了10多万元购置了有关幼儿园的物品，但是梅县区教育局因为校舍不能提供安全资质证明拒绝受理发放幼儿园的开办许可证，所以没办法正式开办。因为没有开办，答辩人又投入了这么多资金，本来也没房子居住，所以就把校舍用作居家住，现有答辩人、答辩人的妻子和儿子在里面一直居住至今。2、当时合同没有约定用途只能做幼儿园。3、答辩人借给经营纸品的人作为堆放纸巾的使用，答辩人也没有收取租金。4、答辩人没有做苗圃场，只是做了绿化，这是开办幼儿园必须的，不是合同所说的校舍和坪地改造。5、梅县教育局发文的时间是什么时候？是否是合同订立后发放的文件。6、合同期限30年，虽然与合同法有点不符，但是国家农田的承包期限都是30年，不能就这样认为答辩人的合同违法、违规、不符合合同法。7、答辩人和原告是约定每年年底交当年的租金，所以不存在迟交租金的问题。答辩人的要求是维持合同。本院经审理认定事实如下：梅县区南口镇葵岗红星小学（又名啟新学校、启新学校、启新小学、启星小学）是梅县区教育局管理的资产。该校大约在1987年9月份开始闲置。2007年5月9日原告葵岗村委（时称：梅县南口镇葵岗村民委员会）向梅县南口镇中心小学申请将葵岗红星小学借给葵岗村委用作老人活动中心使用。梅县南口镇中心小学于2007年6月14日书面答复同意原告以上的申请。2013年3月28日原告（甲方，时称：梅县南口镇葵岗村民委员会）与被告黄晏国（乙方）签订《租赁合同》，约定：1、乙方向甲方租赁原葵岗村启新小学校园校舍开办幼儿园，租期30年，从2013年8月1日起至2043年7月31日止。2、租金为阶梯式，第一个十年每年4000元，第二个十年每年5000元，第三年十年每年6000元。前五年的租金乙方于2013年底一次性付给甲方，第六年起每年的租金在当年的年底前交付。3、乙方承诺给葵岗村的儿童八折保教费优待。4、乙方如需对校舍和坪地进行改造，必须须得甲方的同意后才可施行。5、甲方协助乙方成立幼儿园监事会，以维护幼儿的健康和合法需要，并支持乙方在办学过程中得到公平、合理的待遇。6、甲方保证让乙方以村民身份的待遇开设水电户头和用电用水。7、如遇政府征用、复办或开发拆迁等致双方无法继续履行合同，甲方不承担赔偿责任，但应积极为乙方争取合法权益。8、如有未尽事宜，双方应积极协商，以公平公正、合理务实的原则实现多赢。9、本合同一式三份，甲乙双方各一份，南口镇司法所备案一份。合同签订后，被告黄晏国利用红星小学校园校舍于2013年7月向教育部门申办幼儿园。但因被告没办法提供红星小学校园校舍的安全资质证明，教育部门于2013年8月对被告的申请不予批准。庭审中被告陈述其在2013年8月教育部门不予批准开办幼儿园后，就没有再进行继续申报开办幼儿园工作，被告将租赁物用于家庭居住至今。另查明，被告黄晏国按合同约定支付了租金至2019年7月31日。2019年8月1日起的租金未缴交。另查明，被告租赁葵岗红星小学后，未征得原告同意，在该校园内进行种植植物及部分校园硬底化。上述事实，有原被告陈述、原告统一社会信用代码证书、被告身份证、梅州市梅县区教育局证明、申请报告、租赁合同、照片等证据证实。本院认为，原告在2007年6月14日起经南口镇中心小学同意取得葵岗红星小学的管理权。原告葵岗村委（甲方）与被告黄晏国（乙方）于2013年3月28日签订的《租赁合同》系双方自愿签订的，其中约定租赁期为30年，因违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效的规定，该合同条款约定的租赁年限超过20年的部分无效。但该合同部分无效，不影响其他部分效力，其他部分仍然有效。原告与被告签订的《租赁合同》，除第1条中超出20年租赁期限的合同内容及第2条“第三个十年每年6000元”无效外，其他部分内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以认定。从双方签订的《租赁合同》可看出，双方签订合同的目的是开办幼儿园，被告应履行的主要合同债务是进行申报并开办幼儿园。但自签订合同至今已六年多，被告仍未将租赁物开办幼儿园。同时被告表示其在2013年8月后，就没有再继续进行申报开办幼儿园工作，而是将租赁物用于家庭居住。被告的做法应视为明确表示不履行主要债务或以自己的行为不履行主要债务，致使原、被告签订合同的目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告请求解除双方签订的《租赁合同》，将租赁物返还给原告，理由正当，于法有据，本院予以支持。关于原告的第2项诉讼请求，《租赁合同》约定租金第一个十年每年4000元，即333元/月。2019年7月31日前的租金已缴交，自2019年8月1日起的租金未支付，故原告请求被告按333元/月的标准支付自2019年8月1日起至租赁物返还之日止的租金，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十四条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除原告广东省梅州市梅县区南口镇葵岗村民委员会（时称：梅县南口镇葵岗村民委员会）与被告黄晏国于2013年3月28日签订的《租赁合同》。二、被告黄晏国应在本判决生效之日起15日内自行移除其在租赁物内种植的植物并将葵岗红星小学（启新小学）校园校舍（现有场地、教学楼、一切设施、财产）返还给原告广东省梅州市梅县区南口镇葵岗村民委员会管理。三、被告黄晏国应在本判决生效之日起15日内支付自2019年8月1日起至返还葵岗红星小学之日止的租金（按333元/月的标准）给原告广东省梅州市梅县区南口镇葵岗村民委员会。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元（已由原告预交50元），由被告黄晏国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  曾俊二〇一九年十一月四日书记员  刘焰