上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初16919号原告：王俊强，男，1971年2月22日生，汉族，户籍地山东省临沂市。原告：尤文荣，女，1973年3月9日生，汉族，户籍地山东省临沂市。两原告共同委托诉讼代理人：史润友，上海建章律师事务所律师。被告：倪淦，男，1977年6月3日生，汉族，住上海市嘉定区。原告王俊强、尤文荣与被告倪淦宅基地使用权纠纷一案，本院于2019年8月12日受理后，依法适用简易程序于2019年9月27日公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人史润友、被告倪淦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告返还原告已付款项246,000元并支付利息74,000元(该利息以246,000元为基数，按年息18%至24%，自2013年1月1日计算至被告实际返还之日止)。事实和理由：2012年7月18日，被告与原告尤文荣签订房地产转让协议，协议约定被告将其位于上海市嘉定区安亭镇东环路651弄菊园别墅三区的宅基地使用权转让给原告尤文荣。原告尤文荣在协议签订后先后给付被告27万元。2013年5月18日，原告尤文荣与被告签订一份《解除合同协议书》，约定解除上述房地产转让协议，被告同意退还原告尤文荣25万元并赔偿5万元，被告承诺在2013年8月15日前付清。但被告未按约退还任何款项，为此，被告又于2018年6月13日给两原告(两原告系夫妻关系)出具一份《欠条》，承认结欠两原告32万元，月底开始还款。但被告仍未还款，原告多次催要未果，故诉至法院。被告辩称，不同意原告诉请，同意归还146,000元。2012年，被告与原告尤文荣签订协议，约定被告将其宅基地使用权转让给原告尤文荣，由原告方自建房屋，原告尤文荣在协议签订后分别支付96,000元和15万元，合计246,000元，其中被告在支付第二笔款项15万元时就取回了15,000元作为利息，实际被告仅支付231,000元。之后，因该宅基地使用权被村里收回，故双方签订一份《解除合同协议书》，由被告退还原告购地款，但协议中所述原告支付的购地款27万元并不真实，其中包含了相应的利息。被告在签订该协议时已退还原告现金2万元，之后分别于2016年退还55,000元，于2017年退还1万元，合计被告已返还85,000元，尚有146,000元未还。之后，被告因经济困难无力还款，在原告多次催要后被告按原告的要求于2018年6月出具一张《欠条》，但其中的内容是按原告要求写的，原告要求将之前全部的还款视作利息，其中载明的欠32万元并非事实，其中也包含了利息，该利息按每个月10%的标准计算。原告主张的利息过高，同意按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：2012年7月18日，倪淦(甲方)与案外人王某某(乙方)签订一份《房地产转让协议》，约定甲方拥有上海市嘉定区安亭镇东环路651弄菊园别墅三区的宅基地使用权，面积约为200平方米宅基地无地上物，宅基地无其他权利人。甲方出资在上述宅基地上按政府部门批复规划建造三层别墅，所需资金约为100万元，甲方将上述别墅建造项目全权委托乙方代理，所需资金100万元由乙方先行垫付，视作甲方向乙方借款。项目建设完成后，甲方将房屋及土地使用权一并转让归乙方所有，转让价款合计132万元，乙方出借给甲方的100万元房屋设计、施工和装修费用抵作购房款(视为借款已偿还)，乙方尚需另外支付甲方房屋款32万元。付款方式：1、本协议签署后，乙方向甲方支付96,000元作为定金，该笔款项乙方已于2012年7月18日支付给甲方；2、甲方须于2012年12月20日前，将项目土地使用权证、建房批复及其他相关手续交付乙方，乙方可于2012年12月30日前，开始在该处宅基地建造房屋；乙方应于开工后5日内支付甲方15万元，甲方收到该款项后，即视为其确认项目已开工；3、项目竣工完成后，乙方支付甲方剩余购房款74,000元，甲方收到该款即视为其确认本合同项下房屋已交付，完成转让。合同另作了其他约定。王某某之母尤文荣代王某某在乙方落款处签名。协议签订后，尤文荣陆续向倪淦支付96,000元和15万元，合计246,000元。2013年5月18日，尤文荣与倪淦因故签订一份《解除合同协议书》，约定解除之前签订的《房地产转让协议》，甲方已向乙方支付了购地款27万元，乙方已退还2万元，剩余25万元未退还。乙方同意退还甲方25万元，并赔偿甲方损失5万元。乙方应于2013年6月15日支付甲方10万元，于2013年8月15日支付甲方20万元，剩余款项于2013年8月15日付清。乙方未按本协议约定付款的，乙方除须立即支付拖欠款项外，还须按欠款金额的20%支付甲方作为违约金，并赔偿甲方起诉所花费的诉讼费用、律师费等。2014年5月20日，倪淦出具一份《借条》，载明：本人倪淦今借到王俊强、尤文荣借款292,500元，8月底付18万元到20万元，利息为每月2%，如逾期未还，逾期利息为每月3%。协议签订后，倪淦在2016-2017年间合计返还尤文荣65,000元。之后，王俊强、尤文荣多次催要，但倪淦未再还款。2018年6月13日，倪淦向王俊强、尤文荣出具一份《欠条》，载明：今欠王俊强、尤文荣现金32万元，借钱买房用，月底开始还，到期不还违约金10%。因倪淦之后仍未返还剩余款项，遂涉诉。另查，1、倪淦原宅基地位于上海市嘉定区安亭镇顾垒村桃吾村民小组，后因土地平整搬迁至上海市嘉定区安亭镇讴象别墅三区26号；2、尤文荣、王某某非上海户籍，亦非涉案宅基地所在的农村集体经济组织的成员。审理中，王俊强、尤文荣与倪淦一致确认双方实际并非借款合同关系，尤文荣实际支付的购地款为246,000元，自2013年双方解约后，王俊强、尤文荣一直催要还款，但倪淦仅返还85,000元，之后一直未还款，故让倪淦出具《借条》、《欠条》，该《借条》、《欠条》中的金额均包含了本金和利息。本院认为，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和有关规定。由于农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系紧密联系，尤文荣、王某某均非涉案宅基地所在的农村集体经济组织的成员，故尤文荣代王某某与倪淦签订的《房地产转让协议》违反了法律、行政法律的强制性规定，当属无效。双方均明知尤文荣、王某某并非农村集体经济组织成员却仍签订该协议，故双方对于合同无效均有过错且过错相当。尤文荣与倪淦就购地款返还事宜签订《解除合同协议书》，但其中载明的尤文荣已付款项与实际情况不符，且其中的赔偿方案与双方过错责任并不相当，现双方也均未主张要求按照该协议处理；而根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，鉴于倪淦已返还85,000元，故倪淦应将剩余购地款161,000元返还尤文荣。关于王俊强、尤文荣要求倪淦支付利息的诉请，2013年6月15日其主张参照双方签订的《借条》、《欠条》按年息18%至24%的标准自2013年1月1日计算，但双方实际并非借款合同关系，不应适用《借条》、《欠条》的约定，且倪淦抗辩计算标准过高，综合本案情况，本院酌定倪淦应以161,000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准支付自2013年1月1日起的利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告倪淦应于本判决生效之日起十日内返还原告王俊强、尤文荣161,000元；二、被告倪淦应于本判决生效之日起十日内支付原告王俊强、尤文荣利息(该利息以161,000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2013年1月1日起计算至实际返还款项之日止)；三、原告王俊强、尤文荣其余诉讼请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6,100元，减半收取3,050元，由原告王俊强、尤文荣负担1,290元，由被告倪淦负担1,760元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  郭海娜二〇一九年十一月二十九日书记员  凌东媛附：相关法律条文一、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。