广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初11628号原告：雅某雅某服务股份有限公司番禺分公司，住所地广州市番禺区南村镇，统一社会信用代码：9144***8D。法定代表人：谭某。委托诉讼代理人：潘某，系雅某雅某服务股份有限公司番禺分公司的员工。委托诉讼代理人：黄某1，系雅某雅某服务股份有限公司番禺分公司的员工。被告：张某，女，1980年11月5日出生，汉族，住广东省大埔县，被告：黄某2，男，1952年12月2日出生，汉族，住广州市番禺区，委托诉讼代理人：凌某，广东广大律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋某，广东广大律师事务所律师。原告雅某雅某服务股份有限公司番禺分公司（以下简称：“雅某服务公司”）诉被告张某、黄某2物业管理服务合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雅某服务公司委托诉讼代理人黄某，被告张某到庭参加诉讼。被告黄某2经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅某服务公司提出诉讼请求：1.请求判令被告按每月4.3元/平方米的标准向原告自2016年4月起至2018年10月，共31个月，拖欠的物业管理费为67593.99元。2.请求判令被告从逾期付款之日起至全部费用付清之日止，每天按欠费总额的1‰向原告支付滞纳金。暂计至起诉之日，滞纳金约为5348元。3.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告接受委托为广州雅某北苑小区提供物业管理服务，被告是该小区某街*房屋（下称“该物业）的业主，该物业的合同约定建筑面积为50**7平方米依据双方签订的《前期物业管理服务协议》第8.1.2条的约定，该小区洋房住宅的物业管理费为每月4.3元/平方米，即被告每月需向原告支付物业管理费人民币2179元。自2016年4月起2018年10月止，被告无故拖欠原告物业管理费31个月，共计人民币67593.99元。期间，原告多次催缴，并书面发函要求被告尽快支付物业管理费，但被告至今仍未支付。依据双方签订的《前期物业管理服务协议》第8.3.2条的约定，被告每月5日前交纳当月费用，否则，应从逾期付款之日起至实际支付之日止，每天按欠交总额的1‰向原告支付滞纳金。至起诉之日，滞纳金约为5348元。综上所述，被告的行为已构成违约，为维护原告及小区全体业主的合法权益，现特向贵院提起诉讼，请贵院依法作出判决。被告张某答辩称：1.原告一直表现不严谨，常计算错误；2.开发商给我的回函称由其代我缴费；3.物管给我的服务应该是五星级管理，但至今为止，原告不能提供五星级管理。被告黄某2无答辩。经审查当事人提交证据并结合质证、庭审陈述情况，认定事实如下：原雅某物业管理服务有限公司番禺分公司于2017年9月20日更名为雅某雅某服务股份有限公司番禺分公司即本案原告。原告主营项目类别为物业管理服务，住所位于广州市番禺区南村镇。被告张某确认位于广州市番禺区兴南大道广州雅某某苑某街*号房屋是被告张某、黄某2名下的房产，一直由被告张某占用使用，该房产建筑面积为5**平方米。位于广州市番禺区南村镇兴南大道广州雅某某苑（某郡）小区自从开盘以来一直由原告提供物业管理服务。2015年3月21日，房产开发商通知两被告于3月24日至4月15日收楼。2015年3月24日两被告与原告签订了《前期物业服务合同》，上述合同第4.3条约定，两被告所购物业单元情况为广州雅某某苑某道*号某街*号房屋；第8.1.2条约定物业服务费收取标准，该小区别墅每月4.3元/平方米;第8.3.2条约定两被告每月5日前缴纳当月费用，两被告应从逾期付款之日起至实际支付之日止，每天按欠交总额的千分之一向原告支付滞纳金；等等。原告与被告张某均确认，2018年11月至2019年9月期间的物业管理费已按每月2180元的标准缴交。在诉讼中，被告张某向本院提交一份《回复函》，明载广州番禺雅某房地产开发有限公司于2017年12月6日向雅某某郡37户业主回复称不同意针对工程瑕疵进行补偿，但同意成立包括物业公司在内的专门小组对业主对接处理代付一定年限的物业费。原告称因两被告未交纳自2016年4月至2018年10月期间的物业管理费而发函催收未果，遂引至本案诉讼。本院认为，原告雅某服务公司是从事物业管理服务的企业。涉案小区自从开盘以来，一直由原告为该小区提供物业服务，被告张某、黄某2收取该小区的某苑某街*号房屋后占有使用至今，接受了原告提供的物业管理服务，且被告张某、黄某2与原告曾签订了《前期物业服务合同》，故原、被告双方之间已形成物业管理服务合同关系。原告在履行相应的义务后，有权利向物业服务相对人收取物业服务费。现原告主张按每月4.3元/平方米的标准，以涉案房屋面积507.0817平方米计算，每月物业管理费2180元，两被告应缴交自2016年4月至2018年10月期间的物业管理费为67580元（2180元/月×31月），符合法律及双方的约定，本院予以支持。被告张某、黄某2享受物业服务后，未按合同约定支付对价给原告，已构成违约，除清偿拖欠物业管理服务费外，还应支付滞纳金给原告。原告主张按合同约定每日1‰的标准计算滞纳金，本院认为，虽物业管理合同中明确约定了逾期缴纳物业管理费的滞纳金每日1‰标准，但原告并未提交证据证实其除了利息的损失外还存在其他损失，且被告张某认为不合理，故本院酌情调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从当月6日起算至付清之日止，各月滞纳金总额不超过该月应交纳的物业管理费2180元。对原告主张的超出部分，本院不予支持。对于被告张某所称原告存在提供物业服务不完善而不予交费的抗辩理由,本院认为,被告张某无依据证明其在欠费期间向原告提出未尽到物业服务责任的异议,且若被告张某确有证据证实物业服务不完善或原告侵占业主权益,其亦应通过合法合理的方式与原告协商解决,被告张某以此为由不缴纳物业服务费没有依据,本院亦不予采信。至于被告张某认为房产开发商同意代其缴交费用，此属案外人的意思表示，并不发生原告同意免除两被告缴费责任的法律后果，被告张某以此作为不予交费的抗辩理由不成立，本院不予采信。被告黄某2经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张某、黄某2应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告雅某雅某服务股份有限公司番禺分公司支付2016年4月至2018年10月期间的物业管理服务费67580元及滞纳金（滞纳金以每月应交纳物业管理费2180元为本金，为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算,从每月6日计至实际清还所欠物业管理服务费之日止,每月物业管理服务费的滞纳金分别计算,上述各月所计付滞纳金不得超过该月应交的物业管理费2180元）；二、驳回原告雅某雅某服务股份有限公司番禺分公司的其他诉讼请求。本案诉讼费744元，由被告张某、黄某2负担。如义务人未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费缴纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  符晓波二〇一九年十一月二十八日书记员  钟雪华