河南省周口市川汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1602民再11号原审原告（原审反诉被告）：周口市滨城物业服务有限公司。住所地：周口市川汇区汉阳路与西大街交叉口。统一社会信用代码：91411602690560629W。法定代表人：徐荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：安利芬，河南国丰律师事务所律师。原审被告（原审反诉原告）：梁秀梅，女，汉族，1965年5月9日出生，现住周口市川汇区。委托诉讼代理人：张尚辽，河南晟恺律师事务所律师。周口市滨城物业服务有限公司（以下简称“滨城物业”）与梁秀梅物业服务合同纠纷一案，本院于2018年12月22日作出（2018）豫1602民初6566号民事判决，该判决已经发生法律效力，原审被告梁秀梅以原审程序违法，认定事实错误为由向本院申请再审，本院于2019年5月22日作出（2019）豫1602民申3号民事裁定,再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告滨城物业的委托诉讼代理人安利芬、原审被告梁秀梅的委托诉讼代理人张尚辽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审中，原告滨城物业诉称，诉讼请求：1依法判令被告立即支付物业管理费3622元，违约金1087元，合计4709元；2、依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告为周口市汉阳路与西大街交叉口滨江国际星城小区12-1-2西业主，房屋住房面积合计116.09平方米，物业收费标准0.65元/平/月。2012年6月23日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，合同约定原告为小区提供物业服务。合同签订后，原告在物业服务期间，积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告2014年7月1日至2018年6月30日期间的物业费未交纳，欠交物业费共计3622元，根据《前期物业管理服务协议》第十一条第四款违约责任之约定，原告对违约金主张1087元，两项请求合计4709元。经原告多次催款，被告仍拒绝缴纳物业管理费。现依《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至法院，望判如所求。被告梁秀梅辩称，1、对原告起诉欠付物业费的事实我方无异议，但原告没有依照双方签订的物业管理协议履行，小区环境脏乱差，达不到物业合同约定的标准，给居民带来不良影响，不能满足住家户的服务标准。该小区存在诸多安全隐患问题，不但其他住户有被盗和被损坏的情况，被告车辆的玻璃被砸坏，轮胎被多次扎，致被告遭受损失，是原告违约在先，不能提供协议约定的服务内容，被告不交纳物业费是履行抗辩权的表现。综上，原告没有按照协议提供小区安保服务，被告遭受财产和精神上的损失，原告上述行为对被告构成违约，请求法院依法裁判，驳回原告诉请。反诉原告梁秀梅反诉称，1、请求被反诉人赔偿反诉人车辆损失7000元，冰箱内食物变质变坏损失1260元，共计8260元整。2、诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉被告是反诉原告所在滨江国际星城小区物业服务单位。反诉被告与包括反诉原告在内的所有业主签订物业服务合同。但反诉被告在后续的物业服务合同中存在物业服务不到位，小区脏乱差，达不到物业服务协议约定的服务内容和标准。并多次停水停电，导致反诉原告冰箱内的羊肉及其他食物变质变坏，损失价值1260元。后经周口市住建局、电业局、质检站协调后才把电送上。尤其是2016年、2017年，反诉原告车辆晚间在小区规定区划内停放时，车辆车窗玻璃及其他部位被人多次砸坏，导致反诉原告车辆修理花去7000余元，这进一步说明小区管理存在安全隐患问题。综上，反诉被告不能按照物业服务协议的约定履行，反诉原告车辆被人无故砸坏，反诉被告没有尽到安全保障义务，其行为已对原告构成违约，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，请求法院依法判决。反诉被告滨城物业辩称，1、反诉原告长时间拖欠电费，我方作为小区服务企业代收电费，在多次催收无果的情况下，断电催要反诉原告电费。至于反诉原告所称冰箱内实物变坏变质，与我方无关，反诉原告作为成年人应当预见到不交电费造成的相应后果。就反诉原告所述造成损失1260元系单方表述，没有依据。对于车辆损失7000元，我方作为反诉原告所居住小区的物业服务企业，负责的是公共秩序管理，与反诉原告之间并不存在财产保管关系，反诉原告私人财产应自行保管；反诉原告所称车辆损坏，并非我方所为。综上，我方不应当对反诉原告所述的损失承担责任，应依法驳回反诉原告的反诉请求。原审查明：被告梁秀梅为周口市汉阳路与西大街交叉口滨江国际星城小区12幢1单元201号房业主，房屋住房面积合计116.09平。2012年6月23日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，合同约定：“原告为被告所居住小区提供物业服务，物业收费标准为0.65元/平/月,每年交费一次，每年的7月1日至15日期间内交纳；原告对小区公用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护；原告对停车场的车辆实行免费管理，进出车辆登记检查，但不承担安全责任；原告应配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，但不承担业主及非业主使用人的人身安全和财产保管责任；原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任；被告若逾期交纳物业管理费，应自逾期之日起按日万分之三向原告支付违约金。”2016年6月13日晚，被告梁秀梅所有的豫Ｐ×××××车辆停放在滨江国际星城小区其居住楼房后，该车前玻璃被碰坏，车两侧被刮，该车经修理，支出修车费4800元。在原、被告履行合同期间，原告以被告拖欠电费为由，多次对被告家实施停电。另查明，被告2014年7月1日至2018年6月30日期间的物业费未交纳，欠交物业费共计3622元。上述事实，为物业管理服务协议、物业费收缴通知书、物业欠费统计表、周口市公安局荷花分局出警证明、维修单、证人证言及原、被告在庭审中的陈述所证实。原审判决认定，原、被告之间所订立的物业管理服务合同是双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，为有效合同，合同当事人均应依约履行合同义务。被告为原告方提供了物业管理服务，被告依约应向原告交纳物业费。原告在无证据证明被告拖欠电费的情况下，多次对被告家实施停电，影响了被告的日常生活；被告家停放在原告物业管理小区内的车辆遭到破坏，原告未能发现、制止，监控措施不到位，安全管理存在瑕疵。原告物业管理服务存在瑕疵是被告未能积极、及时交纳物业费的主要原因，原告要求被告支付违约金的依据不足，本院不予支持。原告作为小区物业服务企业，负责的是公共秩序管理，与被告之间不存在财产保管关系，且合同明确约定原告不承担业主的人身安全和财产保管责任，被告也无证据证明其车辆损坏系原告所为，故被告反诉要求原告赔偿其车辆损失没有依据，本院不予支持。被告无有效证据证明因原告断电造成其财产损失1260元，其诉请原告赔偿财产损失1260元的依据不足，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告梁秀梅应于本判决书生效后十日内向原告周口市滨城物业服务有限公司支付物业管理费3622元。二、驳回原告周口市滨城物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（本诉费25元，反诉费25元），由原、被告各承担25元。本案再审中，原审被告梁秀梅称，再审请求：依法撤销（2018）豫1602民初6566号民事判决，并裁定重审本案。事实与理由：原审程序不合法，原审中我提起了反诉，贵院受理了我的反诉，但仍然适用小额诉讼程序审理，程序不合法，应予再审；原审认定事实错误，再审申请人未尽到法律规定的义务，应当予以赔偿，而原审未支持我的反诉请求，属认定事实错误，请求依法再审本案。原审被告滨城物业辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回再审申请人的再审请求。再审中，再审中，原审被告梁秀梅提供以下证据：1、周口市建设工程质量监督站督办通知、勘查笔录，证明再审申请人的房屋存在质量问题，经周口市建设工程质量监督站督办，被申请人一直未予维修的事实；2、小区照片8张，证明小区存在经营生意客户，被申请人不予管理，造成业主出行不便，小区环境不合格；3、再审申请人家中照片4张，证明被申请人未经再审申请人同意，擅自停电，造成再审申请人冰箱内食物损坏的事实。原审原告质证认为，房屋质量是否存在问题不是业主拒交物业费的理由；原审被告提供的证据不能证明物业服务存在问题。本院再审中查明的事实与原审查明的事实一致外，还查明，2018年12月3日，周口市公安局荷花路分局治安大队出具证明，证明梁秀梅于2016年6月14日9时许报警称，其所有的豫Ｐ×××××车辆停放在滨江国际星城小区其居住楼房后，该车前玻璃被碰坏，车两侧被刮。原审被告提供的汽车维修单和证明显示维修项目和费用共计7000元，其中两次轮胎维修费用共计4400元（2200元/次）、前档玻璃1100元、前杠300元、右前叶子板300元、右前门300元、右后门300元、右后叶子板300元。本院再审认为：原审原告与原审被告之间订立的物业管理服务合同是双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，为有效合同，合同当事人均应依约履行合同义务。原审原告为原审被告提供了物业管理服务，原审被告依约应向原审原告交纳物业费，原审被告欠缴物业费的事实清楚，原审判决原审被告向原审原告支付物业费3622元，并无不当。《物业管理条例》第三十五条规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。本案中，原审原告作为小区物业服务企业，应对原审被告存放在物业管理区域内的财产尽到安全保障义务，因原审原告管理疏忽，致使原审被告的车辆受损而未能及时发现、制止，对因此给原审被告造成的损失应承担相应的赔偿责任。对原审被告反诉要求原审原告赔偿财产损失7000元的请求，因原审被告提供的周口市公安局荷花分局出警证明显示，报警车辆受损部位为车玻璃（前）和两侧被刮，而原审被告提供的维修单中显示两次更换轮胎费用4400元和前杠300元，该部分损失不在公安机关证明中显示的原审反诉受损的范围，对该部分损失，本院不予支持，对其余的车辆损失2300元，由原审原告赔偿50%（即1150元），较为合理；对原审反诉原告要求原审反诉被告赔偿因停电给其造成的财产损失1260元的请求，因其未提供相关证据加以证明，故本院不予支持。原审原告的物业管理服务存在瑕疵是原审被告未能积极、及时交纳物业费的主要原因，对原审原告要求原审被告支付违约金的请求，本院不予支持。原审立案时确定适用小额诉讼程序，为一审终审，而在审理过程中，却适用简易程序审理，原审程序违法；原审判决未对原审反诉原告的诉讼请求作出裁判，判决内容漏判，原审判决应予撤销。依照《物业管理条例》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）豫1602民初6566号民事判决。二、原审被告梁秀梅向原审原告周口市滨城物业服务有限公司支付物业费3622元；原审反诉被告周口市滨城物业服务有限公司向原审反诉原告梁秀梅赔偿财产损失1150元。两项款项折抵后，原审被告梁秀梅应向原审原告周口市滨城物业服务有限公司支付物业费2472元，自本判决生效之日起十日内履行完毕。三、驳回原审原告周口市滨城物业服务有限公司的其它诉讼请求。四、驳回原审反诉原告梁秀梅的其它诉讼请求。原审案件受理费50元（本诉费25元，反诉费25元），原审原告周口市滨城物业服务有限公司、原审被告梁秀梅各承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判长  肖玉华审判员  靳学丽审判员  卢俊杰二〇一九年十一月十八日书记员  凡中原