重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书渝0106民初23275号原告：重庆市仁德物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪西郊路29号8-1（汇景苑），统一社会信用代码91500107683921916B。法定代表人：杨三，重庆市仁德物业管理有限公司董事长。委托诉讼代理人：季泽林，男，重庆市仁德物业管理有限公司员工。被告：沈荣贵，男，1962年7月22日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告重庆市仁德物业管理有限公司与被告沈荣贵物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序中的小额程序，公开开庭进行了审理。原告重庆市仁德物业管理有限公司的委托诉讼代理人季泽林，被告沈荣贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市仁德物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业费4080元（2016年6月1日至2019年3月31日共34个月，收费标准0.9元/平方米*34个月=4080元）；2.判令被告支付逾期交费违约金暂定1428元（以当月欠费为基数，从欠费次月1日起按年利率24%逐月计算相加给付违约金至交清之日止），上列合计金额5508元。事实与理由：原告与被告小区签订了《物业服务合同》，并按约定为该小区提供物业服务，但被告未按时足额缴纳物业服务费。原告多次催收物业服务费未果。为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。被告沈荣贵答辩称，沙坪坝区XXXX号属于被告的产权登记人，原告确实为该房屋所在小区进行物业服务，差欠物业服务费是事实，对欠费期间和金额无异议，但认为其不缴纳物管费的原因系原告不作为，造成被告的损失，在原告采取了对应措施后，被告已按时交纳2019年4月至6月的物业服务费，故违约金也不应收取。原告为证明其主张，提供了物业服务合同、物业服务合同备案证明、律师函及其邮寄回执、不动产登记中心查询表等证据，以上证据经过了法庭举证、质证，可以作为认定事实的依据。本院经审理认定事实如下：原告为案涉小区的物业服务企业，被告为案涉房屋的产权登记人，该房屋坐落于沙坪坝区XX，房屋建筑面积为133.34平方米，2016年9月1日，天星桥街道都市花园社区（甲方）与重庆市仁德物业管理有限公司（乙方）签订了《物业服务合同》，约定乙方为金都花园小区提供物业管理服务。本合同乙方提供的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人应履行本合同约定的义务和承担相应的责任。本物业管理区域物业服务费选择包干制，双方约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：高层住宅物业费：0.90元/月.平方米（含电梯使用费）…。业主或者物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每月日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同期限为壹年，自2016年九月一日期至2017年八月三十一日止。如合同到期继续续签，甲方需征得业委会计业主扩大会议通过签订下一年度的合同。合同期届满前三个月内，甲方作为续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。在合同的甲方说明中载明，鉴于金都花园社区业委会没有成立，由金都花园物业管辖的天星街道都市花园社区代行签订本合同。在合同签订前，本合同均按照物业管理条例及相关规定进行了商谈、公示了本合同文稿。合同中明确约定了双方的权利和义务。2017年9月1日，天星桥街道都市花园社区（甲方）与重庆市仁德物业管理有限公司（乙方）续签了该物业服务合同，合同期限为三年，自2017年8月21日起至2020年8月20日止。2019年9月11日，原告向被告邮寄律师函，催收2016年6月1日至2019年3月31日及2019年7月1日至2019年8月31日期间产生物业费4320元，违约金4320元，共计8640元。审理中，被告对原告为房屋所在小区进行物业服务无异议，对其所欠物业服务费的时间和金额无异议，合同中的金都花园小区就是涉案房屋所在地。原告主张其履行了物业服务义务，被告应按时交纳物业费，并举示了化粪池清掏合同、电梯日常维护保养合同、保安巡逻签到表等证明其主张，被告对以上证明予以认可，但抗辩其不交物业服务费是因原告不作为，扩大了楼上漏水对其造成的损失；原告未及时阻止楼下住户安装彩钢棚，也未采取降噪措施，导致其生活受到影响。并提供了照片8张、重庆市仁德物业管理有限公司专用收款收据一份，证明其室内受损情况以及彩钢棚对其居住的影响，以及原告减小影响后被告已经按时交纳物业费。原告对被告的抗辩进行了回应，认为其室内进水以及小区住户搭建彩钢棚都系原告入场管理之前，原告已采取降噪措施以减小对被告的影响，其他损失应由被告找直接侵权人。本院认为，《重庆市物业管理条例》第十二条第二款规定，未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由街道办事处（乡镇人民政府），在征求该住宅区业主意见并取得过半业主书面同意后，指定物业所在地社区居（村）民委员会代行本条例规定的业主委员会职责。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题和解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，天星桥街道都市花园社区与重庆市仁德物业管理有限公司签订的关于对金都花园小区服务的物业服务合同是双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定、不侵犯业主的合法权益，系有效合同。根据《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。现原告举示证明其实际为被告提供了物业服务，被告应当按照合同约定给付物业服务费等费用。被告抗辩原告在物业服务过程中不作为扩大了其损失以及其相邻权受到影响，或提供的证据不足以证明其不作为与损失扩大的因果关系，或不属于物业服务法律关系调整范围，对被告的答辩理由，本院不予采信。但需要指出的是，原告作为物业服务企业，应当采取合理、高效的措施协助业主维权，切实保证业主的利益。综上，被告拒缴物业服务费的理由尚不成立。现被告对差欠物业服务费的事实及欠费期间和计算方式并无异议，根据原告提供的物业服务合同，其开始对被告所在小区进行物业服务的时间为2016年9月1日，虽然其主张2016年6月1日至2016年8月31日期间是进场整改期，进行了事实上的物业服务，但并未提供相应的证据证明其主张。故被告应支付原告2016年9月1日至2019年3月31日期间的物业服务费合计3720.19元（0.9元/平方米×133.34平方米×31个月）。关于违约金，按照《物业管理合同》约定，被告迟延支付物业服务费，应按约向原告支付违约金，物业服务合同也明确约定了违约金。现物业服务合同尚在有效期内，被告不按时交纳物业费确实给原告造成了实际的损失，故其违约金的主张应该得到支持。考虑原告的损失情况以及被告的违约情况，本院确定将违约金调整为以2016年9月1日至2019年3月31日每月应交未交物业服务费为基数，从欠费次月1日起至物业服务费付清为止按照年利率6%计算。对于原告主张的违约金超出上述范畴的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《重庆市物业管理条例》第十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条,《最高人民法院关于适用的的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告沈荣贵于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告重庆市仁德物业管理有限公司2016年9月1日至2019年3月31日期间的物业服务费3720.19元及违约金，违约金以2016年9月1日至2019年3月31日期间每月应交物业服务费为基数，按年利率6%的标准，从次月1日起计算至物业服务费付清之日止；二、驳回原告重庆市仁德物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告沈荣贵负担，限被告沈荣贵于本判决发生法律效力之日起三日支付向原告重庆市仁德物业管理有限公司。本判决为终审判决。审 判 员  秦 伟二〇一九年十一月二十八日法官助理  姜 爽书 记 员  曲灵红