广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初2243号 原告：北海银鼎房地产幵发有限公司，统一社会信用代码：91450500779107290X6，住所地北海市西南大道西58号嘉和丽景18幢1层。 法定代表人：魏寿刚，执行董事。 委托诉讼代理人：杨锐，广西盛力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：纪佳欣，广西盛力律师事务所实习人员。 被告：彭定和，男，1982年3月7日出生，汉族，住所地广西合浦县公馆镇长坡村委会长坡村046号，现住广西北海市。 原告北海银鼎房地产幵发有限公司（以下简称“银鼎公司”）诉被告彭定和商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告银鼎公司的委托诉讼代理人杨锐到庭参加诉讼，被告彭定和经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告银鼎公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的编号yc-2-1203《商品房买卖合同》，被告将所购的银城花园中的2幢12层1203号房转抵押至原告名下；2、判令被告支付原告建行北海分行从原告账户所扣保证金及替被告代偿的案件费用共253046.23元，支付原告违约金67526元。 事实与理由：2014年4月4日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定由被告购买原告开发项目银城花园中的2幢12层1203号房，房屋总价款为337630元人民币，被告支付首付款107630元，剩余房款230000元被告选择以按揭形式付款，由被告申请按揭贷款支付，贷款银行为建设银行北海分行。但由于被告没有依约向建设银行偿还贷款本息，且因原告对该贷款承担阶段性保证责任，建设银行北海分行在2017年起诉原被告，北海市海城区人民法院于2018年6月15日就该金融借款合同纠纷一案作出(2017)桂0502民初3426号判决,判决被告彭定和向建设银行北海分行支付包含借款本息及律师费用、案件费用等共226195.41元人民币，原告银鼎公司承担连带保证责任，原告银鼎公司在承担连带保证责任后有权向被告彭定和追偿。现建设银行北海分行分别在2017年9月5日、2018年9月20日、2018年12月26日、2019年3月1日从原告的保证金账户扣划款项用于缴纳被告欠付的贷款及利息共247416.23元人民币以及原告向建设银行北海分行支付了5093元案件费用。现原告已承担完以上连带保证责任，有权向被告追偿。根据上述事实，按照双方买卖合同的补充协议（附件五）约定第三条第3项规定，被告因未依约向银行偿还贷款本息而导致原告作为保证人代为清偿贷款时，被告应配合原告在3个工作曰内同时到房屋抵押登记机关办理原抵押的解除及转抵押在原告名下的登记手续，但在原告的多次告知下，被告并未采取任何行动也不予以配合。按照双方买卖合同的补充协议约定第十条第2项规定，被告未配合或拒绝原告致使其所购房屋的抵押登记无法转登记在原告名下，原告有权申请人民法院查封、拍卖被告所购房屋用以偿还代偿款项，被告还需向原告支付购房总价款20%的违约金。综上，为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，要求解除原、被告就银城花园中的2幢12层1203号房签署的商品房买卖合同，由被告支付原告建行北海分行从原告账户应扣保证金及替被告代偿的案件费用共253046.23元，支付原告违约金67526元。 被告彭定和未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见或证据材料。 综合全案证据，本院确认的法律事实如下：2013年8月20日原告银鼎公司（保证人、甲方）与案外人中国建设银行股份有限公司北海分行（债权人、乙方，以下简称“建行北海分行”）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，主要约定债务人因购置坐落于北海市住房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人；被保证的债权时指自2013年8月20日至2016年8月20日期间因乙方向债务人发放个人住房（商用房）贷款而形成的全部债权，该担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息等费用。 2014年4月4日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定由被告购买原告开发项目银城花园中的2幢12层1203号房，房屋总价款为337630元人民币，被告支付首付款107630元，剩余房款230000元被告选择以按揭形式付款，由被告申请按揭贷款支付，贷款银行为建设银行北海分行；补充协议第三条第三款约定被告因未依约向银行偿还贷款本息而导致原告作为保证人代为还清全部贷款时，被告应配合原告在3个工作日内同时到房屋抵押登记机关办理原抵押的解除及转抵押给原告名下的登记手续，由此产生的费用由被告承担；第十条第二款、按本协议第三条第3项的规定，被告未配合原告或拒绝原告，致使其所购房屋的抵押登记无法转登记在原告名下，或者虽然办理了转抵押手续，但被告未能在原告履行代偿责任后的10个工作日内原告付清代偿款项及利息的，原告有权申请人民法院查封、拍卖被告所购的房屋用以偿还代偿款项。被告还应向原告支付购房总价款20%的违约金。合同及补充协议还约定了其它内容。 由于被告没有依约向建设银行偿还贷款本息，且因原告对该贷款承担阶段性保证责任，建设银行北海分行在2017年起诉原被告，北海市海城区人民法院于2018年6月15日就该金融借款合同纠纷一案作出(2017)桂0502民初3426号判决,判决：一、解除原告中国建设银行股份有限公司北海分行与被告彭定和于2014年6月10日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告彭定和归还借款本金206148.71元、支付利息4066.39元（利息及罚息暂计至2018年5月10日，以后按《个人住房（商业用房）借款合同》约定另计至还清款项之日止）给原告中国建设银行股份有限公司北海分行；三、被告彭定和赔偿律师代理人10790.31元给中国建设银行股份有限公司北海分行；四、被告北海银鼎房地产开发有限公司对本判决主文第二、三项内容确定的被告彭定和的债务承担连带清偿责任，被告北海银鼎房地产开发有限公司在承担连带保证责任后有权向被告彭定和追偿。案件受理费4890元，公告费300元，合计5190元，由被告彭定和承担，被告北海银鼎房地产开发有限公司承担连带清偿责任。 现建设银行北海分行分别在2017年9月5日（27626.04元）、2018年9月20日（17222.08元）、2018年12月26日（4291.02元）、2019年3月1日（198277.09元）从原告的保证金账户扣划款项用于缴纳被告欠付的贷款及利息共247416.23元人民币以及原告向建设银行北海分行支付了案件费用5630元，律师费10790.31元。 另查明，2014年6月25日，建行北海分行与被告彭定和在北海市房地产交易中心办理了被告彭定和名下的位于北海市新村路39号银城花园2幢1203号房屋的预购商品房抵押登记。 北海市自然资源局于2019年9月26日出具《查询证明》一份，载明位于新村路39号银城花园2幢1203号不动产的抵押、查封登记信息，经核查，截止2019年9月26日16时08分，上述所查不动产已办理权属登记，登记权利人：彭定和，产权证号：N北房权证2016字第××号，2014年6月25日办理抵押登记，现无查封登记记录。 本院认为：原被告双方于2014年4月4日签订《商品房买卖合同》及合同补充协议是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，合法有效。被告因案涉房屋所办理的贷款未能按期还款被银行诉至法院，法院也已作出判决并生效，判决被告归还剩余贷款本息，本案原告银鼎公司承担连带清偿责任。原告签订上述合同的目的主要在于通过销售案涉房屋后取得购房款，被告未能按约归还贷款导致原告一并承担连带清偿责任，现本案原告银鼎公司已经按生效判决承担了保证责任，原告的上述目的实际并未能真正实现，为此，对于原告请求解除上述合同于法有据，本院予以支持。上述合同解除后，原告可要求被告返还案涉房屋，将案涉房屋重新变更登记至原告名下，而无须另将按案涉房屋转抵押登记至原告名下，为此，对于原告主张被告将案涉房屋转抵押登记至原告名下本院不予支持。 原告在履行保证责任后，有权向被告进行追偿，为此，对于原告主张被告返还代偿款共计253046.23元于法有据，本院予以支持。对于原告主张按照总房款的20%支付违约金过高，本院予以调整，调整为按中国人民银行同期贷款利率的标准，以每笔代偿款为基数，从每笔代偿款扣付之日起均计算至实际清偿之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 解除原告北海银鼎房地产幵发有限公司与被告彭定和于2014年4月4日签订的《商品房买卖合同》及补充协议； 被告彭定和返还代偿款253046.23元及支付违约金（违约金分段计算：均按照中国人民银行同期贷款利率的标准：以27626.04元为基数从2017年9月5日起计；以17222.08元为基数从2018年9月20日起计；以4291.02元基数从2018年12月26日起计；以198277.09元为基数从2019年3月1日起计，均计算至实际清偿之日止）给原告北海银鼎房地产幵发有限公司 驳回原告北海银鼎房地产幵发有限公司其他的诉讼请求。 案件受理费6118.58元，公告费260元，二项合计6378.58元，由被告负担（上述费用原告已预交，被告在偿还上述款项时一并付还给原告）。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费6118.58元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王警芳 人民陪审员  何显著 人民陪审员  龙起明 二〇一九年十一月四日 书 记 员  熊谋华