河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0311民初4277号原告：张广伟，男，汉族，1970年12月9日生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：刘敏杰、冯登辉，河南鼎德律师事务所律师，特别授权。被告：刘贵芳，女，汉族，1966年11月8日生，住河南省洛阳市西工区。被告：乔绍阳，男，汉族，1991年3月4日生，住河南省洛阳市西工区。原告张广伟诉被告刘贵芳、乔绍阳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张广伟的委托诉讼代理人刘敏杰到庭参加了诉讼。被告刘贵芳、乔绍阳经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张广伟向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，房屋价值829.6万元；2、依法判令二被告协助原告办理房地产过户手续；3、诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2013年10月12日，被告刘贵芳出资向洛阳帝华房地产开发有限公司购买其位于洛阳市××区××大道××、××号房屋，并签订《商品房买卖合同》。2014年3月12日，原告与被告刘贵芳签订《房屋租赁合同》，承租该涉案房屋作为其公司的办公室，后又决定将其买下。当时刘贵芳称要将该涉案房屋过户到其儿子乔绍阳名下，因此就由被告乔绍阳出面与原告签订了《房屋买卖合同》。2014年3月19日，被告乔绍阳与原告签订了《房屋买卖合同》，约定将上述房屋以总价829.6万元的价格卖于原告。原告当日交付购房定金60万元，余款于当年12月底付清，被告同月26日向原告交付房屋，将产权及土地证书办好后交给原告。合同签订后，原告依约支付了房款并由被告刘贵芳出具收款收据，二被告随即向原告交付该房产并由其装修使用至今，但二被告一直未将产权及土地证书办好交给原告，也一直未协助原告办理房屋过户手续，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，为此特向法院起诉。被告刘贵芳、乔绍阳未提交答辩状，亦未提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，根据原告陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2013年10月12日，刘贵芳（××）与洛阳帝华房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定刘贵芳购买该公司开发的位于洛阳××××大道以西，宜人路以北定兴园第1幢8号房，该商品房用途为商业，建筑层数地上2层，建筑面积共约542.38平方米，其中套内建筑面积520.68平方米，分摊建筑面积21.7平方米，单价为每平方米13600元，总金额为7376368元。2014年3月12日，刘贵芳（甲方）与洛阳光磊实业有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁地址为洛阳市××区帝都国际城1-8号商铺，租用期限自2014年3月12日至2015年3月12日，租金每月11万元，该租赁合同出租方处有刘贵芳的签名，承租方出显示洛阳光磊实业有限公司，但该公司未盖章，有张广伟的签名。2014年3月19日，原告张广伟（购房方、乙方）与被告乔绍阳（售房方、甲方）签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将洛阳市××区××大道××、××号房（门面房）卖给乙方，面积610平方米，单价每平方米13600元，共计8296000元；付款方式：分期按月支付，从2014年3月19日签订购房合同时由乙方交购房定金60万元人民币，3月26日甲方将房屋交给乙方进行装修，装修完毕后余款由乙方按月支付，于2014年12月底前将所有房款付清，乙方具有该房所有权；双方责任和义务：甲方将房屋卖给乙方后，所有房内装修等事宜由乙方自主决定，甲方无权干涉；在房屋保修期内若发生的质量问题，其维修等费用由甲方承担；房屋产权和土地证归属由甲方出示所有资料将产权及土地证书办理好交给乙方；甲方将房屋卖给乙方后，甲方不能转卖，否则将所有损失由甲方负责赔偿并承担一切法律责任；甲乙双方签订合同生效后甲方应按约定时间把房屋交给乙方，若不能按时交付，所产生的损失由甲方负责赔偿；若甲乙双方单方违约按房屋总额的10%赔偿对方；本合同一式两份，甲乙双方各执有一份，自双方签名后生效。庭审中，原告称被告刘贵芳与被告乔绍阳系母子关系，原告欲购买涉案房屋与被告刘贵芳协商时，被告刘贵芳称涉案房屋相关证书将来要办理在被告乔绍阳名下，故其与被告乔绍阳签订了该买卖合同。《房屋买卖合同》签订后，原告于2014年3月19日向被告乔绍阳转款两次分别为25万元、32万元，原告称于2014年3月19日通过洛阳市奥博房地产有限公司会计吴若玲的中国工商银行账户向被告乔绍阳转款3万元；原告于2014年5月26日向被告乔绍阳转款5万元；原告于2014年6月6日向被告乔绍阳转款两次分别为20万元，30万元；原告于2014年6月17日向被告乔绍阳转款两次分别为1万元、4万元；原告称于2014年7月9日通过洛阳市光磊实业有限公司向被告刘贵芳个人账户存入现金10万元，原告于同日向被告刘贵芳转款60万元；原告于2014年7月12日向被告刘贵芳转款70万元；原告于2014年7月29日向被告刘贵芳转款8万元；原告2014年7月31日向被告刘贵芳转款三次，每次25万元，共计75万元；原告于2014年8月20日向被告刘贵芳转款1万元；原告于2014年8月21日向被告刘贵芳转款5万元；原告于2014年8月28日向被告刘贵芳转款5万元；原告2014年9月17日向被告刘贵芳转款7.5万元。原告提交洛阳光磊实业有限公司出纳张利丽于2014年7月8日和2014年9月20日分别出具证明各一份，其中2014年7月8日的证明显示：2014年3月27日洛阳光磊实业有限公司张广伟以现金形式付给刘贵芳购房款人民币270万元，分三次付给刘贵芳。该证明备注显示2014年3月25日张进孝借给张广伟100万元，2014年3月26日王振通借给张广伟70万元，2014年3月27日韩金伟借给张广伟100万元；2014年9月20日的证明显示：2014年8月20日付刘贵芳现金27万元整付购房款，2014年9月3日张广伟刷卡5万元付购房款，2014年9月6日张广伟俸倡刷卡7.5万元整。洛阳光磊实业有限公司于2019年10月20日出具证明一份，该证明显示：2014年4月1日，张广伟与乔绍阳签订了《房屋买卖合同》，为履行合同，做为实际控制人张广伟通过我公司向刘贵芳和乔绍阳支付了部分购房款，其中2014年3月19日存入刘贵芳个人账户10万元，2014年3月27日支付现金270万元，8月30日支付现金27万元，9月3日张广伟刷卡支付5万元，9月6日张广伟刷卡支付7.5万元。洛阳市奥博房地产有限公司出纳吴若珍出具的证明显示：洛阳奥博房地产有限公司支付乔绍阳房款135万元，明细账显示117万元整，另有2014年6月17日转付15万元，2014年3月转付3万元未进明细。原告提交洛阳市奥博房地产有限公司（甲方、出卖人）与乔绍阳（乙方、购买人）于2014年5月15日签订的《房屋买卖合同》一份，约定甲方将洛阳市伊川县吕店镇阳光新城ZA1号楼框架结构门面房卖给乙方，房屋面积约500平方米，今后按房屋产权的实际建筑面积为准，房屋单价每平方米2400元，总计金额为120万元；双方签订合同时乙方先交20万元，剩余款项作为甲方向乙方购买洛阳市××区龙门大道与宜人路口帝都国际城105、1××号门面房的余款；其他费用：甲方将房屋交付乙方后，产权的办理由甲方提供有关资料，而办理的税费按国家规定双方各自承担；交房期限2014年9月以前；此门面房甲方以毛墙毛地房交付乙方，其内部装修由乙方自行负责；此房屋交付乙方后，乙方不得随便改变房屋建筑的主体结构和用途，若乙方强制改变所造成的损失和危险由乙方全部承担。洛阳市奥博房地产有限公司于2019年10月20日出具证明一份，该证明显示：2014年4月1日，张广伟与乔绍阳签订了《房屋买卖合同》，为履行合同，做为实际控制人张广伟通过我公司向刘贵芳和乔绍阳支付了部分购房款，其中2014年7月29日付给刘贵芳现金60万元，付给乔绍阳房款135万元。2014年5月15日，奥博公司与乔绍阳签订《房屋买卖合同》一份，以房抵张广伟购买乔绍阳的房款120万元，此套房乔绍阳交过20万元定金，双方在总房款中抵扣。现在这套房已经是乔绍阳和刘贵芳抵账给了别人，一直在此居住。原告提交收据7份，分别显示2014年3月19日收到张广伟购房定金60万元；2014年3月27日收到张广伟购房款270万元；2014年5月26日收到张广伟购房款5万元；2014年6月6日收到张广伟购房款50万元；2014年6月17日收到张广伟购房款20万元；2014年7月29日收到张广伟购房款273万元；2014年9月17日收到张广伟购房款53万元；该7份收据的收款人均显示为刘贵芳代乔绍阳字样。原告提交洛阳光磊实业有限公司与洛阳市瀍河区巨宁地板样板工程设计部于2014年4月1日签订的《装修施工合同》及该设计部于2015年4月16日出具的收据一份，同时提交洛阳长捷物业管理有限公司于2015年9月15日和11月12日出具的物业管理费发票各一张，上述证据原告欲证明自2014年3月31日原告对涉案房屋实际占有并装修使用至今。另查明：原告提交的不动产权登记记载表显示：洛阳市××区龙门大道436号1幢105、1××号房，所有权人均为被告乔绍阳，105号房的不动产权证号为洛房权证市字第××号、1××号房的不动产权证号为洛房权证市字第××号，办理日期为2014年10月16日。该房现被洛阳市洛龙区人民法院、洛阳市涧西区人民法院、洛阳市西工区人民法院、河南省洛阳市中级人民法院等多家法院查封。洛阳光磊实业有限公司的法定代表人系张广伟，该公司成立于2014年3月31日，住所为洛阳市××区帝都国际城1-8号，现登记状态显示为吊销；洛阳市奥博房地产有限公司法定代表人系张广伟，该公司成立于2016年6月2日，现登记状态显示为存续。本院认为，被告刘贵芳于2013年10月12日购买涉案房屋后，2014年3月19日由其子即被告乔绍阳与原告签订《房屋买卖合同》，原告提交的不动产权登记记载表显示被告乔绍阳于2014年10月16日取得涉案房屋的不产权证，系涉案房屋的所有权人。原告与被告乔绍阳签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。但因涉案房屋现被人民法院查封，不具备办理过户条件，故对于原告的第二项诉求本院不予支持。被告刘贵芳、乔绍阳经本院合法传唤，无故未到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利，应承担于己不利的法律后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：原告张广伟与被告乔绍阳于2014年3月19日签订的《房屋买卖合同》合法有效；驳回原告张广伟的其他诉讼请求。本案受理费86760元，由被告刘贵芳、乔绍阳共同负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  常鹏翼审 判 员  李 培人民陪审员  武幼谦二〇一九年十一月五日书 记 员  王 琳