陕西省城固县人民法院执 行 裁 定 书(2019)陕0722执异39号案外人：李某某，男，汉族，住陕西省城固县某某镇某某村。申请执行人：汉中某某医药集团有限公司。住所地：陕西省城固县某某路中段。注册号6123221000XXXX。法定代表人：陈某某，公司董事长。申请执行人：城固县某街道办事处某村村民委员会。法定代表人：王某某，村民委员会主任。被执行人：陕西某某置业有限责任公司。住所地：陕西省某某农业高新技术产业示范区创业中心某某路。社会统一信用代码：91610000677912XXXX。法定代表人：魏某某，公司董事长。在本院执行汉中某某医药集团有限公司（以下简称：某某医药公司）、城固县某街道办事处某村村民委员会（以下简称：某村委会）与陕西某某置业有限责任公司（以下简称：某某置业公司）建设工程价款优先受偿权纠纷二案中，案外人李某某对执行位于城固县某镇某某路北侧“某某星光花苑”C座一层某端（小区某门口由某向北）540㎡门面房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人李某某称，1、城固县法院查封案外人依照合同约定购买的位于城固县某镇某某路北侧“某某星光花苑”C座一层某端（小区某门口由某向北）540㎡门面房裁定书违反相应法律规定，应当予以撤销。2011年，案外人意向购买被执行人某某置业公司位于城固县某某路北段“某某星光花苑”门面房，经与某某置业公司法定代表人魏某某协商，魏某某要求先付购房款。案外人先后共计支付给魏某某购房款270万元。双方又在2012年6月27日和7月1日签订了两份《房屋买卖协议》。以上事实，城固县人民法院2018年10月25出的（2018）陕0722民初2812号民事判决书已确认，该判决已经发生法律效力。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应于支持。”（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据上述法律规定，城固人民法院于2018年1月23日查封被执行人某某置业公司“某某星光花苑”项目工程全部一层门面房侵犯了案外人所有的“某某星光花苑”C座一层某端（小区某门口由某向北）540㎡门面房，错误地查封给案外人带来了经济损失和精神压力，应当予以纠正。2、申请执行人某某医药公司和某村会委员不具备建设工程优先受偿权的主体资格，不享有工程价款优先受偿权。根据《中华人民共和国合同法》第286条的规定，享有建设工程优先受偿权的主体应当是建设工程的承包人。城固人民法院（2018）陕0722民初249号民事判决书和（2018）陕0722民初646号民事判决书认定的事实，申请执行人某某医药公司和某村村委会与被执行人某某置业公司之间并非“某某星光花苑”项目工程的承包法律关系，而是普通的民间借贷法律关系。综上，案外人认为，依照合同约定购买的位于城固县某镇某某路北侧“某某星光花苑”C座一层某端（小区某门口由某向北）540㎡门面房系案外人合法取得的财产，应当受到法律的保护。城固县人民法院于2018年1月23日的查封行为违反法律规定，应当予以纠正，其相应的执行裁定书应当予以撤销。申请执行人汉中某某医药集团有有限公司、城固县某街道办事处某村村民委员会称，1、案外人李某某不享有申请执行人已保全资产的所有权，其要求撤销对保全资产的查封和执行裁定的主张不成立。2、申请执行人的优先受偿权利符合相关法律规定；3、申请执行人具有建设工程承包人主体资格，与被执行人之间并非民间借贷法律关系，并非资金出借人。4、案外人的请求不符合执行异议、复议案件司法解释相关法律规定。综上，案外人的主张与法律、法规不符，应依法驳回。被执行人陕西某某置业有限责任公司下落不明，未提出书面意见。本院查明，一、某某置业公司因“某某星光花苑”工程项目存在资金短缺等问题，致使项目工程建设中止，导致购房户居住权等利益受到损害。2014年8月19日，城固县委、县政府就某某星光迟迟不能交房的信访问题召开了专题会议，会议决定由房管局负责迅速收清某某星光花苑购房户欠款，将所有款项打入房管局设立的专项账户，房管局按工程进度向施工单位拨付工程款，但购房群众并未积极交纳尾款，后续资金十分紧张，在此情况下，时任房管局局长陈森动员某某医药公司垫付工程款，支持城固某某星光花苑后期工程建设。2014年7月31日某某置业公司向刘某某、高某某、万军出具了《授权委托书》，委托刘某某等三人全权代表某某置业公司办理城固某某星光花苑项目相关事宜和城固县政府相关部门接洽推进业务，并有权在该事项中相关文件上签字。2014年9月14日经某某医药公司法定代表人陈某某与某某置业公司委托代理人刘某某充分协商签订了《某某星光花苑后期工程合作协议》，协议约定：“某某医药公司垫付500万元工程款支持某某星光花苑后期工程建设。工程竣工后，某某置业公司首先优先支付某某医药公司所垫付的工程款，同时承担利息等费用，按月按所垫资金的1%计算后统一支付。某某置业有公司如不能及时付款，在建设工程交竣工后，某某医药公司享有对相应价值建设工程（含房屋）的留置权或就建设工程、房屋的拍卖款、变卖款、出售房屋销售款依法优先享有优先受偿权”。协议签订后，某某医药公司按约定向某某置业公司转帐支付了480万元垫付款，某某置业公司收款后签字确认。工程竣工后，某某医药公司多次找某某置业公司催要垫付的工程款无果后，于2018年1月15日诉至本院。2018年1月22日某某医药公司向本院提出财产保全申请，请求查封某某置业公司位于城固县某某路与北环路十字路口某某角某某星光花苑项目工程全部一层门面房1973㎡以及A2202、A1501、A2302、A1403、A2102、A2503、B2404、B2501、B2504、B1602、B1801、B601、B402、B1002、B2403、C1103、C2503、C2002、C801、C1201、C1301、C2301、C604、C904商品房24套。2018年1月23日本院作出（2018）陕0722民初249号民事裁定书依法查封了上述房产。2018年3月1日本院作出（2018）陕0722民初249号民事判决：“一、由被告陕西某某置业有限责任公司在判决生效后10日内支付原告汉中某某医药有限公司垫付的工程款480万元；二、由被告陕西某某置业有限责任公司在本判决生效后10日内支付原告某某医药公司垫付的工程款480元产生的占用资金期间的利息等损失（其中100万元利息从2014年9月19日起、120万元利息从2014年9月29日起、50万元利息从2014年10月10日起、100万元利息从2014年10月23日起、80万元利息从2014年10月31日起、30万元利息从2015年1月14日起均按月息1分计算至实际偿付之日止）；三、原告某某医药公司在上述第一条、第二条所确定义务范围内，就某某星光花苑项目建设工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。”2018年4月20日某某医药公司向本院申请执行，本院在执行中经调查所保全查封的被执行人某某置业公司位于城固县某街道办事处北环路的某某星光花苑房产已被其他法院在先查封，本院系轮候查封，评估拍卖困难，法定执行期限内无法执结，故决定依法退出本次执行程序。2018年12月29日本院作出（2018）陕0722执612号执行裁定：“终结城固县人民法院（2018）陕0722执612号案件的本次执行程序。二、某某置业公司因某某星光花苑工程项目存在资金短缺等问题，致使项目工程建设中止，导致购房户的居住权等利益受到损害。2014年7月31日某某置业公司向刘某某、高某某、万军出具了《授权委托书》，委托刘某某等三人全权代表某某置业公司办理城固某某星光花苑项目相关事宜和城固县政府相关部门接洽推进业务，并有权在该事项中相关文件上签字。2014年11月17日，城固县委县政府就某某星光迟迟不能交房的信访问题召开了专题会议，会议决定由“某某医药公司出面担保，某村委会从村集体资金中借给某某置业公司资金500万元，用于该工程后期建设”。同日某村委会法定代表人王某某与某某置业公司委托代理人刘某某签订了《借款协议书》，《借款协议书》约定“借款500万元，利息为月息1分；还款时间：2015年元月31日前还款200万元，2015年3月31日前还清剩余款项”。某某医药公司法定代表人陈某某在该《借款协议》上签字，对上述借款协议中的本息给予保证担保。《借款协议》签订后，某村委会按约定于2014年11月20日通过中国储蓄银行城固县文化路支行直接给城固县房产管理局指定的监管帐户汇款500万元，某某置业公司委托代理人刘某某收款后向某村村委会出具《收款收据》。2015年1月30日某某置业公司给某村委会还款150万元。由于某某星光项目工程未完工，某某置业公司不能按时还款，三方经协商又于2015年3月28日签订了《借款延期协议书》，《借款延期协议书》约定“下欠借款本金350万元，2015年12月30日前还款100万元，2016年9月30日前还清剩余借款本金250万元及所有利息，其它条款以原借款协议为准”。某村委会及担保人、刘某某均在该协议上签字盖章。《借款延期协议书》同时又约定“某某星光项目出售房屋尾款收回后优先归还某村委会此笔借款”。《借款延期协议书》签订后某某置业公司于2016年2月1日给某村委会还款29.7万元。依照《借款延期协议书》逾期后，因某某星光项目出售房屋尾款未及时收回仍无力还款，2017年3月28日经三方协商再次签订了《借款延期还款协议》，《借款延期还款协议》又约定“同意再次将借款延至本笔借款本息实际收回之日”。工程竣工后，某村委会多次找某某置业公司催要借款无果，于2018年2月8日向本院提出诉讼。2018年2月10日向本院提出财产保全申请，请求查封某某置业公司位于城固县某某路与北环路十字路口某某角某某星光花苑项目工程全部一层门面房1973㎡以及A2202、A1501、A2302、A1403、A2102、A2502、B2404、B2501、B2504、B1602、B1801、B601、B402、B1002、B2403、C1103、C2503、C2002、C801、C1201、C1301、C2301、C604、C904商品房24套。2018年2月12日本院作出（2018）陕0722民初646号民事裁定书依法查封了上述房产。2018年4月28日本院作出（2018）陕0722民初646号民事判决：“一、由被告陕西某某置业有限责任公司在本判决生效后10日内偿还原告城固县某街道办事处某村村民委员会借款本金320.3万元及利息144.2259万元（其中1、500万元利息从2014年11月17日起按月息1分计算至2015年1月30日，共计72天，利息12.0024万元；2、350万元利息从2015年1月30日起按月息1分计算至2016年2月1日，共计365天，利息42.5955万元；3、320.3万元利息2016年2月1日起按月息1分计算至2018年5月31日，共计840天，利息89.6280万元）。后期利息从2018年6月1日起按借款本金320.3万元按月息1分计算实际偿付之日止。二、原告城固县某街道办事处某村民委员在上述第一条所确定义务范围内，就某某星光花苑项目建设工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。”2019年1月7日某村村委会向本院申请执行。本院在执行中经调查所保全查封的被执行人某某置业公司位于城固县某镇北环路的某某星光花苑涉案房产已被其他法院在先查封，本院属轮候查封。另查明，2011年李某某意向购买某某置业公司位于城固县某某路北段“某某星光花苑”门面房，经与某某置业任公司法定代表人魏某某协商，魏某某要求先付款，2011年4月2日李某某向魏某某的账户汇款95万元、2011年7月1日汇款45万元、2011年10月27日汇款76万元、2011年10月28日汇款19万元，另李某某又在2011年6月、8月、9月分三次给付魏某某现金35万元，以上款项共计270万元。购房款全部付清后，魏某某于2012年6月27日、7月1日向李某某出具《收款收据》并加盖某某置业公司印章。同时双方又于2012年7月1日补签订了两份《房屋买卖协议》，并在《房屋买卖协议》上加盖汉中市琨达房地产开发有限公司印章（注明“代”），该协议约定“由李某某购买位于城固县某镇某某路北侧“某某星光花苑”C座一层西某端门面房540㎡门面商铺”。《协议》第二条同时约定“甲方（某某置业公司）将完全履行本协议中约定的房屋位置、面积、价款等条款”。并承诺于2014年6月1日前将房屋前交付乙方（李某某）使用。承诺交房期限到期后，李某某多次要求魏某某及时履行交房义务、完善不动产登记手续，但魏某某一直以各种理由拖延，一直未履地合同约定的交房义务。为此李某某于2018年7月27日向本院提出诉讼，请求依法判令某某置业公司、魏某某立即交付所购买的位于城固县某镇某某路北侧“某某星光花苑”C座一层某某端门面房540㎡，并协助办理不动产登记和赔偿因违约造成的损失等。2018年8月24日李某某向本院提出财产保全申请，请求：查封被执行人某某置业公司所有的位于城固县某某路与北环路十字路口某某角“某某星光花苑”C座一层由某向西第一间至第六间（建筑面积为540㎡）门面房或者冻结、扣押其价值275万元的其他财产。2018年8月27日本院作出（2018）陕0722民初2812号民事裁定：“一、查封被申请人陕西某某置业有限责任公司所有的位于城固县某某路与北环路十字路口某某角，“某某星光花苑”C座一层由某向西第一间第六间（建筑面积为540㎡）门面房。……”。2018年10月25日本院作出（2018）陕0722民初2812号民事判决：“一、确认原告李某某与被告陕西某某置业有限责任公司、魏某某于2012年7月1日签订的两份《房屋买卖协议》系有效合同。二、限被告陕西某某置业有限责任公司、魏某某在本判决生效后30日内交付原告购买的位于城固县某某路北侧“某某星光花苑”C座一层某某端（小区某门口由某向北）门面房540㎡，并协助办理不动产登记。”2019年1月25日李某某向本院申请执行，2019年3月10日本院作出（2019）陕0722执189号执行裁定：“一、依法解除对位于城固县某镇某某路北侧（某某星光花苑）C座一层某某端（小区某门口由某向北）门面房540㎡的查封。二、申请执行人李某某购买的位于城固县某某某路北侧某某星光花苑C座一层某某端（小区某门口由某向北）门面房540㎡使用权，自本裁定送达申请执行人李某某时起转移。三、被执行人陕西某某置业有限责任公司、魏某某协助申请执行人李某某办理不动产登记”。2019年5月陕西医药公司、某村委会针对本院（2019）陕0722执189号执行裁定分别向本院提出书面异议，经本院立案审查后已作出（2019）陕0722执异9号和11号执行裁定：“撤销城固县人民法院作出的（2019）陕0722执189号执行裁定”。再查明，李某某、某某置业公司签订《房屋买卖协议》时，某某置业公司的商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用证均经城固县人民政府批准取得。本院认为，案外人基于对执行标的物主张实体权利而提出异议，以排除或阻止对该执行标的物之强制执行的，属于案外人异议，不管其主张实体权利的依据是否涉及本院其他的相关生效法律文书，均应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第227条之规定处理。执行机构审查案外人异议，只根据权属登记、占有等证据形式化来审查认定权属，而关于实体权属的最终判断，则需通过随后执行异议之诉的实质审查予以解决。本案中所涉及位于城固县某镇某某路北侧“某某星光花苑”C座一层某某端（小区某门口由某向北）门面房540㎡，虽经本院（2018）陕0722民初2812号民事判决确认案外人李某某与被执行人某某置业公司于2012年7月1日签订的两份《房屋买卖协议》系有效合同，但尚未完成房产初始登记，该门面房所有权至今仍登记在房地产开发企业名下，且被咸阳市某某区人民法院、咸阳市中级人民法院和本院多案查封和轮候查封。案外人李某某主张的权利虽具有合法性与真实性，但现不能证明对执行标的享有足以排除强制执行的权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十六条的规定，裁定如下：驳回李某某的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  韩小明审判员  黄宝义审判员  李 琳二〇一九年十一月十一日书记员  白 茹