重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0242民初4488号原告：李由，男，1969年9月6日生，住重庆市酉阳县。原告：胡纪军，女，1971年7月6日生，住重庆市酉阳县。被告：酉阳县弘帛商业管理有限公司，住所地重庆市酉阳县桃花源街道桃花源大道85号负2楼（碧津广场）。统一社会信用代码：91500242592270353W。法定代表人：谢丰，该公司负责人。被告：重庆华弘实业集团有限公司，住所地重庆市黔江区城东办事处新华东路（新华大道中段2号）。统一社会信用代码：915001146992726907。诉讼代表人：陈希平，该企业管理人负责人。委托诉讼代理人：郭亚霜，该企业管理人工作人员，女，1995年9月26日生，住重庆市开县。原告李由、胡纪军与被告酉阳县弘帛商业管理有限公司（以下简称弘帛商业管理公司）、重庆华弘实业集团有限公司（以下简称华弘实业公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡纪军、李由、被告弘帛商业管理公司法定代表人谢丰、被告华弘实业公司的委托诉讼代理人郭亚霜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李由、胡纪军向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年10月1日至2019年10月31日的租金99266.07元，并支付违约金4466.97元，合计103733.04元；2.解除原、被告之间的《商铺经营权合约》、《商铺经营管理公约》；3.被告将原告商铺划分独立出来，交由原告自行经营；4.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年7月15日，原告与被告签订《商业用房委托投资经营合同》，约定：合同约定期限内不可撤销合同，由被告弘帛商业管理公司支付租金，被告华弘实业公司以其名下车库为担保。现被告逾期拒不支付租金，故诉至法院。被告弘帛商业管理公司辩称，现涉案门面出租给第三方正在经营，租赁期未到。被告华弘实业公司辩称：1.被告华弘实业公司虽作为担保人在《碧津商贸广场商业用房委托投资经营合同》上签章，表明愿意用其开发所有的酉阳碧津商贸广场项目负二楼车库为被告弘帛商业管理公司履行本合同提供担保，但至今未办理抵押登记，故该抵押权并未设立，原告对酉阳碧津商贸广场项目负二楼车库无优先受偿权；2.华弘实业公司只在抵押物价值范围内对债务承担连带清偿责任；3.根据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条之规定，未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。被告华弘实业公司即使承担连带清偿责任，租金计算也只能截止到华弘实业公司的破产受理之日（2019年9月18日）；4.解除商铺经营合同的诉请不应得到支持，因独有部分商铺与其他业主出租的房屋使用和经营具有整体和不可分割性，单独解除合同，势必影响其他出租人及承租人的利益，故鉴于产权式商铺的特殊性，应不予解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告向本院提交了租金的银行流水、房产证复印件委托投资经营合同复印件、民事调解书一份、租金及违约金计算清单、结婚证及户口复印件。被告弘帛商业管理公司向本院提交了民事裁定书一份、民事决定书一份、法院公告。以上证据，来源合法、内容客观真实，本院予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据，本院认定如下事实：位于酉阳县桃花源镇XXXXXXX路X号XXXXXXXXX商服用房系原告胡纪军、李由在华弘实业公司购买。华弘实业公司为原告方办理了产权证，产权证载明商铺坐落于酉阳县XXXXXXXXXX号，建筑面积为41.74㎡，产权证附图同时载明了商铺的所处区域、具体位置、面积大小。2014年7月15日，李由（甲方）与弘帛商业管理公司（乙方）签订了《碧津商贸广场商业用房委托投资经营合同》（以下简称《委托经营合同》），华弘实业公司在担保人处签章。《委托经营合同》约定，甲方将位于碧津商贸广场内北区2层12号，建筑面积41.74㎡商业用房的全部投资经营管理权委托给乙方，委托期限为2013年7月31日至2025年7月30日，甲乙双方同意在委托经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。第六条第1款租金标准约定：“一次性付款的客户每年返成交房价6%，按揭付款的客户返成交房价的6%，签约时一次性返3年租金给甲方。其后每3年递增10%，及第四至六年每年返6.6%，第七至九年每年返7.26%，第十至十二年每年返7.986%，甲方收取的以上租金为税后净租金。”第六条第2款租金计算方法：“原总房款784712元*折扣98%*对应年度租金标准。”第六条第3款支付日期：“（1）自第四年起乙方按季度向甲方支付租金，每季度第一个月之25日至30日，乙方将当季租金向甲乙双方共同认定的银行以划拨方式向甲方一次性付清。（2）租金自2013年5月31日起开始计算。”第八条第1款约定：“委托期内无论乙方的经营是否盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取租金。”第八条第4款约定：“甲方不得单方面解除本合同。”第十条第3款约定：“乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，乙方应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向甲方支付违约金。”第十条第6款约定：“华弘实业公司用酉阳碧津商贸广场项目负二楼车库为乙方履行本协议担保，因此，乙方在本协议约定的经营管理期间内，在保证足额支付甲方租金的前提下，有权对租金标准进行调整，因租金调整所获取的收益归乙方所有，甲方不得以任何理由采取任何方式要求乙方增加支付租金。若因此事发生纠纷，给乙方或商业经营者造成损失的，甲方应当承担全部赔偿责任。”第十一条合同的解除约定：“存在下列情形之一时，本合同自动解除，双方均不承担责任：1、因不可抗力导致本合同无法执行时；2、本合同有效期届满；3、经双方同意的其他情况。”2013年2月21日，胡纪军签署了《华弘·碧津商贸广场商铺经营管理公约》（以下简称《商铺公约》），《商铺公约》第四条载明：“商铺各业主同意由商业经营管理公司对全部商铺及商铺公共区域进行统一的商业经营管理，统一宣传、策划和推广，各业主和使用人不得擅自自行占用公共区域进行宣传活动。凡签订《碧津广场商业用房委托投资经营合同》的业主，委托期满后必须交由商业经营管理公司统一招商、统一管理，租金标准及商业管理公司名称由业主委员会根据当时市场情况另行确定。”另查明，案涉商铺现由第三方承租，弘帛商业管理公司与第三方承租签订的租赁合同约定的租赁期未届满。案涉商铺2018年9月前的租金及违约金，李由与弘帛商业管理公司已通过本院达成调解书。2018年10月（含）之后的租金，弘帛商业管理公司尚未向原告支付，截止2019年10月，被告未付租金为59214元，违约金为4496.6元。又查明，本院于2019年9月18日作出（2019）渝0242破申6号民事裁定书，裁定受理华弘实业公司破产清算一案。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”被告弘帛商业管理公司未按合同约定支付租金，李由、胡纪军诉请解除合同，符合法律规定，本院确认《委托经营合同》于本案起诉状副本送达时（2019年11月8日）解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告弘帛商业管理公司尚欠原告2018年10月至2019年10月租金59214元未支付，原告诉请被告支付租金损失59214元，本院予以支持，诉请多余部分本院不予支持。合同解除时，一方依据合同中有关违约责任条款的约定，请求另一方承担违约责任的，应予支持。故对原告主张的违约金4466.97元，本院予以支持。原告诉请的超出部分的租金因已在其他案件中得到支持，系重复主张，本院不予支持。由于涉案商铺现被善意第三方承租中，租赁合同未到期，故原告主张退回商铺的请求，本院不予支持。《委托经营合同》解除后，原告可与被告及第三方协商处理第三方租赁期届满前租金收取事宜或另循法律途径主张该期间损失。原告与他人共同签署的《华弘·碧津商贸广场商铺经营管理公约》，不具可诉性，不属于本案审查范围，原告诉请解除，本院不予支持。被告已为原告办理了涉案商铺的产权证，产权证载明了商铺的所处区域、位置、面积大小，被告已经履行了合同义务，原告诉请将商铺独立划分，超出合同约定内容，对原告该项请求，本院不予支持。《委托经营合同》第十条第6款约定：“华弘实业公司用酉阳碧津商贸广场项目负二楼车库为乙方履行本协议担保。”《委托经营合同》签订后，双方未办理抵押登记，抵押权未有效设立，原告可以主张被告华弘实业公司在酉阳碧津商贸广场项目负二楼车库财产价值范围内对《委托经营合同》中约定的被告弘帛商业管理公司应履行的债务承担补充清偿责任，但不能对约定抵押物主张优先权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国担保法》第四十一条，《中华人民共和国企业破产法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原、被告签订的《碧津商贸广场商业用房委托投资经营合同》于2019年11月8日解除；二、被告酉阳县弘帛商业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告胡纪军、李由2018年10月至2019年10月期间的租金59214元及违约金4466.97元；三、确认原告享有被告重庆华弘实业集团有限公司在酉阳碧津商贸广场项目负二楼车库财产价值范围内对被告酉阳县弘帛商业管理有限公司欠付原告胡纪军、李由的租金59214元及违约金4466.97元的补充责任债权；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2454元，因适用简易程序减半收取计1227元，由被告酉阳县弘帛商业管理有限公司负担740元并径行支付给原告，原告胡纪军、李由负担487元。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 员 冉玲珑二〇一九年十一月二十八日法官助理 陈守卫书 记 员 许芸豪