江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初1351号原告：张苗，女，1990年11月8日出生，汉族，住安徽省寿县。委托诉讼代理人：沈叶，上海卿云律师事务所律师。委托诉讼代理人：张迎川，上海卿云律师事务所律师。被告：晁明祥，男，1981年12月1日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。被告：潘成会，女，1989年2月5日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。原告张苗与被告晁明祥、潘成会房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月30日作出（2018）苏0583民初15955号民事裁定，裁定驳回原告张苗的起诉，张苗不服向江苏省苏州市中级人民法院提出上诉，中院于2018年12月12日依法作出（2018）苏05民终9121号民事裁定，裁定撤销本院裁定，指令本院审理。本院于2019年1月17日立案后，依法适用普通程序，在审理中因被告被关押，且刑事判决与本案具有关联性，案件中止审理，后于2019年7月24日公开开庭进行了审理。双方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张苗向本院提出诉讼请求：1.判令解除昆山市淀山湖镇新乐路韵湖国际花园XX号楼X单元XXX室《房产认购协议书》；2.判令晁明祥、潘成会退还张苗124万购房款；3.判令晁明祥、潘成会支付张苗违约金（以75万元为基数自2017年8月17日起；以3万元为基数自2017年10月9日起，以3万元为基数自2017年10月23日起，以6万元为基数自2017年10月29日起，以1万元为基数自2018年5月18日起，以4万元为基数自2018年5月19日起，以29万元为基数自2018年7月24日起，均按照中国人民银行贷款基准利率计算至实际偿还之日止）；4.判令晁明祥、潘成会支付张苗利息损失（以75万元为基数自2017年8月17日起；以3万元为基数自2017年10月9日起，以3万元为基数自2017年10月23日起，以6万元为基数自2017年10月29日起，以1万元为基数自2018年5月18日起，以4万元为基数自2018年5月19日起，以29万元为基数自2018年7月24日起，均按照中国人民银行贷款基准利率计算至实际偿还之日止）；5.本案诉讼费用、保全费用由晁明祥、潘成会负担。另诉请三、四中的违约金及利息的计算中两笔3万元及一笔6万元合计15万元，自2017年10月29日起算，其余不变。事实和理由：2017年8月17日，张苗与晁明祥、潘成会在中介介绍下签订《房产认购协议书》，协议约定晁明祥、潘成会将自有坐落于江苏省昆山市淀山湖镇新乐路韵湖国际花园XX号楼X单元XXX室房屋出售给张苗，房款共计130万元，并约定晁明祥、潘成会不得以任何理由不配合原告过户，如两被告不配合视为违约，违约金为成交价三倍，如遇政策原因，2018年4月30日不能过户，双方协议一致同意，等到张苗有过户条件时，两被告配合原告过户。张苗按照合同约定履行已付购房款124万元，但张苗发现，系争房屋为晁明祥、潘成会抵押贷款所购，抵押权人为中国银行股份有限公司昆山分行，抵押金额为50万元。并且晁明祥一房多卖，另外两个买受人均向贵院提起诉讼，现已经判决生效，案号分别为苏0583民初18050号、（2017）苏0583民初18398号，并同时查封了系争房屋，导致购房协议书履行不能，为此诉诸法院，请求判如所请。被告晁明祥辩称，房屋买卖是真实的，我收到原告124万元，还了两万还是五万，我不记得了，我现在没有能力还钱。被告潘成会辩称，涉案房屋在与晁明祥离婚时即约定对外出售，所得房款除还银行按揭贷款外，剩下房款双方各得一半。2018年差不多8月份的时候，接到晁明祥的电话，说通过中介挂卖的房子有人买，要求我过去签字，于是我观察了几天，也去过当时的中介公司查看了几次，通过中介确认有这个买家存在，于是8月份就与张苗签了房屋买卖。我就参与签字，所有钱款都由张苗与晁明祥交易，我只知道当时张苗没有社保，分几次付款，具体情况不清楚。大概2018年8月份起诉，张苗社保满一年，要求房子过户，她与晁明祥联系，后来张苗把最后一笔钱款给晁明祥，他们二人准备去房产交易中心过户，晁明祥以上洗手间为由逃跑，后来张苗给我打电话，要求我陪她去房产交易中心查房子的事，后来经查房子被查封二次，具体情况我也不清楚，后来我来法院查询，才知道因为晁明祥把房子卖给张苗前卖给过二人，当时我也懵了，因为当时二人都没有社保，被晁明祥解约了，因为钱没有还给对方，对方起诉把房子查封了。后期张苗告晁明祥诈骗，要求我配合找到他，警察也来找我核实情况，再后来晁明祥于2018年11月份被抓。离婚时，婚后财产唯一的房子出售，房款一人一半，晁明祥并未给我，直到后期给了25万元，还是被我逮到没办法被逼给的。本案所有的后果都应由晁明祥承担。经审理查明：位于江苏省昆山市淀山湖镇韵湖国际花园XX号楼XXX室的房屋为晁明祥、潘成会共同共有，2017年7月27日该房屋上设定抵押权，抵押权金额为50万元，2017年11月1日、2017年11月8日，我院均对上述房屋采取了查封措施。2017年8月17日，张苗（乙方）与晁明祥、潘成会（甲方）、上海晨玺房地产经济事务所（中介）签订《房产认购协议书》一份，约定，甲方将江苏省昆山市淀山湖镇新乐路韵湖国际花园XX号楼XXX室，建筑面积86.52平方米转让给乙方，总成交价为130万元，于2017年8月17日支付80万元，2018年4月30日支付20万元，2018年4月30日支付30万元，甲方于2017年8月17日腾出该房屋，进行验收交割，自本协议签订之日起360日内向房地产交易中心申请办理转让过户手续，甲方违约，应当双倍返还定金，违约金为成交价的三倍，如遇政策原因2018年9月30日不能过户，等到乙方有过户条件时甲方配合过户。上述协议签订后，张苗于2017年8月17日向晁明祥支付75万元；2017年10月29日之前还陆续支付晁明祥15万元；于2018年5月18日向晁明祥支付1万元；于2018年5月19日向被告晁明祥支付4万元；于2018年7月24日向被告晁明祥支付29万元。另查明：潘成会、晁明祥于XXXX年X月XX日登记离婚。离婚协议第二条约定，夫妻共同财产的处理：位于昆山市淀山湖镇韵湖国际XX号楼XXX室属于按揭贷款买房，离婚后男女双方决定对外出售，所得房款除还银行按揭贷款外，剩下房款男女双方各得一半。又查明：2018年11月4日，晁明祥因涉嫌诈骗罪被苏州市公安局姑苏分局羁押，同年11月6日被上海市公安局青浦分局刑事拘留，同年12月11日被依法逮捕。上海市青浦区人民检察院以沪青检二部刑诉[2019]177号起诉书指控晁明祥犯合同诈骗罪，于2019年3月25日向上海市青浦区人民法院提起公诉。2019年4月11日，上海市青浦区人民法院依法作出（2019）沪0118邢初429号刑事判决，查明：2017年8月17日，晁明祥与张苗签订《房产认购协议书》，约定晁明祥将其位于江苏省昆山市淀山湖镇韵湖国际花园XX号楼XXX室的房屋出售给张苗。2017年11月1日、8日，因晁明祥与李少华、张仕勤分别存在房屋买卖合同纠纷，导致上述房屋被查封。2018年7月24日，晁明祥为骗取钱款，在履行《房产认购协议书》的过程中，明知上述房屋已被查封、无法过户的情况下，通过假意将房屋过户给张苗、诱骗张苗先行垫付房贷的方式，骗取张苗29万元后逃逸。次日，晁明祥向张苗归还了2万元。晁明祥到案后如实供述了前述事实。在前述查明事实的基础上，该院认定晁明祥以非法占有为目的，在签订、履行合同的过程中骗取对方当事人财务、数额巨大，其行为已经构成了合同诈骗罪，应发应予惩处。晁明祥到案后如实供述了自己的罪行，依法可从轻处罚。依照《中华人民共和国刑法》第二百二十四条第（五）项、第六十七条第三款、第五十二条、第五十三条、第六十四条之规定，判决晁明祥犯合同诈骗罪，判处有期徒刑三年九个月，并处罚金人民币十万元；晁明祥的违法所得应予以追缴并发还被害人张苗；扣押在案的手机1部予以没收。该案判决已生效。又查明：张苗与蔡凤英、金庆国居间合同纠纷一案，上海市青浦区人民法院于2018年9月7日立案受理。该案中张苗提出诉讼请求：请求判令蔡凤英、金庆国赔偿原告34万元。事实和理由：2017年8月17日，张苗与晁明祥、潘成会在上海晨玺房地产经济事务所（现已被注销，蔡凤英为法定代表人）工作人员金庆国介绍下签订《房产认购协议书》，签订协议当日，原告支付75万元购房款，出卖方也将系争房屋交接给原告。2017年10月29日，张苗陆续支付15万元购房款给出卖方。因出卖方多次催讨，张苗在2018年5月18日至2018年7月24日期间，陆续共支付34万元。但是合同后续履行过程中发现系争房屋存在抵押贷款及一房多卖导致房屋被查封，合同履行不能。张苗认为蔡凤英、金庆国未将系争房屋存在抵押贷款的事实告知，造成其巨大损失。在审理中，经该院主持调解。张苗与蔡凤英、金庆国达成协议：金庆国在34万元范围内就晁明祥、潘成会刑事退赔和民事赔偿不足部分对张苗承担补充赔偿责任；金庆国于2019年5月4日前支付张苗34万元，蔡凤英对金庆国的上述赔偿款承担连带清偿责任。以上事实由房产认购协议书、不动产权属登记证书、付款凭证、民事判决、刑事判决、民事调解书、离婚协议书、离婚证、当事人陈述等证据在卷予以证实。本院认为，通过张苗的陈述以及晁明祥、潘成会的辩称，张苗与晁明祥、潘成会签订的《房产认购协议书》系双方真实意思的表示，不违反法律、法规的相关规定，双方均应恪守。因系争房屋被查封、抵押，过户存在障碍，张苗请求解除合同，于法有据，本院依法予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。张苗据此可以要求晁明祥、潘成会返还购房款，关于返还购房款的数额，因为最后一笔29万元涉及合同诈骗已被生效法律文书判令退赔，该笔费用本院不予处理。其余购房款95万元（124万元-29万元），晁明祥、潘成会应予以返还。关于违约金，张苗主张按照合同约定“甲方不得以任何理由不配合乙方过户，如甲方不配合过户视为甲方违约，违约金为成交价的三倍。”要求晁明祥、潘成会支付。张苗主动调低前述违约金，本院酌情参照各阶段支付款项资金占用期间的利息的计算主张，并不违反相关法律规定，本院依法予以支持。张苗主张资金占用期间的利息损失，该项损失已含在前述违约金范围内，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告张苗、被告晁明祥、潘成会签订的《房产认购协议书》予以解除。二、被告晁明祥、潘成会于本判决生效后十日内返还原告张苗购房款95万元。三、被告晁明祥、潘成会于本判决生效后十日内支付原告张苗违约金（以75万元为基数，从2017年8月17日起；以15万元基数，从2017年10月29日起；以1万元为基数，从2018年5月18日起；以4万元为基数，从2018年5月19日起；均按照中国人民银行同期同档贷款基准利率支付至2019年8月19日，之后从2019年8月20日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率继续计算至判决生效之日止）。四、驳回原告张苗的其他诉讼请求。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行，账号：3220198643605151526035550）。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费16500元，保全费5000元，合计21500元，由被告晁明祥、潘成会负担。其中张苗预交的案件受理费21500元，本院予以退还，被告晁明祥、潘成会应当负担的21500元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；账号：32250198643600000811123836；开户行：中国建设银行股份有限该公司昆山分行营业部）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  柴敏娟人民陪审员  肖 军人民陪审员  熊海林二〇一九年十一月二十九日书 记 员  陈寅杰