山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初6267号 原告：王海静，女，1987年9月1日出生，汉族，住济南市，公民身份号码。 被告：中海物业管理有限公司，住所地：深圳市，统一社会信用代码91440300618888347D。 法定代表人：杨鸥，总裁。 委托诉讼代理人：成建（特别授权代理），山东海扬律师事务所律师。 被告：中海物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市'style='cousor:pointer'>：济南市，统一社会信用代码913701006772755167。 负责人：常云安。 委托诉讼代理人：王立（特别授权代理），女，1986年4月11日出生，该公司法务部员工，住济南市，公民身份号码。 委托诉讼代理人：成建（特别授权代理），山东海扬律师事务所律师。 原告王海静与被告中海物业管理有限公司、中海物业管理有限公司济南分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，原告王海静于2019年8月2日申请对济南市历城区华山御山首府东六区1号楼1单元1001室泡水所造成的损失进行鉴定，本院准许后中止审理。2019年10月29日，鉴定部门出具《价格评估报告》后，本案恢复审理。本院依法适用简易程序，于2019年11月14日公开开庭进行了审理。原告王海静、被告中海物业管理有限公司的委托诉讼代理人成建、被告中海物业管理有限公司济南分公司的委托诉讼代理人王立、成建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王海静向本院提出诉讼请求：1.判令被告中海物业管理有限公司、被告中海物业管理有限公司济南分公司承担因其不作为导致的房屋漏水扩大损失，暂按照20000元计算（待鉴定后按照实际损失的30%确定具体数额）；2.判令被告中海物业管理有限公司、被告中海物业管理有限公司济南分公司承担因房屋无法按时入住造成的租金损失3600元（按重新装修需6个月计算，每月租金2000元，被告承担30%）；3.本案诉讼费、保全费、鉴定费等诉讼费用由被告中海物业管理有限公司、被告中海物业管理有限公司济南分公司承担。事实和理由：2016年6月8日，王海静购买了位于济南市历城区济青高速以南、二环东路以东、小清河以西的中海华山珑城（最终确定的名称为御山首府）1号楼1单元1001号房屋。王海静与中海物业管理有限公司济南分公司签订了《中海华山珑城东6地块前期物业服务协议》，该协议第二条约定由被告负责共用部位的维修、养护和管理，并负责共用设施设备的运行、维修、养护和管理；在该协议附件《物业服务标准》第四项第（三）款约定由被告每日定时巡查楼梯间等楼内公共区域，如发现异常情况应立即通知有关部门并在现场采取必要措施；第五项保洁服务中约定被告应每日对楼层通道和电梯前厅清洁2次，每日湿拖1次。上述协议签订后，王海静依约履行了缴纳物业费的义务。2019年6月2日早晨，王海静收到9楼邻居发来的消息，称楼上能够听到滴水声。由于王海静尚未入住，王海静随即与1号楼物业管家孙志远进行联系，要求关闭房屋进水总阀门（该阀门位于楼梯厅公共区域，平时锁闭，钥匙由物业持有，业主无法打开）。物业管家告知打前台电话55637840联系，王海静按照要求拨打电话进行了登记，电话接线人员进行了登记并答应处理。但王海静后来才得知，被告一直未予处理，直至6月6日王海静查看房屋时才与物业共同关闭进水阀门。由于泡水导致房屋内的木地板、床垫、橱柜、床、古琴等家居物品受损严重，初步估计损失在5至6万元。王海静认为，被告作为专业的物业管理公司，在工作中对业主合理且紧急的要求置若罔闻，且其理应在每日巡逻和每日清洁楼梯厅时发现异常，但事实上也并未对异常情况进行任何处理，导致王海静所有的房屋被水泡长达4天，水表显示的跑水量为160m?，造成严重损失。被告的行为已经违反了前期物业服务协议的约定，对王海静的财产权益造成了侵害。 两被告共同辩称，王海静家中漏水是水阀的问题导致的，因此王海静应向水阀的销售者或制作者主张权利。对于王海静所主张的租金损失明显过高且不属于所造成的直接损失。另外，水阀是在王海静的室内，王海静有能力及时的关闭水龙头，所以现在的损失与被告无关。在原告提出关闭阀门之前，其家中的水管就已经漏水。原告家中损失有可能是早已形成的。 本院经审理认定事实如下：王海静系济南市历城区华山御山首府东六区1号楼1单元1001室业主。2016年，王海静（甲方）与中海物业管理有限公司济南分公司（乙方）签订了《中海华山珑城东6地块前期物业服务协议》，合同约定：由中海物业管理有限公司济南分公司提供物业管理服务，负责共用部位的维修、养护、管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理。合同还约定：由中海物业管理有限公司济南分公司每日定时巡查楼梯间等楼内公共区域，如发现异常情况应立即通知有关部门并在现场采取必要措施等。协议期限自签约之日起至2021年8月30日止。协议签订后，王海静按照约定交纳了物业费。 2019年2月份左右，王海静对涉案房屋进行装修，并将厨房角阀自行更换。装修完成后，王海静因对涉案房屋通风，散除装修导致的有害物质，一直未实际入住，租住在他处。2019年6月2日零时十分，御山首府西区1#1单元业主群（223）内，1-1-901室业主发布消息称：“谁家洗手间跟阳台开着水呢？听着哗哗的。”王海静于当天上午七点四十分联系御山首府1#、8#楼物业管家孙志远，声称：“看到业主群内901室业主说楼上哪户家里的水在哗哗的”，王海静担心是自己家漏水，让孙志远上班后帮其关掉入户进水阀门。上午八点二十九分，孙志远回复其下午才上班，让王海静拨打物业值班电话55637840。王海静随即于八点二十九分拨打053155637840，要求物业工作人员关闭自己家的入户进水阀门。但物业工作人员并未关闭进水阀门，也未制作工作记录。6月6日，王海静及其丈夫到家中例行查看，发现厨房角阀漏水，家中已严重泡水，在其丈夫用手摆弄角阀时，角阀彻底断开，导致漏水水流更大，家中被淹。王海静遂通知物业工作人员将入户进水阀门关闭。王海静家中因水泡导致木地板、木门、古琴、榻榻米等物品损失及装修损失，其要求二被告承担不作为导致的房屋漏水损失扩大及无法入住房屋造成的租金损失，形成本案诉讼。 另查明，根据山东得惠价格评估有限公司出具的《价格评估报告》，以上损失共计19272元，庭审中，王海静主张以《价格评估报告》为依据，要求二被告按30%的责任比例承担赔偿责任。 上述事实，有《济南市商品房买卖合同》、《中海华山珑城东6地块前期物业服务协议》、聊天记录、通信记录、增值税普通发票、室内部分物品损坏照片、物业管家工作记录、微信转款记录、《价格评估报告》等证据证明，本院予以确认。 本院认为，王海静与中海物业管理有限公司济南分公司订立的前期物业服务协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。中海物业管理有限公司济南分公司系中海物业管理有限公司的分公司，其民事责任由中海物业管理有限公司承担。 依据现有证据并结合双方诉辩意见，本案争议焦点如下： 一、对于王海静家中被水泡所形成的损失，被告是否承担责任，如承担责任应承担责任的比例。 王海静家中被水泡有三个方面的原因，一是王海静装修时，由装修公司更换的角阀质量有问题，这是最根本的原因，也是发生泡水事件的起因。王海静可另行向装修公司主张权利。二是王海静自身对家中角阀漏水处理不当。在2019年6月2日得知自己家中可能出现漏水情况后，王海静只是拨打了物业值班电话，直至6月6日到家中例行查看，期间其未采取任何补救措施。根据业主群中901室业主发布的消息，此时王海静家中的漏水面已经蔓延到了洗手间和阳台，且该业主描述的漏水声音为“哗哗的”，可见此时漏水已经相当严重，家中泡水损失已经产生多时。因王海静租住地离涉案房屋所在地并不远，其完全具备实地查看的条件。即使其完全信任物业，也应在要求物业工作人员关闭入户进水阀门之后，进一步跟进事态进展，向物业工作人员了解入户进水阀门是否关闭，以及及时到家中查看漏水情况，及时补救涉案房屋内的物品，并对家中进行吸水处理。6月6日，王海静及其丈夫到涉案房屋，看到厨房角阀漏水后，应等待物业工作人员关闭入户进水阀门后再对角阀进行查看，而非直接摆弄角阀，导致角阀彻底断掉，漏水无法控制，家中跑水更多，损失进一步扩大。王海静及其家人对该事件的放任以及安全意识的淡薄对其损失的发生负有不可推卸的责任。三是中海物业管理有限公司济南分公司未履行合同义务，未完成业主交办的事项。入户进水阀门位于楼道公共区域内，根据双方签订的《中海华山珑城东6地块前期物业服务协议》，中海物业管理有限公司济南分公司应对共用设施设备进行管理。2019年6月2日，王海静通知物业值班工作人员关闭入户进水阀门时，中海物业管理有限公司济南分公司相关工作人员未及时履行物业服务协议，对该请托事项未能及时处理，对王海静家中水泡损失的扩大负有一定责任。 综上所述，根据各方过错程度，酌定两被告承担王海静家中被水泡损失的20%，依据《价格评估报告》计算两被告承担损失的数额为3854.40元。 二、王海静要求两被告赔偿租金损失有无事实及法律依据。 事发时，王海静并未搬进涉案房屋实际入住，而是一直租住在他处。其另租房屋与涉案房屋被水泡无法入住之间无直接关联，并非其家中被水泡造成的直接损失，对于王海静要求两被告赔偿租金损失的主张无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第八十二条，《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、限中海物业管理有限公司、中海物业管理有限公司济南分公司于本判决生效之日起十日内赔偿王海静损失3854.40元。 二、驳回王海静的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费95元，由王海静承担76元，由中海物业管理有限公司、中海物业管理有限公司济南分公司承担19元；鉴定费3000元，由王海静承担2400元，由中海物业管理有限公司、中海物业管理有限公司济南分公司承担600元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 李晓丽 二〇一九年十一月二十二日 法官助理 于彩霞 书 记 员 韩欢欢