河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终18282号上诉人（原审被告）：郑州易和云天计算机科技有限公司，住所地郑州市二七区。法定代表人：刘洺妤，该公司总经理。委托诉讼代理人：李全保，男，该公司员工。委托诉讼代理人：冯建华，河南绿城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗园园，女，汉族，1988年12月22日生，住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：王大刚，河南太平律师事务所律师。原审被告：郑州嘉晟置业有限公司，住所地郑州市二七区。法定代表人：庄青松，该公司总经理。委托诉讼代理人：王忠祥，河南三融律师事务所律师。上诉人郑州易和云天计算机科技有限公司（以下简称易和云天公司）因与被上诉人罗园园及原审被告郑州嘉晟置业有限公司（以下简称嘉晟公司）房屋买卖合同纠纷一案,不服河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初11338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。易和云天公司上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求；2、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决证据不足，认定事实错误，适用法律错误，应当依法撤销。一、一审法院确定的案由错误，上诉人与被上诉人之间是服务合同关系，绝对不是一审法院认定的房屋买卖合同关系。二、一审法院以未签合同为由，认定上诉人收取服务费没有依据，这是错误的。三、一审法院刻意回避了本案最为关键的核心争议焦点，即上诉人收取十万元的性质，这是错误的。四、一审判决适用法律错误。原告起诉的是所谓保证金的返还，不是购房款的返还，也不是物权确认，因此一审法院根据买卖合同的规定和物权法的规定进行判决是错误的，本案应当适用的法律是服务合同纠纷的相关的法律规定。五、上诉人与嘉晟公司之间是居间带客的服务关系，不是房屋代理销售的代理销售关系。上诉人与被上诉人之间是房屋买卖的居间法律关系，或者叫居间服务法律关系，不是房屋买卖关系。上诉人承担费用付出劳动，让被上诉人享受到了购房的优惠，履行了自己的义务，所收费用不应退还。关于被上诉人享受到团购优惠价的事实，在房管局的房屋的销售备案价和被上诉人与嘉晟公司的实际成交价可以证明。由于该案发生的时间较长，我方不是买房合同的当事人，无法调取到当时的备案价，如果法庭认为该事实直接影响判决的实体处理，希望法庭能够依法调查该事实，以证明罗园园的成交价比备案价低约十万元的事实，证明上诉人与被上诉人之间五万抵十万的服务已经实现和履行。罗园园辩称，一、上诉人收取保证金没有任何法律依据，因被上诉人交纳该保证金时，上诉人曾口头承诺该部分款项会退还或抵扣购房款，被上诉人也未曾以任何书面形式约定该部分费用归被上诉人所有。二、住建部关于《商品房销售管理办法》及郑州市住房保障和房地产管理局近期开展的房地产市场集中整治的通知中均规定，受托房地产中介机构或中介服务机构在代销商品房时，不得在合同约定的价款外收取所谓的团购费、会员费、服务费、信息费等额外费用。三、本案并非个案，本楼盘还有三百多户业主存在同样的情况，近期也即将提起诉讼，所以说本案属于典型的套路收取费用的例子。四、一审中嘉晟公司也强调除返点外，不允许上诉人收取任何额外的费用。综上所述，望法院在查明事实的基础上予以公判。嘉晟公司述称，就案件事实来说，嘉晟公司确实委托上诉人对嘉晟公司进行带客服务，上诉人与嘉晟公司在其他楼盘都有合作，上诉人一次买嘉晟公司几百套房子，罗园园走的上诉人与嘉晟公司约定的团购房源。至于上诉人是否收取罗园园服务费，与嘉晟公司无关。罗园园向一审法院起诉请求：1、二被告返还保证金共计10万元；2、本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2017年1月1日，被告嘉晟公司与被告易和云天公司签订了《分销服务合同》，主要内容：被告嘉晟公司委托被告易和云天公司对项目分销房源代理销售，合同有效期自2017年1月1日至2017年3月31日止，分销单位带访客户成交公寓，分销服务费为分销房源房款总价的5％。2017年6月23日，被告嘉晟公司与被告易和云天公司再次签订了《分销服务合同》，合同有效期2017年4月1日起至2017年6月30日止。2017年8月23日，被告嘉晟公司与被告易和云天公司再次签订了《分销服务合同》，合同有效期自2017年7月1日至2017年9月30日止。2017年5月3日，原告罗园园向被告易和云天公司转款两笔，共10万元，被告易和云天向原告出具收据两份。2017年5月9日，原告与被告嘉晟公司签订《房屋买卖合同》一份，购买位于二七区××、大学××西××号房××套，建筑面积40.53平方米，每平方米7592.01元，总金额307704元。同日，原告购买被告嘉晟公司位于二七区××、大学××西××号房××套，建筑面积40.25平方米，每平方米7596.99元，总金额305779元。原告向被告嘉晟公司已支付上述两套房产的全部房款。一审法院认为，本案中，原告罗园园与被告嘉晟公司签订了《房屋买卖合同》，原告按照合同约定已付全部房屋价款，并不包括原告向被告易和云天公司转账支付的10万元，虽被告易和云天公司与被告嘉晟公司之间签订了《分销服务合同》，但易和云天公司与原告之间未签订任何合同，其收取原告10万元，无任何依据，上述事实，有《分销服务合同》、《房屋买卖合同》、银行流水、收据、发票为据。对原告要求被告易和云天公司返还保证金10万元的请求，合法有据，该院予以支持。原告要求被告嘉晟公司承担返还责任的请求，于法无据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告郑州易和云天计算机科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告罗园园保证金十万元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1150元，由被告郑州易和云天计算机科技有限公司负担。二审期间，易和云天公司提交（2015）郑房管预字第3583号商品房预售许可证复印件，拟证明罗园园所购房屋在房管局备案销售价是11261元/每平方米，罗园园在向易和云天公司交纳服务费后，根据罗园园的承诺和员工证明是以7000多的价格成交的，且这与罗园园提交的收据上注明的价格是一致的，说明在罗园园向易和云天公司交纳服务费时，双方已经约定了罗园园的购房价格，罗园园的合同价格与收据上的价格一致，都大大低于当时的报备销售价格，说明罗园园实际享受到了约定的优惠。罗园园质证称，该证据系复印件，真实性无法核实，预售许可证的平均售价并不能代表实际销售的数额，因为商品房销售的是一房一价，上诉人并不能提供有效证据证明罗园园购买此房时受到上诉人在庭审所说的一平方2500元的优惠，也不能证明上诉人收团购费的合法性，并称涉案房屋当时的市场价大概六、七千元。嘉晟公司质证称，对该证据真实性和证明目的均无异议，并称嘉晟公司售楼部销售该栋楼的价格在9000元到12000元之间。涉案房屋是按照团购价，该价就不在售楼部销售的价格范围内。本院经审查认为，对易和云天公司提交的（2015）郑房管预字第3583号商品房预售许可证真实性予以认可。本院经审理查明的事实与一审法院相同。另查明，（2015）郑房管预字第3583号商品房预售许可证载明，鑫苑鑫都汇商业中心在房管局备案销售价是11261元/每平方米。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，易和云天公司上诉主张，鑫苑鑫都汇商业中心在房管局备案销售价是11261元/每平方米，罗园园因享受易和云天公司的团购优惠，才使得其购买涉案房屋的单价是7000余元，低于涉案房屋的市场销售价，且罗园园为享受团购优惠，称是易和云天公司员工，具备涉案房屋的团购参与资格，并在《员工团购资格证明》上签字，故易和云天公司向罗园园提供居间服务，其收取的10万元不应退还。嘉晟公司称，易和云天公司一次性从嘉晟公司团购300多套房源，罗园园是以易和云天公司员工名义进行的团购，罗园园享受的7000多元的团购优惠价远低于售楼部价格。综合本案证据及各方陈述，罗园园购买涉案房屋系通过易和云天公司提供的中介服务完成，双方之间形成事实居间服务合同关系。罗园园享受了易和云天公司提供的团购优惠服务，向易和云天公司支付了共计10万元的费用。后罗园园与嘉晟公司签订商品房买卖合同，按照团购优惠价格支付了全部房款，系对易和云天公司提供服务的认可。罗园园起诉要求易和云天公司、嘉晟公司退还10万元，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，郑州易和云天计算机科技有限公司的上诉请求成立，一审判决认定事实清楚，但判决结果处理不当，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初11338号民事判决；二、驳回罗园园的诉讼请求。一审案件受理费减半收取1150元，二审案件受理费2300元，均由罗园园负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇一九年十一月十九日书记员 景慧洁