广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初15133号原告（反诉被告）：朱小娟，女，1994年1月14日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区,委托诉讼代理人：朱雪芳，广东邦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：周姗，广东邦仁律师事务所律师。被告：刘佳，男，1985年4月21日出生，汉族，住北京市东城区,被告（反诉原告）：中山市雅都房地产中介服务部，住所地广东省中山市三乡镇雅居乐新城二期E2幢21号铺首层，统一社会信用代码91442000MA4WT8345K。投资人：陈命翠，职务：负责人。委托诉讼代理人：邓杰生，广东上方律师事务所律师。被告：陈命翠，女，1967年2月18日出生，汉族，住陕西省安康市汉滨区,委托诉讼代理人：邓杰生，广东上方律师事务所律师。被告：都立琴，女，1990年8月27日出生，汉族，住陕西省安康市汉滨区,朱小娟与刘佳、中山市雅都房地产中介服务部（以下简称雅都服务部）、陈命翠、都立琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案受理后，雅都服务部于2019年8月30日向本院提起反诉，依法适用普通程序，于2019年10月11日公开开庭进行了审理。朱小娟的委托诉讼代理人朱雪芳，刘佳、雅都服务部、陈命翠的共同委托诉讼代理人邓杰生、都立琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱小娟向本院提出诉讼请求：1.解除房地产买卖居间合同；2.被告刘佳、雅都服务部、陈命翠连带向朱小娟退回购房定金100000元；3.被告刘佳向朱小娟支付违约金280000元；4.被告刘佳赔偿朱小娟的律师费26000元、赔偿原告财产保全担保费700元。事实与理由：2019年1月1日，朱小娟与刘佳、雅都服务部签订了房地产买卖居间合同，约定刘佳将其名下位于广东省××乡镇××路××号雅居乐新城16期11幢1座2705房的房地产以1400000元转让给朱小娟，合同第四条第1款约定朱小娟于2019年1月2日前向雅都服务部支付定金100000元，第七条约定刘佳应当在领取上述房地产产权证后一个星期内办理赎楼手续，领证后两个月内注销原抵押登记，合同还进行了其他约定。2019年1月2日，朱小娟与雅都服务部签订了补充协议，约定如刘佳违约，雅都服务部于三天内退回100000元定金给原告。2019年1月2日，朱小娟依约向被告雅都服务部支付了定金100000元。2019年1月下旬，刘佳领取了上述房地产产权证，但至今没有办理赎楼手续、没有注销原抵押登记。朱小娟催促，刘佳拒不接听电话。刘佳的行为已经构成根本违约。依据合同第五条第三款约定，朱小娟有权请求刘佳按房产转让价的20%支付违约金280000元。依据合同第五条第五款约定，朱小娟有权请求刘佳承担原告的律师费、担保费、诉讼费等。雅都服务部是陈命翠投资成立的非法人企业，陈命翠对雅都服务部的还款责任应当承担连带责任。因此，为维护原告的合法权益，原告特依《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定提起诉讼，请求依法判决。朱小娟围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.房地产买卖居间合同；2.不动产权证、原告与都立琴的微信往来、不动产登记资料查询结果；3.补充协议；4.农行客户回执、微信付款凭证、收款收据；5.都立琴的微信；6.营业执照；7.委托代理合同；8.微信记录（都立琴与原告朱小娟对话）；9.身份证、微信记录（都立琴与原告妹妹朱文娟对话）；10.发票。刘佳辩称，原告违约在先，没有其他补充。刘佳就其辩解未向本院提交证据。雅都服务部、陈命翠辩称：1.陈命翠是雅都服务部的负责人，陈命翠无需返还定金义务，朱小娟应在刘佳领取房产证当天支付代为支付的定金100000元，刘佳领取房产证后，应当在当天支付100000元，雅都服务部2019年2月27日催促朱小娟履行义务，朱小娟未回复也没有履行，属于违约。因朱小娟违约在先，不应承担返还定金义务。2.依据合同约定，如卖方违约，雅都服务部退回所交定金全额给买方，根据合同约定朱小娟支付被告第一期定金100000元，根据原告提交的证据，朱小娟认同雅都服务部将第一期定金支付给刘佳，因此，雅都服务部无需退回朱小娟的定金，因为定金已经转交给刘佳，非由雅都服务部持有。3.根据协议规定，雅都服务部如退回定金给朱小娟，朱小娟则配合雅都服务部向刘佳追回定金，现朱小娟自行向刘佳主张追索，应当免除雅都服务部退回定金责任。4.都立琴为雅都服务部的员工，补充协议的退回协议人为中山市雅都房地产中介服务部，非都立琴个人，都立琴并非被告的实际经营者，无需承担退回责任。雅都服务部就其辩解向本院提交以下证据：1.房地产买卖居间合同；2.转账凭证；3.微信截图。陈命翠就其辩解未向本院提交证据。都立琴辩称：都立琴只是雅都服务部的业务员之一，并非实际经营者，我方在本案中的行为并非个人行为，而是作为公司的业务员的行为，相关义务与都立琴无关，另原告违约在先，雅都服务部无需承担退回定金的责任；2.其余答辩意见与雅都服务部、陈命翠的答辩意见一致。都立琴就其辩解未向本院提交证据。雅都服务部向本院提出反诉请求：1.朱小娟支付雅都服务部垫付定金100000元；2.朱小娟向雅都服务部支付违约金42000元；3.朱小娟赔偿反诉原告律师费10000元，以上共计152000元。事实与理由：2019年1月1日，雅都服务部促成朱小娟购买刘佳位于中山市××乡镇××路××号雅居乐新城16期11幢1座2705房，三方于2019年1月1日签订《房地产买卖居间合同》，合同第四条第2款约定“二期定金100000元，由雅都房地产经纪方替买家垫付定金于2019年1月5日支付卖方，出证当天买方将雅都地产垫付二期定金款当天支付于雅都地产公司，第五条第4款约定如买卖双方出现不履行本合同之约定，违约方应当向经纪支付总成交价3%的违约金。合同第五条第5款违约方还应当承担经纪方因维护自身利益而支出的律师费等。合同签订后，雅都服务部按照合同约定替朱小娟垫付定金100000元，在2019年2月27日雅都服务部陪同刘佳领取房产证，雅都服务部于领证当天通过微信通知朱小娟要求支付雅都服务部垫付的定金100000元，但朱小娟并未依约支付雅都服务部垫付的定金100000元。朱小娟未及时支付雅都服务部替朱小娟垫付的定金行为已经违反了合同的约定，依约应当承担违约责任。综上所述，为维护雅都服务部的合法权益，特提出反诉，要求朱小娟承担违约责任，请法院依法判决。雅都服务部就其反诉请求提交的证据与本诉一致。朱小娟辩称，反诉请求没有依据，请求驳回。1.导致合同无法履行不在于其与雅都服务部退还定金问题，而是刘佳赎楼的问题。2.合同第五条第4款约定是指不履行合同约定导致本合同无法继续的情况才支付违约金，本案是刘佳没有在规定时间赎楼无法交易导致的，因此，应当由刘佳向雅都服务部承担责任。3.合同第四条第2款约定的出证，我方认为是指赎楼后的证书，即可以交易的证书，因在押的房产是无法交易的，但刘佳一直没有赎证，所以是刘佳违约，导致合同无法履行。4.双方之后已经明确，该首期定金款100000元不能给中介，要支付给业主。朱小娟就雅都服务部提出的反诉请求提交的证据与本诉一致。本院认定事实如下：2019年1月1日，朱小娟与刘佳、雅都服务部签署《房地产买卖居间合同》，约定：买卖双方通过居间方经纪方交易位于中山市××乡镇××路××号雅居乐新城16期11栋1座2705房，房屋面积134.95平方米，总价款1400000元。买方以银行按揭的方式支付房款：1.一期定金100000元，买方于2019年1月1日到2日内支付给雅都地产经纪方；2.二期定金100000元，雅都地产经纪方替买方垫付定金于2019年1月5日支付给卖方，出证当天买方将雅都地产垫付二期首期定金款当天支付给雅都地产公司；3.首期：50000元（不含定金）（此首期最终以银行审批的贷款金额日为准，多除少补），买方须在开发商通知领取房产证后3个月内办理过户手续。如买方或者卖方中的任一方未能履行本合同条款或交易过程中因物业被查封或第三人主张权利导致本合同交易不能完成的，双方也可选择按本合同约定的物业买卖总价的20%要求对方承担违约责任，并在违约之日起3天内一次性支付。若买卖双方分别或共同出现无故终止本合约，或拒绝出售（购买）该物业、或不履行本合约至约定、或隐瞒或所提供的资料不真实/不完整/不合法/不准确等情形，从而导致本合约无法履行……违约方除应按约定向经纪方支付中介费，并承担守约方应向经纪方支付的中介费外，还应向经纪方支付总成交价的3%违约金。买卖双方应按约定履行合同，任何一方违反本合同任一规定的，均视为违约。违约方除应按本合同违约条款约定承担违约责任外，还应承担守约方、经纪方为维护自身权益而支出的律师费、差旅费、担保费、诉讼费等维权费用。本合同签订前该物业现状如果是已抵押的，卖方必须在领取房产证后一个星期内前到银行贷款部办理赎楼手续，并且必须在领取房产证后两个月内完成该物业的《房地产权证》注销抵押。另，补充协议：经买卖经纪三方协商一致同意以下条款：1.确保本次买卖合同定金交易安全性经纪方作为双方担保方，如卖方违约需赔付违约金，经纪方负责协助买方追回定金，直到追回违约金为止。2.卖方同意此房产加急出房产证，以经纪方通知买卖双方时间起计一个月内出房产证。该合同还约定了其他条款。在合同的尾部卖方落款处签刘佳名及捺印，买方落款处签朱小娟名及捺印，经纪方落款处盖雅都服务部公章。同日，朱小娟分别向其微信标注名为“都都[团队招人]17391395888”微信转账购房定金10000元、10000元，共计20000元。同日，雅都服务部向朱小娟开具2张收款收据，其中收款收据（NO.6037578）显示：“今收到朱小娟交来买卖位于中山市××乡镇雅居乐新城16期11幢1座2705房定金20000元”；收款收据（NO.6037579）显示：“今收到朱小娟交来买卖位于中山市××乡镇雅居乐新城16期11幢1座2705房定金80000元”,两张收款收据均盖有雅都服务部公章。2019年1月2日，都立琴与朱小娟签订了《补充协议》称：1.经纪方契税为贰万元整，过户当天缴税时由朱文娟支付，多退少补，多出属于佣金，经纪方各半。超出部分由经纪方与朱文娟共同承担。2.房屋交易过程中，若卖方违约，雅都地产经纪方需三天内退回所交付定金全额给买方，买方全程无条件配合经纪方追回交于卖方购房定金及违约应付赔偿金，直至全部追回为止。3.此补充协议经买方经纪方一致同意，签署当日开始生效并具法律效应。经纪方落款处签都立琴名及捺印，买方落款处签朱小娟名及捺印，盖有雅都服务部公章。同日，朱小娟通过中国农业银行向都立琴转账80000元。2019年2月27日，都立琴与朱文娟微信对话显示，朱文娟称：“嘟嘟，业主去赎楼的时候告诉我一下”，都立琴回复称：“OK”……“记得让你姐姐带十万定金哦，出证要打回给我们”。2019年4月25日，都立琴与朱小娟微信对话显示，都立琴称：“到时候你们的首期款直接要打回业主卡里了。回给担保公司了……”，“过户了在打”，“提前签一张声明，就是业主把户过给你。你要打到指定的业主账户上。担保公司才可以扣款……我不能收了，还得放款了去业主卡里拿”。2019年5月9日，中山市国土资源局出具的中山市不动产登记资料查询结果显示，涉案房屋登记在刘佳名下，2018年12月5日抵押给中国农业银行股份有限公司中山三乡支行，尚未注销抵押登记。2019年5月28日，甲方朱小娟委托乙方广东邦仁律师事务所律师代理本案，并签订了《委托代理合同》，经甲乙双方协商同意，甲方向乙方缴纳律师代理费26000元。甲方落款处签朱小娟名及捺印，乙方落款处盖广东邦仁律师事务所公章，签律师朱雪芳名。2019年6月5日，浙商财产保险股份有限公司深圳分公司向朱小娟开具了票面金额为700元的诉讼财产保全责任保险发票。2019年9月24日，雅都服务部委托广东上方律师事务所律师代理本案，并签订了《民事案件委托代理合同》，雅都服务部在签订合同后15天内一次性向广东上方律师事务所支付律师服务费10000元。甲方落款处盖雅都服务部公章，乙方落款处盖广东上方律师事务所公章，代理人落款处签邓杰生名。2019年10月8日，广东邦仁律师事务所向朱小娟开具了票面金额26000元的律师费发票。2019年10月11日广东上方律师事务所向陈命翠开具了票面金额10000元的律师费发票。庭审中，朱小娟与都立琴均确认微信标注名为“都都[团队招人]17391395888”即是都立琴。刘佳确认2019年2月底涉案房屋已取得房产证，因不够钱目前还未赎楼，该房子不能过户。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。2019年1月1日，朱小娟与刘佳、雅都服务部签订的《房地产买卖居间合同》，2019年1月2日，朱小娟与都立琴及雅都服务部签订《补充协议》均系各方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应恪守履行。朱小娟依照三方签订的《房地产买卖居间合同》的约定于2019年1月1日至2日支付给雅都服务部款项100000元，并与都立琴通过微信沟通确认刘佳去赎楼的时候告知朱文娟，都立琴在微信中让朱小娟带100000元定金，出证时要打回给都立琴，但刘佳至今未依约办理赎楼手续、注销原抵押登记，其行为导致朱小娟购买房屋的目的无法实现，刘佳构成根本违约，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”的规定，现朱小娟请求解除与刘佳、雅都服务部签订的《房地产买卖居间合同》，于法有据，本院予以支持。关于朱小娟要求刘佳向其支付违约金280000元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”及《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”的规定，本案中，涉案房产总售价1400000元，现朱小娟要求刘佳支付违约金280000元，于法有据，本院予以支持。关于朱小娟要求刘佳、雅都服务部、陈命翠连带向其退回购房定金100000元的请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条:”当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，朱小娟主张的违约金已足以弥补其损失，刘佳赔偿违约金后体现对违约行为的惩罚，现朱小娟主张退回定金，本院不予支持。关于朱小娟主张刘佳赔偿的律师费26000元及诉保担保费700元的诉讼请求，根据各方签订的《房地产买卖居间合同》第五条第五款明确约定了“买卖双方应按约定履行合同，任何一方违反本合同任一规定的，均视为违约。违约方除应按本合同违约条款约定承担违约责任外，还应承担守约方、经纪方为维护自身权益而支出的律师费、差旅费、担保费、诉讼费等维权费用”，现朱小娟提供了发票证明两项费用已实际支出，刘佳违约，应按约定承担律师费及担保费，故对该诉讼请求本院予以支持。关于雅都服务部反诉要求朱小娟向其支付由其垫付的定金100000元及违约金42000元、律师费1000元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约时，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，结合本案的实际情况，本院认为导致该房屋买卖居间合同无法继续履行，是由于刘佳未能依约办理赎楼手续，雅都服务部按各方的约定向刘佳交付了定金100000元，合同解除后，各方应相互返还。雅都服务部依约向刘佳交付的定金100000元可向刘佳主张其权利，其要求朱小娟返还定金100000元及违约金42000元、律师费10000元，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告朱小娟与被告刘佳、中山市雅都房地产中介服务部于2019年1月1日签订的《房地产买卖居间合同》；二、被告刘佳于本判决发生法律效力之日起七日内向原告朱小娟支付违约金280000元；三、被告刘佳于本判决发生法律效力之日起七日内向原告朱小娟支付律师费26000元、诉讼保全保险费700元，合计26700元；四、驳回原告朱小娟的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告中山市雅都房地产中介服务部的全部反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7400元，保全费2420元，合计9820元（原告已预交），由原告朱小娟负担1820元，被告刘佳负担8000元（被告刘佳负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）；反诉案件受理费1670元（被告中山市雅都房地产中介服务部已预交），由被告中山市雅都房地产中介服务部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  黄 莺人民陪审员  郑秀琼人民陪审员  李海兰二〇一九年十一月十四日书 记 员  苏颖瑜**龙