贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终5995号上诉人（原审被告）：遵义市华玮房地产开发有限公司。住所地:贵州省遵义市红花岗区外环路沙坝。统一社会信用代码91520302722163784W。法定代表人：吴才华。委托诉讼代理人：胡禁，贵州与之律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：石三朋，男，1983年10月27日出生，汉族，住江西省九江市都昌县。被上诉人（原审原告）：徐季，女，1987年2月21日生，苗族，住贵州省正安县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：郑英杰，贵州俊辉律师事务所律师。上诉人遵义市华玮房地产开发有限公司（以下简称华玮房开公司）因与被上诉人石三朋、徐季普通破产债权确认纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2018）黔0302民初12380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。华玮房开公司上诉请求：一、请求撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2018）黔0302民初12380号民事判决，将本案发回重审或者改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人于2015年9月17日签订了《商品房买卖合同》，约定房屋总价款为341456元，由被上诉一次性付款，交房时间为2017年6月30日。2015年12月3日，上诉人与被上诉人签订《承诺书》，约定从2015年12月3日起至2017年12月2日期间，上诉人向被上诉人按季度支付房租补助。该房租补助是上诉人与被上诉人签订了房屋买卖合同和一次性付款之后，支付房租补助的期间已涵盖了约定的交房时间，按照被上诉人购买房屋的面积、地段比较，其支付标准相当于被上诉人相同地段租房的租金。故上诉人不应当向被上诉人支付逾期交房违约金。其次，被上诉人未提供证据证明上诉人逾期交房给其造成的损失。综上所述，上诉人已向被上诉人支付了房租补助，房租补助的性质为上诉人对被上诉人的的经济补偿，且支付期间涵盖了交付房屋期间。故在房租补助在一审判决已经确认的情况下，不应另行支付逾期交付违约金。请求支持上诉人的上诉请求。石三朋、徐季辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。徐季、石三朋向一审法院起诉请求：1.判令确认石三朋、徐季对华玮房开公司享有的债权为92606.96元（暂计算至2018年1月10日，其中房租补助23460元、逾期交房违约金43997.96元、逾期支付房租补助违约金25149元）；2.本案诉讼费由华玮房开公司承担。一审法院认定事实：2015年4月26日，石三朋、徐季有向华玮房开公司购买房屋的意向，向华玮房开公司缴纳了购房定金20000元。2015年9月17日，石三朋、徐季与华玮房开公司之间签订了《商品房买卖合同》，约定石三朋、徐季购买由华玮房开公司开发的位于遵义市××区××路时代××街××号房屋一套，总价款341456元，一次性付款。第十一条约定“出卖人应该于2017年6月30日前向买受人交付该商品房”，第十三条约定“逾期交房责任”为：“（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”合同签订后，石三朋、徐季缴纳了购房款321456元，以及维修基金6768元。2015年12月3日，石三朋（乙方）与华玮房开公司（甲方）之间签订了一份《承诺书》，约定因乙方向甲方购买以上房屋，甲方就乙方购买房源之事宜，特向乙方做出承诺：1.甲方承诺自2015年12月3日至2017年12月2日止（共24个月），按季度向乙方指定账户支付4692元，作为乙方因购买甲方期房的房租补助，在第二季度第一个月15日前开始支付第一季度的房租补助，以后每季度第一个月15日前支付上一季度的房租补助。…3.若甲方违反第1条约定，延期超过30个工作日，每逾期一日，甲方将向乙方支付应付当月金额2%作为违约金，直至支付该季度应付房租补助为止；若甲方违反第1条约定，延期在30个工作日以内支付房租补助，每逾期一日，甲方将向乙方支付应付当月金额1%作为违约金，直至支付该季度房租补助为止。并约定了支付方式为直接转入石三朋指定的银行账户。《承诺书》签订后，华玮房开公司通过约定方式转账支付石三朋、徐季房租补助，情况为：2016年4月1日、2016年7月15日，2016年10月13日分别支付了4692元，2016年12月26日支付1564元。之后，华玮房开公司就未再支付房租补助费用，也未在约定时间交付房屋给。另查明：经华玮房开公司申请，原审法院于2018年1月10日作出（2018）黔0302破申1号民事裁定书，受理华玮房开公司的重整申请，并指定贵州与之律师事务所担任华玮房开公司重整管理人。石三朋、徐季于2018年1月29日向管理人申报债权408913.56元，包括：购房债权本金341456元、房屋补助23460元、违约金43997.56元（含房租补助违约金25149.2元、逾期交房违约金18848.36元）。经管理人核定：石三朋、徐季享有的债权总额为364290元，包括：购房债权本金341456元（双方继续履行《商品房买卖合同》）、房屋补助21896元，违约金938元。石三朋、徐季对管理人核定的房屋补助及违约金不服，遂提起诉讼。一审法院认为，本案石三朋、徐季以债权人身份向华玮房开公司华为房开公司申报债权，管理人未按申报确认后向法院提起的诉讼，根据《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款规定“债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼”的规定，本案为普通破产债权确认纠纷。本案的关键在于石三朋、徐季所要求确认的房租补助及其违约金，逾期交房违约金的具体金额以及是否可以同时计算的问题。石三朋、徐季与华玮房开公司之间签订的《商品房买卖合同》、《承诺书》，系石三朋、徐季与华玮房开公司的真实意思表示，并不违反法律、法规等强制性规定，合法有效。从《承诺书》的签订时间（2015年12月3日）系石三朋、徐季与华玮房开公司之间签订《商品房买卖合同》、石三朋、徐季支付全部购房款（2015年9月17日）之后，华玮房开公司向石三朋、徐季交付房屋约定的时间（2017年6月30日）之前；《承诺书》的内容体现不出房租补助与不能按时交付房屋之间有任何联系，且华玮房开公司也不能举证证明在签订《承诺书》时就已经预见到华玮房开公司不能按照约定时间交付房屋的情况等。因此，《承诺书》应视为华玮房开公司对石三朋、徐季购买房屋后的优惠回馈行为，华玮房开公司按照《承诺书》支付石三朋、徐季房租补助，并不能与华玮房开公司不能实际交付房屋产生的违约责任相抵销。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，华玮房开公司未按照《承诺书》约定支付房租补助，应该承担继续履行房租补助的责任以及未按期支付的房租补助的违约责任；华玮房开公司未按照《商品房买卖合同》的约定时间交付房屋，应该承担逾期交房的违约责任。关于各项金额的计算，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款规定“附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。”本案华玮房开公司现已破产重整，本案所涉违约金应当计算至2018年1月10日。1.逾期交房违约金，根据双方《商品房买卖合同》的约定，石三朋、徐季与华玮房开公司之间继续履行合同，华玮房开公司应该在约定的交付期限届满之次日即2017年7月1日起“按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金”至2018年1月10日，结合石三朋、徐季已经支付购房款341456元，华玮房开公司应当支付逾期交房违约金19360.56元，石三朋、徐季主张确认为18848.36元，原审法院予以支持。2.房租补助，《承诺书》约定华玮房开公司应该支付的房租补助为37536元（4692元/3月×24月/3月），华玮房开公司已经支付15640元（4692元/季度×3季度+1564元），还应当支付石三朋、徐季房租补助款共计21896元。3.逾期房租补助违约金，根据《承诺书》的约定，房租补助应于每季度第一个月15日前支付上一季度的房租补助，违约金按照“延期超过30个工作日，每逾期一日，甲方将向乙方支付应付当月金额2%作为违约金，直至支付该季度应付房租补助为止”，其违约金的约定过高，华玮房开公司要求调减，结合华玮房开公司支付石三朋、徐季房租补助系优惠回馈行为，原审法院对华玮房开公司辩称的按年利率8%计算予以认可。该违约金应从应支付房租补助的时间开始计算至2018年1月10日，共计794.17元（备注违约金计算方法为违约金=违约金计算基数×年利率8%×违约天数）。金额单位均为“元”。为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款、第五十八条第三款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：确认原告石三朋、徐季享有被告遵义市华玮房地产开发有限公司的逾期交房违约金18848.36元、房租补助21896元、房租补助违约金794.17元，共计41538.53元的普通债权。案件受理费2115元，减半收取1057.5元，由原告石三朋、徐季承担557.5元，由被告遵义市华玮房地产开发有限公司承担500元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的焦点是：上诉人支付了住房房屋租金后，是否应当支付逾期交付违约金。首先，上诉人支付的住房租金补助是根据上诉人与被上诉人于2015年12月3日签订的《承诺书》的约定支付的，其性质是上诉人为了促销房屋，对被上诉人购买上诉人的房屋，并一次性支付购房款给予优惠。其次，逾期交房违约金是上诉人违反《商品房买卖合同》约定的逾期交房承担的违约责任。最后，两者并存并不冲突，且不是重复计算。故上诉人支付了住房租金后，仍应当支付逾期交房违约金。综上所述，遵义市华玮房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2115元，由遵义市华玮房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁华勇审判员  马天彬审判员  贺灿灿二〇一九年十一月五日法官助理张辉云书记员杨涛