北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初31260号原告：刘国辉，男，1971年11月13日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王阳，北京市天拓律师事务所律师。被告：北京学前韦士顿企业管理有限公司，住所地北京市通州区砖厂北里140号楼5层1520。法定代表人：马娜，执行董事。被告：北京市通州区金一桥艺术幼儿园，住所地北京市通州区果园北街227号。法定代表人：马娜，校长。被告：马娜，女，1977年5月27日出生，汉族，北京市金一桥艺术幼儿园校长，住北京市东城区。三被告共同委托诉讼代理人：马翠翠，北京市一法律师事务所律师。原告刘国辉与被告北京学前韦士顿企业管理有限公司（以下简称学前韦士顿公司）、北京市通州区金一桥艺术幼儿园（以下简称金一桥幼儿园）、马娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘国辉的委托诉讼代理人王阳，被告学前韦士顿公司、金一桥幼儿园、马娜的共同委托诉讼代理人马翠翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘国辉向本院提出诉讼请求：1.请求判令学前韦士顿公司支付刘国辉房屋租金人民币90万元及逾期违约金71980元（逾期违约金标准按每日590元计算，自2019年6月1日起算至2019年9月30日），金一桥幼儿园、马娜对租金90万元承担连带给付责任；2.请求判令学前韦士顿公司承担诉讼费用。事实与理由：刘国辉与学前韦士顿公司于2018年6月7日签订《房屋租赁合同》，合同约定刘国辉将坐落于果园村北面原晓龙康乐园房屋及附属设施、设备出租给学前韦士顿公司经营幼儿园即本案金一桥幼儿园使用，租赁期限一年，自2018年7月1日起至2019年6月30日止，年租金为120万元人民币，交款方式为一次性付清。学前韦士顿公司支付30万租金后，因资金周转困难，无法支付剩余90万房屋租金，后马娜（学前韦士顿公司、金一桥幼儿园法定代表人）于2019年4月25日向刘国辉出具《承诺书》，其承诺于2019年4月30日前支付租金贰拾万元，2019年5月31日前支付租金柒拾万元，并由马娜承担连带责任，金一桥幼儿园作为房屋的实际使用人，亦应承担付款任务。学前韦士顿公司、金一桥幼儿园、马娜于上述期限内未向刘国辉支付相应款项，其行为已违反合同约定并严重损害了刘国辉的合法权益，故刘国辉提起诉讼。被告学前韦士顿公司辩称：不同意给付刘国辉租金及违约金的诉讼请求。果园村北边原晓龙康乐园为村集体所有的土地和房产，签订合同的时候刘国辉并没有向我公司提供土地性质的文件。如果是宅基地，宅基地的使用性质是不允许出租给村集体以外的使用人，如果是经过有关部门批准的经营性用地，刘国辉也没有向我公司提供建设用地规划许可证，建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证，所有的应提供的证件均没有提供，刘国辉在知晓自己无权对外出租的情况下与我公司签订了房屋租赁合同，这个合同是违反国家法律法规的强制性规定，该合同无效。所以我公司认为不应支付租金，即使在双方签订的合同里，也没有关于违约金的约定，且不同意承担诉讼费。被告金一桥幼儿园辩称，我园同意学前韦士顿公司的意见，且我园和刘国辉没有合同关系，不是适格的被告。被告马娜辩称，我同意学前韦士顿公司的意见，且我和刘国辉没有合同关系，不是适格的被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：自2014年起，北京市通州区永顺镇果园村村民委员会（以下简称果园村委会）作为出租方（甲方），刘国辉、陶志刚作为承租方（乙方）就位于果园村北面、京秦铁路南侧，原晓龙康乐园院内房屋及附属设施、设备签订《房屋租赁合同》，第一份合同租赁期限为2014年5月1日至2019年4月30日。租赁期满后，果元村委会与刘国辉、陶志刚于2019年再次签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2019年5月1日至2024年4月30日。2018年6月7日，刘国辉经陶志刚同意，作为出租方（甲方）与学前韦士顿公司作为承租方（乙方）就位于果园村北面原晓龙康乐园房屋及附属设施、设备签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为一年，自2018年7月1日起至2019年6月30日止，租金为年租金120万元，由乙方一次性付清给甲方。合同第十条甲方违约责任处理约定：“……2.甲方因所租赁房屋及附属设施的权属瑕疵或非法出租而导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方损失。”第十一条乙方违约责任处理约定：“……2.在租赁期内，乙方逾期未支付租金或其他费用，每逾期一日，则乙方须按日租金的壹倍支付滞纳金。3.在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金200%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还承担赔偿责任。”合同签订后，支付租金30万元，剩余租金至今未付。因欠付租金，2019年4月25日，马娜作为承诺人与连带责任人向刘国辉出具《承诺书》，内容为“因我单位（金一桥幼儿园）资金周转困难，无法支付果元北街（原晓龙康乐园）2018年-2019年房租。现经我单位与出租方达成共识，承诺2019年4月30日之前，暂支付房租金额为大写贰拾万元整，剩余所欠房租柒拾万元定于2019年5月31日前全部交清。如果再次违约，我单位无任何条件放弃所有权利。并承担我单位给出租方所造成的一切后果。”在本案审理过程中，学前韦士顿公司、金一桥幼儿园、马娜对《承诺书》中“马娜”作为承诺人及连带责任人处的签字及捺印的真实性不予认可，但不申请进行笔迹及指纹鉴定。另查：现学前韦士顿公司及金一桥幼儿园的法定代表人均为马娜，金一桥幼儿园的住所地通州区果园北街227号即为租赁合同中约定的租赁地址。《房屋租赁合同》签订后，马娜曾进行了金一桥幼儿园的装修工程，现装修工程已经停工，且无幼儿在该园地址进行教学工作。在本案审理过程中，刘国辉向本院提供果园村委会出具的证明两份，《经营场所非违章建筑证明》内容为：北京市通州区永顺镇果元村北面、京秦铁路南侧，果元北街227号（原晓龙康乐园），位于上述地址，建筑面积为2800平方米的房屋为教育用途，符合所在区域建筑规划，不属于违章建筑，可正常开展幼儿园办学相关的生产（经营）活动。2019年10月16日果元村委会出具证明的内容为：“我单位（北京市通州区永顺镇果园村村民委员会）与刘国辉、陶志刚签订《房屋租赁合同》，合同约定将我单位所有的坐落于果园村北面、京秦铁路南侧，原晓龙康乐园院内房屋及附属设施、设备出租给刘国辉、陶志刚二人，租期自2014年5月1日至2019年4月30日，现刘国辉、陶志刚将上述房屋及相应附属设施转租给北京学前韦士顿企业管理有限公司用于北京市通州区金一桥幼儿园日常经营活动，租期自2018年7月1日至2019年6月30日，我单位知晓并同意上述转租行为。”本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，刘国辉与学前韦士顿公司就果园村北面原晓龙康乐园房屋及附属设施、设备签订了《房屋租赁合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应恪守履行合同义务。合同中约定了学前韦士顿公司应一次性向刘国辉支付全年租金120万元，但仅支付了30万元，剩余租金至今未付，故刘国辉要求学前韦士顿公司支付剩余租金90万元的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持；2019年4月25日马娜出具的《承诺书》中虽未加盖金一桥幼儿园的公章，但内容明显可见金一桥幼儿园认可其因资金周转困难无法支付房租，并承诺付款期限及承担给付责任，马娜作为金一桥幼儿园的法定代表人在承诺人及连带责任人处签字及捺印，可以视为马娜及金一桥幼儿园均同意对于学前韦士顿公司欠付刘国辉租金的行为承担连带给付责任，现金一桥幼儿园及马娜虽然对马娜的签名和捺印均不认可，但均不要求进行笔迹及指纹鉴定，故本院对于金一桥幼儿园及马娜的该项答辩意见，不予采信；对于刘国辉要求金一桥幼儿园、马娜对学前韦士顿公司欠付的租金90万元承担连带给付责任的诉讼请求，本院依法予以支持；根据果园村委会出具的相关证明，租赁地点可以开展幼儿园办学，且金一桥幼儿园的住所地亦为租赁地址，并办理了民办非企业单位登记证书，在此情况下学前韦士顿公司、金一桥幼儿园、马娜又主张《房屋租赁合同》无效没有依据，故对其该项答辩意见，本院不予采纳。现学前韦士顿公司欠付租金构成违约，应支付违约金，本院酌情确定学前韦士顿公司支付刘国辉违约金5万元，对刘国辉该项诉讼请求中过高的部分，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京学前韦士顿企业管理有限公司支付原告刘国辉房屋租金90万元，于本判决生效之日起七日内执行清，被告北京市通州区金一桥幼儿园、被告马娜承担连带给付责任；二、被告北京学前韦士顿企业管理有限公司支付原告刘国辉违约金5万元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告刘国辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6759元，由原告刘国辉负担109元(已交纳），由被告北京学前韦士顿企业管理有限公司负担6650元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  刘丹丹二〇一九年十一月二十九日书记员  陈坤钰-2--1-