江苏省扬州市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2019）苏10行终279号 上诉人（原审原告）蔡某，女，1967年12月7日出生，汉族，住扬州市江都区。 委托代理人卢启华，北京市盈科（扬州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）扬州市住房和城乡建设局，住所地扬州市文昌中路1号。 法定代表人陶伯龙，局长。 委托代理人丁红荣，江苏理华律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）谈某，男，1964年6月18日出生，汉族，住扬州市江都区。 被上诉人（原审第三人）中国农业银行股份有限公司扬州润扬支行，住所地扬州市文昌西路334号。 法定代表人王琼，行长。 委托代理人翟立新，该行工作人员。 委托代理人费振华，该行工作人员。 上诉人蔡某因确认行政行为违法一案，不服扬州市邗江区人民法院（2018）苏1003行初268号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审查明：2010年6月22日，谈某与扬州诚泰置业有限公司（以下简称诚泰公司）签订了已经取得合同备案标识码（合同备案号：12480A35D995）的《商品房买卖合同》。该合同约定谈某认购诚泰公司开发的扬州市泰安镇金桥东路北侧维纳花园67幢商品房（以下简称维纳花园67幢）。2010年7月29日，谈某与中国农业银行股份有限公司扬州润扬支行（以下简称农行润扬支行）签订《房地产抵押（按揭）合同》。2014年6月16日，扬州市住房和城乡建设局（以下简称扬州市住建局）核准解除上述商品房合同网上备案。同日，蔡某与诚泰公司签订《商品房买卖合同》，认购上述房屋。2018年7月，蔡某缴纳了办理该房产权证的契税后申请办理房屋所有权证。2018年9月6日，扬州市国土资源局出具《不予登记告知书》，载明：根据《不动产登记暂行条例》第二十条的规定，决定不予登记。具体情况如下：扬州市邗江区房地产交易所提供说明，维纳花园67幢于2010年8月4日进行了按揭抵押登记，至今没有办理注销登记。 原审认为：《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起行政诉讼。上述规定中与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，应限于法律上的利害关系，不包括反射性利益受到影响的公民、法人或者其他组织。公民、法人或者其他组织与行政行为是否存在利害关系应依据行政行为作出时的事实和法律状态，一般不受事后变化了的事实和法律规定的影响，因而当事人主张的权益，应当是行政机关作出行政行为时已经存在和需要考虑的权益，对于事后形成的权益或者已经消失的权益，当事人无权提起诉讼。具体到本案，2010年6月22日，谈某与诚泰公司签订网上备案的商品房买卖合同。2014年6月16日，扬州市住建局核准解除网签备案。在扬州市住建局作出核准解除网签备案行为之后，蔡某与诚泰公司形成的商品房买卖，属于事后形成的权益，与扬州市住建局作出的核准解除网签备案行为之间不具有行政法上的利害关系。蔡某以其购买房屋无法办理房屋所有权证为由，要求确认扬州市住建局作出的核准解除网签备案行为违法，不具有适格原告的主体资格，依法应予驳回。蔡某基于主诉提起的其他诉讼请求，亦应予以驳回。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（一）项、第三款之规定，裁定驳回蔡某的起诉。 上诉人蔡某上诉称：被上诉人扬州市住建局对被上诉人谈某与诚泰公司签订的《商品房买卖合同》撤销网上备案以及对上诉人与诚泰公司签订的《商品房买卖合同》进行网上备案的行为，对上诉人的权利义务产生了实际影响，侵犯了上诉人的合法权益。上诉人作为购房人与开发商签订了经过网签备案的购房合同，被上诉人扬州市住建局作为政府主管部门，没有告知上诉人该房屋存在抵押登记，直到上诉人办理房屋所有权证书时才被告知因抵押登记的存在无法办理房屋所有权证书。被上诉人扬州市住建局因审查不严，对存在抵押权的房屋办理退房手续，对存在抵押权的《商品房买卖合同》办理备案登记，造成了上诉人的损失，上诉人具有原告主体资格。综上，一审法院适用法律错误，请求二审法院依法撤销原审裁定，发回重审。 被上诉人扬州市住建局答辩称：首先，案外人诚泰公司通过被上诉人扬州市住建局提供的网络管理系统对其与被上诉人谈某签订的《商品房买卖合同》进行网上备案和撤销网上备案的行为不具有可诉性。预售商品房网上备案和撤销备案是相关法律法规倡导性的行政管理手段，其实施过程并无审查和批准要求，对当事人的合同效力也不产生任何影响。对于房管部门如何进行商品房预售合同的网上备案和撤销，除职权依据外，上位法并没进行规定，原扬州市房产管理局于2008年3月9日发布扬政房（2008）48号文件，对商品房预售合同的网上备案和撤销进行了程序性规定。其次，商品房销售合同网上备案和撤销备案是商品房销售合同签约主体的意思自治行为，不是行政机关的行政行为，该行为对合同签约人的权利义务不产生实际影响。最后，一审法院认为上诉人与诚泰公司签订网签备案合同所取得的相关权益属于事后权益，与案涉网签备案合同的撤销之间没有行政法上的利害关系，于法有据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原裁定。 被上诉人农行润扬支行答辩称：2010年8月4日，案涉房屋由抵押人谈某夫妇与农行润扬支行在邗江区房产管理局已办理房地产抵押登记。根据《物权法》第二十条规定，预告登记后未经预告登记权利人同意，处分该不动产的不发生物权效力。农行润扬支行对案涉房屋预告登记行为已经（2016）苏1003民初4228号民事判决确认，如果上诉人蔡某基于对被上诉人扬州市住建局行政登记信息的信任导致了损失，应该向有关责任人主张赔偿责任。 被上诉人谈某答辩称：谈某是维纳花园67幢的购房人、第一房主，开发商把房子卖给谁与其无关，谈某没有任何过错，且房子由谈某实际占有。 二审期间，上诉人蔡某向本院提交了下列证据： 1、2010年6月22日，委托人谈某、陈美华，受托人谷翔的委托书一份； 2、2010年6月22日,（2010）扬江证民内字第895号公证书一份。 上述证据均为复印件，用以证明被上诉人谈某委托谷翔办理商品房买卖合同解除，并办理了该委托书的公证。 经质证，被上诉人扬州市住建局对上述证据三性均予以认可，认为证实了谷翔具有签署网上备案合同解除的权限；被上诉人农行润扬支行认为上述证据均为复印件，委托人谈某签名是否为他本人所签由法庭进行核实；被上诉人谈某对上述证据三性不予认可。本院认为，上述证据与本案的争议焦点不具有关联性，故依法不予确认。 一审查明的事实与二审查明的事实相同，本院予以确认。 本案的争议焦点在于：上诉人蔡某与案涉撤销房屋买卖合同备案行为之间是否具有法律上的利害关系。 本院认为：《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起行政诉讼。根据上述法律的规定，有利害关系的公民、法人或者其他组织应限于法律上的利害关系，一般指公法上的利害关系，即公法领域权利和利益受到行政行为影响，存在受到损害的可能性的当事人，形成了行政法上权利义务关系，具有提起行政诉讼的资格。本案中，上诉人蔡某向原审法院提起本次行政诉讼的诉讼请求是确认被上诉人扬州市住建局撤销被上诉人谈某签订的维纳花园67幢商品房买卖合同登记备案行为违法，判令扬州市住建局与谈某连带承担赔偿责任。上诉人认为被上诉人扬州市住建局在案涉商品房存在预告抵押登记的情况下，撤销商品房买卖合同登记备案，诚泰公司才有机会将房屋出卖给上诉人，进而导致上诉人虽然占有房屋确无法办理房屋所有权证。对此，一方面，被上诉人扬州市住建局撤销案涉商品房买卖合同登记备案行为，不是导致上诉人无法办理案涉房屋所有权证书的直接原因，上诉人与被诉撤销登记备案行为之间不存在法律上的直接利害关系。本案中，上诉人无法办理维纳花园67幢不动产登记的直接原因是案涉房屋存在尚未解决的权属争议，维纳花园67幢于2010年8月4日进行了按揭抵押登记，至今未办理注销登记。另一方面，行政机关作出行政行为时所依据的行政实体法，是否要求其考虑、尊重和保护公民、法人或者其他组织诉请保护的权利或法律上的利益，是判断公民、法人或者其他组织是否存在公法上利害关系的重要标准。本案中，被上诉人扬州市住建局撤销案涉商品房买卖合同登记备案行为时，上诉人能否申请办理不动产登记并不是其所需要考虑和保护的法律上的权益。综上，上诉人不具有行政诉讼的原告主体资格，上诉人提起本案诉讼，确不符合行政诉讼的起诉与受理条件。因主诉不成立，上诉人提出的赔偿请求应一并予以驳回。原审法院裁定驳回上诉人的起诉是正确的。 综上所述，上诉人蔡某的上诉请求无事实及法律依据，应予以驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长  李 勉 审 判 员  苗 鸿 审 判 员  徐沐阳 二〇一九年十一月二十二日 法官助理  仇 琳 书 记 员  居 真 文书附页： （2019）苏10行终279号案件适用法律条文： 1、《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条第一款人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；……。