广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初2912号原告：张萤，女，汉族，1980年11月26日出生，住广州市天河区，被告：**，男，1989年10月7日出生，住湖南省东安县，原告张萤诉被告**房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张萤到庭参加诉讼。被告**经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张萤向本院提出如下诉讼请求：1.被告支付2018年6月1日起至2018年9月1日止的租金10500元及违约金6440元（违约金的计算方法：从2018年6月1日起至2018年9月1日止，每日按月租金3500元的2%即每日70元的标准计算）；2.被告支付2018年9月2日起至2019年2月24日止的占有使用费21000元及违约金4200元（违约金的计算方法：以2018年9月2日至2019年2月24日6个月使用费21000元的20%的标准计算）；3.被告支付2018年6月1日起至2019年2月26日止的物业管理费3420元、水电费629.16元及公摊费用712.1元；4.被告支付拖欠物业管理费和水电费的滞纳金5672.36元（违约金的计算方法：以每月欠付的费用，按每日1%的标准，从2018年6月1日计算至2019年2月24日）；5.没收被告房屋押金7000元即被告缴纳的押金7000元归原告所有；6.被告赔偿房屋租赁咨询费1750元、开锁费230元；7.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年4月1日，原告与被告签订《租赁契约》，约定原告将位于南沙区××大道××房、××房（以下称涉案房屋）出租给被告使用，交纳租金日期为每月1日，逾期支付租金，每逾期1日，按月租金的百分之二收取违约金，逾期超过10日视为被告擅自解除合同，租赁期间发生的物业管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由被告承担，被告逾期支付该费用的，应按欠费总额每日1%向甲方支付滞纳金，被告要求提前解除合同，原告有权请求押金作为赔偿，任何一方不履行合同，违约方应向经纪方支付房地产租赁咨询及代理服务费，守约方已支付的，应由违约方直接赔偿守约方。被告自2018年6月1日后未再支付房屋租金，于2018年9月1日，被告与原告失去联系并带走涉案房屋的门匙，原告于2019年2月26日更换门锁，支付开锁费230元。被告自2018年9月1日失去联系，视为被告擅自解除，合同于该日解除，被告自2018年9月1日至2019年2月26日没有腾空交还涉案房屋，应向原告支付占有使用费，并按月租金3500元20%的标准支付违约金4200元。被告自2018年6月1日起未缴纳任何费用，欠缴物业管理费、水电费共4761.26元并产生滞纳金5672.3元。被告单方解除合同，原告不退还押金7000元，并赔偿原告房屋租赁咨询费1750元。被告**无答辩。经审理查明：张萤系涉案房屋的权属人。2018年4月1日，张萤（出租人，甲方）与**（承租人，乙方）签订《租赁契约》，其中约定第一条甲方将涉案房屋出租给乙方使用，房屋用途办公。第二条甲乙双方议定上述房屋月租金为3500元，租赁期限自2018年4月1日起至2020年3月31日止，租金按月结算，以转账形式支付给甲方，由乙方在每月的1日前缴付当月租金。第三条乙方已向甲方缴纳7000元作为房屋租金押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方，押金不得于租赁期满前抵付租金。第六条租赁期内，乙方承担下列责任，9.租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方负担。第七条违约责任，2.在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金，逾期超过10天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金（业主同意继续租赁的除外）。3.乙方逾期交纳本合同第六条第9小点规定之应付费用的，应按欠费总额每日1%向甲方支付滞纳金，逾期超过10天的，甲方有权解除合同。5.租赁期间，合同一方均有权要求提前解除租赁契约，但应提前30天书面形式通知对方，甲方要求提前解除的，须退还押金，并支付等额于押金金额的违约金给乙方，乙方要求提前解除的，甲方有权没收押金作为赔偿。6.租赁期满，甲乙双方未续订承租契约或已解除契约后，乙方逾期不交出承租房屋的，除限期迁出和补交占用期间租金外，甲方还有权按月租金额百分之二十收取违约金。第十条，基于经纪方为租赁双方提供的中介代理业务，并促成租赁双方签署本合同，租赁双方同意在签订本合同之日支付以下费用，出租方向经纪方支付房地产租赁咨询及代理服务费1750元，承租方向经纪方支付房地产租赁咨询及代理服务费1750元。在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付房地产租赁咨询及代理服务费，守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿给守约方。第十四条、双方约定的其他事项，备注，3.每月物业管理费380元与租金一并支付到出租方账户上，每月产生的水电和公摊费用由承租方自行到物业前台支付相应费用，对此，双方无异议。《租赁契约》还约定的了其他条款。合同签订后，**向张萤支付了房屋租金押金（保证金）7000元，张萤亦将涉案房屋交付**使用。之后，**交纳2018年4月1日至2018年5月31日的租金、物业服务费、水电费，未交纳2018年6月1日起的租金、物业服务费、水电费。2019年2月25日，张萤收回涉案房屋，并与案外人签订《租赁契约》，将涉案房屋出租给案外人，租赁期限从2019年3月8日起至2020年3月7日止。张萤提供编号为NO：0001223收款收据，以证明其缴交中介咨询代理服务费1750元，该收据显示开票时间为2018年3月25日，金额为1750元。张萤认为有一星期的免租期，故其于2018年3月25日先支付中介咨询代理服务费1750元，于2018年4月1日才签订《租赁契约》。张萤提供百家万业（广州）置业管理有限公司的证明，以证明涉案房屋于2019年2月25日重新出租，该证明载明“兹证实南沙区××大道××、××房的业主张萤于2019年2月25日向本公司寻求重新放租，2019年2月25日重新租出位于南沙区××大道××、××房的物业”。张萤提供编号为NO.8102140收款收据的复印件及照片，载明开换玻璃门锁230元，开票时间为2019年2月26日。张萤认为涉案《租赁契约》于2018年9月1日解除，但张萤未与**签订解除《租赁契约》的协议，张萤亦未向**发出解除《租赁契约》的通知。关于使用费，张萤主张不管是租金还是使用费，仅需要**支付该款项的费用及违约金补偿其相应的费用。本院认为：张萤与**签订的《租赁契约》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。关于涉案《租赁契约》的解除时间，虽然该契约约定**逾期缴交租金超过10天视为**擅自解除合同，张萤有权收回房屋并没收押金，但**逾期缴交租金超过10天后，双方未达成解除《租赁契约》的协议，张萤亦未行使合同解除权，故张萤认为《租赁契约》于2018年9月1日解除，本院不予采纳。张萤于2019年2月25日收回涉案房屋，涉案《租赁契约》实际不能继续履行，故《租赁契约》于该日解除。关于租金、占有使用费、物业服务费及其违约金的问题。张萤于2018年4月1日将涉案房屋交付**使用，**未支付2018年6月1日起的租金、物业服务费，构成违约，应向张萤支付租金、物业管理费。涉案《租赁契约》于2019年2月25日解除，张萤主张2018年9月2日至2019年2月24日的占有使用费实际上为租金，因此，**应向张萤支付2018年6月1日起至2019年2月24日止的租金31000元（3500元/月×8个月+3500元÷28天×24天）。张萤主张的租金、使用费，超出31000元以外部分，本院不予支持。租金的违约金，理应以欠付的租金为基数，从逾期支付租金之日起计算至实际支付之日止。《租赁契约》约定的违约金标准虽然偏高，但因**无到庭参加诉讼申请调整，另**欠付张萤8个月零24天的租金，张萤仅以每天70元（1个月的租金的2%）从2018年6月1日计算至2018年9月2日及以6个月的租金21000元的20%计算租金的违约金共10640元，从**欠付租金的时间来看，违约金的总额并不过分高，且比按合同约定的标准计算的违约金少，故本院予以支持。同理，**应向张萤支付2018年6月1日起至2019年2月24日止的物业服务费3365.7元（380元/月×8个月+380元÷28天×24天，其中2019年2月1日起至2019年2月24日止的物业服务费为325.7元），本院对张萤主张的物业服务费，超出3365.7元以外部分不予支持。物业服务费的违约金，因张萤只计算至2019年2月24日止，故违约金应分别以每月欠付的物业服务费为本金，按每日1%的标准，分别从逾期支付之日起计算至2019年2月24日止，但每月物业服务费的违约金应以当月物业服务费为限。因此，2018年6月1日起至2019年2月24日止每月物业服务费的违约金分别为380元、380元、380元、380元、380元、380元、323元（380元×1%/天×85天）、205.2元（380元×1%/天×54天）、74.9元（325.7元×1%/天×23天），合共2883.1元。张萤主张的物业服务费的违约金，超出2883.1元以外部分，本院不予支持。关于押金的问题。**逾期缴纳租金超过10天，张萤于2019年2月25日收回涉案房屋，《租赁契约》至此实际已解除，但双方未就解除合同的后果达成一致意见。《租赁契约》约定**逾期缴纳租金超过10天视为**擅自解除合同，张萤有权收回房屋并没收押金。故张萤主张没收**交纳的保证金7000元，合理有据，本院予以支持。关于租赁咨询费的问题。涉案《租赁契约》因**逾期缴交租金而解除，**应按《租赁契约》的约定赔偿租赁咨询及代理服务费。因此，张萤要求**赔偿租赁咨询费1750元，本院予以支持。关于水电费、公摊费及其滞纳金、开锁费的问题。《租赁契约》虽然约定水电费由**负担，但未约定由**直接支付给张萤，张萤又未提供证据证明其已代交水电费、公摊费，因此，张萤要求**支付水电费629.16元、公摊费712.1元及其滞纳金，本院不予支持。张萤未提供开锁费用的证据原件，本院对其要求**赔偿开锁费230元不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告**应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张萤支付2018年6月1日起至2019年2月24日止的租金31000元及违约金10640元；二、被告**应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张萤支付2018年6月1日起至2019年2月24日止的物业管理费3365.7元及违约金2883.1元；三、被告**向原告张萤支付的押金7000元归原告张萤所有；四、被告**应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张萤赔偿租赁咨询费1750元；五、驳回原告张萤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1338元，由原告张萤负担122元，由被告**负担1216元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈 健审 判 员  老善涵人民陪审员  梁小红二〇一九年十一月十九日书 记 员  梁 艺