上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初27576号原告(反诉被告)：马媛媛。委托诉讼代理人：周宏杰，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：章蕾。原告马媛媛与被告章蕾房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年7月23日立案受理。本案诉讼期间，章蕾提出反诉，本院经审查认为符合反诉受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理，依法适用简易程序于2019年8月27日、2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)马媛媛及其委托诉讼代理人周宏杰，被告(反诉原告)章蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马媛媛向本院提出诉讼请求：1.判令章蕾支付马媛媛2017年10月、11月、12月、2018年1月的商铺租金计人民币(币种下同)84,000元；2.判令章蕾支付马媛媛应缴租金的滞纳金153,090元。诉讼过程中，马媛媛明确上述第1项诉讼请求为章蕾支付马媛媛自2017年10月6日起至2018年1月31日止按照每月21,000元标准计算的租金79,800元;并明确上述第2项诉讼请求为章蕾支付马媛媛以63,000元为本金自2017年10月6日起至实际支付之日止，及以16,800元为本金自2018年1月6日起至实际支付之日止，按每日千分之三标准计算的滞纳金。马媛媛还增加一项诉讼请求：章蕾返还马媛媛42,000元租赁押金。事实和理由：马媛媛与章蕾于2016年12月2日签署了《商铺租赁合同》，合同条款约定：马媛媛将上海市闵行区浦江镇江文路XXX弄XXX号XXX楼商铺(即本案涉案房屋)出租给章蕾，租期为2017年1月6日至2020年8月21日，月租金为21,000元。章蕾如拖欠租金，则每天按应缴租金的3‰交纳滞纳金。自2017年9月始，章蕾开始拖欠租金，马媛媛多次催缴，章蕾百般拖延，拒不支付，至今尚余4个月的商铺租金未付。上述事实经上海市闵行区人民法院一审审理确认，并经上海市第一中级人民法院(2019)沪01民终4538号案件终审判决生效。因原案件中对于章蕾拖欠租金事项未予处理，故马媛媛提起诉讼。针对马媛媛的诉讼请求，章蕾辩称，不同意马媛媛的全部诉讼请求。依据双方的合同约定，如果因为证照原因章蕾不能正常经营的，马媛媛在此期间免除租金，所以章蕾认为不应支付租金。按照法院的判决，因为马媛媛拒绝履行合同的义务导致了合同解除，马媛媛应承担责任，故章蕾不存在违约，也不需支付违约金。前案中，法院认定是因马媛媛拒绝履行办证的义务而导致合同最终解除，法院认定不是章蕾拖欠租金，章蕾未违约，故法院支持返还章蕾保证金。对于所有办证义务和打通商铺义务，马媛媛是有预见性的，对于马媛媛没有办法办理相关证照造成章蕾无法正常营业，马媛媛也是有预见性的。双方签订的合同合法有效，是双方真实意思表达，合同解除是由于马媛媛没有履行义务造成。同时，章蕾向本院提出反诉请求：判令马媛媛返还2016年12月5日起至2017年3月4日止的电梯相关费用7,500元。事实和理由：章蕾与马媛媛于2016年12月2日签订《商铺租赁合同》，其中合同条款约定马媛媛需负责及时提供相应文件和协助，帮助章蕾办理餐饮证照，否则章蕾有权解除协议，马媛媛须予以补偿。若因证照原因而导致章蕾不能正常经营，则在此期间马媛媛应免除章蕾租金。合同还约定，马媛媛同意并承诺允许章蕾打通一楼楼下正对门口的墙面作为章蕾通往二楼的楼梯营业通道使用。否则章蕾有权中止合同，马媛媛需退还章蕾已支付的相关费用。以上合同约定的马媛媛的责任和义务，马媛媛从章蕾要求为其办理证照到合同解除均未履行任何义务，且不允许章蕾按照合同约定打通一楼到二楼的唯一营业楼梯，造成章蕾因无法正常经营店铺而导致合同最终解除并于2018年1月2日正式停止营业。上述事实经法院一审审理确认，并经(2019)沪01民终4538号案件终审判决生效。根据双方合同约定，若因餐饮证照原因导致章蕾不能正常营业，则在此期间马媛媛需免除章蕾租金，故章蕾并未拖欠租金。马媛媛与章蕾签订的商铺是做餐饮经营使用，关于需要办理营业执照在合同中马媛媛也是有预见性和约定的，故马媛媛收取租金的前提应先为租赁商铺办理餐饮证照。没有营业执照从事经营是违法经营，将会按照《无证经营查处取缔办法》查处取缔，在实际经营中，章蕾无法在正常的经营时间内经营。根据相关规定，经营者需按规定申报办理税务登记方可开具经营性发票。根据《中华人民共和国发票管理办法》规定，商家如无法提供正规发票，消费者有权拒绝付款，在店铺经营期间，已发生几起因无法开具正规发票而客户拒绝付款的事件，并累计大量来店就餐客户无法提供发票的信息，导致店铺无法正常经营。因马媛媛无法给予店铺拆分从而办理食品卫生许可证，造成店铺营业范围受营业许可限制，且《食品安全法》规定未取得食品卫生经营许可不得从事生产经营活动。马媛媛提供的电梯系违章搭建，存在安全隐患，经常损坏无法正常使用。章蕾于2016年12月转账3个月(2016年12月至2017年2月)电梯使用费7,500元给马媛媛。但期间未开业使用电梯，故马媛媛应退还该费用。综上，因马媛媛不提供执照拆分及不履行打通楼梯的承诺造成章蕾因无法办理相关餐饮证照及无合法营业通道而导致店铺无法正常经营，章蕾背负巨大损失，系马媛媛违约造成。合同系双方真实意思表示，对双方均有约束力，马媛媛既无履行合同义务，章蕾有权按约定拒绝付租，故章蕾提起了反诉。针对章蕾的反诉请求，马媛媛辩称，不同意章蕾的反诉请求。反诉应当不予受理，根据民事诉讼法司法解释，反诉的当事人应该是本诉的原、被告，而电梯协议是三方协议，不符合法律规定；本诉的法律关系是原、被告签署的商铺租赁合同，反诉的法律关系是电梯使用的三方协议，不符合法律规定；反诉的诉讼请求与本诉没有关联，法院应当裁定不予受理，章蕾认为电梯协议有争议的应当另案起诉。本院经审理认定事实如下：2016年12月2日，章蕾、案外人陈某某(作为承租方，签约乙方)与马媛媛(作为出租方，签约甲方)签订《商铺租赁合同》1份，约定由甲方将拥有经营、管理及转租权的位于上海市闵行区浦江镇江文路XXX弄XXX号二楼商铺出租给乙方作为商业用途使用，建筑面积约200平方米。租用期限为2017年1月6日至2020年8月21日止。其中2016年12月1日至2017年1月5日为免租装修期。第一年月租金总额为21,000元/月。以后每年年租金增加8%。另乙方每月支付1,000元作为一楼电梯公共区开墙造台阶使用管理费。乙方先支付1个月租金21,000元整作为履约保证金，10日内交清3个月租金以及2个月租金作为押金。以后每三个月为一个支付周期，乙方于每个交租期前3日内交清租金。甲方须在收到租金和押金后2日内予以书面签收确认。该商铺交付使用后所发生的水电费、保洁费、物业管理费、有线电视天线使用费等有关费用，由乙方负责缴交，与甲方无关。甲乙双方共同使用甲方位于1楼商铺内的卫生间，水电及清洁费双方共同分担。合同第6条还约定了双方责任：(一)甲方责任：……3.合同期满时，乙方须在租约期满之日退还房屋，同时经甲方验收该商铺无设备损坏及欠缴的水电费与物业管理费后3天内，返还乙方所交的保证金，否则乙方有权向甲方收取滞纳金，每天按保证金的3‰计收；4.甲方同意并承诺给予乙方共同使用甲方现有的营业执照等相关餐饮证照。乙方使用甲方营业执照,由此产生的法律责任由乙方承担。如因客观原因导致乙方不能使用以上证照，则甲方需负责及时提供相应的文件和协助，以便乙方向相关单位办理餐饮证照，否则乙方有权解除本协议,甲方需退还已收取的租金和押金，对于乙方已投入的装修费用等，甲方须予以补偿。若因证照原因而导致乙方不能正常营业，则在此期间甲方需免除乙方租金，如乙方自行取得相关餐饮证照，乙方可转让证照；5.甲方同意并承诺原1楼电梯门口(上海A娱乐有限公司右入口)由乙方装修并使用，并允许乙方打通正对门口的墙面作为乙方通往二楼的楼梯通道，并可占用离现有外墙面40厘米地面作为通往2楼的台阶使用，甲方将承担改造现有楼梯50%的费用，并确保新楼梯符合消防要求，否则乙方有权解除本协议，甲方无条件全额退还已收取的租金和押金，对于乙方已投入的装修费用等，甲方须予以补偿。如果开墙后，门所对应的位置及结构等不符合乙方预期(如宽至少1.3米高至少2.5米)，则乙方有权中止本合同，甲方需退还乙方已支付给甲方的相关费用；6.甲方同意乙方对该商铺进行重新装修，装修费用由乙方承担，甲方须配合乙方将场所内的原属于甲方的物品予以清理，以使乙方及时顺利装修。否则甲方须补偿相应装修期。甲方同意并承诺将甲方现置于2楼墙面的广告牌予以迁移于2楼现玻璃窗底座以下。……(二)乙方责任：1.乙方应如期交纳租金；…….5.乙方如拖欠租金，则每天按应缴租金的3‰交纳滞纳金，如拖欠租金达1个月，则甲方有权单方终止合同和收回商铺，并有权拒绝返还保证金。上述合同还对双方的其他权利和义务作了约定。2016年12月3日，案外人陈某某向马媛媛转账支付4,000元，备注：“电梯间使用管理费(12月-3月)”。2016年12月11日，案外人杨某某(签约甲方)与马媛媛(签约乙方)、章蕾(签约丙方)签订《电梯使用三方协议》1份，约定甲方同意丙方使用其电梯，使用期由本协议签订日期至2020年8月20日止。甲方收取丙方的电梯使用、管理、维修、维护等费由丙方正式使用(营业)日期起计至停用止。甲方每月收取以上费用共计5,000元，每三个月一付，该费用已包括丙方使用电梯的电费、日常维护、维修、保养等费用，该费用由乙方支付给甲方，甲方不再向乙方和丙方收取任何额外费用。甲方在收取乙方(或丙方)的前期三个月费用后应及时进行二楼电梯厢门等安装事宜，该安装等相关费用由甲方承担并确保在12月25日前可交付丙方安全使用。上述协议还对三方的其他权利和义务也作了约定。2016年12月12日，案外人陈某某向马媛媛转账支付3,500元，备注：“电梯使用费”。2017年3月20日,案外人陈某某明确表示退出上述租赁合同关系。2017年7月19日，章蕾到店客人因吃坏食物拉肚子而向有关部门投诉，上海市闵行区市场监督管理局至涉案房屋检查发现章蕾经营的餐厅存在无证经营的情况。之后，章蕾害怕工商部门可能要对其进行处罚，即自行停业一个月。2017年9月25日，马媛媛向章蕾发送微信要求其支付租金，章蕾回复等营业执照办下来再付。2017年11月11日，马媛媛向章蕾发送微信表示杨某某不让打楼梯，并提出二个方案，即由章蕾继续用电梯或马媛媛的大门给章蕾打楼梯，章蕾回复表示“收到，有空谈谈吧”。2018年1月23日，马媛媛委托律师向章蕾发送《律师函》，告知因章蕾拖欠租金，构成违约，故解除双方签署的《商铺租赁合同》，章蕾应缴付拖欠的租金，并于2018年1月31日之前搬离物品。该函于2018年1月26日由章蕾签收。2018年1月底，章蕾停止经营并实际搬离了涉案租赁房屋，之后章蕾以邮寄方式向马媛媛寄送了房屋钥匙。马媛媛于2018年1月31日收回涉案房屋。2018年4月9日，本院以(2018)沪0112民初12250号立案受理了章蕾与马媛媛房屋租赁合同纠纷一案，该案中章蕾要求确认双方的合同于2018年1月26日解除，并要求马媛媛返还已收取的9个月租金189,000元及押金42,000元、马媛媛赔偿装修费损失223,772元、设计费损失13,800元、返还品牌加盟及管理费用共计85,000元、支付违约金(相当于六个月租金)126,000元。本院审理后认为，根据涉案租赁协议的约定及双方的实际履行情况，双方对于共同使用案外人的营业执照已达成共识，章蕾在签约时对涉案一楼商铺有案外人的营业执照，而其所承租经营的二楼商铺没有营业执照的情况是明确知晓的，故章蕾作为经营者应对其未在办理二楼商铺营业执照之前的经营风险应当是有所预见的，而马媛媛作为承租房屋从事商业活动的经营者，对于营业执照不得出租、出借的规定也应当是知晓的，故双方在主观上均存在过错。但涉案租赁协议条款还约定，如因客观原因导致章蕾不能使用以上证照，则马媛媛需负责及时提供相应的文件和协助，以便章蕾向相关单位办理餐饮证照，否则章蕾有权解除本协议。章蕾于2017年8月要求马媛媛协助办理其所承租经营的二楼商铺的营业执照，但因办理该营业执照需将案外人的营业执照地址进行拆分，而马媛媛未与案外人进行及时沟通一直拖延办理该拆分手续，导致章蕾一直无法办理营业执照，过错在马媛媛。因此，本院认定，对章蕾经营涉案餐饮店未能办理营业执照造成提前解除合同的原因在双方，但马媛媛的责任相对大些。章蕾已实际使用了涉案房屋，故章蕾主张马媛媛返还已收取的9个月租金之请求，缺乏依据。章蕾主张要求马媛媛承担品牌加盟及管理费用损失无合同和法律依据。对于装修费损失，本院根据上述责任的认定、考虑到装修残值金额等因素，认定马媛媛承担该部分造价的60%的赔偿责任。因造成合同提前解除系双方共同过错所致，故本院对章蕾主张的违约金不予支持。此外，本院对马媛媛已当庭确认收到过章蕾支付的42,000元押金一并予以处理。综上，本院于2019年1月3日做出一审判决，判决：一、确认章蕾与马媛媛签订的《商铺租赁合同》于2018年1月26日解除；二、马媛媛于判决生效之日起十日内支付章蕾赔偿装修费损失134,263.20元；三、马媛媛于判决生效之日起十日内返还章蕾租赁押金42,000元；四、驳回章蕾的其余诉讼请求。因章蕾与马媛媛均不服该判决，提起上诉。后经上海市第一中级人民法院审理，于2019年6月14日作出(2019)沪01民终4538号二审判决，维持了(2018)沪0112民初12250号案的一审判决，该二审判决现已生效。2019年7月23日，马媛媛以诉称之理由向本院提起诉讼。另查明，章蕾承租涉案房屋后进行了装修，以“XX酸菜鱼”的餐厅店名对外营业，且向马媛媛支付了租赁押金42,000元及至2017年10月5日止的租金。此外，马媛媛曾出具收据，载明本塘二楼截至2018年1月3日水、电费、电梯费已结清。诉讼中，就涉案房屋的经营情况，章蕾陈述自2017年10月16日其知晓无法办理营业执照后，处于半经营状态，白天关门晚上经营，直至年底12月，只要食药监来检查就关门，有好多天没有营业。2018年1月3日就彻底关门了，马媛媛也出具了收据结清了至2018年1月3日止的水、电、电梯费。就电梯费用，章蕾在庭审中确认其支付了自2016年12月至2017年12月共计一年的电梯使用费,每月标准为2,500元。以上事实，由马媛媛提供的《商铺租赁合同》、(2019)沪01民终4538号民事判决书、《电梯使用三方协议》，章蕾提供的《商铺租赁合同》、《电梯使用三方协议》、转账凭证、微信聊天记录以及双方当事人的庭审陈述所证实。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。诉讼中，章蕾还提供了竣工验收图以证明电梯系违章搭建，无法使用；马媛媛对上述证据的真实性不予认可，且认为与本案无关，无法看出是涉案房屋。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，马媛媛与章蕾就涉案房屋签订的《商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行义务、行使权利。现双方签订的《商铺租赁合同》已由生效文书确认于2018年1月26日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现双方明确章蕾支付租金至2017年10月5日，马媛媛确认于2018年1月31日收回涉案房屋，故章蕾理应向马媛媛支付自2017年10月6日起至2018年1月31日止的租金及使用费。根据双方合同约定，马媛媛同意并承诺给予章蕾共同使用现有的营业执照等相关餐饮证照，章蕾使用马媛媛营业执照,由此产生的法律责任由章蕾承担，如因客观原因导致章蕾不能使用以上证照，则马媛媛需负责及时提供相应的文件和协助，以便章蕾向相关单位办理餐饮证照，否则章蕾有权解除本协议,马媛媛需退还已收取的租金和押金，对于章蕾已投入的装修费用等，马媛媛须予以补偿；若因证照原因而导致章蕾不能正常营业，则在此期间马媛媛需免除章蕾租金。现章蕾陈述自2017年10月16日其知晓无法办理营业执照后，一直处于半经营状态，白天关门晚上经营，直至2018年1月3日停止经营。而根据生效判决的认定，鉴于双方在订立合同之初对于共用一楼商铺的营业执照已达成共识，故双方在主观上均存在过错，因此本院根据已查明的事实、合同的履行情况、房屋的实际使用和营业情况及双方的过错责任，酌定由章蕾向马媛媛支付上述期间的租金及使用费以32,000元计。因章蕾未付租金是基于营业执照的原因，而双方对此在主观上均存在过错，故对于马媛媛要求章蕾支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于马媛媛主张的租赁押金，因生效判决已经对该笔租赁押金予以处理，即由马媛媛返还章蕾租赁押金42,000元，故对于马媛媛要求章蕾返还租赁押金的诉讼请求，本院亦不予支持。关于章蕾主张马媛媛返还电梯相关费用，鉴于双方在2018年1月3日对水、电费及电梯费已经进行过结算并结清，章蕾当时对于结算的费用并未提出异议，且章蕾也未提供证据证明其曾在合同履行过程及支付2017年3月4日后发生的电梯费用时就此提出过异议，故章蕾现要求主张返还2016年12月5日起至2017年3月4日止的电梯相关费用，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)章蕾于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)马媛媛自2017年10月6日起至2018年1月31日止的租金及房屋使用费共计人民币32,000元；二、驳回原告(反诉被告)马媛媛的其余本诉诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)章蕾的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计人民币2,711.67元，由原告(反诉被告)马媛媛负担人民币2,396元，被告(反诉原告)章蕾负担人民币315.67元。反诉案件受理费减半收取计人民币25元，由被告(反诉原告)章蕾负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 林 叶二〇一九年十一月二十二日书记员 潘逸灵附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。