文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初21272号原告：重庆悦厨汇餐饮管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区景苑路8号附15号5-49，统一社会信用代码91500106MA5UROGW4E。法定代表人：胡代安，重庆悦厨汇餐饮管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：郝代东，泰和泰（重庆）律师事务所律师。被告：张姚，男，1987年5月14日出生，汉族，重庆市巫溪县古路镇麻柳村村民，住重庆市巫溪县。原告重庆悦厨汇餐饮管理有限公司与被告张姚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆悦厨汇餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人郝代东，被告张姚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆悦厨汇餐饮管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告签订的《商业用房屋租赁合同》于2019年8月4日解除，并判令被告立即腾退位于重庆市沙坪坝区某房屋交还原告；2、判令被告支付原告2018年10月15日至2019年4月14日的商铺租金75211.44元（12535.24元/月×6个月）及逾期付款违约金，该违约金以未付租金37605.72元为基数，分别从2018年9月30日、2018年12月31日起按月息2％计算至付清之日止；3、判令被告支付原告从2019年8月12日起至其完全腾退并交还所租商铺时止的逾期交还商铺违约金，违约金按商铺日租金的1.5倍计算，即按626.76元/天计算；4、请求贵院判令被告张姚支付原告为被告垫付的位于重庆市沙坪坝区某房屋2019年6-8月的电费2010.97元（其中6月1136.45元、7月567.8元、8月306.72元）；5、请求贵院判令被告张姚支付原告为被告垫付的从2019年5月15日起至完全腾退并交还所租赁商铺时止的物业管理费2767.5元（153.75平方米×6元/平方米/月×3个月）；6、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月16日，原告重庆悦厨汇餐饮管理有限公司（甲方）与被告张姚（乙方）签订《商业用房屋租赁合同》，约定原告将位于重庆市沙坪坝区某商铺铺面出租给被告用于经营。合同第5.3条约定商铺租金按3个月为一周期由乙方向甲方进行支付，首期租金支付为6个月，合计7521.44元，于签订本合同之日支付。同时甲方扶持乙方经营，在本合同生效期内，给予乙方12个月的免租期，分两次给予，第一次为2018年4月15日至2018年10月14日；第二次为2019年4月15日至2019年10月14日。合同第5.4条约定“租金的支付方式为先付费后使用，各期租金均在每一期开始前提前十五日由乙方主动到甲方或甲方指定的公司缴纳，实行先缴纳租金后使用”。合同第9.3条约定“乙方未能按照本合同规定按时交纳租金和本合同约定的其他费用的，按逾期未缴纳金额每天千分之三累计计算支付违约金；逾期十五天（含十五天）仍未缴清的，甲方有权停止乙方的用水、用电；因停水、停电给乙方造成的损失及影响由乙方自行承担，与甲方无关。停电、停水期间，甲方对该商铺的租金、物业服务费及违约金照常计收。逾期超过30天，甲方有权单方面终止合同”。合同第9.4条约定“乙方未按本合同约定按时交还租赁商铺的，每逾期一日按日租金（日租金按当年租金除以30天进行计算）的1.5倍累计计算承担违约金。因乙方原因甲方按本合同约定单方终止合同的，本合同自甲方通知送达之日解除，解除后乙方应在7日内撤场并将商铺交还甲方，否则每逾期一日按日租金（日租金按当年租金除以30天进行计算）的1.5倍累计计算承担违约金”。合同还对双方其他权利、义务进行了约定。合同签订后，原告将涉案商铺交给被告使用，截止起诉之日，被告只交纳了至2018年10月14日的租金，其后的商铺租金经原告多次催收未果。原告为减小损失于2019年8月3日向被告寄送书面解除通知，被告于2019年8月4日收到。原被告双方签订的《商业用房屋租赁合同》是各方的真实意思表示，合法有效，各方均应遵照执行。被告自2018年9月30日起无理拒付商铺租金至今，经原告多次催要，仍未支付。故此，按合同约定原告有权解除合同，要求被告腾退返还所租商铺，并要求被告付清商铺租金、违约金等。综上所述，为维护原告的合法权益，根据双方约定及《合同法》等相关法律规定，特具状法院，恳请法院依法查明事实，对原告的全部诉讼请求予以支持。被告张姚辩称，被告承租原告的房屋属实，租金已缴纳至2019月4月14日，实际缴纳了6个月的租金。经营过程中，经营状况不好，被告去找原告，原告说会做宣传和推广，但原告没有做。原告催我缴纳租金，我给原告说的是用押金抵扣租金，生意也不好，我准备撤场，不做了，但是原告不同意。2019年7月初的一天，被告上班时，发现有人在被告加锁的承租门面房屋门上再加了一把锁，被告打电话问原告负责人，原告负责人说是原告锁的，原告说不准被告营业了，被告就走了。被告认为原告锁门那天就是收回房屋，就是解除合同；被告同意腾退位于重庆市沙坪坝区某房屋并交还原告；那段期间，原被告协商，原告做宣传和推广活动，被告就把租金给原告，但是原告没有做活动，因此，被告不同意支付原告2018年10月15日至2019年4月14日的商铺租金75211.44元（12535.24元/月×6个月）及逾期付款违约金；原告从将商铺锁门那天开始，就已经把商铺收回了，因此，被告不应当支付违约金；被告不同意支付原告从2019年8月12日起至其完全腾退并交还所租商铺时止的逾期交还商铺违约金；原告在2019年7月份锁门收回商铺了，因此，被告张姚不同意支付原告位于重庆市沙坪坝区某房屋2019年6-8月的电费2010.97元，也不同意支付从2019年5月15日起至完全腾退并交还商铺时止的物业管理费。如果法院认定被告存在违约行为，且应当支付原告违约金，被告认为合同约定的违约金过高，要求调整。本院经审理认定事实如下：2017年10月16日，原告重庆悦厨汇餐饮管理有限公司（甲方）与被告张姚（乙方）签订《商业用房屋租赁合同》，约定原告将位于重庆市沙坪坝区某商业铺面出租给被告用于从事烤鱼经营，品牌名称为巫山纸包鱼。该房屋面积为153.75平方米。租赁期限为60个月，即2017年10月15日到2022年10月14日（因甲方原因逾期交房的，租期相应顺延）。合同第五条商铺租金、物管费及其他费用的收取方式：1、该商铺计租面积按建筑面积约定，约153.75平方米，最终以房屋测绘报告确认的建筑面积为准。2、2017年10月15日到2019年10月14日期间，月租金单价为81.53元/平方米/月，月租金12535.24元；2019年10月15日到2021年10月14日期间，月租金单价为88.05元/平方米/月，月租金13537.69元；2021年10月15日到2022年10月14日期间，月租金单价为95.09元/平方米/月，月租金14620.09元。3、商铺租金按3个月为一个周期由乙方向甲方进行支付，首期租金支付为6个月，合计75211.44元，于签订本合同之日支付。同时甲方扶持乙方经营，在本合同生效期内，给予乙方12个月的免租期，分两次给予，第一次为2018年4月15日至2018年10月14日；第二次为2019年4月15日至2019年10月14日。4、租金的支付方式为先付费后使用，各期租金均在每一期开始前提前十五日由乙方主动到甲方或甲方指定的公司缴纳，实行先缴纳租金后使用。5、乙方在签订本合同时缴纳履约保证金30000元，当租赁期满或中途终止合同后，经确认乙方无违约行为的，甲方应在乙方交还该商铺并结清全部费用后7日内将履约保证金及租赁定金不计利息全部返还给乙方，如乙方有违约或者有欠费的，甲方在扣除违约金、损失及欠费后将剩余部分不计利息全部返还给乙方。6、如乙方未按均定交付租金的，甲方可以将乙方交纳的履约保证金直接冲抵乙方应缴租金；若履约金不足以支付应缴租金的，甲方有权进行追讨。7、物业服务费按建筑面积计算6元/平方米・月计收，（最终月物业服务费以房屋测绘报告确认的建筑面积及月物业服务费单价按实计算；以当时物业公司收费标准为准，不含中央空调费），乙方应主动到物管公司缴纳，缴纳时间为按季度支付。其中优惠期期间的业服务费在本合同约定的物业交房时间后开始计算。在租赁期内，甲方应协调物业公司，若物业服务公司需对物业服务费收费标准进行调整，应征得乙方同意方可实施。8、乙方使用的水、电、气、通讯、有线电视等（如有），由乙方负责承担（含公摊水电费用）。其中水、电、气等（如有）费用由物业服务公司代收，乙方应在每月的15日前将上月使用的水、电、气等（如有）费支付给物业服务公司；通讯、有线电等（如有），由乙方直接支付给相关部门，物业服务公司不再代收。乙方末按时交纳相关费用致使被停止使用的，其责任及损失由乙方自行承担。乙方在交还该商铺时必须结清前述所有费用，否则乙方应当承担违约责任，甲方还可以直接从履约保证金中扣除所欠费用。合同第9.1条约定，租赁期间，乙方擅自提前终止本合同，或者因乙方责任甲方根据本合同约定单方终止本合同的，乙方应当一次性补偿甲方30000元并向甲方按当年月租金计算支付3个月金作为违约金，并且乙方缴纳的履约保证金不子退还，乙方的装饰、装修无偿归甲方所有。合同第9.3条约定，乙方未能按照本合同规定按时交纳租金和本合同约定的其他费用的，按逾期未缴纳金额每天千分之三累计计算支付违约金；逾期十五天（含十五天）仍未缴清的，甲方有权停止乙方的用水、用电；因停水、停电给乙方造成的损失及影响由乙方自行承担，与甲方无关。停电、停水期间，甲方对该商铺的租金、物业服务费及违约金照常计收。逾期超过30天，甲方有权单方面终止合同。合同第9.4条约定，乙方未按本合同约定按时交还租赁商铺的，每逾期一日按日租金（日租金按当年租金除以30天进行计算）的1.5倍累计计算承担违约金。因乙方原因甲方按本合同约定单方终止合同的，本合同自甲方通知送达之日解除，解除后乙方应在7日内撤场并将商铺交还甲方，否则每逾期一日按日租金（日租金按当年租金除以30天进行计算）的1.5倍累计计算承担违约金。合同还约定双方确认按以下联系地址作为法院、仲裁机构送达法律文书或者相互之间往来函件的唯一地址：甲方通讯地址：重庆市沙坪坝区，乙方通讯地址：重庆市沙坪坝区。合同签订后，原告将涉案商铺交给被告使用，被告向原告交纳了2017年10月15日至2018年10月14日期间的租金75211.44元，未按约定交纳2018年10月15日至2019年4月14日期间的商铺租金75211.44元（12535.24元/月×6个月）。同时，被告从2019年5月15日开始未向涉案房屋所在的物业服务企业交纳物业服务费、电费。2018年12月11日，原告向被告发出《房租催缴通知》，要求被告交纳2018年10月15日至2019年1月14日期间的商铺租金。原告多次催收未果，于2019年8月3日向被告发出《合同解除通知书》，该通知书载明，由于被告所交租金已于2018年10月15日到期，截止发函当日，被告的物品仍未搬离且未交纳合同约定的租金。根据《商业用房屋租赁合同》第9.3条约定，被告逾期交纳租金超过30天，原告有权单方面解除合同，故通知函送达被告之日起，原告与被告之间的《商业用房屋租赁合同》解除。被告于2019年8月4日收到《合同解除通知书》。此后，被告仍未返还涉案商铺并结清租金等费用，现原告诉至本院，要求对其全部诉讼请求予以支持。另查明，原告举示的重庆市房产面积测算报告书载明，重庆市沙坪坝区某商业铺面分别为59.21平方米、47.27平方米、47.27平方米，合计153.75平方米。再查明，原告垫付了从2019年5月15日起至2019年8月14日期间的物业管理费2306.25元。原告以胡代安的名义垫付了2019年6月、7月、8月包括涉案商铺在内的电费71895.28元。庭审中，被告抗辩称，原告在2019年7月份将涉案商铺门上锁即已收回了商铺，但被告未举示证据证明原告在2019年7月将涉案商铺门上锁的事实。审理中，被告于2019年11月2日将涉案商铺内属于被告所有的物品搬离并将该房屋返还给原告。2019年11月4日，原告撤回要求“判令被告立即腾退位于重庆市沙坪坝区某房屋交还原告”的诉讼请求，并将其余诉讼请求明确为：1、判决确认原告与被告签订的《商业用房屋租赁合同》于2019年8月4日解除；2、判令被告支付原告2018年10月15日至2019年4月14日期间的商铺租金75211.44元（12535.24元/月×6个月）及逾期付款违约金，该违约金以未付租金37605.72元为基数，分别从2018年9月30日、2018年12月31日起按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至付清之日止；3、判令被告支付原告2019年10月15日至2019年11月2日返还所租商铺期间的逾期交还商铺违约金4553.93元（75211.44元/年÷365天×17天×1.3倍）；4、请求贵院判令被告张姚支付原告为被告垫付的位于重庆市沙坪坝区某房屋2019年6-8月的电费2010.97元（其中6月1136.45元、7月567.8元、8月306.72元）；5、请求贵院判令被告张姚支付原告为被告垫付的2019年5月15日至2019年8月14日期间的物业管理费2767.5元（153.75平方米×6元/平方米/月×3个月）；6、本案的诉讼费用由被告承担。上述事实，有原告重庆悦厨汇餐饮管理有限公司提供的《商业用房屋租赁合同》、重庆市房产面积测算报告书、《房租催缴通知》、《合同解除通知书》、EMS快递详情单、邮件查询截图、收款收据、微信截图、收据以及双方当事人的陈述等证据，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，原告重庆悦厨汇餐饮管理有限公司与被告张姚签订的《商业用房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。《商业用房屋租赁合同》第9.3条约定，被告逾期交纳租金超过30天，原告有权单方面解除合同。被告应当按照合同约定，提前十五日交纳2018年10月15日至2019年10月14日期间的商铺租金，但被告至今未交纳上述租金，原告有权依照合同约定解除《商业用房屋租赁合同》。原告发出的《合同解除通知书》于2019年8月4日送达被告。按照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，按照《商业用房屋租赁合同》约定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。因此，本院对原告要求确认原被告签订的《商业用房屋租赁合同》于2019年8月4日解除的请求予以支持。合同约定，商铺租金按3个月为一个周期由被告支付给原告，各期租金均在每一期开始前提前十五日支付，实行先支付租金后使用。被告依约应当分别在2018年9月30日前、2018年12月31日前支付下一期三个月的房屋租金，被告至今未支付，已构成违约，现原告要求被告支付原告2018年10月15日至2019年4月14日期间的商铺租金75211.44元（12535.24元/月×6个月），本院予以支持。合同第9.3条约定，被告未能按照本合同规定按时交纳租金和本合同约定的其他费用的，按逾期未缴纳金额每天千分之三累计计算支付违约金，现原告要求被告支付逾期付款违约金，该违约金以未付租金37605.72元为基数，分别从2018年9月30日、2018年12月31日起按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至付清之日止，没有超出合同约定的违约金比例，也符合法律规定，本院对原告的该项请求予以支持。原被告签订的《商业用房屋租赁合同》于2019年8月4日解除后，被告应当按照合同约定在合同解除后7日内将涉案商铺返还给原告，但《商业用房屋租赁合同》约定，原告扶持被告经营，在本合同生效期内，给予被告12个月的免租期，分两次给予，第一次为2018年4月15日至2018年10月14日：第二次为2019年4月15日至2019年10月14日。因此，被告只需要交纳2018年10月15日至2019年4月14日期间6个月的商铺租金，即可以使用涉案商铺到2019年10月14日。被告实际于2019年11月2日返还涉案商铺，构成逾期返还商铺，应当从2019年10月15日起支付逾期交还商铺违约金。合同第9.4条约定，被告未按本合同约定按时交还租赁商铺的，每逾期一日按日租金的1.5倍累计计算承担违约金。因被告原因原告按本合同约定单方终止合同的，本合同自原告通知送达之日解除，解除后被告应在7日内撤场并将商铺交还原告，否则每逾期一日按日租金的1.5倍累计计算承担违约金。现原告降低违约金标准，要求被告支付原告2019年10月15日至2019年11月2日返还所租商铺期间的逾期交还商铺违约金4553.93元（75211.44元/年÷365天×17天×1.3倍），本院予以支持。被告抗辩称，原告在2019年7月份将涉案商铺门上锁即已收回了商铺，但被告未举示证据证明原告在2019年7月将涉案商铺门上锁的事实，本院对原告的此项抗辩不予支持。《商业用房屋租赁合同》约定，物业服务费按建筑面积计算6元/平方米・月计收（最终月物业服务费以房屋测绘报告确认的建筑面积及月物业服务费单价按实计算；以当时物业公司收费标准为准，不含中央空调费），被告应主动到物管公司缴纳，缴纳时间为按季度支付。被告从2019年5月15日开始未向涉案房屋所在的物业服务企业交纳物业服务费。原告已垫付了2019年5月15日至2019年8月14日期间的物业管理费2306.25元，现原告要求被告支付其垫付的2019年5月15日至2019年8月14日期间的物业管理费2306.25元，本院予以支持。原告要求被告张姚支付原告为被告垫付的2019年5月15日至2019年8月14日期间的物业管理费2767.5元（153.75平方米×6元/平方米/月×3个月），但原告仅垫付物业管理费2306.25元，且合同约定以当时物业公司收费标准为准，因此，本院对原告超出以物业管理费2306.25元以上的请求不予支持。合同约定，合同履行期间，原告使用的电，由原告负责承担（含公摊水电费用），电费由物业公司代收，乙方应在每月的15日前将上月使用的电费支付给物业公司，被告从2019年5月15日开始未向涉案房屋所在的物业服务企业交纳电费，而原告已垫付了包括涉案商铺在内的2019年6月、7月、8月三个月的电费共计71895.28元，现原告要求被告张姚支付原告为被告垫付的位于重庆市沙坪坝区某房屋2019年6-8月的电费2010.97元，其中6月1136.45元、7月567.8元、8月306.72元，属于合理范围，本院予以支持。需要说明的是，合同约定，被告应向原告交纳履约保证金30000元，但被告未陈述其是否交纳该履约保证金并举示证据证明。如被告已向原告交纳履约保证金30000元，原被告双方可以协商解决退还履约保证金的事宜，协商不成，也可以另案解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告重庆悦厨汇餐饮管理有限公司与被告张姚签订的《商业用房屋租赁合同》于2019年8月4日解除；二、被告张姚在本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆悦厨汇餐饮管理有限公司2018年10月15日至2019年4月14日的商铺租金75211.44元及逾期付款违约金，该违约金以37605.72元为基数，分别从2018年9月30日、2018年12月31日起按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至付清之日止；三、被告张姚在本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆悦厨汇餐饮管理有限公司2019年10月15日起至2019年11月2日期间的逾期交还商铺违约金4553.93元；四、被告张姚在本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆悦厨汇餐饮管理有限公司垫付的2019年6-8月电费2010.97元；五、被告张姚在本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆悦厨汇餐饮管理有限公司垫付的2019年5月15日至2019年8月14日期间的物业管理费2306.25元；六、驳回原告重庆悦厨汇餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2256元，减半收取1128元（原告已预交），由被告张姚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉，上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 谢凤鸣二〇一九年十一月五日法官助理 冯 举书 记 员 郭 琴