上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初14447号原告：上海弼俊电子商务有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：陈睿雅，总经理。委托诉讼代理人：孙崧，上海东炬律师事务所律师。被告：杰烈(上海)展览展示有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：蒋舒鹏，总经理。原告上海弼俊电子商务有限公司诉被告杰烈(上海)展览展示有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序进行了审理。本案于2019年9月16日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人孙崧、被告法定代表人蒋舒鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海弼俊电子商务有限公司诉称：2018年1月，上海中暨科技发展有限公司(下称“中暨公司”)与上海瞵轩品牌营销策划有限公司(下称“瞵轩公司”)签订《租赁合同》，约定瞵轩公司租赁中暨公司位于上海市华隆路XXX号F座1106室房屋，租赁面积317.86平方米，租赁期限自2018年2月14日至2021年2月3日，月租金人民币(以下币种均为人民币)21,076.77元，物业管理费每月3,178.60元。合同9.2约定如承租人违约，中暨公司有权提前解除合同的情形，合同10.1约定违约方应承担违约责任，合同10.3.1(1)约定因承租人违约导致合同解除的情况下，中暨公司有权要求承租人赔偿的损失包括出租物业空置期(不低于3个月)的租金、管理费损失。2018年3月15日，瞵轩公司变更工商登记为被告。后中暨公司与原告签订《债权转让协议》约定将被告所欠租金、物业费及《租赁合同》相关权利义务转让给原告，并通知了被告。被告拒不支付租金和物业管理费的行为已经损害原告的合法利益，属于根本违约。为维护原告合法权益，现诉诸法院，请求1、判令解除《租赁合同》；2、判令被告腾退位于上海市华隆路XXX号F座1106室房屋；3、判令被告支付原告2019年2月4日至2019年6月3日房屋租金84,307.08元；4、判令被告支付原告房屋使用费27,827.96元(自2019年6月4日计算至实际腾退之日止，按合同约定租金计算)；5、判令被告支付原告2018年4月4日至2019年6月3日物业管理费44,500.40元；6、判令被告向原告支付物业管理费(自2019年6月4日起计至实际腾退之日止，按合同约定物业管理费计算)；7、判令被告向原告支付违约金48,510.74元；8、判令被告向原告支付空置期租金72,766.11元；9、本案所有诉讼费由被告承担。被告杰烈(上海)展览展示有限公司辩称：1、被告已于2019年1月份向中暨公司提出退租，但中暨公司不受理，现同意解除合同；2、被告已于2019年1月20日左右搬离并向中暨公司申请退租，但租金支付至2019年2月3日，故搬离之后的租金不应由被告负担，也不存在占用费；3、被告物业费支付至2018年12月左右，且装修押金在中暨公司处，足够支付至搬离前的物业费，搬离后的物业费不应由被告负担；4、合同签订时被告支付了两个月的租金及物业费作为押金，被告提前搬离视为将押金作为违约金给中暨公司，故不应再行支付违约金；5、原告不存在任何损失。经开庭审理查明：2018年1月，中暨公司(甲方、出租人)与瞵轩公司(乙方、承租人，于2018年3月15日工商登记变更为被告)签订《租赁合同》，约定甲方出租给乙方的物业坐落在上海市华隆路XXX号F座1106室(以下称“系争房屋”)，面积为317.86平方米。合同第三条约定，租赁期限自2018年2月4日至2021年2月3日，甲方于2018年1月10日前向乙方交付出租物业；乙方装修期为自2018年1月10日至2018年2月3日止，乙方可于甲方交付租赁物业当日开始进行装修，但需缴纳物业费和其他费用。合同第四条约定，租金按每天每平方米2.18元计算，折合每月平均租金为21,076.77元，每两个月支付一次租金，支付时间为每两个月的首月前五日内支付；甲方委托专业物业管理公司提供物业服务，乙方根据附件二物业相关费用收费规定向物业管理公司支付管理费，由物业管理公司向乙方开具管理费发票；物业管理费每贰个月支付一次,支付时间为每贰个月的首月前五日内支付；首笔物业管理费于本合同生效后3个工作日内支付；物业管理费自甲方将该物业交付乙方装修之日起算，每月物业管理费为3,178.60元；装修期和免租期内乙方无需支付租金，但需按照10元/平方米/月*租赁建筑面积向管理公司支付物业管理费(详见附件二物业相关费用收费标准)；乙方应在签订本合同之日向甲方支付等同于贰个月租金即42,153.53元为履约保证金，甲方有权自行用前述保证金充抵乙方租金、物业管理费和水、电、电话费等欠款及违约金，若有不足，甲方有继续追偿的权利；该保证金被充抵后，乙方应于收到甲方补足保证金通知后3个工作日内补足上述保证金，否则视为乙方未按时支付保证金，甲方有权单方解除本合同；乙方信守合同全面履行其义务，在租赁期间按约付清所有租金和其他费用，且乙方按时将出租物业恢复原状(经甲方验收通过，正常使用折旧除外)退还甲方后，甲方应在租赁期届满后30日内将该保证金无息退还给乙方。合同第七条约定，乙方应按本合同约定按时支付租金、物业管理费、公用事业费及其他本合同约定的费用；如乙方逾期7个工作日日仍未向甲方付清应付租金或管理费，甲方或管理公司可暂停对该出租物业的水、电等供应或暂停提供其他服务，直至乙方付清所拖欠的款项、逾期付款违约金及其他费用(包括但不限于恢复开通费用)；逾期超过10个工作日，甲方有权解除本合同并收回该物业，乙方应当按照本合同承担违约责任；乙方同意，如乙方欠付租金、管理费或其他费用，在欠费期间，未经甲方书面批准，该房屋内乙方商品、货物及办公用品不得转移出该物业，否则甲方有权采取必要强制措施予以制止且无须对乙方承担任何责任。合同第八条约定，无论何种原因，本合同终止或解除后，乙方需立即停止在该物业内从事任何经营活动，并应在合同终止或解除次日起1日内撤出其全部物品和人员并将出租物业交还甲方。甲方验收认可后，双方签署《物业交还确认书》，该确认书签署之日视为乙方迁出物业之日。应交还租赁物业日乙方仍未能将该租赁物业交还甲方的，则自应交还日之次日起，乙方按照合同终止时该出租物业租金标准的200%向甲方支付占用费，并按照合同终止时该物业管理费标准的200%向甲方支付管理费及承担相关公共事业费，直至乙方按照合同要求交还该物业为止。合同第九条约定，出现下列情形之一的，甲方有权提前解除本合同，收回出租物业：1)乙方未按本合同的规定和要求支付租金、物业管理费或其他费用，且在甲方发出催收通知后10个工作日内仍未支付的；……合同第十条约定，任何方单方提前要求解除合同或出现本合同约定的违约情形导致合同解除的，违约方应向守约方支付等同于两个月租金和两个月物业管理费金额之和的违约金；乙方违约时，甲方也可要求乙方赔偿因提前解除合同而给甲方造成的损失。甲方有权直接以乙方的保证金冲抵违约金或损失，保证金余额不足抵扣违约金或损失的，甲方有权向乙方继续追索；因乙方违约导致合同解除的情况下，甲方有权要求乙方赔偿的损失包括：(1)因合同提前解除形成的该出租物业空置期(不低于3个月)的租金、管理费损失；……合同第十一条约定，本合同任何一方给予对方的通知应以书面形式；所有乙方向甲方发出的通知在邮寄或传真等方式送达本合同首部所述的甲方地址(或甲方所通知的通讯地址)后生效；所有甲方向乙方发出的通知在依照本合同首部所述的乙方的传真号码以传真方式发出后，或以邮寄等方式送达该出租物业(或于本合同首部所述的乙方地址,或乙方所通知的通讯地址)后生效。合同附件一优惠免租期约定，双方协商除合同正文条款3.4.3所约定的装修免租期外，甲方承诺给予乙方第一年62日免租期、第二年31日免租期、第三年31日免租期，免租期在每租赁合同年度年末执行，具体免租时间为：1)2018年12月4日起至2019年2月3日止；2)2020年1月4日起至2020年2月3日止；3)2021年1月4日起至2021年2月3日止；以上免租期内甲方免收乙方租金，但在免租期内不免除物业管理费和其他费用；乙方于系争房屋内经营且实地注册或在甲方指定之经济城内注册，并且按租赁周期十二个月计一年算实缴税金达到或超过70万元，则甲方在下一个租赁年度额外给予乙方30日免租期，执行方法如下：1)每租赁年度内2月4日起至次年2月3日止的乙方实缴税金，甲方将在下一个租赁年度的1月进行核算；2)如核算实缴税金达标则免除次租赁年度3月4日至4月3日的租金(不免除物业管理费和其他费用)；3)最后一个租赁年度如实缴税金达标，则免租以租金返还(转账)的方式给予乙方(此条适用于租约到期后乙方不续租)；4)在以上条款的基础上，合同期内缴税金额可累计计算(即第一年不达标，可累计至下一年度，两年累计达标，第二年享受两个月免租优惠，依次类推)。合同附件二物业相关费用收费标准约定，物业管理费10月/平方米/月，押二付二，管理费保证金相当于两个月物业管理费；装修保证金，150-500平方米为15,000元。合同附件三租金付款账号收款单位为中暨公司，物业费付款账号收款单位为上海一通世界投资管理有限公司(下称“一通公司”)。2019年6月18日，中暨公司(甲方、债权转让人)与原告(乙方、债权受让人)签订《债权转让协议》，约定：截至本协议签署之日，债务人杰烈(上海)展览展示有限公司欠甲方租赁费、物业费计128,807.48元(简称债权，该金额如有出入，以实际金额为准)。现甲方将其中的全部债权128,807.48元以及《房屋租赁合同》相关权利义务及后续协议(如有)项下债务人所欠甲方的所有债务转让给乙方，乙方同意受让该债权。……2019年6月22日，中暨公司向被告发送《债权转让通知书》，载明：我司已将我司对贵司的债权，包括2019年2月4日至2019年6月3日房屋租金84,307.08元、2018年4月4日至2019年6月3日物业费44,500.40元，暂总计128,807.48元，以及《房屋租赁合同》相关权利义务及后续协议(如有)项下贵司所欠我司的所有债务，转让给了债权受让人上海弼俊电子商务有限公司。请贵司接到本通知后，将贵司所欠的上述债务款暂总计128,807.48元在原债务还款期限内全部直接支付给上述债权受让人。债务受让人因此享有转让人所有权利，包括提起诉讼等。审理中，被告确认中暨公司在原租赁合同中的权利义务由原告行使，对原告与中暨公司权利义务转让予以追认以上查明的事实，由原、被告的陈述，租赁合同、债权转让协议、通知书及快递凭证等予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以确认。审理中，原告主张：1、被告违反合同约定，迟延支付租金及物业费达到合同约定条件，故中暨公司有权解除合同，并向被告主张欠付的租金、物业费、占用费、违约金及损失，而中暨公司已将上述权利转让给原告，且已通知被告解除合同，故原告有权行使合同解除权、要求被告腾退并向被告主张上述费用；2、被告支付租金至2018年12月3日，根据合同约定2018年12月4日至2019年2月3日期间系免租期，故应向原告支付2019年2月4日起的租金，并按照合同约定的租金标准向原告支付合同解除后至腾退之日止的占用费；3、被告支付物业费至2018年4月3日，之后的物业费未支付，且现仍占用系争房屋，故应向原告支付自2018年4月3日起至实际腾退之日止的占用费；4、被告迟延交付租金及物业管理费导致合同解除，故被告应支付合同约定的违约金，并赔偿原告损失。经本院释明后，原告坚持同时主张违约金及损失；5、合同签订后，被告向中暨公司支付履约保证金42,153.54元、物业费保证金6,357.20元；同意履约保证金在本案中一并处理，但应先冲抵被告应付的违约金。为此，原告提供解除合同告知书及聊天记录照片、收据等作为证据。被告未对原告提供的证据发表质证意见。被告表示：1、被告支付物业费至2018年10月份，其后物业费未支付；租金支付至2019年2月3日，后由于2019年1月份向中暨公司提出退租，故未再支付；2019年1月20日左右被告曾想将家具等搬离，但物业拒绝，之后被告未曾到过系争房屋；2、对于保证金是否在本案中一并处理，庭后明确，但未在法院限定期限内回复；3、被告认可一月份退租是违约行为，故对违约金没有异议，且被告支付的租赁保证金和物业费保证金是用于抵偿违约金。为此，被告提供聊天记录作为证据。原告对聊天记录真实性不予确认，认可被告曾就退租事宜与中暨公司进行过沟通，但未收到书面退租协议。本院认为，中暨公司与被告签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。现中暨公司已将其在原租赁合同中的权利义务转让给原告，被告对此也予以追认，故本院认定中暨公司在租赁合同中的权利义务由原告概况承受，租赁合同的出租人变更为原告。结合原、被告庭审陈述及双方提供的证据材料，本院认定被告向中暨公司支付租金至2019年2月3日，物业费支付至2018年4月3日。被告主张其于2019年1月20日左右搬离系争房屋，但未提供相应的证据予以证明，且原告不予确认，故本院认定系争房屋仍由被告占用，被告应按照合同约定向原告支付租金及占用费。现被告迟延支付租金及物业费，原告有权解除案涉租赁合同，合同解除时间本院认定为诉讼材料送达之日即2019年8月28日，被告应向原告支付2019年2月4日至2019年8月28日期间的租金143,458元。合同解除后，被告应腾退系争房屋，并向原告支付实际占有期间的使用费。被告未提供证据证明其物业费支付情况，故本院认定被告应向原告支付自2018年4月4日起至实际腾退之日止的物业费。被告对原告主张的违约金没有异议，本院予以确认。经本院释明后，原告仍坚持同时主张违约金及空置期租金损失，但未提供相应证据证明损失严重超过违约金的标准，故对原告主张的空置期损失不予支持。原告确认被告支付了履约保证金42,153.54元、物业费保证金6,357.20元，且要求将履约保证金及物业费保证金予以抵扣违约金，被告亦予以确认，故本院予以认可。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海弼俊电子商务有限公司与被告杰烈(上海)展览展示有限公司签订的《租赁合同》于2019年8月28日解除；二、被告杰烈(上海)展览展示有限公司应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区华隆路XXX号F座1106号的房屋；三、被告杰烈(上海)展览展示有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海弼俊电子商务有限公司租金143,458元；四、被告杰烈(上海)展览展示有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海弼俊电子商务有限公司占有使用费(按照每月21,076.77元的标准，自2019年8月29日计算至实际腾退之日止)；五、被告杰烈(上海)展览展示有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海弼俊电子商务有限公司物业费(按照每月3,178.60元的标准，自2018年4月4日计算至实际腾退之日止)；六、原告上海弼俊电子商务有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,051.20元，减半收取计2,525.60元，由原告负担602.40元，被告负担1,923.20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 分二〇一九年十一月二十八日书记员 黄琛陶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。