河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1002民初7970号原告：陈克岩，男，1990年1月18日出生，汉族，住河南省长葛市。委托诉讼代理人：刘敬，河南汉风律师事务所律师。被告：禄苗，女，1983年6月1日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。被告：刘晓霞，女，1966年9月22日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区，现羁押于许昌市看守所。原告陈克岩因与被告禄苗、刘晓霞确认合同效力纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈克岩及其委托诉讼代理人刘敬，被告禄苗，被告刘晓霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈克岩向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告之间的房屋买卖合同有效；2、要求被告依法协助办理过户登记义务；3、本案一切诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2015年9月4日，原告与被告双方签订房屋买卖合同（名义房主禄苗委托实际房主刘晓霞办理），约定原告购买禄苗名下的位于许昌市××尚都××室房屋××套，约定房款为172000元，在签订合同时原告先行支付122000元，被告把房屋交付给了原告。约定下余房款在被告履行协助办理房产证时另行支付，期间，原告又支付了29000元给被告。原告要求被告按约定履行过户登记义务，但被告拒不配合。为了维护原告的合法权利，请求判如所请。被告禄苗辩称，本案诉争的骏景尚都房产系被告刘晓霞使用被告禄苗的名义购买，当时是为了用被告禄苗的名义办理房屋贷款，该房产被告禄苗并没有出资。被告刘晓霞有权力处分该房产，被告禄苗同意配合办理过户手续。被告刘晓霞辩称，1.原告与被告于2015年9月4日签订了房屋买卖合同（名义房主禄苗委托实际房主刘晓霞办理），该合同约定原告购买被告所属的禄苗名下的位于许昌市城区骏景尚都A座1310房一套，此房屋是精装修，家具家电齐全。由于当时被告的公司急需资金，就把此房产按照当时低于市场价50%的价格卖给原告，并附上全套新家具家电等，要求原告在签订合同时一次性付清房款给被告。但是，原告与被告在签订了买卖合同后，拒不按约定履行并且经被告多次催要才分批次利用一年时间给付了大部分房款。原告的违约行为严重打乱并影响了被告的计划安排，致使该房产的银行贷款无法及时还清，客观上造成了被告严重的经济损失和信用失信。2.鉴于原告的违约在先，致使被告不能如约继续履行该合同，由此产生的后果由原告承担。3.在原告与被告双方签订此房屋买卖合同时，被告的房屋正是出租状态，从签订合同时被告就交付给原告房屋的使用权和出租该房屋所收的一年租金。4.被告意见为扣除原告应支付给被告的违约金和该房屋2015年9月至2019年9月之间四年的房屋租金，被告把剩余房款退回给原告，同时声明原告买卖合同作废。5.请求法院以事实为依据，以法律为准绳，依法判决原告与被告签订的有关房屋销售合同无效，并由原告承担相应的违约金。经审理查明：被告刘晓霞与被告禄苗系表姐妹关系。2008年10月12日，被告禄苗与许昌骏景房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，以122307元的价格购买许昌市城区八一路骏景尚都东单元1310号房产（建筑面积42.1平方米）；约定首付款37307元，下余85000元办理银行按揭贷款。后被告刘晓霞实际支付了上述合同约定的首付款，并由被告禄苗在中国工商银行办理了按揭贷款，房屋贷款由被告刘晓霞实际偿还。2015年9月4日，被告刘晓霞代理被告禄苗与原告陈克岩签订房屋买卖合同，约定被告禄苗将许昌市城区骏景尚都A1310室房产以172000元的价格出售给原告陈克岩；签订合同时支付房款122000元，剩余50000元于2015年12月1日前还清；原告陈克岩支付首付款后，被告禄苗交付房屋并积极配合办理房产过户手续，办理房产证所产生的税费由原告陈克岩承担。原告陈克岩于2015年9月3日、4日、5日通过银行转账、支付宝转账共向被告刘晓霞支付约定房款122000元。2016年3月25日，被告刘晓霞（甲方）与原告陈克岩（乙方）签订房屋买卖合同（附），就买卖许昌市城区骏景尚都1310室房产达成如下协议“乙方已经将147000元支付给甲方，还欠甲方25000元人民币，于2016年3月25日通过信用卡给甲方3000元（涂改为3500元），还欠甲方22000元（涂改为21500元）人民币，这22000元（涂改为21500元）等甲方协助将房产证办理到乙方名下后，乙方将22000元（涂改为21500元）现金交给甲方”，该协议下端有手写字迹“又给甲方现金500元，还欠甲方21000元”。被告刘晓霞表示房屋买卖合同（附）中金额系原、被告双方涂改，合同下端手写字迹系原告陈克岩添加，同时表示该房屋买卖合同（附）系在原告陈克岩的胁迫下签订。被告禄苗对被告刘晓霞代理其签订上述房屋买卖合同及房屋买卖合同（附）并不知情，但在庭审中表示认可被告刘晓霞对诉争房产处分行为的效力。本案诉争房产现由原告陈克岩占有使用。被告禄苗购买该房屋办理的银行贷款至今尚未清偿完毕，也未办理房屋权属证书。上述事实，有房屋买卖合同、房屋买卖合同（附）、商品房买卖合同、银行客户凭证、支付宝转账记录、银行交易明细、销售不动产发票等购房资料、公安机关讯问笔录及庭审笔录在卷为凭。本院认为，本案案涉房产系被告刘晓霞以被告禄苗的名义购买，属借名购房的情形，但被告禄苗与开发商签订的商品房买卖合同已经备案，具有一定的公示效力，故在对该房产进行处分时仍应由被告禄苗的名义签订相关合同。被告刘晓霞于2015年9月4日代理被告禄苗与原告签订房屋买卖合同，签订合同时虽未取得被告禄苗的授权，但被告禄苗在事后追认了其代理的效力，被告刘晓霞的代理行为有效，故原告与被告禄苗所订立的房屋买卖合同具有法律效力。2016年3月25日的房屋买卖合同（附）签订时，被告刘晓霞虽以自己名义与原告签订，但该合同系2015年9月4日房屋买卖合同的附件，买卖双方仍为原告与被告禄苗，被告刘晓霞签订合同的行为仍属作为委托代理人所履行的代理行为，故2016年3月25日的房屋买卖合同（附）对原告与被告禄苗也具有约束力。房屋买卖合同签订时，原告按合同约定向被告刘晓霞支付了首付款项122000元，原、被告双方对该付款情况无异议。后原告与被告刘晓霞签订了房屋买卖合同（附），该合同中的付款金额有涂改和添加的情形，被告刘晓霞认可涂改情形系双方所为，但表示原告单方添加了合同下方的手写字迹，故本院对该房屋买卖合同（附）中涂改后的内容予以认定，对原告添加的内容不予认定。该房屋买卖合同（附）显示原告在签订该合同之前总计支付房款150500元、下欠21500元，被告刘晓霞在合同中签字、捺指印表示认可，故本院对原告已支付房款150500元的事实予以确认。被告刘晓霞辩称该房屋买卖合同（附）系在原告胁迫下签订，因未向本院提交相关证据，本院对其答辩意见不予采纳。房屋买卖合同（附）同时约定，被告刘晓霞协助将房产证办理到原告名下后，原告支付下欠房款215000元，该约定属原、被告双方对之前房屋买卖合同的协商变更。按照双方协商变更后所约定的履行顺序，原告在本案诉争房产变更登记前的合同义务已经履行完毕。被告刘晓霞以原告违约、未履行付款义务违约要求确认合同无效的答辩意见，依据不足，本院不予支持。本案中，被告禄苗与房产开发商签订商品房买卖合同购买诉争房产后，尚未办理房产权属证书，未取得诉争房产的物权，且基于诉争房产所贷的贷款未能全部清偿，故原告请求二被告协助其办理房产过户登记，暂不满足办理产权变更登记的客观条件，本院对其该诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告陈克岩与被告禄苗于2015年9月4日订立的房屋买卖合同有效；二、驳回原告陈克岩的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由被告禄苗、刘晓霞共同负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  李翰哲二〇一九年十一月十五日书记员  赵 焱