广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初28581号原告：汪国凯，男，1973年9月29日出生，汉族，身份证住址安徽省安庆市宿松县，委托诉讼代理人：李辉洪，广东启源律师事务所律师。被告：胡惠莉，女，1965年3月8日出生，回族，身份证地址广州市白云区，委托诉讼代理人：吕华兴，浙江丽阳律师事务所律师。原告汪国凯与被告胡惠莉租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪国凯的委托诉讼代理人李辉洪，被告胡惠莉的委托诉讼代理人吕华兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汪国凯向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即返还原告保证金人民币75000元及利息（利息以75000元为本金，自2018年1月1日起按月利率2%支付至全部付清之日）；2.判令被告向原告支付违约金500000元；3.本案受理费及其他相关费用由被告承担。庭审中，原告变更要求被告支付利息的标准为按照年利率6%的标准，从2018年1月1日起计算至实际付清之日。事实与理由：2016年5月24日，原告（承租方）与被告（出租方）签订了一份《旺铺租赁合同》，约定出租方出租的旺铺坐落地址为广州市白云区××××之一（以下简称涉案商铺），租期自2016年5月24日起至2022年5月23日止，双方对租金标准进行了约定，出租方同意承租方按月付款，承租方自收到出租方收据后五个工作日内付清租金。任何一方出现违约行为，违约方应赔偿给非违约方违约金50万元整。等等。上述合同签订后，被告将涉案商铺交付给原告使用，原告在涉案商铺地址登记成立了广州予家餐饮管理有限公司机场路店；原告如约向被告支付了保证金7.5万元，并如期、如数向被告支付对应的月份租金和水电费等。根据相关材料显示，涉案商铺的权属人为广州市三元里实业有限公司，涉案商铺是经得权属人同意，由被告承租后再行转租给原告的，同意转租期间为2016年5月24日至2022年5月23日。被告于2017年7月开始因拖欠广州市三元里实业有限公司租金和管理费，被生效判决确认被告与广州市三元里实业有限公司之间的租赁合同自2017年11月29日解除。原告与被告之间的《旺铺租赁合同》因为被告的违约行为而提前终止。涉案商铺已被权属人收回。被告的根本性违约行为，给原告造成了巨额的经济损失，该损失包括但不限于直接损失和间接损失、经营损失和可期利润损失等等。综上所述，为维护原告的合法利益，特提向法院起诉，请依法判处。被告胡惠莉辩称：在涉案的租赁合同履行过程中，被告不存在任何违约行为，依法依约不需要承担违约责任，支付违约金。合同终止以后，被告没有如期退还保证金确实是事出有因，因为原告方至今还拖欠被告方2017年4月份、11月份、12月份的店租、水电费，正因相关费用没有结算清楚，故被告方无法将保证金按时退回，且由于原告存在逾期支付租金的情况，根据双方租赁合同的约定，承租方拖欠租金累计达到30天，视为承租方违约，出租方可中止合同，承租方承担违约责任。如果法院认为被告违约成立，被告认为违约金50万元过高，要求调整为不超过6万元。当事人为证明自己的主张，依法向本院提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院对原告提交的《旺铺租赁合同》、证明、收据、电子银行回单、（2017）粤0111民初15759号民事判决书、（2019）粤0111民初8541号民事判决书、交还租赁场地通知书、房屋不再续租告知书、场地交接证明，对被告提交的《租赁合同书》、收据、借记卡账户历史明细清单予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及本院确认的证据，本院查明事实如下：白云区三元里机场路26号系登记在广州市白云区三元里街三元里村经济联合社名下的产业。2016年5月30日广州市三元里实业有限公司出具《证明》，内容为：兹有广州市白云区三元里街三元里村经济联合社属下的物业同意胡惠莉将广州市白云区××××之一的商铺租给汪国凯作餐饮用途，时间为2016年5月24日至2022年5月23日。2016年5月24日，被告胡惠莉作为出租方，原告汪国凯作为承租方签订《旺铺租赁合同》，约定：出租方出租的旺铺坐落地址：广州市白云区××××之一（以下简称涉案商铺）；租期六年，自2016年5月24日至2022年5月23日止；自起租日至2018年5月23日，每月租金为25000元；自2018年5月24日至2020年5月23日，每月租金为26250元。自2020年5月24日至2022年5月23日止每月租金为27562元。租金按月支付，承租方自收到出租方收据后五个工作日内付清，如无故拖欠租金，出租方向承租方每天按实欠租金数额的3%加收滞纳金。承租方须于2017年5月23日前缴纳给出租方守法经营保证金75000元。此保证金在合同期满后一个月内，出租方未接到税务、工商、水电、通信等部门欠费通知，原额无息退还承租方。逾期退还的，出租方按每天3%的标准支付违约金。承租方拖欠租金累计达30天，视为承租方违约，出租方可中止合同，收回房屋，承租方承担违约责任。双方中任何一方出现违约行为，违约方应赔偿非违约方违约金50万元。合同签订后汪国凯向胡惠莉支付了75000元保证金。胡惠莉将涉案商铺交付汪国凯使用。汪国凯在涉案商铺地址上登记成立了广州予家餐饮管理有限公司机场路店。本院于2019年4月10日受理了胡惠莉就本案涉案场地以及涉案《旺铺租赁合同》起诉汪国凯、广州予家餐饮管理有限公司机场路店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月24日作出（2019）粤0111民初8541号《民事判决书》，该案中查明：涉案合同签订后，汪国凯按每月25000元的标准向胡惠莉支付租金至2017年10月。2017年11月、12月两个月，汪国凯每月向胡惠莉支付租金10000元，并按胡惠莉的要求，每月代胡惠莉向广州市三元里实业有限公司（以下简称三元里公司）支付租金15000元。本院于2017年12月25日受理了三元里公司与胡惠莉，第三人汪国凯、温世飞、陈大房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月30日作出（2017）粤0111民初15759号《民事判决书》，该案中查明：三元里公司和胡惠莉于2013年12月9日签署了《租赁合同书》及《租赁合同补充协议》，约定三元里公司将广州市三元里机场路26号大楼首层租给胡惠莉，租赁期限自2014年1月1日起至2017年12月31日等。胡惠莉将承租的商铺分割为六个商铺（编号为之一至之六）出租给他人，其中之一的承租人为汪国凯。2017年11月9日，三元里公司向汪国凯等次承租人发出《2017年10-12月租、费缴纳通知》，主要内容为胡惠莉在2017年9月28日后至今未按合同约定向三元里公司交纳租费，因此通知各租户在收到此通知后暂停向胡惠莉缴费，并在2017年11月15日前将租、费交由三元里公司暂收待结算直至2017年12月31日。汪国凯自2018年1月1日开始直接向三元里公司支付租金。该案中法院认为：胡惠莉拖欠三元里公司的租金已经达成到双方约定的合同解除的条件……双方2013年12月9日签订的《租赁合同书》及《租赁合同补充协议》自三元里公司解除合同的通知送达胡惠莉时即2017年11月29日解除……双方租赁合同解除后，胡惠莉应当将涉案房屋交还三元里公司……三元里公司明确第三人温世飞、汪国凯、陈大自2018年1月1日开始以后已实际向其交租，故三元里公司已实际收回编号为之一、之二、之五的商铺。该案判决：一、确认胡惠莉与三元里公司于2013年12月9日签订的《租赁合同书》及《租赁合同补充协议》自2017年11月29日解除；等等。该判决书已经发生法律效力。在该案的审理过程中，胡惠莉确认汪国凯已付清2017年10月至12月的租金。为证明涉案商铺已经被权属人收回，汪国凯向本院提交了三元里公司于2019年6月14日向其发出的《房屋不再续租告知书》、《交还租赁场地通知书》，主要内容为胡惠莉与三元里公司的租赁合同于2017年11月29日解除后，汪国凯一直占用涉案商铺，未与三元里公司签订书面租赁合同。自2019年7月1日起，三元里公司与汪国凯之间的租赁关系自行终止，要求汪国凯于2019年7月10日前自行搬离。汪国凯陈述其于2019年7月9日搬离涉案商铺。汪国凯提交了收款收据、银行账户交易明细、电子银行回单显示，汪国凯已经向胡惠莉支付了2017年4月份的租金25000元，水电费2611.2元。汪国凯还于2018年1月23日向胡惠莉转账20000元，用于支付2017年11月、12月的租金。汪国凯陈述其2017年11月、12月的水电费其已直接向三元里公司缴纳。汪国凯向本院提交了《酒店用品买卖合同》及附件、《店铺装修工程合同》及附件、《购销合同》及附件、《搬迁协议》、铺位转让费收款收据、转行转账凭证等证据，拟证明因胡惠莉违约致使《旺铺租赁合同》解除而导致其损失662792.7元。胡惠莉对上述证据的质证意见为：对真实性不予以确认，后买的日常用品用于何处无法确认，都没有开具正规的发票，都是属于非常随意的收据，对关联性也不予确认。本院认为：生效判决已确认胡惠莉与三元里公司之间的租赁合同自2017年11月29日解除，故2017年11月29日后，胡惠莉丧失对涉案商铺的租赁权，胡惠莉与汪国凯之间的《旺铺租赁合同》也因其赖以存在的基础不复存在而提前终止。汪国凯与胡惠莉之间的《旺铺租赁合同》因胡惠莉的违约行为而提前终止。对于汪国凯所交纳的保证金，根据《旺铺租赁合同》的约定，保证金在合同期满后一个月内，甲方（胡惠莉）未接到税务、工商、水电、通信等部门欠费通知，原额无息退还承租方，逾期退还的，出租方按每天3%的标准支付违约金。现胡惠莉并未提交证据证明其有接到上述部门的欠费通知，现双方《旺铺租赁合同》于2017年11月29日提前终止，因此其应当在合同终止后一个月内即2017年12月29日前将保证金退还给汪国凯。故汪国凯要求胡惠莉立即返还其保证金人民币75000元及并支付以75000元为本金，自2018年1月1日起按年利率6%支付至全部付清之日的利息的诉讼请求本院予以支持。汪国凯与胡惠莉之间的《旺铺租赁合同》因胡惠莉的违约行为而提前终止，故汪国凯要求胡惠莉按照支付违约金符合双方合同约定，本院予以支持。胡惠莉抗辩称汪国凯存在拖欠租金及水电费的情况构成违约的问题，根据本案查明的事实和胡惠莉在（2019）粤0111民初8541号案中确认的事实，本院确认汪国凯已向胡惠莉支付了2017年11月29日之前的租金，及2017年11月30日至2017年12月31日的占有使用费。汪国凯并已向胡惠莉支付了2017年4月的水电费。对于汪国凯于2018年1月23日向胡惠莉支付20000元款项作为2017年11、12月租金是否存在逾期的问题，根据（2017）粤0111民初15759号民事判决书中查明的事实，三元里公司于2017年11月9日以胡惠莉拖欠其租金为由向汪国凯等次承租人发出通知，要求汪国凯等次承租人暂停向胡惠莉交纳租金并将租、费交由三元里公司暂收待结算直至2017年12月31日，鉴于胡惠莉与三元里公司之间租赁合同的争议影响到胡惠莉与汪国凯之间租赁合同的履行，汪国凯暂停向胡惠莉支付租金并无不当，其行为并不构成违约。鉴于三元里公司在上述通知中明确要求汪国凯等次承租人将租、费交由三元里公司，现胡惠莉未能提供证据证实其实际已向三元里公司支付了2017年11月、12月的水电费，在此情况下，本院采信汪国凯关于其已将2017年11月、12月的水电费直接支付给三元里公司的主张。据此，胡惠莉主张汪国凯构成违约的抗辩意见本院不予采纳。对于违约金的金额，合同约定为50万元，考虑到汪国凯实际使用涉案商铺至2019年7月9日，已超过合同约定的租赁期的一半，另外汪国凯主张的损失中有部分属于购置动产的损失，合同提前终止后该部分动产仍可回收利用，胡惠莉在本案中亦提出要求调低违约金，故本院酌情将违约金调低为25万元，汪国凯主张的超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告胡惠莉向原告汪国凯退还保证金75000元并支付利息（利息以75000元为本金，自2018年1月1日起按年利率6%支付至全部付清之日）；二、在本判决生效之日起三日内，被告胡惠莉向原告汪国凯支付违约金250000元；三、驳回原告汪国凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4775元，由原告汪国凯负担1687.50元，被告胡惠莉负担3087.50元（被告负担的受理费应于本判决生效之日起来三日内向本院缴纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇一九年十一月八日书记员  林嘉仪