湖南省芷江侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1228民初1140号 原告：周兴胜，男，1974年10月3日出生，汉族，重庆市潼南县人。 特别授权委托诉讼代理人：龙其海，湖南紫鑫律师事务所律师。 被告：芷江侗族自治县新店坪镇芙蓉新型建材厂。 投资人：金刚。 特别授权委托诉讼代理人：吴泽刚，湖南杰达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李丹，湖南杰达律师事务所实习律师。 原告周兴胜与被告芷江侗族自治县新店坪镇芙蓉新型建材厂（以下简称芙蓉建材厂）企业租赁经营合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，芙蓉建材厂提出了反诉，本院以芙蓉建材厂在我院送达缴纳诉讼费通知书后，未在七日之内预交反诉案件受理费为由裁定按撤回反诉处理。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告周兴胜及其委托诉讼代理人龙其海、被告芙蓉建材厂的投资人金刚及委托诉讼代理人吴泽刚、李丹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周兴胜向本院提出诉讼请求：1.解除双方《砖厂租赁合同》；2.判令被告退还原告租金233333元，保证金10万元，支付原告代发砖块、垫付电费等费用195794元，代为整改排水沟12400元，支付违约金30万元，总计为841527元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月26日，周兴胜与芙蓉建材厂签订《砖厂租赁合同》。约定：1.芙蓉建材厂将生产和经营承包权给原告，期限为3年（2019年4月1日至2022年7月31日）。2.租金为80万元/年（第一年免两个月的租金），周兴胜另付芙蓉建材厂办证、税收等费用10万元，诚信金（保证金）10万元。3.芙蓉建材厂应及时办理采矿权、水电、环保、用地等手续，如不及时办理，造成周兴胜停产停业的，周兴胜有权终止合同并且要求芙蓉建材厂马上清算，赔付周兴胜的违约金。4.芙蓉建材厂违约，赔付周兴胜违约金30万元。合同签订后，原告于2019年4月1日进入芙蓉砖厂开始生产，并按照约定支付了租金30万元，保证金10万元。原告进厂后，被告继续经营至4月至6月，原告代其支付工人工资3167元（当庭变更为2000元），垫付电费1万余元（当庭变更为4000元），被告使用原告外煤8吨，价值7040元（当庭变更为3500元），原告经营期间，还为被告代为支付原先已经使用的电费30089元（当庭变更为12672元）。代为整改排水系统花费12400元，代发被告已收款的砖块价值175953元（当庭变更为173622元）。但是被告未按照合同约定将经营所用印章、基本账户交原告使用，未与供电企业协调，厂里长时间停电，影响了原告生产经营，造成原告重大损失。2019年7月5日，因被告没有及时办理用地手续，芷江县商务科技和工业信息化局以被告非法占地为由，要求供电企业停止对芙蓉砖厂供电。7月14日15时，芙蓉砖厂停电。停电后，原告多次要去中止合同，进行清算，未果。现提起诉讼，其目的如诉讼请求。 芙蓉建材厂辩称：1.在2019年3月16日，周兴胜与芙蓉建材厂双方签订《砖厂租赁合同》时，就已明确告知周兴胜砖厂的临时用地手续在报批之中，同时也考虑到短时间停产的因素，因而第一个租赁年度租期延长了两个月（为14个月）。如今芙蓉建材厂砖厂的临时用地手续已经办理好；2.周兴胜与芙蓉建材厂签订合同后从2019年4月1日开始生产至2019年7月14日，实际生产经营砖厂3个月零14天，按合同约定周兴胜第一期的租金30万元不存在退还，而且在2019年7月1日周兴胜应交纳第二期租金30万元，其中抵扣预售砖款（160585-5580-7375）147630元，应交租金152370元；3.对于周兴胜交纳的诚信金10万元，因周兴胜不按时支付第二期租金，芙蓉建材厂有权不予退还该诚信金。对于代发砖款、垫付电费双方可以据实结算。周兴胜没有挖排水沟，即便发生也是其生产期间自行承担的费用。周兴胜起诉要求解除合同的真实目的，是其认为生产成本过高，要求芙蓉建材厂修改租赁合同遭到拒绝，所以周兴胜的最终目的是要求修改租赁合同减少租金。由此可见，其诉请完全不能成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷予以佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于双方均作为证据提交了的《砖厂租赁合同》，本院经审查、核实认为该合同符合证据的客观性、合法性、关联性，本院依法予以采信；二、关于周兴胜提交的领据、照片，拟证明周兴胜替芙蓉建材厂整改排水沟发费12400元，经本院审查、核实认为，照片未能体现排水沟已整改，而领据上注明的是挖机使用及转土的费用，该两份证据不能直接证明系周兴胜整改排水沟所支付，故本院对周兴胜提交该证据拟证明之事实不予认可；三、关于周兴胜提交的崔督函、工作联系函、关于芷江侗族自治县新店坪芙蓉新型建材厂终止合同函，经本院审查、核实认为，该三份函均系周兴胜单方作出，不能直接证实芙蓉建材厂存在违约行为，及周兴胜因芙蓉建材厂的违约行为可单方解除合同，故对周兴胜提交的崔督函、工作联系函、关于芷江侗族自治县新店坪芙蓉新型建材厂终止合同函仅作参考，不作为认定本案相关事实的依据；四、关于芙蓉建材厂提交的人民调解记录，经本院审查、核实认为，该记录系双方在调解过程中的陈述，不得作为认定本案相关事实的依据。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下： 2019年3月26日，周兴胜与芙蓉建材厂签订《砖厂租赁合同》，合同约定，芙蓉新型建材厂将生产和经营权承包给周兴胜，从2019年4月1日起，每三年为一个周期，第一年免期二个月（则14个月），每年租金800000元及税费10000元，周兴胜在承包期间，因周边居民的原因或道路、水电不通，芙蓉建材厂应及时协调，如造成停产停业的损失由芙蓉建材厂负责，芙蓉新型建材厂应及时办理政府政策、证件、采矿权、水电、税务、农业、林农、环保及用地所有的相关手续，如不及时办理，造成周兴胜停产停业的，周兴胜有权终止合同并要求芙蓉建材厂马上清算合同的条款赔赔付周兴胜的违约金。双方约定付款方式为：租金800000元及其税费100000元，诚信金100000元，每年分三次支付，第一次在起租日起三日内支付租金和税费及诚信金400000元，二次在第四个月首日付300000元，三次在第九个月首日支付300000元。关于违约责任双方约定，周兴胜在承包期守信守约，芙蓉建材厂不得以任何理由解除合同，否则赔付周兴胜违约金300000元，周兴胜不能按时支付合同约定的价款，芙蓉建材厂有权终止合同，并不退还诚信金100000元。双方还就其他相关事项在合同中做了约定。2019年4月1日周兴胜开始依约经营芙蓉建材厂，在周兴胜承包经营期间，周兴胜代芙蓉建材厂支付了电费、工资及其他相关费用共计195794元，芙蓉建材厂亦代周兴胜支付电费、维修费等费用共计86272元。2019年4月1日周兴胜向芙蓉建材厂的投资人金刚支付了300000元承包费及100000元保证金。2019年7月14日因芙蓉建材厂未取得用地审批手续而被停电。2019年9月2日芙蓉建材厂的投资人金刚接手管理芙蓉建材厂。 本院认为，本案双方当事人之间签订的《砖厂租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照上述协议约定内容履行相应义务。按照《砖厂租赁合同》约定芙蓉建材厂应及时办理生产经营的相关手续，双方虽对具体办理时间未做约定，但是根据合同签订的目的，此处的“及时”应理解为不能影响周兴胜承包期间的生产经营，但2019年7月14日，芙蓉建材厂因未取得用地审批手续而被停电，导致无法生产，故芙蓉建材厂未能充分、及时履行合同约定的义务，构成违约。按照《砖厂租赁合同》约定，周兴胜应在起租日起第四个月首日（2019年7月1日）支付300000元租金，但其未支付，故周兴胜亦存在违约行为，基于双方均存在违约行为，且现芙蓉建材厂已由其投资人金刚重新管理，《砖厂租赁合同》的合同目的已无法实现，故对于周兴胜要求解除《砖厂租赁合同》的诉请，本院依法予以支持。关于租金，双方约定租赁期间一年的费用为租金800000元和税费100000元，即实际租金为900000元，第一年的租赁期间按合同约定的14个月计算，周兴胜的实际租赁期间为2019年4月1日至2019年的7月14日（按3.5个月计算），实际租金应为225000元，周兴胜已支付300000元，故芙蓉建材厂应返还周兴胜租金75000元。关于违约金，因双方未对芙蓉建材厂不及时办理相关手续的违约行为约定具体的违约责任，周兴胜亦未能证明其实际损失，故本院根据双方均存在违约的情况，酌定芙蓉建材厂将周兴胜支付的100000元保证金予以返还，双方不再另行向对方支付违约金。关于双方代对方支付的费用，双方已作出结算，对结算结果双方均予以认可，即周兴胜代芙蓉建材厂支付了电费、工资及其他相关费用共计195794元，芙蓉建材厂亦代周兴胜支付电费、维修费等费用共计86272元，两项相抵，芙蓉建材厂仍应向周兴胜支付109522元。综上，芙蓉建材厂共计应向周兴胜支付284522元。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第二条、第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除周兴胜与芷江侗族自治县新店坪镇芙蓉新型建材厂于2019年3月26日签订的《砖厂租赁合同》； 二、限芷江侗族自治县新店坪镇芙蓉新型建材厂于本判决生效之日起15日内向周兴胜支付284522元； 三、驳回周兴胜其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12215元，减半收取计6107.5元，由周兴胜负担4000元，由芷江侗族自治县新店坪镇芙蓉新型建材厂负担2107.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员 杨全军 二〇一九年十一月十一日 法官助理 杨 彬 书 记 员 苏 骏