广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初12742号原告：伍肇玲，女，1969年6月14日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：李肖欣，广东金桥百信律师事务所律师。被告：广州市海珠区房屋安全和物业一所，住所地广州市海珠区滨江中路江景街18号303房。法定代表人：陈穗欣，所长。委托诉讼代理人：马竞，被告员工。原告伍肇玲诉被告广州市海珠区房屋安全和物业一所租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告伍肇玲及其委托诉讼代理人李肖欣、被告的委托诉讼代理人马竞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》第十八条无效；2、判令原告按95.5元/月的标准向被告支付2017年6月1日至2018年5月31日的租金；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告父亲伍振明是十三行路同兴路102新12号二楼二房部位的原承租人，于1995年7月1日与广州市荔湾区房产公司杉木栏房管站签订《广州市房地产（住宅）租赁契约》。1996年11月，该房屋被征用拆迁，伍振明与广州市五金公司就安置补偿事宜签订《房屋拆迁安置协议》，约定伍振明从原房屋永迁至海珠区瑞宝村晓港湾美华苑（第C2幢）第407单元，即现在的海珠区晓港湾英华街22号407房（以下简称“涉案房屋”）。协议同时约定，原告按900元/平方米向广州市五金公司购买超出应安置面积(24.429平方米)部分的0.4055平方米（化为建筑面积0.527平方米）的租赁权。根据广州市海珠区的机构改革和职责划分，涉案房屋的产权、租赁和安全管理等工作由被告负责。伍振明去世后，原告作为承租人与被告签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定租赁期限自2014年6月1日至2018年5月31日，月租金95.5元。该合同第十八条约定“租赁期内如按政策发还房屋给业主管业，本合同自房屋发还之日起自行终止，甲、乙双方均不承担终止合同的违约责任”。2017年6月1日，广州市住房和城乡建设委员会批准对涉案房屋撤销经租，发还产权给业主卓鳌。原告认为：原告遵循当年广州市的拆迁要求，永迁至涉案房屋，并出资购买了超出安置面积部分的租赁使用权。原告对涉案房屋拥有永久居住权，被告无权设定合同终止事由。依据合同法第三十九条的规定，原、被告签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》第十八条系由被告预先打印拟定的格式化条款，该条款免除了被告按合同约定继续向原告出租房屋的义务，排除、限制了原告继续以合同约定租金标准继续承租涉案房屋的主要权利，应属无效。且被告在合同签署时亦未采取合理的方式提醒原告，剥夺了原告的选择权，有违公平、诚实信用原则。该约定违反法律规定，严重侵害原告的合法权益。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。1、被告根据《关于进一步做好我市侨房政策工作的意见》（穗国房字[2009]1280号）和广州市处理私房改造遗留问题撤管房屋通知书（荔湾撤字第3096号），已于2017年6月撤管涉案房屋，符合国家政策要求。原租赁合同第十八条应当有效，被告已撤管涉案房屋，因此无权收取涉案房屋租金。2、原告提供的《房屋拆迁安置协议》里，约定原告父亲伍振明永迁至涉案房屋。此后伍振明迁入涉案房屋居住，并签订了《广州市直管房（住宅）租赁合同》，期间被告没有强迫原告回迁，因此没有违反《房屋拆迁安置协议》里永迁的约定。3、《关于进一步做好我市侨房政策工作的意见》（穗国房字[2009]1280号）第五条规定，产权人在取得房屋产权后应与原承租人重新签订租赁协议，两年内不得迫迁。被告认为，该规定中提到的租赁协议指的是申请房屋发还的产权人在取得房屋产权后，与原告签订的租赁协议，并非指涉案合同。根据原告提供的《广州市不动产登记查册表》，涉案房屋的产权人目前仍为广州英华房地产实业有限公司，说明申请房屋发还的产权人未取得涉案房屋产权。4、根据原告提供的收款收据显示，原告于1997年4月购买了租赁权。被告作为涉案房屋管理单位，按照国家相关政策，依法发还房屋产权。因此被告建议原告，可按照相关侨房发还政策，在申请房屋发还的产权人取得房屋产权后，联系该产权人签订新的租赁协议。综上所述，被告依政策执行侨房发还，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2014年9月22日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定甲方同意将海珠区东晓路晓港湾英华街22号407部位（产别：经租产）的房地产出租给乙方，作住宅用途，其中使用面积24.35平方米；租赁期限从2014年10月1日至2018年5月31日，月租金为95.5元；（第十八条）租赁期内如按政策发还房屋给业主管业，本合同自房屋发还之日起自行终止，甲乙双方均不承担终止合同的违约责任；等。2017年4月11日，广州市住房和城乡建设委员会发布荔湾撤字第3096号《撤管房屋通知书》，内容：经审核，下列房屋已批准撤管，退回产权给业主，请按有关规定办理手续。该通知表格中列明具体信息如下：业主姓名：卓鳌（已故）；房屋地址：海珠区晓港湾英华街22号407房；撤管原因：落实政策发还；撤管时间：2017年6月1日；撤管面积：31.6161平方米；申请发还人姓名：卓琼莲；申请人与业主关系：继承人；备注：经租期间租金不结算，只退产权，不退使用权；上述房屋是原同兴路102号的拆迁补偿房屋之一；等。卓琼莲曾向本院提出诉讼请求：1、伍肇玲和何铭超立即向其支付广州市海珠区晓港湾英华街22号407房的房屋使用金（自2017年6月1日起按照同期广州市房地产租赁管理所公布的年度私房租金参考价标准计算至实际搬空腾退上述房屋给卓琼莲之日为止的房屋使用金，房屋建筑面积为31.6161平方米）；2、伍肇玲和何铭超（含同住人员）立即搬空腾退上述房屋给卓琼莲；3、伍肇玲承担本案的全部诉讼费用。本院于2019年3月14日作出（2018）粤0105民初16530号民事判决书，判决：一、伍肇玲在本判决生效之日起十日内向卓琼莲支付自2017年6月1日至本判决发生法律效力之日止的广州市海珠区南洲路晓港湾英华街22号407房（住宅，建筑面积31.6161平方米）的使用费（按照具有国家房屋租金评估资质机构评定的同期同地段房屋租金标准计算，每月、每平方以卓琼莲主张的50元为限）；二、驳回卓琼莲的其他诉讼请求。伍肇玲不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2019年9月25日作出（2019）粤01民终14757号民事判决书，认为：涉案房屋原为卓鳌所有的座落在广州市同兴路102号房屋的拆迁补偿所得；卓鳌去世后，卓琼莲通过公证继承方式依法继承了涉案房屋产权，广州市住房和城乡建设委员会已于2017年4月11日作出了《撤管发还通知》，将涉案房屋发还给卓琼莲管理，撤管日期为2017年6月1日；伍肇玲作为承租人与原出租人广州市海珠区房屋安全和物业一所签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》第十八条约定，租赁期内如按政策发还房屋给业主管业，本合同自房屋发还之日起自行终止，而且该合同约定的租赁期限至2018年5月31日；即至本审一审法庭辩论终结之日，该合同的租赁期也已届满，故卓琼莲作为涉案房屋的实际权属人，对该房屋享有管理使用收益的权利，其有权提起本案诉讼主张涉案房屋的相关权利；在涉案房屋产权发还给卓琼莲后，伍肇玲有权继续租赁使用该房屋，但应依据公平合理原则向卓琼莲支付租金或使用费；等。该案判决：一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初16530号民事判决的第二项；二、变更广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初16530号民事判决的第一项为：伍肇玲在本判决发生法律效力之日起十日内按每月1422元标准向卓琼莲支付自2017年6月1日起至本判决发生法律效力之日止的广州市海珠区南洲路晓港湾英华街22号407房（住宅，建筑面积31.6161平方米）的使用费；三、驳回伍肇玲的上诉请求。该案已生效。据查册时间为2019年6月12日的《广州市不动产登记查册表》反映，海珠区南洲路英华街22号407房的建筑面积为31.6161平方米，单位名为广州市五金公司，占有部分为全部，产权来历为征用补偿接管，处理日期为2002年1月28日，性质为经；备注：2017年6月1日荔湾撤字3096号落实政策发还，撤全间共31.6161平方米；等。另查，1995年7月1日，伍振明（承租人、乙方）与广州市荔湾区房产公司杉木栏房管站（出租人、甲方）签订《广州市房地产（住宅）租赁契约》，约定甲方同意将荔湾区十三行路同兴路102新12号二楼二房部位的房屋出租给乙方作住宅使用，房屋使用面积14.02平方米；租赁期限自1995年7月1日至1998年6月30日止；等。1996年12月27日，伍振明（乙方、被拆迁人）与广州市五金公司（甲方、拆迁人）签订《房屋拆迁安置协议》，约定甲方拆除十三行同兴路12号的房屋，乙方是该屋的使用人，承租面积14.02平方米；乙方同意1997年1月28日前迁出原址房屋；甲方应于1997年1月28日前，在海珠区瑞宝村晓港湾美华苑（第C2幢）第407单元，产权属于公有的套间，使用面积24.8345平方米安置给乙方回迁居住；超出应安置面积0.4055平方米，化建筑面积为0.527平方米，按每平方900元购租赁权，合计474.44元，此款在本协议生效日一次性向甲方付清；超出应安置面积部分乙方应按市房管部门核定的民用公房租金标准向甲方交纳房租；等。广州天域房地产实业有限公司于1997年4月7日出具的收据载明，伍振明支付了上述房屋购买租赁权款474.4元。原告于2019年6月10日提起本案诉讼。庭审中，原告表示被告从2017年6月1日开始没有收取原告租金，原告也没有向业主支付租金。原告明确其第二项诉讼请求为：被告继续履行《广州市直管房（住宅）租赁合同》，即按95.5元/月的标准向原告收取租金。本院认为：根据查明事实，原告的父亲伍振明原是同兴路102号的承租人之一，基于该房屋拆迁而被回迁安置到涉案房屋，伍振明死亡后，原告与被告就涉案房屋签订了《广州市直管房（住宅）租赁合同》。该合同第十八条约定，租赁期内如按政策发还房屋给业主管业，本合同自房屋发还之日起自行终止，原、被告双方均不承担终止合同的违约责任。生效的裁判文书已经查明并认定房管部门将涉案房屋发还卓琼莲管理，卓琼莲为涉案房屋的实际权属人，对涉案房屋享有管理使用的权利，原告伍肇玲继续租赁使用涉案房屋，应当向卓琼莲支付租金或使用费。并判决原告伍肇玲向卓琼莲支付自2017年6月1日至该判决生效之日止的使用费。鉴此，原、被告之间的租赁关系已于2017年6月1日终止，原告伍肇玲应当积极履行上述判决确定的义务，向卓琼莲支付房屋使用费。且原告提交的证据不能证明《广州市直管房（住宅）租赁合同》第十八条有违反《中华人民共和国合同法》第三十九条的情形，故原告的全部诉讼请求无理无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条的规定，判决如下：驳回原告伍肇玲的全部诉讼请求。本案受理费100元，由原告负担；原告于本判决生效之日起十日内支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  钟 琴人民陪审员  黄碧茹人民陪审员  彭 海二〇一九年十一月二十二日书 记 员  蒋芷欣莫敏琪