海南省海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2019琼0107民初6024号   （2019）琼0107民初6024号   原告：王海丹，女，1982年10月21日出生，汉族，现住海口市。   委托诉讼代理人：符春光，海口市秀英区海秀法律事务所法律工作者。   被告：海南新大洲投资有限公司，住所地海南省海口市世贸北路海，统一社会信用代码XXX。   法定代表人：董振祥。   委托诉讼代理人：方勇，男，该公司行政部经理。   原告王海丹与被告海南新大洲投资有限公司（以下简称新大洲公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王海丹及其委托诉讼代理人符春光、被告新大洲公司的委托诉讼代理人方勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告王海丹向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金38497.34元（163天×236.18元/天）；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月7日，原、被告签订《海口市商品房买卖合同》，约定被告以每平方米7592.99元的价格将位于海口市××区北侧的荣达花园商住楼2幢701房出售给原告，总价款472360元。签订合同后，原告依约向被告支付了购房款472360元。根据合同第八条的约定，被告应在2017年6月1日前交付房屋给原告使用，但其行为已构成违约，直到2018年5月13日才以短信方式通知原告交房。原告在2019年6月25日正式收房，并向物业管理公司缴纳自2018年5月至2019年6月的住宅物业服务费1581元及向被告缴纳代缴办理产权证所需费用3530元。因此，依据合同第十一条第二项的约定，被告应向原告支付逾期超过180日后交房共163天的违约金38497.34元。   被告新大洲公司辩称：被告承认原告所述事实。但延迟交房是因为楼房外立面颜色变更致使政府有关部门以不符合周边整体规划为由要求整改造成的，被告有合法的变更手续，该情况在之前的业主诉讼案件中已经法院调查认可。至于原告提出的赔偿事宜，希望法院能参考之前的案件中调低赔偿标准的做法进行裁判。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《海口市商品房买卖合同》、支付购房款的《销售不动产统一发票》《海南增值税普通发票》《荣达花园（龙凤花园）代缴办理产权证所需费用收据》、深圳市彩生活物业管理有限公司开具的龙凤家园高层住宅物业服务费（2018年5月-2019年6月）收据、被告的企业机读档案登记资料、海口市秀英区秀英街道办事处秀海社区居民委员会开具的社区居住证明，被告对其真实性、合法性、关联性均无异议。本院对原告的证据三性予以认定。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月7日，原告王海丹与被告签订了《海口市商品房买卖合同》，主要约定：原告购买被告开发的预售商品房，即位于海口市××区北侧的荣达花园商住楼2#楼（幢）七层701房，建筑面积共78.44平方米，其中套内建筑面积62.21平方米；按套内建筑面积计价，每平方米7592.99元，总金额472360元；原告应在合同签订当日向被告支付总房款的20%（含定金），计102360元，余款80%计370000元由原告申请银行按揭贷款向被告支付；被告应于2017年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得由建设工程质量安全监督站出具的《建筑工程施工质量监督意见》且符合本合同约定的商品房交付给原告使用；（第八条第二款）但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1.因不可抗力且被告在事实发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府行为导致工期延误；3.非被告原因，停水停电累计超过72小时或连续停水停电八小时以上而导致工期延误；4.施工期间遭遇的地震、水灾、火灾、台风、和其他自然灾害导致停工八小时以上；5.施工期间新发现影响施工的异常地质情况；6.因原告逾期付款或原告申请的银行按揭贷款未划入被告账户，被告有权不通知原告而按累计逾期天数相应顺延交楼时间。除本合同第八条规定的特殊情况外，被告未能按本合同约定期限交房，按下列方式处理（逾期时间分别处理，不作累加）：1.逾期在180日之内，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房价款的万分之五支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过180天，原告有权单方面解除合同；原告要求进行履行合同的，合同继续履行，被告按逾期天数每日向原告支付已付房价款万分之五的违约金；3.因被告以外的外界因素，导致合理延期，原告对被告所告知的事由未提出书面异议的，视为双方同意合理延期并免责。该合同签订之后，原告向被告支付了购房款102360元，被告于2016年4月21日向原告开具了《销售不动产统一发票》。原告还办理了银行按揭贷款370000元，被告于2019年7月16日开具相应《海南增值税普通发票》。因被告直到2018年5月13日才短信通知原告收房，原告认为被告的行为已经违约，故向法院提起诉讼。   另查，本院在2018年集中审理一批涉案小区业主起诉被告，要求支付逾期交房违约金的案件，该批案件已经审结。生效判决认定原海口市规划局对涉案小区外立面的整改要求不属于合同约定的因政府行为导致工期延误。   本院认为，原、被告之间的《海口市商品房买卖合同》，系双方当事人基于真实意思表示所自愿签订，其缔约主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。该合同对签订双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。原告已依照合同约定，按期支付了全部购房款，被告应依约向原告交付合同约定的商品房。被告已认可未按期交房的事实，但认为合同约定的违约金过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。原告未能提供证据证明其存在除已付房款被占用之外的其他损失，故本院认定被告逾期交房给原告造成的损失为已付房款被占用期间的利息损失，该损失最高可按中国人民银行同期一年期贷款基准利率上浮50%计算，该利率折算为年利率6.525%（4.35%+4.35%×50%），再上浮30%后折算的年利率为8.483%，双方约定的逾期交房违约金的计算标准为按已付购房款的每日万分之五（即年利率18%），已远远超过该8.483%，故本院将逾期交房违约金的计算标准调整为年利率8.483%。被告应按调整后的计算标准向原告承担逾期交房的违约责任，原告主张的超出该计算标准的违约金，本院不予支持。原告主张从2017年12月1日起至2018年5月13日止计算违约金，本院予以照准，故以已付购房款472360元为本金按年利率8.483%（即日利率0.024%）计算的被告应付逾期交房违约金为18478.72元（472360×163天×0.024%）。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：   一、限被告海南新大洲投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王海丹支付自2017年12月1日起至2018年5月13日止的逾期交房违约金18478.72元；   二、驳回原告王海丹的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费381元（原告已预交），由原告王海丹负担183元，被告海南新大洲投资有限公司负担198元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。       审判员   袁艺畅   二〇一九年十一月二十二日   书记员   许莹莹  速录员   符周婷   附：本案适用法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数量的违约金，也可以约定因违约产生的损失的赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件   适用法律若干问题的解释》   第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%位标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行其他义务的应当支付迟延履行金。