广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0103民初7669号原告：卢树楷，男，1987年8月27日出生，汉族，住广州市白云区。委托代理人：罗东耀，广东金山石律师事务所律师。被告：叶俊华，男，1986年3月12日出生，汉族，住广州市白云区。委托代理人：霍永潮，广东秋粤律师事务所律师。原告卢树楷诉被告叶俊华租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案受理后，依法由审判员邱思陵适用简易程序,于2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告卢树楷及其委托诉讼代理人罗东耀、被告委托诉讼代理人霍永潮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢树楷向本院起诉请求：1、双方于2019年3月18日签订的《联营合同》及《联营补充协议》无效。2、被告向原告补偿经济损失397567元。3、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年3月18日，原告与被告签订名为《联营合同》的租赁合同，约定被告将位于广州市荔湾区龙溪504号（注：原广州市荔湾区龙溪198号之六）物业及附属空地（包括一层正常营业使用中场地的1/2和二楼办公区201、202室，面积约746平方米）租予原告，每月租金标准为39000元/月，租赁期限为8年。同时，双方签订《联营补充协议》，约定任何一方未能履行本协议规定的条款，另一方有权依法提前解除本协议，造成的损失由责任方承担。签订协议后，原告依约缴纳了117000元租赁保证金。其后由于经营需要，原告与广州市逸家装饰工程有限公司签订了《逸家装饰工程合同书》，约定该司为原告租赁的场地进行装修，原告支付了166000元装修费。同时，原告也与上海阑途信息技术有限公司签订了《途虎养车工厂店加盟合同》并支付了20万元合同款以及10万元保证金。2019年4月10日，荔湾区人民政府海龙街道办事处向被告发出《告知书》，通知其出租的场地存在违法用地情况，督促其及时整改。其后在2019年4月22日和4月28日，广州市规划和自然资源局和荔湾区人民政府海龙街道办事处又再次向能量汽车中心发出告知书，要求自行整改，否则将强制清拆整改。能量汽车中心是由广州越能量汽车有限公司运营，被告当时是该司的监事，同时又是出租人，其对违建事实十分清楚。但2019年4月期间，被告向原告隐瞒上述情况，而且被告另一合作伙伴杨子琪还向原告表示，租赁场地没有问题，可以进行装修。原告在得到被告确认租赁物无瑕疵的情况下，才正式进场装修，并开始购置多台机器，聘请多名工作人员，为新店铺作经营装备。被告的该行为明显违背诚实信用原则，直接导致了原告后面一连串的经济损失。直到2019年5月13日，政府部门到现场勘察，原告才知道违建事实。被告合作伙伴杨子琪仍告知原告可以继续营业，但是办不到营业执照，并让被告将能量汽车中心的营业执照转给原告。但是到现在为止，被告都没有把营业执照和相关税控盘给原告注销。至2019年7月，租赁物已被完全拆除，原告遭受了巨大经济损失，被告一直拒绝协商赔偿事宜。原告损失的费用共有397567元，主要为：1、加盟费20万元；2、装修费166000元；3、机器折旧费8000元；4、机器装卸及运输费6000元；5、工人工资17567元。租赁合同上的租赁地址荔湾区龙溪504号实际上就是能量汽车中心，即广州越能量汽车有限公司的登记地址，是荔湾区龙溪大沙村198号之六。上述两地址是同一建筑物。被告已经变更为广州越能量汽车有限公司法定代表人、执行董事、总经理及唯一股东。被告叶俊华辩称：一、我方认为涉案地块存在违法用地的事实并非由我方造成，我方自身亦不知晓涉案地块存在违法用地的事实，我方不存在任何欺诈和故意隐瞒的情况，原告主张损害结果与我方的转租行为之间没有因果关系。二、原告在承租涉案地块短期内就已经收到了荔湾区政府海龙街道办事处的《告知书》，而原告依然继续其经营生产活动，原告理应对损失扩大承担责任。三、原告主张的损失均没有任何事实与法律依据，法院应当予以驳回。根据原告提交的加盟合同可知，该加盟合同的封面签订时间为2019年2月，而且原告没有完整提交加盟合同，因此我方认为该加盟合同在涉案地块租赁前就已经签订，而且在加盟合同第五页亦可看出，对于加盟店的位置均系由原告单方手写，因此我方认为加盟合同的落注的时间以及位置均系原告单方拟上去，加盟合同亦是在涉案地块租赁前就已经签订。加盟费的产生系原告经营特定的行业以及品牌所自愿缴纳的，加盟费属于我方无法可预见的额外费用，不应列入损害赔偿范围以内。原告已经利用了加盟合同在龙溪重新进行了开业，其加盟费并非任何实际损失。原告主张的装修费166000元没有任何事实与法律依据。涉案店面转租时，我方已经对其进行了大量的装修，原告事实上只是对涉案店面进行简单的装修，因此原告的装修费用不可能存在166000元。装修款并没有实际发生，原告提交的装修款均为收据，早已在第三方政府部门出具限期整改告知书后才出具，我方认为原告伪造证据和虚设装修费用。而且根据合同标的装修款项为166000元全部为现金交易，明显不符合交易逻辑。另外装修款存在分期付款的情况，而原告收据显示一次性付款且与装修合同约定的支付时间不一致，明显不符合市场交易的逻辑和惯例。原告主张的机器折旧费、机器装卸及运输费、工人工资等均没有事实与法律依据。综上请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2019年3月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《联营合同》和《联营补充协议》。《联营合同》约定：甲方将位于广州市荔湾区龙溪504号物业及附属空地出租给乙方作经营用途使用。甲方交付建筑物标准：现状（一层正常营业使用中场地的1/2；二楼办公区201、202室）；乙方于本合同签订后，在双方约定之日内可接收租赁标的。甲乙双方签订本合同后，待乙方办理相关营业证照（或出具相关回执）后，本合同条款生效。租金标准为每月39000元，第二年起每年递增5%，每逐年递增累计。租赁期限为8年。乙方应于2019年3月18日当日，向甲方支付三个月的租金款项117000元作为按金，及交付一个月的租金39000元。合同期满，双方结清权利义务后甲方无息退还按金。乙方承担租赁标的的室内所有间墙及室内装修、招牌及二次装修所需的一切施工和材料费用，以及责任。乙方自主经营、自负盈亏，与甲方无关，需承担租赁标的因使用和经营及管理所产生的一切经济责任、债权、债务等责任等。《联营补充协议》约定：甲方将广州市荔湾区龙溪504号物业及附属空地租赁给乙方作商业用途使用，使用面积约746平方米，甲方提供场地，乙方向甲方按月缴纳租金。合同期内，场地、物业为甲方向权属方（相关村委）租赁并分租给乙方作商业联营使用。因使用需要对物业进行扩、加、改建（含改变间隔）或室内外装修，在不损坏房屋结构下甲方应予以同意，有关报建及扩加、承建、装修等费用由乙方承担。（第七条第一款）联营期内（含免租装修期）甲、乙双方未征得另一方同意而单方解除协议的，另一方有权要求赔偿损失，如属乙方违约，甲方则有权扣除乙方联营保证金；如属甲方违约，乙方则有权要求甲方双倍返还联营保证金。违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，否则按违约责任第七条第一款处理等。同日，广州越能量汽车有限公司向原告出具《收据》（NO.2839643），《收据》（NO.2839643）载明：今收到卢树楷交来厂房押金，金额117000元，收款单位为广州越能量汽车有限公司。2019年3月28日，原告（乙方）与案外人上海阑途信息技术有限公司（以下简称：阑途信息公司、甲方）签订《途虎养车工场店加盟合同》，约定甲方允许乙方开设“途虎养车工场店”，该工场店的具体地址为广州市荔湾区龙溪504号，主要经营者为卢树楷，营业面积为600平方米，非经甲方事先同意，乙方无权更改“途虎养车工场店”的营业所在地、营业面积及经营内容。加盟期限为3年+3年，乙方/主要经营者应于本合同签订后2日内向甲方支付10万元作为保证金用以保证乙方全面遵守本合同所有条款；甲方授权乙方在店面形象、人员服装及店内陈设物品中使用“途虎”商标，具体如下:乙方经营场地使用面积小于800平方米的，前三年商标授权使用费为20万元；乙方需在本合同签订后，甲方“工场店招牌套组”施工进场前，一次性支付首三年商标授权使用费20万元等。该合同附件五，双方就本合同所的修正的补充内记载利益分配前6个月，股东信息卢树楷40%，洪景陶40%，徐文筱20%。材料一营业执照复印件、材料二个人证件复印件、材料三房屋租赁合同复印件以及材料四道路运输许可证复印件等均空白。同日，原告向阑途信息公司汇款100000元。2019年4月2日，原告（甲方）与案外人谭建路（乙方）签订《逸家装饰工程合同书》，约定本装修工程位于海龙街××大道沙村××号铺，工期为33天，2019年4月3日算起；合同预算总金额为132000元，按实际工程量计算，增加项目另计。合同签订开工后，乙方开工第三天，甲方向乙方支付预算工程额的40%，计50000元整；砌墙水电前期完成，甲方向乙方支付预算工程款总额的30%，计50000元；玻璃、地板铺贴完成，甲方向乙方支付预算工程款总额的25%，计25000元；装修工程竣工并经甲方验收无质量问题后一个月内付清全部余款等。谭建路在乙方（负责人）处签名，广州市逸家装饰工程有限公司在乙方落款处加盖了公章。2019年4月5日，原告向谭建路汇款装修首期款50000元。之后，原告分别在2019年4月15日、2019年4月25日、2019年5月1日、2019年5月21日以及2019年7月17日向谭建路支付了工程款和招牌定金共计116000元。2019年4月25日，原告向阑途信息公司汇款200000元。阑途信息公司于2019年7月11日向原告出具了上述两笔款项的发票。2019年4月10日，广州市荔湾区人民政府海龙街道办事处（以下简称：海龙街办事处）发出《告知书》，内容如下：本场地当事人：我街道办事处巡查发现，你在龙溪“回味鸡”固定建筑后面地块出现地面硬地化，搭建钢架大鹏、硬质围蔽、硬质顶棚、砖房、板房、汽车销售等涉嫌违法用地的情况。现我街道办事处告知你尽快对该地块作出整改，若你方未及时整改，由此产生的相关法律责任由你方负责承担。2019年4月22日，海龙街办事处向能量汽车中心作出《告知书》，载明：根据《关于海龙街涉嫌违法用地的告知函》穗规划资源荔函[2019]311号文通告，你在龙溪“回味鸡”固定建筑后面地块出现地面硬地化、搭建钢架大棚、硬质围蔽、硬质顶棚、砖房、板房、汽车销售等涉嫌违法用地的情况。现告知你，请按照相关规定，在2019年4月30日前自行整改，若你方未及时整改，我街将报请区执法部门强制整改，由此产生的相关法律责任由你方负责承担。2019年4月28日，广州市规划和自然资源局向能量汽车中心地块业主作出《限期改正告知书》并抄送海龙街道办事处、龙溪股份合作经济联合社。《限期改正告知书》载明：能量汽车中心地块业主在海龙街龙新大厦旁能量汽车中心地块存在违法用地行为，要求自收到本告知书之日起5日内停止违法行为，对利用农用地进行工作生产（含工业生产农资）、仓储、商业办公、经营汽车及修理、停放汽车、经营家私、经营餐饮等非农用途的，将强制清理，拆除地址建（构）筑物，恢复农业用途；要求及时停止违法行为，按要求自行整改，逾期仍未改正的，将依法强制清拆整改等。2019年5月11日，原告通过微信询问案外人杨子琪明天叫装修工人去干活有无问题，杨子琪回复：“无什么问题，但星期一要停一停，星期一有人来检查”。2019年5月15日上午，杨子琪通过微信告知原告：“最新的消息还是，我们那里门前需要还原绿化，不会拆我们那里，昨晚我找几个村民代表吃饭，侧面在了解的。这次问题主要是村里头有人实名举报村联有非法收入，占用耕地，他们都知道是谁在搞事，但就是对方还没妥协，揾到我们开搞”。同日，广州越能量汽车有限公司法定代表人由案外人邱杰鹏核准变更为原告，原告的职务为执行董事兼总经理，监事由叶俊华变更为徐文筱，公司股东由邱杰鹏变更为洪景陶、卢树楷；广州越能量汽车有限公司的注册地址仍为广州市荔湾区海龙街龙溪大沙村198号之六。2019年9月10日，广州越能量汽车有限公司有法定代表人由原告变更为被告叶俊华。2019年6月4日，被告通过案外人邱杰鹏向原告退还了押金117000元。2019年9月12日，原告在增南路××号开设新的途虎养车工厂店。庭审中，原、被告双方确认《联营合同》上的约定的租赁标的物位于海龙街龙新大厦旁能量汽车中心地块内，案涉场地已被拆除。被告确认租赁物地址荔湾区海龙街龙溪大沙村198号之6与荔湾区龙溪504号实际上是同一个位置，另陈述知道原告装修，在2019年4月10日街道办事处巡查时已经就每个场地发了告知书，巡查时原告正在装修，不止被告收到了告知书。原告另提交照片拟证明租赁物装修后的状况，提交机器设备折旧费、安装及运输费收据、工人工资支付情况和微信转账凭证拟证明原告损失了机器折旧费8000元，机器装卸及运输费6000元，工人17567元；其中《工人工资支付情况》由窦耀辉、林建林、陈泽彬以及**鑫作出，均陈述在他们在2019年3月至5月期间在途虎养车龙溪店工作，由原告通过微信支付了工资。原告解释折旧费及运输费是因为被拆除的租赁物原来有十一个位置用于修车，但现租赁场地面积较小，只能安排7个位置，故向厂家退回了4个位置的设备而产生的费用；由于设备款还未付清，折旧费及运输费原告没有钱给厂家，故厂家只是开了收据证明原告要支付这笔费用，原告并未支付这些费用，故没有支付凭证；工人工资标准由原告与工人口头约定，3000元/月至5000元/月不等，共招聘了十个工人，有些工人走了，删除了微信，故只能找到四个工人出具《工人工资支付情况》；因在试工期故未签订劳动合同，也没有社保记录，聘请的工人工作内容主要是汽车维修，熟悉手机操作相关系统和流程。被告对照片的真实性予以确认，但认为不能证明原告实际装修的损失；对机器设备折旧费、安装及运输费收据和工资支付情况均不予确认，认为与本案无关联，而且原告在龙溪已重新开业，该损失并不存在；认为工资支付情况是原告内部管理工作内容。被告另提交室内装修图片以及电子回单查询，拟证明案涉租赁物在转租给原告前已存在大量装修，被告的合伙人杨子琪代原告向案外人广东喜龙投资管理有限公司垫付租金104840元。原告对室内装修图片的真实性予以确认，承认是原告收铺时的装修现状，但认为原告的装修费损失是收铺后装修产生的；对电子回单认为这是原告与杨子琪另外的法律关系，是杨子琪代原告支付的新租赁商铺的押金，与被告无关。本院认为：原、被告签订的《联营合同》及补充协议虽名为联营，但根据合同中的约定，原告需每月向被告支付租金，承租期间自主经营、自负盈亏，与被告无关，因此，该合同实为租赁合同。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款、第四款、第十二条、第四十四条、第六十三条的规定，我国实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地；建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续；未经法定程序，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，案涉场地所在的能量汽车中心地块因用于经营汽车及修理等非农用途，被广州市规划和自然资源局认定为违法用地行为，地块上的地上建（构）筑物被强制清拆整改。可见，案涉场地所在地块违反了土地管理法上述关于集体土地不得出租用于非农建设的强制性规定，《联营合同》及《联营补充协议》约定出租的物业为未经办理农用地转用审批手续而占用土地建设的房屋，应为无效合同。因合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告作为案涉地块上建筑物的出租人，负有向原告提供合法建筑物供原告使用的基本义务，理应在向原告出租案涉物业前查明案涉土地的使用和地上建筑物的合法性，现原告在未查清该问题的情况下将在农用地上建设的用于非农用途的建筑物出租给原告用于经营，存在过错。原告作为承租人，在签订案涉《联营合同》时，对案涉场地的土地性质、产权情况未尽到基本的审慎义务，其对合同的无效亦存在过错。根据公平合理原则，原告的损失应由原、被告各承担50%。关于原告的损失金额，本院分析如下：第一，虽案涉场地因违法用地不能使用，但原告现已另行承租场地经营途虎养车工场店，其与阑途技术公司就加盟途虎品牌开设“途虎养车工场店”签订的合同仍在履行，原告认为该加盟合同因被告原因造成了损失，但未提供证据予以证明，也未提交证据证明损失的具体金额，故本院认为原告支付的加盟费20万元不构成原告的实际损失。第二，原告举证证明其向谭建路支付了装修费166000元、对案涉场地进了装修等事实，被告亦知悉原告在对场地进行装修。故本院对原告主张的对案涉场地进行装修支出了166000元的事实予以采纳。海龙街办事处在2019年4月10日起已向场地的当事人派发《告知书》，要求对场地进行整改。原告当时已承租案涉场地并开始装修，被告也在场地内经营，双方均不可能完全不知道场地需要整改的信息。结合双方的微信聊天记录，被告在未向相关部门核实清楚的情况下在2019年5月15日给原告提供了错误的整改措施信息，导致原告产生案涉场地可继续使用、进行装修的错误理解。因此，该166000元装修费构成原告的实际损失。第三，机器折旧费8000元、机器装卸运输费6000元是因案涉场地无法使用，原告需另寻场地继续经营而产生的损失，因此，均属原告的实际损失。第四，原告聘请员工在案涉场地工作而支付的工资17567元，是原告为准备营业的管理性支出，原告亦享受了员工的劳务成果，故不属于因被告造成的实际损失。综上，原告的实际损失为180000元。故被告应向原告赔偿损失180000元的50%即90000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告卢树楷与被告叶俊华于2019年3月28日签订的《联营合同》、《联营补充协议》无效。二、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告叶俊华向原告卢树楷赔偿损失90000元。三、驳回原告卢树楷其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3632元，由原告卢树楷承担2607元，被告叶俊华承担1025元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  邱思陵二〇一九年十一月十九日书记员  吴 帆卢健华