北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初6885号原告：薛利亭，女，1958年6月18日出生，汉族，北京市门头沟区中门寺矿山机械厂职工，住北京市门头沟区。被告：北京住好家房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇北清路1号院8号楼14层2单元1411-101。法定代表人：吕国平，总经理。委托诉讼代理人：詹广健，男，1986年3月28日出生，北京住好家房地产经纪有限公司业务经理。原告薛利亭与被告北京住好家房地产经纪有限公司（以下简称住好家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告薛利亭到庭参加诉讼，被告住好家公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。薛利亭向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告还清原告租房期间所欠房款（2019年8月1日至2019年8月31日，2700元）及违约金（二个月的租金5400元），上述共计8100元整；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告作为甲方与被告签署了《房屋委托合同》，合同约定原告委托被告将其位于北京市×××号楼×单元×号房屋（以下简称506号房屋）进行出租，委托期限自2018年11月1日起至2021年10月31日止。但自2019年7月30日后，住好家公司再未给付原告租金，且无法联系。原告的房屋被住好家公司实际租给案外人，住好家公司未给付租金后，原告只能找到租户协商，因租户表示其已给住好家公司实际缴纳了租金，故原告只能与租户协商同意租户住到8月底，因此，原告并没有实际收到2019年8月1日至2019年8月31日的租金。后租户搬走，原告于2019年9月1日将房屋另行出租给链家自如。关于原告与住好家公司订立的房屋委托合同，因住好家公司拒不支付租金，导致合同订立的目的无法实现，原告认为该合同已于2019年8月底实际解除。且住好家公司的行为符合双方订立的《房屋委托合同》约定的违约条款，应当依照合同条款支付原告违约金。综上，原告为维护自身权益，诉至法院，望判如所请。住好家公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月24日，薛利亭（甲方）与住好家公司（乙方）签订《房屋出租委托合同》（编号5000196，以下简称196号出租委托合同），内容包括：“甲方将坐落于北京市×××二居房屋（即前述506号房屋）委托乙方对外出租，甲方提供房屋的现有装修及设施情况，由双方在合同附件《物品交接单》中具体说明。甲方全权委托乙方代理房屋出租事项，并代理签署相关合同，乙方在授权范围内签署的合同文件，甲方均认可。委托期限共计36个月，即2018年11月1日起，至2021年10月31日止。合同签订后，甲方同意每年预留出90天不计算租金，作为乙方接洽承租工作期。工作期后，从2019年2月1日开始计算租金，即自委托之日起每年乙方给甲方33个月的房租。房屋每月租金为人民币3300元，房租按季度缴付。具体付款日期为：第一次2018年10月24日3300元整；第二次2019年1月30日6600元整；第三次2019年4月30日9900元整；第四次2019年7月30日9900元整；第五次2019年10月30日9900元；第六次2020年1月30日9900元整；第七次2020年4月30日9900元整；第八次2020年7月30日9900元整；第九次2020年10月30日9900元整；第十次2021年1月30日9900元整；第十一次2021年4月30日9900元整；第十二次2021年7月30日9900元整；在合同期内，乙方不得低于此价格付款，为了便于出租，如乙方出资对房屋进行了改善装修或添置设备等情况，甲方允许乙方适当浮动出租价格，多出部分归乙方所有。违约责任：1、委托期内，乙方提前退租的，应赔偿甲方两个月的合同约定的月租金为违约金；2、委托期内，甲方提前收回房屋，无论转租、自用或因自身原因造成本合同不能履行的，甲方应提前壹个月通知乙方，并赔偿乙方两个月的合同约定的月租金为违约金，并赔偿乙方及给乙方代理出租客户造成的经济损失；3、甲方在解除合同当日，应无条件将委托期剩余的房租全部退还对方。合同争议解决办法：下列情形之一可以变更或者解除本合同：双方均不承担违约责任1、甲乙双方协商一致的；2、不可抗力致使本合同不能继续履行的；3、依照政府租赁政策或法规必须变更或终止合同的；4、依照政府房屋拆迁公告规定时间需要拆除房屋的。本合同一式贰份，甲乙双方各执壹份，本合同从签订之日起签字盖章后生效。注：为避免不当承诺给双方造成损害，请您将双方约定在合同中注明，口头承诺将视为无效。”2019年5月23日，薛利亭（甲方）与住好家公司（乙方）又签订《协议》，约定：“甲方同意乙方2019年6月1日起至2021年10月31日期间，房租由原来的3300元/月，变更为2700元/月。原合同不变。”2018年10月29日，薛利亭名下中国工商银行账户收到案外人白某彬给付的3300元，交易摘要为跨行转出；2019年2月1日，薛利亭名下中国工商银行账户收到案外人白某彬给付的6600元，交易摘要为跨行转出；2019年5月30日，薛利亭名下中国工商银行账户收到案外人白某彬给付的3000元，交易摘要为他行汇入；2019年6月17日薛利亭名下中国工商银行账户收到案外人支某司给付5100元，交易摘要为钟沚诺支付宝转账；2019年6月26日薛利亭名下中国工商银行账户收到案外人支某司给付300元，交易摘要为钟沚诺支付宝转账。2019年9月1日，薛利亭与北京自如生活企业管理有限公司就506号房屋订立资产管理服务合同，将506号房屋另行出租并获得收益。庭审中，薛利亭认可住好家公司向其实际支付租金至2019年7月30日。上述事实有《房屋委托合同》、银行流水、资产管理服务合同等证据以及当事人陈述在案佐证。本院认为：被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。被告住好家公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，根据薛利亭与住好家公司签订的196号出租委托合同约定的权利义务，该合同实为房屋租赁合同，且系双方真实意思表示。后薛利亭与住好家公司协商一致下调租金，并签订《协议》对196号出租委托合同作出变更，双方先后订立的合同及补充协议均不存在可能导致合同无效的情形，本院予以确认，双方应按照变更后的合同条款，履行各自义务。薛利亭与住好家公司在合同中约定的租赁期限为2018年11月1日至2021年10月31日。但住好家公司未依照合同约定在合同规定的付款期内给付第四次租金，且至薛利亭实际收回502号房屋止仍未交付任何租金，住好家拒不支付租金的行为不符合双方订立的合同的约定，并达到薛利亭与住好家公司订立房屋租赁委托合同的根本目的无法实现的程度，故对薛利亭主张其与住好家公司订立房屋租赁委托合同已实际解除这一意见，本院予以采信。关于薛利亭主张住好家公司支付2019年8月1日至2019年8月31日期间租金的请求，薛利亭已于2019年9月1日前实际控制506号房屋并就该房屋另行出租并取得租金收益，且住好家公司实际支付租金至2019年7月30日，故薛利亭主张2019年8月1日至2019年8月31日期间租金的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。关于违约金，薛利亭主张根据196号出租委托合同第六条第1款之约定，住好家公司应当向其支持违约金。196号出租委托合同第六条第1款的内容为：“乙方提前退租的，应赔偿甲方两个月的合同约定的月租金为违约金”，通过已查明的事实，住好家公司并未提出提前退租，故并不符合上述合同约定的应当支付违约金的情形，故薛利亭要求住好家公司给付两个月租金的请求没有事实依据，本院对该部分诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、北京住好家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内给付薛利亭租金2700元；二、驳回薛利亭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由北京住好家房地产经纪有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 周伟男二〇一九年十一月十一日法官助理 苏 振书 记 员 孙品一