广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民初10号 原告：蔡永兰，女，1975年8月2日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。 被告：王慧玲，女，1958年3月23日出生，香港特别行政区居民,内地居住地：广西壮族自治区北海市万泉城1区8幢1104号。 原告蔡永兰诉被告王慧玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年5月23日公开开庭进行了审理。原告蔡永兰、被告王慧玲到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。 蔡永兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠原告的购房款人民币30000元及利息人民币266400元(利息以人民币30000为本金，从2016年3月6日起按1%/天计至被告偿还全部欠款之日止，暂计至2018年8月10日利息人民币266400元)；2.判令被告赔偿原告违约金50000元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2010年11月26日，原告（出卖方/甲方）、被告（买受方/乙方）、广西万家福地产营销有限公司（代销方/丙方）签订一份《商品房买卖协议》,原告系坐落于广西壮族自治区北海市海城区房屋的原产权人，原告将上述房屋以人民币755036元价款出售给被告，该协议第三条约定乙方于公证委托后一次性打入甲方账户362600元，乙方于2011年2月1日前一次性打入甲方账户人民币93855元，乙方于房产证下发并过户后一次性支付甲方人民币30000元购房尾款。该协议第九条约定乙方知道该房屋目前尚未出具产权证且处于银行抵押的事实，经甲乙双方协调同意以办理全权公证委托乙方续甲方按揭的方式进行交易，但乙方须严格按照甲方按揭贷款银行规定的还款期限如期还款，以确保甲方信用记录不受影响，否则视为违约。第十五条约定若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约方向守约方支付上述购房款的1%作为违约金。原告按照协议约定的时间将房屋交付给被告使用，原告就上述房屋向交通银行申请个人的住房贷款亦同意被告继续使用原告名义进行还贷。近日经原告查询，原告个人信用报告显示有贷款逾期未还，在被告继续使用以原告的名义办理的房屋贷款期间，有7次处于逾期状态。被告逾期偿还房屋贷款的行为严重影响原告正常工作生活，并产生了借款逾期未还的不良记录，致使原告名字被纳入不良征信系统，导致原告个人信用受损，信用等级降低，构成对原告名誉侵权，对原告精神造成一定损害，被告应当承担起消除不良信用记录并赔偿相应损失的责任。2016年被告告知原告要将上述房屋出售给他人，要求原告配合办理相应的买卖和过户手续，原告按被告的要求将房屋过户到被告指定的第三人张立影名下，由被告直接收取了第三人的房款。原告配合被告将房屋办理过户至第三人名下后，经原告多次催促，被告至今拒绝支付剩余房款。原告认为，被告违约的行为严重侵害了原告的合法权益。为此，原告依据《中华人民共和国合同法》的相关规定向贵院提起诉讼，请求判如所请。 王慧玲辩称：不同意原告的诉讼请求与事实理由。2014年3月21日左右原告就已经领取了涉案房屋的土地证书，但一直没有给被告，当初约定人民币30000元购房尾款暂时不支付给原告是要保障涉案房屋的维修，因为涉案房屋漏水，被告要求原告进行维修，原告不同意，被告只好自己找人维修且一直修不好导致无法出租。之后被告想将涉案房屋出卖，但因原告拿了土地证不协助办理过户，为此被告还发了红包给原告，被告才得以在2016年以46万元的价格出卖涉案房屋给案外人张立影，并要求原告协助将房屋办理过户给张立影。此外，被告已将人民币30000元购房尾款支付给当时介绍原、被告购房涉案房屋的中介冯永杰，当时原告也是在场的，原告应该找冯永杰索要该购房尾款。关于银行征信的问题，被告是香港居民，当时是不能在中国境内贷款的，所以双方当时同意继续使用原告的名义进行还贷。因被告不经常在内地居住，所以有时未能及时将钱汇入贷款银行账户，但银行卡短信通知都是发送到原告处，原告没有及时通知被告还款，其完全可以自己先行垫付，因此银行征信问题是原告自己的原因造成的。 原告对其陈述事实在举证期限内提供以下证据：证据1.《商品房买卖协议》，以证明原、被告和广西万家福地产营销有限公司签订《商品房买卖协议》，原告系坐落于广西壮族自治区北海市海城区房屋的原产权人，原告将上述房屋以人民币755036元价款出售给被告；2.《个人信用报告》，以证明被告逾期偿还房屋贷款的行为严重影响原告正常工作生活，并产生了贷款逾期未还的不良记录，致使原告名字被纳入不良征信系统；3.《房屋买卖合同》、《委托书》，以证明2016年被告告知原告要将上述房屋出售给他人，要求原告配合办理相应的买卖和过户手续，原告按被告的要求将房屋过户到被告指定的第三人名下。 被告未提交证据，对原告提交的证据的真实性均没有异议，但对证明目的有异议，认为被告没有拖欠原告购房尾款，原告要求支付人民币30000元购房尾款及利息没有依据。关于银行征信问题，原告在收到银行催款通知后没有及时通知被告还款，责任不在被告，被告没有违约行为。 本院认为，原告提交的证据均具有真实性、合法性及关联性，《商品房买卖协议》证明了原、被告双方存在房屋买卖事实及对房屋买卖事宜进行了相应的约定；《个人信用报告》证明原告名下的银行账户在2013年11月-2016年1月期间存在7期逾期还款的情况；《房屋买卖合同》、《委托书》结合双方陈述，证明了原告按被告的要求将涉案房屋过户到被告指定的第三人张立影名下的事实。 综合本案证据、当事人陈述以及庭审笔录，本院确认如下法律事实：2010年11月26日，原、被告及代销方广西万家福地产营销有限公司签订了一份《商品房买卖协议》，约定原告将其所有的坐落于广西壮族自治区北海市北部湾东路60号欧情海景园10号楼1单元1103号房以总价人民币755036元出售给被告，协议签订后被告支付定金人民币5000元，定金可抵充房款，被告于公证委托后一次性打入原告账户人民币362600元，于2011年2月1日前一次性打入原告账户人民币93855元，于房屋房地证下发过户后一次性支付原告人民币30000元购房尾款，原告应于2010年12月6日前将房产交付给被告使用。被告知道房产目前尚未出证且处于银行抵押贷款的事实，双方协调同意以办理全权公证委托被告续原告按揭的方式进行交易。但被告须严格按原告按揭贷款银行规定的还款期限如期还款，以确保原告信用记录不受影响，否则视为违约。若被告不能按期向原告付清房款或原告不能按期向被告交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述购房款的1%作为违约金，期间7日未付清或未交付房屋的，双方有权解除本合同，违约方应承担违约责任并对由此造成损失承担赔偿责任。协议第十条还约定双方签订本协议时，应向中介方支付中介费，其中原告支付人民币15252元，被告支付人民币7626元。该协议还对协议三方间的其他权利义务进行了约定。协议签订后，被告按约支付了原告人民币725036元购房款，原告按约向被告交付了涉案房屋。 另查明，中国人民银行征信中心出具的《个人信用报告明细》显示，蔡永兰名下的交通银行北海支行的银行账户在2013年11月-2016年1月期间存在7期逾期还款的情况。2016年3月6日，原告按被告的要求将涉案房屋过户到被告指定的案外人张立影名下。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，被告王慧玲是香港特别行政区居民，香港特别行政区居民与我国内地属一国之内的不同法域，其法律冲突问题应准适用我国涉外法律的相关规定。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”的规定，本案合同的签订及履行均发生在我国内地，因此，合同履行地法律即中华人民共和国内地法律最能体现该合同的履行特征，且双方当事人并没有协议选择案件处理应当适用的法律，故本院确认以中华人民共和国内地法律作为解决本案争议的准据法。 本院认为，涉案《商品房买卖协议》系双方当事人真实意思表示，没有违反国家强制性、效力性的法律法规，亦未损害国家、社会公共利益或者他人的合法权益，应认定为合法有效的合同，双方当事人应根据合同约定严格履行自己的义务。协议约定被告于涉案房屋相关的产权证下发过户后一次性支付原告人民币30000元购房尾款，本案中，原告一直没有为被告办理涉案房屋的过户手续，但是2016年3月6日，原告按照被告的要求将涉案房屋过户到被告指定的案外人张立影名下，被告收取了张立影的购房款，该行为应视为原告已经完成了双方之前约定的协助办理涉案房屋过户的义务，被告亦应按约支付原告购房尾款人民币30000元。被告抗辩已将该购房尾款支付给中介人员，但原告否认收到该款项。本院认为，根据《商品房买卖协议》的约定，被告应将购房尾款直接支付给原告，且被告并无证据证明原告同意或授权中介人员收取购房尾款，原告亦不认可，因此，被告该抗辩理由不成立，本院不予支持。被告迟延支付购房尾款人民币30000元，已构成违约，原告请求被告支付相应的利息损失合法有据，但原告请求利息以人民币30000为本金，从2016年3月6日起按1%/天计至被告偿还全部欠款之日止的主张与法不符。因为原告请求的利息损失实质为违约金性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出调整。本案中，被告因迟延支付购房尾款人民币30000元，给原告造成了实际的利息损失，但原告计算利息损失的标准过高，被告已对该利息的计算标准提出抗辩，本院依法予以调整。故被告因延期支付购房尾款人民币30000元应当向原告支付的违约金，按以下标准及时间计算：以人民币30000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，从2016年3月7日起计至付清款项之日止,对原告请求超出的部分本院不予支持。 关于原告请求被告支付违约金人民币50000元是否合法有据的问题。本院认为，原告主张被告在2013年11月-2016年1月期间存在7期逾期还款，导致其个人信用受损，对其名誉侵权及精神造成一定损害，被告应当承担起消除不良信用记录并赔偿相应损失的责任。本院认为，根据《商品房买卖协议》的约定，被告在2013年11月-2016年1月期间存在7期逾期还款的情况，确已构成违约，但协议对被告该违约行为应承担的违约责任并未有约定，且原告也未能举证证明因被告该违约行为造成其实际损失的事实，原告主张的名誉侵权及精神损害亦不属于本案房屋买卖合同纠纷应审理的范畴。因此，对原告该诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，原告蔡永兰的诉讼请求部分成立，成立的部分，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条第一款、第二百六十九条之规定，判决如下： 一、被告王慧玲支付购房款人民币30000元及相应利息（以人民币30000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，从2016年3月7日起计至付清款项之日止）给原告蔡永兰； 二、驳回原告蔡永兰的其他诉讼请求。 案件受理费人民币3248元，由原告蔡永兰负担人民币2248元，被告王慧玲负担人民币1000元（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项的同时一并支付给原告）。 上述给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 如不服本判决，原告蔡永兰可在本判决书送达之日起十五日内，被告王慧玲可在本判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。 审 判 长 汪海敏 审 判 员 杨雪云 审 判 员 叶 萍 二〇一九年十一月七日 法官助理 张彩玲 书 记 员 陈远静