湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终10265号上诉人（原审被告）：望开菊，女，1966年3月4日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：饶路林，湖南三湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：余荣登，湖南三湘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡琴，女，1974年4月9日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。原审第三人：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2201。法定代表人：袁李，执行董事。上诉人望开菊因与被上诉人胡琴、原审第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初1437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。望开菊上诉请求：1、请求人民法院依法撤销长沙市天心区人民法院(2019)湘0103民初1437号民事判决书并依法改判;2、本案一审、二审诉讼费由胡琴承担。事实和理由：一、一审法院认定望开菊违约明显与事实不符。本案系胡琴在合同期限内将门锁更换,导致望开菊无法继续履行合同,系胡琴违约在先。二、一审法院认定望开菊改变房屋结构且未获得胡琴许可,明显缺乏事实依据。三、一审法院认定望开菊在本案中承担全部责任,明显有失公允。胡琴辩称，一、关于门锁更换的问题，因望开菊自行改变房屋的用途，胡琴经与湖南新环境房地产经纪连锁有限公司沟通后便更换了门锁，是为了保护房屋结构以防继续造成损坏。二、关于租用房屋的用途问题，合同中有明确约定不得用于商业用途。三、望开菊在未经胡琴和物业同意的情况下擅自在客厅和餐厅进行改造，严重违反了合同约定的承租方保证房屋结构不变之条款。综上，请求人民法院依法公正裁决。胡琴向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除胡琴与望开菊于2018年9月26日签订的《房屋租赁合同》；2.判令望开菊支付胡琴装修损失60000元；3.判令望开菊支付胡琴租金损失44000元；4.判令望开菊支付物业费2700元；5.本案诉讼费由望开菊承担。望开菊向一审法院提出反诉请求：1.判令胡琴返还望开菊租金16500元、双倍押金11000元、装修押金1000元、水电费1464元，共计29964元；2.判令胡琴赔偿望开菊装修损失44490元；3.判令胡琴向望开菊支付房屋租金损失40000元；4.本诉和反诉费用由胡琴承担。一审法院认定事实：2018年9月26日，胡琴（作为出租房、甲方）与望开菊（作为承租方、乙方）、新环境公司（作为居间、管理方，丙方、丁方，）签订《房屋租赁合同》，合同主要内容为：甲方房屋位于天心区书院路385号创远景园9栋B单元1404，建筑面积为212平方米，现甲方将该房屋出租给乙方使用，用途为居住（乙方告知详细用途后，甲方应根据用途要求解决、协调、处理使用用途的相关问题，如住宅用于商业，由乙方自行承担风险）；租赁期限自2018年12月1日至2028年11月30日；房屋租金为每月5500元；支付方式为按季支付，签订合同当日支付首次租金和押金，同时甲方将房屋交付给乙方使用，后期支付时间提前7天交付下期租金；为保证乙方合理使用房屋及配套设施，乙方向甲方交纳押金5500元整。合同期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期限内的水、电、物业、燃气费等费用由乙方承担；甲乙双方协商一致：（1）甲方同意乙方在保证房屋结构不变的情况下可以进行卫生间改造，租赁期间，房屋发生渗水漏水等问题皆由乙方负责维修及赔偿事宜；（2）甲方配合乙方办理装修事宜，并协商处理装修时出现的问题，若物业不同意导致装修无法进行时甲方无条件退还房租及押金；（3）租赁期间，若甲方提前收房时视为违约，需赔偿乙方人民币10万元经济损失；（4）物业费每月300元，由乙方按季支付给甲方（若涨价按实支付）。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按约定支付租金达10日的；2.欠缴各项费用的金额相当于半个月房租租金的；3.擅自改变房屋用途的；4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5.保管不当或不合理导致设备设施等损坏并拒不赔偿的；6.利用房屋从事违法活动、损害社会公共利益或妨碍他人正常工作、生活的。合同同时对居间服务费、租金的递增方式、房屋维护等做了约定。当日，望开菊向胡琴支付了涉案房屋2018年12月1日至2019年3月1日三个月的租金16500元以及租赁押金5500元，并向新环境公司支付了居间服务费2750元，胡琴向望开菊交付了房屋。2018年9月27日，望开菊向长沙创远物业管理有限公司支付了2个月装修管理费394元、电费1000元、电卡费用50元、装修押金1000元、办理出入证的费用20元。随后，望开菊开始对房屋进行装修改造，因望开菊租房用途为将房屋转租赚取差价，故望开菊将房内原有卫生间、厨房予以拆除，并拆了房屋内部分墙壁，重新砌墙分隔房间，新增加了几个房间。2018年10月26日，物业公司向望开菊发出《违章整改通知书》，内容为：物业公司于2018年10月25日巡查发现1404住户擅自将房屋住宅用途变更为经营性商户，违反《物权法》第77条以及《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定不得将房屋住宅变更为经营性用房，侵害了全体业主的共有利益，同时发现1404住户在装修过程中违规连接公共电源窃取公共用电的行为。故书面通知业主立即进行整改恢复。此后，胡琴、望开菊与物业公司协商未果，望开菊停止装修，未再继续占有使用房屋，胡琴于2018年11月自行将涉案房屋门锁予以更换，收回房屋。2019年3月20日，湖南创欣物业管理有限公司创远景园管理处出具书面证明，内容为涉案房屋已办理装修手续，物业已明确告知租户在不改变房屋结构并遵循《长沙市住宅装饰装修管理规定》的情况下，可以正常装修。一审法院认为，胡琴与望开菊、新环境公司签订的《房屋租赁合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方均应按约履行义务。胡琴已按约向望开菊交付了租赁物，望开菊应按照合同约定使用租赁物，未经出租人允许，不得擅自拆改变动或损坏房屋结构。望开菊擅自拆墙、砌墙，重新分隔房间改变房屋原有结构，构成违约，分隔搭建后转租的行为也将违反《商品房屋租赁管理办法》第八条、《湖南省商品房屋租赁管理实施办法》第五条的规定。在物业公司对涉案房屋的装修予以制止后，望开菊认为其租赁目的已无法实现，不愿继续承租，未再继续占有使用涉案房屋，而胡琴于2018年11月初将涉案房屋门锁更换，收回房屋，双方均以实际行动表示解除《房屋租赁合同》，现胡琴要求判决解除《房屋租赁合同》，一审法院认定《房屋租赁合同》已于2018年11月初解除。对于望开菊提出胡琴保证望开菊可以对涉案房屋进行改造装修并转租的主张，一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》特别约定“甲方同意乙方在保证房屋结构不变的情况下可以进行卫生间改造”，而望开菊的装修显然超出了卫生间改造的范围，涉及改变原有房屋结构，而望开菊从未向胡琴出示过装修方案和图纸，没有证据显示望开菊改变房屋结构的行为获得了胡琴的许可。望开菊擅自改变房屋原有结构，构成违约，胡琴有权要求望开菊赔偿损失。对于装修损失，胡琴与望开菊协商一致确定恢复原状所需费用为60000元，故一审法院认定胡琴所受装修损失为60000元。对于租金损失，考虑到胡琴将房屋恢复原状并重新出租需要一定的时间，一审法院酌情认定胡琴三个月的租金损失16500元，对超出部分不予支持。对于胡琴要求望开菊支付自2018年12月1日至2019年8月30日的物业费的诉讼请求，因胡琴已于2018年11月初收回房屋，故不予支持。对于望开菊要求返还租金16500元的诉讼请求，本案中，望开菊已交纳三个月的租金16500元（对应的时间段为2018年12月1日至2019年3月1日），虽望开菊实际占有使用房屋的时间段（即2018年10月）双方未约定租金，但双方协商给予两个月的装修免租期显然是基于履行10年长期租赁合同的前提下，现租赁合同在双方约定的租赁期限开始前即解除，望开菊理应按照双方约定的租金标准承担实际占有使用房屋期间的租金，故一审法院酌情认定由胡琴退还两个月的租金11000元。对于望开菊要求返还双倍押金11000元的诉讼请求，因合同解除并非胡琴的违约行为所致，一审法院对双倍返还的诉讼请求不予支持，仅支持将已支付的押金5500元抵扣望开菊应付的赔偿款。对于望开菊要求返还装修押金1000元的诉讼请求，该装修押金系望开菊经胡琴同意，以胡琴的名义支付至长沙创远物业管理有限公司，在胡琴将房屋恢复原状后可以要求物业公司予以退还，因一审法院已支持由望开菊赔偿胡琴装修损失的诉讼请求，为减少当事人诉累，一审法院同意该费用由胡琴先行退还。对于望开菊要求胡琴返还其他费用1464元（含水电费1050元，出入证20元，装修管理费394元）的诉讼请求，上述费用均由望开菊直接交至物业公司，产生于望开菊使用房屋的期间，且望开菊未举证证明水电费尚有结余，望开菊要求胡琴退还上述费用缺乏依据，不予支持。对于望开菊要求胡琴赔偿装修损失44490元的诉讼请求，因望开菊的装修费用系望开菊未经胡琴同意改变房屋结构产生的费用，应由望开菊自行承担。对于望开菊要求胡琴支付房屋预期租金损失40000元的诉讼请求，因合同解除并非胡琴的违约行为所致，不予支持。综上，扣除胡琴应当返还的租金11000元、押金5500元、装修押金1000元，望开菊还应向胡琴赔偿59000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十三条之规定，原审法院判决：一、确认胡琴、望开菊及第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司于2018年9月26日签订的《房屋租赁合同》已于2018年11月初解除；二、望开菊于判决生效之日起十日内赔偿胡琴装修及租金损失共计59000元；三、驳回告胡琴的其他诉讼请求；四、驳回望开菊的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2434元，由胡琴负担1088元，由望开菊负担1346元；反诉案件受理费2589元，减半收取计1495元，由望开菊负担。本院二审期间，胡琴提交了证人李某1、李某2（均系湖南新环境房地产经纪连锁有限公司员工）的证言，拟证明其与望开菊签订合同时的具体情况。望开菊质证称：对李某1证言的三性均不予认可，也不能达到其证明目的；李某2的证言可以证明望开菊就涉案房屋进行隔间改造胡琴是知晓并同意的，胡琴还承诺涉案房屋的改造能够得到物业的同意，表示其会与物业自行协商。本院对李某2的证言予以认定。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，胡琴与望开菊、新环境公司签订的《房屋租赁合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方均应按约履行义务。在物业公司对涉案房屋的装修予以制止后，望开菊认为其租赁目的已无法实现，不愿继续承租，未再继续占有使用涉案房屋，而胡琴于2018年11月初将涉案房屋门锁更换，收回房屋，双方均以实际行动表示解除《房屋租赁合同》。本案争议的焦点在于：胡琴是否同意望开菊可以对涉案房屋进行改造装修，本院认为虽然双方签订的《房屋租赁合同》特别约定“甲方同意乙方在保证房屋结构不变的情况下可以进行卫生间改造”，而望开菊的装修显然超出了卫生间改造的范围，涉及对原有房屋进行隔间改造，但本案中介湖南新环境房地产经纪连锁有限公司工作人员的证言，均证明望开菊是在胡琴口头同意对涉案房屋进行隔间改造后才签订的《房屋租赁合同》，因此可以认定胡琴同意望开菊对涉案房屋进行隔间改造。虽然胡琴同意望开菊对涉案房屋进行隔间改造，但望开菊对涉案房屋重新分隔房间改变房屋原有结构分隔搭建后转租的行为违反了《商品房屋租赁管理办法》第八条、《湖南省商品房屋租赁管理实施办法》第五条的规定。故胡琴和望开菊均存在过错，对涉案房屋的装修损失均应当承担相应的指认。对于涉案房屋的装修损失，胡琴与望开菊协商一致确定恢复原状所需费用为60000元，本院酌情认定望开菊对涉案房屋装修损失承担30000元的赔偿责任。结合一审法院酌情认定胡琴三个月的租金损失16500元，胡琴应当返还望开菊的租金11000元、押金5500元、装修押金1000元，望开菊还应向胡琴赔偿29000元。综上所述，望开菊的上诉请求部分成立，本院予以采纳。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初1437号民事判决第一项；二、撤销长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初1437号民事判决第二、三、四项；三、望开菊于本判决生效之日起十日内赔偿胡琴装修及租金损失共计29000元；四、驳回胡琴的其他诉讼请求；五、驳回望开菊的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费3929元，由望开菊负担1964.5元，胡琴负担1964.5元。本判决为终审判决。审判长 曹 彦审判员 旷学瑛审判员 刘 舸二〇一九年十一月十四日书记员 赵 翔附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百二十条【双方违约的责任】当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。