南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0602民初1910号原告：滕永明，男。委托诉讼代理人：朱志娟（系原告儿媳），女。委托诉讼代理人：滕越（系原告儿子），男。被告：南通嘉恒房产经纪有限公司，住所地南通市经济技术开发区福州路6号楼13室。法定代表人：赵雪伟，经理。原告滕永明与被告南通嘉恒房产经纪有限公司（以下简称嘉恒公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人滕越到庭参加诉讼，被告南通嘉恒房产经纪有限公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告滕永明向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的南通市段家坝小园19幢301室房屋自2018年12月14日至2019年3月13日的租金；2.判令被告支付逾期付款违约金12250元；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1.判令解除原告与被告签订的南通市段家坝小园19幢301室房屋租赁合同并由被告返还房屋；2.判令被告支付原告南通市段家坝小园19幢301室房屋自2018年9月14日至被告实际返还房屋时日止的租金；3.判令被告支付原告违约金1万元；4、判令由被告承担此次诉讼发生的全部相关诉讼费用。事实和理由：原、被告于2018年9月13日签订房屋租赁合同，约定原告将本市段家坝小园19幢301室出租给被告，租期自2018年9月14日至2021年12月13日，月租金2100元。合同签订后，被告支付押金2100元，原告将房屋钥匙2把交给被告。至约定的支付租金期限，原告索要租金，被告起先以各种理由拖延，之后拒绝支付，原告多次沟通未果，故诉至法院，提出前述诉讼请求。被告南通嘉恒房产经纪有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，本案系因原告违约在先导致被告不能履行，要求原告退还押金并赔偿被告违约金1万元。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋产权证、租房合同、照片等证据，对当事人提交的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。结合当事人举证及其当庭陈述，本院经审理认定事实如下：2018年9月13日，原告滕永明的儿媳朱志娟代其与被告嘉恒公司签订《南通嘉恒房产经纪有限公司租赁合同》一份，约定原告将案涉段家坝小园19幢301室出租给被告，租期自2018年9月14日起至2021年12月13日止，月租金2100元；原告应于2018年9月14日前将房屋按约交付给被告，经双方交验签字盖章并移交房门钥匙以后视为交付完成，交付起至2018年12月13日为空置期，该期间内被告不承担房租；被告于2018年9月13日支付房屋押金2100元，押金待被告退租后返还，2018年12月14日交纳房租2100元，之后按月支付；租赁期间内，原告同意被告将房屋转租他人，期间产生的民事法律责任由被告承担；被告不得对房屋进行装修；被告应按约支付租金，逾期超过5天后每逾期一天按照日租金的标准向原告支付违约金；在租赁期间内，甲、乙双方约定，违约方向守约方支付违约金数额1万元。上述合同签订当日，原、被告即对房屋进行交接，原告向被告交付钥匙2把，并就案涉房屋中水、电、燃气读数、装修、家居、家电等情况当场与被告员工予以了核对，记录于收房明细中，该明细单由原告儿媳朱志娟以及被告员工冯天鹏共同签字予以确认。被告亦支付了房屋押金2100元。庭审中，原告主张案涉房屋自交付后一直由被告占有使用，但被告未支付任何租金。被告对已接收房屋以及未支付租金的事实未予否认。但就不支付租金的原因，被告陈述系因案涉房屋出现有房屋漏水、地板损坏、水池破裂、开关电线外露、插座面板缺失等问题，导致被告无法正常使用。原告对被告的该主张未予认可，认为交接时房屋状况皆是完好的，即便出现上述问题，也是因为被告在使用过程中管理不善或蓄意破坏所导致。为证明各自的主张，原、被告分别向本院提供了案涉房屋现场拍摄的照片。其中，被告向法庭提供的房屋内景照片中显示房屋内有多处积水，地板、台面有破损，配电箱处电线外露等。被告主张上述照片拍摄于2018年10月份，但未能提供原始载体予以核对。原告对该照片中所反映的状况提出质疑，认为房屋交付被告前各项状况皆良好。原告提供了两组照片，其中一组照片拍摄于2018年9月14日，该照片中案涉房屋客厅、房间、卫生间等各处装修并无明显损坏之处，屋内也没有积水；另一组照片拍摄于2019年5月19日，此时照片中显示的房屋状况为屋内多处积水、霉变，地板存在变形、破损等情形。原告主张案涉房屋交付被告使用时状况良好、功能齐全，之所以出现之后的房屋进水、装修霉变等情况，系被告在使用期间管理不当导致。上述照片原告均提供了原始载体手机予以核对。被告对原告提供照片的真实性予以认可，但否认存在管理不当的情形，主张系房屋本身漏水所致。诉讼中，关于案涉房内有积水究竟是管理不当造成还是房屋本身质量问题所引起，双方各执一词，被告向本院提交了书面鉴定申请，要求对卫生间下水道及卫生间门口地板处积水原因进行鉴定，后经本院通知，被告作为鉴定申请人未预交鉴定费用，后本院向被告确认的送达地址发函催交鉴定费用，但函件无人签收后退回，相应鉴定程序终结。本院认为，原、被告签订的租房合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，依法成立生效，对双方当事人具有约束力。案涉合同签订后，原告按约将房屋交付被告使用，双方之间存在较完备的交接手续，本院予以确认。此后被告未能按约支付房租，虽然诉讼中被告以案涉房屋存在质量问题对其未缴房租的行为予以抗辩，但被告就该抗辩事由未能充分举证证实，抗辩理由也不成立。理由如下：其一，被告举证所提供的照片仅能显示案涉房屋目前存在房内积水、装修破损霉变等情况，但原告提供的两组照片对比可以证明，房屋交付被告时各项状况均完好，交付时制作的收房明细中也并未记载有房屋存在装修破损或漏水、积水等问题，可见原告交付被告的房屋一开始并无不符合同约定之处；其二，案涉房屋内现存在的积水等问题原因不明，被告虽提出对积水原因进行鉴定，但未按要求缴纳鉴定费用，之后鉴定程序终结，应承担相应的法律责任；其三，即便案涉房屋一开始就存在漏水、家装损坏等瑕疵情形，但并不意味着标的房屋丧失使用功能，不足以免除被告缴纳房租的义务。因此，被告拒不支付房租的行为已经构成违约，原告有权解除租赁合同并要求被告返还房屋。租赁合同解除后至房屋实际返还前，被告占用房屋期间产生的使用费，仍应按照合同约定的租金标准向原告予以支付。原告要求被告承担自2018年9月14日起至实际交还房屋之日止的租金、使用费，其中2018年9月14日至2018年12月13日为双方约定的空置期，该期间明确被告不承担租金，故对原告主张的该期间的租金，本院不予支持；空置期结束后相应的租金被告应按约予以支付，故对2018年12月14日起至实际交还房屋之日止的租金、使用费部分，本院予以支持。原告另外要求被告按合同约定承担相应的违约金，该违约金的约定不违反法律规定，本院照准。被告南通嘉恒房产经纪有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对相关诉讼权利的放弃，本院可就查明的事实依法作出判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告滕永明与被告南通嘉恒房产经纪有限公司于2018年9月13日签订的《南通嘉恒房产经纪有限公司租赁合同》（合同编号：JHS0001217）。二、被告南通嘉恒房产经纪有限公司将南通市段家坝小园19幢301室房屋交还原告滕永明。三、被告南通嘉恒房产经纪有限公司按每月2100元的标准，支付原告滕永明自2018年12月14日起至实际归还房屋之日止的房屋租金及使用费。四、被告南通嘉恒房产经纪有限公司支付原告滕永明违约金10000元。上述二至四项判决义务，由被告南通嘉恒房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内履行完毕。五、驳回原告滕永明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1690元，由被告南通嘉恒房产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时，应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费1690元(该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。审 判 长  范纪强审 判 员  余雪松人民陪审员  马 莉法官 助理  黄 晴二〇一九年十一月八日书 记 员  陈枫茜