中华人民共和国 广东省恩平市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0785执异35号 异议人(案外人)：冯长泽，男，汉族，1968年1月18日出生，户籍地：广东省恩平市，现住恩平市。 异议人(案外人)：岑念婷，女，汉族，1967年8月24日出生，户籍地：广东省恩平市，现住恩平市。 两异议人的共同委托诉讼代理人：吴炳健，广东协诚律师事务所律师。 两异议人的共同委托诉讼代理人：梁思潮，广东协诚律师事务所律师。 申请执行人：吴月玲，女，汉族，1967年12月27日出生，住恩平市。 委托诉讼代理人：张桐枫，广东金硕律师事务所律师。 被执行人：冯长强，男，汉族，1962年1月13日出生，现旅居美国。 本院在执行吴月玲与冯长强民间借贷纠纷一案中，案外人冯长泽、岑念婷对本院查封、拍卖位于恩平市恩城镇××路×号××花园×座×号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，于2019年10月29日公开举行了听证。案外人冯长泽、岑念婷的共同委托诉讼代理人吴炳健、申请执行人吴月玲的委托诉讼代理人张桐枫参加了听证。现已审查终结。 异议人冯长泽、岑念婷称，请求解除对恩城镇××路×号××花园×座×号房屋的查封措施，并终止对该房屋的拍卖程序。事实与理由：一、恩城镇××路×号××花园×座×号房屋（以下简称涉案房屋）登记在被执行人冯长强和案外人曹×萍名下，法院直接拍卖处置侵犯了案外人曹×萍的优先购买权。涉案房屋并非是登记在被执行人冯长强个人名下，而是登记在被执行人冯长强和案外人曹×萍名下，属于两人共有的财产。根据《中华人民共和国民法通则》第七十八条“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利”规定，案外人曹×萍对涉案房屋属于被执行人冯长强的份额依法享有优先购买权，为保护案外人曹×萍的合法权益，法院不能直接裁定拍卖涉案房屋。二、异议人是涉案房屋的实际所有权人，法院查封并拍卖处置该房屋无事实和法律依据。涉案房屋是被执行人冯长强和案外人曹×萍于2002年11月26日通过向银行按揭贷款94000元的方式购买，异议人于2006年12月21日以一次性支付60000元和负责清偿被执行人冯长强和案外人曹×萍涉案房屋余下银行贷款为对价，购买了涉案房屋，并约定异议人清偿涉案房屋余下银行贷款后办理房屋过户登记手续。异议人于2006年12月21日已实际入住涉案房屋，涉案房屋银行贷款异议人也已于2019年5月29日清偿完毕。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”规定，法院不能对涉案房屋实施查封措施，更不能拍卖处置涉案房屋。涉案房屋是本案被执行人冯长强于2002年10月30日受让于恩平市供销房地产开发总公司，该房屋所在的土地恩平市××街×号的土地使用权仍登记在恩平市供销房地产开发总公司，由于该公司债务的原因该土地使用权处于查封、抵押的状态，所以涉案的房屋现在也无法办理房屋登记手续。综上，请法院依法解除对涉案房屋的查封措施，并依法终止涉案房屋的拍卖程序，以维护异议人的合法权益。 申请执行人吴月玲辩称，1、异议人在异议书中提出优先购买权是属于曹×萍，曹×萍对该购买权享有处分权，异议人无权主张，异议人既提出存在优先购买权又主张涉案房屋无法被拍卖，两个意见是互相矛盾的；2、异议人关于其为冯长强偿还贷款的主张存在以下两方面的问题，（1）异议人没有证据证明其一直持续为冯长强偿还贷款，其提供的授权书没有签署的时间，授权书出具的时间无法确认，目前可以确定的时间是银行业务章显示的2019年9月11日，申请执行人有合理的理由怀疑异议人以及冯长强为了逃避本次执行而提前一次性偿还银行贷款，（2）涉案房产的贷款至2024年到期，本案提前还款这一不合常规的行为证明了异议人对本案的执行有主观阻挠的恶意，本次执行案件是在2019年3月已立案，曹×萍与异议人在得知该情况后才实行提前还款的恶意十分明显，因此本案证据无法证明异议人一直代冯长强偿还贷款，代还款和提前还款是否善意，异议人的行为不产生阻却执行的法律效力。申请执行人建议法庭除了考虑异议人是否支付价款之外，还需要考虑异议人支付价款是否具有持续性，提前还款在本案的时间节点以及异议人是否善意的问题；3、坚持物权登记的公示原则才能保障公民的财产权利，异议人以及冯长强在本案存在恶意逃避债务的行为，不应因为该等行为而架空了物权法关于物权登记效力的规定。 被执行人冯长强没有出庭听证，也没有答辩。 本院查明，吴月玲与冯长强、曹×萍民间借贷纠纷一案，本院于2018年8月23日作出（2018）粤0785民初193号民事判决书，判决：一、被告冯长强应在本判决书生效之日起十日内偿还借款本金150000元及利息（自2017年12月4日起至本判决确定的款项清偿之日止，以借款本金150000元为基数按年利率6%计付）给原告吴月玲。二、驳回原告吴月玲的其他诉讼请求。上述民事判决书发生法律效力后，因冯长强未履行民事判决书确定的义务，根据吴月玲的申请，本院以（2019）粤0785执307号案立案执行。在执行过程中，本院于2019年8月29日作出（2019）粤0785执307号之四执行裁定书，裁定：对被执行人冯长强与案外人曹×萍名下共同共有位于恩城镇××路×号××花园×座×号房屋（产权证号：××、××；不动产单元号：××；房屋建筑面积：112.01平方米，房屋套内面积99.96平方米）进行查封，查封期限为三年；于2019年8月29日作出（2019）粤0785执307号之五执行裁定书，裁定拍卖被执行人冯长强与案外人曹雪萍名下的涉案房屋。 本院认为，案外人冯长泽、岑念婷基于实体权利对执行标的提出排除执行异议，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。本案执行依据（2019）粤0785执307号之四、之五执行裁定书,裁定查封、拍卖的涉案房屋权利人是冯长强与曹雪萍。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行，第二十五条第一款第（一）项规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，案外人冯长泽、岑念婷称其已于2006年12月21日购买了本案的涉案房屋并已支付了全部购房款，但其提供的证据不足以证明其在2006年开始就清偿涉案房屋的银行按揭贷款及支付了涉案房屋的全部购房款。冯长强作为本案被执行人，本院对其名下的财产予以查封拍卖符合法律规定，并无不妥。异议人的异议理由不成立，本院对其异议请求不予支持。至于异议人认为本院拍卖处置涉案房屋的行为侵犯了案外人曹×萍的优先购买权，曹×萍的优先购买权应由其自行主张，异议人该意见不属于本执行异议审查的范围，本案不予审查。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回案外人冯长泽、岑念婷的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  吴艳明 人民陪审员  梁春连 人民陪审员  梁伟健 二〇一九年十一月十五日                                                                                                                                                   法官  助理    刘引弟                                                                                                                                                 书记员  冯宇君