福建省福安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0981民初6673号 原告:林珊，女，1988年2月24日出生，汉族，住福建省福安市。 委托诉讼代理人：杨惠森、郑斌，福建人文律师事务所律师。 被告：福建美格春天置业有限公司，住所地福建省福安市阳头富阳路电机电器市场S8-310号。 法定代表人：苏学良，总经理。 委托诉讼代理人：缪丹宏、兰细贤，福建平达律师事务所律师。 原告林珊与被告福建美格春天置业有限公司（以下简称美格公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月14日公开开庭进行了审理。原告林珊的委托诉讼代理人杨惠森、被告美格公司的委托诉讼代理人缪丹宏、兰细贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林珊向本院提出诉讼请求：1.判令美格公司承担逾期交房违约责任，支付逾期交房违约金（从2016年12月1日起计至实际符合交房条件之日止，每日按已付购房款875652元的万分之1.5计算违约金，截至起诉之日的逾期交房违约金为119789元）；2.判令美格公司承担逾期产权登记违约责任，支付林珊逾期办理房屋权属证书的违约金（从2017年3月1日起计至实际取得房屋权属证书之日止，每日按已付购房款875652元的万分之1.5计算违约金，截至起诉之日的逾期办证违约金为107967元）。事实与理由：林珊与美格公司于2016年6月28日签订合同编号为2015601574《商品房买卖合同》，合同约定林珊购买美格公司开发的位于福安市，后林珊将总房款875652元全部支付美格公司，已履行买受人的付款义务。根据合同第十一约定，美格公司应于2016年11月30日前将符合合同第九条、第十条约定条件的商品房交付林珊使用，然美格公司至今未能将具备交付使用条件的房屋交付林珊，严重侵犯林珊的合法权益，美格公司应向林珊承担逾期交房的违约责任。此外，按合同约定及法律规定美格公司本应在商品房交付使用后向房屋登记机构办理房屋所有权转移登记。因美格公司的严重违约，致使林珊时至今日仍无法取得该套商品房的权属证书。美格公司应向林珊承担逾期办理产权登记的违约责任。 美格公司辩称，一、林珊诉请美格春天公司承担逾期交房违约责任，没有事实和法律依据。1.林珊购买的华兴·春天城小区第1幢1404号商品房已于2017年7月26日实际交付且林珊已装修入住，故林珊关于未交房的相关诉讼主张不能成立。2.林珊购买商品房所处的华兴·春天城小区第1幢楼，美格春天公司已在2017年7月12日全部通知业主交房（最早业主交房时间），林珊因其自己原因拖延至2017年7月26日才办理交房手续，故本案交房时间应当认定为2017年7月12日，林珊所述逾期交房时间并不属实。3.林珊主张的逾期交房违约金计算标准及金额没有事实依据。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条第2种处理方式中明确约定“逾期超过30日后，买受人可以选择解除合同或继续履行合同。如买受人选择合同继续履行的，自本合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之零点四的违约金”，该合同约定系双方真实意思表示，应当予以严格履行。而林珊却按日万分之1.5的标准计算违约金，显然没有事实依据。二、林珊诉请美格公司承担逾期产权登记违约责任，没有事实和法律依据。1.《商品房买卖合同》第二十条约定“（二）因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：②买受人选择不退房，出卖人自逾期之日起按日按买受人已付购房款的万分之零点一向买受人支付违约金。”。该合同约定内容系双方真实意思表示，应当予以严格履行。因此，林珊主张按日万分之1.5的标准计算逾期办证违约金没有事实依据。2.美格公司已于2017年7月26日向林珊实际交房。根据上述合同约定，应当自2017年7月26日顺推365个工作日后才能作为计算逾期办证违约金的起算时间点，故林珊主张自2017年3月1日起计算逾期办证违约金也没有任何事实依据。3.华兴·春天城项目至今未能办理产权证登记部分也是业主原因所造成。华兴·春天城项目商品房交房后，部分业主装修入户门占用公共消防面积、擅自拆除消防门未修复、占用消防通道、违章搭盖等，造成美格公司2017年8月4日报宁德消防验收未获通过。2017年9月8日，宁德消防出具消防验收不合格意见书，并提出整改意见。后由美格公司目前的经营管理层请求市政府出面与宁德消防不断沟通，才在2019年1月25日取得消防验收合格意见书。三、华兴·春天城项目开发过程中的特殊案情。美格公司因华兴·春天城项目资产被原有经营管理层部分股东或实际控制人侵占和挪用，导致资金链断裂、工期延误，由此引发了股东之间的矛盾和争议，也引发了业主多次群体性事件。后在市政府多次协调下，由现有的公司经营管理层接手美格公司的经营管理，目前正在努力的促成华兴·春天城项目的综合验收、办证等扫尾工作。2019年8月5日，美格公司收到福安市人民法院送达的由陈一新申请美格公司破产的相关材料，美格公司已于2019年8月12日向福安市人民法院递交《破产异议书》，该《破产异议书》详细陈述了华兴·春天城项目开发建设过程中的各种特殊情况。如果包括本案在内的系列案件林珊诉请得到法庭支持，并由此引发后续300多户业主相同的诉讼，则本系列案件判决结果可能就会成为“压倒骆驼的最后一根稻草”，致使华兴·春天城项目目前主事的经营管理层丧失能力和信心继续处理好后续扫尾工作，最终受到更大利益损失的还是众多华兴·春天城业主，建议林珊予以慎重考虑，也恳请法庭予以充分考量。 本院经审理认定事实如下：2016年6月28日，林珊与美格公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：林珊向美格公司购买位于福安市华兴·春天城第1幢1404号商品房，建筑面积为129平方米，房屋价款总额为875652元，其中首付款295652元，按揭贷款58万元，美格公司应当在2016年11月30日前向林珊交付该商品房。同时，该合同第十二条“逾期交付责任”约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.……（2）逾期超过30日后，买受人可以选择解除合同或继续履行合同。如买受人选择合同继续履行的，自本合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之零点四的违约金；如买受人选择解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照总房价款5%的标准向买受人支付违约金，并将买受人已支付的购房款返还给买受人。”；第二十条“房屋登记”约定：“（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：…2.买受人选择不退房，出卖人自逾期之日起按日按买受人已付购房款的万分之零点壹向买受人支付违约金。”林珊先后于2016年7月5日支付了购房款295652元，于2017年5月22日支付了购房款16万元，于2017年7月18日支付购房款了42万元，美格公司已于2017年7月18日收取了全部购房款。 2017年7月26日，美格公司将商品房交付给林珊。《商品房买卖合同》第二十条“房屋登记”约定：“（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：…2.买受人选择不退房，出卖人自逾期之日起按日按买受人已付购房款的万分之零点壹向买受人支付违约金。”林珊至今未取得房屋所有权证书。根据福安市住房和城乡规划建设局安建规【2014】函340号规定，S3-1号楼变更为1号楼，华兴·春天城1号单体工程于2017年6月18日竣工验收合格。 上述事实，有林珊及美格公司提交的证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，林珊与美格公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方应按照合同的约定行使自己的权利、履行自己的义务。林珊已按合同约定支付了全额购房款，美格公司作为房地产开发商，未按约定的时间（2016年11月30日前）向林珊交付涉案商品房，直至2017年7月26日才向林珊交付涉案房屋，其行为已构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。美格公司辩称其已于2017年7月12日通知林珊办理交房手续，但未提供证据证明，该辩解不予采信。因此美格公司延期交房的时间应从2016年12月1日计算至2017年7月26日止（逾期238天）；涉案合同约定了逾期交房违约金的标准自逾期之日起每日按已付购房款的日万分之零点四计算，该计算标准明显畸低，本院结合诉争房屋所处的地段及周边的房屋租赁市场价等因素，酌定逾期交房违约金的标准为每日按已付购房款的日万分之一点五计算，故美格公司应以295652元为基数，按日万分之一点五的标准向林珊支付从2016年12月1日至2017年5月21日（逾期172天）期间的逾期交房违约金7628元（295652元×日万分之一点五×172天）；应以455652元为基数，按日万分之一点五的标准向林珊支付从2017年5月22日至2017年7月17日（逾期57天）期间的逾期交房违约金3896元（455652元×日万分之一点五×57天）；应以875652元为基数，按日万分之一点五的标准向林珊支付从2017年7月18日至2017年7月26日（逾期9天）期间的逾期交房违约金1182元（875652元×日万分之一点五×9天），以上逾期交房违约金共计12706元。林珊关于交付房屋不符合要求，不能认定美格公司已经交房的诉称，与事实不符，且证据不足，不予采信。为此，林珊的诉讼请求部分予以支持，超出部分不予支持。 关于逾期办证违约金的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：…（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日…。”可见，在未约定的情况下，取得房屋权属证书时间为自房屋交付使用之日起90日，但当事人有特殊约定应从其约定。根据《商品房买卖合同》第二十条第2款的约定，美格公司应在商品房交付之日起365个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书，故应以该约定作为计算逾期办证违约金的起算点。林珊主张从房屋交付使用之日起90日后开始计算逾期办证违约金，不予采纳。本案商品房的交付时间为2017年7月26日，扣除法定节假日和双休日后，美格公司最迟应于2019年1月10日取得房屋所有权证书，但美格公司未在合同约定的时间内取得房屋所有权证书，已构成违约，应承担逾期办证责任。故美格公司应于2019年1月11日起向林珊支付逾期办证违约金。 讼争合同约定逾期办证违约金的计算标准为自逾期之日起每日按已付购房款的0.001％，该计算标准明显畸低，既不能更好的督促美格公司履行协助办证义务，也不利于购房户实现其对诉争房产所应享有的完整权益。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”人民法院在诉讼过程中，可以根据当事人的请求及损失情况，对违约金进行调整。林珊在诉讼过程中，已经向人民法院提出调整违约金的请求，但其并未提供具体的损失情况，因而实际损失难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算”的规定，结合本案的实际情况根据公平原则，本院酌情认定逾期办证违约金的计算标准为每日按已付购房款万分之1.5（即0.015%）。故，美格公司应于2019年1月11日起，以875652元为基数，按日万分之1.5的标准向林珊支付逾期办证违约金。对于林珊主张超出上述部分的违约金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、福建美格春天置业有限公司于本判决生效之日起十日内向林珊支付逾期交房违约金12706元； 二、福建美格春天置业有限公司于本判决生效之日起十日内向林珊支付逾期办证违约金（以875652元为基数，从2019年1月11日起至取得房屋所有权证书之日止，按日万分之1.5的标准计算）。 三、驳回林珊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4716元，由林珊负担3637元，福建美格春天置业有限公司负担1079元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审判长  张仲琅 审判员  陈明丽 审判员  张志杰 二〇一九年十一月一日 书记员  郑凯莺 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 -5-