云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0802民初2850号原告：黄小凤，女，1979年10月11日出生，汉族，个体工商户，住普洱市思茅区。委托诉讼代理人：吴宏波，云南五木律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：王茹，云南五木律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：普洱大世界商业运营管理有限公司。住所地：云南省普洱市思茅区振兴大道48号，统一社会信用代码：91530800351822196H。法定代表人：孔战立，该公司执行董事。被告：绫致时装（天津）有限公司。住所地：天津新技术产业园区武清开发区泉秀路9号，统一社会信用代码：91120222600907490N。法定代表人：王沛德，该公司总经理。原告黄小凤诉被告普洱大世界商业运营管理有限公司（以下简称大世界运营管理公司）、绫致时装（天津）有限公司（以下简称绫致时装公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告黄小凤及其委托诉讼代理人吴宏波到庭参加诉讼。被告大世界运营管理公司、被告绫致时装公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄小凤向本院提出诉讼请求：1、解除原告黄小凤与被告大世界运营管理公司于2015年8月20日签订的《商铺租赁合同》，并由被告大世界运营管理公司、被告绫致时装公司向原告黄小凤交付普洱大世界的1-49号商铺；2、判令被告大世界运营管理公司、被告绫致时装公司支付自2019年5月1日起至2019年7月31日止拖欠的租金46250元（2019年7月31日以后的租金按照双方签订的《商铺租赁合同》计算至被告大世界运营管理公司、被告绫致时装公司实际交付普洱大世界1-49号商铺之日为止）；3、判令被告大世界运营管理公司、被告绫致时装公司承担本案诉讼费。事实及理由：1、关于主体。原告黄小凤系出租人，被告大世界运营管理公司是系承租人，被告大世界运营管理公司将房屋转租给被告绫致时装公司，因此被告绫致时装公司系次承租人、房屋的实际占有人；2、关于租赁事实。2015年8月20日，原告黄小凤与被告大世界运营管理公司签订了《商铺租赁合同》，双方约定：原告黄小凤将普洱大世界1-49号商铺租赁给被告大世界运营管理公司，租赁期限为5年，租金为：第一年180000元、第二年180000元、第三年185000元、第四年200000元、第五年210000元；3、关于租金支付情况。被告大世界运营管理公司已经支付租金至2019年4月30日止。但自2019年5月1日起至今为止未付租金；4、请求支持诉讼请求的理由：①根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”，被告大世界运营管理公司无正当理由拒绝支付租金，原告黄小凤多次催要无果，逾期已经超过合理期限，故请求判决解除合同。②拖欠租金原、被告双方均无争议，应当予以支持。为此，原告黄小凤为维护其合法权益，特向本院提起诉讼。被告大世界运营管理公司未到庭答辩，也未向本院提交书面答辩意见。被告绫致时装公司未到庭答辩，但向本院提交书面答辩意见称：1、被告绫致时装公司作为具有独立民事资格的法人主体，并未与原告黄小凤签署过任何书面协议，亦未实际占用争议房屋，被告绫致时装公司与原告黄小凤无论从事实还是从法律关系上说均没有任何关联，被告绫致时装公司显然不是本案适格的被告主体，因此，被告绫致时装公司不应列为本案的被告；2、就事实履行情况来看，被告绫致时装公司子公司“绫致时装销售（天津）有限公司”（以下简称“次承租人”）与被告大世界运营管理公司签署了《联营合同》，就次承租人租赁被告大世界运营管理公司提供的普洱市思茅区振兴路48号普洱大世界商场内指定场地经营JACK&JONES品牌做出的约定。被告大世界运营管理公司作为经营场地的提供人，其在获得原告黄小凤同意的情况下（见原告黄小凤与被告大世界运营管理公司签署的《普洱大世界商铺租赁合同》第一条3款约定），在剩余租赁期限内以及允许转租的范围内将经营场地转租给次承租人，次承租人由此获得对经营场地的占有、使用、收益等权利。转租期间内，次承租人一直按时向被告大世界运营管理公司支付《联营合同》及补充协议项下约定之收益，完全履行作为次承租人所应履行的全部义务。依据合同的相对性，次承租人与原告黄小凤之间亦无任何关联。综上，原告黄小凤起诉被告绫致时装公司无任何事实和法律依据，故请求本院依法驳回原告黄小凤对被告绫致时装公司的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告大世界运营管理公司、被告绫致时装公司未到庭质证，也未向本院提交书面质证意见。对原告黄小凤提交的下列证据：《普洱大世界商铺租赁合同》、《商品房购销合同》、《付款证明》、《云南省地方税务局通用机打发票联》、《收据》，用以证明：2015年8月20日，原告与被告普洱大世界商业运营管理有限公司签订《商铺租赁合同》，合同约定：原告将普洱大世界的1-49号商铺租赁给被告普洱大世界商业运营管理有限公司，租赁期限为5年，约定租金为第一年180000元、第二年180000元、第三年185000元、第四年200000元、第五年210000元；原告于2016年12月1日向被告普洱大世界公司交付租赁房屋的事实。本院认为，上述证据材料来源合法、内容真实，与本案案件事实极具关联，并形成证据锁链，本院均予以确认并在卷佐证。被告绫致时装公司向本院提交了《联营合同》、《补充协议》，用以证明：①被告绫致时装公司与原告黄小凤无论是从事实还是法律关系上说均没有任何关联；②被告绫致时装公司与被告大世界运营管理公司存在有效的转租法律关系；依据合同的相对性，被告绫致时装公司与原告黄小凤之间亦无任何关联。原告黄小凤质证提出因其不清楚，不予质证。对于被告绫致时装公司提交的证据，本院认为，上述证据材料来源合法、内容真实，与本案案件事实极具关联，本院均予以确认。本院经审理认定事实如下：原告黄小凤与被告大世界运营管理公司于2015年8月20日签订了《普洱大世界商铺租赁合同》，其中约定：被告大世界运营管理公司承租原告黄小凤购买的普洱大世界1-49号商铺，租赁期限5年，第一个五年经营管理期以实际商场开业当日起算。商场交房后，被告大世界运营管理公司在5个月内保证商场正式开业，否则，乙方需在交房5个月后向甲方交租金。第一年租金为180000元、第二年租金为180000元、第三年租金185000元、第四年租金200000元、第五年租金为210000元。自合同签订后3个工作日内，被告大世界运营管理公司向原告黄小凤预付定金20000元。自商场开业开始，不论房屋实际出租与否，被告大世界运营管理公司均按上述约定的租金每年提前向原告黄小凤支付一次租金，提前半个月支付。在商铺租赁期间，被告大世界运营管理公司有权指定、授权或以其他方式确定第三方负责经营和管理，并在被告大世界运营管理公司允许的范围内对该物业进行经营使用和管理，并获取相关收益。在商铺租赁期间，被告大世界运营管理公司有权对房屋及附属设施进行改善、增设他物（在不影响房屋主体结构范围内改造房屋外立面，改变内部平面布置，改善装修和增设他物），原告黄小凤应积极配合。被告大世界运营管理公司对房屋及附属设施进行装修和改善、增设他物的费用由被告大世界运营管理公司承担。合同签订后，被告大世界运营管理公司于2017年7月14日向原告黄小凤支付了第一年租金180000元，随后陆续向原告黄小凤支付了第二年租金180000元。之后，被告大世界运营管理公司未按约支付第三年租金，原告黄小凤为此向本院提起诉讼。另查明：1、原告黄小凤与丈夫于2014年12月25日与普洱东升置业有限公司签订了《商品房购销合同》，购买了普洱大世界1-149号商铺，房款总价款为2300000元，登记备案号为PE201411200034号，原告黄小凤于2016年4月28日付清了房款，双方约定的交房时间为2016年11月30日。上述合同签订后，普洱东升置业有限公司于2016年11月25日在报纸上刊登接房公告，公告业主于2016年11月28日开始接房。原告黄小凤于2016年12月8日向普洱东升置业有限公司付清了办证的各种费用及公共维修基金。《普洱大世界商铺租赁合同》载明的坐落于普洱大世界的1-49号商铺与《商品房购销合同》备案登记的坐落于普洱购物大世界第4?商业裙楼及地下商业第1层1-149号房系同一套商铺。2、2016年8月14日被告大世界运营管理公司与被告绫致时装公司签订了《联营合同》，双方约定由被告大世界运营管理公司向被告绫致时装公司提供商场经营场所，由被告绫致时装公司经营JACK&JONES品牌，由被告大世界运营管理公司从被告绫致时装公司销售额中提取扣点作为应得的联营收益。现涉案租赁房屋由被告绫致时装公司占有、使用和收益（被告绫致时装公司在答辩状中自认因与被告大世界运营管理公司签订的《联营合同》，依法获得对涉案租赁房屋的占有、使用、收益等权利）。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，原告与被告大世界运营管理公司于2015年8月20日签订的《普洱大世界商铺租赁合同》系双方真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规，该合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金，……”的规定，原告虽然未取得涉案商铺的相关产权证，但原告与开发商签订了《商品房购销合同》并进行了备案，且原告已付清了购房款及其他办证的各种费用、公共维修基金，开发商已于2016年11月28日向原告交付了涉案商铺，双方之间的房屋买卖关系成立，原告与被告大世界运营管理公司签订的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护，双方应按合同的约定，全面履行其义务。被告大世界运营管理公司向原告交付了两年的租金，足以证明原告已向被告大世界运营管理公司交付了涉案租赁商铺，但原告未向本院举证交付涉案租赁商铺的交付时间，导致本院无法根据双方签订的《普洱大世界商铺租赁合同》约定的“商场交房后，乙方（被告大世界运营管理公司）在5个月内保证商场正式开业，否则，乙方需在交房5个月后向甲方交租金。”来确定租金起算时间，但根据双方签订的《普洱大世界商铺租赁合同》约定的“自商场开业开始，不论房屋实际出租与否，被告大世界运营管理公司均按上述约定的租金每年提前向原告黄小凤支付一次租金，提前半个月支付。”及被告大世界运营管理公司于2017年7月14日交纳的第一年租金180000元，本院确定租金起算时间为2017年8月1日，即第一年为2017年8月1日起至2018年7月31日止，第二年为2018年8月1日起至2019年7月31日止，第三年为2019年8月1日起至2020年7月31日止，故此，原告主张支付自2019年5月1日起至2019年7月31日止的租金系第二年的租金，第二年的租金被告大世界运营管理公司已经支付，故此对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。根据双方约定被告大世界运营管理公司第三年租金应于2019年7月15日前支付，而被告大世界运营管理公司未按约支付第三年的租金，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，本案原告虽然未举证证明其在合理期限内催告被告大世界运营管理公司支付，但被告大世界运营管理公司在本院送达起诉状、应诉材料等诉讼文书至开庭前的合理期限内均未进行支付，故根据上述法律规定，原告取得合同解除权，对于原告主张解除其与被告大世界运营管理公司于2015年8月20日签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，被告大世界运营管理公司应向原告腾退租赁房屋并赔偿原告自2019年8月1日起至腾房义务履行之日止按双方合同约定的租金标准计算的租金。对于被告绫致时装公司是否对租金承担连带赔偿责任问题。本院认为，被告大世界运营管理公司与被告绫致时装公司系联营关系，并非转租关系，属于另一个民事法律关系，且原告未向本院举证证明被告大世界运营管理公司与被告绫致时装公司系转租关系及被告绫致时装公司拖欠被告大世界运营管理公司涉案租赁商铺的租金的事实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供的证据不足以证明的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，因原告未能提供证据证明其事实主张，故对原告主张被告绫致时装公司对租金承担连带赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。对于被告绫致时装公司是否负有腾退涉案租赁商铺义务的问题。本院认为，被告绫致时装公司在向本院提交的书面答辩状中自认因与被告大世界运营管理公司签订的《联营合同》，已取得对涉案租赁商铺的占有、使用、收益的权利，因原告与被告大世界运营管理公司签订的《普洱大世界商铺租赁合同》的解除，被告大世界运营管理公司负有腾退涉案租赁商铺的义务，但该涉案租赁商铺现由被告绫致时装公司占有、使用和收益，被告绫致时装公司同样负有腾退涉案租赁商铺的义务，被告绫致时装公司与被告大世界运营管理公司的另一合同权利义务可以通过另一法律关系调整处理和救济，故此对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本案中，两被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利，本院依法进行缺席审判。综上所述，原告主张解除与被告大世界运营管理公司签订的《普洱大世界商铺租赁合同》，由两被告交付涉案租赁商铺的诉讼请求，事实清楚，证据充分，符合法律规定，本院予以支持；原告主张被告绫致时装公司对租金承担连带共同赔偿责任的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持，故本院确认由被告大世界运营管理公司支付原告自2019年8月1日起至腾房义务履行之日止按双方合同约定的租金标准计算的租金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告黄小凤与被告普洱大世界商业运营管理有限公司于2015年8月20日签订的《普洱大世界商铺租赁合同》；二、由被告普洱大世界商业运营管理有限公司支付原告黄小凤自2019年8月1日起至腾房义务履行完毕之日止按双方合同约定的租金标准计算的租金；三、由被告普洱大世界商业运营管理有限公司、被告绫致时装（天津）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄小凤腾退坐落于普洱大世界的1-49号商铺（即《商品房购销合同》备案登记的坐落于普洱购物大世界第4?商业裙楼及地下商业第1层1-149号房）；四、驳回原告黄小凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费956元，由原告黄小凤负担多诉部分的案件受理费856元，由被告普洱大世界商业运营管理有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判长  黄海雁审判员  段经权审判员  黄 俊二〇一九年十一月十一日书记员  尹慕杰