北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初46332号原告（反诉被告）：张明，1983年3月4日出生，汉族，住山东省潍坊高新技术开发区。委托诉讼代理人：高志红，北京银雷律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京易生活商贸有限责任公司，住所地北京市朝阳区来广营明天第一城5号院。法定代表人：程慎容，董事。委托诉讼代理人：房博，北京元合律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕纯杰，北京元合律师事务所律师。原告（反诉被告）张明（以下简称张明）与被告（反诉原告）北京易生活商贸有限责任公司（以下简称易生活公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张明及其代理人高志红,易生活的代理人房博、吕纯杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张明向本院提出诉讼请求：1、解除与易生活公司签订的房屋租赁合同。2、易生活公司返还张明2018年4月1日至2018年6月8日期间的房屋租金21900元以及其他杂费5000元。3、易生活公司返还张明履约保证金32850元。4、易生活公司赔偿张明装修损失150490元。5、易生活公司向张明支付违约金32850元。6、要求易生活公司退还2019年3月1日至3月31日房屋租金10950元。事实和理由：双方2017年4月1日签订房屋租赁合同，约定将位于北京市朝阳区来广营明天第一城5号院一层xxx号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积为60平方米的，出租给张明，合同期限3年，易生活公司应在2017年4月1日前将涉案房屋交付使用，直至2018年1月易生活公司才向张明交付房屋，易生活公司口头承诺从2018年6月8日起正式营业并开始支付租金，但拒绝签订书面补充协议。后我方陆续缴纳2018年3月1日至2019年3月31日房屋租金及其他杂费137400元，包含易生活公司承诺免交的2018年4月1日至2018年6月8日期间的房租21900元。由于易生活公司单方面违约向张明迟延交房，故此起诉，请求判如所请。易生活公司辩称并反诉称，根据合同第19.5款约定，合同的生效日期为2018年2月2日，租金支付时间是2018年2月2日,2017年12月5日支付保证金。根据张明的证据2易生活公司在合同生效前，2017年7月份的时候已经将房屋交给张明使用。根据张明提交的收据，易生活公司收取租金是从2018年3月1日开始，张明免费使用房屋达到9个月，已经获得巨额利益。根据合同生效日期，易生活公司迟延交房没有任何责任。故反诉要求：1、确认双方签订的房屋租赁合同已于2019年3月8日解除。2、判令张明支付迟延注销工商营业执照的逾期违约金65091.6元。张明针对反诉辩称，易生活未按照合同约定交房，违约在先，我方有权依法行使后履行抗辩权。我方根据双方后期达成的口头协议，已经按时履行了支付租金的义务，不存在逾期支付租金的违约行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。易生活公司作为甲方与张明作为乙方签订《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方。第二条租赁期限自2017年7月1日起至2020年6月30日止。甲方在2017年4月1日将该房屋交付乙方，甲方5日内未能交房的，不视为甲方违约。乙方同意从2017年7月1日起正式计收租金。第三条第一租赁年度年租金131400元，第二年度年租金137970元，第三年度年租金144868.5元。乙方每三个月作为一个结算周期向甲方支付租金一次，第一租赁年度每个结算周期租金32850元，第二租赁年度结算周期租金344492.5元，第三租赁年度结算周期租金36217.14元。在合同期限内，乙方提前20日向甲方支付租金。乙方应于2017年6月11日前支付第一期租金，第一期租金起止日期自2017年7月1日至2017年9月30日。第四条合同签订当日，乙方向甲方支付履约保证金32850元。第五条涉案房屋提供乙方经营品牌为茶桔便。第六条在甲方向乙方交付房屋时，由甲方工程部管理人员及乙方人员当场签署《交房确认书》。第八条20、在本合同提前解除或终止之日前一个月内，乙方需办理完毕以该租赁房屋为注册地址的工商、税务等所有证照的注销或变更手续，否则甲方有权扣除全部履约保证金和剩余租金。如乙方在租赁期限后两个月内仍未办理完成的，乙方每迟延一日，应按照最后一个租赁年度日租金标准的双倍向甲方承担赔偿责任。第十一条4、乙方逾期未支付租金或其他费用连续达5天以上，或乙方在一个租赁年度内逾期支付租金或其他费用超过三次以上的，甲方可以单方解除合同，有权要求乙方停业并采用停水、停电等措施，有权要求乙方承担违约责任并不退还履约保证金。第十三条乙方逾期支付租金、履约保证金及其他费用的，每逾期一天，应按未支付费用总额的千分之五向甲方支付违约金。第十四条本合同提前解除或终止的，在甲方发出解除合同的书面通知后3日内或在乙方发出解除合同的书面通知后3日内，乙方除合同约定外将租赁房屋按照天、地、墙恢复水泥毛坯状态，其中管线设备除外，返还甲方。由甲方工程部管理人员签字并加盖甲方公章确认，否则，甲方可直接接管该租赁房屋，乙方同意对乙方未清退物品、设施设备及装修装饰，视为乙方自行放弃所有权。第十六条双方约定各自的送达地址。第十九条5、本合同自双方法定代表人或授权代表签字并加盖公章及骑缝章、且乙方足额缴纳第一期租金及履约保证金起正式生效。2017年7月，张明开始为涉案房屋办理装修施工。2017年12月5日，张明支付履行保证金32580元。2018年2月2日，张明支付租金32850元，2018年7月18日支付21900元，2018年8月10日，支付租金33850元，2018年11月10日支付租金32850元。2018年12月21日，易生活公司向张明在涉案房屋上注册的公司北京渃漪餐饮管理有限公司开具了两张租金发票，总金额为120450元，期间为2018年3月1日至2019年2月28日。就上述租金的支付情况，张明称2018年2月2日支付的租金32850元，是2017年6月1日至8月31日期间的租金。2018年7月18日支付租金21900元、2018年8月10日支付租金33850元、11月10日支付租金32850元，是2018年9月1日至2019年2月28日期间的租金。在2018年3-5月份，因为易生活公司没有营业，我认为在此期间应该是免租的。2018年7月份的时候，易生活公司让我们补交2018年3-5月份的租金，我不同意，但是后来还是补交了两个月的租金，双方之间是有口头约定的，这笔租金被告应该退还给我们。易生活公司称，2018年3月1日至2019年2月28日期间的租金，原告已经全额支付完毕。不认可双方之间有口头协议免除2018年3-5月份期间租金。2018年7月18日，原告支付租金21900元，我方给原告免除了一个月租金，所以原告交纳了2个月租金。2019年1月25日，易生活公司向原告开具租金缴费单，要求2019年2月10日前交纳2019年3月1日至2019年5月31日的租金34492.5元。2019年2月18日张明支付租金10950元。2019年3月8日，易生活公司向张明邮寄了提前解除合同的函，主要内容为张明应在2019年2月10日之前支付2019年3月1日至2019年5月31日的租金34492.5元，2019年2月18日支付了部分租金10950元，剩余租金未支付，通知双方的租赁合同于2019年3月8日解除。2019年3月10日，该邮件被拒收退回。2019年3月31日，张明从涉案房屋中搬离。2019年7月29日，张明将涉案房屋上注册登记的北京渃漪餐饮管理有限公司注销。上述事实有双方当事人的陈述、双方当事人提交的相关证据及庭审笔录等在案佐证。本院认为，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。本案中，原被告双方签订的《租赁合同》中约定“本合同自双方法定代表人或授权代表签字并加盖公章及骑缝章、且乙方足额缴纳第一期租金及履约保证金起正式生效。”，故该《租赁合同》为附生效条件的合同。张明在2019年2月2日支付了第一期租金，故《租赁合同》自当日生效。原被告签订《租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。在本案合同生效时，双方在合同中约定的交房时间和租金支付时间已超过履行期限，故租期及租金支付期间应相应顺延。在合同生效之前，易生活公司已将涉案房屋交付张明使用。易生活公司的交房义务已履行完毕，张明以先履行抗辩为由主张易生活公司违约在先的意见本院不予采纳。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。张明称其与易生活公司达成口头协议，免除2018年3-5月份期间租金，易生活公司对此不予认可，张明未向本院举证证明，故本院不予采纳张明的主张。张明要求易生活公司退还2018年4月1日至2018年6月8日期间的房屋租金21900元以及其他杂费5000元的诉讼请求本院不予支持。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。按照合同约定，张明应提前20日支付下一期租金，现张明未能按月底支付租金，已构成违约，易生活公司主张行使单方解除权，要求确认合同已解除的反诉请求有事实和法律依据，本院予以支持，合同自通知到达对方时解除，故本院确认双方的《租赁合同》已于2019年3月10日解除。张明要求解除合同及要求易生活支付违约金的诉讼请求本院不予支持。就张明主张的装修损失，双方在合同中约定承租人在退还房屋时应恢复原状，现涉案房屋已于2019年3月31日交还易生活公司，张明要求赔偿装修损失及退还2019年3月1日至3月31日房屋租金10950元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。就易生活公司主张的张明支付迟延注销工商营业执照的逾期违约金，本院认为在双方合同中约定的违约金过高，且张明已于2019年7月29日将涉案房屋上注册的公司注销，易生活公司亦未向本院举证证明其因此遭受实际损失，故本院对该项违约金依法调整为2850元。就张明主张的退还履约保证金，扣除其应支付的违约金外，剩余3万元，易生活公司应与退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第一百一十四条第二款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张明与被告（反诉原告）北京易生活商贸有限责任公司签订的《租赁合同》已于二○一九年三月十日解除。二、被告（反诉原告）北京易生活商贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）张明保证金三万元。三、驳回原告（反诉被告）张明的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）北京易生活商贸有限责任公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2525元，由张明负担2000元（已交纳），由易生活公司负担525元（张明已交纳，易生活公司于本判决生效之日起10日内直接支付给张明），反诉案件受理费650元，由易生活公司负担600元（已交纳），由张明公司负担50元（易生活公司已交纳，张明于本判决生效之日起10日内直接支付给易生活公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  孙 琪二〇一九年十一月二十六日法官助理  禹 雷书 记 员  李思桐