山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0214民初6688号原告：青岛银禧永安达物业管理有限公司，住所地：青岛市城阳区崇阳路158号6、9号楼西侧2单元一层、15号楼一、二层。法定代表人：李晨辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：李丹，山东荣真律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈亚男，山东荣真律师事务所律师。被告：张德英，女，1983年9月2日出生，汉族，住青岛市城阳区。原告青岛银禧永安达物业管理有限公司与被告张德英物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告青岛银禧永安达物业管理有限公司委托诉讼代理人李丹与被告张德英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。青岛银禧永安达物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费5640.1元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告购买了位于青岛市城阳区崇阳路158号青啤海都园小区18号楼2单元1201房屋，原告是依法提供物业服务的企业。原告依法履行了前期物业服务合同约定的义务，但被告拖欠2014年2月1日至2014年12月31日的物业费1824.4元、2017年2月1日至2018年12月31日的物业服务费3815.7元未付。请求法院支持原告的请求。张德英辩称，原告起诉的欠物业费的期间不对，被告2017年之前的物业费都结清了，被告的电动车在小区里被盗。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的《名称变更登记信息查询结果》《营业执照》《青岛市不动产登记信息》《青啤·海都园前期物业服务合同》、物业服务费用催缴通知书照片打印件等证据的真实性无异议，原告对被告提交的《收款收据》的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：被告提交照片打印件13张，证明小区内绿化破坏严重；杂物乱堆乱放；一些公共设施物业不管理，比如道路、井盖、墙面有污渍；车位管理不当；绿化地改成菜地；电梯内平面广告乱贴乱画，且贴广告贴的导致电梯门外侧挤压磨损，多次告知无果；小区内野狗乱窜。原告对该证据的真实性以及证明事项均不认可，认为该证据无法证明物业服务存在的问题，物业服务具有即时性、持续性的特点，照片仅能反映出拍摄时存在的状态，不足以证明物业在履行物业服务的过程中存在根本违约或严重瑕疵。被告提交的该组证据，仅能反映拍摄时间节点小区的状态，但某一时间节点的照片不能证明原告在从事服务服务过程中存在不作为的事实，对该证据的证明事项，本院不予认定。结合原、被告的陈述及双方提交的证据，认定案件事实为：原告系由青岛永安达物业管理有限公司于2015年12月22日更名而来，青岛永安达物业管理有限公司由青岛啤酒地产物业管理有限公司于2014年5月19日更名而来。2013年4月，被告张德英接收了位于青岛市城阳区崇阳路158号18号楼2单元1201户成套住宅1处，房屋建筑面积为92.14平方米，建筑层数为17层。2011年5月16日，青岛青啤海都房地产有限责任公司（甲方）选聘青岛啤酒地产物业管理有限公司（乙方）为青啤·海都园的住宅及配套提供前期物业服务，并签订《青啤·海都园前期物业服务合同》。合同约定：前期物业服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务等；住宅物业服务费收费标准为1.4元/月·建筑平方米，电梯运行费收费标准为0.4元/月·建筑平方米；物业服务费用每季度交纳一次，业主或物业使用人应在每季度首月的1日至10日前履行交纳义务；合同期限为两年，在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。合同还对其他事项作出约定。被告在使用涉案房屋期间，因故未交纳物业费，原告通过到被告家张贴催缴通知书的形式催要未果。庭审过程中，原、被告对被告已交纳物业费期间产生分歧。被告称其已交纳2014年4月、5月、6月、2015年、2016年、2017年1月份的物业费，并提交收款收据2张予以证明。其中2014年7月16日的收款收据收费金额为498.1元，该收据未作其他标注；2015年12月2日的收款收据收费金额为996.1元，并注明：①丢电动车减6个月，②赠2017.1月物业费，2016.1-2016.12，欠费11个月（2014.2-2014.12）；该收据背面注明：还欠14年11个月未交。原告称被告2015年、2016年物业费已交清，仅欠2014年2月1日至2014年12月31日、2017年2月1日至2018年12月31日的物业服务费。本院认为，物业服务合同系双务合同，合同相对方在行使相关权利的同时，亦应履行相关义务。物业服务企业收取业主交纳的物业服务费，主要用于物业所在小区环境的保洁、公共设施的维护和保养、小区相关秩序的维护等，其与广大业主的目标是一致的，即提升和维护小区良好的居住品质。原告在提供物业服务过程中，应接受业主提出的合理化建议，与业主保持密切联系，不断增强服务意识，提高服务水平；业主对原告日常工作中存在的瑕疵应及时反馈，在维护自身利益的同时也应做到有理、有据、有节。双方在交流过程中，应相互理解、有效互动，共同营造和谐、安定、宜居的居住环境。双方产生分歧时，应相互克制、及时沟通，根据双方矛盾焦点，提出建设性的解决纠纷的方法，避免矛盾扩大。本案中，地产公司委托物业公司为其开发的小区提供前期物业服务，双方签订的《前期物业服务合同》，不违反法律、法规的规定，该合同合法有效，并对全体业主具有约束力。前期物业服务合同期满后，地产公司未与原告重新签订新前期物业服务合同，也未选聘新物业服务企业，但原告继续为被告涉案房屋所在小区提供前期物业服务，根据权利义务相一致原则，被告接受了原告提供的物业服务，应支付相应的物业服务费，计费标准及方法应参照原前期物业服务合同的约定。关于被告的欠费期间，根据被告提交的2015年12月2日的收款收据备注的内容及该收据背面标注的内容，足以认定被告尚欠2014年11个月的物业服务费，且已交纳物业费至2017年1月31日，故对原告主张的欠费期间，本院予以认定。关于被告拒交物业费的抗辩理由，其中电动车被盗一事，原告已在被告应交的物业费中予以核减，且电动车的被盗，与原告提供的物业服务并无必要关联性，原告自愿为被告核减相应的物业服务费，系对自己权利的处分；被告在抗辩过程中提到的原告不作为问题，其提交的证据证明效力单一，仅凭照片并不能证明原告在提供物业服务过程中存在不作为情形，另外，即使原告提供的物业服务存在瑕疵，也不构成被告拒交物业费的正当理由。因此，被告的抗辩理由不成立。根据被告涉案房屋的建筑面积、原前期物业服务合同规定的收费标准及被告的欠费期间，截止到2018年12月31日，被告共拖欠原告物业服务费及电梯费合计5638.97元。被告经原告催要后，仍未交纳物业服务费，损害了原告的合法权益，原告要求其支付物业服务费，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告张德英于本判决生效后十日内给付原告青岛银禧永安达物业管理有限公司物业服务费（含电梯费）人民币5638.97元（2014年2月1日至2014年12月31日；2017年2月1日至2018年12月31日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张德英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  秦忠基人民陪审员  王 蕾人民陪审员  张菽娟二〇一九年十一月二十日书 记 员  胡绪云