江西省九江市濂溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0402民初2837号原告：九江巨丰物业服务有限公司。住所地:九江市浔阳区滨江路190号2栋3-501。统一社会信用代码:91360403065387859J。法定代表人：廖为凤，总经理。委托诉讼代理人：李锋，男，该公司员工。被告：濂溪区富华休闲小宾馆。住所地:九江市长虹大道站前路1号富华小区门卫旁。统一社会信用代码:92360402MA388Q506K。经营者：胡珍莲，女，1965年10月9日出生，汉族，湖北黄梅县人，个体户，住濂溪区。原告九江巨丰物业服务有限公司诉被告濂溪区富华休闲小宾馆物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告九江巨丰物业服务有限公司委托诉讼代理人李锋、被告濂溪区富华休闲小宾馆经营者胡珍莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。九江巨丰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付2018年1月23日至2018年12月31日期间未交清的卫生费（即物业服务费）1841元；2、请求判令被告给付尚未交清的卫生费按银行贷款利率计算出的利息；3、请求判令被告承担诉讼费用。事实和理由：原告于2018年1月23日进驻被告所在的小区，进行管理服务，2018年12月31日撤出该小区。在此期间，富华小区第五届业主委员会迟迟没有组建，无法与原告签订物业服务合同。被告与原告协商先预交一部分物业服务费，待富华小区第五届业主委员会成立并签订物业服务合同后，再按合同所定价格进行补交。2018年8月底，小区第五届业主委员会成立后，拒绝与原告商谈物业服务合同一事，并通过征集业主签名，于2018年10月在九江市浔阳区法院对原告提起诉讼，后最终撤诉。2019年1月23日，在濂溪区五里街道、南湖小区社区等部门的见证下，小区业主委员会与原告签订了调解协议。原告于2018年1月28日在小区公告栏、通道口及小区所有单元楼道内张贴收费公告，把公告发到业主微信群中，多次上门催讨。但被告依然拒交物业服务费，故起诉，请求给予判决。濂溪区富华休闲小宾馆辩称：原告是2018年3月份进驻小区的，2018年9月份就让它离开了。当初是李强个人来到我们富华小区门卫，自己要求管理富华小区。但是小区没有一个人认可他，他收停车费、物业费的时候和我们业主吵过很多次架，长虹派出所出警过无数趟。这个钱我是不会交的。首先，原告并没有和我签订物业服务合同。其次，我上次交纳的600元，是看在李强的父母年龄大，扫地辛苦，是出于人道主义才交的，而且，他扫地是在小区里面扫，我宾馆门口他并没有扫。原告从来没有给我宾馆提供过服务，所以，物业服务费不可能交。法院不是他家开的，上次原告就起诉了我宾馆，可是上次开庭时原告没到庭，法院最后按撤诉处理了，他在藐视法庭。原告九江巨丰物业服务有限公司与我们富华小区没有任何关系，李强是挂靠九江巨丰物业服务有限公司。本院经审理认定事实如下：2018年1月份，涉案的富华小区因第四届业委会未继续自行管理小区物业，小区脏、乱现象严重，居民生活受到严重影响。为了解决问题，小区部分业主（人数大概在10人上下）集中到小区归属的南湖小区社区居委会反映情况，后小区业主李强表示愿接手物业。但因李强系个人，而小区物业又必须由有物业管理资质的公司才能接手，故由李强加入原告公司后以原告公司的名义管理涉案小区的物业，而李强则是原告公司在涉案小区的实际管理人，当时因小区的第五届业委会尚未成立，原告未能与小区的业委会就物业管理签订正式的物业管理合同。原告于2018年1月23日开始正式进驻涉案小区进行物业管理服务，在原告管理提供物业服务期间，包括被告在内的大部分业主均向原告缴纳了全部或部分物业费，其中被告濂溪区富华休闲小宾馆于2018年7月5日向原告缴纳了卫生费600元，原告向被告出具收据一份，载明：小富华宾馆暂交615元卫生费，待合同价出台后结算，多退少补，实收600元。在原告管理小区物业服务期间，小区第五届业委会于2018年8月24日正式成立并在房产部门进行了备案，第五届业委会成立后于2018年8月28日以小区业委会的名义在小区内张贴公告一份，载明：富华小区全体业主，经过小区第一次全体业主代表大会投标结果，小区的各项服务工作由小区自行管理。第五届业委会决定从2018年9月1日终止原九江巨丰物业有限公司的各项服务工作。原告在收到小区第五届业委会的该公告后，因原告已收取了小区部分业主全年的物业管理费，原告就小区的物业管理服务问题与九江市房产局、九江市濂溪区房产局及南湖小区社区进行协商，南湖小区社区居委会向第五届业委会发函一份，要求业委会明确小区是自行管理还是由物业公司进行管理，第五届业委会收到南湖小区社区的回复称，南湖小区社区无权要求业委会决定上述问题。2018年9月28日，九江市富华小区业主委员会和九江市富华小区业主大会共同发布告知书一份，载明：富华小区各位业主及承租人，本业主委员会未授权任何物业公司和个人收取卫生费、停车费等相关费用。因原告与第五届业委会就是否继续进行物业管理服务产生纠纷，第五届业委会于2018年12月以九江市富华小区业主委员会名义起诉至九江市浔阳区人民法院，案件审理过程中，经过南湖小区社区居委会调解，于2019年1月22日撤回起诉。2019年1月23日，在南湖小区社区居委会主持调解和见证下，原告与第五届业委会达成调解协议一份，载明：1、双方同意物业服务期自2018年1月23日至2018年12月31日止；2、物业服务期收费标准按住户0.35元/㎡/每月，宾馆按0.8元/㎡/每月，门面及餐馆按1.00元/㎡/每月，停车费按50元/每月/每辆，费用由物业自行收；3、????。协议还约定了其他条款。此后，原告于2019年1月份将小区管理移交给第五届业委会管理，并于2019年1月28日在小区公告栏中张贴公告一份，载明：??我公司与富华小区第五届业主委员会达成了和解，并在五里街道及南湖小区社区等部门的见证上，签订了调解协议。??从即日起开始上门收取2018年度尚未交清的物业服务费用，请各位未交清2018年度物业服务费用的业主积极配合。同时张贴的还有九江市浔阳区人民法院出具的（2018）赣0403民初4076号民事裁定书及原告与第五届业委会达成的调解协议。2019年6月1日，原告在被告经营场所的大门上张贴了《物业服务费催缴通知单》，向被告催缴尚未交清的物业费1841元。后因被告未缴纳物业费，原告多次催讨未果，遂诉至法院，要求法院支持原告诉请。另经审理查明，1、涉案小区在开发商交房后先由正规的物业公司进行管理，由于物业公司未能与小区业委会协调好物业管理问题而撤离，此后小区一直由各届业委会自行管理、自行收取物业管理费并提供物业服务，直至2018年1月份第四届业委会未再继续管理。2、第五届业委会成立后，于2018年9月14日开始，就小区的管理问题包括是自治管理还是招聘物业公司进行物业服务管理等问题向全体小区业主进行授权签名，小区大部分业主包括被告在内均签名授权第五届业委会处理上述问题。3、被告濂溪区富华休闲小宾馆的物业服务面积为270㎡。4、原告收取物业费标准为住户0.35元/㎡/每月，宾馆按0.8元/㎡/每月，门面及餐馆按1.00元/㎡/每月，停车费按50元/每月/每辆。5、原告实际提供物业服务时长为11.3个月（2018年1月23日至2018年12月31日）。上述事实，有原告提交的被告濂溪区富华休闲小宾馆企业信用信息公示报告打印件一份，原告公司授权委托书、证明、调解协议复印件各一份（原件出示），物业服务费催缴通知单图片打印件一份，九江市富华小区（2018年1月23日至2018年12月31日）物业费未交清名单表打印件一份，九江市富华小区全体业主向业主委员会授权书及业主授权表决信息表（复印件提交，原件出示）、富华小区2016和2017年卫生费欠费表一张，被告交纳卫生费收款收据复印件一张，九江市濂溪区人民法院（2019）赣0402民初2183号民事判决书、九江市濂溪区人民法院（2019）赣0402民初523号民事判决书和九江市中级人民法院（2019）赣04民终1353号民事判决书各一份，九江市濂溪区人民法院（2019）赣0402民初2180号民事裁定书等证据予以佐证，并经庭审质证及原、被告双方当庭陈述记录在卷，足以认定。本案在审理过程中，原告九江巨丰物业服务有限公司申请撤回第二项诉请，即请求判令被告给付尚未交清的卫生费按银行贷款利率计算出的利息，本院准许。本院认为，业主委员会是业主行使共同管理权的一种形式，富华小区第五届业主委员会与原告九江巨丰物业服务有限公司签订的《调解协议》适用全体业主。该《调解协议》确认了前期物业的身份，明确了服务收费标准。首先，虽然原告入驻涉案小区未经小区全体业主大会共同决定选聘，但原告入驻涉案小区本就是在涉案小区处于无人管理物业的非常时期，而且是在涉案小区所在的南湖小区社区的协调下入驻的。原告在接手入驻被告所在的小区后向该小区的所有业主提供了物业服务，已履行了合同的主要义务，在原告入驻涉案小区后大部分业主（包括被告在内）已向原告缴纳了全部或部分物业管理费，这说明涉案小区的业主已实际接受了原告提供的物业服务；此后小区的第五届业委会成立后，张贴书面公告，载明2018年9月1日终止原九江巨丰物业有限公司即本案原告的各项服务工作，据此可认定，第五届业委会认可原告入驻涉案小区提供物业管理的事实。被告濂溪区富华休闲小宾馆作为实际已接受物业服务的业主，仍应按原告与第五届业委会签订的《调解协议》的约定向原告缴纳相应的物业服务管理费。被告濂溪区富华休闲小宾馆辩解原告不是涉案小区物业服务的提供者，实际提供者系案外人李强的意见，由于在庭审中未能提供有效证据予以证明，于法无据，对被告的这一辩解意见本院依法不予采纳。其次，原告提供物业服务管理起止时间和物业管理费的标准问题。虽然原告入驻涉案小区提供物业服务时并未明确服务时间，且确定的物业服务费标准未经全体业主50%以上同意，但成立后的第五届业委会成立就物业管理问题，有征询涉案小区业主的同意并已取得小区大部分业主的同意，原告与涉案小区的第五届业委会在南湖小区社区主持下达成了《调解协议》，并在调解协议中明确了原告在涉案小区提供物业服务的期限为2018年元月23日至2018年12月31日止，原告提供物业服务的标准住户0.35元/㎡/每月，宾馆按0.8元/㎡/每月，门面及餐馆按1.00元/㎡/每月，停车费按50元/每月/每辆。因此，原告提供物业服务管理的时间应为2018年元月23日至2018年12月31日止，原告提供的物业管理费的标准应为住户0.35元/㎡/每月，宾馆按0.8元/㎡/每月，门面及餐馆按1.00元/㎡/每月，停车费按50元/每月/每辆。被告应按宾馆0.8元/㎡/每月的标准缴纳2018年元月23日至2018年12月31日期间的物业管理费。被告辩解认为原告提供物业服务的时间为2018年元月23日至2018年8月31日止及原告收取物业管理费标准不合理的意见均没有事实和法律依据，本院依法均不予采纳。综上所述，原告自2018年元月23日至2018年12月31日向被告提供物业服务是事实，被告尚欠原告物业管理费1841元[270*0.8*11.3-已交600元]，事实清楚，证据确凿充分，依法应予以缴纳。故原告起诉要求被告濂溪区富华休闲小宾馆交纳尚欠的物业管理费1841元的诉讼请求有事实和法律依据，本院依法予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决如下：限被告濂溪区富华休闲小宾馆于本判决书生效之日起三日内向原告九江巨丰物业服务有限公司交纳物业管理费1841元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告濂溪区富华休闲小宾馆承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  李玉萍二〇一九年十一月十一日书记员  胡梦碟