上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初25623号原告：上海远运投资管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：邹淑媛，董事长。委托诉讼代理人：魏艳，上海路森律师事务所律师。被告：上海爱徒商贸有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：XIAOLIJI。被告：爱徒(上海)国际贸易有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：XIAOLIJI。原告上海远运投资管理有限公司(以下简称远运公司)与被告上海爱徒商贸有限公司(以下简称爱徒商贸)、爱徒(上海)国际贸易有限公司(以下简称爱徒国际)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月4日公开开庭进行了审理。原告远运公司的委托诉讼代理人魏艳到庭参加诉讼，被告爱徒商贸、爱徒国际经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告远运公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；2.判令被告爱徒商贸向原告支付装修期(2015年11月12日至2015年12月23日)租金人民币155,193.58元;3.判令被告爱徒商贸向原告支付免租期(2015年12月24日至2016年10年31日)期间减免的租金人民币1,000,000元;4.判令被告爱徒商贸向原告支付2016年11月1日至2017年10月31日期间的基本租金人民币1,341,554.50元;5.判令被告爱徒商贸向原告返还装修补贴人民币4,000,000元;6.判令被告爱徒商贸向原告支付2016年1月1日至2018年1月31日期间的物业管理费人民币455,088.88元；7.判令被告爱徒商贸向原告支付2016年1月1日至2018年1月31日期间的推广费50,000元;8.判令被告爱徒商贸支付原告违约金人民币418,368元(被告支付的履约保证金206,767元从中抵扣，抵扣后被告应支付221,601元)；9.判令被告爱徒商贸支付原告税金人民币51,072.71元;10.判令被告爱徒商贸支付原告律师服务费人民币15,000元;11.判令被告爱徒商贸支付逾期付款滞纳金(以装修期租金、免租期减免租金、欠付租金、装修补贴、物业管理费、推广费总计7,001,836.96元为本金，按照每日万分之五的标准，自起诉之日计算至实际付清之日为止)；12.判令被告爱徒商贸向原告交付房屋并支付自解除之日起按合同三倍的租金标准支付至被告实际交付房屋之日止的房屋占用使用费；13.判令被告爱徒国际对被告爱徒商贸公司的上述付款义务承担连带付款责任。事实和理由：2015年，原、被告就上海市江场路XXX弄XXX号NL135及24号NL137(以下简称系争房屋)签订了《上海协信星光广场房屋租赁合同》，租赁期限自2015年11月12日至2020年12月23日止，合同对租金、管理费、推广费及水电费等计算标准及支付方式均有明确约定。合同签订后，被告始终未按合同约定及时足额履行付款义务，原告多次向被告发送催款函均未果，迄今，被告仍未支付应付租金。为此，原告诉至法院，要求判如所请。审理中，原告远运公司撤回了第九项要求被告支付原告税金人民币51,072.71元的诉讼请求，撤回了第十二项要求被告交付房屋并支付自解除之日起至被告实际交付房屋之日止按合同三倍租金标准计算的房屋占用使用费的诉讼请求，并变更第十一项诉讼请求为判令被告爱徒商贸支付逾期付款滞纳金(以欠付租金、物业管理费、推广费总计1,846,643.38元为本金，按照每日万分之五的标准，自2018年2月1日计算至实际付清之日为止)；被告爱徒商贸及爱徒国际未到庭应诉，亦未答辩及举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋的权利人为上海远运投资管理有限公司。2015年10月21日，远运公司(甲方)、爱徒国际(乙方)就系争房屋签订了《上海协信星光广场房屋租赁合同》，约定，远运公司将系争房屋出租给爱徒国际，租赁面积530平方米；合同期自交付日起至经营期届满时止；交付日暂定2015年10月25日，但最终日期以甲方书面通知为准；装修期自交付日起60天；开业日为2015年12月24日；经营期自开业日起5年；租金起计日为本合同约定的开业日或乙方在该房屋内任何一部分对外营业的第一日中较早的日期为准；租金以基本租金与提成租金两者之中较高者为当月适用租金；基本租金为于开业日起算的第一年、第二年内，按租赁面积计算月租金为112,846元；基本租金为于开业日起算的第三年、第四年内，按租赁面积计算月租金为120,906元；提成租金为于开业日起算的第一年、第二年内，月租金为该房屋当月总营业额之12%；提成租金为于开业日起算的第三年、第四年内，月租金为该房屋当月总营业额之13%。管理费为按租赁面积计算月管理费为18,550元；在整个合同期内，除开业日所在的历月外，乙方须于每个历月的第15日前向甲方预先缴付下月的基本租金、管理费，若某个历月的提成租金高于该历月基本租金，乙方应于该历月后的第二个历月的第15日前向甲方全额缴清提成租金超出基本租金的金额，乙方最后一次支付基本租金/管理费的付款额为按当月基本租金/管理费乘以合同期在最后一个历月中所占的具体天数与当月的实际天数之比率计算后的总额；推广宣传费为每月2,000元，乙方须于每个历月的第15日前向甲方预付下月推广宣传费；履约保证金206,767元，乙方须于签署本合同后10日内按此金额向甲方存放履约保证金，在整个合同期内该履约保证金由甲方保管，甲方无须向乙方支付该履约保证金的利息，若乙方违反本合同或甲方根据本合同约定有权向乙方追偿或追讨任何费用或款项的，甲方有权从履约保证金中作出抵扣或没收全部保证金，并要求乙方于甲方书面通知后14日内予以补足或重新交付履约保证金；商品质量保证金20,000元，公用事业费用押金10,000元；甲方同意提供乙方承租房屋5,000,000元的装修补贴费，其中肆佰万元以现金方式补贴，具体装修补贴事项以双方签订的书面协议为准，其余壹佰万元甲方同意以免收乙方租金方式抵扣，即自“租金起计日”起，至乙方应缴租金(包括基本租金，提成租金)累计达到壹佰万元时止，甲方同意乙方无需支付该期间内累计壹佰万元的租金。但在此期间，乙方仍应支付本合同约定的其他费用。上述甲方给予乙方的所有装修补贴费用乙方仅可用于本合同所约定的承租房屋的装修；若因乙方违约致使合同解除，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的约定所享有的其他权利的前提下，甲方有权取消乙方的装修期免租优惠。在这种情况下，视为乙方自始不享有前述装修期，乙方须立即向甲方补交装修期的所有租金，装修期租金有约定按约定执行，如无约定，则按开业之日起第一年的租金收费标准计算；乙方逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项，或逾期补足或重新缴纳履约保证金，且逾期超过14日的(无论甲方有否向乙方作出任何形式的催讨)，视为乙方违约，出现乙方违约情形的，甲方有权对涉及支付义务的，每延迟一日，向乙方收取延迟支付款项千分之一(‰)的滞纳金。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有的前述费用的本金、滞纳金和其他相关的费用止。甲方有权要求乙方赔偿甲方因乙方的违约或侵权行为而遭受的损失。甲方还有权提前解除本合同，收回该房屋，并取消乙方的装修期。在这种情况下，视为乙方自始不享有装修期，乙方须全额向甲方补交装修期的租金。除此之外，乙方还应向甲方支付相当于届时三个月基本租金及三个月管理费之和的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应照实赔偿。乙方同意上述违约金及甲方损失可从履约保证金中直接抵扣，而不需经乙方的同意。甲方损失包括但不限于甲方因乙方违约而发生的实际损失、装修期的租金、该房屋恢复原状的成本、代为乙方履行义务的成本、该房屋空置期间的租金及管理费的损失、甲方预期利益的减少，以及甲方因采取行动减少损失或向乙方追偿而发生的成本、费用、中介费、顾问费、需向第三方支付的服务费、承担的违约金或支付的赔偿、诉讼/仲裁费、公证费、证据保全或财产保全费用及律师费等。合同还对双方其他租赁事宜进行了约定。后远运公司(甲方)和爱徒国际(乙方)还签订了《补充协议(一)》，约定租赁合同期限变更为自2015年11月12日起至2020年12月23日止；除该条款外，原合同其他条款不作变更。2016年4月28日，远运公司(甲方)和爱徒商贸(乙方)签订《补充协议(二)》，约定鉴于近期甲方对商场正门进行调整，并将商场正门入口暂时予以封闭，导致乙方房屋的实际经营收到部分影响。现甲乙双方同意，在商场正门施工封闭期间，甲方同意给予乙方免缴50%基本租金，以及免缴50%提成租金的优惠。2015年10月23日，远运公司(甲方)、爱徒国际(乙方)、上海邦高建筑装饰工程有限公司(丙方，以下简称邦高公司)就上海协信星光广场L1层NL135号房屋签订《三方装修协议》一份，约定：甲乙双方签订《房屋租赁合同》，约定乙方经营Attos品牌；甲方同意按照乙方要求，承担乙方所承租房屋的2,000,000元的装修补贴费用；甲方仅承担付款责任，不承担任何维护保养、保修等责任；双方确认并同意，该款项由甲方直接支付给本协议项下的丙方；除租赁合同约定的乙方可提前解除或终止租赁合同的情形外，乙方擅自提前解除/终止合同或提前撤场的，乙方应全额返还甲方已向丙方支付的装修补贴，如因此给丙方在成任何损失的，由乙方向丙方承担全部赔偿责任，概与甲方无关。三方还就上海协信星光广场L1层NL137号房屋签订《三方装修协议》一份，约定甲方同意按照乙方要求，承担乙方所承租房屋的2,000,000元的装修补贴费用，其余条款均与前述《三方装修协议》一致。后远运公司向邦高支付装修款4,000,000元。履约过程中，爱徒国际支付履约保证金206,767元。2015年11月12日，物业管理部交房人员、事务代表、及租户授权代表黄师杰对系争房屋进行了交付验收。2015年11月19日，爱徒国际出具将系争房屋的交接事宜交给黄师杰处理的委托书。另查明，2016年2月1日，远运公司(甲方)、与爱徒国际(乙方)、爱徒商贸(丙方)签订《合同权利义务转让三方协议》，约定：甲乙双方已就系争房屋签订《房屋租赁合同》，现乙方欲把租赁合同项下的全部权利义务转让给丙方。自本协议签署生效后，租赁合同项下所有权利义务即转移至丙方，丙方悉依照租赁合同约定履行义务、享受权利；自租赁合同权利义务全部转移至丙方后，乙方即不再履行租赁合同项下的任何权利义务，但自租赁合同权利义务转移至丙方后的一年内及在丙方在取得合法的品牌授权之前，乙方应对丙方因租赁合同产生的任何责任承担连带责任；三方确认并同意，乙方将权利义务转让至丙方后，乙方已向甲方支付的定金或履约保证金直接转至丙方项下，甲方无需退还乙方任何定金或履约保证金，该部分定金或履约保证金由乙并三方自行结算处理。再查明，2018年4月8日，远运公司向爱徒商贸发送催款函，载明：贵司承租系争房屋，在整个合同期内，除装修期和开业日所在的日历月外，贵方须于每个日历月的第十五日前向我方预先缴付下月的基本租金和管理费，若某个日历月的提成租金高于该日历月的基本租金，则贵方应于该日历月后的第二个日历月的第十五日前向我方全额缴清提成租金超出基本租金的金额。贵方还应于每个日历月第十五日前向我方支付相应月份的公共事业费用/推广宣传费/收银机租用费/销售服务费/超市空调费等其他费用。截止2018年4月8日，贵方已逾期缴纳上述款项，欠款33,827.06元。鉴于双方的良好合作关系及信赖，请贵司在收到本函之日起1工作日内联系我司财务部门，就欠款缴付问题进行沟通，并在2018年5月5日前完成缴费，否则，我司将按合同约定收取1‰日的滞纳金。2019年3月5日，远运公司向爱徒商贸发送催款函，载明：截至2018年10月31日，贵方已逾期缴纳上述款项，欠款2,073,053.16元，鉴于双方的良好合作关系及信赖，请贵司在收到本函之日起1工作日内联系我司财务部门，就欠款缴付问题进行沟通，并在2019年3月15日前完成缴费。否则我司将依据合同约定，采取相应措施保障我方权益，包括但不限于：一、依据合同约定，每延迟一日，向贵司收取延迟支付款项1‰的滞纳金；二、提前解除合同并要求贵方支付约定违约金；三、法律规定及合同约定的其他求偿及追究违约责任的措施。同时，因我司为维护自身合法权益而产生的诉讼费、保全费、公证费、律师费等合理支出亦将全部由贵司承担。2019年3月18日，远运公司向爱徒商贸发送《解除合同通知书》，告知：鉴于存在欠付租金、管理费及其他费用的行为，经我司多次以书面、口头等方式向贵方催告，贵方无正当理由仍拒不履行相关费用的支付义务，由此为维护我司权益，根据合同约定，我司现正式函告贵方：一、合同于2019年4月1日解除；二、贵方在2019年4月10日前完成欠付款项的缴费；三、我司依法没收贵方缴纳的履约保证金；四、我司将依约计取贵方违约金、滞纳金，并针对所有损失进行求偿；五、请贵方于2019年4月10日前，完成合同解除后的撤场等相关义务，包括但不限于注销公司登记，清空房屋内物品及设备，将房屋恢复原状等，否则，我司将封闭、清空租赁单元、移除贵方的设施、物品、恢复原状，所有费用均由贵司承担。该通知书邮寄后被退回。又查明，2018年11月1日，远运公司将系争房屋收回。远运公司为本次诉讼向上海路森律师事务所支付律师服务费15,000元。本院认为，当事人之间签订的《上海协信星光广场房屋租赁合同》、《补充协议》、《三方装修协议》、《合同权利义务转让三方协议》系真实意思表示，合法有效，各方均应恪守履行。合同履行过程中，爱徒商贸、爱徒国际未按时支付远运公司租金及相关费用,已经构成违约，故远运公司有权按约定行使合同解除权。至于合同解除的时间，远运公司主张以诉状副本送达被告之日即2019年9月29日为解除日，合法有据，本院予以确认。合同解除后，爱徒商贸应与远运公司结清欠付的租金、物业管理费、推广费。现远运公司要求爱徒商贸按合同约定的标准支付自2016年11月1日起至2017年10月31日的租金1,341,554.50元、自2016年1月1日起至2018年1月31日的物业管理费455,088.88元及自2016年1月1日起至2018年1月31日的推广费50,000元，并无不当，本院予以支持。爱徒商贸逾期支付租金、物业管理费、推广费，应按合同约定支付滞纳金，远运公司要求爱徒商贸以前述欠付租金、物业管理费、推广费总额合计1,846,643.38元为基数，按每日万分之五为标准，向远运公司支付自2018年2月1日起至实际付清之日止的逾期付款滞纳金，尚属于合理范围，本院予以支持。由于爱徒商贸违约，致合同提前解除，远运公司依据合同约定要求爱徒商贸支付自2015年11月12日起至2015年12月23日的装修期租金155,193.58元、自2015年12月24日起至2016年10月31日的免租期租金1,000,000元、装修补贴4,000,000元并要求被告按照3个月基本租金及3个月管理费之和为标准即418,368元支付原告提前解除合同的违约金，本院予以准许。远运公司已收取的履约保证金206,767元应在合同解除后予以返还，远运公司主张履约保证金用于抵付违约金，本院予以准许。合同亦约定乙方违约应当向甲方赔偿律师费等损失，故远运公司要求爱徒商贸支付律师服务费15,000元的诉讼请求，本院予以支持。被告爱徒国际在签订《合同权利义务转让协议》时承诺自租赁合同权利义务转移后的一年内对爱徒商贸因租赁合同产生的任何责任承担连带责任，且被告爱徒国贸有限公司作为一人有限责任公司的股东，未证明自己公司财产独立于股东自己财产，应当对爱徒商贸的债务承担连带责任。被告上海爱徒商贸有限公司、爱徒(上海)国际贸易有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃了答辩的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(二)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海远运投资管理有限公司与被告上海爱徒商贸有限公司之间的《上海协信星光广场房屋租赁合同》于2019年9月29日起解除；二、被告上海爱徒商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海远运投资管理有限公司欠付的自2016年11月1日起至2017年10月31日的租金1,341,554.50元；三、被告上海爱徒商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海远运投资管理有限公司自2016年1月1日起至2018年1月31日的物业管理费455,088.88元；四、被告上海爱徒商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海远运投资管理有限公司2016年1月1日至2018年1月31日的推广费50,000元；五、被告上海爱徒商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内以1,846,643.38元为本金，按照每日万分之五的标准支付原告上海远运投资管理有限公司自2018年2月1日起至实际付清之日止的逾期付款滞纳金；六、被告上海爱徒商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海远运投资管理有限公司违约金418,368元(以被告上海爱徒商贸有限公司已支付的履约保证金206,767元冲抵后还应支付221,601元)；七、被告上海爱徒商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海远运投资管理有限公司自2015年11月12日起至2015年12月23日的装修期租金155,193.58元；八、被告上海爱徒商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海远运投资管理有限公司自2015年12月24日起至2016年10月31日的租金1,000,000元；九、被告上海爱徒商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海远运投资管理有限公司装修补贴4,000,000元；十、被告上海爱徒商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海远运投资管理有限公司律师费服务15,000元；十一、被告爱徒(上海)国际贸易有限公司对被告上海爱徒商贸有限公司的上述付款义务承担连带付款责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费64,204元，公告费560元，由被告上海爱徒商贸有限公司、爱徒(上海)国际贸易有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  沈伟俊人民陪审员  高 倩人民陪审员  梁钟芳二〇一九年十一月二十七日书 记 员  乔续宁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条……有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。