广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初10699号原告：东莞市金色物业管理有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇黄金洲高科大厦G座西8号铺。统一社会信用代码为91441900560812189K。法定代表人：黄建华，该公司经理。被告：廖春香，女，1981年5月1日出生，汉族，住广东省东莞市。原告东莞市金色物业管理有限公司与被告廖春香物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案受理后，依法由审判员单晓丽适用小额诉讼程序审理，后因案件出现不适宜继续适用小额诉讼程序审理的情形，遂转为普通程序，由审判员单晓丽担任审判长，与人民陪审员杨琳、林柏组成合议庭，于2019年8月12日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人黄建华到庭参加了诉讼。被告廖春香经本院合法传唤未到庭参加诉讼。公告期间不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理费4525.2元、水费894.71元、电梯大修分摊费354.45元，合计5774.36元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告于2016年12月2日购买的金色家园金月阁D302房，面积125.7平方米，按照原告与开发商于2011年3月15日签订的《物业管理委托合同》、2016年3月23日签订的《前期物业服务合同》及相关的法律法规的规定，原告由2011年4月1日至2018年3月1日止，一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供完善的物业管理服务，履行了应尽的义务。被告拖欠2016年12月至2018年2月物业管理费4525.2元，拖欠2017年1月-2018年2月水费894.71元，D座电梯大修分摊费354.45元，合计5774.36元。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费，但被告收到通知后至今未履行交费义务。原告为维护自身合法权益，特提起本案诉讼，请求判如所请。被告未作答辩，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见。经审理查明，被告廖春香在2016年12月2日至2018年8月16日期间是金色家园D座金月阁3B房业主，房屋建筑面积为125.7平方米。原告是金色家园小区的前期物业服务企业。原告作为受托方、案外人东莞市虎门房地产开发总公司作为委托方于2011年3月15日签订《物业管理委托合同》（以下简称《委托合同》），《委托合同》第十四条约定，受托方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、停车服务费、代收水费；第十八条约定委托管理期限为5年，自2011年4月1日至2016年3月31日。原告主张被告每月管理费为301.68元（125.7平方米×2.4元/平方），尚未交纳2016年12月至2018年2月物业管理费合计4525.2元。原告主张被告尚未缴纳2017年1月至2018年2月水费共计894.71元，提交了2017年2月至2018年3月期间的银行代扣水费电子回单，证明原告每月向东莞市虎门水务投资有限公司缴纳水费，同时提交了金月阁水表记录表予以佐证被告每月用水情况。原告主张D座金月阁电梯大修分摊费用354.45元，提交了住宅专项维修资金使用备案表、住宅专项维修资金拨付申请表（申请日期为2017年4月14日）和维修和更新、改造工程结算费用分摊清册（签订日期为2017年4月14日），显示D座金月阁302房需分摊金额354.45元，是现金筹集，业主姓名为李勇。原告称案涉房屋在维修和更新、改造工程结算费用分摊清册及金月阁水费记录表中均记录业主为李勇，是因为原来业主为李勇，其将房屋转让给了被告廖春香，但并未到管理处办理变更手续，因此原告一直不知情，向法院起诉后查询才得知该情况。另查明，原告曾于2018年7月9日向本院提起诉讼，亦是就金色家园小区物业管理费、水费起诉案外人银喜玉的物业服务合同纠纷，案号为（2018）粤1972民初字第9529号（以下简称9529号），该案判决确认：金色家园首届业主委员会于2017年4月13日通过《通知函》的形式告知原告不再续聘其作为金色家园小区的物业服务公司，并于2017年5月30日解除《前期物业服务合同》。原告应在2017年5月30日前退出，原告与银喜玉之间的物业服务关系在2017年5月30日已解除。该民事判决书已于2018年10月14日发生法律效力。以上事实，有原告提交的不动产登记信息查询结果、欠费明细表、关于虎门镇金色家园物业服务收费标准备案的复函、住宅专项维修资金使用备案表、住宅专项维修资金拨付申请表、维修和更新、改造工程结算费用分摊清册、银行代扣水费电子回单、水表记录表格、金色家园服务用房移交清单、《前期物业服务合同》、《物业管理委托合同》，（2018）粤1972民初9529号民事判决书以及本院的庭审笔录等附卷为据。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原告是金色家园小区的前期物业服务公司，被告是金色家园小区业主，双方之间存在物业服务合同关系。原告主张被告未交纳2016年12月至2018年2月的服务管理费合计4525.2元，提交了关于虎门镇金色家园物业服务收费标准备案的复函证明每平方米管理费收取2.4元，被告并未提出相反证据反驳已缴纳上述月份的服务管理费，本院对于原告主张的服务管理费金额予以确认（301.68元×15个月）。关于水费，原告提交的《委托合同》证明其有权代收水费，且提交了银行代扣水费电子回单，证明由其每月向东莞市虎门水务投资有限公司缴纳水费，同时提交了案涉房屋2017年1月至2018年2月期间的水表记录，证明案涉房屋用水的使用情况，未有证据显示被告已缴纳上述水费，因此本院予以确认2017年1月至2018年2月水费由原告代被告缴纳，共计894.71元。本案争议焦点为：被告应否向原告支付物业管理费、水费和电梯大修分摊费。对于该焦点，本院分析如下：一、关于物业管理费问题。5929号案件已经确认了原告应在2017年5月30日退出金色家园小区，因此原告与被告廖春香之间的物业服务关系在2017年5月30日已解除。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”的规定，原告要求被告支付2017年6月及以后的物业管理费，缺乏依据，本院不予支持，因此本案中本院仅支持2016年12月至2017年5月的物业管理费为1810.08元（301.68元×6个月）。二、关于水费问题。2017年1月至2018年2月水费，原告已提交了证据证明由原告缴纳，被告亦未举证证明其已缴纳，因此原告缴纳的894.71元水费应由被告返还给原告。关于D座电梯大修分摊费354.45元，原告提交的证据可以证明D座电梯在2017年4月进行了大修及维修金额，原告称因被告未有维修资金账户，因此需要现金缴纳，原告提交的证据充分，被告亦未举证证明其已缴纳，本院予以支持，被告应向原告支付354.45元。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告廖春香于本判决生效之日起五日内向原告东莞市金色物业管理有限公司支付物业管理费1810.08元、电梯大修分摊费354.45元；二、限被告廖春香于本判决生效之日起五日内向原告东莞市金色物业管理有限公司返还水费894.71元；三、驳回原告东莞市金色物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通诉讼程序收取受理费50元（原告已预交），由原告东莞市金色物业管理有限公司负担24元。由被告廖春香负担26元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  单晓丽人民陪审员  杨 琳人民陪审员  林 柏二〇一九年十一月一日书 记 员  李敏仪陈皓泓强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。