河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初21755号原告：河南艺之聪贸易有限公司，住所地郑州市金水区纬四路东段17号2层201号，统一社会信用代码91410105MA3XF7A909。法定代表人：朱家辉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘要帅，河南昊中律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱康宁，河南昊中律师事务所律师。被告：郑州利湾酒店有限公司，住所地郑州市金水区纬四路东段，注册号4101052102613。法定代表人：陈威，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李亚，河南豫龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：娄金明，河南豫龙律师事务所实习律师。原告河南艺之聪贸易有限公司与被告郑州利湾酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱康宁、刘要帅、被告委托诉讼代理人李亚、娄金明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令解除原告与被告之间的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告支付房屋租赁费至实际腾空房屋之日，即2019年6月21日租赁费为251711元；3、依法判令被告支付违约金至实际腾空房屋之日，即2019年6月21日违约金为22649元；4、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告于2017年6月16日以最高价竞得郑州高新技术产业开发区人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台上拍卖的位于郑州市××东××号的房产，并办理了过户登记。2003年10月31日，上述房产原所有人河南旭龙装饰工程有限公司与被告签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：被告承租郑州市金水区纬四路东段、金水河桥西、路北的东迎大厦东半部一至九层，租期为二十年，自2004年4月11日至2024年4月10日。被告应在每年的4月11日把每年租金交付给房屋所有权人，最长拖延时间不得超过十天，否则河南旭龙装饰工程有限公司有权终止与被告所签合同。同时所交房屋租金每三年按前三年的基数递增百分之五。任何一方未能履行本合同的条款违反国家相关法律规定，另一方有权解除合同，所造成的损失由违约方承担。被告逾期缴纳房租，每逾期一日，按月租金额的千分之三向被告加收违约金。现因被告没有按照合同约定交纳房租构成违约，原告有权按照合同约定与被告解除合同，要求被告将租赁物腾空交付原告且支付所欠房租。综上，依据本案事实和相关法律规定，特诉至法院。被告辩称：一、本案遗漏了诉讼第三人河南酩悦酒店管理有限公司（以下简称酩悦公司），在本案开庭审理之前，被告利湾公司已向人民法院申请追加酩悦公司为本案第三人，并提交了追加第三人申请书，庭审开始之前，第三人酩悦公司也到庭申请参加诉讼，被法庭拒绝。被告认为酩悦公司作为涉案房屋的次承租人，与本案的结果有法律上的利害关系，人民法院拒绝其作为第三人参见诉讼是违反法律程序的。二、原告无权解除合同是原告艺之聪公司违反合同约定，拒绝为涉案房屋供电、供水，导致涉案房屋无法正常经营。2017年原告称为房东以来，为达到涨租目的，先后采取了停水、停电、堵门、恐吓等非法手段，干扰正常经营，对利湾公司以及酩悦公司造成了巨大的损失针对艺之聪公司的违法行为，承租人已向公安机关进行控告，公安机关正在立案处理，且利湾公司已于2019年4月19日向金水区法院起诉，要求原告履行租赁合同，恢复对涉案房屋的正常供电，停止一切干扰正常经营的违约、违法行为。被告不存在任何违约的行为，原告无权解除房屋租赁合同。三、上年度的房租酩悦公司已足额及时向原告交纳，但原告仍不按照合同约定履行义务，采取了一系列违法手段干扰酩悦公司的经营，给利湾及酩悦公司造成了重大损失。根据合同法的规定，且有先履行义务的一方未按照约定履行义务的，后履行义务的一方有权拒绝履行义务。本案中是原告艺之聪先违约在先，不按照合同约定履行义务，其无权要求利湾公司交纳房屋租金，且利湾公司也已在交租金期限前在金水法院起诉立案，不存在任何违约行为。综上，原告的诉讼请求无事实及法律依据，依法应予驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2003年10月31日，郑州市金水区祭城镇燕庄村委会黑庄第四村民组（甲方）与郑州利城贸易有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：甲方自愿将坐落于郑州市金水区纬四路东段、金水河桥西、路北的东迎大厦东半部一至九层出租给乙方使用；年租金为100万元整，租赁期限为20年。同日，河南旭龙装饰工程有限公司（甲方）与被告郑州利湾酒店有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：甲方自愿将位于郑州市金水区纬四路东段、金水河桥西、路北的东迎大厦东半部一至九层出租给乙方使用，建筑面积4500平方米；房屋年租金为人民币100万元，租赁期限为二十年，从2004年4月11日至2024年4月10日，租金按年结算，乙方应在每年的4月11日把当年的租金交付甲方，最长拖延时间不得超过十天，否则，甲方有权终止与乙方所签订合同；从2004年4月11日开始计收房屋租金；乙方所交的房屋租金每三年按前三年的基数递增5%；甲方同意乙方在合同期内享有房屋转租的权利，甲方保证房屋质量，水、电、电话正常使用及附属设施达到国家要求标准等。2、2006年3月7日，郑州市金水区祭城镇燕庄村委会黑庄第四村民组（甲方）与郑州利城贸易有限公司（乙方）、河南旭龙装饰工程有限公司（丙方）、李成强（丁方）、郑州利湾酒店有限公司（戊方）签订《房屋租赁补充合同》一份，主要约定：乙方与甲方于2003年10月31日签订《房屋租赁合同》，由乙方租赁甲方的东迎大厦东半部房屋用于开展经营，该合同合法有效，因该房屋为甲方与丙方联合建设开发，为便与实际履行，甲方、乙方及丙方于2003年11月8日签订《补充协议》，现因甲方与丙方产权已经分割完毕，乙方所租赁东迎大厦东半部由本合同丁方所有，乙方租赁场地开展经营后由新成立戊方实际使用，为便于原《房屋租赁合同》顺利履行，经本合同五方协商，签订本房屋租赁补充合同，并共同遵守。一、自本合同签订之日起，本合同丁方享有原《房屋租赁合同》中出租方权益，承担原《房屋租赁合同》中出租方义务。二、本合同签订之日起，本合同戊方承担原《房屋租赁合同》中承租方义务，享有原《房屋租赁合同》承租方权益。三、本合同自合同各方签字盖章后生效。3、2017年6月16日，原告河南艺之聪贸易有限公司通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得拍卖标的物，即位于郑州市××东××房产××套（产权证号：0601052685、0601052686、0601052687、0601052688、0601052689、0601052690），成交价为56187930元人民币。2017年9月14日，原告与郑州高新技术产业开发区人民法院签订《拍卖成交确认书》。2018年5月11日，郑州高新技术产业开发区法院作出（2016）豫0191执5085号执行裁定书，裁定将被执行人李成强原位于纬四路北、金水河西（原土地证号：郑国用（2005）第1068号）土地上的水电气等户名过户至买受人河南艺之聪贸易有限公司名下。4、2018年7月2日，原告河南艺之聪贸易有限公司以房屋租赁合同纠纷为由向本院起诉被告郑州利湾酒店有限公司及第三人河南酩悦酒店管理有限公司、李成强，要求解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；限期被告腾空租赁物，并搬离；被告支付所欠租赁费1012921元（租赁费暂计至2018年4月10日，以后租赁费计至被告实际返还房屋之日止）。本院经审理认为：被告向李成强缴纳了2018年4月10日之前的房租，后河南酩悦酒店管理有限公司又按照被告的要求向原告缴纳了2018年4月11日至2019年4月10日的房租，故原告以被告未缴纳租金为由，要求解除《房屋租赁合同》，本院不予支持。本院于2018年12月28日做出（2018）豫0105民初第17020号民事判决，驳回了原告河南艺之聪贸易有限公司的诉讼请求。该民事判决书已发生法律效力。5、2018年4月20日，被告委托河南酩悦酒店管理有限公司支付原告2018年4月10日至2019年4月9日期间的租金1215506.25元。2018年5月15日，涉案房屋用电的户名已由河南酩悦酒店管理有限公司过户至原告名下。2018年6月14日，原告申请减容。被告提交的其2018年1月至9月历月电费明细显示：1月29203.44元、2月32379.67元、3月23854.18元、4月2635.03元、5月867.98元、6月867.98元、7月-0.91元、458.75元，-6.81元；9月-5.37元。6、黄河勘测规划设计研究院有限公司建筑设计院出具的《关于“郑州纬四路汉庭酒店”项目供电线路不满足规范情况》显示，原告提供的电源采用单根185铝芯电缆直接供电，不满足本楼实际使用和国家规范的相关要求，原告提供的单根铝芯电缆供电，既不能满足本楼的实际使用需要，又不满足国家规范的相关基数要求，在实际运行中会造成汉庭酒店不能正常运行，特别是具有重大消防隐患，危及酒店大楼安全及楼内人员人身安全。7、黄河勘测规划设计有限公司建筑设计院于2019年1月8日出具的《关于“郑州纬四路汉庭酒店”项目电源需求建议》显示，该项目的计算负荷约为350kW，计算电流约为625A；原方案电缆载流量约为278A，不能满足项目的用电需求，同时本项目属于人员密集的公共场所，消防及重要符合应双电源供配电，且应采用铜芯电缆；根据相关规范规定，其消防水泵、电梯、厨房、餐厅、主要通道照明等均为一级或二级负荷，应采用双电源供电，客房照明、空调等为三级负荷，可采用单电源供电；建议该项目引入一般照明电源一路、其他电源两路（一用一备）、消防电源两路（一用一备），初步估算供电电源如下：一般照明约200kW-350A，建议WDZ-YJY-4*240+1*120；消防负荷约40kW-80A,建议WDZN-YJY-4*25+1*16；重要负荷：约30kW-63A,建议WDZN-YJY-5*16。8、2019年4月12日，原告向被告发出解除合同《告知书》，告知被告应于2019年4月11日向其缴纳房租，最长拖延时间不得超过十天，逾期将解除合同，收回房屋，所造成的损失由被告承担。2019年4月23日，原告向被告及相关租户发出《解除房屋租赁合同通知书》。9、庭审中，原告主张因被告未支付自2019年4月11日至2020年4月10日期间租金，存在违约，要求解除合同。被告认可上述租金未付，但辩称因原告要求增加租金，被告不同意，原告采取停水停电、堵门等手段导致被告不能正常经营。本院认为:租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。被告系郑州市金水区纬四路东段、金水河桥西、路北的东迎大厦东半部的承租人，原告在被告承租上述房屋期间通过司法拍卖取得上述房屋，原、被告仍应当按照《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》的约定行使权利、履行义务。根据《房屋租赁合同》的约定，出租方应当保证房屋质量，水、电、电话正常使用及附属设施达到国家要求标准。原告在涉案房屋用电的户名过户至其名下后，于2018年6月14日申请减容。结合被告提交的其2018年1月至9月期间电费明细以及黄河勘测规划设计研究院有限公司建筑设计院出具的《关于“郑州纬四路汉庭酒店”项目供电线路不满足规范情况》和黄河勘测规划涉及有限公司建筑设计院于2019年1月8日出具的《关于“郑州纬四路汉庭酒店”项目电源需求建议》，可以认定原告向被告提供的电源不能满足该楼实际使用和国家规范的相关要求。原告主张其已提供了符合要求的电缆和用电设施，证据不足，本院不予采信。被告已按《房屋租赁合同》约定向原告支付2018年4月10日至2019年4月10日期间的房屋租金，但原告未按《房屋租赁合同》约定向被告提供满足其正常经营的电源，且原告明知保障正常用电系经营酒店服务行业所必需，原告的行为构成违约。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以终止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”原告作为涉案租赁合同先履行义务的一方，未按照租赁合同的约定向被告提供能够满足其正常经营的电源，被告作为后履行义务的一方有权拒绝向其支付租金，被告的行为不构成违约。原告请求依法判令解除原告与被告之间的《房屋租赁合同》、由被告支付房屋租赁费及违约金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。被告辩称理由成立，本院予以采纳。综上,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下：驳回原告河南艺之聪贸易有限公司的诉讼请求。案件受理费5415元，由原告河南艺之聪贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院；并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  张江勇人民陪审员  陈静霞人民陪审员  吴桂英二〇一九年十一月四日代理书记员  陈黄辉