福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽02民终5202号 上诉人（原审原告）：吴三义，男，1980年4月29日出生，汉族，住福建省诏安县。 委托诉讼代理人：倪谆，福建明嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖光波，福建明嘉律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：杨金珍，女，1970年4月8日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 被上诉人（原审被告）：杨春宝，男，1974年1月28日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：龙叔能，福建信海律师事务所律师。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：郭兰丹，福建信海律师事务所实习律师。 上诉人吴三义因与被上诉人杨金珍、杨春宝房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市集美区人民法院（2019）闽0211民初2150号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴三义上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判两被上诉人向上诉人支付违约金493000元；2.由杨金珍、杨春宝承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、相关证据可以证明相同楼盘的价格大涨，按照讼争房屋面积计算，总房价上涨了66万多元，给上诉人造成了巨大损失。而被上诉人之所以违约就是因为房价上涨，系恶意违约，存在明显过错。二、原审法院在被上诉人毫无证据证明合同约定的违约金存在明显过高的情况下，主观的认定违约金过高，并酌情参照定金数额来认定违约金数额，不仅违反双方合同关于违约金的约定，还存在明显的适用法律错误和滥用自由裁量权的情形。三、法院应严格遵守法律规定和当事人的契约精神，绝不能因被上诉人违约了反而受益，这不符合立法精神和公平原则。 杨金珍、杨春宝答辩称，吴三义并无证据证明其损失达六十余万元以及因未购房而影响孩子读书。本案中吴三义违约在先，即使杨金珍、杨春宝在补充协议签订后构成违约，也只是轻微的一般违约，不构成根本违约。请求驳回吴三义的上诉，维持原判。 吴三义向一审法院起诉请求：1.判令解除吴三义与杨金珍签订的《房产买卖居间协议书》；2.判令杨金珍、杨春宝共同向原告退还购房定金100000元；3.判令杨金珍、杨春宝共同向吴三义支付违约金493000元（即2465000×20%=493000元）；4.判令杨金珍、杨春宝共同向吴三义支付律师费损失30000元；5.判令杨金珍、杨春宝共同向吴三义赔偿已付的中介费损失17800元；6.判令诉讼费、保全费由杨金珍、杨春宝承担。 一审法院认定事实：2019年2月13日，杨金珍、杨春宝（甲方）与吴三义（乙方）签订一份《房产买卖居间协议书》，约定如下：“根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其它相关法律法规之规定，经甲、乙丙三叁方在平等、自愿的基础上友好协商，就房产买卖及居间事宜达成一致，特订立以下条款，以兹共同遵守。第一条、甲方同意将座落于福建省厦门市集美区的房产出售给乙方。土地房屋权证号为01××28，建筑面积112.31平方米，用途住宅……第二条、甲、乙双方同意，上述房产的成交价为人民币（大写）贰佰肆拾陆万伍仟元整（￥2465000）……本协议签订当日，乙方应支付购房定金人民币（大写）壹拾万元整（￥100000），并按以下第贰种方式支付给甲方：2.乙方支付的购房定金先交至丙方处。甲、乙双方确认：定金支付至丙方处，对双方发生定金的法律效力……第三条、甲、乙双方应遵守国家房地产法律法规政策，并按规定缴纳办理上述房产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商交易税费由乙方承担。（备注：若交易时交易税费政策调整，承担方应该按新规定承担）。第四条、甲、乙双方同意，乙方将上述购房款分贰次支付给甲方，已支付的定金可冲抵首期购房款。具体付款日期及金额如下：1.乙方于2019年3月8日前解除银行贷款当日向甲方支付人民币（大写）柒拾壹万伍仟元（￥715000）整（含定金）（是否作为房产解押专款使用）……4.乙方向银行申请贷款（公积金商业贷款组合贷）人民币壹佰柒拾伍万元整（￥1750000），该贷款由银行直接转至甲方账户，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，乙方应于银行放款叁日内经差额部分以现金方式支付给甲方，同时由丙方依据本协议直接代为办理交易过程中的评估、按揭等手续。第五条……甲方应于2019年3月12日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续。若揭押款为乙方提供，甲方应将产权证原件交由（丙方乙方）保管，以便办理交易过户手续之用……第十条、甲、乙双方签订本协议时，应向丙方支付中介费用即人民币以佣金确认书为准，其中乙方支付以佣金确认书为准；同时甲乙双方应向丙方支付代办手续费，乙方支付（大写）捌佰￥800元。逾期支付上述费用的，应承担上述款项每日0.05%的违约金。甲、乙双方除须本人亲自办理的手续外，其他一切手续均由丙方代办。第十一条、甲、乙双方在签订本协议后不得中途悔约。否则悔约方除应向守约方承担总房款百分之贰拾的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。若甲乙双方自行协商解除或终止履行合同的，中介费用已全额支付的，丙方不予返还；若中介费尚未支付的，则由甲乙双方各自承担连带之付责任……第十九条、双方约定的其他事项：出售人杨金珍委托杨春宝身份证号3606211974××××××××出售该套房产事宜，杨春宝自愿承担该套房产的全部债权债务与纠纷；产权人杨金珍指定杨春宝为该套房子的收款人，收款账号：62×××94，中国工商银行，户名：杨春宝。”该协议并对其他内容进行了约定。杨金珍、杨春宝在该协议的甲方处签名捺印，吴三义在该协议的乙方处签名捺印，厦门置联房产行销策划有限公司在该协议的丙方处加盖印章。 上述协议签订后，吴三义于2019年2月13日向王冬转账支付37800元，吴三义并于2019年2月17日向杨春宝转账支付80000元。2019年2月13日，厦门置联房产行销策划有限公司向吴三义出具两份《收据》，第一份《收据》载明：“兹收到吴三义先生交来委托购买厦门市集美区锦英南里70号2904室的房产定金人民币（大写）贰万元（￥20000）。此据。”第二份《收据》载明：“兹收到吴三义先生交来委托购买厦门市集美区锦英南里70号2904室的房产中介佣金、代办费、评估费人民币（大写）壹万柒仟捌佰元（￥17800）。此据。”2019年2月17日，杨金珍向吴三义出具一份《收款收据》，载明：“兹有甲方（出售方）杨金珍女士，身份证号码：3606811970××××××××出售其名下坐落于福建省厦门市集美区的房产，现收到由乙方（购买方）吴三义先生，身份证号码：3506241980××××××××购买上述房产的定金款，金额为人民币壹拾零万零千零佰零拾零元整（小写￥100000元）。立此据！收款人：杨金珍，2019年2月17日。” 2019年3月24日，杨春宝代杨金珍与吴三义签订一份《购房补充协议》，载明：“甲方（出卖方）：杨金珍，乙方（购买方）：吴三义。鉴于原合同中所述位于福建省厦门集美区的房屋解除银行贷款抵押的资金问题，甲乙双方本着诚信原则，经友好协商，在原合同基础上补充修改如下：1.因甲方资金未到位，导致未能在2019年3月8日前办理解除银行贷款抵押事宜，现甲方请求延期至2019年3月26日前办理解除银行贷款抵押事宜。乙方应于甲方办理解除银行贷款抵押后当日支付首付款尾款。2.若甲方未能如期解除房屋抵押或过户，甲方应承担违约责任，乙方有权拒绝支付购房款。3.该房屋名义所有权人为杨金珍，实际所有权人为甲方杨春宝，甲方自愿承担因该房屋产生的一切法律责任。4.本补充协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。与本补充协议不一致者，以本协议为准。甲方：杨金珍、杨春宝代，乙方：吴三义，时间：2019年3月24日。”上述补充协议中，杨金珍是杨春宝代签名的，杨春宝是本人签名捺印，吴三义是本人签名捺印。庭审中，针对上述补充协议，被告杨金珍、杨春宝的共同委托诉讼代理人陈述如下：“对该补充协议中第一条‘因甲方资金未到位，导致未能在2019年3月8日前办理解除银行贷款抵押事宜’有异议，对其他内容无异议。该房屋名义所有权人为杨金珍，实际所有权人为杨春宝，我方无异议。” 一审审理过程中，吴三义向申请财产保全，请求对杨金珍、杨春宝价值640000元的财产予以保全。2019年4月22日，一审法院依法作出（2019）闽0211民初2150号民事裁定，裁定：对被申请人杨金珍、杨春宝价值640000元的财产予以查封、扣押或冻结。2019年4月29日，一审法院向厦门市国土资源和房产管理局送达民事裁定书和协助执行通知书，对杨金珍名下位于厦门市集美区锦英南里70号2904的房产予以查封。 一审另查明，庭审中，一审法院依法询问原告吴三义是否要坚持解除《房产买卖居间协议书》，吴三义陈述：“我方要求解除。”一审法院并依法询问被告杨金珍、杨春宝的意见，杨金珍、杨春宝陈述：“我方同意解除。”本案审理过程中，杨金珍、杨春宝申请委托评估机构对坐落于厦门市集美区锦英南里70号2904室房产在2019年5月16日（申请人收到起诉状之日）的价值进行评估，吴三义不同意进行评估。2019年4月3日，吴三义向福建明嘉律师事务所支付律师费30000元。 一审法院认为，吴三义与杨金珍、杨春宝于2019年2月13日签订的《房产买卖居间协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为有效，双方均应依该协议的约定履行各自的义务。根据《房产买卖居间协议书》的约定：“出售人杨金珍委托杨春宝……出售该套房产事宜，杨春宝自愿承担该套房产的全部债权债务与纠纷”，杨春宝并代杨金珍于2019年3月24日与吴三义签订一份《购房补充协议》，针对该《购房补充协议》，杨金珍、杨春宝的共同委托诉讼代理人在庭审中陈述如下：“对该补充协议中第一条‘因甲方资金未到位，导致未能在2019年3月8日前办理解除银行贷款抵押事宜’有异议，对其他内容无异议。该房屋名义所有权人为杨金珍，实际所有权人为杨春宝，我方无异议。”该《购房补充协议》中并写明：“现甲方请求延期至2019年3月26日前办理解除银行贷款抵押事宜。乙方应于甲方办理解除银行贷款抵押后当日支付首付款尾款。2.若甲方未能如期解除房屋抵押或过户，甲方应承担违约责任，乙方有权拒绝支付购房款。”但杨金珍、杨春宝未在上述《购房补充协议》约定的日期即2019年3月26日前办理解除银行贷款抵押事宜，对此，杨金珍、杨春宝辩称因杨金珍的配偶乐建红于2019年3月26日前往解押途中不慎将身份证遗失导致无法办理房产解押及过户，对此答辩意见，吴三义不予认可，一审认为，首先，杨金珍、杨春宝办理解除银行贷款抵押事宜的时间是2019年3月26日前，杨金珍、杨春宝声称乐建红的身份证在2019年3月26日遗失，但身份证的挂失时间却是2019年3月28日；其次，如果乐建红的身份证确实有遗失，杨金珍、杨春宝未能举证证明上述情况与办理解除银行贷款抵押事宜存在关联性；再次，如果乐建红的身份证确实有遗失，杨金珍、杨春宝亦未能举证证明其有将上述情况及时告知吴三义；综上，杨金珍、杨春宝的上述答辩理由不能成立，不予采信，杨金珍、杨春宝的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。现吴三义要求解除《房产买卖居间协议书》，杨金珍、杨春宝亦同意解除《房产买卖居间协议书》，故《房产买卖居间协议书》应予解除。合同解除后，杨金珍、杨春宝应将吴三义已经支付的购房定金100000元退还给吴三义。关于吴三义主张的违约金，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，根据吴三义的实际损失情况，兼顾本案合同的履行情况、被告的过错程度以及本案的实际情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量，酌情综合认定违约金的金额为100000元。关于吴三义主张的律师费损失及中介费损失，一审法院认为，《房产买卖居间协议书》中有中介费及律师费的约定，且吴三义有提供律师费发票、中介费收据证明其损失，故可予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除吴三义与杨金珍、杨春宝于2019年2月13日签订的《房产买卖居间协议书》；二、杨金珍、杨春宝应于判决生效之日起十日内向吴三义退还购房定金100000元；三、杨金珍、杨春宝应于判决生效之日起十日内向吴三义支付违约金100000元；四、杨金珍、杨春宝应于判决生效之日起十日内支付吴三义律师费损失30000元；五、杨金珍、杨春宝应于判决生效之日起十日内支付吴三义中介费损失17800元；六、驳回吴三义的其他诉讼请求。案件受理费10208元，减半收取5104元，由吴三义负担2595元，由杨金珍、杨春宝负担2509元；保全费3720元，由杨金珍、杨春宝负担。 经审理查明，双方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，吴三义向本院提交看房询价照片和厦门网上房地产交易信息两份证据，拟证明讼争楼盘价格上涨，其因被上诉人违约产生巨大损失。杨金珍、杨春宝对吴三义提交证据的三性均有异议，认为不符合证据形式要求，且与本案缺乏关联性，也不能证明讼争房产的价值变动情况。 本院认为，吴三义与杨金珍、杨春宝签订的《房产买卖居间协议书》及《购房补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同。杨金珍、杨春宝未按合同约定的期限办理解除银行贷款抵押事宜，构成违约，应承担相应违约责任。吴三义合同履行过程中共支付10万元，关于上诉主张的房价上涨造成的损失，其一审过程中不同意对讼争房屋的价值进行评估，所提交的关于房屋涨价的证据与本案缺乏关联性。故而，一审法院根据吴三义的实际损失情况，兼顾本案合同的履行情况、杨金珍、杨春宝的过错程度以及本案的实际情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量，酌情综合认定违约金的金额为100000元，并无不当。 综上，吴三义的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费8695元，由吴三义负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  江 伟 审 判 员  郑文雅 审 判 员  彭亚奴 二〇一九年十一月二十九日 代书记员  巫粤峰 附本案适用的相关法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。