北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初5967号原告：贵亚宁，女，1979年4月5日出生，回族，住北京市西城区。被告：贾凤阁，女，1955年12月9日出生，汉族，住北京市东城区。被告：杨子龙，男，1966年5月4日出生，满族，住北京市西城区。第三人：苏赟,男，1978年11月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。第三人：刘峡，男，1979年9月17日出生，汉族，户籍地北京市海淀区。原告贵亚宁与被告贾凤阁、杨子龙、第三人苏赟、刘峡民间借贷纠纷一案，本院于2019年3月20日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告贵亚宁、被告贾凤阁、杨子龙、第三人苏赟均到庭参加了诉讼，第三人刘峡经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求贾凤阁、杨子龙偿还借款本金3900000元及利息（自2013年7月25日起至实际给付之日止，按年利率24%计算）；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年7月25日，贾凤阁、杨子龙向苏赟借款2000000元，借款期限三个月，借款利率双方口头约定按月利率3%计算，并用贾凤阁位于北京市东城区安定路24楼1205号房屋（下称涉案房屋）办理抵押登记。2013年10月24日，贾凤阁、杨子龙再次向苏赟借款1000000元，借款期限为三个月，借款利率仍按月利率3%计算，并用贾凤阁名下涉案房屋再次办理抵押登记。2014年3月，因贾凤阁、杨子龙未能按期还款，双方核算利息后，确认贾凤阁、杨子龙尚欠利息800000元，并以刘峡名义与贾凤阁、杨子龙签订借款金额为800000元的借款合同，并再次就贾凤阁名下涉案房屋办理抵押登记。2015年3月16日，因贾凤阁、杨子龙未能还款，贾凤阁同意将涉案房屋以3900000元出售给贵亚宁，由贵亚宁替贾凤阁、杨子龙向苏赟偿还借款本息3900000元。贵亚宁将3900000元支付给苏赟后，贾凤阁将涉案房屋过户到贵亚宁指定的北京众承行房地产经纪有限公司（下称众承行公司）名下，但贾凤阁配偶毛德来起诉贵亚宁要求确认贾凤阁与众承行公司签订的存量房屋买卖合同及贾凤阁与贵亚宁签订的买卖合同无效，并将涉案房屋变更登记至贾凤阁名下。该案经过一审、二审，确认上述合同无效，并将涉案房屋变更登记至贾凤阁名下，故贵亚宁提起诉讼，要求贾凤阁、杨子龙偿还借款本金及利息。被告贾凤阁辩称，认可向苏赟出具1000000元、2000000元借条、收条的事实，但实际用款人是杨子龙，贾凤阁只是用房屋作抵押，也不清楚杨子龙的还款情况，贾凤阁收到的钱全部转给了杨子龙。杨子龙的实际借款金额为3000000元，800000元借款没有收到，全部都是利息，且在涉案房屋变更到贵亚宁指定的众承行公司名下后，向贵亚宁支付了房租，应当充抵借款利息。3000000元借款在2015年3月16日签订房屋买卖合同之前的利息同意按照月利率3%计算，之后的利息不同意支付，现同意偿还本金，本金以杨子龙认可的为准。被告杨子龙辩称，2013年7月25日，杨子龙用贾凤阁的涉案房屋做抵押，经朋友介绍向苏赟借款，借款金额为2000000元，借款期限三个月，三方签订借款合同，并口头约定借款利率按月利率3.7%计算，后双方就涉案房屋办理抵押登记。2013年10月24日，杨子龙、贾凤阁与苏赟再次签订金额为1000000元的借款合同，借款期限为三个月，借款利率仍口头约定按月利率3.7%计算。杨子龙自2013年8月24日起一直向苏赟支付利息至2013年11月。2014年3月7日，杨子龙与苏赟协商，再次向苏赟借款，苏赟指示刘峡与贾凤阁、杨子龙签订借款金额为420000元的借条，但420000元只是在杨子龙账户上过了一下账又转给了刘峡。自2014年3月开始，杨子龙一直向刘峡账户支付利息。经杨子龙核实，总共偿还利息1119200元，有转账凭证的为717200元。现认可向苏赟借款本金3000000元，2015年3月16日签订房屋买卖合同之前的利息同意按月利率3%计算，但所支付的款项应当优先充抵借款本金，自2015年3月16日起至涉案房屋变更登记至贾凤阁名下期间不同意支付利息，后续利息同意按照月利率2%支付。第三人苏赟述称，认可贵亚宁所述事实，因贾凤阁、杨子龙不能偿还借款本息，由贾凤阁、杨子龙提出用涉案房屋抵偿债务。当时涉案房屋市值3900000元，经核算后，贾凤阁、杨子龙欠款本息合计为3900000元。贵亚宁与苏赟曾是夫妻关系，苏赟当时询问贵亚宁是否需要购买涉案房屋，贵亚宁同意先向苏赟借款3900000元来购买涉案房屋。故贵亚宁与贾凤阁签订房屋买卖合同，并将3900000元转账至贾凤阁账户，贾凤阁再将3900000元还给苏赟，双方债务结清。认可杨子龙所述借款本金3000000元按照月利率3%计算利息，但杨子龙的还款苏赟仅收到了杨子龙转至苏赟民生银行账户的150000元，及杨子龙转给刘峡，刘峡再转给苏赟的231000元。第三人刘峡未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于有争议的证据和事实，本院经审理认定事实如下：2013年7月25日，杨子龙、贾凤阁作为借款人甲方、苏赟作为贷款人乙方，双方签订借款合同。借款合同约定以下主要内容：甲方向乙方借款2000000元，用于资金周转；借款期限为三个月，自2013年7月25日起至2013年10月24日止；乙方于2013年7月25日向甲方提供本合同项下的资金，提供方式为银行转账；利息按照同期银行贷款利率的四倍计算；甲方还款方式采用到期一次性还本付息；如果甲方未按本合同约定的还款期限向乙方归还借款本息，甲方须按借款总额每日1‰向乙方支付滞纳金。同日，苏赟向贾凤阁中国建设银行账户转账1740000元、向杨子龙中国工商银行账户转账260000元。贾凤阁、杨子龙亦于同日向苏赟出具收条，确认收到2000000元。2013年7月30日，苏赟获得贾凤阁涉案房屋他项权证，担保金额为2000000元。2013年10月24日，贾凤阁、杨子龙再次向苏赟借款1000000元，贾凤阁与苏赟签订房屋抵押贷款合同，贷款金额为1000000元，债务履行期限自2013年10月24日至2013年12月23日。同日，苏赟向杨子龙中国工商银行账户转账1000000元，杨子龙、贾凤阁亦于同日向苏赟出具收条，确认收款1000000元。2013年10月29日，苏赟获得贾凤阁涉案房屋他项权证，担保金额为1000000元。2013年3月7日，贾凤阁、杨子龙作为借款人与刘峡签订借款合同。合同约定以下内容：贾凤阁、杨子龙做生意需周转，今向刘峡借款人民币420000元，于2014年3月24日归还，若我俩未按时归还此笔借款，愿以贾凤阁名下位于北京市东城区安定路24号楼1205室作为偿还，直至归还清本金+利息+违约金为止。利息2%每月，违约金自违约之日起每日按借款额5‰计收。同日，杨子龙、贾凤阁向刘峡出具收条，确认收到420000元。贾凤阁与刘峡亦于同日签署房屋抵押贷款合同，约定抵押贷款金额为800000元，债务履行期限为2014年3月7日至2014年3月24日，担保范围为本金、利息、滞纳金。2014年3月18日，刘峡获得贾凤阁涉案房屋他项权证。2017年3月9日，毛德来以众承行公司、贾凤阁、贵亚宁为被告，向我院提起确认合同无效纠纷一案，请求法院判令贾凤阁与众承行公司于2015年3月18日签订的《存量房屋买卖合同》（自行成交版）无效；请求法院判令贾凤阁与贵亚宁于2015年3月16日签订的《买卖合同》无效；依法将北京市东城区安定路24号楼12层1205号房屋所有权登记变更至贾凤阁名下。我院在审理过程中依法追加苏赟、杨子龙、张章为该案第三人参加诉讼，并于2018年6月11日作出（2017）京0101民初5345号一审判决。判决书中查明以下事实：2015年3月16日，贾凤阁（甲方）与贵亚宁及众承行公司（乙方）签订《买卖合同》。约定贾凤阁于2013年7月30日、2013年10月29日、2014年3月14日向苏赟、刘峡（苏赟的业务员，该款亦为苏赟所有）借款共计人民币3800000元，贵亚宁于2015年1月26日替贾凤阁还清之前的借款，约定借款期限一个月，贾凤阁连本带息归还乙方，截止至2015年3月16日贾凤阁仍不能归还其借款，也不能支付利息，经双方友好协商将房屋过户，签订买卖合同；贾凤阁自愿将位于北京市东城区安定路24号楼1205号之房产以人民币3900000元出售给贵亚宁，因贵亚宁不具备购房资格，过户时过到贵亚宁指定的众承行公司名下，以偿还此笔借款的本金，违约金及利息贵亚宁暂缓追讨；贾凤阁在2015年6月18日前可继续住在此房屋，待其将东西归置好将房屋腾退给乙方，乙方在2015年6月18日前可以配合贾凤阁过户，如贾凤阁有钱归还乙方（归还乙方的本金、利息、违约金、以及垫付的过户费、税费），乙方同意将此房再过户给贾凤阁。贾凤阁找到更高买主，乙方也愿意配合其过户，贾凤阁需结清欠乙方的本金、利息、违约金以及垫付的过户费、税费；贾凤阁需要结清物业费、供暖费及水电费；以上合同完全在双方自觉自愿的前提下签署，双方均已认可。2015年3月17日，诉争房屋解除了抵押。2015年3月18日，贾凤阁与众承行公司签订《存量房屋买卖合同》（自行成交版），办理了网签手续。第三人张章于2015年1月20日11点27分通过中国民生银行借记卡向第三人苏赟的账户内汇款3000000元；11点42分，苏赟向贵亚宁汇款人民币3900000元；11点50分，贵亚宁向贾凤阁的账户内（当日开户）汇款人民币3900000元；11点58分、11点59分、12点整，贾凤阁分四笔将3900000元汇入苏赟的账户内；16点22分，苏赟将3000000元转至张章的账户内。2015年1月26日，诉争房屋再次被抵押。经审理查明判决书中认定：根据《买卖合同》中的文字表述，诉争房屋以买卖的形式过户更贴近“以房抵债”的意思表示，诉争的《买卖合同》实质为“以房抵债”的合同关系。但诉争房屋系毛德来与贾凤阁的夫妻共同财产，贵亚宁及众承行公司对此知晓，而贾凤阁用夫妻共同所有的诉争房屋“以房抵债”，应经毛德来同意，否则其无权处分诉争房屋，其处分行为依法无效。因贾凤阁、众承行公司、贵亚宁之间不存在真实的房屋买卖合同关系，而是以房折抵所欠债务，而贾凤阁用夫妻共同所有的房产折抵欠债并未获得毛德来同意，故上述合同缺乏合法并有效的依据，毛德来的诉讼请求，应予以支持。判决：一、确认被告贾凤阁与被告贵亚宁、北京众承行房地产经纪有限公司于二〇一五年三月十六日签订的《买卖合同》无效；二、确认被告贾凤阁与被告北京众承行房地产经纪有限公司于二〇一五年三月十八日签订编号为CW296224的《存量房屋买卖合同》（自行成交版）无效；三、被告贵亚宁、北京众承行房地产经纪有限公司于本判决生效后十五日内协助被告贾凤阁将北京市东城区安定路二十四号楼一二Ｏ五号房屋的所有权过户登记至贾凤阁名下。贵亚宁不服一审判决提起上诉，北京市第二中级人民法院于2018年8月31日作出（2018）京02民终7658号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查，杨子龙向苏赟账户（中国民生银行6226180137811290）转账情况：2016年3月30日50000元、4月30日30000元、5月3日20000元、5月30日50000元，上述转账共计150000元。杨子龙向刘峡账户（招商银行6225880166014036）转账情况：2014年3月24日2600元，3月28日6000元，3月31日2000元、2000元，4月2日10000元，4月10日13000元，4月12日17000元，4月30日50000元、50000元、2600元，5月23日50000元、50000元、2600元，6月24日50000元、50000元、4000元，7月25日50000元、20000元、34000元，8月27日50000元、50000元、4000元，上述转账共计569800元。再查，2014年3月7日，刘峡通过其工商银行6212260200047370875账户向贾凤阁6212260200007956382的账户转账420000元，同日，贾凤阁向杨子龙工商银行6212260200117884615账户转账420000元。杨子龙于同日办理420000元取现业务。经本院调取420000元卡取业务原始凭证显示，杨子龙将420000元以转账方式转入刘峡工商银行6212260200047370875账户。庭审中，关于贾凤阁、杨子龙与刘峡办理800000元抵押登记并签署420000元借款合同一节。杨子龙陈述：800000元全部为借款利息，是2013年12月至2014年2月期间3个月的利息、罚金、违约金估算的数额为420000元。当时刘峡将420000元在杨子龙的账户过了一下账，杨子龙并没有收到420000元。苏赟对于420000元的构成陈述意见发生多次变更。2019年5月20日，本院组织的谈话中，苏赟陈述：2014年3月7日，苏赟通过刘峡的账户向贾凤阁、杨子龙出借800000元，转账金额为420000元，剩下380000元为贾凤阁、杨子龙欠付的利息。2019年7月11日庭审中，苏赟称，800000元包括了420000元本金，通过苏赟转账给了刘峡，刘峡向贾凤阁、杨子龙支付，还有270000元利息，以及另一笔没有借条的110000元本金。2019年10月31日庭审中，苏赟再次变更意见为：420000元为贾凤阁、杨子龙欠付的2013年7月25日至2014年3月24日期间按月利率2%计算的利息，想通过走账的方式将利息体现出来。又查，涉案房屋于2013年7月30日、10月29日、2014年3月14日、2015年1月26日、2016年12月20日办理了5次抵押登记，抵押权人分别为苏赟、苏赟、刘峡、贵亚宁、牛东方，前述4次抵押登记分别于2015年2月17日、2月12日、2月5日、3月17日办理注销抵押，注销抵押原因分别为贷款还清、贷款还清、贷款还清、担保的主债权已消灭。上述事实，有贵亚宁提交的2000000元借款合同、声明书、买卖合同、转账凭证、2000000元收条、1000000元收条、3900000元收条、420000元借条原件、420000元收条原件、北京市第二中级人民法院（2018）京02民终7658号民事判决书，贾凤阁提交的北京市东城区人民法院（2017）京0101民初5345号民事判决书，苏赟提交的银行账户交易明细，我院调取的苏赟、刘峡、杨子龙账户交易明细、涉案房屋抵押登记情况及贵亚宁、贾凤阁、杨子龙、苏赟当庭陈述在案佐证。本院认为，合法的借贷关系受法律保护。本案中，虽然贾凤阁、杨子龙曾与贵亚宁签署房屋买卖合同，但该合同已被生效法律文书确认无效。因贵亚宁与贾凤阁、杨子龙以及苏赟之间形成债权转让法律关系，贾凤阁、杨子龙对原债权人苏赟的抗辩可向受让人贵亚宁主张，现贾凤阁、杨子龙认为从苏赟处实际出借的本金，以及偿还借款金额与事实不符，故贵亚宁虽从苏赟处受让了其对贾凤阁、杨子龙的3900000元债权，但尚欠的本息应当按照苏赟与贾凤阁、杨子龙之间真实的借款关系予以计算。依据查明的事实，可以确认苏赟与贾凤阁、杨子龙之间仅存在本金3000000元借款合同关系，且杨子龙亦存在向苏赟、刘峡账户还款的情况，故本案争议的焦点在于杨子龙向刘峡账户的还款能否视为向苏赟的还款以及贾凤阁、杨子龙尚欠苏赟的本息数额。一、杨子龙向刘峡账户的还款能否视为向苏赟的还款。首先，关于刘峡与贾凤阁、杨子龙签订了420000元的借款合同，刘峡亦实际向贾凤阁银行账户转账420000元，但在借款发放的当日，420000元又回到了刘峡的账户，应当视为刘峡与贾凤阁、杨子龙签订的420000元借款合同并未实际履行，刘峡与贾凤阁、杨子龙之间并不存在真实的借款关系。其次，苏赟在历次庭审中多次变更关于420000元借款给付的意见，其陈述存在表述不一，前后矛盾之处，其虽主张与刘峡存在相互垫资的关系，其账户亦与刘峡存在多笔相互转账的往来，但苏赟并未提交证据证明其与刘峡存在何种垫资关系，也未提交证据证明刘峡与杨子龙之间存在除本案涉及的420000元借款合同以及办理800000元抵押登记之外的业务往来。相反，苏赟在确认房屋买卖合同无效案件以及本案中，均认可刘峡与贾凤阁、杨子龙签订的420000元借款合同及办理800000元抵押登记的实际出借人应为苏赟，其亦持有刘峡与贾凤阁、杨子龙420000元借款合同、收条原件，据此可以认定，苏赟为刘峡与贾凤阁、杨子龙借款合同的出借方。再次，涉案房屋虽以刘峡名义办理800000元抵押登记，但已在2015年2月5日办理注销抵押，注销原因为贷款已结清。结合贵亚宁与贾凤阁签订的房屋买卖合同，可以证明贵亚宁支付的3900000元购买价款中包括了抵销800000元借款的事实。刘峡经本院合法传唤亦未到庭参加诉讼，视为放弃陈述及提交证据的权利。苏赟虽称仅收到刘峡向其转账231000元为杨子龙的还款，但因苏赟与刘峡账户存在多笔交易往来，苏赟未能提交证据证明除231000元转账外的其余款项的性质，本院对苏赟的上述意见，不予采信。综上所述，杨子龙在与刘峡签订420000元借款合同后向刘峡账户的还款，均应视为向苏赟的还款。二、关于贾凤阁、杨子龙还款金额的认定。苏赟与贾凤阁、杨子龙均认可在涉案房屋买卖合同签订之前的借款利息按照月利率3%计算，对此本院不持异议。但杨子龙认为偿还的款项均为偿还2000000元借款本金的意见，因2000000元借款合同约定到期一次性还本付息，但杨子龙的还款时间自2014年3月24日起，且其向刘峡账户的还款不足以清偿2000000元全部到期本息，杨子龙亦未提交证据证明双方对于还款顺序为先本后息存在特别约定，故杨子龙的还款应当按照法律规定的还款顺序进行充抵。根据法律规定，债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先充抵已到期的债务；几项债务均到期的，优先充抵对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先充抵债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序充抵；到期时间相同的，按比例充抵。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿充抵顺序有约定的除外。本案中，苏赟与贾凤阁、杨子龙存在两笔到期债务，两笔到期债务均曾办理抵押登记，但又被解除抵押登记，应当视为两笔到期债务均无担保，但2015年3月16日贵亚宁与贾凤阁签订房屋买卖合同，将两笔债务及所负利息进行结算，故在2015年3月16日之前，杨子龙的还款应当按照两笔债务分别到期的先后顺序进行充抵，在2015年3月16日之后的还款应当按照整体的欠款金额进行充抵。充抵的顺序应当按照法律规定的先息后本，对于尚未支付的利息应按双方认可的年利率24%计算，具体金额由本院予以核定。因我院生效判决书已经认定，涉案房屋以买卖的形式过户更贴近“以房抵债”的意思表示，诉争的买卖合同实质为“以房抵债”的合同关系。现房屋买卖合同已被确认无效，贾凤阁、杨子龙仍应按照借款合同的约定向苏赟偿还借款本息，杨子龙认为2015年3月16日至涉案房屋过户至贾凤阁名下后的期间不应支付利息的意见，以及贾凤阁不同意支付后续利息的意见，缺乏依据，本院不予采信。贾凤阁主张以支付的房租抵扣利息的意见，因贵亚宁不予认可，因房租支付与偿还借款并非同一法律关系，双方可另行解决。关于贵亚宁仍坚称借款本金为3900000元主张，因贵亚宁与苏赟、贾凤阁、杨子龙之间系债权转让法律关系，现本院认定贾凤阁、杨子龙尚欠苏赟的本金为3000000元，其主张与事实不符，其因受让债权而多支付的款项可通过另案向苏赟主张，因贾凤阁、杨子龙的借款并未还清，故贵亚宁的诉讼请求，部分具有事实依据，本院予以部分支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十二条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条；《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条、第二十一条；《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第三十一条之规定，判决如下：一、被告贾凤阁、杨子龙于本判决生效后十日内偿还原告贵亚宁借款本金3000000元及利息（截至2015年3月16日利息为593671元，自2015年3月17日起至实际给付之日止的利息，以未偿还本金为基数，按年利率24%计算）；二、驳回原告贵亚宁的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费38560元（含公告费560元），由原告贵亚宁负担7200元（已交纳），被告贾凤阁、杨子龙负担31360元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  黄莹荧审 判 员  郝 笛人民陪审员  高秋菊二〇一九年十一月二十二日法官 助理  李冰洁书 记 员  杨凯怡