吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉07民终1832号 上诉人（原审被告）：松原市星泰房地产开发有限公司，住所地松原经济技术开发区。 法定代表人：郭云川，该公司董事长。 委托代理人：赵成，吉林新锐律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王巍，男，1980年2月5日出生，汉族，住吉林省松原经济技术开发区。 上诉人松原市星泰房地产开发有限公司（以下简称星泰房地产公司）因与被上诉人王巍买卖合同纠纷一案，不服松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初3779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭，书面进行了审理。本案现已审理终结。 星泰房地产公司上诉请求：一、撤销松原市宁江区人民法院作出的（2019）吉0702民初3779号民事判决，改判驳回王巍的诉讼请求或发回重审；二、上诉费由王巍负担。事实和理由：根据合同约定及法律规定，星泰房地产公司未办理产权登记非因自身原因所导致，星泰房地产公司不构成违约。一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、逾期办理权属登记的资料报产权登记机关备案星泰房地产公司无过错，根据双方合同约定不应承担违约责任星泰房地产公司与王巍签订的《商品房买卖合同》已在不动产登记机关备案，系双方真实意思表示。该合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；3.协商解决”。另外，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”上述法律规定及合同条款均明确，只有因星泰房地产公司自身原因导致王巍不能如期取得房屋产权证书的，星泰房地产公司才需承担延期办证的违约责任，也即星泰房地产公司承担的是过错责任。根据“谁主张谁举证”原则，王巍无法举证证明星泰房地产公司对于其未能如期取得房屋权属证书存在过错，王巍应当承担举证不能的不利后果。因此，王巍要求星泰房地产公司承担违约责任，于法无据，一审法院不应予以支持。第一，星泰房地产公司按照备案流程办理备案手续。根据星泰房地产公司所提交的松原经济技术开发区于2019年5月20日作出《关于松原*小区办理竣工验收备案证问题的情况说明》。该说明确认以下事实：1.*项目建设期间所需证照均按规定办理并取得；2.2012年6月至2014年4月，*一、二、三期陆续取得规划验收合格证；3.2012年至2014年建设局分别对一、二、三期工程进行了验收，但因施工单位正在申请消防验收，故建设局未发放备案证；4.2014年7月7日，星泰房地产公司取得消防备案证，因松原市2013年10月份新的审批要求（《研究人防结建联审联批问题》的会议精神），*小区不满足竣工备案条件，建设局未出具竣工验收备案证；5.直至2017年7月13日，星泰房地产公司完善新审批要求后才取得备案证。上述事实足以说明星泰房地产公司按照备案流程积极办理备案登记，逾期备案星泰房地产公司主观无过错。第二，逾期办证是因部分业主违建造成的，星泰房地产公司没有过错，该责任不应由星泰房地产公司承担。根据松原市自然资源局的《国有建设用地验收审批会审表》“别墅区内合法建筑市规划局经济技术开发区分局已验收合格”和《建设用地联合验收单》“*小区内，别墅区存在较多私搭乱建违章建筑。考虑小区内违章建筑是业主个人所为，并非房地产开发企业违规建设，建议对小区整体土地使用权验收，出具整体验收手续，同时明确存在违章建筑房屋不予办理登记手续”，即星泰房地产公司取得竣工备案证后，积极向松原市自然资源局申请最终土地验收。因别墅区业主私搭乱建违章建筑，导致国土暂缓验收，当初导致国土部门暂缓验收系因别墅区业主私搭乱建违章建筑，并非星泰房地产公司的原因所导致。经星泰房地产公司多方努力，相关部门最终决定以士地整体验收的方式解决违建的问题，但对违章建筑房屋不予办理产权登记，故在2019年4月24日土地验收通过并已办理初始登记。第三，补缴土地出让金是政策原因导致而非星泰房地产公司未缴足原出让金。补缴土地出让金的原因系由于吉林省人民政府2015年对地下空间规划管理重点工作任务要求，并根据松政函[2016]254号《松原市人民政府关于公布实施新一轮松原市城区及乡（镇）基准地价更新结果的通知》的文件，确定地下空间建设用地使用权征收土地出让金。星泰房地产公司根据国土部门测绘验收时确定补缴金额，已足额补缴土地出让金。星泰房地产公司提供证据已表明松原市规划局早已对*小区验收合格，并且松原市自然资源局同时认定小区内的违章建筑均系业主个人所为，星泰房地产公司没有任何违规建设。所以，补缴土地出让金并非星泰房地产公司欠缴、违规建设或违法占地而补缴。二、政府政策变化是导致逾期发放备案证的另一主要原因，星泰房地产公司不应承担责任审。一审法院已经查明“2008年6月29日星泰房地产公司取得建设用地规划许可证。2008年11月18日星泰房地产公司取得建设工程规划许可证。2010年7月22日星泰房地产公司取得涉案小区部分建筑物的建筑工程施工许可证。2011年星泰房地产公司取得涉案小区土地使用证。2011年4月7日星泰房地产公司取得商品房预售许可证”，即案涉小区工程已经于2008年取得规划许可证，案涉小区规划已经通过验收。2013年7月10日，星泰房地产公司根据当时政府实际政策实施情况，根据要求向松原经济技术开发区人民防空办公室交纳易地建设费10万元，之后政府政策发生变化又要求星泰房地产公司在*项目中建设人防工程，星泰房地产公司根据政府要求无奈开始建设地下人防工程。但2013年10月起，依据《研究人防结建联审联批问题》的会议精神“松原市自2013年10月份起未予备案的小区无人防工程的不予备案登记”星泰房地产公司完成人防工程建设后，于2017年7月13日取得备案登记。据此，地下人防新政策（不可抗力）系导致建设局逾期发放备案证的直接原因，并不是星泰房地产公司自身的原因导致逾期办证，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条应免除星泰房地产公司责任。三、逾期备案并非星泰房地产公司原因导致，松原市人民政府已经予以认可。依据（松解遗办发[2019]154号）《关于“无籍房”申报和涉及的开发企业限期整改的通知》，自2016年松原市解决“无籍房”问题启动以来，共受理了80个小区的“无籍房”申报，松原市政府将49个开发企业列入失信名单，星泰房地产公司不在该名单之内。星泰房地产公司虽然没有为案涉小区办理备案登记，但星泰房地产公司自始没有欠缴土地出让金、税费，也不存在自身的瑕疵问题需要完善验收手续。未能办证的原因并不在于星泰房地产公司，对此政府是予以认可的，此点一审法院未予认可。四、即使支付违约金，星泰房地产公司的时效抗辩也应予支持，在王巍受有损失的前提下，违约金应按已付房款的0.5%支付，违约金截止日也应为星泰房地产公司提供的资料报产权登记机关备案之日。在一审审理过程中，星泰房地产公司也提出了时效抗辩，王巍没有证据证明存在时效中止或中断的情形，星泰房地产公司的时效抗辩应予支持。即使星泰房地产公司应当承担违约责任，在王巍有证据证明其因逾期办理产权而受有损失的前提下，违约金的计算应按照双方所签订已经备案的《商品房买卖合同》第十五条计算。另外，星泰房地产公司与王巍签订商品房买卖合同约定，星泰房地产公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，星泰房地产公司的义务为360日内将办理权属登记需由星泰房地产公司提供的资料报产权登记机关备案。当出卖人完成办理初始登记义务后，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，出卖人承担的是向产权登记部门提交办证所需资料并通知买受人办证的协助办证义务，此时向产权登记部门申请办理房屋所有权转移登记的主义务人为买受人（王巍），因此，在出卖人（（星泰房地产公司）完成办理初始登记义务后，若因产权登记部门的原因或王巍怠于办理转移登记而导致办证迟延，星泰房地产公司不应承担责任。故星泰房地产公司即使支付违约金也应截止到将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案为宜而不是至办理产权证止。 王巍一审诉称：要求星泰房地产公司以购房款336515元为基数支付自2014年1月20日起至办理产权证之日止按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。 一审法院认定事实：2013年7月4日，王巍与星泰房地产公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，星泰房地产公司将其开发建设第*幢*单元*号房以336515元的价格出售给王巍。《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人的损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3.协商解决。”2013年10月20日，王巍办理入住手续。另查明，2008年6月29日，星泰房地产公司取得建设用地规划许可证。2008年11月18日，星泰房地产公司取得建设工程规划许可证。2010年7月22日，星泰房地产公司取得涉案小区部分建筑物的建筑工程施工许可证。2011年星泰房地产公司取得涉案小区土地使用证。2011年4月7日，星泰房地产公司取得商品房预售许可证。2010年11月15日，涉案建筑物取得建筑工程竣工工程备案证。2019年5月20日，松原经济技术开发区建设局出具《关于松原*小区办理竣工验收备案证问题的情况说明》。2019年4月，星泰房地产公司建设用地进行联合验收。 一审法院认为，王巍与星泰房地产公司于2013年7月4日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效应受法律保护。星泰房地产公司作为商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应协助移转标的物房屋的所有权与买受人王巍，协助买受人王巍办理房屋所有权证书的义务，这不仅为出卖人的合同义务，也是法定义务。双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定星泰房地产公司应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。王巍于2013年10月20日办理入住手续，因星泰房地产公司未在《商品房买卖合同》约定的时间内办理，属于逾期办证，应当承担相应的违约责任。本案中双方当事人签订的合同中约定逾期办证处理方式为“协商处理”，但经双方当事人多次协商没有达成一致意见，买受人不能因此丧失了法定固有的权利，应视为没有约定违约责任且损失数额难以确定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以参照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”故星泰房地产公司应自2015年4月5日起至办理产权证止按照中国人民银行同期贷款利率支付给王巍逾期办证的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定判决：星泰房地产公司于本判决生效后立即给付王巍逾期办证违约金，自2015年4月10日起至办理产权证止，以购房款336515元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。 二审查明的事实与一审认定的事实基本一致。 本院认为，本案争议焦点为：王巍未能取得房产证是否因星泰房地产公司存在违约行为所致。王巍与星泰房地产公司签订的《商品房买卖合同》内容不违反法律强制性规定，双方在平等、自愿基础上协商确定，合法有效，合同缔约双方应各自行使权利并应承担义务。依据《商品房买卖合同》约定，星泰房地产公司应将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，目的之一是为了买受人及时取得物权登记证书。王巍未能如期取得《房屋所有权证书》的事实存在。 关于星泰房地产公司主张未办理产权登记非因自身原因所导致的问题。星泰房地产公司提供的松原经济技术开发区建设局出具的《情况说明》，证明其履约中无违约行为，但从《情况说明》载明内容理解其文意，“星泰房地产公司未及时办理审批手续，一是因为2012年5月至2014年11月无《建设工程竣工验收消防备案凭证》，二是因为开发企业新建防空地下室未达到防护标准或民用建筑人防专项验收不合格……导致2017年7月份后才将人防工程相关手续办理完毕，松原经济技术开发区建设局给予出证。”无论2013年本市是否下发新的政策性规定，依据《人民防空工程建设管理规定》第四十八条规定“按照规定应修建防空地下室的民用建筑，因地质、地形等原因不宜修建的，或者规定应建面积小于民用建筑面积首层建筑面积的，经人民防空主管部门批准，可以不修建，但必须按照应修建防空地下室面积所需造价缴纳易地建设费，由人民防空主管部门统一就近易地修建。防空地下室易地建设费的收取标准，由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同财政、人民防空主管部门按照当地防空地下室的造价制定。”《人民防空工程建设管理规定》第五十条规定“任何部门和个人无权批准减免应建防空地下室建筑面积和易地建设费，或者降低防空地下室防护标准。”可知，星泰房地产公司作为开发企业，无论建设防空地下室亦或缴纳易地建设费，均为其法定义务，不能因政府的政策性文件改变工程质量或缴费时间节点等，如本市新规定出台之时星泰房地产公司各项工程均达标，即不会造成因出台新规导致迟延办证的后果。因此，星泰房地产公司以松原市出台新规定造成办证时间延误作为免除责任的理由不能成立。关于逾期办证是否因部分业主违建造成，因星泰公司未提供该小区业主私搭乱建相关证据，本院不予支持。星泰房地产公司主张依据《关于“无籍房”申报和涉及的开发企业限期整改的通知》主张其不在失信开发企业名单之内，此证据与未办理产权证照违约行为无关联性，不予采信。 关于星泰房地产公司提出以备案合同中有关办理产权证的约定作为没有违约主张问题。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”因房产备案的房屋买卖合同系为了重复使用而预先拟定，其中有关办理产权证的条款系格式条款与星泰房地产公司和王巍于2013年7月4日签订的房屋买卖合同不一致，应当采用后者的有关条款。故上诉人此项上诉理由不能成立。 关于王巍起诉是否超过诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。王巍未能取得房产证是星泰房地产公司存在违约行为所致，且违约行为一直持续。王巍应自2015年4月10日起知道自己权利被侵害，王巍于2019年6月4日向法院提出诉讼请求，2015年4月10日至2016年6月4日期间逾期办证违约金因超过诉讼时效，不予保护。自2016年6月5日起未超过法律规定的诉讼时效期间，应从此时间点起予以支持。故一审法院关于逾期办证违约金的起算时间有误，本院应予调整。 关于星泰公司主张支付违约金利息截至日期应当为“松原市不动产登记回执”记载的最早日期即“2019年5月14日”问题。通过审查，“松原市不动产登记回执”中记载的楼号与王巍购买的房屋楼号不符，且“松原市不动产登记回执”仅能证明星泰公司提交了办理房产证的材料，该材料是否符合办理要求不能确定，故原审确认利息计算截止日并无不当。 综上所述，星泰房地产公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销松原市宁江区人民法院作出的（2019）吉0702民初3779号民事判决； 二、松原市星泰房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付王巍房屋逾期办证违约金，自2016年6月5日起至办理产权证止，以购房款336515元为基数按中国人民银行同期贷款利率支付利息。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费550元，由松原市星泰房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王成彦 审判员  魏 巍 审判员  牟凤桐 二〇一九年十一月二十八日 书记员  王文平