北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初17643号原告（反诉被告）：国家粮食和物资储备局机关服务中心，住所地北京市西城区木樨地北里甲11号国宏大厦C座908室。法定代表人：乔忠合，副主任。委托诉讼代理人：孟宁琼，北京振邦（天津）律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京柯文兄弟知识产权代理有限公司，住所地北京市西城区陶然亭路12号25幢309。法定代表人：万海丰，总经理。委托诉讼代理人：张晓军，河北震河律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴斯宇，男，1980年11月23日出生，汉族，该公司职员。原告国家粮食和物资储备局机关服务中心（以下简称国家粮食局服务中心）诉被告北京柯文兄弟知识产权代理有限公司（以下简称柯文公司）及柯文公司反诉国家粮食局服务中心房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国家粮食局服务中心的委托诉讼代理人孟宁琼，被告柯文公司的委托诉讼代理人张晓军、吴斯宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国家粮食局服务中心向本院提出诉讼请求：1、判决柯文公司将位于北京市西城区报国寺西XX地下室20个自然间房屋交还国家粮食局服务中心。2、判令柯文公司支付2017年1月1日至2019年2月27日止的房屋租金186667元；3、判令柯文公司支付2019年3月1日至实际腾退房屋之日止的房屋使用费（7万元/年计算）。4、判决柯文公司按应付款的日2%支付2017年1月1日至实际支付租金之日止的违约金。5、判决柯文公司结清租赁期间及租赁期间届满至腾空房屋之日期间的水、电、有线电视费、网络通讯费、供暖费、燃气费、卫生费及物业管理费等费用。事实和理由：2014年2月28日，国家粮食局服务中心与柯文公司就北京市西城区报国寺夹道XX地下室20个自然间，建筑面积399平方米的房屋签订《联营合同》，约定：联营期限自2014年2月28日至2019年2月27日，被告负责管理经营招待所，分配原告利润7万元每年，如逾期每天加2%滞纳金。联营期间产生的水、电、有线电视费、网络通讯费、供暖费、燃气费、卫生费及物业管理费均由柯文公司承担。2018年10月，国家粮食局机关服务中心更名为国家粮食和物资储备局机关服务中心。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告向原告支付了2014年至2015年的利润。2016年因外墙保温施工及水暖改造，原告为被告减免了2016年1月至7月的费用。自2016年7月至今，被告未按照合同约定向原告支付利润，2019年2月27日，合同期届满，合同已经终止，经原告多次催促，被告仍然拒绝支付租金、占用费及返还房屋。原告认为，双方签订的合同名为联营但实为租赁。柯文公司辩称，被告对涉案房屋进行了装修，总造价844974元。2017年，因房屋消防问题，柯文公司被关停、停止营业至今。因原告原因给被告造成了装修及营业损失。被告多次找到原告协商均未果，故不同意原告诉讼请求。柯文公司向本院提出反诉诉讼请求：柯文公司要求国家粮食局服务中心补偿装修及物品损失82650元。事实和理由：被告对涉案房屋进行了装修，总造价844974元。2017年，因房屋消防问题，柯文公司被关停、停止营业至今。因原告原因给被告造成了装修及营业损失。国家粮食局服务中心辩称，我们不同意柯文公司的反诉请求。基于合同约定，被告装修要经过我方同意。且合同到期后，装修后均归我方所有。故不同意被告反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：国家粮食局机关服务中心系北京市西城区报国寺东夹道XX地下室所有权人。国家粮食局机关服务中心后更名为国家粮食和物资储备局机关服务中心。2014年2月28日，国家粮食局服务中心作为甲方，柯文公司作为乙方，双方签订《联营合同》，约定：甲方同意将位于报国寺西XX地下室,20个自然间，建筑面积399平方米的报国寺招待所与乙方合作联营；联营合同自2014年2月28日至2019年2月27日止，自签订合同后，乙方全面管理招待所，负责招待所的经营与管理，合同日之前将利润分配金每年7万元支付给甲方，如逾期不付，每天加罚2%滞纳金；乙方在使用过程中，对该地下室原有结构、设备不得随意改动，如需改动，需事先征得甲方同意，费用由乙方承担；合同终止，资产、物品，乙方需无偿交归甲方所有。合同签订后，柯文公司在租赁房屋经营旅馆并对涉案房屋进行了装修。庭审中，经本院委托司法评估，中鸿茂盛资产评估有限责任公司于2019年7月22日作出北京市西城区报国寺夹道XX地下室20个自然间的房屋装饰装修及物品价值资产评估报告，确定2017年12月15日房屋装饰装修价值35090元、物品价值47560元。2016年4月7日，被告向原告支付35000元房屋租金。庭审中，双方均认可2016年因外墙保温施工及水暖改造，原告为被告减免了2016年半年房屋租金。原告认为，该房屋租金交至2016年12月31日。被告认为，按照合同约定，该租金交至2017年2月28日。2017年，北京市整治地下室出租行为。2017年12月7日，北京市西城区人民政府广安门内街道办事处安全生产办公室、北京市西城区广安门内地区社会治安综合治理委员会办公室、北京市西城区广安门内地区防火安全委员会及北京市公安局西城分局广内派出所对国家粮食局服务中心联合发出《地下旅馆清退告知书》，内容为：按照西城区地下空间清理整治联席会工作要求，广内街道办事处会同公安、消防、卫生、安监等部门进行检查，发现此处旅馆不符合《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理规范》要求。根据《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》（北京市人民政府152号令）第四条、第八条、第十四条以及治安、消防、卫生等现行相关法规规定，即日起予以关停。被告关停招待所后，并未将涉案房屋交还原告。被告陈述原因为，一直在向原告主张损失补偿事宜。在本院主持下，原、被告双方于2019年10月22日进行了房屋交接。本院认为，国家粮食局服务中心与柯文公司签订的《联营合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按照合同约定履行义务。从合同内容看，原告向被告提供房屋，被告按期向原告支付费用，故本院认为，该《联营合同》的性质为房屋租赁合同。由于双方在本院主持下进行了房屋交接，本院对于原告要求被告返还房屋的诉讼请求不再处理。结合双方合同约定，自每年2月28日至次年2月27日为一个年度，故本院认为，被告2016年支付的半年租金，其租金到期日为2017年2月27日。故本院认为，被告应当给付原告租金的日期为2017年2月28日至2019年2月27日的租金。国家粮食局服务中心提供的租赁房屋的用途为住宿使用，由于政府政策的变化，对于地下室的管理使用有了新的要求，导致租赁房屋无法继续经营旅馆，此系不可归责于双方的事由，柯文公司未交纳房屋租金不宜认定为违约。故对国家粮食局服务中心要求柯文公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。同时，由于被告无法继续经营，其进行的装修必然发生损失，由于该损失不可归责于双方，故本院出于公平原则，认为该装饰装修由原告控制，原告应当将该装修价值补偿被告。对于物品，由于其具备可以移动的属性，被告可以另作他用，本院不将其列入损失范围。但是，虽然租赁房屋无法正常经营，但柯文公司既不主张解除合同，又未将房屋交还国家粮食局服务中心，国家粮食局服务中心势必存在租金损失，国家粮食局服务中心要求柯文公司支付房屋租金及房屋使用费的主张，本院予以支持。国家粮食局服务中心要求柯文公司支付水、电、卫生等费用，因该费用双方尚未结算，且国家粮食局服务中心也未垫付，待双方结算或国家粮食局服务中心垫付后，另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，北京柯文兄弟知识产权代理有限公司给付国家粮食和物资储备局机关服务中心2017年2月28日至2019年2月27日期间的房屋租金140000元；二、本判决生效之日起七日内，北京柯文兄弟知识产权代理有限公司按照年租金70000元的标准支付国家粮食和物资储备局机关服务中心自2019年3月1日起至2019年10月22日的房屋使用费45111元；三、本判决生效之日起七日内，国家粮食和物资储备局机关服务中心补偿北京柯文兄弟知识产权代理有限公司装饰装修损失35090元；四、驳回国家粮食和物资储备局机关服务中心的其他诉讼请求。五、驳回北京柯文兄弟知识产权代理有限公司的其他反诉请求。如果北京柯文兄弟知识产权代理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2017元，由国家粮食和物资储备局机关服务中心负担504元（已交纳），由北京柯文兄弟知识产权代理有限公司负担1513元，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉费及鉴定费23933元，由北京柯文兄弟知识产权代理有限公司负担13772元，由国家粮食和物资储备局机关服务中心负担10161元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 韩楠二〇一九年十一月十五日法官助理 苏静书 记 员 戴琪