广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初8649号原告：高海丽，女，汉族，1981年4月15日出生，户籍地址广东省深圳市龙岗区，委托代理人：程显峰，广东凡天律师事务所律师。委托代理人：顾有祥，男，汉族，1981年10月4日出生，户籍住址贵州省盘县，系原告丈夫。被告：深圳市承翰信息咨询有限公司（以下或简称承翰公司），住所地广东省深圳市龙岗区布吉街道慢城2号楼商铺110A，统一社会信用代码91440300555443120。法定代表人：庄翰锋。委托代理人：彭其，男，汉族，1983年10月3日出生，户籍住址湖南省，委托代理人：李娜，女，满族，1982年10月24日出生，户籍住址广东省深圳市罗湖区，被告：深圳市葵涌坝光股份合作公司（以下或简称坝光公司），住所地广东省深圳市大鹏新区葵涌街道丰树山路东区1号，统一社会信用代码91440300192479879T。法定代表人：王玉泉。原告高海丽诉被告深圳市承翰信息咨询有限公司、深圳市葵涌坝光股份合作公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人程显峰、顾有祥，被告深圳市承翰信息咨询有限公司委托代理人彭其、李娜到庭参加诉讼，被告深圳市葵涌坝光股份合作公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，被告坝光公司以《授权委托书》授权被告承翰公司办理深圳市大鹏新区葵涌街道丰树山路的“陶柏莉花园”项目相关手续。2018年4月13日，原告与被告承翰公司签订（龙）房现买字（2018)第9966号《深圳市房地产买卖合同》。该合同第八条约定（交付时间和办法：卖方应当于2018年6月30日前将本房地产交付给买方…），但被告承翰公司2018年11月7日才向原告发出入伙通知书，已经超出原定交付时间；该合同第十条约定（交付时的验收：买方收到《入伙通知书》之日起7日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起7日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收本房地产。买方认为本房地产不符合交付标准或条件的，应在《收楼意见书》中一次性提出异议。卖方在接到买方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为买方异议事实成立，本房地产视为未交付）。两被告至今未对原告的异议做出书面答复和处理意见；该合同第十一条约定（卖方逾期交付的违约责任：…逾期超过90日的…买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。）原告依合同约定于2018年12月20日向被告承翰公司邮寄《索赔函》，又于2018年12月27日向被告坝光公司邮寄《律师函》，索赔函及律师函经两被告签收。原告向被告表明了索赔要求，但被告至今未向原告支付违约金或其他赔偿款项。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、两被告向原告支付违约金（违约金以合同总价463万元为基数，按每日万分之四自约定的交付时间2018年6月30日起计算至交房之日止，暂计至2019年1月3日为346,324元）；2、两被告立即交房；3、本案诉讼费由两被告承担。被告深圳市承翰信息咨询有限公司辩称，首先，依据房屋买卖合同第五条，其余价款指首期款以外的44.28%这部分自签订本合同之日起15日内以银行贷款支付，但原告的贷款是在2018年11月6日才支付，因此远超于合同约定的2018年4月28日，属于原告违约在先。另外依据贷款流程的市场速度，一般是在两个月以内就能达到放款条件，但原告获得银行贷款批准是在2018年7月18日，已经远超出了合同约定的交房时间2018年6月30日。其次，即使原告获得了银行贷款批准，一旦其征信出现问题，随时有可能无法获得放款，所以被告为保护自身利益，同时也是保护原告的利益，将入伙通知推迟到原告银行贷款发放之日的次日，是合法合理的。因此被告并不存在逾期通知入伙的情况。另外关于房屋的交付过程，根据房屋买卖合同的附件4第七条约定，房屋存在质量瑕疵，出卖人承担保修责任，但买受人无权以此为由拒绝办理入伙手续，出卖人不承担因此造成的延期交楼的违约责任。从2018年11月14日以及2019年1月12日的两份收楼意见书可以看出，原告所主张的质量瑕疵均不构成对房屋的性能使用造成影响，且被告承翰公司有对瑕疵进行整改和修复，因此被告承翰公司并不存在逾期交付房屋的情况。综上所述，请求法庭驳回原告起诉。被告深圳市葵涌坝光股份合作公司未到庭应诉，亦未提交任何书面的答辩意见及证据。经审理查明，2016年5月27日，深圳市葵涌坝光股份合作公司与深圳市承翰信息咨询有限公司签署《授权委托书》，主要内容如下：深圳市葵涌坝光股份合作公司与深圳市承翰信息咨询有限公司联合开发了位于大鹏新区××街道××树山路××“××花园（××）”项目，深圳市葵涌坝光股份合作公司全权授权深圳市承翰信息咨询有限公司办理陶柏莉花园（一期）1栋、2栋所有房产的销售及签署深圳市房地产认购书、买卖合同及相关补充协议等文件，收取购房款，交付房产等一切相关手续，委托期限自2016年5月1日至本物业销售完毕并办妥房地产转移登记和抵押登记手续之日止，受托人在其权限范围及代理期限内签署的一切有关文件，委托人均予以承认。2017年12月23日，原告高海丽作为买方与被告承翰公司、被告坝光公司共同作为卖方签订《深圳市房地产认购书》一份，主要内容为：1、买方自愿认购卖方陶柏莉花园（一期）1栋C座2A号房产，房产总价款463万元，买方采取向银行借款方式付款。2、签订本认购书时，买方应向卖方支付定金50,000元，签订正式的房地产买卖合同后，买方已付的定金自动转为购房款的一部分。3、自签订本认购书之日起7日内，买卖双方应签订正式的买卖合同，买卖合同一旦签订，本认购书效力即行终止。同时，双方签订了补充协议，作为《深圳市房地产认购书》的补充，约定：1、补充认购书第三条，买方愿意采取向银行借款方式付款，在签订正式《深圳市房地产买卖合同》前付全部楼价款的50%作为首期楼款，及人民币232,000元（含定金），剩余款项即231万元，于2017年12月29日之前，向银行签订按揭合同，办理完毕相关手续。2、买方未能按照补充协议约定时间支付首期楼款的，视为买方违约，卖方有权拒绝签订买卖合同，并不予退还定金；如买方采取银行按揭付款的，因买方原因，在签订买卖合同前无法提供办理银行按揭资料的，卖方有权拒绝签订买卖合同，并不予退还定金。2018年4月13日，原告高海丽作为买方与被告承翰公司、被告坝光公司共同作为卖方签订深（龙）房现买字（2018）第9966号《房地产买卖合同》，合同载明以下内容：1、买卖双方交易标的为深圳市龙岗区葵涌街道陶柏莉花园（一期）1栋第2层C座2A号房，建筑面积约为123.10平方米，不动产权证号为粤（2018）深圳市不动产权第0075019号。2、购房总价款为463万元。3、付款方式及日期：买方通过按揭方式付款。自签订本合同之日支付总价款的55.72%，即人民币258万元，其余价款自签订本合同之日起15日内向银行贷款支付。4、房产交付时间：卖方应当于2018年6月30日前将涉案房产交付买方，交付前应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件。卖方向买方交付时，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积。买方对卖方所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收搂的，应对卖方交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据。卖方委托物业管理公司办理入伙手续的，应出具授权委托书。卖方书面通知买方入伙后，买方经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为卖方交付本房地产的钥匙之日；卖方通知买方入伙后，买方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为卖方《入伙通知书》中的入伙期限届满之日。5、交付时的验收：买方收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起7日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起7日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收本房地产。买方认为本房地产不符合交付标准或条件的，应在《收楼意见书》中一次性提出异议。卖方在接到买方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为买方异议事实成立，本房地产视为未交付。另，合同附件四中的第七条约定：若买受人在入伙验收核查中发现房屋存在其他质量问题，应在验收期限届满之日起7日内在《收楼意见书》中一次性书面提出，买受人有权要求出卖人在《质量保证书》规定的保证期限内承担保修责任，但无权依次为由拒绝办理入伙手续，出卖人不承担因此造成的延期交楼的违约责任。6、买方逾期付款的违约责任：买方如无正当理由未按本合后第五条约定的期限付款，（1）逾期在90日之内（含90日），或逾期超过90日但未支付到期价款的金额未达到全部价款的五分之一的，自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，买方按日向卖方支付该笔逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，且未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，卖方有权要求买方支付全部价款或者在该款项付款期限届满之日起半年内解除合同。卖方解除合同的，买方按累计应付款的10%向卖方支付违约金，卖方应当返还买方已付的全部购房价款；买方愿意继续履行合同的，经卖方同意，合同继续履行，自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，买方按日向卖方支付逾期应付款万分之四的违约金。7、卖方逾期交付的违约责任：卖方如未按本合同第八条约定的期限将本房地产交付买方，（1）逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日的，买方有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同。买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付购房款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向买方支付违约金，违约金不足以补偿买方实际损失的，卖方应补偿其差额。买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。2018年1月23日，原告向被告承翰公司交付首付款258万元，被告承翰公司出具收款收据予以确认。2018年4月28日，原告与中国建设银行股份有限公司深圳市分行签订《深圳市个人住房公积金组合贷款合同》，合同中约定了住房公积金贷款金额为90万元，商业贷款金额为115万元。2018年7月18日，中国建设银行的贷款经办人吕永明出具一份《可办理银行按揭贷款确认书》，内容为：“经我行通过个人资信系统查询，陶柏莉花园房号1栋C座2A购房者高海丽，资料已提供齐全，具备按揭贷款还款能力，我行同意为其提供最高额度为205万元按揭贷款，如因我行对客户的资信有误，而导致按揭贷款无法审批，责任由我行承担。”该文件未见有加盖中国建设银行的公章。被告承翰公司提交的中国建设银行客户回单显示，原告高海丽的按揭贷款于2018年11月6日分两笔（一笔90万元、一笔115万元）发放，转入被告承翰公司账户中。2018年11月7月，两被告向原告发出《入伙通知书》，通知原告于2018年11月12日前往办理案涉房产入伙手续。2018年11月14日，原告在验收案涉房产时提出收楼意见，要求对其提出的问题进行整改。2019年1月12日，原告签署《业主收楼意见书》，确认整改完成，对案涉房产予以验收，并领取入户门钥匙及信报箱钥匙。庭审中原告确认其于2019年1月12日收房，并办理装修手续。2018年12月20日，原告向被告承翰公司发出《陶柏莉花园（一期）业主高海丽致开发商的索赔函》，称公司未按合同约定于2018年6月30日交房，要求公司按合同第十一条，每日按合同总价（4,630,000元）万分之四的违约金进行赔偿，赔偿款时间从2018年7月1日至交房为止计算。上述事实，有《授权委托书》、《深圳市房地产认购书》、《深圳市房地产买卖合同》、《入伙通知书》、《收楼意见书》、收款收据、《深圳市个人住房公积金组合贷款合同》、《可办理银行按揭贷款确认书》、建设银行客户回单等证据及当事人庭审陈述证实，足以认定。本院认为，原告与被告承翰公司、坝光公司签订的《深圳市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行各自义务。合同约定作为买方的原告于签订合同之日支付房产总价款的55.72%，即258万元，其余价款自签订合同之日起15日内向银行贷款支付。原告已按照合同约定支付首期款258万元，并于2018年4月28日与中国建设银行股份有限公司深圳市分行签订《深圳市个人住房公积金组合贷款合同》，向银行贷款支付剩余款项。原告已履行自己的合同义务。虽然贷款最后于2018年11月6日才发放至被告承翰公司账户，但原、被告双方签订的房屋买卖合同约定房屋交付的时间为2018年6月30日前，该约定为双方的真实意思表示，双方均应遵照履行，在没有其他法定事由或约定事由的情况下，被告擅自将房屋交付的时间拖延至2018年11月7日，违反双方的合同约定，已构成违约。关于交房。被告承翰公司已于2018年11月7月向原告发出《入伙通知书》，通知原告于2018年11月12日前往办理案涉房产入伙手续。原告确认已收到该入伙通知书，并确认其于2019年1月12日收房并办理装修手续。本院认为，原告已于2019年1月12日对案涉房产验收完毕，并领取入户门钥匙及办理装修手续，根据合同约定，该房产已于2019年1月12日交付。现原告又诉请两被告交房，无事实依据，本院不予支持。关于违约金。虽然合同约定卖方逾期交付的，卖方自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按房地产总价款日万分之四向买方支付违约金，但原告并未举证证明其因被告的迟延交付行为所造成的损失，同时综合本案履行情况及被告迟延交付的原因，被告迟延交付的原因系原告的购房贷款尚未发放，原告在收到购房贷款后之次日即通知原告收房，按日万分之四计算违约金明显有失公平。故本院酌情调整按日万分之二的标准计算违约金。以房产总价463万为基数，按日万分之二自逾期之日2018年7月1日计算至房产交付之日2019年1月12日违约金为180,570元，两被告应予支付。原告诉请违约金过高部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市承翰信息咨询有限公司、深圳市葵涌坝光股份合作公司于本判决生效之日起十日内向原告高海丽支付违约金180,570元；二、驳回原告高海丽的其他诉讼请求。本案案件受理费6,494元，由原告高海丽负担3,108元，由被告深圳市承翰信息咨询有限公司、深圳市葵涌坝光股份合作公司负担3,386元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  马小梅人民陪审员  黄清芳人民陪审员  罗丽佳二〇一九年十一月二十五日书 记 员  黎晓琳书 记 员  杨小熳