河南省林州市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0581民初5772号原告：中国工商银行股份有限公司林州支行。住所地林州市红旗渠大道西段16号水木清华北区2号101A铺。负责人：柴宏伟，职务行长。委托诉讼代理人：刘瑞林，该行职工。委托诉讼代理人：郭建成，该行职工。被告：王迷顺，男，汉族，1966年3月2日生，住安阳县。被告：王迷英，女，汉族，1964年1月25日生，住安阳县。被告：安阳上元房地产开发有限公司，住所地安阳市文峰区民安街道华府景园12号楼3单元1层东户。法定代表人：王迷生。委托诉讼代理人：王宗成，公司职工。委托诉讼代理人：王国军，公司职工。原告中国工商银行股份有限公司林州支行与被告王迷顺、王迷英、安阳上元房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司林州支行的委托诉讼代理人刘瑞林、郭建成到庭，被告安阳上元房地产开发有限公司委托诉讼代理人王国军到庭，被告王迷顺、王迷英经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉讼请求：1、依法判决被告王迷顺、王迷英立即偿还原告贷款本金224000.42元，积欠利息38849.47元（利息截止2019年7月16日）；以后利息按《个人购房借款/担保合同》约定利率计至还清之日止；2、依法判决被告安阳上元房地产开发有限公司承担连带保证责任；3、依法判决原告对被告王迷顺、王迷英抵押的林州市人民路上元名城龙凤苑7幢1单元11层1102号房房产拍卖、变卖后享有优先受偿权；4、本案诉讼费用由被告王迷顺、王迷英、安阳上元房地产开发有限公司共同承担。事实与理由：2012年9月25日原告与被告王迷顺、王迷英及安阳上元房地产开发有限公司签订了豫字安阳行林州支行2012年213号《个人购房借款/担保合同》，合同约定原告向被告王迷顺、王迷英发放贷款25万元，贷款期限20年，还款方式按月等额本息还款，按月上元房地产开发有限公司为被告王迷顺、王迷英提供阶段性（预抵押期间）连带责任保证，同日原告与被告王迷顺、王迷英签订了房地产抵押合同，将被告王迷顺、王迷英购买林州市人民路上元名城龙凤苑第7幢1单元11层1102号房房产预抵押给原告，并在林州市房产管理局办理了预抵押登记，证号：林房预桂园办字第20122427号，2012年10月16日原告履行了贷款给付义务；2016年4月之前，王迷顺、王迷英已按《个人购房借款/担保合同》约定履行还款义务，2016年4月之后，多次逾期，止2019年7月16日，累计逾期38期（月），最长违约1110天，积欠本金29814.58元，积欠利息38849.47元；原告在此期间多次电话、上面催收，被告以各种理由未履行还款义务，根据《个人购房借款/担保合同》第十四条14.2（4）及客户须知五（三）之约定，原告已通知被告王迷顺、王迷英贷款提前到期；根据《个人购房借款/担保合同》第十条10.2及阶段性担保函之约定，被告安阳上元房地产开发有限公司作为被告王迷顺、王迷英上述贷款担保保证人，因被告王迷顺、王迷英违约合同，不予归还借款本息，理应承担保证责任。为维护原告合法权益，收回违约贷款，特诉诸贵院，请贵院依法判决被告王迷顺、王迷英立即贵院借款本息，被告安阳上元房地产开发有限公司承担连带清偿责任，对被告王迷顺、王迷英抵押的林州市人民路上元名城龙凤苑第7幢1单元11层1102号房房产进行拍卖、变卖后原告享有优先受偿权，诉讼费用由被告王迷顺、王迷英、安阳上元房地产开发有限公司共同承担。被告王迷顺未到庭、未答辩。被告王迷英未到庭、未答辩。被告安阳上元房地产开发有限公司口头答辩：对原告起诉的事实和理由没有异议。公司计划分期还款，欲与原告协商。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供证据如下：1、客户须知，证明借款人违约，原告有权公布贷款提前到期。2、个人购房借款/担保合同，证明原、被告双方之间借款关系事实存在及贷款给付事实；担保函，适用于阶段性担保。3、房地产抵押合同、预抵押权证，证明抵押事实存在。4、中国工商银行借款凭证一份，证明原告履行了贷款给付义务。5、还款历史明细表一份，证明被告欠款明细。6、提前收回贷款本息通知书，证明原告已宣布贷款提前到期。7、王迷顺、王迷英身份证复印件。被告安阳上元房地产开发有限公司对原告提供的证据均没有异议。被告王迷顺、王迷英未到庭参加诉讼，视为放弃对原告提供的证据进行质证的权利。被告王迷顺、王迷英、安阳上元房地产开发有限公司均未提供证据。本院审查后认为，原告提供的证据真实、合法，与本案具有关联性，对其证明效力本院予以确认并在卷佐证。根据庭审举证、质证以及认证，结合当事人的当庭陈述，本院确认如下事实：2012年9月25日，原告与被告王迷顺、王迷英及安阳上元房地产开发有限公司签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定原告向被告王迷顺、王迷英发放贷款人民币25万元，贷款期限20年，还款方式按月计息，借款利率为年利率6.55%，借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按约定利率基础上加收50%确定。安阳上元房地产开发有限公司为被告王迷顺、王迷英提供阶段性（预抵押期间）连带责任保证，保证人对合同全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，正式抵押登记手续办理完毕且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后保证人对借款人的债务免除保证责任。同日，原告与被告王迷顺、王迷英签订了房地产抵押合同，将被告王迷顺、王迷英购买林州市人民路33号上元名城龙凤苑7幢1单元1102号房预抵押给原告，并在林州市房产管理局办理了预抵押登记。2012年9月28日，林州市房产管理局填发房预林桂园办字第20122427号预告登记证书。2012年10月16日原告履行了贷款给付义务，2016年3月16日被告王迷顺、王迷英未按《个人购房借款/担保合同》约定履行全部还款义务，2016年3月19日被告王迷顺、王迷英将3月16日应还本金及利息清偿完毕。2016年4月16日被告王迷顺、王迷英再次出现逾期，履行了部分还款义务，仅还本金262.97元，付息923.76元，2016年6月21日还本0.26元，2016年9月30日还本1217.81元，付息782.19元，2017年3月17日付息200元，2016年6月26日还本745.06元，付息1254.94元。现剩余本金224000.42元未偿还。本院认为，原告与被告王迷顺、王迷英、安阳上元房地产开发有限公司之间签订的个人购房借款/担保合同、房地产抵押合同主体适格，意思表示真实，内容不违反法律行政法规的强制性规定，均应确认合法有效，各方当事人均必须严格履行合同义务。原告按照合同约定发放贷款后，被告王迷顺、王迷英在借款期间内未能依约按月履行偿还借款本息的义务，其行为已构成违约。根据双方借款合同的约定，原告有权提前收回未尝款项，被告王迷顺、王迷英应立即偿还尚欠原告的全部借款本息，并承担违约责任。被告安阳上元房地产开发有限公司作为该笔借款的连带责任保证人，应承担预抵押期间的连带保证责任。被告王迷顺、王迷英以其所购上述房产为本案借款提供抵押担保，并依法办理了抵押登记，在被告王迷顺、王迷英违约时，原告有权要求其承担抵押担保责任，并依法享有对其提供的抵押财产，即林州市人民路上元名城龙凤苑第7幢1单元11层1102号房房产拍卖、变卖所得价款的优先受偿权。本案中被告王迷顺、王迷英以其自有房屋为该笔债权提供担保，被告安阳上元房地产开发有限公司以人的担保形式提供保证，形成混合担保，该情况下，应先就该物的担保实现债权，即应当先就该房屋的折价或拍卖、变卖该财产的价款冲抵借款，不足部分由被告安阳上元房地产开发有限公司承担连带清偿责任。综上，原告中国工商银行股份有限公司林州支行的诉求合理合法，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十八条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告王迷顺、王迷英于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司林州支行借款本金224000.42元并按合同约定支付利息；二、原告对被告王迷顺、王迷英抵押的林房预桂园办字第20122427号，所在地为林州市人民路上元名城龙凤苑第7幢1单元11层1102号房产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款享有优先受偿权；三、被告安阳上元房地产开发有限公司就林州市人民路上元名城龙凤苑第7幢1单元11层1102号房产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款不足以清偿原告本金及利息的范围内承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5243元，由被告王迷顺、王迷英、安阳上元房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  宋建军人民陪审员  张菊红人民陪审员  刘晓芳二〇一九年十一月十七日书 记 员  逯晓慧