中华人民共和国北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初22762号原告（反诉被告）：马元，女，1954年6月20日出生，汉族，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王可，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：佟金颖，北京市康达律师事务所律师。原告（反诉被告）：LIMichelle-Meng（李萌），女，1983年1月21日出生，新西兰籍人。委托诉讼代理人：王可，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：佟金颖，北京市康达律师事务所律师。被告：北京市金通世纪房地产开发有限公司，住所地北京市密云区经济开发区西统路8号西田各庄镇政府办公楼508室-288，统一信用代码91110228700244372A。法定代表人：赵刚，执行董事。委托诉讼代理人：邱嘉煜，北京深石律师事务所律师。被告（反诉原告）：君海时代投资有限公司，住所地北京市东城区安定门外大街2号20层05A号，统一信用代码91110101633712323K。法定代表人：陈剑鸣，董事长。委托诉讼代理人：何国发，北京市欧亚律师事务所律师。原告（反诉被告）马元、李萌（以下各称姓名，合述称二原告）与被告北京市金通世纪房地产开发有限公司（以下称金通公司）、被告（反诉原告）君海时代投资有限公司（以下称君海公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人王可、佟金颖，君海公司法定代表人陈剑鸣、委托诉讼代理人何国发到庭参加诉讼。金通公司经本院公告送达传票未到庭参加部分诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、判令将原告购买的位于北京市朝阳区小黄庄路和平街西苑乙5号X室房屋（以下称X室）的房产证办理至二原告或其指定人名下；2、判令阿森集团所属牛肉店和鱼翅店各5%的股权归二原告所有，君海公司支付上述两店自2014年6月17日后5%的股权收益约10万元（暂计算至2015年12月31日）；3、要求金通公司支付逾期办证违约金，计算方式为以70万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率年4．9%，从2008年12月31日至实际办证之日止。事实和理由：北京市朝阳区小黄庄路和平街西苑项目由金通公司开发，金通公司委托君海公司代理销售该项目部分房屋，并承诺为买受人办理房屋产权证书。2008年6月16日，李某与君海公司签订《关于购买和平街西苑房屋的协议书》，约定李某以人民币70元的价格购买X室的房屋，君海公司承诺在《关于购买和平街西苑房屋的协议书》签订后6年内为李某办理房产证。合同签订后，李某依约向君海公司全额支付了购房款并实际入住该房屋，但时至今日金通公司、君海公司仍然未为原告办理房屋产权证书，给李某造成了极大的经济损失。2016年3月22日，李某因病去世，马元为李某的配偶，李萌为李某、马元的独生女儿，现二原告为李某的合法继承人，根据相关法律规定，特诉至法院。金通公司辩称，一、从诉讼程序上来说，未经李某诉请确认《商品房买卖合同》合同有效这一前置程序，应该驳回李某的诉讼请求。本案李某与金通公司没有任何书面合同，却直接以李某与陈某合同有效为前提，要求办理房产证，这是重大错误。在诉讼程序上来说，李某应该首先诉请法院确认其与金通公司的合同有效，这一诉讼环节无法跨越。二、李某与陈某签订出售金通公司房屋合同无效。1、签约主体不一致。金通公司授权君海公司卖房，而本案与李某签约的是陈某，与本案君海公司是不同的民事主体，亦与君海公司代理人所述其法定代表人陈某不是同一人，即使是同一人，也不能混淆其为不同民事主体的基本法律事实。2、履约主体不一致。李某案收房款的是北京泛路通房地产咨询有限公司，同样履行合同和签约不是同一主体，该公司注册资金50万元，于2009年12月3日注销，君海公司与其委托收款事实不清。3、具有福利分房性质的超低价内部合同当然无效，应当参照国有单位内部分房案件不予处理。李某签订的合同具有集资福利分房性质，且公司为李顺利补贴房款，这样的合同不是等价有偿的合同，没有商品房买卖性质，根本不能约束金通公司。3、李某没有向君海公司支付房款，合同真实性不成立。李某出示证据收款人是尹某，而付款人是刘某，无论付款人还是收款人均与本案当事人无关，君海公司也从来没有承认过收款人是君海公司的人。房款支付这一重大事实没有查清，应该认定李某举证不能，且按照法律规定，应该按照对李某不利的结果予以认定，也就是我们提出的诸多疑点应该得到倾向性认定。三、假设陈某与李某签订合同是真实的，该合同对金通公司无效。l、金通公司与李某没有签订合同，而房屋买卖合同是最典型的要式合同，房屋买卖合同既是法定要式合同，在本案中又是约定要式合同，未经签订合同不能约束金通公司。《城市房地产管理法》第40条和《城市房地产开发经营管理条例》第28均规定房屋买卖合同应当采用书面形式，否则应为无效。根据合同相对性，金通公司没有签订房屋买卖合同，不承担合同中的权利和义务。2、陈某与李某签订的书面合同如果不具有商品房买卖的核心条款，即使金通公司直接签订同样无效。3、合同性质是居间合同且未履行。君海公司和其他原告签订的《期房购买协议书》第十五条（有的是第十六条）约定：第十五条开发商与乙方直接签订了购房协议，并进入了办理房产证的程序，即视为甲方守约。因此君海公司和李某均知道要由金通公司与李某签订合同，所以双方约定的合同性质是居间合同，而且双方是以签订合同这样重要的形式予以明确的，所以无需再行推定。在长达7年到9年时间里，李某未与金通公司联系要求签订《房屋买卖合同》，办理房屋产权证，显然有悖常理。居间合同中明确约定的签约行为没有发生，金通公司不需也无法履行不知道和不存在的合同。李某关于表见代理的观点不成立。如果金通公司与君海公司是代理关系，那么就应该直接以金通公司名义出售房屋，金通公司应该提供盖章的《房屋买卖合同》。4、君海公司与李某均未通知金通公司二者已经签约。至今，君海公司和李某中的任何一人，均没有陈述关于通知金通公司出售房屋的事实经过，均没有陈述要求金通公司签订《房屋买卖合同》的事实经过，均没有陈述要求金通公司办理房屋产权证的事实经过。金通公司没有购房人的身份信息，连履约对象都没有，为谁办理房产证？因为君海公司从来都没有告知与个人签署合同的事情，也没有打款。所以无法签合同，无法开票，也无法办理产权证。金通公司不知道房屋出售事实，不仅有君海公司承认，李某没有举证甚至没有提及相反事实，甚至回避这一问题，不予答复。金通公司只有义务没有权利，这不是平等的法律关系。没有对等的合同义务，没有可以遵守的条款，岂不情同绑架？没有对等的法律保护，其中必然存在重大瑕疵。5、假使金通公司与李某签订了预约合同亦不能产生合同效力。根据北京市高级人民法院相关会议纪要，预约协议订立后，当事人一方无正当理由拒绝签订房屋买卖合同，守约方起诉要求法院强制违约方订立买卖合同的，一般不予支持。6、李某与君海公司一致怠于履行合同，李某放弃权利，存在重大过错。李某在多层面上存在明知而不为的过错：（1）、原告明知与君海公司签订的合同第十五条约定了金通公司与原告签订合同视为君海公司履约；（2）、原告明知金通公司与君海公司签订合同内容强调了相同的内容，而且由金通公司收款；（3）、李某明知其他住户办理房产证的事实，知道其他住户和金通公司签约事实；（4）、李某不与金通公司联系签约；（5）、李某明知存在合同风险。李某怠于履行与君海公司的合同权利，明知可以办理房产证的情况下怠于与金通公司沟通，怠于行使诉权，没有取得与金通公司的合同权利的情况下，超过诉讼时效，李某的行为不可思议，不可思议的背后，是君海公司与李某存在重大利益共同体的关系。7、李某怠于行使诉讼权利以至严重超过诉讼时效。李某在长达近十年的时间放弃诉权，其知道办理房产证的时间，也知道有购房人起诉要求办理房产证，同时购买房屋的石联秋在2008年办理了房产证，田登山于2010年办理了房产证。8、金通公司没有向李某交付房屋。君海公司留给金通公司的信息就是房屋处于出租状态，从君海公司的答辩、李某陈述和合同来看，均能证实。难以理解的是，在李某与君海公司签订的合同第一条、第五条、第十八条和附件2为租赁合同的明确证据情况下，各方一致守口如瓶，拒不出示相关证据，出租至交付情况不明。我们认为，这绝不是偶然的，正如各方拒不出示付款凭证一样，我们也有理由怀疑各方在小心翼翼地保守不利的秘密。李某提交的物业证明不能证明其入住时间，物业公司出具证明应该以原始交费凭证为依据，也只能证明李某支付物业费，至于是入住还是出租均一概无凭，物业公司没有任何人有记忆力能够证明李某的缴付物业费的准确时间。金通公司已经取得尚氏物业出证人安某早于2015年10月离职的证据，足以否定李某提交物业证明不能成立。四、抵押权优先原则对于出卖人是否善意在所不问，因此，程顾全与苏中公司抵押权优先完全可以驳回李某的诉讼请求。综上，恳请法庭支持金通公司的答辩意见，驳回原告的全部诉讼请求。君海公司辩称，对原告诉讼请求均不同意。李某是马元的丈夫、李萌的父亲，已经去世。李某原来是我公司员工，是2007年7月带着手机智能管控系统项目来的，当时李某对我公司承诺项目如果成功可以创造500万元的利润，在这种情况下，我公司聘用李某当副总经理。公司当时专门组织人员谈开发项目，为其提供办公场所和专门团队，由其进行研发，其刚来公司不到一年，赶上我公司对员工销售房屋，李某知道后也提出要买一套。因为我公司向员工销售房屋是有条件的，条件是10年以上的员工，为公司做出重大贡献的，才能买房，李某到公司还不到一年，其项目刚刚起步，故不符合条件。当时李某找到我公司法定代表人陈剑鸣承诺项目的前景，当时双方达成约定，可以让李某买房，如果项目成功了为公司创造利润了，可以为其办证，否则房屋退回给公司。关于房价，李某的房价约是70万元，当时其要求优惠，公司估算如果项目能获取利润500万元，给其100万元，房价相当于170万元。最后，项目研发了三年，三年后未完全成功，边研发边开拓市场，前后研发和推广8年，期间研发场所和团队工资都是我公司支付，李某享受副总薪资待遇。我公司前后投入205万元，后5年推广期间又投入100多万元，一共投入300多万元，到2015年底项目宣告失败。李某没有为我公司创造一分钱的利润，反而造成300多万元损失，这种情况下，按照双方约定李某应该退房。陈剑鸣就退房问题专门约谈过李某，李某没有说不退房，只是强调退房有困难，还承诺继续为公司创业，但已经是不可能了。2016年后，突然得知李某起诉我公司。我公司很惊奇，这时陈剑鸣让两位副总找李某转达公司意见让其撤诉，之后内部处理，但李某未撤诉。审理过程中发现金通公司另外出售，后李某撤诉。我公司认为双方房屋买卖合同是附加了解除条件，现解除条件已经成就。我公司将提起反诉。我公司也不同第二项诉讼请求，理由同上，相关约定是合同的担保条款，以股权出质作为担保，按照股权出质登记办法的规定，当事人在合同约定以股权出质担保必须办理工商登记，登记后担保才能设立，但未办理登记，程序不完备，是无效的。君海公司向本院提出反诉请求：判决解除君海公司与李某2008年6月16日签订的《关于购买和平街西苑房屋的协议书》。事实和理由：北京市朝阳区小黄庄路和平街西苑乙5号（下称和平苑小区）是金通公司开发建设的商品房。2001年7月25日金通公司与北京六宇科贸有限公司（下称六宇公司）签订《商品房买卖协议书》及《商品房买卖协议书附件》，约定六宇公司购买金通公司开发的和平苑小区58套房屋。2007年10月30日，君海公司与六宇公司签订《商品房权益转让协议书》，六宇公司将购买金通公司房屋无偿转让给君海公司。2007年12月20日，君海公司与金通公司签订《商品房转让续签协议书》及《已交付房屋清单》。在续签协议中，金通公司对君海公司无偿受让六宇公司所购买的19套房屋予以确认；同时确认已交付19套房屋，君海公司对19套房屋拥有所有权和处置权。2007年7月，经胡某介绍，李某携带“手机智能管控系统”研发项目找到君海公司法定代表人陈剑鸣，要求与君海公司合作开发该项目。李某承诺项目研发成功后能给公司创造至少500万元以上的巨额利润。就此，李某被受聘担任君海公司副总经理。2017年年底，君海公司为激励员工工作热忱，决定对在公司工作10年以上有贡献的高管，可以内部价格购买一套房屋。李某向公司也要求以公司高管的身份购买房屋。因当时李某虽然聘请为高管，但刚到公司工作不到一年，还没有为公司创造利润，不符合公司高管奖励性购房的条件。但是，鉴于李某承诺能为公司创造巨额利润，为鼓励李某做好项目研究开发，公司同意李某购买和平苑的房屋。在签订购房协议时，陈剑鸣与李某约定：如果“手机智能管控系统”成功，李某购买的房屋可以办理产权证书；如果开发不成功，所购房屋由公司收回。就此，2008年6月16日，双方签订了《关于购买和平街西苑房屋协议书》。该协议书的文本使用的是公司高管内部购房的统一格式合同文本。李某购买的和平苑X室面积114．46平方米，总价款700000元，折合每平方米6115．67元。这一购房价格比同一小区其他购房人价格便宜一半。可见，李某与公司签订购房合同，是在李某承诺“不能为公司创造利润即退房”的附加条件下签订的。李某主持的“手机智能管控系统”研发团队由5人组成。团队成员由公司发放工资，李某按公司高管薪酬标准每月领取5000元工资。2010年7月项目研发进入第四年，李某主持制定了《商业计划书》，在《商业计划书》中，李某承诺5年内完成纯利润3633．51万元。但是，到2015年底李某带领研发团队进行了长达3年研发和5年市场推广没有取得成功。期间，李某签字确认截止2010年10月份公司已投入研发费用206．84万元。2010年至2015年市场推广费用共计100余万元。公司总计投入300多万元，没有获得一分钱回报。2015年12月，鉴于项目研发无法继续进行，公司开始处理项目善后工作。陈剑鸣总经理就退回房屋问题正式约谈李某，参与约谈的有时任副总的高某和负责项目善后处理工作的业务部经理张红梅。但是，李某以住房困难为由拒绝退回房屋。2016年1月，李某在没有与君海公司沟通的情况下，向法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，要求办理X室房屋产权证。陈剑鸣得知李某向法院起诉后，专门派已退休的原副总某和胡某向李某做工作，要求其撤回向法院的起诉。但李某没有同意。至此，君海公司拟提起反诉。诉讼中，因发现X室房屋已经被金通公司另行出售给了北京都市资产管理有限公司，李某撤回了起诉。金通公司与北京都市资产管理有限公司签订的房屋买卖合同被法院判决确认无效，在诉讼过程中李顺林去世，2018年3月李某的继承人马元、李萌第二次提起房屋买卖合同纠纷诉讼，即本诉，再次要求办理X室房屋产权证。君海公司认为与李某签订《关于购买和平街西苑房屋协议书》是附条件的，即双方约定，李某研发“手机智能管控系统”项目能为公司创造利润，可购买房屋；否则，即应当退回房屋。项目研发结果是，李某不仅没有给公司创造效益，相反给公司造成重大经济损失。因此，解除双方合同的条件已经成就，特提起反诉。二原告针对反诉辩称，不同意反诉请求。君海公司认为双方合同附有条件，其应证明双方有书面或口头约定的存在，我们认为君海公司没有相关证据支持其主张，其反诉请求应予驳回。经审理查明：2001年7月26日，金通公司与北京六宇科贸有限责任公司（以下称六宇公司）签订《商品房买卖协议书》，约定六宇公司购买金通公司开发的位于北京市朝阳区小黄庄X号院“和平苑”项目58套房屋。2007年10月30日，六宇公司与君海公司签订《商品房权益转让协议书》，六宇公司将上述购买位于北京市朝阳区小黄庄X号院“和平苑”项目58套房屋的所有权和处置权无偿转让给君海公司，并不要求任何附带条件，同时不承担移交后发生的任何问题的责任。2008年6月16日，陈某作为甲方与乙方李某签订《关于购买和平街西苑房屋的协议书》，双方就购买北京市朝阳区小黄庄路和平街西苑乙5号X室达成如下协议：甲方拥有X室的唯一代理销售权，现该房屋处于出租状态，因开发商的原因致使该楼座整体房产证至今未能办妥，且责任不在甲方，乙方对此无异议，并同意在此前提下购买X室；X室的交易成交面积为114．46平方米，总价格为70万元；乙方交纳全部房款后，甲方即向乙方移交房屋的所有权和租约，乙方正式接手X室的所有权，并具有该房的全部管理权、使用权和处置权，如继续出租，所有租房的收入归乙方；甲方向乙方承诺保证在本协议签订后6年内（即2014年6月16日前）将X室的房产证办至乙方或乙方指定代理人名下，如与开发商、原按揭人（曹征）发生矛盾与纠纷时，都由甲方负责处理，与乙方无关；在乙方正式接手X室所有权至全部办妥房屋产权证之前的这段时间内，所有包括物业管理费、取暖费、水电费等相关费用均由乙方自理，与甲方无关；甲方以其在东三环北路16号之阿森集团所属的牛肉店和鱼翅店各5%的股权作为完全履行此协议的担保，如至2014年6月16日未能办理产权过户手续，则上述股权自动归于乙方；阿森集团所属牛肉店和鱼翅店均为内部名称，双方以上述两店的股权作为担保，无论需要办理何种手续，均以实际股权和收益转至乙方名下为准。庭审中，二原告与君海公司均认可君海公司与李某系房屋买卖合同的相对方。2007年12月1日，金通公司出具《授权委托书》，内容为：确认君海公司为北京市朝阳区小黄庄路和平街西苑乙5号X室的唯一全权代理销售商，并承诺无论该X室的最终买受人是否为君海公司的职工，均保证在2008年12月31日之前将该X室的房地产证办至实际买受人名下，本授权委托书的有效期至2009年6月30日止。2007年12月20日，君海公司与金通公司签订《商品房转让续签协议书》（附《已交付房屋清单》），金通公司同意由君海公司对其移交给六宇公司的19套房屋享有所有权和处置权；银行按揭款已由金通公司代交，待金通公司办妥全部房产手续并申领到正式房产证后，君海公司还清金通公司代交的全部房屋按揭款及装修费；金通公司同意按19套房屋分别向君海公司签署授权书，并保证在2008年12月31日前办妥19套房屋的所有产权证。《已交付房屋清单》载明的已交付房屋包含X室，上注明产权人为曹征，承租人为张倩。北京尚乐物业管理有限公司出具《居住证明》一份，内容为：李某于2008年购买了X室房屋，并于2008年6月份搬入该房屋居住，该房屋物业费、水电费、取暖费自入住起一直由李某交纳，该房屋上述费用至今无拖欠。该居住证明未署日期。2008年6月16日，李某分别从其本人账户和刘某账户向尹某汇款9万元和61万元，当日，北京泛路通房地产咨询有限公司向李某出具金额为70万元的收据一张，注明为“李某购房款和平苑X室”。二原告称李某已于2008年6月实际入住X号房屋。君海公司称具体交付时间记不住。2008年12月30日，北京市规划委员会责令金通公司限期拆除在朝阳区小黄庄X号院建设工程项目中的无证建筑（120平方米）和围墙（385米）。2009年2月9日，北京市规划委员会致函北京市朝阳区人民政府，要求对金通公司在和平苑小区违法建设依法严肃处理，并将处理结果上报至该委员会。2009年2月5日及2009年12月23日，北京市建设委员会作出信访答复意见，称小黄庄路X号院B座住宅楼系商品房，由于临建、围墙、栅栏没有拆除等原因导致该项目尚未取得规划验收合格证，故小黄庄路X号院B座住宅楼如申请办理产权证，请提交规划验收合格证明及其他相关材料，到房屋所在地的房屋登记部门申请办理登记。2010年4月6日，北京市住房和城乡建设委员会作出信访答复意见，称已经与开发商联系，开发商表示将尽快为购房人办理房屋产权登记。庭审中，原告称经其了解金通公司已于2010年1月1日取得X室所在楼栋产权证，且同一楼栋的住户已有办理产权证的。君海公司称据其了解金通公司已于2010年4月6日前取得楼栋产权证。经查，X室于2009年7月28日登记在金通公司名下，金通公司后将X室房屋另售给北京都市资产管理有限公司（以下称都市公司），该房屋于2010年4月27日登记在都市公司名下。原告为此诉至本院。本院于2017年12月20日作出（2016）京0105民初15489号民事判决，认定金通公司与都市公司签订的《商品房买卖合同》无效。都市公司提起上诉，北京市第三中级人民法院于2018年6月11日作出（2018）京03民终4633号民事判决，驳回上诉，维持原判。2014年9月26日，北京都市资产管理有限公司将X室抵押给江苏省苏中建设集团股份有限公司，被担保主债权数额为350万元，债务履行期限自2014年9月28日至2015年9月27日。2017年8月18日，江苏省南通市中级人民法院对X室进行查封。君海公司为证明其与李某就X室买卖合同附有李某为公司项目开发创造效益的条件且现条件未成就，提交如下证据：1、君海公司2007年3月31日《业务部门管理条例》和2010年7月1日《业务分公司业务管理条例》，证明君海公司对为公司作出贡献的员工给予奖励，对给公司造成损失的予以处罚。二原告对真实性、关联性和证明目的均不认可。2、2008年君海公司高管高某、胡某、张红梅与其签订的《关于购买国际港房屋的协议书》，证明李某购买X室享受了公司员工优惠购房的待遇，是以李某为公司项目开发创造效益为条件的。二原告对真实性、合法性、关联性均不认可。3、日期为2010年7月13日、署名联系人为李某的《商业计划书》，预测五年创造纯利润3633．51万元。二原告认为没有李某的签字，对真实性和关联性不认可。4、2007年11月、2008年3月和2008年4月的工资表，证明李某以君海公司高级管理人员的身份领取工资。二原告对真实性和关联性不认可。5、《附件一：已投入研制费用说明》和《手机通信项目成本费用及往来明细》，证明君海公司分别于2010年6月和2011年11月向李某负责的手机通信项目投入经费205万元和206．84万元。二原告对真实性和关联性不认可。6、高某、某、胡某和张红梅的书面证词，证明君海公司与李某签订的合同附条件，如果不能为公司创造效益，李某应退回以优惠价格购买的房屋；李某负责的手机通信智能系统项目没有达到预期目的，项目下马，君海公司曾要求李某退房，李某表示有困难。7、2010年11月15日《关于手机管控系统开发计划的会议纪要》，其中李某称：“希望大家全力支持和帮助我，共同努力搞好市场开发。一个保证是：无论成功或失败我都会严格按照公司的规章制度办，万一开发不成功，五年开发工作中的个人薪酬是一律减半，公司提前优惠我购买的和平苑的房子我无偿退还给公司”。二原告对真实性和关联性不认可，认为证人应当出庭作证，且证人均为君海公司员工，可能会有偏向性。经二原告申请并随机确定鉴定机构，本院委托北京民生物证科学司法鉴定所2010年11月15日《关于手机管控系统开发计划的会议纪要》中“李某”签名与样本上李某签名是否同一人书写进行鉴定，样本包括二原告与君海公司提交的共计6份李某签字的材料，该鉴定所于2019年9月27日出具鉴定意见：检材上“李某”签名与样本上李某签名不是同一人所写。鉴定过程分析，样本1-6上李某签名经相互进行笔迹特征比较检验，为同一人书写。另，二原告称双方合同中约定的阿森集团的牛肉店和鱼翅店具体是北京阿森酒家有限责任公司。君海公司不认可。以上事实，有《商品房买卖协议书》、《商品房权益转让协议书》、《关于购买和平街西苑房屋的协议书》、转账凭证、居住证明、《授权委托书》、《商品房转让续签协议书》、责令限期拆除通知书、信访答复意见书、（2016）京0105民初15489号民事判决书、（2018）京03民终4633号民事判决书、抵押权登记信息、查封登记信息、《关于手机管控系统开发计划的会议纪要》、司法鉴定意见书等书证及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，君海公司与李某于2008年6月16日签订的《关于购买和平街西苑房屋的协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。现李某已去世，二原告继承李某在上述合同中的权利和义务，于法有据。根据合同约定，君海公司向李某承诺保证在本协议签订后6年内（即2014年6月16日前）将X室的房产证办至李某或李某指定代理人名下。故根据该约定，君海公司负有为二原告办理房屋产权证书的合同义务。2007年12月1日金通公司出具《授权委托书》，向君海公司保证在2008年12月31日之前将该X室的房地产证办至实际买受人名下，金通公司的该承诺应认定为其同意承担向实际买受人办理房屋权属转移登记的义务。君海公司称其与李某签订的《关于购买和平街西苑房屋的协议书》附有李某为公司项目开发创造效益的条件。首先，双方合同并未对附有上述条件明确约定；其次，君海公司未能提交充分证据证明双方达成过该约定。故本院对君海公司要求解除上述合同的反诉请求不予支持。现原告作为实际买受人未能取得房屋权属证书，应认定为君海公司及金通公司违反了其承诺的义务，应认定为违约。由于目前涉案X室已抵押给案外人并被人民法院查封，不符合权属转移登记的条件，故本院对原告要求办理房屋权属转移登记的诉讼请求不予支持，原告可待条件具备之后另行解决。根据君海公司与原告的合同约定及上述认定的事实，现原告主张自2008年12月31日至实际权属转移登记之日止的损失，本院仅支持自2014年6月17日至法庭辩论终结之日2019年11月7日的损失，君海公司应予承担，现原告不能证明其实际损失情况，本院酌定按每月2000元的标准酌定上述期间损失为129000元。金通公司虽承诺在2008年12月31日之前将该104室的房地产证办至实际买受人名下，但原告未能证明其与金通公司就违约责任的承担进行了约定，原告与君海公司之间合同依法不对金通公司产生约束力，故本院对原告向金通公司主张逾期办证违约责任不予支持。二原告要求判令阿森集团所属牛肉店和鱼翅店各5%的股权归二原告所有，君海公司支付上述两店自2014年6月17日后5%的股权收益约10万元（暂计算至2015年12月31日），因二原告未能证明上述股权的实际权利状况及收益情况，本院不予支持。金通公司经本院合法传唤未到庭参加部分诉讼，不影响本院根据查明的事实依法裁判。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百六十五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）君海时代投资有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）马元、李萌经济损失129000元；二、驳回原告（反诉被告）马元、李萌的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）君海时代投资有限公司的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10800元及公告费560元，由原告马元、李萌负担1360元（已交纳），由被告北京市金通世纪房地产开发有限公司负担6000元（于本判决生效后七日内交纳），被告君海时代投资有限公司负担4000元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费10800元，由反诉原告君海时代投资有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，原告（反诉被告）马元、被告北京市金通世纪房地产开发有限公司、被告（反诉原告）君海时代投资有限公司可在本判决书送达之日起十五日内，原告（反诉被告）李萌可在本判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  蔡 峰人民陪审员  段红春人民陪审员  刘 平二〇一九年十一月十三日书 记 员  姚澍峥书 记 员  李思桐书 记 员  马 悦