北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初44818号原告（反诉被告）：芦爱东，女，1967年12月5日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：赵晓光，北京市恒通律师事务所律师。被告（反诉原告）：姚爱军，男，1964年6月9日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：舒克建，北京市慧学律师事务所律师。原告（反诉被告）芦爱东与被告（反诉原告）姚爱军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告芦爱东及其委托诉讼代理人赵晓光与被告姚爱军及其委托诉讼代理人舒克建均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。芦爱东向本院提出诉讼请求：1、解除芦爱东与姚爱军之间的房屋租赁合同；2、被告支付拖欠租金及物业费共计4130570元；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，芦爱东变更诉讼请求为：1、要求确认芦爱东与姚爱军之间签订的房屋租赁合同无效；2、判决姚爱军支付拖欠芦爱东房屋占有使用费4130570元；3、诉讼费由姚爱军承担。事实和理由：2014年7月21日，芦爱东与姚爱军签订《房屋租赁合同》一份，约定将位于北京市海淀区西小口路X号院X号楼中的1440平方米租赁给被告，租赁期限为7年4个月,租期自2014年9月1日至2021年12月31日止，租金标准每年递增，物业费统一价格每年19008元。合同订立后，我依约交付房屋，但被告自占有房屋至2017年8月3日房屋拆除之日,只交付了房租1683408元及押金20万元,余款未付。原告多次讨要未果，故起诉。姚爱军辩称，我方认为涉案合同是无效的合同，高岳起诉芦爱东的案件中也确认了其二人之间就涉案房屋达成的合同无效。涉案房屋没有建设规划许可证，芦爱东对于涉案房屋这个情况是知晓的，故应当承担占用房屋期间的租金。原告对我方隐瞒了这一点关键事实，我方也是为了商业经营承租了涉案房屋，但是自我方承租开始一直到涉案房屋拆除，一直都无法办理营业执照，期间我方引入了一个商家，但始终无法为其办理营业执照。我方认为原告一直承诺我方可以办理营业执照，但一直没有办理，所以我方认为按照法律规定，原告履约存在瑕疵，应当返还我方已交租金。2015年的时候拆迁公告已经出来了，也开始断水断电，这些都在芦爱东与高岳的案件中确认了，故此时开始涉案房屋已经不符合实际使用标准了。在知晓涉案房屋要被拆迁以后，我们与芦爱东及高岳都进行了协商，但无法协商成功。而且在原告与高岳的案件中，原告也自认高岳自2015年开始就没有再主张租金。姚爱军向本院提出反诉请求：1、确认原被告双方签订的房屋租赁合同无效；2、原告返还我方已交纳的租金1683408元、押金20万元;3、本案全部诉讼费用由芦爱东承担。事实和理由：我与芦爱东于2014年7月21日就位于海淀区西小口路X号院X号楼租赁事宜签署了《房屋租赁合同》，约定租期为7年4个月,房屋租赁用途为商业用途。合同签订后，我依约缴纳房租和保证金共计1883408元，但芦爱东始终不能提供房屋权属证书等文件,导致我未能办理工商营业执照,亦未能按照商业用途使用承租房屋。2015年11月政府对房屋启动拆迁,停水停电。我于2017年5月提起诉讼,要求解除租赁合同并返还我已经支付的租金及押金，诉讼中因有高岳与芦爱东的另案正在进行，故撤回起诉。2018年5月31日本院就高岳与芦爱东房屋租赁合同纠纷一案作出一审判决（2017）京0108民初10371号民事判决书，认定涉诉租赁房屋没有建设工程规划许可证及房屋所有权证。因此，导致我和芦爱东签订的租赁合同无效的过错在于芦爱东，请求法院判如所请。芦爱东针对姚爱军的反诉辩称，根据法律规定，合同无效并不妨碍被告承担应当给付的房屋占有和使用费。因此我方认为，被告反诉请求不成立，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据上述证据可以确认以下事实：案外人高岳自北京市海淀区鹍鹏农工商公司处承租了位于北京市海淀区西小口路X号院X号楼。2013年8月1日，芦爱东自高岳处承租北京市海淀区西小口路X号院X号楼中的1440平方米，芦爱东（乙方）与高岳（甲方）就此签订有《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2013年6月21日至2021年12月31日止，用途为商业经营。同日，芦爱东签署《乙方承诺》，内容为：在甲、乙双方《房屋租赁合同》签订之前，甲方已经明确向我告知其租赁标的物没有规划手续及房屋所有权证等相关信息。而我在知晓上述真实信息的情况下，自愿与甲方签订并履行该《房屋租赁合同》，保证不以该租赁标的物存在产权瑕疵而不履行合同中的全部条款，也不以此认为甲方违约为由，向任何部门及人民法院提起赔偿请求，所有损失均由我自行承担；若因《房屋租赁合同》中的部分条款违反国家法律强制性规定而被认定为无效合同的，我保证不向甲方主张任何权利，全部法律责任由我自行承担，与甲方无关；我保证如遇拆迁或拆除时，不以任何借口及理由向甲方及拆迁单位提出赔偿或补偿要求，并同意双方所签订的《合同》自然终止。2013年8月25日，芦爱东又与高岳签订《房屋租赁合同》，另行承租了北京市海淀区西小口路X号院X号楼中的360平方米。2014年7月21日，芦爱东（甲方）与姚爱军（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方自愿承租甲方所有的位于北京市海淀区西小口路X号院X号楼中的建筑面积1440平方米，租赁期限自2014年9月1日至2021年12月31日止；乙方租用上述租赁标的物之用途为商业经营；租金及物业费给付标准：2014年9月1日起至2015年9月1日租金标准为1997280元；2015年9月1日起至2016年9月1日租金标准为2157062.4元；2016年9月1日起至2017年9月1日租金标准为2329627.39元……每年物业费标准均为19008元。乙方应提前一个月支付租金，半年支付，若乙方超过15日尚未支付租金，属违约将自动解除合同；自本合同签订当日，乙方一次性向甲方交纳履约保证金200000元；若乙方在履行合同过程中出现拖欠租金、其他费用及违约金情形的，则甲方有权从履约保证金中进行相应数额的扣除，不足部分可向乙方追偿。合同第十三条其他约定有如下内容：1、甲方在力所能及的条件下协助乙方办理营业执照手续（除特殊行业及不合法行业）……；6、本合同履行期内，若租赁物被国家占地或单位（包括甲方、北京市海淀区东升镇人民政府小营村民委员会、北京市海淀区鹍鹏农工商公司及上级单位）规划拆迁（所有拆迁房只需征得甲方同意即可，与乙方无关。甲方一次性支付给乙方拆迁当年租金标准的10%，作为经营补偿）；因国家、地方政府规划或单位（甲方、北京市海淀区东升镇人民政府小营村民委员会、北京市海淀区鹍鹏农工商公司及上级单位）征用或改变土地性质等原因租赁物被列入拆迁范围，致使合同不能履行，双方应无条件执行并互不承担赔偿责任，合同自行终止。上述合同签订后，芦爱东将租赁房屋交付姚爱军使用，姚爱军已支付房屋租金1664400元、物业费19008元、押金20万元。2015年11月，北京市海淀区鹍鹏农工商公司张贴公告，内容为“小营地区部分区域被纳入规划范围内……现要求各承租方与出租方洽商腾退事宜。”庭审中，经询问，双方当事人认可自2015年11月公告后至租赁房屋于2017年8月4日被强制拆除，租赁房屋一直处于空置状态。庭审中，芦爱东要求确认其与姚爱军所签订的《房屋租赁合同》无效，并提供了（2017）京0108民初10371号民事判决书（即芦爱东与高岳房屋租赁合同纠纷一案）佐证。该判决书中查明：经本院向北京市海淀区东升镇人民政府核实，租赁房屋坐落的土地性质现状为国有土地，属于集体企业产业用房，始建于90年代，因年代久远档案缺失，没有找到建设工程规划许可证，非宅腾退公告发布时间为2016年11月10日，该房屋具体拆迁时间为2017年8月。姚爱军亦提交了上述民事判决书作为证据，认可双方签署的《房屋租赁合同》无效。姚爱军称芦爱东承诺自2015年11月拆迁公告之后无需再支付租金，芦爱东还自行对租赁房屋进行了装修，以期获得拆迁补偿。芦爱东对承诺无需支付租金不予认可，姚爱军未就其主张向本院提交相应证据。芦爱东主张姚爱军将房屋转租给了第三人，并收取了租金和押金。姚爱军认可其曾将部分房屋转租，由于无法办理营业执照，故只转租了几个月对方就撤出了。其只收取了10万元押金，并未收取租金。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得违反法律、行政法规的强制性规定。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据双方一致认可的其他案件的民事判决书查明，芦爱东从高岳处承租的及向姚爱军出租的房屋未取得建设工程规划许可手续，故芦爱东与姚爱军签订《房屋租赁合同》应属无效。现芦爱东、姚爱军均要求确认双方签署的《房屋租赁合同》无效，具备事实及法律依据，本院予以支持。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据查明之事实，芦爱东从高岳处租赁房屋时，即知道租赁房屋没有建设规划手续及房屋所有权证，而其并未证明其在与姚爱军订立合同时已将上述情况明确告知，仍将房屋出租给姚爱军用于商业用途，故对于双方所签订的《房屋租赁合同》无效，作为出租方的芦爱东存在过错。同时，姚爱军承租房屋用于商业使用，对于租赁房屋的相关证照及建设批准手续这种基础性权属文件不予审查，而轻信出租方的承诺，故对于双方所签订的《房屋租赁合同》无效，姚爱军作为承租人，其自身亦有过错。芦爱东主张的自2015年9月1日至2017年8月4日的房屋使用费，上述期间内双方认可自2015年11月至2017年8月4日租赁房屋因等待拆迁故一直空置，故上述房屋无法正常使用而造成的空置损失即房屋使用费的负担，本院亦按照双方过错综合判定。对于姚爱军要求返还已经支付的租金、押金及物业费，本院视双方过错并综合合同的履行情况判定。需要指出的是，本院认为双方的过错随着合同履行时间段的推移，过错比例在发生变化。在2015年11月之前，姚爱军的过错在于未认真审查合同的在基础性文件；而当其于2015年11月已经知道租赁房屋即将拆迁且无法办理营业执照时，仍轻信芦爱东的口头承诺，不及时解决双方租赁纠纷，放任房屋空置近两年，故其过错比例较此前应有所增加。根据上述原则，本院对芦爱东主张的涉及2015年9月1日至2017年8月3日期间的房屋使用费，参照合同约定租金标准的70%判令由姚爱军支付。对姚爱军反诉要求返还的已交纳的房屋使用费，按照约定租金标准的50%予以支持。押金20万元芦爱东应予退还，物业费由房屋使用人负担，不应再行退还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、芦爱东与姚爱军于二〇一四年七月二十一日签订的《房屋租赁合同》无效；二、姚爱军于本判决生效后三十日内支付芦爱东房屋使用费三百零一万一千一百一十七元、物业费二万六千六百一十一元二角；三、芦爱东于本判决生效后三十日内退还姚爱军已支付租金八十三万二千二百元、履约保证金二十万元；四、驳回芦爱东的其他诉讼请求；五、驳回姚爱军的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19922元，由芦爱东负担5271元，已交纳；由姚爱军负担14651元，于本判决生效后7日内交纳。反诉案件受理费5438元，由；芦爱东负担2980元，已交纳；由姚爱军负担2458元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  马克力二〇一九年十一月二十日书记员  朱 珺