江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏10民终3127号上诉人（原审被告）：田某，男，1963年11月26日出生，汉族，住扬州市广陵区。被上诉人（原审原告）：孙某，女，1972年9月2日出生，汉族，住扬州市。委托诉讼代理人：朱峰，扬州市广陵区杭杰法律服务所法律工作者。上诉人田某因与被上诉人孙某房屋租赁合同纠纷一案，不服扬州市广陵区人民法院（2019）苏1002民初3546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。田某上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.由孙某补偿店铺装修、装饰、设备等66000元(过店费用)；3.由孙某负担一、二审诉讼费用。事实和理由：田某承转上个租客的店铺，是因孙某同意除可继续未到期房租外，还可另行签署三年的租赁合同(31000元/年）。但转下该店铺后，孙某便矢口否认之前的约定，只同意一年一租。待一年租期届满后，又开出远高于周边房屋租金的价格，目的在于迫使田某放弃继续承租的权利，不花任何费用便获得现成的装潢。本案房屋中装饰装修（添附物）不是田某自己添附的，而是从上个租客处购买，属田某所有。要求二审对添附物作公平的处理。孙某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。2017年4月30日孙某将房屋出租给石翠兰，同年9月20日，石翠兰转租给田某，他们之间的商谈孙某未参与，只是作为房东事后在转租协议上签了字。2018年4月合同到期后，与田某又签订了一年租赁合同。2019年5月合同到期，孙某告知田某下年租金为4万元/年，田某没有认可，所以孙某才通知田某如果不愿以4万元的租金续租，3日内必须交出租赁物。综上，请求维持原判。孙某向一审法院起诉请求：1.解除孙某、田某签订的《商铺租赁合同》；2.判令田某返还租赁的商铺，并支付相应占用费（从2019年5月31日起至实际返还之日止，按每年31000元标准计算）；3.判决孙某无需向田某返还履约保证金2000元；4.由田某负担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：1.2018年4月30日，孙某与田某签订《商铺租赁合同》1份，约定孙某向田某出租位于扬州市生态科技新城杭集镇金鼎旺座193-23号上下两层门面房，租赁期限从2018年6月1日起至2019年5月30日止，租金为31000元。合同第二条第2款约定“租赁期满后，房租参照金鼎旺座商铺出租的市场价格行情。若乙方续租，乙方必须在合同到期前90天向甲方提出续租要求，并于2019年4月30日前续签租赁合同，交清下一年度租金。在相同条件下，乙方可以优先承租”；第3款约定“乙方须交纳保证金人民币2000元给甲方，双方终止商铺租赁后，经现场检查，无异议甲方退还保证金（门窗墙面无损坏，不拖欠水电费和物业等相关费用）。租赁期间乙方如要转租，须经甲方同意”。庭审过程中，田某陈述代田佳佳签名，田佳佳不清楚签订合同的事实，由田某与孙某洽谈合同，并由田某支付租金。2.位于扬州市生态科技新城杭集镇金鼎旺座翟庄路193-23号的房产登记在唐卫星和孙某名下，该房屋系唐卫星和孙某共有。3.2019年6月1日，孙某向田某寄送通知书1份，载明“你租赁的孙某的商铺（位于扬州市金鼎旺座193-23号）于2019年5月30日到期，下一年的商铺租金为人民币肆万元整，你如果还要续租，请于2019年6月3日前付清壹年租金肆万元，如果不再续租，也请于2019年6月3日前搬离并交清水电费和物业费”。4.2017年4月30日，孙某将位于扬州市生态科技新城杭集镇金鼎旺座193-23号的商铺出租给石翠兰，租赁期限从2017年6月1日起至2018年5月30日止。2017年9月22日，王巡安与田某、孙某签订《转租协议》1份，约定孙某同意王巡安将涉案租赁房屋转租给田某，转租费用66000元，包括装修、装饰、设备及其他相关费用，租赁期限至2018年5月30日止。5.庭审过程中，田某提供《收据》2张，证明向王巡安支付转让费66000元；提供情况说明1份，证明周边商铺的租金情况。孙某质证后对证据的真实性不予认可。6.庭审过程中，孙某与田某一致陈述租金支付至2019年5月30日。7.庭审过程中，孙某撤回对田佳佳的诉讼，一审法院审查后予以准许。一审法院认为，孙某与田某于2018年4月30日签订的租赁合同合法、有效，双方约定的租赁期限至2019年5月30日止，《商铺租赁合同》已在2019年5月30日终止，故对孙某要求解除合同的诉求不予支持。租赁期限届满，承租人应当返还租赁商铺，因田某未及时返还租赁商铺，依法应参照租金标准支付相应占用费至实际返还之日。关于孙某主张无需返还保证金2000元的诉求，合同中已对保证金返还的情形进行了约定，因孙某未提供证据证明门窗损坏及拖欠水电、物业费用等扣留保证金事实出现，孙某的该项诉求尚未符合双方约定，一审法院不予支持。田某以孙某在2019年3月20日通知提高房租为由拒付此后租金，一审法院认为《商铺租赁合同》的租赁期限截至2019年5月30日，孙某有权在租赁期限届满后对租金作出新的要约，田某的该项抗辩没有法律依据，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条的规定，判决：田某于判决生效之日起十日内向孙某返还位于扬州市生态科技新城杭集镇金鼎旺座193-23号上下两层门面房，并支付相应占用费（从2019年5月31日起至实际返还之日止，按每年31000元标准计算）；驳回孙某的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费238元，减半收取119元，由孙某负担19元，田某负担100元。二审中，田某提交的证据是：当庭播放与孙某微信聊天语音，反映孙某要求涨房租到4万元，田某表示4万元做不下去，如果转出去人家愿意出到35000元过店费，房租另出35000元。证实因孙某要4万元房租，故双方没有谈妥。孙某质证认为，对微信聊天语音真实性无异议，之前按31000元租给田某是因自己不在家，不了解行情，当时别人的租金就是35000元了，现在听说别人都涨价了，4万元属于行价。二审争议焦点为：田某是否有义务自2019年5月31日起至实际返还之日止按每年31000元的标准向孙某支付占用费？本院认为，田某有义务自2019年5月31日起至实际返还之日止按每年31000元的标准向孙某支付占用费。理由如下：其一，双方的租赁合同于2019年5月30日到期，合同约定“租赁期满后，房租参照金鼎旺座商铺出租的市场价格行情。若乙方续租，乙方必须在合同到期前90天向甲方提出续租要求，并于2019年4月30日前续签租赁合同，交清下一年度租金。在相同条件下，乙方可以优先承租”，在此之前双方因租金分歧未能形成续租的一致意见，故合同期满即终止履行。其二，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。双方合同于2019年5月30日终止履行，田某即应向孙某返还租赁物。在田某实际返还租赁物之前，孙某有权参照合同约定的租金标准要求田某支付使用费。至于田某主张的过店费66000元，因并非发生于田某与孙某之间，且其一审中对孙某并未提出反诉请求，故不属本案处理范围。综上所述，田某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费238元，由上诉人田某负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  孙建瑢审判员  陈少君二〇一九年十一月二十一日书记员  蔡瑾文