江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0722民初8980号原告：姚伟，男，1984年10月9日出生，汉族，住江苏省连云港市东海县。委托代理人：冯璐昕，女，1986年3月5日出生，汉族，住址同上，与姚伟系夫妻关系。原告：冯璐昕，自然状况同上。原告：朱美云，女，1969年4月20日出生，汉族，住江苏省连云港市东海县。委托代理人：王龙绪，男，1964年12月16日出生，汉族，住址同上。与朱美云系夫妻关系。原告：王龙绪，自然状况同上。原告：张相东，男，1973年12月10日出生，汉族，住江苏省连云港市海州区。原告：陈上丽，女，1975年2月10日出生，汉族，住址同上。委托代理人：张相东，自然状况同上，与陈上丽系夫妻关系。被告：江苏万尚会经营管理有限公司。住所地东海县牛山街道迎宾大道888号（245省道车庄北）。法定代表人：王彪铸，总经理。委托代理人：伏广杨，男，1987年8月23日出生，住东海县，任公司文员。被告：江苏省禧徕乐房地产开发有限公司。住所地东海县石榴镇人民政府内财政所办公楼。法定代表人：王春文，执行董事。委托代理人：刘福刚，男，1979年5月2日出生，汉族，住东海县。系公司职员。上述六原告与被告江苏万尚会经营管理有限公司、江苏省禧徕乐房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年10月11日受理后，依法适用简易程序，由审判员李明哲独任审判，公开开庭进行了审理。原告冯璐昕、王龙绪、张相东，被告江苏万尚会经营管理有限公司的委托诉讼代理人伏广杨、被告江苏省禧徕乐房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘福刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、请求判令二被告偿还2017年、2018年两年商铺租金300721.92元(姚伟、冯璐昕:33442＊2＝66888元:朱美云、王龙绪38871＊2＊2＝155484元:张相东、陈上丽:39174.96＊2＝78349.92元;)以及违约金428534.7元（姚伟、冯璐昕:317723＊30%＝95316.9元:朱美云、王龙绪369282＊30%＊2＝221569.2元:张相东、陈上丽:3372162＊30%＝111648.6元;(《统一经营管理合同》中约定:任何一方怠于履行本合同项下义务的，必须支付《商品房买卖合同》中商铺总价30％的违约金)。2、二被告承担本案的诉讼费用。事实和理由:2013年间，姚伟、冯璐昕、朱美云、王龙绪、张相东、陈上丽购买第一被告开发的商铺4套，分别在万尚会精品建材城C3-119、B2-109、B2-111、B5-107，总价1428449元，双方签订《商品房买卖合同》。在第一被告的指引下，原告与第二被告签订《统一经营管理合同》，合向约定原告将上述商铺委托第二被告经营管理，由第二被告向原告支付租金。合同签订后第二被告未按照合同约定支付2017年(第四年)、2018年（第五年）两年租金共计300721.92元。合同还约定，若第二被告怠于履行支付租金义务，应支付《商品房买卖合同》中商铺总价30％的违约金。综上，原告基于合同约定要求二被告支付租金及违约金，符合法律规定，请求支持原告的诉讼请求。被告被告江苏万尚会经营管理有限公司辩称：一、我公司未能按约支付原告的租金实属事出有因。鉴于万尚会国际家居生活广场处于市场培育初期，故商铺的出租率不甚理想，我公司为尽快招徕商户入驻，凝聚人气，给予了商户减租或部分免租的优惠政策，以致已经对外出租之商铺收取的租金也较低，我公司将收取商户的租金除用于必要的水电费用、物业管理等开支外，全部用于了市场的宣传推广及市场培育，以致我公司的经营实际一直处于亏损运营状态。也因此，我公司尚欠包括本案原告在内的600余户业主的2017、2018年度租金合计5000余万元而无力支付。虽然我公司欠付租金已属违约，但我公司认为，我公司为培育市场而付出了大量人力、物力、财力是非常值得的。经过五年多的市场培育，万尚会国际家居生活广场得到了长足发展，市场管理已经逐渐步入正轨，各项工作稳步推进，市场逐渐凝聚了人气，商铺出租率逐年提高，租金收益也逐年增加，实现了购房业主对购买商铺保值增值的基本诉求。试问，如果万尚会国际家居生活广场发生了像东海县某些商业项目那样烂尾或凋敝的情况，业主是首先追求商铺交付乃至市场红火、商铺保值增值，还是首先追求租金及违约金呢?答案应当是不言自明的。可以说，我公司为了培育市场不敢奢谈功劳，但总有苦劳的。二、原告要求我公司支付高额违约金的诉讼请求不能成立。1、原告主张的违约金明显过高，远远超过了因拖欠租金所能造成的利息损失。2、鉴于我公司已无力支付到期租金，如再判令我公司支付违约金，则更不利于涉案纠纷的妥善解决。故我公司请求人民法院对原告主张的违约金不予支持。三、本案应以调解结案为宜。1、在本案之前，为妥善解决拖欠600余户业主共计5000余万元租金的给付问题，我公司积极与广大业主沟通协商，就拖欠租金问题取得了绝大部分业主的理解和谅解。目前，已有300余户业主与我公司签订了以房抵租协议，我公司用在建的万尚会.尚城公馆商品房充抵应付租金。现在，仍有部分业主正在陆续与我公司签订以房抵租协议。2、从我公司提交的连云港市中级人民法院(2018)苏07民终3374号、3375号、4192号民事调解书看，此前一审法院判决我公司支付租金及违约金的案件，在二审中均已达成了调解协议，由我公司以万尚会.尚城公馆房产充抵欠付租金，并且彼案原告均主动放弃了要求我公司支付逾期付款违约金的诉求，收到了案结事了的良好效果。被告江苏省禧徕乐房地产开发有限公司辩称：一、原告所诉部分内容与事实不符。原告诉称两被告是一个不可分割的经营主体，应作为共同被告，承担合同违约责任与事实不符。因为，我公司与江苏万尚会经营管理有限公司均为独立的企业法人，不存在是同一个主体并共同承担责任之说。二、原告要求我公司支付涉案租金及违约金的诉讼请求不能成立。如上所述，我公司与江苏万尚会经营管理有限公司均为独立的企业法人，应独立承担民事责任，而原告是与江苏万尚会经营管理有限公司签订统一经营管理合同的，根据合同相对性的原则，我公司没有向原告支付租金的合同义务，故原告要求我公司对涉案租金及违约金承担给付责任的主张没有事实和法律依据，不能成立。综上，原告所诉部分内容与事实不符，要求我公司支付涉案租金及违约金的诉讼请求不能成立。为维护我公司的合法权益，请依法驳回原告对我公司的起诉。本院经审理认定事实如下：2013年6月26日，原告姚伟、冯璐昕和被告江苏省禧徕乐房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于东海县商业营业用房一套，建筑面积73.3平方米，总金额317723元。同日，原告姚伟、冯璐昕为甲方和被告江苏万尚会经营管理有限公司为乙方签订《统一经营管理合同》一份，约定将商铺交由乙方统一经营管理，合同第二条第一项目约定：“委托经营管理期限：甲方委托一方经营管理，期限为五年，自市场开业之日起计算，最迟不晚于2013年12月31日”。第二条第二项约定：“市场开业后的前三年为市场培育期，甲方同意在市场培育期内乙方无需支付该商铺的租金。甲方确认不得以此向乙方主张免除根据本合同所应承担的所有义务。乙方同意承担全部市场培育期内的经营管理费用（包括但不限于广告、招商、物业管理费用等）及其他费用”。第二条第三项约定：“在市场开业后第四年至第五年，每年支付一次租金，按￥33444元，租金支付日期为每年的12月1日至12月31日。甲方自行承担依法应缴纳的税费，乙方依法承担代扣代缴义务”。合同第八条规定：“任何一方怠于履行本合同项下义务的，必须按照该《商品房买卖合同》价款30%的标准向对方支付违约金并应继续履行本合同。”目前，2017年、2018年的两年的租金66888元被告未有支付给原告姚伟、冯璐昕。2013年6月18日，原告朱美云、王龙绪和被告江苏省禧徕乐房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》两份，约定原告购买被告开发的位于东海县商业营业用房两套，建筑面积均为77.9平方米，总金额738564元。同日，原告朱美云、王龙绪为甲方和被告江苏万尚会经营管理有限公司为乙方签订《统一经营管理合同》一份，合同第二条第一项、第二条第二项与原告姚伟、冯璐昕与江苏省禧徕乐房地产开发有限公司公司签订《商品房买卖合同》内容相同。第二条第三项约定：“在市场开业后第四年至第五年，每年支付一次租金，按￥38871元，租金支付日期为每年的12月1日至12月31日。甲方自行承担依法应缴纳的税费，乙方依法承担代扣代缴义务”。合同第八条规定：“任何一方怠于履行本合同项下义务的，必须按照该《商品房买卖合同》价款30%的标准向对方支付违约金并应继续履行本合同。”目前，2017年、2018年的两年两套房屋的租金155484元被告未有支付给原告朱美云、王龙绪。2013年2月5日，原告张相东和被告江苏省禧徕乐房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于东海县商业营业用房一套，建筑面积77.9平方米，总金额372162元。同日，原告为甲方和被告江苏万尚会经营管理有限公司为乙方签订《统一经营管理合同》一份，合同第二条第一项、第二条第二项与原告姚伟、冯璐昕与江苏省禧徕乐房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》内容相同。第二条第三项约定：“在市场开业后第四年至第五年，每年支付一次租金，按￥39174.96元，租金支付日期为每年的12月1日至12月31日。甲方自行承担依法应缴纳的税费，乙方依法承担代扣代缴义务”。合同第八条规定：“任何一方怠于履行本合同项下义务的，必须按照该《商品房买卖合同》价款30%的标准向对方支付违约金并应继续履行本合同。”目前，2017年、2018年的两年的租金78349.92元被告未有支付给原告张相东。上述事实，有原被告陈述、答辩及原告举证《商品房买卖合同》、《统一经营管理合同》、广告宣传单予以证实。本院认为，《统一经营管理合同》是原告姚伟、冯璐昕、朱美云、王龙绪、张相东和被告江苏万尚会经营管理有限公司签订的，是双方真实意思的表示。被告江苏万尚会经营管理有限公司应将2017年、2018年的租金支付给六原告。被告江苏万尚会经营管理有限公司仅仅是拖欠原告的租金，而双方约定的违约金，明显过高，应予以调整，原告逾期收租金的损失并不是租金本身，而是租金产生的利息，本院将违约金调整为按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算。被告江苏省禧徕乐房地产开发有限公司虽然并未在《统一经营管理合同》上签字，但也没有向原告披露说明其与被告江苏万尚会经营管理有限公司是两个各自独立的主体，开发商与业主签订商品房买卖合同的同时，经营管理公司与业主签订委托经营合同，开发商对于其与经营管理公司系各自独立的主体没有向业主明确披露说明的，致使业主对开发商和经营管理公司系关联企业产生合理信赖的，开发商对于经营管理公司的行为应当承担连带责任。原告对于被告江苏省禧徕乐房地产开发有限公司承担连带责任的主张，予以支持。由于原告陈上丽不是合同的相对方，故对原告陈上丽的诉讼请示，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告江苏万尚会经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告姚伟、冯璐昕支付租金66888元及违约金（以66888元为本金，自2018年1月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；向原告朱美云、王龙绪支付租金155484元及违约金（以155484元为本金，自2018年1月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；向原告张相东支付租金78349.92元及违约金（以78349.92元为本金，自2018年1月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）二、被告江苏省禧徕乐房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费14600元，减半收取计7300元、保全费2500元，由被告江苏万尚会经营管理有限公司、被告江苏省禧徕乐房地产开发有限公司负担（姚伟、冯璐昕已垫付1772元，原告朱美云、王龙绪已垫付4975元，原告张相东、陈上丽已垫付3053元，被告于本判决书生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费14600元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 员 李明哲二〇一九年十一月一日法官助理 周 文书 记 员 赵方会法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。