江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终4650号上诉人（原审被告）：江苏沭阳南部新城置业有限公司，住所地江苏省沭阳县沭城街道学院路智慧大厦5楼。法定代表人：昌万顺，该公司总经理。委托诉讼代理人:贾爱国，该公司法务。被上诉人（原审原告）：卢巧云，女，1965年10月26日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：陆静，江苏名典律师事务所律师。上诉人江苏沭阳南部新城置业有限公司（以下简称南部新城公司）因与被上诉人卢巧云商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初10673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，并于2019年11月13日组织双方当事人公开进行听证。上诉人南部新城公司委托诉讼代理人贾爱国、被上诉人卢巧云委托诉讼代理人陆静到庭参加了听证。本案现已审理终结。南部新城公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由卢巧云负担。事实与理由：1.一审中，南部新城公司举证证明案涉房屋于2018年12月18日取得了竣工了验收备案的事实，并于2018年12月18日、19日集中通过电话通知业主办理交房手续，且有90%的业主收房入住，卢巧云就逾期交房多次与其他业主到南部新城公司、政府部门交涉，其知晓案涉房屋已经竣工验收且多数业主已经入住事实，卢巧云拒不承认南部新城公司电话通知其交房违背诚信原则。2.南部新城公司承担逾期交房违约金应计算至取得竣工验收备案表之日。卢巧云二审辩称：1.根据双方签订的合同约定，南部新城公司应当采用书面的方式通知卢巧云，南部新城公司主张其电话通知卢巧云，不符合合同约定，且卢巧云并未接到相关电话通知。2.根据合同约定，逾期交房违约金应当计算至实际交房之日，根据查明的事实，南部新城公司于2019年8月17日才向卢巧云发送交房通知。卢巧云向一审法院起诉请求：判令南部新城公司向卢巧云支付逾期交房违约金（以557000元为基数，自2018年7月1日起按日万分之一计算至房屋经验收合格，并向卢巧云发出通知之日止）。一审法院认定事实：2016年9月9日，卢巧云与南部新城公司签订商品房买卖合同，约定卢巧云向南部新城公司购买慧居城第12幢2501号房屋，建筑面积133.80平方米，其中套内面积105.20平方米，单价为4162.93元，总金额557000元。合同第八条约定：出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格…合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至房屋经验收合格，并向卢巧云发出通知日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。第十一条约定：商品房达到交接使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同首页第二条约定：商品房必须通过综合验收，取得《工程竣工验收备案表》后，方可交付使用，购房人方可领取钥匙，交房时开发企业应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。后卢巧云按约向南部新城公司支付了全部购房款。2018年12月18日，沭阳县住建局出具备案意见，认为沭阳县南部新城置业有限公司于2018年12月17日报送的沭阳慧居城小区11#、12#、13#楼符合工程竣工验收备案。2019年8月15日，南部新城公司通过EMS向卢巧云邮寄《慧居城交房通知书》，2019年8月17日，卢巧云收到该交房通知书。现双方因案涉房屋逾期交付产生纠纷，卢巧云诉至一审法院，请求处理。一审法院认为，卢巧云与南部新城公司之间的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。卢巧云向南部新城公司购买涉案房屋，且已向南部新城公司支付了全部购房款，履行主要合同义务，南部新城公司作为出卖人，应如约将符合交付条件的房屋交付卢巧云使用。现南部新城公司未在约定时间内将符合约定条件的房屋交付卢巧云，卢巧云要求南部新城公司向其支付违约金的诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。对于违约金的计算期限，虽然沭阳慧居城小区12#通过工程竣工备案的时间为2018年12月18日，但南部新城公司至2019年8月17日方向卢巧云发出书面交房通知，故逾期交房违约金应以557000元为基数，自2018年7月1日起按日万分之一计算至2019年8月17日止，计22948.4元。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院判决：南部新城公司于判决发生法律效力之日起十日内向卢巧云支付逾期交房违约金22948.4元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费261元，减半收取计131元，由南部新城公司负担。双方当事人对一审法院查明的案件事实均无异议，本院予以确认。二审另查明，卢巧云与南部新城公司签订的商品房买卖合同第九条约定，逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。经双方当事人确认，本院归纳本案二审争议焦点为：南部新城公司支付的逾期交房违约金计算截止日期如何认定。本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，南部新城公司未按照商品房买卖合同约定的交付时间向卢巧云交付房屋，其应当承担违约责任。依照商品房买卖合同约定，卢巧云要求继续履行合同的，南部新城公司应当支付逾期交房违约金至房屋实际交付之日。虽案涉房屋于2018年12月18日取得工程竣工验收备案表，但依照商品房买卖合同约定，房屋达到交付条件后，南部新城公司应当书面通知卢巧云办理交付手续，而南部新城公司于2019年8月15日通过EMS向卢巧云邮寄《慧居城交房通知书》，卢巧云于2019年8月17日收到该交房通知书，此时南部新城公司才履行完通知交房的义务，故南部新城公司支付的逾期交房违约金应计算至2019年8月17日。南部新城公司主张其于2018年12月18日、12月19日集中电话通知业主办理交房手续，卢巧云不认可接到南部新城公司的电话通知。本院认为，南部新城公司未能提供证据证明其于取得竣工验收备案表之日以书面的形式通知卢巧云交房，其主张本案逾期交房违约金应当计算至2018年12月18日的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人南部新城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费261元，由上诉人江苏沭阳南部新城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 张 熠审 判 员 刘路路二〇一九年十一月二十二日法官助理 殷 悦书 记 员 马 畅附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。