北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初11743号原告:刘淑芹，女，1953年8月9日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：赵有富，男，北京市昌平区南邵镇法律服务所法律工作者。原告：左健，男，1982年12月1日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：赵有富，男，北京市昌平区南邵镇法律服务所法律工作者。原告:左爱莲，女，1979年11月24日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：赵有富，男，北京市昌平区南邵镇法律服务所法律工作者。被告：王朝利，男，1965年4月28日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：王琦（王朝利之女婿），住北京市海淀区。被告：张士福，男，1946年2月27日出生，汉族。住北京市昌平区。委托诉讼代理人：张雷（张士福之外孙），住北京市昌平区。原告刘淑芹、左健、左爱莲与被告王朝利、张士福农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘淑芹、左健、左爱莲之委托诉讼代理人赵有富，被告王朝利及其委托诉讼代理人王琦，被告张士福委托诉讼代理人张雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘淑芹、左健、左爱莲向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告王朝利与被告张士福就北京市昌平区xx镇xx村xxx号（以下简称xxx号院）房屋签订的房屋买卖合同无效；2．判令被告张士福将位于昌平区xx镇xx村xxx号院房屋腾退返还给原告。3、诉讼费由被告承担。事实与理由如下：1975年4月原告刘淑芹之夫黄进啟经政府批准在昌平区xx镇xx村建北房三间，东西各一间耳房。黄进啟于1983年5月因故去世，三原告于1988年搬到昌平居住，因路程较远，一直没有回去。近来原告刘淑芹因年纪大了，想回去将房子整理居住，却发现房子被被告王朝利卖给张士福，原告得知后找二被告要求归还房屋被拒，三原告认为房屋是三原告的私有财产，应受到法律保护。为维护原告合法权益，故诉至法院。王朝利辩称：不同意原告的诉讼请求。一、基本事实xxx号院北房三间及东西耳房于1976年1月建成，由父母出钱，建房大部分材料来源于拆除旧房材料，全家成员（父亲王增来、母亲黄德明、儿子黄进啟、王朝利、女儿王秀芳、王秀花、王朝俊）均出工出力。建成的房屋亦是全家共同居住的房屋，且是所有家庭成员唯一的居住房屋，并非黄进啟私有。1979年刘淑芹与黄进啟登记结婚，1983年黄进啟去世（去世前户口已转为非农并迁至水利局），1983年刘淑芹接班黄进啟的工作，户口迁出xx村，转为非农户口。1988年左右刘淑芹改嫁，并承诺于此家再无关系，刘淑芹带着左爱莲（曾用名黄雪莲）、左健（曾用名黄建）一起将户口迁出xx村转为非农户口，明确表示不再回来，1999年我母亲黄德明去世时曾电话告知原告三人，原告三人亦未回来探望，30年来与我全家无任何来往。二、三原告不是适格原告。刘淑芹已于1988年将原告三人的户口迁出xx村，已经不再是xx村集体经济组织成员，不能对宅基地享有使用权。原告三人于1988年即放弃了宅基地使用权及地上房屋的权益。原告三人放弃权益，有口头的表示和事实迁户分家相佐证，因此原告三人已经不是涉案房屋与宅基地利害关系人，原告在起诉时已经不是本村村民且已经转为居民，应裁定驳回起诉。三、原告的诉讼已经超过时效。买方张士福为xx村村民，该房屋是卖方王朝利、王秀芳、王秀花、王朝利协商共同处置，两被告之间签订的房屋买卖协议不违反法律强制性规定，合法有效。该房屋自2000年由张春霞实际使用。2010年原告曾回xx村了解过涉案房屋现状，对房屋出卖的事实已经知悉，原告提出本次诉讼已经超过诉讼时效。四、原告不能继承该房产。1983年黄进啟去世以后，家人原本商量由王朝利去水利局接班，后全家人协商决定让刘淑芹接班以作补偿。从1988年刘淑芹等三人迁出户口后，至今30年与父母和王朝利、王秀芳、王秀花、王朝俊均无联系。母亲黄德明去世，家人通知原告，但刘淑芹明确表态不回来。父亲王增来、母亲黄德明去世前的一切生活费、医药费及去世后丧葬费总计约4万元，刘淑芹无任何贡献，医药费导致王朝利欠下外债，因此王朝利卖房还债。xxx号宅基地并非黄进啟个人财产。张士福辩称：同意王朝利的答辩意见，不同意原告的诉讼请求。我方是2000年购买房屋，当时对这些事情并不知情，张士福及其家人均是本村村民，张士福是居民户口，有权利购买房屋，也经过了村委会的批准。2018年我们对房屋进行了翻建，也经过了村委会的同意，恳请法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：刘淑芹与黄进啟（1983年5月去世）原系夫妻关系，二人于1979年结婚，育有一女左爱莲（曾用名黄爱莲）一子左健（曾用名黄建）。黄进啟去世后，刘淑芹另与案外人左金成登记结婚。刘淑芹、左爱莲、左健户籍性质为非农业家庭户。黄德明（1999年9月去世）与王增来（2000年6月去世）生前系昌平区xx镇xx村村民，二人系夫妻关系。黄德明育有六个子女，分别是黄秀英（已去世）、黄进啟（1983年5月去世）、王秀芳、王秀花、王朝利、王朝俊。张士福现户籍性质为非农业家庭户，登记地址为北京市昌平区xx镇xx村xx号。庭审中，张士福陈述其于1946年2月出生于昌平区xx镇xx村，后因到北京市房山区大安山煤矿参加工作而转为非农业户口，并将户籍迁至北京市房山区大安山矿，退休后于2001年2月26日迁回北京市昌平区xx镇xx村。2011年6月15日，北京市昌平区xx镇xx村股份经济合作社向张士福发放了《股权证》。2019年11月，xx村村委会出具《证明》，内容为：“兹有我村村民张士福，为我村集体经济组织成员，持有集体经济组织股权证。特此证明。”关于xxx号院的房屋情况，《社员盖房占地申请书》显示，1975年，申请人黄进啟、家庭成员王增来、黄德明、王秀芳、王朝俊、王秀花、王朝利申请建房3间，并得到批准。庭审中，刘淑芹、左健、左爱莲称申请批准后，黄进啟1975年在302号院建房3间，所以黄进啟是房屋所有权人。王朝利则称《社员盖房占地申请书》申请人虽是黄进啟，但所建房屋是父亲王增来、母亲黄德明出资，全部家庭成员出力，房屋应属于父母所有。本案审理中，王秀花、王朝俊、王秀芳均出庭作证，并陈述：xxx号院1975年所建房屋并非黄进啟个人所有，而是全家（包括父母和兄弟姐妹）所建，且使用了旧房的材料，黄进啟1983年去世后，刘淑芹和左爱莲、左健就搬走了，之后再无联系。另，王秀花、王朝俊、王秀芳均表示，王朝利卖房时征得了自己同意。2000年12月31日，王朝利（卖房人）与张士福（买房人）签订《房屋买卖协议书》，内容为：“兹有xx村王朝利有正房三间，东西耳房各一间，愿卖给本村张士福。地界以现有院墙及正房后檐墙为准。经双方协商房屋售价壹万零陆佰元整。一次性付清。此协议一式两份。买卖双方各一份。”签订后，张士福支付了房款，王朝利交付了房屋。庭审中，张士福称购买xxx号院是为了给其女张春霞居住，2018年张春霞将xxx号院房屋翻建为四间北房。2018年8月27日，xx镇xx村民委员会出具《证明》一份，内容为：“兹证明我村村民张士福于2000年12月31日购买王朝利平房三间。此房供其女儿张春霞、张志军、张雷三口居住。此房是张春霞、张志军、张雷在本村的唯一住房。张春霞、张志军、张雷都是本村村民。”上述事实，有《社员盖房占地申请书》《房屋买卖协议书》《股权证》户口本、证明信、结婚申请书、证人证言及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：农村宅基地具有较强的社会保障和社会福利性质。农村房屋的买卖涉及到相应宅基地使用权的转让，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系。农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，可能导致农村房屋所占宅基地流转出原村集体经济组织，而损害本集体经济组织其他成员的社会保障效果和社会福利水平，故将农村房屋流转至本集体经济组织以外的个人的合同应为无效。若农民将宅基地上房屋流转给同一集体经济组织成员，则并未损害本集体经济组织所有成员的公共利益，应认定为有效。本案中，《房屋买卖协议书》涉及的北京市昌平区xx镇xx村302号院的房屋，是集体土地上的农村房屋，故《房屋买卖协议书》是否有效，取决于张士福是否属于同一农村集体经济组织成员。同一农村集体经济组织成员一般是指在本村有农业户籍的村民、农村经济合作社社员、经股份制改造的农村集体经济组织股东等人员。本案中，张士福出生于xx村，但因参加工作转为居民，但之后又将户籍迁回xx村，xx村股份经济合作社也向其颁发了《股权证》，张士福享受xx村的股权。另，xx村村委会出具的《证明》亦表明，xx村认可张士福为本村集体经济组织成员。综合以上情况，本院认为王朝利将房屋流转给同一集体经济组织成员的张士福，并未导致集体经济组织所有的土地流失或集体经济组织权益受损，此外，刘淑芹、左健、左爱莲亦非xx村集体经济组织成员。故，对于刘淑芹、左健、左爱莲主张的要求确认王朝利、张士福签订的《房屋买卖协议书》无效以及腾退xxx号院房屋的请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回刘淑芹、左健、左爱莲的诉讼请求。案件受理费1050元，由刘淑芹、左健、左爱莲负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  李国栋人民陪审员  路玉国人民陪审员  陈英方二〇一九年十一月三十日书 记 员  郑蝶宜