四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初9924号 原告：毛万荣，男，1949年2月10日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：孙兆云，北京宝盈（成都）律师事务所律师。 被告：王凌枭，男，1990年2月25日出生，汉族，住成都市锦江区。 原告毛万荣与被告王凌枭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告毛万荣及其委托诉讼代理人孙兆云，被告王凌枭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告毛万荣向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告订立的房屋出租协议于2019年6月29日解除；2．判令被告向原告支付逾期租金12,000元；3．判令被告支付逾期租金占用期间的利息损失（以4月份逾期租金4,000元为基数，自2019年1月20日起，以5、6月份逾期租金8,000元为基数，自2019年4月20日起，均按照中国人民银行同期贷款利率的4倍计算至实际付清之日止）；4．判令被告支付合同解除后拒不搬离房屋期间的租金损失，以每月4,000元为标准，计算至被告实际搬离之日止；5．判令被告承担原告另行出租房屋期间房屋空置损失，以三个月房租金额计算，即12,000元；6．判令被告立即搬离房屋。事实和理由：原、被告于2018年10月26日签署《房屋出租协议》，租期从2018年11月1日起至2020年10月31日止，有效期为两年，《协议》约定月租金为4,000元，缴租方式为3个月支付一次，计12,000元，应提前10天支付下3个月房租。被告自2018年10月26日签署协议时交了房租12,000元后，就一直不按协议约定缴纳房租。根据协议约定，被告应于2019年1月20日前支付2、3、4月份的租金共计12,000元，但被告并未按时支付租金。经多次催交，原告只在2019年3月1日收到4,000元，2019年4月12日收到4,000元，以后再没收到一分钱。同时，被告应于2019年4月20日前支付5、6、7月份的租金12,000元。《协议》第六条规定：乙方必须按时交纳房租，否则甲方有权采取措施收回房屋，由此造成的损失由乙方承担。据此，原告于2019年6月29日向被告通知解除《协议》。 被告王凌枭辩称，原告是以商铺的形式出租给我方的，但我方租赁房屋之后，发现房屋系个人住房，无法办理营业执照，双方据此进行协商，但原告未积极配合，无法达到我方租赁房屋的目的，应由原告赔偿给我方造成的损失。同意解除签订的房屋出租协议，但是对原告主张的逾期租金、利息和之后的租金不予认可，在此基础上，同意搬离涉案房屋。 经审理查明，原告系位于成都市锦江区房屋的所有权人，房屋所有权证载明：该房屋幢号为－1，房号为2，房屋总层数为6，所在层数为1，建筑面积为78.46平方米，设计用途为住宅。2018年10月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋出租协议》，将成都市锦江区房屋出租给被告使用，协议约定：租房从2018年11月1日至2020年10月31日止；月租金为4000元，缴租方式为3个月支付一次，计12000元，以后应在付款期末前10天支付；乙方必须按时交纳房租，否则甲方有权采取措施收回房屋，由此造成的损失由乙方承担；乙方交保证金4000元给甲方，乙方退房时结清水、电、气、电话、物业管理等费用后及屋内设施家具、家电无损坏，由甲方退还乙方所交保证金；甲、乙双方在协议期内，均不得违约，如任何一方有特殊情况需解除此协议需提前与对方协商达成新的协议。《房屋出租协议》的备注中载明，单方违约保证金不退。2018年10月26日，原告向被告出具收取租金的收条，内容为：现收到王凌枭租成都市锦江区商铺三个月租金12000元，有效期为2018年11月1日至2019年10月31日止。2018年10月26日，原告向被告出具收取保证金的收条，内容为：现收到王凌枭租成都市锦江区一楼商铺保证金4000元。 2019年1月27日，肖冬向原告出具欠条，内容为：今欠毛万荣房租费12,000元（和平街12号），承诺2019年2月15日付清。肖冬曾向原告出具内容为承诺2019年4月8日前付毛万荣房租4,000元，2019年4月16日前付房租4,000元的书面意见。原告称肖冬系被告的合伙人，被告称肖冬系其朋友，因其上班忙，故委托肖冬办理租房相关事宜。原告确认被告于2019年3月1日支付租金4,000元，于2019年4月12日支付租金4,000元。 2019年6月29日，原告通过发送短信方式向被告发送《告知书》，内容为：截止2019年6月30日止，被告已经3个月未交房租，原告多次催交，现该房屋房门紧锁，多次打电话均无人接听，无法与被告联系，原告将按照协议收回房屋，被告确认其收到该《告知书》。2019年6月30日，原告将《告知书》张贴于涉案房屋处。2019年7月14日，被告通过发送短信方式向原告发送解除《房屋出租协议》通知书，内容为：由于出租房屋登记用途为“住房”，与被告在签订协议时宣称和收取租金的“商铺”完全不一致，导致被告无法办理营业执照，合同目的无法实现，故通知解除《房屋出租协议》，退还被告的保证金，赔偿转让费及装修费等经济损失。 另查明，在原、被告签订《房屋出租协议》之前，涉案房屋由案外人承租用于经营咖啡店，在原告与案外人签订的《房屋出租协议》租赁期限届满前，双方协商解除协议，原告将涉案房屋出租给被告，约定被告向案外人支付转让费。案外人因被告未按约足额支付转让费曾提起诉讼，后经法院调解解决。 上述事实，有以下证据及当事人的陈述在案为证：原告提交的房屋所有权证、《房屋出租协议》、欠条、短信记录、照片，被告提交的《房屋出租协议》、收条、短信记录、《民事调解书》。 本院认为，原、被告之间签订的《房屋出租协议》系当事人真实意思表示，符合法律规定，应属有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。按照《房屋出租协议》约定，租金支付方式为3个月支付一次，期末前10天支付当季租金，被告应于2019年1月20日前支付2019年2月、3月、4月的租金，应于2019年4月20日前支付2019年5月、6月、7月的租金12,000元，经原告催告，被告于2019年3月1日、2019年4月12日支付了2个月租金8,000元后，至今未向原告支付其余应付租金。被告辩称，原告是以商铺形式出租，但涉案房屋系住房，被告无法办理营业执照，无法达到租赁房屋的目的。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，本案中，原告将涉案房屋出租给被告，被告认为是作为商铺使用，而被告并未提供证据证明涉案房屋不能作为商铺使用，况且原告作为承租人在签订房屋租赁合同时，应当查看涉案房屋的权属证书和实际情况，应当知晓房屋所有权证载明房屋设计用途为住宅，在原、被告签订《房屋出租协议》之前，涉案房屋的原承租人实际也是用于经营使用，原告作为出租人没有关于承租人能够办理营业执照的相关义务，故被告的辩称理由不成立，被告未按约支付租金无正当理由。 因被告欠付租金，原告于2019年6月29日通过发送短信方式向被告发送《告知书》，要求按照合同约定收回房屋，主张解除合同，被告确认其收到。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，按照《房屋出租协议》约定，乙方必须按时交纳房租，否则甲方有权采取措施收回房屋，故原告主张的确认原、被告订立的房屋出租协议于2019年6月29日解除的诉讼请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。因原、被告双方签订的房屋出租协议已解除，被告应搬离涉案房屋，将其返还原告，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。 关于原告主张被告支付逾期租金12,000元以及合同解除后拒不搬离房屋期间的租金损失的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，截止2019年6月29日合同解除，被告应向原告支付欠付的2019年4月、5月、6月的租金。合同解除之后至被告腾退返还房屋之前，被告应按照每月租金4,000元的标准向原告支付房屋占用使用费，从2019年7月起至返还租赁房屋止。原告的上述两项诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 关于原告主张被告支付逾期租金占用期间利息损失的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，原告主张逾期租金占用期间利息损失即逾期付款违约金，符合法律规定，本院予以支持。原告在本案中还主张了因被告逾期付款导致合同提前解除的空置期租金损失，本院综合考虑被告的违约原因、情况以及原告的实际损失，确定按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算逾期租金占用期间利息损失，其中2019年4月的逾期租金占用期间利息损失以4,000元为基数，自2019年1月20日起计算至实际付清之日止，2019年5月、6月的逾期租金占用期间利息损失以8,000元为基数，自2019年4月20日起计算至实际付清之日止。对原告多主张部分，本院不予支持。 关于原告主张被告承担原告另行出租房屋期间房屋空置损失12,000元的诉讼请求。本案中，虽然合同中没有关于空置期租金损失违约金的约定，但被告因违约致使双方签订的租赁合同提前解除，约定的租赁期限不能实现，原告收回涉案房屋后，对租赁物的使用存在空置期，该期间会给原告造成损失，被告因违约导致合同提前解除应当承担的违约责任即为支付空置期租金损失违约金。根据公平原告和诚实信用原则，本院综合考虑违约金以补偿为主、惩罚为辅的性质和功能，以及被告的违约程度、原告的实际损失以及合同中约定单方违约保证金不退等因素，确定在原告不退还被告保证金4,000元的情况下，再按照两个月的租金标准即8,000元支付空置期租金损失违约金。对原告多主张部分，本院不予支持。 据此，依照《中华人共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、确认原告毛万荣与被告王凌枭签订的《房屋出租协议》于2019年6月29日解除； 二、被告王凌枭于本判决发生效力之日起十日内将位于成都市锦江区房屋返还给原告毛万荣； 三、被告王凌枭于本判决发生效力之日起十日内向原告毛万荣支付2019年4月、5月、6月租金12,000元； 四、被告王凌枭于本判决发生效力之日起十日内向原告毛万荣支付逾期租金占用期间利息损失（2019年4月的逾期租金占用期间利息损失以4,000元为基数，自2019年1月20日起计算至实际付清之日止，2019年5月、6月的逾期租金占用期间利息损失以8,000元为基数，自2019年4月20日起计算至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算）； 五、被告王凌枭于本判决发生法律效力之日起十日内向原告毛万荣支付房屋占用使用费（从2019年7月起至返还租赁房屋止，按每月4,000元的标准计算）； 六、被告王凌枭于本判决发生法律效力之日起十日内向原告毛万荣支付空置期租金损失违约金8,000元； 七、驳回原告毛万荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,700元，由被告王凌枭负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  徐 捷 人民陪审员  曹成东 人民陪审员  雷光林 二〇一九年十一月八日 书 记 员  王 珺