广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0784民初2026号原告：鹤山市兴鹤实业有限公司，住所地：广东省鹤山市沙坪镇新业村。法定代表人：任向民，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡子鹏，广东华法（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔宝华，广东华法（江门）律师事务所律师。被告：朱荣华，女，1966年8月8日出生，汉族，住江西省南昌市湾里区。原告鹤山市兴鹤实业有限公司（以下简称兴鹤公司）与被告朱荣华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案，后经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年10月14日公开开庭进行了审理。原告兴鹤公司的委托诉讼代理人乔宝华到庭参加诉讼，被告朱荣华经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，故本案是缺席审理，现已审理终结。原告鹤山市兴鹤实业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告之间的不定期租赁合同关系至2018年11月30日解除；2.判令被告立即向原告支付租金64557元及违约金（从2018年3月起分别以每月的应付租金为基数，从当月的11日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%计算至款项付清之日止，暂计至2018年11月30日为1656.34元，详见附表）；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年11月20日，原告与被告签订《租赁合同》，约定：原告将坐落于新城路497-503号建筑面积为115.7平方米物业租给被告作为商铺使用。租期为三年，从2014年12月1日起至2017年11月30日止。租金每月每平方米62元，被告每月应向原告缴纳租金人民币7173元整，租金在每月10日前交清。被告逾期交租，按中国人民银行延期付款的规定向原告偿付违约金，如拖欠租金达两个月，原告有权收回出租之物业。租赁期满后被告继续使用租赁物并缴纳租金，从2018年3月1日开始，被告开始拖欠原告租金，经原告多次催索，被告拒不支付。至2018年11月30日被告迁出并将铺位交还原告，但被告尚欠原告租金64557元及违约金未付。为维护原告的合法权益，现根据有关法律的规定，特向法院提起诉讼，请求人民法院公正判决。被告朱荣华未作答辩，亦未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：2014年11月20日，原告兴鹤公司作为出租方（甲方），被告朱荣华作为承租方（乙方），签订一份《租赁合同》，约定：一、甲方将坐落于新城路497-503号建筑面积为115.70平方米物业租给乙方作为商铺使用，租期为三年，从2014年12月1日起至2017年11月30日止；二、租金第一年每月每平方米62元，乙方每月应向甲方缴纳租金人民币7173元（不含税）；三、甲方收乙方租赁物业保证金22000元（不少于三个月租金），合同期满退回给乙方；四、计租时间从2014年12月1日起，从计租之月起十二个月为一计租年度，租金在每月10日前交清，付款方式：银行转账（甲方开户行：中国建设银行鹤山市支行；账号：44×××64）；……六、乙方逾期交租，按中国人民银行延期付款的规定向甲方偿付违约金，违约金按月租金的3%偿付，偿付方式由银行在保证金中扣缴，如乙方拖欠租金达两个月，甲方有权收回出租之物业；……十二、乙方在租约有效期内，单方提前终止合约的，必须提前一个月向甲方提出书面申请，否则甲方将不退回租赁物业保证金。另外，乙方必须按时与甲方办理物业的移交手续，除需要付清已履行租约期内的租金外，还要补偿尚未履行租约期内的那部分租金给甲方作违约补偿，双方则按照收回物业之日起至找到新租户之日止，在违约金中按原租金计收乙方未履行合同期内租约的那部分租金作抵偿。若乙方的违约金尚有剩余的，可退给乙方。……等等。合同签订后，被告依约向原告交纳了保证金22000元，原告亦依约将涉案物业交给被告使用。根据粤房地权证鹤山字第××号《不动产权证》记载，坐落于鹤山市××路××、××、××号房屋的权属人为鹤山市润鹤发展有限公司，建筑面积为115.70平方米。鹤山市资产管理委员会办公室向本院出具《证明》，内容为：“权属人：鹤山市润鹤发展有限公司，位于鹤山市××路××、××、××号，面积：115.70平方米，房地产权证号：粤房地产权鹤山字第××号，于2014年7月起交由鹤山市兴鹤实业有限公司管理。”庭审中，原告陈述如下：1.被告依约向原告缴纳保证金22000元，若法院不支持原告没收保证金的，原告同意将保证金抵扣租金和违约金；2.被告已交齐《租赁合同》期内的租金，合同期满后，被告继续租赁涉案租赁物，双方没签订合同，继续执行原合同条款；3.被告在2018年11月30日迁出并交还铺位给原告；4.被告拖欠2018年3月1日至2018年11月30日租金共64557元；5.涉案租赁合同记载的租赁地址（新城路497-503号）存在笔误，实际租赁地址为房产证记载的新城路499号、501号、503号，理由是房产证和鹤山市不动产登记信息查询表显示的建筑面积与租赁合同约定的建筑面积是一致的。本院认为,本案立案案由为租赁合同纠纷，经审查，本案应为房屋租赁合同纠纷。原、被告之间签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”涉案租赁合同约定的租赁期限为2014年12月1日至2017年11月30日，租赁期间届满，被告继续使用租赁物，原告没有提出异议，故原、被告之间形成不定期租赁关系。原告确认被告于2018年11月30日迁出并交还涉案租赁物给原告，被告作为承租人未到庭应诉亦未举证证明其何时将涉案租赁物交还给原告，故本院采信原告主张，确认被告于2018年11月30日将涉案租赁物交还给原告。因原、被告之间形成不定期租赁关系，原、被告可随时解除双方之间的租赁关系，被告已于2018年11月30日迁出并交还涉案租赁物给原告，而原、被告均未举证证明在此之前曾向对方主张解除租赁关系，故原、被告之间的不定期租赁关系于被告交还商铺之日即2018年11月30日解除，原告主张双方的不定期租赁关系于2018年11月30日解除，理据充分，本院予以支持。关于租金问题。原告主张被告拖欠2018年3月1日至2018年11月30日期间的租金，而被告作为承租人，应对其按时足额交纳租金负有举证责任，但被告未到庭应诉，亦未提供任何证据予以证明，被告应承担举证不能的不利后果。原告主张拖欠租金期间参照原租赁合同的租金标准计算，符合法律规定，本院予以支持。故被告应向原告支付2018年3月1日至2018年11月30日（共9个月）的租金64557元（7173元/月×9个月）。另外，原告认为根据合同第十二条约定有权没收被告交纳的保证金22000元，但合同第十二条约定：“乙方在租约有效期内，单方提前终止合约的，必须提前一个月向甲方提出书面申请，否则甲方将不退回租赁物业保证金。……”，该条约定的适用前提与本案不符，故原告主张没收被告缴纳的保证金22000元理据不足，本院不予支持。另，庭审中，原告表示若法院不支持原告没收保证金的请求的，原告同意将保证金22000元抵扣被告拖欠的租金，故经抵扣后，被告尚应向原告支付租金42557元（64557元-22000元）。关于违约金问题。虽然涉案租赁合同租赁期限已届满，但根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，原《租赁合同》继续有效。《租赁合同》中约定被告应于每月10日前向原告缴纳租金，如被告逾期交租，按月租金的3%计算违约金，现原告请求按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算违约金，没有超出合同约定，本院予以支持。违约金自2018年3月11日起以各月实欠租金为本金，自当月11日起计算，截至2018年11月30日违约金为1668.03元。原告主张截至2018年11月30日的违约金为1656.34元，该数额未超出本院核定的数额，属于原告对其民事权利的自行处分，本院予以准许。自2018年12月1日起，违约金以本金42557元（64557元-22000元）为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算至清偿之日止。对原告主张超出本院认定部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告鹤山市兴鹤实业有限公司与被告朱荣华之间的不定期租赁关系于2018年11月30日起解除；二、被告朱荣华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告鹤山市兴鹤实业有限公司支付尚欠租金42557元及违约金（违约金暂计至2018年11月30日为1656.34元，从2018年12月1日起，违约金应以本金42557元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算至清偿之日止）；三、驳回原告鹤山市兴鹤实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1338.92元，由被告朱荣华负担（原告已预交受理费1338.92元，原告同意被告负担的受理费于被告履行判决义务时径付给原告，故本院不作收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判长  源冠泉审判员  李子平审判员  何建通二〇一九年十一月二十九日法官助理李锶涛书记员刘慧坚