山东省济宁市中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)鲁08执异419号异议人（利害关系人）：旺苍粮贸超市连锁有限责任公司，住所：旺苍县东河镇新华街333号，统一社会信用代码：915108217232205093。法定代表人：杨旭。申请执行人：上海欣亚建筑劳务有限公司，住所：上海市普陀区梅川路1247号4幢280室，统一社会信用代码：91310107572730682K。法定代表人：杨帆。委托代理人：李向荣，山东雅君律师事务所律师。被执行人：广元博通汉兴置业有限公司，住所：广元市市中区嘉陵街道东方中路89号，统一社会信用代码：91510800060329107J。法定代表人：孙玉兴。本院在执行申请执行人上海欣亚建筑劳务有限公司（迪尔集团有限公司的权利继承人）与被执行人汉森恒发投资有限公司、南充市五星广场商业投资管理有限公司、广元博通汉兴置业有限公司、孙玉兴债权转让合同纠纷一案中，于2019年4月23日作出（2019）鲁08执恢33号之一执行裁定书，拍卖被执行人广元博通汉兴置业有限公司名下位于广元市上西办事处火车站前不动产（房屋产权证号位：广城字第××号、土地证号：广国用（2013）第6210号）。利害关系人旺苍粮贸超市连锁有限责任公司向本院提出异议，本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。旺苍粮贸超市连锁有限责任公司提出异议称：一、我公司租赁在先，法院查封在后，法院可以依法进行拍卖，但应遵循“买卖不破租赁”的法律原则，最大限度保护我公司的合法权益。二、经广元博通汉兴置业有限公司同意，我司将上述物业及附着土地授权给广元粮贸超市暂时使用，广元粮贸超市作为实际使用人，其合法权利同样受法律保护。三、广元博通汉兴置业有限公司严重、持续违反其与我公司之间的租赁合同。1、租金问题。广元博通汉兴置业有限公司因为没有履行租赁合同的约定，目前不具备收取我公司租金的资格，我公司享有的免租期将继续顺延，直至其履行合同义务为止。2、负债问题。我公司在履行合同中为广元博通汉兴置业有限公司垫付工程款总计175万元，经双方协商，可以直接抵扣相应的租金。经广元市利州区人民法院的执行裁定，广元博通汉兴置业有限公司应赔付给我公司100多万元，也要等到其具备收取租金资格后用来抵扣相应的租金。异议人向本院提交了如下证据材料：1、租赁合同及租赁合同补充协议。2、案外人汪开勇出具的情况说明。3、案外人广元市元萍建材有限公司出具的证明。4、案外人成都麒睿行营销策划有限公司出具的证明。5、广元市城市管理行政执行局《在城市建筑物、设施上张挂、张贴宣传品申请表》及批复意见。6、通信合作协议。7、多份联营合同、购销合同。8、多份出货、验货单据。申请执行人上海欣亚建筑劳务有限公司答辩意见称：一、涉案被查封房地产不适用“买卖不破租赁”原则。虽然异议人与被执行人广元博通汉兴置业有限公司就涉案房地在2014年4月25日签订了《租赁合同》，但双方于2015年11月28日重新签订的租赁合同订立于涉案房地产被法院查封之后。根据异议人提交的四川省广元市中级人民法院于2016年12月1日作出的(2016)川08民终497号民事判决书(证据1)所认定的事实“2015年11月28日，原告(异议人)与广元市宏博商业运营管理有限公司(被执行人广元博通汉兴置业有限公司被授权人)依据原、被告所签租赁合同及补充协议重新签订高铁时代广场租赁合同”，该重新签订的租赁合同已经取代了其于2014年4月25日签订的《租赁合同》。在该新的租赁合同签订之前，涉案查封房地产已于2014年12月被广元市中级人民法院查封(证据2)，而且租赁房产附着土地【土地权利证书号：(2013)6210】也已于2015年4月被贵院查封(证据2)。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外”之规定，房屋所有权和土地使用权属同一权利主体时，应当“同时查封”。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：……(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”异议人同被执行人重新订立租赁合同系在法院查封之后，故涉案被查封房地产不再适用“买卖不破租赁”原则。二、异议人及广元市粮贸超市有限责任公司均无权对涉案查封的房地产提出“买卖不破租赁”之主张。其一，“买卖不破租赁”原则旨在通过维持原租赁合同的效力来保证承租人对租赁物的继续控制和使用。根据异议人表述，其承租房产经被执行人广元博通汉兴置业有限公司同意后授权给广元市粮贸超市有限责任公司暂时使用，但其并未提交相应证据予以证实，该行为实为转租行为。广元市粮贸超市有限责任公司实为涉案房产的实际承租方，异议人并未作为承租人持续占有使用租赁物，而是将该租赁物予以转租，借以牟利，故无论从身份还是从动机上，其均无权对涉案查封的房地产提出“买卖不破租赁”之主张。其二，“买卖不破租赁”原则所保护的是承租方的合法权益，结合本案事实，广元市粮贸超市有限责任公司系从异议人处通过转租的方式成为该涉案房产实际承租人的，其并非同房地产所有人签订租赁合同的一方当事人，故其亦无权提出买卖不破租赁的主张。其三，异议人将涉案房产转租给广元市粮贸超市有限责任公司的时间亦在法院查封之后，从时间区间来看，广元市粮贸超市有限责任公司亦无权要求继续履行其与异议人签订的租赁合同。通过对广元市粮贸超市有限责任公司工商信息查询(证据3)，广元市粮贸超市有限责任公司成立于2016年2月29日，注册地址为广元市利州区上西办事处高铁时代广场1楼，系异议人承租的房产地址，由此推断，异议人只能在广元市粮贸超市有限责任公司注册时(即2016年2月29日)将承租房产转租其使用，在此之前，涉案房地产均已被广元市中级人民法院查封，而且涉案房产附着土地【土地权利证书号：(2013)6210】也已被贵院查封，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第二款之规定，广元市粮贸超市有限责任公司亦无权要求继续履行其与异议人签订的租赁合同。三、异议人与被执行人广元博通汉兴置业有限公司在2017年3月30日签订的《补充协议》(证据4)依法应确认为无效。该《补充协议》系租赁双方于贵院对承租房产采取查封措施后签订的，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条之规定，即：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”，《补充协议》约定的延长原《租赁合同》中的租期、免除租赁费等内容属于在已查封的承租房产上设定权利负担，损害了答辩人的合法权益，不得对抗答辩人。该《补充协议》明显是经被执行人广元博通汉兴置业有限公司与作为承租人的异议人旺苍粮贸超市连锁有限责任公司恶意串通后，以明显不合理的方式达到规避租赁费交纳以及延长租赁期限而损害答辩人利益的非法目的，依法应确认为无效。四、异议人提出的其与广元博通汉兴置业有限公司存在的执行案件，与本案没有任何关系，异议人可通过对广元博通汉兴置业有限公司申请强制执行程序实现债权。异议人在执行异议书中所称“其二，另经广元市利州区人民法院的执行裁定，广元博通置业应赔付给我公司的112.445万元，也要等到其具备收取租金资格以后，用来抵扣相应租金”的表述没有任何依据，依法应予驳回其提出的该项主张。本院查明：迪尔集团有限公司（上海欣亚建筑劳务有限公司为其权利继承人）与被执行人汉森恒发投资有限公司、南充市五星广场商业投资管理有限公司、广元博通汉兴置业有限公司、孙玉兴债权转让合同纠纷一案，本院在审理期间于2015年4月17日作出（2015）济商初字第157号协助执行通知书，查封被告广元博通汉兴置业有限公司名下位于广元市××西办事处火车站前的土地。证号为：广国用（2013）第6210号、广国用（2013）第6211号、广国用（2013）第6212号。2016年6月28日本院作出(2016)鲁08执200号执行裁定书，查封被执行人广元博通汉兴置业有限公司名下位于广元市××西办事处火车站前房产三处（产权证号为：广城字第××号、20××86号、20××49号）。2018年4月11日，本院作出(2016)鲁08执200号之一执行裁定书，继续查封被执行人广元博通汉兴置业有限公司名下位于广元市××西办事处火车站前的土地（土地证号为：广国用（2013）第6210号、广国用（2013）第6211号、广国用（2013）第6212号）。受本院委托，2018年6月20日山东产权交易中心有限公司对广元博通汉兴置业有限公司名下位于广元市××西办事处火车站前不动产（房屋产权证号：广城字第××号；土地证号：广国用（2013）第6210号）作出鲁产权询（2018）255号司法询价报告书，询价结果为127397760元。2019年4月23日，本院作出（2019）鲁08执恢33号之一执行裁定书，拍卖被执行人广元博通汉兴置业有限公司名下位于广元市××西办事处火车站前不动产（房屋产权证号位：广城字第××号、土地证号：广国用（2013）第6210号）。本院另查明：2014年4月27日，广元博通汉兴置业有限公司与异议人旺苍粮贸超市连锁有限责任公司签订租赁合同，广元博通汉兴置业有限公司将其位于广元市××办事处火车站前广场××楼物业及配套设施出租给异议人，租赁期限为10年，从2015年1月1日至2025年12月31日止。合同并约定了租金、物业交付、违约责任等其他条款。2017年3月30日，双方又签订了补充协议，将上述合同期限延长5年。本院另查明：四川省广元市中级人民法院于2016年12月1日作出的(2016)川08民终497号民事判决书认定：2015年11月28日，原告(异议人)与广元市宏博商业运营管理有限公司(被执行人广元博通汉兴置业有限公司被授权人)依据原、被告所签租赁合同及补充协议重新签订高铁时代广场租赁合同，合同签订后，原告(异议人)已于2015年12月1日进入高铁时代广场进行施工。为查明事实，本院执行人员赴广元市利州区人民法院，调取了旺苍粮贸超市连锁有限责任公司与广元博通汉兴置业有限公司诉讼审理卷宗。旺苍粮贸超市连锁有限责任公司于2015年5月13日向利州区人民法院提交民事起诉状，诉讼请求的第一项为：判令被告（即广元博通汉兴置业有限公司）继续履行合同，立即交付租赁房屋。2015年12月9日利州区人民法院的询问笔录中载明，旺苍粮贸超市连锁有限责任公司诉讼代理人王新伍向法院表明，11月底参与（案外人广元市宏博商业运营管理有限公司）合同，12月1日我公司已进场施工。本院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定：查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，……。本院在审理本案期间于2015年4月17日作出（2015）济商初字第157号协助执行通知书，查封被告广元博通汉兴置业有限公司名下位于广元市××西办事处火车站前的土地（证号为：广国用（2013）第6210号、广国用（2013）第6211号、广国用（2013）第6212号），依据上述司法解释的规定，该查封的效力及于该地上建筑物（即房屋产权证号为广城字第××号的房产），即涉案房产已于2015年4月17日被本院查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。本案中，异议人旺苍粮贸超市连锁有限责任公司向本院提交了其与被执行人广元博通汉兴置业有限公司于2014年4月27日签订租赁合同。并向本院提交了大量相关证据材料，拟证明异议人已于2015年4月17日法院查封前占有使用涉案房产。但异议人向本院提交的材料并不能直接证明其占有使用涉案房产的具体时间。另外，四川省广元市中级人民法院作出的(2016)川08民终497号民事判决书中载明：2015年11月28日，原告(异议人)与广元市宏博商业运营管理有限公司(被执行人广元博通汉兴置业有限公司授权人)依据原、被告所签租赁合同及补充协议重新签订高铁时代广场租赁合同，合同签订后，原告(异议人)已于2015年12月1日进入高铁时代广场进行施工。为查明事实，本院执行人员赴广元市利州区人民法院，调取的诉讼审理卷宗表明：异议人于2015年5月13日向利州区人民法院提交民事起诉状，请求判令被告（即广元博通汉兴置业有限公司）继续履行合同，立即交付租赁房屋（即涉案房产）。在其事实理由部分载明：“原、被告双方于2014年4月27日签订《租赁合同》，约定甲方将其名下房屋(位于广元市利州区××办事处××前广场××楼及××楼）租赁给乙方作超市等商业经营，租赁期10年，交付使用时间为2015年1月1日。合同签订后，乙方按约定向甲方支付保证金50万元，并积极组织各种货源，进行了大量的准备工作。但时至今日，甲方仍然没有按约定将租赁房屋交付给乙方，给乙方造成了巨大的经济损失和商业信誉损失。”2015年12月9日利州区人民法院的询问笔录中载明，异议人诉讼代理人王新伍向法院表明：“12月1日我公司已进场施工”。综上，本院认定，虽然异议人与被执行人广元博通汉兴置业有限公司于2014年4月27日签订租赁合同，但异议人占有使用涉案房产的时间在本院查封之后。由此，本院作出的（2019）鲁08执恢33号之一执行裁定书，拍卖被执行人广元博通汉兴置业有限公司名下位于广元市××西办事处火车站前不动产（涉案房产），并无不当。异议人请求在拍卖程序中保护其租赁权的请求没有法律依据，本院不予支持。关于异议人提出的其他异议请求：一、经广元博通汉兴置业有限公司同意，异议人将上述物业及附着土地授权给广元粮贸超市暂时使用，广元粮贸超市作为实际使用人，其合法权利同样受法律保护。本院认为：即使广元粮贸超市作为实际使用人的权利应当受到保护，也应当由其向法院提出，异议人代替其他法人提出权利保护的请求，主体不适格。二、广元博通汉兴置业有限公司严重、持续违反租赁合同，从而产生的租金及负债应当抵扣相应租金。本院认为：本院作出的（2019）鲁08执恢33号之一执行裁定书，仅是裁定拍卖被执行人广元博通汉兴置业有限公司名下位于广元市××西办事处火车站前不动产，与上述问题不是同一法律关系，不属于本案审查的范围。综上，异议人的异议理由不能成立，其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第三十一条的规定，裁定如下：驳回异议人旺苍粮贸超市连锁有限责任公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  李兆军审判员  李 彤审判员  于 涛二〇一九年十一月十八日书记员  张玉霞