福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽01民终6436号 上诉人（原审原告、反诉被告）：陈明星，男，1988年8月18日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：翁发祥、范贤伟，福建诚真律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：福建时代文化发展有限公司，住所地福建省福州市晋安区新店镇厦坊路18号（现磐石路18号）1#楼1层B区厂房。 法定代表人：许新华，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：卢增禄、陈小弟，福建融成律师事务所律师。 原审第三人：福建海峡工程机械设备有限公司，住所地福建省福州市闽侯县祥谦镇林森大道36号。 法定代表人：张进瑞，董事长。 委托诉讼代理人：苏山湖、徐清雪，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 上诉人陈明星因与被上诉人福建时代文化发展有限公司（以下简称时代公司）、原审第三人福建海峡工程机械设备有限公司（以下简称海峡公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2018）闽0121民初3568号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，适用第二审程序进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人陈明星上诉请求：1.撤销原审民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求，并驳回被上诉人的一审反诉请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定时代公司与海峡公司之间形成委托管理关系，系事实认定错误，导致法律适用错误。一审法院对“时代公司与海峡公司之间形成委托管理关系”的认定，与一审判决“陈明星需向时代公司（而不是海峡公司）支付租金”的判决结果系完全矛盾的。既然海峡公司处于委托经营的委托人地位，那么陈明星支付租金的对象应是海峡公司而非时代公司。时代公司与海峡公司之间形成的法律关系应为租赁关系，海峡公司亦在一审庭审中确认其与时代公司形成租赁关系。因此，时代公司与海峡公司签订的《委托经营管理合同》虽名为“委托经营管理”，其实质是海峡公司将涉案房屋作为租赁物交付时代公司使用、收益，时代公司支付租金的租赁合同。2.一审法院认为“陈明星未能提供证据证明时代公司交付的商铺用途不符合合同约定致使合同不能实现”系事实认定不清。陈明星承租的涉案房屋不满足相关法律法规规定可用作经营中式快餐及超市等，且在装修完毕后，陈明星向当地市场监督管理部门申请办理相关经营证照，但被告知其承租的房屋用地属于工业用途，不能用作商业用途，无法办理餐饮类相关经营证照。现陈明星因客观原因未持有无法办理餐饮类相关经营证照的相关材料。3.一审法院认为“陈明星未能提供充分证据证明时代公司曾承诺其在海峡机械园水泥道路建成通行后才开始计算租金”系事实认定错误。陈明星一审提交的录音证据可以证明时代公司与陈明星口头约定变更了租期的起算日，即租期自海峡机械园内水泥道路建成后开始计算。4.一审法院认为“陈明星未支付租金的行为已对时代公司构成违约”系事实认定错误。陈明星与时代公司签订的《商铺租赁合同》第六条第二项明确约定“时代公司保证房屋内外各类设施在乙方进场时能正常使用”，《商铺租赁合同》系时代公司提供的格式合同，在对该条约中的“房屋内外设施”应作不利于时代公司的解释，即“房屋内外设施”应理解成包括海峡机械园内水泥道路建成较为适宜。根据该条约定，由于海峡机械园内水泥道路未建成，陈明星有权通过行使抗辩权而拒向时代公司支付租金。因此，陈明星没有任何违约行为，违约方系时代公司。 被上诉人时代公司辩称，1.时代公司接受海峡公司委托经营管理案涉租赁物，时代公司与海峡公司之间形成委托经营关系，在时代公司与陈明星签订合同时，陈明星也完全知晓时代公司与海峡公司之间的委托经营关系，一审判决对此认定是正确的。2.陈明星上诉主张的第二点理由不能成立，时代公司交付的租赁物不存在不符合规定的情形，一审法院对此认定并无错误。案涉租赁物不存在陈明星提出的存在占地改变用途、未通过消防无法办证、无法办理营业执照的情况。案涉租赁合同签订时，时代公司已将《委托经营管理授权书》和不动产权证等材料向陈明星出示，陈明星对租赁物的性质已经了解，且陈明星也到现场勘查过，对海峡机械园内的房屋类型均已清楚了解，双方再此情况下才签订《商铺租赁合同》。陈明星要求解除合同完全是因为自身经营不善才不愿意继续承租的，明显违背诚信原则。3.时代公司与陈明星之间的租赁合同并未约定待海峡机械园水泥道路建成后才开始计租，也没有约定时代公司应当完成水泥道路的建设，时代公司也未做过相关的承诺。该合同是双方友好协商确定的，合同约定的权利义务均为对等，不存在是时代公司的格式合同之说。而且，陈明星也实际使用经营租赁房产。4.时代公司作为受托经营管理方，已按《商铺租赁合同》约定履行了相关的合同义务，系陈明星违约未缴纳租金，陈明星无权要求退还定金、租金，应当向时代公司支付拖欠的租金及滞纳金，一审判决是正确的。一审判决事实认定清楚，适用法律正确，陈明星的上诉请求无事实与法律依据，依法应予以驳回。 原审第三人海峡公司述称，1.海峡公司与时代公司及陈明星之间实为出租人、承租人与次承租人关系。海峡公司将案涉商铺出租给时代公司，双方对租金计算、支付时间等作出约定并同意时代公司以自己的名义自主经营、对外出租案涉商铺。时代公司与陈明星签订的《商铺租赁合同》也有约定，陈明星是直接向时代公司指定的其法定代表人银行账户支付定金及租金，且案涉的定金及租金是由时代公司实际收取，未曾向海峡公司支付。同时《委托经营管理合同》第四条第4点亦约定：“除乙方（即时代公司）应按合同约定支付委托经营管理甲方标的物租金、物业费、水电费等之外，乙方经营管理期间的收入均归乙方所有，风险也由乙方承担，与甲方（即海峡公司）无关。”时代公司系将从海峡公司处承租的房产部分转租给陈明星。2.陈明星至今未曾向海峡公司作出继续承租案涉房产的意思表示，且强行占有案涉商铺，拒不支付任何费用。海峡公司与时代公司于2017年7月12日签订的《解除的协议》，并由时代公司向陈明星函告解除情况。而后，海峡公司亦多次发函要求陈明星尽快与海峡公司办理案涉商铺租赁合同签署事宜并向海峡公司支付租金，但均无果。陈明星强行占有案涉商铺至今，且未向海峡公司支付过任何费用。《商铺租赁合同》已无继续履行的基础，若法院判决解除陈明星与时代公司于2016年9月26日签订的《商铺租赁合同》，请同时判令陈明星在指定期限内将案涉商铺腾退给海峡公司。3.陈明星主张的装修损失未提供任何证据予以证明，且海峡公司对其装修情况完全不知情。无论陈明星装修行为是否征得时代公司的同意，其均应在限定期限内将商铺恢复原状后腾退给海峡公司。 陈明星向一审法院起诉请求：1.依法解除陈明星与时代公司于2016年9月26日签订的《商铺租赁合同》；2.判决时代公司退还陈明星定金与租金共计268080元；3.判决时代公司赔偿陈明星装修损失1700000元；4.本案诉讼费用及其他费用由时代公司承担。 时代公司向一审法院提出反诉请求：1.判决陈明星立即向时代公司支付2017年3月27日起至2017年7月12日的租金156380元及滞纳金23680元（2017年3月27日起以租金134040元为基数，按每月2%计算至实际给付日，暂计至2017年11月26日为21446元；2017年6月27日起以租金22340元为基数，按每月2%计算至实际给付日，暂计至2017年11月26日为2234元），以上合计180060元；2.判决陈明星已交纳的租赁定金134040元归时代公司所有；3.本案全部诉讼费用由陈明星负担。 一审法院认定事实：2016年7月5日，海峡公司（甲方）与时代公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定：甲方将位于闽侯县祥谦镇双龙村海峡机械园内西区4座除4-1、4-2、4-3、4-5、4-6的一层及夹层外全部建筑（下称“标的物”）授权给乙方经营管理，委托经营管理的计租期自2017年1月1日起计20（贰拾）年。甲方授权乙方，以乙方的名义对外签订租赁合同，乙方对外签订的每份合同，均需向甲方报备，以便于甲方存档。房屋类型为工业厂房及配套设施，甲方同意房屋用于配套机械园的商业服务包括但不限于酒店、酒楼、风味小吃等。合同还约定乙方按标的物中的建筑每月每平方米16元向甲方支付租金，并特别约定在2017年5月31日前，甲方按乙方实际对外租赁面积计算租金、水电费；截止2017年6月1日，乙方经营管理的标的物对外租赁不足50%，则乙方按20元/月/平方计算租金向甲方缴纳租金及履约保证金；乙方经营管理的标的物对外租赁不足80%，则乙方按18元/月/平方计算租金向甲方缴纳租金及履约保证金；乙方经营管理的标的物对外租赁不足90%，则乙方按16元/月/平方计算租金向甲方缴纳租金及履约保证金；乙方经营管理的标的物对外租赁仅一层及夹层部分的，则乙方按33元/月/平方计算租金向甲方缴纳租金及履约保证金；除乙方应按合同约定支付委托经营管理甲方标的物租金、物业费、水电费等之外，乙方经营管理期间的收入均归乙方所有，风险也由乙方承担，与甲方无关。乙方拟定的招商、经营方案和策略须经甲方同意后方可实施，乙方的招商、运营方案租金递增比例，应参照园区整体运营方案同步运营。2016年7月6日，海峡公司根据上述合同约定向时代公司出具了《委托经营管理授权书》。 2016年9月26日，时代公司（甲方）与陈明星（乙方）签订租赁合同，约定：甲方将位于闽侯县商铺承租给陈明星；乙方承租用于经营中式快餐、汉堡、超市；租期8年，即2016年9月26日至2024年9月25日；租金44680元／月；甲乙双方自签订本合同之日，乙方一次性向甲方支付三个月的房屋租赁定金134040元，并交纳一个季度的租金134040元，合计268080元；该房屋租金二年内不变，自2019年9月26日起，租金每年调整幅度为5%递增；甲乙双方自签订本合同之日起，甲方同意截止至2016年12月26日为乙方装修时间，不计入正式租期。租期由2016年12月27日开始计算；乙方必须每季度最后一个月的25日前向甲方交纳下一季度租金，乙方逾期交纳租金，每日按租金总额的1%向甲方给付滞纳金，逾期超过5日甲方可停止该商铺的水电供应和控制该商铺的物品，逾期超过15日视为违约，甲方有权解除本合同，没收乙方租赁定金，追收逾期租金及滞纳金（滞纳金计算至实际给付日）。 2017年7月12日，海峡公司（甲方）与时代公司（乙方）签订《解除的协议》，约定：1.自本协议签订即生效之日起，甲方与乙方签订的《委托经营管理合同》（合同编号20160706）提前解除，双方之间由此产生的债权债务关系终结；2.乙方将其与他人已签订的《商铺租赁合同》原件交由甲方之日起，甲方同意接收乙方与他人签订的《商铺租赁合同》约定的出租方应承担的全部权利和义务及条款，乙方于即日起不再继续承担《商铺租赁合同》约定的任何的权利和义务及条款；3.乙方截止本解除协议签订之日前所收取承租方的定金、租金及相关费用等均归乙方所有。甲方承诺本解除协议签订日之后乙方与他人已签订的《商铺租赁合同》约定应与承租方结算等相关事宜均由甲方负责，与乙方无关；4.本解除协议系双方《委托经营管理合同》（合同编号20160706）的补充，与《委托经营管理合同》有冲突的，以本解除协议约定为准。诉讼过程中，时代公司与海峡公司共同确认《解除的协议》约定的乙方截至本解除协议签订之日前所收取承租方的定金、租金及相关费用等系指签订解除协议签订之日前产生的费用（包含已经收取的费用及尚未收取的部分）。时代公司在签订《解除的协议》后次日，将该情况以函件形式告知陈明星。2017年10月20日，海峡公司向陈明星发函要求其于限定期限内前往物业服务中心办理租赁合同签署事宜。 另查明，陈明星于2016年9月26日向时代公司支付了租赁定金134040元及三个月的租金134040元，之后的租金陈明星未向时代公司或海峡公司支付。目前本案讼争租赁房屋仍由陈明星占有使用。 一审法院认为，时代公司与陈明星签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，内容合法，并不违反法律强制性规定，应受法律保护。 关于本诉，陈明星能否解除与时代公司签订的租赁合同的问题。陈明星认为时代公司与其签订租赁合同后，因时代公司交付的商铺用途不符合合同约定导致其无法办理相应营业证照且时代公司擅自解除与海峡公司委托经营管理关系即表示时代公司无法继续履行与其签订的合同，对陈明星已构成根本违约。时代公司认为，陈明星所谓的案涉租赁物系工业用房不能办理营业执照导致合同目的无法实现的理由不能成立，其次《解除〈委托经营管理合同〉的协议》仅是解除了海峡公司与时代公司之间的委托代理关系，时代公司和海峡公司均没有要解除租赁合同并收回案涉租赁物的意思表示，该协议既没有损害陈明星的任何权利，也没有加重其任何义务。且签订租赁合同时，时代公司就已将相关委托管理的事实告知陈明星，故只需将解除代理的事实告知陈明星即可，无需征得陈明星的同意。一审法院认为，海峡公司与时代公司签订《委托经营管理合同》，并出具《委托经营管理授权书》，从合同对租金及其他条款的约定中可以认定时代公司与海峡公司形成委托经营管理关系，时代公司系接受海峡公司委托经营管理商铺。时代公司在与陈明星签订租赁合同前向陈明星出示了《委托经营管理合同》及《委托经营管理授权书》，解除委托经营管理关系后，时代公司亦尽到了告知义务，且时代公司与海峡公司签订的《解除的协议》中约定海峡公司同意接收时代公司与他人签订的《商铺租赁合同》约定的出租方应承担的全部权利义务及条款，时代公司于即日起不再继续承担租赁合同约定的任何权利义务及条款。陈明星提供的证据不足以证明海峡公司不同意接受其与时代公司签订的租赁合同的全部权利义务，故海峡公司与时代公司解除委托经营管理关系并不影响时代公司与陈明星签订的租赁合同的继续履行。另，陈明星未能提供证据证明时代公司交付的商铺用途不符合合同约定致使其合同目的不能实现，故对陈明星请求解除其与时代公司签订的《商铺租赁合同》并要求退还定金、租金及赔偿装修损失的主张，不予支持。 关于反诉，时代公司请求陈明星支付租金的问题。庭审中陈明星确认仅向时代公司交纳了3个月租金，但认为时代公司曾承诺在海峡机械园内的水泥道路建成通行后才开始计算租金，道路至今未建成故其无需向时代公司交纳租金，但陈明星未能提供充足的证据证明其主张。一审法院认为，租赁合同第四条约定双方自签订本合同之日起，租期由2016年12月27日开始计算，同时《解除的协议》约定时代公司截至本解除协议签订之日前所收取承租方的定金、租金及相关费用等均归时代公司所有，且时代公司与海峡公司共同确认该部分的费用包含已经收取的费用及尚未收取的部分，现时代公司要求陈明星支付从2017年3月27日起至2017年7月12日止的租金，予以支持。 关于滞纳金和定金问题，租赁合同约定陈明星必须每季度最后一个月的25日前向时代公司交纳下一季度租金，陈明星逾期交纳租金，每日按租金总额的1%向时代公司给付滞纳金，逾期超过15日视为违约，时代公司有权解除本合同，没收陈明星租赁定金，追收逾期租金及滞纳金（滞纳金计算至实际给付日）。陈明星至今未向时代公司交纳2017年3月27日起至2017年7月12日的租金，已构成违约，故时代公司请求陈明星支付滞纳金（2017年3月27日起以租金134040元为基数，按每月2%计算至实际给付之日止；2017年6月27日起以租金22340元为基数，按每月2%计算至实际给付之日止）并要求已收取的定金134040元归时代公司所有，予以支持。 一审法院判决：一、陈明星应于一审判决生效之日起十日内向时代公司支付2017年3月27日起至2017年7月12日的租金156380元及滞纳金（2017年3月27日起滞纳金以租金134040元为基数，按每月2%的标准计算至租金实际付清之日止；2017年6月27日起滞纳金以租金22340元为基数，按每月2%的标准计算至租金实际付清之日止）；二、陈明星已交纳的定金134040元归时代公司所有；三、驳回陈明星的全部诉讼请求。 当事人在一审程序中提交的证据已随一审卷宗移送本院。二审中，陈明星与时代公司未提交新证据，海峡公司提交五份证据主要用于证明其与陈明星之间的租赁纠纷，与本案无关，本院不予采纳。 二审诉讼期间，本院依职权向闽侯县市场监督管理局发函调查了解如下情况：1.案涉房产是否可用于商业用途经营餐饮，是否可予办理食品经营许可证；2.陈明星在2016年9月至2017年11月期间是否就该地址上经营餐饮事宜向闽侯县市场监督管理局申请办理食品经营许可证以及办理情况如何。闽侯县市场监督管理局于2019年10月28日向本院出具《复函》，载明：根据《福建省市场主体住所（经营场所）登记管理办法》（闽政〔2014〕25号）第五条规定：“市场主体应当使用真实、合法、安全的固定场所作为住所（经营场所），并对住所（经营场所）的真实性、合法性、安全性负责”；第十三条规定：“登记机关对住所（经营场所）使用证明材料进行书面形式审查，不审查住所（经营场所）的经营条件和功能用途。”而办理食品经营许可证，需依申请进行现场勘查，查看的是其是否符合食品经营条件。2016年9月至2017年11月期间，陈明星未就在案涉租赁场所地址上经营餐饮事宜向闽侯县市场监督管理局申请办理相关证照。陈明星、时代公司、海峡公司对该《复函》真实性均无异议，本院予以确认。 根据本案现有证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，（一）关于海峡公司、时代公司及陈明星之间成立何种法律关系问题。委托经营模式中，委托方对受托方的经营管理有权进行干预，有权要求受托方汇报经营状况，同时在此模式下，受托方仅按约定向委托方收取一定的报酬，其经营利润所得仍归委托方所有。而本案中，根据海峡公司与时代公司签订的《委托经营管理合同》约定，海峡公司授权时代公司以时代公司的名义对外签订租赁合同，时代公司按照实际对外租赁面积向海峡公司支付租金、物业费、水电费，其经营管理期间的收入均归时代公司所有，风险也归时代公司承担，与海峡公司无关。基于上述事实，海峡公司与时代公司之间名为委托经营实为租赁关系，时代公司与陈明星之间则成立转租关系。一审关于海峡公司与时代公司之间成立委托经营管理关系的认定有误，本院予以纠正。 （二）关于陈明星是否享有解除权问题。陈明星在与时代公司签订案涉租赁合同时，已知晓海峡公司系案涉租赁房屋的所有权人，时代公司与海峡公司签订《解除〈委托经营管理合同〉的协议》解除双方租赁关系的次日，时代公司即向陈明星邮寄该解除协议，告知解除事宜及海峡公司同意接收时代公司与他人签订的《商铺租赁合同》约定的出租方应承担的全部权利和义务及条款。故时代公司退出租赁关系，并不影响陈明星在案涉租赁合同项下享有的权益，亦不影响合同目的的实现。另，陈明星主张租赁房屋用地属于工业用途，不能用作商业用途，无法办理餐饮类相关营业证照。根据闽侯县市场监督管理局出具的《复函》内容可知，登记机关对住所（经营场所）使用证明材料进行书面形式审查，不审查住所（经营场所）的经营条件和功能用途，而办理食品经营许可证应依据申请进行现场勘查是否符合食品经营条件，而2016年9月至2017年11月期间，陈明星未就在案涉租赁场所地址上经营餐饮事宜向闽侯县市场监督管理局申请办理相关证照，故陈明星关于案涉租赁场所不符合合同约定致使合同目的不能实现的主张缺乏事实依据。综上，陈明星不享有法定和约定的合同解除权。 （三）关于陈明星是否逾期支付租金及违约责任承担问题。案涉租赁合同合法有效，双方均应依法全面履行合同义务。陈明星未能提供有效证据证明其与时代公司变更了租期起算日的约定，故其未依约如期支付租金的行为已构成违约，根据案涉租赁合同第四条第5项的约定，时代公司有权没收陈明星租赁定金，追收逾期租金及滞纳金。 综上，陈明星的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结论并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25519元，由陈明星负担；一审案件受理费按一审判决执行。 本判决为终审判决。 审判长  雷晓琴 审判员  王燕燕 审判员  徐 晶 二〇一九年十一月二十二日 书记员  祝明星 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。