山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁08民终5346号上诉人（原审原告）：马某某，男，1999年12月27日出生，汉族，住高新区。委托诉讼代理人（特别授权）：王民生，北京市世联新纪元（济南）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：济宁市城建投资有限责任公司，住所地济宁市太白湖新区济宁大道35号。法定代表人：刘春光，董事长兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：闫甜甜、刘李娜，山东恒德（济宁）律师事务所律师。上诉人马某某与济宁市城建投资有限责任公司因商品房预售合同纠纷一案，不服济宁高新技术开发区人民法院（2018）鲁0891民初1132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。马某某上诉请求，1、撤销（2018）鲁0891民初1132号民事判决第一项、第四项，改判支持马某某的上诉请求：(1)、依法改判济宁市城建投资有限责任公司增加延期交房违约金：11258.67元及涉案小区竣工综合验收合格之日延期交房的违约金。（2）、依法确认马某某与济宁市城建投资有限责任公司签订的《合同补充协议》第二条第（1）项为无效条款；按照主合同第二十八条的规定执行。2、一、二审的诉讼费由济宁市城建投资有限责任公司承担。事实和理由，一、马某某与济宁市城建投资有限责任公司签订的《济宁市商品房买卖合同》明确约定，交房时间为：2017年5月30日前。《6#楼房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》时间为：2018年2月12日，至今没有向法院提交《房地产开发项目竣工综合验收合格证书》。一审法院认定涉案小区整体竣工综合验收合格没有合法证据。1、济宁高新区市政建设局2017年6月29日，出具的《信访事项处理意见书》明确载明：“截止2017年6月29日，济宁市城建投资有限责任公司建设的锦园项目尚未取的《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证书》”。2、本案一审期间，济宁市城建投资有限责任公司仅仅提交了6#楼的竣工验收备案材料，该竣工验收资料是施工单位、建设单位和监理单位，对单体楼房竣工自行组织的竣工验收，不是政府建设主管部门组织的竣工综合验收。锦园小区共有9栋住宅楼，其他8栋住宅楼根本没有提交自行组织的竣工验收备案材料。严重违反了建设部关于城市住宅小区竣工综合验收管理办法规定的城市住宅小区经政府建设主管部门综合验收合格后，方可交付使用的规定。延期交房截止时间应按国家规定执行。3、一审法院判决，按照正式送电时间2017年11月3日计算延期交房违约金错误，减轻其延期交房的违约责任。济宁市城建投资有限责任公司与国网山东省电力公司济宁供电公司签订的《住宅小区供电配套工程建设合同书》第二条明确规定：临时施工电源送电前，交纳供电设施基础配套费5％即103.7204万元；临时施工电源送电后5日内交纳供电设施基础配套费75％即1452.085万元。第四条规定，甲方支付乙方供电设施基础配套费75％后，乙方即开始进行设计。济宁市城建投资有限责任公司违约没有向供电部门交纳75％的供电配套费，拖期一年多直到2015年7月14日才交纳75％的供电设施基础配套费。由于拖期缴费导致供电部门没有设计施工，致使涉案小区供电时间延迟到2017年11月3日，其责任完全是济宁市城建投资有限责任公司违约缴费造成的。按照合同相对性的原则，供、用电的甲方为济宁市城建投资有限责任公司，乙方为济宁供电公司，双方的权利义务应有该合同调整。如果供电部门违约拖期供电，济宁市城建投资有限责任公司应依法向供电部门主张违约损失赔偿；房屋买卖合同的双方当事人，是马某某和济宁市城建投资有限责任公司，不能因为济宁市城建投资有限责任公司其他合同的违约行为，减轻其延期交房的违约责任。4、双方签订的《济宁市商品房买卖合同》第九条约定的是商品房的交付条件，第十条约定的是商品房相关设施设备交付条件。马某某主张的是延期交付房屋的违约责任，并没有主张延期交付房屋相关设施设备的违约责任。一审法院故意混淆合同不同条款规范的不同权利义务，将第十条中延期交付房屋设施设备可以顺延的约定，套用到延期交付房屋可以减轻济宁市城建投资有限责任公司违约责任之中，为减轻济宁市城建投资有限责任公司延期交房的违约责任，寻找合同依据。5、补充协议附件十一：第二条第（2）项规定：除不可抗力外可以减轻或免除延期交房的违约责任。但一审法院判决从正式供电之日计算济宁市城建投资有限责任公司延期交房的违约责任，是完全错误的；将6#楼的竣工验收备案材料，错误的认定为涉案小区《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证书》，严重违反了国家规定，且歪曲了本案的事实，故意偏袒、减轻济宁市城建投资有限责任公司的违约责任。二、一审法院认定《储藏室转让协议》、《车位使用权转让协议》是附属合同是错误的；认定“商品房及储藏室、停车位为整体核算价格”更是完全错误的，请二审法院依法正确认定。1、所谓附属合同，就是指从合同，从合同要依附于主合同的存在而存在，即不能独立存在，必须以主合同的存在为前提，主合同解除，从合同效力自然灭失。在本案中《储藏室转让协议》、《城投锦园车位使用权转让协议》是单独签订的“使用权”转让协议，是独立存在的。商品房买卖合同是房屋“产权”转让合同，是两个性质完全不同的合同。2、双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第（三）项第3目规定：“本小区的储藏室、地下车位、物业中心和架空层未计入该商品房的公摊面积，买受人购买的该商品房未摊销该部分配套建筑的开发成本，该配套建筑产权归出卖人所有，出卖人可以另行转让其使用权”，根据双方签订的主合同的上述规定，储藏室、地下车位均未计入商品房的开发建设成本。但一审法院公开枉法认定“商品房及储藏室为整体核算价格”，根据该条的规定，更能证明储藏室、地下车位均为独立的使用权转让合同。三、双方签订的《商品房买卖合同》第十条规定：1、供水、排水：交付时供水排水设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3、供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；4、燃气：完成室内燃气管道敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。根据主合同的上述规定，商品房上述基础设施设备安装、调试与城市管网连接的费用，均应由济宁市城建投资有限责任公司承担。但济宁市城建投资有限责任公司为规避其合同义务，利用其卖方的优势地位，在签订主合同的同时，将事前印制好的合同补充协议格式合同，让马某某一并签订。该合同补充协议附件十一：第二条第（1）项规定：基础设施中的燃气开口费、暖气开口费未包含在《商品房买卖合同》约定的房价内，由买受人按照市政配套相关单位的标准另行承担，并在交房时由物业公司代为收取。济宁市城建投资有限责任公司利用签订补充协议的形式免除了应承担的责任，加重了买受人的义务。双方签订的主合同《商品房买卖合同》第二十八条规定：对本合同中未约定或者约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任排除买受人主要权利的，仍以本合同为准。根据双方签订的主合同的上述规定，济宁市城建投资有限责任公司利用签订补充协议的形式，减轻或者免除出卖人的责任，不合理的加重买受人责任，应为无效条款，仍以双方签订的主合同为准，请二审法院依法确认合同补充协议附件十一，第二条第（1）项无效。综上，请求二审法院依法改判，支持马某某的诉讼请求。济宁市城建投资有限责任公司答辩称，一审法院认为“济宁市城建投资有限责任公司于2015年7月14日缴纳电力设备配套费，已经为电力施工预留了合理时间，但是因为政府相关单位对基础配套设施的审批及相关工程的施工延误，致使房屋未能在合同约定的日期竣工验收，根据双方的约定交房时间应予顺延”，我公司认为该认定是正确的，但是，对于将交房时间顺延至“通电至配电室之日”，认定错误，应予以纠正。具体如下：本案中逾期交房的原因在于电力配套的逾期。工程建设的大概顺序是，施工→主体竣工验收→消防验收→竣工验收备案，在施工过程中使用的是“临时电”，而消防验收的前提是“正式电”通至户。而本案中，案涉工程早在2016年11月份、最迟在2017年4月就已经竣工（竣工验收备案表中有记载），只是因为“正式电未通”，导致无法进行电力设备检测、进而无法报送消防验收，从而影响了整体竣工验收备案，造成了逾期交房的结果。一审中认定2017年11月3日为通电时间点，与实际情况有出入，11月3日电力公司仅仅是将正式电通至小区配电室，因入户电表未全部施工完成，正式电并未通至住户，依然无法进行消防验收及前期工作的准备，实际通电入户的时间为：2017年12月18日。即，因电力配套逾期的原因耽误的时间为：从城建投公司工程竣工、可以进行消防验收的2017年4月份至通电时间2017年11月3日，共计7个月6天，而城建投公司违约时间为2017年5月30日至2018年2月11日，8个月10天，应将“电力配套逾期”耽误的时间段在总的违约天数内减去，而不是将交房时间推至某个时间点。退一步讲，如果按照一审的思路，将交房时间顺延，那么在通电以后，也应该为我公司留出合理时间，进行“通正式电后”的消防检测及消防验收、竣工备案等工作。我公司有证据证明的正式电通电后电力检测的时间为2017年12月18日至2018年1月7日，共计20天；消防验收从2018年1月26日受理至2018年1月30日验收通过共计5天；竣工验收备案时间计1天，共计26天，所以至少应为我公司预留26天的验收办证时间。假设，不存在电力配套延期的情况，那么我公司在主体验收后（2017年4月份），在26天的时间内，就能完成竣工验收备案，将不会存在违约交房的情况。对于工期延误有不可抗力因素。我公司一审证据6中已经举证，政府要求停工43天的书面材料，应属于不可抗力，由此导致工期延期43天，应当在总的违约时间中予以扣除。至于业主方在上诉状中提到的，第十条关于配套设施的延期约定不能适用于第九条关于房屋的交付，我公司配套设施不完善商品房无法验收，这是毋庸置疑的，况且，该条载明“导致本项目不具备竣工交付条件”，在该合同中“本项目”指代商品房。车位以及储藏室均为附属物，应当适用房屋的交付及违约。双方关于“开户费”、“计量表”约定的效力，系双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定。济宁市城建投资有限责任公司上诉请求，依法撤销（2018）鲁0891民初1132号民事判决，改判驳回马某某关于济宁市城建投资有限责任公司支付逾期交付房屋、储藏室、车位违约金的诉讼请求。上诉理由：一、济宁市城建投资有限责任公司不存在逾期交房行为，不应承担违约责任。济宁市城建投资有限责任公司没有按合同约定取得建设工程竣工验收备案证明文件，是因为市政基础设施配套施工的延误造成的，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十条第（一）款第7项约定，济宁市城建投资有限责任公司可据实予以延期，马某某不得因此要求济宁市城建投资有限责任公司承担逾期交付的违约或赔偿责任。一审法院认定涉案小区于2017年11月3日正式通电并完成电力配套工程，但实际情况是，2017年11月3日小区供电仅通至小区配电室，小区业主户内及公共区域电表暂未安装，小区内无法供电。根据供电公司提供的新建住宅小区领表会签表证明，供电公司于2017年11月8日才签完领表会签表。直至2017年12月18日供电公司出具小区配套完成的证明才具备消防检测及后续验收工作的条件，以上证明一审法院对电力配套完成时间的判定有误。另外，供电配套完成仅是小区具备了后续消防检测、消防验收、竣工验收备案的必要条件，一审法院未考虑给济宁市城建投资有限责任公司预留办理上述验收相关工作的合理时间。自2017年11月4日至2018年2月12日，济宁市城建投资有限责任公司一直在积极办理并催促有关部门进行小区消防检测、消防验收、竣工验收备案等工作，没有任何耽搁，该期间应当认定为济宁市城建投资有限责任公司进行验收工作合理的时间，交房日期也应顺延至2018年2月12日，即济宁市城建投资有限责任公司不存在逾期交房行为，不应承担违约责任。二、一审法院判决济宁市城建投资有限责任公司支付储藏室和车位逾期交付的违约金明显不当。因济宁市城建投资有限责任公司交房时间应顺延至2018年2月12日，作为附属物的储藏室及车位交付时间也应顺延至2018年2月12日。济宁市城建投资有限责任公司不存在逾期交付储藏室和车位的行为，不应承担违约责任。综上所述，一审法院判决明显不当，请二审法院依法查明事实，改判驳回马某某的诉讼请求。马某某答辩称，一、济宁市城建投资有限责任公司与马某某签订的《商品房买卖合同》约定：济宁市城建投资有限责任公司应当在2017年5月30日前交付商品房。涉案小区土建工程竣工验收时间为：2018年2月12日。按照法律和建筑法规的相关规定，住宅小区经消防验收合格、工程竣工验收合格，不存在安全隐患时，才具备交付使用的法定条件。济宁市城建投资有限责任公司逾期交付8个月零12天，应当依法承担逾期交房的违约责任。济宁高新区市政建设局在2017年6月29日《信访事项处理意见书》中明确指出：高新区管委会高度重视城投锦园小区存在的问题，于4月26日约谈了济宁市城建投资有限责任公司公司相关负责人，督促其抓紧施工，要求其在未达到上房条件的情况下不得上房，如出现违约，要依法承担违约责任。又于5月10日下达书面通知，要求其及时依法办理竣工综合验收，综合验收合格后方可交付使用，现有《信访事项处理意见书》为证。济宁市城建投资有限责任公司上诉称“不存在逾期交房行为，不应承担违约责任”与事实不符。济宁高新区市政建设局的信访处理意见，足以证实济宁市城建投资有限责任公司没有进行竣工验收，违规交房的事实。二、涉案小区供电时间延迟到2017年11月3日，是济宁市城建投资有限责任公司没有按时缴纳第二批供电配套费造成的，是其违约责任产生的后果，不能因为济宁市城建投资有限责任公司的违约行为，减轻其延期交房的违约责任，损害马某某的合法权益。1、济宁市城建投资有限责任公司与济宁供电公司签订的《住宅小区供电配套工程建设合同书》第二条明确规定：临时施工电源送电前，交纳供电设施基础配套费5％即103.7204万元。2、临时施工电源送电后5日内，交纳供电设施基础配套费75％即1452.085万元。马某某违约没有向供电部门交纳75％的供电配套费，拖期一年多，到2015年7月14日才交纳75％的供电设施基础配套费。3、《住宅小区供电配套工程建设合同书》第四条规定：甲方支付乙方供电设施基础配套费75％后，乙方即开始进行设计，由于拖期缴费导致供电部门没有设计施工。4、济宁供电公司2015年2月18日专门函告济宁市城建投资有限责任公司：依据供电配套工程建设合同约定，配套费缴纳至总额的75％，方可进行设计开展设备招标采购。由于新建小区的涉及设备供货、施工有一定周期，请按照合同约定及时缴纳配套费。并特别提示：配套费未缴纳将无法进行设备采购，配套费缴纳至75％后，12个月方能完工送电。如不能按期缴费，将造成新建小区配套工程总体进度延期，影响小区配套工程送电，因配套费未及时缴纳或土建工程未及时完工，造成配套工程延期带来的损失和一切后果将由贵单位承担。上述事实证明：供电部门已提前函告济宁市城建投资有限责任公司，配套费缴纳至75％后，12个月方能完工送电。否则，造成延期供电其法律责任有济宁市城建投资有限责任公司承担。5、济宁市城建投资有限责任公司在上诉状中承认：2017年11月8日才签完领表会签表（各住户电表尚未安装）。“供电配套完成仅是小区具备了后续消防检测、消防验收、竣工验收备案的必要条件”。济宁市城建投资有限责任公司承认到2017年12月，尚未进行消防验收、工程竣工验收，不具备上房的法定条件，更应承担延期交房的违约责任。三、车位、储藏室违约金应当计算至工程竣工验收时间：2018年2月12日。城投公司上诉称，不承担车位、储藏室延期交付的违约责任，没有任何法律依据和事实依据。请求二审法院依法驳回济宁市城建投资有限责任公司的上诉请求。马某某向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付自2017年6月1起至2018年1月31日止关于房屋的违约金19156元；2、被告向原告支付自2018年2月1日起至交付符合法律规定及约定的房屋的每日违约金，按照已经支付价款的万分之一计算；3、被告向原告支付自2017年8月1起至2018年1月31日止关于储藏室、车位的违约金分别为541元、1656元；4、被告向原告支付自2018年2月1日起至交付符合法律规定及约定的储藏室、车位的每日违约金，按照已经支付价款的万分之一计算；5、请求确认补充协议第二条第（1）项中暖气开户费由原告承担的约定无效；6、诉讼费由被告承担。一审法院审理查明，2010年3月30日，济宁市司法局与本案被告济宁市城建投资有限责任公司签订鲁南化工厂片区商品房（即涉案小区房屋）集体购房意向书，约定涉案小区房屋由济宁市司法局委托被告济宁市城建投资有限责任公司开发建设，其中的大部分房屋由济宁市司法局组织团购，剩余的房屋由被告直接对外出售。涉案小区商品房、储藏室、车位为整体核算价格。2016年8月23日，原告马某某与被告济宁市城建投资有限责任公司签订《济宁市商品房买卖合同》及合同补充协议，合同约定，原告购买被告开发的位于济宁市高新区房屋，建筑面积187.96平方米，总价款781914元。该合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；……4、买受人已交清全部房款。第十条商品房相关设施设备交付条件约定，供水、排水、供电、供暖由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；燃气、电话通信、有线电视和宽带网络需要买受人自行办理开通手续。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用的条件，如因基础配套设施的相关单位对配套设施的批准与施工延误的或有关部门项目竣工验收的滞后导致本项目不具备竣工交付条件，出卖人可据实延期，但买受人不得因此要求出卖人承担逾期交付的违约或赔偿责任。第十一条约定，出卖人应当在2017年5月30日前交付商品房。第十二条约定出卖人逾期交房的违约责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，按逾期时间分别处理﹙1﹚逾期在90日内，自第十一条规定的交付期限届满之次日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，合同继续履行；﹙2﹚逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款。2016年10月17日，双方签订《合同补充协议》，该补充协议第二条约定基础设施设备中的燃气开户费、有线电视开户费、暖气开户费未包含在《商品房买卖合同》约定的房价内，由买受人按市政配套相关单位的标准另行承担，并在交房时由物业公司代为收取。同时约定如遇不可抗力（包括但不限于台风、火宅、地震、战争、政府政策调整或者政府的地方法规和规章等）致使出卖人无法按期交房，则出卖人不承担逾期交房的违约责任；如买受人遇以上情况无法按期收房，也不承担延期收房的违约责任。2017年4月15日，原告与被告签订《城投锦园储藏室使用权转让协议》、《城投锦园车位使用权转让协议》，约定储藏室位于第7号楼东1单元负1层第1-1-17号，出卖人应于2017年6月30日前将储藏室、车位交付买受人使用，如逾不可抗力因素可顺延。出卖人如逾期交付储藏室、车位在30日内的，不追究违约责任。逾期满30日后，出卖人按照日万分之一向买受人支付违约金，逾期90日后，买受人有权解除合同，出卖人需按照日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了储藏室、车位款。另，涉案小区房屋系济宁市司法局委托被告开发建设。另查明，2014年8月27日，被告与国网山东省电力公司济宁公司签订《住宅小区供电配套工程建设合同书》，对涉案小区供电配套设施的施工进行了约定。2015年7月14日，被告通过银行转账的方式向国网山东省电力公司济宁公司交纳电力配套设施费14520850元。涉案小区电力设施经验收后于2017年11月3日通电。2018年2月12日,涉案房屋竣工验收合格，取得建设工程竣工验收备案表。截止到辩论终结前，原告未办理上房手续，亦未接收储藏室、车位。一审法院认为，原、被告签订的《济宁市商品房买卖合同》及合同补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，对合同的效力本院依法予以确认。原告主张被告因逾期交付房屋应向其支付违约金。被告辩解，双方签订的合同第十条约定，如果因基础配套设施的相关单位对配套设施的批准与施工延误的或有关部门项目竣工验收的滞后导致本项目不具备竣工交付条件，出卖人可据实延期，但买受人不得因此要求出卖人承担逾期交付的违约或赔偿责任。现因基础配套设施的相关单位对配套设施的批准与施工延误，致使竣工验收延误。被告为支持该主张向本院提交住宅小区供电配套工程建设合同书、向供电公司的转账支付配套设施费的银行电子回单、电缆敷设基础图纸、联系函、市政供电外线土建及零星工程施工合同、关于城投锦园小区外线电力通道修通的请求、高新区规划建设项目联审会会议纪要、济宁高新区崇文大道电力拉管工程施工合同、竣工验收证明、小区电力配套证明、新建小区验收送电会签表等。本院认为，从上述证据看，被告已于2015年7月14日向电力部门交纳了相应的配套设施费，预留了合理的市政工程施工时间，但因政府相关单位对基础配套设施的审批以及相关工程施工延误，致使涉案房屋未能在合同约定日期竣工验收，根据双方合同约定，被告交房时间应予以顺延。涉案小区于2017年11月3日正式通电，本院认定该小区供电配套工程于本日竣工，故交房日期应顺延至2017年11月3日。案涉小区房屋于2018年2月12日完成了竣工验收备案，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，逾期交房违约金应自2017年11月4日起至2018年2月12日止，按照原告已付房价款日万分之一计算。原告关于被告向其支付迟延交付储藏室、车位违约金的诉求，因双方签订的《城投锦园储藏室使用权转让协议》、《城投锦园车位使用权转让协议》为《商品房买卖合同》的附属合同，附属物的交付时间依附于房屋的交付时间，现房屋交付期限顺延，故储藏室、车位的交付时间亦应当予以顺延，同上原告主张的逾期交付储藏室、车位违约金应自2017年11月4日起至2018年2月12日止，按照原告已付价款日万分之一计算。原告请求确认合同补充协议第二条第（1）项中暖气开户费由原告承担的约定无效。本院认为，补充协议中关于暖气开户费的约定是双方的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，故原告的该项诉求无事实和法律依据，本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告济宁市城建投资有限责任公司于本判决生效之日起五日内支付原告马某某逾期交房违约金7897.33元；二、被告济宁市城建投资有限责任公司于本判决生效之日起五日内支付原告马某某逾期交付储藏室违约金273元；三、被告济宁市城建投资有限责任公司于本判决生效之日起五日内支付原告马某某逾期交付车位违约金909元；四、驳回原告马某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取167元，由原告马某某负担142元，由被告济宁市城建投资有限责任公司负担25元。马某某在二审中提交如下证据：证据一、国家计委和财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知。证明：从2001年取消水电暖燃气等所有应当收的基础配套费，地方政府与本通知指定的相悖的有关规定，一律取消。证据二、建设部颁发的城市住宅小区竣工综合验收管理办法。证明：新建住宅小区竣工后要向建设主管部门申请办理竣工综合验收，并颁发合格证书，才能交付房屋。不得将不合格的房屋交付使用。城投公司质证认为以上两份证据不能作为证据使用，不具有法律的强制性效力，不能影响双方的共同约定。济宁市城建投资有限责任公司在二审中提交如下证据：证据一、《莱芜市中安消防检测有限公司检验报告》。证明：在电力配套逾期事由消除、正式电通至户后，城建投公司进行电气检测所用时间共计20天，2017年12月18日至2018年1月7日。证据二、《建设工程消防验收申请受理凭证》、《建设工程消防验收意见书》。证明：城建投公司在电力配套逾期事由消除、正式电通至户后，消防验收从2018年1月26日受理至2018年1月30日验收通过，用时共计5天。证据三、《工程竣工验收备案表》。证明：竣工验收备案时间计1天。以上证据证明城建投公司不应支付逾期交房违约金。马某某对以上证据质证如下：针对证据一、对真实性与关联性均有异议。消防检测是消防验收的前置程序，属于施工期限，没有进行消防验收和工程竣工验收不具备法定的交房条件，因为存在安全隐患。该份证据与本案没有关联性，不能证明城投公司应当顺延交房时间。城投公司主张申请检验期间应当扣除延期交房的时间没有法律依据。针对证据二、对受理凭证的真实性没有异议。但是申请验收的时间应当属于施工期限，不应扣除延期交房的时间。对《建设工程消防验收的意见书》的真实性、客观性及关联性均没有异议，能够证实涉案小区在2018年1月30日通过了消防验收，因为消防验收是竣工验收的必备条件。针对证据三、真实性客观性均没有异议，能够证明涉案小区土建工程是在2018年2月12日竣工验收，此后才基本具备交付条件，小区外面的设施还没有验收。二审审理查明事实与一审审理查明事实相一致。本院认为，本案争议的焦点问题，一是济宁市城建投资有限责任公司应否承担逾期交付房屋、储藏室、车位的违约责任，并向马某某支付违约金，二是马某某请求增加延期交房违约金11258.67元是否有事实依据和法律依据，三是补充协议第二条第（1）项中暖气开户费由马某某承担的约定是否有效。针对第一个焦点问题，经审查，济宁市城建投资有限责任公司与马某某分别签订的《济宁市商品房买卖合同》及合同补充协议、《城投锦园储藏室使用权转让协议》、《城投锦园车位使用权转让协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均有约束力，双方均应按合同的约定履行相应的义务。在《济宁市商品房买卖合同》中明确约定了双方的权利义务，其中第九条约定，该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；……4、买受人已交清全部房款。双方在合同中约定2017年5月30日前交付商品房，同时在合同中约定，如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用的条件，如因基础配套设施的相关单位对配套设施的批准与施工延误的或有关部门项目竣工验收的滞后导致本项目不具备竣工交付条件，出卖人可据实延期，但买受人不得因此要求出卖人承担逾期交付的违约或赔偿责任。在本案中，济宁市城建投资有限责任公司在原审中提交住宅小区供电配套工程建设合同书、向供电公司的转账支付配套设施费的银行电子回单、电缆敷设基础图纸、联系函、市政供电外线土建及零星工程施工合同、关于城投锦园小区外线电力通道修通的请求、高新区规划建设项目联审会会议纪要、济宁高新区崇文大道电力拉管工程施工合同、竣工验收证明、小区电力配套证明、新建小区验收送电会签表等证据，证明因基础配套设施的相关单位对配套设施的批准与施工延误，致使竣工验收延误，根据双方在《济宁市商品房买卖合同》中的约定，原审法院依据查明的事实，认定该小区供电配套工程竣工时间应当为交房时间，符合客观事实。济宁市城建投资有限责任公司的交房时间应予以顺延至2017年11月3日，即济宁市城建投资有限责任公司应于2017年11月3日向马某某交付涉案房屋。根据本案查明的事实，《城投锦园储藏室使用权转让协议》及《城投锦园车位使用权转让协议》，应视为《济宁市商品房买卖合同》的附属合同，附属物的交付时间依附于房屋的交付时间，原审法院认定房屋交付期限顺延，因此储藏室、车位的交付时间亦应当予以顺延并无不当。涉案房屋于2018年2月12日竣工验收合格，取得建设工程竣工验收备案表，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。一审法院依据合同约定，结合涉案小区于2018年2月12日完成竣工验收备案，涉案小区部分业主2018年2月11日开始陆续向法院起诉等时间节点，将2018年2月12日视为济宁市城建投资有限公司的交房时间，符合本案实际情况。由于济宁市城建投资有限责任公司未能在2017年11月3日交付涉案房屋，应自2017年11月4日起至2018年2月12日止，按照《济宁市商品房买卖合同》的约定，承担逾期交付房屋、储藏室、车位的违约责任，并向马某某支付违约金。由于涉案房屋系因基础配套设施的相关单位对配套设施的批准与施工延误，导致出卖人据实延期不承担逾期交付的违约责任。济宁市城建投资有限责任公司在二审中提交的《莱芜市中安消防检测有限公司检验报告》、《建设工程消防验收申请受理凭证》、《建设工程消防验收意见书》、《工程竣工验收备案表》，不能作为其不承担逾期违约责任的依据。济宁市城建投资有限责任公司主张交房日期应顺延至2018年2月12日，其不存在逾期交房行为，不应承担违约责任，该主张与查明的事实不符且没有法律依据，本院不予支持。针对第二个焦点问题，依据以上认定的事实，济宁市城建投资有限责任公司应承担逾期交付房屋、储藏室、车位的违约责任，并向马某某支付违约金。马某某请求增加延期交房违约金11258.67元，即2017年6月1日至2017年11月3日的延期交房违约金，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。针对第三个焦点问题，《济宁市商品房买卖合同》第十条规定，1、供水、排水：交付时供水排水设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3、供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；4、燃气：完成室内燃气管道敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应……。以上1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用。第二十八条规定，对本合同中未约定或者约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。附件十一合同补充协议第二条（1）项规定，基础设施设备中的燃气开户费、有线电视开户费、暖气开户费未包含在《商品房买卖合同》约定的房价内，由买受人按照市政配套相关单位的标准另行承担，并在交房时由物业公司代为收取。在本案中，《济宁市商品房买卖合同》及合同补充协议，均为当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方在补充协议中明确约定暖气开户费未包含在《商品房买卖合同》约定的房价内，双方在补充协议中约定暖气开户费由买受人承担，不存在不合理的加重买受人责任的情形，补充协议中暖气开户费由买受人承担的约定有效。马某某主张补充协议第二条第（1）项中暖气开户费由其承担的约定无效，本院不予支持。综上所述，马某某与济宁市城建投资有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费131元，由上诉人马某某负担81元，上诉人济宁市城建投资有限责任公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇一九年十一月二十八日书记员  翟梦若