贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔27民终2539号 上诉人（原审被告）：贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司，住所地贵州省都匀市新华路126号2单元3楼，统一社会信用代码91522701683966495G。 负责人：杜鑫忠，系该公司经理。 委托诉讼代理人：柳玉勇，贵州子为律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庭开叶，贵州子为律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：许刚，男，1979年12月14日出生，苗族，贵州省都匀市人，住贵州省都匀市。 被上诉人（原审原告）：田昕，女，1985年7月19日出生，汉族，贵州省都匀市人，住贵州省都匀市。 原审被告：贵州黎筑房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中华中路98号金凤凰大厦21层，统一社会信用代码91520000798806985U。 法定代表人：杜鑫忠，系该公司经理。 上诉人贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司（以下简称黎筑都匀分公司）与被上诉人许刚、田昕，原审被告贵州黎筑房地产开发有限公司（以下简称黎筑公司）商品房销售合同纠纷一案，不服都匀市人民法院(2019)黔2701民初2498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司的上诉请求：一、请求依法撤销贵州省都匀市人民法院(2019)黔2701民初2498号民事判决书第一、二项，改判驳回被上诉人要求上诉人承担逾期交房、逾期办证违约责任的诉讼请求。二、本案诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、上诉人不应该承担逾期交房、逾期办证的违约责任。合同约定2016年12月30日前交房，在约定交房之前该建设工程主体已经验收合格，已经达到合同约定的交房条件。但是，到了合同约定的房屋交付时间，出现了政府相关部门颁布电网新规范，该规范涉及到黎筑商厦原有配电房设置的变更。按规范要求，必须满足其条件，才能并网供电，并且最终直接影响到建设工程项目的综合验收。正因如此，上诉人多次与供电部门协商，变更了原有配电房设计，重新组织施工人员将配电房进行迁改。原审判决认为，虽然存在相关部门发布新规、房屋并网供电、以及迁改配电房等原因造成交付影响，但是不属于不能克服的范畴。所以，不予采信上诉人免责抗辩的主张。本案事实是建设工程主体验收合格前，建设工程完全按照当时已有的规范进行验收。验收合格之后新规颁布，如若不按新规要求进行改建，就不能并网供电，最终导致两个结果，一是居民用电未达到合同约定的正常使用条件，二是不能完成建设工程的综合验收，故而不能办证。政府管理性规范，严格意义上说是抽象行政行为，其制定颁布实施本身就存在不可预见性，只有存在归责于出卖人的原因导致的逾期，出卖人才承担相应违约责任。究其原因，新规范颁布实施不是上诉人意志所能左右，其责任自然不能归于上诉人承担。 二、原审判决关于逾期交房的事实认定和法律适用的其他问题。双方签订商品房买卖合同的时间是2017年5月24日，签订合同的时间在合同约定交房时间之后，2017年5月24日之后才是双方真实约定的交房时间。楼盘销售员在2017年1月份已经通知业主接收房屋，被上诉人在业主共用的微信群中实际上就知晓了接收房屋的通知。上诉人提供的其他业主2017年1月份办理接房手续的证明材料，实际上间接印证了证人证词，及微信朋友圈截图的真实性。业主因为自身原因没有来接收房屋，则应自行承担风险，出卖人不承担逾期交房的违约责任。原审判决确认交房时间计算至消防验收合格之日，该认定显然是超越了合同当事人在法律允许范围内的意思表示，同时也是于法无据。 三、关于逾期办证需要强调的问题。根据办证的规范性文件要求，办理商品房产权证登记需要建设工程综合验收合格为前提条件。而综合验收又有许多复杂项目，其中相关部门出具的认可文件或准许使用文件都属于综合验收的内容，并网供电就是其中之一。因新规范的实施及政府并网用电工程迟延滞后的原因，导致未能在合同约定的时间内办理产权登记，这属于无法预见、不能避免、不能克服的因素所致。但上诉人依约向被上诉人交付了所购房屋，并未给被上诉人对房屋的实际居住和正常使用造成影响，所以，被上诉人要求支付逾期办理房屋所有权证的违约金的诉讼请求缺乏事实与法律依据。 被上诉人许刚、田昕二审未作答辩。 原审被告贵州黎筑房地产开发有限公司二审未作答辩。 原告许刚、田昕向一审法院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告给付逾期交房违约金8220.83元及按全部购房款每日万分之二计算自2017年6月30日起至办理商品房转移登记有关文书交付原告之日止的违约金（暂计至2019年4月30日为41789.21元）；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：位于贵州省××市斗篷山路××号黎筑商厦房开项目系被告黎筑都匀分公司合法取得的房地产开发项目。2016年5月24日，二原告与被告黎筑都匀分公司签订了《商品房买卖合同》，合同第三条约定：二原告向被告黎筑都匀分公司购买该项目第2幢2单元4层附404号房屋，建筑面积：88.97平方米，套内建筑面积：70.27平方米；第七条约定：房屋单价为4431.41元/平方米（按套内面积计算），总价款为311395元；第八条约定买受人应当在2017年5月21日支付全部房价款；第十一条约定：出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房；第十三条约定：出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的……逾期超过90日，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；第二十二条约定：…出卖人承诺于2017年6月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人有权退房或不退房，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。 合同签订后，原告依约向被告支付房价款311395元。2016年12月27日，案涉黎筑商厦1#、2#、3#楼在都匀建设工程质量安全监督站监督下，经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署了《工程验收会议结论》。2017年1月13日，被告黎筑都匀分公司工作人员在其微信朋友圈通知各业主办理交房。 2017年9月30日，贵州省黔南州公安消防支队作出黔南公消验字（2017）第0207号《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程消防验收合格。 2019年6月24日，都匀水岸铭门物业服务有限公司出具《证明》，内容为：兹证明徐娟、许刚系本小区（黎筑商厦）业主。徐娟名下2-22-1；2-22-4两套房子接房日期为2017年6月27日、2017年6月29日。许刚名下2-4-4、2-30-4两套房子接房日期2017年6月9日、2017年4月18日。另外，许刚名下购置的所有商铺均在2017年9月21日交房使用。 另查明：2017年8月30日，案涉黎筑商厦项目通过供电部门验收合格，将配电房移交给被告黎筑都匀分公司及都匀水岸铭门物业服务有限公司。2018年7月17日，黎筑都匀分公司出具《关于黎筑商厦配电房位置迁改的情况说明》，向都匀住建局说明案涉房屋在建设时根据南方电网新规范要求将配电房位置迁改至室外，贵州电网有限责任公司都匀供电局配套办在该情况说明上加盖公章并注明情况属实。案涉商品房目前尚未办理工程竣工验收备案表，仍未能够办理商品房转移登记。 以上事实，有当事人陈述、原告提交的《商品房买卖合同》、《收据》、黔南公消验字（2017）第0207号《建设工程消防验收意见书》、《按揭贷款收据情况说明》，被告黎筑都匀分公司提交的《工程质量验收会议结论》、《建设工程（竣工）验收签到表》、微信截图、《关于黎筑商厦配电房位置迁改的情况说明》、《工程移交确认单》、《业主家庭情况登记表》等证据在案为凭，一审法院认为上述证据与本案具有关联性，可以采信。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告黎筑都匀分公司在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示、内容真实有效且未违反法律、行政法规的禁止性规定，双方均应按照合同约定诚实、积极地履行各自义务。本案中原告已按约履行了支付房款的义务，被告黎筑都匀分公司未在约定的期限内向原告交房及交付办理商品房转移登记的相关文书，其行为已构成违约，理应承担违约责任。庭审中，二被告均抗辩被告黎筑都匀分公司已于2016年12月27日组织建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署了《工程验收会议结论》，案涉商品房符合交房条件,未构成违约，逾期交付办理转移登记有权文书系因相关部门发布新规、房屋并网供电、迁改配电房等不可抗力因素所致，故二被告应当免责。对此一审法院作如下认定：被告黎筑都匀分公司虽于2016年12月27日组织了建设、施工等单位进行了五方验收，证明该建设工程主体验收合格，但其于2018年7月17日仍向有关部门提交迁改配电房的情况说明，案涉黎筑商厦居民用电仍未达到《商品房买卖合同》约定的使用条件，且相关部门发布新规、房屋并网供电、迁改配电房原因虽会对案涉工程造成一定的影响，但尚不属于二被告不能克服的范畴，故一审法院不予采信。 关于违约金起止时间。案涉商品房目前尚未办理工程竣工验收备案表，仍未能够办理商品房转移登记。关于逾期交房违约金，原告自合同约定的交付之次日（2016年12月31日）计算至消防验收合格之日（2017年9月30日），并无不当，一审法院予以确认。二被告虽提交微信朋友圈截图及证人余某出庭作证证人证言、《业主家庭情况登记表》等证明其已于2017年1月通知业主收房，但前述证据尚不足以证明已尽到合理的通知义务及实际收房日期，故对被告的前述反驳主张，一审法院不予采信；关于逾期办证违约金，鉴于案涉商品房尚未办理商品房所有权初始登记，原告主张自合同约定的交付转移登记有关文书之次日（2017年6月30日）起算，有事实及法律依据，一审法院予以确认。 关于违约金计算标准。双方虽于合同中约定逾期交房及逾期交付转移登记文书分别按照日万分之二、万分之四计算，但二被告提出该违约金标准过高，请求法院予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”之规定，一审法院认为双方约定违约金过高，故以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量后，酌定将逾期交房违约金标准调整为以原告已付购房款311395为基数，按日万分之一计算，即自2016年12月31日起至2017年9月30日止计算为8501.08元（311395元×0.0001元/天×273天），原告仅主张8220.83元，未主张部分视为其放弃权利，一审法院不持异议，故其逾期交房违约金计8220.83元；酌定将逾期交付转移登记有关文书违约金调整为以原告已付购房款311395元为基数，按日万分之零点五计算，即自2017年6月30日起至2019年4月30日的违约金共计10416.16元（311395元×0.00005元/天×669天），并自2019年5月1日起，以原告已付购房款311395元为基数，按日利率万分之零点五向原告计付违约金至交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。因被告黎筑都匀分公司为被告黎筑公司下属分公司，该分公司已进行了工商注册登记，应以其经营管理的财产承担付款义务，故以上违约金应由黎筑都匀分公司向原告支付，不足部分由被告黎筑公司承担补充责任。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、被告贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司于本判决生效之日起十日内向原告许刚、田昕支付逾期交房违约金8220.83元；二、被告贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司于本判决生效之日起十日内向原告许刚、田昕支付逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金10416.16元，并自2019年5月1日起，以已付购房款311395元为基数，按日利率万分之零点五向原告许刚、田昕计付违约金至交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；三、被告贵州黎筑房地产开发有限公司对贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司的以上债务承担补充责任；四、驳回原告许刚、田昕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，因适用简易程序实际减半收取525元，由原告许刚、田昕负担375元，被告贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司、贵州黎筑房地产开发有限公司负担150元。 本案二审期间，双方当事人均没有提供新证据。经二审查明，上诉人与被上诉人是于2017年5月24日签订《商品房买卖合同》，一审法院认定为2016年5月24日错误，本院予以纠正。另除一审认定的交房时间错误外，其余事实与一审查明的事实一致。 本院认为，关于上诉人是否应该承担逾期交房违约责任的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条、十二条约定在商品房交付时应取得建筑工程竣工合格证明文件，供电达到使用条件，第十四条约定：“该商品房达到第十一条的约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。”本案中，上诉人虽然于2016年12月27日组织了五方验收，证明该建设工程主体验收合格，但是居民用电仍未达到合同约定的使用条件，且上诉人也未按照合同约定的方式书面通知被上诉人履行收房手续。一审认定上诉人承担逾期交房违约责任，并无不当。关于逾期交房违约金，上诉人一审时提交物业公司出具的《证明》和《业主家庭情况登记表》，因登记表上没有业主的签名确认，且上诉人亦没有提供其他有业主签名的证据对收房时间加以佐证，故上述证据不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信。鉴于双方当事人均无有力证据证明实际收房时间，而消防验收是办理工程竣工验收备案表的前提条件，故一审法院认定逾期交房违约金计算至消防验收合格之日（2017年9月30日）正确，本院予以确认。另合同约定的交房时间是2016年12月30日，但是双方当事人签订合同的时间为2017年5月24日，故在计算逾期交房违约金时，应以2017年5月25日开始计算为宜，一审法院从2016年12月31日起计算不当，本院予以纠正。对于逾期交房违约金标准，本院酌定调整为以被上诉人已付购房款311395为基数，按日万分之一计算，即自2017年5月25日起至2017年9月30日止计算为4017元（311395元×0.0001元/天×129天）。 关于上诉人是否应当承担逾期办证违约金的问题。黎筑都匀分公司上诉主张逾期办证系因相关部门发布新规、城市电力配套设施建设工程滞后建设等无法预见、不能避免、不能克服的因素所致，故黎筑都匀分公司应当免责。本案中，当出现黎筑都匀分公司所称的上述情形时，其可以通过告知购房者，协商变更合同、另行签订补充协议等方式加以解决，并非黎筑都匀分公司不能克服，但黎筑都匀分公司并未提供证据证明其实施了相应的补救行为，现其以相关部门发布新规、城市电力配套设施建设工程滞后为由主张免责，没有事实和法律依据。故对黎筑都匀分公司提出的该项主张，本院不予支持。 综上所述，上诉人黎筑都匀分公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持都匀市人民法院（2019）黔2701民初2498号第二项、第三项； 二、撤销都匀市人民法院（2019）黔2701民初2498号第一项、第四项； 三、贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司于本判决生效之日起十日内向许刚、田昕支付逾期交房违约金4017元； 四、驳回被上诉人许刚、田昕的其他诉讼请求； 五、驳回上诉人贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司的其他上诉请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费525元，由许刚、田昕负担377元，贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司、贵州黎筑房地产开发有限公司负担148元，二审案件受理费266元，由贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司负担206元，许刚、田昕负担60元。 本判决为终审判决。 审判长 彭 浩 审判员 蔡云飞 审判员 朱代昀 二０一九年十一月六日 法官助理向朝珊 书记员肖文洁