四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0191民初11082号 原告：谢福林，男，1975年1月25日出生，汉族，住：成都市成华区。 委托诉讼代理人：李影，四川文典律师事务所律师，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：胡蝶，四川文典律师事务所律师，一般授权代理人。 被告：成都新成国际经济发展有限公司，住所地：成都市机场路新加坡工业园区标准厂房六楼。 法定代表人：周学惠。 委托诉讼代理人：何萍，四川致顺律师事务所律师，一般授权代理人。 第三人：成都格睿特资产管理有限公司，住所地：四川省成都市高新区仁和街39号1栋1层1号。 法定代表人：闫佳强。 原告谢福林与被告成都新成国际经济发展有限公司（以下简称新成国际公司）及第三人成都格睿特资产管理有限公司商品房预售合同纠纷案一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告谢福林的委托诉讼代理人李影、被告新成国际公司的委托诉讼代理人何萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢福林向本院提出的诉讼请求为：1、判令被告办理建设工程竣工验收，向原告交付房屋，并按照《商品房买卖合同》的约定为原告办理房屋所有权转移登记；2、被告支付违约金逾期交房违约金、逾期完成初始登记违约金、逾期办证违约金（逾期交房违约金以购房款为本金按照每日万分之三标准从2016年1月1日起计算至实际交房之日止；逾期初始登记违约金以购房款为本金按照每日万分之一标准从2017年1月1日起计算至完成初始登记之日止；逾期办证违约金以购房款为本金按照每日万分之一标准从2017年7月5日起计算至初始登记完成之日止）；其事实与理由为：2014年4月5日，原被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》约定房屋总价款611,747元，被告于2015年12月31日前交房，于交付后550日内办理房屋所有权证。原告已支付完毕全部房款，被告至今未交付房屋也未办理房产证。原告为维护自身权益诉至本院。 被告新成国际公司辩称：1．新成国际公司存在可以据实延期交房的因素，应延期交房一年，请求法庭予以考虑，并扣除相应违约金支付时间；2、原告主张的违约金过高，请求调低；3、原告委托第三人收房，被告已向第三人实际交房，第三人已进场装修，被告交付的房屋尚未通过规划验收，尚未符合合同约定的交房条件，被告一直在进行解决，原告无权再要求被告交付房屋，也无权向被告主张逾期交房违约金。 经审理查明： 2014年4月5日，谢福林与新成国际公司签订《商品房买卖合同》，约定谢福林购买新成国际公司开发的位于成都高新区【新成国际】8幢10层1012号，房屋总价款为611747元。合同约定出卖人在2015年12月31日前向买受人交房；交房时应符合：1、该商品房已取得规划验收合格证，2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书，出卖人还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；逾期交房责任约定为：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；出卖人应在2016年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，否则每逾期一日出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得商品房房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付；买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得商品房房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。 双方签订的补充协议第五条第一款约定：如遇下列情况，出卖人可据实延期：1．不可抗力；2．买受人未付清相关款项和违约金；3．相关法律、法规、政策致使工期延误；4．经规划行政主管部门、设计单位同意的规划、设计变更所致的工期延误；5．非因出卖人过错而由政府行政部门做出的行政行为（包括但不限于行政检查、停工通知等）或者市政公共设施施工致使工期延误；6．因施工中遇罢工、社会性群体事件、道路封锁、原材料短缺等异常事件影响所致的工期延误。该协议第十条约定：买受人委托出卖人办理国有土地使用权证的，须向买受人出具《委托书》，出卖人应在买受人取得该商品房房屋所有权证书后3年内代买受人办理。 前述合同及协议签订后，谢福林向新成国际公司支付了全部房款611,747元。 根据新成国际公司举证的石羊派出所出具的地址、门牌号证明，新城国际一期现地址变更为高新区新康南二路77号，新城国际一期原1栋变更为10栋、原2栋变更为9栋、原3栋变更为8栋（案涉房屋所在楼栋）。 2016年5月12日，新成国际一期原1-3栋及其地下室竣工验收合格。2016年5月9日，新成国际一期原1-3栋及其地下室取得面积实测报告。 庭审过程中，新成国际公司认可新成国际一期尚未通过规划验收，所有楼栋的初始产权登记还未完成。 庭审过程中，被告陈述其尚未与成都格睿特资产管理公司、与原告办理交房手续，尚未将案涉房屋交付给后者。 2014年4月5日，原告与成都格睿特资产管理有限公司（以下简称格睿特公司）签订《委托经营管理合同》，约定原告委托格睿特公司经营管理案涉房屋，期限为15年，自2015年7月1日起至2030年6月30日止，委托期内，原告不参与经营管理，格睿特公司的盈亏与原告无关；格睿特公司按下列方式向原告支付经营管理收益：2015年7月1日起至2020年6月30日止，每年为房屋总价款×9%，即55,057元/年．．．每半年支付一次，自2015年7月1日起支付，原告同意格睿特公司按照经营需要进行装修，以前述商品房买卖合同约定的交房标准现状交房。当天，原告向格睿特公司出具《授权委托书》，原告委托格睿特公司行使下列权利：包含但不限于办理房屋交接手续、代交税费、招商等。 实际履行中，格睿特公司分别于2015年7月2日、2016年1月14日、7月14日向谢福林支付了约定的经营管理收益，每笔收益均为27,529元，已支付了《委托经营管理合同》约定的2015年7月1日至2016年12月31日期间的经营收益。 以上事实有当事人举证的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议、面积实测报告、竣工验收报告、地址门牌号变更证明等证据在卷佐证。 本院认为，谢福林与新成国际公司双方签订的商品房买卖合同及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，双方当事人均应按约履行。 新成国际应按约交房，在按约交房情形下，第三人有权根据授权委托书代原告收房。在被告无法按约交房情形下，第三人应征得原告同意后再行收房。故本案第三人在案涉房屋尚未符合交房条件下、在未告知原告情况下先行入场装修，且被告及第三人并未办理交房手续，故第三人的入场装修对原告并不发生交房的法律效力。 对于原告主张的自逾期之日起按已付房款每日万分之三标准计算的逾期交房违约金，本院予以支持。 对于新成国际公司主张的延期交房理由是否成立的问题，双方签订的补充协议第五条第一款约定：如遇下列情况，出卖人可据实延期．．．5．非因出卖人过错而由政府行政部门做出的行政行为（包括但不限于行政检查、停工通知等）或者市政公共设施施工致使工期延误；6．因施工中遇罢工、社会性群体事件、道路封锁、原材料短缺等异常事件影响所致的工期延误。新成国际公司以市政道路施工导致工期延误为由主张延期交房，本院认为，新成国际公司举证的市政道路施工相关的证据不足以说明该市政道路建设能够影响新成国际公司施工，能够导致新成国际公司全面停工从而影响新成国际公司工期，故新成国际公司以此为由主张延期交房，不符合合同约定的可以延期交房的情形，其理由不成立。新成国际公司以总包方原因（民工劳资纠纷引起的围堵、拖欠材料供应商货款问题等引起的停工）主张延期交房，本院认为，因总包方原因导致的工期延误，本质上属于新成国际公司开发建设过程中遇到的商业风险，不能成为新成国际公司据以延期交房的理由，故新成国际公司的前述抗辩理由不成立。综上，新成国际公司主张的延期交房理由均不成立，本院均不予采纳。新成国际公司未按合同约定时间交房，应承担逾期交房的违约责任。 对于谢福林主张的逾期办理房屋权属证书违约金问题，因被告尚未向原告交房，办证期限尚未起算，故原告要求被告支付逾期办证违约金的诉请不成立，本院不予支持。 对于谢福林主张的逾期完成初始登记违约金的诉请，合同约定新成国际公司在2016年12月31日前取得案涉房屋所在楼栋的权属证明，新成国际公司至今未取得，构成违约，应承担合同约定的违约责任。谢福林主张按合同约定的购房款每日万分之一标准计算，新成国际公司主张违约金过高请求调低，对此本院认为，完成案涉房屋所在楼栋的初始权属登记对购房者而言具有保障购房者按约取得分户产权的重要意义，事关购房者的分户权属最终是否能够顺利取得，谢福林主张的该违约金标准，年利率仅为3.65%，谢福林主张的该违约金标准并不过高，故本院不予调整。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告成都新成国际经济发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谢福林支付逾期交房违约金（计算方式为：以已付购房款611,747元为基数，按照每日万分之三标准，从2016年1月1日起计算至实际交付符合合同约定的案涉房屋之日止）； 二、被告成都新成国际经济发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谢福林支付案涉房屋所在楼栋逾期完成初始登记违约金（计算方式为：以已付购房款611,747元为基数，按照每日万分之一标准，从2017年1月1日起计算至案涉房屋所在楼栋完成初始权属登记之日止）。 三、驳回原告谢福林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费1,178元，由被告成都新成国际经济发展有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  程 洁 人民陪审员  朱灵锋 人民陪审员  张 明 二〇一九年十一月二十九日 书 记 员  舒清茏