贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终5532号 上诉人（原审被告）：毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区环东路516号（地区交警支队右侧），统一社会信用代码：915205006884421990。 法定代表人：安美华，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：余进江，系贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢成，系贵州本芳（黔西）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈永克，男，汉族，1979年4月18日出生，住贵州省毕节市。 被上诉人（原审原告）：刘朝云，女，汉族，1979年3月12日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：黄雪薇，系贵州贵达（毕节）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李道义，系贵州贵达（毕节）律师事务所律师。 上诉人毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司（以下简称“龙鑫家业”）因与被上诉人陈永克、刘朝云商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初6415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原告陈永克、刘朝云向一审法院起诉请求：1.判令被告立即为原告向房屋登记机关申请办理毕节市七星关区××（学院路）东城印象2-1305号商品房的转移登记；2.判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金暂计34833.00元（违约金以318107.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年6月4日起计至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认为事实：原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于毕节市七星关区××（学院路）“东城印象”第2幢13层5号商品房一套，房价款为318107.00元。《商品房买卖合同》约定：“出卖人承诺于2014年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方在签订合同时选填买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费按相关部门规定收取，由买受人承担。”合同还约定了其他事项。原告于合同签订之日交付首期房款96107.00元，后以银行按揭的方式向被告支付剩余购房款222000.00元。 另查明，2019年6月3日，原告向被告签署办证委托书，且双方共同申请办理涉案房屋的不动产权属证书。2019年7月1日，权属登记部门颁发涉案房屋不动产权属证书。 一审法院认为，本案争议的焦点为：一、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效；二、原告请求被告办理涉案房屋转移登记是否支持；三、被告是否应当承担违约责任，以及违约责任的期间如何认定。 关于焦点一，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2014年12月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，原则上应从2014年12月31日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2019年6月4日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年6月4日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。 受让人请求出卖人办理涉案房屋转移登记的请求权，不适用诉讼时效的规定。不动产权属证书是权利人享有该不动产权属的证明，房屋的所有权变动原则上采取登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。本案中，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费按相关部门规定收取，由买受人承担。因此，受让人请求出卖人办理并交付商品房不动产权属证书的请求权，不适用诉讼时效的规定。 关于焦点二，权属登记部门已于2019年7月1日颁发涉案房屋不动产权属证书，因此对原告请求被告办理涉案房屋转移登记的诉讼请求，本院不予支持。 关于焦点三，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2014年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”中对违约金的计算有相应约定。因此，被告应按合同约定向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日万分之一的标准，从2016年6月4日起开始计算。依据《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2014年12月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”，被告负有在2014年12月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的合同义务，但被告逾期未予交付。鉴于双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，故双方在2019年6月3日申请办理涉案商品房产权转移登记之日即视为被告履行了上述义务。因此，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金应以已付购房款318107.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年6月4日起计算至2019年6月3日止。 综上，对原告合理的诉讼请求，予以支持。而被告关于不承担违约责任的部分辩解理由不成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内向原告陈永克、刘朝云支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，该违约金以原告已付购房款318107.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年6月4日起计算至2019年6月3日止。二、驳回原告陈永克、刘朝云的其他诉讼请求。 案件受理费335.00元，由被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司负担。 上诉人毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销（2019）黔0502民初6415号民事判决第一项，改判驳回被上诉人第二项诉讼请求，改判上诉人支付被上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的截止日期为2018年5月10日或将本案发回重审。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审判决错误认定上诉人支付被上诉人违约金的截止日期，过分加重上诉人的违约责任，与客观事实不相符合。本案中，上诉人与被上诉人在双方签订的“商品房买卖合同”第二十二条第三款第四项中约定由被上诉人委托上诉人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，此时上诉人便无向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，直接由上诉人将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，此时被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际转化为披露义务，即告知被上诉人可以交付相关文书。上诉人披露义务履行完毕，可视为上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕，上诉人告知被上诉人可以交付相关文书时即为上诉人的违约责任截止日期。一审法院（2019）黔0502民初898号判决认定上诉人向该案被告的披露义务履行时间为2018年5月15日，鉴于该案的案涉房屋与本案房屋属同一期、同一栋，上诉人在向各业主即各被上诉人履行披露义务时应当为同时履行，因此，依据常理分析，上诉人本案的披露义务履行时间亦为2018年5月15日较为合理、公平。然一审法院在未查明上诉人通知被上诉人提交资料予以办证的披露信息时间的基础上，径直以本案的开庭日期作为认定上诉人支付被上诉人违约金的截止日期，显然加重了上诉人的违约金支付责任，显属认定事实的依据不足，应当予以撤销。 被上诉人陈永克、刘朝云答辩称：答辩人已将办证所需费用交给被答辩人，现涉案房屋已取得所有权初始登记，符合办理转移登记条件，故一审判决被答辩人在一定期限内为答辩人办理涉案房屋不动产权属证书，符合客观事实。被答辩人提供的（2019）黔0502民初898号判决不具公开性，其效力只及于该案双方当事人，与本案无关联性。请求维持原判。 二审审理期间，双方当事人均未提交新证据，经审理，本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：上诉人承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任应计算至何时。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定上诉人向被上诉人承担违约责任的前提是上诉人逾期向被上诉人交付办理商品房转移登记的相关文书，但根据双方又约定由上诉人代为办证的情况，上诉人依约应当履行的文书交付义务，已转化为具备文书交付条件这一前提下的披露义务，即告知被上诉人涉案房屋已具备办理商品房转移登记的条件，被上诉人据此得以向上诉人提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人代为办理转移登记。上诉人完成该披露义务，可视为其履行了合同约定的文书交付义务。上诉人提出应按一审法院（2019）黔0502民初898号判决认定上诉人披露义务履行时间2018年5月15日。经查，该判决如此认定是因该买受人自认2018年5月15日，上诉人告知其将办理所有权的所有资料提交给上诉人。故该事实不能证明上诉人已通知本案的被上诉人，与本案不具关联性，上诉人该上诉理由不能成立。根据已查明的事实，双方在2019年6月3日申请办理涉案商品房产权转移登记，原判将此时视为被告履行了上述披露义务符合客观事实。因此，上诉人上诉理由不能成立。 综上所述，上诉人毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费670元，由上诉人毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 艳 审 判 员  袁利萍 审 判 员  李中付 二〇一九年十一月二十日 法官助理  郭友浪 书 记 员  陈 鑫