北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0107民初15236号原告(反诉被告):周娜,女，1978年11月28日出生，住北京市石景山区。委托代理人：姚莉祥，北京市铭达律师事务所律师。被告(反诉原告)：北京牛牛宝贝科技有限公司，住北京市石景山区时代花园东街8号院3号楼01层111。法定代表人：周维维，总经理。被告：陶虹，女，1980年5月5日出生，住重庆市江津区。二被告共同委托代理人：张胜文，北京市明仁律师事务所律师。二被告共同委托代理人：周培杰，北京信持律师事务所律师。第三人：苏华，女，1950年11月26日出生，住北京市海淀区。原告(反诉被告)周娜诉被告(反诉原告)北京牛牛宝贝科技有限公司（以下简称牛牛宝贝公司）、陶虹、第三人苏华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)周娜之委托诉讼代理人姚莉祥，被告(反诉原告)牛牛宝贝公司、被告陶虹之共同委托诉讼代理人张胜文到庭参加了诉讼，第三人苏华经本院依法传唤，未到庭应诉，本案现已审理终结。原告(反诉被告)周娜向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与北京兴一阁美容美发有限公司于2017年8月21日签订的《租赁合同》及《补充合同》；2、请求判令被告向原告赔偿涉案房屋装饰装修费，计人民币104000元；3、请求判令被告向原告赔偿固定资产损失费10000元；4、请求判令被告向原告赔偿员工劳务费16350元；5、请求判令被告向原告赔偿经营损失费186788．2元；6、请求判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年8月21日原告（承租方）与被告一（出租方）签订了《租赁合同》。就原告承租位于北京市石景山区八角街道TSM-南区XXXX-XX璟都馨园-XXX号商铺一层房屋进行经营使用等相关事宜进行了约定。同日，双方签署了《补充合同》，补充约定了租赁期限及租金支付等事项，其中。租赁期限自2017年9月1日起至2021年3月31日止。2017年9月至2018年3月期间，租金按每月8333元计算，2018年4月至2021年3月期间，租金按每月12500元计算，每半年一付。上述协议签署后，原告依约履行了各项义务，并按被告一要求向被告二的个人银行账户按期足额交付押金及相应租金费用。同时，原告自行出资，对涉案房屋进行装饰、装修、布置附属设施，并招聘技师及员工为顾客提供美专业美容美发服务，而且在多个电子平台上对经营业务进行宣传推广，均花费了大量成本。但是被告在合同履行过程中，未按约定为原告所经营的公司在承租地址办理营业执照等工商手续，并且交付的房屋并非处于良好使用状态，多次出现漏水等现象。2018年11月，被告二要求原告与第三方重新签署租赁合同，并需支付高额租金。否则将以无权对外出租房屋为由，致使原告被动撤离，甚至在此期间被告二多次携他人在涉案经营场所向原告施加压力严重影响原告正常生活及公司的正常经营。被告上诉违反合同内容及诚实信用原则的行为，致使双方签署的合同无法继续履行并严重侵害了原告的合法权益，给原告造成了重大经济损失，其中被告二作为被告一之自然人独资股东，基于原告向被告二个人账户支付费用及被告丧失信誉的事实，原告有理由认为二被告存在财产混同的情形，故被告二应对原告遭受的经济损失承担连带责任。被告(原告)牛牛宝贝公司、陶虹辩称，不同意原告全部诉讼请求。第三人苏华未到庭应诉,未提交书面答辩意见。被告（反诉原告）牛牛宝贝公司诉称，1、请求判令被反诉人支付2019年5月24日至2019年6月3日的房屋使用费4587元；2、要求被反诉人支付违约金10000元；3、由被反诉人承担本案诉讼费。事实和理由：我公司与周娜于2017年8月21日所订立的《租赁合同》及《房屋租赁合同之补充协议》，该合同合法有效，我方一直按照合同约定履行义务，向反诉人提供了符合使用条件的房屋，反诉人始终在该房屋内经营至今。现在被反诉人无正当理由拒绝按照合同约定缴纳租金，故我方要求继续履行合同。因被反诉人拒不按照合同约定支付租金，故要求被反诉人按照合同约定支付半年的租金，并因为被反诉人迟延支付租金的违约行为，需要按照合同约定向我方支付违约金。如果承租人坚持要求解除合同，法院存在一定的可能性判决解除合同，故我方坚持要求继续履行合同。但如果法院判决解除合同，我方同意一并处理合同解除的法律后果，被反诉人应当按照合同约定的租金标准计算出的日租金417元，向反诉人支付自2019年4月1日至合同解除之日止的租金。由于房屋始终符合使用标准，且被反诉人一直在诉争房屋内经营，被反诉人应当按照日租金标准，向反诉人支付自合同解除之日起至房屋实际交付之日止的房屋使用费。由于被反诉人的违约行为造成合同解除，反诉人需要时间另行寻找租户，且商铺的租户不易寻找，故反诉人存在房屋空置期的租金损失，故被反诉人应当按照合同约定支付10000元违约金。原告（反诉被告）周娜辩称，对被答辩人提出的反诉请求均不予认可。涉案协议在履行期间是陶虹自己提出不再管相应租赁事宜，陶虹提出让原告与张金荣协商相关事宜，基于此，原告提出涉案协议于2019年3月31日解除，此后原告自行与张金荣协商了2019年4月1日起至实际搬离期间相应的使用及费用事项；其次，原告分别于2019年4月30日、5月23日向张金荣转帐支付相应的使用费用；再次，涉案房屋产权人苏华确认涉案房屋是基于苏华与张金荣签订的协议，由张金荣进行使用，因此原告认为陶虹没有就该涉案场所相应的使用权或收益权，并非其提出反诉的适格主体；最后，在涉案协议履行期间，陶虹向原告交付的房屋并非其所述情况，存在漏水问题，并未给原告办理相应的营业执照。被告提出的反诉没有事实和法律依据，请求法庭驳回。经审理查明：兴一阁为自然人独资的有限责任公司，陶虹为该公司法定代表人。2019年7月10日,兴一阁名称变更为北京牛牛宝贝科技有限公司,法定代表人由陶虹变更为邹维维。2017年8月21日，兴一阁（出租方、甲方）与周娜（承租人、乙方）签订了《租赁合同》及《房屋租赁合同之补充合同》，约定兴一阁将位于北京市石景山区八角街道TSM-南区XXXX-XX璟都馨园-XXX号商铺（以下简称诉争房屋）的一层出租给周娜用于经营美容美发。租赁期限自2017年9月1日至2021年3月31日，押金10000元。房租支付方式为：2017年9月至2018年3月，7个月房租按每月8333元支付；2017年9月1日前乙方支付9月房租8333元，2017年10月1日前支付半年房租50000元。2018年4月至2021年3月，按每月12500元支付，按半年支付。甲方同意乙方于2017年8月22日进场装修。违约责任约定，合同期间，如甲方违约，提前解除租赁合同，甲方退还押金壹万元，还须支付违约赔偿金壹万元。《房屋租赁合同之补充合同》中约定，甲方确认与房屋所有权人签订之合同真实有效。违约责任和合同终止的赔偿措施第2项约定：由于甲方原因致使本合同不能履行的，所造成的损失由甲方承担；甲方隐瞒房屋抵押状况、产权转移情况或其他权利瑕疵，致使本合同不能履行的，所造成的损失由甲方承担。合同签订后，周娜于2017年9月30日支付押金10000元，陶虹为其出具收款确认书。经查，诉争房屋商铺分为上下两层，周娜承租了一层经营美发，陶虹在二层从事经营活动，该诉争房屋的产权人为第三人苏华。在签订租赁合同的同时，周娜要求陶虹出具其与产权人之间合同，陶虹交给其一份租赁合同复印件，该租赁合同载明出租人为苏华，承租人为陶虹，租赁期限为2012年4月1日至2022年3月31日，周娜表明基于对该合同的信任，才与陶虹签订了租赁合同。庭审过程中，苏华、陶虹均表明该份租赁合同是陶虹单方制作的，是为了办执照增项允许陶虹制作的，该合同中苏华的签字都是陶虹签的。另查明，2012年2月15日，苏华与案外人孔国栋签有租赁合同，约定苏华将诉争房屋出租给孔国栋，租赁期限自2012年4月1日至2022年3月31日，租金每月8000元。2015年3月，苏华与孔国栋签署了补充租赁合同，将租赁期限更改为自2015年4月1日至2018年3月31日，租金更改为年租金14万元。陶虹称，后期孔国栋将合同权利转让给了阳小勇，阳小勇于2017年3月31日与陶虹签订了店面转让协议，将诉争房屋使用权利转让给陶虹。为证明陶虹存在违约行为，周娜提供了其与陶虹2018年11月17日的电话录音，该录音中陶虹称自己与苏华没有签订书面合同，只是持有大合同，是孔国栋和苏华签的。2019年11月20日周娜、陶虹、易辉三人的两段谈话录音，该录音陶虹称当时手中只是持有孔国栋的租赁合同。牛牛宝贝公司、陶虹认为录音是偷录的，不予认可。2018年11月20日，周娜、苏华及苏华之女三人建立群聊。在该群中，苏华表示陶虹向周娜出示的陶虹与苏华之间的租赁合同是伪造的，并对陶虹的行为表示不满。苏华对此信息截屏的真实性予以认可。2018年12月1日，苏华就诉争房屋与案外人张金荣、陶虹签订了商铺租赁合同，租赁期限自2018年12月1日至2023年11月30日，租赁期限为5年，租金每年28万元。陶虹称与张金荣为合作关系。2018年12月4日，诉争房屋楼上漏水，为避免周娜损失，事后向周娜转账8000元作为补偿。2019年3月18日，陶虹在微信中告知周娜，现在的租赁合同，两边都是张总和房东签的，具体签合同事情要和张总协商。并反问周娜：“再说了，房东也介入这事儿了，你觉得咱俩的合同还有效吗？”之后，周娜开始向张金荣交纳租金，于2019年4月30日转账12500元，于2019年5月23日转账9274元。2019年3月21日，案外人张金荣、周娜、易辉就租赁事宜进行了谈话，周娜提供录音为证，该录音中，周娜要求执行原合同标准，而张金荣主张已经给其看了新签订的租赁合同，租金已经涨了，要求年租为20万，半年按18万。陶虹认为谈话中没有自己，对真实性不予认可。2019年3月23日，周娜（承租方）与案外人北京萌鹏信息咨询有限公司（出租方）签署《租赁合同》，租用了新的经营场所，出租面积150平方米，年租金34万元。2017年3月27日，陶虹通过微信告知周娜，双方还是按原来的合同走就可以了，要求其跟张总签一下合同就可以了继续干了。2019年3月28日，周娜向陶虹邮寄了解除合同通知，告知其双方合同于2019年3月31日正式解除，解除原因为未办理工商手续、多次漏水及陶虹伪造了与产权人之间的租赁合同。2019年3月29日，周娜通过微信向陶虹发送了该解除通知的照片，陶虹回复解除通知已经收到，但不符合解除要求，要求继续履行合同，否则承担违约责任。2019年4月1日，周娜（发包方）与苏安尚品(北京)装饰工程有限公司（承包方）签订《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》，完成了对新经营场所的装修，工程造价7万元，竣工日为2019年4月22日。2019年5月23日，周娜搬离、腾空原租赁房屋，房屋钥匙留于前台，并通知张金荣签交接单，张金荣未予回复。周娜、陶虹确认房租交至2019年5月23日。为证明装修损失，周娜提供了2017年8月22日其与苏安尚品装饰工程有限公司（以下简称苏安公司）签订的《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》，开工日期2017年8月22日，竣工日期2017年9月22日。周娜主张向苏安公司支付了工程款共104000元，提供收据为证，牛牛宝贝公司、陶虹对此不予认可。关于装修付款信息，周娜提供如下证据：1、施工方委托代理人张俊微信转账记录、微信聊天截屏，该转账记录显示2017年8月22日至2018年3月15日期间，周娜向张俊转账共计56277元；2、向店内员工王雄转账用购买店铺装修材料，2017年10月22日至2017年8月17日期间共计65034元，但不能提供与王雄的微信聊天记录；3、向商家付款，2017年8至11月向北京辉煌兴隆门业有限公司、欧尚美付款共计4500元。周娜主张赔偿固定资产损失费，计人民币10000元提供用于购买美发用品的票据为证，牛牛宝贝公司、陶虹不认可该损失。周娜主张雇佣7名员工，在办理涉案房屋到新店开店，按照半个月计算，发生员工工资16350元，提供劳务合同、银行交易明细为证，牛牛宝贝公司、陶虹对此不予认可。周娜主张经营损失费186788．2元，包括:1、涉案房屋与新租赁的店铺的租金差额87483．2元（新店租金按照6．21元/平米/日计算，涉案房屋租金按照4．81元/平米/日计算,从2019年3月31日计算至2021年3月31日）；2、用于装修新店的装修费80000元、消防设施8000元、地暖11305元，提供与北京萌鹏信息科技信息咨询有限公司租赁合同、装修合同、租金收据、装修费用收据证明，牛牛宝贝、陶虹均不予认可。陶虹不能提供证据证明在经营期间，其个人财产与公司账目独立。上述事实，有租赁合同、房屋租赁合同之补充合同、北京市家庭居室装饰装修工程施工合同、收据、微信截屏、银行明细、劳务合同、录音、微信支付记录、照片、房产证及当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为，原、被告签订的租赁合同书，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应按约定履行各自的义务。本案争议焦点为周娜是否享有合同解除权，本院考虑以下几点：1、依照《房屋租赁合同之补充合同》，兴一阁需确认其与房屋所有权人签订之合同真实有效。而本案中，兴一阁作为出租方与周娜签订租赁合同时候，尚未取得与产权人的书面租赁合同。陶虹提供给周娜的其与苏华的租赁合同系其单方制作，虽第三人苏华当庭表明同意陶虹转租，但周娜提供的与苏华、苏华女儿的微信聊天记录可以看出，苏华在当时对陶虹转租是不认可的；2、2018年12月1日，陶虹和张金荣作为承租人与苏华签订了租赁合同，但陶虹在2019年3月18日给周娜的微信中隐瞒了自己系承租人之一的情况，并通知周娜与张金荣协商，基于此周娜将四月、五月租金均交于张金荣，后期找张金荣协商租赁事宜，与张金荣交接房屋。基于以上两点，兴一阁与周娜的租赁合同已经无法继续履行，故周娜享有解除权，其已经向陶虹发出了解除通知，陶虹认可收到，双方的租赁合同应于2019年3月31日解除，兴一阁应当赔偿周娜因此造成的全部合理损失，现兴一阁更名为牛牛宝贝公司，故相应责任由牛牛宝贝公司负担。周娜于2019年5月23日搬离涉案房屋，虽陶虹、牛牛宝贝公司不认可交接，但考虑到周娜与陶虹经营场所系同一地点的上下两层，且周娜已微信通知了张金荣交接，结清了房屋使用费，且陶虹并没有证据证明周娜在5月23日后仍实际使用涉案房屋，故对兴一阁要求支付2019年5月24日至2019年6月3日房屋使用费4587元及违约金10000元的诉讼请求，均不予支持。关于原告主张涉案房屋装饰装修损失，因原装饰装修已不存在，且原、被告双方都不申请鉴定。针对本案情况，结合周娜提供的装修合同、微信支付记录、合同履行程度，本院酌定装修残值损失为35000元。关于经营损失，考虑因被告的违约行为，原告另外寻找房屋经营应存在一定经营损失，关于损失数额，本院考虑以下两方面：1、原告于2019年5月23日搬离诉争房屋，新店于2019年4月22日已装修完毕，中间间隔较短，对其经营影响较小；2、新店租金虽高于涉案房屋租金，但面积大于涉案房屋，且两处房屋不属于同一位置，故综合考虑本案情况，本院酌定经营损失（含员工工资及租金差价损失）共计30000元。原告主张固定资产损失费10000元，考虑到该部分物品与美发行业相关联，具有易折旧的特性且可以搬离诉争房屋，故对原告该主张，本院不予支持。本院已经计算涉案房屋装修残值损失，故对周娜主张之新店装修损失80000元、消防设施8000元、地暖11305元，均不予支持。因在陶虹经营兴一阁期间，其不能证明个人财产与公司财产独立，故对周娜要求其承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。第三人苏华经本院依法传唤，未到庭应诉，应视为放弃抗辩和质证的权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、北京兴一阁美容美发有限公司（现更名为北京牛牛宝贝科技有限公司）与周娜签订的《租赁合同》及《房屋租赁合同之补充合同》于2019年3月31日解除；二、北京牛牛宝贝科技有限公司、陶虹于本判决生效后十日内连带赔偿周娜装修损失35000元、经营损失30000元。三、驳回周娜其他诉讼请求。四、驳回北京牛牛宝贝科技有限公司之全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6057元，由周娜负担4816元；由北京牛牛宝贝科技有限公司、陶虹负担1241元（周娜已预交，北京牛牛宝贝科技有限公司、陶虹于本判决生效后十日内直接给周娜）。反诉案件受理费165元，由北京牛牛宝贝科技有限公司负担（已预交82元，余款于本判决生效后十日内交纳）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长 朱 薇人民陪审员 崔 凯人民陪审员 郭凤香二〇一九年十一月六日书 记 员 王海玲