四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初7081号 原告：成都亿新物业管理有限公司第一分公司，住所地四川省成都高新区芳草东街129号1层。 负责人：赵海，经理。 委托诉讼代理人：刘宇，四川法典律师事务所律师。 被告：深圳市抓抓教育商业连锁管理有限公司，住所地广东省深圳市宝安区西乡街道兴业路3004号642室。 法定代表人：兰永波。 第三人：成都展望酒店管理有限公司，住所地四川省成都市锦江区走马街68号1栋3层67号。 法定代表人：向先贵。 委托诉讼代理人：廖鹏，男，系该公司员工。 第三人：成都盛邦信息技术有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区蜀锦路88号。 法定代表人：杨光英，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈千里，男，系该公司员工。 原告成都亿新物业管理有限公司第一分公司（以下简称亿新公司）与被告深圳市抓抓教育商业连锁管理有限公司（以下简称抓抓教育公司）、第三人成都展望酒店管理有限公司（以下简称展望公司）、成都盛邦信息技术有限公司（以下简称盛邦公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亿新公司委托诉讼代理人刘宇，第三人展望公司委托诉讼代理人廖鹏，第三人盛邦公司委托诉讼代理人陈千里到庭参加诉讼。被告抓抓教育公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 亿新公司向本院提出诉讼请求：1.判令抓抓教育公司支付拖欠的物业费本金10782674.41元及违约金2905356.18元；2.判令抓抓教育公司支付拖欠的水电费186910.89元。事实与理由：2016年8月12日，亿新公司与抓抓教育公司签订《七巧国租赁合同》《租赁合作协议》，由抓抓教育公司租赁位于成都市高新区蜀锦路88号裙楼x楼的房屋。双方对物业情况、租赁期限、水电气费等作出约定。后亿新公司按照约定提供了物业服务，但抓抓教育公司未能按时支付物业管理费。 抓抓教育公司未作答辩。 展望公司无答辩意见。 盛邦公司述称，案涉纠纷与其公司无关，请求法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 水电费。亿新公司庭后补交的证据不能显示出抓抓教育公司尚欠亿新公司电费173144.66元、水费13766.23元，故本院对该事实不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年8月12日，盛邦公司、深圳市七巧国教育商业连锁管理有限公司（以下简称七巧国公司）、展望公司、亿新公司签署《七巧国租赁合同》，主要约定：（1）甲方（产权人）为盛邦公司，乙方（承租人）为七巧国公司，丙方（甲方受托人）为展望公司，丁方（物业管理人）为亿新公司；（2）盛邦公司为标的物业的产权人，七巧国公司为标的物业的承租人，展望公司为根据本合同约定受托代理盛邦公司行使权利并承担义务的执行人，亿新公司为盛邦公司选聘的为本标的提供物业服务的公司；（3）租赁物业为四川省成都市高新区蜀锦路88号成都高盛金融中心裙楼-1至4层部分（1、2、3、4号楼大堂，1号楼公寓和酒店挑高大堂，3、4号楼底商及二楼除外），租赁面积约为47957.41平方米；（4）租赁期限20年，自本合同签署装修工程开始后至2017年5月31日为七巧国公司的装修期；（5）物业服务费按照15元/平方米/月收取，其中装修期结束至第一个5年期间，七巧国公司支付6.5元/平方米/月，产权方补足8.5元/平方米/月。七巧国公司在装修期内物业服务费按照6.5元/平方米/月标准减半收取；（6）物业服务费一月一付，亿新公司应在每月5日前向七巧国公司开具物业服务费增值税专用发票，七巧国公司收到发票后5个工作日内向亿新公司付款。如七巧国公司延期支付则以应付金额为基数按每天千分之二的标准向亿新公司支付迟延支付违约金；（7）经守约方书面催告后，违约方的违约行为未及时改正或补救的，违约方应向守约方支付违约金。条款约定的违约金计算标准为：能确定逾期违约金额的，每逾期一日，按逾期的违约金额万分之五计算；（8）其他事项。 2016年8月12日，展望公司、七巧国公司、亿新公司签订《租赁合作协议》，主要约定：（1）甲方为展望公司，乙方为七巧国公司，丙方为亿新公司；（2）租赁物业为四川省成都市高新区蜀锦路88号成都高盛金融中心裙楼-1至4层部分（1、2、3、4号楼大堂，1号楼公寓和酒店挑高大堂，3、4号楼底商及二楼除外），租赁面积约为13667.55平方米；（3）租赁期限20年，自本合同签署装修工程开始后至2017年5月31日为七巧国公司的装修期；（4）物业服务费按照15元/平方米/月收取，其中装修期结束至第一个5年期间，七巧国公司支付6.5元/平方米/月，甲方补足8.5元/平方米/月。七巧国公司在装修期内物业服务费按照6.5元/平方米/月标准减半收取；（5）物业服务费一月一付，亿新公司应在每月5日前向七巧国公司开具物业服务费增值税专用发票，七巧国公司收到发票后5个工作日内向亿新公司付款。如七巧国公司延期支付则以应付金额为基数按每天千分之二的标准向亿新公司支付迟延支付违约金；（6）经守约方书面催告后，违约方的违约行为未及时改正或补救的，违约方应向守约方支付违约金。条款约定的违约金计算标准为：能确定逾期违约金额的，每逾期一日，按逾期的违约金额万分之五计算；（7）其他事项。 合同签订后，七巧国公司开始使用案涉房屋并进行装修。 2017年11月8日，亿新公司向七巧国公司、案外人成都七巧国教育科技有限公司致《关于请支付物业服务费的函》，要求支付签约后至2017年5月31日装修期内的物业服务费1802530.08元，2017年6月1日至2017年10月31日的物业服务费2002811.2元。 2017年12月，亿新公司收到七巧国公司付物业费200280.80元。 2018年1月18日，七巧国公司通过案外人成都七巧国教育科技有限公司支付物业服务费10万元。 2018年1月22日，七巧国公司通过案外人成都七巧国教育科技有限公司支付水电费10万元。 2018年4月15日，亿新公司向七巧国公司、案外人成都七巧国教育科技有限公司致《关于请支付物业服务费的函》，要求支付2016年8月签约后拖欠的物业服务费6208714.72元。该函件同时载明七巧国公司于2017年12月曾支付物业费200280.80元。 2018年5月2日，亿新公司向七巧国公司、案外人成都七巧国教育科技有限公司致《物业服务欠费催收函》，要求支付2016年9月1日至2017年5月31日的物业费1802530.08元，2017年6月1日至2017年12月31日的物业费2803935.68元，2018年1月1日至2018年4月30日的物业费1602248.96元。 2018年5月17日，七巧国公司通过成都七巧国教育科技有限公司支付物业服务费100万元。 2018年7月18日，七巧国公司通过成都七巧国教育科技有限公司支付物业服务费100万元。 2019年4月23日，盛邦公司、展望公司向抓抓教育公司发出《解除通知书》，要求解除2016年8月12日签订的《七巧国租赁合同》。 另查明，抓抓教育公司历史名称中包括“深圳市七巧国教育商业连锁管理有限公司”。 本院认为，民事合同系当事人订立权利义务关系的自由意思表示，依法成立的合同关系受法律保护，合同相对人均应按照合同享有权利、履行义务，未能履行合同规定义务的，依法承担违约责任。《七巧国租赁合同》《租赁合作协议》系多方主体真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合同自各方在合同上盖章即成立生效。亿新公司为抓抓教育公司提供物业服务，抓抓教育公司应该按照合同约定按时交纳物业费。抓抓教育公司未能按时支付的，应当承担违约责任，立即支付未付物业费。双方约定有物业费逾期支付违约金，抓抓教育公司还应支付违约金。 关于应付物业费。抓抓教育公司租赁面积为61624.96平方米。根据合同约定，2016年8月12日至2017年5月31日为装修期，物业费收取标准应为3.25元/平方米/月。2017年6月1日后，物业费收取标准应为6.5元/平方米/月。亿新公司主张截止2019年4月23日的应付物业费共计11055517.82元（详见附录一）。抓抓教育公司累计支付物业费2300280.8元，故还应支付亿新公司物业费8755237.02元。 关于逾期支付违约金。结合双方约定，考虑到工作日可能存在延后的情况，本院确定每月12日为物业费交纳时间。2016年8月的物业费同2016年9月物业费一期支付。抓抓教育公司支付的款项全部用于抵扣物业费。亿新公司仅主张截止2019年4月23日的逾期违约金，系其对民事权利的自由处分，本院予以确认。截止2019年4月23日，抓抓教育公司应支付逾期违约金2012769.33元。（详见附录二） 关于水电费。亿新公司的主张没有事实基础，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、被告深圳市抓抓教育商业连锁管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告成都亿新物业管理有限公司第一分公司支付物业服务费8755237.02元、违约金2012769.33元； 二、驳回原告成都亿新物业管理有限公司第一分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费89360元，减半收取计44680元，由被告深圳市抓抓教育商业连锁管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  解文阳 二〇一九年十一月七日 书记员  王 琴                            时间                       面积                       单价                       应缴物业费                       累计应付金额                               2016.8.12-2016.8.31                       61624.96                       3.25                       133520.75                       133520.75                               2016年9月                       61624.96                       3.25                       200281.12                       333801.87                               2016年10月                       61624.96                       3.25                       200281.12                       534082.99                               2016年11月                       61624.96                       3.25                       200281.12                       734364.11                               2016年12月                       61624.96                       3.25                       200281.12                       934645.23                               2017年1月                       61624.96                       3.25                       200281.12                       1134926.35                               2017年2月                       61624.96                       3.25                       200281.12                       1335207.47                               2017年3月                       61624.96                       3.25                       200281.12                       1535488.59                               2017年4月                       61624.96                       3.25                       200281.12                       1735769.71                               2017年5月                       61624.96                       3.25                       200281.12                       1936050.83                               2017年6月                       61624.96                       6.5                       400562.24                       2336613.07                               2017年7月                       61624.96                       6.5                       400562.24                       2737175.31                               2017年8月                       61624.96                       6.5                       400562.24                       3137737.55                               2017年9月                       61624.96                       6.5                       400562.24                       3538299.79                               2017年10月                       61624.96                       6.5                       400562.24                       3938862.03                               2017年11月                       61624.96                       6.5                       400562.24                       4339424.27                               2017年12月                       61624.96                       6.5                       400562.24                       4739986.51                               2018年1月                       61624.96                       6.5                       400562.24                       5140548.75                               2018年2月                       61624.96                       6.5                       400562.24                       5541110.99                               2018年3月                       61624.96                       6.5                       400562.24                       5941673.23                               2018年4月                       61624.96                       6.5                       400562.24                       6342235.47                               2018年5月                       61624.96                       6.5                       400562.24                       6742797.71                               2018年6月                       61624.96                       6.5                       400562.24                       7143359.95                               2018年7月                       61624.96                       6.5                       400562.24                       7543922.19                               2018年8月                       61624.96                       6.5                       400562.24                       7944484.43                               2018年9月                       61624.96                       6.5                       400562.24                       8345046.67                               2018年10月                       61624.96                       6.5                       400562.24                       8745608.91                               2018年11月                       61624.96                       6.5                       400562.24                       9146171.15                               2018年12月                       61624.96                       6.5                       400562.24                       9546733.39                               2019年1月                       61624.96                       6.5                       400562.24                       9947295.63                               2019年2月                       61624.96                       6.5                       400562.24                       10347857.87                               2019年3月                       61624.96                       6.5                       400562.24                       10748420.11                               2019年4月                       61624.96                       6.5                       307097.72                       11055517.82                附录一 附录二                            时间                       面积                       单价                       应缴物业费                       应付时间                       累计应付金额                       逾期天数                       上月逾期支付违约金                               2016.8.12-2016.8.31                       61624.96                       3.25                       133520.75                       2016/9/12                       133520.75                       0                       -                               2016年9月                       61624.96                       3.25                       200281.12                       2016/9/12                       333801.87                       0                       -                               2016年10月                       61624.96                       3.25                       200281.12                       2016/10/12                       534082.99                       31                       5173.93                               2016年11月                       61624.96                       3.25                       200281.12                       2016/11/12                       734364.11                       30                       8011.24                               2016年12月                       61624.96                       3.25                       200281.12                       2016/12/12                       934645.23                       31                       11382.64                               2017年1月                       61624.96                       3.25                       200281.12                       2017/1/12                       1134926.35                       31                       14487.00                               2017年2月                       61624.96                       3.25                       200281.12                       2017/2/12                       1335207.47                       28                       15888.97                               2017年3月                       61624.96                       3.25                       200281.12                       2017/3/12                       1535488.59                       31                       20695.72                               2017年4月                       61624.96                       3.25                       200281.12                       2017/4/12                       1735769.71                       30                       23032.33                               2017年5月                       61624.96                       3.25                       200281.12                       2017/5/12                       1936050.83                       31                       26904.43                               2017年6月                       61624.96                       6.5                       400562.24                       2017/6/12                       2336613.07                       30                       29040.76                               2017年7月                       61624.96                       6.5                       400562.24                       2017/7/12                       2737175.31                       31                       36217.50                               2017年8月                       61624.96                       6.5                       400562.24                       2017/8/12                       3137737.55                       31                       42426.22                               2017年9月                       61624.96                       6.5                       400562.24                       2017/9/12                       3538299.79                       30                       47066.06                               2017年10月                       61624.96                       6.5                       400562.24                       2017/10/12                       3938862.03                       31                       54843.65                               2017年11月                       61624.96                       6.5                       400562.24                       2017/11/12                       4339424.27                       30                       59082.93                               2017年12月                       61624.96                       6.5                       400562.24                       2017/12/12                       4739986.51                       31                       67261.08                               2018年1月                       61624.96                       6.5                       400562.24                       2018/1/12                       4940267.95                       31                       70365.44                               2018年2月                       61624.96                       6.5                       400562.24                       2018/2/12                       5240830.19                       28                       67763.75                               2018年3月                       61624.96                       6.5                       400562.24                       2018/3/12                       5641392.43                       31                       81232.87                               2018年4月                       61624.96                       6.5                       400562.24                       2018/4/12                       6041954.67                       30                       84620.89                               2018年5月                       61624.96                       6.5                       400562.24                       2018/5/12                       6442516.91                       31                       93650.30                               2018年6月                       61624.96                       6.5                       400562.24                       2018/6/12                       5843079.15                       30                       81637.75                               2018年7月                       61624.96                       6.5                       400562.24                       2018/7/12                       6243641.39                       31                       90567.73                               2018年8月                       61624.96                       6.5                       400562.24                       2018/8/12                       5644203.63                       31                       81276.44                               2018年9月                       61624.96                       6.5                       400562.24                       2018/9/12                       6044765.87                       30                       84663.05                               2018年10月                       61624.96                       6.5                       400562.24                       2018/10/12                       6445328.11                       31                       93693.87                               2018年11月                       61624.96                       6.5                       400562.24                       2018/11/12                       6845890.35                       30                       96679.92                               2018年12月                       61624.96                       6.5                       400562.24                       2018/12/12                       7246452.59                       31                       106111.30                               2019年1月                       61624.96                       6.5                       400562.24                       2019/1/12                       7647014.83                       31                       112320.02                               2019年2月                       61624.96                       6.5                       400562.24                       2019/2/12                       8047577.07                       28                       107058.21                               2019年3月                       61624.96                       6.5                       400562.24                       2019/3/12                       8448139.31                       31                       124737.44                               2019年4月                       61624.96                       6.5                       307097.72                       2019/4/12                       8755237.02                       30                       126722.09                               2019.4.13-2019.4.23                                                                                                                                     11                       48153.80                                                                                                                                                                   合计                       2012769.332