北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初53299号原告：北京侨福置业有限公司，住所地北京市朝阳区东大桥路9号。法定代表人：黄培修。委托诉讼代理人：谢晨艳，女，1994年2月19日出生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：王宪礼，男，1983年5月23日生，汉族，该公司员工。被告：深圳秦商股权投资管理有限公司，住所地深圳市罗湖区黄贝街道爱国路金通大厦A座二层。法定代表人：刘鸿羽。原告北京侨福置业有限公司（以下称原告）与被告深圳秦商股权投资管理有限公司（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谢晨艳、王宪礼到庭参加了诉讼。被告经本院依法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、要求判令双方之间签订的《租赁合同》、《物业服务合同》于2018年10月30日解除；2、判令被告向原告支付2018年10月1日至2018年10月30日期间的租金205002元、物业服务费21200元、线路占用费392.2元、2018年8月1日至2018年10月30日期间的电费2219.04元、智能卡工本费341.04元、灯管费320.16元、插拔灯费用243.6元、人工费89.04元。3、判令被告向原告支付因欠付上述第1项所欠租金、物业服务费、电费及线路占用费产生的逾期付款违约金，以各项拖欠费用为基数，自各项费用应付款而未付款之日计算至实际给付之日，按照中国银行同期贷款利率的四倍的标准计算。4、判令被告向原告支付自2017年11月1日至2018年9月17日期间因迟延付款产生的违约金5322.85元。5、判令被告支付装修期内的租金410004元。6、判令被告赔偿原告将租赁房屋恢复至大厦竣工时的初始交付状态而产生的费用426805.72元。7、判令被告向原告支付中介费205000元。8、判令被告向原告支付因被告违约导致租赁合同提前解除产生的违约金678606元。事实与理由：原告与被告于2017年4月28日签订了《租赁合同》，约定被告承租原告位于北京市朝阳区东大桥路9号楼1单元401室内A04、A09单元（以下称租赁房屋），租赁期限三年，自2017年5月15日至2020年5月14日，每月租金为205002元（含增值税）。物业服务费每月为21200元。租赁期内，被告应按时向原告支付租金等费用，如未按时支付，被告构成违约，被告应当向原告支付因逾期付款产生的违约金，租金期内，如被告违约，原告有权按照租赁合同的约定追究违约责任，此外，原告还有权根据租赁合同的约定解除租赁合同。同日，原、被告签订了《物业服务合同》，约定被告委托原告为租赁房屋提供物业服务。2018年10月1日被告开始欠付租金、物业服务费等费用。此后，原告向被告发送《解约通知函》，2018年10月30日被告签收原告向其发送的《解约通知函》，故双方之间的租赁合同、物业合同均于2018年10月30日解除。但被告未将涉案房屋恢复至大厦竣工时的初始交付状态。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月28日，原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订《租赁合同》，约定：1、本合同项下租赁房屋位于北京市朝阳区东大桥路9号楼1单元401室内A04、A09单元。租赁期限三年，自2017年5月15日至2020年5月14日。月租金为195240元，价税租金为每月205002元。2、租赁保证金：乙方应于本合同签署之日起五个工作日或租赁房屋交付日当日，向甲方支付租赁保证金678606元，以担保乙方切实履行本合同项下的各项约定义务。3、物业服务费及共用事业费等费用：物业服务费每月20000元，价税合计每月21200元。4、如乙方未按本合同约定时间及金额足额向甲方或物业公司支付租金、物业服务费等，甲方有权（但无义务）扣除等额的租赁保证金以冲抵乙方上述应付未付款项，不足部分，甲方有权继续向乙方追偿。该等扣除租赁保证金的行为亦不会减轻或免除乙方逾期付款的违约责任。如因乙方违约造成甲方损失，在双方书面确认或经法院判决后，应由乙方向甲方支付的违约金、赔偿金、滞纳金等，甲方有权（但无义务）扣除等额的租赁保证金以冲抵乙方上述赔偿款项，不足部分，甲方有权继续向乙方追偿。本合同提前解除，对于存在争议未决且影响上述费用结算的事项，甲方保留且暂不退还该部分等额租赁保证金的权利，待争议最终解决后再对该暂扣部分进行无息结算。5、乙方未按照本合同或《物业服务合同》的约定交付或补足租金、物业服务费、租赁保证金、公用事业费及本合同项下的其他费用以及相应的增值税，应按照应付未付金额千分之五的标准按日支付逾期付款违约金。6、在下列情况下，甲方有权经书面通知乙方，立即解除合同，乙方未按本合同或《物业服务合同》的约定支付任何款项超过七天的，甲方解除合同后，乙方应按照合同解除前乙方应付未付金额千分之五标准按日支付逾期付款违约金。7、因乙方违约导致本合同解除，甲方有权没收租赁保证金，此外，乙方还应按本合同房屋交还程序将租赁房屋交还给甲方。乙方还应向甲方支付相当于月租金及月物业服务费之和的三倍金额作为违约金。双方确认，甲方没收违约金仅为因乙方违约导致本合同提前解除而给甲方造成的损失赔偿的一部分，与违约金无涉。8、因乙方违约导致本合同解除，乙方应向甲方支付甲方因与乙方签署本合同而向第三方支付的中介费/佣金。9、装修期自2017年5月15日至2017年7月14日。装修期内，乙方无需向甲方支付该期间内的租金。如本合同因乙方原因提前解除的，则乙方除应当按照相应条款约定承担违约责任外，还应向甲方补交装修期内的租金，即410004元。2017年4月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业服务合同》，约定乙方就租赁房屋及租赁房屋所在大厦委托甲方提供物业服务，甲方接受该委托。物业服务期限自2017年5月15日至2020年5月14日，如租赁合同提前解除的，本合同自动提前解除，且解除期限与租赁合同的解除日相同。乙方每月应支付的物业服务费为20000元，价税合计每月21200元。乙方应于每个日历月的1日或之前提前支付该日历月的物业服务费。合同签订后，原告认可被告已支付租金和物业服务费至2018年9月30日，2018年10月1日之后未再交纳任何费用。并认可被告交纳了租赁保证金678606元。因被告违约，原告不同意退还该笔租赁保证金，并主张其依据合同约定，有权没收该笔款项。故原告主张没收租赁保证金，且不同意冲抵租金、违约金等费用。原告向被告发送《解约通知函》，通知被告自收到解约通知函之日起，正式解除双方之间签订的租赁合同和物业服务合同，被告于2018年10月30日签收。2018年10月30日，原告作为甲方于被告作为乙方签订《交接确认书》，约定乙方于2018年10月30日将租赁房屋交还予甲方。交还租赁房屋时，乙方未将租赁房屋恢复至无装修状态。《租赁合同》等协议因乙方违约而提前解除，本《交接确认书》的签署不以任何形式或方式免除或减轻乙方应承担的违约责任。关于迟延付款违约金，原告提交中国工商银行业务回单凭证，证明被告于2017年11月、2018年1月、2018年3月、2018年9月均迟延支付当月的租金、物业服务费及线路占用费。关于电费，原告提交电表读数登记表、通知单、业务回单（付款）凭证，发票，证明被告拖欠2018年8月1日起至2018年10月30日期间的电费2219.04元，原告已经实际代为交纳。庭审中，原告提交合同外服务收缴通知单，证明2018年8月24日被告发生智能卡以旧换新费用341.04元。2018年10月30日被告发生灯管维修费320.16元、插拔灯维修费用243.6元、人工费89.04元。另，原告提交收费通知，证明被告欠付线路占用费392.2元。关于恢复原状费用及中介费，原告提交《复原工程施工合同》、发票、进账单，证明原告为租赁房屋恢复原状支出426805.72元。原告提交其与北京京置伟业房地产经纪有限公司签订的《客户确认书》、发票、进账单，证明原告支出中介费205000元。本院认为：被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利，不影响本院根据查明的事实依法缺席判决。原、被告签订的《租赁合同》及《物业服务合同》系双方真实意思的表示，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告逾期七日内未交纳租金构成根本违约，原告有权单方解除合同，2018年10月30日被告收到《解约通知函》，故本院认定原、被告之间的《租赁合同》及《物业服务合同》于2018年10月30日解除。现被告未就其已向原告支付2018年10月1日至2018年10月30日期间的租金、物业服务费、线路占用费、2018年8月1日起至2018年10月30日期间的电费、智能卡以旧换新费用、灯管维修费、插拔灯维修费用、人工费进行举证，应该按照约定支付上述费用。关于装修期内的租金，本院根据合同约定及履行情况对原告的该项诉讼请求予以酌定。关于恢复原状费用，根据双方的《交接确认书》，在交接时被告未将房屋恢复至交付时的毛坯状态，故原告要求被告支付恢复原状的费用，符合合同约定，本院予以支持。关于中介费，合同约定因被告违约导致合同解除，被告应当向原告支付中介佣金，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。最后，被告已向原告交纳保证金678606元，因被告违约致使合同解除，原告有权按照合同约定没收该保证金，不予退还。现原告同时主张迟延付款违约金、逾期付款违约金和提前解除合同违约金，综合考虑到双方合同的实际履行情况、原告的损失情况等因素，本院判令被告已交纳的保证金作为提前解除合同违约金不予退还，并对于原告主张迟延付款违约金及逾期付款违约金，不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告北京侨福置业有限公司与被告深圳秦商股权投资管理有限公司签订的《房屋租赁合同》、《物业服务合同》于二〇一八年十月三十日解除；二、被告深圳秦商股权投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告北京侨福置业有限公司支付租金二十万五千零二元、物业服务费二万一千二百元、电费二千二百一十九元零四分、线路占用费三百九十二元二角、智能卡工本费三百四十一元零四分、灯管费三百二十元一角六分、插拔灯费用二百四十三元六角、人工费八十九元零四分；三、被告深圳秦商股权投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告北京侨福置业有限公司支付装修期内租金二十万五千零二元；四、被告深圳秦商股权投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告北京侨福置业有限公司支付恢复原状的费用四十二万六千八百零五元七角二分；五、被告深圳秦商股权投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告北京侨福置业有限公司支付中介费二十万五千元；六、驳回原告北京侨福置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费560元，由被告深圳秦商股权投资管理有限公司负担（原告北京侨福置业有限公司已垫付，被告深圳秦商股权投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京侨福置业有限公司）。案件受理费22638元，由原告北京侨福置业有限公司负担5349元（已交纳）；由被告深圳秦商股权投资管理有限公司负担17289元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  于 爽人民陪审员  李春花人民陪审员  何劲梅二〇一九年十一月十九日书 记 员  张子茹