达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1702民初3409号 原告：黄贤柏，男，1977年1月14日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 原告：彭忠莉，女，1982年5月10日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 被告：成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司，住所地达州市通川区新宁街56号1层17号。 负责人：肖秋华。 被告：成都新屹华房地产开发有限公司，住所地成都市青羊区百花潭路8号5层508室。 法定代表人：肖秋华。 二被告共同委托诉讼代理人：黄承志，四川法之缘律师事务所律师。 原告黄贤柏、彭忠莉与被告成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司、成都新屹华房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂转为普通程序，并于2019年11月7日公开开庭进行了审理。原告彭忠莉及被告成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司、成都新屹华房地产开发有限公司的共同委托诉讼代理人黄承志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告黄贤柏、彭忠莉向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付从2018年5月1日起至起诉之日（2019年6月20日）止，共426日逾期交房违约金11276.22元，并按照26.47元／日承担从起诉之日起至实际验收合格房屋之日止的违约金（违约金计算方式房屋总价款264737＊0.0001＝26.47元／天，违约金暂计至2019年6月20日）；2.本案全部诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告黄贤柏、彭忠莉变更诉讼请求为违约金至2019年5月8日。事实和理由：2017年6月24日，被告（出卖人成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司）与原告（买受人黄贤柏、彭忠莉）双方共同签订了《商品房买卖合同（预售）》。原告购买达州市通川区房屋。被告应按合同第18条约定于2018年4月30日将验收合格的商品房交付原告使用。如被告未在合同约定期限内交房；应当按照合同第19条约定：逾期在90日后，买受人要求继续履行合同的：出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（264737＊0.0001＝26.47元／天）。签订合同后原告按合同第8条约定已于当日向被告一次性支付该商品房全部价款，已履行完毕全部付款义务。但被告未按照合同约定将验收合格的房屋交付原告使用。经原告及其他业主多次催促，被告方工作人员于2018年12月30日电话通知原告验房及办理入住手续，但小区相应配套设施并未完善甚至未完工，且存在众多质量问题以及虚假宣传；同时也未出示《质量保证书》、《房屋使用说明书》及任何验收备案文件，更未将验收合格的房屋交付给原告。经多次多方渠道向相关部门投诉咨询后；在住建局协调下要求被告继续完善交房手续及整改工作；同时被告方相关领导同意按合同约定支付违约金；但事后被告至今未履行。原告认为，被告延迟交房，即不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，依法依约均应承担违约责任。原告多次向被告主张将合格房屋交付使用并支付违约金，至今未达成一致协商意见。原告为维护其合法权益，遂诉讼来院。 被告成都新屹华房地产开发有限公司、成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司辩称，1.被告成都新屹华房地产开发有限公司不是本案适格的诉讼主体，依照《民事诉讼法》等规定，本案被告成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司是依法设立并领取营业执照的分支机构，有独立的财产能够独立承担民事责任。同时，原告仅与被告成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司签订商品房买卖合同，根据合同的相对性，原告要求被告成都新屹华房地产开发有限公司承担民事责任，缺乏法律依据，应当依法驳回原告对被告成都新屹华房地产开发有限公司的起诉。2.被告成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司与原告签订的合同约定了交房时间，延期交房是事实，但是延期交房符合合同和补充协议所约定的延期交房的条款约定，因此被告成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司延期交房具备买卖双方所约定的免责事由，不应当承担违约责任。3.对于出现延期的情况，被告成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司在售楼部张贴了通知及在达州广播电视报刊登公告确定了延期交房的具体时间，1号楼于2018年12月31日交房，2号楼于2019年4月30日交房，并且1、2号楼已经竣工验收合格，符合法定的交房条件。综上，请求依法驳回原告对成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司的诉讼请求并驳回对成都新屹华房地产开发有限公司的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司是成都新屹华房地产开发有限公司设立的分公司，领取了营业执照。位于达州市通川区的“达州市秦巴电商谷”商住项目系被告成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司开发的工程项目。2017年3月21日，原告黄贤柏、彭忠莉（买受人，乙方）与被告成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司（出卖人，甲方）签订了《商品房买卖合同（预售）》，该合同主要约定：“1.黄贤柏、彭忠莉购买通川区商品房一套；2.建筑面积85.83㎡，房屋总价264737元，付款方式贷款方式付款，买受人于2017年3月21日前支付首期房价款84737元；3.该商品房为预售许可证通川（2017）房预售证第9号下第1幢17层17-2号；4.商品房交付条件，该商品房已取得竣工验收报告；5.出卖人在2018年4月30日前向买受人交付该商品房。有以下原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人：①不可抗力；②因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为、禁止车辆进出该商品房所在施工场地而导致工期延误的；③因拆迁延误引起工期延误的；6.除不可抗力外，出卖人未按照本合同约定的时间向买受人交付该商品房的，按照逾期时间，分别处理，逾期在90日之内……，逾期在90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。同日，双方签订了《商品房买卖合同补充协议》，该协议主要约定：“对《商品房买卖合同》第十九条逾期交房的补充约定发生下列情形导致合同项下商品房逾期交付，可据实予以延期，但出卖人应出具相关证明文件作为免责依据：Ｆ因政府通知停工、政府拆迁问题；Ｇ因国家有关法律、法规、政策改变、政府限制性行为导致工期延误的；Ｈ因拆迁延误引起工期延误的”。合同签订后，原告依约向被告成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司支付了住房首付款，并以按揭方式支付了住房余款。 另查明，2017年5月11日，被告成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司向达州市通川区委区人民政府提交《关于秦巴电商谷迫在眉睫需解决拆迁的报告》，请求政府相关部门在2017年5月底解决宗地附属建筑物的拆迁事宜，以使“秦巴电商谷”2号楼如期开业。 2018年3月14日，被告成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司向达州市通川区人民政府再次提交《关于“秦巴电商谷未拆迁建筑”后续问题的报告》，其中载明：“由于宗地内之前的一系列的拆迁问题，解决难度很大，因而造成了电商谷开工延期和工程进度严重滞后。因未拆迁建筑的影响，导致工程迟迟未能结束，没有通过验收。由于本项目宗地内还有未拆迁建筑存在，致使秦巴电商谷无法达到竣工条件，也无法通过验收，因而造成已购买秦巴电商谷业主无法按时接房。现在业主群体情绪非常大、出现很多不稳定因素。特请求区政府在最快时间内组织相关部门和人员拆除秦巴电商谷项目内尚未拆迁的建筑”。 案涉项目拆迁安置工作于2016年3月启动，历时三月基本完成，仅剩住户杨伦洪、杨伦华、杨利、杨琴未解决。2017年1月22日，达州市国土资源局通川分局对“秦巴电商谷”项目宗地内住户杨伦洪的拆迁安置事宜进行协调处理，并达成了《房屋拆迁补偿安置协议》，2018年8月22日，该局又对案涉项目内住户杨伦华、杨利、杨琴的拆迁安置事宜进行协调，并签订《房屋拆迁补偿安置协议》，发放《房屋拆迁安置卡》。至此，案涉项目拆迁安置工作全部得以解决。 2018年3月26日，被告成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司在达州广播电视报刊登《公告》，主要内容：我公司开发建设的“秦巴电商谷”商住项目，因项目内拆迁工作滞后（至今尚存在未拆迁建筑）、因环境督察原因政府要求停工数月等不可抗力因素，造成工程进度严重延期，导致无法达到按期交房条件。为此，根据《商品房买卖合同》第十八条之约定，现决定将交房时间作如下调整：1.秦巴电商谷1号楼从2018年12月31日起开始交房；秦巴电商谷2号楼从2019年4月31日起开始交房。若在上述时间未能交房，按《四川省商品房买卖合同》第十九条逾期交房责任的约定执行。被告成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司还将此《公告》张贴在小区内墙上。 2018年12月25日，施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、质检单位对秦巴电商谷1号楼进行了竣工验收，并取得竣工验收报告；2019年4月21日，五单位又对秦巴电商谷2号楼1、2、3单元进行了竣工验收，并取得竣工验收报告。2018年12月12日、2019年4月30日，被告成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司在其售楼部张贴交房公告，并在小区内拉横幅的方式分别告知1、2号楼业主验房、接房。 本院认为，原告黄贤柏、彭忠莉于2017年3月21日与被告成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方真实意思表示，不违背法律法规强制性规定，合法有效，本院予以确认，各方当事人均应依约享受权利和履行义务。一、关于被告应否承担违约责任问题。诉讼过程中，被告提交了竣工验收报告，证实案涉商品房已经五方责任主体验收合格，符合合同约定的交付条件，被告未在约定期限内交房，其对该事实予以认可，但其提交了《关于秦巴电商谷迫在眉睫需解决拆迁的报告》、《关于“秦巴电商谷未拆迁建筑”后续问题的报告》及杨伦洪、杨伦华、杨利、杨琴《房屋拆迁补偿安置协议》、《房屋拆迁安置卡》，上述证据形成证据锁链，相互印证，能够证实确系拆迁问题影响了施工进度和竣工验收。拆迁事由导致工期延误符合原、被告补充协议约定的免责事由，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，违反了合同法当事人约定优先原则，故本院不予支持。二、关于被告成都新屹华房地产开发有限公司是否具备诉讼主体资格问题。被告成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司是被告成都新屹华房地产开发有限公司依法设立并领取营业执照的分支机构，依照《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”规定，被告辩称成都新屹华房地产开发有限公司不是适格主体，请求驳回原告对该公司的起诉的意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 驳回原告黄贤柏、彭忠莉的全部诉讼请求。 案件受理费50元，由原告黄贤柏、彭忠莉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于达州市中级人民法院。 审 判 长  侯学全 人民陪审员  曲绍菊 人民陪审员  吴让菊 二〇一九年十一月二十日 书 记 员  李红秀