北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初50055号原告：北京万通鼎安国际物业服务有限公司，住所地北京市怀柔区庙城镇庙城村临300号401室。法定代表人：赵元旗，董事长。委托诉讼代理人：胡克强，北京市地平线律师事务所律师。委托诉讼代理人：李俊领，男，1990年3月22日出生。被告：杨丽，女，1964年11月14日出生。原告北京万通鼎安国际物业服务有限公司（原名称为万通鼎安国际物业管理顾问有限公司，于2007年8月14日变更为现名称，以下简称万通公司）与被告杨丽物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万通公司的委托诉讼代理人胡克强、李俊领，被告杨丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万通公司向本院提出诉讼请求：1、判令杨丽支付2016年1月1日至2016年12月31日、2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费18706元；2、判令杨丽支付逾期支付物业费的滞纳金18706元。事实和理由：2006年1月，万通公司开始为亚运新新家园小区提供物业服务，杨丽为该小区某某号房屋（以下简称某某号房屋）的业主，万通公司依据前期物业服务合同的约定提供了物业服务，但是杨丽拒不交纳物业服务费，至今尚拖欠物业服18706元，经多次催要未果，故万通公司诉至本院。杨丽辩称：我是某某号房屋的业主，但是不同意万通公司的全部诉讼请求。我方认为万通公司没有尽到物业服务义务，2017年双方有过一次诉讼，当时因为我住的地方一楼有在建的阳光房，这是违法建筑，所以我才拒绝交纳物业费，我方向物业公司进行了告知，但是万通公司没有进行阻拦，阳光房建成后万通公司也未进行处理，对我的生活造成了很多不方便，后来小区内很多业主都开始加盖违法建筑，万通公司均未进行阻拦。另外，万通公司的保安、保洁方面均存在许多问题，地下车库的停车秩序特别混乱，没有保安进行管理，地下车库无人打扫，电梯内环境脏乱，保洁人员没有及时进行清理。小区的提供的热水不干净，影响正常使用。关于滞纳金，我方不同意承担，因为物业公司的服务存在问题我才不交物业费，我方并非恶意欠费，不应当支付滞纳金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月21日，某1公司（以下简称某1公司）作为甲方，万通公司作为乙方，签订《亚运新新家园物业服务合同》，约定甲方委托乙方对甲方开发建设的亚运新新家园项目提供物业服务。物业名称：亚运新新家园，物业类型：住宅。坐落位置：某2号。本合同物业服务期限为2012年7月1日至2013年4月30日，在本合同有效期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。在物业服务区域内，乙方提供的物业服务内容包括但不限于：物业共用部位的维修养护和管理，物业共用设施设备的维修养护、运行和管理；物业公共设施和附属建筑物、构筑物的运行、养护和管理；公共绿地、花木、建筑小品和代征绿地的养护和管理；公共环境卫生；维护园区内车辆行驶秩序；维持公共秩序；消防管理服务等等。对业主及物业使用人违法《临时管理规约》的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、诉讼等措施等。物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准公寓：3.3元/月·平方米，联排别墅：2.5元/月·平方米，车位服务费90元/个·月。业主应于开发商《入伙通知书》约定的交楼之日起交纳首年物业服务资金，第二年起可按季度、年度缴纳物业服务资金，业主或物业使用人应在乙方发出物业服务资金账单5日内履行交纳义务。甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按欠缴总额的千分之五向乙方交纳滞纳金。2013年4月27日，某1公司作为甲方，万通公司作为乙方签订《亚运新新家园物业服务合同补充协议》，约定原合同期限延长至2014年4月30日，期满前双方协商续签事宜。2014年4月21日，某1公司作为甲方，万通公司作为乙方签订《亚运新新家园物业服务合同补充协议》，约定原合同期限延长至2015年4月30日，期满前双方协商续签事宜。2015年4月8日，某1公司作为甲方，万通公司作为乙方签订《亚运新新家园物业服务合同补充协议》，约定原合同期限延长至2016年4月30日，期满前双方协商续签事宜。2016年4月30日，某1公司作为甲方，万通公司作为乙方签订《亚运新新家园物业服务合同补充协议》，约定原合同期限延长至本小区成立业主大会并由业主大会与新物业公司签订物业服务合同生效之日止。庭审中，双方均认可杨丽为某某号房屋的业主，该房屋建筑面积157.46平方米，物业费收费标准为3.3元/月·平方米。万通公司表示杨丽未交纳2016年1月1日至2016年12月31日、2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费。杨丽对于欠费期间无异议，但表示未交纳物业费系因该小区的物业服务存在重大问题，主要包括小区内存在违法建筑，停车管理、保安、保洁不到位，供应的热水水质有问题，地下室违规住人等，并提供一组照片及微信聊天记录证明。万通公司对此不予认可，表示对于其他业主的违法建筑问题，已经进行了劝阻和通知，并告知城管到场进行拆除，但物业公司本身没有执法权。对于小区的保安、保洁由专人负责，定期清扫，地下车库也定期进行清理，地下一层的人员为应急维修备勤人员，对于热水，系由供暖部门供应，与物业公司的服务无关。庭审中，杨丽表示不同意承担滞纳金，并表示如果法院认为杨丽应当支付滞纳金，万通公司主张的滞纳金过高，要求法院予以酌减。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。某1公司与万通公司签订的《亚运新新家园物业服务合同》及《亚运新新家园物业服务合同补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。按照法律规定，建设单位与物业企业签订的前期物业服务合同，对业主具有拘束力，杨丽应当受上述合同的约束。双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务，万通公司按照合同约定为涉诉小区提供了物业服务，杨丽所拥有的某某号房屋在物业管理区域内，并接受了物业服务，应当缴纳物业服务费。关于杨丽主张的小区的物业服务存在问题，不应当交纳物业费的抗辩意见，考虑到物业管理的特殊性，其管理的效果应考虑整体服务情况、持续状态来确认。从杨丽提供的现有证据而言，难以证明万通公司在物业管理中存在消极不作为并出现了严重质量问题，虽然部分服务存有一定瑕疵，但不足以达到严重违约或物业管理存有严重问题导致业主使用房屋和居住环境严重受限并丧失了根本上的合同利益的情形，故对杨丽的上述抗辩意见本院不予采纳。故杨丽应当交纳2016年1月1日至2016年12月31日、2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费，万通公司的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于万通公司主张的滞纳金，《亚运新新家园物业服务合同》对此有明确约定，杨丽未按照约定交纳物业费，构成违约，故应当承担相应的滞纳金，但是杨丽主张上述滞纳金数额过高，要求本院予以调整，本院结合万通公司的实际损失、当事人的过错程度，根据公平和诚实信用原则，酌情确定滞纳金的数额。同时需要说明的是,万通公司应当以善意、诚信的为业主提供有效的物业服务为原则，在服务过程中充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，充分获取所在小区业主的理解和配合。不断提高物业服务质量和标准，完善服务细节，竭诚为涉诉小区服务，最大限度的争取获得小区业主的满意和认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告杨丽于本判决生效之日起七日内给付原告北京万通鼎安国际物业服务有限公司2016年1月1日至2016年12月31日、2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费18706元；二、被告杨丽于本判决生效之日起七日内给付原告北京万通鼎安国际物业服务有限公司逾期支付物业费的滞纳金1000元；三、驳回原告北京万通鼎安国际物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费368元，由原告北京万通鼎安国际物业服务有限公司负担222元（已交纳），由被告杨丽负担146元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  谷培培二〇一九年十一月二十七日书记员  张 晨