山东省胶州市人民法院民 事 裁 定 书（2018）鲁0281民初7067号原告：青岛远拓置业有限公司，住所地青岛胶州市少海区新城香港路2号，统一社会信用代码：9137028158368540X7。法定代表人郭仁刚，执行董事。委托代理人姜成尧，山东锦海盛律师事务所律师。委托代理人聂大为，山东锦海盛律师事务所律师。被告：刘鹏，男，汉族，1984年9月4日生，住山东省崂山区。委托代理人冯飞，山东德衡律师事务所律师。委托代理人王尚，山东德衡律师事务所律师。第三人：张跃进，男，汉族，1959年10月22日生，住山东省青岛市市北区。委托代理人宋军，山东军诺律师事务所律师。委托代理人刘江涛，山东军诺律师事务所实习律师。原告青岛远拓置业有限公司（以下简称远拓公司）与被告刘鹏、第三人张跃进商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案受理后，依法进行了审理。原告远拓公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告协助原告办理编号为201400097796《青岛市商品房预售合同》注销备案登记手续。2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年7月2日，原被告双方签订编号为201400097796《青岛市商品房预售合同》一份，合同约定被告购买原告开发的位于胶州市房屋一套，面积为254.21平方米，每平方米单价18331.00元，房屋总价款为人民币4658154元。被告应于2014年7月8日前将首付款1398154元支付至双方合同附件一约定的原告指定账户，余款3260000元被告以银行按揭贷款方式支付，如不能在约定期限内以按揭方式付款，则被告应按约以现金方式一次性支付；双方还对房屋的交付、违约责任及合同的解除等条款进行了详细的书面约定。当日，双方进行了网签备案。事后，被告未按照合同第六条及附件一的约定付款，原告多次要求被告付款，被告拒不履行付款义务。2017年10月9日，原告向被告发出书面催告后被告仍分文未付，已构成根本违约。2017年10月18日，原告依据合同第七条的约定，依法通知被告解除双方签订的编号为201400097796《青岛市商品房预售合同》，被告未在合同约定的期限内申请确认原告解除合同的效力，双方签订的编号为201400097796《青岛市商品房预售合同》已经解除。根据合同第三十一条的约定，被告应协助原告到胶州市房产管理局办理注销编号为201400097796《青岛市商品房预售合同》的备案手续，但被告拒不协助原告办理。被告的违约行为侵害了原告的合法权益，请依法判决。被告刘鹏辩称，一、本案的诉争主体与法律关系应当认定为张跃进与潘明忠、原告之间的借款担保合同纠纷，而非原告与被告之间的商品房预售合同纠纷。该案并非商品房预售纠纷的法律关系，本案的真实事实系2014年7月，原告时任的法定代表人潘明忠向案外人张跃进借款人民币1000万元，按照约定以包括本案诉争的房产（位于胶州市）作为融资抵押的担保（证据《借款协议》），后，被告接受张跃进的委托，受托与原告签订《青岛市商品房预售合同》并进行网签（《青岛市商品房预售合同》、2014年7月7日的代网签说明），网签之后的第二日，即2014年7月3日，张跃进向潘明忠出借资金人民币1000万元（原告2014年7月3日《说明》与原告时任法定代表人的借条）。另外，2014年7月3日原告出具的《说明》显示“本公司同意壹仟万元人民币支付至远阳盛澳集团有限公司账户或潘明忠名下”，上述证据与表述足以证明原告知晓潘明忠作为公司行为的借款，而且愿意以自有的房产让与担保给张跃进，潘明忠在借款协议中的签字不仅代表个人行为，从借款用途和抵押物的确认行为来看，还代表了原告的公司行为。同时，通过2014年7月2日，原告与被告签订的《商品房预售合同》中并没有附件一关于购房款支付的期限与条件、在《商品房预售合同》中所有附件中（附件二至附件五）均没有原告与被告的签字盖章、被告在至今没有支付所谓购房款的情况下，原告反而自愿网签的非买卖交易模式的行为，结合被告管辖异议听证中提交的《借款协议》、说明、借条等书证足以证明，原告给被告办理网签手续实际上是就张跃进的借款提供让与担保的履约行为。《借款协议》、借条、说明、《商品房预售合同》无论从签订的时间、发放借款与网签的时间，综合各项证据判断其关联性，《商品房预售合同》均属于《借款协议》的从合同，原、被告并无买卖商品房的意思表示。上述证据均在一审法院组织的就管辖权异议的听证程序中提交法庭，并由原告代理人予以质证，并由听证庭审笔录为凭。因此，从前述证据可以证明，本案中的基础法律关系系借款担保法律关系，涉案当事人系张跃进、潘明忠与原告，而非原告主张的系商品房预售合同纠纷。二、按照法律规定，本案应当由法院主动将案件移送有管辖权的法院处理。最高人民法院关于原审法院驳回当事人管辖异议裁定已发生法律效力但尚未作出生效判决前发现原审法院确无地域管辖权应如何处理问题的复函中表述为“你院[2003]川立函字第50号《关于原审法院驳回当事人管辖异议裁定已发生法律效力但未作出生效判决前发现原审法院确无地域管辖权，应如何处理的请示》收悉。经研究认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第二款的规定，并参照本院法（经）复[1990]10号《关于经济纠纷案件当事人向受诉法院提出管辖权异议的期限问题的批复》和法（经）[1993]14号《关于上级法院对下级法院就当事人管辖权异议的终审裁定确有错误时能否纠正问题的复函》的精神，上级人民法院在原审法院驳回当事人管辖异议裁定已发生法律效力但未作出生效判决前，发现原审法院确无地域管辖权，可以依职权裁定撤销该错误裁定并将案件移送有管辖权的人民法院审理。”，本案案由应当为借款担保合同纠纷，而管辖权按照商品房买卖合同处理，案由定性错误，在实体审理时发现真实案由之后，应当将本案移送有管辖权的法院处理。三、张跃进已经另案以借款担保合同纠纷起诉潘明忠与被答辩人，本案应当中止审理。据了解，案外人张跃进已经向有管辖权的人民法院以原告与潘明忠作为共同被告提起借款担保合同之诉，本案的相关事实认定应当以此案的处理结果作为前提条件，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十六条规定：“有下列情形之一的，中止诉讼：。（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；。”因此，根据法律规定本案应当中止审理。四、退一步讲，本案即使审理也应当驳回原告的起诉。如本答辩状第一部分所述，本案系借款担保合同纠纷，在借款人并未按照《借款合同》约定履行归还借款与利息的情况下，作为担保标的的涉案房产并不具备解除备案登记的条件，否则将会造成出借人的巨大损失，也不符合诚信原则与契约精神。另外，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”，同理，在民间借贷合同的担保当中，借款人以解除买卖合同为由，并由法庭依证据查清事实属于民间借贷法律关系的，亦应当按照此法条释明诉讼请求，在拒绝变更之后，由法庭驳回起诉。综上，被答辩人恶意歪曲事实提起诉讼，杜撰虚假的诉讼案由，张跃进已经另行提起诉讼，本案符合中止审理的条件，即使审理也应当驳回其注销网签备案登记手续的起诉，望贵院依法公正裁决。第三人张跃进称，同被告刘鹏的答辩意见。第三人已经以借款纠纷为由起诉到市北法院，市北法院已经立案并对涉案房产进行了财产保全措施。本院经审查认为，意思表示真实是民事法律行为应当具备的要件。行为双方有意识的不真实行为，为无效法律行为。本案中，虽然原告与被告刘鹏签订了商品房预售合同，双方也根据该合同办理了涉案房屋的网签登记手续，但在商品房预售合同的履行过程中，一般的交易习惯是购房者向开发商支付首付款后，开发公司再将该房屋网签至购房者名下，但庭审中，原被告双方均认可该涉案房屋被告没有缴纳任何购房款项给原告，原告即将涉案房屋网签至被告刘鹏名下，双方没有实际上的资金往来。另，庭审中被告及第三人均抗辩主张该涉案房屋的网签实际是原告与第三人之间借贷关系的抵押担保行为，因该房屋是否是抵押担保标的物，因原告与第三人针对民间借贷纠纷已在另案诉讼中，本案中不予评判，但综合庭审调查情况及原被告及第三人的陈述，能够认定原被告双方虽然签订了商品房预售合同，但并没有商品房买卖的真实意思表示，故原被告双方关于商品房买卖的意思表示是虚伪的，原被告双方基于商品房预售合同办理的网签手续应予注销，但该涉案房屋涉及原告与第三人另案诉讼的民间借贷纠纷一案，现该涉案房屋在原告与第三人另案诉讼的民间借贷纠纷一案中被青岛市市北区区人民法院依法采取了查封措施，尚处于被查封保全状态，涉案房屋现处于非正常状态，故本案中不宜对该房屋的网签事宜做出变更处分决定，对原告要求判令被告协助原告办理编号为201400097796《青岛市商品房预售合同》注销备案登记手续的诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第8条之规定，裁定如下：驳回原告青岛远拓置业有限公司的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长 赵 燕审判员 陈 敏审判员 孙 超二〇一九年十一月十三日书记员 汤振生