北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初20140号原告（反诉被告）：张少东，男，1969年1月22日出生，汉族，北京市通州区永顺镇邓家窑村农民，住北京市通州区。委托诉讼代理人：吴敏敏，北京伊志律师事务所律师。被告（反诉原告）：常学政，男，1962年1月18日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：裴毰，北京市致宏律师事务所律师。原告（反诉被告）张少东与被告（反诉原告）常学政土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告（反诉被告）张少东及其委托诉讼代理人吴敏敏、被告（反诉原告）常学政的委托诉讼代理人裴毰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张少东向本院提出诉讼请求：1、判令常学政支付张少东土地租金共计585849.75元（其中按照54.1亩截止2018年1月1日欠付租金544211.62元，实际测量是55亩,55亩与54.1亩之间的差额为41638.13元，要求补缴的时间为2008年4月1日至2018年1月1日）；2、判令常学政支付张少东自2015年4月1日至2019年9月30日止的违约金3062628.06元（违约金计算方法：按当年租金的24%计算，具体金额详见明细）；3、判令常学政支付张少东土地占有使用费620831.63元；（每月63135.42元，即13775元乘以55亩，自2018年1月1日起算至2018年10月25日止）；4、判令本案诉讼费由常学政承担。事实与理由：张少东与常学政于2008年12月7日签订土地租赁合同，租赁期限自2008年4月1日至2018年1月1日止，双方约定了租金及给付时间等内容。在租赁过程中常学政未按约定给付张少东租金，亦未支付相应的违约金，已经违反合同约定，根据合同约定，常学政在该片土地上所投入的不动产无偿归张少东所有。另合同早已终止，但常学政并未及时搬走。故张少东诉至法院要求支持其诉讼请求。被告常学政辩称：一、常学政拖欠租金的数额应为585849.75元。1.根据双方签订的《土地租赁合同》的规定，承租土地的面积应为67亩，但张少东提供给常学政使用的土地实际面积为55亩，故应按照实际使用面积收取租金。2.根据合同的规定，租金是每年递增，常学政根据合同约定的每年每亩地租金费用，计算出从2008年4月1日至2018年1月1日租金数额共计6211218.75元，常学政共计支付租金5625369元，尚欠租金数额为585849.75元。3.常学政并非无故拖欠租金，不同意支付按当年租金24%计算的违约金，同时张少东主张的违约金数额过高，也不应得到支持。二、张少东没有按照合同约定的义务提供租赁场地，所以常学政以此为抗辩，不支付租金。1.根据合同第五条第四款和第七款之规定，张少东时至今日仍没有配备80KV变压器，严重影响常学政的经营使用。同时，张少东也没有按照约定修建大货车通行的道路。故张少东没有履行合同中约定的义务，常学政才没有支付租金，不应支付违约金。2.根据双方2010年4月29日签订的《协议》，张少东一直没有履行测量实际承租使用面积的义务，要求常学政按照《土地租赁合同》中的面积支付租金，显然不符合法律规定，这也是常学政不再支付租金给张少东的理由。三、常学政不同意支付土地占有使用费620831.63元。1.张少东与土地实际所有人北京华成建筑公司之间的租赁合同到2018年1月1日到期，故张少东不具备收取土地占有使用费的主体资格。2.常学政从2008年1月开始即不在经营使用土地。2018年4月政府腾退行为，将常学政建造的房屋拆除11000平方米，彩钢棚子9000平方米，导致常学政无法使用。2018年10月25日，常学政与永顺镇政府签订了腾退补偿协议，故常学政虽然占用土地，是因为政府腾退行为进行地上物的赔偿问题，故不同意支付土地占用使用费。综上，常学政不同意张少东的诉讼请求，只认可拖欠的租金数额585849.75元，并且对于2017年欠付的租金常学政同意按照6%的同期银行贷款利率支付利息。同时，2018年4月由于永顺镇政府的腾退行为，两万多平米的房屋及彩钢房被拆除，所以常学政实际上没有占有使用，故不同意支付占有使用费。被告常学政向本院提出反诉请求：1.请求判决张少东支付常学政过路费20000元；2.反诉费由张少东承担。事实与理由：常学政与张少东于2008年12月7日签订了《土地租赁合同》，合同第五条对甲方的权利义务进行了约定，根据第四款之规定，张少东应保证常学政大货车的道路畅通，在原有路面改造维修。但时至今日，张少东一直也没修路，严重影响常学政的生产经营。常学政没有办法，必须要绕到村里的大路走，为此支付邓家窑村委会过路费2万元。根据合同约定的义务，常学政认为此费用应由张少东承担。故常学政提起反诉，请求法院判决张少东支付过路费2万元给常学政。原告张少东对被告常学政的反诉辩称：不同意常学政的反诉请求。常学政提供的证据没有村委会盖章，无法核实真实性，另外马路是国家出资，为公共设施，不存在过路还要收钱的说法，因为涉案土地就在马路边上，不存在大路不通行，还需要从别处走的情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：北京华成建筑公司（以下简称华成公司）作为出租方与张少东作为承租方签订了《土地租赁合同》，由张少东承租华成公司的95.6亩土地，租赁期限自2007年1月1日起至2018年1月1日止。2008年12月7日，张少东作为出租方（甲方）与常学政作为承租方（乙方）签订《土地租赁合同》，约定土地共67亩的租赁期限为10年，自2008年4月1日起至2018年1月1日止。土地租金按年支付，每年4月1日支付50%，每年10月1日支付50%，不得拖欠，具体为：第一年每亩9500元，第二年每亩9975元，第三年每亩10450元，第四年每亩10925元，第五年每亩11400元，第六年每亩11875元，第七年每亩12350元，第八年每亩12825元，第九年每亩13300元，第十年每亩13775元。合同第五条甲方的权利义务约定：“……4、甲方保证所出租的土地上原有的水、电等基本设施的完整，另在2008年4月15日之前配备80KV变压器供乙方使用。……7、甲方保证乙方大货车的道路畅通，在原有路面改造维修。……”第六条约定：“……2、乙方应按合同约定的付款方式及期限及时向甲方交纳租金。……”第七条违约责任约定：“……3、如乙方未能按照合同约定的付款方式向甲方支付租金，延期三十日内的，乙方除应当及时补交拖欠租金外，每延期一日，乙方还应当向甲方支付，当年租金千分之二的违约金，延期超过三十日的，甲方有权单方终止合同，并且不负任何赔偿责任。……”第八条约定：“……2、在租赁期内，因不可抗拒的原因或者因为城市规划建设，致使双方解除合同，由此给双方造成的经济损失双方互不承担责任。……”同日，张少东与常学政签订《土地租赁合同补充协议》，约定：“经双方友好协商，常学政可以将土地转租给第三方”。在履行过程中，张少东与常学政因实际租赁的土地面积产生争议，常学政自行测量租赁亩数为54.1亩，张少东自行测量土地亩数为56.6亩。故2010年4月29日，张少东作为甲方与常学政作为乙方就双方土地承包面积不统一事项达成《协议》，约定：“甲方自测面积：56.6亩，乙方自测面积54.1亩。乙方按甲方要求先补偿2008年4月至2010年10月的土地差额面积2.5亩的承包金60000元整，但经甲、乙双方共同测量后，乙方按甲、乙双方共同测量的面积交承包金，2010年10月以前支付的承包金甲、乙双方多退少补，双方签字生效。”但之后双方并未对土地面积进行共同测量。在本案审理过程中，张少东向本院提供计算明细一份，根据该明细显示常学政在2014年前存在多缴租金情况，自2015年起，常学政存在拖欠租金情况，但2015年、2016年常学政仅欠付少部分租金，2017年常学政欠付大部分租金。另查：2018年10月25日，北京亿兴源房地产开发有限公司（以下简称亿兴源公司）作为甲方与常学政、张少东作为乙方签订《腾退确认书》，《腾退确认书》第一条地上物位置及面积约定：“甲、乙双方共同确认乙方地上物位置和面积如下：地上物位于北京市通州区永顺镇邓家窑村老村委会北侧，55亩。……”第二条腾退标准约定：“为加快对集体土地上非住宅地上物的腾退工作，保障各方权益，现需对乙方的地上物进行腾退拆除，相关补偿或奖励标准根据区、镇政府批准的相应政策和方案执行。本确认书签订之日即视为乙方将全部地上物与甲方，对于未腾空的物品视为乙方放弃，甲方有权自行入户腾退处置。”《腾退确认书》第三条第3项约定“……乙方签订补偿协议后，原承包合同解除，土地流转至村委会”。张少东与常学政均认可亿兴源公司与二人共同商议腾退事宜，并签订《腾退确认书》，但现未发放相应补偿奖励费用，该地块现已交付亿兴源公司。因在《土地租赁合同》及《土地租赁合同补充协议》履行过程中，张少东与常学政并未对租赁地块亩数进行共同测量，故现双方均认可按照亿兴源公司在《腾退确认书》中确认的面积55亩计算常学政租赁该地块期间的租金。再查：张少东与常学政均认可2018年1月1日《土地租赁合同》及《土地租赁合同补充协议》已到履行期限。常学政称在2017年底，由于产业政策的调整，其即已经不能在租赁地块上实际经营。2018年开始，由于已经涉及政府对该地块的腾退事宜，地上物由其所建造，涉及与政府协商补偿事宜，故张少东让其保留地上物等待腾退。常学政同时称，2018年4月，租赁地块上的部分地上物已经被拆除。但常学政对其主张的上述情况，并未向本院提供证据。张少东对常学政所述不予认可，称2018年1月1日合同到期后，其即要求常学政返还租赁地块，但常学政拒绝，但对于其主张，张少东亦未向本院提供证据。张少东同时称，2018年十一期间，亿兴源公司才与其和常学政协商腾退事宜，在此之前虽有腾退消息，但并未出台相关腾退政策或有相关部门与其进行协商。对于常学政所称张少东与华成公司的《土地租赁合同》于2018年1月1日已经到期，张少东在本案审理过程中向本院提供2017年2月5日，华成公司与其签订的《补充协议》一份，显示其与华成公司已将租赁期限延长至2018年12月30日。张少东同时提供华成公司于2019年9月3日出具的证明一份，内容为：“位于通州区永顺镇邓家窑村的土地租金张少东已给付北京华成建筑公司，北京华成建筑公司与张少东之间的土地租赁合同自2017年1月1日至2018年12月30日终止。”又查：常学政对于其反诉请求所主张的过路费2万元向本院提供收条两张，两张收条的时间均为2009年，落款为邓家窑村委会，但并未加盖邓家窑村委会的公章。两张收条的内容分别为“今收到林场车队由我村过路费，解决问题的押金计壹万元整，过端午节后再行解决”、“常学政交来人民币壹万元整”。张少东对该两张收条均不予以认可。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，张少东与常学政签订了《土地租赁合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应恪守履行合同义务。双方在合同中约定了每亩土地的租金标准，但在2010年4月29日签订《协议》后，双方亦未对面积进行共同测量，且在《协议》中双方明确约定了租金在双方对土地面积进行共同测量后多退少补。直至2018年10月25日亿兴源公司在《腾退确认书》中确认面积为55亩，张少东、常学政亦表示认可。现双方当事人均认可按照55亩计算，常学政欠付租金为585849.75元，故对于张少东的该项诉讼请求，本院予以支持。对于张少东要求常学政支付自2015年4月1日至2019年9月30日止的违约金3062628.06元的诉讼请求，本院认为，根据张少东自行提交的计算明细显示常学政在2014年前存在多缴租金情况，2015年、2016年常学政仅欠付少部分租金，2017年起常学政欠付大部分租金，由此可见在2017年前常学政与张少东之间的租金争议系由双方对于租赁面积多年未共同测量所导致，常学政并无主观拖欠租金的故意。而对于2017年欠付的租金，常学政应向张少东支付违约金，但双方在《土地租赁合同》中约定的标准过高，本院予以调整，酌情确认常学政给付张少东违约金15万元，对于张少东该项诉讼请求中过高的部分，本院依法不予支持。对于张少东主张的土地占有使用费问题，张少东已向本院提供华成公司的证明说明双方的租赁期限延长至2018年12月31日，且张少东已向华成公司支付了租金，而常学政无论对于其主张的2017年底即无法实际经营问题，亦或2018年4月即已被拆除部分厂房的情况均未向本院提供证据，2018年10月25日，常学政、张少东与亿兴源公司签订的《腾退确认书》中明确约定“本确认书签订之日即视为乙方将全部地上物交予甲方”，故对于张少东要求常学政支付占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。但张少东计算占有使用费的金额错误，本院按照2017年的租金标准每亩13775元，支持2018年1月2日至2018年10月24日期间的占有使用费614402.74元，对于张少东该项诉讼请求中过高的部分，本院依法不予支持。对于常学政主张的要求张少东支付过路费2万元的反诉请求，常学政提供的证据不足以证明其主张，故本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告常学政支付原告张少东土地租金585849.75元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、被告常学政支付原告张少东违约金15万元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告常学政支付原告张少东土地占有使用费614402.74元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告张少东的其他诉讼请求；五、驳回被告常学政的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9075元（含反诉费75元），由原告张少东负担524元(已交纳），由被告常学政负担8551元（含反诉费75元），已交纳75元，剩余8476元于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  刘丹丹二〇一九年十一月十五日书记员  陈坤钰