四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川01民终15839号 上诉人（原审原告）：成都欣三利房地产有限责任公司，住所地：四川省成都市天府新区华阳街道骑龙村三利·白云渡。 法定代表人：严强，公司总经理。 委托诉讼代理人：赵林阳，泰和泰律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：王静，女，汉族，1990年2月24日出生，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：樊艳红，四川得力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘光成，四川得力律师事务所律师。 上诉人成都欣三利房地产有限责任公司（以下简称欣三利公司）因与上诉人王静商品房预售合同纠纷一案，不服四川天府新区成都片区人民法院(2019)川0192民初1689号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开审理。本案现已审理终结。 欣三利上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判王静支付违约金91788.1元;2.改判由王静向欣三利公司支付律师费50000元。事实与理由：一、王静违约行为清楚，但一审法院支持的违约金过低，案涉房屋总价915781元，王静逾期支付金额达640000元，按合同约定，违约金为房屋总价的10%，但一审仅支持10000元，明显过低。二、律师代理合同中的内容为书写错误，结合一审法院正在审理的其他案件可知，欣三利公司提交的律师代理合同确系书写错误，且本案律师费已经支付，王静应当承担律师费。 王静辩称，一、1.王静没有违约，是上诉人欣三利公司违约，王静与欣三利公司变更了房款支付期限，合同约定王静应当在合同签订60日内自行或贷款付清房款，合同签订时双方对贷款申请开始时间进行了新的约定，即2019年1月开始申办公积金贷款，除王静与欣三利公司工作人员聊天记录证明外，双方进行公积金申请的过程也是对房款支付的期限进行变更，若合同落款时间是2018年10月30日，付款截止时间为2018年12月30日，在此时间之后，不可能开始申请公积金贷款。事实上是王静依照约定于2019年1月9日将申请公积金资料的用微信发送给欣三利公司的工作人员韩桂彬，欣三利公司自2019年1月25日起，先后两次用贷款资料进行网上预审，王静在一审中提交的公积金预审资料可显示，2019年3月7日双方还在协商公积金资料等问题，以上证据能够充分说明双方对合同约定的房款支付期限进行了变更；2.王静的公积金贷款未能通过审批的原因是欣三利公司擅自停止贷款手续的办理，责任应当由欣三利公司承担。王静按约定于2019年1月10日通过微信将公积金贷款资料电子文档发送给欣三利公司工作人员，欣三利公司于2019年1月25日提交网上预审，王静按预审的结果补充提供资料后，欣三利公司于2019年2月28日再次提交网上预审，每一次相隔时间在半个月左右，2019年3月欣三利公司收到王静的个人详细征信资料，但其擅自停止公积金贷款的手续办理，致使公积金审批无法进行，公积金贷款未能通过审批根本原因在欣三利公司。 二、王静与欣三利公司签订合同、对合同内容进行约定，应当以合同内容合法为前提，欣三利公司主张王静违约没有事实和法律依据，王静按要求提供了公积金的贷款资料，而且按要求补充提交资料，没有违约行为，欣三利公司在约定期限内擅自停止办理公积金贷款手续是拒不履行合同，存在违约行为，欣三利公司向王静主张违约金应当以王静违约为前提，但王静没有违约，且合同对违约金的规定应当以合法为前提，欣三利公司在格式合同中对备案设置前提条件违反法律规定，且给王静进行住房公积金贷款的审批造成了障碍，应认定无效，在此情况下，欣三利公司要求王静承担违约金明显不当，房价在不断上涨，若合同解除，欣三利公司不仅没有任何损失，反而可获得巨额的利益，损失无从谈起。 三、王静不应当承担欣三利公司的律师费用。补充协议约定，如应买受人违反合同的约定，出卖人为实现其权利主张所产生的费用由买受人承担，但王静没有违反约定，欣三利公司制定违反法律规定的合同与王静签订，此条款权利义务不平等，为什么买受人要承担一切费用，而出卖人若违约定不承担费用。王静与欣三利公司签订的商品房买卖预售合同系欣三利公司的格式合同，合同中关于备案及付款约定违反了法律规定，应认定为无效条款。综上，王静没有约定，违反方反而系欣三利公司，他们应当承担相关的责任，本案是由于欣三利公司的责任才导致公积金不能顺利办理，最后导致王静支付房款延迟，欣三利公司要求支付违约金及律师费用不符合法律规定，应当驳回其请求。 王静上诉请求：撤销原判，改判驳回欣三利公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实错误，1.合同签订时间认定错误，合同的签订时间为2018年11月8日，而非2018年10月30日。王静通过摇号取得购房资格，然后于2018年10月24日向欣三利公司支付购房定金100000元，2018年11月8日支付房款175781元，同日签订《商品房买卖（预售）合同》，在合同签订前，双方达成以按揭方式支付房款，并从2019年1月开始申办公积金贷款的一致意见。合同签订时，王静对落款时间提出过异议，但欣三利公司的销售人员表示改变机打合同麻烦，双方已经一致同意2019年1月开始办理公积金贷款，因此合同签订时间无关紧要，该事实，有付款凭证、合同和王静与欣三利公司的员工的微信聊天记录可以证明。2.双方变更了合同约定的房款支付期限。合同约定的是王静应当在合同签订后60日内取得按揭贷款，但在合同签订前，双方已经达成一致，从2019年1月开始申办公积金，且双方于2019年1月11日签订《补充协议》也可以证明，双方对申请贷款的时间进行了重新约定。3.案涉房屋未办理网签手续，一审中未对案涉房屋是否办理网签手续进行查明，但判决理由却以案涉房屋已经办理网签手续为由，认定王静应当配合欣三利公司办理撤销网签手续，而王静于2019年6月12日在成都个人住房信息系统查询，显示王静并无住房信息。 二、一审判决适用法律不当。1.一审判决以变更前的付款期限作为确认双方合同权利义务的依据不当。2.一审判决以格式合同中的违法和不合理条款作为判决依据错误。根据《城市商品房预售办理办法》第十条的规定，开发商应当在签约之日30日内，办理预售合同的备案手续，而双方的合同约定，欣三利公司应当在买受人支付完首付并通过贷款审批后10日内办理商品房预售合同备案。该约定违反法律规定，且给王静办理公积金贷款制造了障碍。3.《关于尽快缴纳购房款的敦促函》系欣三利公司单方设定贷款、房款支付截止时间，且未给王静预留合理的期限，对王静不发生效力，欣三利公司不能因此产生合同解除权。4.一审判决对证据的审查、判断存在错误。本案有完整的证据链，理应环环相扣进行综合分析，但一审判决仅利用微信聊天中的只言片语作出判断。王静在购房过程中，多次与欣三利公司的销售人员沟通、协商并未故意拖延或者拒绝履行合同。 三、王静的住房公积金贷款未能及时审批通过的原因是欣三利公司拖延履行义务，拒不提供商品房买卖（预售）合同备案手续和编号，擅自停止贷款手续的办理，责任应由欣三利公司承担。 四、欣三利公司为追逐暴利，利用强势地位，处心积虑逼迫王静就范，意在故意毁约，此风不可长。 欣三利公司辩称:1.赵刚及韩桂彬无法代表公司变更合同，也没有资格代表公司，应当以合同签订时间为准；2.根据合同约定，2019年1月7日前，欣三利公司可以解除合同，但是否选择行使合同解除权在我公司；3.欣三利公司在贷款过程行使协助义务，付款是买受人义务，不同人员在预审过程中所需资料也不相同，出现需要补充提交资料的情况是常见的；4.根据双方买卖合同附件4有关付款方式约定，本案在王静未能如期取得贷款之后，付款方式已经变为一次性付款，所以贷款的情况本身不是本案争议的焦点。5.王静一方将具备贷款资格和付款划等号不符合合同约定，是否具备贷款资格与其能否付款、何时付款没有必然联系；6.假设欣三利公司与王静解除合同，我方再次销售房屋仍然受到房屋限价政策的限制，欣三利公司也不会因解除合同而获得更多的利益。 欣三利公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《商品房买卖合同》已经于2019年3月8日解除；2.王静支付违约金91788.1元（总价10%计算）；3.王静在判决生效之日起7日内配合欣三利公司办理房屋注销网签的手续；4.王静支付律师费50000元。 一审法院查明事实：2018年10月30日，欣三利公司（出卖人）与王静（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定王静购买欣三利公司开发的位于成都市天府新区房屋，房屋建筑面积85.3平方米，总房款为915781元，合同第九条付款方式及期限载明买受人采取公积金贷款（成房担保公司担保）。第二十四条有关预售合同登记备案约定：“买受人以贷款方式购买房屋的，出卖人应在买受人支付完毕首付款并通过贷款单位贷款审批后10日内办理商品房预售备案手续，无论本合同因何种原因解除或者终止，买受人应在上述情形发生后10日内配合出卖人撤销预售备案”。附件四载明本合同第九条所称的贷款方式付款，是指买受人向商业银行、公积金中心等机构（以下全部简称为贷款机构）申请贷款，将部分房款以贷款方式支付给出卖人。双方约定贷款到账期限为本合同签订后60日内。凡是非因出卖人原因（包括但不限于买受人不具备贷款机构所要求的条、资格，或者贷款机构的原因，或政策的原因，或买受人不提高首付款比例、不提供齐全资料、或买受人经济条件不符合贷款机构的要求，或买受人征信不符合贷款机构的要求，或买受人不提交商品房买卖合同备案所需证件、资料等）而出卖人未在本合同签订后第60日内收齐全部购房款的，买受人均应在本合同签订之日起第63日内，向出卖人全额支付全部购房款。即：买受人应采取一次性补足的方式，全额支付购房款。买受人已经完全理解前述价款支付方式和阶段全部内容，并确保其自身具备一次性补足购房款全款的意愿和能力。贷款到账期限届满后，买受人均应在7日内以一次性付款方式支付剩余全部购房款，逾期达15日以上的，出卖人有权解除合同，买受人应当自出卖人发出合同解除通知书后5日内向出卖人支付总房款10%的违约金并承担合同解除所产生的全部费用。 王静、欣三利公司之间签订的《商品房买卖合同》补充协议第四条商品房价款的补充约定“余款人民币元贷款机构申请贷款支付”。第十四条约定，买受人的有效送达地址以本合同写明的联系地址为准，双方确认，所有约定采用书面形式的通知，以快递方式送达的，信件发出后第3日为送达日。 另查明，王静已向欣三利公司支付房款275781元。2019年1月17日的《住房公积金贷款额度查询表》显示王静公积金最高可贷金额400000元。2019年1月17日，欣三利公司工作人员提交公积金网上预审显示王静当前贷款申请所购房屋的公积金贷款金额不能超过0.0元，1月25日提交申请时显示个贷申请不成功，审批意见显示“客户公积金缴存异常，存在2个单位同时汇缴的问题，异地转入，需要提供缴存明细”，2月28日审批意见显示“社保明细不清晰，征信管理问题，我行预审无法查询征信，请上传清晰的详细版人行征信”。王静与欣三利公司工作人员的微信聊天记录显示：2019年2月28日，欣三利公司工作人员微信告知王静在当日4点前向其发送人民银行详细版本的征信，并告知了查询地点，讲明下午四点前发送给欣三利公司工作人员。王静当日下午14:17发送的个人征信报告不是详细版本，“人家反馈写的很清楚，需要详细版本”，王静答复“好，只有明天了”，直到2019年3月6日王静说“我明天把征信发你，麻烦你再帮我预约下嘛”，并在当日才向欣三利公司工作人员发送征信报告。2017年3月7日，王静微信询问“帮我预约了吗”，欣三利公司工作人员告知“我已无权处理，不好意思”。此后，欣三利公司未再继续对王静的公积金贷款进行预审操作。 2019年3月4日，欣三利公司按照合同中王静写明的联系地址向王静发出《关于尽快缴纳购房款的敦促函》，2019年3月7日，欣三利公司向王静发出《解除商品房买卖合同通知书》，两份文件均显示为门卫代收。 欣三利公司委托泰和泰律师事务所律师处理与王静房屋买卖合同纠纷并签订委托代理合同，该合同第四条载明与刘娟的房屋买卖合同纠纷5万元，提交了一份价税合计50000元的《四川省增值税普通发票》。 一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，双方当事人均应按照约定诚实信用地全面履行自身义务。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，双方均应按照约定履行自身义务。 本案的主要争议焦点为欣三利公司是否享有合同解除权。一审法院认为，合同解除权的行使应该基于法律规定或者合同约定，本案双方在合同中明确约定公积金贷款属于贷款方式的一种，并约定在通过贷款审批后10内办理商品房预售备案手续，属于双方对贷款的预审和合同备案先后顺序的约定，并未违反法律规定，王静抗辩系开发商未提供合同备案号导致王静无法申请公积金贷款，一审法院不予支持。根据合同约定，贷款到账期限为合同签订后60日内，贷款到账期限届满后，买受人均应在7日内以一次性付款方式支付剩余全部购房款，逾期达15日以上的，出卖人有权解除合同。双方签订合同时间为2018年10月30日，即最晚在经过75日（60日+15日）后的2019年1月13日，王静应当将剩余全部购房款支付给欣三利公司，否则双方约定的合同解除条件已经成就，欣三利公司享有单方解除合同的权利。但直到2019年3月6日王静才将详细版的征信报告准备完毕，可见王静未能按照合同约定的贷款到账期限内办理完毕公积金贷款手续，也未向欣三利公司支付剩余全部购房款，是导致《商品房买卖合同》不能继续履行的原因。欣三利公司在享有合同解除权的情况下，按照合同中约定的有效送达地址邮寄了《解除商品房买卖合同通知书》，根据合同约定，所有约定采用书面形式的通知，以快递方式送达的，信件发出后第3日为送达日。故该通知书已在2019年3月10日视为向王静送达时已发生合同解除的法律效力，一审法院确认双方签订的《商品房买卖合同》已于2019年3月10日解除。王静抗辩根据其提交的《公积金贷款额度查询表》，可以说明王静可以申请公积金贷款。一审法院认为，符合公积金贷款资格也应当根据双方签订的合同约定进行资料上传、网上预审。王静另抗辩双方在补充协议没有贷款期限进行约定，应当视为对付款期限做出了变更，一审法院认为，补充协议贷款期限未写明相关的期限内容，不能视为是已经与欣三利公司就付款期限达成了达成了一致意见，双方仍然应当受到已经签订的《四川省商品房买卖合同》（预售）中对贷款期限内容的约束。 因案涉房屋已经办理了网签手续，商品房买卖合同解除后，协助欣三利公司办理注销网签手续系王静的合同附随义务，故欣三利公司的该项诉请于法有据，一审法院予以支持。 欣三利公司要求王静承担违约金91788.1元，系依据双方所签合同约定的买受人无法补足房款而致使合同解除的，买受人支付总房款10%的违约金。一审法院认为，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而欣三利公司并未举证证明其损失的大小，一审法院兼顾合同履行情况、王静的过错程度及预期利益等综合因素，酌情支付违约金为10000元。 欣三利公司诉请王静支付律师费50000元，因其提交的与律师事务所签订的《委托代理合同》代理费一栏载明系与刘娟的房屋买卖合同纠纷，并不能说明欣三利公司与本案王静之间纠纷所产生的代理费金额，故对欣三利公司的该项请求，一审法院不予支持。 关于欣三利公司提交《调取证据申请书》申请调取2019年1月25日、2月28日王静住房公积金网上预审的结果及2月28日网上预审的资料清单，证明不再以2019年1月7日为限。一审法院认为，欣三利公司工作人员在2019年2月28日提醒王静需要详细版的征信报告时也表示可以帮忙再上传一次，但王静直到3月6日才将征信报告打印，这个时间点已经距离双方约定的贷款期限届满日两月有余，欣三利公司已在办理公积金贷款环节中为王静贷款时间办理期限进行了最大限度的让步，在双方没有另行对办理公积金贷款期限进行变更的情况下，王静的行为并不能阻却欣三利公司合同解除权的行使。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、欣三利公司与王静签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》于2019年3月10日解除；二、王静于判决生效之日起十日内支付欣三利公司违约金10000元；三、王静于判决生效之日起十日内配合欣三利公司办理位于成都市天府新区房屋注销网签手续；四、驳回欣三利公司的其他诉讼请求。案件受理费1618元，由王静负担。 本院二审中，王静提交《个人住房信息查询记录》、《成都住房公积金借款申请表》，证明：1.欣三利公司没有将案涉房屋备案在王静名下，导致王静无法办理贷款;2.证明王静办理过贷款，根据《城市商品房预售管理办法》第10条规定，欣三利公司应当为王静办理备案，而1月17日王静把所有资料交到公积金机构处，办理公积金贷款只差备案号，但欣三利公司一直不给王静备案。 欣三利公司质证认为，该证据不属于新证据，该证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，该住房信息查询记录只能体现王静的房屋所有信息，不能体现备案的信息。 对上述证据的真实性本院予以确认，对其证明力，本院将综合予以认定。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 另查明，二审中，欣三利公司陈述如下： 审：在一审中对方出示的聊天记录是否是与你公司员工进行的？ 欣三利公司：是的。 审：办理公积金贷款是否在2019年1月开始？ 欣三利公司：第一次预审在2019年1月，但不代表变更合同履行期限。 审：双方在签订合同时是否已经确定公积金贷款？ 欣三利公司：是的。 再查明，自2019年1月至2019年3月7日前，王静与欣三利公司的员工一直在通过微信就办理案涉房屋的公积金贷款进行沟通，并根据欣三利公司的要求补充办理贷款的材料。在2019年3月5日的微信记录中，欣三利公司的员工表示“应该是公司寄的催款函，因为那天领导也找我谈了，我没有能力督促客户完成合同约定，那就按合同处理。如果你收到的是催款函，应该是三天之内过来付清全款，过了三天公司会走法律程序什么的我就不清楚了，请理解。我实在没有办法再去说什么，你忙、你没空了。其他有客户在新疆11月都回来把公积金办理了，你工作忙和你履行合同义务没有任何联系，当时公司也同意了你1月办理，但是到目前也没有办理，不是我问你你也不主动去解决，我也不想为了这个事把工作丢了。现在领导对我也很不满意，所以这个公司的意见就只有严格按照合同约定执行。” 本院认为，本案的争议焦点为欣三利公司是否享有案涉合同的解除权。欣三利公司主张王静逾期付款的时间达到了双方《商品房买卖合同》附件4第三条“贷款到账期限和付款方式变更约定”第1小点第2项,即“逾期支付的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；逾期达15日以上的，出卖人有权解除合同，买受人应当自出卖人发出合同解除通知书后5日内向出卖人支付房款10%的违约金并承担合同解除所产生的全部费用，出卖人有权从买受人已支付的款项中予以扣除，余款无息退还；出卖人不解除合同的，有权要求买受人继续履行合同并一次性付清剩余房款”，因此，欣三利公司享有合同解除权。对此本院评述如下： 本院认为，欣三利公司主张王静逾期付款超过15日，根据双方合同约定，其享有合同解除权，因此，付款日期系本案的关键。根据合同所载明的内容，欣三利公司与王静所约定的付款方式为按揭贷款，贷款到账期限为合同签订后60日内，如按双方签订的合同之约定，案涉合同的落款时间为2018年10月30日，贷款应当于该日期的60日内，也就是2018年的12月30日前到达欣三利公司的账户。但从王静与欣三利公司员工的聊天记录，结合欣三利公司的员工直至2019年3月仍在要求王静提交办理贷款相关资料的情况，可认定，欣三利公司与王静就办理按揭贷款的期限进行了新的约定，即王静可以自2019年1月开始办理按揭贷款，同时，欣三利公司也并未提交证据证明，双方就办理贷款的截止日期进行了约定，因此，欣三利公司单方停止办理贷款的申请手续，并向王静发出《关于尽快缴纳购房款的敦促函》，与双方约定不符，且欣三利公司也未提供有效证据证明其单方停止办理贷款的申请手续系因王静个人不符合贷款条件，故，本院认为，依法成立的合同自成立时生效，双方当事人均应按照约定诚实信用地全面履行自身义务，欣三利公司既与王静就办理贷款的期限重新进行了约定，就应按照约定完整履行义务，协助王静完成贷款申请程序。据此,欣三利公司并无合同解除权，其向王静发出《解除商品房买卖合同通知书》的行为既无合同依据，也不符合法律规定，该行为无效。对于欣三利公司诉请确认双方签订的《商品房买卖合同》已经于2019年3月8日解除的诉讼请求，本院不予支持。同理，对于欣三利公司请求王静向其支付违约金并配合解除办理注销网签备案手续的请求一并予以驳回。 综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销四川天府新区成都片区人民法院(2019)川0192民初1689号民事判决； 二、驳回成都欣三利房地产有限责任公司的全部诉讼请求。 一审案件受理费1618元，二审案件受理费6472元，由成都欣三利房地产有限责任公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 白福群 审 判 员 龚 耘 审 判 员 冯 璐 二〇一九年十一月十四日 法官助理 刘 杨 书 记 员 杨珍梅