浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终5644号上诉人（原审被告）：平阳京都房地产开发有限公司。住所地：浙江省平阳县昆阳镇京都花苑B幢115号。法定代表人：黄格青。委托诉讼代理人：金彩凤，浙江鹿广律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林瑞斌，男，1988年6月11日出生，汉族，住浙江省平阳县。被上诉人（原审原告）：李瑶，女，1988年11月18日出生，汉族，住浙江省临安市。上诉人平阳京都房地产开发有限公司（以下简称京都公司）因与被上诉人林瑞斌、李瑶商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省平阳县人民法院（2019）浙0326民初3792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。京都公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判京都公司于本判决生效之日起十五日内支付林瑞斌、李瑶空调外机款20000元；2.本案一、二审诉讼费由林瑞斌、李瑶负担。事实和理由:一、京都公司在一审举证期间向法院提供了《二期开盘至二期开盘一年内建筑面积（预测）为140.69㎡商品房的销售情况表》，该销售情况表系在温州市中级人民法院于2018年2月8日作出的（2017）浙03终5396号民事判决书中已经查明的红墅湾家园二期开盘后一年内销售房屋共89套，实际成交均价为12475.99元的事实中整理而得。一审法院未对京都公司整理的数据进行审查，即认为该数据真实性无法确认，不予采纳，显属不当。二、一审法院未对《承诺书》中“降价补偿（以开盘均价为准）”作出通常理解的解释。京都公司出具《承诺书》意在消除林瑞斌、李瑶在二期开盘时商品房价格下降的顾虑，又因商品房买卖实行“一房一价”，京都公司遂以两次开盘的均价作为确定是否降价的依据是符合常理的。一审法院无视“一房一价”的实际情况，未审查林瑞斌、李瑶提出按照“开盘均价”低于其购房买商品房价格时应当补差的合理性，亦未审查该解释是否是通常理解，而简单的适用“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”，显属适用法律不当。三、经整理（2017）浙03终5396号民事判决书中已经查明的红墅湾家园二期开盘后一年内销售数据，红墅湾家园二期购买的与涉案商品房相近楼层、同面积的商品房单价高出600-900元/平方米。庭审中，京都公司明确应当以同面积商品房均价作为是否应当补差的依据。林瑞斌、李瑶辩称，京都公司出具降价补差协议，并口头承诺房子后期出现任何降价就补差价，应当按约履行。现又提出一房一价，把相同面积的商品房作为比较对象，是自相矛盾且没有依据的。请求维持原判。林瑞斌、李瑶向一审法院起诉请求：1.判令京都公司支付林瑞斌、李瑶购房差价款87772元[（13099.86-12475.99）×140.69]及空调外机款20000元，共计107772元；2.本案诉讼费用由京都公司承担。一审法院认定事实：2012年3月16日，林瑞斌与京都公司签订《商品房买卖合同》，约定：林瑞斌购买京都公司开发的坐落于平阳县商品房，建筑面积共140.69平方米，单价为13099.86元/平方米，总价为1843019元。同时，京都公司还向林瑞斌出具一份《承诺书》，载明“我公司就林瑞斌购买平阳县昆阳镇城东红墅湾家园1幢1605室作如下承诺：1.该房屋交付时，赠送中央空调外机一台（价值两万元以上）；2.降价补差（以开盘均价为准）”。合同签订后，林瑞斌向京都公司支付了约定的总房款50%的首付款，并按约完成了剩余购房款支付。2013年10月14日，林瑞斌、李瑶登记结婚。2015年2月17日，林瑞斌办理了涉案商品房交房结算手续，并装修入住。后涉案房屋不动产登记为林瑞斌、李瑶共同共有，载明建筑面积为140.78平方米。2016年8月9日，林瑞斌通过来访方式向平阳县发展和改革局提出价格举报，同年8月12日，该局依法受理举报并向林瑞斌出具价格举报受理告知书。2016年10月8日，平阳县发展和改革局针对林瑞斌等人的价格投诉和举报作出价格投诉、举报办结告知书，载明因京都公司拒绝调解，现根据《价格违法行为举报处理规定》第十三条第一款第（四）项的规定，在价格投诉调解过程中出现消费者或者经营者一方拒绝调解情形的，视为办结。双方之间一直因降价补差存在争议，京都公司也因此未支付空调补偿款给林瑞斌。双方确认对中央空调补偿20000元。另查明，京都公司开发的红墅湾家园一期为第1、2幢共214套商品房于2012年3月开盘，房屋销售均价为13419元/平方米，优惠条件为一次性付款优惠10%、按揭或分期付款优惠5%；二期为第3-6幢共264套商品房于2013年2月开盘，房屋销售均价为13584元/平方米，优惠条件为开盘之日至2013年2月28日前签订合同优惠30000元，一次性付款优惠10%、按揭或分期付款优惠5%，两项优惠可累加。京都公司在二期开盘后至2014年12月31日前仅于2013年7月22日进行一次备案价格调整，涉及三套商品房，其他销售政策及单价均未发生变化。红墅湾家园二期开盘后一年内（截止2013年2月7日），销售房屋共89套，实际成交均价为12475.99元。2016年7月1日，林瑞斌与京都公司就本案争议提起诉讼，经林瑞斌同意，一审法院予以预立案处理。同日，一审法院受理同类型案件林祥祥诉京都公司商品房预售合同纠纷一案，于2016年12月12日作出（2016）浙0326民初4040号民事判决。林祥祥不服判决向温州市中级人民法院提起上诉。2017年5月2日，温州市中级人民法院作出（2017）浙03民终1059号民事裁定，撤销（2016）浙0326民初4040号民事判决，将案件发回重审。2017年9月16日，一审法院作出（2017）浙0326民初4314号民事判决。双方不服判决向温州市中级人民法院上诉，温州市中级人民法院于2018年2月8日作出（2017）浙03民终5396号民事判决。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。京都公司出具给林瑞斌的《承诺书》系京都公司真实意思表示，合法有效。双方一直就购房降价补差存在争议，且林瑞斌曾向京都公司提出过诉讼主张，故京都公司辩称林瑞斌主张中央空调补偿20000元已过诉讼时效，缺乏事实和法律依据，不予支持。京都公司应按约支付林瑞斌空调外机款20000元。关于林瑞斌主张的购房差价款。双方对《承诺书》中“开盘均价”确定为红墅湾家园二期开盘之日起一年内涉案楼盘销售情况均无异议，予以确认。京都公司主张应按该期限内同档次商品房销售均价作为开盘均价，但其出具的承诺书并无明确约定，承诺书系京都公司出具，对承诺书约定不明或存在两种以上解释的，应作对京都公司不利的解释。故一审法院认为“开盘均价”应理解为红墅湾家园二期开盘后一年内涉案楼盘实际成交价格的均价，即12475.99元/平方米。该开盘均价低于林瑞斌购买的商品房单价13099.86元/平方米。综上，林瑞斌符合《承诺书》约定的降价补差条件，其主张购房差价款87772元[（13099.86元/平方米-12475.99元/平方米）×140.69平方米]符合法律规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条之规定，判决：限京都公司于本判决生效之日起十五日内支付林瑞斌、李瑶购房差价款87772元及空调外机款20000元，合计107772元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2455元，减半收取计1227.50元，由京都公司负担。本院二审期间，京都公司提交平阳县住房和城乡规划建设局根据温州市商品房网上销售管理系统统计的红墅湾家园的销售情况表，以证明林瑞斌、李瑶所购商品房根据二期开盘相同面积的商品房成交价格来看，并不存在降价的事实。林瑞斌、李瑶亦提交该份情况表，以证明红墅湾家园开盘后二期所售商品房的实际成交价10099.34元，造成林瑞斌、李瑶多支出30多万元。本院组织双方进行了证据交换和质证。双方提供上述证据的证明对象实为因对均价的理解不同而作出不同核算的结果。故本院对该份证据予以确认。至于均价的理解本院将在说理部分予以阐述。经审核当事人向一审法院提供的证据，本院依法对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，京都公司在一审提供其单方制作的《二期开盘至二期开盘一年内建筑面积（预测）为140.69㎡商品房的销售情况表》，但未提供相应证据佐证其自行制作的上述情况表的真实性，故一审对其一审提供的上述情况表未予以确认，并无不当。双方均认可京都公司出具的《承诺书》中的开盘均价中的开盘时间应理解为红墅湾家园二期开盘之日起一年内，本院对此予以确认。对于均价的理解，京都公司主张应为该时期同面积商品房交易的均价。但各套商品房的楼层、面积、朝向均有所不同，各套商品房均具有其特殊性，按照京都公司的主张，可作为均价计算范围的标准多样，例如同朝向、同楼层。在京都公司不能提供证据证明双方就开盘均价中所涉商品房的范围有明确约定的情况下，京都房开认为应当以同面积商品房成交价格范围内计算均价，无合同和法律依据，本院不予支持。一审认为对承诺书约定不明或存在两种以上解释的，应作出对出具承诺书一方不利的解释，认定开盘均价为红墅湾家园二期开盘后一年内涉案楼盘全部实际成交商品房的价格的均价，处理正确，应予以维持。综上所述，京都公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1994元，由平阳京都房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇一九年十一月十九日法官助理陈黛锦代书记员  蔡瑞洁