北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初26333号原告（反诉被告）：魏金山，男，1983年10月1日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张煜萌，北京达略律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京万柳桥通合商品综合市场有限公司，住所地北京市丰台区万柳园小区甲1号。法定代表人：杨绍华，执行董事。委托诉讼代理人：冷永军，北京钤韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雨婷，北京钤韬律师事务所实习律师。原告（反诉被告）魏金山与被告（反诉原告）北京万柳桥通合商品综合市场有限公司（以下简称：万柳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）魏金山及其委托诉讼代理人张煜萌，被告（反诉原告）万柳公司的委托诉讼代理人冷永军、张雨婷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏金山向本院提出诉讼请求：1、依法判决原、被告签署的《北京万柳桥通合商品综合市场有限场地（商铺）租赁合同》无效；2、依法判决被告返还原告已经支付的房租55万元、合同保证金10万元、装修补偿款226282元、经营损失166940元、退还电表押金1000元、水卡押金200元，以上共计1078140元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2017年8月29日签订了《北京万柳桥通合商品综合市场有限场地（商铺）租赁合同》，约定原告租赁北京万柳桥商品综合市场二层R008，009，010房屋，并支付每月房租66908元，保证金10万元；双方合同第七条第五款约定由被告为原告提供办理执照时所需的相关证明文件；第十条第三款约定被告未按照约定提供水、电等市场经营设施或条件致使原告不能正常经营，年度累计超过30日的，应减收相应租金。合同签订后，原告按照约定缴纳了半年的租金以及保证金，并对租赁房屋进行了装修改造。原告在此期间多次与被告联系要求其提供租赁物的场地证明以便办理营业执照，但被告迟迟不履行合同义务，致使原告一直不能正式营业。2018年6月1日，在所有问题尚未解决的前提下，被告单方面给原告下达了《收铺通知》，明确告知原告其单方面解除了租赁合同并于2018年6月6日强行收回租赁房屋。事后经我方多方打听得知，被告出租的租赁房屋没有房产证，属于违章建筑是镇政府不愿意给场地证明盖章的主要原因。原告认为被告刻意隐瞒其租赁物没有房产证，没有房屋租赁证、没有建设工程许可证以及规划证的事实，在合同签署时为了让原告放心，还假意承诺可以为原告办理场地证明，合同签订后，迟迟不给原告办证手续的行为实质上是刻意隐瞒其租赁物是无产权、无租赁证的违章建筑，致使原告支付了租金后，投入巨额装修费用，新公司无法注册登记，不能正式开展经营活动，给原告造成巨大经济损失。请求贵院依法裁决，维护原告的合法权益。被告万柳公司辩称：合同合法有效，被告依照合同约定向原告交付房屋，并为其提供办理营业执照需要的产权证明文件，被告完全履行了租赁合同项下义务，原告未按照合同约定支付租金及相关费用。被告多次催讨欠付的费用，起初原告表示尽快支付，后来自2018牛4月开始拒绝支付相关费用，被告将催缴通知张贴门上。原告主张在6月2日从承租房屋搬离，并没有和被告打招呼，也没有办理相关交接手续。我们在7月5日打开了原告经营场地，物品、人员都没有，装修都拆除，被严重破坏。我们约原告谈，原告拒绝。原告主张合同无效，无相关法律及事实依据，原告是合同的违约方。反诉原告万柳公司向本院提出反诉请求：1、确认双方合同自2018年7月5日解除；2、原告支付欠付的租金及违约金，租金第一期从2017年8月29日至2018年2月28日，欠付租金为74740元；第二期从2018年2月29日至2018年7月5日，欠付租金为169080元。违约金根据合同约定略高，我们主张按照欠缴租金的日千分之一计算，第一期以74740为基础，乘以千分之一，自2017年8月29日至2018年7月5日计算；第二期以169080为基础，乘以千分之一，自2018年2月29日至2018年7月5日计算；3、判令被反诉人承担将房屋恢复至适租状态的拆除费用及维修费用，具体以鉴定机构出具的鉴定报告为准。4、被反诉人支付房屋空置费936712，依据租赁合同第十三条，按照租金标准计算；5、诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：《租赁合同》签订后，反诉人依约定向被反诉人交付租赁标的，提供了其办理营业执照所需的相关证明文件，履行了租赁合同项下的己方义务，但被反诉人却多次严重违反约定，始终未按约定的金额和时间向反诉人交付租金：交付第一期租金时，即2017年8月29日，拖欠112370元租金未付；第二期租金应于2018年1月29日前支付，但被反诉人仅于2018年3月4日支付136180元租金，拖欠377640元租金。因此，反诉人在多次向被反诉人催要租金无果后，于2018年7月5日解除了双方的租赁关系，将租赁标的收回。反诉被告魏金山针对万柳公司的反诉辩称：关于租金问题，2017年8月29日至2018年2月28日，原告于签订合同时已经将合同约定租金全部支付，共计401450元，不存在尚欠74740元。被告应给我们办理公司注册登记，后经我们与乡政府联系，被告是没有房产证的违章建筑，不再给商户办理工商登记，故原告无法达到租赁合同目的，无法开业。依据双方签订合同第十条第三款，明确约定三十日无法营业，应当减收租金。被告有义务为原告提供办理执照时所需的相关资料，被告一直置之不理。直到下半年要交房租，我们交了一部分，被告于6月1日单方面在我方租赁房屋玻璃上贴了收铺通知，明确说6月6日收铺，故我们在6月2日将相关物品腾空，将工作人员清退，后我们进行起诉。2018年2月29日至2018年7月5日，欠付租金为169080也不认可，依据收铺通知，6月1日合同已经解除，不存在6月1日以后的房租。由于被告的违约行为，以及租赁物没有房产证，故原告无需缴纳房租。关于违约金，我们不认可，是被告违约在先，被告的租赁物有瑕疵。关于空置期，6月1日合同已经解除，也不存在空置期。不认可房屋恢复至适租状态的拆除费用及维修费用，不应由我们承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2017年8月29日，魏金山（乙方）与万柳公司（甲方）签订《北京万柳桥通合商品综合市场有限公司场地（商铺）租赁合同》，约定：第一条、甲方将二层R008、R009、R010号场地，共3个摊位，建筑面积495平方米，出租给乙方经营文化传播使用。第二条、租赁期限自2017年8月29日起至2020年8月28日止，共计3年。第三条、1、乙方共承租甲方3个摊位，每月租金为66908元，租金每6个月付一次，每次401450元，签订合同当日支付第一期6个月租金，剩余各期租金应提前30日支付。依次类推，每次必须提前30日支付租金。逾期者每日按年租的3%计算滞纳金，逾期7日未支付租金的视为乙方擅自解除合同。2、在签订本合同当日，乙方支付给甲方保证金100000元，第一次支付的租金是500000元……4、乙方每年度第一次支付租金的时候一次性缴清物业费及空调费，收费标准为物业费5元/平米/月，空调费0.8元/平米/天。甲方同时负责向乙方提供办理执照时所需的属甲方提供的相关证明资料。第九条、乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，乙方已付租金及保证金不予退还；如因乙方违约造成甲方损失，保证金仍不足以弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。其中第（6）项约定未如期支付租金、物业费、税金及其他各项费用，或未按期补足保证金，逾期超过7日的。第十条、其他违约责任。其中第三项约定：甲方未按约定提供用水、用电等市场内的经营设施或条件致使乙方不能正常经营，年度累计超过30日的，应减收相应租金。第四项约定：乙方未按约定支付租金、税金、物业费或水、电、燃气等费用，或未按约定补足保证金，尚未导致甲方形式解约权的，应按逾期金额向甲方支付每日百分之三的违约金。上述合同签订后，万柳公司将诉争房屋交予魏金山，魏金山对房屋进行装修。2017年9月6日，魏金山签署《商户入驻交接（确认）单》，载明以上商铺于2017年8月19日起装修完毕，交由魏金山按协议规定自行经营管理。庭审中，双方当事人均认可，2017年9月13日魏金山交纳租金289080元及保证金100000元，2018年3月4日魏金山转账150000元。2017年8月20日，魏金山交纳200元水卡押金、1000元电卡、电表押金。另2017年9月13日，魏金山交纳110920元，万柳公司出具收据上载明交物业费及部分空调费用，剩余13820元下半年租金一起交齐。2018年6月1日，万柳公司在租赁房屋张贴《收铺通知》，载明：铺号赋霖商厦二层R008/009/010因欠缴2018年5月29日至2018年8月28日租金152900元至今，商户魏金山已违反双方签订的租赁合同第九条，根据合同规定乙方己自行解除合同，我方于2018年06月01日起有权收回该商铺。其一切费用不予退还。限商户魏金山5日内将商铺内物品清空，自2018年6月06日下午17点后R008/009/010铺位将由我公司收回并锁铺。届时商铺内遗留物品由我公司自行处理，由此造成的损失由商户魏金山自行承担。庭审中，魏金山称其看到上述《收铺通知》后于2018年6月2日搬离诉争房屋。但双方并未办理交接手续，其只是电话通知了万柳公司，钥匙亦未返还公司。万柳公司对此不予认可，称原告系逃避房租偷偷溜走，公司对此不知情，公司系7月5日收回的房屋。万柳公司对此提交2018年6月7日，万柳公司在涉诉房屋门上张贴《通知》，该通知载明因公司需要进行设备定期检修维护，但魏金山所留商铺备用钥匙打不开商铺，导致无法进行设备检修维护。故要求魏金山于2018年6月08日早上10点将商铺门打开配合检修维护工作等。当日，被告万柳公司另行张贴《通知》一份，载明：根据合同约定你需以书面形式向我公司说明是否继续承租R008/009/010商铺。如继续承租，请于3日内缴清你所欠租金及滞纳金。若不继续承租该商铺需尽快来我司办公室办理退铺手续。如未以书面形式与我司办理退铺手续，则视为你继续承租该商铺，我司将保留追讨租金及滞纳金的权利。另2018年7月3日，万柳公司再行张贴《通知》，载明：贵方自2018年5月28日起欠缴租金63154.1元、滞纳金2507.62元……依据贵我双方的合同约定，我司将于2018年7月5日对贵方租赁的商铺进行收回并解除租赁合同，请贵方于通知发出当日来我司办理退铺手续，并补齐所欠所有费用。魏金山对此不予认可，称未见过上述《通知》。案件审理过程中，经本院调查，北京市规划和国土资源管理委员会丰台分局出具《关于北京万柳桥通合商品综合市场和樊家村鼎业商贸中心大楼规划审批情况的函》，载明：北京万柳桥通合商品综合市场位于丰台区万柳桥西北侧，东、南临现状道路，北临万柳西园住宅小区。该项目建筑未取得相关规划许可文件，且建设在集体土地上，涉嫌乡村违法建设。依据《北京市禁止违法建设若干规定》有关职责分工的相关规定，应由属地人民政府负责查处。我局已于2016年12月将上述涉嫌违法建设线索依法移送至丰台区花乡人民政府。原告魏金山与被告万柳公司对该函的真实性认可，但万柳公司认为不能证明案涉房屋是违法建设，花乡人民政府未认定该房屋是违法建设，并提交住所证明，证明已为其他公司办理了注册登记，花乡政府认可建筑合法性。本院审理过程中，委托北京中源正信资产评估有限公司对北京万柳桥通合商品综合市场二层R008、R009、R010的房屋装修价值进行评估，出具《资产评估报告》，评估结论为：上述房屋装修，在评估基准日2019年4月10日的市场价值为226282元，其中非争议项评估值为225272元，争议项评估值为1010元。魏金山支付评估费6100元。万柳公司对该评估报告提出异议：1、评估价格严重高于实际价格，应依法不予认定；2、评估报告的注册资产评估师不符合法定资质条件、现场鉴定人员与评估报告所载鉴定人员不符，因此评估报告应当无效。北京中源正信资产评估有限公司针对被告的异议提交《异议回复函》，载明：一、本项目评估基准日是二〇一九年四月十日。评估中所选用的价格、参数均为评估基准日有效的价格标准，评估值为市场平均价格，计算方式为通用的预算造价，评估工作合法、合规。二、关根据《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》，第四条对从业人员有规定，刘文雯至评估基准日从事司法评估工作年限已超过十年，按照《中华人民共和国资产评估法》、《资产评估准则》取得资产评估师证，满足该评估项目工作要求。该项目评估工作由我公司评估小组评估人员协同完成，现场勘验工作由三位评估人员组成，该评估工作程序符合法律法规规定。魏金山为证明其经营损失，向本院提交北京市房屋承租合同、租金收据、宿舍管理规定、工资发放表等，证明其存在经营损失，其中员工工资为143880元，员工宿舍租金23060元。被告万柳公司对上述证据的真实性、关联性及证明目的均不予认可。万柳公司对出租行为的合法性提交：一、北京市丰台区花乡纪家庙村村民委员会及北京市祥润通投资管理公司出具的《关于赋霖商厦有关情况的说明》，载明赋霖商厦为万柳桥通合公司出资建设，不是违法建设；二、《住所证明盖章领取记录》，证明其按约定向原告提交了住所证明用于办理营业执照；三、营业执照两份，证明市场其他商户通过被告提供的住所证明办理了营业执照。魏金山对上述证据均不予认可。本院认为：北京市规划和国土资源管理委员会丰台分局出具的函件表明，涉诉房屋未取得相关规划许可文件，涉嫌乡村违法建设，故魏金山与万柳公司签订《北京万柳桥通合商品综合市场有限公司场地（商铺）租赁合同》为无效合同，原告起诉要求确认合同无效的诉讼请求，本院予以支持。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故租赁合同无效后，出租人应当返还已付租金，承租人应当腾退租赁物，并支付占有使用费。故魏金山起诉要求万柳公司返还55万元租金及10万元保证金、电卡、电表押金1000元，水卡押金200元的诉讼请求，本院予以支持。因2017年8月29日签订合同后，万柳公司便将诉争房屋交付魏金山，故魏金山理应支付其腾退房屋前的房屋使用费及物业费。魏金山称其6月2日便搬离涉诉房屋，对此未提交相应证据，且庭审中认可双方并未进行房屋交接，亦未将房屋钥匙返还万柳公司。现万柳公司认可其于7月5日收房，故本院认定魏金山的房屋使用期限截止至2018年7月5日。具体房屋使用费标准，本院参照租金标准予以酌定。关于魏金山主张的房屋装修损失问题，本院认为，合同无效，双方均有过错，万柳公司作为出租方应承担主要责任，魏金山作为承租方未尽审查义务，亦应承担次要责任，故本院根据双方各自过错责任结合评估报告予以酌定。关于原告魏金山主张的经营损失问题，本院认为，其虽然提交了北京市房屋承租合同、租金收据、宿舍管理规定、工资发放表等证据，但对上述证据的真实性及关联性本院无法认定，故该项请求，本院不予支持。关于万柳公司反诉主张魏金山支付欠付的租金、违约金及支付房屋空置费，要求魏金山承担将房屋恢复至适租状态的拆除费用及维修费用等诉讼请求，均基于合同有效的基础提出，本庭释明后万柳公司仍然坚持基于合同有效基础提出，故其上述反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第九条之规定，判决如下：一、魏金山与北京万柳桥通合商品综合市场有限公司签订的《北京万柳桥通合商品综合市场有限场地（商铺）租赁合同》无效；二、北京万柳桥通合商品综合市场有限公司于本判决书生效之日起七日内返还魏金山房屋租金550000元、保证金100000元、电卡电表押金1000元、水卡押金200元；三、北京万柳桥通合商品综合市场有限公司于本判决书生效之日起七日内赔偿魏金山装修损失158397元；四、魏金山于本判决书生效之日起七日内给付北京万柳桥通合商品综合市场有限公司房屋使用费（含物业费）693830元；五、驳回魏金山其他诉讼请求；六、驳回北京万柳桥通合商品综合市场有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费22425元，由魏金山负担10738元（已交纳）；由北京万柳桥通合商品综合市场有限公司负担11687元（本判决生效后七日内交纳）；反诉费8236元，由北京万柳桥通合商品综合市场有限公司负担（已交纳）；鉴定费6100元，由北京万柳桥通合商品综合市场有限公司负担（于本判决生效之日起七日内给付原告魏金山）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  魏亚南人民陪审员  宋长玲人民陪审员  侯春华二〇一九年十一月十五日书 记 员  岳 婷