江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0412民初7235号原告：姚义根，男，1946年2月22日生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：管一华。被告：黄兴盛，男，1992年5月20日生，汉族，户籍地福建省连江县，现住常州市武进区。被告：张川香，女，1994年10月16日生，汉族，户籍地广东省陆丰市，现住常州市武进区。原告姚义根与被告黄兴盛、张川香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，于同年11月26日进行了公开开庭审理。原告姚义根及其委托诉讼代理人管一华、被告黄兴盛、张川香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、依法确认涉案编号为8002349《房地产买卖居间合同》合法有效，并请求解除该合同（后变更为解除合同中买卖部分条款）。二、判令两被告退还定金50000元及给付违约金187600元及利息（以237600元为基数从起诉之日起至实际付清之日止按6%计算）。三、判令两被告承担律师费20000元、中介费损失18760元。四、判令两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：两被告系夫妻关系。在2019年5月24日，原、被告双方在常州市乐购房产咨询代理有限公司（以下简称乐购公司）签订了编号为8002349《房地产买卖居间合同》。合同载明了双方的权利与义务，且约定违约金为涉案房屋总价的20%。原告为履行义务，早已准备全款。乐购公司员工也在被告履行义务时提前一个月催促被告办理涤除抵押权登记，可被告刚开始是寻找各种理由推诿，后来置之不理，有相关微信予以佐证。后来原告了解到，被告在签订涉案合同后认为房屋已涨价，所以反悔，拒不履行合同义务，另行卖给他人并为他人上网备案。请求支持原告的诉讼请求。两被告辩称，原告在签订买卖合同时，未支付任何定金给两被告。虽然被告在乐购公司写了30000元收条，但没有收到该款，另20000元的暂存款原告是否支付被告不清楚，乐购公司也没有告知。合同约定50000元原告应支付给被告，再由被告支付给乐购公司10000元，事实上被告没有收到一分钱，证明原告已经放弃履行合同，被告不存在任何违约，也不应该承担原告主张的各项费用。如法院认为被告存在违约的，则违约金20%过高，要求调减。诉讼中，原告申请乐购公司花东门店的店长姚华英出庭作证。其证实今年5月24日下午五、六点钟，我和业务员孙小东一起去公司办公地签订合同，原告和被告黄兴盛也到场，当天原告付了所带的30000元现金，第二天又付了20000元定金，共计50000元。30000元收条原件当庭提交，20000元暂存款原件在公司。由于出卖的房屋未满两年，当时不能交易，且尚有300000余元贷款未还，考虑到交易安全，当天未将定金付给被告。5月27日调档成功以后，通知被告下午来收取定金，但被告未来。到8月21日晚上，我直接找到了被告，告知原告钱已经准备好，可以办理过户手续，被告告诉我房屋不卖了。到9月1日网上查询发觉这套房屋无法网签，显示在交易中。本院经审理认定如下事实：两被告系夫妻关系。2019年5月24日，原告作为乙方，两被告作为甲方，乐购公司作为丙方，签订《房地产买卖居间合同》一份，约定甲方将案涉房屋以总价款938000元出卖给乙方，合同签订时乙方支付甲方定金50000元，甲方同意将其中的10000元直接支付给丙方，由丙方代甲方收执用于房屋交付的暂存款，后冲抵购房款，甲方收取乙方定金时自愿将房产证、土地证（或不动产权证）原件留置于丙方代为保管。2019年8月21日乙方支付房款300000元，同年8月30日之前办理过户手续当天支付588000元。甲乙双方中途毁约或其他根本违约的，违约方承担不低于约定房款20%的违约金。同时约定由乙方承担房屋买卖居间佣金18760元。原告和被告黄兴盛在合同上签名确认，被告黄兴盛代签了被告张川香的名字，王凤兰代表乐购公司签名盖章。诉讼中，被告张川香对被告黄兴盛代为签名不持异议。原告在合同签订后即向乐购公司支付定金30000元，被告黄兴盛在乐购公司提供的格式收条上签名，但未收取该30000元。次日，乐购公司王凤兰又收取了原告支付的保证金20000元，并出具了暂存款收款凭证一份。在约定的支付首付款日届满时，乐购公司姚华英通知被告与原告办理款项交付手续时，被告以未收到定金、原告违约为由，表示不再同意出卖案涉房屋给原告，但未与原告协商解除合同，也未通知解除合同。2019年8月28日，被告黄兴盛代表两被告与案外人王启华签订《房地产买卖合同》一份，约定以价款1040000元出卖案涉房屋，并办理了房屋“网签”手续，导致与原告所签订的合同无法继续履行。原告与被告协商未果，支付律师代理费20000元，委托律师起诉来院，要求判如所请。诉讼中，原告提交了由乐购公司出具、记载的入账日期为2019年5月24日、金额为18760元的佣金收据一张，并表示该款已由乐购公司花东门店代原告支付，应作为损失由被告承担。上述事实，由房地产买卖居间合同、收条、暂存款收款凭证、房地产买卖合同、证人证言及当事人的陈述等佐证在卷。本院认为，当事人一方存在违约行为致使不能实现合同目的，另一方可解除合同。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原、被告签订的房地产买卖居间合同，是双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法、有效。被告明知或应当明知居间方乐购公司已收取了原告支付的定金50000元，却以原告违约为由拒不继续履行合同的行为已构成违约，且根据其事后与他人签订房地产买卖合同，以更高的价款出卖案涉房屋的事实，足以证明其构成恶意违约，应当根据合同约定承担相应的违约责任。鉴于双方均认为不可能再继续履行合同，原告要求解除买卖居间合同中的买卖部分，理由正当，本院依法予以支持。合同既约定违约金，又约定定金的，原告在被告违约时选择适用违约金条款于法有据，本院也予以支持。鉴于原告仅支付了50000元的定金，其要求被告承担房屋总价款20%的违约金187600元过高，被告要求适当减少，符合法律规定。本院综合参照被告违约后另行出卖他人多获得的102000元的收益，确定由被告承担违约金110000元，该款也足以弥补原告因被告违约而造成的损失。根据合同约定，原告因被告违约而委托律师提起诉讼支付的代理费20000元，应当由被告承担。另外，乐购公司仅履行了居间服务的部分义务，只能收取与其居间服务内容相当的少量佣金，要求收取约定的全额佣金显属不当。况且，原告尚未支付该佣金，并不存在18760元的佣金损失。乐购公司在买卖合同解除的情形下，应当及时返还原告定金50000元。本案因调解未成，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除姚义根与黄兴盛、张川香于2019年5月24日签订的房地产买卖居间合同中买卖合同部分。二、黄兴盛、张川香于本判决生效之日起三十日内支付姚义根违约金110000元及律师代理费损失20000元。四、驳回姚义根的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2784元（已减半收取），保全费1970元，合计4754元，由黄兴盛、张川香负担3450元，由姚义根负担1304元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审判长  何纪华二〇一九年十一月二十八日书记员  羊容萱