上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初14437号原告：浙江嘉兴三塔建材股份有限公司平湖分公司，住所地浙江省平湖市。法定代表人：缪忠明，总经理。委托诉讼代理人：谢中岳，浙江靖远律师事务所律师。被告：武春晓，男，1983年1月3日生，汉族，户籍所在地河南省，现住上海市松江区。被告：王月娜，女，1984年2月14日出生，汉族，户籍所在地河南省，现住上海市松江区。两被告共同委托诉讼代理人：戈男琳，上海市华荣律师事务所律师。原告浙江嘉兴三塔建材股份有限公司平湖分公司(以下简称“三塔公司”)与被告武春晓、王月娜排除妨害纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序，并于2019年10月18日公开开庭进行了审理。原告三塔公司的负责人缪忠明及委托诉讼代理人谢中岳，被告武春晓、王月娜及其委托诉讼代理人戈男琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三塔公司向本院提出诉讼请求：被告武春晓、王月娜立即腾退并返还原告上海市松江区泖港镇天乐小区16号西梯501室房屋(现地名为：上海市松江区泖港镇新旭路XXX弄XXX号XXX室，以下简称“系争房屋”)。事实与理由：2000年1月6日,因案外人蒋某某结欠原告货款101,820元,原告与蒋某某订立《协议书》一份,约定由蒋某某将已支付购房款的系争房屋抵偿给原告。协议签订后，蒋某某尚未办理系争房屋的购房手续，就由双方至上海市松江区泖港镇人民政府村镇建设办公室(以下简称“村镇办”)告知原委，在村镇办知晓债务抵偿的情况下同意原告取得系争房屋，遂村镇办直接为原告办理了该房屋购房、交房手续，发放给原告《集资房房屋所有权证》(编号：沪松泖村镇办集资房XXX-XXX号),及购房收据、钥匙等。原告接收房屋后,一直未使用、出租、转让等情况。原告一般隔几年到房屋处查看一下。2018年5月中旬,因嘉兴市国资委组织国有资产清查,原告负责人又到涉案房屋所在地查看房屋情况,但发现系争房屋被更换门锁且已经有人居住。原告遂到房屋所在地的港湾居委会及派出所了解情况,查明了现居住人系被告。原告此后也多次找到居住人即被告,告知相关情况,但被告不同意将房屋腾退、返还给原告,故原告诉至法院。被告武春晓、王月娜辩称：首先，原告不是系争房屋的所有权人，不能行使系争房屋的物权保护请求权，原告的主张缺乏法律依据；其次，原告起诉应当与本案具有直接利害关系，原告不是系争房屋的权利人，无权行使相应请求权，与本案无直接利害关系，不是适格的原告；最后，涉案房屋系两被告依法向第三方购买，两被告支付房款，接收房屋，和平居住、占有使用房屋，并进行了装修，相应的水电户名也变更至被告王月娜名下，至今未收到任何人的权利主张。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。原告为证明其主张，向本院提供如下证据：1、原告营业执照，证明原告的主体资格；2、原告负责人身份证明，证明原告负责人的身份情况；3、被告户籍证明，证明被告的主体身份；4、《协议书》，证明原告的房屋来源，系蒋某某用以抵偿债务；5、《集资房房屋所有权证》，证明原告的房屋所有权；6、《收款收据》，证明原告支付购房款的事实；7、原告居住人员列表，证明系争房屋现居住人员的身份情况。被告对原告提供的上述证据发表质证意见为：对证据1-3及7的真实性没有异议；对证据4，蒋某某为上海市奉贤区人，不具备购买上海市松江区泖港镇农村集资房的购房资格，也不存在原告通过蒋某某购买房屋的可能；对证据5，村镇办并不是不动产的登记部门，根据(2018)沪0117民初12730号案件查明的情况《集资房房屋所有权证》并不是泖港镇政府发的，而是案外人陈兴龙从自己办公室拿出来的，不能证明原告的权利；对证据6，《收款收据》的印章还是松江县，而且1998年松江已经撤县建区，而故对于《收款收据》不予认可。被告为证明其主张向本院提供如下证据：1、2002年7月16日购房合同、自来水缴纳通知单，证明系争房屋由陈兴龙卖给陈文明，房屋的水费户名登记在陈文明名下，相应的水费由被告缴纳，与原告无关；2、2012年10月1日房屋买卖合同，证明系争房屋由陈文明卖给陆朝楼；3、2013年11月25日房屋买卖合同，身份证复印件、承诺书、收据，证明系争房屋由陆朝楼卖给张建华；4、2014年4月24日房地产买卖合同、购房款收条、收据、电费发票、证明系争房屋由张建华卖给两被告，两被告支付房款、中介费、电费的情况，现电表户名已更换为王月娜；5、松江区泖港镇街道居民委员会出具的证明，证明房屋由两被告合法占有，公开和平使用至今，未有任何第三人向其主张权利；6、蒋某某、施国明常口现实库信息资料、上海浦秀建材商行工商登记信息，证明蒋某某、施国明系奉贤人，上海浦秀建材商行注册在本市奉贤区，不具备拥有松江区农村住房的主体资格，也不可能出售房屋给原告；7、陈文明、陆朝楼的询问笔录，证明陈文明从陈兴龙处购买系争房屋，并出售给陆朝楼，再由陆朝楼出售给张建华；8、村镇办询问笔录，证明原告提供房屋产权证书缺乏真实性，且系争房屋所属土地性质为集体土地，原告不拥有主张排除妨害的可能性；9、(2018)沪0117民初12730号案件三次庭审笔录，证明系争房屋系陈兴龙开发建设，并没有出售给原告，以及系争房屋的历史状况。原告对被告提供的上述证据发表质证意见为：对证据1-4的真实性不予认可，陆朝楼将房屋转让给张建华的时候承诺系争房屋的原始资料在交房时到位，但是系争房屋在缺乏原始资料的情况下一直在交易，故对三份房屋买卖合同的真实性不予认可；对证据5的真实性没有异议，但对其关联性不予认可，目前非法占用房屋的是两被告，不能证明两被告的居住权是合法取得的；对证据6-8真实性无异议；对证据9的真实性无异议，但是从庭审笔录可见陈兴龙明确告知过陈文明系争房屋是不能出售的。本院经审理认定事实如下：2000年1月6日,原告三塔公司(甲方)与案外人蒋某某(上海浦秀建材商行，乙方)签订《协议书》一份,约定甲乙双方于1998年7月29日建立水泥购销业务关系，至1999年12月31日止，乙方尚欠甲方水泥货款101,820元，由于乙方目前经济运作困难，一时无法筹集现款支付给甲方，经双方协商，订立协议：1、乙方以座落在上海市松江区泖港镇天乐小区内16号房西梯501室(房屋建筑面积78平方米，车库6.84平方米)作价101,820元支付给甲方；2、经协商，双方同意按以下价格结算，住房每平方米作价1,250元，计97,500元，车库每平方米作价631.60元，计4,320元，合计101,820元；3、本协议签订后，乙方负责在三天内将房屋产权转让及有关手续办理完毕，交给甲方(包括房屋所有权证、松江区泖港镇村镇办集资房收费收据及房屋、车库钥匙等)。同时，原告提供沪松泖村镇办集资房XXX-XXX号《集资房房屋所有权证》及《收款收据》各一份，《集资房房屋所有权证》封面载明发证单位为“松江县泖港镇人民政府村镇建设办公室”，内页载明所有权人为嘉兴三塔建材股份有限公司平湖分公司，房屋座落于上海市松江区泖港镇天乐小区16号西梯501室，建筑面积78平方米，发证单位为“松江区泖港人民政府村镇建设办公室”，并加盖“松江区泖港镇人民政府村镇建设办公室”印章，发证日期为2000年1月6日，经办人“陈兴龙”。《收款收据》载明收款单位为“上海市松江县泖港村镇建设办”，收据加盖“松江县泖港镇村镇建设财务用章”，载明：今收到浙江嘉兴三塔建材股份有限公司平湖分公司交来购泖港镇天乐小区16号房西梯501室及车库购房款壹拾万零壹仟捌佰贰拾元正。根据(2018)沪0117民初12730号案件三次庭审笔录，对于系争房屋出售及转让的过程，相关当事人作如下表述：1、陈兴龙陈述：上海市松江区泖港镇天乐小区的农民集资房项目当时由上海三惠房地产开发有限公司(以下简称“三惠公司”)开发并销售，其为三惠公司法定代表人，在房屋建造过程中，其曾经向蒋某某借了2万多元的建筑材料，房屋建成后即以系争房屋作价抵偿了拖欠蒋某某的材料款。2000年左右，蒋某某带了平湖某企业的工作人员过来，表示因拖欠该企业的货款，拟以房作价抵偿，要求把房屋所有权证办理给企业，其遂告知蒋某某系争房屋为农民集资房不能抵债给企业，且企业需要另行支付接水接电的费用和车库的费用，企业工作人员当时就说房子不要了。其遂让蒋某某与企业再行协商，企业工作人员说过一段时间再来，可过了近20年也没有人来找过。陈文明当时是为其开车的，因为系争房屋一直空置，陈文明提出搬到系争房屋居住，其就同意了。一年后，陈文明又提出购买系争房屋，其告诉陈文明房子是蒋某某抵债给平湖的企业了，如果要购房就去找蒋某某把拖欠平湖企业的债务还清。后来，陈文明的姐姐搬到系争房屋居住，因为孩子读书，需要办理购房合同，其就与陈文明签订了购房合同书，但是没有收取陈文明的任何费用，并告知了陈文明在平湖企业的债务未清偿的情况下，房屋不得转让。“天乐小区”项目结束后，三惠公司就不再经营了，现已被工商部门吊销营业执照，但未办理注销手续。对于原告提供的《集资房房屋所有权证》，该所有权证封面与原始件不同，原始封面上记载的发证单位为“松江区泖港镇人民政府村镇建设办公室”及“上海三惠房地产开发有限公司”，所有权证内页上的内容是其填写的，但是“附：501车库”并非其所写，系争房屋作价给蒋某某时不包含车库，车库需要另外付款购买，故内页上未填写车库。当时，镇政府与三惠公司签订了代建协议，由三惠公司出资建房并销售。房屋建成后，镇政府给了加盖有“松江区泖港镇人民政府村镇建设办公室”印章的房屋所有权证，由三惠公司负责发放，房屋出售给谁就发证给谁，三惠公司发证后未向政府备案。给平湖企业办理所有权证时，房屋并未交付，如果企业要求交付房屋还需支付接水接电的费用和车库的费用，该所有权证的性质不同于房产证，只能证明房子给了谁；对于《收款收据》的真实性无法确认，系争房屋是蒋某某用于抵债的，不存在收款，不清楚为何会有收款收据。2、陈文明陈述：其在2000年蒋某某将系争房屋抵债给原告之前就已经在该房内居住了，当时其跟着陈兴龙做工程，陈兴龙答应给几万元劳动报酬，其虽然没有支付购房款，也相当于拿了劳动报酬。蒋某某将房屋抵债给企业的事情，其听说过，但没有见到任何材料。在系争房屋居住的过程中，也没有人来找过。2009年其回安徽办企业，正好手头缺钱，就将系争房屋以27万元的价格转让给了陆朝楼。房屋价款到手12万元左右，其余15万元抵扣了其此前拖欠陆朝楼的店铺租金。3、陆朝楼陈述：其认识陈文明已经有十七八年的时间了。双方认识后，其将自己的两间门面房出租给陈文明用于开理发店。因其岳父开了一家打捞沉船的公司，所以其一直在船上生活，对于泖港镇上发生的事情并不清楚，也不清楚陈文明与陈兴龙的这些事情。其一直以为系争房屋是陈文明购买的，而且陈文明也有购房合同。2009年陈文明回老家后，有时也会回泖港，因陈文明当时缺钱，又拖欠了店铺租金，所以其就将系争房屋买下了。后来，其又通过中介公司将房屋出售给了张建华。2018年10月19日，本院向村镇办进行调查，村镇办表示对原告提供的《集资房房屋所有权证》的真实性无法确认。确认上海市松江区泖港镇天乐小区房屋是政府为农民进镇筹建的集资房，房屋所在土地属集体性质。另查明，蒋某某的户籍所在地为上海市奉贤区庄行镇浦秀村。以上事实，有原告提供的《协议书》、《集资房房屋所有权证》、《收款收据》复印件、房屋占有人情况，被告提供的《购房合同书》、三惠公司工商登记信息、缴纳水费通知单、《房屋买卖合同》、松江区泖港镇街道居委会的证明、人口信息资料、上海浦秀建材商行的工商登记信息、上海市松江区泖港镇村镇建设管理办公室的调查笔录、(2018)沪0117民初12730号案件庭审笔录及当事人陈述等证据予以佐证。本院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。原告要求被告武春晓、王月娜立即腾退并返还系争房屋，首先应当证明其为系争房屋的合法权利人。系争房屋属于上海市松江区泖港镇农民进镇的集资房，所在土地性质为集体土地，集体土地属于本集体成员集体所有。原告为注册在浙江省平湖市的企业，非系争房屋集体组织成员，就系争房屋所作的交易行为有悖于法律、行政法规的强制性规定，当属无效，因此原告并未取得系争房屋的合法所有权，其要求两被告返还系争房屋，缺乏依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)项的规定，判决如下：驳回原告浙江嘉兴三塔建材股份有限公司平湖分公司的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告浙江嘉兴三塔建材股份有限公司平湖分公司负担40元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  蒋木金二〇一九年十一月二十五日书记员  马 青附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。