广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初78号原告（反诉被告）：苏惠雪，女，1984年11月14日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：毛志峰，广东圣和胜律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈晓玲，女，1983年8月17日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：黎丰强，广东科德律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢佩珊，广东科德律师事务所律师。第三人：广东合富房地产置业有限公司，住所地：广州市越秀区建设六马路29号荣建大厦16层D室。法定代表人：扶伟聪，董事长。委托诉讼代理人：陈正，系该公司职员。原告（反诉被告）苏惠雪与被告（反诉原告）陈晓玲，第三人广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苏惠雪的委托诉讼代理人毛志峰，被告陈晓玲的委托诉讼代理人黎丰强、卢佩珊均到庭参加诉讼，第三人合富公司经本院合法传唤逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏惠雪向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原告与被告、第三人签订的《存量房买卖合同》（合同号：GHA0053166）及《补充协议》；2.请求判令被告向原告双倍返还定金共计100000元；3.请求判令被告向原告支付违约金230000元；4.请求判令被告赔偿原告中介费损失共计29750元；5.请求法院判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告、第三人就买卖位于广州市番禺区沙湾镇龙岐路500号××座××房（以下简称涉讼房屋）于2018年10月25日签订《存量房买卖合同》（GHA0053166）,于2018年10月29日签订《补充协议》。《存量房买卖合同》约定涉讼房屋按整套出售，并计价总额为2300000元，原告应在签署本合同当日向被告支付定金50000元，被告应在收到定金后三日内协助原告向银行申请30年1600000元的银行贷款；原告或被告不按合同约定买入或出售涉讼房屋的，违约方向守约方支付涉讼房屋成交价10%的违约金，违约方还应赔偿守约方的中介服务费损失。《存量房买卖合同》及《补充协议》还约定了双方其他权利义务。《存量房买卖合同》签订后，原告依约于2018年10月25日向被告支付了购房定金50000元，并在2018年10月26日通过广州保来理财顾问有限公司（以下简称保来公司）向中国建设银行天河支行提交资料申请30年1600000元的银行按揭贷款。原告向第三人支付中介服务费10000元，向保来公司支付中介服务费共计6750元。银行因不能按1600000元额度批核原告申请的银行贷款，于2018年11月23日退回原告申请银行贷款文件给保来公司。原告得知银行贷款退件情况后，为能继续履行合同于2018年11月24按照银行经办人口头答复可以批核1335000元的贷款额度要求保来公司重新递件申请按揭贷款审批。根据保来公司的员工黄子豪及第三人员工吴葵喜小姐反映，因被告不同意继续协助原告再次向银行申请按揭贷款，所以导致保来公司及第三人直至现在均未协助原告重新向银行递件申请贷款审核。关于以上情况，原告、被告及第三人曾多次以书面函件方式或电话、微信方式沟通，但被告仍坚持不配合原告进行贷款申请并向原告发送《律师函》要求解除合同，不再出售房屋。基于以上事实，原告认为被告不配合原告申请银行贷款并主动要求解除合同的行为已经构成违约。被告应按《存量房买卖合同》的约定向原告双倍返还定金，向原告支付涉讼房屋交易价10%的违约金并赔偿原告的中介服务费损失。案涉合同的解除将牵涉到第三人的权益。故为维护自身合法权益，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定向人民法院提起本次诉讼。望法院判如所请。被告陈晓玲辩称：一、本案合同的解除是我方依法解除，原告主张我方承担本案的违约责任没有任何法律及事实依据。1.原告在购买涉讼房屋时已知悉，我方急需取得首套房的名额，以获得首付款比例和贷款利率相对较低的购房条件去购买新的房屋来改善住房，并且与新房屋业主约定的网签时间是2018年12月15日前，故我方对于涉讼房屋的定价比市场价要低，并且我方对于过户时间的要求是十分急迫和严格。为此，我方不惜与原告约定“先过户，再付清首期款及按揭款”，并明确“第三人需在2018年11月25日前协助我方与原告办妥涉讼房屋的过户手续”。为了按时顺利完成交易，我方一直积极履行合同，并配合第三人、原告办理相关手续，但随后原告及其丈夫彭晓丰因银行流水不足导致银行不批准其贷款1600000元的申请，只批准其贷款五成。对于银行的该审批结果，苏惠雪及其丈夫彭晓丰在2018年11月6日已得知。在这种情况下，根据三方签订的《存量房买卖合同》附件“付款方式”约定，如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额，买方须在房管部门出具本次交易的过户受理回执当天直接支付给卖方。但是原告并未按照上述约定履行，而是拒绝接受银行批准的贷款金额，导致一直未取得银行同意贷款审批的通知书，导致涉讼房屋的过户手续无法在2018年11月25日前完成。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，我方有权解除合同。2.如前所述，原告在2018年11月6日得知银行不批准其所申请的贷款金额时，仍应按照《存量房买卖合同》附件“付款方式”约定的“二者相差金额自行补足”，使交易继续进行下去，但是原告却以各种理由拖延，期间我方多次催促原告不能拖延，尽快办妥，务必确保双方在2018年11月25日前办妥涉讼房屋的过户手续，因为这严重影响着原告所购买的新房屋（即位于广州市番禺区桥南街华荟路59号26栋801房）的交易，可原告并没有理会。2018年11月22日，我方向原告、第三人寄出《催告函》，再次催告原告须在2018年11月25日前取得银行同意贷款通知书并与我方办妥房产过户手续，但是直到11月25日原告也未办妥上述事情，原告已严重违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定，我方有权解除合同。3.原告的丈夫彭晓丰在2018年11月23日下午四点多曾打电话告知我方，原告及其无法在银行只批准贷款五成的情况下继续交易，要求解除合同，即原告已向我方明确表示不履行合同，此时我方享有解除权。在我方准备解除合同前，原告的丈夫彭晓丰又提出要继续履行合同，并声称在11月27日向银行重新递件，但是据原告于11月30日向银行经办人员姜丹了解得知原告并没有重新递件，同时原告一直未能就其已违约的情况给出具体可行的解决方案，而且原告也拒绝签订相关协议，故在原告欺骗及恶意拖延我方的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定，我方有权解除合同。综上，而给在2018年12月4日发函通知原告解除合同，合法合理。二、原告在本案同时主张定金及违约金、违约金及损失，于法无据。1.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人针对同一违约事实，只能在约定定金与约定违约金之间选择其一主张权利，即在定金与违约金竞合的情况下，不得同时适用定金与违约金规则。故原告在本案中既主张双倍返还定金，又主张违约金，明显违反上述法律规定。2.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，违约金与损失赔偿是不能同时主张，并且原告在本案主张的违约金已达230000元，在原告没有任何证据证明上述违约金低于其所造成的实际损失情况下，原告主张中介费损失不符合上述法律规定。另外原告所提交的中介费收据、发票合计只有16750元，但其却主张中介费损失29750元，明显与事实不符。综上所述，我方因原告违约而解除合同，并无不当，原告要求我方承担本案违约责任没有任何法律及事实依据，请求法院予以全部驳回。反诉原告陈晓玲向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付违约金230000元；2.判令本案的全部诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：涉讼房屋建筑面积89.9平方米，产权证号为粤（2017）广州市不动产权第070×××77号，是反诉原告所有的房屋，该房屋为反诉原告按揭贷款购买，抵押权人为中国建设银行股份有限公司广州天河支行。为了改善住房并以首套房按揭贷款方式购买新房，反诉原告需出售涉讼房屋后再购买新的房屋，以获得首付款比例和贷款利率相对较低的购房条件。2018年6月29日，反诉原告与新房屋的业主签署了《商品房买卖合同》，约定反诉原告以2980000元的价格购买新房屋，首付款比例为总房价的40%。为以首套房资格购买新房屋，反诉原告需尽快出售涉讼房屋。为此，反诉原告、反诉被告以及第三人于2018年10月25日签订了《存量房买卖合同》（自编号：GHCL017722、合同号：GHA0053166），约定卖方（即反诉原告）将涉讼房屋出让给买方（即反诉被告），总房款为2300000元；买方应在签署本合同当日向卖方支付50000元的定金，卖方在收到定金后三日内向抵押银行办理转按申请手续，买方应在签署本合同后三日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭又件后三日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并向银行申请30年1600000元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合完成本次交易的递件手续；首期楼款（不含定金）650000元，买方在房管部门出具本次交易的过户受理回执当天直接支付给卖方；楼价余款（即申请贷款额）：1600000元待扣除卖方所欠款项并完成全部按揭手续后，由贷款银行直接划给卖方；如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额，买方须在房管部门出具本次交易的过户受理回执当天直接支付给卖方；如买方不按本合同约定买入该房地产，应向卖方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。另，双方还约定在2018年11月30日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记。上述合同签订完的当日，反诉被告向反诉原告支付了50000元定金。2018年10月26日，反诉原告向中国建设银行股份有限公司广州天河支行办理提前还贷申请，并由保来公司处理涉讼房屋转按揭事宜，同时向该公司支付了3750元的按揭服务费。为进一步保证反诉原告以首套房名义购买新房的目的，反诉原告、反诉被告与第三人专门于2018年10月29日签订了《补充协议》，约定第三人需在2018年11月25日前协助反诉原告、反诉被告双方办妥涉讼房屋的过户手续，房屋交付时间是反诉原告收齐首期楼款当天；反诉被告应于2019年1月30日前向反诉原告付清全额购房款（包括首期房款、按揭款）………。根据上述约定，2018年11月25日前过户在先，2019年1月30日前收齐首期款、按揭款在后，这种与“付清首付款的同时递件过户”的正常交易习惯不同，也体现了在2018年11月25日前过户的急迫性。之后，反诉原告一直积极协助反诉被告办理相关手续，但反诉被告却恶意导致贷款不能批准。为了不耽误过户时间，反诉原告一直催促反诉被告尽快办理，并于2018年11月22日向反诉被告、第三人发出《催告函》，要求反诉被告在2018年11月25日前取得银行同意贷款通知书，并办妥涉讼房屋的过户手续。但反诉被告置之不理，导致反诉原告无法在2018年11月25日前过户涉讼房屋，致使反诉原告以首套房名额的四成首付以及优惠的按揭贷款利率购买新房屋而在2018年11月25日前办妥涉讼房屋过户手续的合同目的无法实现。反诉原告不得已只能以第二套房的名额购买新房屋，并于2018年12月l0日与新房屋的业主签订《补充协议》，将原来约定的只需支付四成首付改为支付七成首付。增加支付首付款后，新房屋的业主才于2018年12月14日与反诉原告签订《广州市存量房买卖合同》。反诉原告认为，反诉原告、反诉被告与第三人签订的《存量房买卖合同》、《补充协议》是三方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，三方均应当严格遵守。反诉被告既未按照上述协议约定的时间取得银行同意贷款通知书，也未与我方办妥房产过户手续，导致反诉原告要在2018年11月25日前办妥涉讼房屋过户手续的合同目的无法实现，且经反诉原告催告后，反诉被告仍未履行，反诉被告的行为已严重违约，根据我国法律相关规定，反诉原告有权要求解除涉讼房屋的买卖合同关系，并要求反诉被告承担违约责任。为维护反诉原告合法权益，反诉原告特提起反诉，恳请人民法院依法支持反诉原告的全部反诉请求。反诉被告苏惠雪辩称：1.我方不存在反诉原告所称恶意导致贷款不能批准的行为。我方与反诉原告签订合同后就按照合同约定在2018年10月26日通过保来公司向中国建设银行天河支行提交资料申请30年1600000元的银行按揭贷款。银行的审批时间及审批程序并不是原告可以控制的。我方在得知银行把贷款资料退回中介机构后，我方也要求中介机构马上修改文件重新向银行递件申请贷款，只是反诉原告不同意继续配合提交资料。因此，不存在反诉原告在反诉状中称我方恶意导致贷款不能批准的情况。2.不能按合同约定办理房产过户手续并不是《存量房买卖合同》约定必然解除合同的条件，反诉原告以我方有可能不能按合同约定时间办理房产过户手续而拒绝配合我方申请房屋贷款构成违约。《存量房买卖合同》第十二条约定“如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意：违约方支付违约金房款0.05%，合同继续履行”。因此，即使我方因贷款延迟审批有可能导致房产过户时间拖延并不是合同解除的条件，合同可以继续履行。但反诉原告却因我方有可能不能在约定时间办理过户手续而不予配合答辩人进行贷款申请却是有违合同精神的。因此，我方认为在本案中，反诉原告错误理解合同条款，拒绝再次配合我方贷款的违约行为是导致合同不能继续履行，我方提出解除合同的根本原因。请法院查明本案事实，支持我方在本诉中的诉讼请求，驳回反诉原告的反诉请求。第三人合富公司述称：1.我方是房屋买卖的经纪方，2018年10月25日，买方苏惠雪经我方介绍与卖方陈晓玲就涉讼房屋洽谈相关交易事宜，并实地查看了涉讼房屋。当日，买卖双方就涉讼房屋之交易事宜达成一致，并签署了编号为GHA0053166的《存量房买卖合同》。2.根据合同约定，本次交易的成交价为2300000元，付款方式为转按揭付款。买卖双方约定买方在签署合同后三日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件三日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并向银行申请30年1600000元的银行按揭贷款。合同签署后，据我方了解，因买卖双方未能就交易事项协商并达成一致，导致本次交易未能进行按揭贷款手续而停滞至今。3.对于原、被告双方是否解除合同的买卖关系，我方并无异议，但我方不同意解除合同的居间关系。当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：涉讼房屋位于广州市番禺区沙湾镇龙岐路500号××座××，登记权利人为陈晓玲，房屋建筑面积为89.9平方米，不动产权证号为粤（2017）广州市不动产权第070×××77号，发证日期为2017年8月14日；该房屋抵押权人为中国建设银行股份有限公司广州天河支行。2018年10月25日，陈晓玲作为卖方（甲方），与苏惠雪作为买方（乙方）以及合富公司作为经纪方（丙方），共同签订了一份《存量房买卖合同》（合同号：GHA0053166），约定涉讼房屋按整套出售并计价，总金额2300000元；该房地产存在抵押等他项权利情况；甲乙双方同意该房地产交付时间为2018年11月20日前；甲乙双方应当于2018年11月30日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；丙方依法促成甲乙双方签订本合同后，乙方应当于2018年10月25日前向丙方支付中介服务费23000元；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；甲乙任何乙方因自己的原因出现以上违约，除承担以上违约金外，还应赔偿守约方的中介服务费损失；乙方未能按照本合同约定支付房款的，应向每日按未付房款0.05%标准向甲方支付违约金，逾期超过7日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方；如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意：违约方支付违约金即房款0.05%，合同继续履行；甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利的，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除；本合同首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件（含法律文书）、资料等送达地址，上述地址如有变更，应在变更后三日内书面通知有关当事人，否则一经发至上述地址即视为送达。该合同的附件对“付款方式”约定：甲乙双方选择以转按揭付款方式支付房款；买方应在签署本合同当日自行交付定金50000元给卖方；卖方应在收到定金后3日内向抵押银行办理转按申请手续，并如实向买方提供所欠贷款情况，同时在银行通知时间内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭；买方应在签署本合同后3日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后3日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并向银行申请30年1600000元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后5个工作日内配合完成本次交易的递件手续；首期楼款（不含定金）650000元由买方在房管部门出具本次交易的过户受理回执当天直接支付给卖方；楼价余款（即申请贷款额）1600000元待扣除卖方所欠款项并完成全部按揭手续后，由贷款银行直接划给卖方；如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额，买方须在房管部门出具本次交易的过户受理回执当天直接支付给卖方。签订上述合同当日，陈晓玲出具一份《收款证明》，确认收到苏惠雪承购房屋之定金50000元。2018年10月26日，苏惠雪向保来公司以微信转账方式分两次支付3000元和3750元，共计6750元；保来公司对此出具了《收费收据》两张（NO.0030445、NO.0030424）予以收执，其中该收据上记载付款客户为“彭晓丰”，记载用途和金额为服务费3000元、担保费3750元。同日，陈晓玲向保来公司支付3750元，保来公司出具《收费收据》（NO.0030444）确认收到服务费3750元。陈晓玲还签署了一份《提前还款申请表》，向中国建设银行股份有限公司广州天河支行申请提前还贷款。2018年10月29日，陈晓玲（卖方、甲方）与苏惠雪（买方、乙方）以及合富公司（经纪方）签订了一份《补充协议》，约定就买卖涉讼房屋，双方达成如下补充条款：1.乙方保证拥有广州市购房资格，并且保证银行征信良好具有贷款资格。2.经纪方需在2018年11月25日前协助甲、乙双方办妥涉讼房屋的过户手续。3.甲方只承担2300000元的5.6%房屋增值税，超出部分由乙方承担。4.房屋交付时间为甲方首期首期楼款当天。5.乙方应于2019年1月30日前向甲方付清全额购房款（包括首期房款、按揭款），如果因为乙方原因在双方办理房产过户手续后银行拒绝房款，导致甲方无法收齐楼款，则乙方需要一次性补齐剩下楼款。如乙方无法一次性补齐剩余楼款，甲方即有权解除编号GHA0053166的《存量房买卖合同》，乙方应向甲方支付房屋总成交价的10%作为违约金。乙方无条件配合甲方在3个工作日内办妥涉讼房屋的产权过户手续。6.……。7.本协议自签订之日起生效，作为GHA0053166的《存量房买卖合同》的附件，并且以补充协议为准。同日，陈晓玲作为卖方（甲方），与苏惠雪作为买方（乙方）以及合富公司作为经纪方（丙方）签订了《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字181××××6421，以下简称网签合同），并通过合富公司办理了网签手续。该合同约定本次交易涂销抵押、交易过户、抵押登记合并办理；涉讼房屋以现状售予乙方，按整套出售并计价，总价款为2670000元；签订本合同时，乙方向甲方支付50000元作为购房定金，并按照按揭付款方式按期付款；乙方应在房管部门成功出具本次交易递件回执当天向甲方支付首期房款1070000元；剩余房款1600000元由乙方于2018年11月30日前委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款，甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料；如银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，二者相差金额，由乙方在房管部门成功出具本次交易递件回执当天以现金方式向甲方补足差额；甲乙双方同意该房地产交付使用时间为2018年11月20日前；甲方与乙方约定由丙方协助甲乙双方办理产权转移登记；甲乙双方按由甲方承担5.6%增值税其它费用由乙方承担的方式缴付税费；丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后，乙方应当于2018年10月25日前向丙方支付中介服务费23000元；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；乙方未能按照本合同约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%标准向甲方支付违约金，逾期超过7日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方；甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。2018年11月22日，陈晓玲通过邮寄快递方式向苏惠雪和合富公司各寄送了一份《催告函》,称鉴于涉讼房屋买卖交易过户期限将至，要求苏惠雪于2018年11月25日前取得银行同意贷款通知书，并完成本次交易，否则，其方有权根据三方所签订的《存量房买卖合同》及补充协议追究苏惠雪的违约责任。该两份邮件均于2018年11月23日妥投。2018年11月26日，合富公司向苏惠雪寄送一份《通知函》，称其司收到陈晓玲发出的《催告函》，现通知苏惠雪在收到本函后五日内与其司郭建光或相关经办人联系，并就涉讼房屋交易相关事宜与陈晓玲协商一致。2018年11月28日，苏惠雪向陈晓玲寄送一份《回复函》，称其已按双方签订的《存量房买卖合同》约定在2018年10月26日通过按揭公司向建设银行天河支行提交资料申请30年1600000元的银行按揭贷款，但因银行不能按其要求的1600000元额度批准并于2018年11月23日退件；其为能继续履行合同已经按照建设银行天河支行口头答复可以批核1335000元的贷款额度要求保来公司重新递件申请按揭贷款审批；保来公司员工称会于2018年11月27日重新向银行递件申请贷款，请苏惠雪予以配合；根据《存量房买卖合同》约定，待银行出具同意贷款通知书后其马上通知苏惠雪在5个工作日内办理交易递件手续。同日，苏惠雪还向合富公司发送一份《回复函》，称其于2018年11月27日收到合富公司的《通知函》，并以《回复函》方式邮寄给陈晓玲，希望合富公司协助其督促保来公司重新向银行递件为其申请按揭贷款，待其收到银行的同意贷款通知书后协助其与陈晓玲办理交易递件手续。当天，苏惠雪向保来公司也发送了一份《敦促函》，称根据保来公司反映建设银行天河支行不能按其要求的160万元额度批核贷款并于2018年11月23日退件，其为能继续履行与陈晓玲的《存量房买卖合同》同意按照建设银行天河支行口头答复可以批核133.5万元的贷款额度重新递件审批，保来公司员工称会于2018年11月27日重新向银行递件申请贷款，但据其所知截止发函之日仍未重新递件，请保来公司尽快落实。上述三份邮件均于2018年11月29日妥投。2018年11月28日，合富公司向苏惠雪寄送一份《知会函》，称苏惠雪至今未办妥银行按揭手续，为此，陈晓玲及其司已多次要求苏惠雪尽快按照合同约定履行义务，但苏惠雪至今仍未予以配合，现通知苏惠雪在收到本函后五日内与其司郭建光或吴葵喜联系，按照合同的约定尽快办妥银行按揭手续，继续与陈晓玲进行余下交易，否则，陈晓玲将有权向涉讼房屋所在地的人民法院提起诉讼，依法追究苏惠雪的违约责任。2018年11月30日，苏惠雪向合富公司再次寄送一份《回复函》，称其已按合同约定在2018年10月26日通过保来公司向中国建设银行天河支行提交资料申请30年160万元的银行贷款，但因银行不能按其要求的160万元额度批核并于2018年11月23日退件；2018年11月24日其为能继续履行合同已经按照中国建设银行天河支行口头答复可以批核133.5万元的贷款额度要求按揭公司重新递件申请按揭贷款审批；根据保来公司员工黄子豪及合富公司员工吴葵喜反映，因陈晓玲不同意把其提交的资料再次提交给银行申请其按揭贷款（即不同意配合其再次申请按揭贷款），所以直至本函发出之日合富公司及保来公司均为协助其重新向银行递件申请贷款审核；其也希望尽快办妥贷款按揭手续完成交易，却是陈晓玲不予以配合，请合富公司敦促陈晓玲尽快配合其办理按揭手续，否则其也不排除遵循法律途径维护自身权益。该邮件已于2018年12月3日妥投。2018年12月4日，陈晓玲委托广东科德律师事务所向苏惠雪发出一份《律师函》，称经其多次催促，并于2018年11月23日向苏惠雪发出催告函，苏惠雪均未能履约完成双方所约定的任何手续，已构成违约，现通知正式解除三方所签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，及要求苏惠雪于本函发出之日起7日内向其支付涉讼房屋成交总价的10%违约金，如苏惠雪在上述时间内未实际根据要求支付违约金，则视为苏惠雪已认可本律师函所述内容，其有权不作另行通知即时对苏惠雪提起诉讼，由此而产生的一切费用及法律后果由苏惠雪承担。2018年12月6日，苏惠雪委托广东圣和胜律师事务所向陈晓玲发出一份《律师函》，称其在履行《存量房买卖合同》及《补充协议》过程中并未导致合同约定陈晓玲可以解除合同的情况产生，即解除合同的条件并未成就，而陈晓玲有义务协助其提交资料到银行办理按揭贷款手续，陈晓玲不同意保来公司及合富公司再次向银行递件为其申请贷款的行为已构成违约；请陈晓玲于收到本函件之日起三个工作日内协助苏惠雪提交资料到银行办理按揭贷款手续，继续履行合同，如陈晓玲仍坚持要求解除合同，其将按《存量房买卖合同》要求陈晓玲承担相关责任。该邮件于2018年12月7日妥投。2019年1月2日，苏惠雪以陈晓玲不配合申请银行贷款并主动要求解除合同的行为构成违约为由，提诉至本院，引致本案纠纷。陈晓玲在答辩期内提起反诉，要求解决。庭审过程中，双方当事人均确认签订《存量房买卖合同》时苏惠雪具备广州市购房资格；双方并确认苏惠雪已向陈晓玲支付购房定金50000元；涉讼房屋存在抵押情况，陈晓玲尚未交付涉讼房屋给苏惠雪。陈晓玲表示涉讼房屋没有另售他人。另外，双方当事人均要求解除双方签订的《存量房买卖合同》，并同意在本案中一并处理网签合同的撤销手续问题。针对双方当事人争议的涉讼房屋买卖交易的履行情况以及造成合同未在约定期限内履行完的原因及责任问题。苏惠雪称根据双方签订的《存量房买卖合同》约定，双方向房管局递交过户手续后其向陈晓玲支付650000元，剩余房款1600000元因其没有足够资金先行赎契，故以转按揭方式支付给陈晓玲，同时约定最终银行批贷金额少于申请金额的差额部分，由其在房管局出具受理回执当天支付给陈晓玲，后双方通过《补充协议》约定将办理过户手续时间提前至2018年11月25日，其于2019年1月30日前付清全部购房款，但双方没有具体约定交易的履行期限；签订合同后，其按约定把材料交给按揭公司办理按揭手续，2018年11月23日左右银行把按揭材料退回给按揭公司，其要求重新递交材料申请审批，2018年11月22日陈晓玲向其寄送《催告函》要求其于2018年11月25日前取得银行同意贷款通知书，2018年11月25日按揭公司及合富公司向其告知陈晓玲不同意二次递交按揭材料并要求取消网签，其于2018年11月27日函复陈晓玲和合富公司要求继续履行合同，要求陈晓玲配合递交材料申请按揭，2018年11月28日合富公司寄送《知会函》通知其尽快办妥银行按揭手续，2018年12月4日陈晓玲向其寄送《律师函》要求解除合同，其不同意，并于2018年12月6日回复要求继续履行合同并要求陈晓玲配合递交银行按揭贷款手续的材料，但按揭手续因陈晓玲不配合一直没有完成；之所以第一次申请贷款未能通过，是因为支行审批要求其降低额度，不能按照1600000元为额度申请贷款，但当时按揭材料尚未递上省行审批，其不同意，认为应由省行进行审批而非由其自行直接降低额度，但支行一直没有答复或者退回材料，直至2018年11月23日才从中介处得知银行退回了按揭材料；得知无法以1600000元额度申请贷款后，其于2018年11月28日与陈晓玲协商提交相应材料去其他银行申请按揭贷款，但陈晓玲均不予配合；银行的审批时间及审批程序并非其可以控制的，其一直关注贷款的进度也希望完成房屋交易；虽然第一次按揭贷款申请被银行退件处理，但其已经要求第二次申请递件，而且第一次申请贷款时由于银行一再拖延而导致有可能无法在2018年11月30日办理过户手续，但这不是合同约定的可解除合同的条件，延迟办理过户只须依照合同约定支付违约金即可，而没有免除陈晓玲协助其继续办理按揭手续的义务，故主张造成合同无法顺利履行的原因在于陈晓玲一再要求在2018年11月25日前办理涉讼房屋的过户手续却不配合其进行第二次申请贷款手续。苏惠雪对此提交了合富公司向苏惠雪发送的《通知函》及邮封、合富公司向苏惠雪发送的《知会函》、陈晓玲向苏惠雪发送的《催告函》及邮封、陈晓玲向苏惠雪发送的《律师函》及邮封、苏惠雪向陈晓玲发送的《回复函》及相应的邮寄单、快递查询单、苏惠雪向合富公司发送两份的《回复函》及相应的邮寄单、快递查询单、苏惠雪向保来公司发送的《敦促函》及相应的邮寄单、快递查询单、苏惠雪向陈晓玲发送的《律师函》及邮单、苏惠雪与保来公司员工黄子豪的微信聊天记录、苏惠雪与合富公司员工吴葵喜的微信聊天记录、苏惠雪与陈晓玲的微信聊天记录拟证实其上述主张。针对上述证据，陈晓玲仅确认其向苏惠雪发送的《催告函》、《律师函》、苏惠雪向其发送的《回复函》以及双方的微信聊天记录，对其余证据均不予确认，其主张造成合同未在约定期限内履行完毕的责任在于苏惠雪一方，苏惠雪在早知道贷款申请不能全额获批的情况下，拒绝按照合同约定补足差额，一直恶意拖延交易，导致在2018年11月25日前没有取得银行同贷书，亦没有与其办妥涉讼房屋的过户手续；合同有具体约定履行期限，合同约定在双方签订合同3日内办理银行按揭手续，其收到定金后3日内办理转按手续，在银行出具同贷书的5个工作日内完成递件手续，并在2018年11月25日前办妥过户手续，即苏惠雪须在2018年11月16日前取得同贷书；其在房屋交易时已经向苏惠雪及合富公司说明以低于市场价出售涉讼房屋是为了腾空名额以优惠首付比例另购新房，所以其对涉讼房屋的过户时间的要求十分急迫和严格，只要苏惠雪确保在2018年11月25日前办妥涉讼房屋的过户手续，其均会尽力配合；其亦一直积极配合苏惠雪办理所有手续，2018年11月11日苏惠雪提出更换银行来申请按揭贷款的做法，其是同意并配合的，但因为双方约定过户时间是2018年11月25日前，所以其担心会影响过户时间，便要求苏惠雪承诺即使换银行申请贷款也须在2018年11月25日前办妥过户手续；为了不耽误过户时间，其一直催促苏惠雪尽快办理贷款申请，但据其了解，苏惠雪在11月6日已得知因银行流水不足银行不同意以1600000元额度申请贷款，而非11月23日才知道上述结果，并且在11月23日曾向其主动提出解除合同，在第一次按揭申请退件后苏惠雪并没有重新递件，后来苏惠雪又提出要求继续履行合同，但又不愿意明确新的交易节点和期限，由于苏惠雪对涉讼房屋交易置之不理，导致其无法在2018年11月25日前办妥房屋过户手续，无法以优惠的按揭贷款利率购买新房屋，其迫于无奈才于12月4日提出解除合同，在发函解除合同前其从未阻止中介重新递交按揭申请。为证明其上述主张，陈晓玲并提交了以下证据：1.陈晓玲与中介吴葵喜的微信聊天记录、中介吴葵喜与彭晓丰的微信聊天记录、陈晓玲与彭晓丰的微信聊天记录和手机聊天记录、中介吴葵喜、陈晓玲夫妻、彭晓丰等人的谈话录音光盘、陈晓玲与彭晓丰的谈话录音光盘、陈晓玲与中介郭建光的谈话录音光盘、陈晓玲与建设银行经办人姜丹的谈话录音光盘；2.陈晓玲与林执好就新房屋买卖交易相关的《商品房买卖合同》《补充协议》《收据》《广州市存量房买卖合同》《贷款初审结果通知书》。苏惠雪对陈晓玲提交的陈晓玲与中介郭建光的谈话录音光盘、陈晓玲与建设银行经办人姜丹的谈话录音以及证据2不予认可，认为均是陈晓玲与案外人的通话和文件，其无法核实真实性，即使真实亦与本案无关；对其它证据真实性予以确认。苏惠雪对陈晓玲的上述意见不予认可，称其不存在恶意拖延交易，其希望以六成按揭比例申请贷款，但中介在未经其同意的情况下提出以五成比例申请，导致银行以为其同意接受五成贷款上省行审批而没有按其要求的六成去争取，而其与丈夫彭晓丰在得知有可能按揭银行不能按原计划贷款1600000元时已积极想办法，寻找其他贷款途径继续履行合同，但之后在陈晓玲不同意寻求其他银行贷款的情况下，其为了完成交易也同意接受五成的贷款额度再次递件进行贷款，但陈晓玲仍不予配合；其丈夫在11月23日与陈晓玲的通话不能全部代表其意思表示，该录音只是双方对合同是否继续履行的一种协商，并未最终落实，此后其已通过书面形式告知陈晓玲继续履行合同，要求其配合重新递件申请贷款；在未能于2018年11月25办妥房屋过户手续后，其于2018年12月3日通过中介向陈晓玲表达同意签订补充协议并支付违约金，但陈晓玲没有提出签订补充协议的条款和时间，反而要求解除合同。另外，苏惠雪主张因陈晓玲违约致使合同被解除，故陈晓玲应向其双倍返还定金、支付违约金及赔偿中介费损失。苏惠雪对此并提交了中介代理费发票、按揭服务费收据两张、微信支付凭证予以证实。陈晓玲对上述证据不予确认，认为违约责任在于苏惠雪，而且同时主张双倍返还定金和违约金是违反法律规定的，其同意在支持其违约金的金额中扣除苏惠雪已支付的定金50000元；至于中介费损失是没有依据的。本院认为，苏惠雪与陈晓玲就涉讼房屋买卖签订的《存量房买卖合同》、《补充协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，内容合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应恪守履行。针对双方争议的涉讼房屋买卖交易的履行情况以及造成合同未在约定期限内履行完的原因及责任问题。苏惠雪主张其已依约向银行申请按揭贷款手续，但银行退件后陈晓玲不予配合协助再次向银行申请递件，导致涉讼房屋买卖交易无法继续进行。陈晓玲则主张造成合同未在约定期限内履行完毕的责任在于苏惠雪在早知道贷款申请不能全额获批的情况下，拒绝按照合同约定补足差额，恶意拖延交易，导致未能在约定期限内办妥涉讼房屋的过户手续，致使其合同目的无法实现。对此，根据双方签订的《存量房买卖合同》，双方就付款方式明确约定“甲乙双方选择以转按揭付款方式支付房款……如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额，买方须在房管部门出具本次交易的过户受理回执当天直接支付给卖方”。办理按揭贷款是买方的主要义务，苏惠雪理应对办理按揭贷款的一般流程有所了解和认知，亦应对其在合同约定期限内取得银行同贷书并与陈晓玲办妥涉讼房屋的过户手续的合同义务有充分的预估和准备，并对银行不能足额审批其申请的贷款额度的风险有足够的预见。从苏惠雪及丈夫与陈晓玲一方的微信、短信记录或2018年11月15日谈话录音内容可知，苏惠雪一方在2018年11月15日前即已获知其申请的六成额度即16000000元贷款可能不获银行审批通过的情况，并与陈晓玲一方协商该贷款问题，苏惠雪的丈夫彭晓丰在协商时也表示了如果只贷五成额度其方无法支付首期款，亦可反映作为卖方的陈晓玲一方也为贷款问题询问他人寻求解决方法的情况。此后双方在2018年11月23日的谈话录音中，苏惠雪的丈夫彭晓丰表示银行已经退件，其无法筹到二三十万元的款项，并向陈晓玲表达如果愿意配合解约就解约。鉴于整个购房协商过程，主要与陈晓玲一方协商的均是彭晓丰，足以证实苏惠雪是知悉并确认由其丈夫彭晓丰办理以及洽谈购房事宜的，彭晓丰的意思表示足以代表苏惠雪的意见。故，苏惠雪一方在得知银行贷款申请没有足额审批并退件后，已经向陈晓玲作出无法继续履行合同的意思表示，亦未能在合同约定期限内与陈晓玲办妥涉讼房屋的过户手续，以及支付相关房款，其行为明显怠于履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”之规定，苏惠雪未能在合同约定期限内履行相关合同义务，已构成根本违约。因此，陈晓玲向苏惠雪提出解除合同的条件已经成就，陈晓玲有权解除双方就涉讼房屋签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》。现苏惠雪亦同意解除该合同及补充协议，本院予以采纳。至于网签合同，鉴于双方均同意在本案中一并处理，故苏惠雪、陈晓玲和合富公司应共同协助撤销该网签合同。至于苏惠雪主张陈晓玲不配合其再次递件申请贷款，苏惠雪未能提交充分的证据予以证实，而且从双方当事人提交的前述谈话录音中亦可反映出苏惠雪的丈夫确认陈晓玲是配合办理手续的，故对于苏惠雪的该主张，本院不予采纳。鉴于苏惠雪存在的根本违约行为，其应承担相应的违约责任。虽然双方签订的《存量房买卖合同》约定，买方不按本合同约定买入该房地产的，应当向卖方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。但考虑到双方签订《存量房买卖合同》的时间与陈晓玲解除合同时间仅相隔一个多月，陈晓玲签订合同时知悉苏惠雪选择贷款方式进行付款，可能存在银行批贷时间或退件时间较长，无法及时转换其它贷款途径的风险，而且陈晓玲亦未能举证证实该房屋买卖确系为其造成实际损失，故上述合同约定的违约金标准较高，本院酌情将上述违约金标准调整为50000元。鉴于苏惠雪已向陈晓玲支付了定金50000元，该定金50000元转为违约金归陈晓玲所有。对于陈晓玲主张的超出该金额的部分，本院不予支持。基于前述理由，造成涉讼房屋买卖交易无法顺利进行的原因在于苏惠雪，由此带来的损失应由其承担，因此苏惠雪主张要求陈晓玲双倍返还定金、支付违约金以及赔偿中介费损失的本诉诉请，缺乏理据，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告苏惠雪与被告陈晓玲就位于广州市番禺区沙湾镇龙岐路500号××座××房屋签订的《存量房买卖合同》《补充协议》及相应的房屋买卖合同法律关系于本判决发生法律效力之日起解除；各方应自本判决发生法律效力之日起五日内共同协助在广州市房地产交易中心网上交易系统办理相应的网签合同即《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号）的撤销手续；二、原告苏惠雪应于本判决发生法律效力之日起向被告陈晓玲支付违约金50000元（即原告苏惠雪已缴纳的定金50000元归被告陈晓玲所有）；三、驳回原告苏惠雪的全部本诉诉讼请求；四、驳回被告陈晓玲的其余反诉诉讼请求。本案受理费14975元（其中本诉受理费12600元，反诉受理费2375元），由原告苏惠雪负担13025元，被告陈晓玲负担1950元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  蔡淑慧二〇一九年十一月一日书记员  罗嘉敏