海南省陵水黎族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9028民初1539号 原告：海南景业房地产开发有限公司，住所地海南省陵水黎族自治县英州镇清水湾大道。 法定代表人:张彦玲，总经理。 委托诉讼代理人：陈长奋，海南方圆律师事务所律师。 被告：田玉德，男，1967年3月12日出生，汉族，住河北省保定市定兴县。 被告：杨秀红，女，1968年10月18日出生，汉族，住河北省保定市定兴县。 第三人：中国工商银行股份有限公司陵水支行，经营场所海南省陵水黎族自治县椰林镇建设路380号。 负责人：吴奇敏，行长。 委托诉讼代理人：周始亮，男，该支行员工。 委托诉讼代理人：李平，男，该支行员工。 原告海南景业房地产开发有限公司（以下简称景业公司）与被告田玉德、杨秀红、第三人中国工商银行股份有限公司陵水支行（下列简称工行陵水支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月3日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈长奋、第三人委托诉讼代理人周始亮、李平到庭参加诉讼。被告田玉德、杨秀红经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告景业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告田玉德于2016年1月28日签订的《陵水黎族自治县商品房买卖合同》（合同编号为LSL0XXX9）；2.判令被告田玉德协助原告办理《陵水黎族自治县商品房买卖合同》预售备案登记解除手续；3.判令被告田玉德向原告支付违约金833292元及返还扣划保证金169342.40元及利息，暂计1002634.4元，被告杨秀红对上述债务承担连带清偿责任；4.依法判令两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年1月8日，原告与被告田玉德签订《海南景业清水湾认购书》，约定被告田玉德购买原告开发建设的位于海南省××县房），建筑面积约为161平方米，房屋总价款为4166460元。双方还约定被告田玉德应支付定金30万元，应于2016年1月17日支付956460元，余款291万元以银行按揭方式支付。2016年1月28日，原告与被告田玉德签订《陵水黎族自治县商品房买卖合同》，约定被告田玉德购买上述房屋，付款方式不变。合同附件七补充协议第二条第五项约定：“买受人未能向贷款银行履行其应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人承担了担保责任的，出卖人有权解除本合同，买受人应按总房款的20%向出卖人支付违约金”；第三条约定：本合同终止后，买受人应当按出卖人要求出具相关文件配合办理终止合同（包括解除合同、撤销备案、撤销预告登记等）手续。合同签订后，被告田玉德向原告支付了定金30万元及第一期款956460元，并与2016年8月24日与第三人签订《个人购房借款/担保合同》，申请按揭贷款291万元，原告为该笔个人住房贷款向第三人承担连带保证责任。此外，涉案房屋至今尚未办理过户手续，也未办理正式抵押登记。由于被告田玉德拖欠第三人的月供款，第三人分别于2018年7月26日、9月25日、11月26日、12月3日从原告账户划扣保证金55195.56元、45821.23元、45641.93元、22683.68元，共计169342.40元。由于被告田玉德持续违约，其与第三人签订《个人购房借款/担保合同》被贵院判决解除，并判令原告承担保证责任。目前，原告正在与第三人协商承担保证责任事宜。原告认为，被告田玉德违反合同约定，拖欠第三人月供款导致原告承担了担保责任，原告有权解除合同并要求支付合同约定的违约金。合同解除后，被告应当返还原告代为清偿的贷款本金等。作为合同约定的附随义务，被告还应配合原告办理涉案合同的预售备案登记解除手续。两被告为夫妻关系，被告田玉德的债务应为共同债务，被告杨秀红应承担连带清偿责任。 被告田玉德、杨秀红未作答辩。 第三人工行陵水支行述称，第三人与被告签订了借款合同，被告违约未还款，第三人已经向法院起诉，法院已作出（2018）琼9028民初1494号判决。原告作为合同保证人，第三人从保证人账户上划扣了保证金，并按生效判决要求原告履行保证人责任。因被告及原告至今仍未支付完借款，所以第三人不同意解除合同。 原告景业公司为证明其主张，向本院提交以下证据：被告身份证明资料、认购书、商品房买卖合同、商品房买卖合同备案登记表、个人借款凭证、（2018）琼9028民初1494号民事判决书、划扣凭证、催款通知书。第三人对原告提交的证据的真实性、合法性及关联性均无异议。上述证据经与原件核对一致，且来源合法，与本案具有关联性，本院对上述证据予以认定。 第三人没有证据向本院提交。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明的事实与原告主张的事实一致。另查明，原、被告于2016年1月28日签订的《陵水黎族自治县商品房买卖合同》，约定涉案房屋为陵水清水湾旅游度假区海南景业A06-3地块C3型低层住宅××栋；原告应当于2016年12月31日向被告交付已取得《建设工程竣工验收报告》并符合合同约定的商品房。该合同于2016年4月20日在陵水县房产管理局予以备案登记。第三人与原、被告签订《个人购房借款/担保合同》后，第三人于2016年8月24日向被告田玉德发放贷款，并支付至原告公司账户。被告田玉德于2016年9月24日开始还款至2018年2月24日，之后便一直未再还款。为此，第三人于2018年11月30日将原、被告诉至本院。本院于2019年3月20日作出（2018）琼9028民初1494号民事判决书，判决：1、解除涉案《个人购房借款/担保合同》；2、田玉德偿还第三人本金2606875元及利息21361.46元（利息应计至债务还清止）；3、第三人对涉案房屋享有优先受偿权；4、杨秀红及原告对上述债务付连带偿还责任。2019年6月17日，原告向被告田玉德发出《催款通知书》，告知因其未按时还款，导致银行从公司账户扣划169342.4元用以偿还；同时通知其尽快一次性偿还银行本息并偿还公司被扣划的款项及利息。上述判决书发生法律效力后，被告田玉德至今仍未履行支付义务。庭审中，第三人明确表示，因生效判决书判决第三人对涉案房屋享有优先受偿权，因此在原、被告未偿清债务前不同意解除涉案商品房买卖合同。原告则向本院申请庭外和解，预计于10月底前还清第三人本息。本院亦在庭审中询问原告是否变更诉讼请求，原告明确表示不予变更。2019年10月11日，第三人向本院出具一份《证明》，证明：“根据（2018）琼9028民初1494号判决书判决，海南景业房地产开发有限公司已于今日履行连带偿还责任，全部结清田玉德所欠贷款本息。”并附有原告偿还贷款本息明细表，即偿还本金2655364.35元、利息185546.09元，本息共计2840910.44元。涉案房屋已交付被告田玉德，但至今未办理过户手续，被告亦未入住涉案房屋。再查明，被告田玉德、杨秀红系夫妻关系，涉案房屋系被告田玉德在二人婚姻关系存续期间购买。2016年3月20日，被告杨秀红向第三人出具《承诺书》，承诺同意将与田玉德共有的涉案房屋的房产抵押给第三人。2016年4月7日，被告杨秀红出具《委托书》，说明其购买涉案房屋，但因工作繁忙特委托丈夫田玉德办理相关购房事宜。该委托书在河北省定兴县公证处作了公证。 本院认为，原、被告签订的《陵水黎族自治县商品房买卖合同》，以及原、被告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》，均系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效合同，当事人均应按约履行。上述合同签订后，被告田玉德负有依约按期偿还银行贷款的义务。现田玉德未按约偿还银行按揭贷款，导致原告承担保证责任，代其清偿了剩余银行贷款。根据双方合同约定，被告未能向贷款银行履行还款义务的，原告有权解除合同，被告应配合原告撤销备案登记。故原告根据合同约定要求解除双方签订的《商品房买卖合同》、被告田玉德协助办理涉案合同预售备案登记解除手续的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七规定：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。现涉案合同予以解除，则原告收取被告的购房款4166460元应当予以返还，被告应当返还原告代为清偿的贷款本息2840910.44元。现原告向本院主张被告返还银行扣划保证金169342.4元系其对诉权的自主处分，不违反法律规定，本院予以支持。被告未按约偿还银行贷款构成违约，根据双方合同约定，被告应向原告支付总房款20%的违约金，故原告要求被告支付违约金833292元（4166460×20%）的诉讼请求本院予以支持。至于被告应否向原告支付扣划保证金的利息，本院认为，原告向第三人支付保证金，系因被告违约未偿还银行贷款所致，原告对被告的该违约行为已主张违约金赔偿，且原告主张的违约金足以弥补原告的利息损失，因此原告要求被告支付扣划保证金利息的主张，本院不予支持。被告田玉德、杨秀红系夫妻关系，涉案房屋系在二人婚姻存续期间购买，是被告二人的夫妻共同财产，故原告主张被告杨秀红对田玉德的上述债务承担连带清偿责任，本院予以支持。被告田玉德、杨秀红经本院合法传唤后未到庭参加诉讼，亦未提交任何书面答辩意见，视为放弃抗辩权利，本院对本案依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告海南景业房地产开发有限公司与被告田玉德于2016年1月28日签订的《陵水黎族自治县商品房买卖合同》（合同编号为LSL0XXX89）； 二、被告田玉德于本判决生效之日起十日内，协助原告海南景业房地产开发有限公司办理涉案《陵水黎族自治县商品房买卖合同》预售备案登记解除手续； 三、被告田玉德于本判决生效之日起十日内，向原告海南景业房地产开发有限公司支付违约金833292元及返还扣划保证金169342.40元。被告杨秀红对被告田玉德的上述债务承担连带责任； 上述被告田玉德、杨秀英承担的债务由原告海南景业房地产开发有限公司在被告已支付的购房款4166460元中予以扣留，剩余购房款（扣留实际扣划保证金后）由海南景业房地产开发有限公司退还给被告田玉德。 四、驳回原告海南景业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费40131.60元，由被告田玉德、杨秀红承担。 如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  林小丽 人民陪审员  李 俐 人民陪审员  郑仁法 二〇一九年十一月十四日 法官 助理  曾维康 书 记 员  冯长弘 附：适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。