江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏03民终285号上诉人(原审原告)：王洪伟,男,1974年12月12日生,汉族，住江苏省徐州市泉山区民有理53-2-502室。现住江苏省徐州市。委托诉讼代理人：张滔，江苏苏彭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏润安置业有限公司,住所地徐州市鼓楼区和信广场（二期商办综合楼）1号楼3-1915室。法定代表人：宋培建，该公司经理。委托诉讼代理人：马聪，北京市盈科（徐州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州信德商业管理有限公司,住所地徐州市鼓楼区复兴北路和信广场三期C座115-116室。法定代表人：刘长安，该公司经理。委托诉讼代理人：马聪，北京市盈科（徐州）律师事务所律师。上诉人王洪伟因与被上诉人江苏润安置业有限公司（以下简称润安公司）、徐州信德商业管理有限公司（以下简称信德公司）委托合同纠纷一案，不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院(2018)苏0302民初3330号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王洪伟及其委托诉讼代理人张滔、被上诉人润安公司、信德公司的委托诉讼代理人马聪到庭接受询问。本案现已审理终结。王洪伟上诉请求：撤销原判决，依法改判：1、解除王洪伟和信德公司签订的《徐州和信广场三期办公楼八年合伙投资协议》（编号：0529813)。2、润安公司向王洪伟支付2017年12月31日前尚欠投资收益款49562元。3、信德公司对上述第二项债务承担连带责任。4、一、二审诉讼费用由润安公司、信德公司承担。事实和理由：一、润安公司作为“售后变相包租”销售模式的开发主体，对其在《V6财富共赢计划》销售方案中“保底年收益5%”的承诺，应承担给付责任。润安公司、信德公司一审确认其向王洪伟及其他业主销售“和信广场C座”商品房时，采取了V6包租销售模式，并认可存在销售时优惠40%和购房业主享受“保底年收益5%”的内容，也认可在采取V6包租销售模式下，《商品房买卖合同》与《八年合伙投资协议》不可分割。“保底年收益5%”的销售承诺，己经通过40%价格优惠体现在《商品房买卖合同》中。润安公司、信德公司认可的V6包租销售模式，与王洪伟提交的两个版本的广告彩页及具有该销售广告内容的网络截屏相关内容一致；证人王某,陈某,4均出庭证实上述两个版本的广告彩页来源于购房时和信广场售楼部；网络截屏的广告内容发布在0516.IF.cn彭城论坛网站，时间为2015年6月5日、6月8日，时间在王洪伟等众业主购房前后。广告彩页、网络截屏所涉广告内容有利于促进涉案商品房的销售，润安公司是该广告的唯一受益人，足以证实广告彩页、网络截屏的真实性和关联性。一审法院认定广告彩页、网络截屏的真实性无法确认，系认定事实错误。润安公司、信德公司所谓“销售时优惠40%”，就是将这40%转为八年的固定收益的辩解，明显与一般商业思维和生活常理不符。润安公司、信德公司辩解内容，实质就是认为《商品房买卖合同》《八年合伙投资协议》中没有条款直观表述“保底年收益5%”的内容，但关于V6包租销售方案中的说明和允诺己经隐含在合同和协议中了。润安公司、信德公司自己确认V6包租销售方案中的承诺内容对其具有约束力。一审判决关于本案广告彩页中5%保底收益的内容应视为要约邀请的认定，在认定事实和适用法律上错误，违背了合同当事人“意思自治”的基本准则。二、信德公司作为润安公司的关联公司，共同参与实施违规的商品房“售后包租”销售，亦应按“保底年收益5%”的投资承诺向王洪伟承担连带给付责任。王洪伟主张的诉请系基于商品房买卖合同法律关系，而不是一审确定的委托合同关系。所谓委托合同（八年合伙投资协议）只是基于售后包租模式下商品房买卖合同的附从协议。一审法院对涉案法律关系作出认定，必然产生错误的裁判结果。润安公司、信德公司采取的V6包租销售模式违反《商品房管理办法》中“房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工商品房”的规定，属于违规销售。润安公司、信德公司共同实施违规销售行为，虽然信德公司与王洪伟签订了《八年合伙投资协议》，且该协议中没有“保底年收益5%”的条款，但销售合同和包租协议构成了售后包租销售模式的一个整体，不可分割。事实上，通过承诺售后包租收益，客观上促进了商品房的销售，增加了润安公司销售利润。如允许以售后包租的形式促进销售，又在商品房销售后人为割裂售后包租与销售之间的内在联系、免除润安公司或信德公司售后包租期内给付“保底年收益5%”义务，有违公平原则。信德公司应与润安公司按“保底年收益5%”的承诺向王洪伟承担连带给付责任。三、退一步讲，即便单独按《八年合伙投资协议》的约定，信德公司也未能尽到善意履行的义务，对涉案房屋至今未进行装修，房屋长期处于毛坯房状态，致使房屋空置长达近三年之久，王洪伟亦有权依据合同法第94条之规定行使法定解除权。润安公司、信德公司答辩称：首先，王洪伟要求解除其与信德公司之间的合伙投资协议，没有事实和法律依据。信德公司并不存在违约行为。信德公司与王洪伟签订的委托协议是双方真实意思表示，应作为确定双方权利义务关系的依据。润安公司作为涉案商品房的出卖人，也不存在任何违约行为。其次，王洪伟主张的投资收益款49562元，并非双方商品房买卖协议约定的义务内容。润安公司未在商品房买卖合同中进行保底条款的约定。王洪伟提交的宣传彩页，不能证明是润安公司、信德公司所出具，即使系润安公司、信德公司出具，也系要约邀请，所谓的投资收益不属于对商品房开发规划内的房屋及相关设施所作出的说明和允诺，不是合同的相关内容，王洪伟要求润安公司给付所谓投资保底收益款，没有事实和法律依据。第三，王洪伟要求信德公司对润安公司的债务承担连带责任，没有事实和法律依据。润安公司与信德公司是独立的法人，润安公司是商品房买卖合同的出卖人，信德公司是委托合同的受托人，王洪伟要求信德公司承担连带责任，既没有法律依据，也没有合同依据。第四，王洪伟主张信德公司怠于履行合同义务，没有事实依据。委托合同并没有约定信德公司有装修涉案房屋的义务，房屋能否实际出租，取决于租赁市场行情，信德公司并未怠于履行合同义务，信德公司已尽了最大努力，王洪伟主张的法定解除权不能成立。综上，请求驳回上诉，维持原判。王洪伟向一审法院提出诉讼请求：1、解除王洪伟和信德公司之间签订的《徐州和信广场三期办公楼八年合伙投资协议》（编号：0529813）；2、润安公司向王洪伟支付投资收益款49562元；3、信德公司对上述第二项债务承担连带责任；4、润安公司、信德公司承担本案诉讼费。事实和理由：2015年3月，润安公司向社会发出《V6财富共赢计划》售楼广告彩页，为其开发的和信广场C座商业办公楼退出商品房售后包租销售模式，宣称合作期内，保底年收益5%，额外还有租赁收益5:5分成，预计年收益高达11.5%。投资周期短，风险低，8年白赚一套房，合作期满后120%原值回购。2015年10月15日，王洪伟在润安公司售楼处与其签订了《商品房买卖合同》一份，购买了和信广场C-1-1219室房产一套，总建筑面积64.84平方，总价款49.7万元。同时，王洪伟与信德公司签订投资协议一份，约定由王洪伟将涉案房屋交由信德公司管理经营，期限为2016年1月1日至2023年12月31日。合伙投资期间，由王洪伟委托信德公司出租涉案房屋，租金以后期与承租人签订的租赁合同实际成交价为准。所获租金，除去租赁税费外，由双方5:5进行分配，于每年12月31日前进行租金结算支付。协议第六条约定了违约金责任，若信德公司拖欠王洪伟经营管理收益的，每逾期一日，应按照欠费总额的千分之五向王洪伟支付违约金。若逾期超过3个月，王洪伟有权终止协议，信德公司应双倍赔偿王洪伟剩余期限内的经营管理收益。以上合同和协议签订后，王洪伟按约支付全部房款，并取得不动产证。至今，信德公司未向王洪伟支付涉案房屋投资收益款。综上，润安公司为使其开发项目尽快达到回笼资金的目的，操纵其控制的关联公司，违规采取变相的售后包租销售模式售卖商品房。在与王洪伟等众多业主签订《商品房买卖合同》、《八年合伙投资协议》后，不履行保底年收益及租金收益支付义务，应承担违约责任，逾期三个月以上，王洪伟有权行使协议解除权，收回涉案房屋。涉案协议系商品房为事实售后包租销售模式不可分割的组成部分，润安公司应对其承诺的固定收益支付与信德公司承担连带给付责任。王洪伟多次与润安公司、信德公司协商未果，特诉至法院。一审法院查明：2015年10月15日，王洪伟（买受人）与润安公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份（合同号为N.0529813），买受人购买的商品房为和信广场C栋1单元1219室，建筑面积64.84平方，套内建筑面积47.03平方，单价为每平米7665.02元，总金额为49.7万元。同日，王洪伟（甲方）与信德公司（乙方）签订徐州和信广场三期办公楼八年合伙投资协议一份，主要约定：乙方系专业从事商业地产运营管理的公司，为实现该办公楼业态规划、快速做旺本办公楼，甲方将其购买的办公楼全权委托乙方进行经营管理，乙方同意接受甲方委托。甲方委托乙方经营管理和信广场三期办公楼C栋1单元1219室。标的物用途为商办用房。甲方同意乙方在本合同约定的委托经营管理期限内按该办公楼的规划要求统一出租和经营管理，包括且不限于采用自营、委托他人经营、代为出租、许可经营等多种经营管理形式。委托管理的期限为2016年1月1日至2023年12月31日。在委托期限内，甲方委托乙方出租该办公楼，乙方根据市场行情，在同一规划的前提下出租办公楼，办公楼租赁决策权归乙方，租金以后期与承租人签订的“租赁合同”的实际成交价为准。所获租金，除去向政府缴纳的相关租赁税费后，由甲乙双方按5:5比例进行分配。乙方于每年12月31日前将实得租金交由甲方，按照银行转账的方式支付至甲方账户。在合伙投资期限内，甲乙双方不得主动提前终止本协议，如违约需承担二十万元违约金，违约金于次年12月31日前支付。若乙方拖欠甲方委托经营管理收益的，每延期一日，应按照欠费总额的千分之五向甲方支付违约金。若逾期超过3个月的，王洪伟有权终止协议，乙方应双倍赔偿王洪伟剩余合约期内的委托经营管理收益。后涉案房屋未能出租。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同法第94条明确规定了当事人行使法定解除权的条件，只有符合该条件，当事人才能行使该权利。现王洪伟主张润安公司、信德公司未按广告承诺支付5%保底收益，未按合同约定支付租金，要求解除投资协议、支付保底收益。首先，王洪伟与信德公司之间签订的投资协议，当事人意思表示真实、内容明确，该投资协议中并未约定5%保底收益的内容。其次，现有证据并不能证明该广告彩页系润安公司、信德公司对外作出；再次，即使该广告彩页系润安公司、信德公司作出，根据相关司法解释规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案广告彩页中5%保底收益并不属于“商品房开发规划内的房屋及相关设施所作的说明和允诺”，不符合该司法解释规定，所以该广告彩页应视为要约邀请，信德公司未支付该5%保底收益，并非违约行为。最后，根据投资协议约定，只有在将房屋实际出租并取得租金时，信德公司才能将租金予以分配。现涉案房屋未能出租，信德公司无法将租金按约分配给王洪伟，其并不存在违反投资协议约定的情形。故王洪伟要求解除协议、支付投资款的诉请，无事实及法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，一审判决：驳回王洪伟的诉讼请求。一审案件受理费1120元，由王洪伟承担。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：1、王洪伟要求润安公司支付相关投资收益款，并由信德公司承担连带责任有无事实和法律依据。2、王洪伟要求解除其与信德公司签订的“八年合伙投资协议”有无事实和法律依据。二审中，王洪伟提交涉案房屋目前状态照片数张，证明八年合伙协议签订以后，涉案房屋从2016年1月1日至今处于空置状态，涉案房屋从未出租，王洪伟没有拿到过投资收益。证明润安公司、信德公司未尽到合同义务，未达到王洪伟与润安公司签订合同的目的，王洪伟基于该事实行使法定解除权，要求解除合同。被上诉人润安公司、信德公司质证意见：王洪伟提交的照片不能证明系涉案房屋所在的位置及现状。即使照片真实，信德公司与王洪伟签订的协议并未约定信德公司有对房屋进行装修的义务，该证据不能证明王洪伟的观点。被上诉人润安公司、信德公司二审中未提交新证据。本院认证意见：对王洪伟提交证据的形式真实性予以认定。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。一、关于王洪伟要求润安公司支付相关投资收益款，并由信德公司承担连带责任问题首先，广告宣传彩页是否润安公司出具，当事人存在一定争议。此外，即使广告宣传彩页真实，上诉人要求信德公司支付投资收益款的计算依据，系广告宣传彩页载明的“保底年收益5%”的内容。根据上述司法解释的规定，一般而言广告宣传彩页载明的内容属于要约邀请，并不属于要约，双方之间的权利义务仍应根据双方之间签订的合同进行认定。其次，对“保底年收益5%”的具体含义，双方理解也存在差异。上诉人对“保底年收益5%”的解释为“年收益为总购房款的5%。”被上诉人在庭后提交的书面代理意见中陈述：对涉案销售模式，与被上诉人合作的销售代理公司在实际销售中向购房者已明确说明：优惠的40%的房价均摊至8年委托经营期限，相当于每年享受5%的固定收益。被上诉人陈述:如果上诉人要求解除合同，也应该解除被上诉人与其签订商品房买卖合同时有关给予40%的优惠的约定，由购房者退回40%的购房差价。本院认为，对“保底年收益5%”的具体含义，相关宣传彩页并未作出具体明确的说明，导致双方当事人理解不一。即使上述广告彩页真实，“保底年收益5%”的约定，不属于上述司法解释第三条规定的“明确具体”的说明和承诺，应归类为要约邀请之列。根据上诉人提交的宣传彩页，该宣传彩页上不但有“保底年收益5%”的字句，也有“总房款立减40%”的字句。综上，上诉人与润安公司之间签订的书面委托合同并未约定“保底年收益5%”的内容，上诉人认为润安公司或信德公司违约，要求按照年收益不低于5%的标准支付投资回报的诉讼请求，没有事实与法律依据。二、关于王洪伟要求解除其与信德公司签订的“八年合伙投资协议”问题首先，上诉人与信德公司之间签订的八年合伙投资协议，约定的投资回报款的付款条件为“所获租金，除去向政府缴纳的相关租赁税费后，由甲乙双方按5:5比例进行分配。乙方于每年12月31日前将实得租金交由甲方”。根据该约定，支付投资回报的前提为涉案房屋已经实际出租，且信德公司已实际收到租金，在信德公司缴纳租赁税费后，于每年的12月31日前将实得租金按约定比例支付上诉人。其次，涉案委托合同明确约定“在合伙投资期限内，甲乙双方不得主动提前终止本协议…若乙方拖欠甲方委托经营管理收益的，每延期一日，应按照欠费总额的千分之五向甲方支付违约金。若逾期超过3个月的，甲方有权终止协议”。依据该约定，上诉人有权解除涉案委托合同的条件为，信德公司逾期三个月支付投资收益，但上诉人并未提供任何证据证明信德公司存在逾期三个月支付投资收益的情形。再次，房屋租赁与市场行情有一定的关联性，根据当事人庭审主张和本案查明的事实，类似的委托经营合同，有部分委托经营的房屋已经出租，有部分委托经营房屋尚未出租。在房屋不能及时出租的情况下，双方当事人均存在一定的收益损失。现有证据不能证明被上诉人怠于履行合同，怠于出租房屋，导致上诉人合同目的不能实现。故上诉人有关其享有合同约定解除权的诉讼主张，不能成立。综上，上诉人的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1120元，由上诉人王洪伟负担。本判决为终审判决。审判长 郭 宏审判员 冯昭玖审判员 苏 团二〇一九年十一月二十五日书记员 李 婕