广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终1273号 上诉人(一审原告)：广西鑫达府第房地产投资有限公司。住所：广西壮族自治区北海市银海区银滩大道38号金域熙城4幢22层2201号，统一社会信用代码：91450500MA5KDOMY34。 法定代表人：李金龙，总经理。 委托诉讼代理人：苏子涵，广西先导联合律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：北海春威房地产营销有限公司。住所：广西壮族自治区北海市银海区四川南路贵海花园A幢6号商铺，统一社会信用代码：91450503589818349G。 法定代表人：刘丹威，执行董事兼总经理。 上诉人广西鑫达府第房地产投资有限公司（以下简称“鑫达公司”）因与被上诉人北海春威房地产营销有限公司（以下简称“春威公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案,不服北海市银海区人民法院(2019)桂0503民初170号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭审理本案，于同年10月22日依法组织询问了当事人。本案现已审理终结。 鑫达公司上诉请求：1.撤销北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初170号民事判决；2.改判春威公司向鑫达公司返还保证金500000元。事实和理由：一、一审判决认为根据“鑫达公司提供证据显示其实际已经按照上述协议书约定完成其中23套房屋的销售，因此上述不动产已经分割为具体房屋、有房号和面积是明确的，鑫达公司可以代理销售上述不动产”系认定事实错误。根据物权法的规定，房屋作为不动产，其无权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。买受人支付价款后，直至一审判决时，还是没能办理不动产登记证书、没取得房屋所有权，而案涉不动产因为分割手续尚未完成，没能办理所有权登记手续，这势必会影响房屋的销售情况，所以这一原因不能归责于鑫达公司。二、春威公司从未提出解除《北海鼎元国际酒店项目合作销售协议书》，销售协议书中约定的第三、第四条约定，明确了合同代理期限届满，双方权利义务终止，春威公司应当退还保证金。综上，鑫达公司虽然没有完成销售协议书中约定销售任务，但这是由于案涉不动产的分割手续尚未完成所致。鑫达公司与在合同中约定了春威公司解除合同的条件，该条件成就时，春威公司公司没有行使解除权，双方继续履行合同，直至代理期限届满，双方的权利义务终止，春威公司应当返还保证金给鑫达公司。 春威公司辩称：一审法院判决合理，因为上诉人违约且在违约的情况下自行离场，没有完成合同约定义务，并给被上诉人造成后续麻烦。 鑫达公司向一审法院提出诉讼请求：春威公司向鑫达公司返还保证金500000元。 一审法院认定的事实：2018年2月13日，鑫达公司、春威公司签订《北海鼎元国际酒店项目合作销售协议书》，约定：春威公司拥有北海鼎元国际酒店项目的酒店分割产权房独家销售经营权；物业名称为北海市望阳大厦（即鼎元国际酒店）商业不动产（以下简称本项目），本项目更名并不影响本合同之效力；物业地址：北海市四川南路望阳大厦；物业类型：该项目整体酒店的产权分割商业不动产房：四层及五至九层精装修房；物业指标:该项目系现房，因该项目分割手续尚未完成，故上述商业不动产的基本情况均以分割后委托鑫达公司进行代理销售；代理形式：独家代理，底价包销；春威公司应配合保证该项目房源的真实有效性，双方共同掌握所销售房源及销控，以便做各种销售计划及营销方案，确定统一的销售体系；双方约定本协议所约定的分销房屋底价如下，按销售产品的状态划分：四至九层为精装房，销售底价为6500元/平方米，本项目的销售超出基价部分的房款收入属于鑫达公司的包销服务费收入；销售佣金：按本协议双方商定的包销价格为底价，即实际成交价与底价之间的差价作为鑫达公司佣金；未经春威公司同意，鑫达公司不得私自给予客户低于《底价表》的折扣或让利，如鑫达公司违反上述约定而给春威公司造成损失的，由鑫达公司全额赔偿；本合同代理期限从2018年2月12日起至2018年7月31日止（具体以合同第四条约定为准），因鑫达公司未按合同约定完成销售任务的，春威公司有权解除合同，不受合同期限的限制；鑫达公司需按以下约定完成销售任务，否则春威公司有权解除合同，并不退还鑫达公司交纳的保证金；经双方协商，鑫达公司对四至九层114套的销售任务如下:1.2018年4月30日前，累计销售回款总额达到500万元（如此时鑫达公司未能达到500万元销售回款总额，则鑫达公司需垫付差额部分给春威公司，垫付费用从后期回款中偿还鑫达公司）；2.2018年8月1日前，鑫达公司必须达到累计销售104套的销售业绩；以上销售任务所对应的销售回款，鑫达公司保证在任务期满后6个月内全部回收，如鑫达公司未能在任务期满前完成104套房或者在任务期满后6个月全部回收销售回款，则届时鑫达公司应当按照销售底价全款回收所有未售房屋或代客垫付所有拖欠房款；本合同签订之日起，鑫达公司需向春威公司支付销售保证金人民币50万元，合同保证金在协议约定的任务期完成52套房后，该笔保证金返还25万元，在任务期完成104套余下保证金全部返还；鑫达公司未按本协议的第四条中的约定收购房屋并支付价款卷者未按本协议第四条中约定的代客户支付拖欠房款的未能按合同约定完成销售任务的，春威公司有权单方面解除合同，保证金不予退还等等。同日，鑫达公司通过中国建设银行向春威公司转账支付项目保证金50万元。2018年2月27日至7月25日期间，鑫达公司己销售23套房屋：四层：01号、02号、06号、07号、09号、10号、18号；五层:03号、18号；七层:01号、02号、08号、10号、11号、12号、18号；八层：06号、07号、10号、11号、12号、17号、18号。2019年2月21日，北海市国土资源局不动产登记中心出具《北海市不动产登记资料查询结果证明》，载明：位于北海市四川南路256号04层02房、04层01房、04层10房、04层6房、04层7房、7层11房、7层12房、8层07房、8层06房、8层12房、7层2房、05层18房、8层11房、4层18房、8层18房、8层17房、7层01房、7层18房、7层10房、8层10房、7层8房、5层3房，经核查，截止2019年2月21日17时30分，上述所查22处不动产在该中心无登记信息。 一审法院认为，鑫达公司、春威公司经自愿协商于2018年2月13日签订的《北海鼎元国际酒店项目合作销售协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该协议书合法有效。鑫达公司主张因北海市望阳大厦（即鼎元国际酒店）商业不动产分割手续尚未完成，无法给买房人办理房屋过户登记手续，影响上述不动产的销售，现合同期限届满，鑫达公司无法对上述不动产再进行销售，故要求春威公司将鑫达公司已支付的项目保证金50万元返还鑫达公司。该院认为，首先，双方签订的上述协议书中对于如何分割北海市望阳大厦（即鼎元国际酒店）商业不动产并未进行明确约定，鑫达公司以北海市国土资源局不动产登记中心无法查询鑫达公司已出售房屋的登记信息为由主张春威公司未完成上述不动产的分割手续存在违约，但根据鑫达公司提供证据显示鑫达公司实际已经按照上述协议书约定完成其中23套房屋的销售，因此上述不动产已经分割为具体房屋、有房号和面积是明确的，鑫达公司是可以代理销售上述不动产；其次，根据上述协议书约定，鑫达公司若代理销售完成104套房屋的任务，鑫达公司已支付的50万元保证金可以全部退还，现合同履行期限届满，鑫达公司并未完成销售任务。综上，鑫达公司以北海市望阳大厦（即鼎元国际酒店）商业不动产分割手续尚未完成，影响鑫达公司销售房屋为由，要求春威公司返还保证金50万元，没有事实根据和法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回鑫达公司的诉讼请求。 二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。 本院查明，2018年2月10日，北海新高程测绘有限公司出具《测绘成果报告书》，对涉案商品房的房号、建筑面积、房屋分层分户平面图等进行了测绘区分。 本院二审审理查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，鑫达公司、春威公司自愿签订的《北海鼎元国际酒店项目合作销售协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，一审法院认定该协议书合法有效并无不当，本院予以维持。 涉案50万元保证金的性质及能否退还上诉人的问题。本院认为，涉案合同约定，自本合同签订之日起，鑫达公司需向春威公司支付销售保证金人民币50万元，合同保证金在协议约定的任务期完成52套房后，该笔保证金返还25万元，在任务期完成104套余下保证金全部返还。可见，该50万元存在不予返还或不予全部返还的情形，该50万元的性质兼具履约保证金和违约金的性质。上诉人鑫达公司在二审中继续主张因涉案不动产分割手续尚未完成，导致无法给买房人办理房屋过户登记手续，影响上述不动产的销售，现合同期限届满，鑫达公司无法继续销售，要求春威公司返还保证金50万元。本院认为，首先，根据查明事实，涉案不动产已经分割为具体房屋，房号、面积及平面图明确，鑫达公司销售期间未向春威公司提出涉案不动产未经有效分割影响销售的异议，且鑫达公司已经代理成功销售涉案不动产共23套房屋，但距离合同约定销售完成104套房屋返还50万元保证金的目标任务尚有较大差距，现虽然合同履行期限届满，但鑫达公司并未达到可全额或半额返还保证金的保底销售任务。在二审中，上诉人鑫达公司未提交在其公司撤场前后双方对涉案合同履行情况的结算材料，双方亦未对合同终止后的法律后果、违约责任负担等达成协商合意。故，鑫达公司要求春威公司返还保证金50万元，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人鑫达公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8800元，由上诉人鑫达公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长 魏玉芳 审 判 员 赵海洲 审 判 员 侯远婕 二〇一九年十一月二十五日 法官助理 高诗程 书 记 员 童华健