宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终2408号 上诉人（原审被告）：娄连芳，男，汉族，1963年2月5日出生，华电宁夏灵武发电有限公司职工，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 被上诉人（原审原告）:宁夏汇融物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区亲水南大街东侧纬十四路南侧艾依雅居19号楼二层。 法定代表人：任彦虎，该公司监事长。 委托诉讼代理人：高建斌，男，汉族，1988年3月2日出生，系该公司艾依雅居项目主管，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 上诉人娄连芳因与被上诉人宁夏汇融物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初969号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷、调查和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 娄连芳上诉请求：1、撤销原审判决，驳回管辖权异议民事判决书；2、本案移送银川市中级人民法院处理；3、汇融物业公司免除期间两年时间的物业费3018元、地下储藏室管理费360元，并赔偿上诉人6800余元的经济损失。事实和理由：被上诉人违规进驻上诉人小区，其未提交与业委会签订的物业服务合同。上诉人居住房屋自2016年5月发现次卧室、厨房、储藏间的内墙壁应为墙外楼房落雨管漏水，长时间浸泡楼房墙，造成内墙壁及粉刷的涂料大面积脱皮、脱落，室内异常潮湿，木地板被浸泡，无法正常居住，上诉人多次向物业公司反映，物业公司推诿未予处理。上诉人地下储藏室2016年至2018年先后三、四次被水淹，储藏室物品被淹泡，部分物品损坏，给上诉人造成了经济损失。另外物业公司服务意识淡薄，服务人员少，管理不到位，造成地下车库、小区地面等多处垃圾清理不及时，居住环境差等问题，故应免去上诉人两年物业费并赔偿损失。 宁夏汇融物业服务有限公司辩称，上诉人提出的两年物业费减免，被上诉人不予认可，我们物业的服务合法有效。对于上诉人提出的经济损失及精神损失我方不予认可。 宁夏汇融物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1．判令被告向原告支付物业费5795．01元，电梯费900元，储藏室费450元，违约金7823．78元，合计14968．79元（以上费用周期为2015年1月1日至2018年9月30日止）；2．案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年艾依雅居的开发商宁夏庄和置业投资有限公司与原告经协商签订了一份《前期物业服务合同》，合同约定该小区开发商选聘原告为艾依雅居小区提供前期物业服务，物业服务费由业主按其的建筑面积缴纳，标准为多层住宅物业服务费1．2元／平方米／月，电梯运行使用费收取标准为：二层每户10元／月；物业服务费按季缴纳，于每季度第一个月10号前交费。逾期未交纳物业服务费、电梯费的，应按每项欠费3‰的标准承担违约金。双方还对物业服务内容、经营管理、使用维护、双方的权利义务进行了约定。合同签订后，原告按约为该小区提供了物业服务。2016年12月11日银川市金凤区艾依雅居小区业主委员会经与原告协商签订了一份《物业服务合同》及补充协议，协议对多层住宅的物业费的标准调整为1．1元／平方米／月。2017年12月11日银川市金凤区艾依雅居小区业主委员会又与原告签订的《物业服务合同》及补充协议，协议约定其他费用与此前合同一致，地下储藏间管理费按照每月10元收取。被告娄连芳系银川市金凤区艾依雅居小区某室的业主，房屋建筑面积114．3平方米。自2015年1月1日至2018年9月30日期间拖欠原告的物业服务费5795．5元、电梯费900元、储藏室管理费450元未付，经原告催缴未果，原告遂诉至一审法院，请求判如所请。审理中，被告将2015年和2018年的物业费、电梯费、储藏室管理费予以缴纳。 一审法院认为，被告购房所住的艾依雅居小区开发商和业主委员会选聘原告为该小区提供物业服务并与其签订的《前期物业服务合同》、物业服务合同及补充协议，均属双方当事人的真实意思表示，属有效合同，对双方及小区全体业主具有法律约束力。双方应当自觉全面按约履行合同的义务。原告为该小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，就应当按约向原告缴纳物业服务费。被告自2016年1月1日至2017年12月31日期间拖欠原告的物业服务费3018元，电梯运行费480元，储藏室管理费240元未付，应承担偿付责任，原告的上述诉请符合合同的约定和法律的规定，一审法院予以支持。被告提出原告服务不到位及其卧室、厨房渗水、地下室被水淹给其造成损失予以赔偿的辩称意见，其应向相关机关反映或另案主张权利。对原告主张的违约金，因被告未按约缴纳物业服务费是对原告的物业服务有异议，并非恶意欠交，故原告的该项诉请一审法院不予支持。需要强调的是物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，物业服务事关小区全体业主的公共利益，物业公司对于业主提出的诉求应及时予以回应，不断提高物业服务水平；而业主亦有义务及时向物业公司交纳物业服务费，以保证物业公司正常运转及日常维护。判决：一、被告娄连芳于本判决生效之日起十日内支付原告宁夏汇融物业服务有限公司物业服务费3018元、电梯运行费480元，储藏室管理费240元，合计3738元；二、驳回原告宁夏汇融物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费87元，由原告宁夏汇融物业服务有限公司37元，被告娄连芳负担50元。 本院二审期间，上诉人提交如照片复印件五张、收款收费凭证证明，证明：上诉人房屋外面的落雨管损坏过，现被上诉人已经维修。因为落水管造成上诉人房屋渗水，墙面脱落、木地板损坏，上诉人自行找人维修花费3600元。 被上诉人称从照片看不出雨漏管漏水，照片看不出是本小区，且为次户雨漏管，并没有时间。收费凭证对其真实性有异议。 被上诉人未提交新证据。 上诉人二审提交的不是新证据，本院不予采信。 二审查明，2016年至2017年之间，由于上诉人房屋外落雨管漏水，造成上诉人房屋内墙壁脱皮、地板浸泡。2016年，上诉人储藏室进水被淹。 二审查明的其他事实与一审查明一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，被上诉人宁夏汇融物业服务有限公司与涉案小区开发商及小区业委会分别签订了前期物业服务合同及物业服务合同，上述合同合法有效，上诉人关于该合同无效的理由不能成立。被上诉人依据该合同提供了物业服务，上诉人应承担相应的物业费。一审上诉人提交的照片能和证人证言相互印证，证实涉案房屋因落雨管漏水造成上诉人房屋内墙壁脱皮、地板浸泡及2016年储藏室被淹的事实，被上诉人作为物业服务企业未及时维修，应承担相应的责任。结合被上诉人提供服务情况和未及时履行物业维修、维护义务的违约情况，本院酌情上诉人承担40%的物业费，即2016年和2017年的物业费1207元（3018×40%），储藏室管理费96元（240×40%）。对于上诉人主张的损害赔偿，因其在一审未提出反诉，故本案不予处理，上诉人可另案起诉解决。对上诉人提出的管辖权问题属于一审审理的程序问题，应在一审答辩期间提出，一审法院对本案有管辖权，一审成立程序合法。 综上所述，娄连芳的部分上诉请求成立，予以支持。一审法院部分事实认定不清，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法法》第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初969号民事判决第二项，即“驳回原告原告宁夏汇融物业服务有限公司的其他诉讼请求” 二、变更宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初969号民事判决第一项为：上诉人娄连芳于本判决生效之日起十日内支付被上诉人宁夏汇融物业服务有限公司物业服务费1207元、电梯运行费480元，储藏室管理费96元，合计1783元；。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费87元，二审案件受理费174元，均由被上诉人宁夏汇融物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李慧琴 审判员  杨 玫 审判员  张建国 二〇一九年十一月五日 书记员  陈紫卉 附：相关法条 《中华人民共和国合同法》 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……