北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初12232号原告：王琳琳，男，1980年9月26日出生。被告：张建东，男，1986年8月10日出生。委托诉讼代理人：朱燕燕（系推荐），女，1984年10月16日出生。被告：北京新景祥文化发展有限公司，住所北京市门头沟区石龙工业开发区龙园路8号H8-02号。统一社会信用代码911101097776996585。法定代表人：于涛，经理。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所北京市密云区兴盛南路8号院2号楼106室-81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：卢承书，女，1989年5月7日出生。原告王琳琳与被告张建东、北京新景祥文化发展有限公司（以下简称新景祥公司）、绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王琳琳、被告张建东之委托诉讼代理人朱燕燕到庭参加诉讼，被告新景祥公司、绿地京纬公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王琳琳向本院提出诉讼请求：1.判令三被告共同返还原告购房款160046元并支付利息（利息以160046元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年3月3日起至还清本息之日止）；2.判令三被告赔偿原告因房价上涨导致的房屋差价损失13426.8元；3.案件受理费由三被告承担。事实和理由：绿地京纬公司系北京市密云区绿地朗山国际健康产业园开发商，对外宣传在产业园建loft公寓进行销售，宣称城市公寓属于稀缺性产品，该项目公寓优势还在于层高4.2米（一般建筑层高为2.7米），可夹层增加使用面积，并双层设置有卫生间、厨房及上下水，“双轻轨、双机场、双高速、双城、双园、双河流、双层空间”，“小公寓大生活，一切乘双”，宣传定位为住宅用途。2016年1月22日，原告在绿地京纬公司销售大厅经新景祥公司工作人员高鹏推荐，购买了绿地京纬公司开发的北京市密云商务区绿地朗山项目中的X号房屋（以下简称涉案房屋）一套。原告在绿地朗山售楼处以刷POS机方式向销售代理新景祥公司交付了电商费5万元（约定5万抵8万元）。2016年3月3日，原告在绿地朗山售楼处以刷POS机的方式向新景祥公司交付房屋首付款90046元，以现金方式交纳更名费2万元。原告收到了涉案房屋的选房确认单，绿地京纬公司出具的收据、新景祥公司出具的收据及销售人员高鹏书写的协议书。2017年5月，绿地京纬公司因在密云以“商改住”名义进行虚假宣传，违规售房受到行政机关处罚，导致更名手续未能办理，房屋无法正常交付使用。为维护原告的合法权益，故诉至法院。张建东辩称，不同意原告的诉讼请求。绿地京纬公司为完成2015年年终销售任务，推出手拉手销售活动，强迫各公司押房，如果不押房就解除代理关系。我是新景祥公司负责人，我通过新景祥公司收取原告首付款90046元，此前，我已交给绿地京纬公司总房款百分之十的首付款，绿地京纬公司为我开具收据，我方已经完成了所有的工作，所有的款项应由绿地京纬公司返还。5万元的电商费系新景祥公司收取，新景祥公司已经按照绿地京纬公司的要求完成工作，故该款应由绿地京纬公司返还。对于更名费一项，我不了解款项情况。此外，之前的判例对押房的情况都没有支持房屋差价损失。新景祥公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，其向本院邮寄提交书面答辩状，答辩意见如下：我公司不同原告的诉讼请求，原告的所有损失应由绿地京纬公司赔付。由于我公司与绿地京纬公司存在委托代理销售关系，绿地京纬公司在2015年12月为了配合12月的业绩冲刺，推出了手拉手活动，即一人选购一套房屋，支付10%首付款，可以享受5万元抵8万元的优惠，再打98折，两个人共同购买两套是96折，三套以上94折，折扣房源可以由原客户或者渠道经理寻找客户，该优惠活动持续到次年4月15日，并于4月15日之前补齐30%首付款。按照绿地京纬公司的活动政策，我公司已经完成了所有的相关工作。由于绿地京纬公司违规售房在长达两年的时间里未办理预售证。直到2017年3月26日北京市出台限购政策，导致客户无法购房。在此之后，绿地京纬公司在业主的数次维权抗议下并不积极解决此事件，反而强迫客户退房，并随意推卸责任。经我公司财务账务核实，并没有收到原告及关于涉案房屋的任何款项（包含佣金、代理费等）。为了配合绿地京纬公司销售，我公司在密云组织近60人进行销售工作，支付工资、佣金、销售成本等，损失惨重。到目前为止，绿地京纬公司未支付我公司任何费用，这一切都是绿地京纬公司虚假宣传、违规销售导致。综上，原告的所有诉讼请求均应由绿地京纬公司承担。绿地京纬公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，其向本院邮寄提交书面答辩状，答辩意见如下：不同意原告的诉讼请求。我公司主体不适格，我公司与原告不存在任何合同关系，原告起诉我公司不当；我公司就涉案房屋与张建东存在商品房预约合同关系，合同并没有履行完毕，涉案房屋的产权也没有过户到张建东名下，如张建东又向原告出售属于无权处分，相应的法律后果应由张建东承担。本院经审理认定事实如下：2015年12月29日，张建东自绿地京纬公司定购涉案房屋。2015年12月30日，绿地京纬公司为张建东出具收据，记载：今收到张建东交来X人民币90046元。庭审中，王琳琳向本院提交如下证据证实其所述事实：1.《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》复印件，该确认单载明填写日期：2016年1月22日，买受人王琳琳，销售房号X，建筑面积56.51平方米，原总房价1058753元，成交单价15934.4元/平方米，成交总价900453元，买受人王琳琳，置业顾问高鹏，另加注：原收据明（名）：张健（建）东，2月份更明（名），由高鹏签字，该选房确认单并未加盖绿地京纬公司公章。庭审中，张建东认可选房确认单中房号、面积、房款等记载系涉案房屋信息。2.《绿地控股集团有限公司房款交款确认单》复印件，记载：2015年12月29日，张建东自绿地京纬公司购买涉案房屋，交款90046元。张建东主张应由绿地京纬公司返还相关款项。3.收据、刷卡单据及取款回单。证明2016年1月22日，王琳琳向新景祥公司刷卡支付49999元，现金支付1元，新景祥公司为其出具内容为：“今收到王琳琳X室交来电商费50000（5万抵8万优惠）人民币伍万元整”的收据以及2016年3月3日，王琳琳再次向新景祥公司刷卡支付90046元，以现金方式支付更名费用20000元等事实。张建东主张前述证据仅能证明王琳琳向新景祥公司的事实，对王琳琳主张交纳20000元更名费用的证明目的不予认可。4.出具人署名高鹏，日期为2016年3月3日的《协议书》，记载：“原房主为张建东，于2015.12.29日定，绿地密云朗山项目X，于2016年1月22日经高鹏介绍转于王琳琳，总房款900453元，加50000优惠。王琳琳于2016.1.22.交50000电商，2016.3.3.90453，首付款10%，实收90046，20000更明（名）费用，已收共计交160453，约30天更明（名）到位”。张建东自认系新景祥公司在绿地朗山项目的负责人，但无法确认高鹏是否系新景祥公司员工，对其余内容不予质证。另查，涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。根据上述购房政策，张建东及王琳琳均丧失购买涉案房屋的主体资格。另在本院审理的（2017）京0118民初5758号案件中，根据商自华申请，经摇号确定，本院委托北京华天通房地产评估有限公司对于密云区绿地朗山13-1519号房屋在2017年3月26日的市场价值进行评估。2018年5月8日，北京华天通房地产评估有限公司出具华天通【2018】估字A037号《房地产估价报告》，评估意见为：密云区绿地朗山13-1519号办公用房房地产市场价值780461元，楼面房地产价格为16172元每平方米。13-1519号房屋与本案涉案房屋相类似。13-1503号房屋与本案涉案房屋相类似。上述事实，有当事人陈述、银联POS签购单、收据、中国农业银行回单、协议书、《绿地控股集团有限公司房款交款确认单》、《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》等证据材料在案佐证。本院认为，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案中新景祥公司、绿地京纬公司经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的诉讼权利。本案中，依据本案现有证据可以认定涉案房屋系张建东从绿地京纬公司定购，绿地京纬公司为张建东出具了收取房款的收据。高鹏持有绿地京纬公司就涉案房屋向张建东出具的收取购房款的收据原件及《绿地控股集团有限公司房款交款确认单》复印件，王琳琳有充足的理由相信高鹏系代表张建东转卖涉案房屋，现未有证据证明在王琳琳购买涉案房屋之前，高鹏或新景祥公司曾从张建东处购买了涉案房屋，故应当认定高鹏、新景祥公司转卖涉案房屋的行为与张建东之间构成表见代理关系，该行为对张建东发生法律效力，由张建东承担相应民事责任。现王琳琳通过高鹏取得了上述购房款收据原件，并通过新景祥公司支付了购房款，故王琳琳与张建东之间形成关于涉案房屋的买卖合同关系。现因为购房政策影响，王琳琳及张建东均丧失购买涉案房屋的资格，故王琳琳与张建东之间的合同关系亦应解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在确认上述事实的基础上，本院明确本案现有争议焦点在于：一、高鹏所收款项的行为是否是职务行为；二、张建东应负担退还的款项范围，本院逐项分析如下：一、高鹏收取款项的行为是否系职务行为。张建东、新景祥公司均不确认高鹏系新景祥公司员工，但根据庭审查明事实及现有证据显示，王琳琳通过高鹏购买涉案房屋，其交款单据的开具方为新景祥公司，刷卡付款的对手方亦系新景祥公司，故即使高鹏确非新景祥公司员工，高鹏在本案中的行为也可构成表见代理行为，其行为后果由新景祥公司承担。据此，本院认定新景祥公司与张建东构成表见代理关系。二、张建东应退还款项的范围。根据庭审查明事实，王琳琳为购买涉案房屋交纳房款140046元，该款应由张建东负责退还，并承担王琳琳所主张的合理利息损失。至于王琳琳自述的更名费一项，依据本案现有证据，本院难以认定该款项系房款，故难以确认由张建东承担该款项的退还义务，但依据前述论述，在确认高鹏的行为后果由新景祥公司承担的前提下，在本案所涉更名行为并未完成的情况下，新景祥公司应将该款退还王琳琳。至于王琳琳所主张的其他诉讼请求，欠缺事实及法律依据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张建东于本判决生效之日起七日内返还原告王琳琳购房款十四万零四十六元并支付利息（利息按照以下标准计算：1、以五万元为基数，自二○一六年一月二十二日起计算至实际给付之日止；2、以九万零四十六元为基数，自二○一六年三月三日起计算至实际给付之日止，以上均按照中国人民银行同期贷款利率计算）。二、被告北京新景祥文化发展有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告王琳琳更名费二万元。三、驳回原告王琳琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千八百八十五元（系原告王琳琳预交），由原告王琳琳负担一百八十四元（已交纳）；由被告张建东负担一千五百五十一元，由被告北京新景祥文化发展有限公司负担一百五十元,均限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 朱成辉二〇一九年十一月三十日法官助理 相 颖书 记 员 郭赛楠