江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终2498号 上诉人（原审被告）：徐林保，男，汉族，1964年9月5日生，住江西省南昌市红谷滩新区。 上诉人（原审被告）：毛发英，女，汉族，1968年6月25日出生，住江西省南昌市红谷滩新区。 共同委托诉讼代理人：万印云，江西经辉律师事务所律师，执业证号：13601198310719900。 共同委托诉讼代理人：袁艳，江西经辉律师事务所律师，执业证号：13601201111207789。 被上诉人（原审原告）：刘正花，女，汉族，1966年1月16日出生，住江西省南昌市青云谱区。 委托诉讼代理人：邓觐忠，江西云龙律师事务所律师，执业证号：13601200110538979。 委托诉讼代理人：马欣，江西云龙律师事务所律师，执业证号：13601201610541951。 被上诉人（原审被告）：龙跃武，男，汉族，1989年3月16日出生，住江西省南昌市昌北开发区，现羁押于新建区洪都监狱北区六大队。 被上诉人（原审被告）：徐婷婷，女，汉族，1990年3月18日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。 上诉人徐林保、毛发英因与被上诉人刘正花、龙跃武、徐婷婷债权人撤销权纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2018）赣0102民初4323号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，于2019年11月6日公开开庭审理了本院。两上诉人共同委托诉讼代理人万印云、袁艳，被上诉人刘正花及委托诉讼代理人邓觐忠，被上诉人龙跃武、徐婷婷到时庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐林保、毛发英上诉请求：1.撤销一审民事判决书，并依法驳回被上诉人刘正花的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人刘正花依法承担。事实和理由：一审判决认定事实错误导致判决错误，应依法撤销。一、原审法院认定“涉案房屋即南昌市红谷滩新区滨江豪园2号楼一层08号商铺不属于被上诉人徐婷婷（龙跃武）和案外人程玉荣共同所有”错误。理由如下：1、被上诉人提供的《房屋租赁合同》载明：“出租人为徐婷婷、房租支付到程玉荣的账号上”证明该房产的所有权与程玉荣有关。2、2014年12月26日龙跃武向徐林保出具的100万元借条上载明：“经徐婷婷、程玉荣同意，以红谷滩新区滨江豪园2号楼一层08号商铺（第1层）抵押，借款人徐婷婷、程玉荣”，这也证明该房屋属于徐婷婷（龙跃武）、程玉荣共同所有。3、2015年2月9日《商铺买卖协议及承诺》中明确载明：“①徐婷婷（龙跃武）和程玉荣共同自愿将涉案房产卖给徐林保、毛发英；②徐婷婷（龙跃武）和程玉荣原购房所欠银行贷款及用该店面借款均从徐婷婷（龙跃武）和程玉荣从卖房所得款中抵扣……③涉案房屋的卖方为程玉荣和徐婷婷”，这也证明该房屋属于徐婷婷（龙跃武）和程玉荣共同所有。4、房屋总价款480万元，上诉人直接向程玉荣支付了103.5万的购房款，加上其用该房屋的借款，程玉荣是该房屋的共有人，理应取得房屋总价款的一半即240万元，所以程玉荣向出具了240万的收条，这与上诉人向其支付的103.5万元购房款并不矛盾。5、虽龙跃武主张该房屋是其与程玉荣共同购买的，但基于龙跃武与徐婷婷的特殊关系，其主张并不矛盾。且2015年2月9日《商铺买卖协议及承诺》中也载明了龙跃武的名字。由此可见，涉案房屋属于徐婷婷（龙跃武）和程玉荣共同所有。二、原审法院认定“2015年2月2日（南昌市存量房买卖合同》与2015年2月9日《商铺买卖协议及承诺》及支付凭证是矛盾的，且涉案房产的转让价格是非正常交易的”错误。理由如下：1、虽上诉人与徐婷婷签订的《南昌市存量房买卖合同》中约定转让价格为11568元（100元/m2），是出于税务筹划及过户的需要，但实际上该商铺转让的价格是480万元，且上诉人与徐婷婷及程玉荣已签订了《商铺买卖协议及承诺》，并对房屋总价款480万元及支付方式进行了约定，所以《商铺买卖协议及承诺》实际上是对《南昌市存量房买卖合同》的补充。2、上述合同、协议签订后，上诉人于2015年2月2日向徐婷婷的尾数为0458和0994的账号支付了该房屋在银行的按揭贷款本金1613879.33元及利息8491.70元、于2015年2月9日向该房屋的共有人程玉荣账户支付了103.5万元、于2015年3月3日至2017年1月5日以代徐婷婷偿还欠款的方式向其支付购房款857211.10元，再加上龙跃武、徐婷婷及案外人程玉荣向上诉人借款115万元抵扣后，上诉人合计支付购房款4646582.14元，仅剩下135417.86元未支付，支付金额已达总价款的97%，即使不算上诉人代徐婷婷偿还借款方式支付的购房款857211.10元，上诉人支付购房款的金额为3707371.03元，也达到总价款的77%即超过70%以上，而不是一审法院认定的上诉人仅支付了1613879.33元。3、2014年12月26日借款人龙跃武、徐婷婷、程玉荣共同向上诉人徐林保出具的借条是借款100万，借期为2014年12月25日至2015年1月25日，而徐林保分别于2014年12月24日、2014年12月25日、2014年12月26日合计向龙跃武支付115万，可知，借据及支付借款的时间是吻合的，只是徐林保多支付了15万，不能因此否认徐林保与龙跃武、徐婷婷及案外人程玉荣之间的借贷关系。4、虽上述借条上载明“以上借款不能按时还款，抵押店面由徐林保处理买卖”的内容与其他内容在书写风格、用笔粗细方面不一致，但该借条是真实的，而且徐林保也向龙跃武支付了借款，这是客观存在的事实。同时《商铺买卖协议及承诺》上也载明了用该房屋抵扣借款事实，这也证明了龙跃武、徐婷婷及程玉荣共同向徐林保借款是真实的，而一审法院仅以书写风格、用笔粗细这些表面现象否认上述借款事实，是错误的。5、上诉人与徐婷婷就涉案房产依法办理了过户登记手续。三、原审法院认定“徐婷婷将涉案房产转让给徐林保、毛发英的行为已对债权人刘正花造成了损害”错误。理由如下：1、徐婷婷将涉案房产转让给上诉人，上诉人已支付了4664582.14元的购房款，而不是无偿转让，且转让价格合理，甚至还略高于市场价，并没有损害债权人刘正花的利益。2、徐婷婷向上诉人转让房产的行为发生在刘正花起诉徐婷婷的民间借贷纠纷之前，最重要的是上诉人向徐婷婷支付了合理的对价，对于徐婷婷来说只是将房子转换成了钱，并没有因此导致其财产价值减少，没有损害债权人刘正花的利益。综上所述，原判决认定主要事实错误，适用法律不当，判决错误，请求二审发回重审或查清事实后改判，驳回被上诉人刘正花的全部诉讼请求。 刘正花辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。本案焦点是2015年2月2日徐婷婷将案涉商铺以11568元的价格（即100元/m2）转让给上诉人是否是可撤销的民事行为。合同法第七十四条规定，只要满足“债务人无偿转让财产或明显低价转让财产且受让人知道”这个充分条件，则必然出现“债权人请求撤销”的法律后果。本案尽管两上诉人与其女儿徐婷婷约定了100元/m2，但实际并未支付交易款项，其实质是无偿转让财产的行为，依法可以撤销。二、上诉人的上诉理由不成立，现逐一反驳。1、上诉人违背法律常识，物权具有公示原则，物权登记在徐婷婷名下，善良相对人便可当然地认为该房屋为徐婷婷所有，进而与其进行市场交易。上诉人违背诚实信用原则，徐婷婷向刘正花借款提示物权，以证明其还款能力，而在还款时则自证物权无效，是典型的逃债行为。2、上诉人确认涉案店铺有阴阳合同，阳合同为《南昌市存量房买卖合同》，阴合同为《商铺买卖协议及承诺》)，上诉人主张要以阴合同为准。且看阴合同的不合理之处：（1）龙跃武、徐婷婷当时销售店面，分文现金未进帐；（2）阴合同中约定付款方式为:徐婷婷和程玉荣原购房所欠银行贷款1638000元及用该店面借款105万元均由徐婷婷和程玉荣从卖房款中抵扣，剩余卖房款210万元，由徐林保负责返还给徐婷婷、程玉荣各105万元。而上诉人陈述实际履行为:用于归还贷款本金1613879.33元及利息8491.70元，向程玉荣支付103.5万元，代徐婷婷付款857211.10元，抵扣龙跃武、徐婷婷、程玉荣借款115万元，合计支付购房款4664582.14元，还有135417.86元未支付，自相矛盾，阴合同是为了逃避债务，真实性存疑。（3）程玉荣虽与本案无关联，但阴合同约定，徐林保应向程玉荣付购房款105万元，实际转帐103.5万元，程玉荣为何收条载明收取店面转让款240万元。（4）结合上诉人与龙跃武资金往来之频繁的事实及龙跃武在（2017）赣0102刑初245号刑事判决书中供述，2014年12月26日龙跃武出具100万元借条的真实性存疑。（5）借条上载明以上借款不能归还，抵押店面由徐林保处理买卖，明显是后补上去，最多是要约，不具合同效力，即使构成合同，也是流押条款，依法无效。三、在无偿转让本案诉争房屋的次日，龙跃武再次将其持有的南昌市红谷滩新区中央广场B区3#、4#商业公寓2601室(面积228.74m2)以228740元的价格(即1000元/m2)转让给两上诉人的事实经南昌市东湖区人民法院(2018)赣0102民初4324号民事判决书确认。故龙跃武、徐婷婷连续无偿向上诉人转让房屋的行为是逃避债务的行为，应当依法撤销。 龙跃武庭审答辩称，本人与程玉荣合伙开公司，案涉店铺是与程玉荣一起以380万元左右购买的，房屋登记在徐婷婷名下，具体转让价不是很清楚，其没收到款项。 徐婷婷庭审答辩中认同徐林保、毛发英的上诉意见。 刘正花向一审法院起诉请求：1.撤销龙跃武、徐婷婷与徐林保、毛发英2015年2月关于“红谷滩新区滨江豪园2号楼一层08号商铺”的交易行为，将红谷滩新区滨江豪园2号楼一层08号商铺恢复登记到龙跃武、徐婷婷名下；2.本案诉讼费由龙跃武、徐婷婷、徐林保、毛发英承担。 一审法院认定事实，2014年9月5日，刘正花与龙跃武、徐婷婷签订一份借款合同，约定由刘正花向龙跃武、徐婷婷出借2100万元，借款期限一个月（自2014年9月5日到2014年10月5日止），月利率2%。2015年4月8日，因借款到期后龙跃武、徐婷婷未及时还款，刘正花起诉至上海市闵行区人民法院，该院于2015年11月26日作出（2015）闵民二（商）初字第790号民事判决，判令龙跃武、徐婷婷归还刘正花借款2100万元、偿付至2014年11月15日止按每月2%标准计算的借款利息（其中1000万元自2014年9月5日起算、800万元自2014年9月11日起算、300万元自2014年9月17日计算）、偿付自2014年11月16日起至实际清偿之日止的逾期付款利息损失（以2100万元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率4倍计算）、支付案件受理费和公告费和财产保全费合计152360元。 另查明，2015年2月2日，徐婷婷与徐林保、毛发英签订《南昌市存量房买卖合同》，约定由徐婷婷将南昌市红谷滩新区滨江豪园2号楼一层08号商铺（面积115.68㎡）以11568元的价格（即100元/㎡）转让给徐林保、毛发英。同日，双方在南昌市房管局办理了该商铺的过户手续。 再查明，上海市闵行区人民法院于2018年4月23日发出（2016）沪0112执3794号调查令，由持令人游燕、邓觐忠律师前往南昌市房管局、南昌市不动产登记中心调查案涉房产的转让材料。 一审法院认为，债务人有损害债权的行为，债权人享有撤销该行为的权利。案涉房产登记在徐婷婷名下，2015年2月2日，徐婷婷将案涉房产过户登记至徐林保、毛发英名下。徐婷婷和徐林保、毛发英为过户登记签订的《南昌市商品房买卖合同》约定的每平方米100元的转让价格明显不符合市场行情，非正常的交易价。为证明双方对案涉房产的过户交易系以合理交易价正常买卖的证明目的，徐林保、毛发英提交了由龙跃武、徐婷婷及程玉荣出具的壹佰万元借条、银行交易流水、个人贷款结清证明及其与徐婷婷、案外人程玉荣签订的《商铺买卖协议及承诺》，徐婷婷提交了个人贷款结清证明、《房屋租赁合同》、《商铺买卖协议及承诺》。双方提交的《商铺买卖协议及承诺》虽载明“案涉商铺买卖总价为480万元，徐婷婷（龙跃武）和程玉荣原购房所欠银行贷款1638000元及用该店面借款105万元，从卖方所得款中抵扣，剩余卖房款210万元由徐林保负责支付给徐婷婷（龙跃武）和程玉荣各105万元整”。但双方所提交证据与该协议关于交易价款支付方式的约定相互矛盾，且该协议形成于案涉房产过户之后，一审法院对徐林保、毛发英主张其系以480万元价格进行交易的主张不予采信，具体理由如下：首先，案涉商铺登记在徐婷婷名下，龙跃武、徐婷婷分别主张系各自与程玉荣共同贷款购买，但龙跃武未提交证据予以证明，徐婷婷提交的《房屋租赁合同》为复印件，合同内容无法认定程玉荣为案涉商铺的共有人。其次，上述银行贷款1638000元、借款105万元、剩余卖房款210万元，合计为4788000元，并非被告徐婷婷和徐林保所主张的480万元。再次，徐林保庭审答辩时称其已按上述协议及承诺支付了相应的购房款，主要表现在2015年2月2日通过徐婷婷的账户向银行归还银行贷款本金1613879.33元及利息8491.70元、2015年2月12日向程玉荣支付购房款103.5万元、自2015年3月3日至2017年1月5日代徐婷婷归还欠款857211.10元。在该陈述的付款项中，被告徐林保提出自2015年3月3日至2017年1月5日代徐婷婷归还的欠款857211.10元属用以抵付购房款的主张，因该债权系在案涉房产过户交易后产生，与日常交易习惯不符，不予采信。对徐林保主张其于2015年2月12日向程玉荣支付的购房款103.5万元系向案涉房产共有人支付的购房款的主张，因与其提交的由程玉荣出具载明收到案涉商铺转让费240万元的收条相矛盾，且如前述也无证据证明程玉荣系案涉房产共有人，故对该主张亦不予采信。案涉房产过户时徐林保向尾号为0994的账户转账支付备注为贷款还息的8491.70元，虽与案涉房产过户交易时徐婷婷的还款利息金额一致，但其并未举证证明尾号为0994的账户系徐婷婷的账户，所举证据尚不足以证明该款项系徐林保为案涉房产过户支付的款项。案涉房产过户时徐林保向徐婷婷尾号为0458还款账户转账支付备注为贷款还本的1613879.33元，虽可认定系徐林保为案涉房产过户支付的款项，但与徐林保主张支付的款项相差较大。最后，徐林保、毛发英提交的银行交易流水虽能证明其于2014年12月24日分四次向龙跃武转账支付了20万元、于2014年12月25日向龙跃武转账支付了15万元、于2014年12月26日向龙跃武转账支付了80万元，共计115万元，但其提交的借条所载明的借款本金为100万元，二者数额不一致，无法证明该115万元系其向龙跃武、徐婷婷、程玉荣交付的借款，且该借条上“以上借款不能按时还款，抵押店面由徐林保处理买卖”的内容与其他内容在书写风格、用笔粗细方面明显不一致，故徐林保、毛发英提交的银行交易流水及借条尚不足以证明其对徐婷婷享有用以抵付案涉房产交易款项的债权。综上所述，徐林保、毛发英提交的证据虽可证明其为案涉房产过户支付过部分款项，但其证据可认定支付的款项显然不及交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十。故债务人徐婷婷在借款到期四个月后，在未归还借款的情况下将案涉房产转让给徐林保、毛发英的行为，已对债权人刘正花造成了损害，债权人刘正花依法享有请求人民法院撤销债务人徐婷婷上述行为的权利。债权人刘正花一方陈述其在代理律师持有由上海市闵行区人民法院于2018年4月23日发出的调查令前往南昌市房管局、南昌市不动产登记中心调查案涉房产的转让材料时才知道上述撤销事由，而龙跃武、徐婷婷、徐林保、毛发英未能提交相反证据证明债权人刘正花知道或者应当知道上述撤销事由的具体日期并已超过一年的行使期间，且自债务人的行为发生之日（2015年2月2日）起至刘正花来法院诉讼之日（2018年6月22日）亦未超过五年，刘正花的撤销权并未消灭，故对刘正花要求撤销被告徐婷婷与徐林保、毛发英之间的商铺转让行为并将红谷滩新区滨江豪园2号楼一层08号商铺恢复登记到被告徐婷婷名下的诉请予以支持，对其要求将红谷滩新区滨江豪园2号楼一层08号商铺恢复登记到龙跃武名下的诉请不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款之规定，一审法院判决：一、撤销徐婷婷与徐林保、毛发英之间关于南昌市红谷滩新区滨江豪园2号楼一层08号商铺的交易行为；二、被告徐林保、毛发英于本判决生效之日起十日内配合将南昌市红谷滩新区滨江豪园2号楼一层08号商铺恢复登记至被告徐婷婷名下；三、驳回刘正花其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13050元、财产保全申请费5000元，共计18050元（刘正花已预交），由徐婷婷、徐林保、毛发英负担。 本院二审期间，各方当事人未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对此，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：1、上诉人购买涉案房屋是否支付了合理的价款；2、上诉人与徐婷婷的交易行为是否损害了刘正花的债权。 关于焦点1，本案徐婷婷与上诉人于2015年2月2日签订《南昌市商品房买卖合同》后办理了案涉房产变更登记手续，上诉人主张该商铺实际转让价格是480万元，其与徐婷婷及案外人程玉荣签订了《商铺买卖协议及承诺》，对房屋总价款480万元及支付方式进行了约定，所以《商铺买卖协议及承诺》是对《南昌市存量房买卖合同》的补充。对此，本院认为，《商铺买卖协议及承诺》存在多处矛盾之处：其一，《商铺买卖协议及承诺》约定的房屋价款组成为代还银行贷款163.8万元、抵扣借款105万元、剩余210万元，合计478.8万元，与约定的房屋总金额480万元不符；其二，约定抵充银行按揭欠款163.8万元，但上诉人已于2015年2月2日支付了案涉房屋的银行按揭贷款本金1613879.33元及利息8491.70元合计1622371.03元，支付事实发生在2015年2月9日《商铺买卖协议及承诺》签订之前，却在协议中约定了不一致的银行按揭贷款金额，不符合常理；其三，约定抵充的借款105万元，但上诉人称实际出借115万元，其提交的转帐时间发生在协议签订前，对已确定的借款金额却在协议中约定不一致，故无论从龙跃武出具100万元借条，还是上诉人主张实际转账115万元及协议中约定的抵充105万元来看，均无法吻合。另，案涉商铺登记在徐婷婷名下，上诉人依据《房屋租赁合同》、借条、《商铺买卖协议及承诺》、收条等证据均不足以证明程玉荣是涉案商铺的共有人及共有份额。因此，《商铺买卖协议及承诺》是否为上诉人与徐婷婷及案外人程玉荣的真实意思表示难以认定。 在《商铺买卖协议及承诺》是否实际履行方面，上诉人主张于2015年2月2日向徐婷婷的尾数为0458和0994的账号支付了该房屋在银行的按揭贷款本金1613879.33元及利息8491.70元、于2015年2月9日向该房屋的共有人程玉荣支付了103.5万元、于2015年3月3日至2017年1月5日以代徐婷婷偿还欠款的方式向其支付购房款857211.10元，再加上龙跃武、徐婷婷及程玉荣向上诉人借款115万元抵扣后，合计向徐婷婷（龙跃武）、程玉荣支付购房款4646582.14元，仅剩135417.86元未支付。对此，本院认为，上诉人主张的按揭贷款本金1613879.33元转入了徐婷婷的账户，可认定为购房款，利息8491.70元是否转入了徐婷婷的账户无充分证据予以证明，该金额不能认定为购房款。上诉人主张向程玉荣的账户支付了103.5万元购房款，但这与程玉荣出具载明收到案涉商铺转让费240万元的收条相矛盾，且程玉荣是否为案涉房屋共有产权人无法确认，故上诉人认为该款项为购房款，本院不予支持。上诉人主张的代偿款857211.10元均发生在案涉房产过户登记后，且时间跨度长达近两年之久，与正常的交易习惯不符，上诉人认为该款项为购房款，本院不予支持。上诉人主张的115万抵扣问题，龙跃武出具的借条金额为100万元，与上诉人所称实际转帐金额115万元及协议约定抵充105万元均不符，借条上“以上借款不能按时还款，抵押店面由徐林保处理买卖”的内容与其他内容在书写风格、用笔粗细方面明显不一致，故上诉人认为该115万抵充购房款，本院难以支持。综上，上诉人提交的证据虽可证明其为案涉房产支付了部分款项，但支付的金额不及交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十，上诉人提交的证据无法证明其购买案涉房屋支付了合理的价款。 关于焦点2，徐婷婷在借款到期后，未归还欠款的情况下将案涉房产转让给上诉人，且未证明其仍具备偿还债权人刘正花的清偿能力，该转让行为已对债权人造成了损害，债权人刘正花依法享有请求人民法院撤销债务人徐婷婷上述行为的权利。 综上，徐林保、毛发英的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13050元，由徐林保、毛发英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周治国 审 判 员 罗锦戎 审 判 员 王宏瑞 二〇一九年十一月二十日 法官助理 魏日华 书 记 员 李 阳