海南省海口市中级人民法院行政裁定书（2019）琼01行终236号上诉人（原审被告）海口市住房和城乡建设局，住所地海口市秀英区滨海大道长滨路市政府第二办公区15号楼。法定代表人冯本彦，局长。委托代理人吴姝，该局工作人员。委托代理人吴媛，海南法立信律师事务所律师。被上诉人(原审原告)徐建玲，女，汉族，1967年2月3日出生，住海口市。委托代理人杨晓东，海南日新律师事务所律师。上诉人海口市住房和城乡建设局（简称市住建局）与被上诉人徐建玲房屋登记管理纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院作出的（2019）琼0105行初141号行政判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。原审法院查明：本案涉案房产位于海口市××道房。2001年1月14日，海口市房改办作出海房复字（2001）1号《关于市海湾工业发展公司集资兴建经济适用住房的批复》，同意海口市海湾工业发展公司（简称海湾公司）在该公司小区内集资兴建经济适用房11栋，总建筑面积4万平方米。2003年10月22日，徐建玲与潮阳市第二建筑总公司海南分公司（简称潮阳建筑公司）签订《集资楼售房合同》，约定徐建玲按一次性付款给予适当优惠的价格，以总房价155000元的价格购买建筑面积为125平方米的涉案房产（现房）。合同第六条规定涉案集资房不属于政府定价的商品房；双方还约定在房屋实际交付之日起180天内取得房屋产权证书。徐建玲在合同签订后一次性向潮阳建筑公司付清了购房款。2004年11月2日，海湾公司以徐建玲为该公司职工的身份申请参加集资建房。2006年8月30日，市房改办在海湾公司上报的《职工集资合作建房产权比例审定表》中审定徐建玲的涉案房产总建筑面积为127.83平方米，建筑安装成本每平方米1100元，超标面积价格1534元，核定涉案房产总价为184330.86元，个人出资总额为168759.73元，个人产权比例100%。2007年5月18日，市房改办作出海房改复字（2007）053号《关于市海湾工业发展公司谭小兰等84位职工集资建房核定产权比例的批复》，核准海湾公司集资建房建筑安装成本为每平方米1100元，职工个人拥有产权比例为100%，超标部分按每平方米1534元计收。2010年6月，海湾公司持《集资合作建房协议书》、海湾公司收取徐建玲缴交房款168759.73元的收据等材料，向原海口市房产局申请办理涉案房屋的房产证。2010年6月7日，原海口市房产局经审核同意，向海湾公司颁发了涉案房产的海口市房权证海房字第XXXX号《房屋所有权证》。随后，涉案房产办理转移登记至徐建玲名下，房产证号变更为海口市房权证海房改字第XXXX号。因徐建玲所在单位核查徐建玲的住房信息情况，经徐建玲申请，市住建局于2019年3月21日作出本案被诉的调查表，表中认定徐建玲购买的位于海口市××道房，建筑面积为127.83平方米的房屋性质为集资建房的意见。徐建玲不服，遂向原审法院提起行政诉讼。原审法院认为：本案当事人争议的焦点是市住建局作出的调查表中认定的事实是否正确。经庭审质证后确认，首先，根据海口市住房制度改革办公室《关于市海湾工业发展公司集资兴建经济适用住房的批复》，涉案房产的性质为海湾公司修建的职工集资房，享受国家住房优惠政策。兴建集资房的目的，是为了解决本单位职工的居住条件，不能对外销售盈利。本案徐建玲不是海湾公司的职工，不能享受海湾公司集资建房的优惠政策。根据徐建玲提交的证据证实，涉案房产是由建筑商潮阳建筑公司在社会上公开出售，徐建玲通过正常的商品房买卖渠道向该公司购买。且与徐建玲商谈、签订购房合同、收取购房款的均为潮阳建筑公司而不是海湾公司。徐建玲的整个购房过程均由该公司负责操作。徐建玲作为一个平凡普通人，不是房地产方面的专家，通过当时正常的认知无法分辨集资房和商品房的区别，更不可能知晓潮阳建筑公司销售的是单位职工集资房而不是商品房。徐建玲有理由相信其向潮阳建筑公司商定购买的是当时市场正常价格的商品房而不是政府批准指导价的集资房，没有证据证明海湾公司在徐建玲购买涉案房产时曾向徐建玲作出说明或徐建玲就已经知道该房产的性质，出于集资房价格的优惠而购买涉案房产。因此，应认定徐建玲在购房当时并不了解涉案房产的性质。其次，根据徐建玲提交的与潮阳建筑公司签订的《集资楼售房合同》及交款凭证，可以证实徐建玲是与潮阳建筑公司按双方当时约定的买卖价格购买涉案房产并支付购房款，徐建玲与潮阳建筑公司的购房行为属于正常的商品房买卖交易。在一般的房产交易过程中，出于房产信息的不对称，作为购房人的徐建玲，并不一定能了解到潮阳建筑公司所掌握的涉案房产的全部信息。徐建玲购买涉案集资房并不等于就享受了国家政策性住房的价格优惠。因此，不应认定徐建玲购买涉案房产就享受了国家政策性住房的价格优惠。第三，由于房产信息的不对称，潮阳建筑公司和海湾公司利用职工集资建房由本单位统一办理相关手续的便利条件，将徐建玲伪造成海湾公司的职工申请参加集资建房并向房产管理部门申请办理房产证。房产管理部门在此过程中审核把关不严，未能加以识别，造成徐建玲按正常房产交易购买的涉案房产被登记成“海房改字”即享受了国家政策性住房优惠价格的房产，其责任不在徐建玲。对市住建局提出的管辖异议的理由，原审法院已在驳回异议申请的裁定书中进行了说明，不再赘述。综上，徐建玲起诉的理由成立，原审法院予以支持；市住建局的辩解理由与事实不符，原审法院不予采纳；其作出的行政行为认定事实不清，主要证据不足，依法应予撤销并限期重新作出复核意见。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第七十二条之规定，判决：一、撤销市住建局于2019年3月21日向徐建玲作出的《公职人员配偶住房情况调查表》中认定徐建玲购买的海湾怡园6栋404房的房产性质为集资建房的行政行为；二、限市住建局自本判决发生法律效力之日起三十日内对徐建玲的住房信息重新作出认定意见。上诉人市住建局上诉称：一、一审判决认定涉案房屋的性质是集资房，却认为上诉人作出的行政行为认定事实不清，主要证据不足，认定相互矛盾。海口市不动产登记中心提供的涉案房产产权登记信息显示：2001年1月14日，海口市住房制度改革办公室根据海口市规划用地报建评审小组的批示，同意海湾公司集资兴建经济适用住房。后被上诉人就购买涉案房产与海湾公司签订《海口市集资合作建房协议书》并向海湾公司支付购房款。2004年11月，被上诉人以海湾公司职工身份提交《海口市职工集资合作建房申请审批表》和《职工集资合作建房产权比例审定表》，海湾公司表示“同意办证”和“情况属实”。2010年2月26日，被上诉人提交《海口市房屋所有权变更登记申请书》申请将涉案房产所有权变更登记至其名下，其中房屋性质显示为“集资”。之后，被上诉人取得涉案房产《房屋所有权证书》，登记为“海房改字”。上诉人根据上述房产登记信息，作出涉案房产的性质为集资房的意见，具有事实依据。该意见就是涉案房产登记簿记载的内容，上诉人仅仅只是将不动产登记系统内记载的信息如实记载于调查表中，并未作出改变登记内容的认定意见，对被上诉人的权益没有产生任何影响。二、上诉人作出的行政行为对被上诉人的权益没有产生任何影响，一审判决撤销行政行为，责令上诉人重新作出认定意见，是错误的。根据《行政诉讼法司法解释》第69条，行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的，应当裁定驳回起诉，依法应裁定驳回被上诉人的起诉。上诉人不是房产登记机关，无权对房产登记信息进行更变或撤销。三、一审判决认定的部分事实与被诉行政行为没有关联，且与客观事实不符。（一）一审判决认定被上诉人在购房当时不了解涉案房产的性质，这是错误的。1、涉案房产的性质为集资房，是不动产登记簿记载的信息。被上诉人在购房时不了解涉案房产的性质，并不影响和改变房产性质。2、被上诉人在购房时是明确知道涉案房产属于集资房：被上诉人提供的与潮阳公司购房合同的名称、合同内容、收据均显示“集资房”字样，并且购房合同第二条明确记载了涉案房产作为集资房建设的相关政府批文和手续，建设单位为海湾公司。3、被上诉人不是通过正常的商品房买卖渠道购买涉案房产的：首先，购房者按照常理会对房产情况、合同签订、付款方式等相关购房重要信息严格核实。涉案房产根本都没有商品房销售证照，被上诉人没有理由相信这是商品房。其次，在与海湾公司签订的《海口市集资合作建房协议书》中，被上诉人是作为海湾公司职工身份签署的。被上诉人既非海湾公司的职工，当时却以海湾公司职工身份签署，这显然不是一个正常的商品房买卖行为。4、涉案房产为海湾公司的集资建房，属于经济适用住房，该类性质的房产如要上市交易或者公开出售需通过政府批准。不动产登记档案中记载材料均是被上诉人与海湾公司双方签字确认的材料，与潮阳建筑公司无关，一审法院认定错误。（二）一审判决认定被上诉人购买涉案集资产并不等于就享受了国家政策性住房的价格优惠，这与被诉行政行为毫无关联。1、被上诉人有没有享受价格优惠，并不影响和改变房产性质。2、根据《经济适用住房管理办法》第39条的规定，是否有集资房住房记录，不是以实际享受了政策性住房优惠待遇为准，而是只要购买过集资房就不得再次参加单位集资合作建房。（三）一审判决认为房产管理部门在办证过程中把关不严，造成被上诉人享受了国家政策性住房优惠价格的房产，其责任不在被上诉人，完全错误。被上诉人明知涉案房产属于集资房，其为了过户还以海湾公司职工身份与海湾公司签订《海口市集资合作建房协议书》，其对房产登记为“海房改字”是明知的，从未提出过异议，且其在《海口市房屋所有权变更登记申请书》上承诺“上述房产登记意思表达真实，权属清晰明确，所填内容正确无误，所提交材料真实合法有效，如有不实，申请人愿承担法律责任”，被上诉人应当对过户申请材料的真实性承担责任。就算被上诉人不是海湾公司的员工，那也是被上诉人和海湾公司恶意串通，伪造职工身份骗取房产登记，责任本就在于被上诉人。如被上诉人认为登记错误，理应向不动产登记中心申请变更，上诉人无权变更房产登记内容。四、一审法院对证据的认证违反法律规定。本案中，被上诉人与海湾公司签订的《海口市集资合作建房协议书》是存放于不动产部门的房产档案材料，也是被上诉人所持有的产权证的依据和基础。参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条，档案或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证，被上诉人与海湾公司签订的《海口市集资合作建房协议书》证明效力大于被上诉人提供的《集资楼售房合同》，一审法院在被上诉人仅提供证据复印件的情况下，直接以被上诉人提交的证据作为定案依据并且推翻经过物权公示的档案材料，显然不符合法律规定。五、一审判决适用法律错误，依法应予撤销。（一）一审判决适用《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条的规定，行政行为主要证据不足的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为，是错误的。本案中，被上诉人不服的是上诉人在调查表中记载的涉案房产性质为集资房的行为。而上诉人在作出该行为所依据的不动产登记系统档案所记录的信息。如果被上诉人认为涉案房产不是集资房，那么其应当申请变更不动产登记信息，而非要求上诉人重新作出意见，上诉人无权改变已经物权公示产生法律效力的信息。（二）一审判决适用《中华人民共和国行政诉讼法》第七十二条，判决市住建局在一定的限期内履行，是错误的。本案中上诉人并不存在任何不履行法定职责的情形。综上所述，请求法院：1、依法撤销一审判决；2、依法驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人徐建玲答辩称：被上诉人是通过正常的商品房买卖渠道向潮阳建筑公司购买了涉案房屋，且在被上诉人与潮阳建筑公司签订的合同第6条明确约定，该集资房不属于政府定价的商品房。被上诉人不否定涉案房屋是集资房，但是被上诉人购房涉案的集资房并不等于被上诉人就享受了国家政策性住房的价格优惠，上诉人作出的行政行为侵犯了被上诉人的权益。上诉人提起上诉后，原审法院已将原审判决所列证据随卷移送本院。二审期间，上诉人及被上诉人均未提交新的证据。本院查明：办理涉案房产产权证所提交的《职工集资合作建房产权比例审定表》，海湾公司在该表上署期为2004年11月2日，所签署意见为“情况属实”，海口市房改办于2006年8月30日加盖了公章。一审判决查明事实部分“2004年11月2日，海湾公司以徐建玲为该公司职工的身份申请参加集资建房”，该表述不当，本院依法予以纠正。另外，《海口市职工集资合作建房申请审批表》上有徐建玲本人的签字，同日，海湾公司作出“同意办证”的意见，海口市房改办于2006年8月30日加盖了公章。二审审理查明的其他事实与原审查明事实基本一致。本院认为：最高人民法院《关于适用的解释》第一条第二款第(十)项规定:“下列行为不属于人民法院行政诉讼的受案范围……(十)对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为”，是否产生法律上的效果，是行政行为的重要特征之一。可诉性的行政行为必须是行政机关作出的发生法律效果的行为，也就是对行政相对人的权利义务关系产生调整作用。本案中，涉案被诉《公职人员配偶住房情况调查表》中的内容，系市住建局对不动产登记系统内记载的信息客观如实转载，该调查表并未改变原登记内容，也未作出其它认定意见。市住建局的该行政行为既未增加徐建玲的义务，对其权利也未造成减损，且该行为系过程性行为，对徐建玲未产生实际影响。因此，本案不属于人民法院行政诉讼的受案范围。综上，原审判决查明事实部分不清，适用法律错误，应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项、最高人民法院《关于适用的解释》第六十九条第一款第（八）项的规定，裁定如下：一、撤销海南省海口市秀英区人民法院（2019）琼0105行初141号行政判决书；二、驳回被上诉人徐建玲的起诉。二审不收取案件受理费。一、二审已收取案件受理费各50元，予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长 郭朝阳审 判 员 傅海燕审 判 员 温 方 二○一九年十一月二十九日法官助理 杨 聪速 录 员 刘 璐速录员刘璐附相关法律法规:中华人民共和国行政诉讼法第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉:......(八)行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的;......