辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)辽03民终3398号上诉人（原审被告）:杨久全，男，1969年5月9日出生，汉族。住址：鞍山市立山区。委托诉讼代理人：张艳丽，女，1965年3月22日出生，汉族。住址：鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：曹强，辽宁金科大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司。住所地：鞍山市铁东区青年街鞍钢花园甲6-6。法定代表人：刘伟，该公司经理。委托诉讼代理人：温德钢，该公司员工。委托诉讼代理人：于潇，该公司员工。上诉人杨久全因与被上诉人鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司（以下简称鞍钢房产物业公司）物业服务纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院(2016)辽0302民初2397号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨久全上诉请求：1、依法撤销铁东区人民法院（2016)辽0302民初2397号民事判决。2、依法改判驳回鞍钢房产物业公司的诉讼请求。3、上诉费由鞍钢房产物业公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，鞍钢房产物业公司不具有收取物业费的资格。(一）鞍钢房产物业公司没有法定的收费权，其收费范围、标准、项目、金额等均源于物业服务合同。而本案的被上诉人是“鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司”，本人及鞍钢花园小区业主委员会从未与该公司签订过与物业服务相关的合同。(二）2013年8月25日,鞍钢花园小区业主委员会明确函告鞍钢房产物业公司退出物业管理，但其拒绝进行物业管理移交、交接，根据最高法司法解释的规定，鞍钢房产物业公司无权以事实上提供了物业服务为由向业主收取物业费。二、即使如鞍钢房产物业公司所称，事实上向鞍钢花园小区提供了物业服务，但其对小区内存在的违反治安、环保、物业装饰装修和使用、安全防范、居民用水等行为和情况，不履行法定职责，不予制止，也未及时向有关行政管理部门报告，更有甚者，具有最大安全隐患的煤气加压站正是由鞍钢房产物业公司所建，导致小区业主的相关权益遭受到严重侵害。三、通过企业机读档案证明鞍钢集团房地产发开总公司于2003年7月18日已经被吊销营业执照。这意味着2004年8月6日，所签订的《鞍钢花园小区物业管理委托协议》及之前签订的前期物业管理服务协议因违法而无效。且鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司属于鞍钢集团房地产开发总公司的分支机构，其总公司不具备经营资质，其分公司也自然不具有经营资质。鞍钢房产物业公司辩称，一审事实清楚，适用法律正确。鞍钢房产物业公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令杨久全给付拖欠2014年1月1日至2015年12月31日的物业费4718.02元、电梯费1200元，共计5918.02元及滞纳金。2.判令杨久全承担案件受理费。一审法院认定事实：2004年8月6日，鞍钢集团房地产开发总公司与鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司签订了《鞍钢花园小区物业管理委托协议》，双方约定由鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司为鞍钢花园小区提供物业服务。杨久全入住鞍钢花园小区时与鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定了住宅物业费的收费标准为每月每平方米1.2元、电梯费每月每户50元，商业网点的收费标准为每月每平方米1元，业主逾期交费的，应承担从逾期之日起按应交费用每日3‰的标准给付滞纳金。另查，2006年7月3日，鞍钢房地产开发集团有限公司召开了股东会议形成了如下决议：鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司为全民报账单位，改制后，将其升格为鞍钢房地产开发集团有限公司独家出资的一人有限责任公司，企业名称为鞍钢房地产开发集团物业管理有限公司。2006年11月29日，鞍钢房地产开发集团物业管理有限公司在鞍山市工商行政管理局登记设立。2007年1月22日，鞍山市工商行政管理局核准了鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司的注销申请。2011年1月17日，鞍钢房地产开发集团物业管理有限公司更名为鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司，即本案鞍钢房产物业公司。又查，本案诉讼过程中鞍钢房地产开发集团有限公司出具说明：鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司改制为鞍钢房地产开发集团物业管理有限公司进而更名为本案鞍钢房产物业公司，前期物业管理服务协议中的实质内容并未发生任何变化，营业执照变更前后的管理人员、服务模式、服务标准等均未发生变化。同意和认可鞍钢房产物业公司在鞍钢花园小区提供物业服务，继续承接鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司与业主签订的前期物业管理服务协议。又查，杨久全系鞍钢花园小区业主，房屋面积为163.82平方米，杨久全未交纳2014年1月1日至2015年12月31日的物业费4718.02元、电梯费1200元，共计5918.02元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案中，虽然签订《鞍钢花园小区物业管理委托协议》、《前期物业管理服务协议》的主体鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司已经注销，但其通过转制成立的鞍钢房产物业公司仍然承接上述物业合同的履行，且房屋建设单位对于鞍钢房产物业公司在本案涉案小区提供前期物业服务无异议，因此，在本案涉案小区尚未召开业主大会授权业主委员会选聘新物业服务企业之前，鞍钢房产物业公司根据上述物业服务合同提供的物业服务行为符合合同约定及法律规定，当属有效。杨久全作为由鞍钢房产物业公司提供物业管理服务的小区的业主，接受了其提供的物业管理服务，理应按照合同的约定向其支付相应的物业管理费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，对于鞍钢房产物业公司要求杨久全给付拖欠物业费4718.02元、电梯费1200元，共计5918.02元的诉讼请求，该院予以支持。对杨久全提出的鞍钢房产物业公司不具备合法的诉讼主体身份、前期物业服务合同无效、鞍钢房产物业公司至今未取得收费许可证，也就没有向业主收取物业费的资格之抗辩理由，该院不予采信、支持。关于杨久全提出鞍钢房产物业公司拒绝退出、移交物业管理之抗辩理由，因未提交充分有效的证据证明其主张，该院不予采信、支持。关于杨久全提出对小区内长期存在的违反治安、环保、物业装饰装修和使用、安全防范、居民用水等行为和情况，鞍钢房产物业公司不履行法定职责，不予制止，也未及时向有关行政管理部门报告，导致小区业主的相关权益遭受到严重侵害等相关拒交物业费的抗辩理由，不能充分证明鞍钢房产物业公司存在根本性违约的情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，本案中杨久全存在违约行为，应当承担违约责任。杨久全主张鞍钢房产物业公司存在违约行为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，杨久全可通过与鞍钢房产物业公司协商或通过向人民法院提起民事诉讼要求物业公司承担继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的方式主张其权利，抗辩理由中涉及其他业主或第三人的行为影响了业主对于不动产的使用，因与本案不属于同一法律关系，相关业主可通过行政途径或提起相邻权、损害赔偿民事诉讼的方式维护其合法权利，杨久全向该院提出的抗辩理由均不能构成拒交物业费的理由，故对于杨久全提出的抗辩理由，该院不予支持。关于鞍钢房产物业公司要求杨久全承担滞纳金之诉讼请求。该院认为，虽然杨久全所提抗辩理由不能成为其拒交物业费之正当理由，但鞍钢房产物业公司在提供物业服务中存在一定瑕疵，故对上述诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、杨久全于判决生效之日起十日内给付鞍钢房产物业公司2014年1月1日至2015年12月31日的物业费4718.02元、电梯费1200元，共计5918.02元；二、驳回鞍钢房产物业公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由杨久全负担。二审期间，杨久全提供了企业机读档案一份，欲证明鞍钢集团房地产发开总公司于2003年7月18日已经被吊销营业执照。鞍山供热公司对于该证据的真实性不予认可，其称鞍钢集团房地产开发总公司没有被吊销，其在2005年5月25日申请变更登记，从鞍钢集团房地产开发总公司变更为鞍钢房地产开发集团有限公司，故该主体一直存续并未吊销。对于该证据的认定，在本院认为予以论述。本院对一审查明事实予以确认。另查，法院依职权到工商行政管理机关的企业管理处查找了关于鞍钢集团房地产开发总公司是否具有吊销手续的原始档案。在档案中显示吊销企业名单中有鞍山建钢房屋开发公司，并没有鞍钢集团房地产开发总公司。同时有档案内容为鞍山建钢房屋开发公司于2001年变更为鞍钢集团房地产开发总公司。又查，2005年5月25日，因企业改制，鞍钢集团房地产开发总公司向工商行政管理机关申请变更为鞍钢房地产开发集团有限公司。鞍钢房地产开发集团有限公司于2005年5月27日成立。同时，因企业管理体制改革，鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司于2007年1月22日经工商行政管理机关核准注销，该公司债权债务资产处置、人员安置以及其它一切未尽事宜由鞍钢房地产开发集团有限公司承担。鞍钢房地产开发集团物业管理有限公司于2006年11月29日成立，该公司的投资人为鞍钢房地产开发集团有限公司。2011年1月17日，经工商管理行政机关核准变更登记为鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司，即本案当事人。本院认为，关于杨久全提出鞍钢物业服务公司不具有收取物业费资格的上诉理由。通过鞍钢物业服务公司一审提供的企业工商档案、鞍钢房地产开发集团有限公司的投资决议、情况说明等证据及在已经生效判决中调取的工商档案内容,均能够证明2005年5月25日，因企业改制，鞍钢集团房地产开发总公司向工商行政管理机关申请变更为鞍钢房地产开发集团有限公司。鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司因企业管理体制改革，于2007年1月22日经工商行政管理机关核准注销，该公司债权债务资产处置、人员安置以及其它一切未尽事宜由鞍钢房地产开发集团有限公司承担。而鞍钢房地产开发集团物业管理有限公司于2006年11月28日成立，该公司的投资人仅为鞍钢房地产开发集团有限公司。2011年1月17日，鞍钢房地产开发集团物业管理有限公司经工商管理行政机关核准变更登记为鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司，即本案当事人。故鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司承接了鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司的权利义务，应当继续履行鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司与业主签订的《前期物业管理服务协议》内容，且主体资格的变更并未影响鞍钢物业服务公司对案涉小区实施物业管理服务，故对杨久全提出的此项上诉主张，本院不予支持。关于杨久全提出小区业委会已经函告鞍钢物业服务公司退出小区物业管理服务的上诉理由。依照《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业”、第十二条第一款“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”的规定，解聘物业服务企业必须符合上述规定，杨久全并未提供证据证明小区业委会解聘物业公司符合法定程序。故对杨久全提出的此项上诉主张，本院不予支持。关于杨久全提出鞍钢物业服务公司提供的物业服务没有达到相关物业管理规定要求的水平，事实上小区业主的相关权益遭受到严重侵害的上诉理由。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。本案中，鞍钢物业服务公司的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到全体业主满意的程度，但鞍钢物业服务公司在服务过程中针对存在的问题也在不断进行改进，基本履行了《前期物业管理服务协议》约定的义务。杨久全上诉提出小区内存在的安全、消防隐患、小区卫生环保等问题亦不能作为其拒绝交纳物业服务费的正当理由。根据《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，鞍钢物业服务公司对鞍钢花园小区履行了物业服务义务，杨久全作为该小区的业主，如对鞍钢物业服务公司的服务不满意，可以通过成立业主委员会行使权利，更换其他物业公司。杨久全拒绝交纳物业费的行为，违反了《前期物业管理服务协议》的约定，对其他已交纳物业费的业主也是不公平的。杨久全应当按照物业服务合同的约定向鞍钢物业服务公司交纳从2014年1月1日至2015年12月31日的物业费4718.02元、电梯费1200元。故对杨久全提出的此项上诉主张，本院不予支持。关于杨久全上诉称小区内存在煤气加压站，是由鞍钢房产物业公司所建，导致小区业主的相关权益遭受到严重侵害一节。本案案由为物业服务合同纠纷，如杨久全认为鞍钢房产物业公司的行为构成了侵权，应另行诉讼主张权利，而非以不交物业费的方式予以抗辩。故对杨久全提出的此项上诉主张，本院不予支持。关于杨久全上诉称通过企业机读档案证明鞍钢集团房地产发开总公司于2003年7月18日已经被吊销营业执照。这意味着2004年8月6日，所签订的《鞍钢花园小区物业管理委托协议》及之前签订的前期物业管理服务协议因违法而无效一节。本案中，鞍钢房产物业公司对于该证据的证明目的不予认可，并提供其作为活跃的商事主体，继续进行更名并年检的相关证据。而法院亦依职权到市场审批局调取鞍钢集团房地产发开总公司被吊销的原始档案，相关部门仅向法院提供了鞍钢集团房地产发开总公司更名前的主体鞍山建钢房地产开发公司的吊销档案，且未说明不能提供鞍钢集团房地产发开总公司吊销档案的理由。故该企业机读档案属于存疑证据，法院无法予以认定。故对杨久全提出的此项上诉主张，本院不予支持。综上所述，杨久全的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨久全负担。本判决为终审判决。审判长  王延军审判员  顾书宇审判员  许爱军二〇一九年十一月十一日书记员  全名鼎