浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终5208号上诉人（原审被告、反诉原告）：梁亦高，男，汉族，1966年8月3日出生，住浙江省苍南县。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈玉堂，女，汉族，1968年11月3日出生，住浙江省苍南县。上列二上诉人委托诉讼代理人：陈德苍，浙江瓯南律师事务所律师。上列二上诉人委托诉讼代理人：蔡国锋，北京德恒（温州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：温州金城房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91330300145238546F。住所地：浙江省温州市车站大道金城大厦A幢801、802、803室。法定代表人：李前模。委托诉讼代理人：李春芳，系该公司经理。委托诉讼代理人：周涛，浙江正昌律师事务所律师。上诉人梁亦高、陈玉堂因与被上诉人温州金城房地产开发有限公司（以下简称金城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省苍南县人民法院（2018）浙0327民初9793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人梁亦高及其与陈玉堂委托诉讼代理人陈德苍、蔡国锋，被上诉人金城公司委托诉讼代理人李春芳、周涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁亦高、陈玉堂上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人金城公司全部诉讼请求；改判被上诉人支付逾期办理不动产权属证书违约金339.1894万元，被上诉人支付逾期交房违约金163.8595万元。事实和理由：第一，被上诉人未能按约定期限办理涉案房屋权属登记，应承担违约责任，须向上诉人支付逾期1085日的违约金，计339.1894万元。第二，被上诉人未能履行协助办理按揭贷款的义务，且未经上诉人同意将204房屋一房二卖，致使上诉人订立合同目的无法实现，违约在先，上诉人依法享有先履行抗辩权，被上诉人无权要求支付购房款374.5366万元。涉案房屋土地使用权于2012年6月18日被抵押，抵押权人苍南联信小额贷款股份有限公司（以下简称联信公司）直至2018年才解除抵押。上诉人自接收房屋后，即向多家银行要求办理按揭贷款，但因被上诉人其时已经出现资不抵债、不良信用记录、土地使用权被抵押等情况，均被拒绝。因此，未能办理按揭贷款的责任在于被上诉人。2017年4月10日，联信公司致函被上诉人同意发放贷款，但因小额贷款公司没有办理按揭贷款的资质和条件，其贷款期限仅为十年，贷款形式为个人经营性贷款而非商品房按揭贷款，仍应认定被上诉人未履行合同约定的协助办理按揭贷款的义务。第三，被上诉人违约在先，且上诉人并无逾期付款的违约行为，一审判决上诉人支付逾期付款违约金49.207万元，缺乏事实与法律依据。一审判决认为，自2017年4月10日后，上诉人负有了解涉案房屋是否具备办理按揭贷款手续及支付剩余购房款的义务，上诉人怠于履行合同义务构成违约，应支付逾期付款违约金。但联信公司致函仅为意向，并不代表立即可以办理贷款，各方仍需对贷款性质、贷款期限、担保主体、还款方式等进一步磋商，事实上各方也是经过多次协商才最终达成协议，一审判决上诉人支付三方协商期间的违约金，显属不当。在联信公司发函之前，被上诉人未经上诉人同意，擅自将204房屋出售给联信公司，致使上诉人将涉案房屋整体连片经营家具城的目的不能实现，存在重大违约。为此，双方多次交涉，最终双方与联信公司于2018年1月25日就贷款、办理权属登记等问题达成按揭贷款补充协议，由上诉人再向联信公司购回204房屋。根据三方补充协议第二条约定，应由被上诉人先行办理涉案房屋的按揭贷款预抵押登记和权属登记，然后由联信公司向上诉人发放贷款，再由上诉人向被上诉人支付购房款。一审判决上诉人支付2017年4月11日至2018年7月12日期间的违约金，缺乏依据。三方协议签订后，联信公司按协议约定，在被上诉人办理权属登记之后的2018年6月份开始分批发放贷款，在此期间上诉人并不存在违约行为，不能认定上诉人怠于履行义务，不应承担逾期付款违约金。依据补充协议第三条、第四条的约定，联信公司在发放贷款后，仍有义务为上诉人寻找商业银行办理按揭贷款，被上诉人仍需履行相应的协助义务。但联信公司与被上诉人至今未履行相应的义务，不应认定上诉人存在违约行为。第四，关于逾期交房的问题。被上诉人在涉案房屋尚不符合约定条件的情况下通知并交房，应属无效，涉案房屋具备交房条件后，被上诉人未再次通知上诉人，上诉人主张逾期交房违约金，于法有据。第五，本案的处理涉及联信公司的利益，应追加其作为第三人参加本案诉讼，一审法院未予追加，程序违法。金城公司辩称，上诉人将其未能办理按揭贷款的原因归结于被上诉人，缺乏依据。抵押给联信公司的土地为A地块，而涉案房屋所在的B、C地块并未办理抵押登记，仍可以办理按揭贷款。诉讼、查封时间发生在2017年7月份，上诉人应当办理按揭贷款的时间为2014年6月，完全可以办理按揭。按揭贷款属于长期贷款的一种，不需要专门资质，上诉人称小额贷款公司没有按揭贷款资格没有依据。三方达成调解协议后，联信公司办妥了贷款手续，系因上诉人在放款环节拒绝在本票上背书给被上诉人而致使374万元至今不能发放。其他购房户均能顺利办理按揭贷款，上诉人未提供证据证明其向银行申请贷款被拒绝的情况，应对此承担不利后果。被上诉人于2014年6月26日将涉案房屋交付给上诉人使用，已完成实际转移占有，上诉人主张逾期交房违约金，无事实与法律依据。根据合同约定，上诉人应先办理按揭贷款支付购房款，被上诉人再办理产权登记，现上诉人拒绝办理按揭贷款，拖欠购房款，被上诉人无需承担逾期办证的违约责任。金城公司向一审法院起诉请求：（1）梁亦高、陈玉堂共同支付剩余购房款374.3566万元；（2）梁亦高、陈玉堂赔偿利息损失，以1794.5366万元为计算基数，自2014年7月1日起计算至2018年10月10日止，暂计为337.358208万元；（3）梁亦高、陈玉堂支付所欠购房款374.7166万元的利息，自2018年10月17日起按民间借贷月利率1.8％计算至实际履行之日止；（4）梁亦高、陈玉堂承担本案诉讼费用。梁亦高、陈玉堂向一审法院提出反诉请求：（1）金城公司支付梁亦高、陈玉堂逾期办理不动产权属证书违约金共计339.1894万元；（2）金城公司支付梁亦高、陈玉堂逾期交付房屋违约金共计163.8595万元；（3）本案全部诉讼费用、财产保全费用由金城公司承担。一审法院认定事实：金城公司系苍南县金茂花园项目开发商，梁亦高、陈玉堂系夫妻关系。2011年8月9日，梁亦高、陈玉堂分别与金城公司签订了七份《商品房买卖合同》，共向金城公司购买金茂花园商业用房七间，其中梁亦高名下四间，分别为：第2-3幢1层101号房，建筑面积286.2平方米，总金额772.74万元；第2-3幢1层102号房，建筑面积521.69平方米，总金额1408.56万元；第2-3幢2层201号房，建筑面积451.77平方米，总金额397.55万元；第2-3幢2层202号房，建筑面积1091.16平方米，总金额960.22万元。陈玉堂名下三间，分别为：第2-3幢1层103号房，建筑面积200.98平方米，总金额542.64万元；第2-3幢1层104号房，建筑面积208.41平方米，总金额562.7万元；第2-3幢2层203号房，建筑面积577.01平方米，总金额507.76万元。合同第七条约定了付款方式和期限：买受人选择贷款方式为银行按揭贷款。1.按揭贷款：签订本合同时，缴纳首付款为不少于总房款的50％；2.银行按揭贷款为不高于总房款的50％，待该商品房交付使用时由买受人向银行申请贷款支付，出卖人协助买受人办理贷款手续；3.若因买受人的原因贷款申请被银行拒绝，买受人无条件同意改为现金一次性付清；4.买受人最终获得的按揭贷款数额少于本合同约定，买受人同意转为现金支付，应在接到出卖人通知后10日内付清贷款不足部分的购房款，以获取贷款，否则视为买受人付款违约；5.如遇国家政策调整不能办理营业房按揭贷款或首付比例提高，买受人无条件同意改为现金一次性付清；6.买受人如未在上述规定期限内办理按揭贷款手续或付款的，视为逾期付款，按本合同第八条规定承担违约责任。第八条约定买受人逾期付款的违约责任：1.逾期不超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；3.违约金累计总额不超过总购房款的1％。第九条约定交房期限及条件：出卖人应当在2014年6月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。第十条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1.逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金；3.违约金累计总额不超过总购房款的1％。第十三条抵押与相关债权债务：土地使用权已抵押银行。第十六条关于产权登记的约定:出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证。出卖人承诺于2015年6月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书的，约定日期起360日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2016年2月16日，金城公司与梁亦高签订了一份《补充协议书》，约定因预售面积与实测面积有差异，差异部分不按商品房买卖合同条款履行，按房产证登记面积结算，实行多退少补原则。上述七间商业用房按实测面积计算总购房款为4920.7066万元。合同签订后，梁亦高、陈玉堂于2011年8月9日支付金城公司购房款2581.17万元，至2014年6月30日止，尚有购房款2339.5366万元未支付；2015年5月25日，梁亦高支付购房款545万元，余欠1794.5366万元；2018年6月28日，梁亦高、陈玉堂通过联信公司按揭贷款支付购房款860.18万元；2018年7月13日，再次通过联信公司按揭贷款支付购房款560万元。至今尚有购房款374.5366万元未支付。2014年6月26日，涉案商品房交付给梁亦高、陈玉堂使用。2015年5月26日，金茂花园项目经验收合格，同年5月28日进行备案。2018年6月12日，涉案商品房完成初始登记，同年6月20日分别转移登记至梁亦高、陈玉堂名下。2017年4月10日，联信公司向金城公司发函，同意该公司以金茂花园2-3幢的商业用房办理按揭贷款，即同意按商业银行同类贷款利率向购房人发放按揭贷款，按揭贷款期限为十年以内，贷款额度为人民币1800万元以内。2017年4月25日，金城公司向梁亦高、陈玉堂邮寄了一份《律师函》，要求其在接到本函之日起十日内，至联信公司办理按揭贷款相关手续；若不同意或逾期办理按揭贷款手续，则应在接到本函之日起十五日内支付剩余购房款及违约金。梁亦高、陈玉堂于2017年5月4日收到函件。2018年1月25日，联信公司及梁亦高、陈玉堂与金城公司三方在人民调解委员会调解下，就梁亦高、陈玉堂以金茂花园2-3幢101-104室和201-203室计7间商业用房作抵押向联信公司申请办理按揭贷款2000万元，金城公司作为房地产开发商提供连带保证未尽事宜达成《调解按揭贷款补充协议书》，主要内容如下：一、联信公司以国有银行同等利率向梁亦高、陈玉堂发放按揭贷款2000万元，用于梁亦高、陈玉堂还欠金城公司的购房款，而金城公司将回笼的购房款用于偿还联信公司的金茂花园一期土地使用权抵押贷款1800万元，余200万元给梁亦高、陈玉堂办理产权证缴纳契税及相关税费，贷款期限十年。1、7间商业用房抵押按揭贷款共计2000万元，金城公司同时办理预抵押登记手续，办理梁亦高、陈玉堂的不动产权证，待不动产权证办出后，按每本不动产权证分批按揭贷款。2、三方的法律关系由三方签订的个人一手商业用房按揭贷款合同条款约束。二、联信公司释放金茂花园的土地使用权，注销抵押登记，同时金城公司必须首先为梁亦高、陈玉堂办理所购商铺的按揭贷款预抵押登记证和所有商铺的不动产权证。2018年9月25日，金城公司再次向梁亦高、陈玉堂邮寄了一份《律师函》，函告其金茂花园2-3幢202室应贷款380万元，已符合放款条件，联信公司已开具银行本票（金额380万元），要求其在接到本函之日起十日内，到联信公司将上述本票背书给金城公司。梁亦高、陈玉堂于2018年9月26日收到函件。一审法院认为，金城公司与梁亦高、陈玉堂签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，亦未损害社会公共利益和他人利益，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定享有权利和承担义务。现梁亦高、陈玉堂尚欠金城公司购房款374.5366万元，事实清楚，故金城公司的该部分诉讼请求合法有据，予以支持。至于其他几个焦点问题，分述如下：一、关于商品房逾期交房的违约责任问题。根据合同约定，金城公司应当交付符合条件的商品房，商品房不符合交房条件的，梁亦高、陈玉堂有权拒绝接收。梁亦高、陈玉堂自愿在涉案商品房竣工验收合格前接收金城公司交付的商品房，并已实际转移占有，应当视为该商品房已经于2014年6月26日交付使用，且双方也无其他相关约定。《商品房买卖合同》第九条关于交房期限及条件的约定，并非对“房屋交付”的约定，且涉案商品房已经竣工验收合格，并已备案，而合同约定的交房时间为2014年6月30日前，故梁亦高、陈玉堂主张自合同约定的交房期限次日起至满足交付条件之日止的逾期交房违约金，没有事实与法律依据，不予支持，应予驳回。二、关于逾期付款及逾期办证问题。根据合同约定，金城公司应于2015年6月30日前取得土地、房屋权属证书，梁亦高、陈玉堂自行办理该房屋转移登记。可见，金城公司的义务是应在2015年6月30日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。从本案事实来看，金城公司于2018年6月12日完成涉案商品房初始登记义务。关于梁亦高、陈玉堂是否承担逾期付款违约责任问题。从查明的事实看，联信公司于2017年4月10日向金城公司发函，同意该公司以金茂花园2-3幢的商业用房办理按揭贷款，即涉案房屋在2017年4月10日之后具备办理按揭贷款的条件，金城公司未将具备办理按揭贷款的事实通知梁亦高、陈玉堂。梁亦高、陈玉堂在2017年4月10日之前未办理按揭贷款并没有违反合同义务，不构成违约的事实，依法确认。自2017年4月10日之后，梁亦高、陈玉堂应负有了解涉案房屋是否具备办理按揭贷款手续及支付剩余购房款的义务，梁亦高、陈玉堂怠于履行合同义务，构成违约。梁亦高、陈玉堂在该时间点应依据合同约定向金城公司支付剩余购房款共计1794.5366万元。梁亦高、陈玉堂对逾期未付的购房款，应按合同约定按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。其中2017年4月11日至2018年6月27日的违约金为79.498万元（1794.5366万元×0.01％/天×443天）；2018年6月28日至2018年7月12日的违约金为1.4万元（934.3566万元×0.01％/天×15天），上述合计80.898万元。至今未付的购房款374.5366万元的违约金另行计算。但因合同约定逾期付款违约金累计总额不超过总购房款的1％，故梁亦高、陈玉堂应支付金城公司逾期付款违约金49.207万元。因《商品房买卖合同》第八条系可选择条款，双方已自愿选择了第2种方式，现金城公司又以该条款约定的违约金过低及违反公平原则等为由要求变更，于法无据，不予支持。关于金城公司是否承担2015年7月1日后逾期办证违约责任问题。《商品房买卖合同》第七条约定，待该商品房交付使用时由买受人向银行申请贷款支付，出卖人协助买受人办理贷款手续。即办理按揭贷款应由梁亦高、陈玉堂主动向相关金融机构提出申请，金城公司承担协助办理贷款手续的义务。但在本案审理过程中，梁亦高、陈玉堂未向一审法院提供其已向相关金融机构申请办理按揭贷款的证据材料，至今尚欠部分购房款未付，且梁亦高、陈玉堂购买营业用房所在的B、C幢土地使用权并未设定抵押，自2014年6月26日交房至2017年7月26日期间未被查封。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。房屋买卖合同双方当事人的主要义务是一方支付购房款，另一方交房、办证。本案中，梁亦高、陈玉堂未履行合同的主要义务，即未及时申请办理按揭贷款，必然影响到初始登记的办理，金城公司依法可行使先履行抗辩权，故金城公司可免除自己支付逾期办证违约金的义务。综上所述，双方诉讼请求中与上述相符部分，予以支持，其他部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条的规定，判决：一、梁亦高、陈玉堂支付温州金城房地产开发有限公司剩余购房款374.5366万元；二、梁亦高、陈玉堂支付温州金城房地产开发有限公司逾期付款违约金49.207万元；上述第一、二项款项合计423.7436万元，限于判决生效后十日内给付。三、驳回温州金城房地产开发有限公司及梁亦高、陈玉堂的其他诉讼请求。如果未在判决指定的期限内履行金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费60128元，由温州金城房地产开发有限公司负担19428.50元，由梁亦高、陈玉堂负担40699.50元；反诉案件受理费23507元，由梁亦高、陈玉堂负担。二审中，上诉人梁亦高、陈玉堂提供了信访答复意见，以证明因相关土地使用权被抵押等原因，被上诉人金城公司无法协助办理按揭贷款，上诉人要求被上诉人办理涉案房屋权属证书的事实。被上诉人质证认为，对真实性、关联性没有异议，但该信访意见是其他购房户信访的，不是上诉人，上诉人购买房屋后拒绝办理按揭贷款。被上诉人提供了抵押信息、交房清单、贷款及保证承诺书，以证明2014-2016年期间不存在任何办理贷款障碍的事实。上诉人质证认为，上述抵押信息是4栋房屋情况，与本案无关，无法证明上诉人的待证事实。本院经审查认为，上诉人提供的信访答复意见不足以证明其待证事实，不予认定；被上诉人提供的抵押信息等材料，所涉购房户均为案外人，不能证明其待证事实，不予认定。经审理，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，上诉人梁亦高、陈玉堂与被上诉人金城公司订立的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，出卖人应当在2014年6月30日前交付符合条件的商品房。上诉人自愿在2014年6月26日接收被上诉人交付的商品房，并实际转移占有，其以被上诉人未按期交付符合条件的商品房为由主张逾期交房的违约责任，依据不足，一审法院据此驳回其该项诉讼请求，并无不当。关于逾期办证责任问题。根据合同约定，上诉人梁亦高、陈玉堂应当于商品房交付时办理按揭贷款支付购房款，被上诉人金城公司应当于2015年6月30日前办理产权登记。因此，涉案商品房于2014年6月26日交付后，上诉人应当向银行申请贷款。上诉人称其在接收房屋后即向多家银行要求办理按揭贷款，但未提供相关证据予以证明，且至今尚欠374.5366万元购房款未支付，一审法院据此认定被上诉人可行使先履行抗辩权免除其逾期办证责任，亦无不当。关于逾期付款责任问题。上诉人梁亦高、陈玉堂应按合同约定向银行申请办理贷款，被上诉人金城公司对此应提供协助义务。在交付涉案商品房后，被上诉人没有提供证据证明其在2017年4月25日之前将具备办理按揭贷款的事实通知上诉人。2017年4月25日，被上诉人向上诉人邮寄律师函，要求其至联信公司办理按揭贷款相关手续，应当视为其履行了办理按揭贷款的通知义务。上诉人于2017年5月4日收到通知后，未按约及时办理按揭贷款，且没有提供证据证明其在2018年1月25日达成《调解按揭贷款补充协议书》之前有向联信公司申请办理按揭贷款，对该期间应承担逾期付款的违约责任。根据《调解按揭贷款补充协议书》的约定，联信公司同意就涉案7套房屋按揭贷款2000万元，由被上诉人同时办理涉案房屋的不动产权证，按每本不动产权证分批按揭贷款。被上诉人已于2018年6月12日完成涉案商品房的初始登记，该笔按揭贷款自该日起可予以办理，但上诉人至今尚未向被上诉人支付剩余购房款374.5366万元，已构成逾期付款，应承担相应的违约责任。鉴于《调解按揭贷款补充协议书》并未对逾期付款违约责任另行约定，故逾期付款违约金仍应按《商品房买卖合同》的约定以逾期应付款为基数按日万分之一予以计算。经计算，其中2017年5月4日至2018年1月25日的违约金为477346.74元（1794.5366万元×0.01%/天×266天）,2018年6月12日至2018年10月17日（暂算至起诉之日）的违约金为47498元（374.5366万元×0.01%/天×127天），上述金额合计525144.74元。因合同约定逾期付款违约金累计总额不超过总购房款的1%，故上诉人应支付的逾期付款违约金上限为49.207万元（4920.7066万元×0.01%）。一审判决认定的金额为上述逾期付款违约金的上限，并无不当，二审不作变动。但一审判决对逾期付款违约责任的时间认定不当，本院予以纠正。关于逾期未付购房款374.5366万元的利息问题，鉴于被上诉人金城公司对于一审判决结果并未提起上诉，视为服从该判决，本院二审不作审查。综上所述，上诉人梁亦高、陈玉堂的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费76675.50元，由上诉人梁亦高、陈玉堂负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 余 萌审 判 员 刘宏杰二〇一九年十一月十二日法官助理姜岳良代书记员 徐彬妮