云南省腾冲市人民法院民 事 判 决 书（2019）云0581民初4554号原告：官智贤，男，1981年10月26日生，汉族，住腾冲市，未出庭）。原告：邹小丽，女，1989年3月9日生，汉族，住腾冲市，未出庭）。二原告委托诉讼代理人：李瑞德，男，1974年4月20日生，系原告官智贤妹夫，特别授权代理。二原告委托诉讼代理人：高月强，云南正旭律师事务所律师，特别授权代理。被告：林志伟，男，1986年3月15日生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：张拓，云南天之泰律师事务所律师，特别授权代理。第三人：腾冲儒房地产经纪有限公司，住所地腾冲市腾越镇观音塘社区滨河小区腾越古镇558号，统一社会信用代码91530522MA6N4KRK02。法定代表人：潘永恒，任该公司董事长兼总经理（未到庭）。委托诉讼代理人：李仕灵，云南援边律师事务所律师，特别授权代理。原告官智贤、邹小丽诉被告林志伟、第三人腾冲儒房地产经纪有限公司（以下简称腾冲儒房经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告官智贤、邹小丽的委托诉讼代理人李瑞德、高月强，被告林志伟及其委托诉讼代理人张拓，第三人腾冲儒房经纪公司的委托诉讼代理人李仕灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告官智贤、邹小丽向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付经济损失6800元；2.判令被告向原告承担违约金266500元；3.判令被告向第三人支付由原告承担的中介费10800元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年7月24日，原、被告与第三人签订《房地产经纪服务合同》，合同约定原告将其位于腾越镇秀峰社区东方小区中房国际1栋1单元1102号房屋转让给被告，转让价款为1066000元。合同签订后，原告依合同约定办理了房屋过户手续并将房屋交付给被告。被告应当按合同约定于2019年9月10日前支付原告购房尾款416000元，但被告未按合同约定的时间支付此款已经构成违约，并给原告造成经济损失。为此，原告诉至法院。被告林志伟辩称，2019年7月答辩人在本案第三人腾冲儒房经纪公司(以下简称第三人）看到了二原告售卖房屋的信息，因该房屋的户型和坐落位置均符合答辩人的购房预期，遂于2019年7月24日与二原告及第三人签订了《房地产经纪服务合同》，合同约定：甲方（原告）自愿将位于腾冲市腾越镇秀峰社区东方小区中房国际1栋1单元1102号房地产转让过户至乙方（答辩人）名下；房地产总成交价为1066000元，该转让价格不含税费；乙方（答辩人）于2019年7月24日、8月1日分别向甲方（原告〉支付第一笔200000元、第二笔450000元购房款，第三笔购房尾款于2019年9月10日前向银行申请贷款后支付给甲方：甲、乙双方分别向第三人支付10800元的居间服务费；如不因双方人为造成银行延迟放款，不视为双方违约。2019年7月24日合同签订当天，答辩人就依照合同约定向原告支付第一笔购房款200000元，同年8月1日支付了第二笔购房款450000元。在本案第三人的协助下，到腾冲市不动产交易中心办理了房地产过户手续。2019年8月16日答辩人领取了新的产权证后于8月21日向中国银行腾冲支行申请了二手房住房贷款，并按银行要求提交了贷款所需的相关材料。贷款申请提交后约一星期，银行信贷部的客户经理告知答辩人，由于接到省行电话通知，要求调整信贷规模，收紧住房贷款，所以目前腾冲支行暂时没有贷款规模可以放贷，让答辩人等候消息。答辩人得知该消息后，立即让第三人告知了原告官智贤，当时官智贤也表示同意延期付款，并要求答辩人尽快催促银行办理。随后答辩人多次向银行询问贷款进度，收到的答复均是没有信贷规模，无法确定放款时间，直至9月10日第三笔购房尾款支付期限到期，银行依然没有放款。9月11日，答辩人再次询问贷款进度，银行的答复是无法确定时间，可能到10月8日以后。2019年10月8日，答辩人再次询问银行贷款进度，银行答复因二手住房贷款收缩，上级行要求答辩人压缩贷款比例，考虑到压缩贷款比例后还需要重新申请，时间耽误太多。故答辩人于当天自愿放弃了该笔贷款的申请。但为使双方签订的合同能继续履行，答辩人于10月8日开始向亲朋好友筹借款项。10月14日，答辩人将筹借到的购房尾款416000支付给了原告官智贤，官智贤收款的当天也对答辩人延期支付尾款的行为表示了谅解，并表示不再追究答辩人的违约责任。随后，官智贤向答辩人出具了收据一份，并在收据上注明购房款已全部付清。依据三方签订的《房地产经纪服务合同》第九条第5项“如不因双方人为造成银行延迟放款，不视为违约。”的约定，答辩人在本案中不构成违约，该条已经明确说明，如果是因为银行的原因，而不是人为的原因，则不视为违约。答辩人在领取到新的产权证后就向银行申请了贷款，所提交的材料也符合银行的要求，答辩人在整个申请贷款的过程中也没有任何过错，银行迟迟未放款是因为信贷规模的调整导致的，依照本条约定，答辩人不构成违约；本案住房贷款未能于2019年9月10日前放贷，是因为银行调整信贷规模，收紧了住房贷款，导致腾冲支行没有规模房贷，无法确定具体的放款时间导致的。这是答辩人先前无法预料、也不能左右的事情，属于不可抗力。在不可抗力出现后，答辩人没有消极或怠于履行支付购房尾款的义务，反而及时采取了补救措施，于6天的时间筹借了购房尾款416000元，并支付给了原告官智贤，答辩人依法应予免责；2019年10月14日答辩人支付购房尾款的当天，双方经过友好协商，原告官智贤也对答辩人延迟支付尾款的行为表示了谅解，并写下了收据一份，该收据足以证实，原告已经认可了本案房屋买卖的尾款支付时间由2019年9月10日变更为2019年10月14日，且对于答辩人10月14日支付尾款的行为未提出任何异议。但原告官智贤收款后第二天就向贵院起诉，要求答辩人承担违约责任，严重违背了诚实信用的原则，其诉讼请求不应得到贵院的支持；依据本案三方签订的《房地产经纪服务合同》第八条的规定，中介服务费是由双方各自承担10800元，并非由答辩人全部承担，现原告诉请要求答辩人承担原告应支付本案第三人的中介费，既不符合合同约定，也没有法律依据。综上所述，请法院在查明案件事实的基础上，依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人腾冲儒房经纪公司陈述，三方签订的合同是三方的真实意思表示，没有违反法律规定，合同合法有效，各方应当按照合同约定履行；第三人作为居间方提供服务，已经按照法律和合同约定履行自己的义务，且在履行过程中遵守职业规范没有任何过错，原、被告双方合同履行及款项支付问题与第三人无关；按照合同约定现在双方合同已经签订，第三人的义务已经履行完成，原告应支付第三人居间服务费10800元。原告围绕其诉讼请求，向本院提交下列证据：1、《房地产经纪服务合同》一份，证明原、被告及第三人于2019年7月24日签订合同，合同约定房屋转让价为1066000元，被告应于2019年9月10日前支付购房余款416000；违约方承担房屋总价款25%的违约金，逾期付款按每日200元承担损失，逾期付款7日构成违约，中介服务费由违约方承担。2、《手机银行转账明细》一份，证明被告于2019年10月14日向原告支付购房余款416000元，被告逾期付款34日，被告已经构成违约应承担违约责任。3、《存量房屋买卖合同登记备案表》、《存量房买卖合同确认信息表》各一份，证明原告已按合同约定履行期限内办理房屋过户手续。经质证，被告对原告提交的对证据1的真实性、合法性认可，证明观点不认可；对证据2、3的真实性、合法性、关联性认可，证明观点不认可。认为虽然原告已经履行过户手续，但是至今没有交付房屋。第三人对证据1认可；对证据2、3不予质证，认为原、被告之间合同的履行问题及双方是否违约与第三人无关。被告林志伟针对其答辩，向本院提交下列证据：1、《房地产经纪服务合同》一份，证明原告自愿将位于腾冲市腾越镇秀峰社区东方小区中房国际1栋1单元1102号房地产转让过户至乙方名下；房地产成交总价为1066000元，该转让价格不含税费；被告应于2019年7月24日、8月1日分别向原告支付第一笔200000元、第二笔450000元的额购房款，第三笔购房款于2019年9月10日前向银行申请贷款后支付给原告；双方分别向第三人支付10800元的居间服务费；如不因双方人为造成银行延迟放款，不视为双方违约；原告交房时，应结清水、电等费用。2、《收据》二份，证明被告依照合同约定分别于2019年7月24日、8月1日向原告支付第一笔购房款200000元、第二笔购房款450000元。3、《收据》一份，证明2019年10月14日，原、被告双方经友好协商，原告官智贤对被告延迟支付购房款的行为表示谅解，并写下收据一份；该收据证实，原告已经认可了本案房屋买卖的尾款支付时间由2019年9月10日变更为2019年10月14日，且原告对于被告10月14日支付尾款的行为未提出任何异议。4、《被告林志伟与证人唐某的微信聊天记录》（2019年8月19日至9月11日）一份，证明2019年8月19日被告加了本案房贷的经办人中国银行腾冲环东支行业务发展部个人客户经理唐某的微信；在2019年8月27日至2019年9月11日期间，被告多次询问唐某的贷款进度，但唐某一直回复，因贷款规模的问题无法放贷，也无法确定放款时间；2019年9月11唐某杰告知被告放款时间可能到10月8日以后。5、证唐某杰出庭证实，2019年8月21日，中国银行股份有限公司腾冲支行收到客户林志伟贷款申请材料，需要为其购买的位于腾冲市腾越镇秀峰社区东方小区中房国际1栋1单元1102号二手房贷款，该单位将林志伟的贷款材料组织上报上级银行审批，同年10月1日前唐某杰电话告知李志伟，其申请的贷款数额可能无法满足申请的额度需求，10月8日林志伟表示放弃此笔贷款。经质证，二原告对被告提交的证据1的真实性、合法性、关联性认可，对证明观点不认可；对证据2认可；对证据3不认可，认为被告10月14日向原告支付尾款，已经构成违约,该证据不能证明二原告表示谅解被告迟延付款的行为；对证据4不认可，认为与本案无关；对证唐某杰的证言不认可，认为原告不清楚。第三人对被告提交的证据1认可，对证据2、3、4及证唐某杰的证言不发表质证意见，认为与其无关。本院认为，原告提交的证据1、2、3能客观反映原、被告双方房产买卖及被告交付房款的真实情况，本院予以采信；被告提交的证据1、2、3、4、5能客观反映原、被告之间房屋买卖的情况，同时真实反映了被告为买房向中国银行腾冲支行贷款，最后未果的事实，故本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2019年7月24日，原告官智贤、邹小丽与被告林志伟及第三人腾冲儒房经纪公司三方签订了《房地产经纪服务合同》，二原告将其位于腾冲市腾越镇秀峰社区东方小区中房国际1栋1单元1102号房产转让给被告，房产价格为1066000元，分三次支付，2019年7月24日支付200000元，同年8月1日支付450000元，尾款416000元于2019年9月10日前被告向银行申请贷款后支付二原告。合同第九条第一项第二款约定：“如乙方单方违约，必须赔偿甲方房屋成交价的25%作为违约金。”、第九条第二项约定：“乙方（被告）不能按期向甲方付清购房款或甲方（原告）不能按期向乙方交付房屋的，每逾期一日，由逾期方支付200元作为损失补偿，超过7日责视为违约。”、第九条第五项约定：“如不因双方人为造成银行延迟放款，不视为双方违约。”合同签订后，被告如约支付了前两笔房款。二原告如约在第三人的协助下将房屋过户到被告名下，被告于2019年8月16日领取了该房屋的产权证。同年8月21日被告准备完毕所需贷款资料到中国银行腾冲支行办理房屋贷款416000元，该行收到被告资料后向其上级机构申请该贷款。2019年10月1日前，该行信贷员唐某告知被告，其申请的贷款额度可能不足被告贷款申请所需。原告对被告上述贷款事实知道情况。2019年10月8日，被告认为银行不能满足其所需贷款数额，放弃了该笔贷款。同年10月14日，被告将尾款416000元交付原告。原告认为被告违反合同约定支付尾款，故诉至法院。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告官智贤、邹小丽与被告林志伟及第三人腾冲儒房经纪公司签订的《房地产经纪服务合同》是三方真实意思表示，合同合法有效，不违反法律禁止性规定，各方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。合同约定被告支付房款三期的义务，前两期被告已经如约履行，第三期合同虽然约定支付被告支付的期限为2019年9月10日，但该合同约定被告向银行贷款后履行。被告在2019年8月16日办理好房屋产权证之后，于8月21日整理好贷款资料就向中国银行腾冲支行办理尾款的贷款手续，原告未向被告未提出异议。银行向贷款户发放贷款，有专门的的程序办理，同时其也不能向贷款的客户保证贷款发放的准确时间，故合同约定被告第三次付款的时间应当视为银行向被告发放贷款的当日。被告林志伟向中国银行腾冲支行申请的贷款，直到2019年10月1日前，该行行的工作人员才告知被告，其所申请的贷款额度上级不予批准后，被告10月8日表示放弃该贷款。被告在2019年10月14日支付原告购房尾款416000元的行为，根据双方合同第九条第五项约定并不构成违约。同时原、被告与第三人签订合同之后至2019年10月14日止，原、被告双方已经全部履行完房屋买卖合同的主要义务，双方均不存在单方面毁约导致房屋买卖终止、解除的情形，故对原告要求被告按房屋成交价25%支付违约金266500元及要求被告支付其他损失6800元的诉讼请求，本院不予支持；对于原告提出要求被告承担其应当支付第三人中介费10800元的诉讼请求，因合同约定由各自承当，故本院不予支持。综上所述，原告官智贤、邹小丽的诉讼请求，无证据证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告官智贤、邹小丽的诉讼请求。案件受理费5562元，减半收取计2781元，由原告官智贤、邹小丽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于保山市中级人民法院。审判员  李锦生二〇一九年十一月十四日书记员  张 婷