北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初22957号原告：刘海超，男。委托诉讼代理人：方晓东。被告：钟楚田，男。委托诉讼代理人：张寒松。原告刘海超与被告钟楚田（以下均简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。刘海超的委托诉讼代理人方晓东,钟楚田的委托诉讼代理人张寒松，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘海超向本院提出诉讼请求：1.钟楚田向我返还垫付的按揭贷款469023.30元并支付逾期还款利息（以469023.30元为基数，自2017年11月10日计算至实际偿还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2.钟楚田返还我垫付的按揭贷款2507002.72元。事实与理由：2009年7月7日，我与钟楚田签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定钟楚田将自己名下阳光100国际公寓XX05号房屋（以下简称XX05号房屋）出售给我，我以按揭贷款方式支付房款。同日，双方办理房屋权属转移登记手续。2017年9月，因我未履行另案仲裁裁决，北京市第三中级人民法院拍卖了XX05号房屋。后钟楚田以其与我签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系为获取贷款为由，将我起诉至法院，要求我赔偿因房屋被拍卖而产生的损失。最终，法院生效判决判定我按照拍卖价格标准赔偿钟楚田房屋损失14340480元。因我已按照贷款合同约定偿还XX05号房屋项下贷款469023.30元。加之，XX05号房屋以拍卖方式成交时，法院直接从房屋拍卖款中扣除2507002.72元用于偿还XX05号房屋剩余贷款本息，故钟楚田应按双方就贷款偿还所作的约定支付我代其垫付的贷款款项。因双方在另案诉讼中未就我垫付的贷款主张处理，故我提起此案诉讼。钟楚田辩称：我不同意刘海超的诉讼请求。我已陆续向银行偿还贷款本息共计1279959.91元。我虽以出售名义将房屋过户给刘海超，但真实原因系我急需资金，为获取银行贷款。在XX05号房屋因刘海超原因而被法院查封期间，刘海超向我承诺自愿垫付银行贷款作为补偿我房屋被拍卖等产生的损失。因房屋拍卖价格明显低于市场价格，故其中的差价应由刘海超和其父亲刘X1一并赔偿我。我认为刘海超垫付的贷款部分系属对我损失的补偿。据此，请求驳回刘海超的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：因急需资金，为获得银行贷款，钟楚田于2009年7月7日以出售名义将自有名下XX05号房屋转让刘海超。双方约定由刘海超配合钟楚田办理贷款申请手续，钟楚田负责按月偿还贷款。双方于同日办理完毕XX05号房屋过户手续。刘海超按照约定于2009年7月9日与中国农业银行北京市通州区支行（以下简称农业银行）签订《个人购房担保借款合同》，由刘海超向农业银行借款300万元用于购买XX05号房屋，全部借款直接划入钟楚田名下指定账户，并将XX05号房屋设定抵押，借款期限自2009年7月9日起至2039年7月8日止。同日，钟楚田的账户中存入300.001万元。2011年6月9日，钟楚田与刘海超签订《证明》，证明内容为：因钟楚田急需资金，为方便贷款，故请有北京户口的刘海超朋友帮忙，以刘海超名义向银行抵押该套房产，进行了贷款交易（抵押贷款的300万元由钟楚田收取）；虽然是用刘海超名义的抵押贷款，但房产所有权始终属于钟楚田，因此，只有钟楚田可以对XX05号房屋进行处分，同时，钟楚田每个月承担房贷还款，所有的房贷还款经济责任由钟楚田负全责，与刘海超无关，钟楚田负责保管房产证、土地证，XX05号房屋的使用权无条件归属于钟楚田，还载明以刘海超名义开户向银行抵押贷款时，由钟楚田已经向银行还清了半年房贷，以后钟楚田每月通过建行卡号×××向刘海超户口转入XX05号房屋房贷1.5万余元。诉讼中，刘海超主张双方就《证明》中的内容在此前即已达成口头约定，直至2011年6月9日其应钟楚田要求，双方签订了《证明》。审理中，刘海超主张截至2017年11月9日XX05号房屋项下的农业银行贷款本息、罚息、复利共计1494049.08元；钟楚田于2009年8月9日起按月偿还XX05号房屋截至2015年2月11日的贷款费用共计1025025.07元；在XX05号房屋因其案外纠纷被法院查封后，钟楚田就不再按照约定偿还贷款；为避免信用受影响，其自2015年3月23日开始代钟楚田偿还XX05号房屋项下贷款，截至2017年11月9日，其代钟楚田偿还贷款本息、罚息、复利共计469023.30元；XX05号房屋项下截至2017年11月10日的农业银行剩余贷款2507002.72元，系使用XX05号房屋拍卖所得的相应款项进行偿付；因生效判决判令其按照XX05号房屋拍卖成交价标准赔偿钟楚田房屋被拍卖而产生的损失，且双方在此前诉讼中未就其代为偿还或垫付的贷款进行处理，故其在本案中要求钟楚田返还其代为偿付的两部分贷款款项。就前项所述，刘海超提交了其名下农业银行卡交易明细清单、案外人林玉凤名下平安银行个人账户汇总信息清单、案外人唐慧琴向刘海超农业银行卡转账的网上银行电子回单若干予以佐证。就刘海超上述主张，钟楚田提交了落款日期为2015年5月18日、钟楚田作为甲方，刘X1和刘海超作为乙方、协议乙方处仅有刘X1签字的《协议书》以证明即使刘海超代为偿还农业银行部分贷款，前述偿付行为亦属于刘海超自愿就房屋被查封或执行而向其作出的补偿行为，其不应予以退还。经查，《协议书》写明：一、甲方为乙方介绍律师，因刘X2一案现已由法院强制执行并赔偿刘X2500万元，因乙方介入帮助可能终止执行并重审；若实现、乙方承诺：1、重审案件的一切费用由乙方自行承担；2、已交100万元，退回后由甲方全权处理（涉及乙方案件其它一切费用）；3、乙方于2015年12月31日前，尽快积极配合，一是代交清甲方欠银行的房贷大约250万元左右（以实际为准，现是刘海超名义，实际房产是甲方的），该房贷属乙方自愿作为补偿给甲方的一切损失，承诺决不再向甲方索要；二是尽快配合将房产证、土地证过户到甲方名下，因涉及过户问题，同意甲方先到法院起诉乙方归还房屋财产产权；4、若乙方违约，愿承担违约金400万元；二、甲方承诺若乙方遵守并履行了本协议约定的各项承诺，甲方承诺不再追究乙方任何法律责任与赔偿损失责任。庭审中，刘海超就此主张其并未授权其父亲刘X1签订前述《协议书》，故《协议书》未能对其产生效力；且XX05号房屋最终仍因“刘X2一案”被强制执行，故《协议书》中关于补偿的条件亦未能成就。经询，钟楚田表示未有刘海超授权刘X1签订前述协议的证据，并称其曾向刘海超推荐律师，但刘海超在刘X2案件中未委托其介绍的律师。针对刘海超陈述的2015年3月23日至2017年11月9日期间贷款偿还情况，钟楚田除对2015年9月15日数额为14599.04元的偿还情况有异议外，对刘海超偿还的其他贷款数额均予认可；但审理中又以2011年6月9日其与刘海超所签《证明》中载有的关于刘海超认可其当时已向银行还清了半年贷款及以后钟楚田每月通过建行卡号×××向刘海超贷款账户转入房贷1.5万余元的内容为据，主张其除偿还了刘海超所述的贷款费用共计1025025.07元外，在签订《证明》时还另行支付半年贷款共计9万元；该9万元应一并纳入其偿还的贷款数额范畴。刘海超对此则主张结合双方签署《证明》的时间，前述9万元已计入其所陈述的钟楚田偿还贷款范畴中，故不得再行重复计算。关于2015年9月15日的14599.04元，钟楚田虽主张该笔款项由其进行偿还，但未能提交相应证据予以佐证，且提交的截至2016年1月23日的卡号为×××建行流水亦未有该笔偿还记录。针对XX05号房屋项下以拍卖款偿还的剩余贷款2507002.72元，钟楚田提交了刘海超的父亲刘X1于2014年3月14日向钟楚田出具的载有若XX05号房屋被执行拍卖或抵押及由此产生的一切经济损失由刘海超、刘X1承担等内容的《关于阳光100国际公寓C座2805室现被抵押与法院封查一事的承诺》，并以（2018）京03民终8262号民事判决书判定赔偿的房屋损失数额过低为由，主张刘海超垫付的款项亦应作为房屋被拍卖而导致的损失进行抵扣。另查，因刘海超未履行另案裁决义务，XX05号房屋于2014年2月21日被北京市第三中级人民法院查封，并于2017年9月6日被前述法院以14340480元成交价拍卖。XX05号房屋被拍卖后，法院于2017年11月10日用相应数额的拍卖款清偿了农业银行剩余贷款本金2506760.47元、利息242.25元，剩余拍卖款转入刘海超的帐户。在XX05号房屋被拍卖后，钟楚田以房屋买卖合同纠纷为由起诉至本院，要求刘海超与案外人刘X1共同赔偿其因房屋被拍卖而产生的房价款、租金等损失。本院作出（2017）京0105民初69251号民事判决后，刘海超、刘X1不服前述判决并提起上诉。北京市第三中级人民法院就此于2018年8月16日作出（2018）京03民终8262号民事判决书，最终判令刘海超、刘X1赔偿钟楚田房屋损失14340480元。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，钟楚田与刘海超就XX05号房屋贷款偿还事宜所达成的口头约定及后续就口头约定事项所签署的《证明》，均系双方真实意思表示，并未违反法律强制性规定，应属合法有效，双方应当按照约定履行义务。根据现有查明的证据，本院可以认定刘海超代钟楚田偿还了XX05号房屋项下2015年3月23日至2017年11月9日期间贷款本息、罚息、复利共计469023.30元，并用XX05号房屋拍卖所得款项支付了农业银行项下剩余贷款2507002.72元，钟楚田就刘海超贷款偿还情况所述的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。由此，本案争议的焦点在于刘海超前述贷款的偿付行为是否为向钟楚田所行的补偿行为。结合钟楚田提交的《协议书》签订主体、所载内容及实际履行情况，本院认定《协议书》中所约定的补偿条件并未成就且效力亦未能及于刘海超，并据此对钟楚田所作的相应抗辩意见不予采纳。另鉴于（2018）京03民终8262号生效判决已就XX05号房屋因刘海超原因被拍卖所产生的全部损失作出判定，钟楚田在本案中再行以已纳入生效判决损失认定考量范围的相关证据为由，提出有关刘海超代为偿还的部分贷款系属XX05号房屋被拍卖所产生损失的补偿抗辩意见，于法无据，本院亦不予采纳。由此，鉴于刘海超主张钟楚田偿还垫付的款项未超出本院核算的范围，本院对此诉讼请求予以支持。因钟楚田未能及时偿还刘海超所垫付的款项，本院结合刘海超与钟楚田此前诉讼的生效判决及刘海超催促钟楚田偿还款项情况，对刘海超自起诉之日即2018年8月28日起按照中国人民银行同期贷款利率标准主张逾期偿还利息的请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告钟楚田于本判决生效之日起十日内向原告刘海超支付垫付的贷款款项二百九十七万六千零二十六元零二分并支付相应款项逾期利息（以四十六万九千零二十三元三角为基数，按照中国人民银行贷款利率标准支付二〇一八年八月二十八日至实际向原告刘海超支付四十六万九千零二十三元三角之日止）；二、驳回原告刘海超的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30864元，由原告刘海超负担170元（已交纳）被告钟楚田负担30694元（于本判决生效之日起7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  童雪霏人民陪审员  张燕琴人民陪审员  李秀敏二〇一九年十一月二十二日书 记 员  陈锦洪