山东省东平县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0923民初3696号 原告：彭瑞萍，女，1952年9月9日出生，汉族，居民，住东平县。 委托诉讼代理人：李新安，山东舜翔（泰安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭昱，山东舜翔（泰安）律师事务所实习律师。 被告：山东隆安房地产开发有限公司，住所地：东平县平湖路北段西侧。 法定代表人：张荣芹，总经理。 委托诉讼代理人：袁吉祥，山东慧哲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜雷，山东慧哲律师事务所律师。 被告：泰安市圣和房地产开发有限公司，住所地：泰安市泰山区长城路北首圣地国际公寓A座22层66号。 法定代表人：马路，总经理。 委托诉讼代理人：柏学银，山东桃都律师事务所律师。 原告彭瑞萍与被告山东隆安房地产开发有限公司（以下简称隆安公司）、泰安市圣和房地产开发有限公司（以下简称圣和公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭瑞萍及其委托诉讼代理人李新安、郭昱到庭参加诉讼，被告隆安公司委托诉讼代理人袁吉祥第一、二、四次到庭参加诉讼、姜雷第三次到庭参加诉讼，被告圣和公司委托诉讼代理人柏学银第一、二次到庭参加诉讼，第三、四次经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭瑞萍向本院提出诉讼请求：1、判令第一被告、第二被告协助原告办理府东名座1单元203号、1单元302号、1单元303号、2单元305号、1单元603号房屋产权登记手续；2、判令第一被告支付原告自2011年7月31日起至2018年5月30日止违约金384，153.6元（4800元/㎡×488㎡×2‰/月×82个月=384，153.6元）整；3、本案诉讼费由被告承担。后变更诉讼请求为：1、判决解除原告与隆安公司签订的《关于老砖瓦厂家属院危旧房屋改造合同》；2、判令两被告支付原告回迁安置房屋赔偿金2342，400元，并支付自2011年10月31日起至2018年9月10日止的违约金385，715（4800元/㎡×488㎡×2‰/月×82个月零10天）元整；3、判令两被告支付自起诉之日起至实际支付之日止以2342，400元为基数按年息6%计算所得的利息；4、诉讼费用及其他合理费用由两被告承担。事实和理由：原告原住老砖厂家属院，第一被告隆安公司对老砖厂16户居民楼实施整体拆迁开发，与原告于2010年1月22日签订了《关于老砖厂家属院危旧房屋改造合同》，约定原告主配房折算后回迁面积为488㎡,并于2010年4月7日在山东省东平县公证处办理公证。在回迁项目建设过程中，第一被告将建设项目转让给第二被告开发建设，原告未与两被告签订新的协议。现府东名座已由第二被告建成竣工，第二被告为原告等拆迁户提供了房源表，原告等16家拆迁户按约定抓阄确定了自己的房屋位置，原告的房产分别为府东名座一单元603号、一单元303号、一单元203号、一单元302号、二单元305号房屋。但两被告迟迟不协助履行上述房屋的产权变更登记义务。原告多次找被告协商未果。被告的行为已构成严重违约，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求人民法院判如所诉。 被告隆安公司辩称：圣和公司应当履行协助原告办理涉案房产的产权登记手续，并承担违约责任。2010年，第一被告隆安公司与包括原告在内的16户拆迁户签订了《关于老砖厂家属院危旧房屋改造合同》，第一被告隆安公司仅就涉案旧房屋进行拆除。涉案项目的土地使用权通过主管部门招拍挂程序登记在第二被告圣和公司名下，并且所有的开发手续包括建设工程规划许可、施工许可、预售许可等由第二被告圣和公司办理，登记在其公司名下，综上，第二被告圣和公司是涉案项目回迁安置的具体实施者，包括原告在内的所有回迁户对以上事实是明知的，且并无异议。鉴于以上客观事实，两被告及回迁户于2014年先后签订了《安置回迁补偿协议书》，协议明确由第二被告圣和公司实施回迁房的建设与安置，第二被告圣和公司履行《旧房改造合同》的全部义务并享有开发利益。回迁房建成后，第二被告圣和公司采取抓阄的方式确定了各回迁户应分房产，且回迁户均已实际入住，其中6户的回迁房屋产权已经备案登记，部分房产因第二被告圣和公司抵押借款，暂时尚未进行产权备案。综上，第二被告圣和公司通过法定程序取得涉案项目的开发资质，并开发完毕，是实际的安置主体，第一被告隆安公司不是实际的开发主体，无权过多的干预，仅具有监督第二被告圣和公司的义务。因此，根据本案的实际情况，恳请驳回对第一被告隆安公司的诉讼请求。针对原告变更后的诉讼请求，隆安公司认为原告的诉讼请求及计算方式违反了合同约定，没有事实和法律依据不应得到支持。房屋的单价应该按照拆迁前房屋的实际价值进行计算。 被告圣和公司辩称：涉案的房屋改造合同是由隆安公司与原告签订，并经过公证，圣和公司事后发现改造合同中旧房的主房、侧房面积均没有记载，仅有补偿面积的记载，存在明显的瑕疵，也不符合正常公证的要求。涉案的土地是国有土地，涉及的房屋是原国有企业的职工宿舍，均是按照统一的规划建设的，房产证面积与涉案的房屋的丈量形成的面积差距有一倍左右，圣和公司掌握的补偿面积在东平土管部门开发前收储的原始资料中应补偿面积是2800㎡左右，该补偿面积与17户的房产证面积相吻合，而涉案的17户的补偿合同中的面积是5000㎡左右，增大的这一部分我公司不知是什么原因形成的，涉案的项目属于城市棚户区改造，由国家补助资金，增大的这部分我公司认为既损害了国家的利益也损害了我公司的利益，鉴于以上复杂情况，我公司的处理意见是每一拆迁户先签署一套房产，其他待真实的原房产面积水落石出后进行处理。针对原告变更后的诉讼请求，圣和公司未答辩。 当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。原告为证实其主张，提交以下证据：证据一：原告身份证复印件一张，证明原告身份信息；证据二：被告企业信用信息复印件2张，证明被告身份信息：证据三《老砖厂家属院危旧房屋改造合同》一份、《公证书》一份，证明：1、隆安公司负有对原告予以安置的合同义务，原告安置总面积为488㎡；2、隆安公司没有按照合同约定履行回迁义务，应从违约之日2011年7月31日起至回迁完毕为止，每月支付原告回迁房屋总价款的千分之二的违约金；证据四：《安置回迁补偿协议书》一份，证明隆安公司没有经过原告同意，将回迁安置项目交由圣和公司建设，圣和公司应当与隆安公司共同承担回迁安置的义务。该协议原告未签字同意其转让房地产开发项目，但是第一、二被告均认可回迁安置面积为488㎡；证据五：《府东名座回迁可挑选房源表》一份，共60套，面积6275.65㎡，证明该可挑选房源信息表是由圣和公司提供给拆迁户进行挑选房源的，同时证明圣和公司认可拆迁户回迁安置面积；证据六：《府东名座回迁户挑选房源签字表》和《信息表》，证明拆迁户收到圣和公司提供的可挑选房源表后在售楼中心集体商定挑选了各自应当回迁安置的房屋，共挑选了47套，已经选房完毕；证据七：视频资料及整理的光盘笔录，证实圣和公司为了筹集资金将府东名座全部260套房产以网签的形式办理了抵押借款，府东名座的房屋预售采取买一套解一套的形式，从而证明网签是虚假的买卖关系，应是无效的。涉案60套回迁安置的房源是由圣和公司提供的，回迁户按照第二被告提供的房源在售楼处集体协商公开公平的挑选了户型，现在的状态拆迁户占有。拆迁户挑选的《户型表》已经交付给圣和公司；证据八：评估报告一份及评估费发票一张，评估结论是按照2018年11月份的正常市场交易平均价格为4780元/㎡，按照该评估价格计算安置房屋赔偿金为2332，640元，并支付自2011年10月31日起至2018年9月10日起诉日止的违约金383，952.54元。之后继续按2332，640元为基数按年利率6%计算利息损失至款项全部付清。原告支出评估费1000元，该评估费由二被告承担。 被告隆安公司质证后认为，对以上证据的真实性无异议，对证据三《老砖厂家属院危旧房屋改造合同》的真实性无异议，但隆安公司对涉案的房屋进行拆除后经协商，由圣和公司实施建设与安置，涉案工程回迁户一共16户，已经有13户与二被告签订了补充协议，原告因当时家中无人，所以没有签字，涉案工程全部回迁户均认可由圣和公司建设与安置，自2014年以来，部分回迁户也一直在圣和公司从事部分工作，并且圣和公司也以抓阄的方式对回迁户的安置房屋进行了确认，所有回迁户也已经入住圣和公司确定的房屋，这与原告的陈述也是一致的，所以全体回迁户以自己的实际行动明确表明了与圣和公司存在房屋安置关系，隆安公司对回迁户不应当再承担责任，原告依据该合同向隆安公司主张权利缺乏事实依据。 被告圣和公司质证后认为，对证据一、二、三、七的真实性无异议，但是证据三合同存在重大瑕疵，房屋改造合同主侧房面积均为空白，无法证实补偿安置面积是如何计算而来的，房源信息表等三张表格均为复印件，不具备证据的正式形式要件，根本不能证实原告所说圣和公司认可了补偿面积，如安置了房屋原告应与圣和公司签订书面合同并办理其他书面手续。圣和公司安置时提出每户先安置一套房屋并签订书面手续，已有部分拆迁户履行了手续，原告提起诉讼恰好也证实了双方存在争议，没有履行安置手续，隆安公司陈述是道听途说，根本不存在圣和公司认可了安置面积并已经入住安置，补偿安置面积全是与隆安公司签订的，隆安公司对补偿面积的真实性将来要承担全部法律责任。 被告隆安公司为反驳原告的诉讼请求，提交以下证据：1、《解除项目合作开发合同》一份，合同的原件在（2016）鲁0923民初3776号案卷中，该证据证实2014年4月30日，隆安公司对涉案项目拆除完毕后将该工程所有的改造合同以及拆迁资料全部移交给圣和公司，由圣和公司按照《老砖厂家属院危旧房屋改造合同》中的约定对拆迁户实施安置；2、《安置回迁补偿协议书》一份，证实2014年4月30日圣和公司以及隆安公司就回迁安置与每户回迁户签订补偿协议，圣和公司承诺按照该补偿协议书约定的面积对回迁户进行补偿，所有回迁户共计16户，当时有13户作为丙方签字认可，因本案原告当时没在现场，所以没有在补偿协议上签字，但原告自2014年4月30日以后一直与圣和公司联系，没有找过隆安公司，也与其他回迁户一起参与了选房并且入住。该协议证实隆安公司对原告没有安置义务。 原告彭瑞萍质证后认为，对证据1的真实性无异议，但是该证据与原告没有形成合同关系，是甲、乙、丙三方之间的约定，根据合同的相对性原则，只约束甲、乙、丙三方当事人，对原告不具有约束力。对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议，该证据与原告所提交的证据是完全相同的，原告没有在该协议上进行签字认可，隆安公司根据与原告的合同约定不能免除其履行合同的义务。二被告未经部分拆迁户同意认可转让房地产项目也增加了履行合同的不确定性和增大风险，本案证明隆安公司在一定程度上比圣和公司更具有诚信度和实力，圣和公司即不讲诚信也不具备开发房地产的实力，因此原告起诉隆安公司是保护自己合法权利的最有效的手段。第一被告称2014年4月30日后没有找过隆安公司与事实不符，即使没有找过隆安公司也没有法律依据免除隆安公司的合同义务。 被告圣和公司质证后认为，对证据1的真实性不作认定，需要回去核实后提交质证意见。对证据2的主体是三方主体，但只有两方签字盖章，不能对三方产生约束力，该证据需要回去核实后提交质证意见。 被告圣和公司提交以下证据：证据一：《商品房预售许可证》、《建设工程规划许可证》，证实该工程的建设及预售是合法的；证据二：泰山区人民法院(2018)鲁0902执1号执行通知书一份。原告彭瑞萍质证后认为，对上述证据的真实性无异议，但证据二内容显示被执行人圣和公司应当向泰信典当行交付143套房产，但经代理人于2019年5月15日开庭之前到房管局查询，网签在泰信典当行名下的房产还剩余15套，分别为：1-201，1-203，1-204，1-403，2-206，2-304，2-1605，3-408,3-507,3-607,4-412,4-512,4-610,4-611,4-812。在原告起诉时泰信典当行名下还有60多套房产，以上说明泰信典当行名下的房产是为了担保民间借贷关系，不是真实的商品房买卖合同关系。经网上查询，2018鲁0902执1号案件在申请执行后，于2018年7月27日申请撤回了执行，泰山区人民法院作出了2018鲁0902执1号执行裁定书。同时还查询到该仲裁案件查封了府东名座的土地使用权。隆安公司质证后对上述证据的真实性无异议。 原、被告对原告提交的身份证复印件、被告企业信用信息复印件、视频资料及整理的光盘笔录、评估报告及评估费发票；被告圣和公司提交的《商品房预售许可证》、《建设工程规划许可证》、泰山区法院执行通知书均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院认定如下：一、对原告提交的证据：1、证据三《老砖厂家属院危旧房屋改造合同》及《公证书》各一份，本院认为该合同系原告与被告隆安公司真实意思表示，未违反法律强制性规定，虽在合同中主侧房面积均未填写，但原告主张涉案被拆迁房屋本系平房，回迁安置面积是结合占用土地面积折算后计算，该陈述符合事实，对该合同及公证书效力予以认定；2、证据五、证据六:《府东名座回迁可挑选房源表》及《府东名座回迁户挑选房源签字表》和《信息表》效力问题，因该组证据均系复印件，在被告圣和公司不予认可，且无其他证据佐证的情况下，对该组证据效力本院不予认定。二、对被告隆安公司提交的证据：证据1、《解除项目合作开发合同》一份，记载了2014年4月30日，隆安公司对涉案项目拆除完毕后将该工程所有改造合同及拆迁资料全部移交给圣和公司，由圣和公司按照《安置回迁补偿协议书》的约定对拆迁户实施安置。被告圣和公司对上述证据真实性未作认定，承诺庭后核实后提交质证意见，但庭后一直未提交相关质证意见。本院对证据效力予以认定。三、对原告、被告隆安公司共同提交的《安置回迁补偿协议书》，本院经审查后认为，原告虽然未在协议中签字，但认可开发建设的事实并同其他签协议的拆迁户一道在被告圣和公司售楼处选定了房源并实际占用，将选定后的房源信息表也交付了被告圣和公司，应当视为原告以实际行动认可了该协议。另外，该协议也未违反法律强制性规定，本院予以确认。 根据当事人的陈述及审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2010年1月22日，原告彭瑞萍与被告隆安公司签订了《关于老砖瓦厂家属院危旧房屋改造合同》，约定主配房折算后总面积为488㎡，工期为搬家之日起16个月回迁，如不能回迁每月按回迁房屋总价的千分之二补偿乙方。2010年4月7日，上述房屋改造合同经山东省东平县公证处进行了公证。2014年4月30日，董建兴、圣和公司与武树民、隆安公司及拆迁户签订了《安置回迁补偿协议书》，约定隆安公司将老砖厂家属院的回迁安置工程交由圣和公司建设，圣和公司按照上述房屋改造合同中的约定及对回迁户的承诺履行义务。同日，武树民、董建兴与圣和公司三方签订《解除项目合作开发合同》，隆安公司对涉案项目拆除完毕后将该工程所有文件、资料及合同全部移交给圣和公司，由圣和公司按照旧房改造合同中约定的置换补偿面积对拆迁户进行妥善安置。圣和公司具备府东名座的《商品房预售许可证》及《建设工程规划许可证》。泰安市泰信典当有限责任公司诉圣和公司商品房预售合同纠纷一案在泰安市泰山区人民法院已进入执行程序，责令圣和公司向泰安市泰信典当有限责任公司交付143套房屋。 同时查明，原告申请对东平县老砖瓦厂家属院（改造后的家属院现命名为府东名座小区）于2011年10月31日交房时的房产市场价格及2018年11月23日该小区2-6层房地产正常市场销售价格评估，经双方当事人共同选定，本院依法委托泰安信诚价格评估事务所进行评估，该所于2019年4月25日作出《府东名座小区房地产价值评估结论书》，评估结论为：评估标的物周边相似房产在2011年10月份正常销售平均价格评估为：2200.00元/㎡，2018年11月份正常销售平均价格评估为：4780.00元/㎡。 本院认为，原告与被告隆安公司于2010年1月22日签订的《关于老砖瓦厂家属院危旧房屋改造合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。双方当事人应当按照合同约定履行合同义务。被告圣和公司主张该合同因未载明改造房屋主侧房面积而存在重大瑕疵，原告及被告隆安公司均陈述认可改造合同中置换面积为折算后所得，该陈述符合事实情况，被告圣和公司的该项主张本院不予支持。关于《安置回迁补偿协议书》效力问题，两被告对均在该协议中签字盖章确认，原告虽然未在协议中签字，但认可圣和公司实际开发建设的事实并同其他签协议的拆迁户一道选定了房源并实际占用，应当视为原告以实际行动认可了该协议，协议的效力应当及于原告。关于原告与被告隆安公司签订的《关于老砖瓦厂家属院危旧房屋改造合同》是否可以解除的问题，因涉案房产已经全部被销售完毕，原告的合同目的不能实现，其要求解除与被告隆安公司签订的《关于老砖瓦厂家属院危旧房屋改造合同》的诉求本院予以支持。关于原告要求两被告支付安置房屋赔偿金的问题，本院认为，原告按照2018年房屋价值主张赔偿金是因被告先前一直未履行拆迁安置义务的正当诉求，因回迁房屋一直未得到安置，随着房价的上涨，房租价格也在同比上涨，赔偿金数额应包括2011年-2018年间物价上涨价值及因被告违约对原告造成的其他损失，因此原告要求按照2018年房价计算违约金并无不妥，对该诉讼请求，本院予以支持,原告主张的回迁安置房屋赔偿金认定为2332，640元（4780元/㎡×488㎡）。关于原告主张的违约金是否应当支持及计算标准问题，被告隆安公司认为违约金计算标准应该按照拆迁前即2011年房价基数计算，本院认为，原告与隆安公司签订的《老砖厂家属院危旧房屋改造合同》第十一条明确约定搬家之日起16个月回迁，如不能回迁，每月支付原告回迁房屋总价款的千分之二的违约金，这里的回迁房屋总价款应理解为违约时的回迁房屋总价款，应以《府东名座小区房地产价值评估结论书》的评估结论即2011年10月份正常销售平均价格2200.00元/㎡计算的房屋总价款计算违约金为宜。关于违约金计算起止日期的确定，原告与隆安公司于2010年1月22日签订《关于老砖瓦厂家属院危旧房屋改造合同》第十一条中约定：“搬家之日起16个月回迁，（遇恶劣天气和不可抗拒的自然灾害，工期顺延），如不能回迁每月按回迁房屋总价的千分之二补偿乙方（原告）”，但合同未写明搬家时间，无法确定具体违约时间，本院根据合同签订时间计算16个月为2011年5月22日，原告主张从2011年10月31日起计算违约金符合客观实际，在被告未提出相反意见的情况下，对原告该主张予以认定。违约金计算终止时间应为本判决生效后确定的履行期限届满之日。关于被告是否应支付原告以赔偿金为基数按照年利率6%从起诉之日起计算至实际支付之日止利息的问题。本院认为，双方未对逾期利息进行约定，合同中约定了违约金的计算方式，起诉之日起至本判决生效后确定的履行期限届满之日的损失，仍应按合同中约定了违约金的计算方式计算。原告要求被告以赔偿金为基数按照年利率6%从起诉之日起计算至实际支付之日止利息的请求本院不予支持。关于两被告如何承担责任的问题，被告圣和公司与案外人武树民先后签订《项目合作开发合同》及《项目合作开发补充合同》，后又签订《解除项目合作开发合同（协议）》，协议第一条约定，解除合作合同后，由董建兴及圣和公司完成开发建设，武树民予以退出，退出之前的原老砖瓦厂家属院即“府东名座”开发建设中的债权债务由董建兴、圣和公司享有、承担，与武树民无关，并约定董建兴、圣和公司同意依据武树民与拆迁户签订的《关于老砖厂家属院危旧房改造合同》中确定的置换补偿面积并妥善安置拆迁户。原告虽未在《安置回迁补偿协议书》中签字认可，但其认可协议书中的第一、二项内容，并以该证据提交法庭主张权利，且通过原告提交的视频音像资料可以看出拆迁户实际上是向圣和公司主张权利，综合上述情况可以看出，原告已经以实际行动认可了被告与案外人武树民之间签订的《安置回迁补偿协议书》及《解除项目合作开发合同（协议）》，因此被告圣和公司应承继原告与被告隆安公司签订的《关于老砖厂家属院危旧房改造合同》相关安置义务，被告隆安公司在本案中不再承担对原告等拆迁户的安置义务。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四款、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告彭瑞萍与被告山东隆安房地产开发有限公司于2010年1月22日签订的《关于老砖瓦厂家属院危旧房屋改造合同》； 二、被告泰安市圣和房地产开发有限公司赔偿原告彭瑞萍回迁安置房屋赔偿金2332，640元（4780元/㎡×488㎡）； 三、被告泰安市圣和房地产开发有限公司支付原告彭瑞萍从2011年10月31日起算至本判决生效后确定的履行期限届满之日的违约金（以2200.00元/㎡为基数，乘以安置面积，乘以约定的违约金比例，除以30天，再乘以违约天数，即：2200.00元/㎡×488㎡×2‰/月÷30天×违约天数）元； 四、被告泰安市圣和房地产开发有限公司赔偿原告彭瑞萍评估费1000元； 五、驳回原告彭瑞萍对被告山东隆安房地产开发有限公司的诉讼请求； 六、驳回原告彭瑞萍其他诉讼请求。 上述款项于本判决生效后十日内付清（户名：东平县人民法院，账号：81×××90，开户行：泰安银行东平支行）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费28，612元、诉讼保全费5000元，共计33，612元，由原告彭瑞萍负担1151元，由被告泰安市圣和房地产开发有限公司负担32461元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审 判 长 刘 晖 人民陪审员 崔 菊 人民陪审员 肖翠云 二〇一九年十一月三十日 法官助理尹坤龙 书记员吴苹