江苏省如皋市人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）苏0682民初8440号 原告：张林，男，1983年10月29日生，汉族，住如皋市。 原告：吴海妹，女，1986年6月8日生，汉族，住如皋市。 委托诉讼代理人：姜浩，江苏信阳光律师事务所律师，特别授权。 被告：南通市集贤置业有限公司，住所地：如皋市如城镇海阳中路金荣广场25层。 法定代表人：曹金年，执行董事。 委托诉讼代理人：杨爱琴，系公司职员，特别授权。 第三人：朱维维，女，1984年1月17日生，汉族，住如皋市。 委托诉讼代理人：施建明，如皋市正义法律服务所法律工作者，特别授权。 第三人：黄美英，女，1958年1月29日生，汉族，住如皋市。 原告张林、吴海妹与被告南通市集贤置业有限公司（以下简称集贤公司）、第三人黄美英、朱维维房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张林、吴海妹及其特别授权委托诉讼代理人姜浩，被告集贤公司的特别授权委托诉讼代理人杨爱琴，第三人朱维维的特别授权委托诉讼代理人施建明到庭参加诉讼，第三人黄美英经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认城市花园A03-406室及附属半地下室车棚归两原告共同所有；2、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2017年4月23日签订了商品房买卖合同一份，合同约定被告将城市花园A03-406室及附属半地下车棚出售给原告，商品房价款为395774.8元，合同签订当天原告一次性向被告支付了全额的购房款并额外缴纳了电煤气等配套费及土地出让金等费用合计32547元，后被告向原告交付了案涉房屋及车棚。被告在向原告交付房屋后，原告开始装修，但在装修过程中，第三人却以被告已将案涉房屋拆迁安置给第三人为由多次出面阻挠，原告多次报警但第三人均不予理睬，为此原告找到被告反映情况，被告提供了一份与第三人签订的房屋转换协议给原告，该协议能够确认虽然初始时案涉房屋属于被告安置给第三人的房屋，但此后第三人已经就案涉房屋与被告其他房屋进行了置换，故第三人已经对案涉房屋不存在任何权利。为此，原告与第三人多次沟通，也多次建议第三人通过诉讼途径确认其对案涉房屋是否享有权利，但第三人朱维维认为上述房屋转换协议其未签字，故对原告不予理睬，继续阻碍原告对案涉房屋进行装修。原告认为，原告在购房时不知道被告曾与第三人就案涉房屋签过商品房买卖合同，属于善意第三人，且原告已经支付全额购房款并实际占有案涉房屋，故原告依法取得了案涉房屋的所有权。现原告为维护自身合法权益，特具状诉讼，望贵院依法支持原告的诉请。 原告为证明其诉称主张，向本院提交如下证据： 证据1、原被告于2017年4月23日签订的商品房买卖合同一份、被告出具给原告的收款收据两份、原告缴纳装修押金、物业费的收据、电水费缴纳卡。 证据2、被告与第三人黄美英签订的房屋转换协议（系被告在原告签订商品房买卖合同并完成房屋交付后提供给原告的复印件）、被告与第三人的商品房买卖合同复印件（系第三人在阻挠原告对房屋进行装修过程中提供的）。 证据3、如皋市丰乐派出所出具的出警记录4份，证明从2018年8月份开始第三人得知原告在对案涉房屋进行装修过程中，多次至案涉房屋阻碍原告进行装修。 证据4、签订买房协议时集贤公司交付给原告的房门钥匙两套（包括阁楼钥匙）+车棚钥匙（从物业处取得）。 被告集贤公司辩称：原告陈述的是事实，同意原告诉请。 被告为证明其辩称主张，向本院提交如下证据： 证据1、2011年12月1日被告与第三人黄美英签订的房屋转换协议一份。 证据2、2012年9月24日被告与第三人签订的协议书一份，涉及到第三人置换后A20#楼66号店房租金的相关约定，证明第三人已经实际取得置换店房。 证据3、建设工程规划许可证、建设工程实施要求、建设用地规划许可证、土地使用证。 第三人朱维维述称：首先，案涉房产是被告在拆迁安置时安置给本案的第三人，原告与集贤公司签订商品房买卖合同，属于一房二卖。并且集贤公司在明知该商品房系小产权房的前提下，将涉案房产出售给原告，双方签订的合同依法无效。其次，第三人朱维维在拆迁安置时依法取得涉案房屋的产权，并且朱维维是本社区的居民。对于集贤公司在不告知第三人的前提下，将涉案房产出售给原告于法无据，请求法院驳回原告的诉讼请求。就案涉房产由于是小产权房，原告的身份信息不在第三人安置的小区，也不属于同一小区的居民，因此原告购买的商品房是小产权房，不属于法院的受案范围。 第三人朱维维为证明其主张，向本院提交如下证据： 城市花园安置房最终计算确认表复印件一份、商品房买卖合同，证明案涉房产是通过拆迁补偿安置而取得的商品房。 第三人黄美英未陈述意见。 本院经审理认定事实如下：两原告系夫妻关系，两第三人系母女关系。2017年4月23日，被告集贤公司作为出卖人与原告张林、吴海妹作为买受人，签订《商品房买卖合同》一份，约定：第一条项目建设依据（仅填写商品房暂定名为城市花苑，其余为空白）。第二条商品房销售依据（未填写）。第三条买受人所购商品房为第A03幢第4单元第406室，该商品房用途为住宅，砖混结构，建筑层数地上4层，地下半地下室车棚。建筑面积99.85平方米，单价为2500元每平方米，99.85×2500＝249625元，阁楼74.01×1380＝102133.80元，车棚5#26.5×1680＝44016元，房款总计395774.8元。土地转让金20000元，水1600元，电1600元，管道煤气2500元，太阳能热水器1450元，可视对讲防盗门1600元，有线电视800元，物业押金1000元，公用设施维修基金99.85×20＝1997元，小计32547元。总计428321.80元。一次性付款。第七条至第二十四条均未填写内容。合同签订后，原告向被告缴纳了相关款项。 原告陈述：签订购房合同时，集贤公司交付给原告房门钥匙两套及车棚钥匙，原告已经实际占有案涉房屋。原告于2018年带人看房准备装修时，第三人黄美英来说这房子是她的。原告就找集贤公司，集贤公司提交了《房屋转换协议》，称集贤公司和第三人之间的事情已经处理好了。此后黄美英一直没来过，是朱维维和其丈夫一直出来阻挠。为此，公安机关多次出警。 原、被告均提交了2011年12月1日签订的《房屋转换协议》，载明：甲方集贤公司，乙方城市花园安置区原许庄拆迁户朱太和（已去世）、黄美英。内容为：乙方在城市花园改造拆迁后，安置在城市花园A03号楼，甲方为支持乙方发展三产，同意以甲方开发的城市花园临街房与乙方置换，经双方协商，达成协议如下：1、甲方以公司开发的城市花园临街房A20#66#店房、205室、305室、405室与乙方在城市花园的安置房A03#105室、106室、206室、306室、406室相置换。2、乙方补偿甲方置换差价人民币20万元（甲方在乙方消费，开票抵冲）。3、车棚双方等面积置换（由甲方在给乙方的置换房后侧彻建，如砌建不能满足置换面积，甲方负责在A03#楼车棚中协调等面积补足）。4、甲方负责将66#店房隔墙砌好，双方于2011年12月底前互交置换房钥匙；乙方现居住的A03#楼106室，甲方同意乙方于2012年5月底前交房。5、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，经双方签字盖章后生效。甲方加盖集贤公司合同专用章，乙方签名王美英。第三人朱维维质证认为：本人没有在房屋转换协议上签字，尽管黄美英系朱维维母亲，原告或集贤公司没有证据证明黄美英签字的行为存在表见代理或经过朱维维的授权来处置406室房产。 被告另提交了2012年9月24日与黄美英签订的《协议书》一份，内容为：为帮助乙方发展，构建社会和谐稳定，同时照顾到乙方的家庭实际困难情况。现甲、乙双方根据2011年12月1日签订的房屋转换协议，经友好协商，签订租赁协议如下：一、乙方将所置换的城市花园临街房A20#楼66#店房一间交由甲方统一出租，租赁期限为五年，自合同签订之日起计算，即自2012年9月24日起至2017年9月23日止。二、租赁期间租金保持不变，即伍万元/年。三、租金一年一付，先付后用（由乙方直接向实际使用人王良飞收取）。考虑到乙方的家庭实际困难情况，甲方（王良飞）首次预付一年半的租金给乙方，此后仍然一年一付。甲方确保按时结付租金，如逾期超过一周，则视同违约，乙方有权主张权利。四、根据2011年12月1日甲乙双方所签《房屋转换协议》，乙方欠甲方往来款仍按原协议执行，不在店房租金内冲抵。五、因乙方误会导致现有租户对甲方65#店房和乙方66#店房实施的部分装修，其清退现有租房户的所有工作、损失贴补等费用支出均由乙方负责和承担，与甲方无关。六、租赁期内，新的承租人在不影响房屋主体结构的情况下，有权对租赁房屋实施装饰装修，任何一方不得干扰。七、甲、乙双方均应按约履行义务，任何一方违约均应依法承担违约责任。八、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签章生效。甲方加盖集贤公司合同专用章，乙方签名黄美英。第三人朱维维质证认为：到目前为止，店房租金没有向黄美英交付过，目前只有405室由黄美英居住，205、305仍没有交付，协议第三条车棚是双方等面积置换，集贤公司在安置A03#五套商品房时附随五套车棚，协议第三条集贤公司没有履行，协议第四条也没有履行。 第三人朱维维提交了《城市花园安置房最终计算确认表》一份，载明：户主朱太和、朱维维，购房情况：房屋座落：A03幢406室，勘察面积99.85平方米，房款小计187837.75元，代收费用7655元，合计195492.75元。未填写日期。第三人朱维维另提交了2010年6月2日签订的《商品房买卖合同》一份，载明：出卖人集贤公司，买受人朱太和、朱维维。第一条项目建设依据、第二条商品房销售依据均为空白。第三条买受人所购商品房为第A03幢第4单元第406室，该商品房用途为住宅，砖混结构，建筑层数地上4层，半地下室车棚。建筑面积99.85平方米。该商品房应安置面积单价为900元每平方米，49.98×900＝44982元，超面积30平方米，单价为1822.50元，30×1822.50＝54675元…房款总计187837.75元。水、电、管道煤气、太阳能热水器、有线电视、物业押金、公用设施维修基金，小计7655元。总计195492.75元。出卖人加盖集贤公司公章，买受人委托代理人签名黄美英。原告质证认为：以上证据不能证明第三人已经实际取得或实际占有案涉A03-406室房屋，结合原告提供的出警记录，显然系由原告实际取得、占有。被告质证认为：对真实性无异议，买受人朱太和、朱维维两人的签字均由黄美英代签，黄美英属于家事代理。该合同在2011年12月1日被告与第三人签订房屋转换协议时已失效。2011年12月1日房屋转换协议中黄美英的签字亦属于家事代理。 原告于2019年9月17日诉至本院，要求判如所请。 被告另提交了建设工程规划许可证、建设工程实施要求、建设用地规划许可证、土地使用证。其中，皋国用（2010）第761号土地使用证载明：土地使用权人为如皋市土地资产储备开发中心、集贤公司，地类（用途）为拆迁安置房建设用地，使用权类型为划拨；皋国用（2010）第8210002号土地使用证载明：土地使用权人为如皋市土地资产储备开发中心、集贤公司，地类（用途）为住宅用地（251），使用权类型为划拨。原告质证认为：以上证据可以反映案涉房屋是由被告公司建设开发。第三人朱维维质证认为：可证明集贤公司具有建筑权，不具备拥有权，没有处置权、销售权，原告不在拆迁安置范围之内，没有购买权，此处房产是政府开发安置给拆迁户的。 另查，被告集贤公司就案涉房屋未领取预售许可证或销售许可证。 以上事实，有当事人陈述及相关证据并经庭审质证确认在卷佐证。 本院认为，我国《民事诉讼法》第一百一十九规定，起诉必须符合下列条件：㈠原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；㈡有明确的被告；㈢有具体的诉讼请求和事实、理由；㈣属于人民法院受理民事案件的范围和受诉人民法院管辖。第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原、被告虽于2017年4月23日签订《商品房买卖合同》，但在合同中没有载明案涉房屋的项目建设依据及商品房销售依据。在审理中，被告提交的土地使用证载明所涉土地使用权类型为划拨，被告亦未能提交商品房预售许可证或销售许可证。对于以上建筑物的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，不应通过民事审判为其确权。当事人请求确认该建筑物权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，应当裁定驳回起诉。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第（三）项之规定，裁定如下： 驳回原告张林、吴海妹的起诉。 案件受理费3620元，退还给原告张林、吴海妹。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于江苏省南通市中级人民法院。 审判员  宗卫明 二〇一九年十一月二十八日 书记员  贾俊辉