江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终2353号 上诉人（原审原告）：江西力达房地产开发有限公司，住所地：南昌县金沙二路3366号力高国际城巴塞罗那组团住宅区（综合楼）20楼，统一社会信用代码：913601210929112141。 法定代表人：黄恒政，该公司董事长。 委托诉讼代理人：熊颖，北京市京师（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘松松，北京市京师（南昌）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：江西省云溪艺术酒店管理有限公司，住所地：南昌县莲塘镇莲富路力高君御华府4号商业楼，统一社会信用代码：91360121MA35N63U3H。 法定代表人：姚奉强，该公司执行董事。 被上诉人（原审被告）：姚松，男，1982年4月27日出生，汉族，住南昌市南昌县。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘祖雷，江西秦风律师事务所律师。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：徐江帆，江西秦风（南昌县）律师事务所律师。 上诉人江西力达房地产开发有限公司（以下简称力达公司）因与被上诉人江西省云溪艺术酒店管理有限公司（以下简称云溪酒店）、姚松房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌县人民法院（2019）赣0121民初2153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开审理，本案现已审理终结。 上诉人力达公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定被上诉人云溪酒店已支付案涉商铺租金至2019年10月31日止，属于认定事实认定错误，这完全没有证据支撑。2、一审法院认定被上诉人云溪酒店应向上诉人支付违约金至2019年6月12日止，属于事实认定错误。本案中，上诉人自始至终没有收到被上诉人的案涉商铺租金，而一审法院判决被上诉人向上诉人支付欠缴违约金仅计算至2019年6月12日止，而实际应计算至付清商铺租金之日止，这显然是有悖合同约定。综上，请求二审法院依法改判。 被上诉人云溪酒店、姚松辩称：1、姚松不应当承担因商铺租赁产生的相关法律责任。2、答辩人没有交租金的原因是由被答辩人造成的，因此我方不同意以此作为商铺租赁合同解除的理由。3、答辩人无意解除合同，并在2019年6月12日全部补齐了案涉商铺的租金，并将租金支付至2019年10月31日，租金共计504529元。 力达公司向一审法院提出诉讼请求：一、请求判决两原审被告立即向原审原告支付欠缴租金28723.2元并且支付违约金25721.63元（其中违约金暂计至2019年4月26日，应计算至两原审被告全部清偿欠缴租金之日止），暂计54444.83元；二、请求判决本案诉讼费、保全费等一切实现债权的费用全部由两原审被告承担。 一审法院查明事实如下：原审原告力达公司（甲方）与原审被告姚松（乙方）签订了编号为NCDBSG170380《力高君御国际（华府）13#212（商业4二楼）项目商铺租赁合同》（以下简称）《商铺租赁合同》），约定：甲方同意将位于南昌县莲富路与莲西路交汇处的力高君御国际项目华府项目13栋（商业4）二楼商铺，面积119.68平方米，出租给乙方仅用于经营云溪酒店；租期为10年，自2017年5月1日至2027年4月30日，甲方收到乙方支付的首付租金、运营管理费用、租赁保证金后，于2016年12月15日向乙方交付租赁场所；商铺租金收费标准是20元/平方米/月，第三年按5%递增，第四至第十年按10%递增，运营费2441元，物业管理费收取标准2.5元/平方米/月；乙方应当自本合同签署后三日内向甲方支付6个月商铺租金14361.6元，营运管理费2441元（收取6个月，后期无该费用），12个月物业管理费3590.4元，租赁保证金2393.6元（1个月租金），装修保证金2603元；合计25389.6元。若乙方在租赁期限届满前非甲方原因终止合同，保证金（租赁）不予退还；租赁期满后，乙方完全履行合同约定的义务且乙方付清应缴费用返还租赁场所后满三个月后，甲方将租赁保证金无息返还乙方；乙方对租赁商铺进行装修前须将装修图纸等所需材料提交甲方并得到书面同意，同时缴纳装修保证金和办理进场装修手续，乙方装修完成并经甲方验收合格后，甲方将装修保证金无息返还乙方；乙方应在每个租期起始日提前一个月支付下一次的租金，例如乙方应当在2017年10月1日之前支付2017年11月1日至2018年4月30日租金、营运管理费及物业管理费；甲方在收到租金15个工作日内按照乙方提供的信息开具合规发票；乙方迟延缴交租金及其它应缴之费，须按所欠缴金额日0.3%向甲方支付违约金，如超过30日仍未缴足，甲方有权单方解除合同；乙方不履行本合同任何条款，甲方书面通知乙方改正，三日内仍不改正，甲方有权单方解除合同；乙方在营运期间屡次遭到业主投诉、顾客投诉，顾客对服务、管理等表达出不满意见，甲方书面通知乙方改正后，乙方在三日内仍不改正，甲方有权解除合同。嗣后，原审被告云溪酒店发出了《确认函》，确认《商铺租赁合同》系原审被告姚松作为发起人，为了筹备云溪酒店与原告力达公司签订的，该合同的实际租赁人和使用人都是云溪酒店，相应的权利与义务主体都是云溪酒店，与姚松个人无关。 合同签订后，原审原告力达公司向被告交付了含案涉商铺在内的商铺，原审被告姚松向原告力达公司支付了2017年5月1日至2018年4月30日的租金331102元、租赁保证金27591.8元、运营管理费28144元。嗣后，原审被告姚松将所租赁场地用于原审被告云溪酒店经营，并进行了装修施工。物业服务中心在巡查时发现，原审被告将商业四栋二楼所有隔墙及烟道拆除并私自改建下水管道至一楼商铺，2017年1月31日，原审原告力达公司向原审被告云溪酒店、原审被告姚松发出整改通知，请两原审被告尽快复原，否则物业将做停工处理及保留法律追诉权利。对此，南昌县人民法院做出的（2018）赣0121民初2413、2414、2415、2416号判决书判决如下：云溪酒店、力达公司应在本判决生效之日起十日内将13栋109、103、115、105室公共设施设备恢复原状（包括但不限于上下水管道、消防设备、烟道等设施）。上述判决生效后，原审原告力达公司于2019年3月6日通过EMS向原审被告云溪酒店、姚松送达了《催促函》，催促两原审被告及时履行上述生效判决，恢复商铺公共设施设备。原审原告力达公司针对两原审被告自2018年5月1日起未按照《商铺租赁合同》的约定支付租金、物业管理费等情况，于2019年3月2日通过EMS向两原审被告送达了《律师函》，函告如下：“1、截止至你方收到本律师函之日，你方与委托人签订的《商铺租赁合同》已经合法解除；2、你方应当在收到本律师函3个自然日内，向委托人足额支付拖欠的租金、物业管理费；3、你方应当在收到本律师函3个自然日内，向委托人足额支付拖欠租金、物业管理费的违约金；4、你方应当及时履行南昌县人民法院生效判决，恢复商铺公共设施设备；5、你方应当在收到本律师函15个工作日内，将租赁场所恢复原状并搬离场所，否则你方应当按照合同终止前的租金标准双倍向委托人支付逾期占用费，甚至委托人有权自行处置租赁场所内所有物品。”另查明，原审被告云溪酒店在酒店装修过程中投入了巨资，目前酒店正常经营。2018年8月2日，原审原告力达公司将涉案商铺销售给了案外人魏飞龙，并与之约定由魏飞龙自2019年2月17日起享有租金收益权益。原审原告力达公司已向案外人魏飞龙垫付了涉案商铺2019年2月17日至2019年4月30日的租金5744.88元。 一审法院认为：原审被告姚松作为原审被告云溪酒店发起人，为设立云溪酒店与原审原告力达公司签订的《商铺租赁合同》，经过云溪酒店确认，系原审被告云溪酒店与原审原告力达公司的真实意思表示，未违反相关法律法规规定，对原审原告力达公司与原审被告云溪酒店都具有约束力，一审法院予以确认。《商铺租赁合同》约定的权利义务系原审原告力达公司将案涉商铺出租给原审被告云溪酒店经营使用，原审被告云溪酒店向原审原告力达公司支付租金。合同租期为十年，原审被告云溪酒店为了装修投入巨大，目前已租两年多，尚在正常经营，剩余租期还有近八年。在经营过程中，原审原、被告之间因为公共设施设备问题产生纠纷，已有一审法院生效判决文书作出裁决。双方该纠纷不影响《商铺租赁合同》的按约履行。原审被告云溪酒店以此为由不交租金构成违约，应承担违约责任，但该违约事实不构成根本违约或导致不能实现合同的目的，且在法院释明的情况下，原审被告云溪酒店已支付涉案商铺租金至2019年10月31日止。原审原告诉请要求两原审被告立即向原审原告支付欠缴租金28723.2元的请求，一审法院认为原审被告姚松系为了原审被告云溪酒店的设立而签订的合同，该合同得到了原审被告云溪酒店的确认，权利义务归属于云溪酒店，实际租赁人和使用人也是云溪酒店，因此租金缴纳义务人系原审被告云溪酒店，而非原审被告姚松，且在庭审后，原审被告云溪公司已缴纳了涉案商铺租金；对于原审原告力达公司要求支付违约金25721.63元（其中违约金暂计至2019年4月26日，应计算至两原审被告全部清偿欠缴租金之日止）的诉请，因原审被告云溪酒店欠付租金是事实，构成违约，一审法院予以支持，但考虑到约定的违约金日0.3%确实过分高于造成原审原告的损失，一审法院酌定以年利率24%由原审被告承担尚欠租金的违约责任的违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条之规定，判决如下：原审被告江西省云溪艺术酒店管理有限公司在本判决生效后十日内向原审原告江西力达房地产开发有限公司支付欠缴租金28723.2元违约金（违约金标准按年利率24%计算，自2018年4月1日起以半年租金14361.6元为时间段，分别计算违约金至2019年6月12日止）。案件受理费1161元，减半收取计580.5元，由原审被告江西省云溪艺术酒店管理有限公司承担。 本院二审中，两被上诉人提交一份被上诉人向南昌县人民法院账户支付的补缴租金的银行交易明细，证明被上诉人已经向上诉人补缴了2018年5月1日至2019年10月31日的相关17个铺子的租金504929元。上诉人质证后认为，上诉人对于被上诉人提交的银行交易明细三性均有异议，上诉人从来没有授权过任何单位接收所谓的租金，而且被上诉人从来没有告诉上诉人他要付清租金给上诉人，上诉人至今为止没有收到被上诉人的租金。 本院除对一审法院查明的事实予以确认外，另查明：云溪酒店于2019年6月12日向一审法院转款504929元（自2018年5月1日至2019年10月31日期间17间店面的租金）。 本院认为，为了设立云溪酒店，姚松作为发起人与力达公司签订了《商铺租赁合同》，而后该合同亦经云溪酒店确认，故能够认定涉案合同系云溪酒店与力达公司双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。在履行房屋租赁合同过程中，力达公司与云溪酒店、姚松之间因涉案房屋的相关设施设备问题产生纠纷，并已由江西省南昌县人民法院生效判决文书予以裁决，但该纠纷不影响涉案《商铺租赁合同》如约履行，且在一审法院释明情况下，云溪酒店已于2019年6月12日向力达公司支付了截至2019年10月31日止的商铺租金，故力达公司认为其未收到涉案租金并要求二被上诉人在一审判决基础上支付至清偿之日违约金的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1161元（江西力达房地产开发有限公司已预缴），由上诉人江西力达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龚 江 审 判 员  沈 莉 审 判 员  陈大奎 二〇一九年十一月二十五日 法官助理  王超迁 书 记 员  钟万友