苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初6507号原告：苏州市吴江区吴江经济技术开发区（松陵镇）西联村村民委员会，住所地苏州市吴江区松陵镇八坼通联路。法定代表人：周迎忠。委托诉讼代理人：毛春泉，江苏新天伦（吴江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋颍，江苏新天伦（吴江）律师事务所实习律师。被告：苏州途柏电子有限公司，住所地苏州市吴江经济开发区庞金路东侧。法定代表人：王永明，该公司经理。原告苏州市吴江区吴江经济技术开发区（松陵镇）西联村村民委员会（以下简称西联村村民委员会）与被告苏州途柏电子有限公司（以下简称途柏公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后因被告途柏公司无人应诉，需公告送达起诉状副本及开庭传票等应诉材料，本案不宜适用简易程序进行审理，本院于2019年5月24日依法作出裁定将本案转为普通程序，并组成合议庭于2019年8月13日公开开庭进行了审理。原告西联村村民委员会的委托诉讼代理人毛春泉到庭参加诉讼。被告途柏公司经本院公告送达起诉状副本及开庭传票等应诉材料，公告期间届满未到庭应诉。本案现已审理终结。西联村村民委员会向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告房屋租金人民币471207.12元；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年3月20日，原、被告双方签订一份《房屋租赁合同》(以下简称“14年租赁合同”)，约定由被告承租原告座落于吴江经济技术开发区五方路88号面积约为3988.18平方米的房屋用作生产厂房，租赁期限自2014年4月1日起至2015年3月31日止，年租金为471207.12元，租赁保证金100000元。2015年3月31日，原、被告双方签订一份《房屋租赁合同》(以下简称“15年租赁合同”)，约定由被告承租原告座落于吴江经济技术开发区五方路88号面积约为3988.18平方米的房屋用作生产厂房，租赁期限自2015年4月1日起至2016年3月31日止，年租金为471207.12元。现被告尚结欠2014年租赁合同项下租金人民币100000元，结欠2015年租赁合同项下租金471207.12元，共计结欠租金571207.12元。扣除被告缴纳的租赁保证金，被告尚结欠原告租金人民币471207.12元。原告催缴无果后，故诉至法院。途柏公司未作答辩，亦未提交任何证据。本院经审理认定事实如下：途柏公司未到庭参加诉讼，视为放弃相关的诉讼权利，对西联村村民委员会主张的涉及途柏公司的上述事实本院予以确认。即，2014年3月20日，西联村村民委员会作为出租房（甲方）与途柏公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将座落于吴江经济开发区五方路88号的厂房以现状出租给乙方用于生产，租赁面积为3988.18平方米，租赁期限自2014年4月1日至2015年3月31日，全年合计租金471207.12元，于每半年度第一周将租金交至甲方账户，先交后租。合同还约定乙方已缴纳100000元半年度租房保证金。保证金在房屋租赁合同到期，乙方交还房屋给甲方后，甲方确认没有因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备损失，或有因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备损失但乙方已修复后退还。租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋完好退还甲方。如乙方要求继续租赁，则需提前三个月向甲方书面提出，甲方在合同期满前二个月内书面答复乙方，如同意继续租赁，则续签租赁合同(租金参照市场价格协商决定)。如租赁期满或合同解除，乙方必须按时搬出全部物件，将房屋恢复原状；如有装修则由乙方自理，甲方不承担乙方因租赁期内或合同解除而造成的一切损失，租赁期满后30天内房屋内仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。2015年3月31日，西联村村民委员会作为出租房（甲方）与途柏公司作为承租方（乙方）又签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于吴江经济开发区五方路88号的房屋以现状出租给乙方，租赁面积为3988.18平方米，租赁期限自2015年4月1日至2016年3月31日，全年合计租金471207.12元，于每半年度第一周将租金交至甲方账户，先交后租。合同还约定乙方已缴纳100000元半年度租房保证金。保证金在房屋租赁合同到期，乙方交还房屋给甲方后，甲方确认没有因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备损失，或有因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备损失但乙方已修复后退还。庭审中，原告委托诉讼代理人陈述，案涉两份租赁合同中虽均约定有100000元保证金，但实际上被告就案涉两份租赁合同均未支过保证金，该100000元保证金系原告与被告在2012年签订房屋租赁合同时被告向原告缴纳的，2012年、2013年原被告之间的租金均已结清，现就该100000元保证金抵扣原被告于2014年3月20日签订的租赁合同中的租金。另查明，案涉出租的厂房未取得建设工程规划许可证，无房屋产权证，该厂房系由西联村村民委员会在集体土地上建造，属于村集体资产，由西联村村民委员会出租。再查明，途柏公司于2014年6月12日支付厂房租金100000元，于2014年11月6日支付厂房租金80000元，于2014年12月26日厂房租金100000元，于2014年12月31日支付租金91207.12元，以上合计371207.12元。此后，途柏公司再未支付租金，故引起本案诉争。以上事实，有西联村村民委员会提供的房屋租赁合同、关于开发区西联村标准厂房建设项目的批复、建筑工程消防验收意见书、结算凭证、收据通知单、记账凭证、银行客户专用回单、电费缴纳情况查询表以及西联村村民委员会的委托诉讼代理人当庭陈述等证据在卷佐证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原告将案涉房屋租赁合同项下未取得建设工程规划许可证的房屋出租给被告，双方签订的两份租赁合同均无效，当事人应当终止履行。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，鉴于被告占有使用涉案房屋，原告要求被告参照合同约定支付房屋占有使用费，于法有据，参照双方租赁合同对年租金的约定，经核算，被告结欠原告房屋占有使用费571207.12元，本院予以确认。现原告主张将被告缴纳的100000元保证金抵扣结欠的房屋占有使用费，符合规定，本院予以支持。被告途柏公司经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃应诉抗辩权利，应自行承担相应的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告苏州途柏电子有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏州市吴江区吴江经济技术开发区（松陵镇）西联村村民委员会支付结欠的房屋占用使用费471207.12元。(如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行，账号：62×××68)如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8368元，由被告苏州途柏电子有限公司负担，被告应负担之数于本判决生效之日起十日内直接给付原告（账户同上）。原告已预交的诉讼费用本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。审 判 长  赵向煜人民陪审员  胡云政人民陪审员  唐 虎二〇一九年十一月一日法官 助理  孙星星书 记 员  徐成艳附：相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。