重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初13874号 原告：重庆盛德物业服务有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道新南路177号巴蜀.锦绣广苑1幢2A-物管房2，统一社会信用代码：915001120682679327。 法定代表人：伍有全，总经理。 委托诉讼代理人：尹龙，重庆康实律师事务所律师。 被告：刘渝昆，女，汉族，1972年5月21日出生，户籍地重庆市沙坪坝区，现住重庆市渝北区。 原告重庆盛德物业服务有限公司（以下盛德物业公司）与被告刘渝昆物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，因被告下落不明，依法经批准转为普通程序，由审判员胡可萍担任审判长，与人民陪审员彭钦洪、蒋霞组成合议庭，共同负责对案件的处理，于2019年11月11日公开开庭进行了审理。原告盛德物业公司的委托诉讼代理人尹龙到庭参加了诉讼。被告刘渝昆司经本院公告送达开庭传票未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告盛德物业公司的诉讼请求为：1、判令被告向原告支付2016年12月至2017年6月期间的物业服务费、水电公摊费，共计566.82元；2、判令被告向原告支付违约金，违约金从2017年6月26日起，以566.82元为本金，按日千分之三的标准计算至本金全部付清之日止；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告自愿撤回其第二项诉讼请求。事实和理由：原告系依法取得物业管理资质的物业管理企业，被告系重庆市渝北区的业主，由原告提供物业服务。2016年9月30日原告与渝北香山花园小区业主代表签订《重庆市物业服务合同》，2017年1月1日，原告与渝北香山花园业主大会签订《重庆市物业服务合同》，该合同约定原告为渝北香山花园小区提供物业管理服务，业主或物业使用人应在每月前20日内向原告缴纳物业费义务，未按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。原告与渝北香山花园小区业主大会办理交接后就开始为该小区提供物业管理服务至今。但被告从2016年12月开始拖欠物业费至今，原告遂起诉。 被告刘渝昆未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告刘渝昆未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。对原告举示的原告资质证书、营业执照、房屋登记信息、《物业服务合同》二份、值班记录表、发电机房巡查记录表、巡楼记录表、物管费通知函、催收记录等证据本院予以采信。 经本院审理查明：盛德物业公司系资质等级为贰级的物管公司。刘渝昆系重庆市渝北区的业主，该房屋为住宅，建筑面积为88.97平方米。 2016年9月30日，香山花园业主大会作为甲方与盛德物业公司作为乙方签订《重庆市物业服务合同》，约定甲方委托乙方为渝北香山花园提供物业管理服务，合同期限为2016年10月1日起至2016年12月31日止。甲方委托乙方提供的物业服务主要内容为：物业共享部分的日常维修、养护和管理，包括：房屋的承重结构，非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅，物业共享设施、设备的维修、养护、运行、管理，包括共享的上下水管道、落水管、污水管等。第六条本物业管理区域的物业服务收费选择以下包干制方式：包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务收费按月收取，其收费标准如下（按建筑面积计算）：（1）高层住宅：0.9元/月.平方米；（2）多层住宅：0.6元/月.平方米；业主向乙方按约定的标准缴纳物业服务费，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第七条共享的专项设备运行的能源消耗，独立计量核算，采取不分摊的方式由物业服务费用协议。第八条业主应于10-25日之日起缴纳物业服务费用。第二十一条本合同期限为3个月，自2016年10月1日起至2016年12月31日止，我司将按照居委会引进向业主代表承诺标准进行服务，收费标准也按照现有收费进行收取，由业主代表进行签字认可。在合同期届满前业主委员会成立后，甲方与乙方签订物业服务正式合同。第二十八条甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。第三十条本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任。 2017年1月1日，香山花园业主大会作为甲方与盛德物业公司作为乙方签订了《重庆市物业服务合同》，约定甲方委托乙方为渝北香山花园提供物业服务。甲方委托乙方提供的物业服务主要内容为：物业共享部分的日常维修、养护和管理，包括：房屋的承重结构，非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅，物业共享设施、设备的维修、养护、运行、管理，包括共享的上下水管道、落水管、污水管等。本物业管理区域的物业服务收费选择以下包干制方式：包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务收费按月收取，其收费标准如下（按建筑面积计算）：（1）高层住宅：1.2元/月.平方米；（2）多层住宅：0.9元/月.平方米。（3）住宅公摊费5元/月.户。第七条共享的专项设备运行的能源消耗，独立计量核算，采取分摊的方式由物业服务费用支取。第八条业主应于10-25日之日起缴纳物业服务费用。第二十一条本合同期限为五年，2017年1月1日起至2021年12月31日止。第二十八条甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。第三十条本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任。 2017年4月14日，上述物业服务合同在重庆市渝北区房屋管理局进行备案。 前述物业服务合同签订后，原告按约定对渝北香山花园提供物业服务至今，在此期间原告完成了合同约定的值班、巡楼等事项。 2019年5月23日，盛德物业公司向刘渝昆发出物管费通知函，催收2016年12月至2017年6月期间物管费566.82元。庭审中，盛德物业公司称在2016年12月，物业服务费标准为0.6元/月.平方米，水电公摊为3元/月.户；2017年1月至6月，物业管理费为0.9元/月.平方米，水电公摊为5元/月.户，2017年7月份开始的物管费已经结清，本案本案主张物业费期间系业主刘渝昆自用，其未缴纳该时间段的物业管理费。自2017年7月起，其将房屋出租给他人，租客缴纳了自2017年7月开始的物业服务费，现被告刘渝昆原告无法联系，导致出现了前面未清而后面已经结清的情况。 本院认为，盛德物业公司与香山花园业主大会签订的《重庆市物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。本案中，盛德物业公司为香山花园小区提供物业服务，刘渝昆作为香山花园的业主，其在接受了香山花园提供的物业服务之后，应当按照合同约定交纳物管费。庭审中，原告盛德公司对结清2017年7月之后的物管费而2016年12月至2017年6月的物管费未结清的事实作出了合理的说明，应当对其要求的物管费用予以主张。刘渝昆应支付的物管费为88.97平方米×0.6元/月.平方米+88.97平方米×0.9元/月.平方米×6月=533.82元；2017年1月至6月公摊费为5元/月.户×6=30元。2016年12月的公摊费由于合同中并无约定，故本院不予支持。 原告自愿撤回要求被告刘渝昆支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告刘渝昆在本判决生效后立即支付原告重庆盛德物业服务有限公司2016年12月至2017年6月期间的物管费和公摊费共计563.82元； 二、驳回原告重庆盛德物业服务有限公司诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告刘渝昆负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  胡可萍 人民陪审员  蒋 霞 人民陪审员  彭钦洪 二〇一九年十一月十九日 书 记 员  郭蒙政