文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初15432号原告：高华，男，汉族，1970年12月15日出生，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：胡义松，重庆金牧锦扬（万州）律师事务所律师。被告：童敬和，男，汉族，1971年5月2日出生，住重庆市渝北区。被告：重庆美联营销策划有限公司，住所地重庆市渝中区民生路235号附1号第48层5-1、5-2单元，统一社会信用代码91500103753050432Q。法定代表人：张锦成，董事长。委托诉讼代理人：左清松，中豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：马剑星，中豪律师事务所实习律师。原告高华与被告童敬和、被告重庆美联营销策划有限公司（以下简称“美联公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高华及其委托诉讼代理人胡义松，被告美联公司的委托诉讼代理人左清松、马剑星到庭参加诉讼。被告童敬和经本院合法传唤未到庭应诉，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告高华向本院提出诉讼请求：1.判令立即解除原告高华和被告童敬和、被告美联公司2016年12月1日签订的三方《买卖协议书》；2.判令被告童敬和立即双倍返还原告定金100000元，被告美联公司承担补充给付责任；3.本案诉讼费由二被告承担。事实及理由:原告通过被告美联公司居间介绍，向被告童敬和购买房屋，三方并于2016年12月1日签订《买卖协议书》，约定童敬和将其所有的重庆市江北区XX号7-5房屋通过美联公司卖与原告，价款为875000元，购房定金50000元须于签订买卖协议时支付。并约定办理公证前童敬和将房屋交付原告，物业的证明文件为房地产权证复印件，童敬和在签署该协议书及收到定金时，须将有效产权文件，包括:房屋产权证、房屋预售契约、购房合同、购房发票、房款收据等原件留存在美联公司。《买卖协议书》签订当日，原告向童敬和支付了定金50000元，并向美联公司支付了居间服务费5000元。后经多次催促，童敬和将房屋钥匙交原告，原告开始进行房屋装修。装修完毕后，重庆市北碚区人民法院和重庆市渝北区人民法院分别对该房屋进行执行，原告申请执行异议后得知，该房屋在签订买卖合同时已被查封，最后被法院评估拍卖，期间，人民法院只是对原告装修损失进行了补偿。现美联公司退还了原告居间服务费，但童敬和仍未返还原告支付的买房定金。原告通过美联公司居间介绍购买童敬和的房屋，签订的买卖合同没有违反法律强制性规定，合同有效。根据《合同法》第一百一十五条规定，童敬和因违反合同约定导致合同不能履行，应当双倍返还定金。美联公司作为专业的中介机构，应当对童敬和拟出售的房屋进行充分了解和审查，但未尽到专业注意义务，导致居间签订的合同不能履行，应当承担补充支付责任，故根据《合同法》规定，原告诉至法院，请求判决支持原告诉讼请求。被告美联公司辩称，同意原告解除合同的诉讼请求，不同意原告要求美联公司承担补充支付责任的诉讼请求。原告交给美联公司的居间服务费已全额退还给原告。美联公司在提供居间服务的过程中没有过错，不应当承担任何责任。《合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。美联公司在三方签订《买卖协议书》时，提醒原告查明交易房屋的产权情况，美联公司已尽到了风险提示义务。美联公司作为房地产经纪机构，并不具备独立查明交易房屋查封情况的能力。在房屋交易时，只有在房屋产权人的配合下，才能对房屋的产权情况及有无权利瑕疵等情况进行核查，童敬和以没有时间为由拒不配合查询。一般情况下，交易房屋的产权状态由房屋产权人进行承诺或保证，童敬和在《买卖协议书》中第2条就此作出了保证，该事实证明美联公司无故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况存在。《买卖协议书》签订后，美联公司也及时催促童敬和去查询房屋档案，也即房屋产权查封、抵押情况，该事实也进一步证明美联公司并没有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，进而损害原告的利益的行为存在。故美联公司在该房屋的交易居间过程中没有任何过错，履行了作为居间人的提示、催告义务，不存在法律上规定的应当承担损害赔偿责任的情况。原告自身存在一定的过错，应自担相应责任。童敬和在签订合同时隐瞒销售房产存在司法限制的情况，固然是童敬和违反了《买卖协议书》中关于产权状况的保证，但同时原告作为完全民事行为能力人，在涉及重大财产处理时，未尽到谨慎审查、慎重实施的义务，在美联公司提示了在支付定金前需对房屋进行产权调查的情况下，原告急于购买房屋，便与童敬和协商一致在支付定金后，再进行产权调查。原告在有查明案涉房屋产权情况的条件和时间的情况下，惰于行使权利，导致了损害结果的发生，原告自身对损失亦存在过错，应自行对该后果承担相应的民事责任。综上所述，原告要求美联公司承担补充责任的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。被告童敬和未答辩。经审理查明，2016年12月1日，童敬和（甲方，卖方）、高华（乙方，买方）及美联公司（丙方，经纪人）签订《买卖协议书》，约定：甲乙双方通过丙方居间介绍买卖位于重庆市江北区XX号7-5房屋（建筑面积120.85平方米）；甲方需保证产权明晰，并已征得物业共有人及配偶同意及委托出售此房，否则甲方赔偿乙方及丙方由此引起的一切损失；该物业是以现状（带租约）售予乙方，乙方已检查该物业，并完全清楚该物业的产权、使用状况及期限等情况，乙方已核对该物业证明文件及甲方的身份等证明文件，故乙方不得借此不履行本合同义务；该房屋成交价为875000元，购房定金50000元乙方须于签订本买卖协议书时支付，交易余款825000元在办完公证时除银行贷款外支付；甲方于收取定金时须出示该房屋有关证明文件；甲方在签署本协议书及收到定金时，须将有效产权文件，包括房屋产权证、房屋预售契约、购房合同、购房发票、房款收据等原件留存在丙方；甲方同意在办公证当日前将该物业交付予乙方使用；若甲方未按本协议约定的期限履行合同义务，则从逾期之日起，甲方需按日向乙方支付该物业成交价万分之五的违约金，合同继续履行；如甲方逾期履行合同义务超过30日，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应自乙方解除合同通知到达之日起三日内退还全部已收款，并赔偿乙方支付给丙方的服务费；同时乙方还有权要求甲方双倍返还定金。除此之外，乙方不得再向甲方、丙方追究其他责任或赔偿；守约方向违约方主张权利所产生的合理费用（包括但不限于支付的律师费、调查取证费、差旅费等），由违约方承担；乙方是以全款方式购买上述物业，甲方在2017年1月31日之前解除该物业租约并与乙方办理房屋公证完后，乙方将剩余除银行贷款外的尾款支付给甲方。2016年12月1日，童敬和出具《收条》一张，载明：今收到高华交来购买重庆市江北区XX号7-5的定金50000元。2017年2月18日，高华接收重庆市江北区XX号7-5房屋并进行了装修。2017年5月18日，重庆市北碚区人民法院作出（2017）渝0109执异44号《执行裁定书》，裁定：准许案外人高华撤回案外人异议申请。该《执行裁定书》中载明：关于中国农业银行股份有限公司重庆北碚支行申请诉讼保全重庆三根花木专业合作社、重庆同力花木园艺有限公司、刘龙菊、童敬和、赵宁、尹彬、王静怡借款合同纠纷（2016）渝0109执保431号一案，在保全过程中案外人高华提出异议，认为本院查封童敬和所有的位于重庆市江北区XX街道XX号7-5号和8-5的房屋有误，其于2016年12月1日与童敬和签订了《买卖协议书》，故其是上述两套房屋的实际产权人，请求法院中止对上述两套房屋的执行，并解除查封。本院在听证审查中，案外人高华于2017年5月18日自愿向本院撤回案外人异议申请。2017年9月4日，重庆市渝北区人民法院作出（2017）渝0112执7927号《执行告知书》，内容为：童敬和及房屋其他占有、使用人：关于招商银行股份有限公司重庆分行申请执行童敬和借款合同纠纷一案，现本院将依法对被执行人童敬和名下位于重庆市江北区XX号7-5房屋启动评估、拍卖程序，请童敬和及房屋其他占有、使用人自本告知书告知之日起五日内向本院报告房屋使用情况，并配合评估、拍卖工作（配合拍卖公司进屋查看并于拍卖前腾空房屋），逾期不报告本院将强制执行。期间有妨碍执行行为的，本院将依法予以处罚。请对该房屋有其他权利的权利人自本告知书告知之日起五日内向本院申报权利，逾期不申报或所申报权利不能阻却执行的，本院将视上述房屋无权利瑕疵处理。庭审中，高华陈述其于2019年1月已将案涉房屋交重庆市渝北区人民法院处理，重庆市渝北区人民法院并向高华支付了案涉房屋的装修费用。庭审中，被告美联公司举示其员工与被告童敬和的聊天记录，内容为：2016年12月6日美联公司员工：“童老师，请问你明天有空不？”童敬和：“在深圳出差。”美联公司员工：“那你回重庆了再说吧。”2016年12月15日美联公司员工：“童老师，这是你5-2-2门上贴的，我不知道你清楚不，所以发给你看看。”童敬和：“不知道。”美联公司员工：“那你的按揭每个月在还没得嘛。”童敬和：“在呀。”美联公司员工：“那就不知道是怎么回事了，你最好抽空去问问银行，不然害怕影响后面的交易。”2016年12月18日美联公司员工：“童老师，明天上午去查档得行不？麻烦你安排一下时间！”2017年1月13日美联公司员工：“童老师，你出差回重庆了吗”童敬和：“还没有。”美联公司员工：“你什么时候回来呀，租客这边还没有搬走，客户一直催到把手续办了，他要装修，合同上签的这个月31号，所以在这之前尽快把手续办了吧。”童敬和：“年终太忙，我抓紧。”2017年2月10日美联公司员工：“童老师，请问你现在回重庆了吗？什么时候来办手续？”2017年4月8日美联公司员工：“童老师，你好，请问你现在还在外地吗？什么时候方便回来办手续，如果你一直忙的话，我们带个公证员过来办，你看怎么样？”童敬和：“抱歉，我尽快。”上述事实，有《买卖协议书》、收条、转款凭据、《执行告知书》、聊天记录截图等证据材料以及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，高华与童敬和、美联公司签订的《买卖协议书》系各方当事人的真实意思表示，合同内容未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有法律约束力。合同各方当事人均应依照合同约定全面履行自己的合同义务。《买卖协议书》签订后，原告高华依约向被告童敬和支付了购房定金50000元，后因被告童敬和与案外人的借款合同纠纷导致本案所涉房屋被法院强制执行，《买卖协议书》已无法实际履行，被告童敬和的行为构成根本违约，理应承担相应的违约责任。现原告高华起诉要求解除《买卖协议书》，并要求被告童敬和双倍返还其定金100000元，符合《买卖协议书》的约定和前述法律之规定，本院予以支持。关于被告美联公司是否应当承担补充给付责任。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，被告美联公司作为买卖双方订立房屋买卖协议的居间人，在协议订立前查看了涉案房屋的权属证书，并积极履行了督促被告童敬和查询房屋的相关情况和履行《买卖协议书》的义务。原告高华认为美联公司未尽到居间人的审查义务，但未举示充分的证据证明美联公司在《买卖协议书》订立时及履行过程中存在怠于履行居间服务义务的行为。故本院对原告高华要求被告美联公司承担补充给付责任的诉讼请求不予支持。被告童敬和经本院合法传唤，逾期未到庭应诉，视为其放弃民事诉讼权利，本院依法可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告高华与被告童敬和、被告重庆美联营销策划有限公司于2016年12月1日签订的《买卖协议书》于本判决生效后立即解除。二、被告童敬和在本判决生效后5日内双倍返还原告高华购房定金100000元。三、驳回原告高华的其他诉讼请求。如果被告童敬和未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1150元，由被告童敬和负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 颜莉丽二〇一九年十一月十三日法官助理 蒋雪琴书 记 员 余 峥