广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0802民初2009号 原告：杨达良，男，1978年10月11日出生，汉族，住贵港市港北区。 原告：卢燕芬，女，1979年8月11日出生，汉族，住贵港市港北区。 委托诉讼代理人：秦锦涛，广西贵鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎毅源，广西贵鹏律师事务所实习律师。 被告：贵港市富民房地产开发有限公司，住所地：贵港市港北区贵城震塘1213号，统一社会信用代码9145080069536394XY。 法定代表人：刘焕民，执行董事。 委托诉讼代理人：李立健，广西君望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁永隆，广西君望律师事务所律师。 原告杨达良、卢燕芬与被告贵港市富民房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨达良、卢燕芬的委托诉讼代理人秦锦涛与被告贵港市富民房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李立健、袁永隆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨达、卢燕芬向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告办证费余款2610.34元；2.判令被告付给原告暂计至2019年4月30日逾期交房违约金70000元；3.判令被告付给原告逾期办理“富民商城”C1-402号房屋不动产权证违约金238元；4.本案诉讼费由被告负担。诉讼标的金额总计72848.34元。事实与理由：2011年7月24日，被告与原告经协商一致，签订了一份《商品房预售合同》，合同中约定：被告把座落于贵港市金港大道与新港大道交叉处西南角“富民商城”1幢第4层1单元C-1-402号房以总金额238968元的价格出卖给原告，并约定，被告应当在2012年3月31日前把已取得建筑工程竣工合格证明文件及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书的商品房交付原告使用，逾期超过90日之后的，被告按日计算向原告支付全部己付款万分之壹的违约金；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360个工作日内办讫房屋所有权登记的，双方同意按照下列第（2）（3）种方式处理：（1）略；（2）买受人不退房，出卖人按己付房价款的0.1％向买受人支付违约金；（买受人）逾期付款超过90日…买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。合同签订后，原告按合同履行，全部付清了238968元的价款，被告则不按合同履行，至今未办理任何交房手续，原告经多方打听得知，该商品房的整幢楼尚未取得建筑工程竣工合格证明文件及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。原告不能合法使用该商品房，该商品房的市场价值也无法体现，商品房的升值、出租、转让、婚房使用、户口迁入、孩子上学等均受到巨大的影响，造成原告巨大的损失，应视为被告未交房，被告应当支付违约金。原告认为，被告在2011年7月22日收取原告契税及代办证费5000元，至今只代帮交了契税2389.66元，剩余2610.34元理应退还原告；被告应按《商品房预售合同》中的违约条款支付违约金给原告，被告应支付违约金为：(1)逾期交房2585日（暂计至2019年4月30日），违约金123546元（238968元*2/10000/天*2585天=123546元），现原告只要求被告付给70000元违约金；(2）逾期办理房屋不动产权证违约金238元(238968元*0.1%=238元）。为维护自身的合法权益，原告根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法总则》等有关法律的规定，特此具状起诉，望判如所请。 被告贵港市富民房地产开发有限公司辩称，1.原告关于逾期交房违约金的诉讼请求已超诉讼时效。案涉合同对交房时间作出了明确约定，一旦交房期限届满而被告没有交房，原告就必然知道自己的权利受到损害，诉讼时效也因此开始计算，计算至今已六年之久，已超诉讼时效，因此原告的该项诉讼请求应当依法驳回。2.原告计算逾期交房违约金的起算时间错误，应从顺延后的交房时间开始计算。首先，原告没有提供证据证实自己已经付清房款或者何时付清房款，无法确定是否存在逾期交房违约金，以及违约金的起算时间；其次，原告付清房款的时间晚于合同约定的交房时间，按照《附件十三补充协议》第六条的约定，交房日期应当顺延至付清房款之日起十日，则违约金的起算时间，应当从顺延后的交房时间开始计算。3.逾期交房违约金计算至取得建筑工程竣工合格证明文件及取得商品房面积实测技术报告书之日止错误，只能计算至原告实际领房之日止。案涉房屋2013年5月23日通过了勘察、设计、施工、监理、建设五方单位整体验收合格，按《附件十三补充协议》第五条第4点约定，商品房自验收合格之日起即达到交付条件。既然房屋已经达到交付条件，原告也在涉案房屋整体验收合格后领房，逾期交房违约金只能计算至原告实际领房之日止，不能计算至取得建筑工程竣工合格证明文件及取得商品房面积实测技术报告书之日止。4.原告诉请退回办证费没有依据。原告向被告交纳办证费，委托被告向相关部门缴纳契税和办理产权证，现被告已经为原告缴纳了房屋契税，产权证也正在办理过程中，原告无权要求退回办证费，除非原告不要求办理产权证。 本院经审理认定事实如下：2011年7月24日，原告作为买受人与被告作为出卖人共同签订了一份《商品房预售合同》（合同编号201107240010），《商品房预售合同》第十条约定：出卖人将座落于贵港市金港大道与新港大道交叉处西南角“富民商城”1幢第4层1单元C-1-402号房出卖给原告，总价款总金额238968元；出卖人应在2012年3月31日前将具备已竣工验收合格、有资质的房地产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书的商品房向买受人交付。《商品房预售合同》第十三条约定：除不可抗力外，逾期交付的，逾期在90日之内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，应当书面出卖人，出卖人应当自解除合同之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人已付款0.5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。《商品房预售合同》附件十三补充协议约定：出卖人移交钥匙当天视为买受人对该商品房收楼之日；商品房自验收合格之日起即达到交房条件；在交房时，如买受人未付清房款，则交房日期顺延，顺延至买受人付清全部房款之日起10日内。《商品房预售合同》第十九条约定：商品房交付后使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起360个工作日内办讫房屋登记的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。原、被告签订《商品房预售合同》后，原告于2011年7月22日向被告支付购房款95968元及代办证费5000元，并于2012年1月13日通过中国建设银行贵港分行贷款向被告支付购房款143000元。 另查明，被告建设的贵港市富民商城项目于2013年5月23日验收合格，2019年3月28日完成竣工验收备案。原告确认已领取房屋钥匙并开始使用，但无法确认具体交付钥匙的时间，被告亦无法确认原告具体领取钥匙时间，被告根据广西电网有限责任公司贵港供电局出具的《客户抄表结算清单》主张原告已于2014年12月15日前开始使用涉案商品房。 本院认为，原告与被告签订的《商品房预售合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行义务。按合同约定，被告应将竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告，涉案商品房于2013年5月23日验收合格，该房屋已满足了法律对商品房交付条件的强制性规定。本院对于被告根据广西电网有限责任公司贵港供电局出具的《客户抄表结算清单》确认原告已于2014年12月15日前开始使用涉案商品房的主张予以认可，根据涉案商品房的《商品房预售合同》附件十三补充协议约定“出卖人移交钥匙当天视为买受人对该商品房收楼之日；商品房自验收合格之日起即达到交房条件”，原告签订补充协议和接受房屋的行为,应视为双方对商品房交付法定强制性条件外的其他交付条件进行了变更，故本院确定涉案商品房的交付时间为2014年12月15日。关于诉讼时效，被告应于2012年3月31日前交付涉案商品房给原告，诉讼时效期间应从2012年4月1日起算。迟延交房后，原告于2019年5月27日向本院提起诉讼请求被告支付逾期交付违约金，其请求已超过诉讼时效，被告以原告超过诉讼时效为由进行不履行义务的抗辩，本院予以支持。涉案商品房交付后，被告应按合同约定在360个工作日内办理不动产权登记，被告未能在约定的时限内办理涉案商品房的不动产权登记，已构成违约，应根据合同约定的按已付房价款0.1%向原告支付违约金，对于原告请求被告支付违约金238元（238968元*0.1%），本院予以支持。关于原告请求被告退还办证费余款2610.34元，因被告未能提供原告委托办理手续的相关证据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告贵港市富民房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付原告杨达良、卢燕芬逾期办理不动产登记违约金238元给； 二、被告贵港市富民房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内退还办证费余款2610.34元给原告杨达良、卢燕芬； 三、驳回原告杨达良、卢燕芬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1622元，减半收取811元，由原告杨达良、卢燕芬负担779元，由被告贵港市富民房地产开发有限公司负担32元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费1622元，汇款至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 黄汉萍 二〇一九年十一月二十日 法官助理 梁友梅 书 记 员 梁 爽