贵州省玉屏侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0622民初932号 原告：吴定松，男，1967年12月14日出生，侗族，住湖南省新晃侗族自治县。 原告：杨清兰，女，1971年8月2日出生，侗族，住湖南省新晃侗族自治县。 共同委托诉讼代理人：张自成，贵州哲伦律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：刘晓庆，贵州哲伦律师事务所实习律师。 被告：贵州玉屏宏发房地产开发有限公司，统一社会信用代码91520622730976945D，住所地贵州省铜仁市玉屏侗族自治县火车站开发小区。 法定代表人：赵树发，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：邹红梅，贵州鸿丰律师事务所律师。 原告吴定松、杨清兰与被告贵州玉屏宏发房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月29日公开开庭进行了审理。原告吴定松及其诉讼代理人张自成、刘晓庆到庭参加诉讼，被告贵州玉屏宏发房地产开发有限公司诉讼代理人邹红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴定松、杨清兰向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的《商品房买卖合同》（合同编号2014000800）；2、判令被告立即退还原告购房款250,646元及利息76,529.93元（其中以123,346元为基数，该违约金暂从2014年5月13日按年利率6%计算至2019年10月8日为40,580.83元，2019年10月9日起按年利率6%以123,346元计算至实际支付完毕时止；以120,000元为基数，暂从2014年11月29日起按年利率6%计息计算至2019年10月8日为35,460元，2019年10月9日起按年利率6%以120,000元计算至实际支付完毕时止；以7,300元为基数，暂从2018年9月1日起按年利率6%计息计算至2019年10月8日为489.1元，2019年10月9日起按年利率6%以7,300元计算至实际支付完毕时止）；3、判令被告立即退还原告房屋产权登记费、堪丈费、转让手续费、房屋档案管理费、印花税、契税、大修基金、测绘费、开户费、电开户费等共计11,507元；4、判令被告赔偿原告损失93,444元；5、判令被告承担违约金75,268.8元；6、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2014年5月11日签订《商品房买卖合同》（合同编号为2014000800），约定由原告购买被告位于贵州省玉屏火车站广场（远征.汇金国际）第六七大底盘2层14号门面，建筑面积为35.61㎡，套内建筑面积为24.2㎡，总价款为243,346元。后经测绘后，原告补交房款7,300元，房屋总价款共计250,646元，合同对交房时间、逾期交房及转移登记等事项进行明确约定，同时约定了违约责任的承担。合同签订后原告已支付全部购房款，原告的合同义务全部履行，但被告至今未按合同约定向原告交付案涉房屋及办理房屋产权书，导致所购买房屋不能用于正常经营，原告的合同目的不能实现，给原告造成较大的经济损失。 被告贵州玉屏宏发房地产开发有限公司辩称：1、起诉状所述情况与事实有误。该说法中的门面总价款与事实有误。起诉状中称，被答辩人支付购房总款后，答辩人至今未按合同约定交付房屋和办理房屋产权证书，导致其购买房屋不能用于正常经营，其合同目的不能实现。这一说法不准确，答辩人虽然没有书面形式通知被答辩人接房，但被答辩人用其实际行动接受了房屋，并获得了收益。2、被答辩人的诉讼请求不能成立。解除《商品房买卖合同》不具备法定和约定的条件。《商品房买卖合同》中约定了买受人可以退房的情形，其中第十条约定了出卖人逾期交房超过30天的，买受人可以退房。被答辩人在2015年6月30日合同约定的交房之日已经接房，并将房租赁给汇金公司三年时间，三年期满后，又从汇金公司收回了房屋，并再次委托汇金公司继续经营管理其房屋。这说明答辩人是按合同约定交房，被答辩人已实际接房了的事实。购房款250,646元、产权登记费、堪丈费、转让费等费用共计11,507元是建立在《商品房买卖合同》具备解除的条件下才能实现的请求。赔偿损失93,444元和违约金75,268.8元的请求，由于被答辩人没有写明具体的计算方式，答辩人无法进行答辩，但不论被答辩人如何计算，均不能成立。理由是答辩人按时交付了房屋给被答辩人，至今已得到62,232元的房租收益。被答辩人2015年6月30日开始将房屋租赁，逾期交房不存在。双方在《商品房买卖合同》附件第十二中三条（二）中有约定“如因政府有关职能部门延迟办理验收或交付适用批复文件等有关手续，致使出卖人不能在合同约定期限内将办理权属登记资料报产权登记机关备案，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，出卖人不承担违约责任，如因买受人自身责任，导致其不能在规定期限内取得房地产权属登记证的，出卖人不承担责任”。涉案土地答辩人于2011年6月23日就取得《国有土地使用权证》，但由于玉屏县职能部门的原因，没有将出让土地和划拨土地分别办证，造成答辩人商业开发部分的房产证等手续不能办理。直到2017年12月才给答辩人把证分开办理，这是政府的原因造成，依照合同约定，答辩人不承担违约责任。另外，被答辩人在交纳房款时，对办证需要交纳的费用11,012元，只缴纳了1,192元，剩余的9,032元是2018年9月1日才补交完毕。即便要计算逾期办证违约金，也应该扣除被答辩人补交办证费用之前的时间，否则用被答辩人的违约行为惩罚答辩人是不合理的。综上，答辩人认为，被答辩人在接房并使用房屋，获得房屋租赁金收益的情况下，在要求答辩人解除合同没有法律和事实依据，答辩人不仅遵守合同约定按时交房给被答辩人，而且还让其没有一点经济损失，达到被答辩人购买房屋的初衷和目的。 本院经审理认定事实如下：2014年5月11日吴定松、杨清兰与玉屏宏发公司签订商品房买卖合同，合同编号为2014000800，该合同主要约定：一、销售依据。买受人购买的商品房为【预售】商品房，预售许可证号为130059；二、基本情况。买受人购买的商品房位于第六七大底盘【地上】第2层，房号为2-14。建筑面积35.61㎡，套内面积为24.20㎡；三、计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第2种方式计算该商品房价款：（2）按照套（单元）计算，该商品房总价款为243,346.00元；四、付款方式及期限。买受人采取下列第3种方式付款。（3）贷款方式付款。买受人以【银行按揭】付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款计123,346.00元，余款120,000.00元以【银行按揭】支付。……。五、交付时间和条件。（一）出卖人应当在2015年06月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房以取得建筑工程竣工合同证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房闽籍实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、购房人全部购房款已到贵州玉屏宏发房地产开发有限公司账户。六、逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）、（2）不作累加）：（1）逾期在30日之内（该时限应当不小于第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之3.00的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与本条的第1（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.03%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。七、交接手续。（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的10日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应担出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条第十二条条约条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（二）查验房屋。1、买受人应在收到书面通知书后10日内，办理该商品房的交接手续。……（三）查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。……。八、面积差异处理。该商品房交付时，出卖人应当向买受人公式其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，上方同意按照第3种方式处理。3、双方自行约定：以房产部门的测量为准，按实测建筑面积计算，按合同约定价多退少补。（单价=总价÷建筑面积）；九、房屋登记……。同日，吴定松（甲方）与玉屏宏发公司汇金份公司（乙方）签订贵州玉屏县“远征.汇金国际”商业租赁合同。该合同约定：一、房屋基本情况：甲方出租的房屋位于贵州省××××县“远征.汇金国际”6、7大底盘2层14号商铺，建筑面积为35.61㎡，甲方同意按本合同之条款；将上述房屋租赁于乙方。二、租赁期限：1、该房屋租期为叁年，自2015年6月30日至2018年6月29日。租赁起始时间以远征.汇金国际交房之日为准。……。三、租金及支付。1、该房屋每月租金为人民币1,797元，年租金为人民币21,562元，乙方一次交纳三年租金，合计64,687.00元，乙方以充抵房款的形式支付租金。……。3、甲方在收到乙方租金时，向乙方提供缴纳租金的收据。……。上述两份合同签订后，吴定松、杨清兰于2014年5月12日向玉屏宏发公司支付购房款123,346元，其他费用1,192元。2014年11月28日支付购房款120,000.00元，2014年12月17日补交档案管理费12元，2018年9月1日补交房屋面积差价7,300元，交纳契税、大修金等费用9,820.00元。2014年5月11日吴定松出具内容为：今收到宏发房地产开发有限公司汇金分公司，商铺6、7大底盘2层14号；2015年6月30日至2018年6月29日叁年租金共计人民币：陆万肆仟陆佰捌拾柒元叁角（￥64687.00）。被告认可该款冲抵购房款已收到。 2018年7月1日玉屏宏发公司向吴定松发出收楼通知书，同日，吴定松（甲方）在房屋交接证书上签名。2018年9月1日吴定松（甲方）与贵州汇金实业发展有限公司（乙方）签订汇金国际商铺委托经营管理协议书。该协议约定：甲方出资购买位于玉屏火车站广场远征汇金国际项目之第6、7大底盘第2层14号商铺（以下简称该物业）。委托乙方实行统一经营和管理。委托经营期限为4.5年（每满12个月为一个委托经营年），自2018年7月1日起至2022年12月31日止，甲方的收益年限起止期与委托年限起止期一致。委托经营管理收益及支付方式为：该物业经营管理收益金按照该商铺购房合同总价的7%（含税）计算，即：每一个委托年的经营管理收益金为人民币壹万柒仟伍佰肆拾伍元整（￥17,545元）。双方约定，在委托经营有效期间，第1年该物业的委托经营管理收益金按年支付，在甲乙双方签订本协议时结算，扣除甲方收房是应支付给房开公司的应补交房款及应付的各项款项后，乙方一次性支付给甲方。从第二年开始按季度（三个月）支付，支付时间约定在每一季度开始后的第一个月内，乙方一次性向甲方支付三个月的委托经营管理收益金。以此类推。同日，吴定松在内容为：今领到贵州汇金实业发展有限公司门面经营收益金￥17,545.00元大写壹万柒仟伍佰肆拾伍元零角零分（2018年7月1日-2019年6月30日委托汇金实业公司经营）的领条上签名捺印。 另查明，吴定松与杨清兰系夫妻关系。 上述事实有原、被告提供的证据及庭审笔录在卷为凭且经开庭质证，可以确认。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，该内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方均应当遵守诚实信用原则，按照合同全面履行合同义务。关于原告提出解除合同的主张。房屋买卖合同签订后，原告依约支付了购房款250,646.00元及其他费用11,024元。被告虽然在合同约定的交房期限未能交房，但是被告与原告分公司签订《商业租赁合同》并出具收到三年租金64,687元的收据，该款作为冲抵购房款，被告认可已收到。原告通过《商业租赁合同》获取了该期间的利益，实际上是认可被告交房时间的变更。被告在该《商业租赁合同》期满后，于2018年7月1日向原告发出书面交房通知，原告亦确认收房的事实，可以认定被告已履行了交房手续。且原告在收到房屋后又与案外人签订《委托经营合同》并收取了一年的收益金17,545元。原告购买的是商铺，其目的是获取利益,上述事实可以确定，原告在合同约定的交房期满后，获取了租金，未影响原告对房屋的使用、收益权利，故原告提出被告未实际交房及合同目的不能实现的理由无事实依据，其请求解除《商品房买卖合同》的主张无法律依据，本院依法不予支持。至于其提出未实际收到租金的意见，属另一法律关系，不属本案审理的范围，原告可另行诉讼或通过其他法律途径解决。关于原告要求被告退还购房款250,646元及利息、退还其他费11,507元和赔偿损失并支付违约金的主张。因双方已履行了合同主要义务，该合同不能解除，故原告要求的上述请求，于法无据，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告吴定松、杨清兰的诉讼请求。 案件受理费减半收取3,140元，由原告吴定松、杨清兰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在本判决确定的履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地基层人民法院申请强制执行。 审判员  杨代福 二〇一九年十一月三十日 书记员  潘思琪