北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初79449号原告：王涵，女，1986年9月16日出生，汉族，现住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张志伟（王涵之夫），现住北京市海淀区。被告：北京联邦易居房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳路十里堡甲3号A座28层31C、31D、31E。法定代表人：赵洪岩。委托诉讼代理人：王昭林，男，该单元职员。原告王涵（以下称原告）与被告北京联邦易居房地产经纪有限公司（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人张志伟，被告之委托诉讼代理人王昭林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求判令确认双方之间的《房屋出租委托代理合同》于2019年7月7日解除；2、要求判令被告赔偿原告违约金13000元；3、要求判令被告支付原告2019年7月1日至2019年7月7日的租金1467.74元；4、要求判令被告支付欠缴的水费665元；5、要求判令被告支付原告购买空调的费用1000元。事实和理由：原告与被告于2018年9月签定《北京市房屋出租委托代理合同》，合同约定原告将北京市朝阳区东坝金隅汇景苑四区四号楼三单元x室委托代理给被告用于出租，租期两年，月租金6500/6700元，房租季付。按照合同约定，被告应于2019年6月20日向原告支付房租19500元，原告直至2019年7月7日仍未收到房租，遂于2019年7月7日前往被告的营业网点询问情况，该营业网点经纪人吉大军告知原告，被告无法继续承租此房屋，并拒绝支付合同中约定的200%房租违约金及逾期未支付的房屋租金、欠缴水费。此外，被告于2018年12月20日向原告支付房租时扣除空调费用人民币1000元，现该房屋内并无空调。综上，被告的行为违反了双方的合同约定，严重侵害了原告的合法权益，现原告依法起诉至人民法院，请求人民法院依法判决，以维护原告的合法权益。被告辩称，我们在收房的时候就发现了原告出租的房屋有隔断，房本实际是三居室，被改成了四居室。在国家没有下文件的时候，我们可以对外出租，但是在租赁期间，国家下发文件说不能有隔断。这期间我们也找原告协商过。因为隔断的事情，这个房屋经常被举报。被告给原告的租金是四居室的价格。我们同意给原告水费665元，也同意给购买空调的费用1000元，以及2019年7月1日至2019年7月7日期间的租金。但是，不同意支付原告违约金。双方之间的合同已经于2019年6月30日协商解除了，是原告在7天之后过来收房，被告在2019年7月7日给原告交的钥匙。如果法院认为被告存在违约行为，请法院依法调整违约金。本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。双方当事人没有争议的事实有：2014年8月27日，原告作为买受人与北京金隅嘉业房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》，原告购买位于北京市朝阳区东坝单店二类居住、小学用地项目（地块3）2#住宅楼（自住型商品房）16层3单元-x房屋。该房屋已交付，但尚未办理权属登记。2018年9月20日，原告与被告签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定：“第一条：房屋基本情况。房屋坐落于北京市朝阳区东坝金隅汇景苑四区4号楼3单元x室。第二条：房屋租赁用途。租赁用途：居住用房，办公用房，如为居住用房的，居住人数按国家标准执行。第三条：针对出租代理权限及期限。（一）乙方出租代理权限为：代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；代甲方向承租人收取租金；监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务；代甲方协调与房屋及室内承租人增置、维修、维护、日常延伸服务；甲方办理与房屋租赁有关安全备案、登记手续后可暂存于乙方。（二）出租代理期自2018年10月1日至2020年10月1日，共计2年，出租代理期限可延长1月。（三）2018年10月1日至2018年10月30日为免租期，共1月。（四）甲方应于2018年10月1日前将房屋交付给乙方。第四条：租金。（一）月租金标准：6500/6700元/月，支付方式季付，乙方租金支付具体时间、金额为：2018年9月20日支付2月房租13000元，2018年12月20日支付3月房租19500元，2019年3月20日支付3月房屋19500元，2019年6月20日支付3月房租19500元，2019年9月20日支付3月房租201000元……。第六条：其他费用。出租委托代理期限内，乙方承担与房屋有关的下列费用（1、水费，2、电费，……）第九条：合同的解除。（一）经甲乙双方协商一致，可以终止本合同。（二）出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达七日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的。3、不承担约定的维修义务和责任，导致乙方客户无法正常居住的。无安全登记致使乙方无法出租房屋的。4、甲方隐瞒房屋重大瑕疵，或房屋存在交验时无法发现的重大隐患，影响乙方对外出租或承租人居住的。5、因权属纠纷问题影响乙方对外出租或承租人居住的。6、因甲方或其亲属的行为，影响乙方对外出租或承租人居住的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按约定划付租金达七日以上的。2、擅自改变房屋用途，存在安全隐患的。3、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。4、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。5、利用房屋从事违法活动、损害公共安全利益或者妨碍他人正常工作、生活协调无果的。6、放任承租方的上述行为的。第十二条：违约责任。（一）出租代理期内甲方或乙方须提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金。（二）甲方有第九条第三款情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金及增置费。（三）乙方有第九条第四款情形之一的，应按月租金200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。”合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告向原告支付房屋租金至2019年6月30日。被告将涉案房屋转租他人。被告于2018年12月20日向原告支付租金18500元，双方一致确认被告扣除1000元租金用于给涉案房屋购置空调。原告称其于2019年7月7日收房时未见该空调，被告同意给付原告购置空调的费用1000元；同时，双方均确认原告将涉案房屋交付被告时房屋内有隔断，在合同履行过程中涉案房屋因隔断问题被举报，后被告将隔断拆除，并将租户清退，被告未在2019年6月20日支付原告下一期租金。2019年7月7日，被告向原告交付房屋。被告同意支付原告2019年7月1日至2019年7月7日期间的租金。2019年7月21日，原告交付涉案房屋的水费665元，被告同意支付原告。另查，原告称其于2019年7月下旬将涉案房屋出租给他人。双方当事人有争议的事实有：双方对于被告行为是否构成违约存在争议。原告称被告迟延支付租金构成违约，要求被告支付2个月的租金作为违约金，被告对此不予认可。原告称房屋租赁期间，原告接到派出所电话要求整改隔断，原告随即与被告工作人员联系，但未得到回复。原告在2019年6月20日未收到房租，因居住地较远，于2019年7月7日前往被告办公场所询问，被告员工告知原告隔断已经拆除，租户已经搬离，原告当天收回房屋，当日双方未就违约金与租金协商一致。被告称在2019年6月20日之前给原告打过电话协商，原告要求跟家人商量，但未回复，原告在6月底就可以收房，但是原告于2019年7月7日才过来收房，并主张原告出租的房屋不符合约定，原告房屋内的隔断是木板并非实墙。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。《北京市房屋出租委托代理合同》约定了原告向被告交付房屋义务，以及被告向原告支付租金的义务，双方之间存在房屋租赁合同关系。本案中，被告于2019年7月7日将房屋交付原告，据此，本院认定双方之间的《北京市房屋出租委托代理合同》于2019年7月7日解除。根据审理查明的情况，被告同意支付原告水费、购置空调的费用以及2019年7月1日至2019年7月7日的租金，本院不持异议。本案争议的焦点为被告行为是否构成违约，如构成违约，则违约金数额如何确定。根据双方签订的《北京市房屋出租委托代理合同》约定，出租代理期内甲方或乙方须提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金；乙方有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。根据审理查明的情况，可以认定系被告因涉案房屋隔断问题表示不再继续履行租赁合同。然而，被告未提交证据证明被告已提前30日通知原告，亦未提交证据证明双方就迟延支付租金达成一致。关于被告主张原告出租房屋有隔断，交付房屋不符合合同约定的意见，本院认为被告在承租涉案房屋时知晓隔断情况，仍然承租涉案房屋，即表明被告对涉案房屋出租时的现状予以认可。被告以此为由，主张其享有单方解除权的意见，本院不予采纳。因此，本院认定被告行为构成违约，应承担违约责任。我国合同法约定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，原告未提交证据证明其损失情况，但根据原告收回房屋以及原告再次将房屋出租的事实，本院认为原告存在相应的损失。结合原告收回房屋以及原告再次出租房屋的时间，本院认为原告主张的违约金过高，本院根据实际损失情况对此予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告王涵与被告北京联邦易居房地产经纪有限公司于二○一八年九月二十日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于二○一九年七月七日解除；二、被告北京联邦易居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告王涵水费六百六十五元、购置空调费用一千元，合计一千六百六十五元；三、被告北京联邦易居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告王涵二○一九年七月一日至二○一九年七月七日期间的租金一千四百六十七元七角四分；四、被告北京联邦易居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告王涵违约金四千元；五、驳回原告王涵的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费102元，由原告王涵负担12元（已交纳），由被告北京联邦易居房地产经纪有限公司负担90元（原告王涵已预交，被告北京联邦易居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告王涵）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  张帅宾二〇一九年十一月六日书记员  毕晓宇书记员  高艺林-2--1-