云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初3258号原告:昆明尊园房地产经纪有限公司法定代表人:李云波，总经理。住所地:昆明市西山区日新路中段广福城A11-3幢6b号。委托代理人：崔美月、倪炳超，系公司员工，特别授权代理。被告:武丹，女，汉族，1978年10月30日生,身份证住址：云南省昆明市官渡区。委托代理人：邓芝旭，男，汉族，1970年11月12生，系被告丈夫，一般授权代理。第三人：陈海龙，女，汉族，1982年5月4日出生,身份证住址：云南省德宏傣族景颇族自治州芒市芒市经济开发区。原告昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称尊园公司）诉被告武丹、第三人陈海龙居间合同纠纷一案，本院于2019年3月20日受理后，于2019年5月7日、2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告尊园公司委托代理人崔美月到庭参加诉讼，被告武丹的委托代理人邓芝旭到庭参加因素，第三人陈海龙经本院依法传唤，未到庭参加应诉，本院依法缺席胜利，本案现已审理终结。原告尊园公司诉称：2018年3月15日，经原告居间撮合，被告武丹（出售方、甲方）、第三人陈海龙（购买方、乙方）与原告（经纪方、丙方）三方签订了《房屋买卖暨居间合同》（NO:0056772）（见证据一）约定：甲乙双方通过丙方出售及购买上述房屋，成交价格为184.8万元（第一条）；定金2万元（第三条）；甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）某于丙方签署本合同前已提供之服务,乙方同意向丙方支付佣金人民币29560元，佣金支付时间为2018年4月30日前。若本合同签订后，由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金（第十五条）；合同还对交楼日期、争议解决（管辖）等事项作了具体约定。上述合同签署后，被告以其丈夫不同意为由表示不再向第三人出售渉案房屋（见证据二）,但又将涉案房屋另售给案外人（见证据三）,这一系列行为互相矛盾且对原告构成违约。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”；第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”。原告认为：原告居间撮合促成的《房屋买卖暨居间合同》是各方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，具有法律拘束力，各方均应严格依约履行。该合同包含买方和卖方之间的房屋买卖合同法律关系，亦包含买方和卖方分别与原告之间的居间合同法律关系。根据上述法律规定及上述合同的约定，原告已经促成了被告及第三人之间房屋买卖合同的成立，原告已经取得依约收取全部佣金29560元的权利。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”但前述合同因被告违约导致未能顺利履行，故被告应向原告支付佣金损失29560元。被告至今未支付的行为，已侵害了原告的合法权益，还应加付相应违约金。综上，为维护原告合法权益，特根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，现诉至法院请求：1、被告立即向原告支付人民币29560元；2、被告立即向原告支付违约金（以29560元为基数，从2018年5月1曰起按日千分之一计算至款项实际付清之日止，暂计至起诉之日为3600元（暂计至起诉之日总计为33160元）；3、被告承担本案全部诉讼费用。被告武丹答辩状称：原告的起诉理由不成立，理由如下：原告业务员于2018年3月15日，电话联系我，有买家（第三人）已经看过我的房子，比较喜欢，想双方见面认识一下。电话中，我告诉业务员，如果买家见面的目的是要当面砍价格，那就不见面了。尊园业务员回复，买家认可价格，想见见房东。对于自己的房子有感情，也希望找到合适的人家，同时理解买方人见房东意愿，同意下班后双方见个面。当天晚上18点左右按约定的地点（尊园门市），三方首次见面，买方就房子的价格进行谈价，我再次向中介表述了自己的态度：价格不谈，只是见面。尊园各种说辞，鉴于买方夫妻在场，出于礼貌不便于起身离开。后在尊园（业务员、其他业务员及门店经理）的各种诱劝和(说：买方夫妻两都来了，大家都在，就把协议签了……)主导下，签订了《合同》。按约定，买方当时支付给卖方2万元定金。尊园拿出一张2万的收条让我签字，并交给了买方，而后，尊园让买方把2万元定金转至他们的账户，当时我与买房人(第三人)也因此问过尊园，他们的答复是：我们都是这样操作的，定金必须放在我们尊园……。当时我并未深究，从始至终，我都是本着诚实守信的原则，也认为尊园也能本着相同原则办事。但事实上，签订合同时，“定金托管”我有提出过疑问，尊园的答复：“姐，定金还是你的，如果你不放心，你也可以拿走，这都没关系”。等支付定金的时候，尊园改变态度，强调只有这一种操作方式，定金必须放在他们那里。在《房屋买卖暨居间合同》上，买卖双方，都是毫无经验的非业内人士，对于合同本身，正常人只能了解和关注到买卖双方谈好的价格，支付的时间，支付的比列，中介费谁来支付等具体问题，而尊园有义务向买卖双方如实报告订立合同的有关事项和其他有关信息。而中介故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，未履行告知义务，比如说“居间合同”的意思及包含的责任及义务。而该份《房屋买卖暨居间合同》只有本人一人签字，请审判长根据相关法律条款认定合同的有效性。同时，尊园作为多年房屋中介机构，处理类似情况应非常有经验，夫妻一方名下房产进行买卖，应夫妻共同签字认可，尊园理因有预见性，并非催促一方签订合约，如能恪守职业操守，必能避免此次纠纷。而事实上，此次纠纷的制造者，正是尊园地产。请审判长考虑尊园的服务动机。2、由于我私自签订了《房屋买卖暨居间合同》，丈夫不同意卖房，我第一时间积极主动的联系了尊园和买家，告知了情况。后来买家同意放弃购买。在尊园电话联系双方后，按约定时间在中介门市办理合约解除手续。电话联系中，我告诉尊园，让他们通知买方带着合同一起过来见面，同时尊园也把我们签订的合同带来。尊园答应了。三方第二次见面，尊园退还了买方的2万元定金，买方退还了我的2万元收条，我拿出我自留的那份合约，请买方和尊园拿出他们的合约。买方说，她没带。我问她：尊园没通知你吗？她回答说：没有！我问尊园要他们的那份合同，他们以在总部为由推脱了。事已至此，请他们在我那份合同上面签字确认合同终止，但尊园以协商处理完毕，定金都退了，签不签都一样为由拒绝，其他什么都没说，更没有就居间费提出任何要求。看着尊园如此大的态度转变（由第一次来的热情无比到第二次来的简单几个字几句话），我心想着，估计是没做成这单生意，态度变得如此冷漠。事中、事后，尊园从未就此事联系过我，也再也没有尊园的任何一位销售人员就这套房子的买卖联系过我尊园是有律师顾问团队的组织，对合同中的重要条款及事项，从未向买卖双方做过解释与说明。在网络信息如此发达的时代，有多少信息不是公开化的？我的卖房信息，在好几个网站都有公布，尊园地产也是通过网络上我留下的联系方式联系到我，在这种情况下，我怎么可能答应尊园，只能委托他一家卖房？如果当时能告知实情，肯定能避免现在的纠纷。而尊园故意隐瞒居间合同的重要条款，故意造成我违约的假象，意图从中获利，损害我的利益。尊园以买卖双方对房屋中介市场交易的无知，恶意隐瞒买卖双方，侵犯买卖双方的合法权益。中介违背了诚实守信的原则，未履行忠实的义务。3、根据“《合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”就该条法律条文的规定，要促成合同成立，而买卖双方签订的《房屋买卖暨居间合同》，属于买卖双方协商一致后，达成买卖的过程协议，并未签订房屋买卖的正式合同。4、该《房屋买卖暨居间合同》为无效合同。该房屋虽是答辩人婚前购买，但首付房款由夫妻共同出资，且婚后共同还贷，属于夫妻共同财产，尊园诱导签订《房屋买卖暨居间合同》时并未要求夫妻共同签字，我当时就房屋的情况向大家说明，买方当时就此提出过疑问，尊园为促成合同的签订，告知我们双方，说可以不用夫妻共同签字。事后，为此，我丈夫就我私自签订合同非常生气，不同意卖房。夫妻共同财产，应夫妻双方共同签字，(之前每天能接到无数的尊园销售人员的电话)。原告提出的“《中华人民共和国合同法》第八条规定：‘依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护，此合同并非买卖任何一方擅自变更解除，而是经尊园主导，三方共同商议的结果，不存在违约。原告作为媒介服务行业，应该具备起码的职业素养，履行自己的责任与义务，为买卖双方规避风险，创造良好的交易环境。而事实并非如此，尊园把交易中的关键点、矛盾点全部刻意隐藏，不但没能规避风险，反而制造矛盾意图从中获利，这算什么服务？综上所诉，原告起诉事实不成立，本人请求法院驳回原告诉讼请求”。第三人陈海龙未到庭答辩也为提交答辩状。在审理过程中，原告尊园公司针对其诉讼请求及诉讼主张向法庭提交下列证据：一、《房屋买卖暨居间合同》一份，欲证明原告于2018年3月15日促成了被告与第三人之间房屋买卖合同的成立。基于原告已提供服务，取得收取佣金29560元的权利，后该合同因被告违约未能顺利履行，被告应向原告连带支付佣金损失29560元；二、短信截图，欲证明被告向原告工作人员表示不再向第三人出售涉案房产；三、房屋信息查询摘抄表，证明被告签署合同时系涉案反诬所有权人，2018年8月21日被告已将涉案房屋另售案外人叶国亮。被告武丹对原告对提交的证据1、2真实性无异议，证明内容不予认可，对证据3真实性无异议。被告为证明其答辩主张，向本院提交如下证据：1、收据复印件一份，证明三方同意解除合同。原告对被告提交的证据三性认可，但认为不能证明涉案合同已经三方协商解除，且该证据能够证明签署涉案合同时第三人已经一月向被告支付定金2万元。第三人陈海龙未到庭进行质证，也为提交证据。本院对原、被告提交的证据的真实性予以确认。综上所述，本院确认本案法律事实如下：被告武丹经登记为昆明市世纪城望春苑6幢3单元11F号房屋所有权人。2018年4月27日，经原告居间撮合，被告陈海龙（购买方、乙方）、被告武丹（出售方、甲方）与原告（经纪方、丙方）三方签订了《房屋买卖暨居间合同》合同约定：甲乙双方通过委托丙方出售及购买上述房屋，成交价格184.8万元，定金2万元。甲乙双方确认，甲乙双方委托居间方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务。现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬，基于丙方已促成双方签署本合同，买方同意支付居间方佣金29560元，支付时间为2018年4月30日前。若本合同签订后，买卖双方协商解除合同的（或者不能确定违约方时解除），甲乙方按协商确定的方式补偿丙方（或者买卖双方按上列佣金总额标准共同补偿丙方佣金损失）；由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向居间方支付佣金损失。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金（第十五条），合同还对交楼日期、争议解决（管辖）等事项作了具体的约定。后无法继续履行合同。现原告诉至法院主张上述诉讼请求。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四百二十四条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。本案原告尊园公司与被告武丹及第三人陈海龙签订的《房屋买卖暨居间合同》依法成立，受法律保护，对各方当事人具有法律约束力，当事人有按照协议约定全面履行的义务。本案中原、被告所签订的合同包含两个合同关系，即被告武丹与第三人陈海龙之间的买卖合同以及买卖双方与原告尊园地产公司之间的居间合同。原告尊园地产公司作为居间人，虽然为买卖双方提供了订立买卖合同的中介服务，并促成双方签订了房屋买卖合同，但所签订的房屋买卖合同仅是一种预向性的合同，并非是二手房的正式房屋买卖合同，故作为专业从事房地产中介服务的居间机构，原告的职责不止于仅促成双方签订预向性的房屋买卖合同，而且还应该促成双方签订正式的二手房买卖合同，以促使双方实现合同目的。本案中，原告未并对本案涉案房屋所有权人及共有人是否有出售房屋的真实意思表示进行核查。原告应对合同是否能顺利履行作出预判，而不是草率促成三方签订合同，收取居间服务费。《中华人民共和国合同法》：“第四百二十七条规定：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。本案中，原告没有证据证明其已经完全履行了居间义务，也未实际促成二手房买卖合同，故本院对原告的诉讼请求不予支持据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条、第四百二十七条《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费629元由原告昆明尊园房地产经纪有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的二年申请执行期限内向本院申请强制执行。审 判 长  罗 诚人民陪审员  高琼芬人民陪审员  王存信二〇一九年十一月二十九日书 记 员  马楚然