江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终4465号上诉人（原审被告）：宿迁美银房地产开发有限公司，住所地江苏省宿迁市金沙江路金外滩国际花园A-1、A-2门面房。法定代表人：张定华，该公司经理。委托诉讼代理人：赵克利，宿城区求实法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：孙雪，女，1987年1月26日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。上诉人宿迁美银房地产开发有限公司（以下简称美银公司）因与被上诉人孙雪商品房销售合同纠纷一案，不服宿迁市宿豫区人民法院（2019）苏1311民初413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，并于2019年10月30日组织双方当事人公开进行听证。上诉人美银公司的委托诉讼代理人赵克利，被上诉人孙雪参加了听证。本案现已审理终结。美银公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审；本案一、二审诉讼费用由孙雪负担。事实和理由：1.双方签订的《协议书》第2条约定“乙方承诺在接到甲方交房通知书（达到装修条件：除部分绿化及综合验收报告外，达到基本入住条件大约在2014年8月底）30日内向甲方缴清上述所欠款项。”美银公司正是基于双方达成的上述变更交房时间约定的情况下才向孙雪出借购房首付款150000元。又根据双方《商品房买卖合同》附件补充协议第五条约定“在本《合同》约定的交房时间到达时，如买受人房款没有交清（包括按揭贷款没有到账）以及不按时还贷或不交清上述税、费、基金等所有费用的，出卖人有权拒绝交付房屋，并不承担违约责任”，因孙雪没有缴清购房款，美银公司有权拒绝交房且不承担违约责任。2.因孙雪未能按时偿还银行按揭贷款，江苏银行宿豫支行起诉孙雪和美银公司索要贷款，一审法院已作出（2019）苏1311民初1807号民事判决，判决美银公司对孙雪偿还银行贷款的债务承担连带清偿责任。同样依据《商品房买卖合同》附件补充协议第五条，美银公司有权拒绝交付房屋并不承担违约责任。3.《工程竣工验收备案表》仅是书面材料，案涉房屋是否具备交付条件要以房屋的客观现状为准。案涉房屋已达到交付条件，办理入住的业主约95%以上，美银公司电话通知孙雪办理交房手续，但其以无《工程竣工验收备案表》为由拒不办理交房手续。4.案涉《商品房买卖合同》系美银公司主管部门制定的格式合同，约定的违约金计算标准高于中国人民银行同期同类存款利率标准，一审法院以该格式合同约定的日万分之三的标准计算逾期交房违约金，权利失衡，有失公平。孙雪辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，驳回上诉，维持原判。孙雪向一审法院起诉请求：1.美银公司向孙雪支付逾期交房违约金209977.97元（暂计算至2019年1月15日，此后按约定计算至实际交房之日）；2.本案诉讼费用、保全费用由美银公司负担。一审法院查明事实：2013年10月16日，孙雪与美银公司签订《商品房买卖合同》，孙雪购买美银公司开发的尚东壹号第1幢第3单元7层第708号房，房屋总价款为569046元。合同第八条约定美银公司应当在2015年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备以下条件，并符合本合同约定的商品房交房买受人使用：住宅项目应符合《宿迁市住宅项目交房使用管理办法》的规定，并取得住宅项目交房使用通知书。合同第九条约定如逾期超过30日后，孙雪要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，美银公司按日向孙雪交付已交付房价款万分之三的违约金。孙雪就涉案房屋应交付首付款171046元，孙雪已交付21046元，余款150000元与美银公司约定采取零首付方式支付，剩余房款孙雪以按揭贷款方式向美银公司支付。2013年10月16日，孙雪与美银公司签订《协议书》，约定孙雪购买涉案房屋，其应支付首付款171046元，已支付21046元，余款150000元由美银公司先行垫付。协议约定：“……2.乙方（孙雪）承诺在接到甲方（美银公司）交房通知书（达到装修条件：除部分绿化及综合验收报告外，达到基本入住条件大约在2014年8月底）30日内向甲方缴清上述所欠款项……4.乙方对甲方垫付的以上款项应按本协议第2条规定归还甲方，如逾期归还，则乙方应以年息10%的标准向甲方承担垫付期间的利息及逾期还款期间的利息。同时以每天万分之四的标准向甲方支付逾期还款的违约金……”一审法院另查明：涉案房屋所属项目备案时间为2018年11月30日。至一审法庭辩论终结前，美银公司未向孙雪交付案涉房屋。一审法院认为：依法成立的合同应受法律保护。本案商品房买卖合同依法成立，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。美银公司未在合同约定的期间交付涉案房屋，根据按照双方合同约定，美银公司应按合同约定向孙雪承担逾期交房违约责任，故美银公司应自2015年8月31日起按日万分之三给付孙雪逾期交房违约金。孙雪主张违约金计算至实际交房之日止，一审法院认为，涉案房屋已验收合格，并于2018年11月30日备案，故对于逾期交房违约金应当计算至2018年11月30日止。孙雪主张按房屋总价款569046元为基数计算违约金，一审法院认为，孙雪尚余150000元房款未支付，按照合同约定逾期交房违约金是按已付房款的万分之三每日计算，故对孙雪该主张一审法院不予支持，本案逾期交房违约金应当以已交付的房款419046元计算。美银公司辩称涉案房屋已于2017年11月11日通知孙雪交房，但未提供证据证实，一审法院不予支持。美银公司辩称借款协议中已重新约定了交房时间和交付条件，一审法院认为，上述协议第二条约定的“达到装修条件：除部分绿化及综合验收报告外，达到基本入住条件大约在2014年8月底”内容，约定符合基本入住时间，并没有重新约定交房时间和交房条件，故对美银公司该辩解意见不予采信。孙雪主张涉案逾期交房违约金与孙雪欠美银公司的借款本金相抵扣，美银公司对此不认可，且双方对于抵扣的借款本息数额未达成一致意见，故对于孙雪该主张，不予支持。因此，本案逾期交房违约金应当以419046元为基数，自2015年8月31日起按日万分之三计算至2018年11月30日止，共计149347.99元（419046元×1188天×0.0003元/天）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、美银公司于判决生效后十日内给付孙雪逾期交房违约金149347.99元；二、驳回孙雪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元，减半收取2225元，由美银公司负担。双方当事人对一审法院审理查明的事实部分均无异议，本院依法予以确认。二审另查明：孙雪、闫双雷为购买案涉房屋向江苏银行股份有限公司宿迁宿豫支行（以下简称江苏银行宿豫支行）借款397000元，美银公司对该按揭贷款提供阶段性连带责任担保。孙雪、闫双雷归还上述银行按揭贷款过程中，自2018年9月5日起未能按约归还。因孙雪、闫双雷未能按约偿还借款，江苏银行宿豫支行于2019年3月18日诉至一审法院。一审法院于2019年5月6日作出（2019）苏1311民初1807号民事判决，判决：一、孙雪和闫双雷于判决发生法律效力之日起三日内归还江苏银行宿豫支行借款本金302426.07元和利息、罚息和复利，并承担律师费10000元；二、美银公司对上述债务承担连带清偿责任；三、美银公司承担保证责任后，有权向孙雪和闫双雷追偿。该民事判决书已于2019年6月1日生效。经双方当事人确认，本院归纳本案二审争议焦点为：1.美银公司是否应向孙雪支付逾期交房违约金；2.如美银公司应当支付，则逾期交房违约金计算标准是否过高，是否应予以调整。本院认为：关于第1个争议焦点。本院认为，美银公司应向孙雪支付逾期交房违约金。理由为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，依照双方《商品房买卖合同》约定，美银公司应当在2015年8月30日前将符合合同约定交房条件的房屋交付孙雪，但其并未在合同约定的期限内按时向孙雪交付房屋，故美银公司应当依约承担相应的逾期交房违约责任。美银公司辩称根据双方签订的《协议书》第2条和《商品房买卖合同》附件补充协议第五条，孙雪未按约缴清首付款150000元，美银公司有权拒绝交付房屋，且不承担违约责任。本院认为，根据双方签订的《协议书》第2条，孙雪应当在接到美银公司《交房通知书》之日起30日内缴清150000元首付款。而根据本案已查明的案件事实，孙雪直到2018年12月13日才收到美银公司发出的《交房通知书》，此时已经远远超出了案涉《商品房买卖合同》约定的交房时间。故美银公司系因为其自身的逾期交房才导致孙雪向其履行支付首付款的义务的日期推后，则美银公司不能以孙雪未缴清首付款为由而拒付已经发生的逾期交房违约金。另外，一审判决确定本案逾期交房违约金的计算截止日期为美银公司取得《工程竣工验收备案表》之日即2018年11月30日，此时美银公司尚未通知孙雪交房，故孙雪缴清150000元首付款的条件尚未成就。因此，美银公司以孙雪未缴清150000元首付款为由主张其不承担逾期交房违约金，与上述合同约定相悖，无事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。美银公司辩称因孙雪未能及时清偿银行按揭贷款，导致江苏银行宿豫分行诉至法院，根据《商品房买卖合同》附件补充协议第五条约定，美银公司有权拒绝交付房屋且不承担违约责任。本院认为，案涉《商品房买卖合同》附件补充协议第五条约定，如买受人房款没有交清（包括按揭贷款没有到账）以及不按时还贷或不交清上述税费基金等所有费用的，出卖人有权拒绝交付房屋，并不承担违约责任。孙雪自2018年9月5日起未能按时归还银行按揭贷款。本院认为，根据上述约定，孙雪无权主张2018年9月5日之后的逾期交房违约金。基于此，孙雪在二审中自愿放弃2018年9月5日之后的逾期交房违约金，美银公司对于孙雪自愿放弃上述部分诉讼请求并无异议，故本院依法予以准许，因此，本案逾期交房违约金应当计算至2018年9月5日止，一审判决应当予以变更。关于第2个争议焦点。本院认为，案涉《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金按照已付购房款每日万分之三计算，该标准并不过高，不应予以调整。理由为：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，美银公司主张双方约定的违约金过高，请求予以调整，但案涉《商品房买卖合同》系美银公司制作提供，合同中关于逾期交房违约金的约定也是双方当事人真实意思表示，且约定的违约金标准并不高于本地区范围内同类违约金计算标准，美银公司亦未能举证证明该违约金过分高于实际损失，故对美银公司要求调低违约金的请求，本院不予支持。因此，本案逾期交房违约金应当以419046元为基数，自2015年8月31日起按日万分之三计算至2018年9月5日止，共计138410.89元（419046元×1101天×0.0003元/天）。综上，美银公司的上诉请求不能成立，应予驳回。但因孙雪二审中自愿放弃部分诉讼请求，美银公司对此表示同意，本院依法予以准许，故一审判决内容应当作出相应变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十八条规定，判决如下：一、维持江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2019）苏1311民初413号民事判决第二项；二、变更江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2019）苏1311民初413号民事判决第一项为：宿迁美银房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付孙雪逾期交房违约金138410.89元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4450元，减半收取2225元，二审案件受理费4450元，合计6675元，由上诉人宿迁美银房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 张 熠审 判 员 刘路路二〇一九年十一月十四日法官助理 刘爱萍书 记 员 刘 倩附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十八条在第二审程序中，原审原告申请撤回起诉，经其他当事人同意，且不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的，人民法院可以准许。准许撤诉的，应当一并裁定撤销一审裁判。原审原告在第二审程序中撤回起诉后，重复起诉的，人民法院不予受理。