北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初13799号原告：俞勤，女，1970年2月11日出生，汉族，上海市静安区第一中心小学员工，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：叶亚军，上海法线律师事务所律师。被告：宋亚林，女，1987年2月6日出生，汉族，北京嘉城信合科技服务有限公司员工，住河北省廊坊市。委托诉讼代理人：姜永松，北京市雄志律师事务所律师。原告俞勤诉被告宋亚林返还原物纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告俞勤及其委托诉讼代理人叶亚军，被告宋亚林及其委托诉讼代理人姜永松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告俞勤向本院提出诉讼请求：1、被告将位于北京市东城区建国门×××号房屋腾空返还给原告；2、被告向原告支付占用房屋使用费实际金额计算至判决生效之日（按照每月2万元计算，自2013年10月24日暂计至2019年6月25日有68个月共136万元）；3、被告承担本案案件受理费。事实与理由如下：2008年，原告购买了位于北京市东城区建国门×××号房屋，并于2010年5月30日取得了房屋所有权证（所有权证号：X京房权证东字第×××号），该房屋登记在原告名下。因原告一直居住在上海，该房屋一直处于空置状态。2013年10月左右，原告突然收到一条陌生人短信，自称宋亚林，希望原告跟该房屋所在物业公司联络，协调被告居住在该房屋的水、电、煤问题。这时，原告才知道被告居住在原告的房屋里。因原告根本不认识被告，原告当即表示让其搬走，电话质问她是如何进入原告房屋，并表示她无权居住原告的房屋，但是被告拒绝搬离。原告为了让被告搬离，也曾对其非法占有的原告房屋断水断电，但是被告自备纯净水与发电机，一直不愿意搬离。无奈，原告也跟物业公司交涉多次，希望物业公司出面解决，但是一直未果。最后原告不得已只能从上海赶到北京，发现房门已被换锁。2015年冬季，原告再次从上海赶到北京，被告当时正好在房里，但被告拒绝开门，只留一道门缝与原告交流，原告透过门缝发现，房屋确实有人居住，而且房屋内有许多宠物狗。原告隔着门缝告知被告尽快搬离，但是被告拒绝。原告通过买卖的方式拥有上述房屋的所有权，现被告拒不搬离，侵占原告合法财产且持续6年以上，已严重侵犯原告的财产权。根据《民法通则》及《侵权责任法》相关规定，被告应当腾退侵占的房屋，并向原告支付占用费，占用费按照占用发生时的市场租赁价格计算。故原告诉至法院，诉如所请。被告宋亚林辩称：不同意原告诉讼请求。被告是基于原告与案外人郭某某房屋买卖关系，并根据郭某某的指示代为管理房屋，并非无理由侵占房屋。被告代为管理涉案房屋是因为郭某某支付给原告的购房款250万元中有被告的47万元。该房屋不仅由被告代为管理使用，在本案发生后，郭某某的借款人张某得知本案情况，也参与管理涉案房屋。原告与被告并没有就房屋的使用达成类似租赁合同的协议，原告向被告索要房屋使用费没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2010年5月30日，位于北京市东城区建国门×××号房屋登记在原告俞勤名下。2012年6月25日，原告与案外人陈某（原告之配偶）在上海市东方公证处办理委托公证，内容为委托人俞勤、陈某因故无法亲自办理出售登记在俞勤一人名下的位于北京市东城区建国门×××室房地产的相关事宜，委托黄某某为代理人，就上述房地产代表委托人办理包括代为签订定金协议、代为签订、修改、解除房地产买卖合同等委托事项，委托期限自2012年6月25日至2012年8月24日止。2013年10月8日，案外人郭某某以占有物返还纠纷为由将案外人张某诉至本院，要求张某返还涉案房屋，称2012年8月，因郭某某与张某有业务合作及经济往来，张某搬进涉案房屋。本院经审理认为，原告向法庭提交的证据，不足以证实郭某某与俞勤之间存在房屋买卖合同关系，故驳回郭某某的诉讼请求。郭某某不服一审判决，提起上诉，因郭某某经二审法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，被二审法院裁定按郭某某撤回上诉处理，双方当事人均按原审法院判决执行。庭审中，原告称2008年购买涉案房屋，2010年5月取得产权，购买房屋后没有实际居住，2011年将涉案房屋出售给郭某某，郭某某支付了250万元后，就没有再支付后续款项，原告未将涉案房屋交付郭某某，鉴于时间较长，合同基本已经解除。被告称，涉案房屋原由张某占有，后张某不便于管理房屋，就将房屋交由被告管理，整个事情郭某某是全部知情的，被告处有涉案房屋门卡、水电卡、业主卡，并非抢占涉案房屋。被告提交了2013年7月30日至2015年12月31日的付款通知单及2016年至2018年物业管理费支付发票，证明被告支付了涉案房屋的物业费。被告另提交了《购房协议定金》和《房屋买卖收款条》复印件，称系郭某某给被告的复印件，原件在郭某某手中。原告对付款通知单及物业费支付发票真实性认可，对《购房协议定金》和《房屋买卖收款条》真实性不认可，但认可收到郭某某支付的房款250万元。原告就其与郭某某之间的房屋买卖合同已经解除未向法院提交相应证据。庭审中，被告申请张某出庭作证。张某称，2012年初经人介绍认识郭某某，郭某某购买涉案房屋向张某借款150万元，张某就将钱借给了郭某某，150万元钱是张某从孟某某（音译）处借到，张某就将银行卡给了郭某某，郭某某拿着张某的银行卡将150万元划出，郭某某因两个月后未还款，给张某出具欠条，在欠条上表述还清钱之前让张某一直居住涉案房屋，张某因此占有使用涉案房屋，再后来，郭某某就涉案房屋与张某签订了房屋买卖合同，之后张某就让宋亚林居住房屋至今。郭某某欠张某钱，实际上是欠孟某某钱，孟某某又欠被告宋亚林钱，孟某某说让被告宋亚林占有房屋，后张某同意让宋亚林居住。就该证人证言，原告不予认可，称从来不认识张某，没有与张某打过交道，没有让张某居住过房屋。被告认可证人证言的真实性。本院认为：根据查明事实，本案中，根据原告俞勤自认及案外人郭某某在与张某的占有物返还纠纷一案中的陈述，原告俞勤收到郭某某的部分购房款250万元，原告俞勤与郭某某于2011年就涉案房屋成立房屋买卖合同关系。现原告俞勤主张其与郭某某的房屋买卖合同已经解除，但未提交证据证明，本院不予采信。原告俞勤认为，其虽与郭某某有房屋买卖合同关系，但并未交付涉案房屋。首先，原告俞勤自认2011年收取郭某某支付的250万元购房款，与郭某某成立房屋买卖合同关系。如未交付涉案房屋，自2011年至今八年不对涉案房屋进行管理不合常理。其次，郭某某于2013年以占有物返还为由起诉张某返还房屋。如俞勤未交付涉案房屋，郭某某起诉张某亦不符合常理。再次，被告宋亚林及证人张某的陈述，均显示郭某某将涉案房屋交付他们使用，并非抢占。故本院对原告俞勤所持未交付涉案房屋的意见不予采信。被告宋亚林称，因郭某某支付的250万元购房款中部分款项系从被告宋亚林处拆借，至今未还，根据郭某某及张某的指示，占有使用涉案房屋。现原告俞勤与郭某某的房屋买卖合同关系未解除，亦未退还郭某某交付的购房款，在此情况下，原告俞勤要求被告宋亚林腾退涉案房屋及支付房屋使用费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，判决如下：驳回原告俞勤的诉讼请求。案件受理费17040元，由原告俞勤负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  范欠歌人民陪审员  武银香人民陪审员  范 磊二〇一九年十一月二十一日法官 助理  刘 娅书 记 员  姚 瑶