北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初7384号原告：李正民，男，1959年8月2日出生，汉族，河北省沧州市中汇物资公司退休职工，住北京市石景山区。被告：北京住好家房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇北清路1号院8号楼14层2单元1411-101。法定代表人：吕国平，总经理。委托诉讼代理人：詹广健，男，1986年3月28日出生，满族，北京住好家房地产经纪有限公司业务经理。原告李正民与被告北京住好家房地产经纪有限公司（以下简称住好家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李正民到庭参加诉讼，被告住好家公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李正民向本院提出诉讼请求：1、自2019年7月22日解除房屋租赁委托合同；2、判令被告偿还原告房租2933元（自2019年7月1日至2019年7月22日期间，按月租金4000元计算出日租金），违约金8000元（根据合同约定）；房屋占用使用费9067元（自2019年7月23日起至2019年9月30日止，按4000元每月计算），总计22933元；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：原被告于2018年6月13日就北京市门头沟区×××中街×××号院×××号楼×××单元1603房屋（以下简称1603房屋）签署了《房屋出租委托合同》，合同约定原告委托被告将1603房屋进行出租，租期为36个月，月租金为4000元，在合同期间内被告向原告支付33个月租金，被告未按规定期间支付房屋，逾期7日原告有权收回房屋。2019年7月1日，被告应支付原告12000元房租，但至今原告未收到。原告多次向被告催缴，被告均置之不理。原告曾于2019年7月诉至法院，要求与被告解除租赁合同，并要求被告向原告支付租金和违约金。在该案中，法院依法于2019年7月22日将起诉状副本送达住好家公司，后，由于被告将1603房屋出租给案外人安海坤，且被告与安海坤租赁合同尚未到期，无法将1603号房屋腾空并交付给原告，故原告申请该案撤诉，并得到准许。现，原告已于2019年10月8日与安海坤直接订立房屋租赁合同，约定由安海坤向原告缴纳租金。被告未支付房租给原告造成损失，原告为维护自身权益，故诉至法院，望判如所请。此外合同还约定了每年有一个月的空置期，因合同期限系三年，被告提前扣了原告三个月空置期的租金，但双方的合同仅履行了不到一年，因此被告还应返还原告多扣的两月空置期租金，但我不在本案中主张该损失，另行解决。住好家公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月10日，李正民（甲方）与住好家公司（乙方）签订《房屋出租委托合同》（编号5000123，以下简称123号出租委托合同），内容包括：“甲方将坐落于北京市门头沟区×××园×××-×××-1603房屋（即前述1603房屋）委托乙方对外出租，甲方提供房屋的现有装修及设施情况，由双方在合同附件《物品交接单》中具体说明。甲方全权委托乙方代理房屋出租事项，并代理签署相关合同，乙方在授权范围内签署的合同文件，甲方均认可。委托期限共计36个月，即2018年7月1日起，至2021年6月30日止。合同签订后，甲方同意每年预留出90天不计算租金，作为乙方接洽承租工作期。工作期后，从2018年7月1日开始计算租金，即自委托之日起每年乙方给甲方33个月的房租。房屋每月租金为人民币4000元，房租按季度缴付。具体付款日期为：第一次2018年6月13日4000元整；第二次2018年10月日8000元整；第三次2019年1月1日12000元整；第四次2019年4月1日12000元整；第五次2019年7月1日12000元；第六次2019年10月1日12000元整；第七次2020年1月1日12000元整；第八次2020年4月1日12000元整；第九次2020年7月1日12000元整；第十次2020年10月1日12000元整；第十一次2021年1月1日12000元整；第十二次2021年4月1日12000元整；在合同期内，乙方不得低于此价格付款，为了便于出租，如乙方出资对房屋进行了改善装修或添置设备等情况，甲方允许乙方适当浮动出租价格，多出部分归乙方所有。违约责任：1、委托期内，乙方提前退租的，应赔偿甲方两个月的合同约定的月租金为违约金；2、委托期内，甲方提前收回房屋，无论转租、自用或因自身原因造成本合同不能履行的，甲方应提前壹个月通知乙方，并赔偿乙方两个月的合同约定的月租金为违约金，并赔偿乙方及给乙方代理出租客户造成的经济损失；3、甲方在解除合同当日，应无条件将委托期剩余的房租全部退还对方。合同争议解决办法：下列情形之一可以变更或者解除本合同：双方均不承担违约责任1、甲乙双方协商一致的；2、不可抗力致使本合同不能继续履行的；3、依照政府租赁政策或法规必须变更或终止合同的；4、依照政府房屋拆迁公告规定时间需要拆除房屋的。本合同一式贰份，甲乙双方各执壹份，本合同从签订之日起签字盖章后生效。补充协议条款：甲方允许乙方打通隔断（客厅打直墙）；乙方承租期房屋内发生的一切违法乱纪行为及安全问题均由乙方负责，与甲方无关；乙方未按时支付甲方租金7天，甲方有权收回房屋。注：为避免不当承诺给双方造成损害，请您将双方约定在合同中注明，口头承诺将视为无效。”2018年6月13日，张秀兰（李正民之妻）名下中国工商银行账户收到案外人白某彬给付的4000元，交易摘要为跨行转出；2018年10月3日，张秀兰名下中国工商银行账户收到案外人李某杰给付的8000元，交易摘要为网转；2019年1月8日，张秀兰名下中国工商银行账户收到案外人白某彬给付的12000元，交易摘要为跨行转出；2019年4月13日，张秀兰名下中国工商银行账户收到案外人白某彬给付的4000元，交易摘要为跨行转出；2019年4月14日，张秀兰名下中国工商银行账户收到案外人白某彬给付的8000元，交易摘要为他行汇入。庭审中，李正民自述，住好家公司实际向其支付租金至2019年6月30日。住好家公司不再向其支付租金后，李正民与租户安海坤进行协商，并与安海坤于2019年10月8日直接订立租赁合同。经询问，关于李正民上一次起诉时该案起诉状副本送达住好家公司的时间，李正民认可以该案卷宗材料记载为准。另查，住好家公司逾期未付租金后，李正民曾于2019年7月诉至法院（2019京0109民初6655号，以下简称6655号）要求解除合同并给付租金和违约金，本院受理后于2019年8月23日向住好家公司送达起诉诉状副本及证据副本，该案审理过程中，因租户与住好家公司的租赁合同尚在租赁期内，考虑到诉讼风险，李正民就该案申请撤回起诉，并得到准许。上述事实有《房屋出租委托合同》、北京市房屋租赁合同、银行流水、6655号民事案件卷宗材料等证据以及当事人陈述在案佐证。本院认为，被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。被告住好家公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以变更合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，李正民与住好家公司签订的123号出租委托合同名为出租委托合同，但根据双方在合同中权利义务的约定，实为房屋租赁合同，该合同系双方真实意思表示。关于李正民要求解除房屋租赁合同的请求，双方在123号出租委托合同中明确约定如住好家公司逾期支付租金7日，李正民有权解除合同并收回房屋，本院确认李正民与住好家解除合同的时间为6655号民事案件起诉状副本送达住好家公司之日即2019年8月23日。关于李正民要求住好家公司向其支付2019年7月1日至2019年7月22日期间的租金及2019年7月23日至2019年9月30日期间的占有使用费的诉讼请求，由于双方的租赁合同于2019年8月23日解除，故李正民有权要求住好家公司按照双方约定的租金标准支付2019年7月1日至2019年8月23日期间的租金，李正民主张2019年7月23日至2019年8月23日期间占有使用费实为租金，本院按照租金一并计算，金额经本院核算为7066．67元；由于住好家公司并未在双方解除租赁合同关系之后将房屋交付李正民，故李正民有权要求住好家公司参照租金标准向其支付2019年8月24日至2019年9月30日期间的占有使用费，金额经本院核算为4933．33元。关于违约金，李正民主张根据123号出租委托合同第六条第1款之约定，住好家公司应当向其支持违约金。55号出租委托合同第六条第1款的内容为：“乙方提前退租的，应赔偿甲方两个月的合同约定的月租金为违约金”，通过已查明的事实，住好家公司并未提出提前退租，故并不符合上述合同约定的应当支付违约金的情形，故李正民要求住好家公司给付两个月租金的请求没有事实依据，本院对该部分诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认李正民与北京住好家房地产经纪有限公司签订的《房屋出租委托合同》于2019年8月23日解除；二、北京住好家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内给付李正民租金、房屋占有使用费共计12000元；三、驳回李正民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费187元，由北京住好家房地产经纪有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 周伟男二〇一九年十一月二十八日法官助理 宁 帆法官助理 苏 振书 记 员 孙品一