江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终4219号上诉人（原审原告）：曹春平，男，1988年4月22日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。被上诉人（原审被告）：王绪龙，男，1987年10月16日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。上诉人曹春平因与被上诉人王绪龙房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2019）苏1311民初3317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人曹春平上诉请求：1.撤销一审判决，改判王绪龙返还曹春平租金1820元、押金1000元，并支付违约金16800元；2.本案一、二审诉讼费用由王绪龙承担。事实和理由：双方之间成立房屋租赁合同关系，王绪龙要求曹春平搬离涉案房屋违反双方约定，应承担违约责任，一审法院未按照合同约定的违约金数额判令王绪龙支付违约金有误。曹春平租房是因其新房装修，该房屋装修于2019年9月结束，曹春平签订租房合同期限为2018年12月27日至2019年12月26日，当租房到期后，曹春平正好搬入新房居住。现因王绪龙于2019年5月19日违约要求曹春平搬出，曹春平只能重新租房一年至2020年5月份到期，其需多支出5个月的房租，共计8000元。曹春平与王绪龙之间的租房合同租期为一年，王绪龙仅履行了4个月就违约，给曹春平造成了很多损失和麻烦，既然租房合同中对违约责任已有明确约定，王绪龙违约后就应当支付全部违约金。被上诉人王绪龙二审辩称，因王绪龙与江苏易租房产经纪有限公司（以下简称易租公司）签订的协议已作废，曹春平与易租公司签订的租房协议也应无效，王绪龙不应按照曹春平与易租公司签订的租房协议支付违约金。易租公司倒闭后，王绪龙让曹春平居住到2019年5月，因曹春平欠缴水电费，王绪龙要求其及时缴纳，曹春平提出将水电费从押金中抵扣，王绪龙对此不同意所以才让曹春平搬出房屋。曹春平向一审法院起诉请求：1.判令王绪龙退还曹春平租金2800元、押金1000元；2.判令王绪龙赔偿租房合同违约金16800元；3.判令王绪龙赔偿曹春平搬家费、误工费2000元及租房中介费1500元；4.本案诉讼费用由王绪龙承担。一审法院认定事实：2018年12月21日，王绪龙与易租公司签订《易租网资产委托服务合同》一份，王绪龙（托管方、甲方）将其所有的位于宿豫区尚东一号7-1-203室的房屋托管给易租公司（受托管方、乙方），约定甲方从2018年12月22日起将房屋交付乙方托管，至2021年12月21日收回。其中免租期从2018年12月22日到2019年1月22日。房屋租金每月1500元，付款方式为月付，首次支付日期从2019年1月22日开始，此后顺延每月的22日打款（休息日往后延续到工作日支付）。乙方委托权限包括：①代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽谈、联络事宜；②代甲方与承租人签署与房屋租赁相关的任何协议、合同等文件（包括各类协议性文件）……④代甲方向承租人收取租金等相关费用，并开具相应票据。2018年12月27日，曹春平与易租公司签订《租房协议》一份，将位于宿豫区尚东一号7-1-203室租给曹春平使用，租期12个月，自2018年12月28日开始，至2019年12月28日止。租金为1400元/月，曹春平按6个月付租金，共8400元一次性支付易租公司，剩余租金2018年12月31日前付清。曹春平缴纳1000元押金给易租公司，待租期满后，室内物品无损后予以退还。曹春平有下列情形之一的，易租公司有权收回房屋：1、擅自将房屋转让、转租、转借的。转租需经易租公司同意；2、拖欠房租及居住费用达到15天的；3、利用此套房屋进行违法活动的。同日，曹春平缴纳了押金1000元及半年租金8400元，易租公司向其开具了9400元的收据。2019年5月16日，王绪龙向曹春平发出收房通知，载明：因易租公司拖欠尚东一号7-1-203房屋租金，现房主王绪龙要求租住方曹春平于2019年5月16号起7日内搬离尚东一号7-1-203室。2019年5月20日，王绪龙在收房确认协议上签字，载明：房东王绪龙，今日向租客曹春平收回尚东一号7-1-203所租房屋，租客曹春平已将房屋恢复初始状态，屋内家具家电，房屋结构经房东检查无异议，水、电、燃气租客已结清，房东王绪龙对此没有异议，确认收房、交房。一审法院认为，曹春平与案外人易租公司之间所签订的《租房协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应受法律保护。易租公司作为受托人，在委托人王绪龙的授权范围内与曹春平订立该份协议，且曹春平对易租公司与王绪龙之间的代理关系亦是知情，故该协议直接约束委托人王绪龙和曹春平曹春平。《租赁协议》中对出租方有权收回房屋的情形作了明确约定，王绪龙现仅以易租公司拖欠其租金为由，要求曹春平搬离涉案房屋，违反了双方的约定，应承担相应的违约责任。王绪龙于2019年5月20日已签字确认收回房屋，曹春平自2019年5月20日至2019年6月28日期间并未实际使用该房屋，故该时间段的租金1820元应由王绪龙予以返还。因收房确认协议上载明租客曹春平已将房屋恢复初始状态，屋内家具家电，房屋结构经房东检查无异议，水、电、燃气租客已结清，故对曹春平要求返还1000元押金的请求予以支持。对于曹春平主张的违约金16800元，王绪龙认为过高，请求法院予以调整，结合合同履行情况及曹春平方的实际损失情况等，酌情支持3500元。对于曹春平主张的搬家费、误工费及临时找房中介费，因已在违约金中得到了补偿，故对该请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第三百九十六条、第四百零二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、王绪龙于判决生效后十日内向曹春平返还租金1820元、押金1000元及违约金3500元；二、驳回曹春平的其他诉讼请求。如果王绪龙未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取202元，由曹春平负担177元，由王绪龙负担25元。二审中，双方当事人均未提供新证据。二审查明事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。本案二审中的争议焦点是：一审法院将涉案违约金数额调整为3500元是否适当。本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，王绪龙在曹春平已预付半年房租至2019年6月28日的情况下提前于2019年5月20日收回房屋不符合涉案租房协议的约定，曹春平有权要求王绪龙承担违约责任。涉案租房协议虽约定了违约金数额，但王绪龙提出该金额过高要求调整，因确定违约方支付违约金数额应以守约方所受实际损失为基础，而曹春平由于王绪龙提前收回房屋可能遭受的损失主要包括搬离房屋后至租赁新房期间产生的住宿费用、房屋租金差价损失等。王绪龙于2019年5月16日向曹春平发出收房通知要求其七日内搬离，曹春平也自述其在王绪龙要求搬离次日就租赁了房屋，故曹春平实际上并未支出搬迁过渡期间的住宿费用。同时，即使按照曹春平所述其重新租赁的房屋租金为1600元每月，结合涉案租赁合同的剩余租期，曹春平由此产生的租金差价损失也不足1500元。而曹春平提出其重新租赁房屋时必须签订租期一年的合同所以多支出五个月房租共计8000元及由于重新租赁的房屋距离学校较远导致其接送子女不方便，并不属于因王绪龙提前收回房屋所造成的损失。因此，一审法院根据曹春平因王绪龙违约行为所遭受的实际损失，兼顾合同履行情况、当事人过错程度等因素，将涉案违约金数额调整为3500元并无不当。本院予以维持。综上所述，上诉人曹春平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费404元，由上诉人曹春平负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 吴振环审 判 员 王冬冬二〇一九年十一月二十二日法官助理 孙 笑书 记 员 周小凤