安徽省淮南市潘集区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0406民初2388号 原告：淮南市中博置业有限责任公司，住所地安徽省淮南市潘集田集街道天柱山路西侧101，统一社会信用代码9134040006912372XC。 法定代表人：马维纳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈乃志，淮南市潘集区田集街道法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：李多旭，淮南市中博置业有限责任公司员工。 被告：葛本明，男，1982年10月16日出生，汉族，无固定职业，住安徽省合肥市新站区。 原告淮南市中博置业有限责任公司（以下简称中博公司）诉被告葛本明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中博公司的委托诉讼代理人陈乃志、李多旭，被告葛本明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中博公司诉称：1、解除双方之间的“红旗楼地下商业街”商品房订购协议。2、本案的诉讼费由葛本明承担。事实与理由：2014年1月18日，中博公司和葛本明在中博公司位于潘集区售楼部签订了一份《商品房定购协议》，约定交付定金20万元，葛本明于2014年2月15日前付清贷款的首付款713708元。现葛本明在支付完购房定金其余款项未按期支付，经中博公司催要，至今未付。 葛本明辩称：其不同意解除“红旗楼地下商业街6200商铺”定购协议,具体理由如下:首先,其没有违反“红旗楼地下商业街6200商铺”定购协议中第四条规定。2014年1月18日,其与中博公司签订一份“红旗楼地下商业街6200商铺”定购协议,签订协议时中博公司让其交纳定金购房款20万元,并承诺2014年5月1日交付房屋,协议第四条约定:“乙方与2014年2月15日前付清贷款的首付款或一次性的剩余款项,如因乙方原因逾期,视为自动放弃,…”。其没有于2014年2月15日交纳房屋首付款是由于中博公司不具备售房条件所导致,“逾期原因”是中博公司造成的,是中博公司没有履行协议第四条规定,应当承担逾期的违约责任。其次,没有正式签订商品房买卖合同是由于中博公司一方的原因所导致。2014年1月18日,中博公司与其签订商铺定购协议书时承诺2014年5月1日交房,待房屋交房时中博公司私自又将商铺出租给案外人(李春侠)使用,代收租金,坚持不按约定将商铺交付给其。在多次协商后，中博公司再次承诺返还其三年租金,(64平方米×120元／每平方×36个月=27648元),待签订正式商品房买卖合同时把代收的租金从其应当交纳的总房款中扣除。现中博公司不按约定履行,违反诚实信用原则，故双方迟迟未能签订商品房买卖合同,过错在于中博公司,其应承担违约责任。2014年1月18日签订购房协议,协议上也没有约定签订正式商品房合同的时间,签订购房协议时,由于中博公司未取得售房条件,后来也没有履行取得售房条件的告知义务,导致商品房合同至今未成就,过错一方是中博公司。鉴于购房协议具有预售合同的性质,赋予双方对签订正式商品房合同(就合同条款双方达成一致意见义务)有继续谈判的义务,因此,其不同意解除合同。 中博公司为证明自己的主张，向本院提交了如下证据： 1、中博公司的营业执照，法人身份证明及法人身份证复印件各一份，证明中博公司的基本情况和诉讼主体资格。 葛本明的质证意见是：无异议。 2、中博公司和葛本明于2014年1月18日签订的商品房订购协议一份，证明中博公司和葛本明对商品房价款、付款方式进行了明确约定。 葛本明的质证意见是：无异议。 3、商品房预售许可证一份，证明中博公司销售的房屋符合条件。 葛本明的质证意见是：对真实性无异议，中博公司取得售房时签订协议之后，就是在2014年11月份取得的，约定交款的时候不符合销售条件。 4、淮南市商品房网上备案单两份，证明出售的价格符合政府指导价，是合法的房屋。 葛本明的质证意见是：对真实性无异议。 5、2018年6月20日向葛本明发的律师函一份，证明向葛本明提出签订正式商品房买卖合同的要求，至今没有签订。 葛本明的质证意见是：其收到了。中博公司要求其在3天内签订正式合同是不符合法律规定，应该由双方达成一致意见之后才可以；这个律师函具有要约的性质，其没有承诺，没有达成协议。 葛本明为证明自己的主张，向本院提交了如下证据： 1、葛本明身份证一份，证明葛本明的基本情况和适格的诉讼主体。 中博公司的质证意见是：无异议。 2、2014年1月18日签订的订购协议一份，证明2014年2月5日之前，其向中博公司交付定金20万元；中博公司于2014年2月15日之前不具备售房条件，其无须缴纳房款；没有签订正式合同是由中博公司的原因造成的，中博公司没有取得商品房预售许可证。 中博公司的质证意见是：对真实性无异议。对证明观点有异议。通过订购协议，第八条明确约定，在正式签署商品房买卖合同前该协议都是有效协议。所以中博公司不存在逾期违约责任。现在中博公司已经取得商品房预售许可证。 3、录音资料一份，证明没有签订是由于中博公司的原因导致，中博公司违反当初的承诺，不愿意扣除三年的反租房租；中博公司没有履行向其告知取得售房条件的证明的义务；在2017年4月份前后，双方多次协商未果。 中博公司的质证意见是：李多旭本人认可双方有通话，对内容庭后核实。对证明观点有异议。录音材料中只是商谈房屋签署合同事宜，而且葛本明在2018年7月2日收到律师函，协商未果的原因是葛本明提出无理要求导致。 4、录音资料一份。证明2014年在签订购房协议时，中博公司承诺有三年返租的事实。中博公司和钮二梅的正式商品房买卖合同里面有三年返租租金从购房款中扣除的约定。 中博公司的质证意见是：该证据与本案无关联性。在签订正式合同之后，承诺的福利。但是葛本明没有按期履行交款，该福利是在销售房屋时有时间性和条件性，葛本明不再享有该福利。 5、录音资料一份。证明其订购的6200号商铺，中博公司代租给李春侠，每平方每月是120元，一直租到现在，都是中博公司收租金。李春侠在其订购旁也买的商铺，也享有的三年返租的优惠。 中博公司的质证意见是：对6200号商铺租给李春侠真实性无异议，证明观点有异议。返租是在签订正式合同后才能享有的福利，但葛本明拖延至今5年，已经丧失该项福利，且李春侠已经在约定时间内签署协议并且支付购房款，符合返租的条件，与本案无关联性。 6、证人胡某出庭作证，证明其和葛本明是同学。2017年4月份，其和葛本明一起去地下商业街和中博公司谈签订合同的事。中博公司拿出来购房合同，葛本明看完后觉得不合适提出修改，要求三年返租，公司说，以前返租，现在不返租了，公司不同意修改，双方就没谈成，然后就回家了。没有签订正式合同是因为三年返租和五年维修期的事情。 中博公司的质证意见是：证人的证言是虚假陈述。对三年返租和5年维修导致合同没有签署，没有完整陈述当时的情况；另外证人和被告是同学关系。 根据原、被告双方的举证、质证，经本院审理，本院对原、被告提交证据确认如下： 中博公司所举证据1,系国家有关机关颁发的证件，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。证据2,有双方当事人签字认可，是各方真实意思的表示，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。证据3、4、5，葛本明对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。 葛本明所举证据1,系国家有关机关颁发的证件，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。证据2,有双方当事人签字认可，是各方真实意思的表示，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。证据3、4、5，中博公司对其真实性未提出异议，本院对其真实性予以确认。证据6，证人胡某证明2017年4月份，其和葛本明一起去地下商业街和中博公司谈签订合同的事，因为葛本明要求在合同中增加三年返租和五年维修期的事情，双方发生争议，合同没有签订。中博公司认为证人的证言是虚假陈述，对三年返租和5年维修导致合同没有签署，没有完整陈述当时的情况，提出双方是因为价格问题发生争议，没有签订合同。本院对双方因合同条款问题发生争议，没有签订合同的事实予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年1月18日，中博公司（甲方）与葛本明（乙方）签订一份《“红旗楼地下商业街”商铺定购协议》，协议约定：“甲、乙双方本着公平自愿的原则,就定购“红旗楼地下商业街”商铺达成以下协议:1、乙方向甲方定购“红旗楼地下商业”6200号商铺。该套间铺面积约63.16㎡(最终以政府产权登记部门核准的面积和房号为准)，该套商铺总房款为人民币1617416元,乙方采取贷款付款方式;扣除购房时各项优惠后实付总价为人民币大写:壹佰肆拾贰万柒仟肆佰壹拾陆元整（小写）¥1427416元，实付单价为人民币(小写)¥22600元。2、签订本协议当天,乙方须向甲方缴纳定金人民币伍万元整（¥50000元），并在10天内补足定金人民币贰拾万元整(¥200000.00元),甲方视为乙方认购此套商铺,协议期内甲方不得再将此套商铺另行出售,乙方缴纳的定金不予退还,在签订正式购房合同后,此定金直接转入房款。4、乙方须在2014年2月15日前付清贷款的首付款项或一次性的剩余款项,如因乙方原因逾期,视为自动放弃，甲方有权将乙方所定商铺另行出售,定金不予退还。6、本协议书须由乙方亲自签署。7、本协议一式叁份,甲方贰份乙方壹份,签字盖章之日起生效。8、本协议在签署正式《商品房买卖合同》后自动失效。”协议签订后，葛本明依约向中博公司交付了定金20万元。后因三年返租和价格等合同条款问题发生争议，至今未能签订正式购房合同，葛本明也没有支付剩余房款。2018年6月29日，中博公司的法律顾问安徽里奇律师事务所向葛本明发出律师函主要内容为：“您于2014年1月18日与中博公司签订《“红旗楼地下商业街”商品房定购协议》,约定购买由中博公司开发建设的红旗楼地下商业街6200号商铺。该协议签订后,你缴纳了部分定金,中博公司多次通知你前来签订正式的商品房买卖合同始终未果,为此,本所接受中博公司的委托,现郑重向你致函如下:一、你应尽速前往中博公司指定的办公场所即潘集区长江路与黄山路交口(红旗楼地下商业街办公室)与中博公司签订正式的商品房买卖合同,并支付全额购房款。二、如收到本函之日起三日内仍未按照《“红旗楼地下商业街”商品房定购协议》与中博公司签订正式的商品房买卖合同并支付购房款,我所将按照中博公司的指示,依法提起诉讼,届时你将面临被没收定金的风险。” 另查明，中博公司于2014年11月25日取得案涉商铺的商品房预售许可证。 再查明，2014年5月，红旗楼地下商业街开业后，案涉房屋被中博公司出租给他人营业，房屋租赁费由中博公司收取。 根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：中博公司与葛本明之间的签订的《“红旗楼地下商业街”商铺定购协议》是否应当解除？ 针对本案争议焦点，本院评判如下： 本院认为，中博公司和葛本明签订的《“红旗楼地下商业街”商铺定购协议》系预约合同，是双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，其效力本院予以认定。协议约定“乙方须在2014年2月15日前付清贷款的首付款项或一次性的剩余款项”，因中博公司是在2014年11月25日才取得案涉商铺的商品房预售许可证。葛本明因中博公司没有预售许可证，有权拒绝缴纳剩余房款和签订正式商品房买卖合同。中博公司取得商品房预售许可证后，和葛本明之间因三年返租和价格等合同条款问题发生争议，至今已有五年之久，双方未能签订正式购房合同，葛本明也没有支付剩余房款。双方的合同目的至今无法实现，中博公司要求解除双方签订的《“红旗楼地下商业街”商铺定购协议》，本院予以支持。 对于葛本明提出的其没有于2014年2月15日交纳房屋首付款是由于中博公司不具备售房条件所导致,“逾期原因”是中博公司造成的辩解意见，本院予以采纳。对于葛本明提出的其不同意解除定购协议，双方继续履行协议的辩解意见。经查，双方因三年返租和价格等合同条款问题发生争议，至今已有五年之久，双方未能签订正式购房合同，本院在审理过程中，也多次组织调解，至今双方无法达成一致意见，事实上双方已经无法继续履行定购协。且意识自治和契约自由是民事法律行为的基本原则，任何人均有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利,中博公司因与葛本明就三年返租和价格无法达成一致意见，而拒绝与葛本明签订正式《商品房买卖合同》，是其民事法律行为的意识自治和契约自由，人民法院可以对物、行为予以强制，但是无法对人的意志进行强制，因此，葛本明要求继续履行定购协议存在着事实上的履行不能，更没有法律依据予以支持，故葛本明的该辩解意见，本院不予支持。对于葛本明已交纳的定金20万元，葛本明未向本院提起反诉并主张返还，本院不宜一并处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，判决如下： 解除淮南市中博置业有限责任公司与葛本明于2014年1月18日签订的《“红旗楼地下商业街”商铺定购协议》。 案件受理费80元，由葛本明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  钱 峰 人民陪审员  秦正伟 人民陪审员  孙宝玉 二〇一九年十一月十一日 书 记 员  张 洁 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。