北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初20292号原告：北京雪松丽园农副产品综合市场有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇丽园B区12号楼3号。法定代表人：王艳荣，执行董事。委托诉讼代理人：李光勤，北京光勤律师事务所律师。被告：刘磊，男，1993年7月31日出生，汉族，无业，住河北省廊坊市广阳区。委托诉讼代理人：戴君，北京灿鸿律师事务所律师。原告北京雪松丽园农副产品综合市场有限公司（以下简称：雪松丽园公司）与被告刘磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雪松丽园公司的委托诉讼代理人李光勤、被告刘磊的委托诉讼代理人戴君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雪松丽园公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2017年11月2日签订的《房屋租赁合同》，合同解除之日为2019年8月21日，被告将房屋腾退并交付原告；2.判令被告给付原告至合同解除之日所欠付原告的租金及水费、电费、卫生费、供暖费、物业费（计算至2019年8月21日被告所欠费用为：房屋租金584163元、物业费27688.5元、水费、电费、卫生费66684.5元，供暖费16115元）；3.要求被告给付原告违约金至房租付清之日止（计算至2019年8月21日为607343元）；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月2日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，被告承租原告位于大兴区丽园B区12号楼一层东侧第三间建筑面积293平方米的房屋用于经营饭店，双方约定租赁期限自2017年11月22日起至2020年6月30日止，原告给予被告30天免租期，被告用于房屋装修，如果被告租期未到2020年6月30日结束，被告应支付原告30天的租金。租金标准为每年685620元，每18个月递增一次，第一期租金于2017年11月20日交纳，下期租金应于上期租金到期日当日支付。承租期间的水费每吨10元，电费每度1.5元，物业费每平方米4.5元，供暖费每平方米40元，均与房租一起交纳。合同签订后，被告向原告支付履行合同保证金114270元。合同签订后，原告将房屋交与被告使用，但被告未按照合同约定支付原告租金，被告应承担违约责任，原告未维护自己的合法权益，故向法院起诉，请依法判决。刘磊辩称，1.同意解除双方于2017年11月2日签订的《房屋租赁合同》，但认为合同解除之日为2019年5月5日，该日我们实际搬出；2.同意支付拖欠的水费、电费、卫生费，针对租赁费、物业费、供暖费，应该按照实际使用面积重新计算相应费用。合同中约定的293平方米的建筑面积无法与实际建筑面积相对应，经答辩人测量，实际使用面积为220平方米；3.关于违约金，答辩人认为过高，违约金的计算方法应该以实际使用面积为基数，且以实际损失为前提。本院经审理认定事实如下：2017年11月2日，雪松丽园公司作为出租方与刘磊作为承租方签订《房屋租赁合同》，合同约定如下：第一条：租赁房屋的具体情况：该房屋位于大兴区丽园B区12号楼一层东侧第三间，共壹间，建筑面积共计293平方米。第二条：租赁期限：出租方从2017年11月22日起将出租房屋交付承租方使用，至2020年6月30日租期截止，甲方给乙方30天免租期，乙方用于房屋装修，如果乙方租期未到2020年6月30日结束，乙方应支付甲方30天租金。租金每18个月递增一次，递增标准是在年租金基础上递增8%。第三条：租赁房屋用途：承租方将租赁房屋用于经营饭店，未经出租方同意，承租方不得擅自改变房屋用途。第四条：租金、保证金及水费、电费、采暖费、物业费、卫生费，收费标准和交纳期限：租金标准为每年陆拾捌万伍仟陆佰贰拾元整（??685620元），租金每季度交纳一次，第一次2017年11月20日交纳壹拾柒万壹仟肆佰零伍元整（??171405元），下期租金应于上期租金到期日当日支付。乙方在签订合同后向甲方支付履行合同保证金人民币壹拾壹万肆仟贰佰柒拾元整（??114270元），合同履行期间，乙方未有违约及其它违法行为，合同到期并结清全部费用后退还乙方（不含利息），如乙方存在违约行为或因乙方的原因给甲方或第三人造成损害的，扣除保证金，不足部分由乙方补足。水费、电费、卫生费、物业费、取暖费每年与房租同时支付。水费、电费标准为：水每吨10元，电费每度1.5元，每月电费和水费一起缴纳，物业费每平米每月4.5元（合计：15822元），暖气费每平米40元（合计11720元）、卫生费每月300元（合计3600元）。物业费、暖气费、卫生费和房租一起缴纳，合同到期内如遇国家政策调整，按调整后的标准执行。第九条：违约责任：承租方逾期交付租金及水费、电费、卫生费、物业费、采暖费用的，除仍应及时如数补交外，还应按迟延天数及欠款数额每日千分之五的标准，向出租方支付违约金，出租方并有权解除合同。涉案房屋所有权人为北京市大兴城镇建设综合开发集团有限公司（以下简称：大兴城建公司），房屋坐落于大兴区丽园B区12号楼，单独所有，房屋性质为商品房，套内建筑面积合计为7432.33平方米。房屋所有权证书为X京房权证兴字第XXXX号。2017年8月30日，大兴城建公司作为出租方、甲方和雪松丽园公司作为承租方、乙方签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋坐落于北京市大兴区丽园B区12号楼商业地上一层及二层，建筑面积3688.53平方米，房屋性质：商业用房，租期为3年，自2017年9月1日起至2020年8月30日止。庭审中，雪松丽园公司与刘磊均同意解除房屋租赁合同，均认可双方并未办理房屋交接手续。双方均认可已交付房屋租金615672元。关于合同解除的时间，雪松丽园公司主张合同解除之日为2019年8月21日，刘磊主张因其于2019年5月5日将房屋返还给原告，故其主张合同解除之日为2019年5月5日。关于房屋面积，雪松丽园公司称合同中所记载的293平米是双方签订合同时就确认的，应该按照合同约定的面积履行合同。刘磊称经过其实际测量，房屋面积为220平方米，应该以实际使用的220平方米来计算租赁费、物业费、供暖费。本院认为，雪松丽园公司和刘磊存在合法有效的租赁合同关系，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。本案争议焦点有两点：1.双方合同的解除时间如何确定；2.涉案房屋的面积是否应该依据合同约定的面积计算。针对第一项争议焦点：本院认为是否完成房屋交付应综合考虑，应以是否实际掌控房屋为判断标准。刘磊称因其无力缴纳房租，于2019年5月5日已经将房屋返还给雪松丽园公司，但并未与雪松丽园公司办理房屋交接手续，故刘磊并未向雪松丽园公司实际交付房屋，由此导致的损失扩大应自行承担责任。刘磊主张的合同解除之日为2019年5月5日，本院不予采纳。根据合同约定，承租方逾期交付租金及水费、电费、卫生费、物业费、采暖费用的，出租方有权解除合同。本案中刘磊未及时缴纳租金等费用，雪松丽园有权解除租赁合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。因雪松丽园公司未举证证明在起诉前通知对方解除合同，当事人一方未先行通知即直接向法院起诉请求解除合同的，原告递交起诉状并经由法院向被告送达的行为视为向合同相对方发出了解除合同的通知，合同解除时间为起诉状副本送达至被告之日。结合本案，刘磊第一次收到本院起诉状副本之日为2019年7月5日，故对合同解除时间，本院确定为2019年7月5日。针对第二项争议焦点：本案原被告签订的《房屋租赁合同》中约定建筑面积共计293平方米，刘磊租用房屋用于饭店经营，其主张房屋实际使用面积为220平米。本院认为租赁合同约定的房屋面积与房屋租金并非是对应的，房屋租金不是按照平米数计算的，而是一揽子租金，即一层东侧第三间的年租金685620元。合同中记载的房屋面积与租金之间没有实际关联。本院认为既然刘磊与雪松丽园公司在合同中约定了房屋面积，那就表明双方在合同签订之时就确认了房屋面积，现刘磊对房屋面积提出异议，理由不足，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中双方在签订合同之时，约定刘磊向雪松丽园公司缴纳保证金，现刘磊因违约行为，雪松丽园公司有权扣除该保证金。因双方在合同中约定了违约金，违约金的适用法则为损失填平原则，结合本案案情，本院酌情判令刘磊给付雪松丽园公司违约金44410元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十七条、一百零七条，判决如下：一、北京雪松丽园农副产品综合市场有限公司与刘磊于2017年11月2日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月5日解除，刘磊于本判决生效后十日内将大兴区丽园B区12号楼一层东侧第三间房屋腾退给北京雪松丽园农副产品综合市场有限公司；二、刘磊于本判决生效后十日内给付北京雪松丽园农副产品综合市场有限公司房屋租金494651.5元；水费、电费、卫生费66684.5元，物业费25622.85元、供暖费16115元；三、刘磊于本判决生效后十日内给付北京雪松丽园农副产品综合市场有限公司房屋违约金44410元；四、驳回北京雪松丽园农副产品综合市场有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8259元，由北京雪松丽园农副产品综合市场有限公司负担954元（已交纳），由刘磊负担7305元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘青二〇一九年十一月七日书记员  张亭