北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初57048号原告（反诉被告）：北京亿城山水房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区马连洼北路138号院1号楼6层609室。法定代表人：李媛媛。委托诉讼代理人：丑斌，北京市中伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴坤，北京市中伦律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京亿城物业管理有限公司，住所地北京市海淀区万柳星标家园5号楼2层201室。法定代表人：荆燕，董事长。委托诉讼代理人：曹金发，北京市首信律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵思源，男，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）北京亿城山水房地产开发有限公司（以下简称亿城山水公司）与被告（反诉原告）北京亿城物业管理有限公司（以下简称亿城物业公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）亿城山水公司之委托诉讼代理人丑斌、吴坤，与被告（反诉原告）亿城物业公司之委托诉讼代理人曹金发均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿城山水公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令亿城物业公司向我公司返还已收取的2016-2017年度采暖季供暖费人民币544018.24元，并赔偿该款项自2016年12月10日起至实际支付之日止按中国人民银行同期同类（三年期）贷款利率4.75%计算的利息损失；2、请求依法判令亿城物业公司向我公司支付以1375356元为基数计算自实际收取该笔补贴款后5个工作日（即2016年12月30日）起至实际返还之日2018年9月13日期间按日千分之三计算违约金2566414.3元；3、请求依法判令亿城物业公司向我公司支付2017年1月10日至2017年8月31日期间实际使用的电费249543.1元，并支付其中60087.1元自2017年9月18日起，其中189456元自2017年9月8日起至实际支付之日止按每日千分之三计算的违约金；4、请求依法判令亿城物业公司向我公司赔偿在2015年7月31日至2016年11月9日期间，因拒不返还锅炉房及相关设备给我公司造成的损失共计人民币1891455.4元；5、请求依法判令亿城物业公司向我公司移交以下材料：锅炉房消防建审验收意见书、锅炉房竣工验收报告、锅炉房消防电路燃气排水供水土建图纸；6、本案案件受理费及保全费等所有诉讼费用由亿城物业公司承担。事实理由：亿城物业公司自2007年起为我公司开发的位于北京市海淀区某乡某村的某园小区提供前期物业服务。因双方当时为关联企业，故我公司将自建的位于北京市海淀区某北路（某园开闭站9号）的锅炉房委托给亿城物业公司运营。因双方关联关系于2015年终止，故我公司于2015年6月17日向其发函告知终止委托关系，要求亿城物业公司返还锅炉房并移交供暖收入，但其不予理睬。经我公司反复要求，亿城物业公司迟至2016年11月9日，才与我公司及我公司委托的第三方北京亿城西山物业管理有限公司对锅炉、水电表等设备进行交接和清算。2016年12月8日，双方签订了《某府锅炉房移交协议》。《某府锅炉房移交协议》第一条第1至4款约定亿城物业公司应向我公司移交锅炉房建设类资料，运营管理资料，管理现场及供热台账；第一条第5款第（6）项约定亿城物业公司在交接日前已收取的2016-2017年度采暖季供暖费在扣除相关费用后归我公司所有；第二条第3款约定供热有关的独立电表和公用电表过户给我公司管理，亿城物业公司按实际使用数量结算电费，在接到我公司费用结算单3日内缴纳费用，逾期未缴纳的我公司有权按每日3‰收取违约金；第三条约定亿城物业公司已申领的2016-2017年度供暖季第一批燃料补贴款，其应在收到燃料补贴款后五个工作日内支付给我公司，逾期未支付的我公司有权按每日3‰收取违约金；第五条第（2）款约定《某府锅炉房移交协议》项下的资产交接日为2016年12月9日。2017年1月9日，我公司在完成锅炉房电表过户后开始预交此后的能源费用。2017年3月下旬，我公司得知2016-2017年度供暖季燃料补贴款人民币1629677.58元已支付至亿城物业公司账户。2017年9月15日，双方对《某府锅炉房移交协议》项下能源费用进行了清算，就水电费等能源费用欠款数额达成一致意见并签署了费用确认单，并明确其在交接日前已收取136户业主预交的2016-2017年度采暖季供暖费合计人民币540385.84元。我公司认为，亿城物业公司在我公司多次催促要求收回自有资产的情况下，仍非法占有我公司建设投产的锅炉房及相关设备长达一年半之久；在双方《某府锅炉房移交协议》签署后，亿城物业公司仍拒绝履行向我公司返还和支付供暖费、燃料补贴款、电费等合同约定相关款项，移交锅炉运营相关资料等合同义务。亿城物业公司的上述行为给我公司造成了巨大的经济损失，故为维护自身合法权益，现根据《合同法》第六十条、第一百零七条及《民事诉讼法》的相关规定向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。另补充事实理由如下：我公司提起诉讼后，亿城物业公司在其发给我公司的函件中，承认其在交接日前已收取2016-2017年度采暖费544018.24元，并称已收到2016-2017年度采暖季的第一笔燃料补贴共计1375356元。故我方诉讼请求根据上述情况予以调整确定。此外，因双方分别于2017年9月5日、2017年9月15日确认了两笔欠付电费的金额，故依据《某府锅炉房移交协议》第二条第3款，应对该两笔欠付电费的违约金依照各自的起算时间分别计算。亿城物业公司辩称，2007年涉案项目一期交房，双方同为北京亿城集团股份有限公司的子公司，双方签订了《北京某园小区前期物业服务合同》，我公司接管此项目的前期物业服务，同时签订《锅炉房及附属设备委托管理协议书》，亿城山水公司将小区的锅炉交付我公司管理。2013年8月海航集团收购亿城集团股份有限公司，亿城山水公司在收购前已经剥离出亿城集团，故在收购后要求我公司退出。2014年年底项目小区业主委员会成立。我公司于2016年3月25日与业委会签订物业服务合同，合同期限自2016年1月1日至2016年12月31日。同时，前期物业合同终止。2016年11月8日，双方签订某府锅炉房移交协议，11月9日移交了锅炉房。对第一项诉请，我公司收取2016年-2017年度供暖费540385.84元，后在2017年4月将191600元支付给了供热公司华征元烁热水科技有限公司。扣除上述费用后，供暖费剩余金额是348785.84元。我公司一直未拒绝给付该费用，仅因亿城山水公司不顾事实，纠缠不清，拒不对相关费用出具书面确认，导致该费用一直未支付。因此，关于利息部分的主张不应被支持。同时，其利息的计算数据也有错误。双方自2015年6月起，就开始商讨相关事项，包括退费、结算及移交锅炉房，包括欠付物业费，但因双方一直无法达成一致意见，关于数额出入较大，且亿城山水公司多次拒绝对有明确证据确定的数额签字确认，导致相应的费用没有支付。对第二项诉讼请求，我方只领取了第一笔1375356元。之前因为亿城山水公司拒不认可不接受该数额，导致钱款未予支付，相关责任应由亿城山水公司承担，不应支付利息。同时，其利息主张严重畸高。应考虑双方争议的历史原因、双方互欠费用等事实等调整为同期存款利率。且我公司已于2018年9月支付了1375356元。对第三项诉讼请求，其主张电费与实际不符，应为189456*0.51元=96622.56元。其无权按照1元的价格收取。其向供电局支付的电费是0.51元，应当按照0.51元的标准计算该部分电费。2016年11月9日后锅炉房已经移交，交接后的电费应由亿城山水公司自行承担。即锅炉房2016年11月9日之后至2016年12月1日前，换热站2017年1月10日前的电费合计136923.34元应由亿城山水公司自行承担。关于不退还锅炉的损失的主张，没有事实依据、合同依据，应当全部予以驳回。双方关于锅炉房委托管理签署了正式的《锅炉房及附属设备委托管理协议书》，明确规定该协议签订后及移交始，亿城山水公司即享有上述小区锅炉房内部全部锅炉及附属配套设备设施的使用、收益权利，且没有约定亿城山水公司可以任意单方解除该委托。故该协议应当经双方协商一致以正式签订协议的方式解除。2016年11月8日，双方签订了《某府锅炉房移交协议》，至此双方原签订的委托协议书正式解除。因此，亿城山水公司以其单方通知的时间作为委托协议解除的时间，并计算我公司承担返还锅炉责任的时间，明显违背了双方签订协议的事实，也与协议相矛盾。因此，2016年11月9日前，我公司管理锅炉有相应的合同依据，不属于拒不返还，不应承担任何责任。其次，上述协议均并未对我公司需承担管理使用锅炉期间锅炉的折旧进行赔偿，该项主张没有任何依据，应当被全部驳回。关于移交资料的诉讼请求，我公司已经将相关资料全部移交，并在2016年11月9日移交锅炉时登记造册，由双方签字确认，亿城山水公司并未提出任何异议，应当视为我公司已经完成了相关资料的移交。且上述资料距今已经三年，对其管理锅炉没有任何影响。综上所述，亿城山水公司的全部诉讼请求均与事实有较大出入，且均系其不能正确解决相关争议造成。表面上看系对法律的曲解或误解，深层次原因系其对我公司向其主张物业费的另外两个案件的报复性诉讼。恳请贵院能慎重考虑我公司的答辩意见。亿城物业公司向本院提出反诉请求：1、请求判令亿城山水公司支付锅炉房及换热站冷水费587546.5元（自2016年11月9日至2017年12月31日）及至付清之日止的违约金（截至2018年9月28日暂计782182.24元，各期欠费×0.003×天数总和）；2、请求判令亿城山水公司承担本案的全部诉讼费用。反诉事实理由：自2007年起，我公司给亿城山水公司建设的位于北京市海淀区某乡某村的某园小区提供前期物业服务，在服务期间，除了前期物业服务的项目外，亿城山水公司还拖欠了上述费用，给我公司经营造成了重大困难，也是双方之间相互欠费的起源。经多次磋商未果，故本案中提起反诉，恳请法院做出公正判决。亿城山水公司对亿城物业公司的反诉辩称,关于支付冷水费问题，我方不认可冷水费金额，理由如下：1、其仅提交了自行制作的明细表，水表中包含公用水表，不能区分哪些费用是我公司因锅炉房产生，应由我公司负担。2、其提交每月冷水明细表第19-24项，是所谓的锅炉房水表内容，但该内容从水表数量、表号、表底数都和2016年11月9日双方能源交接表中所载的水表个数、表号、金额无法对应。同时，也与对方提交反诉证据2交接单中所载的水表号、表数无法对应。对于违约金部分，我方认为违约金的起算标准过高，违约金起算时间有误。依据《某府锅炉房移交协议》第2.4条，我方需在接到对方费用结算单3日内缴纳费用，逾期的才有权收取违约金，但事实上对方从未向我方出具关于水费的费用结算单，因此不能从各期其缴纳费用时起算。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明,亿城山水公司（甲方）与亿城物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定亿城山水公司选聘亿城物业公司对某园小区（推广名：亿城某府）提供前期物业管理服务；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三），物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）等；本合同期限自2007年？月？日起至业主大会召开、业主委员会建立、选聘新的物业管理企业止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可向北京市仲裁委员会申请仲裁。合同附件三“共用部位明细”包括锅炉房，合同附件四“共用设施设备明细”包括热水锅炉、热交换罐、供暖循环泵等。后亿城物业公司为小区提供物业服务，并委托第三方为小区提供供热管理服务。双方认可涉案小区于2014年12月31日成立业主委员会。2016年3月25日，业主委员会与亿城物业公司签订《某府小区物业服务合同》，约定由亿城物业公司为小区提供物业服务，合同期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止。合同约定亿城物业公司提供的物业管理服务包括本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理，共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理，实施锅炉等作业应当具备相应资质或委托具备相应资质的单位实施。合同附件中明确，物业共用设施设备包括市政供暖采暖及生活热水系统，生活热循环泵、供热循环泵等。同时，2015年6月，亿城山水公司向亿城物业公司发送《关于终止物业委托服务协议的函》，要求终止与亿城物业公司的《前期物业服务合同》，并要求2015年7月31日前收回包括锅炉房在内的小区项下全部物业类型的管理权等。双方就《前期物业服务合同》终止等问题存在争议，后亿城物业公司于2017年12月底退出涉案小区物业管理。期间，亿城物业公司于2016年11月9日向亿城山水公司移交锅炉房、换热站及水电表。2016年12月8日，亿城物业公司（甲方）与亿城山水公司（乙方）签订《某府锅炉房移交协议》（以下简称《移交协议》），约定“某街道某府小区锅炉房产权为亿城山水公司所有，兹经双方友好协商，甲方将本小区锅炉房等供热设施及相关资产设施、资料移交给乙方”达成协议。其中第一条交接事项包括：1、甲方应向乙方移交的锅炉房建设类资料：与小区物业管理单独分开的图纸、档案；2、运营管理资料移交；3、管理现场移交：涉及供热的设备设施及管线等以现状作为移交标准；4、供热台账移交；交接日甲方须向乙方移交供热面积台账电子版、纸质版各一份，包括用户资料、收费台账、收费明细；5、甲方应向乙方移交供热工作，其中，在交接之日前发生的历史欠费应由甲方享有并继续负责收取，甲方在交接日前已收取的2016-2017采暖季供暖费在扣除相关费用，2016年11月5日至11月8日供暖产生的费用（不高于191600元）及税费后归乙方所有，交接之日前所预收的热水费归甲方所有，交接之日后所收的热水费归乙方所有；6、移交供热合同和协议；7、移交供热设施及相关资产，甲方将位于北京市海淀区某府区域的供热设施及相关资产移交给乙方，由乙方在运营管理使用，移交乙方的供热设施及相关资产包括：锅炉房、锅炉、锅炉所带管线、换热站、供热管理用房及其他与供热有关的设备设施，双方在移交时应出具核验的双方签字确认移交单。协议第二条其他与移交相关的事项中约定：1、交接日，甲乙双方须共同查验并记录相关的水、电、燃气表的表底数；2、同时甲乙双方应确认相关水、电、燃气费用的单价，其中用水单价为9.5元/立方米,用电单价按照北京市非居民用电中一般工商业用电价格计算，以此作为甲方与乙方的结算依据。交接日之后因乙方运营管理所产生的水、电、燃气等费用由乙方承担，水、电均改为独立计量预付费表；3、对与供热有关的独立电表和共用电表甲方过户给乙方由乙方管理，乙方安装分表，乙方按照甲方实际使用数量结算电费。乙方安装预付费电表或以月底抄表数据为准进行缴费。电费单价以供电公司当月发票为准。甲方须在接到乙方费用结算单3日内缴纳费用，逾期未交纳的乙方有权按每日3‰收取违约金。乙方开具符合甲方公司财务要求的发票；4、乙方由甲方代收代缴的相关能源费及管理费，乙方须在接到甲方费用结算单3日内缴纳费用。逾期未交纳的甲方有权按每日3‰收取违约金。协议第三条，政府供热燃料补贴的享有部分约定：交接日之后某府范围内的供热燃料补贴归属乙方申领。根据北京市市政管理委相关规定，16-17年度供暖季第一批燃料补贴款甲方已上报申领，甲方在收到燃气补贴款后五个工作日内支付给乙方，逾期未支付的乙方有权按每日3‰收取违约金，乙方开具符合甲方公司财务要求的票据。协议第五条约定：1、自2016年11月3日起，乙方选派相关人员与甲方人员共同对本协议约定的交接事项开展交接前的准备工作；2、在本协议约定的交接之日，2016年12月9日双方现场交接，当日移交完成并确认签字。协议第八条约定：本协议在履行过程发生的争议，由甲乙双方协商解决，协商不成的，任何一方可诉至协议签订地的人民法院，通过诉讼程序解决。2017年9月4日，亿城山水公司向亿城物业公司出具《关于项下相关费用的催告函》（以下简称《催告函》），催促亿城物业公司依据《移交协议》支付相关费用。具体内容包括：“1、贵司已收取的2016-2017年度采暖季供暖费扣除相关费用后的金额（暂计544018.24元，具体以贵司实际收取为准）及前述款项从2016年（函件中为2012年）12月9日交接日起算的利息损失；2、贵司在电表过户后实际使用的电费190087.52元[因贵司未能提交北京东居供暖服务有限公司（以下简称东居公司）、北京安居物业管理有限公司（以下简称安居公司）的使用明细，该金额为我司按日均用电量暂计，以实际发生为准]；3、贵司已领取的2016-2017年度供暖季第一批燃料补贴款金额1868629.64元（据贵司介绍已于2017年3月下旬收到了前述款项，具体金额以贵司实际领取为准）及自收到款项后5个工作日起，按日千分之三计算的违约金。”2017年9月30日，亿城物业公司向亿城山水公司出具《亿城物业公司关于相关费用的回函》（以下简称《回函》），确认已经在交接日前收取2016-2017年度采暖费544018.24元，扣除2016年11月5日至11月8日供暖产生的费用191600元，应支付352418.24元，并要求亿城山水公司确认支付金额；确认已经收到2016-2017年度采暖季第一笔燃料补贴1375356元，并请亿城山水公司确认金额以便尽快支付；就锅炉房能源核算，确认其应支付（东居公司、安居公司锅炉房）电费189456元，其应支付2017年1月至2017年8月换热站园区用电共计60087.1元，并主张亿城山水公司向其支付2016年11月锅炉房电费133212.5元及亿城山水公司锅炉房及换热站自2016年11月至2017年8月自来水费用420061.5元，建议将上述双方所欠能源费用冲抵后，确认余额再行结算。庭审中，双方就下列问题提出如下主张及证据：一、就是否迟延返还锅炉房及相关设备一节。亿城山水公司主张其系锅炉房及相关设备设施的所有权人，与亿城物业公司就锅炉房及相关设备管理构成事实委托关系，亿城物业公司应按照2015年6月《关于终止物业委托服务协议的函》的要求，在2015年7月31日前向其返还锅炉房及相关设备。就上述主张，亿城山水公司提交锅炉房施工许可信息、房屋面积测算技术报告书（节选）、房产测绘成果审核告知书、土地权属审查告知书、特种设备使用登记证、2015年6月《关于终止物业委托服务协议的函》、资产评估报告、亿城集团年度报告、更名公告等证据。亿城物业公司对上述证据真实性无异议，对证明目的不予认可。亿城山水公司认可未取得诉争标的产权证书。亿城山水公司主张因亿城物业公司延迟返还锅炉房及相关设备而产生经济损失。亿城山水公司就此提交2007-2008年度建设锅炉房合同依据、汇款凭证及汇总表，关于供热设施折旧情况及更新改造承诺书等证据，并申请调取亿城物业公司与第三方公司《某府项目供热承包委托合同》。亿城物业公司对《某府项目供热承包委托合同》真实性无异议，证明目的不予认可；对其他证据均不予认可。亿城物业公司否认返还迟延。主要理由包括：一、其系接受亿城集团股份有限公司委托对锅炉房等进行管理；二、其作为小区物业服务提供方有权在物业合同履行期内管理锅炉房及相关设备；三、锅炉房涉及小区业主利益。就上述主张，亿城物业公司提交其与亿城集团股份有限公司所签《锅炉房及附属设备委托管理协议书》、其与涉案小区业主委员会所签《某府小区物业服务合同》及补充协议、（2019）京仲裁字第0495号裁决书等证据。亿城山水公司对《某府小区物业服务合同》、（2019）京仲裁字第0495号裁决书真实性无异议，对其他证据真实性不予认可，对证明目的均不认可。诉讼中，就2016年11月9日向亿城山水公司移交锅炉房及相关设备的原因，亿城物业公司主张系因全面退出小区物业管理而一并移交，且移交的仅为锅炉房及相关设备管理权。双方认可除涉案争议外，《交接协议》其他内容已经履行完毕，双方认可涉案小区锅炉房移交后运转正常。二、就2016-2017年度采暖季供暖费。亿城山水公司以《回函》，证明亿城物业公司收取2016-2017年度采暖费544018.24元。亿城物业公司主张按亿城山水公司自行计算数额确认收取的采暖费，并提交网上电子回执，主张应扣除其于2017年4月向北京华征元烁热力科技有限公司支付的锅炉房供暖费191600元。亿城山水公司对网上电子回执真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不予认可。就北京华征元烁热力科技有限公司实际负责涉案锅炉房运营管理一节，亿城山水公司无异议。亿城山水公司主张自《移交协议》约定交接次日起计算逾期支付2016-2017年度采暖季供暖费违约金。亿城物业公司以亿城山水公司未就《回函》予以确认为由，不予认可。就2017年9月前进行催要一节，亿城山水公司未提交证据。三、就2016-2017年度供热燃料补贴款。双方确认亿城物业公司于2016年12月23日领取供热燃料补贴款1375356元，于2018年9月13日给付亿城山水公司。亿城山水公司依据《移交协议》第三条关于甲方“在收到燃气补贴款后五个工作日内自付给乙方，逾期未支付的乙方有权按每日3‰收取违约金”的约定，主张2016年12月30日至2018年9月13日期间违约金。亿城物业公司以亿城山水公司未对上述钱款进行确认为由，不予认可。四、就电费。亿城山水公司以双方工作人员签字的2017年9月5日、9月15日《某府锅炉房、换热站用电明细》及2017年9月30日《回函》证明双方互欠电费情况。其中：1、2017年9月15日《某府锅炉房、换热站用电明细》显示，亿城山水公司应向亿城物业公司（即《某府锅炉房、换热站用电明细》中的“海航物业”）支付2016年11月9日至2017年1月9日期间锅炉房、换热站电费133212.5元。亿城山水公司认可冲抵上述电费后核算亿城物业公司应付电费。2、2017年9月15日《某府锅炉房、换热站用电明细》另显示，2017年1月10日至2017年8月31日期间亿城山水公司缴纳电费总额178616.2元，包括：亿城山水公司因锅炉房、换热站产生电费118529.1元，以及亿城物业公司因提供小区物业服务产生的与锅炉设备无关的小区设备电费60087.1元。3、2017年9月5日《某府锅炉房、换热站用电明细》显示亿城物业公司应向亿城山水公司支付东居公司、安居公司预交电费189456元。4、《回函》中亿城物业公司确认的电费情况与上述《某府锅炉房、换热站用电明细》内容一致。另，亿城山水公司主张两份《某府锅炉房、换热站用电明细》实为电费结算单，并主张以此核算电费起付时间，要求亿城物业公司支付延迟交付电费的违约金。经质证，对上述证据的真实性，亿城物业公司均无异议，但主张双方工作人员在《某府锅炉房、换热站用电明细》中签字仅系签收材料，并主张因工作人员不了解情况，《回函》内容有误，对亿城山水公司违约金主张，不予认可。就具体各项费用，亿城物业公司意见如下:1、认可2016年11月9日至2017年1月9日期间锅炉房、换热站电费133212.5元由其支付，并应由亿城山水公司负担。2、对亿城山水公司主张的2017年1月10日至2017年8月31日期间因小区物业服务产生的电费60087.1元，亿城物业公司不予认可。另询，亿城物业公司认可向亿城山水公司交接的公用电表电费中含有锅炉设备的电费，以及与锅炉设备无关的小区设备的电费；认可2017年1月10日至2017年8月31日期间由其提供小区物业服务，供电部门未向其主张过相关电费。就其已支付公用电表电费一节，亿城物业公司未提交证据。3、对亿城山水公司所称东居公司、安居公司预付电费189456元，亿城物业公司认可按照1元/度的标准向东居公司、安居公司收取电费，但主张按照0.51元/度的标准向亿城山水公司支付相关电费。就上述主张，亿城物业公司未提交证据。五、关于移交材料。亿城山水公司提交锅炉房及换热站图纸资料交接清单，证明双方于2016年12月9日对锅炉房及换热站相关材料进行了交接。亿城物业公司对此无异议。亿城山水公司另主张亿城物业公司未向其返还锅炉房消防建审验收意见书，锅炉房竣工验收报告，锅炉房消防、电路、燃气、排水、供水土建图纸，但未就上述材料客观存在且由亿城物业公司持有一节提交证据。亿城物业公司亦不予认可。六、就水费。双方认可亿城物业公司已缴纳的2016年11月9日至2017年12月31日涉案小区锅炉房及换热站水费应由亿城山水公司负担，但就具体数额存在争议。亿城物业公司提交各月记账凭证、转账支票存根及所附冷水费明细表，证明已经根据北京市自来水集团有限责任公司水表数据缴纳涉案小区锅炉房及换热站2016年11月至2017年12月期间水费共计587546.5元。经质证，亿城山水公司以各月冷水费明细表系亿城物业公司自行制作，显示的水表编号与双方签署的能源交接表不一致为由，对各月冷水费明细表真实性、合法性、关联性不予认可，并主张亿城物业公司所缴水费包含其他应由其自行负担的部分。对其他证据真实性、关联性、合法性，亿城山水公司无异议，对证明目的，亿城山水公司不予认可。经询，就水表编号问题，双方确认涉案小区锅炉房及换热站用水对应北京市自来水集团有限公司水表6块[用户地址分别为：涉案小区20楼北热力站水表（编号060601470）、涉案小区D区换热站水表（编号：060646195）、涉案小区西侧锅炉房1水表（编号：060597071）、涉案小区D区高区热水补水水表（编号：060646204）、涉案小区北区16楼西热水补水水表（编号：060546119）、涉案小区北区地下车库内热水补水水表（编号：060546117）]，认可上述水表表号与亿城物业公司提交的各月冷水费明细表中内容一致，但与双方签署的能源交接表显示的水表数量及表号不同。就北京市自来水集团有限责任公司6块水表与能源交接表显示水表的对应关系，以及存在差异的原因，双方均未给出确切答复。另，就所称亿城物业公司按上述6块水表所缴纳的水费中包含其它应由其自行负担部分的具体内容，亿城山水公司亦未予明确或提交证据。另,亿城物业公司根据《移交协议》第2.4条约定主张亿城山水公司支付逾期支付水费的违约金，并以《回函》佐证催缴情况。亿城山水公司不予认可。再，就逾期支付争议款项导致的实际损失，双方均未提交证据。双方均认为对方主张的违约金过高。本院认为，虽涉案小区锅炉房及相关设备的维修、养护、管理属于《前期物业服务合同》约定的物业公司服务内容。但就锅炉房及相关设备设施、费用的移交问题，双方另行签署了《移交协议》。该《移交协议》中关于由合同签订地人民法院处理履约争议的约定，系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，故本院有权就双方基于《移交协议》产生的与锅炉房及相关设备设施移交有关的本案争议进行处理。案件审理中，双方争议主要包括锅炉房及相关设备设施本身是否存在移交迟延，以及后续附随事项、费用的移交问题。亿城山水公司主张双方就锅炉房管理形成事实上的委托关系，主张亿城物业公司按照《关于终止物业委托服务协议的函》的要求，于2015年7月31日前向其返还涉案锅炉房及相关设备。本院认为，该主张缺乏事实和法律依据。主要理由为：一方面，亿城山水公司关于事实委托法律关系的主张与《关于终止物业委托服务协议的函》中默认的基础法律关系并不一致。亿城山水公司既主张双方属于事实委托法律关系，又以终止物业委托协议的方式主张收回诉争标的，其主张本身自相矛盾。另一方面，亿城山水公司并未就其与亿城物业公司形成事实委托法律关系的主张提交证据。同时，即使不采信亿城物业公司关于接受北京亿城集团股份有限公司委托对锅炉房进行管理的主张，亿城物业公司亦有权依据《前期物业服务合同》及后续《某府小区物业服务合同》，以物业服务提供方的身份，对涉案小区锅炉房及相关设备设施进行维修、养护和管理。在双方对《前期物业服务合同》是否提前解除尚存争议，《某府小区物业服务合同》至2016年12月31日方履行届满的情况下，亿城山水公司主张于2015年7月31日前返还涉案锅炉房及相关设备，依据不足。关于后续附随事项、费用的移交问题，虽双方对锅炉房及相关设备设施权属有不同意见，锅炉房及相关设备设施亦涉及全体业主的共同利益，但双方合意签订的《移交协议》系针对锅炉房及相关设施设备管理权已经实际移交的客观现实，为保证涉案小区锅炉房的正常运转，而就后续相关事项移交问题进行的明确。其关于移交事项的具体约定不等于对锅炉房及相关设备设施、费用最终权属的认定，未侵害他人利益。故《移交协议》符合法律法规规定，属于有效合同，对双方均具约束力。本案将根据《移交协议》对双方争议的费用负担、移交问题进行确认。但上述确认不涉及最终权利归属的认定。具体而言：一、关于2016-2017年度采暖季供暖费。亿城物业公司是实际代收供暖费单位。亿城山水公司主张2016-2017年度采暖季供暖费实际收取情况以亿城物业公司确认数额为准，依据充分。故根据亿城物业公司《回函》，本院确认亿城物业公司收取该年度采暖季供暖费544018.24元。《移交协议》明确约定亿城物业公司移交的供暖费可扣除2016年11月5日至11月8日供暖产生的费用（不高于191600元）及税费，现亿城物业公司提交的证据能够证明其已经实际向负责涉案小区锅炉房运营管理的北京华征元烁热力科技有限公司支付191600元，故应在扣除上述钱款后再行移交。即，亿城物业公司应向亿城山水公司支付2016-2017年度采暖季供暖费352418.24元。二、就电费。双方认可亿城山水公司应向亿城物业公司支付2016年11月9日至2017年1月9日期间锅炉房、换热站电费133212.5元，本院不持异议。就亿城物业公司拖欠的电费，亿城山水公司所提交的两份用电明细有双方工作人员签字，显示数额亦与亿城物业公司《回函》中确认数额一致。故本院采信亿城山水公司主张，确认亿城物业公司应向亿城山水公司支付电费合计249543.1元。互欠电费折抵后，亿城物业公司仍应向亿城山水公司支付电费116330.6元，至于亿城物业公司所称《回函》内容有误的抗辩，依据不足，本院不予采信。三、关于移交材料。根据亿城山水公司提交的锅炉房及换热站图纸资料交接清单，双方已经于2016年12月9日对相关材料进行了交接。现亿城山水公司未就仍有其他材料未予交接，且由亿城物业公司持有一节提交证据，亿城物业公司亦不认可，故对其主张本院不予支持。四、关于水费。双方认可亿城物业公司缴纳的2016年11月9日至2017年12月31日期间锅炉房、换热站水费应由亿城山水公司负担，本院不持异议。虽北京市自来水集团有限责任公司水表编号与双方能源交接表显示编号不一致，但北京市自来水集团有限责任公司水表显示的用户地址均与涉案小区锅炉房、换热站相关。亿城物业公司自行制作的冷水费明细表也与各月记账凭证、转账支票存根显示数额相互印证。故在无其他证据佐证的情况下，亿城山水公司仅以表号不一致为由主张上述水表包含其他非锅炉房、换热站用水，并否认亿城物业公司提交之冷水费明细表，依据不足。根据亿城物业公司实缴的2016年11月至2017年12月期间水费数额及其《回函》中主张的水费情况，本院确认亿城山水公司应向亿城物业公司支付2016年11月9日至2017年12月31日期间锅炉房、换热站水费581466.5元。五、关于逾期违约金。关于2016-2017年度采暖季供暖费、供暖燃油补贴及电费交付时间，本院认为，首先，《移交协议》约定交接日需双方“共同查验并记录相关的水、电、燃气表的表底数”，同时就部分费用给付时间单独进行了明确，故《移交协议》约定的交接日不应当然视为钱款移交日。其次，《移交协议》对供暖费移交时间并无明确约定，也无证据证明双方曾在2016年12月9日就具体数额达成一致，或证明亿城山水公司2017年9月前曾就此进行催要，故亿城山水公司主张自2016年12月10日起计算违约金，依据不足。再次，就电费，虽《移交协议》约定能源费、电费应在接到费用结算单3日内支付，但两份《某府锅炉房、换热站用电明细》并非费用结算单，以此核算违约金，依据不足。但鉴于亿城物业公司以2017年9月30日《回函》对亿城山水公司《催告函》进行了回复，并对供暖费、电费数额进行了确认，本院将酌情以此作为供暖费、电费结算日，并参照《移交协议》约定，判决亿城物业公司自2017年10月4日起承担逾期支付上述钱款的违约责任。至于亿城物业公司在《回函》中单方提出电费冲抵水费的要求，未得亿城山水公司确认，也不应作为其延期移交电费的理由。另外，就燃气补贴款的逾期移交问题，因《移交协议》明确约定亿城物业公司应自收到燃气补贴款后5个工作日内移交，现亿城物业公司于2016年12月23日领取相关补贴，于2018年9月13日移交，故亿城物业公司应承担自2016年12月31日至2018年9月13日期间逾期违约责任。亿城物业公司于2017年9月30日《回函》中就2016年11月至2017年8月期间锅炉房、换热站水费420061.5元提出主张，应视为其向亿城山水公司提出费用结算要求，故本院根据《移交协议》关于能源费用的交接约定，确认亿城山水公司应在3日内缴纳相关费用。即，亿城山水公司应自2017年10月4日起支付2016年11月至2017年8月期间锅炉房、换热站水费420061.5元的违约金。至于后续水费，因无证据证明亿城物业公司曾提出主张，对后续水费逾期移交违约金，本院不予支持。现双方均主张对方所称违约金过高，双方亦未就各自损失提交证据。故本院就上述违约金均酌情下调至每日万分之五核算。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效后七日内，北京亿城物业管理有限公司向北京亿城山水房地产开发有限公司支付二〇一六至二〇一七年度采暖季供暖费三十五万二千四百一十八元二角四分，并按每日万分之五的标准支付自二〇一七年十月四日起至实际付清之日止的违约金；二、本判决生效后七日内，北京亿城物业管理有限公司向北京亿城山水房地产开发有限公司支付二〇一六年十二月三十一日至二〇一八年九月十三日期间逾期移交供热燃料补贴的违约金共计四十二万七千七百三十五元七角二分；三、本判决生效后七日内，北京亿城物业管理有限公司向北京亿城山水房地产开发有限公司支付电费一十一万六千三百三十元六角，并按每日万分之五的标准支付自二〇一七年十月四日起至实际付清之日止的违约金；四、本判决生效后七日内，北京亿城山水房地产开发有限公司向北京亿城物业管理有限公司支付水费五十八万一千四百六十六元五角，并以四十二万零六十一元五角为基数，按每日万分之五的标准，支付自二〇一七年十月四日起至实际付清之日止的违约金；五、驳回北京亿城山水房地产开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回北京亿城物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费四万八千五百六十元，由北京亿城山水房地产开发有限公司负担四万零二百七十元，已交纳；由北京亿城物业管理有限公司负担八千二百九十元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费四千八百三十八元，由北京亿城物业管理有限公司负担五十元，已交纳；由北京亿城山水房地产开发有限公司负担四千七百八十八元，于本判决生效后七日内交纳。保全费五千元，由北京亿城物业管理有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  冯姝雅人民陪审员  赵卫民人民陪审员  唐福来二〇一九年十一月二十九日书 记 员  冯倩倩