云南省大理市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2901民初1898号原告（反诉被告）：李云峰，男，1986年3月14日出生，白族，云南省云龙县人，住丽江市玉龙纳西族自治县。委托诉讼代理人：杨立高，云南海月律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张雪琪，云南海月律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：王国兴，男，1964年8月6日出生，白族，云南省大理市人，住大理市。被告（反诉原告）：杨顺弟，女，1965年5月6日出生，白族，云南省大理市人，住大理市。二被告共同委托诉讼代理人：班青，云南优谛律师事务所律师，特别授权代理。原告李云峰与被告王国兴、杨顺弟租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李云峰的委托诉讼代理人杨立高、被告王国兴及二被告的共同委托诉讼代理人班青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李云峰向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告返还未到期租金1,000,000元[已付租金1,500,000元-到期租金500,000元（2015年8月1日至2018年12月1日的到期租金，按12,500元／月计）]；二、判决大理市人民政府支付给被告户的搬迁补助款11,300.72元、提前移交空房奖励费13,501.2元由原告享有，并由被告支付给原告；三、诉讼费用由被告承担。事实和理由：本案二被告系夫妻关系。2015年1月5日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告将其户位于大理市桃源村委会的宅基地及房屋出租给原告，宅基地证号为№.0021044。合同第一条约定，合同签订后一个月后，被告将宅基地、房屋交付给原告，由原告新建房屋；合同第二条约定，租赁期限为十九年，其中免租期自2015年3月1日起至2015年7月31日止，租赁期自2015年8月1日起至2034年7月31日止，十九年租金总价为2,850,000元，租金分为前十年和后九年两期交纳，前十年为第一期，第一期租金自合同签订之日起一次性交清前十年租金1,500,000元，后九年租金1,350,000元，在2022年1月1日前付清。合同第八条约定，因不可抗力因素或者县级以上人民政府的征收行为导致本合同无法履行的，合同终止；合同第十一条约定，租赁期限如遇不可抗力等因素，导致原告不能经营，双方共同协商，扣除租金。合同签订的当天，原告将前十年的租金总计1,500,000元支付给二被告，被告王国兴向原告出具了《收条》确认收到款项。次日，双方在大理市法律服务所对《房屋租赁合同》办理了见证，原告支付了见证费用1,600元。之后，被告按照合同约定搬离租赁房屋并移交给原告，原告也着手准备在承租的宅基地上拆旧建新作客栈经营使用，但因当时洱海保护政策已经越来越严，政府通知原告未经批准一律不得动工，因此租赁宅基地及房屋就一直空置。2018年5月30日，大理市人民政府向社会公布了《大理市洱海生态环境保护“三线”划定方案》，在“三线”内实施洱海流域生态修复工程，并按相关规定进行有偿征收及对项目范围内建筑物的拆除工作。2018年12月，被告与大理市人民政府、喜洲镇桃源村民委员会签订《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿安置协议书》，对原告承租的房屋及拆迁补偿事宜进行了约定。因原告承租房屋被政府征收租赁合同终止，原告要求被告退还未到期租金及支付相关补偿款，但被告拒绝，其行为已经严重违约。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。被告王国兴、杨顺弟共同辩称，1、双方签订《房屋租赁合同》约定要重新建盖房屋，答辩人给予被答辩人5个月的免租期，是基于被答辩人要在答辩人的宅基地上建盖房屋，然而被答辩人违反合同约定，并未建盖房屋，存在违约行为，因此，被答辩人就不应当在享受免租期，合同约定每年租金150,000元，每个月的租金为12,500元，5个月的租金为62,500元，应当由被答辩人承担。2、被答辩人应当承担违约责任，结合《房屋租赁合同》中约定的违约金的计算标准，被答辩人应当承担的违约金为2,850,000元×30%=855,000元。前两项总金额为917,500元。被答辩人的起诉金额减去前述两项金额，答辩人最多只能返还82,500元。3、被答辩人的第二、三项诉请，合同中并未约定，不应当得到支持。诉讼费承担问题，请求依法裁决。二被告反诉称，双方之间的合同约定被反诉人在租赁土地上进行改造，并在2年内建好房屋，反诉人给予被反诉人5个月建设期。2015年2月底，反诉人将房屋腾空后交给被反诉人，然而被反诉人因为自身原因迟迟不建盖房屋，违反了合同约定，导致反诉人的房屋最终拆迁时只能赔偿到极低的金额，被反诉人的违约行为严重损害了反诉人的合法权益。反诉请求：1.判决被反诉人向反诉人支付赔偿款701,348元（参照相同地块的已建设房屋赔偿款按比例计算得出）;2.诉讼费用由被反诉人承担。原告针对被告的反诉，辩称，为加强对洱海湖泊生态系统的保护，大理市人民政府从2015年开始在整个洱海湖滨带和水生态保护区内实行各项保护措施，并陆续开展了“七大行动”、“八大攻坚战”等专项行动，向社会公布了《大理市洱海生态环境保护“三线”划定方案》，规定禁止新建除环保设施、公共基础设施以外的建筑物、构筑物，实行只拆不建，禁止拆旧建新，严控环洱海农村建房增量、体量和风貌，并严格用途管制。本案中造成答辩人无法建房的根本原因是云南省、大理州、大理市、喜洲镇等各级人民政府推行的洱海保护专项行动，是政府行为，而不是答辩人。而且双方在合同中也明确约定因不可抗力或者县级以上人民政府的征收行为导致合同无法履行的，合同终止。另外，反诉人对赔偿款的计算没有事实依据。在双方签订的合同中也没有约定答辩人新建房屋的规模、面积；承租之后由于政府政策原因，答辩人也没有拆除反诉人的原有房屋。因此反诉要求赔偿房屋损失无从谈起。还有，因“三线划定”，反诉人被政府拆除的房屋建筑面积仅有112.51㎡，包括其林果、附属设施在内已经获得604,145元的高额补偿款，远超该房屋正常的建造成本，并非其所诉称只能赔偿到极低的赔偿金额。请求驳回反诉请求。原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、原被告身份证复印件各一份，证明双方身份信息；2、《房屋租赁合同》原件一份、公证费收据复印件一份，证明双方签订合同的事实及合同的内容；3、客户取款回单原件2份、收条原件1份，证明原告将前十年的租金1,500,000元支付给被告；4、《搬迁补偿安置协议书》、《空房移交奖励认定书》复印件各一份，证明被告获得搬迁补助款11,300.72元、提前移交空房奖励费13,501.2元，双方签约之后，房屋的使用权归于原告，两笔补偿款应当由原告享有。经当庭质证，被告对原告提交的证据1、2、3三性无异议；对证据4的真实性、合法性无异议，对证明方向不认可，认为与本案无关联，双方合同没有对该部分款项进行约定。被告提交了如下证据：1、《房屋租赁合同》原件一份，证明合同约定免租期5个月系用于房屋建设；2、照片打印件10张，证明房屋拆迁时的状况；3、《房地产估价报告》2份的节选部分复印件，证明紧邻被告的两户居民的房屋的评估价格；4、《情况说明》原件一份，证明原告未建盖房屋给被告造成了损失；5、王国兴户的土地位置照片打印件1张，证明被告户应当适用相同地块的相同房屋作为损失的计算标准。原告质证对被告提交的证据1三性无异议；对证据2中的房屋原状无异议，真实性、合法性无异议，但认为与本案无关；对证据3真实性认可，政府拆迁是事实，关联性不认可，该两份证据是针对其他已经建成用于经营客栈的房屋的评估，涉案房屋尚未建造、装修，与本案无可比性；证据4是被告单方陈述，三性不认可；对证据5真实性认可，证明方向不认可，以附近房屋标准认定涉案房屋的价值不认可。本院组织双方当事人进行了质证。对双方所提交的证据，本院认定如下：原告提交的四组证据，被告对其真实性无异议，证据形式合法，内容真实，与本案有关联，本院予以采信；被告提交的1、2、3、5、6组，原告对其真实性无异议，真实合法，予以采信，被告提交的第4组证据系单方制作，形式不合法，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：被告王国兴户是居住于大理市的农村居民户，该户于1989年12月6日领取了№.0021044号云南省大理市宅基地使用证。2015年1月5日，原告与二被告签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：甲方（被告）将宅基地和房屋出租给乙方（原告）；合同签订后一个月后，甲方将宅基地交给乙方；租赁期限为十九年，自2015年8月1日起至2034年7月31日止，租金总价为2,850,000元，租金分为前十年和后九年两期交纳，前十年为第一期，自合同签订之日起一次性交清前十年租金1,500,000元，后九年租金1,350,000元为第二期，在2022年1月1日前付清。免租期自2015年3月1日起至2015年7月31日止（用于建设）；因不可抗力因素或者县级以上人民政府的征收行为导致本合同无法履行的，合同终止；一方违约导致合同解除，应该按照合同总租金的30%支付违约金；租赁期间如遇自然灾害等不可抗力因素，导致乙方不能经营，双方共同协商，扣除租金。合同签订后，原告即将前十年的租金1,500,000元支付被告，并由被告王国兴出具了收条。被告于2015年3月初将土地、房屋交付给原告，原告接收后，未拆除原有的房屋，也未重新建盖房屋。2015年8月26日，大理市人民政府办公室作出“大理市人民政府办公室关于进一步规范洱海流域餐饮住宿娱乐等行业管理工作的通知”的95号文件，对洱海流域的餐饮、住宿等服务行业进行规范和管理。2017年3月31日，大理市人民政府作出“大理市人民政府关于开展洱海流域水生态保护区核心区餐饮客栈服务业专项整治的通告”的第3号公告，对洱海流域水生态保护区核心区的餐饮、客栈经营户进行整治。2018年11月20日，被告户与大理市人民政府、大理市桃源村民委员会第五村民小组共同签订《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿安置协议书》，被告户获得768,408.22元的补偿款，其中搬迁补助款11,300.72元（包含搬家费2,000元、过渡期补助8,100.72元、数字电视费500元、电话移机费400元、宽带移机费300元）。同时，被告户还获得提前移交空房奖励费13,501.2元。之后，案涉房屋被整体拆除，被告户领取了拆迁安置补偿款。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，被告按约向原告交付了标的物，原告交付了租金，双方均按照合同约定履行了相应的义务。本案在合同履行过程中，因合同标的物被拆迁，合同已不能继续履行，合同目的已不能实现，对此双方当事人均无过错。根据合同约定，本院认定合同已实际终止。关于返还租金的问题，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“根据合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告因房屋拆迁，已经获得了土地和房屋的补偿款。原告预付了十年的租金，尚未履行的部分应予返还。依据合同约定：“租赁期限为十九年，自2015年8月1日起至2034年7月31日止，租金总价为2,850,000元……免租期自2015年3月1日起至2015年7月31日止（用于建设）。”该起算时间的前提是原告按照合同约定在案涉土地上进行投资建设，但原告接收案涉土地后并未实际开展建设行为，所以原告不能再享有相应的不计租金建设期，本案合同租期应自2015年3月1日起算。依据被告户与相关部门于2018年11月20日签订搬迁补偿安置协议之后房屋被拆除的事实，2015年3月1日起至2018年11月30日期间，租赁物由原告管理使用，此期间的租金562,500元（150,000元/12月×45月）由原告负担，此后合同不能继续履行，应由被告返还原告租金937,500元。关于原告要求确认搬迁补助款11,300.72元（包含搬家费2,000元、过渡期补助8,100.72元、数字电视费500元、电话移机费400元、宽带移机费300元）、提前移交空房奖励费13,501.2元由其享有的诉请，依据《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程土地房屋搬迁补偿安置指导意见》（大市政发〔2018〕76号）文件精神，搬家费、过渡期补助费是针对需要从案涉房屋中搬离的对象给予的补助，三项移机费是针对设备购置及缴费主体给予的补助，故本院确认上述项目应由被告享有，提前移交空房奖励费是针对提前交付土地、房屋的拆迁对象，因土地和房屋均由原告管理使用，应由原告享有。该款被告已领取，应由被告支付给原告。关于被告的反诉问题，如前所述，原告未对租赁物进行建设并无过错，不应当对此承担责任，且被告反诉要求赔偿损失的主张，系以其相邻的两户居民已建盖的客栈作参照，并非其产生实际损失的依据，属举证不能，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王国兴、杨顺弟于本判决生效之日起十日内返还原告李云峰租金937,500元。二、被告王国兴、杨顺弟于本判决生效之日起十日内支付原告李云峰提前移交空房奖励费13,501.2元。三、驳回原告李云峰的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告王国兴、杨顺弟的反诉请求。本诉案件受理费13,800元，由原告李云峰承担3,800元，被告王国兴、杨顺弟承担10,000元。反诉案件受理费5,407元（已减半收取），由反诉原告王国兴、杨顺弟承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判长  冯晓丽审判员  马 泽审判员  董 琼二〇一九年十一月七日书记员  陈晓蓉