广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5321民初853号原告：欧卫华，女，1967年12月11日出生，汉族，居民，住云浮市云城区。原告：黄光伟（是原告欧卫华的丈夫），男，1964年11月7日出生，汉族，居民，住云浮市云城区。委托诉讼代理人：甘永波，广东创亮律师事务所律师。委托诉讼代理人：严巧玲，广东创亮律师事务所律师。被告：余岳权，男，1994年2月26日出生，汉族，农民，住云浮市新兴县。委托诉讼代理人：罗志好（是被告余岳权的母亲），女，住云浮市新兴县。原告欧卫华、黄光伟与被告余岳权房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月20日公开开庭进行了第一次审理。原告的委托诉讼代理人甘永波、被告余岳权及其委托诉讼代理人罗志好到庭参加诉讼。因案情复杂本案于2019年7月24日，转为普通程序并于2019年8月8日公开开庭进行了第二次审理。原告的委托诉讼代理人甘永波、被告的委托诉讼代理人罗志好到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告欧卫华、黄光伟向本院提出诉讼请求：1.判令确认双方签订的《合作建房（购房）合同》合法有效；2.判令被告付清拖欠的购房款30000元及利息（从2017年10月18日起按月利率2.66%计至付清购房款日止）给原告；3.判令被告支付违约金50000元给原告；4.判令被告支付律师服务费8000元给原告；5.判令被告承担案件诉讼费用。事实和理由：两原告是夫妻关系，2017年10月27日，原告黄光伟与被告签订《合作建房（购房）合同》，合同约定被告购买原告位于新兴县××××号裕景楼10B号房和新兴县××××号裕景楼26号摩托车房的房地产，房屋面积111.28平方米，总房款（含车房款）为349961元。合同约定了双方的权利义务，包括付款方式、交房时间以及违约责任等，在合同第六条约定被告付清房款的时间是2017年12月30日，第九条约定违约方要承担律师费。《合作建房（购房）合同》为双方当事人的真实意思表示，合法有效，原、被告应当依照其约定的权利义务履行合同。2018年5月21日，被告写下书面《欠条》，承诺当银行不批其贷款时，在1个月内缴清拖欠的房贷190000元，否则视为违约，向原告支付违约金50000元，并支付从签订购买房屋时到所欠购房款还清和到办理房屋完结手续期间的利息（利率按月利率2.66%），但后来被告仅贷款160000元，尚欠30000元未付，经原告多次催促均无果。2018年7月原告已经将房屋过户至被告名下，2018年10月28日原告再向被告发出书面收楼通知书，但被告至今仍未付清30000元给原告。原告认为，原告已经按照合同全面履行了约定的义务，但被告至今不付清购房款给原告，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》的规定，被告应要付清拖欠的款项及利息，并支付违约金50000元给原告。原告为维护自己的合法权益，遂于2019年5月9日向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告余岳权辩称，《合作建房（购房）合同》合法有效，对此不持异议。被告也同意支付购房款30000元给原告。被告没有违约，所以对于原告请求的违约金、利息、律师服务费及诉讼费用，被告不予承担。本院经审理认定事实如下：原告黄光伟与原告欧卫华是夫妻关系。2015年5月1日，原告欧卫华书面委托原告黄光伟全权负责登记在其名下的位于广东省云浮市××新城镇××号的地块建设、销售等事项。之后该地块建设“裕景楼”商住楼。2017年10月27日，以原告黄光伟作为甲方与以被告余岳权作为乙方签订《合作建房（购房）合同》，合同主要约定：一、商住楼自编为裕景楼10B号房建筑面积约定为111.28平方米，单价2880元/㎡，为乙方购买；二、自编裕景楼的26号摩托车房（杂物房）为乙方购买，金额为29475元；三、总房款（含车房款）：349961元整，付款方式：第一期房款：选好房号并签订本协议前乙方需交定金50000元，签订本协议时列入首期购房款；第二期房款：购房款的30%即人民币79961元；第三期房款：余下房款约22000元，在甲方代理办理好房产证、土地证或不动产登记证后协助乙方到银行办理房贷并通过审批后，由银行直接向甲方支付乙方所欠的其余房款，乙方负责偿还本金和利息（办理房产证、土地证或不动产权登记证转让产生的契税、评估费、律师见证费，以及办理房产证产生一切费用由乙方支付）。若因乙方原因不能办理房贷且又不能付清余下款项给甲方的，甲方有权解除本协议书（含办理房产证、土地证时所签订的转让或买卖合同，乙方并要退回房屋转让过程产生的一切费用给甲方），无息退还前期所付的部分款项给乙方，乙方退还该房的合同资料，该房屋归还甲方，甲方可另行处理该房。此外，《合作建房（购房）合同》还约定，甲、乙双方因履行本协议发生争议时，如协商未果导致守约方通过诉讼方式解决纠纷的，守约方为此而发生的一切费用（包括诉讼费、财产保全费、差旅费、评估费、拍卖费、律师费等）由违约方承担；四、房屋交付使用时间：本工程自协议签订之日起至2017年12月30日完工；乙方不需要对该房屋进行提前装修的，待甲方办理好房产证、土地证或不动产证后协助乙方到银行办理房贷，由银行向甲方支付乙方余下的建房款后，方可交付使用，时间约为2017年12月30日。《合作建房（购房）合同》签订后，被告余岳权依约支付了第一期定金50000元、第二期购车房款及其他款项79961元。“裕景楼”商住楼建成后，双方对房屋建筑面积发生争议，为此，原告黄光伟与被告余岳权于2018年5月6日签订《补充合同（房屋面积确定计价协议）》，该协议载明：经甲乙双方平等协商位于新兴县××××号裕景楼因房屋面积产生争议，经双方共同协商现就房屋面积确定为：以每户的产权证的建筑面积加叁点肆伍平方米，计价标准即余岳权的10B户型建筑面积是（97.61平方米＋3.45平方米）-111.28平方米×2880元/平方米=29430.00元，退回房款为贰万玖仟肆佰叁拾元整（￥29430.00元），这退回的房款加上人民币伍佰柒拾元整（￥570.00元）加入原购房首期，直接在房贷款金额作相应扣减【即房贷为壹拾玖万元整（￥190000.00元整）】。（由原来的房贷220000元变为贷款金额190000元）。其后，被告余岳权于2018年5月21日立下《欠条》给原告收执，《欠条》载明“今本人余岳权身份证号码：现欠购买欧卫华、黄光伟位于新兴县××××号裕景楼的10B号房的购房款人民币壹拾玖万元整（￥190000元整），现办理房屋转让手续，房屋出证后办理银行贷款手续，当银行不批本人贷款时（以银行退件算起），本人要在壹个月内缴清以上购房款，并要支付这期间的利息（利率为月利率2.66%）给欧卫华、黄光伟，否则当本人违约要向欧卫华、黄光伟支付违约金人民币伍万元，并要负责全部税费等一切费用将房屋转回原业主欧卫华名下，余下的购房款六个月才退回本人。如果本人不按这约定办理，本人向欧卫华、黄光伟支付从之前签定（注：应为“订”）购买这房屋时到所欠购房款还清和到办理此房屋完结手续期间的利息（利率按月利率2.66%计）”。2018年7月25日，原告将位于新兴县××××号裕景楼10B号房的所有权登记到了被告余岳权名下[不动产权证号为：粤（2018）新兴县不动产权第0029349号]；2018年10月16日，新兴县××××号裕景楼26号摩托车房亦登记到被告余岳权名下[不动产权证号为：粤（2018）新兴县不动产权第0036547号]。2018年10月28日，原告向被告余岳权发出《收楼通知书》，告知被告余岳权涉案房屋和摩托车房经验收合格，通知其于2018年11月16日办理收楼手续，但办理收楼手续前须先缴清房款190000元等款项。此前，双方因建设房屋隔热层等问题发生了矛盾，故未办理收楼。2018年11月5日，被告余岳权向中国建设银行股份有限公司新兴支行申请贷款190000元用作购房，但因实际面积减少导致总购房款减少，导致仅能向银行贷款160000元，尚欠原告30000元购房款未付。原告欧卫华、黄光伟因追讨该款无果，认为被告的行为已构成违约，遂于2019年5月9日向本院提起诉讼，并提出其前述诉讼请求。另查明，2019年3月23日，原告欧卫华、黄光伟与广东创亮律师事务所就涉案签订《委托代理合同》，为此原告黄光伟、欧卫华支出律师服务费8000元。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。对于原告的诉讼请求，本院作如下评析：一、对于原告黄光伟与被告余岳权于2017年10月27日签订的《合作建房（购房）合同》是否有效的问题。被告余岳权对其与原告黄光伟签订的《合作建房（购房）合同》、《补充合同（房屋面积确定计价协议）》、《欠条》等事实均没有异议，本院予以确认。原告黄光伟与被告签订的《合作建房（购房）合同》、《补充合同（房屋面积确定计价协议）》、《欠条》，是双方在自愿、平等的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，且内容没有违反法律的强制性规定，合法有效，合同双方当事人应当按照约定全面履行合同义务。二、对于原告请求被告支付尚欠的购房款30000元及利息的问题。被告确认尚欠购房款30000元未付给原告，审理中被告于2019年7月3日已转账30000元给原告，故原告请求支付购房款30000元的诉求已实际解决，无需本院再作出判决。对于原告请求利息的问题。本案中，被告余岳权在所立的《欠条》中承诺当银行不批其贷款时（以银行退件算起），在一个月内缴清以上购房款，并支付这期间的利息（利率为月利率2.66%）给欧卫华、黄光伟。中国建设银行股份有限公司新兴支行于2018年11月27日向被告发放贷款160000元，该款项直接划拨至原告欧卫华的账号里，尚欠30000元购房款未付。据此，被告余岳权应自2018年11月28日起至2019年7月2日止拖欠原告购房款30000元。对于利息利率的给付问题。由于双方约定月利率2.66%，但根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条：“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。”的规定，原告请求按照月利率2.66%计算逾期付款的利息，不符合法律法规的规定。据此，原告请求利息应以30000元购房款为基数，按月利率2%自2018年11月28日起计至2019年7月2日止。三、关于原告请求违约金50000元的问题。本案中，《合作建房（购房）合同》中约定“在甲方代理办理好房产证、土地证或不动产登记证后协助乙方到银行办理房贷并通审批后，由银行直接向甲方支付乙方所欠其余房款”，被告已依约支付第一期定金、第二期购房（车）款30%；其后因涉案房屋的实际面积比合同约定的面积减少问题，而引发申请贷款金额减少；之后又因原告未能建房屋隔热层等问题，引发矛盾，致使至今被告未能收楼。被告已经依照合同约定履行支付定金、车房款、房贷款及余款等义务，责任不在于被告。被告至今未能收楼，原告存在一定的责任，原告不应将矛盾扩大化、损失扩大化。本院认为，被告的行为并不构成违约。据此，原告请求被告支付违约金50000元，理据不足，本院不予支持。四、对于原告要求被告支付律师服务费8000元的问题。本案中，《合作建房（购房）合同》中约定“甲、乙双方因履行本协议发生争议时，应及时协商；如协商未果致使守约方通过诉讼方式解决纠纷的，守约方为此而发生的一切费用（包括诉讼费、财产保全费、差旅费、评估费、拍卖费、律师服务费等）由违约方”，被告余岳权在履行合同的行为并没有构成违约。据此，原告请求被告支付律师服务费8000元，理据不足，本院不予支持。鉴此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告黄光伟与被告余岳权于2017年10月27日签订的《合作建房（购房）合同》合法有效。二、被告余岳权于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期付款的利息（以30000元购房款为基数，按月利率2%自2018年11月28日起计至2019年7月2日止）给原告欧卫华、黄光伟。三、驳回原告黄光伟、欧卫华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2000元，由原告欧卫华、黄光伟负担1318.18元，被告余岳权负担681.82元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  梁振昌审 判 员  罗绍华人民陪审员  谭丽珍二〇一九年十一月十一日书 记 员  甘明艳附相关法律条文：1.《中华人民共和国民法通则》第八十五条【合同的定义】合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。第八十八条第一款【合同的履行】合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。2.《中华人民共和国合同法》第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。4.《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款【证明责任和职权探知】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。