北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初34448号原告（反诉被告）：大地时代文化传播（北京）有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区。法定代表人：刘荣，董事长。委托诉讼代理人：于某，女，1988年3月3日出生，汉族，大地时代文化传播（北京）有限公司职员。被告（反诉原告）：北京梧桐巷餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区六里屯中街乙18号。法定代表人：马春友，董事长。委托诉讼代理人：王海仁，上海市民生律师事务所律师。第三人：北京市朝阳区东风乡六里屯村经济合作社，地址北京市朝阳区东风乡六里屯村委会。合作社社长：崔庆明，社长。委托诉讼代理人：王国军，北京紫垠律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵聪，女，北京紫垠律师事务所实习律师。原告（反诉被告）大地时代文化传播（北京）有限公司（以下简称大地公司）与被告（反诉原告）北京梧桐巷餐饮管理有限公司（以下简称梧桐巷公司）、第三人北京市朝阳区东风乡六里屯村经济合作社（以下简称六里屯合作社）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大地公司的委托诉讼代理人于某，被告梧桐巷公司的委托诉讼代理人王海仁、第三人六里屯合作社的委托诉讼代理人王国军、赵聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大地公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认我司与梧桐巷公司于2016年8月15日签订的合作协议无效；2、判令梧桐巷公司返还我司已付但未履行的租金1225000元，我司是2018年9月10日搬走的，但我司租金已经付到2019年2月15日，从2018年9月10日起，梧桐巷公司应当返还我司租金，但我司按照275000元/月的标准，只主张5个月的；3、要求梧桐巷公司向我司返还装修期应扣除的房屋使用费50万元；4、要求梧桐巷公司返还押金25万元；5、要求梧桐巷公司返还装修补偿款251116元，我们是按照装修成本乘以10%计算的，我司的装修成本是2511160．25元；6、要求梧桐巷公司支付逾期返还租金、押金及装修补偿款的利息，以2226116元为基数，按照同期银行贷款利率4．35%计算，自2018年9月18日计算至实际还款之日止。事实与理由：我司与梧桐巷公司于2016年8月15日签署合同编号为DDSD-TZ-2016-0097号的《合作协议》，约定我司向梧桐巷公司租赁位于北京市朝阳区六里屯东口小院（以下简称租赁房屋）用于办公，租赁期限自2016年8月15日至2019年8月15日，房屋押金为25万元，2016年8月15日至2018年8月15日的租金为每月25万元，2018年8月15日起至2019年8月15日的租金为每月27．5万元。合同第4款约定，梧桐巷公司给予我司60天的装修期，装修期不向我司收取房屋使用费，我司可在第一个使用年度的下半年扣除一个月的房屋使用费、第二使用年度的上半年扣除一个月的房屋使用费作为装修期补偿款。合同签订后，我司依约支付了房屋押金25万元及第一年共计12个月房租300万元，第二年12个月的房租300万元，我司还为使用租赁房屋支出装修成本共计2511160．25元。合同约定第三年的租期自2018年8月16日起算，经与梧桐巷公司沟通，我司在2018年7月25日向其支付了第三年首期6个月（即2018年8月16日至2019年2月15日）的租金150万元。2018年7月30日，梧桐巷公司口头通知租赁房屋面临政府拆迁，通知我司尽快腾退租赁房屋，但虽经我司要求，其并未向我司提供相关政府拆迁及腾退的书面文件。经我司要求，六里屯合作社与我司及梧桐巷公司会议沟通，梧桐巷公司同意向我司返还未使用租金150万元，押金25万元及装修补偿费用，我司按照六里屯合作社要求办理租赁房屋腾退手续。会议结束后，我司已按要求于2018年9月10日腾退租赁房屋，但经与梧桐巷公司多次沟通、催促，梧桐巷公司至今未向我司返还上述款项。故此，我司诉至法院，请求判如所请。梧桐巷公司辩称，不同意大地公司全部诉讼请求，其所述与事实不符。大地公司将有关款项支付给王某的情况属实，王某收取大地公司的与本案所涉合同有关的款项是履行职务行为。在合同履行过程中，因大地公司未按时支付使用费，我司在2017年10月22日已向其发出解除双方所签合作协议的函，其拖延三个多月支付使用费。2017年10月23日函件送达后，双方合同即已解除。其所称的政府拆迁与事实不符，双方合同约定的拆迁并未发生，其搬走也未与我司交接，我司也不清楚其何时搬走，故不同意其提出的诉请。我司提出反诉。第三人六里屯合作社述称，我社与大地公司不存在合同关系，我司对大地公司与梧桐巷公司之间的合同关系不知情，双方纠纷与我社无关。梧桐巷公司向本院提出如下反诉请求：1、确认大地公司与我司于2016年8月15日签订的合作协议于2017年10月23日解除；2、判令大地公司向我司支付违约金50万元；3、判令大地公司按照每月275000元的标准向我司支付2019年2月15日至2019年8月15日期间的房屋使用费。事实与理由：我司与大地公司系合作合同关系。2016年8月15日，双方签订了《合作协议》一份，约定，我司将六里屯东口小院1600平米的两层建筑交付给大地公司办公使用，使用期限三年，自2016年8月15日至2019年8月15日。前两年使用费标准为每月25万元，第三年使用费标准为每月27．5万元。协议还约定，大地公司对移交的房屋应先付后用，每次提前一个月支付半年使用费。逾期支付房屋使用费一个月，我司有权解除合同。违约方需向守约方支付违约金50万元。2017年10月22日，因大地公司单方违约，一直拖延支付合同约定的使用费，我司向大地公司发出了解除合同的函。针对梧桐巷公司的反诉，大地公司辩称，1、租赁房屋不具有建设工程规划许可证，双方签署的合同编号为DDSC-TZ-2016-0097的《合作协议》自始无效。2、我司已于2018年9月10日按照六里屯合作社要求办理了交房手续。涉案房屋系六里屯合作社出租给梧桐巷公司，梧桐巷公司转租给我司的。2018年7月30日，梧桐巷公司口头通知我司租赁房屋面临政府拆迁，通知我司尽快腾退租赁房屋。其后，六里屯合作社、我司、梧桐巷公司三方会议沟通，就租赁房屋腾退事宜进行安排处理，我司按照三方会议要求在2018年9月10日办理租赁房屋腾退及交房手续，租赁房屋已被六里屯合作社贴封条及锁门。故此，不同意梧桐巷的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了合作协议、委托付款函、银行交易明细、收据等材料。本院依法组织双方举证、质证，根据当事人陈述及经审查认定的证据材料，本院认定事实如下：2016年8月15日，梧桐巷公司（甲方）与大地公司（乙方）签订《合作协议》，约定：梧桐巷公司将其从六里屯合作社租赁的朝阳区六里屯东口小院并投资建成的2层建筑物（包括该建筑物位于2层的阳光房，总建筑面积约1800平方米）移交给大地公司作为办公使用，使用期限为3年，自2016年8月15日起至2019年8月15日止。自2016年8月15日起至2018年8月15日，大地公司按照每月25万元的标准向梧桐巷公司支付房屋使用费。自2018年8月15日起至2019年8月15日，大地公司应按照每月275000元的标准向梧桐巷公司支付房屋使用费。房屋使用费支付方式：每年分两次，先付后用，每次向梧桐巷公司支付6个月的房屋使用费，合计人民币150万元。大地公司应于协议签订后三日内向梧桐巷公司支付6个月的使用费150万元以及一个月的押金25万元，以上共计175万元。为确保双方合作顺利，大地公司向梧桐巷公司支付房屋使用押金25万元，在合作期满，大地公司应付水、电费用结清后，梧桐巷公司无息返还大地公司。梧桐巷公司承诺，本协议签署之日起给予大地公司60天的装修期，装修期梧桐巷公司不向大地公司收取房屋使用费。梧桐巷公司同意大地公司在第一个使用年度的下半年扣除一个月的房屋使用费，在第二个使用年度的上半年扣除一个月的房屋使用费作为装修期补偿。合作协议期限为36个月，大地公司实际向梧桐巷公司支付使用费为34个月。本合同期满或因大地公司违约，梧桐巷公司对大地公司的所有装修物不予赔偿。双方一致同意，在合作期间，如遇不可抗力，或者国家征地、乡域规划改造建设等原因导致拆迁本地块建筑物时，双方所签的本协议终止，双方均不构成违约，由此所造成的损失各方自行承担，尚未到期已付的使用费梧桐巷公司按实结算给大地公司，大地公司交付的押金，在结清水电等应付款后，无息退还给大地公司。梧桐巷公司应对大地公司对租赁房屋的装修及改造进行补偿，补偿方法如下：如第一年内因上述原因终止合同，……如第二年内因上述原因终止合同，梧桐巷公司按照装修评估价的40%予以补偿。第三年内因上述原因终止合同，梧桐巷公司按照装修评估价的10%予以补偿。三年协议期满，梧桐巷公司不予补偿。上述协议签订后，梧桐巷公司将上述房屋交付大地公司，大地公司于2016年8月17日向梧桐巷公司支付3万元，于2016年9月6日支付100万元，于2016年9月7日支付72万元，2017年3月17日支付100万元，2017年3月21日支付50万元，以上包括12个月的租金及一个月的押金。后，大地公司于2017年10月26日支付梧桐巷公司租金150万元，于2018年1月26日支付梧桐巷公司租金150万元，于2018年7月23日支付梧桐巷公司租金150万元。上述款项均支付至户名为“王某”在中国建设银行账户，梧桐巷公司认可系王某代其收取的款项。工商登记信息显示：梧桐巷公司于2018年9月10日将法定代表人由王某变更为马春友。大地公司主张涉案租赁房屋属于拆迁腾退范围，为此提交了《朝阳“一绿”试点已完成绿化4900亩》及关于《东风乡六里屯村腾退的地方领导问答》网页打印件。梧桐巷公司对两份网页打印件的真实性认可，但不认可关联性，认为涉案租赁房屋并未拆迁。六里屯合作社不认可上述两份打印件，认为不是法定证据形式，不能作为证据使用，也不能证明六里屯村已拆迁。上述《朝阳区“一绿”试点已完成绿化4900亩》涉及的主要内容：“……去年，我区在第一批“一绿”试点乡建设的基础上，推动东风、东坝等5个乡纳入第二批“一绿”试点，加快推进农村城市化进程……”。上述《东风乡六里屯村腾退的地方领导问答》网络打印件涉及的其主要内容：“问：朝阳区一律试点第二批东风乡六里屯村什么时候拆迁？官方回复（2018年11月2日）：……经过东风乡政府多年来的争取，东风乡于2016年纳入北京市一绿第二批试点乡，2017年委托市规划设计研究院编制完成我乡一绿试点实施方案，经过公示后，由市规土委上报市政府待批。期间，我乡已着手做了大量准备工作，于2017年4月我乡启动了一绿试点建设拆迁腾退准备工作，完成了住宅入户调查，数据汇总分析、政策研究。报请市区批准后，于2018年初全面启动整建制转居工作，现已基本完成，乡政府已做好六里屯村的拆迁腾退相关准备工作，待市政府最终审批后将正式启动……”大地公司提交了微信记录打印件，称系其员工与梧桐巷公司原法定代表人王某的微信往来记录，以证明涉案租赁房屋面临拆迁，需要尽快腾退等。梧桐巷公司不认可，称经与王某核实，不是王某的微信，且内容与本案无关联。梧桐巷公司亦未就其质证意见提供证据。六里屯合作社亦不认可上述微信记录。经审查，微信记录中显示为“王某”的微信回复时间是2018年8月17日，内容为语音转换文字，转换后的文字内容难以直接看出本案房屋必须腾退及腾退时间事宜。2018年9月3日、2018年9月18日、2018年10月30日、2018年11月9日、2019年1月9日、2019年1月14日，主要为大地公司员工发送给署名为王某的微信，称村里要断水断电、贴封条、催退房租等内容。大地公司还提交了《紧急通知》复印件，证明六里屯村存在非宅腾退工作的事实，主要内容为北京海容为民商城有限公司于2018年8月28日通知其司所属房屋住户，其司所属房屋在《关于六里屯村非宅腾退工作实施方案》的腾退范围内，各住户于2018年9月15日前做好搬迁腾退工作及退还未履行租金的通知。梧桐巷公司、六里屯合作社对该证据真实性、关联性均不认可。大地公司称其于2018年9月10日应六里屯合作社要求搬离并腾退涉案租赁房屋，梧桐巷公司表示不清楚，但认可大地公司就涉案租赁房屋事宜主要是和其公司王某联系和交涉。六里屯合作社称其从未要求大地公司腾退涉案租赁房屋和场地，也未采取贴封条、锁门等措施。大地公司就其主张的其被要求腾退涉案租赁房屋未提交其他证据。大地公司主张其2018年9月10日腾退了涉案房屋，为此还提交了其员工于某与兄弟搬家公司微信记录，其主要内容涉及大地公司搬离时委托北京兄弟情深搬家有限公司将其在涉案房屋中的物品搬离至亦庄的数码庄园，并于2018年9月10日前共搬了12车，搬家费支出16000元。梧桐巷公司与六里屯合作社不认可，但未提交相反证据。经询，截至法庭辩论终结前，梧桐巷公司、六里屯合作社均表示涉案租赁房屋未拆迁。2019年10月10日，朝阳区东风乡人民政府规划科作出情况说明：2009年3月10日，六里屯合作社与李某签订《房屋（场地）及资产租赁合同》，约定将朝阳区东风乡六里屯村东口土地约600平方米出租给李某。经查，该地块当时土地利用规划为建设用地，土地权属性质为集体土地，当时地上房屋符合乡村规划，因历史原因未取得规划及房屋产权手续。诉讼中，六里屯合作社、梧桐巷公司均表示涉案租赁房屋系梧桐巷公司改建的，较上述情况说明中的房屋有变化。梧桐巷公司称其改建时向乡政府进行了汇报并进行了公示，但无手续。六里屯合作社还称，涉案房屋和场地系其管理，其租给了案外人李某，而非梧桐巷公司。诉讼中，大地公司为证明其装修成本支出提交了支票申请表、电子回单、装修施工合同等证据材料。梧桐巷公司不认可，认为其中还包含办公用品，不属于本案的主张依据。六里屯合作社亦不认可，认为该房屋装饰装修未经其同意。梧桐巷公司称大地公司迟延支付房屋使用费，已于2017年10月22日与其解约，并提交了2017年10月26日银行流水记录、落款时间为2017年10月22日向大地公司发送的《公函》及快递回执单。《公函》内容涉及因大地公司第二年度上半年房屋使用费拖欠等通知其解除双方合作协议等。梧桐巷公司不认可，称并未受到该文件。虽然租金是10月26日支付的，但是双方口头沟通一致的。本院认为：大地公司与梧桐巷公司签订的《合作协议》，其内容主要涉及房屋使用及使用费给付问题，本质上是房屋租赁合同，但因上述协议中涉及的租赁房屋并未取得规划手续，故双方签订于2016年8月15日签订的上述合作协议无效。大地公司主张其于2018年9月10日搬离涉案房屋，并提供了相应证据，梧桐巷公司虽不认可，但未提交有效证据反驳，本院采信大地公司主张。因其使用费实际支付到2019年2月15日，其要求返还尚未使用期间的五个月费用合理，本院支持。因上述协议无效，梧桐巷公司收取大地公司25万元押金无依据，大地公司有权主张返还。梧桐巷公司要求返还装修期间的房屋使用费无依据，本院不予支持。大地公司要求返还装修补偿款，并提供了装修合同、支付凭证等，本院参考大地公司实际使用的期限，已形成附合的装饰装修等情况，结合本案实际情况，由梧桐巷公司酌情补偿大地公司八万元。梧桐巷公司要求支付租金、押金及装修补偿款等利息无依据，本院不予支持。因上述协议无效，梧桐巷公司各项反诉主张无依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）大地时代文化传播（北京）有限公司与被告（反诉原告）北京梧桐巷餐饮管理有限公司于2016年8月15日签订的《合作协议》无效；二、被告（反诉原告）北京梧桐巷餐饮管理有限公司于本判决生效后十五日内返还原告（反诉被告）大地时代文化传播（北京）有限公司房屋使用费1225000元、押金25万元、装饰装修补偿款8万元；三、驳回原告（反诉被告）大地时代文化传播（北京）有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京梧桐巷餐饮管理有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费24608元，由大地时代文化传播（北京）有限公司负担5813元（已交纳），由北京梧桐巷餐饮管理有限公司负担18795元（大地时代文化传播（北京）有限公司已预交，北京梧桐巷餐饮管理有限公司于本判决生效后十五日内直接给付大地时代文化传播（北京）有限公司）。反诉案件受理费4900元，由北京梧桐巷餐饮管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  宋晓佩人民陪审员  张春涛人民陪审员  王伟民二〇一九年十一月七日书 记 员  刘旭琰