山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民初159号原告：乳山市金畅置业有限公司，住所地乳山市商业街23号。法定代表人：刘杨，执行董事。委托诉讼代理人：邵洪才，山东泰祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜永峰，山东胶东律师事务所律师。被告：威海南海新区管理委员会，住所地威海南海新区现代路北。主要负责人：张海军，主任。委托诉讼代理人：韩静，山东德衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：李刚，山东德衡律师事务所律师。第三人：文登市明大房地产开发有限公司，住所地威海市文登区小观镇观海路西、滨海路南。法定代表人：李延臣，总经理。委托诉讼代理人：刘雪娇，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：林晋超，男，该公司工作人员。原告乳山市金畅置业有限公司（以下简称金畅公司）与被告威海南海新区管理委员会（以下简称南海新区管委）、第三人文登市明大房地产开发有限公司（以下简称明大公司）合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金畅公司之委托诉讼代理人邵洪才、杜永峰，被告南海新区管委之委托诉讼代理人韩静、李刚，第三人明大公司之委托诉讼代理人刘雪娇、林晋超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。金畅公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认南海新区管委与金畅公司于2009年11月16日签订的《文登南海旅游度假区项目开发协议书》有效；2.判令南海新区管委继续履行《文登南海旅游度假区项目开发协议书》中的义务，为明大公司办理威海南海新区观海路西、海恋路北（合同位置为环海三路南、金乡路西）367.64亩土地的国有建设用地使用权过户手续；3.由南海新区管委承担诉讼费用。事实和理由:2009年11月16日，金畅公司、南海新区管委签订《文登南海旅游度假区项目开发协议书》，约定为加快南海新区城市化进程，促进该区域经济发展，由金畅公司投资建设房地产项目。项目位于南海旅游度假区，面积约529亩，其中建设用地438亩、道路绿化用地约91亩，项目总投资约3亿元。该项目建设用地价格参照周边及评估定价为每亩42万元，道路绿化用地价格为每亩8万元。根据该协议书，南海新区管委的义务为：1.确保金畅公司分批缴清地块价款后十五天内（相关土地）分批进入招拍挂程序。在招拍挂程序中，如出现超出定价的情况，超出部分资金由南海新区管委负责。招拍挂程序完成后，南海新区管委分批将国有土地使用权证办理到金畅公司新设立的公司名下；2.负责市政道路、管线通过涉诉土地并满足项目开发建设和投入使用后的各项要求及项目区内地面附着物、建筑物的清障、搬迁、安置补偿；3.协助金畅公司办理项目的报建手续。金畅公司的义务为：1.在2010年5月底前，支付土地款定金1000万元；2.在文登市注册成立具有独立法人资格的企业；3.在本协议签订后60日内将项目地块规划设计方案、项目建设方案报南海新区管委审批；4.提供办理项目手续中的有关材料，组织项目建设、按时开工、竣工；5.负责土地办证、项目报建手续办理过程中的契税及有关费用，依法取得土地使用权和开发权；6.负责该地块的虾池回填、河道整治、景观打造等。协议还约定，因南海新区管委工作影响金畅公司开工建设，顺延开工、建设、竣工时间，约定的土地价格和相关优惠政策不变；金畅公司不能按期完成注册、土地款交付及开工建设的，南海新区管委将收回土地。上述协议签订后，金畅公司即开始履行协议义务，于2009年委托上海同济设计研究院设计了项目规划和建设方案（2016年根据南海新区管委要求又做了新方案），于2010年5月16日向南海新区管委缴纳了1000万元定金，于2011年6月17日注册成立了明大公司。在缴纳定金后，金畅公司即向南海新区管委申请土地挂牌，南海新区管委只安排了90亩土地挂牌。明大公司摘牌后，于2012年1月16日缴清了该部分土地使用权出让金，2013年4月17日文登区国土资源局为明大公司办理了土地使用权证。此后南海新区管委没有再协调有关部门将涉诉剩余土地招拍挂。金畅公司认为，《文登南海旅游度假区项目开发协议书》属于招商引资协议性质，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，南海新区管委应当依约履行其义务。诉讼中，金畅公司将诉讼请求的第二项变更为：要求南海新区管委继续履行《文登南海旅游度假区项目开发协议书》，并协调威海蓝创建设投资有限公司（以下简称蓝创公司）、威海雅蓝投资开发有限公司（以下简称雅蓝公司）将威海南海新区观海路西、海恋路北的367.64亩土地使用权转让给明大公司。变更请求的理由为：根据诉讼中查明事实，剩余项目用地使用权现登记于该两公司名下，蓝创公司系由南海新区管委控股的公司，雅蓝公司亦属于关联公司，南海新区管委应当协调该两公司将项目用地使用权转让给明大公司。南海新区管委辩称，一、双方签订的《文登南海旅游度假区项目开发协议书》中关于土地出让的内容不产生法律效力。协议书系南海新区管委为实现招商引资目的而与金畅公司签订，但其中约定大量土地出让条款。南海新区管委并非适格的土地出让方，依据物权法的规定，商业开发土地必须经过招拍挂方式方可出让，在土地未进行公平招拍挂之前，涉案协议关于土地出让的内容不产生法律效力，对双方均无约束力。二、金畅公司存在严重违约行为，并以实际行动表明其不再履行合同主要义务，致使南海新区管委合同目的不能实现，故本协议不能继续履行。首先，依据协议约定“南海新区管委在金畅公司分批缴清地块价款后十五天内分批进入招拍挂程序”，但金畅公司除缴纳首批89.68亩土地出让金外，并未缴纳其余土地价款，依据协议约定，南海新区管委无义务为金畅公司办理土地招拍挂手续；其次，首批土地自2011年10月成交，依据《国有建设用地使用权出让合同》约定，金畅公司应于2011年12月9日前缴清全部土地出让金，而金畅公司直至2014年9月16日才缴清全部出让金，逾期付款长达3年之久，这充分证明金畅公司履约能力不够，履约诚信不足；其三，协议合同目的为“加快南海新区城市化进程，促进该区域经济发展”，但金畅公司在取得首批土地后至今已达六年之久，一直未在其上进行任何投资建设，致使土地闲置至今，不仅没有对南海新区建设起到任何促进发展作用，反而造成掣肘和不良影响。故金畅公司以实际行为表明其不再履行协议项下招商引资义务，南海新区管委合同目的已不能实现，本协议不应当继续履行。三、金畅公司要求南海新区管委将剩余土地办理至明大公司名下，没有任何法律依据。明大公司并非涉案协议当事人，与金畅公司也不存在股权投资关系，金畅公司诉请将土地直接办理至明大公司名下，不仅缺少法律依据，且系以诉讼手段行土地买卖之实，不仅违反国家土地出让制度，更涉嫌偷逃国家税款，不应支持。四、涉案土地使用权已经招拍挂程序登记至蓝创公司名下，涉案项目合作协议书不具备继续履行的条件。综上，请求驳回金畅公司诉讼请求。针对金畅公司变更后的第二项诉讼请求，南海新区管委认为，金畅公司要求其协调蓝创公司、雅蓝公司转让土地使用权，既没有合同依据，也没有法律依据，不应予以支持。第三人明大公司述称，同意金畅公司的诉讼请求及相关事实与理由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年11月16日，南海新区管委与金畅公司签订《文登南海旅游度假区项目开发协议书》约定，为加快南海新区城市化进程，促进该区域经济发展，就金畅公司在南海旅游度假区投资建设房地产项目，达成如下条款；第一条、项目概况：位于南海旅游度假区，面积约529亩，其中建设用地约438亩、道路绿化用地约91亩（面积以实际测量为准），项目总投资约3亿元，总建筑面积约34万平方米；第二条、项目建设用地手续应按法定程序办理。建设用地价格参照周边及评估定价为每亩42万元，道路绿化用地为每亩8万元；第三条、双方责任与权利。南海新区管委的责任与权利：1.南海新区管委确保在金畅公司分批缴清地块价款后十五天内分批进入招拍挂程序。在招拍挂程序中，如果出现超出定价的情况，超出部分资金由南海新区管委负责。招拍挂程序完成后南海新区管委分批将国有土地使用权证办理到金畅公司新设立的公司名下。2.南海新区管委负责市政道路和各种管线通过该建设用地红线边并能满足该项目开发建设和投入使用后的各项要求。负责项目区内地面附着物、建筑物的清障、搬迁、安置补偿。3.南海新区管委协助金畅公司办理项目的报建手续，包括立项、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、销售许可证、验收合格证、房地产证等有关手续。协调给予金畅公司市政府权限内的基础设施配套费、人防费等收费减半收取，对中介机构的收费按下限收取的扶持政策。4.南海新区管委对金畅公司在南海新区建设期间，提供和谐安全的投资环境和政策保障；金畅公司的责任和权利为：1.金畅公司在2010年5月底之前，支付给南海新区管委土地款定金1000万元。2.金畅公司在文登市注册成立具有独立法人资格的企业（办公地点设在文登南海新区，按照有关规定办理税务登记及其他有关证照手续，做到依法经营，安全生产。3.金畅公司应在本协议签订后60日内将项目地块规划设计方案（含项目平面规划设计图、整体设计鸟瞰图、主要单体建筑立面效果图）及项目建设方案报南海新区管委审批。4.金畅公司提供办理项目手续过程中需要的有关真实、有效材料，由南海新区管委协助办理项目环评、立项、地震安评及有关主管部门审批意见。严格按照南海新区管委批准的规划设计组织项目建设，按时开工、竣工，确保项目质量。5.金畅公司负责土地办证、建设报建手续办理过程中的涉及契税及有关费用的缴纳，依法取得土地使用权和开发权。6.金畅公司负责该地块的虾池回填、环海二路以北河道整治及景观打造，所产生的费用在金畅公司缴纳的土地款中扣除。项目区用地红线内的道路、供排水、电力、通信、绿化等自用基础设施的建设由金畅公司自行负责，排污达到国家环保排放标准；第四条、违约责任：1.因南海新区管委工作影响金畅公司开工建设，顺延金畅公司开工、建设和竣工时间，协议议定的土地价格及相关优惠政策不变。若无客观原因，金畅公司在规定时间内不能按期完成注册、土地款交付及开工建设的，南海新区管委将收回金畅公司所拥有的土地。2.除受不可抗力因素影响不能履行本协议外，任何违反本协议条款之约定的行为，均视为违约行为。3.因不可抗拒的因素，致使本协议无法履行的，双方协商解决。协商不成的可向文登市法院提起诉讼。上述项目开发协议书签订后，金畅公司股东投资成立明大公司（明大公司股东现已变更为青岛新海园房地产开发有限责任公司），明大公司通过招拍挂程序取得协议用地中的部分土地使用权。其余用地使用权分6块自2014年12月至2015年4月期间经招拍挂程序办理至蓝创公司（曾用名文登蓝创建设投资有限公司，股东为文登金海建设投资有限公司、威海南海投资开发有限公司、国开发展基金有限公司）名下，其中5块用地使用权又自2018年11月至2019年6月期间转至雅蓝公司（股东为威海雅齐体育产业发展有限公司、蓝创公司）名下。明大公司、蓝创公司已取得上述用地坐落名称与项目开发协议中名称不同，明大公司取得用地坐落为观海路西、海宁路北，蓝创公司取得用地坐落为观海路西、海恋路北。双方当事人均认可该坐落名称不同系道路名称变更所致，上述用地与协议书约定用地范围一致。明大公司已取得项目用地的办理过程如下：2010年5月27日，金畅公司通过文登市圣豪房地产开发有限公司向南海新区管委财政审计局支付土地定金1000万元。2011年9月16日，明大公司向文登市土地储备交易中心交纳土地保证金994万元。2011年10月9日，明大公司通过招拍挂程序竞得南海新区观海路西、海宁路北的59783平方米即89.68亩（其中道路用地面积3397平方米即5.1亩，绿化用地9481平方米即14.22亩，建设用地46905平方米即70.36亩）土地国有建设用地使用权，单价为74.8万元/亩，土地总价款为52629280元，明大公司与文登市国土资源局签订成交确认书，并经文登市公证处公证。2011年10月19日，明大公司与文登市国土资源局签订该地块土地使用权出让合同，出让总价款为52629280元，已付定金994万元抵作出让款。2012年1月16日，明大公司向南海新区管委财政审计局支付土地款1072.88万元。2013年3月8日，南海新区管委财政局出具收据载明收到明大公司支付土地出让金42689280元（双方当事人确认该款中部分为招拍挂地款与协议地款之间差价，明大公司实际并未支付）。2013年4月17日，明大公司取得该地块土地使用权证，土地位置为文登市南海新区观海路西、海宁路北。2014年9月16日，金畅公司向南海新区财政局支付了土地余款42.72万元（金畅公司、明大公司称系南海新区管委此前少算5亩绿化用地，故后期要求其进行补交，南海新区管委称逾期付款与其无关）。双方当事人还确认上述用地的办证税费已经缴纳。关于其余项目用地办理至蓝创公司名下过程。金畅公司认为，蓝创公司实际由南海新区管委控股，南海新区管委系将项目剩余用地通过竞拍的形式转至其控股公司名下，无证据显示蓝创公司已实际缴纳土地出让金，无法确认其属于合法取得项目用地，且在竞拍前南海新区管委也未依据协议约定通知金畅公司，损害金畅公司合法权益。南海新区管委认为，蓝创公司系通过招拍挂程序依法取得项目用地使用权，且竞拍程序向社会公开公示，金畅公司未参与竞拍系其自身原因所致。关于项目合作协议书约定义务履行问题。金畅公司为证明其已经履行协议约定的规划方案、建设方案报批义务，提交2011年、2017年期间委托设计部门所作的项目规划及建筑方案设计。明大公司对此予以认可，南海新区管委认为，对该规划与方案设计的真实性及实际出具时间存有异议，且其中的设计内容亦记载涉案土地为闲置用地，无现状建筑，故完全符合交地条件。金畅公司还提交文登市委市政府2012年1月3日规划及建筑设计方案评审专题会议会议纪要复印件，以证明其已经按协议约定提交涉案土地项目规划及设计方案。明大公司对此予以认可，南海新区管委对会议纪要真实性不予确认，表示其不了解、亦不掌握金畅公司所称方案报审情况，并认为审批规划设计方案并非其协议义务，亦不属于其行政职责。另外，金畅公司、南海新区管委还提交涉案土地现场照片以证实土地现状，金畅公司认为，系南海新区管委没有做好村民安置补偿工作导致土地尚未达到交地标准。南海新区管委认为，系金畅公司取得用地后一直没有开发建设。关于项目合作协议书能否继续履行及如何履行问题。金畅公司认为，剩余项目用地中1块位于蓝创公司名下，5块位于雅蓝公司名下，蓝创公司系由南海新区管委控股，雅蓝公司系蓝创公司的关联公司，南海新区管委有义务亦有能力协调将剩余项目用地过户至金畅公司的项目公司明大公司名下。南海新区管委认为，蓝创公司系独立法人，且仅为雅蓝公司小股东，该两公司并非由南海新区管委实际控制，金畅公司要求其协调转让土地既无事实与法律依据，也超出项目合作协议约定。本院认为，本案争议焦点为：双方签订的《文登南海旅游度假区项目开发协议书》是否有效，南海新区管委应否继续履行协议并协调将项目用地使用权办理至明大公司名下。案涉协议书系金畅公司与南海新区管委在招商引资背景下签订。通常情况下，就招商引资签订的协议，意在明确企业按约定投资经营而享有的政策优惠及便利待遇，但相关项目投资经营过程中，仍需遵照具体事项的法定程序进行办理，不得违反法律法规强制性规定。本案中，案涉协议书明确约定需通过招拍挂等法定程序取得项目用地，并对招拍挂等程序中双方需各自履行的义务，以及金畅公司在项目投资开发过程中享有的优惠政策等进行了约定。通过协议履行情况看，已取得项目用地亦是经由招拍挂程序与国土部门签订成交确认书、国有土地使用权出让合同，履行相关审批手续。因此，涉案协议书虽涉及国有土地出让相关事宜，实际仍应属招商引资过程中南海新区管委与金畅公司就相关投资优惠待遇等进行约定，并非由南海新区管委直接出让涉案土地，亦未发现所约定价款明显低于协议签订时的当地土地市场价格。根据协议书内容及双方对协议条款真实意思的理解，结合协议实际履行情况，从维护市场秩序及交易安全角度考虑，应当认定案涉项目开发协议书有效。虽然项目开发协议书有效，但相关项目用地使用权现已经依法登记于蓝创公司、雅蓝公司名下，故协议书所约定之金畅公司通过招拍挂程序取得通过挂牌出让的涉案土地，存在客观上的履行障碍。诉讼中金畅公司变更诉讼请求，要求南海新区管委协调上述二公司将土地使用权转让给明大公司，并非项目开发协议书所约定履行方式，南海新区管委明确表示无法配合，而该请求亦涉及案外人权益，并非本案处理范畴，故对金畅公司要求继续履行涉案协议书之诉讼请求，无法予以支持。金畅公司可就其该主张与南海新区管委等另行协商处理。综上，金畅公司之部分诉讼请求，合法有据，予以支持；部分诉讼请求，于法无据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条规定，判决如下：一、确认乳山市金畅置业有限公司与威海南海新区管理委员会于2009年11月16日签订的《文登南海旅游度假区项目开发协议书》有效；二、驳回乳山市金畅置业有限公司要求威海南海新区管理委员会继续履行《文登南海旅游度假区项目开发协议书》，并协调威海蓝创建设投资有限公司、威海雅蓝投资开发有限公司将威海南海新区观海路西、海恋路北的367.64亩土地使用权转让给文登市明大房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费773272元，乳山市金畅置业有限公司、威海南海新区管理委员会各负担386636元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  侯进荣审 判 员  王军志人民陪审员  丛丽滋二〇一九年十一月十一日书 记 员  丛丽颖