重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0107民初15833号原告：重庆鑫山物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区上大田湾65号，统一社会信用代码：91500103202803055P。法定代表人：赵开渝，职务：总经理。委托诉讼代理人：罗自强，北京天驰君泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨丹，北京天驰君泰（重庆）律师事务所律师。被告：龚文，男，汉族，住重庆市九龙坡区。原告重庆鑫山物业管理有限公司与被告龚文物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告重庆鑫山物业管理有限公司的委托诉讼代理人罗自强，被告龚文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆鑫山物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付拖欠物业服务费9906元、水费86元、公摊费500元，合计10492元；2、判令被告按照每日千分之三的标准自欠费之日起向原告支付违约金；3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告自愿撤回对水费及公摊费的诉讼请求。事实及理由：2010年2月6日，原告与成都军区机关老干部住房建设管理办公室签订了《XX前期物业服务合同》，约定由原告对XX进行前期物业管理，双方对物业服务内容及标准进行了约定。被告系XX小区业主，房屋建筑面积165.62平方米，被告享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳2015年1月1日至2019年4月30日期间的物业服务费，期间经原告多次催要，被告均以种种理由予以搪塞不予交纳。为维护原告合法权益，特起诉来院，请求判如所请。被告龚文辩称，原告收取物业费的标准不符合重庆市物价局相关文件规定的0.9元/月/平方米；原告提供的物业服务达不到其收费标准，且不认可违约金，该标准过高；原告长期非法侵占业主共用部分收益；原告的诉求已过诉讼时效。经审理查明，被告龚文系重庆九龙坡区罗汉沟X号XX号房屋的业主，该房屋建筑面积165.62平方米。2010年2月6日，原告与成都军区机关老干部住房建设管理办公室签订的《XX前期物业服务合同》，约定由原告对XX小区实施前期物业管理服务，本物业管理区域物业服务收费采取包干制（含电梯用电、设备房用电）的方式，住宅物业服务费用按照业主拥有物业的建筑面积计算，按1.15元/平方米/月计收，楼道灯、庭园灯、景观水池用水总得用每月按户据实分摊；业主应于每月25日前向乙方缴纳当月物业服务费用；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；本合同期限自甲乙双方签章之日起生效至业主委员会成立并与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。合同签订后，原告依约为被告提供了物业服务。2012年2月24日，重庆市物价局颁布渝价[2012]57号文件，载明：一、XX住宅公共服务费为0.9元/月/平方米（包含物业服务费0.65元/月/平方米，维修养护费0.25元/月/平方米）；二、物业服务企业可根据实际情况选择一种方式收取电梯费：1、月票票价，按层计算：张/人=10元（第三层）+0.3元*（N-3），N为楼层数、按人计算：常住人口每人每月10元等内容，2、次票票价：单上单下每人次0.3元，上下往返每人次0.5元等内容。关于被告提出诉讼时效抗辩的问题。原告称其曾在被告房屋门上张贴过催费单，且于2019年6月5日向被告邮寄了催缴物业费的律师函。对此，被告称从未见过贴在门上的催费单，但认可在2019年6月中旬收到过律师函。审理中，原告明确按照1.15元/平方米/月的标准主张被告拖欠自2015年1月1日至2019年4月30日期间的物业服务费9906元，并要求按照每日千分之三计算滞纳金。被告对物业服务费欠费时间及计算方式无异议，但认为原告物业收费标准应为0.9元/平方米/月，对违约金不予认可且认为标准过高。被告举示照片等证据，拟证明小区存在监控系统损坏严重，消防设施器材无人管理，小区垃圾恶臭，公共设施设备长期损坏无人维修，小区电梯未按要求保养维修，长期不正常检验等，公共收益未公示等问题，原告履行合同存在重大瑕疵。原告对照片真实性无法确认，认为系单方拍摄。本院认为，根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与建设单位签订的《XX前期物业服务合同》系合同双方的真实意思表示，内容合法有效，对作为业主的被告具有法律约束力。本案中，原告依约对被告所居住的小区提供了物业服务，根据权利与义务相一致的原则，被告应当向原告支付物业服务费。对于被告提出的原告服务不到位、有瑕疵的问题，本院认为，物业服务是一种具有持续性、长期性、综合性的服务，物业服务是否存在瑕疵以及其瑕疵的程度，应当根据物业合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量，而不能仅凭某一时间、地点的状态就全部否定物业服务企业提供的服务，现被告提供的证据虽能证明原告在物业服务过程中存在一定瑕疵，但不足以免除被告的缴纳义务。对于被告提出的物业服务费收费标准问题，虽物价局文件明确了涉案小区的住宅公共服务费为0.9元/月/平方米（包含物业服务费0.65元/月/平方米，维修养护费0.25元/月/平方米），但该费用并不包含电梯费。现原告要求按照合同约定的1.15元/平方米/月标准收取物业服务费，并明确其中电梯费的收费标准系0.25元/平方米/月，而被告认为应当按照常住人口每人每月10元计算。对此本院认为，被告提出的收费标准因较难核实常住人口情况，且可能存在常住人口数量的变化，电梯费计算存在难度，而原告在合同中约定的收费标准并未明显超出物价局对该小区收取电梯费的规定，且该电梯费的计收方式也符合物业服务行业的收费习惯，故本院认为采用《XX前期物业服务合同》中的收费标准更为适宜。关于被告提出的诉讼时效抗辩的问题，本院认为，根据民法总则的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。根据前期物业服务合同的约定，业主应于每月25日前缴纳物业服务费，对于2016年5月31日前的物业服务费，原告虽陈述曾张贴过催费单，但被告表示未看到过，且2019年6月之前也未曾收到过任何催款函件，对此原告依法应当承担举证不利的法律后果，故原告所主张的2016年5月31日前的物业服务费已过诉讼时效，本院不予支持。因被告认可2019年6月中旬收到过律师函，故原告主张的2016年6月1日至2019年4月30日期间的物业服务费未过诉讼时效，被告应向原告缴纳此期间的物业服务费6666.21元（165.62平方米×1.15元/平方米/月×35个月）。对于原告所主张的违约金问题，因原告提供的服务存在一定的瑕疵，被告未缴纳物业服务费确系事出有因，因此对于原告的此项主张，本院不予支持。此外，本院提醒原告注意：原告的物业服务虽未存在构成根本违约的重大瑕疵，但确实未做到尽善尽美，以致合同双方在支付物业服务费的问题上产生分歧。在今后的物业服务过程中，原告应当竭力为业主提供优质的物业管理服务，加强与业主沟通，及时处理业主反映的问题，切实维护好小区环境，提升物业管理服务质量水平的同时，改善服务关系，促进彼此共同发展。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告龚文于本判决生效后十日内向原告重庆鑫山物业管理有限公司支付2016年6月1日至2019年4月30日期间的物业服务费6666.21元。二、驳回原告重庆鑫山物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为31元，由被告龚文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  熊 帆二〇一九年十一月二十七日法官助理  罗开红书 记 员  夏 瑜