北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初27900号原告：北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司,住所地北京市大兴区西红门镇欣荣北大街45号院1号楼1层108室。法定代表人:吴国卿，总经理。委托诉讼代理人：张雪梅，女，1971年6月29日出生，汉族，公司职员。被告：蔡洪涛，男，1969年7月24日出生，汉族，工人，住北京市大兴区。原告北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司（以下简称：鸿坤瑞邦公司）与被告蔡洪涛物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年11月14日公开开庭进行了审理。原告鸿坤瑞邦公司的委托诉讼代理人张雪梅，被告蔡洪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿坤瑞邦公司向本院提出诉讼请求：1.判令蔡洪涛支付2018年7月1日至2020年6月30日物业管理费共计2846.4元、滞纳金为808.81元；2.判令蔡洪涛支付2018年7月1日至2020年6月30日公共照明费和垃圾清运费232元；2.本案诉讼费由蔡洪涛承担。事实和理由：蔡洪涛系北京市大兴区X镇X路X号院X室房屋业主，房屋建筑面积为73.24平方米。2012年6月12日，我公司与蔡洪涛签署了《物业服务协议》，双方约定：我公司为蔡洪涛提供物业服务，具体内容包括：物业共用部位、公共设施设备的日常维修、养护和管理，公共绿地、景观养护，公共秩序的维护等。物业服务费按建筑面积交纳，标准为1.62元/平方米/月。交费具体时间为每年7月1日前交纳下一年底的物业服务费。逾期未交纳的，按逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。期间，鸿坤瑞邦公司依约为蔡洪涛提供了物业服务，但时至今日，蔡洪涛尚有3887.21元物业费、垃圾清运费及公共照明费、滞纳金未向鸿坤瑞邦公司支付。经我公司多次催交，蔡洪涛仍拖延、拒绝交纳。蔡洪涛的行为构成了严重违约，不利于鸿坤瑞邦公司对该物业所有业主提供高质量的服务，故诉至法院。被告蔡洪涛辩称，对居住地址、面积、合同、欠费期限没有异议。但提出以下答辩意见：一、鸿坤瑞邦公司未履行理想家园《前期物业服务协议》约定的义务，业主拒交物业费合理合法。我是理想家园小区的业主，与开发商委托的物业服务公司—鸿坤瑞邦公司于2012年6月12日签订《前期物业服务协议》。约定由鸿坤瑞邦公司负责小区的管理、房屋和公共配套设施的维护养护，负责小区内所有绿化的维护和管理等也是事实，按理业主确实有缴纳物业费的义务。但是，物业公司并没有履行合同义务，本人在18年7月初发现自家阳台外空调室外机处有漏水而且很多。检查后发现是空调冷凝水管从上一层空调板流下来的水，放在里面的电锤焊板都给淋湿损坏了，联系物业说安排工人过来看看情况。第二天又发现屋内南居室的室内墙犄角有漏水的水印(有当时拍的照片)。再次打电话联系物业张姓楼长反应问题，她说现在已经过保修期了，要联系第三方维修，只能等买了管件，院里面这几个楼一起维修。8月12日联系楼长答应带工人过来维修，周三她带两个工人拿着塑料管、三通来家，检查后有个上年纪的工人说，不是你们家的问题是上面住户的原因,只能去楼上的业主家检查。8月25日再次联系楼长问什么时候可以来人给维修，将漏水问题处理好?她说应该是14层的空调管坏了，可是业主不给开门没办法处理。9月5、6日再次给楼长打电话提醒维修冷凝水管，她说现在不漏水了吧?就没有结果了。但是事实是时到今日漏水现象依然存在。元旦期间晚上8点左右张姓楼长三天两头带人砸门来收物业费，但是绝口不提漏水维修事宜,推脱说现在没有积水了，但是当时已经过了夏天，楼上没有人使用空调了,自然是不会漏水了。今年7月份因家马桶中水快没有了，去物业购买中水，经过与前台公司售水工作人员和张姓楼长沟通、拒不售卖中水，推脱说因不交物业费所以不卖给业主中水，说这是她们领导的规定，她们做不了主，但是之前就一直反应的漏水问题拒不解决。综合上所述,本人拒交物业费,完全是情理中的事,是逼于无奈！合理合法。二、由于物业公司没有提供服务或者提供的服务严重不符“协议”约定，业主基于最高院的司法解释也可不交物业费，依法行使先履行抗辩权。我方提供的证据表明物业管理十分混乱，小区内公共绿地被损毁侵占；小区环境卫生恶劣、垃圾清理不及时，电梯不进行正常的维修养护，时常出故障,严重危及业主的生命财产安全。小区几次出现火情，但是小区消防通道长期被车辆乱停乱放而无人管理，导致消防车不能进入小区。因楼道内没有摄像头经常来陌生人，单元门的对讲入住一年后无法正常使用。19号楼业主300户，电梯长期带故障运行，时常出问题，多次出现把住户困在电梯里和电梯突然下坠的事故,严重危及业主的生命财产安全，经常已电梯故障、没配件为由停运。其次，物业公司和业主是平等主体关系，在实际履行中应是物业公司先履行服务管理义务,业主后按约定缴纳物业费，先服务后收费，而不是不服务也收费，服务不符合约定也收费，业主提交的大量的证据证明，本案中，鸿坤瑞邦公司事实上明显未提供符合行业标准的服务，对小区的管理服务严重不负责任，致使小区内绿地被严重损毁，业主在物业公司未履行约定义务或履行有严重瑕疵时，根据合同法第六十七条之规定，业主有权拒绝其履行交费的要求，合法地行使先履行抗辩权。我认为，物业费在形式上表现为业主对物业服务企业所提供服务所支付的对价，是全体业主享受物业服务的物质基础，如果允许物业公司不提供服务和服务低劣也可以收取服务费，在业主行使先履行抗辩权后，物业公司变本加厉地不履行合同，最后借助司法权力强迫业主就范，让不法物业公司获取非法利益，如果法院不全面查明案件事实，简单地支持物业公司的无理要求，是不利于作为弱势群体的业主的公共利益的保护的，也是十分不公平的，因此，我请求法庭认真审查业主的抗辩事由、业主不交纳物业费的真实原因、对物业服务企业拒不履行物业服务合同条款，是否存在履行合同存在重大瑕疵作出一个正确的评判。现业主拒交物业费完全是由于物业公司违约行为造成，业主是行使正当的抗辩权，不应承担违约责任，违约金是惩罚违约的行为，因此业主不应承担违约金损失的义务。综上所述，请求法院依法驳回鸿坤瑞邦公司的诉讼请求。根据当事人陈述和经审理查明的证据，本院认定事实如下：蔡洪涛系北京市大兴区X镇X路X号院X号楼X室房屋业主，房屋建筑面积为73.24平方米。2012年6月12日，蔡洪涛与鸿坤瑞邦公司签订《前期物业服务协议》。现该小区仍由鸿坤瑞邦公司提供物业服务。对蔡洪涛提出的空调冷凝水管及小区物业管理不到位的答辩意见，蔡洪涛只提供了照片，未提供其他有效证据证明。上述事实，有《前期物业服务协议》、照片、当事人陈述及庭审笔录等证据材料在案佐证。本院认为，鸿坤瑞邦公司与蔡洪涛签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。从本案事实看，鸿坤瑞邦公司一直对该小区进行物业服务，至今运转正常，鸿坤瑞邦公司基本履行了物业服务协议约定的义务，蔡洪涛作为小区内的业主，享受了物业管理服务，理应按照合同约定向鸿坤瑞邦公司交纳物业服务费。现鸿坤瑞邦公司起诉，要求蔡洪涛给付物业管理费、公共照明费及垃圾清运费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。蔡洪涛提出的空调冷凝水管未检修及小区物业管理不到位的答辩意见，未能提供有效证据证实，本院不予采信。蔡洪涛未交纳物业管理费，系属对鸿坤瑞邦公司的服务存在异议，并非恶意欠交，故对鸿坤瑞邦公司要求蔡洪涛给付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告蔡洪涛于本判决生效后十日内给付原告北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司2018年7月1日至2020年6月30日物业管理费、公共照明费和垃圾清运费共计3078.4元；二、驳回原告北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告蔡洪涛负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 肖利民二〇一九年十一月二十一日法官助理 闫晓萌书 记 员 高 佳