北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0115民初18649号原告：北京朝林置业有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣华中路19号院1号楼A座2503室。法定代表人：李红伟，执行董事。委托诉讼代理人：李杰，女，该公司工作人员。被告：上海鹏裕文化传媒有限公司，住所地上海市青浦区徐泾镇沪青平公路1881号4010幢一层A区118室。法定代表人：温世军，职务不详。原告北京朝林置业有限公司（以下简称朝林公司）与被告上海鹏裕文化传媒有限公司（以下简称鹏裕公司）租赁合同纠纷一案。本院于2019年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朝林公司的委托诉讼代理人李杰到庭参加诉讼，被告鹏裕公司经本院合法传唤，无正当理由未按时到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。朝林公司向本院提出诉讼请求：1、判令鹏裕公司支付2019年1月26日至2019年3月25日期间的租金及物业管理费216382.92元；2、判令鹏裕公司支付因拖欠租金及物业管理费的延迟付款违约金78979.77元（以216382.92元为基数，按照每日5‰计算，自2019年1月12日至2019年3月25日）；3、判令鹏裕公司支付违约金324574.38元；4、判令鹏裕公司支付2018年5月26日至2018年6月25日免租期期间的房屋租金92917.14元。以上合计712854.21元，扣除已支付的押金324574.38元，还需支付388279.83元；5、判令本案诉讼费用由朝林公司承担。事实与理由：朝林公司与鹏裕公司于2018年5月18日签订了编号为ZLZY-ZS（租Ⅲ）20180518-15《朝林广场房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）。《租赁合同》签订后，鹏裕公司按照约定享受了2018年5月26日至2018年6月25日的免租期，鹏裕公司支付了相当于3个月的租金及物业管理费的押金324574.38元。鹏裕公司租金交至2019年1月25日，鹏裕公司应于2019年1月11日支付2019年1月26日至2019年3月25日的租金，但鹏裕公司未支付，朝林公司与物业公司多次催要，鹏裕公司一直以种种理由推诿，鹏裕公司员工在办公场所上班至2019年3月25日。朝林公司于2019年3月25日发出了《解约通知书》。时至今日，朝林公司要求鹏裕公司支付所拖欠的租金及违约金，均未果。为维护自身合法权益，朝林公司特诉至法院。鹏裕公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。朝林公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月18日，朝林公司（出租人）、鹏裕公司（承租人）与北京朝林泓泽物业管理有限公司第三分公司（以下简称泓泽公司）签订了《租赁合同》，合同约定，租赁房屋位于北京市北京经济技术开发区荣华中路19号院1号楼B座第8层（自然楼层为第七层）808号单元。租期36个月，起始日为2018年5月26日，终止日2021年5月25日。免租期2个月，免租期第一期为2018年5月26日至2018年6月25日，第二期为2021年4月26日至2021年5月25日。租金：2018年5月26日至2020年5月25日期间的租金为每建筑平方米每月188.58元，每月租金92917.14元/月。物业管理费：2018年5月26日至2021年5月25日期间物业管理费为每建筑平方米每月31元，每月物业管理费15274.32元。为避免争议，明确每平方米日租金=月租金×12÷365，每平方米日物业管理费=月物业管理费×12÷365。租金支付方式及时间：合同期内承租人每二个月支付一次租金，承租人应在每二个月的起租日前十五日预先支付租金。出租人租金及押金收款账户开户名为朝林公司。本合同期内，由泓泽公司向承租人提供日常物业服务及管理，物业管理费及其他有偿服务费用交纳账户开户名为泓泽公司。押金：第一期为2018年5月26日至2020年5月25日期间押金为324574.38元（数额相当于第一期三个月的租金及三个月的物业管理费之和）。出租人将于承租人满足以下三个条件后十个工作日内将押金无息退还给承租人，但出租人根据本合同规定有权扣除、扣留或抵销的押金部分不予退还：合同期满终止或出租人提前解除合同的；将租赁房屋腾空并按本合同约定的交还标准恢复原状后移交给出租人；承租人应于合同终止/解除之日起二十个工作日内完成以该租赁房屋作为注册地址或营业地址进行工商登记的注销或变更手续，并向出租人出示相关证明文件的复印件。违约：如承租人未按合同约定时间及方式支付租赁房屋的租金、物业管理费及其他费用，承租人应承担由此产生的延迟付款违约金，延迟付款违约金收取期限为自逾期之日起至实际缴纳租金、物业管理费及其他费用之日止。延迟付款违约金的交纳标准为每日按欠交费用总额的5‰执行（应交款日和实际交款日均计算在内）。延迟付款违约金同下一期租金一并交纳，若未交纳的，则视为承租人同意从押金中扣除。解除合同：承租人在合同履行期限内出现严重违约，出租人有权提前解除本合同。承租人严重违约的情形包括，承租人未按本合同约定时间交纳租金、物业管理费及其他费用并经物业管理公司书面通知发出之日起5日内承租人仍未支付的等情形。承租人严重违约导致出租人提前解除合同的，出租人有权向承租人发出《解约协议》，承租人在收到《解约协议》之日起10日内未提出书面异议的，则《解约协议》上列明的合同终止日即为本合同提前终止日。承租人严重违约的，承租人须于合同提前终止日前：按照《解约协议》载明的退租日作为结算日支付租赁房屋的租金、物业管理费及其他费用；同意将押金作为违约金支付给出租人，其中押金不足以抵扣违约金及出租人所遭受实际损失的，承租人须另补齐差额部分；承租人须补全已经享受的免租期期间的租金；支付合同提前终止日之前按本合同约定而产生的延迟付款违约金。另查，泓泽公司于2018年6月29日向朝林公司出具委托书载明，委托人为泓泽公司，被委托人为朝林公司，现委托人在租赁合同履行期间内将催交与收取物业管理费的权利全部委托给被委托人代为履行，其向鹏裕公司发出的所有关于催交物业管理费的函件以及向鹏裕公司收取物业管理费的行为均视为委托人在履行权利，委托人对此承担相应民事责任。案件审理过程中，朝林公司称，鹏裕公司交清了2019年1月26日之前的房租和物业费，鹏裕公司应于2019年1月11日支付2019年1月26日至2019年3月25日期间的房屋租金。朝林公司向本院提交了《解约通知书》，并称，其已经于2019年3月25日将《解约通知书》通过电子邮件及张贴其工作场所的方式送达至鹏裕公司，为此，朝林提交了电子邮件送达截图及张贴照片。《解除通知书》载明，上海鹏裕文化传媒有限公司：贵我双方签订了租赁合同，依据合同贵公司应于2019年1月11日支付2019年1月26日至2019年3月25日期间的房屋租金185834.28元、物业管理费33504.96元及2018年12月1日至2018年12月31日期间的代收电费827.55元。我公司已多次催促，但截止至2019年3月25日，贵公司仍未支付欠交费用。贵公司该行为已经严重违约。因贵公司的违约行为，依据合同相关约定，我公司决定于2019年3月25日向贵公司发送《解约通知书》，正式提出解约，收回租赁房屋，同时贵公司须承担以下违约责任……。朝林公司亦称《租赁合同》已经于2019年3月25日解除。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告鹏裕公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。朝林公司和鹏裕公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。针对朝林公司提出的诉讼请求，本院逐一认定如下：关于鹏裕公司欠付的租金及迟延支付租金的违约金，根据合同约定，鹏裕公司应于2019年1月11日前支付2019年1月26日至2019年3月25日期间的租金，鹏裕公司至今未付，已经构成严重违约，朝林公司依约享有单方解除合同的权利，朝林公司于2019年3月25日向鹏裕公司送达了《解约通知书》，解除了《租赁合同》，现其要求鹏裕公司支付前述期间的租金及自2019年1月12日至2019年3月25日期间的迟延支付租金的违约金，有事实和合同依据，本院不持异议。关于租金数额，经核算为185834.28元。关于迟延支付租金所产生的违约金，合同约定的计算标准过高，本院依法予以调整，按照年利率24%标准计算，经核算，迟延付款违约金为8920.05元，高于该数额的，本院不予支持。关于违约金，根据《租赁合同》约定，承租人严重违约的，承租人须于合同提前终止日前，同意将押金作为违约金支付给出租人。鉴于朝林公司自认鹏裕公司已经按照租赁合同约定向朝林公司支付押金324574.38元，现按照租赁合同约定，朝林公司将该款项直接作为违约金抵扣，有合同依据，本院不持异议。关于免租期租金，根据《租赁合同》约定，承租人严重违约的，应向出租人补全免租期间租金。经核算，鹏裕公司应补足的免租期间即2018年5月26日至2018年6月25日的租金为92917.14元。关于物业管理费及迟延支付物业管理费产生的滞纳金，根据《租赁合同》约定，合同期内由物业管理公司向承租人提供日常物业服务及管理，物业管理费及其他有偿服务费用交纳至泓泽公司账户。本案中，虽然朝林公司提交了委托书上显示，泓泽公司在租赁合同履行期内将催交与收取物业管理费的权利全部委托给朝林公司代为履行，但此项诉讼请求所涉法律关系为物业服务关系，与本案的房屋租赁关系非同一法律关系，本院不进行评价和认定，泓泽公司或其委托人可以另案起诉，故朝林公司的该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、上海鹏裕文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内向北京朝林置业有限公司支付房屋租金185834.28元；二、上海鹏裕文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内向北京朝林置业有限公司支付延期付款违约金8920.05元；三、上海鹏裕文化传媒有限公司于本判决生效后十日内向北京朝林置业有限公司支付免租期房屋租金92917.14元；四、上海鹏裕文化传媒有限公司向北京朝林置业有限公司支付违约金324574.38元（已由上海鹏裕文化传媒有限公司支付给北京朝林置业有限公司的押金抵扣）；五、驳回北京朝林置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7125元，由北京朝林置业有限公司负担1846元（已交纳），上海鹏裕文化传媒有限公司负担5279元（于本判决生效后七日内交纳）;公告费260元，由上海鹏裕文化传媒有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  霍志勇人民陪审员  齐福祥人民陪审员  彭成华二〇一九年十一月十五日法官 助理  舒 畅书 记 员  赵若含