江西省南昌市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）赣01执异169号 案外人：朱振华,男,1968年1月29日生,汉族,住上饶市万年县。 委托代理人：汪志雄、刘美霞，江西万年红律师事务所律师。 申请执行人：江西中财典当有限责任公司，住所地：江西省南昌市青山湖区。 法定代表人：边锡明。 被执行人：陈培炎，男，汉族，1966年12月28日生，住江西省上饶市万年县。 被执行人：应莉华，女，汉族，1970年3月24日生，住江西省上饶市万年县。 被执行人：万年县惠农投资有限公司，住所地：江西省上饶市万年县。 法定代表人：陈晓明。 本院在执行江西中财典当有限责任公司与陈培炎、应莉华、万年县惠农投资有限公司（下称：惠农公司）借款合同纠纷一案中，于2019年7月9日查封了被执行人惠农公司所有的位于万年县28套房产【不动产权号：赣（2019）万年县不动产权第xx号、xx号】。案外人朱振华对查封赣（2019）万年县不动产权第××号房产提出书面异议，请求中止执行并裁定解除查封。本院于2019年9月6日受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审查终结。 案外人朱振华称，2009年1月15日，惠农公司成立。2010年3月11日，惠农公司股东为吴文才、宋长生、吕永航，法定代表人为吴文才。2010年3月18日，惠农公司与万年县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，受让取得坐落于万年县，用途为其他普通商品住房用地和商务金融用地。惠农公司在地块取得前后，于2009年12月21日将第8幢地块出卖给异议人在内的7户，并签订了《土地购买合同》，收取了全部价款。随后由异议人自己出资建房，于2010-2012年建成。2013年1月21日，惠农公司将1幢、3幢、4幢及5幢转让给陈培炎，并约定已经出让给2幢、6幢、7幢、8幢的发证工作由惠农公司负责办理。异议人建房完后，多次要求惠农公司配合办理不动产登记过户手续，因公司实际控制人陈培炎犯非法吸收公众存款罪被判刑，陈培炎通过惠农公司向异议人提出无理要求，索取巨额费用被拒后，拒不配合办理不动产登记。2019年3月，完成对2幢、6幢、7幢、8幢房屋产权分割。但在异议人正要变更至其名下时，却被贵院查封。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第二款的规定，涉案查封不动产不属于惠农公司财产，惠农公司已将该财产出卖给异议人，异议人已支付了全部价款，并将房屋建成实际占有该不动产，系实际的所有权人，且不动产变更登记手续正在办理，在此过程中异议人没有过错，人民法院不得查封。基于以上理由，法院查封行为损害了异议人的合法权益，故请求解除对赣（2019）万年县不动产权第××号房产的查封措施。 案外人朱振华向本院提供三组证据，第一组为文号万府办字[2009]533号万年县人民政府办公室抄告单、万年县国土资源局与惠农公司编号xxx国有建设用地使用权出让合同一份、《土地购买合同》一份、收款收据一张、收条一份，证明惠农公司投资项目的由来，异议人等7户与惠农公司签订了合法土地购买合同，并付清了土地款；第二组为万年县市场和质量监督管理局出具的惠农公司企业变更信息一份，惠农公司与陈培炎之间于2013年1月21日签订的《公司资产转让协议》一份，证明惠农公司股东及法定代表人的变更及项目转让情况，并由惠农公司负责8幢房屋的办证工作；第三组为万年县处理信访突出问题及群体性事件联席会议办公室2019年7月22日信访事项转办函一份，及万年县上访乡高墩村民委员会2019年8月20日出具的证明一份。证明异议人等28户房屋建设均在2012年前竣工，目前正在缴纳不动产过户相关税费，办理不动产证。在案件审查过程中，8栋7户案外人向法院提供其与施工方于2011年11月29日签订的建筑工程合同，用于证明该7户购地后自建房屋。 本院查明，2009年11月30日，万年县人民政府办公室向万年县国土资源局出具万府办字[2009]533号抄告单，决定对万年县上访乡新政府对面的土地28亩公开挂牌出让。后惠农公司以273.86万年摘得坐落于万年县上访乡高墩村宗地编号为xx，面积14197平方米土地，并于2010年3月18日与万年县国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同。在这期间的2009年12月21日，案外人方淑平、谢海珍、朱振华、王春梅、曹建清代表7户与惠农公司签订土地购买合同，约定将8号地块共1530平方米，以105万元卖给朱振华等7户，合同签订后付保证金三十五万元，余款七日之内付清，同时约定惠农公司必须在六个月内为朱振华等7户办理好土地证等相关证件，并约定该合同签字款清生效。签订合同后，惠农公司于2009年12月21日出具编号为xxx收款收据一张，12月27日出具收条一份，购地款共计15万元已付。惠农公司在约定的六个月内并未办理土地证，但于2010年6月8日出具《公司声明》：按规定要求土地证和房产证必须同步办理，现以2号楼的总土地证作为担保，在客户房屋封顶后一个月之内办理好土地分割，在担保期内，公司不能申请2号土地证的挂失，以确保客户的合法利益。2011年11月29日，案外人朱振华等7户与李小明等签订建筑工程合同，约定了建房价格及付款方式及完工进度及期限等，在2012年6月底完成全部工程。2019年8月20日，万年县上访乡高墩村民委员会出具一份证明：包括异议人等28户房屋建设均在2012年前竣工。根据万年县市场和质量监督管理局出具的惠农公司企业变更信息，惠农公司于2009年1月15日，由万年县捷通汽车贸易运输公司变更而来，并于2010年3月11月、2010年9月30日、2010年11月3日、2011年4月29日、2013年6月27日经历了多次股东及法定代表人的变更。2013年1月21日，惠农公司与陈培炎签订公司资产转让协议，惠农公司将上访乡农资市场的相关资产转让给个人陈培炎，惠农公司仍负责2、6、7、8号地块发证工作。2019年7月22日，万年县处理信访突出问题及群体性事件联席会议办公室信访事项转办函显示，28户业主目前正在缴纳不动产过户相关税费，办理不动产证，并已至万年县人民政府上访。 另查明，2019年3月25日，万年县不动产登记中心完成惠农公司农资超市8幢3号房屋产权分割发证工作，不动产证号为赣（2019）万年县不动产权第××号。本院依据（2019）赣01执恢54号执行裁定书，于2019年7月9日查封了惠农公司名下位于万年县28套房产（不动产权号：赣（2019）万年县不动产权第0xx号、00xx），查封期限三年，自2019年7月9日至2022年7月8日。 本院认为，本案的争议焦点为案外人朱振华上述异议能否排除法院对赣（2019）万年县不动产权第××号房产查封的问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，被执行人惠农公司将其所有的需要办理过户登记的8号地块出卖给朱振华等7户第三人，朱振华已经支付全部其该承担的部分价款，并在购地后自建房屋，实际占有了房屋。上述事实有购地合同、惠农公司出具的收据、建筑工程合同、村委会证明等证据证明，并相互印证，本院予以认可。另根据购地合同约定及惠农公司与陈培炎签订公司资产转让协议，惠农公司均是办证责任一方，惠农公司若不配合对土地进行分割办证，作为普通公民的案外人朱振华一方无法办理过户登记手续，且惠农公司于2019年3月25日至26日办理好分户不动产证后，案外人也在积极办理过户登记手续。故案外人非因自身原因未办理过户登记，对未办理过户登记也没有明显过错。综上，案外人朱振华异议符合上述规定排除执行的情形，依法应当解除案涉房产的查封。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，裁定如下： 解除对赣（2019）万年县不动产权第××号房产的查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 梁 珂 审判员 王财斌 审判员 郭小玲 二〇一九年十一月十一日 书记员 陶 冶