重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初14865号原告：重庆洋河房地产开发有限责任公司，住所地重庆市江北区五里店御庭苑2幢6楼，统一社会信用代码91500105450431086X。法定代表人：贺天天，总经理。委托诉讼代理人：唐华，重庆恒昇律师事务所律师。被告：邓超杰，男，1973年9月9日出生，汉族，住重庆市荣昌县。原告重庆洋河房地产开发有限责任公司（以下简称洋河公司）与被告邓超杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆洋河房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人唐华、被告邓超杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洋河公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付拖欠的2017年1月1日至2019年2月28日的房屋占有使用费224769.07元。事实和理由如下：2014年3月21日，被告与重庆市江北区土地征用管理办公室（以下简称江北区征地办）签订《房屋租赁合同》，约定江北区征地办将坐落在重庆市江北区海尔路胜利花苑933号门面出租给被告，被告每半年缴纳一次租金。2016年2月，江北区征地办将涉诉房屋转让给原告，原告承继了租赁合同的权利义务。被告从2017年1月1日起就未按照合同约定缴纳租金，一直拖欠至2019年2月28日将房屋返还原告。根据合同约定，被告从拖欠租金之日起合同即自行解除，被告继续占用房屋的，应当支付占有使用费。为维护原告合法权益，特提起本案诉讼。被告邓超杰辩称，对于原告主张的欠费期间没有异议，被告不缴费是因为涉诉房屋存在漏水情况，导致无法经营。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原、被告无异议的《房屋租赁合同》、《国有资产有偿转让协议》、资产移交表、准予变更登记通知书、微信聊天记录、发票，本院予以确认并在卷佐证庭审中，被告举示了《胜利花苑海尔路933号漏水情况说明》、计量清单、照片，拟证明涉诉房屋存在漏水情况，导致其在2014年11月之前一直无法使用。原告质证称该组证据与本案没有关联性，不能达到被告的证明目的。经依法审查，本院认为，《胜利花苑海尔路933号漏水情况说明》、计量清单，分别有胜利花苑物业服务中心、重庆两江水务有限公司东渝片区等单位的盖章，故对其真实性本院予以采纳。对于照片，无法反映所摄房屋的基本情况，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月21日，江北区征地办（出租方、甲方）和被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将江北区胜利花园933号门面出租给乙方做日杂、百货使用，合同期共计5年，从2014年3月21日至2019年3月20日。其中第一年每月租金7364.2元，第二年每月租金7732.4元，第三年每月租金8119元，第四年每月租金8524.01元，第五年每月租金8949.8元。合同还约定，乙方必须提前缴纳租金，租金按半年缴纳一次，已缴纳租金的最后一个月，提前5-10日为缴纳下次租金时间。如不按时缴纳，每逾期一次，将按月租金的5%收取滞纳金，缴费当月最后一天如再不缴纳租金，租约自行解除，由甲方收回门面。乙方负责保护好房屋内外原有的一切设施，如有损坏照价赔偿，承租期间一切设施由乙方自行维修，房屋的质量和主体安全由甲方负责。2015年12月29日，重庆市江北区土地征用管理办公室（甲方、转让方）与重庆洋河房地产开发公司（乙方、受让方）签订《国有资产有偿转让协议》，该协议载明：按照区政府专题会议纪要《关于区征地办存量非住宅处置工作专题会议纪要》（专题会议纪要[2015]262号），《重庆市江北区国有资产监督管理委员会重庆市江北区财政局关于同意区征地办处置存量非住宅资产的批复（江北国资[2015]468号），双方采用有偿协议转让的方式将江北国资[2015]468号文件批准的农转非安置小区1258个商业用房和18个车库共计约29.6万平方米的国有非住宅资产转让给区国有独资企业重庆洋河房地产开发公司。双方应于2016年1月31日前将本协议转让的全部资产进行现状移交，乙方对移交后的资产进行占有、管理、使用和收益。移交后的资产如有未履行完毕的租赁关系，由乙方与承租人签订新的租赁合同并收取租金直至租赁合同履行完毕，并承担出租人的义务。本案涉诉房屋即是该次资产转让所涉的一处商业用房。2018年10月8日，重庆市江北区土地征用管理办公室出具情况说明，该说明明确认可了上述《国有资产有偿转让协议》签署事宜，并载明从2016年2月1日移交之日起，所涉房产以重庆市江北区土地征用管理办公室单独名义或与洋河公司共同名义对外签订的租赁合同的合同权利全部转由洋河公司行使。另，2016年8月12日，重庆洋河房地产开发公司变更名称为本案原告名称。庭审中，被告对于原告主张的欠费期间予以认可。但是其辩称涉诉房屋存在漏水情况，导致其在2014年11月之前一直无法使用。《胜利花苑海尔路933号漏水情况说明》记载的内容显示：签订租赁合同后，2014年3月23日被告在物管处领取钥匙，同年4月3日房屋出现大面积漏水，江北区征地办没有解决，同年8月12日，被告向胜利花苑物管反应情况，物管处于2014年10月15日维修好。计量清单显示涉诉房屋的水表从2012年7月开始由初始数字“0”起转，当月起止数分别为0、16，计费水量16；2012年8月起止数分别为16、18，计费水量2；2012年9月起止数分别为18、19，计费水量1；此后计费区间直接过渡至2014年11月，起止数分别为19、27，计费水量8；2014年12月起止数分别为27、92，计费水量65。本院认为，《房屋租赁合同》系江北区征地办与被告真实签署。根据《国有资产有偿转让协议》以及情况说明，江北区征地办已经将其在《房屋租赁合同》中的权利义务一并转让给原告，原、被告双方均应按约行使权利、履行义务。《房屋租赁合同》明确约定：租金按半年缴纳一次，已缴租金的最后一月，提前5-10天缴纳，缴费当月最后一天再不缴纳的，租约自行解除。本案中，被告自认从2017年1月1日开始即未交租金，按照合同约定，此段期间的租金应在2016年9月10-15日前缴纳完毕。被告未按约定缴纳，因此合同自2016年9月30日自行解除。合同解除后，被告继续占有使用房屋的，应当支付占有使用费。庭审中，被告对原告主张的欠费期间也没有异议，因此本院认定其欠付原告房屋占有使用费8119*2+8119/31*20+8524.01*12+8949.8*11+8949.8/28*8=224769.07元，本院予以确认。对于被告辩称的房屋漏水问题。首先，《胜利花苑海尔路933号漏水情况说明》与计量清单相互印证，可以证明涉诉房屋在相关时段确实存在漏水问题。其次，合同权利义务概括转让的，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。因此被告可以向本案原告提出该项抗辩。再次，《房屋租赁合同》虽然约定了承租期间一切设施由被告自行维修。但是根据《中国人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，根据《胜利花苑海尔路933号漏水情况说明》所载内容，从被告向物管处反映漏水问题直到物管处维修处理好相关问题，用时2个月有余。因此，本院酌定在上述原告主张的占有使用费中减少2个月（对应承租期内的租金标准7364.2元/月）租金的数额予以支持，即224769.07-7364.2*2=210040.67元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告邓超杰于本判决生效之日起十日内支付原告重庆洋河房地产开发有限责任公司房屋占有使用费210040.67元；驳回原告重庆洋河房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2335.77元，由原告重庆洋河房地产开发有限责任公司负担153.06元，被告邓超杰负担2182.71元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 何建群二〇一九年十一月十八日法官助理 柴世斌书 记 员 钟 茜