山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0214民初6714号原告：青岛银禧永安达物业管理有限公司，住所地：青岛市城阳区崇阳路158号6、9号楼西侧2单元一层、15号楼一、二层。法定代表人：李晨辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：李丹，山东荣真律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈亚男，山东荣真律师事务所律师。被告：李静，女，1983年11月24日出生，汉族，住青岛市城阳区。原告青岛银禧永安达物业管理有限公司与被告李静物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告青岛银禧永安达物业管理有限公司委托诉讼代理人李丹与被告李静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。青岛银禧永安达物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费14709.9元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告购买了位于青岛市城阳区崇阳路158号青啤海都园小区8号楼2单元202房屋，原告是依法提供物业服务的企业。原告依法履行了前期物业服务合同约定的义务，但被告拖欠2013年11月1日至2014年12月31日的物业服务费4118.7元，2016年1月1日至2018年12月31日的物业服务费10591.2元未付。请求法院支持原告的请求。李静辩称，被告未与原告签订物业服务合同，被告与青岛啤酒地产物业管理有限公司签订的前期物业服务合同有效期仅有两年，物业公司几经变更，被告在这期间并未收到物业公司变更的通知及公告，被告对物业公司频繁变更后继续与被告产生服务关系的合法性产生质疑；对于诉讼请求的物业费有异议，2016年缴纳了2015年全年的物业费，当时物业公司承诺免2016年1月份的物业费；被告并未拒绝缴纳物业费，期间2013年4月30日被告收房的时候交了一个季度的物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的《名称变更登记信息查询结果》《营业执照》《青岛市不动产登记信息》《青啤·海都园前期物业服务合同》无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1.原告提交物业服务费用催缴通知书照片打印件2张，证明原告书面催告被告交纳物业服务费。被告称未收到催费通知，物业工作人员未向被告催过费，但欠费属实。因被告无证据证明原告提交的该证据不真实，对该证据的真实性，本院予以认定。2.被告提交国家企业信用信息公示系统查询信息电脑截屏打印件2张，证明青岛银禧永安达物业管理有限公司城阳分公司在被告所在小区提供过服务，原告无权向被告主张青岛银禧永安达物业管理有限公司城阳分公司在小区服务期间的物业费。原告对该证据真实性不认可，认为该证据无法证明青岛银禧永安达物业管理有限公司城阳分公司在该小区服务过。该证据系从国家企业信用信息公示系查询所得，对该证据的真实性，本院予以认定，但仅凭该证据不能证明被告要主张的事实，且该分公司系原告的分支机构，即使该公司在被告所在小区提供过物业服务，原告亦有权向被告主张权利，对该证据的证明事项，本院不予认定。3.被告提交照片打印件14张，证明电梯间墙面污渍多年未能粉刷；电梯内平面广告乱贴乱画，且贴广告贴的导致电梯门外侧挤压磨损，多次告知无果；电梯保养公示卡日期不完善；楼道和家门口的感应灯都不好用；地下室杂物乱堆；小区内野狗乱窜；路边水井一致未配备井盖也未进行警示标示；单元门不能自动关闭，无人维修；地下室角落大小便、垃圾无人处理；绿化树木之间拉绳乱打乱挂；垃圾桶不及时清理。原告对照片的真实性以及证明事项均不认可，认为上述证据无法证明物业服务存在的问题，物业服务具有即时性、持续性的特点，照片仅能反映出拍摄时存在的状态，不足以证明物业在履行物业服务的过程中存在根本违约或严重瑕疵。上述照片仅能反映拍摄时间节点小区的状态，但某一时间节点的照片不能证明原告在从事服务服务过程中存在长期不作为的事实，对该组证据的证明事项，本院不予认定。4.被告提交青岛宝景汽车销售服务有限公司结算单复印件1张，证明车辆停放小区停车位中被人为损坏，被告自己花钱维修。原告对该证据真实性不予认可，认为无法证明车辆是在小区内受损，且物业也未与业主签订车辆保管协议，物业没有义务为业主保管车辆。被告提交的该证据证明效力单一，在无其他证据佐证的情况下，不能认定系在涉案房屋所在小区受损，且车辆的受损应由侵权人负责赔偿，与原告的物业服务无必要的关联，对该证据的证明事项，本院不予认定。结合原、被告的陈述及双方提交的证据，认定案件事实为：原告现在使用的名称经过两次更名，分别于2014年5月19日由青岛啤酒地产物业管理有限公司更名为青岛永安达物业管理有限公司，于2015年12月22日由青岛永安达物业管理有限公司变更为现在使用的名称。2013年4月，被告李静接收了位于青岛市城阳区崇阳路158号8号楼2单元202户成套住宅1处，房屋建筑面积为163.44平方米，建筑层数为9层。2011年5月16日，青岛青啤海都房地产有限责任公司（甲方）选聘青岛啤酒地产物业管理有限公司（乙方）为青啤·海都园的住宅及配套提供前期物业服务，并签订《青啤·海都园前期物业服务合同》。合同约定：前期物业服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务等；住宅物业服务费收费标准为1.4元/月·建筑平方米，电梯运行费收费标准为0.4元/月·建筑平方米；物业服务费用每季度交纳一次，业主或物业使用人应在每季度首月的1日至10日前履行交纳义务；合同期限为两年，在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。合同还对其他事项作出约定。被告在使用涉案房屋期间，因故未交纳物业费，原告通过到被告家张贴催缴通知书的形式催要未果。庭审中，被告对其欠费期间无异议，称原告曾承诺过免除其2016年1月份的物业费，但未提供证据证明，原告亦不认可。本院认为，物业服务合同系双务合同，合同相对方在行使相关权利的同时，亦应履行相关义务。物业服务企业收取业主交纳的物业服务费，主要用于物业所在小区环境的保洁、公共部位及设施的维护和保养、小区相关秩序的维护等，其与广大业主的目标是一致的，即提升和维护小区良好的居住品质。原告在提供物业服务过程中，应接受业主提出的合理化建议，与业主保持密切联系，不断增强服务意识，提高服务水平；业主对原告日常工作中存在的瑕疵应及时反馈，在维护自身利益的同时也应做到有理、有据、有节。双方在交流过程中，应相互理解、有效互动，共同营造和谐、安定、宜居的居住环境。双方产生分歧时，应相互克制、及时沟通，根据双方矛盾焦点，提出建设性的解决纠纷的方法，避免矛盾扩大。本案中，地产公司委托物业公司为其开发的小区提供前期物业服务，双方签订的《前期物业服务合同》，不违反法律、法规的规定，该合同合法有效，并对全体业主具有约束力。前期物业服务合同期满后，地产公司未与原告重新签订新前期物业服务合同，也未选聘新物业服务企业，但原告继续为被告涉案房屋所在小区提供前期物业服务，根据权利义务相一致原则，被告接受了原告提供的物业服务，应支付相应的物业服务费，计费标准及方法应参照原前期物业服务合同的约定。关于原告主张的被告欠费期间，被告称原告曾承诺过免除其2016年1月份的物业费，但未提交证据证明，原告亦不认可，对其该述称，本院不予采信，对原告主张的欠费期间，本院予以认定。对于被告在抗辩过程中提到的几个问题，关于原告主体资格问题，原告分公司即使提供过服务，该分公司无论现在是否存在，原告作为总公司，均有权作为诉讼主体向被告主张权利；关于被告提到原告不作为问题，其提交的证据证明效力单一，仅照片并不能证明原告在提供物业服务过程中存在长期不作为情形，另外，即使原告提供的物业服务存在瑕疵，也不构成被告拒交物业费的正当理由；关于车辆被告他人损坏的问题，车辆被他人损坏，应由侵权行为人负责赔偿，与原告提供的物业服务无关，亦不构成拒交物业服务费的正当理由。综上，被告拒交物业服务费的抗辩理由不成立，其拖欠的物业服务费，应根据涉案房屋的建筑面积、原前期物业服务合同规定的收费标准及被告的欠费期间进行计算，认定14709.6元。被告经原告催要后，仍未交纳物业服务费，损害了原告的合法权益，原告要求其支付物业服务费，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告李静于本判决生效后十日内给付原告青岛银禧永安达物业管理有限公司物业服务费（含电梯费）人民币14709.6元（2013年11月1日至2014年12月31日，2016年1月1日至2018年12月31日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费168元，由被告李静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  秦忠基人民陪审员  王 蕾人民陪审员  张菽娟二〇一九年十一月二十日书 记 员  胡绪云