广东省深圳市龙岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0307民初1462号 原告：刘红英，女，汉族，1966年10月9日出生，身份证住址广东省深圳市。 委托诉讼代理人：田嘉，广东德城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王艳超，广东德城律师事务所律师。 被告：深圳市达通融资担保有限公司，住所地深圳市福田区车公庙泰然九路海松大厦A-1603，统一社会信用代码914403007619764707。 法定代表人：李其和。 被告：深圳云海风华传媒有限公司，住所地深圳市南山区前海深港合作区前湾一路1号A栋201室，统一社会信用代码9144030035447537XA。 法定代表人：赵向国。 被告：李耀宗，男，汉族，1986年9月11日出生，身份证住址浙江省。 第三人：深圳市美智奶粉有限公司，住所地深圳市福田区南园街道深南中路3037号南光捷佳大厦2329，统一社会信用代码91440300558680623X。 法定代表人：邵天喜。 第三人：邵天喜，男，汉族，1972年9月23日出生，身份证住址广东省深圳市。 第三人：中国建设银行股份有限公司深圳盐田支行，住所地深圳市盐田区万科壹海城一楼166-174号商铺和二楼236-242号，统一社会信用代码91440300G347781917。 法定代表人：田昌越。 上列原告诉被告及第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘红英委托诉讼代理人王艳超到庭参加诉讼，被告深圳市达通融资担保有限公司（以下称达通担保公司）、深圳云海风华传媒有限公司（以下称云海公司）、李耀宗及第三人深圳市美智奶粉有限公司（以下称美智公司）、邵天喜、中国建设银行股份有限公司深圳盐田支行（以下称建行盐田支行）经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、确认被告达通担保公司与被告云海公司于2015年12月2日签订的《深圳市二手房买卖合同》无效及被告云海公司将深房地字第60********号房产转让给被告李耀宗的行为无效；二、确认深房地字第60********0号房产归原告所有；三、被告李耀宗配合原告办理深房地字第60********号房产房屋所有权的转移及变更登记；四、本案的诉讼费用由三被告共同承担。事实和理由：2011年6月20日，原告取得深房地字第60********号房产的房屋所有权，并长期对外出租、收益。2014年5月3日，第三人美智公司与第三人建行盐田支行签订《人民币流动资金贷款合同》，约定由第三人美智公司向第三人建行盐田支行借款500万，借款期限为2014年5月13日起至2016年5月12日止，并约定借款利率、贷款逾期罚息利率、结息期限等。为担保上述借款，第三人美智公司与被告达通担保公司签订《担保协议书》，约定第三人美智公司申请被告达通担保公司为上述借款提供担保，与第三人建行盐田支行签订上述借款合同项下保证合同，金额不超过500万，借款期限24个月。后为确保借款合同及担保协议书的履行，原告、第三人美智公司、邵天喜分别与被告达通担保公司签订《反担保抵押合同》、《反担保质押合同》、《反担保保证合同》，分别与被告达通担保公司约定原告以深房地字第60********号房产、第三人美智公司以50万元保证金、第三人邵天喜以反担保人身份向被告达通担保公司提供反担保。2014年5月15日，原告与被告达通担保公司签订《委托书》，委托事项为被告达通担保公司可以原告的名义单独办理深房地字第60********号房产的抵押登记手续。此后，被告达通担保公司未向原告发出过任何通知或主张过任何权利。2015年12月2日，在不清楚被告达通担保公司是否有代第三人美智公司清偿借款或第三人美智公司是否有未及时支付担保费用，原告也未收到被告达通担保公司通知原告代第三人美智公司向其清偿担保费用，或要求原告向其清偿其已代第三人美智公司清偿的借款的情况下，未遵守诚实信用原则，滥用代理权，与被告云海公司签订《深圳市二手房买卖合同》，被告达通担保公司以441009元的价格将深房地字第60********号房产转让给被告云海公司。2018年9月10日，被告云海公司再次将深房地字第60********号房产转让给被告李耀宗。而原告对于上述房屋转让行为一直不知情。原告在提供《公证委托书》手续时，其本意仅是为上述借款提供反担保，并无出售房产的真意。被告达通担保公司在转让房产过程中也从未向原告履行过报告义务，原告至今仍享受深房地字第60********号房产对外出租所产生的租金收益，原告也从未见被告云海公司、李耀宗对现场进行过实地查看或要求原告进行清场，并且房产连续转让时，被告达通担保公司法定代表人为李其和，被告云海公司法定代表人为李蓬星，被告李耀宗，三人系亲属关系，两次房产转让时房屋交易价格也远低于市场价，即被告云海公司、李耀宗对于被告达通公司恶意转移原告房产的目的应当是明知的，属于恶意串通损害原告合法权益的行为。为维护原告的合法权益遂起诉至法院，并提出上述诉讼请求。 被告李耀宗、云海公司、达通担保公司均未到庭应诉、答辩，亦未提交证据。 第三人邵天喜未到庭应诉、答辩，但在审理中向本院寄交《人民币流动资金贷款合同》、《银行流水清单》及自制的《还款明细表》。 第三人美智公司、建行盐田支行均未到庭应诉、答辩，亦未提交证据。 庭审时，原告称与第三人邵天喜系朋友。 经审理查明，2014年5月13日，第三人美智公司与第三人建行盐田支行签订《人民币流动资金贷款合同》（借成201402932盐田），约定：第三人美智公司向第三人建行盐田支行借款500万元，借款期限2014年5月13日至2016年5月12日，贷款年利率按区间利率下浮5%至提款日基准利率上浮60%之间确定；每月第20日按月结息，按月付息；贷款发放后第7个月起每月还本金20万元，余额到期一次结清。2014年5月20日第三人美智公司收到建行梧桐山支付的贷款500万元。 2014年5月，原告（抵押人）与被告达通担保公司（抵押权人）签订的《反担保抵押合同》载明，鉴于抵押权人达通公司与借款人美智公司签署了《担保协议书》（深达通担字第20********号）及抵押权人达通担保公司与贷款人建行盐田支行将签订《保证合同》（保成20********盐田-1）,抵押权人为借款人与贷款人将签订的《流动资金贷款合同》（借成20********盐田）项下的借款提供担保，为确保《借款合同》及《担保协议书》的履行，抵押人应借款人的请求，同意以其有权处分的财产向抵押权人提供抵押反担保，抵押权人经审查，同意接受抵押人的财产抵押，抵押人与抵押权人约定：抵押人以其位于深圳市龙岗区布吉镇钱排村住宅第四层房产（深房地字第60********号）用作抵押财产，抵押期限自本合同生效之日起至还清借款合同项下全部借款本息、担保协议书下担保费用及其它费用止；抵押人保证以约定财产作为借款人偿还借款合同项下的借款之反担保、担保协议书项下的担保费用之担保，并保证承担反担保及担保责任；本反担保抵押合同担保的范围包括借款合同项下的借款本金500万元利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用，担保协议项下的担保费、滞纳金、逾期保费、其它费用，以及担保人代借款人偿还上述款项所发生的利息、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用；抵押人必须在本合同签定后执本合同、借款合同、保证合同及全套该抵押物的证明文件到有关部门办理抵押登记手续，并将该抵押物的产权证书及抵押登记证明文件交存于抵押权人；抵押人须保证该抵押物的合理使用，不得把抵押物用于保险条款禁止或排除的任何方式或任何目的；在本合同有效期内，未经抵押权人同意，抵押人不得迁移、出租、转让、再抵押、抵偿债务、赠与或以其他任何方式转移本合同项下抵押财产，由此引起抵押权人的任何损失，由抵押人承担赔偿责任；抵押人对抵押物必须妥善保管，负有维修、保养保证完好无损的责任，并随时接受抵押权人的监督检查；抵押物造成任何损失，均应由抵押人向抵押权人承担相应的赔偿责任；出现①借款人未能及时按借款合同向贷款人清偿该等借款本金、利息及其他有关费用等，抵押人未代借款人归还借款本息，也未依本合同第九条第1款代借款人向抵押权人清偿的，②担保协议书约定的支付担保费用的期限届满，借款人未依担保协议的约定支付担保费用，抵押人未依本合同第九条第2款代借款人清偿的，抵押权人有权依法定方式处分抵押财产，并就所得价款优先受偿；处理抵押物所得价款偿还借款本息、担保费用及其他费用还有剩余的，抵押权人应退还给抵押人；抵押人同意并确认，若借款人未能及时按担保协议书向抵押权人支付担保费用，在收到抵押权人通知后五日内，抵押人应无条件代借款人向抵押权人清偿担保费、担保基金、滞纳金、逾期保费、垫款罚金及其它费用。 2014年5月15日，原告就其位于深圳市龙岗区布吉镇钱排村住宅第四层房产（深房地字第60********号）办理了《公证委托书》，委托被告达通担保公司及案外人张懿、陈蕴如作为原告代理人，代为管理涉案房产，办理上述房产变更登记手续，出售房产的相关事宜，办理过户，转移登记等事宜；受托方可单独以原告的名义在代理期限内办理上述事项；代理期限2014年5月15日至2017年5月14日。 涉案房产原告于2011年6月20日购买，房产建筑面积99.17平方米，房产登记价为75369元，使用年限自1993年1月1日至2062年12月31日。 2015年12月2日，被告达通担保公司将涉房产出售给被告云海公司，并签订深（龙）房现买字（2015）第4****号《深圳市二手房买卖合同》，约定被告云海公司以441009元价格购买涉案房，合同签订之日支付定金41009元，剩余房款400000元被告云海公司于2015年12月30日前支付双方指定的监管账户；签订本合同5日内向房地产权登记机关申请办理转移登记手续。2015年12月9日涉案房产权利人由原告变更为被告云海公司，房产登记价为441009元。 2018年9月10日，被告云海公司与被告李耀宗签订深（龙）房现买字（2018）第2***号《深圳市二手房买卖合同》，约定被告李耀宗以455000元价格购买涉案房，被告李耀宗于2018年12月31日前以现金主式支付房款给被告云海公司；签订本合同60日内向房地产权登记机关申请办理转移登记手续。2018年9月27日，涉案房产权利人变更为被告李耀宗，房产登记价为455000元。 另，第三人邵天喜提交的《银行流水清单》显示被告美智公司向建行梧桐山支行还本付息情况：2014年5月21日支付1110.42元、2014年6月21日34422.92元、7月21日33312.50元、8月21日34422.92元、9月21日34422.92元、10月21日33312.50元、11月21日34422.92元、12月21日205497.03元及6.13元、12月22日27809.34元、2015年1月21日186552.57元及46502.69元、2月21日231669.08元、3月21日227360.67元、4月21日228915.25元、5月21日27307.04元及23210元、5月22日60000元及116039.07元、6月21日210.93元及3.99元、6月23日26300元、6月26日100150元、6月29日50000元、6月30日46783.91元、7月21日25214.69元、7月23日101516元、7月27日7004.86元、7月30日88110.07元、8月21日221242.87元、9月21日23973.51元及25.10元、9月25日30142元、9月28日100102元、9月30日65459.61元、10月21日20399.59元、11月20日40200元、11月27日20500元、12月18日13000元、12月21日0.76元、12月31日5000元及3900元、2016年1月27日20000元、2月23日10080元，共计2605615.86元。 另查，经本院向建行深圳分行调取关于被告达通担保公司及第三人美智公司借款、担保及还款情况，建行分支机构向本院提交《贷款扣款通知书》、《贷款还款凭证》及《贷款账务交易明细表》，其中《贷款扣款通知书》显示，第三人美智公司自2015年10月未按约定足额还款，建行梧桐山支行2016年6月13日通知结算部贷款客户美智公司要求还款，贷款期限2014年5月20日至2016年5月19日，本次还款金额为3019258.85元。被告达通担保公司于2016年6月13日履行担保义务代第三人美智公司向建行偿还贷款3019258.85元。 原告主张各被告存在关联关系，其提交商事主体登记及备案信息查询单显示：被告达通担保公司于2004年注册成立，认缴注册资本10000万元，其中深圳火光资本顾问有限公司出资8000元，占出资比例80%，钟黎明投资2000万元，占出资比例20%，法定代表人为李其和；深圳火光资本顾问有限公司于2013年10月28日注册成立，认缴注册资本1000万元，其中深圳国侨绿色产业投资发展有限公司出资700万元，占出资比例70%，深圳市前海国侨观远投资有限公司出资300万元，占出资比例30%，法定代表人李蓬星，于2015年12月22日变更名称为深圳华资通生机财富管理有限公司；被告云海公司于2015年11月25日注册成立，认缴注册资本500万元，赵向国投资400万元，占出资比例80%，深圳市前海国侨观远投资有限公司出资100万元，占出资比例20%，法定代表人赵向国。 庭审时，原告称，第三人美智公司与第三人建行盐田支行于2014年5月3日签订《人民币流动资金贷款合同》，借款金额为500万元，借款期限从2014年5月13日至2016年5月12日止；2015年12月2日涉案房产转移登记至被告云海公司名下当时的房产价值应在200万以上，2018年9月10日被告云海公司将涉案房产转移登记至被告李耀宗当时市场价值应300万以上。 因原告的申请，本院通过摇珠委托深圳市遂兴土地房地产资产评估有限公司对涉案房产2015年12月2日及2018年9月10日的市场价进行评估，后该公司向本院出具《情况说明》，称通过现场勘查，发现项目现场门牌号标示与评估标的物很难对应，考虑项目的特殊性及评估目的的要求，表示无法做该项目，申请退单。后原告自行委托深圳市国资源土地房地产评估有限公司对涉案房产2015年12月2日时点的市场价进行评估，该评估公司评估涉案房产当时单价为7500元/平方米，总价743775元。 就涉案房产在2015年12月9日、2018年9月27日交易时登记价及当时签订的两份《深圳市二手房买卖合同》载明的房产价款，本院向深圳市不动产登记中心去函。该中心复函称：2015年12月9日刘红英转让给被告云海公司登记价441009元，登记时计税参考价格为441008.99元，2015年9月27日云海公司转让给李耀宗登记价455000元，登记时计税参考价为686553.91元，根据（深地税告〔2011〕5号，存量房交易的计税价格，以交易双方签订的合同成交价格为依据，但申报的成交价格低于深圳市制定的计税参考价格且无正当理由的，按计税参考价核定计征存量房交易环节各项税款。 本院认为，本案因借款担保及反担保衍生出的房产买卖合同纠纷。本案所涉的问题：一、房产登记价或备案合同价是否可确认为真实的房产交易价；二、原告可否以备案合同价过低主张房产交易无效。 关于问题一，房产登记价或备案合同价是否可确认为真实的房产交易价，是否过份低于市场价。首先，被告达通担保公司与被告签订的深（龙）房现买字（2015）第4***号《深圳市二手房买卖合同》约定的价款441009元是否为房产出售价格，而后涉案房产的登记价也为441009元，而根据原告提交的涉案房产的房产证显示2011年涉案房产登记价为75369元，而2011年在原告购买涉案房产时，涉案房产的市场价也高于登记价款。由于房产市场存在“阴阳合同”之说，即阳合同是在政府部门备案的合同，阴合同以市场交易价为准，被告达通担保公司与被告云海公司签订的备案的合同约定价441009元，亦有可能并不是真实的交易价。其次，被告达通担保公司代原告与被告云海公司签订的《深圳市二手房买卖合同》约定价款441009元，而根据深圳市不动产登记中心复函可知在2015年12月9日登记时计税参考价为441008.89元。最后，第三人美智公司的法定代表人也即本案的第三人邵天喜与原告系朋友关系，第三人邵天喜提交证据证明第三人美智公司向建行偿还本息情况，但未提交证据证明达通担保公司是否有向第三人美智公司行使追偿权及追偿金额，而涉案房出售是基于反担保抵押合同而出售的，涉案房产出让金额应以被告达通担保公司向第三人美智公司行使追偿金额与其向建行偿还款项差额来确定或市场价来确定。综上所述，现有的证据不能证明涉案房产的登记价即为交易的真实价。 关于问题二，原告可否以备案合同价过低主张房产交易无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定下列合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同、损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法的形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违法法律、行政法规的强制性规定，根据原告诉请的事实及理由，需先考虑被告达通担保公司向被告云海公司出售原告的房屋是恶意串通损害了原告的利益。本院认为，首先，原告因第三人美智公司的借款500万元而以涉案房产向被告达通担保公司提供反担保，并签订《反担保抵押合同》。其次，在原告与被告签订《反担保抵押合同》的情况下，原告向达通担保公司等出具了可以代为出售涉案房产等行为的《公证委托书》，即被告达通担保公司向被告云海公司出售涉案房产是经原告授权的。再次，第三人美智公司与第三人建行盐田支行签订的《人民币流动资金贷款合同》约定贷款发放后第7个月起每月还本金20万元，根据第三人邵天喜提交的《银行流水清单》及建行出具的《贷款账务交易明细表》可知第三人美智公司自2015年10月开始未按约足额偿还借款，且在2015年10月21日至2016年2月23日期间第三人美智公司向建行偿还贷款本息共计133080.35元，此后第三人未再偿还借款本息，原告与被告达通担保公司签订的《反担保抵押合同》约定借款人未能及时按借款合同向贷款人清偿该借款本金、利息及其他有关费用等，抵押人未代借款人归还借款本息的抵押权人有权依法定方式处分抵押财产，并就所得价款优先受偿，被告达通担保公司在第三人美智公司拖欠借款后的一个多月即2015年12月2日将涉案房产出售给被告云海公司，即被告达通担保公司出售涉案房产也是依与原告的约定。最后，2016年6月13日被告达通担保公司代第三人美智公司向建行偿还借款3019258.85元，第三人美智公司及邵天喜未提交证据证明被告达通担保公司向其主张偿还已向第三人建行支付的款项，涉案房产出让金额应以被告达通担保公司向第三人美智公司行使追偿金额与其向建行偿还款项差额来确定或市场价来确定。综上所述，本院认为，原告以房产证或深圳市不动产交易中心备案的二手房约定的合同价为涉案房产的交易价，主张两次转让房产的价格过低，主张交易无效，本院不予支持。原告主张确认深房地字第60********号房产归原告所有及被告李耀宗配合原告办理深房地字第60********号房产房屋所有权的转移及变更登记，本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉法》第六十四一款条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告刘红英全部的诉讼请求。 案件受理费22800元，保全费5000元，合计27800元（原告已预交），均由原告刘红英承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审 判 长  黄梅兰 人民陪审员  王锡新 人民陪审员  曾凡胜 二〇一九年十一月二十九日 本件与原本核对无异 书 记 员  欧艳芳