江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终4446号上诉人（原审被告）：恒开投资发展宿迁有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区金融财富中心A座金融办公室1301号。法定代表人：陈尚生，该公司董事长。委托诉讼代理人：冷开时，该公司员工。被上诉人（原审原告）：付振，男，1986年2月22日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：胡春艳，女，1989年3月9日出生，住江苏省宿迁市宿豫区，系付振配偶。上诉人恒开投资发展宿迁有限公司（以下简称恒开公司）因与被上诉人付振商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2019）苏1311民初4790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人恒开公司的委托诉讼代理人冷开时，被上诉人付振的委托诉讼代理人胡春艳到庭参加听证。本案现已审理终结。恒开公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由付振承担。事实和理由：1.涉案房屋逾期交房除恒开公司自身原因外，还存在政府的不可抗力因素。2.恒开公司已累计按月向付振支付租金9889元，对其损失进行补偿，付振的实际损失已得到填补，恒开公司于2017年9月20日、2018年8月3日出具的承诺系被迫作出，恒开公司不应再向付振支付违约金及租金。3.如认定恒开公司存在违约，应考虑付振的实际损失已得到填补的情况，对涉案合同约定的违约金进行必要的调整，且付振已于2018年9月18日收房，故逾期交房违约金应计算截止至上述收房时间。付振二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。付振向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令恒开公司给付付振违约金以及租金90546元及后续违约金（以490000元为基数，按日万分之一点五计算，自2019年7月1日起至涉案房屋取得《工程竣工验收备案表》之日止）；2.恒开公司按月支付租房费用每月16元/平方（自2018年8月1日起至涉案房屋取得《工程竣工验收备案表》之日止）；3.本案诉讼费用由恒开公司承担。一审法院经审理认定事实如下：2015年5月13日付振与恒开公司签订了《商品房买卖合同》，购买恒开公司开发的宿迁国际购物公园住宅区第1幢第16层1601号房，房屋建筑面积为119.66平方米，该房总价款为490000元。合同第八条约定：“出卖人应当在2016-12-31日前，将房屋交付买受人使用，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准……”。合同第九条约定：“除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按以下方式处理，按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的交付日期第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一点五的违约金”。付振已履行全额支付房价款的义务。2017年9月20日，恒开公司就其逾期交房行为给业主造成的损失向业主出具承诺书：“一、从2017年9月21日起至交房之日止，每户按购房面积每月8元/㎡标准先行支付逾期交房租金补偿金额。……三、此租金补偿与交房违约金无关”。2018年8月3日因业主到市集访，宿豫区住建局和信访局经处置形成一份备忘录，备忘录载明：开发商本次交房为临时交房；正式交房时间为2018年10月31日，同时支付违约金（无论是否交房，违约金必须支付）；不愿临时交付的业主，违约金按原标准累计，从8月1日起，租房费按每平方16元支付。恒开公司向付振支付了2017年10月至2018年7月份（每月957元）的租房补贴9570元，另付振2018年9月份向付振支付租房补贴319元。另查明，涉案商品房于2018年9月18日交付付振。涉案房屋所属项目于2019年7月30日取得工程竣工验收备案表。一审法院认为，依法成立的合同应受法律保护。本案付振与恒开公司签订的两份商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且内容付振主张以490000元为基数，自2017年1月1日起按日万分之一点五计算逾期交房违约金至取得《工程竣工验收备案表》之日止的请求，不违反相关法律规定和合同约定，对此予以确认，因恒开公司已于2019年7月30日取得涉案房屋所属项目竣工验收备案表，故一审法院确认上述违约金应计算至2019年7月30日。对于恒开公司辩称违约金应计算至交付之日止即2018年9月18日止，对此一审法院认为恒开公司出具的备忘录载明涉案房屋为临时交房，并注明应继续支付违约金，故恒开公司应进行支付逾期交房违约金，对于恒开公司该辩解意见不予采信。综上，恒开公司应给付付振逾期交房违约金69164元（490000元*941天*0.00015）。对于恒开公司已给付的9889元的性质，根据恒开公司出具的承诺书、恒开公司签订的备忘录以及付振账户汇款明细等证据，可以认定上述9889元系恒开公司按承诺约定每月向付振支付的租金补偿费，根据恒开公司承诺，该费用并不属于逾期交房违约金，故不应从逾期交房违约金中扣除。对于恒开公司辩称其出具的承诺并不是其真实意思表示，但未提供证据证实，对该辩解意见不予采信。对于恒开公司辩称延期交房系因政府行为导致停工而造成，对停工期间产生的违约金应予以扣除，对此其未能提供证据加以证实，不予采纳。恒开公司辩称付振的损失已得到补偿，逾期交房违约金标准应予以降低，无事实和法律依据，不予采纳。对于付振主张恒开公司自2018年8月1日起按每月16元/平方米给付租金至取得《工程竣工验收备案表》之日止，对于付振主张租金补偿金的计算标准，根据备忘录的内容，予以确认；对于租金补偿金给付的截至日期，一审法院认为，涉案房屋已于2018年9月18日给付付振，故租金补偿金应计算至2018年9月18日止，且恒开公司于2018年9月份已给付付振319元应从中扣除，综上，恒开公司还应给付付振租金补偿金2745元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、恒开公司于判决生效后十日内支付付振逾期交房违约金69164；二、恒开公司于判决生效后十日内支付付振租金补偿金2745元；三、驳回付振其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1266元，由付振负担266元，由恒开公司负担1000元。双方当事人对一审法院查明的案件事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，恒开公司围绕其上诉请求提交的《房屋交付验收表》、《装潢装修管理协议》各一份，拟证明付振于2018年9月18日收房，其承担逾期交房违约金应当计算至2018年9月18日。付振对恒开公司提交的证据质证如下：《房屋交付验收表》、《装潢装修管理协议》系在不知情的情况下被诱导和逼迫签订，不具有法律效力，逾期交房违约金应当计算至取得工程竣工验收备案表之日。本院对恒开公司提交的证据认证如下：对真实性予以认定，结合付振一审中提交的交（收）方确认书，能够认定案涉房屋于2018年9月18日交付给付振。本案二审的争议焦点是：恒开公司应否向付振支付逾期交房违约金；如应支付，逾期交房违约金的数额如何确定。本院认为，恒开公司与付振签订的《商品房买卖合同》，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。涉案合同第八条关于交付期限约定，出卖人应当在2016年12月31日前将房屋交付买受人使用，交付时间以取得工程竣工验收备案表时间为准。如遭遇不可抗力，出卖人应在不可抗力发生之日起一周内公告。恒开公司作为专门从事房地产开发的公司，具有比普通人较高的专业预见和判断能力，应当对实际施工过程中可能出现的状况以及因此可能需要的时间进行充分的预估和判断，并作好充分准备以避免逾期。恒开公司逾期交房除自身原因外，还存在政府的不可抗力因素，但其未提供证据予以证实，即使恒开公司认为上述情形属于不可抗力，亦未按照合同约定对不可抗力进行公告，故对恒开公司称因政府行为造成涉案延期交房的主张，本院不予支持。一方当事人的单方承诺，如未违背效力性强制性规定应具有法律效力。恒开公司于2017年9月20日向业主承诺自2017年9月21日起至交房之日止，每户按购房面积每月8元/平米的标准先行支付逾期交房租金补偿。同时承诺书载明此租金补偿与交房违约金无关。根据上述承诺内容，恒开公司向付振支付租金的行为并不能免除恒开公司应承担的支付逾期交房违约金责任，恒开公司上诉主张向付振支付租金的行为已填补了付振的实际损失，故不应再向付振支付逾期交房违约金，违背了恒开公司作出的承诺内容，对其该项上诉主张，本院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，恒开公司主张其于2017年9月20日、2018年8月3日作出的承诺系被迫作出，但就该主张未提供证据予以证实，故对恒开公司的该项上诉主张，本院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，恒开公司主张付振的实际损失已得到填补，请求予以调整，但涉案商品房买卖合同及承诺书系恒开公司制作提供，合同及承诺书中关于逾期交房违约金、给付租金的约定亦是恒开公司的真实意思表示，且恒开公司未能举证证明该违约金过分高于实际损失，故对恒开公司要求调低违约金的请求不予支持。关于涉案逾期交房违约金的计算截止之日如何确定问题。因双方订立的《商品房买卖合同》明确约定逾期交房违约金计算至取得《工程竣工验收备案表》之日止，且根据恒开公司出具的备忘录载明，该次交房为临时交房，并注明无论是否交房，违约金必须支付，故一审法院判决案涉逾期交房违约金计算至取得《工程竣工验收备案表》之日止并无不当，恒开公司主张其不应当支付2018年9月18日之后的违约金不符合合同及备忘录的约定，本院不予支持。综上，恒开公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2532元，由上诉人恒开投资发展宿迁有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 张 熠审 判 员 刘路路二〇一九年十一月十三日法官助理 殷 悦书 记 员 赵乙睿附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。