四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终15013号 上诉人（原审被告）：成都国辉置业有限公司，住所地：成都市双流区东升街道福田路二段138号。 法定代表人：邱道平，董事长。 委托诉讼代理人：潘仕强，四川盛豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾茜，四川盛豪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：韦正联，女，1988年7月16日出生，汉族，住四川省合江县。 委托诉讼代理人：林贞祥，四川信诺达律师事务所律师。 上诉人成都国辉置业有限公司（以下简称国辉公司）因与被上诉人韦正联商品房预约合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2019）川0116民初1416号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开审理。本案现已审理终结。 国辉公司上诉请求：依法撤销（2019）川0116民初1416号民事判决，改判驳回韦正联的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.既然一审认定《定金协议》是双方真实意思表示，当事人就应当按照约定签订商品房买卖合同，但韦正联没有在《定金协议》约定的时间内与国辉公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，也没有以书面形式告知国辉公司不签合同的正当理由，是韦正联违反《定金协议》约定在先，根据《定金协议》第5条、第7条的约定，国辉公司有权不予返还韦正联支付的5万元定金，一审应当驳回韦正联的诉讼请求。2.韦正联根据摇号情况入场选择了6栋2单元105号房，在《定金协议》上约定购买的也是6栋2单元105号房，国辉公司能够按照约定与其签订该房屋的商品房买卖合同，但韦正联拒不签订，所以一审法院对当时没有签订商品房买卖合同系不可归责于当事人双方的事由的认定系事实认定不清。3.销售人员黄欢与韦正联事后的对话，不能作为定案的证据。首先，双方的通话录音和微信聊天系事后的行为，是韦正联事为起诉退还保证金事先设计好的对话，作为证据使用对国辉公司不公平；其次，黄欢不是国辉公司的员工，其系国辉公司委托代理销售公司的员工，黄欢的言行不能代表国辉公司；第三，黄欢为平息纠纷，对话具有倾向性，可信度较低，不能作为证据使用。二、一审法院适用法律错误。1.本案系韦正联没有依约签订商品房买卖合同，应当归责于韦正联一方。一审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，认为是不可归责于双方的事由导致商品房买卖合同没有签订，系对本案进行裁判系适用法律错误。2.韦正联摇号进场后，销售代表黄欢明确告诉韦正联M户型没有了，只有W户型，韦正联仍然选择了W户型6栋2单元105号房屋，就应当依约签订商品房买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，韦正联一方违反定金协议，无权要求返还定金，应当驳回韦正联的全部诉讼请求。 韦正联辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当依法予以维持。国辉公司的上诉请求不成立。本案被上诉人韦正联在签订诚意金协议及定金协议时，包括签订协议前后，想要购买的房屋户型均是M1户型，在选房当天仅仅只有5分钟的时间，黄欢也没有向韦正联出示105号房的户型图，在黄欢告知韦正联所选的105号房和M1户型仅仅是没有花园，其他户型完全一致的情况下，由黄欢填写好定金协议的内容，仓促的要求韦正联签字予以确认。整个过程不超过5分钟。签订定金协议后第三天，黄欢通过微信告知韦正联，定金协议中的105号房不是韦正联之前选定的M1户型，在此基础上，才有了韦正联和黄欢的通话录音以及微信聊天记录。首先，黄欢认可了是因为国辉公司工作安排不当，销售人员对房屋户型不熟悉，导致黄欢误以为105号房就是M1户型。同时，黄欢与韦正联之间就要求更换成M1户型进行了联系，但是国辉公司以M1户型没有房源为由拒绝更换房屋。国辉公司在上诉状中所陈述的理由和事实只是对部分事实的断章取义，孤立地看待定金协议，因此国辉公司的上诉理由不能成立。 韦正联向一审法院提出诉讼请求：请求判令国辉公司向韦正联双倍返还定金100000元。在一审庭审过程中，韦正联当庭增加诉讼请求:请求解除韦正联与国辉公司于2017年5月24日签订的认购定金协议。 一审法院经审理后认定事实：2017年5月17日，国辉公司（甲方）与韦正联（乙方）签订了《香瑞楠府商品房认购诚意金协议》（以下简称“《诚意金协议》”），协议约定：“一、乙方有意购买甲方开发的位于成都市双流区香瑞楠府项目，乙方为获得本项目首批次开盘房源的认购资格，自愿向甲方支付诚意金人民币50000元。二、如乙方选定本项目当批次开盘房源，并与甲方签订《香瑞楠府商品房认购定金协议》的，则双方同意将乙方已付的诚意金转为其应支付的购房定金中的一部分，购房定金的其余部分（如有）由乙方按照《香瑞楠府商品房认购定金协议》予以补足。三、乙方在本项目当批次房源开盘当日的选房顺序，如乙方未选中满意房源，可在当期房源开始认购的7天内书面申请退还该诚意金，甲方承诺在收到申请当日起10个工作日内全额无息退还该诚意金；同时，本协议终止。若乙方有意向购买本项目下批次房源，可不要求退还该诚意金，待下批次房源排号时乙方享有转排号的优先权（具体规则按照甲方规定执行）。四、如乙方成功选房，则应当在签订《香瑞楠府商品房认购定金协议》时，退回本协议、诚意金收据等原件，本协议终止，且双方权利义务按照签订的《香瑞楠府商品房认购定金协议》约定内容执行……”《诚意金协议》签订当日，韦正联交纳了诚意金50000元，国辉公司出具了收据。 2017年5月24日，国辉公司开发的香瑞楠府项目开盘，国辉公司（甲方）与韦正联（乙方）于当日签订了《香瑞楠府商品房认购定金协议》（以下简称“《定金协议》”）。《定金协议》约定：“2.乙方认购香瑞楠府6栋2单元105号房……4.乙方现交付50000元作为购房定金，待乙方与甲方签订正式的《商品房买卖合同》后，该定金一并计入乙方首付款中。……6.自本协议签订之日起7日内，在此期间甲方不得将本《认购协议》项下的商品房销售给他人，否则乙方有权要求甲方双倍返还定金。7.乙方在本协议签订后，需在规定期限内，前往甲方的售楼部现场，按本协议及其附件约定的合同条件与甲方签订正式的《商品房买卖合同》及补充协议。在双方签订了《商品房买卖合同》及补充协议的，乙方所交定金全部抵作等额的购房款；如乙方无故逾期不签订或不按本协议约定的条件签订《商品房买卖合同》及补充协议的，视为乙方拒绝订立《商品房买卖合同》及补充协议，甲方有权将乙方认购商品房另行处置，而无须向乙方进行催告或通知，且乙方所交定金不予返还。8.甲乙双方在签订本协议之前，双方已经就拟签订的《商品房买卖合同》及补充协议条款达成了一致意见，为将来订立商品房买卖合同及补充协议做了充分的准备并实地察看了项目现场及周边（在签订商品房买卖合同时，仅需在双方认可一致的合同条款上添加乙方身份信息和所购商品房的房产信息，双方已无需就合同条款再行磋商）。甲方还就本认购协议、拟签订的《商品房买卖合同》及补充协议的全部条款向乙方进行了提示和明确说明，甲乙双方均同意在本协议约定的时间内履行签订《商品房买卖合同》及补充协议的签约义务，乙方不得要求甲方就已经达成一致的合同条款重新进行磋商，否则视为乙方拒绝订立《商品房买卖合同》及补充协议，或以其他任何理由拒绝签订《商品房买卖合同》及补充协议……” 2017年5月27日，国辉公司销售人员黄欢联系韦正联，告知其选中的6栋2单元105号房是W户型，不是其选房前看中的M1户型。随后，韦正联与黄欢就选错户型并要求更换户型一事进行了多次沟通，国辉公司工作人员承认因为其工作失误，误以为6栋2单元105号房是M1户型，只是没有入户花园，但是由于没有M1户型房源，所有无法为其更换房屋。 2017年6月18日，国辉公司向韦正联邮寄了解除《商品房认购书》通知，邮寄地址为四川省合江县福宝镇双河街35号附56号，邮寄回执显示“收件人拒收”。 一审法院认为，韦正联与国辉公司签订的《定金协议》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应属有效。韦正联起诉主张解除合同，国辉公司在此前也以发解除通知的形式要求解除合同且在庭审中也明确表示同意解除合同，故对韦正联请求解除双方签订的《定金协议》的诉讼请求，一审法院予以支持。 关于国辉公司是否应当向韦正联双倍返还定金100000元的问题。在庭审中，韦正联提交了国辉公司销售人员黄欢的名片及黄欢的微信聊天记录，且韦正联提供的双方签字的《诚意金协议》甲方即国辉公司盖章处有“正合黄欢”签字字样。虽然国辉公司不认可黄欢与韦正联聊天记录的真实性，也对黄欢的身份不予置否，但根据常理，在购房过程中，国辉公司应当有销售人员与购房人进行交流、协商，国辉公司不认可黄欢的身份，但又不提供销售人员的信息，应当承担举证不能的责任，故一审法院对韦正联提供的与黄欢的聊天记录及名片予以采信，黄欢作为国辉公司销售人员与购房者洽谈购房事宜、签订购房合同等事项，其行为代表了国辉公司的行为。从韦正联提供的其与黄欢的聊天记录当中可以看出，在选房当天，韦正联通过摇号方式进入选房区进行选房，黄欢告知韦正联仅剩下1、2楼的房源，而1、2楼房源与韦正联此前看中的M1户型的区别在于因缺少入户花园，仅是面积上减少几个平方米，其户型与M1户型相同；而在签订了《定金协议》后，黄欢告知韦正联其选中的户型为W户型，并非韦正联此前看中的M1户型，后经韦正联对W户型与M1户型进行比对发现两户型完全不同。黄欢作为国辉公司的销售人员应当对拟出售的房屋状况完全了解并提供给购房者正确的房屋信息，从韦正联与黄欢的聊天记录可以看出，由于销售人员的误导导致韦正联错误的选择了房源，而商品房的户型对购房者意义重大，国辉公司销售人员告知韦正联户型选错后，韦正联要求国辉公司更换房源，但国辉公司销售人员称M1户型均已出售，无法为其更换房源，最终导致双方未能签订正式的书面合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，在韦正联与国辉公司签订《定金协议》后，韦正联要求更换其选中的M1户型房屋，但因已无M1户型房源，导致双方未能就更换房源事宜达成一致意见，未能签订正式的商品房买卖合同，属不可归责于当事人双方的事由，国辉公司应当将收受的定金50000元退还给韦正联。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除韦正联与国辉公司签订的《香瑞楠府商品房认购定金协议》；二、国辉公司于判决生效之日起七日内向韦正联返还定金50000元；三、驳回韦正联的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1150元，由国辉公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，案涉《定金协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务并享有合同权利。本案二审争议焦点为：国辉公司是否应当向韦正联退还定金，即双方未能签订《商品房买卖合同》是否应当归责于韦正联。根据本案查明的事实，黄欢作为国辉公司的销售人员对户型差异的不当解释导致韦正联错选房源，在韦正联要求国辉公司更换户型未果后双方未能签订《商品房买卖合同》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条关于“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可规则于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，一审法院判决国辉公司返还韦正联定金并无不当，本院依法予以维持。国辉公司于本案中并未举示充分证据证明系韦正联原因导致导致商品房买卖合同未能订立的，故本院对国辉公司不予返还定金的上诉理由不予采纳。 综上所述，成都国辉置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由成都国辉置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 璐 审判员 白福群 审判员 龚 耘 二〇一九年十一月二十二日 书记员 王朝阳