贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔05民终4477号上诉人（原审被告）：孔芳，男，1970年2月17日出生，汉族，住贵州省黔西县。上诉人（原审被告）：王琼娥，女，1970年9月13日出生，汉族，住贵州省黔西县。被上诉人（原审原告）：乐清嘉和物业管理有限公司黔西分公司，住所地贵州省毕节市黔西县文峰街道滨河湾小区一单元28层1号。负责人：康微微，系该公司总经理。上诉人孔芳、王琼娥因与被上诉人乐清嘉和物业管理有限公司黔西分公司（以下简称乐清物业黔西分公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省黔西县人民法院（2019）黔0522民初2195号民事判决，向本院上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人上诉请求：驳回被上诉人的诉讼请求。主要的理由是：一、乐清物业黔西分公司不具有民事诉讼主体资格。有主体资格的应当是乐清物业公司，故乐清物业黔西分公司与业主委员会签订的物业合同无效。二、本案应当追加业主委员会作为第三人参加诉讼，只有追加业主委员会才能查明案件事实。三、被上诉人提交的调解通知书无其他证据佐证，不能达到主张的目的。四、一审中的委托调解函应属无效。五、物业公司未履行合同约定，无权主张收取各项费用。上诉人的住房于2017年4月9日被淹，多次找业主委员会和物业公司解决未果。至今未得到合理的赔偿。被上诉人答辩称，一、上诉人未在人民法院通知出庭时间到庭，应作撤回上诉处理。二、被上诉人主体适格。三、本案无须追加业主委员会。四、上诉人应当支付物业服务费和违约金。一审原告向一审法院起诉请求：判决被告孔芳、王琼娥支付物业管理费3798.14元、生活垃圾处理费145元，并支付从2016年12月11日至2019年5月31日期间以3798.14为基数按3‰计算的滞纳金10266.37元，共计14209.51元及负担本案诉讼费。一审法院查明，原告乐清物业黔西分公司系有资质的物业管理企业。2016年12月11日，乐清物业黔西分公司与本案所涉小区的业主委员会即黔西县公园雅筑业主委员会签订《贵州省毕节市黔西县公园雅筑物业管理委托合同》（以下简称物管委托合同）约定从2016年12月12日至2019年12月11日期间由乐清物业黔西分公司对该小区提供物业管理服务。被告孔芳、王琼娥系黔西县公园雅筑小区A-1-1号业主，其房屋建筑面积为128.12平方米，自原告乐清物业黔西分公司从2016年12月11日承接对该小区进行物业管理服务起至2019年5月31日期间，从未交纳过物业管理费及生活垃圾清运费，此期间共计欠物业管理费3798.14元、生活垃圾清运费145元。在原告乐清物业黔西分公司多次要求二被告交纳费用时，二被告均以其房屋曾因下水道堵塞导致其家里因雨水倒灌被淹要求物管处理，但未得处理等为由不予交纳。于是原告乐清物业黔西分公司向本院起诉请求支持其诉讼请求。另查明，原告乐清物业黔西分公司与本案所涉小区的业主委员会所签订的物管委托合同对委托管理事项及服务内容、物业管理服务质量、物业管理费用收取等均进行了详尽规定。其中第五章《物业管理费用收取》第十七条第一项对物业管理服务费约定为：按实际建筑面积计算，住宅1.00元/㎡/月；商用房2.00元/㎡/月；空置房按政府有关规定100%收取物业服务费。根据城管局有关规定，生活垃圾处理清运费每户每年按60元收取，一年以后根据市场行情和服务满意度，经甲乙双方协商一致后，可适当提高物业管理费。第五项约定：业主和使用人在办理入住手续时交纳第一个月的物业服务费、公共能耗分摊等其他费用，以后每月十号之前交缴纳物业服务费，业主如有逾期不交的，从逾期之日起每天按交缴额的千分之三缴纳滞纳金。三个月后仍不交纳的，乙方可以依法追缴。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。针对本案争议焦点及二被告的答辩理由，本案原告乐清物业黔西分公司从事二被告作为业主所居住小区物业管理服务系与该小区业主委员会签订物管委托合同所承接，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”的规定，本案所涉小区的业主委员会所作出与原告乐清物业黔西分公司签订物业管理委托合同约定由原告乐清物业黔西分公司对该小区进行物业管理服务并无不当，因此原告乐清物业黔西分公司与本案所涉小区业主委员会所签订的合同系依法成立的合同，根据《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，被告孔芳、王琼娥作为案涉小区的业主，依法应当交纳物业费。二被告孔芳、王琼娥所称的自己未与原告乐清物业黔西分公司签订合同，业主委员会与原告所签订的合同对其没有约束力的抗辩理由，于法无据，本院不予采信。对其所称自己并未在该房屋居住，因此也不应交纳相关物业费的抗辩理由亦不成立，二被告作为业主，已经对其房屋进行过装修，其是否实际居住并不影响其应当交纳相关物业费，因此，对其该抗辩理由，本院不予采信。故对原告乐清物业黔西分公司主张二被告交纳物业管理费3798.14元及垃圾清运费145元的请求，依法予以支持。但对原告乐清物业黔西分公司所主张的按日千分之三交纳滞纳金10266.37元的请求，虽然有合同约定，因该主张标的过高，已接近交纳基数的三倍，故本院不予全部支持，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失””的规定，支持其计算方式，但以不超过应交物业费基数3798.14元的30%为限，因此，支持滞纳金1139.44元。对二被告孔芳、王琼娥所称系其房屋被下水道的水倒灌被淹的抗辩理由，二被告孔芳、王琼娥虽然提供了一组照片予以证明，但该组照片的形成时间及所称水淹造成损害的后果均不得而知，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告孔芳、王琼娥在本判决生效之日起十内向原告乐清嘉和物业管理有限公司黔西分公司交纳2016年12月11日至2019年5月31日的物业费3798.14元、滞纳金1139.44元、垃圾清运费145元，合计人民币5082.58元；二、驳回原告乐清嘉和物业管理有限公司黔西分公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由被告孔芳、王琼娥负担。二审中，上诉人新提交的证据有：证明一份、谈话笔录一份、光盘一张、照片，证明：上诉人的房屋经常被水淹导致很多家具、家电被损坏未得到赔偿处理，被上诉人还追问上诉人缴纳物管费用。被上诉人质证认为，对该组证据三性均有异议，理由如下：作为居委会并没有职权认定上诉人房屋内有污水系公共排水管原因导致，非经具有资质的鉴定机构予以认定，并不能排除其自身专有管道等原因导致。关于该组证据，更能证明被上诉人积极履行了物业服务的范围。关于谈话笔录，对其三性都有异议，该组证据系复印件，未有原件予以核对，且谈话笔录的事实与被上诉人物业服务不具有因果关系。对其提供的视频及照片均有异议，理由是：视频与照片来源不清。即使有受损发生，但其没有其他依据证明是被上诉人物业服务达不到合同约定的标准。被上诉人新提交的证据有：一、公司营业执照、法定代表人身份证明，法定代表人身份证复印件。证明被上诉人的身份信息，主体资格适格。二、物业管理委托合同、物业现场照片、保安签到表、巡查制度、管理制度、满意度调查表。证明被上诉人已经按照2016年12月12日签订的合同的约定，全面履行了合同义务。上诉人应当按照合同的约定支付物业服务费、滞纳金、垃圾清运费。三、黔西县环卫站出具的证明和贵州省政府非税收入通用收据。证明被上诉人收取的垃圾清运费是受环卫站委托代收，收取垃圾清运费合法有据。四、关于孔芳家卫生间厕所堵塞的照片。证明2019年7月21日，孔芳反映其卫生间厕所堵塞，被上诉人接到反映后，迅速进行了处理。上诉人质证认为，物管公司未通知上诉人缴纳物管费，且上诉人未与被上诉人签订任何协议及合同。其中一张照片虚假。就前述证据，本院认为，上诉人提交的证据能够证明其房屋被污水倒灌淹的事实，本院予以确认。被上诉人提交的第一、二、三组证据，证据真实，与案件事实相关联，予以确认。第四组证据，不能确定是否系被上诉人家的照片，不予确认。一审认定的事实，本院二审予以确认。本院二审另查明，上诉人房屋于2017年4月至2019年8月份多次被下水管倒灌的污水所淹。本院认为，公共排污管道的维护疏通应当属于物业服务范围，本案中，现有证据不能证明物业公司定期或者按约定全面的履行了公共排污管道的维护疏通服务，故应当认定被上诉人对上诉人履行的物业服务存在不足，但鉴于物业公司提供的物业服务不只是管道疏通，还包括安保、绿化、卫生、其他公共设施维护等服务，故基于被上诉人已经履行的部分酌情由上诉人支付被上诉人50%的物业服务费，即：3798.14元的50%为1899.07元。至于垃圾清运费145元属于被上诉人代收，不是收归被上诉人所有，故上诉人应当全额支付。关于被上诉人主张的滞纳金，因被上诉人提供的物业服务存在不足，故不予支持。至于上诉人主张被上诉人主体不适格尽而认定合同无效的理由，本院认为，被上诉人持有工商营业执照，属于合法的经营主体，有权以自己的名义对外开展经营业务，故上诉人主张合同无效的理由，本院不予支持。至于上诉人主张本案应当追加业主委员会为第三人的理由，业主委员会与本案的处理结果没有利害关系，上诉人的追加主张没有法律依据，不予支持。综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院对其上诉请求予以部分支持。一审认定事实有遗漏，判决结果有误，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销贵州省黔西县人民法院（2019）黔0522民初2195号民事判决；二、孔芳、王琼娥在本判决生效之日起十内向乐清嘉和物业管理有限公司黔西分公司交纳2016年12月11日至2019年5月31日的物业费1899.07元、垃圾清运费145元；三、驳回原告乐清嘉和物业管理有限公司黔西分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元由孔芳、王琼娥负担；二审案件受理费50元由孔芳、王琼娥负担。本判决为终审判决。审判长  黄世军审判员  徐 洪审判员  刘光全二〇一九年十一月十一日书记员  郑勤文