杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初8321号 原告：张正宣，男，1965年11月27日出生，汉族,住浙江省杭州市西湖区。 原告：方宇，男，1980年1月30日出生，汉族,住浙江省平阳县。 两原告共同委托诉讼代理人：杨双眯,浙江元祐律师事务所律师。 被告：杭州君逸广告有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区教工路276号德雅花园5幢22号。 法定代表人：郑艳。 委托诉讼代理人：沈凯宇，浙江瀛高律师事务所律师。 第三人：王化才，男，1986年2月4日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 原告张正宣、方宇诉被告杭州君逸广告有限公司、第三人王化才房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法由审判员吕凤祥独任审判，于2019年10月18日、2019年11月18日公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人杨双眯、被告的委托诉讼代理人沈凯宇到庭参加诉讼，第三人王化才经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 两原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除两原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告向两原告返还租赁房屋；3、判决被告支付两原告自2019年5月20日起至租赁合同解除之日止的租金及自租赁合同解除之日次日起至实际返还租赁房屋之日止的房屋占用费（均按照月租金23625元计算）；4、判决被告支付两原告逾期违约金（自2019年5月13日起按二倍日租金计算至返还租赁房屋之日止，暂计至2019年7月8日为89775元）；5、判决诉讼费由被告承担。事实和理由，两原告系案涉房屋产权人。2016年4月18日，两原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同中约定两原告将位于杭州市西湖区房屋出租给被告办公使用，租赁期限为5年，自2016年4月20日起至2021年5月19日止；租赁期内年租金27万元，前三年租金保持不变，第四年租金递增5%；租金按半年结算一次，一个月租金作为押金，先付后用，被告需在2016年4月30日前支付第一笔租金，2016年11月20日前一周支付第二笔租金，以此类推；逾期支付租金的，每逾期一天按日租金的二倍支付违约金；逾期支付房屋租金一个月以上，两原告有权采取停止供应水电的措施，并有权单方面终止合同，收回租赁物。合同履行中，被告应当支付的第三年租金已于2019年5月19日到期，两原告曾在2019年5月、6月多次催促被告履行合同及时支付第四年租金；然而，被告未能按照合同约定期限支付该租期内的半年租金，仅于2019年6月21日支付6万元。原告于2019年6月24日通过发函要求被告支付租金亦未果。被告迟延履行合同的行为已经构成严重违约，两原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 审理中，两原告变更了其诉讼请求，变更后的诉讼请求为：1、判决解除两原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告向两原告返还租赁房屋；3、判决被告支付两原告自租赁合同解除之日次日起至实际返还租赁房屋之日止的房屋占用费（按照月租金23625元计算）；4、判决被告支付两原告逾期违约金63000元（自2019年5月13日起按日租金的一倍计算至2019年7月31日止，日租金计算标准为787.5元/天，即787.5元/天*80天＝63000元）；5、判决诉讼费由被告承担。事实和理由，依据本案房屋租赁合同第四条之约定，被告应当于2019年5月13日前支付第四年租期内的半年租金141750元。被告实际于2019年6月21日支付欠缴租金6万元，实际逾期40天，应付租金81750元，于2019年7月30日支付欠缴租金13123.29元，实际逾期79天，应付租金68626.71元，于2019年7月31日付清，实际逾期80天。两原告根据实际情况和相关法律规定变更诉讼请求。 被告辩称：一、被告已履行支付房租的义务，两原告主张解除涉案合同、要求被告返还涉案房屋、支付租金及涉案房屋占用费无事实与法律依据。被告与两原告于2016年4月18日签署《房屋租赁合同》，此前的承租期内被告一直按期支付房租。今年5月，被告先后通过电话、面谈、微信等方式与两原告沟通退租事宜，并积极协调次承租人直接与两原告签订租赁合同，提高两原告的租金，避免因被告退租给两原告造成任何损失。为了最大程度降低两原告的损失，被告在2019年6月21日向两原告支付协商期间的租金6万元。后双方协商无果，被告于2019年7月4日向两原告确认涉案房屋由被告继续承租，并在7月30日、31日支付完剩余房租81750元。被告认为，被告超过合同约定期限支付房租系因被告与两原告协商合同变更事宜，且被告也支付了协商期间的房租，双方也曾在协商过程中约定在退租方案确定后进行结算。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”。本案中，被告在今年7月份已支付完当期房租，可以实现涉案合同目的。虽然被告超期支付租金，但已在合理期间内分期支付完了全部房租，迟延支付房租的理由也正当合理。且双方一直就退租方案进行协商，后协商不成，被告也在合理期限内支付了剩余租金。故两原告主张解除涉案合同，要求被告返还涉案房屋、支付租金及涉案房屋占用费无事实与法律依据，不应被支持。二、被告迟延支付房租有正当的理由，并没有给两原告造成任何损失，无须承担违约责任。涉案合同第九条变更和解除本合同的条件约定“在租赁期限内，出现下列情况之一，可变更或解除本合同：甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，同意变更解除合同的。”合同系双方意思表示一致的产物，但并非一成不变，在履行合同的过程中，若一方需变更或解除合同，仍可与另一方进行协商。从今年5月到7月，被告与两原告一直在协商退租事宜，且被告积极采取补救措施，从中协调次承租人与两原告的签约事宜，并为被告争取提高租金。直至7月4日，协商无果，被告表示继续承租，并在30日、31日付清剩余租金。被告认为被告虽迟延支付了房租，但有合理的理由，也没有给两原告造成任何损失，故被告无须承担违约责任。三、即便人民法院认定被告未严格按照合同约定支付房租构成违约，在裁判时也应考量以下因素，酌情判定被告的违约责任，1、被告延迟支付房租有正当合理的理由，系与两原告协商合同变更事宜；2、被告已在6月21日支付了协商期间的房租；3、被告已全部支付了当期房租；4、被告并未给两原告造成任何损失，两原告主张的逾期违约金过高，超出了法定范围。 针对两原告变更后的诉讼请求，被告作如下补充答辩意见，1、两原告单方解除权成立的条件为乙方逾期支付房屋租金一个月以上，第四年上半年房租支付时间截止至2019年4月19日，也就是我方在2019年4月19日之后支付房屋租金，两原告才有单方解除权。但截至我方2019年7月31日最后一次支付的租金，两原告均未提出要求单方解除合同，故两原告单方解除请求基础已经不再享有。对于第四年下半年租金，被告已经按期支付并且两原告也已收下，此时两原告所有关于解除合同的请求权基础已经不存在，故两原告要求解除合同不应支持。2、两原告主张的违约金过高，超过了合同法解释（二）第二十九条中规定的损失30%，我方认为两原告损失仅为上半年房租的利息，请求在裁判时参考并采纳被告的以上答辩意见。 第三人王化才未作陈述。 两原告为证明其主张，提供了以下证据材料：房屋产权证，房屋租赁合同，催缴租金律师函、EMS快递运单信息、EMS快递查询记录，解除合同律师函、EMS快递运单信息、EMS快递查询记录、解除合同律师函退件等。 被告为证明其主张，提供了以下证据材料：微信聊天记录截图、中国农业银行交易明细单，银行个人交易明细单等。 第三人王化才未提交证据。 根据上述证据以及当事人在审理中的陈述，本院认定事实如下： 原告方宇系杭州市西湖区文三西路65号房屋的所有权人，张正宣系杭州市西湖区文三西路67号房屋的所有权人。 2016年4月18日，两原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定，两原告为出租方、甲方，被告为承租方、乙方，租赁房屋为杭州市西湖区（包括65号房屋的二层）总建筑面积270平方米，租赁期限为5年，自2016年4月20日起至2021年5月19日止，其中2016年4月20日至2016年5月19日为甲方免费给乙方的装修期，租期于2016年5月20日开始计算；租赁期内年租金27万元，前三年租金保持不变，第四年开始每三年递增5%；租金按半年结算一次，一个月租金作为押金，先付后用，乙方需在2016年4月30日前支付第一笔租金；乙方需在2016年11月20日前一周支付第二笔租金，以此类推；逾期支付租金的，每逾期一天按日租金的二倍支付违约金；逾期支付房屋租金一个月以上，两原告有权采取停止供应水电的措施，并有权单方面终止合同，收回租赁物；乙方支付履约保证金22500元；乙方在租赁期限内，可以转租等内容。合同签订后，两原告向被告交付了租赁房屋，被告也支付了保证金及首期租金，双方正常履行合同。 2019年1月11日，被告与王化才签订《商铺租赁合同》，约定被告将其承租的上述房屋出租给王化才，租金税后为32万元/年，以每6个月为一期支付，租金每年递增3%等。涉案房屋由王化才承租使用。 2019年5月，被告应于2019年5月20日前向两原告支付租金141750元，但被告未按时支付。 2019年6月12日起，被告工作人员与张正宣通过微信协商被告退出房屋承租、由实际承租人与两原告对接的事项。经多次沟通未能达成协议的情况下，被告于2019年6月21日支付6万元。 同月24日，两原告委托律师向被告发出《律师函》，载明，贵司应于2019年5月20日前支付房屋租金141750元，截止本律师函发出之日，贵司逾期已达35天，尚欠房屋租金81750元；请贵司务必在收到本律师函之日起3日内结清所欠房屋租金81750元及逾期利息、支付违约金等。同月27日，被告工作人员收到了该函件。同日，被告工作人员与两原告的律师开始通过微信协商被告退出房屋承租、由实际承租人与两原告对接的事项，两原告的律师曾表示“从5月21日开始就是逾期了哦”、被告的工作人员表示“延迟的多付你们1万块”等。但是，双方仍然未能达成一致。 2019年7月10日，两原告再次委托律师向被告发出《律师函》，载明，解除与贵公司的房屋租赁合同等内容。但该函件因“拒收”而退还两原告。 此后，被告于2019年7月30日支付租金13123.29元、2019年7月31日支付租金68626.71元，合计81750元。 2019年9月9日，两原告诉至本院，即本案诉讼。审理中，本院依法通知王化才作为第三人参加诉讼。 2019年11月15日，被告又向两原告支付租金141750元，该租金对应的租期为2019年11月20日起的6个月。 本院认为，两原告、被告之间的房屋租赁合同关系合法有效，当事人应按约履行。合同履行中，被告支付了履约保证金22500元并支付了2019年5月19日以前的租金，未及时支付2019年5月20日起的租金。两原告现以被告延期支付租金为由请求法院判决解除合同、被告支付违约金等诉讼请求，被告则辩称要求继续履行合同。对此争议，本院分析认为，被告未及时支付租金并非恶意拖欠，而是事出有因，当时被告正与原告张正宣协商由被告退出房屋承租、由实际承租人与原告对接事项；在协商过程中，被告已经陆续支付了应付租金并表示愿意适当承担违约责任（“延迟的多付你们1万块”），考虑被告已支付了履约保证金22500元的事实，两原告因此受到的损失尚不严重；在本案审理中，被告也已经按时支付了后续租金，并表示愿意继续履行合同，从本案实际情况看本案合同继续履行对两原告的合同目的没有实质影响；而且，涉案房屋现由第三人王化才实际承租，如果解除原、被告之间的房屋租赁合同，势必影响王化才的承租事实，不利于化解矛盾、平息纠纷。综上，基于合同应诚实信用履行原则，本院对两原告要求解除合同的诉讼请求不予支持。 关于两原告主张的违约金，本院认为，被告延期支付租金确属违约，确实造成了两原告的一定损失，结合本案实情本院酌情确定被告应支付违约金2万元。 综上，两原告诉讼请求中的有理部分本院予以支持。第三人王化才经本院合法传唤，无正当理由未到庭不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，判决如下： 一、杭州君逸广告有限公司于本判决生效之日起十日内支付张正宣、方宇违约金2万元； 二、驳回张正宣、方宇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取688元，由张正宣、方宇负担235元，杭州君逸广告有限公司负担453元。张正宣、方宇于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州君逸广告有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  吕凤祥 二〇一九年十一月二十日 书记员  王超男