江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏12民终2475号上诉人（原审原告）:靖江市志远室内装饰设计服务部,统一社会信用代码92321282MA1UPFXC1X,个体工商户，经营场所靖江市百富绅二期五幢202室。经营者：王小明，男，1979年2月26日生，汉族，住靖江市。委托诉讼代理人：李运杭、陈双林（特别授权），江苏圣典（泰州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:靖江市百富绅国际装饰家具广场有限公司,统一社会信用代码91321282753218450E,住所地靖江市经济开发区康兴社区。法定代表人：罗建根，董事长。委托诉讼代理人：缪坤玉（特别授权），江苏缪坤玉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈博，江苏缪坤玉律师事务所实习律师。上诉人靖江市志远室内装饰设计服务部（以下简称志远服务部）因与被上诉人靖江市百富绅国际装饰家具广场有限公司（以下简称百富绅公司）房屋租赁合同纠纷案件，不服靖江市人民法院（2019）苏1282民初297号判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤各方当事人于2019年9月12日到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人志远服务部的经营者王小明及其委托诉讼代理人李运航、陈双林，被上诉人百富绅公司的委托诉讼代理人缪坤玉、陈博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人志远服务部上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，程序错误。1、虽然被上诉人发出解除通知，但事实上该期间为上诉人与被上诉人诉讼解决本案纠纷阶段，不能达到解除合同的效果。同时，因被上诉人违约，其发出解除通知并不能免除被上诉人在双方合同履行过程中违约导致的向上诉人应付的赔偿责任。2、被上诉人将租赁房屋损坏，改变了租赁房屋的使用价值，租金标准应予调整。3、被上诉人一房二租，房屋租赁的起租期应重新确定，故被上诉人催缴租金发出解除通知时，事实上并未达到需要支付租金的期限。4、被上诉人未能提供符合要求的电路，使上诉人不能正常经营，该不正常期间应在租赁期内扣除，并且对上诉人的损失承担赔偿责任。5、多次跳闸引发机器故障，由此产生的电路维修费、机器修理费以及停产停业停工损失理应由被上诉人承担。二、一审法院适用法律错误。一审法院在事实定性错误的情况下，用合同法中的与事实存在出入的法律条文引以适用，是法律适用错误。被上诉人百富绅公司辩称，首先关于解除通知，上诉人收到被上诉人解除合同通知，客观上上诉人违反应付租金的约定，被上诉人按约定解除合同依法具有法律效力，上诉人认为达不到解除合同的效力，没有法律依据。对于上诉人认为被上诉人将租赁房屋损坏，改变租赁的使用价值，是没有任何事实依据的，是由于上诉人为了达到拒付租金的目的故意阻挠杨斌提取自己的物品的行为具有恶意，因此其要求降低调整租金的请求，被上诉人不予认可。一房二租没有事实依据，上诉人在租赁海鲜城包括655平米的场地时，正是清楚的知道杨斌尚未完全撤离，才先将715平米房屋交付其先行使用。上诉人违背该事实所作出的任何理由都是与事实不相吻合的。对于电路，上诉人已经按照约定提供了相关的设施，而恰恰是由于上诉人在搬迁其原有设备、购买新设备、安装调试的过程中并没有对其自己铺设的相关的电力设施进行维护才导致电源的不稳定，其结果应当由上诉人自行承担。综上，请求驳回上诉。志远服务部向一审法院起诉请求：1.判令被告继续将靖江市富绅国际装饰家具广场二楼东南角715平方米房屋租赁给原告，年租金128700元（合同约定）；2.判令被告降低房屋租金；3.判令房屋租赁起租日期为2018年2月（因被告违约，导致原告在2018年2月之前不能充分使用租赁房屋）；4.判令被告赔偿原告电路维修损失9000元、机器维修费用损失103120元及停产停业停工损失；5、本案诉讼费由被告负担。一审法院查明：2015年2月28日，百富绅公司与杨斌签订《海鲜餐饮店面租赁合同》，约定百富绅公司将靖江市富绅小商品批发城二楼东南角相关铺位租赁给杨斌用于海鲜加工餐饮，租赁期限自2015年2月28日至2018年2月27日。2017年5月5日，百富绅公司向杨斌发出《关于解除合同、限期迁让租赁房屋的通知》，主要内容为：2015年2月28日百富绅公司与杨斌签订的三份《海鲜餐饮店面租赁合同》，租金付至2017年2月27日，鉴于杨斌在2017年2月提出不再续租后未办理解除合同手续、迁让房屋，也未缴纳租金，百富绅公司通知杨斌解除2015年2月28日双方签订的租赁房屋的三份合同，杨斌于2017年5月20日前迁出房屋并办理租赁房屋撤场手续，逾期未迁让百富绅公司将自行清理租赁房屋，代为保管屋内物品并拆除装修设施，保管费及拆除费用在提取物品前向百富绅公司支付，超过30日未提取作无主财产处理。2017年8月16日，志远服务部百富绅公司签订《商铺租赁合同》一份,约定：百富绅公司将位于靖江市新洲路1号的靖江市角，商铺面积715平方米供志远服务部作为广告设计、制作场地；租赁该商铺无公摊面积，海鲜城场地撤清后按租赁合同约定价格全部出租给志远服务部，起租日以百富绅公司发放的场地撤清通知为准，其他与该合同相同；租赁期限为三年，自2017年9月1日起至2020年8月31日止；租赁期满，志远服务部应迁出商铺，且不得损坏装修装潢，否则应当恢复原状，且百富绅公司不予补偿装修费用；租金采取“按铺定价，先付后用”的原则，订立本合同时支付第一年租金总额即128700元，第二年、第三年租金将根据公司公布的单价提前30日计交次年租金，租金按每平米15元计交；经营管理保证金按照《经营管理协议》约定的金额及期限缴纳；百富绅公司应按本合同约定如期向百富绅公司交付商铺，如延迟交付商铺，则租赁期的起租时间相应顺延；百富绅公司负责提供商场经营所需的消防系统、强弱电配电设施等公用设施及维护；志远服务部应接受百富绅公司管理，及时、足额缴纳商铺租金及经营过程中发生的水电费及其他相关费用；志远服务部有权在租赁商铺范围内进行二次装修，但装修方案及设计图必须报百富绅公司审核，且符合百富绅公司市场的统一规范和整体要求；志远服务部逾期支付租金或者不足额逾期支付租金、保证金及其他相关费用超过15天，百富绅公司有权解除合同，扣减保证金，无条件切断电源供应，并通知志远服务部于7日内搬清商铺内物品，逾期未能搬空，百富绅公司有权视为志远服务部放弃商铺内财物所有权，百富绅公司将自行处置不予补偿，收回的商铺百富绅公司将另行出租，志远服务部缴纳的保证金不予退还，保证金不足以抵付百富绅公司损失的，志远服务部应赔偿包括但不限于百富绅公司损失、诉讼费、鉴定费、评估费、交通费、律师费等全部损失。同日，志远服务部百富绅公司签订《经营管理协议》一份，约定：志远服务部租赁的商铺位于靖江市角，从事室内装饰、设计和制作，志远服务部自愿接受百富绅公司管理，并保证遵守百富绅公司为维护市场整体利益而制订的各项规章、制度、公约，自觉履行本协议约定的权利和义务，经营管理期限自2017年9月1日起至2020年8月31日止；签订本协议时，志远服务部应向百富绅公司支付10000元作为在租赁期内履约保证金（履约保证金内容包括经营管理协议、消防管理协议书）的履约保证，因志远服务部自身原因违反上述各项规定被扣减的保证金费用由百富绅公司按时足额补交保证金。2017年8月16日，志远服务部向百富绅公司支付了第一年租金128700元（715平方米）及保证金10000元。2017年9月29日，志远服务部委托江苏苏泰律师事务所向百富绅公司发出《律师函》一份，主要内容为：从8月底开始，原租户杨斌多次以房屋租期未到以及与百富绅公司租赁合同尚有纠纷等理由，至志远服务部租赁房屋拆除部分装饰装潢和电器，阻扰志远服务部开业经营，志远服务部于9月8日、10日、22日、28日分别报警处理，百富绅公司也派员参加并承诺在9月15日前处理好与杨斌的纠纷，志远服务部要求百富绅公司在收到该函之日起7日处理好与杨斌之间的事宜，使租赁房屋无纠纷，确保志远服务部正常经营并赔偿其相应损失，否则志远服务部有权解除合同，退回租金并要求百富绅公司赔偿损失。2017年12月8日，百富绅公司与杨斌签订《撤场协议书》一份，主要内容为：双方同意解除2015年2月28日订立的房屋租赁三份合同，经双方核对，百富绅公司应付杨斌餐饮费93871元，杨斌应付百富绅公司截至2017年8月份水电费42190元，双方互欠费用抵消后，百富绅公司应付杨斌51681元，并凭收据返还保证金14000元，另补偿杨斌装修补贴30000元，合计95681元，百富绅公司于杨斌协议签订后一次性付给杨斌，百富绅公司放弃2017年3月至协议订立之日的租金；杨斌在协议签订后7天内（12月15日之前）搬走厨房设施、餐桌、餐具、音响、办公沙发、桌子、橱子，搬运过程中必须有百富绅公司配合；杨斌迁出房屋过程中不得拆除固定装饰、装修物品，否则应当恢复原状，逾期未迁出物品视为自动放弃，百富绅公司有权处置。2017年12月22日，百富绅公司委托江苏缪坤玉律师事务所向志远服务部经营者王小明发出《关于妥善处理商铺租赁合同纠纷的告知书》一份，主要内容为：由于志远服务部租赁的715平方米商铺内残存原海鲜城物品，杨斌在拆除、搬运物品过程中与志远服务部发生冲突，志远服务部委托律师致函百富绅公司，要求处理好与杨斌的关系，百富绅公司为此再次协调志远服务部与杨斌之间的矛盾，于2017年12月8日与杨斌订立了撤场协议书，次日，为避免再次发生冲突，百富绅公司与志远服务部预约时间拆除、搬运杨斌物品时，志远服务部认为百富绅公司应赔偿损失后杨斌才能搬运残留物品并向百富绅公司递交了一份损失清单，百富绅公司认为志远服务部拒绝百富绅公司预约拆除、搬运杨斌的物品没有法律依据，向百富绅公司主张赔偿损失应提供证据证明；百富绅公司告知志远服务部在收到告知书之日起10日内以书面方式通知百富绅公司明确表明志远服务部配合、协助杨斌拆除、搬运物品的日期，志远服务部没有按照告知书期限通知百富绅公司配合、协助杨斌拆除、搬运物品日期的，百富绅公司因履行了善意告知义务，志远服务部拒绝配合的行为已损害百富绅公司利益，百富绅公司将以本告知书的告知期限到期日后第十日视为《商铺租赁合同》第一条第1款约定的海鲜城场地已经撤清的起租日，且百富绅公司不再另行通知；起租日后十日内，志远服务部应当按照《商铺租赁合同》约定的面积计算的租金缴纳至百富绅公司账户；志远服务部向百富绅公司请求赔偿应提供包括营业执照副本复印件、各项损失证据在内的全部复印件，并提供原件核对，以便尽快协商解决；因志远服务部拒绝杨斌拆除、搬运物品导致的冲突及后果，志远服务部自行承担全部责任；百富绅公司因杨斌提前终止履行合同后，多次催促杨斌撤场，杨斌因为物品处置的场地受到限制而迟迟未能撤场，在志远服务部意向租赁原海鲜城商铺后，才先行清理715平方米商铺解决志远服务部的租赁问题，在志远服务部与杨斌发生纠纷后，为尽快解决纠纷，百富绅公司在牺牲自身利益的条件下，保留了志远服务部希望可以利用的装修，满足了志远服务部租赁海鲜城其余部分的装修不破坏，以便志远服务部节约装修成本，这是百富绅公司为了志远服务部的利益做出的牺牲。2018年1月8日，百富绅公司向志远服务部发出《释明及拆除搬运物品、测量房屋面积的通知》一份，主要内容为：志远服务部认为租赁场地内的设施归其所有，并认为是租赁物的一部分、租赁物减少不是事实，百富绅公司没有将属于杨斌的物品占为己有并租赁给志远服务部，如果租赁场地内杨斌的设施属于百富绅公司所有，百富绅公司完全可以将原海鲜城租赁的商铺全部租赁给志远服务部，而不会在《商铺租赁合同》中明确“海鲜城场地撤清后”等表述，进行先后租赁；志远服务部认为租赁物处于一房二租状态不是事实，百富绅公司2017年5月5日发给杨斌的通知就是解除三份合同，百富绅公司租赁给志远服务部的商铺处于待租状态，志远服务部不应当将其阻扰、不配合杨斌拆除、搬运物品的矛盾责任转嫁给百富绅公司；由于志远服务部没有提供确凿证据证明损失的事实，在志远服务部提供真实、客观、充分的证据后协商解决，但经营性风险不属于赔偿范围；2018年1月22日上午9时，百富绅公司将陪同杨斌至志远服务部租赁的商铺拆除、搬运物品，并测量原海鲜城租赁的商铺所余面积，请志远服务部安排、调整好日常经营活动，给予必要的配合、协助，以免影响志远服务部的经营活动；志远服务部因经营活动需要变更拆除、搬运物品及测量商铺面积时间的，在收到通知之日起5日内书面告知；鉴于百富绅公司履行了善意告知义务，因志远服务部拒绝配合、协助杨斌拆除、搬运物品造成的损失及民事责任由志远服务部承担全部赔偿责任；因志远服务部拒绝配合、协助杨斌拆除、搬运物品，拒绝与百富绅公司共同测量原海鲜城商铺所余面积的，不影响百富绅公司对原海鲜城商铺所余面积租金起租日的计算，不影响百富绅依照合同约定收取租金的权利。2018年1月22日，靖江市公安局出具《行政处罚决定书》，查明2018年1月22日10时许违法行为人陈雪莲在靖江市富绅原海鲜城楼下与郭翔因为拆门头等问题产生纠纷，后陈雪莲动手抓坏郭翔脸部并将其衣服拉扯坏，经法医鉴定郭翔的伤情构成轻微伤，陈雪莲的行为已构成殴打他人，决定对陈雪莲行政拘留三日。2018年9月10日，百富绅公司向志远服务部发出《催缴租金通知书》一份，通知志远服务部在2018年9月20日前支付面积715平方米的租金12.87万元（仍然按照每月15元/平方米）以及已经实际使用的所余655平方米租金11.79万元（同样按照每月15元/平方米）；在缴纳第二年租金的同时，将已经实际使用所余655平方米的租金68775元一并缴纳；逾期未足额缴纳租金，百富绅公司将依约解除合同并追究违约责任。2018年9月18日，志远服务部向百富绅公司发出《回复函》一份，承诺就租赁面积715平方米的租金一定会缴纳，租赁合同715平方米之外的面积未承租也未使用，不存在缴纳租金的义务，因百富绅公司一房二租导致志远服务部损失100多万至今未获赔偿，故对于715平方米租金应一并在法院解决。2018年9月21日，百富绅公司向志远服务部发出《解除合同通知书》一份，通知志远服务部解除2017年8月16日双方签订的《商铺租赁合同》及《经营管理协议》，志远服务部在收到通知后30日内迁出租赁商铺并支付租金、房屋使用费及违约金，逾期未迁出并清结债务百富绅公司将依法主张权利。志远服务部于2018年9月22日收到上述《解除合同通知书》，并回函百富绅公司称租金一定会缴纳，但因双方存在纷争，租金会在起诉后要求法院一并处理，就百富绅公司的解除通知会及时向法院提起解除异议之诉，百富绅公司将存在权利瑕疵的房屋租赁给志远服务部而造成的损失志远服务部会向百富绅公司主张。审理中，该院至位于靖江市富绅国际装饰家具广场二楼东南角的租赁现场进行勘验，并制作了勘验笔录。经勘验，志远服务部百富绅公司签订的《商铺租赁合同》中约定的715平方米范围为勘验笔录中标注的大厅、卫生间、办公室、车间、冷菜间、吧台及其西侧房间部分，其余部分面积为655平方米（不包括楼梯），其中办公室内堆放有原承租人杨斌的办公桌、柜子、沙发等家具，冷菜间堆放有原承租人的工作台、铝合金隔断及杂物，厨房内堆放有厨房设备、操作台、碗、盆等其他杂物，至今未使用；房屋除一间包厢能打开外，其余包厢均锁住，不能打开。志远服务部百富绅公司对上述勘验情况均无异议，志远服务部认为勘验情况说明了其并未实际使用655平方米，百富绅公司主张该部分租金及使用费无事实依据，志远服务部租赁的715平方米范围内尚有杨斌遗留的部分物品，百富绅公司未能充分利用该715平方米，对应的租金应予以扣减；百富绅公司认为根据双方签订的租赁合同，志远服务部支付租金是无条件的，不存在附条件支付租金的情形，志远服务部以存在纠纷为由拒付租金没有法律依据。一审法院认为：志远服务部百富绅公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方均应按约履行各自义务。本案中，志远服务部在与百富绅公司签订租赁合同前曾至租赁现场进行过查看，其对将要承租的案涉房屋当时的状况应当是明知的，其在明知租赁房屋状况的情况下仍与百富绅公司签订租赁合同承租715平方米房屋并按约交付了一年租金，结合双方在租赁合同中关于“海鲜城场地撤清后按租赁合同约定价格全部出租给志远服务部，起租日以百富绅公司发放的场地撤清通知为准”的约定，说明志远服务部在承租案涉房屋时对该房屋当时的状况是认可的，亦明知案涉房屋中遗留有原承租人的物品尚未撤清的事实，志远服务部在签订租赁合同后接收房屋并实际使用过程中，对于原承租人撤出其遗留在案涉房屋内的物品，志远服务部理应给予必要的协助和配合，即便因此产生纠纷，亦可寻合法途径解决，但不能以此作为拒付百富绅公司租金的理由。志远服务部百富绅公司在租赁合同中约定，租金采取“按铺定价，先付后用”的原则，志远服务部逾期支付租金或者不足额逾期支付租金超过15天，百富绅公司有权解除合同。志远服务部向百富绅公司缴纳案涉715平方米房屋第一年租金后，在百富绅公司催告其限期缴纳第二年租金的情况下仍未缴纳，已构成违约，百富绅公司于2018年9月21日向志远服务部发出《解除合同通知书》，志远服务部于次日收到该通知，故双方签订的租赁合同于2018年9月22日解除。志远服务部要求百富绅公司继续将案涉715平方米房屋租赁给志远服务部、降低租金、房屋起租日为2018年2月的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。志远服务部主张因百富绅公司的违约行为导致其遭受损失，要求百富绅公司承担赔偿责任，应就其损害事实以及损害事实与百富绅公司的违约行为之间存在因果关系等提供相应的证据证实。本案中，志远服务部要求百富绅公司赔偿其电路维修、机器维修及停产停业停工损失，然其提供的证据不足以证明其损害事实系因百富绅公司违约行为导致，且该损害事实与百富绅公司违约行为之间存在因果关系，故对于志远服务部申请对其生产经营损失鉴定以及要求百富绅公司赔偿损失的诉讼请求，该院亦不予支持。判决：驳回原告靖江市志远室内装饰设计服务部的全部诉讼请求。本案受理费4992元，由原告负担。本院二审期间上诉人提供2017年9月8日靖江市公安局城南派出所处警现场工作记录表，证明上诉人和被上诉人达成一致意见，由被上诉人出面来搬取上诉人房屋内的物品。但是事实上被上诉人一直到2017年12月才给予上诉人回复，在此期间，都未出面解决的事实。被上诉人质证认为，不能确认真实性，当事人双方是王小明和杨斌，该记录表与被上诉人没有关联性。无论该记录表中是否具有被上诉人工作人员的签字，其约定均与被上诉人不具有约束力，故该工作记录表不能证明上诉人的待证事实。一审查明的事实有相关证据及当事人当庭陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，一、关于案涉租赁合同是否解除的问题。我国合同法第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，上诉人与被上诉人签订的商铺租赁合同时在第六条第二款明确规定，上诉人存在逾期支付租金或者不足额逾期支付租金、保证金及其他相关费用超过15天的，被上诉人有权解除合同。在上诉人未能按期缴纳第二年租金的情况下，被上诉人于2018年9月10日向上诉人发出《催缴租金通知书》，通知其于2018年9月20日缴纳租金等费用。其后上诉人向被上诉人发出《回复函》，承诺就租赁面积715平方米的租金一定会缴纳。后上诉人在期限内并未依约缴纳上述租金等费用，被上诉人于2018年9月21日向上诉人发出《解除合同通知书》，上诉人于次日收到该通知书。由此，上诉人未按期缴纳租金的行为已达到被上诉人行使租赁合同解除权的条件，其亦履行了通知上诉人的义务，根据法律规定，案涉商铺租赁合同已解除。上诉人认为被上诉人发出通知不能达到解除合同的效果的上诉理由于法无据，本院不予采纳。二、关于案涉租赁合同起租期一节，上诉人主张被上诉人一房二租，租赁合同的起租期应当重新计算。然上诉人在与被上诉人签订租赁合同时已对案涉房屋的现状进行过查看并交付租金，应当明知案涉房屋的实际状况，且通过本案相关证据可知，案外人杨斌是来取回自己遗留物品而非争夺房屋租赁权利的。故本案不存在一房二租的情形。三、关于租金及损失问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人主张被上诉人存在将租赁房屋损坏、未能提供符合合同要求的电路以及电源不稳等情况，应当扣减租金及赔偿损失，然其所提交证据并不能证明存在上述情况、上述情况系由被上诉人所致且存在因果关系，本院对其主张难以采信，其认为应当对停工停业损失进行鉴定的上诉理由亦难成立。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4992元，由上诉人靖江市志远室内装饰设计服务部负担。本判决为终审判决。审 判 长 王军强审 判 员 顾连凤审 判 员 潘贻杰二〇一九年十一月十八日法官助理 田 扬书 记 员 叶 红