北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初24363号原告：北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区，统一社会信用代码911101171011953295。法定代表人：于庆新，总经理。委托诉讼代理人：罗格根图雅，北京宏健仁和律师事务所律师。被告：江传燕，女，1979年11月17日出生，汉族，户籍地江西省赣州市大余县。原告北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称均豪物业）与被告江传燕物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告均豪物业之委托诉讼代理人罗格根图雅、被告江传燕到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告均豪物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2015年12月21日至2018年12月31日拖欠的物业费12273.87元，违约金500元，共计12773.87元；2.判令被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：本案原告在2008年1月1日与北京天洋志普房地产开发有限公司（以下简称天洋公司）签订《前期物业服务合同》，合同约定小区住宅物业费为2.30元/月/建筑平方米，业主/使用人逾期不交纳物业费的，从逾期之日起按每天应交物业费的千分之三交纳违约金，直至交清为止。本案被告系业主，其房屋建筑面积为146.76平方米，原告严格按照《前期物业服务合同》的约定提供物业服务，被告拒不交纳诉讼请求期间的物业费，原告多次催收无果，被告的这种违约行为已严重侵害了原告的合法权益。原告认为，被告长期拒绝缴纳物业费的行为构成了违约，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告江传燕答辩称，一、江传燕与国航酒店物业管理有限公司签订的物业合同，按2.3元/平米计算，当时因为天洋公司的物业要求是按照国航酒店物业管理，由世邦魏理仕物业来咨询的前提下，才制定比当时同一地段市场价格高3倍有余的物业费执行，在2007年，物业费是0.8元/平米。但是，天洋公司却在1年后就和国航酒店物业解除合同，并未举行业主大会，违反合同约定的情况下，而和均豪物业达成物业协议，根据合同法及消费者保护权益法，严重影响到业主的个人利益。现在却要让业主享受强奸的过程，为均豪物业的垃圾服务买单。二、均豪物业提供的物业合同已经过期，并且天洋公司已经于2012年12月31日与均豪物业终止物业服务合同，未有任何续约情况下，均豪物业也一直未与小区业委会达成物业服务协议，2013年起，小区已经成立业委会，但小区业委会一直懒政，小区环境及服务未有任何改观，现要求均豪物业出示业委会对物业服务的标准评级。三、均豪物业和业委会共同欺骗小区业主，肆意降低前期物业服务合同约定的服务标准，经核查，2008年1月1日至2016年4月21日期间，分别由均豪物业（一级资质）和均豪居用（北京）物业（三级资质）实施具体小区服务。四、要求均豪物业返还给小区业主电梯广告收益。电梯属于业主的公摊面内，使用权和收益应归为小区业主，而且均豪物业未本着取之于民、用之于民的原则，小区业主的基本服务未能得到满足，比如换灯泡、换水笼头等，均需要收取人工费。损害了业主的利益，小区广告收益也一直并未有任何公示。五、江传燕自2015年12月21日至2018年12月31日拖欠物业费的起因有以下三点：1.江传燕不认定均豪物业是家园的合法物业公司，从江传燕与国航酒店物业的合同可以证明，均豪物业是不合法存在小区，如果要合法存在，还需要国航酒店物业的移交证明，因为没有举行业主大会，所以，在所有的业主不知情的情况下，变更了物业公司。2.均豪物业在小区的服务达不到相应的资质标准，且一直欺瞒业主，用三级资质的物业公司来服务，降低服务标准，损害业主权益。3.根据《新物业法物业费收取标准》要求按照实际的物业资质来收取费用，在2016年-2018年期间由均豪居用（北京）物业（三级资质）服务的，按照三级资质0.5元/平方米收取物业费。六、因均豪物业违约在先，本人不同意支付违约金。江传燕家因楼上群租的问题，装修漏水，江传燕与物业有过协调，但是没有解决，江传燕认为群租物业也应当管理，虽然装修公司给了赔偿，但是家里跟新的一样已经不可能了，家里很多地方有水渍。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告江传燕系北京市顺义区某小区业主，该房屋建筑面积146.76平方米。该小区开发商天洋公司通过招标方式选聘北京均豪物业管理有限责任公司（以下简称均豪有限公司）为该小区提供前期物业服务，并于2007年12月19日与均豪有限公司签订《前期物业服务合同》。该合同部分内容如下：由均豪有限公司为该小区提供前期物业服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为多层及高层住宅2.30元/平方米/月，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金；前期物业服务期限为三年，自2008年1月1日至2010年12月31日，合同期满后，未出现第七章“合同的解除和终止”情形的，本合同应按整年度进行延续，直至新物业服务企业接管为止；本合同期满，尚未成立业主大会，或虽成立业主大会但尚未与均豪有限公司或其他物业服务企业签定新的物业服务合同的，本合同按整年度延续。2011年9月14日，均豪有限公司作为物业管理公司申请进行物业服务合同备案。2011年10月28日，均豪有限公司经北京市工商行政管理局核准更名为均豪物业。2013年5月31日，小区成立业主委员会，但未选聘新的物业服务企业，均豪物业为该小区提供物业服务至今。经庭审核实，江传燕未向均豪物业交纳2015年12月21日至2018年12月31日的物业费，共计12273.87元。庭审中，均豪物业称关于江传燕违约金的计算依据是前期物业服务合同第二十七条的约定，计算方式为按照日千分之三的计算标准，以12273.87元为基数，从2019年1月1日计算到2019年8月28日，在此期间均豪物业只主张500元，如果计算得出的违约金超过500元的部分，均豪物业放弃主张，如果不到500元，就按照500元主张。上述事实，有原告均豪物业提交的前期物业服务合同、名称变更通知，被告江传燕提交的通知、政府信息告知书、网页截图、（2012）顺民初字第12601号民事判决书、照片打印件以及本院庭前质证笔录、庭审笔录等在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，江传燕主张均豪物业未与其签订合同，且天洋公司于2012年12月31日与均豪物业终止物业服务合同，认为物业公司不合法，因此拒绝缴纳物业费。对此本院认为，天洋公司与均豪有限公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律相关规定，该合同对小区全体业主具有约束力，双方均应依约履行，均豪有限公司经核准变更名称为均豪物业，依据法律规定，均豪物业承继均豪有限公司的权利义务。虽然2012年12月31日，天洋公司与均豪物业均作出了解除合同的意思表示，但根据查明的事实，双方并未实际解除物业服务合同，天洋公司亦未选聘新的物业公司，均豪物业在2012年12月31日之后也继续为小区提供物业服务，且按照双方签订的物业合同的约定，虽然前期物业服务期限为三年，自2008年1月1日至2010年12月31日，但合同期满后，未出现第七章“合同的解除和终止”情形的，本合同应按整年度进行延续，直至新物业服务企业接管为止。故据此应当认定均豪物业系诉争期间的小区的物业服务单位，江传燕应当支付均豪物业诉争期间的物业服务费用。关于物业服务费的数额。本院结合本小区其他同期关联案件查明的事实，均豪物业在提供诉请期间物业服务过程中，提供的物业服务确实存在一定瑕疵，因此应当酌情扣减均豪物业应当收取的物业费，以促进物业公司进一步提高服务质量。关于均豪物业要求江传燕支付违约金的诉讼请求，因均豪物业作为物业公司应当完善物业服务，提高服务标准，加强与业主沟通，及时处理业主反映的问题，减少与业主之间的矛盾，故对于均豪物业的该项主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告江传燕于本判决生效之日起七日内给付原告北京市均豪物业管理股份有限公司自2015年12月21日至2018年12月31日期间的物业服务费共计11660元；二、驳回原告北京市均豪物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六十元，由原告北京市均豪物业管理股份有限公司负担二十五元（已交纳），由被告江传燕负担三十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李二焕二〇一九年十一月二十二日法官助理 许 楠书 记 员 赵宇飞