上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初44535号原告：上海利标投资发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张水泉，经理。委托诉讼代理人：朱方官，上海朱方官律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丁莹，上海朱方官律师事务所律师。被告：上海群丰建筑工程有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：苏汉林。被告：上海新张建筑装饰工程有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张乃新，执行董事。委托诉讼代理人：张心田，上海科尚律师事务所律师。原告上海利标投资发展有限公司(以下简称利标公司)与被告上海群丰建筑工程有限公司(以下简称群丰公司)、上海新张建筑装饰工程有限公司(以下简称新张公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告利标公司的委托诉讼代理人朱方官，被告新张公司的委托诉讼代理人张心田到庭参加诉讼。被告群丰公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告利标公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付租金人民币(以下币种同)32,874元；二、判令被告支付补偿款309,776.75元。事实与理由：2006年9月，上海申藤畜禽有限公司将坐落于本区三墩镇周家码头车站东的房地出租给原告。2008年2月20日，原、被告签订空地租赁合同，将坐落于上海市浦东新区三墩镇周家码头车站东原兴汇种鸡场沪房地南汇字【1997】第000944号第15幢旁空地3018平米、自行填埋面积1998平米转租给被告，并在第11条约定，租赁期间，如遇政府动迁和征用因素，动迁单位对被告新建建筑物等给予的补偿费，双方按比例分享补偿费。该约定是因原告租赁涉案房地后，对道路、水电等基础设施作了大量投入。2018年1月，相关政府部门进行减量化拆迁，给予被告无证建筑补偿费1,108,083元、附属设施补偿费131,024元，合计1,239,107元。依前述约定，原告应当获得上述补偿费的25%即309,776.75元。虽然与原告签订空地租赁合同的是群丰公司，但合同乙方落款处有新张公司的盖章及法定代表人张乃新的签名，并且，与政府签订奖扶协议的也是新张公司，故要求两被告共同承担责任。另被告欠付原告租金，其中3018平米空地欠付2016年5月1日至2017年4月30日期间的租金14,642元，1998平米空地欠付2017年1月1日至同年4月30日期间的租金18,232.70元。故诉至法院，请求判如所请。被告群丰公司未进行答辩，也未提供证据。被告新张公司辩称：认可原告所述的两被告之间的关系。由于群丰公司处于吊销状态，所以新张公司代替群丰公司履行合同，并与政府签订奖扶协议。按比例分享补偿费的约定系格式条款，且该约定系原告当时表示将来可按有证房屋拆迁标准取得补偿，被告才同意分享利益。现被告获得的补偿款是基于被告搭建的无证建筑，政府仅仅按评估价的50%补偿给被告，被告本身就存在损失。被告已支付3018平米场地的租金截止2017年4月30日，1998平米场地的租金截止2017年6月30日，并不存在拖欠租金的情况。自2017年2月通知拆违开始就无法正常使用系争场地，被告不应支付2017年3月之后的租金。综上，请求驳回原告诉请。经审理查明，编号沪房地南汇字(1997)第000944号房地产权证载明：权利人上海申藤畜禽有限公司，房地坐落三墩镇周家码头车站东，土地权属性质集体、用途养殖用地、使用总面积267,279平方米，房屋建筑面积38,911平方米、幢数62、类型农业建筑，另注明62幢房屋各自的建筑面积、竣工日期等。2006年9月1日，上海申藤畜禽有限公司(兴汇种鸡场)将上述房地产权证所载1－42幢房屋及围墙内土地出租给原告利标公司，租赁期从2006年11月15日起至2021年10月15日止，并同意招商、转租。2008年2月20日，原告(甲方)与两被告(乙方)签订空地租赁合同，约定原告将坐落于上海市浦东新区三墩镇周家码头车站东原兴汇种鸡场沪房地南汇字【1997】第000944号登记的幢号第15幢旁空地3018平米、自行填埋面积为1998平米租赁给被告，租期14年，从2008年5月1日至2021年10月15日止，另对租金数额、支付方式、水电使用等作了约定。其中，第11条约定“如遇国家政府部门整体规划动迁、征用而终止本合同时，乙方必须无条件积极配合，并按规定时间内搬迁，费用自行负担，同时双方合同自然终止，乙方新建建筑物和地下构建物所得的赔偿款7年之内15%归甲方所有，自第八年起25%归甲方所有；合同终止时甲方应如数退还未使用完的租金(按当时实际天数计算)。”乙方落款处由群丰公司盖章、新张公司盖章及新张公司法定代表人张乃新的签字。沪房地南汇字(1997)第000944号房地产权证所载房地被列入2017年环境综合整治的对象，其中属于惠南镇部分的承租户约有85户，被告属于承租户之一。2018年1月26日，上海市浦东新区惠南镇人民政府直接与新张公司签订土地减量化非居企业清拆奖扶协议，约定给予被告无证建筑面积1975.58平米评估价按残值补偿2,216,166×50%=1,108,083元，附属设施补偿费131,024元；合计清拆奖扶款1,239,107元。现被告已领取上述钱款。另查，群丰公司成立时间为2005年4月7日，营业期限至2015年4月6日，登记状态为吊销、未注销。上述事实，由上海市房地产权证、租赁合同、兹证明、空地租赁合同、关于对兴汇鸡场有关情况和85承租户委托签约的函、土地减量化非居企业清拆奖扶协议、减量化企业测算表、业务凭证/回单，以及当事人陈述等经庭审质证的证据证实。本院认为，原告将租赁而来的系争房地进行转租，取得了出租人同意；系争房地登记为集体土地，但用途是养殖，被告承租其中的部分空地从事的仍是生产经营；双方签订的空地租赁合同为双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，故空地租赁合同有效，双方应按约履行。被告新张公司抗辩其已足额付清租金，遭原告否认，新张公司未提供证据予以证明，应承担举证不能的后果。被告新张公司又抗辩自2017年2月无法正常使用土地，其不应支付2017年3月之后的租金。虽园区内其他承租户提交了视频等证据予以证明，但原告对此予以否认，且新张公司未举证证明，故对新张公司上述抗辩意见，本院均不予采纳。支付租金是承租人的主要义务。鉴于空地租赁合同乙方落款处由两被告盖章确认，被告群丰公司又未举证证明其未租赁使用系争场地，故两被告理应按约支付租金，对原告要求两被告共同支付欠付租金的诉请，本院依法予以支持。根据双方合同第11条之约定，若遇“政府动迁和征用”因素而搬迁，对建筑物等给予赔偿的，由原、被告按比例分享。上述协议签订后，被告在系争空地上搭建了无证建筑，在土地减量化过程中被拆除，获得补偿。本案主要争议为，被告获得的补偿是基于土地减量化因素，该因素是否属于前述合同约定的“政府动迁和征用”？经审查，土地减量化是对集中建设区外的现状建设用地进行整治复垦，拆除相关建筑后给予一定补偿。被告在系争集体土地上搭建建筑物等，未经规划土地部门批准许可，在土地减量化过程中被拆除，并按评估总价的50%获得补偿，在性质、起因、标准等方面，均有别于正常情况下的政府动迁和征用。原告称对租赁场地的道路、水电等基础设施作了大量投入，故约定按比例分享赔偿款，但原告对此未提供相应证据。审理中，双方亦确认，本案被告获得的补偿费中也未包含原告主张的由原告投资的道路、水电等基础设施的补偿费用。综上，现有证据尚不能认定本案的土地减量化为双方约定的“政府动迁和征用”因素。双方约定的分享赔偿款的条件未成就，原告要求被告支付补偿费的请求依据不足，本院不予支持。被告群丰公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为对自身权利的放弃，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海群丰建筑工程有限公司、上海新张建筑装饰工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海利标投资发展有限公司租金32,874元；二、驳回原告上海利标投资发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,439元，减半收取计3,219.50元，由原告上海利标投资发展有限公司负担2,908.50元，被告上海群丰建筑工程有限公司、上海新张建筑装饰工程有限公司负担311元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨晓云二〇一九年十一月二十九日书记员  袁颖丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。