广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终2071号上诉人（原审被告）：湛江市菉塘房地产开发有限公司，住所地：湛江市霞山区绿民路1号三楼。法定代表人：林志波，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄江辉，广东尚诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶铨红，广东尚诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林海英，女，1969年6月25日出生，汉族，住广东省湛江市。被上诉人（原审原告）：李何文，男，1964年9月15日出生，汉族，住广东省湛江市。委托诉讼代理人：林海英，基本情况同上，系李何文的妻子。上诉人湛江市菉塘房地产开发有限公司（以下简称菉塘公司）因与被上诉人林海英、李何文商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江经济技术开发区人民法院(2019)粤0891民初306号民事判决，向本院提起上诉。上诉人菉塘公司的委托诉讼代理人黄江辉，被上诉人林海英、李何文的委托诉讼代理人周莉莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。菉塘公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、驳回林海英、李何文的全部诉讼请求；3、本案全部诉讼费用由林海英、李何文承担。事实与理由：一、菉塘公司的迟延交房并不构成违约，依法不承担相应的违约责任。首先，涉案《商品买卖合同》中的第十一条第一款第一项虽约定了交房的时间在2018年3月31日前，但合同的附件十一即补充协议的第五条第6款明确约定：如因包括但不限于政府部门（或政策变化）等不可抗力而不可归责于双方当事人的原因，导致买受人不能在约定期限内办理房屋交接手续或者取得房地产权属证书的，则不视为出卖人违约，且出卖人无需承担逾期交房或逾期办证的违约责任。其次，在涉案房屋约定的交付时间前，由于一系列政府政策的变化，包括《湛江市光纤到户国家标准实施细则》的实施（将光纤到户纳入房屋建筑竣工验收备案），住房城乡建设部对建筑内部装修设计、建筑装饰装修工程质量验收标准及建筑设计防火等方面的新规定，均导致菉塘公司对涉案工程的原设计和已施工的部分须重新作出调整与变更。前述情形，不仅大大增加了工程量和菉塘公司的经济负担，更导致施工时间的进一步增加，致使涉案房屋的工程竣工验收时间出现延误，并最终造成菉塘公司未能如期交房。但逾期交房的原因，并非属于菉塘公司自身的原因造成，而是由于不可归责于菉塘公司的原因所致，该情形依约不视为菉塘公司违约。因此，菉塘公司依法不承担相应的违约责任。再次，涉案工程自2016年1月5日开工至2018年3月31日前交房的期间，湛江市先后经历了或受到较大影响的台风有5个。在该5个台风期间：涉案工程均须做好相应的防风预防工作，同时施工人员均须停工和撤离施工现场；台风过后，菉塘公司亦需对建筑物损坏的部分，包括建筑棚架、门窗、外墙装饰、公共设备设施等进行修复，该情形必然会对涉案工程的竣工时间造成一定的延误。因此，对菉塘公司的交房时间，依法亦应在原交房日期届满之日起作相应的顺延。二、一审法院认定菉塘公司逾期交房的违约金明显过高。1、一审法院认定的违约金金额过高。虽然涉案购房合同的第十二条第二款中约定出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金，但该标准属于偏高。本案中，已明确计付违约金的时间为2018年4月1日（交房期限届满的次日）至2019年1月25日（林海英、李何文起诉之日），共计300天。同时，计算违约金的基数，为林海英、李何文支付购房款总额的1133260元。前述期间，在不考虑菉塘公司构成违约的前提下，林海英、李何文在300天内的损失，仅为其支付1133260元购房款按中国人民银行同期贷款利率（年利率为4.9%）标准计算而得出的利息46275元（1133260元×4.9%÷360天×300天）。同时，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，林海英、李何文在本案中主张违约金应为损失金额的30%，即13883元（46275元×30%）。2、一审法院认定逾期交房的截止时间错误。一审判决中，一审法院认定的逾期交房期间为从2018年4月1日起计至2019年1月25日，明显错误。本案中，菉塘公司已于2019年1月9日向林海英、李何文发出了《交房催告书》，通知林海英、李何文于2019年1月15日前办理交房手续。在菉塘公司符合交房的条件下，林海英、李何文却诉称菉塘公司未能提供竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，却不提供任何证据证明和明显与事实不符的前提下，一审法院亦完全采纳，明显认定错误。除了林海英、李何文，其他将近400户业主（包括已交房的），均没有存在林海英、李何文主张的办理交房手续的障碍或瑕疵。为此，一审法院将逾期交房的时间计算多10天，明显不当，依法应予改正。综上，菉塘公司在本案中由于台风和国家政策变化等一系列的不可抗力因素，造成逾期交房，依法不构成违约。请二审法院撤销一审判决，依法改判。林海英、李何文口头答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，菉塘公司的上诉理由缺乏依据，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。林海英、李何文向一审法院起诉请求：1、菉塘公司支付2018年4月1日起至2019年1月25日止的逾期交房违约金33431元给林海英、李何文；2、由菉塘公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：李何文、林海英为夫妻关系。菉塘公司为从事房地产开发经营、租赁；物业管理；土地开发等项目的有限责任公司。2017年6月4日，林海英、李何文（买受人）、林海英（买受人）与菉塘公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同(预售)》(合同编号：Y2017015360)，合同第一、三、六、七条约定由林海英、李何文购买菉塘公司出售的位于湛江市经济技术开发区绿华路8号万和乐华花园1号楼2号楼13层XX房，预测建筑面积为130.2平方米，总房款为1133260元，林海英、李何文在签署本《商品房买卖合同(预售)》前已向菉塘公司支付定金130000元。该定金于交付首付款时抵作商品房价款。该商品房已由湛江经济技术开发区房产管理局批准预售，预售许可证为湛房预许第0220160011号。林海英、李何文应当于2017年6月4日前支付首期房价款933260元，占全部房价款82%。余款200000元申请贷款支付。第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条交付时间和手续约定：(一)出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)。(1)逾期在30日之内(该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限)，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止。出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金(该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率)。2.逾期超过30日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照4.35%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部的房价款万分之一(该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率)的违约金。菉塘公司在2017年8月14日开出林海英、李何文支付933260元的首期购房款的发票，在2019年1月2日开出林海英、李何文支付200000元余款房价款的发票。2019年1月15日，菉塘公司书面通知林海英、李何文在收到通知一周内办理收房手续。当日，林海英、李何文到菉塘公司处验收房屋时，以菉塘公司未能提供建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告、房屋验收不合格为由拒绝接收楼房。林海英、李何文陈述称菉塘公司在林海英、李何文验收楼房时要求其签订谅解书，约定收房后放弃起诉菉塘公司的权利，林海英、李何文没有与之签订该谅解书。之后，菉塘公司没有再通知林海英、李何文办理收楼手续。截止庭审时止（2019年3月1日），双方尚未办理收房手续。一审法院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。菉塘公司为房地产开发经营的企业，其在取得《商品房预售许可证》后与林海英、李何文签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故合同合法有效，依法应予保护。合同签订后，林海英、李何文如约支付了购房款给菉塘公司，菉塘公司未能按照合同约定的交房日期交付该房产给林海英、李何文使用，显属违约，依法应承担逾期交房的违约责任。2018年1月15日，菉塘公司在通知林海英、李何文收楼时未能向林海英、李何文提供建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，按照双方签订的合同第九条的约定，林海英、李何文有权拒收楼房，由此产生的逾期交付责任由菉塘公司承担，并按照第十二条处理。《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定了出卖人逾期交房的违约责任，林海英、李何文请求菉塘公司按全部房价款的每天万分之一支付从2018年4月1日起计至2019年1月25日止的逾期交房的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，原审法院依法予以支持，违约金为33998元（1133260元×万分之1/天×300天）。林海英、李何文请求菉塘公司向其支付的违约金为33431元，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，原审法院予以准许。菉塘公司经原审法院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，由此产生的法律后果应由其自负。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：湛江市菉塘房地产开发有限公司在判决生效之日起10日内支付计至2019年1月25日止逾期交房的违约金33431元给林海英、李何文。案件受理费635.78元，减半收取计317.89元，由湛江市菉塘房地产开发有限公司负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审期间，菉塘公司向本院提交了以下证据：1、《营业执照》，证明菉塘公司的诉讼主体适格；2、《法定代表人身份证明书》，证明菉塘公司的诉讼主体资格；3、《商品房预售许可证》，证明菉塘公司于2016年6月28日取得了涉案房屋的《商品房预售许可证》；4、关于印发《湛江市光纤到户国家标准实施细则》[湛建管（2017）140事情]，证明《湛江市光纤到户国家标准实施细则》将光纤到户纳入房屋建筑竣工验收备案，迫使菉塘公司对涉案房屋的工程设计和施工作出修改与调整，并造成涉案工程竣工和交房时间上的延误；5、住房城乡建设部关于发布国家标准《建筑内部装修设计防火规范》的公告、住房城乡建设部关于发布国家标准《建筑装饰装修设计工程质量验收标准》的公告、住房城乡建设部关于发布国家标准《建筑设计防火规范》局部修订的公告、《建筑工程竣工验收报告》，证明涉案房屋在合同约定的交房时间前，住房城乡建设部分别对建筑内部装修设计、建筑装饰装修工程质量验收标准及建筑设计防火等方面出台新的规定，致使菉塘公司对涉案房屋的施工时间造成延误，且导致涉案工程于2018年6月22日才竣工验收合格，并最终造成交房时间上的延误；6、《竣工验收备案表》，证明涉案房屋已于2018年12月24日竣工验收备案。林海英、李何文对上述证据的质证意见是：对上述证据均不予认可。本院经审查认为，证据1、证据2、证据3来源真实、形式合法、且与本案有关联性，故予以采纳；对证据4、证据5的真实性予以确认，并结合本案的其他证据予以分析、认定；证据6来源真实、形式合法、且与本案有关联性，故予以采纳。二审中，林海英、李何文没有提交新证据。本院除确认原审判决查明事实外，另查明，万和乐华花园（1号楼、2号楼）于2018年12月24日办理建设工程竣工验收备案手续。二审庭审中，菉塘公司称按照2017年8月8日发布的《湛江市光纤到户国家标准实施细则》整改光纤到户大约需要三个月的时间。再查明，菉塘公司于2019年1月9日向林海英、李何文发出《交房催告书》，要求林海英、李何文于2019年1月15日前到菉塘公司售楼部办理交房手续。林海英、李何文于2019年1月15日往收房，但双方当天未能办理交房手续。本院认为：本案属于商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人菉塘公司的上诉理由和被上诉人林海英、李何文的答辩意见，本案双方当事人二审争议焦点问题如下:一、关于菉塘公司应否承担逾期交房违约责任的问题。其一，菉塘公司所主张导致其工期延误的“光纤到户”新政策，是依据粤建科﹝2013﹞32号以及湛建管﹝2013﹞213号文所要求执行的光纤到户国家标准而制定的《湛江市光纤到户国家标准实施细则》，而光纤到户国家标准在2013年已经发布执行。而且，即使2017年8月8日的《湛江市光纤到户国家标准实施细则》中规定的“光纤到户”与粤建科﹝2013﹞32号以及湛建管﹝2013﹞213号文原规定的“光纤到户”的要求不同，根据菉塘公司在二审庭审中的陈述，对涉案住宅区的“光纤到户”问题进行整改大约需要三个月的时间，而涉案合同约定的交房时间是2018年3月31日，故菉塘公司在2017年8月8日的《湛江市光纤到户国家标准实施细则》实施之后，有足够的时间对涉案住宅区的“光纤到户”问题进行整改，并不必然导致工期延误。因此，菉塘公司上诉主张由于实施光纤到户国家新标准导致工程整改应属逾期交房的免责情形，依据不足，本院不予采纳。其二,湛江地区属于沿海台风多发地带,菉塘公司作为具有专业资质的房地产开发经营企业，且涉案商品房预售合同中是以格式条款约定交房时间，在订立合同前，其理应对台风等自然灾害可能导致涉案工程工期的影响作出合理的预判与评估。且菉塘公司也未能举证证明台风对工期造成了长期或根本性影响，故菉塘公司主张涉案房屋交房日期应予免责顺延没有依据，本院不予支持。其三，《建筑内部装修设计防火规范》、《建筑装饰装修工程质量验收标准》、《建筑设计防火规范》局部修订的公告等相关国家标准规范实施执行的时间均在双方约定的商品房交付日期之后，菉塘公司迟延履行交房义务后由于执行新的国家标准规范导致工程整改，一审判决根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款的规定，认定该公司不能免除其延期交房的责任，并无不当。综上，菉塘公司未按照合同约定在2018年3月31日前将涉案商品房交付林海英、李何文使用，已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。二、关于双方约定的违约金是否过高应予调整的问题。合同对于逾期交房违约金有明确约定的，从充分尊重当事人意思自治的角度出发，原则上应按约定处理。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，只有在违约金过分高于造成损失的情况下方能适当减少，如果仅是一般高于造成的损失的情形，并无调整的必要。在判断约定的违约金是否过分高于损失时，具体到个案中，应根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，结合守约方的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度、守约方的可得利益等多个因素并根据公平原则和诚实信用原则进行综合考量，而并非仅以菉塘公司所主张的买受人利息损失作为计算基准。按照合同约定，每日按全部房价款的万分之一计算涉案商品房逾期交付使用期间的违约金，并没有过分高于损失，故菉塘公司上诉主张调低逾期交房违约金依据不充分，本院不予支持。三、关于违约时间如何认定的问题。根据菉塘公司二审提供的证据，可认定涉案房屋所在的万和乐华花园（1号楼、2号楼）于2018年12月24日办理建设工程竣工验收备案手续。菉塘公司已于2019年1月9日向林海英、李何文发出了《交房催告书》，通知林海英、李何文于2019年1月15日前办理交房手续。在涉案房屋已符合交付条件，且林海英、李何文未能提供证据证明菉塘公司设置障碍导致其无法收楼的情况下，应认定菉塘公司已履行通知交楼义务。林海英、李何文未办理收楼手续责任不在菉塘公司。故本案的逾期交房违约金应从2018年4月1日起计至2019年1月15日止。因此，原审法院认定违约时间从2018年4月1日起计至2019年1月25日止有误，本院予以纠正。菉塘公司逾期交房289天，违约金为32751.21元（1133260元×万分之1/天×289天）。菉塘公司关于原审法院多算违约天数的上诉理由成立，本院予以采纳。综上所述，菉塘公司上诉请求部分成立，对有理部分应予支持，对其他请求应予驳回；原审判决认定事实部分不清，实体处理部分欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、变更广东省湛江经济技术开发区人民法院(2019)粤0891民初306号民事判决为：限湛江市菉塘房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内支付从2018年4月1日起计至2019年1月15日止的逾期交房违约金32751.21元给林海英、李何文。二、驳回林海英、李何文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费317.89元，由湛江市菉塘房地产开发有限公司负担；二审案件受理费635.78元，由上诉人湛江市菉塘房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴培球审判员  柯忠文审判员  唐文飞二〇一九年十一月十一日书记员  何丽英附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。