江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏12民终2564号上诉人（原审被告）：陆玉杰，男，1977年1月18日生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人：王志军，江苏楚豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏恒邦置业有限公司，统一社会信用代码：91321281570349335K，住所地兴化市大垛镇中兴路八号。法定代表人：范开付，执行董事。委托诉讼代理人：余健，江苏天棱律师事务所律师。上诉人陆玉杰因与被上诉人江苏恒邦置业有限公司（以下简称恒邦公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省兴化市人民法院（2018）苏1281民初8888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陆玉杰上诉请求：撤销江苏省兴化市人民法院（2018）苏1281民初8888号民事判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求或发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审错误认定上诉人尚未给付购房款。首先，上诉人与被上诉人公司原法定代表人单某签订房屋买卖合同后，双方又商议将房款确定为80万元。上诉人已先后分期将80万元购房款交付给案外人单某，具体为2016年11月、2017年7月三次分别给付现金20万元、20万元及30万元，2017年8月又汇款10万元，且单某对此予以确认。其次，案外人单某原先就是被上诉人公司的法人代表，现在的身份仍是公司的三名股东之一，其证言的可信度较高。根据单某提供的证据，被上诉人公司尚欠单某数百万元债务，单某当庭表示其收取了上诉人的购房款，此款可以与被上诉人公司欠其债务进行抵扣。同时双方现已达成债权转让协议，单某将其对被上诉人公司债权中的100万元转让给上诉人，上诉人也可以将其对被上诉人公司享有的100万元债权抵扣购房款。此外，被上诉人公司的两名股东已于2019年5月10日召开股东会并形成了决议，内容是要求对被上诉人公司财务账目进行全面审计，同意对单某担任公司法定代表人期间签订的本案房屋买卖合同继续履行、确定购房款为80万元，且考虑到被上诉人公司尚欠单某384.2万元，同意用其债权进行抵扣购房款。可见，本案未对被上诉人公司的利益造成任何损害。2.一审判令解除双方之间的房屋买卖合同，却未对上诉人已支付的购房款进行处理，明显错误。既然一审判决解除合同，则被上诉人负有退还购房款的义务。虽然被上诉人认为上诉人将购房款直接交付给案外人单某未入公司账目，但这是被上诉人公司内部财务管理的事务，与上诉人无关。鉴于单某在被上诉人公司的身份，其收取上诉人购房款的行为应视为职务行为。被上诉人应当在向上诉人返还购房款后，再向案外人单某进行追偿。被上诉人恒邦公司答辩称，上诉人的上诉请求及依据的事实和理由缺乏依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案中，上诉人没有提供支付购房款充分且有效的证据，一审认定其违反合同约定构成违约，并判决解除房屋买卖合同，于法有据。恒邦公司向一审法院起诉请求：1.依法确认恒邦公司与陆玉杰于2016年11月18日登记备案的《商品房买卖合同》不成立；2.判令陆玉杰协助我公司办理《商品房买卖合同》撤销登记备案手续；3.判令陆玉杰承担本案诉讼费用。第1次庭审后，恒邦公司变更诉讼请求为：判决依法解除双方于2016年11月18日备案登记的《商品房买卖合同》。对前述第1项诉讼请求不再主张。一审法院认定事实：恒邦公司原任法定代表人单某与陆玉杰签订《商品房买卖合同》，恒邦公司于2016年11月18日将该合同进行了备案登记。合同约定，陆玉杰购买恒邦公司开发的位于兴化市商铺；房屋建筑面积181.58平方米，单价每平方米5600元，房屋总价101.6848万元，一次性付款；恒邦公司于2016年12月25日前交付房屋，书面通知买受人办理交付手续，并提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明》；买受人逾期付款超过60日，出卖人有权要求解除合同。合同签章处分别有恒邦公司和单某的印章、陆玉杰的签名。本案当事人之间争议的事实为：1.陆玉杰是否已经付清购房款；2.涉案房屋是否已经交付给陆玉杰。关于争议的事实。陆玉杰主张：我已经按照与单某协商确定的80万元总价向单某支付完房款，付款时间和方式分别为，2016年11月、2017年7月计三次分别给付现金20万元、20万元、30万元，2017年8月汇款10万元。给付现金后有收条，因房屋已交付，现记不清收条存放在哪里。单某已向我交付了房屋钥匙，但房屋手续仅给我查看，没有交付。对争议的事实，单某作为证人出庭作证，陈述的主要内容为：我于2011年至2018年3月在恒邦公司担任法定代表人。我与陆玉杰于1991年相识，是朋友关系。陆玉杰是2016年11月购买的房屋，我出售给他的价格是80万元。合同确定的价格101万元是物价局备案价，因该房所出地方的房价均在80至90万元之间，故与陆玉杰商定的价格为80万元，至于如何办理产权登记和处理合同价与实际价之间的差异，是公司的事情。陆玉杰已分次向我付清房款，其中给付现金3次，2次分别付20万元、1次付30万元，时间大约在2016年年底、2017年3、4月份，还有一次付款时间记不清楚，汇款1次10万元，时间为2017年8月。收取的房款有的用于偿还债务，有的存入了银行。陆玉杰付款时，我向其出具了收条，陆玉杰交足房款后，我收回了收条并将合同交给他，没有向陆玉杰出具总收据或正式发票。所收陆玉杰房款没有交给公司，是因为公司几个股东都在各自出售房屋，也没有与公司进行最后结账，2017年9月份才将一期的账目做好，公司还欠我400万元左右。因为房屋尚未进行验收，故至今没有向陆玉杰办理交房手续和交付房屋钥匙。对陆玉杰和单某陈述的房款分三次交付现金的情况，一审法院要求陆玉杰提交如何筹集大额现金和单某提交收取现金的用途的证据。后陆玉杰仅以其经营饭店，所付现金为家中存放的营业款予以说明，没有提交证据，单某亦没有提交证据。双方当事人对证人证言分别发表了质证意见，恒邦公司认为，证人证言没有事实支持，不应当作为本案的定案依据，证人没有证据证明陆玉杰已经真实交付购房款。陆玉杰认为，证人客观反映了事实情况。证人的陈述中可以看出，恒邦公司在财务管理上与其他公司有所不同，公司三个股东均存在各自销售房屋并收取房屋款项的情形。证人单某现在仍然是恒邦公司的三名股东之一，其既然认可收到陆玉杰交纳的房款，恒邦公司可以向其进行追偿。单某对收取的房款，当庭表示愿意与公司欠其的债务抵消，故单某并未给公司的利益造成任何损害。证人已经认可收到陆玉杰的全部房款，且房款的交纳既可以通过银行转账也可以通过现金支付，恒邦公司认为房款未给付没有依据。对证人单某的证言，一审法院认为，单某的证言所陈述的内容，与陆玉杰所作陈述，在主要方面不一致或相反，不能作为本案认定事实的依据，1.关于房屋是否已经交付。陆玉杰陈述，单某已向其交付房屋的钥匙，但没有交付相关房屋手续。而单某陈述，房屋因尚未通过验收，故没有向陆玉杰办理交房手续和交付房屋钥匙。2.关于房款的给付。虽然单某和陆玉杰对房款支付的金额和时间陈述基本一致，但以下几点问题的存在，构成不能认定房款交付的事实客观存在的理由：（1）陆玉杰陈述以现金交付房款后，单某出具了收据，但二人均未能提交相关收据，且对收据目前在何处反映不一致。陆玉杰陈述，因房屋已交付，故记不清收据放在哪里。单某陈述，陆玉杰交足房款后，向其交付合同收回了收据，没有出具总收据或发票。如此大额并且多的现金支付，没有收据或发票，不符合日常生活经验法则；（2）二人陈述4次交付房款，仅有1次采用汇款方式，其余为现金。以现金交的3次，金额均在20万元以上，而汇款的1次，金额仅为10万元。陆玉杰对现金筹集、单某对收取现金的处理所作陈述，均没有提交证据证明。陆玉杰对其陈述的所交现金为家庭经营饭店的营业款，但没有说明其经营状况和营业收入、大额现金为何存放家中的合理性。对争议的事实，一审法院认为，单某在担任恒邦公司法定代表人时，与陆玉杰签订《商品房买卖合同》，此后，陆玉杰没有按照约定付清房款，恒邦公司亦没有向陆玉杰交付房屋。一审法院认为，1.恒邦公司与陆玉杰签订的《商品房买卖合同》，系其原任法定代表人单某的职务行为，恒邦公司主张单某与陆玉杰恶意串通，意图损害公司利益，但本案证据不能证明该项主张成立。涉案合同，不存在法律规定的无效情形，应为有效。2.恒邦公司因其原任法定代表人单某离职时没有移交涉案合同，误认为涉案合同仅作了备案而提出合同不成立之诉，在经过第一次庭审知悉合同签订并生效的事实后，提出变更诉讼请求的申请并无不当，不违反法律规定。3.恒邦公司要求解除合同的诉讼请求，应予支持。合同约定的的交款方式为一次性付款，但陆玉杰提交的证据仅能证明其向单某支付了10万元，已经构成违约，恒邦公司在合同约定的解除条件成就的情况下，要求解除合同，符合法律规定。一审判决：一、解除江苏恒邦置业有限公司与陆玉杰签订并于2016年11月18日备案登记的《商品房买卖合同》。二、陆玉杰于判决生效后3日内配合江苏恒邦置业有限公司办理《商品房买卖合同》备案登记撤销手续。案件受理费100元，由陆玉杰负担。二审中，上诉人陆玉杰提交以下证据材料：1.第一组证据，1.2019年5月2日通知5月10日召开股东会会议，5月10日形成了会议纪要；2.信函邮寄凭证。上述证据材料用以证明公司股东要求对恒邦公司账目进行审计，同意案涉房屋买卖合同继续履行、购房款确定为80万元，该房款从单某对恒邦公司的债权中进行抵扣。2.第二组证据，单某在恒邦公司的股份情况，恒邦公司注册资本3000万元，其中债权转股权是2085万元，单某的债权是280万元，用以证明单某是恒邦公司股东且在该公司享有相应的股权收益。3.第三组证据，恒邦公司一期工程对账汇总复印件，确认一期工程结余4663.7万元，按股东股份占比，扣减已支取的部分，尚对公司享有债权384.2万元。4.第四组证据，单某与陆玉杰达成的债权转让协议书，内容为陆玉杰已经取得对恒邦公司100万元债权，证明本案购房款还可以从单某转让给陆玉杰对恒邦公司的债权中进行抵扣。被上诉人恒邦公司质证称，这些证据材料主要反映恒邦公司与单某之间的往来，但与本案无关，且债权的真实性也未能得以确认。本院认证如下：对于上诉人陆玉杰提交的上述证据材料，因主要反映恒邦公司与单某之间的往来，债权的真实性尚未得以确认，且被上诉人恒邦公司未予认可，亦与本案房屋买卖合同约定的付款方式及期限的相关内容无关，故难以达到其所举证明目的。二审查明的其他事实与一审一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：案涉《商品房买卖合同》签订之后，上诉人陆玉杰是否按约支付了相应的购房款。本案中，案涉《商品房买卖合同》已于2016年11月18日进行了备案登记，合同中明确约定，房屋总价101.6848万元且付款方式为一次性付款，若买受人逾期付款超过60日，出卖人有权要求解除合同。经审查发现，案外人单某在担任恒邦公司法定代表人时，与陆玉杰签订《商品房买卖合同》之后，现有证据仅能证明陆玉杰向单某转账支付了10万元，而未能按照约定付清所有的购房款，且恒邦公司亦没有向陆玉杰交付房屋。据此，一审认定陆玉杰已经构成违约，房屋买卖合同约定的解除条件也已成就，判决解除该份合同，具有事实和法律依据。对于陆玉杰提及的其向单某转账支付10万元问题，一审对该10万元未予理涉，本案二审不予处理。若陆玉杰因此权利受损，其可依法另行主张。综上所述，上诉人陆玉杰的上诉请求依法不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陆玉杰负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 旭审 判 员  缪翠玲审 判 员  顾春旺二〇一九年十一月二十日法官助理  鲁兵兵书 记 员  蒋 琳