北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初41888号原告：王睿，女，1970年1月8日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：北京市朝阳区学美教育培训学校，住所地北京市朝阳区东三环中路39号院23号楼4层0504，统一社会信用代码521101050514293763。法定代表人：文琪，学校负责人。委托诉讼代理人：杜萌，女，北京市朝阳区学美教育培训学校经理。原告王睿与被告北京市朝阳区学美教育培训学校（以下简称学美学校）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王睿与被告学美学校之委托诉讼代理人杜萌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王睿向本院提出诉讼请求，1、判令被告按照双方合同约定第十条，向原告支付相当于两个月房租的违约金62290元；2、根据双方补充协议第六条，判令原告无需向被告返还押金；3、根据双方补充协议第四条，判令被告按照租金标准，向原告支付20天装修期租金20479元；4、因被告违约导致原告出租房屋困难，判令被告赔偿原告一个月租金损失32103.3元；5、判令被告赔偿原告装修损失181739.8元。上述共计要求赔偿296612.1元，用原告现持有的被告交纳的押金及房租119181元折抵后，被告应再向原告支付177431.1元。事实和理由。2015年4月至2019年4月，王睿与学美学校就位于北京市海淀区知春路x号x座x号房产（以下简称涉诉房屋）签订有房屋租赁合同。约定原告将涉诉房屋出租给被告作为办公使用。合同签订时学美学校并未告知王睿，学校准备将房屋原结构拆除，改建为小教室。租赁合同签订后，被告才通知原告其要进行改建，并答应租赁期满后会恢复原来结构，并作为补偿将拆除的墙和玻璃隔断墙更换成隔音墙及隔音玻璃。基于被告的承诺，原告同意其进行改建，并于2015年4月21日签订房屋租赁补充协议。根据双方最后一份租赁合同，租期自2018年4月9日起至2019年4月8日止，月租金31145元。押金为三个月租金。但合同履行过程中，学美学校单方提前解除合同，并于2018年9月9日将涉诉房屋交还，但未将房屋内部结构恢复。由于被告的违约行为，导致原告受到直接经济损失，由于房屋未恢复原有结构，原告无法按照中关村科技公司的使用用途顺利出租，且由于后续承租人需要对房屋结构进行调整，导致原告再行出租时，不得以作出了免租期的约定，这些都导致原告经济损失。为维护原告的合法权益，故诉至法院。学美学校辩称，对于合同及补充协议签订内容我方认可，在租赁合同履行过程中是我方提前要求解除租赁合同，并交回涉诉房屋。因此我方认可原告基于合同主张的相当于两个月租金的违约金请求。但我方实际交纳租金至2018年10月8日，而我方于2018年9月9日已经实际交还房屋。该部分房租以及我方交纳的相当于三个月租金的押金共计119181元均在原告手中。租赁合同解除后，我方是没有将涉诉房屋恢复原状，主要原因是双方对恢复费用存在很大争议。但此后原告很快就将涉诉房屋出租，也未实际恢复原结构，因此对于原告主张的除违约金以外的其他诉讼请求，我方均不予认可。原告持有的我方交纳的押金和多交的房租，应在折抵违约金和应折抵的损失后返还剩余部分。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年4月起，王睿作为出租方（甲方）与承租方（乙方）学美学校就涉诉房屋即建立房屋租赁合同关系。在首次房屋租赁合同签订后，由于学美学校需要对涉诉房屋结构进行改造，双方于2015年4月21日签订《房屋租赁补充协议》一份（以下简称补充协议）。补充协议约定：1、房屋押金由原来一个月调整为三个月。2、乙方承诺解除租约时恢复原来结构。补充协议中对恢复结构中的玻璃墙、玻璃门、石膏板隔断墙进行了规格和报价的约定。3、乙方恢复原结构期间的房屋空置期租赁费用由乙方承担。4、在乙方恢复后且没有违反合同约定的其他事项后，甲方退还乙方全部押金，如乙方违反协议，甲方有权扣除乙方押金，押金不足以补偿甲方损失的，乙方另行赔偿。2018年3月，王睿与学美学校就双方房屋租赁关系签订最后一份租赁合同。合同约定：1、租期自2018年4月9日至2019年4月8日，月租金31145元。2、2018年3月8日前乙方支付六个月租金和押金差额，2018年9月8日前再支付6个月租金。2、租赁期间，若因乙方违反约定或认为造成甲方经济损失，甲方有权从押金中直接扣除，押金不足以补偿的，甲方有权从剩余租金中扣除。3、租赁期满，乙方应恢复承租前的装修结构，恢复结构期间的房屋控制费用由乙方承担，恢复标准依照原补充协议。5、就违约责任，租期开始后，若乙方单方终止租约，乙方应赔偿甲方相当于两个月的违约金并恢复原结构，否则不予退还押金。在租赁合同履行期间，学美学校单方要求解除合同，并于2018年9月9日将涉诉房屋返还，但未按照合同约定将涉诉房屋恢复至承租时的原状。诉讼中双方当事人均确认：1、合同履行期间的全部费用已经清结。2、学美学校房屋租金实际交纳至2018年10月8日。3、王睿在合同解除后，实际持有学美学校交纳的押金及剩余房租合计119181元。4、就合同因学美学校单方要求解除，学美学校应按照合同向王睿支付相当于两个月租金的违约金62290元。双方租赁合同解除后，王睿另行将涉诉房屋出租，王睿与新的承租方就涉诉房屋于2018年9月15日签订租赁合同。其中合同中约定系的承租方租赁期自2018年10月5日起至2021年10月4日止，租赁房屋交付日期为2018年9月15日，2018年9月16日至2018年10月4日为免租期。根据王睿提供的照片显示，新的承租方系将涉诉房屋改变为较大的舞蹈教室使用。诉讼中经法庭询问，王睿表示学美学校确实未履行将涉诉房屋恢复原状的义务，其在与学美学校解除租赁关系后，直至将房屋另行出租，亦未将涉诉房屋恢复原状。但王睿主张，正因为房屋未能恢复原状，导致其另行出租受到不利影响，且是导致其与新承租人约定免租期的原因。就装修损失，王睿提交了其与学美学校的电子邮件，证明学美学校曾就装修施工报价，但其不认可学美学校的报价。王睿还零星提交了有关工程报价材料。本院认为，当事人承认对方诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。现双方均认可在本案涉诉租赁合同履行过程中，双方系因学美学校单方要求解除合同而导致合同解除，学美学校应依据合同约定，向王睿支付相当于两个月租金的违约金62290元，对此本院不持异议。本案双方争议焦点在于，因学美学校实际未履行合同及补充协议约定的将涉诉房屋恢复原状的义务，对此学美学校应承担何种违约责任，是否应向王睿支付恢复原状费用，合同押金是否应退还。根据合同及补充协议约定，在合同解除后，学美学校确实应承担将涉诉房屋恢复原状的义务，且学美学校实际未履行该义务。但根据涉诉房屋的后续租赁情况以及本院询问确认的事实，王睿在合同解除当月即与他方就涉诉房屋签订租赁合同，王睿实际上亦未实施将涉诉房屋恢复原状的行为，相应费用亦未实际发生。进一步考察后续租赁合同免租期的情形，虽然后续租赁合同实际约定免租期，但并无证据证明该免租期与将涉诉房屋恢复原状有任何关系，实际上新的承租人已将涉诉房屋结构变更为符合其使用目的的状况，而并非恢复原状。考虑到免租期在租赁合同关系中较为常见，是出租方与承租方在建立租赁关系后，就如何使租赁场所更符合承租人使用需要而进行协商的结果，因此就本案而言，基于现有证据，无法认定新的租赁合同中的免租期，与涉诉房屋在学美学校与王睿解除租赁合同关系后未恢复原状有关。综合上述情况，王睿在本案中要求学美学校向其支付装修期租金、空置期租金以及装修损失的诉讼请求，因缺乏相应的事实依据，本院不予支持。但依据双方于2018年3月签订的租赁合同中关于违约责任的约定，在乙方单方终止合同的情形下，乙方未履行恢复原状的义务，押金不予退还。因此王睿基于学美学校未恢复涉诉房屋原状的事实，主张不予退还收取的押金，具有事实和法律依据，本院予以支持。根据合同约定，押金为三个月租金数额，即93435元。同样根据合同约定，甲方在乙方需要承担违约责任时，可以从剩余租金中先行扣除，且学美学校亦在本案诉讼中表示对于王睿目前持有的其交纳的押金及剩余房租119181元可以用于折抵其应支付的费用。因此119181元在扣除押金后剩余的25746元，应优先用于折抵学美学校应向王睿支付的违约金62290元，学美学校就折抵后，不足部分即36544元，承担支付义务。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、北京市朝阳区学美教育培训学校于本判决生效之日起十五日内，给付王睿违约金36544元；二、王睿无需返还北京市朝阳区学美教育培训学校就本案房屋租赁合同交纳的押金93435元；三、驳回王睿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3849元，由王睿负担3135元，已交纳；由北京市朝阳区学美教育培训学校负担714元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王继延人民陪审员  张金海人民陪审员  王叔洁二〇一九年十一月二十六日书 记 员  秦婧然