河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0311民初4079号原告谢晓明，女，1989年2月27日生，汉族，住洛阳市西工区。委托代理人邢小迁，河南松盛永进律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人赵伊国，河南松盛永进律师事务所律师。特别授权代理。被告洛阳英和房地产开发有限公司。住所地：洛阳市新区开元大道17号开元时代小区1-1-101。统一社会信用代码：914103005516019106。法定代表人杨林波，该公司执行董事。委托代理人杨松涛，该公司法务。特别授权代理。原告谢晓明诉被告洛阳英和房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郭瑜适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢晓明及委托代理人邢小迁、赵伊国与被告洛阳英和房地产开发有限公司委托代理人杨松涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢晓明诉称，原告于2016年2月27日和被告洛阳英和房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，合同约定：原告购买被告所开发的位于洛阳市洛龙区××以南××东路以北××以西××以东“长厦门项目”45幢2单元2-1402号房屋一套，建筑面积329.94平方米，每平方米6184.5元，总价人民币2040514元整，原告首付612514元，余款以银行按揭贷款方式支付，被告应于2016年7月31日前将房屋交付给原告使用。被告逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告并向原告支付逾期交房违约金。另约定，被告应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告按照约定缴纳了购房首付款，并办理了银行按揭贷款手续，完成了付款义务，但合同约定的交房日期届满后，被告却并未按照约定向原告交付房屋，也没有为原告办理不动产权属登记手续，但被告一直推诿拒绝，被告的行为已经违反合同约定，给原告造成了巨大损失，被告应当继续履行合同义务并向原告承担违约责任，赔偿原告的损失。因《商品房预售合同》约定的日万分之0.1逾期交房违约金计算标准远低于被告的违约行为给原告造成的损失，原告依据《合同法》的规定请求法院按照诉讼请求第三项所载明标准予以增加。诉讼请求：1、请求依法判令被告立即履行原、被告双方2016年2月27日所签《商品房预售合同》约定的交房义务，将位于洛阳市洛龙区××以南××东路以北××以西××以东“长厦门项目”45幢2单元2-1402号房屋交付给原告；2、请求被告为原告办理位于洛阳市洛龙区××以南××东路以北××以西××以东“长厦门项目”45幢2单元2-1402号房屋的不动产权属登记证书；3、请求依法判令被告向原告支付逾期交房违约金（自2016年8月1日起以后2040514元为基数，按中国同期银行贷款利率计算至实际交房之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。被告洛阳英和房地产开发有限公司辩称，双方在2016年签订合同，合同的首付款系洛阳花森建筑装饰工程有限公司项目工程款垫付的，在洛阳花森建筑装饰工程有限公司和英和公司合同中，原告个人向被告出具了担保书，担保洛阳花森建筑装饰工程有限公司和被告的外墙施工合同全部履行，因为工程长期不能完工，导致被告和洛阳花森建筑装饰工程有限公司工程款发生争议，被告没有交付义务，房屋不能交付的责任不在被告。同时，房产证的办理是在房屋交付验收后360日后履行，所以办证不违背合法的规定，作为逾期交房违约金是日万分之零点一，所以同期贷款利率没有依据。经审理查明，原告谢晓明作为买受人和作为出卖人的被告洛阳英和房地产开发有限公司于2016年2月27日签订一份《商品房预售合同》，合同便号为：YS0329494，房屋代码：1229690。原、被告双方约定：被告以有偿（出让）方式取得位于经济技术开发区××以南××东路以北××以西××以东长厦门项目号，土地使用权有偿（出让）证号为：洛市国用（2012）第05010719号。买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为洛阳市房产管理局，商品房预售许可证号为洛房商预字第Y15-181号，资金监管行为中国建设银行股份有限公司洛阳古城路支行，资金监管账号为41×××69。原告谢晓明购买第45幢2单元2-1402号房，该商品房预测建筑面积共329.94平方米，其中套内建筑面积275.24平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积54.7平方米。房价按建筑面积计算，每平方米6184.5元，总金额2040514元。合同第五条“面积确认及面积差异处理”第一项约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以〔建筑面积〕（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。”第三项约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。”第四项约定：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：本合同继续履行，合同约定的商品房单价不变，房价款以当地房管部门备案的产权初始登记面积据实结算，多退少补，双方同意不再按第2种方式处理。……”。合同第六条“付款方式及期限”约定：买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式，买受人于本合同签订前付清首付款人民币612514元，余款以银行按揭贷款方式支付。合同第八条“交付期限”约定：“出卖人应当在2016年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具有下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、其他非出卖人所能控制的因素。”。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付出卖人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计付款的万分之0.5向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1（该比率应不小于（1）项中的比率）的违约金。”。合同第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付，双方同意按以下方式处理：商品房在合同约定最后交房期限前达到交付使用条件后，出卖人可以书面通知或在公开媒体通知买受人在交房最后期限之前办理交付手续……”。合同第十五条“产权登记”约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第X项处理。”。同时，合同对项目建设依据、销售依据、保修责任等均做了约定，且合同还对原、被告双方的其他权利义务进行了约定。另查明，原告谢晓明将房屋的首付款及余款办理了按揭贷款方式向被告全部支付完毕。被告至今未将房屋交付给原告。原告诉至法院，1、请求依法判令被告立即履行原、被告双方2016年2月27日所签《商品房预售合同》约定的交房义务，将位于洛阳市洛龙区××以南××东路以北××以西××以东“长厦门项目”45幢2单元2-1402号房屋交付给原告；2、请求被告为原告办理位于洛阳市洛龙区××以南××东路以北××以西××以东“长厦门项目”45幢2单元2-1402号房屋的不动产权属登记证书；3、请求依法判令被告向原告支付逾期交房违约金（自2016年8月1日起以2040514元为基数，按中国同期银行贷款利率计算至实际交房之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。由于原、被告双方意见分歧较大，使本院调解无法达成。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告双方所签订的《商品房预售合同》，是双方自愿签订，内容不违反法律规定，为有效合同。双方均应按照合同约定行使权利，履行义务。原告已按约定支付了房价款的义务，被告没有按合同约定的时间向原告交付房屋，且无证据证明有合同约定的延期交房的事由发生，故被告应按《商品房预售合同》第九条的约定承担违约责任。现原告诉至本院，要求被告按约定将洛阳市洛龙区××以南××东路以北××以西××以东“长厦门项目”45幢2单元2-1402号房屋交付给原告，符合法律规定，本院予以支持。被告应根据双方约定的原告已交房款日万分之0.1标准承担逾期违约金至房屋实际交付之日止。庭审中，原告要求被告按照同期银行贷款标准计算逾期交房违约金，其没有提供证据证实自己的损失大于双方约定的违约金，其诉求本院不予支持。本案原、被告在合同中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第X项处理。”，被告至今未向原告交付其所购买的房屋，被告应在向原告交付房屋后360日内，按合同约定将原告购买的位于洛阳市洛龙区××以南××东路以北××以西××以东“长厦门项目”45幢2单元2-1402号房屋（房屋代码：1229690）办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案。庭审中，被告提出原告个人向其出具的担保书，和本案原、被告之间的买卖行为无关，不能作为延期交房的依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告洛阳英和房地产开发有限公司于本判决书生效后三十日内将原告谢晓明购买的位于洛阳市洛龙区古城路以南宜人东路以北长夏西路以西唐坊街以东“长厦门项目”45幢2单元2-1402号房屋交付给原告谢晓明；二、被告洛阳英和房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内向原告谢晓明支付逾期交房违约金，违约金标准按原告谢晓明已交付房价款2040514元的日万分之零点一从2016年8月1日计算至洛阳市洛龙区古城路以南宜人东路以北长夏西路以西唐坊街以东“长厦门项目”45幢2单元2-1402号房屋实际交付之日止；三、被告洛阳英和房地产开发有限公司于洛阳市洛龙区古城路以南宜人东路以北长夏西路以西唐坊街以东“长厦门项目”45幢2单元2-1402号房屋交付原告谢晓明后360日内办理原告谢晓明办理该房屋权属登记资料报送产权登记机关备案；四、驳回原告谢晓明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费24767元，减半收取12383.5元，原告谢晓明承担1383.5元，被告洛阳英和房地产开发有限公司承担11000元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 郭 瑜二〇一九年十一月十八日书记员 王淑杰