广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终4183号 上诉人（原审被告）：柳州黑天鹅文化体育投资管理股份有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市柳南区洛满镇露新路66号。 法定代表人：黄晓曲，董事长。 委托诉讼代理人：周玲，女，该公司员工。 被上诉人(原审原告)：黄海文，男，1973年2月13日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：赵一刚，广西合运律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭俏杏，广西合运律师事务所律师。 上诉人柳州黑天鹅文化体育投资管理股份有限公司（以下简称黑天鹅股份有限公司）因与被上诉人黄海文商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院（2019）桂0221民初1524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月30日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黑天鹅股份有限公司上诉请求：1.撤销(2019)桂0221民初1524号民事判决书第一、第二、第三项判决，并驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、根据双方在《商品房买卖合同》第九条约定“买受人解除合同的，应在出卖人逾期超过90日的当天起15日内向出卖人发出解除合同的通知，否则视为买受人同意继续履行合同”，该项约定目的在于维护交易安全，目前已经超过了合同约定的解除时间，故被上诉方不能再提出解除合同的请求。二、该房屋不久将要交付，不宜解除合同。被上诉人此次购买的房屋是用于经营酒店的产权式公寓，属于投资购房，被上诉人所购商品房已近交付，目前已经完成相关的综合验收手续，并承诺于2019年9月开始按合同约定支付租金，不久合同目的就能实现，从维护双方利益以及保护交易的角度出发，现在双方不宜解除合同。综上所述，一审判决存在错误，恳请二审法院予以纠正。 黄海文辩称，一审判决查明事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。截止到目前上诉人也未完成交房的手续，未把房交给其他买受人。 黄海文向一审法院起诉请求：1.判令解除黑天鹅股份有限公司与黄海文于2015年5月6日签订的《商品房买卖合同》；2.判令黑天鹅股份有限公司向黄海文返还购房款465515元；3.判令黑天鹅股份有限公司按合同约定向黄海文赔偿违约金23275.75元；4.判令黑天鹅股份有限公司赔偿黄海文购房契税损失13965.45元；5.判令黑天鹅股份有限公司向黄海文返还多收取的购房款29814元，并支付该资金占用期间的利息（利息以29814元为基数，自2014年12月6日起算，按年利率6%计付至还清全部欠款时止）。6.判令本案诉讼费用由黑天鹅股份有限公司承担。 一审法院认定事实：黄海文经与黑天鹅股份有限公司协商后，于2015年5月6日与黑天鹅股份有限公司签订《商品房买卖合同》，购买黑天鹅股份有限公司开发的位于柳州市柳南区。合同约定，黑天鹅股份有限公司应于2016年10月1日前将验收合格的商品房交付黄海文使用；并约定逾期交房超过90日后，黄海文有权解除合同，黑天鹅股份有限公司应按黄海文已付房款的5%向黄海文支付违约金。由于面积计算错误，黄海文在签订合同之前于2014年8月6日向黑天鹅股份有限公司支付了购房款495329元；之后黄海文通过查询房屋平面图计算出黑天鹅股份有限公司多收取了房款，遂于2014年12月6日发函给黑天鹅股份有限公司要求返还多收取的房款29814元。经双方确认签订上述《商品房买卖合同》，明确房款实际为465515元，黑天鹅股份有限公司多收取了29814元。至本案法庭辩论结束时，诉争商品房仍未能交付黄海文；黑天鹅股份有限公司也未向黄海文返还多收取的房款。黄海文找到黑天鹅股份有限公司协商退房，黑天鹅股份有限公司遂向黄海文发函称，将于2019年7月底前完成房屋交付工作。现黄海文坚持要求解除商品房买卖合同，为维护自身权益，遂诉至法院。 一审法院认为，黄海文与黑天鹅股份有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，对双方均具有法律约束力，双方应全面履行合同约定的义务。黄海文依约支付了购房款，黑天鹅股份有限公司却未能依约如期交付房屋，虽黑天鹅股份有限公司辩称是因为气象原因导致工期延误，却未能提供证据印证；且至法庭辩论结束时，黑天鹅股份有限公司仍未能交付诉争商品房，故黑天鹅股份有限公司构成根本违约，黄海文有权解除合同，故该院对黄海文要求解除合同并返还已付购房款的诉请予以支持。关于黑天鹅股份有限公司认为黄海文没有依约发出解除合同通知则视为同意继续履行合同的辩解，该院认为，虽然《商品房买卖合同》第九条约定“买受人解除合同的，应在出卖人逾期超过90日的当天起15日内向出卖人发出解除合同的通知，否则视为买受人同意继续履行合同”，但该《商品房买卖合同》为黑天鹅股份有限公司方提供的格式合同，根据《合同法》第三十九条、第四十条规定，提供格式合同一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，又未经特别提示并取得对方明确认可的，该条款无效，故该院对黑天鹅股份有限公司该辩解不予采纳。合同中的无效条款，不影响合同中其他条款的效力。根据双方在《商品房买卖合同》第九条的约定，黑天鹅股份有限公司违约的，应按黄海文已付款的5%向黄海文支付违约金，故该院对黄海文要求黑天鹅股份有限公司支付违约金23275.75元的诉请予以支持。黄海文、黑天鹅股份有限公司于2015年5月6日签订《商品房买卖合同》时，共同确认房款为465515元，黑天鹅股份有限公司多收取房款29814元，应当予以退还并支付占用该款期间的利息，故黄海文要求黑天鹅股份有限公司返还多收取的房款并支付利息的诉请，合理合法，该院予以支持，但利息起算时间应当自双方共同确认实际购房款之日，即2015年5月6日起算。关于黄海文要求黑天鹅股份有限公司赔偿购房契税的诉请，因该契税由税务部门依法根据黄海文、黑天鹅股份有限公司双方签订的《商品房买卖合同》而收取，现该《商品房买卖合同》被解除，黄海文可依照退税流程依法向税务部门申请退税，黄海文并未造成该损失，故该院对黄海文要求黑天鹅股份有限公司赔偿契税损失的诉请不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第八十八条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、解除黄海文与黑天鹅股份有限公司于2015年5月6日签订的《商品房买卖合同》。二、黑天鹅股份有限公司向黄海文返还购房款465515元。三、黑天鹅股份有限公司向黄海文支付违约金23275.75元。四、黑天鹅股份有限公司向黄海文返还多收取的购房款29814元，并支付该款占用期间的利息（该利息以29814元为基数，自2015年5月6日起算，按年利率6%计付至还清全部欠款时止）。五、驳回其他诉讼请求。一审案件受理费9204元（黄海文已预交），减半收取4602元，由黑天鹅股份有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，各方当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中双方当事人共同签订的《商品房买卖合同》为双方的真实意思表示，各方应按该合同履行自己的义务，根据合同第八条约定，黑天鹅股份有限公司应于2016年10月1日前将验收合格的商品房交付黄海文使用。虽然双方在《商品房买卖合同》第九条约定“买受人解除合同的，应在出卖人逾期超过90日的当天起15日内向出卖人发出解除合同的通知，否则视为买受人同意继续履行合同”，但该《商品房买卖合同》为黑天鹅股份有限公司提供的格式合同，该合同条款实际上属于提供格式合同一方免除其交房责任、排除对方解除合同的权利，又未经特别提示并取得对方明确认可的条款，一审法院认定该条款无效并无不当。本案中黑天鹅股份有限公司逾期交房超过两年，且无证据显示有合理理由延期交房，黑天鹅股份有限公司上诉主张即将交付，但并无证据证实，也没有证据显示目前案涉房屋已通过竣工验收，属于根本性违约，黄海文有权解除合同并请求返还购房款及利息、违约金等，一审法院对其诉请支持并无不当，本院对一审判决予以维持。 综上所述，上诉人黑天鹅股份有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9575元（柳州黑天鹅文化体育投资管理股份有限公司已预交），由柳州黑天鹅文化体育投资管理股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龙 昀 审 判 员  黄智文 审 判 员  赵舒颖 二〇一九年十一月五日 代书记员  刘秋琼