北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初35038号原告：刘泽曦，女，1993年1月11日出生，汉族，公司职员，住北京市大兴区。被告：郎仙荣，女，1969年6月7日出生，汉族，公司职员，住北京市房山区。委托诉讼代理人：谢永刚（郎仙荣之夫），男，1967年1月14日出生，汉族，公司职员，住北京市房山区。原告刘泽曦与被告郎仙荣房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告刘泽曦，被告郎仙荣的委托诉讼代理人谢永刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘泽曦向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告郎仙荣立即给付原告刘泽曦房屋租赁合同违约金12600元；2、依法判令被告郎仙荣立即给付原告刘泽曦家具变卖房屋修缮等损失费6164元；3、依法判令被告郎仙荣立即给付原告刘泽曦误工费、交通费、精神损失费5000元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2017年12月27日签订《房屋租赁合同》，房屋位于北京市通州区通大家园小区A号楼1单元B室，合同约定房屋租赁期自2018年1月1日至2020年12月31日，共计三年，租金每月4200元，押一付三。原告于2017年12月27日向被告支付首期房租及押金共计16400元，购置家具家电若干共计约5304元，后续房租按期汇入被告银行卡中。合同存续期间，被告未履行合同内约定维修义务，为保证房屋正常使用，在房屋的使用期间的日常维修也由原告其自行解决。修缮房屋花费共计约860元。被告于2019年7月4日通过微信电话等假借公安部门之名，联合物业要求原告限期搬家，于9月30日前搬走腾房。届时物业会上门监督原告搬走。自7月起，原告多次与被告沟通宽限到年底被拒。2019年9月27日，双方在出租屋内协商，被告拒绝按合同赔付违约金。由于被告单方面违约，致使原告变卖家具家电，重新找房，花费大量时间精力，造成巨大损失。租赁合同距离到期还有一年三个月，属于被告单方面违约，其行为严重损害了原告的利益。综上，原告依据相关法律规定，特向贵院提出诉请，请法院依法受理，支持原告的请求。被告郎仙荣辩称：不同意原告的诉讼请求。我并未违约，反而是原告违约了。2019年7月3日下午四点左右，我接到通大物业安保人员电话，得知原告涉嫌违法被公安人员带走，给小区及附近居民造成不良影响，要求业主本人尽快到物业安保部接受处理。之后被告联系原告大致了解情况。7月4日上午，被告来到通大物业警务站，物业安保主管与我进行了严肃谈话，指出因承租人涉嫌违法，警察从小区房屋内带走嫌疑人给小区和管片民警带来恶劣影响，希望尽快处理，避免类似事件再次发生，并进行了处罚。随后，我电话联系原告提出让她在国庆节前搬走，她表示同意。9月25日，原告在电话联系中首次提出索要违约金的事宜。9月28日，原被告见面时原告说提前终止合同需要支付三个月违约金，被告表示提前终止合同的起因是7月份的事件，因此我方不存在违约。故对于原告所提第一项诉讼请求不同意。对于第二项诉讼请求亦不同意，当时出租房屋时，我就已经跟原告交代好屋内门有问题，可修可不修，并不影响使用，如果真的屋内设施影响原告正常使用，原告可以跟被告联系对维修事宜进行协商。不同意原告的第三项诉讼请求，我认为是在案件中产生的，如果是这样考虑的话，那么我也产生了相应的费用。经审理查明：2017年12月27日，出租方（甲方）郎仙荣与承租方（乙方）刘泽曦签订《北京市房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于北京市通州区九棵树西路X号A号楼1单元B室（以下简称B室），建筑面积为123平方米。房屋租赁用途为居住。房屋租赁期自2018年1月1日起至2020年12月31日，共计三年。租金标准为4200元每月，押一付三，押金4200元。租赁期内室内设施维修费由甲方承担。对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。关于合同的解除双方约定：经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。乙方利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。关于违约责任，合同约定租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前60日通知对方，并按月租金的300%向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金。合同还约定了其他内容。合同签订后，原告开始使用1703室，并正常交纳租金。2019年3月15日，原告将他人赠送的象牙挂件在“闲鱼”软件上出卖。2019年7月3日，刘泽曦被因涉嫌非法出售珍贵、濒危野生动物制品罪被南京市公安局建邺分局从B室带走调查并取保候审。2019年11月1日，江苏省南京市建邺区人民检察院因犯罪情节轻微，具有坦白情节决定对刘泽曦不起诉。被告得知原告于7月3日被警方带走后，随即要求原告于国庆前搬走。原告于2019年9月30日搬走，双方于当日进行交接。之后，被告已将押金退还原告。原告自称搬离B室后在朋友家借住，并于2019年10月底另行租赁房屋。庭审中，被告称是因原告于7月3日被警方带走造成了恶劣影响，被告应小区物业要求让原告限期搬走。被告认为自身不存在违约，要求原告提前搬走是因原告从事违法行为。经法庭询问是否认为3个月的违约金标准过高，是否要求法庭依法进行调整，被告在庭后向本院邮寄书面申请，请求法院对违约金标准进行调整。上述事实，有《北京市房屋租赁合同》、《江苏省南京市建邺区人民检察院不起诉决定书》、微信聊天记录及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方签订《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。2019年7月3日，原告因涉嫌非法出售珍贵、濒危野生动物制品罪被南京市公安局建邺分局从B室带走取保候审，被告随即通知原告于国庆前搬走，双方于2019年9月30日进行房屋交接，本院确认双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年9月30日解除。被告称是因原告从事违法行为构成违约，才让原告提前搬走的答辩意见，本院认为，双方签订的《北京市房屋租赁合同》中约定，乙方利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的，甲方有权单方解除合同、收回房屋，但根据《江苏省南京市建邺区人民检察院不起诉决定书》所载，原告违法行为是将其所拥有的象牙挂件通过网络出售给他人，而非是利用B室从事违法活动，原告所租住的B室也非其所涉违法犯罪行为的构成要素，故被告认为原告利用房屋从事违法活动构成违约的答辩意见，本院不予采信。被告在无合同约定情况下而要求原告提前搬走的行为构成违约。关于违约金的金额，因被告认为违约金标准过高要求法院酌减，本院结合原告的实际损失，确认被告需支付原告违约金4200元。对于原告主张的其变卖家具及修缮屋内设施设备产生的损失，证据不足，本院不予支持。关于原告主张的误工费、交通费、精神损失费，无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，判决如下：一、被告郎仙荣支付原告刘泽曦违约金4200元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告刘泽曦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费197元，由原告刘泽曦负担172元（已交纳）；由被告郎仙荣负担25元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  薛 兵二〇一九年十一月二十九日法官助理  崔艳丽书 记 员  孙嘉慧