北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初86354号原告:北京麦田房产经纪有限公司,住所地北京市朝阳区望京东园三区16号楼5层301，统一社会信用代码911101057776574230。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：陈淑萍，女，1990年11月3日出生，汉族，该公司法务，住河南省民权县。被告：董海理，男，1985年11月24日出生，汉族，北京麦香凝餐饮管理有限公司经营者，现住北京市朝阳区。原告北京麦田房产经纪有限公司（以下简称原告）与被告董海理（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人陈淑萍、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、要求判令双方租约于2019年6月27日解除；2、要求被告支付2019年6月14日至2019年6月27日租金15400元；3、要求被告给付违约金99000元；4、要求被告补足逾期迁出营业执照导致的空置期租金损失，暂计算2019年6月28日至2019年11月12日期间。事实和理由：2017年12月5日，原、被告签订租约，约定被告承租位于北京市朝阳区青年路西里2号院6号楼1层商业XXX号房屋，租期自2017年12月4日至2022年4月9日，租金每六个月支付一次，下期租金于期限届满前10日内预付。2019年6月3日前，被告应支付2019年6月14日—2019年12月13日租金，但经多次催要均未支付，后被告于2019年6月27日搬离。根据租约第十条第一款之约定，被告逾期履约超过15个工作日，原告可单方解除合同，现被告已构成上述解约情形，且坚持要求搬离房屋提前解约。2019年7月11日，原告向被告送达通知函，被告签收后，仍未支付租金、违约金、迁出营业执照。经原告多次催告，被告至今仍未注销或迁出北京麦香凝餐饮管理有限公司的营业执照，导致有承租意向的商户无法正常办理营业执照，导致无法签约，并因此给原告造成房屋空置期租金损失。根据租约第十条第三款约定，因承租人违反约定导致合同解除，承租人应按三个月租金标准支付违约金，但出租人应全额退还押金和剩余租金。现被告应承担违约金，且金额不足以弥补原告的损失，故押金不再退还。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。一、被告并不存在违反合同第十条第一款约定的情形，不存在任何违约行为，原告主张三个月租金作为违约金的请求，相反，原告应返还剩余押金17600元。1、被告不存在逾期支付租金的情况，原告不得以此为由主张违约责任。被告租金付至2019年6月13日，并且足额缴纳了押金33000元。根据合同约定，每期租金应于期限届满前10日内支付，所以，2019年6月14日至2019年12月13日租期支付的截止时间为2019年12月3日，所以，被告并不存在逾期交付租金的情形。2、双方曾就合同解除达成过合意，被告在2019年3月1日撤店前曾与原告的店面负责人沟通过撤店事宜，原告同意撤店，并就此事多次友好沟通，还同意由原告负责找寻新的租客，这些事实在双方的微信聊天记录中有详细体现。3、被告交纳了33000元押金，涉案商铺于2019年6月27日即交还给原告，押金足以抵扣2019年6月14日至2019年6月27日的租金15400元，但剩余的押金应予退还。二、关于原告主张逾期迁出营业执照导致的房屋空置期租金损失没有事实和法律依据。1、租约中并没有关于逾期迁出营业执照导致房屋空置期租金损失的约定，涉案商铺已交还给原告，如何出租、收益均应由原告自行处理，不应由被告负担房屋无法出租的风险。而且，在被告撤店之前，就曾就原告自行寻找新租客的意见达成过共识。2、麦香凝公司的营业执照即使不迁出，原告也可以和商铺业主协商，凭商铺产权证书向工商登记部门申请将麦香凝公司列入经营地址异常名单，从而实现将麦香凝公司营业执照迁出的目的。之前与原告沟通过，若原告想要麦香凝公司的营业执照，我可以配合办理变更登记，不会影响使用。涉案房屋建筑面积较大，可以同时办理两个营业执照，即使我们不迁出营业执照，也不影响新的租客办理营业执照。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。2017年12月5日，原、被告签订租约，约定被告承租位于北京市朝阳区青年路西里2号院6号楼1层商业XXX号房屋E间（以下简称涉案房屋）用于粒上皇干果经营活动，建筑面积70平方米，租期自2017年12月4日至2022年4月9日，免租期为2017年12月4日至2017年12月13日，免租期内，被告无需承担房租，但应承担实际使用所产生的其他费用。原告应于2017年12月4日前（含当日）将涉案房屋按约定条件交付给被告。首期年租金396000元，租期内租金在第三个租赁年度、第四个租赁年度，年租金分别在上一年度基础上递增5%。租金每六个月支付一次，首期租金应于双方办理完毕房屋交付、物业交接手续后5个工作日内支付，之后每期租金于期限届满前10日支付。被告应于签约后5个工作日支付押金33000元，原告应于租约届满或合同解除后，将注册至涉案房屋的营业执照迁出后2个工作日内扣除被告承担的费用（若有）后，将押金一次性无息返还。承租期内，被告负担物业费、供暖费、房产税、水费、电费、电话费、上网费及经营所产生的全部费用。因被告违约导致合同解除，被告应按3个月租金支付给原告作为违约金，但原告应全额退还押金及剩余租金。签约后，被告交纳了2019年6月14日之前的租金、押金33000元。被告在涉案场地开设麦香凝公司，并办理了营业执照。2019年6月27日，被告从涉案房屋搬离。2019年7月11日，原告向被告邮寄送达《通知函》，要求解除租约，要求被告承担违约责任并迁出或注销麦香凝公司营业执照。2019年9月18日，被告在北京晚报公告栏中刊载注销麦香凝公司的声明。2019年11月7日，麦香凝公司注销。本案争议事实为：应否认定双方曾就原告提前解约事宜协商一致。就此，被告提交其与被告国美店面店长程海龙的微信聊天记录，证明已提前告知原告解约撤店事宜，并主张原告已同意自行负责将涉案房屋对外出租。原告对该组证据真实性无异议，但不认可证明目的。通过微信聊天记录内容可见，双方确实就解约事宜有过沟通，但并未形成确定性方案，程海龙在告知被告需要被告亲自前往原告总部作进一步协商后，被告虽表示曾前往原告办公总部，但未就解约事宜达成共识。所以，本院认为，被告在搬离涉案房屋前，双方并未就解约事宜达成共识。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。现被告已于2019年6月27日自行从涉案房屋中搬出，原告亦已收回涉案房屋，应视为在合同履行期限届满前，一方当事人以自己的行为表明不履行主要债务，可以认定双方租约已于2019年6月27日解除。关于原告主张合同于2019年6月27日解除的请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告租金付至2019年6月14日，所以，自2019年6月14日至2019年6月27日期间的房屋租金15400元，仍应予以支付，鉴于被告已付押金33000元，该期间租金先行自押金中抵扣。关于违约责任的认定一节，依约定，2019年6月14日之后的租金应在该日前10日内支付，被告主张应自2019年12月13日前10日内交付该期间租金的意见，不符合合同本意，本院对被告的主张不予采纳。被告未在约定期限内交付租金，且在租期届满前单方解除合同，已构成违约，应承担违约责任。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，被告主张依据双方合同约定的违约责任条款界定的违约金数额，但并未充分举证证明房屋空置期的租金损失发生的客观性，所以，仅以房屋空置期租金损失作为界定违约导致的损失计量标准缺乏充分依据，本院对被告主张的违约金数额不予支持。但考虑到涉案房屋的空置确实会给原告的出租经营造成不良影响，所以，本院酌定违约金30000元，该违约金先行以被告已付押金折抵。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告北京麦田房产经纪有限公司与被告董海理于二〇一七年十二月四日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一九年六月二十七日解除；二、被告董海理已付押金归原告北京麦田房产经纪有限公司所有，不再退还；三、被告董海理于本判决生效之日起给付原告北京麦田房产经纪有限公司违约金一万二千四百元；四、驳回原告北京麦田房产经纪有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1294元，由原告北京麦田房产经纪有限公司负担606元（已交纳），由被告董海理负担688元（已由原告北京麦田房产经纪有限公司预交，于本判决生效之日起七日内给付原告北京麦田房产经纪有限公司）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向，本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黎伟伟二〇一九年十一月二十九日书记员  李雅雯