北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初23060号原告：罗逸情，女，1975年7月8日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：李亚，北京市中闻律师事务所律师。被告：葛斌斌，男，1977年2月19日出生，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：项棋，上海市华诚律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司北京丰台支行，营业场所北京市丰台区西四环南路54号。负责人：周蕾，行长。原告罗逸情与被告葛斌斌、第三人中国建设银行股份有限公司北京丰台支行（以下简称建行丰台支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗逸情及其委托诉讼代理人李亚，被告葛斌斌委托诉讼代理人项棋到庭参加诉讼，第三人中国建设银行股份有限公司北京丰台支行经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告罗逸情向本院提出诉讼请求：1、判令中国建设银行股份有限公司北京丰台支行、葛斌斌协助办理尾款的归还，尾款由原告偿还；2、判令被告葛斌斌及中国建设银行股份有限公司北京丰台支行协助原告办理北京市丰台区南三环中路×号A-2009号房屋的解除房产抵押手续；3、判令被告配合原告对北京市丰台区南三环中路×号A-2009号房屋进行过户登记；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告于2003年12月22日购买了位于北京市丰台区南三环中路×号2009号房产，总价516376元，首付106376元，贷款410000元，初期月还款额2715元。房屋购买后被告于2007年由于财务问题决定将房产转卖给原告，双方约定原告首付280000元给被告，其余金额通过每月归还银行贷款形式支付。原告分两次向被告爱人罗玉林账户转账280000元，剩余236376元通过按月还贷款的方式向被告贷款银行卡里打钱支付，每月打款金额平均2500-3000元。由于北京限购政策，房产未满五年交易过户费用较高，考虑到原告当时家庭经济困难，决定暂时不过户，银行贷款也不做贷款人更改，被告遂将购房的所有资料包括购房合同、房产证、购房发票等原件交付原告。被告于2014年12月22日向原告签署了全权委托的授权委托书，确认该房屋虽登记在被告名下，但均由原告出资购买，因限购政策一直没有办理过户。2007年原告对房屋进行全面装修，自2007年10月至今房屋一直由原告一家居住并按照相关规定交纳物业费等费用。2019年2月原告配偶已取得购房资格，故要求被告配合原告向第三方银行偿还剩余尾款，解除房屋抵押并过户至原告名下，恳请法院支持原告诉讼请求。被告葛斌斌辩称，不同意原告诉讼请求。一、原被告双方没有买卖合同关系，双方至今未签署书面合同，既不符合法律规定也不符合常理，在案证据亦无法证明双方就涉案房屋的支付价款、交付方式及契税的承担达成明确约定，即买卖合同主要内容无法确定，不应认定买卖合同成立。从合同履行上来看，现有证据不足以证明原告履行了主要合同义务且被告接受了其履行行为，原告称向被告支付了280000元首期购房款，但实际支付对象是原告的亲妹妹罗玉林而非被告葛斌斌，也未有被告或罗玉林签署的收据以证明其系“购房首期款”，原告自2007年至2019年的转账记录也无法证明系原告承担房贷并向被告履行房屋买卖合同义务的行为，涉案房屋交易价格不公平，不符合公平交易原则。二、原被告之间系附义务赠与合同，被告在与原告的沟通中明确表示房屋系半卖半送给原告的，原告支付给罗玉林的200000元系赠与合同的所附义务。第三人建行丰台支行未出庭应诉，但向本院提交书面答辩意见述称，本案合同纠纷的发生于我行行为无关，我行不承担本案任何诉讼费用。借款人葛斌斌就涉案房产在建行办理的贷款本息全部清偿前，其与我行所签订的借款合同、房屋抵押合同等法律文件依然具有法律效力，若借款人将房产转让，应优先偿还建行的贷款。即使有生效判决确认代偿人，不等于我行同意变更借款人，也不等于免除借款人葛斌斌对我行的还款义务。若代偿人凭生效判决要求代替借款人还款，我行可依照法律规定办理相关事宜。依据借款合同，我行对借款人享有的合法债权、担保权未获得全部清偿前，我行不同意解除抵押等方式放弃担保权利。本院经审查认定事实如下：被告葛斌斌原系原告罗逸情之妹夫。葛斌斌与罗逸情之妹罗玉林于2002年9月登记结婚，现于2016年11月15日离婚。在葛斌斌与罗玉林夫妻关系存续期间，被告葛斌斌从北京楠溪房地产开发有限公司购买位于北京市丰台区南三环中路×号A-2009号房屋一套（以下简称2009号房屋），总价款516376元，首付购房款106376元，余款410000元由葛斌斌向第三人建行丰台支行申请贷款支付，贷款期限自2003年12月10日起至2023年12月9日止。原告罗逸情主张于2007年1月与葛斌斌夫妻口头协议，以68万元价格购买2009号房屋，双方约定首付款28万元，葛斌斌名下贷款由罗逸情偿还。葛斌斌否认，称因2009号房屋空置，基于双方亲属关系，于2004年将该房屋交与原告罗逸情居住并帮忙打理，2007年双方口头协议原告罗逸情租用2009号房屋，并随意偿还贷款。葛斌斌又称将该房半卖半送给罗逸情，属有条件地赠与关系。双方各持己见。原告罗逸情自2007年10月起居住2009号房屋至今，物业及水电费用亦由其进行交纳。购房合同及房屋所有权证原件等资料在原告处存放。2007年8月23日原告罗逸情向罗玉林账户转账200000元；2015年10月28日原告罗逸情向罗玉林账户转账200000元，称其中80000元为购房款，两笔转账款共计支付首付购房款280000元。葛斌斌认可转账事实，但否认上述款项系房款。购房贷款原由葛斌斌偿还，自2007年2月始至今原告罗逸情按时偿还该贷款。葛斌斌称罗逸情代为偿还贷款行为实系支付房屋租金。庭审中罗玉林出庭作证称，因原告没有购房资格出于对原告的照顾将房屋出售给原告，已收到首付款280000元，房贷也在偿还。2014年12月22日葛斌斌向原告罗逸情出具《房屋委托书》，载明：“北京市丰台区南三环中路×号2009房间，虽登记委托人葛斌斌名下，但均由受托人罗逸情个人出资购置，基于上述特殊情况，特全权委托受托人罗逸情为委托人葛斌斌合法代理人，代表委托人葛斌斌办理上述房产下列事项：一、前往相关商业银行办理上述房产的按揭贷款等手续；二、代为办理上述房产的转让、变更、移户或租赁等手续……七、受托人罗逸情代表委托人葛斌斌签署的一切有关文件，委托人葛斌斌均予以承认，由此在法律上产生的责任一概由委托人罗逸情承担……”。罗逸情认为该证据足以证明其已购买2009号房屋的事实，葛斌斌称因罗逸情孩子上学需要才出具此文书。另查，涉案2009号房屋已设定抵押权，抵押权人为第三人建行丰台支行。庭审中，原告罗逸情愿意提前偿还葛斌斌名下购房贷款，第三人建行丰台支行提交书面意见称若葛斌斌将房产转让，应优先偿还贷款，不得侵犯其合法权益，若代偿人要求代替借款人还款，其可依照法律规定办理相关事宜。上述事实，有商品房买卖合同、个人住房贷款借款合同、房屋产权证、中国建设银行个人活期明细信息、招商银行户口历史交易明细表、中信银行交易明细、物业公司及业委会证明、房屋委托书及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，具有法律约束力。原告罗逸情主张与被告葛斌斌之间存在房屋买卖合同关系，根据查明的事实，被告葛斌斌将2009号房屋的相关合同等文件交与罗逸情，原告罗逸情自2007年2月始自行偿还葛斌斌名下2009号房屋贷款，并自2007年10月始居住2009号房屋并交纳相关费用至今，另罗逸情分两次向罗玉林转账支付40万元，罗逸情称其中28万元系购房款，葛斌斌否认罗玉林所收款项为购房款，但未能提交其他证据证明款项用途，且葛斌斌出具《房屋委托书》，确认2009号房屋虽登记在其名下，但由罗逸情出资购置。葛斌斌主张双方系亲属关系，由罗逸情帮忙打理2009号房屋，后双方存在口头租赁关系，罗逸情以租金代为偿还其贷款，又称将2009号房屋半卖半赠给罗逸情，其所述前后矛盾，且未提交相关证据佐证，本院不予采信。据此，应认定双方就涉案房屋买卖的主要义务已进行了履行并予以接受，双方形成房屋买卖法律关系。鉴于2009号已设定抵押权，原告罗逸情愿意偿还葛斌斌名下剩余贷款，第三人建行丰台支行表示可依照法律规定办理相关事宜，本院予以准许。原、被双方之间买卖房屋行为具备继续履行条件，故被告葛斌斌及第三人建行丰台支行应当协助原告罗逸情办理2009号房屋贷款清偿手续及房屋抵押权解除手续，被告葛斌斌亦应在房屋抵押权解除后协助原告罗逸情办理房屋权属转移登记手续。本院对原告的诉讼请求予以支持。第三人建行丰台支行经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告葛斌斌及第三人中国建设银行股份有限公司北京丰台支行于本判决生效之日起七日内协助原告罗逸情办理被告葛斌斌名下贷款清偿手续；二、被告葛斌斌及第三人中国建设银行股份有限公司北京丰台支行在原告罗逸情偿清被告葛斌斌名下全部贷款后七日内协助原告罗逸情办理位于北京市丰台区南三环中路×号A-2009号房屋抵押权解除手续。三、被告葛斌斌于房屋抵押权解除之日起七日内协助原告罗逸情将位于北京市丰台区南三环中路×号A-2009号房屋所有权转移登记至原告罗逸情名下。案件受理费10800元，由被告葛斌斌负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  林丹竹人民陪审员  刘永红人民陪审员  王建民二〇一九年十一月十一日书 记 员  姜名朔