北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初79358号原告：李佳纯，男，1991年6月17日出生，汉族，住河北省保定市满城区。委托诉讼代理人：朱林，北京国咨律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟志锐，北京国咨律师事务所实习律师。被告：刘大贺，男，1965年1月1日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：赵磊，北京市天正律师事务所律师。原告李佳纯与被告刘大贺定金合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李佳纯及委托诉讼代理人朱林、翟志锐，被告刘大贺的委托诉讼代理人赵磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李佳纯向本院提出诉讼请求：1.确认李佳纯与刘大贺签订的《房屋租赁定金协议》（以下简称《协议》）于2019年6月17日解除；2.判令刘大贺赔偿定金罚金50万元。事实和理由：2019年5月15日，李佳纯与刘大贺签订《协议》，约定刘大贺将位于北京市朝阳区朝阳北路60号院房屋租赁给李佳纯，租期自2019年7月20日起至2031年7月20日止。协议签订后，李佳纯依约支付定金50万元，并多次催促刘大贺交房及签订正式房屋租赁协议，但刘大贺至今未交房，也未与李佳纯签订正式租房协议。后刘大贺仅退还李佳纯定金本金50万元，剩余50万元至今未付。被告刘大贺辩称，不同意李佳纯的全部诉讼请求。理由是：第一，事实上刘大贺未与房东签订过房屋租赁协议，未取得对租赁标的物的使用权，与李佳纯签订《协议》约定出租涉案房屋属于无权处理，《协议》因违反我国合同法第九条规定应属无效。李佳纯在对上述事宜明知的情况下与刘大贺签订《协议》，应承担相应风险和过错责任。第二，房东曾承诺将涉案房屋出租给刘大贺，但2019年6月7日左右突然反悔。刘大贺曾积极与房东进行协商，但最终未能达成一致意见。刘大贺因过于自信的疏忽大意使《协议》无法履行，并非出于主观恶意。第三，刘大贺在收款1个月内即向李佳纯退还定金本金50万元，李佳纯未对房屋进行装修装饰，未进行任何投资，未举证证明受到实际损失，现要求刘大贺赔付定金50万元违背公平原则。原告李佳纯向本院提交如下证据材料予以证明：1.《协议》；2.银行转账凭证，王某某出具的《说明》及其身份证复印件。被告刘大贺向本院提交如下证据材料予以证明：1.银行转账凭证；2.赵某某证人证言。双方对对方证据的真实性均不持异议，本院一并予以确认。本院根据上述认证及当事人陈述查明事实如下：2019年5月15日，刘大贺作为出租方（甲方）与承租方（乙方）李佳纯签订《协议》。双方约定：甲方所拥有的将要出租给乙方的房屋位于北京市朝阳区朝阳北路60号院，房屋建筑面积为4400平方米，房屋使用性质为商用；双方商定租赁期限为2019年7月24日至2031年7月20日；乙方在签订协议时支付甲方定金50万元，作为双方订立房屋整体出租合同的担保，签订整体出租合同后乙方支付的定金转为房租；协议签订后至租期开始前如甲方违约则双倍返还上述定金，如乙方违约，定金甲方没收；租金每年5621000元，支付方式押一付六，递增为每两年3%等。当日，王某某向刘大贺汇款50万元。2019年6月17日，刘大贺向王某某汇款50万元。同年7月23日，王某某出具《说明》，载明：2019年5月15日，王某某转出50万元，系代承租方李佳纯履行与出租方刘大贺签订的《协议》，由王某某代李佳纯向刘大贺支付。诉讼中，赵某某作为证人出庭表示：刘大贺系其老板，想通过出租房屋赚取差价；2019年6月左右刘大贺告知赵某某已与涉案房屋房东洽谈好租赁事宜，房东同意让刘大贺对外出租房屋；李佳纯表示要承租房屋，赵某某介绍李佳纯与刘大贺认识；赵某某已告知李佳纯涉案房屋未登记在刘大贺名下、刘大贺与房东未签订过协议等事宜；其带李佳纯查看过涉案房屋，并向李佳纯转发了房东提供的房屋平面图；后房东不愿意出租房屋，刘大贺曾引荐李佳纯与房东见面，但房东仍不同意出租房屋。李佳纯表示：2019年5月15日通过赵某某介绍了解到刘大贺要出租涉案房屋，刘大贺曾告知李佳纯已与房东签订协议，但未向李佳纯出示过相关材料；在签订《协议》前，刘大贺告知过李佳纯涉案房屋未登记在其名下，通过微信向李佳纯发送了涉案房屋所有权证的房屋结构图，未出示过房东出具的授权手续；刘大贺带李佳纯查看过涉案房屋，当时有租户在内办公，刘大贺承诺原租户会在2019年7月20日前搬离；李佳纯拟租赁涉案房屋与王某某等合作人一起开办酒店，签订《协议》后按照刘大贺提供的房屋图纸找人进行了房屋设计及消防；2019年6月左右，刘大贺告知刘佳纯因房东原因无法出租涉案房屋，并带李佳纯见了一名自称是房东的人，该人称不愿出租房屋了，未说明具体原因；李佳纯此前未向刘大贺发送过要求解除《协议》的通知书。刘大贺则表示：未与房东签订过任何协议，未向房东交纳任何费用。本院认为，关于合同效力，刘大贺以双方所签《协议》违反我国合同法第九条规定为由主张合同无效，对此，本院从以下方面予以论述。第一，《中华人民共和国合同法》第九条规定，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。《中华人民共和国民法总则》规定，自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。成年人为完全民事行为能力人，可以独立实施民事法律行为。本案中，李佳纯、刘大贺均系成年人，现无证据证明二人曾被有权机关认定为限制行为能力人或无民事行为能力人，无相反证据推翻，足以使本院认定二人在签订《协议》时均具有完全民事行为能力及民事权利能力。第二，我国合同法规定，合同无效的情形包括：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。其中，所谓强制性规定是指无论当事人的意思如何，均应适用的规定，且具有强制性适用的效力。本案中，纵观《协议》各项条款，并未存在违反有关法律、行政法规强制性规定的内容。第三，刘大贺称李佳纯在签订《协议》时明知刘大贺非涉案房屋所有权人、无权处分涉案房屋、李佳纯具有过错，但双方签订《协议》的根本目的在于约束双方签订房屋整体出租合同，刘大贺在签订《协议》时对涉案房屋没有所有权或者处分权，并不影响定金合同的效力。综上，刘大贺相关答辩意见，于法无据，本院不予采纳。李佳纯与刘大贺所签《协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应属合法有效。双方均应依约全面履行各自义务。我国合同法规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，《协议》明确约定涉案房屋的租赁起始时间为2019年7月24日，刘大贺至今未与李佳纯签订房屋整体租赁合同，亦未能向李佳纯交付涉案房屋，已构成违约。诉讼中双方均称涉案房屋实际所有权人已明确表示不向刘大贺或李佳纯出租涉案房屋，刘大贺已向李佳纯退还定金本金50万元，以实际行动表示不再继续履行合同，故李佳纯要求解除双方所签《协议》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。同时，我国合同法规定，当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。诉讼中李佳纯自认未在本案前向刘大贺要求解除《协议》，依据现有证据，本院确认双方所签《协议》于刘大贺签收载有李佳纯要求解除《协议》诉讼请求的起诉材料之日（2019年8月23日）解除。我国合同法规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保；债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回；给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，《协议》明确约定李佳纯向刘大贺交付的50万元款项性质为定金，若刘大贺违约，应双倍返还定金。刘大贺作为收取定金的一方，未依约履行合同义务，应依法适用上述法律规定的定金罚则内容。诉讼中双方均认可刘大贺已退还李佳纯定金本金50万元，故李佳纯要求刘大贺按照定金罚则赔偿50万元的诉讼请求，于法有据，本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第十三条、第十八条，《中华人民共和国合同法》第九条、第五十二条、第九十四条、第九十六条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告李佳纯与被告刘大贺二〇一九年五月十五日签订的《房屋租赁定金协议》于二〇一九年八月二十三日解除；二、被告刘大贺于本判决生效之日起十日内赔偿原告李佳纯定金500000元；三、驳回原告李佳纯的其他诉讼请求。案件受理费4400元，由被告刘大贺负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  温晓汾二〇一九年十一月十九日书记员  王 玥