北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初6799号原告：北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼A-4293室。负责人：郭超，经理。委托诉讼代理人：武殿臣，北京市承光律师事务所律师。被告：周桂华，女，1955年2月4日出生，汉族，社会退休人员，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：赵明春（周桂华之子），北京市门头沟区永定镇卫星队村委会主任，住北京市门头沟区。原告北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司（以下简称华特物业门头沟分公司）与被告周桂华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华特物业门头沟分公司的委托诉讼代理人武殿臣，被告周桂华之委托诉讼代理人赵明春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华特物业门头沟分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即给付原告自2016年3月1日至2017年4月30日期间的物业管理费和自2016年3月1日至2017年2月28日期间垃圾清运费共计2025．15元；2、判令被告给付从2017年5月1日起至实际付清日止的滞纳金，每日按欠付物业费金额的万分之三。事实和理由：被告系惠康嘉园业主，其在惠康嘉园二区有位于x楼x单元x01号楼房一套（以下简称x01号房屋），建筑面积83．83平方米。2015年，惠康嘉园小区前期物业公司因故撤出，原告经招投标中标后，2016年2月原告与北京永鸿世业房地产开发有限公司（以下简称永鸿世业公司）签订了物业委托服务合同，合同约定物业服务费每平米每月2．12元。原告于2016年3月1日入场履行合同，经多次向被告催要物业费无果，2017年4月30日因绝大部分业主拒不给付物业管理费，原告无法继续垫资，无奈被迫公示撤场。综上所述，被告是惠康嘉园的业主，原告履行了物业服务，被告应给付原告物业费及垃圾清运费。被告多次催要拒不给付的行为，损害了原告的合法权利，故诉至法院，请求依法判决。周桂华辩称，我认为原告与永鸿世业签订合同是违法的，明显违反物业服务条例，建设单位选聘物业单位的，应该提前签署物业服务合同，建设单位应当通过招投标的方式选择物业企业。永鸿世业公司是永定镇下属企业，该公司是房屋征收单位，不是小区的建设单位，他们之间互相隐瞒事实、违反原则，签订了合同，这是与我们无关的。关于垃圾清运费，我方同意支付，物业费和滞纳金不同意支付。本院经审理认定事实如下：周桂华原系北京市门头沟区永定镇卫星队村村民，因该村拆迁获得包括x01号房屋在内的安置房，x01号房屋建筑面积为83．83平方米，该房屋所在的惠康嘉园小区原由北京博宇嘉物业管理有限公司（以下简称博宇嘉公司）提供物业服务，后博宇嘉公司于2015年11月撤离该小区。2016年2月，永鸿世业公司通过招投标程序，确定惠康嘉园小区房屋管理服务项目的中标人为华特物业门头沟分公司，并与华特物业门头沟分公司签订《物业委托服务合同》，约定由华特物业门头沟分公司为惠康嘉园二至六区提供物业服务，收费标准为2．12元/平米/月。华特物业门头沟分公司（甲方）与北京市门头沟区环境卫生服务中心二队（乙方）（以下简称环卫二队）签订《北京市（非）居民生活垃圾收集运输服务合同》，约定由乙方为惠润嘉园九地块、十地块小区2149户、曹各庄小区4128户提供垃圾清运服务，垃圾清运费每年每户30元。审理中，周桂华认为华特物业门头沟分公司提供物业服务不到位。另查，本院在审理的华特物业门头沟分公司诉涉案小区其他业主以及永鸿世业公司的物业服务合同纠纷案件即（2017）京0109民初5338号（以下简称5338号）案件中查明以下事实：华特物业门头沟分公司于2016年3月1日进驻惠康嘉园小区提供物业服务，于2017年4月30日撤离；在其他案件审理过程中，曾有当事人申请就2016年3月至2017年4月期间华特物业门头沟分公司为惠康嘉园小区提供物业服务质量是否达标进行鉴定。经摇号确定的鉴定单位以华特物业门头沟分公司已撤离中标项目为由告知本院无法进行上述鉴定。后，我院参照开发建设单位委托的前期物业服务费用评估情况，结合华特物业门头沟分公司实际提供物业服务的事项、服务标准及质量情况酌情确定业主应按照1．7元/平米/月的标准向华特物业门头沟分公司缴纳相应期间物业服务费。关于代收代缴生活垃圾清运费，根据《关于调整委托清运垃圾费及垃圾消纳场管理收费标准的通知》规定，华特物业门头沟分公司要求业主缴纳代收代缴垃圾清运费30元的诉讼请求符合相关规定，我院亦予以支持。我院于2018年7月17日做出5338号民事判决书，后原被告双方均提出上诉，北京市第一中级人民法院经审理认为，虽华特物业门头沟分公司在入驻惠康嘉园小区提供物业服务时，既无业主共同决定的委托，又没有与该小区的建设单位签订前期物业服务合同，但华特物业门头沟分公司自2016年3月1日进驻惠康嘉园小区，至2017年4月30日撤离小区期间，小区业主的生活基本保障没有出现障碍，可以认定华特物业门头沟分公司对小区提供了事实物业服务。在华特物业门头沟分公司提供事实物业服务期间，为保障小区的基础设施正常运转，使业主基本生活不受影响，必然产生人工、技术等成本投入，华特物业门头沟分公司作为经营性公司，有权要求受益方支付对价。故该院于2018年9月6日做出（2018）京01民终6979号（以下简称6979号）民事判决，判决驳回上诉，维持原判。现5338号民事判决书已发生法律效力。在本案庭审中，经询问，华特物业门头沟分公司表示该公司为惠康嘉园小区二区至六区提供统一的服务标准，亦按照同样的价格向二区至六区的所有业主收取物业服务费用。上述事实有《中标通知书》、《物业服务委托合同》、《北京市（非）居民生活垃圾收集运输服务合同》、《关于终止惠康嘉园二、三、四、五、六区公告》、相关照片、民事判决书等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，华特物业门头沟分公司与周桂华虽未签订书面物业服务合同，但其系涉案小区拆迁实施单位永鸿世业公司公开招标后为惠康嘉园小区提供物业服务，且华特物业门头沟分公司实际为包括周桂华在内的小区业主提供了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同法律关系，物业管理企业有权依据双方存在的事实物业服务合同关系要求业主交纳相应的物业服务费用。本院此前参照开发建设单位委托的前期物业服务费用评估情况，结合华特物业门头沟分公司实际提供物业服务的事项、服务标准及质量情况、已经在生效判决中将该小区物业费收费标准确定为1．7元/平米/月，因此，周桂华亦应按照1．7元/平米/月的标准向华特物业门头沟分公司缴纳相应期间物业管理服务费。经核算，周桂华应交纳物业费的金额为1995．15元，周桂华同意支付垃圾清运费，本院不持异议。关于滞纳金，因永鸿世业公司与华特物业门头沟分公司签订的《物业服务委托合同》对业主没有约束力，故对于华特物业门头沟分公司主张按照合同约定收取滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。周桂华主张华特物业公司与永鸿世业公司签订的合同违法、无效，并以此为由辩称不交纳物业费的意见，于法无据，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、周桂华于本判决生效之日起七日内给付北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司二○一六年三月一日至二○一七年四月三十日的物业管理服务费1995．15元和生活垃圾清运费30元，共计2025．15元；二、驳回北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由周桂华负担，于判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 耿迎涛二〇一九年十一月二十八日法官助理 靳亚真书 记 员 安 萌