福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0302民初4789号 原告：莆田市世全房地产开发有限公司，住所莆田市城厢区学园路。统一社会信用代码：913503006112527171。 法定代表人：李国镇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：范少阳、林婷婷，福建普阳律师事务所执业律师。 被告：许国平，男，1979年12月21日出生，汉族，住所地厦门市翔安区。 第三人：中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行，住所莆田市城厢区文献西路1013号。统一社会信用代码：91350302855345629P。 负责人：曾夏涵，该支行行长。 委托诉讼代理人：陈超，男，1983年7月6日出生，汉族，该支行员工，住所地仙游县。 原告莆田市世全房地产开发有限公司与被告许国平，第三人中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告莆田市世全房地产开发有限公司的委托诉讼代理人范少阳、林婷婷及第三人中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行的委托诉讼代理人陈超到庭参加诉讼；被告许国平经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 莆田市世全房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除莆田市世全房地产开发有限公司与许国平签订的编号为MF-2007-01：C201400434《商品房买卖合同》及其相关附件，涉案房屋由莆田市世全房地产开发有限公司收回；2.判令许国平、中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行在解除上述合同后五个工作日内协助莆田市世全房地产开发有限公司办理房屋备案登记、预告登记及预告抵押登记的注销手续；3.判令许国平偿还给莆田市世全房地产开发有限公司因阶段性担保而代偿的贷款本息382987.24元及该款自代偿之日起至还清之日止按日千分之一计算的违约金（其中22839.54元自2019年6月25日起计算，360147.7元自2019年6月26日起计算），并在许国平的购房款中抵扣；4.判令许国平向莆田市世全房地产开发有限公司支付解除合同的违约金111565.6元（按购房款总额的20%计算），并在许国平的购房款中抵扣；5.案件受理费、保全费、公告费等诉讼费用均由许国平负担。事实和理由：2014年2月7日，莆田市世全房地产开发有限公司与许国平签订了编号为MF-2007-01：C201400434《商品房买卖合同》及其相关附件。合同约定：许国平购买莆田市世全房地产开发有限公司开发的莆田市学园路与东园路交叉口处北侧“世全.兴安名城北区”第9幢8层816号房产，面积共52.52平方米，总价款为557828元，并约定许国平应于2014年2月7日前支付首期款117828元，余款44万元由许国平向公积金申请按揭贷款；合同附件六还约定莆田市世全房地产开发有限公司为许国平的按揭贷款提供阶段性保证担保的，若因许国平未按借款合同约定归还借款本息而导致莆田市世全房地产开发有限公司承担相应保证责任的，则许国平除立即返还莆田市世全房地产开发有限公司代偿金额外，还应支付自莆田市世全房地产开发有限公司承担担保责任之日起至还清代偿款项之日止按日千分之一计算的违约金；自莆田市世全房地产开发有限公司承担担保责任之日起30日内，许国平仍未偿还代偿款项及违约金的，莆田市世全房地产开发有限公司有权解除商品房买卖合同并收回房产，且许国平须按房价款总额的20%赔偿莆田市世全房地产开发有限公司的损失，该损失从许国平已付款项中直接扣除。2014年3月12日，莆田市世全房地产开发有限公司与许国平将《商品房买卖合同》向莆田市建设局进行备案，并于2014年3月24日办理预告登记。2014年8月22日，莆田市世全房地产开发有限公司与许国平、中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定莆田市世全房地产开发有限公司为许国平购买上述房产而贷款的44万元提供阶段性连带责任保证。2014年8月28日，莆田市世全房地产开发有限公司、许国平与中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行就涉案房产办理了预告抵押登记。因许国平未能按时偿还贷款违反借款合同约定，致使中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行于2019年4月16日向莆田市世全房地产开发有限公司发出《履行保证责任通知书》，通知莆田市世全房地产开发有限公司融资合同已宣布到期，并要求莆田市世全房地产开发有限公司按保证合同约定履行担保责任，提前偿付融资合同项下积欠的全部融资本息和实现债权等债务。为此，莆田市世全房地产开发有限公司分别于2019年6月25日代偿22839.54元、2019年6月26日代偿360147.7元，共计382987.24元。莆田市世全房地产开发有限公司曾催促许国平及时还款，但许国平均置之不理。许国平的上述行为已经构成了根本违约，故请求判如所诉。 中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行述称：1.莆田市世全房地产开发有限公司与许国平对于违约责任的约定及相关的诉请与答辩人无关。莆田市世全房地产开发有限公司请求判令许国平、答辩人在解除本案合同后五个工作日内协助其办理房屋备案登记、预告登记及预告抵押登记的注销手续。答辩人同意协助办理预告抵押登记的注销手续；2.答辩人确认因许国平逾期还款，答辩人依约从莆田市世全房地产开发有限公司的账户中直接扣收款项合计382987.24元。综上所述，请求法院依法判决。 许国平未作答辩。 莆田市世全房地产开发有限公司围绕其诉讼请求向本院提交了《商品房买卖合同（合同编号：C201400434）》及其相关附件、《莆田市商品房买卖合同备案表》、《个人购房借款/担保合同（2012年9月版）》、《销售不动产统一发票（自开）发票联》、《中国工商银行宣布融资提前到期并要求保证人履行担保责任通知书》、《中国工商银行交易凭证》、《中国工商银行个人贷款提前还款通知书》、《中国工商银行个人贷款结清证明》、《不动产登记信息查询表（预告登记）》等证据予以证实；中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行提交了《中国工商银行个人贷款对账单》、《个人购房借款/担保合同（2012年9月版）》、《中国工商银行个人借款凭证》、《预购商品房抵押权预告登记证明》、《中国工商银行宣布融资提前到期并要求归还融资款项通知书》等证据；许国平未举证和质证。本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年2月7日，莆田市世全房地产开发有限公司与许国平签订合同编号为Ｃ201400434的《商品房买卖合同》及其相关附件一份，约定许国平向莆田市世全房地产开发有限公司购买位于莆田市学园路与东园路交叉口处北侧世全.兴安名城北区。建筑面积共52.52平方米，总金额为557828元。买受人应于2014年2月7日前支付首付款117828元，剩余购房款44万元由买受人向银行申请按揭贷款，办理按揭贷款所需的全部费用由买受人自行承担。出卖人应当在2014年9月30日前，将上述商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金等。附件六：合同补充协议第一条第4款规定“出卖人为买受人的按揭贷款提供阶段性保证担保的，若因买受人未按借款合同约定归还借款本息而导致出卖人承担相应保证责任的，则买受人除立即返还出卖人代偿金额外，还应自出卖人承担保证责任之日起按代偿金额每日千分之一向出卖人支付违约金；自出卖人承担担保责任之日起30日内，买受人仍未偿还给出卖人代偿款项及违约金的，出卖人有权解除商品房买卖合同并收回房产，且买受人须按房价款总额的20%赔偿出卖人损失，该损失从买受人已付款项中直接扣除。”第二条第1款规定“为了便于办理房产权证，在商品房交付时，买受人应预先缴清该商品房办理产权证书所应缴纳的契税、专项维修金等一切办证应缴费用和提交相关材料，否则造成权属登记拖延或无法办理的责任由买受人自行承担。……”许国平依约支付了首付款117828元。同年3月12日，上述商品房买卖合同进行备案。3月24日，为涉案房屋办理了预告登记。8月22日，许国平作为借款人与贷款人中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行，保证人莆田市世全房地产开发有限公司签订了《个人购房借款／担保合同（2012年9月版）》一份，约定：中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行根据许国平的申请，向其发放44万元作为个人购置住房贷款，贷款期限为240个月。由莆田市世全房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证。合同第十条约定保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。……合同第二十八条规定，保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在中国工商银行的所有本外币账户中扣收相应款项用以清偿，直至借款人在本合同项下的所有债务全部清偿完毕为止。……同年9月12日，莆田市世全房地产开发有限公司出具了44万元的购房款发票。2016年，莆田市世全房地产开发有限公司将涉案房屋交付给许国平使用。之后，许国平未按《个人购房借款／担保合同（2012年9月版）》的约定按时偿还按揭贷款。2019年4月16日，中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行向莆田市世全房地产开发有限公司发出《中国工商银行宣布融资提前到期并要求保证人履行担保责任通知书》，要求莆田市世全房地产开发有限公司履行保证责任提前偿付融资合同项下积欠的全部融资本息和实现债权的费用等债务。6月25日、6月26日，中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行分别从莆田市世全房地产开发有限公司的账户中扣收了22839.54元和360147.7元用以偿付许国平所拖欠的按揭贷款本息等费用。2019年6月26日，中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行出具了《中国工商银行个人贷款结清证明》，许国平的个人贷款44万元已于2019年6月26日结清。后因许国平仍未还款，莆田市世全房地产开发有限公司即向本院提起诉讼。庭审时，莆田市世全房地产开发有限公司陈述截止至庭审时涉案房屋还未办理初始预登记。 本院认为：莆田市世全房地产开发有限公司与许国平签订的合同编号为Ｃ201400434的《商品房买卖合同》及其相关附件和其双方与中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行签订的《个人购房借款／担保合同（2012年9月版）》均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定全面履行各自的义务。许国平以支付首付款和办理按揭贷款的方式向莆田市世全房地产开发有限公司支付了足额的购房款，莆田市世全房地产开发有限公司依约将涉案的位于莆田市学园路与东园路交叉口处北侧世全.兴安名城北区交付给许国平使用，并为许国平的购房按揭贷款提供阶段性连带责任保证，但许国平未能按时偿还按揭贷款，致使莆田市世全房地产开发有限公司被中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行扣收款项共计382987.24元用于偿付贷款本息等费用。经催讨，许国平拒不偿还，故现莆田市世全房地产开发有限公司根据附件六：合同补充协议第一条第4款规定要求解除双方签订的合同编号为Ｃ201400434的《商品房买卖合同》及其相关附件和要求许国平偿还其代偿的款项382987.24元，均符合法律规定和合同约定，本院予以支持。莆田市世全房地产开发有限公司同时要求许国平支付以代偿金额为基数自代偿之日起按日千分之一计算的违约金，因双方约定按日千分之一计算违约金明显偏高，本院酌情予以调整为按年利率24%计算违约金，即许国平应支付给莆田市世全房地产开发有限公司以代偿款382987.24元为基数至还清之日止按年利率24%计算的违约金（其中22839.54元自2019年6月25日起计算，360147.7元自2019年6月26日起计算）。其还要求该代偿款及相应的违约金在许国平的购房款中抵扣，缺乏依据，本院予以驳回。莆田市世全房地产开发有限公司已将涉案房屋交付给许国平，现双方签订的《商品房买卖合同》及其相关附件解除后，莆田市世全房地产开发有限公司可以要求许国平返还涉案房屋，并要求其协助办理《商品房买卖合同》项下房屋的备案登记、预告登记和预告抵押登记的注销手续。因涉案房屋的备案登记和预告登记与中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行无关，现莆田市世全房地产开发有限公司要求该行协助办理相应的注销手续缺乏依据，本院不予支持。中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行仅需协助办理预告抵押登记的注销手续。根据《商品房买卖合同》的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，但至庭审结束，莆田市世全房地产开发有限公司仍未为涉案房屋办理权属证书，从而造成莆田市世全房地产开发有限公司持续承担阶段性连带保证责任，莆田市世全房地产开发有限公司对此有责任，故其要求许国平支付解除合同的违约金111565.6元（房款总额的20%），缺乏依据，本院亦不予支持。许国平经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。综上所述，为维护公民的合法财产权益，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一项，《中华人民共和国担保法》第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法（?ｊａｖａｓｃｒｉｐｔ:ＳＬＣ（98761,0）?）》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除莆田市世全房地产开发有限公司与许国平签订的合同编号为C201400434的《商品房买卖合同》及其相关附件； 二、许国平应在本判决生效之日起十日内将上述《商品房买卖合同》项下的坐落于莆田市学园路与东园路交叉口处北侧世全.兴安名城北区返还给莆田市世全房地产开发有限公司并协助其办理该房屋的备案登记和预告登记的注销手续； 三、许国平、中国工商银行股份有限公司应在本判决生效之日起十日内协助莆田市世全房地产开发有限公司办理上述《商品房买卖合同》项下房屋的预告抵押登记的注销手续； 四、许国平应在本判决生效之日起十日内偿还莆田市世全房地产开发有限公司因阶段性担保而代偿的款项382987.24元及该款至还清之日止按年利率24%计算的违约金（其中22839.54元自2019年6月25日起计算，360147.7元自2019年6月26日起计算）； 五、驳回莆田市世全房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9478.2元，减半收取计4739.1元，由莆田市世全房地产开发有限公司负担1068.14元，许国平负担3670.96元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员 黄 凤 二〇一九年十一月二十八日 书记员 胡绍圆 附：本案相关的法律法规及申请执行提示 《中华人民共和国民法通则》 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 -1- -12-