广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂04民终1529号 上诉人（一审原告）：廖然，男，1978年10月31日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：谭坚，广西顺景律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵彬彬，广西顺景律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：赵嫦静，女，1984年4月8日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 上诉人廖然因与被上诉人赵嫦静房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2019）桂0405民初876号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 廖然上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人一审的诉讼请求,本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院不支持上诉人请求解除合同的诉请，违反了双方约定，适用法律错误。本案双方签订的合同合法有效，合同已经明确约定被上诉人拖欠超过一个月租金就可收回商铺。被上诉人拖欠2018年11月、2019年1月、2月、3月及4月租金的时间均超过一个月，上诉人有权依照合同约定及相关法律规定解除合同。二、一审法院认为“原告主张按每个月租金的30%计算违约金没有事实及法律依据”是错误的。三、一审法院不予支持上诉人提出被上诉人所缴纳的39216元押金归上诉人所有的诉请，违反了双方的约定。 赵嫦静辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。 廖然向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告签订的《租赁合同》；2.判令被告向原告支付2018年11月至2019年5月的违约金41176.80元；3.判令被告交付给原告的房屋押金39216元归原告所有；4.本案的诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告廖然是梧州市西堤三路20号商铺的业主，其将上述商铺出租给被告赵嫦静使用。2017年9月15日，原、被告双方就上述商铺租赁问题签订了一份《租赁合同》，主要约定：1.租赁期五年，自2017年9月15日起至2022年9月14日止；2.合同签订当日内被告需以现金或银行转账的方式向原告交纳押金39216元，如合同期内被告无违约行为，合同期结束之日起10日内由原告以现金或银行转账的方式返还被告；3.2017年9月15日至2018年9月14日每月租金为19608元，单价为每平方米160元，合计一年的租金为235296元；4.从第二年起租金单价不变，即2018年9月15日至2019年9月14日每月租金为19608元，单价为每平方米160元，合计一年的租金为235296元；5.被告必须按照约定每月15日前以现金或银行转账的方式向原告支付每月约定的租金，如无故拖欠租金，原告给予被告5天的宽限期，从第6天开始原告有权向被告每天按实欠租金5%加收滞纳金；6.若被告超过一个月拖欠租金，原告有权收回该商铺，重新将该商铺对外招租；7.在租赁期间内，因被告无法经营下去，自动放弃结业关门，不履行协议正常缴交租金，该房地产已装修了的固定设施被告不能破坏及拆走，若有违约，原告将没收押金等内容。被告向原告支付了商铺押金39216元。 签订上述合同后，被告从2018年11月起没有按时向原告交纳租金，其中：（1）2018年11月的租金于2018年12月25日交付10608元，于2019年1月3日交纳9000元；（2）2018年12月的租金于2019年1月3日交付；（3）2019年1月、2月的租金于2019年4月19日交付；（4）2019年3月的租金于2019年5月10日交付10216元，于2019年6月14日交付9000元；（5）2019年4月的租金于2019年6月14日交付；（6）2019年5月的租金于2019年5月24日交付；（7）2019年6月的租金于2019年6月15日交付。 2019年1月3日，原告通过邮政速递向被告发出一份《解除合同通知书》，根据《租赁合同》第八条第1项“若乙方超过一个月拖欠租金，甲方有权收回该商铺，重新将该商铺对外招租”的约定，决定解除《租赁合同》，收回商铺。要求被告支付所欠的2018年11月租金19608元和2018年12月剩余所欠的租金9000元及滞纳金43700元，并于接到通知后三日内，清理物品，将商铺交回给原告。 庭审过程中，原告明确表示：依据《租赁合同》中“若在租赁期间内，因被告无法经营下去，自动放弃结业关门，不履行协议正常缴交租金，该房地产已装修了的固定设施被告不能破坏及拆走，若有违约，原告将没收押金”的约定，其有权主张没收被告支付的房屋押金39216元。被告表示：其不同意原告没收押金的请求，认为原告主张的违约金过高。 一审法院认为,原、被告双方签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行各自的合同义务。原告在签订合同后已依约将涉案房屋交付被告使用，被告也应依约按时向原告支付租金。本案中，被告在承租涉案房屋后从2018年11月份开始没有依约按时支付租金给原告，已构成违约，应承担相应的违约责任。至于违约金的支付标准方面，原告主张按月租金的30%计算，其主张拖欠的租金即为损失，因被告已经将所欠租金支付给了原告，原告因被告逾期支付租金造成的是原告资金被占用的利息损失，被告认为原告主张的违约金过高，本案酌定被告逾期支付租金造成原告的利息损失标准按年利率6%计付，原告主张按每个月租金的30%计算违约金没有事实及法律依据。此外，关于违约金计算的起止时间问题，根据双方签订的涉案合同约定“被告应于每月15日前向原告支付当月租金，如无故拖欠租金，原告给予被告5天的宽限期，从第6天开始原告有权向被告加收滞纳金”，本案中被告就涉案房屋租金最迟应于每月21日支付，而被告从2018年11月起就没有按时向原告支付租金，故被告应向原告支付逾期付租金的违约金计算具体为：（1）2018年11月的违约金为：①19608元×6%÷365天×34天=109.59元；②9000元×6%÷365天×43天=63.62元；（2）2018年12月的违约金为：19608元×6%÷365天×13天=41.90元；（3）2019年1月的违约金为：19608元×6%÷365天×88天=283.64元；（4）2019年2月的违约金为：19608元×6%÷365天×57天=183.72元；（5）2019年3月的违约金为：①19608元×6%÷365天×50天=161.16元；②9392元×6%÷365天×85天=131.23元；（6）2019年4月的违约金为：19608元×6%÷365天×54天=174.05元；（7）2019年5月的违约金为：19608元×6%÷365天×3天=9.67元。以上合计1158.58元。 关于原告要求解除其与被告所签订的《租赁合同》的诉请问题。被告虽存在拖欠租金超过一个月的行为，在原告向被告发出《解除合同通知书》后，被告仍使用原告的商铺，该合同并未实际解除，现被告不同意解除合同，且被告在本案起诉后已经将欠付的租金全部支付给原告，双方订立合同的目的得以实现，涉案合同在事实上及法律上均具备继续履行的可能。据此，原告要求解除其与被告所签订的《租赁合同》的诉请，该院不予支持。 关于原告主张没收被告交付的房屋押金39216元的问题。原告主张依据双方签订的《租赁合同》中“若在租赁期间内，因被告无法经营下去，自动放弃结业关门，不履行协议正常缴交租金，该房地产已装修了的固定设施被告不能破坏及拆走，若有违约，原告将没收押金”的约定，本案中被告并未出现上述的违约事实，没收押金的条件并未成就，故原告提出被告所缴纳的39216元押金归其所有的诉请，没有事实和法律依据，该院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告赵嫦静应于本案判决生效之日起十日内向原告廖然支付2018年11月至2019年5月逾期支付租金的违约金1158.58元；二、驳回原告廖然的其他诉讼请求。案件受理费2588元，减半收取计1294元，由原告廖然负担1276元，被告赵嫦静负担18元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人廖然向本院提交三组新证据：证据1、两份《房地产租赁合同》，用以证实被上诉人未经上诉人同意，擅自将涉案房屋出租给第三方经营；被上诉人的转租行为构成了违约，上诉人有权依照租赁合同第八条第4款的规定没收押金39216元。证据2、微信聊天记录，用以证实被上诉人多次未按合同约定的时间支付租金，上诉人多次向被上诉人催交租金。证据3、营业执照，用以证实被上诉人未经上诉人同意，擅自将涉案房屋出租给第三方经营。被上诉人赵嫦静向本院提交两份新证据：证据1、2014年2月17日签订的《租赁合同》一份，证实上诉人所说被上诉人擅自转租的铺位是被上诉人从2014年2月开始已经合法使用的。证据2、2015年7月21日上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》一份，证实上诉人与被上诉人签订合同的时候已经知道被上诉人对转租铺位的合法使用情况。经质证，被上诉人赵嫦静对上诉人提交的证据的质证意见为：对证据1，被上诉人从2014年2月份租赁涉案商铺，2014年被上诉人经原商铺业主同意使用涉案商铺，2015年7月原商铺业主将商铺卖给了上诉人廖然，被上诉人还是按照原来的租赁合同继续使用12-3号铺位，上诉人买商铺的时候就应该履行被上诉人与原商铺业主的约定，所以不属于擅自转租。对证据2、证据3的真实性无异议。上诉人廖然对被上诉人提交证据的质证意见为：对证据1，对方转租的涉案商铺是上诉人合法购买，并非是对方合同中易伟锋所有的，对证据1的真实性有异议。被上诉人提交的租赁合同第五条第二款已约定该涉案商铺是不允许转租的，被上诉人没有证据证实经过上诉人的同意将涉案铺位转租。对证据2真实性无异议，但与本案无关。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：双方提交的证据具有真实性、合法性、关联性，可以作为认定事实的参考依据。 本院经审理查明，一审查明的事实属实，证据充分，本院予以确认。本院另查明：2014年2月17日，被上诉人赵嫦静与易伟锋签订了一份《商铺租赁合同》，主要内容是易伟锋将位于梧州市商铺出租给被上诉人赵嫦静，一层23号商铺为54.29平方米，一层24号商铺为68.82平方米，租赁期从2014年5月18日至2017年5月17日等等。2014年8月9日，被上诉人赵嫦静与刘培签订了一份《房地产租赁合同》，主要内容是赵嫦静将位于梧州市商铺出租给刘培，面积为35.11平方米，租赁期从2014年8月9日至2017年5月17日等等。2015年7月21日，上诉人廖然与被上诉人赵嫦静签订一份《租赁合同》，主要内容是廖然将位于梧州市商铺出租给赵嫦静，面积为122.55平方米，租赁期从2015年7月10日至2017年7月9日等等。2017年5月18日，被上诉人赵嫦静与刘培续签订了一份《房地产租赁合同》，主要内容是赵嫦静将位于梧州市商铺出租给刘培，面积为35.11平方米，租赁期从2017年5月18日至2022年5月17日等等。被上诉人赵嫦静从2015年7月21日向上诉人廖然承租梧州市商铺后，除了将梧州市商铺出租给刘培以梧州市长洲区国茂商行名义经营外，其他商铺由被上诉人赵嫦静经营。本案诉讼之前，上诉人廖然并未对被上诉人赵嫦静将承租商铺转租他人提出异议。另外，从2017年11月15日至本案诉讼过程中，上诉人廖然经常通过微信向被上诉人赵嫦静催收租金。本案二审审理期间，法庭向上诉人廖然询问如本案《租赁合同》解除后，是否同意按2017年5月18日被上诉人赵嫦静与刘培续签订的《房地产租赁合同》内容，在本案结束后至2022年5月17日期间将梧州市商铺出租给刘培时，上诉人廖然明确表示如本案《租赁合同》解除后，同意按2017年5月18日被上诉人赵嫦静与刘培续签订的《房地产租赁合同》内容再与刘培签订租赁合同，在本案结束后至2022年5月17日期间将梧州市商铺出租给刘培。 本院认为，本案的争议焦点是双方签订的《租赁合同》应否解除、被上诉人赵嫦静拖欠租金的违约金如何计算、上诉人廖然应否退还被上诉人赵嫦静交付的房屋押金39216元的问题。关于双方签订的《租赁合同》应否解除的问题。双方签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，合同内容对双方均有约束力。经一审法院查明，被上诉人赵嫦静应交的2018年11月租金拖欠43天，2018年12月租金拖欠13天，2019年1月租金拖欠88天，2019年2月租金拖欠57天，2019年3月租金拖欠85天，2019年4月租金拖欠54天。由此可见，被上诉人赵嫦静在履行合同过程中，明知合同明确约定如其拖欠租金超过一个月上诉人即有权解除合同的情况下，虽经上诉人屡屡催收，其仍单方面五次拖欠租金超过一个月，其中两次拖欠租金时间接近三个月，特别是2019年1月3日上诉人向被上诉人发出《解除合同通知书》后仍多次拖欠租金，其视契约精神如无物,其行为已构成严重违约。本院认为，“信守诺言”应当是《中华人民共和国合同法》的道德根基,因为它体现《中华人民共和国合同法》诚实信用帝王规则条款的魅力和深意。本案中违约方赵嫦静不惜以违约为代价多次长时间拖欠租金，其严重违约行为当然不应得到司法鼓励，在守约方依据合同约定明确表示解除合同时,为维护守约方的利益,应赋予守约方合法行使解除的权利,其实质是对有约必守原则的维护、提倡和贯彻。故此，上诉人诉请解除合同的主张符合《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，本案应当解除合同，被上诉人应当将其承租的商铺交还给上诉人。关于被上诉人赵嫦静拖欠租金的违约金如何计算的问题，一审法院对拖欠租金的违约金计算并无不当，本院予以维持。关于上诉人廖然应否没收被上诉人赵嫦静交付的房屋押金39216元的问题。上诉人认为被上诉人存在擅自转租商铺的行为，依据合同中约定可以没收押金。但本案现有证据显示，被上诉人赵嫦静早于其与上诉人廖然签订租赁合同前，即已经将梧州市西堤三路20号第一层12－3号商铺出租给刘培经营至今，刘培据此于2014年9月28日办理梧州市长洲区国茂商行的《营业执照》，而上诉人作为房产所有人，对自己所有的商铺情况应当充分了解，上诉人在梧州市长洲区国茂商行经营长达四年多的时间并未提出过异议，现上诉人主张被上诉人擅自转租上述商铺显然不符合常理，且被上诉人对除上述商铺外的其他承租商铺并未存在转租的事实，一直由其经营，故上诉人主张房屋押金归其所有的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本案双方签订的合同解除后，被上诉人应当将其承租的商铺交还给上诉人，上诉人则应将房屋押金39216元返还给被上诉人赵嫦静。 综上所述，上诉人的部分上诉请求理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2019）桂0405民初876号民事判决第一项； 二、撤销广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2019）桂0405民初876号民事判决第二项； 三、本案判决发生法律效力之日起解除上诉人廖然与被上诉人赵嫦静于2017年9月15日签订的《租赁合同》； 四、驳回上诉人廖然请求确认房屋押金39216元归其所有的诉请，上诉人廖然应于本案判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人赵嫦静返还房屋押金39216元。 本案一审案件受理费2588元（上诉人廖然已预交），减半收取计1294元，由被上诉人赵嫦静负担1294元。本案二审案件受理费16460元（上诉人廖然已预交），由被上诉人赵嫦静负担16460元。 上述债务，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕，逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 潘志安 审 判 员 毛美美 审 判 员 任 军 二〇一九年十一月二十六日 法官助理 姚石群 书 记 员 吴卓奇