北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初10022号原告（反诉被告）：毕树华，男，1968年8月18日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：毕耀颖，女，1994年2月12日出生，汉族，住北京市昌平区。被告（反诉原告）：赵福双，男，1963年10月24日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：陈允良，北京市中友律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹子乾，北京邦文律师事务所律师。原告（反诉被告）毕树华与被告（反诉原告）赵福双农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）毕树华的委托诉讼代理人毕耀颖，被告（反诉原告）赵福双的委托诉讼代理人陈允良、邹子乾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。毕树华向本院提出诉讼请求：1.赵福双给付毕树华房屋重置成新价款115136元、附属物价款27398元、土地区位补偿价款2243090元，合计金额2385624元（可按法律规定比例给付）；2.评估鉴定费23800元及案件受理费由赵福双负担。事实与理由：2007年11月22日，经协商赵福双将自己坐落在兴寿镇××村83号院砖混结构北房五间、用地面积282.2平米以80000元的价款卖给毕树华，并签订了房屋买卖《合同书》。经该村委会同意，毕树华于2007年11月24日一次性向村委会缴纳了综合管理费3000元。2008年，毕树华对此房屋进行了装修，院内建甬路、花墙垒长15米宽2米、渗水井一口。2009年春，毕树华又新建了砖混结构西房两间，内设厨房、卫生间，2016年安装了防盗门，一直居住至今12年之久。此买卖房屋行为系双方真实意思表示，然而赵福双却突然反悔并诉讼要求毕树华返还涉案房屋，给毕树华身心和经济造成了严重的损害。2019年2月11日，昌平法院判决赵福双与毕树华于2007年11月22日签订的《合同书》无效。2019年3月，经毕树华申请，经北京市昌平区人民法院委托中瑞国际房地产土地资产评估（北京）有限公司对涉案房屋评估，6月10日评估公司作出中瑞国际房评字【2019】第000275号房地产估价报告。为维护自身合法权益，故诉至法院。赵福双辩称，第一、本案中协议书的签订双方均存在过错。我方认为，对方作为成年人，经常在外经商做生意（建筑或装饰装修类），阅历明显比我方当事人更加丰富，知识储备更加细致，应当能够知道其没有资格购买农村房屋，能够知道国家不允许农村集体经济组织的财产对外流转。因此，我方认为毕树华应当对本案承担主要责任。第二，目前该房屋并未拆迁，也没有任何关于拆迁的公文或者流言。因涉案房屋土地将来的利用情况及相应政策尚未明确，评估结果均不能准确反映出卖人所获利益和买受人的损失，不符合客观实际。因此，现阶段按照评估结果处理无法合理确定补偿数额。第三，我方在本案中提出反诉，要求对方腾退房屋并支付房屋占有使用费。赵福双向本院提出诉讼请求：1.毕树华立即腾退房屋、排除妨害，将房屋归还给赵福双居住；2.毕树华支付自2007年11月24日至今的房屋占有使用费20万元。事实与理由：经法院依法判决双方签订的房屋买卖协议无效后，毕树华起诉赵福双支付相关赔偿金，因该协议已经判决无效，而毕树华一直非法占有房屋，故赵福双基于同一事实提出反诉，要求毕树华立即腾退房屋。又因无效的合同自始无效，故赵福双要求毕树华支付自2007年11月24日至今的房屋占有使用费20万元。毕树华辩称，经过双方协商，我们在2007年达成买房协议。后期我居住的期间，赵福双没有说过什么，我们签了买卖协议，有大队开的证明，收取管理费，对方说我非法占有不成立，我已经支付了买房的费用，房屋就是我的，不存在再支付对方使用费一说。经审理查明：2007年11月22日，赵福双（卖方）与毕树华（买方）签订《合同书》，双方就自有房产买卖事宜达成协议。双方约定本房宅坐落兴寿镇××村村北，房屋四邻为东邻孙玉华、西邻刘本金、北邻张桂林、南邻王华玲，详见集体土地建设使用证；经双方商定价款80000元一次付清，本合同签订之日起生效，产权归买方所有；凡本宅基地所发生的债权、债务、灾害、修缮、赔偿及缴纳有关费用均与卖方无关，买方享有本宅基地所有权。同日，赵福双出具收条，载明“今收到毕树华交来购赵福双房本昌集建（95宅地）字第××号房宅款计人民币捌万元整”。2019年1月11日，本院以（2019）京0114民初2225号民事判决书判决赵福双与毕树华于2007年11月22日签订的《合同书》无效。在本案审理过程中，毕树华向本院申请对位于北京市昌平区兴寿镇××村83号（以下简称83号）院内房屋及地上物（香椿树）价格及涉案宅基地区位补偿价进行鉴定。经北京市高级人民法院摇号选定中瑞国际房地产土地资产评估（北京）有限公司（以下简称中瑞公司）为本案鉴定机构。2019年6月10日，中瑞公司出具《房地产估价报告》，载明“确定估价对象于价值时点2019年5月29日的估价结果为（币种：人民币）：房屋重置成新价：115136元、附属物价格：27398元、土地区位补偿价2243090元，合计金额：2385624元”。在上述《房地产估价报告》中，“房屋结构状况表”具体为北房（建筑面积73.85㎡、屋面水泥瓦、地面地砖、墙体兰砖、门窗塑钢窗、顶棚石膏板），耳房（建筑面积12.6㎡、屋面石棉瓦、地面水泥、墙体红砖、门窗木窗）；“房屋评估结果明细表”具体为北房82268元、耳房8468元、西房24400元……香椿苗300元、香椿树3952元。为此，毕树华支付评估费23800元。经法庭询问，毕树华表示不再主张赵福双返还自己购房款80000元。毕树华与赵福双一致认可83号院中的北房和耳房是签订《合同书》时已经有的房屋，西房是毕树华自己建造，毕树华对83号院房屋进行了装修，具体为墙面、地面、屋顶、门窗都作了修缮；香椿树是赵福双的。双方均主张香椿苗为自己种植，但均未提交证据予以证明。赵福双表示香椿苗是从香椿树下移出的；除香椿树和香椿苗外，其他装修和附属物都是毕树华添置的。上述事实，有（2019）京0114民初2225号民事判决书、《房地产估价报告》、发票及双方当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为，农村房屋买卖合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，毕树华与赵福双签订的《合同书》无效，双方应将因该《合同书》取得的财产返还对方，并按照各自的过错程度赔偿对方因此所受到的损失。对于毕树华要求赵福双给付房屋重置成新价款及附属物价款的诉讼请求，本院根据案件实际情况，酌情予以支持。首先，根据查明的事实，83号院的西房为毕树华建造，故相应的房屋重置成新价24400元归毕树华所有。其次，对于北房和耳房，因该房屋在《合同书》签订时已经存在，而毕树华在使用过程中对上述房屋进行了装修，本院根据毕树华的具体装修情况，酌情确定上述两处房屋的房屋重置成新价中一半属于毕树华所有。再次，当事人一致认可香椿树属于赵福双，故相应的价款应归赵福双所有；对于除香椿树和香椿苗之外的其他装修、设备及附属物，因双方当事人一致认可相关物品均为毕树华添置，故相应的价款亦应归毕树华所有。最后，对于双方当事人争议的香椿苗，本院认为该物品在《合同书》中并未注明，而83号院落一直由毕树华占有使用，故香椿苗价款应归毕树华所有。对于毕树华要求赵福双给付土地区位补偿款的诉讼请求，本院综合考虑合同无效对双方当事人的影响，平衡买卖双方的利益，根据双方的过错程度及评估价值酌情予以确定。对于赵福双主张的涉案院落及其所属村庄目前尚未列入拆迁范围、没有进入拆迁程序、涉案房屋土地将来的利用及相应政策尚未明确、评估结果均不能准确反映出卖人所获利益和买受人的损失的意见，因审判实践中均以宅基地区位补偿价作为农村房屋买卖确认无效案件信赖利益损失的计算标准之一，故赵福双的该辩称意见本院不予采信。对于赵福双要求毕树华腾退涉案房屋的诉讼请求，现《合同书》已经被确认为无效，毕树华理应将因《合同书》取得的83号院落及房屋返还给赵福双。对于赵福双要求毕树华支付自2007年11月24日至今的房屋占有使用费20万元，缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、赵福双于本判决生效后三十日内给付毕树华房屋重置成新价69768元。二、赵福双于本判决生效后三十日内给付毕树华附属物价格23446元。三、赵福双于本判决生效后三十日内给付毕树华宅基地区位补偿价1570163元。四、赵福双给付毕树华房屋重置成新价、附属物价格、宅基地区位补偿款后三十日内，毕树华将位于北京市昌平区兴寿镇××村83号院落及房屋、附属物腾退给赵福双。五、驳回毕树华的其他诉讼请求。六、驳回赵福双的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费26076元，由毕树华负担7822.8元，已交纳；由赵福双负担18253.2元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费4300元，由赵福双负担，已交纳。鉴定费23800元，由毕树华负担7140元，已交纳；由赵福双负担16660元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张 俊人民陪审员  冯淑敏人民陪审员  冯静春二〇一九年十一月十九日书 记 员  李 杰