北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初73407号原告：北京绿橙国际教育投资有限公司，住所地北京市海淀区西四环北路158号1幢1101室。法定代表人：杨芸，董事长。委托诉讼代理人：程赞，北京市仁杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张幼伟，北京市中盾律师事务所律师。被告：北京市朝阳区时代庄园小区业主委员会，住所地北京市朝阳区红军营东路18号时代庄园X号楼业主委员会办公室。负责人：吴晓霞。委托诉讼代理人：任晨光，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：张川，北京市中闻律师事务所实习律师。被告：北京德利中天物业服务股份有限公司，住所地北京市朝阳区雅成二里20号楼1层121。法定代表人：王能，董事长。委托诉讼代理人：吕奡，女，1984年10月21日出生，汉族，北京德利中天物业服务股份有限公司法务。原告北京绿橙国际教育投资有限公司（以下简称绿橙公司）诉被告北京市朝阳区时代庄园小区业主委员会（以下简称时代庄园业委会）、北京德利中天物业服务股份有限公司（以下简称德利物业）排除妨害纠纷一案，本院于2018年6月7日立案受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。绿橙公司向本院提出诉讼请求：1、二被告配合对我公司承租的北京市朝阳区红军营东路X号时代庄园X号楼的房屋进行装修，包括给予装修备案、允许工人进场施工、允许车辆进入小区运送建筑材料和清运垃圾、保证水电燃气的正常使用等。2、二被告赔偿我公司自2018年3月27日起至二被告允许我公司正常进行装修之日止的租金损失。事实与理由：我公司于2017年10月1日与北京银盛汇通投资有限公司（以下简称银盛公司）签订《房屋租赁合同》，我公司承租银盛公司位于北京市朝阳区红军营东路X号院时代庄园X号楼内总计3992.66平方米的房屋及985平方米的人防工程用于开办幼儿园。合同签订后，我公司于2018年3月26日取得中华人民共和国建筑工程施工许可证。2018年3月27日，我公司向德利物业申请装修备案，提交了建筑工程施工许可证、许可证附件、消防安全备案凭证，要求进入装修，当天德利物业口头告知业委会不同意不让进入，不能给予装修备案。之后，我公司又多次向德利物业申请装修备案，均遭到无理拒绝，且二被告阻止我公司施工工人及车辆进入小区。我们要入场装修，施工人员和材料、车辆需要进入小区，因为小区有门禁，二被告不允许进入。矛盾发生后，来广营乡政府曾数次阻止我公司与二被告及产权人银盛公司召开协调会，听取各方陈述事实及诉求，乡政府明确表示业委会的许可或者不许可并不是承租人可否对房屋进行装修及开办幼儿园的前置程序，业委会阻止我公司进场施工是非法的，但二被告仍然拒绝我公司进场施工。之后我公司曾多次与业委会联系，希望协商解决彼此之间的纠纷，但业委会不予理睬。二被告行为已经给我公司造成巨大损失，为维护我方合法权益，特诉至法院。时代庄园业委会辩称：会所是整个小区的公建，建筑面积6654平方米，并非是出租方单独所有，产权存在争议。规划用途是用于小区的会所（文体活动、健身、游泳），不能整体用于幼儿园使用，这是一个住宅小区，按照国家强制性规范必须进行配套的设施，产权人不可以变更，具体哪个部位一直有争议，X号楼本身哪些是属于出租方的，哪些是属于业主的，本身就有争议，现在还没有解决争议。会所自然建筑面积6528.87平方米，银盛公司所有房屋16个房产证，总面积是3992.66平方米，包括套内面积2536.5平方米、分摊共有面积1456.16平方米，根据物权法规定套内面积可以处分，分摊的共有面积不能出租，套内部分也不能改变用途。X号楼没有颁发房产证面积345.67平方米，整栋楼分摊面积1780.83平方米，所以大概2000多平方米是共有，属于业主共有部分。人防面积1265.25平方米，人防面积是国家的还是业主的没有定论，但肯定不属于银盛公司的。绿橙公司提供的租赁合同中出租方把全体业主的也给绿橙公司使用了，出租面积超出了可处分面积、占用了很多公共面积，绿橙公司没有诉讼主体资格。出租方把业主部分无偿给绿橙公司使用，双方串通损害第三人利益，租赁合同本身是无效的，业委会不允许装修备案，也不让其占用公共面积。会所本身不是用来开办幼儿园的，根据物权法第76条，物业管理条例49条、司法解释17条规定，用途的改变应该经过业主大会同意，经过业主大会同意以后需报规划部门调整规划，用途不能随意改变，目前为止业主不同意用途改变，要求绿橙公司停止侵害是有法律依据的。业主进行装修不能侵害公共空间、不能损害公共设施，绿橙公司此前装修已经把大门关闭，而且把里面公共设施拆了，所以在这种情况下德利物业不批准装修方案是合理合法的。德利物业辩称：绿橙公司说的小区的大门、门岗的位置一直到X号楼会所，这是宗地使用范围之内，所以绿橙公司说有使用权要私装摄像头，绝大部分业主不同意该行为。根据物权法规定小区内部的道路是属于全体业主的，绿橙公司在公共道路私装摄像头侵犯了大部分业主权益，绿橙公司已经实际安装完毕。装修工程属于改建，绿橙公司要把会所的用途改变成幼儿园，相当于对建筑物的性质、作用、特点都进行了改变，对建筑物进行改建（改建包括对建筑物性质、作用、特点、外形进行改变），根据物权法第76条规定，这需要三分之二以上业主并且占总人数三分之二业主同意，所以我方没有接到业主大会提交的决议之前不能批准绿橙公司的装修方案。绿橙公司已经报送的方案中消防设计审核意见书中工程地点是北京市朝阳区将台乡红军营路18号，标注地点不一致，所以我们不能批准绿橙公司的装修方案，装修方案没有通过的情况下不能进行装修，装修人员和车辆也不能进入。如果业委会同意绿橙公司装修，绿橙公司提供的审核意见书正确，我们就允许绿橙公司进入，但关于租赁标的我方也认为是公共设施不能随意改变用途。绿橙公司提供租赁合同第一条明确提到地上建筑各自占用土地、无法分割，绿橙公司承租后使用土地范围仅可参照国有土地使用证、宗地平面图合理使用。X号楼16个房产证在房产证附图上界限与实际现有现状无法一一对应，因为没有明显可见的隔断或者墙体，无法判断权利界限。租赁合同中提到无产权证的部分绿橙公司可以无偿使用，对于无产权证部分不可能由乙方无偿使用，应该有国家的规定或业主同意，物业公司应该维护全体业主利益，没有全体业主同意，不可能通过绿橙公司装修备案。绿橙公司提供的建筑工程施工许可，建设规模1950平方米，绿橙公司应提供实际场地对应地点和对应位置，明确说明。工程名称是一层二层局部装修，不是全部，要明确局部范畴，而且要确保地下人防不在装修范围内，物业公司要对装饰装修进行审查。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：北京市朝阳区红军营东路X号院X号楼即时代庄园小区X号楼即时代庄园会所，该楼包括地上三层、地下一层，该楼房屋规划用途配套公建。北京市朝阳区不动产登记事务中心登记档案显示X号楼系北京太合日盛房地产开发有限责任公司开发建设，建设工程规划许可证和建设工程施工许可证记载建设规模6654平方米，自然建筑面积6528.87平方米，其中登记簿中记载且颁发所有权证部分建筑面积4917.94平方米，登记簿中记载不颁发所有权证部分建筑面积345.67平方米[包括消防中心、模块局等]，另有人防建筑面积1265.26平方米。另登记档案显示X号楼1层102等16套房[产证号：X京房权证朝字第XXXX号]2012年由银盛公司以最高价竞得，北京市第二中级人民法院（2010）二中执字第219-1号执行裁定书裁定位于北京市朝阳区红军营东路X号院X号楼的房产、相应土地使用权[房产证号：X京房权证朝字第XXXX号；土地使用权证号：京朝国用（X出）字第X号]及相应的其他权利归买受人银盛公司所有。银盛公司取得16套房产，房产中不包括X号楼行政社区配套设施、建筑面积925.28平方米，16套房产建筑面积3992.66平方米[即上述登记簿中记载且颁发所有权证建筑面积4917.94平方米减去行政配套925.28平方米]。绿橙公司提交《房屋租赁合同》，系2017年10月1日银盛公司（甲方）、绿橙公司（乙方）、担保方杨芸（丙方）三方签订。《房屋租赁合同》记载甲方将时代庄园X号楼其拥有房屋产权证的房屋和拥有使用权的人防工程出租给乙方使用，其中房屋产权证号分别为不动产权第XXXX号、不动产权第XXXX号等（具体见附件明细），合计建筑总面积3992.66平方米（地上）；人防工程使用证号：京【朝】防用字X号，建筑面积985平方米（地下）。该房屋规划用途见附后该房屋相关证件复印件。因该宗土地上除上述甲方房屋外，尚有约925.28平方米的房屋属于第三方所有。因地上建筑物各自占用土地无法具体分割，故乙方承租后使用土地范围仅可参照国有土地使用证宗地平面图合理使用。在该宗土地上除前述有产权证的房屋外，约有173.26平方米无产权证的房屋，租赁期内乙方可无偿使用。如有第三方对乙方使用土地范围及该无产权证的房屋提出异议的，由乙方自行与该第三方协商解决。乙方租赁该房屋作为社区配套健身服务、幼儿教育及配套公建房屋性质相关的其他合法经营行为使用，期限自2017年10月1日至2027年9月30日。甲方考虑第一租赁年度（2017年10月1日至2018年9月30日）乙方需要对承租房屋进行房屋装修改造，故第一租赁年度租金予以优惠，优惠后租金350万。第二租赁年度（2018年10月1日至2019年9月30日）租金为700万元，从第3租赁年度（含）起，租金每年在上一年度租金基础上递增3%。庭审中，绿橙公司表示其与银盛公司签订上述《房屋租赁合同》后，用租赁房屋开办幼儿园，也保留了游泳池、健身房。绿橙公司要对租赁房屋进行装修，但德利物业不批准其装修方案，而且德利物业表示受到时代庄园业委会指令不允许其装修人员和车辆进入时代庄园小区。绿橙公司提交了《建筑工程施工许可证》，发证日期2018年3月26日，记载工程名称北京市朝阳区红军营东路X号院X号楼1层、2层局部室内装修工程，建设规模1950平方米。时代庄园业委会表示不允许绿橙公司装修备案。德利物业表示不同意绿橙公司装修备案，装修方案没有通过的情况下，绿橙公司不能进行装修，装修人员和车辆也不能进入。另查，时代庄园X号楼位于时代庄园小区内，不属于沿街建筑，进入X号楼必须通过时代庄园小区，时代庄园小区有两个门，都有保安和门禁，绿橙公司装修车辆、材料等没有小区物业德利物业允许无法进入。庭审中，时代庄园业委会主要异议在于时代庄园X号楼产权部分有争议，另外绿橙公司用于开办幼儿园属于改变配套公建用途需要大部分业主同意。时代庄园业委会提交了规划验收合格通知书、提交了平面图，证明X号楼原系会所，须按规划要求建设、会所平面图上已经标明相应房间的规划用途，三楼原有一个500平方米托儿所。时代庄园业委会提交了城市居住规划设计规范摘录、北京市新建改建居住区公共服务设施配套建设指标，证明配套公建是强制性规范，必须按照人口规模配建相应的公共服务设施，时代庄园人口规模属于组团级别，教育类配套面积仅160-400平方米/千人。时代庄园业委会提交了人防工程使用证、人防工程使用场地确认书、人防工程使用管理责任书，证明会所人防工程使用单位是银盛公司、用途体育（健身房），不能用于开办幼儿园。时代庄园业委会提交了《北京市朝阳区时代庄园小区管理规约》证明全体业主以管理规约形式约定会所配套公建的使用性质不得变更，若会所产权人未经全体业主听证表决通过，擅自申请变更配套公建使用性质的，业委会须代表全体业主开展紧急维权。时代庄园业委会提交了销售海报、商品房买卖合同（附件三会所投入使用），证明时代庄园有家庭会所包括健身房、家庭酒吧、私家泳池等超大高尚休闲会所是该小区卖点，影响小区房屋价值。绿橙公司表示幼儿园也是配套公建、教育类配套是最低面积可以超过、租赁面积中包括人防但施工没有包括，小区管理规约与本案无关，其并没有改变使用性质，销售合同及海报与本案无关。德利物业均认可。德利物业提交了消防设计审核意见书证明工程地点错误，绿橙公司对真实性认可，地址确实写错了，但消防安全备案是建设工程施工许可前置程序。绿橙公司提交了消防安全备案凭证，德利物业表示收取材料的时候我们只认可审核意见书，备案凭证不是必须材料。本院认为：根据时代庄园业委会提交的销售海报、商品房买卖合同以及登记档案资料显示时代庄园X号楼房屋规划用途为配套公建、系时代庄园会所，且记载了会所的使用功能。时代庄园业委会提交的《北京市朝阳区时代庄园小区管理规约》证明规约明确约定会所配套公建的使用性质不得变更，若会所产权人未经全体业主听证表决通过，擅自申请变更配套公建使用性质的，业委会须代表全体业主开展紧急维权。此后，虽银盛公司通过拍卖方式自开发商处取得了X号楼其中16套房屋的所有权，其有权行使所有权人的权利，但银盛公司亦成为时代庄园小区业主，本案从绿橙公司提交的《房屋租赁合同》看，银盛公司将房屋出租给绿橙公司主要用于开办幼儿园，这使得会所原有规划和使用用途发生改变，时代庄园业委会对此提出质疑并根据《北京市朝阳区时代庄园小区管理规约》规定采取了一定行为，且时代庄园业委会亦认为对X号楼产权有争议。本院认为该争议涉及时代庄园小区业主权利行使，故应由产权人银盛公司与时代庄园业委会通过合法诉讼途径解决。现绿橙公司径自提出诉讼要求排除妨碍，缺乏事实和法律依据；绿橙公司主张租金，据其所述其与银盛公司关于租赁亦发生争议，租金是否系其损失尚无法确定，故本院对绿橙公司诉求均不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条之规定，判决如下：驳回原告北京绿橙国际教育投资有限公司的诉讼请求。案件受理费70元由原告北京绿橙国际教育投资有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  杨 静人民陪审员  杨林屏人民陪审员  李 可二〇一九年十一月二十六日书 记 员  辛迎雪