上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初21548号原告：吕素贞，女，1956年1月14日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：吕彪(系原告弟弟)，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：申玉英(系原告丈夫的妹妹)，住上海市徐汇区。被告：邓雄辉，男，1976年8月17日出生，汉族，户籍地广西壮族自治区桂林市。被告：姚强，男，1992年11月20日出生，汉族，户籍地安徽省。原告吕素贞诉被告邓雄辉、姚强房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕素贞及其委托诉讼代理人，被告邓雄辉、姚强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕素贞向本院提出诉讼请求：1、判令原告与邓雄辉的租赁合同于2018年6月1日解除；2、判令两被告赔偿损失69,200元(详见附件2清单，含原有设备和家具家电)；3、判令两被告赔偿原告2019年8月10日至2019年8月30日的房屋租金损失2,660元，同意将被告邓雄辉在原告处的押金3,800元抵扣；4、判令两被告赔偿原告垫付的邻居赔偿损失合计30,680元。事实与理由：2018年4月，原告将上海市徐汇区炎虹路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)租借给邓雄辉，租期两年，租金每月3,800元。邓雄辉擅自将系争房屋转租给姚强，姚强供他人群租，在天井中放火锅调料、加工食物等。2019年6月1日，房屋南侧起火，原因系姚强在承租期间接拉电线，电器线路故障引发。事故导致系争房屋装修和设施设备全部烧毁，为此还殃及邻居，原告向四户邻居先后共赔偿30,680元。邓雄辉支付租金至2019年8月9日，原告从8月底起委托他人重新装修系争房屋，期间房屋空关。邓雄辉辩称，邓雄辉向原告承租系争房屋，后转租给姚强。姚强在房屋内放了四张上下铺的床，居住4、5个公司员工，做火锅生意。系争房屋着火，原告自己也有责任，不是住的人放火，邓雄辉最多承担20%责任。系争房屋是老房子，装修很旧，装修和设备不值6万多元。邻居的损失，该赔就赔，但应当根据责任比例赔偿。姚强辩称，2018年4月1日与邓雄辉签订租赁合同，说好房间做员工宿舍，天井做仓库。看中房子旧，租金便宜，房子里没有什么装修，姚强和邓雄辉说不需要家具，邓雄辉就把除空调、洗衣机外的其余家具、家电拿走了。姚强搬入四张上下铺的床，着火的时候里面住四个人。员工没有私拉电线，原装修电线都是明线，没有空气开关，导致短路了不会跳闸。消防单位说起火原因是电气故障，其实就是线路老化。起火不是人为造成的，房子里没有人。姚强认为自己和房东各自承担一半责任。6月1日火灾当日就把钥匙返还给吕素贞了，合同当时就终止。邻居受损金额认可，但责任各半。系争房屋原装修很久，粉刷一下墙壁也就几千元，不值6万多元。本院经审理认定事实如下：吕素贞为系争房屋的所有权人。2018年4月，吕素贞(甲方)与邓雄辉(乙方)就系争房屋签订房屋租赁合同，建筑面积32.77平方米，租赁期限自2018年4月9日至2020年4月8日，共24个月。每月租金3,800元，每三个月支付一次，每三个月起租日前7日内支付。保证金3,800元，甲方应于租赁期满，乙方迁空交还房屋并已结清租金、电话费、水电费、煤气费等费用后当日内无息返还乙方。甲方负责对房屋的定期检查，并承担正常的房屋维修费用，如因甲方延误房屋的维修而使乙方或第三人遭受损失，甲方负责赔偿。除不可抗力外，乙方因使用不当或其他人为原因而使房屋或设备损坏的，应负责赔偿或给予修复。乙方必须按规定用途使用所承租之房屋，不得以所租用之房屋供非法使用或存放危险物品或在租用之房屋内做任何非法营业之行为。双方约定的其他事项：1、房屋到期交接时保持室内卫生清爽；2、保安、保洁自身产生生活垃圾由租客支付了1年180元；3、室内型维修，租客自行处理。附件设备清单记载：抽水马桶、电视机、空调、冰箱、洗衣机、床、沙发、餐桌椅。当月，邓雄辉将系争房屋转租给姚强，搬走了室内原有的电视机、冰箱、床、沙发、餐桌椅等。姚强将系争房屋用于员工宿舍，搬入四张上下铺的床。2019年6月1日17点45份，系争房屋发生火灾，火灾导致系争房屋及炎虹路XXX弄XXX号XXX室天井及楼上住户受到不同程度烟熏和火烤，火灾过火面积约5平方米，未造成人员伤亡。上海市徐汇区公安消防支队于2019年6月4日制作的沪徐公消火认简字[2019]第XXXXXXX号火灾事故简易调查认定书记载，火灾起火时间为2019年6月1日17时35分许，起火部位位于10号104室南侧处，起火原因系电气线路故障引发火灾。6月4日，吕素贞、姚强均在认定书上签名，对消防部门认定的火灾原因无异议，请求撤销火场封闭。因火灾造成几户相邻的邻居损害，2019年6月25日，吕素贞与炎虹路XXX弄XXX号XXX室业主王学金达成调解协议，吕素贞负责修复王学金空调外管和三块窗玻璃，共花费380元。2019年6月26日，吕素贞与炎虹路XXX弄XXX号XXX室业主郑兆宏达成调解协议，一次性赔偿各类损失25,000元。2019年6月28日，吕素贞与炎虹路XXX弄XXX号XXX室业主徐鲁达成调解协议，一次性赔偿各类损失1,800元。2019年9月2日，吕素贞与炎虹路XXX弄XXX号XXX室业主柴志芬达成调解协议，一次性赔偿各类损失3,500元。上述赔偿款共计30,680元已由吕素贞支付。上述事实，除双方当事人的一致陈述外，另有原告提供的人民调解协议书、收据收条、房地产权证、火灾事故简易调查认定书、派出所证明、房屋租赁合同、照片等证据证实，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。系争房屋因发生火灾，导致租赁合同无法继续履行，故原告要求确认租赁合同于2019年6月1日解除，可予准许。合同解除，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。房屋租赁合同，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，具体到房屋的话，应当保持房屋及设施设备处于适租可使用状态。承租人则应当按照租赁合同约定的用途合理使用房屋，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。2019年6月1日，系争房屋内发生火灾，根据消防部门的事故原因认定，系电气线路故障引发。从火灾后原告拍摄的现场照片来看，有一部分电线暴露悬挂在墙外，原告主张系被告私自接拉电线，但被告予以否认。原告举证“中原地产”拍摄的照片中细节模糊不清，不能完整地证明其出租给邓雄辉时房屋内的装修情况，也看不到电路布置情况；邓雄辉对照片真实性、合法性予以否认。本院认为吕素贞将露天的天井改造成房间使用，当初电路方面的装修是否合规，其不能证明；邓雄辉、姚强在使用系争房屋时，有对设施设备老化或存在安全隐患等尽到注意及报修的义务。电气线路故障，既无法排除系争房屋室内电线老化、缺乏保养的因素，也无法排除姚强将面积不大的一室户房屋安排数人居住，使用人不正当、不规范用电所致。综合以上因素，本院认为导致租赁合同解除，出租方、承租方均负有责任。两被告作为房屋承租人和实际使用人，共同连带承担承租方的责任。考虑到事故发生时，房屋在邓雄辉、姚强控制、占有期间，本院认为原告负有较小的责任，两被告负有较大的责任，双方责任比例按原告占40%、两被告占60%分担较为合理。6月1日解除后至8月30日房屋空关期间的租金损失，应由原告和两被告各半承担，鉴于邓雄辉已支付租金至8月9日，超出其应承担的租金部分，故原告要求两被告支付空关期间租金的诉请，本院不予支持。原告同意将邓雄辉支付的押金3,800元在总额中抵扣，于法不悖，本院予以准许。原告要求两被告赔偿邻居的全部损失，本院按照原告占40%、被告占60%的比例支持部分。关于原告要求赔偿的系争房屋的装修及设备、物损等69,200元，仅提供了重新装修及购买家具、家电的预算报价，两被告不予认可的情况下，本院难以照此价格认定。审理中原告陈述2016年将系争房屋简单装修(刷墙、木地板、埋电线、天井封闭搭建房间)花费18,000元，在与邓雄辉签租赁合同前曾出租给他人使用两年;邓雄辉、姚强陈述只认可租赁合同后附设备清单中的物品，并表示房屋内装修相当陈旧。本院综合查明事实相关情况，酌定火烧时系争房屋装修残值为15,000元，设备清单中列明的空调、冰箱、电视机、洗衣机、沙发、床等物损共为5,000元，两被告按60%的比例承担赔偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十二条、第二百二十四条的规定，判决如下：一、吕素贞与邓雄辉签订的房屋租赁合同于2018年6月1日解除；二、邓雄辉、姚强于本判决生效之日起十日内向吕素贞支付火灾引起的垫付邻居赔偿金共计18,408元；三、邓雄辉、姚强于本判决生效之日起十日内向吕素贞支付火灾造成的房屋装修和设备损失共计12,000元；四、吕素贞于本判决生效之日起十日内返还邓雄辉租赁押金3,800元，该款项可与本判决第二、第三项款项相抵扣；五、驳回吕素贞的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计1,151元，由吕素贞负担782元，邓雄辉、姚强负担369元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 袁 欣二〇一九年十一月二十二日书记员 卜雯婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。