北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初1643号原告（反诉被告）：孙军芬，女，1964年11月15日出生，汉族，住河北省邢台市隆尧县。委托诉讼代理人：冯宾，北京市中尊律师事务所律师。被告（反诉原告）：许成元，男，1945年9月24日出生，汉族，住河北省秦皇岛市昌黎县。原告（反诉被告）孙军芬与被告（反诉原告）许成元房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙军芬及其委托诉讼代理人冯宾、被告（反诉原告）许成元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙军芬向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告签订的《租房合同》；2．判令被告退还222000元房租；3．判令被告向原告支付利息，以10200元为基数，自2017年3月1日至付清之日，按照中国人民银行规定的同期贷款利率支付资金占用期间的利息，以120000元为基数，自2018年2月27日至付清之日，按中国人民银行规定的同期贷款利率支付资金占用期间的利息；4．判令被告向原告退还房租押金1万元；5．诉讼费用由被告承担。事实与理由：肖春芬系北京市昌平区东小口镇xxx的产权人，房屋用途为住宅。2017年2月28日，孙军芬与许成元（许成元与肖春芬为夫妻关系）签订《租赁合同》，合同约定将上述房屋租与孙军芬，用于经营蔬菜、水果，租期自2017年3月15日起，为期三年。许成元收取租金共两次，分别为102000元、120000元。孙军芬在出租房屋内经营蔬菜、水果，属于无照经营和开墙打洞（肖春芬为了经营方便，将位于一层的房屋的一面墙打通）违法行为，受到当地工商等部门的依法取缔。为此，孙军芬多次要求许成元解除《租房合同》，并退还租金。但，许成元始终拒绝回复。孙军芬认为，根据《合同法》第94条、第7条的规定，其租房、经营行为，违反法律、法规，并扰乱了社会经济秩序，理应解除。且《城市房地产管理法》第55条规定，住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。根据北京市委、市政府关于疏解非首都功能、人口调控以及治理“大城市病”等工作部署和“疏解整治促提升”专项行动工作安排，为严厉打击无照经营和开墙打洞违法行为，切实维护首都良好的市场经营秩序和城市环境，正式出台了《北京市无证无照经营和“开墙打洞”专项整治行动方案》。以上说明，在北京市相关政府部门严厉打击的政策之下，孙军芬与许成元的租房目的根本不可能实现，即双方所签订的合同目的无法实现。因此，孙军芬为挽回自己的经济损失，特向法院起诉，请求支持其诉求。许成元辩称：不同意孙军芬的诉讼请求。一、社区住宅做生意，是改革开放的产物。住宅有办照的，政府整治的是“开墙打洞”。现在北一小区没有关门的，现在都在营业，超市、卖菜、理发、照相等。二、起诉状说我一面墙打通，与事实不符，是窗改门，一块砖也没有拆，开墙打洞是孙军芬同张现立强烈要求，我同意孙军芬花钱才窗户改门的，有合同为证，2014年3月15日以后开的门。三、无证经营是孙军芬有意为之。2017年3月15日签合同，孙军芬向我要的产权证，说要办照，是孙军芬没有办下来，就应该知道违法，孙军芬又干了两年至今，合同上卖蔬菜水果，只能说明我同意你卖，合法不合法那是你的事。四、我同意孙军芬卖蔬菜水果，工商、城管至今也没有人找过我，孙军芬卖烟酒，隔壁举报，工商罚款一次；孙军芬卖猪肉熟食、啤酒，又被罚过一次。合同第8条3项规定，进行违法活动的，甲方有权终止合同。关于退还押金，我是收取的张现立的押金，与孙军芬无关。许成元向本院提出反诉请求：1．判令被反诉人向反诉人支付违约金44400元；2．判令被反诉人将涉案房屋恢复原样，按价赔偿。3．判令双方终止合同，屋内垃圾清理干净。事实与理由：2017年2月28日，双方签订xxx租赁合同，乙方强调签三年，现租两年，乙方退租。根据合同第八项第1条、第3条，退租应当按照合同总租金的百分之二十向甲方支付44400元。根据第四项第3条，每年续租应提前30天交租金，至今未交。租赁期间，乙方未经甲方同意，两次换锁，供暖漏水甲方进不了屋，按空调不让按，并雇人捣乱私自贴壁纸，破坏共用下水管道，破坏窗户并打好多孔，换个破马桶等。所以甲方要求乙方按照合同赔偿。终止合同，希望法院保护公民合法权益。孙军芬辩称：不同意反诉人的全部反诉请求。我方是基于法定理由解除合同，我方没有中途退租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人主张的证据和事实，本院认定如下：北京市昌平区东小口镇xxx101房屋（以下简称101号房屋），所有权人为肖春芬，肖春芬与许成元系夫妻关系。2017年2月28日，许成元（出租方、甲方）与孙军芬（承租方、乙方）签订《租房合同》约定，甲方将其拥有坐落于北京市昌平区xxx的房屋出租给乙方使用；租赁期限12个月，自2017年3月15日至2018年3月14日，租期定三年，房租按市调整；租赁房屋仅作为蔬菜水果使用；该房屋每月租金8500元，年租金10200元，房屋租金支付方式为年付；续租提前20天交房租；乙方不租提前40天说明，甲方卖房提前40天说明，违约按合同办；乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对房屋进行装修装饰，但其设计规模、范围、工艺、用料等方案应事先征得甲方的同意后方可施工，租赁期满后，依附于房屋的装修归甲方所有；在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按该合同总租金20%的额度向甲方支付违约金；房屋租赁期间，乙方有下列行为的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，擅自转租、转借承租房屋；（2）未经甲方同意，擅自拆改变动房屋结构；（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（4）擅自改变本合同规定的房屋租赁用途；（5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；（6）逾期交纳水、电、煤气（天然气）、电话、物业管理等项费用，已经给甲方造成严重损害；（7）拖欠房租一个月以上。该合同还对其他内容进行了约定。2017年3月1日，孙军芬向许成元转账102000元整。2018年2月27日，许成元向孙军芬出具《收条》，载明“收北一房租拾万元整加贰万元”。许成元认可收到上述租金。2018年6月13日，北京市昌平区食品药品监督管理局因孙军芬未取得食品经营许可证从事食品经营活动而向孙军芬送达《查封（扣押）决定书》、《（扣押）物品清单》、《责令改正通知书》。2018年6月27日，北京市工商行政管理局昌平分局向孙军芬送达《责令改正通知书》，载明“经查，你单位未依法取得营业执照擅自在北京市昌平区天通苑北街道天通北苑一区12号楼1单元101室从事销售日用品的经营活动，上述行为违反了《无证无照经营查处办法》第二条的规定，构成了无证无照经营行为，根据《无证无照经营查处办法》的规定，现责令你立即停止无照经营的违法行为。”。2019年3月14日，孙军芬将涉案房屋钥匙交付许成元。经询问，许成元已将涉案房屋另行出租，壁纸、地板革、玻璃膜撕下来了，垃圾也清理干净了。庭审过程中，双方一致认可在孙军芬租赁房屋之前，许成元与案外人张现立就涉案房屋签订租赁合同，张现立向许成元支付1万元房屋押金。本院认为：当事人对自己的提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据予以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，许成元与孙军芬签订的《租房合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人协商一致，可以解除合同。根据审理查明的事实，孙军芬于2019年3月14日将涉案房屋钥匙交付许成元，许成元又将房屋另行出租，故本院认为双方的《租房合同》于2019年3月14日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于合同租赁期限，双方签订的合同上手写“租期定三年，房租按市调整”，而孙军芬第一年交纳的租金数额为102000元，第二年交纳的租金数额为120000元，结合合同的履行情况，可以看出，孙军芬对租赁期限三年，租金随市调整是同意的。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金的合同，现孙军芬要求许成元退还租金及支付利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于违约一节，合同履行期限未满，孙军芬在没有解除权的情况下要求解除合同，且其在租赁期间无证经营食品，构成违约，应向许成元支付违约金。关于违约金数额，孙军芬认为违约金数额过高，要求法院予以调整。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情予以调整。关于押金一节，孙军芬并未向许成元交纳押金，许成元与案外人张现立之间的租赁关系，双方可另行解决。关于许成元要求孙军芬恢复原状及折价赔偿的请求，许成元现提交的证据未能充分证明系孙军芬对涉案房屋造成损坏，故对该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、许成元与孙军芬于2017年2月28日签订的《租房合同》于2019年3月14日解除；二、孙军芬于本判决生效后十日内支付许成元违约金10000元；三、驳回孙军芬的其他诉讼请求；四、驳回许成元的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4780元，由孙军芬负担（已交纳）；反诉案件受理费455元，由许成元负担405元（已交纳），由孙军芬负担50元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 董闻昕审 判 员 王丽媛审 判 员 孙 颖二〇一九年十一月十八日法官助理 张子妺书 记 员 周心怡