上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初86925号原告：上海翔靓通信技术有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：夏亮，经理。被告：上海源涞实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：孙元元，董事长。委托诉讼代理人：薛涛，北京市隆安律师事务所上海分所律师。原告上海翔靓通信技术有限公司与被告上海源涞实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海翔靓通信技术有限公司法定代表人夏亮，被告上海源涞实业有限公司委托诉讼代理人薛涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海翔靓通信技术有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋包租合同》；2.判令被告将位于上海市浦东新区潍坊西路XXX弄XXX号XXX室房屋返还原告；3.判令被告按每月26,000元标准支付自2019年5月1日起至房屋实际交还之日的租金及逾期付款违约金78,000元；4.诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回了第二条诉讼请求。事实和理由：原、被告于2016年8月30日签订《房屋包租合同》，约定原告将上海市浦东新区潍坊西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称：系争房屋)出租给被告，租期自2016年9月1日起至2020年4月30日止，月租金26,000元。但自2019年5月1日起，被告不再按时支付房租，经原告多次催讨，至今未付。按照双方合同约定，被告逾期付租超过一个月视为违约，应当终止合同，并由被告支付违约金。现原告为维护自身合法权益，起诉来院，要求判如所请。被告上海源涞实业有限公司辩称，被告确实欠付原告2019年5月1日之后的租金，被告付款需要等到明年五月底，但合同中并未约定被告逾期付款原告可以解除合同，且原告从未向被告催讨过租金，而法定解除的理由原告也没有陈述清楚，故不同意解除合同；系争房屋内租客已经搬离，故系争房屋已经返还给原告了；逾期付款违约金的前提是原告要进行催告，并给予合理期限，且合同约定的是逾期付款违约金，而非迟延支付违约金，故被告迟延支付房租并不需要支付违约金，如法院最终认定被告属逾期支付，违约金也不能超过原告的实际损失，应当为一个月的租金。本院经审理认定事实如下：2016年8月30日，原、被告签订《房屋包租合同》，约定原告将系争房屋出租给被告，月租金26,000元，保证金52,000元，租期自2016年9月1日起至2020年4月30日止；被告于每月25日通过银行转账将租金支付至原告法定代表人的银行账户；被告逾期支付租金超过一个月的，视为被告违约，并由被告赔偿原告相当于10个月租金的违约金。双方还就其它权利义务进行了具体约定。合同签订后，原告向被告交付了系争房屋，被告向原告支付了保证金52,000元及至2019年4月30日的租金。2019年5月1日以后，被告未再向原告支付过租金。2019年6月10日，原告法定代表人夏亮向被告工作人员发送微信，询问被告何时支付5月份的房租，被告工作人员答复“这周肯定付不了，下周可以的”。2019年7月12日，原告向被告工作人员发送微信告知如被告下周还不付租将起诉至法院。2019年7月30日，原告再次向被告工作人员发送微信询问，被告工作人员称租金会付的，等资方的钱进来9月。审理中，原、被告一致同意将保证金52,000元抵扣被告欠付的租金，并确认系争房屋内租客已于2019年10月1日搬离，原告于2019年10月中旬更换了系争房屋的门锁，原告还表示已于2019年10月底将系争房屋出租。以上事实，由原告提供并经庭审质证的《房屋包租合同》《房屋产权证》、招商银行账户历史交易明细表、微信聊天记录及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋包租合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。被告承租系争房屋后，理应向原告支付租金。现被告欠付2018年4月30日之后租金、并在原告多次催讨下至今未付的行为显已构成违约，原告有权要求解除合同。因原告解除合同的要求系于2019年11月6日当庭向被告提出，故《房屋包租合同》于该日解除。合同解除后，被告应结清欠付的费用并承担相应的违约责任。就被告应付租金，原告主张系争房屋收回之日应为2019年10月15日，对此本院认为，原告自认被告租客于2019年10月1日搬离并将该情况告知了原告，但原告在明知被告违约、合同难以继续履行的情况下却怠于行使权利，直至10月中旬方收回房屋，在此期间因原告怠于行使权利所造成的扩大损失应由原告自行承担，故被告应承担2019年5月1日起至10月1日止的租金。审理中，双方同意以被告已付保证金52,000元冲抵部分租金，不违反法律规定，本院予以准许。就被告应当承担的违约金，被告辩称合同中约定的是逾期付款违约金，而非迟延支付违约金，被告拖欠房租的行为属于迟延支付，故被告不应承担逾期付款的违约责任，并提出违约金应为一个月的租金的要求，对此本院认为，无论是逾期付款还是迟延支付，都不能否认被告拖欠原告租金的事实，被告理应承担相应的违约责任，虽原告在起诉时已主动将合同约定的10个月租金的违约金下调为3个月租金，但被告认为违约金过高，而原告在审理中也对此未能提出任何解释或依据，故本院依据公平诚信原则，结合系争房屋的空置时间、被告的过错程度，本院酌情确定被告支付原告违约金3万元。审理中，原告撤回了第二条诉讼请求，系对自身诉讼权利及民事权利的处分，与法不悖，本院依法予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告上海翔靓通信技术有限公司与被告上海源涞实业有限公司签订的《房屋包租合同》于2019年11月6日解除；二、被告上海源涞实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海翔靓通信技术有限公司2019年5月1日至2019年10月1日的租金130,866元(其中被告已支付原告的保证金52,000元可充抵部分租金)；三、被告上海源涞实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海翔靓通信技术有限公司违约金3万元；四、驳回原告上海翔靓通信技术有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,615元，减半收取计2,307.50元，由原告上海翔靓通信技术有限公司负担200元，被告上海源涞实业有限公司负担2,107.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲二〇一九年十一月二十日书记员  邱静雅附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。