湖北省建始县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2822民初818号原告（反诉被告）：建始县鑫鹏商贸有限责任公司。住所地：建始县业州镇业州大道4号。注册号：422822000014587。法定代表人：李健，该公司经理。委托诉讼代理人：刘传峰（特别授权），该公司员工。委托诉讼代理人：姚苏（特别授权），建始县业州法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：建始县云时通商贸有限公司。住所地：建始县业州镇烟墩大道10号电信局三楼。统一社会信用代码：91422822309724939Y。法定代表人：张锋，该公司经理。委托诉讼代理人：王永清，湖北夷水（建始）律师事务所律师。第三人：湖北鑫建房地产开发有限公司。住所地:武汉市江汉区常青街复兴新村20栋。统一社会信用代码：91420000784457032C。法定代表人：向响燕，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘建星（特别授权），该公司员工。原告建始县鑫鹏商贸有限责任公司（以下简称鑫鹏公司）诉被告建始县云时通商贸有限公司（云时通公司）、第三人湖北鑫建房地产开发有限公司（以下简称鑫建公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼中发现案情复杂，本院追加第三人鑫建公司参加诉讼，并依法鉴定，本案转为普通程序两次公开开庭进行了审理。原告鑫鹏公司的委托诉讼代理人刘传峰、姚苏，被告云时通公司的法定代表人张锋、委托诉讼代理人王永清，第三人鑫建公司的委托诉讼代理人刘建星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫鹏公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商业房屋租赁合同》，并判令被告立即腾退租赁房屋；2.判令被告支付2018年12月1日至2019年3月11日的房屋租金；3、判令被告支付违约金，按合同约定逾期每日租金5‰的标准，自2018年10月15日起至占用期间租金付清时止；4.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年5月9日，原告与鑫建公司签订《商业房屋租赁合同》，鑫建公司将其位于建始县业州镇业州广场1号楼一层原售楼部房屋门面两间租赁给原告经营电信产品，原告委托刘传峰实际负责管理。原告与被告系商业合作伙伴。2013年9月1日原、被告签订租赁合同，截止到2017年，被告均能依约履行合同，但被告在2018年10月15日后，无正当理由拒不缴纳房屋租金，且仍然占有房屋长达4月之久，形成根本性违约，经原告多次催讨无果，遂诉至法院请求支持原告的诉讼请求。被告云时通公司辩称，一、原告未提供2018年12月1日至2019年3月11日的租金发票，故原告要求被告支付该期间租金的请求没有事实依据；二、被告已得知第三人鑫建公司起诉原告解除租赁合同，被告对本案的租赁深感不安，事实上该期间因为原告的原因被告已停止营业，故原告要求被告支付租金和违约金的请求不应支持。反诉原告云时通公司向本院提出反诉请求：1.请求反诉被告鑫鹏公司赔偿损失人民币299030.5元；2.本案反诉费由反诉被告负担。事实及理由：本案双方签订的房屋租赁合同合法有效，受法律保护，合同签订后，反诉原告按诚实信用原则履行合同，并按合同约定用途对房屋进行装修（包括2016年经营电信业务的装修和2019年1月反诉被告同意后经营海澜之家专卖店的装修），并如期支付租金。但是反诉被告自始隐瞒擅自转租的事实，案涉房方鑫建公司在2019年年初要求反诉被告停止转租并向法院提起诉讼，反诉原告由此深感不安，等待该案的处理结果，孰料等来的是一纸诉状，反诉原告到建始法院查询结果得知，反诉被告已经于2019年3月5日与鑫建公司解除了租赁关系。种种事实表明，反诉被告多次违反诚信，致使双方签订的《商业房屋租赁合同》不能继续履行，造成反诉原告装修损失巨大，特依法起诉要求赔偿损失。反诉被告鑫鹏公司辩称，反诉原告应自2018年10月15日起交付2019年度房租，但反诉原告至今未付，且一直占用房屋至2019年3月11日，反诉原告构成根本违约，反诉原告不支付租金是导致合同不能履行的根本原因，故反诉原告的反诉理由不能成立，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。根据当事人陈述以及审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月9日，原告鑫鹏公司与第三人鑫建公司签订《商业房屋租赁合同》，合同约定的主要内容为：鑫建公司将位于建始县业州镇业州大道127号的业州广场第一号楼1层现售楼部房屋租赁给鑫鹏公司用于经营电信产品，租赁期限为十年，自2013年9月1日起至2023年8月31日止。鑫鹏公司先付租金后使用，租金按年计算，第一年租金500000元，前四年不变，从第五年开始递增25000元。鑫鹏公司自行承担水、电等费用。鑫鹏公司无转租转让权。2013年9月1日，鑫鹏公司将案涉房屋转租给被告云时通公司，并与鑫鹏公司签订《商业房屋租赁合同》，刘传峰、张锋分别作为鑫鹏公司、云时通代表人在合同签字，合同约定的主要内容为：鑫鹏公司将位于建始县业州镇业州大道127号的业州广场第一号楼1层现售楼部房屋租赁给云时通公司用于经营电信产品，租赁期限为十年，自2013年12月1日起至2023年11月30日止。云时通公司先付租金后使用，租金按年计算，第一年租金600000元，前三年不变，从第四年开始每年按照租金的5%递增。云时通公司应提前2个月支付下年租金（每年10月15日前），如逾期，则应自逾期之日起按日向鑫鹏公司支付应付款5‰的违约金，直到租金付清为止。租赁期满不再续租，云时通公司能搬走的如空调等可以拆走，不能拆走的如地砖、吊顶等免费交付鑫鹏公司使用，云时通公司亦无需恢复原状。云时通公司自行承担水、电等费用。合同签订后，云时通公司将案涉房屋装修为华为、苹果手机专卖店进行经营。2019年1月1日，鑫鹏公司（甲方）与云时通公司（乙方）签订补充协议，载明：“鉴于双方友好关系，甲方承诺租给乙方的业州大道127号业州广场项目第一号楼1层门面租金自2018年12月1日起降为55万/年，且每年递增2.5万元，期限为2023年11月30日止”。刘传峰作为甲方代表签字，张锋作为乙方代表签字。1月2日，刘传峰在载有“同意湖北省恩施州建始县业州大道127号业州广场项目第1号楼1层的门面，建始县云时通商贸有限公司（法人：张锋）和陶静莉共同经营海澜之家专卖店”的证明上签字同意。随后，云时通公司将案涉房屋华为、苹果手机专卖店的装修拆除并进行海澜之家专卖店装修。1月9日，鑫建公司向本院起诉鑫鹏公司要求支付下欠租金550000元，承担违约金357500元，停止转租转让和改变经营项目等违约行为并恢复原状。该案经本院主持调解，双方自愿达成协议，主要内容为：鑫建公司与鑫鹏公司签订的《商业房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年3月5日解除；鑫鹏公司定于2019年3月12日返还鑫建公司建始县业州镇业州大道127号的业州广场第一号楼1层原售楼部房屋；鑫鹏公司按照每天1507元支付鑫建公司案涉房屋自2018年12月1日起至实际交付房屋之日止的租金或房屋使用费；鑫鹏公司定于2019年3月12日支付鑫建公司违约金4295元。2019年3月6日，鑫鹏公司诉至本院，要求云时通公司腾退案涉房屋，按合同约定的租金标准从2018年12月1日至腾退之日支付租金，并按合同约定支付违约金。3月11日，云时通公司将案涉房屋返还给鑫鹏公司，鑫鹏公司同时将案涉房屋返还给鑫建公司。鑫鹏公司遂将诉讼请求明确为：1.判令解除原、被告签订的《商业房屋租赁合同》；2.判令被告支付2018年12月1日至2019年3月11日的房屋租金；3、判令被告支付违约金，按合同约定逾期每日租金5‰的标准，自2018年10月15日起至占用期间租金付清时止；4.本案诉讼费由被告负担。诉讼中，云时通公司提起反诉要求鑫鹏公司赔偿海澜之家服装专卖店，华为、苹果手机专卖店装饰装修残值损失，鑫鹏公司认可海澜之家服装专卖店装饰装修残值损失为30000元，对云时通公司主张的华为、苹果手机专卖店装饰装修残值损失不予认可。本院依法委托深圳市众量行资产评估有限公司对案涉华为、苹果手机专卖店装饰装修残值损失进行评估，该公司作出深众量行资评字（2019）第1005号资产评估报告书，评估残值损失价值为231470元。云时通公司支付鉴定费6000元。本案争议的焦点为：一、鑫鹏公司主张的租金、违约金应否支持；二、云时通公司反诉主张的损失应如何确定和承担。本院认为，本案属租赁法律关系，第三人鑫建公司为案涉房屋出租人，原告鑫鹏公司作为承租人承租房屋后，又转租给次承租人被告云时通公司。因鑫建公司与鑫鹏公司的租赁合同已解除，鑫鹏公司与云时通公司的转租已属履行不能，且云时通公司已于2019年3月11日将案涉房屋返还给鑫鹏公司，故鑫鹏公司与云时通公司的租赁合同已自该日解除。鑫建公司已将案涉房屋收回，其与鑫鹏公司的租赁纠纷也已另案处理，本案属鑫鹏公司与云时通公司之间的租赁纠纷，故鑫建公司在本案中不承担责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行，但不影响合同约定的租金结算效力；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求采取补救措施并有权要求赔偿损失。关于争议焦点一。云时通公司在取得鑫鹏公司同意后经营海澜之家服装店，云时通公司亦是基于信赖才拆除原华为、苹果手机专卖店的装饰装修，拆除原手机专卖店和新装修海澜之家服装店期间，尽管云时通公司未实际经营，但案涉房屋是云时通公司实际占有，使用，且合同并未特别约定装饰装修期间不支付租金，故鑫鹏公司要求云时通公司支付2018年12月1日至2019年3月11日的房屋租金的诉讼请求，本院予以支持。支付租金系合同主要义务，是否提供租金发票并非合同对价，云时通公司以鑫鹏公司未提供租金发票而拒付租金的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。双方补充协议约定自2018年12月1日起年租金为550000元，故云时通公司应支付租金152191.78元（550000元÷365天×101天）；关于鑫鹏公司主张的因逾期给付租金而应支付违约金的请求，因鑫鹏公司作为承租人是在明知不能转租的情形下擅自转租，鑫鹏公司擅自转租的行为致使鑫建公司与其解除租赁合同，鑫建公司解除租赁合同最终导致本案发生，违约金具有弥补损失和惩罚违约方的双重性质，云时通公司在鑫鹏公司同意的情况下拆旧装新，亦造成了较大损失，故鑫鹏公司关于违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于争议焦点二。云时通公司经鑫鹏公司同意经营海澜之家服装店后，遂开始拆除原华为、苹果手机专卖店。拆除该手机专卖店后又开始海澜之家服装店装修，故本案装饰装修的残值损失包括两部分。一是原华为、苹果手机专卖店装饰装修残值损失，即鉴定评估价值231470元。二是双方确认的海澜之家服装店装饰装修残值损失30000元。综上，装饰装修残值损失共计261470元。本案属双方违约导致合同解除的情形，鑫鹏公司不能按约定继续提供租赁房屋，且因擅自转租导致鑫建公司行使租赁解除权，云时通公司基于合理信赖拆旧装新并由此造成损失，鑫鹏公司存在主要过错，应对损失承担主要责任。云时通公司作为次承租人，未按约定给付租金，且在明知承租人鑫鹏公司转租有可能导致出租人鑫建公司解除租赁关系的情况下，仍进行承租，云时通公司未尽合理注意义务存在一定过错，应对损失承担次要责任。结合案件实际，本院酌定由鑫鹏公司承担损失的95%即248396.5元（261470元×95%），云时通公司自负损失的5%即13073.5元（261470元×5%）。对云时通公司支付的鉴定费损失6000元，本院亦按照该责任比例予以确定，鑫鹏公司承担95%即5700元，云时通公司自负5%即300元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）建始县云时通商贸有限公司支付原告（反诉被告）建始县鑫鹏商贸有限责任公司租金152191.78元；二、原告（反诉被告）建始县鑫鹏商贸有限责任公司赔偿被告（反诉原告）建始县云时通商贸有限公司装饰装修残值损失248396.5元；三、原告（反诉被告）建始县鑫鹏商贸有限责任公司赔偿被告（反诉原告）建始县云时通商贸有限公司鉴定费损失5700元;四、驳回原告（反诉被告）建始县鑫鹏商贸有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）建始县云时通商贸有限公司的其他诉讼请求。上列一、二、三项履行义务抵销后，原告（反诉被告）建始县鑫鹏商贸有限责任公司还应赔偿被告（反诉原告）建始县云时通商贸有限公司101904.72元，限于本判决生效后三十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，由原告（反诉被告）建始县鑫鹏商贸有限责任公司负担40元，被告（反诉原告）建始县云时通商贸有限公司负担40元。本案反诉受理费5786元，由原告（反诉被告）建始县鑫鹏商贸有限责任公司负担5496元，被告（反诉原告）建始县云时通商贸有限公司负担290元。当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定履行期间的最后一日起计算。申请执行的时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  朱于兵人民陪审员  杨世泉人民陪审员  向道荣二〇一九年十一月二十五日书 记 员  屈 寒