福建省漳浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0623民初3914号 原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司漳浦分公司，住所地漳浦县绥安工业开发区黄仓工业园，统一社会信用代码91350623399023836A。 负责人：张发跃，总经理。 委托诉讼代理人：林毅辉，男，该公司员工。 被告：李福生，男，1969年11月23日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司漳浦分公司（原广东碧桂园物业服务股份有限公司漳浦分公司，诉讼期间更名，以下简称碧桂园物业漳浦分公司）与被告李福生物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业漳浦分公司的委托诉讼代理人林毅辉到庭参加诉讼，被告李福生经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 碧桂园物业漳浦分公司向本院提出诉讼请求：1.判令李福生支付物业服务费，暂计至2019年6月为11538.90元；2.判令李福生以当月所欠物业费为计算基数，按照日千分之三标准计算并支付违约金至付清物业服务费之日止，暂计至2019年6月的违约金数额为14442.09元；3.由李福生承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年9月30日,李福生与碧桂园物业漳浦分公司签订《漳浦碧桂园前期物业服务协议》，约定由碧桂园物业漳浦分公司对李福生居住的“碧桂园商品住宅区”提供前期物业服务。合同签订至今，碧桂园物业漳浦分公司对该物业进行了相应管理服务内容的物业管理服务。李福生购买的漳浦碧桂园5号楼花园里商铺9号商铺，属于碧桂园物业漳浦分公司管理的物业服务区域范围。根据《漳浦碧桂园前期物业服务协议》约定，李福生应当于每月30日前支付物业服务费384.63元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰支付违约金。李福生自2017年1月开始拖欠物业服务费，截至2019年6月拖欠的款项已达26251.07元。期间碧桂园物业漳浦分公司曾多次与李福生进行过沟通和催缴，但一直无果。 李福生未作答辩。 碧桂园物业漳浦分公司围绕诉讼请求依法提交了证据，李福生经本院合法传唤拒不到庭应诉，视为自行放弃举证质证的诉讼权利。经庭审审查，碧桂园物业漳浦分公司举证的证据：1、商品房买卖合同及附件1份，证明碧桂园物业漳浦分公司与李福生签订《漳浦碧桂园前期物业服务协议》，约定由碧桂园物业漳浦分公司对李福生居住的“碧桂园商品住宅区”提供前期物业服务，李福生每月应支付的物业服务费为384.54元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰计付违约金的事实；2、物业服务费催款告知函、EMS查询单各1份，证明碧桂园物业漳浦分公司于2019年3月向李福生邮寄物业服务费催款告知函，要求李福生支付物业服务费及违约金共计26251.07元的事实。两组证据内容真实，形式、来源符合法律规定，与待证事实具有关联性，本院对证据的证明力予以确认并在卷佐证。 根据到庭当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月30日，李福生作为买受人，与出卖人漳浦县碧桂园联创房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号35062308008100634）及附件，约定李福生向漳浦县碧桂园联创房地产开发有限公司购买址在漳浦县。合同首部载明李福生的联系地址为：福建省厦门市思明区；合同第二十条文书送达项下约定，本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。同日，以李福生为甲方，碧桂园物业漳浦分公司为乙方，双方签订前述《商品房买卖合同》的附件四《漳浦碧桂园前期物业服务协议》，约定李福生购买的碧桂园5号楼花园里9号商铺由碧桂园物业漳浦分公司提供前期物业服务。协议在第二章第二条约定了乙方应向甲方及该物业使用人提供物业管理服务的内容，包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等。协议第三章第四条和第六条约定，甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米3元，甲方应按284.54元／月向乙方交纳物业服务费；甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或者使用该物业均应全额交纳物业服务费，物业服务费按月计收，乙方于公历每月10日采用银行代收方式计收当月物业服务费，甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足额金额以备扣费。协议并在第六章第十六条就违约责任作了甲方或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金的约定。协议还约定了双方的其他权利义务和责任等事项。在碧桂园物业漳浦分公司提供物业服务期间，该商品住宅区未成立业主委员会。2019年7月16日，碧桂园物业漳浦分公司以李福生未按《漳浦碧桂园前期物业服务协议》的约定支付物业服务费，自2017年1月至2019年6月拖欠物业服务费及违约金共计26251.07元为由诉至本院，提出如上诉求。 本院认为，《漳浦碧桂园前期物业服务协议》系李福生与开发商选聘的物业服务企业碧桂园物业漳浦分公司所签订，该协议不违反法律行政法规的禁止性规定，对李福生具有约束力。依照《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，碧桂园物业漳浦分公司作为李福生所在的碧桂园商品住宅区的物业服务企业，依合同在履行自己义务的同时，依法享有向业主收取物业服务费用的权利。李福生作为业主享受到物业服务，就负有向物业服务企业支付物业服务费用的义务。李福生拖欠物业服务费用，已构成违约，故碧桂园物业漳浦分公司诉请李福生支付物业服务费11538.90元（384.63元/月×30个月），符合合同的约定和法律规定。关于违约金问题，碧桂园物业漳浦分公司主张李福生应从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金。因李福生的违约行为造成碧桂园物业漳浦分公司履行利益的损失，主要为碧桂园物业漳浦分公司资金被占用的利息损失，碧桂园物业漳浦分公司也未提供证据证明因李福生的违约造成其可得利益损失总额及必要交易成本损失总额的事实，故碧桂园物业漳浦分公司所主张的违约金数额明显高于其实际损失。综合考量本案合同的履行程度、逾期利益、当事人缔约地位强弱等多项因素，从诚实信用角度出发，为防止实质不公，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条关于逾期利率的相关规定，本院将违约金标准调整为按李福生每月应付物业服务费384.63元的月利率2%分段计算。本院在诉讼期间按照李福生在主合同《商品房买卖合同》中确定的联系地址（福建省厦门市思明区西林东里九号501室）以法院专递方式向李福生邮寄送达起诉状副本及开庭传票等相关诉讼文书，虽于2019年10月14日被李福生拒收退回，但该送达方式符合《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第3条关于“完善送达程序与送达方式。当事人在纠纷发生之前约定送达地址的，人民法院可以将该地址作为送达诉讼文书的确认地址。……”的规定。参照《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第十一条第一款“因受送达人自己提供或者确认的送达地址不准确、拒不提供送达地址、送达地址变更未及时告知人民法院、受送达人本人或者受送达人指定的代收人拒绝签收，导致诉讼文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日”的规定，应视为本案开庭传票等诉讼文书已经送达。李福生经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院根据查明的事实依法缺席判决。 综上所述，碧桂园物业漳浦分公司主张李福生支付自2017年1月起至2019年6月止的物业服务费的诉讼请求成立，予以支持；但主张逾期付款违约金按照应付物业服务费的每日3‰计付理据不足，本院适当调整为以李福生每月应付的物业服务费为基数，按照月利率2%分段计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、李福生应于本判决生效后十日内支付碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司漳浦分公司2017年1月起至2019年6月期间的物业服务费11538.90元； 二、李福生应于本判决生效后十日内支付碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司漳浦分公司2017年2月起计的违约金（分别从每月1日起，以每月应付的物业服务费384.63元为基数，按照月利率2%分段计付至所欠物业服务费付清之日止； 三、驳回碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司漳浦分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费456.20元，减半收取计228.10元,由李福生负担，应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  石瑞德 二〇一九年十一月六日 书记员  张志勇 附：申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。