江苏省淮安市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏08民终3480号上诉人（原审原告）：石海军。被上诉人（原审被告）：谢勇。被上诉人（原审第三人）：曹静。上诉人石海军因与被上诉人谢勇、曹静房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省淮安经济技术开发区人民法院（2018）苏0891民初4749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人石海军上诉请求：1、依法判决位于淮安市房屋（证号为0094299）归石海军所有；2、判令谢勇协助石海军办理房地产过户手续；3、被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一审判决认定石海军与谢勇之间的房屋买卖合同依法成立并有效，确认曹静收到了购房款，石海军也取得了房屋，但未支持石海军确权、协助过户的请求错误。涉案房屋目前虽然被轮候查封、过户手续无法实现，但不影响所有权归属的判决，也不影响判决谢勇负有将涉案房屋过户给石海军的义务。被上诉人谢勇辩称：一审法院认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人曹静辩称：在设立抵押权之前，抵押权人应当实地查看石海军是否居住在涉案房屋中。一审判决应当支持石海军的诉讼请求。石海军向一审法院起诉请求：1、依法判决位于淮安市房屋（证号为0094299）归石海军所有；2、判令谢勇协助石海军办理房地产过户手续，由谢勇承担1万元房地产过户费用。谢勇承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年9月28日，曹静丈夫叶刚（乙方）与谢勇父母（甲方），就位于淮安市拆迁安置房屋及车库签订《房屋买卖协议》，约定甲方向乙方出售上述房屋，价款为23万元，付款方式为一次付清。合同还约定了有关交付项目、协助办证等条款，并约定所有债务由谢玉广(谢勇父亲)、谢勇共同承担。协议签订后，双方履行了约定义务，甲方将房屋交付给曹静。之后，曹静将上述房屋转让给石海军并签订了房屋买卖协议，石海军按约支付了购房款，曹静将房屋交付给石海军，石海军拿房后遂进行装修并入住。2018年8月6日，谢勇（甲方）与石海军（乙方）就上述房屋签订协议，约定甲方将上述韩侯小区29幢203室拆迁安置房屋及车库出售给乙方，价款为27万元，不动产权证号为0094299，付款方式为一次性付清；房屋买卖后，无论市场如何变化，双方不得反悔，毁约方按房价100%付违约金给对方；在此房办理产权证时，甲方协助乙方过户，双方必须交纳的税费，全部由乙方承担；该房虽登记在甲方名下，甲方全家对此房买卖无异议；甲方交给乙方的材料有：甲方的交款收据、安置房结算明细及结算收款收据、物业管理协议及入住指南、钥匙全套……。协议还备注：上述房屋（附车库）的购房款已全部付清，无经济纠纷，本次过户费用由谢勇承担1万元并承诺于2018年9月2日前办理过户。如9月2日不过户，谢勇承担每日100元违约金。该协议还由曹静及其丈夫叶刚以证明人身份签名。2018年8月7日，谢勇向石海军出具了收条，内容为：今收到石海军购韩侯小区29幢203室购房款26万元。曹静以见证人身份在收条上签名。以上协议以及收条的的落款时间，当事人经协商，均同意写为“2015年8月6日”及“2015年8月7日”。2018年8月下旬，石海军向谢勇支付1万元，其在收条上注明：收到石海军购购韩侯小区29幢203室过户费1万元，房屋过户时，石海军少付1万元，购房协议已说明。同年9月7日，谢勇又向石海军借款2000元，并出具了借条。一审法院还查明，2017年11月，谢勇为上述房屋办理了不动产权属登记，登记的权利人为谢勇。当月27日，谢勇为该房屋设立抵押登记，抵押权人为案外人李凯，抵押金额为40万元。2018年2月6日、7月9日及20日，上述房屋分别被一审法院及淮安市清江浦法院轮候查封。本案审理中，石海军还称，2015年8月，经曹静介绍，石海军购房涉案房屋。当时曹静称谢勇因为赌钱输了，房屋抵给曹静，石海军认为房屋是曹静的，就将购房款交给曹静，曹静将房屋钥匙交给石海军。2018年8月，曹静打电话给石海军，说房屋她不卖了，房屋是谢勇的，让谢勇签合同和打条子，然后谢勇就在协议上签字并出具了收条。2015年石海军与曹静签订的房屋买卖协议，已被曹静拿走，曹静退出后，就变成石海军和谢勇之间的买卖了。谢勇表示，涉案房屋和曹静没有关系，其没收到石海军的26万元房款。谢勇的确欠曹静钱，但是没有这么多，后来利滚利翻到17万元。曹静在住院期间认识了一个叫黄卫的人，其差黄卫2万元，后来曹静就让黄卫要这个钱，谢勇被黄卫带走了，带到了黄卫的朋友陈勇的家里。后来曹静跟其父亲说如果想救其就必须把欠曹静和黄卫的钱还了。其父亲跟曹静讲手里没有钱，然后曹静讲让其父亲把涉案房屋写一份买卖合同给曹静，曹静保证其安全回来，后来其父亲及继母就和曹静的丈夫在2014年9月28日签订了房屋买卖协议。曹静表示，当时谢勇欠别人钱，谢勇的父亲谢玉广找到曹静，说把29栋203室的房屋以23万元卖给曹静，抵充谢勇欠曹静的钱，多出的部分其给了谢玉广，还有一部分替谢勇还债了，具体谢勇当时欠曹静多少钱，时间太长，记不清了。曹静和谢勇之间已经没有任何的债务。涉案房屋属于曹静了，其有权进行处置。2018年8月，其要去医院做手术，为了把涉案房屋的事情处理好，其就联系了石海军与谢勇，让他们之间重新签订一份房屋买卖协议。其将其和石海军之前签订的房屋买卖合同要回来。石海军向其支付了26万元购房款，还差1万元没有给，等过户的时候给。谢勇应该将房屋过户给石海军。对于谢勇以上陈述，不是事实。一审法院认为：根据诉辩主张，本案主要争议焦点为：涉案房屋买卖协议是否成立并有效；石海军诉请能否确认。曹静转让给石海军的涉案房屋，系由曹静丈夫叶刚，与案外人谢勇父母签订《房屋买卖协议》后依约取得。该协议当事人已全部履行，且从未提出过异议。曹静对依约取得的涉案房屋，再转让给石海军，不违反有关法律规定。由于涉案房屋为拆迁安置房屋，曹静为处理好涉案房屋的相关事情，在联系石海军与谢勇并得到各方的认可后，石海军、谢勇于2018年8月重新签订了买卖房屋协议。曹静夫妇还以证明人身份在协议上签名。同时，谢勇还就涉案房屋的价款，向石海军出具了收条。上述事实可以表明，就涉案房屋转让的对价，受让方曹静已向出让方支付。石海军受让涉案房屋后，也向出让方曹静支付对价并依约取得了房屋。因此，虽然石海军、谢勇就涉案房屋于2018年8月6日重新签订房屋买卖协议，但石海军已向曹静支付对价并无需再行向谢勇支付购房对价。谢勇也以向石海军出具收到房款收条的行为，表明其认可石海军已就涉案房屋依约支付了房款。此外，涉案房屋买卖协议还备注“上述房屋（附车库）的购房款已全部付清，无经济纠纷”，对于涉案房屋有关过户的时间及费用，谢勇也向石海军作出承诺。以上事实可以表明，谢勇认可其与石海军之间形成房屋买卖关系，且认可石海军付清房款，并承诺限期办理过户。综上，一审法院认定，石海军、谢勇之间的房屋买卖关系依法成立并有效，协议的约定是当事人真实意思表示，且不违反有关法律、法规禁止性规定，当事人应当依约定履行相关义务。谢勇作为具有完全民事行为人，应当对自己的行为承担相应法律责任。其辩称的理由，无事实和法律依据，不能成立，不予采纳。关于石海军主张确认涉案房屋归石海军所有及谢勇协助其办理房屋过户并承担1万元。石海军、谢勇为房屋买卖合同关系，因涉案房屋仍登记在谢勇名下，其可主张谢勇依约履行所有权转移的义务，但其并不能依据房屋买卖协议，直接主张所有权的确认。此外，由于涉案房屋被谢勇设定的抵押未消灭，且谢勇涉其他诉讼案件，导致涉案房屋被法院轮候查封，石海军所主张的谢勇协助办理涉案房屋的过户，无法实现。因此，石海军的该项主张，也无法确认并支持。综上，一审法院判决：驳回石海军的全部诉讼请求。案件受理费80元，由石海军负担。二审经审查，对一审查明的事实予以确认。二审中，上诉人石海军提交（2019）苏0891执异49号执行裁定书一份，旨在证明涉案房屋不应设立抵押、被查封，应该过户给石海军，因为其购买房屋时间在前。被上诉人谢勇对证据真实性无异议，但不认可证明目的，被上诉人曹静对证据无异议。二审中，上诉人石海军申请撤回“判决位于淮安市房屋（证号为0094299）归石海军所有”的上诉请求。本院认为，第一，石海军、谢勇为房屋买卖合同关系，石海军作为买方可基于合同主张谢勇依约履行所有权转移的义务，但因双方未办理产权过户登记，故不能产生物权变动的法律效力,石海军依据合同直接主张确认涉案房屋为其所有，无事实和法律依据，不应支持。二审中，石海军自愿申请撤回确认涉案房屋归其所有的上诉请求，不违反法律规定，应予准许。第二，经查，涉案房屋现被法院查封，且涉案房屋设定的抵押权尚未消灭，石海军本案中主张谢勇协助办理涉案房屋的过户，无法实现，石海军可待继续履行合同过户条件成就时再行主张自己权利。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销淮安经济技术开发区人民法院（2018）苏0891民初4749号民事判决；二、驳回上诉人石海军的起诉。一审案件受理费80元，退还上诉人石海军；上诉人石海军预交的二审案件受理费80元予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长 翟春花审 判 员 许银朋审 判 员 宋慧林二〇一九年十一月八日法官助理 张 登书 记 员 张成秋