北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初4891号原告（反诉被告）：吕艳杰，女，1988年8月21日出生，汉族，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘正峰，北京市德达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李同新，北京安贤律师事务所律师。被告（反诉原告）：龚天卓，男，1981年3月19日出生，满族，现住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：白岩，北京市一法律师事务所律师。原告（反诉被告）吕艳杰（以下称姓名）与被告（反诉原告）龚天卓（以下称姓名）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。吕艳杰及其委托诉讼代理人刘正峰、李同新，龚天卓委托诉讼代理人白岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕艳杰向本院提出诉讼请求：1、判决吕艳杰与龚天卓于2017年9月24日签订的《门市房出（承）租协议书》于起诉之日解除；2、判令龚天卓退还吕艳杰租金125000元；3、判令龚天卓退还吕艳杰押金10000元；4、判令龚天卓退还吕艳杰物业费3600元。事实和理由：2017年9月24日，吕艳杰、龚天卓签订《门市房出（承）租协议书》（以下简称《协议书》），约定由吕艳杰租赁龚天卓位于北京市朝阳区东坝乡XXX路X号院X号楼X层XXX号门市房（以下简称涉案房屋），吕艳杰按照约定按时缴纳各项费用，但龚天卓出租的房屋因与他人存在纠纷，导致吕艳杰无法正常经营和装修。龚天卓辩称，不同意吕艳杰的全部诉讼请求。双方签订《协议书》后龚天卓依约交付了房屋，并配合吕艳杰的要求为实际承租人穆某的家属设立了两家公司，龚天卓将收到的物业费交给了物业公司，履行了全部的合同义务，因此吕艳杰应当依约缴纳房屋租金。2018年11月1日前吕艳杰需要再次缴纳68600元租金但至今未交。如果吕艳杰能将两家注册的公司迁走，龚天卓同意协商解除合同，根据《协议书》第八条吕艳杰违约，应当承担租金10%的违约金，龚天卓不同意解除合同，要求继续履行，补交欠付租金，不同意退还押金。龚天卓向本院提出反诉请求：1、判令吕艳杰按照年租金13万元的标准支付2018年10月1日至吕艳杰交还涉案房屋并将注册的两家公司迁走之日的房屋租金或占有使用费；2、判令吕艳杰支付违约金13000元。事实和理由：2017年9月24日，吕艳杰、龚天卓签订《协议书》，将涉案房屋出租给吕艳杰。协议签订后，龚天卓依约履行了合同义务，交付了涉案房屋。吕艳杰未经龚天卓同意擅自将涉案房屋转租给案外人穆某，并在涉案房屋地址上注册了两家公司，分别为北京快乐XX教育科技发展有限公司、北京XX食品有限公司。涉案房屋一直都在正常使用中，两家公司也是开业状态，因此吕艳杰要求解除合同的行为构成违约，应当承担年租金10%的违约金。吕艳杰应一直按合同约定的金额缴纳租金，直至将涉案房屋返还并将公司注册地址迁走之日。吕艳杰拖欠租金、要求解除合同的行为构成违约，应当承担违约责任。吕艳杰对龚天卓的反诉辩称，不同意龚天卓的反诉诉讼请求。关于转租，双方签订的《协议书》中约定吕艳杰有权转租，不属于违约行为。吕艳杰承租后由于龚天卓与第三方的纠纷，导致涉案房屋没有正常经营使用，龚天卓构成根本违约，应当解除合同、返还租金及相关费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：涉案房屋的所有权人系龚天卓。2017年9月24日，吕艳杰（乙方、求租人）与龚天卓（甲方、出租人）签订《协议书》，该《协议书》系田某某代吕艳杰签订、胡某某代龚天卓签订，龚天卓将涉案房屋出租给吕艳杰，合同约定：“一、租期：五年（即2017年10月15日至2022年10月15日）。二、租金：第一年：壹拾贰万伍仟元整；第二年：壹拾叁万元整；第三年：壹拾叁万伍仟元整；第四年：壹拾肆万元整；第五年：壹拾肆万伍仟元整。三、付款方式：上打房银。预收押金：壹万元整。四、付款时间：半年付，每次提前半个月付款。第一次付款时间：2017年9月25日前，六万六仟一佰元整；第二次付款时间：2018年4月1日前，六万贰仟伍佰元整；第三次付款时间：2018年10月1日前，六万八仟六佰元整；……五、经营范围：经营不违反城管、物业以及有关部门明令禁止的行业。餐饮不准使用明火。乙方有权对该房屋转租或分割。六、承租期间物业费、水电费等其它费用由乙方缴纳（每年第一次付清物业费）。八、任何一方提前解除合同，即为违约。违约方应提前一个月通知对方，并向对方支付年租金10%的违约金，并签定解除租赁合同书（甲方在合同期内提出违约除赔偿违约金外，另支付乙方在该房屋内装修费用以收据为准，装修第一年折损20%，以后每年递减10%）。九、协议期满后，如需续租，必须提前一个月向甲方交下一租期的租金（续租金额另定），如不续租，必须提前一个月告知甲方，如违约需赔偿甲方一个月的租金。”合同签订后，龚天卓将涉案房屋交付吕艳杰。吕艳杰支付了2017年10月15日至2018年10月15日的租金125000元、物业费3600元、押金10000元。吕艳杰称其承租涉案房屋后，迁入北京快乐XX教育科技发展有限公司及北京XX食品有限公司两个营业执照，一开始没有使用涉案房屋，直到2018年3月份打算装修时发现停电，物业公司告知吕艳杰的原因是涉案房屋漏水漏至楼下居委会的阅览室，居委会多次找龚天卓维修但是其未维修，居委会要求物业公司停水电，2018年4月份左右吕艳杰将此事告知龚天卓，但居委会仍不让吕艳杰装修，龚天卓和居委会协商就维修达成一致意见，2018年5月30日，吕艳杰将涉案房屋的钥匙交给龚天卓维修涉案房屋，直到2018年10月份龚天卓告知吕艳杰修好了，吕艳杰要求解除合同，龚天卓不同意，双方协商未果，2019年10月25日吕艳杰提起本案诉讼。龚天卓称停水电与居委会无关，因吕艳杰长期不使用涉案房屋才停的，随时可以恢复，认可吕艳杰所称的营业执照迁入和打算装修的时间，涉案房屋可以正常使用，是否漏水与涉案房屋的使用无关，居委会无权限制涉案房屋的使用，是吕艳杰自己的原因不想承租涉案房屋，涉案房屋交付时只有一把钥匙，不排除吕艳杰自己配置其他钥匙，2018年5月份交还钥匙是因为吕艳杰说漏水，龚天卓收回涉案房屋的钥匙排查一下原因，其找物业公司、居委会协商查漏水点，如果确实漏水就给居委会维修，后来物业公司找了一个第三人机构检测，结果没有查出任何漏水问题，2018年6月份龚天卓找吕艳杰协商，吕艳杰不收钥匙说没有时间，双方就此搁置，直到2018年10月份吕艳杰提出解除合同，双方协商未果，吕艳杰起诉，涉案房屋根本不漏水。在2018年12月13日的庭审过程中，龚天卓同意解除《协议书》。关于涉案房屋的转租问题，吕艳杰称将涉案房屋给两个朋友使用，其与两个朋友之间是合伙关系，没有签订过转租合同，也未收取过租金，只是迁入了两个营业执照。龚天卓称吕艳杰从事房屋中介，将涉案房屋出租给案外人。吕艳杰提交2018年5月30日与龚天卓母亲胡某某有两段通话视频，第一段包含以下内容：“吕：还有呢领导现在跟我说，说你要是说要我确认一下你现在修的东西是什么？修什么？胡：修什么，那个不漏水就行呗。吕：然后领导说漏水的事情是什么时候发生的，因为我们得保证就是说你漏水是什么时候发生的？胡：他啥意思啊整这事啊，你们到现在自己不装修自己心里不明白到底因为啥不装修吗？你现在全讹我们干啥呀，两家都讹我们干啥啊，就因为我们不是北京的咋滴。吕：那我们也得确定好什么时候漏的水？胡：那行，那无所谓的，漏是去年漏的不是吗，什么时候我哪，但是我跟你说我现在就不愿意扯这蛋不愿扯这事要扯这事，三方鉴定根本就不一定是我们的责任。吕：那是你自己解决，但我们这边想确认一下什么时候漏水，然后你现在时怎么解决怎么维修。”第二段包含以下内容：“吕：我说当时你跟我们说不是已经解决完了吗？胡：是我跟你说解决完了，确实我们当时就是解决完了，我着急要回来，那时候在那等着如果说要是没修那可能是也对。吕：现在也就是解决这个事跟居委会协商好修上边，修完上边再修下边呗。胡：对。”龚天卓对通话视频的真实性认可，认为谈话中只是说到楼下漏水维修的事情，没有提及是否解除合同及退租，漏水不影响涉案房屋正常使用。诉讼中，本院前往涉案房屋楼下的居委会调查涉案房屋漏水情况，居委会工作人员称涉案房屋漏水漏到了居委会科普社区的天花板，是2017年6、7月份雨季下大雨漏的水，一开始以为是下雨漏水，后来排查了是涉案房屋水管问题，拖了七八个月没有给我们修，这期间漏水多的时候需要拿盆接漏的水，涉案房屋先修的，居委会自己修了自己的房子。涉案房屋原来是超市，漏不漏水不知道，下雨的时候发现漏水严重，新租户2019年3月份来过居委会一趟，要求通电，维修时间记不清了，物业公司和房东说要修好了才能给他们用，居委会也是这个意见。本院前往XXX物业公司调查涉案房屋漏水情况，物业公司工作人员称2018年5月左右，居委会的房屋漏水找物业公司排查原因，怀疑是涉案房屋的自来水管漏水，停水24小时观察，第二天水少了，当时租户在经营做小吃，不肯停水，漏水严重。涉案房屋的业主一直没有露面，物业公司就联系了业主，停水后楼下水就小了，3、4月份的时候就有漏水但是不严重，5月份就很严重了，排查后基本确定是涉案房屋地下暗自来水管漏水，物业公司和租户说支个明管，租户没做，居委会要求物业公司停了电，业主后来是自己花钱找社区的合作单位维修的。之前租户是做超市的，用水不大，现在的租户是做餐饮用水大。吕艳杰、龚天卓对上述调查内容的真实性认可，但龚天卓认为漏水原因是个人推测，无法证明涉案房屋不能正常使用。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。本案中，根据吕艳杰提交的通话视频及本院向XXX物业公司、居委会的调查显示，涉案房屋在2018年5月份发生了维修事项，2018年5月30日吕艳杰将涉案房屋的钥匙交还龚天卓是为了让龚天卓对涉案房屋进行维修。关于维修情况，在通话视频中龚天卓之母明确提到了要对涉案房屋进行维修，龚天卓在本案庭审中坚称经过第三方检测没有发现任何漏水问题，其陈述前后不一致，在涉案房屋出现维修事项的前提下，龚天卓没有证据证明在合理期限内完成维修，影响吕艳杰对涉案房屋的使用，致使合同目的不能实现，吕艳杰可以解除合同。关于合同解除时间，吕艳杰、龚天卓均认可吕艳杰于2018年10月（起诉前）提出解除合同，根据相关法律规定，解除通知到达对方时发生解除效力，因此，应当认为《协议书》于吕艳杰起诉前即已经解除，吕艳杰要求确认《协议书》于起诉之日2018年10月25日解除没有事实和法律依据，本院不予支持。关于租金、押金和物业费，2018年5月30日之前的租金、物业费系吕艳杰实际使用，不应予以退还，2018年5月31日之后的租金、物业费，龚天卓应当退还。关于押金，应当予以退还。关于龚天卓的反诉请求，2018年5月30日之后吕艳杰并未使用涉案房屋，龚天卓要求吕艳杰支付租金或占有使用费、违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。关于吕艳杰迁入的两家公司的营业执照问题，如双方有争议可以另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）龚天卓于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）吕艳杰二〇一八年五月三十一日至二〇一八年十月十五日的租金四万七千一百三十一元；二、被告（反诉原告）龚天卓于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）吕艳杰押金一万元；三、被告（反诉原告）龚天卓于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）吕艳杰物业费一千三百五十七元四角；四、驳回原告（反诉被告）吕艳杰的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）龚天卓的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5200元，由原告（反诉被告）吕艳杰负担1200元（已交纳）；由被告（反诉原告）龚天卓负担4000元（吕艳杰已预交，龚天卓于本判决生效后七日内给付吕艳杰）。反诉案件受理费1580元，由原告（反诉被告）龚天卓负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  陈建斌人民陪审员  闫春红人民陪审员  陈晓芬二〇一九年十一月二十九日书 记 员  刘茵茵书 记 员  栾晨焕