北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初26409号原告：周绍伟，男，1987年4月13日出生，汉族，北京市顺义区居民，现住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：朱鸣翔，北京顺腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：张旭征，北京顺腾律师事务所律师。被告：北京圣君乾坤物业管理有限公司，住所地北京市平谷区马坊镇金河街106号院5号楼4层424，统一社会信用代码911101146782125335。法定代表人：吕丽珍，经理。委托诉讼代理人：史胜军，男，1984年8月2日出生，汉族，北京圣君乾坤物业管理有限公司区域经理，身份号码×××。原告周绍伟与被告北京圣君乾坤物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周绍伟之委托诉讼代理人朱鸣翔，被告北京圣君乾坤物业管理有限公司之委托诉讼代理人史胜军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周绍伟向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原被告于2019年3月12日签订的《北京市房屋出租代理合同》（合同编号：20180016）；2．请求判令支付原告拖欠的房屋租金及占用费，自2019年5月15日至2019年11月5日止26633元（每月4700元，共5个月零20天）；3．请求判令被告支付原告违约金28200元；4．诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月12日原被告签订《北京市房屋出租代理合同》（合同编号：20180016），约定原告出租自有房产给被告，被告按每月4700元支付租金。被告支付第一季度租金（含一个月免租期）合两个月租金给原告。此后再未支付任何租金。原告要求其履行双方签订的合同，被告以未出租及种种理由进行推托。原告无奈诉至贵院，请求法院依法维护当事人的合法权益，支持原告的诉讼请求。被告北京圣君乾坤物业管理有限公司辩称，同意原告的第一项诉讼请求，对于第二项诉讼请求，按照合同约定每年第一季度第一个月是免租期，我方认为免租期的租金不应该给，应该从其计算的时间扣减一个月，我方已经给其交纳了2个月租金，故应从2019年6月15日起算。我方认为原告主张的租金标准过高，应为3800-4000元，这是根据涉诉房屋所在地的市场租金标准。对于第三项诉讼请求，双方签订的是代理合同，一方面原告把房屋租给我方，我方本身就是代理代管的一种行为，原告把涉诉房屋交给我方之后，涉诉房屋一天都没有出租出去，期间我方找原告进行过沟通，但是原告的态度很坚决，不同意双方沟通的结果，我方并非恶意不给原告钱，而是房屋没有出租出去，我方找原告协商，想要让原告降低租金，一方面可以更好向外出租，另一方面减少我方的负担，但是双方一直没有沟通好，原告不同意我方的方案，后来原告就不与我方沟通了。原告主张的金额过高，而且我方经营存在困难，资金短缺。对于违约金我方认为给一个月的租金4700元比较合适。诉讼费由法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2019年3月12日，周绍伟作为甲方,北京圣君乾坤房地产经纪有限公司（该公司于2019年4月2日变更名称为：北京圣君乾坤物业管理有限公司，以下简称圣君物业公司）作为乙方，签订了《北京市房屋出租代理合同》，约定周绍伟将坐落于北京市顺义区×村×-×-×的房屋（以下简称涉诉房屋）委托给乙方对外出租。全权代理甲方办理针对此房出租相关的事宜及签署出租合同。第三条委托代理期限，（一）代理出租期自2019年3月15日至2022年3月14日，共计36个月……；第四条：房租，佣金及付款方式，（一）甲方同意每年预留30天作为乙方接洽此房出租事项的工作期。工作期内乙方不向甲方支付租金；2019年3月15日开始计算租金，即自委托日起每年乙方给甲方11个月的房租。无论房屋出租与否，乙方均按约定的租金标准向甲方交付租金。若工作期内产生租金收入，作为乙方报酬。（二）房屋租金为4700元/月，按季度缴付。在合同期内乙方不低于此价格付款，为便于出租，甲方允许乙方根据需出资对房屋进行添置新物及电器家具，改善优化室内布局格局，乙方实际出租该房屋的价格若高于与甲方约定的租金标准的，甲方同意高出部分归乙方所有。第六条：违约，委托代理期限内双方遵守上述约定，不得经合同约定以外的理由单方解除合同，必须解约的，提前30日通知对方，并由提出方赔偿守约方六个月房屋租金作为经济补偿及承担由此产生的关联损失。第九条：其他约定事项，（一）免租期每年第一季度扣除，不改变主体结构，甲方只承担物业费，取暖费，再无其它费用，乙方承诺居住不超过六个人。对于《北京市房屋出租代理合同》，双方确认虽然名为出租代理合同，但实际为圣君物业公司承租周绍伟的房屋再转租。签约当日，周绍伟将涉诉房屋交付给圣君物业公司。第一个季度圣君物业公司向周绍伟支付了两个月租金9400元。周绍伟称，虽然合同约定免除一个月租金，但由于圣君物业公司实际履行合同的期限较短，故不应当适用该约定。此外，合同第六条约定了违约金事项，因圣君物业公司单方面不支付租金违约，导致其未收到房屋出租的对价，造成了损失，其花费较大精力应对此事，故根据合同第六条主张违约金，且该合同是圣君物业公司提供的格式条款，在解释时应当对圣君物业公司作出不利解释。圣君物业公司辩称，合同约定每年的第一季度免除一个月的租金，其向周绍伟交了两个月的租金，故占用期应从2019年6月15日起算。之后由于约定的租金标准过高，涉诉房屋无法出租，其便与周绍伟协商减少租金，周绍伟未同意，故其未向周绍伟支付租金。此外，其为降低双方损失也投入了精力，最后未协商成功，其损失也较大，且认为周绍伟主张的违约金数额过高，故要求法院对违约金数额进行调整。本院于2019年8月14日向圣君物业公司送达了民事起诉书。诉讼中，经本院释明，2019年11月5日，双方办理了涉诉房屋的腾退交接手续。上述事实，有庭审笔录、《北京市房屋出租代理合同》、购房确认书等证据在案佐证，可以作为认定事实之依据。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《北京市房屋出租代理合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，故双方均应按照该合同履行。《北京市房屋出租代理合同》约定无论房屋出租与否，圣君物业公司均应按约定的租金标准向周绍伟交纳租金，结合双方对于合同性质的陈述，本院认为双方之间的法律关系系房屋租赁关系。圣君物业公司逾期支付租金，拒不履行合同约定的主要义务，已构成违约，周绍伟起诉要求解除《北京市房屋出租代理合同》具有事实和法律依据，圣君物业公司领取民事起诉书的时间意味着其收到周绍伟的解除通知，故本院认为双方之间的《北京市房屋出租代理合同》于2019年8月14日解除。双方于2019年11月5日办理房屋腾退手续，故圣君物业公司应向周绍伟支付房屋租金及占有使用费。根据双方合同，每年第一季度有一个月的免租期，圣君物业公司已支付9400元租金，故圣君物业公司应向周绍伟支付自2019年6月15日至2019年11月5日期间的租金及占用使用费，本院按照每月4700元的标准计算，经核算为21933元。至于违约金，圣君物业公司要求进行调整，故本院根据双方陈述、合同履行情况、当事人过错、市场行情、周绍伟的实际损失等因素，认为该违约金确约定过高，本院予以调整为9000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告周绍伟与被告北京圣君乾坤物业管理有限公司于二〇一九年三月十二日签订的《北京市房屋出租代理合同》于二〇一九年八月十四日解除；二、被告北京圣君乾坤物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告周绍伟租金以及占有使用费共计二万一千九百三十三元；三、被告北京圣君乾坤物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告周绍伟违约金九千元；四、驳回原告周绍伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五百八十六元，由原告周绍伟负担二百九十九元（已交纳），由被告北京圣君乾坤物业管理有限公司负担二百八十七元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，于本判决生效之日起七日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  陶小超二〇一九年十一月十四日书记员  田小星