河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民终4546号上诉人（原审原告）：商丘市小月亮食品有限公司，住所地河南省商丘市富康路（黑刘庄乡丁庄村），统一社会信用代码9141140275713254X8。法定代表人：任长征，该公司经理。委托诉讼代理人：李素英，河南凤苑律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李良学，男，1960年1月18日出生，汉族，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：崔国庆，河南向东律师事务所律师。原审被告：李良举，男，1967年7月8日出生，汉族，住河南省商丘市。原审第三人：李齐杰，男，1972年11月27日出生，汉族，住河南省商丘市。上诉人商丘市小月亮食品有限公司（以下简称小月亮食品公司）与上诉人李良学、原审被告李良举、原审第三人李齐杰房屋租赁合同纠纷一案，2019年7月26日河南省商丘市梁园区人民法院作出（2019）豫1402民初4550号民事判决，小月亮食品公司、李良学均不服，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人小月亮食品公司的法定代表人任长征及其委托诉讼代理人李素英，上诉人李良学及其委托诉讼代理人崔国庆，原审被告李良举，原审第三人李齐杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。小月亮食品公司上诉请求：一、改判李良学给付小月亮食品公司房屋拆迁补偿款225198.79元；二、本案一、二审诉讼费用均由李良学承担。事实和理由：一、一审判决以“被告认可争议的砖混结构拆迁面积是121.13平方米”为由，确认双方争议的砖混结构面积为121.13平方米，属于认定事实错误，小月亮食品公司要分配的增改建砖混结构面积为165.49平方米，而不是121.13平方米。1．关于增改建房屋的位置在双方所签租赁合同中有明确约定。根据2007年10月22日双方所签租赁合同第五条，房屋分为原有和增改建两部分，原有部分为拾间房，增改建部分为大门西侧原料库和生产车间及北侧成品库，因此大门西侧及北侧的房屋均属于增改建部分。增改建砖混结构房屋的地基尚在，从地基可以看出，大门西侧的砖混结构房屋分为两部分，其中紧邻大门的一间面积为44平方米，靠近院落西侧一直向北延伸的一间为120多平方米，因此从尚存地基也可以看出该两部分均为增建部分，一审法院也已经现场查看。2．增改建砖混结构部分房屋的面积为165.49平方米事实清楚。首先，房屋地基尚在，根据地基目前也可以测量出位于大门西侧砖混结构房屋两部分的面积大约就是165平方米；其次，小月亮食品公司增改建房屋时的施工队队长雪玉田在一审时已经出庭作证，证实了房屋是其所建，增改建部分位于院内大门的西侧和北侧，对增建房屋砖混部分的面积为160多平方米也已经作了明确说明，只是当天开庭持续时间较长，证人急等着去接放学的孩子，没有核实证言就在庭审笔录上签字走了，庭审笔录对证人的证言记录有遗漏，二审期间我们将再次申请证人出庭作证。3．小月亮食品公司要求按照补充协议的约定分配165.49平方米砖混结构房屋拆迁补偿款有法律依据。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。双方所签租赁合同及补充协议均是在双方平等、自愿的基础上协商签订，不存在任何欺诈、胁迫的情形，李良学理应按照补充协议的约定，将小月亮食品公司应得的补偿款给付，但李良学却在房屋被拆迁后，单方将补偿款全部领走，不理会小月亮食品公司，更别说履行通知和协助义务了。李良学的行为不但没有任何诚信，也侵害了小月亮食品公司的合法权益。二、一审判决以小月亮食品公司在改建房屋过程中使用了出租房的旧房砖为由，将旧房砖折价30000元从小月亮食品公司应得拆迁补偿款中扣除既没有事实根据，也超出了双方所签补充协议的约定。1．旧砖按30000元没有事实根据。2．根据双方所签补充协议，在政府开发时，增建改建部分房屋补偿款500元/平方米以内归李良学所有，超出500元/平方米以上部分按2：8分成，20%归李良学所有，80%归小月亮食品公司所有，协议并没有关于扣除旧砖折价款的约定，一审判决超出双方所签补充协议的约定，将旧砖折价款从小月亮食品公司应得补偿款中扣除，没有事实根据，属于强行改变当事人之间在平等自愿的基础上订立的租赁合同，侵害小月亮食品公司的合法权益。三、一审判决以合同中对拆迁补偿奖金没有约定，小月亮食品公司主张于法无据为由，判决驳回小月亮食品公司主张拆迁补偿奖金的约定也是错误的。所谓奖金，是指被拆迁人积极配合政府部门的拆迁工作，政府部门给予的奖励，小月亮食品公司是被拆房屋的实际使用人，正是小月亮食品公司积极配合、及时搬迁，政府部门才给予了这部分奖金，况且小月亮食品公司所主张的奖金也仅限于合同约定的属于小月亮食品公司应当分配的合理的被拆迁房产部分，应当予以支持。综上，小月亮食品公司要求分配的225198.79元拆迁补偿款是根据增改建的165.49平方米砖混结构房屋拆迁补偿标准计算得来，有事实和法律依据，一审判决仅支持122720.70元不但没有依据，而且侵害了小月亮食品公司的合法权益。李良学针对小月亮食品公司的上诉请求辩称，双方在原审中自认面积为121.13平方米，小月亮食品公司提供的证人也证实增改建部分是121.13平方米。案涉争议的121.13平方米房产已经拆除，所以小月亮食品公司提到的地基等尚存与事实不符。小月亮食品公司要求按补充协议分配拆迁补偿款，侵犯了合法第三人利益，按照《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，属于无权处分。且案涉房屋拆迁补偿事实发生于双方合同履行终结之后，补充协议作为主合同的组成部分，没有适用的依据。小月亮食品公司基于补充协议提起的诉讼，侵犯了他人的合法权益，且显失公平。李良学上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回小月亮食品公司的诉请；上诉费用由小月亮食品公司负担。事实和理由：一、案涉租赁补充协议侵犯了作为财产共有人李齐杰、李良举的权益，且二人一直未予追认，应依法认定为无效协议。双方关于拆迁补偿款如何分配事宜仍应按原租赁协议条款履行。首先，关于案涉租赁补充协议签约当时的情形，依据原审卷宗小月亮食品公司的自认（庭审笔录第144页），补充协议的签订及协议内容，李良举对此并不知情，而小月亮食品公司也是等待李良学将此协议带回与李良举协商签署后才能生效。此时协议属效力待定，但李良举对此协议一直未予追认，而且有证据证实因不同意协议内容双方还发生争执。其次，案涉租赁场地属李良学、李良举和李齐杰共有，该事实小月亮食品公司也是知情的，原审判决予以确认，但对补充协议的签订和协议内容李齐杰从未知情，也从未追认。因原协议约定年租金7000元，故原判以收取租金7000元的事实直接认定视为认可补充协议缺乏事实依据。第三，2016年12月30日收取的2016年度租金7000元的事实系李良学所为，与李良举无关，非其出具和收取，有小月亮食品公司的自认为证（卷宗143页），更加印证原判认定属于表见代理缺乏依据。第四，即使补充协议有效，那么补充协议中双方关于拆迁补偿款分配的条款仍属于附条件生效的条款，补充协议也只能在原合同有效期内有效。而本案拆迁补偿行为发生在双方合同到期且解除后，故补充协议的条款无法适用本案。第五，原判已经认定案涉补充协议系李良学与小月亮食品公司之间的个人行为，与李良举、李齐杰无关。按此推定，在其他共有人未予追认的情形下，该补充协议应属无权处分引起的无效协议。双方发生纠纷时仍应按原协议履行为妥。二、原判认定给付拆迁补偿款数额有误，应予纠正。首先，双方争议的拆迁补偿款按协议约定（不论是哪一份）仅指增建或改建部分的房屋因拆迁而产生的补偿款分配，并不包含其他。而有证据证实案涉121平方米的补偿款中含有土地补偿款12960元（每亩72000元），该部分应扣除。其次，原协议中约定，小月亮食品公司增改建部分的支出费用已经通过前期免三年房租的形式予以补偿，故小月亮食品公司再行要求此费用没有事实依据。小月亮食品公司针对李良学的上诉请求辩称，李良学称李齐杰、李良举没有对补充协议予以追认，侵犯了李齐杰、李良举的合法权益是不成立的。不论是最初的租赁合同，还是后来的补充协议，在签订时小月亮食品公司都是与李良学、李良举协商达成一致的。签订补充协议时，虽然李良举没有在协议上签字，但李良学已经在签订之前多次给小月亮食品公司法定代表人任长征联系，李良学要和他弟弟李良举协商，之后签订协议。签订补充协议当天，李良学电话征得了李良举的同意，因此补充协议是各方的真实意思表示。至于李齐杰，小月亮食品公司签订租赁合同和补充协议时，从未与李齐杰发生过联系，也不知道案涉房屋与李齐杰有关联，且小月亮食品公司在租赁期间房租交给了李良学、李良举，李齐杰也从未提出过异议。补充协议签订时间是2010年，案涉房屋拆迁时间是2019年，在这9年时间内，李齐杰不可能对补充协议不知情，且最后的拆迁补偿款的领取人也是李良学，因此不论案涉房产是否有李齐杰的房产，李良学、李良举的行为均具有表见代理行为，租赁合同、补充协议对当事人均具有法律约束力，李良学的上诉理由不能成立。小月亮食品公司向一审法院起诉请求：一、判令李良学、李良举给付房屋拆迁补偿款225198.79元；二、诉讼费由李良学、李良举承担。一审法院认定事实：李良学、李良举、李齐杰共同所有的，位于商丘市梁园区平原办事处福康路（路东）与进入老君台的一条土路交叉口东北角房屋以及院落一处出租给小月亮食品公司。2007年10月22日，小月亮食品公司与李良举签订《租赁合同》一份，甲方（出租方）李良举、李良学。乙方（承租方）小月亮食品公司。合同约定：房屋位置，位于福康路（路东）与进入老君台的一条土路交叉口东北角，房屋以及院落面积共计1000平方米。租赁期限2007年12月1日至2017年12月1日，租期10年。自本合同签订之日起三年内免房租，从2010年12月1日起收取租金年租金7000元，每年12月份交纳房租。房屋分原有和增建改建两部分，原有部分为10间房，本合同生效之日起三年内如遇政府开发，因开发赔付的房屋（增建改建部分）拆迁费等全部费用的30%归乙方所有，以弥补乙方损失，其余归甲方所有。乙方自接到开发通知60日内迁出（60天不收房租）。双方对其他权利和义务进行了约定。李良举作为代表在合同上签字，小月亮食品公司法定代表人任长征签字并盖章。合同签订后，小月亮食品公司利用旧房砖，折价30000元，委托雪玉田、***等人对案涉房屋进行了改建和扩建。2010年12月8日，李良学、李良举、李齐杰作为甲方，小月亮食品公司作为乙方，又签订《补充协议》一份，合同约定：本协议为2007年10月22日所签租赁合同补充协议。在政府开发时，增建改建部分房屋补偿款500元/平方米以内归甲方所有，超出500元/平方米以上部分按2：8比例，20%归甲方所有，80%归乙方所有。原有房屋部分的补偿款全部归甲方所有，涉及到乙方的拆迁安置费、经营损失补偿费全部归乙方所有；所有增建改建部分房屋的彩钢顶、钢架归乙方所有，其余归甲方。楼板与北方彩钢房归甲方所有，原合同到期后，交给甲方租金；在与政府代表谈判有关拆迁以及补偿事宜时，必须甲乙双方都同意时方能与政府所代表的一方达成协议，甲乙任何一方均无权与政府所代表的拆迁方达成协议。李良学作为代表在合同上签字，小月亮食品公司法定代表人任长征签字。租赁合同履行过程中，2011年至2015年间的租金均由李良学收取，2016年租金由李良举收取，其租金都已分别支付给李良举、李良学、李齐杰。李良学未与小月亮食品公司协商，代表李良举、李齐杰签订拆迁协议，其中砖混结构2076元/平方米，李良学已将补偿费领取。2019年3月案涉租赁物被拆除，拆迁面积311.36平方米，双方对其中砖混结构房屋拆迁补偿费的归属产生争议，经法庭调查，李良举、李良学认可争议的砖混结构拆迁面积是121.13平方米。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。关于李良举、李良学与小月亮食品公司签订的《租赁合同》及《补充协议》效力。李良举和李良学分别与小月亮食品公司签订了二份协议，而且在签订补充协议后，租金也是由李良举和李良学分别收取，所收租金也分别支付给了案涉租赁物的共同出租人。虽然案涉租赁物由李良举、李良学、李齐杰共同所有，李齐杰没有签订合同，但是租赁费由小月亮食品公司支付给李良举、李良学，李齐杰收取租赁费未提出异议，小月亮食品公司有理由相信李良举、李良学对外签订合同和收取租赁费李齐杰是明知的，李良举、李良学签订合同符合表见代理的法律要件，而且所签合同不违反法律强制性规定，李齐杰称签订补充协议不知道的理由不能成立。故李良举、李良学与小月亮食品公司签订的《租赁合同》及《补充协议》有效，对李良举、李良学、李齐杰具有约束力。关于小月亮食品公司在租赁期间是否对租赁物进行了增建和改建。2007年10月22日，小月亮食品公司与李良举签订的《租赁合同》载明：“房屋分原有和增建改建两部分，原有部分为10间房”。而且“从2010年12月1日起收取租金”，庭审查明免三年租金也是因小月亮食品公司对原有房屋基础进行了改建，折抵人工费和楼板等费用。结合雪玉田、***等证人证言和拆迁补偿清单均可以证明小月亮食品公司在租赁期间对租赁物进行增建和改建。关于争议砖混结构拆迁面积的认定。结合双方提交的证据和李良学、李良举的自认，确认争议的面积为121.13平方米，折价251465.88元（121.13㎡×2076元/㎡）。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。李良学与小月亮食品公司签订的补充协议，约定：在政府开发时，增建改建部分房屋补偿款500元/平方米以内归甲方所有，超出500元/平方米以上部分按2：8比例，20%归甲方所有，80%归乙方所有。依据约定，应当在扣除500元/平方米后，按照2：8比例获得拆迁补偿费152720.70元【121.13㎡×（2076元/㎡-500元/㎡）×80%】，而小月亮食品公司在改建过程中使用了出租房的旧房砖，应当按照折价予以扣除，小月亮食品公司实际应当获得拆迁补偿费152720.70-30000元=122720.70元。其诉讼请求超出部分，不予支持。关于小月亮食品公司主张拆迁补偿奖金。案涉房屋的基础设施仍属于李良学、李良举，小月亮食品公司只是对增建改建房屋部分提供一定的建筑材料和支付了相关费用，合同中对于该项费用没有约定，而且在拆迁时已经获得了一定数额的搬迁补助，其主张拆迁补偿奖金的请求于法无据，不予支持。李良学代表李良举和李齐杰既签订了房屋征收安置协议，又领取了补偿款，依据合同相对性原则，李良学应当返还属于小月亮食品公司的拆迁补偿款。李良举未领取拆迁补偿款，第三人李齐杰是以无独立请求权参加诉讼，故李良举、李齐杰在本案中不承担责任。综上，小月亮食品公司的部分诉讼请求，事实清楚，理由充分，予以支持。但超出的部分没有法律依据，不予支持。判决：一、李良学给付小月亮食品公司房屋拆迁补偿款122720.70元，于判决书生效后十日内履行完毕；二、驳回小月亮食品公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4680元，由小月亮食品公司负担1930元、李良学负担2750元；保全费1520元，由李良学负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：第一，小月亮食品公司提供录像一份，证明被拆迁院内西侧紧邻大门一间砖混结构房屋的面积约45平方米，该面积就是被拆迁房屋平面图中的面积。李良学质证认为，该证据不能作为定案依据，1．该证据制作时间是在一审判决之后，且视频制作的参与人身份不明，该证据的制作方并非是法院或者第三方中立机构，制作过程不完整、不连续，没有开始和结束；2．从证据内容看，无法显示系本案争议的房产，具体涉案争议的房产应当以相关部门出具的地上附着物信息表、测绘报告、当事人自认，小月亮食品公司提供的证人对增改建部分的数额（即121平方米为准）等来认定。李良举质证认为，自己拍的照，没人在场，没人能证实，也不符合实际情况。李齐杰质证认为，只是看的表面，应当是双方去共同认可才可以。综合各方的质辩意见，本院认为，小月亮食品公司提供的录像没有第三方机构的见证，且录像中显示的是否为案涉争议房产，没有其他证据印证，对该录像不予采信。第二，李良学提供商丘市梁园区平原街道办事处锦绣社区委员会证明一份，证明案涉补偿款包含土地补偿款。小月亮食品公司质证认为，该证明形式不合法，没有居委会相关负责人的签字，拆迁补偿款是否包含土地补偿款应由政府负责拆迁补偿的部门出具证明，而不是居委会出具证明。李良举和李齐杰对该证明没有异议。综合各方的质辩意见，本院认为，出具证明的主体不是征收主体和补偿主体，因此该证明不能作为认定案件事实的依据，本院不予采信。本院经审理查明的事实除一审法院认定“小月亮食品公司利用旧房砖，折价30000元”的事实外，与一审法院认定的其他事实相一致。本院认为，第一，关于增改建砖混结构房屋的面积为多少的问题。一审中，小月亮食品公司申请证人雪玉田出庭作证的证言显示“给原告（小月亮食品公司）盖的房子，面积有120多平方”，结合李良学、李良举认可争议的砖混结构拆迁面积是121.13平方米，因此，原审判决确认双方争议的面积为121.13平方米并无不当。第二，关于案涉租赁补充协议是否有效的问题。各方对2007年10月22日的《租赁合同》均无异议。2010年12月8日《补充协议》签订前，小月亮食品公司认可李良学“说回去给李良举商量下”，但其后李良学、李良举对签订《补充协议》并没有证据证明提出过异议，相应租金也是李良举、李良学收取，李齐杰认可每年都是李良举给其租金。《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”虽然案涉租赁物由李良学、李良举、李齐杰共同所有，李齐杰没有签订合同，但李齐杰收取租赁费后未提出异议。同时，一审中，李良学、李良举提供的与商丘市（外贸）紫竹林香叶有限公司签订的租赁协议亦为李良学一人签署。小月亮食品公司有理由相信李良举、李良学对外签订合同和收取租金，李齐杰是明知的，李良举、李良学签订合同符合上述表见代理的法律要件，且不违反法律强制性规定，故案涉租赁补充协议有效。第三，关于旧房砖折价30000元的问题。一审中，李良学、李良举提供的对刘永杰的调查笔录显示“向李良学出售过砖，大概有十二万多块，每块大概0.25元”。虽然小月亮食品公司认可在增改建房屋时用了一部分旧房砖，但原审判决仅以刘永杰的上述证明就将旧房砖折价30000元不当，本院酌定为10000元。第四，关于拆迁补偿奖金的归属问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋的价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”本案诉争的拆迁奖励的补偿对象是被征收人，被征收房屋所有人李良举、李良学、李齐杰，而不是承租人小月亮食品公司。双方签订的《租赁合同》和《补充协议》中对此也未进行约定，且乙方（被征收人李良学）与甲方（征收部门）、丙方（房屋征收具体实施单位）签订的《房屋征收安置补偿协议（国有）》中约定：“丙方支付乙方房屋搬家费、临时安置补助、奖励。”而小月亮食品公司已经获得了搬家费20000多元，其再要求拆迁奖励的诉讼请求不应得到支持。第五，关于案涉补偿款是否包含土地补偿款的问题。李良学提供商丘市梁园区平原街道办事处锦绣社区委员会证明一份，证明案涉补偿款包含土地补偿款，但出具证明的主体不是征收主体和补偿主体，因此该证明不能证实案涉补偿款中包含土地补偿款。综上所述，小月亮食品公司实际应获得拆迁补偿费为152720.70元-10000元=142720.70元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402民初4550号民事判决；二、李良学于本判决生效后十五日内给付商丘市小月亮食品有限公司拆迁补偿款142720.70元；三、驳回商丘市小月亮食品有限公司在一审中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4680元、保全费1520元，共计6200元，由商丘市小月亮食品有限公司负担1630元、李良学负担4570元；二审案件受理费，商丘市小月亮食品有限公司预交2349元、李良学预交2750元，分别由其各自负担。本判决为终审判决。审判长  代恭伟审判员  曹燚森审判员  闫文超二〇一九年十一月二十一日书记员  李洋洋