广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初5104号 原告：黄准国。 委托诉讼代理人：杨婷婷，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏佳丽，广西万益律师事务所实习律师。 被告：罗云飞。 第三人：广西南宁千业房地产经纪有限公司，住所地南宁市白沙大道109号龙光普罗旺斯一期9号楼9-113号。 法定代表人：李树桃。 委托诉讼代理人：吴永星，系该公司员工。 原告黄准国与被告罗云飞、第三人广西南宁千业房地产经纪有限公司（以下简称“千业公司”）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年7月3日立案受理后,依法组成合议庭，适用普通程序，于2019年9月9日公开开庭进行了审理。原告黄准国的委托诉讼代理人杨婷婷、苏佳丽，第三人广西南宁千业房地产经纪有限公司法定代表人李树桃及其委托诉讼代理人吴永星到庭参加诉讼，被告罗云飞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》及补充协议；2.被告退回原告支付的购房定金15万元；3.被告退回原告支付的购房首期款10万元；4.被告退回原告支付的贷款月供合计26676元；5.被告按定金罚则向原告赔偿15万元；6.被告向原告赔偿装修损失12万元；7.被告向原告赔偿律师费15000元；8.被告向原告赔偿代办服务佣金及权证费7000元；9.被告向原告赔偿房屋增值部分损失345321.72元；10.被告向原告赔偿诉责险保险费；11.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2017年11月24日，原告与被告、第三人签订《房地产买卖及居间合约》及补充协议一份，约定被告将位于江南区出售给原告，成交价为77万元，其中定金15万元，首期款10万元。买卖双方约定，在该房产解押之前的月供由买方先供，其中本金由买方承担。交易该房产的前提方式是以本房产价值抵扣私人欠款部分。原告与被告间的私人欠款抵扣定金及首期款205000元，剩余45000元首付尾款已通过银行转账的方式支付给被告，原告亦按照约定按期支付月供款合计26676元。且原告已经将该房屋装修入住，花费装修费用120000元。现由于被告与案外人的纠纷，导致房屋被查封，且至今仍未能解除房屋的权利限制。原告认为涉案房屋被查封，且被告失去联系，现双方之间的房屋买卖合同无法顺利履行。被告的行为已经构成根本违约，为维护原告的合法权益，依据我国法律的相关规定，特向贵院提起诉讼，恳请判如诉请。 庭审中，原告撤回第五项关于双倍返还定金的诉讼请求，并变更第八项诉讼请求为只主张居间服务费6000元。 被告罗云飞在法定期间内未提出答辩，亦未提交任何证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人双方有争议的证据和事实，本院结合双方当事人陈述及经审查确认的证据，认定事实如下： 2017年11月24日原、被告签订《房地产买卖及居间合约》（以下称为合约）。合约第一条第一款约定物业地址为南宁市江南区新屯路20号金凯花园7号楼2单元1901号，建筑面积为106.76平方米；第一条第三款约定该物业处于已验收合格并交付，尚未取得房屋尚未取得房屋产权证状况；合约第一条第四款约定物业处于抵押状态，抵押权人为金融机构，未结清的还款额约为470000元，被告承诺并配合办理注销手续，现原、被告双方同意注销处理方案为由原告支付部分楼款并用提前还款解押使用；第三条第一款约定，该物业以现状售予原告，现原、被告确认物业交付标准为空房毛坯；第四条第二款约定被告保证上述房产未被依法查封或者以其他形式显示房产权利；合约第五条第二款约定若被告违约，须在三个工作日内除无息退还原告已付楼款以及承担赔偿原告已支付给经纪方的服务费；第六条第一款约定原告支付居间服务佣金6000元；第七条第三款约定，法院诉讼所产生的费用先由各自承担，并最终由违约方承担对方处理纠纷所支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全执行费、律师费、差旅交通费、过户税费等）；第九条第一款约定该物业成交价为770000元；第九条三款约定第一部分房款【定金款】为150000元，支付方式为签约当天原告须向被告一次性支付上述定金，并转为购房款；第九条四款约定第二部分【首期款】为100000元，支付方式为签约当日前支付给被告。同日，原、被告及第三人签订《补充协议》，协议第二条约定由于该房屋还有部分银行按揭贷款没有结清，原被告双方约定，在该房屋解押之前的月供由原告先供，其中本金由原告承担。协议第四条约定交易该房产的前提方式是以本房产价值抵扣私人欠款部分。协议第六条约定该房产签定经纪合同当日，被告同意交付房产给原告使用且同意原告自主装修出租或自住。同日，被告出具《收条》一张，载明：“兹收到黄准国（身份证号：）交来购买坐落于南宁市江南区×××号的房屋（首付及定金）人民币贰拾伍万元整”。2017年11月24日，第三人出具《收据》一张，载明：“今收到黄准国购买江南区×××号代办服务佣金及办证费金额7000元”。遂后，原告通过银行转账的方式分别于2017年11月24日、2017年12月22日、2018年1月23日、2018年2月22日、2018年3月23日、2018年4月22日、2018年5月23日、2018年6月23日、2018年7月23日、2018年月22日、2018年9月23日、2018年10月23日、2018年11月22日向被告支付共计71676元。 2017年12月23日，原告与案外人深圳市鹏基物业管理有限公司南宁分公司签定《房屋装修申报表》及《金凯花园（巴黎香醒）装修管理服务协议》。同日，案外人深圳市鹏基物业管理有限公司南宁分公司出具《房屋室内装修动工许可证》一份，载明：“经审核，7栋2单元1901房申报的装修方案符合备案要求，准予以动工。施工单位名称：自装，负责人：黄准国，联系电话：156××××0636；现场施工人数：6人，施工期限：2017年12月23日至2018年3月23日止”。案外人深圳市鹏基物业管理有限公司南宁分公司出具《收款收据》一份，载明：“今收到7-2-1901黄准国装修垃圾清运费320.3元，拆墙垃圾清运费382.4元”。2017年12月24日，南宁市中燃城市燃气发展有限公司出具《业务受理单》一份，黄准国在代办人处签字。2018年12月1日，广西国海律师师事务所出具《欠款通知及催款函》一份，载明被告罗云飞因未按约定时间足额偿还在建行申请的住房公积金贷款，南宁市住房公积金管理中心现委托广西国海律师事务所依法催收。 另查明，被告购买江南区×××号房屋，于2015年10月30日办理了商品房买卖合同登记备案。2016年1月28日，中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行对该房屋办理预购商品房抵押权预告登记。2019年2月12日，南宁市青秀区人民法院对该房屋进行预查封。2019年7月4日，南宁市江南区人民法院对该房屋进行预查封。 上述事实，有各方的陈述、提交的证据以及庭审笔录予以佐证。 本院认为,被告罗云飞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利，本院依法缺席判决。 原被告与第三人签订的《房地产买卖及居间合约》和《补充协议》系当事人的真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,依法成立并生效,对合同当事人具有法律约束力。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。由于本案涉案房屋被法院查封,致使合同无法履行,合同目的无法实现。原告现主张解除《房地产买卖及居间合约》及《补充协议》,有事实和法律依据，本院予以支持。 关于原告请求被告退回支付的购房定金150000元及首付款100000元的问题。根据《合约》第五条第二款的约定，如被告违约的，须在三个工作日内除无息退还原告已付楼款以及承担赔偿原告已支付给经纪方的服务费。故由于被告违约，现原告主张被告退回支付的购房定金150000元、首付款100000元，本院依法予以支持。 关于原告请求被告退回支付的贷款月供共计26676元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定,合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，根据原告向本院提供的银行流水查明，在2017年12月22日至2018年11月22日期间，原告每月已依约向被告支付涉案房屋月供，共计26676元。现原告请求被告退回支付的贷款月供共计26676元，于法有据，本院依法予以支持。 关于原告请求被告赔偿装修损失120000元的问题。本院认为，原告根据《合约》享有对涉案房屋装修的权利，现原告已对该房屋进行装修，但因被告违约行为，导致合同目的根本不能实现，原告诉请装修损失,属其合理损失,应予赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对于未能与涉案房屋形成添附，可以拆除的家电、家装设施，不应计算在装修损失内。根据原告提供的《房屋室内装修动工许可证》载明的装修时间，综合考虑微信转账记录、送货单等证据材料，本院酌情认定该损失为89000元。 关于原告请求被告赔偿律师费15000元、保单保函费2742元的问题。根据合约第七条第三款约定，法院诉讼所产生的费用现由各自承担，并最终由违约方承担对方处理纠纷所支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全执行费、律师费、差旅交通费、过户税费等）。结合原告所提交的律师费发票、保单保函发票,本院认定律师费为7500元并支持保单保函费2742元。 关于原告请求被告赔偿居间服务费6000元的问题。根据《合约》第五条第二款的约定，如被告违约的，须在三个工作日内除无息退还原告已付楼款以及承担赔偿原告已支付给经纪方的服务费。故由于被告违约，现原告主张被告赔偿居间服务费6000元，本院依法予以支持。 关于原告请求被告赔偿房屋增值部分损失345321.72元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原告请求赔偿房屋增值部分损失系合同履行后可以获得的利益损失，被告应予赔偿。本院根据原告提交的证据，综合考虑涉案房屋所处小区同类型二手房房价，本院酌情按每平米9500元确定该房屋当前价格比较合理，则房屋增值部分的价值为：9500×106.76－770000＝244220元。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、九十四条、九十七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下: 解除原告黄准国与被告罗云飞于2017年11月24日签订的《房地产买卖及居间合约》及《补充协议》； 二、被告罗云飞退还原告黄准国购房定金150000元、首付款100000元； 三、被告罗云飞退还原告黄准国已支付的贷款月供26676元； 四、被告罗云飞赔偿原告黄准国装修损失89000元； 五、被告罗云飞赔偿原告黄准国律师费7500元； 六、被告罗云飞赔偿原告黄准国居间服务费6000元； 七、被告罗云飞赔偿原告黄准国房屋增值部分损失244220元； 八、被告罗云飞赔偿原告黄准国保单保函费2742元； 九、驳回原告黄准国的其他诉讼请求。 上述应付款项,被告应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费12940元，保全费5000元，共计17940元，由被告罗云飞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院。上诉人在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期不交也不提出缓交、减交或免交申请的,则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  蒙永富 人民陪审员  周曼丽 人民陪审员  李浩安 二〇一九年十一月十五日 书 记 员  李晓丹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。