甘肃省张掖市甘州区人民法院民事判决书（2019）甘0702民初9204号原告：赵某，男，1978年12月5日出生，汉族，甘肃省张掖市人，个体工商户，住甘州。委托诉讼代理人：刘某1，系甘肃锦舒律师事务所律师。被告：张掖市新张掖国际商贸城物业管理有限公司。住所：张掖市甘州区东北郊工业园区。法定代表人：郝某，系该公司经理。被告：刘某2，男，1981年6月30日出生，汉族，甘肃省张掖市人，个体工商户，住甘州。被告：马某，男，1995年4月13日出生，汉族，甘肃省张掖市人，个体工商户，住甘州。原告赵某与被告张掖市新张掖国际商贸城物业管理有限公司（以下简称：新张掖商贸城物业公司）、刘某2、马某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵某及其委托诉讼代理人刘某1，被告刘某2、马某到庭参加诉讼。被告新张掖商贸城物业公司经本院开庭传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告赵某向本院提出诉讼请求：1.要求被告新张掖商贸城物业公司与被告刘某2支付原告房屋租金及保证金49907元（房屋租金39907元、保证金10000元），被告新张掖商贸城物业公司与被告马某支付原告房屋租金8760元，合计58667元；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与张掖市丹霞商贸开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，张掖市丹霞商贸开发有限公司未履行生效法律文书确定的义务，张掖市中级人民法院依法查封了坐落于张掖市××区、103、105、110-113、115-123、128-130号商铺（建筑面积合计787.88平方米），并对上述商铺进行了评估拍卖。2018年12月10日，张掖市中级人民法院作出（2018）甘07执4号之一执行通知书，通知商铺租户自2018年12月4日起，上述商铺的所有权转移至原告，租户与张掖市丹霞商贸开发有限公司签订的租赁合同继续有效。2018年12月10日前已交纳租赁费的，按照原合同履行，合同到期未交纳的应当停止交纳。到期的租户如果继续经营，应与原告签订租赁合同。被告刘某2租赁11#楼110、111、121、122号商铺，租赁面积166.28平方米，依据其与张掖市丹霞商贸公司签订的租赁合同，2019年1月1日至12月31日应支付租赁费39907元。被告马某租赁11#楼126号商铺，面积为36.5平方米，2019年1月1日至12月31日应支付租赁费8760元。依据生效法律文书，被告刘某2、马某如继续租赁房屋，应与原告重新签订租赁合同，并向原告支付租赁费。刘某2、马某称已与被告新张掖商贸城物业公司签订了租赁合同，并支付了2019年期间的租赁费，原告要求被告新张掖商贸城物业公司支付租赁费，被告拒付。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告辩称，2018年11月20日，他与新张掖商贸城物业公司签订了租赁合同，合同到期日为2019年12月31日，新张掖商贸城物业公司给刘某2让了两个月装修期，刘某2已向新张掖商贸城物业公司交纳全年房租39907元，保证金10000，暖气费4410元，物业费1995元，原告应向新张掖商贸城物业公司索要租赁费。被告马某辩称，2016年10月16日，他与新张掖商贸城物业公司签订了租赁合同，合同到期日为2019年12月31日，新张掖商贸城物业公司给马某让了两个月装修期，马某已向新张掖商贸城物业公司交纳了所有费用，原告应向新张掖商贸城物业公司索要租赁费。本院经审理认定事实如下：2016年10月16日，被告马某与被告新张掖商贸城物业公司签订租赁合同一份，约定新张掖商贸城物业公司将位于新张掖国际商贸城一期11栋123、125、126展厅，建筑面积共计109.5平方米的场地出租给马某，租赁期限为三年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止。场地租金及交纳时间为：2017年1月1日至2017年12月31日，租金为13140元，缴款日期为2017年1月1日；2018年1月1日至2018年12月31日租金为19710元，缴款日期为2018年1月1日；2019年1月1日至2019年12月31日租金为26280元，缴款日期为2019年1月1日。合同还约定了其他事项。2019年3月25日，马某向新张掖商贸城物业公司交付了125、126号场地租金17520元，2019年4月24日交付了123号场地租金8760元。2018年11月20日，被告刘某2与被告新张掖商贸城物业公司签订租赁合同一份，约定新张掖商贸城物业公司将位于新张掖国际商贸城一期11栋110、111、121、122展厅，建筑面积共计166.28平方米的场地出租给刘某2，租赁期限为一年，自2019年1月1日起至2019年12月31日止，租金为39907元，交费日期为2018年11月20日。合同还约定了其他事项。合同签订后，2018年11月20日，刘某2向新张掖商贸城物业公司交付保证金10000元、房屋租金39907元，并交纳了暖气费和物业费。另查明，2018年3月20日，基于赵某与张掖市丹霞商贸公司建设施工合同纠纷一案的执行，甘肃省张掖市中级人民法院作出（2018）甘07执4-2执行裁定书，裁定依法查封（扣押）被执行人张掖市丹霞商贸开发有限公司位于张掖市××区商品楼11-101、102、103、105、110、111、112、113、115、116、117、118、119、120、121、122、123、128、129、130、131商铺，同日，甘肃省张掖市中级人民法院出具了查封令，对上述商铺进行了查封。2018年12月4日，甘肃省张掖市中级人民法院作出（2018）甘07执4号之四执行裁定书，裁定将被执行人张掖市丹霞商贸开发有限公司位于张掖市××区新张掖国际商贸城内第11栋一层102、103、105、110-113、115-123、128-130号商业服务房地产（建筑面积合计787.88平方米）以第二次流拍的保留价交付申请人赵某抵偿所欠的全部案件款（包括迟延履行金）。上述房产的所有权自本裁定送达申请执行人时转移。二、……。三、申请执行人赵某可持本裁定到登记机构办理相关产权登记手续。2018年12月10日，甘肃省张掖市中级人民法院作出（2018）甘07执4号之一执行通知书，内容为“各租赁户：本院依法执行的申请人赵某与被执行人张掖市丹霞商贸开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，因被执行人张掖市丹霞商贸开发有限公司未履行判决书确定的义务，本院依法查封了该公司坐落于张掖市××区、103、105、110-113、115-123、128-130号商铺（建筑面积合计787.88平方米），并对上述商铺进行了评估拍卖。根据本院（2018）甘07执4号之四执行裁定书，上述商铺的所有权自2018年12月4日转移至本案申请人赵某。根据相关法律规定，现将有关事宜通知如下：上述商铺的租赁户与张掖市丹霞商贸开发有限公司签订的租赁合同继续有效。在2018年12月10日之前已经缴纳租赁费的，按照原合同履行，合同到期未交纳的应当停止缴纳。到期的租赁户如果继续经营，租赁合同应当与本案的申请人签订。”上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告提交的（2018）甘07执4号之一执行通知书、（2018）甘07执4号之四执行裁定书、（2018）甘07执4号结案通知书、（2018）甘07执4-2号执行裁定书、查封令、查封（扣押）财物清单，被告刘某2提交的租赁合同、收款收据、被告马某提交的租赁合同、收款收据等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，公民的合法权利受法律保护。综合原、被告在本案中的诉辩意见，本院对双方争议的焦点问题分述如下。第一，关于三被告之间以及原、被告之间的法律关系。本院认为，被告新张掖国际商贸城物业公司分别与被告刘某2、马某签订租赁合同，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，属有效合同。新张掖国际商贸城物业公司将涉案商铺交付给被告刘某2、马某使用、收益，刘某2、马某按照合同约定向新张掖国际商贸城物业公司支付租金，双方之间形成租赁合同关系。2018年12月4日，原告依据甘肃省张掖市中级人民法院（2018）甘07执4号之四执行裁定书，取得涉案商铺所有权，其依法享有涉案商铺的占有、使用、收益和处分的权利。被告新张掖国际商贸城物业公司依据与被告刘某2、马某签订的租赁合同继续收取涉案商铺自2018年12月4日之后的租金，没有法律依据，取得不当利益，造成原告损失，故原告与被告新张掖国际商贸城物业公司之间形成不当得利关系。原告与被告刘某2、马某在本案中并无法律关系。关于原告要求被告新张掖国际商贸城物业公司支付原告房屋租金39907元、8760元及保证金10000元。本院认为，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。本案中，原告于2018年12月4日取得涉案商铺的所有权，其依法享有涉案商铺的占有、使用、收益和处分的权利。被告新张掖国际商贸城物业公司依据与被告刘某2、马某签订的租赁合同继续收取涉案商铺自2018年12月4日之后的租金，没有法律依据，取得不当利益，造成原告损失，其行为构成不当得利，应向原告返还涉案110、111、121、122商铺2019年1月1日至同年12月31日的租金39970元，返还涉案126号商铺2019年1月1日至同年12月31日的租金8760元，合计48730元。刘某2向新张掖国际商贸城物业公司交付的10000元保证金并非涉案商铺的收益，也非原告损失，其无权主张。关于被告刘某2、马某在本案中是否承担责任。本院认为，甘肃省张掖市中级人民法院（2018）甘07执4号之一执行通知书，通知各租户原告于2018年12月4日取得坐落于张掖市××区、103、105、110-113、115-123、128-130号商铺（建筑面积合计787.88平方米）的所有权，上述商铺的租赁户与张掖市丹霞商贸开发有限公司签订的租赁合同继续有效。在2018年12月10日之前已经缴纳租赁费的，按照原合同履行，合同到期未交纳的应当停止缴纳。到期的租户如果继续经营，租赁合同应当与原告签订。而被告新张掖国际商贸城物业公司与被告刘某2签订租赁合同的时间为2018年11月20日，租赁期限为2019年1月1日至2019年12月31日，合同签订当日，刘某2已按约向新张掖国际商贸城物业公司支付保证金、房屋租金、暖气费、物业费等相关费用。刘某2向新张掖国际商贸城物业公司签订合同及缴纳租赁费的时间均在原告取得涉案商铺所有权之前，故被告刘某2在本案中不承担责任。被告新张掖国际商贸城物业公司被告马某签订租赁合同的时间为2016年10月16日，租赁期限为三年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止，合同签订当日，马某向新张掖国际商贸城物业公司支付保证金5000元，2019年3月25日交付租金17520元，2019年4月24日交付租金8760元。马某向新张掖国际商贸城物业公司支付上述两笔租金的时间虽在原告取得涉案商铺所有权之后，但马某与新张掖国际商贸城物业公司之间签订的租赁合同并未到期，马某基于租赁合同向合同相对方支付租金的行为符合法律规定，故被告马某在本案中不承担责任。被告新张掖国际商贸城物业公司经本院合法传唤，未到庭应诉、答辩，视为对法律赋予其在诉讼活动中享有权利的主动放弃，依法承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第三十七条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则(?javascript:void(0);?)＞若干问题的意见》第一百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：1被告张掖市新张掖国际商贸城物业管理有限公司返还原告赵某租金48730元，于本判决生效之日起三十日内一次性履行完毕；2被告刘某2、马某在本案中不承担责任；3驳回原告赵某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1267元，减半收取633.5元，由被告张掖市新张掖国际商贸城物业管理有限公司负担并直接给付原告，本院另行退还原告案件受理费633.5元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 员 于菊瑛 二〇一九年十一月二十八日法官助理 张燕燕书 记 员 刘 璐