浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初2277号 原告：叶文，女，汉族，1989年11月21日出生，住上虞市。 委托代理人：潘雅楠，浙江科茂律师事务所律师。 委托代理人：黄楼燕，浙江科茂律师事务所律师。 被告：杭州宏旺房地产有限公司，住所地：杭州市余杭区五常街道文一社区。 法定代表人：赵军，总经理。 被告：杭州国盈物业管理有限公司，住所地：杭州市余杭区余杭街道禹航商城8幢8-2#。 法定代表人：董世权，总经理。 两被告共同委托代理人：袁法群，北京东卫（杭州）律师事务所律师。 两被告共同委托代理人：李亮，北京东卫（杭州）律师事务所律师。 原告叶文为与被告杭州宏旺房地产有限公司（以下简称杭州宏旺公司）、杭州国盈物业管理有限公司（以下简称杭州国盈公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年1月25日向本院起诉，本院立案受理后，依法适用简易程序审理，并依据原告叶文的申请，于2019年1月29日作出（2019）浙0110执保238号民事裁定书，裁定对被告杭州宏旺公司与杭州国盈公司财产采取了诉讼保全措施。本院于2019年5月16日对本案进行了公开开庭审理，原告叶文委托代理人潘雅楠、被告杭州宏旺公司与杭州国盈公司共同委托代理人李亮到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院于2019年8月22日裁定本案转为适用普通程序审理，并于2019年10月10日进行了第2次公开开庭审理，原告叶文委托代理人黄楼燕到庭参加诉讼，被告杭州宏旺公司与杭州国盈公司经本院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶文起诉称：杭州宏旺公司委托杭州国盈公司为其位于杭州市余杭区宏旺西溪阳光中心的房屋进行出租和经营管理。2018年4月28日，叶文与杭州国盈公司签订《宏旺西溪阳光中心（合同书）》，合同约定，杭州国盈公司将位于杭州市余杭区房屋出租给叶文，租期至2060年7月4日，总租金601511元，房屋交付时间不晚于2018年10月31日，交付条件为该房屋通过质量竣工验收合格、消防及规划验收合格。合同签订之前，叶文向杭州国盈公司支付团购金50000元；合同签订后，叶文按约支付租金601511元，其中300000元系叶文向案外人李正国筹借之款。 前述合同履行至2018年10月31日，杭州宏旺公司与杭州国盈公司未能向叶文交房，构成违约；2018年12月13日，杭州国盈公司向叶文发送通知书，通知叶文于2018年12月25日前往办理入住手续，但是叶文发现所涉房屋实际尚未通过工程质量竣工验收及规划验收，为此发函要求杭州宏旺公司与杭州国盈公司限期交付符合合同约定交付条件的房屋，但杭州宏旺公司与杭州国盈公司拒不履行交付义务，因此，叶文又于2019年1月21日向杭州宏旺公司与杭州国盈公司发函，通知解除双方的合同，而通知后，杭州宏旺公司与杭州国盈公司至今未返还租金、团购金以及赔偿经济损失，因而叶文提起诉讼，要求：1、确认与杭州国盈公司于2018年4月28日签订的宏旺西溪阳光中心合同自2019年1月22日起解除；2、判令杭州宏旺公司与杭州国盈公司返还租金601511元、团购金50000元；3、判令杭州宏旺公司与杭州国盈公司立即支付逾期交房的利息损失14977.6元（以总租金601511元按万分之三/日自2018年11月1日起暂计算至2019年1月22日，实际要求计算至所有租金还清之日止）；4、判令杭州宏旺公司与杭州国盈公司立即赔偿叶文因借款产生的利息损失11417元（暂计算至2019年1月，此后按借款利息损失清单支付至所有租金还清之日止）；5、判令杭州宏旺公司与杭州国盈公司立即支付叶文因诉讼聘请律师而支出的律师代理费26000元；6、本案诉讼费由杭州宏旺公司与杭州国盈公司承担。 在诉讼中，原告叶文将其诉讼请求变更为：1、解除与杭州国盈公司于2018年4月28日签订的《宏旺西溪阳光中心（合同书）》；2、判令杭州宏旺公司返还租金601511元、团购金50000元；3、判令杭州宏旺公司立即支付逾期交房的利息损失14977.6元（以总租金601511元按万分之三/日自2018年11月1日起暂计算至2019年1月22日，实际要求计算至租金还清之日止）；4、判令杭州宏旺公司立即赔偿叶文因借款产生的利息损失11417元（暂计算至2019年1月，此后按借款利息损失清单支付至租金还清之日止）；5、判令杭州宏旺公司立即支付叶文因诉讼聘请律师而支出的律师代理费26000元；6、本案诉讼费由杭州宏旺公司与杭州国盈公司承担。 为证明所述事实，原告叶文向本院提交证据如下： 1、2017年10月20日的房屋租赁委托书1份（复印件，源于杭州国盈公司），用以证明杭州国盈公司系杭州宏旺公司的受托人，代理权限为房屋的出租和经营管理等事实； 2、2018年4月28日签订的《宏旺西溪阳光中心（合同书）》1份（原件）。 3、转账1份（打印件）、收据1份（原件）、未来悦正式签约流转单1份（原件）。 4、借款保证合同书1份（原件）、银行转账凭证1份（打印件）。 共同用以证明叶文与杭州国盈公司签订租赁合同并支付了团购金及全额房屋租金，且截止2019年1月叶文已支付利息的损失为11417元的事实； 5、2018年12月13日入伙通知书1份（原件），用以证明杭州国盈公司曾通知叶文于2018年12月25日前往办理交房手续的事实； 6、工程信息1份（复印件，源于余杭区建筑市场信用网）、建筑工程施工许可证1份（复印件，拍摄于宏旺售楼部），用以证明杭州宏旺公司与杭州国盈公司准备交付的房屋尚未通过竣工质理验收，不符合合同约定的交付条件的事实； 7、2019年1月9日律师函1份（原件）、快递面单1份（原件）、物流信息1份（打印件，源于EMS官网），用以证明叶文向杭州宏旺公司与杭州国盈公司发函要求限期于收函之日起五日内交付符合约定交付条件的房屋的事实； 8、律师函1份（原件）、快递面单1份（盖章确认件）、物流信息1份（打印件，源于EMS官网），用以证明杭州宏旺公司与杭州国盈公司在限期内仍不履行交房义务，叶文通知杭州宏旺公司与杭州国盈公司于收函之日起双方合同依法解除的事实； 9、委托合同1份（原件）、发票1份（原件）、入账凭证1份（原件），用以证明叶文因本次诉讼而支出律师代理费26000元的事实； 10、招商银行账户交易明细1份（原件，源于招商银行），用以证明叶文向杭州国盈公司支付团购金50000元的事实； 11、招商银行账户交易明细1份（原件，源于招商银行），用以证明截止2019年1月，叶文已支付借款利息的损失为11417元的事实； 12、委托装修管理协议1份（原件），用以证明因杭州国盈公司的要求，叶文与安徽名廷建筑装饰工程有限公司签订了以案涉房屋为标的的装饰装修合同，即使案涉的房屋已通过综合验收，也应完成装饰装修才能交付的事实； 13、信托贷款合同、抵押合同、余杭区不动产信息查询记录，用以证明2014年1月24日案涉房屋已经通过在建工程抵押的方式抵押给了案外人西藏信托有限公司的事实； 14、浙江法院公开网信息查询记录、全国法院信息综合查询记录，用以证明2016年11月4日案外人西藏信托有限公司已经向临安市人民法院申请强制执行，且临安市人民法院已经在处置案涉房屋，杭州宏旺公司与杭州国盈公司亦已无权向叶文交付房屋的事实； 15、杭州市不动产权属信息查询记录，用以证明案涉合同签订之前，案涉房屋已经被多个法院在执行阶段查封，杭州宏旺公司与杭州国盈公司已无权向叶文交付房屋的事实； 16、《信托贷款合同之补充合同》1份（盖章确认件）、《（2014）京方圆内经证字第15732号公证书》1份（盖章确认件）、《抵押合同》1份（盖章确认件）、《（2014）京方圆内经证字第01295号公证书》1份（盖章确认件），用以证明2014年1月22日案涉房屋已经抵押给案外人西藏信托有限公司并进行公证的事实； 17、执行证书1份（盖章确认件），用以证明2016年11月4日案外人西藏信托协议公司已依据经过公证的《执行证书》向临安市人民法院申请强制执行（案涉合同签订之前），且临安市人民法院已经在处置案涉房屋，杭州宏旺公司与杭州国盈公司已无权向叶文交付房屋，且案涉合同目的已经无法实现的事实。 被告杭州宏旺公司与杭州国盈公司共同答辩称：杭州宏旺公司与杭州国盈公司已经履行了房屋租赁合同，租赁合同中约定，房屋交付符合双方约定条件及法定条件即可，而实际上类似租赁房已交付达四百多户，不存在无法交付情形，叶文在2018年12月25日收到交房通知书后，未与杭州宏旺公司及杭州国盈公司联系，亦未收房，已构成违约，作为杭州宏旺公司与杭州国盈公司均同意继续履行合同，叶文诉请解除合同并无事实基础，依法应驳回其诉讼请求。 为证明所述事实，被告杭州宏旺公司与杭州国盈公司向本院提交证据如下： 1、竣工验收备案表1份（复印件，原件在良渚法庭2019-3738、3741号案件中），用以证明案涉房屋已于2017年9月1日经五方竣工验收，工程经勘查、设计施工、监理、建设单位验收合格的事实； 2、浙江省建设工程规划核实确认书1份（复印件，原件在余杭区建设局行政机关备案），用以证明案涉房屋经城乡规划主管部门依法核实具备竣工规划确认条件的事实； 3、建设工程竣工验收消防备案情况登记表1份（复印件，原件在余杭区建设局行政机关备案），用以证明案涉房屋于2017年9月13日经杭州市公安消防局依法予以工程竣工验收消防备案的事实。 上列当事人提交的证据，经庭审质证，本院认证如下： （一）原告叶文提交的第1-17项证据，被告杭州宏旺公司与杭州国盈公司对第1-12项证据的真实性均无异议，本院予以确认，并据证据所载内容认定相关事实；第13-17项证据，本院经审核认为，该组证据的真实性应予以确认，并据以认定与本案相关联的事实。 （二）被告杭州宏旺公司与杭州国盈公司提交的第1-3项证据，原告叶文对其真实性、关联性、合法性均有异议，本院经审核认为，该组证据源于职能机构备案，其真实性应予以确认，并据以认定与本案相关联的事实。 综合上列当事人的陈述与辩解，以及举证与质证，本院认定本案事实如下： 杭州宏旺公司委托杭州国盈公司为其开发的位于杭州市余杭区宏旺西溪阳光中心的商业办公用房进行出租和经营管理。2018年4月28日，杭州国盈公司作为出租方与叶文作为承租方签订《宏旺西溪阳光中心（合同书）》。主要约定，杭州国盈公司将位于杭州市余杭区房屋出租给叶文，该房屋为简装修，租期自交房之日起计算，期限20年，总租金人民币601511元，20年租期届满至2060年7月4日止系赠送不计租金；房屋交付时间不晚于2018年10月31日，交付条件为该房屋通过质量竣工验收合格、消防及规划验收合格，若逾期交房，则以已付总租金金额的万分之三/日支付利息至符合交房条件时止；合同履行中，守约方有权要求违约方继续履行合同，违约方应就其违约造成守约方的损失包括但不限于采取法律行动及保护合法权益而支出诉讼费用、律师费用等进行赔偿。合同签订之前，叶文为享受租赁优惠而向杭州国盈公司预交团购金人民币50000元；合同签订后，叶文按约支付租金人民币601511元，其中300000元系叶文向案外人李正国筹借之款。而杭州国盈公司所收的前述团购金、租金，杭州宏旺公司在诉讼中确认均已收悉。 前述合同履行至2018年10月31日，杭州宏旺公司与杭州国盈公司未能向叶文交房；2018年12月13日，杭州国盈公司向叶文发送“入伙通知书”，通知叶文于2018年12月25日9时前往办理房屋交付入住手续，但叶文发现杭州宏旺公司就所涉房屋建设工程未能出示已通过工程质量竣工验收的证明，为此，叶文委托律师于2019年1月8日、1月9日先后向杭州宏旺公司与杭州国盈公司发函，要求于收到函件之日起五日内交付符合合同约定交付条件的房屋，但杭州宏旺公司与杭州国盈公司收悉函件后未予回复和履行。2019年1月21日，叶文委托律师再次向杭州宏旺公司与杭州国盈公司发函，通知杭州宏旺公司与杭州国盈公司于收到函件之日起解除双方的合同，并要求返还租金、团购金以及赔偿经济损失等，而函件于2019年1月22日到达杭州宏旺公司与杭州国盈公司之后，杭州宏旺公司与杭州国盈公司仍不予回复和履行。因此，叶文提起诉讼，在诉讼中，杭州宏旺公司与杭州国盈公司提交了关于涉案房屋建设工程已通过工程质量竣工验收及规划、消防验收合格的证明，其中工程质量竣工验收证明中并未记载各参与验收单位的签章确认的日期，以佐证杭州宏旺公司与杭州国盈公司主张案涉房屋已符合约定交付条件的具体日期。 本院认为：杭州国盈公司受杭州宏旺公司委托以自已名义与叶文签订《宏旺西溪阳光中心（合同书）》，叶文亦确认杭州国盈公司与杭州宏旺公司系委托关系，因而《宏旺西溪阳光中心（合同书）》约定的权利义务约束杭州宏旺公司与叶文，杭州国盈公司并不享有该合同权利和承担义务。而《宏旺西溪阳光中心（合同书）》内容是租赁商业用房，明确约定应于2018年10月31日前交付通过质量竣工验收合格、消防及规划验收合格的房屋，但届期，杭州宏旺公司并未依约交付，虽然此后杭州宏旺公司曾于2018年12月13日通知交房，但此时仍不符合交房约定条件，直至在叶文通知其限期交房的前提下仍不能交付符合约定条件的房屋，甚至在本案诉讼中，杭州国盈公司与杭州宏旺公司辩称案涉房屋已具备交付条件，但其提交的关于涉案房屋建设工程已通过工程质量竣工验收及规划、消防验收的证明，其中工程质量竣工验收证明亦并未记载各参与验收单位的签章确认的日期，以证明案涉房屋在叶文提起本案诉讼时实际已符合约定交付条件。杭州国盈公司与杭州宏旺公司的前述违约行为，导致叶文获取租赁房的合同目的未能及时实现，据此，叶文要求解除租赁合同，符合合同法第九十四条关于合同解除的规定，依法应予以支持；同时，基于杭州宏旺公司因逾期交房违约而被解除合同，除依约应支付以已付总租金金额的万分之三/日至合同解除之日止的利息之外，还应退还租金、团购金以及赔偿造成的经济损失。至于叶文所付租金源于向第三方筹借而产生的借款利息的损失，因该损失与杭州宏旺公司的租房合同之间不具有直接的关联性，要求杭州宏旺公司进行负担，没有法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告叶文与被告杭州国盈物业管理有限公司于2018年4月28日签订的《宏旺西溪阳光中心（合同书）》自本判决生效之日起解除； 二、被告杭州宏旺房地产有限公司退还原告叶文租金人民币601511元，于本判决生效之日起十五日内付清； 三、被告杭州宏旺房地产有限公司退还原告叶文团购金人民币50000元，于本判决生效之日起十五日内付清； 四、被告杭州宏旺房地产有限公司支付原告叶文逾期交房的利息损失人民币14797.17元（以总租金601511元按万分之三/日自2018年11月1日起暂计算至2019年1月22日为14797.17，此后至租金还清之日止仍按前述标准另行计算），于本判决生效之日起十五日内付清； 五、被告杭州宏旺房地产有限公司支付原告叶文因本次诉讼而支出的律师代理费人民币26000元，于本判决生效之日起十五日内付清； 六、被告杭州宏旺房地产有限公司支付原告叶文因本次诉讼而支出的财产保全申请费人民币4040元，于本判决生效之日起十五日内付清； 七、驳回原告叶文其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费10840元，由原告叶文负担176元、被告杭州宏旺房地产有限公司负担10664元。 原告叶文应于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州宏旺房地产有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院交付应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审 判 长  王富春 人民陪审员  孟祖德 人民陪审员  吴树明 二〇一九年十一月十八日 书 记 员  俞礼佳