江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终3826号上诉人（原审原告）:冯娟,女,1984年10月20日出生，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：姜波，男，1981年1月6日出生，住江苏省宿迁市宿城区。上诉人（原审被告）:宿迁市中嘉置业有限公司,住所地江苏省宿迁市宿城区兴鸿名城北楼1001号。法定代表人：仲常斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：张矗，江苏宿兴律师事务所律师。上诉人冯娟因与上诉人宿迁市中嘉置业有限公司（以下简称中嘉公司）商品房销售合同纠纷一案,不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2018）苏1302民初4690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯娟上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.本案一、二审诉讼费用均由中嘉公司负担。事实与理由：1.一审判决认定逾期办证违约金的计算基数仅为首付款错误。涉案补充协议系中嘉公司为重复使用而预先拟定的合同，其在订立该补充协议时未与冯娟商量，且未就该补充协议中部分不利于冯娟的条款作出特别说明，故该补充协议属于格式条款。中嘉公司在宿城区法院有多起案件，均能够体现该公司与多个购房者签订了该补充协议。根据法律规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任或排除对方主要权利的，该格式条款无效。现中嘉公司未能举证证明其已通过合理方式提醒冯娟该格式条款中关于“合同已付款、已付房款及已交房款均不包含银行按揭贷款”约定，该格式条款中亦未显示有足以引起冯娟注意的文字、符号等，故该格式条款依法无效。况且已付房款仅指首付款，亦与一般社会公众所理解的已付房款概念不符，综上，逾期办证违约金的计算基数应为已付房款而不仅仅是首付款。2.一审判决认定逾期办证违约金的计算基数不包含储藏室价款错误。储藏室系房屋的附属建筑，理应属于冯娟所购房屋的一部分，双方当事人亦在合同中就储藏室价款等作出约定，故储藏室受涉案合同相关条款的约束和保护。其次，冯娟已将储藏室的价款支付给中嘉公司，已付房款理应包含储藏室价款。中嘉公司辩称：首先，涉案补充协议第九条明确约定已付款项不包含银行贷款，且补充协议第十二条已确定冯娟对该补充条款予以了解并认可。其次，涉案储藏室价款不应包含在房屋总价款之内，储藏室属于附属设施且无法办理产权证书，故逾期办证违约金的计算基数不包含储藏室价款。综上，请求依法驳回冯娟的上诉请求。中嘉公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由冯娟承担。事实与理由：1.冯娟关于逾期办证违约金的主张已超过诉讼时效。2012年6月26日，中嘉公司已向冯娟交付涉案房屋，故应从2012年6月26日起计算诉讼时效，截至一审起诉时，冯娟关于逾期办证违约金的主张已超过诉讼时效。2.冯娟对涉案房屋未能办理土地证亦存在过错，土地证必须在缴纳维修基金后才能办理，冯娟于2018年4月4日才缴纳维修基金，故其对涉案房屋未能办理土地证存在过错。况且涉案房屋是否办理土地证并不影响冯娟办理贷款、出售房屋等权利。3.一审判决确定的违约金过高，请求二审法院依法予以调整。冯娟辩称：1.冯娟关于逾期办证违约金的主张未超过诉讼时效。中嘉公司于2012年6月26日将涉案房屋交付给冯娟后，冯娟一直在积极要求中嘉公司办理房屋产权证及土地证，并支付逾期办证违约金。故冯娟该项主张的诉讼时效多次中断，并未超过诉讼时效。另外，冯娟与中嘉公司在合同中约定以日为单位累计计算逾期办证违约金数额，该债权依法属于继续性债权，即便二审法院认定冯娟自商品房交付使用后第91日起两年内未向中嘉公司主张过逾期办证违约金，亦有一部分违约金未超过诉讼时效。2.冯娟迟缴纳维修基金不能免除中嘉公司的违约责任。冯娟是否缴纳维修基金属于行政管理范畴，与中嘉公司无关。且涉案房屋于2017年8月25日才符合办理土地证的条件，故即便冯娟在此之前缴纳了维修基金亦无法办理土地证，冯娟对此并无过错，中嘉公司应当承担违约责任。3.根据法律规定，当事人主张违约金过高请求法院调整的，其应当对违约金过高承担举证责任。本案中，冯娟与中嘉公司在合同中对逾期办证违约金有明确约定，且中嘉公司未能举证证明约定的违约金数额过高，故其该项主张不应得到支持。冯娟向一审法院起诉请求：1.中嘉公司自2012年9月24日起至2018年4月4日止以438291元为基数按照日万分之三计算至2018年4月4日止（后变更为自2015年10月1日起计算共120048元）；2.本案诉讼费由中嘉公司承担。事实与理由：2011年4月25日，冯娟与中嘉公司就该公司开发的裕德嘉园小区9幢2单元403室商品房签订《商品房买卖合同》一份，房屋价款为438291元（含车库20000元）。合同签订后，冯娟依约将房款及车库款支付完毕，2012年6月26日中嘉公司交付房屋。按照约定，中嘉公司应该在房屋交付后60日内将办理权属证书需要的资料向相关部门登记备案。如因中嘉公司责任导致冯娟在商品房交付后90日内不能取得权属证书的，中嘉公司应该自第91日起每日按照已付房款的万分之三支付违约金。冯娟在中嘉公司交房时向其提供了办理房产证及土地证的全部材料但是中嘉公司一直没有履行义务导致业主群体信访。2018年4月4日，冯娟在多次协调不成的情况下自己去办理了不动产登记证书。一审法院认定事实：2011年4月25日，双方当事人就中嘉公司开发的裕德嘉园小区9幢2单元403室商品房签订《商品房买卖合同》一份并网上备案，约定房屋价款418291元（其中首付款128291元，贷款290000元）；另购买车库，编号为9幢14号（当日支付车库款20000元）；出卖人应该在房屋交付后60日内将办理权属证书需要的资料向相关部门登记备案。如因出卖人的责任导致买受人在商品房交付后90日内不能取得权属证书的，出卖人应该自商品房交付后91日起按照已付房款的万分之三/日支付违约金至实际取得权属证书之日止。当日双方签订的补充协议约定已付款不含银行贷款。当日，双方还签订一份首付款168291元、贷款250000元其他内容与前述合同一致的商品房买卖合同。2012年6月12日，冯娟办理上述房屋按揭贷款250000元。2012年6月26日中嘉公司交付房屋，2018年4月4日，冯娟缴纳维修基金后自行办理了不动产登记证书。一审法院另查明，一审法院依冯娟申请向不动产登记部门核实，涉案房屋2013年10月8日具备办理房产证条件，2017年8月25日具备办理土地证即换发不动产登记证书的条件。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方当事人签订的两份商品房买卖合同均对逾期办证问题进行了约定且内容一致。后房屋早已交付，直到2017年8月25日，中嘉公司开发的房屋才具备办理土地证的条件，冯娟主张逾期办证违约金于法有据，依法予以支持。对于违约金计算基数以及天数，冯娟主张应以商品房总价款438291元（含车库款20000元）为基数，然而，由于合同附件约定“本合同中已付款、已付房款及已交房款均不含银行按揭贷款”之内容，足以表明就涉案房屋的逾期交付违约金计算基数应以首付款168291元为准，而非438291元；冯娟主张自2015年10月1日起计算至2018年4月4日，但是，2017年8月25日已经具备办理土地证条件，故仅能计算至该日即694天，因此违约金数额为35038元（168291*0.0003*694）。关于是否存在两份合同以及首付款是168291元还是128291元问题，因冯娟提供的250000元按揭贷款借款凭证与其提供的第二份合同复印件相互印证，在中嘉公司未能提供相反证据的情况下，对冯娟提供的首付款为168291元的合同依法予以采信。关于20000元车库款是否应该计入已付款范围，因合同并未约定车库办理权属证书且至今冯娟亦未举证证明车库办证，故冯娟主张20000元应计入已付款计算逾期办证违约金，依法不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、宿迁市中嘉置业有限公司于判决生效之日起立即向冯娟支付违约金35038元；二、驳回冯娟的其它诉讼请求。案件受理费2700元，由宿迁市中嘉置业有限公司承担1200元，冯娟承担1500元。二审中，冯娟围绕其诉讼请求提供了新的证据，本院依法组织双方当事人进行证据交换和质证。冯娟提供的证据为：涉案房屋的商品房买卖合同一份。拟证明：冯娟实际支付的首付款为168291元，中嘉公司在一审中存在虚假陈述。中嘉公司质证称：对该份合同的“三性”予以认可，中嘉公司留存的是双方于2011年4月25日签订的两份商品房买卖合同，至于冯娟履行哪一份合同以其支付的首付款数额为准，冯娟将商品房买卖合同的约定与实际履行进行了混淆。本院认证意见为：对于该份合同，因中嘉公司对合同“三性”均予以认可，故本院对该份合同依法予以采信。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。本案二审的争议焦点是：1.冯娟关于逾期办证违约金的主张是否超过诉讼时效及其对涉案房屋未能办理土地证是否存在过错；2.逾期办证的违约金的计算基数应否包含涉案房屋的按揭贷款及储藏室价款；3.一审判决确认的违约金数额是否过高，应否予以调整。关于第一争议焦点。本院认为，每日或每月计算的逾期办证违约金，应当以每个个别的债权计算诉讼时效。本案中，冯娟与中嘉公司约定“按照已付房款的万分之三/日支付违约金”，故该债权属于继续性债权，诉讼时效应当按照每日独立起算的方式计算。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定:“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应当予以支持。”本案中，中嘉公司自2012年9月27日（即涉案房屋交付90日之后）至2017年8月25日一直存在逾期办证的违约行为，故冯娟主张逾期办证违约金自2015年10月1日起算并未超过《中华人民共和国民法通则》规定的二年，理应适用三年诉讼时效期间，冯娟关于逾期办证违约金的主张未超过诉讼时效期间。因涉案房屋于2017年8月25日才具备办理土地证的条件，在此之前，即便冯娟自行缴纳了维修基金，亦无法办理土地证，故冯娟对涉案房屋在2017年8月25日之前未能办理土地证不存在过错。关于第二、三争议焦点。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款乙方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，冯娟与中嘉公司于2011年4月25日签订的补充协议系由中嘉公司预先拟定，且中嘉公司未能举证证明其在签订该补充协议时与冯娟进行过协商或采取了合理方式提请冯娟注意该协议第九条，该第九条应属格式条款。因减少逾期承担违约金的计算基数相当于免除中嘉公司自身责任，故该条款依法无效，已付房款应当包含房屋按揭贷款。其次，因冯娟未能提供证据证明涉案房屋储藏室属于办证范围，故其已付的储藏室价款不应纳入逾期办证违约金的计算基数。综上，涉案房屋逾期办证违约金应以418291元为基数，自2015年10月1日计算至2017年8月24日，即违约金数额为87088元（418291*0.0003*694）。另外，中嘉公司虽称一审判决确定的逾期办证违约金数额过高，但其对此未能举证证明，故对其该项主张本院依法不予支持。综上，上诉人中嘉公司的上诉理由不能成立，应予驳回；上诉人冯娟的上诉理由部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持江苏省宿迁市宿城区人民法院（2018）苏1302民初4690号民事判决第二项；二、改判江苏省宿迁市宿城区人民法院（2018）苏1302民初4690号民事判决第一项为：宿迁市中嘉置业有限公司于本判决生效之日起向冯娟支付违约金87088元。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。一审案件受理费2700元，由上诉人冯娟741元，由宿迁市中嘉置业有限公司负担1959元；二审案件受理费1880元，由上诉人冯娟负担516元，由宿迁市中嘉置业有限公司负担1364元。本判决为终审判决。审 判 长  周 辉审 判 员  黄亚非审 判 员  覃卫东二〇一九年十一月二十九日法官助理  周贤芬书 记 员  吴红利