福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初12472号 原告：厦门银行股份有限公司福州分行，住所地福州市鼓楼区安泰街道斗西路1号福商大厦1-3楼。 负责人：黄俊猛，行长。 委托诉讼代理人：游金贵，北京中银（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：倪丹，北京中银（福州）律师事务所律师。 被告：王小妹，女，汉族，1984年1月9日出生，住福建省平潭县。 被告：福清市星融置业有限公司，住所地福清市石竹街道清昌大道299号福清红星美凯龙全球家居生活广场B栋30层3001室。 法定代表人：兰卓，执行董事。 原告厦门银行股份有限公司福州分行（以下简称“厦门银行福州分行”）与被告王小妹、福清市星融置业有限公司（以下简称“星融公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告厦门银行福州分行的委托诉讼代理人倪丹到庭参加诉讼。被告王小妹、星融公司经本院送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 厦门银行福州分行向本院提出诉讼请求：1.判令王小妹偿还厦门银行福州分行借款本金496888.48元，利息（含罚息、复息）7095.44元（暂计至2019年5月20日，之后的利息、罚息、复息按《厦门银行个人一手房按揭抵押借款合同》约定计至实际还款日止）；2.判令王小妹赔偿厦门银行福州分行律师费代理费10000元；3.判令星融公司对上述第一项、第二项债务承担连带清偿责任；4.判令王小妹立即协助厦门银行福州分行办理位于福清市的抵押登记手续，星融公司应督促王小妹并配合其办理抵押登记手续；5.判令厦门银行福州分行有权以上述房产折价或拍卖、变卖后所得价款，对王小妹所欠的上述第一项、第二项的债务范围内优先受偿；6.判令本案诉讼费、保全费、公告费由王小妹、星融公司承担。 事实和理由：2014年9月24日，厦门银行福州分行与王小妹、星融公司共同签订《厦门银行个人一手房按揭抵押借款合同》（合同编号：0211112014100525）。合同约定，厦门银行福州分行向王小妹提供借款金额570000元，用于购买位于福清市，借款期限为240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，即2014年10月8日至2034年10月8日。借款利率依实际提款日中国人民银行公布的同期同档次国家基准利率上浮15%执行（暂定执行年利率7.5325%）。还款方式为等额本息法：借款本金与利息等额分期归还，还本日与付息日为本合同约定的结息日当日，借款人支付一期借款本金与利息。首期还本与付息日为15日，借款人到期未支付借款本金的，自逾期之日起，贷款人有权按本合同项下实际执行的借款利率上浮50%计收逾期利息，直至借款人清偿借款本息日止。借款人未按约定用途使用借款资金的，贷款人有权就其违约使用的借款金额，自违约之日起，按本合同项下实际执行的借款利率上浮100%计收罚息，直至借款人清偿本息日止。对借款人不能按期支付的利息以及罚息，自逾期之日起，按本条约定的罚息利率计收复利。星融公司作为保证人对借款人所欠贷款人的合同项下债务承担连带保证责任，其保证范围包括但不限于全部本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、因汇率变动而引起的相关损失、借款人应该向贷款人支付的其他款项（包括但不限于有关手续费、电讯费、杂费及其他费用）、以及贷款人为实现债权而发生的费用（包括但不限于催收费用、诉讼费或仲裁费、保全费、执行费、公告费、评估费、拍卖费、税费、过户费、律师费、差旅费、公证费及其他费用），保证人明确放弃要求先履行借款人的物的担保的抗辩。王小妹以福清市作为抵押物，为本合同项下债务提供抵押担保，抵押担保范围与保证人的保证范围相同。贷款人对抵押物有第一顺位的优先受偿权。违约事件包括借款人未按本合同的约定履行对贷款人的义务，即按时偿还本息。出现违约事件时，贷款人有权宣布合同、借款人与贷款人之间的其他合同下尚未偿还的借款本息和其他应付款项全部或部分立即到期。2014年10月8日，厦门银行福州分行向王小妹指定的账户发放了借款570000元。2014年10月10日，双方办理了预购商品房抵押权预告登记（登记号：融房预ＱＲ字第××号）。 2019年5月22日，因王小妹逾期还款，厦门银行福州分行向王小妹寄送《授信提前到期通知书》《履行担保责任通知书》，向星融公司告寄送《履行连带保证责任通知书》，告知借款于2019年5月15日提前到期，要求王小妹立即清偿剩余本息及其他相关费用，要求星融公司立即履行担保责任。但王小妹至今仍未履行还款义务，星融公司也未履行担保责任。厦门银行福州分行遂诉至法院，请求判如所请。 王小妹、星融公司未作答辩。 王小妹、星融公司未到庭参加诉讼，亦未提出书面异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。厦门银行福州分行所提供的王小妹身份证复印件、工商公示系统信息、《厦门银行个人一手房按揭抵押借款合同》、借款借据、《预购商品房抵押权预告登记证书》、厦门银行贷款信息查询系统截屏、《授信提前到期通知书》《履行担保责任通知书》《履行连带保证责任通知书》、邮政特快专递面单、物流详情截图、《委托代理协议》、发票、律师费转账凭证，符合证据的客观性、关联性、合法性，可以作为本案定案的依据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如厦门银行福州分行所述。另查明，王小妹提供抵押的商品房已办理初始登记。 本院另查明，厦门银行福州分行为实现本案债权，委托北京中银（福州）律师事务所代理本案诉讼支出律师代理费100000元。 本院认为，厦门银行福州分行与王小妹、星融公司签订的《厦门银行个人一手房按揭抵押借款合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行。厦门银行福州分行依约向王小妹发放贷款，已履行合同义务。王小妹逾期还款，构成违约，应承担违约责任，故厦门银行福州分行要求王小妹提前清偿全部借款本金、利息、罚息、复息，本院予以支持。厦门银行福州分行要求王小妹承担其为本案债权支出的律师代理费100000元，符合合同约定，本院予以支持。 关于厦门银行福州分行是否对案涉商品房的处置价款享有优先受偿权以及阶段性连带责任保证人星融公司应当承担的责任问题，本院认定如下：由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。 商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉商品房已完成初始登记，并已具备将该房产所有权登记至王小妹名下进而进行抵押登记等物权登记的条件，但王小妹怠于办理上述手续以致抵押登记未完成，故购房人王小妹有协助办理抵押登记的义务，星融公司应督促其办理。本院确定王小妹应在三十日内协助办理案涉商品房抵押登记手续。 购房人王小妹若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人厦门银行福州分行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”的规定，王小妹虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件，应认定为属于王小妹财产，客观上应作为王小妹责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉商品房优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”的规定，债权人厦门银行福州分行有权处分购房人王小妹于商品房买卖合同项下的合同权利，而王小妹取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故厦门银行福州分行有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认债权人厦门银行福州分行对案涉商品房拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 因厦门银行福州分行与保证人星融公司约定“抵押人按约办妥案涉房产的抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房他项权证正本的，保证人的保证责任自贷款人收到他项权证正本之日解除”。在抵押权未能依登记而设立情况下，星融公司的保证期间延续。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。”的规定，保证人星融公司在承担保证责任后，有权向债务人王小妹追偿。在追偿过程中，若债权人厦门银行福州分行对案涉商品房拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还星融公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还王小妹。王小妹、星融公司经本院送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理及判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、王小妹应于本判决生效之日起十日内偿还厦门银行股份有限公司福州分行借款本金496888.48元、利息（含罚息、复息）7095.44元[暂计至2019年5月20日，之后的利息、罚息、复息按《厦门银行个人一手房按揭抵押借款合同》约定计付至借款还清之日止]； 二、王小妹应于本判决生效之日起十日内赔偿厦门银行股份有限公司福州分行律师代理费损失10000元； 三、福清市星融置业有限公司对本判决第一项、第二项确定的债务承担连带清偿责任； 四、王小妹应于本判决生效之日起三十日内协助厦门银行股份有限公司福州分行办理不动产（位于福清市抵押登记手续，福清市星融置业有限公司应督促王小妹并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥，厦门银行股份有限公司福州分行收到房屋他项权证书之日，福清市星融置业有限公司的保证责任终止； 五、位于福清市抵押登记办妥后，或王小妹逾期仍未办理抵押登记的，厦门银行股份有限公司福州分行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一、二项确定的债权优先受偿； 六、厦门银行股份有限公司福州分行对位于福清市拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿福清市星融置业有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算）；再有余款的退还王小妹； 七、福清市星融置业有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向王小妹追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8939元，由王小妹、福清市星融置业有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  黄宜财 审判员  林义挺 审判员  任建坤 二〇一九年十一月十八日 法官助理吴厚鑫 书记员陈凯丽 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 2.《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 3.《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 4.最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 5.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 申请执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。