文书内容江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0117民初1575号原告（反诉被告）：朱秋菊，女，1987年8月29日出生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：郑宜胜，江苏方多律师事务所律师。被告（反诉原告）：南京华辉房地产开发有限公司，住所地南京市溧水区永阳镇宝塔路98号。法定代表人：熊文青，该公司总经理。委托诉讼代理人：王玉新，江苏宗域律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦佳伟，江苏宗域律师事务所律师。原告（反诉被告）朱秋菊与被告（反诉原告）南京华辉房地产开发有限公司（以下简称华辉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱秋菊的委托诉讼代理人郑宜胜，被告华辉公司的委托诉讼代理人王玉新、秦佳伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）朱秋菊向本院提出诉讼请求：请求法院判决被告支付原告迟延交付房屋的违约金27517元（以716595元*0.0003*128天，自2018年8月1日起算至12月6日）。事实与理由：2017年1月6日，原告与被告签订了《南京市商品房预售合同》，约定由原告购买被告开发建设的位于溧水区房屋，建筑面积86.86平方米，单价8250元，总价716595元。另外，合同第六条第一款约定该房屋在2018年7月31日前交付给原告，合同第六条第三项约定如果被告延迟交付商品房，应按照已收房款万分之三/天的标准向原告支付迟延交房期间的违约金。合同签订后，原告已经按照合同约定了付清了全部购房款716595元。被告通知2018年12月7日可以交付房屋，但被告拒绝承担迟延交付房屋违约金，故原告诉至法院，请求依法判如所请。被告（反诉原告）华辉公司辩称，1.我方并没有违约，根据法律规定所谓违约是其中当事人一方有过错，在本案中未能按照合同约定的期限交付房屋是有原因的，我方并没有故意或者过失导致合同不能履行，其中原因包含了不可抗拒因素，政府行为等，我方在后续提交的证据予以证实，2.根据法律规定违约金是按照给对方造成的损失具体金额来计算，本案中违约金即使存在也应按照实际损失为限进行计算，而到目前为止，原告并未提供证据证明其实际损失是多少，我方认为没有实际损失，对于延期交付的事实我方已经在交付时承诺物业公司不收取2019年物业费予以补偿原告的损失，而违约金的计算合同中约定是过高的，应当予以调整，3.原告朱秋菊到目前为止仍然未拿房，因此我方要求朱秋菊承担合同约定的违约金以及被告代付维修基金的利息。综上所述，我方认为原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。被告（反诉原告）华辉公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告承担拒绝接受商品房及未如期办理房屋交接手续的违约金18200元（暂计算至2019年6月7日，实际计算至被告接受房屋止）；2.要求被告承担原告代为垫付房屋维修资金的利息（以10358元为基数计算至2019年6月7日，实际计算至被告支付给原告之日）。事实和理由：2017年1月6日，原、被告经协商一致订立《南京市商品房预售合同》一份，约定原告将开发建设的“溧水秦淮湾”项目3幢302室出售给被告，虽在建设过程中由诸多不可抗拒因素导致原告未能按照合同约定时间交付，但经原告努力在具备交付条件时即通知被告于2018年12月7日接受商品房并办理房屋交接手续。但被告去拒绝接受并办理房屋交接手续，按照合同约定理应承担违约责任，并应承担原告代为垫付的房屋维修资金。而被告贸然起诉原告，致使双方矛盾未能协商解决。为充分维护合法权益，现原告特提起反诉，请求依法支持原告的诉讼请求。原告（反诉被告）朱秋菊辩称，1.按照合同约定，反诉原告应当书面向反诉被告交付交房通知，但是我方没有收到书面交房通知。2.反诉原告是在12月6日取得了备案表，具备了交付的条件，但反诉原告却通知12月7日进行交房，从该点也可以看出反诉原告没有对反诉被告进行书面通知。3.本案所涉及的楼盘在交付的过程当中,其他的房屋购买者并没有看到反诉原告向他们出具过交付房屋所应当出示的相应材料，包括备案表和测绘表等。4.按照合同约定,也就是反诉原告所依据的违约金部分计算条款，该条中同时也约定了如果反诉被告没有办理交房手续，视为反诉被告与反诉原告之间办理了交房，并且房屋毁损、灭失的风险同时也转移到反诉被告，同时反诉被告还应当自交付之日起开始缴纳物业管理费用以及房屋的保修期也开始计算，从这些约定可以看出双方的交付实际上是以反诉原告是否具备交付条件而开始计算交付日期，因此我方不应当承担相应的违约金。5.根据本案的实际情况看，反诉原告存在逾期交房的情形，已经预先违反了合同的约定，按照我方的理解反诉原告违约在先，那么合同中第十条的约定应当是在反诉原告没有违约的情况下才能适用，因此我方认为不应当支付违约金。6.关于房屋维修资金，维修资金虽是反诉原告垫付的，但反诉原告要求支付利息没有任何事实和法律依据。本院经审理查明事实如下：2017年1月6日，原告朱秋菊（乙方、预售人）与被告华辉公司（甲方、预售人）签订《商品房预售合同》（宁房预售合字2016517355号），合同约定甲方预售给乙方的商品房溧水区经济开发区宝塔路95号秦淮湾3幢302室，建筑面积86.86平方米，单价为8250元/平方米，总价款为716595元，乙方分期付款：第一期应于2016年12月10日前支付100000元、第二期应于2016年12月18日前支付116595元、第三期商业贷款500000元。合同第五条第二款约定：乙方迟延支付合同价款的，应按照应付到期价款的万分之三/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金。合同第六条：甲方应于2018年7月31日前向乙方交付该商品房，甲方迟延交付该商品房的，按照已收价款的万分之三/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金。双方在甲乙双方的其他约定第6条约定：遇下列因素，甲方可以合理顺延交房期，乙方不得追究甲方逾期甲方责任：（1）不可抗力因素；（2）人力不可抗逆的自然灾害或严重的自然现象，如大暴雨、梅雨期超长、洪水或月度降水超过15天等影响工期因素；……（4）政府政策调整、市政工程影响、文物保护、社会突发事件或有关房地产管理机构工作程序等原因；……。合同签订后，朱秋菊按照合同约定履行了购房款支付义务。2018年7月20日，华辉公司向朱秋菊等业主发出《致“秦淮湾”业主的公开函》，主要内容为：对不能如期交房向业主表示歉意，公司力争在2018年9月底前交付商品房，具体时间以交付通知为准，并表示届时将按双方签订的合约履行相关条款。2018年9月28日，华辉公司再次向业主发出《确认书》，就商品房交付事宜作出如下确认：1.我公司于2018年11月底前将房屋交付给各位业主使用；2.关于未按合同规定时间交付事宜，我公司将严格按照合同约定内容双方签字确认后当场赔付；3.希各位业主积极配合，共同履行合同中约定的权利义务，使该项目顺利交付使用。华辉公司于2018年12月6日取得了《建设工程规划验收合格书》、《工程竣工验收备案表》。2018年11月29日，华辉公司按照朱秋菊在商品房预售合同上预留的住所地及联系方式向朱秋菊邮寄《秦淮湾入住通知书》，告知业主于2018年12月7日办理入住手续。朱秋菊未按照上述时间办理收房手续，并于2019年3月19日提起本案诉讼。在本案审理过程中，朱秋菊于2019年9月3日办理了房屋验收及入住手续。华辉公司提供南京市溧水区气象局出具的《气象证明》一份，证明自2016年11月至2018年11月溧水区出现暴雨（日降水量大于等于50毫米）9天，积雪≥1厘米5天，最高温度≥35℃43天，最低气温≤0℃65天，大雾86天，大风（风力大于等于8级）6天。对华辉公司要求扣除因政策原因造成的停工天数，华辉公司提交了以下证据：1.《关于印发的通知》（宁环办[2015]64号），由南京市环境保护局发布，文件要求自5月25日至6月15日为施工噪声管理“严控”期间，对夜间施工核准实行严格控制；2.《市政府办公厅关于印发保障G20峰会空气质量工作方案的通知》（宁政办发[2016]54号），由南京市人民政府办公厅发布，文件要求自8月23日至9月7日为会期保障阶段，强化施工扬尘污染控制；3.《关于印发的通知》（宁环办[2016]70号），由南京市环境保护局发布，文件要求自5月27日至6月19日为施工噪声管理“严控”期间，对夜间施工核准实行严格控制；4.《关于印发国家公祭日期间溧水区建设工程环境管控工作方案的通知》（溧建字[2016]90号），由溧水区城乡建设局发布，文件要求自2016年12月9日至12月13日，全区范围内工地全部停工；5.《关于做好“2017江苏发展大会”期间环卫保障工作的通知》（宁城管[2017]99号），由南京市城市管理局发布，文件要求自2017年5月10日至5月28日全市范围按照环保部门通知精神强化全市渣土停工期间的渣土管控工作；6.《市政府关于印发南京市冬春季节环境空气质量管控方案的通知》（宁政传[2017]128号），由南京市人民政府发布，文件要求自2017年11月1日至2018年2月28日在全市区域实施一级管控措施，污染应对实施二级管控措施；7.《南京市溧水区人民政府关于印发南京市溧水区冬春季节环境空气质量管控方案的通知》（溧政发[2018]185号），由溧水区人民政府发布，文件要求自2017年11月5日至2018年2月28日在全区区域实施一级管控措施，污染应对实施二级管控措施；8.《市政府办公厅关于印发国家公祭日期间环境质量保障方案的通知》（宁政传[2017]134）,由南京市人民政府办公厅发布，文件要求自12月9日至15日全市水泥等企业停产；9.《南京市溧水区人民政府关于印发国家公祭日期间环境质量保障方案的通知》（溧政发[2017]207号），由南京市人民政府发布，文件要求自2018年12月9日至15日全市水泥等企业停产；10.溧水区城建局1月13日的短信通知，内容为“各建设、监理、施工单位，各在建项目部：根据预测，13日至18日，我市扩散条件较差，将持续出现轻度污染至重污染天气。经请示市领导同意，现决定于13日18时起，启动冬春季节环境空气质量二级管控，实施企业停限产，工地停工，加强道路保洁等管控措施。”；11.《关于做好冬春季、国家公祭日期间环境空气质量管控工作的通知》（宁重污染应急办发[2]号），由南京市重污染天气应急工作领导小组办公室发布，文件要求按宁政传[2017]128号、宁政传[2017]134号文件实施各项管控措施；12.《市政府办公厅关于印发南京历史文化名城博览会环境质量保障方案的通知》（宁政传[2018]50号），由南京市人民政府办公厅发布，文件要求自5月23日至5月29日（共7天）全面实施管控措施，除市政重点工程外，全市范围内工地全部停工；13.溧水区城建局的短信通知，主要内容为“2018年6月7日至9日高考期间，城建局将会对考点附近的工地进行不间断检查，请考点周边3公里的在建项目做好停工保障工作，停工期间做好扬尘管控工作”；14.《关于印发南京市改善空气质量强制污染减排工作方案的通知》（宁环委办[2018]38号），由南京市环境保护委员会办公室发布，文件要求自7月1日至12月31日全市行政区域实施重点废弃排放企业减排，涉气重点企业实施阶段性停产或错峰生产；15.《市政府办公厅关于印发2018年世界羽毛球锦标赛环境质量保障方案的通知》（宁政传[2018]77号），由南京市人民政府办公厅发布，文件要求7月29日至8月7日全市范围内工地全面停工；16.溧水区城建局于2018年8月8日的短信通知，内容为“8月9日至8月11日，受不利气象影响，我市PM2.5浓度可达到轻度污染，市蓝天办要求各在建工地项目部停止取土、挖土等作业，对于扬尘管控措施落实不到位的工地，实施停工整治。市有关部门将对我区扬尘管控落实情况进行督查，若发现管控不到位情况，将予以查处。”（以上文件要求仅摘要与本案相关内容）将上述文件整理如下：            序号              文号              停工事由              日期              华辉主张停工天数              备注                  1              宁环办[2015]64号              中高考              2015年5月25日至6月15日              5天                                2              宁政办发[2016]54号              G20峰会空气质量管控              2016年8月23日至9月7日              16天                                3              宁环办[2016]70号              中高考              2016年5月27日至6月19日              5天                                4              溧建字[2016]90号              国家公祭日              2016年12月9日至12月13日              5天                                5              宁城管[2017]99号              2017江苏发展大会环卫保障              2017年5月10日至5月28日              19天              渣土管控                  6              宁政传[2017]128号              冬春季节环境空气质量管控              2017年11月1日至2018年2月28日              12天                                7              溧政发[2018]185号              冬春季节环境空气质量管控              2017年11月5日至2018年2月28日              15天                                8              宁政传[2017]134              国家公祭日期间环境质量保障              2017年12月9日至15日              7天              全市水泥企业停工                  9              溧政发[2017]207号              国家公祭日期间环境质量保障              2017年12月9日至15日              14天              重复                  10              城建局短信              冬春季节环境空气质量二级管控              2018年12月13日至12月18日              6天                                11              宁重污染应急办发[2]号                            5月23日至5月29日              12天              宁政传[2017]128号、宁政传[2017]134号内容重复                  12              宁政传[2018]50号              南京历史文化名城博览会环境质量保障              5月23日至5月29日              7天              除市政重点工程外，全市范围内工地全部停工                  13              城建局短信              中高考              2018年6月7日至9日              37天                                14              宁环委办[2018]38号              改善空气质量强制污染减排                            11天              有混凝土企业被限产                  15              宁政传[2018]77号              2018年世界羽毛球锦标赛环境质量保障              7月29日至8月7日              10天              全市范围内工地全面停工                  16              城建局短信通知              轻度污染              8月9日至8月11日              3天              对于扬尘管控措施落实不到位的工地，实施停工整治      本院认为，本案的争议焦点为：一、华辉公司要求扣除的因政策原因造成的停工184天能否支持；二、华辉公司主张的因气象原因扣除的逾期天数能够支持；三、逾期交房违约金的标准是否予以调整；四、逾期收房的违约金是否支持；五、华辉公司主张垫付的房屋维修资金的利息是否支持。一、关于华辉公司要求扣除因政策原因造成的停工184天。因双方合同约定华辉公司因政府政策调整可合理顺延交房期免除逾期责任，故华辉公司因遵守政府政策而造成的合理停工天数，应当予以扣除。1.对华辉公司主张的因中高考、国家公祭日（即上述表格中的1、3、4、8、9、13）及冬春季节环境空气质量管控（即上述表格中的6、7、10、11）扣除逾期天数，本院认为华辉公司作为专业的房地产开发企业对中高考、国家公祭日、冬春季节环境空气质量管控等这类每年规律性出现的管控事由应当能够预见并予以富余，现华辉公司要求扣除上述停工日期，本院不予支持；2.对华辉公司主张因南京历史文化名城博览会、2018年世界羽毛球锦标赛（即上述表格中的12、15）环境质量管控而要求扣除逾期天数，本院认为根据宁政传[2018]50号、宁政传[2018]77号的文件要求全市范围内的工地均停工，上述停工天数为17天予以扣除；3.对华辉公司主张的因G20峰会、2017江苏发展大会、宁环委办[2018]38号、城建局短信通知（即上述表格中的2、5、14、16）而要求扣除逾期天数，本院认为上述文件或通知均表述为“对于扬尘管控措施落实不到位的工地，实施停工整治”“强化全市渣土停工期间的渣土管控工作”，华辉公司没有提供证据证实其处于易扬尘作业、渣土作业施工阶段，未证明其符合政府文件规定的停工整治阶段，故华辉公司主张的上述停工天数不予扣除。综上，双方合同约定的交房时间为2018年7月31日，华辉公司实际交房的时间为2018年12月7日，华辉公司逾期交房共计128天，扣除因政策原因造成的停工天数17天，本院认定华辉公司逾期交房的天数111天（128天-17天），即3.7个月。二、关于华辉公司主张的因气象原因扣除的逾期天数。本院认为华辉公司虽然提供了气象部门查询的证明，但上述天气现象均属于当地的正常天气现象，并非天气灾害，且华辉公司未能提供证据证明上述暴雨、积雪、高温、低温、大雾、大风天气造成工地停工，对华辉公司的该项主张，本院不予支持。三、关于逾期交房违约金的标准。朱秋菊与华辉公司签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利履行义务。华辉公司未能按约交付房屋，应承担违约责任。华辉公司抗辩双方约定的违约金标准过高，因华辉公司逾期交房客观上给朱秋菊造成不能占有使用涉案房屋的实际损失，该损失与朱秋菊承租房屋的租金或同地段同类型房屋的租金相一致。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当时以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，涉案商品房预售合同约定的“按照已收房屋价款万分之三/天计算”的违约金明显高于华辉公司逾期交房给朱秋菊造成损失的1.3倍，故本院酌定参照同地段、同类型房屋的同期月租金标准的1.3倍计算违约金，华辉公司应当支付朱秋菊逾期交房的违约金5772元（1200元/月*1.3倍*3.7个月）。四、关于逾期收房的违约金。朱秋菊抗辩其未收到华辉公司的收房通知，本院认为华辉公司通过EMS向朱秋菊邮寄送达入住通知书等收房材料，该邮寄地址及通讯方式均是朱秋菊签署合同时预留的通讯地址及手机号码，故对朱秋菊的辩称意见，本院不予采纳。本案中，朱秋菊逾期收房，华辉公司仅需对案涉房屋进行管理，其实际损失应与其管理服务费用相一致，现朱秋菊已办理房屋交接手续，其收房时已根据华辉公司的交房通知交纳了相关物业服务费用，华辉公司未能就朱秋菊逾期收房给其造成的其他损失进行举证证明，故对华辉公司的上述反诉请求，本院不予支持。五、关于华辉公司要求朱秋菊支付其垫付的房屋维修资金的利息问题。根据《南京市住宅物业管理条例》第五十九条的规定，建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前，将首期住宅维修资金一次性交存至住宅专项维修资金专户，并在物业交付使用时向业主收取。本院认为，案涉房屋维修资金应由华辉公司在办理房屋所有权初始登记之前一次性交存，现朱秋菊虽未按期收房，但华辉公司在本案中并未要求朱秋菊偿还其所垫付的维修资金，故对其要求支付该款项的利息问题，在本案中本院不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：一、被告（反诉原告）南京华辉房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告朱秋菊逾期交房违约金5772元；二、驳回原告（反诉被告）朱秋菊的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）南京华辉房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费488元，由被告（反诉原告）南京华辉房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费127.5元，由被告南京华辉房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  陈海燕人民陪审员  王发军人民陪审员  高长春二〇一九年十一月二十七日书 记 员  俞玉琴