安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0102民初10648号原告：合肥浩顺物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市新站区。法定代表人：刘兴平，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄正巍，安徽安泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：戎蓉，安徽安泰达律师事务所律师。被告：沈开武，男，1972年10月5日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。原告合肥浩顺物业管理有限公司（以下简称浩顺物业公司）诉被告沈开武物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告浩顺物业公司的委托诉讼代理人黄正巍到庭参加了诉讼。被告沈开武经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告浩顺物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告支付2018年1月1日至2019年12月31日拖欠的物业费3583.3元；2、依法判令被告立即向原告支付逾期付款违约金暂计301.81元（暂计算至2019年12月31日，其后实际违约金为以3583.3元为基数，按照每日千分之三的标准计算至款清时止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告购买了位于合肥市瑶海区凤台路和嘉山路交口利港银河新城的房屋，并于2009年12月31日与原告签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定由原告进行前期物业管理。双方约定了前期物业服务标准、收费依据、计算方式及起始时间和违约责任，并约定若被告逾期交纳物业管理费用的按照日千分之三支付违约金。被告身为瑶海区凤台路和嘉山路交口利港银河新城住宅业主，房屋面积为122.38平方，其享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业服务费用，没有履行作为一个业主应尽的基本义务。被告自2018年1月1日至今，累计欠物业服务费3583.3元，期间经原告多次催要，被告均以种种理由予以搪塞，不予交纳。截至原告诉讼之时，被告并没有采取任何行动，至今仍没有支付其所欠交的物业费，现原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，特提起诉讼，望依法判如所请。被告沈开武向本院提交书面答辩意见辩称：被告自入住该小区以来，一直及时缴纳物业管理费用，直至2017年12月30日，被告住所厨房的主水管道破裂，漏水严重，导致被告厨房天花板及两盏装饰灯被水淋泡损坏，被告厨房里的电器设备均因主水管道漏水问题导致不同程度损坏，造成被告直接经济损失5000多元，更给被告家庭生活的正常进行造成严重的妨碍和影响。事发当日，被告即向原告反映主水管道破裂漏水问题及给被告造成的损失，但并未获原告积极响应。原告拖延推诿，迟迟未予维修。此后被告多次向原告请求修复漏水的管道，可是原告却严重不负责任，拖延至两个月后才完成主水管渗漏的修复工作。对于因此给被告造成的经济损失，被告虽多次向原告提出赔偿，原告却始终以各种理由推脱，不予正面回应，至今未提出积极解决方案。原告作为物业管理公司，对本小区的公用设备和设施负有维护养护的责任，应当保证共用设备的运行顺利，主水管属于小区公共设备，原告应当依据法律规定和合同约定承担维护责任。本案被告房屋因主水管破裂漏水造成损失，原告作为物业管理公司，显然未尽到其应尽的维护义务，原告应当对被告的损失承担赔偿责任。自2017年事发至今，虽经被告多此主张，原告仍一直拒绝对其违约行为给原告造成的损失承担赔偿责任。在原告先行违反物业服务合同约定，拒不承担法律规定的义务和合同义务的前提下，被告依法有权行使抗辩权。综上，请求法院驳回原告诉请，依法维护被告的合法权益。原告浩顺物业公司围绕其诉讼请求向本院提交了企业法人营业执照、被告身份证复印件、《利港银河新城前期物业管理服务协议》、服务价格登记证、催收照片、快递单，因沈开武经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证质证的权利，故本院对上述证据的真实性予以确认。基于以上认定的证据及双方当事人陈述，本院认定事实如下：被告沈开武系合肥市瑶海区凤台路和嘉山路交口利港银河新城小区业主，房屋面积为122.38平方米。2009年12月31日，浩顺物业公司与沈开武签订《利港·银河新城前期物业管理服务协议》一份，协议约定：由原告浩顺物业公司为利港·银河新城小区提供前期物业管理，即自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止的物业管理。浩顺物业公司对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、共用秩序等项目进行维护、养护与管理，依据国家有关部门规定和本协议约定向业主收取物业管理费用。沈开武应遵守本物业的物业管理制度和《利港·银河新城业主临时公约》的规定，依据国家有关部门和本协议约定向浩顺物业公司交纳物业管理服务费用。合同约定物业管理服务内容为：房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；物业管理区域内供水、供电、供气以及通信、有线电视等设施的维修和养护；环境卫生；公共秩序和公共防范安全；交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理；公共绿化；消防管理。业主交费周期为自起算日开始实行每6个月预缴一次物业公共性服务费；公共性服务费用的收费标准为小高层第一年优惠价按建筑面积每月0.95元/平方米收取（第二年起浩顺物业公司有权参照物价局批文进行调整）；高层住宅第一年优惠价按建筑面积每月每平方1.00元（第二年起浩顺物业公司有权参照物价局批文进行调整）。浩顺物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，业主有权建议其限期改正，浩顺物业公司应根据情况及时开展整改工作，如逾期进行整改造成业主损失的，浩顺物业公司承担相应的法律责任。业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，浩顺物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起支付应交纳费用3‰交纳违约金。协议还约定了其他责任条款等。协议签订后，原告浩顺物业公司依约提供了相关物业服务。因被告沈开武自2018年1月1日至2019年12月31日期间未交纳物业费，原告浩顺物业公司催交未果后遂诉讼来院。另查明，2014年11月至2019年12期间合肥市瑶海区物价局核准利港·银河新城物业综合服务费甲级有电梯为1.22元/月/平方米。本院认为：原告浩顺物业公司与被告沈开武签订的《利港·银河新城前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。原告浩顺物业公司依约为被告沈开武在内的小区业主提供了物业管理服务，被告沈开武作为小区业主，在接受和享有了原告浩顺物业公司提供的物业服务后，理应按照物业管理服务协议的约定以及物价局核定的收费标准履行给付物业费义务。沈开武主张系因厨房主水管渗漏导致其家中受损物业未予赔偿而未交物业费，本院认为，沈开武并未提交证据证明漏水的具体部位及原因，且漏水造成的损失问题与本案不属于同一法律关系，可等漏水原因查明，确定责任主体后另行主张，被告沈开武如认为于物业公司存在不完全履行物业服务义务的行为，可以请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能作为其拒交物业费的理由。综上，对浩顺物业公司要求沈开武支付2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费经本院核算应为3583.29元（24个月×1.22元/月/平方米×122.38平方米），本院予以支持。关于原告浩顺物业公司主张的逾期交纳物业费违约金，因本案中业主拖欠物业费系原告在提供物业服务过程中，就物业服务出现的问题与业主未能及时沟通及妥善处理所致，沈开武不交物业费系对其提供的服务存在异议，且本院在审理涉及该小区其它物业服务合同纠纷案件中，查明原告提供的物业服务确系存在一定瑕疵，故对该项主张，本院不予支持。被告沈开武未到庭参加诉讼，应视其对抗辩权的放弃。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告沈开武于本判决生效后十日内支付原告合肥浩顺物业管理有限公司自2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费3583.29元；二、驳回原告合肥浩顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告沈开武负担。本判决为终审判决。审判员  夏毓萍二〇一九年十一月四日书记员  赵静怡附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。