宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2019）宁0502民初3914号原告：周雅婷，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。被告：周晓娜，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。委托诉讼代理人：刘涛，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。系周晓娜朋友，代理权限为特别授权。原告周雅婷与被告周晓娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周雅婷，被告的委托诉讼代理人刘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年3月26日签订的《店铺转让协议书》；2.判令被告立即向原告退还转让费20000元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月6日原、被告签订《店铺转让协议书》一份，协议约定被告将位于中卫市××区面转让给原告使用，房屋建筑面积为65平方米，租赁期限至2019年9月29日，转让费2万元，房屋租金2万元，共计4万元。协议签订后，原告依约一次性向被告付清了房屋租金和转让费4万元，被告周晓娜在2019年4月1日将房屋移交给原告使用。被告转租房屋时告诉原告案涉房屋的房主叫王海鹏，其有权进行出租，否则应赔偿原告转让费用同等的损失。2019年7、8月份赵勇雄称案涉房屋系其所有，其不再往外出租房屋，也不准许转租案涉房屋，且多次联系原告要求腾房。赵勇雄告知原告“即使与被告的租赁合同到期，也不会再租给被告”。此时原告才知道被告根本无权转租房屋。租期届满后，赵勇雄同意原告继续使用案涉房屋三个月处理店内货物。因被告不是案涉房屋所有权人，其无权出租房屋，被告的行为已构成根本违约，故向人民法院起诉以维护原告合法权益。被告辩称：1.案涉房屋由赵勇雄租给朱红艳，朱红艳承租期五年，至2019年9月30日到期。后朱红艳将房屋转让给了张薇和张丽，张薇和张丽从2018年4月开始承租案涉房屋经营，到2018年年底因经营不善又将案涉房屋转给了被告，被告承租房屋时没有问过房主的姓名，只与张薇、张丽签订了房屋转让协议，所以被告并不知道赵勇雄是房主。2019年8月因房屋转租出现了纠纷，被告才知道赵勇雄为案涉房屋的所有权人。2.原、被告签订合同时，原告称其认识房主并给打了电话确认了房主为王海鹏，被告也认为房主是王海鹏。2019年3月26日原、被告签订《店铺转让协议书》将案涉房屋转给了原告，租金2万元，另外的2万元转让费是因房屋里有一部落地空调价值8000元，还有一部分衣架、门头装饰及房屋内的灯具、镜子等物。原告付给了被告4万元。3.被告认为原告的诉讼请求不合理，被告不应该向原告退还2万元转让费。从2019年8月份房主赵勇雄要求腾房后，原告现在仍然在经营店铺，而且房主称已与原告续签了2019年9月30日之后的房屋租赁合同。针对被告答辩，原告称，原告支付给被告的2万元转让费并不是店内财产的转让费用，该费用是被告将房屋转让给原告收取的费用。签订合同时被告并没有提过房屋内留存财产的价值，实际原告也不需要这些财产，可是被告没有把财产拉走。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，现认证如下：一、对原告提交证据的认证：1.店铺转让协议1份；2.银行交易明细1份；3.房产证复印件1份；4.赵勇雄出具的说明1份。被告质证后对上述证据没有异议，本院对其证明效力予以认定。上述证据能够证明赵勇雄是案涉房屋的所有权人。原、被告在2019年3月26日签订店铺转让协议转租案涉房屋，租期至2019年9月29日，原告向被告支付租金2万元，转让费2万元。赵勇雄在2019年9月20日出具说明为原告预留三个月时间处理剩余货品，于12月30日之前搬离。二、对被告提交证据的认证：被告委托代理人与房主赵勇雄电话通话录音，证明赵勇雄认可由原告使用案涉房屋且已经与原告续签了租房合同的事实。原告质证后认可录音的相对方就是赵勇雄，赵勇雄在对话中多次说到不允许转让房屋，其只让原告使用房屋至2019年12月30日处理货物，双方并没有续签房租合同。经审查，该证据能够证明本案《店铺转让协议书》在2019年9月29日到期后，房主赵勇雄同意原告继续使用房屋至2019年12月30日的事实，本院对该事实予以认定。经审理查明：赵勇雄是中卫市沙坡头区世和新天地东巷107号门面房的所有权人。赵勇雄将案涉房屋出租给朱红艳用于商业经营，朱红艳在使用房屋过程中又将房屋转租他人，被告从他人手中租赁案涉房屋从事经营至2018年3月份。2019年3月26日原告（乙方）与被告（甲方）签订《店铺转让协议书》1份，协议约定：1.甲方同意将位于中卫市××区面转让给乙方使用，房屋建筑面积为65平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务，在甲方转让租期满后，租期按照原租赁协议顺延。此房转让费为20000元，房租55000元，共计40000元，此房租赁期限从2018年10月29日-2019年9月29日；2.转让后门面现有的装修、装饰全归乙方所有，乙方在接收该门面后，有权根据经营需要，在保证房屋安全使用的情况下进行装修；3.乙方接手前该店所有的一切债权债务均由甲方负责，接手后的一切经营行为及产生的债权债务由乙方负责；4.甲方保证该房屋为其合法所有，并有权进行出租等，否则应该赔偿乙方转让费用同等的损失；5.未尽事宜双方协商解决。乙方已付清全款40000元，2019年10月29日前产生的物业费、水电费等一切开支由甲方承担。协议签订后，原告于同日通过银行转账方式向被告支付了40000元，被告在2019年4月1日将房屋移交给原告使用。2019年8月份案涉房屋的所有权人赵勇雄称其出租的房屋不允许转租，要求原告腾房。后经与赵勇雄协商，赵勇雄同意原告继续使用房屋并在2019年9月20日给原告出具“说明”1份，“说明”的内容：本人XXXX营业房，不许租户转租、转让，原周小娜转租给周雅婷所收取费用本人均不知情。即日起预留三个月时间让周雅婷处理剩余货品，于12月30日前搬离，暂不出租。现原告认为被告不是案涉房屋所有权人，其无权出租房屋，被告的行为已构成根本违约向人民法院起诉。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告虽然不是案涉房屋的所有权人，但被告从他人手中租赁案涉房屋后将房屋转租给原告并签订《店铺转让协议书》，协议约定的租赁期至2019年9月29日届满，转租费用包括房屋租金20000元和转让费20000元共计40000元。协议签订后原告向被告支付了租金和转让费40000元并实际接手使用房屋到协议约定的租期届满日期，案涉房屋的所有权人赵勇雄虽然不同意租户转租，但因原、被告之间的转租行为已经成为事实且已实际履行，租赁期又届满，赵勇雄向原告出具“说明”也同意原告继续使用房屋至2019年12月30日，因此原、被告签订的《店铺转让协议书》约定的权利义务已经全部履行完毕，原告要求解除《店铺转让协议书》不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，而原告要求被告退还20000元的转让费也没有合同根据，其诉讼请求应当依法予以驳回。原告称20000元转让费系被告转让房屋收取的费用，该费用不包括店面装饰装修及店内其他财产的意见，经审查，转租房屋的转让费用，通常认识应当是对店面装饰装修及其他的财产转让产生的费用，原告上述意见与社会普遍认识不一致，而且《店铺转让协议书》也有“转让后门面现有的装修、装饰全归原告所有”的约定，所以原告上述辩称意见本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告周雅婷的诉讼请求。案件受理费300元，已减半收取150元，由原告周雅婷负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判员 王希刚 二〇一九年十一月二十八日书记员 王 蓓本案适用的法律条款：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。