上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初16122号原告：周承荣，男，1979年12月30日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：伍琼，上海申拓律师事务所律师。被告：叶娟娟，女，1960年1月2日出生，汉族，住上海市。原告周承荣与被告叶娟娟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张莹独任审判，公开开庭进行了审理。原告周承荣及其委托诉讼代理人伍琼、被告叶娟娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周承荣提出的诉讼请求：1、判令叶娟娟退还其已支付的2019年5月的房租人民币15200元(以下币种均为人民币)及押金15200元；2、本案诉讼费由叶娟娟承担。事实与理由：2018年12月29日，叶娟娟与周承荣签订《租赁协议》，约定叶娟娟将上海市西康路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)出租给周承荣居住使用，租期自2019年1月3日起至2021年4月2日止，月租金为15200元，每三个月结算一次；押金15200元，至租赁期满时由叶娟娟或中介方对出租房屋及所属设施检查无损，结清各种应缴纳费用后全额无息退还给周承荣。租赁过程中，周承荣支付押金15200元，租金支付至2019年6月2日止。2019年4月10日，周承荣搬离系争房屋并向叶娟娟提出终止协议。同日，叶娟娟向中介提交了挂牌租赁信息。周承荣认为，系争房之租赁协议现已终止，叶娟娟应当依法退还周承荣支付的租金和押金。故周承荣向本院提起诉讼，请求判决如其诉请。被告叶娟娟辩称，《租赁协议》约定，周承荣提前终止协议，须待叶娟娟同意后方可办理退租手续，房屋空置损失由周承荣承担。周承荣虽然于2019年4月10日向叶娟娟提出终止协议，但其并未搬离房屋，叶娟娟也明确表示不同意办理退租手续。叶娟娟为减少房屋空置损失，亦应周承荣要求，方陪同其至中介处挂牌。周承荣在租赁协议未到期前无故提出退租的行为构成违约，应当向叶娟娟支付违约金15200元。周承荣向叶娟娟支付的押金应当冲抵违约金不予退还。综上，叶娟娟不同意周承荣的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、叶娟娟系上海市西康路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人。二、2018年12月29日，叶娟娟(出租方)、周承荣(承租方)与上海王景房产经纪有限公司(中介方)签署《租赁协议》，约定叶娟娟将系争房屋出租给周承荣使用，租期从2019年1月3日起至2021年4月2日止；月租金为15200元，每三个月结算一次；周承荣应承担租赁期内水、电、煤气、电话、有限电视、宽带实际使用而产生的费用，按账单如期缴纳并保留单据，其他费用由叶娟娟承担；周承荣应向叶娟娟支付租房押金15000元，至租赁期满时由叶娟娟或中介方对出租房屋及所属设施检查无损，结清各种应缴纳费用后全额无息退还给周承荣；周承荣向叶娟娟承诺，租赁该房屋作为居住使用；周承荣如因特殊原因，确需提前终止协议，须提前一个月通知中介方和叶娟娟，待叶娟娟同意后方可办理退租手续，房屋空置损失由周承荣承担；租赁期间，双方应认真遵守本协议，不得无故违约，如违约，违约方应向守约方支付违约金15000元；补充条款约定，租金双方协商为15200元/月，首次付款为两个月并已经支付给叶娟娟，以后每三个月支付一次，叶娟娟确认。三、2018年12月28日，叶娟娟出具的《收条》载明：今收到周承荣租系争房屋押金15000元整，剩余两个月租金与(于)2018年12月31日前支付给叶娟娟。押金更改为15200元。四、2019年2月28日，周承荣支付叶娟娟3-5月房租共计45600元。五、2019年4月10日，周承荣向叶娟娟提出终止协议，为避免扩大损失，双方共同到中介处挂牌出租系争房屋。2019年4月11日至2019年4月24日期间，双方就系争房屋内家具布置、恢复原状等事宜进行沟通。审理中，关于退房经过，周承荣称，2019年4月10日其向叶娟娟提出退房，同意叶娟娟扣除押金，但要求其将剩余租金退还。叶娟娟不同意上述方案，并拒绝收回房屋钥匙。2019年4月29日及5月2日，周承荣两次通过快递方式将钥匙、门卡寄至系争房屋，并微信通知叶娟娟，但快递均被退回。叶娟娟表示，周承荣在2019年5月期间仍实际使用系争房屋，并提供电费凭据予以证明。经质证，周承荣表示，其离开系争房屋时，并未关闭总电源，冰箱、电视插头均未拔，故产生少量电费，叶娟娟的电费凭据说明其并未实际居住。关于房屋空置损失，周承荣称，因叶娟娟在中介处挂牌的租金高于市场价格，导致产生了大量房屋空置费。叶娟娟对此不予认可，称周承荣自己提出17000元的挂牌价格，且其曾表示该金额过高。叶娟娟提供自己至中介处挂牌的价格信息，金额为15000元至15500元，并未高于市场价格。叶娟娟表示，2019年6月3日，其将系争房屋收回，双方的《租赁协议》应当于该日解除。同月9日，叶娟娟将系争房屋另行出租,其与案外人约定自6月15日起开始计租，租金为每月14600元。为此，叶娟娟另行支付中介费7000元。以上事实有《租赁协议》、收条、转账凭证、中介挂牌信息、微信聊天记录以及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，叶娟娟与周承荣就系争房屋签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，且合法有效，双方均应恪守履行。根据查明事实，系争房屋之《租赁协议》约定租期自2019年1月3日起至2021年4月2日止，租赁期间如一方违约，违约方应向守约方支付违约金15200元。2019年4月10日，周承荣向叶娟娟提出终止协议，为尽量减少房屋空置损失，叶娟娟配合周承荣至中介处挂牌。2019年5月2日，周承荣通过邮寄方式将门卡、钥匙寄送至系争房屋，并微信通知叶娟娟，虽然该快递被叶娟娟拒收，但鉴于周承荣已明确表示不再承租系争房屋，双方的《租赁协议》应当于2019年5月2日解除。根据协议约定，周承荣提前终止协议的，房屋空置损失由周承荣承担。鉴于叶娟娟于2019年6月15日将系争房屋另行出租，故2019年5月3日至2019年6月14日期间房屋空置期间的租金损失应当由周承荣承担。上述房屋空置期间尚属合理，叶娟娟另行签订合同减少的租金收益以及另行支付的中介费，均由于周承荣擅自提前解除合同所致，且上述损失金额已超出周承荣支付的租金及押金数额，被告辩称不予返还租金及押金之理由成立。对于周承荣要求叶娟娟退还2019年5月的租金及押金的主张，本院不予支持。周承荣主张叶娟娟挂牌金额高于市场价格、导致产生大量房屋空置费的意见，缺乏证据予以证明，本院对此不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：对原告周承荣的全部诉讼请求不予支持。本案受理费人民币560元，减半收取计人民币280元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张莹二〇一九年十一月二十二日书记员  汉静附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。