中华人民共和国 广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂06民初35号 原告：应超娥(CHAOEYING)，女，1966年10月14日出生，法国国籍，住法国。 委托诉讼代理人：陈梅兰，广西源群律师事务所律师。 被告：广西东兴市源振达实业有限责任公司，住所地中华人民共和国广西壮族自治区东兴市万尾京岛旅游度假区NO：103-1＃地块（金滩民族大道中段），统一社会信用代码：91450681791315809H。 法定代表人：陈海，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：蔡始军，广西北仑律师事务所律师。 原告应超娥与被告广西东兴市源振达实业有限责任公司（以下简称源振达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告应超娥的委托诉讼代理人陈梅兰，源振达公司的委托诉讼代理人蔡始军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 应超娥向本院提出诉讼请求：1.判令解除应超娥与源振达公司于2017年8月22日签订的四份《商品房买卖合同(预售)》;2.判令源振达公司返还应超娥购房款527160元及利息(利息计算:以527160元为本金,按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率,自2012年6月9日计至债务清偿之日止);3.判令源振达公司向应超娥支付己付房款527160元一倍的赔偿金(527160元)；4.判令源振达公司支付占用装修费358466元的利息(利息计算:以358466元为本金,按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率,自2012年6月9日计至2015年8月4日止);5.本案诉讼费由源振达公司承担。事实和理由：广西港鑫置业有限公司(以下简称港鑫公司)是源振达公司所开发的金滩华府度假村楼盘销售代理商,2012年6月9日,应超娥和法国华侨陈某、法国人夏远晓通过代理人胡立建向港鑫公司购买金滩华府度假村楼盘房产,其中应超娥购买6套房,房号分别为I-A-1218、1-A-1220、1-A-1222、1-A-1224、l-A-1226、l-A-1228,其向港鑫公司支付30%的购房款285414元及装修款179983元,合计465397元,港鑫公司开具收据。2015年8月5日经协商,应超娥放弃购买以上6套房产,与源振达公司签订四份《金滩华府度假村1#楼房产认购协议书》,全款购买l幢1019、1021、1023、1025号4套房屋,房款分别为l18760元、143720元、149160元、115520元,合计527160元;装修款分别为80756元、97729元、101428元、78553元,合计358466元,房款及装修款总计885626元,在上述已付款项中支付,不足部分用陈某、夏远晓所支付的房款及装修款余款支付,源振达公司重新开具购房款收据。应超娥与源振达公司于2017年8月22日就购买上述4套房屋签订了四份《商品房买卖合同(预售)》,在每份合同的第二章第三条对应超娥购买的房号、建筑面积、单价及总价款作了约定;第四条约定该商品房有关的抵押情况为未抵押;第五条房屋权利状况承诺:该商品房没有出售给本合同买受人以外的其他人……,如该商品房权利状况与上述情况不符,导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的,买受人有权解除合同……并自买受人付款之日起,按照⒋9%(不低于中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率)计算给付利息,给买受人造成损失的,由出卖人支付买受人全部损失的赔偿金;合同第十九条约定出卖人应当自本合同签订之日30日内办理商品房预售合同登记备案手续;合同第十一条约定出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。在合同签订后一年多时间里,因源振达公司已将涉案商品房抵押,应超娥虽多次催促,源振达公司始终未将案涉商品房买卖合同办理备案登记,现源振达公司明确告知应超娥无法继续履行合同,无法交付房屋。应超娥向房屋管理部门查询获悉,源振达公司已将涉案房屋出卖给第三人,并已办理备案登记,已构成严重违约。源振达公司的违约行为致使应超娥与广西港中旅投资有限公司(以下简称港中旅公司)签订的《产权式托管酒店租赁合同》无法履行,应超娥不能按租赁合同收取租金,经济上遭受重大损失,源振达公司应承担赔偿责任。综上，源振达公司隐瞒涉案房屋已抵押的事实并在签订合同后又将该房屋出卖给第三人,致使购房合同无法履行,应超娥有权请求解除合同,根据购房合同及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八、九条的规定,应超娥可以请求源振达公司返还购房款及利息、赔偿损失,并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。应超娥以上请求有事实及法律依据,特具状向人民法院提起诉讼,请依法判决。 源振达公司辩称，1.同意解除应超娥与源振达公司签订的四份商品房买卖合同。2.解除的时间是2018年12月3日，因为当时源振达公司已经支付部分退房款给应超娥。3.当初解除合同时候双方没有约定违约金的计算，对于应超娥第二项的诉请利息以及第三项诉请，应该予以驳回。 应超娥为证明其主张，向本院提交如下证据：证据1、四份认购意向书，证明应超娥向源振达公司认购1019、1021、1023、1025号房。证据2、四份商品房买卖合同，证明应超娥向源振达公司购买1019、1021、1023、1025号房，约定在2018年6月30日前交付该商品房等内容。证据3、四份产权式托管酒店租赁合同，证明应超娥将涉案4套房屋出租给港中旅公司租期为15年，每年租金按总房价7.5%至10.5%计算。证据4、四份收款单，证明源振达公司收到应超娥房款527160元，该款由港鑫公司于2012年中旬代收。证据5、四份收据，证明港中旅公司收到应超娥装修款358466元。证据6、港鑫公司收据，证明应超娥的房款及装修款已于2012年6月9日由港鑫公司代收。证据7、不动产查询证明，证明源振达公司将1019、1021、1023、1025号房登记在他人名下，一房二卖。证据8、证人陈某出具的证明，证明源振达公司退还的20万元已经全部支付给夏远晓。证据9、《关于应超娥等三人购房款情况的说明》，证明应超娥已经支付购房款情况，证据10、四份收据和四份收款单，证明应超娥已经全额支付购房款。 经质证，源振达公司发表以下意见：对证据1-7、9、10的三性均没有异议。证据8，对其三性有异议，该证据没有证人陈某的出庭作证，不具备合法性，没有转账记录、收据等，不能证明陈某已将20万元退还给夏远晓。 为证实其主张，源振达公司当庭提交如下证据：1.电子银行回单及关于退还购房款计划书。2.共同证明：2018年12月3日，源振达公司就将人民币20万元给了陈某，由陈某另付给应超娥、夏远晓。 应超娥经质证认为，1.对于电子银行回单的三性均有异议。该份证据未出示原件，陈某没有出具收到20万元的收据，汇款人是陈志慈，不能证明源振达公司退还了房款。2.对关于退还购房款计划书的三性均有异议。该份证据没有双方当事人的签字和盖章。 本院认证意见如下：关于应超娥的证据，源振达公司对证据8的关联性有异议，对其他证据的三性均无异议；证据8中陈某的证言与源振达公司提交的电子银行回单内容相互印证，可以证明案件事实，故本院对于应超娥的证据1-8、10予以采信。证据9，是应超娥等三人购房款的调整情况说明，但仅是应超娥代理人签字，无其他两人的签名，本院对证据9不予采信。 关于源振达公司的证据，证据1、该单据上加盖有中国工商银行电子回单专用章，还有时间戳、验证码等标识，真实合法，内容与应超娥证据8中陈某的证言相互印证，可以证明案件事实，本院予以采信。证据2、该计划书上没有源振达公司的公章，也没有其他当事人的签名，无法认定其真实性，本院不予采信。 根据原被告的陈述、举证、质证及庭审调查情况，本院确认如下事实： 2012年6月9日，应超娥作为买受人向港鑫公司交纳30%购房款285414元及装修款179983元，共计465397元，购买金滩华府度假村1#楼的6套房，分别为I-A-1218、1-A-1220、1-A-1222、1-A-1224、l-A-1226、l-A-1228，港鑫公司开具收据。2015年8月5日，经协商，应超娥放弃购买上述6套房产，源振达公司作为出卖人（甲方）与应超娥作为买受人（乙方）签订了四份《金滩华府度假村1#楼房产认购意向书》，约定应超娥认购东兴市，房价款分别为118760元、143720元、149160元、115520元，共计527160元。同日，应超娥作为出租方与港中旅公司作为承租方签订四份《产权式托管酒店租赁合同》，约定应超娥将认购的上述4套房屋出租给港中旅公司，租赁期限为15年，自2016年4月1日起至2031年3月31日止，租金为总房价的7.5%至10.5%不等，装修款分别为80756元、97729元、101428元、78553元，共计358466元。购房款和装修款在前述已付购房款中支付，不足部分从陈某、夏远晓所支付的房款及装修款中支付，源振达公司重新开具527160元的收据，港中旅公司开具358466元的收据。2017年8月22日，双方签订四份《商品房买卖合同（预售）》，约定：1、应超娥购买源振达公司位于东兴市，房价款分别为118760元、143720元、149160元、115520元。2、该商品房有关的抵押情况为未抵押。3、出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该房屋，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。合同还约定其他内容。合同签订后，应超娥多次催促源振达公司办理备案登记，源振达公司一直未将案涉商品房备案。2019年4月2日，经东兴市不动产登记局现有房屋登记档案查询，金滩华府度假村1#楼1019号房、1021号房、1023号房、1025号房均已于2018年9月、11月备案至他人名下，至今源振达公司未向应超娥交付上述房产。 另查明，2018年12月3日，源振达公司退还陈某房款20万元，该款已转入陈某账户。 本院认为，由于本案应超娥为法国国籍，本案系涉外民事纠纷。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本案当事人已明确选择适用中华人民共和国法律，故本案实体处理应适用中华人民共和国法律。 本案的争议焦点为：一、应超娥请求解除与源振达公司的商品房买卖合同有无事实和法律依据；二、源振达公司是否应当向应超娥返还购房款及利息、赔偿一倍的购房款；三、源振达公司是否应当向应超娥支付装修款利息。 本院认为，一、关于应超娥请求解除与源振达公司的商品房买卖合同有无事实和法律依据的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。本案中，源振达公司违反诚实信用原则，将四份《商品房买卖合同（预售）》约定的案涉房屋于2018年9月、11月备案至他人名下，显然无法在合同约定的2018年6月30日前向买受人交付该房屋，至此合同目的已无法实现，买受人作为守约方请求解除合同有法律和事实依据，本院予以支持。源振达公司抗辩，根据《关于退还购房款计划书》的约定，四份《商品房买卖合同（预售）》已于2018年12月3日解除，但因《关于退还购房款计划书》未有各方当事人签字，并且应超娥不予认可，至今三位购房者仅收到源振达公司退还的20万元购房款，其余888800元购房款未予以退还，故案涉合同在2018年12月3日并未解除，源振达公司的抗辩不能成立。 %1、源振达公司是否应当向应超娥返还购房款及利息、赔偿一倍的购房款问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案中，应超娥与源振达公司于2017年8月22日签订四份《商品房买卖合同（预售）》，但至今源振达公司一直未将案涉房屋备案至应超娥名下，经向相关部门查询，案涉房屋已于2018年9月、11月备案至他人名下，显然源振达公司无法再将案涉房屋交付于应超娥，商品房买卖合同目的不能实现。本院综合本案的具体情况，酌定由源振达公司向应超娥返还已付购房款527160元及利息并赔偿应超娥已交付的购房款的50%，赔偿款计算方式：527160元×50%=263580元，利息的计算方式：以527160元为基数，按年利率4.9%自2012年6月9日起计算至付清之日止。 三、源振达公司是否应当向应超娥支付装修款利息。应超娥和港中旅公司签订《产权式托管酒店租赁合同》，并将装修款交给港中旅公司，应超娥和港中旅公司形成租赁合同关系，源振达公司未占有或支配该装修款，因此，应超娥请求源振达公司赔偿其装修款利息理由不充分，本院不予支持。 综上所述，应超娥的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，判决如下： 一、解除原告应超娥与被告广西东兴市源振达实业有限责任公司签订的四份《商品房买卖合同（预售）》； 二、被告广西东兴市源振达实业有限责任公司应返还原告应超娥购房款527160元及利息（计算方式：以527160元为基数，按年利率4.9%自2012年6月9日起计算至付清之日止）； 三、被告广西东兴市源振达实业有限责任公司赔偿原告应超娥263580元； 四、驳回原告应超娥的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费14288.88元（原告应超娥已预交），由被告广西东兴市源振达实业有限责任公司负担12288.88元，原告应超娥负担2000元。 如不服本判决，原告应超娥可在判决书送达之日起30日内，被告广西东兴市源振达实业有限责任公司可在判决书送达之日起15日内向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状正本四份，并按对方当事人人数提供副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费14288.88元（收款单位：广西壮族自治区高级人民法院，账号：20×××77，开户行：农行南宁市万象支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 蒙志相 审 判 员 黄玉霞 审 判 员 李丽莉 二〇一九年十一月二十二日 法官助理 黄 颖 书 记 员 高新波