新疆生产建设兵团第三师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）兵03民再3号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：赵栓紧，男，汉族，新疆前昆建设集团有限责任公司项目经理，住新疆维吾尔自治区图木舒克市。 委托诉讼代理人：厚之纯，新疆正嘉律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：廖大生，男，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区图木舒克市。 委托诉讼代理人：王志远，新疆衔锦律师事务所律师。 再审申请人赵栓紧因与被申请人廖大生房屋租赁合同纠纷一案，不服本院作出的（2018）兵03民终125号民事判决，向新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院申请再审。新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院于2019年6月18日作出（2018）兵民申67号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人赵栓紧的委托诉讼代理人厚之纯，被申请人廖大生的委托诉讼代理人王志远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 再审申请人赵栓紧申请再审请求：一、撤销（2018）兵03民终125号民事判决第二项；二、请求依法改判被申请人将位于新疆图木舒克市唐王城南路3号钰源大酒店一层大厅及二、三、四、五层的租赁房屋内已形成附合的装饰装修物交付申请人。事实和理由：1、再审申请人与被申请人关于租赁房屋装饰、装修物有明确的约定，该约定不违反法律规定属有效约定。不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。被申请人对合同约定如有异议，则应当提出“变更之诉”或者针对申请人主张被申请人交付租赁房屋装修物、附属物、添附物的诉求提出反诉。但被申请人既未提出“变更之诉”又未提出反诉，法院应当支持再审申请人要求被申请人交付租赁房屋装修物、附属物、添附物的诉求。但二审法院却驳回了再审申请人的该诉求，严重违反了合同约定。2、二审法院违背了“中立审判”的原则。被申请人在本案中未就“己经形成附合的装饰、装修物”提出反诉，没有要求补偿，法院不应当驳回再审申请人要求被申请人交付“已经形成附合的装饰、装修物”的诉求，更不应明释被申请人可以要求补偿或者另案起诉。3、二审法院适用法律错误，导致判决严重有误。二审法院错误理解和适用了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款的规定。本案中，再审申请人和被申请人已经就“已形成的装饰装修物”在合同中做出了明确的约定，既然双方有约定二审法院就不应当适用该规定。4、二审法院认定的事实与判决结果相互矛盾，容易造成诉累。因此再审申请人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。 被申请人廖大生辩称，被申请人认为再审申请人的再审请求不属于再审的法定事由，二审法院判决程序正当，认定案件事实清楚，适用法律正确，请求再审人民法院驳回再审申请人的再审请求。1、再审申请人赵栓紧与被申请人廖大生虽然订立了书面合同，但合同第10条约定违反了公平原则，故二审法院适用法律正确；2、再审申请人的再审理由不符合法律规定，二审法院是在查明事实的基础上做出的公正判决，不存在二审法院适用法律错误。同时再审申请人也没有证据证明自己的损失，故请求依法驳回再审申请人的请求。 再审申请人赵拴紧向一审法院起诉请求：一、请求判令解除原、被告于2014年5月1日签订的《房屋租赁合同》；二、请求判令被告廖大生向原告支付2014年5月1日至2017年4月30日的租金2354200元、违约金706260元，合计3060260元；三、请求判令被告廖大生腾退租赁房屋；四、请求判令被告廖大生将租赁房屋已形成的装修物、附属物、添附物完整交付给原告；五、本案诉讼费由被告廖大生负担。 原一审法院认定事实：2014年5月1日，原告赵栓紧与被告廖大生签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定，原告赵栓紧将位于图木舒克市唐王城南路3号的福来顺大酒店（后更名为钰源大酒店）租赁给被告廖大生，由廖大生用于经营餐饮及住宿，租赁范围为该房屋第一层大厅及酒店二至五层，租赁期限为6年，即自2014年5月1日起至2020年4月30日止；租金为每年1177100元，前三年租金于每年度12月30日前付清，后三年租金于每年度5月1日前付清；承租人廖大生拖欠租金达20日以上，出租人赵栓紧有权解除合同；如因承租人廖大生违约导致合同解除，赵栓紧不予赔偿其剩余租赁期内的装饰装修残值损失，且有权没收装修物、附属物、添附物，此外，廖大生还应按总租金的30%支付违约金。合同履行期间，被告廖大生于2016年1月8日向原告赵栓紧出具了一份承诺书，承诺于2016年1月30日前支付租金880000元，余款1177000元于2016年8月前付清。被告廖大生在其出具承诺书前后，向原告赵栓紧支付了2014年度的租金1177100元。另查明，涉案房屋系原、被告及案外人赵栓有、周云、王市民五人共同出资建设，该五人均同意本案所涉房屋权属以原告赵栓紧名义登记，并由其作为该房屋的负责人和代表人。 一审法院认为：关于钰源公司应否参加诉讼的问题。被告廖大生在原一审第一次开庭审理时即主张追加钰源公司作为被告参加诉讼，并申请延长举证期限。但廖大生在延长举证期限内未提交该公司的注册信息。二审法院裁定发回重审后，廖大生仍坚持钰源公司由原、被告及赵栓有、周云、王市民共同设立，该公司应为本案必要共同诉讼人的抗辩意见，但时隔近一年时间，廖大生仍未提交证据证明该公司存在，且双方当事人提交的证据均不涉及该公司的权利义务，故根据合同相对性原理，应当认定廖大生作为本案被告，主体适格。关于涉案《房屋租赁合同》是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用和收益，承租人支付租金的合同。”据此，租赁合同强调的是转移租赁物的使用和收益，并不要求出租人必须是租赁物的所有人或已取得产权证书。本案中，从租赁房屋的共有人签署的协议反映，共有人均同意由赵栓紧负责和代表钰源大酒店，故应当认定赵栓紧与廖大生签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于被告廖大生应否向原告赵栓紧支付租金和交付房屋内的装修物、附属物和添附物的问题。因被告廖大生未举证证明其支付租金的具体数额，故应以赵栓紧认可收到的租金1177100元为准，由此认定租金欠付金额为2354200元。被告廖大生作为承租人，应履行上述租金给付义务。另根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，被告廖大生逾期交付租金达20日以上的，原告赵栓紧有权解除合同，收回房屋，并且有权没收装修物、附属物、添附物等相关物品。此处“没收”属用语不规范，按照双方本意，应是“归赵栓紧所有”。因该合同系原、被告双方自愿订立，现合同解除条件已成就，被告廖大生理应依约将租赁房屋以及该房屋内的装修物、附属物和添附物交付原告赵栓紧。关于违约金是否约定过高，应否调整的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，原告赵栓紧未提交因被告廖大生逾期交付租金给其造成实际损失方面的证据，故逾期付款违约金可参照中国人民银行同期贷款利率上浮30%予以确定，即为258962元（自2015年5月1日至2017年4月30日）。原告赵栓紧要求被告廖大生支付违约金706260元的数额过高，一审法院对合理部分予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条的规定，判决：一、解除原告赵栓紧与被告廖大生于2014年5月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告廖大生于判决生效之日起十五日内支付原告赵栓紧房屋租金2354200元、违约金258962元，合计2613162元；三、被告廖大生于判决生效之日起十五日内向原告赵栓紧腾退租赁房屋，并将该租赁房屋内已形成的装修物、附属物、添附物完整交付原告赵栓紧；四、驳回原告赵栓紧的其他诉讼请求。案件受理费31284元，由原告赵栓紧负担4693元，由被告廖大生负担26591元。 廖大生不服一审判决，上诉请求：一、撤销一审判决第三项、第四项，依法改判或发回重审；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 原二审法院认定事实：经二审审理，除对一审查明的案件事实予以确认外，另查明：钰源公司于2014年11月4日登记成立，住所地为新疆图木舒克市唐王城南路3号，法定代表人为廖大生，企业类型为有限责任公司（自然人独资），经营范围为大型餐馆，住宿。 原二审法院认为，二审的争议焦点为：一、钰源公司是否是本案必要共同诉讼人，一审程序是否违法的问题；二、涉案《房屋租赁合同》是否有效的问题；三、被上诉人赵拴紧要求腾退房屋，交付装修物、附属物、添附物的诉讼请求应否得到支持的问题。 关于争议焦点一，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己的名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”该司法解释赋予了合同相对人享有选择权，即在符合上述司法解释规定的情况下，合同相对人既可以选择发起人也可以选择公司承担合同责任。本案中，上诉人廖大生与被上诉人赵栓紧于2014年5月1日签订《房屋租赁合同》，钰源公司于2014年11月4日成立，该公司的住所地为涉案租赁房屋所在地，经营范围为大型餐馆，住宿，由廖大生担任法定代表人。由此可见，廖大生订立房屋租赁协议后将该房屋用于设立钰源公司。但从双方当事人签订的《房屋租赁合同》和廖大生于2016年1月8日出具的承诺书的内容来看，廖大生是以自己的名义租赁涉案房屋并且在公司成立后仍承诺自行承担合同责任。而上诉人廖大生未能举证证明钰源公司成立后，对其签订的《房屋租赁合同》进行了确认，或以实际交付租金的方式履行了合同义务，故应当认定钰源公司并非涉案《房屋租赁合同》的一方当事人，涉案《房屋租赁合同》对钰源公司不具有约束力。鉴于被上诉人赵栓紧起诉时已明确作出选择，将廖大生列为被告要求其承担合同责任，故一审法院未准许廖大生追加共同被告的申请，并无不当。上诉人廖大生主张一审判决遗漏当事人，程序违法的上诉意见不能成立，不予支持。 关于争议焦点二，上诉人廖大生、被上诉人赵栓紧与案外人赵栓有、周云、王市民签订的《房屋所有权共有协议书》和本案《房屋租赁合同》虽具有关联性，但属两个不同的法律关系。被上诉人赵栓紧将共同出资建设的房屋出租给共有人之一的上诉人廖大生，不违反《房屋所有权共有协议书》的约定，而且其他共有人对此应当知情且未提出异议，故应当认定赵栓紧出租涉案房屋是经其他共有人授权的有权处分行为。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，承租人迟延交付租金导致合同解除的，承租人除应按合同总租金的30%支付违约金外，出租人还有权没收承租人投入的装修物、附属物和添附物。关于“没收”，从法律上理解指的是强制的无偿取得所有权。鉴于双方设定该“没收条款”的目的是防范承租人违约给出租人带来的商业风险，从结果意义上讲是为了弥补出租方损失并给予承租人以一定惩罚，故该条约定应属于违约责任条款。但合同约定的违约金计算方式和没收承租人的所有投入对承租人廖大生而言过于严苛；而且从本案没收标的物的性质和后果来看，不但改变了物之归属，损害了其他房屋共有人的合法权益，也与我国倡导的善良风俗相违背，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款“违背公序良俗的民事法律行为无效”的规定，应确认双方签订的《房屋租赁合同》有关没收承租人投入的装修物、附属物和添附物的合同约定无效。鉴于《房屋租赁合同》的其他内容是双方当事人真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故应认定合法有效。因合同部分无效，不影响其他部分的效力，故本案双方当事人签订的《房屋租赁合同》属部分有效，部分无效的合同。双方当事人就合同有效部分，应严格依约履行。上诉人廖大生主张被上诉人赵栓紧未经共有人同意出租共有房屋，属无权处分，涉案《房屋租赁合同》无效的上诉理由部分成立，予以部分支持。 关于争议焦点三，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，上诉人廖大生承租房屋后，未按照合同约定履行租金给付义务，而且在承诺的延期付款期限内仍未依约履行，合同约定的出租方解除合同的条件已成就，被上诉人赵栓紧有权行使合同解除权。合同解除后，上诉人廖大生占有、使用涉案房屋的基础已不存在，故应及时腾退房屋。一审法院判令解除双方当事人签订的《房屋租赁合同》，由廖大生腾退租赁房屋，并无不当，应予维持。上诉人廖大生未支付承租期间的租金2354200元，属违约，应承担继续履行和支付违约金的违约责任。一审判决廖大生向赵栓紧支付租金2354200元及违约金258962元，并无不当，且上诉人廖大生未提出上诉，故予以维持。关于租赁房屋的装饰装修如何处理的问题。上诉人廖大生于承租期间对租赁房屋的装饰装修分为未构成附合的装饰装修和已形成附合的装饰装修。根据租赁合同约定，承租人违约导致出租人单方解除合同的，出租人不予赔偿剩余租赁期内的装饰装修的残值损失，故上诉人廖大生无权要求赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失。对于未构成附合的装饰装修物，因未与租赁房屋形成附合，故所有权仍为上诉人廖大生所有，其有权取走或拆除，但不得造成租赁房屋毁损，否则被上诉人赵栓紧有权要求恢复原状。针对已形成附合的装饰装修物，因已成为房屋的重要组成部分，无法完好拆除，故应适用动产附合于不动产的添附规则，由不动产所有人也即包括上诉人廖大生、被上诉人赵栓紧在内的五位房屋共有人取得该装饰装修物的所有权。但各共有人并非完全无偿取得，如同意利用廖大生投入的已形成附合的装饰装修的，应在利用价值范围内予以适当补偿。关于这个问题，因廖大生未提起反诉，故在本案中不作处理，当事人可以通过协商解决，或另行主张权利。一审法院认为廖大生投入的装修物、附属物、添附物应归赵栓紧所有，判令廖大生向赵栓紧完整交付，有失妥当，予以纠正。上诉人廖大生主张被上诉人赵栓紧无权要求其腾退租赁房屋，租赁房屋内的装修物、附属物、添附物不应归赵栓紧所有的上诉理由部分成立，予以部分支持。综上所述，上诉人廖大生的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条第二款、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第五十六条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决：一、维持新疆生产建设兵团图木休克垦区人民法院（2017）兵0302民初626号民事判决第一项、第二项；二、撤销新疆生产建设兵团图木休克垦区人民法院（2017）兵0302民初626号民事判决第三项、第四项；三、上诉人廖大生于判决生效之日起十五日内腾退位于新疆图木舒克市唐王城南路3号钰源大酒店一层大厅和二至五层租赁房屋；四、驳回被上诉人赵栓紧的其他诉讼请求。一审案件受理费31284元（赵栓紧预交），由上诉人廖大生负担26713元，被上诉人赵栓紧负担4571元；二审案件受理费100元（廖大生预交），由上诉人廖大生负担50元，被上诉人赵栓紧负担50元。 经再审查明，对原一、二审查明的事实予以确认。 本院再审认为，再审的争议焦点为：再审申请人赵拴紧要求廖大生交付租赁房屋装修物、附属物、添附物的请求应否得到支持的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案双方当事人之间于2014年5月1日签订的《房屋租赁合同》就涉案房屋建立租赁关系，属双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。被申请人廖大生承租房屋后，未按照合同约定履行租金给付义务，已属违约，再审申请人赵栓紧行使了合同解除权，原一、二审均予确认，并判令廖大生腾退租赁房屋。双方签订的《房屋租赁合同》第十条“特别约定条款”明确约定，若乙方违约导致甲方单方解除合同的，则乙方的装修物、附属物、添附物等相关物品甲方均有权没收。该条款意即若因廖大生违约导致赵拴紧单方解除合同，则租赁房屋内的装修物、附属物、添附物等相关物品归赵栓紧所有。按照意思自治原则，在合同当事人的约定不违反法律强制性规定的情况下，应当按照双方当事人的约定进行处理。因此赵拴紧要求将位于新疆图木舒克市唐王城南路3号钰源大酒店一层大厅及二、三、四、五层的租赁房屋内已形成附合的装饰装修物交付再审申请人的再审申请理由成立，应予支持。 综上所述，原二审判决适用法律不当，应予纠正。原一审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 一、撤销本院（2018）兵03民终125号民事判决； 二、维持新疆生产建设兵团图木休克垦区人民法院（2017）兵0302民初626号民事判决。 二审案件受理费100元，由被申请人廖大生负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王  新  巍 审 判 员 尹  惠  欣 审 判 员 孙  海  峰 二〇一九年十一月十二日 法官助理 艾山江·热合曼 书 记 员 贾  咏  珺