福建省古田县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0922民初2256号 原告（反诉被告）：吴林兴，男，1963年3月23日出生汉族，古田县人，住古田县。 委托诉讼代理人：应锦春、廖剑斌，古田县中兴法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：高尚亮，男，1969年11月27日出生汉族，古田县人，住古田县。 原告（反诉被告）吴林兴与被告（反诉原告）高尚亮租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴林兴的委托诉讼代理人廖剑斌、被告（反诉原告）高尚亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴林兴向本院提出诉讼请求：判令高尚亮返还吴林兴押金10,000元。事实与理由：吴林兴为了发展养猪业，承租了高尚亮位于古田县黄田镇双坑村梅坑山旁的养殖场用于养殖生产。2016年10月30日，吴林兴与高尚亮签订《协议书》，经双方协商一致“租赁期间：2016年10月至2022年10月止，为期六年，每年贰万伍仟元……。补充条款规定：押金10,000元，第六年抵押租金，不足租金补足，如遭遇拆迁退还。”合同成立后，吴林兴依约实际投入资金用于养殖生产。2017年9月21日、9月23日古田县人民政府、黄田镇人民政府分别发布《关于开展畜禽养殖污染整治工作的通告》，要求自通告发布之日起到2017年10月31日，全面拆除禁养区内生猪养殖场。由于古田县的养殖场属于古田县人民政府环境保护的环保整治拆建红线内，按照双方签订的《协议书》中补充条款的约定，吴林兴承租的养殖场遭遇拆迁，高尚亮应返还吴林兴承租押金10,000元。 高尚亮辩称，1、吴林兴要求高尚亮退还押金10,000元的理由不足。2016年10月30日，高尚亮与吴林兴签订的《协议书》，将高尚亮位于养殖厂以出租形式给吴林兴使用，约定租赁时间是2016年10月至2020年10月止为期六年，每年租金25,000元，吴林兴应在每年10月30日一次性付清当年的租金25,000元。补充条款约定，押金10,000元，第六年抵扣租金，不足租金补足，如遇拆迁退还。2017年10月30日吴林兴无故拖欠第二年租金，也未收到吴林兴的退租通知，高尚亮的养殖场虽在2017年11月16日遭遇拆迁，但尚有约80平方米的面积可供吴林兴养殖，《协议书》的承租内容仍可履行，且吴林兴于2018年2月将猪场内的猪搬到另一个猪场养殖，直到2019年6月才结束。2、吴林兴尚欠高尚亮在承租期间的租金、水电费、清淤泥通粪等费用，押金10,000元不应退还。吴林兴交给高尚亮的押金10,000元其中一方面可抵扣租金，另一方面双方还口头约定该笔费用保证吴林兴的承租行为不会对高尚亮造成损害，如果造成损害可从中抵扣。现因吴林兴承租行为造成高尚亮的损失合计47,000元，具体有：2017年10月30日应缴纳的第二年租金25,000元，2017年10月30日至2018年2月期间电费2000元，2016年10月30日至2017年10月30日猪场砌砖材料、维修费等2000元（该笔费用吴林兴口头答应连同第二年租金一并支付），另因吴林兴在合同租赁期间将高尚亮的鱼池当作猪粪池使用，已造成损失18,000元，不含后期清理粪便费用。综上，高尚亮与吴林兴之前签订的《协议书》合法有效，理应受到法律保护，高尚亮的猪场虽然有部分面积拆除，但尚有约80平方米的面积可供养殖使用，在合同尚未完全解除的情况下，吴林兴拒不交纳租金、水电费及其他费用可在吴林兴已交的押金中抵扣，故请求法院驳回吴林兴的诉讼请求。 高尚亮向本院提出反诉请求：判令吴林兴赔偿其各项损失47,000元。事实和理由：2016年10月30日，其与吴林兴签订《协议书》，将其位于双坑村梅坑山旁养殖场以出租形式供给吴林兴使用，约定租赁时间是2016年10月至2020年10月止，为期六年，每年租金25,000元，吴林兴应在每年10月30日一次性付清当年的租金25,000元不得无故拖欠。2017年11月3日，其与黄田镇人民政府签订《养猪场拆除协议书》，同意2017年11月10日前拆除猪场，后黄田镇人民政府于2017年11月16日正式将古田县养殖场拆除，吴林兴在养殖场拆除后，仍在承租的未拆除的场地内养猪，直到2018年2月才清场，吴林兴在承租期间除拖欠高尚亮场地租金、水电费等费用外，吴林兴养猪行为还造成高尚亮鱼池污染及其他维修费的损失。具体有：2017年10月30日应缴纳的年租金25,000元，2017年10月30日至2018年2月期间电费2000元，2016年10月30日至2017年10月30日欠的养殖场砌砖材料、维修费等2000元，另因吴林兴在合同租赁期间将高尚亮的鱼池当作猪粪池使用，造成损失18,000元，以上损失共计47,000元。 吴林兴辩称，高尚亮要求赔偿各项损失47,000元没有事实依据，双方虽有签订协议，但《协议书》约定如在承租期间国家拆迁和发生政策变换或不可抗拒自然灾害，乙方停止续租，在2017年9月古田人民政府拆迁猪栏，导致无法履行合同，不需要支付租金及相应损失，故高尚亮要求吴林兴支付2017年10月以后的租金没有依据，实际上在2017年9月吴林兴已没有续租了，因为猪栏已被拆迁，这期间产生的电费应当由高尚亮承担。高尚亮要求吴林兴支付砌砖费及将其鱼池当做猪粪池使用均无依据，高尚亮还应当支付吴林兴经济损失40,000元，猪场是吴林兴承租，高尚亮还在里面居住，面积有80平方米，一年可以出栏100头猪，每头按利润400元计算，计40,000元，高尚亮还居住在养殖场里，电费和租金按每个月按250元计算，租金应当是2800元左右，这期间电费一直由吴林兴承担，高尚亮应当予以返还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、2016年10月30日，高尚亮作为出租方(甲方)与吴林兴作为承租方（乙方）签订《协议书》,主要约定如下：“1、租赁时间：2016年10月至2022年10月止为期六年，每年贰万伍仟元。到期如需要延长租期，甲方应在同等条件下优先租给乙方……3、如在承租期间国家拆迁和发生政策变换或不可抗拒自然灾害，乙方停止续租，按十二月计算退还乙方未到一年的租金，甲方在生产设施上，有义务协助乙方处理好通电、通水、同粪等其他纠纷问题；4、缴租时间：每年10月30日一次性付清租金人民币贰万伍千元整，不得无故拖欠……”双方在《协议书》中补充约定“押金壹万元整，第6年抵租金，不足租金补足，如遇拆迁退还”。 2、黄田镇人民政府于2017年9月23日发布古黄政【2017】247号《关于开展畜禽养殖污染整治工作的通告》，自通告发布之日起到2017年10月31日，全面拆除禁养区内生猪养殖场。2017年11月3日，黄田镇人民政府与高尚亮签订《养猪场拆除协议书》，同意于2017年11月10日前拆除猪场，后经镇工作人实地测量，双坑村尾高尚亮猪场面积683.75㎡于2017年11月16日前已按要求全部拆除; 3、庭审中，高尚亮自认已收到《协议书》中约定的押金10,000元及吴林兴已支付租金至2017年10月29日止。 双方的争议焦点：1、高尚亮应否返还吴林兴押金10,000元？2、吴林兴应否支付租金、电费、维修材料费损失？3、吴林兴应否赔偿高尚亮鱼池受污染的损失？对此，本院分析认定如下： 关于高尚亮应否返还吴林兴押金10,000元问题。本院认为，吴林兴作为承租方与出租方高尚亮于2016年10月3日签订的《协议书》约定“押金壹万元整，第6年抵租金，不足租金补足，如遇拆迁退还”的内容真实有效，黄田镇人民政府于2017年9月23日发布《关于开展畜禽养殖污染整治工作的通告》，后出租方高尚亮与黄田镇人民政府签订了《养猪场拆除协议书》,并于2017年11月16日将高尚亮的猪场拆除完毕。该情形符合《协议书》中押金退还的约定，故吴林兴请求按《协议书》补充条款约定返还高尚亮返还押金10,000元，未超过双方约定，本院予以支持。 关于吴林兴应否支付租金、电费、维修材料费损失的问题。本院认为，本案吴林兴与高尚亮在《协议书》中协商一致，如在承租期间国家拆迁和发生政策变换或不可抗拒自然灾害，乙方停止续租，存在协议解除的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同”，吴林兴在2017年9月23日得知黄田镇人民政府发布《关于开展畜禽养殖污染整治工作的通告》，自通告发布之日起到2017年10月31日，全面拆除禁养区内生猪养殖场,吴林兴已有权主张解除合同,可依照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”行驶解除权，吴林兴未行使解除权并继续承租该养猪场，故该《协议书》因双方均未行使解除权仍继续履行至2017年11月16日黄田镇人民政府全面拆除猪场止，吴林兴、高尚亮之间的租赁关系因租赁物的消失而自然终止，本案中出租人高尚亮以养殖场的使用收益权而取得租金，承租人吴林兴应向高尚亮应支付租金从2017年10月30日至2017年11月16日止而取得养殖场的使用收益权。关于高尚亮为证实吴林兴在承租期间尚欠电费1200元及因维修养殖场购买的材料费损失并提交《福州供电段电费欠费催款通知书》1张及《魏邦五金店》单据2张，其中《福州供电段电费欠费催款通知书》显示2017年11月1日至2018年1月30日期间户名为双坑养鸡场的欠费情况，无法证实吴林兴在实际承租期间的拖欠电费具体数额，高尚亮亦未提交正式发票证实其已交纳该电费；其中高尚亮提交的2013年6月10日、2017年8月10日《魏邦五金店》单据，无客户信息且无其他证据佐证系其购买后实际用于养殖场的修理，故对其提交的《福州供电段电费欠费催款通知书及《魏邦五金店》单据，客观性、关联性无法确定，不予采信。 关于吴林兴应否赔偿高尚亮的鱼池受污染损失问题。本院认为，高尚亮要求吴林兴赔偿因养殖生猪所产生的粪便造成其鱼池受损并提交《照片》4张，该张照片无法证实其鱼池具体损失金额,故高尚亮主张的该项损失，无法确定,不予支持。 综上所述，本院认为，依法成立的合同受法律保护。双方根据自愿、平等的原则签订的《协议书》，系双方真实意思表示，且双方均认可协议效力,当事人应当按照约定履行自己的义务。吴林兴、高尚亮之间的租赁关系于2017年11月16日因租赁物的消失而自然终止，故《协议书》约定的押金应由高尚亮退还给吴林兴,高尚亮亦可要求吴林兴承担租赁关系存续期间的租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款“当事人互负到期债务,该债务的标的物种类、品质相同的,任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销,但依照法律规定或者按照合同性质不能抵销的除外。”之规定,高尚亮主张用押金抵扣租金,根据双方所负债务情况,吴林兴的押金可用于抵扣2017年10月30日至2017年11月16日期间的租金1232.88元(25,000元/年÷365日×18日）,抵扣后,高尚亮还应向吴林兴返还押金8767.12元(10,000元-1232.88元)。关于高尚亮要求吴林兴支付期间电费、维修材料费、鱼池损失等，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十九条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、高尚亮应于本判决生效之日起十日内返还吴林兴剩余押金8767.12元； 二、驳回高尚亮的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，由高尚亮负担；反诉案件受理费478.5元，由吴林兴负担12.5元，由高尚亮负担466元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。 审 判 长  黄荣峰 人民陪审员  邱家宋 人民陪审员  林彩琴 二〇一九年十一月十二日 书 记 员  陆 倩 附注：义务人必须在指定的期限内履行义务，未及时履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。