文书内容重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝02民终3172号上诉人（原审被告）：重庆立城置业发展有限公司，住所地重庆市九龙坡区石新路218号恒鑫名城2幢3楼1-4号，统一社会信用代码9150010766643020XU。法定代表人：罗昌毅。委托诉讼代理人：冉严鹏，男，1983年7月12日出生，汉族，系该公司职工，住重庆市沙坪坝区。被上诉人（原审原告）：邓天富，男，1975年1月7日出生，汉族，住重庆市梁平区。委托诉讼代理人：唐思菊，女，1974年1月25日出生，汉族，系邓天富之妻，住重庆市梁平区。委托诉讼代理人：王安卫，重庆市梁平区中心法律服务所法律工作者。上诉人重庆立城置业发展有限公司（以下简称立城公司）因与被上诉人邓天富商品房预约合同纠纷一案，不服重庆市梁平区人民法院（2019）渝0155民初4838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人立城公司的委托诉讼代理人冉严鹏，被上诉人邓天富的委托诉讼代理人唐思菊、王安卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。立城公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人邓天富的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，上诉人并未违反房屋认购书约定的义务，不应双倍返还房屋认购定金。《认购书》并未约定签订《商品房买卖合同》的具体期限，上诉人可在《认购书》履行期限内随时通知被上诉人补足房款并签订合同，故上诉人未通知被上诉人签订合同不构成违约。未发生合同约定的应当双倍返还定金的情形，涉案房屋虽然被查封，但并未拍卖、变卖，所有权仍属于上诉人，且上诉人积极与案外人达成和解，已经明确案外人申请解除对房屋的查封。被上诉人明知房屋存在抵押的情形以及房屋存在被查封的风险，在签订《认购书》的同时签订了《抵押承诺书》，一审对此关键事实未进行调查。签订买卖合同的条件未成就，房屋被查封并不导致上诉人违约。二、一审判决适用法律错误，援引的《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百一十五条规定，并不符合本案情形。上诉人并无拒绝订立《商品房买卖合同》的行为，相反，上诉人在涉案房屋被查封后为继续履行认购书，协助被上诉人提出执行异议，积极与案外人协调解除查封事宜。因此，上诉人不存在“拒绝订立合同”的行为。邓天富辩称，一、上诉人违反《认购书》的约定义务是客观存在的事实，依法应承担双倍返还定金的责任。二、因为涉案房屋被抵押查封，上诉人对于房屋的处分权丧失，导致签订《商品房买卖合同》的目的不能实现。三、我方不可能在明知房屋存在抵押查封的情形还缴纳10万元的定金准备购房，上诉人提及的《抵押承诺书》在一审时并未提交。四、上诉人一直强调可以与我方签《商品房买卖合同》，但房屋至今尚处于被查封状态，购房人没有确定的预期，这种状态是上诉人的原因所致。五、所谓“拒绝签订《商品房买卖合同》”并非如上诉人的理解，只要表示愿与我方签订一份合同就是没有拒绝，而要审查合同目的能否实现，基于目前的情况，上诉人即便与我方签订《商品房买卖合同》也将使我方的权利无法实现。邓天富向一审法院起诉请求：判令被告立城公司双倍返还其房屋认购定金200,000元；诉讼费由被告立城公司承担。一审法院认定事实：2019年2月12日，邓天富（乙方）与立城公司（甲方）在立城租售中心（梁平区XX大道X号）签订《“XX·XX公馆”X区房屋认购书》，约定：“乙方自愿依下列条件向甲方认购位于梁平区双桂街道“XX·XX公馆”X区X栋X单元X楼X号房源。该房屋建筑面积暂定为120.84平方米，最终准确面积以签约时国家相关部门出具的测绘报告为准，以下简称该物业。乙方认购该物业按建筑面积计算，折前建筑面积单价为8,400元/平方米。乙方在签署本房屋认购书时，支付100,000元作为定金……乙方应在接到甲方正式签署《商品房买卖合同》通知7日内补足应付房款，并签署《商品房买卖合同》。定金为乙方自愿缴纳，在甲方无违反本房屋认购书约定的情况下认购定金不予退还；如乙方履行完毕本房屋认购书义务但甲方未能为乙方保留该物业的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任……”房屋认购书签订当日，邓天富向立城公司支付定金100,000元。后，立城公司未通知邓天富签订《商品房买卖合同》。立城公司涉诉讼案件，2019年5月27日，一审法院以（2019）渝0155执保127号之六执行裁定书查封了案涉房屋，查封期限为3年。2019年5月31日，邓天富向立城公司申请退还定金，立城公司未予以退还。一审法院在办理李某申请执行罗某某、邓某某、立城公司财产保全一案中，邓天富于2019年7月12日提出书面异议，称其系该房屋的合法买受人，请求予以解除查封，2019年7月23日，一审法院作出（2019）渝0155执异23号执行裁定书，裁定驳回邓天富的异议请求。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同的担保的，如果因一方当事人原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百一十五条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金乙方拒绝订立主合同，无权要求返还定金；收受定金一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。具体到本案中，双方签订房屋认购书，邓天富按照约定缴纳定金100,000元作为签订《商品房买卖合同》的担保，立城公司在收到定金后未通知邓天富签订《商品房买卖合同》，且案涉房屋已被查封，立城公司无法与邓天富签订《商品房买卖合同》，将案涉房屋出售给邓天富，邓天富的权利无法实现，立城公司构成违约。邓天富主张立城公司双倍返还定金符合法律规定，亦符合双方之间的约定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：由被告重庆立城置业发展有限公司在判决生效后十日内双倍返还原告邓天富缴纳的房屋认购定金款200,000元。案件受理费4,300元，减半收取2,150元，由被告重庆立城置业发展有限公司负担。本院二审期间，上诉人围绕其诉讼请求提交了以下证据：1、（2019）渝0155民初2836号民事调解书，拟证明涉案房屋的所有权仍属于上诉人；2、上诉人给抵押权人的申请书、贷款合同、会议纪要2份，拟证明抵押权人附条件的同意涤除抵押权；3、邓天富签署的《抵押承诺书》，拟证明其知晓房屋被抵押的情形；4、上诉人与案外人签订的抵押担保合同，拟证明涉案房屋是经抵押权人同意是可以出售的。经质证，被上诉人认为证据1、2、4均与本案无关，证据3中邓天富的签字属实，但落款时间是补签的，抵押期限是在5月份，且《认购书》上没有说房屋存在被查封和抵押的情形。本院审查认为，上诉人在一审中经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，在二审中提供的证据系其故意逾期提供，但该证据真实合法，与本案基本事实有关，本院予以采信，并依法对上诉人予以训诫。本院二审查明：邓天富于2019年2月12日在立城公司提供的抵押承诺书打印件上签字捺印，主要内容：1、所签认购协议书真实有效。2、本人知晓该房屋处于抵押状态，本人自愿购买该房屋。3、贵公司将房屋解押后，应及时与本人联系，本人在接到贵公司已将该房屋解押通知后的15个工作日内，与贵公司完善购买该房屋的相关合同及手续。2019年1月22日，立城置业公司与案外人签订最高额抵押担保合同，以其名下的房产作抵押，从案外人贷款55,094,800元，期限为2019年1月22日至2021年1月21日。2019年8月1日，在案外人李某诉立城公司民间借贷［（2019）渝0155民初2836号］案中，作为被告的立城公司及其法定代表人罗某某与李某达成调解协议，主要约定若罗某某在2019年9月7日前履行了1,000万元的还款义务，则李某应在立城公司书面通知其解除涉案房屋的查封时，五日内向人民法院申请解除查封。截止本案辩论终结前，涉案房屋仍处于被查封状态。本院二审查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则应承担不利的法律后果。在双方当事人签订的《认购书》中第三条约定“乙方应在接到甲方正式签署《商品房买卖合同》通知后7日内补足应付房款，并签署《商品房买卖合同》”，第四条约定“如乙方履行完毕本房屋认购书义务但甲方未能为乙方保留该物业的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任”。此处约定的甲方立城公司负有的义务，不仅仅是通知邓天富签订一份《商品房买卖合同》即可，还要保证所签订的《商品房买卖合同》能够得到切实履行，无事实和法律上的障碍。否则，签订一份不能得到实际履行或能否实际履行存在极大风险的《商品房买卖合同》并无意义，不符合当事人的合同目的。从查清事实分析，邓天富在签订《认购书》时，签署了一份抵押承诺书，表明其知晓房屋处于抵押状态仍然愿意交纳定金预定房屋，故而不能再以此为由主张双倍返还定金。但在2019年5月27日，涉案房屋因立城公司涉其他诉讼被人民法院依法查封，使邓天富所预定的房屋之上产生了新的权利负担，邓天富随即在2019年5月31日向人民法院提出的执行异议被依法驳回，证明其对于能否实现合同目的存在的不安具有现实性和紧迫性。截止法庭辩论终结前，涉案房屋仍处于被查封的状态，责任完全在于立城公司，其违约行为客观存在，邓天富在一审中的事实主张及诉讼请求成立。虽然立城公司一再主张随时可与邓天富签订正式的《商品房买卖合同》，但如前所述，因标的物被依法查封，即便签订《商品房买卖合同》也存在履行障碍，故立城公司关于其免责的理由不能成立，依法应承担双倍返还定金的责任。综上，上诉人立城公司的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,300元，由上诉人立城公司负担。本判决为终审判决。审判长 柯 言审判员 杨继伟审判员 黄文革二〇一九年十一月二十五日书记员 章立立