安徽省青阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1723民初2080号 原告：刘秋华，住安徽省安庆市大观区。 委托诉讼代理人：吴金彪，安徽众佳律师事务所律师。 被告：李月友，住安徽省池州市青阳县。 被告：李旭，住安徽省池州市青阳县。 上述两位被告共同的委托诉讼代理人：杨群，安徽典司律师事务所律师。 原告刘秋华与被告李月友房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序。诉讼过程中，原告刘秋华申请追加李旭为被告，本院依据其申请，通知李旭作为被告参加诉讼，并依法通知了其他当事人。本案于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告刘秋华及其委托诉讼代理人吴金彪，被告李月友及其与被告李旭共同的委托代理人杨群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘秋华向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除刘秋华与李月友之间的《房屋租赁合同》；2.判令李月友向刘秋华支付搬迁费、停业损失、搬迁奖励等合计100000元；3.本案诉讼费由李月友承担。诉讼过程中，刘秋华变更诉讼请求第二项为：18天的损失15000元、搬迁费（包括住房和店面搬迁）1600元、店面的招牌拆迁费用500元、店面雨棚拆迁费1000元、经营损失83589元，合计101689元，仅主张100000元。事实与理由：2016年11月24日，刘秋华与李月友授权的儿媳徐争艳签订《租赁合同》，开始经营“青阳县蓉城镇刘秋华小吃店”，双方就房屋租赁的权利和义务进行了约定。双方约定租期为一年，每年租金为20400元（门面租金14400元每年，住房租金6000元每年）。合同到期后，从2017年开始，刘秋华每年按原合同继续支付租金，李月友按原合同继续接受租金。刘秋华将房租支付至2019年8月25日，李月友向刘秋华出具房屋租金收条。2019年3月27日，青阳县人民政府（以下简称县政府）发布青政房征字[2019]2号《青阳县人民政府关于国有土地上房屋征收决定的公告》（以下简称《征收公告》），决定对含刘秋华经营的房屋进行征收。同时，县政府“青阳县‘东门酒厂’及周边地块城改（棚改）工程项目国有土地上房屋征收补偿安置方案”（以下简称“补偿安置方案”）规定，对因征收行为而造成的装修及附属物损失、临时安置损失、搬迁费损失、停产停业损失等给予补偿。房屋被征收后，周边的房屋被逐渐搬空、拆迁，刘秋华无法继续经营。李月友也与刘秋华协商搬离事宜，但对刘秋华的损失不同意进行补偿。李旭在与县政府签订的“青阳县城区（棚户区）塔桥新村及周边地块改造项目房屋征收补偿安置协议书”（以下简称“补偿安置协议书”）时已经获得上述征收补偿。刘秋华认为，在县政府组织的征收过程中，刘秋华存在客观损失，而征收部门根据刘秋华提供的租房合同、营业执照以及现场经营的实际情况（征收部门进行了实地调查、测量）等，已经在征收补偿款中就相关损失进行了补偿。因此，李旭获得的征收补偿款部分项目是属于刘秋华的，部分项目有刘秋华的份额，应当补偿给刘秋华。因前期房屋所有权人为李月友，后在拆迁过程中，产权人变更为李旭，故李月友、李旭均应共同承担给付义务。为维护刘秋华的合法权益，特诉至法院，望依法判如所请。 李月友、李旭辩称，1.双方的租赁合同已经到期，刘秋华已实际搬离上述房屋，房屋也已经被拆迁，因此刘秋华的第一项诉讼请求没有事实依据；2.李月友曾向刘秋华表达了支付搬迁费的意愿，但是刘秋华迟迟不愿领取该款项，李月友认为，如果刘秋华通过诉讼主张该项费用，李月友愿意支付；至于房屋征收补偿的各项目系县政府与李旭基于李旭对房屋的所有权进行的安置补偿，与刘秋华没有关联性。刘秋华第二项诉请除了搬迁费以外，其他没有事实和法律依据；3.诉讼费由法院依法分担，恳请法院驳回刘秋华除搬迁费以外的其他诉讼请求；4.刘秋华在房屋租赁过程当中，造成了李月友所有的空调、洗衣机以及房屋本身的损害，虽然案涉房屋已经被拆迁，但是根据租赁合同以及可搬迁使用的电器，刘秋华的行为造成了李月友的经济损失，在事实与理由当中我们注意到刘秋华声称在房屋征收后周边房屋陆续被搬空、拆迁，造成了刘秋华无法继续经营，事实上，周边小吃的搬离反而使刘秋华的经营更加火爆，刘秋华也一直在案涉房屋经营至2019年8月26日。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对李月友、李旭提供的证据二，照片，因无具体的拍摄时间、人员，对其证明目的不作认定；证据三照片本身，不能证明房屋、电器遭受刘秋华损坏的事实，对其证明目的不作认定；证据四，因系征收相关部门就房屋拆除等所作的证明，故对其真实性予以认定。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：李月友与李旭系父子关系。青阳县蓉城镇塔桥新村6号（天柱路52号），共五间二层，建筑面积为173.28㎡，所有权人登记为李月友。2016年11月24日，徐争艳（李月友儿媳）与刘秋华签订了一份《证明房屋出租》，约定本人（徐争艳、李旭）将天柱路52号两间门面房与楼上两间住房、厨房、卫生间和家具、电器等出租给刘秋华，租金楼上两间一年6000元，门面房两间一年14400元，房租是一年一付清。在这期间如有特殊情况转让作为房主同意转让，装修期间不得损害房屋主体结构和房屋电器设施、设备，损坏承租户自己负责维修，关于水电费租户用了多少自己承担，房租到期2017年2月25日，下期房租至2017年2月26日之前一个月内交清，房租上涨下跌依据市场行情。2018年2月5日，刘秋华向李旭交纳了房租20400元，李旭向刘秋华出具了一张内容为：“今收到房租贰万零肆佰元整（20400.00）具收人：李旭，2018.2.5（2018.2.25-2019.2.24）”的收条。2018年2月26日，李月友与刘秋华签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定，本人李月友有天柱路52号两间门面房与楼上两间住房、厨房、卫生间和家具等出租给刘秋华使用，总计房租20400元，房租一年一付，到期日是每年2月25日。在此期间如租房转让，须房东同意，房东允许转让。装修期间，不得损坏房屋主体结构及电器设施，如有损坏，租户自己负责。水、电费用自己使用自己承担。房租须在一个月之内交清，上涨下跌，根据市场行情。该份租赁期限到期后，双方未再续签合同，但刘秋华在租赁合同到期后仍使用房屋从事经营，李月友收取刘秋华2019年2月25日至2019年8月25日房租10200元。 因公共利益的需要，县政府决定对县城区“东门酒厂”及周边地块城改（棚改）工程项目规划红线范围内国有土地上的房屋等附属物实施征收。2019年3月27日，县政府发布青政房征字[2019]2号文件《征收公告》及附件“补偿安置方案”，对土地和房屋征收范围、补偿安置方式、奖励及补助等进行了规定:一、货币化补偿安置款主要由被征收房屋市场评估价值（含土地价值）、被征收房屋装修及附属物补偿费、6个月的临时安置费、搬迁费、签约与搬迁奖励等6个部分构成。二、对按照规定签订协议书、在规定时间内搬迁完毕并交付拆除的，按经认定的主房面积给予搬迁奖励，奖励标准为160元／㎡。三、经营、生产、仓储用房依据实际经营面积按10元／㎡计付搬迁费。四、实行货币化补偿的门面房，按照被征收房屋市场评估价的10％计付停产停业损失费；实际正在生产、商业经营用房按每月25元／㎡标准一次性计付12个月的停产停业损失费。本案李月友所有的蓉城镇塔桥新村6号（天柱路52号）在拆除范围内。2019年3月27日至6月6日期间，受青阳县蓉城镇土地和房屋征收安置工作领导小组办公室的委托，安徽中安房地产评估咨询有限公司（以下简称中安评估公司）对案涉房地产、装潢及附属物公开市场价值进行了评估，并于2019年6月6日制作了青阳县城区“东门酒厂”及周边地块城改（棚改）工程项目房屋征收范围内天柱路李旭（户）建筑面积为145.461平方米被征收房屋价值评估的《房地产估价报告》，估价结果为：评估总价1194677.54元，其中：门面（一层）评估总价835890.448元，住宅评估总价358787.091元。2019年6月3日，李旭作为乙方（产权人）与甲方县政府签订《补偿安置协议书》,主要约定有：一、由县政府对李旭的建筑物、附属物等予以拆除；被征收的房屋选择货币化补偿方式；县政府补偿李旭门面征收补偿费835890.45元、奖励10248元、经营损失费83589.04元，以上三项应补偿金额合计929729.49元，李旭可在搬家结束后十日内凭《搬迁完毕证明》等到县政府一次结清。二、县政府补偿李旭安置、搬迁费800元，由李旭凭《搬迁完毕证明》到县政府一次结清。三、如李旭在本协议生效之日起7日内未能按期搬迁，不得享受相关奖励。刘秋华认为李旭《补偿安置协议书》上的征收补偿款部分项目应当归其所有，双方对此协商未果，故成此讼。 另查，2019年8月23日刘秋华搬离案涉房屋，2019年8月26日案涉房屋被拆除。李旭与县政府签订《补偿安置协议书》后，李旭现已实际领取了补偿款。 本院认为，青阳县蓉城镇塔桥新村6号（天柱路52号）所有权人虽登记为李月友，但李月友、李旭为父子关系，且在刘秋华与李月友签订书面《房屋租赁合同》后，李旭有收取刘秋华支付租金并出具收条的行为。《房屋租赁合同》到期后，双方虽未签订书面租房协议，但刘秋华继续使用租赁房屋，李月友也于2019年3月3日收取刘秋华2019年2月25日至2019年8月25日房租10200元，故刘秋华主张李月友、李旭作为本案租赁关系的诉讼主体并无不当。李旭虽于2019年6月3日作为乙方（产权人）与甲方县政府签订《补偿安置协议书》并实际领取补偿款，但根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条：“为了公共利益的需要、征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”之规定,被征收人与补偿对象为被征收房屋所有权人。县政府对青阳县蓉城镇塔桥新村6号（天柱路52号）房屋进行征收，并与作为乙方（产权人）的李旭签订《补偿安置协议书》，根据《补偿安置协议书》的约定，征收补偿权利人是房屋产权人，承租人刘秋华并不是征收补偿合同中的权利人。本案李月友、李旭收取了刘秋华的租金与刘秋华之间为房屋租赁合同法律关系,双方应当依据租赁合同及合同法的约定，主张权利承担义务。则对刘秋华的诉请，作如下认定: 1、关于刘秋华要求解除刘秋华与李月友、李旭之间的《房屋租赁合同》的诉请。本案，李月友与刘秋华于2018年2月26日签订的《房屋租赁合同》，约定房租一年一付，到期日是每年的2月25日。李旭收取了刘秋华2018年2月25日至2019年2月24日一年的房租。双方在合同约定的租赁期间届满后，未再续签书面租赁合同，但刘秋华继续使用租赁房屋，李月友于2019年3月3日收取刘秋华缴纳的2019年2月25日至2019年8月25日的房租10200元。依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百三十六条规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案，刘秋华于2019年8月6日向本院递交起诉状要求解除双方之间的《房屋租赁合同》，本院于当日立案受理后于2019年8月7日向李月友送达了诉状及证据副本等法律文书，则依照《合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案租赁合同自2019年8月7日李月友收到诉状及证据副本时解除。 2、关于刘秋华要求李月友、李旭向其支付18天的损失15000元及经营损失83589元的诉请。本案双方多次签订租赁合同，另在书面租赁合同约定期限届满后，刘秋华继续使用租赁房屋，李月友仍继续收取房租，双方形成不定期租赁关系，后因产权人与县政府签订《补偿安置协议书》，刘秋华认为其中部分项目应归其所有双方产生争议，诉至法院，致双方不定期租赁关系解除，则由此可见，县政府征收行为应为不可归责于双方事由导致双方不定期租赁关系解除的唯一客观因素。虽然根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条之规定，产权人与县政府签订的《补偿安置协议书》中的经营损失系房屋征收部门对被征收人即房屋所有权人给予的补偿。但本案因政府征收行为这一客观因素导致双方租赁合同解除，作为长期承租李月友、李旭房屋的承租人刘秋华，必然存在另寻场地，需要一定的期限恢复经营，可能存在一定的经营损失，而其自身对此应无过错，其损失亦应得到适当补偿。本案刘秋华对其18天的损失及经营损失未能提供证据证明，根据政府征收致刘秋华诉至法院解除租赁合同及县政府对案涉房屋经营损失予以补偿的客观实际，根据公平原则，考虑刘秋华的经营性质，租金缴纳标准及2019年8月初房屋停电，无法继续经营，2019年8月23日搬离房屋的情况，本院酌情确定由李月友、李旭支付刘秋华此方面的损失8160元。 3、关于刘秋华要求李月友、李旭向其支付搬迁费（包括住房和店面搬迁）1600元的诉请。虽然双方未对相关搬迁费进行约定，但经审查认为，因该项费用的产生系由于拆迁人对被拆迁房屋需搬迁而支付的一项补助费,刘秋华租赁案涉房屋用于经营“青阳县蓉城镇刘秋华小吃店”在房屋征收公告之后，案涉租赁房屋系刘秋华实际占有使用，且在案涉租赁房屋强折时，刘秋华系租赁房屋的搬离主体之一，且县政府也是依据经营生产仓储用房的标准进行补偿的，依据公平原则，案涉房屋的相关搬迁费用应当归刘秋华所有。根据双方陈述一致内容，刘秋华租赁的是青阳县蓉城镇塔桥新村6号（天柱路52号）两间门面房与楼上两间住房、厨房、卫生间，根据《补偿安置协议书》所载搬迁费为800元，刘秋华主张搬迁费1600元，超过政府补偿的标准，本院仅支持800元。 4、关于刘秋华要求李月友、李旭向其支付店面的招牌拆迁费用500元、店面雨棚拆迁费1000元的诉请。结合上述认定，县政府征收行为应为不可归责于双方事由导致双方不定期租赁关系解除的唯一客观因素。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同解释》）第十一条第一款第四项规定:“因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。”根据庭审调查的内容，广告牌由刘秋华安装，但对于广告牌的实际损失，刘秋华并未提供相关证据予以证实，因李月友、李旭认可广告牌拆除县政府是按照40元/㎡，面积为3㎡进行补偿,补偿费用为计120元，则按照公平原则，对刘秋华主张的广告牌拆除费，本院确认为120元。对于雨棚拆迁费，刘秋华虽称租赁房屋原系其从他人转让而来，雨棚系前承租人所做，其付了转让费，雨棚费包含在转让费中，因李月友对此不予认可，且刘秋华亦未能提供证据证实其主张，故对刘秋华要求支付店面雨棚拆迁费的诉请，因无证据证实，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十四条第一款第五项、第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,判决如下: 一、确认刘秋华与李月友、李旭之间的租赁关系自2019年8月7日解除； 二、李月友、李旭于本判决生效后十日内给付刘秋华搬迁费800元、营业损失8160元、广告牌拆迁费120元，合计9080元； 三、驳回刘秋华的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，减半收取计1150元，由刘秋华负担1085元，李月友、李旭负担65元。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省池州市中级人民法院。 审判员  蒋桂荣 二〇一九年十一月二十七日 法官助理王珊珊 书记员孙文斌 附：附本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： … （五）法律规定的其他情形。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。 第二百三十二条当事人对租赁没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。