印广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0802民初3779号 原告：中国工商银行股份有限公司贵港市贵城支行，住所地贵港市港北区桂林路798号院东方巴黎写字楼一楼103#、106#。统一社会信用代码：91450800061711615J。 负责人：陈克俭，该支行行长。 委托诉讼代理人：刘厶铭，广西正大五星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：农毅军，广西正大五星律师事务所律师。 被告：黄金绍，男，1987年9月6日出生，汉族，住贵港市港北区。 被告：贵港市碧桂园房地产开发有限公司，住所地贵港市桂林路与达开路交汇处东南角。统一社会信用代码：91450800MA5KBU8K0Q。 法定代表人：谢伟洲，总经理。 委托诉讼代理人：李萍，女，1990年1月27日出生，该公司员工，住南宁市兴宁区。 原告中国工商银行股份有限公司贵港市贵城支行与被告黄金绍、贵港市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月25日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘厶铭、被告碧桂园公司的委托诉讼代理人李萍到庭参加诉讼。被告黄金绍经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告黄金绍于2018年1月10日签订的《个人购房借款/担保合同》【合同编号：贵个借字2018年0100号】；2.判令被告黄金绍立即偿还尚欠原告的贷款本金719508.5元及利息8141.48元（利息暂计至2019年9月1日，2019年9月2日起按借款合同计算至借款本息全部清偿之日止），合计727649.98元；3.判令原告对被告黄金绍用于抵押的坐落于贵港市港北区1458号（贵港碧桂园）45幢3单元1403号房【产权证明号：桂（2018）贵港市不动产证明第0037847号】折价、变卖、拍卖所得价款享有优先受偿权；4.判令被告黄金绍支付律师代理费32106元；5.判令被告碧桂园公司承担连带还款责任；6.判令本案全部诉讼费用及原告实现债权所需的其他费用由被告承担。 被告黄金绍未作答辩。 被告碧桂园公司辩称，1.被告黄金绍欠款本金和逾期期数由法院查明，原告应明确欠款利息的计算方法和计算公式，如无法明确，法院应驳回利息部分的诉请；2.涉案房屋虽然还在预告登记阶段，但是已经建设完成属于准现房状态，具备评估、拍卖、变卖的条件，原告应当先就被告黄金绍用于抵押的涉案房产进行折价、变卖、拍卖后清偿债务，不足部分，碧桂园公司再进行连带清偿；3.碧桂园公司与原告签署的《按揭业务担保合作协议》第六条第（八）款约定“对于办理预抵押登记后发放的贷款，在乙方的保证期限内，若购房者未履行借款合同约定并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求处置购房者所购房产，处置后仍不足以清偿或甲方已履行本协议下义务但无法处置购房者所购房产，则乙方应立即承担连带清偿责任”，故原告应优先处置涉案房产，处置后不足以偿还债务或无法处置的，碧桂园公司再承担连带清偿责任；4.碧桂园公司与原告签署的《按揭业务担保合作协议》第五条第（一）款约定“乙方的保证范围为：在乙方的保证期间内，购房者与甲方、乙方所签订的《个人购房借款/担保合同》项下购房者所欠的贷款本息、逾期利息及甲方为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准）。”律师代理费不属于碧桂园公司的保证范围，而且没有合同、支付凭证、发票作为依据，无法确认是否已经实际支付，原告要求碧桂园公司对律师代理费承担连带责任，没有合同和事实依据，应当驳回。 本院查明事实如下： 一、合同约定贷款及本案相关概况: （一）借款人：黄金绍； （二）借款金额：730000元，已于2018年7月2日发放； （三）借款时间：360个月； （四）还款方式：等额本息还款法； （五）借款用途：用于购买坐落于贵港市房屋； （六）贷款利率：年利率5.145%，贷款发放后遇基准利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）确定并执行新的利率；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率为在借款利率水平上上浮50%； （七）违约责任：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权解除本合同，宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用； （八）费用负担：如借款人或担保人违约，应当承担贷款人为实现本合同下债权而产生的费用，包括但不限于诉讼费/仲裁费、律师费及其他依法应由借款人、担保人承担的费用。 二、担保情况 （一）抵押担保情况 预抵押：黄金绍以其购买的上述房屋提供抵押担保，预抵押登记证号为桂（2018）贵港市不动产证明第0041502号，但未办理正式抵押登记手续。 （二）保证担保情况 1.保证人：碧桂园公司； 2.保证方式：阶段性连带责任保证； 3.保证范围：贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产抵押登记证明，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任； 4.保证期间：本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。 三、逾期及尚欠本息情况 截至2019年9月1日止，被告黄金绍已累计六次以上未按时足额还款，尚欠本金719508.5元，利息8141.48元。 另查明，原告为追索债权进行本次诉讼，与广西正大五星律师事务所签订了个人不良贷款委托清收代理协议，广西正大五星律师事务所指派刘厶铭、农毅军律师担任原告的诉讼代理人参与本案诉讼，并支付了律师代理费32106元。 又查明，2016年7月7日，原告（甲方）与被告碧桂园公司（乙方）另签订了一份《按揭业务担保合作协议》，协议约定由原告为购买被告碧桂园公司开发的位于贵港市港北区碧桂园项目房产的购房者提供相关的抵押贷款业务。该协议第五条第一款约定，碧桂园公司同意为购买该项目房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向原告提供本协议约定的连带责任保证，碧桂园公司保证范围为购房者所欠的贷款本息、逾期利息及甲方为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准）；协议第五条第三款约定，购房者连续未支付四期贷款本息的，甲方应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起五个工作日内书面通知乙方，甲方逾期通知的，则乙方对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款本息、逾期利息等不承担担保责任；协议第六条第八款约定，对于办理预抵押登记后发放的贷款，在乙方的保证期限内，若购房者未履行借款合同约定并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求处置购房者所购房产，处置后仍不足以清偿或甲方已履行本协议项下义务但无法处置购房者所购房产，则乙方应立即承担连带清偿责任。 本院认为，原告与被告黄金绍、碧桂园公司签订的《个人购房借款/担保合同》以及原告与被告碧桂园公司签订的《按揭业务担保合作协议》均合法有效。原告依约向被告黄金绍发放了贷款，被告黄金绍累计六次以上未按时足额偿还贷款本息，已经构成违约，按照借款合同的约定，原告有权解除合同，宣布借款全部提前到期，要求被告黄金绍予以全部清偿。因此，原告主张解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》，由被告黄金绍提前偿还贷款本金719508.5元及利息8141.48元（利息暂计至2019年9月1日，此后利息按借款合同约定计至贷款本息清偿之日止），应予支持。合同约定的房产仅办理预抵押登记，但未办理正式抵押登记手续，依法不产生物权的效力，原告对该房产不享有优先受偿权，故原告请求对涉案房产折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权，本院不予支持。原告主张被告黄金绍负担律师费32106元，符合合同约定及行业收费标准，应予支持。 被告碧桂园公司自愿为被告黄金绍借款提供阶段性连带责任保证担保，故原告要求被告碧桂园公司对被告黄金绍所欠借款本息承担连带清偿责任的诉请，本院予以支持。因原告与被告碧桂园公司另签订有《按揭业务担保合作协议》，该协议为原告与碧桂园公司就购房按揭贷款提供保证担保所作的特别约定，协议中双方约定碧桂园公司的保证范围不包括律师费，而《个人购房借款/担保合同》中的保证范围条款系格式条款，因此对于被告碧桂园公司的保证范围应依据《按揭业务担保合作协议》中约定的范围确定，故原告要求碧桂园公司对律师费承担连带清偿责任的诉请，本院不予支持。 关于被告碧桂园公司辩称按照《按揭义务担保合作协议》约定原告应先处置涉案房屋，碧桂园公司就不足以清偿的部分承担连带清偿责任。本院认为，上述约定实际是双方对于实现债权的担保顺序的约定，抵押预告登记在未变更为抵押权设立登记之前，原告对抵押物不享有优先受偿权，而在双方约定的保证期间到期前，原告并不能取得抵押权，碧桂园公司与原告约定的承担担保责任顺序的条件未成就，碧桂园公司仍应对被告黄金绍所欠贷款本息承担连带清偿责任，因此本院对该辩解意见不予采纳。 被告黄金绍缺席审理，依法应承担对其不利的法律后果。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告中国工商银行股份有限公司贵港市贵城支行与被告黄金绍于2018年1月10日日签订的《个人购房借款/担保合同》于本判决生效之日解除； 二、被告黄金绍向原告中国工商银行股份有限公司贵港市贵城支行偿还贷款本金719508.5元及利息8141.48元（利息暂计至2019年9月1日，此后的利息按照《个人购房借款/担保合同》的约定计至贷款本息清偿之日止）； 三、被告黄金绍向原告中国工商银行股份有限公司贵港市贵城支行支付律师代理费32106元； 四、被告贵港市碧桂园房地产开发有限公司对上述第二项债务承担连带清偿责任； 五、驳回原告中国工商银行股份有限公司贵港市贵城支行的其他诉讼请求。 以上应付款项，被告应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费11398元，减半收取计5699元，由被告黄金绍、贵港市碧桂园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费11398元，款汇至户名：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户;开户行：农行贵港分行;账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  黄俊山 二〇一九年十一月二十日 书记员  廖炳华