河南省郑州市上街区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0106民初3403号原告：李海霞,女，汉族，1963年6月8日生，住郑州市。委托诉讼代理人：周继伟，河南浩盈律师事务所律师。被告：郑州宜方置业有限公司，住所地：郑州市上街区登封路南段五云中心社区8号楼401号。法定代表人：胡文杰，系该公司总经理委托诉讼代理人：刘旭，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈卫星，郑州宜方置业有限公司部门经理。原告李海霞与被告郑州宜方置业有限公司（以下简称宜方公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李海霞及其委托诉讼代理人周继伟、被告宜方公司的委托诉讼代理人陈卫星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李海霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行合同义务立即向原告交付房屋；2.判令被告支付逾期交房违约金暂计4万元;（从2017年9月30日起计算至实际交付房屋之日止以已付房价款1628828元为基数按日万分之0.5计算）；3.判令被告立即为原告办理上街区房顶路2号院15幢1单元1层101号房屋不动产权证书并交付原告；4.判令被告支付逾期办理上述房屋不动产权证的违约金暂计2万元（初始登记违约金从2017年11月30日起计算至2018年11月25日按总房款1628828元的0.01%计算；转移登记违约金自2018年11月26日以总房款1628828元为基数参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至实际交付不动产权证之日）；5.本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年11月13日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同编号：SJ16002906865号,双方约定，被告将上街区房顶路2号院15栋1单元1层101号房屋出售给原告，该房屋建筑面积110.53平方米，成交总价1628828元，合同签订后，原告已于2016年11月15日前交付了全部价款。根据合同约定，被告应当于2017年9月30日前依照国家和地方人民政府规定，将具备第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。但时至今日，小区未达到供水条件，使用的是地下水，并非城市自来水，电话、有线电视网络线路等未达到合同要求；被告未按合同约定日期交付房屋给原告使用。根据合同第九条第二款约定买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款1628828元的万分之0.5的违约金。根据合同关于产权登记的约定，出卖人应当在2017年11月30日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市上街区房产管理中心，出卖人在约定期限内未报送上述申报材料或报送资料不齐全未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金，因此，被告应当支付初始登记违约金，从2017年11月30日起计算至2018年11月25日按总房款1628828元的0.01%计算。关于转移登记约定，出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定买受人委托出卖人办理该商品房的转移登记，出卖人应当在取得该商品房初始登记360日内，取得买受人该房屋不动产权证书，并及时通知买受人领取。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定被告应当支付转移登记违约金。自2018年11月26日以总房款1628828元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至实际交付不动产权证之日。被告宜方公司辩称，答辩人未按合同约定的时间交房，但并非系答辩人自身原因造成的，不应由答辩人承担违约责任。被答辩人在答辩人处购买房屋，双方在《商品房买卖合同》中约定的交房日期为2017年9月30日，另在合同第八条约定：遇城市人民政府重大城市规划、市政工程、地下文物等影响本合同项下房屋建设的，可顺延交房日期。原告所购房屋在建设过程中，因空气污染、扬尘治理、大型活动等一系列答辩人无法抗拒的事由，且相关部门屡屡下发停工通知，自与原告签订合同至今，答辩人已累计停工达537天，依据被答辩人与答辩人的合同约定，答辩人交房日期可顺延至2019年3月21日，且答辩人已于2018年5月25日向被答辩人邮寄了交房通知，被答辩人接到交房通知后，至今未前来办理交房手续，故答辩人虽然没有按合同约定日期交房，但并不存在违约行为，故不应当支付逾期交房的违约金，更不应该承担初始登记以及转移登记的违约金，故请求法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对案件事实，本院认定如下：被告宜方公司系房地产开发商，其开发了位于上××××以南，德宝·方顶一方小院商品房小区。2016年11月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：SJ16002906865）一份，约定原告以1628828元的价格购买被告出售的位于上街区方顶路2号院15栋1单元1层101号商品房一套，合同签订后，原告依约履行了付款义务。合同第八条约定涉案房屋交付日期为2017年9月30日前，交付房屋时应验收合格并依法向有关部门备案，配套和公共设施完成等，第九条约定如被告逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。预期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。自2016年11月13日原、被告双方签订合同至双方约定的交房日期2017年9月30日期间，河南省环境污染防治攻坚战领导小组办公室、郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室、郑州市扬尘污染综合整治办公室、郑州市上街区峡窝镇人民政府、郑州市上街区住房和城乡规划建设局等政府部门，对辖区内的建筑工地施工项目多次下达停工、封土、限土令，要求全区停止各类建筑工程土石方作业、房屋拆迁施工、停止道路工程、水利工程、土地整治等土石方作业整治验收的文件和通知。经核算原告所购买房屋小区分时段停止施工累计460天。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人如遇城市人民政府重大城市规划、市政工程、地下文物等影响合同项下房屋建设的，可顺延交房日期”。故交房日期应顺延至2019年1月3日。2018年5月25日被告向原告邮寄交房入住通知书，原告接到通知书后至今未到被告处办理交房手续。庭后宜方公司提交的郑州市上街区房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表，其中竣工验收备案表显示勘察、设计、监理、施工和建设单位于2019年5月14日出具符合规范要求的竣工验收意见；后郑州市上街区住房和城乡规划建设局于2019年5月22日收到竣工验收备案全部文件出具了备案证明。故被告宜方公司符合约定条件的交房日期应为2019年5月22日。另查明，2016年8月20日之后，由于房地产登记政策变化及相关行政管理部门职责调整等因素，原归属于房地产管理部门的初始登记改为到不动产登记中心进行首次登记，因此，《商品房预售合同》中关于初始登记的条款在履行过程中的客观情况发生了变化，属于情势变更。鉴于被告已将办理房产证相关手续递交相关部门，现正在办理中，故被告不应当承担逾期办理初始登记以及转移登记的违约金。本院认为，原告与被告宜方公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家相关法律法规，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。原、被告双方签订《商品房买卖合同》后，原告已依约缴纳了购房款，已经履行了付款义务，被告应当按照合同约定的日期于2017年9月30日前，将验收合格符合合同约定的商品房交付原告。被告由于在施工过程中，遇政府下达停工、封土令等客观原因，致使原告所购买的房屋被迫停工460天，无法正常施工，该原因符合双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，属不可抗力等不能预见的原因所造成的，该房屋交房日期应顺延至2019年1月3日。故认定被告逾期交房的时间为2019年1月4日至2019年5月22日期间，共计逾期交房139天，应支付原告逾期交房违约金11320.35元。鉴于被告于2018年5月25日已向原告邮寄交房通知书且该房屋于2019年5月22日取得验收备案达到交房条件，原告李海霞应及时办理收房手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告郑州宜方置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告李海霞逾期交房违约金11320.35元；二、驳回原告李海霞的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元，由被告郑州宜方置业有限公司负担132.07元，由原告负担567.93元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  王驰峰二〇一九年十一月二十六日书记员  王瑞龙