北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0114民初16723号原告：林某1，男，1948年11月29日出生，汉族，住浙江省苍南县。委托诉讼代理人：张建平，北京市时开律师事务所律师。委托诉讼代理人：向华平，四川华敏律师事务所律师。被告：林某2，男，1983年1月3日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：张福东，北京市滕之信律师事务所律师。委托诉讼代理人：许天怡，北京市滕之信律师事务所律师。原告林某1与被告林某2共有物分割纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林某1之委托诉讼代理人张建平、向华平，被告林某2及其委托诉讼代理人张福东、许天怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林某1向本院提出诉讼请求：1．请求对位于×号两居室楼房（114．12㎡）按照房产证登记的份额进行分割，判令房屋归原告单独所有，由原告给付被告折价款；2．诉讼费由被告承担。事实与理由：被告林某2是原告林某1的养子。2001年原、被告共同购买×号两居室楼房一套，因原告是外地户口且年龄超大无法贷款，故与被告共同贷款购买该房。2004年原告出资购买×号商业楼一套（94．9㎡），2007年办理房产证时，原告考虑自己年纪大了，害怕有遗产税，所以登记在被告名下，为保证原告今后的养老问题，原告还让被告写了保证书。但自被告结婚后就对原告的生活不管不问，一年也见不到两次人影，被告根本没有尽到自己承诺的义务。原告一人独自生活了近十年。现原告年事已高，体弱多病，仅有的一点退休金根本无法维持原告的基本生活。为了今后的生活，特提出与被告分出应属于原告的份额，故诉至法院，望判如所请。林某2辩称：不同意原告的诉讼请求。按照房产证的登记，房屋现处于共有状态。双方在2008年签订承诺书以后，被告一直在按照承诺书履行还款义务。截至本案开庭，被告已经单独偿还房屋贷款22．564万元。同时考虑到2009年之前的首付款和还贷是双方共同出资，所以被告的房屋份额应当重新确定，不应当以所有权证记载的比例进行认定。诉争房屋是目前被告唯一住所，如果判归原告所有将导致被告无处居住。被告认为维持目前的共有状态并不影响双方的生活，被告一直在尽赡养义务，请求法院驳回原告的诉讼请求。另外，在本案审理过程中，2019年3月12日，原被告双方就房屋归属问题签订了调解书，双方应该按照调解书的内容对房屋归属问题进行确认。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：林某1与林某2系养父子关系。2002年7月5日，北京市昌平房地产开发总公司（出卖人）与林某1、林某2（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买位于×号房，房屋建筑面积114．78平方米，房屋总价款371887元；买受人采取银行按揭方式付款，首期房款81887元，剩余房款290000元以银行按揭方式支付。2003年1月21日，北京市昌平房地产开发总公司与林某1、林某2签订《补充协议》，约定前述房屋总房款为369749元。2002年8月5日，林某2、林某1（甲方，借款人，抵押人）、中国建设银行北京昌平支行（乙方，贷款人，抵押权人）与北京市昌平房地产开发总公司（丙方，保证人）签订《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》，约定乙方向甲方提供贷款290000元，借款期限240个月，自2002年8月5日至2022年8月4日止；贷款月利率为4．2‰；每月归还本息金额1920．29元。2005年6月20日，前述房屋取得房屋所有权证书，登记的房屋坐落为×号，登记的房屋所有权人为林某1、林某2，其中林某1所占份额为80%、林某2所占份额为20%。庭审中，双方均认可该房屋现由林某2居住使用。另查，2008年11月16日，林某1与林某2签订《承诺书》，载明：“本人林某1，儿子林某2，共有财产：×铺面房一间，房产证号×，付该房款时借林宝莲人民币七万元；借林香党等三人十一万五千元。新新公寓住宅房一间，房产证号：×，尚欠按揭贷款（空）万元。还有做配电箱业务时借林香真五万元。今为了交养老保险金，还需向林香党等三人再借九万元，共欠三十二万五千元。×铺面房购房款共计20万元，欠款三十二万五千元，占购房款全款的二分之一；愿以×房子的二分之一抵押给林宝莲等上述债主。本人林某1郑重承诺：一、把×住房及×铺面房的产权全部交给儿子林某2，即日起铺面房的租金收益归林某2，×住房按揭贷款也归林某2还；二、上述借款也归林某2还，林某1对上述两处房产不再拥有任何权利……本人林某2郑重承诺：一、承认父亲林某1的上述承诺并履行还款义务；二、要勤俭持家，中兴家业，如果卖房产，必须先还上述借款；三、要孝敬父亲，经济上虽然不用负担，但生活上一定要义不容辞地给予照顾，否则债主有权要求追回借款……”双方均认可该《承诺书》中所载明的“×住房”即为涉案房屋。后，林某1起诉请求撤销《承诺书》中关于“把×住房产权全部交给儿子林某2，林某1对上述房产不再拥有任何权利”的内容。2018年4月27日，本院作出（2018）京0114民初3116号民事判决，判决撤销原告林某1与被告林某2于2008年11月16日签订的《承诺书》中关于“原告林某1将×房屋产权全部交给被告林某2，原告林某1对上述房产不再拥有任何权利”的内容。林某2不服，提起上诉。北京市第一中级人民法院作出（2018）京01民终5198号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。在本案审理过程中，本院对双方当事人进行了多次调解，双方于2019年3月4日基本达成一致意见，即该房屋归林某2单独所有，林某2支付林某1房屋折价款220万元，但就给付时间未能达成一致意见。2019年3月12日，林某1（甲方）、林某2（乙方）以及担保方林香凑、林香印、林纯陆签订《调解书》，约定：坐落于×号房产归乙方林某2所有，甲方林某1同意将上述房产80%的份额过户到乙方林某2名下，便于乙方林某2出售；乙方林某2自上述房产完成过户之日起三个月内一次性给付甲方林某1房款一百五十万元整，期间甲方如在老家买方需交付部分定金，乙方需尽快想办法筹款给甲方；上述房款一百五十万元，如林某2未按本调解书的约定给付，由担保方承担给付责任；本调解书签订后二日内，甲方自行向昌平区人民法院撤诉；如发生争议，各方友好协商，协商不成，任何一方有权向昌平区人民法院提起诉讼；甲乙双方购买×号房产所欠外债全部由林某2负责偿还。双方在该调解书中还约定了其他内容。2019年3月20日，林某1本人到庭接受询问，经询问，其表示调解书系其本人亲笔签名，但与林某2并未在同一份调解书中签名，该调解书内容并非其真实意思表示。2019年4月2日，林某1向我院提起诉讼，请求撤销其与林某2于2019年3月12日签订的《调解书》，理由为该调解书的签订显失公平且存在重大误解。2019年11月7日，林某1撤回了该案诉讼。在本案审理过程中，林某1称该《调解书》并未成立，理由如下：按照《合同法》相关规定,合同成立的主要条件为订约主体存在双方或多方当事人、双方当事人订立合同必须是“依法”进行的、当事人必须就合同的主要条款协商一致、合同的成立应具备要约和承诺阶段。合同的本质是一种合意,合同成立就是各方当事人的意思表示一致,达成合意。根据《合同法》第32条之规定,当事人采用书面形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。而在本案中,双方从未就《调解书》的内容达成过一致意见,在该案审理过程中,双方先后向法院提供了至少三份签字不一样的《调解书》,有的《调解书》只有原告签字、有的《调解书》只有被告签字、有的《调解书》签字后又被划掉了,即原告与被告双方从未就同一份《调解书》进行过签字确认。并且从《调解书》的内容来看,涉案房屋80%的份额目前市场价值大约在380万元以上,而被告仅给原告150万元,而就这150万元在法院多次调解之下被告都不同意给付,也充分说明被告并不同意按照《调解书》的内容履行。综上，涉案的《调解书》原、被告双方并未达成一致意见,未共同在同一份《调解书》上进行签字确认,且该案先后六次开庭,被告均没有向法庭提交《调解书》的原件,故《调解书》依法不成立;双方应当按照不动产登记份额进行分割,依据《物权法》第九十九条之规定,按份共有人可以随时请求分割,恳请法院支持原告诉讼请求。林某2称，该《调解书》系由林某1签字后邮寄到林某2处，林某2再在《调解书》中签字。本院认为，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。本案中，林某1与林某2原就涉案房屋进行按份共有，后林某1请求分割涉案房屋，在本案审理过程中，双方签订《调解书》，就涉案房屋的分割方式达成了一致意见。关于该《调解书》是否成立并生效，本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。尽管林某1与林某2并未在同一时间、同一地点在《调解书》中签字，但签字先后顺序并不影响合同的成立。依法成立的合同，自成立时生效。林某1曾以《调解书》显失公平且存在重大误解为由请求撤销，但其自愿撤回起诉，且其未提交证据证明该《调解书》存在其他无效或者可变更、可撤销的情形，故该《调解书》应属有效。双方当事人应当遵照《调解书》的约定履行。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十九条、第一百条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、坐落于×号的房屋归被告林某2所有，该房屋剩余银行贷款由被告林某2偿还；原告林某1于本判决生效后十日内将登记在其名下的该房屋80%的份额过户登记到被告林某2名下；二、被告林某2于该房屋完成过户登记之日起三个月内给付原告林某1该房屋折价补偿款1500000元；三、驳回原告林某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3423元，由被告林某2负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 敏人民陪审员  张金华人民陪审员  赵振超二〇一九年十一月二十五日书 记 员  吕萍萍