广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初3402号原告：陆成凤，女，1964年11月6日出生，汉族，住广东省佛山市三水区，委托诉讼代理人：谢凯，广东浩淼律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫惠婷，广东浩淼律师事务所律师。被告：佛山市三水区新碧发置业发展有限公司，住所地广东省佛山市三水区西南街道建设二路1号一座第六层，统一社会信用代码91440607062196600H。法定代表人：陈锐基，总经理。委托诉讼代理人：梁浩儒，广东法则明律师事务所律师。原告陆成凤与被告佛山市三水区新碧发置业发展有限公司（以下简称新碧发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，在适用简易程序审理过程中发现本案存在不适宜简易程序的情形，遂依法转入普通程序公开开庭进行了审理。原告陆成凤的委托诉讼代理人谢凯，被告新碧发公司的委托诉讼代理人梁浩儒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆成凤向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的《商品房买卖合同》；2.判令被告退还购房款1052451元及利息190144元（以552451元为基数，按年利率6%从2016年4月14日起计至实际清偿日止，暂计至2019年6月6日利息为104254元；以500000元为基数，按年利率6%从2016年7月26日起计至实际清偿日止，暂计至2019年6月6日利息为85890元，以上利息共计190144元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年2月29日，陆成凤作为买受人与新碧发公司签订《商品房买卖合同》，从新碧发公司处购买三水新动力广场4座2层217号房，合同明确约定商品房用途为商铺，层高为5.9米，总价为1052451元，新碧发公司应在2017年12月30日将合同约定的经竣工验收合格的商品房交付买受人使用。合同签订后，陆成凤依约支付全部房款。后经测量，案涉商铺实际层高只有4.87米，遂与新碧发公司交涉，未果。案涉商铺实际层高与合同明确标明的层高存在巨大误差，层高缩减了17%，超出法律规定的合理范围，严重影响陆成凤对房屋的功能使用。新碧发公司还存在未在合同约定期限内交付案涉商铺，且超期时间已达解除合同的约定期限。新碧发公司的上述违约行为已构成根本违约，陆成凤可要求解除合同及主张违约损失，为此提起诉讼。新碧发公司辩称，其依法依约履行合同，不存在违约，请驳回陆成凤的诉讼请求。一、关于案涉商铺层高问题，案涉商铺位于二层，其上部设置有0.9米高的设备层，根据佛山市城市规划管理技术规定，该设备层的层高应叠加计入下层物业高度，故计算案涉商铺的层高时应以铺内现有高度加上0.9米设备层。对于设备层的设置，建筑规划图纸内已明确标注，且买受人在签订《商品房买卖合同》时已确认商品房的公开信息并了解商品房的有关情况。因此，合同约定层高5.9米并不属于违约。二、新碧发公司已按照《商品房买卖合同》留存的联系信息在约定期限内向买受人寄送收楼通知，且有关生效判决已认定新碧发公司在交楼环节不存在违约，故买受人不应以此追究违约责任。三、本案的层高问题并非合同约定的解除条件，相关的法律也没有将所谓的层高问题作为法定解除条件。双方订立合同的目的是买卖合法的商品房，而陆成凤所述在铺内加层之目的非法律规定及合同的立约本意。因此，陆成凤诉请解除合同缺乏合同和法律依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了如下证据：陆成凤提交的证据1.《商品房买卖合同》，拟证明陆成凤与新碧发公司存在商品房买卖关系；2.购房发票，拟证明陆成凤依约向新碧发公司支付全部购房款；3.照片，拟证明经陆成凤实地测量，案涉商铺实际层高只有4.87米，不符合合同约定；4.案外人王爱梅的《商品房买卖合同》，拟证明与案涉商铺相邻的商铺的买卖合同约定层高只有5米；5.不动产登记证明，拟证明案涉商铺于2019年10月8日办理了抵押注销登记；6.解除合同通知书，拟证明陆成凤于2018年12月10日向新碧发公司发出解除合同通知。二、新碧发公司提交的证据1.规划设计图，拟证明案涉商铺上部设有0.9米高的设备层；2.信访回复及对解除合同通知的回复，拟证明新碧发公司已向陆成凤明确告知案涉商铺的层高包含设备层的高度，不同意解除合同；3.佛山市城市规划管理技术规范，拟证明设备层的高度叠加计入下层建筑层高；4.建筑工程建筑面积计算规范，拟证明案涉商铺的层高符合国家规范；5.收楼通知书及寄递凭证，拟证明新碧发公司依约向陆成凤发出收楼通知；6.竣工验收备案表，拟证明案涉商铺已竣工验收；7.首次确权清单，拟证明案涉商铺已办确权登记且面积符合约定；8.（2019）粤06民终3769号民事判决书，拟证明生效判决已认定新碧发公司在交付房屋过程中不存在违约。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于陆成凤提交的证据1、2、6，新碧发公司没有异议，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据及事实，本院作如下认定：关于陆成凤提供的证据，证据3照片，新碧发公司虽对其真实性提出异议，而陆成凤举证目的是为了证实案涉商铺现实际层高为4.87米，对此事实新碧发公司在庭审中亦予确认，故本院对上述事实予以认定；证据4案外人王爱梅与新碧发公司签订的房屋买卖合同，该合同为案外人与新碧发公司所签订，且为复印件，本院不作认定；证据5为房管部门出具的不动产登记证明，其来源及形式合法，内容真实，与本案相关联，本院予以认定。关于新碧发公司提交的证据，证据1规划设计图，陆成凤对其真实性无异议，本院确认其真实性，但该证据并不能证明新碧发公司在出售案涉商铺时对合同约定的层高包含0.9米设备层作出特别说明，故对其证明内容本院不予确认；证据2信访回复及复函，从其内容上可反映新碧发公司曾针对相关业主投诉的商铺层高问题向三水区国土城建和水务局作出回复，以及在收到陆成凤解除合同通知后作出不同意解除合同的回复等事实，对上述事实本院予以认定；证据3和证据4，均涉及建筑工程建筑面积、容积率等相关计算规范，与本案并无直接关联性，故本院对其证明目的不予认定；证据5为原件，可证实新碧发公司通过邮寄快递方式于2017年12月5日向陆成凤送达《收楼通知书》，但因投递不成功而被退回的事实，对该事实本院予以认定；证据6虽为复印件，但陆成凤对其真实性及合法性没有提出异议，本院确认其真实性和合法性。该证据显示案涉商铺所在的佛山市三水区新动力广场标段二工程的竣工验收日期为2017年12月15日，对该事实本院予以确认；证据7为原件，具有真实性，可反映新碧发公司对包括案涉商铺在内的房屋申请办理首次登记的事实，对该事实本院予以确认；证据8虽为生效的法律文书，但与本案无直接关联性，本院对其证明目的不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月29日，陆成凤与新碧发公司签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20160229029505），约定陆成凤向新碧发公司购买位于佛山市三水区西南街道西青大道8号三水新动力广场4座2层217号房，合同约定该商品房的用途为商铺，层高为5.9米，建筑面积为62.7平方米，每平方米单价21253.05元，总价款为1052451元。付款方式为按揭贷款方式支付，首期款552451元于预售合同网上签订之日起1日内支付，剩余房款500000元于2016年3月29日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第五条对产权登记面积与合同约定计价面积发生差异时进行了约定，“1.差异值为+0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为+0.6%以上（含本数）至3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过+3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定贷款利率计算）”。新碧发公司于2016年4月14日收到陆成凤首期房款552451元，于2016年7月26日收到陆成凤的按揭房款500000元。另查明，案涉商铺于2017年12月15日竣工验收。新碧发公司通过邮寄快递方式于2017年12月5日向陆成凤送达《收楼通知书》，但因投递不成功而被退回。诉讼中，新碧发公司确认案涉商铺实际层高为4.87米。2019年10月8日陆成凤对案涉商铺办理了抵押注销登记。再查明，陆成凤于2018年12月10日向新碧发公司发出《解除合同通知书》，新碧发公司在收到通知书后于2018年12月13日作出不同意解除合同的书面回复。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为双方签订的《商品房买卖合同》能否解除。首先，陆成凤与新碧发公司签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，应为合法有效的合同，双方均应按合同约定享有权利、履行义务。其次，按照合同约定，案涉商铺的层高为5.9米，虽然相关法律法规对层高不足的违约责任尚无明确规定，双方签订的合同就层高不足的违约责任也未作约定，但新碧发公司拟交付给陆成凤的案涉商铺确与合同约定不符，仅为4.87米，层高误差比绝对值为17.5%[（5.9-4.87）÷5.9×100%]。新碧发公司辩称案涉商铺上部存在0.9米高的设备层，设备层的高度应叠加计入下层建筑高度。对此本院认为，新碧发公司在销售时并未就设备层的设置、高度等相关信息在合同中予以明确，而作为普通购房者，在签订合同时对房屋层高的确认，一般只能依赖于合同的约定，房屋的层高和面积一样，都是影响购房价格和买受人购房判断力的重要因素。同时，新碧发公司亦未能提供证据证实陆成凤在签订合同时对约定的商铺层高包含设备层高度的情况是明知的，故其应承担举证不能的法律后果。由于层高不足降低了案涉商铺的使用功能，而又无法进行整改，新碧发公司的违约行为已影响了陆成凤的购房目的。再者，由于商品房层高与面积之间存在空间数量上的可能性，故层高根本违约的标准问题可比照面积问题的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”，参照上述规定以及结合双方在合同中关于面积误差问题的约定，案涉商铺层高误差比绝对值远大于3%。综合以上分析，陆成凤主张解除合同并要求新碧发公司返还购房款及利息，理据充分，本院予以支持。双方的合同应在新碧发公司对陆成凤的解除合同通知书作出书面回复之日即2018年12月13日解除。关于陆成凤要求新碧发公司按年利率6%支付资金占用利息问题，合同中对有关面积误差的违约问题约定，在解除合同的情形下，新碧发公司在返还全部购房款的同时应按银行同期贷款利率支付相应利息，参照上述约定并结合审判实践，本院确定对于陆成凤首期房款552451元的利息，自2016年4月14日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；对于房款500000元的利息，自2016年7月26日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告陆成凤与被告佛山市三水区新碧发置业发展有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20160229029505）于2018年12月13日解除；二、被告佛山市三水区新碧发置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陆成凤退还购房款1052451元；三、被告佛山市三水区新碧发置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陆成凤支付利息（其中以购房款552451元为基数，自2016年4月14日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；以购房款500000元为基数，自2016年7月26日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；以购房款1052451元为基数，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告陆成凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15984元，由被告佛山市三水区新碧发置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  黄 洁人民陪审员  钱俊英人民陪审员  钱结玲二〇一九年十一月二十五日书 记 员  曾健强