重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0154民初8423号原告：李昌田，男，汉族，生于1965年2月28日，住重庆市开州区。委托诉讼代理人(特别授权)：左志凌，重庆益安律师事务所律师。委托诉讼代理人：程家佳，重庆益安律师事务所实习律师。被告：朱明辉，女，汉族，生于1985年7月20日，住重庆市开州区。委托诉讼代理人(特别授权)：廖启稳，男，汉族，生于1981年3月3日，住重庆市开州区系被告朱明辉之夫。第三人：韦德荣，女，汉族，生于1968年7月21日，住重庆市开州区。委托诉讼代理人(特别授权)：陈立双，男，汉族，生于1969年10月16日，住重庆市开州区，系第三人韦德荣之夫。原告李昌田与被告朱明辉、第三人韦德荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，由本院审判员戚国涛依法适用简易程序于2018年11月27日第一次公开开庭进行审理，原告李昌田的委托诉讼代理人左志凌、程家佳、被告朱明辉的委托诉讼代理人廖启稳、第三人韦德荣及其委托诉讼代理人陈立双到庭参加诉讼。因工作变动原因，且本案案情复杂，本案审判员戚国涛变更为审判长**，并依法适用普通程序于2019年5月22日第二次公开开庭进行审理，原告李昌田的委托诉讼代理人左志凌、被告朱明辉的委托诉讼代理人廖启稳、第三人韦德荣及其委托诉讼代理人陈立双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李昌田向本院提出诉讼请求：一、请求确认原、被告双方签订的房屋买卖合同有效；二、判令被告履行不动产变更登记义务，将涉案房屋过户到原告名下；三、请求被告向原告支付违约金13.75万元；四、诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2016年2月2日在开县豪居房产中介有限公司签订《购房定金协议》，并于2016年2月4日在开县豪居房产中介有限公司签订《开县豪居房产买卖合同》，约定被告将其从第三人处购买的位于开州区平桥片区XX2幢12层3号的建筑面积80.32㎡、套内面积68.08㎡的住房一套出售给原告，成交价格为55万元，约定2016年2月2日支付定金7万元，2016年2月4日支付购房款41万元，剩余7万元于过户当日付清。原、被告双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反相关法律、法规；同时，被告与第三人签订的合同，法院未确认该合同无效或解除该合同，则原、被告签订的房屋买卖合同系有效合同。原告依照合同履行了付款义务，被告也将该房屋交于原告实际占用、使用，但被告一直未为原告办理不动产变更登记手续，房屋产权仍在第三人韦德荣名下，原告向被告多次催促办理，被告拒不履行不动产变更登记义务。现原告为维护自身合法权益，起诉来院，望判如所请。被告朱明辉辩称，房屋买卖情况、购房款约定及支付情况以及房屋交付情况均属实，涉案房屋现登记在第三人韦德荣名下，且抵押给农村商业银行。房屋买卖过程中，由于被告资金出现问题，未将房屋及时过户，被告负有责任，但被告在积极配合处理。被告对原告的第一、二、四项诉讼请求均无异议，但第三项诉讼请求中要求赔偿的违约金过高。被告因做生意亏损，现已无支付房款的能力。第三人韦德荣述称，第三人韦德荣于2010年2月在XX按揭购买房屋一套，面积为80.32平方米，房号为2-12-3，按揭期限为10年(2010年2月3日至2020年2月2日止)。2015年11月，第三人韦德荣将该房屋登记在开州区鑫缘桥房地产经纪有限公司平桥店(以下简称平桥店)联系出售。同年12月，该店来电称：有一买主急需买房给其弟弟结婚使用。在平桥店的见证下双方达成共识，后于2016年1月17日签订房屋买卖合同，总价40万元，被告按合同支付首付款20万元，2017年支付1万元，至今下欠19万元。2017年年底，被告未按约履行义务，第三人多次找平桥店催促被告支付房款，平桥店也多次与被告联系，督促其按约定履行义务。2018年2月，第三人再次去平桥店请该店告知被告房产证已办好的事实，并请该店通知被告按约办理房屋过户手续，被告亦未履行义务。2018年8月，原、被告及第三人曾两次在开州豪居房产中介公司协商解决房屋过户事宜并达成共识，同月第三人向银行递交了提前还款的申请，后因原、被告均未履行承诺而无果。该房屋产权现登记在第三人名下，并抵押在重庆农村商业银行，还有2万多的尾款未支付。第三人希望被告能及时支付余款。对于第三人的权利，第三人将视本案的处理结果，另外想尽一切办法维护权利。经审理查明：被告朱明辉与案外人廖启稳系夫妻关系。2015年12月，廖启稳向第三人韦德荣购买其所有的涉案房屋(坐落于XX2栋12-3号)。2016年1月17日，被告朱明辉代廖启稳签字，与第三人韦德荣及重庆市开县鑫缘桥房地产经纪有限公司签订《房屋买卖(居间)合同》，约定房屋总价款为40万元，首付款20万元。廖启稳已支付房款21万元，另下欠19万元一直未支付。2016年2月2日，被告朱明辉以其个人名义将涉案房屋出售给原告李昌田，双方签订《购房定金协议》后，原告向被告交付定金，同时被告向原告出具收条一份，收条内容为：“收条今收到李昌田购买XX2-12-3房屋定金70000，大写柒万园整。收款人：朱明辉2016.2.2”。2016年2月4日，原、被告及重庆市开县豪居房产中介有限公司正式签订《开县豪居房产买卖合同》，合同内容主要有：“售房人(以下简称甲方)：韦德荣，朱明辉购房人(以下简称乙方)：李昌田中介方：重庆市开县豪居房产中介有限公司（以下简称丙方）第一条：房屋基本情况坐落：开县平桥片区XX2幢12层3号第二条：成交价格及费用支付甲、乙协商后该房屋的实际成交价格为人民币550000.00元（大写伍拾伍万圆整）。第三条：付款约定（本条各款项均不计息）（二）银行按揭付款1、甲、乙双方约定第一次付款在2016年2月2日乙方交纳购房定金人民币70000.00元（大写：柒万元整）给甲方，当甲方收到乙方购房定金之时起不得将该房屋转售给第三方；甲乙双方约定第二次付款在2016年2月4日乙方交纳购房款410000.00元（大写：肆拾壹万圆整）给甲方。余下购房款（柒万元）在房产证过户后当日全部付清给甲方。第五条：违约责任4、甲方认可乙方以贷款方式支付款时：D.甲、乙双方须按照约定（签定买卖合同10日内）按时到指定银行办理贷款手续，银行按揭通过后3日内办理过户手续，否则贷款延迟期责任由耽误时间方承担。E.如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条A、B、C、D违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交的25%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且须赔偿丙方房屋成交价格的3%作为中介服务费。第六条：免责条款如因洪水，地震，火灾，政府政策变化等不可抗力的原因，导致本合同不能全面履行的，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。甲方：朱明辉乙方：李昌田丙方：李洪芝（加盖公司印章）”。同日，被告向原告出具收条一份，收条内容为：“收条今收到李昌田购平桥XX2-12-3房屋房款410000.00（大写肆拾壹万元正）收款人：朱明辉2016.2.4”。被告朱明辉以其个人名义出售涉案房屋的行为，系事前已取得廖启稳的同意，且廖启稳在庭审过程中对该行为进行了追认。另查明：涉案房屋现由原告李昌田实际占有并使用，但该房屋仍登记在第三人韦德荣名下，且第三人因贷款将该房屋办理了抵押登记，现有余款未清偿。以上事实，有原、被告及第三人的当庭陈述，身份信息复印件，原、被告签订的购房定金协议复印件、房屋买卖合同复印件，房屋登记权属信息原件，收条复印件以及第三人与被告配偶签订的房屋买卖合同复印件等在卷佐证，经过庭审质证，足以认定。本院认为，本案争议的焦点如下：一、原、被告签订的合同是否有效？二、原告主张的违约金能否得到支持？三、涉案房屋能否直接过户到原告名下？关于第一个焦点。本案中，原、被告签订《开县豪居房产买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反相关法律、法规，且原、被告在签订合同时，均作为具有完全民事行为能力的成年人，应当知晓该行为的法律责任及后果，故该合同不存在效力瑕疵，系真实、合法、有效的合同。关于第二个焦点。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款明确规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，原、被告在签订的《开县豪居房产买卖合同》中的第五条第四项(E)款明确约定了违约金计算方法，该约定符合意思自治原则，不违反相关法律、法规规定，而被告未按合同约定的“银行按揭通过后3日内办理过户手续”履行相应的过户义务，且直至现在仍未办理房屋过户手续，实属违约，同时，被告亦无法定及约定的免责事由，被告应当按照约定以房屋实际成交价款的25%向原告支付违约金，故本院对原告主张被告支付违约金137500元(房屋成交价款550000元×25%)的诉讼请求予以支持。关于第三个焦点。本案中，第三人韦德荣将涉案房屋出售给廖启稳，但该房屋现仍登记在第三人名下，根据法律规定和交易规则，房屋过户应逐一进行，被告廖启稳应在取得不动产权证后将其过户给原告，而不能由第三人韦德荣直接将房屋产权过户给原告，故原告要求被告将涉案房屋过户到原告名下的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第九条、第六十条、第一百零九条、第一百一十条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条、第一百三十八条，判决如下：一、原告李昌田与被告朱明辉于2016年2月4日签订的《开县豪居房产买卖合同》有效；二、被告朱明辉在本判决生效后七日内支付原告李昌田合同违约金137500元；三、驳回原告李昌田其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3050元，由被告朱明辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费用通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前述规定的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 长  宋 健人民陪审员  王文珍人民陪审员  易玫莉二〇一九年十一月二十日书 记 员  邓 婷