湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初9240号原告：吴伟宏，男，1967年4月19日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：刘义保，湖南光韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈天，湖南光韵律师事务所实习律师。被告：伍啸，男，1983年2月22日出生，汉族，住湖南省桃江县。原告吴伟宏与被告伍啸房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员董娟娟独任审理，于2019年11月5日公开开庭进行了审理。原告吴伟宏的委托诉讼代理人刘义保到庭参与诉讼，被告伍啸经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告吴伟宏向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》已终止；2.判令被告向原告支付欠付的租金26800元及延迟付租的违约金（每逾期一日按月租金的千分之三计算至被告实际支付租金之日止）；3.判令被告向原告支付物业费、空调管理费、空调使用费4047元；4.判令本案诉讼费用由被告承担（包括但不限于案件受理费、公告费、执行费等）。后变更第二项诉讼请求为“判令被告向原告支付欠付租金39020元及延迟付租违约金7332元（每逾期一日按月租金的千分之三计算从移交之日起暂计算至起诉之日，实际应计算至被告实际支付租金之日止）”。事实与理由：原、被告于2013年7月31日签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的坐落于长沙市，面积为164.14㎡，月租金为2600元，租金按季度支付，首次租金于2013年7月31日支付，后续租金于到期前十日支付，如逾期交付租金，除补交外每逾期一日按月租金的千分之三计算逾期违约金，拖欠租金累计达十日，原告有权解除合同。原告于2013年7月31日向被告交付了房屋，但截至2017年2月22日被告向原告移交了房屋，被告共计拖欠原告租金共计26800元，此外在原告承租期间，原告还为被告垫付了空调使用费821元、空调管理费600元及物业费2626元，原告为维护自身权益，特提起诉讼。被告伍啸未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年7月31日，原告吴伟宏（甲方）与被告伍啸（乙方）经居间方介绍签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将其名下位于长沙市租赁给乙方；租期共24个月，自2013年8月1日起至2015年7月31日止；房屋每月租金为2600元，租金按季度支付，首次租金乙方于2013年7月31日支付给甲方，后续租金于到期前十天支付，如乙方逾期交付，除补交外每逾期一日按月租金的千分之三向甲方支付违约金；乙方于本合同生效之日向甲方支付房屋保证金2600元，合同期满若乙方无违约行为，甲方应在合同到期当日将保证金无息退还给乙方；乙方租赁房屋仅用作办公，未经甲方事先书面同意及按规定经有关部门审核批准前，乙方不得擅自改变房屋用途，否则甲方有权终止合同；乙方拖欠租金累计达十日，甲方有权单方解除合同并要求乙方在十天内退还该房屋，同时不退保证金；在房屋租赁期间内，乙方应支付物业管理费、水电费、煤气费、宽带网络费、暖气费、电话费、有线电视费，双方约定了其他权利义务。上述合同签订后，原告吴伟宏即向被告伍啸交付了承租房屋。被告伍啸分别于2013年8月1日、2014年3月5日、2014年12月24日、2015年2月3日、2016年2月5日、2016年9月14日向原告吴伟宏支付了租金7800元、15600元、15600元、10000元、15600元、10000元，合计74600元；并于2013年8月1日支付了保证金2600元。因被告伍啸未按时交纳物业管理费及空调使用费，原告吴伟宏为其垫付了2016年3月1日至2016年12月31日期间的物业管理费2626元及2016年6月15日至2016年9月30日期间的中央空调使用费820元。2017年2月22日，原告吴伟宏与案外人谷和弦在彩虹物业服务客户管理中心工作人员见证下办理了《房屋移交证明》，载明“彩虹都七号栋1906房于2017年2月22日与伍啸员工谷和弦当面交待，双方产财交接完毕，欠物业费3151元，空调费1871元，房租费暂未计算（谷和弦交接时已自动离职）”。本院认为，原告吴伟宏与被告伍啸签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行。原告吴伟宏主张双方合同约定的租赁期限届满后被告伍啸仍继续使用承租房屋，经本院审理查明，原告吴伟宏提交的银行流水记录显示其在2013年8月1日至2016年9月14日期间共计支付租金74600元，按照2600元/月的租金标准计算已明显超过双方合同约定的租赁期限2年且其中有2笔系在双方合同约定的租赁期限届满后于2016年2月5日、2016年9月14日向支付，可见被告伍啸确在合同约定的租赁期限届满后继续使用承租房屋并支付租金，双方形成了不定期租赁关系。虽被告伍啸经本院多次联系均未提交证据证明其已从承租房屋内搬离并将房屋返还原告吴伟宏，但原告吴伟宏自认从2017年2月22日签署《房屋移交证明》后即与被告伍啸终止了《房屋租赁合同》项下的全部权利义务关系，对其自认的该项事实本院予以确认，对其要求确认双方签订的《房屋租赁合同》已经终止的诉讼请求，本院予以支持。被告伍啸共计支付租金74600元，按照按照2600元/月的租金其实际支付租金至2015年12月20日，至双方合同权利义务终止之日2017年2月22日共计欠付租金36420元，故被告伍啸尚需支付原告吴伟宏36420元。被告伍啸至今尚未支付欠付房租，已构成违约，根据双方约定，被告伍啸除应补交外还应按月租金千分之三即7.8元/天的标准向原告吴伟宏支付违约金，即被告伍啸应支付2017年2月22日至2019年10月8日的违约金7464元，此后违约金自2019年10月9日起按照每日7.8元的标准计算至实际清偿之日止，对于原告吴伟宏相应的诉讼请求，本院予以支持。对于原告吴伟宏支出的2016年3月1日至2016年12月31日期间的物业管理费2626元及2016年6月15日至2016年9月30日期间的中央空调使用费820元，按照合同约定上述费用应由被告伍啸支出，故被告伍啸应向原告吴伟宏返还3446元。对于原告吴伟宏主张的空调管理费600元，因未提交相应票据佐证其已实际垫付，故对该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、确认原告吴伟宏与被告伍啸签订的《房屋租赁合同》已终止；二、被告伍啸于本判决生效后十日内向原告吴伟宏支付租金36420元及2017年2月23日至2019年10月8日期间的违约金7464元（此后违约金自2019年10月9日起按照每日7.8元的标准计付至实际清偿之日止）；三、被告伍啸于本判决生效后十日内向原告吴伟宏返还物业管理费、空调使用费共计3446元；四、驳回原告吴伟宏的其他诉讼请求。本案因适用简易程序减半收取案件受理费530元,由被告伍啸承担490元，原告吴伟宏负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  董娟娟二〇一九年十一月二十九日法官助理严梓豪书记员蔡资俐附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。