河南省郑州市上街区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0106民初3942号原告：马瑞，女，1993年3月23日出生，回族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：代振阳,河南豫和律师事务所律师委托诉讼代理人：张衡，河南豫和律师事务所实习律师。被告：河南上拓置业有限公司，住所地郑州市上街区通航五路21号院。法定代表人：胡青慧，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁春雷，男，1985年4月14日出生，汉族，住河南省荥阳市，系该公司员工。委托诉讼代理人：李冰，男，1986年12月5日出生，汉族，住河南省荥阳市，系该公司员工。被告：方文文，女，1995年3月12日出生，汉族，住河南省荥阳市。原告马瑞与被告河南上拓置业有限公司（以下简称上拓公司）、方文文商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马瑞及其委托诉讼代理人代振阳、张衡，被告上拓公司委托诉讼代理人梁春雷、李冰，被告方文文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马瑞向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告上拓公司签订的《商品房买卖合同》；2.判决被告上拓公司返还原告购房款417,323元及赔偿原告利息损失（计算方式：自2017年8月5日起以417,323元为基数按照年利率6%计付资金占用期间的利息直至款项偿还完毕为止）；3.判决被告上拓公司返还原告维修基金5,168元、登记费120元，共计5,288元及利息损失（计算方式：自2017年8月5日起以5,288元为基数按照年利率6%计付资金占用期间的利息直至款项偿还完毕为止）；4.判决被告上拓公司向原告支付违约金417.323元；5.请求法院依法判令被告上拓公司与被告方文文共同偿还原告团购费30,000元及利息损失（计算方式：自2017年7月20日起以30,000元为基数按照年利率6%计付资金占用期间的利息直至款项偿还完毕为止）；6.请求法院依法判令被告上拓公司协助原告注销商品房买卖合同登记备案手续及预告登记；7.本案的诉讼费全部由被告承担。（以上款项本息暂计至起诉之日合计：513,595.8元）。事实与理由：2017年8月5日,原告与被告上拓公司签订了《商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”），约定原告购买被告开发的位于上街区通航五路21号院8幢东1单元11层1102号房，建筑面积为79.5平方米，总房款417,323元，支付方式为一次性。买卖合同约定的交付期限为2019年5月1日前，并约定被告逾期交房超出90日后，原告有权解除合同并有权要求被告承担违约责任等，合同约定了违约金为已付款的0.1%等。原告于2017年7月20日支付了团购费30,000元，于2017年8月5日如约支付完毕全部房款417,323元、维修基金5,168元、登记费120元。合同履行至2019年5月1日交房日期，被告并没有如约向原告交付房屋，至今已经远远超出90日仍未向原告交付房屋，原告多次催促，目前仍不具备交付条件，被告总是让原告去起诉，原告对此实属无奈。原告按《合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（简称“司法解释”）等相关法律法规以及合同约定有权要求解除合同和请求返还全部款项，并有权要求其承担违约责任及赔偿损失。合同虽约定了违约金为已付款的0.1%，系被告上拓公司提供的格式合同文本条款，旨在减轻被告上拓公司违约责任成本，但该约定过低尚不足以弥补原告损失，根据司法解释第十六条的规定原告有权请求增加违约金。另根据《商品房销售管理办法》第二十八条之规定：“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。”上拓公司辩称，因为房屋建设2018年份包365天干了不到200天的活，政府对环保管控非常厉害，不能按时施工，所以说导致了房屋没有按时交工，包括2019年、2018年。第一项诉讼请求无异议。第二个购房款可以退，但利息不支付。第三个维修基金、登记费这个可以退，但利息不支付。第四个违约金可以支付。第五个团购费不退还。第六个诉请可以认同。第七个不同意负担诉讼费。因为我们认为是环保原因导致的不能按时交房，所以不应该支付利息。团购费3万元确实收取了，但是已经记入到房款里，让原告享受了优惠，所以不退。方文文辩称，同上拓公司的答辩意见。团购费是其收的，但是已将钱上交上拓公司了。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。上拓公司同意解除与马瑞签订的《商品房买卖合同》，并确认收到马瑞支付的购房款417,323元、维修基金5,168元、登记费120元、团购费30,000元。关于上拓公司是否应当支付利息。马瑞认为双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定的违约金过低，不足以弥补其损失，请求增加违约金即诉讼请求中的利息。上拓公司辩称逾期交房系因环保导致，所以不应该支付利息。上拓公司提交了郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室等政府部门出具的文件和通知共计15份及微信聊天记录截图，证明政府管控行为影响了上拓公司的交房时间。马瑞对上述证据真实性和证明目的均有异议。经审理查明，自2017年8月5日双方签订合同至双方约定的交房日期2019年5月1日，上拓公司提交的通知中有8份不在该期间内，与本案无关,剩余7份通知中，4份系解除管控行为，另3份并未涉及停工的内容。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条的规定:“当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。”上拓公司未提供充分证据证明管控措施不能预见、不能避免和不能克服及已尽到通知马瑞的义务。对上拓公司的辩称，不予采纳。本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。原告马瑞要求解除《商品房买卖合同》，且返还购房款417,323元、登记费120元、维修基金5,168元，被告上拓公司表示同意，双方协商一致，本院予以支持。关于原告马瑞支付的团购费30,000元，被告上拓公司确认已经收到，上拓公司辩称该款项已经计入房款，原告享受到了优惠，不予退还。团购费确系上拓公司因房屋买卖行为取得的财产，与是否计入房款、享受优惠无关，且合同解除后支付团购费减免房屋价款的目的已经无法实现，被告上拓公司应当予以返还。被告方文文作为上拓公司的员工收取团购费，系履行职务行为，由此给原告马瑞造成的违约责任，应由被告上拓公司承担。关于原告马瑞主张的购房款、维修基金、登记费、团购费资金占用期间的利息。被告上拓公司逾期交房并非因原告马瑞未付清房款导致，应由上拓公司承担合同解除的违约责任。按照《商品房买卖合同》第九条的约定，违约金为已付房款的0.1%即417.323元。原告马瑞向被告上拓公司缴付的款项,必然产生孳息，合同约定的违约金仅为417.323元，显然过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。原告马瑞要求增加违约金即支付利息，于法有据，本院予以支持，利息计算标准依法调整为按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告马瑞与被告河南上拓置业有限公司于2017年8月5日签订的《商品房买卖合同》，编号SJ17003493522;二、被告河南上拓置业有限公司应于本判决生效后十日内返还原告马瑞购房款417,323元、登记费120元、维修基金5,168元、团购费30,000元并支付利息（自2017年8月5日起以422,611元为基数，自2017年7月20日起以30,000元为基数，分别按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率,计算至返还之日止）；三、被告河南上拓置业有限公司在本判决生效后三十日内协助原告马瑞办理涉案房产注销商品房买卖合同登记备案手续及预告登记；四、驳回原告马瑞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,568元（已减半收取），由被告河南上拓置业有限公司负担（于履行判决时一并支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李沛哲二〇一九年十一月二十七日书记员  楚泽明