海南省海口市中级人民法院民事判决书（2017）琼01民初328号原告：丁金凤，女，汉族，1954年10月10日出生，现住海南省儋州市。公民身份号码：×××。原告：赵泉，男，汉族，1981年10月7日出生，现住海南省儋州市那大解放居委会中心大道西路188号。公民身份号码：×××。原告：赵栋，男，汉族，1986年5月25日出生，现住海南省儋州市。公民身份号码：×××。以上三位原告共同的委托诉讼代理人：乔磊，海南泽田律师事务所律师。被告：香港永佳利国际有限公司，注册地址香港新界沙田富豪花园嘉阑阁9楼C楼。法定代表人：林惠惠，公司董事。原告丁金凤、赵泉、赵栋与被告香港永佳利国际有限公司（以下简称永佳利公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赵泉及丁金凤、赵泉、赵栋共同的委托诉讼代理人乔磊到庭参加诉讼。被告永佳利公司经本院公告送达，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁金凤、赵泉、赵栋向本院提出诉讼请求：1.确认1994年8月28日赵晋林与海南佳宝房地产开发有限公司签订的《房屋出售合同》合法有效；2.判令永佳利公司将位于海南省海口市××路房产及所涉土地证过户至赵泉名下；3.由永佳利公司承担本案诉讼费。事实与理由：1994年8月28日，赵晋林与海南佳宝房地产开发有限公司（以下简称佳宝公司）签订《房屋出售合同》，约定佳宝公司将位于海南省海口市××路出售给赵晋林，每平方米2600元，房屋总价299832元。合同约定双方在合同签订当天支付95%的房款人民币284840.4元，办理房产证时再支付余款14991.6元。上述房产原由张安新购买，张安新已向佳宝支付购房款74958元，经双方与佳宝公司协调，张安新将该房产转让给赵晋林，张安新已经支付的购房首付款由赵晋林承担。合同签订后，10月5日赵晋林一次性向佳宝公司支付购房款及张安新的购房款共计359798.40元，佳宝公司于当日向张安新返还其购房首付款74958元。佳宝公司出具收条；张安新收款后也出具收条，海南航空房地产交易中心作为见证人盖章确认。同日，佳宝公司将房屋交付赵晋林使用。佳宝公司收款后，未及时为赵晋林办理房屋权属证书。后赵晋林回儋州做生意，将房屋对外出租收取租金，未再过问房屋过户事宜。2005年8月，小区业主告知赵晋林，佳宝公司已经注销，房屋权属证书无法办理。经向工商行政部门咨询，得知佳宝公司已经于2005年5月8日核准注销。赵晋林与小区其他业主遂向琼山区人民法院提起诉讼，获知已经注销的公司既不能作原告也不能作被告，赵晋林及其他业主已无法通过诉讼程序解决房产过户问题。2009年7月，海口市政府成立房产证历史遗留问题办公室，专门处理房产办证遗留问题。赵晋林遂递交申请，遗留办要求提供判决书或调解书，否则不予办理。所以，至今上述房屋未办理权属证书。2016年6月8日，赵晋林因病死亡，其户口于同年12月2日注销。赵晋林法定继承人有三位：配偶丁金凤、长子赵泉、次子赵栋。经三位继承人协商，一致决定将上述房产过户至法定继承人赵泉名下。佳宝公司系外商投资企业，其投资人永佳利公司持有佳宝公司100%的股份。佳宝公司注销后，其债权债务应当由该公司承继，本案涉及的房产过户义务理应由永佳利公司负责办理。综上，为维护丁金凤、赵泉、赵栋的合法权益，请求法院依法公正裁决。永佳利公司未答辩。经审理查明，1994年8月28日，赵晋林委托钟福星与佳宝公司签订《房屋出售合同》，约定：一、赵晋林向佳宝公司购买座落于××路，建筑面积为124.93㎡。二、建筑面积每平方米2400元，房屋总价299832元。三、在双方签订合同的当天内，赵晋林向佳宝公司支付房屋总价的95%，即人民币284840.4元，办理房证时再支付5%，即人民币14991.6元。四、赵晋林于本合同签订时，应将总楼价的95%付于佳宝公司，佳宝公司开具收据为凭。赵晋林凭佳宝公司开具收据与本合同签署房屋交接单，并付清首三个月的管理费，由双方交接房屋钥匙，钥匙交接后即作为双方完成移交手续。该合同还约定了房屋用途、办证、税费承担等其他内容。1994年10月5日，佳宝公司财务部向赵晋林出具收据：“现收赵晋林购隆基B座14层E型面积124.93㎡款，汇来359798.4元，该房原系张×新转售给赵晋林。原张×新交款我们已打收条，等张×新交还收据我们再打收据给晋林，至于晋林购房待办房产证交完房款后再开票”。同日，张×新出具收据：“今收到赵晋林计人民币74958元(佳宝第十四层房款）”。海南航空房地产交易中心在该收据上盖章，并签署“此情况属实，特此证明”。丁金凤、赵泉、赵栋称该笔359798.4元中包含佳宝公司需退给张×新已付的房款74958元。海南珠江物业酒店管理有限公司隆基大厦物业管理处于2009年4月13日向隆基大厦B座14E赵晋林发出催款通知单：该套房已欠2005年9月至2009年4月水电管理等费用总计为4625.48元。丁金凤、赵泉、赵栋提供了于2019年4月22日支付该房屋上述费用的发票。另查明，海口市龙昆南路与板桥路交汇处隆基大厦所有权人为佳宝公司。本院自海南珠江物业酒店管理有限公司隆基大厦物业管理处调取了物业验收报告一份，显示：赵晋林所购隆基大厦B座14层E型经买卖双方于1994年9月8日共同检验，认为符合国家有关验收规范，可以正式交付使用。此外本院还调取到物业的住户档案登记表及房屋租赁登记表，显示涉案房屋的产权人为赵晋林，使用人为赵晋林，入住时间显示空房，2016年10月起涉案房屋对外出租。再查明，赵晋林于2016年6月8日死亡，于2016年12月2日办理死亡注销。丁金凤系赵晋林的妻子，赵泉系赵晋林的长子，赵栋系赵晋林的次子。佳宝公司企业机读档案登记资料显示法定代表人为林崇基，登记机关为海南省工商行政管理局，状态为注销，核准日期为2005年5月8日，股东为永佳利公司，出资比例100%。佳宝公司董事会决议显示，永佳利公司作出决议，清算和终止佳宝公司，由清算委员会清算佳宝公司的财产并履行佳宝公司偿债及其它义务（无论是否由合约形式规定）。注销前，佳宝公司提供的隆基大厦B幢住户表显示隆基大厦B座14E已办证，但至海口市房屋档案馆查询该房无产权记录。佳宝公司注销后剩余资产返还给永佳利公司。以上事实，有《房屋出售合同》、收条、催款通知书、海南省服务业专用发票、企业机读档案登记资料、《海南佳宝房地产开发有限公司股东会决议》、《海南佳宝房地产开发有限公司清算报告暨注销申请》、隆基大厦B幢住户表、房屋所有权证存根、儋州市那大镇东风社区居民委员会出具的《证明》、海口市房屋档案馆出具的《情况说明》、户籍注销证明、儋州市公安局解放派出所出具的证明、物业验收报告、住户档案登记表、房屋租赁登记表、当事人陈述等证据在案为凭，并经当庭质证，本院予以确认。本院认为，关于本案的准据法选择问题。本案属房屋买卖合同纠纷，永佳利公司的登记注册地在香港，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十八条的规定，并参照《海南省高级人民法院关于进一步明确全省基层人民法院管辖第一审涉外、涉港澳台民商事案件有关问题的意见》（琼高法[2009]249号）中“对第一审涉外、涉港澳台民商事案件的管辖，依照最高人民法院有关司法解释的规定实行集中管辖。但涉外、涉港澳台的婚姻、家庭、继承、劳动争议、物业服务、人身损害赔偿、交通肇事纠纷案件，且诉讼标的不满500万元的，可以由基层人民法院管辖”的规定，本院对本案有管辖权。由于丁金凤、赵泉、赵栋主张永佳利公司作为佳宝公司的股东承担佳宝公司注销前应承担的合同义务，而佳宝公司系在海南省工商行政管理局登记设立，案涉《房屋出售合同》适用的是中国法律，且中国法律也是与该合同义务履行联系最密切的法律，参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本案应适用我国内地的法律作为解决争议的准据法。关于原告和被告主体资格问题。丁金凤系赵晋林的妻子，赵泉、赵栋系赵晋林的儿子，均为赵晋林的合法继承人，故其三人为本案的适格原告。其次，本案系因佳宝公司未履行完合同义务所引发，而佳宝公司已注销，不具有民事主体资格。由于系永佳利公司作出决议终止佳宝公司，佳宝公司注销后的剩余资产亦由永佳利公司收回，其系佳宝公司的股东和出资人，对佳宝公司的债务以其出资额为限承担责任，因此其为本案的适格被告。关于丁金凤、赵泉、赵栋的诉请应否支持的问题。佳宝公司与赵晋林于1994年8月28日签订的《房屋出售合同》有佳宝公司盖章、赵晋林委托人签字，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。丁金凤、赵泉、赵栋诉请确认该合同合法有效有事实依据，应予以支持。该合同签订后，赵晋林向佳宝公司支付了359798.4元。丁金凤、赵泉、赵栋称涉案房屋原系张×新购买，后转手给赵晋林，该笔359798.4元中包含了经佳宝公司退还张×新的74958元房款，有张×新出具收到赵晋林74958元的收据及佳宝公司出具收到赵晋林359798.4元的收条予以印证，且359798.4元扣除74958元后恰为合同约定房屋总价的95%（284840.4元），因此，应确认赵晋林已付涉案房款的95%的事实，认定赵晋林已履行了合同约定的大部分付款义务。佳宝公司也已将涉案房屋交付赵晋林，但此后一直未履行办理涉案房屋房产证的义务。现由于佳宝公司经出资人永佳利公司决定已注销，永佳利公司应对佳宝公司未履行完的合同义务承担责任，有义务协助赵晋林的合法继承人丁金凤、赵泉、赵栋办理涉案房屋的不动产权证。此外，丁金凤、赵泉、赵栋一致决定将涉案房屋过户至赵泉名下，系其三人对自己权利的处分，未违反法律规定，应予以准许。综上，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国公司法》第三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第3条之规定，缺席判决如下：1确认1994年8月28日赵晋林与海南佳宝房地产开发有限公司签订的《房屋出售合同》合法有效；2被告香港永佳利国际有限公司于本判决生效之日起三十日内协助将海口市龙昆南路板桥路隆基大厦B座14层E室的不动产权证办理至原告赵泉名下。本案案件受理费5797.48元，由原告丁金凤、赵泉、赵栋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审 判 长 陈 璐审 判 员 王法坚审 判 员 林 梅 二〇一九年十一月十三日法官助理 姜 倩书 记 员 张 洁速 录 员 王 妍附相关法律条文：《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国公司法》第3条公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》３.公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等。