江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终4469号上诉人（原审原告）：毕涛利，男，1977年12月24日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：臧其东，江苏剑辉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：宿迁美银房地产开发有限公司，住所地江苏省宿迁市金沙江路金外滩国际花园A-1、A-2门面房。法定代表人：张定华，该公司经理。委托诉讼代理人：赵克利，宿城区求实法律服务所法律工作者。上诉人毕涛利与上诉人宿迁美银房地产开发有限公司（以下简称美银公司）商品房销售合同纠纷一案，均不服宿迁市宿豫区人民法院（2018）苏1311民初8130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，并于2019年10月30日组织双方当事人公开进行听证。上诉人毕涛利及其委托诉讼代理人臧其东，上诉人美银公司的委托诉讼代理人赵克利参加了听证。本案现已审理终结。毕涛利上诉请求：撤销一审判决，改判逾期交房违约金自2015年8月31日起按日万分之三计算至2018年12月13日；本案一、二审诉讼费用由美银公司负担。事实与理由：1.本案逾期交房违约金应当计算至美银公司向毕涛利发出《交房通知书》之日即2018年12月13日，并非一审判决认定的2018年5月15日。2.本案逾期交房违约金不应当扣除美银公司为毕涛利垫付的首付款110000元。该首付款是美银公司自愿先行垫付的，其已经开具了全部首付款230459元全额发票，故应当认定毕涛利已经交付了所有首付款，逾期交房违约金计算基数中不应扣除该笔110000元首付款。美银公司与毕涛利之间就垫付的110000元首付款成立欠款关系，其可另案起诉处理。美银公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者将本案发回重审；本案一、二审诉讼费用由毕涛利负担。事实和理由：1.双方签订的《协议书》第2条约定“乙方承诺在接到甲方交房通知书（达到装修条件：除部分绿化及综合验收报告外，达到基本入住条件大约在2014年8月底）30日内向甲方缴清上述所欠款项。”美银公司正是基于双方达成的上述变更交房时间约定的情况下才向毕涛利出借购房首付款110000元。又根据双方《商品房买卖合同》附件补充协议第五条约定的“在本《合同》约定的交房时间到达时，如买受人房款没有交清（包括按揭贷款没有到账）以及不按时还贷或不交清上述税、费、基金等所有费用的，出卖人有权拒绝交付房屋，并不承担违约责任。”据此，因毕涛利没有缴清购房款，美银公司有权拒绝交房且不承担违约责任。2.《工程竣工验收备案表》仅是书面材料，案涉房屋是否具备交付条件要以房屋的客观现状为准。案涉房屋已达到交付条件，办理入住的业主约95%以上，美银公司电话通知毕涛利办理交房手续，但其以无《工程竣工验收备案表》为由拒不办理交房手续。3.毕涛利已于2017年3月6日办理了自来水开户业务，应当认定案涉房屋的交付时间为2017年4月6日，并非一审判决认定的2018年5月15日。4.案涉《商品房买卖合同》系美银公司主管部门制定的格式合同，约定的违约金计算标准高于中国人民银行同期同类存款利率标准，一审法院以该格式合同约定的日万分之三的标准计算逾期交房违约金，权利失衡，有失公平。针对美银公司的上诉，毕涛利的答辩意见同上诉意见。针对毕涛利的上诉，美银公司的答辩意见同上诉意见。毕涛利向一审法院起诉请求：1.美银公司支付毕涛利逾期交房违约金至实际交房之日（暂计算至2018年12月18日为166468.94元）；2.本案诉讼费用、保全费用由美银公司负担。一审法院查明事实：2013年10月29日，毕涛利与美银公司签订了《商品房买卖合同》一份，由毕涛利购买美银公司开发的尚东壹号第1幢第1单元14层1403号房，房屋总价款为460495元。合同第八条约定美银公司应当在2015年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备以下条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：住宅项目应符合《宿迁市住宅项目交房使用管理办法》的规定，并取得住宅项目交房使用通知书。合同第九条约定如逾期超过30日后，毕涛利要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，美银公司按日向毕涛利交付已交付房价款万分之三的违约金。毕涛利就涉案房屋应交付首付款230495元，毕涛利已交付120495元，余款110000元与美银公司约定采取零首付方式支付，剩余房款毕涛利以按揭贷款方式向美银公司支付。2013年10月29日，毕涛利与美银公司签订《协议书》一份，约定毕涛利购买涉案房屋，其应支付首付款230495元，已支付120495元，余款110000元由美银公司先行垫付。协议第二条约定，乙方（毕涛利）承诺在接到甲方交房通知书（达到装修条件：除部分绿化及综合验收报告外，达到基本入住条件大约在2014年8月底）30日内向甲方（美银公司）交清上述所欠款项。同日，毕涛利就上述欠款出具欠据一份。2017年3月6日，毕涛利至宿迁正源自来水有限公司为案涉房屋开立自来水账户。2018年5月15日，涉案房屋交付毕涛利。2017年11月2日，美银公司向毕涛利发出《购房首付款催缴通知书》，向毕涛利催缴所欠购房首付款，毕涛利于2017年11月11日收到该通知书。涉案房屋所属项目备案时间为2018年11月30日。一审法院认为：依法成立的合同应受法律保护。本案《商品房买卖合同》依法成立，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。美银公司未在合同约定的期间交付涉案房屋，根据双方合同约定，美银公司应按合同约定向毕涛利承担逾期交房违约责任。毕涛利主张按房屋总价款460495元为基数计算逾期交房违约金，一审法院认为，毕涛利尚余110000元房款未付，按照合同约定逾期交房违约金是按已付房款的万分之三每日计算，故其上述主张不予支持，本案逾期交房违约金应当以已交付的房款350495元为基数计算。关于交房时间。毕涛利主张2018年5月15日左右，但未提供证据证实具体日期，故一审法院确认交房时间为2018年5月15日。毕涛利主张违约金计算至实际交房之日止，因该房屋已于2018年5月15日交付毕涛利，故对于逾期交房违约金应当计算至2018年5月15日。对于毕涛利关于交房时涉案房屋未符合交付条件，美银公司应继续给付违约金的主张，一审法院认为，美银公司交付商品房不符合合同约定的交付条件，毕涛利可以拒绝接受，现本案毕涛利已实际接受涉案房屋，故对于其要求美银公司继续承担违约责任的请求不予支持。关于美银公司辩称涉案房屋已于2017年11月11日通知毕涛利交房的问题。一审法院认为，美银公司提供的证据系“购房首付款催缴通知书”，并非交房通知书，且该通知书中并不包含交房事项，故不能以此认定美银公司已向毕涛利履行交付义务，对美银公司该辩解意见不予支持。关于美银公司辩称借款协议中已重新约定了交房时间和交付条件的问题。一审法院认为，上述协议第二条约定的“达到装修条件：除部分绿化及综合验收报告外，达到基本入住条件大约在2014年8月底”内容，约定符合基本入住时间，并没有重新约定交房时间和交房条件，故对美银公司该辩解意见不予支持。关于美银公司主张以毕涛利于2017年3月6日至宿迁正源自来水有限公司开户的时间作为交房时间的问题。毕涛利对此不予认可。一审法院认为，美银公司提供的开户证明能够证实毕涛利于2017年3月6日已进行开户，但在美银公司不能提供其在上述日期或上述日期之前已向毕涛利交付涉案房屋的证据情况下，仅凭该份证据并不足以证实在上述时间美银公司已将涉案房屋交付毕涛利。因此，本案逾期交房违约金应当以350495元为基数，自2015年8月31日起按日万分之三计算至2018年5月15日止，共计103991.87元（350495元×989天×0.0003元/天）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、美银公司于判决生效后十日内给付毕涛利逾期交房违约金103991.87元；二、驳回毕涛利其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3630元，减半收取1815元，由美银公司负担。本院经审查，对一审法院审理查明的事实部分依法予以确认。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院二审另查明：毕涛利于2018年12月13日收到美银公司邮寄的《交房通知书》。经双方当事人确认，本院归纳本案二审争议焦点为：1.本案的交房时间如何认定；2.美银公司是否应向毕涛利支付逾期交房违约金；3.如美银公司应当支付，则逾期交房违约金的计算基数、截止日期和计算标准如何认定。本院认为：关于第1个争议焦点。美银公司主张本案交房时间应当为毕涛利办理自来水开户时间即2017年3月6日，毕涛利认可其于2017年3月6日办理自来水开户的事实，但辩称于2018年5月15日方接收案涉房屋。本院认为，美银公司主张其于2017年3月6日之前向毕涛利交付了案涉房屋，对此其应当承担举证证明责任，没有证据或者所举证据不足以证明其上述事实主张的，应当自行承担举证不能的不利后果。毕涛利办理自来水开户并不能够证明美银公司于此时或此前依照合同约定向毕涛利交付了案涉房屋，美银公司亦未能提供其他证据证明其向毕涛利交付案涉房屋的具体时间，故一审判决根据毕涛利的自认，认定案涉房屋的交房时间为2018年5月15日，并无不当，应予维持。关于第2个争议焦点。本院认为，美银公司应向毕涛利支付逾期交房违约金。理由为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，依照双方《商品房买卖合同》约定，美银公司应当在2015年8月30日前将符合合同约定交房条件的房屋交付毕涛利，但其并未在合同约定的期限内按时向毕涛利交付房屋，故美银公司应当依约承担相应的逾期交房违约责任。美银公司辩称根据双方签订的《协议书》第2条和《商品房买卖合同》附件补充协议第五条，毕涛利未按约缴清首付款110000元，美银公司有权拒绝交付房屋，且不承担违约责任。本院认为，根据双方签订的《协议书》第2条，毕涛利应当在接到美银公司《交房通知书》之日起30日内缴清110000元首付款。而根据本案已查明的案件事实，毕涛利直到2018年12月13日才收到美银公司发出的《交房通知书》，此时已经远远超出了案涉《商品房买卖合同》约定的交房时间。故美银公司系因为其自身的逾期交房才导致毕涛利向其履行支付首付款的义务的日期推后，则美银公司不能以毕涛利未缴清首付款为由而拒付已经发生的逾期交房违约金。另外，一审判决确定本案逾期交房违约金的计算截止日期为案涉房屋实际交付之日即2018年5月15日，此时美银公司尚未通知毕涛利交房，故毕涛利缴清110000元首付款的条件尚未成就。因此，毕涛利有无在收到《交房通知书》30日内缴清110000元首付款均不影响美银公司应当承担2018年5月15日之前的逾期交房违约金的认定，美银公司以毕涛利未缴清110000元首付款为由主张其不承担2018年5月15日之前的逾期交房违约金，与上述合同约定相悖，无事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。关于第3个争议焦点。关于本案逾期交房违约金的计算基数、截止日期和计算标准，具体分析如下：关于计算基数。毕涛利主张逾期交房违约金的计算基数应为房屋总价款460495元，不应扣除美银公司垫付的首付款110000元。本院认为，案涉《商品房买卖合同》明确约定逾期交房违约金“自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，美银公司按日向毕涛利交付已付房价款万分之三的违约金。”该约定明确具体，即逾期交房违约金的计算基数是已付购房款。现毕涛利仅向美银公司实际支付了购房款350495元，一审判决据此认定本案逾期交房违约金的计算基数为350495元，并无不当，应予维持。关于截止日期。毕涛利主张本案逾期交房违约金应当计算至案涉房屋取得《工程竣工验收备案表》之日，而非其接收案涉房屋之日，即2018年5月15日。本院认为，如前所述，案涉《商品房买卖合同》明确约定逾期交房违约金计算是“自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止”，现毕涛利已经于2018年5月15日实际接收案涉房屋，故本案逾期交房违约金的计算截止日期应为案涉房屋实际交付之日，即2018年5月15日。关于计算标准。美银公司辩称案涉《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金按照已付购房款每日万分之三计算，计算标准过高，应当予以调整。本院认为，该标准并不过高，不应予以调整。理由为：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，美银公司主张双方约定的违约金过高，请求予以调整，但案涉《商品房买卖合同》系美银公司制作提供，合同中关于逾期交房违约金的约定也是双方当事人真实意思表示，且约定的违约金标准并不高于本地区范围内同类违约金计算标准，美银公司亦未能举证证明该违约金过分高于实际损失，故对美银公司要求调低违约金的请求，本院不予支持。综上，上诉人毕涛利和上诉人美银公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7260元，由上诉人毕涛利负担3630元，由上诉人宿迁美银房地产开发有限公司负担3630元。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 张 熠审 判 员 刘路路二〇一九年十一月十一日法官助理 刘爱萍书 记 员 刘 倩附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。