北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初78742号原告（反诉被告）：袁玲，女，1982年6月10日出生，蒙古族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：方梅，北京市安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑寒阳，北京市安理律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：潘跃华，男，1977年1月13日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：宋飞，北京市嘉佑律师事务所律师。原告（反诉被告）袁玲诉被告（反诉原告）潘跃华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。袁玲及其委托诉讼代理人方梅、郑寒阳，潘跃华及其委托诉讼代理人宋飞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。袁玲向本院提出诉讼请求：1、要求潘跃华支付袁玲违约金（以380万元为基数，按每日万分之五，从2016年5月8日计算至实际取得购房款之日）；2、要求潘跃华支付袁玲定金损失5万元；3、要求潘跃华支付袁玲可得利益损失200万元；4、判令潘跃华支付袁玲律师费5万元、保全保险费2142元。事实和理由：我在北京拥有一处住房，位于北京市朝阳区安慧北里逸园甲16号楼X层X号房屋（以下简称涉案房屋），2015年12月22日，我与潘跃华签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定涉案房屋价格为380万元。针对购房款的支付，明确潘跃华应于2016年5月7日之前办理贷款手续，贷款数额为120万元。在《买卖合同》签订时，潘跃华声称其具有购房资格，但实际并不满足该条件，由此导致其未能按照《买卖合同》约定在2016年5月7日办理贷款手续，直至2016年8月2日潘跃华才开始办理贷款，8月3日潘跃华获得批贷，但贷款金额仅有100万元，获得贷款后潘跃华未将该笔房款支付给我，直到2016年11月22日潘跃华才将该100万元交至法院，但我实际未取得该笔房款。按照潘跃华实际办理贷款情况，审贷次日即获得放款，因此如果潘跃华具备购房资格，于2016年5月7日开始办理贷款，则我于2016年5月8日即应获得购房款120万元，该延迟付款责任应由潘跃华承担。并且由于潘跃华违反约定，将本应把贷款未批复的20万元以现金形式支付给我，却直接支付至我监管账户，致使我实际未取得20万元，亦应视为潘跃华逾期付款，潘跃华应承担逾期付款违约责任。根据《买卖合同》附件二第七条的约定，即使潘跃华向法院支付100万元的时间，视为潘跃华履行付款义务日，潘跃华亦应承担此延迟期间的逾期付款违约金。此外，2016年7月29日，潘跃华与案外人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）恶意串通，在我不知情的情况下，假冒我名义，签订了用于网签备案的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《网签合同》），在《网签合同》中，为规避税款缴纳，将涉案房屋价格定位2166518元，同时对于潘跃华贷款数额约定亦减少为100万元，我得知此事后，要求潘跃华及麦田公司撤销该份《网签合同》，重新签署与《买卖合同》约定一致的合同并进行网签备案，但双方置之不理。潘跃华的前述违约行为，已有北京市第三中级人民法院作出的（2019）京03民终5291号民事判决书认定，该判决书同时明确“基于潘跃华的违约行为，仍可向其主张权利，将潘跃华因违约行为给其造成的损失予以弥补”。此外，我基于对《买卖合同》正常履行的信赖，于2016年7月5日与案外人王某某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定以400万元价格购买王某某名下的房产，并就付款周期进行了约定。但是由于潘跃华的前述违约行为，导致《买卖合同》无法正常履行，我无法通过销售涉案房屋取得购房资格，也无法及时获得购房款从而支付购买王某某房屋的购房款，潘跃华的违约行为最终导致我与王某某签订的合同无法履行，目前拟购买的房屋市场价值大幅增长，我无法按原价格重新购房。根据《合同法》第113条规定，潘跃华应向原告承担违约责任，并按照拟购买房屋增值数额赔偿我遭受的可得利益损失。故诉至法院。潘跃华辩称，关于违约金，双方之前房屋买卖合同纠纷中已经审理过，如此再提出违反一事不再理原则，因此不应被支持，袁玲的起诉属于恶意诉讼，如果法院判决我应该支付违约金，我要求法院对违约金的数额进行酌减。关于损失，之前一审过程中同样经过法院审理，我方没有恶意，因为袁玲在合同履行过程中一直知道我方购房资格的情况，我与麦田公司从未向袁玲隐瞒相关事情。同时在原审法院当中也明确表示，即使我真的存在违约，袁玲在之后没有提出异议也继续配合履行合同，这即是违约的认可默许。关于评估费，我认为本案并不需要评估，因为袁玲没有任何损失，其所谓的损失其实就是房价上涨，袁玲产生违约的意识，其诉讼请求不应被支持。在整个事件过程中，我一直在积极推进事情的进展，真正阻碍事情进展的是一些不可避免的客观事实和袁玲的恶意违约行为。关于定金损失，是袁玲自身原因导致，与我无关。潘跃华向本院提出反诉请求：判令袁玲向潘跃华支付租房费119000元、律师费7万元。事实和理由：潘跃华与袁玲于2015年12月22日签订《买卖合同》，约定我购买涉案房屋。合同签订后，袁玲因房价上涨而拒绝配合我完成过户手续，袁玲的违约行为导致我不能按时入住涉案房屋，从而在外租房产生高额的房租费用，且事后寻找律师维权，包括前案律师费2万元，本案律师费5万元，故提出反诉。袁玲针对潘跃华的反诉辩称，生效判决已经认定潘跃华存在违约行为，潘跃华违约在先，我有权拒绝履行在后履行的合同义务，潘跃华无权要求我承担其自身违约导致的损失。另案中潘跃华提出过逾期交房的违约金，法院已经驳回该诉讼请求，所以潘跃华关于房租的诉讼请求也应该被驳回。潘跃华提交的房租收据不足以证明租赁关系真实存在，即使真实存在，在其未依约履行支付购房款义务的情况下，我有权拒绝向其交付房屋。潘跃华因违约导致的额外支出，应当自行承担。潘跃华提交的两份合同不足以证明律师费实际支付，同时该项主张的律师费系前案所支出，与本案无关，不应由我承担。经审理查明：2015年12月22日，潘跃华和袁玲经麦田公司居间签订《买卖合同》，约定潘跃华购买袁玲名下涉案房屋，建筑面积97.5平方米，该房屋系商品房，未设定抵押。房屋总价为380万元。该合同还有两个附件，其中附件二约定定金10万元于签订附件二时通过自行交接的方式自行支付。物业交接保证金2万元，于物业交接完毕当日支付。双方应于2016年5月7日前办理申请贷款手续，拟贷款120万元。买卖双方应积极配合银行提交贷款所需的相关资料，贷款所需费用由买受人承担。贷款由银行直接支付给出卖人，买受人应积极配合办理抵押权登记等相关手续，若贷款未获批准或批贷致额不足拟贷款额，买受人可再向其他银行申请，出卖人应配合，买受人未再次申请、再次申请仍未获批准或批贷数额仍不足拟贷款额，则买卖双方应于20日内办理权属转移登记手续，同时买受人应以现金形式补齐贷款部分房款。房屋所有权证办理完毕后7个工作日内，买受人应配合办理房屋抵押登记手续。若有土地使用权证，则应于房屋抵押登记手续办理完毕后7个工作日内办理土地使用权抵押登记。剩余购房款潘跃华于2016年2月28日前支付袁玲90万元，支付方式为福建金诚丰担保有限公司北京分公司指定账户资金监管；2016年7月15日网签后支付158万元，支付方式为银行资金监管。买卖双方应缴纳的税费由潘跃华负担。双方应于贷款批复后七个工作日办理税费缴纳手续。取得契税完税凭证且剩余购房款支付完毕后七个工作日办理房屋权属转移登记手续。因房屋已被出租，袁玲应在2016年9月30日前解除该房屋的租赁关系，将房屋交付潘跃华。买卖双方应按约定履行义务。若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每千分之零点五向守约方支付逾期违约金，如遇税、费调整还应赔偿守约方多缴纳的税、费，合同继续履行。自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除买卖合同。任一方违约造成买卖合同无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔，违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。同日，潘跃华、袁玲同福建金诚丰担保有限公司北京分公司（以下简称金诚丰北京分公司）签订《房屋交易保障服务合同》，约定潘跃华、袁玲委托金诚丰北京分公司办理房屋交易后续事宜。当日潘跃华支付袁玲定金10万元。2016年2月26日，双方签订《补充协议》，主要内容为：原约定潘跃华于2016年2月28日前支付袁玲购房款90万元，支付方式为金诚丰北京分公司资金监管；变更为潘跃华于2016年7月1日前（含当日）以金诚丰北京分公司指定账户资金监管方式支付袁玲购房款90万元。当天，潘跃华同袁玲完成了涉案房屋的面签手续。2016年4月6日，潘跃华和袁玲又签订一份补充协议，约定购房款90万元于4月6日通过双方自行交接的方式支付，同日，潘跃华通过案外人账户向袁玲转账90万元，同日，袁玲出具收据一张，表示收到潘跃华支付的涉案房屋购房款90万元。2016年7月15日，潘跃华向袁玲监管账户转账支付158万元。2016年7月19日，潘跃华购房初步核验通过。2016年8月2日潘跃华申请向银行批贷，8月3日批贷成功，贷款金额100万元。2016年8月6日，潘跃华填写唯一购房承诺表一张，承诺已如实全面填报拟购住房、家庭成员情况，本次购房为家庭唯一住房。当日潘跃华、袁玲办理缴税事宜，但没有完成。麦田公司组织双方2016年8月29日再次缴税，当日袁玲未到场。2016年8月30日，潘跃华向袁玲监管账户转账支付20万元。2016年9月4日，潘跃华与袁玲会面，袁玲提出解除合同，潘跃华不同意。潘跃华以房屋买卖合同纠纷将袁玲诉至本院，要求1、袁玲继续履行《买卖合同》，办理房屋权属转移登记手续，并将该房屋交付潘跃华；2、袁玲依据《买卖合同》，自2016年8月31日起每日按房屋成交价格的0.5‰向潘跃华支付迟延履行违约金（计算至实际交付涉案房屋之日止）。本院于2017年5月18日依法作出（2016）京0105民初56701号民事判决书，潘跃华与袁玲均不服判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉，2017年10月17日，北京市第三中级人民法院依法作出（2017）京03民终9455号民事裁定书，以原判决事实尚需进一步查清为由，撤销了（2016）京0105民初56701号民事判决，将案件发回重审。2018年12月16日，本院作出（2018）京0105民初11562号民事判决书，该判决书“本院认为”部分载明：“潘跃华与袁玲签订的房屋交易合同、附件及补充协议是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照约定严格履行。潘跃华认为袁玲违约，主要依据是在第一次办理税费缴纳没有成功后，袁玲不再配合办理相关事宜，在2016年9月4日还提出解除合同。袁玲认为潘跃华违约，称由于潘跃华从签合同到2016年9月一直没有购房资格，无法按照约定的时间向银行申请贷款，也没有按约定办理网签的备案手续，导致合同没有办法正常履行。且没有如期缴纳税款也是潘跃华单方原因造成的。关于潘跃华的资质问题，从现有证据和庭审陈述来看，潘跃华在签约时不具备在本市购房资格，且直到2016年7月19日才获得这种资格，这一情况潘跃华和麦田公司均表示袁玲签约时即已知晓，而相关证据只有购房资格协议，但该份协议潘跃华和麦田公司均无法提供原件，本院对其真实性无法认可。即使该份协议为真实，其中约定潘跃华应当在2016年6月30日前取得购房资格，潘跃华也没有严格履行。依交易惯例只有取得购房资质，进行资格核验、办理网签后才能批贷，潘跃华的资质问题，导致资格核验、网签、批贷等环节均不能如期进行，已经构成违约。关于缴纳税款问题，潘跃华承认自己资料没有准备齐全，故对于未能及时缴税应当存在一定责任。就袁玲而言，她表示自己根本没有参与办理网签，但在2016年8月她还同潘跃华一起办理了税费缴纳，按照交易习惯一般要在网签完成后才缴纳税费，如确如袁玲所述，则其没有任何异议，积极配合办理税费的行为不合常理。其次，袁玲没有对资质问题影响合同流程提出过异议，直到2016年8月份袁玲还在积极配合办理房屋税费的交纳工作，而参考证据中袁玲同麦田公司工作人员的微信沟通记录，可以发现袁玲提出解除合同的主要原因是房地产市场价格上涨，自己没有及时拿到足够的购房款。故合同不能正常履行的原因在于潘跃华购房时欠缺资质，导致购房流程迁延，同时由于房地产市场行情波动，袁玲认为自己未能及时获得售房款购买新房，不再同意配合潘跃华继续履行合同。从解除条件上看，房屋交易合同中约定逾期履行超过十五个工作日的，守约方才可以提出解除合同。但在双方的合同及附件中对于履行的时间节点多数约定不明确，袁玲提出的贷款问题，合同中约定是要在5月7日完成贷款申请，并未约定5月7日必须完成批贷工作。因此袁玲依约定解除合同的说法不能成立。综合上述分析可知，在2016年8月贷款已经批下来，资金已经到位，潘跃华的资质也已取得，双方仍然具备继续履行合同的充分条件，因此合同未能履行完毕，双方均存在一定责任。本院综合全案情节考虑，认为合同解除的法定和约定条件均不具备，房屋买卖合同现已履行大半，且具备继续履行的条件，故对于潘跃华提出的继续履行合同，办理房屋过户及交付房屋的请求予以支持。潘跃华还提出了延期交房的违约金，房屋买卖合同中仅对迟延履行的违约金进行了约定，潘跃华主张的违约金算法是迟延履行在十五个工作日以内这种情况下的计算方法，不适用于本案情况。本院对该请求不予支持。就袁玲提出的反诉，解除合同不予支持，原因前文已经说明，不再赘述。以解除合同为基础的撤销网签请求亦不予支持。违约金部分，有明确的合同约定，潘跃华在履行过程中虽有违约行为，但袁玲主张的违约金计算方法系以合同因违约无法继续履行或解除为前提的，潘跃华的违约行为尚不足以造成上述局面，因此违约金条款不能适用于本案情况，本院不予支持。由于审理过程中各方均不申请评估鉴定，如袁玲认为潘跃华的违约行为给其造成实际损失，可以另案解决”，判决：一、袁玲继续履行与潘跃华签订的北京市存量房屋买卖合同，于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）潘跃华办理房屋权属转移登记手续，将北京市朝阳区安慧北里逸园甲16号楼X层X号房屋过户至潘跃华名下，并将该房屋交付给潘跃华。二、驳回潘跃华的其他诉讼请求。三、驳回袁玲的全部反诉请求。袁玲不服判决提出上诉，2019年5月31日，北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终5291号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2019年9月5日，袁玲取得资金监管账户中的购房款178万元。2019年10月18日，袁玲取得本院划转购房款100万元。庭审中，袁玲向本院提交证据如下：1、《北京市存量房屋买卖合同》（2016年7月5日签订，约定袁玲以400万元价格购买王某某名下房屋）、《解约协议》（2016年8月14日签订，约定王某某与袁玲解除《北京市存量房屋买卖合同》，袁玲支付的5万元购房定金王某某不予退还），证明袁玲基于对《买卖合同》正常履行的信赖，与王某某签订协议购买其名下房产，由于潘跃华的违约行为，导致该合同无法履行，王某某因此与袁玲解除合同。潘跃华称袁玲存在违约行为导致潘跃华的损失，袁玲和别人签订任何合同、如何履行与其无关。2、袁玲拟购买同户型房屋成交价，证明其拟购买房屋价格与签约时差价达200万元以上，该部分差价作为袁玲的可得利益损失，应由潘跃华承担赔偿责任。潘跃华称与其无关。3、收据，证明袁玲向王某某支付定金5万元，因合同解除未退还。潘跃华称与其无关。4、委托代理协议及律师费发票，证明袁玲支出律师费5万元。潘跃华称与本案无关。5、保全保险费发票，证明袁玲支付保全责任险费用2142元。潘跃华称本案不应该进行保全，因此不认可。潘跃华向本院提交证据如下：1、收条，证明潘跃华支付租金的情况。袁玲对真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可。2、两份委托代理合同（分别为求实律师事务所、嘉佑律师事务所）、银行回执（显示：案外人向嘉佑律师事务所转账5万元），证明潘跃华支付律师费的事实。袁玲对银行回执真实性认可，证明目的不认可，称潘跃华未提供发票，不能证明律师费支出，对委托代理合同真实性认可，称该证据指向的是潘跃华在前案中的律师费支出，和本案无关。3、购房资质协议（复印件，约定潘跃华应在2016年6月30日具备购房资格），证明袁玲和潘跃华签订过协议，袁玲知道潘跃华在签订《买卖合同》时没有购房资质。袁玲称该证据不能原件，其也没有签过该协议。上述事实，有当事人陈述及相关书证等在案佐证。本院认为：潘跃华与袁玲签订的《买卖合同》、附件及补充协议是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照约定严格履行。关于袁玲所述潘跃华贷款金额只有100万元问题，《买卖合同》约定买受人批贷数额不足拟贷款额，则买卖双方应于20日内办理权属转移登记手续，同时买受人应以现金形式补齐贷款部分房款，潘跃华于2016年8月30日通过现金方式补足20万元，并未违反《买卖合同》约定，本院对袁玲的意见不予采纳。关于袁玲所述麦田公司于潘跃华虚签网签合同的问题，袁玲表示自己根本没有参与办理网签，但在2016年8月她还同潘跃华一起办理了税费缴纳，按照交易习惯一般要在网签完成后才缴纳税费，如确如袁玲所述，则其没有任何异议，积极配合办理税费的行为不合常理，本院对袁玲的意见不予采纳。关于袁玲所述无法及时取得贷款及购房尾款问题，因袁玲与潘跃华在《买卖合同》履行过程中产生纠纷并诉至本院，袁玲因另案诉讼才迟延获得贷款及购房尾款，并非仅仅是潘跃华的原因所导致，本院对袁玲的意见不予采纳。关于潘跃华的资质问题，从现有证据和庭审陈述来看，潘跃华在签约时不具备在本市购房资格，且直到2016年7月19日才获得这种资格，这一情况潘跃华表示袁玲签约时即已知晓，而相关证据只有购房资格协议复印件，潘跃华无法提供原件，本院对其真实性无法认可，即使该份协议为真实，其中约定潘跃华应当在2016年6月30日前取得购房资格，潘跃华也没有严格履行。依交易惯例只有取得购房资质，进行资格核验、办理网签后才能批贷。根据《买卖合同》约定潘跃华应于2016年5月7日申请贷款手续，但由于潘跃华的资质问题，导致资格核验、网签、批贷等环节均不能如期进行，潘跃华于2016年8月2日才向银行申请批贷，潘跃华已经构成违约，应依照《买卖合同》向袁玲承担违约责任。就袁玲第一诉讼请求，考虑潘跃华迟延履行《买卖合同》，导致袁玲无法及时获得购房款，并且袁玲拟购房房屋房价上涨，袁玲确存在一定的溢价损失，综合考虑潘跃华过错程度及《买卖合同》实际履行情况等，本院酌情判定潘跃华支付袁玲违约金50万元。就袁玲第二项诉讼请求，考虑到违约金一定程度上弥补了袁玲的损失，就此不予支持。关于可得利益损失，袁玲表示自己根本没有参与办理网签，但在2016年8月她还同潘跃华一起办理了税费缴纳，按照交易习惯一般要在网签完成后才缴纳税费，如确如袁玲所述，则其没有任何异议，积极配合办理税费的行为不合常理。其次，袁玲没有对资质问题影响合同流程提出过异议，直到2016年8月份袁玲还在积极配合办理房屋税费的交纳工作，而参考证据中袁玲同麦田公司工作人员的微信沟通记录，可以发现袁玲提出解除合同的主要原因是房地产市场价格上涨，自己没有及时拿到足够的购房款。故《买卖合同》不能正常履行的原因在于潘跃华购房时欠缺资质，导致购房流程迁延，同时由于房地产市场行情波动，袁玲认为自己未能及时获得售房款购买新房，不再同意配合潘跃华继续履行合同，而非潘跃华单方原因导致《买卖合同》无法履行，且可得利益损失属于袁玲间接损失，故本院不予支持。律师费在《买卖合同》中没有明确约定，且律师费、保全保险费并非袁玲的直接损失，本院不予支持。潘跃华无法取得涉案房屋系其与袁玲履行《买卖合同》产生纠纷，并进行诉讼所致，2019年5月31日北京市第三中级人民法院对上述纠纷作出终审判决，在此之前并未确定袁玲应向潘跃华实际交付涉案房屋，因此潘跃华要求袁玲支付租房费没有法律依据，本院不予支持。律师费并非潘跃华的直接损失，且部分律师费并非潘跃华因本案纠纷产生，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）潘跃华于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）袁玲支付违约金五十万元；二、驳回原告（反诉被告）袁玲的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）潘跃华的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费23750元，由袁玲负担19350元（已交纳），由潘跃华负担4400元（于本判决生效之日起七日内支付袁玲）。反诉案件受理费2050元，由潘跃华负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  付瑞洁二〇一九年十一月十八日书记员  张 旭