广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初6313号原告：冯惠英，女，1967年2月18日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：关敏玲，广东仲衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：文凯，广东仲衡律师事务所律师。被告：任晓艳，女，1977年4月13日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：戴伟峰，男，1975年3月16日出生，汉族，住广州市番禺区。原告冯惠英诉被告任晓艳、戴伟峰房屋买卖合同纠纷一案,本院立案受理后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告冯惠英的委托诉讼代理人关敏玲到庭参加了诉讼，被告任晓艳、戴伟峰经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯惠英向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告任晓艳签订的《存量房买卖合同》；2.判令被告任晓艳向原告返还购房款490000元及利息（利息以490000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2017年7月13日起计算至被告实际清偿之日止，利息暂计至2019年5月10日为42532.67元）；3.判令被告任晓艳向原告支付违约金49000元；4.判令被告戴伟峰对上述第2、3项债务承担连带清偿责任；5.判令两被告承担本案的诉讼费、保全费。事实和理由：原告与被告任晓艳于2017年7月6日签订《存量房买卖合同》，约定由原告以490000元价格，向任晓艳购买其位于广州市番禺区桥南街金睿一街××号××号房屋；如因可归责于任晓艳的原因造成原告不能按约定取得涉讼房屋的不动产权证，原告解除合同的，任晓艳应退还原告已付购房款并按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算利息，同时按该房屋总价的10%向原告支付违约金，违约金不足以补偿原告实际损失的，任晓艳应补偿其差额。原告于2017年7月5日向任晓艳支付50000元定金，于2017年7月13日付清440000元余款，任晓艳并将《不动产权证》原件交予原告。任晓艳与被告戴伟峰是夫妻关系，涉讼房屋是两被告的夫妻共同财产，两被告于2017年7月13日共同委托周振华作为代理人，代其办理将涉讼房屋过户给原告的手续。原告最近发现任晓艳通过欺骗的方式重新办理不动产权证，并在原告不知情的情况下将涉讼房屋抵押给了其他人。原告要求任晓艳涂销抵押并办理过户手续，未果。为维护原告的合法权益，现特向人民法院提起诉讼，请求法院依法作出判决。被告任晓艳无到庭及作出答辩。被告戴伟峰无到庭及作出答辩。原告冯惠英围绕本案的诉讼请求向本院依法提交了证据，本院对其提交的证据进行了审查并记录在卷。本院查明事实如下：任晓艳与戴伟峰系夫妻关系，二人于2010年5月26日登记结婚。位于广州市番禺区桥南街金睿一街××号××的房屋（以下简称涉讼房屋），建筑面积为36.34平方米，房屋用途为办公，登记权属人为任晓艳，产权登记日期为2016年4月7日，不动产权证号为粤（2016）广州市不动产权第07×××274号。2017年7月5日，任晓艳出具《收据》，确认收到冯惠英购买涉讼房屋定金50000元。该《收据》并载明：“任何一方违约，违约金按伍万元计算。本房屋不需要购房资格，如需要广州市购房资格，则取消本次交易，任何一方不负违约责任。”2017年7月6日，任晓艳作为卖方（甲方），与冯惠英作为买方（乙方）共同签订了一份《存量房买卖合同》，约定涉讼房屋按整套出售并计价，总金额490000元；甲方同意乙方按照分期付款方式付款，乙方自本合同签订之日起1日内即2017年7月5日前向甲方支付50000元，乙方在办理过户（或公证）当天向甲方支付剩余房款440000元；甲方与乙方约定按甲乙双方共同办理的方式办理产权转移登记手续；如因可归责于甲方或丙方的原因造成乙方不能按约定期限取得《房地产权证》的，违约方应自本合同约定的办证期限届满之日起，按日向乙方支付该商品房总价款0.05%的违约金，基于归责于甲方的原因逾期办证的时间达到90日的，乙方有权在该90日届满之日起半年内解除合同；在前款情形下，乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起10日内退还乙方已付购房款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按该房地产总价款的10%向买方支付违约金，违约金不足以补偿买方实际损失的，甲方应补偿其差额。另外，该合同第十七条“其他约定”中的打印字体载明：“1.本次交易房屋属于办公性质，不在广州市当前（2017年7月5日）限购范围，如果需要广州市购房资格，则取消本次交易，不作违约处理。2.双方经协商一致确定尽快完成本次交易，需要于2017年7月10日至19日内交税，并立即预约过户，过户时间以房管部门能预约的最快时间内预约并办理过户手续。3.双方也可以通过公证方式完成本次交易。4.关于交楼时间，由于甲方现将该房屋给朋友居住，因此，就算7月份完成交易后，甲方也需要于2017年8月31日才能交付本房屋给乙方，并且甲方在8月31日前不再支付租金给乙方。5.基于乙方的需求，甲方不限于乙方落名，乙方有权自行选择第三方名字落名。”该《存量房买卖合同》甲方落款处有任晓艳签名及按捺指模，乙方落款处有冯惠英签名及按捺指模，见证人落款处则有周振华签名及按捺指模。2017年7月13日，冯惠英向任晓艳的中国银行番禺支行账户转账440000元。同日，任晓艳出具《收款收据》，确认收到冯惠英交纳购买涉讼房屋房款440000元。当天，任晓艳和戴伟峰作为委托人，在广东省广州市番禺公证处办理了公证委托手续，二人所签署的《委托书》主要内容为：任晓艳、戴伟峰是夫妻关系，是涉讼房屋的房屋权属人及土地使用权人，现委托周振华作为合法代理人代表其二人向房管部门登记领取房屋产权证手续及向国土部门办理领取土地使用证手续，周振华有权出售涉讼房屋及收取房款，有权办理还贷赎契手续及注销抵押登记等事项，本委托书有效期至2022年7月12日止。2019年4月9日，广州市番禺区国土资源和规划局补发了涉讼房屋的不动产权证，登记时间为2019年4月9日，不动产权证书号为粤（2019）广州市不动产权第07×××328号。2019年4月17日，涉讼房屋办理了抵押权登记，权利人登记为韩会，债权金额300000元，他项证号07×××440。2019年5月7日该抵押登记被涂销。2019年5月8日，涉讼房屋再次办理抵押权登记，权利人登记为冯锐彬，债权金额600000元，他项证号07×××073。2019年5月13日，冯惠英向本院申请诉前财产保全，本院依法作出（2019）粤0113财保243号《民事裁定书》，在490000元的限额内查封了涉讼房屋。2019年5月15日，冯惠英以任晓艳擅自将涉讼房屋抵押为由提诉至本院，引致本案纠纷。因本院以其它送达方式无法与任晓艳、戴伟峰取得联系，依法于2019年7月25日发出应诉公告，现公告期限已届满，未见任晓艳、戴伟峰与本院联系。庭审中，关于买卖双方有否约定房屋过户时间的问题，冯惠英称根据《存量房买卖合同》第十七条的约定，在办理公证后2年内办理过户。冯惠英对此提交了《存量房买卖合同》原件证实其该主张。根据冯惠英提交的《存量房买卖合同》第十七条显示，在前五条打印字体内容后，手写有以下内容：“6.双方经查看广州市穗府办函[2017]50号、65号文件，本次交易符合上述政策规定，不存在本条第1点所约定的违约责任。7.本次交易以公证形式处理，如超过公证书约定时限2年内本房屋未办理过户，则甲方无条件配合办理过户手续。8.本房屋交吉前的使用费用（水、电、煤、管理费）及责任事项归甲方的责任，交吉后的费用包括过户税费等由乙方负责。9.公证时间在2017年7月14日前办妥。”冯惠英称《存量房买卖合同》是先打印的，双方在签订合同时改变主意，因此经买卖双方同意，由从事中介业务的人员周振华手写了上述内容，并在2017年7月13日办理了公证委托手续，可能是当时存在疏忽，所以没有划掉合同第十七条第1、2点，但应以手写内容约定为准。针对冯惠英是否具备在广州市购买涉讼房屋资格的问题，冯惠英称涉讼房屋是商业用途的公寓，可以进行自由买卖也不需要购房资格，其在签订《存量房买卖合同》时有购房资格。另查明，广州市人民政府办公厅于2017年3月30日发布的《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》{穗府办函[2017]65号}规定，“房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位；法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位。本通知施行之前，已购买的商服类物业可转让给法人单位，也可转让给个人；个人取得不动产证满2年后方可再次转让。本通知自2017年3月31日起施行。”本院认为：任晓艳与冯惠英就涉讼房屋买卖签订的《存量房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，内容合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应恪守履行。对于冯惠英主张解除涉案《存量房买卖合同》的诉请，鉴于涉讼房屋现存在抵押给案外人尚未涂销的情况，无论买卖双方是否存在违约行为，涉案买卖交易如继续进行均存在履行障碍，冯惠英主张解除双方签订的《存量房买卖合同》，合理合法，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对于合同的解除时间，考虑到本案系通过公告送达方式于2019年7月25日向任晓艳发出应诉公告以送达起诉状副本等诉讼材料，公告经过六十天即视为送达，故案涉《存量房买卖合同》的解除时间以公告期限届满之次日即2019年9月24日为宜。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，任晓艳应将其收取冯惠英的房款490000元退还给冯惠英。对于冯惠英提出的要求任晓艳支付违约金49000元的诉请。根据《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》{穗府办函[2017]65号}的规定，转让对象需法人单位。冯惠英和任晓艳签订《存量房买卖合同》时，冯惠英作为个人并不具备购买涉讼房屋的资格。而从《存量房买卖合同》第十七条的约定来看，冯惠英主张双方在签订合同时重新进行了约定并由案外人周振华手写了第6-9点条款。但该手写内容上并无买卖双方签名或按捺指模确认，无法辨别是否为双方签订合同时增加的约定。而且，即使双方确系存在上述手写内容的约定，双方亦在该条款第1点中明确约定了如果需要广州市购房资格则取消涉案交易，不作违约处理。冯惠英虽然在庭审中主张第十七条手写的第6、7点约定变更了第1、2点的约定，但双方并无在该合同中明确撤销该第十七条第1、2点条款。冯惠英对此也未能提供相关的证据证实双方已取消第1点的约定。此外，冯惠英作为购买人，理应对其是否具备购买涉讼房屋资格尽到审慎注意义务。若双方确系签订合同时手写约定了第6点条款，亦可反映冯惠英在签订合同时应已知悉自己不具备在广州市购买涉讼房屋的资格，冯惠英亦存在一定过错。故综上，冯惠英主张任晓艳支付违约金49000元，缺乏理据，本院不予支持。鉴于任晓艳收取了冯惠英款项至今未返还，根据公平合理原则，任晓艳应向冯惠英支付相应的款项利息。冯惠英主张利息应以490000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2017年7月13日起计至实际清偿之日止，理据成立，本院予以支持。对于戴伟峰应否对任晓艳的上述债务承担连带清偿责任的问题，因涉案买卖交易发生于任晓艳和戴伟峰夫妻关系存续期间，且从冯惠英提交的《公证书》显示，戴伟峰和任晓艳均委托案外人代为出售房屋，亦可反映戴伟峰是同意出售涉讼房屋的，故应视为戴伟峰对任晓艳出售涉讼房屋给冯惠英是知悉并同意的，因此该债务应认定为属于夫妻共同债务。故冯惠英要求戴伟峰对任晓艳的上述债务承担连带清偿责任，合理合法，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第八条、第九十四条第（五）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告冯惠英与被告任晓艳于2017年7月6日就位于广州市番禺区桥南街金睿一街××号××的房屋签订的《存量房买卖合同》已于2019年9月24日解除；二、被告任晓艳应于本判决发生法律效力之日起五日内连带向原告冯惠英返还购房款490000元及支付利息（利息应以490000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2017年7月13日起计至实际清偿之日止）；三、被告戴伟峰对被告任晓艳的上述第二项判决中所确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告冯惠英的其余诉讼请求。如果被告任晓艳、戴伟峰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9615元，诉前财产保全费2970元，由原告冯惠英负担490元，被告任晓艳、戴伟峰负担12095元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  朱湛亮人民陪审员  郭影桃二〇一九年十一月十三日书 记 员  罗嘉敏