江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0982民初5671号原告：陈杰，男，汉族。委托诉讼代理人：仲小平，江苏众连晟律师事务所律师。被告：大丰宏安房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320982567843252P，住所地盐城市大丰区通港大道85号。法定代表人：陈宏安，该公司董事长。委托诉讼代理人：董爱军，江苏涤非律师事务所律师。原告陈杰与被告大丰宏安房地产开发有限公司（以下简称宏安公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈杰的委托诉讼代理人仲小平、被告宏安公司的委托诉讼代理人董爱军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈杰向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即交付x号楼1305室住宅。2、本案诉讼费、保全费、保险费由被告承担。事实和理由：2016年5月17日，原告购买两套被告开发的丰尚国际小区x号楼1105室和x号楼1305室，被告同意用江苏正余建设工程有限公司（以下简称正余公司）的工程款抵充，并签订了相关手续。其后，被告仅交付了x号楼1105室的住宅，而1305室住宅一直以种种借口至今未能交付。原告认为，原告与被告之间的商品房买卖合同关系已成立，被告应当按约交付房屋。故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告宏安公司辩称，1、原、被告双方没有形成对x号楼1305室的商品房买卖合同关系，2016年5月，双方包括案外人正余公司形成意向，拟以丰尚国际小区x号楼1105室和1305室抵偿正余公司的工程款，而正余公司拟将上述房屋转售于原告陈杰，双方形成意向后，并未形成商品房买卖合同关系，也没有签订商品房买卖合同，直到2018年3月2日，被告根据原告陈杰的要求，与李爱华、周安云签订了x号楼1105室的商品房买卖合同，将x号楼1105室售于李爱华、周安云，该买卖合同项下的房款与正余公司的工程款相互抵销，抵销金额是617664元，其后，双方未再签订任何关于x号楼1305室的买卖合同。2、正余公司承揽了被告的市政及景观绿化工程，合同中也约定可以以房屋抵偿正余公司工程款，2018年工程完工后，我方委托江苏仁禾中衡咨询房地产估价有限公司对正余公司的工程进行造价审计，形成的初步审计结果为4556270元，而同期我方已经支付的工程款已达到6487372元，该6487372元中仅包括了案涉的x号楼1105室的房款，而不包括x号楼1305室，根据上述的初步审计结果，我公司已多付正余公司工程款193万余元，我方已就此向大丰区人民法院提起诉讼，要求正余公司返还其多支付的工程款，根据与正余公司的结算情况，目前已无工程款可抵扣房款，故x号楼1305室的买卖合同不能再以正余公司的工程款相抵充，我方也没有签订x号楼1305室的合同，故不存在向原告交付房屋的义务。根据上述两点，请求法庭驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了认购书、收据、商品房买卖合同、征询意见函等证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告宏安公司系案涉丰尚嘉苑的开发建设单位。2016年4月21日，陈杰与宏安公司签订《认购书》两份，约定：认购人陈杰购买（丰尚嘉苑）x幢1105室、1305室，建筑面积均为128.68平方米，房屋单价均为4800元/平方米，认购定金均为0元，房屋总价均为617664元。认购约定：1、买卖双方在平等、自愿、协商的基础上签订本认购书。2、认购人须于签订此认购书后柒日内，携带此认购书和缴纳购房定金的收据及身份证或其他有效证件，来售楼处签订《商品房买卖合同》并缴纳不少于总房款20%的首付款，其缴纳的定金直接转为房屋首付款。3、如认购人不在本认购书第二款所规定的日期内办理签约手续并交纳首付款，则卖方有权没收认购人定金的10%作为违约金，并将其认购的房屋转售他人，且无须另行通知。4、认购人在签订认购书后，在约定的期限内所认购的房屋，卖方不得无故另售他人，如违约则需赔偿认购人定金10%的违约金。5、认购人在此表格上所填写的个人资料必须属实，如所列地址、电话有错漏导致认购人不能收到卖方通知信件或电话，卖方概不负责。6、此认购书上的房屋建筑面积为暂定面积，最终面积以房管部门出具的房屋测绘报告为准。房款总额按最终核定面积来计算。7、《商品房买卖合同》签订后，此认购书自动作废。此认购书中所列条款如与房管部门出具的《商品房买卖合同》相冲突的，以正式合同为准。8、本认购书壹式贰份，卖方壹份，认购人壹份，具有同等法律效力，经双方签字盖章后生效。备注：经请示董事长同意按此价格，黄文彪（抵吴正余工程款）。宏安公司在落款处加盖公章，陈杰在落款处签字。2016年5月16日，正余公司向宏安公司发出一份说明：“大丰宏安房地产开发有限公司：因陈杰购买的贵公司开发的丰尚国际住宅小区的x号楼1105室，单价4800.00元/平米，面积128.68平米，总价61.7664万元；x号楼1305室，单价4800.00元/平米，面积128.68平米，总价61.7664万元，此两套房合计总价壹佰贰拾叁万伍仟叁佰贰拾捌元整（123.5328万元）。此两套房房款充抵我公司工程款。特此说明，江苏正余建设工程有限公司2016年5月16日”。该说明下面有2016年5月17日的收据复印件一份，载明正余公司收到宏安公司工程款1235328元。黄文彪在该说明上注明：“收到陈杰交来的收款收据和凭据”。另该说明上注明：“凭此凭证来办理签订合同”，被告宏安公司认为该字迹并非黄文彪所写。2018年3月2日，经原告陈杰的同意，宏安公司与案外人李爱华、周安云就丰尚嘉苑2幢1105室房屋签订《商品房买卖合同》一份。被告宏安公司认可该房屋的房款617664元已抵扣正余公司的工程款。2019年9月23日，宏安公司与正余公司共同委托江苏仁禾中衡工程咨询房地产估计有限公司对丰尚国际室外市政配套及景观绿化工程的造价进行咨询，初审结果为4556270.27元，宏安公司认为已向正余公司支付工程款6137037元，故向本院提起诉讼，要求正余公司返还其多付的工程款1931101.73元，目前该案正在审理中。另，案外人天颂建设集团有限公司以宏安公司为被告向本院提起诉讼并申请诉讼保全，本院依法对宏安公司名下的位于盐城市大丰区丰尚嘉苑2幢1305号房屋进行查封。本院认为，商品房买卖认购书是商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售契约或商品房现房买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。本案中，原告陈杰与被告宏安公司签订的《认购书》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条的规定，房地产转让，应当签订书面转让合同，同时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，陈杰与宏安公司签订的《认购书》仅约定了买方的姓名和住所、商品房的基本情况、价款的确定方式及总价款，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且《认购书》中约定认购人须在签订此认购书后7日内签订《商品房买卖合同》，原、被告双方未签订书面的《商品房买卖合同》，因此原告陈杰要求被告宏安公司交付房屋没有法律依据。另外，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。本案中，案涉房屋已被本院依法查封。综上，本院对原告陈杰要求被告宏安公司交付房屋的诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：驳回原告陈杰的诉讼请求。案件受理费9800元，减半收取4900元，财产保全费3520元，合计8420元，由原告陈杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并提出副本8份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 陈祚宏二〇一九年十一月二十三日法官助理 戴青华书 记 员 陈琳琳附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。第四十一条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。