广东省信宜市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0983民初2227号原告（反诉被告）：张东有，男，1986年12月28日出生（公民身份号码：440************495），汉族，住广东省信宜市**********，联系电话：17342870992。委托诉讼代理人：梁智峰，广东瑞轩律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：张展钦，男，1952年6月11日出生（公民身份号码：460************933），汉族，身份证住址海南省保亭黎族苗族自治县国营XX农场X分场X队，联系电话：135*****327。被告：杨高兰，女，1952年12月9日出生（公民身份号码:460************924），汉族，身份证住址海南省保亭黎族苗族自治县国营XX农场X分场X队，联系电话：134*****109。两被告的共同委托诉讼代理人：文静，广东持平律师事务所律师，代理委托权限为特别授权。原告（反诉被告）张东有与被告（反诉原告）张展钦、被告杨高兰租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张东有及其委托诉讼代理人梁智峰，被告（反诉原告）张展钦及两被告的共同委托诉讼代理人文静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告张东有与被告张展钦于2013年4月25日签订的《租地合同》；2.判决被告支付违约金360000元（15000元×24年）给原告；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年4月25日，原告与被告就被告的三华李土地签订了《租地合同》，约定：现将所有种植三华李土地出租。经双方协商决定租让，租期为三十年，2014年起至2043年止，双方如有违约，按租期剩余年限每年15000元赔偿给对方。每年租金为2500元，前五年租金每年2000元，五年后按正常交租，租金每年付清。经双方协商同意，特签订此条约，望双方共同遵守执行。合同签订后，被告从不遵守合同的约定，没有按约定将乌榄果的收入对半分成，更为恶劣的是被告杨高兰于2018年11月和2019年4月至5月间偷摘、破坏原告管理的三华李果及树木，造成原告巨大的经济损失。被告的行为违反合同约定，损害了原告的合法权益，现提起诉讼，请求法院判如所请。被告张展钦、杨高兰辩称，按照被告的反诉状陈述的意见，补充意见为：1.同意解除合同；2.原告拖欠被告方两年租金行为构成根本性违约，应该承担违约责任，而不是由被告方承担责任，被告不存在破坏原告方管理的三华李果及树木的情况。反诉原告张展钦向本院提出反诉请求：1.判决反诉被告支付拖欠的2015年租金1000元，2019年租金2500元，并从2015年4月起按年息6%计算1000元的逾期利息，从2019年4月起按年息6%计算2500元的逾期利息，计至全部清偿完毕之日止。2.本案一切诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：双方自2013年签订租地合同以来，反诉被告2014年支付租金2000元，2015年未支付过租金，2016年支付3000元租金，即尚欠2015年租金1000元，本年即2019年也没有交纳租金。恳请法院依法审核，判如所诉。反诉被告张东有辩称，1.反诉被告已经足额支付租金，反诉原告主张拖欠其2015年租金1000元不是事实，如果拖欠2015年1000元租金，为何2016年至2018年三年都是正常交租，该主张不符合常理。即使如反诉原告所称拖欠其1000元租金，也已经过了诉讼时效。反诉原告提出的该主张是恶意提出的反诉理由。2.反诉被告未支付2019年租金的原因是反诉原告的妻子杨高兰将反诉被告管理的三华李树全部砍伐了，将三华李果全部打落地，该严重违约的行为导致双方无法继续履行合同，因此原告尚未支付2019年的租金给反诉原告，且2019年尚未结束，双方也没有具体约定交租的时间，只要在同年度内交付即可。反诉原告的反诉请求及事实理由是没有依据的，请求驳回反诉请求。本院经审理认定事实如下：被告张展钦与杨高兰是夫妻关系。2013年4月25日，被告张展钦为租地人，原告张东有为承租人，双方签订《租地合同》，内容为：现将所有种植三华李土地出租，经双方协商决定租让，租期为三十年，2014年起至2043年止，双方如有违约，按租期剩余年限每年15000元正（壹万伍千元）赔偿给对方，每年租金商定为2500元正（贰仟伍佰元正），前五年租金每年2000元正（贰仟元正），五年后正常交租。租金每年付清。经双方协商同意，特签订此条约。望双方共同遵守执行。附（1）：原三华李地及周边所有的乌榄树木及幼苗要加以保护看管，不得废除。2017年后所有乌榄果采摘的收入对半分成。原、被告没有争议的事实：1.《租地合同》签订后，原告张东有分别支付了2014年、2016年、2017年、2018年的租金各2000元给被告张展钦；2.原告张东有未支付2019年的租金给被告张展钦。原、被告有争议的事实：1.被告张展钦主张原告仅支付2015年的租金1000元，尚欠1000元至今未付。原告张东有主张2015的租金分两部分支付，其中现金支付1000元，银行转账1000元，租金已全部支付完毕。2.被告张展钦主张《租地合同》的合同目的是租赁三华李树的土地及闲散地给原告使用，不是租赁三华李树及乌榄树的收益，三华李树和乌榄树一直由被告经营管理；原告张东有主张合同目的是租赁被告的土地及地上的三华李树、乌榄树，通过收成获得劳动收入。本院认为，原告张东有与被告张展钦签订的《租地合同》是双方自愿签订的，合同主体适格，反映了双方的真实意思表示，但双方约定的租赁期限为30年，该约定违反《中华人民共和国合同法》第二十条关于租赁期限不得超过二十年的规定，超过二十年部分无效，《租地合同》约定的没有违反法律法规强制性规定部分合法有效，双方应予遵守。本案的争议焦点：1.合同约定租赁的标的是土地或三华李果树及黑榄树的收益；2.本案合同是否应予解除，双方是否存在违约行为，是否应赔偿对方的经济损失；3.原告是否应支付2015年租金1000元、2019年的租金2500元及相应的利息给被告。关于第一个争议焦点，首先从《租地合同》的内容上看，合同的前面虽然约定了“三华李土地出租”，但后面又约定“原三华地及周边所有的乌榄树木及幼苗要加以保护看管，不得废除，2017后所有乌榄果采摘的收入对半分成”等内容，纵观合同的整体内容，应理解为原告张东有负有管理三华李树和乌榄树的义务，并参与2017年后乌榄果收成的分配，与被告张展钦主张的仅租赁三华李地及闲散地的事实不一致。其次，按一般常理，种植三华李树的土地不能再作其它用途使用，也不会产生其他经济效益，没有租赁的必要。再者，根据被告张展钦在庭审中的陈述可知，三华李地边的闲散地约一亩，但不是相连的，最宽的闲地约三分。如以一定的租金租赁一亩左右不相连的且相对较难耕作的闲散地，既不符合常理，产生经济效益的可能性也不大，且本案中原告亦未对闲散土作其他用途使用，本案更没有租赁的必要，因此，被告提出的主张是不符合客观常理的。综上，被告提出的抗辩意见与合同的约定不相符，也不符合客观常理，本院不予采信。本案合同的目的应为原告租赁被告张展钦种植的三华李树及乌榄树的收益。关于第二个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，原告张东有和被告张展钦在庭审中均明确表示同意解除合同，是双方的真实意思表示，本院予以尊重并准许，本案的合同应予解除。原告张东有主张被告杨高兰砍伐了20多棵三华树，违反合同的约定，损害其权益，应承担违约责任。其围绕该主张提供了视频录像及相片等证据予以证明。被告对砍伐三华李树和打落三华李果的事实予以承认，但对实施该行为的原因未作明确的解释。本案合同的目的如前所述是果树的收益，被告杨高兰的上述行为明显损害了原告对果树的收益权，导致合同的目的无法实现，构成根本违约，依法应承担违约责任，但双方约定“按租期剩余年限每年15000元赔偿”的违约责任明显过高，本院根据原告的实际损失情况，酌情支持按20年租期剩余年限的租金计算30%的违约金，即被告张展钦应赔偿2500元×14年×30%=10500元违约金给原告张东有。又因本案属合同纠纷，并非侵权之诉，根据合同的相对性原则，本案承担应违约责任的主体应为被告张展钦，而被告杨高兰不需要承担合同的违约责任。关于第三个争议焦点：反诉原告张展钦主张反诉被告张东有未支付2015年的租金1000元及按年利率6%计算利息。双方确认张东有已支付2014年、2016年、2017年和2018年的全部租金，那么间于上述年份间的2015年部分租金未支付的可能性不大，原告亦未能围绕该主张提供充分的证据予以证明，依法应承担举证不能的不利后果，该主张本院不予采信。关于张东有未支付2019年租金2500元的问题，虽然双方签订的《租地合同》对租金的支付时间没有约定，但根据租赁合同的一般交易习惯，承租方应在租赁期限届满前支付租金，双方签订合同的时间为2013年4月25日，租金的计算应从2013年4月25日起至2014年4月25日止为计算周期，张东有应在合同成立后一年内支付第一笔租金，如此类推，2019年的租金应在2019年4月25日前支付给张展钦，故反诉原告请求反诉被告支付2019年的租金2500元，据理充分，本院予以支持。关于逾期付款的利息问题，因反诉原告在履行合同的过程中存在先行违约的行为，反诉被告未付2019年租金有较充分的理由，故反诉原告主张逾期付款利息没有法律依据，本院不予支持。综上所述，被告张展钦应赔偿10500元违约金给原告张东有，反诉被告张东有应支付2019年的租金2500元给反诉原告张展钦，双方应支付给对方的金额抵减后，被告张展钦还应赔偿8000元给原告张东有。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告张东有与被告张展钦于2013年4月25日签订的《租地合同》；二、限被告张展钦在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金8000元给原告张东有；三、驳回原告张东有的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告张展钦的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3350元，由原告张东有负担3319元，被告张展钦负担31元；反诉案件受理费25元由反诉被告张东有负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 员 叶全生二〇一九年十一月十日法官助理 梁家玮书 记 员 杨 楹