四川省盐边县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0422民初1268号 原告：攀枝花市盐边县天友汇通小额贷款股份有限公司，住所地：四川省盐边县桐子林镇东环南路20号,统一社会信用代码：91510400567606708R。 法定代表人：罗洪友，男，1962年6月23日出生，汉族，该公司董事长，住四川省成都市。 委托诉讼代理人：李艾青，四川联一律师事务所律师,执业证号：15101201010986036。 被告：四川华庆建设有限公司，住所地：四川省攀枝花市江南二路二村春华小区4#楼,统一社会信用代码：91510400740032999K。 法定代表人：张云，男，1970年8月18日出生，汉族，该公司总经理，住四川省渠县。 委托诉讼代理人：孙岩，女，1966年10月26日出生，汉族，该公司工作人员，住四川省攀枝花市东区。 委托诉讼代理人：张素碧，女，1975年2月21日出生，汉族，该公司员工作人员，住四川省攀枝花市仁和区。 原告攀枝花市盐边县天友汇通小额贷款股份有限公司(以下简称天友公司)与被告四川华庆建设有限公司（以下简称华庆公司）确认合同无效纠纷一案，原告向四川省攀枝花市仁和区人民法院（以下简称仁和区法院）提起诉讼，仁和区法院于2019年8月23日立案【案号：（2019）川0411民初2116号】。仁和区法院经审查，以本案系四川省盐边县人民法院（以下简称盐边县法院）已审理、执行涉及“华庆.肖邦”项目系列案件，为统一该批系列案件的裁判尺度和类案处理，仁和区法院不宜对该案行使管辖权为由，报四川省攀枝花市中级人民法院（以下简称攀枝花中院）指定管辖。攀枝花中院经审查，以本案确系盐边县法院已审理、执行的“华庆.肖邦”项目系列案件，为便于类案处理、统一裁判尺度，该案宜由盐边县法院审理为由，于2019年8月30日作出（2019）川04民辖6号民事裁定书，裁定本案由盐边县法院审理。仁和区法院于2019年10月14日将本案移送本院（盐边县法院）。本院于2019年10月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天友公司的委托诉讼代理人李艾青，被告华庆公司的委托诉讼代理人张素碧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天友公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2015年12月30日签订的《债务抵销协议》无效；2.本案的诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原被告于2015年12月30日签订《债务抵销协议》，约定用被告担保的债务抵消原告所欠购房款。该协议签订后，发现购买房屋的土地使用权已被攀枝花中院查封、扣押，且部分房产已被被告出售给第三人。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，该《债务抵销协议》因违背法律的禁止性规定而无效。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告华庆公司辩称，对原告的诉讼请求及其所述事实和理由均无异议。 本院经审理认定事实如下： 2011年1月12日，佘勇等6人在攀枝花市商业银行开设的账户各进账500万元。2011年1月13日，毕丽华账户向华庆公司转款200万元；2011年1月12日，邹凯账户向华庆公司转款500万元；2011年1月12日，佘承玉账户向华庆公司转款500万元；2011年1月12日，唐晓彬账户向华庆公司转款386万元；2011年1月12日，佘勇账户向华庆公司转款500万元；2011年1月12日，张剑账户向华庆公司转款500万元。2010年10月12日，华庆公司向攀枝花市国土资源局（以下简称攀枝花国土局）缴纳土地出让金572万元；2011年1月12日，华庆公司支付攀枝花市土地矿权交易中心手续费573700元。2011年1月13日，华庆公司缴纳土地出让金契税1206148元。2011年3月10日，攀枝花国土局向华庆公司颁发了国有土地使用证，载明土地使用权人为华庆公司，使用类型为出让（拍卖），使用权面积为4053.87平方米，独用面积4053.87平方米。 2011年3月10日，华庆公司召开2011年度第2次临时股东会并作出决议：“一、截止2011年3月10日（会议召开日），我公司对外担保额为0万元，并未超过公司章程对外担保总额的限定，银行借款佘额为0万元。二、同意唐晓彬、邹凯、毕丽华、张剑、佘承玉、佘勇向天友公司各申请借款500万元，期限12个月，上述6碧借款共计3000万元，由我公司所有的编号为攀国用（2011）第00132号的土地抵押担保及承担连带担保责任。……”该股东会决议加盖华庆公司印章及法定代表人张云印章，张云及毕光辉作为股东在股东会决议上签名并捺印。 2011年3月22日，天友公司（甲方）分别与佘勇等6人（乙方）签订内容一致的《个人借款合同》各1份，约定由天友公司共计出借3000万元给佘勇等6人（每人500万元），双方在合同中对各自的权利义务进行了约定。合同第二条“借款种类”约定：“本合同项下的借款为短期保证、抵押个人经营借款。……”第四条“借款金额、期限”约定：“一、本合同项下的借款金额为人民币（大写）伍佰万元整。二、本合同项下的借款期限自2011年3月22日起至2012年3月21日止。……”第五条“借款用途”约定：“一、本合同项下借款的具体用途为：借新还旧。……三、乙方同意甲方将贷款资金划入账号为77201000000000172744（佘勇）、77201000000000172751（佘承玉）、77201000000000172736（张剑）、77201000000000172702（唐晓彬）、77201000000000172710（邹凯）、77201000000000172728（毕丽华）的账户，并自愿接受甲方对该账户和该笔贷款资金使用的监管。……”第十一条“贷款偿还”约定：“……二、乙方应按照本合同约定按时足额支付利息，并应于2012年3月21日一次性偿还全部借款本金。”第十二条“担保”约定：“一、本合同项下借款的担保方式为以下第（一）（二）种：（一）保证担保，即由华庆公司提供连带责任保证，并另行签订编号为2011026、2011025、2011024、2011021、2011022、2011023的《保证合同》。（二）抵押担保，即由华庆公司以攀国用（2011）第00132号国有土地使用权提供抵押担保，并另行签订编号为2011027的《抵押合同》，相应的抵押物应列明‘抵押物清单’附于抵押合同后，并须依法办理登记……。”同日，华庆公司与天友公司签订编号为2011026、2011025、2011024、2011021、2011022、2011023的《保证合同》6份，由华庆公司自愿为佘勇等6人的借款提供连带责任保证。同日，天友公司作为甲方，华庆公司作为乙方还签订了合同编号为2011027的《抵押合同》1份，约定华庆公司用攀国用（2011）第00132号国有土地使用权为佘勇等6人签订的合同提供抵押担保。华庆公司还于当日向天友公司出具了6份连带责任保证书，自愿为佘勇等6人的前述借款提供连带责任担保及土地使用权抵押担保。2011年4月1日，攀枝花国土局向天友公司发放了攀他项（2011）第00390号他项权证，载明天友公司对攀国用（2011）第00132号土地使用权享有抵押权，抵押面积：4053.87平方米，抵押金额3000万元。2011年4月2日，天友公司分别向上述合同约定的佘勇等6人的账户各转款500万元，合计3000万元。 2011年，攀枝花市良鸿商贸有限责任公司（以下简称良鸿公司）因与华庆公司买卖合同纠纷一案向攀枝花中院提起诉讼，要求对华庆公司的财产进行诉讼保全，并提供了担保，攀枝花中院于2011年8月31日作出（2011）攀民初字第64号民事裁定，裁定对华庆公司所有的攀国用（2011）第00132号土地使用权予以轮候查封。查封期间未经许可不得转让、抵押该土地使用权，不得办理该土地使用权的过户、抵押登记手续。 2012年10月17日，攀枝花市人民政府主持召开会议并形成第88期会议纪要，专题研究落实“华庆.肖邦”等项目涉稳事宜，天友公司、华庆公司等有关单位和部门负责人参加了会议。该会议纪要载明：“‘华庆.肖邦’项目出现的问题反映出我市个别房地产开发企业法律意识、风险意识淡薄，我市房地产市场仍然不够规范，对该项目出现的问题开发企业应负主要责任。……（二）同意市住建局提出的处理建议，即由天友公司监管项目建设，并保证该项目预售资金用于项目建设，保证项目顺利竣工，办理产权；由天友公司的关联公司金海实业公司具体管理，并向市政府书面承诺保证该项目顺利竣工，办理产权等事项；待项目竣工及完成产权办理后，项目利润再用于偿还天友公司、张国清债务和执行良鸿公司的钢材货款。……（五）为支持项目顺利推进，同意市住建局在项目土地已被市中级人民法院轮候查封的情况下办理项目预售许可……。” 2012年11月13日，华庆公司与天友公司签订了13份《商品房买卖合同》，合同备案号分别为59210、59248、59237、59222、59096、59008、59107、58990、59171、59188、59054、59053、59070；2013年7月23日，华庆公司与天友公司签订了1份《商品房买卖合同》，合同备案号为69321。上述合同约定华庆公司将攀枝华市东区德阳巷3号1幢20—13号、攀枝华市东区德阳巷3号1幢17—13号、攀枝华市东区德阳巷3号1幢24—5号、攀枝华市东区德阳巷3号1幢16—13号、攀枝华市东区德阳巷3号1幢11—7号、攀枝华市东区德阳巷3号1幢25—2号、攀枝华市东区德阳巷3号1幢24—1号、攀枝华市东区德阳巷3号1幢25—1号、攀枝华市东区德阳巷3号1幢24—2号、攀枝花市东区德阳巷3附7号、攀枝花市东区德阳巷3号—1楼2号、攀枝花市东区德阳巷3号—2楼5号、攀枝花市东区德阳巷3附6号、攀枝花市东区德阳巷3号1幢地下车库79个车位出卖给天友公司，双方在合同中对项目建设依据、商品房销售依据、商品房的基本情况、抵押情况、计价方式与价款、逾期付款责任等作了约定，约定买受人一次性付款，但未约定购房方的付款时间。双方将房屋平面图及在整个楼栋中的位置图、共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明等作为合同附件于买卖合同之后。上述商品房预售合同中，合同备案号为69321的合同网上签订时间为2013年7月24日，其佘13份合同的网上签订时间为2012年11月14日，状态均为：网上签约待认可。 2015年12月30日，天友公司（甲方）与华庆公司（乙方）签订《债务抵销协议》，载明“1.2011年3月22日，乙方为开发‘华庆.肖邦’项目，以余（佘）勇、张剑、余（佘）承玉、毕丽华、邹凯、唐晓彬6人名义向甲方借款3000万元，用于乙方项目开发。同时签订《抵押合同》，以攀国用（2011）第00132号国有土地使用权4053.87平方米，为上述借款提供抵押担保，同时乙方对上述债务提供保证担保，以保证债权实施。2.为甲方员工福利及公司经营，决定购买乙方开发的下列房产并于2012年11月13日签订《商品房买卖合同》：（1）东区德阳巷3号1幢20—13号，57.78平方，40万元；（2）东区德阳巷3号1幢17—13号，57.78平方，40万元；（3）东区德阳巷3号1幢24—5号，87.68平方，70万元；（4）东区德阳巷3号1幢16—13号，57.78平方，40万元；（5）东区德阳巷3号1幢11—7号，57.78平方，40万元；（6）东区德阳巷3号1幢25—2号，183.7平方，130万元；（7）东区德阳巷3号1幢24—1号，167.05平方，120万元；（8）东区德阳巷3号1幢25—1号，184.29平方，120万元；（9）东区德阳巷3号1幢24—2号，138.37平方，120万元；（10）东区德阳巷3附7号，86.6平方，250万元（商铺）；（11）东区德阳巷3号—1楼2号，630.5平方，1000万元（仓库）；（12）东区德阳巷3号—2楼5号，390.01平方，100万元（仓库）；（13）东区德阳巷3附6号，86.6平方，250万元；（14）东区德阳巷3号1幢地下车库79个车位，790万元（合同签订价格18万元每个，因市场价格变化较大，变更为10万元每个）。以上房产共计应付房款3110万元。鉴于以上情况，为全面清结双方债权、债务，经双方协商一致，达成如下协议以咨共同遵守：‘一、至本协议签订日，乙方共计欠甲方借款本息合计4053.5万元；二、甲方共计应当向乙方支付购房款3110万元；三、经甲、乙双方协商一致，同意甲方用借款本息的债权抵偿甲方应向乙方支付的购房款；四、本协议生效后，视为甲方的上述购房款已经全部付清，乙方积极协助甲方办理产权登记手续，并按照双方签订的《商品房买卖合同》履行自己的义务；五、本协议生效后，甲方对乙方及余（佘）勇、张剑、余（佘）承玉、毕丽华、邹凯、唐晓彬六人的借款债权归于消灭，甲方不得再向上述人员主张借款债权；六、本协议签订以后，乙方向甲方出具购房款收据，甲方向乙方出具还款凭据；七、本协议自双方签字之日生效，本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，具同等法律效力；八、如因本协议发生争议，双方应当协商解决，协商不成向甲方所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。’”天友公司在甲方处加盖公司及法定代表人印章，华庆公司在乙方处加盖公司及法定代表人印章。2015年12月30日，天友公司向华庆公司出具《收条》一份，载明：“今收到华庆公司3110万元。”2016年1月4日，华庆公司向天友公司出具《收据》14份，载明：“收到天友公司3110万元，上述款项包含双方争议的13处房产及攀枝花市东区德阳巷3号1幢79个地下车库的余额。” 2015年2月2日，天友公司（甲方）与孙继川（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于攀枝花市东区德阳巷3号1栋25—1、25—2号的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2015年2月2日至2019年2月2日。2015年6月12日，四川鑫博玺科技有限公司向天友公司提交《请款报告》，载明：“我司承接的贵公司肖邦车库负二层、负三层环氧地坪漆、标识划线及交通设施工程，现我公司已按合同约定施工完成验收合格后一次性支付施工方，依照合同约定贵公司应支付我方合同总价458657元，减除已支付30.1万元，本次应支付（大写： 正），特此申请，请贵公司尽快支付……”该报告下方手写备注：“1.截止2015年12月11日，余额：15.7657（万元）；2.2015年12月14日支付2万（元）；3.剩余13.7657（万元）。”2016年7月4日，天友公司、攀枝花市鑫房物业管理有限责任公司共同作为甲方，攀枝花市住房和城乡规划建设局作为乙方签订《华庆.肖邦地下车位管理合同》，约定甲方将车位号B02等17个停车位租赁给乙方使用。2016年7月21日，天友公司与攀枝花市交通运输局签订《华庆.肖邦地下车位租赁合同》，将车位号为B27、B30、B34、B35、B49、B50、B52、B53共计8个停车位租赁给攀枝花市交通运输局使用。 唐晓彬（2016年9月18日）、邹凯（2016年9月18日）、毕丽华（2016年9月19日）、张剑（2016年9月19日）、佘勇（2016年9月20日）、佘承玉（2016年9月19日）分别作出《情况说明》，声明佘勇等6人于2011年3月22日与天友公司签订《个人借款合同》所借款项实际用于华庆公司的“华庆.肖邦”项目建设，佘勇等6人均同意天友公司与华庆公司签订的《债务抵销协议》。华庆公司提交的扣缴个人所得税申报明细表载明，佘勇等6人在借款期间为华庆公司员工，华庆公司曾向佘勇等6人发放工资。 攀枝花市房地产管理局的登记数据显示，“华庆.肖邦”项目的已售房屋分为“已经备案”“已办理抵押预告登记”“网上签约待认可”三种状态，案涉争议的13处房产的状态均为“网上签约待认可”，即双方网上签订商品房买卖合同后并未将双方签章认可的合同交由攀枝花市房地产管理局备案。案涉房屋的权属仍然登记在华庆公司名下。 2015年3月20日，攀枝花中院执行局委托信永中和会计师事务所成都分所（以下简称信永会计师事务所）对华庆公司“华庆.肖邦”项目2011年3月至2015年2月期间财务收支情况进行审计，信永会计师事务所于2015年8月18日作出财务收支涉案专项审计报告，载明：“‘华庆.肖邦’项目总建筑面积为32925.27平方米，截止2015年2月已售建筑面积为24131.720平方米，还剩9套住宅、2个商铺、2个库房、135个车位（其中负四层的60个车位为需无偿给攀枝花市国正投资有限责任公司使用的车位），共计未销售建筑面积8793.55平方米。已实现累计销售收入118555961元，2011年3月至2015年2月期间累计收入118780054.34元。……支出147929062.65元，其中包括支付李光明借款利息12701800元，支付天友公司利息9761269.22元，支付惠田公司利息2000000元，收支抵减后亏损29149008.31元。……五、其他说明事项。（一）如本报告‘审计情况’中所述，‘华庆．肖邦’项目２０１１年３月至２０１５年２月期间的支付款项中部分会计凭证所附原始单据不规范，包含发票复印件、收据及收条，本次审计未予调减。……（二）本次审计仅对提供的‘华庆．肖邦’项目会计凭证中收入、支出情况进行审计，本报告提交后，如有其他资料或经确认表明资料有误，应调整报告中审计结果。（三）本报告专为本次委托所做，非法律允许，不得作其他用途。”同日，信永会计师事务所向攀枝花中院技术室作出《对的回复》，载明：“针对贵单位转来的良鸿公司《关于信永会计师事务所对华庆公司‘华庆.肖邦’项目审计报告回复》，我所答复如下：1.良鸿公司提出华庆公司‘华庆.肖邦’项目的施工合同金额及工程预结算金额在审计报告中没有体现，我们认为施工合同金额及工程预结算金额并非财务收支专项审计报告的必须内容，报告中未披露相关金额，并不影响审计报告的完整性，在送审资料中没有相关工程资料的情况下，我们可以不予披露。2.良鸿公司提出‘财务费用涉及三家公司天友（汇通）公司、惠田公司、李光明的借款列入不明，涉及的本金、时间、利息未在报表中体现’，该情况是由于送审资料中无对应的借款合同，对此我们已在报告中说明：‘由于送审资料中无相关借款合同，我们对财务费用中利息支出24463069.20元的计算依据未能核查，但考虑到项目投资的客观性，本次审计未予核减’，因此也无法对涉及的本金、时间及利息进行详细披露。” 攀枝花中院依据已经发生法律效力的四川省高级人民法院（2012）川民终字第381号民事判决，于2012年12月17日向被执行人华庆公司发出了执行通知书，责任其履行法律文书确定的义务，但华庆公司未履行义务。2016年3月21日，攀枝花中院作出（2013）攀执字第16—10号执行裁定，对华庆公司开发的“华庆.肖邦”房地产项目中的未销售房屋13处（即案涉争议的13处房产）予以查封。天友公司对该查封行为不服，于2016年4月12日提出书面异议，攀枝花中院于2016年5月16日作出（2016）川04执异字5号执行裁定，认为涉案房屋尚未办理所有权转移登记，天友公司的异议不能成立，裁定驳回天友公司的异议申请。2016年7月18日，攀枝花中院立案受理了天友公司与良鸿公司、第三人华庆公司案外人执行异议之诉一案，攀枝花中院经审理后于2016年12月16日作出（2016）川04民初46号民事判决，驳回天友公司的诉讼请求。天友公司不服该判决提出上诉，四川省高级人民法院经审理后，以天友公司作为华庆公司“华庆.肖邦”项目的监管人，对良鸿公司就华庆公司享有的攀国用（2011）第00132号国有土地使用证项下的国有土地使用权享有轮候查封的权利完全知晓，且良鸿公司申请人民法院查封该宗国有土地使用权的时间，在天友公司与华庆公司签订《商品房买卖合同》、《债务抵销协议》之前，因此，天友公司对其不能办理案涉争议的13处房产的过户登记手续是完全能够预见到的，显然不属于“无过错的第三人”，该案不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”情形，天友公司要求停止对案涉争议的13处房产的执行缺乏事实和法律依据为由，于2017年6月14日作出（2017）川民终251号民事判决：驳回上诉，维持原判。 2018年5月24日，攀枝花中院作出（2017）川04执恢17号之一执行裁定书，裁定：“一、拍卖华庆公司位于攀枝花市东区德阳巷3号1幢24—1号、24—2号、25—1号住房；二、拍卖华庆公司位于攀枝花市东区德阳巷3附6号、3附7号商铺、3号—1楼2号、3号—2楼5号仓库；三、拍卖华庆公司位于攀枝花市东区德阳巷3号1幢A1、A2、A3、A4、A6、A8、A9、A10、A12、A13、A14、A15、A16、A17、A18、A19、A20、A23、A25、A27、A29、A30、A31、A32、A34、A35、A37、B2、B3、B9、B10、B11、B12、B22、B23、B24、B26、B27、B28、B29、B30、B31、B32、B34、B35、B37、B38、B39、B40、B41、B43、B44、B46、B47、B49、B52、B53、B55、B56、B63、B64号共61个车位。 上述事实，本院采信以下证据加以证明： 1.双方当事人的陈述和承认； 2.原告天友公司举出的以下证据：（1）《债务抵销协议》1份；（2）（2017）川民终251号民事判决书、（2016）川04民初46号民事判决书各1份；（3）（2013）攀执字第16—10号民事裁定书1份；（4）（2017）川04执恢17号之一民事裁定书1份；（5）（2018）川04执异21号—27号、29号—32号民事裁定书各1份。 本院认为，2011年4月1日，天友公司取得了攀枝花国土局颁发的攀他项（2011）第00390号他项权证，依法对华庆公司攀国用（2011）第00132号国有土地使用证项下的国有土地享有抵押权。良鸿公司因与华庆公司买卖合同纠纷一案向攀枝花中院提起诉讼，并申请对华庆公司的财产进行诉讼保全，攀枝花中院于2011年8月31日作出（2011）攀民初字第64号民事裁定，对华庆公司享有的攀国用（2011）第00132号国有土地使用证项下的国有土地使用权予以轮候查封。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条第一款规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”由于建筑物和土地具有不可分离的依附关系，该条规定实质上是“房随地走”、“地随房走”原则的体现。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人除外。”因此，攀枝花中院根据良鸿公司的申请对华庆公司案涉争议房产所属项目土地使用权采取的查封措施，应当及于华庆公司在该土地上开发建设的“华庆.肖邦”项目，包括案涉争议的13处房产。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”和《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，天友公司与华庆公司在2015年12月30日签订《债务抵销协议》之前，该《债务抵债协议》上所涉房产已经被攀枝花中院查封，华庆公司据此对案涉房产依法不得转让，天友公司与华庆公司签订的该《债务抵销协议》因违反法律的强制性规定而无效。 综上所述，对原告的诉讼请求本院依法予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 原告攀枝花市盐边县天友汇通小额贷款股份有限公司与被告四川华庆建设有限公司于2015年12月30日签订的《债务抵销协议》无效。 案件受理费100元，由被告四川华庆建设有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判长 杨 航 审判员 严 洪 审判员 杨明均 二〇一九年十一月十八日 书记员 夏梓钦