广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初10936号原告：委托诉讼代理人：汪顺静，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。被告：深圳市德润创展房地产开发有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区坂田街道坂雪岗大道107号富豪花园富豪俱乐部101，统一社会信用代码91440300067171218B。法定代表人：王立建，总经理。委托诉讼代理人：刘佳，女，汉族，1978年11月17日出生，身份证住址北京市东城区，公司员工。上列原告诉被告商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告深圳世联行集团股份有限公司委托诉讼代理人苏涛、汪顺静、被告深圳市德润创展房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告立即向原告支付策划顾问咨询服务费125000元；二、被告立即向原告支付代理费691518.34元；三、被告立即向原告支付代理费延期付款损失61698.52元(暂计算至2019年3月5日）；四、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年3月1日，原告（原名为深圳世联行地产顾问股份有限公司）与北京创展佳和投资有限公司签订《坂田项目（暂定名）综合销售服务全程代理合同》（合同编号A-1101-DL-2013-0030)约定：北京创展佳和投资有限公司委托原告就深圳市龙岗区坂田地铁站西侧布龙路南侧的物业项目（以下称德润荣君府项目）提供策划顾问咨询服务和代理销售服务；合同第八条约定策划顾问咨询服务费250000元，如被告委托原告代理销售该项目的，则原告免除策划顾问咨询服务费50%，被告应向原告支付策划咨询服务费125000元。合同签订后，原告依约向被告提供了策划顾问咨询服务，但被告却未支付策划咨询服务费。2014年1月1日，原告与北京创展佳和投资有限公司、被告签订《德润坂田项目综合销售全程代理合同书关于甲方主体变更之附加补充协议》约定：《坂田项目（暂定名）综合销售服务全程代理合同》中甲方由“北京创展佳和投资有限公司”变更为“深圳市德润创展房地产开发有限公司”，北京创展佳和投资有限公司的合同权利义务一并发生转移，合同的其他条款不发生改变，合同的效力及履行不受任何影响。2015年10月29日，原告与被告重新签订《德润荣君府项目综合销售服务代理合同》（合同编号A-1101-DL-2013-0030/2)约定：被告委托原告就德润荣君府项目提供代理销售服务；合同第5条约定本项目代理费以售出单位累计合同总金额的0.55%标准计算，被告在每月15日前完成结算后一次性支付原告应得代理佣金的95%,其余5%留存于被告，待双方合同终止后3个月内返还原告。之后，双方签订《续约协议》约定，《德润荣君府项目综合销售服务代理合同》期限延长至2017年6月30日。2017年12月25日，双方签署《德润荣君府一代理费结算表》确认，被告还应付原告本项目的代理费402766元。同时，由于《德润荣君府项目综合销售服务代理合同》已于2017年6月30日到期终止，被告据此应向原告返还留存的5%代理费288752.34元，合计被告应付原告代理费691518.34元。基于上述事实，原告认为，上述代理合同以及补充协议合法有效，原告已按合同约定履行了相应义务，被告无正当理由拖欠合同价款合计816518.34元(即125000元+402766元+288752.34元），经原告多次催告后，被告依然未能支付，依法应承担违约责任。为维护原告的合法权益，现诉至法院，并提出上述诉讼请求。庭审时，原告明确违约金按每日1‰，以125000元为基数自2015年12月1日起计，以402766元为基数自2017年12月25日起计，以288752.34元为基数自2017年10月1日起计，均计至项付清之日止。被告辩称，一、原告提出的支付策划顾问服务费已超过法定诉讼时效，且根据双方合作真实意愿，如原告承担项目销售代理，则被告无需支付此费用。根据《坂田项目（暂定名）综合销售服务全程代理合同》8.1.2条付款方式：该策划顾问咨询服务费分三期支付，第三期在被告取得销售许可证后3个工作日内付清。项目于2015年l2月1日取得最后一张《预售许可证》，即从2015年l2月4日开始计算诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，第一百九十二条规定诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。同时，原告提出的策划顾问服务费按照双方签订《坂田项目（暂定名）综合销售服务全程代理合同》当时真实意思表示，原告代理项目销售的，则不发生策划顾问服务费，故，根据实际双方合作意愿，此费用被告也无需支付。二、被告在收到原告合法有效发票后未付款部分402766元，被告承担纯金钱给付义务，按照日常经验法则，原告此部分的损失仅为银行同期贷款利息，请求按照同期银行贷款利息支付原告违约金。原告清楚自身的损失，为公平起见，不能免除原告证明实际损失的义务，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》规定人民法院应当以实际损失为基础判断违约金是否过高，即可看出，实际损失仍是判断违约金高低的最基础和最重要的部分。三、原告未履行合同双方约定的提供代理费发票义务，构成违约。根据《德润荣君府项目综合销售服务代理合同》5.2.2约定：原告在收回结算单2个工作日提交代理费发票，被告收到原告代理费发票后5个工作日内将代理费划转至原告账号，被告未收到关于5%代理费288702.34元发票，原告违约，故，被告不应支付此部分费用，更不应承担此部分违约金。经审理查明，深圳世联地产顾问股份有限公司于2019年4月2日变更为深圳世联行集团股份有限公司。2013年3月1日，原告（乙方）与北京创展佳和投资有限公司（甲方）签订《坂田项目（暂定名）综合销售服务全程代理合同》（合同编号A-1101-DL-2013-0030)约定：甲方委托乙方就深圳市龙岗区坂田地铁站西侧布龙路南侧的物业项目（以下称德润荣君府项目）提供策划顾问咨询服务和代理销售服务；策划顾问咨询服务费250000元；首期100000元，在合同签订后3个工作日内支付，第二期100000元在乙方向甲方提交《项目整体定位报告及物业发展建议》、《项目规划设计及建筑方案任务书》由甲方书面确认签收后，3个工作日内支付，第三期50000元在甲方取得销售许可证后3个工作日内付清；如甲方委托委托乙方代理销售该项目的，则乙方免除甲方策划顾问咨询服务费50%，对于甲方已支付的另外的50%的部分，在甲方支付乙方首笔代理费之后3个工作日之内返还。而后原告提供了《项目整体定位报告及物业发展建议》、《项目规划设计及建筑方案任务书》及《德润坂田项目规划设计任务书》。2014年1月1日，原告与北京创展佳和投资有限公司、被告签订《德润坂田项目综合销售全程代理合同书关于甲方主体变更之附加补充协议》约定：《坂田项目（暂定名）综合销售服务全程代理合同》中甲方由“北京创展佳和投资有限公司”变更为“深圳市德润创展房地产开发有限公司”，北京创展佳和投资有限公司的合同权利义务一并发生转移，合同的其他条款不发生改变，合同的效力及履行不受任何影响。2015年10月29日，原告与被告签订《德润荣君府项目综合销售服务代理合同》（合同编号A-1101-DL-2013-0030/2),约定：被告委托原告就德润荣君府项目提供代理销售服务；被告按时足额向原告支付销售代理服务费，若逾期则按拖欠金额每日1‰的标准追加支付滞纳金；本项目代理费以售出单位累计合同总金额的0.55%标准计算；原告于每月5日前向被告提交上月销售报表，在每月15日前经被告核实后一次性支付原告应得代理佣金的95%,其余5%留存于被告，待双方合同终止后3个月内返还原告，原告在收回结算单2个工作日内提交代理费发票，被告收到原告代理费发票后5个工作日内将代理费划转至原告账号。2015年12月1日，深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局就被告开发的德润荣君府项目预售颁发《深圳市房地产预售许可证》。双方签订《续约协议》约定，《德润荣君府项目综合销售服务代理合同》合作期限自原合同期限届满日起顺延半年，合同到期日为2017年6月30日。2017年12月25日，原、被告签署《德润荣君府一代理费结算表》，确认扣除留存的5%代理费，被告还应支付原告项目代理费402766元。另查，对于留存5%的代理费，原、被告自2016年2月至2017年12月25日签署多份《德润荣君府一代理费结算表》，确认了各月留存5%的代理费，经核算，被告应支付留存5%的代理费为288752.34元。原告主张其向被告开具了销售代理费发票，并提交其于2018年10月11日出具《法务函》证明，原告在该函中称被告拖欠代理费835827（共三笔代理费，其中原告已于2017年12月25日开具票据二笔给被告，第一笔内场销售佣金402766元，第二笔二二联动销售佣金143765元；未开票据一笔保证金，金额289341元，原告已于2017年12月20日将结算清单给被告，已在被告财务处审核中），要求被告收到本函后五日内支付全部服务费。庭审时，原告主张被告应于2018年1月15日前支付最后一笔95%销售代理费402766元，应于2017年10月1日前支付留存的5%代理费288752.34元。被告对代理费402766元及支付时间认可，对留存的代理费288752.34元认可，但不认可原告主张的支付时间，主张代理费288752.34元支付时间应为收回结算单，原告两个工作日内提交代理费发票，被告收到原告代理费发票五个工作日内支付。本院认为，原告与北京创展佳和投资有限公司、被告签订《德润坂田项目综合销售全程代理合同书关于甲方主体变更之附加补充协议》及《德润荣君府项目综合销售服务代理合同》是各真实意思的表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，双方应遵照履行。《德润坂田项目综合销售全程代理合同书关于甲方主体变更之附加补充协议》约定，《坂田项目（暂定名）综合销售服务全程代理合同》中甲方由“北京创展佳和投资有限公司”变更为“深圳市德润创展房地产开发有限公司”，北京创展佳和投资有限公司的合同权利义务一并发生转移，合同的其他条款不发生改变，因此，《坂田项目（暂定名）综合销售服务全程代理合同》合同的相对方变更为原告与被告，原、被告双方对被告应付原告顾问服务费125000元、最后一笔95%销售代理费402766元（支付时间为2018年1月15日）及所有留存5%销售代理费288752.34元无争议，对此，本院确认。双方争议的焦点：一、顾问服务费125000元是否已过诉讼时效；二、被告是否应支付留存5%的代理费288752.34元；三、违约金是否应以银行同期贷款利率计。关于焦点一，顾问服务费125000元是否已过诉讼时效。《坂田项目（暂定名）综合销售服务全程代理合同》约定，策划顾问咨询服务费250000元，首期100000元，在合同签订后3个工作日内支付，第二期100000元在原告提交《项目整体定位报告及物业发展建议》、《项目规划设计及建筑方案任务书》由被告书面确认签收后3个工作日内支付，第三期50000元在被告取得销售许可证后3个工作日内付清，但同时约定如被告委托原告代理销售该项目的，则原告免除策划顾问咨询服务费50%，对于被告已支付的另外的50%的部分，在被告支付原告首笔代理费之后3个工作日之内返还。被告主张2015年12月1日涉案项目取得最后一张《预售许可证》，原告于2019年5月29日起诉已过诉讼时效。原告认为，被告委托原告代理销售本项目，根据约定原告免除顾问服务费的50%，主张被告应当依约履行了《坂田项目（暂定名）综合销售服务全程代理合同》，原告免除策划顾问费的50%，但因被告违反了合同约定，而且违约情况处于持续状况，因此，原告没有丧失诉讼时效。本院认为，原、被告约定被告委托原告代理销售本项目，则顾问服务费减半收取50%即125000元，被告已支付的另外50%原告予以退回，被告委托原告销售本项目，并约定代理费，由于服务费及代理费均是针对德润荣君府项目这同一项目，且服务合同与代理费合同具有一定的关联性，因此被告应付原告的顾问服务费及销售代理费应为一整体。由于被告未完全履行支付销售代理费义务，销售代理费并未过诉讼时效，因此，本院认为，顾问服务费亦没有过诉讼时效。关于焦点二，被告是否应支付留存5%的代理费288752.34元。本院认为，首先，原、被告于2015年10月29日签订《德润荣君府项目综合销售服务代理合同》约定，留存5%的代理费待双方合同终止后3个月内返还原告，后双方又签订《续约协议》约定《德润荣君府项目综合销售服务代理合同》合作期限至2017年6月30日，根所该约定，被告应于2017年10月1日支付留存的5%代理费；其次，《德润荣君府项目综合销售服务代理合同》虽约定，原告在收回结算单2个工作日内提交代理费发票，被告收到原告代理费发票后5个工作日内将代理费划转至原告，根据原告的起诉状、被告答辩状、双方的举证、质证及庭审意见，本院确认原告已于2017年12月25日向被告开具最后一笔95%代理费发票402766元，但被告至今未向原告支付该笔代理费，根据税法及税务部门规定，作为收取服务费的原告在开出增值税发票，对于已开具的增值税发票是要交纳相应的税费，因此在被告未按约支付已开具的增值税发票对应金额的情况下，原告不再向被告开具增值税发票，系行使不安抗辩权，本院予以采信。关于焦点三，违约金是否应以银行同期贷款利率计。原告主张按每日1‰支付违约金，被告主张按银行同期贷款利率计。原、被告签订的《德润荣君府项目综合销售服务代理合同》约定被告逾期支付销售代理服务费须按拖欠金额每日1‰的标准追加支付滞纳金，据此，本院认为，原告主张的违约金实为迟延付款滞纳金。根据双方约定的每日1‰标准核算，滞纳金计算标准为年利率36.5%(1‰×365天)，被告主张该约定过高，因原告未举证证明其损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，结合双方约定履约时间、合同终止时间、《德润荣君府-代理费结算表》签署时间等因素，被告支付原告滞纳金，本院酌情按年利率10%计。因被告欠原告顾问服务费125000元及代理691518.34元（402766元+288752.34元）事实清楚，证据充分，本院予以采信。债务应予清偿，原告主张被告支付顾问服务费125000元及代理费691518.34元，本院予以支持。关于原告主张的违约金实际为滞纳金。本院上述确认滞纳金按年利率10%计算。首先，关于最后一笔95%的代理费402766元滞纳金，《德润荣君府项目综合销售服务代理合同》约定被告在每月15日前完成结算后一次性支付原告应得代理佣金的95%,因双方结算该笔款的时间为2017年12月25日，根据前述约定，被告应于2018年1月15日前支付该款项，此外，双方在庭审对该笔款项的支付时间为2018年1月15日前均确认，因此，代理费402766元滞纳金起算时间应为2018年1月16日。其次，关于留存的5%代理费288752.34元，原、被告签订的《德润荣君府项目综合销售服务代理合同》约定双方合同终止后3个月内返还原告，签订的《续约协议》约定《德润荣君府项目综合销售服务代理合同》合作期限至2017年6月30日，据此约定，被告应于2017年9月30日前支付该笔代理费，因此代理费288752.34元滞纳起算时间应为2017年10月1日。最后，关于顾问服务费125000元滞纳金，本院认为，双方签订的《德润荣君府项目综合销售服务代理合同》关于日1‰滞纳金系针对代理费，并没有关于逾期支付顾问服务费滞纳金或违约金约定，因此，本院上述确定的10%滞纳金标准不适用顾问服务费，对于被告逾期支付顾问服务违约责任，本院按中国人民银行同期贷款利计逾期付款利息。因顾问服务费125000元约定付款时间为取得《预售许可证》后三个工作日内支付，《预售许可证》于2015年11月12日取得，原告主张自2015年12月1日起计算，本院予以支持，因此，被告支付原告逾期付款利息，以125000元为基数按中国人民银行同期贷款利率自2015年12月1日起计至款项付清之日止，本院予以支持，超过部分，于法无据，本院不予支持。综上所述，被告应支付原告代理费滞纳金，按年利率10%分别以402766元、288752.34元为基数计分别自2018年1月16日及2017年10月1日起计至款项付清之日止；被告支付原告逾期支付顾问服务费利息，以125000元为基数按中国人民银行同期贷款利率自2015年12月1日起计至款项付清之日止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市德润创展房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳世联行集团股份有限公司顾问服务费人民币125000元；二、被告深圳市德润创展房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳世联行集团股份有限公司代理服务费人民币691518.34元；三、被告深圳市德润创展房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳世联行集团股份有限公司顾问服务费逾期付款利息，以125000元为基数按中国人民银行同期贷款利率自2015年12月1日起计至款项付清之日止；四、被告深圳市德润创展房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳世联行集团股份有限公司代理服务违约金，按年利率10%以402766元、288752.34元为基数分别自2018年1月16日、2017年10月1日起计至款项付清之日止；五、驳回深圳世联行集团股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12582元(原告已预交)，由被告深圳市德润创展房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长 黄梅兰人民陪审员罗孔桂人民陪审员宛石桥二〇一九年十一月七日书记员 欧        艳        芳