北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初51980号原告：郭钊，男，1992年5月19日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：牛子建，男，1993年10月7日出生，汉族，住北京市海淀区。原告郭钊与被告牛子建房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭钊与被告牛子建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭钊向本院提出诉讼请求：1、被告向我支付违约金5200元、退还押金2600元；2、被告赔偿我误工费800元、交通费200元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：我和牛子建于2019年4月14日签订《北京市房屋租赁合同》，约定牛子建将北京市海淀区西苑操场1号院xx朝南单间租赁给我，租期为2019年4月15日至2020年4月14日，租金为每月2600元，押一付三。2019年4月14日，我向牛子建支付了2019年4月15日至2019年7月15日的租金7800元、押金2600元、一年的卫生费365元，并于2019年5月1日入住该房屋。入住后，该房屋多次出现设施损坏情况，我联系牛子建，要求其尽快修理，牛子建不予理睬。我于是要求解除合同并退还押金，牛子建不同意，故诉至法院。牛子建辩称，不同意原告的诉讼请求。当时房屋设施确实有所损坏，但我找人修理了。我认为是原告违约了，当时我要求原告找到下一个房客后就退他押金，但原告不同意，导致我房屋空置到8月10日才再次出租出去，因此不存在退押金的事。原告入住以来也没有交水费。我不同意支付原告误工费和交通费。本院经审理认定事实如下：2019年4月14日，牛子建（出租人，甲方）与郭钊（承租人，乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：第一条、房屋坐落于北京市海淀区西苑操场一号院xx朝南单间。第二条、租赁用途：居住，居住人数1人，最多不超过2人。第三条、房屋租赁期限：自2019年4月15日至2020年4月14日，共计1年，甲方应于2019年4月15日前将房屋按照约定条件交付给乙方。第四条、（一）租金标准为：2600元/月，支付方式为押一付三，各期租金支付日期为2019.4.15、2019.7.15、2019.10.15、2020.1.15；（二）押金：2600元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第五条、其他相关费用承担：租赁期内，供暖费、物业管理费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车费、室内设施维修费由乙方承担。第六条、房屋维护及维修：对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的十日内进行修复。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。第八条、合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、延迟交付房屋达十日的；2、交付的房屋严重不符合约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。第九条、违约责任：（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按照月租金的200%向乙方支付违约金；（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按照月租金的200%向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金。合同签订后，郭钊于2019年4月14日向牛子建支付了三个月房租7800元，于2019年4月15日向牛子建支付了押金2600元及卫生费365元。郭钊于2019年5月1日入住涉案房屋。2019年5月9日，郭钊告知牛子建涉案房屋插座损坏、卫生间淋浴不出冷水。2019年5月26日，郭钊告知牛子建涉案房屋里的洗衣机损坏。庭审中，牛子建表示，涉案房屋是一个三居室房屋，其自己居住在其中一间，郭钊反映的问题其都找人进行了检修，插座已经修好，淋浴没有问题，是郭钊不会使用，洗衣机也找人维修了，但没有修好，其于2019年7月底之前新买了一台二手洗衣机。郭钊于2019年6月3日同牛子建沟通，要求退租，双方未达成一致。2019年7月12日，郭钊自行搬离涉案房屋并将房屋钥匙放置在涉案房屋内，并微信通知了牛子建。牛子建称其于2019年8月10日将涉案房屋再次出租。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，郭钊与牛子建签订的《北京市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同履行各自义务。首先，根据合同第六条、第八条的约定，牛子建负有对房屋及其附属物品、设备设施自然损耗的维修义务，若牛子建“不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的”，郭钊有权单方解除合同。根据查明的事实，牛子建虽未按照合同约定的期限即“在接到乙方通知后的十日内”对洗衣机等房屋内设施进行维修，但郭钊提交的聊天记录显示，牛子建对郭钊反映的问题进行了积极回应，联系了相关维修人员。考虑到房屋租赁合同的主要目的是承租人取得房屋居住使用权，而且合同第六条约定甲方“逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担”，根据该条约定，在牛子建怠于履行维修义务时，郭钊亦可自行联系维修人员进行维修，而不是直接取得合同解除权。综上，本院认为，本案中牛子建未及时履行维修义务的情形并未达到“致使乙方无法正常使用房屋”的严重程度。故，在该阶段郭钊无权单方解除合同，双方仍可通过积极沟通，继续履行合同。其次，庭审中郭钊称已搬离涉案房屋，并于2019年7月12日将钥匙交给牛子建。牛子建认可郭钊的搬离时间，并称已于2019年8月10日将涉案房屋再次出租，但牛子建认为郭钊自行搬离导致涉案房屋空置，故不应再退还押金。从双方的行为可知，双方均无继续履行合同的意思表示，故应认定双方签订的《北京市房屋租赁合同》已经解除。关于合同解除时间，鉴于郭钊在未取得合同解除权的情形下自行搬离涉案房屋，故本院认为郭钊虽于2019年7月12日通知了牛子建，但该通知不产生合同解除的效力。郭钊自行搬离后，应当给予牛子建合理的时间寻找新的承租人。故牛子建关于以房屋押金抵扣房屋空置期间合理损失的抗辩意见，本院予以采纳，但其主张以全部押金抵扣，与实际情况不符，对抵扣金额本院酌情予以调整。对剩余押金，牛子建应当退还郭钊。第三，关于郭钊主张的违约金。根据合同第九条的约定，甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按照月租金的200%向乙方支付违约金。如前文所述，牛子建虽未按照合同约定的期限履行维修义务，但并未达到合同第八条第三款约定的“致使乙方无法正常使用房屋”的严重程度。故不适用合同第九条有关违约责任的约定。合同中，双方就违反维修义务的后果条款约定为“因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限”，但并未约定具体的计算方式。故对郭钊主张的违约金，本院根据实际情况酌情判定。郭钊主张的误工费及交通费，没有依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、牛子建于本判决生效后七日内退还郭钊押金867元；二、牛子建于本判决生效后七日内向郭钊支付违约金500元；三、驳回郭钊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（郭钊已预交），由郭钊负担20元，已交纳；由牛子建负担5元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判长  游晓飞二〇一九年十一月二十五日书记员  王梓霖