山东省青岛市市北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0203民初3494号 原告：青岛润凯物业管理有限公司，住所地青岛市市北区。 统一社会信用代码：91370203339700806Y。 法定代表人：陈世军，总经理。 委托诉讼代理人：朱冰，山东瑞帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金英，女，1973年12月6日出生，汉族，住青岛市市北区，系青岛润凯物业管理有限公司经理。 被告：刘倩，女，1967年12月15日出生，汉族，住青岛市市北区。 公民身份号码：。 委托诉讼代理人：刘灏，山东良捷律师事务所律师。 原告青岛润凯物业管理有限公司（以下简称“润凯物业”）与被告刘倩物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月19日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告润凯物业委托诉讼代理人朱冰、金英，被告刘倩及其委托诉讼代理人刘灏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 润凯物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令刘倩交纳拖欠的物业服务费4117.7元、滞纳金1853.34元；2、诉讼费由刘倩负担。 事实及理由：润凯物业与中国人民解放军海军北海舰队直管工程建设管理办公室（以下简称“舰队直管办”）签订《物业管理委托合同》，润凯物业为青岛市市北区劲松一路288号即海军河马石离退休干部住宅小区（以下简称“河马石小区”）提供物业管理服务。润凯物业依约提供物业服务至2017年8月31日，刘倩作为该小区xx号楼xx单元xx户业主，拖欠物业服务费。请求判如所请。 刘倩辩称，润凯物业向法院起诉加盖印章虚假，诉讼主体不适格。舰队直管办为海军北海舰队的临时机构，未征得中国人民解放军授权同意，无权代表海军签订前期物业服务合同。海军河马石离退休干部住宅小区管理委员会（以下简称“小区管委会”）并非业主选出的业委会，无权代表全体业主选聘物业服务公司。润凯物业不具备向河马石小区提供物业服务的资质。该小区在与润凯物业签订合同前已委托一家物业服务企业提供数年物业服务，2014年与润凯物业签订前期物业服务合同时，已超过《青岛市物业管理条例》规定的建设单位代签前期物业服务合同最长不得超过2年时间限制；舰队直管办不是建设单位，无权代表建设单位签订前期物业服务服务合同，且在选聘凯润物业公司时，违反了行政法规关于招投标程序规定，该合同应认定无效。润凯物业在2014年至2017年期间未给河马石小区提供服务，反而造成小区环境处于物业服务管理缺失和混乱状态。润凯物业无证据证明已向业主送达了有效催费通知，催费程序不合法。望法院查明案件事实，驳回润凯物业的诉讼请求。 到庭当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。对于到庭当事人当庭提交的、经审查认为合法有效的证据，本院予以采纳并在卷佐证。 根据当事人提交的证据和庭审陈述，本院对本案事实作如下认定： 2014年9月，润凯物业（乙方）与舰队直管办（甲方）签订《物业管理委托合同》，舰队直管办委托润凯物业为位于青岛市市北区劲松一路288号的河马石小区实行物业管理，期限自2014年10月1日至2017年10月1日，约定业主或物业使用人应按照0.55元每月/平方米和0.4元每月/平方米的标准交纳物业服务费和电梯运行费，按月交纳，逾期交纳从第二个月1日起按欠交总额的日5‰的标准支付违约金；管理服务内容包括房屋建筑共用部位、共用设施设备、公共绿化的日常维护、养护和管理，公共区域环境卫生维护，公共秩序的维护、安全防范等事项的协助管理，车辆停放管理等事项。该合同的履行由小区管委会（丙方）负责监督，并由七名管委会成员在合同中签名。润凯物业在签订合同后对河马石小区实行了物业管理服务。舰队直管办于2017年8月25日向润凯物业送达《物业合同到期解聘告知书》，润凯物业于同年8月27日复函，并于8月31日正式撤离河马石小区。 刘倩系河马石小区xx号楼xx单元xx户（建筑面积127.48平方米）物业使用人，自2014年11月开始欠交物业服务费，截止2017年8月，刘倩欠交物业服务费4117.7元。润凯物业对欠费进行过催交。河马石小区现未成立业主委员会。 庭审中，润凯物业提交证据一、润凯物业与舰队直管办签订的《物业管理委托合同》，用于证明润凯物业向涉案小区业主提供物业服务，合同约定了双方的权利义务关系、服务费用、违约责任事项，小区管委会在合同签字确认。刘倩质证认为该合同无签订时间，合同加盖印章与润凯物业起诉使用的印章不同，合同签订主体甲方无权代表建设单位、丙方无权代表业主与乙方签订物业管理委托合同。证据二、催费通知，用于证明已两次通知欠费业主交纳物业费用。刘倩质证意见，未收到催交通知，对润凯物业的证明事项不予认可。证据三、《物业合同到期解聘告知书》函及接收签字，用于证明舰队直管办提前单方解除物业服务合同，我方回复函件已由部队工作人员接收。刘倩质证意见，公函无盖章系润凯物业单方制作，不具有证据的证明效力。证据四、（2017）鲁0203民初2011号民事判决书，用于证明刘倩所在小区部分业主起诉润凯物业物业服务合同纠纷一案，市北法院认定物业服务合同有效，驳回对方诉讼请求。刘倩质证意见，该案正处于二审审理过程中，该份判决并未生效，不予认可。证据五、物业费及违约金的计算明细表。证明刘倩欠缴物业费及违约金的具体情况。刘倩质证意见，涉案房屋没有房产证，无法证明居住面积，润凯物业计算物业费没有依据，润凯物业主张的滞纳金金额过高，对上述费用不予认可。刘倩当庭提交一组电子版照片，用于证明涉案小区在2017年8月15日前处于物业服务缺失状态。润凯物业对证据的真实性、合法性、证据的来源均不予认可。 根据诉、辩双方庭审陈述、提交的证据以及质证意见，结合本院对本案事实的认定，本院对本案作如下判定： 关于本案涉案物业管理合同效力问题。本院认为，河马石小区系舰队自管军产房，按照舰队的有关规定分配给相关人员居住使用或者由居住人按规定取得产权，舰队直管办作为舰队派驻小区的管理者，与地方物业服务企业签订民事合同，委托地方物业服务企业对小区实行物业服务与管理，符合物业管理法规中的前期物业的特征，不违反相关法律规定，因此舰队直管办与润凯物业签订的物业服务合同合法有效，其约定内容效力及于小区内全体物业使用人。 润凯物业本次诉讼使用的印章与签订物业管理委托合同加盖印章不同的问题。本院认为，润凯物业公司作为原告使用与其名称一致的印章主张权利，其法定代表人也认可该行为，刘倩以润凯物业在诉状中使用的印章与在公安机关备案的印章不一致就认为润凯物业不能提起诉讼，否认润凯物业具有原告的主体资格，无事实和法律依据。对于润凯物业使用的印章与公安机关备案的印章是否一致问题，刘倩可向有关部门反映，应由有关部门解决，不宜在本案物业服务合同纠纷中处理。 润凯物业在签订《物业管理委托合同》时不具有物业服务资质，但在之后取得了相应的资质，且国务院于2017年取消了物业公司需要相应资质证书的审批规定。刘倩此项抗辩理由不能成立。 润凯物业与舰队直管办签订的《物业管理委托合同》合法有效，润凯物业亦对河马石小区提供了物业服务，刘倩作为河马石小区的物业实际使用人，理应受合同内容制约，应按照合同约定向润凯物业交纳物业服务费。刘倩对其居住小区物业服务合同及物业服务有异议，可以同全体业主协商、向政府物业管理部门反映，尽快成立业主委员会，选聘令大多数业主满意的物业服务公司。考虑到润凯物业提供的物业服务存在一定的瑕疵，提供的服务存在提升的空间，润凯物业已不再为涉案小区提供物业服务，从维护业主权益的角度出发，对润凯物业主张滞纳金的诉讼请求不再予以支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条及相关民事法律政策之规定，判决如下： 一、刘倩于本判决生效之日起10日内给付青岛润凯物业管理有限公司物业服务费4117.7元（2014年11月至2017年8月）。 二、驳回青岛润凯物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由刘倩负担。青岛润凯物业管理有限公司已向本院预缴，刘倩于本判决生效之日起10日内给付青岛润凯物业管理有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员 陈 妙 二〇一九年十一月六日 书记员 王述瑶