青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民初551号原告（申请执行人）：中国信达资产管理股份有限公司青海省分公司，统一社会信用代码：91630103579921836Q。负责人：马朝晖。委托诉讼代理人：郭超、郭宗军，青海佳一律师事务所律师。被告（案外人）：卢建丰,公民身份号码:×××，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：马玉花，青海正坤律师事务所律师。第三人（被执行人）：汇通国基房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码916300002265909980，住所地青海省西宁市城西区黄河路23号。法定代表人：曾克剑，董事长。第三人（被执行人）：青海省建工（集团）有限公司，统一社会信用代码916300007814134805，住所地青海省西宁市南川西路100号1号法定代表人：曾克剑，董事长。原告中国信达资产管理股份有限公司青海省分公司（以下简称信达公司）与被告卢建丰、第三人汇通国基房地产开发有限责任公司（以下简称汇通公司）、青海省建工（集团）有限公司（以下简称建工公司）执行异议之诉一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月30日公开开庭进行了审理。原告信达公司的委托诉讼代理人郭超，被告卢建丰的委托诉讼代理人马玉花到庭参加诉讼，第三人汇通公司、建工公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。信达公司向本院提出诉讼请求：1.对汇通公司位于西宁市××区汇通商务酒店第17层1714号房产继续执行；2.本案诉讼费由卢建丰承担。事实与理由：信达公司与汇通公司、建工公司债权转让合同纠纷进入执行程序，西宁市中级人民法院于2019年5月22日作出（2018）青01执106号之三执行裁定书，将位于西宁市××区汇通商务酒店以拍卖保留价222158656元交付信达公司，以抵偿汇通公司欠信达公司的等额债务。案外人卢建丰提出执行异议，西宁市中级人民法院作出（2019）青01执异141号执行裁定书裁定中止汇通商务酒店17层1714房间的执行。信达公司认为，本案不符合中止的条件，应当继续执行。2018年10月22日，西宁市中级人民法院在汇通商务酒店张贴拍卖公告，告知有异议的产权人在公告之日起五日内提出异议，并且在淘宝网挂拍，历经一拍、二拍，但卢建丰于2019年7月31日提出执行异议，此时涉案房屋产权已经转移至信达公司，明显超过时效，法院不应受理；2019年5月22日，西宁市中级人民法院作出（2018）青01执106号之三《执行裁定书》，裁定汇通商务酒店的产权自送达之日起转移给信达公司，与西宁市中级人民法院的（2019）青01执异141号执行裁定书裁定中止汇通商务酒店17层1714房间的执行相矛盾；卢建丰所购房屋未办理产权证，不发生物权效力，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”卢建丰于2005年4月27日购买了西宁市城东区七一路1号汇通商务酒店1714号房屋，虽签订商品房买卖合同，但没有办理产权证，按照上述法律规定，未发生物权效力。执行法院查封涉案房产，符合《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”的规定。2012年9月16日，信达公司与汇通商务酒店的产权人汇通公司签订《债务重组抵押合同》，因汇通公司欠信达公司重组债务本金284870000元，将其所有的汇通商务酒店抵押给信达公司，抵押债权金额122740000元，2012年9月29日办理了他项权证，具有对抗第三人的效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”虽然卢建丰购买了涉案房屋，但信达公司的抵押权成立，卢建丰的购买行为不能对抗抵押权。卢建丰辩称，西宁市中级人民法院的（2019）青01执异141号执行裁定书正确，请求维持。汇通公司、青海建工未答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人当庭进行了证据交换和质证，汇通公司、建工公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年4月27日，卢建丰作为买受人与出卖人青海汇通房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》约定,卢建丰以每平方米3800元、总价款254980元的价格，购买该公司位于西宁市××区建筑面积67.10㎡的房屋，应于2005年4月27日前付101992元,主体封顶前付101992元,交付使用前付50996元。卢建丰于2005年1月20日付101992元、2005年1月21日付4000元、2005年4月11日付56992元、2006年1月5日付82988元。2006年1月5日，青海汇通房地产开发有限责任公司向卢建丰出具《收据》，载明卢建丰以转账方式交付1714号房屋购房款254980元。并在房产管理部门办理了房屋备案登记。2006年1月5日，卢建丰与青海汇通物业管理有限责任公司签订《建国（国际）商务酒店委托经营协议》，将建国商务酒店17层1714号房屋委托给青海汇通物业管理有限责任公司统一管理，整体经营，期限自2006年5月1日至2015年5月1日。合同签订后青海汇通旅游酒店有限公司陆续向卢建丰支付了房租。2016年12月22日，汇通公司向卢建丰出具《青海增值税普通发票》，载明卢建丰以每平方米3800元的价格，购买城东区七一路1号建国酒店1714室62.88平方米商品房，总价款为238944元。另查明，2012年9月，汇通公司作为抵押人与债权人信达公司签订《抵押合同》，将位于西宁市××区的不动产抵押给信达公司，并办理了他项权利证，所附《房屋登记表》中不包括本案1714号房屋。但在2015年4月23日将涉案房屋纳入《房屋登记表》中。本院在执行信达公司与汇通公司、建工公司债权转让合同纠纷一案中，因汇通公司、建工公司不能履行青海省高级人民法院（2017）青民初100号民事调解书确定的义务，信达公司向青海省高级人民法院申请强制执行，并申请财产保全。青海省高级人民法院于2017年12月21日以（2017）青执保101号执行裁定，查封了汇通公司位于西宁市××区汇通商务酒店276套房屋，查封期限为三年，查封房屋清单中包括本案1714号房屋。2018年4月18日，青海省高级人民法院指定本案由本院执行。本院作出(2018)青01执106号执行裁定，冻结、划拨汇通公司、建工公司银行存款535417450.51元，若冻结、划拨数额不足此数，则查封、扣押其相应价值的财产或扣留、提取其应当履行义务部分的收入。2018年10月22日，本院公告依法通过互联网拍卖平台公开拍卖汇通公司名下包括汇通商务酒店在内的五处房产。因无人竞买，本院于2019年5月22日作出(2018)青01执106号之三执行裁定书，裁定将被执行人汇通公司位于西宁市××区汇通酒店不动产，以第二次拍卖保留价222158656元交付信达公司，以抵偿欠申请执行人的等额债务。卢建丰遂以全额付款购买1714号房产并备案登记后由青海汇通物业管理有限公司承租为由，向本院提出执行异议。本院于2019年9月2日作出（2019）青01执异141号民事裁定书，裁定中止对被执行人汇通公司位于西宁市××区汇通酒店第17层1714号房产的执行。信达公司提出执行异议之诉。本院认为，本案的争议焦点是：卢建丰是否就西宁市城东区七一路1号1号楼汇通酒店第17层1714号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。2005年4月27日，卢建丰与汇通公司签订了《商品房买卖合同》，卢建丰全额交纳了房款，并委托汇通公司经营管理，合同已实际履行，该合同不违反法律规定，合法有效。涉案房屋设定抵押权的时间为2015年4月23日，青海省高级人民法院进行司法查封时间为2017年12月21日。因此，卢建丰与汇通公司签订的《商品房买卖合同》合法有效且签订在涉案房屋抵押权设立及人民法院查封之前。其次，卢建丰是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产的问题。卢建丰在购买涉案房产后，于2006年1月5日与青海汇通物业管理有限公司签订了《建国（国际）商务酒店委托经营协议》，将建国（国际）商务酒店17层1714号房屋委托给青海汇通物业管理有限责任公司统一经营管理，故认定此时涉案房产已由汇通公司交付卢建丰实际占有。第三，关于价款支付问题。根据已查明的案件事实，卢建丰提交的转账凭证及汇通公司向卢建丰开具的增值税发票，能够印证卢建丰已支付了全部购房款。第四，关于未办理过户登记原因问题。汇通公司将涉案房屋出售给卢建丰，并办理了备案登记后，又将涉案房产抵押给信达公司，并设定了他项权是导致不能办理过户登记的直接原因，卢建丰对此并无过错。综上所述，卢建丰在执行法院查封之前已签订了合法有效的书面合同，并支付了全部购房款且已合法占有涉案房屋，非因其自身原因未办理过户登记，符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的条件，对西宁市城东区七一路1号1号楼汇通商务酒店第17层1714号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。信达公司要求对汇通公司的位于西宁市××区汇通商务酒店第17层1714号房产继续执行的诉讼请求不能成立，不予支持。汇通公司、建工公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十三条第一款二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：驳回中国信达资产管理股份有限公司青海省分公司的诉讼请求。案件受理费100元，由中国信达资产管理股份有限公司青海省分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。审 判 长 李 娟审 判 员 纳 敏人民陪审员 张玉萍 二○一九年十一月十八日书 记 员 田 云附：本案适用相关法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。