惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初3702号原告：孙某，女，1987年8月2日出生，汉族，住址：深圳市坪山新区，委托代理人：闫小宇，北京市京师（深圳）律师事务所律师。被告：大亚湾广宝实业有限公司，住所地：惠州市大亚湾西区上杨华南国际建材市场广宝会所。法定代表人：黄玉彪委托代理人：孙凯，男，该公司工作人员。原告孙某与被告大亚湾广宝实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙某的委托代理人闫小宇，被告大亚湾广宝实业有限公司的委托代理人孙凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙某向本院提出诉讼请求：1.判令被告于2019年1月6日发出要求原告于2019年1月15日前收房的《入伙通知书》违反合同约定，对原告不具有约束力；2.判令被告向原告支付延期交房违约金（以总房款为基数，按年利率6%的标准自合同约定交房之日起计算至被告再次书面通知收房之日止的违约金；3.判令被告承担延期交房期间的物业管理费；4.判令被告将小区规划建设按照交通“人车分流”原则进行整改；5.判令被告向原告赔偿侵犯原告购买涉案房产时知情权的损失5000元；6.诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年7月20日，原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告购买由被告开发的位于××市大亚湾××河湾××层××号房屋，房款总价为945219元。合同签订后，原告按约履行了自己的合同义务。但被告在合同履行的过程中，存在一系列违约行为。一是没有按约向原告交房，其于2019年1月6日发出要求原告于2019年1月15日前收房的《入伙通知书》时，本案房屋不具备约定的交付条件。被告未向原告出示房屋符合交付条件的文件。原告根据合同约定拒收后，被告未再向原告履行交房义务。二是不按其宣传的“人车分流”规划进行小区建设，导致小区存在严重的交通安全隐患。三是违背公平对等原则，约定被告应向原告支付的逾期交房违约金过低，明显低于按年利率6%的标准计算的逾期交房违约金。四是隐瞒小区房屋土地年限不同的实际情况，侵犯原告的知情权和公平选择权。原告为了维护自身合法权益，特向法院起诉，请法院依法判决支持原告的诉讼请求。原告孙某为支持其主张，向本院提交了下列证据：1、《商品房买卖合同》；2、发票及相关凭证；3、入伙通知书；4、房屋看房情况表；5、小区设计构思及理念。被告大亚湾广宝实业有限公司辩称，一、房屋于2018年12月30验收合格，被告按合同第11条的约定向原告发出通知，通知行为有效；二、按合同第12条的约定，逾期交房违约金每日以全部购房款万分之一的标准支付，自约定交付期限起至备案表办理之日2019年1月9日止；附件四对被告逾期交房事项并未约定，即便如原告所称为格式条款、应作出不利于被告的解释，也是对约定的原告如逾期付款的违约金标准作出调整，与逾期交房违约金无关联性；三、自约定交付期限起至备案表办理之日2019年1月9日止的物业费由被告承担，此后由原告自负；四、“人车分流”不符合验收规范，由业主委员会自行与政府主管部门沟通解决；五、被告在销售时已公示了合同标的物的土地使用权年限信息，原告在知悉后才与被告建立买卖关系，被告无义务向其披露与本合同无关的商业信息，被告作为投资者应承担全部商业风险和道德风险。被告大亚湾广宝实业有限公司为支持其主张，向本院提交了工程竣工验收备案登记表作为证据。本院根据当事人提交的证据，组织当事人进行了证据交换和质证，并根据当事人的陈述及其举证质证情况，审理查明本案事实如下：2017年7月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于惠州××西区××河湾××层××号商品房，总价款为945219元。关于商品房基本状况，合同第一条载明：买受人所购买的商品房所占用的土地使用权终止日期为2072年2月5日。关于商品房交付条件，合同第九条约定：该商品房交付时应当符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件和取得房屋测绘报告的条件。关于商品房交付时间，合同第十一条约定：（一）出卖人应当在2018年7月31日前向买受人交付商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。关于逾期交房的违约责任，合同第十二条约定：逾期在60日内的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。关于逾期付款的责任问题，作为合同附件四的《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第二条约定：买受人逾期付款的，每逾期一日，按揭期金额万分之五的标准向出卖人支付违约金。上述合同签订后，原告按约付清了全部购房款。2018年12月30日，本案房屋通过勘探、设计、施工、监理、建设等五方验收。2019年1月9日，本案房屋完成房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案。2019年1月6日，被告向原告发出《入伙通知书》，要求原告于2019年1月15日前前往锦河湾物业服务中心（临时管理处）办理入伙手续。2019年1月13日，原告按约前往锦河湾物业服务中心（临时管理处），但拒绝办理收房手续。2019年1月30日，本案房屋取得房产测绘成果报告。此后，被告未再通知原告收房。原告也未再前往锦河湾物业服务中心（临时管理处）办理收房手续。2019年8月20日，原告向本院起诉，提出前述诉讼请求。2019年11月19日，本案庭审法庭辩论终结。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》，是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。当事人应当按约诚实履行自己的合同义务。关于房屋交付时间的认定问题。合同约定的交付日期届满之日，本案房屋不具备交付条件，原告有权拒收房屋。其后，被告于2019年1月6日发出《入伙通知书》要求原告于2019年1月15日收房时，本案房屋仍然不具备交付条件，原告仍有权拒收房屋。被告发出该《入伙通知书》的行为，不属于其履行完整交付义务的行为，在原告拒绝时，对原告不产生交付房屋的法律后果。因本案房屋在约定的交付日前和被告通知的交房日之前不具备交付条件，故在本案房屋满足交付条件后，被告仍负有通知原告收房的义务。而在房屋已过交付期而仍未交付的情况下，原告作为善意的购房人，基于诚实信用的合同履行原则，有适当关注交付条件合理促成房屋交付的义务。而根据合同关于“买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”的规定，原告在知晓房屋已经具备交付条件时，也有及时收房的义务。本案房屋于2019年1月30日取得房产测绘成果报告后，自此满足交付条件。此后，虽然被告未再通知原告，但原告通过本案庭审，应当知晓房屋已经具备交付条件的事实。故根据本地区审判实践，应视为被告通过庭审告知了本案房屋具备交付条件的情况，原告应当自此日起履行收房义务。故对于本案房屋的交付时间，本院认定为本案庭审法庭辩论终结之日的2019年11月19日。关于逾期交房事实认定和相关责任承担问题。合同约定的交房期限为2018年7月31日前，但被告直到房屋具备交付条件的2019年11月19日才履行告知交房义务，逾期476天。被告的行为已经构成违约，依法应承担向原告支付逾期交房违约金的违约责任。逾期交房违约金和逾期付款违约金，属于两种不同性质的违约金，两者的计算基数也不相同，不能相互比较。违约金条款属于对违约行为的惩罚和补偿条款，义务人只要诚实守信按约履行合同义务，即不存在被加重责任的问题。并且，违约金条款还属于可调整条款，违约金约定过高，当事人可以申请调整，并不会因此受到不公平的对待。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，逾期交房违约金的参照物是房屋的租金水平，而不是资金利息。故原告提出应当按照资金利息计算标准调整违约金的请求，本院依法不予支持。被告应付原告的逾期交房违约金，应当以总房价款为基数，按照逾期天数，按每日万分之一计算。违约金计算为44992.42元（945219元×0.0001×476天）。关于原告要求被告承担延期交房期间的物业管理费的诉讼请求问题。原告的该项诉讼请求不明确具体，并且涉及案外人权利，本院依法不予支持。关于原告要求被告对小区规划建设按照“人车分流”进行整改及赔偿侵犯其购买涉案房屋时知情权损失的诉讼请求问题。原告的该两项诉讼请求，缺乏相关证据支持，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认被告大亚湾广宝实业有限公司于2019年1月6日发出要求原告孙某于2019年1月15日前收房的《入伙通知书》，对原告孙某不产生房屋交付的法律后果；二、被告大亚湾广宝实业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告孙某支付违约金44992.42元；三、驳回原告孙某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1218.52元，由原告孙某负担609.26元，被告大亚湾广宝实业有限公司负担609.26元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长  林嘉伟审判员  钟丹燕审判员  王科丰二〇一九年十一月二十六日书记员  潘慧蕊