山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0902民初3901号原告（申请执行人）：泰安市泰山区建筑安装工程公司，住所地泰安市泰山区韩家结庄村法定代表人：范海燕，总经理。委托诉讼代理人：张仁腾，山东恒昌律师事务所律师。被告（案外人）：律天文，女，1985年出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：任朋，山东泰山法正律师事务所律师。被告（被执行人）：赵振美，男，1956年出生，汉族，住泰安市。委托诉讼代理人：李宝君（系被告赵振美妻子），女，1962年出生，汉族，住泰安。原告泰安市泰山区建筑安装工程公司与被告律天文、赵振美申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泰安市泰山区建筑安装工程公司的委托诉讼代理人张仁腾、被告律天文及其委托诉讼代理人任朋、被告赵振美的委托诉讼代理人李宝君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰安市泰山区建筑安装工程公司向本院提出诉讼请求：1、准予继续执行泰安市青山小区7号楼10号房屋；2本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告泰安市泰山区建筑安装工程公司与被告赵振美房屋买卖纠纷一案，经法院审理并作出（2017）鲁0902民初2248号民事判决书，因被告赵振美未履行该判决确定的义务，原告泰安市泰山区建筑安装工程公司申请法院强制执行。在执行过程中，法院查封了泰安市青山小区7号楼10号房屋一套，后被告律天文提出执行异议。2019年7月1日，泰山区人民法院作出（2019）鲁0902执异123号执行裁定书，中止了对泰安市青山小区7号楼10号房屋的执行。原告泰安市泰山区建筑安装工程公司认为：泰山区人民法院作出的（2019）鲁0902执异123号执行裁定错误，法院应继续执行。理由如下：一、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条及《中华人民共和国合同法》第52条之规定，被告律天文、被告赵振美所签房屋买卖协议因违反法律、法规的强制性规定而无效，自始没有法律效力；二、根据《中华人民共和国物权法》的规定，被告律天文、被告赵振美所签房屋买卖协议未经登记不发生效力，即使协议有效也并不代表房屋所有权发生转移；三、被告律天文的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十八条的规定，其异议请求不能阻却对涉案房屋的执行。被告律天文辩称，一、原告陈述事实与理由不能成立：1、答辩人与被告赵振美协议购房事实并没有违反原告所称的《中华人民共和国城市房地产管理法》37条规定，也不存在其在(2019)鲁0902执异123号案件中所称的“权属有争议”的情况，即使答辩人与赵振美签订协议时确实存在诉讼，也并不能说明是涉案房产权属存在争议。执行案件依据的(2017)鲁0902民初2248号判决书已经证实，二者仅是普通的债务关系并非权属问题。最主要的是房地产管理法该规定属于管理性规范并非效力规定性规范。若非如此，原告与赵振美之间的(2018)鲁0902执2076号案件也不能确认双方合同有效，判决赵振美支付房款。因此原告所述理由和依据不能成立，不能据此认定答辩人与被告协议无效。2、答辩人与被告赵振美的购房事实也没有原告所称合同法五十二条的规定情形，答辩人与赵振美在购房之前并不相识，没有理由与其串通。如恶意串通答辩人无需支付房屋相应市场价值的对价，而对于赵振美来说也不可能以承担损失一套房产的较大风险的方式代替履行更小风险交房款的债务。因此，原告陈述的该理由不存在也不符合常理，其诉称仅是根据自己的怀疑，没有任何事实依据和证据，不能成立。二、答辩人对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。1、泰山区法院作出的(2019)鲁0902执异123号执行裁定书正确，查明案件事实清晰准确，应当中止(2018)鲁0902执2076号案件对涉案房屋的执行。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所确定的金钱债权执行中买受人的异议成立所确定的权利属于可期待的物权权利，是“准物权”范畴，答辩人拥有的该项权利应优于(2017)鲁0902民初2248号原判决所确定的原告对赵振美享有的债权。答辩人在本案中的情形完全符合民事诉讼法以及最高院司法解释所确定享有的足已排除强制执行的民事权益，应当判决驳回原告的诉讼请求。被告赵振美辩称，2013年9月20号左右，由于赵振美生病急于用钱，所以变卖房屋。通过朋友丁建峰把房屋卖给律天文，房款共计30万元，律天文将20多万打到丁建峰银行卡，剩余款项现金支付6万多元，30万全部付清。然后将购房合同、钥匙，通过丁建峰全部交给律天文。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告为证明其主张，提交下列证据：1、（2011）泰山民初字第1450号民事判决书一份，该文书来源合法，本院予以认可，但其为未生效的法律文书，故对其判项本院不予采信。2、（2017）鲁0902民初2248号民事判决书，该文书真实有效，本院予以采信；原告欲借此证明涉案房屋占有人为被告赵振美、而非被告律天文。本院认为，该判决书所称的占有房产是指基于（2011）泰山民初字第1450号民事判决书中的查明事实，认定原告已履行完毕将房产交付给赵振美的义务，房产由赵振美支配，并不能以此为依据认定2017年案件诉讼期间房屋的实际使用情况，故对原告该主张不予认可。被告律天文为证明其权利合法有据，提供下列证据：房屋买卖协议、银行卡取款业务回单、收到条、执行笔录复印件、购房协议、（2018）鲁0902执2076号案件公告、通告，上述证据真实有效，来源合法，且与本案有关联性，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1996年8月6日，原告与被告赵振美签订《购房协议》一份，约定将位于泰安市房屋出售给赵振美，房屋建筑面积93平方米，每平方米940元，配套房4平方米，每平方米500元，总计房款为89420元；付款方式为被告于双方达成协议后支付总价的50%，计44710元，1996年底付至80%，1997年6月底前付清余款；原告负责为被告办理房屋确权手续；协议自双方签字盖章后生效。合同签订后，被告赵振美仅于1996年8月8日、1996年9月27日分别向原告交付房款20000元、3000元，其余房款未支付完毕。原告于2011年4月14日向本院提起诉讼，要求解除双方签订的《购房协议》，判令被告立即腾退涉案房屋。在该案中，被告主张并非其未交房款，而是建筑安装公司以其已退房为由拒收剩余房款；其于2011年入住涉案房屋。本院于2012年1月5日作出（2011）泰山民初字第1450号民事判决书，认定原、被告自1997年6月30日通过合意的行为已解除了1996年8月6日签订的《购房协议》，判令被告自判决生效之日起三十日内将涉案房屋腾退给原告。被告不服该判决提起上诉，泰安市中级人民法院作出（2012）泰民一终字第419号民事裁定书，将该案发回本院重审。后原告撤诉，本院于2016年4月8日作出（2016）鲁0902民初1236号民事裁定书，准许原告撤回起诉。2017年5月18日，原告向本院起诉，要求被告赵振美支付购房款89420元，并赔偿损失，本院于2018年1月23日作出（2017）鲁0902民初2248号民事判决书，该判决认为：原告与被告签订的《购房协议》系当事人真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同。本院对双方合同未解除及涉案房屋现仍由被告占有使用的事实依法予以确认，原合同尚未履行完毕，原告有权要求被告继续履行合同义务，故判决赵振美于判决生效后五日内支付房款66420元及利息。该判决书生效后，因被告没有履行义务，原告泰安市泰山区建筑安装工程公司申请立案执行。执行过程中，本院于2019年2月22日公告查封了被执行人赵振美名下位于泰安市房屋。后被告律天文提出执行异议，并提交证据以证实涉案房产归其所有，本院于2019年7月1日作出（2019）鲁0902执异123号执行裁定书，该裁定书查明，2013年9月25日赵振美与律天文在丁建峰见证下，签订了《房屋买卖协议》，约定将坐落在青山小区7号楼10号房屋出卖给律天文，并将与所出卖该房屋的相关的土地使用权同时出卖给律天文（附房产证原件及该房产位置图）；双方议定上述房屋及附属建筑物总价款为人民币30万元。合同签订当天，律天文将房款以237000元银行转账、63000元现金支付的形式交付给丁建峰，统一由其保管。赵振美出具收条一份，载明“今收到律天文购房款300000元整”，并将涉案房屋钥匙及收条交给丁建峰，由其转给律天文，后由丁建峰将全部购房款支付给赵振美。该裁定认为，律天文的异议请求能够阻却对涉案房产的执行，案外人异议成立，裁定中止对被执行人赵振美名下位于泰安市房屋的执行。该裁定书送达后，原告泰安市泰山区建筑安装工程公司不服，故提起了执行异议之诉。本院认为，双方当事人的争议焦点有两个：1、涉案房产是否存在权属争议；2、律天文是否依法取得足以阻却执行的权利。本案中，原告泰安市泰山区建筑安装工程公司与被告赵振美于1996年8月6日签订购房协议，将位于房屋出售给被告赵振美，根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，该购房协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同。合同签订后，房产已由被告赵振美使用，但其至今未依照合同约定履行完毕支付房款的义务，原合同尚未履行完毕，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，赵振美需继续履行支付房款的义务。原告虽曾于2011年起诉被告赵振美解除合同，腾退涉案房屋，但本院作出的一审判决并未生效，后原告自愿撤回起诉，故原房屋买卖合同并未解除，房屋所有权已由原告泰安市泰山区建筑安装工程公司转归被告赵振美所有，这也是原告向人民法院申请强制执行涉案房产的权利依据，故涉案房产并不存在权属争议。2013年9月25日，赵振美与律天文在案外人丁建峰见证下，签订了《房屋买卖协议》，该协议在法院查封房产前签订，且以书面形式签订，合法有效。合同签订后，被告律天文依照合同约定支付了全部价款，履行完毕己方合同义务，并已实际占有该房产。因被告赵振美未依照其与原告之间的合同约定履行完毕支付房款的义务，致使房产登记未变更至赵振美名下，进而导致律天文亦无法办理房产过户登记，对此律天文并不存在过错。故律天文异议主张所依据的事实符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十八条规定的买受人权利排除执行的情形，律天文依法取得足以阻却执行的权利。综上所述，对原告泰安市泰山区建筑安装工程公司的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告泰安市泰山区建筑安装工程公司的诉讼请求。案件受理费1000元，由原告泰安市泰山区建筑安装工程公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泰安市中级人民法院。审 判 长  姚保平人民陪审员  杨玉萍人民陪审员  尹 萍二〇一九年十一月二十八日书 记 员  孙 慧