太原市小店区人民法院   民事判决书   （2019）晋0105民初9198号   原告：杨军，男，1968年4月23日出生，汉族，平安保险公司太原分公司营业一区保险代理人，住太原市。   委托诉讼代理人：帅华，山西华炬律师事务所律师。   被告：山西和信摩尔商业有限公司，住所地太原市小店区长风街705号，统一社会信用代码×××。   法定代表人：李维权，总经理。   委托诉讼代理人：孙雪静，女，该公司员工，住太原市小店区并州南路送变电小区4号楼2单元18号。   被告：山西恒实房地产开发有限责任公司，住所地太原市长风街705号，统一社会信用代码×××。   法定代表人孙国太，董事长。   原告杨军与被告山西和信摩尔商业有限公司（以下简称和信摩尔）、山西恒实房地产开放有限责任公司（以下简称山西恒实）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨军的委托诉讼代理人帅华、被告和信摩尔的委托诉讼代理人孙雪静到庭参加了诉讼。被告山西恒实房地产开发有限责任公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告杨军向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行原告与被告和信摩尔之间于2004年12月4日签订的合同编号为00066099、00066100号的《合同书》；2、依法判令被告和信摩尔支付自2016年10月4日至2019年10月4日拖欠原告租金193461.45元及违约金26384.86元，共计219846.31元，并承担从违约支付租金之日起至实际收到租金之日的违约金；3、依法判令被告山西恒实在保证合同范围内对上述租金及违约金承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2004年12月4日，原告将自己名下的位于长风街705号(和信商业广场)二层2D130号面积为24.05平方米的房屋及和信商业广场二层2D131号的面积为24.05平方米的房屋出租于被告和信摩尔，并在当日与之签署了编号为00066099、00066100号的《合同书》，租赁期限至2021年12月31日止。合同约定：“2D130商铺租赁的租金每个租赁年度为33333元，2D131商铺租赁的租金每个租赁年度为32997元。上述房屋每月应支付租金为5527.47元。本合同签订满30日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金”。合同还约定：“甲方应按期支付乙方租金，逾期支付在90日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按日万分之一计算违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过90日未超过210日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按日万分之二计算违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过210日，违约金按逾期应付款每日万分之四计算”。同日，原告与被告山西恒实就上述两套房屋分别签署了两份《保证合同》，约定被告山西恒实对上述合同提供连带担保责任。从合同签订之日起，被告一直按时交纳租金，到2016年9月期间的房租已全部付清。2016年10月至2019年10月，被告和信摩尔应付租金37个月，租金204516.39元，但其仅在2016年11月和2017年3月支付了两个月的租金，共拖欠原告35个月的租金193461.45元。为此，原告提起诉讼，望判如所请。   被告和信摩尔辩称，同意继续履行双方签订的合同；2016年11月前的租金已付清；我公司在2019年5月7日付原告租金1104元，2019年6月28日付552元，2019年8月22日付552元，上述租金应在原告诉请支付租金的数额中予以核减，截止2019年10月份欠原告租金为191253.45元。对于原告主张的违约金同意按合同约定计算。诉讼费不同意承担。   被告山西恒实经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未作答辩。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于长风街705号（和信商业广场）2层2D130号、2D131号房屋所有权人为原告杨军，房屋性质为无隔墙分割产权。原告杨军（商铺业主、乙方）与被告和信摩尔（商业管理单位、甲方，签订合同时名称为山西和信摩尔商业管理有限公司，2005年7月11号经山西省工商行政管理局核准名称变更为山西和信摩尔商业有限公司）于2004年12月4日签订了两份《合同书》，约定商铺的编号为商业广场二层2D130、2D131号，商铺的建筑面积分别为24.05平方米，每个租赁年度的租金分别为33333元、32997元，2D130号商铺租金在合同签订满30日后起算，甲方开始按月平均等额支付乙方租金；2D131号商铺租金自本合同签订之日起算，签订满30日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金；商铺的租赁期限均为16年，至2021年12月31日止；租赁期限届满，商铺所在区域仍为主力百货店、甲方确认的国际国内知名品牌店、以及其他为实现商业整体功能需要而由甲方确认的经营位置，租赁期限即自行顺延；但顺延的期限及顺延后的租金，由甲方与商业广场业主代表协商确定；甲方应按期支付乙方租金，逾期支付在90日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按日万分之一计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过90日未超过210日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按日万分之二计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过210日，乙方有权选择下列方式之一予以处理：（1）租赁经营条款继续履行，超过210日部分的违约金，按逾期应付款每日万分之四计算；（2）有权解除租赁合同，由乙方自营或自行出租，本合同除租赁经营专用条款以外的其他条款对双方继续有效；租赁经营专用条款的解除，并不免除甲方所欠租金及违约金的支付义务；《合同书》中还对其他事项进行了约定。同日，原告杨军（丙方）与被告和信摩尔（乙方）、被告山西恒实（甲方、签订合同时的名称为山西恒实杨家堡房地产开发有限公司，该公司于2005年4月5日经山西省工商行政管理局核准企业名称变更为山西恒实房地产开发有限责任公司，换发营业执照后生效）签订了两份《保证合同》，约定被告恒实公司对被告和信摩尔公司支付租金和逾期付款违约金承担连带担保责任，还约定《合同书》约定的租赁期限届满时，被告恒实公司的保证责任即终止。被告和信摩尔公司与原告如顺延《合同书》约定的租赁期限，在征得被告恒实公司同意后，由三方再次签订《保证合同》，被告恒实公司对被告和信摩尔公司的租金支付义务继续担保。商铺租赁合同签订后，原告依约交付了商铺，被告和信摩尔公司也按期支付了租金。直到2016年10月，被告和信摩尔公司不再按时支付原告租金。原告每个月2个商铺的租金为5527.47元，被告和信摩尔公司于2016年11月和2017年3月支付了两个月的租金，2019年5月7日付原告租金1104元，2019年6月28日付552元，2019年8月22日付552元。庭审中，原告与被告和信摩尔均同意对被告和信摩尔公司于2016年11月和2017年3月支付的两个月的租金，视为支付原告2016年10月和2016年11月的租金，被告和信摩尔公司尚欠原告的租金从2016年12月4日起算至2019年10月4日，共计35个月的租金为193461.45元，核减2019年被告和信摩尔已付租金2208元，尚欠租金191253.45元。庭审中，原告自愿放弃主张2016年12月份之前所欠租金的违约金，违约金同意从2017年1月份开始起算。   上述事实，有原告提交的《合同书》、《保证合同》、房屋所有权证、中国银行个人账户明细单、企业名称变更通知书及庭审笔录在案佐证。   本院认为，原告杨军与被告和信摩尔签订的两份《合同书》以及原告与被告和信摩尔、山西恒实签订的两份《保证合同》均系当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。因原、被告之间签订的合同书尚在履行期内，且被告和信摩尔也同意继续履行，故对原告要求被告和信摩尔继续履行与其签订的《合同书》的诉讼请求，本院予以支持；《合同书》签订后，原告依约将涉案商铺交由被告和信摩尔实施统一的商业经营管理，已按约定履行合同义务，被告和信摩尔应当按照合同约定支付原告租金，其未按照约定支付原告租金的行为构成违约，应当承担逾期支付租金的违约责任。原告要求支付租金及违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。对于原告提出的要求被告和信摩尔支付截止2019年10月4日的租金，核减被告和信摩尔已付租金后，剩余款项191253.45元，本院予以支持。对于违约金应当按照合同约定分段计算至本判决确定之日止，即逾期90日内按日万分之一计算，逾期90日至210日按日万分之二计算，逾期210日按日万分之四计算。原告与被告和信摩尔、山西恒实签订的《保证合同》中被告山西恒实承诺对被告和信摩尔的租金和逾期付款违约金提供连带责任担保，上述债务尚未超出保证期间，原告要求被告山西恒实对以上债务承担连带保证责任，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：   一、原告杨军与被告山西和信摩尔商业有限公司之间于2004年12月4日签订的两份《合同书》继续履行；   二、被告山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨军截止2019年10月4日的应付租金191253.45元；   三、被告山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨军违约金至本判决确定之日止，违约金的计算方法以每个月的欠付租金为基数，按月分段分别计算，从2017年1月4日开始至2019年10月4日，每个月的违约金从当月的4日开始计算，违约天数在90天内的按日万分之一计算，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；每个月的违约金之和即为被告应支付原告的违约金。（如2017年1月份的违约金从2017年1月4日开始以租金5527.47元为基数，按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；2017年2月份的违约金以租金5527.47元为基数，从2017年2月4日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；以此类推，分别逐月计算）；   四、被告山西恒实房地产开发有限责任公司对上述款项的清偿承担连带保证责任；   五、驳回原告杨军的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费减半收取2399元（原告已预交），由被告山西和信摩尔商业有限公司、山西恒实房地产开发有限责任公司共同负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审判员 王增仙     二〇一九年十一月七日   书记员 巩艺伟