新疆生产建设兵团第二师中级人民法院   民 事 判 决 书   （2019）兵02民终256号   上诉人（原审被告）：陶有兵，男，1973年出生。   委托诉讼代理人：姚武，新疆梨城律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：于成伟，男，1980年出生。   委托诉讼代理人：张开建，新疆乌鲁克律师事务所律师。   上诉人陶有兵因与被上诉人于成伟房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团乌鲁克垦区人民法院作出的（2019）兵0202民初159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陶有兵的委托诉讼代理人姚武，被上诉人于成伟的委托诉讼代理人张开建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   陶有兵上诉请求：由二审法院撤销本案一审判决第一、第二项，将本案发回重审或依法改判。事实及理由：1.陶有兵于2017年1月3日与于成伟签订房屋租赁合同之后，陶有兵并未实际履行该合同，而是将房屋交由女儿陶丹经营，陶丹于2017年7月5日与孙某再次签订房屋租赁协议，孙某是房屋的产权人，本案应当追加孙某及陶丹参加诉讼；2.陶丹与孙某签订新的协议之后，由于于成伟和孙某拒绝将原有的个体工商户注销，致陶丹近一年不能经营，于成伟与孙某应当承担违约责任。根据孙某和陶丹的房屋租赁协议，押金5000元，每月房屋租金2000元，但于成伟却向陶有兵收取押金20000元每年租金80000元，并且陶丹实际经营饭馆只有一年时间，故于成伟和孙某应当退还多收取的费用；3.陶有兵从事屠宰业务并未参与陶丹的经营活动，一审判决后陶丹才将新合同交给陶有兵，于成伟在持有新合同的情况下却不向法庭提交，且明知房屋名下还有他人的营业执照未注销，隐瞒不向一审法庭提交。综上，一审法院认定事实错误，判决错误。   于成伟辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，上诉人的上诉主张无事实及法律依据，请求二审法院予以驳回维持一审判决。   于成伟向一审法院起诉请求：1.解除双方于2017年7月3日签订的《房屋租赁合同》；2.陶有兵支付违约金80 000元。并承担本案诉讼费。   一审法院认定事实：2017年7月3日，于成伟与陶有兵签订一份《房屋租赁合同》约定：第一条 于成伟将位于卡拉水管处加油站斜对面路路顺饭馆出租给陶有兵使用，面积160平方米；第二条 租赁期限四年，自2017年7月6日至2021年7月5日止，付款方式为一年一交，租金每年到期提前一个月付清下年的租金；第三条 承租期间水电暖费用由陶有兵承担；第四条 承租期间，如因陶有兵原因造成的房屋及配套设施的损坏，由陶有兵承担赔偿责任；第五条 此房只许陶有兵使用，如需转租第二个人使用，必须取得于成伟书面同意，陶有兵需交押金贰万元，合同到期，于成伟查收房屋合格后及设备无损坏，押金还给陶有兵；第十一条 其他违约事项，自2017年7月6日至2021年7月5日四年租期，双方不得违约，如一方违约，赔付对方违约金捌万元整。同时合同还约定了其他权利和义务。   上述合同签订后，于成伟按照约定将房屋出租给陶有兵使用；陶有兵按照约定向于成伟交付押金20 000元，并实际承租了房屋用于经营饭馆，因陶有兵经营的饭馆生意冷淡，无法继续经营，陶有兵于2019年7月5日提前将房屋钥匙交还给于成伟，于成伟接收了房屋钥匙，现于成伟提出解除《房屋租赁合同》，陶有兵表示同意。陶有兵在租赁房屋过程中，损坏了部分房屋设备，陶有兵同意修复或者更换。陶有兵向于成伟交付的押金20 000元，于成伟未向陶有兵退还。陶有兵陈述签订《房屋租赁合同》后，由陶有兵的外甥在实际经营饭馆，陶有兵没有参与经营。   一审法院认为，2017年7月3日，双方当事人经协商一致签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同对双方均具有法律约束力。《房屋租赁合同》约定陶有兵租赁房屋的期限为四年，因陶有兵经营不善等问题，只承租两年就提前将房屋钥匙退还给于成伟，且陶有兵违反合同第五条约定将房屋交给自己的外甥经营饭馆，陶有兵的上述行为已构成违约，应承担违约责任。现于成伟请求解除《房屋租赁合同》，陶有兵也表示同意，故一审法院对于成伟解除《房屋租赁合同》的请求，予以支持。对于于成伟主张的违约金80 000元，一审法院认为，关于违约金是否调整的问题经一审法院释明，虽然陶有兵并未提出违约金过高的主张，但是其抗辩违约金按照法律规定办，应当视为其认为违约金过高。双方当事人在《房屋租赁合同》中约定，四年租期，双方不得违约，如一方违约赔付对方违约金80 000元。本案中，陶有兵未按约定期限租赁房屋，显然属于违约行为，一审法院根据陶有兵履行合同的期限、违约的程度，并结合于成伟的实际损失，酌情确定陶有兵承担违约金40 000元。扣除陶有兵支付给于成伟的押金20 000元，陶有兵尚需支付违约金20 000元。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除于成伟与陶有兵于2017年7月3日签订的《房屋租赁合同》；二、陶有兵应承担违约金40 000元，扣除陶有兵已向于成伟支付的押金20 000元，陶有兵尚需向于成伟支付20 000元，于判决生效后三日内履行；三、驳回于成伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1800元，减半收取900元，由于成伟负担450元，陶有兵负担450元（于履行判决时一并向于成伟支付）。   本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。   陶有兵提交证据一，孙某与陶有兵女儿陶丹签订的《房屋租赁协议》，拟证明本案双方当事人签订租赁合同之后，陶丹与孙某于2017年7月5日又签订每月房屋租金为2000元的房屋租赁协议，并交纳押金5000元。   于成伟质证称，对该证据的真实性不予认可，且不属于新证据，一审诉讼过程中，陶有兵都未提交该份协议。于成伟申请证人孙某出庭作证，可以证明孙某从未与陶丹签订任何协议。且陶丹是陶有兵的女儿，若该协议真实有效，在两份租赁合同的租金存在较大差异的情况之下，陶丹不可能不告知陶有兵。   陶有兵提交证据二，食品经营许可证和营业执照各一份，拟证明房屋实际租赁人为陶丹，但由于孙某或者于成伟的原因导致2018年6月10日之后陶丹才取得营业执照及食品经营许可证。孙某或于成伟存在违约行为。   于成伟质证称，陶有兵提交的营业执照及食品经营许可证与本案无关。该组营业执照及食品经营许可证中的饭店与案涉租赁房屋虽然地理位置一致，但并非同一房屋。   陶有兵提交证据三，31团房管所2018年3月30日出具的证明，拟证明：1.房屋产权人是孙某，孙某才是本案适格的当事人；2.直至2018年3月30日孙某才协助陶丹办理经营手续，且该房屋就是案涉房屋。   于成伟质证称，不能证明案涉房屋与陶有兵提交的营业执照房屋是同一处房屋。若该证明有效，也只能证明于成伟是在配合对方办理营业执照。   陶有兵提交证据四，个体工商户营业执照及税务登记证，拟证明在陶丹租赁涉案房屋之后，该房屋原个体工商户庞爱芳一直未将经营手续注销导致房屋租赁后不能正常申请办理营业执照。   于成伟质证称，一审庭审中陶有兵提交了该组书证，真实性认可。但对其要证明的问题不予认可。陶有兵从未要求于成伟注销营业执照，事后要求于成伟配合，于成伟一直予以配合。   于成伟提交证据一，证人孙某证言，拟证明陶有兵提交的孙某与陶丹之间房屋租赁协议不是孙某签订。   陶有兵质证称，孙某是本案当事人，其自认案涉土地是其所有，根据《土地管理法》的规定，地上的房产产权人应与土地产权人一致，本案房屋的实际出租人应当是孙某。孙某否认与陶丹签订协议，却自认有人代孙某签订其他证明，所以本案应当发回重审，把事情查明。   于成伟提交证据二，31团国土局出具的证明，拟证明于成伟对案涉房屋享有所有权，于成伟和庞爱芳是夫妻关系。   陶有兵质证称，对证据的真实性无意见，于成伟和庞爱芳是否是夫妻关系不清楚。对于该证据要证明的问题不认可。陶有兵提交证明的时间效力高于该份书证。   于成伟提交证据三，证明书一份，拟证明案涉房屋出资人是于成伟，孙某认可由于成伟实际经营，他人无权干涉。孙某只是挂名。   陶有兵质证称，真实性不予认可，因为证人孙某当庭否认由其书写和签名。就其内容来看，因本案是租赁合同纠纷，出于诉讼目的，证人已经与本案具有利害关系，其当庭认可证明内容是为了实现其诉讼目的。且根据证明书中内容仅反映了于成伟有权经营饭馆，并未授权于成伟有权对外出租房屋。   于成伟提交证据四，庞爱芳与于成伟结婚证复印件，拟证明庞爱芳与于成伟存在婚姻关系。   陶有兵质证称，真实性无法确认，与本案无关。   二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。陶有兵二审中提供的证据不能证明其上诉主张，本院不予采信。对于成伟提供的证人孙某证言、证明书、31团国土局出具的证明及庞爱芳与于成伟结婚证复印件，能够证明相应事实，本院予以采信。   本院认为，根据当事人的上诉和答辩，本案争议焦点是：1.本案应否追加孙某及陶丹参加诉讼；2.本案的违约责任是否应由于成伟及孙某承担；3.于成伟是否多收陶有兵租金，应否予以退还；4.于成伟是否存在隐瞒重要证据虚假陈述的情况。   一、本案中，于成伟与陶有兵于2017年7月3日签订《房屋租赁合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。于成伟将位于卡拉水管处加油站斜对面路路顺饭馆出租给陶有兵，租赁期限4年，年租金80000元。合同中出租人是于成伟、承租人是陶有兵，于成伟和陶有兵是案涉租赁合同的主体和相对人。二审中，陶有兵虽然提交了孙某与陶有兵女儿陶丹2017年7月5日签订的《房屋租赁协议》，但经证人孙某当庭质证，协议中的“孙某”，并非本人签字且孙某对此并不知情。并且，陶有兵未能提交2017年7月3日于成伟与陶有兵签订《房屋租赁合同》与2017年7月5日“孙某”与陶丹签订的《房屋租赁协议》中的租赁标的物是同一标的物的证据，故陶有兵主张追加孙某及陶丹参加诉讼，无事实和法律依据，本院不予支持。   二、于成伟与陶有兵签订案涉《房屋租赁合同》，该合同对当事人具有法律约束力，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。不履行合同约定的义务或者履行的义务不符合合同的约定，依法应承担违约责任。陶有兵在签订合同之后，将租赁物交由第三人使用，且因其本人不愿意继续经营，在承租两年后将房屋钥匙交还给于成伟，陶有兵的行为已构成违约。陶有兵虽然接收了钥匙，并在陶有兵提出解除本案合同时也同意解除，但不能因此免除陶有兵的违约责任。一审法院判决陶有兵承担违约金，并无不当。   三、案涉《房屋租赁合同》是于成伟与陶有兵自愿签订、协商一致的合意，合同中对租赁期限和年租金均有明确约定，双方均应按照约定内容全面履行。陶有兵主张于成伟多收租金应予退还，但陶有兵在诉讼过程中并未举证证明，于成伟超出双方约定的年租金数额收取了租金。故本院对陶有兵的此项上诉主张也不予支持。   四、陶有兵上诉称，其从事屠宰业务并未参与陶丹的经营活动，一审判决后陶丹才将新合同交给陶有兵，于成伟在持有新合同的情况下却不向法庭提交，于成伟存在隐瞒重要证据虚假陈述的情况。本院认为，陶有兵在租赁案涉房屋后将房屋交由谁经营的陈述在一、二审中并不一致。陶丹是陶有兵的女儿，有无新合同以及是否提交，属于陶有兵的举证责任范围，且陶丹并未与于成伟签订房屋租赁合同，故陶有兵的此项上诉理由欠缺依据不能成立。   综上所述，陶有兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费800元，由上诉人陶有兵负担。   本判决为终审判决。       审判长  弥永利   审判员  杨青松   审判员  石红燕     二○一九年十一月十五日     书记员  邱子玲