山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0902民初2252号原告：宋其庚，男，1967年2月27日出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：张敏，泰安泰山中和法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：狄小龙，泰安泰山中和法律服务所法律工作者。被告：山东一建建设有限公司，住所地泰安市长城路28号。法定代表人：陈尚洋，总经理。委托诉讼代理人：于雷，山东公允律师事务所律师。被告：章海军，男，1974年7月17日出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：王波，泰安高新兴业法律服务所法律工作者。原告宋其庚与被告山东一建建设有限公司（以下简称一建公司）、章海军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋其庚的委托诉讼代理人狄小龙、被告一建公司的委托诉讼代理人于雷、被告章海军及其委托诉讼代理人王波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋其庚向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与两被告签订的《商品房销售协议》；2.判令两被告返还购房款720000元并支付违约金（自2017年1月23日至还清之日，按照每日万分之三计算）；3.案件受理费由被告负担。诉讼过程中，张俊放弃要求解除原告与被告一建公司、章海军签订的商品房销售协议的诉讼请求。事实与理由：2017年1月20日原告与被告一建公司、章海军签订《商品房销售协议》，协议约定被告一建公司与水牛埠村委以合作开发建设方式对水牛埠村进行旧村改造，已经取得泰安市建设局、国土资源局、规划局等政府主管部门批准。项目位于泰安市首，泰安高职学院以西，水牛埠水库以北，土地性质为集体用地，总占地约40亩，质量符合国家相关验收标准，原告购买第5号楼3单元1楼东户，房屋总价为720000元，购买方在签订协议3日内付清合同价款，同时约定了违约责任。合同签订后，原告付清购房款，但被告迟迟没有交付房屋。现被告提出房屋已经出售他人，无法向原告交付。为此，原告诉至法院，请求判如所诉。被告一建公司辩称，被告从未与原告签订任何的房屋销售协议，原告与被告章海军签订的商品房销售协议系无效协议，无效协议自始无效，不存在违约金的问题，只存在相互返还的法律后果，被告一建公司从未收到原告支付的72万元购房款，不存在向原告返还购房款的问题。综上请求法院查明事实，驳回原告对被告一建公司的诉讼请求。被告章海军辩称，被告章海军与被告一建公司签有合作经营协议，由被告章海军借用一建公司资质进行开发建设，被告一建公司按照房屋销售总价的1.5%提取管理费。协议签订后，被告章海军按照协议约定交纳了所涉房产的土地出让金及相关税费，并支付了施工单位的工程款。本案涉案房屋系被告章海军为支付工程款而抵顶的该房屋，双方签订的协议真实有效，被告章海军出售房屋的行为符合被告一建公司和被告章海军签订的协议约定，被告章海军的行为属于职务行为。本院经审理认定事实如下：2010年10月15日，原告宋其庚（乙方）及案外人宋其忠与山东一箭建设有限公司房地产泰安开发部（甲方）签订协议书一份，约定：由原告供应水牛埠村二期砂子、石子、灰膏各项材料；合同工期计划在2010年12月3日开工，在条件具备的情况下，随工程进度供货；合同价款按中标单位中标价下浮5%执行，市场价格浮动3%范围内不予考虑；付款方式为供应材料进入现场并由甲方收量，完工验收合格付到70%，余款项在3年期满付清。被告章海军在甲方授权委托人处签字捺印，原告宋其庚与案外人宋其忠在乙方授权委托人处签字摁印，山东一箭建设有限公司房地产泰安开发部未加盖公章，被告一建公司也未在协议书中加盖公章。2012年6月3日，被告章海军向原告及案外人宋其忠出具砂石材料清单一份，砂石料总价款为1194400元。2017年1月18日，原告与被告章海军顶房协议一份，写明：甲方：山东一箭建设有限公司房产开发部章海军，乙方：宋其庚；乙方在甲方开发的“水牛埠旧村改造”工程中，甲方采购乙方的砂、石料及灰膏材料款共计柒拾玖万肆仟肆佰元整；双方协商，甲方用“玫瑰庄园”5#楼3单元1楼东户一处房产抵顶乙方材料款，双方账目结清。被告章海军在该协议书甲方处签字，原告宋其庚在该协议书乙方处签字，山东一箭建设有限公司房产开发部未加盖公章，被告一建公司也未加盖公章。2017年1月20日，原告宋其庚与被告章海军签订商品房销售协议一份，主要内容为：销售方：山东一箭建设有限公司泰安房地产开发部，出售人：章海军，购买方：宋其庚；购买方所购商品房的基本情况：第5号楼3单元101（东户）号房；商品房按建筑面积90平方米计算，该商品房单价为每平方米元，预付款720000元；购买方在签订协议3日之内付清合同价款，余款在约定时限内付清；交付逾期超过30日，购买方有权解除合同；购买方解除合同的，销售方自购买方解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按购买方已付款的1%向购买方支付违约金；购买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，销售方按日向购买方支付已交付房价款万分之三的违约金等。被告章海军在销售方的授权委托代理人处签字捺印，原告宋其庚在购买方处签字捺印，山东一箭建设有限公司泰安房地产开发部未加盖公章，被告一建公司也未加盖公章。被告一建公司称商品房销售协议中没有其盖章，其对此不予认可，被告章海军无权销售或者抵顶涉案房屋。被告章海军称其被任命为山东一箭建设有限公司房地产泰安开发部（甲方）的经理，其签字行为是职务行为，山东一建建设有限公司泰安开发部虽未办理工商登记，但被告一建公司曾给过其刻有泰安开发部的章。被告一建公司认可泰安房地产开发部为其公司设立，但未办理工商登记，也没有给被告章海军公章后又收回的事实。被告章海军未提供证据证实其上述主张。被告章海军提交2009年1月1日与山东一箭建设有限公司签订的风险质押承包合同（复印件）一份及缴纳价格调节基金契税、土地出让金记账凭证、汇款单据及发票24页证实被告章海军借用被告一建公司资质进行房地产开发，由章海军按照房屋销售总价的1.5%向一建公司上交费用，章海军享有房屋的销售权。风险质押经营承包合同的主要内容为：山东一箭建设有限公司，（以下简称甲方）；承包单位：泰安房产开发部（以下简称乙方）；承包人：章海军（以下简称乙方）。乙方是从事相关建筑安装行业的专业人士，乙方自愿使用甲方资质，独立承包建筑安装工程，现经甲方同意，双方本着互惠互利的原则，就承包上交甲方费用等有关事项，形成共识达成如下条款，双方共同恪守。一、乙方使用资质经营的范围房地产开发。二、承包期限自2009年1月1日起至年月日止。三、乙方承包上交甲方费用：1、按比例上交按照房产销售总额1.5%，按照工程拨款的比例扣交（税金及其他费用自负）。四、甲方的责任和义务：1、甲方提供规定经营范围的资质证件，在乙方承包期内，保证资质、证件的有效性。五、乙方的责任和义务。4、乙方无限期承担承包期内的债权债务及承包亏损责任。在非合同范围内或期内所发生的债权债务、经济、民事纠纷等有关事宜，由乙方自行承担责任等。被告一建公司对缴纳价格调节基金契税、土地出让金记账凭证、汇款单据及发票一宗的真实性予以认可，认可涉案房产由两被告共同投资建设。被告一建公司提交本院（2018）鲁0902民初774号民事判决书证实：1、案涉房屋所属项目由一建公司开发建设；2、一建公司是有案涉房屋预售许可的合法的房地产开发企业，依法有权出售案涉房屋；3、章海军无房地产开发企业的资质，无权对外销售案涉房屋。该判决书查明：一建公司原名称为山东一箭建设有限公司，2011年12月22日，一建公司取得玫瑰庄园的《泰安商品房预（销）售许可证》，预售范围为：1号楼-14号楼。章海军对判决书的真实性没有异议，但认为，两被告签订了风险质押承包合同，约定由章海军出资建设，并缴纳相关税费，一建公司按照销售总价的1.5%提取管理费系章海军借用一建公司资质进行销售，且前期部分房屋也是由章海军与买受人签订协议后，再由一建公司去房产登记部门网签备案登记，按照双方的协议，章海军对该房屋享有处分权。另查明，山东一箭建设工程有限公司于2018年更名为山东一建建设有限公司。涉案的玫瑰庄园5号楼3单元1楼东户房产已由被告一建公司网签备案至案外人易梅华名下。本院认为，原告宋其庚为水牛埠村二期供应砂子、石子、灰膏各项材料，后与被告章海军签订结算清单、订房协议及商品房销售协议，双方约定用玫瑰庄园5#楼3单元1楼东户的房产抵顶原告的材料款，该事实证据确实充分，本院予以确认。被告章海军主张自己签订协议的行为属于职务行为，因未提交充分证据证实自己系被告一建公司的职工或取得该公司的授权，且被告一建公司对此予以否认并明确表示不认可该协议，故无法证实被告一建公司对涉案房屋进行买卖系知晓和同意的，被告章海军所述因证据不足，本院不予采信。被告一建公司作为有涉案房屋预售许可证的合法房地产开发企业有权出售涉案房屋，而被告章海军即使参与了涉案房地产的开发，也无权出售涉案房屋，故涉案商品房销售协议应为无效协议，被告章海军对此负有过错，应承担相应的法律责任，故原告要求被告章海军返还购房款720000元，于法有据，本院予以支持。原告主张被告章海军支付违约金，没有法律依据，本院不予支持。依照相关法律规定，被告章海军应赔偿原告经济损失，损失数额可参照双方协议约定的违约金计算标准即已付款1%计算，为7200元。因一建公司并非商品房预售协议的相对方，原告要求一建公司承担责任，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告章海军于本判决生效之日起十日内返还原告宋其庚购房款720000元；二、被告章海军于本判决生效之日起十日内赔偿原告宋其庚经济损失7200元；三、驳回原告宋其庚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500元，由被告章海军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员 赵 健二〇一九年十一月二十日书记员 杨桂尧