广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初8055号原告：林欣庭，女，1988年12月24日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：梁巨贤，广东华瑞兴律师事务所律师。被告：袁江，男，1970年5月20日出生，汉族，住江西省吉安市永丰县。原告林欣庭诉被告袁江房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林欣庭的委托诉讼代理人梁巨贤，被告袁江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林欣庭向本院提起诉讼请求：一、被告向原告支付2015年10月1日至2018年5月30日的租金人民币640000元；二、被告向原告支付因逾期支付租金产生的违约金暂计至2019年7月22日为人民币395042.56元；三、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年6月16日，原被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于新塘镇××、××号的房屋出租给被告，租期3年，从2015年6月1日至2018年5月30日止，租金标准为每月20000元。但被告仅仅支付了4个月租金，2015年10月1日之后的租金没有支付。为此，诉至法院，望判如所请。被告袁江辩称：不同意原告的诉讼请求。被告跟原告签订租赁合同是基于原告蒙骗被告导致的，是先谈好买卖房屋的事情后四个月才签订的。原告已经收了100万，但涉案房屋过不了户，导致被告损失巨大。三年的合同被告花了一年半时间装修，三年租赁期不是被告真实意愿。被告已经支付了100万元，原告还要被告支付违约金，原告收取被告100万要承担什么责任。而且被告一次性交了四、五年的租金，原告没有理由要求被告再支付违约金。经审理查明：2015年6月16日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，载明“经甲、乙双方协商一致，就房屋租赁相关事宜订立本合同……一、甲方同意将位于新塘东坑二横路27、29号房屋的首层至顶层出租给乙方作为网吧及租住用途……二、租赁期限、租金标准及租金交付的约定：甲、乙双方约定上述房屋租赁期限为3年，从2015年6月1日至2018年5月30日止。租金每月20000元。……如乙方逾期不交当月租金的，甲方可按照每日10%元的违约金标准，按日加收违约金直至乙方交清当月租金为止。……”。2019年1月18日，林欣庭向本院起诉袁江，诉讼请求为：1、被告搬离位于增城区新塘镇××、××号房屋，并将房屋交回给原告；2、被告向原告支付房屋占用费（按每月30000元的标准，自2018年5月31日起计至实际搬离房屋并将房屋交回给原告之日止，暂计至2018年12月31日的占用费为21万元）。该案受理后，案号为（2019）粤0118民初1274号。经本院审理后，查明如下事实：位于增城区××群星村东坑区××、××房屋××共××层，用地面积378平方米，其中一至五层房屋已办理权属登记，权属人为原告，建筑面积共1974平方米，产权证号为粤房地权证增自字第××号，土地用途为住宅，一至五层中非居住面积为344.42平方米，非住宅部分土地使用年限至2038年12月29日，住宅部分土地使用年限至2068年12月29日止；另有六至七层、天面层加建面积873.56平方米未办理权属登记。2015年6月，原、被告签署《房屋租赁合同》，约定如下内容：“……一、甲方同意将位于新塘东坑二横路27、29号房屋的首层至顶层出租给乙方作为网吧及租住用途。乙方必须按照约定用途使用房屋，不得损坏房屋结构以及原有设施。……二、租赁期限、租金标准及租金交付的约定：甲、乙双方约定上述房屋租赁期限为3年，从2015年6月1日至2018年5月30日止。租金为每月20000元。……乙方应当在每月10日前交清当月租金。……三、本合同签订之日，乙方应当向甲方支付押金40000元。……”。合同到期后，被告继续占有使用涉案房屋。庭审中，原告陈述：1、在签订租赁合同之后，原、被告正常履行了4个月，被告也向原告支付了4个月的租金。2、原告当时确实想转让涉案房屋，被告提出要购买，原告要求被告支付100万元诚意金或预付款再协商买卖事宜。3、2015年底，原告收到被告支付的100万元之后，双方并没有签订任何买卖协议，但双方有去房管局了解涉案房屋能否过户等问题，由于涉案房屋加建了2层，导致不能过户，于是双方买卖涉案房屋无法继续；原告父亲遂向被告提出，买卖不成，100万元的诚意金或者预付款就抵作租金，被告对此没有反对。4、在签订租赁合同后，被告经原告同意，确实于2015年6月对涉案房屋进行了装修。5、租赁期限届满后，原告要求被告按市场价续租，被告不同意并提出要原告给被告继续使用涉案房屋几年的要求，原告也不同意。6、原告收到被告支付的100万元，用于抵扣涉案房屋的租金后，还剩余30万元，该剩余的款项是否能够用作抵扣被告占用房屋费用的问题，由于双方未协商一致，原告不能私自定性该剩余款项。被告陈述：1、《房屋租赁合同》并非其真实意思表示。2、《房屋租赁合同》约定的租期只有三年，被告在2015年6月开始对涉案房屋进行装修，直至2016年8月才装修完毕，装修时间超过一年，花费超过600万元，若只租赁三年，被告不可能浪费一年时间投入600万元进行装修，因在剩余的时间内经营网吧是不可能收回成本，所以《房屋租赁合同》并非被告的真实意思表示，应属无效。3、被告从2004年开始向李锦兰租赁涉案房屋，被告向原告及李锦兰支付租金从来没有要求出租方出具过任何收据，这都是基于双方合作多年，被告相信原告及其家人，现在原告却反悔买卖事宜，导致被告损失惨重，希望原告实事求是，凭良心做事。4、原告称被告支付的100万元是诚意金或者预付款，被告对此不同意，该100万元是被告购买涉案房屋的定金；原告主张被告支付的100万元抵作租金，被告也不同意。5、在被告装修涉案房屋期间，李锦兰曾来看过涉案房屋的装修情况，后来涉案房屋办不了过户，且被告是外地人，找不到关系办理过户，原告又找到了另外的买家，并打电话给被告，叫被告配合新买家看房。本院认为：原、被告签订了《房屋租赁合同》，被告也向原告支付了4个月的租金，表明双方就涉案房屋的租赁已实际履行，原、被告之间存在房屋租赁合同关系。《房屋租赁合同》也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的无效情形，故被告主张《房屋租赁合同》无效，本院不予采纳。根据双方当事人陈述可知，房屋租赁期间，原告有意向出售涉案房屋，被告也有意向向原告购买涉案房屋，双方买卖就涉案房屋达成买卖合意，却未签订买卖合同，但被告就买卖涉案房屋已向原告支付了100万元，双方还到房屋登记部门了解过户事宜，由于涉案房屋加建的6、7层并未办理产权登记，导致涉案房屋无法办理过户。由此可见，原、被告双方就买卖涉案房屋已达成初步合意，原告也收取了被告为购买涉案房屋支付的100万元，由于涉案房屋无法办理过户，导致后续买卖事宜尚未继续履行，被告正是基于与原告存在买卖涉案房屋的缔约关系，相信原告可以将涉案房屋过户到其名下，而出资对涉案房屋进行装饰装修。在双方买卖涉案房屋无法履行的情况下，原告并未将100万元返还给被告。原告主张被告同意将100万元用作租金进行抵扣，被告对此不予认可，而原告对该主张并未提供相应的证据予以证明，本院不予采纳，故原告向被告收取的100万元仍然应当视为被告为购买涉案房屋而支付的款项。虽然原、被告买卖涉案房屋事宜未能履行，但双方仍存在房屋租赁合同关系，现租赁合同约定的租赁期限已届满，双方亦未就续租事宜达成一致意见，故原告作为涉案房屋的权属人，有权要求被告返还涉案房屋，并要求被告支付租赁合同到期后占有使用涉案房屋期间的占用费。原告诉请的占用费应参照《房屋租赁合同》约定的每月租金20000元的标准计收为宜。原告主张按每月30000元的标准收取占用费，理据不充分，本院不予支持。为此，判决如下：一、被告袁江于本判决发生法律效力之日起三十日内搬离位于广州市增城区新塘镇××、××号房屋，并将该房屋返还给原告林欣庭。二、被告袁江于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告林欣庭支付占用费（从2018年5月31日起计至被告袁江搬离并返还上述房屋给原告林欣庭之日止，按每月20000元的标准计算）。三、驳回原告林欣庭的其他诉讼请求。该判决作出后，双方均未提起上诉，该判决已经发生法律效力。审理中，原告与被告共同确认，被告只交纳了4个月租金。原告陈述以下内容，1、原告与被告之间没有装修期间不收租金的约定。2、当时双方是有协商买卖涉案房屋的意向，100万元是诚意金或预付款。但是之后因为办不了过户，双方取消了涉案房屋买卖交易。说100万可以抵扣租金，但是在（2019）粤0118民初1274号案中被告否认可以抵扣租金，且法院也认定不能抵扣租金。3、合同签订日期是2015年6月16日。是被告先行签名，原告后签名。被告陈述以下内容，1、被告当时与原告谈好是购买涉案房屋，当时被告要求将涉案房屋过户登记至被告名下才进行装修，但是原告母亲多次打电话催促被告先进行装修，可以一边装修一边过户。期间原告母亲提出先交纳100万元保证金，被告同意并交纳了。如果不是存在买卖关系，被告也不会对涉案房屋外墙、内部大面积装修并安装了电梯。2、双方本意100万元是购买涉案房屋的保证金，但是后来涉案房屋无法办理过户。被告就找原告沟通，100万元可以抵扣租金。到2018年5月30日租赁期满后继续给被告免费使用5年。因为被告已经交了100万、押金4万及四个月的租金共计8万元。之后被告自行撤场。3、原告先签涉案租赁合同，签好后放在办公室，然后原告母亲拿给被告签名。4、被告交纳2015年2月至5月的租金。2015年10月1日至2018年5月30日没有支付租金。本院认为：根据本院业已发生法律效力的（2019）粤0118民初1274号民事判决书认定，原告与被告之间成立租赁关系，且《房屋租赁合同》合法有效。在双方均无证据推翻上述生效判决认定的情况下，本院对上述事实予以认定，不再赘述。按照双方签订的《房屋租赁合同》，被告当然负有向原告依约交纳租金的义务，现被告明确其没有支付2015年10月1日至2018年5月30日期间的租金，显然不当，故本院对原告要求被告支付上述期间的租金的诉讼请求，予以支持。经核算，上述期限的租金为640000元（20000元/月×32个月）。至于原告要求被告支付逾期交纳租金的违约金的诉讼请求能否支持的问题。根据（2019）粤0118民初1274号民事判决书查明的事实、认定以及本案庭审双方陈述，原告与被告在租赁期间确实存在就买卖涉案房屋达成意向的事实，且被告已经支付了100万元的款项。之后，因涉案房屋无法办理过户，导致房屋买卖行为无法继续履行，因此双方之间对被告为购买涉案房屋支付的100万元款项如何处理进行协商，即该100万元款项是予以抵扣租金还是返还给被告，若抵扣租金则抵扣租金的期限。但是双方却未能达成一致意见。故原告于2019年1月18日向本院提起（2019）粤0118民初1274号案件的诉讼。因此，不宜认定被告在履行《房屋租赁合同》过程中存在恶意拖欠租金的违约行为，故本院对原告要求被告承担逾期支付租金的违约金的诉讼请求，不予支持。至于被告抗辩认为与原告之间协商在装修期间免收租金的理由能否成立的问题。原告与被告之间并未有上述约定的书面协议，且被告也没有提供合法有效的证据予以证实，原告当庭予以否认，故被告应承担举证不能的后果。故对被告的该项抗辩理由不予采纳。至于被告认为与原告之间达成购买涉案房屋意向，但经庭审双方均确认因涉案房屋无法过户，涉案房屋的买卖已经无法履行。但即使双方之间成立房屋买卖关系，也属于另一合同关系，并不影响双方之间《房屋租赁合同》的履行，不能因此免除被告交纳租金的义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告袁江在本判决发生法律效力之日起十日内，支付拖欠原告林欣庭2015年10月1日至2018年5月30日的租金640000元；二、驳回原告林欣庭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7058元，由原告林欣庭负担2694元，由被告袁江负担4364元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  顾丽娟二〇一九年十一月十八日书记员  赖蓝婷