宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院   民事判决书   （2019）宁0105民初4560号   原告：宁夏乙天餐饮市场管理有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市西夏区浙商商住楼1单元1203室。   法定代表人：金某。   委托诉讼代理人：朱某。   委托诉讼代理人：李某。   被告：杨某，住福建省武平县。   委托诉讼代理人：徐某、张某，宁夏宁人律师事务所律师。   原告宁夏乙天餐饮市场管理有限公司（以下简称乙天餐饮公司）与被告杨某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月1日公开开庭进行了审理。原告乙天餐饮公司的委托诉讼代理人李某，被告杨某的委托诉讼代理人徐某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   乙天餐饮公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告全面继续履行租赁协议；2.判令被告支付原告2019年度商铺租金29200元，拖欠原告2018年度商铺物业费5083元、2019年度商铺物业费5083元，以上共计39366元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月，涉案房屋房主与杨某签订了《文化宫商业广场负一层不夜城商铺租赁合同》，合同期限为2年，即自2017年12月29日至2019年12月28日止，合同约定杨某需提前60日即于2018年11月前缴纳下一年度租金，如杨某需提前退租，按照租金金额的50%支付违约金。租赁合同签订后，杨某经营了1年无力经营，至今不给乙天餐饮公司支付下一年度租金，并拖欠物业费等。乙天餐饮公司系西夏区文化宫商业广场负一层不夜城商铺市场管理公司，与涉案房屋房主签订了《合同权利义务转让协议》，该协议约定房主将《文化宫商业广场负一层不夜城商铺租赁合同》中的全部权利义务转让给乙天餐饮公司，由乙天餐饮公司取代房主履行协议。现乙天餐饮公司认为杨某不缴纳商铺租金并欠缴物业费的行为已构成根本违约，故其诉至法院，请求追究杨某的违约责任。   杨某辩称，一、杨某与房主王某签订的《文化宫商业广场负一层不夜城商铺租赁合同》已经解除，杨某无需继续履行租赁协议。杨某从2018年12月底开始便没有继续经营涉案商铺，且已告知乙天餐饮公司相关人员，要求解除租赁合同。在接到杨某告知后，乙天餐饮公司将涉案商铺出租给了第三人进行经营，因此杨某与房主签订的《文化宫商业广场负一层不夜城商铺租赁合同》实质上已经解除，租赁法律关系归于消灭，并不存在继续履行的问题。根据《合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的;（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”杨某在无法继续承租涉案商铺的情况下已经与乙天餐饮公司协商解除了该份租赁合同，不存在继续履行之情形。退一步讲，即使双方没有就解除合同问题达成一致，乙天餐饮公司在租赁期内未经杨某同意将涉案商铺出租给了第三人，致使杨某无法根据合同内容享有相应的权利，也就无法实现合同目的，同样满足《合同法》规定的法定解除条件，因此杨某无需继续履行该份租赁合同。二、乙天餐饮公司请求杨某全额承担2019年度商铺租金及商铺物业费没有事实和法律依据。2018年12月底杨某已和乙天餐饮公司协商解除涉案商铺租赁合同，且没有继续占有使用该商铺，因此不应承担该商铺的租金及物业费，且乙天餐饮公司后又将涉案商铺出租给第三人进行经营，实质上也承认了涉案商铺的租赁合同已经解除，既然该商铺已经由第三人进行承租，理应由承租人负担租金及物业费，乙天餐饮公司继续向杨某索要2019年度商铺租金及物业费于法无据。综上，杨某无需继续履行租赁协议也不应承担2019年度涉案商铺租金及物业费。   本院经审理认定事实如下：2017年8月，乙天餐饮公司与杨某签订合同编号为YT0295的《文化宫商业广场负一层不夜城商铺预定协议》，合同中写明鉴于乙天餐饮公司与宁夏宁阳房地产开发有限公司于2017年5月10日签订《宁阳文化商业广场地下负一层不夜城合作框架协议》，宁夏宁阳房地产开发有限公司将其开发的文化宫商业广场负一层不夜城所有商铺的经营管理权交由乙天餐饮公司负责，对商铺进行运营及管理；乙天餐饮公司有权对不夜城部分商铺对外进行出租、收取租金及乙天餐饮公司有权对不夜城所有商铺收取物业费、管理费等必要费用，杨某对上述事实已全面了解并予以认可，就杨某预租赁商铺事宜，乙天餐饮公司、杨某协商一致，协议约定杨某预租赁的为位于宁夏银川市××区商铺，建筑面积19.72平方米，商铺业态为餐饮（罗罐中米粉），杨某签订本合同时，支付定金9990元，作为乙天餐饮公司、杨某双方订立文化宫商业广场负一层不夜城商铺租赁合同的担保，签订租赁合同后，杨某支付的定金转为租金，该协议约定商铺租金为29200元/年。该协议还约定，本合同生效后，杨某于2017年8月20日前与乙天餐饮公司签订《文化宫商业广场负一层不夜城商铺租赁合同》，该协议自双方签订之日成立，自定金实际支付时生效。2017年8月2日，杨某向宁夏宁阳房地产开发有限公司交纳文化宫商业广场负一层不夜城商铺E020租赁定金9990元。2017年9月11日，杨某向宁夏宁阳房地产开发有限公司交纳文化宫商业广场负一层不夜城商铺E020剩余年租金19210元。   2017年12月，案外人王某，系宁夏银川市××区商铺编号E020商铺的产权所有人，其与杨某签订了《文化宫商业广场负一层不夜城商铺租赁合同》，约定租赁期限为2年，自2017年12月29日起至2019年12月28日止，租赁商铺用途仅限用于餐饮类的商业经营，经营范围为罗罐中米粉，租金总额共计58400元，按年支付，每年交纳租金29200元，双方签订本合同之日，杨某一次性交纳第一年的租金，次年60日前交纳下一年租金，杨某应按上述约定时间及金额将租金交给王某指定代收人。该合同约定物业费按照合同面积19.72平方米，以21.48元/平米/月的标准收取，以季为一个缴费期，杨某应在每一个缴费期届满前10日内向王某指定代收人一次性交清，商铺的硬件物业服务由宁夏宁阳商业服务有限公司负责，负责事项包括公共设施的维护、水路电路的维护、冷暖空调维护、电梯扶梯维护等；商管服务由乙天餐饮公司负责，负责事项包括保安、保洁、商户秩序、质量检查等。同时，该合同约定王某指定乙天餐饮公司为本合同项下所有费用（包括但不限于租金、装修保证金、履约保证金、违约金等）的代收人及运营管理方，杨某对此予以认可并接受。   2017年12月28日，案外人王某与乙天餐饮公司签订《合同权利义务转让协议》，约定王某将其与杨某于2017年12月29日签订的《文化宫商业广场负一层不夜城商铺租赁合同》中的权利义务全部转让给乙天餐饮公司，同时约定，自本协议生效之日起，王某将其在《文化宫商业广场负一层不夜城商铺租赁合同》中的全部权利义务转让给乙天餐饮公司，由乙天餐饮公司取代王某，乙天餐饮公司接受并承担文化宫商业广场负一层不夜城商铺租赁合同》中规定的应由乙天餐饮公司承担的全部权利义务，本协议自王某，乙天餐饮公司签字盖章之日生效。该协议落款处，有王某及乙天餐饮公司的签字盖章。   2017年9月11日，杨某向宁夏宁阳房地产开发有限公司交纳文化宫商业广场负一层不夜城商铺E020装修保证金3000元及履约保证金5000元。本案审理中，案外人宁夏宁阳房地产开发有限公司及乙天餐饮公司共同向本院出具证明一份，认可杨某向宁夏宁阳房地产开发有限公司交纳的文化宫商业广场负一层不夜城商铺E020装修保证金3000元、履约保证金5000元,虽交纳给宁夏宁阳房地产开发有限公司，实际系宁夏宁阳房地产开发有限公司代乙天餐饮公司收取。对杨某向宁夏宁阳房地产开发有限公司交纳的文化宫商业广场负一层不夜城商铺E020租赁定金9990元、剩余年租金19210元，合计29200元的租金，乙天餐饮公司认可杨某第一年度的租金已与其结清。上述合同履行过程中，杨某一直未交纳涉案商铺物业费，仅交纳了第一年度的商铺租金29200元。   另查明，乙天餐饮公司于2019年8月将涉案商铺另行出租给案外人。本案审理中，杨某表示其交纳的装修保证金3000元、履约保证金5000元可以抵扣应由其承担的合同费用、租金及违约金，乙天餐饮公司亦同意抵扣。   本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。乙天餐饮公司与杨某签订的《文化宫商业广场负一层不夜城商铺预定协议》及案外人王某与杨某签订的《文化宫商业广场负一层不夜城商铺租赁合同》，明确约定乙天餐饮公司为合同项下所有费用（包括但不限于租金、装修保证金、履约保证金、违约金等）的代收人及运营管理方，该约定不违反法律规定，杨某对此亦予以认可并接受，故其在该合同的履行过程中，应按照约定，将商铺租金及物业费按照合同约定的期限及时交纳给乙天餐饮公司，同时，根据案外人王某与乙天餐饮公司签订的《合同权利义务转让协议》，乙天餐饮公司收取杨某商铺租金和物业费的行为亦符合合同约定及法律规定。经查明，乙天餐饮公司于2019年8月将涉案商铺另行出租给案外人，乙天餐饮公司已以其实际行为解除了其与杨某之间的租赁合同关系，故对其要求杨某继续全面履行租赁协议的诉讼请求，本院不予支持。对杨某未支付的2018年12月29日至2019年7月28日共计7个月的商铺租金17033元（29200元/年÷12个月×7个月＝17033元），本院予以支持，同时，因杨某表示其交纳的装修保证金3000元、履约保证金5000元可以抵扣应由其承担的租金及违约金，且乙天餐饮公司亦同意抵扣，又乙天餐饮公司在本案中并未主张违约金，故本院将杨某交纳的装修保证金、履约保证金共计8000元予以抵扣上述未付商铺租金，扣减后杨某应付商铺租金为9033元。根据案外人王某与杨某签订的《文化宫商业广场负一层不夜城商铺租赁合同》中的约定，杨某应交纳的物业费为2017年12月29日至2018年12月28日第一个年度的物业费5083元（21.48元/月/㎡×19.72㎡×12月＝5083元）及第二年度7个月的物业费2965元（21.48元/月/㎡×19.72㎡×7月＝2965元），共计8048元。故对乙天餐饮公司要求杨某支付商铺物业费8048元的诉讼请求，本院予以支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：   一、杨某于本判决生效之日起十日内支付宁夏乙天餐饮市场管理有限公司商铺租金9033元、物业费8048元，以上合计17081元；   二、驳回宁夏乙天餐饮市场管理有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费784元，减半收取392元（实收392元），由宁夏乙天餐饮市场管理有限公司负担222元，由杨某负担170元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审 判 员 王小佳     二〇一九年十一月二十一日   法官助理 程建红   书 记 员 王宵峰   附本案适用相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或是履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。