北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初29726号原告：陈淑香，女，1965年4月4日出生，汉族，北京汽车股份有限公司员工，住北京市丰台区。原告：陈淑英，女，1966年6月9日出生，汉族，北京汽车股份有限公司员工，住北京市丰台区。二原告委托诉讼代理人：黄争荣，北京市京师律师事务所律师。被告：陈德林，男，1960年1月25日出生，汉族，金九城股份有限公司员工，住北京市丰台区。被告：牛淑荣（系陈德林之妻），1957年12月4日出生，汉族，金九城股份有限公司员工。二被告委托诉讼代理人：索和平，北京市京联律师事务所律师。原告陈淑香、陈淑英与被告陈德林、牛淑荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈淑香、陈淑英及其委托诉讼理人黄争荣，被告陈德林、牛淑荣及其委托诉讼代理人索和平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈淑香、陈淑英向本院提出诉讼请求：1.确认被告牛淑荣与王凤梅就位于北京市丰台区四方景园五区5号楼11层1103号房屋（以下简称1103号房屋）签订的房屋买卖合同无效；2.诉讼费由被告负担。事实和理由如下：王凤梅与陈广太系夫妻，二人育有一子陈德林，二女陈淑香、陈淑英。被告牛淑荣系陈德林之妻。父亲陈广太于2003年7月17日去世，母亲王凤梅于2019年4月去世。王凤梅40多岁时精神异常，自言自语，不能干农活，一直未治疗。首都医科大学附属北京安定医院2017年11月8日诊断证明书诊断为痴呆状态。2018年1月31日北京市丰台区法院作出（2017）京0106民特211号民事判决，判决王凤梅为无民事行为能力。2018年4月13日，北京市丰台区法院作出（2018）京0106民特50号民事判决书，指定陈德林为王凤梅的监护人。1103号房屋原登记在王凤梅名下，后原告查询得知，2018年4月13日，由陈德林作为王凤梅的监护人与牛淑荣签订房屋买卖合同，将1103号房屋过户至牛淑荣名下。原告认为，王凤梅无民事行为能力，陈德林虽然是王凤梅的监护人，但非为被监护人的利益，监护人不能处分被监护人的财产。陈德林与牛淑荣系夫妻关系，明显系恶意串通，非法转移王凤梅的财产，损害王凤梅的利益，故上述房屋买卖合同应属无效，故原告提起本案诉讼。陈德林、牛淑荣辩称：不同意原告诉讼请求，理由如下：1、2001年原告与被告协议约定父母名下成寿寺12号院的房屋由陈德林继承，二原告承诺放弃继承权。1103号房屋是2004年丰台区成寿寺12号院房屋（以下简称12号院房屋）拆迁后的回迁安置房。2001年9月23日，原告与被告达成协议，签订《财产继承供养合同》，约定12号院房屋由陈德林继承，陈德林保证父母有生之年的居住权，父母由陈德林赡养，原告明确承诺放弃继承权。由于房屋老旧，达成协议后，由被告出资对房屋进行了翻建。翻建以后，2004年12号院房屋拆迁，王凤梅用拆迁款购买了1103号房屋。2005年1103号房屋交付后，被告又出资对房屋进行装修，装修后一直由母亲居住。2001年以来，被告一直与父母共同生活，赡养和照看父母，履行了《财产继承和供养合同》约定的义务。2、原告同意将1103号房屋过户给陈德林后，为了办理过户才为母亲设定监护人，将房产过户至牛淑荣名下系因为出现了意外情况。被告一直与父母共同生活，直至2003年父亲去世，母亲一条腿瘸，行动不便需要照顾。2017年后半年以后，母亲卧床不起，二原告家中也有八十多岁老人，只能偶尔来看看母亲，来了也不敢进屋，中午到表姐、表哥家去吃饭，没有伺候过病床上的母亲。在照看母亲日常生活发生争执的情况下，陈德林提出按2001年的《财产继承供养合同》约定，在母亲在世时完成房屋过户，以避免去世后繁杂的过户手续。由于母亲没有行为能力，需设定监护人来完成过户。二原告同意将房屋过户至陈德林名下，但不愿意当监护人，因此只有陈德林担任监护人。陈德林成为监护人后，依法不能将房屋过户至自己名下，事前没想到，因此不得已将房屋过户至牛淑荣名下。现母亲王凤梅已经去世，即便按照《财产继承供养合同》确定房屋所有权归属，在陈德林同意的情况下，房产登记在牛淑荣名下也不违背双方协议的约定。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈广太与王凤梅系夫妻，二人育有一子陈德林，二女陈淑香、陈淑英。陈广太于2003年7月17日去世，王凤梅于2019年4月去世。陈德林与牛淑荣系夫妻。2001年9月23日，陈广太、陈德林、牛淑荣、陈淑香及陈淑英签订《财产继承供养合同》（以下简称供养合同）约定：“陈广泰生有一儿两女，现将落坐在成寿寺12号北房三间传给小儿子陈德林，两女明确表示放弃继承财产，只求照看父母来去自由。他人不得干涉所有陈广泰财产（北房三间）交给陈德林。陈广泰和夫人住房到百年以后，此房除二老居住之余，可以由儿子维修、出租，但二老得保留街坊和睦为前提的意见，房租由儿子收，总之一句话，一切生活所需，用人、用钱均由儿子陈德林儿媳牛淑荣孙子陈志琼负责到底，住房由儿子、儿媳安排，空口无凭，立字为证，各方绝不反悔，一式四份，每人一份。”合同落款“当事人”处有陈广泰、牛淑荣、陈德林、陈淑香、陈淑英签名捺印，“证人”处有陈某、王某签字，“执笔”处有李某签字。2003年10月11日，北京世纪景房地产开发有限公司（以下简称世纪景公司）与王凤梅签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》约定，因项目建设，需要拆迁成寿寺12号院所有的房屋，拆迁范围内有正式住宅6间，建筑面积82.11平方米。2004年8月3日，世纪景公司与王凤梅签订《回迁购房补充条款》，约定王凤梅购买四方景园B2座11层B2-16-2号房屋，所购房屋建筑面积49.04平方米，其中优惠购房面积45平方米。2006年5月18日，王凤梅取得上述房屋产权证，行政地址即为本案1103号房屋。2017年11月，陈德林提起诉讼，申请认定王凤梅无民事行为能力。本院作出（2017）京0106民特211号民事判决书，认定王凤梅为无民事行为能力人。此后陈德林再提起诉讼，要求确定其为王凤梅的监护人。本院作出（2018）京0106民特50号民事判决书，指定陈德林为王凤梅的监护人。2018年4月28日，陈德林作为王凤梅的法定代理人与牛淑荣签订《北京市存量房屋买卖合同》，将1103号房屋出售与牛淑荣。2018年4月28日，牛淑荣取得1103号房屋产权证。庭审中，陈淑香、陈淑英认可供养合同的真实性，但称供养合同上没有王凤梅的签字，王凤梅对此不知晓，另供养合同中所述成寿寺12号中，除北房三间外，另有南房二间和一个院落，供养合同仅涉及北房三间，另有其他房屋未包含；另陈广太有两处宅基地，成寿寺12号拆迁安置了二套房屋，并无证据表明1103号房屋系成寿寺12号北房三间拆迁安置转化所得，陈德林与牛淑荣以供养合同取得1103号房屋于法无据，且其二人并未按合同要求履行赡养义务；即使陈德林与牛淑荣认为其二人应取得1103号房屋，亦应通过法定继承程序进行，不应通过代理王凤梅签订房屋买卖合同的方式进行。陈德林、牛淑荣则称签订供养合同时王凤梅在家且知晓；成寿寺12号共有两处宅基地，一处以陈德林名义申请，一处以陈广太名义申请，其方提交被拆迁人为陈德林的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》一份，载明拆迁范围为成寿寺12号所有的房屋，拆迁范围内有正式住宅房屋9间，证明成寿寺12号拆迁安置共签订了二份拆迁协议，王凤梅仅签订了一份拆迁协议，安置的房屋即为1103号房屋；供养合同中所述的成寿寺12号，当时确另有南房两间，但均为偏房，是包含在北房三间的表述里的，后来其方对院内房屋进行了翻建，翻建后共6间房屋，故此王凤梅的拆迁协议上显示为有正式住宅6间。庭审中，陈德林、牛淑荣申请证人王某、李某出庭作证。王某称签订供养合同时，其在场，但合同内容记不清楚了，签约时王凤梅不在现场，但在家中，王凤梅知晓签订供养合同一事，合同上没有王凤梅签字，是陈广太代签。李某称供养合同是其按照陈广太陈述书写并向众人宣读，签供养合同时其没有见到王凤梅，陈广太称要在房子住至终老，让儿子儿媳养老送终，房子都给儿子儿媳。陈淑香、陈淑英称依据证言可知供养合同签订未取得王凤梅同意，且供养合同的条件是陈德林夫妇为老人养老送终，但其二人并未履行生养死葬义务。陈德林、牛淑荣称因王凤梅四十多岁就有病，精神不太正常，故此未让其在供养合同上签字。另查，在（2018）京0106民特50号指定监护人案件审理中，陈淑香、陈淑英、陈德林、牛淑荣均到庭，本院曾询问王凤梅的财产情况，2018年4月13日庭审笔录载明：“陈德林：有一套房子，位于丰台区四方景园五区5号楼1103号，提交房产证，现在准备将房子过户给陈德林，我们兄妹达成协议，陈德林给陈淑香、陈淑英每人15万元，分批给，过户前给一部分，过户完给另一部分。陈淑香、陈淑英：对，已经达成协议了”。庭审中，陈德林、牛淑荣称双方已就1103号房屋过户与陈淑香、陈淑英达成了一致协议。陈淑香、陈淑英不予认可，称若其二人不同意，陈德林无法作为监护人，上述15万元是同意陈德林为监护人的费用，且15万元并未支付。陈德林、牛淑荣称虽未支付上述钱款，但已在庭审中就1103号房屋处分达成了协议。本院认为：陈德林、牛淑荣提交的供养合同中对成寿寺12号房屋的约定，系对陈广太夫妇二人去世后财产的处置，王凤梅在世时，陈德林、牛淑荣无权依上述协议处分房屋。王凤梅被确认为无民事行为能力后，陈德林经法院指定担任王凤梅的监护人，监护人应履行监护职责，除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。陈德林代理王凤梅与牛淑荣签订房屋买卖合同，将房屋过户至牛淑荣名下，显非维护监护人利益，故此陈德林与牛淑荣系属恶意串通，该合同应为无效合同。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条，判决如下：陈德林代理王凤梅与牛淑荣于二○一八年四月二十八日就位于北京市丰台区四方景园五区5号楼11层1103号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。案件受理费4400元，由陈德林、牛淑荣负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  郑娟二〇一九年十一月十三日书记员  高桐