海南省儋州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9003民初6827号 原告：陈家雄，男，1981年8月3日出生，汉族，海南省儋州市人，现住海南省儋州市。公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：封海泉，男，1969年6月4日出生，汉族，海南省儋州市人，现住海南省儋州市。公民身份号码:×××。 被告：儋州晋发房地产开发有限公司。住所地：儋州市那大镇东坡路丹阳小区B3栋。 法定代表人：陈铮，该公司执行董事。 原告陈家雄与被告儋州晋发房地产开发有限公司（以下简称晋发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈家雄及其委托诉讼代理人封海泉到庭参加诉讼，被告晋发公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈家雄向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告缴纳契税款6438元并为原告办理购买房屋所有权证及土地使用权证；2.判令被告未按合同约定为原告办理购买房屋所有产权证及土地使用权证违约，并承担违约金46440元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年8月31日，原告与被告签订购买儋州亚澜湾1栋1613房的商品房买卖合同。2015年2月6日，原告向被告付清购房款及办理房屋产权的税费后，双方于当日办理了房屋交付手续。被告交付房屋后，被告一直未按合同约定为原告缴纳税费并办理房屋产权证书。经原告多次催促，被告总是找各种理由拖着。依据双方签订的房屋买卖合同第15条规定，被告向原告交付房屋后应在一年内负责为原告办理房屋所有权证及土地使用权证。被告未履行合同约定，已严重违约。为维护原告的合法权益，现向法院提起诉讼。 被告晋发公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据购房合同复印件、购房款发票复印件、贷款发票复印件、交房通知书复印件、补充协议复印件、交房费用表。被告未到庭参加诉讼亦未提供证据，视为其放弃举证质证权利。经核对原件，本院认为原告提交的证据，内容客观真实，来源及形式合法，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据及庭审笔录，本院认定事实如下：2013年8月31日，原告陈家雄（买受人）与被告晋发公司（出卖人）签订《儋州市商品房买卖合同》，约定：被告将位于儋州市××路处“海南.亚澜湾”1＃栋16层1613房出售给原告。房屋建筑面积106.16平方米，每平方米4040.38元，总价款为428927元；付款方式为签订购房合同时支付首期房款128927元，余款300000元申请办理银行按揭贷款支付。合同第八条约定“出卖人应当在2014年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经勘察、设计、监理、施工、建设等五方共同验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准，符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。第十五条约定“出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证……如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。以上所有日期约定均以工作日为计算单位”。合同还就逾期付款违约责任、房屋交接、面积确认及面积差异处理、税款缴纳、物业维修基金等事项进行了约定。 合同签订当日，原告向被告支付购房首付款128927元，2015年1月24日，原告向被告支付购房尾款300242元，共计429169元。原告于2015年2月6日办理收房手续，原告向被告缴纳交付相关费用，包括契税6438元。被告至今未代原告将契税缴纳至税务部门，亦未将办理房地产权属证需提供的资料交至不动产登记中心为原告办理不动产登记证。 另查明，位于儋州市××路处“海南.亚澜湾”1＃栋房地产于2017年8月30日已具备办证条件(生效判决认定)。 本院认为，原告陈家雄与被告晋发公司于2013年8月31日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行各自的合同义务。原告在签订购房合同后，已交付全部购房款给被告晋发公司，被告晋发公司应诚实守信，履行协助原告办理不动产权属登记手续的合同义务。 关于原告的第一个诉讼请求，要求被告为原告缴纳契税款6438元并为原告办理购买房屋所有权证及土地使用权证问题。一、关于办理房屋所有权证及土地使用权证问题，本案被告开发的海南亚澜湾项目，在2016年12月前是因政府审计、相关审批部门的行政行为导致未能及时办理规划、竣工验收备案以及房屋产权登记手续。被告在该期间内未能为业主办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，不是被告的过错导致。但2016年12月儋州市国土局与住建局已经恢复涉案项目规划竣工备案、房屋产权证等业务办理，阻却办证的事由已经消除，而被告在阻却办证的事由已经消除后，未及时协助原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，责任在于被告。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定“......房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明”，及《商品房销售管理办法》第三十四条第二款、第三款“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”之规定，原告主张被告将办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门并协助原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，有事实和法律依据，本院依法予以支持。二、关于被告是否应为原告缴纳契税问题。本院认为，纳税是纳税义务人依法向税务机关缴交税款的行为，属行政法律关系调整，原告作为购房者缴纳购房契税是其应尽的法定义务。虽然被告在购房中收取了原告的契税款，但是被告没有纳税的义务，原告请求判令被告限期把向原告代收的契税交到税务部门，于法无据，本院不予支持。 关于原告第二项诉讼请求，要求被告支付逾期办证违约金问题。根据前述理由，海南亚澜湾项目阻却办证的事由于2016年12月消除后,逾期办证的责任在于被告，被告应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《儋州市商品房买卖合同》第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。以上所有日期约定均以工作日为计算单位。违约金从办证条件具备之日即2017年6月30日起至原告起诉之日即2019年9月9日共507个工作日，违约金数额为21758.87元（429169元×1/10000×507个工作日）。原告要求被告按自然天数计付违约金于法无据，对其主张违约金超出部分,本院不予支持。 被告晋发公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《商品房销售管理办法》第三十四条第二款、第三款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定的规定，判决如下： 一、被告儋州晋发房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政管理部门并协助原告陈家雄办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。 二、被告儋州晋发房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告陈家雄逾期办证违约金21758.87元。 三、驳回原告陈家雄的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费561元，由被告儋州晋发房地产开发有限公司负担280元，由原告陈家雄负担281元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审判员  郭显才 二〇一九年十一月七日 书记员  赵 姬 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《商品房销售管理办法》