北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初18395号原告：世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司，住所地北京市房山区良乡拱辰北大街1号昊天假日酒店326。负责人：闫佩伦，总经理。委托诉讼代理人：卢振宇，男，1974年2月1日出生，汉族，该公司项目经理。委托诉讼代理人：吴桐，男，1983年8月13日出生，汉族，该公司法务。被告：李振东，男，1978年11月3日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：孙秀纳，1981年6月9日出生，汉族，住北京市房山区。原告世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司（以下简称世茂公司）与被告李振东物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告世茂公司之委托诉讼代理人吴桐、被告李振东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世茂公司向本院提出诉讼请求：1.判令李振东向世茂公司支付2018年物业服务费1910.4元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：李振东所有的世茂维拉小区X号楼X单元X室房屋（建筑面积为79.58平方米）由世茂公司提供物业管理服务，根据前期物业服务合同／前期物业服务协议的约定，世茂公司有权按建筑面积向被告收取2元／月·平方米的物业服务费。李振东拖欠2018年1月1日至2018年12月31日物业费1910.4元。世茂公司已多次发送物业费催缴通知函，催缴无果，故而诉至法院，望判如所请。李振东辩称，1、2018年年初至今，原告没有以文字、电话等形式找被告催缴过物业费，也未提交证据证明与被告进行过沟通。2、被告与原告签订的服务合同约定服务标准为3级，按照国家相关规定，必须做到封闭式小区管理，但我们两限房的业主为开放式小区，没有围墙围栏，与外部道路没有隔离措施，不符合合同约定，也不符合国家规定的服务等级标准。3、作为非封闭小区，两限房业主的人身财产安全，很难得到保障。防盗门、门禁也存在安全隐患；楼内有陌生人出入，门禁形同虚设。4、2018年期间，物业未对公共设施进行及时有效的维护管理，公共区域卫生不合格，垃圾处理不及时，门前绿化率不到40%，消防通道楼梯照明长期不亮，逃生通道存在安全隐患。5、物业擅自引进经营性广告，未公示收入与用途，要求物业停止侵权并赔偿业主的损失，返还收益。综上，2018年期间，物业公司服务不达标、不作为，未按合同约定履行义务，请求法院驳回原告不合理的要求，支持被告的主张，物业费按5折支付，诉讼费由原告承担。同时要求原告提交安保的巡检记录及巡检线路等信息；要求原告公布所有的广告收入，2019年底以现金形式退还给全体业主；要求原告提供所有已缴纳物业费业主的缴费单据以供核实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。世茂公司向本院提交如下证据：1、前期物业服务合同；2、物业服务照片；3、承诺书；4、被告与开发商签订的房屋预售合同及附件七前期物业服务合同；5、前期物业服务费用评估报告摘要；6、房屋交接确认单；7、保安巡查记录；8、名称变更通知；9、2018年缴费的情况说明。李振东对世茂公司提交的证据1、3、4、6、8、9予以认可；对证据2质证称照片没有时间和日期，有些照片不是两限房的，不认可关联性；对证据5质证称其物业费单价是2元，不是2.8元；对证据7不予认可，称我们有监控设备，原告应出示24小时安保巡视录像，门禁长期虚设，小区人员随意出入，存在安全隐患。本院对证据1、3、4、6、9的真实性不持异议；对证据2、7的认定情况，本院将在本院认为部分予以阐述；证据5显示涉案房屋物业服务费的定价程序符合法律规定，且与证据4附件七第七条的内容相互印证，本院对该证据的真实性予以认定；证据8是原告陈述，本院不作为证据予以认定。被告提交五组照片及视频作为证据，证明公共设施维修不到位、绿化不达标、小区环境卫生不达标、小区非封闭、安保等方面存在问题。世茂公司对上述证据的真实性、合法性及关联性均持有异议，称我们有照片证明对公共设施进行了日常维护；上一个阶段我们对绿化进行了改造，业主要停车给拆了；垃圾清理我们会加强力度；关于非封闭小区，属于原始建设规划问题，且涉案房屋有独立的门禁系统，符合封闭小区的概念；我们有监控，可以调取安保路线。有些物业服务不是我们不做，如建自行车棚和充电桩是为了小区业主的便利和安全，但业主对我们进行了举报。对上述证据的认定情况，本院将在本院认为部分予以阐述。根据双方当事人陈述及上述经审查确认的证据，本院认定事实如下，2014年11月5日，开发建设单位北京良誉房地产开发有限公司（甲方）与上海世茂南京物业服务有限公司北京第二分公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定：甲方委托乙方对涉案房屋所在小区提供前期物业服务；服务期限为自签署之日起生效，至管理区域在符合规定的情况下成立业主委员会并与业主大会选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》之日终止；物业服务收费为包干制方式，依建筑面积交纳，两限房为每月每平方米2元，高层洋房为每月每平方米2.8元，叠拼为每月每平方米4.9元；物业费交纳时间为每年12月31日前和6月30日前按每半年或一年预交。2014年9月9日，开发建设单位北京良誉房地产开发有限公司与李振东、孙秀纳签订《北京市商品房预售合同》，其中附件七北京市前期物业服务合同中约定，经乙方委托的物业服务评估监理机构评估测算，本物业管理区域内的物业服务费标准为：住宅2.0元/平方米·月。北京市房山区良乡镇拱辰街道艺林北街X号院X号楼X单元X室房屋系李振东与其妻孙秀纳共有，该房屋建筑面积为79.58平方米，尚未交纳2018年1月至2018年12月期间的物业服务费用，李振东于本案审理过程中到庭主张，愿意基于产权人之一的身份独立承担本案裁判的物业服务费用。另查明，2015年2月9日，上海世茂南京物业服务有限公司名称变更为世茂天成物业服务集团有限公司；2015年3月16日，上海世茂南京物业服务有限公司北京第二分公司名称变更为世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司，即本案中用名。另，本案审理过程中，为核实小区的物业服务状况，本院前往世茂维拉小区进行调查，并拍摄了体现小区物业服务状况的照片。调查情况如下：涉案小区6号楼、10号楼、14号楼、18号楼为保障性住房，关于小区非封闭的情况：1、小区西门保安亭在10号楼和18号楼之间，单元门朝西开，可见施工期间留下的铁皮围挡；2、东门保安亭在6号楼和14号楼之间，两侧均有底商；6号楼单元门朝东开，可见矮墙，市政路一侧据地面约40公分；14号楼4-6单元可见矮墙，市政路一侧距离地面高度约40公分；3、6号楼、10号楼、14号楼、18号楼外无围墙。关于小区绿化情况:6号楼东侧（一角）、10号楼东北角、18号楼西北侧、14号楼东南侧可见小块绿地。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，小区开发建设单位北京良誉房地产开发有限公司与世茂公司签订的前期物业服务合同，对李振东具有约束力。关于物业服务费用定价，世茂公司提交了前期物业服务费用评估报告摘要，其定价程序符合法律规定，且该定价高于世茂公司与开发建设单位签订的前期物业服务合同约定的标准，亦高于李振东、孙秀纳与开发建设单位签订的商品房预售合同附件中前期物业服务合同约定的标准。现世茂公司要求李振东按照2元/平方米/月的标准支付相应的物业服务费用，具有事实和法律依据，具体数额根据涉案房屋面积及未缴纳期间进行核算。李振东称其不同意交纳物业费的原因是世茂公司在物业服务过程中，在公共设施维修、绿化、环境卫生、小区非封闭、安保等方面存在问题。关于涉案房屋所在小区无围墙、非封闭等问题，并非世茂公司的物业服务范围，故对被告的该项辩称本院不予采纳。关于被告在答辩中要求原告：1、提交安保的巡检记录及巡检线路信息；2、公布所有的广告收入，2019年底以现金形式退还给全体业主；3、提供所有已缴纳物业费业主的缴费单据以供核实，被告并未提出反诉，本院对其要求不予处理。关于其所陈述的公共设施维修、绿化、环境卫生、安保等问题，虽然李振东提交了相关照片和视频予以证明，但物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，李振东提交的证据不能全面、客观地反映世茂公司提供物业服务的全部内容，世茂公司亦提交了相关照片及安保巡检记录证明其履行了相关服务义务，且世茂公司表示对于上述服务项目中所存在的不足问题愿意改正，在第二次庭审时，李振东亦认可所居住区域覆盖有监控设备、物业公司的服务有所改善。应当指出，小区居住环境的改善和提升需要物业公司和业主之间相互理解、相互支持、相互配合、共同努力，对业主提出的物业服务质量瑕疵和相关问题，世茂公司应积极整改、及时回应。业主拒交物业服务费的初衷是督促物业公司提高服务质量，是否减免物业服务费，还要考虑物业服务的性质、违约的情节，并给予物业公司整改的机会。故李振东所称的问题不能成为其拒绝交纳物业服务费的理由，关于其不同意全额交纳物业服务费用的意见，本院不予采纳。世茂公司主张的诉讼请求，本院经核算后，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：被告李振东于本判决生效后七日内支付世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司2018年物业服务费1910.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由李振东负担（已由世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司预交，李振东于本判决生效后七日内向世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司支付上述费用）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 刘 宁人民陪审员 朱 刚人民陪审员 付林海二〇一九年十一月十九日书 记 员 于 淼