四川省乐山市五通桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1112民初661号 原告:黄雪俐,女,1979年8月20日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：严宽，四川川乐法律服务所法律工作者。 原告:黄学峰,男,1980年4月21日出生，汉族，住四川省乐山市五通桥区。 委托诉讼代理人：严宽，四川川乐法律服务所法律工作者。 被告：王尚伦，男，1956年10月24日出生，汉族，住四川省乐山市五通桥区。 原告黄雪俐、黄学峰与被告王尚伦合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄雪俐、黄学峰及其共同委托诉讼代理人严宽，被告王尚伦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 黄雪俐、黄学峰向本院提出诉讼请求：判令王尚伦履行协助办理房屋产权过户的合同义务。事实和理由：黄雪俐、黄学峰系姐弟关系，二人父亲为黄建兴。1997年10月17日，黄建兴与王尚伦签订《买卖房屋协议书》，约定：王尚伦将其所有的位于乐山市五通桥区的房屋出售给黄建兴；价款120000元；王尚伦提供房屋所有权证、土地使用权证，并协助办理手续。1997年10月20日，黄建兴支付王尚伦120000元，同日，王尚伦将证照原件和房产交付给黄建兴。1999年，黄建兴对房屋进行了翻修，将一楼一底改建成二楼一底，因王尚伦一直未交付土地使用权证，并拒不配合办理房屋产权过户手续。2016年6月28日，黄建兴因病去世，黄雪俐、黄学峰作为黄建兴法定继承人，多次要求王尚伦配合办理过户手续，均被拒绝。请求本院判如所诉。 王尚伦辩称：（1）合同主体问题，一是原买受人签字为“黄建新”而不是“黄建兴”；二是黄雪俐与黄学峰出生年龄相差不到一周岁，怀疑其姐弟身份，二人与王尚伦没有合同关系。（2）诉讼时效问题，王尚伦主张本案已过诉讼时效。（3）违约责任问题。王尚伦认为自己已按约履行协助过户的合同义务，合同至今没有过户，是买受人违约，应承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据及事实，本院认定如下： 诉讼中，王尚伦承认案涉合同载明的买受人“黄建新”即为黄雪俐、黄学峰父亲“黄建兴”，本院予以确认。对“黄雪俐与黄学峰出生年龄相差不到一周岁”的身份证问题，其在本案只涉及二人是否为死者黄建兴的法定继承人？王尚伦对“二人系黄建兴法定继承人”的证据并无异议，也未提交有反驳证据，因此，对黄雪俐、黄学峰的该组证据本院予以采纳。 对黄雪俐、黄学峰提交的“黄学峰与王尚伦的电话录音”，王尚伦认为其书面内容与通话内容不符，但承认双方通过电话，经本院审查认证，该通话录音能够证明双方诉前协商办理案涉房产过户手续的通话事实，本院予以采纳。对黄雪俐、黄学峰提交的乐山市信和房地产咨询有限公司测绘的房屋面积图纸3页，拟证明：案涉房产的实物状况。王尚伦虽对该组证据不认可，但承认案涉房产的实物状况；该测绘内容也与王尚伦的房产登记和土地使用状况相符，本院予以采纳。但对其面积数据，应以不动产办证机关的测绘或审核结果为准。 王尚伦提交黄建兴书写的“借条”，拟证明：王尚伦积极履行协助过户的合同义务，案涉房产至今未能过户，责任在黄建兴。黄雪俐、黄学峰虽予否认该证据系黄建兴所书写，但结合双方均承认“王尚伦收取黄建兴1000元（协助办证的）费用”的事实，以及王尚伦向黄建兴交付了原房屋产权证及建设用地许可证的事实，能够证明王尚伦协助黄建兴进行办证的行为事实。因此，本院予以采纳。 结合当事人的事实陈述，本院认定案件事实如下： 1997年10月17日，黄建兴与王尚伦签订《买卖房屋协议书》，王尚伦将其所有的位于乐山市五通桥区的房屋部分出售给黄建兴，约定：房屋座东向西，左与王端明楼房同排共柱；右前6米与陈利楼房同排共柱，右后12米与王尚伦同排共柱，房屋面积260.63㎡（前面临街）；双方议定价款120000元；被告提供房屋所有权证、土地使用权证，协助买方变更手续。还约定：买卖双方反悔的，付给对方违约金；卖方反悔违约，归还买方购房款并承担违约金10000元和承担由此给买方带来的经济损失；买方反悔违约，卖方不退还买方购房款。1997年10月20日，黄建兴支付王尚伦120000元，同日，王尚伦将合同标的房产和《房屋所有权证》、《建设用地许可证》两本原件交付给黄建兴。黄建兴在世时，支付了王尚伦1000元协助办证费用。2016年6月29日，黄建兴因病去世后，黄雪俐、黄学峰与王尚伦协商办理过户手续未果。 黄雪俐、黄学峰起诉时诉讼请求为“确认二人系黄建兴与王尚伦于1997年10月17日签订的《买卖房屋协议书》的权利继受人”。诉讼中，黄雪俐、黄学峰变更诉讼请求为“判令王尚伦对案涉房产履行协助过户登记的合同义务”，并明确其诉讼请求只涉及已办证的部分建筑物。 另查明，2016年1月15日，黄建兴与杨彦云登记离婚。双方在“离婚协议”中确认：婚生子女为女儿黄雪俐，儿子黄学峰。并约定：3.乐山市五通桥区冠英镇玉津街门市（2间）和所有住房归黄建兴所有。2016年6月29日，黄建兴因病去世，其法定继承人为女儿黄雪俐、儿子黄学峰。 1991年12月，王尚伦取得《建设用地许可证》，获批位于乐山市五通桥区亩。1992年7月，王尚伦将临街一楼一底建筑办理《房屋所有权证》，登记信息：所有权人王尚伦；私产；房屋座落于冠英·玉津·3；面积366.9㎡，结构二层。2018年8月，王尚伦办理了不动产登记，登记信息：权利人王尚伦；单独所有；不动产权证号为川（2018）五通桥区不动产权第××号；私有房产；房屋座落于。 案涉房产及关联建筑物，已办证房产部分为（前期）王尚伦修建的临街一楼一底建筑，底层门面7间；未办证房产部分为（后期）王尚伦陆续在该建筑物背街面后方获批的建设用地上修建附属设施。1997年，王尚伦将该建筑物设施（临街门市从北向南的第3间、第4间以及其对应的二层部分建筑，和背街面后的对应部分建筑）交付黄建兴占有使用。1999年，黄建兴以该部分建筑为基础，又增添了第三层建筑（未办证）。现黄家占有使用的建筑物中，案涉第3间、第4间门市及对应的二层建筑属于王尚伦不动产登记范围之内。 诉讼中，本院就整栋楼是否可以分户办理不动产权证的问题，询证了乐山市五通桥区不动产权中心，结论是可以分户办理。 本院认为，合法有效的购房合同，其合同标的物应当是证照齐全的房产，案涉合同的标的房产包括已办证的部分建筑物和未办证的建筑物两部分，黄雪俐、黄学峰的诉讼请求不涉及案涉合同中未办证的部分房产。当事人均承认合同约定系双方真实意思表示，对已办证的建筑物部分而言，符合相关法律规定，依法应予确认。结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：一、合同主体问题？二、诉讼时效问题？三、王尚伦是否应承担协助办证的民事责任问题？ 关于争议焦点一，即合同主体问题？ 依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十九条“民事权利可以依据民事法律行为、事实行为、法律规定的事件或者法律规定的其他方式取得”，《中华人民共和国继承法》第三条第七项“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：公民的其他合法财产”、第十条第一款“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母”、第二款“继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承”，以及《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第3条“公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等”的规定，根据本案查明的事实，黄建兴死亡后，其法定继承人为黄雪俐、黄学峰，二人继受取得了黄建兴在案涉合同中的民事权利义务。 王尚伦认为案涉合同买受人为黄建兴，王尚伦与黄雪俐、黄学峰没有合同关系，其抗辩理由没有事实根据，不能成立。 关于争议焦点二，诉讼时效问题？ 根据查明的案件事实，合同双方在1997年即完成了案涉房产的交付，买受人亦已实现对房产的占有。现黄雪俐、黄学峰请求王尚伦协助办理过户登记，其请求权具有物权性质，因此，不适用诉讼时效的规定。王尚伦认为，黄雪俐、黄学峰的诉讼请求超过了法定的诉讼时效，其抗辩理由不能成立。 关于争议焦点三，王尚伦是否应承担协助办证的民事责任问题？ 王尚伦认为，王尚伦积极履行了办证协助义务，但由于买受人一直拖延没有完成过户；增设三层改变房屋结构，造成安全隐患，买受人应承担相应的违约责任。对其违约造成的损失，王尚伦主张按购房款120,000元+违约金10,000元计算。 交付买卖合同标的物并转移标的物所有权是出卖人的基本义务，不动产物权变动应当办理登记。根据本案查明的案件事实，王尚伦虽参与过配合办证，但双方并未实际完成过户登记，因此，黄雪俐、黄学峰虽实际占有案涉房产，但尚未取得不动产所有权，王尚伦仍负有协助办理过户登记的合同义务。 对于王尚伦主张的违约损失赔偿，经本院释明，王尚伦明确在本案中只行使抗辩权，其并未提出反诉请求，经本院多次调解无果，王尚伦可通过另案诉讼处理。 综上所述，黄雪俐、黄学峰的诉讼请求，本院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十三条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决如下： 被告王尚伦在本判决生效后一个月内，对位于四川省乐山市五通桥区的临街面门市从北向南的第3间、第4间以及其对应的二层部分的房产（不动产权证号：川（2018）五通桥区不动产权第××号），履行协助原告黄雪俐、黄学峰办理不动产过户登记的合同义务。 案件受理费减半收取计50元，由王尚伦负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 员 彭红松 二〇一九年十一月二十一日 法官助理 程英杰 书 记 员 何嘉利