广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终1088号 上诉人（原审被告）：朱茶英，女，1978年11月7日出生，汉族，住江西省南昌市经济技术开发区。 委托诉讼代理人：张殿民，广西智群律师事务所律师。 被上诉人（原审原告)：广西镒建房地产开发有限责任公司，住广西壮族自治区南宁市西乡塘区衡阳东路1号，统一社会信用代码：91450000571831406W。 法定代表人：孔祥瑜，董事长。 委托诉讼代理人：谭小燕，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李小芳，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人)：交通银行股份有限公司北海分行。住北海市云南路25号交行大厦，统一社会信用代码：91450500899320167T。 负责人：冯传廉，行长。 委托诉讼代理人：李浩，男，1972年11月11日出生，住北海市海城区，系该行工作人员。 委托诉讼代理人：林荣基，男，1996年3月6日出生，住北海市海城区，系该行工作人员。 被上诉人（原审第三人)：刘忠伟，男，1963年9月18日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。 委托诉讼代理人：邓泽涛，广西天惠律师事务所律师。 上诉人朱茶英因与被上诉人广西镒建房地产开发有限责任公司（下简称镒建公司）、原审第三人交通银行股份有限公司北海分行（下简称交行北海分行）、刘忠伟商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院作出的（2017)桂0503民初981号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年8月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱茶英上诉请求：撤销北海市银海区人民法院（2017)桂0503民初981号民事判决书第一、二、三、四项，驳回镒建公司的全部诉求。事实和理由:一、一审法院认定借款存在，属事实不清、证据不足。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二条、第九条之规定，出借人要证明借款事实的存在，必须提供银行转账记录、网上电子汇款记录等证据，而一审法院仅依据收据即认定“该借款系由第三人刘忠伟代原告出借给被告”，且刘忠伟称未向镒建公司转款，亦否认借款给朱茶英，故没有证据证明刘忠伟将借款支付给朱茶英，借款事实不存在。二、即使《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，由于借款事实并未发生，镒建公司不享有约定解除权。根据《中华人民共和国合同法》第六十五条、第六十七条之规定，既然镒建公司委托的第三人刘忠伟没有向朱茶英借款，则镒建公司即未向朱茶英借款，不存在借款事实，故镒建公司无权依补充协议解除《商品房买卖协议》。三、朱茶英依《商品房买卖合同》，通过向第三人刘忠伟借款、向交通银行按揭贷款方式，支付了全部房款，镒建公司于此并无解除《商品房买卖合同》之理由。朱茶英在借款关系中的违约不能构成商品房买卖合同关系中的违约。 镒建公司辩称：朱茶英的上诉请求没有事实和法律依据，一审法院已查明朱茶英仅支付部分首付款，朱茶英与镒建公司就首付款的借款、还款、违约责任等作了约定，朱茶英对其没有履行还款义务没有异议，但认为其是向刘忠伟借款的；朱茶英没有按约付完购房款，镒建公司提出的诉讼请求是有依据的，应驳回上诉，维持原判。 刘忠伟辩称：朱茶英的诉请没有事实和法律依据，朱茶英与刘忠伟之间不存在借款关系，是上诉人与镒建公司存在借款关系，请求驳回其上诉请求。 交行北海分行辩称：其对本案没有具体意见，请求维持一审判决。 镒建公司向一审法院起诉请求：1.解除镒建公司与朱茶英于2016年8月16日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YSx）及补充协议书；2.朱茶英协助镒建公司办理解除位于北海市的登记备案手续；3.朱茶英支付违约金132658.4元（违约金以全部购房款663292元的20%计算）；4.朱茶英赔偿镒建公司律师费用6000元；5.本案的诉讼费用由朱茶英负担。 一审法院查明：2016年8月16日，镒建公司与朱茶英签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：YSx)及附件，约定：朱茶英购买镒建公司开发的位于北海市房屋，商品房建筑面积共121.26平方米，单价为每平方米5470元，总价款为663292元；付款方式为按揭贷款，朱茶英应于2016年8月16日前支付首期房价款199292元，余款464000元申请贷款支付。 由于朱茶英资金困难，一时无法全额交清购房首付款，朱茶英向镒建公司提出分期支付首付款，并于合同签订当天向镒建公司提交书面申请。考虑到朱茶英的付款方式为银行按揭贷款，首付款须达到一定的比例，故镒建公司与朱茶英于2016年8月16日又签订《补充协议书Ⅱ》,并于当天向刘忠伟出具书面的《授权委托书》。《补充协议书Ⅱ》载明的内容为：因朱茶英暂时出现资金困难，无法一次性支付涉案商品房的首付款，由朱茶英于2016年8月16日前先向镒建公司支付25000元作为预付首付款；余下的首付款174292元，由镒建公司先行借款给朱茶英；朱茶英分二期偿还所借镒建公司的首付款，即：2016年11月16日前偿还69717元，2017年2月16日前偿还104575元；若朱茶英连续两期或累计两期不能按以上约定的还款期限及还款金额偿还镒建公司借款的，镒建公司有权选择解除双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YSx)，并不退还朱茶英己付的购房款、已交的办证费、燃气管道费、公共维修基金等一切费用，且朱茶英应按全部房价款的20％向镒建公司支付违约金，镒建公司有权对朱茶英所购的商品房进行处置，因处置商品房产生的一切费用（包括但不限于税费、诉讼费、评估费、拍卖费、律师费等费用）由朱茶英承担。《授权委托书》载明的内容为：镒建公司现委托刘忠伟在镒建公司与朱茶英签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YSx)及补充协议中，代为履行镒建公司借款给朱茶英的借款义务；刘忠伟的代理权限为代为借款给朱茶英，代为收回借款及违约金（收取的方式包括延期交房、处置房产、诉讼等）。 2016年8月16日，镒建公司委托刘忠伟借给朱茶英174292元，朱茶英向镒建公司出具一份《收据》，载明的内容为：兹收到刘忠伟借给本人的现金174292元，该笔借款专用于支付本人购买的“镒建世纪城”商品房的首付款，该笔借款由刘忠伟直接汇到出卖人镒建公司的账户上。朱茶英用上述借款及自行出资25000元支付了涉案商品房的首付款199292元给镒建公司。2016年8月18日，镒建公司、朱茶英与交行北海分行签订《个人房产抵押贷款合同》。朱茶英另通过向交行北海分行借款464000元向镒建公司支付剩余购房款。2016年9月1日，镒建公司将上述《商品房买卖合同》报到北海市房地产交易中心对涉案商品房进行了预售登记备案。2017年1月18日，交行北海分行为涉案商品房在北海市国土资源局办理了预告登记，权利人为交行北海分行。但朱茶英己连续两期没有依约还款给镒建公司，虽经镒建公司多次催促，但未果。镒建公司为此另向广西桂三力（北海）律师事务所支付了律师费6000元。 另查明，2014年11月19日，镒建公司已取得位于北海市的世纪城第10、13、14、15幢商品房的《北海市商品房预售许可证》。 一审法院认为，本案争议焦点为：镒建公司与朱茶英签订的《商品房买卖合同》及补充协议是否合法有效；镒建公司与朱茶英是否存在借款事实；朱茶英的行为是否构成违约。 镒建公司镒建公司与朱茶英朱茶英签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YSx)及附件与《补充协议书Ⅱ》，是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，为有效合同，双方应当按照合同的约定和法律的规定履行自己的义务。纵观本案查明事实，根据镒建公司与朱茶英关于对涉案商品房首付款的约定，除朱茶英向镒建公司支付部分首付款外，其余首付款由朱茶英向镒建公司借款，该借款系由刘忠伟代镒建公司出借给朱茶英，故镒建公司与朱茶英对涉案商品房首付款的支付存在借款事实。根据双方的约定，若朱茶英连续两期或累计两期不能按以上约定的还款期限及还款金额偿还镒建公司借款的，镒建公司有权选择解除双方签订的《商品房买卖合同》，并有权对朱茶英所购的商品房进行处置，因处置商品房产生一切费用（包括但不限于税费、诉讼费、评估费、拍卖费、律师费等费用）由朱茶英承担。但朱茶英己连续两期没有依约偿还镒建公司借款，朱茶英的行为已构成违约，依法应承担违约责任。为此，镒建公司另向广西桂三力（北海）律师事务所支付了律师费6000元。故镒建公司请求解除与朱茶英签订的《商品房买卖合同》及补充协议书，朱茶英赔偿镒建公司律师费6000元，符合双方协议约定的内容，有事实和法律依据，一审法院予以支持。镒建公司与朱茶英签订的《商品房买卖合同》解除后，镒建公司请求朱茶英协助镒建公司办理解除涉案房屋的登记备案手续，一审法院予以支持。虽然镒建公司与朱茶英约定朱茶英按全部房价款的20％向镒建公司支付违约金，但朱茶英辩称其已向镒建公司履行了全部付款义务，朱茶英不存在违约行为，故朱茶英不同意按上述方式向镒建公司支付违约金。一审法院认为，镒建公司请求朱茶英以全部购房款的20%向镒建公司支付违约金过高，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，一审法院依法予以调整，镒建公司请求朱茶英支付的违约金应以663292元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算，从逾期还款之日即2016年11月17日起计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除镒建公司与朱茶英于2016年8月16日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YSx）及补充协议书；二、朱茶英向镒建公司支付违约金（违约金计算，以663292元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算，从2016年11月17日起计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止；提前履行的，计至实际支付之日止）；三、朱茶英协助镒建公司办理位于北海市房屋的撤销登记备案手续；四、朱茶英赔偿镒建公司律师费6000元；五、驳回镒建公司的其他诉讼请求。本案受理费3073元，由镒建公司负担893元，朱茶英负担2180元。 二审中，交行北海分行提交一份镒建公司出具的收到朱茶英首付款的《收据》，朱茶英对证据的真实性、合法性没有异议，恰证明了朱茶英未拖欠镒建公司任何房款，镒建公司、刘忠伟对该证据的真实性、合法性及关联性均无异议，本院对该份证据予以确认并作为认定本案事实的参考依据。 朱茶英、镒建公司、刘忠伟于二审中均无新证据提交。 二审查明的事实与一审判决查明的事实相同，对一审查明的事实予以确认。 综合诉辩双方意见，本院归纳本案的争议焦点为：1.朱茶英与镒建公司是否就部分首付款成立借贷关系；2镒建公司要求解除合同有无事实和法律依据。 本院认为，关于朱茶英与镒建公司是否就部分首付款形成借贷关系的问题，根据双方签订的《商品房买卖合同》《〈商品房买卖合同〉补充协议书Ⅱ》可知，双方达成以663293元价款交易涉案商品房之约定，其中，朱茶英先向镒建公司支付25000元房屋首付款，再由镒建公司向其出借174292元以支付剩余首付款，剩余房款464000元则由朱茶英通过银行按揭贷款方式支付。据此，朱茶英先行交纳部分首付款，剩余款项则系以借款及按揭贷款形式支付，此种被称为“万元首付购房”的行为，违反了国家关于房地产市场调控政策的相关规定，具有较大的风险性，极易造成房产交易上的不稳定性和诉讼风险。本院并不鼓励购房者采取该形式与开发商签订购房协议，但从维护购房交易的稳定性出发，不宜轻易认定合同无效，故本院认定该商品房买卖合同应系双方真实意思表示，亦未与法律强制性规定相悖，应为合法有效，双方据此就涉案商品房成立买卖合同关系。同时，朱茶英因向镒建公司借款174292元以垫付首付款之行为而与镒建公司形成借贷关系。现朱茶英主张系刘忠伟而非镒建公司与其成立借贷关系，又因刘忠伟未向朱茶英实际支付借款，所以借贷事实并不成立。对此，本院认为，其一，补充协议已明定系由镒建公司向朱茶英出借剩余首付款，而根据《授权委托书》《收据》的内容及刘忠伟庭审中关于出借的款项实为镒建公司的款项的自认，刘忠伟系受镒建公司委托代该公司向朱茶英出借该174292元，刘忠伟的出借行为的效果归属于镒建公司，镒建公司应为该笔借款的实际出借人；其二，根据《收据》所载，该笔借款系由刘忠伟直接汇入镒建公司账户内作为商品房首付款，镒建公司亦已出具收到朱茶英首付款的收据并提交给交行北海分行确认朱茶英支付了首付款，交行北海分行据此发放了按揭贷款，此时朱茶英对镒建公司所负有的买卖合同付款义务已履行完毕。因此，即使镒建公司未直接向朱茶英支付该笔借款，但朱茶英应向镒建公司支付的174292元首付款已因借贷关系的发生而得到清偿，借贷事实成立。朱茶英主张其与镒建公司不成立借贷关系的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 关于镒建公司要求解除合同应否予以支持的问题。据查明，除支付了包括前述174292元借款在内的199292元首付款外，朱茶英还通过银行按揭贷款方式向镒建公司支付了464000元剩余房款，至此，朱茶英已付清全部房款663292元，换言之，已履行完毕《商品房买卖合同》中约定的付款义务。镒建公司诉称因朱茶英逾期归还借款，其依《〈商品房买卖合同〉补充协议书Ⅱ》享有合同解除权。对此，本院认为，首先，根据《〈商品房买卖合同〉补充协议书Ⅱ》关于朱茶英向镒建公司借款174292元支付首付款及还款、逾期还款违约责任等约定内容，双方就174292元的首付款形成了另一法律关系即民间借贷关系。镒健公司为获取银行按揭贷款，采取低首付的方式吸引购房者购买其商品房，镒建公司与购房者在商品房买卖合同之外约定其以借款的形式为购房者垫付首付款，并约定如购房者不按期归还借款，其则享有商品房买卖合同解除权且不予退还购房者已付款购房款、已交的其他费用以及购房者须支付全部房价款20%的违约金。从该补充协议的合同形式和内容看，该补充协议书是镒建公司为重复使用而预先拟定并与不特定的购房者签订，上述合同解除权条款具有格式条款之法律特征。按该条款之约定，在购房者已根据《商品房买卖合同》之约定付清全部购房款的情况下，镒建公司仍可基于借贷关系因购房者未偿还首付款借款而享有解除商品房买卖合同的权利并且不予退还购房者已付款购房款、已交的其他费用以及购房者须支付全部房价款20%的违约金，该条款约定明显违反了公平原则，加重了购房者的责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十条关于“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，上述赋予镒建公司解除权的格式条款因加重对方责任而为无效。其次，开发商向购房者出借首付款以达到申请按揭贷款的要求标准，本已有违于国家政策，镒建公司再以购房者未能偿还借款而要求解除房屋买卖合同，不仅加重购房者责任，不利于房产交易秩序的稳定，且损害了贷款提供者及商品房抵押权人即按揭银行的利益，有悖于诚实信用原则，故对此类约定不应得到支持。再次，从维护交易稳定角度考虑，综合买卖合同总价款、大部分购房款已通过银行按揭贷款方式支付到位、购房者亦按期偿还银行按揭贷款等情节，即使该约定解除权有效，购房者未按期归还首付款的违约行为也不足以达到解除商品房买卖合同的根本性违约情形。综上所述，《〈商品房买卖合同〉补充协议书Ⅱ》中关于镒建公司基于购房者未还借款可解除合同的条款应为无效，镒建公司据此诉请解除合同、支付违约金、赔偿律师费和解除房屋备案登记手续，本院不予支持。至于朱茶英是否已还清借款，则属双方民间借贷关系范畴，不属于本案审理范围，镒建公司可另案诉请返还。 综上，上诉人的上诉请求及其部分理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律和实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2017）桂0503民初981号民事判决书； 二、驳回被上诉人广西镒建房地产开发有限责任公司的诉讼请求。 一审案件受理费3073元，由被上诉人广西镒建房地产开发有限责任公司负担；二审案件受理费3073元，由被上诉人广西镒建房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 魏玉芳 审 判 员 赵海洲 审 判 员 侯远婕 二〇一九年十一月十二日 法官助理 方 嫄 书 记 员 庄 娜