北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初17623号原告：闫磊，男，1981年8月11日出生，汉族，博洛尼家居装饰（北京）有限公司设计师，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：刘洋，北京市东卫律师事务所律师。被告：杨士奎，男，1946年8月5日出生，汉族，中建一局技校退休教师，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵强，北京市京师律师事务所律师。原告闫磊与被告杨士奎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告闫磊及其委托诉讼代理人刘洋、被告杨士奎及其委托诉讼代理人赵强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫磊向本院提出诉讼请求：1.确认闫磊与杨士奎于2014年1月21日签订协议书无效；2.杨士奎返还闫磊购房款639720元、好处费70000元,物业费、房屋差价、办证费、登记费、印花费、供暖费、装修管理费、装修垃圾清运费、有线电视开通费、税费等27725.32元，共计737445.32元；3.杨士奎赔偿闫磊损失1082190元；4.本案诉讼费用、保全费用、房屋鉴定费用由杨士奎承担。事实和理由：闫磊之母与杨士奎是多年邻居和同事关系。2013年杨士奎取得位于北京市大兴区瀛海镇永旭嘉园小区9号楼2单元902号房屋的购房权，面积71.17平米，因杨士奎无经济能力购买涉案房屋，杨士奎主动要求闫磊购买该房屋，并要了好处费70000元。双方于2014年1月21日签订协议书，约定闫磊以杨士奎的名义购买该房屋，闫磊出房款，购买后房屋归闫磊所有，杨士奎在适合的时间将房屋产权过户至闫磊名下，2014年1月21日，闫磊向该房屋的永旭嘉园小区的房地产开发商北京正华永旭房地产开发有限公司（以下简称正华永旭公司）交纳房款639720元，正华永旭公司向闫磊出具了名为杨士奎的购房发票和购房协议，闫磊向杨士奎额外支付70000元。2015年10月18日，在闫磊交完收房时27725.32元各种费用后，杨士奎直接反悔，不同意履行原协议，要求闫磊涨价30万元，闫磊不同意，故杨士奎至今未给闫磊房屋钥匙。因此杨士奎的过错程度较大，过错全在杨士奎，闫磊无过错。闫磊是在杨士奎建议下，购买的房屋并签订的合同。杨士奎又擅自不履行合同，造成闫磊丧失了购买其他房屋的机会。闫磊因杨士奎具有两限房的购房资格，借用杨士奎名义购买了该房屋，该借名买房行为应确认无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当返还，杨士奎作为有过错的一方，应当赔偿闫磊因此丧失的订约机会损失等。本案中杨士奎因无钱购买该房屋，让闫磊用其名义购买该房屋，收房后杨士奎却拒绝向闫磊交房，是杨士奎先行反悔，恶意使用闫磊的全部积蓄购买涉案房屋，闫磊本可以用此款购买其他房屋，杨士奎的过错程度较大，依据北京京城捷信房地产评估有限公司作出的鉴定估价书、《中华人民共和国合同法》第58条、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第6条规定，杨士奎应当赔偿闫磊的经济损失。闫磊名下无房，当时购买该房屋目的是居住使用，闫磊及其父母的全部积蓄已购买涉案房屋，目前闫磊和妻子、母亲、两个女儿住在40平米的房屋生活，物质上和精神上受到了双重损害，闫磊多次向杨士奎索要房款和损失，杨士奎以无钱为由拒绝。故起诉至法院，请求法院判如所请。杨士奎辩称，一是闫磊与杨士奎之间签订的协议无效，涉案房屋属于限价性政策保障住房，是政府结合杨士奎的工作年限、职务、等级、家庭人口、住房需求等因素给予购房人的一次性、专属性、排他性的待遇福利，是具有保障性质的，有严格的准入准出、审查和公示程序。如允许未取得资格的人购买，与国家推行的保障性住房的目的是相违背的，损害了其他购房人的利益。闫磊明知自己没有购房资格，企图借名买房来规避相关地产调控政策，损害社会公共利益，故为无效合同。二是房屋升值获得的利益与闫磊无关，属于杨士奎专有，房屋的权利由产权人享有，杨士奎是房屋的合法权利人，房屋升值部分应由产权人所有，闫磊请求经济损失赔偿的诉讼请求没有事实依据，亦不同意支付该损失。三是闫磊主观上存在重大过错，其诉称的其他损失的诉讼请求等应由闫磊自己承担。闫磊具有完全民事行为能力，知道自己不具备购房资格，为了达到不法目的主动要求和他人签订无效协议，对于该风险闫磊是明知的，也是可预见的，故其造成的损失应自己承担。四是闫磊在起诉书中所称的名下无房，住房困难与事实不符。五是杨士奎认可闫磊在购房时支付出税费外的具体金额，但不代表闫磊对涉案房屋享有权利，主观上同意给付，但没有履行能力。请求法院驳回闫磊的不合理诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月21日，杨士奎与正华永旭公司签订了一份《北京市商品房预售合同》，该合同主要约定由杨士奎购买位于北京市大兴区瀛海镇9#住宅楼9层2单元-902房屋，房款为639720元，该房为限价商品住房。2017年5月9日，杨士奎与正华永旭公司签订了一份《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》结算协议，该协议明确涉案房屋的地址为北京市大兴区瀛永街46号院5号楼2单元902（以下简称涉案房屋），建筑面积为71.17平方米，所购房款为640530元。2014年1月21日，闫磊与杨士奎签订了一份协议书，协议书中约定：“中建一局集团安装工程有限公司退休教师杨世奎的两限房坐落在大兴瀛永旭嘉园，因经济原因不购买了，他同意让博洛尼旗舰装饰装修工程（北京）有限公司设计师闫磊买下，闫磊共付人民币639720元，付给杨世奎好处费100000元。”同日，闫磊以杨士奎名义向正华永旭公司支付涉案房屋的房款639720元。闫磊分别于2014年1月21日、2014年5月27日、2015年1月22日支付杨士奎好处费共计70000元。2015年10月18日，闫磊代杨士奎支付了房款差价810元、物业费2126.56元、办证费1000元、登记费80元、印花税5元、供暖费2135.10元、装修管理费284.68元、装修垃圾清运费284.68元、有线电视开通费360元。2015年10月18日，涉案房屋交付给杨士奎，杨士奎称涉案房屋现已出租给案外人使用。2018年3月26日，京（2018）大不动产权第0020868号不动产权证书载明，涉案房屋权利人为杨士奎，共有情况为房屋单独所有，权利性质为出让/限价商品住房，用途为住宅。闫磊以闫月春名下位于北京市大兴区滨河西里47号楼6单元102房屋（以下简称102房屋）作为担保，向本院申请对涉案房屋进行财产保全。2018年8月29日，本院作出民事裁定书裁定查封涉案房屋，期限为三年。闫磊向本院申请对涉案房屋进行房地产市场价值评估，不鉴定装修价值。2019年8月13日，北京京城捷信房地产评估有限公司出具估价报告书，估价结果为涉案房屋在价值时点2019年7月23日在设定条件下（设定估价对象产权性质为商品房条件下的评估价值）的市场价值为2304627元。北京京城捷信房地产评估有限公司就估价报告书中估价对象予以说明，估价对象取得契税完税凭证和房屋权属证书不足5年，不能上市交易。根据相关规定，已购限价商品住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房，应按照市有关部门公布的届时同地段普通商品住房价格和限价商品住房价格之差的一定比例交纳土地收益等价款，缴纳比例为35%，即土地出让金=（2304627-639720）×35%=582717元。闫磊为此次评估预付评估费8262元。在本案的审理过程中，经询问，杨士奎同意返还闫磊购房款639720元、好处费70000元、房款差价810元、物业费2126.56元、办证费1000元、登记费80元、印花税5元、供暖费2135.10元、装修管理费284.68元、装修垃圾清运费284.68元、有线电视开通费360元。闫磊与杨士奎对以上事实均无争议，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：闫磊为证明其主张，提交协议书、购房发票及其刷卡单、建行转账凭证2张、收据6张、供暖费发票及刷卡单、链家附近小区成交记录、商品房预售合同、契税完税凭证、结算凭证及不动产登记资料查询结果，杨士奎除链家附近小区成交记录的真实性不认可外，其他的真实性均认可，证明目的均不认可，不认可闫磊支付税款20639.30元，但并未对闫磊提交的有关税款收据的真实性提出异议，故本院对闫磊提交的20639.30元税款收据予以采信。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于协议书问题。首先，限价商品房是政府提供政策优惠，具有社会保障性质的政策性住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，其购买资格具有专属性。同时，在房屋的转让方面，政府有明确的政策性规定。根据《北京市限价商品住房管理办法（试行）》的规定，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房，确需转让的，可向户口所在地区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定，回购的房屋继续作为限价商品房向符合条件的家庭出售。本案中，闫磊因杨士奎具备了限价商品房的购房资格，而借用杨士奎的名义购买了涉案房屋，该“借名买房”行为违反相关政策、法规的规定，损害社会公共利益，依法应确认为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因房屋性质而导致前述合同无效，闫磊与杨士奎均有一定过错。故闫磊要求杨士奎返还购房出资并赔偿损失的诉讼请求，法院予以支持，具体数额法院依据相关证据及标准予以核定。关于返还相关购房款项的问题。通过审核闫磊提交的证据，法院确认闫磊共为涉案房屋支付购房款639720元、好处费70000元、房款差价810元、物业费2126.56元、办证费1000元、登记费80元、印花税5元、供暖费2135.10元、装修管理费284.68元、装修垃圾清运费284.68元、有线电视开通费360元以及税款20639.30元，以上各项费用共计737445.32元，上述费用应由杨士奎予以返还，故关于闫磊的以上诉讼请求，本院予以支持。关于赔偿损失的问题。因涉案房屋不具备上市公开交易的政策条件，不能上市公开交易，对此，综合考虑涉案房屋的限价房性质、评估报告关于房屋的升值情况、闫磊已全额支付购房款及双方的过错程度，结合目前其他性质房屋增值远大于存款利息及杨士奎先行反悔的事实，根据公平原则，酌定杨士奎给付闫磊一定的补偿，数额酌定为500000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、闫磊与杨士奎于2014年1月21日签订的协议书无效；二、杨士奎于本判决生效之日起十日内返还闫磊购房款639720元、好处费70000元、房款差价810元、物业费2126.56元、办证费1000元、登记费80元、印花税5元、供暖费2135.10元、装修管理费284.68元、装修垃圾清运费284.68元、有线电视开通费360元以及税款20639.30元；三、杨士奎于本判决生效之日起十日内赔偿闫磊损失500000元；四、驳回闫磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案保全费用5000元、评估费8262元，分别由闫磊负担5000元（已交纳），杨士奎负担8262元（于本判决生效后七日内交纳）；本诉案件受理费21176.72元，分别由闫磊负担10527元（已交纳），杨士奎负担10649.72元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  任喜堂人民陪审员  解春燕人民陪审员  王爱清二〇一九年十一月十九日法官 助理  唐 玥书 记 员  李 琦