江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初5784号 原告：袁瑞根，男，1973年1月28日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。 原告：刘青芳，女，1973年9月24日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。 委托诉讼代理人（两原告共同委托）：朱敏，江苏渟泓律师事务所律师。 委托诉讼代理人（两原告共同委托）：祝晶晶，江苏渟泓律师事务所律师。 被告：苏州市万隆地产有限公司，住所地江苏省苏州市人民路3188号18幢1507室。 法定代表人：陈文皇，董事长。 原告袁瑞根、刘青芳与被告苏州市万隆地产有限公司（以下简称万隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序审理。因被告下落不明，本案转为普通程序并组成合议庭，于2019年11月11日公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人朱敏到庭参加诉讼。被告万隆公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告袁瑞根、刘青芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告房屋差价损失69206元并赔偿原告利息损失（以69206元为基数，按银行同期同档贷款利率的1.3倍，自2015年1月7日起计算至实际履行之日）；2、判令被告赔偿契税损失、印花税损失2110.78元（69206元*3.05%）；2、判令被告3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年1月7日，苏州市万辉地产有限公司通过苏州市2010年第10号公告土地拍卖会，成功竞拍苏地2010-B-36号地块(以下简称该地块)并取得土地使用权，面积为12381.7平方米，土地用途为商务金融用地。2012年5月28日，苏州市规划局向万辉公司颁发建设用地规划许可证，载明上述地块用地性质为行政办公用地(C1)。2012年7月24日，苏州市国土局与被告签订土地出让合同补充协议，约定2011年1月7日万辉公司拍得的编号为苏地2010-B-36地块的土地使用权人由万辉公司变更为万隆公司，上述土地出让合同中载明的所有受让人的各项权利和义务均由被告继受。2014年12月22日，苏州市公安消防局向被告出具建设工程消防验收意见书，其中载明涉案房屋所在的2010-B-36地块工程为办公楼，一至十五层为办公，综合评定结论该工程消防验收合格。2017年4月24日，万隆公司因欺骗性交易行为被苏州市姑苏区市场监督管理局苏州国家历史文化名城保护区市场监督管理局予以行政处罚。2013年，被告销售涉案房屋所在的万宝世纪商务广场时，将该商务广场项目宣传为“集餐饮美食、休闲娱乐、生活配套、医疗服务配套、婴童天地等多种综合功能于一体的现代化功能性社区商业中心”，将拟销售的一至三层房屋作为商铺进行宣传。在万隆公司发放的宣传册中列明该项目一层业态为“生活配套、文化创意、时尚餐饮、潮流天地、银行金融、精致美食”；二层业态为“时尚流行、少儿天地、精致中餐”；三层业态为“生活休闲、休息餐饮、聚会娱乐”；并列举“肯德基、星巴克咖啡、迪士尼、华润万家、大娘水饺”等品牌商标作为意向商家明示。2013年10月15日，原告与被告签订商品房买卖合同两份，约定由原告购买被告开发的苏州市城北东路988号万宝世纪商务广场1幢某室，用途均为经营用房，总价为301393元。合同第一条第二款约定，涉案房屋土地用途为商务金融；合同第八条约定，万隆公司应于2014年12月30日前向原告交付房屋。签约当日，原告还签署万宝世纪商务广场前期物业管理服务协议、业主临时管理规约。合同签订后，原告依约向被告支付了合同购房款，其中交纳契税9046.98元、印花税150.78元。因告违约，原被告双方签订的房屋买卖合同应当以标的房屋实际价值为准变更。 被告万隆公司未作答辩。 本院经审理查明：2013年10月12日，袁瑞根、刘青芳（买受方）与万隆公司（出卖方）签订商品房买卖合同，约定由袁瑞根购买万隆公司开发的苏州市城北东路988号万宝世纪商务广场1幢335室房屋（以下简称涉案房屋），用途为经营用房，总价301393元。合同第一条约定，涉案房屋土地用途为商务金融；合同第八条约定，万隆公司应于2014年12月30日前向袁瑞根交付涉案房屋。 合同签订后，袁瑞根、刘青芳依约向万隆公司支付了购房款，万隆公司向袁瑞根开具相关发票。2015年1月6日，袁瑞根支付契税、印花税。 后万隆公司按约于2014年12月30日前将涉案房屋交付袁瑞根。后，涉案房屋所有权登记至袁瑞根、刘青芳名下，房屋所有权证登记的房屋规划用途为非居住；涉案房屋国有土地使用权登记至袁瑞根、刘青芳名下，地类（用途）为商务金融用地（053）。 另查明：2011年1月7日，苏州市国土资源局（以下简称市国土局）与苏州市万辉地产有限公司（以下简称万辉公司）签订《国有土地使用权拍卖成交确认书》，约定万辉公司竞拍取得地块编号为苏地2010-B-36位于平江区城北东路北、江天路西用地（面积为12381.7平方米，即涉案地产项目所在地），土地用途为商务金融用地。 2011年5月10日，市国土局与苏州市规划局（以下简称市规划局）联名向万辉公司发函，告知万辉公司竞拍取得的苏地2010-B-36号地块规划设计要求明确为行政办公用地（C1），拍卖公告上明确该土地用途为商务金融用地。规划部门《城市用地分类与规划建设用地标准》中的（C1）与国土部门《土地利用现状分类》中对应的商务金融用地是一致的。 2012年5月28日，市规划局向万辉公司颁发建设用地规划许可证，载明上述地块用地性质为行政办公用地（C1）。 2012年7月24日，市国土局与被告签订土地出让合同补充协议，约定2011年1月7日万辉公司拍得的编号为苏地2010-B-36地块的土地使用权人由万辉公司变更为万隆公司，上述土地出让合同中载明的所有受让人的各项权利和义务均由万隆公司继受。 2014年12月22日，苏州市公安消防局向万隆公司出具建设工程消防验收意见书，其中载明涉案房屋所在的2010-B-36地块工程为办公楼，一至十五层为办公，综合评定结论该工程消防验收合格。 再查明：万隆公司在2013年销售涉案房屋所在的万宝世纪商务广场时，将该商务广场项目宣传为“集餐饮美食、休闲娱乐、生活配套、医疗服务配套、婴童天地等多种综合功能于一体的现代化功能性社区商业中心”，将拟销售的一至三层房屋作为商铺进行宣传。在万隆公司发放的宣传册中列明该项目一层业态为“生活配套、文化创意、时尚餐饮、潮流天地、银行金融、精致美食”；二层业态为“时尚流行、少儿天地、精致中餐”；三层业态为“生活休闲、休息餐饮、聚会娱乐”；并列举“肯德基、星巴克咖啡、迪士尼、华润万家、大娘水饺”等品牌商标作为意向商家明示。 2017年4月21日，苏州市姑苏区市场监督管理局认为万隆公司在销售“万宝世纪商务广场”1、2、3层房屋过程中，对属于商务金融用地的地块以“商铺”名义对外宣传。该行为违反《中华人民共和国反不正当竞争法》第九条关于“经营者不得利用广告或者其他方法，对商品质量、制作成分、性能、用途、生产者、有效期限、产地等作引人误解的虚假宣传”的规定。该局遂依据《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十四条，对万隆公司做出责令停止违法行为并处罚款五万元的行政处罚。 审理中，依袁瑞根、刘青芳申请，本院对涉案房屋以签约时间为基准日按土地用途为商务金融的非居住房屋市场价格进行司法评估。评估结论：确定评估对象（土地用途为商务金融的非居住房屋）在价值时点可能实现的估价结果为232187元，因土地法定用途导致消防审批受限对涉案房地产价值减损为69206元。 以上事实，有商品房买卖合同、购房发票、税收缴款书（契税专用）、涉案房屋所有权证及国有土地使用权证、鉴定机构出具的鉴定结论及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，被告万隆公司作为涉案房屋的开发商，其开发的万宝世纪商务广场已通过立项报建、建设用地规划许可、消防工程申报及竣工验收，被告万隆公司对万宝世纪商务广场一至三层房屋的性质及用途理应知晓。然被告万隆公司在对外销售万宝世纪商务广场一至三层房屋时，将其宣传为“集餐饮美食、休闲娱乐、生活配套、医疗服务配套、婴童天地等多种综合功能于一体的现代化功能性社区商业中心”，并多次以“旺铺”、“金铺”等名义宣传造势，且在具体销售过程中并未如实披露该项目的真实性质，被告万隆公司的前述行为使得原告袁瑞根、刘青芳对该项目性质产生错误认识，根据被告万隆公司的上述宣传及案涉房屋的外观形态，两原告自认为其所购房屋与被告万隆公司的宣传一致，即商铺，但被告万隆公司在事实上向两原告交付的房屋与其宣传并不一致。两原告基于此向被告万隆公司主张相关违约责任并无不当，被告万隆公司亦应对案涉房屋以质量价，退还多余购房款。 虑及案涉房屋对应的土地用途、消防验收意见，根据消防法的相关规定，案涉房地产项目并非消防法规定的公众聚集场所，在开办包含集零售、餐饮、娱乐在内的一体化商业项目时存在消防审批行政障碍，此与万隆公司宣传不符；而消防审批行政障碍的存在，对于涉案房屋后续利用价值将存在不利影响，进而导致房屋价值的减损。两原告主张以合同签订时土地用途为商务金融的非住宅房屋的市场价格作为衡量标准，以确定被告万隆公司应向两原告退还或赔偿的款项于法有据，本院予以支持。本院根据司法鉴定机构从上述角度出发，以土地法定用途导致消防审批受限为分析对象作出涉案房地产价格减损金额认定两原告损失为69206元。 关于两原告主张的利息损失及契税、印花税损失。因被告万隆公司在案涉房屋所在的万宝世纪商务广场项目能否开办集餐饮、娱乐及零售等项目于一体的商业体的问题上存在违约行为，致使两原告支付了不合理的房价款买受涉案房屋，故基于不因违法行为而获利的基本法理，两原告主张要求万隆公司支付多收取房价款利息损失的诉讼请求，本院予以支持。利息损失以69206元为基数，自合同价款付清后的2015年1月7日至万隆公司实际返还购房款之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算。同理，两原告因不合理的房价款按3%比例支付的契税部分及按照0.5%计算的印花税，亦属因万隆公司的违约行为而造成的实际损失，故本院对两原告主张被告万隆公司赔偿契税损失的诉讼请求亦予支持，金额应以房价差额款进行相应调整，两原告在本案中主张2110.78元并无不当，本院亦予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百五十五条、《中华人民共和国消防法》第七十三条第（三）项之规定，判决如下： 一、被告苏州市万隆地产有限公司于判决生效之日起十日内向原告袁瑞根、刘青芳赔偿购房款损失69206元及利息损失(以69206元为基数，自2015年1月7日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，计算至前述款项实际付清之日止)。 二、被告苏州市万隆地产有限公司于判决生效之日起十日内向原告袁瑞根、刘青芳赔偿契税、印花税损失2110.78元。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1583元、评估费3600元，合计5183元，由被告苏州市万隆地产有限公司承担。评估费3600元由被告于本判决生效之日起十日内直接支付原告。案件受理费1583元由被告于本判决生效之日起十日内向本院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 长  凌 晨 审 判 员  张花锋 人民陪审员  庄秉荪 二〇一九年十一月十五日 书 记 员  冯 涵