北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初13597号原告：杨春茂，男，1948年1月7日出生。委托诉讼代理人：赵建国，北京市国宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：郄来聪，北京市国宁律师事务所律师。被告：武元元，女，1967年10月29日出生。被告：张来顺，男，1965年6月28日出生。被告：李艳，女，1978年7月5日出生。原告杨春茂与被告武元元、张来顺、李艳农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨春茂的委托诉讼代理人赵建国，被告张来顺、李艳到庭参加了诉讼。被告武元元经本院传票传唤，未到庭应诉，本案现已审理终结。原告杨春茂向本院提出的诉讼请求：1、判令被告武元元、张来顺、李艳将位于北京市房山区x镇x村x号院房屋腾退并返还给原告。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告在北京市房山区x镇x村x号有住宅一处，内有房屋等设施（以下称x号住宅房屋），1998年1月17日原告与被告武元元之夫孙宏签订《房屋买卖协议》，将x号住宅房屋出卖给孙宏，2002年孙宏去世。2003年8月13日被告武元元与被告张来顺签订《房屋买卖协议》，将x号住宅房屋出卖给被告张来顺。被告张来顺与被告李艳原系夫妻，2011年张来顺与李艳协议离婚，离婚协议约定x号宅院房屋归被告李艳所有。现被告李艳占有使用x号住宅房屋。2018年12月27日北京市房山区人民法院判决，认为原告与孙宏，被告武元元与被告张来顺的《房屋买卖协议》均无效；被告武元元、张来顺、李艳应当将x号住宅房屋返还给原告。被告张来顺辩称，我买的房子时经过村委会有手续的。2004年4月5日，做了财产转移登记变更，有镇政府和村委会盖章，镇政府、村委会属于国家政府，所以我不同意返还房屋，而且买卖也经过了20多年。我认为法院不能支持对方的诉讼请求。另外，我在村委会也交纳了手续费，村委会盖章收了钱，虽然有规定居民不能购买农村房屋，但是我买的时候没有告诉我不能把他们有欺瞒行为给我造成了损失。不同意原告的诉讼请求。被告李艳辩称，不同意原告的诉讼请求。一、涉案房屋经过多次买卖转让和流转，涉及多层法律关系，其中包括杨春茂与孙宏、武元元之间的房屋买卖关系；孙宏、武元元与张来顺之间的房屋买卖关系，张来顺、李艳之间的房屋分割关系。二、杨春茂与孙宏、武元元之间存在房屋买卖关系，武元元是本案的适格被告，杨春茂应当向武元元主张权利。根据合同相对性原则，杨春茂、李艳之间没有任何法律关系，杨春茂无权向李艳主张诉讼权利。三、案外人陈淑敏参与了涉案房屋买卖，并通过法院生效判决，由陈淑敏从张来顺处得到了近30万元拆迁赔偿款项，李艳由此承担了39766元连带赔偿责任。据此涉案房屋在其他民事关系中已经完成了货币化转换。杨春茂在本案中已经无权针对涉案房屋本身主张任何权利，只能向武元元主张货币性质权利。四、杨春茂不可能获取诉的利益，其要求返还房屋的诉讼主张，如果得到人民法院的支持，必然以颠覆违反国家法律作为代价，法院应当判决驳回其诉讼主张。具体理由如下：第一点，杨春茂已经通过农转非成为城镇居民，涉案房屋占有的宅基地刘李店村委会已经同杨春茂处收回了20多年，并且杨春茂在出卖涉案房屋之前，已经外迁居住。据此，杨春茂不具备在涉案房屋居住的现实需要，根本没有理由要求返还房屋。第二点，杨春茂目前不是刘李店村集体组织成员，无权享有涉案房屋宅基地的使用权，如果法院支持杨春茂的诉讼请求，必然造成杨春茂享有涉案争议宅基地使用权的后果，从而颠覆、冲击国家的土地管理制度。第三点，杨春茂已经同孙宏、武元元处得到了房屋买卖对价，杨春茂不应当反悔，要求返还房屋。五、涉案房屋经过多次买卖、转让及流转，涉及的法律关系高达5个环节和层次，并且在其他诉讼案件中经过了多次裁判，如果法院支持杨春茂的诉讼请求，将会引发多重赔偿诉讼，从而颠覆多层法律关系，引起法律关系的混乱，给法院审判带来严重负面影响，给社会带来严重恶果。六、杨春茂的代理律师赵建国之前代理陈淑敏对张来顺、李艳实施了虚假诉讼敲诈，本次诉讼系赵建国诱惑纵容杨春茂实施的滥诉，意图利用法律漏洞，对李艳进行第二轮的讹诈。李艳特别申请法庭作出决定，终止赵建国的代理资格，由法庭约请杨春茂本人谈话，劝解杨春茂撤诉。七、如果法庭坚持把李艳作为本案适格被告承担法律责任，坚持把涉案房屋多层法律关系一锅烩，李艳请求法庭追加琉璃河镇刘李店村村委会为本案被告参与本案诉讼，以利于各方诉讼当事人相互抗辩，并主张权利。被告武元元辩称，房屋已经卖给李艳他们了，房屋不在我手里，我不同意返还房屋。本院经审理认定事实如下：杨春茂原为北京市房山区琉璃河镇刘李店村村民。杨春茂在北京市房山区x镇x村x号院有宅院一处（以下简称x号院），宅院内建有北房五间，西房两间。1998年1月17日，杨春茂经人介绍与孙宏签订《房屋买卖协议》，双方约定：自有我村村民杨春茂，现有北房五间，西房两间，因全家转为非农户，将房屋愿意卖给丰台电务段职工孙宏，买卖价29000元。协议书签订后，孙宏按照合同给付了杨春茂房屋价款，杨春茂亦交付了房屋。孙宏购买杨春茂的房屋后，于2002年去世。2003年8月13日，孙宏之妻武元元又与张来顺签订了《房屋买卖协议》，将上述房屋及宅院以25800元的价格出卖给张来顺。协议签订后，武元元与张来顺亦各自履行了合同义务。2010年张来顺与李艳协议离婚，双方约定购买自武元元的位于刘李店村的房屋归李艳所有。另张来顺与李艳离婚后，张来顺曾于2012年12月18日将涉案宅院房屋卖予陈淑敏。后双方因房屋买卖纠纷，多次进行诉讼。人民法院生效的（2014）房民初字第00907号民事判决书确认张来顺与陈淑敏签订的农村住宅房屋买卖协议书无效；后法院生效的（2014）二中民终字第10548号民事判决书判决：陈淑敏于判决生效后30日内将位于北京市房山区x镇x村x号院房屋腾退并返还给李艳。后法院生效的（2018）京02民终5170号民事判决书判决：一、张来顺于判决生效后30日内返还陈淑敏房屋、装修及附属物重置成新价款189028元。二、张来顺于判决生效后30日内赔偿陈淑敏损失及评估费142016元。三、李艳在判决的第一项内容中在39766元的范围内与张来顺承担连带赔偿责任，李艳于判决生效后30日内履行本项的连带责任。2018年杨春茂曾经诉至法院，要求确认杨春茂与武元元、武元元与张来顺之间的房屋买卖合同无效。该案经本院审理，本院于2018年12月27日作出（2018）京0111民初1984号民事判决书，判决：一、原告杨春茂与孙宏于1998年1月17日签订的《房屋买卖协议》无效。二、被告武元元与被告张来顺于2003年8月13日签订的《房屋买卖协议》无效。判决后，李艳不服提起上诉，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终3632号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。此后，杨春茂为要求返还房屋再次诉至本院。现诉争x号院房屋由李艳居住使用。审理中，经本院释明询问，李艳明确表示不同意向杨春茂返还房屋，对杨春茂要求返还房屋造成的损失在本案中不提起反诉。杨春茂认可张来顺购买房屋后，张来顺与李艳新建房屋8间。另查明，孙宏、武元元、张来顺、李艳现均非北京市房山区琉璃河镇刘李店村村集体成员。杨春茂及其家人均已为城镇居民。以上事实，有当事人陈述，杨春茂提交的（2018）京0111民初1984号民事判决书，（2019）京02民终3632号民事判决书；李艳提交的（2018）京02民终5170号民事判决书；张来顺提交的蓄滞洪区财产登记及变更登记表、房屋买卖协议、收条等证据在案佐证。上述证据，经庭审质证且经本院审查核实，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，虽然诉争的x号院房屋，为张来顺与李艳婚姻存续期间购买，且张来顺与李艳离婚时，双方协议约定购买自武元元的位于刘李店村的房屋归李艳所有。现诉争的x号院房屋由李艳居住使用。但原告杨春茂与孙宏签订的《房屋买卖协议》以及被告武元元与被告张来顺签订的《房屋买卖协议》均已被人民法院发生法律效力的民事判决认定无效，因此，李艳继续居住使用x号院房屋，已经没有合同依据及法律依据，原告杨春茂要求李艳返还房屋，具有法律依据，本院予以支持。因诉争x号院房屋目前为李艳居住使用，杨春茂要求武元元、张来顺与李艳共同返还房屋，本院不予支持。李艳明确表示对其损失不提起反诉，其返还房屋后的损失问题，可另行解决。张来顺以房屋买卖经过村委会同意、并进行了财产登记，故不同意返还房屋的抗辩意见，没有法律依据，本院不予采信。李艳认为自己与杨春茂之间没有房屋买卖合同关系，自己不是适格的被告，不同意返还房屋等抗辩意见，因本案处理的是合同无效的法律后果，其占有房屋已经没有法律依据及合同依据，故其抗辩意见，本院不予采信。被告武元元经本院传票传唤未到庭参加诉讼，应缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李艳于本判决生效后60日内将位于北京市房山区x镇x村x号院房屋腾退并返还给原告杨春茂。二、驳回原告杨春茂的其他诉讼请求。案件受理费70元，由原告杨春茂负担35元（已交纳）；由被告李艳负担35元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  路 军人民陪审员  李淑贤人民陪审员  李学强二〇一九年十一月二十二日书 记 员  李文秀