福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终6812号 上诉人（原审被告、反诉原告）：冯秀娇，女，1975年12月1日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：黄品官，福建辉扬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：林松官，男，1966年4月7日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：周加亮，女，1967年10月11日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：林星，男，1992年2月28日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 上列三被上诉人共同委托诉讼代理人：林世荣，福建汇德律师事务所律师。 原审第三人：福州中正联合房产代理有限公司，住所地福建省福州市仓山区金山街道浦上大道272号仓山万达广场（原浦上大道北侧与金洲南路东侧交叉处）A1号楼10层02室。 法定代表人：王文贤，执行董事。 委托诉讼代理人：潘清泉，福建国富律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯实习，福建国富律师事务所律师。 上诉人冯秀娇因与被上诉人林松官、周加亮、林星、原审第三人福州中正联合房产代理有限公司（以下简称“中正联合公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初1590号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 冯秀娇上诉请求：１.依法撤销一审判决第一、二、三、四项；２.依法改判林松官与冯秀娇于2019年1月13日签署的《房屋买卖合同》无效；３.依法改判林松官、周加亮、林星向冯秀娇支付违约金215000元；４.驳回林松官、周加亮、林星的诉讼请求；５.林松官、周加亮、林星承担本案一、二审诉讼费及反诉费，并赔偿冯秀娇一、二审律师费55000元。事实与理由：一、一审法院事实认定错误。1.周加亮、林星至今未向冯秀娇明确表示过是否同意出售该房屋。因此讼争合同效力待定，冯秀娇足以行使不安抗辩权，暂缓向中介公司缴纳履约保证金。2.冯秀娇因为周加亮及林星未在讼争买卖合同签字，于2019年3月18日向福州市台江区人民法院提起诉讼，请求确认合同有效，后虽因未缴纳案件受理费被裁定按撤回起诉处理，但能说明在2019年3月18日前，冯秀娇未接到周加亮及林星同意出售上述诉争屋的相关通知。3.冯秀娇至今未收到讼争房屋的所有产权证及土地证原件，一审法院仅凭中介收据为凭认定中介收到上述证件错误。4.周加亮及林星未在讼争合同签字确认或明确告知冯秀娇其愿意出售诉争屋，林松官、周加亮、林星存在违约。5.催告函、解除通知书冯秀娇均未收到，快递显示为“他人签收”，冯秀娇曾向一审法院申请对签收人字迹进行笔迹鉴定，但一审法院未予采纳。故冯秀娇要求二审法院对快递的收件人笔迹进行鉴定。6.冯秀娇本着诚实信用原则，想继续履行《房屋买卖合同》，不可能违约。二、一审法院适用法律错误。1.补充协议第5点约定合同自2019年1月17日零时起生效，应该从合同生效之日开始履行合同，因此，本案可以适用同时履行抗辩权。2.在签署《房屋买卖合同》时仅有林松官一人签署，事后，周加亮、林星对冯秀娇又无明确对该行为进行追认，冯秀娇可以适用不安抗辩权维护自己的权利。三、其他所有权人在该合同签署后，未向冯秀娇明确出售该房产的意思表示，导致冯秀娇不敢缴纳履约保证金，如该案判决冯秀娇败诉，显失公平。 林松官、周加亮、林星辩称，林松官与冯秀娇于2019年1月13日签署房屋买卖合同依法有效。讼争合同系林松官作为产权人之一及代理人与冯秀娇签订。冯秀娇对讼争合同效力始终认定有效，在1月17日前中正联合公司工作人员与冯秀娇聊天记录均表示会依约支付购房履约保证金，并未表示异议。冯秀娇在上诉状中以其未收到催告函、解除合同通知书为由，否认周加亮、林星对房屋买卖合同效力的追认，没有事实和法律依据。林星、周加亮已于2019年1月16日以交付房屋产权证的事实行为表明对房屋买卖合同的认可。林星、周加亮、林松官于2019年1月28日按照合同约定向冯秀娇发出履约催告函的内容及行为，再次向冯秀娇表明对合同内容以及林松官代理行为的认可，并要求其按照约定履行合同义务。因此，讼争合同经周加亮、林星追认，合法有效。一审法院事实认定清楚，法律适用正确，应依法驳回冯秀娇的上诉请求，维持原判。 中正联合公司述称，讼争合同合法有效，各方当事人应当履行相应的权利义务。 林松官、周加亮、林星向一审法院起诉请求：1.请求确认林松官、周加亮、林星与冯秀娇于2019年1月13日签订的《房屋买卖合同》及相关合同已解除；2.请求判令冯秀娇立即向林松官、周加亮、林星支付违约金215000元；3.请求判令林松官、周加亮、林星为主张权益所产生的律师费30000元由冯秀娇承担；4.本案的全部诉讼费用由冯秀娇承担。 冯秀娇向一审法院提出反诉请求：1.请求确认冯秀娇与林松官于2019年1月13日签署的《房屋买卖合同》已解除；2.请求判令林松官、周加亮、林星向冯秀娇赔偿违约金215000元、律师费25000元；3.请求判令林松官、周加亮、林星向中正联合公司支付居间服务费66000元；4.请求判令林松官、周加亮、林星承担本诉、反诉案件受理费、诉讼财产保全费、诉讼财产保全保险费、鉴定费等相关诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年1月13日，林松官以林松官、周加亮、林星三人名义作为甲方（卖方）与冯秀娇作为乙方（买方）,双方经中正联合公司提供居间服务，甲乙双方就甲方位于福州市台江区洋中街道学军路1号群升国际Ａ地块2＃楼103单元（面积134.24㎡，下称“讼争屋”）签订了一份《房屋买卖合同》（下称“讼争合同”），约定如下：甲乙双方约定成交价格为人民币4300000元；除因房屋交易需要将该房屋权属材料（包括但不限于该房屋的相关证件、票据、登记受理单据以及相关合同、协议等，下同）原件提交至相关银行、行政机关的期间外，在签订本合同时起至该房屋所有权过户登记至乙方名下期间，该房屋权属材料原件均应由交易服务方保管，作为房屋交易的保证；乙方应在本合同签订当日支付购房履约保证金人民币1000元,另应在2019年1月16日前支付购房履约保证金人民币214000元；甲乙双方任何一方未按约履行本合同、违反其本人的保证内容或保证、告知内容不属实的，视为该方违约；甲乙双方保证积极配合对方、交易服务方办理该房屋交易所需的各项手续并保证其提供的相关证件及材料完整、真实、合法、有效，否则，导致该房屋交易时间拖延的，视为该方违约；自违约行为发生之日起违约方应按日以成交价款万分之五的计算标准向守约方支付迟延履行违约金，迟延履行违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之日的继续履行，自违约行为发生之日起超过7日的，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过10日仍未回复并履约的，守约方可解除本合同；签订本合同后任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币215000元，以及产生的居间服务费、交易服务费、交易过程中所产生的其他费用、及因违约行为给守约方增加的费用、律师服务费、诉讼费、执行费、差旅费等；甲乙双方确认通讯地址以本合同落款处所留地址为准。因地址不详或有误致使信件无法送达的，视为己送达，由此而产生的不利法律后果应由提供地址方自行承担；甲乙双方可以根据该房屋交易具体情况另行签订书面补充协议对本合同正文、附件进行补充或变更。本合同正文、附件，与补充协议约定不一致的，以补充协议为准；补充协议4.在签订合同当日，甲方仅提交《房屋所有权证》原件一本，甲方保证在2019年1月17日内将上述房产另外二本《房屋所有权证》原件及《国有土地使用证》原件一本提交至丙方处，丙方收到上述权属资料开具收证收据给甲方，若甲方未在上述期限内将上述权属资料交由丙方保管，否则视为甲方违约；补充协议5.经甲乙双方协商约定，自签订本合同之日起至2019年1月16日内，乙方有权提出无条件三方免责解除本合同，若乙方在2019年1月16日内未对本合同提出异议，则本合同自2019年1月17日零时起正式生效；补充协议6.签订本合同时，上述房产产权共有人周加亮、林星未到场签字，由代理人林松官代为签订本合同，代理人保证已获悉产权人真实售房意图，并保证产权人同意本合同所有约定，若因此导致合同无法顺利履行，属代理人违约等。在中正联合公司所持有的讼争合同中，冯秀娇在落款处自书的通讯地址为“台江区工业路东辉花园9＃3Ｈ”,电话号码为“137××××2091”。 同日，林松官以林松官、周加亮、林星三人名义作为甲方（卖方）与冯秀娇作为乙方（买方）、中正联合公司作为丙方（交易服务方）还共同签订《交易服务合同》、《商业按揭贷款交易流程确认函》。 合同签订后，冯秀娇向中正联合公司交纳了履约保证金1000元，剩余214000元履约保证金至今未交纳。 2019年1月13日，中正联合公司开具《收证收据》确认，收到讼争屋《房屋所有权证》（证号：R0917035-1）原件一份。2019年1月16日，中正联合公司开具《收证收据》确认，收到讼争屋《房屋所有权证》（R0917035-2、R0917035-3）原件二份、《国有土地使用证》（证号：榕台国用（2009）第00254203676号）原件一份。2019年3月13日，林松官出具《声明》一份，内容主要为：本人于2019年3月13日自愿取回讼争屋《房屋所有权证》原件三本，《国有土地使用证》原件一本。 2019年1月28日，林松官、周加亮、林星通过ＥＭＳ向冯秀娇寄送《履约催告函》，主要内容为：贵方应当在本合同签订当日支付购房履约保证金1000元及应在2019年1月16日前再支付购房履约保证金214000元；然从合同签订生效至今，经我方多次配合中正联合公司催促贵方及时履约，但贵方依旧未将履约保证金汇入指定账号。现贵方的行为己经构成违约，故我方特依据《房屋买卖合同》第十条约定向贵方催告，限十日之内主动履约，否则我方将依法解除合同，并追究贵方的违约责任。该邮件面单载明：收件人冯秀娇，电话137××××2091，收件地址台江区工业路东辉花园9＃3Ｈ。根据ＥＭＳ回单显示，该邮件于2019年1月29日由“他人”签收。 2019年2月27日，林松官、周加亮、林星委托福建汇德律师事务所向冯秀娇寄送《律师函》，主要内容为：一、现依法解除与贵方、中正联合公司于2019年1月13日签订的《房屋买卖合同》及附属合同（居间服务合同、交易服务合同）等；二、望贵方在接到本函之日起三日内立即向委托人支付违约金215000元、律师服务费30000元，共计245000元。该邮件面单载明：收件人冯秀娇，电话137××××2091，收件地址福州市台江区工业路东辉花园9＃3号。根据ＥＭＳ回单显示，该邮件于2019年2月28日由“他人”签收。 2019年3月18日，冯秀娇以房屋买卖合同纠纷为由将林松官、中正联合公司诉至一审法院。因未预交案件受理费，一审法院于2019年3月28日作出（2019）闽0103民初1497号民事裁定书，裁定按冯秀娇撤回起诉处理。 2019年3月20日，冯秀娇委托福建海山律师事务所向林松官、周加亮、林星寄送《律师函》，主要内容为：委托人与贵方签约后至今，贵方未依约将上述房产另外贰本《房屋所有权证》原件及《国有土地使用证》原件提交给中正联合公司，以供委托人亲自核验。据此，贵方上述行为已经构成合同违约，故本律师郑重函告贵方应于收到本函后三日内向福州中正联合房产代理有限公司交付上述房产另外贰本《房屋所有权证》原件及《国有土地使用证》原件以供委托人亲自核验，否则，委托人有权根据《房屋买卖合同》第十条违约责任之规定，依法解除《房屋买卖合同》，并要求贵方依约承担违约责任。为了避免事态严重化、复杂化，请贵方收到本函后立即与委托人联系。 收到上述律师函后，2019年3月26日，林松官、周加亮、林星向冯秀娇寄送《回复函》，主要内容为：第一，自合同签订后，我已经按照合同约定在2019年1月17日前将房屋的产权证、土地证等权属证书向中正联合公司提交，己经履行合同约定，另房屋产权证及土地证均经中正联合公司核实，并出具收证收据。第二，贵方在合同签订后，应当按照合同约定履行，但直至约定期限届满，贵方仍不按照合同约定支付购房保证金，已经构成违约。我按照合同已向贵方发出催告函，但贵方仍不履行，因此我们已经根据合同约定向贵方发出解除合同通知书。最后，贵方委托律师发函内容与事实严重不符，本人是严格按照合同约定履行义务，反而是贵方完全不按照合同约定履行义务，存在违约行为，最终导致合同解除，对此本人必通过法律途径追究贵方的违约责任。 经查，讼争屋房屋所有权人登记为林松官、周加亮、林星共同共有。 另查，林松官、周加亮、林星为委托律师代理本案诉讼，向福建汇德律师事务所支付律师费30000元。冯秀娇为委托律师代理本案诉讼向福建海山律师事务所支付律师费25000元。 现林松官、周加亮、林星与冯秀娇就讼争合同履行产生纠纷，遂成本案诉讼。 一审法院认为，本案林松官以自己及周加亮、林星名义与冯秀娇于2019年1月13日订立的《房屋买卖合同》，经权利人周加亮、林星追认，应认定为该合同依法成立，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。诉讼中冯秀娇以林松官、周加亮、林星未按合同约定提交讼争屋《房屋所有权证》及《国有土地使用证》为由，主张行使同时履行抗辩权，并以此免除延迟支付履约保证金之违约责任。故本案主要争议焦点为冯秀娇是否有权行使同时履行抗辩权。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定，首先主张同时履行抗辩权，双方应具有同时履行之合同义务，而按照讼争合同补充协议的约定林松官、周加亮、林星应于“2019年1月17日”内将讼争屋另外二本《房屋所有权证》原件及《国有土地使用证》原件一本提交至中正联合公司处，而冯秀娇应在“2019年1月16日”前支付“购房履约保证金人民币214000元”，由此可见，冯秀娇合同义务履行在前，林松官、周加亮、林星合同义务履行在后，本案不存在同时履行之情形。再则，根据《合同法》第六十八条冯秀娇作为主张不安抗辩权方，应对对方有丧失或者可能丧失履行债务能力情况负有举证责任，但诉讼中冯秀娇未能提供证据证明在其支付履约保证金期限即2019年1月16日前林松官、周加亮、林星没有足够的履约能力，故一审法院认为冯秀娇提出的不安抗辩不成立，仍应按时履行合同项下义务。本案中，冯秀娇至今未按合同约定向中正联合公司支付履约保证金214000元的行为，已经构成违约应承担违约责任。 本案另一争议焦点为林松官、周加亮、林星是否违约。诉讼中，冯秀娇提交2019年3月2日其与中正联合公司员工郑巧明“手机通话录音”作为证据，证明林松官、周加亮、林星直到2019年3月2日仍未将讼争屋《国有土地使用证》提交给中正联合公司，该行为构成违约。就此，林松官、周加亮、林星申请郑巧明作为证人出庭，郑巧明在庭审中明确表示，对林松官是否交付《国有土地使用证》并不知情，故一审法院对冯秀娇提交“手机通话录音”中内容不予采信。另外，林松官、周加亮、林星提交了由中正联合公司出具的《收证收据》证明2019年1月16日，其已经将讼争屋《房屋所有权证》原件二份、《国有土地使用证》原件一份交付中正联合公司，不存在违约。对此冯秀娇认为该《收证收据》上没有其在场签字确认，系中正联合公司与林松官、周加亮、林星伪造，一审法院认为讼争合同并未就冯秀娇须在场见证作出过约定，冯秀娇上述主张没有事实及合同依据，一审法院不予采信。且中正联合公司作为讼争合同的居间方，对合同履行负有监管职责，一审法院对其出具之《收证收据》证明力予以认可，并据此认定林松官、周加亮、林星已依约履行了合同义务，不存在违约行为。据此，冯秀娇反诉诉请林松官、周加亮、林星赔偿违约金215000元、律师费25000元，没有法律及合同依据，一审法院均不予支持。本案审理案由为房屋买卖合同纠纷，而冯秀娇反诉诉请林松官、周加亮、林星向中正联合公司支付居间服务费66000元则属于另一法律关系，本案不予审理，当事人可另行提起诉讼。 林松官、周加亮、林星作为守约方，在2019年1月16日冯秀娇违约之后，于2019年1月28日向冯秀娇寄送《履约催告函》促其履约，冯秀娇仍然未履行合同约定，根据讼争合同“自违约行为发生之日起超过7日的，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过10日仍未回复并履约的，守约方可解除本合同”之约定，林松官、周加亮、林星有权解除讼争合同。所以讼争合同应于林松官、周加亮、林星向冯秀娇寄送《律师函》要求解除讼争合同（2019年2月27日）的第二天，即2019年2月28日解除。林松官、周加亮、林星诉请确认冯秀娇与林松官于2019年1月13日签署的《房屋买卖合同》已解除，于法有据，一审法院予以支持。冯秀娇以未收到上述信函作为抗辩，一审法院认为上述信函均寄往冯秀娇在讼争合同中所留之地址，根据讼争合同之约定，应视为送达，一审法院对冯秀娇该抗辩不予采纳。 讼争合同因冯秀娇未依约支付履约保证金而解除，根据讼争合同“签订本合同后任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币215000元，以及产生的居间服务费、交易服务费、交易过程中所产生的其他费用、及因违约行为给守约方增加的费用、律师服务费、诉讼费、执行费、差旅费等”之约定，林松官、周加亮、林星诉请冯秀娇支付违约金215000元以及主张权益所产生的律师费30000元，于法有据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认林松官、周加亮、林星与冯秀娇于2019年1月13日签署的《房屋买卖合同》于2019年2月28日解除；二、冯秀娇应于本判决生效之日起十日内向林松官、周加亮、林星支付违约金人民币215000元；三、冯秀娇应于本判决生效之日起十日内向林松官、周加亮、林星支付律师费30000元；四、驳回冯秀娇的反诉请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费41200元，由冯秀娇负担；反诉案件受理费20600元，由冯秀娇负担。 二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为,本案林松官虽然以周加亮、林星名义与冯秀娇签订讼争合同，但周加亮、林亮对此予以追认，应认定为该合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。冯秀娇明确知晓讼争房产共有权人周加亮、林星未到场签字、由代理人林松官代为签订合同的情况，并约定出卖方应在2019年1月17日内将讼争房产另外贰本《房屋所有权证》原件及《国有土地使用证》提交给中正联合公司，中正联合公司收到上述权属资料开具收证收据给出卖方。林松官在案件审理过程中提交了中正联合公司出具的《收证收据》证明其于2019年1月16日将《房屋所有权证》原件二份及《国有土地使用证》原件一份交付中正联合公司，中正联合公司亦对此予以确认，冯秀娇主张中正联合公司与林松官串通造假，但未能提交证据证明。且合同仅约定权属证书交给中正联合公司，并未约定应由冯秀娇对交证行为予以确认，故冯秀娇主张林松官构成违约没有事实依据，不予支持。 讼争合同约定冯秀娇应于2019年1月16日前支付购房保证金，林松官、周加亮、林星应于2019年1月17日前提交讼争房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》原件，合同对二者履行义务的期限约定明确，先后顺序一目了然。在讼争合同明确约定先后履行顺序的情况下，冯秀娇未按约履行先给付义务，其行为已构成违约。冯秀娇主张其行使不安抗辩权，但未能提供证据证明林松官、周加亮、林星在合同履行中存在《中华人民共和国合同法》第六十八条第（五）项规定之情形，对该主张不予采信。冯秀娇至1月28日仍未按合同约定支付定金，其主张合同应从2019年1月17日起生效故其亦享有同时履行抗辩权无法律依据。讼争合同约定“自违约行为发生之日起超过7日的，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过10日仍未回复并履约的，守约方可解除本合同”，冯秀娇未能按约支付购房保证金，林松官、周加亮、林星作为守约方按照冯秀娇在合同所留地址向冯秀娇发出催告函件，冯秀娇仍拒绝支付履约保证金，林松官、周加亮、林星有权解除合同。一审认定讼争合同已于林松官、周家亮、林星向冯秀娇寄送《律师函》次日即2019年2月27日解除正确。林松官、周加亮、林星据此要求冯秀娇按照合同约定支付违约金于法有据，一审对此予以支持，亦无不当。 综上所述，冯秀娇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费61800元，由冯秀娇负担。 本判决为终审判决。 审判长  余秋萍 审判员  符海燕 审判员  张 敏 二〇一九年十一月二十五日 法官助理蔡娟 书记员林舒