山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁02民终10461号 上诉人（原审被告）:青岛爱舍文化传播有限公司，住所地：青岛市市南区香港中路106号爱舍空间王子风尚店201房间。 法定代表人:左兴兰，职务：经理。 委托诉讼代理人：宋杰英，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王毅，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:青岛学而思教育信息咨询有限公司，住所地：青岛市市南区香港中路30号9层北区。 法定代表人:樊保荣，职务:总经理。 委托诉讼代理人：李春晓，山东云江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何晓，山东云江律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:青岛力坚仁德嘉物业有限公司，住所地:青岛市市南区燕儿岛路15号1层汽车美容配件。 法定代表人:侯玉刚，职务:董事长。 原审被告:冯顺建，男，1975年2月16日出生，汉族，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：宋杰英，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王毅，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 上诉人青岛爱舍文化传播有限公司（以下简称爱舍文化公司）因与被上诉人青岛学而思教育信息咨询有限公司（以下简称学而思公司）、青岛力坚仁德嘉物业有限公司（以下简称力坚物业公司）、原审被告冯顺建房屋租赁合同纠纷一案不服山东省青岛市市南区人民法院做出的（2018）鲁0202民初1216号民事判决，向本院提出上诉,本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 爱舍文化公司向本院提出上诉请求:1、请求依法判令撤销山东省青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初1216号民事判决第三项，或依法改判由力坚物业公司向学而思公司支付判决第三项中所涉金额（889640.5元）。2、本案上诉费由爱舍文化公司承担。在庭审中明确上诉请求第一项，依法改判力坚物业公司支付原审判决第三项涉案款项。事实与理由:爱舍文化公司认为一审判决认定事实不清，因涉案房屋为爱舍文化公司承租力坚物业公司之后又转租给学而思公司，实际房屋所有人为力坚物业公司。爱舍文化公司承租涉案房屋后对大楼进行了装修装饰，但因涉案房屋无法办理消防等原因与力坚物业公司产生纠纷，后力坚物业公司要求解除与爱舍文化公司的房屋租赁合同，双方的房屋租赁合同纠纷案号（2016）鲁0202民初5478号，由市南法院做出生效判决:因双方对租赁合同的解除均有过错，由力坚物业公司对爱舍文化装修残值损失承担70％的责任。学而思教育一审时主张爱舍文化及力坚物业公司赔偿其装修残值损失，根据（2016）鲁0202民初5478号判决可知，力坚物业公司应承担相应过错责任。一审法院并未查清案件事实，属认定事实不清，按照民事诉讼法规定，请求贵院在依法查清事实后支持爱舍文化公司的请求。 被上诉人学而思公司答辩称，一审法院认定事实清楚，爱舍文化公司与力坚仁德嘉物业之间的法律纠纷学而思公司并不清楚，请求法院依法认定。 被上诉人力坚物业公司未发表答辩意见。 原审被告冯顺建答辩意见同上诉人的上诉意见。 学而思公司向一审法院提出诉讼请求:1.请求判令解除双方签订的关于青岛市燕儿岛路15号四层房屋租赁合同；2.判令爱舍文化公司、力坚物业公司、冯顺建返还学而思公司履约保证金140000元、租金1700256.96元；3.判令爱舍文化公司、力坚物业公司、冯顺建赔偿学而思公司各项损失共计1413470元,并提供了损失明细，共计3253726.96元；4.本案诉讼费用由爱舍文化公司、力坚物业公司、冯顺建承担。诉请中第二、三项要求爱舍文化公司、力坚物业公司、冯顺建承担连带责任。事实与理由：双方签订青岛市燕儿岛路15号四层房屋租赁合同，租期自2014年4月1日至2022年5月31日，合同中约定房屋产权性质不会影响学而思公司办学，学而思公司已支付履约保证金及自2014年6月1日至2015年5月31日的租金及物业费，并进行房屋装修、购买设备等办学准备，但因房屋性质致使办学未能成功，使学而思公司不得不搬出该房屋另寻教学点。爱舍文化公司、力坚物业公司、冯顺建的行为构成根本违约，使学而思公司公司承受巨大损失，为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 冯顺建在一审中辩称，在与学而思公司签订租赁合同时，冯顺建是爱舍文化公司的时任法定代表人，其与学而思公司签订租赁合同是代表爱舍文化公司履行的职务行为，所产生的法律后果应由爱舍文化公司承担，不应由冯顺建承担，学而思公司起诉冯顺建主体不适格，请求法院驳回对冯顺建的起诉。 爱舍文化公司在一审中辩称，冯顺建与学而思公司签订租赁合同是代表爱舍文化公司履行的职务行为，所产生的法律后果由爱舍文化公司承担。爱舍文化公司同意解除双方签订的租赁合同。学而思公司在签订租赁合同时，明知涉案房屋的产权性质为停车楼，合同对此进行了明确约定。虽然合同约定甲方应协助乙方办理办学资质审批，但学而思公司从未向爱舍文化公司主张过协助办理办学资质。学而思公司擅自搬离租赁房屋，已经违约在先，且学而思公司也已经实际使用涉案房屋，故学而思公司的返还押金和租金及赔偿损失的诉讼请求没有任何事实与法律依据，请求依法驳回学而思公司的诉讼请求。 力坚物业公司在一审中辩称，本案系学而思公司与冯顺建、爱舍文化公司之间的房屋租赁合同纠纷，力坚物业公司并非涉案房屋租赁合同主体，本案与力坚物业公司无关，力坚物业公司不应承担法律责任。其次，本案学而思公司在起诉时并未将力坚物业公司列为被告，本案系爱舍文化公司与冯顺建要求追加力坚物业公司为本案被告，程序并不合法。力坚物业公司不应作为被告参与本案诉讼。 一审法院经审理查明如下事实： 一、力坚物业公司原名青岛力坚置业有限公司。冯顺建系爱舍文化公司的原股东及原法定代表人。力坚物业公司系青岛市市南区燕儿岛路15号1层汽车美容配件、青岛市市南区车库的房屋所有权人。 二、2013年12月6日，青岛力坚置业有限公司与爱舍文化公司签订《租赁合同》一份，青岛力坚置业有限公司将青岛市市南区房屋租赁给爱舍文化公司，租期为18年，年租金1000万元。同日，青岛力坚置业有限公司向爱舍文化公司出具《授权委托书》一份，内容表明：青岛力坚置业有限公司授权爱舍文化公司代表青岛力坚置业有限公司进行青岛市市南区房屋租赁工作。后经生效法律文书确认，青岛力坚置业有限公司、爱舍文化公司于2013年12月6日就青岛市市南区房屋签订的《租赁合同》于2015年2月4日解除。 三、2014年4月18日，北京学而思教育科技有限公司（乙方）与冯顺建（甲方）签订《青岛燕儿岛路15号四层房屋租赁合同》，合同约定：第一条1、甲方出租给乙方的房屋位于青岛市市南区力坚停车楼。…7、由于此房屋产权性质为停车楼，甲方保证此产权性质不会影响乙方注册学校及办理办学资质，甲方应协助乙方办理办学资质审批。如因停车楼产权性质问题而不能注册办学资质，乙方有权解除该租赁合同，并且甲方需退还乙方已付租金及押金，并赔偿乙方装修、设备等相关损失。第三条租金12个月为一期，每期租金1192656.96元；物业管理费12个月为一期，每期507600元。2014年4月21日应支付租金及物业管理费1700256.96元；2015年3月15日应支付租金及物业管理费1700256.96元。第四条、乙方自本合同签订之日起7日内向甲方支付履约保证金14万元。合同签订后北京学而思教育科技有限公司向冯顺建支付租金及物业管理费1700256.96元；保证金14万元。 四、2014年8月25日，北京学而思教育科技有限公司（乙方）与冯顺建（甲方）、青岛学而思教育信息咨询有限公司（丙方）签订《房屋租赁终止协议》，协议约定：鉴于甲乙双方于2018年4月18日签订了关于乙方承租甲方位于青岛市市南区力坚停车楼4楼整层房屋的《青岛燕儿岛路15号四层房屋租赁合同》。现经双方友好协商，达成协议如下：二、甲乙双方经协商决定于2014年8月31日终止原合同，于2014年9月1日起转由丙方进行租赁，合同所有的权利义务均由丙方承担。三、由于2014年4月1日至2015年5月31日的租金和物业管理费1700256.96元乙方已向甲方支付，丙方无需再向甲方支付2015年5月31日前的租金和物业管理费。五、原合同保证金14万元，转到甲方和丙方签署的租赁合同中作为保证金。 五、经学而思公司申请，一审法院依法对涉案燕儿岛路15号四层各项装修的残值进行鉴定。2018年12月7日，青岛大华保险公估有限公司出具《鉴定报告》，鉴定结论为：燕儿岛路15号四层各项装修在2015年3月18日的残值为1270915元，包含：房屋装修费用755110.02元，中央空调费用345123.63元，消防设备费用129458.00元，监控设备费用11651.62元，窗帘费用29571.91元。学而思公司支付鉴定费50000元。学而思公司对鉴定报告无异议。冯顺建、爱舍文化公司请求法院撤销评估报告，并重新鉴定；鉴定报告未附有鉴定单位的鉴定资质，备案表上未体现有效期；装修残值价格虚高，其依据的资料基础不充分，结果让人难以信服。 六、一审庭审中，双方当事人确认：2014年4月1日，爱舍文化公司将涉案房屋交付学而思公司，2015年3月15日学而思公司撤出租赁房屋，学而思公司支付租金至2015年5月31日。 一审法院经审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。根据生效判决可知，2013年12月6日，力坚物业公司与爱舍文化公司签订《租赁合同》一份，约定：爱舍文化公司租赁青岛市市南区房屋，建筑面积13719.61平方米；租赁期为18年。2014年4月10日，力坚物业公司向爱舍文化公司及其法定代表人冯顺建各出具《授权委托书》一份，内容表明：力坚物业公司授权其代表力坚物业公司进行青岛市市南区房屋租赁工作，该委托人的授权范围为：对上述房屋整栋房屋及地下室的出租、转租并以爱舍文化公司的名义收取租金。 2014年4月18日，北京学而思教育科技有限公司与冯顺建签订的《青岛燕儿岛路15号四层房屋租赁合同》。2014年8月25日，北京学而思教育科技有限公司与冯顺建、青岛学而思教育信息咨询有限公司签订《房屋租赁终止协议》。上述租赁合同及终止协议系当事人的真实意思表示，双方当事人应当按照合同约定履行各自的权利义务。根据《青岛燕儿岛路15号四层房屋租赁合同》及《房屋租赁终止协议》可知，冯顺建将青岛市市南区力坚停车楼出租给学而思公司，租赁期限自2014年4月1日至2022年5月31日，其中2014年4月1日至2014年5月31日为免租期。冯顺建保证此产权性质不会影响学而思公司注册学校及办理办学资质，爱舍文化公司应协助学而思公司办理办学资质审批。如因停车楼产权性质问题而不能注册办学资质，乙方有权解除该租赁合同，并且爱舍文化公司需退还学而思公司已付租金及押金，并赔偿学而思公司装修、设备等相关损失。一审法院认为：一、对于冯顺建签订合同行为的认定。涉案停车楼《租赁合同》系力坚物业公司与爱舍文化公司签订的；冯顺建为爱舍文化公司原法定代表人，其与学而思公司签订的合同系履行职务行为，且经过力坚物业公司的授权，因此，冯顺建签订合同的行为应认定为职务行为，其后果应由爱舍文化公司承担。二、2015年3月15日，学而思公司撤出租赁房屋，现学而思公司主张解除双方之间的关于青岛市燕儿岛路15号四层房屋租赁合同，爱舍文化公司当庭同意解除合同，故学而思公司的该项请求符合法律规定，一审法院依法予以支持。 对于学而思公司缴纳的履约保证金140000元，根据合同约定：合同依约履行到租赁期限届满，爱舍文化公司在10个工作日内将履约保证金（不计利息）返还学而思公司。现双方均同意解除合同，故爱舍文化公司应依约返还学而思公司履约保证金14万元。因学而思公司一直使用涉案房屋至2015年3月15日，2015年3月15日前的租金和物业管理费学而思公司应自行承担，2015年3月16日至2015年5月31日的租金和物业管理费358684.34元（1700256.96元/365×77=358684.34元）爱舍文化公司应返还学而思公司。 根据青岛大华保险公估有限公司出具《鉴定报告》，燕儿岛路15号四层各项装修在2015年3月18日的残值为1270915元（房屋装修费用755110.02元，中央空调费用345123.63，消防设备费用129458.00元，监控设备费用11651.62元，窗帘费用29571.91元）。爱舍文化公司虽对该鉴定报告有异议，但并未提交充分的证据证明其异议成立，一审法院对依法委托的鉴定机构出具的《鉴定报告》依法予以采信。对于该装修残值1270915元是否应由爱舍文化公司承担，一审法院认为：一、爱舍文化公司在与学而思公司签订合同时保证此停车楼产权性质不会影响学而思公司注册学校及办理办学资质，爱舍文化公司承诺协助学而思公司办理办学资质审批。并保证如因停车楼产权性质问题而不能注册办学资质，学而思公司有权解除该租赁合同，并且爱舍文化公司需退还学而思公司已付租金及押金，并赔偿学而思公司装修、设备等相关损失。二、自双方签订租赁合同至学而思公司搬出涉案房屋，涉案停车楼的性质未发生改变；且庭审中双方均认可涉案房屋未通过消防验收。三、合同履行过程中，青岛市城市管理行政执法局已下发《关于对未经批准擅自改变停车场使用性质问题进行排查摸底的通知》，责令对擅自改变结构和使用功能的停车场进行普查，青岛市公安消防支队市南区大队亦以未经消防安全检查，擅自营业违反消防法规定为由，责令爱舍文化公司的其他次承租人停产停业。四、学而思公司庭审中提交《青岛市教育局民办学校设置规定》，主张办学须取得消防验收合格证明，由于爱舍文化公司违反合同约定，无法进行消防验收，导致学而思公司无法取得办学许可。综上，涉案停车楼的性质导致涉案房屋无法通过消防验收，而学而思公司作为学校未通过消防验收无法办理相关办学资质，故爱舍文化公司违反合同约定，租赁合同解除后，爱舍文化公司应当赔偿学而思公司装修、设备等相关损失。同时，学而思公司作为学校在签订合同时对涉案房屋的性质是明知的，其自身亦存在过失，应承担相应的过失责任。综合本案案情，结合双方提交的证据及生效判决，学而思公司承担30%的责任，爱舍文化公司承担70%的责任较为适宜。即爱舍文化公司赔偿学而思公司该部分装修残值损失1270915元×70%=889640.5元。学而思公司支付鉴定费50000元应由爱舍文化公司承担。 对于学而思公司主张支付保洁费3600元、除甲醛等空气治理费15700元、远程会议系统挪机费7500元、搬家费19000元的诉讼请求，因爱舍文化公司对该部分证据均不认可，且学而思公司未提交证据充分证明该部分花费已经实际支出且与本案相关，因此该部分费用由爱舍文化公司承担无事实和法律依据，一审法院不予支持。对于学而思公司主张的冯顺建对上述债务承担连带责任的诉讼请求，因冯顺建为爱舍文化公司原法定代表人，其与学而思公司签订的合同系履行职务行为，且经过力坚物业公司的授权，因此，冯顺建签订合同的行为应认定为职务行为，其后果应由爱舍文化公司承担。学而思公司主张的冯顺建对上述债务承担连带责任无事实和法律依据，一审法院不予支持。对于学而思公司主张的力坚物业公司对上述债务承担连带责任的诉讼请求，因学而思公司系与爱舍文化公司的法定代表人签订的房屋租赁合同，力坚物业公司并非学而思公司与爱舍文化公司房屋租赁合同的当事人，学而思公司要求力坚物业公司承担连带责任无事实和法律依据，一审法院不予支持。力坚物业公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，可依法缺席判决。一审法院判决：一、解除学而思公司与冯顺建之间关于青岛市市南区四层的房屋租赁合同；二、爱舍文化公司于判决生效之日起十日内向学而思公司返还履约保证金140000元，2015年3月16日至2015年5月31日的租金和物业管理费358684.34元；三、爱舍文化公司于判决生效之日起十日内向学而思公司支付青岛市市南区四层房屋的装修残值损失889640.5元；四、驳回学而思公司对冯顺建、力坚物业公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费38883元，由学而思公司负担22292元，由爱舍文化公司负担16591元。鉴定费50000元,由爱舍文化公司负担。 本院二审审理期间，上诉人爱舍文化公司提交青岛市市南区人民法院（2016）鲁0202民初5478号民事判决书一份，证明力坚物业公司与爱舍文化公司的租赁合同中，因为力坚物业公司的过错导致爱舍文化公司的装修损失，力坚物业公司承担70%的赔偿责任，故在本案中力坚物业公司也应对一审判决第三项的数额承担责任。学而思公司对该证据的真实性请求法院依法审查，认为个案的责任分配是否适用于本案，请法院依法认定。冯顺建同意上诉人意见。对于上诉人提交的证据，因系法院裁判文书并经本院依法审查，本院依法予以确认。 根据二审提交的证据，本院认定事实如下：爱舍文化公司因与力坚物业公司租赁合同纠纷一案在青岛市市南区人民法院提起诉讼，爱舍文化公司要求力坚物业公司承担土建改造及装修损失215万元。青岛市市南区人民法院经审理认为，剩余租赁期间的装饰装修残值损失由爱舍文化公司承担30%，由力坚物业公司承担70%，判决力坚物业公司支付爱舍文化公司140.7175万元，案号为（2016）鲁0202民初5478号。力坚物业公司对上述判决不服，向本院提起上诉，后又撤回上诉，本院于2017年11月3日作出（2017）鲁02民终6079号民事裁定书，裁定准许力坚物业公司撤回上诉。本院庭审中，上诉人确认上述案件中所涉及到的装饰装修系爱舍文化公司对力坚停车楼的外部装修，与本案所涉装修不同。 本院查明的其他事实与原审基本一致，本院依法确认。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。爱舍文化公司与学而思公司之间的租赁合同合法有效，双方应当按照合同的约定履行义务。因双方租赁合同中明确约定，如因停车楼产权性质问题而不能注册办学资质，承租人有权解除合同，出租人需退还已收租金及押金，并赔偿承租人装修、设备等相关损失。因上诉人在合同履行过程中存在违约情形，故一审法院依据双方合同约定，判令爱舍文化公司承担学而思公司装修残值损失并无不当。因上诉人提交青岛市市南区人民法院（2016）鲁0202民初5478号判决书所涉及的装饰装修与本案不同，且力坚物业公司不是本案租赁合同的相对方，就本案确定的赔偿责任，爱舍文化公司可以根据其与力坚物业公司之间的合同约定以及生效判决的认定另行主张，故对上诉人的上诉请求，本院不予支持。 综上，上诉人爱舍文化公司的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12696元，由上诉人青岛爱舍文化传播有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇一九年十一月二十九日 法官助理徐鹏 书记员 王若怡