贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0382民初6488号原告：仁怀市福顺物业有限公司，住所地贵州省仁怀市盐津街道城南社区，统一社会信用代码91520382580689624X。法定代表人：敖小琼，总经理。委托诉讼代理人：孟艳芳，贵州名城（仁怀）律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁永静，副总经理。被告：母先菊，女，1980年9月29日出生，汉族，贵州省仁怀市人，住仁怀市。委托诉讼代理人：袁启伦，男，1974年3月21日出生，汉族，贵州省仁怀市人，住仁怀市。原告仁怀市福顺物业有限公司（以下简称“福顺物业公司”）与被告母先菊物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序公开开庭进行了审理。原告福顺物业公司之委托诉讼代理人孟艳芳、袁永静到庭参加诉讼,被告母先菊之委托诉讼代理人袁启伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福顺物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告缴纳所拖欠原告2017年4月1日至2019年3月31日的物业费2170元，并自2019年4月1日起按拖欠物业费总额每日万分之三支付直至给付之日止的违约金；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系仁怀市金汇苑小区1-30-3（1）的业主，房屋建筑面积为69.55平方米。2014年3月31日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定由原告向被告提供物业管理服务，并按建筑面积每平方米1.30元/月的标准收取物业服务费，且如未按时交纳物业管理费，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天万分之三交纳违约金。协议签订后，原告一直依约履行义务，但被告未按约支付2017年4月1日至2019年3月31日的物业费2170元。期间经原告多次向被告催收未果，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告母先菊辩称,1、金汇苑小区收取的每平方1.30元的收费标准不符合服务水平，根据国务院物业管理条例第四十条的规定，其收费的标准与服务的标准不匹配，应当降低收费标准；2、原告的管理质量差，停车场收取停车费，一单元和二单元进出的大门没有保安值守，非小区人员随意进出小区，小区没有安全保障，未按照服务协议书中关于物业管理服务的要求落实；3、原告要求业主提前一年交下一年的物管费，不符合法律规定，属于霸王条款；4、起诉人曾经在2017年4月至2019年6月两次停业罢工，每次罢工四五天，给业主造成了经济损失，原告应当承担该经济损失，并在2017年公司负责人拉掉小区二次供水的总闸，严重捣乱生活正常秩序，物管公司是给业主服务的，不是来给业主捣乱和闹矛盾的；5、我的门的猫眼位置被打坏，但物业公司不负责，我们才没有交物管费。根据物业管理条例第三十五条、四十六条，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致人身财产安全造成损失的，应当依法承担法律责任，所以原告应当对我方受损的门进行折价赔偿；6、小区后面的停车坝属于业主的公共区域，根据物业管理条例第五十四条、五十七条、六十三条的规定，物业公司没有权利收取停车费，该停车费的收入应当归全体业主所有，不是归物业公司随意开支，从2013年至2019年已经六年时间，所有的停车费要拿来抵业主的物管费；7、物业管理公司进入小区以来，地下停车场已经租赁给外面的人，导致业主不能停车；8、电梯臭气冲天，严重影响业主的健康，根据侵权法第二条的规定，侵害民事权益应当依照法律承担侵权责任，业主应当减少交或不交物管费；9、原告只在2017年向我们催收物管费，现在就将我们起诉到法院，所有的诉讼费应由原告承担。物管公司是来小区服务的，不是来添麻烦的，物业公司一次二次的离开小区，为何还要回来，既然走了，就不需要回来，金汇苑小区不欢迎你们；10、小区一单元、二单元的消防设施没有接头，消防箱中存在垃圾，严重影响业主的安全，电梯门口的电子广告属于业主的公共区域，该广告所收的费用去向不清楚。另外，原告针对小区的门、电梯等的维修经反映没有任何处理，且小区的垃圾箱位置臭气熏天，发电机坏了也未及时修理，停电的时候业主只能爬楼梯。本院经审理认定事实如下，被告母先菊系仁怀市房屋业主，住房建筑面积为69.55平方米。2014年3月31日，被告母先菊与原告福顺物业公司签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：由福顺物业公司为母先菊提供物业服务，协议期限自房屋出售之日起至本物业成立业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时止；物业服务费按建筑面积向母先菊收取，具体收费标准为住宅每平方米1.30元／月，自2014年4月1日起开始计收，按年或按月缴纳，因物业交付前期福顺物业公司须进行大量的非常规性物业服务，业主在办理房屋交付使用手续时一次性缴纳一年的物业管理服务费以提高原告的工作效率，从第二年的第一个月起，母先菊于每月5日前缴纳当月物业管理服务费。如母先菊未按时交纳物业管理费，每逾期一日将承担应交管理费总额万分之三的滞纳金；如福顺物业公司违反本协议，未达到约定物业服务质量目标的，母先菊有权要求其限期整改，逾期未改正并给甲方造成损失的，应承担相应的赔偿责任；母先菊违反本协议，未按本协议约定的交费标准和时间交纳有关费用的，原告福顺物业公司有权要求其补交并从逾期之日起按每天万分之三交纳违约金。该合同还对双方的其他权利、义务等事项进行了约定。2017年7月16日，仁怀市金汇苑小区业主委员会与原告福顺物业公司签订《物业服务合同》，合同约定：由福顺物业公司为该小区提供物业服务，管理期限自2017年4月1日至2019年4月1日止；本物业的管理服务费按业主房产建筑面积每月每平方米1.30元向业主或物业使用人收取。后该小区业主委员会又于2019年7月22日与福顺物业公司签订《物业服务合同》，服务期限自2019年4月1日至2020年3月31日止，合同约定的住宅物业管理服务费收费标准为每月每平方米建筑面积1.30元。该两份合同均对双方的权利、义务等事项进行了约定。上述合同签订后，原告福顺物业公司一直为该小区提供服务至今，被告母先菊经书面催交未向原告福顺物业公司交纳2017年4月1日至2019年3月31日的物业费。本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》，以及与仁怀市金汇苑小区业主委员会签订的《物业服务合同》不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”之规定，上述合同对双方当事人均具有法律约束力，原、被告之间形成物业服务合同关系。原告按合同约定对该小区物业进行了实际管理，被告已享受了物业管理服务，经书面催交，被告未履行缴费义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”之规定，对原告要求被告支付2017年4月1日至2019年3月31日的物业费的诉请，本院予以支持，金额为2169.96元（69.55平方米×1.30元/平方米/月×24月）元。对原告要求被告支付违约金的诉请，理据不足，本院不予支持。对物业费收费标准而言，物业服务合同中已进行明确约定，且未违反相关法律、法规的强制性规定，对此被告并未提供证据证明该收费标准明显过高，故对被告辩称的原告收费标准过高的辩解本院不予采纳。对被告在庭审中提出的其他事由也并非拒缴物业费的正当理由，对此被告可在原告履行物业管理服务过程中对其服务质量予以监督，使原告的服务更细致、更完善，但不能因此而拒缴物业费，如被告的权利确实受到侵害，可依法另案主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告母先菊自本判决生效后十日内支付原告仁怀市福顺物业有限公司2017年4月1日至2019年3月31日的物业费2169.96元；二、驳回原告仁怀市福顺物业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），由被告母先菊负担。本判决为终审判决。审判员  王维强二〇一九年十一月十四日书记员  杨启飞