北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初20546号原告：张兰兰，女，1954年1月18日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。被告：张曼，女，1988年11月19日出生，汉族，北京新侨饭店职工，住北京市西城区。被告：北京京房房地产经纪有限公司，住所地北京市右安门内大街15号。法定代表人：孙莉娜，总经理。委托诉讼代理人：何艳，女，1980年1月30日出生，汉族，该单位职员。委托诉讼代理人：韩露，女，1986年10月1日出生，汉族，该单位职员。第三人：张宪立，男，1963年6月17日出生，汉族，无业，住北京市西城区363号。第三人：张宁，男，1978年2月27日出生，汉族，户籍所在地北京市朝阳区。第三人：张兰萍，女，1957年5月5日出生，汉族，户籍所在地北京市西城区。张兰兰与张曼、北京京房房地产经纪有限公司确认合同无效纠纷一案，本院受理后，于2018年12月5日依法作出（2018）京0102民初6476号民事判决。张兰兰不服该判决，提出上诉，北京市第二中级人民法院于2019年3月12日依法作出（2019）京02民终1995号民事裁定，裁定：一、撤销北京市西城区人民法院（2018）京0102民初6476号民事判决；二、本案发回北京市西城区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张兰兰，被告北京京房房地产经纪有限公司（以下简称京房经纪公司）的委托诉讼代理人何艳、韩露，第三人张宪立到庭参加诉讼，第三人张兰萍、张宁经本院依法传唤未到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告张兰兰向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认张曼与张子衡、北京京房房地产经纪有限公司于2014年4月3日签订的《公房使用权转让协议》无效；2、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：位于北京市西城区广义街槐柏树南里XX号公房的原承租人系原告的父亲张子衡。2001年10月25日，签订《北京市公有住宅租赁合同》。2017年4月12日，张子衡去世。2017年10月25日，原告得知张曼与张子衡、北京京房房地产经纪有限公司于2014年4月3日签订了《公房使用权转让协议》，但该协议不是张子衡的真实意思表示。另外，依据北京市承租变更的条件，涉案房屋的变更需要家庭成员就变更达成一致，但原告并不知情；张子衡对涉案房屋的承租是以现金形式购买的，因此，涉案房屋也不是张子衡一个人的财产，张子衡进行承租人变更时还有母亲宋玉贞的户口，并不是一般的公租房；张曼2011年将其户口迁入涉案房屋，张兰兰等三个子女并不知情，张曼也从未在涉案房屋中居住，但京房经纪公司违反法定程序将北京市公有住宅租赁合同的承租人由张子衡变更为张曼。综上，张兰兰多次找张曼协商处理此事，张曼不予理睬。现诉至法院，望法院判如所请。被告张曼辩称：张子衡2014年4月将涉房屋过户给张曼，张子衡未将过户情况告诉子女。张子衡在病危的时候将此情况告知了原告。张曼户口2011年迁入涉案房屋，办理过户的时候张曼符合条件。我方认为过户程序符合法律规定，当时张子衡去过户现场签字的。张兰兰并未有证据证明张曼不在涉案房屋中居住，并且承租权转让发生在2014年，张兰兰用2017年的文件进行套用，不符合当时的情况，不同意原告的诉讼请求。被告京房经纪公司辩称：经查阅档案，张子衡、张曼在2014年4月3日进行了公房使用权的转让。由张子衡转让给张曼，程序符合公房转让规定，行政行为有效。当时张子衡本人来现场签字办理的。不同意原告的诉讼请求。第三人张宪立述称，涉案房屋的承租权转让合法，张曼承租人变更符合规定，不同意张兰兰的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：张子衡与宋玉贞系夫妻关系，二人育有张宪镇、张兰兰、张兰萍、张宪立个子女。宋玉贞于2012年10月23日因死亡注销户口；张子衡于2017年4月12日死亡。张宪镇与瑞宝玲生有一子张宁。张宪镇于2017年8月去世，瑞宝玲于2018年3月19日去世。张宪立与张曼系父女关系。北京市西城区槐柏树街南里XX号房屋原为张子衡承租的公有住房。2014年4月3日，张子衡作为甲方，张曼作为乙方，京房经纪公司作为丙方，签订《公房使用权转让协议》，约定：房屋座落在北京市西城区槐柏树南里XX号，甲方去向住址为更名。甲、乙、丙三方经友好协商，就甲方自愿将涉案房屋使用权转让给乙方达成如下协议：一、甲方对该房屋的保证事项：1、甲方保证对该房屋拥有使用权，向乙方、丙方提交的全部资料真实、合法。2、甲方保证就转让该房屋使用权事宜已征得其他共有人或同户籍共居人的同意。3、甲方保证该房屋不存在任何使用权争议，该房屋使用权转移不存在任何法律障碍。4、甲方保证该房屋目前不存在转租等情形，该房屋使用权转让不会影响其对第三人应承担的责任。5、甲方保证该房屋不涉及任何有关供水、供电、燃气、暖气、有线电视等附属设施、设备的使用及各项应交费用的遗留问题，甲方并未对该房屋的结构及附属设施、设备进行任何拆改。6、甲方保证向乙方、丙方提供的户籍人口资料包含了甲方亲属及家庭成员在该房屋地址登记的全部户籍，除此之外不存在另立户口本的情形。7、甲方保证该房屋不存在因为上学、入伍、判刑等原因暂时不在该房屋地址登记户籍，但将来应回到该房屋地址落户的情形。二、甲方应向丙方提交的相应材料：1、该房屋得《公有住宅租赁合同》。2、房屋使用权转让申请书。3、房屋租金缴纳凭证。4、该房屋附属设施的使用证、卡和缴费收据。5、甲方的身份证、户口本、结婚证原件和复印件，个人图章。6、甲方配偶及甲方同户籍共居人的身份证、户口本原件及复印件。三、使用权转让款及相关费用说明：1、乙方向甲方支付的该房屋使用权转让款中已包含前述附属设施的折价补偿款。2、甲、乙方应在签订本协议时分别向丙方支付服务等相关费用各五百元。3、甲方对于所获得的房款应按国家规定自行纳税。四、房款支付方式及腾房时间：1、房款由甲乙双方自行确定支付方式及时间，与丙方无关。2、腾房时间由甲乙双方自行确定，与丙方无关。五、违约责任：1、如甲方违反本协议第一条承诺的各项内容，给乙方、丙方、该房屋管理单位或其他第三方造成损害，由甲方承担全部法律责任。2、如办理该房屋使用权转让手续期间，甲方或乙方所提供资料不符合该房屋管理单位办理转让手续的要求，造成该房屋使用权未能按本协议进行转让，甲乙双方自行协商违约赔偿事宜，与丙方无关。六、其他约定：1、对于房款中未作补偿得甲方自费安装的其他设施，甲方应在腾空该房屋之前拆移，否则，视为甲方放弃其所有权，由乙方另行处理。2、甲方全部户口迁出该房屋的期限由甲乙双方约定，与丙方无关。3、在甲方户口暂时未迁出该房屋地址期间，如该房屋及该地址内的自建房屋遇征收、拆迁、腾退、人口疏散等事项，涉及补偿、补助等与甲方无关。七、本协议一式四份，甲、乙、丙三方各执一份，该房屋管理单位留存一份。均具有同等法律效力。自甲、乙、丙三方签字盖章之日起生效。三方同日签订的《公房使用权转让协议附件》中对房屋的设备设施，水、电、气的结算情况进行了确认。张子衡向京房经纪公司递交了《公房使用权转让登记申请表》，同时向京房经纪公司提交了身份证复印件、户口簿复印件、租赁合同复印件、供暖协议。张曼在同户籍的共居人处签字表示同意。京房经纪公司对上述申请及相关资料进行了审核。2014年4月25日，张曼与涉案房屋的公房管理单位北京宣房房屋经营公司四分公司签订了《北京市公有住宅租赁合同》。现张兰兰诉至本院，要求确认张子衡与张曼、京房经纪公司签订的《公房使用权转让协议》无效。庭审中，张兰兰主张张子衡生前将涉案房屋变更为张曼时，主张涉案房屋承租人变更时未征求张子衡其他子女的意见、张曼不是张子衡的共居人，该变更行为程序违法，并提交了录音及视频资料。张曼对录音证据的真实性不予认可，认为无法确定录音中对话人的身份，无法确定对话内容的真实性；同时，对于视频资料，张曼表示张子衡在弥留之际，意识不清醒且在他人的诱导下所表达的意思不真实，且《公房使用权转让协议》真实有效，不因张子衡在他人诱导下反悔而无效。京房经纪公司对上述录音及视频资料均不予认可。张宪立对于录音及视频资料不认可，视频资料不完整。在原审审理中，张兰兰认可张子衡子女的户口都未登记在涉案房屋所在地址，张子衡的配偶已经去世，张曼的户口登记在涉案房屋所在地址。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，张兰兰主张《公房使用权转让协议》中虽然有张子衡签字，但张曼等未能提供上述协议签订过程的视频或音频资料，张子衡曾向张兰兰亲述其不知道承租房屋变更事宜。结合张兰兰提交的音视频资料中张子衡自述内容，张子衡现场参与了更名手续的办理，张子衡称在不清楚文件内容的情况下对相关文件按手印，张子衡该说法不符合常理；另，张子衡亦自述向张宪立隐瞒将涉案房屋更名至张曼名下的事宜，故应推知其将涉案房屋变更给张曼属明知且未提出异议，而是在视频录制当日表示“不承认”，故本院对张兰兰的上述主张不予支持。张兰兰主张涉案房屋承租权转让时，张子衡并未与其他家庭成员达成一致，但张兰兰并未提交证据证明在2014年进行承租权转让时存在除张曼外的其他共居家庭成员以及相应人员户籍在涉案房屋内，故张兰兰以未经张子衡其他家庭同意即导致承租权转让协议无效，缺乏依据；张兰兰主张张曼并未与张子衡共同居住，因此，并非涉案房屋的共居人，但张曼与张子衡签订《公房使用权转让协议》系该协议的受让方，并非基于其系房屋的共居人身份，因此，张兰兰提交的证据不能证明张子衡与张曼、京房经纪公司之间签订的《公房使用权转让协议》存在我国合同法五十二条规定的无效情形，本院对张兰兰要求确认张子衡、张曼、京房经纪公司之间签订的《公房使用权转让协议》无效的请求不予支持。至于张曼与北京宣房房屋经营公司四分部签订的《北京市公有住宅租赁合同》是否存在违法、是否有效的问题，不属于本案审查范围。第三人张兰萍、张宁经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：驳回原告张兰兰的诉讼请求。案件受理费70元，由原告张兰兰负担（已交纳35元，剩余35元于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 徐澜涛审 判 员 周 斌审 判 员 刘 敏二〇一九年十一月二十九日法官助理 姜 洁书 记 员 李 婷