上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初24741号原告：上海悦华物业管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：吴引富，总经理。委托诉讼代理人：蔡玉兰，该公司工作人员。委托诉讼代理人：薛崇哲，该公司工作人员。被告：侯慧，女，1969年7月9日出生，汉族，住所地上海市。原告上海悦华物业管理有限公司(以下简称悦华物业公司)与被告侯慧物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。悦华物业公司的委托诉讼代理人蔡玉兰、薛崇哲，侯慧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。悦华物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令侯慧支付2018年1月至2019年6月拖欠的物业管理费3,931.20元；2、判令侯慧支付滞纳金3,000元；3、本案受理费由侯慧负担。事实与理由：2012年10月18日，悦华物业公司与良辰美景(南块)业委会续签《良辰美景(南块)物业服务合同》，确定悦华物业公司为良辰美景(南块)的物业管理单位。侯慧系上海市万安路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的业主，根据《良辰美景(南块)物业服务合同》住宅高层的物业管理费为每月每方米1.70元，系争房屋建筑面积128.46平方米，每月应交纳物业管理费218.40元。侯慧自2018年1月至今未交纳物业管理费，经悦华物业公司多次催讨未果。按物业服务合同第十条约定，还应按欠缴金额收取日3‰滞纳金，现悦华物业公司主张滞纳金3,000元。侯慧辩称，悦华物业公司自2015年4月1日起与小区已经不存在物业服务合同关系，对于2019年8月2日由上海市虹口区良辰美景(南块)业主委员会出具的“情况说明”合法性存疑。悦华物业公司的物业管理服务不尽责，不到位，小区门卫无人看管、人员管理无序、路灯长期关闭、小区公共设施损毁严重、智能化设施设备管理维护不及时形同虚设、电梯故障频发、安全隐患严重、绿化管理养护不到位，悦华物业公司对小区的管理质量与其收费标准严重不符，甚至导致侯慧家中发生入室盗窃，损失严重。因此侯慧不支付物业管理费是行使自己的正当抗辩权，并非故意拖欠，故不同意悦华物业公司要求侯慧支付物业管理费的诉讼请求，亦不同意支付滞纳金。如果法院判决需要承担滞纳金，则认为物业服务合同中约定的滞纳金计算标准过高，请求调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：侯慧系系争房屋权力人之一，该房屋建筑面积128.46平方米，房屋用途为居住。2012年10月18日，上海市虹口区良辰美景(南块)小区业主委员会(甲方)与悦华物业公司(乙方)签订了《物业服务合同》，合同期限自2012年11月1日起至2015年3月31日止；该合同约定悦华物业公司按建筑面积向业主收取物业服务费，高层住宅1层物业服务费，每月每平方米1.15元，高层2层以及以上物业服务费，每月每平方米1.70元。其中，1、综合管理服务费每月每平方米0.25元；2、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用每月每平方米0.79元(排水系统0.04元/月·平方米、消防系统0.03元/月·平方米、弱电系统0.08元/月·平方米、供水系统0.06元/月·平方米、公共照明0.07元/月·平方米、避雷系统0.01元/月·平方米、公共部位0.10元/月·平方米、升降系统(电梯)0.40元/月·平方米)；3、公共区域清洁卫生服务费每月每平方米0.19元；4、公共区域绿化养护服务费每月每平方米0.07元；5、公共区域秩序维护服务费每月每平方米0.40元。该合同还约定物业服务费按季交纳，业主应在每季的第一个月10日前履行交纳义务；逾期交纳物业服务费的，经乙方催缴仍不履行缴纳义务的，乙方有权收取滞纳金。滞纳金从欠缴的首日起按欠缴物业服务费每日3‰标准收取；乙方的管理服务达不到合同约定的服务内容和标准的，甲方有权要求乙方予以整改。合同到期后，该小区仍由悦华物业公司提供物业服务。侯慧未缴纳自2018年1月起的物业管理费。2019年5月27日，上海宇天律师事务所受悦华物业公司委托向侯慧发出《律师函》，催缴2018年1月至2019年6月期间的物业管理费。上述事实，经庭审质证，另由原告的陈述《上海市房地产登记簿》、《物业服务合同》、《律师函》、《上海市虹口区江湾镇街道胜利居委情况说明》等证据佐证。审理中，侯慧提供郑耀强出具的《情况说明》，表示其作为新一届的业委会委员，并未向悦华物业公司出具过任何证明文件。侯慧另提供《万安路1323弄良辰美景南块物业管理满意度调查》、《万安路1323弄良辰世家(良辰美景南块)物业管理现状的见证》、报警接警单及照片若干，用于证明悦华物业公司服务不到位，包括公共区域安全管理松懈、卫生环境差、公共绿化养护及公用部位和设施维护不到位。悦华物业公司对郑耀强出具的《情况说明》认为，新一届业委会尚未备案，因此业委会的印章不可能在新的业委会成员处。并对满意度调查、见证意见和照片的真实性均提出异议，对侯慧所需证明的内容，悦华物业公司亦提供照片若干予以反驳。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。上海市虹口区良辰美景(南块)小区业主委员会与悦华物业公司签订的《物业服务合同》，对外代表该小区的全体业主与悦华物业公司确立了彼此间的权利与义务关系，悦华物业公司接受委托，对小区进行了物业管理，有权按照合同的约定，向小区业主收取物业管理费用。虽然悦华物业公司和小区业主委员会签订的物业服务合同约定的服务期限于2015年3月31日届满，但在小区业主委员会未另聘其他物业公司对该小区进行管理的前提下，其仍为系争小区提供物业服务，应认定为事实管理。侯慧作为小区业主应当履行按时交纳物业管理费用的义务。至于侯慧提出对悦华物业公司提供的上海市虹口区良辰美景(南块)小区业主委员会出具《情况说明》存疑，其并未提供完整的证据链予以印证，本院不予采信。关于侯慧提出的悦华物业公司管理服务不到位的问题，因物业服务合同属于长期性服务合同，相对其他服务合同，提供服务及接受服务的两方彼此更应互相配合协作，对服务的不足之处，业主有权提出合理化建议和意见，物业服务企业应继续改进并采取有效补救措施。但是物业服务具有连续、长期的特性，偶有服务瑕疵，不构成业主拒交物业服务费的理由。至于侯慧财务遇窃，物业服务公司对小区的安全管理是对小区公共秩序的例行维护，其非国家强制机关，对于盗窃等涉及刑事犯罪的行为，其不具备可以采取强制措施的权力，对此业主本身也应有自我防范的意识，不应将全部责任归咎于物业服务单位。故对侯慧的上述辩称意见，本院不予采信。至于滞纳金，本院结合本案具体案情，对滞纳金的计算标准酌情予以确定。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第(五)项之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起10日内，侯慧向上海悦华物业管理有限公司支付2018年1月至2019年6月期间的物业管理费3,930.88元；二、自本判决生效之日起10日内，侯慧向上海悦华物业管理有限公司支付滞纳金1,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由侯慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  曹北霖二〇一九年十一月二十六日书记员  蔡覙静附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……