北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初2864号原告：张建忠，男，1962年7月18日出生，汉族，无业，住北京市西城区。被告：张建军，男，1965年5月10日出生，汉族，无业，住北京市西城区。被告：北京市西城区房屋土地经营管理中心什刹海管理所，住所地：北京市西城区鼓楼西大街112号。法定代表人：田涛，所长。委托诉讼代理人：朱淑萍，女，北京市西城区牛街街道法律服务所法律工作者。第三人：张建民，男，1959年2月22日出生，汉族，户籍地北京市西城区。第三人：张艳琴，女，1952年3月15日出生，汉族，户籍地北京市丰台区。原告张建忠诉被告张建军、北京市西城区房屋土地经营管理中心什刹海管理所（以下简称什刹海房管所）及第三人张建民、张艳琴确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张建忠，被告张建军、什刹海房管所的委托诉讼代理人朱淑萍到庭参加诉讼。本院依法向第三人张建民、张艳琴送达开庭传票，张建民、张艳琴无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张建忠向本院提出如下诉讼请求：要求确认张建军与什刹海房管所之间签订的北京市公有住宅租赁合同无效。事实和理由：张文藻（男，1984年去世）与果淑敏（女，1987年去世）生前系夫妻，育有张建民、张艳琴、张建忠、张建军四个子女。位于北京市西城区百花深处XX号平房两间系张文藻承租，由张文藻与果淑敏夫妇生前共同居住。1984年张文藻去世，承租人变更为果淑敏。1985年，张建军复员转业回京落户该房屋内。1987年果淑敏去世后，经家庭协商，承租房屋由张建忠承租并办理登记手续，取得承租证。之后，张建忠为该房屋户主，一直在该房屋居住。1989年，张建忠结婚后，同妻子与张建军各居住房屋一间，后因居住不便，便将承租房屋借给张建军居住。2017年，张建忠回租赁房屋居住发现张建军与什刹海房管所在张建忠不知情的情况下已于1991年将该房屋承租人变更登记为张建军。张建军与什刹海房管所的行为，严重侵犯了张建忠的房屋承租权，请求法院支持张建忠的诉讼请求。张建军辩称：张建忠所述不属实，我不同意张建忠的诉讼请求。我与什刹海房管所之间签订的北京市公有住宅租赁合同书有效合同。我于1984年复原转业回京后住在涉案房屋内。1987年果淑敏去世，1989年我结婚居住在房屋内，张建忠一直没有居住在涉案房屋内，其结婚也不在涉案房屋内。我记得我们兄弟写了材料至房管所过的户。张建忠一直也没有交纳过租赁房屋的租金。张建忠说要居住涉案房屋，我将涉案房屋的西房腾空了。什刹海房管所辩称：我所不同意张建忠的诉讼请求。本案为确认合同无效之诉，我所没有违反合同法52条的规定，没有侵犯他人利益，变更手续合理合法，北京市公有住宅租赁合同第7条规定，租赁期限内，乙方外迁或死亡，乙方同意户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的可以办理更名手续。张建忠于1989年离开涉案房屋，搬至他处居住。2017年回涉案房屋，长达28年不在涉案房屋居住，当张建忠搬走两年后，张建军与房管所签订了租赁合同，当时还是厂桥房管所。2006年以后，厂桥房管所与新街口房管所合并成立什刹海房管所，在档案记载中只有“分户住宅租金计算表”表明从张文藻变更至张建军名下；现房管所的工作更加严谨，2008年以后，变更需要亲属的签字；张建忠称其承租过涉案房屋，但我方没有记载。综上，请求驳回张建忠的诉讼请求。第三人张建民、张艳琴既未作出陈述，亦未参加本院庭审。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张文藻与果淑敏生有张建民、张艳琴、张建忠、张建军。张文藻于1984年死亡，果淑敏于1987年死亡。涉案房屋原为厂桥房管所的直管公房，承租人为张文藻。1992年1月23日，涉案房屋承租人变更为张建军。2000年厂桥房管所更换北京市公有住宅租赁合同。2000年4月30日，厂桥房管所作为出租方（甲方），张建军作为承租方（乙方），双方签订北京市公有住宅租赁合同，约定张建军承租西城区百花深处XX号X-X号房屋2间，使用面积21．90平方米，月租金39．20元。张建忠自1991年搬出涉案房屋。张建军复员后居住涉案房屋至2004年居住在涉案房屋内，于2010年至2017年6月居住在涉案房屋内。2005年3月，北京市西城区房屋土地经营管理中心调整机构，撤销原新街口管理所、厂桥管理所，成立什刹海管理所。审理中，张建忠称张文藻死亡后，涉案房屋承租人变更为果淑敏，果淑敏死亡后，涉案房屋承租人变更为其本人。张建军与什刹海房管所在张建忠不知情的情况下，将承租权变更为张建军，要求确认张建忠与什刹海房管所之间签订北京市公有住宅租赁合同无效的主张，提供张建民、张艳琴书写的证明，证明涉案房屋的户主为张建忠，张建军私自变更承租人。张建军对该证明的真实性不予认可。什刹海房管所认为与其无关，是其家庭纷争。张建军为证实其主张，提供北京市公有住宅租赁合同，证明涉案房屋系其承租。张建忠及什刹海房管所无异议。什刹海房管所为证实其主张，提供1、房屋所有权证，证明涉案房屋为其单位直管公房，系产权人，2、其所与张建军签订的北京市公有住宅租赁合同，证明双方租赁关系合法有效，3、计租表，证明涉案房屋于1992年自张文藻转至张建军名下，张建军一直承租涉案房屋，4、文件，证明变更承租人按照该文件执行，5、西城区编办文件，证明厂桥房管所和新街口房管所撤销，成立我所，归纳我所职权范围。张建忠对证据1、2无异议，对证据3有异议，不知晓张建军通过何种手段更改的承租权。对证据4认为变更承租权时没有该通知。对证据5有异议，认为单位合并档案材料不应丢失，从果淑敏承租权变更至张建忠的承租权办理了很多手续。张建军对上述证据均无异议。表示张建忠要求回来居住，我已将南房西侧一间腾出。本院认为，住宅用房的租赁，应当执行国家的房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。张建军与什刹海房管所签订的《北京市公有住宅租赁合同》系双方真实意思表示，并无违反法律、行政法规的强制性规定，并不存在合同无效的法定情形，且根据当时本市的公房管理政策，因张建军在办理涉案房屋承租人更名手续时，张建忠已经搬离了此处，并非该房的共居人，故什刹海房管所对承租人资格问题进行审查时，无需征询张建忠的意见。因此，张建军与什刹海房管所之间签订的公房租赁合同应属有效。张建忠要求确认上述公房租赁合同无效的诉讼请求，没有依据，本院不予支持。张建忠称其系涉案房屋的户主，该主张与变更承租人没有必然联系，本院不予采信。在此，应当指出：作为公有住宅房屋的所有者和管理者，什刹海房管所应依法保留公有住宅房屋租赁合同及其办理更名手续时所需的全部文件。对于纸质档案应当同步建立电子档案，对于包括本院要求什刹海房管所提交的上述资料在内的房屋使用管理情况材料也可以向市相关档案馆移交。即便对住房保障档案进行鉴定销毁，也应当制作销毁档案的目录，并加以永久保存，禁止擅自销毁处理档案。本案审理中，本院曾要求什刹海房管所提交涉案合同以及相关手续，什刹海房管所均称找不到。由于涉案合同是公有住宅租赁合同，关系到公民的基本居住权益，作为房屋管理部门兼出租人的什刹海房管所既有法定义务亦有法定责任对上述档案材料予以集中分类严格保管。而什刹海房管所却以时间过久，找不到原始档案甚至扫描件作为拒绝提交上述档案的理由，显然严重违反了档案管理的相关规定，同时也严重影响了法院对该案的正常审理，对此，本院对该所予以训诫。什刹海房管所应吸取教训，严格加强档案的管理。但什刹海房管所对涉案的相关档案材料的保管不当问题，属于相关部门审查处理的范畴，而非法院民事受案范畴，不必然导致涉案合同的无效。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条，第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回张建忠的诉讼请求。案件受理费70元，由张建忠负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 敏人民陪审员  徐云姣人民陪审员  田子贺二〇一九年十一月十八日书 记 员  袁 慧