上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初22215号原告上海华莺物业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：金梨薇，董事长。委托诉讼代理人：周耀铭，公司员工。被告：徐朱，女，1965年11月8日出生，汉族，住上海市虹口区。原告上海华莺物业管理有限公司(以下简称华莺物业)与被告徐朱物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华莺物业的委托诉讼代理人周耀铭，被告徐朱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华莺物业向本院提出诉讼请求：1、判令徐朱支付2009年11月至2019年5月物业费21,516.15元；2、判令徐朱支付滞纳金22,303元。事实与理由：华莺物业分别于2008年4月、2012年3月同上海市中原证券大厦业主委员会(以下简称中原证券大厦业委会)签订了物业服务合同(期限九年2008.4.7-2017.4.6，2017年4月7日至今业委会改选，合同自然延续)，依法对中原证券大厦小区实施物业服务与管理。在管理期间，徐朱无任何正当理由拒绝缴纳物业费。经华莺物业多次书面和口头催讨未果，故诉至本院，要求判如所请。审理中，华莺物业自愿根据实际情况，将滞纳金调整为2,000元。徐朱辩称，徐朱支付过物业费，具体什么期间不记得了，收据没有保留。华莺物业从未上门催讨过，也没有收到催费挂号信，2015年12月25日前的物业费已经失去诉讼时效。2013年改换业委会到现在小区没有业委会，签订补充协议对物业费涨价没有道理。楼上房屋群租，导致徐朱家中的管道经常堵塞，华莺物业没有尽到管理责任。华莺物业还有许多服务不到位的情况。针对徐朱辩称，华莺物业认为，业委会的任期至2017年4月，和华莺物业签订的补充协议是真实有效的。华莺物业2008年进小区管理，徐朱交过一段时间的物业费，自2009年开始没有支付。华莺物业上门进行催讨，徐朱经常不住在这里。2013年7月开始通过挂号信的方式进行催讨，还将催款函放在信箱里。2013年之前催讨的依据没有查到。徐朱是提出过楼上有群租，华莺物业已经向街道报备过了，物业公司没有执法权。徐朱报漏水，华莺物业也上门维修了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：徐朱系上海市虹口区大连西路XXX号XXX室业主，该房建筑面积为173.23平方米。2008年4月7日，华莺物业(乙方)与中原证券大厦业委会(甲方)签订《物业服务合同》，约定，物业名称：虹口区中原证券大厦；物业类型：商住两用综合楼；坐落位置：虹口区大连西路XXX号。住宅物业：高层1元/月每平方米。其中：1.综合服务费每月每平方米0.20元；2.公用部位、电梯、水泵及共用设施、设备日常运行保养、维修费每月每平方米0.30元；3、公共区域清浩卫生服务费每月每平方米0.20元；4.公共区域秩序维护费每月每平方米0.25元；5、公共区域绿化养护费每月每平方米0.05元。物业服务费用，按季预先缴纳，业主应在第二自然季度的前五个工作日内履行交纳义务。本合同为期四年，自2008年4月7日至2012年4月6日止。合同约定2008年4月25日，华莺物业与中原证券大厦业委会签订《补充协议》，约定，业主、实际使用人未按物业服务合同第十条规定按季预先缴纳物业服务费的，应按应缴季满之日起承担每日千分之三的滞纳金。2012年3月6日，华莺物业(受委托方，乙方)又与中原证券大厦业委会(委托方，甲方)签订《物业管理委托合同》，约定，根据有关法律、法规，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上,甲方将大连西路XXX号(物业名称)委托乙方实行物业管理，并续签本合同。委托管理期限自2012年4月7日起至2017年4月6日止。物业管理费由乙方按每平方米1元/月向业主(住宅产权人及实际使用人)收取。物业服务费用按季交纳，业主应在每个季末20日前履行交纳义务。业主拖欠物业费经协商未果，可通过诉讼解决，乙方可以从逾期之日起按应缴费用日千分之三加收滞纳金。2015年12月23日，双方签订《补充协议》，约定，业主大会于2015年5月16日以书面形式召开，至2015年12月22日结束，已经超过2/3以上业主同意，为此与华莺物业签订补充协议。补充协议如下：1、住宅户业主由原来的1元/平方米/月增加到1.2元/平方米/月，上调比例为20%；……。2019年6月4日，上海市虹口区中原证券大厦业主委员会出具《情况说明》，载明，华莺物业与中原证券大厦业委会在2008年4月起至2017年4月6日止签订的物业服务合同。2017年4月至今业委会在改选之中，华莺物业事实服务小区，合同按原来的自然延续。2013年7月8日、2014年10月17日、2016年9月28日、2016年12月19日、2017年12月25日，华莺物业多次以挂号信方式向徐朱催讨物业费。审理中，徐朱提供照片数张，证明楼上房屋群租导致漏水，致使徐朱房屋损坏。华莺物业没有来维修过，都是徐朱自己花钱维修的。华莺物业认为徐朱没有到物业公司报修，只有在催讨物业费的时候谈及过群租的问题。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。中原证券大厦业主委员会对外代表该小区的全体业主与华莺物业签订的《物业服务合同》、《物业管理委托合同》及《补充协议》合法有效，具有法律约束力。合同到期后，仍由华莺物业对系争小区事实管理。徐朱作为该小区的业主理应按约支付物业管理费，逾期未缴纳的，亦应当按照约定支付滞纳金。现华莺物业自愿调低滞纳金数额，并未违反约定，应予准许。徐朱认为华莺物业服务不到位、楼上房屋存在群租现象，可以向华莺物业提出意见和建议，但不能以拒付物业管理费的行为来对抗物业服务中存在的瑕疵。华莺物业作为物业公司应增强服务意识，认真听取业主的批评和建议，加强与业主的交流与沟通。对于诉讼时效，由于华莺物业提供最早催讨的挂号信时间为2013年7月8日，故2009年11月至2011年6月的物业费已丧失诉讼时效，该部分物业费的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、自本判决生效之日起10日内，徐朱支付上海华莺物业管理有限公司2011年7月至2019年5月物业费17,877.50元；二、自本判决生效之日起10日内，徐朱支付上海华莺物业管理有限公司滞纳金2,000元。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费895.48元，减半收取447.74元，由徐朱负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  曹北霖二〇一九年十一月二十日书记员  尤 佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新起算。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。