上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初12508号原告(反诉被告)：卞慧，女，1985年11月30日出生，汉族，住江苏省大丰市。委托诉讼代理人：陈移东，上海名知律师事务所律师。被告(反诉原告)：叶露青，男，1987年4月26日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：沈佳民，上海丰兆律师事务所律师。原告卞慧与被告叶露青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月29日受理后，依法适用简易程序，进行了审理。被告叶露青于2019年9月11日提起反诉，本院将本诉与反诉合并审理，于2019年9月11日公开开庭进行了审理。原告卞慧的委托诉讼代理人陈移东，被告叶露青的委托诉讼代理人沈佳民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卞慧向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告押金200,000元；2、判令被告退还原告多收的租金178,620.60元、物业费5,041.36元；3、判令被告退还原告多收的转让费82,000元。事实和理由：原、被告于2018年4月17日签订了《房屋租赁合同》，约定由原告向被告承租位于上海市松江区茸悦路208弄一楼婚礼部的部分商铺，被告明确出租商铺建筑面积共371平方米，租期60个月，自2018年5月16日至2023年5月15日，租金每年68万元，每半年付一次。2018年4月17日至2018年5月15日为免租期，物业管理费每月每平方米4元。原告同时支付转让费35万元。合同签订后，原告即于当日支付被告押金20万元，2018年4月24日支付转让费35万元，以及2018年12月31日的租金、物业管理费436,854元。原告在对商铺进行装修过程中，发现实际商铺面积未能达到合同约定的371平方米，原告只得一方面继续经营，另一方面与被告交涉，要求根据实际面积调整租金，但被告拒绝与原告进行沟通。原告后续继续经营至2019年6月30日止，双方于2019年7月1日进行交接，原告将商铺退还被告，被告亦签字确认收回商铺，但拒绝退还原告押金和多收的费用，双方就此事宜未能达成一致意见。被告叶露青辩称，不同意原告的诉讼请求。原告提前终止双方签订的《房屋租赁合同》，系违约行为，被告有权依据合同没收押金。被告不存在多收原告租金、物业费的事实。双方签订租赁合同当初系属整块区域租赁，并以年租金整体概况计收，原告对租赁区域的实际大小是知晓默认的。转让费系被告将商铺内的原有装修及家具一并转让给原告后支付的对价，原告要求退还没有依据。在诉讼过程中，反诉原告叶露青向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告返还房屋占用费用39,120元(自2019年6月11日起至2019年7月1日止，按日租金1,956元计算)；2、判令反诉被告支付搬离租赁房屋之日拖欠的水、电、物业费共计27,894元；3、判令反诉被告支付应付未付费用的迟延付款利息619元(自2019年7月1日起至2019年9月10日止，按照银行同期贷款利率4.75%计算)。审理中，反诉原告变更反诉请求为：1、判令反诉被告支付搬离租赁房屋之日拖欠的水、电、物业费共计27,894元；2、判令反诉被告支付自2019年7月1日起至2019年9月10日止的迟延付款利息(以27,894元为基数，按照银行贷款利率4.75%计算)。事实和理由：2018年4月17日，反诉原、被告签署了《房屋租赁合同》，约定反诉原告将上海市松江区茸悦路XXX弄1楼婚礼部部分商铺作为咖啡西点出租给反诉被告，年租金为68万元，第二年起租金在原基础上按照5%递增，租金按半年支付，每六个月届满前20日内一次性足额支付下半年租金。反诉被告应于2019年6月10日前向反诉原告支付2019年下半年租金37.5万元，但截至2019年7月1日，反诉被告未向反诉原告支付上述租金，后反诉原告于2019年7月1日向反诉被告寄发了《房屋租赁合同解除通知书》。当日，双方就交接事项及尚欠的水、电、物业费等做了书面确认，反诉被告于7月1日将租赁商铺交付反诉原告。反诉被告卞慧辩称，不同意反诉原告的反诉请求。反诉被告已经在2019年4月1日将2019年6月30日之前的租金全部付清，在交接书、解除合同的通知书中都没有提到反诉被告还欠租金，故反诉被告不需要支付房屋占用费。至于拖欠的水、电、物业费双方已在交接书中进行结算，反诉被告不持异议。关于逾期付款利息，反诉原告故意增大租赁面积导致反诉被告使用面积低于合同约定的面积，所以反诉原告存在欺诈，反诉被告不应当支付利息。2019年6月30日双方已解除合同，故反诉被告不需要支付2019年下半年租金，反诉被告也已经将租赁房屋退还，故不存在违约行为。本院经审理认定事实如下：2018年4月17日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：1.1甲方将其拥有坐落于上海市松江区茸悦路XXX弄一楼婚礼部部分商铺出租给乙方作为咖啡西点简餐(不含明火)使用(附件1，租赁位置示意图)。1.2出租商铺建筑面积共371平方米。2.1租赁期60个月，自2018年5月16日起至2023年5月15日止，装修免租期为2018年4月17日起至2018年5月15日。3.1该房屋的固定租金按整体计付，年租金68万元，租金不含税费、水电费、通信网络费、物业费、空调费等日常费用。第2年起，租金每年在原基础上按照5%递增。3.2租金支付方式：除第一期租金及押金外，剩余租金按半年支付，乙方应当在每六个月届满前20日内向甲方一次性足额支付下半年租金。3.3本合同项下第一期固定租金，租金期间为2018年5月16日至2018年12月31日，应交租金为425,700元，应于本合同签订后五个工作日内向甲方一次性足额支付。3.6甲方将租赁商铺内原有的装修及家具等物资一并转让给乙方，转让费为35万元，该笔费用同第一期固定租金一同支付。4.1在双方签订本合同当日，乙方应向甲方支付2万元作为押金，甲方收到押金后向乙方出具收据。4.2押金的退还：自本合同终止后30日内，如乙方不存在违约情形的，押金予以退还(不计息)。甲方有权从押金中相应扣除乙方拖欠额租金、水电费、物业费等日常费用，乙方应在押金扣除日起5个自然日内补足，如未按时补足的，本合同将提前解除。若因乙方违约导致合同提前解除或终止，押金不予退还。7.1双方约定，作为该房屋的承租人，乙方应当自计租日起向甲方交纳该房屋的物业管理费。物业管理费收费标准为：按该房屋的建筑面积计算，计租日起以每平方米每月人民币4元计收。物业管理费支付方式：除第一期物业管理费外，剩余物业管理费按半年支付，乙方应当在每六个月届满前20日内向甲方一次性足额支付下一半年的物业管理费。7.2第一期物业管理费，收费期间为2018年4月17日至2018年12月31日，应交物业管理费11,154元。该费用应于本合同签订后5个工作日内向甲方一次性足额支付。8.1房屋交付后，乙方应当承担并支付该房屋所发生的水、电、通信网络费用、空调费。以上费用在本合同中统称为能源费用。13.1本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而提前解除后7个自然日内，乙方应当将该房屋交还甲方。该等期限为本合同项下该房屋之交还期。13.2双方确认，因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，则在本合同第13.1款所述交还期内，乙方仍应当按届时所在租约年租金标准向甲方支付占用费，按照届时物业服务费标准向物业服务公司支付物业服务费，以及承担各项能源费用等。14.1经甲乙双方协商一致，可以解除、变更、终止本合同。14.2乙方有下列情形之一，甲方可单方面解除合同，收回房屋：①未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、分租、转借他人使用的；②擅自改变租赁用途或利用房屋进行非法活动，损害公共利益的；③拖欠房屋租金累计超过7个自然日以上的；④未于5个自然日内按时补足履约保证金的；⑤未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋，且经甲方书面通知，未能在规定期限内整改、修复的。15.1甲方双方共同明确：在承租期内，若有本合同14.2约定的情形，除甲方有权解除合同、收回房屋，追收拖欠费用，已收取押金、装修押金等费用不予退还外，乙方还应按当年度一个季度的租金向甲方支付违约金，若支付的违约金不足以弥补甲方的损失，乙方还应负赔偿责任。合同另就双方的其他权利义务进行了约定。原告分别于2018年4月17日支付押金20万元，2018年4月24日支付租金425,700元、转让费35万元。2018年12月27日，被告向原告寄送《律师函》，载明：1、您与叶露青之间签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效。双方应当严格按照合同约定全面履行各自的义务。而您拖欠支付租金的行为已构成严重违约。2、限您在收到本函后叁日内支付当期尚欠租金、物业费共计350,394元。3、若您逾期不理会，叶露青将通过法律途径追究您的责任。4、如对本律师函之内容有异议，请您于接到本函后叁日内与本律师联系。上述函件于2018年12月28日送达原告。原告分别于2018年12月30日支付租金6万元，2019年2月3日支付租金20万元，2019年4月1日支付租金57,280元、拖欠租金违约金1万元。2019年7月1日，被告向原告发送《房屋租赁合同解除通知书》，载明：双方于2018年4月17日就租赁位于上海市松江区茸悦路208弄一层经营咖啡店事宜签订的《房屋租赁合同》，合同签订后，本人如约将房屋交付您使用，而您应根据合同约定于2019年6月10日支付2019年下半年租金37.5万元，但截至本通知书寄发之日，您尚未支付过任何租金，且还向本人明确表达解除租赁合同的意思表示。结合上述情形，本人特告知如下事宜：一、依据您的违约行为，本人根据合同约定，向您宣布合同已解除并将于2019年7月3日收回该房屋。基于您的违约行为，本人将没收已收取的押金，并向您主张一个季度的租金作为违约金。二、请您务必于2019年7月3日前将自己的所属物品搬离清场，如逾期未搬离的，相应的物品损毁、灭失则由您自行承担，与本人无关。三、请您务必结清2019年7月2日之前产生的水、电、空调费用等日常能源费用及物业费。逾期支付的，本人将以应付费用的千分之五向您每日主张迟延履行金。该通知书于同日张贴于租赁房屋门口。2019年7月1日，原、被告双方签署确认书，载明：截止2019年6月30日，店面茸悦路XXX号XXX层-5(YUECOFFEE)所有水、电、物业费，双方发生的消费费用总计27,894元，于7月1日起店面交付给叶露青后，所产生的费用由叶露青承担，与卞慧无关，双方签字确认。审理中，双方确认第一期、第二期租金原告均已付清。以上事实，有房屋租赁合同、付款凭证、确认书、微信聊天记录、解除通知书、照片及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告于2018年4月17日签订的《房屋租赁合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性的强制规定，故合同依法成立并生效。现双方已终止履行合同，但对以下几个问题存在争议(一)双方是谁行使了合同解除权。(二)被告是否有权没收押金。(三)被告是否应当退还面积差额部分的租金、物业费和转让费。(四)被告要求原告支付拖欠的水、电、物业费及逾期付款利息是否合法有据。关于第一个争议焦点，原告认为，被告交付的租赁房屋实际使用面积与合同约定面积不符，构成违约，原告在2019年3月16日、17日已向被告提出解除合同，故双方租赁合同在当时已解除。被告认为，原告未按约支付租金，构成违约，故其于2019年7月1日将解除通知送达原告后涉案合同即解除。本院认为，当事人行使合同解除权应以其享有解除权为前提。原告所称被告交付的租赁房屋实际使用面积与合同约定面积不符，不足以构成原告行使解除权的合法依据。根据合同约定，租金每半年支付，原告应当在每六个月届满前20日内向被告一次性足额支付下一个半年的租金，拖欠房屋租金累计超过7个自然日以上的，被告可单方面解除合同，收回房屋。原告未按约于2019年6月10日前支付下半年租金，故被告享有合同解除权。被告于2019年7月1日向原告发出解除合同通知，该通知于同日送达原告。因此，双方之间的房屋租赁合同于2019年7月1日解除。关于第二个争议焦点，根据合同约定，原告拖欠房屋租金累计超过7个自然日以上的，被告除有权解除合同、收回房屋，已收取押金、装修押金等费用不予退还外，原告还应按当年度一个季度的租金向被告支付违约金。因此，被告有权没收原告押金。现原告要求被告退还其押金，有悖合同约定，本院不予支持。关于第三个争议焦点，根据合同约定，涉案房屋的租金按整体计付，原告在签订合同时对租赁物进行了实地查看。而物业费虽然按面积计收但原告也一直按约支付，并未有任何证据显示原告对租金和物业费的计收面积提出异议。现原告要求返还面积差额部分的租金和物业费，缺乏依据，本院不予支持。至于转让费，是双方对租赁房屋内的装修及家具等物资费用的结转，现原告要求返还面积差额部分转让费用，于法无据，本院亦不支持。关于第四个争议焦点，双方于2019年7月1日对原告拖欠的水、电、物业等费用进行了结算，现被告要求原告予以偿付并支付自2019年7月1日起至9月10日年利率4.75%的逾期付款利息，并无不当，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决如下：一、原告卞慧于本判决生效之日起十日内偿付被告叶露青水、电、物业费共计27,894元；二、原告卞慧于本判决生效之日起十日内支付被告叶露青逾期付款利息257.73元；三、驳回原告卞慧的全部本诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,285元，减半收取计4,142.50元，由原告卞慧负担(已付)；反诉案件受理费504元，减半收取计252元，由原告卞慧负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  康晓莉二〇一九年十一月二十九日书记员  吴 澜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。