广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终4722号 上诉人（原审被告）：柳州黑天鹅文化体育投资管理股份有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市柳南区洛满镇露新路66号。 法定代表人：黄晓曲，董事长。 委托诉讼代理人：周玲，女，该公司员工。 被上诉人(原审原告):胡兰兰，女，汉族，1977年1月5日出生，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：赵一刚，广西合运律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭俏杏，广西合运律师事务所律师。 上诉人柳州黑天鹅文化体育投资管理股份有限公司（以下简称黑天鹅股份有限公司）因与被上诉人胡兰兰商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院（2019）桂0221民初1558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人黑天鹅股份有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、第二、第三、第四项判决，并驳回被上诉人的全部诉讼请求。2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、根据《商品房买卖合同》第九条约定“买受人解除合同的，应在出卖人逾期超过90日的当天起15日内向出卖人发出解除合同的通知，否则视为买受人同意继续履行合同”，该项约定目的在于维护交易安全，目前己经超过了合同约定的解除时间，故被上诉方不能再提出解除合同的请求。二、该房屋不久将要交付，不宜解除合同。被上诉人此次购买的房屋是用于经营酒店的产权式公寓，属于投资购房，被上诉人所购商品房已近交付，目前已经完成相关的综合验收手续，不久合同目的就能实现，从维护双方利益以及保护交易的角度出发，现在双方不宜解除合同。综上所述，一审判决存在错误，恳请二审法院予以纠正。 被上诉人胡兰兰辩称，一审判决查明事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。截止到目前上诉人也未达到交房的条件，也未把房交给其他买受人。 胡兰兰向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令解除胡兰兰与黑天鹅股份有限公司于2015年9月28日签订的《商品房买卖合同》。2、判令黑天鹅股份有限公司向胡兰兰返还购房款519644元。3、判令黑天鹅股份有限公司按合同约定向胡兰兰赔偿违约金25982.2元。4、判令黑天鹅股份有限公司赔偿胡兰兰购房契税损失15589.32元。5、判令黑天鹅股份有限公司赔偿胡兰兰因贷款购房产生的抵押登记费80元及利息损失（该利息暂计至2019年4月20日为55584.35元，之后利息计算至贷款还清之日止）。6、判令本案诉讼费用由黑天鹅股份有限公司承担。 一审法院认定事实：胡兰兰经与黑天鹅股份有限公司协商后，于2015年9月28日与黑天鹅股份有限公司签订《商品房买卖合同》，购买黑天鹅股份有限公司开发的位于柳州市柳南区，房屋总价款为519644元。合同约定，黑天鹅股份有限公司应于2016年10月1日前将验收合格的商品房交付胡兰兰使用；并约定逾期交房超过90日后，胡兰兰有权解除合同，黑天鹅股份有限公司应按胡兰兰已付房款的5%向胡兰兰支付违约金。合同签订前，胡兰兰已经向黑天鹅股份有限公司支付了首付款159644元；合同签订后，胡兰兰通过向银行按揭贷款的方式将余款360000元付清。胡兰兰自2015年10月21日起支付月供，至2019年6月21日，胡兰兰已支付146965.35元，其中支付利息总计58965.35元。但至本案法庭辩论结束时，诉争商品房仍未能交付胡兰兰。胡兰兰多次找到黑天鹅股份有限公司协商解除双方的《商品房买卖合同》，但黑天鹅股份有限公司回复称，将于2019年7月底前完成房屋交付工作。现胡兰兰坚持要求解除商品房买卖合同，为维护自身权益，遂诉至法院。 一审法院认为，胡兰兰与黑天鹅股份有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，对双方均具有法律约束力，双方应全面履行合同约定的义务。胡兰兰依约支付了购房款，黑天鹅股份有限公司却未能依约如期交付房屋，虽黑天鹅股份有限公司辩称是因为气象原因导致工期延误，却未能提供证据印证；且至法庭辩论结束时，黑天鹅股份有限公司仍未能交付诉争商品房，故黑天鹅股份有限公司构成根本违约，胡兰兰有权解除合同，故该院对胡兰兰要求解除合同并返还已付购房款的诉请予以支持。关于黑天鹅股份有限公司认为胡兰兰没有依约发出解除合同通知则视为同意继续履行合同的辩解，该院认为，虽然《商品房买卖合同》第九条约定“买受人解除合同的，应在出卖人逾期超过90日的当天起15日内向出卖人发出解除合同的通知，否则视为买受人同意继续履行合同”，但该《商品房买卖合同》为黑天鹅股份有限公司方提供的格式合同，根据《合同法》第三十九条、第四十条规定，提供格式合同一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，又未经特别提示并取得对方明确认可的，该条款无效，故该院对黑天鹅股份有限公司该辩解不予采纳。合同中的无效条款，不影响合同中其他条款的效力。根据双方在《商品房买卖合同》第九条的约定，黑天鹅股份有限公司违约的，应按胡兰兰已付款的5%向胡兰兰支付违约金，故该院对胡兰兰要求黑天鹅股份有限公司支付违约金25982.2元的诉请予以支持。另外，因黑天鹅股份有限公司违约而解除商品房买卖合同，导致胡兰兰按揭贷款购房产生抵押登记费80元及支付月供产生利息损失，故该院对胡兰兰要求黑天鹅股份有限公司赔偿该利息及抵押登记费损失的诉请予以支持，但该院仅支持实际已经产生的利息损失，即至2019年6月21日总计58965.35元。关于胡兰兰要求黑天鹅股份有限公司赔偿购房契税的诉请，因该契税由税务部门依法根据胡兰兰、黑天鹅股份有限公司双方签订的《商品房买卖合同》而收取，现该《商品房买卖合同》被解除，胡兰兰可依照退税流程依法向税务部门申请退税，胡兰兰并未造成该损失，故该院对胡兰兰要求黑天鹅股份有限公司赔偿契税损失的诉请不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第八十八条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、解除胡兰兰与黑天鹅股份有限公司于2015年9月28日签订的《商品房买卖合同》。二、黑天鹅股份有限公司向胡兰兰返还购房款519644元。三、黑天鹅股份有限公司向胡兰兰支付违约金25982.2元。四、黑天鹅股份有限公司向胡兰兰赔偿贷款利息损失58965.35元及抵押登记费80元。五、驳回胡兰兰其他诉讼请求。一审案件受理费9413元（胡兰兰已预交），减半收取4706.5元，由柳州黑天鹅文化体育投资管理股份有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，各方当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中双方当事人共同签订的《商品房买卖合同》为双方的真实意思表示，各方应按该合同履行自己的义务，根据合同第八条约定，黑天鹅股份有限公司应于2016年10月1日前将验收合格的商品房交付胡兰兰使用。虽然双方在《商品房买卖合同》第九条约定“买受人解除合同的，应在出卖人逾期超过90日的当天起15日内向出卖人发出解除合同的通知，否则视为买受人同意继续履行合同”，但该《商品房买卖合同》为黑天鹅股份有限公司提供的格式合同，该合同条款实际上属于提供格式合同一方免除其交房责任、排除对方解除合同的权利，又未经特别提示并取得对方明确认可的条款，一审法院认定该条款无效并无不当。本案中黑天鹅股份有限公司逾期交房至今数年，且无证据显示有合理理由延期交房，黑天鹅股份有限公司上诉主张即将交付，但并无证据证实，也没有证据显示目前案涉房屋已通过竣工验收，属于根本性违约，胡兰兰有权解除合同并请求返还购房款及利息、违约金、抵押登记费，一审法院对其诉请支持并无不当，本院对一审判决予以维持。 综上所述，上诉人黑天鹅股份有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9847元（柳州黑天鹅文化体育投资管理股份有限公司已预交），由柳州黑天鹅文化体育投资管理股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龙 昀 审 判 员  黄智文 审 判 员  赵舒颖 二〇一九年十一月二十九日 代书记员  刘秋琼