北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初16221号原告：梁艳，女，1991年1月20日出生。委托诉讼代理人：付春美，北京市房山区窦店镇法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张海龙，北京市房山区燕山地区法律服务所法律工作者。被告：王学海，男，1989年10月19日出生。被告：张福起，男，1968年6月26日出生。二被告委托诉讼代理人：杨晓宇，北京炜衡（天津）律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：胡会峰，北京炜衡（天津）律师事务所律师。第三人：北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路18号-C2280。法定代表人：朱剑伟，董事长。委托诉讼代理人：吴红秀，该公司法务专员，女，1990年10月18日出生。原告梁艳与被告王学海、张福起、第三人北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司（以下简称汇鑫伟业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁艳的委托诉讼代理人张海龙，被告王学海、张福起的委托诉讼代理人杨晓宇，第三人汇鑫伟业公司的委托代理人吴红秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁艳向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令原被告继续履行2017年5月11日《存量房屋买卖合同》，配合原告进行房屋权属转移登记。2、判令被告向原告支付逾期违约金暂计人民币310470元（以房屋成交总价158万元为基数，按日万分之五的标准，自2017年7月1日起算，暂计算至2018年7月29日，具体数额以被告实际履行之日止）。3、诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2017年5月11日，原被告签订《存量房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于北京市房山区x镇x小区x号x层x单元x号房屋（房产证号：X京房权证字第XXXX号），合同价款人民币158万元整，原告于合同签订当日向被告支付定金100万元整，被告于2017年6月30日前办理还款手续，解除房屋抵押。合同签订后原告依约履行了合同义务，向被告指定账户支付了100万元购房定金，但被告却迟迟不履行合同义务一直拖延不办理房屋解押手续，不配合申请人办理房屋权属转移登记，还威胁申请人要将涉案房屋进行再次抵押。原告认为，被告的行为已严重损害了自身权益。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请依法判决。被告王学海、张福起辩称，我方同意继续履行双方签订的买卖合同，但是需要原告提供现在已经具备购买资格的相关资料，为了顺利办理产权登记。不同意支付违约金，合同签订时原告不具备购买房子资格，房子存在抵押事实，对涉案房屋的偿还抵押贷款的时间进行变更，原告同意被告延期偿还，直到2018年7月原告在不具备购房资格的情况下，不具备双方进行房屋过户条件，我方完成了涉案房子抵押房款还款事宜，房屋已经具备过户条件，是原告的原因导致房屋不能过户，我方不存在违约。违约金性质是弥补损失，只有原告存在损失的情况下法院才会酌定违约金数额，现在房屋区域内房价已经上涨，原告不存在损失，故原告要求支付违约金没有法律依据。根据买卖合同第三条第三项明确约定了原告应向我方支付购房款58万元，涉案房屋具备过户条件，原告未及时支付剩余购房款，也构成违约。综上原告的第二项诉讼请求是没有任何法律依据的，请法庭驳回原告的第二项诉讼请求。第一项诉讼请求请法庭核实原告在具备购买资格情况下我方同意配合过户。第三人汇鑫伟业公司述称，双方之间的诉讼与我方没有诉求的关系，我方只是配合法院调查的作用，他们的买卖合同还欠我方中介费，以后我们会主张的。本院经审理认定事实如下：2017年5月11日，梁艳作为乙方（买受人）与王学海作为甲方（出卖人）在汇鑫伟业公司居间服务下签订《存量房屋买卖合同》，合同约定：王学海将其名下的位于北京市房山区x镇x小区x号楼x层x单元x室商品房房屋一套（房产证号：Ｘ京房权证房字第XXXX号，以下简称x号房屋）出卖给梁艳，房屋建筑面积为93.33平方米，房屋成交价格为1580000元，买受人于签订合同当日向出卖人支付购房定金人民币1000000元，该定金可用于冲抵首付款。买受人于交税过户之前向出卖人一次性交纳购房款1580000元。该房屋已经设定抵押，抵押登记日期为2015年11月2日，出卖人应于2017年6月30日前办理向银行申请提前还款手续，出卖人用买受人首付款专项解押，首付款不足解押款，剩余部分由出卖人自筹。买受人应于签订本合同后7日内向居间方提供完整真实、合法、有效的全部购房资格审核资料。如买受人迟延提交购房资格审核资料，则构成违约，买受人应按日万分之五的标准向出卖人支付违约金。买受人逾期提交超过15日则出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按总房价的20%向出卖人支付违约金。出卖人应于房产解押手续完成后取得无抵押房本后3日内向居间方提供真实有效的存量房房源核验资料。如出卖人迟延不提交房源核验资料，则构成违约，出卖人应按日万分之五的标准向买受人支付违约金。出卖人逾期提交超过15日，则买受人有权解除合同，出卖人应按总房价的20%向买受人支付违约金。出卖方房屋核验通过后且买受人购房资格审核通过后7日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。出卖人应在2017年5月11日且房主收到全部定金后将该房屋交付给买受人。本合同履行过程中需要出卖人缴纳及需要买受人缴纳的税种税费均应由买受人缴纳。该合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订当日梁艳向王学海指定收款账户转入定金100万元，王学海亦向梁艳交付了x号房屋。2017年7月21日，梁艳以其丈夫张立冬（北京市居民）的名义按照本市户籍居民家庭申请购房资格核验，核验结果为：初步核验通过。2018年6月左右，梁艳与张立冬离婚。2018年7月，x号房屋上设立的抵押登记被解除。但此后，梁艳与房屋出卖方发生争议，梁艳未支付剩余购房款，双方未办理x号房屋网签及权属转移登记手续。2018年8月6日，梁艳向本院提出诉前财产保全申请，要求对本案诉争的x号房屋予以查封，后本院于2018年8月6日作出（2018）京0111财保113号民事裁定书，裁定查封了王学海名下的x号房屋。后2018年11月28日，梁艳又与北京市居民林宏涛登记结婚。2019年1月10日左右，梁艳以其丈夫林宏涛的名义按照本市户籍居民家庭申请购房资格核验，核验结果为：初步核验通过。2019年2月14日，梁艳诉至本院。审理中，张福起认可已经收到梁艳支付的购房定金100万元。王学海、张福起均同意协助梁艳办理x号房屋的权属转移登记手续，但不同意支付违约金；梁艳坚持要求被告支付违约金，并表示剩余购房款可在房屋过户时支付。另，2017年5月11日，张福起与王学海签订承诺书，内容为：“本人张福起在2015年9月22日在房山区窦店镇购买房屋一套，房屋坐落于房山区x镇x小区x号x层x单元x，该房屋是由张福起实际出资购买，登记在王学海名下，现在该房屋因张福起对外借款而处于抵押状态。王学海及其配偶认可该房屋的实际所有权人为张福起，王学海仅为名义上的所有权人，该房屋并不属于王学海所有，也不是王学海及其配偶的共同财产。现张福起作为房屋实际所有权人，准备出卖该房屋，王学海无条件配合完成签订房屋买卖合同、办理解押手续、办理过户手续等工作。张福起郑重承诺：该房屋出卖过程中产生的所有问题和法律责任全部由张福起承担，王学海及其配偶无需承担任何责任。王学海及其配偶可凭本承诺书对外免除一切责任。”梁艳亦在该承诺书上签字。上述事实，有双方当事人陈述及梁艳提供的《存量房屋买卖合同》、银行卡交易明细、购房资格核验结果；被告提供的承诺书以及本院财产保全材料等证据在案佐证。本院认为，根据张福起与王学海签订的承诺书，可以认定王学海与张福起双方之间存在借名买房的合同关系，张福起借用王学海名义出资购买房屋，故张福起为x号房屋的真实权利人。因此，王学海在张福起的要求下与梁艳在汇鑫伟业公司居间服务下签订的《存量房屋买卖合同》，是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。张福起作为x号房屋的真实权利人，故王学海与梁艳签订《存量房屋买卖合同》中的房屋出卖人、甲方项下的合同权利应由张福起享有，合同义务应由张福起履行及督促王学海履行。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，现诉争的房屋已经解除抵押，具备房屋过户条件，且王学海、张福起均同意继续履行合同，故梁艳要求王学海、张福起继续履行合同并要求配合其进行房屋权属转移登记的诉讼请求，本院予以支持，但梁艳在诉争房屋过户时应支付剩余购房款58万元。关于梁艳要求王学海、张福起支付违约金一节，双方于2017年5月11日签订的房屋买卖合同中约定：买受人应于签订合同后7日内向居间方提供完整真实、合法、有效的全部购房资格审核资料，买受人逾期提交超过15日则出卖人有权解除合同。故在买受人逾期提供完整真实、合法、有效的全部购房资格审核资料超过15日的情况下，出卖人具有合同解除权。但审理中，梁艳及第三人均未提供证据证实梁艳提供的购房资格审核资料系在合同签订后7日内提供，又鉴于梁艳的第1次购房资格核验通过实际在2017年7月21日才完成，因此，应视为梁艳已经逾期提供购房资格核验审核材料，已经违反合同约定，构成违约。由于买受人是否具有在京购房资格，是本案合同能否继续履行的前提条件，故张福起、王学海在此情况下未于2017年6月30日前办理诉争房屋的解押并无不当。但王学海、张福起此后在梁艳购房资格审核初步通过后，较长时间内仍未办理完成诉争房屋的解押，也违反了合同约定，已构成违约。因此，考虑双方在合同履行过程中，先后均有违约的情形，故对于梁艳要求王学海、张福起支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告王学海、张福起于本判决生效后7日内协助原告梁艳办理位于北京市房山区x镇x小区x号楼x层x单元x房屋的产权转移登记过户手续；二、原告梁艳于本判决生效后7日内向被告张福起支付剩余购房款580000元；三、驳回原告梁艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10907元，由原告梁艳负担5457元（已交纳），由被告张福起负担5450元（判决生效后7日内交纳）。诉前财产保全费5000元，由被告张福起负担（判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 路 军二〇一九年十一月二十七日书记员 李文秀