甘肃省临泽县人民法院民事判决书（2019）甘0723民初2405号原告：濮某，女，汉族，住临泽县，电话189XXXXXXXX。委托诉讼代理人：陈某、李某，甘肃昭武律师事务所律师。被告：闫某，男，汉族，住临泽县，电话177XXXXXXXX。原告濮某与被告闫某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月19日受理后，依法适用简易程序于2019年10月15日公开开庭进行了审理，原告濮某及其委托诉讼代理人陈某、李某与被告闫某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告濮某向本院提出如下诉讼请求：请求被告支付剩余房款180000元及违约金80185元，合计260185元。事实和理由：2011年10月28日，原告和被告签订《房地产买卖契约》一份，原告将其所有的××县（房屋建筑面积92.58平方米）以29万元的价格出售给被告。约定被告于2011年12月30日前一次性付清房款，如被告不能按期付清房款，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房地产价款千分之10%的违约金。合同订立后，原告就将房屋移交给了被告，但被告于2012年1月15日给原告付房款4万元，2012年2月20日给原告付房款7万元，其余房款推诿至今未付。故起诉法院要求处理。被告闫某辩称，原告和被告的房屋交易是由原告的丈夫詹某的弟弟詹某2介绍引荐的，原被告订立房屋买卖合同以及合同所约定的相关条款均属实。在合同订立的当日被告就给原告支付了房款18000元，原告也给被告出具了18000元的收条，原告便将房屋钥匙交给了被告，被告也对该楼房进行了装修并入住至今。后原告的女儿詹某3到被告家索要房款，被告给詹某3给了1万元但没有写收条。此后，被告又通过向原告的丈夫詹某1和女儿詹某3的银行卡上转款的方式给原告支付了房款11万元。因原告离开临泽到上海时曾给被告说其房款被告可交给詹某2代收，故被告还通过给詹某2付款的方式给原告另外支付房款10.2万元。后来被告找詹某2核算收取购房款的账务时，詹某2将原告给被告出具的18000元的收条收回，并给原告出具收到原告购房款25万元的收条。因原告没有按照合同约定给被告办理房屋产权过户手续，故被告才将实欠房款4万元没有支付，故对于原告要求的违约金被告不同意支付。当事人围绕其诉讼请求依法提交了相关证据。对原告提交被告质证无异议的房地产买卖契约、被告提交原告质证无异议的2012年1月15日和2012年2月20日被告通过工商银行给原告的丈夫詹某1和原告的女儿詹某3分别汇款4万元和7万元的汇款回单应予以确认并在卷佐证。对被告给原告支付购房款的具体数额的争议焦点的认定。庭审中，被告提交詹某2给原告出具的收到原告购房款25万元的收条，并提交2012年2月14日和2012年4月11日被告在中国农业银行临泽县支行的银行卡取款业务回单；还提交2012年5月10日被告在农村信用社的银行卡取款业务回单，试证明被告确实从自己的银行卡中取款10.2万元交给了原告詹某2，经质证，原告提出异议，原告既否认其委托过詹某2向被告收房款，也否认收过被告支付的18000元，还否认詹某3收过被告支付的房款1万元，仅认可其收到过被告支付11万元购房款。法庭认为，被告虽提交了25万元的收条，但因该收条并非原告给被告所出具，且根据本院审理原告起诉被告的另一案即（2019）甘0723民初2079号民事案件中向詹某2所调查，该25万元收条上詹某2和詹某1名字上的指印均系詹某2所捺，则被告应继续承担提交证明原告和詹某2之间以及詹某2和詹某1之间均存在委托关系的证据，否则就要承担举证不能的不利后果，但被告对其主张除其陈述外，并没有提交其他任何证据加以进一步证明，故不能认定被告给原告还支付了14万元，应以原告认可的数额认定被告实际给原告支付的购房款数额。根据双方当事人提交的证据和本院对证据的审查认定，本院查明案件事实如下：2011年10月28日，原告和被告经协商订立房地产买卖契约一份，合同约定：由于原告已收到被告预付的购房定金8万元，双方订立本契约；原告自愿将坐落在××县（房屋建筑面积为92.58平方米）一套出售给被告，该楼房的成交价格为29万元；被告于2011年12月30日前将房价款一次性付清，购房定金将在最后一次付款时冲抵；双方同意于2015年12月30日由原告将上述房地产正式交付给被告；被告不能按期向原告付清购房款，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之10%的滞纳金；上述房地产办理过户手续所需要缴纳的税费由被告按规定各自承担。合同对其他条款还作了详细约定。在该合同上原告在甲方处签字捺印，被告在乙方处签字捺印。在合同订立前和合同订立中，被告没有给原告支付预付定金8万元。合同订立后，原告就将该住宅楼移交给了被告，被告对该楼房进行了装修后居住至今。2012年1月15日和2012年2月20日被告以给原告的丈夫詹某1和女儿詹姗姗银行账号中分别汇款4万元和7万元的方式给原告付购房款11万元。此后，原告再未收到被告直接支付给其的购房款。2012年5月15日，临泽县房产管理局将坐落在××县登记在原告的名下，并给原告颁发了房屋所有权证书。该套楼房原告移交给被告后，索要购房款无果。2019年8月，原告向本院起诉要求被告限期搬出楼房，在本院开庭后，原告申请撤诉，本院作出了（2019）甘0723民初2079号民事裁定，准许原告撤诉。后原告再次起诉被告，因而成本讼。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告和被告订立的房地产买卖契约是双方当事人真实意思的表示，该合同是合法有效的合同，当事人双方应当全面适当履行合同义务，方可行使合同权利。合同订立后，原告已经将合同标的物楼房交付给了被告，并由被告装修入住至今，则被告应当按照合同约定给付原告购房款，原告要求被告支付拖欠购房款的诉请符合法律规定，其诉请应予支持。根据《合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，被告未在合同约定的期限内给原告支付购房款，导致原告丧失将收回的购房款再存入银行赚取利息收入或者进行再投资赚取利润权利的实现，故被告除应承担继续给原告支付下欠购房款的义务外，还应承担逾期付款的违约责任，虽然根据《合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定违约金的计算标准和计算办法，且原告和被告订立合同中也约定“每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之10%的滞纳金”，但鉴于对违约行为的评判除要体现违约金的惩罚性和补偿性功能，还需兼顾违约行为给守约方所造成的实际损失状况，如果简单按原告诉请的双方订立的合同中所约定比例计算出的违约金认定为原告的损失显然对被告不公平，且根据《合同法》第一百一十四条二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，故对原告所主张的违约金或者利息不能以双方订立的合同约定的标准认定，且被告也当庭表示要求人民法院予以调整，故对双方约定的违约金计算标准应予以调整。因各商业银行的存贷款利率不同，而中国人民银行贷款基准利率的规定现已不再适用，对逾期还款的利率已改为“全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率”，该利率处于变动当中，并不恒定，综合各商业银行贷款利率不同的因素和本案实际，被告应承担的违约金以年利率4.8%调整较为适宜，从约定被告支付房款的最后期限为起算点，计算到本案法庭辩论终结前即2019年10月30日，根据被告两次付款前后的欠款额为基数分段计算利息认定为67647.11元，既可达到惩戒毁约方也可以达到弥补原告损失的作用。被告虽提交了詹某2捺指印的收取购房款25万元的收条，但因该收条并非原告给被告出具的，而被告又再未提交证明原告和詹某2之间以及詹某2和詹某1之间均存在委托关系的证据，应承担举证不能的不利后果，鉴于原告仅认可收到了被告支付的11万元房款，故应以原告认可的数额认定被告实际给原告支付的购房款数额。若被告认为其基于信任或错误认为詹某2有代理权而将应当给原告支付的部分房款付给了詹某2，而詹某2却没有将购房款付给原告，以及詹某2将原告收购房款的收条收回后导致其无法证明给原告支付了其主张数额的购房款，詹某2给其出具收条的行为给其造成损失或者詹某2收取而未给原告的购房款系不当得利，可另行解决。被告辩解原告未给其办理房产证过户手续就不付款的理由不能成立，不予支持。综上所述，原告的诉请有事实和法律依据，予以支持，对原告主张相关数额的认定以本院查明认定的事实为准。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告闫某偿付拖欠原告濮某的购房款180000元，承担违约利息67647.11元，合计247647.11元，限被告闫某于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5203元，减半收取2601.5元，由被告闫某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判员 白晓亮 二〇一九年十一月七日书记员 李雅娜附适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。注：本判决生效且履行期限届满后，履行义务的一方未按期履行，权利人可向人民法院申请执行，申请期限为二年。