北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初27374号原告：王桅竞，男，1984年7月25日出生，汉族，住北京市通州区。委托代理人：周雷，北京市盈科律师事务所律师。委托代理人：张坦娜，北京市盈科律师事务所实习律师。被告：王蕊，女，1951年8月6日出生，汉族，住北京市通州区。被告：张井林，男，1949年5月3日出生，汉族，住北京市通州区。原告王桅竞诉被告王蕊、张井林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王桅竞及其委托代理人周雷、张坦娜，被告王蕊、张井林，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王桅竞向本院提出诉讼请求，请求法院依法判决：1、二被告返还原告购房款65万元以及相应利息（计算方式为：以65万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年12月29日起算，计算至实际付清之日止）；2、二被告向原告支付违约金309200元；3、二被告向原告支付房屋差价损失200万元；4、二被告承担本案的诉讼费。事实与理由：二被告系夫妻关系，原告系二被告之子。2016年4月16日，原告与二被告签署《房屋买卖合同》，合同中约定原告购买二被告名下位于北京市通州区紫运西里XX号房屋，房屋价款为1546000元。合同中还约定，甲方（被告）于2016年10月15日前将房屋腾空并将钥匙交给乙方（原告），若甲方（被告）违约，甲方需赔付乙方（原告）房屋总价款的20%作为违约金。原告按照合同的约定向二被告支付购房款65万元，但是二被告却在与原告签署合同后便将房屋抵押给他人。并且二被告在未经原告同意的情况下，于2017年5月8日将上述房屋出卖于他人，房屋出卖价格为532万元，现上述房屋已登记在他人名下，二被告已无法继续履行合同。基于对亲情的信任，原告从二被告名下购买上述房屋，但是二被告却违反诚实信用原则将上述房屋转卖他人。原被告在双方签署的房屋买卖合同中约定的房屋价格为1546000元，但是被告却以532万元的价格将该房屋卖出，其价格远远高于与原告约定的房屋价格，由于被告的违约行为，原告遭受了严重的经济损失，而被告应向原告支付的违约金远远不能弥补该损失，因此，被告应向原告支付房屋差价损失。综上所述，被告的行为已经严重违反合同约定，构成根本违约，应当承担违约责任，因此，为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院判如所请。被告王蕊、张井林辩称：我们不同意原告诉讼请求。第一，购房款65万元我方没有收到，购房合同中没有关于65万元的叙述，房屋买卖合同中只字未提65万元。第二，房屋买卖合同是2016年4月16日签订的，65万元是2015年12月28日支付的，是在没有买卖合同之前的，而且是从原告账户给的张兵。谁都知道应该先签订合同，后支付购房款。第三，合同应该是网签的，如果没有网签的话房屋买卖合同就没有办法过户，所以没有做网签的合同是无效的合同。第四，合同约定的是一次付清，并没有约定首付款的事情。综上，房屋买卖合同是虚假的，签订合同的目的并不是为了买卖房屋，而是为了贷款伪造的合同。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：王蕊与张井林系夫妻关系，王桅竞系王蕊与前夫之子，父母离异后一直随王蕊与张井林共同生活。坐落于北京市通州区紫运西里XX号的房屋（以下简称“XX号房屋”）原登记的房屋所有权人为王蕊。2015年12月2日，王蕊在XX号房屋上进行以张兵为抵押权人的抵押权登记，用于担保债权65万元，债务履行期限为2015年12月1日至2016年3月31日。2015年12月28日，王桅竞通过自己的中国民生银行账户向张兵转账65万元。2016年1月7日，XX号房屋上设立的以张兵作为抵押权人的抵押权注销。2016年3月18日，王蕊在XX号房屋上进行以李霞作为抵押权人的抵押权登记，用于担保债权210万元，债务履行期限为3个月；2016年4月20日，该抵押权注销，注销原因为借款已还清。2016年4月16日，王蕊、张井林（甲方，卖方）与王桅竞（乙方，买方）签订《房屋买卖合同》，约定：“第一条，根据国家规定，已依法取得坐落于北京市通州区紫运西里X号楼X层XX号房屋产权所有证，所有权证书号为X京房权证通字第X经北京市房地产交易所审核出具申请表，批准上市出售；第二条，甲方出售房屋的性质为住宅，结构为钢混，建筑面积98.64平方米，双方协议价格为1546000元整；第三条，甲、乙双方应向本房产所有地在国土资源和房屋管理局申请办理正式房屋买卖过户手续，在所属区县国土资源和房屋管理局审核甲方手续合法并准许出售；第八条，在交易所指定地点交纳税金后，按交易所约定日期办理房产过户，国土资源和房屋管理局签字过户当日乙方将余款人民币1546000元整交与甲方，甲方郑重承诺：在签此合同同时将此房产权属转移给乙方，并于2016年10月15日前将房屋腾空并将钥匙交给乙方，如果甲方出售后的房屋存在他项权利设定或其他形式的产权纠纷，以致影响到乙方权利行使，一切责任由甲方承担并由甲方赔偿乙方相应的损失；第九条，甲方每次收取钱款时，都要向乙方开出收据，付款方式为现金支付，甲乙双方均在银行结算；第十条，本协议签订后，双方必须遵守，均不以签约以后的房价起落而反悔，合同签订后该房产的一切权益归乙方所有，超出该合同定价权益亦由乙方享有，甲方无权干涉。凡违反上述任何一项条款即视为违约。若甲方违约，须以双倍定金返还乙方，同时由甲方赔偿乙方，以甲方所售房屋总额的20%作为违约补偿金。若乙方违约则无权向甲方索回定金，并同时由乙方赔偿甲方房屋总价的20%作为违约补偿金”，合同还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，王桅竞并未向王蕊、张井林支付房款，王蕊、张井林亦未向王桅竞交付房屋。2016年5月27日，王蕊在XX号房屋上进行以朱静静为抵押权人的抵押权登记，用于担保债权180万元，债务履行期限为2016年5月24日至2016年11月24日；2016年8月2日，该抵押权注销。2016年7月8日，王蕊在XX号房屋上进行以张毅作为抵押权人的抵押权登记，用于担保债权200万元，债务履行期限为一个月；2016年9月20日，该抵押权注销。2016年10月8日，王蕊在XX号房屋上进行以厦门国际银行股份有限公司北京分行作为抵押权人的抵押权登记，用于担保债权250万元，债务履行期限为2016年8月26日至2019年8月25日。2017年5月8日，王蕊与董刚签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，将XX号房屋以532万元的价格出售给董刚。2017年7月31日，XX号房屋上设立的以厦门国际银行股份有限公司北京分行为抵押权人的抵押权注销，注销原因为贷款结清，解除抵押。2017年9月26日，XX号房屋的房屋所有权人变更登记为董刚。经询问，王蕊表示多次将XX号房屋进行抵押系为了借款用于理财。庭审中，王桅竞称65万元系其替王蕊向张兵偿还债务，最初约定的偿还方式为现金偿还，但2016年4月，王蕊找到王桅竞帮忙对XX号房屋进行还款解押，双方便口头协商将XX号房屋出售给王桅竞，之前的65万元则用于充抵部分购房款。王蕊则称，2016年4月时，XX号房屋上有210万元的抵押，因债务履行期限将至，其又由于年龄原因无法从银行或小额贷款公司贷款，便和张井林一同与王桅竞签订房屋买卖合同，由王桅竞以购房为由从小额贷款公司贷款，用于偿还210万元的债务；因此双方签订房屋买卖合同系为了从小额贷款公司贷款，并无真正的买卖意思表示，且合同中并未提及65万元作为房款。关于合同中并无关于65万元的约定的问题，王桅竞称因其打算一次性付清剩余房款后便过户，没有打算拖延时间，故没有对65万元进行约定。本院认为，结合庭审查明的事实，本案的争议焦点是张井林、王蕊与王桅竞签订的房屋买卖合同是否系双方真实意思表示。根据相关法律规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，王蕊与王桅竞均认可2015年12月28日王桅竞替王蕊向张兵偿还65万元债务，在偿还该65万元债务时双方均无买卖房屋的意思表示，亦无以该65万元充抵房款的意思表示。关于房屋买卖合同，王蕊表示其生活中多次抵押XX号房屋借款用于理财，其与张井林均主张在2016年4月16日签订房屋买卖合同时双方并无真实的买卖意思表示，仅是签订一份房屋买卖合同从而便于王桅竞以购房为由向小额贷款公司贷款用于还款解押。王桅竞则称在2015年12月28日帮忙偿还65万元债务后，王蕊于2016年4月再次让其帮忙对XX号房屋进行还款解押，双方遂协商房屋买卖事宜，并约定之前其代为偿还的65万元充抵部分购房款。房屋买卖属于生活中的重大事宜，其涉及钱款数额较大，通常个人会以较为审慎的态度进行处理。但本案中涉及的房屋买卖合同存在如下疑点：首先，如按照王桅竞的陈述，买卖双方事先约定了王桅竞代为偿还的65万元充抵部分购房款，则从保护自身利益的角度出发，合同应当对该65万元有所陈述，而根据庭审查明事实，双方于2016年4月16日签订的房屋买卖合同通篇12项条款中并无关于65万元的任何陈述或约定，相反，房屋买卖合同中对于房屋价款的约定仍为一次性付清。故王桅竞的该陈述与买卖房屋的通常做法不符，有违常理。其次，双方在房屋买卖合同中明确约定“甲方承诺：在签此合同同时将此房产权属转移给乙方”，签订合同后，XX号房屋上以李霞作为抵押权人的抵押权登记于2016年4月20日注销，直至2016年5月27日王蕊再次在XX号房屋上进行抵押权登记，期间有长达一个月的时间，如双方具有真实的房屋买卖意思表示，则王桅竞可以在抵押权登记注销后根据合同约定要求王蕊、张井林协助其办理产权变更登记手续，但实际上双方并未进行房屋产权变更登记，这足以使人对双方买卖行为的真实性产生合理怀疑。基于以上理由，可以认定双方所签订的房屋买卖合同欠缺真实的买卖意思表示，属于当事人共同而为的虚伪意思表示，故应认定为无效。因此，对于王桅竞基于双方之间的买卖合同而提出的各项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条之规定，判决如下：驳回原告王桅竞的全部诉讼请求。案件受理费15237元，由原告王桅竞负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 秦 玲二〇一九年十一月十一日书记员 杨娴婷