北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初15033号原告：周振营，男，1969年5月25日出生，汉族，农民，住北京市房山区。委托诉讼代理人：杨俊利，北京市国睿律师事务所律师。被告：徐赞财，男，1948年5月8日出生，汉族，无业，住北京市房山区。委托诉讼代理人：徐立涛，女，1976年10月24日出生，汉族，无业，住北京市房山区，系徐赞财之女。原告周振营与被告徐赞财租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周振营，被告徐赞财的委托诉讼代理人徐立涛到庭参加了诉讼。原告周振营的委托诉讼代理人杨俊利2019年10月10日庭审到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周振营向本院提出诉讼请求为：1、请求判令被告返还保证金2000元，退还租金24790元；2、请求判令被告给付原告搬家自拆费54000元。诉讼费由被告承担。事实和理由：原告和被告在2017年10月7日签订租赁协议，原告承租被告位于村西南的场院，租赁面积900多平方米。原告承租后自行建造270平方米房屋。原告已支付2018年11月8日至2019年11月8日期间房租5万元，现政府责令2019年5月1日前拆除，原告依法要求被告给付上述费用。徐赞财辩称，原告的第一项诉讼请求，双方合同里对此有明确的约定，原告违反了合同约定，被告不同意退还。原告的第二项诉讼请求，在合同第五条中也有明确约定，根据合同约定，被告也不同意给付，故不同意原告的全部诉讼请求。经审理查明，2017年10月7日，徐赞财（出租方、甲方）与周振营（承租方、乙方）签订租赁协议，约定甲方将位于村西南的场院租赁给乙方使用，该土地总面积为3575平方米。甲方将场院按现状交付乙方使用，且乙方同意按现状承租。关于租赁期限，协议约定租期3年。自2017年10月10日起至2020年10月9日止。缴费方式为年缴费。关于租金交付方式，协议约定，第一次缴费时间为：自签字之日起乙方向甲方一次性缴纳租金（2017年10月10日至2018年10月9日）4万元整；第二次缴费时间为：2018年9月10日，（2018年10月10日至2019年10月9日）一次性缴纳当年租金5万元整；第三次缴费时间为：2019年9月10日，（2019年10月10日至2020年10月9日）一次性缴纳当年租金5万元整。乙方无故拖欠租金10日，则乙方向甲方按日缴纳滞纳金，滞纳金为年租金的10%。无故拖欠租金20日，则视为乙方违约，甲方可单方终止本协议，造成的损失由乙方承担。协议还约定，签订合同时，乙方须向甲方预付保证金2000元整，该保证金在本协议履行期满且乙方无违约情况下由甲方无息归还给乙方。关于双方的权利和义务，协议第五条（二）乙方的权利和义务中约定，3、在租赁期内乙方不得向第三方做任何形式的抵押；未经甲方书面同意，不得转租。否则，甲方有权终止本协议。造成的损失由乙方自行承担。4、租赁期内乙方如需改建改造扩建，必须事先征得甲方及有关部门的同意，并办理一切审批手续，由此产生的费用全部由乙方承担。5、在乙方使用过程中，如需把甲方现有的房屋和建筑物做改建或拆除，必须事先征得甲方同意，双方测量好其面积做好记录；如果国家出台补偿政策，针对乙方之前改造的部分建筑给予经济赔偿，乙方要按国家补偿标准执行，以现金方式补偿给甲方。8、租赁期内如遇政府规划需要征用该土地的，不属甲方违约。甲方需提前1个月书面告知乙方做好搬迁工作，同时甲方无息退还保证金给乙方。在租赁期内，本场院上建的所有建筑物及配套固定设施、固定装修等（包括房屋、门窗、水电、排污、各种线路及管道等电源线路等）均无偿归甲方所有，乙方不得有异议。乙方应积极配合，并无条件做好清拆、腾退、搬迁工作。如因乙方不配合，给甲方造成经济损失，甲方有权追究乙方的法律责任并附带经济赔偿，由此产生的所有费用由乙方全部承担。12、乙方如中途退租，则剩余租金和保证金不退。关于违约责任，协议第七条约定，1、甲方违约，保证金如数退还给乙方，本合同终止。2、乙方违约，甲方有权单方解除协议，没收保证金，同时乙方在该地块上所建的所有建筑物及配套固定设施、固定装修等（不包括生产设备）全部无偿归甲方所有。协议附件中登记的财产清单包括：1、大厂房300㎡；2、小厂房60㎡；3、杨树15棵，杏树1棵；4、北房7间（其中靠西侧自用2间）；5、东房4间，南房4间；6、猪舍11间共210㎡；7、机井1眼。该租赁协议还约定了双方其他权利义务。周振营租赁涉诉场院用于仓储及加工柜橱。协议签订后，徐赞财向周振营交付了涉诉场院；周振营向徐赞财交纳了保证金2000元和第一年租金4万元。庭审中，徐赞财否认收到周振营第二年租金5万元。周振营主张第二年租金部分以现金给付，部分以银行转账方式给付，并在本院指定的限期内提交了给付徐赞财3万元的银行转账凭证。2019年3月27日，北京市房山区×镇人民政府向当事人徐赞财下发权利义务告知书，告知：“你在北京市房山区×镇×村西南养殖小区进行的建设，违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条和《北京市禁止违法建设若干规定》第三条的规定，属于违法建设。依据《中华人民共和国行政处罚法》第三十二条规定，你享有陈述和申辩的权利，且不因你的陈述和申辩而加重处罚。请你在收到本通知之日起2个工作日内，携带下述打√材料到镇政府接受调查……，逾期未按要求提供相关材料进行陈述、申辩的，本政府将依据《北京市禁止违法建设若干规定》第十五条规定，作出限期拆除决定；逾期不自行拆除的，将由镇政府组织拆除。”审理中，周振营称该告知书是贴在涉诉场地院墙上的。徐赞财称没有见到过该告知书。审理中，徐赞财第一次庭审时称涉诉场院内的建筑物于2019年4月16日自行拆除，第二次庭审时又称是在2019年5月27日自行拆除。周振营认可于2019年5月27日拆除。周振营主张于2019年4月30日搬离涉诉场院，但其未能提供充分证据证明其主张。2019年4月30日，北京市房山区×镇×村村民委员会（甲方，以下简称开古庄村委会）与徐赞财（乙方）签订协议书，协议书约定：1、乙方在位于×村西南养殖小区，建有违章建筑801.5平米。2、乙方自行拆除违章建筑，达到标准如下：①房屋拆到地平，铲除硬化地面。②违章围墙全部拆除。③清理所有地上物（树木等植物除外）。3、甲方按照建筑物每平方米400元的标准给予拆除机械、人工、搬迁等费用。该协议书还约定了其他内容。2019年9月26日，×村委会出具情况说明，证明×村委会已经付给养殖人员1/2的补助金。徐赞财认可×村委会付给其一半的补助金。另查，涉诉场院属于×村委会集体所有，系养殖用地。上述事实，有租赁协议、银行转账凭证、权利义务告知书、开古庄村委会与徐赞财签订的协议书、情况说明、开古庄村种养殖小区合同书及双方当事人陈述在案佐证，以上证据，经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定事实的依据。本院认为，我国农村土地承包法规定，未经依法批准不得将承包地用于非农建设，不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。本案中，根据查明的事实，涉诉场院所在场地为集体养殖用地，属于农业用地，现徐赞财与周振营签订租赁协议，将涉诉场院用于仓储及加工柜橱，其改变了土地的农业用途，违反了法律的强制性规定，故徐赞财与周振营签订的租赁协议为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于周振营要求返还场地使用费的诉讼请求，因周振营已实际使用涉诉场院，虽然合同无效，但周振营也应该支付占有使用涉诉场院期间的场地使用费。徐赞财否认收取了周振营第二年场地使用费5万元。根据合同约定，如果“周振营无故拖欠租金10日，需向徐赞财按日缴纳滞纳金。无故拖欠租金20日，则视为周振营违约，徐赞财可单方终止本协议。”而实际上徐赞财既未主张过滞纳金，也未主张过终止合同，合同一直在履行，且周振营提交了银行转账凭证佐证其陈述，故本院认定周振营已经交纳给徐赞财第二年的场地使用费5万元。关于租赁协议的终止时间，周振营虽然主张于2019年4月30日搬离涉诉场院，但其未能提供充分的证据证明其主张，该意见本院不予采信。徐赞财与周振营认可涉诉场院内的建筑物于2019年5月27日拆除，至此，租赁协议已履行不能，故本院认定租赁协议履行至2019年5月26日。因此，徐赞财已收取的租赁协议未履行部分的场地使用费，其应当予以返还，经核算应为18468元。关于周振营要求返还2000元保证金的诉讼请求，根据合同约定，收取保证金的目的在于保证合同严格履行，而造成合同不能继续履行，不能归责于徐赞财与周振营任何一方的原因，故周振营要求返还保证金，符合法律规定，本院予以支持。对于周振营要求给付搬家自拆费的诉讼请求，该费用并未完全发生，双方可待实际完全发生后，另行解决。据此，依照《中华人民共和国农村土地承包法》第八条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、徐赞财于本判决生效后10日内返还周振营场地使用费18468元，保证金2000元，共计20468元。二、驳回周振营的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费910元，由周振营负担754元（已交纳）；由徐赞财负担156元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  闻海鹏二〇一九年十一月十九日书记员  刘 乐