宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初6398号原告：田建春，男，1963年3月20日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：王田雨，宁夏平瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：王馨妍，宁夏平瑞律师事务所律师。被告：宁夏怡兰置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区民族北街高尔夫家园24号综合楼902号办公用房。法定代表人：马挺，该公司经理。委托诉讼代理人：曹慈义，宁夏辅德律师事务所律师。原告田建春与被告宁夏怡兰置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月27日、2019年10月31日公开开庭进行了审理。原告田建春的委托诉讼代理人王田雨、王馨妍，被告宁夏怡兰置业有限公司的委托诉讼代理人曹慈义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉讼中，根据原告田建春的申请，本院依法裁定冻结被告宁夏怡兰置业有限公司开发的位于银川市北塔美居一号精装公寓楼9层01室、9层02室、9层03室、9层05室、9层06室、9层10室、9层11室、9层12室、9层13室、9层15室、9层16室、9层17室、9层18室、9层19室、9层20室、9层21室、9层22室、9层23室、9层25室房屋财产权利（保全价值：6093900元）。原告田建春向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《怡兰·北塔美居内部认购协议书》无效；2.判令被告返还原告购房款2757200元，并按照中国人民银行同期贷款年利率6.4%支付自2014年8月18日至2019年4月18日期间的利息损失823483.73元（2757200元×6.4%÷12个月×56个月），并按上述标准继续计算至生效文书确定的给付之日止；3.判令被告承担原告已付购房款一倍的赔偿责任2757200元。以上共计6337883.73元；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为：解除原、被告签订的《怡兰·北塔美居内部认购协议书》。事实与理由：2014年8月18日，原、被告签订《怡兰·北塔美居内部认购协议书》，约定原告购买被告位于银川市民族街“怡兰·北塔美居”2号楼14号房，该合同同时对房屋面积、购房款及付款方式等进行了约定。原告分两次向被告支付了全部购房款，被告向原告出具了一份收据。合同签订后，原告多次要求被告签订《商品房买卖合同》并办理备案手续，被告以各种理由推诿。经原告了解，签订协议时被告未取得上述房屋预售许可证。2019年2月26日原告向银川市不动产登记中心查询得知，位于银川市民族北街怡兰·北塔美居2号商业楼无14号房，故原告诉至法院，请求依法判如所请。被告宁夏怡兰置业有限公司辩称，案涉合同应继续履行，本案涉及的“怡兰·北塔美居”2号楼已经于2018年10月26日取得《商品房预售许可证》，具备继续履行的条件，故应按照双方认购协议书继续履行。案涉合同标的物是真实存在的，只不过应广大业主图吉利的要求，被告将该栋楼中的房号遇到4的都跳过了，原告认购的房屋原房号是2-14，现在该房号相应变更为2-15，其坐落的位置是不变的，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人均无异议的《怡兰·北塔美居内部认购协议书》、收据、备案情况说明、房屋分户面积明细表、商品房预售许可证、测量报告、房屋照片、报纸通知，本院予以确认并在卷佐证。对真实性有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交“58同城”房屋转让信息，证明案涉房屋周围地段营业房单价超过原告订立协议书约定的房屋价格一倍至三倍多，被告应按照订立协议书时的市场行情和现行价格差价承担因违约给原告造成的购房款一倍的损失。被告认为该证据系打印件且无法考证来源的真实性，故对该证据不予认可。因该证据系打印件且与本案无直接关联性，故本院不予采信。2.被告提交合同审批单、售楼部钢结构施工协议、装饰装修合同、世纪怡兰北塔美居售楼部装修工程造价清单、合同书及照片，证明案涉的“世纪怡兰·北塔美居”2#板式公寓楼的楼模在原、被告合同签订之前就已存在，原告知晓案涉合同中房屋的具体坐落位置。原告认为该证据中的模型合同书中没有后附模型的比例图，无法证实照片中的模型是在2014年形成的，亦无法证实原告在签订合同时知晓房屋坐落即被告所称15号房。因楼模照片与现场情况相符，故本院对该组据的真实性予以确认。3.被告提交施工图纸，证明原告认购的226平方米的“怡兰·北塔美居”2-14号房即施工图纸中面积为226平方米面南的一套房屋。原告认为该证据的真实性无法核实。因该证据与现场情况一致，故本院对证据的真实性予以确认。5.被告提交监理月报、旁站监理记录表、北塔村安置工程2#楼工程节点、2#楼总进度计划表、进度计划表（2014年4月、5月、6月），证明2014年8月18日之前怡兰北塔美居2#楼已经封顶，原告知道其认购房屋的具体位置。原告对该证据真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。因上述证据属于被告的施工资料，具备证据的真实性、合法性、客观性，故本院对该组证据予以采信。根据当事人的陈述和经本院审理认定事实如下：2014年8月18日，原、被告签订《怡兰·北塔美居内部认购协议书》，约定：原告认购被告开发的位于银川市兴庆区民族北街“怡兰·北塔美居”2号楼14号房，房屋暂定面积226㎡（最终面积以银川市房地产测绘中心《测量报告》中所列为准），意向单价：12200元/㎡，总价2757200元，付款方式为一次性付款；双方正式签订《商品房买卖合同》时，被告可采用电话、短信或邮件等方式通知原告，原告在规定日期内凭认购意向及收据、本认购协议书等材料按被告的购房流程办理商品房购房手续，并与被告签订“怡兰·北塔美居”《商品房买卖合同》，原告所缴的认购意向金自动转为购房款，并补交剩余购房款项。原告在被告规定付款时间内，未按期向被告付清首付款差额/购房全款差额或未按本认购协议规定办理相关手续签署《商品房买卖合同》的，即视为原告违约及放弃本认购协议书中规定的所有权益，被告有权将该房屋另行出售，且无需通知原告，同时被告将原告已付认购金额扣除10%违约金后余额无息返还于原告。被告在与原告正式签订《商品房买卖合同》前，若放弃购买所意向的认购房屋，应以书面形式向被告提出放弃认购，被告在20个工作日内将原告已付认购金额扣5%违约金后余额无息返还于原告。该协议签订后，原告向被告支付房款2757200元，被告向原告出具收据，双方对签订《商品房买卖合同》的时间未作具体约定。因被告开发建设的项目中包含北塔村民安置内容，涉及政府拆迁补偿及土地出让金支付等问题，被告直至2018年10月26日才取得《商品房预售许可证》。2018年12月11日，被告通过新消息报发布《通知》，内容为：被告已取得商品房预售证，曾多次通过电话、微信、短信等方式通知已缴纳意向金的客户前来签署《商品房买卖合同》，但已交纳意向金的客户至今未办理。故通知已交纳意向金的客户前来办理，否则视为放弃认购相应的房屋，被告有权将该房屋另行出售且不再通知。2019年2月26日，原告经房屋备案系统查询，位于银川市兴庆区民族北街世纪怡兰北塔美居2号商业楼无14号房房号。故原告诉至本院，请求依法判如所请。另查明，北塔美居曾名“曾名怡兰公园一号工程北塔村安置区（1#、2#、3#）”，自2013年开始建造，建成于2017年。被告规划建设三栋楼，坐落于民族北街东侧、东湖苑小区南侧。其中2号楼总层数17层，1层共13间商铺，自南向北正中间是公寓门厅，按照施工图纸和银川市房地产测绘中心出具的《测量报告书》，商铺编号从1到15（无4和14）共计13套，与案涉房屋面积相关的共有三间商铺，其中1层01号商铺在南北角（建筑面积269.61平方米），1层11号商铺面东（建筑面积226.96平方米），1层15号商铺面南、西邻01号商铺（建筑面积268.15平方米）。庭审中，被告称应广大业主图吉利的要求将该栋楼中遇到4的房号都跳过，原告认购的房屋原房号是2-14，现该房号变更为2-15，面积发生了变化，坐落位置没有变化，对此被告已口头告知原告，并通知原告前来签署商品房买卖合同，被告要求继续履行合同。原告称购买房屋时被告工作人员向其描述的房屋沿民族北街面西，称被告未以任何形式告知原告。原告并称，因被告未能及时与原告签订商品房买卖合同，占用原告资金，导致原告不能购买同地段房屋，现附近房屋升值一倍，被告亦应赔偿原告一倍差价损失，原告不同意继续履行合同。原告并申请对同地段房屋进行评估，因案涉房屋附近并无同等条件、同等消费群体、同一时间开发的房屋可以参照，且同地段房屋是否升值与《怡兰·北塔美居内部认购协议书》的履行无必然关系，故本院对原告的申请不予准许。本院认为，原、被告签订的《怡兰·北塔美居内部认购协议书》没有确定房屋的具体位置，也没有对交付条件、交付日期、办理产权登记等事项作出约定。因此，该协议书缺失商品房买卖合同必备的条款和要件，是双方为了保证将来签订正式的房屋买卖合同而签订的独立的预约合同，并不具备商品房买卖合同的法律约束力，故《怡兰·北塔美居内部认购协议书》应当认定为预约合同。原告起诉之前，被告已取得商品房预售许可证，无证据证实被告在与原告签订协议书时存在故意隐瞒尚未取得预售许可证的事实。故原告要求被告赔偿原告已付购房款一倍价值损失，不符合法律规定，本院不予支持。原告又称被告开发的房屋并不存在14号商铺，被告收取原告房款后，使原告失去购买其他房屋的机会，现同地段房屋升值一倍，要求被告赔偿原告一倍差价损失。因购买案涉商铺是原告自主选择行为，附近地段房屋是否升值与《怡兰·北塔美居内部认购协议书》的履行无必然关系，故对原告要求被告赔偿原告一倍差价损失的诉讼请求，本院不予支持。根据审理查明，被告约定交付原告的2号楼1层14号商铺，虽然在办理房屋登记手续时确实存在“逢4跳过”的约定俗成，但按照《测量报告书》和施工图纸确定的房屋面积，与协议书约定的面积差距较大，且被告变更协议书约定的房号后，未向原告及时告知并征得原告的同意，在签订协议书后四年才取得商品房预售许可证，被告对原告构成违约，依法应当承担违约责任。现原告要求解除与被告签订的《怡兰·北塔美居内部认购协议书》，本院予以支持。协议解除后，被告应将收取原告的购房款2757200元返还原告。被告占有原告2757200元购房款，确实给原告造成较大的经济损失，故对原告要求被告按照年利率6.4%支付自2014年8月18日至生效文书确定的给付之日止的利息损失，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告田建春与被告宁夏怡兰置业有限公司于2014年8月18日签订的《怡兰·北塔美居内部认购协议书》；二、被告宁夏怡兰置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告田建春购房款2757200元；三、被告宁夏怡兰置业有限公司于本判决生效之日起七日内按照中国人民银行贷款年利率6.4%的标准，赔偿原告田建春购房款2757200元自2014年8月18日至本判决确定的给付之日止的利息损失；四、驳回原告田建春的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56165元，保全费5000元，共计61165元，由原告田建春负担26609元，由被告宁夏怡兰置业有限公司负担29556元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  赵晓颖人民陪审员  祁玉兰人民陪审员  宋开辉二〇一九年十一月一日法官 助理  田进花书 记 员  丁佳榕附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。