北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初14715号原告：彭亚坤，男，1992年3月9日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：陈磊，天津津北斗律师事务所律师。被告：北京泰乐房地产开发有限公司，住所北京市西城区广安门外大街305号。法定代表人：杨绍晖，董事长。委托诉讼代理人：朱富忠，北京市钧盛律师事务所律师。原告彭亚坤与被告北京泰乐房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭亚坤的委托诉讼代理人陈磊、被告北京泰乐房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朱富忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭亚坤向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告从2014年4月1日到2019年11月7日逾期交房违约金227800元，标准为每月3400元。2.判令案件受理费由被告承担。事实和理由：×××西房一间8.9平方米房屋登记在原告祖母王德珍名下，实际居住人只有原告及原告父母。被告拆迁上述房屋，为此签订有《宣武区广外大街305号房屋回迁安置协议书》（1-B2），约定安置原告和王德珍房屋，具体位置为×××号房屋。协议书约定被告需要在2014年3月28日前交房，但是被告至今未交房。之前已经起诉过被告2013年3月28日到3月31日的违约金，现在起诉之后发生的违约金。违约金之前每月认定6800元，原告取其中50%。以上是被告侵害原告权益，以及相应损失计算方式，请法院查清事实，支持原告诉求。北京泰乐房地产开发有限公司辩称：不同意支付原告2014年4月1日至2019年10月29日的逾期交房违约金227800元（涉案房屋：×××号房屋）。一、本案涉案房屋未能交付给原告及共有人王德珍，被告并无过错，系原告与王德珍的矛盾导致。1、在北京市西城区人民法院（2014）西民初字第12217号案件中，王德珍诉被告、第三人为彭亚坤的房屋拆迁安置补偿合同纠纷中，被告一直主张交付房屋，但因原告缺席导致无法交付房屋。2、2014年7月份，被告处的工作人员电话通知原告的母亲收房，至今原告及其家属拒不收房，被告已经履行了通知原告收房的义务。该份证据在之前案件中，已经出示过，唐晓光对真实性认可，但证明目的不予认可，故被告认为即使被告应支付违约金，但从被告已经通知到原告之日起，且原告拒不收房的行为，被告已不存在违约责任，房屋未能实际交付的不利法律后果应由原告自行承担，即2014年8月1日往后的违约金原告无权要求被告承担。3、北京市西城区人民法院（2014）西民初字第12217号判决书于2015年3月9日作出，该判决早已生效，但原告至今未向被告主张，或未向法院申请强制执行，反而是被告多次要求原告收房，在多次的诉讼过程中，被告均要求将钥匙交付给法院，但法院因各种原因未能收取，足以看出原告是怠于行使自己的权利，是拒不收房的事实表现。4、由于原告至今未收房，被告无奈之下，通过电话向原告及第三人再次通知收房，收房时间为2019年10月29日上午9点30，并且办理了登报通知，王德珍的委托人到被告处收房，但是原告恶意拒绝收房办理手续。以上情况足以说明，是原告故意不收房，恶意的向被告索要违约金，严重违反了诚信原则，如果这种情况下，依然能获得违约金，这将是对法律的践踏。二、假设原告诉讼请求成立的情况下，原告索要延期交房违约金，也有部分超过诉讼时效，法院应予以驳回。原告提起诉讼的时间为2019年3月25日，按照民法总则的规定，诉讼时效为3年，即2014年4月1日至2016年3月26日期间已经过了诉讼时效，该部分违约金应予以驳回。《宣武区广外大街305号房屋回迁安置协议书》约定安置住房的交付时间为2014年3月28日，及（2014）西民初字第12217号判决书显示，原告已经明确知道其有权向被告索要逾期交房的违约金，但原告从未向被告主张该权利。三、如果法院就认定被告应支付违约金，那么原告所要求违约金过高，应予以调低，且原告索要如此高额的违约金无法律与事实依据。对于本案的涉案房屋，由于其共有人王德珍已经起诉索要了2014年4月1日起至2015年10月31日的延期交房违约金的50%，该案件中，一审、二审均按照月租金6800元判决。原告因索要5号楼的违约金（2018）京0102民初20391号，彭振因索要4号楼的违约金（2018）京0102民初20390号案件中，4号楼、5号楼房屋与本案房屋均为同一小区房屋，且面积相当，最终法院判定被告支付至2018年5月11日，租金标准依然是6800元。最初西城法院在确定租金标准时，是法院去了解的市场行情确定的标准为6500元-6800元之间，但是原法官所了解到的房屋租金价格是带有装修、家具，能拎包入住的房屋，而本案中的房屋属于毛坯房，无任何装修及家具，如果入住需要投入大量的精力、金钱去装饰装修，同时还会产生相应的费用。故这两类房屋的租金是有悬殊和差距的，本案的房屋租金应明显低于同类房屋的租金标准。综上所述，被告在2014年7月已经履行了通知义务，原告应承担拒不收房的不利法律后果，同时原告的诉讼请求已经过了诉讼时效，请求法院依法予以驳回原告的所有诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告彭亚坤向本院提交了如下证据：北京市第二中级人民法院（2018）京02民终11206号民事判决书。被告北京泰乐房地产开发有限公司对原告彭亚坤提交的证据陈述真实性我们认可。被告北京泰乐房地产开发有限公司向本院提交了如下证据：1.（2014）西民初字第12217号民事判决书。2.（2018）京02民终11206号民事判决书。3.（2018）京0102民初20390号、（2018）经0102民初20391号民事判决书。4.2014年7月原告母亲、唐晓光的录音。5.2019年10月16日录音及短信。6.报纸。原告彭亚坤对被告北京泰乐房地产开发有限公司提交的证据1.陈述真实性没有问题；对证据2.陈述真实性没有问题；对证据3.陈述真实性没有问题，法院已经判过了，按照6800元判的；对证据4.陈述真实性认可，关联性和证明目的不认可，上次虽然电话通知，但是还是收不了房。他这个是2014年的。法院判决是2018年的，还是没认可他这个证据；对证据5、6.真实性认可，证明目的不认可，我们诉求截止到2019年10月29日。我们回去收房，如果我们收房了，后续的违约金我们就不主张了。如果因为被告的原因，我们无法收房，我们还会再去主张权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市西城区（原宣武区）×××号西房一间8.9平米房屋系王德珍名下的产权房。2012年3月28日，彭振（王德珍之子）携王德珍的授权委托书与北京泰乐房地产开发有限公司签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，约定：甲方（拆迁人，泰乐房地产公司）因泰乐家园工程项目建设，需要拆迁乙方（被拆迁人，王德珍）在拆迁范围内北京市西城区（原宣武区）南蜂窝3号院所有房屋。乙方在拆迁范围内有正式住宅房屋1间，建筑面积8.9平方米；非正式房屋自建房。甲方支付乙方拆迁补助费共计2925391元，自建房300万元。甲方应在乙方将原住房及自建房交甲方拆除后5日内，将上述拆迁补偿款、补助费合计600万元一次性支付给乙方。协议落款处乙方签字为彭振。同日，北京泰乐房地产开发有限公司作为甲方，王德珍分别与彭振、彭振前妻唐晓光、彭振之子彭亚坤作为乙方，签订了五份《宣武区广外大街305号房屋回迁安置协议书》（彭亚坤为三份），其中涉及本案的即乙方为王德珍、彭亚坤的安置协议书约定：乙方选择就地回迁房安置方式，安置住房为涉案的×××号房屋，该安置住房面积为107.39平方米。该房号为临时编号。甲方交付安置住房的时间为2014年3月28日之前。甲方如未按本协议约定的期限将安置住房交付乙方，按照逾期时间，自本协议约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付3‰元违约金。协议落款处乙方签字均为彭振。协议签订后，彭振领取了拆迁补偿款及补助费600万元。2013年，北京泰乐房地产开发有限公司将王德珍及彭振、唐晓光、彭亚坤起诉至法院，要求撤销其与王德珍于2012年3月28日签订的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》和五份《宣武区广外大街305号房屋回迁安置协议书》。庭审中，王德珍当庭表示对2012年3月21日的授权委托书和《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》及五份《宣武区广外大街305号房屋回迁安置协议书》效力给予追认，同意上述协议内容。北京市西城区人民法院于2013年8月28日作出（2013）西民初字第14926号民事判决书，驳回了北京泰乐房地产开发有限公司的诉讼请求。另查，本院于2015年3月9日就王德珍诉北京泰乐房地产开发有限公司及第三人彭亚坤房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案作出（2014）西民初字第12217号民事判决书，判决自判决生效之日起三日内，被告北京泰乐房地产开发有限公司向原告王德珍及第三人彭亚坤交付×××号房屋（合同号为：×××号），并且以月租金6800元的标准判令泰乐房地产公司向王德珍及彭亚坤支付自2014年3月29日起至2014年3月31日止的逾期交房违约金658元。该案判决后，各方当事人均未上诉，该判决已生效。再查，北京市西城区人民法院于2015年12月17日就王德珍诉彭亚坤房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案作出（2015）西民初字第33313号民事判决书，判决就（2014）西民初字第12214号民事判决书所涉泰乐房地产公司支付王德珍与彭亚坤逾期交房违约金658元，由王德珍与彭亚坤各自享有百分之五十份额，即各329元。该案判决后，双方当事人均未上诉，该判决已生效。又查，本院于2016年6月就王德珍诉北京泰乐房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案作出（2015）西民初字第34055号民事判决书，判决：自判决生效之日起七日内，北京泰乐房地产开发有限公司给付王德珍自二〇一四年四月一日起至二〇一五年十月三十一日止的逾期交房违约金六万四千六百元。北京泰乐房地产开发有限公司不服，提起上诉。北京市第二中级人民法院于2016年9月作出（2016）京02民终7855号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，《宣武区广外大街305号房屋回迁安置协议书》经王德珍追认被人民法院生效判决确认为有效合同，王德珍及彭亚坤作为合同的签订一方，是共同权利人。可以依据《宣武区广外大街305号房屋回迁安置协议书》的约定要求北京泰乐房地产开发有限公司履行合同义务，按照《宣武区广外大街305号房屋回迁安置协议书》约定的交房期限向其二人交付涉案房屋。现因北京泰乐房地产开发有限公司未能按期交付涉案房屋，且已有生效判决认定王德珍与彭亚坤就逾期交房违约金各自享有百分之五十份额，原告彭亚坤起诉要求被告北京泰乐房地产开发有限公司支付逾期交房的违约金，理由正当，本院予以支持。原告主张逾期交房违约金的标准符合前案判决，本院予以确认，期间应自前述判决处理截止日期后开始，即2014年4月1日，至2019年10月28日被告登报明确通知原告收房之日前止。对于北京泰乐房地产开发有限公司的抗辩理由，因与前案生效判决认定相悖，其亦未提供逾期交房系因原告或第三人的原因造成的充分证据。并且，前案作出生效判决的时间为2018年10月31日，原告在本案中据此主张逾期交房违约金未超过诉讼时效的规定。因此，本院对于被告北京泰乐房地产开发有限公司抗辩理由不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：自本判决生效之日起七日内，被告北京泰乐房地产开发有限公司给付原告彭亚坤自二〇一四年四月一日起至二〇一九年十月二十八日止的逾期交房违约金二十二万七千八百元。如果被告北京泰乐房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四千七百一十七元，由被告北京泰乐房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  贾 岩人民陪审员  王大冬人民陪审员  佟凤华二〇一九年十一月十五日书 记 员  王 权