北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初23619号原告：肖克霖，男，1983年11月15日出生，汉族，无业，住北京市通州区。（未到庭）委托诉讼代理人：钟伟健，北京市中闻律师事务所律师。被告：卢日东，男，1977年10月30日出生，汉族，无业，住广州市白云区。（未到庭）委托诉讼代理人：彭李，上海海华永泰（北京）律师事务所律师。原告肖克霖与被告卢日东房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员薛兵独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告肖克霖的委托诉讼代理人钟伟健，被告卢日东的委托诉讼代理人彭李到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖克霖向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告向原告支付自2010年4月20日至2019年7月18日期间的违约金345600元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年10月27日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，被告将位于北京市通州区靓景明居A号楼B号房屋出售给原告，总价款为79万元。原告按照合同约定支付了全部购房款，房屋产权于2010年1月9日过户完毕。根据《存量房屋买卖合同》第十条第（三）款约定，被告应当在房屋所有权转移之日起100日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因被告自身原因未如期将与房屋相关的户口迁出的，应向原告支付10000元违约金，逾期超过20日为迁出的，自期限届满次日起，被告应按日万分之五计算向原告支付违约金。如前所述，房屋已于2010年1月9日过户完成，但截至目前，被告仍未履行户口迁出义务。综上，请法院支持原告诉讼请求。被告卢日东辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、2009年10月27日双方签订合同，并未对迁出户口的时间和违约金进行约定。2009年10月27日双方达成了户口空挂协议。2、网签版的合同将房屋的出卖价格修改为62万元，是被告为了应原告的要求，为了少缴纳税费而为之，被告只意识到房屋出卖价格由79万元改为62万元，并未注意到合同的第十条第三款对于迁出户口的时间及违约金的约定，网签合同属于打印版，故被告没有注意到其他条款有变化，被告认为该条款不生效。3、房屋出卖至今长达九年之久，原告从未向我方主张户口迁出，说明原被告双方均在另行2009年10月27日达成户口空话的口头协议，直至2019年3月13日原告才初次与被告沟通户口转出事宜，且原被告双方一起想办法寻找户口转出的途径。被告在微信中回复称在2019年6月15日将户口迁出，但是由于没有地方可以接收户口，后期也没有迁出。4、由上可知，如果被告具有违约情形也应当自2019年6月16日起算。5、原告主张的违约金过高，被告请求法院依据合同法第一百一十四条以及合同法司法解释（二）第二十九条规定下调违约金。另，原告的第一项诉讼请求计算方式是按照79万元为基数计算的，我方认为应按照62万元为基数计算。我认为原告的诉讼主体不适格，现在被告的户口已经不在属于原告的房屋内而是转移到了现在买受人手中，原告没有证据证明其有损失。自被告出售房屋给原告之日至2019年3月10日原告出售房屋，再在此期间被告的空挂户没有给原告造成损失，网签合同中减少了房屋出卖的价格，而第十条第三款却增加了被告的义务，该合同显失公平，两者对比结合实际情况，网签合同仅为备案而非双方真实意思表示。在提交的原被告微信聊天记录中原告认为向我方发出的关于户口迁出的合同截图我方没有回应，是因被告不知道怎么回事故没有回应。第一份合同是手写版的，是双方协议过的，第二份合同整体是打印版的，双方没有协议。原告称合同签订后陆续向被告主张迁出户口并不属实，原告从来没有探讨过关于户口迁出的事宜。经审理查明：2009年10月27日，出卖人卢日东与买受人肖克霖签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），主要约定：房屋基本情况：出卖人所售房屋坐落为通州区怡乐中街怡乐园三区A号楼B室（以下简称B室），建筑面积76.24平方米。用途为住宅。成交价格、付款方式及资金划转方式：该房屋成交价格为79万元。买受人可以在签订本合同的同时支付定金2万元，直接支付给出卖人。关于贷款的约定：买受人拟贷款金额为100万元。关于房屋的交付，约定出卖人应当在2009年12月10日前将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列第1、2、3项手续：1、出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该附件一中所列物品；2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3、移交该房屋房门钥匙。关于违约金，合同约定了逾期交房责任和逾期付款责任。在合同权属转移登记条目项下，其中涉及到户口迁出事宜，但是双方就此未予以约定。该合同还约定了其他内容。2009年12月28日，出卖人卢日东与买受人肖克霖签订了《存量房屋买卖合同》（经纪成交版），合同在成交价格、付款方式及资金划转方式条目项下约定经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为62万元。关于权属转移登记，约定：（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）买受人未能在60个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理。1、如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照6.66利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。（三）出卖人应当在该房屋所有权转移之日起100日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理有完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付10000元的违约金；逾期超过20日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之5的违约金。合同还约定了其他内容。2010年1月9日，B室过户登记在肖克霖名下。2019年3月10日肖克霖将B室以308万元的价格出卖给案外人蔡兆绍并签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同中关于户籍迁出约定：（一）该房屋现有户籍情况为有户籍登记。（二）有户籍登记的，现出卖人可查询得到的户籍登记情况为1册2人，双方同意迁出现有户籍。（三）出卖人迁出现有户籍的，承诺于办理该房屋不动产转移登记之日起60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成本房屋相关的所有人现有户籍迁出手续。（四）如出卖人未如实陈述户籍登记情况、或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。2019年3月13日，原被告互加微信沟通户口迁出事宜。2019年3月14日，卢日东称：“6月15日前我如果没有迁出，再给你写迁出保证书”，肖克霖回复称：“好的，卢先生。谢谢”。后，卢日东的户口至今仍未迁出。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、房屋产权证、微信聊天截图及双方当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原被告双方于2009年12月28日签订的《存量房屋买卖合同》中已经约定出卖人应当在该房屋所有权转移之日起100日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理有完成原有户口迁出手续，但直至开庭之日，被告卢日东并未按照双方之间的约定将户口迁出，该行为已构成违约，理应承担违约责任，关于违约金的数额，本院根据本案具体情况酌情确定为4万元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告卢日东于本判决生效之日起七日内给付原告肖克霖违约金40000元；二、驳回原告肖克霖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3242元，由原告肖克霖负担2842元；由被告卢日东负担400元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  薛 兵二〇一九年十一月二十九日法官助理  崔艳丽书 记 员  孙嘉慧