北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初2641号原告：北京南海实业发展公司，住所地北京市大兴区黄村卫星城工业区。法定代表人：刘春梅，总经理。委托诉讼代理人：任新伟，北京市京兴律师事务所律师。被告：北京超音波电器销售中心，住所地北京市朝阳区工人体育场北路4号87号楼13层1310室。法定代表人：韩庆远，职务不详。被告：中国农业银行股份有限公司北京西城支行，住所地北京市西城区新华里16号院1、2号楼一、二层。负责人：柴援，行长。委托诉讼代理人：孙强，北京市中凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：张金慧，北京市中凯律师事务所律师。原告北京南海实业发展公司（以下简称南海实业公司）与被告北京超音波电器销售中心（以下简称超音波中心）、被告中国农业银行股份有限公司北京西城支行（以下简称农行西城支行）排除妨害纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南海实业公司委托诉讼代理人任新伟，被告农行西城支行委托诉讼代理人孙强、张金慧到庭参加了诉讼。被告超音波中心经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南海实业公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即协助原告办理注销京兴国用（2001出）字第054号国有土地使用证及京房权证兴集字第XXXX号房屋所有权证上抵押权人为中国农业银行股份有限公司北京西城支行的抵押登记；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于1993年11月通过转让方式取得北京市大兴区工业开发区一处土地，并办理了大兴国用（出）字第183号《国有土地使用证》。2000年6月及12月份原告与被告超音波中心签订《国有土地使用权转让合同》及补充协议，约定将涉案土地转让给超音波中心。后由于超音波中心违约，双方签订转让合同及补充协议未履行。2000年7月17日，超音波中心使用非法手段骗取了北京市大兴区人民政府核发的京兴国用（2001出）字第054号《国有土地使用证》，非法将登记在原告名下的土地登记到超音波中心名下。后超音波中心又依据该土地使用证办理了京房权证兴集字第XXXX号《房屋所有权证》，将原告的土地房产登记在超音波中心的名下。2003年11月24日，二被告签署《最高额抵押合同》，将涉案土地及房产抵押给被告农行西城支行贷款，并办理了抵押手续。由于超音波中心拒不按期还款，农行西城支行提起诉讼，后北京市第一中级人民法院查封了相应的土地及房产。2011年1月13日，原告提起案外人异议之诉。后经北京市第一中级人民法院审理后分别作出的(2011)一中民初字第2205号、2206号、2207号民事判决书，及北京市高级人民法院审理后分别作出(2012)高民终字第660号、661号、662号民事判决书，确认原告享有京兴国用(2001出)字第054号《国有土地使用证》项下土地的土地使用权，被告方设定的抵押权无效。由于二被告在涉案土地及房产上设有抵押权致使原告无法办理过户手续。农行西城支行辩称，一、农行西城支行与南海实业公司之间没有任何法律关系，其向农行西城支行主张撤销抵押权登记没有法律依据。南海实业公司虽经法院判决确认其享有涉案土地的使用权，但因其一直未向相关部门进行国有土地使用权登记，农行西城支行的抵押权是否对南海实业公司的权属登记构成障碍，尚未可知。南海实业公司在怠于向相关部门进行权属登记的情况下，却要求与其不存在任何民事法律关系的农行西城支行撤销抵押权登记，其诉讼请求缺乏法律依据。二、农行西城支行对涉案土地享有的抵押权，合法有效，没有协助南海实业公司办理撤销抵押权的义务。南海实业公司的起诉状所述并不属实，在涉案土地相关的所有案件中，法院对从未认定农行西城支行的抵押权无效或应予撤销。2003年11月，超音波中心因贷款需要，以涉案土地与农行西城支行签订《最高额抵押合同》，并共同在国土部门办理了抵押权登记。而确认南海实业公司享有涉案土地使用权的生效判决于2012年4月方才做出，前后时间相差九年。土地使用权实行登记制度，物权登记机关在登记簿上所作出的各种登记，具有使社会公众信其正确的效力。即使登记错误或有遗漏，因相信登记正确而与登记权利人进行交易的第三人，其所得利益仍将受到法律保护。农行西城支行于2003年11月办理抵押权时，涉案土地在国土行政管理部门登记的使用权人为超音波中心，农行西城支行与其订立抵押合同、并依法进行了登记，由此取得的抵押权合法、有效。退一步讲，即使农行西城支行的抵押权被认定无效或撤销，也应经法院执行程序或行政主管机关直接予以撤销，农行西城支行无义务自行撤销。综上，南海实业公司要求农行西城支行协助其办理注销涉案土地的抵押权及农行西城支行承担诉讼费的请求，没有事实及法律依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。超音波中心未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：南海实业公司于1998年取得大兴县土地管理局颁发的大兴国用（出）字第183号《国有土地使用证》。该证记载的土地使用者为南海实业公司，土地坐落于大兴县工业区内，土地用途工业，地号M-6-（23）-24，图号J-50-5-（46），总面积2公顷，独自使用权面积2公顷，使用期限50年（自1993年至2043年）。1999年6月28日，大兴县房地产管理局房证科出具证明一份，写明：“北京南海实业发展公司该单位在大兴县工业开发区建造的厂房经审核手续合法、证件齐全，共计用地面积2000㎡，建筑面积10017㎡。待全部竣工后同意办理房屋所有权登记手续。产权归北京南海实业发展公司所有。”2000年6月30日，南海实业公司（甲方）与超音波中心（乙方）签订《国有土地使用权转让合同》。合同约定：一、甲方根据北京市大兴县土地管理局批准，取得位于大兴工业区内30亩的国有土地使用权，国有土地证为大兴国用（出）字第183号，使用期限自1993年至2043年止共计50年，土地所有权属中华人民共和国。甲方已合法取得土地使用权，并同意转让给乙方。二、乙方对上述土地使用权已进行核实，并审阅了国有土地使用证及有关资料，认为该土地使用权是合法有效的，故同意购买。三、甲乙双方自愿成交，成交价即转让费为800万元，转让费的支付方式和数额分配见双方的补充协议。四、双方商定在本合同签署时，甲方将国有土地使用证书及有关材料交给乙方。五、本合同正式签署后，双方立即携带国有土地使用证、出让合同及转让合同到北京市大兴县土地局办理转让登记手续，该国有土地使用权即归乙方所有。2000年12月22日，南海实业公司（甲方）与超音波中心（乙方）签订《转让合同的补充协议》，双方对于转让费支付方式等进行补充约定。根据大兴城镇国有土地使用权转让登记表的记载，土地使用权转让方（申请人）南海实业公司与受让方超音波中心于2000年7月17日向大兴县土地管理局办理国有土地使用权转让登记手续，该表转让方意见与受让方意见中分别有南海实业公司法定代表人刘春梅与超音波中心法定代表人董斌的签名，并加盖了南海实业公司与超音波中心的公章。2000年8月15日，上述转让申请获得出让科和大兴县土地管理局审查同意。2001年3月27日，经土地管理机关与原大兴县人民政府审核同意，将南海实业公司拥有的大兴国用（出）字第183号《国有土地使用证》转让给超音波中心办理了转让登记手续。原大兴县人民政府于2001年3月向超音波中心核发了京兴国用（2001出）字第054号《国有土地使用证》。2002年5月21日，中国政法大学司法鉴定中心依北京市嘉维律师事务所顾润丰律师送来的文字鉴定材料，作出文鉴字200216号《鉴定书》。该《鉴定书》的鉴定结论为：大兴城镇国有土地使用权转让登记表尾页上转让方意见（法定代表人签字）栏内刘春梅签名笔迹不是刘春梅所写。2002年5月27日，北京市大兴区国土资源和房屋管理局向超音波中心和农行西城支行分别发出《关于撤销“京房兴他字第001298号”他项权利证书的函》。函中称：超音波中心与农行西城支行于2002年4月16日共同就“京房权证兴集字第XXXX号”、“京兴国用（2001出）字第054号”房地产抵押在北京市大兴区国土资源和房屋管理局登记。2002年5月21日对抵押人（超音波中心）权源证件签名进行司法鉴定，结果：签名是假的，因此，抵押人（超音波中心）不具备将该项房地产设定抵押权的资格，据《城市房地产抵押管理办法》，北京市大兴区国土资源和房屋管理局特通知农行西城支行停止发放该笔贷款，通知超音波中心本次抵押行为无效，并撤销“京房兴他字第001298号”他项权利证书。2003年11月24日，农行西城支行（抵押权人）与超音波中心（债务人、抵押人）签订（西）农银高抵字（2003）119022003000009号《最高额抵押合同》。超音波中心自愿以其自有的房屋及土地（即位于北京市大兴区工业开发区的M-6-（23）-68号土地及其地方附属房屋）作为抵押物，为其自2003年11月24日起至2005年11月24日止，在农行西城支行办理约定的各类业务，实际形成的债务的最高余额2150万元整提供担保。农行西城支行、超音波中心在北京市大兴区国土资源和房屋管理局办理了土地和房屋的抵押登记。2004年11月26日，农行西城支行与超音波中心签订《借款合同》，约定由农行西城支行向超音波中心发放贷款500万元。2004年12月13日，农行西城支行与超音波中心签订《借款合同》，约定由农行西城支行向超音波中心发放贷款500万元。2005年3月30日，农行西城支行与超音波中心签订《借款合同》，约定由农行西城支行向超音波中心发放贷款1000万元整。上述三笔贷款均由上述《最高额抵押合同》提供抵押担保。上述三笔贷款到期后，超音波中心未按期还款。农行西城支行向北京市第一中级人民法院（以下简称一中院）起诉，要求超音波中心偿还借款本息。2006年12月13日，一中院作出（2006）一中民初字第14493、14494、14495号民事判决书，判决超音波中心偿还农行西城支行借款本金及利息。法院在审理该案过程中，依据农行西城支行的申请，作出（2006）一中民初字第14493、14494、14495号民事裁定书，对超音波中心的财产即涉案土地予以查封。上述判决生效后，农行西城支行于2007年4月3日向一中院申请强制执行。2006年10月27日，北京市国土资源局对南海实业公司《复查申请书》作出答复（京国土法函［2006］582号）。答复称：南海实业公司在《复查申请书》提出异议的京兴国用（2001出）字第054号《国有土地使用证》，是经原大兴县土地管理局审核后，原大兴县人民政府于2001年3月向超音波中心核发的。现经北京市国土资源局审查，超音波中心当时提交的该地块的土地转让登记申请中，缺少转让双方法定代表人的身份证明或授权委托书和委托代理人资格证明；该地上当时已有建筑物，但申请人未提交地上物权属来源证明。因此，申请人提交的转让登记申请材料不符合《土地登记规则》第十条的规定，该转让登记缺少法定要件，应当予以撤销。2011年1月13日，南海实业公司以超音波中心、农行西城支行为被告提起案外人执行异议之诉。一中院于2011年12月20日，作出（2011）一中民初字第2205、2206、2207号民事判决书。上述三份判决的判决结果为：确认南海实业公司享有京兴国用（2001出）字第054号《国有土地使用证》项下土地的土地使用权；在对（2006）一中民初字第14493、14494、14495号民事判决的强制执行中，中止对涉案京兴国用（2001出）字第054号《国有土地使用证》项下土地的土地使用权的执行；驳回南海实业公司其他诉讼请求。三份判决“本院认为”部分均载明：“首先，南海实业公司与超音波中心于2000年6月30日、2000年12月22日签订的《国有土地使用权转让合同》和《转让合同的补充协议》是当事人的真实意思表示，未违反我国相关法律法规的禁止性规定，应属有效。当事人各方应按合同约定的内容履行各自应尽的义务。《转让合同的补充协议》明确约定超音波中心代南海实业公司偿还百利佳集团（香港）有限公司部分债务976万元，超音波中心扣除68万元作为南海实业公司偿还超音波中心的债务。过户手续办完后，银行贷款到账后付南海实业公司700万元整，如该700万元未如期到达南海实业公司账户，则本协议无效，南海实业公司有权将土地收回。由此可见，双方明确约定了办理过户手续后，如果超音波中心不能依约履行义务（即支付700万元），南海实业公司有权收回土地。现庭审中，南海实业公司主张其未收到超音波中心该700万元款项，超音波中心也未提供其向南海实业公司支付该款项的凭证，故南海实业公司依双方约定有权收回土地。其次，南海实业公司出具的中国政法大学司法鉴定中心作出的鉴定，证明大兴城镇国有土地使用权转让登记表中法定代表人刘春梅的签字并未其本人所签。北京市国土资源局作出对南海实业公司《复查申请书》的答复，称超音波中心当时提交的土地转让申请中，缺少转让双方法定代表人的身份证明或授权委托书和委托代理人资格证明；该地上当时已有建筑物，但申请人未提交地上物权属来源证明，该转让登记缺少法定要件，应予撤销。由此可以看出，涉案土地使用权在转让过程中存在瑕疵，相关行政审批部门已经认定该种情形下所作土地使用权变更登记应予撤销。2002年5月27日，北京市大兴区国土资源和房屋管理局向超音波中心和农行西城支行分别发出《关于撤销“京房兴他字第001298号”他项权利证书的函》，称农行西城支行不具备将该项房地产设定抵押权的资格，应撤销京房兴他字第001298号他项权利证书。农行西城支行应该知晓涉案土地在转让中有瑕疵，不应再办理抵押担保手续。……。综上所述，南海实业公司请求确认对涉案京兴国用（2001出）字第054号《国有土地使用证》登记的土地享有使用权，并请求中止执行的主张，有事实和法律依据，法院予以支持。”农行西城支行对（2011）一中民初字第2205、2206、2207号民事判决书不服，上诉至北京市高级人民法院，北京市高级人民法院于2012年4月17日作出（2012）高民终字第661、662、663号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。上述三份判决书“本院认为”部分载明：“北京市大兴区国土资源和房屋管理局于2002年5月27日向超音波中心和农行西城支行分别发出的《关于撤销“京房兴他字第001298号”他项权利证书的函》中已经明确超音波中心对涉案土地使用权及地上物不具备设定抵押权的资格，并撤销京房兴他字第001298号他项权利证书，同时通知农行西城支行停止发放相应贷款。上述证据证明农行西城支行当时已经知晓涉案土地在转让中存在瑕疵，其设定抵押权存在权利障碍。农行西城支行并无证据证明上述权利障碍在此后已经消失。在此情况下，农行西城支行于2003年和2004年再次针对涉案土地使用权及地上物设定抵押权并再次向超音波中心发放贷款存在明显过错，其已经设定的抵押权不应适用有关物权善意取得的规定。”2014年4月，南海实业公司起诉超音波中心，要求：1.超音波中心协助将京兴国用（2001出）字第054号《国有土地使用证》项下的土地使用权登记到南海实业公司名下，2.确认京房权证兴集字第XXXX号《房屋所有权证》项下的房屋所有权归南海实业公司所有，并由超音波中心协助将京房权证兴集字第XXXX号《房屋所有权证》项下的房屋所有权登记到南海实业公司名下。本院于2014年11月19日作出（2014）大民初字第4858号民事判决书，判决结果为：1.超音波中心于判决生效后30日内协助南海实业公司到相关主管部门办理京兴国用（2001出）字第054号《国有土地使用证》项下的土地使用权过户登记手续；2.确认京房权证兴集字第XXXX号《房屋所有权证》项下的房屋所有权归南海实业公司所有；3.驳回南海实业公司的其他诉讼请求。该判决书“本院认为”部分载明：“依据（2012）高民终字第661、662、663号民事判决书确认南海实业公司享有京兴国用（2001出）字第054号《国有土地使用证》项下土地的土地使用权，故对南海实业公司要求超音波中心协助将京兴国用（2001出）字第054号《国有土地使用证》项下的土地使用权登记至其名下的诉讼请求，本院予以支持。1999年6月28日大兴县房地产管理局的证明确认在涉案土地的建筑产权归南海实业公司所有，（2012）高民终字第661、662、663号民事判决书，因超音波中心未支付700万元，南海实业公司依约定有权收回土地，根据房随地走的处理原则，现在登记在超音波中心名下的京房权证兴集字第XXXX号《房屋所有权证》项下的房屋所有权亦应属于南海实业公司所有，但是因此房屋现在尚有抵押存在，不能办理权属变更、转移登记手续，故对南海实业公司要求超音波中心协助将京房权证兴集字第XXXX号《房屋所有权证》项下的房屋所有权登记到其名下的诉讼请求，本院不予支持。”2015年3月，南海实业公司就上述（2014）大民初字第4858号民事判决书向本院申请强制执行，本院于2015年8月17日作出（2015）大执字第2183号执行裁定书，终结本次执行程序。该裁定书载明“在本案执行过程中，本院于2015年6月16日依法向北京市国土资源局发出协助执行通知书及强制执行裁定书，要求办理京兴国用（2001出）字第054号《国有土地使用证》项下的土地使用权过户登记手续，北京市国土资源局大兴分局于2015年6月30日向我院发出关于商情完善协助执行事项的函，该函称京兴国用（2001出）字第054号《国有土地使用证》项下的土地已被中国农业银行西城支行设置了抵押，故无法办理过户登记手续。本院已将该执行情况告知申请执行人。因此本案不具备继续执行的条件。”“申请执行人南海实业公司在本次执行程序终结后，如发现银行设置的抵押解除后可向法院申请恢复执行。且不受申请执行期限的限制，被执行人超音波中心仍有继续履行债务的义务。”庭审中，南海实业公司称涉案的土地及房产虽一直由其实际占用，但仍登记在超音波中心名下，因二被告在土地及房屋上办理了抵押登记且尚未注销，南海实业公司至今无法办理产权过户，故起诉要求二被告协助办理抵押登记注销手续。另查，目前京兴国用（2001出）字第054号《国有土地使用证》记载的土地使用权人仍为超音波中心，该建设用地使用权存在一笔尚未注销的抵押权登记，抵押权人为农行西城支行。该地块上的房屋产权证号为京房权证兴集字第XXXX号，产权人登记为超音波中心，亦存在一笔尚未注销的抵押权登记，抵押权人为农行西城支行。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中，被告超音波中心经合法传唤，拒不到庭应诉，应视为其放弃在庭审中答辩和质证等诉讼权利。物权是物权人对物的直接支配并排他性的享有其利益的行为。《中华人民共和国物权法》第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”本案中，已生效的（2011）一中民初字第2205、2206、2207号民事判决书及（2014）大民初字第4858号民事判决书确认了南海实业公司系（2001出）字第054号《国有土地使用证》项下土地及京房权证兴集字第XXXX号《房屋所有权证》项下房屋的物权人。（2012）高民终字第661、662、663号民事判决书亦确认了“农行西城支行于2003年和2004年再次针对涉案土地使用权及地上物设定抵押权并再次向超音波中心发放贷款存在明显过错，其已经设定的抵押权不应适用有关物权善意取得的规定。”而综合本案证据，二被告在涉案土地及房屋上所设定的抵押权已妨害了南海实业公司物权的行使，导致土地及房产至今无法过户登记至南海实业公司名下，故南海实业公司有权要求二被告排除妨害。综上，对南海实业公司要求二被告协助办理注销抵押登记的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：北京超音波电器销售中心、中国农业银行股份有限公司北京西城支行于本判决生效后十日内协助北京南海实业发展公司办理注销设定在京兴国用（2001出）字第054号《国有土地使用证》项下土地及京房权证兴集字第XXXX号《房屋所有权证》项下房屋上抵押权人为中国农业银行股份有限公司北京西城支行的抵押登记手续。案件受理费70元，由北京超音波电器销售中心、中国农业银行股份有限公司北京西城支行负担（于本判决生效后七日内交纳）；公告费260元，由北京超音波电器销售中心、中国农业银行股份有限公司北京西城支行负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨会芳人民陪审员  田文静人民陪审员  解秋艳二〇一九年十一月十一日书 记 员  张 萌