包头市九原区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0207民初2272号 原告：徐子花，女，1981年10月2日出生，住内蒙古包头市。 被告：恒大地产集团包头有限公司。 法定代表人：宋文江。 委托诉讼代理人：袁晓凯，法务员。 委托诉讼代理人：邬浩东，法务员。 原告徐子花与被告恒大地产集团包头有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐子花，被告恒大地产集团包头有限公司的委托诉讼代理人袁晓凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐子花向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告5号楼4单元208号迟延房屋所有权证违约金4117.34元（按照合同约定每年0.1%计算，时间从2014年2月22日至2018年8月22日，计算如下：914974元×0.001×4.5年=4117.34元）；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与被告2010年8月22日签订了《包头市商品房买卖合同》，合同编号为2010-0009360，原告购买了被告位于包头市××区房屋，房屋建筑面积141.88平方米，合同总价914974元。合同签订后，被告于2012年8月31日，才将房屋交付原告。合同约定：“出卖人应在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记。出卖人未能在约定时间内办妥房屋所有权证的，出卖人每年按房款的0.1%向买受人支付违约金。”据此，为维护原告的合法权益依照《中华人民共和国合同法》与《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定诉至法院，请依法支持原告的诉讼请求。 恒大地产集团包头有限公司辩称，一、原告办理房屋产权证的违约方不属于答辩人，房屋产权的办理非开发商即答辩人的单方义务，需要原告及时缴纳契税及维修基金，并将相关文件递交不动产管理部门进行办理，而原告一直未按照合同约定缴纳相关契税及维修基金，无法办理产权证之因不在答辩人。而政府机构办理产权证尚需时间，政府办证期限也不是答辩人可控制，现原告将所有迟延办理产权证的事由全部归责于答辩人显然不符合事实也不符合双方合同约定。而本案因为原告银行按揭付款存在违约的行为，按照双方商品房买卖合同约定，答辩人有权不予办理相关产权证，并无需承担任何责任。二、原告违约金计算错误。依照双方合同约定，房屋产权期限是房屋交付之日起540日内，并需要原告将相关文件及缴费票据提交予答辩人。若避开所有前置条件，答辩人对于原告房屋的办证时间应该是原告收楼后540日。而原告于2012年9月4日接收房屋，依照合同约定办理产权证的最后时问应该是2014年3月4日为办理产权的终止时间，原告以合同约定交楼时问作为起算很显然违法合同约定，无合同依据。三、原告诉请超过诉讼时效。依照民法总则第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”之规定，原告享有的违约金请求权的诉讼时效应当从知道或者应当知道自己权利受到侵害之日起。其于2019年10月30日就逾期办证要求违约金提起诉讼已超过诉讼时效。 本院经审理认定事实如下：原告与被告于2010年8月22日签订了《包头市商品房买卖合同》，合同编号为×××，约定原告购买被告位于包头市××区房屋，房屋建筑面积141.88平方米，合同总价914974元，付款方式，2010年8月26日前支付首付274974元，余款64万元，银行按揭。合同签订后，原、被告于2012年9月3日履行了房屋交接手续。中国银行股份有限公司贷款发放后，原告多次未按期支付银行贷款，截止2018年7月11日，中国银行股份有限公司累计从被告保证金账户中扣划96404.36元。被告依据《包头市商品房买卖合同》附件五：补充合同“（一）关于银行按揭付款方式的约定（仅适用于选择银行按揭方式者）……4、在《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：①有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。……”的规定，于2019年7月18日起诉原告解除原告与被告于2010年8月22日签订的《包头市商品房买卖合同》，合同编号为×××。经本院主持调解，原、被告于2019年9月23日达成调解协议：“一、被告徐子花于2019年11月30日前偿还原告恒大地产集团包头有限公司垫付的贷款74078.36元（已核减违约金22326元）；二、如果被告徐子花未按期履行，则双方解除《包头市商品房买卖合同》（合同编号：×××），由被告徐子花于合同解除十日内配合原告恒大地产集团包头有限公司办理网签注销手续，退还位于××区房屋，结清物业费、水电暖等相关费用，并由被告徐子花支付房屋总价款10%的违约金91497.4元……”目前，该调解书中，原告应付款74078.36元尚未履行完毕。原告于2019年11月7日，依据购房合同附件五：补充合同第十一条：“1、出卖人应当在商品房交付使用后540日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记。买受人应当在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任。2、双方同意以交付日或视为交付日之次日为办理产权登记期限的起算日。3、出卖人未能在约定时间内办妥房屋所有权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能取得房地产权属证，买受人有权退房。……”中第1、3款的规定，向本院提起了迟延办证违约金的诉讼。 上述事实，有原、被告提交的《包头市商品房买卖合同》（合同编号：×××）、收（验）楼通知书、产权办理通知书、（2019）内0207民初1310号民事调解书，双方当事人的当庭陈述，在案证实。 本院认为，原、被告签订的商品房销售合同，是当事人真实意思表示，不违反相关法律法规规定，真实有效，对双方具有约束力。原告在履行商品房销售合同的过程中，违反合同约定，多次未按期支付银行贷款，造成截止2018年7月11日，中国银行股份有限公司累计从被告保证金账户中扣划96404.36元的后果。虽然原、被告达成了（2019）内0207民初1310号民事调解书，但该调解书尚未履行完毕。此时，原告起诉被告要求迟延办证违约金，不符合法律规定，本院不予支持。况且，商品房买卖合同附件五：补充合同“（一）关于银行按揭付款方式的约定（仅适用于选择银行按揭方式者）……4、在《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：……③有权终止且不予办理房屋所有权证，且无需承担任何责任。……”有特殊约定，应从约定。被告的迟延办证行为，不应当认定为违约行为。被告的答辩意见，符合购房合同及相关法律规定，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 驳回原告徐子花的诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由原告徐子花负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。 审判员  程德军 二〇一九年十一月二十七日 书记员  胡思阳 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出 卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。