安徽省铜陵市义安区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0706民初1748号原告（反诉被告）：陶其岷，男，1954年1月8日出生，汉族，住安徽省铜陵市义安区。原告（反诉被告）：周秀芬，女，1963年5月10日出生，汉族，住安徽省铜陵市义安区。上述两原告共同委托诉讼代理人：王彬，安徽为信律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：李娜娜，安徽为信律师事务所律师。被告（反诉原告）：铜陵市义安区教育体育局，住所地安徽省铜陵市义安区五松镇北湖街，统一社会信用代码11340706003108471B。法定代表人：汪全胜，该局局长。委托诉讼代理人：王加强，安徽沿江律师事务所律师。委托诉讼代理人：许庆文，安徽沿江律师事务所律师。原告（反诉被告）陶其岷、周秀芬与被告（反诉原告）铜陵市义安区教育体育局（以下简称义安区教体局）买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陶其岷及其委托诉讼代理人王彬、李娜娜，被告（反诉原告）铜陵市义安区教育和体育局的委托诉讼代理人王加强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陶其岷、周秀芬向本院提出诉讼请求：1.依法判令撤销《铜陵市义安区二一六学校资产转让协议》第三条“甲乙双方协议铜陵市义安区二一六学校全部合法有效资产转让价款为4670万元，其中国有土地使用权作价1300万元、房产作价3087万元、其它有效资产作价283万元，合计4670万元”；2.依法判令被告向原告支付合同价与评估价差额1209.35万元（其中土地使用权以2209.35万元为准，支付转让与评估价差额909.5万元、房产作价以3387万元为准，支付转让与评估价差额暂计300万元，具体数额以重新评估价为准;3.依法判令被告向原告支付违约金500万元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告因开办民办学校对外负债过重导致资金周转困难，遂于2018年7月2日，与被告签订《铜陵市义安区二一六学校资产转让协议书》，约定被告受让原告享有的铜陵市义安区二一六学校（以下简称二一六学校）全部有效资产，收购范围资产以铜陵蓝天房地产估价有限责任公司于2017年11月6日出具的房地产估价报告（编号408483308565，评估价为5581.11万元）列明的资产为转让标的物，具体由双方正式签署确认的财产移交清单为准。双方约定甲乙双方协议二一六学校全部合法有效资产转让价款为4670万元，其中国有土地使用权作价1300万元、房产作价3087万元、其它有效资产作价283万元，并约定了具体的付款时间以及未按照约定履行义务应当承担500万元违约金等相关内容。同日，双方另行签订《补充协议》。协议履行后，原告方知晓安徽省政府为健全民办学校退出机制，出台了《安徽省人民政府关于鼓励社会力量兴办教育促进民办教育健康发展的实施意见》，对民办学校的举办者进行保护。被告在签订协议时利用其优势地位及原告对民办学校退出机制的无知，刻意压低收购价格，以1300万元购买时价2209.35万元的土地使用权，评估时以无证房产评估房产，签约时又要求原告提供产证。致使双方的权利义务不对等违反了公平原则，严重损害了原告的合法权利。原告按照被告的要求如实履行了合同义务。被告至今也未按合同约定的付款节点支付剩余转让款，应当按照约定承担违约责任。为维护原告合法权利，遂依法起诉，望判如所请。义安区教体局辩称，原被告之间签订的二一六学校资产转让协议，是双方谈判、论证形成的结果，且是原告方因经营困难主动要求义安区政府予以收购，双方是在自愿平等的基础上签订协议，该协议且经过铜陵市义安区公证处全程予以公正，对协议签订的真实性、合法性予以审查，所以该协议是合法有效的。原告诉称被告利用优势地位与其签订协议不能成立。被告作为行政机关在案涉协议过程中是普通的民事主体，与原告在法律层面上是平等的，且在实际交易过程中也是按照普通民事主体与原告进行协商，没有任何强迫、威胁等不当手段。至于原告诉称其经济困难导致原被告签订协议，是原告自己的事情，与被告无关。合同法最主要的原则是诚实、信用原则，签订了协议应当诚信履行，不能随意反悔。原告违约在先，根据协议约定，被告应当在2018年9月底之前支付原告70%的转让款3269万元，但义安区教体局在前述期限内支付了3499万元。协议约定原告须在本协议签订时双方签字后中一个月内将二一六学校全部合法有效的不动产办理不动产权登记，而原告至今仍未完成全部不动产权登记，因原告违约事实客观存在，故义安区教体局有权暂缓支付后续转让款。原告滥用诉权，违背了诚信原则，请求驳回原告的诉讼请求。义安区教体局提出反诉请求：1.判令反诉被告搬离“二一六学校”现状图中教师公寓二和食堂之间注明“拆”的不动产；2.判令反诉被告将《铜陵市义安区二一六学校资产转让协议》确定的转让范围中不动产（铜陵蓝天房地产估价有限责任公司出具的编号408483308565房地产估价报告附表二）以“铜陵市义安区二一六学校”名义办理不动产权登记，所涉所有税费由反诉被告承担；3.判令反诉被告向反诉原告支付违约金500万元；4.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告因开办民办学校对外负债过重导致资金周转困难，于2018年7月2日与反诉原告签订《铜陵市义安区二一六学校资产转让协议书》，约定反诉原告受让反诉被告享有的义安区二一六学校全部有效资产，收购范围以蓝天房地产估价有限责任公司于2017年11月6日出具的估价报告列明的资产为转让标的物，具体由双方正式签署确认的财产移交清单为准。双方约定二一六学校全部合法有效资产转让款为4670万元，分三期支付。反诉被告应于30个工作日内将所有资产登记造册移交反诉原告，于合同签字一个月内以“铜陵市义安区二一六学校”名义办理不动产权登记，所涉所有税费由反诉被告承担。另外还约定了违约方应承担500万元违约金等相关内容。协议签订后，反诉原告依约向反诉被告共计支付转让款3499万元，然反诉被告存在迟迟未能将案涉不动产办理产权登记等违约行为。反诉原告为维护自身合法权益，遂依法反诉。陶其岷、周秀芬辩称，反诉原告所述不动产未在协议约定转让范围内，且协议中未约定具体拆除该处不动产的时间，反诉原告无权主张反诉被告搬离该处房屋。反诉被告已经按照约定将不动产登记在二一六学校名下，且相关产权证已由被告持有，根据房地产估价报告，估价限制条件第四条估价对象为未办理房地产权证，反诉原告要求反诉被告移交有不动产权证书的房产，应当对案涉房产的评估价值按照市场价值进行调整。反诉被告不应当向反诉原告支付违约金，相反，反诉原告有违约行为应当向反诉被告承担违约责任。反诉被告已按照协议约定向反诉原告移交了学校资产，在反诉原告的监督下偿还了大部分债务，对案涉房屋办理了不动产权登记。反诉原告至今未按照约定支付剩余转让款，应当向反诉被告支付500万元的违约金。本院经审理认定事实如下：陶其岷、周秀芬系铜陵市义安区二一六学校的所有权人，2018年7月2日，陶其岷、周秀芬与义安区教体局签订《铜陵市义安区二一六学校资产转让协议》及《铜陵市义安区二一六学校资产转让补充协议》，约定陶其岷、周秀芬将其出资设立的二一六学校全部合法有效资产转让给义安区教体局用于教学教育，转让协议主要约定：一、双方商定二一六学校全部合法有效资产纳入收购范围的资产以铜陵蓝天房地产估价有限责任公司于2017年11月6日出具的房地产估价报告（估价报告编号408483308565）列明的资产为转让标的物（具体由双方正式签署确认的财产移交清单为准）。二、转让价款及支付：双方协议二一六学校全部合法有效资产转让价款为4670万元，其中国有土地使用权作价1300万元、房产作价3087万元、其它有效资产作价283万元。转让价款分三期支付，具体为本协议正式生效之日起30个工作日内支付转让价款总额的50%，2018年9月底之前支付第二期转让价款总额的20%，30%余款在2018年12月底前付清。三、义安区教体局有权要求陶其岷、周秀芬将二一六学校所有合法有效建筑物、构筑物办理不动产证，并协助将所有合法建筑物、构造物不动产权证转移登记至义安区教体局名下。四、陶其岷、周秀芬收到义安区教体局支付的首期50%转让款后当日必须将二一六学校享有的国有土地使用权设立的抵押权办理注销登记手续，同时在30个工作日内将纳入转让范围的全部合法有效资产造册登记签名移交给义安区教体局。五、陶其岷、周秀芬须在本协议双方签字后一个月内将二一六学校全部合法有效的不动产办理不动产权登记，取得以铜陵市义安区二一六学校名义登记的不动产产权证。因办证发生的各项税费由陶其岷、周秀芬承担。六、本协议生效后，双方不得违约，若一方违约，违约方须向守约方支付违约金500万元。转让协议及补充协议还约定了其它权利义务等内容。协议签订后，义安区教体局分别于2018年7月13日、8月7日、10月12日、2019年2月2日、6月12日向陶其岷、周秀芬支付转让款1000万元、1335万元、934万元、30万元和200万元，共计支付3499万元。陶其岷、周秀芬依据协议约定将纳入转让范围内的资产移交给义安区教体局，并于2018年11月办理了10份产权证（产权证书已交由义安区教体局保管），目前尚有报告厅未办理产权证书（在办理之中）。因陶其岷、周秀芬至今未能按照约定将全部移交的建筑物和构造物办理产权证，义安区教体局未支付余款1171万元。陶其岷目前仍居住在二一六学校违建的宿舍里，该宿舍不在双方转让协议约定的资产范围内。另查明，2017年1月18日，陶其岷、周秀芬以二一六学校名义和义安区教体局共同向铜陵蓝天房地产估价有限责任公司出具委托书，共同委托铜陵蓝天房地产估价有限责任公司自2017年10月1日起作为二一六学校和义安区教体局合法委托代理单位，对二一六学校土地、房屋、附属物等固定资产进行评估。2017年11月6日，铜陵蓝天房地产估价有限责任公司出具蓝天房估字第[2017]094号房地产估价报告，对二一六学校位于义安区顺安镇锦绣路南侧房地产在价值时点时公开市场价格为5581.11万元，其中房屋价值3087.10万元，附属物价值206.67万元，不可移动设备价值31.84万元，绿化价值46.15万元，土地价值2209.35万元。再查明，陶其岷、周秀芬以及义安区教体局于2018年7月3日就签署的上述两份协议共同至铜陵市义安区公证处进行了公证。上述事实，有原、被告双方提交的资产转让协议书及补充协议、公证书、付款票据、估价报告等相关证据以及双方当事人的当庭陈述予以佐证，本院经审核，对其真实性、关联性以及证据的证明力予以确认。本院认为，陶其岷、周秀芬与义安区教体局之间成立买卖合同关系，根据双方签订的《铜陵市义安区二一六学校资产转让协议》的第二款、第三款的约定，双方商定二一六学校全部合法有效资产纳入收购范围的资产以铜陵蓝天房地产估价有限责任公司出具的估价报告列明的资产为转让标的物，该估价报告系陶其岷、周秀芬与义安区教体局共同委托铜陵蓝天房地产估价有限责任公司出具的估价报告，说明陶其岷、周秀芬对该份估价报告的内容是明知的，对资产的估价也是明知的。在此情况下双方协商转让价格为4670万元,低于评估价格911.11万元，陶其岷、周秀芬可以选择接受而签订协议或者选择不认同而拒绝签订协议，陶其岷、周秀芬选择签署协议，且于签订后的第二日与义安区教体局对协议进行了公证，系其对自己权利的处置，该协议应是双方真实意思表达，且并不违反法律、行政法律的强制性规定，因此，双方签订的《铜陵市义安区二一六学校资产转让协议》及《铜陵市义安区二一六学校资产转让补充协议》合法有效。陶其岷、周秀芬现以订立协议时义安区教体局在签订协议时利用其优势地位及原告对民办学校退出机制的无知，刻意压低收购价格，致使双方的权利义务不对等违反了公平原则为由主张撤销转让协议第三条关于转让价格的约定，理由不能成立，本院依法不予支持。陶其岷、周秀芬在起诉时申请对房产价值重新评估，因双方鉴定的转让协议合法有效，且陶其岷、周秀芬未能举证证明在签订协议时义安区教体局存在以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使其在违背真实意思表示的情况下订立合同，同时转让协议中并没有约定以铜陵蓝天房地产估价有限责任公司的评估价格为双方协议转让价，故对陶其岷、周秀芬申请对房产价值重新评估的意见不予采纳，因此，本院对陶其岷、周秀芬要求判令义安区教体局支付合同价与评估价差额1209.35万元（具体数额以重新评估价为准）的请求，不予支持。关于违约金问题，虽然双方转让协议中约定“本协议生效后，双方不得违约，若一方违约，违约方须向守约方支付违约金500万元”，但陶其岷、周秀芬没有按照协议约定在签字后一个月（即2018年8月2日）内办理产权证书，而是在2018年11月办理的产权证书，且至今尚有部分未能办理产权证书，陶其岷、周秀芬违约在先。根据合同法的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。陶其岷、周秀芬违约在先，义安区教体局有权拒绝履行其相应的履行要求，故不存在“若一方违约，违约方须向守约方支付违约金500万元”的情形。同时，陶其岷、周秀芬未能举证证明义安区教体局违约给其造成的损失大小，故对陶其岷、周秀芬要求义教体局支付其违约金500万元的诉讼请求，本院不予支持。义安区教体局反诉请求反诉被告陶其岷、周秀芬搬离“二一六学校”现状图中教师公寓二和食堂之间注明“拆”的不动产，因陶其岷在二一六学校居住的宿舍不在双方转让协议中约定的范围之内，本案不予处理。陶其岷、周秀芬目前仍有部分不动产未办理产权证书，应当继续履行办理产权登记，义安区教体局要求陶其岷、周秀芬办理产权登记手续并自行承担税费的请求，于法有据，本院予以支持。虽然陶其岷、周秀芬未能在约定的时间内为转让协议中约定的不动产全部办理产权证书，但已履行了绝大部分办理产权证书的义务，仅有小部分正在办理之中，且义安区教体局未能举证证明陶其岷、周秀芬违约给其造成的损失大小，故对义安区教体局要求陶其岷、周秀芬向其支付违约金500万元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十四条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：一、驳回原告陶其岷、周秀芬的诉讼请求；二、反诉被告陶其岷、周秀芬于本判决生效后三十日内，将《铜陵市义安区二一六学校资产转让协议》确定的转让范围中尚未办理不动产登记的不动产以“铜陵市义安区二一六学校”名义办理不动产权登记，办理登记所涉税费由陶其岷、周秀芬承担；三、驳回反诉原告铜陵市义安区教育和体育局的其它请求。本诉受理费124370元，由原告陶其岷、周秀芬负担，反诉受理费46800元，减半收取计23400元，由反诉原告铜陵市义安区教育体育局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审 判 长  汤慧芳审 判 员  杨 琴人民陪审员  陈锦玉二〇一九年十一月一日书 记 员  肖 彦附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。