福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽02民终3949号 上诉人（原审被告）：俞春龙，男，1985年2月10日出生，汉族，住福建省福清市。 被上诉人（原审原告）：颜剑雄，男，1954年11月4日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被上诉人（原审原告）：颜金桦，男，1982年2月15日出生，香港特别行政区居民，在内地住福建省厦门市思明区。 以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：吴冬红，福建闽翔律师事务所律师。 以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：林杰，福建闽翔律师事务所律师。 原审被告：吴文锦，男，1977年5月9日出生，汉族，住福建省福清市。 上诉人俞春龙因与被上诉人颜剑雄、颜金桦、原审被告吴文锦房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省厦门市思明区人民法院(2018)闽0203民初6741号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人俞春龙与被上诉人颜剑雄、两被上诉人的共同委托诉讼代理人吴冬红、林杰到庭参加诉讼，原审被告吴文锦经本院合法传唤，无正当理由均拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 俞春龙上诉请求：一、撤销原审判决第二、第三项，改判上诉人俞春龙无需向两被上诉人支付租金人民币39000元（币种下同）及滞纳金、物业管理费2193.04元、水电费及公摊水电费43477.57元、违约金98000元；二、判令上诉人俞春龙无需承担本案全部诉讼费用。事实和理由如下：一、原审法院罔顾颜剑雄、颜金桦已经承认吴文锦在租赁合同上签名时间是在俞春龙退出合伙之后的事实，强行认定俞春龙与吴文锦成为诉争房屋共同出租人，判决要求俞春龙共同承担违约责任，没有任何事实和法律依据：1、2012年7月4日，俞春龙与颜剑雄、颜金桦签订诉争房屋租赁合同；2、2012年12月1日，俞春龙退出与吴文锦的合伙经营，将合同权利义务全部转移给吴文锦，在颜剑雄、颜金桦的同意下，由吴文锦使用房屋和继续付租金。3、俞春龙与吴文锦、颜剑雄、颜金桦协商，将合同改由吴文锦重新签订，颜剑雄、颜金桦同意，但因办理时，俞春龙不在场，不清楚吴文锦仅在原来合同上补充签上名字却没有将俞春龙名字删掉；4、2012年12月之后至今，涉案房屋所有费用全部由吴文锦向被上诉人支付，俞春龙没有再向被上诉人支付过任何费用，涉案房屋的实际使用者为吴文锦一人；5、本次诉争合同出现违约之后，颜剑雄、颜金桦都是跟吴文锦联系，从未找过俞春龙；6、俞春龙从2012年12月之后就再没有跟被上诉人有过任何联系。综上，可见颜剑雄、颜金桦事实上早已经知晓诉争房屋由吴文锦独自承租使用，也已经同意俞春龙将合同权利义务转移给吴文锦，原审法院判决俞春龙与吴文锦承担连带违约责任没有事实和法律依据。二、诉争房屋在吴文锦承租经营期间每月水电费用1万多元，2017年12月中旬颜剑雄、颜金桦就将房屋锁住强行收回，导致吴文锦实际经营时间短，产生费用仅有几千元，为此俞春龙还向原审法院提交吴文锦发送给颜剑雄、颜金桦的微信，证明房屋被锁住强行收回的事实，原审法院却无视这些证据而认定俞春龙举证不能，原审法院对事实的认定不清。三、吴文锦欠付租金仅仅29000元后颜剑雄、颜金桦即将涉案房屋强行收回，原审判决要求承担逾期支付租金的滞纳金以外，还判决要求承担违约金98000元，违约责任畸高：1、诉争合同约定的租赁期限自2012年7月15日起至2018年6月14日，原审法院认定合同解除时间为2018年1月14日，剩余未履行合同期限仅5个月，剩余租金245000元（49000元*5个月）；2、颜剑雄、颜金桦并未向法院提交任何证明其损失的证据，事实上涉案房产在2017年12月份就已经被其锁住强行收回，而原审法院却判决要求支付租金到2018年1月14日；3、《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”，现涉案合同未履行的时间短，颜剑雄、颜金桦也未能提交因合同提前几个月解除造成任何损失的证据，即使剩余未履行月份的租金245000元全部算作损失，其30%也仅73500元，原审法院判决要求承担违约金98000元畸高。 综上所述，请求法院依法查明事实，支持俞春龙的上诉请求。 颜剑雄、颜金桦共同辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，俞春龙的上诉请求没有事实及法律依据，请求法院驳回俞春龙的上诉请求，具体事实与理由如下：一、本案中俞春龙、吴文锦共同承租讼争房屋，均为讼争房屋的承租人。《明发商业广场租赁合同》有俞春龙和吴文锦两人的签字，被上诉人未同意俞春龙退出或权利义务全部转移给吴文锦，权利义务应以合同约定为准，另，被上诉人日常是联系俞春龙或是联系吴文锦，并不影响合同权利义务的履行；二、讼争场所后期水电费变少，是因为经营不善导致，与被上诉人无关，也正是因为承租人经营不善，所以才导致欠租未付、关门歇业，不存在被上诉人2017年12月关门强行收回的情形，俞春龙将自身经营问题归责于被上诉人，没有任何事实与法律依据；三、承租人多次拖欠租金，颜剑雄、颜金桦已经作出让步，原定53000元每月的租金也降为49000元，俞春龙拖欠的租金为78000元而非29000元，承租人还是在未提前与被上诉人协商解除合同的情况下，擅自关门歇业，导致拖欠租金、水电费、物业费以及讼争房屋空置多月的客观事实，且被上诉人收回店面后，对店面的清理、恢复原状也支付了大笔费用，实际损失完全超出了合同约定的违约金，本案违约金不存在过高的情况，原审法院依据合同判决上诉人支付违约金合法有据。 综上，一审事实认定清楚，适用法律正确，俞春龙的上诉请求没有事实及法律依据，请求法院驳回上诉人的上诉请求。 吴文锦未作陈述。 颜剑雄、颜金桦向原审法院起诉请求：1、确认颜剑雄、颜金桦与吴文锦、俞春龙于2012年7月4日签订的《明发商业广场租赁合同》于2018年1月14日解除；2、吴文锦、俞春龙共同向颜剑雄、颜金桦支付2017年11月15日至2018年1月14日的租金78000元及滞纳金（自2017年12月15日起按月2%计算，暂计至2018年3月7日为4316元）；3、吴文锦、俞春龙共同向颜剑雄、颜金桦支付2017年9月至2018年1月的物业费2193.04元、水电费及水电公摊43477.57元；4、吴文锦、俞春龙共同向颜剑雄、颜金桦支付违约金98000元；5、本案诉讼费用由吴文锦、俞春龙承担。 一审法院认定事实：厦门市思明区明发商业广场B区商场1层65-70单元（B1065-1070）房屋即厦门市思明区莲坂商业广场北区38-43号房屋，部分登记在颜剑雄的配偶及颜金桦名下，部分由颜剑雄、颜金桦向案外人承租。 2012年7月4日，颜剑雄、颜金桦（甲方）与俞春龙（乙方）签订《明发商业广场租赁合同》（即本案讼争合同），颜剑雄、颜金桦将厦门市思明区明发商业广场B1065-1070单元房屋二楼（即本案讼争房屋）出租给俞春龙。约定如下：租赁期限自2012年7月15日起至2018年6月14日止；自合同签订之日起至2012年8月14日为免租期，2012年8月15日至2014年8月14日每月租金39000元，2014年8月15日至2015年8月14日每月租金42100元，2015年8月15日至2016年8月14日每月租金45500元，2016年8月15日至2017年8月14日每月租金49000元，2017年8月15日至2018年6月14日每月租金53000元；该房屋有关的物业管理费、广场公共维修费、水、电、煤气、通讯、有线电视费等费用及与乙方经营有关的其他费用全部由乙方承担；押金为一个月租金；租金按季度支付，每次支付应在起租月的开始前五天；乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金的金额为拖欠天数乘以拖欠金额的千分之三；乙方拖欠租金、物业管理费、公摊费用、市场推广基金或者水、电费达一个月以上，或者乙方因歇业或破产，或处于歇业或破产过程或宣布歇业或破产等，甲方有权解除合同，追究乙方违约金（相当于一个月租金的2倍）；因合同解除造成甲方损失的，乙方除应支付相关违约金或滞纳金外，尚应赔偿甲方实际损失。 讼争合同签订后，颜剑雄、颜金桦将讼争房屋交付给俞春龙使用，俞春龙向颜剑雄、颜金桦支付押金39000元及相应租金。后来，经颜剑雄、颜金桦同意，吴文锦作为乙方在讼争合同上添加签字，并向颜剑雄、颜金桦支付相应租金。自2017年11月15日起，吴文锦仅向颜剑雄、颜金桦支付租金20000元。 2018年1月30日，厦门明发商业广场管理处向B1065-1070商铺发出收费通知单，载明自2017年9月至2018年1月，该商铺拖欠物业管理费2193.04元、水电费及公摊水电费43477.57元，共计45670.61元。之后，颜剑雄、颜金桦向明发商业广场的物业服务公司缴纳了上述费用。 另查明，吴文锦（甲方）与俞春龙（乙方）于2012年12月1日签订一份协议，约定如下：乙方共投资36万元于厦门市思明区锦膳饮食店，乙方在本协议生效之日将所持股份转让给甲方，甲方于本协议生效之日先行偿付乙方转让款25万元，其余11万元于次月起，分11个月偿付，每月1万元，本协议自双方签字之日起生效。2013年11月2日，吴文锦出具一份欠条，确认欠俞春龙6万元。 另，因公告送达吴文锦本案诉讼材料，颜剑雄、颜金桦支付公告费300元。 一审审理中，颜剑雄、颜金桦表示，颜剑雄、颜金桦从不知道俞春龙退租一事，讼争合同最初由俞春龙一人签订，吴文锦在讼争合同签订后两年左右提出添加上他的名字，颜剑雄、颜金桦表示同意；吴文锦、俞春龙经营至2018年1月14日，之后吴文锦、俞春龙破产，颜剑雄、颜金桦收回讼争房屋，颜剑雄、颜金桦认为双方之间的租赁合同于2018年1月14日解除，租金也计算至2018年1月14日；双方约定租金按季度支付，实际履行过程中是按月支付，拖欠租金的滞纳金统一从2017年12月15日起算；颜剑雄、颜金桦已收取的押金39000元，吴文锦、俞春龙应另行提出权利主张。 俞春龙表示，吴文锦在签订转让协议当天将俞春龙退出合伙一事电话告知颜剑雄、颜金桦，并约好将讼争房屋的承租方由俞春龙变更为吴文锦，多年来，一直由吴文锦实际占有使用讼争房屋并向颜剑雄、颜金桦支付租金，颜剑雄、颜金桦对此早已知情，从未提出任何异议，也从未与俞春龙有过任何争议；颜剑雄、颜金桦于2017年12月中旬就自行收回了讼争房屋，吴文锦仅欠租金29000元；颜剑雄、颜金桦既主张滞纳金，又主张违约金，违约金过高，应予调整；颜剑雄、颜金桦已收取的押金39000元，应用于抵扣租金等相关费用。 一审法院认为，颜剑雄、颜金桦与俞春龙、吴文锦签订的《明发商业广场租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。经颜剑雄、颜金桦同意，吴文锦在讼争合同上添加签字，吴文锦与俞春龙作为讼争房屋的共同承租人，共同行使讼争合同项下的权利和承担讼争合同项下的义务。俞春龙主张其已退出讼争租赁合同关系且颜剑雄、颜金桦对此早已知情并同意，但是颜剑雄、颜金桦在本案审理中对俞春龙的上述主张不予确认，俞春龙亦未提交充分证据予以证明，故一审法院对俞春龙的上述主张不予采纳。颜剑雄、颜金桦主张其于2018年1月14日收回讼争房屋，俞春龙主张颜剑雄、颜金桦于2017年12月中旬收回讼争房屋，因俞春龙并未举证证明其主张，一审法院对颜剑雄、颜金桦自认的时间予以采纳。因吴文锦、俞春龙未依约支付租金，拖欠租金已达一个月以上，且颜剑雄、颜金桦已于2018年1月14日收回讼争房屋，颜剑雄、颜金桦诉请确认讼争合同于2018年1月14日解除，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。吴文锦、俞春龙自2017年11月15日起仅向颜剑雄、颜金桦支付租金20000元，吴文锦、俞春龙还应支付2017年11月15日至2018年1月14日的租金78000元及滞纳金（自2017年12月15日起按月2%计算）。俞春龙主张以押金39000元抵扣部分租金，予以采纳，故吴文锦、俞春龙实际应向颜剑雄、颜金桦支付租金39000元及滞纳金。吴文锦、俞春龙未依约支付物业管理费、水电费等费用，颜剑雄、颜金桦诉请吴文锦、俞春龙支付2017年9月至2018年1月的物业管理费2193.04元、水电费及公摊水电费43477.57元，符合合同约定，一审法院予以支持。因吴文锦、俞春龙违约而解除讼争合同，颜剑雄、颜金桦诉请吴文锦、俞春龙支付违约金98000元，符合合同约定，一审法院予以支持。至于俞春龙与吴文锦之间的纠纷，双方可另行解决。吴文锦经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、确认颜剑雄、颜金桦与吴文锦、俞春龙于2012年7月4日签订的《明发商业广场租赁合同》于2018年1月14日解除；二、吴文锦、俞春龙于本判决生效之日起七日内向颜剑雄、颜金桦支付租金39000元及滞纳金（按月2%的标准，自2017年12月15日起计至实际付清之日止）；三、吴文锦、俞春龙于本判决生效之日起七日内向颜剑雄、颜金桦支付物业管理费2193.04元、水电费及公摊水电费43477.57元；四、吴文锦、俞春龙于本判决生效之日起七日内向颜剑雄、颜金桦支付违约金98000元；五、驳回颜剑雄、颜金桦的其他诉讼请求。 本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。对一审法院查明认定的事实，除颜剑雄、颜金桦主张吴文锦与俞春龙于2012年12月1日签订的股份转让协议，其不清楚该情况是否属实外，其余事实双方当事人不持异议，本院予以确认。 本院认为，本案被上诉人颜金桦是香港特别行政区居民，本案为涉港房屋租赁合同纠纷案，涉及的不动产在中国内地，因此，本案应适用不动产所在地内地法律。 颜剑雄、颜金桦与俞春龙签订讼争房屋租赁合同后，经颜剑雄、颜金桦同意，吴文锦作为乙方在讼争合同上添加签字，并向颜剑雄、颜金桦支付相应租金。本案争议的焦点在于：一、吴文锦是讼争房屋的共同承租人，还是变更为讼争房屋的唯一承租人；二、颜剑雄、颜金桦是否于2017年12月中旬就强行收回讼争房屋，以及原审法院将租金计算至2018年1月14日有没有依据；三、双方约定的违约金是否过高。 一、关于讼争房屋的承租主体。俞春龙上诉主张其于2012年12月1日已退出与吴文锦的合作经营，之后就没有向颜剑雄、颜金桦支付过租金，是吴文锦在使用讼争房屋和支付租金，吴文锦是讼争房屋的实际承租人与履行人,其已退出租赁合同,吴文锦是讼争房屋的唯一承租人。本院认为,依法成立的合同,对当事人均具有约束力。俞春龙、吴文锦在租赁合同中作为承租方签字捺印确认,应认定为该租赁合同的共同承租人。俞春龙现主张讼争房屋的承租主体变更为吴文锦一人，但其未能提交证据证明在履行过程中有向颜剑雄、颜金桦明确表示其不再是合同当事人。股份转让协议内容所涉事项仅是俞春龙与吴文锦关于厦门市思明区锦膳饮食店的股份转让事宜，未涉及讼争租赁合同主体变更问题，该情况是否属实以及颜剑雄、颜金桦是否知晓协议内容，均不影响本案审理结果。双方已共同确认没有签订新的租赁合同，颜剑雄、颜金桦日常未联系俞春龙，以及吴文锦支付租金的行为均不足以证明租赁合同主体变更为吴文锦一人。因此，合同的承租人应当认定为俞春龙、吴文锦。俞春龙关于其并非本案讼争房屋共同承租人的相关抗辩,没有事实和法律依据,本院不予采纳。 二、关于讼争房屋收回的时间和租金计算节点。俞春龙上诉主张颜剑雄、颜金桦于2017年12月中旬就将讼争房屋强行收回，导致吴文锦实际经营时间短，产生费用仅有几千元，其为此向原审法院提交吴文锦发送给颜剑雄、颜金桦的微信聊天记录截图，以证明讼争房屋被锁住、被强行收回的事实。颜剑雄、颜金桦抗辩，讼争房屋后期水电费变少，是因为饮食店经营不善导致，与其无关，亦正是因为承租人经营不善，才导致欠租未付、关门歇业，不存在讼争房屋于2017年12月中旬被关门强行收回的情形。对此，本院认为，俞春龙所举的微信聊天记录截图，不足以证明讼争房屋于2017年12月中旬就被颜剑雄、颜金桦强行收回的事实。因俞春龙未提供其他证据证明其主张，颜剑雄、颜金桦主张其于2018年1月14日收回讼争房屋，本院予以采信。颜剑雄、颜金桦已于2018年1月14日收回讼争房屋，原审法院据此认定讼争合同解除时间为2018年1月14日，以及将租金计算节点确定为2018年1月14日，均符合合同约定和法律规定，本院予以支持。因此，原审法院对该事实认定正确，俞春龙关于原审法院认定事实不清的主张，本院不予支持。 三、关于违约金是否约定过高。俞春龙上诉主张合同未履行期限短，颜剑雄、颜金桦亦未提交任何证明其损失的证据，即使未履行期限的租金245000元全部算作损失，30%也仅为73500元，原审判决要求支付租金的滞纳金外，还判决要求承担违约金98000元，违约责任畸高。颜剑雄、颜金桦则抗辩，承租人多次拖欠租金，原定租金每月53000元也降低为49000元，承租人拖欠租金78000元，承租人在未提前与其协商解除合同的情况下，擅自关门歇业，导致拖欠租金、水电费、物业管理费以及讼争房屋空置多月的客观事实，且收回店面后，其对讼争房屋进行清理、恢复原状也支付了大笔费用，实际损失完全超出合同约定的违约金，本案违约金不存在过高。根据《最高人民法院关于适用中国人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十九条的规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本院认为,被上诉人将原定租金每月53000元降为49000元，吴文锦、俞春龙未及时向被上诉人支付租金78000元，拖欠被上诉人物业管理费2193.04元、水电费及公摊水电费43477.57元，合同未履行期限5个月，被上诉人预期租金损失245000元，原审法院根据合同履行情况、吴文锦和俞春龙的过错程度以及被上诉人预期租金损失，考虑到对讼争房屋进行清理、恢复原状，客观上需要支付一定费用,结合颜剑雄、颜金桦的诉请,根据合同约定判令吴文锦、俞春龙支付违约金98000元，并无不当,本院予以维持。 综上所述，俞春龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4689.8元，由上诉人俞春龙负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （柯雅玲） 审 判 员 (洪培花) 审 判 员 (陈 石) 二〇一九年十一月十三日 书记员( 周伟 达) 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。