江苏省南通市崇川区人民法院民 民 事 判 决 书(2019)苏0602民初5103号原告:陈艳，女。委托诉讼代理人：陆建飞，上海申浩（南通）律师事务所律师。被告:宋惠云，女。委托诉讼代理人：曹倩(系宋惠云之女),女。委托诉讼代理人：邵莉莉，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。被告：宋会荣，女。委托诉讼代理人:杨佳(系宋会荣之女),女。原告陈艳与被告宋惠云、宋会荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月26日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈艳及其委托诉讼代理人陆建飞、被告宋惠云的委托诉讼代理人曹倩、邵莉莉、被告宋会荣的委托诉讼代理人杨佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈艳向本院提出诉讼请求：一、判令二被告继续履行合同，将南通市港闸区融悦华庭9幢1107室过户至原告名下；二、判令二被告向原告支付房屋面积差补偿款5980元；三、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年6月7日，二被告（并由被告代其父亲宋锦山）与原告就融悦华庭9幢1107室签订房屋买卖合同，约定了总价、支付方式、交房以及过户方式等。签订合同时原告现金支付定金3万元给二被告，同年10月二被告向原告交房时，原告支付房款175000元。2017年9月，案涉房屋已完成不动产登记，房产由二被告及其父亲共有。同年11月，二被告与原告达成补充协议，由于宋锦山年事已高，办理过户有困难，待过户条件具备时，办理过户事宜。2019年4月，宋锦山去世。但二被告明确表示违约。同年6月，二被告已申请继承登记，不动产登记中心公告并于2019年8月26日公告期满。二被告之父无其他第一顺序继承人。被告对房屋买卖合同已经构成预期违约，根据合同法规定，为保护原告的合同权利，履行合同，诉至法院。被告宋惠云、宋会荣辩称：一、出售案涉房屋未经占有份额三分之二以上按份共有人的同意，合同无效，不能发生物权变动的效力；二、即使被告继承了宋锦山案涉房屋产权的一半份额，仍不能发生物权变动的效力；被告的行为为无权处分，案涉合同对宋锦山不发生法律效力，宋锦山占有的50%的份额虽然作为遗产发生继承，但该50%的份额从未与原告形成出售合意，处分案涉房屋的份额仍不足三分之二，因此，仍然不发生物权变动的效力。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告举证的不动产权证、不动产登记中心公告、南通市港闸区公证处公证书、微信记录，被告举证的不动产电子登记簿查询结果证明、税收缴款书、不动产权证书等，本院予以认定。此外，原告还举证《房地产买卖中介协议》、《补充协议》、《说明》、收条2份、银行交易明细清单等证据，被告对其真实性无异议，关联性不予认可，本院对其真实性予以确认，上述证据均与本案认定事实相关，其关联性本院一并予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月7日，原告陈艳作为买方（乙方）与被告宋惠云、宋会荣作为卖方（甲方）、案外人崇川区天禧房产中介服务社作为中介方（丙方）签订房地产买卖中介协议，合同约定二被告将位于南通市的房屋出售给原告陈艳，建筑面积87.13平方米（房屋建筑面积以房产交易所重新核定的建筑面积为准，若建筑面积发生变化，成交总价款不变），成交价为405000元（大写）肆拾万伍仟元整。甲方出具的产权证明材料为选房意向书及身份证复印件。甲方保证上述房产产权明晰，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务、债权，妨碍产权过户则由甲方负责清理，并承担民事责任，因此给乙方造成经济损失，甲方负责赔偿及承担违约责任。乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，愿意购置上述房产，甲乙双方商定的房款及产权交接方式如下：（1）本协议签订时乙方支付叁万元作购房定金，甲方同时将上述房屋产权证明材料（原件）交与丙方作售房保证。（2）甲乙双方定于拆迁公司领证之后办理产权过户手续，同时乙方支付房款200000元。（3）甲方的交房时间为拆迁公司交钥匙的时间，交房时，乙方支付房款175000元。（4）甲乙双方产权过户的费用按照规定由甲乙双方各自承担。甲乙双方愿意互相配合到房产部门办全相应过户手续，具体工作可委托丙方协助办理。在本协议履行过程中，由于甲乙双方或单方原因导致上述房产权不能正常过户或买卖未能成交，则责任由违约方承担。若甲方或乙方的协议签订人，非有权签字人，因无权代理而导致本协议无效，则签字人同意由他本人承担上述违约责任的赔偿义务。该协议附备注约定如下：该协议为期房协议，先交房，后过户流程。宋锦山本人未到场签字，由宋惠云、宋会荣共同履行该合同所有条款。在过户时，甲、乙双方按87.13平方米，房屋面积大、小于1平方米，甲乙双方按每平方米4600元结算给对方。此外，该协议还就违约责任承担等事项进行了约定。被告宋惠云、宋会荣本人、宋惠云代宋锦山在甲方落款处签名，原告陈艳本人在乙方落款处签名。合同签订当日，原告陈艳于支付给被告宋惠云、宋会荣购房款3万元作为定金。2015年10月21日，原告陈艳支付给被告宋惠云、宋会荣175000元购房款，被告将房屋交付给原告。原、被告于当日出具一份说明，说明内容为：融悦华庭9幢1107室交接流程：一、2015年10月21日，甲方交房给乙方，乙方已付房款壹拾柒万伍仟元，甲方已经交钥匙给乙方。注（定金不包括在壹拾柒万伍仟元整里）；二、乙方物业费、管道煤气初装费、公共维修基金已与开发公司物业结清，乙方保留票据。落款处有原告陈艳、被告宋惠云签字。2017年9月，案涉房屋登记至宋锦山、宋惠云、宋会荣名下。房屋建筑面积为85.83平方米，系宋锦山、宋惠云、宋会荣三人按份共有，其中宋锦山占50%，宋惠云与宋会荣各占25%。2017年11月19日，原告陈艳与被告宋惠云、宋会荣签订补充协议。协议约定双方就融悦华庭9幢1107室达成以下条款：一、因甲方原因暂时过户不到乙方名下（注：宋锦山年事已高），待甲方可具备过户条件时，甲、乙双方办理过户事宜。二、原签订的售房协议所有条款不变，房价不变。三、甲方已经收到定金叁万，房款壹拾柒万伍仟元整。共计贰拾万伍仟元整。2019年6月26日，南通市不动产登记中心发布公告，公告记载被继承人宋锦山于2019年4月28日去世，其在融悦华庭9幢1107室不动产中的财产份额系其遗产，现宋惠云、宋会荣提交相关材料确认前述遗产由宋惠云、宋会荣继承。后二被告继承了其父宋锦山在案涉房屋中的财产份额。2019年9月12日，案涉房屋过户到二被告名下，由宋惠云、宋会荣按份共有，各占50%。诉讼中，原告主张被告宋惠云为其父亲宋锦山代签合同行为可构成表见代理，因为买卖房屋的所有手续都是被告办理的，宋锦山当时90岁高龄。两被告辩称签订合同时宋锦山并不知情，自始至终不同意出售该房屋。现宋锦山占有的50%的份额虽然作为遗产发生继承，但该50%的份额从未与原告形成出售合意，处分案涉房屋的份额仍不足三分之二，因此仍然不发生物权变动效力，明确不同意过户至原告名下。本院认为，据本案查明，案涉房地产买卖中介协议系由两被告与原告签订，其中被告宋惠云代其父亲宋锦山以共同出售主体予以签名，即便事后宋锦山不予同意或追认该代签行为，其代签行为也仅构成无权代理，两被告无论作为合同主体还是无权代理人均应承担相应的法律责任。现宋锦山已过世，二被告已继承宋锦山所有的案涉房屋全部财产份额，二被告对案涉房屋已完全享有占有、使用、收益、处分的权利，案涉合同继续履行再无障碍，双方当事人均需依约全面履行合同义务。原告主张二被告继续履行合同，将南通市港闸区融悦华庭9幢1107室过户至原告名下，于法有据，本院予以支持。同时，原告陈艳需向两被告给付购房尾款20万元。关于原告要求二被告向原告支付房屋面积差补偿款5980元的诉讼请求，本院认为，合同签订时，原告以房屋预测面积87.13平方米为基数支付房屋价款，现房屋登记建筑面积85.83平方米，根据合同约定，原告以4600元/平方米进行结算，主张面积差价为5980元，本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告宋惠云、宋会荣继续履行与原告陈艳签订的《房地产买卖中介协议》中有关原告陈艳及被告宋惠云、宋会荣之间的权利义务部分，由被告宋惠云、宋会荣于本判决书生效之日起十日内将南通市港闸区融悦华庭9幢1107室过户至原告陈艳名下，同时原告陈艳给付被告宋惠云、宋会荣购房款20万元；二、被告宋惠云、宋会荣于本判决书生效之日起十日内给付原告陈艳5980元。如未按照判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3732.5元（已减半）、保全费2545元，合计6277.5元，由被告宋惠云、宋会荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币7465元(江苏省南通市中级人民法院开户行：中行南通濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。审 判 员 范纪强法官助理 黄晨阳二〇一九年十一月二十五日书 记 员 陈枫茜