吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉07民终1831号 上诉人（原审被告）：松原市星泰房地产开发有限公司，住所地松原经济技术开发区。 法定代表人：郭云川，该公司董事长。 委托代理人：赵成，吉林新锐律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：侯国华，男，1969年5月17日出生，汉族，住吉林省松原经济技术开发区。 上诉人松原市星泰房地产开发有限公司（以下简称星泰房地产公司）因与被上诉人侯国华买卖合同纠纷一案，不服松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初3981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭，书面进行了审理。本案现已审理终结。 星泰房地产公司上诉请求：一、撤销松原市宁江区人民法院作出的（2019）吉0702民初3981号民事判决，改判驳回侯国华的诉讼请求或发回重审；二、上诉费由侯国华负担。事实和理由：一审判决认定基本事实与实际不符，星泰房地产公司与侯国华仅签订《车库认购书》，出售案涉车库使用权，并未签订《商品房买卖合同》。第一，星泰房地产公司与侯国华于2013年10月12日签订《大禹·塞维利亚车库认购书》一份，星泰房地产公司系将地下车库48A-10号库使用权出售给侯国华，故双方并未签订《商品房买卖合同》。而一审法院在“审理查明”中和“本院认为”处均以《商品房买卖合同》条款进行论述进而判决星泰房地产公司承担逾期办理产权证的违约责任，系对案件基本事实审查不清。第二，侯国华一审庭审中一直强调认购书中第一条第五款“本项目车库有产权”，进而要求星泰房地产公司为其办理产权。而该条款的意思系星泰房地产公司具有本项目车库所有权，而不是由全体业主共有。星泰房地产公司向侯国华出售的系案涉车库使用权，《车库认购书》没有约定且星泰房地产公司从未承诺过为侯国华办理产权登记，并且《车库认购书》也不具备《商品房买卖合同》主要条款，故侯国华无权要求星泰房地产公司为其办理产权登记，侯国华的诉讼请求没有事实和法律依据。综上，一审法院对本案基本事实审查不清，侯国华无权要求星泰房地产公司为其办理产权登记，更无权要求星泰房地产公司承担违约责任。目前产权案件是系列案件，星泰房地产公司望贵院在查清案件事实基础上，杜绝类似购买车库使用权的业主，违背诚实信用原则，在系列案件中浑水摸鱼，损害星泰房地产公司的合法权益及浪费司法资源。故请求贵院依法驳回侯国华的全部诉讼请求。 侯国华一审诉称：要求星泰房地产公司以购房款18万元为基数支付自2014年8月22日起至办理产权证止按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。 一审法院认定事实：2013年10月12日，侯国华、星泰房地产公司签订《大禹·塞维利亚车库认购书》及《商品房买卖合同》各一份，约定星泰房地产公司将其开发建设第48A栋10号车库以18万元的价格出售给侯国华。《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人的损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3.协商解决。”2014年5月22日，侯国华办理入住手续。另查明，2008年6月29日，星泰房地产公司取得建设用地规划许可证。2008年11月18日，星泰房地产公司取得建设工程规划许可证。2010年7月22日，星泰房地产公司取得涉案小区部分建筑物的建筑工程施工许可证。2011年星泰房地产公司取得涉案小区土地使用证。2011年4月7日，星泰房地产公司取得商品房预售许可证。2010年11月15日，涉案建筑物取得建筑工程竣工工程备案证。2019年5月20日，松原经济技术开发区建设局出具《关于松原大禹赛维利亚小区办理竣工验收备案证问题的情况说明》。2019年4月，星泰房地产公司建设用地进行联合验收。 一审法院认为，2013年10月12日侯国华与星泰房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《大禹·塞维利亚车库认购书》系双方当事人真实意思表示，合法有效应受法律保护。星泰房地产公司作为商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应协助移转标的物房屋的所有权与买受人侯国华，协助买受人侯国华办理房屋所有权证书的义务，这不仅为出卖人的合同义务，也是法定义务。双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，星泰房地产公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。侯国华于2014年5月22日办理入住手续，因星泰房地产公司未在合同约定的时间内办理，属于逾期办证，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。本案中双方当事人签订的合同中约定逾期办证处理方式为“协商处理”，但经双方当事人多次协商没有达成致意见，买受人不能因此丧失了法定固有的权利，应视为没有约定违约责任且损失数额难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以参照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，故星泰房地产公司应自2015年5月16日起至办理产权证止按中国人民银行同期贷款利率支付给侯国华逾期办证的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定判决：星泰房地产公司于本判决生效后立即给付侯国华逾期办证违约金，自2015年5月16日起至办理产权证止，以购房款18万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。 二审查明的事实与一审认定的事实基本一致。 本院认为，本案争议焦点为：侯国华未能取得房产证是否因星泰房地产公司存在违约行为所致。侯国华与星泰房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《大禹·塞维利亚车库认购书》内容不违反法律强制性规定，双方在平等、自愿基础上协商确定，合法有效，合同缔约双方应各自行使权利并应承担义务。依据《商品房买卖合同》约定，星泰房地产公司应将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，目的之一是为了买受人及时取得物权登记证书。侯国华未能如期取得《房屋所有权证书》的事实存在。 关于星泰房地产公司主张未办理产权登记非因自身原因所导致的问题。星泰房地产公司提供的松原经济技术开发区建设局出具的《情况说明》，证明其履约中无违约行为，但从《情况说明》载明内容理解其文意，“星泰房地产公司未及时办理审批手续，一是因为2012年5月至2014年11月无《建设工程竣工验收消防备案凭证》，二是因为开发企业新建防空地下室未达到防护标准或民用建筑人防专项验收不合格……导致2017年7月份后才将人防工程相关手续办理完毕，松原经济技术开发区建设局给予出证。”无论2013年本市是否下发新的政策性规定，依据《人民防空工程建设管理规定》第四十八条规定“按照规定应修建防空地下室的民用建筑，因地质、地形等原因不宜修建的，或者规定应建面积小于民用建筑面积首层建筑面积的，经人民防空主管部门批准，可以不修建，但必须按照应修建防空地下室面积所需造价缴纳易地建设费，由人民防空主管部门统一就近易地修建。防空地下室易地建设费的收取标准，由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同财政、人民防空主管部门按照当地防空地下室的造价制定。”《人民防空工程建设管理规定》第五十条规定“任何部门和个人无权批准减免应建防空地下室建筑面积和易地建设费，或者降低防空地下室防护标准。”可知，星泰房地产公司作为开发企业，无论建设防空地下室亦或缴纳易地建设费，均为其法定义务，不能因政府的政策性文件改变工程质量或缴费时间节点等，如本市新规定出台之时星泰房地产公司各项工程均达标，即不会造成因出台新规导致迟延办证的后果。因此，星泰房地产公司以松原市出台新规定造成办证时间延误作为免除责任的理由不能成立。关于逾期办证是否因部分业主违建造成，因星泰公司未提供该小区业主私搭乱建相关证据，本院不予支持。星泰房地产公司主张依据《关于“无籍房”申报和涉及的开发企业限期整改的通知》主张其不在失信开发企业名单之内，此证据与未办理产权证照违约行为无关联性，不予采信。 关于星泰房地产公司提出以备案合同中有关办理产权证的约定作为没有违约主张问题。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”因房产备案的房屋买卖合同系为了重复使用而预先拟定，其中有关办理产权证的条款系格式条款与星泰房地产公司和侯国华于2013年10月12日签订的房屋买卖合同不一致，应当采用后者的有关条款。故上诉人此项上诉理由不能成立。 关于侯国华起诉是否超过诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。侯国华未能取得房产证是星泰房地产公司存在违约行为所致，且违约行为一直持续。侯国华应自2015年5月17日起知道自己权利被侵害，侯国华于2019年6月10日向法院提出诉讼请求，2015年5月17日至2016年6月10日期间逾期办证违约金因超过诉讼时效，不予保护。自2016年6月11日起未超过法律规定的诉讼时效期间，应从此时间点其予以支持。故一审法院关于逾期办证违约金的起始时间有误，本院应予调整。 关于星泰公司主张支付违约金利息截至日期应当为“松原市不动产登记回执”记载的最早日期即“2019年5月14日”问题。通过审查，“松原市不动产登记回执”中记载的楼号与侯国华购买的房屋楼号不符，且“松原市不动产登记回执”仅能证明星泰公司提交了办理房产证的材料，该材料是否符合办理要求不能确定，故原审确认利息计算截止日并无不当。 综上所述，星泰房地产公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销松原市宁江区人民法院作出的（2019）吉0702民初3981号民事判决； 二、松原市星泰房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付侯国华房屋逾期办证违约金，自2016年6月11日起至办理产权证止，以购房款18万元为基数按中国人民银行同期贷款利率支付利息。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费50元，由松原市星泰房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王成彦 审判员  魏 巍 审判员  牟凤桐 二〇一九年十一月二十八日 书记员  王文平