广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初6369号原告（反诉被告）：张潇予，女，1987年4月3日出生，壮族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：韩利通,北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨维明，男，1978年6月14日出生，汉族，住湖南省洞口县。委托诉讼代理人：刘焱，广东鹏瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄叶兰，广东鹏瑞律师事务所工作人员。原告（反诉被告）张潇予与被告（反诉原告）杨维明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张潇予及其委托诉讼代理人韩利通，被告杨维明及其委托诉讼代理人刘焱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张潇予向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告向原告返还押金人民币（币种下同）25000元、退还三个月租金37500元及逾期利息（利息以62500元为基数，自2019年5月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算至实际付清之日止，暂计至起诉之日为121元）；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年1月16日，原告与被告签订《住宅租赁合约》，约定原告租赁被告位于广州市番禺区南村镇华南碧桂园的房屋，建筑面积为332.56平方米，作为居住用途，房屋须于2019年1月17日前移交给原告使用。合同签订后，原告已按照约定向被告支付押金25000元，并一次性缴纳了2019年2月1日至2019年8月1日期间的房屋租金75000元，合计100000元。但被告向原告移交房屋时，房屋的纱门破损严重，影响到原告的正常使用，并且被告在房屋的负一楼还暂时存放了两个衣柜、桌椅、床等杂物。按照合同约定，被告本应于2019年1月17日前将符合约定条件的房屋交付给原告使用，但截止至2019年4月，涉案租赁房屋出现的上述问题仍没有解决，且被告多次对原告恶言相向及威胁，被告的行为已构成严重违约。2019年4月24日，原告向被告发出《关于解除的函》，解除涉案租赁合同。2019年4月25日以及2019年4月26日，原告与物业公司人员均多次通知被告交接房屋，但被告未有到场办理交接手续。2019年4月27日，原告无奈之下与物业公司人员进行交接、验收，房屋设施以及附属物品等均已进行清算盘点，水、电、煤气也已抄表备案，房屋钥匙亦已交付物业公司，原告完成了相关交接、验收手续。2019年4月29日，原告向被告发出《结算函》，要求被告退回押金及三个月租金，但被告一直未有理会。原告为维护其合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告杨维明答辩称：一、我方已经将符合合同约定的房屋交付给了原告方，双方也签署了交接清单，原告方确认房屋的家电、家具等所有的附属设施都没有问题；二、根据租赁合同的约定，如果原告方要退租的，必须提前一个月书面通知我方，且我方有权没收原告方的押金25000元；三、原告方所提出的一些琐碎问题是为其提前解约寻找的借口，这些理由没有达到提前解约的条件，也不会影响到房屋的正常使用，原告方证据中提及的涉案房屋空调及洗衣机的问题我方也已经及时进行了修复；四、经法院组织，原被告于2019年7月18日对涉案房屋进行了交接，交接前的损失和租金应由原告方自行承担，原告方并且应该交付之前未付的水、电、煤气费用以及物业管理费。故被告针对原告提起的本诉，特提起反诉，请求判令：1.原告向被告支付租赁房屋2019年4月的物业管理费992.6元、2019年5月的物业管理费906.2元、2019年6月的物业管理费965.6元（花园物业服务费74.8元、水费38.5元、污水费20.9元、住宅物业服务费831.4元）及逾期支付的利息；2.原告向被告支付损失37500元（相当于3个月的租金损失）；3.被告向原告支付2019年4月的煤气费414.56元；4.本案本诉和反诉受理费由原告承担。针对被告杨维明的反诉请求，原告答辩称：首先，根据法律规定，当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的的享有法定解除权，涉案讼争合同是租赁合同，承租人能够正常使用租赁房屋是租赁合同的合同目的，但被告方的违约行为已经影响了我方对租赁房屋的正常使用，包括被告方一直没有将涉案房屋负一楼的家具进行清理，致使我方丧失了对负一层的使用条件；房屋内空调、洗衣机等设备的故障和防蚊纱窗的破损，被告均没有及时处理，影响了原告的正常居住。第二，关于梳妆台的问题，交接清单上面从未出现“梳妆台”的描述，只有桌子和椅子，原告都是按照正常习惯使用房屋内设备，并没有故意将原告所谓的梳妆台当成餐桌使用，原告对涉案房屋设备的使用符合租赁物的正常使用习惯。第三，关于交还房屋的问题，由于被告违约导致合同目的无法实现，原告无法正常使用租赁房屋，已于2019年4月24日向被告送达了解除函件，正式解除涉案租赁合约，也通知被告办理房屋交接手续。由于多次通知被告，被告均拒绝交接，原告无奈之下于2019年4月27日与物业公司进行交接，原告已把所有的物品全部搬离，并聘请了卫生人员进行清洁。物业公司协助对房间的每一处角落进行拍摄，并将相关的视频、照片发到双方的群里进行确认，后原告将房屋钥匙交还物业公司保管，通知被告凭身份证原件提取，所以我方只愿意支付2019年4月的物业管理费用。同时由于双方的租赁合同已于2019年4月正式解除，被告应退还2019年5月、6月、7月的租金以及25000元押金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院综合分析原、被告提供的证据与庭审陈述，认定以下事实：涉案租赁房屋位于广州市番禺区南村镇华南碧桂园X号，产权人为被告杨维明，房屋用途为住宅，房屋建筑面积332.56平方米。2019年1月16日，原被告签订《住宅租赁合约》一份，约定被告将位于广州市番禺区南村镇华南碧桂园X号的房屋出租给原告，租赁期限自2019年2月1日至2024年1月31日止，租金每月12500元，每月1日前交付租金。合同签署时原告应交付两个月的租金共计25000元作为押金，并缴纳2019年2月1日至2019年8月1日的租金75000元，共计100000元。被告须于2019年1月17日前将涉案物业移交原告使用，其移交前的有关费用由被告结清，移交后的物业管理费、本体维修费、水电费、管道煤气使用费、车位费、有线/数字电视、网络费等日常费用由原告负担。原告自愿租用被告的现有装修设备，以双方签名确认的附件清单为准。租赁期间，如被告要收回物业，必须提起一个月书面通知原告，同时应双倍返还租赁押金；如原告提前退租，必须提前一个月书面通知被告，并结清该物业所产生的水电费、煤气费、管理费、电视费等费用，同时被告有权没收租赁押金。被告负责出租房屋的结构性维修，以确保出租房屋可正常使用，若被告拖延维修造成原告不能正常使用，须赔偿原告的经济损失。原告在租赁期间须保护房屋设备和设施的完好无损。双方同时签订了标的物业所附家私、电器清单作为合同附件，交接清单上载明了租赁房屋负一楼、客厅、3楼客房、4楼客房、2楼主人房、厨房浴室内家电家私的名称和数量，双方确认经验收交接清单上的附属家私电器符合条件，同意接收。合同签订后，原告于2019年1月17日按照合同约定向被告交付了100000元，包括押金25000元以及2019年2月至2019年7月的租金75000元。庭审中，原被告确认租金的起算时间是2019年2月1日，免除了2019年1月17日至2019年2月1日期间半个月的租金。被告于2019年1月17日将涉案房屋钥匙交予原告，原告确认2019年1月18日实际接收了涉案房屋。原告认为被告没有按照合同约定移交符合条件的房屋供原告使用已构成根本违约，包括被告没有及时搬离涉案房屋负一楼的家具，房屋纱窗破损、空调以及洗衣机故障没有及时维修，被告经常干扰原告对房屋家具的正常使用和多次突然到访影响原告的正常生活等违约行为，为此提供了原告与被告妻子、涉案房屋租赁微信群的微信聊天记录，防蚊纱窗破损图片、房屋负一楼存放的家具图片和梳妆台使用照片等拟证实。被告虽确认原告证据的真实性，但认为小家电的故障不会影响房屋的正常使用，对于原告主张的空调、洗衣机故障问题被告已在合理时间内进行维修，纱窗破损较小并未影响正常居住，房屋负一楼的家具本来就在交接清单中列明，原告也存在将微波炉放置梳妆台上不正常使用梳妆台的行为，故被告妻子多次与原告沟通，但并非干扰原告正常生活。经多次与被告微信沟通无效，原告于2019年4月24日通过微信向被告发出“关于解除《住宅租赁合约》的函”，通知被告因被告的上述违约行为导致移交的租赁房屋未能达到合同约定标准，严重影响原告的正常生活故要求解除双方的租赁合同关系，并要求被告退回押金以及2019年5月1日至2019年8月1日期间的租金，同时通过微信告知被告于2019年4月26日办理房屋交接手续。被告确认收到原告微信发出的解除合同函件，但认为如原告要求提前解除合同须按照合同约定提前一个月通知，故于2019年4月27日通过微信向原告发出“要求继续履行《住宅租赁合约》的函”，要求原告继续履行合同，如需解除合同也应按照合同约定提前一个月通知。后被告又于2019年4月30日通过微信向原告发出通知，表示同意于2019年5月23日办理涉案房屋的交接手续。原告因被告未在2019年4月26日与其办理涉案房屋的交接手续，故于2019年4月27日协同物业公司人员办理了涉案房屋的交接手续，并将涉案房屋的钥匙交予物业公司人员，后通知被告前往物业公司领取房屋钥匙。2019年7月18日，本院为避免双方当事人的损失进一步扩大，在征得双方当事人同意的情形下，组织原告张潇予的委托诉讼代理人韩利通、被告杨维明及其委托诉讼代理人刘焱到涉案房屋办理交接手续。经核对，被告确认涉案房屋的家具、电器及其他设备与出租房屋移交时基本一致，只是厨房橱柜的角落有破损，同意按现状接收涉案房屋。为此，双方确认于2019年7月18日完成涉案房屋交还给被告管业的交接手续。针对被告主张的物业管理费、煤气费、水费、污水费问题查明：1.物业管理费：涉案房屋每月应交物业管理费为906.2元（包括花园物业管理费74.8元和住宅物业管理费831.4元）。2.水费和污水费：2019年4月的水费为56元，污水费为30.4元；2019年5月的水费为26.25元，污水费为14.25元；2019年6月的水费为38.5元，污水费为20.9元。3.煤气费：2019年1月至3月的煤气费为75.9元；2019年4月煤气费为41.4元。原告确认自2019年4月起未缴纳物业管理费及水电煤气等费用。本院认为：原告、被告于2019年1月16日签订的《住宅租赁合约》是双方当事人的真实意思表示，且未违反我国法律和行政法规的规定，该合同合法有效。双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。关于涉案租赁合同的解除问题。原告认为被告未按照合同约定交付涉案租赁房屋已构成根本违约，并于2019年4月24日向被告发出解除合同的通知，故双方之间的租赁合同关系已于2019年4月24日解除。对此，本院认为，原告主张被告构成根本违约的原因在于涉案房屋的纱窗破损、空调与洗衣机故障被告没有及时维修，涉案房屋负一楼被告存放的家具未能及时搬离以及被告曾多次突然到访干扰原告的正常生活。涉案房屋空调洗衣机等家电、纱窗等设施是属于房屋的附属使用品，其损坏及维修的问题非房屋结构性设施设备问题，不足以产生妨碍居住的安全性和使用性重大问题，后被告也对空调和洗衣机进行了维修，不会严重影响正常居住生活致使租赁合同目的不能实现，且根据双方签订的租赁合同约定被告负责出租房屋的结构性维修，对于小家电设施的故障问题原告也可自行维修或更换；其次，原被告的租赁交接清单中载明涉案房屋负一楼存放有沙发、衣柜、麻将台等家具设备，原告交接房屋时已经知晓涉案房屋的现状并进行交接，原告虽说被告口头答应会搬离可最终未有搬离，但不足以影响整体房屋的使用；对于原告主张被告的多次突然到访造成正常生活的干扰也没有提供确凿充分的证据证实，虽然被告存在迟延维修家具和沟通不善等问题，但原告以此认为被告构成根本违约理由不成立，原告单方面于2019年4月24日解除合同无事实与法律依据，本院不予认可。关于租赁合同的解除时间，本院认为，根据双方签订的租赁合同约定如原告提前退租的，须提前一个月通知被告，因原告于2019年4月24日以自己的实际行为要求单方面提前解除租赁合同并要求被告于2019年4月26日办理交接手续，被告虽已知晓但不同意解除合同，原告应按约定给予被告一个月的通知期，因此，自2019年4月24日起算一个月，被告也发函原告同意于2019年5月23日进行房屋交接，故本院确认本案租赁合同已于2019年5月23日解除。因涉案房屋已于2019年7月18日交还原告管业，故对于租赁合同解除后涉案房屋交还的问题本院不再作处理。涉案租赁合同解除后的责任划分问题。从查明的事实来看，本案租赁合同的解除系原告单方面提前解除合同，根据双方签订的租赁合同的约定，如原告提前退租的，必须提前一个月书面通知被告，并结清该物业所产生的水电费、煤气费、管理费、电视费等费用，同时被告有权没收租赁押金。因此，原告无权主张被告返还其交纳的25000元押金。在合同解除后，被告还应当向原告支付2019年4月1日至2019年5月23日期间的房屋租金22083.41元（12500元+12500元÷30天×23天），因原告已缴纳了2019年2月1日至2019年8月1日期间的租金75000元，被告应向原告退还2019年5月23日之后的租金27916.59元。对于原告主张的利息，因本案是原告单方面解约引起的且合同没有约定，故对于原告主张的逾期退还租金利息本院不予支持。此外，根据合同约定原告应承担租赁期间的物业管理费、水电费及煤气费用等，故合同解除后原告还应当向被告支付2019年4月1日至2019年5月23日期间产生的物业管理费、水费、污水费和煤气费。其中2019年4月和5月的物业管理费均为906.2元，故原告还应支付的物业管理费为1600.8元（906.2元+906.2元÷30天×23天），2019年4月的水费和污水费为86.4元，煤气费41.4元，被告主张超过的部分本院不予支持。另2019年5月的水费、污水费和煤气费被告没有主张，本院不作处理。因双方签订的租赁合同无约定逾期支付的利息问题，对于被告主张的逾期支付利息本院不予支持。关于被告主张3.75万元损失的问题。因本院已确认涉案租赁合同于2019年5月23日解除，已经按照合同约定的一个月通知期计算原告应当支付的租金。原告已于2019年4月27日搬离涉案房屋并与物业公司办理交接手续，已采取适当措施避免损失的扩大，被告也已经知晓原告搬离涉案房屋的情况，应积极采取措施避免损失的扩大。再者被告亦无提供证据证实其实际损失的发生和具体金额，被告主张原告支付相当于三个月租金的损失无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）杨维明应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）张潇予退还租金27916.59元；二、原告（反诉被告）张潇予应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）杨维明支付物业管理费1600.8元、水费和污水费86.4元、煤气费41.4元；三、驳回原告（反诉被告）张潇予的其余诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）杨维明的其余诉讼请求。本案本诉受理费1366元，由原告（反诉被告）张潇予负担756元，由被告（反诉原告）杨维明负担610元。反诉受理费410元，由原告（反诉被告）张潇予负担20元，由被告（反诉原告）杨维明负担390元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审 判 长  冷根源人民陪审员  潘裕森人民陪审员  欧 菊二〇一九年十一月十一日书 记 员  麦绮云