云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2301民初2143号原告：李德美，女，1967年3月6日生，汉族，楚雄市人，初中文化，农民，住楚雄市。原告：王啟荣，男，1966年9月21日生，汉族，楚雄市人，小学文化，农民，住楚雄市，系原告李德美之夫。被告：楚雄丰盛商业管理有限公司，住所地：楚雄市鹿城西路兆顺财富中心E栋三楼，统一社会信用代码：915323005873994949。诉讼代表人：楚雄丰盛商业管理有限公司管理人。委托诉讼代理人：艾世羽，北京德恒（昆明）律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：苏新，北京德恒（昆明）律师事务所实习律师。原告李德美、王啟荣与被告楚雄丰盛商业管理有限公司（以下简称：丰盛商业公司）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2019年5月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李德美、王啟荣,被告丰盛商业公司管理人的委托诉讼代理人艾世羽、苏新到庭参加诉讼。审理期限到期后，双方当事人同意继续适用简易程序审理，经本院院长批准，本案继续适用简易程序延长审限三个月。本案现已审理终结。原告李德美、王啟荣向本院提出诉讼请求：1.请求确认所欠租金228158.41元、违约金68447.60元；2.确认未到期债权1576656元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年9月16日，原告与被告签订了《委托经营管理合同》和《商铺回购意向协议》、《商品房购销合同》。根据《委托经营管理合同》第四条约定：第一阶段从2015年4月至2018年3月，每月实际支付税前租金6569.40元；第二阶段从2018年4月至2021年3月，每月实际支付税前租金7116.85元。合同签订后，被告每月按税后9635.12元支付了2015年4月至10月的租金，即支付了67445.84元，之后被告未再履行合同。2018年8月11日被告宣告破产，被告共欠原告租金228158.41元。根据《委托经营管理合同》第九条第二款约定：“若乙方不能按照本协议约定按时足额向甲方支付租金收益，则乙方应按逾期应付租金额每日5%标准向甲方计付违约金”，照此计算，合同约定明显过高。因此，原告按照差欠租金额的30%计算违约金，应该给予确认，而被告管理人只确认了15328.6元，原告认为被告确认没有法律依据，而且有失公平。原告与被告签订的《商铺回购意向协议》第四条第三款约定，最后回购日期2030年3月31日，价款1576656元，属于未到期债权。2018年7月24日向管理人申报租金1706292.16元，管理人审查回复计算错误，同时申报商铺回购协议债权，被告管理人回复不予确认，2019年4月19日又提交债权异议申请表，2019年5月2日接到异议不成立的回复。据此，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告丰盛商业公司辩称，被告认为应付租金为15328.60元，违约金为13387.14元。根据原、被告签订的《委托经营管理合同》第四条第四款约定，计租时间从2015年4月1日起计算，因为原告所购商铺位于兆顺第一城二楼金冠超市内，金冠超市于2018年4月1日之后就未向被告支付租金，则金冠超市与被告的租赁合同已单方解除，并且2018年4月1日之后原告的商铺由金冠超市实际使用，因此2018年4月1日之后的租金应当由金冠超市向原告支付，因此该委托经营管理合同的租金计算截止日为2018年3月31日，原告的计租期间应为2015年4月1日至2018年3月31日，根据计租期间每月应当支付的租金为6569.40元，被告于2015年3月27日至2015年10月9日已经向原告支付了七个月的租金，共支付租金76642元，又根据《委托经营管理合同》第四条第二款委托经营管理合同租金的总额为1773738元，被告已于2014年9月16日提前支付了租金262776元，该租金为预付租金，因此两项已付的租金加起来合计339419元，应付租金的总额减去已支付的租金，剩余应付租金为15328.60元。违约金是依据银行同期贷款利率来计算，计算的违约金为13387.14元。根据原告提出的第二项诉讼请求，被告不认可，原告主张的未到期债权1576656元，因为根据《商品房销售管理办法》第11条的规定，房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式。根据第45条的规定，本办法所称返本销售是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为，原、被告之间签订的商铺回购意向协议约定将来由被告购买原告的房屋实质上就是约定被告要向原告返还房款，又因为被告丰盛公司与原开发商兆顺房地产公司为关联方，而且存在法人混同的这种现象，因此被告向原告回购房屋的行为也属于变相返本销售，违反了《商品房销售管理办法》的规定，此外，由于被告已经资不抵债进入破产程序，如果被告还要与原告签订商品房购销合同的话，会增加被告的负债，也有损其他债权人的利益。综合以上两个原因，管理人决定解除商铺回购意向协议，另外商铺回购意向协议从性质上来说是双务合同，根据破产法第18条的规定，该合同属于双方均未履行完毕的合同，在破产受理申请之后两个月内，管理人并未向原告发出继续履行该合同的通知，因此该合同已于2018年8月11日解除。综上，原告基于商铺回购意向协议主张的未到期债权1576656元没有法律依据，所以被告不予认可。被告不承担本案诉讼费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告李德美、王啟荣提交的以下证据:1.结婚证复印件；2.关于“兆顺.第一城”客户款项确认函；3.关于客户李德美商铺返祖的情况说明；4.委托经营管理合同；5.商铺回购意向协议；6.编号为01506649发票；7.商品房购销合同；8.债权申报审查意见表、楚雄兆顺房地产开发有限责任公司等八家管理人关于债权异议审查情况的通知；9.回购申请；11.银行卡交易流水无异议；原告对被告提交的以下证据：1.记账凭证、2.债权申报材料无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对原告提交的证据6中的编号为01506722发票，该发票能证实被告收到原告房款657880元的事实，本院予以采信；2.对原告提交的证据10.判决书，与本案无关联性，本院不予评判；对被告提交的兆顺第一城交款通知书，原告不认可，无证据证实该通知书是否送达原告，本院不予采信。根据庭审调查和审查确认的证据，本院确认如下法律事实：二原告系夫妻关系。2014年9月16日，二原告与楚雄兆顺房地产开发有限责任公司签订《商品房购销合同》，购买位于楚雄市（鲁班阁）兆顺.第一城A幢2层072号商铺，商铺面积为48.71平方米。同日，原告李德美与被告签订了《委托经营管理合同》，合同约定原告将该商铺委托给被告进行经营管理，委托经营管理期限为15年，自2015年4月1日至2030年3月31日止，无论被告提前或延后经营及经营情况如何，均应按合同规定的起止时间计算租期，由被告向原告支付十五年委托经营管理租金1773738元，此租金为税前租金。原告办理完购买商铺手续并且缴清该商铺款后，被告于次月开始按月向甲方支付委托经营管理租金，租金总额保底共计1773738元，被告于2014年9月16日提前支付租金262776元，该租金为预付租金，占租金金额的20%。此租金因提前预付，故被告在支付每月租金时扣除，扣除后月租金支付如下：第一阶段：2015年4月至2018年3月，扣除预付部分后每年租金为78833元，每月实际支付租金6569.40元；第二阶段：2018年4月至2021年3月，扣除预付部分后每年租金为85402元，每月实际支付租金为7116.85元；第三阶段：2021年4月至2024年3月，扣除预付部分后每年租金为91972元，每月实际支付租金为7664.30；第四阶段：2024年4月至2025年3月，租金比例在第三阶段基础上最低上浮0.5%，扣除预付部分后保底年租金为98541元，每月实际支付租金为8211.75元；第五阶段：2025年4月至2027年3月，保底年租金为124819元，每月实际支付租金为10401.55元；第六阶段：2027年4月至2030年3月，租金比例在第五阶段基础上最低上浮0.5%，保底年租金为131388元，每月实际支付租金为10949元。被告按阶段支付租金给原告，每月按阶段约定的金额在当月25日前存入原告账户。为保障原、被告双方的权益，无论被告何时开始经营，计租时间固定从2015年4月1日起计算。若被告不能按本合同约定按时足额向原告支付租金收益，则被告应按逾期应付款额每日5%标准向原告计付违约金。合同签订后，被告按阶段从2015年3月27日开始支付租金，每月扣税后实际支付9635.12元至2015年10月9日。2016年8月3日，被告向原告出具关于“兆顺.第一城”客户款项确认函，确认截止2016年6月30日止，已支付租金339419元，到2016年6月30日欠原告租金59124.60元。另查明，被告丰盛商业公司已于2014年9月16日提前支付原告租金262776元，该笔款项作为房款在房屋首付款657880元里面予以扣减，原告实际支付房屋首付款395104元。被告丰盛商业公司前期将该商铺租赁给第三人金冠超市，金冠超市从2018年4月1日开始，将租金直接支付给业主。本院根据被告丰盛商业公司的申请，2018年6月11日，本院作出（2018）云2301破申1号民事裁定，裁定受理被告楚雄丰盛商业管理有限公司破产清算申请，并指定北京德恒（昆明）律师事务所担任管理人。2018年7月24日，原告向丰盛商业公司管理人申报债权，要求确认债权金额2049652.80元（其中本金为1576656元、违约金为472996.80元），又另申报债权2218179.80元（本金：1706292.16元、违约金511887.64元）。被告丰盛商业公司管理人确认原告的债权总金额为28715.74元（其中本金为15328.60元、违约金为13387.14元），原告向被告管理人提出异议，同月27日，经被告管理人审查认为原告所提的异议不成立，仍维持管理人原审核意见。根据双方当事人的诉辩主张及庭审和质证，本案争议焦点为：(一)原告对被告是否享有租金债权228158.41元？（二）违约金是否为68447.60元？（三）原告对被告是否享有未到期债权1576656元？(一)关于原告对被告是否享有租金债权228158.41元的问题。本院认为，原、被告在《委托经营管理合同》中约定委托经营管理期限自2015年4月1日至2030年3月31日止，无论被告提前或延后经营及经营情况如何，被告均应按委托经营管理时间计算租期，原告办理完购买商铺手续并缴清该商铺款后，被告于款清次月开始向原告支付委托经营管理租金。按照该合同的约定，被告在原告办理完购房手续并缴清商品房购房款后于次月即开始按月支付租金，被告从2015年3月27日开始支付租金，支付了7个月，共计支付67445.84元，所支付的租金实际为支付自2015年4月1日至2030年3月31日的租金。因本院已于2018年6月11日裁定受理被告丰盛商业公司的破产清算申请，根据《中华人民共和国破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。本案破产申请受理日为2018年6月11日，管理人未向债权人发出继续履行合同的通知，因此《委托经营管理合同》应自2018年8月11日视为解除。被告应支付自2015年4月1日至2018年8月11日的租金。虽然金冠超市已于2018年4月1日直接向业主支付租金，但因原告未实际收到金冠超市的租金，双方亦未签订合同，故被告辩解租金算至2018年3月31日的理由本院不予采纳；被告应支付租金的期间为2015年4月1日至2018年8月11日，根据双方在合同中的约定，被告是在扣除预付的租金262776元后，在每月支付租金时扣除,扣除后对每月支付的租金做了明确约定。被告向原告出具了关于“兆顺.第一城”客户款项确认函，但该确认函是对合同全部履行情况的确认，现因被告申请破产，被告已无法按合同履行，原告在主张租金债权时，对预付的租金未进行扣除，不符合合同约定。根据合同约定所预付的租金应是对所有约定租金的预付，因2018年8月11日之后的租金不再支付，则所预付的租金应在本案中被告实际应付给原告的租金中予以扣除。故根据被告履行的情况以及预付的情况，被告已付的租金为税后租金，因原告申请的租金是税前租金，则对被告应付原告的租金按税前租金计算，被告实际领到税后租金为67445.84元，税前租金则为76643元。根据本案的实际情况，被告已无法履行完毕合同，对合同的履行按固定月租金计付，则每月的税前租金为9854.10元，从2015年4月1日至2018年8月11日的租金为397660.62元（9854.10元×40个零11天），扣除被告已预付和实际支付的税前租金，被告还应支付58241.62元（397660.62元-262776-76643元）。（二）关于违约金是否是68447.60元的问题。本院认为，在《委托经营管理合同》中约定被告不按时足额支付租金收益，应按逾期应付款额每日5%标准向原告计付违约金，现原告主张按应付租金的30%支付违约金，本院考虑被告在破产程序的现实以及公平清偿债务的需求，管理人对原告申报的违约金债权的确认结果具有事实和法律依据，故对原告主张确认的违约金债权，本院予以支持13387.14元。（三）原告对被告是否享有未到期债权1576656元的问题。本院认为，虽然原、被告在《商铺回购意向协议》中约定，被告在对商铺进行委托经营管理期间，按约定进行商铺回购，原告自愿将商铺出售给被告，在回购前提交书面的回购申请。根据协议内容，双方之间实际上是被告可以向原告购买商铺，原告于2016年12月19日向被告提交了回购申请，但被告未予以明确，双方也未签订《商品房购销合同》，原告与被告之间关于商铺买卖合同关系未确定，原告与被告之间即不存在未到期债权。现在被告已申请破产，已无法再按协议向原告购买商铺，故原告按《商铺回购意向协议》主张未到期债权1576656元，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第四十四条、第四十六条第二款、第四十九条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：确认原告李德美、王啟荣对被告楚雄丰盛商业管理有限公司享有普通债权71628.76元。本案受理费10830元（已减半收取），由原告李德美、王啟荣负担10416元（已交），由被告楚雄市丰盛商业管理有限公司负担414元（未交）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  段莉萍二〇一九年十一月二十八日书记员  徐建梅