辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)辽03民终4555号上诉人（原审被告）：鞍山金都房地产开发有限公司，住所地鞍山市立山区北胜利路186号甲。法定代表人：陈华荣，该公司经理。委托诉讼代理人：马岩，辽宁晟通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李欢，男，1989年1月12日出生，汉族，住鞍山市立山区。被上诉人（原审原告）：赵荧，女，1989年6月24日出生，满族，住鞍山市立山区。上诉人鞍山金都房地产开发有限公司（以下简称金都公司）因与被上诉人李欢、赵荧商品房预售合同（一审案由房屋买卖合同）纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院(2019)辽0304民初2311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人金都公司的委托诉讼代理人马岩，被上诉人李欢、赵荧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金都公司上诉请求：1.请求撤销原审判决，改判不承担违约金2256.79元；2.判令本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决关于申请人办理备案的时间节点认定错误。原判决认为“根据原被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议约定，商品房交付日期为2014年10月20日，被告应当于2016年10月20日前将办理房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案，保证原告能够按期办理房产证”，这是错误的。双方签订的商品房买卖合同第十五条第二款及补充协议条款第七条第一款明确约定，申请人应当在交付房屋使用后一年内进行初始登记备案，即2015年10月20日前。二、因时间点认定错误导致诉讼时效起算点的认定错误。买受人基于合同之债取得了违约金的债权请求权，应当适用民法总则关于诉讼时效的规定。买受人要求开发商承担违约责任，诉讼时效应从应当知道权利被侵害时起计算，即自合同约定的违约行为发生之日起算，也就是2015年10月20日。如依此时间点起算，买受人的诉请已超过诉讼时效。三、原审判决对合同第十五条第三款及补充协议第七条第二款的两年期限作出了错误的解读。该合同第十五条第三款及补充协议对应条款约定，如因出卖人原因，买受人不能在交房之日两年内取得房地产权属证书的法律后果，但不能将该条款视为确切的违约行为发生时间，因为能否取得房地产权属证书取决于合同双方共同行为，卖方不履行可导致这种结果，买受方不履行也可以出现这种结果，既然合同对开发商何时履行办理房屋权属登记的协助义务己经有清晰的约定，该条款又存在很大歧义，如将其解读为开发商应在两年内办理备案，就会造成同一份合同对同一事项有两种约定的后果，不利于维护商品房买卖合同的严肃性，也与相关部门制订合同的本意相悖。四、从违约责任角度分析，本案违约金为确切数额，即己付房款的0.5%，属于一时性债权，与办证时间长办理房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案，保证原告能够按期办理房产证”，这是错误的。双方签订的商品房买卖合同第十五条第二款及补充协议条款第七条第一款明确约定，申请人应当在交付房屋使用后一年内进行初始登记备案，即2015年10月20日前。二、因时间点认定错误导致诉讼时效起算点的认定错误。买受人基于合同之债取得了违约金的债权请求权，应当适用民法总则关于诉讼时效的规定。买受人要求开发商承担违约责任，诉讼时效应从应当知道权利被侵害时起计算，即自合同约定的违约行为发生之日起算，也就是2015年10月20日。如依此时间点起算，买受人的诉请已超过诉讼时效。三、原审判决对合同第十五条第三款及补充协议第七条第二款的两年期限作出了错误的解读。该合同第十五条第三款及补充协议对应条款约定，如因出卖人原因，买受人不能在交房之日两年内取得房地产权属证书的法律后果，但不能将该条款视为确切的违约行为发生时间，因为能否取得房地产权属证书取决于合同双方共同行为，卖方不履行可导致这种结果，买受方不履行也可以出现这种结果，既然合同对开发商何时履行办理房屋权属登记的协助义务己经有清晰的约定，该条款又存在很大歧义，如将其解读为开发商应在两年内办理备案，就会造成同一份合同对同一事项有两种约定的后果，不利于维护商品房买卖合同的严肃性，也与相关部门制订合同的本意相悖。四、从违约责任角度分析，本案违约金为确切数额，即己付房款的0.5%，属于一时性债权，与办证时间长短无关，其诉讼时效没有继续性，应从约定期限届满之次日起算。综上，本案买受方的违约金请求权已超过诉讼时效，法院不应支持。李欢、赵荧辩称，服从原审判决。李欢、赵荧向一审法院起诉请求：1．请求法院判令被告支付原告违约金2256.79元；2．案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2013年6月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。《商品房买卖合同》约定被告将其所开发的坐落于鞍山市立山区胜利北路，产籍号为3-14-157-2213,建筑面积93.25平方米的房屋，以451,358元的价格出卖给原告。合同第八条约定“出卖人应当在2014年10月20日前，将具备商品房交付使用条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。”第十五条第三款约定：“如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，若买受人不退房，出卖人应按已付房价款的0.5％向买受人支付违约金。”合同补充协议第四条第二款约定：“产权登记时限仍以主合同第八条约定的交房时间为计算基准。”补充协议第七条第二款“买受人同意，主合同第十五条第三款中的‘规定期限’，是指交房之日起两年”。合同签订后，原告依约支付被告全部购房款451,358元，被告为原告出具全额购房发票。被告于2014年11月4日将房屋交付原告实际使用。被告于2017年5月8日将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关进行备案登记后，原告现已办理房产证。一审法院认为：原、被告之间所签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效。原、被告均应当严格按照合同约定履行各自的义务。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议约定，商品房交付日期为2014年10月20日，被告应当在商品房交付使用后2年内，将办理权属登记需由被告提供的资料提交产权登记机构备案。被告未在约定期限内履行相关义务，应当向原告承担违约责任。故该院对原告所主张被告给付其违约金2256.79元（451，358元×0.5%=2256.79元）的诉讼请求予以支持。关于被告辩称原告诉讼请求超诉讼时效一节，该院认为依据原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，商品房交付日期为2014年10月20日，被告应于2016年10月20日前将办理权属登记需由被告提供的资料提交产权登记机构备案，保证原告能够按期办理产权证。被告未能按约定日期履行义务，原告及小区其他业主一直在主张权利，且根据民法通则第一百三十五条规定，原告诉讼时效届满日期为2018年10月20日，同时，根据2018年7月23日施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”之规定，原告可主张适用三年诉讼时效，诉讼时效届满日期为2019年10月20日。故该院对被告该项辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”之规定，判决：被告鞍山金都房地产开发有限公司于该判决发生法律效力后十日内支付原告李欢、赵荧违约金2256.79元。案件受理费已减半收取25元，原告已预缴，由被告鞍山金都房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条第二款约定：“出卖人应当在商品房交付使用后一年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案。但如遭遇不可抗力导致无法按期备案的，出卖人须在上述期满前告知买受人，双方可协商解除合同或变更合同，出卖人应承诺新的备案时间。”本院认为，上诉人金都公司与被上诉人签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，故合法有效。双方当事人均应按照合同的约定履行各自义务。因被上诉人已按合同约定交付购房款，而上诉人未按照合同约定的期限协助办理诉争房屋的所有权登记，故被上诉人请求上诉人给付违约金符合法律规定，原审法院判决上诉人给付被上诉人违约金2256.79元，并无不当，本院予以维持。关于上诉人主张被上诉人起诉已超过诉讼时效，按照合同约定，上诉人应在2015年10月20日前将办理权属登记需要由卖方提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案，但上诉人并未如约备案，此时，被上诉人应知道其权益受到侵害，故诉讼时效应从约定期届满之日起算，即违约金诉讼时效应从2015年10月20日的次日起算一节。首先，案涉合同第十五条第二款约定：“出卖人应当在商品房交付使用后一年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案。但如遭遇不可抗力导致无法按期备案的，出卖人须在上述期满前告知买受人，双方可协商解除合同或变更合同，出卖人应承诺新的备案时间。”该条款并非违约金条款，上诉人是否按上述条款约定备案，并不影响被上诉人向其主张违约金。其次，案涉合同第十五条第三款约定：“如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，若买受人不退房，出卖人应按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”被上诉人未能在合同约定的两年时间内办理房屋产权登记，原因是上诉人未能及时将应由其提供的办理产权登记所需的相关资料报产权登记机关备案，按照合同约定，上诉人应于2016年10月20日前协助被上诉人办理房屋产权证，据此，自2016年10月21日即双方合同约定取得房屋权属证书届满之日起，被上诉人即应知道其权益受到侵害，并开始计算本案诉讼时效。现被上诉人向一审法院起诉时间为2019年6月17日，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”和《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”被上诉人的起诉并未超过法律规定的三年诉讼时效期间，故上诉人的此项主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，鞍山金都房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人鞍山金都房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 娟审判员 顾 颖审判员 王珍付二〇一九年十一月二十八日书记员 薄李娜