山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终8877号 上诉人（原审原告）：张宗苗，男，1949年11月20日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：李宝珠，青岛黄岛恒源法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：刘成爱，男，1968年10月20日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：朱文彩,青岛西海岸泊里法律服务所法律工作者。 原审第三人：青岛市黄岛区琅琊镇蒲湾村村民委员会,住所地：青岛市黄岛区琅琊镇蒲湾村驻地。 负责人：张洪运，职务村主任。 委托诉讼代理人：王华，山东承泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖英梅，山东承泽律师事务所律师。 上诉人张宗苗因与被上诉人刘成爱、原审第三人青岛市黄岛区琅琊镇蒲湾村村民委员会（以下简称蒲湾村村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初1422号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张宗苗向本院提出上诉请求：依法撤销一审判决，或发回重审，或查清事实后予以改判，解除房屋的不定期租赁合同关系，并由被上诉人支付上诉人租费6000元及返还拆迁补偿款152633元，合计158633元。一审、二审的案件受理费由被上诉人承担。事实和理由如下:一、一审判决认定事实不清、适用法律不当。一审法院庭审中已提出该案的调查重点之一是刘成爱主张涉案房屋已出卖给自己的买卖合同事实及法律依据，但却未针对提出的该调查重点依照法律的效力性国家强制性规定结合一般房屋交易习惯综合进行实际认定，致一审判决主文第11页载明“根据本院调取的涉案集体土地建设用地使用证房屋变更登记所载明的内容证眀张宗苗已将涉案房屋卖给刘成爱”的事实认定错误，适用法律不当。一审法院认定上述《集体土地建设用地使用证房屋变更登记》系根据一审法院调取的，但张宗苗一审两次开庭中并未见到该证据的原件，仅系刘成爱提交的该证据复印件，且与张宗苗一审中提交的证据1国土部门登记内容明显不一致，可见一审法院认定事实错误。刘成爱、村委会与镇村建设服务中心对张宗苗的财产处分系无权处分，系对张宗苗的财产权侵害，违反了法律的效力性国家强制性规定，因此，一审法院应当认定村委会研究及镇村建设服务中心审核行为无效，村委会一审中也未有证据提交法庭证明自己村委会关于涉案房屋研究的真实性合法性存在，故，无效行为自始无效，一审法院应当以张宗苗证据1国土部门登记为准进行裁判，认定张宗苗已将涉案房屋卖给刘成爱的事实错误，适用法律不当。二、一审判决主文第10页载明“为查明案件事实，根据张宗苗的申请一审法院到黄岛区琅那镇国土管理所调取了。同意将张宗苗的房屋卖给本村村民刘成爱名下使用”的事实认定错误。该案张宗苗从未向法庭递交申请调取涉案房屋《集体土地建设用地使用证》，张宗苗没有必要申请调取，因为张宗苗在起诉立案前已于2019年1月15日自行到黄岛区琅琊镇国土资源所调取了集体土地使用权登记档案，即张宗苗的证据1，但一审法院却判决载明系根据张宗苗的申请，可见一审法院属认定事实错误。一审法院认定所依据的该证据实为刘成爱方所提交的复印件，庭审中张宗苗并未见到该证据原件，而该复印件证据却恰好与张宗苗证据1均为黄岛区琅那镇国土资源所同一单位所出具，而张宗苗证据1集体土地使用权登记档案中未有变更事项，可见刘成爱所提交的该证据中经村委会研究、报镇村建设服务中心审核程序的瑕疵、虚假及违法事实，该两单位在无房屋买卖合同或房屋权利人张宗苗签字的情况下，系无权处分他人个人财产行为，一审法院也应当依照法律的效力性国家强制性规定根据张宗苗提交的证据1集体土地使用权登记档案结合私房卖卖一般交易习惯进行综合认定，但却依照刘成爱方所提交的该复印件进行片面认定张宗苗已将涉案房屋卖给刘成爱审法院显属认定事实不清、适用法律不当。三、一审判决主文第11页载明“结合刘成爱提交的其持有的房屋集体土地建设用地使用证原件”的事实认定错误。该案一审法院两次庭审中刘成爱从未向法庭提交过《集体土地建设用地使用证》原件，张宗苗在两次庭审中均未见过该原件，但审法院却如此载明认定事实，可见一审法院确属认定事实错误。四、刘成爱主张的口头房屋买卖合同关系不能有效成立，一审法院片面认定涉案房屋已出卖违反了法律的效力性国家强制性规定。（一）私房买卖合同为要式合同，买卖双方必须签订书面合同，否则双方的买卖行为依法不能成立生效。依照《合同法》第十条规定:当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。《房地产管理法》与《合同法》是特别法与普通法的关系。当对某一法律关系既有普通规定又有特别法规定时，应当优先适用特别法的规定，因而该案对合同成立与否应当优先适用《城市房地产管理法》。《中华人民共和国城市房地产管理法》第41条和建设部《城市房地产转让管理规定》第7条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同。据上可见，即使刘成爱主张系口头协议买卖涉案房屋而未采用法律规定的特殊形式，即未签订书面合同，由于无双方签订的书面房屋买卖合同佐证，刘成爱主张口头协议购买涉案房屋的权利义务约定不明确，加之该房所在集体组织村委会处理不合法，未经盖章审批，亦不能依法转让，故刘成爱主张的口头房屋买卖合同关系不能有效成立。（二）合同作为缔约当事人意思表示一致的法律行为，不得违反法律的效力性国家强制性规定。该案中，张宗苗主张双方为房屋租赁合同关系，刘成爱辩称是房屋买卖合同关系，张宗苗、刘成爱双方均未能提供书面合同。根据双方提供的证据，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定:“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”签订书面合同是房屋买卖关系成立不可或缺的形式要件，该案因房屋买卖合同的形式要件未成就，因而双方之间的买卖关系不成立，应推定双方确实存在事实上的房屋租赁关系。（三）刘成爱主张涉案房屋系口头协议买卖所得并无事实及法律依据，根据农村房屋买卖合同有效成立的基本条件，农村房屋买卖双方应当订立书面协议，有中间人参与，以及村委会村委会盖章审批，按约定支付房款和交付房屋;要求办理契税和过户手续的，须依法办理该项手续后，才能认定买卖成立有效。所以刘成爱主张口头协议买卖，并没有达到农村房屋买卖合同成立的基本条件，并无房屋权利人张宗苗的签字权利处分，所以法院应依法认定刘成爱主张的口头房屋买卖协议不成立。（四）刘成爱辩称交付的系购房款而非房租费，张宗苗予以否认，事实是购房款没有按年交付的惯例，刘成爱不能向法庭提交自己主张的交付购房款收据证据，因而由于双方约定不明确，且2014年2月以前刘成爱向张宗苗每年一交的是房租费，故刘成爱所称房屋买卖无事实依据，其应承担举证不能的责任，法院不应采信刘成爱主张。刘成爱主张的口头买卖房屋协议不存在，其并未实际履行所主张的口头购房合同义务，刘成爱应依法騰退房屋，基于张宗苗权利人的所有权地位，刘成爱应返还领取的房屋拆迁补偿款所得利益及支付所欠租赁费给张宗苗。五、双方存在事实上的房屋租赁关系，刘成爱系不定期租住张宗苗涉案房屋，原有不定期租货合同仍有效力，刘成爱无权主张涉案房屋的任何拆迁可得利益，应依约向张宗苗履行支付所欠房租费。涉案房屋在拆迁、征收过程中，基于物的所有权产生征收补偿，被征收人张宗苗为涉案房屋的所有权人，承租人刘成爱不是被征收人。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是说无论采取什么方式引起房屋所有权发生变动，均不影响租赁合同的效力。所以，拆迁人或者征收人通过补偿方式获得租赁房屋的所有权并不影响租赁合同的效力。因此，张宗苗的房屋被拆迁后，张宗苗、刘成爱之间的不定期房屋租赁合同仍然有效，双方的房屋租赁关系仍然存在，刘成爱无权主张涉案房屋的任何拆迁可得利益。租赁涉案房屋被拆迁前，刘成爱之父刘洪进一直向张宗苗按年支付房租费，但自2014年2月开始拖欠着房租费称暂时困难无力支付，后刘洪进于2017年9月28日去世，此后，张宗苗多次要求刘成爱支付房租费及搬离涉案出租房屋，但刘成爱直也不搬离，直到涉案房屋被拆迁。涉案房屋虽已被拆迁，但因张宗苗、刘成爱原有的租赁合同仍然有效，因此当事人双方应当继续履行原租赁合同。虽张宗苗早已通知刘成爱支付所欠房租费并要求其搬离涉案房屋，但张宗苗、刘成爱双方对解除该房屋的租赁关系达不成合意时，应推定张宗苗、刘成爱双方之间的原有租赁合同继续有效。六、村委会在该案中未依法尽集体组织公正办理拆迁补偿事务，未依法严格把关审查拆迁补偿利益分配条件，滥用职权私自将属于张宗苗的拆迁补偿款152633元支付给了刘成爱，且针对自己庭审主张未向法庭提交任何证据证明事实存在，有失诚实信用原刘，侵犯了张宗苗财产权益。张宗苗、刘成爱双方之间的原有租赁合同继续有效，拆迁是政府行为，以拆迁为理由直接终止租赁合同是没有法律依据的。该案中，张宗苗、刘成爱没有解除租赁关系，村委会作为集体组织应位法将属于张宗苗的拆迁补偿款152633元支付张宗苗本人，但其滥用职权私自支付给了刘成爱，刘成爱违反诚实信用原则并具有恶意，借其父刘洪进租用张宗苗涉案房屋之机，不但拖延支付租费而且占有着涉案房屋不搬离，刘成爱以上违约及侵权行为显然是一种违法行为，应依法向张宗苗返还拆迁补偿款152633元。村委会在庭审中主张涉案房屋因买卖已变更到刘成爱名下，但并未向法庭提交证据证明，口头陈述没有证据佐证是空洞的，不具有证明效力其行为有失诚实信用原则。七、关于证人证言的认定。一审判决对刘成爱申请的证人刘某与刘成爱系亲属关系的证人证言及听到他人传言的证人证言前后予盾不具备证据效力却仍进行片面认定并采信，属偏听偏信认定事突不清。相反，张宗苗申请的证人与张宗苗并无亲戚关系，均系邻居，作证的证言内容前后连贯，并无利害关系，能够充分证明张宗苗系于2004年2月份搬家至黄岛区居住。可见刘成爱及其证人所称张宗苗2003年正月搬家及2003年2月契税单的虚假性对张宗苗侵害有多么大，上诉人请求二审法院给予明查以维护上诉人财产不受侵害。一审判决主审法官自由栽量不受任何法律的效力性国家强制性规定及一般房屋交易习惯限制而片面裁判致一审判决显失公平。如果所有的私人房屋买卖均不依照法律规定和一般交易习惯来认定和裁判，那势必会导致很多私产受到侵害，会严重影响社会的稳定。自由裁量不是随心所欲，而是法律下的自由裁量，法律没有明确规定，且未有任何交易买卖合同及付款凭据的前提下，此时的一审法官自由裁量权既要受到法律的限制，又要受到习惯、习俗、道德以及内容良知正义的约束，而非不受限制，不得存在半点徇私成分。公平正义要求正确处理法理与情理的关系，做到情理和法理兼顾，也要求正确处理程序与实体的关系，要求程序正义与实体正义并重。故一审法院作出的片面认定裁判是无法律依据的，严重歪曲了案件事实，影响了司法的公正。导致一审认定事实不清，适用法律不当，判决显失公正。综上所述，一审法院对以上事实认定不清，适用法律不当，违反了法律的效力性国家强制性规定，致判决显失公正，上诉人依法提起上诉。 刘成爱答辩认为，一审判决事实清楚，适用法律准确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 原审村委会青岛市黄岛区村民委员会针对上诉，坚持原审中的意见。 张宗苗向原审法院提出诉讼请求：一、请求判决解除房屋的不定期租赁合同关系；二、请求判决刘成爱支付张宗苗租赁费6000元及返还拆迁补偿款152633元，合计158633元；三、该案的诉讼费用由刘成爱承担。其依据的主要事实与理由如下：张宗苗、刘成爱原系村委会村民，系邻居关系。2004年2月18日，张宗苗搬离琅琊镇176号（涉案四间房屋）至黄岛区找大女儿共同居住，搬家前，刘成爱之父刘洪进找张宗苗称现与儿子一起居住感到拥挤不方便，要求租住涉案房屋。张宗苗考虑到房子长时间闲置无人居住也不好，就答应了刘洪进，并与刘洪进口头达成合意，约定按每年1500元租赁费共租用10年，因张宗苗与刘洪进关系很好，所以双方就没有签订房屋租赁协议，张宗苗于2004年2月18日搬家当日便将出租房屋钥匙给了刘洪进，但至今仅收到刘洪进交付的十年租费15000元，自2014年2月19日至今的租费一直拖欠未支付张宗苗，早已违约。刘洪进已于2017年9月28日去世，此后张宗苗多次要求刘成爱支付租赁费及搬离涉案出租房屋，均遭敷衍。2018年9月，村委会处工作人员电话通知张宗苗到村委会上交《集体土地使用权证》统一办理拆迁房屋评估，张宗苗次日按要求向村委会处上交了《集体土地使用权证》后，但村委会处并未与张宗苗签订相关拆迁手续，告知张宗苗回去等待评估结果，此后一直未有结果，张宗苗无奈于2018年10月26日下午再次到村委会处询问结果，才得知刘成爱借租住村委会签字办理了拆迁补偿协议，张宗苗财产权益受到恶意侵害，为此多次找村委领导要求村委会撤销与刘成爱签订的拆迁补偿协议并与张宗苗补签拆迁补偿协议，但村委会拆迁工作人员和村委会领导都躲避不见张宗苗，现涉案房屋已于2018年11月初被村委会强拆，并将应属于张宗苗的拆迁补偿款152633元滥用职权私自支付给了刘成爱，刘成爱违反诚实信用原则并具有恶意，借其父刘洪进租用张宗苗涉案房屋之机，不但拖延支付租费而且占有涉案房屋不搬离，针对刘成爱以上违约及恶意侵权行为足以可见，刘成爱系不定期租住张宗苗涉案房屋，其无权主张涉案房屋的任何拆迁可得利益，张宗苗无奈依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定诉至法院，请求判令解除房屋的不定期租赁合同关系，判令刘成爱支付张宗苗租费，并返还张宗苗出租房屋的拆迁利益所得，以保护张宗苗的合法权益不受侵犯。 刘成爱在原审中辩称：刘成爱认为张宗苗主张不成立，与事实不符。一、张宗苗、刘成爱之间不存在租赁关系，因涉案房屋已出卖给刘成爱所有，而且涉案房屋已被拆迁，标的物的灭失导致张宗苗所主张的租赁合同关系不成立；2.张宗苗、刘成爱之间于2002年腊月由刘成爱的父亲刘洪进与张宗苗达成房屋买卖协议，当时沟通的价格18000元，在刘洪进与刘成爱办理正式房屋买卖协议时，进一步协商价格为15000元，当时张宗苗照顾刘成爱又少要了200元，最后商定14800元，当时有证人刘某在场，因张宗苗与刘成爱父亲关系确实不错，没有办理书面协议，并且张宗苗于2003年正月搬家，将房屋交付给刘成爱，交付后刘成爱入住，并进行了装修，装修费花了23000元，当时装修村里老少爷们都知道，同年2003年2月12日，刘成爱到当地政府交了房屋买卖契税58元，当时逃税金额是3888元，所以交税58元。并且2004年刘成爱持有张宗苗交付的集体土地使用证到当地镇村建设服务中心进行了更正，镇村建设服务中心加盖公章，对双方买卖予以认可，从交付之日，刘成爱居住至今，并且在2018年11月5日与村委会签订搬迁协议，将购买张宗苗房屋与村委会村委会达成协议，村委会将该房屋补偿款及所得的房屋安置确认给刘成爱所有，根本不存在张宗苗在诉状中所陈述的租赁行为，也不存在张宗苗向村委会上交集体土地使用证，张宗苗在诉状中已认可15000元的事实，虽然张宗苗以租赁费形式认可，但是交付15000元的事实成立，综合刘成爱方面证据，张宗苗交付刘成爱涉案房屋相关的土地使用证及刘成爱入住后对房屋的装修及与村委会签订的房屋拆迁补偿协议，都可以证明张宗苗、刘成爱房屋买卖的事实，请求法院驳回张宗苗的诉讼请求。 村委会在原审中述称:因双方房屋交易时间久远，村委经历多次换届，当时手续无从查找，但根据当时农村风俗习惯和双方的交易价格，结合张宗苗将房屋证件交给刘成爱持有的事实，张宗苗、刘成爱之间实为买卖房屋的意思表示。2018年村居拆迁时，因刘成爱持有房屋的有效证件和相关手续，因此村委会与刘成爱签订了拆迁补偿协议，村委会系合法拆迁，非强拆行为。 原审查明，张宗苗原系村委会之村民，讼争房屋位于青岛市黄岛区，地号为GG-59-14，1991年颁发的集体土地建设用地使用证登记在张宗苗名下。刘成爱与其父刘洪进（2017年9月份去世）亦均系村委会之村民，二人户籍登记均为青岛市黄岛区34号。另刘洪进在村委会处还有宅基地房屋一处，该房屋1991年颁发的集体土地建设用地使用证登记在刘洪进名下，地号为GG-59-54。2018年11月5日，刘成爱与村委会就涉案房屋签订《琅琊镇村庄搬迁安置楼房补偿协议》1份，该协议的主要内容为：甲方：村委会，乙方：刘成爱。根据青岛市黄岛区人民政府相关搬迁改造文件精神及《关于琅琊镇陈家贡、蒲湾两个村庄搬迁补偿与安置方案的批复》（青黄政字[2018]115号，以下简称《方案》）规定，经甲乙双方协商同意，现就村庄搬迁补偿安置等相关事宜达成如下协议：一、宅基地单位认定。经国土部门、镇村建设和村庄搬迁安置委员会按照相关政策研究认定，乙方的4间正房（门牌号××为1个标准宅基地单位，乙方房屋权属证号为南集建（1991）字第GG590014号。二、安置楼房选择。乙方自愿选择上述房屋以实物补偿安置，补偿安置面积约160平方米的楼房。……。五、房屋评估值结算。（一）乙方按补偿政策购买安置楼房的总价款为20000元；（二）乙方宅基地上的房屋及附属物评估值为154393元，减去购买安置楼房的总价款，还剩余134393元。该款项在房屋拆除经验收合格后十五日内发放80%（合计107514.4元），剩余20%（合计26878.6元）待安置楼房竣工验收交付钥匙回迁时找差结算。……。 原审认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。根据一审法院调取的涉案集体土地建设用地使用证房屋变更登记所载明的内容“经村委会研究，报镇村建设服务中心审核，同意将张宗苗的房屋卖给本村村民刘成爱名下使用。镇村建设服务中心2004年2月12日（盖有“胶南市琅琊镇镇村建设服务中心”印文）。”，结合刘成爱提交的其持有的房屋集体土地建设用地使用证原件、契税完税证、刘成爱与村委会签订的《琅琊镇村庄搬迁安置楼房补偿协议》、证人证言、村委会的陈述及涉案房屋刘成爱的居住情况，可以形成证据链，证明张宗苗已将涉案房屋卖给刘成爱，现张宗苗仅以集体土地建设用地使用证原始登记在其名下、搬出村委会村委会居住的时间、证人证言等证据主张涉案房屋系其不定期租赁与刘成爱，要求解除房屋的不定期租赁合同关系并让刘成爱支付张宗苗租赁费6000元及返还拆迁补偿款152633元，合计158633元证据不足，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条之规定，判决：一、驳回张宗苗的诉讼请求。二、案件受理费3473元，由张宗苗承担。 二审审理期间，本院依职权至青岛市黄岛区琅琊镇政府核实涉案房屋的（南集建1991字第GG-59-14号）集体土地建设用地使用证，经核实该原件与原审卷宗中复印件的相关内容一致。 二审所查其他事实同一审，本院依法予以确认。案经调解未果。 本院认为，本案焦点问题系原审未支持上诉人诉讼请求是否正确。根据法律规定，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度的可能性的，应当认定该事实存在。上诉人依据涉案集体土地建设用地使用权证原审登记在其名下主张双方当事人之间形成不定期的房屋租赁关系。上诉人对于涉案（南集建1991字第GG-59-14号）集体土地建设用地使用证中的变更登记所载明的内容“经本村委会研究，报镇村建设服务中心审核，同意将张宗苗的房屋卖给本村村民刘成爱名下使用”，及涉案上述集体土地建设用地使用证由被上诉人交至原审第三人手中未能作出合理解释。上诉人亦未能提交其他证据证明上诉人与被上诉人父亲之间存在房屋租赁关系，上诉人对于其主张的双方当事人之间形成不定期房屋租赁关系未能达到高度盖然性的证明标准，原审据此未支持上诉人诉讼请求符合法律规定，本院对此予以确认。 另，原审法院系依被上诉人申请调取涉案房屋集体土地建设用地使用证，原审表述为依上诉人申请系笔误，应予纠正，该笔误不影响原审事实的认定。 综上，上诉人的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3473元，由上诉人张宗苗负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇一九年十一月四日 法官助理 刘思涵 书记员王若怡