广西壮族自治区合浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0521民初2874号 原告：陈锡斌，男，汉族，1972年7月3日出生，住合 浦县廉州镇还珠大道50号明珠国贸第一幢第一单元1001 房。 原告：彭小英，女，汉族，1973年3月10日出生，住 合浦县廉州镇还珠大道50号明珠国贸第一幢第一单元1001 房。 两原告的共同委托诉讼代理人：张甫，广西还珠律师事务所律师。 两原告的共同委托诉讼代理人：廖国富，广西还珠律师事务所实习人员。 被告：合浦港荣置业投资有限公司，住广西合浦县廉州 镇还珠大道50号。 法定代表人：甘志冲，总经理。 委托诉讼代理人：谢丽思，该公司法务专员; 委托诉讼代理人：罗坦莉，该公司法务专员。 原告陈锡斌、彭小英与被告合浦港荣置业投资有限公司（以下简称港荣公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。两原告及委托诉讼代理人张甫、被告港荣公司的委托诉讼代理人谢丽思、罗坦莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈锡斌、彭小英向本院提出诉讼请求：1、判决原、被告于2014年10月27日签订《商品房买卖合同》合法有效，被告于判决生效后十日内协助将原告向其购买的合浦县廉州镇还珠大道50号1幢一单元10层1001号商品房不动产登记过户至原告的名下；2、判决被告支付逾期交房的违约金从日万分之零点一调整为日万分之一点六四四（即逾期年利为6%），支付违约金56013元（从2015年10月27日起暂至2017年8月27日止共670天，以总房款508578元按逾期年利率为6%计算）给原告，使双方权利与义务对等；3、判决被告支付逾期办理不动产权证的经济损失53400.7元（损失从2017年11月28日（交房后90天）起暂计至2019年8月28日按中国人民银行同期同类贷款年利率6%计算为53400.7元，以后另计至判决被告办好不动产产权登记至原告名下之日止）。 事实与理由：2014年10月27日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于北海市合浦县，面积154.98平方米，总价款为人民币508578元。被告于2017年8月27日才交付该商品房给原告，逾期交房670天，构成违约。合同约定：买受人逾期付款的，买受人按日万分之三支付违约金，逾期交房的，出卖人按日万分之0.1计算违约金，权利与义务不对等，应调整违约金均是日万分之三比较合理，现原告主张按年利率6％应予以支持。被告在交房后未在90天内为原告办理不动产权证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，应按中国人民银行逾期贷款利息支付原告的损失。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特提起诉讼。 被告合浦港荣置业投资有限公司辩称：1、被告无法按合同约定日期交房是政府延迟供地等不可抗力和特殊外力因素，根据双方合同第八条约定，如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同，或变更合同外，被告可据实予以延期交房，不需承担逾期交房的违约责任。被告不存在违约，如存在违约，可根据之前的答辩意见扣除可延期天数；3、被告无法按合同约定日期交房是由于供水供电部门原因停水停电导致工期延长的，属于双方约定被告可据实予以延期交房的情形，即使存在违约情形，相应的据实可以延期的天数应予以扣减；3、原告主张的逾期交房违约金不符合事实且过高，被告因违约支付的违约金远远超出原告的实际损失，被告请求予以适当减少。 原告向本院提交的证据有原告的身份证、国家企业信用信息公示系统、商品房买卖合同、借款合同、发票联、税收缴款书、收据；被告港荣公司提交的证据有国有建设用地使用权出让合同、建设明珠国贸商城项目投资协议书、合浦县土地（海洋）审批（委员会）会议纪要、关于人大占用明珠国贸商城521.8㎡办证的报告、合浦县国土资源局收文登记卡、合浦港荣置业投资有限公司用地宗地图、合浦县停水通知、合浦县停电通知、因中高考停工通知、法定节假日放假通知、降雨级别达中雨以上出现日期统计表。本院经过庭审质证，对各方当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院将综合全案证据，作为定案参考。 本院经审理认定事实如下：2014年10月27日，原告陈锡斌、彭小英与被告港荣公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：两原告向被告购买由被告开发的位于合浦县，建筑面积共154.98平方米,每平方米3281.57元,商品房总价格为508578元；买受人按个人住房公积金--个人住房抵押贷款方式付款；出卖人应当在2015年10月26日前将经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30内告知买受人的；2、因国家有关法律、法规、政策改变导致工期受到影响的，由于供水、供电部门原因停水、停电导致工期延长的；3、不能预见、不能克服、且不能归责出卖人的其他情况影响工期；因政府有关部门的临时限制行为导致工期受到影响的；4、出卖人将竣工材料、报告提交政府部门并被接受后（以政府接到资料日期为准），等待验收或丈量所需的时间；合同第七条约定：逾期超过30日后，合同继续履行；自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期不超过180日，自合同号第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之零点一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之零点一的违约金；合同第十一条约定：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件和出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。此外，合同及补充协议还对其他事项进行约定。合同签订后，原告向被告交付房款，被告向两原告开具了金额为508578元的购房款发票。2017年8月27日，被告将涉案房屋交房原告使用。涉案房屋所在楼房至今未办理竣工验收手续。 另查明，2014年10月27日至2017年8月27日期间，涉案工程因停水2天、停电15天、中高考32.5天、降雨级别中雨以上107天，共延期交房156.5天。 本院认为，两原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同为合法有效，本院予以确认，双方均应按照合同的约定全面履行义务。合同签订后，原告已按照合同约定将购房款支付给被告，被告虽交付房屋给原告使用，但涉案房屋未竣工验收，办证条件尚未成就，原告要求被告港荣公司在当前情况下协助办理好房产证依据不足，本院不予以支持。 关于两原告请求被告支付逾期交房违约金的问题。两原告已按照合同的约定支付了全部购房款，被告未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。依据双方合同约定，被告应于2015年10月26日前交房，但被告于2017年8月27日才将涉案商品房交付给原告使用，逾期交房671天，但根据双方的约定，应扣除被告在签订合同时至交房前施工期间可延期特殊情形天数，即停水2天、停电15天、中高考32.5天、降雨级别中雨以上107天，共计156.5天，被告实际逾期交房514.5天。依双方合同约定，逾期交房的，被告应向两原告按日支付已交付房价款万分之零点一的违约金。对该违约金标准，原告认为合同约定买受人违约按日万分之三、被告违约按日万分之零点一计算违约金，双方权利与义务不对等，请求逾期交房违约金调整为按年利率6％计算，被告则认为按合同约定计算违约金。本院认为，逾期交房违约金按日万分之零点一的标准较之于金融机构计收逾期利息标准相比较明显偏低，且与合同约定买受人逾期付款的违约金标准不相对应，但原告请求逾期交房违约金调整为按年利率6％计算过高。应结合合同的履行情况及同期同楼房其他商品房买卖合同对逾期交房违约金的约定情况，本院对此予以调整为按日万分之一的标准计算逾期交房违约金。两原告依法享有的逾期交房的违约金为508578元×0.0001×514.5天=26166.34元。 根据合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。而被告港荣公司未在商品房交付使用后的约定期限内向登记机关提交相关手续进行备案，应承担相应的违约责任。原告主张逾期办理不动产权证的经济损失从2017年11月26日（交房后90天）起暂计至2019年8月28日按中国人民银行同期同类贷款年利率6%计算，以后另计。本院认为，合同中对逾期办证违约金没有约定，原告请求按照已付购房款总额自出卖人逾期办证之日起按照年利率6％的标准计算，属于法律允许范围内，本院予以支持。两原告依法享有自逾期办证之日2017年11月26日（交房后90天）至2019年8月28日的逾期办证的违约金为508578元×6％×640天÷365天=53505.19元。原告主张逾期办证违约金53400.7元，是其对自己民事权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下： 一、原告陈锡斌、彭小英与被告合浦港荣置业投资有限公司签订的《商品房买卖合同》有效； 二、被告合浦港荣置业投资有限公司内向原告陈锡斌、彭小英支付逾期交房的违约金26166.34元； 三、被告合浦港荣置业投资有限公司向原告陈锡斌、彭小英支付逾期办理商品房权属证书的违约金53400.7元（违约金计算：已计至2019年11月28日止，以后以房款总额508578元为基数按中国人民银行同期同类贷款年利率6％另计至不动产登记证书登记至两原告名下之日止。）； 四、驳回原告陈锡斌、彭小英的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决指定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 案件受理费2488元，适用简易程序减半收1244元，由陈锡斌、彭小英负担339元，合浦港荣置业投资有限公司负担905元。受理费两原告已预交，属于被告合浦港荣置业投资有限公司承担的部分在履行本案生效判决书确定的给付义务时一并支付给两原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 员 王文旭 二〇一九年十一月二十一日 法官助理 李海峰 书 记 员 马祖莉 附本判决适用法律条文： 本判决书引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二款合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实由责任提供证据加予证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。