北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初33094号原告：北京万通鼎安国际物业服务有限公司，住所地北京市怀柔区庙城镇庙城村东362号。法定代表人：赵元旗，董事长。委托诉讼代理人：李恩来，北京威科律师事务所律师。委托诉讼代理人：戈和平，北京威科律师事务所律师。被告：陶润恺，男，2000年11月2日出生，住北京市海淀区。被告兼陶润恺委托诉讼代理人：陶铮正，男，1963年6月1日出生，住北京市海淀区。原告北京万通鼎安国际物业服务有限公司（以下简称万通鼎安物业公司）与被告陶润恺、陶铮正物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万通鼎安物业公司委托诉讼代理人李恩来与被告陶润恺委托诉讼代理人兼被告陶铮正到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。万通鼎安物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向我公司支付2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业费31148.93元、维修资金7787.23元、卫星收视费300元、车位管理费4800元，以上共计44036.16元；2.判令二被告支付逾期交纳物业服务费的违约金6307.66元;3.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：二被告是北京市淀区×号楼×号房屋（以下简称涉案房屋）业主，房屋建筑面积270.39平方米。我公司于2006年10月31日与万柳万泉新新家园业主大会签订了《万柳万泉新新家园物业服务合同》，此合同自动延续至2013年，我公司于2013年6月再次与北京市海淀区万泉新新家园小区业主委员会签订了《2013年至2014年度万泉新新家园之补充协议》，此后又续签了两次补充协议，使得物业服务合同延续至今，相关收费标准也没有发生变化。物业服务合同第十七条约定：物业服务费按2.4元/平方米·月向业主按季收取；第十九条约定：车位管理费暂定为50元/车位·月；第二十条约定：维修资金（即公维基金）0.6元/建筑平方米·月；卫星电视费300元/户·年；第三十二条约定：业主逾期缴纳物业服务费的，我公司可以从逾期之日起每日按应缴费用的万分之三加收违约金。合同签订后，我公司一直为新新家园小区业主提供物业服务。截至2018年，二被告拖欠物业费、卫星收视费、维修资金、车位管理费共计44036.16元未交纳。经我公司多次催收，二被告仍不支付物业及相关费用。为维护自身合法权益，我公司特向法院起诉。被告陶润恺、陶铮正辩称：2007年后涉案房屋开始漏雨，我们多次要求万通鼎安物业公司尽快维修，万通鼎安物业公司到现场检查，拒绝承认是屋顶漏水问题，并未采取任何检查维修等措施，我们无奈从2008年7月开始停交物业费。2013年万通鼎安物业公司确认是建筑本身的质量问题，承诺进行维修并保证质量，我们提前支付了2013年底之前的全部物业费用。直至2014年10月，万通鼎安物业公司在我们多次请求下才进行了第一次维修，但仅采取简单的覆盖式工艺，未完全解决问题，并拒绝维修保养，后漏雨现象更加严重，我们无奈再次停交费用。2016年4月，万通鼎安物业公司进行第二次维修，但仍未解决漏雨问题。严重的漏雨问题导致涉案房屋不适合居住，自2016年6月起，我们不在涉案房屋内居住。万通鼎安物业公司无视自身维修义务，恶意制定不同于其他业主的门卡，并片面公告我们未交物业费。我们未交纳物业等费用的根本原因是涉案房屋漏水问题未得到及时、有效解决。如万通鼎安物业公司落实屋顶漏水工程的修缮工作，赔偿我们的经济损失，我们愿意支付物业费。现我方不同意给付物业费及滞纳金，同意给付车位管理费、维修资金、暖气费、热水费、卫星电视费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陶铮正与陶润恺系父子关系，涉案房屋由两人共同共有，房屋建筑面积270.39平方米。2006年10月31日，北京万通鼎安国际物业管理顾问有限公司（后名称变更为万通鼎安物业公司，受委托方乙方)与万泉新新家园业主大会（委托方甲方）签订《万泉新新家园物业服务合同》，合同约定：“甲方聘请乙方为万泉新新家园提供物业管理服务；本合同为期一年，即自2006年11月1日起至2007年10月31日止。合同到期前两个月，双方未就本合同履行质量提出书面异议，本合同自动延续三年；物业服务费用实行市场调节价，物业服务费由甲方委托乙方按人民币2.4元/平方米·月向业主按季收取；车位管理费暂定为50元/车位·月，地下车场管理委托协议双方另行协商约定；乙方向业主和物业使用人提供的其他服务项目和收费标准如下：维修资金0.6元/建筑平方米·月、卫星电视费300元/户·年；业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之三加收违约金。2013年6月28日，万通鼎安物业公司与北京市海淀区万泉新新家园小区业主委员会签订《2013年至2014年度万泉新新家园之补充协议》，约定：双方于2006年10月31日签订的物业服务合同及附件，合同期限届满后自动延续至今，现双方签订补充协议，物业服务期限自2013年7月1日至2014年6月30日止。后双方又陆续签订多份补充协议，物业合同有效期最后延长至2018年12月31日。合同签订后，万通鼎安物业公司一直为万泉新新家园小区提供物业服务，二被告未交纳2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理费31148.93元、车位管理费4800元、维修资金7787.23元、卫星收视费300元。庭审中，二被告同意给付车位管理费、维修资金、卫星收视费，但不同意交纳物业费。二被告称因涉案房屋漏水问题未得到妥善处理，故拖欠2015年1月1日之后的物业费等相关费用未付。二被告提交了照片及装修报价单为证，万通鼎安物业公司对照片的真实性予以认可，但对装修报价单的真实性和证明目的不予认可。万通鼎安物业公司认可涉案房屋存在漏水的事实，但称漏水属房屋质量问题，现因维修费用过高，须业委会批准动用维修资金才能实施。另万通鼎安物业公司要求二被告给付逾期付款违约金6307.66元，二被告对此不予认可。本院认为，万通鼎安物业公司与万泉新新家园小区业主委员会签订的一系列《物业服务合同》及补充协议，系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。万通鼎安物业公司为二被告所在小区提供了物业服务，二被告接受了物业服务，理应交纳相应的物业服务费用。二被告主张因涉案房屋出现漏水情况未得到万通鼎安物业公司及时有效维修故不同意交纳物业费，对此，本院认为万通鼎安物业公司作为物业服务单位，对房屋建筑共用部位有日常维护和管理的义务。涉案房屋自2007年开始出现漏水后，万通鼎安物业公司派人进行过多次维修，现二被告未提供证据证明其房屋漏水系因万通鼎安物业公司服务不到位所致，如果其房屋漏雨系因建筑质量问题所致，则相应的责任不应由万通鼎安物业公司承担。现二被告提供的证据不能充分有效的证明其房屋漏雨系因万通鼎安物业公司提供的物业服务违约所致，故二被告以其房屋漏雨为由拒交物业费的主张，依据不足，本院不予采信。现二被告同意交纳车位管理费、维修资金、卫星收视费，对此本院不持异议。考虑到二被告因家中漏水问题长期无法解决，拒不交纳物业费用事出有因，本院对于万通鼎安物业公司要求二被告给付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决如下：一、被告陶润恺、被告陶铮正于本判决生效后七日内给付原告北京万通鼎安国际物业服务有限公司二O一五年一月一日至二O一八年十二月三十一日期间的物业费31148.93元、维修资金7787.23元、卫星收视费300元、车位管理费4800元，以上共计44036.16元；二、驳回原告北京万通鼎安国际物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告陶铮正、陶润恺未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元（原告北京万通鼎安国际物业服务有限公司预交900元），由被告陶铮正、陶润恺负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  蔡 玫人民陪审员  **苹人民陪审员  任军鹰二〇一九年十一月八日书 记 员  李宏志