北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初19885号原告：北京东光物业管理股份有限公司，住所地北京市海淀区蓝靛厂南路55号（金威大厦）302室。法定代表人：黄旭东，董事长。委托诉讼代理人：王少川，男，该公司工作人员。被告：张玲君，女，1981年8月18日出生，汉族，住北京市海淀区。原告北京东光物业管理股份有限公司（以下简称东光物业公司）与被告张玲君物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东光物业公司的委托诉讼代理人王少川，被告张玲君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。东光物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2014年1月1日至2019年12月31日期间的物业费11037.6元；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告接受了东光物业公司的物业服务，但未交纳物业费，其行为已构成违约，影响了原告的正常经营活动，并损害了其他业主的合法权益。现原告诉至法院，请依法裁判。张玲君辩称，东光物业公司未按合同约定履行物业服务义务，我主张先履行抗辩权，在原告恰当地履行物业服务义务之前，我拒绝支付物业服务费用。违约行为表现在：1.东光物业公司提交的物业委托合同是与华润置地签署的，并非基于业主的委托；我在购买房屋时为顺利办理房屋交接，只能被强制选择与东光物业公司签署委托合同。该合同的内容只包含业主的交费责任，没有对物业公司的约束及对业主权益的保护，应属霸王条款。2.我家中房顶漏水严重，造成室内墙体受损、窗户变形，东光物业公司曾承诺解决，但一直未予履行。2016年初，经与东光物业公司员工协商后，我自费修理家中防水层，物业公司员工曾承诺修理费可折抵物业费和派工费。3.物业公司人员以我未交纳物业费为由，拒绝配合我安装新能源汽车充电桩。4.2018年3月，我的车停放在小区中被划损，物业公司以我未交纳物业费及没有摄像头为由，拒绝协助调查。5.东光物业公司经常在未征得业主同意的情况下擅自在小区中开展经营活动，所获收益也未按规定公开及说明。6.小区中卫生坏境差、外来人员随意进入小区进行推销，小区中无便民活动中心，未经业主许可经营公共停车位，未指挥车辆有序停放。东光物业公司未征得业主同意将东门和北门的门禁改造为电子抬杆，设置成单行的出口和入口，该设置不科学。7.对消防设施维护不到位，导致不能正常运转。8.小区至今未成立业主委员会。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张玲君系北京市昌平区房屋的所有权人，房屋建筑面积159.68平方米。小区的开发商华润置地（北京）股份有限公司（甲方）分别于2011年12月1日、2015年3月5日及2018年2月11日与东光物业公司（乙方）签订了三份《物业管理委托合同》，约定甲方委托乙方对甲方房屋实行物业管理。委托管理事项包括对房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。房屋建筑（本体）的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行政府物业管理主管部门的有关规定。甲方应督促业主缴交上述基金并配合维护工作。2012年12月1日，张玲君（甲方）与东光物业公司（乙方）签订了《物业管理委托合同》，约定物业管理费为0.96元/㎡·月。庭审中，张玲君提交了照片打印件及网页打印件，证明因房顶漏水导致家中墙体被泡。此外还提交了物业费报修单，称东光物业公司承诺张玲君在自费修理房顶后，可将修理费折抵物业费和派工费。但物业费报修单仅能证明张玲君自费修理房顶的事实，不能证明东光物业公司有过折抵物业费的承诺，因此对该事实，本院不予确认。张玲君提交了发改能源【2016】1611号《关于加快居民区电动汽车充电基础设施建设的通知》，称东光物业公司拒绝配合安装新能源汽车充电桩且未按规定给予书面答复，但并未提交相应证据证明其曾向东光物业公司提出过安装新能源汽车充电桩的申请，因此对该事实，本院不予确认。此外，张玲君关于东光物业公司擅自开展经营活动且未公开及说明收益、未经业主许可经营公共停车位、未指挥车辆有序停放、小区中没有摄像头、卫生坏境差、外来人员随意进出、无便民活动中心、出入口设置不科学、消防设施不能正常运转等答辩意见，均未提交相应证据予以佐证，故对上述事实，本院不予确认。张玲君自2014年1月1日起未再交纳物业费。小区至今仍由东光物业公司提供物业服务。以上事实，有《物业管理委托合同》、缴费发票、照片及当事人的当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。华润置地（北京）股份有限公司作为小区的开发商，有权在业主或业主大会选聘物业服务企业之前，依法选聘物业服务企业对小区实施物业服务管理。关于张玲君辩称《物业管理委托合同》属于被强制签署且合同内容不全一节，无相应证据予以佐证，对该答辩意见，本院不予采信。华润置地（北京）股份有限公司与东光物业公司签订的三份《物业管理委托合同》及张玲君与东光物业公司签订的《物业管理委托合同》均系双方当事人真实的意思表示，且不具备法律规定的无效情形，应当认定为合法有效。关于张玲君与东光物业公司签订的《物业管理委托合同》中未约定的内容，东光物业公司应当依照与华润置地（北京）股份有限公司签订的《物业管理委托合同》的约定提供相应的物业服务。张玲君接受东光物业公司提供的物业服务，负有向东光物业公司按时足额交纳物业费的义务，东光物业公司主张张玲君支付拖欠的物业费的诉讼请求理由正当，本院予以支持。关于张玲君辩称因屋顶漏水造成家中墙体受损一节，东光物业公司已认可该事实。东光物业公司既未履行对楼盖、屋顶等部位的维修、管理义务,也未履行就房屋建筑（本体）的共同部位的维修提出方案的义务，同时，亦未按照《北京市住宅专项维修资金管理办法》的规定履行公示、征询意见并在符合法定条件时申请列支专项维修资金的义务，就此服务项目存在瑕疵，因此对该答辩意见，本院予以采信。关于张玲君辩称东光物业公司曾承诺以修理费折抵物业费和派工费、拒绝配合安装电动充电桩一节、擅自开展经营活动且未公开及说明收益、未经业主许可经营公共停车位、未指挥车辆有序停放、小区没有摄像头、卫生坏境差、外来人员随意进出、无便民活动中心、出入口设置不科学、消防设施不能正常运转等意见，均无相应证据予以佐证，本院不予采信。关于张玲君辩称小区中至今未成立业主委员会一节，同一物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。因此，成立业主委员会并非是物业公司的职责，对该答辩意见，本院不予采信。关于张玲君应当支付的物业费数额，由于物业服务包含多种项目，某一项服务存在瑕疵尚不构成根本违约，无法据以免除张玲君的全部物业费用，故本院将酌情减低物业费金额。关于东光物业公司主张的滞纳金，由于张玲君拖欠物业费的初衷是因家中墙体受损，而就该损害赔偿一直未能与东光物业公司达成一致意见，并非恶意拖欠，故对东光物业公司的滞纳金诉请，本院不予支持。另指出，该酌减是针对已发生的物业服务时间段内，基于业主家中受有特定损失的事实而做出，对将来的服务收费没有约束力。业主正常交纳物业费是物业服务企业正常提供物业服务的基本保证。如果业主不交纳物业费，基于经费问题，会造成物业服务标准的降低，最终损害全体业主的利益，故业主不交纳物业费不是解决物业服务中相关问题的有效方式。张玲君可以在交纳物业费后要求东光物业公司履行合同义务，东光物业公司作为物业服务企业，对于物业服务过程中出现的相关问题，应当及时与业主进行沟通，妥善处理，不断改进和提高服务质量。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、张玲君于本判决生效后七日内向北京东光物业管理股份有限公司支付2014年1月1日至2019年12月31日期间的物业费6622元；二、驳回北京东光物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38元，由北京东光物业管理股份有限公司负担13元（已交纳），由张玲君负担25元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  谭舒戈二〇一九年十一月二十九日书记员  李 佳