北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初22216号原告（反诉被告）：杨艳辉，女，1978年1月31日出生，汉族，石景山区苹果园社区医院职员，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：吴艳超，河北姜钟律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜钟，河北姜钟律师事务所律师。被告（反诉原告）：郭志鹏，男，1982年12月30日出生，汉族，卓辉控股有限公司职员，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）杨艳辉（以下简称姓名）与被告（反诉原告）郭志鹏（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。杨艳辉，郭志鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨艳辉向本院提出诉讼请求：依法确认双方于2009年4月29日签订的《房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同）无效。事实和理由：杨艳辉具备购买经济适用房的条件，并通过摇号取得购买资格。为了不失去购买经济适用房的机会，杨艳辉在经济条件有限的情况下向郭志鹏借款45万元，购买位于北京市朝阳区xx号房屋（以下简称涉案房屋）。2009年4月29日，杨艳辉与郭志鹏签订房屋买卖合同，约定由郭志鹏购买涉案房屋，杨艳辉在未偿还郭志鹏借款前，由郭志鹏暂时居住涉案房屋，以抵偿杨艳辉的借款利息。现由于房屋价格急速上涨，郭志鹏试图将涉案房屋占为己有，拒不返还。涉案房屋为经济适用型住房，属于特殊性质的房屋，郭志鹏不符合购买北京市经济适用房的条件，且双方交易价格明显低于当时市场价格，双方之间名义上为房屋买卖合同关系，实质是借款关系。房屋买卖合同违反法律法规的强制性规定，应属无效，双方就此事多次协商未果，故提起本次诉讼。郭志鹏答辩并反诉称，购房时我知晓涉案房屋是经济适用房，但杨艳辉说5年后可以办理过户，所以我与杨艳辉签订了房屋买卖合同，我给了杨艳辉45万元购买涉案房屋，双方并不存在民间借贷关系。涉案房屋交付后一直由我居住使用，面积补差款、公共维修基金、契税、登记费、物业费均由我交纳，我还对涉案房屋进行了装修添附。基于对杨艳辉的信任，我才会与她签订房屋买卖合同，认为她会协助我办理房屋过户手续，不知道合同会无效，我对合同无效不存在过错。杨艳辉返还上述款项后，我同意将涉案房屋返还给杨艳辉。我提出反诉请求如下：1、判令杨艳辉返还购房款45万元、房屋维修基金17832元、契税3844．58元、面积补差款1380元、房屋登记费40元、物业费7081．88元，并支付违约金22．5万元；2、判令杨艳辉支付购房款利息，利息以66922元溢价为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2009年4月29日计算至实际给付之日止；3、判令杨艳辉赔偿涉案房屋增值损失332．72万元。杨艳辉对郭志鹏的反诉请求辩称，房屋买卖合同无效，我同意返还购房款45万元，同意返还房屋维修基金17832元、契税3844．58元、面积补差款1380元、房屋登记费40元、物业费7081．88元。违约金和利息均不同意支付，涉案房屋是经济适用房，不存在增值，故不同意支付房屋增值损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年8月19日，杨艳辉（买受人）与北京住总房地产开发有限责任公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（经济适用住房）》（以下简称商品房预售合同），约定买受人应于签订本合同当日一次性向出卖人支付全部购房款383078元，该购房款包含定金20000元。2009年4月29日，杨艳辉（卖方、甲方）与郭志鹏（买方、乙方）签订房屋买卖合同，约定乙方同意购买甲方拥有的涉案房屋，建筑面积88．84平方米，房产的交易价格为45万元整，本合同签订之日，乙方向甲方支付45万元整作为购房款。甲方应于收到乙方全额房款之日起当日内其购买房产全部手续交付给乙方保管，并报产权登记机关备案，甲方取得房地产权属证书之日起当日内与乙方共同办理房地产过户手续。乙方未取得房地产权属证书之前所发生的一切风险有甲方承担。甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费，经双方协商，在房产可以过户之日，交易税费由乙方承担，中介费及代办产权过户手续费由乙方承担。甲乙双方合同签订后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在当日内将乙方的已付款返还给乙方，乙方须按房款总价的50%赔偿甲方。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起当日内应将已付款返还给乙方及按房款总价的50%赔偿乙方。此后，郭志鹏向杨艳辉支付购房款45万元，并交纳面积补差款1380元、契税3844．58元、公共维修基金17832元、房屋登记费40元、物业费7081．88元。经询，杨艳辉同意返还郭志鹏上述款项。2010年6月，涉案房屋办理入住手续，房屋由郭志鹏使用至今。经询，郭志鹏同意将涉案房屋腾退返还给杨艳辉。2012年5月25日，涉案房屋登记在杨艳辉名下，建筑面积89．16平方米，权利性质为经济适用房。诉讼中，郭志鹏申请对涉案房屋的市场价值进行鉴定，本院依法委托中瑞国际房地产土地资产评估（北京）有限公司对上述事项进行鉴定。2019年9月10日，该机构作出中瑞国际房评字[2019］第000384号房地产估价报告，房地产总价为377．72万元。郭志鹏自行交纳鉴定费11900元。郭志鹏认可评估结果，杨艳辉认为涉案房屋为经济适用房，不应按照商品房标准进行价值评估。本院认为，经济适用住房在性质上属于向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房，对于购买人是否具备购房资格有严格的审查和公示程序，在限制上市交易期限内属于限制流通物。如果允许当事人购买经济适用住房后在限制上市交易期限内任意转让房屋，既与国家制定和推行经济适用住房的政策以达到“居者有其屋”的目的相悖，也损害了广大潜在符合购买经济适用住房资格人民群众的利益。本案中，杨艳辉与郭志鹏签订房屋买卖合同，在限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房，合同应属无效。杨艳辉的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。杨艳辉作为房屋所有权人，在限制上市交易期限内出售涉案房屋，对于合同无效承担主要责任，郭志鹏作为买房人，在购买房屋时明知房屋性质，自愿购买涉案房屋，对于合同无效承担次要责任。关于购房款、面积补差款、契税、公共维修基金、房屋登记费、物业费，杨艳辉同意返还，本院不持异议，对此予以支持。关于违约金及利息，郭志鹏的主张缺乏依据，本院不予支持。关于增值损失，本院综合考虑出卖人因房屋升值获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失、双方的过错程度等因素予以确定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）杨艳辉与被告（反诉原告）郭志鹏于二〇〇九年四月二十九日签订的《房屋买卖合同》无效；二、原告（反诉被告）杨艳辉于本判决生效后七日内返还被告（反诉原告）郭志鹏购房款四十五万元、面积补差款一千三百八十元、契税三千八百四十四元五角八分、房屋维修基金一万七千八百三十二元、登记费四十元、物业费七千零八十一元八角八分；三、原告（反诉被告）杨艳辉于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）郭志鹏增值损失二百万元；四、被告（反诉原告）郭志鹏于本判决生效后七日内将位于北京市朝阳区住欣家园208号楼22层2201号房屋腾退返还给原告（反诉被告）杨艳辉；五、驳回被告（反诉原告）郭志鹏的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8050元，由原告（反诉被告）杨艳辉负担4830元（已交纳），由被告（反诉原告）郭志鹏负担3220元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费19530元，由原告（反诉被告）杨艳辉负担12012元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）郭志鹏负担7518元（已交纳）。鉴定费11900元，由原告（反诉被告）杨艳辉负担7140元（郭志鹏已预交，杨艳辉于本判决生效后七日内给付郭志鹏），由被告（反诉原告）郭志鹏负担4760元（已交纳）。公告费260元，由被告（反诉原告）郭志鹏负担（杨艳辉已预交，郭志鹏于本判决生效后七日内给付杨艳辉）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  马 潇人民陪审员  何小清人民陪审员  陈秀珍二〇一九年十一月十四日法官 助理  梁 远书 记 员  夏甜甜