福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终5457号 上诉人（原审原告）：陈八进，男，1957年5月22日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 上诉人（原审原告）：陈福在，男，1961年6月30日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 上诉人（原审原告）：陈天助，男，1963年1月22日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 上诉人（原审原告）：陈美华，女，1965年12月18日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 上诉人（原审原告）：陈福成，男，1967年12月16日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 上列上诉人共同委托诉讼代理人：陈宪娟，福建尚圭律师事务所律师。 上列上诉人共同委托诉讼代理人：方雅萍，福建尚圭律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：林美合，女，1952年10月8日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 被上诉人（原审被告）：林美顺，男，1962年5月27日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 上列被上诉人共同委托诉讼代理人：吕启明，福建夏理律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈芙蓉，女，1958年11月5日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 被上诉人（原审被告）：林月明，男，1980年9月26日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 被上诉人（原审被告）：林月芬，女，1982年6月29日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 上诉人陈八进、陈福在、陈天助、陈美华、陈福成（以下简称陈八进等五人）因与被上诉人林美合、林美顺、陈芙蓉、林月明、林月芬（以下简称林美合等五人）物权确认纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2018）闽0211民初2227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈八进等五人上诉请求：撤销一审判决，改判支持陈八进等五人一审诉讼请求。事实和理由：一、陈八进等五人提交的买卖契约证明双方已就讼争房屋的买卖已达成合意且已实际履行。二十世纪五六十年代，农村的房产买卖交易习惯通常是买卖双方邀请德高望重或能识文断字的亲友代书契约书，邀请几位乡邻作为见证人，双方支付对价、交付房产，即完成买卖交易。买卖契约体现了双方买卖房屋的意思表示，约定了对价及交付使用的内容，有出卖人林酬、证明人陈月、中人郑怀碧、知见人刘香蕉的盖章确认，系各方当事人的真实意思表示，符合当时的交易习惯，未违反法律法规的强制性规定，证明买卖交易已实际发生并履行。二、陈八进等五人长期实际占有使用讼争房屋，林美合等五人在长达六十年的时间里从未对此提出异议，证明讼争房屋已经转让并交付给陈八进等五人。1.吴万丰系讼争房屋所在地的村民小组组长，从小到大在文山村生活，了解当地情况，其基于生活经历及了解的事实所出具的《证明》系直接证据，可证明讼争房屋系陈逢来向林酬购买后，由陈逢来的妹夫郑怀碧实际居住，后由陈逢来用于种植蘑菇等。2.买卖契约订立后，讼争房屋一直由陈八进等五人居住、使用，文山村老人们能证明该事实。虽然陈八进等五人未办理房产过户手续，但林美合等五人作为原产权登记人，在长达六十年的时间里并未对陈八进等五人占有使用的行为提出异议，以实际行为默认了双方的买卖交易。 林美合、林美顺辩称，一、林酬及配偶刘香蕉并未向陈逢来出售讼争房屋，陈八进等五人一审所提交的买卖契约不足于证明买卖合同的成立与买卖事实的存在。1.林酬、刘香蕉不识字，不可能签字。陈八进等五人主张其提交的买卖契约落款处由林酬、刘香蕉本人签名，但契约全文字迹的一致性可大致体现契约中的买卖双方及中人的落款均系所谓的代书人所签而非各方自行书写，故林酬、刘香蕉并未在买卖契约中签字。陈八进等五人应举证证明买卖契约落款处“林酬”及“刘香蕉”的私章系其二人所用。2.即使买卖契约成立并生效，陈八进等五人亦应提交证据（如收据等）证明契约订立后，陈逢来履行了支付价款的义务。事实上，无论林酬或陈逢来，在二十世纪60年代均十分贫困，从常理上推断，陈逢来一方不可能一次性支付全部价款。二、买卖契约约定的买卖标的与实际情况不符，且陈八进等五人从未实际使用和占有过讼争房屋。1.原福建省同安县人民政府颁发的同字第102934号土地房产所有证登记的所有权人为林酬、林德春、林标、纪团四人，四人按份共有，并约定大厅共用，林酬享有东边四间平房的所有权，买卖契约载明的六间平房与事实不符。且同字第102934号土地房产所有证记载的房屋四至与买卖契约载明的房屋四至不尽相同。2.讼争房屋荒废至今已逾三四十年，陈八进等五人不存在长期在讼争房屋居住的情况。林美合出生于1952年，其回忆随父母在讼争房屋居住至15岁（约在1967年左右），因房屋太过破旧不能居住，才随父母搬离他处。3.林酬与刘香蕉在世时，从未向子孙提及讼争房屋的买卖事宜。刘香蕉于2011年还订立遗嘱处分了讼争房屋。4.根据1997年9月1日颁布的《厦门市土地房屋权属登记管理规定》及1998年8月11日颁布的《厦门市农村土地房屋权属登记发证若干规定》，农村房屋的建设或者转让均需申请农村房屋权属登记。但讼争房屋至今仍登记在林酬名下，陈逢来或其后人均未要求对该房屋进行变更登记，不符合交易习惯，说明房屋买卖实际并不存在。5.因遇拆迁，拆迁公司于2012年及2014年通知权属人将荒废已久的讼争房屋重新修整。两次休整均是由林美顺联合林德春、林标、纪团的后人进行，陈八进等人从未参与，多年来亦未主张过讼争房屋的所有权。三、陈八进等五人的诉讼请求已超过诉讼时效。陈八进等五人所主张的买卖关系发生于二十世纪60年代，根据不动产自变更登记时才发生所有权转移的法律规定，讼争房屋至今仍未向陈逢来或陈八进等五人交付。陈八进等五人基于房屋买卖合同的债权请求权所主张的林美合、林美顺配合房屋权属的变更登记、相关拆迁利益归其所有均已过诉讼时效。买卖合同未成立，不存在合法有效的问题，且陈八进等五人基于房屋买卖合同的债权请求权不能同时主张确认讼争房屋的所有权及利益归属。四、陈八进等五人一审提交的《证明》加盖的是旧时厦门市灌口公社东寨大队文山生产队的印章，内容与事实不符，不具有证明力，其二审提交的《证明》在内容相同的情况下让多人签字按捺，不属于新的证据。签字按捺的人员大部分系陈八进等五人的亲戚，与陈八进等五人存在利害关系，有的人员年纪不大或当时并非文山村社员，不可能知道1961年发生的事，有的人员不识字，不知道《证明》内容，故《证明》不具有证明力。 陈芙蓉、林月明、林月芬未作答辩。 陈八进等五人向一审法院起诉请求：1.判决确认陈八进等五人之父陈逢来与林美合等五人之直系亲属林酬于1961年11月签订的关于林酬名下六间房屋（福建省同安县字第102934号土地房产所有证）的买卖契约有效；2.判决确认林美合等五人之直系亲属林酬名下福建省同安县字第102934号土地房产所有证项下的六间平房的所有权及因六间平房所生相应权益归陈八进等五人所有。 一审法院认定事实：一、人员关系情况：原厦门市集美区灌口镇东辉村村民陈逢来于1922年出生，于1993年2月28日去世，其妻林金针，1937年出生，于2008年1月14日去世，其二人共育有四子一女，分别为：长子陈八进、次子陈福在、三子陈天助、四子陈福成、长女陈美华。陈逢来和林金针各自的父母均早已其去世。 林酬（于1974年去世）和刘香蕉（于2013年去世）系夫妻，俩人生前共育有四子一女，分别为长女林美合，长子林美来（已去世，未婚无子嗣）、次子林美福（已去世，配偶陈芙蓉，长子林月明，长女李月芬）、三子林美顺、四子林工作（已去世，未婚无子嗣）。 二、房屋买卖契约情况：陈八进等五人提交买卖契约一份，该买卖契约载明：本村林酬今因承人民政府分给平房大小共计六陆间，坐落土名在顶大厝东户厝，为改进经济困难，托中引就卖与陈逢来……人民币叁佰伍拾元，厝则日由逢来前往居住管理，日后永为逢来为己业，则酬子孙业不能言续，如有忌外事，应由林酬抵挡，与逢来无关，……立杜绝卖契字人林酬，盖有中人郑怀碧、队长陈月私章，列明林酬妻子刘香蕉。当事人均确认郑怀碧、陈月已去世。庭审中，经询问，陈八进自述该契约系其母亲林金针2008年去世前一两年交给陈八进，其父亲去世前并未告知子女该讼争房屋情况，陈福在、陈天助、陈美华、陈福成对该契约之前并不知情。林美顺则陈述其父亲林酬1974年车祸去世，其父亲对讼争房屋并未提及有买卖，其母亲刘香蕉2013年去世前于2011年立《遗嘱》将讼争房屋让林美顺继承。 三、讼争房屋情况：1.福建省同安县字第102934号土地房产所有权证登记记载旧厝平房贰拾间，由肆户共有，登记权利人为林酬、林德春、林标、纪团。2.房屋历史居住情况。庭审中，经询问，陈八进陈述其曾在该房屋居住过，具体时间不清楚了，之后给其姑丈郑怀碧一家居住至1975年左右，2017年陈福在有在房前种菜。陈八进等五人提交现任文山村民小组组长吴万丰签字的《证明》（载明：“今有向林酬购买之业主陈蓬莱的房屋承让给无房居住之妹夫郑怀碧，由一九六六年一直居住至一九七五年，而后郑怀碧之子郑南城雇佣的惠安打石工人居住三年，而后陈蓬莱种植蘑菇三年，直到房子倒塌。”该《证明》文后盖章为厦门市灌口公社东寨大队文山生产队）。林美合、林美顺、陈芙蓉、林月芬对陈八进等五人前述两组证据均不予认可，并自述其亦未在讼争房屋居住过，但林美顺曾在前几年获知讼争房屋可能拆迁而对房屋进行了清扫杂草等行为，并申请证人李某1、李某2作为证人出庭作证，该两证人与林美顺有亲戚关系，两证人陈述有见过林美顺对讼争房屋进行修整，对于房屋其他具体情况亦不清楚。3.现场勘验情况。2018年6月13日，一审法院组织双方当事人前往现场勘验，根据现场勘验，讼争房屋已被树木覆盖，周围杂草丛生，房内部分墙壁已坍塌，久无人居住。 一审法院认为，本案争议的焦点在于陈八进等五人、林美合等五人的父辈陈逢来与林酬是否就讼争房屋存在买卖合同关系。现陈八进等五人提交了房屋买卖契约以及现任小组长吴万丰签字的《证明》予以佐证。其中买卖契约上签名由私人印章代替，无本人签名，契约全文亦由一人书写。《证明》所盖印章形式仍是旧时的大队印章，签字人吴万丰亦未出庭作证。买卖双方及见证人均已去世，单凭前述买卖契约和《证明》不足以确定买卖交易确已发生并履行。案涉买卖关系发生于上世纪60年代，交易双方当事人均已过世多年，时隔近六十年未办理房产过户手续，买方亦未曾正式主张过自己权利，陈八进等五人亦未有占用使用管理讼争房屋的直接证据，现陈八进等五人仅凭买卖契约和《证明》主张本案讼争权利，缺乏事实和法律依据，依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：驳回陈八进等五人的诉讼请求。案件受理费100元，由陈八进等五人负担。 当事人一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，陈八进等五人向本院提交多人签名按捺的《证明》，证明同村多人均知悉讼争房屋已由林酬出售给陈逢来。《证明》载明：“兹有向林酬购买之业主陈蓬莱的房屋居住后，给无房居住之妹夫郑怀碧，由一九六六年一直居住至一九七五年，而后郑怀碧之子郑南城雇佣的惠安打石工人居住三年，而后陈蓬莱种植蘑菇三年，直到房了倒塌。此事文山邻居众所皆知。” 林美合、林美顺质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。林永安的签名在原件中有涂改液的痕迹；郑南城、郑维安、郑南贵、郑南生均是郑怀碧的儿子，林亚珠是郑维安的配偶，陈素月是郑南生的配偶，林东春、林东英、林东来均是林亚珠的哥哥，上述人员与陈八进等五人存在亲戚利害关系；林永安、林亚蕊、吴丽卿、吴万菜于1970年左右出生，不足以证明陈八进等五人主张的房屋买卖关系发生于1961年；吴文坎不是本村人，现已在养老院，意识不清，无法证明陈八进等五人的主张。该证据与陈八进等五人一审提交的加盖厦门市灌口公社东寨大队文山生产队印章的《证明》内容一样，不属于新证据。 陈芙蓉、林月明、林月芬未予质证。 二审查明，陈八进等五人、林美合、林美顺确认福建省同安县字第102934号土地房产所有权证项下的房屋总面积为480平方米。现房屋外墙还在，内墙、屋顶已基本倒塌，房屋格局已破坏，已是一堆废墟。陈八进等五人主张480平方米包括20间卧室及8间客厅，8间客厅未登记在房产证内，林酬、林德春、林标、纪团四户按面积平分，各得120平方米，林酬享有的是4间卧室及2间客厅。林美合、林美顺主张480平方米包括18间卧室及2间客厅，林酬、林德春、林标、纪团四户按房间间数平分，各得5间，林酬享有的是4间卧室和1间客厅。 本院认为，陈八进等五人主张福建省同安县字第102934号土地房产所有权证登记的房间数量20间与实际情况不符，但并未提交证据予以证明。陈八进等五人一审提交的《证明》加盖的系已不使用的厦门市灌口公社东寨大队文山生产队的印章，二审提交的《证明》与一审提交的《证明》内容基本一样，签名按捺的人员大多与陈八进等五人存在亲戚关系，且无其他证据予以佐证，仅凭上述证据不足以证明买卖契约已实际履行。买卖契约载明的交易双方当事人均已过世多年，陈八进等五人确认此前未就讼争房屋申请办理过户手续。故陈八进等五人无充分证据证明其实际占有使用管理讼争房屋，一审判决未支持其诉讼请求并无不当。 综上所述，陈八进等五人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由陈八进、陈福在、陈天助、陈美华、陈福成负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （陈许贞） 审 判 员 （章 毅） 审 判 员 （陈 璟） 二〇一九年十一月十九日 书记员（ 朱燕 萍） 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。