广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初23231号原告：中山市雨易商贸有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇沙贝路33号第1卡，统一社会信用代码91442000MA4UHH9K1H。法定代表人：朱恒生，总经理。委托诉讼代理人：甘智慧，广东大同（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾灵灵，广东大同（珠海）律师事务所律师。被告：易源，男，1989年8月9日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，被告：中山音浪体育发展有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇沙贝路33号创益文化园商业中心10号商业楼，统一社会信用代码91442000MA4W63BM4G。法定代表人：易源。原告中山市雨易商贸有限公司（以下简称雨易商贸公司）与被告易源、中山音浪体育发展有限公司（以下简称音浪体育公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雨易商贸公司委托诉讼代理人甘智慧、曾灵灵到庭参加诉讼，被告易源、音浪体育公司经公告送达传票，公告期限届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雨易商贸公司向本院提出诉讼请求：1．确认原告与被告易源于2016年9月27日签订的《商铺租赁合同》已于2018年5月8日解除；2．被告易源、音浪体育公司共同向原告支付2018年3月至2018年5月8日租金合计189642元；3．被告易源、音浪体育公司立即腾退商铺并向原告支付自2018年5月9日起至腾退之日止的商铺占有使用费（其中2018年5月9日至2018年9月26日按68607元/月、2018年9月27日至2019年9月26日按72037.2元/月、2019年9月27日至2020年9月26日按75639元/月的标准计付占有使用费）；4．被告易源、音浪体育公司共同向原告违约金211512.9元（自2018年3月1日起至2018年5月8日期间以当月应交租金为基数，自逾期之日起按每日千分之一的标准计算）；5．被告易源、音浪体育公司共同向原告支付2018年7月至2018年10月的管理费19700元（按5940元/月的标准计算）；6．被告易源、音浪体育公司共同向原告支付2018年7月至9月的水电费89827元；7．原告不退还被告易源交纳的租赁保证金136620元。事实和理由：2016年9月27日，被告易源作为被告音浪体育公司的发起人与原告签订商铺租赁合同，约定由被告易源承租位于中山市××文化××栋商铺用于经营冲浪俱乐部，并对租赁期限、租金、管理费、违约金等进行了约定，合同签订后，原告依约向被告易源交付了商铺。被告音浪体育公司于2017年7月24日经核准成立，其登记的住址为案涉商铺地址，被告易源系被告音浪体育公司的唯一股东，被告易源以音浪体育公司的名义在案涉商铺对外开展经营，但被告易源、音浪体育公司至今仍拖欠原告2018年3月至5月的租金、商铺占有使用费以及2018年7月至9月的水电费，原告多次催讨无果，于2018年4月8日委托广东大同（珠海）律师事务所向被告易源发出律师函，告知被告解除合同，要求其交清租金、管理费及水电费，该律师函被退回，后原告于2018年5月8日登报声明解除原告与被告易源签订的案涉合同，同时要求被告清场。原告认为，被告拖欠租金的行为已构成违约，损害了原告的合法权益，根据相关法律规定，被告易源作为被告音浪体育公司的发起人及唯一股东，被告易源、音浪体育公司应向原告承担相应的违约责任。原告为维护其自身合法权益，诉至本院，主张前述实体权利。被告易源、音浪体育公司未到庭应诉、答辩，亦未向本院提交证据材料。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，并保证陈述及举证真实，因被告经本院合法传唤未到庭质证，亦未提交相反证据，本院经审理认定事实如下：1．2016年9月27日，雨易商贸公司与易源签订商铺租赁合同，约定雨易商贸公司将位于中山坦洲创益文化园内第10栋面积约为1188平方米的商铺出租给易源用于经营冲浪俱乐部，租赁期限6年，自2016年9月27日至2022年9月26日，租金起算日为2016年12月27日；2017年9月27日至2018年9月26日年租金为823284元，即月租金68607元，2018年9月27日至2019年9月26日年租金为864448元，即月租金72037.3元，2019年9月27日至2020年9月26日年租金为907671元，即月租金75639.25元；管理费以建筑面积计算，5元/平方米/月，合计5940元；易源在签订合同时，向雨易商贸公司一次性交付租赁保证金，金额相当于平均月租金两个月租金和管理费，总额共计136620元；独立商铺用电量等于商铺内独立电表加公共电损分摊电量；安装独立水表的商铺，易源应根据每月自用水表的读数，按供水部门收费标准加正常损耗加加压成本费缴纳费用（商业用水，若供水机构提升供水价格则水费成本相应调整）；易源须于每月5日前向雨易商贸公司支付当月租金、管理费、商铺水电费，即每月5日为最后到账日；易源拖欠雨易商贸公司租金、管理费及其他款项，应承担违约责任。每逾期一天按拖欠金额百分之一计付违约金。对易源拖欠的款项及违约金，雨易商贸公司有权或书面通知易源限期支付，如逾期仍不足额支付，雨易商贸公司有权书面通知易源解除合同，易源如对解除合同通知有异议应在收到通知后三日内书面提出，否则该通知生效，雨易商贸公司有权终止向易源提供服务。雨易商贸公司按上述约定解除租赁合同，租赁保证金不予退还，易源并向雨易商贸公司支付相当于两个月租金和管理费的违约金；合同还约定了其他事项。2017年7月1日，雨易商贸公司与音浪体育公司签订租赁合同，约定雨易商贸公司将位于中山市××文化××商业中心××号商业楼租赁给音浪体育公司，租赁期限五年，从2017年7月1日至2022年6月30日止；签订合同之日起，音浪体育公司先交付40000元给雨易商贸公司作押金，合同期满时，押金退回给音浪体育公司，押金所产生的利息归雨易商贸公司所有；从2017年7月1日至2022年6月30日止，每月租金为25元/平方米，管理费每月10元/平方米，双方还约定了其他事项。2017年12月14日，音浪体育公司出具声明载明为申请办理相应的证照，根据音浪体育公司的要求，由音浪体育公司与雨易商贸公司就案涉商铺另行签订简易“租赁合同”，以便向相关部门报备申办证照，对此，音浪体育公司向雨易商贸公司声明：就案涉商铺租赁的权利义务以原合同约定为准，简易合同并不实际履行，省，声明还载明了其他事项。2．音浪体育公司为有限责任公司（自然人独资）于2017年1月17日成立，法定代表人为易源，住址为案涉商铺所在地址。3．2018年4月9日，雨易商贸公司委托广东大同（珠海）律师事务所向易源出具律师函，载明截至发函之日，易源仍拖欠2017年7月1日至2017年11月30日的部分租金73727元，2017年12月1日至2018年4月30日的租金343035元、2017年12月1日至2018年4月30日管理费29700元及2018年1月至3月部分水电费14412元未能支付，现函告易源：其与雨易商贸公司之间的商铺租赁合同，自易源收到律师函之日起即为解除；易源收到律师函之日起5日内，自中山市坦洲创益文化园第10栋商铺清场退出，并办理承租商铺的工商营业执照、国税、地税注销手续；易源在收到律师函之日起3日内向雨易商贸公司清缴租金、管理费及水电费共计460874元；依合同约定没收易源向雨易商贸公司交纳的租赁保证金136620元，雨易商贸公司保留追究易源违约责任的权利，律师函还载明其他事项。雨易商贸公司向易源（案涉商铺住址）邮寄了该律师函，该邮件退回。2018年5月8日，雨易商贸公司在广州日报登报声明解除其与易源于2016年9月27日签订的案涉租赁合同。4．雨易商贸公司称易源、音浪体育公司目前尚欠2018年3月1日至2018年5月8日期间的租金189642元、2018年7月的物业管理费1880元，且并未搬离案涉商铺，仍实际占有及控制案涉商铺。雨易商贸公司自制的10栋水单费欠费明细表显示音浪体育公司7月、8月、9月的水电费合计89827元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。中山音浪体育发展有限公司出具声明明确其与中山市雨易商贸有限公司签订的租赁合同仅为办理证照所有，案涉商铺的权利义务以易源与中山市雨易商贸有限公司签订的商铺租赁合同为准，案涉商铺租赁合同是中山市雨易商贸有限公司与易源在平等自愿的基础上签订的，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法对当事人产生法律约束力，双方均应恪守履行。在租赁合同中，依约按时支付租金系承租人易源主要的合同义务，经中山市雨易商贸有限公司催告后仍不支付租金、管理费、水电费，该行为已构成违约，根据合同约定，中山市雨易商贸有限公司有权解除合同，要求易源支付拖欠的租金、违约金等，中山市雨易商贸有限公司向易源发出解除合同、支付拖欠费用的律师函退回后于2018年5月8日登报声明解除案涉合同，易源并未在三日内提出异议，因此案涉合同于2018年5月8日发生解除效力。中山市雨易商贸有限公司称易源尚欠2018年3月1日至2018年5月8日期间的租金，因此易源应向中山市雨易商贸有限公司支付租金154919元[68607元×2个月+（68607÷31天×8天）]。合同解除后，案涉商铺仍处于易源的占用、控制中，中山市雨易商贸有限公司主张易源按照合同约定的租金即2018年5月9日至2018年9月26日按68607元/月、2018年9月27日至2019年9月26日按72037.3元/月、2019年9月27日至2020年9月26日按75639.25元/月的标准支付占有使用费至实际腾退案涉商铺的诉求，理据充分，本院予以支持。关于违约金，中山市雨易商贸有限公司主张以2018年3月、4月应交租金68607元、5月应交租金17705元为基数，自2018年3月至5月期间当月5日起按日千分之一的标准计付违约金，该计付违约金的标准过高，本院酌定按中国人民银行同期同类贷款利率计付违约金。关于物业管理费的问题，合同解除后，中山市雨易商贸有限公司仍向易源提供物业服务管理，易源应向中山市雨易商贸有限公司支付2018年7月至10月期间的物业管理费1970元（5940元/月×3个月+7月尚欠1880元）。关于水电费问题，交纳水电费系承租人易源的合同义务，中山市雨易商贸有限公司主张易源拖欠实际使用的水电费合计89827元，易源并未交相反证据予以反驳，因此中山市雨易商贸有限公司主张易源支付水电费合计89827元的诉求，理据充分，本院予以支持。关于押金的问题，租赁合同押金的功能在于，一是担保承租人在承租期间妥善保管租赁物，如果造成损害使出租人能够及时获得赔偿；二是担保承租人不拖欠租赁期间所产生的水电费、卫生费、物业费等费用；三是促使承租人及时履行租金给付义务，在出现约定的迟延履行或不履行的情形时，出租人有权没收押金。在此意义上，押金具有担保和针对承租人迟延给付租金这个特定违约行为的违约金的双重功能。在本案中，中山市雨易商贸有限公司已主张拖欠租金的违约金且足以填补其所受损害，同时主张押金归其所有的诉求属重复主张损失，因此中山市雨易商贸有限公司主张易源已交的押金136620元归其所有的诉求，本院不予支持，综上所述，易源已交的押金136620元应在上述债务中予以抵扣。关于中山音浪体育发展有限公司是否需对易源上述债务承担责任的问题，依照《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”的规定，本案中，中山音浪体育发展有限公司已成立并在案涉商铺的住址对外经营，已实际享有了合同的权利，应对易源上述的债务承担责任，因此中山市雨易商贸有限公司主张中山音浪体育发展有限公司与易源共同支付租金、占有使用费、违约金、水电费、物业管理费的诉求，理据充分，本院予以支持。易源、中山音浪体育发展有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、原告中山市雨易商贸有限公司与被告易源于2016年9月27日签订的《商铺租赁合同》于2018年5月8日解除，被告易源于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告中山市雨易商贸有限公司返还中山坦洲创益文化园内第10栋的商铺；二、被告易源、中山音浪体育发展有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市雨易商贸有限公司支付2018年3月1日至2018年5月8日的租金154919元并支付违约金（以2018年3月、4月应交租金68607元、5月应交租金17705元为基数，自2018年3月至5月期间当月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿之日止）；三、被告易源、中山音浪体育发展有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市雨易商贸有限公司支付自2018年5月9日至案涉商铺实际腾退之日止的占有使用费（2018年5月9日至2018年9月26日按68607元/月、2018年9月27日至2019年9月26日按72037.3元/月、2019年9月27日至2020年9月26日按75639.25元/月的标准支付占有使用费）；四、被告易源、中山音浪体育发展有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市雨易商贸有限公司支付2018年7月至10月的物业管理费19700元、2018年7月至9月的水电费89827元；五、驳回原告中山市雨易商贸有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14167元（原告已预交），由被告易源、中山音浪体育发展有限公司负担（被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  王丽丽人民陪审员  陈香玲人民陪审员  冼超群二〇一九年十一月一日书 记 员  林振华