河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初7429号原告南阳电视台培训中心。住所地:南阳市滨河路56号。统一社会信用代码:91411300614651625E。法定代表人张环宇，任主任。委托代理人王树林，男，汉族，1954年1月31日出生，住南阳市。系电视台职工。委托代理人李振东，北京市京师（郑州）律师事务所律师。特别授权。被告南阳万通置业有限责任公司。住所地:南阳市宛城区独山大道中段588号卫生和计划委员会院内。统一社会信用代码:9141130266597044XW。法定代表人汪军，任董事长。委托代理人汪谱，男，汉族，1957年1月6日出生，住河南省固始县。系公司职工。委托代理人田淀，河南怡和律师事务所律师。一般代理。原告南阳电视台培训中心与被告南阳万通置业有限责任公司确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理，原告的委托代理人王树林、李振东，被告的委托代理人汪谱、田淀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告和“南阳电视台培训中心”于2010年5月22日签订了一份国有建设用地使用权转让合同，合同约定“甲方向乙方转让位于南阳市××路以南、××路××、区间路以西的地块使用权”，该地块原出让合同编号为:豫(宛)出让(2009)09号，转让费总额贰仟肆佰贰拾捌万柒仟元(小写24287000元)。合同显示甲方为“南阳电视台培训中心”签字人字迹潦草且无身份信息，无法确定身份，乙方为被告。被告与“南阳电视台培训中心”于2010年6月1日又签订了一份国有建设用地使用权转让协议，协议约定“甲方转让的土地使用权是以出让方式取得，地号是03203180001000，使用权面积19147.7平方米。该地块的土地使用权转让费每平方米为大写捌佰叁拾玖元贰角参分(小写839.23元)，总额大写壹仟陆佰零陆万玖仟肆佰玖拾元壹角(小写16069490.1元)。双方提交国土局的土地转让合同仅作为双方合作建房办理相关手续使用不作他用。本协议经双方代表人或授权代表人签字并盖章，乙方五百万保证金到账后生效。”该协议加盖了与上一份合同一样的“南阳电视台培训中心”印章，签字负责人姓名为杜某某。上述两份合同(协议)所涉及的转让标的物都是原告通过(宛)出让(2009)09号国有建设用地使用权出让合同取得的南阳市滨河路的土地，但是转让费及转让条件却不一样，明显是阴阳合同，两份合同都是虚假合同。被告后来持2010年5月22日的合同到原南阳市国土资源局骗取办理了国有建设用地使用权转让登记，将本属于原告的合法土地过户到被告名下。经过调查，上述两份合同(协议)中，甲方名称虽然与原告名称一致，但原告对此并不知情，直到2018年1月才得知这两份合同(协议)的存在，原告也从来没有收到被告支付的24287000元或者16069490.1元，也没有收到被告支付的500万元保证金，合同(协议)上所加盖的“南阳电视台培训中心”印章不是原告合法备案的印章，系不明人员私刻私盖，因此，该合同上的印章并不是原告加盖的有效印章，且签字人员身份不明，没有详细的个人身份信息，既不是原告法定代表人，也不是原告的授权委托代表。两份虚假合同(协议)的签订不是原告的真实意思表示，明显是被告与他人恶意串通的结果，严重损害了原告的合法利益，应属无效合同。另外，《房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让(一)、以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的:(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。第三十九条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件:(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。原告与南阳市国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》第二十一条约定，首次转让的，应当符合本条第(一)项规定的条件:(一)按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上。第二十二条约定，国有建设用地使用权的转让、出租及抵押合同，不得违背国家法律、法规规定和本合同约定。案涉土地开发投资总额为1亿多元，但事实上，案涉土地当时仅仅是挖了个坑而已，实际开发投资额远远达不到开发投资总额的25％。因此，该合同的签订明显违反了《房地产管理法》第三十八条、第三十九条以及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条的强制性规定，根据《合同法》第52条的规定，本案所涉及的两份虛假阴阳合同(协议)应当无效。为此诉至法院，请求：1、判决确认被告与“南阳电视台培训中心”2010年5月22日签订的国有建设用地使用权转让合同和2010年6月1日签订的国有建设用地使用权转让协议无效；2、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、涉案土地于2002年4月21日由南阳市人民政府以宛政土(2002)33号文批复同意由南阳电视台建设培训中心使用，后因中共中央、国务院清理楼堂馆所建设等政策精神而无法建设。2004年南阳电视台欲将该处筹建集资住宅以解决职工住房困难，但因自己无房地产开发资质仍无法自行开发。2007年11月30日，在充分论证和多次协调、协商的情况下，原、被告双方签订了《联合开发建房合同》，由被告协调申请将土地性质变更为商业住宅用地，所需资金由被告投入并进入合作开发成本，土地手续完善后，采用定向开发的形式解决原告方的职工住宅。《联合开发建房合同》签订后，被告即积极协调有关部门办理土地规划的工作。南阳市规划局于2007年12月26日出具宛规函(2007)71号规划函，同意该宗地原批准建设的培训中心大楼不再建设，将建设项目变性为商业住宅用地，南阳市人民政府于2008年12月26日出具了宛政土(2008)267号文件，同意该宗土地变性为商业住宅用地，并以协议出让的方式由南阳电视台培训中心与南阳土地部门办理土地出让手续。2009年6月26日南阳市国土资源局与南阳电视台培训中心签订了《国有建设用地使用权出让合同》，协议约定出让的宗地面积为19147.7平方米，每平方价格为839.23元，总价款为16069490.10元。在此期间，被告方为该宗土地出让出资9069490.10元，同时对该宗地进行了整理、圈建了院墙，对基坑土方进行了挖运，架接了水电、三通一平等各项等备工作。为履行合同开发建设协议，双方于2010年5月22日以转让时的评估价格对该宗地签订转让协议后，提交土地局办理过户使用，同时又于2010年6月1日对该宗地又签订了约束双方权利义务的转让协议(相当于补充协议)，在被告缴纳了原、被告双方应缴纳的各项税费规费后办理了土地过户手续，至今该宗地的土地使用权证在被告公司名下。二、双方于2010年5月22日、6月1日所签订的两份土地使用权协议均为有效协议。原告所述协议无效的理由不能成立，应予驳回。(一)2010年5月22日、6月1日两份转让协议合法有效。1、在双方签订有联合开发建房协议的情况下，在原告无房地产开发资质的情况下，从协议产生的背景、意思表示方面该协议签订时的意思表示真实。2、该协议既加盖有原告的公章、也有经办人的签名，王更生是南阳电视台工会主席和建房办主任。当时电视台台长田岭、培训中心负责人张建国均因挪用公款被逮捕而无法履行职责，王更生代表培训中心签字符合当时情况。在6月1日协议中的签字人为杜万华，杜万华即是该期间南阳电视台的负责人，也是培训中心的实际负责人，从6月1日转让协议的内容可以所证原告已追认了5月22日的协议内容。3、原告不仅签订了5月22日的转让协议，同时还于2010年5月26日向土地局提交了转让土地过户申请、营业执照、机构代码证供过户使用，进一步所证意思表示真实。4、两份转让协议已全部履行，2010年5月22日协议签订前，被告即为2009年6月26日土地使用权转让合同出资9069490.10元。协议签订后，被告又将原告应出资的契税、增值税及各种税费、规费、滞纳金予以代交300余万元，实际是履行6月1日转让协议第五条的约定。5、两份协议的内容不违反法律、法规的禁止性规定，并已得到行政部门认可并办理了土地过户手续，依据现行土地政策，该宗地政府不可能再登记在原告名下。(二)对2010年6月1日协议的特别说明。该协议主要包括的内容分别为:第九条明确5月22日转让协议仅作为双方合作建房办理相关手续使用(办理土地过户手续):双方的权利义务以6月1日协议为准;第三条明确转让面积、转让价格与6月26日土地局转让合同相同并认定被告已出资9069490.10元，第五条明确由被告为原告垫支各项过户费用。从上述内容可以印证，6月1日转让合同是对5月22日转让合同的进一步说明和补充，并不是阴阳合同，更不是法律规避行为，两者配套使用，具有同等效力。三、关于原告所述5月22日、6月1日合同中使用的原告公章与2009年6月26日合同中使用的公章不是同一枚印章的问题。该问题应由原告举证并向王更生、杜万华了解情况。答辯人了解的情况是，原告的公章前后不一致与原培训中心负责人张建国被逮捕有关，一种原因是原告为区别前后责任而自行又刻制了公章，一种原因是原告有数枚印章，无论何种原因均不影响两份合同的效力。四、关于原告诉状诉称协议中约定的保证金未到位问题。自2007年11月30日签订联合建房合同后的所有投入均由被告出资或垫资，保证金是否到位是两份合同的履行问题，与合同效力无关。综上所述，答辩人认为:本案2010年5月22日、6月1日所签订的两份土地使用权转让合同意思表示真实，内容不违背我国土地法等有关法律的禁止性规定，合法有效。该两份协议是为了履行双方之间的联合开发建房合同所签订，并已得到行政部门的认可，而且已实际履行，故应受法律保护。为此恳请法院查明事实后依法驳回原告的诉讼请求，以维护答辩状的合法权益。原告为支持其主张向法庭提交如下证据第一组、原告南阳电视台培训中心营业执照，法定代表人身份证明，法定代表人身份证复印件。证实:原告主体资格情况。第二组、被告南阳万通置业有限责任公司的营业执照复印件。证实:被告身份基本情况。第三组、原告与南阳市国土资源局2009年签订的豫(宛)出让(2009)09号国有建设用地使用权出让合同。证实:1、原告于2009年通过出让方式依法取得案涉地块国有建设用地使用权的事实。2、合同第二十ー条第(一)项约定，该土地首次转让的，应当按照本合同的约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上。第四组、被告2010年5月22日签订的国有建设用地使用权转让合同和2010年6月1日签订的国有建设用地使用权转让协议各一份。证实:被告分别于2010年5月2日和2010年6月1日与身份不明人员通过加盖虚假印章的方式签订了合同相对方为南阳电视台培训中心、转让标的为原告2009年通过出让方式取得的南阳市滨河路的建设用地使用权的两份虚假合同和阴阳合同的事实。第五组、安徽天正司法鉴定中心皖天正司鉴（2018）文书鉴定第17号司法鉴定意见书一份。证实:被告2010年5月22日签订的合同上加盖的南阳电视台培训中心印章与原告依法登记备案的印章不一致的事实。也证实2010年6月1日签订的合同上加盖的南阳电视台培训中心印章与原告依法备案登记的印章不一致的事实。第六组、中晟育兴咨询管理有限公司2019年7月26日出具的南阳电视台培训中心基坑工程竣工结算造价审核报告一份，以及案涉土地现场照片6张。证实:案涉土地自取得国有建设用地使用权后至今仅仅挖了一个基坑，评估投资为1719995.05元的事实，说明被告签订的虚假的土地使用权转让合同不符合土地使用权出让合同约定的条件且违反了法律的强制性规定，属于无效合同的事实。第七组、南阳电视台培训中心审计报告融龙专审字2018第005号审计报告。证明1、原告购地款来自原告与原告职工301户，共集资收入1535万元的事实。2、原告从1999年至今在土地上投入1080万元;3、被告声称以2010年被告以2428万元的价格支付给南阳电视台的购地款是子虚乌有的。2010年6月1号签订的合同有500万的保障金通过审计也没有。被告对原告提交的证据发表质证意见如下：对证据一、证据二无异议，对证据三真实性无异议，证明方向有异议。1、国有划拨，不属于出让方式取得:2、转让是否达到25％以上已有评估报告予以印证。对证据四真实性无异议，证明方向不认可。对证据五真实性无异议，证明方向有异议，不能作为本案的证据使用。对证据六，1、该鉴定系原告单方委托，2、在鉴定过程中原告未通知本案被告参与审核，3、2007年11月30日原被告签订有建房合作协议，据此被告进行大量投资，该投资并未包含被告的投资。图片无异议。对证据七真实性无异议，同第六组的质证意见。被告为支持其主张向本院提交如下证据：第一组涉案土地演变情况。1、2002年4月21日宛政土(2002)33号文批准涉案土地由南阳电视台建设培训中心使用，土地性质为划拨土地。2、2002年12月29日(2002)征字第9号建设用地批准证书，允许南阳电视台对涉案土地建设培训中心。3、2007年11月30日南阳电视台与万通公司签订《联合开发建房合同》，约定由万通公司将涉案土地变性为住宅商业用地并解决职工住房问题。4、2007年12月26日宛规函(2007)71号规划函，同意涉案土地由划拨土地建培训中心变更改为商业住宅用地。5、2008年12月26日市政府宛政土(2008)267号同意将涉案土地以协议出让方式变性为商业住宅用地。6、2009年6月26日南阳电视台培训中心与南阳市国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》，约定出让面积为19147.7平方米，每平方米价格为839.23元，总款为16069490.10元，性质为住宅及商用。7、2010年4月23日南阳市非税收入管理局0018780号土地出让收入专用发票16069490.10元，其中在2010年6月1日原被告双方转让协议第三条，证实万通公司支付土地款9069490.10元。8、2010年5月20日宛市土国用(2010)第00287号土地使用权证书。证实该宗地已办在原告名下，是宗地的权利人，有权签订2010年5月22日的转让合同。第一组证据证明:该宗地原批复给南阳电视台建培训中心使用，性质为划拨用地，后因中央停建楼堂馆所而无法实施，在此情况下，万通公司介入联合建房，申请相关部门将土地进行调规并调为商业、住宅用地，因原告无开发建设资质，故在此背景下才同意转让给有资质的合作单位进行开发建设。即原告签订转让合同的意思表示真实。内容不违背法律禁止性规定，合法有效。第二组涉案土地转让情况。1、2010年5月22日转让协议，该宗地已核准为住宅、商业开发用地，原告无资质开发，同时与被告有联合开发协议，价格经评估已确定，转让时投资已达25％符合法定条件且投资是被告投入的资金，意思表示真实。2、2010年6月1日转让协议，由于双方存在联合建房合同，该协议反映了转让时的真实情况，包括转让款的实际支付情况(与2009年5月26日土地局转让合同价款对应)，原告应纳税费均由被告垫支约定，合作后双方对被告之投资未核定等情况需要对双方的权利义务进行明确约定，故该合同并不是阴阳合同，而是相关配套使用。3、2010年5月26日原告提交土地局的申请，营业执照复印件，机构代码证复印件，印证转让真实有效。4、2010年5月20日培训中心土地使用权证。5、南阳中院(2018)豫13行终187号行政裁定书。第三组土地转让过程中被告人的出资履行情况。一、代原告垫支的费用1、2010年5月17日完税证808234元代培训中心垫支税款票号:02018102、2010年7月9日契税票971480元万通公司交过户契税票号:02018293、2010年7月9日契税票364200元代培训中心交增值税票号:10538894、2010年7月20日服务费90000元万通公司交票号:00727295、2010年6月1日协议第八条被告垫支9069490.10元。二、被告出资的费用6、2010年7月20日90000元万通公司交票号:00727930(跟第4项重复，系同一票据)7、2010年7月20日121430.00元万通公司交价格调节基金票号:03547668、2013年11月13日812672.64元代培训中心支增值税及滞纳金票号:0477620(以票据原件为准)9、2013年11月26日199297元代培训中心支增值税及滞纳金票号:047688210、2013年11月14日727919.38元代支营业税款教育附加清纳金票号:047761911、2013年12月3日242870000元土地款票号00000905专项审计报告中除700万元外，下余全部由被告万通公司投入。第四组、审计报告及审计事务所情况说明。原告对被告提交的证据发表质证意见如下：第一组证据:1、2、复印件，真实性无法核实。即便是真实的，也是证明原告取得土地前期的合法手续，其中土地性质原来为划拨地后来经过依法变更，最终取得是出让方式取得。该两份证据与本案没有直接关联性。3、复印件没真实性无法核实。与本案没有直接关联性。签约主体是南阳电视台，并且也仅仅是南阳电视台与被告签订的初步合作意向。不能据此证明案涉合同的签订是原告真实意思的表示。所以该证据不应当采信。4、5复印件由法庭核实真实性。我们认为这两份证据证明了原告以出让方式取得案涉土地的事实。与被告所说的土地为划拨用地这一说法是明显不相符。6、真实性无异议，充分证实了原告依法通过出让方式取得案涉土地的事实，并且在该合同第21条中明确约定了首次转让的条件，要求必须完成开发建设投资总额25％以上才能转让。而被告所签订的合同当事根本没有达到这一条件。所以，这个转让协议既违反法律强制性规定也违背了出让合同的约定。7、缴款单位为原告，与被告无关不能证实是被告所缴。关于被告的两张进账单，不能证实万通公司代原告缴款。票据没有原件，真实性、合法性、关联性均有异议。8、该合同是虚假的、违法的、无效的。同诉求理由。该合同委托代理人身份不明，不能证实是原告真实意思表示。第一组证据首先证实了原告取得土地是出让方式取得的，土地性质为出让地而不是划拨地，转让合同并不是原告真实的签字盖章，内容违法。第二组证据:1、同第一组第8份质证意见。原被告之间不存在联合开发协议，签订转让协议时实际投资并未达到总投资额的25％。2、同第一组的8份质证意见。同时两份协议转让价款明显不一致，是一份阴阳合同。并且在该协议第十条也有合同生效的条件:一是500万保证金到账后生效，实际上也没有发生这一事实，所以给合同无效。3、被告所说的土地转让登记根据土地局档案显示，是被告单方申请的，相关的营业执照复印件、组织机构代码证复印件等资料都是被告单方向国土局提交，至于被告从何处取得这些加盖虚假印章的材料，被告应当向法庭作出说明。所以，该组证据不能证实签订案涉转让合同是原告真实意思的表示。包括在两份协议中，是谁向被告提供被告应当向法庭说明。4、无异议。充分证明了原告于2010年5月20日依法通过出让方式取得案涉土地使用权。5、真实性无异议，证明方向有异议。被告向法庭提交的证据应当依法向有关单位调取并经相关档案管理部门确认才能确认其真实性合法性。所以裁定书不能达到被告的证明目的。第三组证据:全部是复印件，无法核实真实性。1、相当一部分票据抬头为南阳市电视台培训中心，而我们的单位名称为南阳电视台培训中心，同期并没有有相关的名称的单位。2、完税证是根据我们的交易，从时间上来看所有完税时间为2010年5月17日，但是，被告和我们的交易发票是2013年12月3日。并且票据抬头与我们单位名称不一致，所以我们认为这是被告明显的造假行为。该组证据有部分是被告交款凭证，这些交款行为是被告单方行为与原告无关。也是被告在办理虚假登记之后继续进行的违法行为，这些行为不能证实原告履行了转让协议，原告之前不知道两份转让合同的存在，根本不可能也不存在履行转让合同的事实。第四组证据:报告的真实性有异议。该两份证据说明该审计报告是虚假的，因为在审计报告中注明的委托单位是南阳电视台培训中心，而情况说明中会计事务所又说是万通公司委托，包括审计所依据的材料都是万通公司提供，这些材料是否真实是否合法都无法确认，也不是本人签名，审计报告并不是有资质的注册会计师按照合法程序进行的审计，审计报告内容与事实不符，审计结论明显错误。该审计结论中把对该土地投资占土地总投资25.14％进行了错误表述，不符合法律法规规定。因此该证据不应采信。经原、被告举证质证，本院对双方所举证据认证如下：对原告提供证据的真实性、关联性本院予以认定，对证明方向本院将根据查明的事实和被告的抗辩予以综合判断；对被告提供的证据除第一组第3项（2017年11月30日南阳电视台与被告签订的《联合开发建房合同》）和2010年6月1日原、被告双方签订的协议外，其余均为另案行政诉讼中土地档案中的材料，故对其真实性、关联性及证明的法律事实，本院予以确认。对被告提交的2007年11月30日联合开发建房协议和2010年6月1日的土地使用权转让协议的真实性、关联性，本院予以确认，对证明方向本院将结合原告的质证意见和案件事实予以评判。经审理查明：案外人南阳电视台为筹建“南阳电视台培训中心”于2002年向有关部门申请国有划拨建设用地手续，南阳市人民政府于2002年4月21日以宛城土（2002）33号批复同意将位于南阳市滨河路中段（花鸟市场相邻）的实用面积为22738平方米的国有土地划拨给南阳电视台作为培训中心建设用地使用。该文件下发后，原南阳市国土资源局于2002年12月29日为南阳电视台办理了（2002）征字第9号建设用地批准证书。南阳电视台为解决职工住房问题，于2004年先后由本案原告收取集房户每户5万元的集房款。南阳电视台（甲方）和被告南阳万通公司（乙方）于2007年11月30日签订《联合开发建房合同》一份，协议主要约定：第一条一、……涉及该宗土地征地的原有债权债务一律由甲方承担；三、乙方负责办理土地出让等前期相关手续……承担除配套费外的全部费用；第七条一、该项目建成后，甲方分得住房330套……。合同对工程的质量、付款进度、利润等作了详细约定。2007年12月26日，南阳市规划局以宛规函（2007）71号函同意涉案土地变更为商业住宅用地，2008年12月26日南阳市人民政府以宛政土（2008）267号批复同意该宗地以协议出让方式变性为商业住宅用地，同意出让给南阳电视台培训中心。2009年6月26日，原告与南阳市国土资源局签订了豫（宛）出让（2009）09号《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定的宗地出让面积为19147.7平方米，价款为839.23元/平方米，总出让价款为16069490.10元。2010年4月23日南阳市非税管理局该宗地出具了收到16069490.10元的出让收入发票，2010年5月20日，南阳市人民政府为该宗地颁发了宛市国土用（2010）第00287号国有土地使用权证。2010年5月22日原、被告双方签订了《国有建设用地使用权转让合同》一份，该合同约定转让的宗地总价款为24287000元，其余的主要条款涉及位置、面积、四至等，与2009年6月26日原告与南阳市国土资源局签订的土地出让合同的约定一致，该合同原告方王更生在委托代理人处签字，被告方由负责人汪军签字，双方均加盖了单位公章。2010年6月1日原、被告双方又签订《国有建设用地使用权转让协议》一份，主要约定：第二条约定的面积、地号与双方5月22日及2009年6月26日出让合同约定的内容一致；第三条注明转让款16069490.10元中的9069490.10元由被告支付；第九条约定双方提交国土局的土地转让合同仅作为双方合作建房办理相关手续使用，不作他用……；第四、五条约定被告向原告交付500万元保证金，并约定办理土地过户过程发生的一切税费暂由乙方支付。该合同双方加盖了公章，原告方代理人为杜万华、被告方仍为汪军。2010年5月26日，原告向南阳市国土资源局提交了加盖公章的土地过户申请书及营业执照、机构代码证等办理过户所需用的文件。南阳市国土资源局在被告完善了相关手续并交齐了相关费用（被告以原告之名垫支费用总计11976863.22元，其中契税803284元、土地增值税364200元、印花税、罚款等812672.64元、土地增值税、滞纳金等199297.10元、营业税、教育附加等727919.38元、土地出让金9069490.10元）后，于2010年7月份为被告南阳万通置业有限公司颁发了该宗地的土地使用权证书。2019年7月26日，中晟豫兴咨询管理有限公司根据原告之委托，出具了《南阳电视台培训中心基坑工程竣工结算造价审核报告》，其结论为：结算造价核定为1719995.05元；2018年6月2日，河南融通联合会计师事务所根据原告之委托，出具了豫融专审字（2018）第005号《南阳电视台培训中心审计报告》，结论为：原告为建立南阳电视台培训中心项目共计发生收入16509558.70元，共支出费用为17757795.05元；2018年3月19日，安徽天正司法鉴定中心根据南阳市公安局梅溪派出所之委托，出具了皖天正司鉴（2018）文书鉴字第17号司法鉴定意见书，其结论为：签订日期为2010年5月22日《国有建设用地使用权出让合同》甲方处“南阳电视台培训中心”的印文与落款日期为1999年4月26日《印鉴式样公章处》“南阳电视台培训中心”的印文不是同一枚印章盖印形成。另查明：就涉案土地为被告颁发土地使用权证纠纷，本案原告于2018年向本院提起行政诉讼，请求人民法院撤销南阳市国土资源局为被告颁发的土地使用权证，本院于2018年7月2日以（2018）豫1302行初29号行政裁定书驳回南阳电视台培训中心的起诉，南阳市中级人民法院于2018年10月13日以（2018）豫13行终187号行政裁定书维持了原审裁定的效力，该裁定书已发生法律效力。被告在2010年7月1日与正方会计事务所签订了业务约定书，委托范围是滨河路19147.70平方的土地投资情况，出的审计报告为南阳电视台的审计报告。庭审后，原告提交了情况说明一份，主要内容为原告原负责人张建国于2009年7月被纪委调查至2015年10月，在此期间该中心各项工作一直处于瘫痪状态，原告没有指派或授权任何人负责或处理该中心的任何工作，被告认可该期间张建国确实未履行职务，但认为王更生、杜万华代表原告签订了本案合同。南阳市人民政府因农运会对涉案土地调规而至今未建设。本案归纳本案的争议焦点为：原告请求确认2010年5月22日、6月1日两份合同无效的请求应否支持？根据原告诉称、被告答辩及双方举证情况，在合同效力方面双方主要存在以下争议，其一是原告方签字人王更生、杜万华是否代表原告；其二是两份合同上加盖的原告公章是否伪造；其三是2010年5月22日首次对该宗地转让时的投资款是否达到了25%；其四是两份转让合同之间的关系。针对上述问题本院评析如下：一、关于王更生、杜万华的身份问题。原告在诉状中认为2010年5月22日、6月1日出让合同原告处的“签字人员身份不明，没有详细的个人身份信息，既不是原告的法定代表人，也不是原告的授权代表”，据此认为是出让合同无效的原因之一。被告认为王更生是南阳电视台时任工会主席和建房办主任，因时任法定代表人张建国涉嫌刑事犯罪无法履行职务，故王更生在2010年5月22日出让合同上的签字行为是代表原告的职务行为，杜万华是时任南阳电视台支持工作的副台长，杜万华在2010年6月1日出让合同上的签字仍是代表原告的职务行为。本院认为，庭审过程中，原告方诉讼代理人当庭承认王更生是时任南阳电视台专题的副主任，杜万华是时任南阳电视台副台长。鉴于该两份出让合同均不涉及个人利益，且原告未举出王更生、杜万华的签字行为是非职务行为的证据，结合本案原告无建房的开发资质以及南阳电视台2007年11月30日与被告签订的联合开发建房合同等事实，原告以王更生、杜万华无权在2010年5月22日、6月1日出让合同上签字为由而请求两份转让合同无效的理由不能成立。二、关于公章问题。原告认为根据安徽天正司法鉴定中心作出的司法鉴定意见，已认定2010年5月22日出让合同上加盖的印章与1999年原告在工商登记档案中备案的印章不一致，据此认为两份合同上原告处加盖的印章系不明人员私刻私盖，不是原告的真实意思表示，并据此请求认定合同无效。被告认为公章是否真实应由原告举证并由原经办人王更生、杜万华说明情况后才能查明，同时认为原告方在同期不仅使用该枚公章在两份合同上盖印使用，而且在2010年5月26日的土地过户申请上、营业执照上、机构代码证上、土地过户审批表上均加盖有该印章，不能认为与工商局1999年备案的印章不一致而否认该公章的真实性。本院认为，原告虽举出了两份合同上的印章与工商备案印章不一致的证据，但未举证出该印章是他人伪造的证据，从本案的实际情况分析，原告现在使用的印章包括：1999年工商档案中的备案印章，2009年6月26日出让合同上的印章、本案原告诉状及委托手续上的印章，即可以认定本案原告在不同时期曾先后使用过多枚印章，现原告仅以2010年5月22日、6月1日转让合同上加盖的印章与工商档案中的备案不一致为由而否认两份合同效力的请求与本案查明的事实不符，本院不予支持。三、关于首次转让时的投资总额是否达到25%以及未达到时应如何处理问题？原告认为本案首次转让时的投资总额未达到25%，并依据房地产法、城镇国有土地使用权转让暂行条例的规定，请求确认合同无效，并提供了中晟豫兴咨询管理有限公司出具的涉案基坑工程竣工结算审核报告和河南融通联合会计师事务所出具的原告方涉案基建账务审计报告，据此认为两份转让合同无效。被告认为，原告提供的两份报告是单方委托，鉴定时被告方并未参与，该两份报告也未涉及投资总额的事项，不应作为本案的证据使用，同时本案在2010年7月份办理土地过户手续前，南阳正方审计事务所已出具了首次转让时投资总额占25%以上的审计报告，并得到了有关部门的认可。本院认为，从转让协议内容是否违反法律、行政法规来看,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’是指效力性强制性规定”可知,只有违反全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规中的效力性强制规定,才会导致合同的无效。而所谓效力性强制规定则是指法律、行政法规明确规定违反禁止性规定将导致合同无效的强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》是全国人大常委会制定的法律,其中第三十九条规定土地转让时投资应达到开发投资总额的25%,该规定是为了实现城市房地产管理的需要而设置,规制的是当事人房地产转让的“市场准入”资格,该条规定属于管理性强制规定,而非效力性强制规定,即使转让的土地未达到25%以上的投资,属于合同标的物的瑕疵,但并不影响当事人从事民事活动的主体资格,也不直接影响转让合同的效力。故对原告以此为据请求确认首次转让时的投资总额未达到25%为由请求本案两份转让合同无效的理由本院不予支持。四、关于两份合同之间的关系。根据2010年6月1日转让协议第二条、第三条、第九条约定的内容，足以印证2010年5月22日转让合同是原、被告双方办理建设用地过户手续而使用，2010年6月1日转让协议是双方在转让宗地时实际履行的约定，其中5月22日协议约定的价格为转让时的评估价，6月1日协议约定的价格是原告取得土地使用权时的宗地价格，由于双方之间有联合开发建房合同，其土地前期的全部投入均有被告方予以承担，故本院认定6月1日合同是对5月22日合同的补充完善，原告认为系阴阳合同而请求合同无效的理由本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：驳回原告南阳电视台培训中心请求确认2010年5月22日、2010年6月1日两份转让合同无效的诉讼请求。案件受理费50元，由原告南阳电视台培训中心承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员 杜 鸿二〇一九年十一月二十五日书记员 丁希龑