文书内容重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝04民终1416号上诉人（原审原告）：赵绪周，男，1968年10月2日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。上诉人（原审原告）：黎量，男，1967年6月26日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。赵绪周、黎量共同委托诉讼代理人：张俊，重庆恩杜律师事务所律师。上诉人（原审被告）：重庆市彭水康宏房地产有限公司，住所地重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道庙咀街，统一社会信用代码915002437116902203。法定代表人：杨小平，该公司经理。委托诉讼代理人：王志鸿，重庆中庸律师事务所律师。上诉人赵绪周、黎量因与上诉人重庆市彭水康宏房地产有限公司（以下简称康宏公司）商品房销售合同纠纷一案，不服彭水苗族土家族自治县人民法院(2018)渝0243民初4238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭，于2019年10月22日对上诉人赵绪周及赵绪周、黎量的委托诉讼代理人张俊，上诉人康宏公司的委托诉讼代理人王志鸿进行了询问。本案现已审理终结。赵绪周、黎量上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，依法改判支持其一审诉讼请求的第二项、第四项；一、二审诉讼费由康宏公司负担。事实和理由：1.一审判决未支持资金占用利息错误。赵绪周、黎量已经支付的费用因康宏公司的过错导致合同被解除必然会有资金利息损失，赵绪周、黎量在一审中主张资金占用利息和可得利益并不矛盾，有事实和法律依据。2.一审法院在计算可得利益损失时适用第二次评估，即重庆市普华房地产土地资产评估有限公司（以下简称普华公司）的评估结果不当。本案第一次鉴定评估不存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第27条规定的情形，一审法院第二次委托鉴定评估无法律依据，不应适用。本案应适用第一次评估，即重庆瑞升资产评估房地产土地估价有限责任公司（以下简称瑞升公司）的评估结果。康宏公司辩称，1.赵绪周、黎量认为资金占用利息应当支持的理由不成立。本案查明的事实中，赵绪周、黎量在接房后装修过程中就知道康宏公司违约事实的存在，负有防止损失扩大的义务，不应当使用房屋八年之久后再来主张解除合同。2.赵绪周、黎量主张本案中应当采用第一次评估机构的评估结果计算可得利益损失不成立，两次鉴定结果均不能作为本案的判决依据。赵绪周、黎量在装修时就已经知道违约行为的存在，这时就应当及时行使合同解除权。同时，双方的合同约定了因办证不能的情况下违约责任的处理办法，应当根据双方签订的合同约定为准。因此，赵绪周、黎量的上诉请求依法应当予以驳回。康宏公司上诉请求：撤销一审判决中关于大修基金10880元、契税38542元、转移登记费560元及赔偿损失864077元的判决，改判驳回赵绪周、黎量的前述诉讼请求；一、二审诉讼费由康宏公司负担。事实和理由：1.一审判决康宏公司退还大修基金、契税、转移登记费错误。前述费用虽由康宏公司收取，但该费用系代收，已将该费用交纳给了相关部门。合同解除后，前述费用可由赵绪周、黎量持相关票据向实际收取部门退还。2.一审判决康宏公司赔偿864077元损失认定事实不清，适用法律错误，显失公平。一是一审判决认定案涉合同解除的原因在于案涉房屋包含了消防通道，不能办理产权证书，该事实认定错误。康宏公司与赵绪周、黎量签订合同后即将房屋交付给赵绪周、黎量，并于2011年12月5日为其办理了产权证书。二是双方合同第11条第一款已对因房屋不能办理产权证所引起的违约责任进行了明确约定。本案赵绪周、黎量的损失应当依据该约定予以认定，而不能片面地强调合同法的规定。三是赵绪周、黎量在装修时就已经知道案涉房屋包含消防通道，知道康宏公司违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，赵绪周、黎量应当避免损失扩大，及时向康宏公司主张违约责任，而不是在使用房屋8年、在房屋价格明显上涨后向康宏公司主张违约责任。一审判决以2019年的评估价格作为判决损失赔偿的依据明显显失公平。赵绪周、黎量辩称，1.合同解除后，其将大修基金等交给康宏公司，应当视为其损失，一审判决正确。2.本案中不存在扩大损失的问题，事情发生后赵绪周一直在主张权利，康宏公司一直在回避，一直到2015年消防通道才被生效判决认定，是康宏公司自己在扩大损失，与赵绪周、黎量没有关系。3.根据法律解除合同后，过错方应当赔偿违约损失，与合同约定并不矛盾。赵绪周、黎量向一审法院起诉请求：1.康宏公司返还已交房款644723元和已缴纳的大修基金10880元、契税38542元、转移登记费560元；2.康宏公司支付资金占用利息（资金占用利息以694705元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率为标准，从2011年10月9日至付清之日止）；3.康宏公司赔偿房屋装修损失（具体金额以评估为准）；4.康宏公司赔偿损失1344561.95元；5.康宏公司承担本案的诉讼费用。庭审中，赵绪周、黎量将第4项中的赔偿损失变更为1036300.95元。一审法院认定事实：2011年10月8日，康宏公司作为甲方与赵绪周、黎量作为乙方签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由赵绪周、黎量购买康宏公司开发的位于彭水县汉葭街道乌江商贸园汇景X号楼正1层1号门面，总购房款为1284723元，本合同签订之时支付200000元，2011年10月2日之前支付444723元，剩余640000元在甲方办理产权过户后60日内支付。合同签订后，赵绪周于2011年10月9日向康宏公司转账2200000元（含其他人的购房款和税费），2012年12月4日，康宏公司向赵绪周出具了收款收据，载明康宏公司收到赵绪周购房款644723元和大修基金10880元、契税38542元、转移登记费560元。康宏公司随后向赵绪周、黎量交付了房屋，并于2011年12月5日为赵绪周、黎量办理了房地产权证（彭水县房地证2011字第3XXX号），该产权证上载明涉案房屋建筑面积为181.33平方米，套内建筑面积149.86平方米。购买房屋后，赵绪周、黎量与他人签订协议利用该房屋合伙开办“福聚肥牛食府彭水店”。2015年1月28日，赵绪周、黎量等人向彭水苗族土家族自治县规划和自然资源局（原彭水苗族土家族自治县国土资源和房屋管理局，以下简称彭水县规自局）提出“注销房屋产权证申请”，申请事由中载明：“赵绪周、黎量、田维义、张静、秦建波、童亚秋六人共同等额出资向康宏公司购买乌江商贸园汇景楼1号楼物理层一层商业用房，面积共846.86平方米……在装修过程中，该楼的业主以消防通道被我们装修占用为由，强行阻止我们对赵绪周、黎量的一间门面装修（该门面至今也被该楼业主作临时消防通道在使用）……三方之间产生矛盾和纠纷的原因是由于贵局在为赵绪周、黎量、田维义、张静的商业用房确权颁证时将从电梯出来的一个消防通道分别确权在彭水县房地证2011字第3XXX号房地产权证和彭水县房地证2011字第3XXX号房地产权证中。康宏公司以为购房者办理了产权证为由要求购房者支付尾款……特申请贵局注销田维义、张静彭水县房地证2011字第3XXX号房地产权证和赵绪周、黎量彭水县房地证2011字第3XXX号房地产权证”。后彭水县规自局将涉案房屋的产权证注销。（2015）渝四中法民终字第00204号案件审理过程中，受重庆市第四中级人民法院委托，重庆市国土资源和房屋勘测规划院彭水苗族土家族自治县土地房屋勘测所对彭水县汉葭街道商贸园汇景1号楼（3号门面）争议面积部分的建筑面积和套内面积进行测量，该勘测所于2015年6月18日作出测量结论，载明：“经现场测量和内业计算，委托测量的面积部分是原规划、设计属于消防公共通道。1.消防共同通道共计套内面积71.3㎡，建筑面积为86.27㎡；2.田维义和张静房屋产权面积含有通道套内面积36.02㎡，建筑面积43.58㎡；3.赵绪周和黎量房屋产权证面积含有通道套内面积35.28㎡，建筑面积42.69㎡。”2018年3月20日，彭水县规自局向一审法院出具《关于乌江商贸园1号楼1-1登记发证情况的函》，载明：“2011年12月5日，我局根据彭水县康宏房地产有限公司提供的平面图的相关资料办理商品房转移登记，登记产权人为赵绪周、黎量，登记建筑面积181.33平方米。赵绪周、黎量在装修此门面时，该栋楼业委会认为此门面占用了该栋楼消防通道，因此产生纠纷，县信访办召集规划、消防等部门与双方多次协调此事。目前，该门面部分已经实际形成该栋楼住户进出消防通道，且已经生效的（2015）渝四中法民终字第00204号《民事判决书》已经判定此门面包括了消防（共用）通道，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十六条的规定，建筑区划内依法属于业主共有的公共场所和公共设施应登记为业主共有，因此不能将此门面产权登记到个人名下。”2017年7月6日，赵绪周、黎量向一审法院起诉要求解除与康宏公司签订的购房合同。一审法院于2018年5月23日作出（2017）渝0243民初2672号民事判决书，以涉案房屋存在消防（公共）通道，门面产权不能登记到个人名下，赵绪周、黎量不能取得涉案房屋的所有权，买卖合同目的不能实现为由，判决确认双方签订的《重庆市商品房买卖合同》已经解除。康宏公司不服该判决上诉至重庆市第四中级人民法院，该院于2018年7月23日作出(2018)渝04民终771号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本案在审理过程中，赵绪周、黎量向一审法院申请对涉案房屋的现有价值进行评估，一审法院依法委托瑞升公司对涉案房屋进行了评估，评估结果为涉案房屋建面单价为12800元/平方米，房地产市场价值232.1万元，赵绪周、黎量为鉴定支付鉴定费8000元。康宏公司对该评估结果不服，以鉴定程序违法、鉴定结论依据不足、结论不客观等理由向一审法院申请重新评估。一审法院经审查后同意了康宏公司的重新鉴定申请，并依法委托普华公司进行了评估，评估结果为涉案房屋建面单价为11850元/平方米，房屋总价为2148800元。康宏公司为鉴定支付鉴定费7800元。庭审中，赵绪周、黎量明确表示不申请对房屋的装修价值进行评估鉴定，由人民法院酌情认定。康宏公司辩称涉案房屋只支付了644723元购房款，应当按照该款项在总购房款中对应的比例计算溢价损失（赵绪周、黎量的可得利益）。一审法院认为，本案系一起商品房买卖合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”赵绪周、黎量与康宏公司签订的《重庆市商品房买卖合同》已经被人民法院判决确认解除，康宏公司理应退还赵绪周、黎量支付的购房款，故对于赵绪周、黎量要求康宏公司退还购房款644723元的诉讼请求，予以支持。《重庆市商品房买卖合同》解除的原因在于买卖的房屋包含了消防通道，不能办理产权证书，赵绪周、黎量不能实现合同目的，故解除合同的过错在康宏公司，康宏公司理应承担赔偿责任，赵绪周、黎量为购买房屋而向康宏公司支付的大修基金10880元、契税38542元、转移登记费560元，康宏公司虽辩称已经交给了相关部门，但合同解除后赵绪周、黎量缴纳的上述费用失去意义，应当视为赵绪周、黎量的损失，由康宏公司予以赔付。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中康宏公司的违约行为致使合同被解除，应当赔付赵绪周、黎量的可得利益。涉案房屋现有价值为2148800元，减去购买价1284723元，差价864077元即赵绪周、黎量在房屋买卖合同中的可得利益，应当由康宏公司予以赔付。关于资金占用利息，赵绪周、黎量已经就房屋主张了可得利益，故其再就已付款主张资金占用损失没有事实和法律依据，不予支持。对于装修损失，因赵绪周、黎量未对此举示证据予以证明，不予支持。康宏公司辩称赵绪周、黎量应当支付租金，但其未提交关于租金的证据，且解除合同的过错在康宏公司，故对此不予支持。康宏公司辩称应当按照赵绪周、黎量所交款项在总购房款中对应的比例计算溢价损失，一审法院认为，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》是买卖整套房屋，故赵绪周、黎量所能获得的应当是整套房的可得利益，而不是部分。加之双方约定的支付余下款项的条件是办理产权证书，而康宏公司至今未能办理产权证书，支付余下购房款的条件未能达成。如按照赵绪周、黎量所交款项在总购房款中对应的比例计算溢价损失，则是在要求赵绪周、黎量为康宏公司的过错承担责任，明显有违公平原则，故对于康宏公司的该项辩称理由不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、康宏公司退还赵绪周、黎量的购房款644723元、大修基金10880元、契税38542元，转移登记费560元，以上合计694705元；二、康宏公司赔偿赵绪周、黎量损失864077元；三、驳回赵绪周、黎量的其余诉讼请求。案件受理费20379元，由康宏公司负担18351元，由黎量、赵绪周自行负担2028元。第一次鉴定费8000元，由黎量、赵绪周负担；第二次鉴定费7800元，由康宏公司负担。本院二审查明，康宏公司（甲方）与赵绪周、黎量（乙方）签订的《重庆市商品房买卖合同》第十一条第一款约定：“甲方保证销售的商品房没有产权纠纷的债权债务纠纷。保证本商品房没有销售给除乙方以外的其他人，保证该商品房没有司法查封或其他受到限制交易的情况（本商品房涉及抵押的，按本条第2款的约定执行）。如因甲方隐瞒上述情况，导致乙方不能办理预售合同登记备案、产权登记或发生债权债务纠纷的，乙方有权退房，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，乙方有权要求甲方支付不超过已付房价款一倍的赔偿金，为已付房价款1%。”本院2018年7月23日作出的(2018)渝04民终771号生效民事判决书认定，2016年7月6日，赵绪周、黎量诉至彭水县法院，请求撤销其与康宏公司签订的案涉《重庆市商品房买卖合同》。彭水县法院经审理后判决驳回了赵绪周、黎量的诉讼请求。康宏公司二审中陈述，其至今也不认为案涉房屋包含了消防通道，只是生效裁判认定了案涉房屋包含消防通道的事实，康宏公司对生效判决予以尊重。2012年，赵绪周、黎量认为包含消防通道时，双方协商过补差，提出过解决方案，但最终没有达成共识。在田维义、张静一案结束后，赵绪周、黎量提起过撤销案涉合同之诉，后又提起了解除案涉合同之诉。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案二审争议的焦点为：1.赵绪周、黎量已付的694705元资金占用利息应否支持；2.赵绪周、黎量所受损失计算的依据应以瑞升公司的评估报告为准还是以普华公司的评估报告为准；3.大修基金、契税、转移登记费应否由康宏公司予以退还；4、赵绪周、黎量所受损失的认定。具体评述如下：一、赵绪周、黎量已付款资金占用利息问题。案涉《重庆市商品房买卖合同》已经生效判决确认因康宏公司原因导致赵绪周、黎量购买案涉房屋的合同目的不能实现而予以解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，赵绪周、黎量本可以主张已付款的资金占用利息损失。但本案中，赵绪周、黎量在主张已付款的资金占用利息之外，还主张了案涉合同履行的可得利益损失，而可得利益损失赔偿已是对守约方损失的完全赔偿。因此，在一审判决对赵绪周、黎量的可得利益损失主张予以支持的情况下，赵绪周、黎量已就案涉《重庆市商品房买卖合同》被解除给其造成的损失获得了充分的赔偿，故赵绪周、黎量再行主张利息损失，缺少法律依据。对赵绪周、黎量的该项上诉主张，本院不予支持。二、赵绪周、黎量所受损失计算依据的认定。赵绪周、黎量上诉主张其所受损失应当依据一审法院第一次委托瑞升公司所作出的评估结果作为计算依据。经查，瑞升公司虽是一审法院委托作出了评估结果，但康宏公司对瑞升公司的评估结果不服，申请重新评估。一审法院经审查认为，瑞升公司的评估程序、评估依据、评估结果确有不当而决定重新委托评估。赵绪周、黎量也参与了第二次的委托评估。由此，一审法院采信重新委托评估的结果，即普华公司的评估结果作为赵绪周、黎量所受损失计算依据并无不当。三、大修基金、契税、转移登记费应否由康宏公司予以退还。康宏公司对其收取了赵绪周、黎量的大修基金、契税、转移登记费无异议，只是辩称前述费用已转交给相关部门，不应由其退还。但康宏公司未提交相应证据证明前述费用已转交给相关部门，且赵绪周、黎量向康宏公司交纳大修基金、契税、转移登记费系为履行案涉合同义务，在案涉合同解除后，赵绪周、黎量没有支付大修基金、契税、转移登记费的义务，根据合同相对性原则及《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，康宏公司应当返还因案涉合同而取得的大修基金、契税、转移登记费。故康宏公司前述辩称于法无据，本院不予支持。四、赵绪周、黎量所受损失的认定。第一，案涉《重庆市商品房买卖合同》第十一条第1款虽有因康宏公司原因导致不能办理产权登记而解除合同的违约金责任的约定，但赵绪周、黎量所主张的实际损失高于案涉合同约定的违约金，且有相应的损失评估报告予以证实。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”因此，一审法院依据赵绪周、黎量要求赔偿可得利益的请求而按照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定认定赵绪周、黎量所受损失并无不当。第二，生效的(2018)渝04民终771号民事判决已确认案涉合同是因康宏公司出售给赵绪周、黎量的房屋包含消防通道导致无法办理产权登记，赵绪周、黎量的合同目的无法实现而被解除。康宏公司上诉称，赵绪周、黎量在接房装修时已经知道案涉房屋包含消防通道，此时应及时向康宏公司主张违约责任，不应放任损失的扩大。但康宏公司二审陈述，其至今不认可案涉房屋包含消防通道，且在赵绪周、黎量认为案涉房屋包含消防通道时，双方进行过协商，协商不成，赵绪周、黎量又提起过撤销、解除案涉合同的诉讼。这表明赵绪周、黎量在认为康宏公司违约后就一直在向康宏公司主张权利，采取了协商、诉讼等多种方式避免损失扩大，最终是因康宏公司自身始终不认可案涉房屋包含消防通道的事实导致损失持续至今。因此，赵绪周、黎量并未放任损失扩大，康宏公司上诉要求赵绪周、黎量就扩大损失承担责任的意见不能成立，本院不予支持。第三，一审判决采信的普华公司评估结果的评估基准日虽是2019年4月，但对房屋差价损失评估的基准日应从保护守约方的利益出发，以守约方的选择和请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日、合同解除之日、评估之日以及审理中房屋的涨跌情况等，予以综合合理确认。本案中，如前所述，康宏公司对其所售房屋包含消防通道的违约行为始终不予认可。在2018年7月经诉讼判决后康宏公司的违约行为才最终予以确认，且赵绪周、黎量对损失的持续并无过错，康宏公司对收取的赵绪周、黎量的购房款也一直占有使用至今，因此综合本案情况，一审法院认定普华公司的评估基准日并无不当。康宏公司上诉认为普华公司评估基准日确认不当的理由不能成立，本院不予支持。第四，本案虽是因康宏公司的原因造成赵绪周、黎量丧失在同时期购买其它房屋的机会，在房价上涨的情况下，赵绪周、黎量用原来合同约定的成交金额根本不能购买到同等房屋，康宏公司应当赔偿因违约给赵绪周、黎量造成的损失，但该损失赔偿的数额应综合考虑双方履约情况。本案中，赵绪周、黎量实际支付的房款为644723元，尚有64万元未支付，而康宏公司也在签订合同后即将房屋交付赵绪周、黎量使用，履行了部分合同义务。综合考虑上述因素，按照公平合理及等价有偿原则，以赵绪周、黎量交纳的购房款644723元在总房款1284723元的比例计算赵绪周、黎量的房屋差价损失比较恰当，即（2148800元-1284723元）×（644723元÷1284723元）=433627元,故一审法院按照评估价格与合同签订时的差价全额支持赵绪周、黎量的房价损失不当，本院予以纠正。综上所述，赵绪周、黎量的上诉请求不成立，本院不予支持。因二审查明的新事实，康宏公司的上诉请求部分成立，一审判决结果不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持彭水苗族土家族自治县人民法院（2018）渝0243民初4238号民事判决第一项；二、撤销彭水苗族土家族自治县人民法院（2018）渝0243民初4238号民事判决第二项、第三项；三、重庆市彭水康宏房地产有限公司赔偿赵绪周、黎量损失433627元；四、驳回赵绪周、黎量的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20379元，由赵绪周、黎量负担7095元，由重庆市彭水康宏房地产有限公司负担13284元。第一次鉴定费8000元，由黎量、赵绪周负担。第二次鉴定费7800元，由重庆市彭水康宏房地产有限公司负担。二审案件受理费16840元，由赵绪周、黎量负担10746元，由重庆市彭水康宏房地产有限公司负担6094元。本判决为终审判决。审 判 长 谭中宜审 判 员 王 宏审 判 员 万永福二〇一九年十一月二十日法官助理 翟维玲书 记 员 聂 潇