北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初21070号原告（反诉被告）：秦彦玲，女，1972年11月29日出生，汉族，北京市昌平区未来启蒙艺术中心职工，住河北省三河市燕郊开发区。被告（反诉原告）：胡淑芝，女，1950年5月4日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。原告（反诉被告）秦彦玲与被告（反诉原告）胡淑芝房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）秦彦玲及被告（反诉原告）胡淑芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦彦玲向本院提出诉讼请求：判令胡淑芝退还我15522.24元（含电表里的400元）。事实与理由：2013年6月1日，胡淑芝把北京市昌平区×村（以下简称×村）×号独院房屋租给我开办幼儿园使用至今。由于2019年7月17日政府强制执行不让开园，我没有办法只有停止办园，我于2019年7月20日向胡淑芝提出退房，当时胡淑芝也同意了。等我把所有东西都搬出后，胡淑芝提出各种理由拒不退房租，我多次讨要一直无果，故我诉至法院，请求法院支持我的诉讼请求。被告胡淑芝辩称：秦彦玲要求我退还四个月的租金，扣除欠缴的电费，还剩15000余元，即使要返还我也只同意返还一个多月的租金。电费我们有口头约定不是按照秦彦玲主张的每度0.48元，从2018年6月开始电费是按照每度1.5元收取。我同意解除协议，就是金额上无法达成一致。秦彦玲对我房屋内部的装饰装修有损害，我要求秦彦玲恢复原状。反诉原告胡淑芝向本院提出诉讼请求：1.判令解除我与秦彦玲之间的房屋租赁关系；2.判令秦彦玲支付我租赁期间的电费15241.5元；3.判令秦彦玲赔偿我房屋损失22740元，包括墙面损失16400元、拆除的柜子1000元、拆除的小便池、洗手池500元、拆掉的窗帘2000元、塑钢门窗损失500元、厨房橱柜水管及更换抽油烟机损失1000元、灯具损失200元、窗玻璃损失200元、地板砖裂痕100元、保洁费800元；4.判令本案诉讼费由秦彦玲负担。事实和理由：2013年6月1日，我将八仙庄村553号独院房屋租赁给秦彦玲用于开办幼儿园使用至今。2019年6月秦彦玲交纳了六个月的房租共计3万元整，租赁期限截止至2019年11月30日。2019年7月间，因秦彦玲开办幼儿园未办理工商营业执照，故该幼儿园被取缔。鉴于秦彦玲的违法行为，我提出解除租赁关系并要求秦彦玲搬出该租赁房屋，但秦彦玲以租赁期限未到期为由拒绝搬出该租赁房屋，为此，我曾拨打110报警，要求民警解决该纠纷，但民警也表示租赁期限未到，且秦彦玲已交纳房租，故我无权要求秦彦玲搬出该租赁房屋。2019年8月9日秦彦玲向我提出解除租赁关系，并要求返还部分租金，但双方对于返还租金的数额及其他相关情况未达成一致，故秦彦玲在我家中强行滞留，不肯离开，后又是民警到现场后才将秦彦玲劝离。基于上述情况，双方的租赁关系一直未解除，且秦彦玲仍然对所租赁房屋占有使用至今。由于秦彦玲租赁房屋的用途是开办幼儿园，是一种商业经营行为，再加之借鉴周边地区按其他租赁房屋用于经营的通常做法，我与秦彦玲于2019年6月口头约定租赁期间的电费价格调整为1.5元每度。经查询，秦彦玲在此期间尚有10161度电未交纳电费，共计需要支付电费15241.5元。秦彦玲在租赁期间，未经我同意将所租赁房屋内部的部分设施予以拆除，同时进行部分改造，另房屋内部分设施存在不同程度的损坏，故我提出反诉，请求法院支持我的反诉请求。反诉被告秦彦玲辩称：胡淑芝所述不是事实。当时双方协商房费涨了5000元电费就不涨了。涉案房屋我住了几年不可能和原来的房屋一样。我们之间的纠纷经过民警两次调解我都有录音。8月9日我去胡淑芝家里要求解决此事，7月31日也是民警给我打的电话。民警说他们无法解决此事让我起诉。我住了六年的房屋，自己家的房子也不可能保持整洁。我只把抽油烟机换成了大的，墙拆了我已经给砌好了，胡淑芝多次去我那里她说要把哪里恢复我就把哪里恢复了。关于胡淑芝主张的损失：第一，墙面的问题。我住进去的时候墙面就已经不是白墙了，我用了六年不会像原来的那样。第二，柜子的问题。我一住进去就和胡淑芝说我要办幼儿园，不要她的东西，她同意我将柜子清除，说他们年纪大了让我自己清除。第三，小便池，一个小便池也就100元钱。小便池我是卸掉了，也是经过胡淑芝同意的。第四，窗帘我们没有拆掉，我住进去的时候就是不全的，他们的房子有10年没有住了，是胡淑芝亲口和我说的。第五，塑钢门窗，房子已经接近20年，风吹日晒是自然损坏，现在门窗都在。第六，厨房内的水管和橱柜都在，只是我把抽油烟机从小的换成了大的。第七，灯具都能使用，灯泡我们重新换了新的。第八，门窗玻璃没有损坏。第九，地板砖有裂痕，是因为原来就有裂痕，是我修复平整的。第十，我已经对房屋做过保洁了。我对胡淑芝的诉讼请求都不认可。本院经审查认定事实如下：胡淑芝系×村×号院的宅基地使用权人。胡淑芝于2013年6月1日将×村×号宅院及房屋出租给秦彦玲用于开办幼儿园。双方签订了为期一年的租赁合同，合同到期后秦彦玲继续使用涉案房屋，双方未再次签订书面合同。自2019年6月1日起双方协商房租为每年6万元，每半年交纳一次房租。2019年6月2日秦彦玲向胡淑芝交纳2019年6月1日至2019年11月30日期间的房租3万元。2019年7月因秦彦玲开办的幼儿园没有办学许可，不能继续经营，秦彦玲与胡淑芝协商解除双方租赁合同，但双方就退还租金的数额及其他问题未能协商一致，故双方一直未办理房屋交接手续。秦彦玲主张其已于2019年8月将房屋钥匙放置在胡淑芝家中，将涉案房屋返还胡淑芝，胡淑芝对此不予认可，主张秦彦玲一直未向其腾退并返还涉案房屋，而是一直占有使用，故要求秦彦玲返还涉案房屋。本院于2019年10月23日组织双方开庭时秦彦玲明确表示涉案房屋内已无其物品，其同意胡淑芝于当日收回涉案房屋，将涉案房屋交由胡淑芝管理，胡淑芝据此撤回要求秦彦玲返还涉案房屋的诉讼请求。胡淑芝主张秦彦玲在使用涉案房屋期间损坏了涉案房屋原有的墙面、拆掉了柜子、小便池、洗手池、更换了抽油烟机、损坏了窗帘、橱柜、水管、灯具、窗玻璃、地板砖、塑钢门窗等，且腾退前未对房屋进行保洁，故要求秦彦玲赔偿其损失22740元。胡淑芝提交录像予以证明。录像显示为涉案房屋的现状，门窗、灯具有部分损毁，墙面、地面未清洁干净。胡淑芝未提交涉案房屋出租给秦彦玲使用之初的状况的相关证据。秦彦玲认可其使用涉案房屋期间拆除了柜子、小便池、将小的抽油烟机更换成大的抽油烟机，但主张其进行上述装修改造之前均得到了胡淑芝的同意，胡淑芝也多次到涉案房屋处查看，对胡淑芝主张的其他损坏情况不予认可，主张系使用涉案房屋期间的自然损耗。胡淑芝认可其在秦彦玲承租期间到涉案房屋处进行过查看，但主张其对秦彦玲实施的装修改造行为提出过异议。经双方确认，秦彦玲使用涉案房屋期间尚有10161度电未交费。胡淑芝主张自2019年6月开始双方协商将电费由每度0.48元调整为每度1.5元，胡淑芝未提交相应的证据，秦彦玲对此不予认可，主张电费一直为每度0.48元，双方未就调整电费达成一致。秦彦玲主张其在涉案房屋的电卡中充值500元，现尚有余额400元，胡淑芝对此不予认可，秦彦玲未提交相应的证据证明电卡内尚有余额400元。另查，胡淑芝主张涉案房屋在翻建时经过了相关部门审批，但审批手续已丢失。胡淑芝提交×村民委员会出具的《证明》一份予以证实。《证明》的内容为：兹有我村村民胡淑芝翻建房屋原件丢失。上述事实，有收据、收条、《证明》、录像及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。《北京市城乡规划条例》第二条规定：本市行政区域全部为规划区；第二十九条规定：本市依法实行规划许可制度，各项建设用地和建设工程应当符合城乡规划，依法取得规划许可……；农村建设项目应当按照乡村建设规划许可证或者临时乡村建设规划许可证的许可内容进行建设。本案中，秦彦玲虽未与胡淑芝签订书面的房屋租赁合同，但双方形成了口头的房屋租赁关系。胡淑芝虽主张涉案房屋在建设时经过了相关部门审批且审批手续丢失，但因其所在村村民委员会并非农村村民建房审批的相关部门，故其提交的《证明》不足以证明涉案房屋在建设时经过了相关部门审批，故秦彦玲与胡淑芝形成的租赁关系因违反法律的强制性规定应属无效。胡淑芝要求解除双方租赁关系的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。秦彦玲主张其已于2019年8月将涉案房屋返还胡淑芝，秦彦玲应承担相应的举证责任，但秦彦玲未提交证据证明其已于2019年8月将涉案房屋交还胡淑芝，胡淑芝对此亦不予认可，故对秦彦玲的该项主张因缺乏证据佐证，本院不予采信。本院于2019年10月23日组织双方开庭时秦彦玲明确表示同意胡淑芝于当日收回涉案房屋，故本院视为秦彦玲已于2019年10月23日将涉案房屋交还胡淑芝。因秦彦玲已支付胡淑芝2019年6月1日至2019年11月30日期间的房屋租金3万元，2019年10月24日至2019年11月30日期间秦彦玲未实际使用涉案房屋，故胡淑芝应将上述期间的房租6166.67元返还秦彦玲；秦彦玲认可其使用涉案房屋期间尚有10161度电未交费，胡淑芝虽主张双方已协商将电费由每度0.48元调整为每度1.5元，但胡淑芝未提交相关证据予以证明，秦彦玲亦不认可，故对胡淑芝的该项主张本院不予采信，按照双方确认的每度0.48元电费标准，秦彦玲应支付胡淑芝欠付电费4877.28元；秦彦玲主张其在涉案房屋的电卡中充值了500元、尚有余额400元，但未提交相应证据证明电卡内尚有余额400元，胡淑芝亦不认可，故本院不予认定。关于胡淑芝主张的房屋设施损害赔偿，因胡淑芝未提交证据证明其出租给秦彦玲使用房屋之初房屋状况的相关证据，且秦彦玲使用涉案房屋长达六年，胡淑芝主张的房屋设施的损坏无法确定均系秦彦玲在使用期间造成的人为损坏，而非物品及设施的自然损耗。秦彦玲认可其使用涉案房屋期间拆除了柜子、小便池、将小的抽油烟机更换成大的抽油烟机，其主张装修改造之前取得了胡淑芝的同意，胡淑芝对此虽不予认可，但秦彦玲使用涉案房屋长达六年，胡淑芝对秦彦玲的上述装修改造行为不可能不知情，但其没有证据证明其在秦彦玲使用涉案房屋期间对此提出过异议，故其现以秦彦玲的上述改造行为未经其同意为由要求秦彦玲承担损害赔偿责任，依据不足，本院不予支持。但秦彦玲在搬离涉案房屋之前确实未将涉案房屋的墙面、地面清洁干净，故对胡淑芝要求秦彦玲支付保洁费的诉讼请求本院酌情予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、秦彦玲与胡淑芝形成的房屋租赁关系无效；二、胡淑芝返还秦彦玲房屋租金6166.67元；三、秦彦玲支付胡淑芝电费4877.28元及保洁费500元；上述第二、三项折抵后，胡淑芝支付秦彦玲789.39元，于本判决生效后七日内履行。四、驳回秦彦玲的其他诉讼请求；五、驳回胡淑芝的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费94元，由秦彦玲负担57元，已交纳；由胡淑芝负担37元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费650元，由胡淑芝负担558元，已交纳；由秦彦玲负担92元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  田雅娟二〇一九年十一月二十一日书记员  高 曼