北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初20046号原告（反诉被告）：高红，女，1978年1月3日出生，汉族，户籍所在地湖南省岳阳市岳阳楼区，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：李红洋，北京格竹律师事务所律师。被告（反诉原告）：管建，女，1958年6月24日出生，汉族，户籍所在地北京市朝阳区，身份号码×××。委托代理人肖玄苏，广西国海律师事务所律师。原告（反诉被告）高红与被告（反诉原告）管建房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高红及其委托诉讼代理人李红洋，被告（反诉原告）管建之委托代理人肖玄苏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高红向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还2019年4月28日至4月30日租金1750元；2、判令被告支付违约金17500元；3、判令被告返还租房押金17500元；4、判令被告退还水、电、天然气费共计1568.49元，供暖补贴312元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月21日原告与被告签订了房屋租赁合同，原告承租了被告位于北京市顺义区×御园×苑×号楼×至×层6-02室房屋，租金每月17500元，租期自2018年4月1日至2020年3月31日止。2019年4月1日，被告通知原告不再出租涉诉房屋，要求原告搬离。原告于2019年4月27日，将房屋腾退给被告。按双方的租赁合同约定，被告应返还押金及未使用期间的租金、水电气等费用，并支付违约金，但被告拒绝支付，为维护原告的合法权益，请求法院依法判决。被告管建辩称：关于原告的第一项诉讼请求没有事实和法律依据，被告是提前一个月通知原告终止房屋租赁合同,四月份可以住在涉诉房屋,原告提前搬离,是其自由的选择,并不是被告规定搬出的日期,原告自行选择的结果不可能让被告承担。第二项诉讼请求违约金17500元按照租赁合同的相关规定是有法律和事实依据的,对于退还违约金没有异议,但是被告方可以向原告索要违约金,因为在搬离房屋时候经过被告到房屋进行检查,发现房屋的墙壁和踢脚线地面多处损坏，还有附属的配套设施因为使用不当留下永久性的污渍,无法去除,按照合同的约定,原告没有进行维修和清扫,也没有对损坏的东西进行赔偿。被告方违约是因为提前收回房屋,原告方违约没有按照合同约定对于损坏的东西进行维修和赔偿,也应当承担违约金,两方相抵,就不存在了。第三项诉讼请求押金是用于抵扣应该由乙方承担的费用，该条约定双方有大量微信记录作证,被告让原告把损坏的东西进行维修,原告不理睬,被告自己请人来进行维修,此前也把维修的费用也通知了原告,给原告的选择是是否请人修复,要不然按照被告提出的方案进行维修,费用发生了6800元,有转账记录为证。17500元扣除6800元，其余可以退还。第四项诉讼请求我方认可,供暖补贴我们不了解,我们没有收到这个费用,如果有这个费用我们可以支付。第五项诉讼请求由法院判决。反诉原告管建提出反诉请求：1、判令被反诉人赔偿因房屋及设施损坏导致产生维修费用6800元；2、判令被反诉人支付迟延交付钥匙5天按照租金标准共计2915元；3、判令被反诉人赔偿租用期间丢失各类物品价值2030元；4、判令赔偿因被反诉人的原因导致房屋空置至今的损失5万元；5、本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2018年3月21日签订了为期两年的租房合同,2019年3月,反诉人因家庭经济需要,决定卖掉涉案房屋,按照合同约定,于2019年4月1日提前一个月微信通知了反诉人。4月30日双方交接房屋时,反诉人的委托人发现房屋及其附属设施多处损坏及污秽,提出对房屋及其附属设施进行维修和清洁,但被反诉人拒绝维修,并扣住房屋钥匙不交,反诉人多次沟通既不回复表态也不交出钥匙,后来通过中介劝说才在2019年5月5日交出钥匙,拿到钥匙后,反诉人亲自到房屋去看,才发现房屋不仅多处损坏及污秽,还丢失了很多合同上没有记载的物品，在被反诉人不理睬的情况下,只好自认倒霉,自己找人维修和清洁,除了扣除600元维修及清洁费用外,其他的都不想追究了。但被反诉人反而先行起诉,既如此,反诉人也不能再谦让了,除了1、2、3项按照实际发生的费用必须由被反诉人承担外,因被反诉人和用期间拒绝配合客户看房,又迟迟拒绝交出钥匙,导致反诉人错过最佳卖房时间,现在房屋价格下降不止十万,而且现在还没卖出,空置至今,造成的损失无法估量,故酌情向被反诉人索赔5万。基于上述事实,现依照《中华人民共和国民事诉论法》第52条的规定提出反诉,恳请人民法院查明事实,依法公正判决,以维护反诉人的合法。反诉被告高红就反诉辩称：不认可反诉请求和事实与理由,理由是我们应反诉人的要求提前解除合同,在合同没有到期的情况下我方又另找房屋期间也发生了损失,使用期间我们对房屋没有造成任何损坏,反诉人提出的房屋所谓的需要维修的费用在我们租赁的时候就有,被告所述的损坏之处由于装修不合格导致常损耗并不是我方故意损坏,按照合同的要求在我方使用期间这些的损耗应当由对方及时予以维修,不是在解除合同之后由我方赔偿,存在不合理性。关于物品丢失的情况也与事实不符,在我方交接钥匙时候已经跟对方清点了物品,反诉请求所说的钥匙在微信聊天记录就有体现,刚开始的时候就没有钥匙,在物品清单中还提出了钥匙,反诉人做出了虚假陈述,第四项反诉请求我方也不认可,被告找我们解除合同时候是因为家人要回来住,反诉请求中是因为我方导致的他们没有卖出去房子,没有卖出去价格,是没有客观依据的,跟我们说提前解除合同的要求不符合,在聊天记录中有体现,我们在搬出房屋时候进行了清理和打扫不存在被告所述的需要找人打扫的事实。入住和搬走前都进行了打扫,被告所述的柜子和窗帘在交接时候都已经点清了,有第三方的签字,不同意反诉人的反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2018年3月21日，管建（出租方、甲方）与高红（承租方、乙方）签订了《北京市房屋租赁合同》（以下简称：《租赁合同》），约定高红承租管建位于北京市顺义区×御园×苑×号楼×至×层6-02室房屋。房屋租赁期限自2018年4月1日至2020年3月31日。每月租金为17500元，按季支付，押一付三。押金为17500元。合同第七条约定：因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。合同第十条约定：租赁期内，甲方需要提前收回该房屋或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还未发生的租金。庭审中，高红提交了微信聊天记录，拟证明由管建提起解除合同，存在违约行为，且在4月27日通知管建儿子我方已经搬家，明后两天进行交接，被告管建直至5月1日进行回复。管建认可由其提出解除合同，房屋有其他用途，认为给了高红一个月的时间，4月30日才到期，双方应于5月1日跟其结清。高红提交了房屋交接清单和搬家单，拟证明2019年4月27日搬家，退房时与第三方中介进行了交接。管建认为：交接房屋应与业主进行交接，只有把钥匙交给房主才能证明自己搬走了。高红提交了电费、水费、燃气费计算清单，拟证明管建应当返还的电费、水费、燃气费以及供暖补贴312元。管建认可费、水费、燃气费的真实性，表示供暖补贴未收到。管建提交了微信截屏以及照片，拟证明房屋损坏情况，基于以上情况导致不能收房。管建不认可其真实性和证明目的，认为洗脸盆和马桶盖开裂是承租前就有的，入住时已经损坏，并称管建的所谓损失是自然损耗。经询问，管建称：房屋一至三层主体墙面有脱落、有污渍，三层的走道打了洞，二层和三层的踢脚线多处开裂、脱落。楼梯转角的部分有缺口，家里的附属设施洗脸盆有开裂、橱柜隔板有锈渍，灶台有油渍，三楼的窗台有破损，屋顶有污渍，一层的洗手间马桶盖开裂。并丢失了四张凳子，一个白窗帘和一个黄窗帘，还有一个金属衣架。上述事实，有《租赁合同》、微信聊天记录、房屋交接清单和搬家单、微信截屏、照片及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：通过庭审，本院根据各方当事人诉辩基础中的要件事实，排除无争议事实后，确定本案的核心争议焦点有以下几个方面：案件争议焦点一是涉诉租赁合同解除时间的确定。根据我国合同法的相关规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。具体在本案中，管建（出租方、甲方）与高红（承租方、乙方）签订了《租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，并不违反法律和行政法规的相关规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。按照我国合同法的相关规定，合同解除分为约定解除和法定解除。合同法对合同约定解除和法定解除的具体情形均有明确之规定。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”具体在本案中，根据《租赁合同》第十条第二款的违约责任，租赁期内，甲方需要提前收回该房屋或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金。根据高红提供的相关证据，2019年4月1日，亢乐（管建之儿子）向高红提出了不能续租并且解除合同的意思表示，4月28日高红通知亢乐于4月29日、4月30日办理房屋交接，亢乐于5月1日下午回复高红办理房屋交接。管建认为5月7日为合同解除日，应以交钥匙为准。本院认为，根据合同法规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。管建作为出租方，按照合同约定提前30日通知，高红积极履行了交房义务，双方于5月1日进行了交接，在房屋交接后，虽然双方后期对违约金和房屋的损失存在争议，但是房屋已交接是事实，高红已不再实际控制、占有涉诉房屋。因此本院认定《租赁合同》于2019年5月1日解除。案件争议焦点二是涉诉租赁合同解除后，后续事项的处理问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”违约责任是当事人不履行合同债务时，违约方向对方承担的民事责任。如上所述，管建作为出租人在租赁期内提前收回涉诉房屋，按照相关法律规定及当事人所签合同约定事项，管建应向高红支付解除《租赁合同》的违约金17500元以及返还租房的押金17500元，并且退还剩余的水费、电费、燃气费共计1568.49元。关于高红主张的返还供暖补贴312元，未提交相关证据予以证明，本院不予支持。关于高红主张的退还2019年4月28日至4月30日的租金1750元，由于《租赁合同》于2019年5月1日解除，因此对其主张本院不予支持。关于管建主张的赔偿房屋损失6800元，本院根据其提交的照片以及聊天记录结合实际损害程度酌情予以确定。关于管建主张的丢失物品共计2030元，根据双方签订的《租赁合同》以及提交的相关证据，对丢失的物品本院无法确定，因此该项主张本院不予支持。关于管建主张的迟延交付钥匙的租金2915元，由于《租赁合同》于2019年5月1日解除，双方于当日完成了房屋的交接，因此该项主张本院不予支持。关于管建主张的因房屋空置的损失5万元，本院认为，作为出租人，管建应意识到出租房屋本应带来的风险，在提出解除合同后高红方已积极按照合同约定腾退房屋。此外，配合客户看房并未在合同中明确约定，房屋买卖作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的事宜，导致房屋买卖未成交有多种因素影响，本院无法认定成交与否和高红存在关系，因此对管建的相应请求和主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第三十二条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百六十九条、第二百八十一条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）管建于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）高红支付违约金一万七千五百元；二、被告（反诉原告）管建于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）高红退还租房押金一万七千五百元；三、被告（反诉原告）管建于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）高红退还水、电、燃气费一千五百六十八元四角九分；四、原告（反诉被告）高红于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）管建赔偿房屋损失五千元；五、驳回原告（反诉被告）高红的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）管建的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费三百八十三元，由被告（反诉原告）管建负担，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费六百七十二元，由被告（反诉原告）管建负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 张鹏飞二〇一九年十一月二十五日法官助理 孙 鹏书 记 员 赵文鑫