江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏12民终2422号上诉人（原审被告、反诉原告）：靖江市金龙服装厂，住所地靖江市东兴镇上六村北5队24号。经营者：杨全龙，男，1964年11月10日生，汉族，住靖江市江阴经济开发区。委托诉讼代理人：赵杞，江苏谦尊律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋纪平，男，1963年2月2日生，汉族，住靖江市。委托诉讼代理人：朱冰，靖江市弘毅法律服务所法律工作者。上诉人靖江市金龙服装厂（以下简称金龙服装厂）因与被上诉人蒋纪平房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省靖江市人民法院（2019）苏1282民初2258号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。金龙服装厂上诉请求：撤销一审判决，驳回蒋纪平的一审诉讼请求。事实和理由：1、金龙服装厂与蒋纪平口头约定由金龙服装厂建造厨房、厕所各一间，为此金龙服装厂花费40000元，合同签订后，金龙服装厂均按约先付房租后使用，2019年春节（正月初六），蒋纪平未告知金龙服装厂，擅自封闭案涉房屋，阻碍金龙服装厂正常使用，造成金龙服装厂重大损失，一审判决支持蒋纪平诉讼请求明显错误；2、一审将支付时间、地点、次数、金额的举证责任分配给金龙服装厂明显不当，蒋纪平发送给杨全龙的短信不能反映蒋纪平是催要2017年全年的房租；3、一审认定双方合同无效，但未依法释明，而是直接判决支付房屋使用费，显属不当；4、金龙服装厂已经给付11000元租金。蒋纪平辩称：金龙服装厂未给付蒋纪平11000元，请求驳回上诉，维持原判。蒋纪平向一审法院起诉请求：1、金龙服装厂支付自2017年3月2日起至实际交回房屋之日止的房屋租金（大屋18,000元/年+小屋130元/月）；2、金龙服装厂立即搬出靖江市东兴镇上六村张盛圩21号房屋。金龙服装厂向一审法院反诉请求：蒋纪平支付金龙服装厂建造厨房费用20000元、厕所建造费用5000元。一审法院查明事实：2012年4月5日，蒋纪平、金龙服装厂签订房屋租赁协议一份，协议约定：蒋纪平将沿江路边东边上下叁间房屋租给金龙服装厂开服装厂，期限五年（从2012年3月1日至2017年3月1日止）；房屋租金为税后每年壹万捌仟元正（¥18000元），租金付款方式为每半年付一次每次玖仟元整（¥9000元），先付后租；金龙服装厂租赁期间所用水电费由金龙服装厂自行安装水电表，费用由金龙服装厂自行承担；金龙服装厂在租赁期需要自行装修，所需费用由金龙服装厂自行承担，蒋纪平负责配合协调有关事宜，承担一定费用，经由双方协商蒋纪平承担壹万捌仟元（¥18000元），从房租中抵扣；装修结束后，金龙服装厂在承租期不得擅自改变房屋结构；装修完毕后房屋设施所有权归蒋纪平所有。在租期结束后，金龙服装厂如需续租，再和蒋纪平协商，金龙服装厂有优先续租权。合同约定的租赁期限到期后，双方未续签租赁合同，金龙服装厂继续使用该房屋，蒋纪平未提出异议。2018年11月11日，蒋纪平发短信给金龙服装厂经营者杨全龙，称“金龙：发个信息给你，今天以是11月11日了。去年的房租烦你今个月帮我解决。我只（这）几天手头也很紧。拜托了”。杨全龙回复“我也不宽松，今年总会结给你”。后蒋纪平又多次发短信给杨全龙、许涛云（杨全龙前妻）催要租金，均没有回复。蒋纪平遂于2019年2月10日（农历正月初六）对金龙服装厂使用的案涉房屋加锁，并于2019年2月26日通过EMS向蒋纪平邮寄关于房屋租赁协议的通知一份给杨金龙，内容为“靖江市金龙服装厂：你厂与我于2012年4月15日签订的《房屋租赁协议》已于2017年3月1日到期，自协议到期日至今虽经我多次催你，但你厂仍欠我36000元房租拖欠未付。若你厂有意续租，请接到本通知之日起15天内付清房租，并续签合同；否则，你厂应自接到本通知之日起20天内搬离承租房，我方不再向你出租。特此通知”，杨金龙于2019年2月28日签收。另查明，蒋纪平交给金龙服装厂使用的房屋至一审辩论结束前一直未办理房屋所有权证，蒋纪平亦未能提供政府职能部门核发的案涉房屋的建设工程规划许可证及建设用地规划许可证等合法的建房手续；双方争议的厨房和厕所，双方亦均未能提供相关政府职能部门的批准建设手续。本案审理中，蒋纪平于2019年5月10日将加在金龙服装厂使用的房屋门上的锁解开，金龙服装厂已于2019年6月2日搬离并将房屋返还蒋纪平。本案争议焦点是：1、蒋纪平、金龙服装厂签订的房屋租赁协议是否有效。2、金龙服装厂是否拖欠蒋纪平“房屋租金”及拖欠金额如何确定。3、金龙服装厂的反诉请求能否得到支持。一审法院认为，根据有关法律规定，房屋租赁合同的出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。蒋纪平租赁给金龙服装厂的房屋，至今未取得建设工程规划许可证及主管部门批准建设的文件，故蒋纪平与金龙服装厂签订的租房合同无效。法律规定，无效的合同自始就没有法律约束力，故蒋纪平要求金龙服装厂按照房屋租赁协议支付租金没有法律依据，不予支持。蒋纪平、金龙服装厂签订的房屋租赁协议虽然无效，但蒋纪平已按租赁协议向金龙服装厂提供了协议约定的房屋，且金龙服装厂也已实际占用了蒋纪平提供的房屋，故金龙服装厂应当按照协议约定的金额按实际占用房屋的时间支付蒋纪平房屋使用费。蒋纪平主张金龙服装厂拖欠其2017年3月2日起至今的“房屋租金”，提供了双方2018年11月11日手机短信，能够证明蒋纪平发给金龙服装厂短信向金龙服装厂催要所欠去年（2017年）的“房屋租金”而金龙服装厂回复蒋纪平短信称：“我也不宽松，今年总会结给你”，根据双方的短信内容，可以确认金龙服装厂拖欠2017年蒋纪平房屋占用费的事实。金龙服装厂辩称蒋纪平系发短信催要2019年3月2日以后的租金、租金已支付至2019年3月1日，因遭蒋纪平否认，而金龙服装厂既不能提供证据证实，也不能明确说明支付时间、地点、次数、金额、支付方式等事实，故对金龙服装厂该辩称意见不予采信。蒋纪平主张按18130元/月（大屋18000元/年+小屋130元/月）计算房屋使用费，金龙服装厂辩称租赁协议约定的期限届满后双方达成租金变更为15000元/年的口头协议，因均遭对方否认，且双方就此争议均未能举证证明各自的主张，对双方就此节争议的诉辩意见，均不予采纳。金龙服装厂应支付的房屋占用费按双方2012年4月5日签订房屋租赁协议约定的金额计算至蒋纪平对金龙服装厂使用的房屋加锁之日即2019年2月10日。对于金龙服装厂的反诉请求，我国法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。金龙服装厂称其使用蒋纪平房屋期间建造了厨房及厕所，此说因遭蒋纪平否认，金龙服装厂未能举证予以证明其主张，且所建厨房及厕所均属不动产范畴，如其建造该不动产依法应向相关职能部门提出申请并得到批准，而金龙服装厂就此节争议亦未能提供相关证据证明其主张，故金龙服装厂的反诉请求没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、靖江市金龙服装厂于判决生效后十日内支付蒋纪平房屋占有使用费34750元。二、驳回蒋纪平的其他诉讼请求。三、驳回靖江市金龙服装厂的反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费898元减半收取449元，由蒋纪平负担99元，金龙服装厂负担350元；反诉费212.5元，由金龙服装厂负担。二审中，金龙服装厂向本院提交案外人许涛云（杨全龙前妻）与蒋纪平微信聊天记录及通话录音，证明金龙服装厂已经给付11000元房租，该11000元应予抵扣。蒋纪平质证认为，微信聊天记录中涉及的2000元系给付的2016年房租，与本案无关联性；录音系经过剪接，蒋纪平所要表达的为“2000也好，5000也好，9000也好，我们都请了律师，你可以和我打官司”，录音中蒋纪平并未承认收到许涛云9000元。本院经审查，蒋纪平在微信聊天记录中虽然曾提及收到2000元，但该微信聊天记录时间为2018年2月15日，而蒋纪平一审提交短信记录最早产生于2018年11月11日，晚于微信聊天记录时间，且短信记录明确提及“去年的房租烦你今个月帮我解决”，对于该2000元，蒋纪平解释为系给付2016年房租，并提供2016年房租欠条，故该微信聊天记录不能证明金龙服装厂已经给付2017年3月2日后的房屋使用费2000元；录音中蒋纪平并未直接认可许涛云给付9000元，金龙服装厂未能提供其他证据佐证该录音，该录音亦无法明确反映许涛云所提及的9000元的给付时间，所给付的是何时的租金，故该录音不足以证明金龙服装厂已经给付2017年3月2日后的房屋使用费9000元。本院对一审查明事实予以确认，二审查明的事实与一审相同。本院认为：蒋纪平租赁给金龙服装厂的房屋，尚未取得建设工程规划许可证及主管部门批准建设的文件，故蒋纪平与金龙服装厂签订的租房合同应为无效。蒋纪平、金龙服装厂签订的房屋租赁协议虽然无效，但蒋纪平已按租赁协议向金龙服装厂提供了协议约定的房屋，且金龙服装厂也已实际占用了蒋纪平提供的房屋，故一审判决金龙服装厂应当按照协议约定的金额支付蒋纪平房屋使用费并无不当。蒋纪平主张金龙服装厂拖欠2017年3月2日起至今的房屋使用费，其一审中提供了双方2018年11月11日手机短信，能够证明蒋纪平发给金龙服装厂短信向金龙服装厂催要所欠去年（2017年）的“房屋租金”而金龙服装厂回复蒋纪平短信称：“我也不宽松，今年总会结给你”，可以确认金龙服装厂拖欠2017年房屋占用费的事实。金龙服装厂上诉称蒋纪平已支付租金11000元，但其二审中所举证据均不足以证明其主张，故对该上诉理由不予采信。一审按双方2012年4月5日签订房屋租赁协议约定的金额计算房屋占用费至蒋纪平对金龙服装厂使用的房屋加锁之日，即2019年2月10日，总计34750元，并无不当。综上，金龙服装厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费898元，由金龙服装厂负担（已交）。本判决为终审判决。审判长 高 云审判员 丁万志审判员 宗 雯二〇一九年十一月十二日书记员 陈丽桢