北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初8064号原告：王琛，男，1983年8月25日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张立双，河北冀华律师事务所律师。委托诉讼代理人：李子辉，河北鸿翔律师事务所律师。被告：史桂英，女，1971年8月15日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：郑德华，北京市京徽律师事务所律师。被告龙学武，男，1984年1月4日出生，汉族，无业，住湖北省嘉鱼县。原告王琛与被告史桂英、龙学武房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2018年7月3日作出（2017）京0102民初4257号民事判决书。王琛不服该判决，提出上诉，北京市第二中级人民法院于2018年10月31日依法作出(2018)京02民终10909号民事裁定书，裁定：一、撤销北京市西城区人民法院（2017）京0102民初4257号民事判决；二、发回北京市西城区人民法院重审。本院重新受理后，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王琛的委托诉讼代理人张立双、李子辉、被告史桂英的委托诉讼代理人郑德华、被告龙学武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王琛向本院提出诉讼请求：依法确认王琛与史桂英签订的房屋买卖合同无效。事实和理由：2016年3月，王琛向跃武鑫鑫咨询有限责任公司咨询借款事宜，因自己名下没有房产，无法办理抵押借款手续，跃舞鑫鑫咨询有限公司负责人龙学武知悉我父母名下有位于北京市西城区红居街XXX房产一套，龙学武和王琛承诺让王琛把该房房本、王琛父母的户口本、身份证、结婚证交给他，由其全盘操作，王琛只负责办理相关手续，就可以以该房产抵押借款，所以王琛就以上保险为等借口从王琛父母处取得了上述证件，并交给龙学武。2016年3月31日，龙学武要求王琛到北京市西城区不动产登记大厅办理了诉争房屋到王琛名下的过户手续。2016年4月5日，龙学武又要求王琛到北京市方正公证处办理委托书、公证书，王琛发现是办理房屋买卖授权公证，因担心龙学武将房屋私自出售，不同意办理。龙学武就说这是办理借款的必经程序，即使有授权委托书，其也无权擅自卖房，只是借款的一种抵押担保。为了能办理借款，王琛只能同意办理了委托公证，但是受托人龙学武并没有亲自到场。龙学武让王琛与王跃签订了借款协议，并且要求王琛如果钱打到银行账号，必须把收到的钱以转账或者提取现金的方式归还给他们。2016年王跃打入王琛个人银行账号50万元，王琛立即按照要求将49万元转给指定的他人，王跃又将260万元打入王琛账号，王琛根据龙学武与银行的预约用卡提取现金150万元，交给龙学武指定同行的李建，将剩下的109万元留作自用。2016年4月9日，王跃以每笔5万元，18笔共计90万元再一次打入王琛银行账户，王琛按其要求提取现金45万元，交给指定人员。2016年6月8日，王跃将30万元再一次打入王琛的个人账户，王琛按其要求直接将24.09万元和3.2万元分两笔转给他人作为利息支付。王琛共向王跃借款430万元，实际仅仅收到109万元。由于他们要求的费用、利息、中介费和好处费等过高，王琛无力承受，即与龙学武协商，要求将该笔借款转为银行借款，龙学武不同意，经过多次协商，2016年10月11日，龙学武要求王琛与李伯航在国立公证处签订了金额为570万元的借款合同，并做了赋予借款合同强制效力的公证书。2016年10月20日，龙学武在未通知王琛亦未进行协商的情况下，擅自以授权代理人的身份，将房产过户给其安排的史桂英名下，王琛认为该商品房买卖合同无效。因龙学武出售诉争房屋并未经王琛同意，事后也没有取得王琛的追认，且房屋出售价格为460万元，严重低于市场价，不符合常理，侵犯了王琛的权益。史桂英作为龙学武指定的买受人，不是真正买受人，其既未看房，也没有商量房款数额，史桂英根本没有实际支付售房款。因此，王琛认为，其与王跃、李伯航的借款只是龙学武一人操纵的简单借款关系，不存在房屋买卖的法律关系，所以龙学武代王琛与史桂英签订的房屋买卖合同是无效的。龙学武辩称，不同意王琛的诉讼请求，2016年王琛通过朋友介绍找到龙学武，当时龙学武认识一些民间借贷人，王琛因为资金周转想借款，并说可以给我中介费。龙学武找到王跃，让王琛与王跃签订了借款合同。为了保证借款偿还，让王琛将诉争房屋进行了抵押，抵押给了王跃。同时王琛取得了王跃的信任，王琛给龙学武签订了一份公证委托书，公证内容是王琛不能还款的情况下授权龙学武出售房屋，所有情况都是王琛同意的。2016年4月，王跃向王琛出借了500万元左右，王琛以本案诉争房屋做了抵押，并且公证委托书进行了公证，之后王琛使用了借款。2016年9月，因为王琛无法偿还借款，让龙学武找买家以合理价格出售房屋，然后龙学武在网上挂了信息，因王琛说找中介费用很高，所以自己找买家。诉争房屋不满两年，税费30万元左右，王琛说价格不能低于620万元，最后史桂英看到信息购买房屋。王琛让龙学武与买家之间进行沟通并将情况告知王琛，王琛让龙学武转达史桂英可以先交付房屋再付购房款，龙学武还提示王琛注意风险。龙学武代表王琛与史桂英达成了一致，将合同内容告诉了王琛，王琛表示没有问题可以签订，龙学武在此情况下代表王琛签订了合同。诉争房屋进行过户后，王琛让龙学武立即收取房款并进行转账，龙学武按照王琛要求将房款还给了王跃和李伯航。龙学武作为借款介绍人只是联络，合同是王琛与史桂英签订的，与龙学武无关。王琛说是龙学武一手安排，与事实不符，王琛对整个交易过程都是知情的，王琛还向史桂英出具一份自愿售房协议书，龙学武与史桂英没有任何关系。史桂英辩称，不同意王琛的诉讼请求，王琛委托龙学武将房屋出售，在庭审之前史桂英不清楚王琛与龙学武之间的借贷关系，这件事与史桂英无关。龙学武将房屋出售给史桂英的时候出示了委托书，史桂英认为合同合法有效。合同签订后，史桂英按照约定支付了购房款450万元，已经办理了过户手续取得了所有权。房屋成交价是620万元，史桂英支付了453万元房款，其中3万元为定金，交了30万元的税，还差167万元。诉争房屋目前为止没有交房，在王琛交房后才能付剩余的款项，合同有约定。王琛出售房屋时有人居住，但已经腾退了。诉争房屋史桂英认为比较合适，腾房后再支付房款史桂英认为可以接受。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月5日，王琛作为委托人向受托人龙学武出具《委托书》，委托内容为委托人王琛名下有位于西城区红居街XXX，上述房产是王琛个人财产，现王琛要出售上述房产，因王琛不能亲自办理，特委托龙学武全权代办理，并在委托书中写明委托事项，委托期限自2016年5月5日起至上述委托事项办完为止。该委托书附委托人身份证复印件、户口簿复印件、离婚证（离婚证字号XXX）复印件。2016年4月7日，王琛作为委托人向受托人龙学武出具《委托书》，载明王琛要办理西城区红居街XXX房产相关手续，由受托人全权代为办理如下事项：“1、到房地产管理部门查询该房地产是否发生司法机关及行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形，代为办理抵押登记、签署有关文件协议、领取抵押登记后的产权证、他项权证，代为签署抵押登记协议的相关文件等其他与抵押登记相关的手续。2、到房地产管理部门查询该房地产是否发生司法机关及行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形，代为办理提前还款（包括银行贷款、个人借款等欠款）、签署有关协议文件、解除抵押登记手续、领取解除抵押登记后的产权证等与解除抵押登记相关的手续……”。2016年4月13日，北京市方正公证处对上述两份委托书分别出具（2016）京方正内民证字第XXX号公证书及第XXX号公证书，证明王琛于2016年4月5日在该公证员的面前，在上述委托书上签名，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。2016年4月7日，王跃作为出借人（甲方），王琛作为借款人（乙方），双方签订《借款合同》，约定甲方借给乙方4000000元，双方约定借款利息以及借款归还等权利义务。2016年4月13日，双方就上述借款合同办理《具有强制执行效力的债权文书公证书》（编号：（2016）京方正内民证字第XXX号）；2016年6月8日，王跃作为出借人（甲方），王琛作为借款人（乙方），双方签订《借款合同》，约定甲方借给乙方300000元，双方约定借款利息以及借款归还等权利义务。2016年6月8日，双方就上述借款合同办理《具有强制执行效力的债权文书公证书》（编号：（2016）京方正内民证字第XXX号）；2016年6月16日，王跃作为出借人（甲方），王琛作为借款人（乙方），双方签订《借款合同》，约定甲方借给乙方200000元，双方约定借款利息以及借款归还等权利义务。双方就上述借款合同办理《具有强制执行效力的债权文书公证书》（编号：（2016）京方正内民证字第XXX号）；2016年8月11日，王跃作为出借人（甲方），王琛作为借款人（乙方），双方签订《借款合同》，约定甲方借给乙方1000000元，双方约定借款利息以及借款归还等权利义务。2016年8月15日，双方就上述借款合同办理《具有强制执行效力的债权文书公证书》（编号：（2016）京方正内民证字第XXX号）。2016年10月14日，龙学武作为王琛（出卖人）的委托代理人，与史桂英（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人将北京市西城区红居街XXX号房屋出售给买受人，房屋抵押状况为已抵押，抵押权人为李伯航，抵押登记日期为2016年10月14日。经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为620万元，并约定买受人向出卖人支付定金30000元。办理完毕该房屋所有权转移登记手续，于10个工作日内将该房屋交付给买受人。逾期超过15日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。同日，龙学武作为王琛（甲方）的委托代理人，与史桂英（乙方）签订了《补充协议》，约定甲乙双方房屋交易总价款620万元，此价格是甲方净得价，不包含税。乙方于2016年10月14日向甲方支付定金30000元，乙方支付首付款时，该定金视为首付款的一部分。因房屋不能马上腾出，甲方同意乙方留有房屋款167万元暂不支付给甲方，待甲方将房屋腾空交付到乙方后十个工作日支付给甲方。甲方承诺户口暂时不能迁出，乙方从房款中扣留五十万元作为户口保证金，代户口迁出之后给甲方。当日，龙学武向史桂英出具收条，载明收到定金30000元。2016年10月24日，诉争房屋登记至史桂英名下。史桂英于2016年10月24日以其名下平安银行账号为×××的账户向龙学武名下平安银行账号为×××的账户中转入3000000元；史桂英于2016年10月25日以其名下平安银行账号为×××的账户向龙学武名下平安银行账号为×××的账户中转入1500000元。2017年1月22日，史桂英将上述房屋抵押给王蕾蕾，抵押借款金额7000000元。另查，2017年，王惠利、陈燕清作为原告将王琛诉至北京市西城区人民法院，请求：1、确认2016年3月31日二原告与被告签订的房屋买卖合同无效；2、被告将北京市西城区红居街XXX号房屋过户至原告名下。经北京市西城区人民法院审理于2017年9月6日作出（2017）京0102民初20072号民事判决书，其中载明：“……经审理查明：被告王琛系二原告王惠利、陈燕清之子。2017年2月17日，北京市国立公证处作出《关于撤销（2016）京国立内证字第XXX号公证书的决定》，认定被告于2016年3月25日带领他人冒充父母到公证处，办理了（2016）京国立内证字第XXX号公证书。上述公证书以公证委托的形式，委托史博洋出售二原告名下的位于北京市西城区红居街XXX号房屋。2016年3月31日，史博洋作为原告的代理人与被告签订涉案房屋的买卖合同（网签合同编号CWXXX），将二原告名下的涉案房屋出售给被告。2016年4月1日，王琛取得涉案房屋的产权证明……本院认为：……本案中，史博洋作为原告的代理人与被告签订了涉案房屋的买卖合同（网签合同编号CWXXX）。现史博洋的代理公证被撤销，史博洋无权代理原告签订房屋买卖合同，网签合同编号CWXXX的房屋买卖合同为无权代理的合同，二原告拒绝追认该合同，该合同应为无效……”，该判决确认王惠利与王琛签订的存量房屋买卖合同（网签合同编号CWXXX）无效，驳回王惠利、陈燕清的其他诉讼请求。该判决于2017年9月25日生效。2017年，李悦作为原告以离婚登记一案提起行政诉讼，将北京市西城区民政局作为被告、王琛作为第三人诉至北京市西城区人民法院。经北京市西城区人民法院审理于2017年6月29日作出（2017）京0102行初462号行政判决书，其中载明：“……经审理查明，第三人王琛于2016年4月5日前往被告区民政局办理离婚手续，在办理《离婚证》时第三人王琛与另外一名女子利用原告李悦的身份证明在被告区民政局进行了照片确认，确认了申请离婚登记声明书、离婚登记告知单、离婚登记询问笔录、结婚证丢失声明书等证明材料，办理了《离婚证》。原告李悦以被告区民政局未尽到审查义务的情况下办理了《离婚证》，向本院提起本案之诉，请求撤销《离婚证》……”，该判决撤销被告北京市西城区民政局核发的XXX号《离婚登记证》。上述判决于2017年7月14日生效。2017年9月12日，王琛向北京市方正公证处提交（2016）京方正内民证字第XXX号公证书复查申请。北京市方正公证处于2017年12月25日作出（2017）京方正决字第XX号公证复查决定书，其中载明：“公证申请人王琛在我处办理公证时，提交了北京市西城区民政局核发的XXX号《离婚登记证》，但在复查中经核实，北京市西城区人民法院已所作出生效行政判决，判决撤销上述《离婚登记证》，以致我处所出具的上述公证书与事实不符……我处决定撤销（2016）京方正内民证字第XXX号公证书……”。再查，一、诉讼过程中，王琛为证明龙学武与史桂英系恶意串通，提交王琛将诉争房屋转移登记给史桂英的过户手续，并提出在上述材料中《北京市不动产登记申请审批表》显示龙学武的联系电话为“135XXXXXXXX”，但在《存量房交易结算资金自行划转声明》以及《存量房屋买卖合同》中史桂英的联系电话亦为“135XXXXXXXX”，其中《存量房交易结算资金自行划转声明》中史桂英的联系电话为手写；同时，王琛提交史桂英将房屋抵押给王蕾蕾的不动产登记手续，其中史桂英的联系电话仍为龙学武的电话号码，并且王蕾蕾与史桂英就诉争房屋一般抵押权设立登记的不动产权证书均由龙学武于2017年2月6日领取。龙学武认为王琛将诉争房屋转移登记给史桂英的过户手续中史桂英的联系电话确为龙学武本人电话号码，但认为系填表时填写错误，所以建委打印时也打印有误；对于代为领取诉争房屋抵押权不动产证书一事，因史桂英找到龙学武说要用钱，而王蕾蕾能够借款，龙学武联系双方进行借款事宜，因领取抵押权证不动产机构要求三方到场，当时王蕾蕾和史桂英都委托龙学武进行领证。史桂英对上述证据真实性认可，但不认可证明目的，并认为史桂英对房屋进行抵押与本案无关。二、诉讼过程中，依照当事人申请调取银行流水证据，显示：2016年10月24日，王正庆向史桂荣、史桂荣向史桂英、史桂英向龙学武、龙学武向王正庆分别转账300万元；2016年10月24日及10月25日，王跃向史桂荣、史桂荣向史桂英分别转账100万元，王正庆向史桂荣分两次转账50万元、史桂荣向史桂英转账50万元，史桂英向龙学武、龙学武向王跃、王跃向史桂荣、史桂荣向王正庆分别转账150万元。王正庆与王跃系父子关系。三、诉讼过程中，王琛为证明龙学武与史桂英交易价格远低于市场价格，申请对诉争房屋于2016年10月14日的房屋价值进行鉴定。经本院委托，杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司作出京杜鸣估F字【2017】第91172号《房地产评估报告》，诉争房屋在2016年10月14日的市场价值估价结果为6570000元。王琛对上述鉴定结果不予认可，认为当时房屋价格应为7000000元以上，并提交了网页截屏；龙学武、史桂英均认可上述《房地产评估报告》，对于王琛提交的网页截屏不予认可。四、诉讼过程中，王琛申请王惠利、李悦出庭，证明其王惠利、李悦对诉争房屋出售情况均不知情。龙学武认为王惠利证言与事实不符；史桂英认为王惠利、李悦与王琛有利害关系，且认为前手过户与本案无关，对于王惠利陈述龙学武曾经看房的情况史桂英认可。另，王琛为证明其居住情况向本院提交居住证明；龙学武称史桂英看房是晚上看的，当时只有王琛在场，具体时间记不清；史桂英对居住证明的证明目的不认可，并且证明了王琛违约未交付房屋。五、诉讼过程中，史桂英应向本院提交《自愿迁出协议书》，其中载明：“卖方：王琛……于2016年10月14日于买方史桂英签订了《买卖合同》，卖方收到交来购房首付款人民币（大写）：叁万元整，人民币（小写）30000元整，卖方房屋位于北京市西城区红居街XX（房屋所有权证号编号：京房权证（2016）西城区不动产权第XXX号），现卖方房屋产权人，产权共有人自愿作出如下承诺：……”上述协议书文件开头及落款处签有“王琛”并捺有蓝色指印。龙学武认可上述《自愿迁出协议书》的真实性。王琛当庭不认可上述卖方签字及指印，申请法院对上述签字及指印进行司法鉴定。经本院委托司法鉴定机构并受理后，要求申请人王琛交纳相应鉴定费用，王琛申请撤回上述内容的鉴定，又称其不记得签订上述协议的具体时间，是按照龙学武要求在空白协议上签订的。本院认为：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，王琛向龙学武出具委托出售诉争房屋的委托书并进行公证，虽因XXX号《离婚登记证》被撤销从而致使上述委托公证被撤销，但王琛与龙学武之间委托关系并未解除。王琛主张其与王惠利、陈燕清之间房屋的房屋买卖合同经人民法院审理已被认定无效，但王惠利与王琛就诉争房屋所签订的房屋合同无效，并非导致本案中龙学武代理王琛与史桂英所签订合同无效之法律事由。本案的争议焦点系龙学武代理王琛与史桂英签署房屋买卖合同是否存在恶意串通，损害王琛利益的情形。发回重审期间，本院依据原告申请，查询到案外人史桂荣、王正庆、王跃等人的账户信息，从银行流水显示，史桂荣向龙学武支付的购房款，实际为王正庆、王跃父子支付，且最终归还到王正庆银行账户中。史桂荣非真实善意购房人。同时，王琛并无出售房屋的真实意思，该售房手续系其借款的担保。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，本院判决如下：确认王琛与史桂英签订的房屋买卖合同无效。案件受理费43600元，由史桂英、龙学武负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。诉讼保全费5000元，由史桂英、龙学武负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长 韩 楠审判员 韩进红审判员 周 斌二〇一九年十一月十九日书记员 林 彤