贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0521民初5381号 原告：王辉，男，1982年8月3日出生，汉族，住贵州省织金县。 委托诉讼代理人：王绍勋（王辉父亲），男，1954年8月12日出生，汉族，住贵州省织金县。 委托诉讼代理人：陈晓艳，贵州施仁律师事务所律师。 被告：贵州绅达房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市大方县金龙新区。统一社会信用代码：91520521584145501U。 法定代表人：方争明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨儒静，贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙照燃，贵州黔信（毕节）律师事务所实习律师。 原告王辉与被告贵州绅达房地产开发有限公司（以下简称贵州绅达公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用简易程序于2019年11月7日公开开庭进行审理，原、被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王辉向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告于2018年11月2日签订的《房屋买卖协议》；二、判决被告双倍返还原告购房款共计669498.00元；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年12月17日，被告销售其开发的绅达·国际豪庭A3-1-803号住房给原告父亲王绍勋，双方约定一次性支付购房款。原告父亲支付了289687.00元的购房款之后，多年来一直没有向原告父亲交房。2018年11月2日，被告又欺骗原告，被告称因原来与原告父亲约定的购房价款较低，叫原告补交45062.00元，共计支付了334749.00元。之后双方就签订了《房屋买卖协议》，合同约定购买房屋位于绅达·国际豪庭A3栋1单元8楼3号，仍然是原告父亲购买的原来的房屋。每平方米按照3000.00元计算，房屋总价款386250.00元，优惠后的价格为334749.00元，被告向原告出具收到原告386250.00元的收据。被告与原告签订《房屋买卖协议》后也一直未通知原告交付房屋，也未办理相关手续。原告多次找被告协商，被告工作人员于2018年12月6日承诺15日内处理，之后也未处理；2018年12月21日，被告工作人员又向原告承诺交房时间定于2019年3月31日，2019年9月16日被告工作人员又承诺在9月20日给予明确答复，但至今被告一直未交付房屋，也未办理任何手续。原告在向被告反映要求交房时，被告才告知原告该房屋在销售之前已经被人民法院查封，抵押给他人，现不能交房。原告认为，被告的行为构成欺诈，根据商品房买卖合同解释第8条规定，原告要求被告退回原告的购房款334749.00元，同时要求被告按照原告交付的购房款一倍的赔偿责任赔偿334749.00元，被告应当支付原告共计669498.00元。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 被告贵州绅达公司辩称，原告父亲于2014年12月17日购买案涉房屋，本案房屋并没有其他他项权利，没有查封、抵押等情形，案涉房屋系2018年5月20日被七星关区人民法院所查封，该执行裁定系生效文书，可在任何平台查询及查看，而原告于2018年11月2日要求被告与其重新签订房屋买成协议，该时间系案涉房屋被执行裁定查封之后，原告应当知晓案涉房屋的现状，故被告不存在欺诈行为。对于原告的诉讼请求，我方的意见是不同意解除合同，不同意原告的诉讼请求，因为签订合同时原告应当知晓案涉房屋现状并接受，故没有解除事由，现可以向原告交付房屋。 经审理，本院确认如下事实：2018年11月2日，被告作为甲方，原告作为乙方，签订《房屋买卖协议》，内容为，甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，就乙方购买甲方开发的【绅达·国际豪庭】物业达成以下一致协议：一、乙方购买物业。乙方购买甲方开发的位于贵州省××县顺德办事处【绅达·国际豪庭】A3栋1单元8楼3号商品房（以下简称该物业），该物业单位建筑面积为128.75㎡，建筑面积单价为3000元/㎡，房款总计386250.00元。二、乙方选择以下第1种付款方式购买本物业。1、一次性付款，甲乙双方签署本协议当日，乙方一次性付清总房款386250.00元及该套房屋相对应的维修资金8047.00元。三、其他约定，维修资金签订合同时一次性支付。双方还对其他事项进行约定，其中第六条约定，乙方签署本买卖协议后，不得以任何理由退房，且须在接到甲方通知之日起七日内带齐本人身份证原件、房屋买卖协议原件、房款收据原件以及政府、银行规定的其他个人资料到甲方销售中心签署《商品房买卖合同》及附件及补充条款，同时提交按揭所需相关资料，并无条件配合甲方至甲方指定银行办理按揭贷款相关手续。若乙方未在甲方指定的时间、地点办理签署《商品房买卖合同》及附件及补充条款，同时支付国家规定的税费和规费、办理按揭的相关费用、提交按揭所需相关资料等，视为乙方自动放弃本物业认购权，本房屋买卖协议自动终止，乙方所付款项不予退还，甲方有权在不通知乙方的情况下另行出售本物业。若甲方在签署本协议后，乙方未违约的情况下，未向乙方保留所购买的物业单位，属甲方违约，甲方应全额返还乙方所交款项。第七条约定，乙方确认：甲、乙双方在签署本协议前，甲方已向乙方如实、全面介绍了所购商品房的所有情况，乙方已全面了解了该商品房的所有情况，同时甲方已向乙方出示、告知、讲解了双方将签署的《商品房买卖合同》《补充协议》《业主临时管理规约》《前期物业服务合同》及相关附件以及其他与购房有关资料，双方已对上述合同、协议内容达成一致意见，并同意在本协议约定的期限内签署上述合同、协议，乙方签署本协议后不得再以合同条款无法达成一致意见及其它理由为由拒绝签署上述合同、协议，否则视为因乙方原因未能签署上述《商品房买卖合同》及其附件，视为乙方自动放弃本物业的购买权，本买卖协议自动终止，乙方所付款项不予退还，甲方有权在不通知乙方的情况下另行出售本物业。当日，被告向原告出具收据，载明收到原告交来绅达·国际豪庭A3-1-803号房购房款386250.00元。2018年12月6日，被告员工方争明向原告出具“在十五日内处理”的意见，于12月21日出具“在王辉购买的A3-1-803号房屋达到交付条件时交付王辉。（交付时间为2019年3月31日前）。”的意见。另查明，涉案房屋于2018年5月30日被贵州省毕节市七星关区人民法院以（2015）黔七执字第539号执行裁定书裁定查封，查封期限自2018年5月30日至2021年5月29日共三年。2019年8月29日，被告法定代表人变更为方争明。 上述事实，有原、被告的陈述及原告提交的《房屋买卖协议》、收据、方争明签署的意见、不动产登记资料查询结果证明，被告提交的贵州省毕节市七星关区人民法院（2015）黔七执字第539号执行裁定书等证据在卷作证，足以认定。 根据原、被告的陈述及答辩，本案的争议焦点是，一、被告与原告签订《房屋买卖协议》时是否具有隐瞒涉案房屋被查封的事实的行为；二、涉案《房屋买卖协议》是否具备解除条件，被告是否应当双倍返还原告已付购房款共计669498.00元。 本院认为，原告与被告签订的《房屋买卖协议》系双方的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同。原告购买的是被告开发建设的商品房，双方在《房屋买卖协议》中约定应当另行签订商品房买卖合同，但《房屋买卖协议》签订后，原告向被告支付了涉案房屋的全部价款，其员工现在的法定代表人方争明向原告出具在2019年3月30日前交付涉案房屋的承诺。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，原、被告签订的《房屋买卖协议》为商品房买卖合同。被告在承诺的时间内未能向原告交付涉案房屋，已经构成违约；而涉案房屋在原、被告签订《房屋买卖协议》之前已经被贵州省毕节市七星关区人民法院查封，被告未提交证据证明在与原告签订《房屋买卖协议》时告知原告涉案房屋被查封的事实，存在隐瞒涉案房屋被查封事实的行为。涉案房屋现在仍在查封期间，被告未提交贵州省毕节市七星关区人民法院已经解除查封的证据，被告现不能向原告交付涉案商品房，原告购买涉案房屋的合同目的不能实现，因此，原告要求解除双方签订的《房屋买卖协议》具有事实依据和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告要求被告退还所交纳的购房款334749.00元的诉讼请求具有事实依据和法律依据，本院予以支持，但原告要求被告承担已付购房款一倍即334749.00元赔偿责任的诉讼请求没有法律依据，因为出卖人向买受人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，必须具有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条和第九条规定的情形之一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定是，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖第三人。”第九条的规定是，“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”而被告在与原告签订《房屋买卖协议》时隐瞒涉案房屋已经被贵州省毕节市七星关区人民法院查封的事实，不属于上述司法解释规定的情形之一，故原告要求被告赔偿其334749.00元的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。被告隐瞒所出售的房屋已经被查封的事实给原告造成签订合同的目的不能实现，具有重大过错，而原告在此过程中不存在任何过错，因此，被告应当对原告遭受的损失进行赔偿，结合本案的实际，本院对被告应承担的赔偿责任酌定为，以原告所交购房款334749.00元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍进行计算。双方签订《房屋买卖协议》时间是2018年11月2日，被告收到原告购房款的时间也是2018年11月2日，原告主张在2014年12月17日其父王绍勋支付了289687.00元，原告自己在2018年11月2日补交了45062.00元，被告虽然认可王绍勋于2014年12月17日认购涉案房屋的事实，但未认可王绍勋交纳289687.00元购房款的事实，而原告未提交证据证明2014年12月17日支付了289687.00元购房款；因此，被告向原告赔偿损失的时间应从2018年11月2日起计算，直至款项清偿完毕之日止。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条的规定，判决如下： 一、解除原告王辉与被告贵州绅达房地产开发有限公司于2018年11月2日签订的《房屋买卖协议》； 二、被告贵州绅达房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还原告王辉购房款334749.00元，并按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍赔偿原告王辉2018年11月2日起至款项清偿完毕之日止的损失； 三、驳回原告王辉的其他诉讼请求。 如果义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10040.00元，减半收取计5020.00元，由被告贵州绅达房地产开发有限公司负担4000.00元，原告王辉负担1020.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 本判决生效后，义务人在本判决确定的自动履行期限内未履行义务的，权利人可以在自动履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地人民法院申请执行。 审判员  胡桂海  二〇一九年十一月二十九日                                                                        法官助理 先正才                                                                         书记员 王廷 贵州省大方县人民法院 执行告知书 人民法院发生法律效力的判决书、裁定书、调解书确定的义务，义务人必须按照规定的期限自觉履行。若不按规定履行，当事人向法院申请强制执行，法院立案后，被执行人仍未按规定履行义务的，人民法院将按照《民事诉讼法》、《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》、《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》的规定，对被执行人采取如下措施： 一、将被执行人纳入失信被执行人名单，将失信被执行人名单信息录入全国法院失信被执行人名单库，并向社会公布；将失信被执行人名单信息向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人子以信用惩戒；将失信被执行人名单信息向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录；国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，将失信情况通报其所在单位和相关部门；国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 二、对纳入失信被执行人名单的被执行人采取限制消费措施。被执行人为自然人的，被采取限制消费措施后，不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：(一)乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位；(二)在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；(三)购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；(四)租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；(五)购买非经营必需车辆；(六)旅游、度假；(七)子女就读高收费私立学校；(八)支付高额保费购买保险理财产品；(九)乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位等其他非生活和工作必需的消费行为。被执行人为单位的，被采取限制消费措施后，被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得实施前述行为。因私消费以个人财产实施前述行为的，可以向本院提出申请。被限制消费的被执行人因生活或者经营必需而进行前述禁止的消费活动的，应当向本院提出申请，获批准后方可进行。 三、被执行人若违反限制消费令进行消费，经查证属实的，人民法院将予以拘留、罚款； 四、构成拒不执行人民法院判决裁定罪的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯罪的，对单位判处罚金，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。