北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初7030号原告：北京龙锋物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区倚山嘉园8号楼底商10号。法定代表人：张春秀，总经理。委托诉讼代理人：周玉顺，北京周玉顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：滕秀梅，北京周玉顺律师事务所律师。被告：牛黎明，男，1961年6月10日出生，汉族，北京市门头沟区村民，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：牛群（牛黎明之子），北京市门头沟区村民，住北京市门头沟区。原告北京龙锋物业管理有限公司（以下简称龙锋物业公司）与被告牛黎明物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，公开开庭进行了审理。原告龙锋物业公司的委托诉讼代理人滕秀梅、被告牛黎明之委托诉讼代理人牛群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙锋物业公司向本院提出诉讼请求：要求牛黎明支付北京市门头沟区永定镇石门营A3小区x号楼x单元x02号房屋（以下简称x02号房屋）物业管理费及滞纳金1728．16元，其中2015年4月13日至2016年9月15日期间的物业服务费665．76元，生活垃圾清运费42．5元，滞纳金的计算标准是以708．26元为基数，按照日千分之三的标准，从2016年9月16日计算至实际支付之日止。事实和理由：2014年4月13日，我公司与牛黎明签订《前期物业服务合同》，按照合同约定，我公司向牛黎明提供了周到、全面的物业服务，被告接受了原告提供的物业服务，但被告自2015年4月13日未按约按时足额缴纳物业服务费用，已构成违约。截止2016年9月15日，被告共拖欠原告物业服务费、生活垃圾清运费共计708．26元，滞纳金为1019．89元，共计1728．16元。经原告多次催收，被告均置之不理，拒绝缴纳。为维护我公司的合法权益，特诉至法院，望判如所请。牛黎明辩称：一、原告起诉已经超过了诉讼时效；二、原告未对被告所在小区进行物业服务；三、物业管理不到位，房间漏水物业的修理不管用；我的车也被划了，也没有摄像头；小区治安不好，经常发生盗窃事件。本院经审理认定事实如下：2014年4月13日，龙锋物业公司（甲方）与牛黎明（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同载明：乙方所购房屋基本情况：房屋类型为住宅、建筑面积60．25平方米，房间号为6-4-102；根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：第一条双方的权利义务，一、甲方的权利和义务1、对物业共用部位、共用设施设备等项目进行日常维修、养护、服务和管理；……6、根据本协议向乙方收取物业管理费用。二、乙方权利义务1、监督甲方物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；……3、依据本协议交纳物业管理费用。第二条物业管理服务标准……2、设备运行：有运行记录、及时维护、无事故隐患；3、共用部位、共用设施设备的维护和管理：及时维修、定期养护；4、环境卫生：公共部位卫生清扫及垃圾清运及时。第三条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备中修以上维修、改造和更新的费用）1、交费时间：选房当时或办理入住当日办理；2、物业费用包括：（1）基本价0．55元/月*平方米；安全防范设施设备日常运行维护费0．02元/月*平方米；消防设施设备日常运行维护费0．06元/月*平方米；公共照明（含楼内园区机房用电）0．02元/月*平方米；（2）电梯运行维护费0．86元/月*平方米；高压变频水泵运行维护费0．07元/月*平方米；（3）清理生活垃圾费：每户每年30元。3、物业收费标准（按建筑面积）多层住宅：0．65元/月*平方米。……7、业主和物业使用人按年交费，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按日应交服务费的千分之三交纳滞纳金处理。第四条违约责任：……4、乙方违反本协议，不按约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。……10、本协议中未规定的事宜，遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。双方还约定了其他事项。合同签订后，牛黎明入住x02号房屋，龙锋物业公司为牛黎明居住的小区提供了物业管理服务。龙锋物业公司于2016年9月12日撤离诉争小区，不在继续提供物业服务。依据《前期物业服务合同》，经核算，牛黎明应交纳2015年4月13日至2016年9月12日期间的物业服务费665．76元，生活垃圾清运费42．5元。在本案审理过程中，龙锋物业公司自认：石门营A3小区入住的第一年，因小区内有部分楼房仍在施工中，未形成封闭小区，没有监控设施，安保存在一定瑕疵；小区内公共道路没有路灯，楼道内顶层的照明灯损坏后，因位置较高存在更换不及时的现象；未完工部分有杂草，绿地不足。另查，龙锋物业公司物业服务资质等级为三级。本院收到龙锋物业起诉状的时间为2019年8月19日。本院认为，龙锋物业公司与牛黎明之间签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。龙锋物业公司应当依照合同约定为业主提供符合物业服务资质等级规范标准的物业管理服务，牛黎明亦应当依照合同约定标准和期限交纳物业服务费。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，龙锋物业公司举证证明己方履行了一定的物业管理服务，但对牛黎明关于物业管理服务存在一定瑕疵的抗辩意见，龙锋物业公司自认其在物业管理服务期间确实存在一定服务瑕疵。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。据此，本院参照北京市建设委员会《住宅物业服务等级规范（二、三级）（试行）》的相关规定，结合牛黎明的答辩意见以及龙峰物业公司自认内容，本院考虑龙锋物业公司物业管理服务存在瑕疵的主客观因素，酌减龙锋物业公司15%的物业服务费,牛黎明应向龙锋物业公司支付实际拖欠物业服务费665．76元的85%，即565．9元，生活垃圾清运费42．5元。龙锋物业公司自认2016年9月12日撤离诉争小区，故其主张2016年9月13日至9月15日期间的物业费，本院不予支持。《前期物业服务合同》中仅约定按年交纳物业服务费，但对交费的具体期限没有明确约定，且龙锋物业公司履行合同义务存在一定瑕疵，故对于龙锋物业公司主张牛黎明支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。牛黎明主张龙锋物业公司的起诉已经超过诉讼时效，依据查明的事实，双方并未约定诉争时间段物业费的交纳时间，龙峰物业公司一直持续提供物业服务直至2016年9月12日撤场，龙锋物业公司于2019年8月19日提起诉讼，故牛黎明关于龙峰物业公司起诉超过诉讼时效的答辩意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、牛黎明于本判决生效之日起七日内给付北京龙锋物业管理有限公司二○一五年四月十三日至二○一六年九月十二日期间的物业服务费565．9元、生活垃圾清运费42．5元，共计608．4元。二、驳回北京龙锋物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由牛黎明负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  耿迎涛二〇一九年十一月二十日书记员  靳亚真