江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏12民终2568号上诉人（原审原告、反诉被告）:钱军，男，1973年7月1日生，汉族，住泰州市海陵区。委托诉讼代理人：陈东，江苏戴维律师事务所律师。委托诉讼代理人：华敏哲，江苏戴维律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）:江苏通信置业管理有限公司，住所地南京市，统一社会信用代码9132000070404663XH（1/1）。法定代表人：丁广龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：李媛，该单位员工。委托诉讼代理人：周红兵，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。上诉人钱军因与被上诉人江苏通信置业管理有限公司（以下简称通信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰州市姜堰区人民法院(2018)苏1204民初6262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。现已审理终结。上诉人钱军的上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人退还上诉人履约保证金46000元、装修押金20000元、赔偿上诉人加盟费480000元、装修损失1683320元并判决驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、案涉租赁合同解除的根本原因是被上诉人诸多违约行为所致，被上诉人在电梯发生故障后不能修复对上诉人影响巨大、排污管损坏后未能及时修复致上诉人长时间无法经营、因物业原因致上诉人晚上营业时间不能超过9点，严重影响上诉人承租商铺经营的目的，一审认定系上诉人自身经营原因不愿意继续履行合同，主动提出解除合同系根本违约，无事实和法律依据；二、上诉人支付了加盟费480000元，因被上诉人违约行为致上诉人产生加盟费损失，被上诉人应赔偿上诉人加盟费480000元。被上诉人通信公司答辩称：一、双方签订的租赁合同合法有效，在租赁期间出现的问题并不是租赁物本身的质量问题，有的属于市场经营风险，这些都不能构成解除合同的依据，同时上诉人在租赁期间存在长期拖欠租金的行为，其本身就构成根本性违约，一审认定上诉人根本违约并无不当；二、本案已经持续一年多时间，对被上诉人造成了重大经济损失，一审判决后双方对解除租赁合同没有争议，所以请上诉人尽快交还租赁房屋并且按照评估鉴定的清单移交相关资产，以避免更大的损失。在上诉人移交房屋之后，相关保证金和押金依法给予扣减；二、关于上诉人提出的48万元加盟费的问题，我们认为上诉人的证据不能证明该加盟合同的真实性，同时与本案也没有直接的关联性。综上，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审驳回上诉，维持原判。钱军向一审法院的诉讼请求：1.判令解除钱军、通信公司于2017年5月16日签订的《2017年姜堰淮水大厦房屋租赁合同》及其附件；2.判令通信公司退还钱军履约保证金46000元、装修押金20000元；3.判令通信公司赔偿钱军加盟费480000元、装修费损失2891937.5元、律师费30000元。通信公司向一审法院的反诉请求：1.判令钱军支付拖欠的房屋租金590000元（其中2017年3月26日至2018年8月12日租金130000元，2018年8月13日至2019年8月12日租金460000元）；2.判令钱军支付逾期付款违约金65585元（每日按应付金额万分之五计算，直至付清，截止2018年10月24日违约金为65585元）；3.判令钱军支付拖欠的公摊电费21827.93元；4.如钱军坚持解除合同，应支付单方解除合同违约金92000元，并赔偿通信公司6个月的租金收益损失230000元；5.判令钱军承担全部诉讼费用。一审法院查明：一、2016年3月1日，泰州市姜堰城市建设投资发展有限公司与通信公司签订2016-2027年姜堰淮水大厦房屋租赁合同，约定通信公司承租坐落于姜堰步行街东首坝口广场、凤凰文化广场正对面淮水大厦一层至四层房屋一套，建筑面积为7390平方米。2017年5月16日，通信公司（甲方）与钱军（乙方）签订《2017年姜堰淮水大厦房屋租赁合同》一份，约定：1.甲方同意将坐落在姜堰步行街东首淮水大厦二层东面出租给乙方，房屋建筑面积为808平方米（其中实测面积577平方米，公摊面积231平方米，租赁范围详见附件图纸并以附件为准），双方确认无异议。该房屋原用途为商业，乙方承租后作为火锅餐饮使用。合同期内如乙方改变用途，需书面报经甲方批准，乙方承担因改变用途而产生的相关费用，以及行政主管机关不予审批批准改变用途的风险（包括但不限于消防报验申请）。该房目前的现状及附属设施设备情况、产权状况等乙方已完全了解，不持异议，同意按现有条件承租。2.租赁期限为6年140天，自2017年3月26日起至2023年8月12日，其中装修免租期自2017年3月26日至2017年8月12日。3.租赁期内（2017年3月26日至2018年8月12日，含免租期）租金（含税）为460000元，（2018年8月13日至2019年8月12日）租金（含税）为460000元，（2019年8月13日-2020年8月12日）租金（含税）为483000元，（2020年8月13日-2021年8月12日）租金（含税）为483000元，（2021年8月13日至2022年8月12日）租金（含税）为507150元，（2022年8月13日-2023年8月12日）租金（含税价）为507150元。合同期限内租金（含税价）共计2900300元，其中价款为2762190.48元，税款为138109.52元。4.租赁期内的物业费、水电费及其他因使用房屋而产生的一切费用由乙方另行缴纳，不纳入租金中。5.租金每半年结算并交付，由乙方在每自然年度4月、10月15日前以银行汇款方式缴付下一结算周期的租金给甲方，乙方在起租日起10日内一次性向甲方支付首期租金。履行保证金为首年租金额10%，即46000元，装修押金20000元，乙方应当于合同签订后5日内向甲方支付履行保证金。待合同履行完毕，甲方扣除乙方应缴纳的费用（包括但不限于房屋租金、水电费、装修拆除费、违约金、损失赔偿等），将剩余部分无息全额一次性退还给乙方，乙方应将相应的收据同时退还给甲方（或提供相关证据）。6.物业费收费标准，每月3元/平方米，物业范围包括但不限于门前三包，公共区域、公共卫生间、公共电梯运行维护、公共设施设备运行维护（包括消防、暖通、通风等），公共隔油池清理、厨房排污管道维护，公共厨房排烟运行维护、房屋设施的维修、房屋建筑结构的维修、公共区域的安全、垃圾清运、地下室停车场。7.甲方的权利义务。①承诺和保证房屋符合合同约定的使用条件和使用标准。②定期检查和维修房屋的整体结构、墙壁、屋顶、电梯等公共区域和设施，确保该公共区域和设施可供正常使用。如有故障，应在接到乙方通知后及时派人修复。③甲方向乙方提供符合环保要求的公共隔油池。乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回房屋，并要求乙方承担违约责任，赔偿经济损失：①乙方拖欠租金累计达30日的；②乙方入驻期内擅自停止营业或者变相不营业的时间连续超过5天或者累计超过15天（乙方应确保在市场规定的营业时间内，其配位内至少有一名现场营业人员，否则视为不营业行为）。甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同，甲方应承担违约责任，赔偿乙方全部损失。①所提供的房屋不符合本合同规定条件的；②按照本合同的约定，应当及时修复房屋主体，甲方未及时进行修复，从而影响乙方正常使用房屋的；③因甲方原因致租赁合同无法继续履行的。8.任何一方无法定或者约定理由单方解除本合同的，另一方有权按违约期间所属合同年度年租金额的20%收取违约金，如任何一方违约造成损失的，另一方有权要求违约方补偿，违约金不足以弥补损失的，违约方应当补足。乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方需按逾期交付金额的0.05%向甲方支付违约金。2017年6月6日，通信公司向钱军发出关于酷捞租赁日期调整的函，载明：贵店本应于2017年3月26日与我公司签订房屋租赁合同，因你方多次对合同租期、付款方式、工程条件、固定车位、广告位、责任义务等条款提出修改，致使我方多次向公司提交合同修改申请，加之会签流程较长，延误正式合同生效时间，最终双方于2017年5月27日签订姜堰房屋租赁合同，经与公司领导商定，与贵店签订补充协议，将合同起租日期从3月26日调整至5月27日。为配合贵店进场装修，节省时间，提高效率，特以此函作为说明。2017年6月6日，钱军作为经营者注册了姜堰区酷捞毛肚火锅店。姜堰区酷捞火锅店在涉案地点处营业，通往火锅店的除了扶手电梯，还有楼梯通道等。二、钱军于2017年6月14日支付了装修押金20000元，于同年6月30日支付了履约保证金46000元和房租154000元，于同年7月5日前支付了房租76000元，于2018年8月6日前支付了房租100000元。2018年2月24日，钱军微信告知通信公司电梯坏了，要求维修。同年5月钱军多次短信、发函要求通信公司处理隔油池和电梯问题。同年5月12日，钱军经营的酷捞火锅店所在的姜悦城的三楼电梯玻璃炸了，姜堰城东派出所派员出警。同年5月2日，涉案房屋楼道污水管因拖欠施工方工资，被施工方破坏，姜堰城东派出所到现场出警。后通信公司予以修复。同年7月11日，钱军钱军报警称姜悦城通信置业拖欠水管工装修费用至今未还，水管工遂将自己买来装修的水管锯断了，钱军因酷捞火锅店的下水问题进行报警。姜堰城东派出所予以出警。后通信公司予以修复。同年7月24日，水管工再次将涉案房屋装修的水管锯断，钱军再次予以报警，公安局民警出警予以处理。2018年5月8日，姜堰环保局对钱军经营处进行了检查，告知其加强日常管理，确保下水管道畅通。同年7月20日，姜堰环保局经勘查发现下水管道损坏，钱军直接从高空排放污水，建议采取有效措施，将废水接入污水管网。同年7月23日，环保局再次进行了检查，查实钱军废水未能接入隔油池。同年7月27日通信公司仍未修复好隔油池。钱军在隔油池未修复期间经营，环保局进行了检查，告知钱军其餐厨废水未能接入隔油池，直接排向地面，最终进入雨水管网，检测人员在你店门口抽取水样，经检测，发现你单位排放废水化学需氧量超标，并告知其将依法予以处理。后姜堰环保局向钱军发放责任限制生产告知书一份，载明：责令钱军限制生产，自收到责令限制生产决定书起，期限为30天。钱军为处理租赁合同事宜花费律师费30000元。三、原姜堰市城市建设投资发展有限公司与泰州市保财物业管理有限公司签订前期物业服务合同纠纷，约定由泰州市保财物业管理有限公司为原姜堰市城市建设投资发展有限公司提供物业服务。至今，泰州市保财物业管理有限公司实际提供物业服务。2018年11月27日，一审法院询问物业公司负责人李宝财，其陈述“火锅店开始生意不错，但后来出现隔油池问题，因为甲方没有支付维修款，导修施工方一直没拿到钱，导致过激行为，就把修好的隔油池敲掉，反反复复。通信公司资金走程序时间比较长，他们一直说要走程序，一直没有到账。没有因为收不到物业费而物业服务打折。下行电梯因为出过事故，被封了，上行电梯可以走。玻璃炸裂对钱军的店也有一定的影响，但是后来及时修复了。”四、江苏济川房地产土地资产评估造价有限公司受本院委托，于2019年6月17日出具江苏济川评鉴字[2019]003号资产评估报告一份，评估结论为：钱军与江苏通信置业管理有限公司租赁合同一案涉及的室内固定装修及设备于评估基准日2019年3月6日满足评估假设和限制条件下的评估价值为1683320元。钱军花费鉴定费25000元。另查明，截至2019年6月28日，钱军未向通信公司交付涉案租赁房屋。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.钱军、通信公司是否存在违约行为，租赁合同是否可以解除？2.通信公司是否应当返还钱军履约保证金和装修押金，是否应当赔偿钱军加盟费、装修损失、律师费，具体数额为多少？3.钱军是否应当返还房屋？应当缴纳租金的数额为多少？钱军应当缴纳公摊电费数额为多少？钱军是否应当支付违约金、租金收益损失？关于争议焦点1，钱军、通信公司是否存在违约行为，租赁合同是否可以解除？一审法院认为，钱军、通信公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。双方都应当按照合同的约定履行。经过庭审，钱军已当庭表示不再继续承租案涉房屋，不继续履行合同，通信公司虽要求继续履行合同，但合同目的已无法实现。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第八条规定：因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持；（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的，（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。案涉租赁房屋的排污管虽然被损坏，影响了钱军的使用，但是后来已经得到修理，可正常使用，钱军以此为由要求解除租赁合同，不符合法定解除条件。钱军因其自身经营原因，不愿意继续履行合同，主动提出解除合同，系根本性违约。钱军诉称因通信公司拖欠隔油池工程款，排污管多次被破坏，从而被环保局责令停业、公共区域无法正常使用、手扶电梯长期损坏、物业限制经营时间等原因导致无法继续经营，系通信公司违约导致合同无法继续履行，一审法院认为，首先，针对拖欠隔油池工程款致污水管被施工方破坏，从而导致钱军被环保局责令停业的问题，该事件的侵权方虽在施工方，并非本案的通信公司，但通信公司在房屋隔油池被破坏后未能及时处理修复，也没有及时沟通处理与施工方之间的问题，导致钱军正常经营活动受到影响，从而导致被环保部门责令停业。其次，钱军称物业限制经营时间导致钱军无法正常营业，但钱军未提交证据证明物业公司限制经营导致其无法经营的严重后果，即使按照钱军所述，物业公司也上来劝说了三次而已，这不足以导致钱军无法正常营业。即使物业公司侵犯了钱军的利益，也应当向物业公司追究相应责任。且钱军、通信公司合同中并未明确约定钱军可经营的具体时间。这也不能成为通信公司违约的理由。第三，钱军诉称公共区域无法正常使用，特别是手扶电梯长期损坏导致钱军无法正常经营，经一审法院现场勘查和物业公司负责人证实，手扶电梯使用确实存在障碍，钱军的经营场所虽位于二楼，二楼除了手扶电梯也有相应的消防通道楼梯可以直达钱军的经营场所，但处于中心位置的手扶电梯损坏且长期得不到修理，确实会对钱军的生产经营造成影响。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。租赁合同亦约定“通信公司向钱军提供符合环保要求的公共隔油池。通信公司定期检查及维修房屋的整体结构、墙壁、屋顶、电梯等公共区域和设施，确保公共区域和设施可正常使用”。通信公司在排污管损坏后未能及时修复，违反了合同约定和法律规定，这导致钱军无法正常经营。另外电梯发生故障不能修复，不可避免也会对钱军的经营造成影响。排污管和电梯的不能正常使用也是钱军不能继续履行合同的原因之一。通信公司在履行合同过程中亦存在违约责任。通信公司于2018年10月24日向一审法院提交反诉状，称在钱军坚持要求解除合同的情况下，同意解除合同，但是要求承担违约责任，双方的合同于2018年10月24日解除。关于争议焦点2，通信公司是否应当返还钱军履约保证金和装修押金，是否应当赔偿钱军加盟费、装修损失、律师费，具体数额为多少？钱军要求通信公司返还装修押金20000元和履约保证金46000元，因合同中约定待合同履行完毕后，扣除钱军应缴纳的费用（包括但不限于房屋租金、水电费、装修拆除费、违约金、损失赔偿等），本案中钱军未将房屋返还通信公司，后续的水电费、租金、装修拆除费等均未能确定，钱军现要求返还，与合同不符，故不予支持。钱军要求通信公司赔偿加盟费480000元，无事实和法律依据，应不予支持。钱军要求通信公司支付律师费30000元，因钱军存在根本性违约，造成解除合同，从而涉诉，其要求通信公司支付律师费无事实和法律依据。钱军要求通信公司赔偿装修费损失，因钱军、通信公司均存在违约行为导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失由双方根据各自的过错承担相应的责任。合同约定的租赁期限为六年零140天，钱军仅使用了一年多即解除合同，形成附和的装饰装修物在解除合同时的评估价值为1683320元，因通信公司履行合同过程中存在违约行为，一审法院院酌情确定通信公司承担20%责任，确定通信公司赔偿钱军剩余租赁期内的装饰装修残值损失为336664元。关于争议焦点3，钱军是否应当返还房屋，应当缴纳租金的数额为多少？钱军是否应当支付公摊电费、违约金、租金收益损失？数额为多少？合同解除后，钱军应当腾空涉案房屋，并予以返还涉案房屋及相关的设备设施，钱军在返还房屋时，不得破坏房屋的主体结构和已形成附和的装饰装修物（即江苏济川评鉴字2019第003号鉴定报告鉴定的内容）。截止2019年6月28日，钱军尚欠反诉通信公司租金533287.85元，钱军应当予以支付。钱军辩称其已缴纳全部租金，依据不足，故不予采信。通信公司要求钱军支付逾期付款违约金65585元，因通信公司在履行合同过程中存在违约行为，其要求钱军支付违约金的诉讼请求，应不予支持。通信公司要求钱军缴纳公摊电费，但是提交的证据不足以证明钱军所欠公摊电费的数额，对其诉讼请求应不予支持。钱军坚持要求解除合同，存在根本性违约，其应承担解除合同的违约金，因通信公司也存在违约行为，故酌情确定违约金为73600元（92000元*80%）。通信公司要求反诉钱军赔偿六个月的租金收益损失230000元的诉讼请求，无法律依据，应不予支持。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第（三）款之规定，作出如下判决：一、钱军与江苏通信置业管理有限公司于2017年5月16日签订的《2017年姜堰淮水大厦房屋租赁合同》及附件于2018年10月24日解除；二、江苏通信置业管理有限公司于判决生效后十日内赔偿钱军剩余租期内的装潢损失合计336664元；三、钱军于判决生效后十日内返还江苏通信置业管理有限公司坐落于泰州市东面建筑面积为808平方米房屋（其中实测面积577平方米，公摊面积为231平方米，具体范围见租赁合同附件图纸）及相关的设施设备；四、钱军于判决生效后十日内给付江苏通信置业管理有限公司房屋租金及房屋使用费533287.85元（截止2019年6月28日）、违约金73600元，合计606887.85元；以上二、四两项抵扣后，钱军仍应该给付江苏通信置业管理有限公司270223.85元；五、钱军于判决生效后十日内支付江苏通信置业管理有限公司房屋使用费（自2019年6月29日起按年租金460000元计算至实际交付之日止）；六、驳回钱军的其他诉讼请求；七、驳回江苏通信置业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和支付迟延履行金。案件受理费34544元，反诉费10560元，合计45104元，由钱军负担37747元，江苏通信置业管理有限公司负担7357元（钱军于判决生效后十日内直接支付江苏通信置业管理有限公司诉讼费3203元）。鉴定费25000元，钱军负担20000元，江苏通信置业管理有限公司负担5000元（江苏通信置业管理有限公司于判决生效后十日内直接向钱军支付5000元）。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，钱军、通信公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。合同双方均应恪守履行。承租人钱军在租赁合同未履行完毕前表示不再继续承租案涉房屋，不继续履行合同，通信公司虽要求继续履行合同，但合同目的已无法实现。钱军认为其不再承租案涉房屋要求解除合同是因通信公司存在排污管损坏后未能及时修复、物业原因致其晚上营业不能超过九点、电梯故障不能修复的违约行为。案涉租赁房屋的排污管系被第三人损坏，且后来已经得到修理，可正常使用，且依据钱军的陈述通信公司最长是在损坏后十五天后修复，通信公司在他人损坏排污管后十五天修复尚不构成根本违约，钱军以此要求解除合同不符合法定解除条件。关于钱军所提的物业限制经营时间的问题，钱军未提交证据证明物业公司限制经营时间导致其无法经营的严重后果，即使物业公司侵犯了钱军的利益，也应当向物业公司追究相应责任，且钱军、通信公司合同中并未明确约定钱军可经营的具体时间。故这不能成为通信公司违约的理由。关于钱军所提的电梯长期损坏导致钱军无法正常经营的问题，手扶电梯使用存在障碍会影响钱军的经营，但钱军经营场所虽位于二楼，二楼除了手扶电梯也有相应的消防通道楼梯可以直达钱军的经营场所，故电梯损坏并不会导致钱军的合同目的不能实现，钱军不能以此为由要求解除合同。综上，案涉租赁合同的解除系钱军因自身经营原因，不愿意继续履行合同导致，一审认定其为根本违约并无不当。关于通信公司是否应当返还钱军履约保证金和装修押金，是否应当赔偿钱军加盟费、装修损失、律师费的问题。钱军要求通信公司返还装修押金20000元和履约保证金46000元，因合同中约定待合同履行完毕后，扣除钱军应缴纳的费用（包括但不限于房屋租金、水电费、装修拆除费、违约金、损失赔偿等），本案中钱军未将房屋返还通信公司，后续的水电费、租金、装修拆除费等均未能确定，钱军现要求返还，与合同不符，故不予支持。钱军要求通信公司赔偿加盟费480000元，无事实和法律依据，应不予支持。钱军要求通信公司支付律师费30000元，因钱军存在根本性违约，造成解除合同，从而涉诉，其要求通信公司支付律师费无事实和法律依据。钱军要求通信公司赔偿装修费损失，因通信公司亦存在违约行为，剩余租赁期内的装饰装修残值损失由双方根据各自的过错承担相应的责任。合同约定的租赁期限为六年零140天，钱军仅使用了一年多即解除合同，形成附和的装饰装修物在解除合同时的评估价值为1683320元，因通信公司履行合同过程中存在违约行为，一审法院酌情确定通信公司承担20%责任符合法律规定。综上，钱军所提的通信公司应向其支付履约保证金、装修押金、加盟费、律师费及赔偿其全部装修损失的上诉理由不能成立。关于钱军是否应当返还房屋以及应当缴纳租金的数额及钱军是否应支付违约金的问题。合同解除后，钱军应当腾空涉案房屋，并予以返还涉案房屋及相关的设备设施，钱军在返还房屋时，不得破坏房屋的主体结构和已形成附和的装饰装修物（即江苏济川评鉴字2019第003号鉴定报告鉴定的内容）。截止2019年6月28日，钱军尚欠通信公司租金533287.85元，钱军应当予以支付。钱军坚持要求解除合同，存在根本性违约，其应承担解除合同的违约金，因通信公司也存在违约行为，故一审酌情确定违约金为73600元（92000元*80%）并无不当。综上，钱军所提的通信公司的反诉请求应当全部予以驳回的上诉理由亦不能成立。综上所述，钱军的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序正当合法，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费45104元，由上诉人钱军负担。本判决为终审判决。审判长  王军强审判员  顾连凤审判员  潘贻杰二〇一九年十一月二十七日书记员  陆超凡