福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽08民终1270号 上诉人（原审被告、反诉原告）：赖德连，女，1969年12月1日出生，汉族，居民，住厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：王占云，福建同荣仁律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：游勇彬，男，1970年9月18日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 上诉人赖德连因与被上诉人游勇彬房屋买卖合同纠纷一案，不服龙岩市新罗区人民法院（2019）闽0802民初4492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月29日立案后，依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。 赖德连上诉请求：１、撤销龙岩市新罗区人民法院（2019）闽0802民初4492号民事判决第二项、第三项、第五项，依法改判支持上诉人赖德连的全部反诉诉讼请求，驳回被上诉人游勇彬除解除合同以外的其他诉讼请求。２、一审本诉、反诉及二审诉讼费均由被上诉人游勇彬负担。事实和理由：一、一审认定事实不清，遗漏了以下事实：１、2019年4月13日，赖德连向中介反映房间味道特别大；4月17日，赖德连向中介提出因五州财富6号楼1424装修用的材料都是比较差的，甲醛超标很多，房间里面甲醛味道太浓了，所以不买了；4月26日，赖德连就房屋室内空气质量问题发短信打电话要求中介及游勇彬开门让检测机构检测，未果后向12315进行投诉；4月27日，赖德连发短信打电话给中介及游勇彬，要求就房屋室内空气质量（甲醛、苯、甲苯、二甲苯、ＴVOC）共同委托有资质的鉴定机构进行检测，以确定合同是否继续履行；4月30日，中城工商所执法人员组织赖德连与中介调解未果；5月3日、5月5日、5月10日赖德连多次催促游勇彬进行房屋室内空气质量检测，但游勇彬均不予理会。２、“出卖人出售的房屋室内空气质量应达到国家标准，买房人可以随时要求检测房屋室内空气质量”应补充进入合同，成为《房屋买卖合同》有效组成部分。二、一审适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第一百五十四条规定，当事人对标的物的质量要求没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用本法第六十二条第一项的规定。第六十二条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行；（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，因双方签订的《房屋买卖合同》没有约定房屋室内空气质量问题，但房屋室内空气质量有国家标准，故可按国家标准履行；双方没有约定履行期限，上诉人可以要求随时检测，至少在2019年4月30日前检测并不违法。故“出卖人出售的房屋室内空气质量应达到国家标准，买房人可以随时要求检测房屋室内空气质量”是双方必须遵守的内容。上诉人在2019年4月30日前多次要求被上诉人就涉案房产空气质量进行检测，但被上诉人不予理会，被上诉人的行为已构成违约，原审认定“上诉人要求检测是加重被上诉人的合同义务，被上诉人有权拒绝，被上诉人在本案中不存在违约情形”是错误的。基于被上诉人前述违约行为，上诉人拒绝在2019年4月30日支付剩余房款，该行为是上诉人行使先履行抗辩权的合法行为，并不构成违约，原审认定上诉人违约是错误的。三、一审程序违法。为了查明案件事实，一审中上诉人向法院提交了《司法鉴定申请书》，申请法院委托鉴定机构对龙岩市新罗区西陂街道龙腾中路618号（五洲财富中心）6幢1424房屋的室内空气质量（甲醛、苯、甲苯、二甲苯、挥发性有机物含量）进行鉴定，但一审法院无故不予准许，程序违法。综上所述，一审认定事实不清，适用法律错误，程序违法，请求二审法院在查明事实的基础上依法改判。 游勇彬辩称，一、原审判决认定事实清楚,上诉人的上诉请求没有事实依据。1、答辩人与上诉人赖德连于2019年4月11日签订《房屋买卖合同》,4月16日下午17:04,赖德连即向福建绿色鑫家园房地产营销策划有限公司的中介服务人员提出,因为其丈夫不满意五洲财富的环境,可能要退房:同时向中介提出“问一下退房定金可以退吗”。4月17日上午8:49，赖德连明确向绿色鑫家园公司的中介员提出,其老公不喜欢这个房子,要退掉,此时,上诉人赖德连已经眀确表示其不再继续履行《房屋买卖合同》。以上事实有答辩人向一审法院提交的赖德连与中介服务人员之间的微信记录可以证实,很明显,赖德连提出退房是因为其丈夫不喜欢其所购买房屋。此后,赖德连为减少其违约损失,一方面要求中介退还其中介费,另一方面要求答辩人退还其已付定金的一半即2.5万元,答辩人未同意其解决方案。赖德连才想方设法编造理由,要求提前委托有资质的鉴定机构对交易房屋进行空气质量检测,根据检测报告结果确定是否解除合同,目的就是为其未依约办理房屋银行按揭贷款手续,未按约定履行支付剩余购房款义务的违约行为寻找借口。2、赖德连未依约办理房屋银行按揭贷款手续,未支付剩余购房款的违约事实清楚,在《房屋买卖合同》约定了房屋检查验收的具体条件和具体时间的前提下,赖德连不仅未依约履行支付购房款义务,还要求提前对房屋进行检查验收,加重了答辩人的合同义务,答辩人拒绝并不构成违约。原审法院据此事实判决赖德连应承担相应违约责任并无任何不当。二、原审判决适用法律正确,上诉人的上诉请求没有法律依据。1、上诉人援引《中华人民共和国合同法》第一百五十四条规定“当事人对标的物的质量要求没有约定或约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,适用本法第六十二条第一项的规定”第六十二条规定“当事人就有关合同内容约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定适用下列规定:(一)质量要求不明确的,按照国家标准、行业标准履行没有国家标准、行业标准的,按照通常标准或符合合同日的的特定标准履行:(四)履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间”提出对房屋空气质量进行检测,但是《房屋买卖合同》对房屋的交接验收时间及合同先后履行顺序并非没有约定,上诉人的上诉请求引用法律错误。2、《房屋买卖合同》第八条明确约定:“甲方应在收到全额购房款二日内(除保证金外)将房屋交接给乙方。甲方在交接前应维护该房屋、随房屋一同出售的家电家具以及附属配套设施并保持正常使用的状态,并在交接时移交给乙方。乙方在交接时对该房屋、随房屋一同出售的家电家具以及附属配套设施进行验收:交接后,该房屋、随房屋一同转让的家电家具及附属配套设施毁损、灭失等由乙方负责。”该合同条款明确约定了买卖双方合同履行的先后顺序,根据《合同法》第六十七条:“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定,上诉人赖德连未按约定履行付款义务前,无权要求对房屋进行交接验收或部分项目提前验收:同时,双方约定的交接验收时间是在答辩人收到全额购房款二日内,上诉人要求对房屋进行交接验收或部分项目提前验收的条件尚未成就。如上所述,《房屋买卖合同》第八条“房屋、家电家具以及附属配套设施的维护及交接验收”进行了明确约定,上诉人在双方约定的房屋交付时间前提出先行进行检测属于单方面提出的新的要约,答辩人有权决定是否作出承诺对双方之前的约定进行变更,在双方未形成合意前上诉人提出可以随时提出检测的要求显然强迫要求答辩人接受其要约,该请求是上诉人单方面的无理要求,没有任何合同依据或法律依据,显然加重了合同相对方的合同义务。3、如果在双方进行交接验收时确实存在房屋质量瑕疵,上诉人完全可以向答辩人主张违约赔偿,而上诉人在向答辩人支付5万元定金后即反悔故并未积极主动准备资料向银行申请按揭贷款,上诉人以实际违约的行为表明其已不愿继续履行合同。根据《合同法》第六十八条:“应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有下列情形之一的,可以中止履行:(一)经营状况严重恶化:(二)转移财产、抽逃资金,以逃避债务;(三)丧失商业信誉:(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的,应当承担违约责任”的规定,在没有充分证据支持的前提下,上诉人自行杜撰的理由不应成为其不履行合同义务的借口,上诉人的行为表明其不具有最基本的诚实守信原则和道德准则,其各项主张均不应得到支持和同情,依法应当承担相应的违约责任。综上所述,原审判决认定事实清楚,适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据,请求二审法院维持原审,驳回上诉。 游勇彬向一审法院起诉请求：一.确认游勇彬与赖德连签订的《房屋买卖合同》于2019年5月22日解除。二.赖德连向游勇彬支付房屋成交总价的30%的违约金490500元（实际履行时可扣除已支付的50000元）。三.赖德连向游勇彬支付律师代理费15418元。 赖德连向一审法院反诉请求：１.游勇彬退还赖德连购房款50000元。２.游勇彬向赖德连支付违约金50000元。３.游勇彬向赖德连支付律师代理费8000元。 一审法院认定事实：2019年4月11日，游勇彬（甲方、卖方）与赖德连（乙方、买方）在福建绿色鑫家园房地产营销策划有限公司的居间服务下，签订《房屋买卖合同》，主要约定：乙方向甲方购买位于龙岩市新罗区房屋一套，建筑面积为84.57平方米，所有权证为闽（2018）龙岩市不动产权证第0058472号，价格为1635000元；乙方于4月12日前向甲方支付5万元作为购房款，乙方于2019年4月30日前向银行申请按揭贷款70万元作为购房款支付给甲方，乙方应在2019年4月30日前向甲方支付购房款885000元；第八条“房屋家电家具以及附属配套设施的维护及交接验收”甲方应在收到全额购房款二日内将房屋交接给乙方，甲方在交接前应维护该房屋、随房屋一同出售的家电家具以及附属配套设施并保持正常使用的状态，并在交接时移交给乙方，乙方在交接时对该房屋、随房屋一同出售的家电家具以及附属配套设施进行验收；第十一条“违约责任”若甲乙双方任一方不配合导致办理事项延期或不按合同约定时间及条款履行的，属违约，自违约行为发生之日起，违约方应每日按合同约定的房产成交总价0.5‰向守约方支付违约金，自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十五日仍未履约的，守约方可解除合同，任一方违约导致合同解除的，守约方有权要求违约方支付房产成交总价的30%作为违约金；任一方违约，守约方有权要求违约方支付因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费等；双方确认通讯电话及地址以合同落款处所留电话与地址为准，因电话与地址不详或有误致使短信及信件无法送达的，视为已送达。4月11日、12日，赖德连向游勇彬支付购房款50000元。4月16日，赖德连向绿色鑫家园公司的中介员提出，因为其丈夫不满意五洲财富的环境，可能要退房。次日，赖德连明确向绿色鑫家园公司的中介员提出，其老公不喜欢这个房子，要退房。此后，赖德连未向银行申请按揭贷款、也未支付购房款余款。5月5日，游勇彬通过短信要求赖德连履行合同支付购房款，赖德连回复要求对房屋室内空气质量进行检测鉴定。5月6日，游勇彬向赖德连发出律师函要求赖德连履行合同支付购房款，赖德连拒收。5月22日，游勇彬向赖德连通过短信发出通知：解除双方于2019年4月11日签订的《房屋买卖合同》。同日，游勇彬提起诉讼。另查明，游勇彬因本案委托福建力涵律师事务所律师代理，支付律师费15418元。赖德连因本案委托福建同荣仁律师事务所律师代理，支付律师费8000元。 一审法院认为，游勇彬与赖德连签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应依约履行。游勇彬诉请确认双方签订的《房屋买卖合同》于2019年5月22日解除，赖德连同意，本院予以照准。赖德连未依约办理房屋按揭贷款手续，也未支付剩余的购房款，显属违约，应承担相应违约责任。双方在《房屋买卖合同》中约定的违约金490500元过高，龙岩近期房市交易价格较为稳定，赖德连亦提出异议，本案依法调整违约金为100000元，扣除赖德连已经支付的50000元，赖德连还应限期向游勇彬支付违约金50000元。双方在合同中约定，违约方应赔偿守约方支出的律师费，游勇彬主张赖德连支付律师费15418元，予以支持。赖德连在购房前已进入讼争房屋实地看房，五天后即以其老公不喜欢为由向中介提出要求解约，若干天后才提出怀疑房屋空气质量有问题并要求检测。根据双方签订的《房地产买卖合同》第八条约定，卖方应在收到全额购房款二日内将房屋交接给买方，买方在交接时对该房屋以及附属配套设施进行验收。赖德连不仅未依约履行支付购房款的义务，还要求提前对房屋进行检查验收，加重了游勇彬的合同义务，游勇彬有权拒绝。综上，游勇彬在本案中不存在违约情形，对赖德连的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、确认游勇彬与赖德连签订的《房屋买卖合同》于2019年5月22日解除；二、赖德连应于本判决生效之日起十五内向游勇彬支付违约金50000元；三、赖德连应于本判决生效之日起十五内向游勇彬支付律师代理费15418元；四、驳回游勇彬的其他诉讼请求；五、驳回赖德连的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费23927元、减半收取为11964元，由赖德连负担8464元，由游勇彬负担3500元。反诉案件受理费2460元、减半收取为1230元，由赖德连负担。 本院二审期间，赖德连围绕上诉请求依法提交以下新证据：证据一、上诉人与房产中介小李的聊天记录，证明上诉人赖德连于2019年4月13日是向中介反映房间味道特别大。证据二、检测报告及资质认定证书，证明2019年4月20日，上诉人委托江苏智然检测有限公司对室内空气质量甲醛进行检测，检测结果超标的事实。经庭审质证，游勇彬认为，1、上诉人与中介的聊天记录的真实性没有异议，我最早知道上诉人不想买房子是4月17日，之前我不清楚。上诉人只给我打了一次电话，问我能不能退2.5万元，后面双方没有接触过。2、我认为这个报告不能采用，上诉人是偷偷摸摸去检测的，房子是我的，检测我也不在场。本院经审核认为，虽然上诉人有向中介反映房间味道大，但其自己委托机构对室内空气质量甲醛进行检测不具客观性，本院不予采信。赖德连对一审判决查明认定的事实除认为遗漏“１、2019年4月13日，赖德连向中介反映房间味道特别大；4月17日，赖德连向中介提出因五州财富6号楼1424装修用的材料都是比较差的，甲醛超标很多，房间里面甲醛味道太浓了，所以不买了；4月26日，赖德连就房屋室内空气质量问题发短信打电话要求中介及游勇彬开门让检测机构检测，未果后向12315进行投诉；4月27日，赖德连发短信打电话给中介及游勇彬，要求就房屋室内空气质量（甲醛、苯、甲苯、二甲苯、ＴVOC）共同委托有资质的鉴定机构进行检测，以确定合同是否继续履行；4月30日，中城工商所执法人员组织赖德连与中介调解未果；5月3日、5月5日、5月10日赖德连多次催促游勇彬进行房屋室内空气质量检测，但游勇彬均不予理会。”外无异议。游勇彬对一审判决查明认定的事实无异议。对赖德连二审异议的事实，本院认为上诉人主张异议的事实客观，可以证明上诉人有就讼争房屋空气质量与中介、被上诉人及相关部门联系，本院予以采信。对当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，游勇彬与赖德连签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应依约履行。根据双方签订的《房地产买卖合同》第八条约定，卖方应在收到全额购房款二日内将房屋交接给买方，买方在交接时对该房屋以及附属配套设施进行验收。赖德连不仅未依约履行支付购房款的义务，还要求提前对房屋进行检查验收，加重了游勇彬的合同义务，游勇彬有权拒绝。赖德连无权以房屋存在室内空气质量甲醛超标的事实为由拒绝履行合同，而应在依法履行合同后在接收合同标的时就房屋存在的瑕疵及缺陷要求游勇彬采取修复、赔偿损失等补救措施，赖德连未依约办理房屋按揭贷款手续，也未支付剩余的购房款，显属违约，应承担相应违约责任。原审法院依法调整违约金为100000元于法有据，本院予以确认。游勇彬在本案中不存在违约情形，原审法院对赖德连的反诉诉讼请求不予支持，于法有据，本院予以支持。 综上所述，赖德连的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3768元,由上诉人赖德连负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  傅胜荣 审判员  张静瑜 审判员  陈小曼 二〇一九年十一月十一日 法官助理卢丰华 书记员廖毓斌