江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初2481号原告：相城区元和小石头房产经纪服务部，住所地江苏省苏州市相城区元和街道中惠晨曦印象22幢2号。经营者：徐婷，女，1988年8月18日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：吾翼彪，江苏双泽律师事务所律师。被告：费志强，男，1981年3月5日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：姚丹，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。原告相城区元和小石头房产经纪服务部诉被告费志强居间服务合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序于2019年5月7日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转普通程序，依法组成合议庭于2019年9月24日公开开庭进行审理。两次开庭，原告相城区元和小石头房产经纪服务部的委托诉讼代理人吾翼彪，被告费志强及其委托诉讼代理人姚丹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告相城区元和小石头房产经纪服务部向本院提起诉讼，请求判令：1、判令被告支付原告中介服务费50000元，并支付逾期付款利息（以50000元为基数，按照银行同期贷款利率，自起诉之日起计算至实际清偿之日止）。2、诉讼费被告承担。事实与理由：2018年，被告将其所有的坐落于相城区元和街道古元路288号欧风丽苑11幢304室房屋(房屋所有权证号：苏房权证相城字第××号)，在原告处挂牌出售。后经过原告撮合，被告与艾贤策、李芙蓉就前述房屋买卖事项达成一致，2018年4月6日，被告作为售房人，艾贤策、李芙蓉作为购房人，原告作为中介方共同签署了合同编号为20180406001的《房屋买卖合同》(下称“合同”)，合同约定艾贤策、李芙蓉向被告购买涉案房屋，合同总价为1665000元，并应当在2018年4月6日支付2万元定金，并对办理资金托管、合同网签等事项、钥匙交接、房屋过户等事项进行了约定。各方同意，基于中介方提供的中介服务，售房人和购房人各自应当向原告支付中介服务费25000元，并约定售房人或购房人任一方违约的，中介服务费用应当由违约方承担。合同签订后，购房人根据合同约定支付了购房定金20000元，原告也向被告搜集了最近一期的房屋物业费发票，准备为其办理网签手续。但被告方却在2018年9月一房二卖，将前述房屋再次出售给了案外人徐青，导致原被告之前签署的《房屋买卖合同》无法继续履行，被告的行为严重违反合同约定，应当按照合同约定向原告支付全部中介费用共计50000元。原告为维护其合法权益，故起诉至法院。被告费志强辩称，1、合同约定中介服务费在网签当天支付，但该条件并未成就；2、案涉房屋买卖合同之所以不能履行，原因在于买方不具备购买资格；3、原告没有按规定进行经纪机构备案登记，没有存量房的入网操作资格，不具备履行相关经纪服务（如委托挂牌、登记申报、网签等）的能力，原告在隐瞒其未取得房产经纪机构备案资质的情况下与被告签订居间服务合同，构成欺诈和违约。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，坐落于苏州市相城区元和街道古元路288号欧风丽苑11幢304室房屋原所有权人为费志强、费傲根、费金凤。2018年4月6日，费志强、费傲根、费金凤共同作为甲方、售房人，艾贤策、李芙蓉共同作为乙方、购房人，相城区元和小石头房产经纪服务部作为中介方，三方签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方向乙方出售位于相城区元和街道古元路288号欧风丽苑11幢304室的房屋，出售价格为1665000元，乙方于2018年4月6日给付甲方购房定金20000元，甲方在收取购房定金的同时，将该房屋的所有权证、土地使用证给中介方保管，中介方出具收件凭证。甲乙双方定于2018年5月20日之前办理资金托管手续，网签价待定。合同第五条约定，甲方须向中介方支付中介服务费25000元，乙方须向中介支付中介服务费25000元，中介服务费在网签当天付清。合同第六条约定，如甲乙任何一方违约中介方的中介服务费由违约方承担。上述《房屋买卖合同》中费傲根、费金凤的名字由费志强代签。2018年9月21日，费志强、费傲根、费金凤与徐青、袁江涛签订《苏州市存量房买卖合同》，将案涉房屋以1685000元的价格出售给徐青、袁江涛。庭审中，原告相城区元和小石头房产经纪服务部明确，在本案中仅要求费志强一人承担付款义务，保留向艾贤策、李芙蓉主张居间费用的权利。费志强明确，如案涉《房屋买卖合同》的卖方需承担付款义务，其认可其一人为本案被告承担卖方应承担的义务。以上事实，由当事人提供的当事人身份信息、《房屋买卖合同》、《苏州市存量房买卖合同》、房产证复印件及当事人陈述等附卷佐证，本院予以认定。被告费志强为反驳原告相城区元和小石头房产经纪服务部的主张，另举证：1、艾贤策的暂住人口信息一份，《市政府印发关于进一步加强全市房地产市场调控的意见的通知》打印件1份，证明房屋买受人艾贤策非苏州户籍居民，在苏州大市范围逗留时间为7.5个月，不符合苏州市的商品住宅购买政策，属于限购人群。2、《苏州市房地产经纪管理办法》、《市住房城乡建设局关于修改的通知》及附件一份，证明原告不符合该办法的第六条、第八条、第九条的规定，没有进行房地产经纪机构的备案登记，没有为被告提供房地产经纪服务的资格和能力。3、石建强（原告工作人员）与费志强的微信聊天记录打印件7页、石建强与庄丽娟（费志强的妻子）的微信聊天记录打印件2页、庄丽娟与艾贤策的短信记录打印件1页、《苏州市存量房买卖合同》草稿打印件1份、接处警工作登记表1份，证明案涉《房屋买卖合同》签订后，被告自始至终没有违约的意思，相反积极提供各类材料；而原告在没有获得转委托授权的情况下私自委托苏州安美投资管理有限公司进行挂牌出售；买方多次违约，未能在2018年5月20日前办理资金托管手续，经协商一致签订补充协议延期至2018年6月5日仍不能办理。经质证，原告发表如下质证意见：1、认可第1组证据真实性，但人口登记表只是证明案涉房屋买卖合同的买方艾贤策在苏州市办理居住登记的情况，且并不是完整的居住信息，与其是否具有买房资格没有关联性。2、认可相关文件的真实性。3、认可两组微信聊天记录真实性，认可被告所标注的文字内容，确实是被告及其妻子与原告工作人员石建强之间的聊天记录，通该微信聊天记录可以证明原告的员工在履行中介服务；无法确认短信记录真实性，无法确认短信记录上载明的手机号是否是艾贤策的手机号；认可接处警登记表真实性，警察接警后我方就把房产证还给被告了，警察没有做笔录，后来我方就来法院起诉了。庭审中，原告陈述，原告为被告房屋提供了信息公开服务，匹配了有意向的购买人，协助双方就该房屋的房屋价款、首付比例、房款支付方式等买卖事宜进行了居间服务，组织双方签订合同或积极与双方进行沟通，但后续未得到双方的配合，直至被告向案外人出售案涉房屋，导致合同无法继续履行。原告虽不具备经纪机构的入网操作资格，但原告可委托有资格的相关机构进行，是否具有入网操作资格不影响案涉合同效力，即使是个人从事居间服务撮合买卖双方达成合意也可收取居间服务费用。由于买方在签署合同时出具了具备购房资格的承诺，故我方对于买方是否具有购房资格未进行实质性审查，且买方是研究生学历，可作为引进人才购房。我方曾就案涉房屋向房管部门提交了挂牌材料，后来撤掉了，未签订网签合同。被告曾书写一份补充协议，同意将办理网签手续的时间延迟至2018年6月5日，但原告手中没有协议原件。我方认为案涉合同签订后，买卖双方均有拖延的行为，我方没有收到任何解除合同的正式通知，我方后来才知道被告将房子另售他人。被告陈述，被告曾向苏州市相城区房管部门询问原告方是否对案涉房屋进行挂牌登记，了解到的情况是苏州安美投资管理有限公司分别在2018年4月16日、2018年4月26日就购买方（艾贤策一人）的资格进行过两次挂牌，但两次均未通过，结合其工作在上海、在苏州居住不满一年，被告认为其不具备购房资格。案涉合同约定双方需在2018年5月20日之前办理资金托管手续，但到期未能办理，后原告工作人员石建强书写了补充协议，约定延期至2018年6月5日办理资金托管手续，逾期15天视为违约。2018年6月20日，原告方将房产证原件退还我方，此时原告方默认买方违约。我方于2018年6月27日向买方发出了解除合同的短信通知，对方回复“不认可”，之后再也没有联系过我方。审理中，本院向苏州市相城区房产交易管理所询问案涉房屋挂牌情况，该所工作人员告知本院，案涉房屋在2018年挂牌两次，第一次于2018年4月26日挂牌、但未办理网签，后挂牌被撤掉，应该是中介公司撤销挂牌，具体原因不明；第二次挂牌后办理了网签手续并过户至他人名下。本院认为，原、被告与案外人三方签订的《房屋买卖合同》系各双方真实意思的表示，并未违反法律、法规的效力性强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同约定网签当天付清居间费用，但案涉合同因故未办理网签手续，且被告现已将房屋卖予他人并已办理过户登记手续，案涉《房屋买卖合同》没有继续履行可能。原告主张，因被告将房屋卖予他人构成违约，故根据《房屋买卖合同》第六条的约定，要求被告承担全额居间费用。对此，本院认为，首先，根据被告提交的微信聊天记录及双方当事人陈述，因原约定的网签时间2018年5月20日双方未完成网签手续，三方协商推迟网签时间至2018年6月5日，但直至该日仍未完成网签手续，截至当日被告一直在微信中催促原告抓紧办理相关手续并告知原告提前通知办理网签手续的时间，并无证据证明被告在收到原告通知后拒不配合办理相关手续。其次，在案涉房屋网签手续在约定时间内未能办理的情况下，被告要求原告退还房产证原件，原告向被告退还房产证且协助撤销了挂牌手续，应推定原告默认被告不存在违约情形。最后，被告虽于2018年9月21日将案涉房屋卖予他人，但此时距补充协议约定的网签时间2018年6月5日已有三个多月，距被告向原告提供的买方手机号发送解除合同的通知亦有两个多月，该举并不构成违约。综上，原告提交的证据不足以证明被告存在违约情形，其要求被告支付中介服务费无事实和法律依据。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告相城区元和小石头房产经纪服务部的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币1050元，由原告相城区元和小石头房产经纪服务部负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  孙墨琪人民陪审员  李 玉人民陪审员  周福林二〇一九年十一月三十日书 记 员  沈 雯