北京市西城区人民法院民 事 裁 定 书（2019）京0102民初35933号原告：吴巧，女，1991年11月18日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：雷震东，北京喻雷和律师事务所律师。被告：北京华安房地产开发有限公司，住所地北京市房山区凯旋大街建设路16号。法定代表人：温建伦，董事长。委托诉讼代理人：王苇，北京市青石律师事务所律师。第三人：应柳春，女，1962年9月4日出生，汉族，北京交安科交通设备有限公司经理，住浙江省仙居县。原告吴巧与被告北京华安房地产开发有限公司（以下简称华安公司）、第三人应柳春商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法进行审理。原告吴巧向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即将位于北京市西城区XX号房屋过户到原告名下；2．判令被告自2008年1月7日起至将涉案房屋过户到原告名下之日止，按已付房款人民币935033．14元的7．35%/年向原告支付违约金，总额为790336．76元（暂计至2019年7月6日）；3．判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2004年1月18日，原告与被告就买卖位于北京市西城区莲花池东路5号B座9层08号房签订了《商品房预售登记备案表》，约定：被告将908室出售给原告，面积为140．69平方米，购房总价为990779元。后经双方协商一致，原告将购买房屋从908室更换为B座8层02号房，涉案房屋面积126．61平方米，单价7400元，购房总价936914元。应柳春女士系原告母亲，代理原告办理房屋购买相关事宜并支付房款。2004年5月15日，原告向被告支付印花税495元；2007年9月26日，应柳春女士通过其账户向被告支付购房款656402．3元；2007年11月23日，应柳春女士通过关联公司北京世纪安科交通设施中心（现名称为：北京世纪安科技术开发中心）向被告支付了购房尾款278630．84元。共计向被告支付购房款935033．14元。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”被告于2007年10月8日向原告交付涉案房屋，但未在法定期限内为原告办理房屋产权证。经原告多次催告，被告至今未履行过户义务。因此，原告有权要求被告立即将涉案房屋过户到原告名下。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%-100%。”中国人民银行规定的五年期以上贷款利息为4．9%，在该基础上加收50%后，贷款逾期年利率为7．35%。因此，自2008年1月7日起至涉案房屋过户到原告名下之日，被告应以已付房款935033．14元为计算基础，按年利率7．35%向原告支付违约金，暂计至2019年7月6日，违约金总额为790336．76元。综上所述，被告应立即将涉案房屋过户到原告名下并依法支付原告违约金，恳请法院支持原告全部诉讼请求，维护原告合法权益。经查：吴巧以商品房销售合同纠纷立案起诉华安公司，华安公司则否认与吴巧之间存在商品房销售合同关系。吴巧针对其与华安公司存在商品房销售合同关系的主张，向本院提交了以下证据予以证明：一、《商品房预售登记备案表》复印件。该表载明：预购人吴巧，商品房位置：北京市西城区XX号，购房总价990779元，签约日期2004年1月18日，合同编号5XX9。华安公司主张该证据没有原件，对真实性不予认可。二、房屋房价计算依据。吴巧主张该表是华安公司工作人员计算820号房屋手写的计算依据。华安公司主张不清楚该证据系谁书写，对真实性不予认可。三、工商银行转账支票存根、购房款收据。购房收据系2007年9月26日华安公司给应柳春出具，收据上注明收到应柳春交来房款656402．3元。总房款为936914元。华安公司对该证据的真实性予以认可，主张交纳购房款的是应柳春而非吴巧。四、工商银行资金汇划补充凭证、收据。收据系2007年11月23日华安公司向北京世纪安科交通设施中心出具，金额为278630．84元，款项性质没有注明。华安公司对该证据的真实性予以认可，但主张该笔款项不能证明是XX号房屋的购房款，因为华安公司与吴家还存在其他款项纠纷。五、北京世纪安科技术开发中心的企业信用信息公示报告。显示应柳春为该公司的股东。华安公司对该证据的真实性予以认可。六、收条。内容为：今收到印花税吴峥嵘515元、吴巧495元，共计人民币1010元。华安房地产开发公司，收款人：王伟男。2004年5月15日。华安公司主张王伟男并未该公司工作人员，对该证据的真实性不予认可。七、《物业服务合同》，合同甲方为吴巧、乙方为深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司，签订时间为：2007年10月8日，合同载明：甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》的契约编号：589000。甲方房屋的房号及建筑面积：XX号，建筑面积126．33平方米。华安公司主张该证据的真实性无法确认。八、《房屋设施验收交接表》复印件，该表载明：日期：2007年10月8日，房间号：XX，产权人姓名：吴巧，委托人姓名：应柳春。管理员签字：葛爱迪，中铁：朱春文。华安公司主张该证据没有原件，对真实性不予认可，上面也没有该公司盖章或工作人员签字。九、《装修管理服务协议》，合同甲方为吴巧、乙方为北京筑国装饰工程有限公司、丙方为深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司白云时代管理处。载明：装修地址：XX。华安公司主张该证据的真实性无法确认。十、物业公司催缴物业费的律师函复印件、物业费收缴通知单、物业费缴费发票。华安公司主张律师函没有原件，真实性不予认可。物业费收缴通知单的真实性认可，但不能证明吴巧是产权人。物业费缴费发票的真实性认可，但不是吴巧交纳。十一、物业公司漏水赔偿协调未果证明。华安公司对该证据的真实性认可，但主张无法证明吴巧是产权人。十二、装修证明。华安公司主张该证据没有原件，对真实性不予认可，也不能证明吴巧是产权人。十三、北京世纪安科技术开发中心出具的证明。载明：本公司于2007年9月26日及2007年11月23日分别付给北京华安房地产开发有限公司的656402．3元及278630．84元是按照本公司实际控制人应柳春女士指示支付的北京市西城区XX号房房款。华安公司对该证据的真实性认可，对证明目的不认可。华安公司不认可与吴巧存在商品房销售合同关系，主张是与应柳春或其公司存在商品房销售合同关系。应柳春主张XX号房屋是其给女儿吴巧购买，与华安公司的法定代表人和财务也已协商一致，但付完款之后，华安公司拒绝开具发票和签订合同。本院经审查认为：主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。本案中，吴巧主张与华安公司之间就XX号房屋存在商品房销售合同关系，由于吴巧与华安公司并未就XX号房屋签订书面的商品房销售合同，故吴巧应就此提供充分的证据予以证明。根据在案证据，XX号房屋的购房款系由应柳春实际控制的公司交纳，华安公司也向应柳春开具了购房款收据，在交纳购房款时某尚未成年，虽然吴巧、应柳春主张已告知华安公司XX号房屋是给吴巧购买，但并未提供证据予以证明。吴巧提供的物业服务合同、装修合同、物业费缴费通知等也并不足以证明其本人与华安公司就购买XX号房屋达成了一致意见。由于吴巧提供的证据不足以证明其本人与华安公司之间存在商品房销售合同关系，故吴巧以商品房销售合同纠纷为由起诉华安公司，主体不适格，对其起诉，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条、第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回吴巧的起诉。如不服本裁定，可以在本裁定书送达之日起十日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  李 俊二〇一九年十一月十三日法官助理  王德林书 记 员  林 彤