山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁10民终2596号上诉人（原审原告）：刘葳，男，1987年1月29日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：李小金，山东恺维律师事务所律师。委托诉讼代理人：张邵军，山东恺维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姚巽，女，1979年11月8日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：梁建权，山东悦程律师事务所律师。委托诉讼代理人：马俊瑶，山东悦程律师事务所律师。原审第三人：林治春，女，1957年3月10日出生，汉族，住威海市环翠区。原审第三人：邹磊，男，1981年9月3日出生，汉族，住威海市环翠区。原审第三人：邹云，男，1957年3月13日出生，汉族，住威海市环翠区。原审第三人：威海天添旺酒楼有限公司，住所地威海市环翠区人防路4号。法定代表人：邹云，经理。上诉人刘葳因与被上诉人姚巽及原审第三人林治春、邹磊、邹云、威海天添旺酒楼有限公司案外人执行异议之诉一案，不服山东省威海市环翠区人民法院（2019）鲁1002民初2585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘葳上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1.2017年6月初，刘葳与邹磊就购买涉案房产达成了一致意见并对房屋的价款、交付方式、违约责任等主要条款协商妥当，双方签订的《二手房买卖合同》合法有效。刘葳与邹磊签订书面合同前，邹磊就向刘葳交付了房产，刘葳立即开始对涉案房产进行装修并入住至今，期间所有的水电、物业等费用均是刘葳缴纳，由此可以证实刘葳系涉案房产合法权利人。2012年12月邹磊因经营海参养殖，多次从刘葳处借款，截止2016年8月，刘葳已向邹磊出借二百余万元，因邹磊无力偿还借款，双方遂约定，邹磊将其名下的位于威海市环翠区产抵顶给刘葳，借款转为购房款，双方民间借贷法律关系转为房屋买卖合同关系，至此刘葳已向邹磊支付了全部价款。邹磊在购买涉案房产时以房屋作为抵押向银行贷款114万元，其中公积金贷款40万元，商业贷款74万元，双方在签订买卖合同时银行贷款未结清，无法办理过户手续，因借款转为购房款，刘葳实际上已全额支付了价款，遂约由邹磊继续清偿银行贷款。邹磊未按约定清偿贷款办理过户手续，致使涉案房产被查封，过错方不在刘葳。综上所述，刘葳与邹磊签订的《二手房买卖合同》合法有效，刘葳已全额支付房款，且符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。姚巽辩称，1.刘葳与邹磊签订的《二手房买卖合同》签订于一审法院查封案涉房产之后，该买卖合同违反法律强制性规定，应属于无效合同；2.刘葳与邹磊的买卖行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。案涉房屋查封日期为2017年6月20日，刘葳与邹磊签订二手房买卖合同时间为2017年6月23日，根据刘葳提交的微信聊天记录显示，直至2017年6月22日，双方仍就合同条款的调整进行沟通，双方在法院查封前未签订任何形式的书面合同。根据合同约定，案涉房屋交付日期最早为2017年6月23日，晚于法院查封日期。刘葳亦未提交证据证实其已经支付全部价款，或按照合同约定支付部分价款且将剩余交款按照人民法院的要求交付执行；3.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，邹磊就已查封的房屋所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。刘葳向一审法院起诉请求：停止威海市湾九里-6号-1501室房产的执行并解除对该房产的查封。一审法院认定事实：2017年6月20日，一审法院作出（2017）鲁1002民初3036号民事裁定书，并据此于2017年6月21日查封了案涉房屋。2017年7月5日，一审法院作出（2017）鲁1002民初3036号民事调解书，确认被执行人邹云于2017年7月31日前支付截止到2017年7月31日前所欠申请执行人借款利息（以100万元为基数，自2016年7月27日起至2017年7月31日止，按照年利率24%计算；于2017年8月31日前偿还申请执行人借款本金100万元及自2017年8月1日起至还清借款本金之日止借款利息（以100万元为基数，按年利率24%计算）；被执行人威海天添旺酒楼有限公司、邹磊、林治春对被执行人邹云上述付款义务承担连带清偿责任。因被执行人未履行还款义务，申请执行人向一审法院申请执行。2018年12月27日，威海华地土地房地产评估有限公司出具房地产估价报告，载明案涉房屋在价值时点2018年12月22日的评估价值为266.1万元。2019年1月21日，一审法院作出（2017）鲁1002执2292号之一执行裁定书，裁定拍卖案涉房屋。在拍卖过程中，案外人刘葳不服，向一审法院提出异议。2019年4月8日，一审法院作出（2019）鲁1002执异29号执行裁定书，驳回刘葳的诉讼请求，刘葳不服，于2019年5月5日向一审法院提出案外人执行异议之诉。刘葳为证实其请求，向一审法院提交以下证据：证据一、借条一份，证实2016年8月20日，邹磊共计向刘葳母亲借款2163600元，刘葳母亲将其中部分债权转让给刘葳，借款转为购房款，购买涉案房产；证据二、刘葳与邹磊的微信聊天截图打印件四页，证实自2017年6月17日刘葳即与邹磊协商购买房屋一事，并对合同的主要条款达成一致意见，合同已经成立生效早于法院查封时间，刘葳已经实际入住并交纳房屋的附属费用；证据三、《二手房买卖合同》原件一份，证实通过前期的协商，2017年6月23日，将口头合同正式落实到纸面上，借款转为购房款，将房产出售给刘葳；证据四、刘葳微信相册、微信账单、短信照片各一宗，证实合同签订后，刘葳就开始进行装修，购买家具、缴纳水电费、暖气费等，刘葳已经实际占有涉案房产；证据五、中国银行对账单一份，证实2017年6月23日，刘葳与邹磊进行房屋交接时，刘葳缴清了物业费用。姚巽质证称，对证据一的真实性无法确认，而且该借条中出借人为殷书玲，不能看出与案涉房屋的关系。因此与本案无关；对证据二的真实性不认可，该证据不能证明案涉房屋被威海市环翠区人民法院依法查封且刘葳与邹磊签订了书面的房屋买卖合同；对证据三的真实性不认可，该证据签订日期为2017年6月23日，此时姚巽申请查封该房屋的裁定已经于2017年6月20日作出，查封措施也于2017年6月21日作出，因此该房屋买卖双方签订二手房买卖合同的行为系违法行为，侵害了姚巽的合法权益。该证据不具备合法性；对证据四的真实性无法确认，诉争房屋被查封后，刘葳在没有合法根据取得房屋所有权的情况下装修房屋，其损失应当自行承担或与出卖人共同承担，不因刘葳装修了房屋就可以取得房屋所有权；对证据五的真实性认可，但是对该证据证明内容不认可，该证据无法证实刘葳与邹磊的买卖合同合法。邹磊、林治春、威海天添旺酒楼有限公司、邹云对刘葳提交的证据均无异议。另，案涉房屋于2015年7月13日办理抵押登记，抵押登记权人为威海市住房公积金管理中心及威海市商业银行股份有限公司。在（2019）鲁1002执异29号案件中，2018年8月13日，该案被执行人林治春在接受询问时称，“我儿子邹磊在外地工作，我可以代表他（签收询价报告）”，“这个房子最好不要卖，因为我同学的孩子在那里住着”。2018年11月7日，林治春称“2018年11月9日不能还款的话，同意法院评估拍卖我儿子在威海湾九里6号楼1501室房产”。一审法院认为，首先，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。刘葳与邹磊之间虽签订了二手房买卖合同，但因案涉房屋有抵押登记，刘葳也未清偿债务以消灭抵押权，故邹磊转让房屋行为无效。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据刘葳提供证据，刘葳与邹磊虽在一审法院查封前已开始协商案涉房屋买卖事宜，但截止2017年6月22日尚未对合同内容达成一致意见，且二手房买卖合同签订时间为2017年6月23日，晚于一审法院查封时间，故刘葳无法证实其在一审法院查封前已签订书面买卖合同。刘葳提供物业费、电费等证据，时间最早为2017年6月23日，且与林治春陈述的“这个房子最好不要卖，因为我同学的孩子在那里住着”、“2018年11月9日不能还款的话，同意法院评估拍卖我儿子在威海湾九里6号楼1501室房产”不符，无法认定刘葳其在签订二手房买卖合同时邹磊交付了房屋的主张，故刘葳无法证实其在一审法院查封前已占有案涉房屋。邹磊于2016年8月20日出具的借条也无法证实案外人交付了全部房款。二手房买卖合同载明案涉房屋设定抵押，表明案外人刘葳对案涉房屋无法办理过户登记是明知的，故无法认定系非因买受人原因未办理过户登记。综上，刘葳所提诉讼请求，理由不当，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定。判决：驳回刘葳的诉讼请求。案件受理费100元，由刘葳负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为刘葳是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，虽然刘葳提交了其与邹磊签订的《二手房买卖合同》、物业费、电费等相关单据以证实其合法占有房屋。但刘葳与邹磊签订二手房买卖合同及物业费、电费单据开具时间均在一审法院查封之后，其行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，故刘葳不享有足以阻却执行的民事权益，对于刘葳的诉讼请求，不予支持。综上所述，刘葳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由刘葳负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇一九年十一月二十日法官助理李佳忆书记员张济节