广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0203民初2476号原告:蔡耿忠，男，1981年1月25日出生，汉族，住韶关市武江区。委托诉讼代理人：邓清华，广东山外山律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐晔，广东山外山律师事务所实习律师。被告：陈志勋，男，1979年1月8日出生，汉族，住韶关市浈江区。委托诉讼代理人：管清江，江西冠城律师事务所律师。被告：贺丽，女，1993年7月25日出生，汉族，住韶关市武江区。第三人：温俊岸，女，1979年11月10日出生，汉族，住韶关市武江区。原告蔡耿忠与被告陈志勋、贺丽租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法追加温俊岸为第三人参加本案诉讼，本案依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人邓清华，被告陈志勋的委托诉讼代理人管清江、被告贺丽到庭参加了诉讼，第三人温俊岸经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告陈志勋、贺丽解除“武江区沙洲尾芙蓉新城金贝苑3幢20号-2号阁楼商铺”的租赁关系；2、判令被告陈志勋、贺丽立即将上述“阁楼商铺”恢复原状并归还给原告；3、判令被告陈志勋、贺丽连带向原告支付拖欠的租金4000元（从2019年6月1日起，暂计至2019年7月30日止，按2000元/月计，具体以评估价为准，计算至被告陈志勋、贺丽返还阁楼商铺之日止）；4、判令被告陈志勋、贺丽连带向原告支付承租期间的滞纳金1200元（暂计至2019年7月30日，按逾期额5‰计算，以4000元租金为基础，即每天按20元，计至全部租金付清之日止）；5、判令被告陈志勋、贺丽承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年9月29日，案外人（出租人）袁明、袁韶生与被告陈志勋（承租人）签订了《商铺租赁合同》。出租人袁明、袁韶生将其所有的位于“韶关市武江区沙洲尾芙蓉新城金贝苑3幢首层20号A商铺-01号（含首层、二层阁楼）、02号（二层阁楼）”一并出租给被告陈志勋经营“老果农”水果店（工商登记名称是：武江区臻果品水果店），租赁期限从2016年10月1日到2025年12月31日。《商铺租赁合同》约定：“二、……租金当月结算，乙方（陈志勋）每月八号前向甲方支付租金，如不按时支付租金，甲方（袁明、袁韶生）按每日5‰计收乙方滞纳金，若多次不按时支付租金的，甲方有权终止本合同……。三、乙方在签订本合同时须向甲方交纳租赁押金人民币贰万贰仟肆佰元正……。第六条租赁期间，乙方如将租赁商铺转让给第三方经营使用，必须征得甲方同意，甲方有权与第三方重新协商好租赁条件才予以与第三方签订合同……。”被告陈志勋承租上述涉案商铺之后开始时自己经营使用，而02号首层商铺则由“中国移动”经营者承租经营。2018年6月7日，出租人袁韶生将其上述涉案商铺其中的02号商铺即右边首层商铺以及首层上面的阁楼一并以176万元的价格出卖给了原告，原告（乙方）与袁韶生（甲方）签订了《房地产买卖（居间）合同》。合同载明：“……第一条、买卖双方通过中介出售及购入位于韶关市××区沙洲××新城××商铺之二（现经营中国移动）的房地产（此商铺带二楼阁层）。由于上述商铺和隔壁经营老果农的商铺为一体，现卖方将上述20号商铺一分为二，买卖双方交易的是20号商铺分证后的20号之二商铺（现经营中国移动）……。第十三条、三方约定其他事项：付款方式如下，第一笔款买方于2018年7月5日前付首期款人民币含定金壹佰万元整给卖方还该商铺的银行贷款；第二笔款，在办理该商铺拍卖手续后三个工作日内支付人民币陆拾陆万元整；第三笔款，在办理完过户手续当天支付剩余全部款项壹拾万元整。”合同签订之后，原告依约分别于2018年6月8日支付购房定金10万元，于2018年7月2日支付购房款90万元，于2019年5月23日支付第二笔购房款66万元，于2019年5月5日支付剩余购房款10万元并取得涉案商铺，于2019年6月3日取得《不动产权证书》。原告与出卖人袁韶生签订《房地产买卖（居间）合同》之后，双方就商铺转让方面的有关事宜当面告知了承租人陈志勋。2019年4月初，原告得知陈志勋欲将涉案商铺的阁楼转租给贺丽经营“武江区洛园美容院”时，为此多次当面告知两被告，要求其转租必须征得原告同意方可进行，并明确要求被告陈志勋到时无条件将涉案商铺的阁楼归还给原告自己经营使用，但两被告对原告的话置之不理，被告贺丽继续装修并改变了涉案商铺的结构，同时拒绝缴交租金给原告。综上事实，被告陈志勋、贺丽的行为违反了有关法律规定及合同约定，同时也损害了原告的经济利益，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告陈志勋辩称，一、被告陈志勋与袁明、袁韶生签订的《商铺租赁合同》第六条约定的内容“未经允许，不能将商铺经营权转让”，双方口头约定“对于被告陈志勋不用的二楼，被告陈志勋可以将其分租出去。”房东袁明、袁韶生及后来的商铺实际所有人梁亚良对被告陈志勋分租行为一直知情且无异议，梁亚良将商铺出售给原告后，并没有将详细情况正式告知被告陈志勋，被告陈志勋也从来没有见过原告的房屋产权证。因此，原告不能就商铺向被告陈志勋主张权利。1、“不能转让”并非“不能分租”，合同中并没有“不得转租或分租”的意思表示。《商铺租赁合同》第六条约定“租赁期间，乙方如将租赁商铺转让给第三方经营使用，必须征得甲方的同意，甲方有权与第三方重新协商好租赁条件才予以与第三方签订合同。”可以看出，商铺转让后，签订合同的人是房东与第三方，而被告陈志勋退出租赁关系。该合同第二条约定“乙方应向该商铺上一任的承租商协商好和了解清楚转让的事宜”，也可以看出，“转让”在合同中是房东与第三方重新签订租赁合同，现承租人退出的意思。故合同中并没有不能转租或分租的意思表示，被告陈志勋将二楼分租给贺丽，不违反合同约定。2、被告陈志勋与房东袁明、袁韶生商谈《商铺租赁合同》时，房东口头同意被告陈志勋可以将二楼分租。被告陈志勋租赁该商铺时就提出二楼对被告陈志勋没有用，想只租一楼，房东袁明就说你实在不用可以把二楼租出去。根据“买卖不破租赁”的有关法律规定，现在的商铺所有人应概括承继原租赁合同的权利义务，在原房东同意被告陈志勋分租的情况下，原告无权要求被告陈志勋不得分租，故原告无权要求解除合同，收回商铺。3、对于被告陈志勋自承租开始就将商铺二楼分租的行为，原房东袁明、袁韶生同意且知情，之后的商铺实际所有人梁亚良也一直知情且并未提出反对意见。正是基于房东袁明、袁韶生同意分租，被告陈志勋在2015年9月29日签订《商铺租赁合同》后，2016年10月6日就将二楼分租给了陈坚，自此之后，又连续租给廖燕芳、贺丽，在此期间，房东多次来商铺，对被告陈志勋的分租行为完全知情，并未提出异议，还多次安排人来维修二楼厕所，可以说从行动上支持被告陈志勋分租。房东后来以物抵债，将商铺转让给了梁亚良（没有办理过户），梁亚良也多次来商铺，在将该商铺出售给原告期间，多次和原告来看商铺，梁亚良和原告对二楼分租也并未提出异议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，原告无权解除合同，收回商铺。4、被告陈志勋并不清楚商铺转让的详细情况，现原告无权解除租赁合同，也无权收取房租。商铺上任实际所有人梁亚良并未将商铺出售详细情况正式告知被告陈志勋，原告取得房屋产权后，也并未将产权证向被告陈志勋出示。因此，原告无权向被告陈志勋就商铺主张权利。二、原告无权收取租金，被告陈志勋也不欠原告租金，更无需支付滞纳金。1、原商铺实际所有人梁亚良将被告陈志勋承租的商铺分开出售给了温俊岸和蔡耿忠，在梁亚良没有通知被告陈志勋将房租转给原告，更没有将租金如何在温俊岸和蔡耿忠之间分配通知被告陈志勋的情况下，原告无权向被告陈志勋收取租金。2、原告一直没有告知被告陈志勋应当将租金支付到哪个账户上，也没有告知被告陈志勋应当支付多少租金，被告陈志勋无法支付租金。3、被告陈志勋已经将全部租金支付给了隔壁商铺所有人温俊岸，原告应当与温俊岸就租金划分问题进行协商，而无权向被告陈志勋索要租金。综上，原告无权解除租赁关系，收回商铺，也无权向被告陈志勋收取租金，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告贺丽辩称，被告贺丽与被告陈志勋签订了租赁合同，租金已按合同约定付清，其他的不清楚。第三人温俊岸经本院合法传唤未到庭参加诉讼，但向本院提交了书面意见陈述称，1、温俊岸与本案不存在法律上的利害关系，将温俊岸列为第三人参加诉讼是错误的。温俊岸与原告之间不存任何的婚姻关系或者其他亲属关系，涉案商铺属于原告一个人独自所有，温俊岸与其之间不存在按份所有关系、且二人所购商铺各自独立、分开。原告所提诉求为解除租赁关系和判决被告陈志勋、贺丽给付属于其所有的“二楼阁楼”租金等诉求，温俊岸对于涉案商铺既不是承租人也不是转租人。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，温俊岸没有申请参加本案诉讼，原告所提诉求亦与温俊岸无任何法律上的利害关系。因此，法院追加温俊岸为本案第三人错误。2、温俊岸收取被告陈志勋租金于法有据，温俊岸没有多收也没有越权收取原告的租金。温俊岸于2019年6月3日取得涉案商铺不动产权证。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，原租赁合同在温俊岸和被告陈志勋之间继续有效，双方无须重新签订租赁合同。原告在获得涉案商铺所有权后，当然有收取商铺租金的权利。本案被告陈志勋只承租温俊岸一楼，其所缴付的租金也是一楼的租金。至于二楼阁楼则由被告贺丽承租（注：包括隔壁原告的二楼阁楼），但温俊岸自始至终均未收到过被告贺丽任何租金。被告陈志勋租用的一楼商铺属于温俊岸所有，温俊岸作为业主，收取承租人缴付的租金合情、合理、合法，不存在收取本案原告商铺租金的事实。如果被告陈志勋认为其多给了温俊岸租金，则可以与温俊岸协商或者今后应缴付的租金中扣减，在双方协商不成的情况下，其亦可以不当得利为由起诉温俊岸。综上，将温俊岸列为本案第三人不符合法律规定，为此，请求法院裁定驳回对温俊岸的诉讼。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人袁明、袁韶生于2006年1月17日向韶关市贝科联兴地产有限公司购买了韶关市武江区沙洲尾芙蓉新城金贝苑3幢首层20号商铺（建筑面积161.04平方，下称：金贝苑3幢首层20号商铺），领取了房地产权证及房地产权共有（用）证。该商铺内部分为首层与阁楼两层，首层又分隔为A、B两间，A商铺（建筑面积约95平方）除首层临街店面外，还附带20号商铺的整个阁楼，B商铺（建筑面积约65平方）仅为首层临街店面。2016年9月29日，被告陈志勋（乙方）与案外人袁明、袁韶生（甲方）签订一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于金贝苑3幢首层20号A商铺（备注：附带20号商铺的整个阁楼）出租给乙方经营使用，租赁期限为2016年10月1日至2025年12月31日。2016年9月1日至2017年8月31日的租金为每月8212元……2018年9月1日至2021年8月31日的租金为每月9936元……，乙方每月八日前向甲方支付当月租金。签订合同时乙方须向甲方交纳租赁押金24600元，合同期满如乙方无违约并对商铺无造成损坏且付清租金及相关费用后，甲方一次性将租赁押金（不计利息）退还给乙方。租赁期间，乙方如将租赁商铺转让给第三方经营使用，须征得甲方同意，甲方有权与第三方重新协商好租赁条件才予以与第三方签订合同。2016年6月8日，原告与案外人袁韶生签订《房地产买卖（居间）合同》，约定原告通过中介购入金贝苑3幢首层20号商铺之二（建筑面积65.88平方，实为20号B商铺及对应阁楼）,成交价为176万元，交房日期为收齐房款当天。另外，案外人袁韶生将金贝苑3幢首层20号A铺及对应阁楼出售给了第三人温俊岸。2019年4月21日，被告陈志勋与被告贺丽签订《租赁合同》，将金贝苑3幢首层20号商铺整个阁楼出租给贺丽使用，2019年5月1日至2020年4月30日的租金为每月2500元，2020年5月1日至2022年4月30日的租金为每月2600元，2022年5月1日至2024年4月30日的租金为每月2800元。被告贺丽用该阁楼经营武江区洛园美容院，且每月均能按约定向陈志勋交纳租金。2019年6月初，原告交齐房款后，金贝苑3幢首层20号B商铺转移登记至原告名下，坐落相应变更为金贝苑3幢首层41-7商铺，原告于2019年6月3日领取了该商铺的不动产权证书。因与被告陈志勋、贺丽之间就租赁事宜不能达成一致协议，原告向本院提起诉讼要求解决。另查明，被告陈志勋承租金贝苑3幢首层20号A商铺之后，因陈志勋仅需要使用金贝苑3幢首层20号A商铺的首层来经营“老果农”鲜果超市，案外人袁明、袁韶生与陈志勋口头约定陈志勋可将金贝苑3幢首层20号A商铺附带的整个阁楼另行出租给他人使用，陈志勋遂将整个阁楼出租。至本案诉讼之前，金贝苑3幢首层20号A商铺附带的整个阁楼已变更过数个承租人。据现场勘查，金贝苑3幢首层20号A商铺附带的整个阁楼由A商铺出入，该出入通道占用了A商铺首层约30平方。另外，被告陈志勋已向第三人温俊岸缴纳金贝苑3幢首层20号A商铺（含B商铺阁楼）2019年6月至11月的租金。本院认为：被告陈志勋与案外人袁明、袁韶生经协商一致签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合同成立并生效，对双方当事人均有法律效力，当事人应按照合同约定全面履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，原告购买金贝苑3幢首层20号B商铺后，该商铺阁楼的所有权虽然发生变动，但因商铺阁楼仍处于租赁期间，所有权的变动不影响涉案《商铺租赁合同》的效力。即涉案《商铺租赁合同》中原由案外人袁明、袁韶生享有的权利和承担的义务，转由第三人温俊岸享有和承担。现原告以被告陈志勋私自将金贝苑3幢首层20号A商铺附带的整个阁楼（含B商铺阁楼）转租给被告贺丽使用为由，主张陈志勋违约，要求解除涉案B商铺阁楼的租赁关系，但根据本院查明的事实，金贝苑3幢首层20号A商铺附带的整个阁楼（含B商铺阁楼）在陈志勋承租之后已分租数次，商铺原业主袁韶生也确认准许陈志勋将A商铺不使用的部分进行分租。涉案《商铺租赁合同》第六条也仅是要求陈志勋将A商铺转让给第三方经营使用时须征得业主同意，业主有权与第三方重新协商租赁条件，并重新签订租赁合同。现被告陈志勋并没有将金贝苑3幢首层20号A商铺转让给第三方使用，只是将其不使用的整个商铺阁楼（含B商铺阁楼）分租给了被告贺丽，并未违反合同约定。况且，被告陈志勋将A商铺的整个阁楼（含B商铺阁楼）分租给被告贺丽的时间是2019年4月，原告取得B商铺所有权的时间是2019年6月，在涉案A商铺分租之后,对原告关于被告陈志勋未经其同意私自转租涉案B商铺阁楼的主张，本院依法不予采纳。因此，对于原告要求解除与被告陈志勋、贺丽关于涉案B商铺阁楼的租赁关系并归还给原告的诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告陈志勋、贺丽支付拖欠的租金及滞纳金问题。如前所述，涉案《商铺租赁合同》中原由案外人袁明、袁韶生享有的权利和承担的义务，转由第三人温俊岸享有和承担。虽然金贝苑3幢首层20号A商铺、B商铺产权人已经分别变更为第三人温俊岸及原告，但在第三人温俊岸与原告就A商铺的整个阁楼（含B商铺阁楼）租金如何分配未达成一致意见的情况下，被告陈志勋按《商铺租赁合同》约定向第三人温俊岸缴纳金贝苑3幢首层20号A商铺（含B商铺阁楼）2019年6月至11月的租金，不违反合同约定，不存在拖欠租金的问题，亦不存在滞纳金的问题。关于涉案B商铺阁楼租金如何确定，本院参照被告陈志勋转租给被告贺丽的租金标准，结合第三人温俊岸A商铺与原告B商铺的建筑面积以及整个阁楼占用A商铺首层30平方的实际情况，酌情确定B商铺阁楼的租金具体如下：2019年5月1日至2020年4月30日的租金为每月800元，2020年5月1日至2022年4月30日的租金为每月830元，2022年5月1日至2024年4月30日的租金为每月900元，此后的租金本院不作处理。经本院释明，原告就涉案B商铺阁楼从2019年6月至11月的租金对第三人温俊岸没有请求，系自行处分自己的民事权利，不违反法律规定，本院予以确认。综上，被告陈志勋应从2019年12月起按前述确定的标准向原告支付涉案B商铺阁楼的租金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百二十九条的规定，判决如下：一、被告陈志勋应自2019年12月起向原告蔡耿忠支付韶关市武江区沙洲路41号金贝苑3幢首层41-7商铺阁楼的租金（租金具体标准：2019年12月1日至2020年4月30日的租金为每月800元，2020年5月1日至2022年4月30日的租金为每月830元，2022年5月1日至2024年4月30日的租金为每月900元）；二、驳回原告蔡耿忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2027.5元，减半收取计1036.25元，由原告蔡耿忠负担518元，由被告陈志勋承担518.25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  成燕萍二〇一九年十一月二十日书记员  曹 亮