北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初29903号原告（执行案外人）：郭萍，女，1963年3月13日出生，汉族，无业，住河北省邯郸市丛台区青年街29号院2号楼1单元11号，身份证号×××。委托诉讼代理人：索保林，北京市盈科律师事务所律师。被告（申请执行人）：李扬扬，男，1979年3月2日出生，汉族，户籍所在地北京市朝阳区。委托诉讼代理人：耿丽丽，北京理驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏仁高娃，内蒙古圣泉律师事务所律师。被告（被执行人）：邯郸市华亿房地产开发有限公司，住所地河北省邯郸市丛台区陵西北大街186号。法定代表人：冯爱萍。原告郭萍（以下简称姓名）与被告李扬扬（以下简称姓名）、被告邯郸市华亿房地产开发有限公司（以下简称华亿公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。郭萍的委托诉讼代理人索保林,李扬扬的委托诉讼代理人耿丽丽、苏仁高娃到庭参加了诉讼，华亿公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。郭萍向本院提出诉讼请求：请求停止北京市朝阳区人民法院（2018）京0105执恢1719号《协助执行通知书》中对河北省邯郸市光明南大街65号华亿商务楼光明南大街xx号1-2层房屋的执行。事实和理由：2012年7月9日，郭萍与华亿公司签订《商品房买卖合同》，约定郭萍购买华亿公司所有的河北省邯郸市光明南大街65号华亿商务楼光明南大街xx号1-2层房屋，总房款为3151460元。在签订该合同前，郭萍已向华亿公司全额支付了上述总房款及住宅专项维修资金等相关费用，共计3314865元。2012年9月3日，华亿公司就总房款向郭萍开具全额发票，并于当日将该房屋交付郭萍占有和使用至今。其中，自2014年12月1日至今郭萍一直将该房屋出租予他人。2013年5月3日，华亿公司代郭萍交纳了该房屋的住宅专项维修资金，并将相关收据交予郭萍。2017年11月8日，郭萍向税务局交纳了该房屋的契税，并取得税收完税证明。2017年11月10日，邯郸市房产管理交易中心向郭萍开具《房屋交易（转让）确认单》。2017年11月15日，在郭萍办理该房屋不动产登记期间，因华亿公司涉及另案纠纷，华亿公司名下相关土地被依法查封，造成郭萍未能办理该房屋的不动产登记。华亿公司与李扬扬存在民间借贷纠纷，本院于2016年9月9日出具（2016）京0105民初19449号民事判决书，判令华亿公司向李扬扬偿还借款本金142万元及利息。该判决生效后，李扬扬向本院申请强制执行，本院受理（2018）京0105执恢1719号案件，并于2018年9月7日将该房屋予以查封。本院查封后，郭萍提出执行异议，因为郭萍是该房屋的所有权人，故要求中止该案执行，解除对该房屋的查封。2019年3月11日，本院作出（2019）京0105执异58号执行裁定书，驳回了郭萍的执行异议请求。郭萍认为，该房屋系郭萍所有，本院就李扬扬与华亿公司的纠纷查封该房屋无事实和法律依据，故提起本案诉讼。李扬扬答辩称，不同意郭萍的全部诉讼请求。认可郭萍所述与华亿公司签订《商品房买卖合同》的事实，但并没有证据证明郭萍、华亿公司双方实际履行了该合同，郭萍不能证明其全额支付了总房款3151460元。依据该合同第8条，华亿公司应于2012年7月12日前向原告交付涉案房屋；第12条，因华亿公司原因造成不能办理涉案房屋产权登记的，应由华亿公司承担相应责任；第15条，华亿公司应在将涉案房屋交付郭萍后180日内将相关材料报产权登记机构备案；第24条，该合同于2012年7月9日经郭萍、华亿公司双方签字确认生效，应于生效之日起30日内由华亿公司向邯郸市房管局网上即时申请备案，但华亿公司并未进行初始登记，郭萍亦未积极主张，故郭萍就本案所提出的案外人执行异议不成立，其主张不应被支持。认可郭萍所述李扬扬与华亿公司民间借贷纠纷的判决及执行情况，亦认可相应的查封、郭萍所提执行异议情况。不认可因华亿公司相关土地被依法查封而造成郭萍未能办理涉案房屋的不动产登记。华亿公司未到庭答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2016年9月9日，本院作出（2016）京0105民初19449号《民事判决书》，判决“被告邯郸市华亿房地产开发有限公司于本判决生效后七日内偿还原告李扬扬借款本金一百四十二万元及利息”。上述判决生效后，李扬扬向本院申请执行，本院以（2018）京0105执恢1719号案件立案受理。2018年9月7日，本院查封了华亿公司名下位于邯郸市光明南大街65号华亿商务楼光明南大街xx号1-2层的房屋。后郭萍向本院提出执行异议，要求中止执行，解除对上述房屋的查封。就郭萍的执行异议申请，本院于2019年3月11日作出（2019）京0105执异58号《执行裁定书》，裁定“驳回案外人郭萍的执行异议请求”。庭审中，郭萍提交《商品房买卖合同》，记载：“……出卖人：邯郸市华亿房地产开发有限公司……买受人：郭萍……第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第华亿商务楼[幢]空白［单元］1-2［层］光明南大街xx号号房。……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米13000元，总金额（人民币）叁百壹拾伍万壹千肆百陆拾元整。……第六条付款方式及期限。买受人按下列第2种方式按期付款：……2、分期付款在签订本商品房合同之日交清首付款：叁拾陆万陆仟贰佰捌拾肆圆整。余款贰佰柒拾捌万伍仟壹佰柒拾陆圆整在2012年7月20日前付清。……第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。……”落款处出卖人盖章为“邯郸市华亿房地产开发有限公司”、买受人签名为“郭萍”，日期为“2012年7月9日”。郭萍据此证明2012年7月9日其与华亿公司签订该合同，约定购房款3151460元。李扬扬认可该合同真实性，但认为郭萍与华亿公司未实际履行该合同。郭萍提交中国建设银行《ODSB个人活期明细查询》及转账凭条、中国光大银行《电汇凭证（回单）》、中国银行《客户回单》、《证明》、《发票联》、《税收完税证明》、《河北省住宅专项维修资金收据》。经查，2010年12月19日郭萍向聂x霞打款50万元，2012年7月9日郭萍分别向聂x霞打款644865元、198万元、19万元。郭萍据上述证据主张其共计向聂x霞账户内打款3314865元，该款包括郭萍向华亿公司交纳的邯郸市光明南大街65号华亿商务楼光明南大街xx号1-2层房屋购房款及住宅专项维修资金等相关费用；聂x霞系华亿公司财务人员，华亿公司认可郭萍已依约支付了全部购房款；华亿公司向郭萍出具了售房款发票，华亿公司代郭萍交纳住宅专项维修资金后将收据交予郭萍，郭萍交纳了印花税及契税。李扬扬认可中国建设银行《ODSB个人活期明细查询》及转账凭条、中国光大银行《电汇凭证（回单）》、中国银行《客户回单》的真实性，不认可《证明》的真实性，认可郭萍向聂x霞打款3314865元，但认为因聂x霞并非涉案房屋出卖人，故不能证明郭萍向聂x霞打款是向华亿公司支付涉案房屋购房款。李扬扬认可《发票联》、《税收完税证明》、《河北省住宅专项维修资金收据》的真实性，认可郭萍实际向华亿公司支付了涉案房屋的契税和印花税，不认可郭萍实际向华亿公司支付了涉案房屋的购房款和住宅专项维修资金。郭萍提交《房屋交易（转让）确认单》，据此主张2017年11月10日，其与华亿公司就邯郸市光明南大街65号华亿商务楼光明南大街xx号1-2层房屋的转让事项全部完成，该房屋所有权人已变更为郭萍，虽然该房屋所有权还登记在华亿公司名下，但实际所有权人已是郭萍。李扬扬不认可该证据真实性及证明目的。另在庭审中，郭萍、李扬扬均认可邯郸市光明南大街65号华亿商务楼光明南大街xx号1-2层房屋所有权一直登记在华亿公司名下。另郭萍称3314865元是华亿公司向其主张的购房全部费用，包括购房款3151460元、专项维修资金24070元及其他费用，就其他费用郭萍无相应票据，郭萍支付华亿公司的该3314865元多于应交纳的与购买涉案房屋有关的全部各项费用，因为当时华亿公司告知多退少补，但后来也没有退还郭萍；郭萍与华亿公司约定的涉案房屋过户时间为在华亿公司向郭萍交付涉案房屋后180日内；郭萍与华亿公司签订购房合同后，因涉案房屋被华亿公司设定有建设工程抵押，故无法办理过户手续，直到2015年因当地国土资源部门与住建部门合并，导致无法办理过户手续，2017年11月9日郭萍办理涉案房屋登记才得知涉案房屋所在土地存在查封，另了解到此前曾有一段较短时间可办理涉案房屋过户手续，但因郭萍一直未居住在当地故无法及时了解何时能够办理的信息，故一直没能办理涉案房屋产权证。本院认为，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据郭萍自认及现有证据，可证实邯郸市光明南大街65号华亿商务楼光明南大街xx号1-2层房屋所有权人系华亿公司，且郭萍之诉求及理由并不符合上述要求。故对郭萍诉请本院不予支持。华亿公司经本院合法传唤未到庭，视为放弃了答辩和质证的权利。华亿公司未到庭不影响案件审理。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告郭萍的全部诉讼请求。公告费560元，由原告郭萍负担（已交纳）。案件受理费70元，由原告郭萍负担（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  窦京京人民陪审员  李 倩人民陪审员  苏伯固二〇一九年十一月二十日书 记 员  刘 柳