北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初24238号原告：蒋巍，女，1968年3月18日出生，土家族，中国银监会职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：谢美虹，北京市易凯律师事务所律师。被告：贾志威，男，1974年2月19日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：冯涵，男，该公司员工。原告蒋巍与被告贾志威、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称：我爱我家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋巍的委托诉讼代理人谢美虹、第三人我爱我家公司冯涵到庭参加诉讼。被告贾志威参加了第一次庭审，后被告贾志威经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告蒋巍向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2019年4月22日至2019年6月21日两个月的租金46000元；2、被告向原告支付逾期付款的利息，利息计算以46000元为基数，按同期银行贷款利率计算自2019年4月7日起至实际支付之日止；3、被告向原告支付燃气费用3756元；4、被告向原告赔偿树木损失2000元；5、被告向原告支付违约金46000元；6、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月15日，原告与被告经第三人居间服务签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于北京市丰台区郭公庄一区57号楼02房屋出租给被告使用，月租金为23000元，租期一年，季付。2018年6月22日，原告与被告签订《补充协议》，约定：原告让给被告14天的免租期，即6月22日至7月5日，被告不支付租金。合同签订后，原告把房屋交付被告使用至今，自2019年4月12日起，被告开始找借口拒绝支付房租。另，被告未经原告同意砍伐前花园树木2棵，并单方终止合同，拒绝履行合同义务。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告贾志威辩称，2018年6月13日，原被告在第三人中介下商谈了租用房屋事情，房屋为北京市丰台区郭公庄一区加来庄园棉花城57号楼2栋，提前去看房时，房内上有人居住，原告声称租期已经结束，租户尚未搬家而已，提供3天搬家时间，22日正式起算租期。其后双方于15日正式签订了房屋租赁合同，被告租赁原告位于北京市丰台区郭公庄一区加来庄园棉花城57号楼2栋的房屋一套。合同中签订的承租日期为2018年6月22日至2019年6月21日，签订合同时，约定6月19日交房验收，双方交接。随后被告向原告支付了房屋押金，约定房租待验房交接后支付，同时向第三人支付了中介费。2018年6月19日，当原被告前往租赁房屋验收交接时，才发现原告房屋仍在上一家租户租用期间，原告与上一家租户尚未中止合同，还没收回房屋，原房屋的物品属于上一家租户。水电卡等均不在原告手中，因此根本无法验收房屋。当天中午，原告与上一租户产生严重冲突，差点打架和报警，现场一片混乱，原告不给上一租户退还押金，上一租户坚决不交房，已经不可能再办理交接。原告承诺3天内完成合同终止、收拾房屋等事情，约定6月22日再进行验收交接。到6月22日，原被告双方再次前往租赁房屋交接时，发现上一家租户与原告还在纠纷状态，根本无法终止合同，且部分物品仍未搬完，原来约定的刷墙、保洁、维修等工作都没做，钥匙、门禁、电卡和燃气卡等还没有全部交回原告手中。时至上一次开庭时间，2019年6月13日，上一租户与原告蒋巍纠纷仍未解决。上一租户能将他们与原告蒋巍的合同提供给被告作为证据使用，本身就可说明问题。起租日当日都无法办理交接。因为被告已经支付了房屋押金和中介费共计46000元，此时废除租赁关系，将遭受重大损失，有关欠款的索赔将面临复杂的程序和漫长的时间，而且原来的住房已经退掉，重新找房十分麻烦。因此，被告被迫继续履行合同。6月25日，原告约被告再次前往租赁房屋办理交接，当时上一家租户东西已经搬空，但是由于与原告出现纠纷，所以水电燃气卡等物品均未交给原告，原告也无法交付给被告，原被告也无法就有关设备进行验收。而且原告承诺的刷墙、维修、保洁等工作均未完成落实。当日根本无法办理交接，合同最后一页房屋交割清单，由中介填写了部分内容，计划现场验收、简化手续，后来中介发现问题实在太多，实在无法写全而且无法核实、无法验收，因此双方均未签字，成为遗留问题。被告上一房屋已经退租，本人物品众多，尤其是书籍有上万本册，需三个搬家公司厢式货车才能搬完，因此实在没有其他办法，为了避免重大损失，只能被迫继续履行合同，暂时搬入房屋。原告承诺7月5日前与上一家租户处理完纠纷，完成其他维修，然后携带剩余物品，再做验收和交接。原告还承诺其他设备和设施，会及时提供维修。在原告的请求下，为了照顾原告继续履行合同，被告做出了重大让步同意继续履行合同，租期和租金计算日期修改为7月6日开始。同日，因为房屋墙面出现多处明显的污染、剥落和损伤，原告也明显无力修复，被告只能自行修复或者被迫按此条件接收。以此为由，原被告签署了一份补充协议，约定承租日期修改为2018年6月22日至2019年7月5日，其中6月22日至7月4日为免租期，租金正式起算日期为7月6日。之所以没有将承租起算日从6月22日修改为7月5日，是因为6月22日到7月5日之间也是合同履行的一个组成部分，如果修改为7月6日则会免除原告未能交房的违约责任。而在补充协议中明确注明，6月22日至7月5日之间是装修维修期间，被告自然是不能正常入住的，决不能说被告拿了钥匙就算是正常接收了房屋、正式入住了。其后，被告搬入租赁房屋并多次提醒原告尽快与上一家租户处理好事宜如期与被告办理房屋核验，但是其后，原告就开始推诿拖延，拒不办理验收和交接。时至今日，也没将燃气卡交付给被告。被告入住后发现，大部分窗户虽然可以开启但纱窗等基本都损坏，无法使用阻挡蚊蝇，夏季无法通风，且很多窗户的定位器损坏或者缺少，开窗后随风飘荡，很容易碰撞到窗户和墙壁，极其危险。因此导致该房屋在春夏秋冬基本无法开窗通风。还有燃气热水器无法正常使用，极其危险，被告在2019年7月19日正式通知原告这些情况要求立即整修。该房屋属于联排别墅，采暖和热水使用的是独立的燃气锅炉。入住时由于缺少燃气卡因此无法检查和调试燃气锅炉，被告入住后发现燃气锅炉基本无法正常使用，开水后无法自动点燃且水温很低，在入住后的7-10月份此问题不明显，到11月采暖季开始发现水温根本上不来，最高基本处于15-17摄氏度左右而且很难启动燃烧，每次都需要开水后人工前往地下室手动按压启动键再次启动，而且很容易中途灭火。其后果就是整个采暖季整栋房屋完全处于无采暖状态，温度低，热水洗澡无法实现，而且燃气设备也是房屋严重安全隐患之一。被告和同事多次通知催促原告，原告置之不理。所租赁房屋的大部分水龙头都是损坏和松动的，电路也有很多问题。被告一直在催促原告前来修复，通过短信微信等书面方式通知和催促，但原告一直拖延推诿，以需要电话沟通为由拒不履行义务，反而只关心房租支付，原告一直要求通电话，拒绝任何可能留下文字往来记录的方式故意规避证据，企图口说无凭。自被告入住以来，该房屋使用状态较差，基本无法实现正常的居住功能，尤其是冬季、夏季和秋季。被告无法在此正常居住，被告家庭和单位也无法入住，只能多用于放置本人书籍物品临时居住。被告多次告知、催促原告以上问题，原告一直推诿不予解决，直到2019年3月27日，被告向原告发送最后的要求和通知，原告仍然置之不理。其后原告仍我行我素，只催钱不处理问题，直到2019年4月12日，被告正式通知原告解除租赁合同，原告仍然置之不理。直到被告于4月18日租用搬家公司车辆搬运部分书籍，原告却要求物业阻拦被告搬运东西，还通过勾结物业，阻拦被告搬家，要求扣押被告车辆物品，指使不明身份人员骚扰、偷录和偷拍，阻拦被告车辆和人员行动，以威胁和引诱被告继续支付后面的房屋费用，给被告造成了经济损失。被告被迫连续报警2-3次，由警察询问和记录了不明身份人员的身份信息，登记了物业的有关情况，原告还偷偷拨打搬家公司电话，威胁搬家公司司机，以偷东西要报警的名义，要求司机告知其东西的新地址，也就是被告其他住所，企图继续其不法行为。基于以上情况尤其是被告本人和家人人身安全都已经受到严重威胁，正常生活无法继续，已经无法继续使用该处房屋，因此，2019年4月22日，被告将全部东西搬离房屋，打扫干净，将钥匙和有关手续交存于小区物业管理处，而其后通知了原告，并要求原告两日内安排人员接收房屋。原告随后取走了钥匙，收回房屋，但仍置之不理，不约定交接，而是发来信息要求商谈违约事宜。综上，被告在签约、合同履行过程中，始终恪守合同条款、遵守法律规定，如实完全履行了本身责任，无任何违约和不当行为，反而是原告严重违约，根据合同约定，原告行为已经出现第九条第三款约定情形，合同应予解除，原告应承担相应违约责任。第三人我爱我家公司述称，涉案合同系我司居间下签署，双方在签署合同时已就租期及租金支付进行协商并签署补充协议。2019年初我司接到业主联系，称客户拒绝支付租金，要求我司配合索要租金，后我司到房屋内与客户沟通，客户称房屋内存在损坏且业主不配合维修故主张解除合同、搬出房屋，业主后续委托了代理人与客户进行沟通，沟通过程我司并未参与且并未告知我司沟通结果。综上，我司居间下已完成居间义务，进行调解、协调工作，服从法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年6月15日，原告蒋巍（出租人、甲方）与被告贾志威（承租人、乙方）在第三人我爱我家公司居间下签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》（合同编号：JZL2193574ZY），约定：“第一条房屋基本情况（一）房屋坐落于北京市丰台区郭公庄一区57号楼02。……第二条房屋租赁情况及登记备案（一）租赁用途：居住；如租赁用途为居住的，居住人数为5，最多不超过7人。……第三条租赁期限（一）房屋租赁期自2018年6月22日至2019年6月21日，共计1年。甲方应于2018年6月22日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及物业交割后视为交付完成。（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。……第四条租金及押金（一）租金标准及支付方式：23000元/月，租金总计276000元。支付方式：押1付3，各期租金支付日期：2018年6月22日，2018年9月22日，2018年12月22日，2019年3月22日。（二）押金：23000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第五条其他相关费用的承担方式：租赁期内的下列费用中，物业管理费、室内设施维修费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费由乙方承担。……第七条房屋维护及维修（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1、对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。……第九条合同解除（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达七日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、不按照约定支付租金达七日的。2、欠缴各项费用达1000元的。……第十条违约责任（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。……（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每逾期一日，按日租金的200%标准支付违约金。”该合同后附附件一《房屋交割清单》载明房屋附属家具、电器、装修及其他设备设施状况及损赔、其他相关费用等内容，并载明交房时间为2018年6月22日，原告蒋巍在交房确认甲方（出租人）处签字确认，无被告贾志威签字。2018年6月22日，原告蒋巍（甲方）与被告贾志威（乙方）签订《补充协议》，约定：“经甲乙双方协商，甲方：蒋巍，乙方：贾志威合同JZL2193574ZY特此添加补充条款，在租赁合同基础上，承租日期2018年6月22日至2019年6月21修改为2018年6月22日至2019年7月5日，房屋墙面，及地脚线，现状交付，与甲方无关，甲方不负责此类维修，甲方给乙方装修免租期时间为2018年6月22日至2018年7月5日，此期间为甲方给与乙方装修空置期，不承担房屋费用，特此声明，一式二份修改无效。”被告贾志威向本院提交《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》及《补充协议》证明房屋交割清单上未签字确认，原告蒋巍不认可证明目的，认为其确实签字确认了。庭审中，原告蒋巍向本院出示了微信聊天记录，用以证明其与上一家租户解除合同和腾房的时间以及其确已向被告贾志威交付房屋的事实；被告贾志威不认可其真实性及证明目的，述称此前双方约定应于2018年6月16日交房，后因原告与上一家租户产生矛盾，故拖延至6月22日才搬入涉案房屋。被告贾志威向本院出示了原告蒋巍与案外人陈建光签订的《房屋租赁居间合同》，用以证明原被告签约时原告蒋巍尚未与陈建光解约的事实；原告蒋巍对其真实性认可，但认为双方签订合同时其与上一家租户已经解除了租赁合同。现双方均认可被告贾志威系于2018年6月22日收到涉案房屋钥匙、且当时房屋已经腾空无人居住的事实，并均认可租期起始时间为2018年6月22日。关于租金支付情况，双方均认可被告贾志威系于2018年6月15日转账1.9万元、6月22日转账5万元、9月22日两笔交齐，12月25日支付5万元、12月30日支付1.9万元、2019年4月6日支付2.3万元的事实。关于搬出涉案房屋的原因，被告贾志威述称系因房屋无法正常使用，包括：没有暖气热水、纱窗损坏、电路损坏、二楼缺灯等问题，并表示其并未实际居住且已于夏季搬走且搬走时亦通知了原告蒋巍解除合同；原告蒋巍认可收到了被告贾志威关于终止合同的微信，但表示其并未同意合同解除或终止，认为合同应系自然到期终止、被告贾志威单方解除合同系违约。另，双方均认可被告贾志威于2019年4月21日搬出涉案房屋并将钥匙交给小区物业的事实。原告蒋巍提交照片证明其有两棵树木被告未经原告允许将其砍伐，并损失估值2000元，被告贾志威对此不予认可，并表示花园可以随意进出、入住时没见到树。关于燃气费3756元，原告蒋巍称燃气费系其预付款，但未就上述燃气费用提交证据加以证明；被告贾志威述称未交过燃气费且燃气费没有交割。第三人我爱我家公司向本院提交双方签订的《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》的复印件，其中房屋交割清单部分注明自行交割，原告蒋巍认为不是原件，不予质证。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于合同效力，原、被告双方签订的《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定该合同有效。因《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》中约定双方可在租赁期内退租，并按月租金的200%支付违约金，原告蒋巍还应退还相应的租金，现被告贾志威向原告蒋巍表示退租，终止合同，符合双方合同的约定，且被告贾志威2019年4月21日已搬出涉案房屋，故对于原告蒋巍要求被告支付租金和利息的诉讼请求，本院不予支持；对于燃气费和树木损失，因原告蒋巍未提交证据予以证明，故本院不予支持，待原告有条件后可再行起诉；对于违约金，根据双方签订的《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》的相关约定，原告蒋巍的诉讼请求于法有据，本院予以支持，因双方合同对此有明确约定，故对于被告贾志威要求调整违约金的答辩意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贾志威于本判决生效之日起7日内向原告蒋巍支付违约金46000元；二、驳回原告蒋巍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2244元，由原告蒋巍负担1056元（已交纳）；由被告贾志威负担1188元（于本判决书生效之日起7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  罗兆英人民陪审员  芦钧和人民陪审员  韩 峰二〇一九年十一月十四日书 记 员  马姗姗书 记 员  王伟蔷