北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初19147号原告：深圳市深华物业集团有限公司，住所地深圳市罗湖区北斗路文华花园六角楼3楼。法定代表人：沈四光，总经理。委托诉讼代理人：石苏华，男，深圳市深华物业集团有限公司员工。委托诉讼代理人：王晓敏，女，深圳市深华物业集团有限公司员工。被告：马景顺，男，1964年3月26日出生，汉族，住北京市昌平区。原告深圳市深华物业集团有限公司（以下简称深华物业）与被告马景顺物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深华物业的委托诉讼代理人石苏华、王晓敏，被告马景顺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。深华物业向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付2015年8月1日至2017年12月31期间的物业费5939.78元；2.判决被告向原告支付2017年8月20日至2017年12月23日期间的水费110元；3.判决被告向原告支付逾期支付物业费滞纳金2670.98元(截止到2017年12月31日)；4.判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告经过招投标自2014年7月1日起入驻总政机关回龙观小区,对此进行物业管理服务。被告作为该小区业主,自原告入驻以来,一直接受着原告方的服务,但被告一直拖延不向原告缴纳物业费,原告经多次沟通催促,被告均不予理睬。2015年-2016年度,2016年-2017年度均未向原告缴纳,现诉请法院依法判决,维护原告的合法权益。马景顺辩称，我是8号楼3单元1402室的业主，地下室113号归我使用。我并不是不缴纳物业费，而是原告的物业服务存在问题。2015年12月份，地下室暖气跑风漏水，地下室被淹，因为我不常去地下室,没有及时发现,发现的时候水已经很深了,地下一层的东西全被泡了。我向物业进行了报告，物业工作人员也进行了拍照,并对积水进行处理。我在地下室还有8瓶茅台,搬运过程中因为浸泡时间过长,纸箱底部烂掉,摔碎了2瓶。2条蚕丝被被污水浸泡也无法使用,只好扔掉。至今物业也没有给我解决此事。我认为物业应当先给我解决家里地下室浸泡的间题,然后才是物业费的问题。我家里面积是146.3平米,原告却按照147.35平米收取物业费的。2017年12月原告已经撒场了,没有理由再收取2017-2018年度的物业费,2017年6月份的时候,原告已经准备撤场了，只有几个人负责打扫卫生，也没有提供物业服务。关于不卖电的问题，是我们找了领导才给解决的，总之不认可原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对于当事人无异议的证据本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月21日，马景顺（甲方）与深圳市深华物业管理有限公司北京分公司（以下简称深华物业北分、乙方）签订《总政机关回龙观小区经济适用住房物业服务协议》，双方约定甲方自愿将自有房产位于总政机关回龙观小区3楼3单元1402号，建筑面积146.3平方米，委托乙方提供物业管理服务。按照协议约定，物业收费按房屋的建筑面积计算，自业主入住之日，按建筑面积1.28元/㎡/月缴纳物业服务费。物业服务费按年预交，由乙方向甲方按年收取，计2247.17元/年（按建筑面积计算，房屋建筑面积包括套内建筑面积加公共部位与公用房屋分摊建筑面积）。每年到期前一个月开始缴纳下年物业服务费用，甲方逾期未缴纳，则视为违约，按照本合同约定加收违约金。合同期限为自2014年7月1日起至业主委员会成立并选聘新的物业公司止。合同同时约定因甲方违反合同及物业管理制度导致乙方不能提供约定服务的，乙方有权要求甲方在一定期限内纠正，逾期未纠正的，应向乙方每日支付应缴费用万分之五作为违约金。造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。乙方违反合同约定，擅自提高收费标准的，甲方有权拒绝接受；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之五加收滞纳金。2015年8月26日，中国人民解放军总政治部房地产管理局（甲方）与深华物业（乙方）签订《总政回龙观小区物业管理服务合同》，双方约定物业类型为军队经济适用住房；坐落位置为北京市昌平区科星西路。乙方提供服务的受益者为总政治部房地产管理局（甲方全体物业使用人），甲乙双方均应对履行本合同承担相应的责任。甲方在现场设立小区管理办公室，代表甲方行使合同中约定的权利和义务。合同约定，物业管理服务期限为三年，自2014年7月1日起至2017年6月30日止。另合同约定，第一年物业管理服务费金额为2487.114元/年（由直工部承担）。从第二年开始，物业管理服务费为2732109.07元/年（物业管理服务资金构成详见附表一）。住户承担的住宅物业费为1.4元/月/平方米，由乙方负责收取。住户计费起算时间以甲方书面通知时间为准。所收费用由乙方保管，用于抵扣甲方支付乙方的物业服务费。2015年10月10日，中国人民解放军总政治部直属工作部发布《关于调整回龙观小区住户物业收费标准的通知》。通知规定：“依据军队经济适用住房管理规定，结合2005年2662号文件《北京市物业服务管理收费办法》规定的收费标准，经部党委常委会审议并报总政领导批准，回龙观小区物业管理工作由深华物业承担，物业服务收费标准为2.55元/月/平方米。购房职工所在单位承担的费用由1.28元/月/平方米调整为1.4元/月/平方米，购房职工所在单位承担的费用由1.27元/月/平方米调整为1.15元/月/平方米，从住户入住时间起算。”案件审理过程中，马景顺将2017年8月20日至2017年12月23日欠缴的水费110元交纳完毕。以上事实，有《关于调整回龙观小区住户物业收费标准的通知》、《致回龙观小区居民的一封信》、《总政机关回龙观小区经济适用住房物业服务协议》、催缴物业费通知、欠费统计表、《证明》、变更（备案）通知书、《总政回龙观小区物业管理服务合同》水费查询记录表、《总政回龙观小区新建住房出售协议书》及双方当事人的当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为，本案的争议焦点有二项：一是物业服务费用应按1.28元/月/平方米计算还是按照1.4元/月/平方米计算。本案涉及的位于北京市昌平区科星西路总政回龙观小区，住房性质为军队经济适用房。按照1999年颁布的《军队经济适用住房建设管理办法》，军队经济适用住房定义为：“由军队单位组织建设，享受国家经济适用住房建设划拨土地、地方人民政府减免有关费用等优惠政策，建成后主要出售给军队人员的住房。”本案中，军队人员购买总政回龙观小区房产均未办理所有权登记，中国人民解放军总政治部房地产管理局作为该小区实际所有权人，其与深华物业签订的《总政回龙观小区物业管理服务合同》（以下简称《合同》）不违反国家强制性规定，应为合法有效。马景顺作为军队人员购买房产并未取得该房屋所有权，其与深华物业物业北分签订的《总政机关回龙观小区经济适用住房物业服务协议》（以下简称《协议》）应从属于实际所有权人中国人民解放军总政治部房地产管理局签订的《合同》。两个合同文本在物业服务收费标准上存在差异，应按照《合同》约定履行相关权利义务。依照中国人民解放军总政治部直属工作部发布的《关于调整回龙观小区住户物业收费标准的通知》规定：“物业服务收费标准为2.55元/月/平方米。购房职工所在单位承担的费用由1.28元/月/平方米调整为1.4元/月/平方米，购房职工所在单位承担的费用由1.27元/月/平方米调整为1.15元/月/平方米，从住户入住时间起算。”依据《合同》及该通知明确显示，物业服务费为2.55元/月/平方米。个人承担物业费提高的根源在于军队对物业费补贴的比例有所下降。十八大以来，中央军委按照“依法治军、从严治军”的要求，着手清理整治军队住房，对物业服务推不开等问题进行集中整治。军队对物业服务费用补贴的下调以至于取消顺应军队住房制度改革的需要。军队人员作为军队经济适用房的受益主体在享受政策补贴的同时亦应当承担相应的责任和义务。因此深华物业主张按照1.4元/平方米/月收缴物业费于法有据，本院予以支持。二是马景顺辩称不交物业费是因为地下室被淹，导致财物受损，深华物业服务不到位是否构成不缴纳物业费的抗辩理由。本院认为深华物业为马景顺房屋所在的小区提供了物业服务，马景顺作为业主亦实际享受到了深华物业提供的服务，该服务事实上持续至2017年12月31日，马景顺理应向深华物业交纳物业服务费用。庭审中，马景顺辩称深华物业的催缴通知书上物业费计费面积为147.35平方米，深华物业在庭审中表示此为笔误，物业服务协议和诉讼请求均是按照146.3平方米计费。马景顺主张2015年冬天暖气跑水导致自家地下室被淹，财物受损，物业一直没有解决，但未提交充分证据予以证明，故马景顺以此为抗辩理由不交物业费，本院不予支持，可另行提起诉讼。鉴于马景顺系因对物业服务费标准存在质疑从而未交纳物业费，其主观并无违反约定的故意，故深华物业要求马景顺支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。现深华物业起诉，要求马景顺补交2015年8月1日至2017年12月31日期间的物业服务费的诉讼请求，理由正当，本院对此予以支持。深华物业要求马景顺支付滞纳金的主张缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下:一、马景顺于本判决生效后七日内向深圳市深华物业集团有限公司支付2015年8月1日至2017年12月31日期间的物业服务费5939.78元；二、驳回深圳市深华物业集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由马景顺负担（于本判决生效后七日内履行）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  刘 洋二〇一九年十一月十二日法官助理  王婷婷书 记 员  李 佳