贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终4822号上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里路招商花园城会展中心，统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：聂黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人（一般授权）：李静，北京德恒律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：侯飞，北京德恒律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：游黔平，男，汉族，1963年3月3日出生，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）：杨玺英，女，汉族，1970年6月9日出生，住贵州省毕节市。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称招商商置公司）因与被上诉人游黔平、杨玺英商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初3651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人招商商置公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实及理由：一、上诉人不应当承担违约责任。上诉人与被上诉人约定由上诉人代为办理涉案房屋转移登记，上诉人应当履行的有关文书交付义务转化为通知义务，即告知被上诉人已取得商品房初始登记证书、已具备商品房转移登记的条件。1.案涉《商品房买卖合同》签订于《不动产登记暂行条例》颁布前，合同履行期间，因该条例颁布，导致对合同义务履行内容产生影响，该变化系双方在订立合同时不可预见的客观情况，不可归责于上诉人。2.商品房转移登记条件是否成就，被上诉人在当地房产部门是可以查询到的，且在房产局颁发商品房备案证明书的前三天在房产局公示大屏幕上进行过公告，属于被上诉人“应当知道”的范畴。3.上诉人积极协助被上诉人共同办理转移登记。上诉人向被上诉人邮寄《入伙通知书》及其附件《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》，已载明需缴纳的相关费用明细，且注明了所需资料。上诉人于2016年1月14日取得了《商品房备案证明书》，符合办理商品房转移登记的条件，该取得时间符合双方约定及法律规定。因此，上诉人的上述通知行为应为有效通知。4.上诉人于2017年9月24日进行了第二轮通知，通过在涉案小区门口设置“办理不动产登记资料收集处”，通知业主提交办理房屋转移登记所需资料，在涉案房屋已实际交付的情况下，该通知方式已有效达到相对人。并且，在2018年7月12日，上诉人办理了首幢登。二、一审认定的违约金过高，适用法律错误。1.被上诉人主张的违约金是逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，而不是《商品房买卖合同司法解释》第十八条规定的违约金，一审适用法律错误。2.被上诉人系采取按揭贷款方式购买房屋，不动产权证需留存在银行办理抵押登记，加之逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，并不会给被上诉人造成实际损失。且被上诉人购买房屋系用于居住，其合同目的已经实现，即便认定上诉人违约，违约责任也应当结合上诉人的履约情况、被上诉人的过错、政策变动以及实际损失情况进行认定，在被上诉人未举证证明其实际损失的情况下，一审判决的违约金过高且与双方约定不符。3.本案被上诉人主张的违约金是逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，而非《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的违约责任，两者具有本质区别。在上诉人已在约定期限内办理完成商品房初始登记的情况下，一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，将逾期办证的违约责任归于上诉人，适用法律错误。4.依据合同约定，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书超过180个工作日，处理方式是被上诉人解除合同。如上诉人确存在该违约行为而被上诉人未行使解除权，视为其放弃自身权利，无权再向上诉人主张逾期180个工作日之后的违约金。合同双方对逾期超过180个工作日之后的违约金未作约定，故即便认定上诉人违约，违约金也应当分段计算，即区分180个工作日之内的违约金与180个工作日后的违约金。综上，请二审查清案件事实，并依法驳回被上诉人的诉讼请求。二审审理过程中，上诉人招商商置公司将其第一项诉讼请求变更为：请求撤销一审判决，改判上诉人支付违约金至2018年8月23日止。并补充上诉理由如下：2018年8月23日招商商置公司通过邮寄的方式将办证告知书邮寄给被上诉人，已完成告知义务。上诉人游黔平、杨玺英辩称：我方并没有收到告知书，2018年10月份招商商置公司才打电话给我方，叫我方带上相关手续去办理房产证。一审原告游黔平、杨玺英向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理并交付招商花园城E5栋11层3号房（房号为E5-11-3）商品房转移登记的有关文书及产权证；2.判令被告以394198元购房本金为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率的1.3倍支付原告自2016年6月30日至被告实际交付办理商品房转移登记的文书及产权证之日的违约金（暂计1万元）;3.本案诉讼费用由被告负担。一审法院查明：2014年3月31日，原告游黔平、杨玺英作为买受人与被告招商商置公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市城市南部新区，房号：Ｅ5-11-3；建筑面积106.16平方米，套内建筑面积88.86平方米；该商品房总价款为394198元；买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款124198元，余款270000元以公积金贷款支付；出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房；初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记；转移登记：出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同类同期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款×的违约金。双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。同时，双方签订合同附件十二《补充协议》，该补充协议第3条关于产权登记的补充约定：“1.若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2.如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担,则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告依约向被告支付了涉案房屋购房款394198元。2015年11月，被告取得了涉案楼栋《房屋面积实测测绘成果书》。2015年12月16日，被告向原告邮寄了《入伙通知书》及附件。2015年12月17日，被告取得该幢房屋竣工验收备案。2015年12月22日，被告将房屋交付给原告使用,原告向被告交纳了办证的相关费用。2016年1月14日，被告取得涉案房屋所属的毕节市南部新区招商花园城Ｅ5幢《商品房备案证明书》。2018年7月12日，被告为该幢房屋办理了总的不动产登记。2018年10月26日，被告向不动产登记机构提交了办证资料。2018年11月27日，被告为涉案房屋办理了《不动产权证书》，权利人为二原告，该证书原件现在被告处保管。原告认为，被告未在合同约定的期限内将办理商品房转移登记的有关文书及产权证交付给原告的行为构成违约，故以前述诉请诉至一审法院，请求判如所诉。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告履行了交付购房款的义务，被告于2015年12月22日向原告交付涉案房屋，但被告至今仍未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第二十二条第二、三款“出卖人负责在房屋交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记……出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”和第三款第（四）项“双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1.双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”的约定，双方对被告取得该商品房所有权初始登记的时间有明确约定，也约定了将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，并由双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同附件十二《补充协议》第3条第1款“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续”的约定，被告可以为原告代办房屋所有权证。被告于2015年12月22日代收了原告的公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等办证所需的费用，视为原、被告双方达成委托代办涉案商品房产权转移登记的合意，被告无需再将办理商品房转移登记的有关文书直接交付原告，而被告应当向不动产登记机构提交为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书，为原告办理涉案商品房的不动产权证书。因涉案房屋已经转移登记到原告名下，故原告要求被告办理并交付该房屋转移登记的有关文书的诉讼请求，一审法院不予支持；对原告要求被告交付产权证的诉讼请求予以支持。原、被告双方对办理转移登记违约责任未作出约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，本案中，被告于2016年1月14日取得涉案房屋所属的毕节市南部新区招商花园城E2幢《商品房备案证明书》，于2018年7月12日取得该幢房屋总的不动产登记，已具备办理转移登记的条件，但被告在向不动产登记机构提交办证资料之前并未尽到通知义务，原告主张被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉请，于法有据，一审法院予以支持。关于违约金的起止时间问题，原、被告双方在合同中没有约定被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的时间，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，被告应当在2016年6月30日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，故应从2016年7月1日开始起算违约时间。如前所述，因原、被告形成委托代办关系，虽然被告无需向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，即履行完毕其合同约定的交付义务。被告提供的证据不能证明在其具备办理涉案房屋转移登记条件后已告知原告，而被告已于2018年10月26日向不动产登记机构提交了办证资料，涉案房屋已于2018年11月27日转移登记到原告名下，原、被告双方均已提供了办证相关文书到房屋登记部门，表明被告已履行了提供转移登记相关文书并通知原告的义务。故原告主张的违约金计算期限应为自2016年7月1日至2018年10月26日止。关于违约金的计算标准问题。在双方签订的合同中，没有对从约定日期起180个工作日以后仍不能将办理商品房转移登记的相关文书交付原告的违约金进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，被告逾期已经超过180个工作日，违约金可以按照原告已付购房款总额394198元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，一审法院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。据此，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额394198元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年7月1日计算至2018年10月26日止。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告游黔平、杨玺英交付涉案房屋不动产权证书。二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告游黔平、杨玺英支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款394198元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年7月1日计算至2018年10月26日止。三、驳回原告游黔平、杨玺英的其他诉讼请求。案件受理费人民币25元（已减半收取），由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。二审审理过程中，上诉人招商商置公司向本院提交了一组证据：邮政快递单及办理房屋不动产权证的告知书，用以证明：2018年8月23日，招商商置公司通过邮政方式邮寄给房屋买受人相关告知书，告知其已经可以办理不动产权证。经质证，被上诉人对该组证据真实性无异议，但是认为确实并没有收到相关邮寄资料，只是接到电话。经审查，对上诉人提交该证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认，作为认定本案案件事实的依据。对一审查明的事实，本院予以确认。本院另查明，2018年8月23日，上诉人招商商置公司通过邮政特快专递向被上诉人游黔平、杨玺英邮寄《办理产权证的告知函》，告知提交办证所需材料。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：招商商置公司是否应当承担违约责任；如果应当承担，违约期间和违约金如何认定。本院认为，本案中，综合上诉人已接受被上诉人委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记的案件事实，一审认定上诉人依约应当履行的文书交付义务转化为披露义务并无不当，本院予以确认。对于上诉人主张未办理不动产权证系因政策调整对合同义务履行内容产生影响，属于不可预见的客观情况的上诉理由。本院认为，双方当事人于2014年3月31日签订《商品房买卖合同》，彼时《不动产登记暂行条例》尚未颁布（颁布时间为2014年11月24日），合同约定的“办理商品房转移登记的有关文书”的具体内容，依据《房屋登记办法》等行政规范确定。合同履行期间，《不动产登记暂行条例》颁布，该条例首次确立了不动产统一登记制度，即房屋权属与其所依附的土地权属统一登记为“不动产权证”。“两证合一”的不动产登记模式，对商品房出卖人办理房屋初始登记以及协助办理房屋转移登记产生影响，客观表现为出卖人依约应当交付的“办理商品房转移登记的有关文书”中的“有关文书”的内容发生变化，以致商品房备案证明的取得不能作为认定商品房具备办理转移登记条件的标准，而应当以出卖人完成商品房初始登记、取得不动产权证书即“幢首登”为认定依据。前述政策调整对合同义务履行内容产生的影响，系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不可归责于出卖人。招商商置公司是否履行完毕交付办理商品房转移登记有关文书的合同义务，应结合其取得商品房备案证明的时间以及其完成对该事项的披露时间予以认定。据此，关于违约期间的问题，本院认为，本案中，双方约定招商商置公司应于2016年6月30日前，取得案涉商品房初始登记证书，并将办理该商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，故，一审认定应从2016年7月1日开始起算违约时间并无不当，本院予以确认。对上诉人主张已通过邮寄“招商花园城代收费用标准及明细”即《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》的形式，向被上诉人履行了通知义务的上诉理由，本院认为，从记载内容可知，该资料系上诉人为告知买受人房屋收费标准和明细，以及买受人接收房屋所须携带资料而发出的通知，该通知中并未披露上诉人已具备办理商品房转移登记条件的相关内容，此时无论买受人是否接收通知文书，均无从得知上诉人在办证问题上的合同履行情况，故不能依据送达缴费通知认定上诉人已履行完毕合同约定的文书交付义务，上诉人的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。对上诉人主张已通过设置“办理不动产登记资料收集处”的方式已于2017年9月24日履行通知义务的上诉理由，本院认为，上诉人设置“办理不动产登记资料收集处”的地点是招商花园城D区曦园门口，前来提交办证资料的人员亦为D区业主，案涉房屋位于E5栋，故不能据此认定招商商置公司已履行完毕本案合同约定的文书交付义务，上诉人的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。关于上诉人主张于2018年8月23日向被上诉人邮寄关于办理房屋不动产权证的告知书，至迟已于2018年8月23日履行完毕告知义务的上诉理由。本院认为，结合该告知书载明的内容及游黔平、杨玺英于2018年10月26日向招商商置公司出具委托书等用于办理不动产权证的资料的事实，应当认定招商商置公司至迟已于2018年8月23日履行完毕通知义务，上诉人的该项上诉理由成立，本院予以采纳，一审以认定签订委托书之日（2018年10月22日）为通知义务履行完毕之日不当，本院予以纠正。综上，一审法院对本案违约事实的认定正确，但对违约期间的认定不当，根据合同履行实际，本案违约期间应为2016年7月1日至2018年8月23日。关于违约金如何计算的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条对因出卖人原因导致买受人未能取得房屋权属证书，且合同没有约定违约金或者损失数额难以确定时的违约金计算标准进行了明确规定。前述条款的立法原意与双方约定出卖人限期履行文书交付义务的合同目的一致，旨在敦促和规制出卖人协助买受人取得房屋权属证书。在本案双方仅约定逾期交付文书未超过180个工作日的违约责任的情形下，一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，按照被上诉人已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，并无不当。由于一审并非依据双方约定而是依据前述法律条款认定违约金标准，故本案不存在合同约定的违约金明显过高、应予调减的情形，上诉人认为无损失即无违约金、请求调减违约金的上诉理由不成立，不予采纳。综上所述，上诉人招商商置公司的上诉请求部分成立，对其成立部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初3651号民事判决第一项、第三项，即：招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向游黔平、杨玺英交付涉案房屋不动产权证书；驳回游黔平、杨玺英的其他诉讼请求。二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初3651号民事判决第一项，即：招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向游黔平、杨玺英支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款394198元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年7月1日计算至2018年10月26日止。三、上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内，以394198元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，支付被上诉人游黔平、杨玺英2016年7月1日至2018年8月23日期间的违约金。四、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，共计75元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄世军审 判 员 徐 洪审 判 员 刘光全二〇一九年十一月六日法官助理 张园园书 记 员 谢贤聪