山西省高级人民法院   民事裁定书   （2019）晋民申2221号   再审申请人（一审原告、二审上诉人）：翟某，男，1944年10月25日出生，汉族，现住山西省汾阳市。   被申请人（一审被告、二审被上诉人）：张某，女，1961年4月15日出生，汉族，现住山西省汾阳市。   被申请人（一审被告、二审被上诉人）：吕梁恒信房地产开发有限公司。住所地：山西省汾阳市南二环南侧。   法定代表人：原某，该公司董事长。   再审申请人翟某因与被申请人张某、吕梁恒信房地产开发有限公司（以下简称吕梁恒信公司）物权保护纠纷一案，不服山西省吕梁市中级人民法院（2019）晋11民终574号民事裁定，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。   翟某申请再审称：（一）原裁定认定的基本事实缺乏证据证明。1.关于案涉房屋，能不能“按照市场流通状态下的商品房进行交易”的问题。1993年11月20日，翟某向省汾运公司交纳了购房款后，领取到《山西省公有住房购置证》。该证“持证须知”“2、本证是持证人购置公有住房唯一合法的权属凭证。”“4、购房者付清房款满五年后，房屋可以按市场价出售，其增值部分与原售房单位按所有权划分比例进行分配。”该证注明：“房屋所有权划分比例：单位10.2%，个人89.8%”。1993年11月19日，翟某与省汾运公司签订了《汾阳县公有住房出售协议书》；该协议书“四、本房出售后，部分产权归个人所有。允许使用、继承，五年后可进入市场出售。原产权单位有优先购买权。进入市场出售住房的增值部分由原单位和个人按比例分成。”该协议书注明：“按上述计价（房屋评估总价）额个人占89.8%，国家集体占10.2%。”2002年4月6日，翟某与张某签订了附条件《住房出售协议》。该协议符合合同法关于附条件有效合同的法律规定。此时，翟某按照其领取的《山西省公有住房购置证》和其与省汾运公司签订的《汾阳县公有住房出售协议书》规定，使其购置的公有住房（涉案房屋）“进入市场出售”，“按照市场流通状态下的商品房进行交易”；此时，从时间上推算，距翟某购置该房屋时，已8年多；此时，翟某使涉案房屋“进入市场出售”行为，符合本人领取到的《山西省公有住房购置》和本人与省汾运公司签订的《汾阳县公有住房出售协议书》的相关规定；符合国务院和山西省人民政府关于住房制度改革的有关政策精神。依据上述事实和相关政策，得出的结论是：在2002年4月6日，翟某购置取得的，其持有89.8%所有权的涉案房屋，可以“按照市场流通状态下的商品房进行交易”。翟某与张小平签订的附条件《住房出售协议》涉房屋“进入市场出售”行为，属“商品房进行交易”行为。2.本案中所反映的翟某与张某之间的纠纷，并不是由“翟某因工作调动与被上诉人签订《住房出售协议》而引发”。首先，翟某认为：二审民事裁定认为的“翟某因工作调动与被上诉人签订《住房出售协议》”的事实认定是错误的。翟某与张某2002年4月6日签订附条件《住房出售协议》，并不是因翟某工作调动原因导致，而是因翟某及其家属受到当时省汾运公司存在的恶势力残酷的政治迫害和人身迫害原因导致。因省汾运公司恶势力的迫害，翟某及其家属无奈，不得不作出翟某调离，家属搬离汾运公司外迁居住的决定。2002年4月时，翟某的妻子是汾运公司在职职工；女儿在汾阳市工作。翟某在当时，除自有涉案房屋外，没有其他自有房屋。如果不是身处危困环境，翟某不会也没有理由调离汾运公司；家属不会，也没有理由外迁找临时住所居住；不会，也没有理由出售在汾运公司的自有房；即使翟某本人调离汾运公司，不会，也没有理由出售本人唯一所有的自住房。翟某与张某2002年4月6日签订附条件《住房出售协议》，不是因翟某工作调动原因导致，而是由于翟某受到恶势力的迫害，处于危困状态，求助领导无果，除外迁、外调办法，再无活路原因导致；张某与翟某签订附条件《住房出售协议》，至少系属乘人之危。翟某至今没有适宜的自有居住房屋。家庭三代五口人，只有位于临汾市尧都区的唯一的一套90平米的六层（顶层）自有住房。翟某妻子现在是汾运公司退休职工，但在汾阳市没有自有居所。翟某与张某之间，在本案中所反映的纠纷，不是由翟某与张某2002年4月6日签订的附条件《住房出售协议》引发。翟某至今，并没有对2002年4月6日的附条件《住房出售协议》提出异议。翟某至今认为，该协议符合合同法的法律规定；双方当事人在签订该附条件房屋买卖合同过程中，都没有法律上的过错。翟某与张某并没有因该协议的签订而引发纠纷。在涉案房屋未被非法拆除，未被张某（通过其儿子贾振国）用作其与吕梁恒信公司进行“住宅产权调换”的被调换房屋，翟某的房屋所有权民事权益未受到侵害时（2014年7月11日前），翟某并没有因涉案房屋，提起民事诉讼。翟某与张某之间，反映在本案中的纠纷，是由张某在履行附条件《住房出售协议》时，恶意串通吕梁恒信公司违法引发。张某在附生效条件未成就时，没有以他物权人身份履行其与翟某2002年4月6日签订的附条件《住房出售协议》；张某在四没有【2014年7月11日，签订《房屋改造补偿安置合同》，没有汾阳市人民政府征收、征用该房屋的决定和人民法院的法律文书的依据；且事前没有案涉房屋所有权人翟某与共有人的授权，事后未得到追认；没有当事人双方在2002年4月6日签订附条件《住房出售协议》合同中，关于对该房屋拆除和该房屋拆迁补偿事项上，未办理该房屋产权证过户时的双方权利义务的约定；没有翟某在附条件《住房出售协议》合同中，关于不办理房产证过户的该房屋所有权转让，是有法律效力的房屋所有权转让的认可】的情况下，错误地以附条件《住房出售协议》涉房屋的所有权人身份，恶意串通吕梁恒信房地产公司处分案涉房屋，与吕梁恒信公司于2014年7月11日签订了《房屋改造补偿安置合同》，拆除了案涉房屋，取得了因案涉房屋吕梁恒信公司给予其的巨额的拆迁补偿。该违法行为，侵犯了翟某和共有人的房屋所有权民事权益。3.在本案中所反映的翟某与张某之间的纠纷，不是属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三项规定的“因单位内部建房、分房而引起的占房、腾房等房地产纠纷”；而是属于人民法院民事案件的受理范围。依据翟某1993年11月领取和持有的《山西省公有住房购置证》和其本人与省汾运公司签订的《汾阳县公有住房出售协议书》，翟某持有案涉房屋的89.8%的所有权份额；单位（省汾运公司）持有10.2%的份额；《购置证》的权威性和其所具有的强制性法律效力是：“根据国务院和省政府关于住房制度改革的有关政策精神”，“保护购置公有住房人的合法权益”；“本证是持证人购置公有住房唯一合法的权属凭证”。依据《汾阳县公有住房出售协议书》，翟某与省汾运公司签订《公有住房出售协议书》，是“为了认真贯彻落实《汾阳县住房制度改革实施方案》的有关政策规定，使住户取得住房所有权和使用权”。面对有如此权威性和有如此强制性法律效力的《公有住房购置证》和《公有住房出售协议书》所涉的房屋，仅持有其中10.2%所有权的单位（省汾运公司、省汽运集团公司），是无权，也绝不能将所涉房屋强行收为单位房；是无权，也绝不能强行对所涉房屋不经该房购置人，持89.8%所有权份额的翟某同意时，“内部建房（改造）”或另行“分房”（另分配给张某）的。2002年4月和2014年7月时，涉案房屋并没有变为单位房；单位在2002年4月和2014年7月，并没有将涉案房屋强行从翟某处夺去，另分配给张某，也没有对涉案房屋搞“内部建房（改造）”。涉案房屋2014年7月被“改造”是由二被申请人的法律行为导致。涉案房屋2014年7月被拆除和“改造”，2002年4月6日因涉案房屋翟某与张某签订附条件《住房出售协议》，都与单位无关。本案中所反映的翟某与张某之间的纠纷，与单位无关；不是属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三项规定的“因单位内部建房、分房而引起的占房、腾房等的房地产纠纷’”。翟某的民事起诉，“有具体的诉讼请求和事实、理由”，是符合民事诉讼法第一百一十九条规定，且不属于民事诉讼法第一百二十四条规定的情形；是属于人民法院受理范围的民事起诉。（二）原裁定适用法律确有错误。二审裁定认为的，2002年4月6日时，涉案房屋不能“按照市场流通状态下的商品房进行交易”，翟某与张某签订《住房出售协议》中涉房屋的进入市场出售，不是商品房交易性质的认定是错误的。   综上所述，翟某的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项的规定，请求省高级人民法院对本案进行再审并依法改判，以维护翟某的合法权益。   本院经审查认为，本案系物权保护纠纷。涉案房屋系山西省汾阳汽车运输运公司按照国家有关房改政策出售给翟某，并未将所有产权出售而是单位保留少部分产权，具有一定的福利性质，并非按照市场流通状态下的商品房进行交易。翟某与张某均系山西省汾阳汽车运输运公司职工，翟某因工作调动与张某就该房屋签订《住房出售协议》，将涉案房屋出售给张某，具有单位内部处理住房的性质，二审法院认定属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三项规定的“因单位内部建房、分房而引起的占房、腾房等房地产纠纷”，不属于人民法院民事案件的受理范围，翟某可向相关行政部门申请解决，并无不当。   依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：   驳回翟某的再审申请。   审判长 许文杰   审判员 邓高原   审判员 闫成先     二○一九年十一月二十一日   书记员 王婷婷