贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终1663号上诉人（原审被告）：黔东南州恒丰房地产有限责任公司。住所：贵州省凯里市民族商贸街移动营业厅四楼。法定代表人：方加民，总经理。委托诉讼代理人：杨晓燕，女，1982年8月27日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市，系该公司员工。委托诉讼代理人：侯懿珀，女，1991年10月8日出生，汉族，贵州省榕江县人，住榕江县，现租住于贵州省凯里市，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：李雪梅，女，1989年1月25日出生，汉族，贵州省黎平县人，住黎平县。被上诉人（原审原告）：夏万昌，男，1985年3月11日出生，苗族，贵州省黎平县人，住黎平县。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：陆淼、龙继坤，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。上诉人黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称：恒丰公司）因与被上诉人李雪梅、夏万昌商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初2426号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒丰公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法驳回被上诉人诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定事实不清，上诉人未能按期履行合同办理商品房所有权初始登记，是有正当抗辩客观原因等理由所致，此间上诉人一直在积极补救，不应全责追究上诉人违约责任。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，约定上诉人于2016年12月31日前办理商品房所有权初始登记后，将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。上诉人不能按期完成房屋初始登记，继而未能按期办理房屋所有权证，符合情势变更的情形。况且上诉人为此积极与相关政府部门沟通和协调，并未坐视延误或故意延误，上诉人在积极履行合同义务，无主观过错。上诉人未能及时办理房屋所有权证是由于凯里市人民政府作出的不合情、不合理、不合法的内部文件导致，并非上诉人的过错造成，应认定属于情势变更。凯里市人民政府制定的砂石税文件没有向企业公开，且该文件不符合法律规定，上诉人多次与相关政府部门沟通和协商，该文件被凯里市人民政府废止，砂石税文件在产权办理中具有不可抗力的性质。根据最高人民法院《关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二），服务党和国家的工作大局的通知》第二条规定，上诉人恳请东南州中级人民法院依法适用上述规定，变更商品房买卖合同中关于逾期办证的违约责任，免除上诉人非自身原因导致的逾期办证违约责任。2、因《商品房买卖合同》中关于逾期办证的违约金约定过高，一审判决过高，根据公平原则，上诉人请求依法减少违约金。根据我国《合同法》第114条规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第114条第二款规定的“过分高于造成的损失”在本案中，上诉人暂未取得房屋所有权证不会对被上诉人造成多大的损失，既不影响出租也不影响转让。因此，上诉人请求人民法院依法减少上诉人的逾期办证违约金。依法驳回被上诉人的诉请，支持上诉人的上诉意见。李雪梅、夏万昌二审答辩称：1、上诉人未按期办证，不具有正当抗辩的客观情形，被上诉人对逾期办证并无过错，其提出不能按期办证的原因，不应承担违约责任的理由不成立，其违约行为不应当将责任转嫁给被上诉人承担。上诉人在诉状中提到的两个文件，强调的是税收问题，不能以此对抗市政府的文件；2、一审法院判决违约金不高，符合合同约定。上诉人违约应当按照合同约定履行义务，及承担相应的违约责任。李雪梅、夏万昌向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期办证违约金44024元（从2017年1月1日暂计算至2019年2月10日，应计算至实际办证之日）；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年5月5日，以原告李雪梅、夏万昌为买受人、被告恒丰公司为出卖人就商品房买卖事宜签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告购买被告开发位于凯里市仰阿莎广场东侧凯里·金泉国际新城14栋13层13－4号商品房一套，房屋建筑面积139.70平方米，总价款577743元。被告承诺在2015年12月31日前向买受人交付该商品房，逾期超过90日，买受人不退房的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。同时被告还承诺在2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告根据房屋实际面积将购房款571002元支付给被告。被告于2018年5月20日向原告出具了《销售不动产统一发票》后，于2016年6月25日将涉案商品房交付给原告。截止庭审结束时，被告还未取得涉案房屋的商品房所有权初始登记证。事后，双方因逾期办证的违约金支付问题产生纠纷后，原告于2019年4月11日向一审法院提起诉讼。庭审中，因被告不同意调解，一审法院未主持双方当事人进行调解。另查明：2010年12月1日，凯里市人民政府印发《市人民政府关于加强基础设施建设使用建材增值税征管工作的通知》（凯府发（2010）48号），黔东南州温州商会对该文件即征收“砂石税”提出异议。2016年7月21日，黔东南州人民政府法制办公室作出了黔东南府法异审（2016）1号文件对凯里市人民政府作出的凯府发（2010）48号文件予以废止即取消“砂石税”，凯里市国税局向凯里市房产局发出函要求停止征收“砂石税”并清退。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。被告未按约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应依约承担违约责任。被告辩称凯里市政府的内部规定导致未能办理商品房所有权初始登记属于情势变更，自己并无过错，故被告不应支付违约金。本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》之时，已存在市政府征收“砂石税”的文件，不属于不能预见，也不是合同成立以后发生的客观情况。而对该文件是否违法侵害被告的权益，如何维权或通过什么途径维权，是被告在经营中自己应当协调处理的事务，不能把在房地产开发中应当由被告自己处理的事务及应当承担的责任转嫁给原告承担，故不适用情势变更的原则，对被告的该抗辩意见一审法院不予采纳。对被告要求对违约金进行调整的问题，一审法院作如下分析。因原告未就未及时取得房产证造成的损失进行举证，结合本案实际情况，如果原告是进行房屋出租等投资，房产证办理与否并不影响房屋的出租价值。故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，综合本案原告未提供证据证明实际损失，一审法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则认定本案原告与被告双方在《商品房买卖合同》中对违约金的约定即“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金”过高，一审法院依法酌情予以调整为按日向买受人支付房价款万分之零点五支付违约金。关于逾期办证的问题，截止庭审结束，被告都未取得涉案房屋的所有权初始登记证，故一审法院支持原告计算违约金至2019年6月4日。按双方合同约定，被告应当在2016年12月31日将涉案房屋的所有权初始登记证交付给原告，其逾期交付的违约责任应自2017年1月1日开始计算，故一审法院支持的逾期办证违约金应为2017年1月1日计至2019年6月4日，共计884日，其违约金为25238.29元（884日×0.00005×571002元）。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付原告李雪梅、夏万昌逾期办证违约金25238.29元二、驳回原告李雪梅、夏万昌的其余诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取450元，由原告李雪梅、夏万昌负担192元，被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担258元。二审期间，双方当事人未提交新的证据。经审理，本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本案争议焦点：一、凯里市人民政府关于“砂石税”文件的出台、取消等因素导致延期办证，是否成为不承担逾期办证违约责任的理由；二、一审认定逾期办证违约金是否过高，应给予调整。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同相对方应当自觉遵照合同约定，按照诚实信用原则全面履行相应义务。本案中，恒丰公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合同内容未有违反法律规定，属有效合同，应当受法律保护，双方应当遵照合同约定，按照诚实信用原则全面履行相应的合同义务，恒丰房产公司履行合同不符合合同约定，应当依据合同承担违约责任。关于恒丰公司提出延期办证的因素，是否成为其不承担逾期办证违约责任的问题。本案双方签订涉案《商品房买卖合同》，双方对取得商品房所有权初始登记以及逾期交付办理商品房转移登记的有关文书等违约责任作了明确约定，对在签订合同时，恒丰公司是可以对相关法律及政策的规定进行了解，能充分判断是否在合同约定时间内，顺利完成商品房初始登记，而且，凯里市人民政府作出的《市人民政府关于加强基础设施建设使用建材增值税征管工作的通知》（凯府发〔2010〕48号）文件即征收“砂石税”文件于2010年12月1日就已经出台，该文件即使未向各房开企业进行发放，但上诉人也应该先行向办理产权登记有关部门咨询，就约定事项能否实现可作出预见性的判断，政府“砂石税”文件的出台完全在上诉人签订合同时的可控范围内。上诉人提出凯里市政府征收“砂石税”的行政行为是导致延期办证的因素，其不应当承担违约责任，既不符合合同约定，也不符合法律规定。因此，其上诉认为不应承担违约责任，要求驳回被上诉人的诉讼请求，缺乏事实依据，理由不充分，本院不予采纳。关于逾期办证违约金是否过高，应给予调整的问题。根据双方的合同约定，逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金按日已支付房价款万分之一计算，一审法院基于外部宏观履约环境风险的因素考虑，综合行政行为即征缴“砂石税”文件存在至废止期间、以及由办理房产证变更为不动产证等客观原因给办证行为所带来的迟延实际情况，已由原来合同约定的日万分之一违约金，调整减为日万分之零点五，上诉人要求再下调违约金，没有充分的事实依据，理由不充分，本院不予支持。综上所述，黔东南州恒丰房地产有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费900.00元，由黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  陆小平审判员  王大梅审判员  龙 恺二〇一九年十一月十八日法官助理张强书记员冯雨晴