吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉08民终1200号 上诉人（原审原告）：孙海杰，女，1977年3月2日出生，汉族，无职业，现住吉林省洮南市。 委托诉讼代理人：季凯鹏（系孙海杰丈夫），男，1978年1月6日出生，汉族，种畜场职工，现住吉林省洮南市。 委托诉讼代理人：卢恩刚，内蒙古天厚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张春友，男，1962年11月24日生，汉族，个体，现住吉林省洮南市。 委托诉讼代理人：周宏斌，吉林梓辛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吉林省丰嬴房地产开发有限公司，住所地：吉林省洮南市富文东路金地小区8号楼一层6门。 法定代表人：张伟，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：纪广龙，系该公司副经理。 委托诉讼代理人：郑文茹，吉林飞达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宋锴，男，1977年8月19日出生，汉族，个体工商户，现住吉林省洮南市。 委托诉讼代理人：刘艳华，吉林百石律师事务所律师。 上诉人孙海杰因与被上诉人张春友、吉林省丰嬴房地产开发有限公司、宋锴房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省洮南市人民法院（2019）吉0881民初1471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙海杰的委托诉讼代理人季凯鹏、卢恩刚，被上诉人张春友的委托诉讼代理人周宏斌，被上诉人吉林省丰嬴房地产开发有限公司的委托诉讼代理人纪广龙、郑文茹，被上诉人宋锴的委托诉讼代理人刘艳华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙海杰上诉请求：一、维持洮南市人民法院（2019）吉0881民初1471号民事判决第一项；二、撤销洮南市人民法院（2019）吉0881民初1471号民事判决第二项“驳回原告孙海杰要求被告张春友从洮南市学子家园小区3号楼2单元401室房屋搬出的诉讼请求”，改判为：被上诉人张春友从洮南市学子家园小区3号楼2单元401室房屋搬出；三、一、二审案件受理费等诉讼费用依法分担。事实和理由：一、一审法院认定：关于第二项诉讼请求，因原告没有提供充分的证据证明被告张春友系非法占有案涉房屋，故对其要求被告张春友立即搬出的诉讼请求，不予以支持，并据此驳回原告孙海杰要求被告张春友从洮南市学子家园小区3号楼2单元401室房屋的诉讼请求错误，理由如下：1.上诉人系从被上诉人宋锴处受让的房屋，被上诉人宋锴已在被上诉人吉林省丰嬴房地产开发有限公司（下称丰嬴公司）办理入住手续并交纳入住费用（包括取暖费、物业费、有线电视机顶盒费、住宅预存电费、楼梯灯费、一卡通费等11项费用共计9,306.00元），此节有2018年8月20日丰嬴公司的台帐为凭。通过被上诉人丰嬴公司的台帐能够得出宋锴系正常办理入住手续而占有支配控制争议房屋，属于合法占有。2.被上诉人宋锴基于合法占有，将房屋出售并交付给上诉人孙海杰，所以上诉人孙海杰亦为合法占有，享有排他权益。3.被上诉人张春友为非法占有：（1）被上诉人张春友没有证据证实其已办理入住手续，交纳各种费用，亦没有证据证实被上诉人丰嬴公司向其交付房屋；（2）一审庭审中被上诉人丰嬴公司答辩称，张春友是以什么理由强行占有涉案房屋，与我方无关。由此可知，作为房屋所有权人的丰嬴公司不认可将房屋出售给被上诉人张春友，亦不认可已将房屋交付给被上诉人张春友，张春友取得房屋方式为强行占有。（3）被上诉人张春友是在宋锴办理完入住手续以后并且将房屋出售并交付给上诉人孙海杰占有控制之后，以破坏门锁的方式占有的房屋。参照《吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答（一）》问题十七中，关于“合法占有”的认定规则，可以得出上诉人孙海杰基于与宋锴、被上诉人丰嬴公司的买卖合同和宋锴、丰嬴公司的交付房屋的行为对房屋属于合法占有。被上诉人张春友未办理入户手续，未交付入住费用，未取得房屋钥匙，未交付水电暖费，未经房屋所有权人丰嬴公司同意擅自占有的，且在上诉人孙海杰合法占有之后通过破锁而入的方式抢占的房屋，故不属于“合法”的占有。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”《物权法》第二百四十五条规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”，故上诉人孙海杰基于对涉案房屋合法占有要求被上诉人张春友搬出房屋是应当受到法院保护的；二、一审法院没有厘清本案中存在一房二卖法律关系，也没有依照一房二卖情况下，均未过户，先行合法占有来确定权利保护顺位的裁判规则进行裁判，导致裁判结果错误：上诉人购买并占有房屋而不能取得房屋。被上诉人张春友未办理入住手续，未缴纳入住费用，水电暖费，房地产开发商亦不认可已向其交付房屋的情形下，却不能排除张春友对房屋的不合法占有。分析如下：本案存在两种有争议的转让形式：被上诉人张春友所主张的第一种：丰嬴公司抵债给初海龙，初海龙抵债给张春友；被上诉人丰嬴公司所主张的第二种：丰嬴公司抵债给初海龙、初海龙转让给赵宏毅，赵宏毅转让给李可家，可家转让给宋锴，宋锴转让给孙海杰。上述两种转让方式中由丰嬴公司抵债给初海龙（只是形式上的抵债但并没有房屋交付的事实）是不争的事实，但是从初海龙往后转让就出现了争议，初海龙认为其抵债给张春友，而丰嬴公司认为经初海龙同意转让给赵宏毅（而初海龙对此予以否认）。下面针对上述争议情形分析如下：1.假如被上诉人丰嬴公司经过初海龙同意转让给赵宏毅，那么就存在被上诉人初海龙一房二卖，即一方面抵债给张春友（丰嬴公司一初海龙一张春友）、另一方面转让给赵宏毅，然后连环转让给孙海杰（丰嬴公司一初海龙一赵宏毅一李可家一宋锴一孙海杰）。2.假如被上诉人丰嬴公司未经过初海龙同意转让给赵宏毅，然后连环转让给孙海杰，那么就存在被上诉人丰嬴公司一房二卖，即一方面抵债给初海龙（丰嬴公司一初海龙）、另一方面转让给赵宏毅，然后连环转让给孙海杰（丰嬴公司一赵宏毅一李可家一宋锴一孙海杰）。上述两种情形均会产生一房二卖的结果，无论是初海龙一房二卖还是被上诉人丰嬴公司一房二卖，上诉人孙海杰与被上诉人张春友之间针对房屋确定权利归属应依照一房二卖的裁判规则进行处理。《最高人民法院关于印发〈全国民事审判工作会议纪要〉的通知》（法办[2011]442号）规定：对于当前房地产市场中存在的一房数卖行为，在买受人均要求履行有效的房屋买卖合同情况下，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。依照此规定，处理一房数卖，均未过户，合法占有房屋在先的优先确定权利。本案中，被上诉人丰嬴公司于2018年8月20日为被上诉人宋锴办理入住手续并向其交付房屋，然后被上诉人宋锴将房屋出售给上诉人孙海杰，上诉人孙海杰实际占有并控制房屋，属于合法在先占有。被上诉人张春友没有办理入住手续，没有缴纳水电暖费，且是在孙海杰占有房屋后以破锁的形式占有的房屋，所以张春友对房屋的占有在孙海杰之后，且是恶意占有，所以应保护上诉人孙海杰的合法占有，排除被上诉人张春友的恶意占有，至于张春友基于抵债事实无法取得房屋可向转让人主张违约责任。综上，一审法院部分事实认定不清、部分处理结果错误，请求二审法院依法纠正，支持上诉人的上诉请求。 张春友辩称，上诉人第一项请求不能作为独立的上诉请求，上诉人所谓的办理入住手续是缴纳水电等费用，上诉人持有的买卖合同是转让来的，因赵宏毅没有合法转让基础，所以之后的转让无效。张春友是从初海龙那转让而取得涉案房屋，初海龙能够向法庭提供丰嬴公司出具的收据，丰嬴公司向张春友和初海龙出具的证明，内容是案涉房屋抵账给初海龙和张春友，说明初海龙转让给张春友房屋的事实丰嬴公司知情并同意，上诉人一审的诉讼请求属于两项不相关案由，上诉人只有取得物权，才能请求物权保护。 吉林省丰嬴房地产开发有限公司辩称，一、针对上诉人上诉请求第一项，要求维持一审判决第一项请求，丰嬴公司没有异议，丰嬴公司认可与上诉人之间签订的学子家园商品房预售合同。关于上诉人第二项上诉请求，与丰嬴公司无关。第三项请求一审案件受理费，一审判决明确，丰嬴公司认可，二审案件受理费，丰嬴公司认为上诉人的上诉与丰嬴公司无关，不同意承担。 宋锴辩称，一、上诉人第一项上诉请求没有异议，第二项、第三项上诉请求与宋锴无关。理由：第一项确认孙海杰与丰嬴公司于2018年12月12日签订的学子家园商品房预售合同合法有效，证明宋锴与孙海杰之间的房屋买卖合法有效，孙海杰享有涉案房屋所有权。根据《民法总则》114条，民事主体依法享有物权，物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他权利，根据《物权法》第39条，所有权人对自己的不动产或者动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。因此，宋锴与孙海杰的房屋买卖履行完毕，此案宋锴无违约行为，无过错行为，宋锴不承担任何责任。 孙海杰向一审法院起诉请求：1.要求确认原告与被告丰嬴公司签订的商品房预售合同合法有效；2.判决被告张春友立即从洮南市学子家园小区3号楼2单元401室房屋中搬出，并搬走房屋内的全部物品；3.被告张春友承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：洮南市学子家园小区3号楼2单元401室99.04平方米房屋系被告丰嬴公司开发。2017年7月5日，被告丰嬴公司以344,619.00元的价格抵账给初海龙，初海龙将楼房抵账给被告张春友。后丰嬴公司又与案外人赵宏毅、李可家、被告宋锴、原告孙海杰签订了四份（即将前一份合同收回后，签订下一份合同）“学子家园商品房预售合同”。现原告孙海杰持其与被告丰嬴公司的“学子家园商品房预售合同”，要求确认原告与被告丰嬴公司签订的商品房预售合同合法有效，被告丰嬴公司无异议。另，原告以被告张春友非法强行占有为由要求判决被告张春友立即从洮南市学子家园小区3号楼2单元401室房屋中搬出，并搬走房屋内的全部物品。 一审法院认为，原告与被告丰嬴公司签订的商品房预售合同，不违反法律法规规定，被告丰嬴公司亦认可，故对原告要求确认其与被告丰嬴公司签订的商品房预售合同合法有效的诉讼请求，一审法院应予支持。关于第二项诉讼请求，因原告没有提供充分的证据证明被告张春友系非法占有案涉房屋，故对其要求被告张春友立即搬出的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院判决：一、原告孙海杰与被告吉林省丰嬴房地产开发有限公司于2018年12月12日所签订的“学子家园商品房预售合同”合法有效。二、驳回原告孙海杰要求被告张春友从洮南市学子家园小区3号楼2单元401室房屋搬出的诉讼请求。案件受理费100.00元，减半收取50.00元，由原告孙海杰与被告吉林省丰嬴房地产开发有限公司各承担25.00元。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的案件事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，涉案争议房屋系吉林省丰嬴房地产开发有限公司开发，吉林省丰嬴房地产开发有限公司对于其在2017年7月5日将涉案房屋以344,619.00元的价格抵账给初海龙的事实无异议。张春友主张其合法占有、使用涉案争议房屋的依据之一是吉林省丰嬴房地产开发有限公司出具的《证明》，该《证明》的内容为吉林省丰嬴房地产开发有限公司因欠初海龙和张春友工程款，于2016年10月18日将涉案争议房屋抵账给初海龙及张春友。吉林省丰嬴房地产开发有限公司虽主张该份《证明》应为无效证明，其只认可将涉案房屋抵账给了初海龙个人，但对于其向张春友出具该份《证明》的事实并不否认，自认该《证明》是由吉林省丰嬴房地产开发有限公司出具，并加盖了公司印章。故，本院对吉林省丰嬴房地产开发有限公司将涉案争议房屋抵账给初海龙及张春友的事实予以确认。吉林省丰嬴房地产开发有限公司主张其与案外人赵宏毅签订《学子家园商品房预售合同》的行为系经初海龙同意，但并未提交证据予以证实。因此，孙海杰上诉要求张春友从涉案争议房屋中搬出的主张无事实及法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，孙海杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100.00元，由孙海杰负担。 本判决为终审判决。 审判长  倪继迎 审判员  杨剑虹 审判员  李春晓 二〇一九年十一月二十九日 书记员  李 妍