山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终1842号上诉人（原审被告）：威海仙姑顶旅游开发有限公司，住所地山东省威海市环翠区望岛村。法定代表人：吴瑛，执行董事。委托诉讼代理人：于宝明，山东胶东律师事务所律师。上诉人（原审原告）：王玉海，男，1965年2月3日出生，汉族，住江苏省仪征市。委托诉讼代理人：谭已晓、邱彬，山东泰祥（威海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孟晓燕，女，1981年7月24日出生，汉族，住山东省威海市。上诉人威海仙姑顶旅游开发有限公司（以下简称“仙姑顶开发公司”）、王玉海因与被上诉人孟晓燕房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省威海市环翠区人民法院（2019）鲁1002民初778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。仙姑顶开发公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回孟晓燕的诉讼请求。事实和理由：1.案涉房屋为仙姑顶开发公司建设，2010年3月24日，仙姑顶开发公司与孟晓燕签订了《认购协议书》，就房屋的位置、面积、价格进行了约定。仙姑顶开发公司虽然收到了全部房款并向孟晓燕交付了房屋，但《认购协议书》明确约定待房屋具备预售条件后，通知孟晓燕签订商品房预售合同，依据该约定再结合双方间未签订商品房预售合同的事实，足以证实《认购协议书》并不是双方间的正式房屋买卖合同；2.根据（2016）鲁1002民初2155号判决可知，孟晓燕曾于2016年4月7日起诉仙姑顶开发公司要求支付逾期办证违约金及办理房屋过户登记手续，但该案中一审法院查明，案涉房屋仅签订《认购协议书》，未签订商品房预售合同，案涉房屋尚未竣工验收，不具备办证条件，孟晓燕需待房屋具备办证条件后与仙姑顶开发公司签订正式的商品房预售合同或者商品房买卖合同后，方可办证。该案结束后，仙姑顶开发公司多次通过电话、EMS邮寄、报纸等各种方式通知孟晓燕签订商品房预售合同，但孟晓燕在得到通知后却不签订。此时，仙姑顶开发公司又面临工程承包商、材料商的付款压力，最终决定将包括案涉房屋在内的部分房屋抵顶给承包商、材料商以缓解仙姑顶开发公司的资金压力。仙姑顶开发公司遂依据法定解除权，在孟晓燕迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的情况下，单方解除与孟晓燕签订的《认购协议书》。即便仙姑顶开发公司对解除与孟晓燕之间房屋买卖关系的相关法律规定存在误解，但也不能据此认定仙姑顶开发公司与王玉海间存在恶意串通；3.王玉海实际上是借用威海辰宇建设有限公司（以下简称辰宇建设公司）的资质为仙姑顶开发公司施工，所以仙姑顶开发公司自然要将顶账房过户到王玉海名下。王玉海取得顶账房的情况在建筑行业中很常见，顶账房的交付、管理不同于普通购房者购买房屋自用，本来就与正常房产交易行为不同，现场查看房屋和管理房屋都是所有权人的权利，而不是义务，不应当因王玉海未合理行使权利而被认定为恶意。在孟晓燕迟延履行合同主要义务被仙姑顶开发公司单方解除《认购协议书》的情况下，作为房屋的所有权人，仙姑顶开发公司有权决定将案涉房屋抵顶给辰宇建设公司，并根据辰宇建设公司的指示与王玉海签订商品房买卖合同，将房屋登记在王玉海名下。在双方没有恶意串通的情况下，仙姑顶开发公司与王玉海之间的商品房买卖合同合法有效，应当得到法律的保护。王玉海上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回孟晓燕的诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，本案并无证据证明王玉海与仙姑顶开发公司恶意串通。一审法院认为王玉海与仙姑顶开发公司恶意串通的依据是王玉海未至案涉房屋进行实际查看，且未对居住人情况、房屋是否已卖与他人等情况进行考察。但，仙姑顶开发公司是房屋所有权人，房屋也未登记至他人名下，仙姑顶开发公司有权处分案涉房屋。王玉海取得案涉房屋是基于仙姑顶开发公司用房屋抵顶工程款和农民工工资，王玉海非生活或投资需要而购买案涉房屋，因此短期内并不会使用或处分房屋，未到案涉房屋进行查看，不知道案涉房屋已经装修居住符合常理。只有在王玉海与仙姑顶开发公司均存在恶意的情况下才能称之为恶意串通。本案中，孟晓燕未办理预告登记，无证据证明王玉海知道或者应当知道仙姑顶开发公司与孟晓燕签订了《认购协议书》且案涉房屋尚在诉讼中的事实。无论仙姑顶开发公司是否存在恶意，因王玉海在交易中是善意的，不构成恶意串通，王玉海与仙姑顶开发公司之间的房屋买卖合同不属于合同法规定的无效情形，应当有效并受法律保护。在案涉房屋存在多个买卖关系时，王玉海因已办理了产权登记手续，已经实际取得了房屋所有权，而孟晓燕只是接收了房屋，王玉海的权利应当优先受到保护和确认。孟晓燕辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。孟晓燕向一审法院起诉请求：1.确认仙姑顶开发公司与王玉海签订的房屋买卖合同无效；2.仙姑顶开发公司、王玉海协助孟晓燕办理房屋过户手续。一审法院认定事实：2009年7月8日，仙姑顶开发公司与案外人威海环翠区总工会签订《威海市仙姑顶旅游开发公司商品房销售委托书》一份，约定仙姑顶开发公司委托威海市环翠区总工会向环翠区区直机关工作人员集中销售商品房及房屋价款等内容。后孟晓燕遂经威海市环翠区总工会组织参与望岛名郡小区内房屋团购，仙姑顶开发公司为该小区开发建设单位。2010年3月24日，孟晓燕与仙姑顶开发公司签订《认购协议书》一份，约定孟晓燕认购仙姑顶开发公司在建望岛名郡B29号楼604室，建筑面积约定134.30平方米，车位一个，房屋号为仙姑顶开发公司建设时的建筑编号，最终以房管部门编号为准，房屋价款共计为601664元；仙姑顶开发公司办妥预售许可证后，孟晓燕在收到仙姑顶开发公司通知后七日内，双方签订正式预售合同，并一次性付清剩余房款，定金直接转为购房款。违约责任中约定协议订立后到双方正式订立《商品房预售（销售）合同》前，仙姑顶开发公司保证不将孟晓燕认购房屋出售与第三人，否则仙姑顶开发公司应双倍返还定金；协议订立后，孟晓燕在接到仙姑顶开发公司通知后，在规定的时间内不与仙姑顶开发公司签订《商品房预售（销售）合同》，孟晓燕已交定金不予退还等内容。孟晓燕认购房屋后陆续支付房屋价款，仙姑顶开发公司于2011年3月21日向孟晓燕出具收款收据一份，载明代收B29号604室维修基金14916元，于2012年7月9日向孟晓燕出具收款收据二份，载明车位款68000元，房款623817.6元【望岛名郡92-704-19（B29-604-19）】。2014年4月4日，孟晓燕接收了望岛名郡B29号604室房屋。同日，孟晓燕与案外人威海蓝海物业服务有限公司关于望岛名郡92号楼704室房屋签订《前期物业服务合同》，孟晓燕交付物业费、水电费、装修押金等，但双方一直未办理网签商品房买卖合同的手续。2016年4月7日，孟晓燕以仙姑顶开发公司违约为由提起诉讼，要求仙姑顶开发公司立即为孟晓燕办理房屋产权登记手续，并支付延期交房及逾期办证违约金。一审法院于2016年7月1日作出（2016）鲁1002民初2155号民事判决，判令仙姑顶开发公司向孟晓燕支付逾期办证违约金（以623817.6元为基数，自2014年7月5日起至办理房屋产权登记之日止，按照日万分之一计算），同时以案涉房屋所在小区尚未综合验收合格、不具备办理产权登记条件为由，驳回了孟晓燕要求仙姑顶开发公司协助办理房屋产权登记手续的诉讼请求。后孟晓燕及仙姑顶开发公司均不服，提起上诉。二审法院于2017年12月27日作出（2016）鲁10民终2073号民事判决，驳回了双方的上诉，维持原判。仙姑顶开发公司对二审判决不服，向山东省高级人民法院申请再审，主张其通过中国邮政特快专递送达及报纸公告的方式通知孟晓燕签订合同并告知不签订合同的后果，但孟晓燕并未与其签订预售合同，双方间未形成商品房买卖合同关系，仙姑顶开发公司解除案涉房屋的《认购协议书》，将房屋销售与被告王玉海，并与王玉海签订商品房现售合同，办理备案登记。故仙姑顶开发公司不应支付孟晓燕逾期办证违约金。2018年9月27日，山东省高级人民法院作出（2018）鲁民申5829号民事裁定，驳回仙姑顶开发公司的再审申请。在该案二审审理过程中，仙姑顶开发公司于2016年9月30日起诉孟晓燕，要求确认孟晓燕与其签订的《认购协议书》已解除，后仙姑顶开发公司于2017年10月24日撤回起诉，一审法院裁定予以准许。案涉房屋所在小区已经综合验收合格，具备办理房屋产权登记条件。2019年1月30日，孟晓燕以要求协助办理产权登记为由诉至一审法院，要求处理。2019年3月14日，涉案房屋办理不动产权证书，登记的权利人为王玉海。仙姑顶开发公司为证实孟晓燕与其合同已经解除，提交证据一、仙姑顶开发公司通过中国邮政向孟晓燕发出的签订商品房买卖合同（预售）的通知书，该专递从收件人签名部分可明确看出是由孟晓燕签字，但孟晓燕发现特快专递备注的内容后又将其签名划掉，拒绝接收该邮件，中国邮政退改批条备注“收件人拒收”；证据二、2016年9月14日，仙姑顶开发公司在威海晚报发布的公告一份，证实在孟晓燕拒收仙姑顶开发公司发出的签订合同的特快专递后，仙姑顶开发公司又通过威海晚报公告送达通知孟晓燕与其签订商品房买卖合同（预售）；证据二、2016年9月19日、9月30日、11月4日，仙姑顶开发公司通过威海晚报发布的公告各一份，证实在仙姑顶开发公司通过特快专递及报纸公告送达通知孟晓燕与其签订商品房买卖合同（预售）后，孟晓燕并未与其签订合同，仙姑顶开发公司通过公告形式通知孟晓燕解除双方间签订的《认购协议书》。根据上述公告，双方间合同已经解除。对此，孟晓燕对于证据一的真实性有异议，孟晓燕并未签收该邮件；对于证据二、三，孟晓燕并未看到报纸所载公告，且孟晓燕到仙姑顶开发公司要求签订合同，但仙姑顶开发公司称要求孟晓燕放弃违约金才与孟晓燕签订合同。且上述公告均在孟晓燕要求仙姑顶开发公司协助办理房屋产权登记的诉讼过程中，仙姑顶开发公司登报与发函均属于恶意。王玉海对仙姑顶开发公司的上述证据真实性均无异议。王玉海为证实其主张，提交证据一、辰宇建设公司企业信息，证明该公司真实存在；证据二、2017年12月18日，仙姑顶开发公司与辰宇建设公司签订的望岛名郡抵顶房认购书复印件，该认购书盖有辰宇建设公司印章，署有王玉海签名，证明仙姑顶开发公司与辰宇建设公司之间存在认购合同；证据三、王玉海与辰宇建设公司于2017年12月22日签订的转让证明复印件，证明辰宇建设公司将案涉房屋自仙姑顶开发公司处抵顶而来后，又将房屋转让与王玉海；证据四、仙姑顶开发公司与王玉海间签订的商品房买卖合同（现售）一份，证明仙姑顶开发公司将案涉房屋出售与王玉海；证据五、王玉海交纳房款、车位款及2018年、2019年物业费的收款收据。对此，孟晓燕质证称，对证据一的真实性没有异议，但该公司实际负责人是王玉海，王玉海自2009年在仙姑顶开发公司处施工至今，其居住于离案涉房屋几百米处的望府大院72-2号；证据二、三真实性无法确认，即使是真实的，也是仙姑顶开发公司与王玉海间的恶意串通；对证据四的真实性不认可，该合同系仙姑顶开发公司与王玉海间恶意串通的结果，王玉海购买案涉房屋时不可能不到现场进行验收交接，若王玉海到现场查看即会发现案涉房屋已经装修入住，正常情况下不可能购买，而王玉海却与仙姑顶开发公司签订买卖合同，明显存在恶意；对证据五中房款及车位款收款收据真实性有异议，合同中约定仙姑顶开发公司收取王玉海购房款，与顶账相矛盾，收款人处有改动，由辰宇建设公司更改为王玉海；对物业费收款收据的真实性认可，但系王玉海为了本案诉讼所缴纳，其中2019年物业费及停车场服务费收款收据的缴费时间为2019年3月12日。仙姑顶开发公司质证称，对证据一、二、三的真实性没有异议；对证据四的真实性没有异议，合同中并未约定付款方式及期限，系仙姑顶开发公司顶账给辰宇建设公司，并非直接出售与王玉海；对证据五的车位款及房款的收款收据真实性予以认可，因房屋系抵顶给辰宇建设公司，从财务上需要互开收据，后案涉房屋由辰宇建设公司抵顶给王玉海，故收据需要更改收款人，以便此后开具发票。对辰宇建设公司与王玉海的关系，仙姑顶开发公司称，王玉海系辰宇建设公司望岛名郡项目中的项目经理。王玉海称，辰宇建设公司下设很多项目部，王玉海是望岛名郡项目负责人。一审诉讼中，王玉海开始称，其于2017年12月22日接收案涉房屋，但并未实际到案涉房屋进行接收，钥匙也没有接收，王玉海不知道案涉房屋的具体位置，没有到案涉房屋进行查看。后又称其接收了入户门钥匙。一审法院认为，案涉房屋系孟晓燕向仙姑顶开发公司认购，并且交纳全部购房款，仙姑顶开发公司也早已将案涉房屋交付给孟晓燕，双方关于购房的主要权利义务已经实现，故双方事实上已经形成房屋买卖合同关系。在案涉房屋未办理产权登记的情况下，孟晓燕一直通过司法途径寻求法律救济，要求仙姑顶开发公司协助办理产权登记。虽仙姑顶开发公司辩称双方间认购协议书已解除，但孟晓燕与仙姑顶开发公司签订的认购协议书仅载明未按期签订合同定金不予退还等，并无明确赋予仙姑顶开发公司行使合同解除权条件的条款，且仙姑顶开发公司未在履行期限内协助孟晓燕办理房屋产权登记手续，违约在先，其并无合同解除权，其所发公告无法解除双方间房屋买卖合同关系，无法免除其继续履行协助孟晓燕办理产权登记的责任。对于孟晓燕的诉讼请求分析如下：对于存在多重买卖关系的情况，在多重买卖关系均为有效合同的情况下，一般应当遵循以下原则和顺序予以确定：1、办理了所有权登记手续的买受人的权利应当得到优先保护。2、办理了商品房预告登记手续的合同优先履行。3、先行合法占有房屋的买受人的权利应当得到优先保护。4、先行交付房屋价款的买受人的权利应当得到优先保护。5、签约在先的合同应当优先履行。但上述原则及顺序的适用前提为多重买卖关系均有效，从查明相关事实看，仙姑顶开发公司在已将房屋出售与孟晓燕，并将房屋交付孟晓燕居住使用，且双方房屋买卖合同未解除的情况下，又与王玉海签订房屋买卖合同，并在已收到本案开庭传票等相关诉讼材料的情况下，协助王玉海办理房屋产权登记手续，明显具有主观恶意，并非善良交易。王玉海虽称其房屋系自辰宇建设公司处购买，但并未提供其与辰宇建设公司所签订的房屋买卖合同，亦未提交支付房款的证明；且王玉海未至案涉房屋进行实际查看，且未对居住人情况、房屋是否已卖与他人等情况进行考察，签订房屋买卖合同多年后未对房屋进行管理或主张权利，亦明显与正常房产交易不同，不宜认定为善良交易，且该交易行为明显侵害了孟晓燕合法权益。综上所述，仙姑顶公司与王玉海双方均非善意，其相应合同效力应属无效，故王玉海据以取得案涉房屋产权的房屋买卖交易不属合法有效之善良交易，不能对抗孟晓燕合法占有权利。基于孟晓燕具有合法的房屋买受人主体资格，享有相应的物上请求权，且为避免诉累，王玉海应协助孟晓燕办理相应产权转移登记手续，故孟晓燕诉请合理，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（二）项、第五十六条、第六十条之规定，判决：一、威海仙姑顶旅游开发有限公司与王玉海于2017年12月22日签订的《商品房买卖合同（现售）》无效；二、威海仙姑顶旅游开发有限公司与王玉海于判决生效后十日内协助孟晓燕办理位于威海市房屋产权变更登记手续。案件受理费50元，由仙姑顶开发公司、王玉海负担。二审中，王玉海围绕其上诉请求提交了以下证据：证据1、2015年9月30日辰宇建设公司与王玉海签订的项目部承包协议，拟证实王玉海以辰宇建设公司名义签订工程施工合同，由王玉海自主经营管理，自负盈亏，一切利润归王玉海所有；证据2、2016年4月9日王玉海以辰宇建设公司名义与仙姑顶开发公司签订的建设工程施工合同，拟证实王玉海为仙姑顶开发公司施工了工程，因此仙姑顶开发公司与王玉海办理了工程结算，案涉房屋系王玉海施工工程款对应的顶账房；证据3、辰宇建设公司的情况说明一份，拟证实因王玉海借用辰宇建设公司名义，所以本案存在辰宇建设公司与仙姑顶开发公司之间的顶账协议，后辰宇建设公司为王玉海向仙姑顶开发公司出具了转让协议，才顺利办理了王玉海与仙姑顶开发公司签订的《商品房买卖合同》。本院组织仙姑顶开发公司及孟晓燕进行了质证。经质证，仙姑顶开发公司对上述证据的真实性及证明内容均没有异议；孟晓燕对上述证据的真实性不清楚，主张仙姑顶开发公司与王玉海之间恶意串通，不管他们双方如何交易，均不能用案涉房屋进行交易。因仙姑顶开发公司与孟晓燕均未否认上述证据的真实性，本院对该三份证据的真实性予以采纳。本院认为，双方当事人在本案中争议的焦点为：1.案涉《认购协议书》的性质是商品房预约合同还是商品房买卖合同，仙姑顶开发公司应承担何种违约责任；2.仙姑顶开发公司与王玉海之间是房屋买卖合同关系还是以房抵债关系，仙姑顶开发公司将案涉房屋过户登记至王玉海名下是否属于恶意串通，该行为是否合法有效；3.仙姑顶开发公司及王玉海应否协助孟晓燕办理房屋产权过户登记手续。关于第一个焦点问题，孟晓燕与仙姑顶开发公司签订的《认购协议书》，虽然约定了房屋的具体位置、面积和价款等条款，但签订时间在仙姑顶开发公司取得预售许可证之前，双方亦确认将来要签订商品房预售合同，故《认购协议书》本身的性质应为商品房预约合同。后来，仙姑顶开发公司和孟晓燕虽未签订书面的商品房买卖合同，但是孟晓燕向仙姑顶开发公司交纳了全部的购房款，仙姑顶开发公司亦将案涉房屋交付给孟晓燕实际占有使用，孟晓燕已装修入住。故双方对案涉房屋的买卖已经达成合意，且履行了主要义务，对方亦均予以接受，仙姑顶开发公司与孟晓燕之间的房屋买卖关系已经合法成立，孟晓燕亦据此享有案涉房屋的物权期待权，即在仙姑顶开发公司将房屋过户登记至孟晓燕名下后，孟晓燕对房屋享有完整的所有权，仙姑顶开发公司事实上对案涉房屋已经丧失了处分权。故，案涉《认购协议书》中的权利义务已经履行完毕，客观上已无法解除，仙姑顶开发公司主张其通过邮寄通知书、报纸公告等方式已经解除了该协议书，缺乏法律依据，本院不予采纳。关于第二个焦点问题，根据王玉海提交的证据可看出，王玉海以辰宇建设公司的名义为仙姑顶开发公司施工了工程，仙姑顶开发公司将包括案涉房屋在内的多套房屋抵顶给王玉海用以抵销欠付的工程款，王玉海并未就案涉房屋实际交纳购房款，因此王玉海与仙姑顶开发公司之间系以房抵债关系，并非一般的房屋买卖合同关系。王玉海主张其购买案涉房屋，与事实不符，本院不予采纳。仙姑顶开发公司在本案一审诉讼期间将案涉房屋过户至王玉海名下，违反了其与孟晓燕事实上已成立的房屋买卖合同。王玉海作为案涉房屋所涉项目工程的施工人，与仙姑顶开发公司存在利害关系，其在诉讼过程中与仙姑顶开发公司一起将案涉房屋过户到自己名下，现主张对房屋涉诉情况并不知情，与常理不符，难言善意，一审法院确认仙姑顶开发公司与王玉海之间的《商品房买卖合同（现售）》无效，并无不当，王玉海亦可另行向仙姑顶开发公司主张其未获受偿的工程款。退一步讲，王玉海作为实际施工人，在查看抵债标的物方面具有较其他受让人更为便利的条件，但其轻信仙姑顶开发公司未到案涉房屋现场查看是否有人居住，未询问仙姑顶开发公司是否将案涉房屋出售给他人。在此情形下，即使其并非与仙姑顶开发公司恶意串通，亦在受让案涉房屋时未尽一般抵债受让人的注意义务，存在重大过失，不能构成对案涉房屋的善意取得。故在仙姑顶开发公司事实上已无权处分案涉房屋的情况下，即使仙姑顶开发公司与王玉海之间的房屋买卖合同有效，亦不发生物权变动的法律效力。据此，孟晓燕已经支付了全部房款并已合法占有使用案涉房屋，对案涉房屋享有物权期待权，有权要求仙姑顶开发公司及王玉海协助将案涉房屋的产权过户登记手续办理至自己名下。综上所述，仙姑顶开发公司、王玉海的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由威海仙姑顶旅游开发有限公司负担50元，王玉海负担50元。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  万景周审判员  侯善斌二〇一九年十一月七日书记员  张济节