四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终12165号 上诉人（原审被告）：方从炜，男，1981年2月7日出生，汉族，住四川省隆昌县。 上诉人（原审被告）：罗洪，女，1986年10月24日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：余明思，四川蓝光律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：程绍鹏，四川蓝光律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川蜀鑫投资有限公司，住所地：成都市成华区建设南路160号1栋1层7号。 法定代表人：程耀贵，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：文永红，四川华晨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙杰，四川华晨律师事务所律师。 上诉人方从炜、罗洪因与被上诉人四川蜀鑫投资有限公司（以下简称蜀鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初1791号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开审理。本案现已审理终结。 方从炜、罗洪上诉请求：判令撤销原审判决并依法改判驳回蜀鑫公司的诉讼请求；事实和理由：一审法院判决认定事实错误。具体如下：1.方从炜、罗洪并未违约，“逾期付款”是由于蜀鑫公司单方改变了付款金额及付款方式所致，而方从炜、罗洪不付款所致造成的。蜀鑫公司无权要求解除合同，也无权要求方从炜、罗洪支付违约金。本案之前的诉讼中，二审法院驳回了蜀鑫公司要求解除合同的诉求，之后方从炜、罗洪一直要求蜀鑫公司将《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》原件交给方从炜、罗洪，并要求蜀鑫公司按照合同约定收取51%的房款，但蜀鑫公司要求方从炜、罗洪交全款才收房。蜀鑫公司的要求违反了合同的约定，也改变了合同“先交51%，剩下部分再向工商银行股份有限公司成都市草市支行贷款支付”的约定，导致方从炜、罗洪没有在30天内付款。“逾期付款”是蜀鑫公司单方改变了支付房款的金额和支付方式，蜀鑫公司无权要求解除合同、支付违约金。2.蜀鑫公司销售人员要求方从炜、罗洪在《商品房买卖（预售）合同》、《补充协议》，签字后，声称要等公司盖章后才能交付给方从炜、罗洪。但至今仍未交付。在方从炜、罗洪尚未拿到合同原件时即要求其支付房款，其有权拒绝。方从炜、罗洪的付款时间应当从方从炜、罗洪收到合同原件开始计算。3.蜀鑫公司在销售房屋过程中虚假宣传，承诺为方从炜、罗洪垫资四成，但其并未办妥垫资事宜。蜀鑫公司的虚假承诺导致发生该纠纷。4.生效判决已经认定了蜀鑫公司的宣传资料内容应视为要约，即双方就付款期限和付款金额达成了新的合意。方从炜、罗洪已经按照新的合意支付一成首付款，没有违约。蜀鑫公司应当按照新达成的合意继续履行合同。 蜀鑫公司辩称，1.蜀鑫公司早已给方从炜、罗洪合同原件。本案一审判决后，方从炜、罗洪找到公司想要调解，但要求仅支付一成首付，双方没有达成一致意见。所以，方从炜、罗洪认为找不到公司的理由不能成立。2.另案中方从炜、罗洪当庭中表示愿意限期一次性支付购房款。在另案生效判决书作出后长达三年时间，方从炜、罗洪并没有履行自己的付款义务。蜀鑫公司在2018年12月5日才要求方从炜、罗洪支付全款，合同中明确约定当日首付50%，其余的款项办理贷款按揭，但方从炜、罗洪一直未办理，方从炜、罗洪不能贷款的后果应自行承担。故蜀鑫公司才起诉要求解除合同。请求二审法院维持原审判决，驳回方从炜、罗洪的上诉请求。 蜀鑫公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令解除蜀鑫公司、方从炜双方签订的编号为075-3226号的《商品房买卖（预售）合同》及其补充协议；二、判决方从炜、罗洪协助蜀鑫公司撤销网签等相关手续；三、判令方从炜、罗洪支付蜀鑫公司违约金41122.50元，律师费6500元；四、判令方从炜、罗洪承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：于2018年3月26日作出（2017）川0108民初6676号民事判决。蜀鑫公司在该案的诉讼请求为：1.判令解除蜀鑫公司、方从炜双方签订的《商品房买卖合同》并由方从炜、罗洪协助蜀鑫公司办理撤销备案登记。2.判令方从炜、罗洪支付蜀鑫公司违约金41122.50元，律师费6500元，共计47622.50元。该案审理查明以下事实：2016年9月30日，蜀鑫公司和方从炜签订《四川省商品房买卖合同》。合同约定方从炜购买蜀鑫公司出售的位于成都市成华区房屋一套，面积为49.25平方米，购房款总额为411225元。合同第九条付款方式及期限约定，（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项20000元，该款项于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款：3、贷款方式付款：【商业贷款】。买受人于2016年9月30日前支付首期房价款人民币（币种）211225元，占全部房价款的51%；余款人民币（币种）200000元向中国工商银行股份有限公司成都草市支行（贷款机构）申请贷款支付，期限：壹拾年。第十条逾期付款的处理：（一）本条所称逾期应付款是指按照本合同第九条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2、（2）逾期超过三十日（该期限与本条第（一）款第1项第（1）目中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三十日内按照购房合同总额的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人扣除违约金后的剩余已付房款。第十八条交付时间和手续：（一）出卖人在2016年9月30日前向买受人交付该商品房。商品房买卖合同附件十三有如下补充约定：第十条（二）对合同二十条第（三）款和附件六的补充约定：2、出卖人售楼书、沙盘和广告ＤＭ单、模型、报媒广告、户外广告、视频广告等资料仅作为参考，楼书、沙盘模型及装饰示范仅为展示空间布局和装饰摆放指引，或者为买受人提供装修方案参考之目的，不作交房标准，房屋的交付标准以《商品房买卖合同》和附件约定为准。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与合同和补充协议不一致或超出合同和补充协议约定的，不构成合同内容。但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。十九、对合同解除权的补充约定：（一）双方因购买力、财产等自身客观情况发生变化的，或市场变化引起的房产贬值或升值均属商业风险范畴，任何一方不得据此主张解除或变更合同或不履行合同义务，否则仍应依法或依约承担相应的违约责任。（二）按照法律规定或合同约定解除合同的，买受人应在签订合同解除协议之日起10日内配合出卖人办理《商品房买卖合同》备案注销、抵押登记注销及按揭合同解除手续（在买受人已接房的情况下）将该商品房的占有转移与出卖人，否则按总房款每日万分之五承担违约金。（三）在出卖人和买受人任何一方根据本合同或本补充协议的规定行使解除权时，本合同和本补充协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除。若出现了法定或合同约定买受人可以解除合同的事由，除《商品房买卖合同》或本协议另有约定外，出卖人自发生该等事由之日起10日内未收到买受人解除合同的书面通知，则视为买受人放弃解除权。二十、其他补充约定：（一）……凡涉及解除合同的，违约方均不支付利息，同意按合同约定的违约金或实际损失（直接损失）承担违约责任。（二）出卖人售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府主管部门批准的文件为准，如有变化不另行通知。出卖人售楼书、模型及装饰示范单位所展示房屋功能仅为其空间布局导向、装饰装修和家具摆放指引，仅作为购房行为参考，而非要约，双方所有约定均以《商品房买卖合同》及其附件为准。出面人对规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的允诺。但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。合同特别提示事项：买受人在签订《商品房买卖合同》和附件及本“补充协议”前，已经在出卖人的提示下仔细阅读了《商品房买卖合同》和附件及本“补充协议”的全部内容（尤其是黑体字内容），买受人已充分知悉、理解并予以接受，买受人确认，出卖人在签订本合同及其补充条款、附件前，已就合同条款尤其是可能会免除或者限制出卖人责任的条款按照买受人的要求进行了提示和说明，买受人已充分理解并同意其全部内容。合同签订后，方从炜、罗洪于2016年9月30日向蜀鑫公司缴纳案涉房屋首付款41225元，该购房款金额占商品房购房款总额的10%。诉讼中，方从炜、罗洪辩称因蜀鑫公司在出卖案涉房屋过程中曾经通过销售人员口头承诺或以宣传手册形式宣称首付购房款一成即可购买案涉房屋，剩余首付款通过蜀鑫公司垫资予以解决。基于对蜀鑫公司承诺的信任才交付一成首付款购买案涉房屋。现方从炜、罗洪认可除首付款尚有未付部分外，剩余购房款尚未支付。蜀鑫公司尚未实际交付案涉房屋给方从炜、罗洪。庭审中，方从炜、罗洪主张可以于2018年4月30日前一次性支付剩余全部购房款。另查明，案涉楼盘的销售宣称单上载明首付首期4万元起买地铁口2房，轻松入主东二环。项目地址成都东二环崔家店路52号。同时载明本广告系系要约邀请，买卖双方权利义务以双方签订的商品房买卖合同内容为准。2017年12月5日，本案第一次庭审开庭，庭审中涉及本楼盘诉讼的相关购房者均到庭参加诉讼。庭审中各购房者反映在和蜀鑫公司签订案涉房屋买卖合同后，蜀鑫公司即以合同盖章审批为由收走案涉房屋买卖合同原件。同时在签订合同时，蜀鑫公司的销售人员口头表示蜀鑫公司愿意为方从炜、罗洪购买案涉房屋垫资。此外，方从炜、罗洪反映在签订案涉房屋买卖合同同时，还和蜀鑫公司指定的案外人签订借款协议，借款协议约定主要内容为蜀鑫公司指定出借人向方从炜、罗洪出借款项用于购买案涉房屋，其中四成购房款应由蜀鑫公司垫付。现蜀鑫公司未按照借款合同约定为方从炜、罗洪垫资购房。该案一审判决认为载明，原告蜀鑫公司和被告方从炜建立合法有效的商品房买卖合同关系。案涉宣传资料宣传内容是否对订立案涉商品房买卖合同有重大影响而应视为要约的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，根据蜀鑫公司和方从炜签订的商品房买卖合同约定，买受人于2016年9月30日前支付首期房价款人民币211225元，占全部房价款的51%。但方从炜仅在2016年9月30日向蜀鑫公司支付总购房款一成的金额即41225元后再未支付剩余购房款。而包括方从炜在内的参与本案庭审共同买受人均表示和蜀鑫公司签订商品房买卖合同同时，蜀鑫公司的销售人员口头承诺首付一成即可购买房屋，并剩余四成购房首期款可以通过蜀鑫公司方面办理垫资解决。而方从炜支付一成购房款后，蜀鑫公司并未依照合同约定付款期限届满后及时向方从炜催要剩余购房款，而是在2017年9月15日以向一审法院起诉方式主张解除合同。庭审中，方从炜亦表示愿意并且有能力支付剩余购房款。故从全案证据和庭审情况看，方从炜并非故意违反合同约定导致逾期支付剩余购房款，而是基于对蜀鑫公司的案涉楼盘销售宣传信任，认为付款金额和付款期限已经发生变更。虽然蜀鑫公司庭审中不认可宣传单系其公司制作，但是宣传单指向的楼盘为案涉楼盘。结合当事人陈述和其他在案证据，可以认定案涉宣传内容对蜀鑫公司和方从炜订立案涉合同具有重大影响，应当视为要约，即蜀鑫公司和方从炜就付款期限和付款金额重新达成新的合意，该变更后内容约束双方当事人。因蜀鑫公司和方从炜重新就付款方式、金额和期限达成新的合意，现方从炜按照新的合意支付一成首付款，且愿意支付剩余款项的行为尚未构成违约。蜀鑫公司以前述合同约定主张方从炜违约而解除合同不予支持。蜀鑫公司主张违约金、律师费的诉讼请求缺乏依据，判决驳回蜀鑫公司的全部诉讼请求。蜀鑫公司不服上诉，（2018）川01民终10419号民事判决驳回上诉维持原判。该判决载明方从炜、罗洪亦表示愿意按照合同约定的金额支付剩余购房款，蜀鑫公司的合同目的仍可得以实现。2018年12月5日，蜀鑫公司出具《关于按合同约定尽快履行付款义务的函》载明，方从炜、罗洪客户：您于2016年9月30日与我公司签订了合同自编号为075-3226号的《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定购买我公司开发的位于成都市成华区房屋，总价411225元。截止到本函件出具之日您尚有房款370000元未支付（以下简称应付房款）。现我公司郑重函告：请您于2018年12月31日前将应付房款付清。否则，我公司将根据双方签订的合同及附件相关约定追究您的违约责任，由此产生的一切法律后果由您独自承担。后蜀鑫公司向方从炜、罗洪邮寄该函件并在庭审中出具该函件给方从炜、罗洪，方从炜、罗洪已经阅读该函件。 一审庭审中，蜀鑫公司出具了为本案支付律师费票据，律师费票据记载相应金额。 现案涉房屋坐落变更为成都市成华区，且备案在方从炜、罗洪名下。 一审法院认为，本案争议焦点为一、案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》是否符合解除条件而应当予以解除；二、方从炜、罗洪是否应当协助蜀鑫公司案涉房屋备案撤销手续；三、方从炜、罗洪是否应当承担违约金；四、蜀鑫公司主张的律师费是否有事实和法律依据；五、关于重复起诉问题。 一、案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》是否符合解除条件而应当予以解除的问题。蜀鑫公司和方从炜、罗洪就案涉房屋已经过一审法院和本院审理判决。生效判决中载明“二审中，方从炜、罗洪亦表示愿意按照合同约定的金额支付剩余购房款”。现方从炜、罗洪经过蜀鑫公司再次诉讼后仍未按照合同约定支付剩余购房款。案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》第九条付款方式及期限约定，（二）买受人采取下列第3种方式付款：贷款方式付款：【商业贷款】。买受人于2016年9月30日前支付首期房价款人民币（币种）211225元，占全部房价款的51%；余款人民币（币种）200000元向中国工商银行股份有限公司成都草市支行（贷款机构）申请贷款支付，期限：壹拾年。第十条逾期付款的处理：逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三十日内按照购房合同总额的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人扣除违约金后的剩余已付房款。现方从炜、罗洪违反上述合同约定条款及在生效文书中的承诺，不支付剩余购房款的行为构成违约，怠于履行付款义务，应当按照合同约定承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现合同约定的解除条件成就，蜀鑫公司主张解除和方从炜、罗洪签订的案涉合同及附件的请求符合法律规定，一审法院予以支持。关于方从炜、罗洪辩称意见和法律规定不符，一审法院不予采信。 二、方从炜、罗洪是否应当协助蜀鑫公司案涉房屋备案撤销手续。鉴于案涉合同应当予以解除，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现案涉房屋已经备案在方从炜、罗洪名下，蜀鑫公司主张合同解除后方从炜、罗洪配合办理备案注销手续的请求符合法律规定，一审法院予以支持。 三、方从炜、罗洪是否应当承担违约金的问题。案涉合同第十条逾期付款的处理约定：逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三十日内按照购房合同总额的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人扣除违约金后的剩余已付房款。现蜀鑫公司主张方从炜、罗洪按照合同约定支付违约金41122.5元的请求符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。 四、蜀鑫公司主张的律师费是否有事实和法律依据。本案中，蜀鑫公司和方从炜、罗洪签订的案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件中并未明确约定律师费的承担问题，故蜀鑫公司的该项诉讼请求缺乏事实依据和法律规定，一审法院不予支持。 五、关于重复起诉问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，蜀鑫公司的起诉符合前述法律规定第一项和第二项以及第三项中的后诉与前诉的诉讼请求相同。但是鉴于方从炜、罗洪在法院生效判决中承诺愿意按照合同约定继续履行付款义务，方从炜、罗洪并未按照承诺或合同约定继续履行付款义务，属于新的事实和理由，不构成后诉否定前诉情形，属于前述法律规定的除外情形，不属于重复起诉，否则不利于本案最终解决。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条的规定，判决：一、解除蜀鑫公司和方从炜、罗洪2016年9月30日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议；二、方从炜、罗洪于判决生效之日起十日内协助蜀鑫公司办理位于成华区房屋的备案注销手续；三、方从炜、罗洪于判决生效之日起十日内向蜀鑫公司支付违约金41122.5元；四、驳回蜀鑫公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费991元，减半收取计495.5元，由蜀鑫公司负担49.5元，方从炜、罗洪负担446元。 本院二审期间，方从炜、罗洪围绕上诉请求依法提交了如下证据：1.2019年7月8日拍摄的建设南路160号1栋1单元一组照片，拟证明蜀鑫公司的注册地址是不存在的。2.成都新月尚牙投资管理有限公司工商信息，拟证明目的成都新月尚牙投资管理有限公司的住所地是成都市成华区建设南路160号1栋1层7号，故即使存在160号1栋1层7号，该地址也是有其他公司的。 蜀鑫公司发表质证意见认为：对照片真实性无法确认、公司工商信息与本案无关，均无法证明该地址有没有蜀鑫公司的存在。 本院经审查认为，上述照片的真实性无法核实，本院不予采信。案外公司的工商信息不能达到方从炜、罗洪的证明目的。方从炜、罗洪、蜀鑫公司之间因商品房买卖合同纠纷经历多次诉讼，不存在无法联系对方当事人支付款项的情形，故上述证据均不能达到其证明目的，本院不予采信。 本案二审审理查明事实与一审法院审理查明事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，案涉商品房买卖合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务并享有合同权利。据方从炜、罗洪的上诉请求与蜀鑫公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：蜀鑫公司与方从炜、罗洪签订的《四川省商品房（预售）合同》及其附件是否应予解除及相应法律责任的承担问题。根据本案查明的事实根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。该规定的作用在于确认生效裁判的既判力。既判力的作用在于终局地确定当事人之间的实体权利或法律关系，并禁止就确定判决的既判事项作为不一致或矛盾的判决。根据已经生效（2018）川01民终10419号民事判决载明：一审庭审中方从炜、罗洪主张可以于2018年4月30日前一次性支付剩余全部购房款。二审中，方从炜、罗洪亦表示愿意按照合同约定的金额支付剩余购房款。但截至本案二审审理辩论终结前方从炜、罗洪除支付一成首付款外仍未按自己当庭承诺时间或者合同约定支付相应房款。蜀鑫公司出售案涉房屋有权获取相应售房款，虽然合同约定方从炜、罗洪以贷款方式支付余款且生效判决认定双方当事人均以实际行为变更了合同约定的首付款比例达成了新的合意，但此并非减免了方从炜、罗洪负有的在合理限期支付全部房款的义务。方从炜、罗洪也未举示充分证据证明系因蜀鑫公司原因未能支付剩余房款，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款关于“当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”之规定，方从炜、罗洪对其未付款行为并未构成违约的上诉理由不予采纳。故一审法院对蜀鑫公司主张解除和方从炜、罗洪签订的案涉合同及附件的请求予以支持，并无不当，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，案涉合同因方从炜、罗洪未按期付款解除，蜀鑫公司主张的违约金及撤销合同备案的诉讼请求均有合同约定依据，故一审法院对蜀鑫公司该诉讼请求依法予以支持，并无不当，本院依法予以维持。 综上所述，方从炜、罗洪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费991元，由方从炜、罗洪负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 璐 审判员 白福群 审判员 李 俊 二〇一九年十一月十八日 书记员 周 婷