宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终3326号 上诉人（原审被告）：宁夏易大中德房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区紫荆花商务中心C座301室。 法定代表人：朱子渊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王华、宋巍，北京市盈科（银川）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐凤云，女，汉族，1969年10月28日出生，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。 被上诉人（原审原告）：楚伟利，男，汉族，1970年1月1日出生，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：任月明，宁夏综义律师事务所律师。 上诉人宁夏易大中德房地产开发有限公司因与被上诉人徐凤云、楚伟利商品房销售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区灵武市人民法院（2019）宁0181民初1376号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭于2019年11月19日公开开庭进行了审理，上诉人委托诉讼代理人宋巍，被上诉人委托诉讼代理人任月明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宁夏易大中德房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、办理房屋产权证书系基于被上诉人的自主要求而非上诉人的义务，一审判决对于房屋产权证书的办理义务方认定事实错误。二、涉案房屋所在的五号楼已有五户办理了房屋产权证书，被上诉人从未要求上诉人协助其办理房屋产权证书，其未能办理房屋产权证书也并非上诉人的责任，上诉人不存在违约情形，一审判决对这一事实认定不清。三、涉案房屋已备案至被上诉人名下，且合同约定被上诉人解除合同的除斥期间届满，基于维护交易稳定的原则，法院应维护已完成的交易秩序处于稳定状态，涉案合同不应解除。四、退一步讲，即便上诉人需要向被上诉人支付所谓的利息损失，一审法院所计算的损失不仅起算时间有误，而且计算的利率标准也于法无据。综上，一审判决认定部分事实不清、事实认定错误，请求二审法院查明事实后，依法支持上诉人的诉讼请求。 徐凤云、楚伟利辩称，一、上诉人在2019年7月30日才办理初始登记，其已构成根本违约，被上诉人均有权解除合同。二、上诉人交付的房屋与合同约定严重不符，被上诉人有权解除合同。从合同条款及后附图纸可以看出，房屋应当是商铺形式，而直到一审起诉时，被上诉人才知道，案涉房屋为整层大通铺，并未按照合同图纸及约定隔开。三、双方合同十七条并未约定买受人提出退房的时间，并且上诉人在合同签订后的三年中曾多次要求办证。四、针对上诉人提出的损失计算问题，从始至终被上诉人收到的收益仅为半年左右，而房屋上诉人及新金花公司实际占有使用三年有余。《委托经营合同》系上诉人在签订合同时指定被上诉人签订的，上诉人在一审中的代理人为殷万海，而殷万海是新金花公司的法定代表人并且殷万海实际向上诉人支付了部分收益金，由此被上诉人认为上诉人与新金花公司存在财产和人员混同的行为，因此在被上诉人无法取得收益金的情况下，也无法出售房屋，给被上诉人造成重大损失，故一审法院判决利息是正确的。五、房屋买卖合同司法解释中关于解除期限的规定仅适用于逾期交房和交款，而本案是逾期办证，上诉人也没有进行催告，故解除不应有期限限制。 徐凤云、楚伟利向一审法院起诉请求：1，解除原被告之间签订的《宁东基地商品房买卖合同》；2，判令被告返还原告购房款140000元，并向原告支付利息损失17398元（依照年利率6%，自2017年1月1日起算，暂计算至2019年1月27日，并主张至实际付清之日止），以上合计157398元。 一审法院认定事实：原告徐凤云、楚伟利与被告宁夏易大中德房地产开发有限公司签订了《宁东基地商品房买卖合同》,合同编号为OP201604200005,合同第三条约定:原告购买由被告公司开发的宁东紫荆花广场项目的第五幢二层55号房屋,面积共计19.71㎡。合同第五条约定购房款共计140000元。合同第九条约定:2016年8月30日之前将房屋交付给原告。合同第十条约定:出卖人逾期交房超过60日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的0.3%向买受人支付违约金。合同第十七条约定:出卖人应当在商品房交付使用后90日内,将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告于2015年12月29日缴纳房款98228元，于2016年1月5日缴纳1772元，于2016年6月3日贷款按揭40000元，房款已经缴纳完毕,宁夏易大中德房地产开发有限公司向原告出具了收据,该收据加盖有宁夏易大中德房地产开发有限公司财务专用章。期间原告从案外人处收取房屋收益7700元。后宁夏易大中德房地产开发有限公司未在合同约定的期限内办理产权登记,已构成违约，对上述事实,被告无异议。 一审法院认为:2016年4月21日，原告与被告宁夏易大中德房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示,该协议具备了商品房买卖合同的主要内容,且宁夏易大中德房地产开发有限公司已按约定收受了原告购房款100000元及银行贷款4万元，贷款4万元于2017年7月26日结清,双方形成有效的商品房买卖合同关系。根据《商品房买卖合同》第十七条的约定,办理房产登记有明确的期限限制,被告宁夏易大中德房地产开发有限公司未在合同约定的期限内办理产权登记,已构成违约,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定,商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。双方签订商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限已经超过了一年。因出卖人的原因未能办理房屋产权登记，故原告请求判令解除原告与宁夏易大中德房地产开发有限公司双方签订的《商品房买卖合同》、退还原告购房款140000元并承担违约责任的诉讼请求,理由正当,证据充分,法院依法予以支持。 关于利息损失的承担，原告主张被告按年利率6%的标准支付利息损失,参照了法律规定的资金占用期间利息的计算标准,不违反法律规定，法院予以支持。原告自认收到了2017年7月1日之前将房屋委托他人经营的收益，此前并不存在利息的损失，故对利息损失的起算时间进行调整，损失计算的时间从2017年7月2日开始计算。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决:一、解除2016年4月21日原告徐凤云、楚伟利与被告宁夏易大中德房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，合同编号为OP201604200005；二、本判决生效后十日内,由被告宁夏易大中德房地产开发有限公司向原告徐凤云、楚伟利返还购房款140000元，并支付原告徐凤云、楚伟利的损失（从2017年7月2日开始按照年利率6%,以本金140000元计算至本院确定的给付之日止）；三、驳回原告徐凤云、楚伟利的其他诉讼请求。案件受理费1724元（已减半收取），由被告宁夏易大中德房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，上诉人提交了如下证据： 证据一、《情况说明》1份、收条2份，证明：1.宁夏新金花商业管理有限公司与被上诉人具有委托经营合同关系，因宁夏新金花商业管理有限公司资金紧张，由宁夏易大中德房地产开发有限公司向被上诉人支付了部分房屋租金；2.被上诉人自2016年7月1日起开始收取房屋租金。 被上诉人对该组证据的真实性无异议，对合法性不予认可。该证据不符合民诉法及司法解释对新证据的要求及规定。并且一审判决已将被上诉人收取收益金的相关情况考虑在内予以扣除。另从上诉人代新金花公司交收益金的行为可看出二公司存在财产混同。 证据二：宁（2019）灵武市不动产权第L0004541号初始登记证1份，证明：宁夏易大中德房地产开发有限公司已取得位于宁东紫荆花广场5号楼2层的初始登记证书，涉案房屋已具备办理房屋所有权证书的条件。 被上诉人对该证据的三性认可，对证明目的不予认可，但从该产权证的字号可看出上诉人办理初始登记的时间为2019年，而根据被上诉人调查具体时间为2019年7月30日15点，该时间点是在一审判决之后。 证据三：房屋所有权证书4份，证明：鉴于宁东不动产登记管理中心在办证上的特殊性，涉案房屋所在的宁东紫荆花广场5号楼5-7、5-18、5-23、5-24分别于2016年、2017年、2018年均已办理房屋所有权证书，涉案房屋不存在办理房屋所有权证书的障碍。 被上诉人认为因该证据是打印件，对三性不予认可，另该证据虽然同是五号楼2层，但与本案无关。经被上诉人调查该层商铺办理初始登记的日期非常复杂均不一致，是由于规划许可手续问题。 被上诉人提交房产初始登记查询单一份，证实：案涉四套房产上诉人办理初始登记的时间为2019年7月30日15点3分，在此时间点之前，被上诉人无法办理房产证。 上诉人对该证据的三性均不予认可，双方之间签订的合同，已于签订合同后及时进行了备案登记，根据备案登记的相关规定，房屋买受人既是房屋权利人并且在查询单中对二层55户注明已预抵，上诉人并不清楚该情况，对该证据不予认可。 经审查，上诉人提交的证据一、证据三不是二审期间的新证据，本院不予采信。上诉人提交的证据二，被上诉人提交的证据系一审后新出现证据，能够证明涉案相关事实，本院予以采信。 二审查明，双方签订的《商品房买卖合同》第十七条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并取得《初始登记证》。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.3％向买受人支付违约金。2、买受人不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.2的违约金。涉案房屋于2019年7月30日进行了初始登记。 二审查明的其它事实与一审法院查明一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案双方争议焦点为双方签订的《银川市商品房买卖合同》是否符合合同解除的条件。本案双方合同约定出卖人应当在2016年8月30日前向买受人交付该商品房。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并取得初始登记证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房屋权属证书的，买受人可以解除合同。上诉人于上述约定时间前向被上诉人交付了涉案房屋，按合同约定，上诉人应于2016年11月30日前完成不动产初始登记。本案上诉人未能按约在交付房屋90日内完成不动产初始登记，构成违约，被上诉人作为买受人自上诉人违约之时即2016年11月30日后即享有合同解除权。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权事由发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。本案中解除权事由发生时间为2016年11月30日，被上诉人至少应于2017年11月30日之前主张解除合同。上诉人未提交证据证明其在上述期间提出解除合同，其主张权利时已超过解除权行使期限，故被上诉人无权以上诉人迟延办理产权证要求解除合同。综上，一审认定事实不清，适用法律不当，应予纠正。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销宁夏回族自治区灵武市人民法院（2019）宁0181民初1376号民事判决； 二、驳回被上诉人徐凤云、楚伟利一审诉讼请求； 一审本诉案件受理费1724元，二审案件受理费3448元，均由被上诉人徐凤云、楚伟利负担。 本判决为终审判决。 审判长  李慧琴 审判员  杨 玫 审判员  张建国 二〇一九年十一月二十日 书记员  陈紫卉 附:本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权事由发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。