浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终5391号上诉人（原审被告、反诉原告）：张建丰，男，汉族，1979年8月27日出生，住瑞安市。委托诉讼代理人：缪海飞、陈瑶，浙江信泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李则月，男，汉族，1967年6月5日出生，住瑞安市。委托诉讼代理人：洪汝逢、蔡李娜，浙江玉海律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：温州鑫泰热处理有限公司。住所地：瑞安市安阳街道红星村。诉讼代表人：戴胜平，浙江六和（温州）律师事务所律师，系该公司破产管理人的负责人。上诉人张建丰与被上诉人李则月、温州鑫泰热处理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服瑞安市人民法院（2019）浙0381民初897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。张建丰上诉请求：撤销一审判决，改判李则月返还租金58万元及年利率6%的利息损失、赔偿彩钢棚搭建损失110822元、搬迁费损失41800元，并改判支付鑫泰公司占有使用费153479元。事实和理由：一、瑞安市住建局于2016年7月15日即通知上诉人拆除违法建筑、停止使用。2017年3月11日发出整改通知书后，上诉人于当月拆除了彩钢棚。足以说明拆违通知并非针对彩钢棚，而是危房及违法建筑。租赁合同因鑫泰公司破产而解除，李则月应当承担赔偿责任，一审判决不支持彩钢棚及搬迁费损失，是错误的。二、上诉人向李则月租赁的厂房面积为2182㎡，而实际使用面积仅为880㎡。上诉人租赁的四幢房屋相互独立，其中1幢和2幢第一层从瑞枫公路出入，其他位置无法出入，与其他房屋完全独立。2幢第三层因属违法改建，上诉人在装修过程中即被政府部分强拆，故一审判决按2182㎡计算逾期占有使用费，没有依据。三、逾期腾空房屋并未造成鑫泰公司损失。租赁房屋中只有3幢103.66㎡系正常房屋，其他大部分为危房，应停止使用。并且，上述房屋均已被设定抵押，被人民法院依法查封，故不存在上诉人逾期腾空造成鑫泰公司损失的客观基础。四、占用费计算标准参照转租合同的约定，明显有失公平。鑫泰公司与李则月之间的《租赁合同》约定的年租金仅为112500元，而李则月与上诉人之间的《租赁合同》约定的年租金为58万元，两者差距悬殊。李则月是在隐瞒租赁房屋属危房、违法建筑以及被司法查封的情况下约定的年租金，明显不符合市场价格及实际使用情况。李则月辩称：转租前，其投入大量资金改造危房后能满足正常使用。合同解除前，已经支付前四年租金，其为真正受害人。转租合同合法有效，年租金58万元属双方自愿约定。房屋已经鉴定能正常使用，张建丰称实际能正常使用的面积仅880㎡，与客观事实不符。彩钢棚属张建丰自行违章搭建，不应赔偿。一审判决正确，应予维持。温州鑫泰热处理有限公司管理人辩称：合同解除后，张建丰占用涉案租赁厂房，理应支付占有使用费。违章部分属张建丰擅自搭建。厂房被查封、抵押不影响租赁物的使用，一审判决按转租合同约定的租金标准计算占有使用费，合法有据。李则月向一审法院起诉请求：张建丰支付租金580000元并赔偿利息损失（自2017年12月1日起按人民银行同期贷款基准利率计算至实际清偿之日止）。张建丰向一审法院提起反诉请求：1、确认其与李则月于2016年1月9日签订的《租赁合同》于2016年7月15日终止；2、李则月返还租金580000元并赔偿利息损失（其中200000元自2016年1月10日起计算，100000元自2016年1月12日起计算，180000元自2016年1月28日起计算，100000元自2016年2月3日起计算）；3、李则月赔偿损失110822元；4、李则月赔偿搬迁损失41800元。温州鑫泰热处理有限公司管理人向一审法院提出独立诉讼请求：张建丰向其支付房屋使用费1232500元。一审法院认定事实：2014年10月10日，李则月与第三人温州鑫泰热处理有限公司（以下简称鑫泰公司）签订《租赁合同》，约定：鑫泰公司将其坐落于瑞安市瑞祥新区瑞枫公路边的厂房出租给李则月使用；租赁期限自2014年10月12日至2024年10月11日止，租赁期10年；年租金为112500元；如将该厂房转租，需事先征得鑫泰公司书面同意等。之后，李则月向鑫泰公司支付了四年租金450000元，鑫泰公司将租赁厂房交给李则月使用。2016年1月9日，李则月（甲方）与张建丰（乙方）签订一份《租赁合同》，约定：甲方将坐落于瑞安市瑞祥新区瑞枫公路边的厂房（向第三人承租的部分厂房）出租给乙方使用；租赁期限5年，自2016年1月22日起至2021年1月21日止；年租金为580000元，合同签订之日付租金300000元，剩余租金在2016年1月20日前付清，年租金在每年11月付清；乙方如将该厂房转租，需事先征得甲方书面同意，如擅自中途转租转让，则甲方不再退还租金等。合同第五条第2款中约定：乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方书面同意，按规定向有关部门审批的，则还应由甲方报请有关部门批准后方可进行；如甲方在租赁期间违约终止租赁，造成乙方的装修或者增设附属设施和设备的一切经济损失由甲方负责赔偿；若有关部门对新搭建的违章部分拆除，甲方退还已收的租金。合同签订后，张建丰陆续向李则月支付了2016年租金580000元。李则月在取得第三人同意后将厂房交付给张建丰使用。之后，张建丰对承租厂房进行了翻新、装修，用于机动车维修。2016年3月11日，瑞安市住房和城乡规划建设局因张建丰在承租的厂房空地处搭建彩钢棚及装修向其发出责令立即（限期）改正违法行为通知书，要求张建丰于2016年3月16日前拆除违法搭建的彩钢棚，停止装修并恢复原状。后张建丰对搭建的彩钢棚予以拆除，并在该空地上搭建移动钢棚供己继续使用。2016年5月15日，一审法院依黄昌鸿申请，作出（2016）浙0381民破39号民事裁定书，裁定受理鑫泰公司破产清算一案。同年5月30日，指定浙江中坚律师事务所（现改名为浙江六和（温州）律师事务所）为破产管理人。2018年5月23日宣告鑫泰公司破产。期间，鑫泰公司管理人一直未与李则月就双方签订的《租赁合同》解除或继续履行进行协商。2016年7月7日，浙江科鉴检测校准有限公司经鑫泰公司委托对涉案厂房进行检测评估。评估结论为：涉案厂房安全性等级为Bsu级，即结构承载力能满足正常使用要求；房屋在正常使用条件下，可安全投入使用。2018年5月10日，温州瓯江资产评估有限公司经一审法院委托对涉案厂房由张建丰重新装修及搭建的建筑物损失部分进行了鉴定。其鉴定结论为：评估价值为582991元，其中建筑面积为432.90㎡的钢棚（已拆除）价值为110822元。2017年11月7日，一审法院受管理人委托在司法拍卖网发布拍卖鑫泰公司所有涉案厂房的公告。公告中注明涉案厂房由李则月承租，租赁期至2024年1月到期，原租用单位继续使用到拍卖成交日，按约定支付资产占用费；成交后给予三个月搬迁期，搬迁期不收租金；涉案厂房目前由张建丰使用中。张建丰提出原为涉案厂房装修、水泥路面铺设等投入资金共计933268元由买受人给予补偿。2018年8月31日，涉案厂房以22995926元拍卖成交。一审法院认为，李则月与鑫泰公司于2014年10月10日签订的《租赁合同》，以及李则月与张建丰于2016年1月9日签订的《租赁合同》，均系当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同。合同履行期间，因鑫泰公司被一审法院于2016年5月15日裁定受理破产申请，而管理人一直未与李则月就《租赁合同》是否解除或继续履行进行协商。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。因此，鑫泰公司与李则月的《租赁合同》已于2016年7月15日依法解除，李则月与次承租人张建丰之间的《租赁合同》依法亦于同日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除之后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，李则月与张建丰签订的《租赁合同》未履行届满一年即已视为解除，而张建丰已支付了一年租金580000元，故李则月请求张建丰支付第二年租金及利息损失缺乏事实与法律依据，不予支持。张建丰请求李则月返还合同解除后的租金，于法有据，应予支持，但其诉请金额301093元低于按标准计算的301918元（580000元/年÷365天/年×190天），应按其诉请金额301093元为准。同时，对张建丰主张的利息损失酌情按中国人民银行同期同档次贷款基准利率自2018年1月28日提起反诉之日计算至实际履行完毕之日。2016年3月11日，瑞安市住房和城乡规划建设局向张建丰发出责令立即（限期）改正违法行为通知书，只针对张建丰在其承租的厂房空地搭建的彩钢棚及装修。张建丰未能提供因李则月的原因造成其在2016年1月22日至2016年7月14日期间对租赁厂房无法正常使用及有关部门对其新搭建的违章部分进行拆除的证据，故其主张退还2016年1月22日至2016年7月14日期间的租金，以及赔偿其自行搭建而后拆除彩钢棚的损失110822元的反诉请求，缺乏事实与法律依据，不予支持。张建丰请求李则月赔偿其在拍卖成交后的搬迁损失41800元，亦缺乏事实与法律依据，不予支持。张建丰在租赁合同解除之后即2016年7月16日至2018年8月31日司法拍卖成交期间仍一直使用涉案租赁厂房，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，故鑫泰公司作为租赁物所有人有权向张建丰主张占有使用费，其主张以李则月与张建丰签订的《租赁合同》中约定的年租金580000元标准支付房屋占有使用费，于法有据，但其诉请金额1232500元低于按标准计算的金额1233096元（580000元/年×2年+580000元/年÷365天/年×46天），故按鑫泰公司管理人诉请的金额1232500元计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条第一款第（二）项、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十四条第一款，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款、第六十四条第一款规定，判决：一、驳回李则月的诉讼请求；二、张建丰于本判决生效后十日内支付温州鑫泰热处理有限公司厂房占有使用费1232500元；三、李则月于本判决生效后十日内返还张建丰租金301093元，并赔偿利息损失（自2018年1月28日起按人民银行同期贷款基准利率计算至实际清偿之日止）；四、驳回张建丰的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费9600元，反诉受理费减半收取5563元，第三人独立请求权的受理费减半收取7946元，共计23109元，由李则月负担11886元，张建丰负担11223元。二审中，双方当事人均未提供新的证据。经审理，本院二审认定的事实与一审判决认定的一致。本院认为，三方当事人对房屋租赁合同与转租合同的解除以及解除时间的认定，均无异议，二审予以确认。租赁合同解除前，张建丰已支付一年租金58万元，因合同解除后尚未履行部分的租金，李则月应予退还。张建丰主张退还全部租金58万元，没有依据。租赁合同约定，次承租人需装修或者增设附属设施设备的，应事先征得甲方书面同意，按规定向有关部门审批。因彩钢棚属违章搭建，且没有证据证明已征得李则月同意，故由此造成的损失应由张建丰自负。租赁合同解除后，张建丰仍继续使用租赁物直至2018年8月31日，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，依法应当支付占有使用费。转租合同约定年租金58万元，虽远远高于租赁合同约定的租金标准，但属双方自愿，一审判决参照该租金标准计算占有使用费，并无不妥。但是，鉴于张建丰对于租赁合同解除没有任何过错，并且考虑原租赁房屋自身存在因部分违章改建被拆除，以及客观上租赁厂区因出入问题和实际使用面积减少等原因，依照公平原则，对该占用期间的使用费应予酌减，二审酌情确定为80万元。腾空租赁物产生的搬迁费用，属于房屋租赁合同履行期限届满后可以预见的必要费用，故张建丰请求支付搬迁费41800元，一审判决不予支持，亦无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理结果不当，二审予以调整。张建丰的上诉请求与理由部分成立，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持瑞安市人民法院（2019）浙0381民初897号民事判决第一项、第三项、第四项以及案件受理费负担；二、撤销瑞安市人民法院（2019）浙0381民初897号民事判决第二项；三、张建丰于本判决生效后十日内支付温州鑫泰热处理有限公司占有使用费80万元;四、驳回温州鑫泰热处理有限公司一审其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费21112元，由张建丰负担16075元，温州鑫泰热处理有限公司负担5037元。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 余 萌审 判 员 刘宏杰二〇一九年十一月十二日法官助理姜岳良代书记员 徐彬妮