山西省长治市中级人民法院民事判决书（2019）晋04民终2055号上诉人（原审被告）：田国平，男，1958年4月12日出，汉族，住长治市。上诉人（原审被告）：刘春风，女，1956年5月30日出生，汉族，住长治市。二上诉人委托诉讼代理人王磊，山西中弘律师事务所律师，一般代理。被上诉人（原审原告）：李惠萍，女，1964年10月23日出生，汉族，住长治市。委托诉讼代理人：郭丽华，山西恒烨律师事务所律师，一般代理。上诉人田国平、刘春风因与被上诉人李惠萍房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省长治市潞州区人民法院（2018）晋0411民初1102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人田国平、刘春风及其委托诉讼代理人王磊、被上诉人李惠萍及其委托诉讼代理人郭丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人田国平、李惠萍上诉请求：1、依法撤销长治市潞州区人民法院（2018）晋0411民初1102号民事判决书，依法改判为驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。上诉理由：一、一审判决认定事实错误。1、上诉人与被上诉人签订的合同违反了法律的强制性规定，属无效合同。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（六）未依法登记领取权属证书的；”《合同法》第五十二条规定：（五）违反法律、行政法规的强制性规定的为无效合同。2、上诉人与被上诉人签订的合同损害了国家利益，以合法形式掩盖了非法目的，系无效合同。上诉人与被上诉人在签订合同时明知诉争房屋不具备办理房产证的条件，没有房权证无法过户，却约定避开国家缴纳税费的规定私自找开发商“更名”，还将“更名”这一损害国家利益，以合法形式掩盖非法目的的要求列入了诉请。这属于《合同法》第五十二条第（二）、（三）款无效合同的情形，应认定为无效。二、一审判决超越了诉请，且无履行的条件和可能。被上诉人即一审原告在其提交的民事起诉状中的诉请为“一、依法判令被告履行与原告签订的《房屋认购书》；二、本案诉讼费由被告承担”。在庭审时临时增加了诉讼请求“依法判令二被告将长治市城西北街府秀江南小区A7号楼13号1301室房屋更名给原告”。三、一审判决严重不符合常理，既无合同依据亦无法律依据。四、《房屋认购书》的内容具有重大瑕疵，导致无法履行。被上诉人尚未完成先合同义务，上诉人无交付房屋的义务。《房屋认购书》的第十条第（2）项约定：“此次交易更名由乙方负责，产生的更名费亦由乙方承担”。《房屋认购书》第四条约定：“甲乙双方在甲方收到全部房款的当天进行房屋的验收及交接”。因此依据《合同法》第六十七条之规定，上诉人可行使先履行抗辩权，不履行交付房屋的义务。履行《房屋认购书》的条件与期限及相关部分约定不明。《房屋认购书》中未约定1301房屋的装修如何作价、1301之上同属于上诉人的14层及14层上加盖的房屋是否也购买，也未约定1301上的14层的通行问题如何保障。被上诉人李惠萍辩称：一、一审法院认定事实清楚。被上诉人与上诉人所签订的《房屋认购书》属于有效的合同，并不存在《合同法》第52条之规定中任何一款情形认定该合同无效。《中华人民共和国合同法》第52条第（五）项是对所有的违反法律、行政法规的强制规定从而导致合同无效的兜底性条款。对于该条款中的强制性规定，在2009年2月9日《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第十四条之规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。该司法解释对能够导致合同无效的（强制性规定）作出了限缩性解释，即合同必须违反效力性强制性规定，才应被确认为无效。最高人民法院在《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中第十五条指出：正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。另外，在一审过程中上诉人要求被上诉人协助进行更名，并没有损害国家利益，如果其尚未在城建部门进行备案，在经过开发商同意的前提之下，是可以进行更名的。二、一审判决未超出诉请，且本案中《房屋认购书》有继续履行的条件和可能。上诉人在一审答辩时明确其始终同意履行《房屋认购书》，而且房屋产权证的下发是一个必然的结果，既然签订了《房屋认购书》，并缴纳了定金，那么该认购书的双方均应按照约定内容来履行自己的义务。三、被上诉人与上诉人签订的《房屋认购书》第三条对于付款方式具有明确约定，即被上诉人将定金10000元交给上诉人之后，剩余购房款在此房更名至被上诉人名下成功当天，将扣除定金外的剩余购房款一次性支付给上诉人。四、被上诉人与上诉人之间不存在互负债务的问题，上诉人无权行使先履行抗辩权。对于更名手续的办理，是合同中上诉人约定的义务，上诉人应当积极履行，至于履行的期限，在更名手续的办理过程中会出现许多不可控因素，对于期限根本无法具体约定，对于履行条件和期限问题的约定并不是本合同的主要条款，本合同之所以无法继续履行，是因为上诉人存在恶意违约的问题。对于诉争房屋中的14层，属于上诉人在购买时所赠送的阁楼，该阁楼上下通行必须经过本案诉争的房屋之内，并无其他通行通道，系本案诉争房屋不可分割的一部分，且在《房屋认购书》中第六条明确约定，关于装修、家具、家电等附属设施清单一并出售于乙方，乙方无须另行付费。李惠萍向一审法院起诉请求：1、依法判令二被告履行与原告签订的《房屋认购书》；2、依法判令二被告将长治市城西北街府秀江南小区A7号楼1单元13号1301室房屋更名给原告；3、诉讼费由被告承担。一审认定事实：2018年6月17日刘春风（出让方、甲方）与李惠萍（受让方、乙方）、长治市同城房地产经纪有限公司（丙方、见证方）签订《房屋认购书》，内容为，第一条房屋基本情况：甲方愿意将位于长治市××街（号）房屋，建筑面积87.77㎡（以下简称“该房屋”）在具备所有权变更等级条件时出售于乙方。第二条成交价格：乙方自愿以人民币850000元的价格购买该房屋。并对此房做了充分了解自愿购买该房。第三条付款方式及资金划转方式：1.定金：于2018年6月17日向甲方支付定金10000元。2.关于购房款的一次性支付：乙方应在此房更名至乙方名下成功当天，将扣除定金外的剩余房款一次性支付于甲方。在本合同履行过程中，产生的更名费用由乙方承担，另一方无需承担。第四条房屋的交付：（1）甲乙双方应当在甲方收到全部房款当天进行房屋验收及交接。双方自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存1000元整作为物业交割保证金；该保证金于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方交付给甲方。（2）出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对各项房屋附属设施设备以及装修保持良好的状况。（3）在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气费等相关费用由甲方承担。并将该房屋所有的相关物品（包含钥匙、水卡、电卡、煤气卡、供热卡等）一并交予乙方。第六条：附属设施。关于装修、家具、家电等附属设施清单的约定：以下附属设施随房屋一并转移并交付给乙方：此房附属设施为地下室一间，以及屋内现有部分家具在内，一并出售于乙方，乙方无需另行付费，详见物品清单。……原告李惠萍于2018年6月17日向被告刘春风支付购房定金10000元，并于同日向长治市同诚房地产经纪有限公司支付服务费15300元。另查明，被告刘春风与田国平系夫妻关系，2011年4月6日被告田国平与长治市潞安鸿源房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，以436818元购买了本案诉争房屋，该房屋建筑面积为87.77平方米，并送顶层阁楼，共计129.54平方米。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告刘春风与原告李惠萍在中介居间下签订《房屋认购书》，系正常的市场交易行为，也是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中被告同意履行双方签订的《房屋认购书》，但认为该认购书的约定不明，对同属于诉争房屋的十四层及加盖部分未明确约定是否一起购买。根据本案查明的事实，被告抗辩中所诉称的第十四层，实为其在购买本案诉争房屋时所赠送的阁楼，该阁楼上下通行必须经过本案所诉争的房屋之内，并无其他通行通道，系本案诉争房屋不可分割的一部分。在双方签订的《房屋认购书》第六条明确约定：关于装修、家具、家电等附属设施清单一并出售于乙方，乙方无需另行付费。故被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决：被告刘春风、田国平于本判决生效之日起三十日内协助原告李惠萍将位于长治市××府房屋的产权转移登记至原告李惠萍名下。案件受理费682元，由被告刘春风、田国平共同负担。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审围绕当事人上诉请求及事实和理由进行审理。根据我国《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有规定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”虽然，我国《城市房地产管理法》第三十八条规定未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让，但此规定是行政管理的规定，即要求行政机关对未取得房屋权属证书的房屋不办理过户登记手续，是从物权公示的原则出发，为了保证交易安全所采取的行政管理措施。本案中，合同双方当事人对于房屋的权属情况没有产生误解，是双方真实意思表示，故，上诉人田国平、刘春风与被上诉人李惠萍签订的《房屋认购书》未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同签订后，被上诉人李惠萍依约履行了定金义务，并支付了长治市同诚房地产经纪有限公司居间服务费用，上诉人田国平、刘春风应按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。关于二上诉人上诉理由认为被上诉人违反《合同法》第五十二条第（二）、（三）款无效合同的情形，二上诉人并未提供证据证明，本院不予采纳。关于诉争房屋之上十四层及十四层上加盖的房屋问题，经确认，十四层是二上诉人在购买诉争房屋时所赠送的阁楼，属于房屋的附属部分，实为一体，并无另行出入通道，出售时通常一并出售，且双方当事人在签订《房屋认购书》时对房屋结构情形也是知晓的，二上诉人若认为阁楼不包含在买卖合同中，与日常交易习惯不符。综上所述，田国平、刘春风二人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判项表述不当,应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:撤销长治市潞州区法院（2018）晋0411民初1102号民事判决；二、判决生效之日起上诉人田国平、刘春风继续履行与被上诉人李惠萍2018年6月17日签订的《房屋认购书》。三、上诉人田国平、刘春风于本判决生效后三十日内协助被上诉人李惠萍办理更名。二审案件受理费100元，由刘春风、田国平负担。本判决为终审判决。审判长 付丽萍审判员 范 宁审判员 张鸣森 二〇一九年十一月十九日书记员 贾海霞