北京市海淀区人民法院执 行 裁 定 书（2019）京0108执异547号异议人：恒丰银行股份有限公司北京分行，住所地北京市西城区金融大街8号楼1、2层。法定代表人：庄保太，行长。委托代理人：梁君，北京大成律师事务所律师。委托代理人：王立宏，北京大成律师事务所律师。申请执行人：王竟毅,男，1988年3月9日出生，汉族，户籍地北京市海淀区。被执行人：北京鸿炜亿家宾馆有限责任公司，住所地北京市西城区牛街西里二区8、9号楼三层。法定代表人：王子隆。被执行人：王子隆，男，汉族，1985年7月23日，户籍所在地黑龙江省北安市。被执行人：张瑾,女，汉族，1983年11月21日出生，户籍所在地北京市海淀区。被执行人：北京泽烽投资有限公司，住所地北京市朝阳区北苑路28号院1号楼1至12层101内10层1001室。法定代表人：王子隆。本院依据北京市方正公证处（以下简称方正公证处）出具的（2016）京方正内民证字第133848号公证书、（2017）京方正执行证字第01355号执行证书，在执行王竟毅与王子隆、张瑾、北京鸿炜亿家宾馆有限责任公司（以下简称鸿炜亿家公司）、北京泽烽投资有限公司（以下简称泽烽公司）公证债权文书一案[执行案号：（2018）京0108执2951号]中，异议人恒丰银行股份有限公司北京分行（以下简称恒丰银行北京分行）针对本院执行北京市海淀区上地十街×××号院×××房屋（以下简称上地十街房屋）；北京市朝阳区北苑路×××号院×××房屋（以下简称北苑路房屋）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。恒丰银行北京分行述称，我行是被执行人（2018）京0108执2951号案件中执行财产的抵押权人，海淀区人民法院是该执行财产的首封法院，该案执行标的约为8000万元，执行财产的具体信息为：被执行人王子隆名下位于北京市朝阳区北苑路×××号院×××房屋（X京房权证朝字第×××号）和被执行人北京泽烽投资有限公司名下位于北京市海淀区上地十街×××号院×××房屋（X京房权证海字第×××号、第×××号、第×××号、第×××号）。我行对上述房产的他项权证号依次为：京（2015）朝阳区不动产证明第×××号、京（2015）海淀区不动产证明第×××号、第×××号、第×××号、第×××号。现海淀区人民法院已组织被执行人采取议价方式确定上述执行财产的处置参考价，其中北苑房产为6亿元；上地四处房产为5亿元，五处执行财产价格合计为11亿元，超出执行标的8000万元（还应扣除贵院已执行回的7019456.51元）14倍且五处房产中的任何一处房产价值均已超过该案执行标的。异议人认为，第一、海淀区人民法院的执行行为存在超标的查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条的规定，海淀区人民法院查封上地十街房屋和北苑路房屋的行为属于明显超标的查封的违法执行行为，应当对超标的查封的部分予以解封。第二、被执行人任意议价严重损害抵押权人的合法权益。被执行人完全依靠主观臆断任意议价，导致执行财产的议价价格畸高、数倍于市场价值，根本无法执行处置、抵押权无法实现，直接侵害案外人利益。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第四条的规定，被执行人肆意抬高处置价格的行为，损害了我行的合法权益，其议价价格不能作为参考依据。根据杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司出具的评估报告，本案查封资产的市场价值61569万元，然而，被执行人议价达11亿元显著高于市场价值。贵院在解除超标的查封房产后，如有剩余房产符合查封规定，应当依法对剩余的查封房产重新确定处置参考价。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖的规定》第十条、第二十六条的规定，依法按照市场价值确定拍卖价格，查封房产的起拍价和二次拍卖价格分别为4.3亿元和3.4亿元，如果涉及流拍变卖或以物抵债，其最终抵债价格不超过3.4亿元。但如按照被执行人议价进行拍卖变卖的，其二次拍卖价格仍高达6.16亿元，仍然明显高于市场价值。对我行而言，对变卖不成的房产，如不接受以物抵债的，人民法院将房产依法退还给被执行人，被执行人仍然可以继续占有使用房产而从中获益，而我行数亿元贷款债权将无法收回，如接受以物抵债，我行作为被执行人的最大债权，需补足3.56亿元的巨额差价才能获得查封财产，不仅如此，我行作为买受人还将承担标的物瑕疵、过户、税费等一切损失和风险，而被执行人鸿炜亿家公司不仅抵偿了2.6亿元的债务，还将获取3.56亿元的暴利。最终使得强制执行不仅不能成为债权人维权的武器，反而沦落为被执行人恶意抬高价格谋取执行暴利的工具。另，我行曾要求多次电话主张，法官没有通知抵押权人，也没有向抵押权人送达评估结果，违反了程序性规定。综上，被执行人故意超范围查封并偏离市场价值抬高议价价格，明显违反法律规定，侵害我行的合法权益，请求贵院查明并处置本案超封问题，并重新作出相关财产的处置价格。审理过程中，恒丰银行北京分行向本院提交了评估报告、抵押合同、北京市第三中级人民法院出具的（2018）京03执891号之一号执行裁定书等相关证据。经审查查明，2016年11月9日，（甲方/借款人）王子隆与（乙方/出借人）张瑾、（丙方/保证人）鸿炜亿家公司、泽烽公司签订《借款合同》，主要条款约定王子隆、张瑾向王竟毅借款80000000元，借款期限为360个日历日，借款用途为公司经营，属于甲方的夫妻共同债务，合同项下的借款利率为借款本金1%/月。双方一致同意向方正公证处公证并赋予强制执行效力。甲方、丙方承诺，出现或违反本合同第二条约定的情形之一时，乙方即有权单方向方正公证处申请出具执行证书，并有权向有管辖权的人民法院申请强制执行。甲方如归还乙方借款，或者丙方已进行代偿，应向方正公证处提供有关还款证据，否则方正公证处在电话核实后，将根据乙方单方提供的数额出具执行证书。甲方、丙方自愿接受强制执行，执行标的包括本金、利息、逾期利息及乙方实现债权产生的费用（包括公证费、律师费、执行费用、因执行产生的费用）。2016年11月9日，方正公证处出具（2016）京方正内民证字第133848号公证书，对《借款合同》进行公证并赋予强制执行效力。2017年12月28日，方正公证处出具（2017）京方正执行证字第01355号执行证书，其中执行证书明确：被执行人为王子隆、张瑾、泽烽公司、鸿炜亿家公司，执行标的为人民币8000万元，可供执行的财产为王子隆、张瑾、泽烽公司、鸿炜亿家公司名下的所有财产。由于上述被执行人均未履行还款义务，王竟毅持上述公证书及执行证书向本院申请强制执行，本院于2018年1月24日以（2018）京0108执2951号立案执行。在执行过程中，2019年2月1日，本院向北京市第三中级人民法院回函，回函记载“北苑路房屋和上地十街房屋在本院查封之前已经抵押给恒丰银行北京分行……我院将按照程序评估、拍卖被执行人名下房屋，拍卖成交后优先支付抵押权人恒丰银行北京分行”。2019年2月22日，本院作出（2018）京0108执2951号执行裁定书，裁定评估拍卖被执行人北京泽烽投资有限公司、王子隆名下的上地十街房屋以及北苑路房屋。2019年3月25日，本院与申请执行人王竟毅、被执行人王子隆、张瑾进行谈话，笔录记载：法院处理王子隆名下北苑路房屋，拍卖价为此价格的70%，申请执行人与被执行人双方进行议价。王子隆与张瑾建议房产价值为6亿元人民币，王竟毅也同意房产价值为6亿元；法院处理泽烽公司名下上地十街房屋，拍卖价为此价格的70%，申请执行人与被执行人双方进行议价。王子隆与张瑾提议房产价值为5亿元，王竟毅也同意房产价值为5亿元。另查，涉案房屋本院已经启动拍卖程序。本院认为，当事人以外的公民、法人和其他组织，作为异议人提出执行行为异议，需与法院执行行为之间存在法律上的直接利害关系。在本院已经依法启动涉案财产处置程序的状态下，恒丰银行北京分行作为涉案标的的抵押权人及轮候查封债权人其与本院的查封行为没有直接利害关系，不具备作为异议人提出超标的查封异议的主体资格。另根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十四条第二款规定当事人、异议人对议价或者定向询价提出异议的，人民法院不予受理。综上,依据，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十四条第二款之规定，裁定如下;驳回恒丰银行股份有限公司北京分行提出的异议申请。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交复议申请书，并按其他当事人的人数提出副本，向北京市第一中级人民法院申请复议。审 判 长  邵红燕人民陪审员  岳 维人民陪审员  方 梅二〇一九年十一月十九日书 记 员  郑 鑫