惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初3941号原告：惠州市某某置业发展有限公司，住所地：惠州大亚湾。法定代表人：曹某某，职务：总经理。委托代理人：王思瑶，广东科明律师事务所律师。委托代理人：曹玉某，系该公司员工。被告：惠州大亚湾某某实业总公司，住所地：惠州大亚湾西区。法定代表人：郭某某。委托代理人：陈家斌，广东隆与律师事务所律师。委托代理人：罗龙强，广东隆与律师事务所实习律师。原告惠州市某某置业发展有限公司（以下简称某某公司）与被告惠州大亚湾某某实业总公司（以下简称某某公司）服务合同纠纷一案，本院2019年8月30日受理后，依法适用简易程序，于2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托代理人王思瑶、曹玉某、被告某某公司的委托代理人陈家斌、罗龙强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某某公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付损失赔偿额人民币41.6万元；2.请求判令被告承担本案受理费、财产保全等诉讼费用。事实与理由：2019年5月19日，原告惠州市某某置业发展有限公司与被告惠州大亚湾某某实业总公司签订《惠州瀚柏青柠时代签约办证服务协议》（下称“合同”），合同约定原告收费标准为1600元/套房，一共260套房，合同履行完毕后，原告可得利益为人民币41.6万元（1600元/套×260套＝41.6万元）。合同签订后，原告按约履行合同，派员工进驻惠州瀚柏青柠时代楼盘，为被告提供一对一服务。2019年7月1日，被告单方无理由通知原告解除合同发出《解除协议通知书》，并强迫要求原告撤出场地。原告工作人员继续上班并明确告知被告：因被告单方提出解约、封闭办公场所等行为表明其不履行合同义务，并造成原告不能履行合同，则由被告承担一切法律责任和后果，并须全面赔付原告损失。原告按约履行合同，不存在任何过错，被告单方通知不再履行合同，该行为已构成根本违约，造成原告损失额达人民币41.6万元，原告多次与被告协商赔偿事宜，但被告以各种理由未予实际赔付。原告为维护合法权益特向贵院提起诉讼，依据《合同法》第一百零七条、第一百零八条及第一百一十三条的规定，请求贵院依法裁判支持原告全部诉讼请求。原告补充以下事实：原告被驱赶，被通知解约后，继续履行合同。原告的工作人员照常在涉案楼盘驻点上班，与对方协商赔偿事宜，但被告以各种理由拖延赔偿，并教唆其员工不准与原告的员工讲话，而且封闭了原告的办公场所，原告就在办公场所外的大厅办公，一直到原告起诉至法院，也就是2019年8月29日立案后才撤场。经过在大亚湾房管局官网查询得知，截止昨日，涉案楼盘1栋可售68套房已售63套；2栋仍未开售，2栋可售住宅楼数是192套。根据合同法第113条第1款规定，可得利益是合同被履行后可取的的利益，赔偿可得利益可以弥补因违约方给守约方造成的全部实际损失，使守约方恢复到合同得到严格履行情况下的状态，促使当事人诚信履行合同，在被告已售的63套房应当由原告提供合同服务。还有未售的应该也由原告提供合同服务。由于被告的违约行为导致原告无法取得经营利润，被告应当承担赔偿损失的责任。被告某某公司辩称，原被告双方于2019年5月19日签订惠州瀚柏青柠时代签约办证协议，同年7月1日被告发出解除协议通知书。原告于次日确认签收并完成撤场。在此后，服务协议中的服务事项均有被告自行开展，且未向购房客户额外收取任何费用。原告无对外提供法律服务的资质，可能导致合同目的无法实现。被告解除合同的行为不构成违约。根据协议约定，原告应向被告提供法律服务，包括合同审核、法律培训、解答业务相关的法律问题、为被告的经营决策提供法律意见等。然而原告公司的经营范围中并无法律咨询等相关事项。也没有配备相关的法律专业人员。由此可能导致合同目的无法实现。被告才向原告发出解除协议的通知。避免双方因履行协议而遭受更大的损失。原告尚未开展服务的主要工作事项，被告无须承担任何赔偿责任。通过服务协议，特别是附件乙方操作细则中对各环节中的工作安排，可以看出原告的工作内容主要是为购房客户提供签约、按揭及办证服务。大量的工作都是在项目开盘后才开始。截止协议解除之日，即2019年7月2日，涉案项目还远未达到开盘条件，被告基于合同目的无法实现而解除合同，且原告尚未开展合同约定的主要工作。因此无须承担赔偿责任。原告关于损失赔偿的计算标准无事实和法律依据，即使判定被告承担相应赔偿责任，也应当依法审慎核定赔偿金额。因委托事项的解除而导致的赔偿应以实际损失为衡量标准。根据服务协议第1-2条约定，原告基于其与被告的委托关系向购房客户提供服务，并收取相应的服务费用，即原告潜在的经营收入全部来源于该委托服务事项。根据合同法第410条规定，并参照最高院相关判例，委托人因解除委托关系给对方造成损失的，对于该赔偿损失，不宜作扩大解释。损失的范围应当以现实已经发生的损失为基础进行衡量。而不能以不确定的预期利益作为标准。本案中原告未举证证明其实际已经发生的具体损失，应承担举证不能的不利后果。即便按照原告所谓的可得利益赔偿损失，其主张的损失金额也极不合理。根据最高院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见第9-10条规定，可得利益损失应当是确定的可得利润损失。服务协议仅约定每套房产的服务费用为1600元，但对服务量及服务期限未作明确约定。原告以260套房的标准计算损失，无事实依据。可得利益损失应当是确定的，必然发生的损失，而合同的履行存在极大不确定性。市场经营中存在的损失，甚至导致其亏损。涉案楼盘是否全部实现销售，及销售量取决于被告的宣传及相关销售行为，具有很大不确认性。此外，还应当充分考虑原告在履行合同义务完成被告委托事项过程中，所需的必要服务。可得利益应扣除其经营成本。综上，请求法院查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。原告提交以下证据：1、《惠州瀚柏青柠时代签约办证服务协议》。证明原被告于2019年5月19日签订《惠州瀚柏青柠时代签约办证服务协议》，合同约定原告履行合同的收费标准为1600元/套房。青柠时代楼盘一共260套房，合同履行完毕后，原告可获得利益为人民币41.6万元（1600元/套×260套＝41.6万元）。2、[惠湾房测字：110220190004]《惠州大亚湾房产测绘陈国报告（预测）》、[惠湾房测字：110220190005]《惠州大亚湾房产测绘陈国报告（预测）》。证明内容同证据1。3、工作签到表、2019年4月9日至8月29日工作微信聊天记录。证明原告按约履行合同，派员工进驻瀚柏青柠时代楼盘，为被告提供一对一服务。原告工作人员通过微信等方式与被告合同执行人、财务、策划、行政等工作人员进行日常工作沟通。4、封闭办公场所图片、《解除协议通知书》、《联络函》。证明2019年7月1日，被告单方无理由通知原告解除合同发出《解除协议通知书》，并强迫要求原告撤出场地。5、网络信访图片。证明2019年7月1日，因原告遭受被告无故解约并强迫要求撤场，原告无奈选择网络信访。6、《工作联络函》及送达、微信聊天记录。证明原告工作人员继续上班并明确告知被告：因被告单方提出解约、封闭办公场所等行为表明其不履行合同义务，并造成原告不能履行合同，则由被告承担一切法律责任和后果，并须全面赔付原告损失。当庭提交以下证据：7、楼盘销控表。证明涉案的项目嘉乐华府1栋可售套数68套，已售63套，均是被告自行或委托第三方进行销售的。8、微信聊天记录。证明被告自行或委托第三方进行销售，并且其员工也确认了之前被告封闭办公室，教唆不许与原告讲话的事实。被告质证如下:对证据1-2真实性、合法性无异议，但不能证明原告在服务协议履行完毕后可获利益41.6万元。原告以260套房的标准计算损失，无事实依据，且未考虑服务事项投入的成本及市场风险等不确定因素的影响。对证据3工作签到表，原告未提供证据原件，且表中没有被告或其工作人员的盖章或签字等确认行为。对该证据三性均不予认可。涉及到2019年7月2日后的签到情况，是与事实不符的。因为7月2日合同已经解除了。对微信聊天记录，其中证据第69-74页部分原告没有提供证据的原始载体，对其三性不予认可。其余的聊天记录，7月2日以前的可以看出在协议解除前原被告双方工作人员前期接洽、合同审核等准备工作。原告尚未开展协议约定的工作任务。对于7月2日后的聊天记录，仅是工作人员个人私下的沟通行为，并不能证明原告基于服务协议开展相关工作。且原告在其他证据中也反复强调被告要求其员工不得与原告进行交流，证明了此观点。对证据4封闭办公场所的图片均是在7月2日后拍摄，被告因合同解除，被告在其自己售楼中心的任何行为与原告无关。对解除协议通知书及联络函，对其真实性、合法性无异议，原告在其中确认收到该通知书，且同意从被告售楼中心撤场，并无所谓强迫之说。解除协议通知书中确认签收的人是本案原告代理人曹玉某。对证据5手机截屏照片与本案无关，此外，局我方了解，相关部门因信访内容与事实不符而不予受理，对其三性不予认可。对证据6真实性、合法性无异议，但原告主张继续履行合同，与证据4中同意撤场的意思表示相矛盾。服务合同已于2019年7月2日解除，原告单方继续履行合同，系恶意扩大损失的行为。应自行承担起不利后果。对证据7中1栋可售套数是68套，已售的应该是60余套，具体数字要与被告确认。其中已售的住宅包含10套股东及员工购房。按照服务协议该部分是不需要支付任何的服务费用。对于证据8质证意见同证据3的意见。原告也确认了房产的销售工作均是由被告自行完成的。被告也没有因此获利，是被告自行承担了该部分的成本。经审理查明：2019年5月19日，原告某某公司（乙方）与被告某某公司（甲方）签订了一份《惠州瀚柏青柠时代签约办证服务协议》，双方在该协议中约定：一、服务范围为甲方委托乙方为贵甲方开发的位于惠州××西区“嘉乐华府”（推广名：瀚柏?青柠时代）房地产项目提供合同签约、银行按揭手续、办理不动产权证（含查档、按揭、备案、抵押、办理不动产权证）以及服务内容所列等法律服务；二、服务内容主要为：（1）乙方协助甲方与客户签订“嘉乐华府”（推广名：瀚柏?青柠时代）项目楼宇《商品房买卖合同》，代甲方向客户解释认购书、合同条款；（2）乙方协助甲方办理“嘉乐华府”（推广名：瀚柏?青柠时代）项目楼宇的权籍调查手续；（3）乙方协助甲方办理监管账户在不动产登记部门的前期资金备案；（4）在客户完成购房合同草签后1个工作日内协助客户准备申请按揭贷款的全部资料并让客户到按揭银行签署贷款合同，乙方负责办理甲方、客户与该银行之间的各项手续，直至按揭客户的按揭款进入甲方监管账户；（5）乙方协助甲方在大亚湾公证处进行首次资料备案；（6）乙方协助甲方依法向惠州市不动产登记部门办理“嘉乐华府”（推广名：瀚柏?青柠时代）项目楼宇《商品房买卖合同》如下相关手续：1、首付款进账正签后3个工作日内办理购房款资金查验手续。2、首付款进账正签后待备案资料齐全5个工作日内办理备案登记，7个工作日内不动产登记部门会对备案登记进行审批。3、备案审批完成后3个工作日内领取备案不动产登记证明(如不动产登记部门相关政策发生变化，办理时间相应变化)；（7）乙方协助甲方办理客户入伙手续及档案管理手续，并跟进办理入伙手续及完成档案管理、保存、交接工作；（8）待项目竣工完成后，协助甲方办理《不动产权证》；三、乙方可为甲方提供与本项目乙方服务内容前期及后期的增值服务，增值服务不收取费用；四、收费标准为1600元/套，上述服务费由乙方在为客户提供签约及按揭服务时收取，由客户直接向乙方支付，对于甲方的股东或员工购房，免收费，但最多不超过10套；五、本协议有效期自双方签署生效之日起生效，至项目全部事务办妥后终止；六、终止合同条件为，1、除非本合同或法律另有约定，任何一方出现合同规定或法律规定的任何严重违约行为，另一方可单方终止合同，须提前30天以书面形式通知对方；2、受自然力、政府等不可抗力因素影响，无法履行合同，双方可协商终止合同；3、在合同期内，双方发生争议或纠纷，经双方协商书面同意终止合同；4、如乙方不能在按照合同条款履行任一条款义务，则甲方有权选择部分或全部解除合同。合同解除后，双方按照合同约定或法律规定结清有关手续；5、非因上述条件或对方原因，在未得到对方同意的情况下，任何一方不得中途终止执行合同的部分或者全部内容，否则，视为违约处理，守约方在书面警告通知未果的情况下，可单方面终止合同执行；6、双方无论因何原因解除合同，乙方均应按照“操作细则”完成已签订合同的各项工作，并与甲方或甲方聘请的单位做好工作交接，若交接工作不到位或发现有漏失的，甲方有权在保证金扣除相应的费用。该协议还约定了服务方式、违约责任等其他内容。上述协议签订后，由于涉案的房地产项目尚未取得预售许可证，原告按照约定安排三名员工在涉案楼盘驻点上班，为被告提供相关的前期服务。2019年7月1日，被告向原告发出一份《解除协议通知书》，被告在该通知书中称“关于贵司与我公司签订的《惠州瀚柏青柠时代签约办证服务协议》，现因我公司原因本协议无法继续履行，我公司特向贵司发出解除协议通知书，请贵司予以理解”。原告的驻点员工曹玉某于2019年7月2日在该通知书上签署意见“贵司单方无故解约，给我司造成巨大经济损失，我司保留追究贵司违约的权利，现我司按照贵司要求撤场，确认收到解除协议通知书”。按照原告提交的惠州大亚湾房地产测绘所对涉案的被告开发的“嘉乐华府”房地产项目所做的“惠州大亚湾房产测绘成果报告（预测）”显示，“嘉乐华府”项目共有2栋，其中1栋住宅69套，2栋住宅192套。被告通知原告解除协议之后取得了“嘉乐华府”项目1栋的预售许可证。本院依照原告的财产保全申请，于2019年9月12日作出(2019)粤1391民初3941号之一民事裁定书，裁定如下：一、冻结被告惠州大亚湾某某实业总公司名下在中国工商银行股份有限公司惠州大亚湾支行开立的，账号为20×××92的银行存款。冻结期限为一年；二、冻结被告惠州大亚湾某某实业总公司名下在中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾西区支行开立的，账号为44×××96的银行存款。冻结期限为一年；三、冻结被告惠州大亚湾某某实业总公司在广州银行惠州惠阳支行开立的，账号为81×××37的银行存款。冻结期限为一年；四、冻结被告惠州大亚湾某某实业总公司在中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾西区支行开立的，账号为44×××28的银行存款。冻结期限为一年。以上冻结财产价值以人民币41.6万元为限。本院认为，原、被告双方签订的《惠州瀚柏青柠时代签约办证服务协议》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力。原、被告双方应当按照协议约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告在协议履行过程中单方通知原告解除协议，被告解除该协议的理由是“因我公司原因本协议无法继续履行”，被告的上述理由显然不符合解除合同的法定条件和约定条件，被告的行为构成根本性违约。按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告单方与原告解除协议属于违约行为，被告应当承担向原告赔偿损失的违约责任。由于被告与原告解除协议时涉案的房地产项目尚未取得预售许可证，原告尚未开始履行协议约定的主要义务，也不能取得相应的合同价款。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据上述规定，被告单方违约与原告解除合同，使得原告丧失了在合同能够得到履行的情况下可以获得的利息，被告应当向原告赔偿可得利益损失。按照协议约定，原告按照1600元/套的标准收取服务费，涉案房产项目共计260套，如合同能够得到履行，原告可以收取的费用为416000元。但该416000元是原告在履行合同后可以收取的全部价款，包含了原告为履行合同支出的相应成本，并不等同于原告在合同履行后可以获得的利润，原告主张按照416000元作为其可得利益损失，其主张的数额没有依据，本院不能全部予以支持。原告主张的可得利益损失应当以合同履行后原告可以获得的利润为准。本案中，原、被告双方的关系属于服务合同关系，综合考虑服务业的利润相对其他行业较高以及被告无正当理由与原告解除协议属于恶意违约等因素，本院酌情认定被告应当按照协议履行后原告可以收取的费用416000元的30%向原告赔偿可得利益损失124800元。对于原告主张的超过124800元的部分本院不予支持。被告辩称其与原告解除协议的原因是原告没有提供法律服务的资质，被告与原告解除协议符合不能实现合同目的的解除条件。首先，原、被告双方在协议中并未约定原告需要有提供法律服务的资质；其次，被告在《解除协议通知书》中所称的解除理由是因被告的原因无法履行协议，并非原告在答辩中所述的上述理由。因此，被告的该项辩解理由不能成立，本院不予采信。被告辩称其与原告是委托合同关系，委托事项的解除而导致的赔偿应以实际损失为衡量标准，不应包括可得利益损失。从原、被告双方签订的《惠州瀚柏青柠时代签约办证服务协议》的名称和内容来看，原、被告之间属于服务合同关系而非委托合同关系。被告的该项辩解理由也不能成立，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条规定，判决如下：一、被告惠州大亚湾某某实业总公司自本判决生效之日起十日内向原告惠州市某某置业发展有限公司赔偿可得利益损失124800元；二、驳回原告惠州市某某置业发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3770元，财产保全费2600元，共计6370元，由原告负担4459元，由被告负担1911元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  朱会东二〇一九年十一月二十九日书记员  陈艳华