四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1421民初2961号 原告：张瑞兵，男，1974年9月27日出生，汉族，居民，住四川省仁寿县。 原告：雷慧芳，女，1976年8月26日出生，汉族，居民，住四川省仁寿县。 二原告委托诉讼代理人：张朝生，四川展新律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：刘炜，四川展新律师事务所律师。 被告：仁寿宇曦置业有限公司,住所地四川省仁寿县文林镇仁寿大道延伸线政务中心旁,统一社会信用代码91511421071418287H。 法定代表人：田和川，总经理。 委托诉讼代理人：李艳，四川观今律师事务所律师。 原告张瑞兵、雷慧芳与被告仁寿宇曦置业有限公司（以下简称“宇曦公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，依法适用简易程序于2019年8月7日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法裁定本案转为普通程序，组成合议庭于2019年11月14日公开开庭进行了审理。原告雷慧芳及张瑞兵、雷慧芳的委托诉讼代理人张朝生，被告宇曦公司的委托诉讼代理人李艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张瑞兵、雷慧芳向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即向原告交付仁寿县房屋；2．判令被告支付逾期交房违约金14328.5元（自2015年12月28日至2017年1月20日止），并按总房款24%年息支付违约金（自2017年1月20日至实际支付之日止）；3．判令被告按照原告已付购房款总额开具发票；4．判令被告立即为原告办理仁寿县房屋的权属证明及产权证；5．判令被告支付逾期办理权属证明及产权证的违约金（自2017年6月30日起，按同期银行存款利息计算至实际办理之日止）；6．本案的全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年3月26日，原被告签订了《商品房买卖合同》，合同签约备案号41577、41578。双方约定，被告将仁寿县房屋售与原告，该房建筑面积均为16.76平方米，成交总价分别为479431元、475808元，2015年12月28日前交房。合同签订后，原告向被告支付了购房款，但被告未开具相应的发票。截至目前，经原告多次催促被告，被告仍未向原告交付涉案房屋。2016年8月10日，被告对项目延期交房进行了公示，明确延期交房事实，承诺了逾期交房支付违约金的计算方法。合同约定被告在2017年6月30日前办理房屋权属证明。但被告至今未办理，被告应按照合同第十九条的约定支付逾期办证违约金。原告据此提起诉讼。 被告宇曦公司辩称，1．宇曦公司逾期交付房屋是事实，原告向被告缴纳契税相关义务后，可以向原告交付房屋；2．被告存在违约行为，但原告主张的违约金过高，请法院按弥补原告损失的原则予以下调。且原告已将房屋委托给四川大略商业经营管理有限公司（以下简称“大略公司”）经营管理，在未交付房屋的情况下已经收取了相应的租金，被告迟延交房并没有给原告造成损失，原告不应当主张违约金；3．现在还没有到向原告出具发票的时间节点。双方约定的也是在原告缴纳相应的税费后共同办理产权证。按约定，原告可以选择退房。如不选择退房，按照合同约定支付的违约金过高，请求法院予以下调，且与逾期交房的违约金存在重合，不应重复计算。 本院经审理认定事实如下：2014年3月26日，二原告与被告宇曦公司签订了两份《商品房买卖合同》。合同签约备案号为41577的《商品房买卖合同》中约定，二原告购买被告开发的位于仁寿县商业用房，房屋建筑面积16.76平方米，总价款479431元。合同第五条约定的付款方式及期限为一次性付款；第十条交付条件出卖人应当在2015年12月28日前向买受人交付该商品房；第十二条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按购房合同总价的千分之三向买受人支付违约金；第十九条产权登记（一）初始登记出卖人应当在2017年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本条款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，出卖人自逾期之日起，每日向买受人支付银行同期存款利率作为逾期办证的违约金。合同签约备案号为41578的《商品房买卖合同》的上述约定与第一份《商品房买卖合同》基本一致，只是合同标的为中央国际广场2栋Ａ单元1层7号的商业用房，房屋建筑面积16.76平方米，总价款475808元。二原告为购买上述房屋，于2014年1月26日支付了20000元，于2014年1月28日支付了定金380000元、定金400000元，于2014年3月26日支付了55808元、99431元。2014年2月24日，二原告与大略公司签订两份《委托经营管理合同》，将所购的商业用房委托给大略公司经营管理，期限为十年，至二原告提起诉时止，大略公司已经支付原告经营回报款至2016年12月31日。 因被告在开发中央国际广场过程中资金出现问题，导致整个项目未能按时竣工并交付使用。2016年8月10日，被告发出《关于中央国际广场项目延期交房的公示》，公示内容为：1．延期交房的时间为2017年1月20日；2．逾期交房违约金的处理：对现有购房业主按下列方式和办法结算：2015年12月28日-2016年3月28日按购房总额的千分之三计算；2016年3月28日-2016年8月8日按千分之六计算；2016年8月8日-2017年1月20日按千分之六计算。上述违约金在交房时一并结算；3．如若在上述约定的交房期限内我公司未能交房，则承担逾期交房处罚金：每逾期2个月支付购房业主购房总额的百分之四的处罚金并以此递增。 承诺的交房时间逾期后，被告宇曦公司仍未能向原告交付房屋及办理产权登记。为此，原告向本院提起诉讼。 上述事实有经过庭审质证的《商品房买卖合同》、收据复印件、关于中央国际广场业主延期交房的公示复印件、中央国际广场照片、委托经营管理合同复印件、转款凭证复印件等证据及当事人陈述在卷证实。 本院认为，二原告与被告宇曦公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应依照合同的约定履行合同义务。原告履行了支付全部购房款的义务，被告也应履行交付房屋并办理产权登记的合同义务。由于被告宇曦公司的自身原因，其开发的“中央国际广场”项目迟迟未通过竣工验收，导致至今仍未履行房屋交付义务，在履行合同的过程中存在违约行为，应当承担相应的违约责任。关于逾期交房违约金的问题，二原告在与被告宇曦公司签订买卖合同的同时，又与案外人大略公司签订了一份《委托经营管理合同》，二原告将购买的商铺交给大略公司经营十年，由大略公司按季支付租金。因大略公司只支付租金至2016年12月，二原告已经向本院另案提起诉讼，请求判令大略公司支付2017年1月至2018年10月的租金，并由本案被告宇曦公司承担连带支付责任。本院于2019年11月25日作出（2019）川1421民初2730号民事判决书，支持了原告的诉讼请求。本案中，被告宇曦公司逾期交付商铺，主要是给二原告造成了租金损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于违约金的规定，违约金兼具补偿性和惩罚性功能，体现了当约定违约金过分高于或者低于违约造成的损失时可予以调整的立法本意，旨在以弥补为基准点，同时适度体现一定的惩罚性。二原告的租金已经本院判决由大略公司支付，其损失已经得到弥补。为此，二原告请求判令被告宇曦公司承担逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于逾期办证违约金问题，原被告双方在《商品房买卖合同》第十九条中约定了初始登记及转移登记两种违约责任，因初始登记系宇曦公司将其所开发的房屋登记到自己名下，只是作为向原告转移登记的条件，并不涉及原告的利益。故二原告请求被告宇曦公司承担逾期初始登记的违约责任的诉讼请求，本院不予支持；但被告宇曦公司未按照合同约定，在2015年12月28日前履行交房的义务，也未能在商品房交付之日起720日内履行办理产权转移登记的义务，现二原告请求自逾期之日起每日按照银行同期存款利率支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告宇曦公司在收取购房款后，应当依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定履行义务，向二原告开具购房款发票。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一项，《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条的规定，判决如下： 一、被告仁寿宇曦置业有限公司在本判决生效后三十日内向原告张瑞兵、雷慧芳交付位于仁寿县商业用房； 二、被告仁寿宇曦置业有限公司在本判决生效后九十日内为原告张瑞兵、雷慧芳办理位于仁寿县商业用房的不动产登记证书； 三、被告仁寿宇曦置业有限公司在本判决生效后十日内向原告张瑞兵、雷慧芳开具购房款发票； 四、被告仁寿宇曦置业有限公司在本判决生效后十日内支付原告张瑞兵、雷慧芳逾期办证违约金，违约金以购房总额955,239元为基数，按照中国人民银行公布的同期存款利率自2017年12月19日起计算至办理不动产登记证书时止； 五、驳回原告张瑞兵、雷慧芳的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费44,978元，由被告仁寿宇曦置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判长  徐伦强 审判员  陈 琳 审判员  陈 蝶 二〇一九年十一月二十九日 书记员  叶昆佳