广东省开平市人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0783民初4183号原告：开平市赛美物业服务有限公司，住所地：开平市长沙区良园路35号天富豪庭富华一幢1号铺位。法定代表人：周芳玲。委托诉讼代理人：张莲凑，女，该公司员工。被告：许华裕，男，1974年1月14日出生，汉族，户籍地开平市，现住开平市。被告：余晓红，女，1974年10月5日出生，汉族，户籍地开平市，现住开平市。原告开平市赛美物业服务有限公司诉被告许华裕、余晓红物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序审理，并于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告开平市赛美物业服务有限公司（以下简称“赛美物业公司”）的委托诉讼代理人张莲凑，被告许华裕、余晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赛美物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告住宅物业管理费7628.5元，车位管理费625元，代收代缴居民水费1020.98元，滞纳金495.21元，以上共计9769.69元。2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告签订《前期物业服务协议》，合同约定由原告向被告居住的“天富豪庭”小区提供物业服务，被告须按《商品房买卖合同》约定的收楼之日起向物业公司交纳物业管理服务费用；物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积向物业公司预先缴纳，具体标准暂定为业主每月按1.725元/㎡缴纳，车位管理服务费为25元/月，且原告受有关部门的委托，可提供水费、电费、燃（煤）气费、租金等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用）；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准或和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交。被告系“天富豪庭”小区XXX房及富景XXXX号车位业主，被告拖欠原告2017年7月1日至2019年7月30日的住宅物业管理费7628.5元，车位管理费625元，代收代缴居民水费1020.98元，滞纳金495.21元，以上共计9769.69元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，严重违反了《前期物业服务协议》的约定。为维护原告的合法权益，请求贵院依法作出公正的判决，维护原告的合法权益。庭审过程中，原告赛美物业公司补充陈述:按照《前期物业服务协议》的约定，计收滞纳金的标准是每日千分之二，但是我方主张的滞纳金只是计收了一个月的滞纳金（住宅及车位物业费来统计）。另原告陈述被告在诉讼期间己缴纳了车位管理费625元及代收代缴居民水费1020.98元，现欠住宅管理费7628.5元。被告许华裕、余晓红辩称：原被告签订《前期物业服务协议》、《业主临时规约》及装修管理费等交钱协议，均是在卖家收齐房款后，我被要求签约的，我在购买天富豪庭商品房前未见过也未听说过这些协议。卖家违反了文件《业主临时规约》第二条：建设单位应当在物业销售前将本临时规约向物业买受人明示，并予以说明。（侵害了我们作为消费者的权益）。2012年12月29日，我交定金10000元给售房部，售房部与我签订《天富豪庭定购书》，按约定时间，2013年1月8日，我付清全部房款，收到收据，我索要发票，第二天1月9日，我用交房款的收据换了房款发票联。办理契证时，卖家收了《天富豪庭定购书》、《天富豪庭预售合同》及发票，卖家收取前，我复印了一份自家保存。买房前，我多次询问：还有什么附加费要交？因为一个家庭的开销很大的。售房人员只告知我家：每月需交物管费1.2元/平方米，卖家收齐房款后，要我签那些服务收费协议，以前购买商品房无物业公司的，想到自家的辛苦钱已交给售房老板了，只可以试着签约与天富物业公司相处。谁知我们小区的房子一卖完，卖家立马升管理费到每月1.5元/平方米交费，我交了装修管理的各种收费，装修结束后，我在2013年7月份开始交物管费，买房前说的1.2元/平方米变成了每月要交物管费1.5元/平方米。我考虑到人生活不容易，不想与物业公司老板计较太多，就没理这事。2017年，物业公司又无需理会业主负担人的意见，又涨价到1.725元/平方米，我开始拒交7月份又涨价的物管费。爱家的业主住户们建了业主群。因为这家物业公司千方百计阻碍，在天富业主住户们的协助下，天富业委会经理了千辛万苦，在2018年8月18日走完所有程序，在相关部门备了案，拿到了公章，但这家物业公司仍不愿接受天富业委会和业主们的监督。为了我们业主可以与这家物业公司在天富豪庭小区共存，我家从2017年10月份开始与这家物业公司沟通到现在。经济是家庭功能的重要基础，包括家庭的各种经济活动，如生产、分配、交换、消费、理财等。我们与物业公司是业主与管家的关系，认识前是毫无相处经验的。这家物业公司不停说：批文准他们涨价收费。请问，哪个批文写着：不论物业公司怎么处事，称不称职，即使眼中只有钱而无业主住户们，又或侵占业主住户们的利益，业主住户们也必须要交钱给物业公司使用？按以上事实，原告的诉讼请求与事实不符，原告也无正当理由索收我家滞纳金。至于我家未交的物管费，该交给哪家物业公司，我会听天富业委会的说法。综上，恳请贵院作出合情理、正义的判决，保护我们作为业主的基本权利。庭审过程中，被告补充陈述:被告认为原告在提供物业管理服务过程中还存在侵权、管理不规范、服务水平不好的问题。我方认为物业管理费应该按每平方1.5元收取，不同意上涨按1.725元/平方米收取，对其他费用的计算没有异议，但不同意支付滞纳金。对被告的答辩，原告物业公司认为：开平市天富豪庭小区收费依照开平市开价函【2008】24号批文执行，有电梯住宅楼宇按建筑面积每月每平方米1.5元。上述价格为中准价格，允许企业在中准价基础上上下浮动20%。物业公司在2017年6月提前发出调整收费价格公告，2017年7月执行中准价格上浮15%即1.725元/平方米；并在开平市发改局做好价格备案手续。该价格包括电梯用电费、公共用水用电费等分摊费用。被告徐华裕、余晓红在2013年1月8日签订《预售合同》及《天富豪庭前期物业服务协议》，协议第4页第四条第二点明确开发商提供物业管理费补贴，故有电梯住宅物业服务费为每月1.2元/平方米；若无法提供补贴时，物业服务费为1.5元/平方米；但该价根据物价指数与服务成本可上下浮动20%。协议第四条第六点：每月1-10日前缴交当月物业服务费用。协议第七页第十一条第二点：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按欠费总额每月2‰交纳滞纳金，逾期一季度不交纳，物业服务公司将可能公布欠款名单，甲方有权通过法律途径追讨。物业公司经多次电话、书面催交，被告仍以各种理由抗辩拒付。希望开平市人民法院作出公正判决，以维护我物业公司的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对证据的真实性无异议，证据具有真实性，来源合法，与本案有关联性，本院对双方提交的证据予以确认，可以作为定案的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告于2013年1月8日与开平国泰康庭置业有限公司签订商品房预售合同，购买位于开平市长沙区××富豪××区××号房屋（以下简称5房屋），被告许华裕、余晓红是5房屋的业主。5房屋的建筑面积为176.89平方米。并于2013年1月8日与开平市天富豪庭物业服务有限公司（于2018年9月14日经核准变更企业名称为开平市赛美物业服务有限公司）签订《前期物业服务协议》，约定住宅管理服务费为1.5元/㎡，但可根据物价指数与服务成本可上下浮动20%，车辆服务管理费每台每月25元。被告根据《前期物业服务协议》的约定已缴纳了2017年7月前的物业服务费。开平市物价局、开平市房产管理局于2008年8月28日作出开价函［2008］24号《关于调整天富豪庭住宅小区物业管理服务收费和车辆停放服务收费的批复》，批复载明“市天富豪庭物业管理有限公司：报来“关于调整天富豪庭住宅小区管理服务收费和车辆停放服务收费的请示”收悉。…批复如下：一、物业服务管理收费中准价：1、无电梯住宅楼宇建筑面积每月每平方米为1.20元，2、有电梯住宅楼宇建筑面积每月每平方米为1.50元，…。上述价格为中准价格，允许企业在中准价基础上上下浮动20%。…以上批复自2008年9月1日起执行。”原告根据上述批复于2017年6月通知天富豪庭的业主，从2017年7月起，电梯住宅物业管理费收费标准执行中准价格向上浮动15%即由1.5元／平方米调整为1.725元／平方米。被告认为原告不应上涨物业管理费，从2017年7月起拒交至今，并在诉讼期间抗辩认为原告在提供物业管理服务过程中还存在侵权、管理不规范、服务水平不好的问题。另查明，被告诉讼期间于2019年10月24日缴纳了车位管理费625元，代收代缴居民水费1020.98元，原告核实后主张其应缴住宅管理费7628.5元。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。涉案天富豪庭小区未成立业主大会、业主委员会前，原告与被告于2013年1月8日签订了《前期物业服务协议》，开平市物价局、开平市房产局于2008年8月28日《关于调整天富豪庭小区物业管理服务收费和车辆停放服务收费的请示》作出了收费准价的批复。原告对天富豪庭小区的物业服务收费标准已通过了开平市物价局、开平市房产局的批准，本院依法确认原、被告双方存在真实、合法、有效的物业服务合同关系，应受法律保护，双方应按约定全面诚实地履行合同义务。被告与原告签署的《前期物业服务协议》约定住宅管理服务费为1.5元／㎡，但可上下浮动20%，车辆服务管理费每台每月25元。《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费的管理办法》第七条规定：“物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价”，在涉案小区尚未成立业主大会前，该小区物业服务企业就涉案小区的住宅物业服务收费标准已于2008年8月28日通过开平市物价局、开平市房产局的批准，即“有电梯住宅楼宇建筑面积每月每平方米1.50元，上述价格为中准价格，允许企业在中准价基础上上下浮动20%。…”，原告根据《前期物业服务协议》及《关于调整天富豪庭小区物业管理服务收费和车辆停放服务收费的请示》，从2017年7月起对被告的住宅按每月每平方米1.725元收取物业管理服务费，符合双方合同约定，依法有据。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”及第九条第二款：“物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。”的规定，被告在接受原告提供的物业管理服务后，应当按照双方签订合同的约定向原告支付物业服务费用。因此，原告请求被告支付住宅物业服务费，理据充足，本院予以支持。对被告拒绝缴纳住宅物业服务费的辩解意见，经查，理据不足，本院不予采纳。至于逾期付款违约金问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”以及第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定及《前期物业服务协议》：“···从逾期之日起按欠费总额每天2‰交纳违约金。”的约定，原告赛美物业公司有权向被告许华裕、余晓红主张违约金。现原告赛美物业公司在诉讼期间表示被告支付了车位管理费625元及代收代缴居民水费1020.98元，但未支付住宅物业管理费7628.5元，核实后请求被告支付住宅物业管理费7628.5元，属其权利的自由处分，本院依法予以确认，对原告赛美物业公司不再主张的诉求，本院予以准许，不再另作裁定。最后，关于被告抗辩认为原告在提供物业管理服务过程中还存在侵权、管理不规范、服务水平不好的问题。但其提供的证据不足以证明涉案小区的物业管理长期存在上述问题，仅能体现原告在提供物业管理服务的过程中可能存在一定的质量瑕疵。原告作为涉案小区的物业服务企业，应按合同的约定履行物业服务的主要义务，若在其物业管理服务过程中存在瑕疵，被告及其他业主可以根据《前期物业服务协议》的约定并可以提议成立业主委员会选聘新的物业管理企业等方式维护业主的合法权益，当然，原告作为物业服务企业，对于服务质量瑕疵亦不容忽视，应当虚心听取被告及其他业主的意见，对存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。案经庭审调解，原、被告无法达成调解协议，本院依法作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告许华裕、余晓红应于本判决发生法律效力之日起十日内支付住宅物业管理费7628.5元给原告开平市赛美物业服务有限公司。如果被告许华裕、余晓红未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（此款原告开平市赛美物业服务有限公司已预交），由被告许华裕、余晓红负担。原告预交的案件受理费25元由本院予以退回；被告许华裕、余晓红应于本判决生效之日起七日内向本院补交案件受理费25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  梁治平二〇一九年十一月二十九日书记员  邝小娴