上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初15155号原告：曾立强，男，1965年11月7日出生，汉族，户籍地江西省上饶市。委托诉讼代理人：汤冬冬，上海阅瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴婷婷，上海阅瀚律师事务所律师。被告：李义华，男，1957年6月27日出生，汉族，户籍地江西省上饶市，现住上海市青浦区。委托诉讼代理人：王卫林，上海知者律师事务所律师。原告曾立强与被告李义华排除妨害纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序。本案于2019年10月14日公开开庭进行了审理。原告曾立强及其委托诉讼代理人汤冬冬、吴婷婷、被告李义华及其委托诉讼代理人王卫林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾立强向本院提出诉讼请求：判令被告立即搬出位于上海市青浦区赵巷镇芦沈路9区258弄62号房屋，排除对原告房屋的妨害。事实与理由：2008年12月25日，原告曾立强因资金周转,向被告李义华借款人民币35万元，原告为被告出具了借条。签订借款合同时，被告李义华提出为保证还款，让原告交付其所有的一套房屋借其居住。借款到期后，被告拒不接受原告还款也不退还房屋。被告将房屋用于自住及转租多年，甚至要求原告以房抵债。被告的非法行为严重妨碍了原告的居住权，故原告诉至法院作如上诉请。被告李义华辩称：不同意原告诉请。原告从2005年4月开始陆续向被告借钱，2008年12月25日结算到2009年12月25日，原告共欠付被告62万，本金35万，利息是27万。双方约定2009年12月底前原告还清上述欠款，房屋归还原告，否则房屋归被告。债务到期后原告明确向被告表示没钱归还，将系争房屋抵债给被告。借款届期后近十年时间，原告从未向被告要过系争房屋，现房价上涨原告才起诉，被告对系争房屋享有所有权。即使无所有权，因房屋系作为借款的担保，基于原告未还清借款，被告享有使用权，原告无权要求被告返还。审理中，原告提供了如下证据：1、房屋买卖协议书；2、见证人蒋荣谈话笔录；3、原被告之间微信聊天记录，1-3证明房屋买卖协议书是名为房屋买卖实为借贷担保，短信证明被告长期占有系争房屋。4、房屋买卖合同；5、青浦区农村居民建房用地申请批复单；6、交房协议；7、证人李永昌的谈话笔录及身份证复印件；8、申请证人王某某当庭作证。证人王某某当庭陈述，其与原告签订房屋合同，原告已经付清购房款62万，房屋交付给原告。2008年房价大概在100多万，目前房价不清楚。4-8证明原告向案外人王某某购买系争房屋，已付清房款62万元，王某某交付房屋，原告对系争房屋有合法居住权。李永昌是原村书记，是原告与王某某合同的见证人。被告质证：证据1真实性无异议，第4条约定原告有选择权，借款到期后原告已经选择以房抵债；证据2不符合证据形式要件，不予确认。蒋荣当天在场，但原告不是当天借款；证据3真实性无异议，原告之前从未向被告主张要回房屋；证据4真实性无法确认，被告手中也有相同的一份；证据5、6不是原件，真实性无法确认；证据7不符合证据的形式要件；证据8，如王某某确认房款付清，被告无异议，原告是否取得系争房屋由法院认定。审理中，被告提供了如下证据：1、房屋买卖合同；2、委托建房协议及收据，1-2证明原告将房屋以房抵债给被告，债务到期后，原告将从王某某处购买系争房屋的原始材料给了被告。根据小产权房的买卖过程，一般都是出卖方将相关材料原件交给买受人。借款到期后，原告将原始凭证交给被告，作为以房抵债的凭证，说明已经以房抵债。3、2008年借条，笔误写成了2007年，证明原告向被告借款结算本金及利息共62万。4、2009年10月1日借条(借款人为吴小英)及2017年4月27日借条(借款人为被告)，证明原告在2017年向被告借款15万归还王某某房款，被告自己手写的借款原因是还原欠王某某买房屋款，说明原告在债务到期后还向被告借款，已经选择了以房抵债，否则不会向被告借款。2009年的1万元是向被告老婆吴小英借的，不包含在62万以内，两笔欠款至今均未归还。原告质证：上述证据真实性均无异议，但不认可证据1、2的证明目的，是2008年签订协议时应被告要求给的，是对未到期借款的担保；证据3确系原告2008年出具给被告；对证据4中吴小英借条与本案无关，被告借条是原告向被告借款，但不是归还王某某购房款，购房款证人已经确认付清，该借款是原告向王某某借款，因无法归还，向被告借款归还借款。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案涉案房屋位于上海市青浦区赵巷镇芦沈路9区258弄62号房屋(原来地址为青浦区赵巷镇金葫芦新村9区1035号)。系争房屋对应的青浦区农村居民建房用地申请批复单上的户主为案外人王某某、费某。2004年10月6日，原告(买方、乙方)与案外人王某某(甲方、卖方)签订《房屋买卖合同》，约定甲方将系争房屋，建筑面积246.04平方米别墅卖给乙方所用。乙方愿以62万元购买甲方名下的房屋产权及该房屋所涉的宅基地使用权归属给乙方使用。乙方将购房款一次性付清给乙方时，甲方必须将别墅钥匙交给乙方所用。协议签订后，原告付清了62万元购房款，王某某将系争房屋交付原告。2008年12月25日，原告(卖方、甲方)与被告(买方、乙方)签订《房屋买卖协议书》，约定甲方将系争房屋(建筑面积246.04平方米)转让给乙方，房屋价格陆拾贰万元(房屋价格包括房屋附属设施及房屋内的家具电器)(已付)。甲方承诺于2009年元月1日起将房屋交付给乙方，此后该房屋由乙方使用和处分。在2009年12月底前，如甲方将购房款返还给乙方，则乙方愿意将房屋退还给甲方，甲方在2009年12月底前不能将购房款退还给乙方，乙方无义务返还房屋。见证人处有案外人蒋荣签字。同日，原告向被告出具收条，载明：“今收到李义华购房款陆拾贰万元整，在2009年7月底前还叁拾万元整，2009年12月底付清。”2017年4月27日，原告向被告出具借条，载明：“今收到李义华人民币壹拾伍万元整，月息2分，到年底未结息，应付滞纳金。”2018年6月9日，被告向原告发短信：“你和我说好六月二三号商量房子事宜，你现在骗我，打电话你不接，一七年和我借的钱说好年底还，到现在都不还……”2018年6月11日，原告向被告发短信，表示：“我2004年六月份左右和你小舅子借了十五万，到年底我还了十万，05年上半年我还了三万，后来把账转给你，06年跟你借了二十万，08年和你协议到09年还你，但你说本息60万，我想大家是老乡那就这么先说定了，当时你要求房子让你住进一间房间，说以后支持我，我09年初就让你的人住进去二间房子，后来把我其他几个房间锁撬开租给别人，我现在真的很困难，愿意和你坐下来谈，你怎么说。”同日，被告回复：“坐下来谈可以，去年你说好的年底和我结算，叫我房子不要租，我一直等你，却没有得到你的回音。后来五月底说好双方协商，可你又不讲信用，打电话不接。……我以前不认识你，你叫朋友和我借钱……借了几次多少我们都忘记了，因为和你结过账，条子被你收回了。07年底我们向你要钱，你没有，愿意房屋让给我们，我当时说没有产证的房子不要，叫你还钱，但你说没有，我们没办法，就把你的房子口头上承认下来，当时结好账共62万，说好09年底钱全部给我，我房子给你，并写好协议，不还房子归我。后来你把房屋主动让出，我们没办法只能把你房子接过来。你外债较多，经常来敲门，我只能出钱叫亲戚守护，怎么说我们撬你门呢？2017年你又和老房东到我这借15万，说好给我月息两分，中间催过多少次两年你也没有还过一分钱，中间还借过一万，共七八十万……”目前，原告仍未还清向被告所借的欠款，系争房屋由被告占有。审理中，原告表示：1、涉案协议不是买卖房屋，是民间借贷关系的担保。涉案协议签订时，原告债务尚未到期，债务结算期及履行期都是2019年12月30日。截止2018年12月25日，原告欠被告22万本金，到2019年年底结算为60万左右。即使按照被告的计算方法，原被告间债务也是62万。原告2004年购买房屋是62万，2008年房价140多万，2009年底大概150万多，62万远远低于上述房价，不符常理，协议书不是选择条款。被告目前收取租金折抵利息，加上2007年借款，原告共欠付被告本金37万，本案应适用民间借贷司法解释第24条。2、债权到期前约定以房抵债为法律禁止。在债务不能履行时实现债权的方式是对标的物清算，而非所有权转移。原告债务到期后没有明确过以房抵债，协议第4条流质条款系无效。双方未签订有效的买卖合同或以房还款协议等，在债权到期后未进行清算，也未书面方式确认标的物清偿，不发生以物抵债效力。原被告多次就借款事项进行协商，也不存在默认抵债。原告每年与被告协商拿回房屋出售后归还借款，2017年双方在王某某及李永昌家中都协商过，但被告不同意，要求先还钱再归还。原告至今未还清，但不代表被告享有所有权。3、协议签订后未交付被告。2009年，被告要求原告给一间房居住以保证借款，但被告将其他房间撬锁，一直将系争房屋占有使用并转租，妨害了原告对房屋的占有处分。原告至今才起诉是希望与被告协商，另行出售房屋后归还借款。目前房价400多万，被告要求收取一半房款。被告可就债权债务另行起诉，如需处理房屋，原告同意配合出售。被告表示：1、涉案协议书不是借款的担保，不适用民间借贷司法解释第24条。涉案协议书签订是因为原告欠款，签订时原告债务尚未到期，债务结算期及履行期都是2009年12月25日。签订协议书时，因原告欠债上门讨债的较多，双方确定房价62万元。协议第4条约定原告有选择权，明确约定原告不还钱，被告就取得所有权。2、即使第4条无效，原告以系列行为明确了以房抵债。债务到期后被告问过原告，原告表示无法归还借款，房屋归被告，原告选择了以房抵债。且之后还向被告借款、交付相关原始凭证，且十年来未要回过房屋，均是确认了以房抵债。3、原告在2009年上半年将房屋交付被告，被告没有撬锁，因当时被告在宝山，让其他人看管。如原告同意将房价增值部分的一半给被告，被告同意返还房屋。根据庭审查明的事实，本院认为，原告与王某某签订的房屋买卖合同虽系双方真实意思的表示，但上述标的物的交易行为违反了法律的禁止性规定，应为无效。但基于双方已实际履行该合同，原告已付购房合理对价、房屋已实际交付原告，从遵循公平原则的角度出发，考虑到原告对上述房屋的投入、实际履行情况、房屋可维持居住使用等现状，原告有合法占有、使用系争房屋的权利。原被告房屋买卖协议书签订前，双方存在借贷关系，签订时原告债务尚未到期，结合在案证据材料，协议约定的62万元并非真正的购房款，而系原告的借款本息，且该价格低于房屋当时及目前的价值，协议书第4条约定在一定期限内原告还清借款则被告返还房屋，否则被告无义务返还，故原被告之间并非真实的房屋买卖关系，房屋买卖实为借贷的担保。第4条实则约定在原告无法按约归还借款时，被告是以明显低于房屋价值的对价通过买卖合同的形式取得房屋所有权，违反了禁止流押的法律规定，应属无效。被告至今占有房屋，在原告未能按约向被告偿还借款本息的情况下，被告主张原告已经以系列行为表明确认了以房抵债，被告享有房屋所有权和使用权，但根据在案证据材料，在债务到期后，双方未明确书面约定过以房屋抵债，被告也难以证明双方已经最终结算并最终协商一致将借款关系转变为房屋买卖合同关系，对于被告上述意见本院难以采信。被告对原告享有的是债权而非物权，其可以通过向原告主张债权的方式进行救济，目前被告妨害了原告对房屋的占有使用，原告有权要求其排除妨害。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国物权法》第三十五条、第一百八十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项之规定，判决如下：被告李义华应于本判决生效之日起十五日内搬离上海市青浦区赵巷镇芦沈路9区258弄62号房屋，并将上述房屋还给原告曾立强。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  岳明静二〇一九年十一月二十九日书记员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。二、《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。......第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。三、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。