广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0204民初590号原告：陈学成，男，19**年*月**日出生，汉族，住韶关市浈江区。被告：唐华芳，女，19**年*月*日出生，汉族，原住韶关市浈江区****11街5座1802房，现住址不祥。原告陈学成与被告唐华芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈学成到庭参加诉讼。被告唐华芳经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈学成向本院提出诉讼请求：1.判决合同无效；2.被告返还原告定金8万元；3.被告返还原告房款28万元；4.被告赔偿原告违约金8万元；5.被告返还原告支付被告银行贷款利息4400元；6.被告赔偿原告定金和房款利息损失7500元（按银行同期贷款年利率5%计5个月）；7.被告承担所有诉讼费用。诉讼期间，原告变更第1项诉讼请求为：解除原告与被告签订的合同；变更第6项诉讼请求为：被告赔偿原告定金和房款利息损失7500元（以36万元为基数按贷款年利率5%，从2018年12月2日起计至还清之日止；明确第4项诉讼请求是指双倍返还定金。事实和理由：2018年9月28日，原告在浈江区五里亭房天下房屋中介房务部与被告签订买卖韶关市浈江区十里亭镇良村公路2号韶关碧桂园凤凰山11街5座1802房合同，当日手机银行支付被告定金8万元，10月9日手机银行支付被告房款6万元，10月18日支付被告房款现金4万元，10月25日手机银行支付被告房款10万元，2018年11月2日手机银行支付被告房款74000元，现金6000元，共计支付被告定金和房款36万元。按合同第二条第3点约定，原告从2018年11月2日起至2019年2月2日每月支付被告银行贷款利息1100元，共计四个月利息4400元。原告在2019年2月3日发觉被告收到原告款项后，并未按合同约定支付银行按揭贷款本息，原告在2019年2月13日看房时，发现被告房屋已被韶关市武江区人民法院查封，查封案号：（2019）粤0203民初384号民事裁定书。被告已违反合同第五条约定。原告打电话、发信息、发微信联系被告咨询房屋情况，被告均不回复。被告的房屋有财务纠纷和法院查封，已影响到房屋买卖合同的有效性，所以请求法院判决房屋买卖合同无效，被告返还原告购房定金、购房款及违约金、银行利息。原告陈学成提供的证据有：1、房地产买卖（居间）合同，证明原告与被告的房屋买卖关系；2、银行汇款记录4份，证明原告通过手机银行分别向被告转账8万元、7.4万元、6万元、10万元，合计31.4万元；3、收据4张，证明原告向被告支付购房款36万元；4、微信聊天记录，证明原告帮被告代付了4个月的贷款利息，并根据被告的指示直接向被告支付款项；5、中国邮政银行催收函，证明被告交房屋给原告时原告看到其门上有中国邮政储蓄银行个人消费贷款逾期催收函，被告没有按时还银行贷款；6、不动产登记资料结果证明2份，证明涉案房屋是属于被告的，当时查的时候只是按揭，没有被查封，第二张是催被告去过户的时候，发现过不了户，涉案房屋被法院查封。被告唐华芳未作答辩。经审理查明：2018年9月28日，经被告唐华芳申请，韶关市不动产登记中心出具《不动产登记资料查询结果证明》，显示唐华芳是韶关市浈江区十里亭镇五里亭良村公路2号韶关碧桂园凤凰山11街5座1802房的所有权人，产权证号：粤（2017）韶关市不动产权第0043596号，该房屋已办理抵押登记，未被查封。同日，原告陈学成（乙方、受让方）与被告唐华芳（甲方、转让方）、案外人浈江区五里亭房天下房屋中介房屋部（丙方、中介方）签订一份《房地产买卖（居间）合同》，约定：甲方拟将韶关市浈江区十里亭镇五里亭良村公路2号韶关碧桂园凤凰山11街5座1802房地产转让给乙方，该房地产建筑面积为123.52平方米，交易总金额为68万元，过户税费由乙方支付；付款方式：1、乙方于2018年9月28日支付甲方定金8万元；2、第一期房款28万元乙方于2018年10月30日支付给甲方（备注：如甲方不能配合乙方带买主看房则第一期房款推迟至2018年11月30日支付，甲方保证最迟于2018年10月30日将房屋交给乙方带客看房）；3、第二期房款30万元于乙方找到新买主由乙方或者新买主支付给甲方（用于还甲方银行一手按揭贷款实际金额以银行欠款账单为准，从2018年10月2日起利息由乙方支付，本金由甲方支付）；4、最后一期房款2万元于甲方过户后给新买家当天由乙方支付给甲方（备注：甲方在过户当天合计收齐卖房款68万元）；双方定于2019年3月28日前办理该房地产银行贷款及过户手续，过户前乙方要申明欠款数额及还款日期，任何一方不按时办理按违约方处理；双方同意于甲方收到乙方定金后积极帮助乙方推销该房产，保证乙方能带客看房，2018年10月30日前甲方将上述房地产交付给乙方使用，交付前甲方要保证原水电费及其他费用等一切杂费由甲方付清，并保证原设施装修没有新的损坏，交付后由乙方负责任；甲方保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成损失的，由甲方负责赔偿；违约责任：甲方决定中途不卖该房地产作甲方悔约处理，甲方应在悔约之日起2天内将按所收定金双倍退还给乙方；乙方决定中途不买该房地产，作乙方中途悔约处理，乙方所交定金，甲方不予退回；办理上述房地产过户所需缴纳的税费等一切杂费由乙方全部负责支付；乙方购买上述房地产作短期投资转卖，上述房地产在合同期内，甲方同意乙方将该房转到第三方名下；上述房地产成交价包括房内家具电器如下：2台空调、沙发一套、窗帘全套、电视机一台、洗衣机一台、冰箱一台、热水器一台、消毒柜一台、厨房3件套等内容。合同签订当日，原告通过银行转账方式给付被告购房定金8万元，被告向原告出具《收据》予以确认。2018年10月9日、10月25日，原告转账支付给被告首期房款6万元、10万元，被告于收款当日分别向原告出具《收据》予以确认。原告主张其在2018年10月18日还以现金方式支付给被告首期房款4万元，但现在找不到被告当时出具的收据。2018年10月28日，被告将涉案房屋交付给原告。2018年11月2日，原告转账支付给被告74000元，另给付现金6000元，共给付被告购房款8万元，被告当日出具《收据》予以确认。上述被告出具《收据》确认收到原告支付的购房款合计24万元。2018年11月2日、12月1日、2019年1月1日、2月2日，被告4次用微信发信息给原告，要原告给其合同约定由原告支付的被告所欠涉案房屋银行按揭贷款利息每月1100元，原告收到信息当日就微信转账付款给被告，合共给付被告银行贷款利息4400元。2019年1月17日，原告将在涉案房屋处拍到的中国邮政储蓄银行向被告催收逾期贷款本息的催收函用微信发给被告。2019年2月，原告发现涉案房屋被韶关市武江区人民法院查封，2月17日就用微信联系被告，要求被告办理房屋过户手续，但无果，原告遂提起本案诉讼。根据韶关市不动产登记中心于2019年8月14日出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示，涉案房屋已先后抵押给中国邮政储蓄银行股份有限公司韶关市分行及龚某某，抵押期限分别为2015年2月13日至2032年2月13日，2017年11月23日至2020年11月22日；2019年2月1日、7月9日、7月26日，因唐华芳是韶关市武江区人民法院3宗诉讼案件的被告，涉案房屋被该院3次查封。此外，原告陈学成在诉讼期间向本院提出财产保全申请，请求对被告唐华芳的财产采取保全措施，本院已依法作出裁定并实施财产保全措施。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原告陈学成与被告唐华芳签订的《房地产买卖（居间）合同》依法成立并生效。原告按照约定向被告支付购房定金及房款，并支付被告所欠的涉案房屋银行贷款利息给被告，但被告收到上述款项后，却不清偿其用涉案房屋抵押担保的债务，且涉案房屋因被告在韶关市武江区人民法院的3宗诉讼案件被3次查封，已不能办理房屋的产权转移登记手续，原告购买房屋的合同目的无法实现，被告的行为已构成根本违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同；第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。根据上述法律规定，原告诉请解除合同，有事实和法律依据，本院依法予以支持。合同解除后，原告应将涉案房屋返还被告，被告收取原告的全部款项应予以返还。原告给付被告购房定金8万元，如上已述，涉案合同因被告的违约行为解除，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”规定，原告诉请被告双倍返还定金16万元，有法律依据，本院予以支持。关于原告诉请被告返还购房款28万元的问题。涉案合同约定第一期房款28万元原告于2018年10月30日支付给被告，被告保证最迟于2018年10月30日将房屋交给原告，而被告实际在2018年10月28日就将涉案房屋交付给原告，原告于2018年11月2日最后一次向被告支付购房款8万元，当日被告在微信上仅要求原告支付银行贷款利息，至2019年2月2日，期间被告又3次在微信上仅要求原告支付当月的银行贷款利息。2019年2月17日，原告在微信上要求被告办理涉案房屋过户手续时，被告没有提出异议。诉讼期间，原告主张其给付被告购房款28万元，被告对此没有提交答辩状和证据予以反驳。上述事实，足以证明原告向被告付清了第一期28万元购房款。因此，现虽然原告提供不出28万元购房款中这笔4万元款项的付款证据，但基于上述事实，本院认定原告支付了这笔4万元款，即原告向被告支付购房款28万元。原告诉请被告返还购房款28万元，理据充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”规定，原告在诉请被告双倍返还定金的情况下，同时诉请被告赔偿定金和购房款利息损失，显然没有法律依据，故对原告要求被告赔偿定金和购房款利息损失的诉讼请求，本院不予支持。原告诉请被告返还银行贷款利息4400元，理据充分，本院予以支持。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应视为被告放弃质证及抗辩的权利，不影响本院根据查明的事实依法裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第四项、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告陈学成与被告唐华芳于2018年9月28日签订的《房地产买卖（居间）合同》；二、被告唐华芳于本判决生效之日起五日内双倍返还原告陈学成定金16万元；三、被告唐华芳于本判决生效之日起五日内返还原告陈学成购房款28万元；四、被告唐华芳于本判决生效之日起五日内返还原告陈学成银行贷款利息4400元；五、驳回原告陈学成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8079元，财产保全申请费2780元，合计10859元，由原告陈学成负担172元，被告唐华芳负担10687元。公告费260元，由被告唐华芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  胡东霞人民陪审员  张 清人民陪审员  徐 浩二〇一九年十一月六无法官助理杨汉青书记员何静