广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初25921号原告：东莞市金众物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市南城区商业中心二期百安中心B座707。法定代表人：尚贵林，该公司总经理。委托诉讼代理人：施南南，女，1985年9月15日出生，汉族，住山西省孟县，系原告的员工。委托诉讼代理人：刘梦杰，女，1995年8月19日出生，汉族，住河南省扶沟县，系原告的员工。被告：覃秀桃，女，1979年8月6日出生，壮族，住广东省潮州市湘桥区，原告东莞市金众物业管理有限公司与被告覃秀桃物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人施南南、刘梦杰，被告覃秀桃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告物业管理费共计2917.04元；2.被告支付原告水费共计419.2元；3.被告支付逾期缴纳物业管理费违约金696.8元；4．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年9月5日原告与东莞市金众房地产有限公司签订《物业管理前期服合同》（以下简称“合同”），协议约定由原告为位于广东省××城区黄金路××号金众—葛兰溪谷（推广名：金域中央）小区提供物业管理服务，原告提供物业服务的受益人为小区全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费及违约金，其中物业管理费按每平方米人民币2.18元计，缴费时间为每个月的15日，逾期缴费的按每天以未缴费用的千分之三计收违约金。被告为金域中央二期15栋2单元101号房屋的业主，物业面积为167.26平方米，按约应当每月向原告支付物业管理费364.63元，但自2018年11月1日起，被告却一直拖延支付上述费用，经原告多次催缴无果，截止2019年6月30日被告共拖欠原告上述费用共计2917.04元、水费419.2元、产生滞纳金696.8元。原告一直如约为金域中央小区提供优质的物业管理服务，被告拖欠物业管理费的行为不仅严重违反了《中华人民共和国合同法》及合同的约定，而且严重损害了原告利益，己影响原告的正常经营活动。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼。被告辩称，首先，物业公司没有尽到管理义务，被告家的玻璃雨棚被砸，没有人处理，后被告投诉到金众房地产后才有一个人过来，只是拍照了，然后，楼上经常有物砸下来，被告多次向原告投诉，原告一直知道的。原告没有任何人、任何电话通知被告解决。第二，地下室的车位，被告之前有反应要买的，但因为原告内部原因导致被告没有买到，现在车位已经卖给其他人，其他人停车影响到被告地下室门锁开关。第三、垃圾没有处理，经常有臭味，被告投诉多次，但原告没有处理，每次出问题，被告只能停几个月物业费，原告才重视。被告没有权利撤了原告，原告的合同期已经过了，但被告作为弱势群体，一个人无法撤了原告。本来原告起诉被告，被告都打算缴费了，但每次都觉得很难过，要缴费给这样的物业。楼顶上种花，是否合理，一开始被告搭了雨棚，原告阻止，后来只搭了一半，但现在被告很后悔，因为高空砸物，被告每次回来都不敢走开雨棚另一半。原告诉请违约金，被告也很无奈，被告不只一间房，从来没有拖欠物业费。另广告乱贴，原告拿的申请钱不低，但玻璃一大一小，本来买这个小区，费用就不低，这样业主很难受。一个小小的电梯贴的乱七八糟。小区的树也是被迫业主自己出钱修，原告没有尽到应有的管理义务。被告作为弱势群体，只能做出这样的行为来反抗。本院经审理查明：原告与东莞市金众房地产有限公司于2011年9月5日签订前期物业服务合同，约定原告对“金众-葛兰溪谷1-3期”项目提供物业服务，物业管理费的收费标准为2.18元/月/平方米；物业管理费应于每月15日前缴纳，逾期缴纳则从逾期之日起按每日千分之三缴纳违约金。被告作为受让方，与案外人叶铭新于2016年3月9日签署房地产买卖合同，叶铭新将位于东莞市××城区黄金路××-葛兰溪谷15栋2单元101号房转让给被告，建筑面积为167.26平方米。对于被告答辩提及的问题，原告作出如下回应：1.雨棚、高空抛物问题，需要现场排查，楼层高的住户是否养了植物等都有可能，现在无法下结论，原告会张贴公告，若其他住户不承认，原告也没有办法；2.地下停车位问题，原告会安排管家排查，跟车主进行沟通，规范停车；3.垃圾堆放问题，原告收得很及时，可能是摆放问题，庭后原告会处理；4.广告问题，每个物业公司都会存在这个问题，原告可以安排人手撤回一些；5.树枝问题，看被告时间安排进行修剪。庭审中，被告确认拖欠原告2018年11月至2019年6月的物业管理费2917.04元、水费419.2元，但不认可逾期违约金。以上事实，有原告提交的前期物业服务合同、房地产买卖合同，被告提供的图片以及本院的庭审笔录等在卷证实。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据前期物业服务合同的约定，原告负有对案涉物业小区的公共房屋管理、公共设施设备维修养护、保洁服务等公共区域进行管理的义务。被告提交的图片反映原告所管理的公共区域存在一定的问题，但被告并未提起反诉。况且，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，评判原告对案涉物业公共管理是否符合合同约定属于公共管理权的事项，应由专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意，由业主共同决定，共同管理。被告仅作为案涉物业小区的一户业主，在没有证据证明有法定数量的业主认为原告对上述公共部分服务不达标的情况下，对上述公共部分的管理服务质量提出异议，并以此作为拒缴物业服务费的理由，本院不予支持。根据案涉前期物业服务合同约定，被告应当按照约定每月15日前向原告支付物业管理费364.63元，逾期则按每日3‰缴纳违约金，现原告请求被告支付拖欠的2018年11月至2019年6月（共8个月）的物业管理费共计2917.04元，本院予以支持。原告主张被告应支付逾期缴费违约金，但未提供证据证实其曾书面向被告进行催讨，且原告在管理服务中确实存在服务不到位的情形，综合双方的过错对抵，对原告该项诉请，本院不予支持。庭审中，被告确认拖欠原告水费419.2元，故原告诉请被告支付水费419.2元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告覃秀桃应当在本判决生效之日起三日内向原告东莞市金众物业管理有限公司支付物业管理费共计2917.04元；二、被告覃秀桃应当在本判决生效之日起三日内向原告东莞市金众物业管理有限公司支付水费419.2元；三、驳回原告东莞市金众物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（原告已预交），由被告覃秀桃负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  谢兆全二〇一九年十一月八日书记员  李玉珍附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付。