北京市东城区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0101民初19707号原告：李群伟，女，1981年9月7日出生，汉族，中商联盟（北京）房地产咨询有限公司职员，住北京市朝阳区。被告：徐佳玲，女，1981年2月3日出生，汉族，户籍地辽宁省沈阳市和平区。原告李群伟与被告徐佳玲房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李群伟到庭参加了诉讼。被告徐佳玲经本院公告送达开庭传票，未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告李群伟向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原、被告所签订的房屋买卖合同；2.请求法院判令被告返还原告购房款70万元；3.请求法院判令被告向原告支付违约金84万元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年2月1日，原、被告在案外人北京链家房地产经纪有限公司（下称链家公司）居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》及相关协议，约定原告购买被告所有的位于北京市东城区西革新里××号、××号×楼、××号×楼××层北楼住宅×××北。约定房屋成交价420万元。合同签订后，原告依约向被告徐佳玲支付定金、户口保证金、物业保证金等共计70万元，但被告徐佳玲拖延履行合同义务，直至2019年4月10日才办理了房屋解抵押登记。2019年4月18日，在原告的房屋抵押贷款银行出具了贷款承诺书的情况下，链家公司联系被告提供契税票据以完成房屋过户手续，但被告开始拒接电话。链家公司经纪人于2019年5月5日向被告发送了催告函，但被告直至2019年5月30日才给链家公司经纪人回电，称要逾期履行后续义务，致使原告无法继续购买房屋。为维护自身合法权益，原告提起本案诉讼。被告徐佳玲既未参加庭审，亦未发表答辩意见。链家公司述称，2019年2月1日，原、被告在北京链家房地产经纪有限公司的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。签订合同当日，李群伟通过转账方式支付给徐佳玲定金10万元，因徐佳玲急需用钱，在查清涉诉房屋无物业欠费且明确风险后，李群伟又提前将5万元物业交割保证金转账支付给了徐佳玲。同月21日，李群伟通过理房通支付给徐佳玲定金20万元，并通过转账方式支付了剩余物业交割保证金10万元及户口迁出保证金15万元。同月27日，涉诉房屋完成解抵押。同年4月15日，双方就涉诉房屋完成了网签。同月16日，银行贷款面签手续完成。同月18日，银行下发批贷函。后，链家公司的工作人员联系徐佳玲告知其下一步进行缴税需要其提供契税票进行税务预核，但徐佳玲表示要到上海出差一个月。5月中旬，链家公司工作人员无法联系上徐佳玲，致使后续合同无法继续履行。本院经审理认定事实如下：位于北京市东城区西革新里××号、××号×楼、××号×楼××层北楼住宅×××北系被告徐佳玲所有的房产，该房屋建筑面积为73.71平方米。2019年2月1日，徐佳玲（出卖人）与李群伟（买受人）、经链家公司提供居间服务签订了《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，李群伟购买徐佳玲位于北京市东城区西革新里××号、××号×楼、××号×楼××层北楼住宅×××北，建筑面积为73.71平方米；该房屋已经设定抵押，抵押权人为上海浦发银行，抵押登记日期为2016年10月9日。房屋成交价格为3350000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为850000元；李群伟向徐佳玲支付定金300000元；李群伟向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给徐佳玲，李群伟拟贷款金额为1150000元；如贷款机构不批准李群伟的贷款申请，李群伟可向其他贷款机构申请贷款，买受人至迟于再次申请贷款之日起15日内获得贷款批复，不能在约定期限内获得贷款批复的，双方另行协商解决；关于逾期交房责任，逾期超过15日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退买受人全部已付款（含已付贷款部分），并按照成交总价款的20%向买受人支付违约金。关于不动产登记，出卖人和买受人同意自本合同签订之日2019年4月23日前，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。同日，徐佳玲（甲方、出卖方）与李群伟（乙方、买受方）及链家公司（丙方、居间方）签订《补充协议》。三方约定，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为4200000元；李群伟于2019年2月1日前将第一笔定金100000元以自行划转的支付方式支付徐佳玲，于2019年2月2日前将第二笔定金50000元以理房通支付方式支付徐佳玲，于2019年2月18日前将第三笔定金150000元以理房通支付方式支付徐佳玲。徐佳玲应于2019年2月25日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且徐佳玲最迟应于2019年3月22日前办理完毕解除抵押登记手续；徐佳玲解押所需资金来源为其自行筹集；徐佳玲应在接到链家公司的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估；李群伟于2019年4月19日前将第一笔首付款2450000元以理房通支付的方式支付给徐佳玲；徐佳玲与李群伟应于打出网签5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；徐佳玲与李群伟应于2019年4月15日前共同前往税务部门办理缴税手续；于2019年4月20日前共同办理房屋不动产转移登记手续；李群伟从本协议约定的购房款中留存150000元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金，如该房屋无户口，李群伟于2019年2月18日前自行划转至徐佳玲；李群伟、徐佳玲约定在2019年2月18日前自行办理物业交割手续，链家公司陪同，李群伟从本协议约定的购房款中留存150000元作为物业交割保证金，该物业交割保证金可抵扣物业交割日前徐佳玲所需负担的欠费及未保持该房屋良好状况等情况造成的实际损失；李群伟、徐佳玲应于办理物业交割当日，由李群伟自行划转至徐佳玲；本次交易涉及的税费全部由李群伟承担；李群伟与徐佳玲任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；徐佳玲出现下列情形之一的，构成根本违约，且李群伟有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议约定义务超过十五日的，徐佳玲应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向李群伟支付违约金。2019年2月1日，李群伟支付给徐佳玲购房定金100000元及50000元物业交割保证金。2019年2月21日，李群伟支付给徐佳玲户口迁出保证金150000元。2019年2月21日，李群伟通过理房通支付给徐佳玲购房定金200000元。2019年2月21日，李群伟支付给中易购（北京）金融服务外包有限公司用于徐佳玲赎楼垫资的手续费100000元。2019年2月22日，李群伟转账支付给徐佳玲物业交割保证金100000元。2019年4月15日，徐佳玲与李群伟办理了《北京市存量房屋买卖合同》的网上签约登记手续。之后，链家公司、李群伟联系徐佳玲办理房屋买卖过户手续，但徐佳玲未予回复，亦未协助办理房屋买卖过户手续，致使合同无法继续履行。上述事实，有当事人的陈述，《北京市存量房屋买卖合同》，《补充协议》，电子回执单，付款收条、和庭审笔录等在案为证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告徐佳玲经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。徐佳玲与李群伟经北京链家房地产经纪有限公司提供居间服务就李群伟购买徐佳玲名下房屋的买卖事宜签订了《北京市存量房屋买卖合同》。同时，李群伟与徐佳玲及北京链家房地产经纪有限公司就房屋买卖事宜签订了《补充协议》。上述合同是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同各方当事人均应按约定履行各自义务。李群伟依约已履行了合同义务。徐佳玲未按合同约定与李群伟办理房屋买卖过户手续，其行为已构成违约，对此其应承担违约责任。关于赎楼垫资手续费，双方并未明确约定由谁承担此笔费用，因该笔费用的产生系因徐佳玲缺少资金办理解除房屋抵押登记所致，故应由其承担此笔费用。因徐佳玲的违约行为已导致合同无法继续履行，致使李群伟的合同目的无法实现。对此，李群伟要求解除《北京市存量房屋买卖合同》、返还已付购房款、定金及支付违约金，依据充足，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告李群伟与被告徐佳玲于2019年2月1日所签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、被告徐佳玲于本判决生效后七日内退还原告李群伟购房定金及其他款项700000元；三、被告徐佳玲于本判决生效后七日内支付原告李群伟违约金840000元；案件受理费19220元（含公告费560元），由被告徐佳玲负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨继良人民陪审员  李宗新人民陪审员  李建军二〇一九年十一月十一日法官 助理  张肖鹏书 记 员  贾剑南