四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终18460号 上诉人（原审被告、反诉原告）：成都信新置业有限公司，住所地：四川省成都市天府新区华阳街道广都上街135号。 法定代表人：郭勇。 委托诉讼代理人：蔡娇，北京中伦（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：车泓志，北京中伦（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：彭芳，女，1983年10月5日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 上诉人成都信新置业有限公司（以下简称信新置业公司）因与被上诉人彭芳确认合同效力纠纷一案，不服四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初1771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 信新置业公司上诉请求：1.撤销原判决，改判驳回彭芳的一审诉讼请求，支持信新置业公司的反诉请求；2.本案一、二审诉讼费用由彭芳承担。事实与理由：1.本案中彭芳拒绝抄写黑体字，导致商品房买卖合同内容不完整，网备操作系统无法自动识别，买卖合同无法备案，而并非信新置业公司拒绝办理买卖合同备案登记。且由于网签备案并不会出具书面的文件证实，而是予以口头回复，因此信新置业公司向一审法院申请调取证据，但一法院未告知是否同意调取、也未实际调查，严重违反程序。2.贷款无法发放的原因是彭芳自己造成的，并非信新置业公司造成，彭芳有协助办理买卖合同网签备案手续的义务，抄写黑体字后才能办理备案是行政主管部门要求，而并非信新置业公司要求，在信新置业公司多次催促下，彭芳明知上述情况仍然拒绝抄写应当自行承担后果。3.在贷款无法发放的情况下，彭芳应当依约一次性付清剩余购房款，但彭芳至今仍未支付，故彭芳既不配合办理买卖合同申请贷款，又不通过其他途径支付剩余款，其存在重大过错构成违约，信新置业公司寄送的《解除合同通知书》合法有效，买卖合同应当依约解除，彭芳应当承担违约责任。 彭芳辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，依法应予以维持。依据信新置业公司的上诉理由，信新置业公司对一审查明的事实无异议，也未提交新的证据。本案争议的核心问题仍是案涉《商品房买卖合同》、补充协议及其附件是否因信新置业公司发出的解除通知而发生解除合同的效力。即信新置业公司解除通知中主张的解除条件是否成就。 一、信新置业公司主张的解除条件并未成就，案涉合同不应解除。 （一）彭芳已按约履行义务。信新置业公司于2019年3月9日向彭芳发出《解除合同通知书》，以彭芳未按案涉合同附件在规定期限内向贷款机构提供贷款所必须的全部资料及相关费用为由，主张解除案涉合同。依据一审法院查明的事实，彭芳已支付案涉房屋相关款项955470元，且在案涉合同签订后，多次向贷款银行提交了贷款资料、缴纳相关费用以办理相关手续，仅因欠缺商品房买卖合同备案表，贷款处于审核通过待备案状态。 （二）信新置业公司未履行合同备案义务。根据中华人民共和国建设部《城市商品房预售管理办法》第十条“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记本案手续”、《成都市商品房买卖合同登记备案管理办法》第二条第三款“本办法所称登记备案，是指房地产开发企业将其与购房人签订的商品房买卖合同通过全市统一的商品房买卖合同网上签约备案系统即时报房产主管部门备案”之规定，商品房买卖合同备案义务主体为房地产开发企业，即信新置业公司，并非彭芳。信新置业公司在长达一年多的时间未向房管局备案，此事实亦得到信新置业公司当庭认可。 因此，彭芳已依约履行提交贷款机构所必须的全部资料及相关费用义务，而信新置业公司未履行合同备案义务导致未获贷款。信新置业公司以未获贷款主张解除的理由不成立，案涉合同依法不应予以解除。 二、格式条款“本人已经知晓并认同所购商品房的装修水平、设施设备档次和装修价格标准”并非合同备案必要条件，是否抄写不会也不应当影响案涉合同备案。 （一）信新置业公司未提供任何证据证明，房管局强行要求彭芳填写该格式条款，并以此作为备案的必要条件（二）该格式条款不会也不应作为案涉合同登记备案的必要条件。商品房买卖合同登记备案，系房产主管部门为避免房产开发企业一房二卖而对其进行的制度规制，本质上系一项行政管理手段，其与制作商品房买卖合同示范文本具有相同目的，即平衡房屋买卖双方交易地位，加强对弱势购房者的保护，其绝不应该成为损害购房消费者权益的一种桎梏。从该格式条款的表现形式看，是手动填写条款，是可选择填写的项目，在彭芳未填写该格式条款的情况下信新置业公司仍予以盖章确认亦可证明；从该格式条款内容来看，关于彭芳认可装修的承诺，是否成为或列入案涉合同的条款，属于买受人与出卖人合同意思自治范围，未作为合同条款也未违反法律、行政法规的强制性规定，不影响合同效力，房产管理部门不会也无权将其强制列入备案条件，使其成为合同登记备案的妨害。反之，若房产管理部门强行要求彭芳接受该格式条款以备案，则会进一步强化房屋出卖人的优势地位，导致彭芳违背内心真实意愿和客观事实接受对自己不利的条款，严重损害合同一方当事人合法权益，造成合同明显不公，显然不符合合同备案以及房屋买卖合同示范两项行政管理制度追求之价值目的。因此，只要双方签订的购房合同合法有效即应予以备案，房产主管部门不会也不应干涉当事人意思自治。信新置业公司上诉称房管局将填写该格式条款作为备案条件的情况，事实上不会也不应存在，彭芳是否抄写该格式条款不会、也不应当影响案涉合同备案。 （三）信新置业公司无权要求彭芳填写该格式条款。一是在彭芳未抄写该格式条款的情况下，信新置业公司对合同内容进行盖章确认，表明其对该合同内容已实际确认，其再行要求彭芳填写该格式条款于理于法无据，并违反诚实信用原则。二是未抄写该格式条款的原因信新置业公司造成的。信新置业公司从未向彭芳提供所购商品房的装修项目、工程量、设备设施品牌、型号、价格标准等能反映该格式条款中所称的“具体装修水平、设备档次以及对应的装修价格标准”。彭芳在不知晓的情况下，没有认同的基础，也无法对该事项进行确认。案涉合同中，关于装修标准的约定，主要有《商品房买卖合同（现售）》第十四条第（三）款约定“具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件七”，《商品房买卖合同补充协议》第二条第九款“出卖人按照《商品房买卖合同》附件七约定的装修标准，以及本补充协议附件与该商品房对应的楼栋房屋的《中海锦江城锦江城2-2地块住宅装修配置说明》的约定，将房屋交付给买受人”、第三条第五款“出卖人展示的装修（装饰）示范单位仅为空间布局向导、装修装饰和家具布置参考，非买卖双方的房屋交付标准，买卖双方以合同及附件约定的标准进行房屋交付”，均未有能反映“所购商品房的装修水平、设施设备档次和装修价格标准”的内容。 （四）案涉合同合法生效，已具备合同登记备案条件。信新置业公司一审中提交了经其盖章、彭芳签字捺手印的商品房买卖合同、补充协议及其附件，案涉合同已成立并生效，对双方均有拘束力。正如信新置业公司在上诉状中所称“该项目本身具备办理合同备案手续的基本条件”，信新置业公司应将案涉合同提交房管局登记备案。 综上，案涉合同已具备登记备案的条件，信新置业公司应无条件履行这一法定义务，不应以换取案涉合同登记备案为由，在案涉合同已成立生效的情况下再行增加彭芳作出违背事实且排除自身重大权利的承诺。信新置业公司主张的彭芳拒绝填写格式条款内容导致合同未能登记备案的理由并不成立，二审法院不应予以支持。 三、本着鼓励交易原则，案涉合同不应解除。 彭芳以7.86％的几率获得购买案涉房屋机会，且案涉房屋系作为家庭唯一住房使用，同时成都市2018年5月15日出台购房新政后，彭芳已丧失购买该区域房屋资格，也可能导致彭芳无法购买到其他房屋或增加再次购买成本等问题，故彭芳本次购房存在成本和风险畸高的特点。案涉合同本身具备履行可能，本着鼓励交易、合同经济等原则，更应严格限制合同的解除，并惩戒恶意违约方。 四、关于一审法院未依信新置业公司申请向房管局调查该格式条款与备案关系的证据，是否构成程序违法的问题。 首先，该项证据调查并无必要。如前所述，填写该格式条款内容并非合同登记备案的必要条件。在案涉合同合法生效情况下，无论彭芳是否填写，信新置业公司作为房屋出卖人应无条件履行为彭芳备案这一法定义务，并向贷款机构提供合同登记备案表以获得贷款。换言之，该部分证据不论调取与否，均不会影响上诉人合同备案义务的认定，也即不影响合同不应解除问题的认定。 其次，信新置业公司作为举证主体，应自行承担举证不能之法律后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，在民事诉讼中，遵循的是“谁主张谁举证”，信新置业公司并未提交任何证据予以证明，则应承担相应的不利法律后果。 再次，当事人申请调查的证据并不属于法院必须调取的证据。《民事诉讼法》第六十四条第二款规定：“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集”。但当事人申请调查的证据既不属于《最高人民法院关于适用的解释》第九十四条列举的“因客观原因不能自行收集证据”的三种情形，也不属于第九十六条列举的“人民法院认为审理案件需要的证据”的五种情形。因此，人民法院并非必须依其申请调查该部分证据，信新置业公司未自行搜集证据，应当承担提供证据不能的后果。 由此，一审法院未调取该格式条款填写与备案关系的证据，未违反关于法院调查取证的相关规定，并未违反法定程序。 综上所述，彭芳已全面履行其义务，并不存在任何违约行为，信新置业公司主张的合同解除条件不成就，依法不应解除，同时信新置业公司反诉主张彭芳支付违约金的诉讼请求不存在事实及法律依据，且要求支付的违约金明显过高，亦不应予以支持。因此，信新置业公司主张的上诉理由不成立，请求二审法院依法维持原判，驳回其上诉请求。 彭芳向一审法院起诉请求：1.确认信新置业公司解除商品房买卖合同的行为无效；2.判令信新置业公司承担本案诉讼费用。 信新置业公司向一审法院提出反诉请求：1.判令彭芳向信新置业公司支付违约金244547元；2.判令彭芳协助信新置业公司前往房产管理部门办理双方签订的《商品房买卖合同》备案登记撤销手续、案涉房屋的预告登记和预抵押登记的注销登记；3.反诉案件费用由彭芳承担。一审庭审中，信新置业公司当庭撤回前述第2项诉讼请求。 一审法院认定事实：2018年6月2日，彭芳与信新置业公司签订《四川省商品房买卖合同（现售）》、补充协议及相关附件，合同约定彭芳作为买受人购买出卖人信新置业公司建设的中海锦江城（2-2至2-5）地块项目3幢3单元5层502号商品房。合同中“商品房基本情况”载明该商品房建筑面积156.28平方米，为成品住宅，出卖人与买受人约定按方案（方案一（奢华新古典—深色系风格））：3620元/平方米实施装修。“商品房价款”载明该商品房总价款为人民币2445470元，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币200000元，该定金于支付首付款时抵作商品房价款。买受人采取贷款方式付款：公积金贷款（成房担保公司担保）。“逾期付款责任”约定除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的。双方同意按照下列第2种方式处理：按照逾期时间，分别处（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在15日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。（2）逾期超过15日（该期限与本条第（一）款第1项第（1）目中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照房屋总价款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人在扣除违约金后退还买受人其余房价款（含已付贷款部分）。“合同生效”条款约定本合同自双方签字或盖章之日起生效。合同附件四载明：双方约定贷款到账期限为主合同签订后30日内。买受人应当在合同签订后5日内向贷款机构提供贷款所需的全部资料及相关费用，贷款到账期满后，出卖人仍未获得贷款的，不论出卖人是否催告买受人，买受人均应在7日内以一次性付款方式支付剩余全部购房款。逾期支付的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付万分之三的违约金；逾期达15日以上的，出卖人有权解除合同，买受人应当自出卖人发出合同解除通知书后5日内向出卖人支付总房款10%的违约金并承担合同解除所产生的全部费用。 一审法院另查明，彭芳已支付案涉房屋价款955470元，包含首期款755470元及定金200000元。商品房买卖合同及其附件、补充协议签订后，彭芳多次向贷款银行提交了贷款办理相关手续，因欠缺商品房买卖合同备案表，其贷款处于审核通过待备案状态。 一审法院同时查明，2019年3月9日，信新置业公司向彭芳发出《解除合同通知书》，主要内容为因彭芳未按照《商品房买卖合同》附件四约定，已严重违约。自本通知送达之日起，彭芳与该公司签订的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议解除；彭芳应向该公司支付总房款10%的违约金，该笔款项将在彭芳已支付的购房款中直接予以扣除；彭芳在收到该通知后5日内到该公司办理扣除违约金后的剩余款项的退还手续。该通知书于2019年3月16日送达彭芳。 一审法院再查明，案涉《四川省商品房买卖合同（现售）》第二十页买受人抄写并签字手印确认“本人已知晓并认同所购商品房的装修水平、设施设备档次和装修价格标准”处为空白。 一审法院认定以上事实，有《四川省商品房买卖合同（现售）》、补充协议及相关附件、选房卡、收款收据、个人住房信息查询记录、《解除合同通知书》、通知书快递单及物流详情记录、微信聊天记录、通话录音以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证。 一审法院认为，彭芳、信新置业公司双方于2018年6月2日签订的《四川省商品房买卖合同（现售）》、补充协议及相关附件系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的诉讼或反诉请求及依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证明或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点为：1、双方签订的案涉商品房买卖合同、补充协议及其附件是否因信新置业公司发出的解除通知而发生解除合同的效力；2、本案信新置业公司反诉请求彭芳支付违约金是否有事实和法律依据。对此，一审法院评析如下：关于合同解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条的规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，虽然，案涉商品房买卖合同及其附件四“逾期付款责任”条款约定除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，出卖人有权解除合同。但是，2019年3月9日信新置业公司向彭芳发出《解除合同通知书》，系基于彭芳未按照案涉合同附件约定提交贷款资料、费用，信新置业公司未能获得购房款（贷款部分）。庭审中查明，彭芳支付了案涉商品房首期款，在案涉商品房买卖合同签订后向贷款机构提交了贷款办理相关手续，只是因无商品房买卖合同备案表，银行贷款发放无法进行。双方于2018年6月2日签订的《四川省商品房买卖合同（现售）》、补充协议及相关附件经彭芳签字捺印、信新置业公司盖章成立并生效，双方应积极履行各自合同义务，在彭芳已经缴纳首期款并提交贷款办理相关手续后，信新置业公司应当配合完善贷款办理相关事项。信新置业公司主张系因彭芳拒绝抄写案涉商品房买卖合同中的格式条款导致网签备案无法进行，不能取得商品房买卖合同备案表。在彭芳对相关格式条款拒绝抄写的情况下，信新置业公司仍在合同上进行了盖章，系对合同实际内容予以确认，应当受到该合同的约束。在未获得合同相对方彭芳就相关条款予以变更的同意时，信新置业公司不能再以双方已签字盖章的合同内容对抗合同相对方。且信新置业公司未举证证明彭芳对相关格式条款拒绝抄写是导致案涉商品房买卖合同无法网签备案的原因。故一审法院认为信新置业公司未获得彭芳贷款支付购房款的原因不能归责于彭芳，在解除合同条件不成就的情况下，信新置业公司即发出《解除合同通知书》解除双方签订的商品房买卖合同、补充协议及其附件，不符合法律规定，该解除通知无效。对彭芳的诉讼请求，一审法院予以支持。 因信新置业公司解除通知未产生法律效力，彭芳支付违约金的条件不成就，信新置业公司反诉请求彭芳支付违约金的诉讼请求无事实及法律依据，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、信新置业公司2019年3月9日发出的《解除合同通知书》无效；二、驳回信新置业公司的反诉请求。一审案件受理费50元、反诉案件受理费2484.1元，由信新置业公司负担。 本院二审期间，当事人双方均没有提交新证据。经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为1．信新置业公司发出的《解除合同通知书》是否发生解除合同的效力；2．信新置业公司反诉请求彭芳支付违约金是否成立。本院评述如下： 关于信新置业公司发出的《解除合同通知书》是否发生解除合同效力的问题。信新置业公司主张案涉合同已经解除，理由为案涉合同签订后，彭芳未按照合同约定向其支付按揭贷款，信新置业公司多次催告无效后，其按照合同约定向彭芳寄送了《解除合同通知书》，故案涉合同已经解除。本院认为，案涉《四川省商品房买卖合同（现售）》、补充协议及相关附件系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，且经彭芳签字捺印、信新置业公司盖章成立并生效，双方均应按合同约定履行各自的义务。从本案查明的事实可知，合同签订后，彭芳按约定缴纳了定金及首期款并提交贷款办理所需的相关手续。彭芳不能获得银行贷款的原因是信新置业公司没有向贷款银行提交商品房买卖合同备案表。对此，信新置业公司认为因彭芳拒绝抄写案涉商品房买卖合同中的格式条款导致网签备案无法进行，不能取得商品房买卖合同备案表。并向本院提交《调查取证申请书》，要求向成都市不动产登记和房屋产权交易城南办证点调查核实该情况。本院经审查认为，信新置业公司的该申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集”的规定，本院不予调查收集，信新置业公司承担举证不能的法律后果。本院认为，作为商品房出卖人的信新置业公司有义务为案涉合同备案登记，也有义务配合彭芳办理银行贷款所需的相关事项。从本案查明的事实看，因信新置业公司没有办理案涉合同备案登记，导致彭芳不能获得银行按揭贷款，本案现有证据不能证明彭芳在合同履行中有过错。因此，在解除合同条件不成就的情况下，信新置业公司即发出《解除合同通知书》，解除双方签订的商品房买卖合同、补充协议及其附件没有事实与法律依据，故《解除合同通知书》无效。 因信新置业公司解除通知未产生法律效力，彭芳支付违约金的条件的不成就，信新置业公司反诉请求彭芳支付违约金的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，信新置业公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5068.2元，由成都信新置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  白福群 审判员  龚 耘 审判员  冯 璐 二〇一九年十一月二十七日 书记员  杨珍梅