贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2730民初1971号 原告：吴小龙，男，汉族，本科文化，1980年1月15日生，住贵州省贵阳市南明区，自由职业。 委托诉讼代理人：周旋，贵州清雅律师事务所律师，执业证号：15201201411172885，特别代理。 委托诉讼代理人：张玉莹，贵州清雅律师事务所实习律师，一般代理。 被告：贵州双龙鲁一房地产开发有限公司，住所：贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县谷脚镇王关村（物流商贸城），统一社会信用代码：91522730308877159G。 法定代表人：徐立生，系该公司董事兼总经理。 委托诉讼代理人：秦阳，贵州驰远律师事务所律师，执业证号：15201199610297370，特别授权。 被告：贵州美房多网络科技有限公司，住所：贵州省贵阳市南明区龙洞堡电子商务港A栋2单元6层4号，统一社会信用代码：91520000MA6DKDMUX5。 法定代表人：王旭，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨熙，贵州瀛黔律师事务所律师，执业证号：15201201111295554，特别代理。 原告吴小龙与被告贵州双龙鲁一房地产开发有限公司（以下简称双龙鲁一公司）、贵州美房多网络科技有限公司（以下简称美房多公司）商品房预售合同纠纷一案。本院于2019年8月26日立案受理后，依法适用简易程序于同年9月27日公开开庭进行审理。原告吴小龙及其委托诉讼代理人周旋、张玉莹、被告双龙鲁一公司委托诉讼代理人秦阳、被告美房多公司委托诉讼代理人杨熙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴小龙向本院提出如下诉讼请求：一、依法判决解除原告与被告双龙鲁一公司于2018年5月23日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、依法判决被告双龙鲁一公司立即返还原告支付的47724元房款、维修资金715元、银行抵押登记费550元、预告登记费550元，总计49539元，并按中国人民银行同期贷款利率计算到应退款项退清之日为止；三、判令被告双龙鲁一公司赔偿原告损失47724元；四、被告美房多公司对第二三项诉请承担连带责任；五、本案诉讼费保全费由二被告承担。事实及理由：美房多公司代理销售双龙鲁一公司开发的商品房，美房多公司经办。原告于2018年5月23日在盖有被告双龙鲁一公司公章的《商品房买卖合同》及相应补充协议上签字，约定原告购买被告双龙鲁一公司开发的位于龙里县××脚镇××单元××房（以下简称1-5-3）及4号房（1-5-4），合同约定，房屋交付时间为2018年12月31日前。合同签订后，原告在美房多公司办公销售办公室刷卡支付了1-5-3房和1-5-4房首付款合计95448元、维修资金1430元、银行抵押登记费1100元、预告登记费1100元。合同签订后，双龙鲁一公司未按合同约定交付房屋且原告发现双龙鲁一公司出售给原告的两套房屋处于抵押限制销售状态，现原告签订的商品房买卖合同目的根本上不能实现。原告多次就解除合同及退还已支付款项、赔偿合同损失事宜与二被告协商解决，均未果。综上，二被告已严重违反合同约定及相关法律法规，侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条之规定，特诉至本院，请求判如所请。 双龙鲁一公司辩称：1、同意解除商品房买卖合同，对于原告已支付的费用同意退回，利息应按银行同期利率计算；2、认筹款本公司不知晓，本公司没有授权其他公司收取该笔费用；3、不存在案涉房屋已被抵押状况，是在建建筑抵押，且每一套房屋在备案时会在解封后办理相关手续，不属隐瞒抵押事实，房屋目前无法备案，是因政策调整导致。 美房多公司辩称：吴小龙提供的付款依据付款人不是吴小龙，也不能体现该款项的用途；即使本公司收到原告款项，该款也是服务费，是根据本公司与原告《会员服务协议》所收。《会员服务协议》约定交2万抵4万，而原告与房开公司签订的认购协议上已写明减4万元房款。这两个协议有逻辑关系及递进关系的，原告作为完全民事行为能力人对于自己签字捺印的内容应清楚，签署的两份协议也不存在胁迫欺骗和显失公平的无效情形，除了享受购房优惠以外，美房多公司还为会员提供了其他诸如看房、水果等服务。本公司认为本公司已按双方《会员服务协议》的约定履行了己方义务，双方合同已终止，且在履行合同的过程中，本公司也不存在其他违约情形。现原告提出与双龙鲁一公司解除合同，应属商品房买卖合同法律关系与原告与本公司的服务合同关系不属于同一法律关系。综上，请求驳回原告对我方的诉讼请求。 经审理，本院认定如下事实：吴小龙与唐小兰（案外人）系夫妻关系。双龙鲁一公司开发的龙里县谷脚镇王关村贵州双龙物流商贸城（一期）为贵州双龙现代贸易有限公司与双龙鲁一公司联合开发。2015年2月15日，龙里县房地产管理局为双龙鲁一公司开发的龙里县谷脚镇王关村贵州双龙物流商贸城（一期）出具《商品房屋预售许可证》[（2015）商房预字第01-01号]。吴小龙拟向双龙鲁一公司购买其开发的上述房屋，于2018年5月19日经双龙鲁一公司委托的房屋销售公司——美房多公司介绍，并向美房多公司交纳1万元，以其后期购房时享受交1万元抵2万元的优惠。 2018年5月23日，原告与双龙鲁一公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买双龙鲁一公司位于龙里县××脚镇××单元××房（建筑面积23.83平方米）；房屋单价4468.12元/平方米，总价款73724元，采取贷款方式付款，首期房款37724元，余款36000元以银行按揭支付…因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议；该合同第四条载明：与该商品房有关的抵押情况为1（该商品房占用范围内的土地使用权及在建工程均未设定抵押）。第五条出卖人关于房屋权利状况的承诺…3、该商品房没有司法查封或者其他受限制的情况；如因出卖人隐瞒上述情况，导致买受人不能办理预售合同登记备案、房屋登记或发生债权债务纠纷的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到书面通知之日起30日内，将买受人已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给买受人，并承担赔偿责任。合同签订当日，原告向双龙鲁一公司交纳购房款37724元、预告登记费550元、抵押登记费550元、维修资金715元。 另查明：《不动产登记暂行条例实施细则》于2016年1月1日起施行，根据该实施细则第二条：不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地海域一并登记，保持权利主体一致。因龙里县谷脚镇王关村贵州双龙物流商贸城（一期）存在土地与房屋权利主体不统一情况，后期部分业主无法办理备案登记，进而无法办理按揭贷款。 2017年4月12日，龙里县城乡规划局出具地字第520000201716577号《建设用地规划许可证》，用地单位：贵州双龙现代贸易有限公司；并在附图及附件名称处说明：用地单位由双龙鲁一公司变更为贵州双龙现代贸易有限公司，用地面积为158203平方米变更为161870.86平方米，原用地规划许可证地字第520000201423360号作废。2017年11月24日，龙里县城乡规划局出具建字第520000201718477号《建设工程规划许可证》，其中建设单位为：贵州双龙现代贸易有限公司。原告等因购买双龙鲁一公司公寓无法办理网签，向相关部门反映，龙里县住房和城乡建设局2019年9月19日出具龙住信访处字[2019]13号文件进行答复：…2014年，双龙贸易公司以出让方式取得“双龙物流商贸城”一期项目用地，2015年，双龙贸易公司与鲁一房开公司（双龙鲁一公司）联合开发“双龙物流商贸城”一期项目，并于2015年取得商品房预售相关证件，开始房屋销售等业务，并同时为购房业主办理商品房销售备案登记的前期准备工作，备案登记前期办理工作较为顺利，之后由于《不动产登记暂行条例》颁布并开始实行不动产统一登记新政策，《不动产登记暂行条例实施细则》第二条规定：房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。因鲁一房开公司开发建设的“双龙物流商贸城”一期项目土地与房屋权利主体不一致，致使备案登记工作未能如期进行。为保障购房业主合法权利，正常办理购房备案登记，我局多次要求开发商尽快完善相关手续，为业主办理相关产权登记提供依据。目前，鲁一房开公司已对项目土地与房屋权利主体不一致等相关问题进行完善，现已取得《不动产预登记证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等，正在办理《建筑工程施工许可证》，待《建筑工程施工许可证》办理后，按程序即可办理《商品房预售许可证》，相关证件办理后即可为广大业主办理网签。经我局协商，因鲁一房开公司对上述换证及资金等问题正在进行协商处理，对于确实需要退房退款的业主，原则上鲁一房开公司同意退房退款，同时也做了相应的登记，待筹集资金后会及时为需要的业主办理退房退款。同时，经调查了解，部分业主已依法向龙里县人民法院提起诉讼，目前正等待法院判决。因商品房买卖属于合同关系，如不服本处理意见，建议依法通过司法诉讼途径解决。 2019年10月28日，龙里县房地产管理局出具说明，载明：经查询坐落于谷脚镇王关村贵州双龙物流商贸城（一期）第6888幢1单元5层3号房和谷脚镇王关村贵州双龙物流商贸城（一期）第6888幢1单元5层4号房，于2015年5月21日办理抵押登记，于2018年12月7日、2019年6月10日、2019年7月5日、2019年7月18日被贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院查封。 原告现以双龙鲁一公司隐瞒其所购商品房已被抵押，后期还被法院查封存在根本违约为由诉至本院，请求判如所请。 上述事实有原被告当庭陈述及举证加以证实，并附卷佐证。 本院认为：原告要求解除与双龙鲁一公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，双龙鲁一公司同意解除，本院予以尊重并准许。合同解除后，对于已付购房款47724元、预告登记费550元、维修资金715元、银行抵押登记费550元的退还；双龙鲁一公司收取的购房款37724元、预告登记费550元、维修资金715元、银行抵押登记费550元，应由双龙鲁一公司退还；美房多公司收取的10000元系购房定金，在吴小龙与双龙鲁一公司商品房买卖合同基础合同解除的情况，也应向吴小龙予以退还。吴小龙主张购房款、预告登记费、维修资金、银行抵押登记费的利息损失，按吴小龙与双龙鲁一公司签订的《商品房买卖合同》第五条的约定，本院予以支持；双龙鲁一公司应向吴小龙支付其收取的上述费用（39539元）从2018年5月23日起按中国人民银行同期贷款利率计算到应退款项退清之日为止的资金占用利息；美房多公司收取的10000元亦支持从2018年5月19日起按中国人民银行同期贷款利率计算到应退款项退清之日为止的资金占用利息。因双龙鲁一公司故意隐瞒案涉房屋已被抵押的事实，使吴小龙在违背真实意思的情况与其签订合同，现双方解除合同，双龙鲁一公司应对吴小龙进行赔偿，酌定为已付房款的24%，即11453.76元（47724元×24%），超出部分不予支持。原告主张美房多公司与双龙鲁一公司承担连带责任，因引起缔约过失的责任在于双龙鲁一公司，故本院不支持美房多公司承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第四百二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除吴小龙与贵州双龙鲁一房地产开发有限公司2018年5月23日签订的《商品房买卖合同》及补充协议； 二、贵州双龙鲁一房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还吴小龙房款、预告登记费、维修资金、银行抵押登记费共计39539元，并以39539元为基数按同期人民银行贷款利率自2018年5月23日起至实际支付之日止向原告支付资金占用利息； 三、贵州美房多网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内退还吴小龙10000元，并以10000元为基数按同期人民银行贷款利率自2018年5月19日起至实际支付之日止向原告支付资金占用利息； 四、贵州双龙鲁一房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿吴小龙损失11453.76元； 五、驳回吴小龙其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费1115元，由吴小龙负担515元，贵州双龙鲁一房地产开发有限公司负担568元，贵州美房多网络科技有限公司负担32元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 本判决书发生法律效力后，若义务人未按本判决指定的履行期限履行清偿义务，权利人可在义务人履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  吴贤梅 二〇一九年十一月六日 书记员  冉林艳