山东省新泰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0982民初4639号 原告：赵文娥，女，1960年6月8日生，汉族，居民，住新泰市。 原告：韩秀冬，男，1988年12月6日生，汉族，居民，住新泰市。 原告：刘建英，女，1940年7月26日生，汉族，居民，住新泰市。 三原告共同委托诉讼代理人：杨玉申，新泰平阳法律服务所法律工作者。 三原告共同委托诉讼代理人：孙丰柏，新泰平阳法律服务所法律工作者 被告：韩尚学，男，1935年6月15日生，汉族，居民，住新泰市。 被告：韩秀彭，男，1984年10月6日生，汉族，居民，住新泰市。 被告：张成法，男，1962年1月21日生，汉族，居民，住新泰市。 被告：张成学，男，1965年5月25日生，汉族，居民，住莱芜市钢城区。 委托诉讼代理人：李振国，山东仁诚律师事务所律师。 原告赵文娥、韩秀冬、刘建英与被告韩尚学、韩秀彭、张成法、张成学确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，三原告共同委托诉讼代理人孙丰柏、杨玉申、被告张成学及其委托诉讼代理人李振国以及被告张成法到庭参加了诉讼，被告韩尚学、韩秀彭经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 赵文娥、韩秀冬、刘建英向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告韩尚学、韩秀彭与被告张成法、张成学于2003年3月23日签订的《住房卖出协议》无效；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：案外人青云街道办事处村民韩明申（已去世），其名下位于本村所有老宅子一位（宅基证编号***号），2003年3月22日，被告韩尚学、韩秀彭在未经死者韩明申的母亲刘建英、妻子赵文娥、次子韩秀冬三原告知道同意的情况下，与本村集体以外户籍的被告张成学、张成法私自签订了《住房卖出协议》，将韩明申去世后遗留的老宅子以9500元的价格私下出卖给张成学，四被告私自对老宅子的买卖处分行为，严重侵犯了三原告（合法继承人）的权益，同时违背了本村集体土地或宅基地严厉杜绝出售本集体经济组织外成员的规定。特诉至贵院。 张成法辩称，住房出卖是事实，是韩秀彭和他母亲赵文娥卖的。 张成学辩称，一、本案协议所涉及的标的为土地权属争议，根据法律规定由政府机关予以解决处理，不属于法院受理范围；二、根据法律规定，房屋、土地所有权、使用权的变更依法律规定的行政机关变更登记后注销，该协议经法定机关作了变更登记，已经生效，也不应当通过诉讼解决；三、本案所诉协议书均已经生效，是双方真实意思表示，并符合习惯交易，是生效的并已经履行了的协议；四、本案协议已经生效16年之久，该争议标的在原告所在的村委，原告是明知的，根据法律规定，其已经超出诉讼时效，原告丧失了胜诉权；五、该案所涉标的均已拆迁，已不存在，村委也已经与被告张成学签订了城中村改造拆迁协议及安置方案，进一步证明本案所诉的合同均已经生效并履行，村委也是同意协议内容的。三原告所诉没有事实根据和法律依据，请依法驳回原告的诉讼请求。 韩尚学未答辩。 韩秀彭未答辩。 赵文娥、韩秀冬、刘建英围绕诉讼请求依法提交了如下证据： 证据1.新泰市民委员会出具的证明一份，证实本案涉案房屋的登记所有人韩明申及法定继承人之间的关系； 证据2.提交土地登记审批表一份，该证据中土地使用者为韩明申，并记载了相应的土地信息，证实所有人； 证据3.2003年3月22日甲方韩秀彭、韩尚学与乙方张成学、张成法签订的住房卖出协议一份，从该证据中可以看出结合证据一、二该涉案房屋应为韩明申的遗产，在该协议中并非是全部法定继承人共同签字予以处分的，应当为无效协议。 对赵文娥、韩秀冬、刘建英提供的证据，张成学质证意见为：对证据1应当由证人签字且由户籍派出所加盖公章；对证据2本身无异议；对证据3的真实性无异议。张成法质证意见如下：对证据1直至现在我才知道韩明申的家属情况；对证据2当时买的房子是韩明申的；对证据3真实性无异议，当时签名签的“张成发”。 张成学提交了如下证据： 证据1.集体土地建设用地使用证复印件，证实本案所诉的协议内容的土地已经变更登记为张成学，日期为2003年3月28日； 证据2.2018年1月8日张成学与委签订的城中村改造拆迁协议书及2017年3月20日村民委员会出具的安置方案，证实所诉协议中的房屋已经拆迁并与村委签订了拆迁安置协议。 对张成学提交的证据，赵文娥、韩秀冬、刘建英质证意见为：对证据1及2的真实性无异议，但是证据与本案要求确认的合同无效并不是同一法律关系，没有关联性。 根据双方当事人的陈述和经确认的证据，本院认定事实如下：韩明申系新泰市村民，已于2002年去世。韩明申的父亲系韩尚学、母亲刘建英、妻子赵文娥、长子韩秀彭、次子韩秀冬。韩明申在新泰市有宅基一处，该处宅基的土地登记审批表中记载四至为：北至路、东至路、南至朱于氏、西至路，面积281平方米，其中建筑占地85平方米。 张成学户籍所在地为莱芜市钢城区，其并非新泰市集体组织成员。 2003年3月22日，韩秀鹏（韩秀彭）作为甲方，与乙方张成学签订《住房卖出协议》，该协议约定：韩秀鹏在中街南自有住房一套，共有用地面积281平方米，北至街、东至街、南至于荣和、西至街，四至清楚（宅基证号码012××××），地上有西正房四间、石头院墙一周，双方协商同意卖给张成学居住，地面以上的房屋共折价现金玖仟伍佰元整，乙方把现金当面付清以后宅基使用权属于张成学所有，土地归所有，以后和甲方无其他关系，本协议一式两份，各执一份。甲方：韩秀鹏、韩尚学乙方：张成学张成发证人：张成财代笔人：张德田公元二00三年三月二十二号立。 新集建（1991）字第***号集体建设用地使用证载明土地使用者为韩明申，地址为市中办事处（即现青云街道），用地面积281平方米，建筑占地85平方米，用途为住宅，四至为：北至路，东至路，南至于朱氏，西至路。该证书后附的变更登记事项载明：根据双方申请及协议，同意将原土地使用者变更为张成学2003.3.28。该变更登记事项内容加盖了新泰市国土资源局土地登记专用章及新泰市人民政府土地登记专用章。 2018年1月8日，张成学以上述房屋与青云街道签订拆迁协议，签订协议后原房屋已经拆除。 本院认为，韩明申已经去世，其父母韩尚学、刘建英，妻子赵文娥，儿子韩秀鹏、韩秀冬是其法定继承人。韩明申系青云街道村民，张成学非村民。 本案争议的买卖房屋系建筑于韩明申位于的宅基地之上，事实清楚。宅基地是本集体经济组织成员特定的成员使用，且具有福利性和保障性质，土地性质系集体所有。农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。农村住宅用地只能分配给本村村民。现本案已经查明张成学并非民，原被告并非统一集体组织成员，故韩尚学、韩秀彭与张成法、张成学于2003年3月23日签订的《住房卖出协议》违背法律的强制性规定，属于无效协议。关于张成学辩称的本案不属于人民法院民事案件的受理范围，本院认为本案并非双方因土地的权属问题发生的争议，而是系基于双方之间的买卖合同所引发的纠纷，因此张成学的该主张本院不予支持。关于张成学辩称的集体建设用地使用证已经发生了变更登记，《中华人民共和国物权法》第十六条规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。根据上述规定，不动产应当以登记簿记载为准，且权属证书的记载的事项不能直接等同于双方买卖合同有效与否，因此张成学的该主张本院不予支持。关于张成学辩称的本案已经超出诉讼时效，本院认为本案确认合同无效属于确认之诉，不受诉讼时效的限制。关于张成学辩称的其已与签订了拆迁协议，本院认为该协议并不影响原房屋买卖合同是否有效。 综上所述。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 被告韩尚学、韩秀鹏与被告张成法、张成学于2003年3月23日签订的《住房卖出协议》无效。 案件受理费50元，由被告韩尚学、韩秀鹏、张成法、张成学负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审 判 长  焉兆生 审 判 员  王德帅 人民陪审员  曹西民 二〇一九年十一月五日 书 记 员  李 慧