西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初5号原告（反诉被告）：马黎，女，汉族，1986年5月4日出生，住西安市阎良区。委托诉讼代理人：刘冰，陕西韬达律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈晓庆，陕西韬达律师事务所律师。被告（反诉原告）：贾雄智，男，汉族，1981年1月22日出生，住吉林省吉林市昌邑区。第三人：陕西新环境房地产经纪有限公司。住所地：陕西省西安市高新区房。法定代表人：杨帅，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李季袁，男，汉族，1992年5月15日出生，住西安市莲湖区，系该公司员工。委托诉讼代理人：席玲，女，汉族，1983年12月12日出生，住陕西省横山县，系该公司员工。原告（反诉被告）马黎与被告（反诉原告）贾雄智、第三人陕西新环境房地产经纪有限公司（以下简称新环境公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马黎的委托诉讼代理人刘冰、沈晓庆，被告贾雄智、第三人新环境公司的委托诉讼代理人李季袁、席玲均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）马黎诉称，2017年4月24日，马黎经陕西新环境房地产经纪有限公司介绍，与贾雄智签订了关于西安市雁塔区XX大街XX段XX栋XX房屋的《房屋买卖合同》，约定贾雄智以总价42万元人民币向马黎转让其房屋，定金4万，办理过户后马黎支付首付款7万，余款以银行贷款支付等条款。马黎于当日交付了购房定金人民币2万元，2017年5月5日交付定金人民币2万元，已履行合同约定义务。根据双方《房屋买卖合同》约定，贾雄智应配合马黎最迟在2017年7月31日前办理完毕该房屋过户事宜，马黎亦多次催促被告履行合同义务，进行网签及后续房屋交付等事宜，贾雄智均以各种借口予以拖延，导致该房屋至今未办理任何过户手续。按照约定，贾雄智拖延办理过户手续至今累计超过20个工作日，已构成严重违约，贾雄智应承担原告已经支付的居间费10000元、加快办证费6000元并按房屋总价款的20％向原告支付违约金人民币84000元以及承担马黎方实现债权的所有费用。故诉至法院，请求判令：1、解除马黎与贾雄智签订的《房屋买卖合同》；2、贾雄智向马黎支付双倍定金80000元、赔偿房价上涨损失284800元，居间费10000元、加快办证费6000元；3、本案受理费、保全费及其他实现债权费用全部由贾雄智承担。被告（反诉原告）贾雄智辩称，马黎所述与事实不符。在合同有效期内，马黎告知贾雄智其没有购房资格，因此导致无法过户、合同过期。第三人新环境公司辩称，双方均同意解除合同，请求法院予以解除。原告陈述的事实及理由与第三人知晓的事实相符，根据定金罚则，请求法院支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）贾雄智诉称，2017年4月24日，贾雄智经陕西新环境房地产经纪有限公司介绍，与马黎签订了关于西安市雁塔区XX大街XX段XX栋XX房屋《房屋买卖合同》，约定贾雄智以总价42万元人民币向马黎转让其房屋，定金4万，马黎在产权过户进窗后缴税前支付首付款9万，余款以银行贷款支付等条款。马黎于当日交付了购房定金人民币2万元，2017年5月5日交付定金人民币2万元，虽然构成一般违约10天的行为，但也算履行合同约定的定金义务，贾雄智在规定时间内结清银行贷款并办理了房产证。根据双方合同约定，马黎应配合贾雄智最迟在2017年7月31日办理完毕房屋过户事宜，在合同有效期内房产证办理下来之后，贾雄智曾多次催促马黎履行合同义务，进行网签及后续房屋交付等事宜，马黎却故意谎称自己不具备西安市购房资格为由欺骗贾雄智，而不进行网签及后续房屋交付的事宜，违约行为持续到9月份以后，马黎的违约行为恶劣，并构成《房屋买卖合同》第六条违约责任中的“如违约行为已累计超过双方约定时间20个工作日的，守约方有权解除本合同，违约方按房屋总价款的20％向守约方支付违约金”的违约条件。给贾雄智造成重大影响。所以贾雄智为守约方有权解除合约，并按照合同约定追究其房屋总价的20％的违约金，以及承担贾雄智实现债权的所有费用。贾雄智出售西安市房屋是为了筹集资金在其工作和生活的所在地浙江杭州买房落户，为小孩上学之用，由于马黎违约而拖延至今，使贾雄智未能在杭州买房，而杭州房价上涨使贾雄智损失百万余元。如今杭州实行摇号购房，买房期望渺茫。小孩未能在父亲身边上学，对孩子监护教育的被动失职更不能用金钱来衡量。故诉至法院，请求判令：1、解除贾雄智与马黎签订的西安市雁塔区XX大街XX段XX栋XX房屋的《房屋买卖合同》；2、马黎支付贾雄智违约金人民币84000元；3、本案受理费、律师费咨询费及实现债权所产生的费用全部由马黎承担。原告（反诉被告）马黎辩称，因贾雄智拒绝出售房屋，导致涉案房屋无法过户，致使双方签订的房屋买卖合同无法继续履行，原告依约履行了合同义务，并未违约，不应承担违约责任。经审理查明，2017年4月24日，原告（反诉被告、乙方、买受人）马黎与被告（反诉原告、甲方、出售方）、第三人（丙方、居间方）新环境公司签订《房屋买卖合同》，约定，甲方将位于西安市雁塔区XX大街XX段XX栋XX号房出售给乙方，建筑面积约为69平方米。该房屋抵押给浦发银行，抵押银行金额约为210000元整，甲方应于2017年5月15日前向原贷款机构提交一次性还清剩余贷款本息的申请，且最迟应于2017年7月31日前办理完毕解除抵押登记手续，提前还贷产生的利息和费用由甲方承担。房屋成交价为420000元，乙方于2017年4月24日支付甲方购房定金40000元，乙方在产权过户进窗后缴税前，手续办理之时支付甲方购房首付款90000元，选定的手续甲乙双方应最迟在2017年7月31日前办理。乙方通过银行贷款方式向贾雄智支付购房款290000元。如因乙方自身原因导致未获银行或省公积金中心批准的，甲方配合乙方在合同约定的审批时间内继续申请其他银行贷款，至贷款审批，期间已发生的及要产生的费用由乙方自行负担，乙方申请的银行不得超过两家，若银行贷款未通过，乙方应在上述约定的贷款审批通过时间届满的次日起10个工作日内，将购房款一次性支付给甲方，乙方无法自行筹齐房款的，则甲方所收乙方的购房定金不予退还。签订本合同后，甲乙双方即认可共同委托丙方为其已提供完居间服务，乙方应支付丙方中介费10000元，甲、乙双方合同签订后，任何一方违约，丙方收取的费用无须退还，如支付费用为守约方，守约方可向违约方追偿已支付的费用。甲方在签订本合同后7日内将办理该房屋过户、贷款所需的一切资料提交贷款服务机构，乙方在签订本合同后7日内将办理该房屋过户、贷款所需的一切资料提交贷款服务机构。甲、乙双方交房时间为过户当日。合同一方未按本合同约定条款履行期义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间20个工作日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，违约方按房屋总价款的20%向守约方支付违约金。如通过诉讼的，违约方还应承担守约方应支付的律师费、诉讼费、保全费、评估费、鉴定费等为实现债权的所有费用。甲方办理产权加快的费用6000元由乙方另行承担。马黎、贾雄智在该合同上签字。2017年4月24日、2017年5月5日，马黎分别向贾雄智交付房屋定金20000元、20000元，共计40000元。2017年6月23日，马黎支付新环境公司支付房屋加急办证费用6000元。2017年4月24日，马黎向新环境公司支付按揭费、中介费等费用共计11640元。2017年7月19日，涉案房屋房产证办理完毕。后马黎向贾雄智告知其需要迁移户口，贾雄智同意，2017年8月29日马黎将其户口由陕西省咸阳市武功县普集镇工农路东段迁至陕西省西安市阎良区XX镇XX村XX组。2017年9月3日，贾雄智在与新环境公司员工聊天中称，涉案房屋共有权人在2017年8月22日前因马黎与新环境公司均无任何消息后出差，现无法确定回来时间。2017年9月12日，贾雄智向马黎发送微信信息，称房屋无法过户、抵押，协商解除合同事宜，马黎建议称可以先做公证，房产证放在马黎处，等房屋共有权人回来后进行过户，贾雄智称仅支付了首付，无法同意马黎的意见，后双方未协商达成一致意见。另查，西安市人民政府办公厅于2017年6月25日发布《西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》，在该通知中，明确自本通知下发之日起，在住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的非本市户籍居民家庭，须提供在本市连续缴纳2年以上(含2年)的个人所得税或社会保险证明。补缴的个人所得税或社会保险证明不得作为购房的有效凭证。2016年7月4日，西安市住房保障和房屋管理局发布《关于落实我市住房交易政策有关问题的实施细则》，在该细则中，明确2017年6月28日以前，已在房屋买卖合同网签系统中提交合同网签信息的新建商品住房或二手住房，按原政策执行。未提交合同网签信息，但已签定购房协议，且已支付房款（含定金、首付款）的，持银行转账凭证等资料，按原政策执行。上述事实，有房屋买卖合同、收条、收款收据、不动产权证书、微信聊天记录当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭核对无误。本院认为，依法成立的合同受法律保护，原、被告及第三人签订的合同系各方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，本院依法予以确认。在该合同中各方当事人对购买的房屋，价款，支付方式等做出了约定，各方当事人应当依约履行各自义务。本案中，原、被告及第三人现均同意解除三方签订的《房屋买卖合同》，故三方签订的房屋买卖合同解除。关于违约责任一节，在三方签订的《房屋买卖合同中》对贾雄智取得房屋产权证书后进行网签、银行贷款、支付余款、过户等具体时间并未进行约定，但贾雄智在2017年9月告知马黎不再出售房屋，构成根本违约，现马黎要求被告双倍返还定金，依法予以支持。根据合同约定，居间费由马黎承担，但如一方违约，守约方可以向违约方予以追偿，本案中，贾雄智违约，故居间费用应由贾雄智予以承担。合同虽约定快速办证费由马黎承担，但最终房屋买卖合同因贾雄智违约未继续履行，该费用应由贾雄智向马黎返还。关于马黎要求贾雄智支付房屋差价损失的诉请，在本案房屋买卖合同履行过程中，马黎告知贾雄智因限购政策其无购房资格需要迁户口，贾雄智予以同意，但根据西安市住房保障和房屋管理局发布的实施细则，马黎与贾雄智在限购政策之前已经签订了书面购房合同且已经交付了定金，马黎并不需要办理户口迁移，而因马黎迁移户口导致合同履行期限延长，最终导致贾雄智拒绝履行合同，马黎对此亦存在过错，故房屋差价损失应由马黎自行承担，故对马黎要求贾雄智承担房屋差价损失的诉请，本院不予支持。因贾雄智拒绝出售房屋构成违约，故对贾雄智要求马黎支付违约金的诉请，本院不予支持。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）马黎与被告（反诉原告）贾雄智及第三人陕西新环境房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》解除；二、被告（反诉原告）贾雄智于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）马黎双倍定金80000元；三、被告（反诉原告）贾雄智于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）马黎居间费10000元、快速办证费6000元；四、驳回原告（反诉被告）马黎的其余诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）贾雄智的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费7600元，由马黎承担3000元，贾雄智承担4600元，保全费2620元由贾雄智承担，因马黎已预交，贾雄智应在支付上述款项时一并支付马黎。反诉费用4450元，由贾雄智自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  卢 帆人民陪审员  孟江晖人民陪审员  杨美妮二〇一九年十一月二十六日书 记 员  李 栋1