贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔27民终2674号 上诉人（原审被告）：唐学礼，男，1970年11月26日生，汉族，户籍住址贵州省黔西县，现住贵定县。 被上诉人（原审原告）：贵州弘大房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区。 法定代表人：姜明，该公司负责人。 委托诉讼代理人：刘光琳，贵州贵达律师事务所律师。 上诉人唐学礼因被上诉人贵州弘大房地产开发有限公司（以下简称弘大房开公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵定县人民法院（2018）黔2723民初1546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 唐学礼上诉请求撤销原判第一、二、三项判决，改判驳回弘大房开公司的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定的事实未经查实。弘大房开公司在诉讼中提供的两份《房屋租赁合同》的第2页和第4页均存在伪造情形，一审判决予以认定该合同的真实性错误。该合同第1、3、5页的右侧边际均有弘大房开公司的法人印章加盖骑缝章，唯有第2、4页没有骑缝章，但该2、4页均将原合同约定的前三年租金5万元变成19万元；将后四年租金5.5万元变成22万元。虽经鉴定，唐学礼所持《房屋租赁合同》的印章与该公司印章并非同一印章，但唐学礼所持合同确实是在弘大房开公司法定代表人姜明的办公室由其提供，但其对合同加盖印章时，唐学礼并未在场，不排除其使用两枚印章制造“阴阳合同”的情形。同时，一审判决对2015年、2016年履行合同的租金按10万元支付的证据，一审判决却只字未提，存在错误。另外，一审中，弘大房开公司法定代表人姜明向唐学礼借款18万元的事实，姜明表示认可，但一审判决却对该事实以唐学礼未提供相应证据证明为由不采信，不符合证据规则的规定。二、一审判决认定事实错误。一审判决认定的事实，除《补充协议》和《同意书》外，《房屋租赁合同》完全按照弘大房开公司提供的虚假证据认定事实。事实上，双方原订租期是七年的《房屋租赁合同》，即自2014年7月15日至2021年7月14日，按照合同约定，前三年租金为5万年/年，后四年租金为5.5万元/年，全部租金仅为37万元。本着先交租金后用房的约定，唐学礼实际已支付租金33万元，现仅差4万元租金就付清的情况下，弘大房开公司反而虚构未付租金的事实，恶意提起诉讼。其主张解除合同并支付租金和违约金，既无事实依据，又无法律依据。三、一审判决适用法律错误。一审采用的证据为虚假证据，与民事诉讼法及司法解释规定不符，判决结果与法律规定相悖，属适用法律错误。 弘大房开公司未答辩。 弘大房开公司向一审法院起诉请求：1、依法判令唐学礼立即自2018年5月15日起按每天1205元向弘大房开公司支付延期搬离房屋使用费至还房之日（暂计算至2018年10月10日为178340元）；2、判令解除唐学礼与弘大房开公司于2014年7月12日签订的《房屋租赁合同》；3、判令唐学礼立即交还房屋给弘大房开公司；4、判令唐学礼立即支付违约金1000000元；5、本案诉讼费由唐学礼告承担。 一审法院认定事实：2014年7月12日，弘大房开公司作为甲方与告唐学礼作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的位于贵定县一中学校对面的房屋出租给乙方，租用期限从2013年7月15日至2021年7月14日，其中2014年7月15日至2017年7月14日期间每年租金为190000元，2017年7月15日至2021年7月14日期间每年租金为220000元；乙方必须在每年的5月15日前将下一年的租金交给甲方，如未按时交纳，甲方有权终止合同并要求乙方于5月15日搬离，房租不退，如不按时搬离，延期一天乙方自愿支付甲方1205元，按天支付，以此类推，超出10天之时就乙方租赁弘大房开公司房屋内的所有物品、器械、已装修内容、已搭建房屋均归弘大房开公司所有；乙方未经甲方同意随意改变房屋结构，甲方有权要求乙方于改变结构当日搬离租赁房屋，房租不退。如不按时搬离，延期一天乙方自愿支付甲方1205元，按天支付，以此类推，超出10天之时就乙方租赁弘大房开公司房屋内的所有物品、器械、已装修内容、已搭建房屋均归弘大房开公司所有，甲方有权要求乙方赔偿甲方因此造成的直接和间接损失的10倍赔偿甲方，同时乙方须赔偿甲方50万元等。同年9月10日，双方签订《补充协议》《同意书》，约定水电费交纳及安全责任问题，同意乙方对租赁房屋进行分租、改造等。上述合同、协议签订后，唐学礼对该房屋进行了部分改造，唐学礼支付了2017年7月14日前的租金，到2017年5月15日应当交纳2017年7月15日至2018年7月14日的租金220000元时，唐学礼仅支付180000元租金，尚欠4万元。双方为此发生纠纷，弘大房开公司于2018年3月8日向该房屋分租商户发出通知，要求商户与弘大房开公司直接办理租赁事宜。2018年7月16日后，弘大房开公司分别与部分分租户签订租赁合同，收取相关费用。2018年9月26日，弘大房开公司向唐学礼送达催款及终止租赁合同函，但唐学礼至今未交清房租，也未搬离占用的房屋，弘大房开公司为此提起诉讼。 一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》，经该院确认，该合同关于租金的内容为：2014年7月15日至2017年7月14日期间每年租金为190000元，2017年7月15日至2021年7月14日期间每年租金为220000元。该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方均应按照合同约定全面履行义务。弘大房开公司按照约定履行了义务，在2016年前，唐学礼亦按照约定支付租金，但唐学礼在2017年5月15日前仅支付弘大房开公司租金18万元，尚欠租金4万元，唐学礼的行为已构成违约，按照合同约定应当承担违约责任。因唐学礼违约，弘大房开公司于2018年9月26日向唐学礼送达书面要求解除合同通知符合合同约定，唐学礼确认当日收到，应视为双方签订的《房屋租赁合同》在弘大房开公司送达通知后解除，弘大房开公司在唐学礼违约的情况下有解除合同权，唐学礼抗辩弘大房开公司违约无事实和法律依据，不予采纳，弘大房开公司诉请要求解除与唐学礼签订的《房屋租赁合同》、立即交还租赁的房屋，予以支持；对于弘大房开公司诉请要求唐学礼支付延期搬离房屋使用费问题，本案中，唐学礼应当在2017年5月15日前缴纳租金22万元，唐学礼逾期缴纳大部分租金后，弘大房开公司并未提出异议，2017年7月15日至2018年7月14日期间，唐学礼未缴足租金的违约责任不应按照双方约定的违约金按每日1205元计算，该期间给弘大房开公司造成的损失为未交足的租金4万元，唐学礼应当给付弘大房开公司该损失；因唐学礼违约，弘大房开公司于2018年3月8日要求与唐学礼解除合同，唐学礼应当于2018年7月4日租赁期满后及时将租赁房屋交还弘大房开公司，唐学礼逾期未搬离，应当承担违约责任，双方约定的逾期搬离违约金每日1205元过高，一审法院根据双方合同金额、本地实际以及唐学礼已于2018年7月16日收回部分房屋租赁的实际，酌情决定按照每日200元计算唐学礼延期搬离房屋使用费，该费用从2018年7月15日起计算至唐学礼实际全部交还弘大房开公司房屋为止；对于弘大房开公司要求唐学礼支付违约金100万元的诉讼请求，其中50万元是唐学礼擅自转租的违约金，另外50万元是擅自改变房屋结构的违约金，唐学礼提供《同意书》抗辩，转租、改变房屋结构均经过弘大房开公司同意，弘大房开公司未提供相反证据证明，唐学礼的该主张予以采纳，弘大房开公司要求唐学礼支付违约金的诉讼请求，不予支持。为此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条规定，判决：一、解除贵州弘大房地产开发有限公司与唐学礼于2014年7月12日签订的《房屋租赁合同》；二、唐学礼自判决生效之日起三日内交还贵州弘大房地产开发有限公司本案《房屋租赁合同》中尚未交还贵州弘大房地产开发有限公司的租赁房屋；三、唐学礼自判决生效之日起三日内支付贵州弘大房地产开发有限公司违约损失四万元（￥40000），并从2018年7月15日起按每日200元计算支付贵州弘大房地产开发有限公司延期搬离房屋使用费至唐学礼实际交还贵州弘大房地产开发有限公司全部租赁房屋之日止；四、驳回贵州弘大房地产开发有限公司其余诉讼请求。如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15405元，由唐学礼负担8000元，贵州弘大房地产开发有限公司负担7405元。 经审理，本院二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，针对唐学礼的上诉主张，其二审争议的问题主要集中在一审判决以弘大房开公司提供的《房屋租赁合同》认定相关案件事实是否得当上。本院认为，要解决该问题，需从以下两个方面首手，一是，如何认定双方当事人各自提供合同的真实性；二是，如何理解谁主张，谁举证的民事诉讼证据规则。关于方面一，由于双方提供的合同价格差异很大，因此只能认定其中一份合同的真实性。一审经委托鉴定，得出唐学礼提供的合同的弘大房开公司印章与该公司印章并非同一枚的结论，结合唐学礼提供合同载明的租金与其实际交纳的租金不相吻合的客观实际，一审判决未认定唐学礼所持合同的证明力，符合优势证据规则。唐学礼上诉主张不排除弘大房开公司存在制造阴阳合同的可能，该观点仅为其主观推测，并未提供相应的证据予以印证，故对其该项主张，因无证据证实，本院不予支持；关于方面二，根据民事诉讼证据规则，当事人对其主张的事实和反驳对方当事人主张的事实，有责任提供证据，否则将承担对其不利的后果。此为当事人举证证明规则。本案中，对于2016年唐学礼向弘大房开公司转账18万元的性质，唐学礼主张为弘大房开公司法定代表人姜明向其借款，但其并没有提供证据证明双方存在借款的意思表示，也没有提供姜明为其书写的借条等佐证材料，故无法得出双方存在借贷的法律关系的结论。由于姜明为弘大房开公司的法定代表人，其有履行公司职务的职责，在唐学礼与弘大房开公司本身存在租赁关系且作为支付租金一方，且无证据证明双方还存在其他经济往来的情况下，一审判决将该转账认定为案涉租赁合同支付的租金并无不当。故对唐学礼主张该款为借款的事实，因无证据证实，本院亦不予支持。 综上所述，唐学礼的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费800元，由唐学礼负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘国红 审判员  熊元伦 审判员  倪 安 二〇一九年十一月二十七日 法官助理裘文昕 书记员齐雯