四川省攀枝花市仁和区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0411民初2716号 原告：攀枝花诚泰物业服务有限公司，住所地：攀枝花大道南段1051＃、1053＃，统一社会信用代码：91510400MA6210A25D。 法定代表人：冷人友，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕庆，四川晓明维序律师事务所律师。执业证号：15104201310106142。 被告：张健，男，1983年8月28日出生，汉族，户籍地：四川省攀枝花市东区，现住：四川省攀枝花市仁和区。 原告攀枝花诚泰物业服务有限公司（以下简称诚泰公司）与被告张健物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告诚泰公司的委托诉讼代理人吕庆到庭参加诉讼，被告张健经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。 原告诚泰公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2015年3月15日至2017年12月31日的物业服务费4343.04元;2.判令被告支付垃圾清运费72元；3.判令被告按每日1‰支付自2016年1月1日起至物业费本金付清为止的违约金；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年9月1日，原告与波尔卡城邦的开发商攀枝花东泰房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定，业主应向原告支付物业费的标准为7、8、9、10栋多层住宅每月每平方1.1元，之外的高层建筑每月每平方1.2元；业主未按约定缴纳物业费，则按应缴金额每日千分之一的标准支付违约金。原告从2011年9月1日至2017年12月31日为波尔卡城邦全体业主提供了物业服务，但被告经催告未缴纳物业费。现请支持原告的诉讼请求。 被告张健向本院提交书面答辩状辩称，1.原告违反物业管理条例，未完全履行合同，违约在先，违背诚实守信原则，其不能足额收取物业费。小区内未进行基本的封闭管理、门卫管理、来往人员加官、消防设施配备、借到路灯安装、安全防范管理，对外来人员及不明身份人员进行拦截；小区绿地改建成停车位、车辆乱停乱放、建渣遍地，未尽到场地清洁卫生、垃圾收集、清运的义务；2.被告家装修完毕，于2015年12月底陆续发现门禁无法正常使用、主卫、主卧塑钢窗开裂，多次反应后，原告未予以解决。小区内本是集中供热，热水也不能正常使用，原告亦未进行解决。2016年4月起主卫、次卫陆续墙砖开裂，主卧门口木地板、主次卫外墙鼓包、墙皮脱落、墙纸发霉等，原告未进行处理；2015年7月25日，原告装修开工第一天，原告即无故拉鲊断电，造成停工五小时；楼上住户高空抛物；被告宠物犬也丢失等。2.开发商统一被告抵扣物管费，原告作为前期物业服务合同向对方应当遵照开发生的意愿抵扣物管费用。3.被告于2014年11月29日收房交纳了72元垃圾清运费，801.6元物管费。2015年7月25日，交纳装修保证金2000元，建渣清运费890.9元，预装修管理费534.5元，合计3425.4元。4.原告收取违约金标准明显过高，因适当予以调整。5、被告要求原告对房屋主次卫、墙面、主卧墙纸、木地板、门窗全部处理预计花费4-5万元给个说法。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 根据当事人的陈述及经本院审查确认的证据，本院依法认定如下事实：被告张健系仁和区“波尔卡城邦”小区业主，拥有该小区2幢二单元4-3号住房一套，面积为111.36平方米。2011年9月1日，原告与“波尔卡城邦”小区开发商攀枝花东泰房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定了原告代收垃圾清运费；物业管理区域的服务收费为包干制，其中多层住宅为每平房米每月1.1元，高层住宅为每平房米每月1.2元；物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月1日缴纳当月物业服务资金；业主或物业使用人违反合同约定未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按应缴物业费每日1‰支付违约金；物业服务期限自2011年9月1日至2017年12月31日止。合同订立后，原告为“波尔卡城邦”小区进行物业服务。2015年7月25日，被告向原告缴纳装修保证金2000元，至今未退还被告。自2015年3月15日起至2017年12月31日期间，被告张健未缴纳物业服务费4343.04元（1.2元/月/㎡×111.36㎡×24月）。经原告催收未果。现原告诉讼来院，要求被告支付拖欠的物业服务费及违约金。 上述事实有当事人的陈述及营业执照、法定代表人身份证明、前期物业服务合同、通知、公告、房屋信息摘要、判决书等证据在案佐证，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，原告与波尔卡城邦开发商签订的前期物业服务合同对全体业主具有约束力。被告实际接受了原告物业公司的服务，双方已形成事实上的物业服务权利义务关系。原、被告之间建立了物业服务合同关系，原告作为物业管理企业，组织人力、物力按照合同为小区业主提供了物业管理服务后，有权按约及时取得相应的物业管理费。被告在实际接受了原告的物业管理服务后，理应及时按约支付相应的物业管理服务费用。物业管理涉及小区公共建设与管理，原告履行小区管理职责是多方面、长期性的，即使原告在履行物业服务合同时确实存在瑕疵，被告不能因为原告在某些方面、某一时期履行服务合同存在不足，以此否定原告所付出的服务，不予支付物业服务管理费。如果业主认为物业服务企业没有履行或没有全面履行物业服务合同约定的义务，业主应当采取要求物业服务企业限期整改、通过业主委员会解聘物业，或者协商变更收费标准等合法途径解决。本案中，被告张健经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院视其自愿放弃答辩、举证、质证和辩论的权利。被告张健应向原告交纳自2015年3月15日起至2017年12月31日期间的物业服务费4343.04元，本院予以确认，扣减原告因退还的装修保证金2000元，被告实际因支付物业服务费未2343.04元。关于垃圾清运费，原告未提交证据证明其受相关单位委托收取垃圾清运费，故本院不予支持该诉讼主张。关于违约金，原告与攀枝花东泰房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》虽对全体业主具有约束力。但本案中，原告不能证明其在服务期间及服务期届满时向被告催收过物业费及不按时交物业费应承担的法律后果。至2019年5月20日，原告才在小区公告栏中对物业费进行催缴，而催缴通知中也未明确缴费期限及在期限内不缴费应承担的责任，也未提交证据证明其实际遭受的损失，故对原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。被告张健书面辩称原告未尽物业服务义务和职责的抗辩理由，原告对此不认可，被告庭后提交的证据经质证，不足以达到其证明目的，故本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四之规定，判决如下： 一、被告张健于本判决生效之日起十日内支付原告攀枝花诚泰物业服务有限公司物业服务费2343.04元； 二、驳回原告攀枝花诚泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告张健负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员  王瑶玥 二〇一九年十一月十一日 书记员  李 露