湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂09民终1610号上诉人（原审原告、反诉被告）：孝感市陡岗亚新墙材有限公司，住所地：湖北省孝感市孝南区陡岗镇。法定代表人：刘咏斌，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡生浩，湖北人从众律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：孝感市孝南区陡岗镇人民政府，住所地：湖北省孝感市孝南区陡岗镇宝林路。法定代表人：郑伟，该镇镇长。委托诉讼代理人：饶彬，湖北名流律师事务所律师。上诉人孝感市陡岗亚新墙材有限公司（以下简称亚新公司）因与上诉人孝感市孝南区陡岗镇人民政府（以下简称陡岗政府）租赁合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2019）鄂0902民初104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。亚新公司上诉请求及答辩称述：1、依法撤销孝感市孝南区人民法院(2019)鄂0902民初104号民事判决第四项；2、改判陡岗政府赔偿亚新公司损失1594939元：3、改判本案一审一审案件受理费22800元、鉴定费24000元，均由陡岗政府承担。事实与理由：一审判决未将上诉人生产设备闲置损失和新建、改建的建筑物及其附属设施闲置损失，认定为陡岗政府缔约过失行为造成的损失，属于事实认定错误。因陡岗政府将成人学校及其场地交付亚新公司使用前，没有告知亚新公司部分房屋已经出租的事实，直接导致案外人陈红新向亚新公司主张部分房屋的租赁使用权，因此，亚新公司在此期间不能正常使用租赁物，不能使用已经购进的生产设备进行生产，新建、改建的建筑物及其附属设施闲置所导致的损失，都属于陡岗政府缔约过失行为导致的损失，陡岗政府应予以赔偿。生产设备闲置损失1304777.5元，有一审人民法院委托的司法鉴定评估报告为凭，应依法予以认定。因陡岗政府的缔约过失行为，造成亚新公司新建、改建上述建筑物及其附属设施后，从2010年1月1日至2016年10月31日期间一直无法正常使用，处于闲置状态。按使用年限20年分摊折损计算，2010年1月1日至2016年10月31日期间（共82个月）的闲置损失应为290161.5元。亚新公司垫付的24000元司法鉴定费，属于亚新公司主张权利而支出的必要费用，应由陡岗政府人承担。陡岗政府上诉请求及答辩称述，依法撤销一审判决，改判驳回亚新公司无理悖法的重审全部诉讼请求，并改判支持陡岗政府全部反诉请求。本案一、二审全部诉讼费用均由亚新公司承担。事实及理由：一、一审判决双方当事人继续履行2009年12月23日签订的《投资建厂租赁协议》严重违背了公平正义原则。亚新公司自接受陡岗政府交付的租赁物权以来长达10年之久，没有按照合同约定支付一分钱租金给陡岗政府，直接导致陡岗政府不能实现合同目的。一审判决已经查明，亚新公司的生产设备被人民法院扣押的时间，发生在2014年8月21日，其实际经营时间至少为4年。2016年11月，亚新公司将其承租陡岗政府的房屋及经营场地，转租给案外人余庆作仓储用途获取转租金36万元。一审判决陡岗政府向亚新公司赔偿192155元损失，不仅与事实不符、而且于法相悖。陈红新的损失总额为184553元而不是192155元。陡岗政府不是侵权主体，陡岗政府在签订合同时没有尽到告知义务，就要为实际侵权人的亚新公司承担侵权造成的全部损失，没有法律依据。亚新公司应当承担的是（陈红新）生效法律文书的判决义务，不应当转嫁或冲抵陡岗政府的所谓“缔约过失”责任，重审判决完全紊乱了两个不同性质的法律关系。一审判决亚新公司按照协议约定的标准，向陡岗政府支付实际占有、使用房屋及场地期间的占用费43333.33元，不仅与事实不符、于法相悖，而且明显有悖公平、正义的司法原则。一审判决认为，亚新公司在转租该场地、房屋之前（即2016年11月1日前），未能正常占有、使用所承租的场地及房屋，所以，判决亚新公司只需向陡岗政府支付自2016年11月1日起算至2018年12月底的租金为43333.33元，明显有失公平和公正。亚新公司向一审法院起诉请求：1、继续履行双方签订的投资建厂协议；2、判令陡岗政府赔偿亚新公司损失200万元；3、判令陡岗政府承担本案诉讼费用。陡岗政府向一审法院提出反诉请求：1、依法解除双方当事人2009年12月23日签订的投资建厂协议，判令亚新公司向陡岗政府支付实际占有、使用房屋及场地期间的占用费（暂计算至2018年12月23日止为18万元）；2、判令亚新公司按照协议约定，恢复苗木基地及场地原状，如不能恢复则赔偿陡岗政府经济损失100万元，或以审计评估的数额为准；3、判令亚新公司立即清退所承租的房屋（两层办公楼房）及场地，归还给陡岗政府。一审法院认定事实：2004年7月15日，案外人孝感市孝南区陡岗学区与案外人陈红新签订租房合同，将其位于陡岗镇白莲村的成人学校内3栋房屋（该校共4栋房屋，其中3排教室）出租给陈红新作为饲料加工和养殖基地，租期15年，自2004年7月28日至2019年7月28日，年租金2000元。合同签订后，陈红新建设了相关的基础设施，但没有经营。成人学校内的房屋及场地一直闲置。2009年5月，陡岗政府将成人学校的房屋及场地交给亚新公司，但未告知其中3栋房屋已经出租的事实，亚新公司进场开始对房屋进行装修、改造，对道路进行硬化。同年6月，亚新公司拆除了陈红新建设的基础设施。同年7月20日，陡岗政府形成专题会议纪要（陡文[2009]9号），内容为同意亚新公司落户，要求各相关部门全力以赴搞好协调服务。同年12月10日，孝感市孝南区陡岗学区向陡岗政府出具委托书一份，其内容为“我镇成人文化技术学校因年久失修，缺乏监管，特委托陡岗镇政府全权处理校内财产和一切相关事务的管理”。同年12月23日，陡岗政府（甲方）与亚新公司（乙方）签订投资建厂租赁协议，协议注明为推动甲方地方经济发展，推广新型墙体材料的使用，双方决定在甲方辖区内投资兴建新型墙体材料厂，并就相关事宜达成如下协议：1、乙方前期投资500万元在甲方兴建新型墙体材料灰沙砖厂一座，投产后视市场情况追加投资，扩大生产规模；2、乙方砖厂生产场地租用甲方位于陡岗镇××人学校校区（含房屋及空闲地），年租金2万元，每年12月底前一次性支付，租期暂定20年，自2010年1月1日至2029年12月31日；3、乙方在租用期间，根据生产需要有权对甲方闲置的厂房及围院予以改造，对空闲的办公用房进行装修，可视生产需要建设新厂房，费用由乙方负担，租用期满后，乙方对改造部分予以恢复，不能恢复的作价补偿甲方；4、为保证生产运输需要，乙方在租用场地后，需在砖厂围墙外小河上架设涵桥一座，并修建从厂边沿涵桥至公路的道路，建设费用由乙方负担；5、乙方生产用沙从甲方里仁段河道中开采，开采区域约50亩，乙方按2800元/亩的价格总计14万元一次性补偿给甲方；6、甲方负责协调河沙开采中租用场地所有权人与乙方的关系；7、甲方为乙方通行提供便利；8、甲方为乙方办理用电手续提供支持；9、乙方生产工人在同等条件下优先从甲方当地居民中录用；10、甲方为乙方办理企业登记、税务登记手续提供便利，保证乙方及时开工生产；11、乙方依法向甲方所在地税务机关纳税；12、甲方负责协调周边村组及村民与乙方的关系，解决影响企业生产秩序的问题；13、乙方如扩大生产需增加河沙开采区域，双方另行协商解决；14、本协议一式二份，甲乙双方各持一份。2011年12月9日，陈红新将亚新公司及孝感市孝南区教育局、孝感市孝南区陡岗学区诉至一审法院，要求三者赔偿其经济损失284553元。三者均未应诉，一审法院于2012年2月16日作出（2012）鄂孝南民初字第00023号民事判决，判决亚新公司赔偿陈红新的损失184553元，驳回陈红新其他诉讼请求，亚新公司负担诉讼费3611元。亚新公司不服该判决，向湖北省孝感市中级人民法院提出上诉。2012年5月28日，该院作出（2012）鄂孝感中民一终字第00190号民事判决，判决驳回上诉、维持原判，二审受理费3991元由亚新公司负担。该案在执行过程中，一审法院于2014年8月21日作出（2014）鄂孝南执字第00115-3号执行裁定，裁定扣押亚新公司的切割机一台。2016年12月7日，亚新公司（甲方）与案外人余庆（乙方）签订场地合作协议，约定甲方提供场地、厂房、住房等给乙方使用，乙方每年向甲方支付租金18万元，租期自2016年11月1日至2018年10月31日。该协议约定的租赁场地、房屋即属亚新公司从陡岗政府处承租的成人学校的场地、房屋。亚新公司在转租该场地、房屋之前，未能正常占有、使用所承租的场地及房屋。本案在审理过程中，亚新公司申请对其进场后的改造、装修、建设费用及生产设备闲置损失进行评估，一审法院委托武汉长诚工程造价咨询有限责任公司进行了鉴定。2017年7月19日，该公司出具武长工造字[2017]D-006号司法鉴定意见书，鉴定意见为：成人学校校区门前涵桥造价为109250元，校区门前至涵桥之间的道路造价为17911.30元，校区内道路和场地平整硬化造价为360049.04元，校区房屋装修、改造、装饰造价为97611.96元，校区内生产设备闲置损失为1304777.50元，校区内新建厂房造价为264431.01元。亚新公司为此支付鉴定费用24000元。本案发回重审后，陡岗政府提出反诉，并申请对成人学校土地复垦费用进行评估，一审法院委托湖北拓展工程造价咨询有限责任公司进行了鉴定。2019年6月21日，该公司出具鄂拓价鉴字[2019]第99号工程造价鉴定意见书，鉴定意见为：成人学校院内恢复性复垦工程造价金额为274527.55元。一审法院认为，合同法第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。亚新公司同陡岗政府于2009年12月23日签订的投资建厂租赁协议，是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该协议约定的租赁期限自2010年1月1日至2029年12月31日，租赁期限尚未届满，亚新公司主张继续履行该协议，符合法律规定，予以支持。由于陡岗政府在签订该协议之前，已将租赁场地交付给亚新公司，但未告知其租赁场地中有3栋房屋已出租给案外人陈红新的事实，导致其进场后改造时拆除了陈红新建设的基础设施，造成陈红新的财产损失，在陈红新提起诉讼后，人民法院判决其赔偿陈红新损失184553元，负担一审诉讼费3611元、二审诉讼费3991元。合同法第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。陡岗政府没有告知亚新公司部分房屋已经出租的事实，存在缔约过失，损害了其合法权益，依法应当赔偿其因此造成的损失192155元（184553元＋3611元＋3991元），故对其要求陡岗政府赔偿其该部分损失的诉讼请求，予以支持。由于上述协议约定亚新公司进场后的改造、装修及建设费用均由其自行负担，其主张陡岗政府赔偿其相关损失，没有法律依据，不予支持。亚新公司于2016年11月1日将所承租的场地、房屋转租给他人经营，其主张陡岗政府赔偿其不能实际占有、使用租赁物期间的损失及生产设备闲置的损失，没有事实及法律依据，不予支持。亚新公司申请评估的是其进场后改造、装修、建设费用及生产设备闲置费用，故对其要求陡岗政府赔偿其评估费用的主张，不予支持。合同法第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同法第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。由于陡岗政府的缔约过失行为给亚新公司造成了损失，其以亚新公司没有按照约定支付租金为由主张解除租赁协议，不符合法律规定，不予支持。由于亚新公司在2016年11月1日转租涉案房屋及场地之前，未能正常占有、使用涉案房屋及场地，陡岗政府要求其支付实际占有、使用房屋及场地期间的占用费，应当参照双方签订的租赁协议的约定，自2016年11月1日起开始计算[计算至2018年12月底时为43333.33元（20000元/年÷12个月×2个月＋20000元/年×2年）]。由于协议约定租赁期满后亚新公司对改造部分予以恢复，不能恢复的作价补偿，而租赁期限尚未届满，陡岗政府亦无证据证明其改造了苗木基地，主张其恢复苗木基地及场地原状，如不能恢复则赔偿损失100万元，没有事实及法律依据，不予支持。由于租赁期限尚未届满，陡岗政府主张亚新公司清退并归还所承租的房屋及场地，亦没有法律依据，不予支持。陡岗政府辩称其只是将成人学校闲置的厂房、空闲的办公用房、空闲地出租，并未将已出租给陈红新的厂房再出租，亚新公司擅自进入陈红新的生产经营区域拆除陈红新的基础设施，与事实不符，故对其该抗辩理由不予采纳。亚新公司辩称陡岗政府当时的负责人承诺部分修缮费用抵付租金，没有证据予以证实，故对其该抗辩理由不予采纳。判决：一、亚新公司、陡岗政府继续履行双方于2009年12月23日签订的投资建厂租赁协议；二、陡岗政府于本判决生效后十日内赔偿亚新公司损失192155元；三、亚新公司自2016年11月1日起参照投资建厂租赁协议的约定向陡岗政府支付实际占有、使用房屋及场地期间的占用费（计算至2018年12月底时为43333.33元）；四、驳回亚新公司其他诉讼请求；五、驳回陡岗政府其他反诉请求。本案本诉费22800元，由陡岗政府负担2191元，亚新公司负担20609元；反诉费7710元，由亚新公司负担283元，陡岗政府负担7427元。二审期间，双方当事人均无新证据向本院提交，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：涉案租赁合同是否应继续履行；陡岗政府是否应承担涉案租赁合同的缔约过失的过错责任，以及应如何承担等问题。亚新公司与陡岗政府2009年12月23日签订的投资建厂租赁协议，是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该协议约定的租赁期限自2010年1月1日至2029年12月31日，租赁期限目前尚未届满，案外人陈红新与本案涉案租赁场地的租赁期限已到期，对本案涉案的租赁合同的履行并未妨碍，且亚新公司主张继续履行该协议，该主张符合法律规定，亚新公司虽拖欠陡岗政府涉案场地租金，但该违约行为可以补救，亚新公司未构成根本性违约，陡岗政府以亚新公司未向其支付租金为由，主张解除涉案租赁合同的理由不能成立，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条解除合同情形的法律规定，陡岗政府主张解除涉案租赁合同的诉求，本院予以驳回。由于陡岗政府在签订涉案租赁协议之前，已将租赁场地交付给亚新公司，但未告知其租赁场地中有3栋房屋已出租给案外人陈红新的事实，导致其进场后改造时拆除了陈红新建设的基础设施，造成陈红新的财产损失，陡岗政府在此存在过错，应当承担相应的过错责任，但亚新公司在与陈红新发生矛盾之时，未依法采取救济措施，理性解决矛盾，亦存在过错，一审判决认定该损失为：以亚新公司赔偿陈红新损失184553元以及该案一审诉讼费3611元、二审诉讼费3991元合计并无不当。本院结合各方当事人的诉辩意见，通过现场调查，认为陡岗政府没有告知亚新公司部分房屋已经出租的事实，存在缔约过失，损害了亚新公司的合法权益，依法应当赔偿亚新公司因此造成的损失，由于亚新公司亦存在过错，陡岗政府应按50%的标准赔偿，即陡岗政府应赔偿亚新公司96077.5元。对于亚新公司主张其损失应按鉴定意见载明的损失向其赔偿，本院认为，涉案租赁协议约定亚新公司进场后的改造、装修及建设费用均由其自行负担。鉴定意见载明的损失与陡岗政府无因果关系，亚新公司也未向人民法院提交陡岗政府干涉妨害其公司正常经营的证据，亚新公司认为其损失均为陡岗政府所导致，该主张不符合客观事实，没有事实依据亦无法律依据按鉴定意见计算赔偿标准。亚新公司二审上诉称，本案鉴定费和诉讼费由陡岗政府承担，没有法律依据，本院不予支持。一审判决认定本案其他事实和评判意见，本院均予以认可，不再赘述。综上所述，亚新公司的上诉请求不能成立，不予以支持。陡岗政府的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持湖北省孝感市孝南区人民法院（2019）鄂0902民初104号民事判决第一项、第三项、第四项；二、撤销湖北省孝感市孝南区人民法院（2019）鄂0902民初104号民事判决第二项、第五项；三、孝感市孝南区陡岗镇人民政府于本判决生效后十日内赔偿孝感市陡岗亚新墙材有限公司损失96077.5元；四、驳回孝感市孝南区陡岗镇人民政府其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。本案一审案件受理费按原判决执行，二审案件受理费22800元由亚新公司负担。本判决为终审判决。审判长 毛 峰审判员 鲍 龙审判员 戴 捷二〇一九年十一月八日书记员 刘依爽