江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0381民初7708号原告(案外人)：庄勇，男，1970年4月26日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：刘玉，江苏众耕律师事务所律师。原告（案外人）：单子娟，女，1971年11月9日出生，汉族，住新沂市。以上两原告共同委托诉讼代理人：郑艳，江苏众耕律师事务所律师。被告（申请执行人）：江苏新沂汉源村镇银行股份有限公司，住所地新沂市新安街道钟吾南路28号。法定代表人：刘伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：王光锋，男，该公司职工。被告（被执行人）：刘焕平，男，1969年10月15日出生，汉族，住新沂市高新区。被告：王洁，女，1973年7月15日出生，汉族，住新沂市高新区。原告庄勇、单子娟与被告江苏新沂汉源村镇银行股份有限公司（以下简称汉源村镇银行）、刘焕平、王洁案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告庄勇、单子娟及其委托诉讼代理人郑艳，被告汉源村镇银行委托诉讼代理人王光锋，被告刘焕平到庭参加诉讼；被告王洁经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庄勇向本院提出诉讼请求:解除对位于新沂市房屋（以下简称涉案房屋）的查封，并停止对涉案房屋的执行。事实和理由：2011年1月28日，庄勇、单子娟通过案外人单超介绍购买涉案房屋，庄勇、单子娟与刘焕平、王洁签订房屋买卖合同。合同签订后，庄勇、单子娟按照合同约定付清购房款并装修使用至今。涉案房屋因系经济适用房一直未能办理产权变更登记，庄勇、单子娟对未办理产权变更登记自身不存在过错。法院将涉案房屋作为刘焕平、王洁财产予以查封、执行，显属错误。庄勇曾向法院提出执行异议，法院作出（2019）苏0381执异126号执行裁定，驳回庄勇的异议请求。故提起本案诉讼。汉源村镇银行辩称，涉案房屋系经济适用房，根据相关规定，购买经济适用房未满五年不得上市交易。涉案房屋系刘焕平、王洁于2010年4月8日购买，而刘焕平、王洁将涉案房屋出售给庄勇、单子娟的时间为2011年1月28日，此时尚未满五年，因此双方签订的房屋买卖合同为无效合同。综上，涉案房屋属刘焕平、王洁所有，请求法院驳回庄勇、单子娟的异议请求。刘焕平辩称，涉案房屋虽然登记在刘焕平名下，但已于2011年1月28日出售给庄勇、单子娟，汉源村镇银行贷款担保在涉案房屋出售之后；涉案房屋未能办理产权变更登记的原因是惠丰园小区整体无法办理产权初始登记，在银行申请查封。综上，涉案房屋已不属于刘焕平、王洁财产，汉源村镇银行申请查封涉案房屋不合理。王洁未作答辩。经审理查明：汉源村镇银行与江苏××药业有限公司、徐州××电子科技有限公司、徐州市××玻璃制品有限公司、王某某、刘焕平、吴某某、吴某、高某、赵某某、樊某某金融借款合同纠纷一案，根据汉源村镇银行申请，本院于2018年9月18日作出（2018）苏0381民初7949号民事裁定：冻结（查封）被告在金融机构的存款或同等价值的财产。本院于2018年9月28日作出(2018)苏0381民初7949号协助执行通知书，要求新沂市不动产管理局协助本院查封涉案房屋。在该案审理过程中，双方当事人自愿达成如下调解协议：一、江苏××药业有限公司于2019年3月21日前向江苏新沂汉源村镇银行股份有限公司偿还拖欠的利息35420元；二、江苏××药业有限公司于2019年3月21日前向江苏新沂汉源村镇银行股份有限公司偿还仍欠付的利息（以该银行还贷系统计算数额为准）；三、江苏××药业有限公司于2019年5月1日前向江苏新沂汉源村镇银行股份有限公司偿还借款本金400万元及相应利息(以该银行还贷系统计算数额为准)；四、徐州××电子科技有限公司、王某某、刘焕平、吴某、赵某某、樊某某对上述款项承担连带清偿责任，江苏新沂汉源村镇银行股份有限公司自愿不要求吴某、高某承担保证责任；五、案件受理费减半收取19757元、保全费5000元，合计24757元，由江苏××药业有限公司负担，于2019年3月21日前支付给江苏新沂汉源村镇银行股份有限公司；六、江苏新沂汉源村镇银行股份有限公司于2019年3月21日前向吴某某、高某支付司法鉴定费2.8万元。本院于2018年12月28日作出（2018）苏0381民初7949号民事调解书，对上述调解协议予以确认。因几被告未履行调解书确定的义务，汉源村镇银行向本院申请强制执行，案号为（2019）苏0381执2561号。案外人庄勇向本院提出执行异议后，本院于2019年7月23日作出（2019）苏0381执异126号执行裁定，驳回庄勇的异议请求。庄勇不服该执行裁定，于规定期限内提起本案诉讼。另查明：2010年4月8日，刘焕平、王洁与新沂市经济适用住房发展中心签订《新沂市经济适用住房买卖合同》，约定由刘焕平、王洁购买涉案房屋及车库，总价款为134651元。2011年1月28日，刘焕平、王洁与庄勇、单子娟签订《房屋买卖合同》，主要内容为：刘焕平、王洁将涉案房屋出售给庄勇、单子娟，价款为220000元，其中首付款120000元，余款100000元按月利率2%计收。合同签订后，庄勇、单子娟于2011年1月28日支付购房款120000元；2012年1月28日，庄勇、单子娟支付购房款100000元及利息18000元。再查明：1.涉案房屋于2016年2月21日办理初始登记，登记在新沂市经济适用住房发展中心名下。2.为证实在本院查封之前其已实际占有使用涉案房屋，庄勇、单子娟申请证人苏某、王某某出庭作证。①证人苏某出庭作证称，其居住在惠丰园小区3号楼3单元401室，庄勇、单子娟自2011年起在涉案房屋中居住至今。②证人王某某出庭作证称，其居住在惠丰园小区3号楼3单元101室，庄勇、单子娟自2011年起在涉案房屋中居住至今。刘焕平、汉源村镇银行对上述证人证言均无异议。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”据此规定，作为买受人的庄勇、单子娟主张停止执行需满足三个条件：一是买卖关系有效且买受人支付了全部价款；二是买受人实际占有标的物；三是对未办理过户登记手续买受人不存在过错。关于涉案房屋买卖合同效力问题。《经济适用住房管理办法》第三十条规定购买经济适用住房不满5年不得上市交易。刘焕平、王洁与庄勇、单子娟之间签订涉案商品房买卖协议的时间虽在该禁止上市交易期限内，但双方订立合同至今已有八年之久，早已超过上述规定关于经济适用住房不得上市交易的5年期限。且在涉案房屋禁止上市交易的5年期限届满后，刘焕平、王洁与庄勇、单子娟仍然认可双方签订的房屋买卖合同并继续履行了双方之间买卖合同约定的权利义务。故在涉案房屋禁止上市交易的5年期限届满后，涉案房屋禁止上市交易的情形已消灭，刘焕平、王洁与庄勇、单子娟就涉案房屋订立的房屋买卖合同应认定为有效合同。关于是否支付全部价款及实际使用问题。庄勇、单子娟提供的《新沂市经济适用住房买卖合同》、《房屋买卖合同》、收据、及水、电、物业费票据等可以互相印证，形成证据链，足以证实在本院查封之前庄勇、单子娟已经付清全部价款，并对涉案房屋实际占有使用。对于庄勇、单子娟对未办理过户登记自身是否存在过错问题。涉案房屋系经济适用住房，因政策原因无法办理交易审批。且作为普通的民事主体，不应将其都视为法律专家，对于买房人未通过诉讼方式行使物权登记请求权并通过法院强制执行来完成物权变动，不能视为买受人有过错。因此，本案不应认定庄勇、单子娟对未办理过户登记自身存在过错。将来具备办证条件时，相关行政机关可责令庄勇、单子娟按照政府相关规定补交土地收益。综上所述，庄勇、单子娟提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的条件，其对涉案房屋享有足以排除强制执行的合法权利，应当停止对涉案房屋的执行。涉案房屋至今未办理产权变更登记，汉源村镇银行申请查封并无过错，故本案案件受理费应由庄勇、单子娟负担。本案属执行异议之诉，该类诉讼的功能在于判断案外人对执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益，如果有，则判决停止执行；如果没有，则判决准予执行。庄勇、单子娟关于解除查封的诉讼请求，不属本案的审查处理范围，本案不予理涉。据此，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行（2018）苏0381民初7949号民事裁定查封的位于新沂市的房屋。二、驳回原告庄勇、单子娟的其他诉讼请求。案件受理费4600元，由原告庄勇、单子娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  孙莹莹人民陪审员  薛以文人民陪审员  张文玥二〇一九年十一月二十五日书 记 员  章 璐