广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初5211号原告：林进雨，女，1992年10月17日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：黄翠仪，广东国匠律师事务所律师。被告：广州富山投资管理有限公司，住所地：广州市番禺区钟村街钟屏叉道侧（综合楼）。法定代表人：张海华。被告：广州房园帅信息服务有限公司，住所地：广州市番禺区洛浦街桔树村万兴二路万兴商业中心406。法定代表人：曾昭财。被告：广州露纯化妆品有限公司，住所地：广州市番禺区钟村街钟屏叉道侧。法定代表人：蒋盛晓。原告林进雨与被告广州富山投资管理有限公司（以下简称富山公司）、广州房园帅信息服务有限公司（以下简称房园帅公司）、广州露纯化妆品有限公司（以下简称露纯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林进雨的委托诉讼代理人黄翠仪到庭参加诉讼，被告富山公司、房园帅公司、露纯公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告林进雨向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告富山公司向原告返还转让费448000元；2.请求判令被告富山公司与被告房园帅公司向原告返还手续费20000元；3.请求法院判令被告富山公司向原告支付利息，自2017年6月4日起，计算至被告富山公司向原告付清全部转让费及手续费之日止，以468000元为计算基数，按银行同期贷款利率计算，暂计至起诉之日止为42484元；4.请求判令被告露纯公司对被告富山公司的债务承担连带清偿责任；5.请求判令三被告承担本案受理费、财产保全费。事实和理由：2017年6月4日，原告与被告富山公司签订《公寓使用权转让合同》，约定富山公司向原告转让位于广州市番禺区钟村街道钟屏大道“富山自由度”第C栋××层××号公寓的使用权，转让期间为自物业交付原告之时（不迟于2018年12月31日）起至2049年1月21日涉讼房屋土地使用权期限届满时为止。转让费总额为448000元。2017年5月31日，原告向富山公司支付转让费30000元，并根据富山公司的指示向房园帅公司支付手续费20000元。2017年6月4日，原告向富山公司支付剩余转让费418000元。同日，富山公司出具收据，确认收到原告转让费448000元。2018年2月8日，广州市城市管理综合执法局番禺区分局作出穗综番违建处字（2014）1228号《违法建设行政处理决定书》，认定涉讼房屋未取得《建设工程规划许可证》，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，对涉讼房屋在内的3幢建筑物作出限期（接到决定书之日起十五日内）拆除违法建设的处理决定。2018年3月14日，广州市城市管理综合执法局番禺区分局作出《限期拆除违法建设公告书》，对涉讼房屋在内的3幢建筑物予以公告督促违法建设当事人限期自行拆除。截止至起诉之日，富山仍未向原告交付涉讼房屋，也未向原告退回转让费及手续费。被告露纯公司为涉讼房屋土地使用权人，在原告购买涉讼房屋时作出承诺，其与富山公司共同开发涉讼房屋，现富山公司未能交付涉讼房屋，露纯公司应当承担连带清偿责任。为维护原告合法权益，现原告根据《民事诉讼法》及相关法律法规规定，向法院依法提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告富山公司无答辩，亦未在举证期内提供证据。被告房园帅公司无答辩，亦未在举证期内提供证据。被告露纯公司无答辩，亦未在举证期内提供证据。林进雨围绕诉讼请求依法提交了《广州市番禺区“富山自由度”公寓使用权转让合同》、中信银行财务明细、农业银行银行交易明细清单、收款收据、富山·自由度销控单、《违法建设行政处理决定书》《限期拆除违法建设公告书》《交房迟延告知函》及邮寄底单、土地使用权证以及富山公司、露纯公司签署的《联合声明书》等证据，并出示了相关证据原件。富山公司、房园帅公司、露纯公司经本院合法传唤无正当理由拒不应诉，视为其方放弃对林进雨提供的证据及陈述的事实进行质证和抗辩的权利，在富山公司、房园帅公司、露纯公司未提交相反证据的情况下，本院对林进雨提供的证据的真实性予以确认并在卷佐证：涉讼建筑物所在土地位于广州市番禺区钟村镇钟一村，土地使用权人为露纯公司，地类用途为工矿、仓储用地，使用权类型为出让。2017年1月1日，富山公司与露纯公司签署《联合声明书》，载明：富山自由度项目地块的土地使用权属于露纯公司合法享有，露纯公司现将该地块的土地使用权出租给富山公司开发建设使用，出租期限与露纯公司享有的土地使用权限一致，为保障富山自由度项目物业使用人的正常权益，富山公司、露纯公司联合声明如下：富山自由度项目地块的土地使用权期限届满后，若政府同意延续土地使用权期限，富山公司、露纯公司保证在延续的期限内将该地块交付富山自由度项目的全体物业使用人继续无偿使用，因此产生的政府征收相关费用也将由全部物业使用人分担。2017年5月31日，林进雨通过其中信银行信用卡账户分别向房园帅公司支付款项20000元以及向富山公司支付款项30000元。2017年6月4日，富山公司（甲方、转让方）与林进雨（乙方、受让方）签订《广州市番禺区“富山自由度”公寓使用权转让合同》（以下简称《转让合同》，合同编号：2017-C-1035），约定：甲方向乙方转让使用权的公寓位于广州市番禺区钟村街钟屏大道“富山自由度”第C栋××层××号公寓（以下简称涉讼房屋），建筑面积（包含公摊面积）66.03平方米，其用途为商住；双方确认在签订本合同前，甲方已将涉讼房屋的相关情况向乙方作出了详细的解释与说明，乙方对此完全认同没有异议，自愿受让物业使用权；甲方向乙方转让的物业使用权期限自物业交付乙方之时（不迟于2018年12月31日）起至2049年1月21日该物业土地使用权期限届满时止，土地使用权期限届满后，乙方有权依法继续无偿使用该物业；甲方交付物业的具体时间以甲方向乙方发出的书面交楼通知载明的时间为准；该物业使用权转让费总额448000元；乙方选择按分期付款方式支付上述转让费：乙方于签订合同当日支付首期转让费224000元（包含定金30000元），于2017年6月15日前支付第二期转让费224000元；甲方收到乙方缴纳的款项后出具相应的收据给乙方，甲方协助乙方开具发票，乙方自愿承担因此产生的一切税费，并另行支付；受让期间，乙方可以出租、分租该物业，但乙方与第三人签订出租、分租合同时，约定的租期不得超过本合同约定的受让期限；甲方如未能按本合同约定的期限交房逾期超过180日的，乙方有权单方面决定解除合同，乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内退还乙方已付转让费及利息（利息从乙方付款日起至甲方退款日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；甲方无正当理由提前解除合同的，除应该退还乙方已经缴纳的转让费之外，还应该按照银行同期贷款利率的三倍向乙方支付利息；等等。同日，富山公司出具收款收据，载明收到林进雨交来涉讼房屋的使用权转让费448000元。2018年2月8日，广州市城市管理综合执法局番禺区分局作出穗综番违建处自[2014]1228号《违法建设行政处理决定书》：露纯公司于2014年10月开始在广州市番禺区钟屏岔道南侧该公司所属地块内建设1幢建筑物，即富山广场-A座，于2015年6月开始在上述地块内建设2幢建筑物，即富山广场-B、C座和富山广场-D座，目前上述建筑物均已建成；上述建设工程已构成违法建设，且均属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定；依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《广州市城市管理综合执法条例》第五条的规定，对露纯公司做出限期拆除违法建设的处理决定；露纯公司在接到本决定书之日起十五日内自行拆除上述违法建设，逾期不拆除的，将依法申请强制拆除。2018年3月14日，广州市城市管理综合执法局番禺区分局作出穗综番强拆公字[2014]1228号《限期拆除违法建设公告书》：经调查，位于广州市番禺区钟屛岔道南侧广州露纯化妆品有限公司所属地块内建设3幢建筑物，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，依法应当予以拆除，本执法机关已于2018年2月8日作出穗综番违建处字[2014]1228号《违法建设行政处理决定书》，责令违法建设当事人在收到决定书之日起15日内自行拆除上述违法建设，现根据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条的规定，对上述违法建设予以公告督促违法建设当事人在上述处理决定规定的期限内自行拆除，逾期不拆除的，将依法实施强制拆除。2018年12月20日，富山公司向林进雨发送一份《交房迟延告知函》，称由于今年下半年受国家房产调控政策和对使用权、小产权房治理等因素的影响，导致其司不能按照合同约定的时间向林进雨交付房屋，其司将持续支持配合相关部门的工作，并加快完成交付房屋的后续事宜，因交房迟延给林进雨带来的不便，后续其司将视具体情况积极采取相应弥补措施。庭审中，林进雨主张与富山公司之间成立房屋买卖关系，具体法律关系以法院认定为准；林进雨并确认富山公司一直未向其交付涉讼房屋，及至庭审之日尚未收到富山公司退还任何款项。另查明，本院已受理多件因富山公司转让富山自由度项目使用权而产生的合同纠纷案件。2019年7月10日，富山公司向富山自由度的租户发出《富山自由度租户资料登记公告》：经富山公司研究决定，为了妥善解决钟村街富山自由度租户的退款诉求，公司决定委托大成律师事务所对租户信息进行登记核算退款金额，登记时间7月15日至7月30日，登记地点：富山公司售楼部，租户携带身份证、合同、收据等材料进行登记。该公告已抄送番禺区政府、钟村街道办事处。诉讼中，本院依据林进雨的申请，对富山公司、房园帅公司、露纯公司的财产进行了财产保全。本院认为，房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，林进雨与富山公司签订的《转让合同》未约定林进雨有取得房屋所有权的权利，不符合房屋买卖合同的基本要素，故林进雨主张与富山公司之间成立房屋买卖关系理由不成立，本院不予采纳。《转让合同》合同名称明确为公寓使用权转让，约定了具体转让的物业、交付时间、转让期限、转让费用，并对转让期限到期后的使用期限进行了约定，还对受让人的出租、分租权进行了限制，上述约定内容符合合同法关于租赁合同为“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金”的定义，故双方签订的《转让合同》成立房屋租赁法律关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”因涉讼房屋所在建筑物未取得建设工程规划许可证，现已被相关行政部门责令限期拆除，故富山公司与林进雨于2017年6月4日就涉讼房屋签订的《转让合同》属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因《转让合同》无效，富山公司已收取林进雨的转让款448000元应返还给林进雨，并支付利息（利息以448000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2017年6月5日起计算至2019年8月19日；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止）。关于手续费20000元。林进雨主张涉讼房屋成交总价为468000元，其中包括其按照富山公司的指示向房园帅公司支付的手续费20000元，虽然林进雨提交了中信银行财务明细以及富山?自由度销控单予以证实，但该销控单仅是复印件，且其上并无富山公司的签章，此外《转让合同》中亦未对房园帅公司以及该笔费用进行相关约定，林进雨对此亦未能进一步举证房园帅公司与富山公司的关联以及该笔费用属于涉讼房屋总成交价款的一部分，故林进雨该主张，缺乏理据，本院不予采纳。林进雨据此主张富山公司返还该笔手续费及利息，本院不予支持。至于林进雨主张房园帅公司返还手续费20000元，林进雨虽然向房园帅公司支付了20000元，但应属另一法律关系，本案只围绕林进雨与富山公司之间就涉讼房屋发生的租赁合同法律关系进行审查，鉴于房园帅公司收取的20000元并没有在上述《转让合同》中进行约定，房园帅公司亦非上述合同相对方，故对林进雨该主张，本院亦不予支持。露纯公司并非涉案《转让合同》的合同主体，基于合同相对性原则，林进雨要求露纯公司对富山公司上述债务承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。富山公司、房园帅公司、露纯公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃本次诉讼的权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广州富山投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林进雨退还转让款448000元及利息（利息以448000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2017年6月5日起计算至2019年8月19日；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止）；二、驳回原告林进雨的其余诉讼请求。如被告广州富山投资管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8905元、财产保全费3072元，由原告林进雨负担512元，被告广州富山投资管理有限公司负担11465元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  陈健琳人民陪审员  赖江南二〇一九年十一月二十二日书 记 员  杜嘉华