上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初17707号原告(反诉被告)：上海凤书远红外技术服务有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：韩凤书，总经理。委托诉讼代理人：谢蕾，上海市金钟律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海中锐全教企业管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：钱建蓉，董事长。委托诉讼代理人：陈激扬，上海顾友律师事务所律师。原告上海凤书远红外技术服务有限公司与被告上海中锐全教企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月16日组织进行证据交换。审理中，被告上海中锐全教企业管理有限公司提出反诉，本院于2019年11月1日对本案公开开庭进行了审理。原告(反诉被告，以下简称原告)上海凤书远红外技术服务有限公司的法定代表人韩凤书及委托诉讼代理人谢蕾，被告(反诉原告，以下简称被告)上海中锐全教企业管理有限公司的委托诉讼代理人陈激扬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海凤书远红外技术服务有限公司向本院提出本诉诉讼请求：1.确认原、被告于2016年8月5日签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年5月22日解除；2.被告退还原告交付的保证金32,352.68元；3.被告支付原告违约金38,836元；4.被告支付原告营业损失157,151元。事实和理由：原告系从事青少年视力康复工作的单位，被告在招商中宣传其出租的物业系青少年教育培训集聚地，故原告分别于2013年8月、2016年8月与被告签订了二份《上海市房屋租赁合同》。2016年8月签订的合同约定如下：被告出租给原告的房屋坐落于上海市长宁区江苏路XXX-XXX-XXX号XXX幢中西大厦办公楼11楼F室(以下简称涉讼房屋)；房产建筑面积152平方米；租赁期限为三年，自2016年8月15日起至2019年8月14日止；第一租赁年度租金为17,569元/月，第二租赁年度租金为18,493元/月；第三租赁年度租金为19,418元/月；租金按照“先付后用”原则，每两个月为一个周期预付租金；本合同租赁保证金32,352.68元；双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(二)被告交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或被告交付的房屋存在缺陷，危及原告安全的，经修复后仍未达到安全经营之目的的……。合同签订，房屋交付使用后，原告一直按照合同约定履行交付租金义务，但2018年，中西大厦因消防不合格应相关部门要求大厦内所有青少年有关的机构均须搬离。原告因服务的客户也是青少年，理应按照要求与其他机构一起搬离，但被告以原告非青少年教育培训机构为由拒绝原告搬离，不与原告办理退租手续，导致原告至今无法另寻他处，目前中西大厦的整体环境也导致原告无法正常营业且大量的原有客户也纷纷要求退款，给原告造成了巨大经济损失。综上，被告提供的租赁物业存在安全隐患，不符合合同约定，已然构成违约，原告依法拥有解除权。被告不与原告办理退租手续，导致原告经营损失应当承担赔偿责任，现双方就退租及赔偿事宜无法达成一致，原告遂起诉至法院，请求判如所请。被告上海中锐全教企业管理有限公司本诉辩称及反诉诉称，原告系因为自身经营不善，故找理由退租，违约方系原告而非被告，原告无合同解除权。相关部门仅要求教育培训机构搬离，而原告并非教育培训机构。原告自2019年4月起拖欠租金，并于2019年5月31日书面通知被告于2019年6月6日退租，既无约定依据，亦无法定依据，构成中途擅自退租，违反合同约定。不同意原告本诉诉讼请求，并提出反诉诉讼请求：1.确认原、被告于2016年8月5日签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年6月3日解除；2.原告支付被告2019年4月15日至2019年6月3日的租金31,716.07元；3.原告支付被告滞纳金(以31,716.07元为基数，自2019年4月1日起依照每日5%的标准，计算至实际清偿之日止，但以9,514.82元为限)；4.原告支付被告擅自退租的违约金38,836元；5.确认原告支付被告的保证金32,352.68元归被告所有。原告上海凤书远红外技术服务有限公司反诉辩称，合同应于2019年5月22日解除，同意支付租金至该日，之后的租金因原告已多次要求解除合同，但被告不同意办理退租手续，因此扩大的损失应由被告承担。被告未及时催讨租金，且原告在被告处留有保证金，足以抵扣租金。原告有正当理由不支付租金，并非恶意不支付，不应承担滞纳金。合同违约方系被告，不同意被告其余诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。就当事人对真实性未提出异议以及原件与复印件核对一致的招商宣传单页、《上海市房屋租赁合同》、收据、书面说明、微信公众号截屏、函件、物业入驻与退租程序示意图、付款凭证、《中西大厦安全、消防责任书》、照片、《房屋退租水、电、煤抄见记录》、《物业管理合同终止确认书》、营业执照复印件、《公函》、原告出具的通知、《催款通知书》等证据，本院依法予以确认并在卷佐证。本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定如下事实：2016年8月，原告作为承租方(乙方)、被告作为出租方(甲方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定有如下内容：甲方出租给乙方涉讼房屋；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公使用，如有违反此条款，甲方有权立即禁止乙方之未经授权的活动或单方解除本合同；租赁期限三年，自2016年8月15日起至2019年8月14日止；第一个租赁年度租金为17,569元/月，第二个租赁年度租金为18,493元/月，第三个租赁年度租金为19,418元/月；租金按“先付后用”原则，乙方须按每两个月为一个周期预付租金；乙方应于每个周期提前十五日向甲方支付租金，每逾期一日的，则乙方须每日按未付金额的5%支付滞纳金，逾期超过十五天，甲方有权单方面终止合同，保证金不予退还；本合同租赁保证金为乙方两个月的承租单位基本租金，共计32,352.68元；甲、乙双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；若乙方违反而甲方解除合同的情形，甲方不退还已经收取的乙方保证金：……(二)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的，经甲方修复后仍未达到安全经营之目的的；……(六)乙方逾期不支付租金累计超过三十日的；……租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按租赁期月租金的两倍向甲方支付违约金；同时，甲方不退还已经收取的乙方保证金。合同签订后，被告交付涉讼房屋给原告使用，原告按约向被告支付租金。2018年4月12日，上海长宁教育企业总公司向中锐控股集团有限公司及被告发送《公函》，载明：一、在落实“沪教委终〔2017〕7号”文《本市规范教育培训机构和市场秩序工作方案》，双方在2017年6月6日的相关会议、我司在2017年6月12日给贵司的相关公函和贵司在2017年6月9日给我司的相关公函都对《方案》内容：“4类违法违规办学对象”、“存在消防和安全隐患，无证无照办学机构”的整治表明了配合和支持，但贵司对此并未阐明整治方案和对现有相关租户的劝退工作方案；二、至2018年4月10日止中西大厦尚有教学、教育相关活动培训机构18户，……；三、2018年4月9日下午5点，长宁消防支队胡洪保参谋检查了中西大厦消防安全和办学机构的教学、教育现状，指出：中西大厦的现状不符合办学的消防要求，……中西大厦是“消防重点单位”且存在严重的消防隐患，望贵司按消防提出的具体要求，尽快落实相关承诺和相关工作措施，在规定时间内，停止办学机构学生的教学、教育相关活动，消除安全隐患。在该函所附《中西大厦入驻教育机构一览表》中，原告不在其列。2019年5月22日，原告发送函件给被告，载有如下内容：我们是2013年5月，在大厦作为中锐教育中心时按照教育机构招商进入大厦的，我们一直友好合作。在2018年大厦因为消防不合格而驱除教育机构的时候，由于我们是青少年项目，当时我们也找过相关部门反映，希望我们也能一起离开，但遭到拒绝。然而，离开教育机构的生存环境，我们就无法留住客户，随着教育机构陆续离开，我们的客户就逐渐流失，招生续费都很难进行，入不敷出，实在是难以为继。……想当初我们就是冲着这里是以教育机构为主的业态，才被招商过来的。从2018年6月教育机构的离开，这里已经不再具有我们经营的环境。……我方现在要求立即解除本合同，并赔偿我方因此带来的直接销售损失30万元、关闭店铺赔偿客户20万余元、以及装修等其他相关损失6万余元，合计56万元。2019年5月28日，原告再次发送函件给被告，载有如下内容：我们是2019年5月20-23日与贵招商部的同事及王经理沟通了我们作为乙方要求立即终止合同并赔付我方相关损失的诉求，希望能得到大厦领导的高度重视。从2018年大厦改变经营业态开始，我们做为青少年业态的经营方式，无论是对大厦一方、还是我们自己，都显然不应继续留在这里，为避免给你我双方造成更大的经济损失，我们将于本(月)底关闭店铺，撤离中西大厦。2019年5月23日，被告向原告发送《催款通知书》，载明原告未按约支付2019年4月15日至2019年6月14日的租金38,836元，要求原告及时履行付款义务。原告于2019年5月24日签收。2019年6月3日，原告迁出涉讼房屋。在2019年9月16日的证据交换笔录中，原、被告陈述有如下内容：“审原：涉讼大楼清退的对象？原：与青少年有关的教育培训机构，原告的客户也是青少年，也应该在清退之列。审原：原告是否是教育培训机构？原：不是，但客户群体是中小学生。审被：意见？被：原告不是教育培训机构，不能成为清退的对象。”审理中，原、被告确认：原告支付被告的保证金金额为32,352.68元，原告实际支付租金至2019年4月14日。因原告不愿意调解，致本院调解不能。本院认为，原告与被告签订《上海市房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应恪守履行。根据当事人陈述以及在案证据，相关部门要求涉讼房屋所在大楼劝退的租户对象为教学、教育相关活动培训机构，而原告并非培训机构，不应在被劝退范围之列，且根据《上海市房屋租赁合同》所载，原告承租涉讼房屋的用途为办公，故本院对原告所提出的其系从事青少年视力康复工作，服务的客户也是青少年，也应属于搬离范围的主张难以认同。相关部门以涉讼房屋所在大楼不符合办学的消防要求为由，要求劝退相关租户，然而，这并非代表涉讼房屋所在大楼不符合除办学以外的消防要求。尽管涉讼房屋所在大楼的教学、教育培训机构被劝退，相关教育业态环境可能因此发生一定变化，但是，纵观整份《上海市房屋租赁合同》，被告均未对教育业态环境作出过任何承诺，更何况相关教学、教育培训机构搬离涉讼房屋所在大楼，并不影响原告以约定的用途使用涉讼房屋。综上，原告要求解除合同的依据不足，本院难以支持，原告亦无权要求被告承担违约责任。根据《上海市房屋租赁合同》约定，原告应承租涉讼房屋至2019年8月14日，鉴于原告已于2019年6月3日实际迁出涉讼房屋，合同已无法继续履行，故《上海市房屋租赁合同》应于该日解除。原、被告确认原告支付租金至2019年4月14日，本院对此不持异议。原告应支付被告2019年4月15日至2019年6月3日期间的租金，本院对被告要求原告支付上述期间的租金31,716.07元的主张应予以支持。原、被告未约定保证金可抵扣租金，本院对原告保证金可抵扣租金的主张难以采信。根据《上海市房屋租赁合同》约定，原告应在每个周期提前十五日向被告支付租金，鉴于原告未按约支付，故被告有权依约主张滞纳金。同时鉴于《上海市房屋租赁合同》于2019年6月3日解除，故本院对被告滞纳金的主张应支持至该日为止。关于被告所主张滞纳金的标准，本院酌情以日万分之五的标准予以支持。经核算，被告可获支持的滞纳金金额为1,014.91元。根据约定，被告有权不退还已收取的保证金32,352.68元，本院对被告的该项主张应予以支持。鉴于本院确认被告对原告已交付的保证金32,352.68元不予退还，已使原告承担了提前退租的法律责任，故本院对被告违约金的主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海凤书远红外技术服务有限公司与被告(反诉原告)上海中锐全教企业管理有限公司于2016年8月就上海市长宁区江苏路XXX-XXX-XXX号XXX幢中西大厦办公楼11楼F室签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年6月3日解除；二、原告(反诉被告)上海凤书远红外技术服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海中锐全教企业管理有限公司2019年4月15日至2019年6月3日的租金31,716.07元；三、原告(反诉被告)上海凤书远红外技术服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海中锐全教企业管理有限公司滞纳金1,014.91元；四、原告(反诉被告)上海凤书远红外技术服务有限公司已支付给被告(反诉原告)上海中锐全教企业管理有限公司的保证金32,352.68元，归被告(反诉原告)上海中锐全教企业管理有限公司所有；五、驳回原告(反诉被告)上海凤书远红外技术服务有限公司本诉诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)上海中锐全教企业管理有限公司其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,725.20元，因本案适用简易程序审理，减半收取计2,362.60元，由原告(反诉被告)上海凤书远红外技术服务有限公司负担。反诉案件受理费1,299.44元，由原告(反诉被告)上海凤书远红外技术服务有限公司负担713.55元，由被告(反诉原告)上海中锐全教企业管理有限公司负担585.89元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  臧佳俊二〇一九年十一月十四日书记员  屠晓婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。