山东省曲阜市人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0881民初3057号原告：蔡培敏，女，1978年6月13日出生，汉族，住曲阜市。原告：杨双喜，男，1978年12月5日出生，汉族，住曲阜市。委托诉讼代理人：朱承音，山东洙泗风律师事务所律师。一般代理。被告：范玉春，男，1963年3月26日出生，汉族，住济宁市兖州区。委托诉讼代理人：吴建军，兖州兴隆庄法律服务所法律工作者。特别授权代理。被告：范玉章，男，1966年2月17日出生，汉族，住济宁市兖州区。被告：张继伟，男，1960年2月5日出生，汉族，住济宁市兖州区。委托诉讼代理人：张玉林，山东滋阳律师事务所律师。特别授权代理。原告蔡培敏、杨双喜与被告范玉春、范玉章、张继伟商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡培敏、杨双喜、被告范玉春及其委托诉讼代理人吴建军、被告张继伟及其委托诉讼代理人张玉林到庭参加诉讼，被告范玉章经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡培敏、杨双喜向本院提出诉讼请求：1、要求被告偿还购房款41.5万元，承担违约金12万元及其他损失5万元，共计58.5万元；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：两原告系夫妻关系；被告范玉春、范玉章是滨河花园的实际施工人，以商品房抵顶工程款的方式，其中抵给范玉章滨河花园12号楼2单元802室一处，办在了被告范玉春的名下。在坤元房产中介所张玉芹的中介下，2017年11月份，原告蔡培敏与被告范玉春签订了《房屋买卖协议》，协议约定：“上述房产成交价格为人民币40万元整；四、产权保证1、甲方（卖方范玉春）保证上述房产合法，权属清晰…若发生与甲方有相关产权纠纷由甲方负责处理并承担相应的责任，与乙方和中间人无关，因此给乙方造成的经济损失由甲方负责全额赔偿；五、违约责任2、甲方若中途违约，退还房款给乙方，并追缴违约方总房款的30%违约金”，被告张继伟自愿作为担保人。原告依约支付房款37万元，中介人张玉芹转账4.5万元，共计支付房款41.5万元。2018年6月20日，被告范玉章、范玉春写下《保证书》，承诺“如再无故拖延，不配合办理，视为违约，赔偿杨双喜双倍房款（购房款40万元整）”。履行中，涉案标的却让滨河花园卖给了善意他人，致使合同已实际不能履行，被告已构成违约。原告的诉求，在双倍房款80万元的范围之内，请求法院查明事实予以支持。被告范玉春辩称，1、二原告主体不适格，且诉状所述与事实不符，范玉春从未收到过二原告的41.5万元的购房款，原、被告之间不存在房屋买卖关系；2、原告蔡培敏与范玉春签订了《房屋买卖协议》，双方未实际履行，属于无效合同，原告也未实际向范玉春支付过购房款；3、退一步讲，即便《房屋买卖协议》有效，原告主张30%的违约金过高，过分高于造成的损失。综上，为维护被告的合法权益，请求法院依法驳回二原告的诉讼请求。被告范玉章未到庭参加诉讼，亦未作答辩。被告张继伟辩称，原告诉状中所述张继伟为担保人不属实，张继伟不是担保人，担保不能成立，即便是原告的担保人主张成立，也已经超过了保证期间，依法应当免除担保责任。原告起诉张继伟没有事实和法律依据，应驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、原告蔡培敏、杨双喜系夫妻关系；被告范玉春、范玉章系兄弟关系，二人是滨河花园的实际施工人，工程竣工后滨河花园以商品房抵顶了发、承包双方认可的工程款。二、2017年11月，在坤元房产中介所及该所职工张玉芹的中介下，原告蔡培敏与被告范玉春就抵顶工程款的滨河花园12号楼2单元802室（含储藏室一间及地下车位，该楼房未依法办理登记手续，因该幢楼系一梯二户，又称12号楼2单元804室或12号楼804室）签订了《房屋买卖协议》，双方约定：“上述房产成交价格为人民币40万元整，乙方（原告蔡培敏）于2017年11月28日前首付给甲方（被告范玉春）37万元，剩余房款3万元待甲方把网签合同变更到乙方名下后，乙方在售楼处办理网签合同和全款数据后一次性付清；（四）、产权保证1、甲方（卖方范玉春）保证上述房产合法，权属清晰…若发生与甲方有相关产权纠纷由甲方负责处理并承担相应的责任，与乙方和中间人无关，因此给乙方造成的经济损失由甲方负责全额赔偿；（五）、违约责任2、甲方若中途违约，退还房款给乙方，并追缴违约方总房款的30%违约金”。首付款支付后，在协议首页右上方的左侧有张玉芹书写的“担保人：”及被告张继伟书写的“张继伟”等内容（原、被告未能依法证实二人书写的时间先后顺序）。三、协议签订后，原告蔡培敏支付了首付款37万元，付款方式为蔡培敏的弟弟蔡培生通过手机银行转给被告范玉春的儿子范昭龙名下，范玉春于2017年11月28日向蔡培敏出具了该37万元的《收款条》。四、2018年5月29日，蔡培敏与范玉春签订《购房协议补充合同》，约定范玉春就案涉楼房保证于2018年5月29日-2018年6月4日前必须完成蔡培敏售楼处网签合同，范玉春无辜拖延不给蔡培敏办理，视为违约，赔偿蔡培敏所有损失并承担法律责任；2018年6月20日，被告范玉章出具《保证书》，内容为“本人范玉章保证2018年7月5前滨和花圆12号楼2单元802室，本人跟行四万玖仟元一次还清，并无条件配合杨双喜购房合同变更手续，如再无故拖延不配合办理视为违约，赔偿杨双喜双倍房款（购房款肆拾万元整）”，范玉春在该《保证书》上进行了签名确认。五、2018年6月30日，张玉芹为了案涉楼房尽快解押、促成该笔交易汇入被告范玉章的中国工商银行透支卡内（卡号62×××32）45119.54元（含代蔡培敏支付的案涉房款3万元）。六、在《房屋买卖协议》履行中，案涉楼房被他人从非被告处善意取得，致使案涉协议已实际不能履行，在协商无果后，原告于2019年8月16日诉至本院。本院认为，原告蔡培敏与被告范玉春签订的《房屋买卖协议》及《购房协议补充合同》合法有效，对双方具有拘束力，双方应依约履行，被告范玉春在收到购房款后未履行合同义务，应依法承担违约责任，因双方协议现已实际不能履行，依法应予解除；上述《房屋买卖协议》及《购房协议补充合同》，与范玉春出具的《收款条》、张玉芹的银行汇款凭证、范玉春及范玉章二人出具的《保证书》内容上能够形成证据链，综合原、被告的签约及之后双方的行为及上述证据的内容，能够认定蔡培敏、杨双喜二人实际支付购房款40万元；关于违约责任问题，《房屋买卖协议》中已明确约定了总房款30%的违约金，范玉春及范玉章在《保证书》中承诺赔偿原告双倍房款的损失，原告据此主张17万元的违约损失，被告主张上述约定明显过高，仅愿意承担总房款10%的违约金。本院认为，案涉楼房并非范玉春一房两卖，《房屋买卖协议》的实际不能履行系被告之外的因素导致的，原告在双倍房款的范围内主张17万元的损失，没有法律依据，由被告足额承担该损失有失公平，但双方关于“总房款30%的违约金”的约定符合合同法解释（二）第二十九条“…当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，故违约方可在该限额内承担违约责任；关于张继伟是否承担保证责任问题。本院认为，张继伟在案涉的《房屋买卖协议》签字，没有尽审慎注意义务，因其未能依法证实协议中的“担保人：”是在其签名之后由中介人员张玉芹添加的，不利后果应由其承担，其应承担保证责任，但是，债权人要求保证人承担保证责任应当符合保证期间的有关法律规定，所谓保证期间，是指根据当事人的约定或者法律规定，债权人应当向债务人或者保证人主张权利的期间，债权人如果没有在该期间主张权利，则保证人不再承担责任。本案案涉的《房屋买卖协议》对保证方式没有约定，根据担保法第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”的规定，张继伟应该对案涉的权利义务按照连带责任保证承担保证责任，同时，该《房屋买卖协议》对保证期间没有约定，根据担保法第二十六条第一款“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任”的规定，案涉纠纷的保证期间应为六个月，即从范玉春范玉章二人在《保证书》中承诺的义务履行期届满之日（2018年7月5日）起计算六个月，二原告未能证实其在上述保证期间内要求张继伟承担保证责任，其丧失了要求张继伟承担保证责任的实体权利，根据担保法第二十六条第二款“在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”的规定，张继伟应免除保证责任。蔡培敏、张玉芹支付的超过房款40万元的款项，由张玉芹依法主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及有关法律规定，判决如下：一、由被告范玉春于判决生效后十日内偿还原告蔡培敏、杨双喜购房款40万元及损失12万元（40万元X30%）；二、被告范玉章对上述款项承担连带清偿责任，并享有《中华人民共和国担保法》第三十一条规定的追偿权；三、驳回原告蔡培敏、杨双喜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4825元，由原告蔡培敏、杨双喜负担325元，被告范玉春、范玉章负担4500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  刘洪利二〇一九年十一月十五日书记员  闫 海