甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0102民初6226号原告：酒钢集团兰州聚东房地产开发有限公司。法定代表人：姚毅华，该公司总经理。委托诉讼代理人：岳正明，甘肃赛莱律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟，甘肃赛莱律师事务所律师。被告：甘肃森林人商贸有限公司。法定代表人：王忠新，该公司经理。原告酒钢集团兰州聚东房地产开发有限公司(以下简称：酒钢聚东公司)与被告甘肃森林人商贸有限公司（以下简称：森林人公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月12日作出（2017）甘0102民初8564号民事判决书。宣判后原告酒钢聚东公司不服，上诉至兰州市中级人民法院。兰州市中级人民法院于2018年7月23日作出（2018）甘01民终1292号民事裁定书，裁定将本案发回本院重审。本院于2018年8月9日登记立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘伟、岳正明，被告的法定代表人王忠新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告酒钢聚东公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还拖欠原告从2015年9月1日至2016年10月31日期间的房屋租赁费368965.60元，及由此拖欠租赁费而产生的逾期付款滞纳金（截止2017年10月31日）269344.82元；2、判令被告给原告支付从2017年11月1日后至实际支付给原告房屋租赁费之日期间的逾期付款滞纳金（此指因未如约定缴纳房屋租赁费368965.60元而持续产生的后续逾期付款滞纳金）；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2015年4月，被告与原告经过协商，将酒钢聚东公司位于酒钢大厦2号楼1层东南角，面积为325.57平方米的房屋（以下简称“涉案房屋”）出租给被告用于商业经营。按照双方的约定，被告于2015年5月22日缴纳履约保证金后，原告于2015年9月1日起将该房屋交予了被告。原被告双方并于2015年10月30日签订了书面的房屋租赁合同。该合同约定，原告给被告给予3个月免租期用于装修和营业准备，从2015年12月1日起，被告应按照人民币150元/平方米的标准给原告缴纳房屋租金，房屋租金缴纳方式为一年一付，首年租金应于2015年12月1日前付清，以后每年的租金于租期开始日（9月1日）前15日内一次性付清。原被告双方在合同中还约定：承租方自规定租金缴纳之日起10日后，每延迟1日按实际拖欠的金额千分之二向出租方支付逾期付款滞纳金。在原被告实际履行过程中，原告依照双方的合同约定向被告交付了所租赁的房屋，而被告除在2015年5月22日支付过履约保证金168225元外（后双方协商同意将此168225元履约保证金转为缴纳给原告的房屋租金）。除此部分，租赁合同的履行过程中直至到今日再未给原告缴纳房屋租金。期间，经过原告公司人员多次上门催要，被告总以经营不佳为理由推脱。经计算，从2015年9月1日起至2016年10月31日期间，被告应向原告缴纳房屋租金368965.6元租金逾期租金违约金为269344.82元，两项合计638310.32元。请求判如所请。被告森林人公司辩称，被告在租赁房屋前，原告承诺说租赁房屋有四个门，人车分离，开放式管理，被告承租以后，门没有开，只有一个小后门。影响了被告的经营，被告多次找原告协商，原告说将房屋出售给了他人，原告让被告找新的所有权人进行协商，后问题没有协商解决，所以耽搁到了原告起诉。被告希望原告能够降低房租。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月中旬，原告酒钢聚东公司告将位于酒钢大厦1号楼1层东南角、面积为325.57平方米的房屋出租给被告森林人公司经营使用。2015年10月30日，双方签订《租赁合同》一份，约定租期为五年，自2015年9月1日至2020年8月31日，免租期3个月，自2015年9月1日至2015年11月30日止；租金基本标准为150元/m2·月，自租金起缴之日至租期满两年之日按此基本标准收取租金，自租金起缴之日至租期满两年之后，租金在基本标准上每两年增长10元/m2·月；租金支付方式为一年一付，首年租金于2015年12月1日前付清，以后每年租金于租期开始日（9月1日）前十五日内一次性付清；被告迟延交纳租金，自规定租金缴纳之日起十日后每迟延一日按实际拖欠金额的千分之二向原告支付逾期付款滞纳金。合同还约定了其他事宜。双方就缴纳租金及改善经营环境问题协商未果，遂酿成纠纷。另，被告于2015年5月22日缴纳履约保证金168225元。原告建造的涉案房屋于2016年9月至12月期间办理竣工验收，于2017年6月1日取得竣工验收合格证。期间，原告将涉案房屋所在大厦出售，并于2016年11月1日将大厦移交买受人。本院认为，原、被告双方于2015年10月27日签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合同是合法有效的，双方均应按合同的约定履行自己的责任和义务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经竣工验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案中，原告作为涉案房屋所在大厦的建设人未依约将符合交付条件的房屋交付被告使用，原告应承担相应的违约责任；被告作为承租人对所承租的房屋未尽相应审查义务，亦存在过错，且被告已经营使用涉案房屋，应支付相应的房屋租金。对于原告要求被告支付2015年9月1日至2016年10月31日期间的房屋租赁费368965.60元的请求，根据原、被告双方在履行合同过程中的过错程度，本院酌定被告按每月每平方米75元的标准向原告支付房屋租金，双方约定免租期三个月，被告应支付2015年12月1日至2016年10月31日的租金共计为268595.25元（75/平方米/月×325.57平方米×11个月=268595.25元），扣除被告已向原告缴纳的履约保证金168225元，被告应向原告支付拖欠的租金为100370.25元。关于原告要求被告支付2015年9月1日至2017年10月31日滞纳金的请求，合同中约定的“滞纳金”，根据双方的合同意思可理解为是双方对逾期支付租金所应支付的违约金。被告未按合同约定期限支付租金，理应支付相应的违约金。被告认为双方约定的违约金标准过高，要求予以调整，根据我国合同法第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。对于调整的标准，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。被告未按期向原告足额支付租金，给原告造成的损失主要是拖欠租金对应的利息损失，本院结合合同履行情况、当事人的过错程度等因素，酌定被告以实际拖欠的租金额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4.75%的1.3倍（即年利率6.175%）向原告支付违约金，被告应于2015年12月1日前向原告支付首年租金，2015年12月1日至2017年10月31日，被告应向原告支付的违约金为11879.24元（100370.25元×4.75%÷12×23×1.3≈11879.24元），对于要求被告支付违约金202500元的请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下:一、被告甘肃森林人商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告酒钢集团兰州聚东房地产开发有限公司支付房屋租金100370.25元及滞纳金11879.24元（2015年12月1日至2017年10月31日期间的滞纳金）；二、被告甘肃森林人商贸有限公司以100370.25元为基数，按年利率6.175%的标准向原告酒钢集团兰州聚东房地产开发有限公司支付2017年11月1日至款项付清之日的逾期付款滞纳金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10184元，原告酒钢集团兰州聚东房地产开发有限公司负担7640元，被告甘肃森林人商贸有限公司负担2544元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长 瞿  梅人民陪审员 ?曹乃心人民陪审员 倪  展二〇一九年十一月十八日书 记 员 ? 陈 琳