山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0281民初12548号原告：刘利珍，女，1975年4月6日生，汉族，住胶州市。被告：青岛东夫启源房产营销策划有限公司，住所地胶州市李哥庄镇迎宾大街8-9号网点。法定代表人：韩鑫，职务经理。委托诉讼代理人：王至涛，胶州李哥庄法律服务所法律工作者。被告：李超，男，1982年4月15日生，汉族，住胶州市。被告：高密市煜翔房地产开发有限公司，住所地高密市柴沟镇柴沟村。法定代表人：陶来秋，职务总经理。委托诉讼代理人：郭振邦，山东春杰律师事务所律师。原告刘利珍与被告青岛东夫启源房产营销策划有限公司（以下简称“东夫公司”）、李超、高密市煜翔房地产开发有限公司（以下简称“煜翔公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘利珍,被告东夫公司委托诉讼代理人王至涛，被告李超，被告煜翔公司委托诉讼代理人郭振邦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告东夫公司签订的定房协议；2.三被告返还原告购房款156937.3元；3.诉讼费用由三被告承担。庭前会议时原告变更第一项诉讼请求，请求解除原告与煜翔公司签订的定房协议。事实和理由：原告与被告东夫公司于2018年6月9日签订定房协议，约定原告预定被告煜翔公司位于高密市柴沟镇商贸街苹果园小区1号楼1单元102室楼房。协议签订后，原告根据协议约定支付定金20000元及首付款136937.3元。但是迄今为止，原告从未接到被告电话或者书面通知，要求原告正式签订购房合同或者办理按揭手续，根据定房协议约定，被告已经违约。被告东夫公司辩称，被告东夫公司与被告煜翔公司系委托代理关系，被告东夫公司受被告煜翔公司委托销售房屋并接收钱款，并将接收的钱款一并交由被告煜翔公司指定的张万春账户，因此应当由煜翔公司承担相应的法律责任。被告李超答辩意见同东夫公司。被告煜翔公司辩称，1.涉案合同第三条明确约定“客户所签合同和所交房款概以盖章煜翔公司公章、合同章及财务章为准，否则，甲方（煜翔公司）不承担任何责任。”涉案合同未加盖煜翔公司任何印章，故无论从合同形式还是从合同内容看，该合同对煜翔公司不具有法律约束力。2.根据东夫公司与煜翔公司的合同约定，房款由煜翔公司收取。东夫公司违反合同约定收取房款，并将收取款项中334万余元支付给与煜翔公司没有任何关系的张万春。经煜翔公司查询，张万春收到款项后，将所有资金转给煜翔公司原法定代表人马令宝儿子马俊飞。因此东夫公司将房款交给张万春与煜翔公司无关。本案合同交款时间在2018年9月份之前，即使2018年9月马令宝为东夫公司出具委托收款授权，东夫公司向张万春转账的行为也不应对煜翔公司发生法律效力。3.煜翔公司确实委托东夫公司卖房，对于定房协议的条款煜翔公司是知情的，但是在定房协议中已经尽到了注意义务，提醒购房者煜翔公司承担法律义务的前提必须由煜翔公司盖章确认。对于定房协议签订过程及资金走向煜翔公司一概不知，未收到本案款项，不应当承担责任。4.根据合同约定待甲方通知7日内再办理按揭手续，原告主张未收到通知，在没有通知的情况下应视为被告违约，而原告却在没有收到通知的情况下缴纳了首付款不符合常理。5.马令宝作为原公司法定代表人对公司负有忠诚义务，马令宝指示东夫公司将款项转入张万春账户的行为是违法的，本案涉及刑事犯罪，应当在刑事案件审结以后再处理。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对各方提交证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。基于煜翔公司高密市柴沟镇商贸街苹果园小区房屋预约合同纠纷，本院受理大量同类型案件，通过全部案件审理，本院综合认定以下事实：一、涉案房屋均位于高密市柴沟镇商贸街苹果园小区，于2018年9月份左右取得房屋预售许可证。二、2018年4月27日，煜翔公司（甲方）与东夫公司（乙方）签订《高密市柴沟镇商贸街苹果园小区项目销售合作协议》，约定：“第一条……甲方指定乙方为高密市柴沟镇商贸街苹果园小区项目商品房（共240套）……的销售合作方……”“第二条……1.本协议约定的包销期限为6个月，自2018年5月1日至2018年10月31日……”“第四条销售方式……甲方承诺乙方在该协议签订之日起三个月内销售完成100套，每套返2%的佣金。自该协议签订之日起，三个月后甲方根据市场行情可以适当提高售价，高出原价格的销售收入，按甲方70%、乙方30%的比例分成。在销售期限内，乙方对协议约定的销售范围内的商品享有独家销售权，本项目销售超出底价部分的房款收入属于乙方的销售服务费收入，待客户交完首付款7个工作日内支付给乙方；乙方有自行向客户收取团购费的权利，所收取团购费由乙方自行收取。”“第五条……1.在客户正式签订《商品房买卖合同》并获得首期房款后，乙方对该销售合同中指定的销售义务即告完成。2.甲方收取房款，甲方委派财务工作人员收款；乙方收取的团购费由乙方单独收取。”“第七条……1.在合同期内，乙方应做以下工作（4）代理甲方与购房客户沟通、谈判、签署意向书或合同、收受定金、预付款和购房款……”2018年9月19日，煜翔公司向东夫公司出具《委托书》，载明“我司现全权委托青岛东夫启源房产营销策划有限公司代理位于高密市柴沟镇商贸街苹果园小区项目的销售权及代收购房首付款，并将上述款项付予我公司指定的张万春银行账户（中国工商银行：6222033803002720920）。”三、煜翔公司原法定代表人马令宝出庭作证称，2016年9月至2018年10月期间马令宝系煜翔公司法定代表人。《高密市柴沟镇商贸街苹果园小区项目销售合作协议》、《委托书》是马令宝代表煜翔公司与东夫公司签订和出具的。购房款是马令宝指示东夫公司转入煜翔公司会计张万春的账上。四、东夫公司在高密市柴沟镇商贸街苹果园小区售楼处设由办公地点，该办公地点使用张成成所有的商户名称为“青岛胶州市迎宾大街恒运超市”的POS机收取款项。张成成为东夫公司监事。五、东夫公司收取定金、首付款后转入张万春账户334万余元。张万春为煜翔公司指定收款人。六、东夫公司以煜翔公司（甲方）的名义与购房者（乙方）签订《定房协议》，约定：1.购房者预定房屋位置、面积、价格情况。2.购房者于协议签订之日起向甲方交付购房定金。“3.甲方承诺乙方按协议约定交款，房价及位置维持本协议不变。客户所签合同和所交房款概以盖章煜翔公司公章、合同章及财务章为准，否则，甲方不承担任何责任。”“5.双方签订本协议，自预售许可证办妥后，乙方接到甲方电话通知七日内或按以下通讯地址发出的书面通知七日内，乙方须到甲方处签订正式购房合同或办理按揭手续，否则，视为乙方自动放弃该房，甲方有权出售给他人；乙方所交定金甲方不再返还，做为给甲方的违约金。”定房协议抬头处为“甲方：高密煜翔房地产开发有限公司”。落款处为“甲方：电话：通讯地址：高密市柴沟镇商贸街苹果园小区”。七、煜翔公司主张高密市柴沟镇商贸街苹果园小区涉及多起案件，无法交付房屋。八、东夫公司原法定代表人和股东（持股100%）为李超，2019年8月法定代表人和股东（持股100%）变更为韩鑫。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，除上述事实外，本案认定以下事实：2018年6月9日，原告作为购房者签订《定房协议》，同日原告向东夫公司支付购房定金20000元。2018年9月25日，原告向东夫公司支付首付款136937.3元。原告未就涉案房屋签订过书面房屋预售合同或买卖合同。本院认为，一、东夫公司与煜翔公司签订《高密市柴沟镇苹果园小区项目销售合作协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。从合同内容看双方为委托代理关系，煜翔公司为被代理人，东夫公司为代理人。二、本院受理的所有涉苹果园小区商品房预约合同纠纷购房者提交的《定房协议》为同一格式，抬头处为“甲方：高密煜翔房地产开发有限公司”。落款处为“甲方：电话：通讯地址：高密市柴沟镇商贸街苹果园小区”，落款处均为东夫公司公章。东夫公司在煜翔公司高密市柴沟镇商贸街苹果园小区售楼处设有办公地点，煜翔公司对此应当是清楚的。煜翔公司自认对《定房协议》条款是清楚的，在东夫公司与煜翔公司约定的代售期间，煜翔公司对《定房协议》仅由东夫公司盖章一事并未提出异议，相反煜翔公司时任法定代表人马令宝指令东夫公司将收取的款项交付至张万春账户，证明煜翔公司对《定房协议》仅由东夫公司盖章并无异议。综上，虽然《定房协议》约定“客户所签合同和所交房款概以盖章煜翔公司公章、合同章及财务章为准，否则，甲方（煜翔公司）不承担任何责任”，但煜翔公司应当知道《定房协议》仅由东夫公司盖章而未提出异议，并在此种情况下要求东夫公司向其交付所收款项，应视为对东夫公司行为的认可，故《定房协议》中仅由东夫公司盖章，并不影响《定房协议》效力，东夫公司根据销售合作协议以煜翔公司名义与原告签订《定房协议》，其行为对煜翔公司发生效力，煜翔公司为合同相对方。综上，《定房协议》系购房者与煜翔公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应根据合同约定全面履行。三、东夫公司与煜翔公司签订的销售合作协议第五条第2款规定“甲方收取房款，甲方委派财务工作人员收款”与第七条第1款第（4）项规定乙方“代理甲方与购房客户沟通、谈判、签署意向书或合同、收受定金、预付款和购房款”相互矛盾，此种情况下东夫公司根据时任煜翔公司法定代表人马令宝的指示收取定金、首付款等款项并将款项支付给张万春并无不当，而东夫公司在马令宝不再担任法定代表人后根据《委托书》收取定金、首付款等款项并支付给张万春亦无不当。至于马令宝为什么指示张万春收款，以及张万春收取款项后如何使用，属于煜翔公司内部管理问题，不能对抗善意第三人，与购房者和东夫公司无关。即使马令宝等的行为构成刑事犯罪，亦不影响本案的处理。四、据东夫公司称其代售房屋100余套，而起诉至本院案件不足30件，东夫公司向煜翔公司支付款项的方式为分批支付而非每代售一套房屋就支付一次，因此无法确定每一套房屋的款项资金流向。本院认为，煜翔公司自认东夫公司向张万春账户付款334万余元，该数额远超过了本院现已受理所有案件标的额，可以视为东夫公司将已诉案件中购房者支付的全部款项支付给煜翔公司。本案中，首先应当明确《定房协议》的性质。从协议内容看，协议约定原告交付相应数量定金以保证当事人在相关条件成就时，能就涉案房屋签订正式的买卖合同，且该协议内容并未包含《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，故该协议仅为立约定金协议。《定房协议》中未约定购房首付款支付等内容，原告应东夫公司要求交付首付款的行为表明，原告与煜翔公司之间以实际行动确立了正式的房屋买卖合同关系，立约定金协议已经履行完毕。原告要求解除《定房协议》，于法无据，本院不予支持。煜翔公司与原告形成实际房屋买卖合同关系后，因涉案房屋取得房屋预售许可证后至今无法交付，构成违约，原告要求煜翔公司返还已付房款156937.3元（定金20000元+首付款136937.3元），理由正当，本院予以支持。原告向作为代理人的东夫公司主张权利，于法无据，本院不予支持。原告向李超主张权利，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六十一条、第一百六十二条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、被告高密市煜翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘利珍购房款156937.3元。二、驳回原告对青岛东夫启源房产营销策划有限公司、李超的诉讼请求。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3439元，适用简易程序减半收取1719.5元，由被告高密市煜翔房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  姜宝刚二〇一九年十一月二十一日书记员  孙康嘉