河北省迁西县人民法院   民事判决书   （2019）冀0227民初2496号   原告：魏锡铭，男，1979年12月17日出生，汉族，住迁西县。   委托诉讼代理人（特别授权）：李贺翔，河北东晨律师事务所律师。   委托诉讼代理人（特别授权）：尹海东，河北东晨律师事务所律师。   被告：迁西县鑫宝房地产开发有限公司，住所地迁西县喜丰北路32号。   法定代表人：刘玉玲，该公司总经理。   委托诉讼代理人：田小民，北京市卓智律师事务所律师。   原告魏锡铭与被告迁西县鑫宝房地产开发有限公司（以下简称鑫宝公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏锡铭委托诉讼代理人李贺翔、尹海东，被告鑫宝公司委托诉讼代理人田小民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告魏锡铭向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告返还原告所购商品房面积误差部分的购房款22320.54元，并支付自2018年10月25日至实际给付之日止按照中国人民银行同期同类贷款年利率4.35%计算的利息；2.请求判令被告支付占用原告交纳住宅专项维修基金的利息2546.2元；3.请求判令被告返还原告超额交纳的契税442.07元，并按照中国人民银行同期同类贷款年利率4.35%支付2018年8月14日至实际给付之日止的利息；4.请求判令被告返还原告产权证书，并支付迟延取得房屋产权证书的违约金65310.38元；5.请求判令被告返还燃气入网费2300元；6.本案诉讼等费用由被告承担。   事实与理由：2011年11月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的××园，建筑面积98.1平米，单价2436.56元，总价款239027元；附属用房地下室建筑面积39.21平米，单价1300元，总价款50973元，共计290000元。以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，以产权登记面积为准。交房后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方选择按每平米售价不变，按房产管理部门最终确权面积为准，多退少补。被告应当在交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，产权登记由原告委托被告到产权登记机关办理房屋所有权证，如因被告的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。同日，签订《合同补充协议》作为附件四，约定2011年11月27日支付商品房首付款239027元，地下室款50973元，合计290000元，一次性支付。合同签订后，原告如期交纳购房款。被告于2011年11月28日为原告开具收款收据2张，购房款239027元，地下室售房款50973元。被告于2011年11月29日将房屋交付原告，同日原告交纳契税5624.33元（其中住宅：3585.41元，地下室：2038.92元），燃气入网费2300元，维修基金5800元。被告未及时将上述款项交付相应部门，原告多次催促，直到2018年8月13日被告将契税款5182.26元（住宅：3314.94元，地下室：1867.32）交至税务部门，2018年8月13日将维修基金5800元交纳至住建部门。被告自2011年11月29日至2018年8月13日私自占用原告5838元维修基金应向原告支付资金占用期间利息，利息计算方式：以5800元为本金按照中国人民银行同期贷款年利率6.55%计算利息为2546.2元。原告多缴纳税费442.07元被告应返还，并按照中国人民银行同期同类贷款年利率4.35%支付2018年10月13日至实际给付之日止的利息。2010年8月20日实施的《河北省天然气价格管理办法（试行）》取消燃气入网费，被告收取燃气入网费2300元应返还。住建部门于2017年对该房屋面积进行实测，后于2018年10月24日制作《不动产登记证书》，记载商品房建筑面积90.7平米，地下室35.91平米。房屋面积误差7.4平米，应退还购房款18030.44元，地下室面积误差3.3平米，应退回购房款4290元，合计应退回购房款22320.54元。被告应从2017年实测后便知道面积存在误差，但是被告未通知原告退还购房款，并且私自扣留产权证，存在私自占用22320.54元购房款情形，所以应从2018年10月25日至实际给付之日止按照中国人民银行同期同类贷款年利率4.35%支付利息。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案于2011年11月29日将房屋交付原告，应在90日内下发产权证，因合同约定被告应当在交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，可延长360天，再除却因政府部门的因素2年的办证时间，即2014年11月24日应下发产权证，但直到2018年10月24日才下发产权证，被告应支付违约金，计算方式为：以290000元为基数按照年利率5.75%计算，即65310.38元。原告为维护自己合法权利，多次与被告协商未果，特诉至贵院，望判如所请。   被告鑫宝公司辩称：一、原告诉请返还差额面积房款及利息。双方签订的《商品房买卖合同》第五条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，每平方米售价不变，按房产管理部门最终确权面积为准，多退少补。按照该约定，答辩人同意返还原告22320.54元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。”该约定尊重当事人意思自治，约定大于法定，因而超出约定的任何主张都违背意思自治原则，均属于一厢情愿。双方约定明确，合法有效，只约定返还差额面积购房款，而没有约定支付其他任何费用，故该诉请不应支持。二、原告于2011年11月29日交付了维修基金5800元，答辩人按双方约定及相关规定代收业主维修基金，并未约定向相关部门交纳的具体日期，更没有约定任何利息，而答辩人按县住建局相关部门的要求存于专管账户，该账户以小区为单位而非以业主个人单独立户，该款原告应当交付，答辩人也早已预交，根本谈不上占用，原告要求答辩人支付利息没有依据。因代收维修基金发生纠纷于2019年9月向法院起诉，超过诉讼时效。三、原告于2011年11月29日交付了契税5624元，答辩人实际代交5649.81元，实际多交25.81元。缴税是按合同记载的建筑面积及购房发票核收，不存在余额。答辩人按双方约定及相关规定代收原告契税，并未约定向税务部门交纳的具体日期，更没有约定任何利息，故原告主张返还余额支付利息没有任何依据。因代缴契税发生纠纷于2019年9月向法院起诉，超过诉讼时效。四、原告诉请支付延期办理产权证违约金超过诉讼时效。答辩人与原告双方于2011年11月27日签订《商品房买卖合同》，于2013年11月29日办理房屋交接手续。根据2015年12月23日至24日第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第18条“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”之规定，原告于2019年9月向法院起诉，已超过法定诉讼时效期间。五、原告自愿履行双方约定，于2011年11月29日支付燃气入网费2300元，现诉请返还超过诉讼时效。综上，答辩人除了返还原告差额面积房款外，原告其余诉请或超过诉讼时效，或无事实及法律依据，均应予以驳回。   原被告围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证并进行了证据审查。综合双方举证质证情况，本院查明事实如下：2011年11月27日，原告魏锡铭与被告鑫宝公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的××县商品房。合同约定该商品房建筑面积共98.1平方米，单价为每平方米2436.56元，总房款为239027元。附属用房地下室建筑面积39.21平米，单价1300元，总价款50973元。共计290000元。同日，双方签订《合同补充协议》作为附件四，约定2011年11月27日支付商品房全款239027元，地下室全款50973元。后原告按约定缴纳了全部应付款项。其中，《商品房买卖合同》第五条对面积差异问题进行了约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第一种方式进行处理，即商品房单价不变，总价款按最终确权面积为准，多退少补。”商品房交付使用后，被告代为收取了原告缴纳的公共维修基金5800元、契税5624.33元、燃气入网费2300元。   另查明，不动产登记权证面积一栏记载房屋建筑面积为90.7平方米，地下室面积35.91平方米。至此，原告发现购买的商品房建筑面积缩水7.4平米，地下室面积缩水3.3平方米。   以上事实，有原被告陈述、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、各项收费收据等证据在卷予以佐证。上述证据经本院审查及庭审质证，可以作为认定案件事实的依据。   本院认为，原告魏锡铭与被告鑫宝公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，原告按约向被告交付了购房款项，故双方买卖合同真实有效，且不违反法律及行政法规的强制性规定，本院予以确认。依法成立的合同受法律保护，《商品房买卖合同》中明确载明了原告所购房产建筑面积为98.1平米，而根据不动产产权证书载明的事实，该房屋实际建筑面积为90.7平方米，可以认定被告鑫宝公司存在合同违约行为，应承担违约责任。违约责任依照双方约定的《商品房买卖合同》中第五条规定，超额差异面积房款实行多退少补的方式，被告鑫宝公司应按照缩水面积及购房时单价全额退款，计算金额为22320.54元。因《商品房买卖合同》约定的面积差异处理办法（商品房单价始终不变，总价款按产权登记面积据实调整，多退少补）约定明确，其中并不包含“支付占用利息”的条款内容，原告诉请支付利息缺乏合同依据，本院不予支持。关于被告代为收取的原告缴纳的公共维修基金，公共维修基金被告只是代收，原告要求被告支付利息缺乏法律依据，不予支持。关于超额契税，原告实际给付被告代收契税款5624元，被告提交的由其自己出具的缴纳契税明细表显示被告实际代原告缴纳契税为5649.81元，原告提交的契税缴纳明细并未显示原告应缴纳契税金额为多少，依据现有证据不能确认原告多缴纳契税的事实，原告本项诉请不予支持。关于迟延取得房产证违约金，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，出卖人承担迟延取得房产证违约责任的前提是“由于出卖人的原因”，本案中原告并未举证证实延迟取得房产证基于出卖人的过错，故应承担举证不能的不利后果，该项诉请不予支持。关于燃气入网费，与购房面积缩水一事无关，不属于本案审理范围，可另行主张。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：   一、被告迁西县鑫宝房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告魏锡铭购房款人民币22320.54元；   二、驳回原告魏锡铭其他诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2120元，减半收取计1060元，由原、被告各负担530元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。   审判员 杨立国     二〇一九年十一月十八日   书记员 杜小慢