陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕08民再59号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）:张宏谦。委托诉讼代理人：李青。被申请人（一审被告、二审上诉人）:横山县城市投资运营有限责任公司。法定代表人：雷景冯。委托诉讼代理人：张雄飞。再审申请人张宏谦因与被申请人横山县城市投资运营有限责任公司（以下简称横山城投公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服本院（2018）陕08民终1486号民事判决，向陕西省高级人民法院申请再审。陕西省高级人民法院于2019年5月30作出（2019）陕民申1008号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人张宏谦及其委托诉讼代理人李青、被申请人横山城投公司的委托诉讼代理人张雄飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张宏谦申请再审称，1、二审判决以因政策原因导致协议及补充协议无法全部履行，双方当事人均不存在过错，故不应赔偿可得利益、违约金等错误。工程未动工原因不是政府改变土地用途，而是被申请人出于经济目的，故意不动工修建。被申请人身为政府的控股企业，一切审批、规划均在短期内完成，申请人在2013年2月就将自己的房屋交付给被申请人。出于经济目的，被申请人放弃了该地段的开发。至于以后区政府批准建幼儿园，是被申请人放弃开发后的行为，并非区政府不准其开发，况且建幼儿园仅在南面占了一点，还与申请人拆迁原址相距甚远，整个一大片土地至今荒废。以上事实充分证明，被申请人出于经济目的，公然毁约的事实是客观存在的。根据《中华人民共和国房地产管理法》第二十五条观点，2011年就已经审批，本应在2012年动工，最迟不应延迟到2013年底。被申请人有意不再开发，其行为明显违法。二审法院以2015年政府改变土地用途来为被申请人的违法行为进行掩盖，继而严重侵害了申请人的合法权益。2、二审法院以每平方米4950元计算完全脱离了当时的实际价格，申请人在一审诉讼时向法庭提交了雷润才与被申请人在2012年订立的房屋拆迁补偿协议，每平方米补偿款为6958元，而其在申诉人的前一排，也不是临街坊。如此巨大的差价，不知二审法院认定的依据是什么。请求撤销二审判决，改判维持一审判决。横山城投公司辩称，被申请人认为一审判决将“原址就近30米内”解释为“原址30米范围内”不当，一审判决对“原址就近30米内”仅作文义解释，没有结合双方签订的《房屋置换协议》及《补充协议》相关条款、行为的性质和目的、习惯及诚信原则等，导致解释结果与《房屋置换协议》矛盾，且违反法律的强制性规定，理由如下：1、因再审申请等六人的房屋在东西方向一排上，被申请人项目要满足对每户均就近30米内，包含以下情形：一是在原址上建房；二是在该房屋前后30米内，因此对“原址就近30米内”进行文义解释，解释的结果并非唯一的；2、《房屋置换协议》第一条就被申请人的房屋基本情况进行约定，建设用地规划许可证为[横政规字（2011）第364号]，国有土地使用证为[横国用（2011）第8206号]，上述许可证的附图对被申请人拟置换房屋的地理位置进行明确的限定，一审法院对“原址就近30米内”的解释，将直接导致双方的约定违法建设用地规划；3、根据《房屋置换协议》的相关条款，甲方拟置换的房屋位于甲方开发项目中环国际一期南区，而非再审申请人主张的项目第二期；4、本案中，被申请人拟向申请人提供的住房完全可以满足申请人签订《房屋置换协议》的目的，除非申请人明确要求在原址上修建住房项目。综上，被申请人按期向申请人提供房屋没有违约，请求驳回申请人的请求。张宏谦向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告双方所签订的《房屋置换协议》以及两份《补充协议》；2、判令被告赔偿原告张宏谦损失共计人民币4640250元；3、判令被告依置换协议第七条第一项的规定承担违约责任，从2016年8月1日始以每日2443元支付违约金至置换协议以及补充协议被解除之日止，共计950327元；4、判令被告依置换协议第七条第二款的规定支付原告张宏谦违约金1000000元；5、诉讼费等由被告承担。一审法院认定事实：2012年6月10日，原、被告双方签订了《房屋置换协议》，约定：第一条、甲方（横山城投公司）用于置换的房屋为期房，项目名称为中环国际、位于榆林市横山区环城路以东（苗圃滩），建设用地规划许可证为【横政规字（2011）第364号】、国有土地使用权证为【横国用（2011）第8206号】、房屋用途为住宅，建筑结构为钢筋混凝土框架剪力墙；第二条、乙方（张宏谦）用于置换的房屋为现房，坐落于横山区环城路甲方项目东侧，占地面积175平方米，房屋为二层，一层面积115平方米，二层建筑面积为95平方米；第三条、置换方式：第3.1条甲方按乙方的第一层房屋建筑面积就近兑付给乙方同等面积的商铺（差额面积部分按照市场价格多退少补），即115平方米；第3.2条甲方按乙方的占地面积和房屋第二层建筑面积的总和在乙方现有置换房屋就近地址上，甲方所建楼宇为乙方置换同等面积的商品住宅，即270平方米；第3.3条乙方按照甲方向社会公开出售车位的一半价格优先购买停车位一个；第3.4条甲方提供的住宅置换房屋，由乙方在中环国际南区开盘前在上述3.2中规定的该栋楼宇中指定的单元4层以上楼层中选择。中环国际项目东侧参与房屋置换的居民有优先购买权。且按照居民向甲方实际交付房屋的先后顺序去确定选房顺序。该栋楼宇开盘后双方签订《房屋买卖合同》作为本合同的补充协议。第3.5条依据3.1和3.2条的置换方式，乙方房屋占地面积以土地使用权证登记为准，未登记入土地使用权证的其他占用面积不计入占地面积；乙方房屋的建筑面积以房屋所有权证登记为准，未登记入房屋所有权证的建筑物、构筑物或搭建面积不计入兑换建筑面积；第6.1条甲方应当在中环国际南区该楼宇正式动工，建设后的36个月内将置换的商品住宅交付给乙方；第6.4条自乙方实际向甲方交付房屋之日起，至甲方向乙方发出房屋交付通知后之日止，由甲方按乙方置换房屋的房屋所有权证面积10元/平方米的标准向乙方支付租房补贴，按季发放，首期补贴房屋实际交付甲方后三日内发放；第7.1条甲乙双方均应及时履行本协议的房屋交付和支持配合义务，如有违反应按甲方为乙方置换的房屋（包括商铺和住宅）总价承担每日万分之五的违约金；第7.2条本协议签订后，未经对方同意擅自解除或终止本协议的由违约方向守约方支付违约金人民币壹佰万元；2013年4月27日。原、被告又对该协议部分条款作了修改，订立了补充协议，内容“将原协议第3.1条改为：甲方按照乙方第一层的房屋建筑面积，在原址就近30m内兑付给乙方同等建筑面积的商铺”；原协议第3.2条改为：“甲方按乙方的占地面积和第二层房屋建筑面积的总和，在原址就近30m内甲方所建楼宇兑付给乙方同等面积的板式商品住宅”；原协议第6.1条修改为“甲方应当在乙方向甲方交房后42个月内将置换的商品、住宅交付给乙方。”原告于2013年1月30日将房屋交付给了被告，原告所有的房屋已经被拆除。被告至今尚未向原告交付合同约定的商铺、房屋、车库。原、被告协商未果，为此原告提起诉讼，请求依法判决支持其诉求。另查明，根据本院现场测量，被告已经完工的建筑在原告被拆房屋30米之外。被告于2016年3月23日与原告同一排拆迁户张增强因置换房屋签订的买卖中约定的房号及楼层为第3幢1单元1102号房，建筑面积155.38平方米，房屋总价款847380元，每平米售价为5453.6元。2017年3月18日与曹珍良签订的买卖合同中约定的楼号及楼层为第3幢1单元1302号房，建筑面积155.38平方米，房屋总价款839221元，每平米售价为5401.1元。陕西怀城房地产开发有限公司与中国工商银行榆林分行签订的租赁合同显示，中国工商银行榆林分行租赁陕西怀城房地产开发有限公司的商铺月租金100元/平方米。被告将车位定价10万元对外销售。住宅与商铺的补偿比例为1:3.5。一审法院判决认为，原、被告签订的《房屋置换协议》及《补充协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，对双方均具有约束力。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告至今尚未按照合同约定向原告交付符合合同约定（在原址就近30米内）的商铺、房屋及车库，构成根本违约，且涉案土地已被政府规划用于迁建幼儿园，致合同目的无法实现，依照我国合同法的相关规定，已构成法定解除条件，依法应予解除，合同解除后，被告应当赔偿原告的损失，同时还应承担相应的违约责任。对于赔偿面积虽然合同约定应当按照土地使用权证及房屋所有权证登记面积作为置换面积，但土地使用权证及房屋所有权证记载的面积与合同约定的置换面积不一致，本院认为置换协议第二条及3.1条、3.2条明确约定的置换面积系双方实际测量并写入协议，系双方在自愿平等基础上的真实意思表示，置换协议3.5应属补充条款，应在置换面积无法确定时使用，故应当以双方合同约定的面积为准，即商铺面积为115平米、房屋面积270平米。对于平米赔偿价格的认定，应当以中间楼层售价为基准数，同时结合被告应履行合同时间段和近期的房屋市场销售价格，本院酌情确定为5400元每平米。综上，原告张宏谦房屋拆迁补偿款1458000元（270平方米×5400元）、商铺拆迁补偿款2173500元（115平方米×5400元×3.5倍）、车库损失50000元，共计3681500元。双方合同约定的违约金过高，依法应予调整。对于原告的其他损失，含迟延交付期间的利息损失，该损失因双方在补充协议中约定的交房期限为42个月，原告于2013年1月30日将房屋交付被告即从2013年1月30日至2016年7月30日止。故应从2016年7月31日起计算被告迟延交付房屋致原告的利息损失。被告的违约行为同时造成原告车库损失及商铺的可期待租赁费损失，按照合同约定，车库半价折算赔偿；商铺损失应参照同地段商铺近期的市场租赁费即每月每平米100元计算，违约损失亦应从2016年7月31日起计。被告关于迟延交付房屋系原告拒绝交纳产权证书，导致项目开发延期，错过了开发机遇。榆林市横山区人民政府于2015年3月收回原中环国际项目二期（原址土地用地），并调整规划和用途，用于县幼儿园迁建工程。因此被告未在原告原址上开发房地产项目是由原告和政府造成的，被告对此不应承担任何责任的辩论观点，本院认为，双方合同不能履行的根本原因是涉案土地已被政府重新规划用于迁建幼儿园，被告在约定土地上无法修建商品房，导致双方合同目的不能实现，故对被告的辩解理由本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条的规定，判决：一、解除原告张宏谦与被告横山县城市投资运营有限责任公司于2012年6月10日签订的《房屋置换协议》和2013年4月27日签订的《补充协议》；二、被告横山县城市投资运营有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告张宏谦房屋拆迁补偿款1458000元、商铺拆迁补偿款2173500元、车库损失50000元，共计3681500元；三、被告横山县城市投资运营有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告张宏谦因迟延交付商铺（115平方米）的租金（以月租金100元每平方米从2016年7月31日起计算至债务履行完毕之日止）；四、被告横山县城市投资运营有限责任公司于判决生效后十日内支付原告张宏谦1458000元元房屋补偿款的利息（利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2016年7月31日计算至债务履行完毕之日止）；五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费57930元，由被告负担50000元，原告负担7930元。横山城投公司不服一审判决，上诉请求：撤销横山区人民法院（2017）陕0803民初3316号民事判决第一、二、三、四项，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人交付的房屋符合《房屋转换协议》及《补充协议》的约定。一审判决认定“被告至今尚未按照合同约定向原告交付符合合同约定（在原址就近30米内）的商铺、房屋及车库。”的事实错误。上诉人交付的房屋符合《房屋转换协议》关于房屋项目用地、项目名称、项目规划、建筑结构、地理位置的约定。所交付的房屋符合《补充协议》“原址就近30米内”的约定。该约定是指原整排房屋地块任意一边就近30米。2、一审判决认定“被告已构成根本违约，且涉案土地已被政府规划用于迁建幼儿园，致合同目的无法无法实现，依照我国合同法的相关规定，已构成法定解除条件，应依法予以解除。”系认定事实错误，且适用法律错误。上诉人不存在违约行为，且“被拆迁房原址土地是否被政府规划用于迁建幼儿园”与上诉人是否构成违约没有关系，因置换房屋按协议约定并不要求在原址上修建。上诉人交付的房屋符合合同约定，双方签订的合同不具备法定解除条件。即便享有解除权，其解除权因已过一年的除斥期间而消灭。3、一审判决以“置换房屋”当前的市场价值计算被上诉人的损失严重错误，即便合同解除，被上诉人的实际损失为其被拆迁的房屋，而不是“置换房屋”4、一审法院按照“置换房屋”来计算被上诉人损失错误，并且在计算“置换房屋”面积和单价时错误。5、一审判决第三项“被告横山县城市投资运营有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告张宏谦因迟延交付商铺的租金……”以及判决第四项“被告横山县城市投资运营有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告张宏谦1458000元房屋补偿款的利息……”均超出了被上诉人的诉讼请求，违反了不告不理的原则。被上诉人答辩认为：上诉人所有的土地证的位置与实际是一致的，房屋的结构也相同。当时双方当事人在签订协议和补充协议是真实的意思表示，依据当初双方当事人在签订协议和补充协议明确指出，新修的房屋必须按承诺的地址上修建。2016年元月下旬，上诉人派人通知被上诉人收房，但上诉人所交的房屋不符合约定，所以被上诉人拒绝收房的责任在于上诉人。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。二审经审理查明的事实与一审判决查明的事实一致。二审法院判决：本案争议的焦点为1、双方签订的《房屋转换协议》及《补充协议》是否应当解除；2、补偿款的计算；3、违约责任是否应当由上诉人承担。焦点1、协议及补充协议约定在原址就近30米内修建新房，现上诉人前期已建好的中环国际在30米外，且现在涉案土地已被政府征用迁建幼儿园，合同目的无法实现，依法应予解除。焦点2、补偿款的计算，本案中的补偿款原审依据合同时间段和近期的房屋市场销售价格计算，但本案中上诉人在原审阶段提供的证据证明向其他拆迁户补差的均价为4950元，故依照上诉人与其他被拆迁户认可的均价更为客观，依据该价格房屋拆迁补偿款为1336500元（270平方米×4950元＝1336500元），商铺拆迁补偿款1992375元（115平方米×4950元×3.5倍＝1992375元），共计3328875元。车库约定系半价优先购买，被上诉人如购买车库才能半价优惠，而非实际损失。焦点3、关于违约金，本案在履行过程中，因政策原因导致协议及补充协议无法全部履行，双方当事人均不存在过错，故不应赔偿可得利益损失，不应赔偿违约金。故上诉人的部分上诉理由应予采纳。原审判决认定事实清楚，程序合法，仅对补偿款部分予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）（二）项之规定，判决如下：一、维持榆林市横山区人民法院（2017）陕0803民初3316号民事判决第一、五项；二、撤销榆林市横山区人民法院（2017）陕0803民初3316号民事判决第三、四项；三、变更榆林市横山区人民法院（2017）陕0803民初3316号民事判决第二项为：上诉人横山县城市投资运营有限责任公司于判决生效后十日内补偿被上诉人张宏谦房屋拆迁补偿款1336500元，商铺拆迁补偿款1992375元，共计3328875元。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费57930元，二审案件受理费38720元，共计96650元，由上诉人横山县城市投资运营有限责任公司负担79000元，被上诉人张宏谦负担17650元。再审庭审中，张宏谦提供案涉拆迁地现场照片一张，用于证明拆迁房屋原址并未修建幼儿园，现仍处于空置状态，原判认定因政府行为导致合同不能履行无事实依据。经庭审质证，横山城投公司对张宏谦提供照片的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为置换的房屋位于中环国际一期南区。横山城投公司在再审庭审中提供横山县建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设项目选址意见书各一份，用于证明双方约定置换的房屋位于一期南区。经庭审质证，张宏谦对上述证据的真实性及证明目的均不认可，认为该证据系复印件，不符合证据的形式要件，且证明内容与本案无关。本院认证如下：对张宏谦提供的现场照片的真实性予以认定，相关当事人在一、二审中曾经有过类似陈述，再审中提供的照片可以认为是对一、二审相关证据的补强，其证明力可以结合本案其他证据综合认定。横山城投公司提供的证据材料不足以证明其主张，故不予认定。再审查明的事实与原二审查明的事实一致。本院再审认为，本案《房屋置换协议》、《补充协议》是双方当事人在平等自愿的基础上基于真实意思表示签订的，应为有效合同，双方均应依约履行。《协议》签订后，申请人依约向被申请人交付房屋，履行其合同义务。而被申请人未按合同约定向申请人交付符合约定的商铺、房屋及车库，致合同目的无法实现，故原判解除案涉协议并无不当。《房屋置换协议》第三条约定：“甲方（被申请人）置换乙方（申请人）房屋的装饰、设备标准与该栋楼宇中销售的其他商品房一致，并以该柱位置的中间楼层的住宅售价为参照基准，乙方所选择住宅的楼层差价按该栋楼宇开盘销售价格的差价额度多退少补”，原一审判决依据该协议，并结合被申请人应履行合同时间段和近期房屋市场价格，确定平米赔偿的价格并无不当。根据申请人在再审中提供的证据证实，包括本案申请人在内的六户拆迁户的房屋原址并未用于修建幼儿园，该房屋原址现仍空置未开发，故二审判决认定本案协议在履行过程中，因政策原因无法全部履行，双方当事人均不存在过错，被申请人不应赔偿违约金之理由无事实及法律依据。故申请人再审所持理由成立，应予支持。本案原一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。本案经本院审判委会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：撤销本院（2018）陕08民终1486号民事判决；维持榆林市横山区人民法院（2017）陕0803民初3316号民事判决。一审案件受理费57930元，二审案件受理费38720元，共计96650元，由再审申请人张宏谦负担19330元，被申请人横山县城市投资运营有限责任公司负担77320元。本判决为终审判决。审判长  苏小娟审判员  尚二平审判员  高 扬二〇一九年十一月二十六日书记员  高 丹