广东省阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1704民初2158号原告：阳江市阳东区亿达房地产有限公司，住所地：广东省阳江市阳东区东城镇永兴一路95号。法定代表人：罗子力。委托诉讼代理人：费良敬，该公司员工。被告：张丽清，女，1969年10月19日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。委托诉讼代理人：黄达华，男，1946年4月3日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。原告阳江市阳东区亿达房地产有限公司（以下简称亿达房地产公司）与被告张丽清商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亿达房地产公司的委托诉讼代理人费良敬、被告张丽清及其委托诉讼代理人黄达华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亿达房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告亿达房地产公司与被告张丽清于2018年4月16日签订的《商品房买卖合同》的买卖关系；2.判令被告张丽清承担向原告亿达房地产公司支付违约金32465.9元（324659元×10%）；3.本案诉讼费由被告张丽清承担。事实和理由：2018年4月16日原告亿达房地产公司与被告张丽清签订《商品房买卖合同》，被告张丽清以房款总价324659元购买原告亿达房地产公司开发的位于阳江市阳东区东城镇永兴一路95号的万山·绿城阳光*幢*层*房（建筑面积77.79㎡,其中套内面积6l.56㎡，分摊面积16.23㎡）,并向原告亿达房地产公司支付首期款(含定金）共130659元，剩余共194000元由被告张丽清向银行机构申请按揭贷款。鉴于被告张丽清个人银行流水不足情况，未能直接办理按揭手续，原告亿达房地产公司工作人员于2018年9月、12月多次电话联系被告张丽清办理按揭手续，被告张丽清因个人身体不适原因而至今都未能办理按揭手续，被告张丽清亦没有转换一次性支付方式支付款项给原告亿达房地产公司，导致原告亿达房地产公司至今未收取部分房款194000元。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条逾期付款责任第1款第（2）项的规定及附件四第（一）款第3项“如因买受人无法付清房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金的规定，出卖人有权解除合同，买受人承担违约责任”。原告在亿达房地产公司2019年8月22日以书面《通知函》的形式邮递告知被告张丽清解除合同，并要求被告张丽清承担违约责任支付违约金。现原告亿达房地产公司为维护自身的合法权益，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十七条“争议解决方式”第1项“依法向房屋所在地人民法院起诉”的规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告张丽清辩称，被告张丽清对原告亿达房地产公司的第1项诉讼请求无异议。对原告亿达房地产公司的第2项诉讼请求有异议，被告张丽清向原告亿达房地产公司购买涉案房屋的过程中不存在违约行为，因此被告张丽清不同意支付违约金。本案的诉讼费用应由原告亿达房地产公司负担。经审理查明，原告亿达房地产公司是位于阳江市阳东区东城镇永兴一路95号万山·绿城阳光商品房的开发商，已取得商品房的《商品房预售许可证》（东预许字[2017]第011号），获准销售涉案商品房。2018年4月16日，原告亿达房地产公司作为出卖人与被告张丽清作为买受人签订《商品房买卖合同》（预售）[合同编号为：20180****]，该合同约定主要内容：一、被告张丽清购买原告亿达房地产公司开发的位于阳江市阳东区东城镇永兴一路95号*幢*层*房，预测建筑面积共77.79平方米，其中套内建筑面积61.56平方米，分摊共有建筑面积16.23平方米；二、计价方式与价款：按套内建筑面积计算，单价为每平方5273.86元，总价款为324659元。三、付款方式及期限：买受人应当于2018年4月16日前支付首期房价款130659元，占全部房价款的40.24%。余款194000元向指定贷款银行申请贷款支付。四、逾期付款责任。除不可抗力外，买受人未按约定时间付款的，逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起90日内按照累计应付款的1%向出卖支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。五、补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。原告亿达房地产公司与被告张丽清在合同中还约定了其他权利义务内容及其他相关条款。在上述《商品房买卖合同》（预售）[合同编号为：20180****]附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的第（一）条第3款中约定：如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批了之日起15日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期付款的买受人应按本合同第八条之规定承担逾期付款的违约责任；如因买受人无法付清房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金。合同签订后，被告张丽清按合同约定支付了首期房款130659元给原告亿达房地产公司，但被告张丽清至今未向原告亿达房地产公司支付购房余款194000元。2019年8月25日原告亿达房地产公司通过邮寄方式向被告张丽清送达《通知函》，通知被告张丽清解除双方于2018年4月16日签订《商品房买卖合同》的买卖关系，并要求被告张丽清按合同约定向原告亿达房地产公司支付房屋总价款10%的违约金。庭审中，被告张丽清确认其因个人原因无法按合同约定到银行贷款用于支付余下购房款，目前也没有经济能力一次性支付余下的购房款给原告亿达房地产公司。被告张丽清还确认收到原告亿达房地产公司邮寄的《通知函》（经向邮政快递查询《通知函》送达时间为2019年8月25日），同意解除与原告亿达房地产公司于2018年4月16日签订《商品房买卖合同》，但被告张丽清辩称其没有违约，不需要支付逾期付款的违约金，如果需要支付违约金，应按《商品房买卖合同》第八条约定以应付款的1%支付违约金。以上事实，有当事人当庭陈述及提供的证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告亿达房地产公司、被告张丽清于2018年4月16日签订的《商品房买卖合同》（预售）是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。合同各方当事人均应按照约定履行各自义务。《商品房买卖合同》约定，被告张丽清应按下列方式支付购房款：于2018年4月16日前支付首期房价款130659元；余款194000元向指定贷款银行申请贷款支付。合同中虽未对向银行申请贷款时间作出约定，但合同签订后被告张丽清只向原告亿达房地产公司支付了首期购房款130659元，未能按约定向银行贷款支付余下购房款。庭审中被告张丽清确认未能向银行贷款是其个人原因造成，且其现在也没有经济能力支付余下购房款给原告亿达房地产公司，对余下购房款的支付问题被告张丽清亦未与原告亿达房地产公司协商一致确定继续履行，被告张丽清逾期支付购房款的行为致使双方签订合同目的已无法实现。在合同履行中被告亿达房地产公司已向被告张丽清送达《通知函》，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，被告张丽清亦确认收到《通知函》，同意解除《商品房买卖合同》，因此双方约定合同解除权行使条件已成就，故本院确认原告亿达房地产公司与被告张丽清签订的《商品房买卖合同》于被告张丽清收到该《通知函》之日即2019年8月25日解除。合同解除后，原告亿达房地产公司应退还已收取的首期购房款130659元给被告张丽清。至于被告张丽清履行合同是否构成违约，以及违约金的计付标准问题。如上所述，被告张丽清未依约支付余下购房款，是其个人原因造成，已构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，原告亿达房地产公司、被告张丽清虽然在《商品房买卖合同》附件四第（一）条第3款关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限中约定如因被告张丽清无法付清房款致使合同被解除，被告张丽清应按房屋总价款10%支付违约金。但双方同时在《商品房买卖合同》中明确约定补充协议中含有不合理的减轻或免除合同中约定应当由原告亿达房地产公司承担的责任，或不合理的加重被告张丽清责任、排除被告张丽清主要权利内容的，仍以合同约定为准。比较合同条款及附件条款的约定内容，根据案件查明事实，在本案条件下如适用附件条款计付违约金，明显加重被告张丽清违约责任，双方权利义务不对等。而根据《商品房买卖合同》违约责任条款的约定，被告张丽清本案中违约行为应承担的违约责任与在同等条件下与原告亿达房地产公司需要承担的违约责任基本一致，故在本案中适用合同关于违约条款约定处理被告张丽清违约责任符合民法的公平原则。综上，结合合同约定、当事人的诉讼意见及本案实际情况，本院酌定调整按应付款的2%计算逾期付款违约金，故被告张丽清应支付逾期付款的违约金3880元（194000元×2%）给被告亿达房地产公司。原告亿达房地产公司请求违约金超出部分，理据不足，本院不予支持。扣减上述被告张丽清应支付的违约金3880元后，原告亿达房地产公司应退还收取的购房款126779元（130659元-3880元）给被告张丽清。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告阳江市阳东区亿达房地产有限公司与被告张丽清签订的《商品房买卖合同》于2019年8月25日解除；二、原告阳江市阳东区亿达房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款126779元给被告张丽清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6656元，减半收取3328元，由被告张丽清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员  周国汉二〇一九年十一月二十六日书记员  梁颖怡《中华人民共和国合同法》第八条:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条:依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款:当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。