湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1002民初6562号原告廖水凤，女，1991年3月10日出生，汉族，住湖南省郴州市临武县。委托诉讼代理人唐鹏，湖南又一村律师事务所律师。被告湖南裕湘投资置业有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区裕湘路3号，统一社会信用代码：91431002580908751E。法定代表人欧小明，系该公司总经理。委托诉讼代理人欧阳维荣，男，系该公司财务部经理。委托诉讼代理人颜晓华，湖南华竞律师事务所律师。原告廖水凤与被告湖南裕湘投资置业有限公司（以下简称裕湘置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人唐鹏，被告裕湘置业公司委托诉讼代理人欧阳维荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖水凤向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同约定交房标准的交房义务；2.判令被告逾期交房而向原告支付违约金18445元，以后的违约金计算至实际交房之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。被告裕湘置业公司辩称，1.案涉房屋交付时间为2019年8月2日；2.根据《郴州市人民政府关于加强高考学考期间环境噪音污染监管的通告》的规定，高考、学考的停工时间最长13天，而郴州市质监站通知被告停工16天，超过3天时间属于不可预见的客观因素，依照合同约定，被告有权顺延交房时间3天。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下法律事实：一、双方当事人无争议的事实。1、2018年5月24日，廖水凤（买受人）与裕湘置业公司（出卖人）签订一份《郴州市商品房买卖合同》（合同编号20160120921），主要约定由廖水凤购买裕湘置业公司开发的位于郴州市，建筑面积为67.12平方米，单价8277.38元每平方米，总房款555578元，付款方式为银行按揭贷款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）计285578元，余款270000元向银行申请贷款。此外，合同第六条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：（1）逾期未超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按购房款总额的10%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，应先按本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金后，合同继续履行。本条款中的逾期应付款指依照本合同第五条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第九条约定，出卖人应当在2019年4月30日前，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经质监部门验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。第十条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应及时通知（通知方式包括电话、短信、传真、电子邮件、张贴通知等方式）买受人办理交付手续。买受人应在通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）……（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。2、双方签订合同后，原告按照约定向被告支付购房款555578元，截止本案庭审之日，案涉房屋尚未交付。3、裕湘置业公司于2019年7月28日至7月30日向业主发出了收房短信通知，同时公示对裕湘小区1栋部分复式楼业主装饰装修的补贴方案。裕湘小区1#栋部分业主在收到收房通知后办理了收房手续，廖水凤以案涉房屋未达到交付条件为由而拒绝收房。2019年8月2日，建设单位对裕湘置业公司组织勘察、设计、施工、监理单位进行竣工验收，验收组统一对裕湘小区1#栋竣工验收，出具了《裕湘小区1#栋工程竣工验收报告》，参与验收人员签名确认。2019年9月12日，郴州市建设工程质量安全监督站作出《监督单位的质量评价》为“工程竣工验收组成形式、程序符合相关规定的要求，验收过程中，发现的质量问题已按要求整改完毕”。二、双方当事人有争议的事实。1、案涉房屋是否具备交房条件。双方约定的交房条件为“商品房经验收合格”，郴州市建设工程质量安全监督站于2019年9月12日作出《监督单位的质量评价》，可认定从即日起案涉房屋属于经验收合格、具备交房条件的房屋。裕湘置业公司虽然短信通知业主于2019年8月1日收房，但此时尚不具备交房条件，故根据《商品房买卖合同》第九条、第十条对房屋交付的约定，本院认定案涉房屋的实际交付时间为2019年9月12日。2、被告在建房施工过程中是否有存在不可抗力因素，应否从违约日期中扣除。被告主张根据《郴州市人民政府关于加强高考学考期间环境噪音污染监管的通告》的规定，高考、学考的停工时间最长13天，而郴州市质监站通知被告停工16天，超过3天应从违约日期中扣减。本院认为，政府及质监站该行为虽不可违抗，但建设单位应当是可以预见的，被告主张的上述情况不符合不可抗力的构成要件，且依合同约定，遭遇不可抗力应在发生之日起60日内告知原告，对此被告亦从未以合理的方式告知原告，故对被告提出的上述抗辩理由本院不予采信。判决的理由与结果本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷，廖水凤与裕湘置业公司于2018年5月24日签订的《郴州市商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务，裕湘置业公司未按合同约定的期限内交房，已构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任，双方合同约定，逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同的九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同约定裕湘置业公司应于2019年4月30日交房，其逾期交房时间从合同约定的最后交房期限次日即2019年5月1日起计算至裕湘置业公司具备交房条件时即2019年9月12日止，共计134天。原告诉请裕湘置业公司支付2019年9月12日之后的逾期交房违约金，本院不予支持。故被告裕湘置业公司应支付原告廖水凤逾期交房的违约金为14889.49元（555578元×0.0002×134天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告郴州市裕湘投资置业有限公司继续履行与原告廖水凤签订的《郴州市商品房买卖合同》；二、限被告湖南裕湘投资置业有限公司在本判决生效后十日内支付给原告廖水凤逾期交房违约金14889.49元；三、驳回原告廖水凤的其他诉讼请求。如被告湖南裕湘投资置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取131元，由原告廖水凤承担26元，被告湖南裕湘投资置业有限公司承担105元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员 周 琦二〇一九年十一月二十六日书记员 邝欣妍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条[违约金]当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。