北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初19345号原告（反诉被告）：北京广华轩投资有限责任公司，住所地北京市顺义区南彩镇彩园路3号，统一社会信用代码91110113762974063G。法定代表人：刘尧，董事长职务。委托诉讼代理人：赵凯，男，1987年1月3日出生，汉族，河北省承德市人，该公司副经理。委托诉讼代理人：彭聪，北京市玖典律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京百洁丽科技服务有限公司，住所地北京市顺义区南彩镇达三街1号茂华工场6号厂房，统一社会信用代码91110113MA01G36J70。法定代表人：杨玉坤，总经理职务。委托诉讼代理人：张翠翠，北京智勇律师事务所律师。委托诉讼代理人：李俊鹏，北京智勇律师事务所律师。原告（反诉被告）北京广华轩投资有限责任公司与被告（反诉原告）北京百洁丽科技服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。双方当事人或其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京广华轩投资有限责任公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告支付原告2018年8月10日至2018年10月9日的初期优惠期租金32145．24元并支付违约金、利息（违约金以32145．24元为基数，按照每日千分之二计算，从2018年10月17日起支付至实际给付之日；利息以32145．24元为基数，按照每年百分之六计算，从2018年10月17日起支付至实际给付之日）；2．请求判令被告支付原告2019年4月10日至2019年7月9日的厂房租金426542．6元并支付违约金、利息（违约金以426542．6元为基数，按照每日千分之二计算，从2019年4月1日起支付至实际给付之日；利息以426542．6元为基数，按照每年百分之六计算，从2019年4月1日起支付至实际给付之日）；3．请求判令被告支付原告2019年7月10日至2019年10月9日的厂房租金426542．6元并支付违约金、利息（违约金以426542．6元为基数，按照每日千分之二计算，从2019年7月1日起支付至实际给付之日；利息以426542．6元为基数，按照每年百分之六计算，从2019年7月1日起支付至实际给付之日）；4．请求判令被告给付原告2019年6月11日至2019年7月10日的水电费68070．28元（利息以68070．28元为基数，按照每年百分之六计算，从2019年7月11日起支付至实际给付之日）；5．诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年7月12日原告与被告公司股东赵艳玲签订《厂房租赁合同书》，约定原告将位于北京市顺义区××镇××街×号茂华工场内×号厂房出租给被告公司使用。2018年10月10日，赵艳玲依约向原告支付了20万元的租赁保证金。2018年12月25日，被告股东杨玉坤依约向原告公司支付了226542．6元租赁保证金。2019年2月18日赵艳玲依约向原告支付了2018年10月10日至2019年1月9日的厂房租金426542．6元。2019年4月20日，被告公司向原告出具了两份《关于委托付款的说明》，分别追认了其股东向原告付款的行为。自2019年1月9日起，被告拒绝支付原告租金，原告多次催收未果。合同书中第十六条16．2中约定对方逾期付款时违约金计算方式。现双方协商未果，故诉至法院，请求依法裁判。被告北京百洁丽科技服务有限公司辩称：对第一项诉讼请求我方同意支付租金32145．24元，但不同意支付违约金和利息。对于其他项的诉讼请求不同意给付。从诉状上可以看出2018年10月10日到2019年4月9日这6个月的租金原告并未主张，因为被告确实给付了此期间6个月的租金。但这6个月租期中2019年1月1日到2019年2月28日的租金被告认为无需给付，因为是原告的原因造成我方无法经营，故应扣除此2个月租金再延后，相当于从2019年3月10日开始计算租金，我方已经给付到2019年6月9日的租金。反诉原告北京百洁丽科技服务有限公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令反诉被告给付反诉原告调压箱更换及燃气改造工程费398478．33元；2．请求判令反诉被告赔偿反诉原告因此遭受的经济损失1126567元（其中经营损失87万元、工资住宿餐补损失164000元、电费82900元、水费9667元）；3．反诉费由反诉被告承担。2018年7月12日，反诉被告与赵艳玲签署《厂房租赁合同书》，其中第六页6．2条约定赵艳玲对各种可能出现的故障和危险应及时消除，以避免一切可能发生的隐患。但是该隐患属于对方交付租赁物前已经存在的，对方应提前告知，否则有权要求赔偿由此发生的损失。合同签订后，赵艳玲于2018年12月11日出资在该租赁场地内注册成立我公司，由此我公司概括承受该合同书中属于赵艳玲的权利义务。2019年1月7日，我公司通知顺义区燃气公司开通天然气，我方准备在1月9日正式开业经营。但顺义区燃气公司却告知，此前已经多次告知反诉被告及物业公司，燃气调压设施达到使用年限，必须更换该调压器及管道，否则不给通气。我方知晓此事后找到反诉被告解决此事，反诉被告告知由我公司委托燃气公司进行更换改造，工程款由我方先行垫付，在应付租金中予以扣除。有鉴于此，我公司与北京顺天顺水市政工程有限公司顺天顺源分公司于2019年1月26日签署《建设工程施工工程》，委托其对调压设备及相应设备设施进行更换改造，工程款总金额为398478．33元。为了正常开业，我方已经聘用了五十余名员工。因燃气问题，我公司未能如期开业，支付了全部员工的工资及食宿补贴，支出了水电费损失。综上，反诉原告请求依法支持反诉请求。反诉被告北京广华轩投资有限责任公司辩称：不同意反诉原告的全部诉讼请求。经审理查明：赵艳玲系被告之股东。2018年7月12日，原告与赵艳玲签订《厂房租赁合同书》，约定原告将位于北京市顺义区××镇××街×号茂华工场内×号厂房出租给赵艳玲使用。该合同书主要内容为：1．租赁期限为5年2个月，自2018年8月10日起到2023年8月9日止（其中包括初期优惠期2018年8月10日至2018年10月9日）；2．租金每季度收取一次，每季度租金为426542．6元，每季度租金应于本季度第一日前的七日内交纳。初期优惠期租金为32145．24元。初期优惠期租金应于起租之日前七日与首次租金一同交纳，逾期支付的，将收取违约金；3．逾期支付租金的，应支付违约金，违约金金额为拖欠天数乘以欠付租金的千分之二。逾期支付初期优惠期租金的，应支付违约金，违约金金额为拖欠天数乘以初期优惠期租金的千分之二。2018年10月10日，赵艳玲依约向原告支付了20万元的租赁保证金。2018年12月11日，被告公司成立。2018年12月25日，被告股东杨玉坤依约向原告公司支付了租赁保证金226542．6元。2019年1月26日，被告与北京顺天顺水市政工程有限公司顺天顺源分公司签署《建设工程施工工程》，工程名称为百洁丽科技服务有限公司锅炉房燃气改造工程、彩园工业区茂华工厂西侧调压箱更换燃气工程。2019年2月18日，赵艳玲向原告支付厂房租金426542．6元。2019年4月20日，被告公司向原告出具了两份《关于委托付款的说明》，分别追认了其股东赵艳玲、杨玉坤向原告付款的行为并要求原告向被告公司开具正式发票。2019年7月2日，被告公司向原告公司转账支付厂房租金426542．6元。现双方因租金、违约金、更换燃气调压设施事宜发生纠纷，后原告诉至本院。审理中，本院进行了现场勘验。审理中，就未付租金问题，原告称：被告未按合同书约定支付租金包括初期优惠期及2019年4月10日到10月9日两个季度的租金，并应同时支付违约金和利息。违约金的计算标准约定为日千分之二。违约金是合同中约定的，也符合合同法，这是双方意思自治的表现。利息是因为这笔钱一直未到账，我方应当主张相应的利息。利息是按照每年6%计算的。对此，被告称：初惠期的租金确实没给，但我方并没有违约行为，不承担违约金和利息。因为燃气管道改造一事我方今年1、2月一直没生产，就此事我方一直与原告方协商，再有我方还有押金在原告处，我方并不是有意不给付租金，是想着谈清楚后一次性给清。在2019年1月和2月因原告燃气调压设施原因导致我方无法经营，此期间不应计算租金。另外4个月双方曾商量过，以租金抵被告的损失，但未达成一致意见。而被告的损失远超于4个月租金，故我方不同意支付原告第二项和第三项的费用。审理中，就燃气调压设施更换原因和责任问题，双方各执一词。被告称：因为原告提供的燃气调压设施存在问题，故我方无法正常开业，需要更换调压设施，为此支付给施工方调压箱更换及燃气改造工程费398478．33元，故我方反诉要求对方给付该工程款。为此被告提交《关于更换老旧调压器通知函》、调压箱更换单位工程概预算表、工程开竣工日期说明、村镇银行回单以证明。对此，原告则称：更换的原因是因为老旧，缺维修配件，如出现故障导致维修困难等。当时由于茂华入驻企业使用燃气的只有一家公司，其所使用的燃气锅炉为1吨，调压器的出口压力为50KPA，流量为300立方米/h，完全能够满足使用要求，又因该企业退租，所以就没有更换。调压器一直是正常使用着，我方与燃气公司签有维护保养协议。被告入住后，因生产工艺要求，需要调换锅炉，但无需调换调压器。被告公司未经我公司同意，私自与燃气公司签订更换调压器以及燃气设施的工程。建设工程施工合同第1页的工程名称是锅炉房燃气改造工程，锅炉房是被告自己的，是被告自己需要改造。调压箱并未更换，只是更换了调压器。在调压箱更换单位工程概预算表第1页中费用的第一项的收费是拆了2个调压器，但在第18项只是更换了1个新调压器。且换的调压器实际功率是原来的2倍，是适合被告自己生产使用的。工程开竣工日期说明上明确写着工程名称为北京百洁丽科技服务有限公司锅炉房改造工程，根据日期说明更换调压箱的时间为半天都不到，并未影响被告的生产经营。就未付水电费用问题，原告称：电费为34645元，水费为43425元，总额为78070元，该项诉讼请求以此为准。为此原告提交水费交费单、确认单以证明。对此，被告称：电费34645元我方认可，对水费有异议，要求现场看水表。庭审中，本院向被告释明后，被告不申请对水表进行相关鉴定。就反诉原告的其他损失，反诉原告称：因2019年1月1日到2月28日燃气改造无法经营，导致反诉原告的经营损失，分别是购买接通燃气必需报警设备2．1万元、赔偿北京锦润嘉美餐具消毒中心外加工及运输损失21．44万元、赔偿北京洁顺康达餐饮管理有限公司外加工及运输损失26．3万元、赔偿高瑞祥外加工及运输损失33．36万元，共计83．2万元，诉讼请求以此为准。工资住宿餐补是针对2019年1月和2月的损失，因为我方无法经营，但仍然需要支付工人的工资住宿餐补。具体金额为16．4万元。水费、电费是在2019年1月8日到2019年3月15日产生的费用，我方是从3月15日之后才开始生产的。为此反诉原告提交可燃气体报警系统服务合同、餐具清洗消毒委托加工合同、赔偿协议、抵扣明细单、工资表、考勤表、劳动合同、历史交易清单以证明。对此，反诉被告称：不同意全部的反诉请求。这些均属于间接损失，此损失所造成的原因是因为反诉原告不具备相关的资质。对可燃气体报警系统服务合同真实性认可，但证明目的不认可。反诉原告称是锅炉房使用的报警设备，我方只是提供了厂房，被告自己的生产经营与我方无关。对餐具清洗消毒委托加工合同、赔偿协议、抵扣明细单的真实性无法核实，只有加工合同没有银行转账和流水，只凭此无法证明合同履行的情况及赔偿的义务。从赔偿协议书中可以看出均是在2019年3月5日赔偿的款项，从我方在本诉中提交的反诉原告生产经营的范围可以看出，加工委托清洗并不是其经营的范围。在反诉原告取得变更经营范围前，曾多次被政府勒令停工。这均是反诉原告方自己的原因造成的，再有这些损失均是间接损失，与我方无算。在调压器更换前，反诉原告方也是可以正常经营的。工资表和劳动合同真实性无法核实，有双方的签字盖章，但没有银行流水、完税证明、社保证明等，无法证明真实存在劳动关系，这些属于间接材料，与我方无关。上述事实，有双方当事人的陈述、《厂房租赁合同书》、《关于更换老旧调压器通知函》、银行回单、说明、勘验笔录、照片和庭审笔录等在案佐证。本院认为：《厂房租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属合法有效。对双方认可的电费，本院不持异议。对水费，被告虽然有异议，但其未有充分反证，且经过本院现场勘验并对被告进行释明，被告所称异议，依据不足，本院不予采纳。故对原告主张的2019年6月11日至2019年7月10日的水电费共计78070元，本院予以认定。对原告主张该水电费的利息，依据不足，本院不予支持。本案焦点在于被告所称燃气调压设施更换是否构成违约情形或者是减免被告租金的正当理由。被告虽然提交《关于更换老旧调压器通知函》，但该证据不足以支持被告要求减免租金或者赔偿损失的理由，因为该证据不足以证明具有所谓的安全隐患。从现场勘验情况来看，被告的本次工程显然分两块，一是调压箱更换，二是锅炉房改造。被告不单单是对原有燃气调压箱的升级，更是对锅炉房的升级。被告的本次工程更多的是改造锅炉房以适应自身工厂机器的需要。且被告进行如此重要的工程，与原告之间没有书面沟通文件留存并提交本院，而在合同书中有明确约定重大事项需要双方书面确认。况且，双方约定有为期两个月的初期优惠期，实际上也是双方约定了一个机器设备调试、人员进驻的缓冲期，被告本应该利用好这个缓冲期做好开业准备。综上，被告所称燃气调压设施更换不构成原告违约情形，也不构成被告减免租金的正当理由。就原告主张的2018年8月10日至2018年10月9日的初期优惠期租金32145．24元、2019年4月10日至2019年7月9日的厂房租金426542．6元、2019年7月10日至2019年10月9日的厂房租金426542．6元并支付违约金的请求，本院予以支持。违约金标准应按照合同书约定的方式计算。对原告要求利息，于法无据且没有合同约定，对此本院不予支持。对反诉原告的各项损失，考虑涉诉燃气调压箱更换后具有价值，故本院酌情确定反诉被告应给付反诉原告该部分工程款（包括设备及劳务费）十万元。对其它反诉原告主张的损失，于法无据，亦不符合合同约定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第七十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告北京百洁丽科技服务有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京广华轩投资有限责任公司自二〇一八年八月十日至二〇一八年十月九日的初期优惠期租金三万二千一百四十五元二角四分并支付相应的违约金，违约金以三万二千一百四十五元二角四分为基数，按照每日千分之二计算，从二〇一八年十月十七日起支付至实际给付之日；二、被告北京百洁丽科技服务有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京广华轩投资有限责任公司二〇一九年四月十日至二〇一九年七月九日的厂房租金四十二万六千五百四十二元六角并支付违约金，违约金以四十二万六千五百四十二元六角为基数，按照每日千分之二计算，从二〇一九年四月一日起支付至实际给付之日；三、被告北京百洁丽科技服务有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京广华轩投资有限责任公司二〇一九年七月十日至二〇一九年十月九日的厂房租金四十二万六千五百四十二元六角并支付违约金，违约金以四十二万六千五百四十二元六角为基数，按照每日千分之二计算，从二〇一九年七月一日起支付至实际给付之日；四、被告北京百洁丽科技服务有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京广华轩投资有限责任公司二〇一九年六月十一日至二〇一九年七月十日的水电费共计七万八千零七十元；五、原告北京广华轩投资有限责任公司于本判决生效之日起七日内给付被告北京百洁丽科技服务有限公司西侧燃气调压箱更换工程款十万元；六、驳回双方当事人的其他诉讼请求。如果未按本判决第四、五项指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13333元（原告北京广华轩投资有限责任公司已全部预交），由原告北京广华轩投资有限责任公司负担1333元（已交纳），由被告北京百洁丽科技服务有限公司负担12000元，于本判决生效之日起七日内直付原告北京广华轩投资有限责任公司。反诉案件受理费18184元（反诉原告北京百洁丽科技服务有限公司已预交），由反诉原告北京百洁丽科技服务有限公司负担17000元（已交纳）；由反诉被告北京广华轩投资有限责任公司负担1184元，于本判决生效之日起七日内直付反诉原告北京百洁丽科技服务有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  刘飞虎人民陪审员  杨凤利人民陪审员  高 倩二〇一九年十一月二十日法官 助理  荣 幸书 记 员  王 倩