广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初6256号原告（反诉被告）：袁越焰，女，1957年8月14日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。委托代理人：颜聃，广东方则理律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市弘凯房地产开发有限公司，住所地广州市增城区永宁街香山大道2号108室。法定代表人：李少艾。委托代理人：吴晓嘉，广东均桓律师事务所律师。委托代理人：张雪莹，广东均桓律师事务所实习律师。原告（反诉被告）袁越焰诉被告（反诉原告）广州市弘凯房地产开发有限公司（以下简称“弘凯房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员陈丽红独任审理，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）袁越焰的委托代理人颜聃，被告（反诉原告）弘凯房地产公司的委托代理人吴晓嘉、张雪莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）袁越焰向本院提出诉讼请求：一、确认袁越焰与弘凯房地产公司于2017年6月5日签署的《时代廊桥花园认购书》已于2018年12月14日解除；二、弘凯房地产公司向袁越焰返还合同款项107074元，及支付逾期退款利息11867.36元（从2018年12月14日起按银行同期普通贷款利率的4倍支付至款项付清之日止）；三、弘凯房地产公司向袁越焰支付违约金22114.8元；四、本案讼费、律师费等费用全部由弘凯房地产公司承担。事实和理由：2017年6月5日，袁越焰于弘凯房地产公司楼盘处购房，弘凯房地产公司告知购房必须购买车位，由于当年房价飞涨，迫于形势压力，袁越焰不得不与弘凯房地产公司签署《时代廊桥花园认购书》，认购位于时代廊桥花园地下室负二层人防车位2610981号人防车位（暂定），并按认购书的约定支付了全部款项。弘凯房地产公司在认购书中承诺：“2018年1月30日前办理完毕该车位的初始登记手续，该车位暂定于2018年3月30日前办妥竣工验收备案手续并交付使用，袁越焰在具备签约条件并收到弘凯房地产公司书面通知后七日内与弘凯房地产公司签订该车位的相关买卖协议……”。但约定的期限届满后，袁越焰未收到弘凯房地产公司发出的任何通知，弘凯房地产公司亦未通知袁越焰办理车位产权登记。2018年12月14日，袁越焰至广州市房地产档案馆查询，发现名下仅有商品房住宅的登记信息，无任何车位的登记信息。袁越焰当即向弘凯房地产公司提出解除该认购书并退款，弘凯房地产公司表示同意，但对退款事宜却无故拖延、推诿，至起诉之日，袁越焰仍未收到弘凯房地产公司的退款。袁越焰认为，其与弘凯房地产公司之间签署的《时代廊桥花园认购书》虽标题为认购书，但由于该认购书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且弘凯房地产公司作为出卖人已经按照约定收受了全部款项，该协议应当认定为买卖合同，袁越焰与弘凯房地产公司之间存在买卖合同关系。但该合同基于弘凯房地产公司强制捆绑销售产生，违背了合同自愿原则；且袁越焰在全部付清车位购买款后，在约定的期限内并没有取得车位产权登记的凭证，此情形下，弘凯房地产公司应当承担违约责任。双方就解除合同已经达成一致意见，合同已经解除，但弘凯房地产公司在退款过程中却无故拖延，且拒不承担违约责任，已经损害了袁越焰的合法权益。因此诉至法院，请求法院依法查清事实，维护袁越焰合法利益。被告（反诉原告）弘凯房地产公司辩称：一、案涉《认购书》属于预约合同，系双方真实意思表示，合法有效。（一）《认购书》的前言部分、第四条第1款第（1）项、第四条第1款第（3）项的约定均体现了预约合同的基本特征，即“约定在将来一定期限内订立买卖合同”。故案涉《认购书》属于预约合同，而非本约合同。（二）案涉《认购书》系双方真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行，袁越焰作为具有完全民事行为能力人，应当对自身签署合同的民事法律行为具有自我辨识能力。袁越焰虽主张“合同基于强制捆绑销售车位产生，违反了合同自愿原则”，但其并未提供相关证据证明，因此应承担举证不能的不利后果。弘凯房地产公司认为，弘凯房地产公司与袁越焰签署的《认购书》主体适格，双方意思表示真实，由袁越焰自愿签署，合同内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应属合法有效合同，双方应恪守履行。二、弘凯房地产公司不存在任何违约行为，袁越焰以未收到签约通知、未办理案涉车位产权登记为由要求解除《认购书》、退还车位款并支付利息、违约金显然缺乏事实和合同依据，亦有违诚实信用的民法基本原则。（一）事实上，弘凯房地产公司已在约定期限内办妥案涉车位的初始登记，并两次向袁越焰寄发催签约的通知函件。《认购书》第四条第1款第（3）项约定，袁越焰在签订本认购书时已知悉该车位所在地下室尚未办理初始登记，知悉国家、当地政府有关车位买卖的相关法律及政策规定，且愿意承担在尚未办理初始登记之前认购该车位可能出现的风险。弘凯房地产公司承诺于2018年1月30日前办理完毕该车位的初始登记手续。袁越焰承诺在弘凯房地产公司完成该车位的初始登记手续、具备签约条件并发出书面通知后七日内与弘凯房地产公司签订该车位的相关买卖协议。事实上，弘凯房地产公司已于2017年11月30日办妥案涉车位的初始登记手续，并且于2018年5月26日、2019年7月22日向弘凯房地产公司寄发了《签约通知书》和《催签约通知书》，通知袁越焰前来签署案涉车位的《商品房买卖合同》，但是袁越焰却置之不理。弘凯房地产公司认为，弘凯房地产公司已在认购书约定的期限内办妥初始登记手续，并依约履行了签约的通知和催告义务，不存在任何违约行为。袁越焰在起诉状中主张的“未收到弘凯房地产公司发出的任何通知”显然与事实不符，不应采信。（二）《商品房买卖合同》是办理相关产权登记手续的必要文件之一，袁越焰在收到签约通知后自己不协助签署正式的房屋买卖合同，导致至今未办理车位的产权登记手续，现据此主张解除《认购书》，明显有违诚实信用的民法基本原则。（三）案涉《认购书》并不存在任何的履约障碍，弘凯房地产公司始终依约履行自身义务，不存在任何过错行为。因此，袁越焰现要求解除《认购书》、退还车位款并支付利息和违约金，显然缺乏事实与合同依据。综上所述，恳请法院依法驳回袁越焰的所有诉讼请求，以维护弘凯房地产公司的合法权益。被告（反诉原告）弘凯房地产公司提出反诉请求：一、解除袁越焰与弘凯房地产公司于2017年6月5日签订的《时代廊桥花园认购书》；二、袁越焰向弘凯房地产公司支付涉案车位总房价110574元20%的违约金22114.8元，该款项从袁越焰已付的车位款项中予以抵扣；三、本案诉讼费由袁越焰负担。事实与理由：2017年6月5日，袁越焰与弘凯房地产公司签订《时代廊桥花园认购书》，约定袁越焰约定购买弘凯房地产公司开发的位于广州市增城区永宁大道时代廊桥花园地下室负二层2610981号人防车位，弘凯房地产公司承诺于2018年1月30日前办理完毕该车位的初始登记手续、具备签约条件并发出通知后七日与袁越焰签订涉案车位的相关买卖协议。根据第四条第3款第（2）项约定，若袁越焰未于本认购书约定期限按第四条第1款第（3）项约定及届时在销售现场公示的示范文本与弘凯房地产公司签订相关买卖协议，弘凯房地产公司有权单方面解除《时代廊桥花园认购书》，并可以在不通知袁越焰而将涉案车位另行出售，袁越焰应向弘凯房地产公司支付总房价20%的违约金，对于已付车位价款弘凯房地产公司将于袁越焰提交书面退款申请并经弘凯房地产公司确认无误后180日内直接扣除违约金后将剩余款项无息退回给袁越焰。涉案《时代廊桥花园认购书》签订后，袁越焰支付了车位的全部款项。2017年11月30日，弘凯房地产公司办妥涉案车位的初始登记手续，并于2018年5月26日、2019年7月22日向袁越焰发出《签约通知书》、《催签约通知书》，通知、催促其签订涉案车位的《商品房买卖合同》，但袁越焰置之不理，未按照《时代廊桥花园认购书》的约定在通知的期限内与弘凯房地产公司签订涉案车位的《商品房买卖合同》。弘凯房地产公司不存在任何违约行为，袁越焰对涉案《时代廊桥花园认购书》亦不存在履行障碍，其至今未履行签约义务，构成违约。因此，弘凯房地产公司有权解除《时代廊桥花园认购书》，并要求袁越焰支付违约金。原告（反诉被告）袁越焰辩称：弘凯房地产公司没有任何证据证明袁越焰存在违约行为。袁越焰依约支付了全部款项，弘凯房地产公司没有按照合同约定发出通知，未在合同约定期限内办妥车位的任何手续，未在约定时间内办妥产权预登记，该承担责任的是弘凯房地产公司。弘凯房地产公司的反诉请求印证了袁越焰要求其承担违约责任的前提。弘凯房地产公司在格式条款中仅仅为消费者设置了20%的违约责任，根据合同法的规定，这样的格式合同是无效的。按照合同对等的原则，袁越焰也可以按照20%的标准要求弘凯房地产公司支付违约金。本院经审理认定事实如下：2017年6月5日，袁越焰（乙方、认购方）与弘凯房地产公司（甲方、出售方）签订《时代廊桥花园认购书》，约定：“考虑到未来对车位的实际需求、提前预选车位的优势及目前车位购买条件的优惠，乙方自愿向甲方购买本认购书所指车位，甲、乙双方现就签订《商品房买卖合同》及其补充协议（以下统称‘商品房买卖合同’）前的有关事宜达成如下条款：一、物业基本情况增城市永宁大道时代廊桥花园地下室负二层人防车位2610981号人防车位（下称‘该车位’。该车位编号为暂定，最终以政府部门确认的编号为准，具体位置详见附图），装修标准：[以根据本认购书第四条第1款第（3）项签署的该车位相关买卖协议约定为准]。二、房价及预付款……成交总房价为人民币壹拾壹万零伍佰柒拾肆元整（￥110574）。……三、付款方式1、乙方同意按分期付款（车位）方式付款：首期房款：于2017年6月11日前（即自签订认购书之日起7天内）乙方支付27644元（已包含预付款）；第二期房款：于2018年2月6日前支付27644元；第三期房款：于2018年2月6日前支付55286元；……3、在乙方与甲方签订根据本认购书第四.1.（3）条应签署的相关买卖协议之前，乙方还须向甲方缴交首期住宅专项维修资金105元/平方米，以及《认购须知》提示的其他各项税费。4、如上述房款的付款方式及金额与该车位根据本认购书第四条第1款第（3）项签订的相关买卖协议中约定不一致的，以该车位根据认购书第四条第1款第（3）项签订的相关买卖协议中约定的为准；首期住宅专项维修资金及税费以政府要求的缴付标准为准。……四、双方的权利、义务及确认、承诺1、乙方确认：（1）甲方已经在销售现场对即将签订的内容完整、条款齐全的《认购须知》、《按揭须知》、《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》示范文本及法律法规规定应乙方明示的认购须知等其他文件、证书进行公示。乙方在签订本认购书时已与甲方就《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》的各项内容、条款和选项进行了充分了解和协商，且乙方知悉在本认购书第四条第1款第（3）项约定的签约日，甲方在销售现场公示的前述文件的示范文本内容可能会与本认购书签订日不同，乙方同意按照届时甲方在销售现场公示的示范本文进行签订。甲、乙双方不会另行单方面提出变更上述文件的要求。……（3）乙方在签订本协议书时已清楚知道该车位所在地下室尚未办理初始登记，清楚知道国家、当地政府有关车位买卖的相关法律及政策规定，且愿意承担在尚未办理初始登记之前认购车位可能出现的风险。甲方承诺于2018年1月30日前办理完毕该车位的初始登记手续。乙方承诺在甲方完成该车位的初始登记手续、具备签约条件并发出书面通知后七日内与甲方签订该车位的相关买卖协议，按照国家规定，平时使用不得影响人民防空工程的防空效能，战时或紧急状态下由政府统一调配使用，且乙方向甲方购买的是该车位产权亦或使用权以签订该车位相关买卖协议时当地政府的相关政策为准。（4）甲方未按前述第（3）项的约定办理完毕该车位的初始登记手续，乙方有权在前述第（3）项约定的期限届满之日起15日内书面通知甲方解除本协议认购书，如乙方在此期限内未书面通知甲方解除本认购书，则前述第（3）项约定的期限自动顺延至甲方办理完毕该车位的初始登记手续止；乙方按本条款的约定解除本认购书的，甲方除乙方提交书面退款申请并经甲方确认无误后180日内，退还乙方已支付的该车位房款及按银行同期活期存款利率支付利息外，无须承担其他责任。（5）若前述第（3）项约定的初始登记手续办妥后该车位变更为无产权车位或出现其他导致合同目的无法实现的事由的，则甲乙双方均有权解除本认购书，认购书解除后，甲方除应无息退还乙方已付的全部款项外，无需承担其他任何责任。……3、若发生下列情况之一，则甲方有权单方面解除本认购书，并可以不通知乙方而将该车位另行出售，乙方应向甲方支付该车位总房价20%的违约金，对于乙方已付的车位价款，甲方将于乙方提交书面退款申请并经甲方确认无误后180日内，直接扣除乙方根据本约定应付的违约金后将剩余款项无息退回给乙方：（1）乙方未按本认购书约定付清税费、首期住宅专项维修资金或提交完毕申请银行按揭的全部资料；（2）乙方未于本认购书约定期限按本认购书第四第1款第（3）项约定及届时甲方在销售现场公示的示范文本与甲方签订相关买卖协议。……5、该车位暂定于2018年3月30日前办妥竣工验收备案手续并交付使用，最终交楼时间以该车位根据本认购书第四条第1款第（3）项签署的相关买卖协议约定为准。……五、其他1、本认购书经甲、乙双方签署即生效；……”。袁越焰向弘凯房地产公司支付以下款项：2017年6月5日支付10000元预付款，2017年6月6日支付17500元首期款，2017年6月10日支付144元首期款，2017年12月14日支付82930元楼款。2017年8月22日，涉案车位所在的时代廊桥花园地下室（23#）取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2018年1月，弘凯房地产公司就涉案车位所在车库办理《房地产开发项目车位和车库销售方案备案表》。2018年1月22日，广东省广州市广州公证处出具（2017）粤广广州第225913号《公证书》，证明：弘凯房地产公司的委托代理人于2017年12月21日将《时代廊桥花园项目车位租售方案》及相关文件公示张贴在该小区停车场出入口的墙壁上及小区的公告栏上，2018年1月21日前往公示现场查看，公示现场完整，故证明《时代廊桥花园项目车位租售方案》及相关文件在上述现场公示了三十天。2018年5月26日，弘凯房地产公司出具并邮寄《签约通知书》给袁越焰，通知袁越焰于2018年6月3日前到时代廊桥花园销售现场与其公司签署涉案车位的《商品房买卖合同》。次日，袁越焰收到该通知书。2018年12月2日，袁越焰出具《退车位申请书》给弘凯房地产公司，记载：袁越焰于2017年6月5日认购了增城区永宁街时代花园负二层981号车位，目前已付车位款110574元，现因袁越焰不会开车、不用车原因，申请退车位，袁越焰愿意承担因退车位所产生的违约金3500元。2019年6月6日，袁越焰、黄俊杰、颜聃与弘凯房地产公司工作人员对话期间，弘凯房地产公司的工作人员表示其公司已经确定可以退车位，等走完流程确定可以退款的时候再叫袁越焰来交银行卡，且办理退车位退款要收回收据的原件；袁越焰表示要求弘凯房地产公司出具收条证明其公司已收回收据的原件；工作人员表示要等弘凯房地产公司回复是否可以出具收条。2019年6月6日，袁越焰出具《退款申请书》，记载：若未来发生弘凯房地产公司需向袁越焰退还认筹金、定金、购车位款等的情况，袁越焰申请将107074元退至其指定的账户。2019年6月7日，袁越焰、颜聃、黄俊杰与弘凯房地产公司工作人员黄敏敏的对话内容如下：黄敏敏表示袁越焰退车位已经批下来了，正在退款，要求袁越焰提交收据、认购书、退款申请书原件；颜聃表示可以提交上述资料原件但要求公司出具收到上述资料的收条；黄敏敏表示不同意开具收条。2019年7月22日，弘凯房地产公司出具并邮寄《催签约通知书》给袁越焰，通知袁越焰7日内前去其公司签订涉案车位的《商品房买卖合同》。次日，袁越焰收到该通知书。另查明，广州市规划和自然资源局增城区分局于2019年9月12日出具《产权情况表》记载：位于广州市增城区永宁街廊桥路52号负二层981房的车位，产权人是弘凯房地产公司，登记日期2017年11月30日，合同状态为未签订合同，登记字号为17登记12776618。庭审期间，袁越焰陈述：1、认购书是弘凯房地产公司方便其销售提供的格式条款，该格式条款权利义务应该对等，为弘凯房地产公司设置的违约责任是按银行同期存款利率计算利息，而为购房者设置的违约金为总房价的20%，根据合同法的规定，该格式条款无效，弘凯房地产公司反诉要求袁越焰承担20%的违约金，故袁越焰有理由要求其承担20%的违约金。2、袁越焰未接到弘凯房地产公司的任何电话通知办理车位买卖协议。2018年12月弘凯房地产公司通知袁越焰可以退车位后袁越焰就去办理退车位的手续。3、袁越焰主张认购书在2018年12月14日解除的理由是袁越焰在当日书面提出退款申请书原件给弘凯房地产公司，退款申请书已经表达了袁越焰退款和解除合同的意愿。4、袁越焰支付给弘凯房地产公司车位款110574元，收到弘凯房地产公司返还的3500元购物卡。5、弘凯房地产公司应当在2018年3月30日前办妥竣工验收手续并交付使用，但是其没有在该约定的时间内通知袁越焰签署任何合同，此时袁越焰已经向弘凯房地产公司口头提出退车位，是弘凯房地产公司违约在先。6、涉案车位至今未交付给袁越焰使用。弘凯房地产公司陈述：1、弘凯房地产公司是以电话通知袁越焰签约，但没有书面证据。2、弘凯房地产公司没有与袁越焰协商退车位的手续，弘凯房地产公司没有告知袁越焰可以退车位。3、即使袁越焰提交了退款申请书，也不意味着认购书在2018年12月14日解除，因为袁越焰没有单方面解除合同的权利，其只是提交了一份退款申请书并不是明确表示解除合同。3、确认收到袁越焰支付的车位款110574元，后向袁越焰返还了3500元购物卡。4、2018年3月30日只是暂定的交付时间，最终以买卖协议的约定为准。袁越焰根据暂定的交付时间推断弘凯房地产公司须于2018年3月30日前发出签约通知，只是其推断。是袁越焰个人原因不想购买涉案车位才最终导致本案诉讼，涉案合同不能履行的原因在于袁越焰。5、涉案车位至今未交付给袁越焰使用。本院认为：袁越焰与弘凯房地产公司于2017年6月5日签订的《时代廊桥花园认购书》（以下简称认购书）虽然约定在将来一定期限内签订房屋买卖合同，但是该认购书已经具备房屋买卖合同条款，且袁越焰依据该认购书支付了全部购买车位的款项，认购书亦约定了弘凯房地产公司有交付车位给袁越焰的义务，因此，该认购书应当认定为房屋买卖合同。该认购书是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。认购书第四条第一款第（3）项约定弘凯房地产公司须于2018年1月30日前办理完毕涉案车位的初始登记手续，袁越焰承诺在弘凯房地产公司完成该车位的初始登记手续、具备签约条件并发出书面通知后七日内与弘凯房地产公司签订该车位的相关买卖协议。认购书第四条第5款约定涉案车位暂定于2018年3月30日前办妥竣工验收手续并交付使用，最终交楼时间以签订的买卖协议约定为准。而弘凯房地产公司虽于2017年11月30日取得涉案车位的初始登记手续，但其在认购书约定的交付车位的时间（2018年3月30日）内未将涉案车位交付给袁越焰使用，亦未通知袁越焰前去签订商品房买卖合同，仅在2018年5月26日才向袁越焰邮寄《签约通知书》，而袁越焰亦未在约定的时间内前去签约，因此，弘凯房地产公司违约在先，袁越焰亦存在违约行为。由于袁越焰于2019年6月6日向弘凯房地产公司递交《退款申请书》时实质已明确表示要求解除认购书并退款，而弘凯房地产公司的工作人员明确表示退车位问题公司已经同意，也就是说，此时双方已就解除认购书达成了合意，故本院认为认购书于2019年6月6日已解除；至于袁越焰请求确认认购书于2018年12月14日已解除，缺乏事实依据，本院不予支持。基于认购书已经解除，故袁越焰请求退还已付款项107074元及支付利息，理据充分，本院予以支持；但袁越焰请求利息按银行同期贷款利率4倍计算，缺乏依据，本院酌定从2019年6月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至还清之日止。对于袁越焰请求弘凯房地产公司支付违约金，认购书并无相关约定，本院不予支持。对于弘凯房地产公司反诉请求袁越焰支付违约金，由于弘凯房地产公司违约在先，该请求缺乏事实依据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）袁越焰与被告（反诉原告）广州市弘凯房地产开发有限公司签订的《时代廊桥花园认购书》于2019年6月6日解除。二、被告（反诉原告）广州市弘凯房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）袁越焰返还车位款107074元及支付利息（利息以107074元为本金，从2019年6月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至还清之日止）。三、驳回原告（反诉被告）袁越焰的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）广州市弘凯房地产开发有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1256元，由原告（反诉被告）袁越焰负担628元，由被告（反诉原告）广州市弘凯房地产开发有限公司负担628元。反诉受理费1256元，由被告（反诉原告）广州市弘凯房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈丽红二〇一九年十一月十三日书记员  阮柳静