云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2019）云3102民初1131号原告：瑞丽市宝玉物业管理有限公司，住所云南省德宏州瑞丽市白井东巷55-A-17号，统一社会信用代码91533102589612578U。法定代表人：黄成学。委托诉讼代理人：宋鹍，云南欣艺律师事务所律师，执业证号15331201210622047，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：徐金玉，云南欣艺律师事务所律师，执业证号15331201811046569，代理权限为特别授权代理。被告：张文娟，女，汉族，1983年1月18日出生，身份证住址湖南省冷水江市，现住瑞丽市。被告：瑞丽市巴黎经典婚纱摄影店，经营场所瑞丽市新安路广电局旁，注册号533102600046828。经营者：张文娟，女，汉族，1983年1月18日出生，身份证住址湖南省冷水江市，现住瑞丽市。原告瑞丽市宝玉物业管理有限公司与被告张文娟、瑞丽市巴黎经典婚纱摄影店租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告瑞丽市宝玉物业管理有限公司委托诉讼代理人宋鹍、徐金玉，被告张文娟、瑞丽市巴黎经典婚纱摄影店经营者张文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞丽市宝玉物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告张文娟和瑞丽市巴黎经典婚纱摄影店支付房屋租金130000元。2、二被告承担诉讼费。事实和理由：2013年9月1日，瑞丽市文体广电旅游局与被告张文娟签订《租房协议》，双方约定由瑞丽市文体广电旅游局将其所属的位于瑞丽市广播电视综合楼二楼出租给被告张文娟使用，租期三年，自2013年7月1日至2016年6月30日，每年房租为80000元。瑞丽市人民政府于2017年9月4日下发瑞政办发96号文件《瑞丽市人民政府办公室关于移交部分单位有偿使用资产经营管理权有关事宜的通知》，决定将文体广电局对瑞丽市办公楼的经营管理权移交给瑞丽市宝玉珠宝街管理有限公司管理(该公司于2018年8月30日经瑞丽市行政审批局准予名称变更为“瑞丽市宝玉物业管理有限公司”），并做好租金收支管理工作。原告瑞丽市宝玉物业管理有限公司接手管理上述资产的同时也按文件要求负责追缴欠租。经查实，被告张文娟承租上述国有资产并开设“瑞丽市巴黎经典婚纱摄影店”进行了工商登记，经营者为被告张文娟，期间有欠租行为，具体明细：一、2015年7月1日-2016年6月30日尚欠租金50000元。（约定的租期届满后被告张文娟仍继续承租，虽然没有再签过租赁合同，但产生租赁事实，2017年10月1日-2018年3月31日期间的租赁费用经广电局同意，被告张文娟已经付清，即支付了30000元。）二、2016年7月1日-2017年6月30日尚欠租金64000元。（经广电局同意在原合同房租80000元基础上优惠20%）三、2017年7月1日-2017年9月30日尚欠租金16000元。共计130000元，此数额均经过广电局和被告张文娟的确认。原告己数次给被告发放书面的催缴租金通知书，但被告均以各种理由拒不支付，其行为已严重侵害原告的合法权益，现向法院提起诉讼。被告张文娟、瑞丽市巴黎经典婚纱摄影店辩称，租赁是事实，签的合同只从2013年租到2016年，之后就没有签过任何合同和租房协议，但是一直实际使用着房子。当时签合同时，因为租一楼铺面的人觉得被告租的便宜就去闹，要求广电局降他们的房租，当时的杨建军局长口头答应可以少，但是合同上的价格是第一年是8万元，第二年、第三年就少一点，5万元，合同我们就签了8万元。但是，第二年广电局局长换人，被告的合同只有按约定继续。这期间付了多少、欠多少都记不得，后来告知欠的租金总的是13万元，自己没有核对过。关于淹水的情况，被告在地下室有一个影棚，因为排水有问题所以经常淹水，气味很大，器材和装修都有很大的损失，气味太大，客人直接受不了，地下室影棚就没有用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提交的被告身份证的复印件一份、企业信息公示报告复印件一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、房屋租房协议复印件一份，欲证明被告与文体广电旅游局之间成立租赁法律关系。经质证，被告对该组证据的真实性、合法性、关联性认可，但对证明目的不认可，异议认为，合同约定为8万元，但是继续承租可以再少一点，也没有其他的证据来证明。本院认为，结合被告的质证意见，对该组证据的真实性、合法性及关联性予以采信。二、欠款明细、落款时间为2017年10月10日的欠条复印件各一份，欲证明2015年7月1日至2017年9月30日期间被告还欠13万元租金未付的事实。经质证，被告对该组证据的真实性、合法性、关联性认可，但对证明目的不认可，异议认为，长期租赁房租可以进行优惠。本院认为，结合被告的质证意见，对该组证据的真实性、合法性及关联性予以采信。三、原告申请的证人李某当庭证言。欲证明2017年9月12日瑞丽市文体广电局向瑞丽市宝玉物业管理有限公司移交边城街93号的房地产，因移交材料上显示租户张文娟拖欠房租的情况，瑞丽市宝玉物业管理有限公司就张文娟拖欠房屋租金，与当事人进行过多次面谈。经质证，被告不认可证人证言，异议认为，租赁合同没有写租赁的房屋，实际租赁的房屋有地下室3间、附属楼2间、4楼综合楼2间。漏水情况只是口头反映过，一直由张勇清与瑞丽市文体广电局联系，漏水导致影棚损失，张勇清全程都清楚。本院认为，根据证人的当庭陈述，结合第二组证据内容，本院对被告差欠租金的事实予以采信。本院经审理认定事实如下：2013年9月1日，瑞丽市文体广电旅游局（甲方）与被告（乙方）签订了《租房协议》，约定：甲方将所属位于边城街93号广播电视综合楼二楼出租给乙方，租期三年：2013年7月1日至2016年6月30日；每年房租为捌万元一年，一次性付清。合同到期后，双方没有再继续签订合同，但是被告实际使用租赁房屋一直到2019年6月份。2017年9月4日，瑞丽市人民政府办公室发文瑞政办[2017]96号，将案涉租赁物的经营管理权移交给瑞丽市宝玉珠宝街管理有限公司，“并按照有关规定做好资产的运营维护管理和租金收支管理工作”。2017年10月10日，张文娟签名并按手印的《欠条》载明：“本人张文娟（身份证号：4325021983××××××××）租用边城街93号广播电视综合楼二楼，欠瑞丽市宝玉珠宝街管理有限公司2015年7月1日至2017年9月30日租金共计人民币13万元整（大写：拾叁万元正）。”2018年4月16日，瑞丽市文体广电局出具《巴黎婚纱欠广播电视局房租十三万明细》，并加盖公章。另查明，瑞丽市宝玉珠宝街管理有限公司于2018年8月30日将名称变更为瑞丽市宝玉物业管理有限公司。本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见及证据交换的情况，在征求当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：被告应否向原告支付租金，金额如何确定？本院认为，本案系租赁合同纠纷。瑞丽市文体广电局与被告签订的《租房协议》是双方真实意思表示，该合法、有效，双方当事人均应当严格按照约定履行各自的义务。合同到期后，双方未继续签订合同，但是被告一直使用案涉租赁房屋，其应依约向瑞丽市文体广电旅游局支付租金。瑞政办[2017]96号文件载明案涉租赁房屋的经营管理权移交给原告，由其承担租金收支管理工作，且被告向原告出具欠条确认欠付租金13万元，故原告主张被告向其支付租金13万元的诉请，本院予以支持。对于被告抗辩租赁房屋因漏水造成损失，未提交证据进行佐证，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下：被告张文娟、瑞丽市巴黎经典婚纱摄影店于本判决生效之日起十日内向原告瑞丽市宝玉物业管理有限公司支付房屋租金13万元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，由被告张文娟、瑞丽市巴黎经典婚纱摄影店负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审 判 长  王柳苏人民陪审员  江丽云人民陪审员  张丽英二〇一九年十一月十五日书 记 员  段 娜附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。