宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院   民事判决书   （2019）宁0105民初4687号   原告：屈某，住宁夏回族自治区银川市。   委托诉讼代理人：吴某，宁夏怀远律师事务所律师。   被告：胡某，住宁夏回族自治区银川市。   原告屈某与被告胡某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月18日公开开庭进行了审理。原告屈某的委托诉讼代理人吴某到庭参加诉讼。被告胡某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告屈某向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租金102000元及违约金30600元，共计132600元；2.判令被告支付拖欠的电梯费和物业费共计37421.662元，以上共计170021.66元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年4月14日签订房屋租赁合同，合同约定原告将坐落于宁夏银川市××区的627、628、601、602、603、605共6套房间（总面积325.31平方米）租赁给被告开健身会所。租赁期限自2015年4月16日至2023年4月16日，共计8年。房屋租赁期分三个租赁段执行：第一租赁段为三年，即2015年4月16日至2018年4月16日，租金标准为80000元/年，每一年半（18个月）为一个租金支付期，计120000元。第一租赁段租金总计为240000元；第二租赁段为两年，即2018年4月16日至2020年4月16日，租金标准根据当时国家货币政策和周边同档次房屋租赁市场行情，由甲乙双方另行协商确定，原则上应保证甲方实际收益有合理的增加，并约定两年租金一次性支付；第三租赁段为三年，即2020年4月16日至2023年4月16日，租金标准根据当时国家货币政策和周边同档次房屋租赁市场行情，由甲乙双方另行协商确定，原则上应保证甲方实际收益有合理的增加，并每一年半（18个月）为一个租金支付期。现被告断续支付了原告第一租赁段租金。按照合同约定被告应于2018年4月16日一次性支付第二租赁段租金，但截至2019年6月5日，被告仅断续支付58000元，尚欠租金102000元（不包括合同约定租金合理增加部分以及逾期支付租金应支付原告的30%违约金）拒不支付，同时被告在租赁期内拖欠房屋相关电梯费及物业费共计37421.662元。原告多次向被告催要房屋租金及相关物业等费用，但被告均以各种理由推诿拒付，故原告诉至法院，请法院判如所请。   被告胡某未到庭答辩，亦未提交书面证据材料。   经审理查明，原告（出租人、合同甲方）与被告（承租人、合同乙方）于2015年4月14日签订房屋租赁合同，合同约定原告将坐落于宁夏银川市××区(房号627、628、601、602、603、605)共6套房间，房屋建筑面积325.31平方米，承租给被告用于经营健身会所。合同第三条租赁期限约定，“租赁期限自2015年4月16日至2023年4月16日止，共计8年整。”合同第四条租金第1款约定，“房屋租赁期分三个租赁段执行：第一租赁段为三年，即2015年4月16日至2018年4月16日，租金标准为80000元/年，每一年半（18个月）为一个租金支付期，计120000元。第一租赁段租金总计为240000元；第二租赁段为二年，即2018年4月16日至2020年4月16日，租金标准根据当时国家货币政策和周边同档次房屋租赁市场行情，由甲乙双方另行协商确定，原则上应保证甲方实际收益有合理的增加，并两年一次性支付租金；第三租赁段为三年，即2020年4月16日至2023年4月16日，租金标准根据当时国家货币政策和周边同档次房屋租赁市场行情，由甲乙双方另行协商确定，原则上应保证甲方实际收益有合理的增加，并每一年半（18个月）为一个租金支付期。”同时合同第四条第2款约定，“租金支付时间分别为：2015年4月16日、2016年10月16日、2018年4月16日、2020年4月16日、2021年10月16日。合同第十一条第4款违约责任约定“乙方逾期支付租金，但未达到解除合同条件的，每逾期一日，则乙方应当参照中国人民银行同期贷款利率标准支付甲方逾期付款违约金；”第5款同时约定“乙方有本合同第十条第三款约定的情形之一的，应按本合同约定租金的30%向甲方支付违约金”。合同第十条第三款对甲方有权单方解除合同，收回房屋的七种情形进行了约定。同时合同还对房屋租赁期间，乙方应承担采暖费、物业费、水、电费等相关费用以及合同的解除、争议解决等其他相关条款进行了约定。合同签订后，被告支付原告第一租赁段租金。第二租赁段租金双方按照合同仍约定为80000元/年，被告按合同约定应于2018年4月16日一次性支付原告第二租赁段租金两年共计160000元，但截至原告起诉之日（2019年8月20日），被告仅支付原告58000元，尚欠租金102000元未支付，故原告诉至本院，请求判如所请。   另，原告在案件审理中向本院申请撤回了诉讼主张第二项，即要求判令被告支付拖欠的电梯费和物业费共计37421.662元的诉讼请求。   上述事实，有原告当庭陈述，原告提交的房屋租赁合同一份附卷佐证，上述证据具有真实性、合法性、关联性，足以认定。   本院认为，合法的租赁关系受法律保护。原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，房屋租赁合同合法、有效，双方当事人均应依约履行。被告在房屋租赁期间应按照合同约定及时向原告支付租金，现原告向被告主张支付拖欠租金102000元的诉讼请求，本院予以支持。同时被告逾期支付租金，构成违约。原告现主张被告支付违约金30600元，因原告对被告逾期支付租金造成的具体经济损失未提供证据，同时在原告未主张解除双方合同的情况下，按照合同第十一条第5款约定，要求被告按未付租金的30%承担违约责任并支付违约金30600元，该违约金主张过高。被告逾期支付租金的违约责任应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，结合双方合同第十一条第4款违约责任的约定，根据公平原则和诚实信用原则予以综合考虑，该违约金的计算应当以被告拖欠租金为本金，自2018年4月17日（合同约定支付租金次日）起至2019年8月20日（原告起诉之日）止，参照中国人民银行同期贷款利率标准支付，被告应向原告支付逾期支付租金违约金6504元（102000元X4.75%÷365天X490天）。被告胡某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交答辩材料及相关证据，视其对答辩、举证、质证等诉讼权利的放弃。   综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：   一、被告胡某于本判决生效之日起十日内支付原告屈某租金102000元、逾期支付租金违约金6504元，共计108504元。   二、驳回原告屈某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费3700元，减半收取1850元（实收1850元），由原告屈某负担660元，由被告胡某负担1190元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判员 张瑛     二〇一九年十一月六日   书记员 郝飞   附本案适用相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。   第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。   《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》   第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。   当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。