山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁10民终2666号上诉人（原审被告）：威海智仁房地产开发有限公司，住所地乳山市胜利街香榭里中心花园87-411号。法定代表人：周招林，执行董事。委托诉讼代理人：宋世界，山东北斗星辰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姜辉，男，1992年3月12日出生，汉族，住乳山市。委托诉讼代理人：姜平武（系姜辉之父），住乳山市。上诉人威海智仁房地产开发有限公司（以下简称智仁公司）因与被上诉人姜辉商品房销售合同纠纷一案，不服乳山市人民法院（2019）鲁1083民初1989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。威海智仁房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判，发回重审。事实和理由：1.2019年3月8日，乳山香榭里中心花园工程3、4、6、7号楼的工程已经单体验收完毕，并取得工程竣工验收报告，姜辉购买的房产包含在验收完毕工程范围内，已经达到交付条件，姜辉不接收房产属于违约；2.案涉小区绿化工程预期完工不影响业主交房居住，且收尾工程未完工系因施工单位施工不利、中途撤场导致，并非智仁公司的原因，属于不可抗力，不应由智仁公司承担赔偿。姜辉辩称，智仁公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。姜辉向一审法院起诉请求：要求智仁公司支付逾期交房违约金。诉讼中，姜辉变更诉讼请求为要求智仁公司支付逾期交房违约金，以773368元为本金，自2018年7月1日起至实际交付房屋之日止，每日按万分之二计算。一审法院认定事实：2017年4月9日，姜辉与智仁公司签订《新建商品房买卖合同（预售）》，由姜辉购买智仁公司开发的位于乳山市。房屋建筑面积约144.45平方米，单价为每平方米5353.88元，总价款为773368元。合同第七条付款方式及期限约定：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金160000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人按采取下列第1种方式付款：1、一次性付款。买受人应当在2017年5月15前支付该商品房全部价款。第九条商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设行政主管部门发放的建筑工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房产测绘单位出具的房产测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供以建设行政主管部门制订的范本为基础的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条商品房相关设施设备交付条件：（一）基础设施设备：1供水、排水、2供电、3供暖、4燃气、5电话通信、6有线电视、7宽带网络经验收合格，（1）以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。（2）由出卖人负责整改达到交付使用条件。（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）。第十一条交接时间和手续：（一）出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条第（一）款约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地办理交付手续的地点。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理:1、按逾期时间，分别处理（(1)和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。该合同还约定了其他事项。姜辉分别于2016年9月25日向智仁公司交付定金30000元，于2016年10月30日交付购房款203368元，于2016年12月30日交付购房款540000元，以上三笔共计773368元。智仁公司均给姜辉出具了收款收据。另查，涉案商品房于2016年取得了商品房预售许可证，现仍未取得竣工验收备案证。一审法院认为，姜辉与智仁公司签订的《新建商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反相关法律、法规的强制性规定，应当认定有效，双方均应依合同约定严格履行各自的义务。本案中，姜辉已按合同约定履行了付款义务，但涉案房屋因至今未取得竣工验收备案证，不具备交付的条件，系智仁公司违约，智仁公司应当按照合同约定承担违约责任。现姜辉要求智仁公司按合同约定支付逾期交房违约金（以773368元为本金，按每日万分之二自2018年7月1日起计算至实际交付房屋之日止）的诉讼理由正当，予以支持。智仁公司提出的至今不能交房系政策性原因导致施工方退场延误所致的抗辩理由不当，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：智仁公司于判决生效后十日内给付姜辉逾期交房违约金（以773368元为本金，按每日万分之二自2018年7月1日起计算至实际交付房屋之日止）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费487.48元，由智仁公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。智仁公司提供如下证据：证据一、工程质量验收报告，拟证明案涉工程质量验收合格，已达到入住条件及交付条件；证据二、威海市中级人民法院（2017）鲁10民初43号之一民事调解书、乳山市人民法院（2019）鲁1083民初3235号案件传票及相关法律文书，拟证明逾期竣工的责任不在于智仁公司，系原施工单位中维公司及劳务分包单位违约造成的，不应由智仁公司承担责任；证据三、案涉项目2018年6月30日逾期交房客户名单及智仁公司已与部分业主调解撤案的民事裁定书6份，拟证明与姜辉同类型的业主共有93户，其中6户已与智仁公司达成调解，办理房屋交接入住手续。经质证，姜辉对证据一无异议，但主张智仁公司至今仍未取得竣工验收备案证；证据二、证据三与本案无关。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人依法订立的合同受法律保护。智仁公司与姜辉签订的《新建商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示,且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方应按合同约定履行各自的义务。姜辉已支付了全部购房款,智仁公司应按照合同约定的交付期限与交付条件将涉案商品房交付给姜辉。《新建商品房买卖合同（预售）》中明确约定交付条件为：1.该商品房已取得建设行政主管部门发放的建筑工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房取得房产测绘单位出具的房产测绘报告。现案涉房屋至今未取得建设行政主管部门发放的建筑工程竣工验收备案证明文件，不具备交付条件，智仁公司存在违约行为，应按照合同约定承担违约责任。智仁公司主张系因施工方及劳务公司原因导致工程逾期完工，不符合法定的不可抗力情形，故对智仁公司的主张，本院不予采纳。综上所述，智仁公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费488元，由威海智仁房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇一九年十一月二十五日法官助理李佳忆书记员张济节