北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初34591号原告：袁米丽，男，1979年8月1日出生，回族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：史永丰，陇南星河律师事务所律师。被告：张析综，男，1965年8月15日出生，汉族，户籍地河南省夏邑县。被告：张道军，男，1958年1月1日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：张亚军，女，1960年11月14日出生，汉族，住北京市昌平区。原告袁米丽与被告张析综、张道军、张亚军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁米丽之委托诉讼代理人史永丰，被告张道军、张亚军到庭参加诉讼，被告张析综经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁米丽向本院提出诉讼请求：1、判令三被告连带支付拖欠租金86000元；并按照合同约定支付违约金30099元；2、判令三被告连带支付租赁期间产生的欠费共计12671.9元（其中垃圾费30元、统收服务费12元、暖气费3656.6元、物业费4936.5元、2018年6月-12月水费340元、打扫卫生费1607元、换锁560元、电费300.8元、燃气费379元、2019年1月1日-5月13日物业费690元、水费160元）；3、本案诉讼费、律师费15000元由三被告承担。事实及理由：袁米丽系北京市海淀区复兴路x号院甲x号住宅房屋（以下简称诉争房屋）的所有权人，被告三人系共同承租人。2014年4月5日，被告三人共同委托张析综与袁米丽签订了《北京市房屋租赁合同》，约定袁米丽将上述住房出租给被告三人居住使用，租期60个月（自2014年4月10日至2019年4月10日），押金7000元、年租金86000元（不含暖气费、物业费、水费、电费、天然气等费用），租金支付方式为每年4月5日前一次性交清当年租金。同时约定若承租人不按照约定支付租金或押金达5日或欠缴各项费用达500元的，袁米丽有权单方解除合同，收回房屋；同时有权按月租金的200%主张违约金。合同签订后，张析综按照约定支付第一租赁年度租金，自第二年度起张道军、张亚军直接出面与袁米丽沟通租赁事宜，并通过短信方式认可袁米丽与张析综签订的租赁合同，同时相继缴纳了第二、三、第四年度租金。2018年4月5日，被告应依约缴纳第五年度租金，但其三人互相推脱至今未付，并且欠缴暖气、物业、水费共计8975.1元。张道军、张亚军已于2019年5月13日将诉争房屋交回申请人。故诉至法院。张析综未作答辩。张道军、张亚军辩称，我们从未与袁米丽签订过房屋租赁合同，与袁米丽没有合同关系，也就谈不上合同纠纷。袁米丽起诉我们是错误的。从袁米丽提供的合同上看，没有我们的签字。袁米丽承认是其与张析综签订的租赁合同，却起诉我们，明显是错误的。我们已经按照与张析综的约定，足额向张析综交纳了2014年4月10日至2019年7月10日的房屋租金，包括物业费、水电费、供暖费等。我们与袁米丽不存在拖欠租金的问题，也不存在合同关系。张析综让我们给谁打款，我们就给谁打款。我们是从张析综处租赁的房屋，袁米丽和张析综是什么关系我们不清楚。在五年租期内我们从未见过袁米丽。张析综在收到了我们交纳的两年房租后，我们就再也联系不上他了。我们租赁一套房屋，不可能交纳两份租金。袁米丽称没有见到我们2014年4月25日给张析综的房屋汇款。袁米丽没有见到房租很正常，我们是汇给张析综的。我们的房租汇款是真真切切存在的。袁米丽说其没有见到房租，不等于袁米丽没有收到房租。因为袁米丽存在不提供收到房租时间证明的证据，所以不排除袁米丽存在造假和藏匿证据的可能。2018年至2019年5月13日在一年多的时间里，袁米丽多次指使人到租赁房屋内威胁我们，并将门锁堵上，导致我们无法进入租赁房屋。为此我们报警。2018年5月至2019年5月13日上百次电话骚扰，严重影响了我们的正常生活和工作。要求袁米丽补偿给我们精神损失3万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：袁米丽系北京市海淀区复兴路x号甲x幢x层x号房屋的所有权人，房屋所有权证：京房权证军科海移私字第XXXX号。2014年4月5日，张析综与袁米丽签订了《北京市房屋租赁合同》，约定袁米丽将诉争房屋出租给张析综居住，租期60个月（自2014年4月10日至2019年4月10日），押金7000元、年租金86000元（不含暖气费、物业费、水费、电费、天然气等费用），租金支付方式为每年4月5日前一次性交清当年租金。同时约定若承租人不按照约定支付租金或押金达5日或欠缴各项费用达500元的，袁米丽有权单方解除合同，收回房屋；同时有权按月租金的200%主张违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，张析综将诉争房屋转租给张道军、张亚军，并收取房租10万元。张析综将上述租金转交给袁米丽。2014年4月6日，袁米丽书写收条，内容为：今收到张析综复兴路甲x号楼x号房租费2014年4月至2015年4月壹年费用合计十万元，含房费、物业费、暖气费、押金共肆项。经询，袁米丽认可收到张析综转交的押金7000元。自2015年4月起至2018年4月，张道军、张亚军直接向袁米丽缴纳租金。2016年4月9日，袁米丽给张道军发短信，内容为：按照我与张析综双方2014年4月5日签订的房屋租赁合同：第三条，该房屋租赁期为2014年4月10日至2019年4月10日，每年4月5日前交付当年房屋租赁费。第四条该房屋每自然年租金费86000元（此费用不含该房屋年度供暖费和物业管理费用，由承租人张析综负责缴纳）。该房屋承租人张析综合同预留手机号为空号已无法联系上本人，现该房屋由张析综转交给张道军居住，为体现合同的法律效应和有效性，请张道军对之前甲乙双方所签订的复兴路x号院甲x号楼x号房屋租赁合同予以确认，继续产生法律效应。以上问题确认后请将2016年4月-2017年4月房屋租赁费86000元汇入袁米丽业主账户。张道军回复：收到，按袁总说的办，马上给你转发房租86000元正，请你收到后给我发个信息确定。2018年4月9日，袁米丽与张亚军微信沟通，要求张亚军于2018年4月10日前将租金86000元汇至袁米丽账户中，张亚军回复：收到了，因我们都在外地，过几天把租金给你汇过去。2018年5月20日，袁米丽再次通过微信催要房租，张亚军称有点特殊情况没能按时付费，请谅解，月底前给你发过去。2018年8月30日、9月5日、2019年2月22日张亚军再次表示尽快付款。张道军、张亚军至今尚欠2018年4月10日至2019年4月10日的租金86000元未付。根据袁米丽提交的证据，张道军、张亚军在租赁期间物业费、供暖费及水电费等各项欠费合计6693.1元。另，张道军、张亚军已于2019年5月13日将诉争房屋交回袁米丽。本院认为，袁米丽与张析综签订的《北京市房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。张析综将诉争房屋转租给张道军、张亚军，袁米丽对此未提出异议，并且收到了张析综转交的第一年度的租金。从2015年4月开始张道军、张亚军将租金直接支付给袁米丽，双方并通过短信及微信方式对新的租赁合同关系进行了确认。故本院对袁米丽与张道军、张亚军形成新的租赁合同关系予以确认。张道军、张亚军未按时支付2018年4月10日至2019年4月10日的租金86000元，应属违约。故本院对袁米丽要求张道军、张亚军支付租金86000元的诉讼请求，予以支持。关于张道军、张亚军已向袁米丽支付的押金7000元一节，本院酌定折抵张道军、张亚军在租赁期间所欠的供暖费、物业费等各项费用，该7000元押金不予退还。关于袁米丽要求张道军、张亚军支付违约金的诉讼请求，标准过高，考虑到张道军、张亚军实际占有使用诉争房屋至2019年5月13日、未按时支付租金等因素，本院酌定违约金为14000元。关于袁米丽要求张道军、张亚军支付律师费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于袁米丽要求张析综共同支付租金、违约金、律师费及欠费的诉讼请求，本院亦不予支持。张道军、张亚军辩称另向张析综付款10万元系交纳的2018年4月-2019年4月的房租，不拖欠袁米丽房租，张道军、张亚军未提交证据证明张析综已将该10万元转交袁米丽，故本院不予采信。张析综经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权，不影响本院在查明事实的基础上依法裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、张道军、张亚军于本判决生效后十日内向袁米丽支付房屋租金86000元；二、张道军、张亚军于本判决生效后十日内向袁米丽支付违约金14000元；三、驳回袁米丽的其他诉讼请求。如果张道军、张亚军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3175元（袁米丽已预交2487元），由袁米丽负担967元，已交纳；由张道军、张亚军负担2208元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王一凯人民陪审员  苏 弘人民陪审员  杨 梅二〇一九年十一月二十一日书 记 员  崔 维