北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初9783号原告：北京兴成行传统民居文化有限责任公司，住所地北京市大兴区黄村镇西芦城村。法定代表人：李如意，执行董事。委托诉讼代理人：李畅，北京市中孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：柴秋华，北京市中孚律师事务所实习律师。被告：张高雄，男，1966年12月28日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：洪守冲，男，1973年5月21日出生，汉族，户籍地浙江省瑞安市。被告：刘玉香，女，1954年5月10日出生，汉族，户籍地吉林省梨树县。原告北京兴成行传统民居文化有限责任公司（以下简称：兴成行公司）与被告张高雄、被告洪守冲、被告刘玉香租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兴成行公司的委托诉讼代理人李畅、柴秋华，被告张高雄到庭参加诉讼，被告洪守冲、被告刘玉香经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告兴成行公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与北京南三丰物业管理有限公司2011年9月20日签订的《房屋租赁合同》（合同编号：兴成行/经营/办公楼2011-42）；2.判决被告向原告支付2018年1月1日至法院判决解除双方签订合同之日期间的租金（按合同标准支付，半年65万元），并支付滞纳金（以130万元为基数，按照每日5%的标准，自2017年11月1日至实际付清之日）；3.判令被告拆除其自建部分，并将租赁物恢复原状；4.判令被告将租赁合同项下8000平米的建筑物和场地腾退并交还给原告；5.判令被告支付原告自合同解除之日起被告将租赁物恢复原状并腾退交还原告之日止的房屋占用费（按照3561.64元/日标准，即130万元除以365日）；6.诉讼费用由被告共同承担。事实与理由：2011年6月1日，原告与北京南三丰物业管理有限公司（以下简称:南三丰公司）签订《房屋租赁合同》，将坐落于北京市大兴区黄村镇西芦城村委会南20米院内的房屋（建筑面积8000平方米）出租给南三丰公司。因南三丰公司未按约定向原告支付2018年1月1日至2018年6月30日租金65万元亦未腾退租赁物，严重违约。2018年原告起诉南三丰公司。2018年8月2日，诉讼中南三丰公司在未告知原告、亦未通知法院的情况下，在北京市工商行政管理局丰台分局登记注销。2010年7月22日，南三丰公司成立，张高雄为股东并实缴出资50万元。2012年2月6日，陆义定退出股东会，15.5万元转让给张高雄，9万元转让给洪守冲。张高雄出资41万元，出资比例82%，洪守冲出资9万元，出资比例18%。2018年4月10日，张高雄退出股东会，张高雄将41万股权转让给刘玉香。2018年4月20日，南三丰公司在北京日报发布注销公告。2018年7月9日，股东会决议注销公司，清算组成员为刘玉香、洪守冲。因此张高雄、刘玉香、洪守冲应当对公司债务承担责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请依法判决。被告张高雄辩称：原告诉讼请求不能成立，第一，我方有营业执照，在守法经营没有过错的情况下，2017年11月24日甲方带人给乙方停水停电清人，2017年12月8日政府贴上封条；二、乙方一直积极找甲方沟通，甲方承诺让乙方等待找找关系看能否继续经营，目前不收乙方租金。乙方提出互相协商一个合理的补偿方案，乙方可随时交还甲方所有房屋（包括乙方自建房屋），甲方一直没有一个解决的方案；三、乙方剩余两年多时间一万四千多平米建筑不能经营，直接经营损失1200万左右，门面房、库房加院内建筑、建筑与装修投资1500多万元，11月24日因停水停电清人损失102万元；四、2017年11月24日止乙方交于甲方的租金和押金还剩余47万多，从2011年12月31日至2017年止乙方交给甲方租金共计八百多万元，甲方开的全是普通收据；五、2018年初，乙方所承租的整个院内被甲方出租给充桩经营。我在2012年自建房屋4300多平米，没有审批手续，房屋还没有拆除，当时村里一直说拆迁还没有拆，对方答应赔偿我损失，装修了8000平米，都要求对方赔偿。被告洪守冲、被告刘玉香未到庭，亦未提供书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认，对于双方当事人有争议的事实，本院进行认定。2011年6月1日，兴成行公司（出租方，甲方）与南三丰公司（承租方，乙方）签订房屋租赁合同，合同约定：房屋基本情况乙方承租房屋坐落于北京市大兴区黄村镇西芦城村委会南20米艺苑房地产开发公司院内，主楼建筑面积8000平方米，砖混结构；乙方承租房院落为现状承租，以现有影壁东西延长线为准。东西延长线以南归乙方使用。具体位置，本合同附图。乙方承租房屋用途为公寓住宿，在承租期内未征得甲方书面同意乙方不得擅自改变承租房屋用途也不得转租给第三方。乙方承租房屋无他项权利，在签订本合同前，乙方经验收确认房屋主体结构安全屋顶无漏水现象门窗齐全完好，使用功能正常。租赁期限乙方承租房屋期限为2011年9月20日至2019年12月31日，承租期为8年，其中2011年9月20日至2011年12月31日为装修期，此期间，甲方免收乙方房租。租金押金税费支付：甲乙双方约定乙方承租该房屋合同期内，前四年年租金为人民币100万元，合同期内后四年年租金130万元，先付后用租金交纳方式为半年付并于使用前一个月支付首期租金，于本合同签订后3日内缴纳半年租金人民币50万元整。甲乙双方约定乙方首期租金的同时，向甲方另行缴纳10万元房屋承租押金，合同期满乙方无违约甲方如数退还乙方。甲、乙双方按国家相关规定各自依法缴纳相关税费。地上物的改建、扩建装修条款：合同期内，乙方根据经营需要，可以对承租房屋进行内外部装修。装修设计、图纸须报甲方，待甲方文字批准后，可施工。开工及消防等审批手续乙方自行办理，相关费用由乙方承担。工程验收后，竣工图及消防验收手续，交甲方备案。合同期内，乙方如需在院内扩建配套用房（平房300平米以内），应事先书面通知甲方同意后，乙方应将设计图纸及相关资料提交甲方批准后方可施工。开工消防验收等所有相关手续，乙方自行办理并承担全部费用。竣工图及消防验收手续交甲方备案。乙方进行装修改造施工，必须使用有相关资质的施工单位，施工期间由乙方和施工单位共同承担施工及房屋安全责任，甲方随时进行安全检查。装修改造施工不得改变房屋主体结构，不得影响主体结构安全。合同期满或终止，乙方不得对现有建筑物作任何拆除，包括乙方自建部分无条件归还甲方，并且不得人为损坏或拆除装修和房屋设施，保证其完好无损的交还甲方。合同的终止变更：合同期内，如遇政府拆迁本合同自动终止，但甲方需提前30日通知乙方，应当按甲方规定期限，无条件的向甲方返还承租房屋和占用场地。双方按乙方实际使用时间结算租金及水电等相关费用，甲方返还乙方剩余租金，乙方无违约押金退还乙方。此外，甲方须承担本合同中期内未满部分的补偿，包括但不限于乙方装修投资经营损失等补偿标准为：2012年12月31日之前拆迁，甲方以100万元补偿款补偿乙方。2013年12月31日前拆迁，甲方以50万元补偿款补偿乙方。2014年12月31日前拆迁，甲方以50万元补偿款补偿乙方。自本合同签订之日起满三年后拆迁，导致合同无法履行，甲方除退还乙方未满租期租金及押金外，不再对乙方做任何补偿。经甲方书面同意，乙方投资自建房屋（300平米以内），在合同期限内拆迁，甲方按600元/平米的标准补偿乙方。合同期满遇拆迁，乙方不得对现有建筑物及房屋设备作任何拆除（包括乙方自建部分），无条件归还甲方。拆迁补偿与乙方无关。如乙方提前终止解除合同，需提前30日书面通知甲方，甲方除退还乙方未履行合同部分租金外不对乙方做任何形式的补偿，乙方不得对现有建筑物和房屋设施做任何拆除（包括乙方自建部分），无条件归还甲方。双方签订合同后，兴成行公司将约定的房屋及院落交付南三丰公司使用，2014年5月9日，兴成行公司（甲方）与南三丰公司（乙方）签订补充协议，约定：根据双方2011年9月20日签订的房屋租赁合同的约定，允许乙方扩建（或自建）600平米房屋，现乙方扩建房屋的面积为2217.6平米，超过约定1617.6平米。还约定了自建房屋使用和管理及合同终止及续签进行了约定：1、合同期满或本合同终止，该房屋所有权归甲方所有。乙方应结清各项费用，并在10日内将房屋清理干净，完好交还甲方，否则该房屋内的物品视乙方自动放弃，由甲方自由处置；交还房屋时，乙方不得以任何理由拆除、拆毁、破坏以及将该房屋移至他处。如乙方拆毁、破坏及将房屋移至他处，甲方有权追究乙方责任和赔偿，视情节严重将追究乙方法律责任。2、合同期满乙方申请续租，应在合同期满前30天向甲方提出书面申请，同等条件下，乙方有优先承租权。合同期满前15日，甲方未收到乙方的书面续租申请，甲方将视乙方放弃续租权，甲方可在本合同期满之日将房屋出租他人。乙方应无条件并且现状将房屋交还给甲方。3、该房屋如果因为违章建筑被强制拆除，乙方承担全部责任，甲方不承担任何责任。4、合同期内遇到政府拆迁时甲方应在房屋拆迁前30天通知乙方，因拆迁致使合同不能履行，乙方有权解除合同；甲方应退还乙方未到期部分的租金和押金，除此之外甲方不再向乙方支付任何费用；乙方不得对现有建筑拆除和毁损（包括乙方自建部分）。无条件交甲方。南三丰公司提出在收到房屋及院落后，南三丰公司将涉案院落内L型房屋，盖成回字型房屋，中间的厂房和停车场，还对原来L型四层房屋进行装修，后建房屋为三层；同时南三丰公司还提出当时办理了建房的审批验收等相关手续，但是至今并未提交法庭予以证明。兴成行公司认可当时签订租赁合同时，南三丰公司的法定代表人系张高雄，且签订合同后就将房屋交付使用，租金交付至2017年12月底，认可涉案院落有部分增建和装修。因11.18大火，2017年11月24日，涉案房屋及院落停水停电，涉及的租户予以清退，不再经营，现由张高雄实际占有该房屋及院落。张高雄认为建设的房屋系其建设，兴成行公司只有给付其补偿，就同意腾退，且一直在私下进行协商，若协商不成，将另行起诉。另查明，2010年7月21日，张高雄投资50万元，申请登记南三丰公司；2011年1月2日，张高雄将24.5万元出资全部转让给陆义定；2012年2月6日，陆义定将持有股份9万元转让给洪守冲，15.5万元转让张高雄，至此，南三丰公司的出资为张高雄出资41万元，占82%，洪守冲出资9万元，占18%；2018年4月，张高雄将41万元的出资转让给刘玉香，该公司执行董事为刘玉香，股东为刘玉香、洪守冲。2018年8月2日，南三丰公司因决议解散申请注销登记，被准予注销。现本院无法通过其他方式对刘玉香、洪守冲进行送达，只能通过公告方式送达后开庭审理。本院认为:根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。洪守冲、刘玉香经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人；未依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人。公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。本案中，南三丰公司在注销之前的股东为刘玉香、洪守冲，且双方均认可张高雄现在实际控制涉案房屋及院落。南三丰公司于2018年8月2日被准予注销，故南三丰公司与兴成行公司2011年9月20日签订的房屋租赁合同于2018年8月2日终止，故对兴成行公司要求解除与南三丰公司2011年9月20日签订的《房屋租赁合同》（合同编号：兴成行/经营/办公楼2011-42）的诉讼请求，本院不予支持。自2018年1月1日至2018年8月2日的租金，因为双方均认可涉案房屋及院落停水停电无法正常经营，故本院参照原租赁合同约定的标准，酌情确定刘玉香、洪守冲给付兴成行公司此期间的租金379200元。对于2018年8月2日，双方租赁合同终止之日起，因张高雄自认实际占有涉案房屋及院落，故本院酌情确定刘玉香、洪守冲、张高雄给付兴成行公司自2018年8月2日起至实际腾退之日止的占有使用费（按原租赁合同约定的标准年租金130万元的50%，即年租金65万元的标准计算）。对兴成行公司要求刘玉香、洪守冲、张高雄拆除其自建部分，并将租赁物恢复原状，并将租赁合同项下8000平米的建筑物和场地腾退并交还给兴成行公司的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条、《最高人民法院、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、刘玉香、洪守冲于本判决生效后十日内给付北京兴成行传统民居文化有限责任公司自2018年1月1日至2018年8月2日的租金379200元；二、刘玉香、洪守冲、张高雄于本判决生效后三十日内给付北京兴成行传统民居文化有限责任公司自2018年8月2日起至实际腾退之日止的占有使用费（按原租赁合同约定的标准年租金130万元的50%，即年租金65万元的标准计算）；三、刘玉香、洪守冲、张高雄于本判决生效后三十日内拆除在北京市大兴区黄村镇西芦城村委会南20米艺苑房地产开发公司院内自建部分，将租赁物恢复原状，并将租赁合同项下8000平米的建筑物和场地腾退并交还给北京兴成行传统民居文化有限责任公司；四、驳回北京兴成行传统民居文化有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10300元，由北京兴成行传统民居文化有限责任公司负担5000元（已交纳），由刘玉香、洪守冲、张高雄负担5300元（自本判决书生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  祁广燕审 判 员  彭 超人民陪审员  乔卫国二〇一九年十一月二十八日书 记 员  刘 丽