四川省成都高新技术产业开发区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川0191执异300号 案外人：成都天地造物贸易有限公司，住所地成都市龙泉驿区龙泉镇广场路23号附3号10栋22号。 法定代表人：谢天。 委托诉讼代理人：林昆，四川法之识律师事务所律师，特别授权代理人。 申请执行人：中信银行股份有限公司成都分行，营业场所成都市高新区天府大道北段1480号拉德方斯大厦。 负责人：贺劲松，行长。 委托诉讼代理人：车丽娟，四川奥伦济律师事务所律师，特别授权代理人。 被执行人：成都味在龙腾投资有限责任公司，住所地成都市温江区成都海峡两岸科技产业开发园温泉大道号。 法定代表人：王成。 被执行人：王成，男，1976年2月29日出生，汉族，住成都市温江区。 被执行人：周涛，女，1978年5月26日出生，汉族，住成都市温江区。 在本院执行中信银行股份有限公司成都分行（以下简称中信银行成都分行）与成都味在龙腾投资有限责任公司（以下简称味在龙腾公司）、王成、周涛金融借款合同纠纷一案中，案外人成都天地造物贸易有限公司（以下简称天地造物公司）对本院处置的位于成都市温江区（以下统称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行了听证。现已审查终结。 天地造物公司向本院提出异议请求：中止对案涉房屋的执行滕退行为。事实和理由：天地造物公司和味在龙腾公司于2014年4月22日签订《房屋租赁合同》，约定味在龙腾公司将案涉房屋出租给天地造物公司，租期自2014年4月25日起至2029年4月24日止。合同签订后，味在龙腾公司依约交付房屋。味在龙腾公司于2014年12月10日将1栋1层1号、1栋4层1号、1栋5层1号房屋抵押给中信银行成都分行并办理了抵押登记；于2014年6月5日将案涉1栋3层1号房屋抵押给中国工商银行股份有限公司成都滨江支行并办理了抵押登记；于2014年5月7日将1栋6层1号、1栋7层1号、1栋8层1号、1栋9层1号房屋抵押给成都银行股份有限公司郫县支行并办理抵押登记。后法院将案涉房屋进行变卖并由竞买人成都佳晨科技有限公司竞得。法院于2019年5月30日发出（2018）川0191执恢194号公告，要求天地造物公司迁出案涉房屋。天地造物公司认为，其与味在龙腾公司签订的租赁合同合法有效，其依法享有租赁权至租赁期届满。抵押权人对案涉房屋的抵押权设立于租赁权之后，根据法律规定，天地造物公司继续享有租赁权，法院无权要求其迁出案涉房屋。在听证过程中，天地造物公司增加了撤销本院对案涉房屋变卖的异议请求。 中信银行成都分行称，案涉房屋中的1栋6层1号-9层1号房屋的抵押权人为成都银行郫县支行，据向成都银行郫县支行了解，在1栋6层1号-9层1号房屋办理抵押登记时，房屋处于空置状态并未对外出租。因此中信银行成都分行认为案涉房屋的租赁合同不真实。 王成未发表意见。 本院查明，2016年4月13日，本院立案受理中信银行成都分行与味在龙腾公司、王成、周涛金融借款合同纠纷一案。中信银行成都分行起诉称，2015年12月25日，其与味在龙腾公司签订了《人民币流动资金贷款合同》，约定味在龙腾公司向其借款2000万元；为担保债权实现，其与味在龙腾公司签订了《最高额抵押合同》，味在龙腾公司提供位于成都市温江区的三处办公用房作为抵押，并办理了抵押登记。2015年12月25日，中信银行成都分行又与王成、周涛签订了《最高额保证合同》，约定王成、周涛为味在龙腾公司的全部债权提供连带保证责任。中信银行成都分行基于上述事实，诉请判令味在龙腾公司归还贷款本金2000万元及相应利息、罚息、复利、支付律师费用565000元；王成、周涛对还款义务承担连带保证责任；中信银行成都分行对味在龙腾公司提供的抵押财产享有优先受偿权。在该案的审理过程中，经本院主持调解，当事人达成了如下调解协议：味在龙腾公司、王成、周涛尚欠中信银行成都分行的本金2000万元和按照合同约定计算至实际还清之日的利息、罚息、复利；味在龙腾投资公司、王成、周涛自愿于2016年4月30日前归还利息10万元，5月31日前归还利息10万元，余款于2016年6月30日前还清；味在龙腾公司、王成、周涛自愿在2016年6月30日前支付中信银行成都分行保全费5000元、律师费450000元；若味在龙腾公司、王成、周涛未按期足额支付上述任一款项，则中信银行成都分行可以所有未付款项及第二项中律师费变更为56.5万元的总额申请强制执行，并可对位于成都市温江区的三处办公用房折价或拍卖、变卖所得价款就案涉债务优先受偿；中信银行成都分行自愿放弃其他诉讼请求。本院于2016年5月10日出具（2016）川0191民初4791号《民事调解书》，对调解协议的内容予以了确认。 上述调解书生效后，中信银行成都分行向本院申请强制执行，本院于2016年8月9日立案执行，案号为（2016）川0191执2912号。执行过程中，本院于2016年9月7日作出（2016）川0191执2912号之一执行裁定，裁定将包括案涉房屋在内的相关房屋予以查封。后中信银行成都分行向本院申请对查封的房屋暂不予处置并终结该次执行程序，本院经审查后于2017年6月28日作出（2016）川0191执2912号民事裁定，裁定终结了（2016）川0191民初4791号民事调解书的该次执行程序。 2018年5月15日，中信银行成都分行向本院申请恢复执行，本院于当月18日立案恢复执行，案号为（2018）川0191执恢194号。执行过程中，本院作出（2018）川0191执恢194号执行裁定，裁定对包括案涉房屋在内的相关房产予以拍卖并于2018年10月31日发出《拍卖公告》，载明本院将于2018年12月1日10时至2018年12月2日10时在司法拍卖网络平台上对执行标的进行公开拍卖；拍卖公告中的《拍卖须知》第六条载明：“优先购买权人参加竞买的，应于2018年11月30日向本院提交合法有效的证明，资格经法院确认后才能参与竞买，逾期不提交的，视为放弃对本标的物享有优先购买权”。后由于流拍，本院依法将案涉房屋予以变卖，由成都佳晨科技有限公司于2019年4月20日买入。 另查明，2014年1月8日，天地造物公司（甲方）与味在龙腾公司（乙方）签订了《借款协议》，约定甲方向乙方出借资金14000000元；借款年利率为24%；借款期限为2014年1月10日至2014年7月9日。 2014年4月22日，味在龙腾公司（甲方）与天地造物公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于成都市温江区，办公场地面积13091.91平方米租赁给乙方，租赁期为15年，自2014年4月25日至2029年4月24日止。《房屋租赁合同》对租金标准、各方权利义务、违约责任等进行了约定。 天地造物公司在本院的询问中陈述，因味在龙腾公司借款后一直未还，双方约定以租金折抵了借款。借款合同中约定以案涉房屋在内的味在龙腾公司名下不动产提供担保，但未办理抵押登记。 本院认为，天地造物公司认为其与味在龙腾公司就案涉房屋签订了租赁合同，有权继续占用案涉房屋，因此要求本院中止腾退；同时认为本院的拍卖行为损害了其作为承租人对案涉房屋的优先购买权，因此要求本院撤销拍卖、变卖行为。亦即天地造物公司既基于其实体权利对执行标的即案涉房屋提出了排除执行的异议又作为利害关系人对本院拍卖、变卖案涉房屋的执行行为提出了异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”之规定，本院依照民事诉讼法第二百二十七条对天地造物公司的异议进行审查。 首先，从查明的事实来看，2014年1月8日，天地造物公司与味在龙腾公司签订了《借款协议》；4月22日，味在龙腾公司与天地造物公司就案涉房屋签订了《房屋租赁合同》。味在龙腾公司向天地造物公司借款在前，双方签订《房屋租赁合同》在后；由于味在龙腾公司在借款期限届满后未履行还款义务，天地造物也未实际履行向味在龙腾公司支付租金的义务，签订《房屋租赁合同》实质为以租抵债。本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议，承租人以取得房屋的使用权为缔约目的，出租人以收取租金为缔约目的。本案中,根据天地造物的陈述，由于味在龙腾公司未还款，双方签订《房屋租赁合同》实质是以租抵债。可见，《房屋租赁合同》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。因此，天地造物与味在龙腾公司之间签订的《房屋租赁合同》实质为债权债务合同关系而非房屋租赁合同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”之规定，天地造物公司对案涉房屋所主张的权利不能排除本院的强制执行。因此，天地造物公司提出的本院终止对案涉房屋的腾退并由其以承租人的身份继续对案涉房屋予以占有的异议请求，本院不予支持。 其次，即便天地造物与味在龙腾公司就案涉房屋建立了房屋租赁合同关系，在本院于2018年10月31日发出《拍卖公告》中明确要求优先购买权人应当于2018年11月30日向本院提交合法有效的证明，资格经法院确认后才能参与竞买，逾期不提交的，视为放弃对本标的物享有优先购买权。在本院组织的听证中，天地造物并未提交其在拍卖公告指定的期限内向本院提交过其享有优先购买权的相关证据资料，其应当承担举证不力的不利后果。因此，对天地造物公司提出的要求撤销本院的拍卖、变卖行为的异议请求，本院不予支持。 综上，本院在执行（2016）川0191民初4791号民事调解书的过程中，根据执行标的物的性质，本院依法对包括案涉房屋在内的相关房产予以拍卖、变卖，在程序上符合法律规定。对天地造物提出的异议请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第十六条第二款、第二十四条之规定，裁定如下： 驳回案外人成都天地造物贸易有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向成都高新技术产业开发区人民法院提起执行异议之诉。 审 判 长  晏 锐 人民陪审员  叶碧云 人民陪审员  徐小蓉 二〇一九年十一月七日 书 记 员  张雨潇