贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初10745号原告刘维星，男，1954年7月8日生，汉族，住贵阳市云岩区。委托代理人徐十，北京市证信（贵阳）律师事务所律师。被告彭焕明，男，1955年8月2日生，汉族，住贵阳市云岩区。第三人杨治忠，男，1964年3月25日生，汉族，住贵阳市南明区。原告刘维星诉被告彭焕明、第三人杨治忠房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘维星委托代理人徐十到庭参加诉讼，被告彭焕明、第三人杨治忠经本院合法传唤，无故未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1、判令贵阳市云岩区螺丝山路31号31栋2单元8楼2号房屋归原告刘维星所有；2、判令被告履行房屋产权过户义务；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：1996年5月，被告彭焕明将位于贵阳市螺丝山路××单元××楼××号房屋出售给第三人杨治忠，杨治忠支付房屋全部价款后，被告一直未办理过户手续。1997年3月19日，杨治忠将位于贵阳市螺丝山路××单元××楼××号房屋出售给原告刘维星，刘维星在此期间支付看房费180元、中介费1000元、购房款40000元、过户费2000元，共计43180元，原告刘维星居住在该房屋至今已有20年以上。2007年6月18日，原告刘维星与被告彭焕明签订《房屋过户协议》，约定由彭焕明协助原告刘维星办理产权过户手续，第三人杨治忠监督执行，房屋产权过户手续履行完毕后，原告刘维星支付5000元给被告彭焕明，但截至今日，被告彭焕明未履行房屋产权过户义务，且现原告刘维星无法与被告彭焕明取得联系，原告刘维星认为，被告彭焕明未按照《房屋过户协议》履行房屋产权过户义务，严重侵害原告刘维星的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二条规定，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告彭焕明、第三人杨治忠均未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定以下事实：1997年3月19日，原告作为乙方（购方）与第三人杨治忠作为甲方（售方）取得一份《购买私房合同书》，主要约定：由乙方刘维星一次性出资肆万伍仟捌佰捌拾叁元购买甲方杨治忠螺丝山31栋2单元8楼2号房（二室一厅）具体购售程序如下：乙方于3月20日一次性出资肆万元交甲方，甲方即交出该住房全部钥匙及房产所有证件复印件，乙方立即可以使用该住房；由于该住房为产权兑换房，有关过户手续由甲方负责办理（费用及手续由甲方承担）包过户，待螺丝山统一办理过户手续时若成，乙方补付余款5883元，从付款之日起该住房的产权从使用权归乙方刘维星所有。同月21日，第三人杨治忠向原告出具一份《收条》，载明：今收到购房款肆万元，余款伍仟捌佰捌拾叁元，待产权手续办完后再付于我。2005年8月4日，彭焕明将案外人贵阳市房地产管理局中东房管所列为被告诉至南明区人民法院，诉请要求：1、被告及时履行拆迁兑换安置合同，向原告交付西（栖）霞小区24栋7层1号……及西（栖）霞小区31栋2单元8楼2号拆迁安置房屋一套房屋所有权证；2、被告向原告履行协议约定的义务支付超期过渡费；3、诉讼费由被告承担。南明区法院于2005年8月16日作出（2005）南行初字第53号行政裁定书，裁定贵阳市中东房管所应执行合同，按贵阳市安置规定执行。但原告未提交该份裁定书生效证明。2007年6月18日，原告作为甲方与被告作为乙方签订一份《协议》，载明：经双方友好协商就栖霞小区31栋2单元8楼2号产权过户事宜达成如下协议：乙方负责为甲方办理产权过户手续，时间为越快越好，最好在一年内办理完毕，办理产权过户手续所需费用（同甲方无关）如超过5000元的部分由乙方承担。2、乙方办理产权手续后，交给甲方时，甲方支付5000元给乙方。3、乙方办理产权手续过程中，甲方应积极主动配合，协助乙方办理过户手续。2009年1月16日，被告彭焕明向原告出具一份《收条》，载明收到刘维星交来给彭焕明办理栖霞小区31栋2单元8楼2号房产权过户2000元，时间在2009年内……2009年2月5日，被告彭焕明向原告出具一份《收条》，载明：今收到刘维星办理房产证费用2000元。2018年，彭焕明因与案外人贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司、贵阳市房地产管理局中东物业管理公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，诉至本院，提出如下诉讼请求：1、被告支付原告赔偿款15万元；2、被告向原告支付房屋折价款978840元（按照现栖霞小区房价每平方10000元的价格；3、诉讼费由被告承担。本院于2018年9月13日作出（2018）黔0103民初4407号生效民事判决书，其中审理查明事实如下：1995年8月15日中东物管公司（甲方）作为被拆迁人的彭焕明（乙方）签订《拆迁房屋产权兑换协议书》，约定：一、规划红线范围内涉及乙方产权房屋（无任何手续，经市公证处进行证据保全）4间，建筑面积133.48㎡……三、甲方以螺丝山二十四栋柒层一号房84.87平方米、三十一栋二单元捌楼贰号房53.98平方米贰套柒间建筑面积138.85平米与乙方进行产权兑换……原告陈述……合同签订后，被告向原告母亲交付了合同约定的31栋2单元8楼2号房，该房被原告在2004年出售，现已登记在他人的名下……因原告认为对被告未配合其办理诉争房屋过户手续，故诉至本院，提出如前诉请。庭审中，经本院依法释明，原告将其诉请第一项变更为确认《购买私房合同书》和《协议》有效。另查，根据贵阳市不动产登记中心查询信息显示，诉争房屋云岩区栖霞小区31幢2单元8层2-8-2号房屋现登记在案外人魏厚实名下，系由案外人张燕过户至魏厚实名下，无其他产权人信息。案件审理过程中，原告述称诉争房屋一直由其居住，户籍亦登记在此地，期间均无人主张房屋权利，原告与被告的房屋买卖属实；行政裁定书及民事判决书等可以确认诉争房屋归彭焕明所有，故申请调取张燕取得房屋手续。经本院依法向原告出具《调查令》，调取31幢2单元8楼2号房屋产权过户信息，显示该房屋系由案外人贵阳新世纪经济适用住房建设有限公司作为售房人将诉争房屋出售给案外人张燕，并据此取得初始登记。该组证据因与本案各方当事人无关联，故未组织各方当事人质证。被告彭焕明述称，不认识魏厚实，也不认识张燕，不知道房屋为何登记在其名下；我没有将房屋出售给任何人，因我急需用钱，就将《产权兑换协议书》抵押给吴强借款2000元，之后找不到吴强了，也没有将房屋出售给中介公司，第三人如何向中介公司购房的不清楚，我去找中中房管所所长廖志国要这房子时遇见杨治忠，才知道房屋出售的事情，因杨治忠对我好，我们就签订了《协议》，我同意过户给原告，原告居住在诉争房屋中22年。第三人杨治忠述称，不认识魏厚实，也不认识张燕，被告将诉争房屋出售给中介吴强，吴强将诉争房屋出售给我，我出售给原告，因我有过户义务，故签订了三方协议，我及被告都有过户义务。上述事实，有原、被告、第三人的陈述及其提交证据材料在卷佐证，并经庭审质证，足以确认。本院认为：对原被告、第三人分别签订的《购买私房合同书》、《协议》均系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效协议，故对原告主张确认《购买私房合同书》、《协议》为有效协议的诉请，于事实法律有据，本院予以支持。对原告主张被告履行房屋过户义务的诉请，因诉争房屋未登记在被告彭焕明名下，客观上不具备履行条件，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决如下：一、确认原告刘维星与第三人杨治忠于1997年3月19日签订的《购买私房合同书》有效。二、确认原告刘维星与被告彭焕明于2007年6月18日签订的《协议》有效；三、驳回原告刘维星其余诉讼请求。案件受理费440元（已减半收取），由原告负担410元（已预交），被告彭焕明、第三人共同负担30元（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 黎 玲二〇一九年十一月二十一日书记员 李安涛