上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初6596号原告(反诉被告)：上海同洪实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：吴发林，总经理。委托诉讼代理人：胡家道，上海新沪律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海能烨精密模具有限公司，住所地上海市青浦区。法定代理人：何金杨，总经理。委托诉讼代理人：叶保，上海中夏律师事务所律师。原告上海同洪实业有限公司与被告上海能烨精密模具有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月18日受理后，依法适用简易程序进行审理。2019年5月21日，本院受理被告提起的反诉。2019年5月28日、7月23日、8月5日、9月9日和11月6日，本院对本案进行五次公开开庭审理，原告法定代表人吴发林及其委托诉讼代理人胡家道均到庭参加诉讼，被告委托诉讼代理人叶保到庭参加了后四次庭审。期间，经当事人同意，并经本院院长批准，于2019年8月6日延长本案简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2018年11月23日至2019年4月22日的租金60,070元(12,014元/月×5个月)；2.判令被告支付原告自2018年10月23日至2019年10月22日的物业费7,584元；3.判令被告按照日租金10%支付原告自2018年10月8日至实际付清之日止的逾期付款违约金，暂计至2019年3月25日为6,767.94元(12,014元/月÷30天×10%×169天)。诉讼中，经本院释明，原告基于解除合同将诉讼请求变更为：1.判令被告支付原告自2018年11月23日至2019年5月28日的租金74,486.80元(12,014元/月×6.2个月);2.判令被告按照每日400.47元(12,014元/月÷30天)标准向原告支付自2019年5月29日至原样返还房屋之日止的占用费；3.判令被告按照每日20.78元(7,584元/年÷365天)标准向原告支付自2018年10月23日至原样返还房屋之日止的物业费；4.判令被告按照日租金10%支付原告自2018年10月8日至实际付清之日止的逾期付款违约金，暂计至2019年5月28日为9,330.95元(12,014元/月÷30天×10%×233天)。此后，原告根据庭审情况又将诉讼请求变更为：1.判令被告支付原告欠款33,903元；2.判令被告支付原告自2018年11月26日至实际返还房屋之日的租金及使用费(计算标准为12,014元/月)以及物业费(标准为7,584元/月)；3.判令被告按照日租金10%支付原告自2018年10月8日至实际付清之日止的逾期付款违约金，暂计至2019年5月28日为9,330.95元(12,014元/月÷30天×10%×233天)。事实和理由：2017年10月23日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于上海市松江区闵申路XXX号、面积为316平方米的厂房租赁给被告，租赁期间自2017年10月23日至2019年10月22日止，月租金为12,014元、物业费为每月每平方米2元，电费每度1.45元等。按该合同约定，被告应于2018年10月8日前向原告支付2018年11月23日至2019年4月22日的租金。然，经原告多次催告，被告一直未付。期间，双方又签订租赁“小房间”的协议，约定的年租金为38,000元等。被告应付原告租赁厂房的押金12,014元、2017年10月23日至2018年11月25日期间厂房的租金15,7367元和物业费8,276元以及上述期间电费20,814元，加上“小房间”一年租金38,000元,计236,465元(注：应为236,471元)。该款再加“小房间”114天的租金11,856元，合计为248,321元，扣除被告已付价款214,418元，故被告尚欠原告款项33,903元。为维护合法权益，原告提出如上请求，望判如所请。被告对原告第一次变更后的诉讼请求辩称，其对涉案厂房因火灾而灭失没有过错，而且其已依约向原告支付相应的价款，故其不同意原告的诉讼请求。对原告第二次变更后的诉讼请求，被告补充辩称,2017年10月23日至2018年11月26日凌晨3时许为13个月余2天，其应付厂房租金156,983元、物业费8,258元、押金12,014元。另其应付2018年3月25日至2018年11月26日期间“小房间”租金24,664元。以上款项，计201,919元。其实际已付原告款项214,518元。两项之差为12,599元。该差额即为其应付原告的电费，该电费包括在每一笔的付款之中，并未另算。因此，其未欠原告价款。同时，被告向本院提出反诉请求：1.判令原、被告签订的《厂房租赁合同》于2018年11月26日解除；2.判令原告返还被告押金12,014元。事实和理由：2017年10月23日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定原告将涉案厂房租赁给被告，被告支付原告押金12,014元等。2018年11月26日，原告另一租户上海百捷空调净化设备有限公司(以下简称百捷公司)办公室内东北侧区域处发生火灾，烧毁了被告向原告租赁的厂房及室内大量财物。2019年3月12日，上海市松江区公安消防支队认定起火的原因为百捷公司办公室内电气线路故障引燃周边可燃物并扩大成灾。原告既未赔偿被告相关损失，又未修缮受损的厂房，致使被告至今仍完全无法使用厂房。被告现反诉解除合同，且该解除权的效力当然溯及至火灾发生时，故提出如上反诉请求，望判如所请。对被告的反诉，原告辩称，对于解除合同没有异议，但合同的解除时点应为2019年5月28日。合同未约定押金，原告亦未收取押金，且被告尚欠原告租金、物业费等，故其不同意被告关于返还押金的反诉请求。经审理查明，2007年7月23日，上海云正工贸有限公司(以下简称云正公司)对位于本区新桥镇闵申路XXX号1、2、8、9、15幢房屋取得沪房地松字(2007)第021242号《上海市房地产权证》。2016年2月22日，云正公司与原告签订《租赁协议》，约定云正公司将上述闵申路的房屋出租给原告，租赁期间自2016年3月20日至2031年3月19日止等。2017年10月23日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定：原告将上述闵申路、面积为316平方米房屋出租给被告；租赁期间自2017年10月23日至2019年10月22日止，计2年；月租金为12,014元；租金每月6个月支付一次，押金1个月，被告必须提前15日向原告支付下一期租金，逾期支付的每逾期一日，则被告需按日租金的10%支付违约金，逾期超过7日的视为违约，原告有权单方面解除合同，并向被告追讨其他经济损失；一年的物业费为7,584元，一年的费用一次性支付；电费每度1.45元、水费每吨6.5元等。上述合同签订后，原告依约将上述涉案厂房交付被告。2017年12月1日，原、被告签订《协议书》，约定：原告将上述闵申路1栋、2栋对面的“小房间”出租给被告；一年的租金的为38,000元(原书写为37,000涂改为38,000元)，大写叁万捌仟元整；从2017年12月1日起算房租，每半年支付一次租金；如被告不再承租，需提前一个月通知原告，否则将补偿两个月租金给原告，双方约定的价格含网费等。2018年11月26日3时35分许，位于本区闵申路XXX号的上海百捷空调净化设备有限公司(以下简称百捷公司)使用的厂房中部偏南办公室内东北侧区域处起火。2019年3月11日，上海市松江区公安消防支队对上述火灾出具沪松应急消火重认字(2019)第0001号《火灾事故重新认定书》，认定起火的原因系百捷公司办公室内电气线路故障引燃周边可燃物并扩大成灾。2019年7月31日，本院对涉案房屋所在现场进行了勘查。五金厂向原告承租的涉案房屋与上述起火部位的厂房相邻，位于上述起火厂房的西侧。起火厂房屋顶彩钢板受火灾影响，形成变形和坍塌，其中百捷公司中部区域最为严重，并向东西两侧依次递减。起火厂房两侧受火灾影响较轻微，中部受火灾影响较严重，其厂房外立面钢结构受损程度和厂房外墙烟熏痕迹呈明显V字型等。现原告以其诉称事由向本院提起诉讼，被告以其反诉事宜向本院提起反诉，本院于2019年5月28日将反诉状副本送达原告。诉讼中，当事人一致确认，被告已付原告价款合计为214,418元。此外，鉴于原告最初的诉讼请求系基于合同继续履行而提出，而涉案厂房因火灾而受损后至首次庭审之日尚未修复，故本院释明涉案房屋租赁合同应予解除。此外，本院对合同解除后果一并处理问题对当事人进行释明。原告遂对诉讼请求作了第一变更。此后，原告根据庭审情况，对诉讼请求作了第二次变更。就合同解除之日，原告认为是2019年5月28日，而被告认为是火灾发生当日。就“小房间”的交付及返还问题。原告主张其按约向被告交付“小房间”。同时，原告提供“证明”一份，欲证明被告至2019年3月24日搬离“小房间”。被告则称，“小房间”是2018年3月1日交付的；另，上述“证明”属证人证言，且证人未出庭作证，故不予认可。就“小房间”的租金标准问题，被告提供内容为“……两个小房间年租金37000元半年的费用18500元……”的微信聊天记录。对此，原告认为，应按协议书上约定的大写标准计算“小房间”的租金。就电费问题。原告提供“实际应付电费清单”及微信聊天内容与转账记录等证据，欲证明被告应付原告电费20,814元的事实。对此，被告认为，对能够与清单印证的8月、9月的电费，予以认可；对无法印证的其他费用，不予认可。就违约金应问题，原告认为，其主张的违约金的计算标准是合理的。被告除认为其不应承担此项违约责任外，还认为原告主张的违约金的标准过高。之后，原告申请撤回要求被告支付违约金的诉讼请求。以上事实，有《上海市房地产权证》、《租赁协议》、《厂房租赁合同》、《协议书》、《火灾事故重新认定书》、付款凭证、现场勘查笔录及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：原、被告之间签订的《厂房租赁合同》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人均应恪守履行，否则应承担相应的违约责任。本案中，当事人的主要争议在于合同解除时间以及解除后果如何处理。一、关于合同解除时间问题。合同法规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。当事人一方依照法律规定的情形主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求法院确认解除合同的效力。本案中，原告出租给被告的涉案厂房，因与其相邻的由百捷公司使用的厂房中部偏南办公室内东北侧区域处起火，导致屋顶彩钢板变形和坍塌、厂房外立面钢结构受损，且至首次庭审之日已有近半年，涉案厂房仍尚未修复，以致被告的租赁目的难以实现，故双方之间的合同可以予以解除。涉案厂房虽因2018年11月26日凌晨发生的火灾而无法使用，但当事人并未于当日据此通知相对方解除合同，故本院以反诉状副本送达原告之日作为租赁合同解除之日。因为上述日期是明确解除合同的意思表示最早到达原告之日。被告有关解除权的效力当然溯及至火灾发生之日的意见，与合同法的上述规定相悖，本院不予采纳。二、关于合同解除后果处理问题。合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，《火灾事故重新认定书》中认定的起火的原因系百捷公司办公室内电气线路故障引燃周边可燃物并扩大成灾。因此，涉案厂房因火灾而毁损的这一结果，并不可归责于被告，且被告有权拒绝支付火灾发生后的租金。因此，本院对原告有关要求被告支付2018年11月26日以后的租金和使用费以及物业费的诉讼请求，不予支持。至于原告主张的欠款。首先，涉案厂房部分，应付租金及物业费的期间为自2017年10月23日至2018年11月25日，包括当日在内应为13个月余3天。按约定的每月租金12,014元计算，被告应付租金为157,367元。按约定的年物业费7,584元计算，被告应付物业费为8,276元。同时，按押金为1个月租金为约定，被告应付押金12,014元。其次，“小房间”租金，按协议书的约定，“小房间”的年租金应为38,000元，被告提供的微信内容不足以证明双方变更年租金为37,000元的事实。此为其一。其二，双方虽未对“小房间”的交付签署过相关交接协议，但按协议书关于从2017年12月1日起算房租的约定，以及该协议签约之日亦为2017年12月1日的事实，以及被告没有证据证明在纠纷发生前其向原告主张过“小房间”迟延交付的事实，结合被告先是辩称其应付2018年3月25日至2018年11月26日(该期间与原告主张的“小房间”电费日期相吻合)期间“小房间”租金，后又陈述“小房间”是2018年3月1日交付的前后不一的情形，本院认定“小房间”系于协议签订当日交付被告。其三，“小房间”的返还日期，应由被告负举证责任。然，其对此并未提供任何证据。因此，本院采纳原告自认的2019年3月24日。鉴此，原告向被告主张“小房间”49,856元的租金(38,000元+11,856元)，并无不当。再次，电费部分，原告提供的电费清单中的部分月份的电费与其提供的微信聊天内容基本相吻合，而且清单中的其他部分电费数额与被告汇总的部分付款的时间金额相一致，上述证据形成相互之间的关联，具有高度盖然性。在无其他证据足以反驳的情形下，本院对原告主张的应付电费20,814元，予以支持。基于此，被告应付原告价款为248,327元(厂房租金157,367元+物业费为8,276元+押金12,014元+“小房间”租金49,856元+电费20,814元)，该款扣除双方无争议的已付款214,418元，被告尚欠原告33,909元，现原告主张33,903元，并无不当，本院予以支持。原告撤回其所主张的违约金,并无不当，可予准许。至于反诉部分的押金，基于前述裁判理由，合同解除后，原告应当将押金返还被告，故本院对被告要求原告返还押金的反诉请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第二百三十一条规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海同洪实业有限公司与被告(反诉原告)上海能烨精密模具有限公司于2017年10月23日签订的《厂房租赁合同》于2019年5月28日解除；二、被告(反诉原告)上海能烨精密模具有限公司支付原告(反诉被告)上海同洪实业有限公司欠款33,903元；三、原告(反诉被告)上海同洪实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海能烨精密模具有限公司押金12,014元；四、驳回原告(反诉被告)上海同洪实业有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,131元，减半收取565.50元，反诉案件受理费90元，合计诉讼费655.50元，由原告(反诉被告)上海同洪实业有限公司负担331.50元(已付)，被告(反诉原告)上海能烨精密模具有限公司负担324元(已付50元，余款274元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨惠星二〇一九年十一月二十日书记员  刘金鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。