江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0924民初4824号原告：盐城市龙泰物业服务有限公司，住所地在江苏省射阳县合德镇振阳街15号楼14号门点。法定代表人：刘剑，该公司董事长。委托诉讼代理人：张以亮，射阳县春晨法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王忠，射阳县春晨法律服务所法律工作者。被告：范广忠，男，1961年3月15日生，汉族，住江苏省射阳县。被告：顾红梅，女，1959年11月2日生，汉族，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：范晓华（系两被告之子），男，1982年7月22日生，汉族，住江苏省射阳县。原告盐城市龙泰物业服务有限公司（以下至判决主文之前简称“龙泰物业公司”）与被告范广忠、顾红梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月2日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告龙泰物业公司的委托诉讼代理人张以亮、王忠、被告范广忠、顾红梅的委托诉讼代理人范晓华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙泰物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告给付原告物业服务费1459元，并承担违约金1112元，合计2571元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：两被告系射阳县合德镇苏农汇丰小区3号楼202室业主，原告在该小区从事物业服务。2017年4月1日至2019年1月1日被告欠物业服务费1459元，违约金1112元，合计2571元，经原告催交无果。龙泰物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1.《前期物业管理委托合同》复印件1份；2.企业法人营业执照（副本）复印件1份；3.射阳县物业服务合同备案表复印件1份；4.2019年1月1日催交物业费通知单张贴照片1份。范广忠、顾红梅辩称：1.小区经过业主大会选定了新的物业机构，并于2018年8月解除物业合同，被告与原告之间不存在物业合同关系，原告主张2018年8月以后的物业费无法律依据；2.原告声称为小区提供了物业服务无事实依据，虽设立了物业办公室，但长期无人办公无人提供服务，小区内杂草丛生，消防设施损坏不维修，排污管道不通，致使小区存在严重消防安全隐患；3.交物业费只认原龙泰物业法定代表人朱秀明，与现在的原告无关。4.原告在小区内建设违法建筑出售，严重侵害业主权利。综上，请求驳回原告诉讼请求。范广忠、顾红梅向本院提交苏农汇丰小区业主委员会选定新物业服务公司材料复印件1份。本院经审理认定事实如下：龙泰物业公司成立于2011年9月27日，经营物业服务等项目。2012年6月28日盐城苏农市场有限公司与龙泰物业公司签订《前期物业管理委托合同》，约定盐城苏农市场有限公司将其开发的苏农汇丰广场委托龙泰物业公司实行前期物业管理服务，服务期限自2012年1月1日起至业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时终止。合同约定龙泰物业公司根据相关政策的规定收取物业服务费，物业服务费按年计收，按建筑面积向业主收取物业服务费，多层住宅、高层住宅按0.45元/月/平方米标准收取，小高层、高层住宅另行预收取电梯费600元/年/户，水泵运行费300元/年/户，露天车位的停车位使用服务费最高收费标准为720元/年/个。合同签订后，龙泰物业公司为苏农汇丰小区业主提供物业服务至今。2018年9月28日，苏农汇丰小区业主委员会向龙泰物业公司发出告知函，载明苏农汇丰小区业主大会选定新物业服务企业，限龙泰物业公司应在接到告知函后15日内办理移交手续，并撤出物业管理区域。范广忠、顾红梅系苏农汇丰3号楼202室业主，物业面积107.45平方米，自2017年4月1日起，一直未向龙泰物业公司交纳物业费。本院认为：1.范广忠、顾红梅系射阳县合德镇苏农汇丰3号楼202室业主，盐城苏农市场有限公司与龙泰物业公司签订《前期物业管理委托合同》，是建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，不违反相关法律、行政法规，合同合法有效，对业主具有约束力。被告虽未与原告签订书面物业服务合同，但被告事实上已接受了原告提供的物业服务。2.原告已基本履行合同义务，小区设立门岗，24小时看护值守，开展保洁工作，生活垃圾清运，实施绿化管理，保障正常电梯运行、供水、照明、消防、排水、智能系统的使用，安装文体活动器材等，原告基本履行委托管理服务事项。3.关于原告在小区内建设违法建筑出售问题，业主可以向相关行政机关反映，由行政机关作出判断处理。4.关于公司法定代表人的变更，当事人不得以法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同。5.关于苏农汇丰小区业主委员会的告知函，因《前期物业管理委托合同》约定服务期限至业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时终止。因涉及业主委员会与选聘新的物业服务企业的合同效力问题，该效力问题至目前无证据证明已得到有关机关确认有效，且与本案不是同一法律关系，故本案不作处理。但根据《前期物业管理委托合同》约定，业主委员会决定不委托的应提前三个月书面通知，故本院认定陈胜物业费应暂交纳至2018年12月28日，其欠交物业费时间为18个月零28天。若龙泰物业公司继续提供物业服务，可以另行主张。6.关于欠交物业费的金额。（1）物业服务费1012.18元（107.45平方米×0.45/元/平方米/月×20个月零28天）；（2）能耗费337.39元（107.45平方米×0.15/元/平方米/月×20个月零28天）;（3）储藏室费104.6元（60元/年/户×20个月零28天），以上合计1454.17元。7.关于是否承担违约金问题。业主未按照合同约定及时交纳物业费，已构成违约，应承担相应的违约责任。但被告提出的原告服务上有一些瑕疵也是客观的，故业主无需承担物业费的违约金。8.被告拒交物业费非但不利于业主维权，相反，在侵犯对方当事人权利的同时，也侵犯了其他足额缴纳了物业费的业主的利益。即使物业管理服务中存在瑕疵，双方也应本着真诚、相谅、相信的原则，通过友好协商的方式来解决问题。对被告提出的问题，原告应努力找差整改，进一步提高物业服务质量。综上所述，龙泰物业公司诉请判令范广忠、顾红梅按合同约定交纳物业服务费的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，国务院《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告范广忠、顾红梅于本判决生效后10日内给付原告盐城市龙泰物业服务有限公司2017年4月1日起至2018年12月28日期间的物业服务费1454.17元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期限履行义务的，权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条之规定，于本判决发生法律效力且指定的履行期届满之日起2年内，向本院申请执行。案件受理费50元，减半收取25元，由被告范广忠、顾红梅负担。本判决为终审判决。审判员  周德忠二〇一九年十一月二十日书记员  杨钐杉附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十六条合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。