成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019)川0116民初8014号 原告：成都市森宇物业有限责任公司。住所地：成都市双流区东升街道清泰路30号。 法定代表人：郭岱，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：钟先波，男，1976年8月12日出生，汉族，住四川省名山县，系该公司员工。 被告：程伟祥，男，1974年8月5日出生，汉族，住四川省邛崃市。 被告：郑华飞，女，1977年1月18日出生，汉族，住四川省邛崃市。 原告成都市森宇物业有限责任公司（以下简称“森宇物业公司”）与被告程伟祥、郑华飞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告森宇物业公司的委托诉讼代理人钟先波到庭参加诉讼。被告程伟祥、郑华飞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现已审理终结。 森宇物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令程伟祥、郑华飞向森宇物业公司支付自2014年11月1日起至2019年9月30日止的物业服务费12395元；2.判令程伟祥、郑华飞向森宇物业公司支付违约金，暂计算至2019年9月30日为7680元；3.判令由程伟祥、郑华飞承担本案全部诉讼费用。事实和理由：根据森宇物业公司与“海棠湾”开发商签订的《海棠湾前期物业服务合同》的相关约定，程伟祥、郑华飞作为“海棠湾”的业主，与森宇物业公司建立了物业服务合同关系。根据《物业服务合同》第五条、第六条的约定，程伟祥、郑华飞房屋的物业服务费应按照1.8元/月/平方米的标准，每季度预交一次，而程伟祥、郑华飞所在物业的面积为116.71平方米，即程伟祥、郑华飞每季度应交物业服务费用为630.23元。程伟祥、郑华飞逾期支付物业费用，根据《物业服务合同》第二十三条的约定，自逾期之日起每天按当月应交服务费的5‰的标准向物业服务企业支付违约金，逾期超过30日仍未交者，从第31日起每天按当月应交服务费的30%支付违约金。上述合同订立后，森宇物业公司依约履行了物业服务义务，提供了物业服务。但程伟祥、郑华飞自2014年11月1日起便欠付森宇物业公司的物业服务费，经森宇物业公司多次催收，至今未支付，故森宇物业公司提起诉讼。 程伟祥、郑华飞未作答辩。 本院经审理认定事实如下：森宇物业公司与开发商成都盛世房地产开发有限公司（以下简称“盛世房地产公司”）签订《前期物业服务合同》，约定森宇物业公司对盛世房地产公司开发的位于成都市双流县东升街道白河东路与涧槽南街交界“海棠湾”小区提供前期物业服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为：电梯住宅1.8元/月/平方米，商业6元/月/平方米；业主应于开发建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同中约定的交房时间之日起全额缴纳物业服务费；物业服务费用业主应按每季度预交一次，业主或物业使用人应在上季度末预交下一季度的费用，履行缴纳义务；盛世房地产公司、业主或物业使用人违反合同第五条、第六条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，自逾期之日起每天按当月应交服务费的千分之五的标准向森宇物业公司支付违约金；逾期超过30日仍未交者，从第31日起每天按当月应交服务费的30%缴纳违约金。该合同于2013年11月27日在双流县房产管理局备案。 2012年11月6日，程伟祥、郑华飞与开发商盛世房地产公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定程伟祥、郑华飞购买盛世房地产公司开发的位于双流区房屋（建筑面积为116.71平方米）。盛世房地产公司应当在2014年10月30日前向程伟祥、郑华飞交付该商品房；由于程伟祥、郑华飞原因未能按期办理交接手续的，逾期30日，视为程伟祥、郑华飞已按合同约定接房，程伟祥、郑华飞承担相关的物业费用；盛世房地产公司依法选聘的物业管理企业为森宇物业公司。2014年10月14日，盛世房地产公司通过邮寄、公告方式向程伟祥、郑华飞发出《交房公告》，通知其于2014年10月30日-2014年11月2日前往办理交房手续。 程伟祥、郑华飞自2014年11月1日起即未缴纳物业服务费用。森宇物业公司经多次催收无果后，遂起诉来院。 上述事实，有当事人身份信息、前期物业服务合同、商品房买卖合同、交房公告、催费公告、快递单、公证书及当事人陈述等证据在案佐证，本院予以采信。 本院认为，森宇物业公司与开发商盛世房地产公司签订的《前期物业服务合同》、程伟祥、郑华飞与开发商盛世房地产公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述《前期物业服务合同》对业主具有约束力。 关于森宇物业公司要求程伟祥、郑华飞支付自2014年11月1日起至2019年9月30日止的物业服务费12395元。本院认为，按照《商品房买卖合同》及补充协议关于“盛世房地产公司应当在2014年10月30日前向程伟祥、郑华飞交付该商品房；由于程伟祥、郑华飞原因未能按期办理交接手续的，逾期30日，视为程伟祥、郑华飞已按合同约定接房，程伟祥、郑华飞承担相关的物业费用”的约定，2014年10月14日，盛世房地产公司通过邮寄、公告方式向程伟祥、郑华飞发出《交房公告》，通知其于2014年10月30日-2014年11月2日前往办理交房手续，但程伟祥、郑华飞至今未前往接房，应视为程伟祥、郑华飞已于2014年12月3日接房，并应承担相关的物业费用，故对于森宇物业公司主张的2014年12月3日起至2019年9月30日止的物业服务费12171元（116.71平方米×1.8元/月/平方米×57个月29天）本院予以支持。 关于森宇物业公司要求程伟祥、郑华飞支付违约金（分别以逾期物业费金额为基数，按照年利率24%的标准从逾期之日起暂计算至2019年9月30日为7680元）。本院认为，程伟祥、郑华飞逾期未缴纳物业服务费，属违约，应按合同约定承担违约责任。按照《前期物业服务合同》约定，盛世房地产公司、业主或物业使用人违反合同第五条、第六条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，自逾期之日起每天按当月应交服务费的千分之五的标准向森宇物业公司支付违约金；逾期超过30日仍未交者，从第31日起每天按当月应交服务费的30%缴纳违约金。现森宇物业公司要求按照每季度应缴物业服务费630.23元（116.71平方米×1.8元/月/平方米×3个月）为基数，按照年利率24%的标准分别从逾期之日起计算至2018年9月30日止，低于上述合同约定的违约金计算标准，系森宇物业公司对其权利的处分，本院予以确认。即程伟祥、郑华飞应当支付的违约金为：以2014年12月3日起至2015年2月28日止的物业服务费616.68元（116.71平方米×1.8元/月/平方米×2个月29天）为基数，按照年利率24%的标准，自2014年12月3日起计算至2019年6月30日止；以630.23元为基数，按照年利率24%的标准，分别从2015年3月1日、6月1日、9月1日、12月1日、2016年3月1日、6月1日、9月1日、12月1日、2017年3月1日、6月1日、9月1日、12月1日、2018年3月1日、6月1日、9月1日、12月1日、2019年3月1日起计算至2019年6月30日止；以210.08元为基数，按照年利率24%的标准，自2019年6月1日起计算至2019年6月30日止。 据此，依照《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告程伟祥、郑华飞于本判决生效之日起十日内向原告成都市森宇物业有限责任公司支付2014年12月3日至2019年9月30日的物业服务费12171元； 二、被告程伟祥、郑华飞于本判决生效之日起十日内向原告成都市森宇物业有限责任公司支付违约金（以616.68元为基数，按照年利率24%的标准，自2014年12月3日起计算至2019年6月30日止；以630.23元为基数，按照年利率24%的标准，分别从2015年3月1日、6月1日、9月1日、12月1日、2016年3月1日、6月1日、9月1日、12月1日、2017年3月1日、6月1日、9月1日、12月1日、2018年3月1日、6月1日、9月1日、12月1日、2019年3月1日起计算至2019年6月30日止；以210.08元为基数，按照年利率24%的标准，自2019年6月1日起计算至2019年6月30日止）； 三、驳回原告成都市森宇物业有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费151元，由被告程伟祥、郑华飞负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  王 璇 二〇一九年十一月二十一日 法官助理  康敏思 书 记 员  盛 娇