上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初14734号原告：上海共星机带国际贸易有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区华京路XXX号三联大厦417室。法定代表人：又场敬司(MATABAKEIJI)，董事长。委托诉讼代理人：马莹莹，女。被告：上海呈远鼎承投资管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：左德新，职务不详。原告上海共星机带国际贸易有限公司与被告上海呈远鼎承投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月19日对本案公开开庭进行了审理。原告上海共星机带国际贸易有限公司的委托诉讼代理人马莹莹到庭参加诉讼，被告上海呈远鼎承投资管理有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海共星机带国际贸易有限公司向本院提出诉讼请求：被告支付原告房屋租赁保证金200,999.61元。事实和理由：原告与被告共签订有四次《房屋租赁合同》，约定由原告承租上海市长宁区天山路XXX号XXX楼(以下简称涉讼房屋)。第一次签订的合同约定租赁期限自2012年7月9日至2014年7月8日止，原告应向被告支付的房屋租赁保证金为3个月租金和3个月物业管理费，合计175,906.47元。第二次签订的合同约定租赁期限自2014年7月9日至2016年7月8日止，原告应向被告支付的房屋租赁保证金为3个月租金和3个月物业管理费，合计192,192.03元，由于第一份合同已经支付175,906.47元，故原告实际支付被告保证金差价16,285.56元。第三次签订的合同约定租赁期限自2016年7月9日至2018年7月8日止，原告应向被告支付的房屋租赁保证金为3个月租金和3个月物业管理费，合计200,999.61元，由于前两次合同已经支付192,192.03元,故原告实际支付被告保证金差价8,807.8元。由于第四次合同的房屋租赁保证金与第三次合同保持不变，故原告未再向被告支付。根据上海市第一中级人民法院于2019年1月11日作出的(2018)沪01民终10960号民事裁定书，得知被告已与案外人上海强生集团有限公司(以下简称强生公司)解除了《强生营运大楼整体租赁合同》。现因原告无法和被告取得联系,故无法收回已支付给被告的上述房屋租赁保证金。原告遂起诉至法院，请求判如所请。被告上海呈远鼎承投资管理有限公司未到庭应诉，亦未向本院提供书面答辩意见和证据材料。原告围绕诉讼请求依法提交了上海市房地产权证、授权书、《房屋租赁合同》、《强生营运大厦租赁预定协议》、收据、银行凭证、民事判决书等证据。对上述证据，被告依法享有质证权利，因其经合法传唤未到庭应诉，本院视为其放弃对上述证据质证的权利。对上述证据，本院依法予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实：涉讼房屋产权人为强生公司。2012年5月28日，被告作为出租人(甲方)、原告作为承租人(乙方)，签订《强生营运大厦租赁预定协议》，约定有如下内容：甲方将涉讼房屋租给乙方使用，租赁时间段为2012年7月1日至2014年6月30日止，每日每平方米建筑面积租金为3.40元，乙方须向甲方支付相当于一个月租金的定金50,000元。2012年5月30日，原告向被告转账交付50,000元。2012年7月2日，强生公司出具授权书，载明根据其与被告签订的《强生营运大楼整体租赁合同》，同意被告对上海市长宁区天山路XXX号地上建筑面积8,005.79平方米物业进行上述合同范围内的租赁和经营管理。2012年7月6日，被告作为出租方(甲方)、原告作为承租方(乙方)，签订《房屋租赁合同》，约定有如下内容：甲方将涉讼房屋出租给乙方，建筑面积446.18平方米，用途办公，甲方于2012年7月9日前向乙方交付房屋，租赁期自2012年7月9日起至2014年7月8日止，每日每平方米建筑面积租金为3.40元，月租金总计46,142.45元，乙方应于2012年7月10日前向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为3个月的租金(138,427.35元)和3个月的物业管理费(37,479.12元)，合计金额175,906.47元。2012年7月9日，原告向被告转账交付172,048.92元。2012年7月24日，被告向原告出具收据，载明其已收到涉讼房屋租赁保证金175,906.47元。2014年6月25日，被告作为出租方(甲方)、原告作为承租方(乙方)，签订《房屋租赁合同》，约定有如下内容：甲方将涉讼房屋出租给乙方，建筑面积446.18平方米，用途办公，甲方于2014年7月9日前向乙方交付房屋，租赁期自2014年7月9日起至2016年7月8日止，每日每平方米建筑面积租金为3.80元，月租金总计51,570.97元，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，即3个月租金和3个月物业管理费，合计192,192.03元。2014年6月26日，原告向被告转账交付67,856.53元。当天，被告向原告出具收据，载明收到2014年7月9日至2016年7月8日续租保证金差价16,285.56元。2016年1月22日，被告作为出租方(甲方)、原告作为承租方(乙方)，签订《房屋租赁合同》，约定有如下内容：甲方将涉讼房屋出租给乙方，建筑面积446.17平方米，用途办公，甲方于2016年7月9日前向乙方交付房屋，租赁期自2016年7月9日起至2018年7月8日止，每日每平方米建筑面积租金为4元，月租金总计54,284.02元，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，即3个月租金和3个月物业管理费，合计200,999.61元。2016年1月29日，原告向被告转账交付8,807.58元。2017年11月10日，本院立案受理强生公司诉被告房屋租赁合同纠纷一案〔案号为(2017)沪0105民初24140号〕。2018年6月25日，被告作为出租方(甲方)、原告作为承租方(乙方)，签订《房屋租赁合同》，约定有如下内容：甲方将涉讼房屋出租给乙方，建筑面积446.17平方米，用途办公，甲方于2018年7月9日前向乙方交付房屋，租赁期自2018年7月9日起至2020年7月8日止，每日每平方米建筑面积租金为4元，月租金总计54,284.02元，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，即3个月租金和3个月物业管理费，合计200,999.61元。2018年7月10日，本院就(2017)沪0105民初24140号案件作出一审判决：一、确认强生公司与被告签订的《强生营运大楼整体租赁合同》于2017年11月16日解除；二、被告应于该判决生效之日起三十日内搬离上海市长宁区天山路XXX号，并将该房屋返还强生公司；……。其后，被告不服一审判决，向上海市第一中级人民法院提出上诉〔案号为(2018)沪01民终10960号〕。2019年1月11日，被告撤回上诉，上海市第一中级人民法院于当日作出民事裁定：准许被告撤回上诉，一审判决自该裁定书送达之日起发生法律效力。2019年4月，强生公司作为甲方(出租人)、原告作为乙方(承租人)，签订《房屋租赁合同》，约定由甲方将涉讼房屋出租给乙方，建筑面积442.41平方米，用途办公，租赁期限自2018年8月9日起至2021年8月8日止。审理中，原告确认如下内容：原告于2012年5月30日、7月9日转账交付被告的50,000元、172,048.92元，系用于支付双方第一份合同所约定的租赁保证金175,906.47元及第一个月租金46,142.45元；原告于2014年6月26日转账交付被告的67,856.53元，系用于支付双方第二份合同所约定的租赁保证金差额16,285.56元及第一个月租金51,570.97元；原告于2016年1月29日转账交付被告的8,807.58元，系用于支付双方第三份合同所约定的租赁保证金差额；原、被告间的租赁关系于2018年8月8日结束，租金亦支付至该日，原告自2018年8月9日起与强生公司发生租赁关系并向强生公司指定账户支付租金。因被告上海呈远鼎承投资管理有限公司未到庭，致本案调解不成。本院认为，根据当事人陈述以及在案证据，原告已按约向被告支付房屋租赁保证金200,999.61元。根据已经生效的(2017)沪0105民初24140号民事判决书，强生公司与被告签订的《强生营运大楼整体租赁合同》于2017年11月16日解除，故被告自此之后已无权对上海市长宁区天山路XXX号地上建筑面积8,005.79平方米物业进行上述合同范围内的租赁和经营管理，原、被告于2018年6月25日签订的《房屋租赁合同》应属无效。同时，鉴于原告就涉讼房屋自2018年8月9日起与强生公司发生租赁关系，故被告应向原告返还该房屋租赁保证金200,999.61元，本院对原告的诉讼请求应予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权，本案的事实以现有证据予以认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：被告上海呈远鼎承投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海共星机带国际贸易有限公司房屋租赁保证金200,999.61元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,315元，由被告上海呈远鼎承投资管理有限公司负担。如不服本判决，当事人可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  董 隽审 判 员  臧佳俊人民陪审员  沈建芳二〇一九年十一月二十八日书 记 员  屠晓婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。