山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁06民终5587号上诉人（原审原告）：龙口市金星房地产开发有限公司。住所地：山东省龙口市龙口渔港路海滨小区1号楼。法定代表人：邵云飞，任董事长。委托诉讼代理人：郝杰，山东南山东海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：田野，女，1995年6月18日出生，汉族，居民，住山东省龙口市。委托诉讼代理人：王贞民，山东臻贞律师事务所律师。上诉人龙口市金星房地产开发有限公司（以下简称金星公司）因与被上诉人田野撤销合同纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2018）鲁0681民初4322号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人金星公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求；上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1、涉案协议明显属于显失公平，属于可撤销的协议。该房产在建成之时所有权归上诉人，该房产可以办理房产证。上诉人提交了数份涉案楼盘的买卖合同以证明同一楼盘其他房产的实际销售价格均在5000元以上，而涉案房产协议价格仅为2000元，差异巨大。无论是否办理房产证与房产实际价值无关联性。2、田亭昌利用其村委主任的便利逼迫上诉人签订协议，详见龙口市人民检察院对田亭昌的起诉书。3、依据《物权法》第一百四十二条，上诉人作为建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及附属设施的所有权依法归上诉人所有，而一审判决适用了《山东省物业管理条例》第十三条认为涉案的房屋归政府所有，但其忽略该条文后部分载明了由政府出资的字样，只有政府出资的社区用房才归政府所有。被上诉人田野辩称，一审法院认定事实和适用法律均正确，程序合法。请求驳回上诉，维持原判。1、依据是《物权法》和《山东省物业管理条例》第十三条，该社区用房的所有权属于政府所有，社区用房具有社会服务功能，住宅小区内的政务管理用房、社区居委会用房属于政府所有，上诉人虽然是涉案房产的开发建设者，但对涉案房产并不拥有所有权，故无处分权。2、涉案房产因为是社区用房故办不出房产证，所以房产价值与普通的小区住宅价值相差较大，根据市场规律顶账房的价值也要比市场价格低，故涉案房产的交易价格合理，是双方的真实意思表示，而且因涉案房产无房产证，无法经权威部门鉴定其实际价值。至于上诉人提交的其他业主的买卖合同系有房产证的房屋，与涉案房产无可比性。3、田亭昌已于2016年辞去松岚村书记和主任职务，2017年8月3日签订顶账协议时，田亭昌已不担任任何职务，不存在利用职务胁迫上诉人事实。原审原告金星公司向一审法院起诉请求：1、依法判决撤销原被告于2017年8月3日签订的协议书；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年下半年，被告田野之父田亭昌利用担任村党支部书记、村委主任的便利，向原告提出承包原告开发建设的正仁.松涛苑小区的消防、地暖、绿化、铺装及景观工程。工程完工后，被告采取将原告售楼处、办公室大门上锁等胁迫方式，逼迫原告与被告田野签订楼房抵工程款协议。该协议价格不足成本价的1/2，显失公平。一审法院审理认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：原告于2014年4月开发建设正仁松涛苑居民小区。被告田野于2008年4月10日成立个人独资龙口市九鼎房产物业服务有限公司。被告田野之父田亭昌曾承揽原告开发的正仁.松涛苑小区的消防、地暖、绿化、铺装等工程。2013年9月8日，田亭昌代表龙口市九鼎房产物业服务有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，原告将其开发的正仁、松涛苑小区的物业服务项目交由龙口市九鼎房产物业服务有限公司经营。2017年8月3日，原告金星公司与被告田野签订《协议书》。主要内容：金星公司与田野经协商，就位于龙口市中央公园社区4号楼下物产达成协议如下：一、由于金星公司欠田野施工工程款，金星公司将位于龙口市中央公园社区4号楼下一、二层共计1456.88m2物产按总价款2913760元抵顶给田野，作为工程款的一部分，其他工程款另行协商。二、该处物产抵顶给田野后，田野拥有房屋的所有权。三、保证条款：1、金星公司保证上述抵工程款的房屋未因其它事由被查封、抵押或出售；2、金星公司保证在本协议签订后不得因金星公司原因导致抵工程款的房屋被查封、抵押，致使田野权利无法实现；3、金星公司保证抵工程款的房屋无产权上的争议；4、金星公司保证在未征得田野通知情况下，不得出售抵工程款的房屋。在上述协议签订前，被告田野开办的龙口市九鼎房产物业服务有限公司就在案涉房产内办公。政府行政主管部门为原告颁发的建设工程规划许可证标明，案涉房产系社区用房。案涉房产至今未办理房屋所有权证。田野之父田亭昌因涉嫌非国家工作人员受贿罪和敲诈勒索罪已被检察机关提起公诉至法院，该案法院正在审理中。经查阅该案卷宗资料，检察机关指控田亭昌的犯罪事实中不包括本案原告主张的胁迫原告签订以房抵工程款协议的事实。一审法院认为，本案当事人争执的焦点问题有二个，一是本案是否应当移送公安机关或检察机关处理；二是案涉合同是否属于可撤销合同。关于本案是否应当移送公安机关或检察机关处理的问题。被告主张被告田野之父田亭昌因涉嫌非国家工作人员受贿罪和敲诈勒索罪，人民法院正在审理，法院应裁定驳回原告起诉。法院经查阅刑事卷宗发现，刑事案中，人民检察院指控刑事被告人田亭昌的犯罪事实中并不包含本案原告主张的事实，故本案属于民事案件审理范围，对原告的主张法院不予采纳。关于案涉合同是否属于可撤销合同问题。原告主张案涉合同可撤销的理由，一是案涉合同在被告田野之父田亭昌胁迫之下签订的；二是显失公平。对于案涉合同的签订，原告是否受胁迫的问题，由于原告未能举证证明，法院对原告主张的这一事实不予认定。对于案涉合同是否显失公平的问题，由于案涉房产无产权证，之后在得不到原告及相关部门配合和批准的情况下也无法取得房产所有权。对于无法取得所有权的房产的价值，法院无法对此作出客观判断，也就无法认定价格是否公平，故法院对原告主张的事实不予认定，对原告的诉讼请求不予支持。本案在审理中，法院也注意到，案涉房产是政府规划的社区综合服务用房，又称社区用房。根据《山东省物业管理条例》第十三条的规定，住宅小区内按照规划配套建设的政务管理用房、社区居民委员会用房属于政府所有，建设投资由政府承担。社区用房，是社区党组织、居委会用来服务社区群众和开展活动的场所，具有社会服务功能。按照上述规定，原告虽然是涉案房产的开发建设者，但其对案涉房产并无处分权，案涉合同在未经有处分权的单位批准或同意之前，尚未生效。原告通过本案的方式寻求救济的途径错误，可通过其他合法途径解决。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十条、第一百五十一条规定，一审法院于2019年7月15日判决：驳回原告龙口市金星房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告龙口市金星房地产开发有限公司承担。经本院审查，上诉人于2019年3月20日向一审法院申请撤回对田亭昌的起诉。依据龙检公刑诉【2018】331号起诉书，田亭昌因涉嫌非国家工作人员受贿罪、敲诈勒索罪被提起刑事诉讼。本院审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案双方争执的焦点问题是：涉案《协议书》是否属于可撤销的合同。一、从本案的事实看，涉案《协议书》是2017年8月3日签订，从龙口市人民检察院龙检公刑诉[2018]331号起诉书看，被上诉人田野父亲田亭昌利用其村委主任的便利逼迫上诉人重新出具工程结算书是2017年9月19日，经一审法院查阅该案卷宗，检察机关指控田亭昌的犯罪事实中不包括本案上诉人主张的胁迫其签订以房抵工程款协议的事实。从目前的证据情况看，不足以证明涉案《协议书》受胁迫签订。二、从常理上分析，能否办理房产证对房屋价值影响较大，双方认可涉案房屋至今未办理房产证，之后能否办理房产证仍处于不确定状态，涉案房屋价值不宜比照能够办理房产证的同期房屋价值认定，目前无法认定涉案《协议书》中约定的房屋价格是否公平。上诉人金星公司主张《协议书》属于可撤销的合同，证据不足，理由不当，本院不予采纳。综上所述，上诉人金星公司之上诉，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人龙口市金星房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王天松审判员  殷连泽审判员  张莉莉二〇一九年十一月二十九日书记员  肖 婷