广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1702民初4287号原告：陈奇华，男，1965年4月6日生，汉族，住广东省江门市蓬江区。原告确认的送达地址为江门市蓬江区水南路会龙里155号6楼，联系人钟源石。委托诉讼代理人：严文标，广东华南律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟源石，广东华南律师事务所律师。被告：郑启辉，男，1968年9月17日生，汉族，住广东省江门市蓬江区。原告陈奇华诉被告郑启辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈奇华的委托诉讼代理人钟源石到庭参加诉讼；被告郑启辉经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈奇华向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原、被告2017年10月26日签订的《房屋买卖合同》；二、依法判令被告返还原告已支付的23万元购房款；三、依法判令被告依据合同约定赔偿原告5万元的违约金；四、判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2017年10月26日签订一份《房屋买卖合同》，由原告购买被告私有房产一套。合同约定：房产位于阳江市闸坡××区××房；建筑面积61.31平方米；房屋成交价为48万元，房款分三期支付，还约定在原告支付第二期房款时双方办理房屋产权转移登记手续。交易房屋有设定抵押登记，据被告陈述，尚欠银行贷款22万元。签订合同当日，原告按照合同约定，通过原告名下工商银行账户以转账方式支付被告第一期款项10万元，款项汇入被告工商银行名下62×××89账户，被告出具10万元的收款收据。根据双方买卖合同约定，第二期房款33万元的付款期限为2018年6月30日。在2017年11月下旬，被告向原告提出，由于其经营的公司正在承接工程，急需资金周转，要求原告提前支付部分房款5万元，承诺给予总房价减免5000元的优惠。原告同意，于2017年11月22日通过同一账户转账支付给被告房款5万元。被告出具5万元的收据。到2017年12月中旬，被告以上述同一理由要求原告提前付款8万元，承诺在总房价中再予以减免2.5万元的优惠。原告同意，于2017年12月12日、13日分别两次通过原告建设银行账户各付4万元共8万元汇到被告上述银行账户。同月12日，被告出具收款8万元的收据，同时与原告签订一份《补充协议》，约定被告在收到原告第三次付款8万元后，1-2个月内办理房屋产权转移登记，如因被告原因无法办理过户的，退还原告26万元，并支付5万元的违约金。综上，原告分三次共付购房款23万元，按照双方后来约定，房屋成交价在原告提前付款优惠后调整为45万元，尚欠的22万元，双方约定在办理过户前由被告向银行申请提前还款，由原告直接代被告还给贷款银行，办妥赎证后办理产权过户手续。但被告违反约定和承诺，在原告支付第三次房款后的规定时间内没有办理提前还款及过户手续，经催促同意在2018年6月30日前办理，7月过后，被告电话从不接听到关机停机，一直处于失联状态，再也无法联系。原告于2018年8月16日到海陵岛试验区不动产登记中心查询涉案房产，获悉被告已背着原告将该涉案房产所有权转让给了他人。原告认为，被告将涉案房屋偷偷转让给他人的行为已经构成严重违约，并侵犯了原告的合法权益，因此，为维护原告合法权益，遂诉至法院，望判如所请。被告郑启辉没有答辩，在举证期限内也没有向本院提供证据。经审理查明：2017年10月26日，原告陈奇华（作为买受方、乙方）与被告郑启辉（出售方、甲方）签订《房屋买卖合同》。主要约定：第一条房屋基本情况：（一）甲方所出售房屋（以下简称该房屋）坐落在阳江市闸坡××区××房，建筑面积共61.31平方米；第二条房屋权属情况：（一）该房屋性质为商品房；（二）该房屋的抵押情况为：已经设定抵押；第三条成交总价款方式、付款时间：（一）经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价格为480000元，乙方采取分期付款方式支付该房款给甲方；第一期：乙方于本合同签订2天内向甲方支付该房款100000元，通过自行交接方式划转；第二期：乙方于2018年6月30日前，向甲方支付部分剩余房价款330000元，通过自行交接方式划转；第三期：该房屋权属转移到乙方名下的手续办理完毕且房屋交付给乙方2天内，乙方向甲方支付最后剩余房款50000元；第四条税、费相关规定：本次交易应缴纳的所有税、费在5万元内由乙方承担。甲方提前还款短期贷款利息（如有）；提前还款罚息（如有）以及甲方办理甲方名下该房屋不动产权证所产生的费用由甲方承担。若本次交易总费用超过5万元的（不含房价），超过5万元部分由甲、乙双方各分摊50%；第五条权属转移登记：甲方应在乙方缴付第二期房款同时，与乙方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如合同履行期间，因产生需要延长办理房屋权属登记转移时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议。甲方同意将其缴纳的该房屋专项维修资金（公共维修基金）的账面余额在房屋过户同时办理转移给乙方；第六条如果乙方因国家政策原因不能购买该房产，甲方要退回乙方支付的所有款项给乙方；第七条违约责任：（一）甲方如发生下列事项的，乙方有权解除本合同；甲方应当自收到解除通知之日起2日内退还乙方全部已付款外，另支付5万元的违约金给乙方：1、甲方该房屋存在产权纠纷、设定抵押状态，因甲方原因造成该房屋不能办理过户到乙方名下的，或发生债权债务纠纷的；2、甲方在2018年6月30日前将该房屋出售给第三人；（二）乙方如发生如下事项的，甲方有权解除本合同和有权收回该房屋自行处理，且在发生解除本合同通知之日起2日内，只退回给乙方第一期支付款项的50%，即退回给乙方5万元，余下5万元作违约金不予退还：1、乙方未能按期支付款项；2、乙方因个人愿意变化而不购买该房屋；等等。2017年10月26日，原告通过中国工商银行转账支付了购房款100000元给被告，有原告提供的中国工商银行借记卡账户历史明细清单予以证实。被告出具收据交原告收执，收据载明：今收到陈奇华交来阳江市闸坡××区××房的第一期购房款（网银转账到郑启辉工商银行62×××89的账号），收款金额100000元。2017年11月22日，原告通过中国工商银行转账支付了购房款50000元给被告，有原告提供的中国工商银行借记卡账户历史明细清单予以证实。被告出具收据交原告收执，收据载明：今收到陈奇华支付阳江市闸坡××区××房预付房款人民币伍万元正。收到此款后，总房价优惠人民币5000元，即现尚欠房价总款为人民币32.5万元整，收款人郑启辉，身份证号：，日期：2017年11月22日。2017年12月12日，原告通过中国工商银行转账支付了购房款80000元给被告，有原告提供的中国建设银行银行卡客户交易明细清单予以证实。后被告出具收据交原告收执，收据载明：今收到陈奇华第三次支付在阳江市闸坡××区××房预付房款人民币捌万元整。收到此款后，这次房价优惠2.5万元，与第二次房价优惠0.5万元合共优惠3.0万元，即现时共收到支付款人民币230000元，即现尚欠银行（房贷）款为人民币22万元整，收款人（签字、按手印）：郑启辉，身份证号码：，收款日期：2017年12月12日。2017年12月12日，原告陈奇华（作为乙方）与被告郑启辉（作为甲方）签订《补充协议》，主要载明：“经双方商议，同意补充如下协议内容，以共同遵守：（一）甲方：（郑启辉）应在收到乙方（陈奇华）缴付第三次房款同时，与乙方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，办证期限为1-2个月完成；（二）如履行期间，因产生需要延长办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议，但甲方因其他原因导致无办理房屋权属转移登记的，甲方在超过约定时间15天内退回给乙方全部预付的房款共26万元，另支付违约金给乙方5万元”。原告主张，在原告支付第三次房款后，被告未按约定在规定时间内没有办理提前还款及过户手续，将该涉案房产所有权转让给了他人，侵犯了原告的合法权益，遂诉至本院，请求如诉称。另查明，陈奇华于2018年8月10日向本院起诉郑启辉房屋买卖合同纠纷，案号为（2018）粤1702民初3657号，陈奇华于2018年9月13日向本院提出撤诉，本院准许陈奇华撤诉。再查明，坐落于阳江市闸坡××区××房不动产权于2018年7月18日登记至郑启辉名下[证书编号：粤（2018）阳江市（海陵区）不动产权第0004424号]，该房屋于2018年7月20日转让至案外人廖家森名下[证书编号：粤（2018）阳江市（海陵区）不动产权第0004856号]。以上事实，有原告提供原告身份证、房屋买卖合同、收据、补充协议、中国工商银行借记卡账户历史明细清单、不动产登记资料查询结果证明；本院依法调取的（2018）粤1702民初3657号民事裁定以及本案的庭审笔录等为证，经综合分析，本院予以认定。本院认为，原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。双方应按照合同的约定切实履行各自义务。根据《补充协议》“（一）甲方：（郑启辉）应在收到乙方（陈奇华）缴付第三次房款同时，与乙方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，办证期限为1-2个月完成”的约定，被告应在收到原告第三次支付的房款（80000元）时，与原告共同向相关部门申请办理房屋权属转移登记手续，被告未按约定履行合同义务，并将房屋转移到第三人名下，构成违约。根据《房屋买卖合同》第七条违约责任“（一）甲方如发生下列事项的，乙方有权解除本合同；甲方应当自收到解除通知之日起2日内退还乙方全部已付款外，另支付5万元的违约金给乙方：1、甲方该房屋存在产权纠纷、设定抵押状态，因甲方原因造成该房屋不能办理过户到乙方名下的，或发生债权债务纠纷的；2、甲方在2018年6月30日前将该房屋出售给第三人”的约定，原告请求解除原、被告于2017年10月26日签订的《房屋买卖合同》，并请求被告支付违约金50000元，合法合理，本院予以支持。上述《房屋买卖合同》解除后,原、被告双方应相互返还从对方所取得的财产，原告请求被告返还购房款230000元，理据充分，本院予以支持。被告郑启辉经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：解除原告陈奇华与被告郑启辉于2017年10月26日签订的《房屋买卖合同》；限被告郑启辉在本判决发生法律效力之日起十五日内返还购房款230000元给原告陈奇华；限被告郑启辉在本判决发生法律效力之日起十五日内支付违约金50000元给原告陈奇华。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8500元（原告已预缴），由被告郑启辉负担。如不服本判决书，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  敖卓斌人民陪审员  张程生人民陪审员  吴秀兴二〇一九年十一月二十八日书 记 员  敖卓铝附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。