北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0116民初7269号原告：乐生活智慧社区服务集团股份有限公司，住所地北京市石景山区实兴东街8号院1号楼（京汉大厦）104-107号。法定代表人：段亚娟，董事长。委托诉讼代理人：王然，女，乐生活智慧社区服务集团股份有限公司法务。被告：潘思军，男，1960年2月10日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。原告乐生活智慧社区服务集团股份有限公司（以下简称乐生活公司）与被告潘思军物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乐生活公司委托诉讼代理人王然，被告潘思军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乐生活公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令潘思军支付乐生活公司自2017年3月1日至2018年2月28日拖欠的物业服务费共计人民币4709.14元；2.请求判令潘思军支付乐生活公司违约金（自2018年3月1日至2019年2月28日按照年应交物业服务费每日千分之一的标准计算违约金计1718.84元）；3.本案诉讼费由潘思军承担。诉讼过程中，乐生活公司变更诉讼请求为：1.判令潘思军支付乐生活公司自2017年3月4日至2018年3月3日拖欠的物业服务费共计人民币4709.14元；2.请求判令潘思军支付乐生活公司违约金（自2018年3月4日至2019年2月28日按照年应交物业服务费每日千分之一的标准计算违约金计1718.84元）；3.本案诉讼费由潘思军承担。事实和理由：乐生活公司系北京市怀柔区龙山御景小区物业服务企业，负责该小区日常的物业管理服务。潘思军系北京市怀柔区×小区×号楼×单元×室房屋产权人，房屋面积155.11平方米。乐生活公司与北京市怀柔区龙山御景家园小区开发商北京安宝房地产开发有限公司签署《物业服务合同》。物业服务合同签订后，乐生活公司按照物业服务合同约定提供了各项物业服务，但潘思军一直拖欠物业服务费，至今已拖欠2017年3月4日至2018年3月3日物业服务费4709.14元，按照物业服务合同约定截止2019年2月28日应支付违约金1718.84元。乐生活公司为维护自身合法权益，故诉至法院。潘思军辩称，乐生活公司所述房屋产权人、房屋建筑面积、欠费时间及欠费金额属实。潘思军不交费的原因是首次业委会是2017年3月28日成立的，潘思军与开发商签订的合同，是筹备组成立以后，是预交一年的物业费还是三个月以后开始交纳物业费由法院认定；购房时开发商签订的合同可以按照约定执行，现在乐生活公司与潘思军没有合同，按照什么标准收取物业费不清楚，如果是高档小区，热水是24小时，但是现在没有这项服务，这个2.5元的收费标准过高；公共设施维修养护方面存在瑕疵和不作为，单元门禁处于坏的状态，开发商与物业相互推诿，乐生活公司没有履行安全保障义务；公共收入未能体现在业主身上，收入未知，业主不知情；现在物业人员减少，门卫不作为，小区安全没有保障；潘思军家自2015年装修后，到2019年空置，应按70%收费；前期物业和乐生活公司签订补充合同潘思军不知情也无人告知，前期物业评估的是之前所有设施，按照高档小区计算的，当时24小时热水、娱乐室、医疗室，但是现在均没有，物业费应打折扣，按照现状评估做出的服务价值来收取物业费，故不同意乐生活公司的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年6月30日，北京市怀柔区龙山御景小区开发商北京安宝房地产开发有限公司作为甲方与乙方乐生活公司签订《物业服务合同》一份，选聘乐生活公司为龙山御景小区提供物业服务。双方约定物业服务费用为包干制，由业主按照房屋建筑面积交纳，其中多层住宅收费标准为2.53元每建筑平方米每月，高层住宅收费标准为2.53元每建筑平方米每月；对于物业的交接工作，双方约定乙方已于2015年6月30日承接本物业时，甲方配合乙方完成对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并完成交接。乙方在接管本物业时对双方查验过的物业共用部位、共用设施设备存在的问题现已全部验收合格，进入日常物业服务程序并承担相应的管理责任。对于合同期限双方约定自2016年7月1日至2017年6月30日，期限暂定一年。合同期届满前2个月，经双方协调同意后可另行续签合同。如在合同期内业主委员会成立时，则由业主委员会与乙方或其他物业管理企业签订物业服务合同，同时合同自行终止。双方还就服务内容与质量、物业的经营与管理、物业的使用与维护及违约责任等做了约定。2017年8月25日，双方再次签订《物业服务合同》，约定合同期限自2017年7月1日至2018年6月30日；其他约定事项与2016年签订的合同一致。当日，北京市怀柔区龙山御景小区开发商北京安宝房地产开发有限公司作为甲方与乙方乐生活公司签订《补充协议书》，补充协议中对于龙山嘉园（御景）小区物业服务费计收事宜载明：“在怀柔区街道办事处及社区居委会的指导及组织下，龙山嘉园（御景）小区于2015年11月18日成立龙山嘉园（御景）小区业主大会筹备组，筹备组于2016年2月23日开始以书面征求意见的方式选举业主委员会委员。根据《关于实施中若干问题的通知》的规定，已符合业主应当按照前期物业服务合同的约定缴纳物业服务费的条件。甲方据此于2016年3月11日起向龙山嘉园（御景）小区全体业主发布《关于计收物业服务费及小区物业项目的交接》的通知，通知于2016年3月3日起向业主计收龙山嘉园（御景）小区物业服务费。同时，通知于2016年3月14日向龙山嘉园（御景）全体业主正式就物业共用部分进行查验交接。乙方作为筹备组成员之一，见证了上述经过，根据《关于实施中若干问题的通知》及甲方2016年3月11日《关于计收物业服务费及小区物业项目的交接》的通知内容的相关规定，基于业主收房时预付的一年期物业服务费将于2016年3月3日起付，期间由甲方依据合同约定转付乙方。乙方同意于2017年3月4日起自行向龙山嘉园（御景）全体业主收取物业服务费，甲方不再承担该项费用的转付的支付责任。”合同签订后，乐生活公司为龙山御景小区提供了物业服务。另查，2018年8月6日，乐生活（北京）智慧社区投资发展股份有限公司名称变更为乐生活智慧社区服务集团股份有限公司。潘思军系北京市怀柔区×小区×号楼×单元×室业主，其房屋建筑面积为151.11平方米。因潘思军未向乐生活公司交纳2017年3月4日至2018年3月3日期间的物业服务费，经催收未果，故乐生活公司持诉称理由起诉至本院，要求潘思军立即给付拖欠的物业服务费4709.14元及违约金。本案在审理过程中，潘思军坚持答辩意见，不同意乐生活公司的诉讼请求。乐生活公司就其主张向本院提交如下证据：1.业主资料登记表及业主身份证复印件，证明潘思军是该小区业主，是适格的被告；2.《物业服务合同》及补充协议，证明双方之间存在物业服务合同关系，业主应按照合同约定履行自己的义务以及物业费单价及违约金计算标准；3.公司名称变更通知，证明乐生活（北京）智慧社区投资发展股份有限公司变更为乐生活智慧社区服务集团股份有限公司；4.2017年3月1日至2018年2月28日期间物业公司清理杂草、检查电梯、瓷砖、污水井管道、联系开发商维修门禁、摄像头老化维修及发票等乐生活公司履行物业服务合同约定义务的照片，证明物业公司按照物业服务合同为该小区提供物业服务；5.业委会筹备组成立的通知以及公共设施通知栏照片，证明首次筹备的时间2015年11月18日以及对业主公示的情况；6.单据一套，质保单位出具的承诺书、派修单，证明房屋过了质保期后，乐生活公司维修门禁以及监控的情况。潘思军提交如下证据：1.首次业委会成立筹备组，证明成立时间是2017年；2.门禁照片4张，外大门照片3张，证明乐生活公司服务不达标。经法庭质证，潘思军对乐生活公司提供证据1认可；对证据2不认可，并称乐生活公司要求交纳2017年3月至2018年3月的服务费，但是合同是2017年8月25日签订的，单元门禁也没修好；对证据3公司名称的变更不清楚；对证据4不认可，质保期间物业公司没有提供物业服务，不应收费，应从质保期过了才收取物业费，而且小区现在已经是可视的，不需要更换，只是加一根线，维修服务物业公司都没做，单元门禁和车库门禁一直是坏的；对证据5不清楚；对证据6虽然修了，但是现在还是坏的，也没修好。乐生活公司对潘思军提供的证据1真实性认可，关联性不认可，并称2015年11月18日业主大会筹备组成立；对证据2门禁的问题，照片看不出时间以及好坏，质保期内已经联系过质保单位，过期后也对门禁进行了维修。另经本院现场勘查，潘思军居住的整栋楼门禁确实存在损坏的情况，经询问乐生活公司的工作人员，其称门禁确实是坏了，但是一直也在修，有维修记录。因小区很多的单元户主都不同意修，有的修好了又被破坏了，有的年龄大的业主也不愿意用这个门禁。上述事实，有双方当事人当庭陈述、现场笔录、问话笔录及相关书证等证据在案佐证。本院认为，乐生活公司与怀柔区龙山御景小区的建设单位北京安宝房地产开发有限公司签订了《物业服务合同》且对涉诉小区进行了物业服务，潘思军作为涉诉小区业主享受了物业服务，其应当交纳物业服务费。关于物业服务费的交纳起始时间，龙山御景小区业主大会筹备组成立满三个月未召开业主大会，据此北京安宝房地产开发有限公司向涉诉小区全体业主发布通知，通知于2016年3月3日起开始计收物业服务费。因业主在收房时预付了一年的物业费，北京安宝房地产开发有限公司与乐生活公司签订的补充协议约定了乐生活公司自2017年3月4日起向龙山御景小区全体业主收取物业服务费，故潘思军自2017年3月4日交纳物业服务费，乐生活公司要求潘思军交纳物业费的诉讼请求本院予以支持。关于潘思军的辩解意见，本院根据双方当事人的陈述及相关证据，认为乐生活公司对涉诉小区的共用部位及设施已尽到日常维修义务，潘思军提出物业服务存在瑕疵，本院认为瑕疵情节明显轻微，故潘思军的辩解意见，本院不予采纳。关于乐生活公司要求潘思军支付违约金的诉讼请求，因双方就物业服务问题存在争议，并非恶意拖欠物业费，故对乐生活公司的此项诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百八十二条、第一百八十四条之规定，判决如下：一、潘思军于本判决生效后七日内给付乐生活智慧社区服务集团股份有限公司二〇一七年三月四日至二〇一八年三月三日期间的物业服务费4709元；二、驳回乐生活智慧社区服务集团股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由潘思军负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 刘建中二〇一九年十一月六日法官助理 赵 欢书 记 员 刘 进