吉林省辉南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0523民初914号 原告：邓德涛，男，住辉南县。 委托诉讼代理人：于彩霞，吉林吉大律师事务所律师。 被告：辉南县星华房地产开发有限公司，住所地辉南县。 法定代表人：唐利滨，董事长。 委托诉讼代理人：尚伟，吉林盛冠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩光武，吉林盛冠律师事务所律师。 第三人：辉南县房屋征收经办中心，住所地辉南县。 法定代表人：赵玉铭，主任。 委托诉讼代理人：周健帮，吉林辉发律师事务所，代理权限：一般代理。 原告邓德涛与被告辉南县星华房地产开发有限公司（以下简称星华房地产公司）及第三人辉南县房屋征收经办中心拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年4月11日作出（2018）吉0523民初589号民事判决书，被告不服提出上诉，通化市中级人民法院于2019年6月28日作出（2019）吉05民终589号民事裁定书，裁定发回本院重新审理。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邓德涛及其委托诉讼代理人于彩霞，被告辉南县星华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人尚伟、韩光武，第三人的委托诉讼代理人周健帮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 邓德涛向本院提出诉讼请求：一、解除《产权调换协议书》，判令星华房地产公司支付应安置房屋的实际价款4644232.00元；二、判令星华房地产公司补偿自2016年12月31日至今未交房的双倍临时安置补助费和取暖费（具体计算从交房之日2016年12月31日起至赔偿应安置房屋全部价款止，临时安置补助费500/月乘以24个月乘以2倍乘以3个房屋+3个房屋取暖费乘以每个房屋1000元总共2年，数额总计78000元）；三、请求判令星华房地产公司赔偿自2017年1月1日至赔偿应安置房屋全部价款止的租金损失（计算至2019年9月3日为443991.12元）。四、承担本案诉讼费、保全费、鉴定费、保全担保保险费。五、追加第三人不要求第三人辉南县房屋征收经办中心只是为了查明事实，不要求其承担责任。事实和理由：1.星华房地产公司违反《房屋拆迁产权调换协议》的约定，不按照约定交付房屋。原告与星华房地产公司于2015年8月18日签订《房屋拆迁产权调换协议》及《补充协议》，协议签订后星华房地产公司并未按约定时间于2016年12月31日交付回迁房屋。根据2017年8月7日星华房地产公司张贴的交付通知及《关于邓德涛信访请求协调办理房屋拆迁回迁入住答复》，证明该房屋已经满足交付条件，但星华房地产公司拒不交房，已构成违约。2.应交付房屋与原图纸设计不符合，私自改变了房屋设计和面积，将三个门面房改成两个门面房，并且在这两个门面房中建了一个公用楼梯，导致回迁房屋无法相通，改变房屋设计后增加了两个长两米多、宽一米多的Z型钢筋混凝土水泥柱子和一道承重墙，致使回迁房屋面积减少了约30平方米，单独安装小窗户，透光性差，低于国家对楼房采光的最低标准，致使回迁房屋低于原定房屋价值。3.由于星华房地产公司的违约行为，导致邓德涛收到如下损失：1.根据评估报告，房屋总价值为一层2394336.99元和二层2249896.00元，共计4644232.00元。2.星华房地产公司应补偿自2016年12月31日至未交房的双倍临时补助费和取暖费，具体计算应从交房之日2016年12月31日起至今交房日或星华房地产公司对原告房屋予以足额补偿止。根据《合同法》及相关规定，星华房地产公司对超过约定的过渡期限的时段双方临时安置补助费，且已超过两个冬季，还应支付采暖补助费。3.星华房地产公司应赔偿自2016年12月31日至实际交房日止的停业损失。根据《合同法》第112条规定的，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原产权房屋在被拆除前一直在开设幼儿园，营业损失无法实际计算，因此采用房屋租金的方式计算，从2017年1月1日到2019年9月3日为443991.12元。 被告星华房地产辩称：不同意原告的诉讼请求。一、被告不是适格被告，本案被告是受第三人委托与原告签订的案涉协议。二、原告申请解除合同不符合法律规定，不应当产生解除合同的法律效力，三、原告要求被告支付两倍临时的安置补助费、过冬费、支付租金没有事实依据，不符合案涉协议的约定，原告提供的图纸等证据，不能证明被告构成根本违约，不能证明被告擅自改变建筑设计规划，原告提供的施工图纸只是草图没有设计单位核准用章，也未经规划部门批准，不能作为建筑施工作用，应驳回原告的诉讼请求，请求按协议履行是原告首选的解决方式。具体事实与理由一是邓德涛选择了产权调换的补偿方式，并签订了《产权调换协议书》，现要求星华房地产公司支付安置房屋的实际价款，是变更补偿方式，属于变实物补偿为货币补偿，在《产权调换协议》仍然有效情况下，邓德涛未依法申请法院或仲裁机构变更，也未与星华房地产公司就变更补偿方式达成一致的前提下，其要求星华房地产公司进行货币补偿没有事实与法律依据。若要求星华房地产公司支付的款项是其房屋价值损失，根据合同法规定，因一方当事人违约而导致不能实现合同目的就是指根本违约，在一方当事人主张违约的情况下，只有达到根本违约的标准，当事人才可以主张解除合同。邓德涛要求赔偿房屋价值损失，应证明星华房地产公司根本违约，且应以明确提出解除合同为前提，在合同有效未解除的情况下，邓德涛无权要求赔偿房屋的价值损失。应予驳回。二是邓德涛要求星华房地产公司赔偿双倍临时安置补助费、取暖费及停业损失的请求没有事实及法律依据，不应支持。邓德涛的该请求违反了双方签订的《房屋拆迁产权调换协议》的约定，该协议未有星华房地产公司应支付双倍临时安置补助费的约定。在补充协议中，明确约定邓德涛拆迁房屋的所有停产停业等损失费用在本协议中补偿全部完毕，另支付其20万元，同时约定双方互不追究其他责任，此约定可证明，星华房地产公司对邓德涛的房屋拆迁损失全部补偿完毕。在《产权调换协议》未被依法撤销或解除的前提下，邓德涛要求星华房地产公司支付双倍临时安置补助费、取暖费，也没有法律与政策依据。庭审中，邓德涛没有提供其主张每月500.00元临时安置补助费的法律依据。三是邓德涛提供的证据不能证明星华房地产公司根本违约。邓德涛一方面主张星华房地产公司未按图纸施工，不能实现合同目的，另一方面，又主张星华房地产公司拒不给其回迁，邓德涛的主张自相矛盾，不符合常理及逻辑。邓德涛提供的图纸亦无法证明星华房地产公司改变了规划设计，其主张无事实依据；从邓德涛提供的住房与城乡建设局的回复可见，星华房地产公司是按规划设计施工的，邓德涛提供的证据不足以证明星华房地产公司构成根本违约。四是邓德涛申请的对房屋价值与租金标准的鉴定报告，不能作为认定事实的证据。在《房屋拆迁产权调换协议》有效情况下，邓德涛只能主张星华房地产公司继续履行合同。邓德涛直接主张星华房地产公司支付安置房屋的价款不具有请求权基础。邓德涛若主张房屋价值损失，其应以被拆迁房屋实际损失为限，若星华房地产公司不履行协议，其实际损失只能是被拆迁房屋的市场价值。邓德涛主张房屋价值损失请求，应当对其被拆迁房屋进行价值评估鉴定，而不能将星华房地产公司提供的产权调换房屋的价值作为认定邓德涛拆迁房屋损失的依据。邓德涛提供租金价格的司法鉴定也不能作为认定其损失的证据使用。对安置房屋租金进行的鉴定，与本案无关，不能作为认定其损失的证据。综上所述，邓德涛的诉讼请求缺乏必要的前提基础，请求驳回邓德涛的诉讼请求。 第三人辉南县房屋征收经办中心不发表答辩意见。 根据原被告的陈述及本院认定的证据，本院认定事实如下：2015年8月18日，星华房地产公司因棚户区改造项目建设需要与邓德涛签订《房屋拆迁产权调换协议》，协议约定，邓德涛将坐落在辉南县朝阳镇爱国街二委五组的房屋，房屋所有权证编号为00199XX、00012XX、00008XX，建筑面积56.56平方米、29.36平方米、64平方米（经房产部门实测73.60平方米）的房屋交付星华房地产公司拆除，星华房地产公司将坐落在星华家园A2栋一连二门市，一层244.32平方米，二层255.67平方米作为产权调换房屋，该房屋为期房。邓德涛于2015年8月20日前搬迁腾空房屋，星华房地产公司保证在2016年12月31日前将产权调换房屋交付给邓德涛。同日，邓德涛与星华房地产公司签订补充协议，协议约定，邓德涛此拆迁房屋的停产停业损失费、室内装修、围墙、地下室等一起附属物，经营损失在本协议中补充全部完毕；邓德涛因房屋拆迁事宜多次上访，状告星华房地产公司，在签署本协议后，不准因此事由上诉、上访；星华房地产公司对邓德涛经营房屋提出的工商、教育等异议，在签署本协议后，星华房地产公司不准追究；按签订的合同图纸施工；另支付邓德涛20万元。 协议签订后，邓德涛按照《房屋拆迁产权调换协议》约定将被拆迁房屋交付星华房地产公司，被拆迁房屋已经拆除。辉南县房屋征收经办中心已支付邓德涛20万元。在被告对A2栋楼房施工期间，原告以被告改变设计为由到辉南县住建局上访，辉南县住建局于2018年6月19日答复：“经我局调查了解，A2栋的楼层为17层建筑开发企业严格按照规划设计图纸施工建设。”，对此答复，邓德涛不予认可，后经辉南县住建局、信访局协调均未达成协议。 诉讼中，本院委托吉林省国理房地产土地评估有限公司进行鉴定，该公司于2019年3月11日出具评估报告，评估结果为：1层建筑面积244.32㎡，评估单价9800.00元/㎡，评估总价2394336.00元，2层建筑面积255.67㎡，评估单价8800.00元/㎡，评估总价2249896.00元，租金自2017年1月1日至2019年1月3日，建筑面积499.99㎡，评估单价30.00元/㎡，评估总价32993.52元。 本院另查明，星华房地产公司曾以迫于信访压力和第三人辉南县房屋征收经办中心建议，违背自己真实意思表示为由，向本院提起诉讼，要求依法撤销与邓德涛于2015年8月18日签订的《房屋拆迁产权调换协议》。本院于2017年1月11日作出（2016）吉0523民初857号民事判决书，判决驳回星华房地产公司的诉讼请求。星华房地产公司不服判决向通化市中级人民法院提出上诉。2017年8月8日，通化市中级人民法院作出（2017）吉05民终1090号民事判决书，判决驳回星华房地产公司上诉，维持原判。 原告在庭审中主张回迁的房屋面积少30㎡，被告对此未予反驳，原告主张改变设计后，室内增加了两个长两米多、宽一米多的Z型钢筋混凝土水泥柱子和一道承重墙，两个门市房无法整体连在一起使用，被告对此未予反驳，原告主张窗户由大改小，被告认为合同没有约定。 本院认为，《房屋拆迁产权调换协议》及《补充协议》是邓德涛与星华房地产公司在平等、自愿、协商一致基础上签订的合同，并最终被确认为有效合同。原告在本案提出的请求权的基础为双方签订的合同已经达到法定解除的条件。因此，双方签订的合同是否符合法定解除条件，是本案诉争的焦点。 《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期间届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合同期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 根据原告的诉讼请求，原告提起合同解除权的理由为被告改变房屋设计以及延迟交付该房屋。对于原告提出的理由是否符合上述法律规定，本院综合评判如下： 一、被告改变房屋设计与面积是否属于合同法定解除条件。 本案案涉房屋为回迁安置房屋，可以参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。该解释第十二条规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条第一款规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据上述规定，只有在房屋出现质量瑕疵并已经导致不能使用房屋时，才能行使合同解除权，对于房屋设计、面积发生改变并未规定合同解除权。另外，案涉房屋虽然改变房屋设计、面积，但此并不证明已经导致房屋不能交付使用，并不能导致原被告签订的合同目的不能实现。在本院审理（2016）吉0523民初857号房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案时，原告对改变房屋设计、质量等问题也曾提出异议，但坚决要求履行合同，此与原告在本案的诉讼请求相互矛盾。因此，原告以改变房屋设计、面积行使合同解除权的理由不能成立。 二、延迟交付房屋是否属于法定解除的条件。 合同法定解除的条件为根本性违约，即因为被告的违约行为已经不能实现合同目的。因此，即使被告存在交付迟延，也不能导致房屋不能交付。交付迟延，只是可能给原告造成经济损失，原告可以行使主张违约赔偿即可获取补救。只有原告在行使催告后，如果被告仍然不能按期交付，方可行使合同解除权。而本案原告并未提供证据证明已经向被告行使催告权，因此，原告以延迟交付要求解除合同的理由也不能成立。 综上，本院认为，原被告双方签订的合同并不具备法定解除条件，在本院向原告释明后，原告依然要求解除合同，因此，本院对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下： 驳回原告邓德涛的诉讼请求。 案件受理费46545.80元（原告缓交）、保全费5000.00元，由原告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。 审 判 长  孙玉库 审 判 员  李 娜 人民陪审员  鄢德新 二〇一九年十一月二十六日 书 记 员  孙 静