贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0302民初7371号原告：遵义贵遵物业服务有限公司，住所地遵义市汇川区天津路北门堤都D-8-1号，统一社会信用代码：91520303594174357X。负责人：张国忠。委托诉讼代理人：张续枫，贵州科典律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜雪，贵州科典律师事务所律师。被告：遵义天利房地产开发有限公司，住所地遵义市红花岗区新华路48号，统一社会信用代码：91520300709640136X。法定代表人：孟勇，总经理。委托诉讼代理人：李永林，公司员工。原告遵义贵遵物业服务有限公司（以下简称贵遵物业公司）与被告遵义天利房地产开发有限公司（以下简称天利房开公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月30日作出(2018)黔0302民初9527号民事判决书，宣判后，原告不服提起上诉，遵义市中级人民法院以（2019）黔03民终2873号民事裁定将本案发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行审理。原告贵遵公司法定代表人蔡大钧及其委托诉讼代理人张续枫、被告天利房开公司的委托诉讼代理人李永林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付坐落于遵义市××路××号天利广场小区物业管理费963534.8元；2、请求依法判令被告支付逾期物业管理费违约金289060.44元；3、请求依法判令被告支付原告代缴电费21291（详见缴费票据）；注：以上1、2、3项诉求金额总计：1273886.24元；4、案件受理费由被告承担。事实与理由：原告系提供物业服务的公司，被告系坐落于遵义市××路××号天利广场小区的房开商。天利广场小区大部分商品房已经由被告出售并交房给小区各业主，天利广场小区也早已成立业主委员会，剩余部分商品房尚未出售由被告所有及使用。2016年7月19日，原告与红花岗区天利广场小区业主委员会签订了《物业服务委托合同》，在该合同第三章约定了电梯楼物业服务费为：1.10元/月/平方米、步梯楼物业服务费为0.7/月/平方米、商业物业服务费为1.7元/月/平方米、写字楼（办公）物业服务费为1.4元/月/平方米、车位管理费为70/月/个。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务、依法依约对被告占有使用的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告从2016年8月20日起至起诉之日，无故停止缴纳物业服务费（欠缴费用金额原告已单列清单一并提交法院）。据此截止2018年8月20日起至起诉之日，被告欠缴物业费共计963534.8元，被告欠原告代缴电费共计21291元。具体清单为：原告1、重百商场17615㎡X1.7元/月X24个月＝718692元；2、三号楼××910.16㎡X1.7元/月X24个月＝37134元；3、三号楼××1021.71㎡XX1.7元/月X24个月＝41685元；4、三号楼负一层973.5㎡X1.7元/月X24个月＝39718.8元；5、一号楼三层1145㎡X1.7元/㎡X24个月＝46716元；6、典当行54㎡X1.4㎡X24个月＝1814元；7、写字楼11层589.75㎡X1.4元/㎡X24个月＝19815元；8、写字楼11层电费12750度X0.812元＝10353元；9、一号楼天利物业公司电费未抄电表确认；10、地下车库电费13471度X0.812元＝10938元；10、车位物业费2016年9月1日至2018年8月20日36个X23个月X70元/月＝57960元。根据《物业服务委托合同》第三章第10条约定逾期缴纳物业费将产生月5%滞纳金，因该滞纳金计算出的违约金较高，原告诉请以未支付物业费金额963534.8元按30%计算违约金为289060.44元。综上，各项请求金额合计1273886.24元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。综上所述，为维护自身合法权益，依法诉至贵院，请求依法支持原告的诉请。被告天利公司辩称：1、我公司在2004年已将所有住宅物业出售给了业主，并且公司有出售的时间、单价及业主的基本信息，这些资料已经移交给了天利物管公司；2、我公司多次联系业主要求业主尽快完善产权手续，很多业主迟迟不去办理，有房屋登记还在我公司名下的情况；3、根据《物业管理条例》第三十六条，物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续，那么业委会就应该将业主的基本资料交给贵遵公司；4、据我方得知，业主委员会对贵遵公司的服务很不满意，并下函给贵遵公司，指出贵遵公司服务期间的种种问题，严重侵害了业主利益；5、贵遵公司采取阻扰、胁迫、威胁等手段，阻扰业主委员会正常工作，业主委员会就以上事宜已经写信给遵义市红花岗区住房和城乡建设局反映了情况；6、原告退出小区物业管理时，已与遵义市中信物业管理有限公司签订了《协议》，对住宅部份未收到物业服务费的由遵义市中信物业管理有限公司将该费用全部垫付给原告。而对于我公司所有的商业部分重百商场及白马装饰都没有交由原告管理，因此不应当向原告支付任何费用。本院认定事实如下：被告开发的位于遵义市××路××号天利广场小区。该小区原物业公司即遵义天利物业服务有限公司于2016年5月18日向红花岗区天利广场小区业主委员会及全体业主发出通知，遵义天利物业服务有限公司决定于2016年8月20日撤离天利广场小区，停止天利广场小区的物业管理服务。红花岗区天利广场小区业主委员会以招标的形式，通过小区业主委员会表决通过，选聘原告为物业管理公司。原告于2016年7月19日与红花岗区天利广场小区业主委员会签订了《天利广场物业服务委托合同》，双方就遵义市红花岗区天利广场小区商业和住宅全体业主公共部位、公共设施设备提供物业服务的相关事宜，订立合同。服务期限为两年，自2016年8月1日起至2018年7月30日。约定了电梯楼物业服务费为：1.10元/月/平方米、步梯楼物业服务费为0.7/月/平方米、商业物业服务费为1.7元/月/平方米、写字楼（办公）物业服务费为1.4元/月/平方米、车位管理费为70元/月/个。2016年8月19日，红花岗区天利广场小区业主委员会与天利物业服务有限责任公司签订《部分移交协议》，双方约定天利物业管理有限责任公司将遵义天利广场1、2、3、4号楼住宅部分全部管理服务范围移交天利小区业主委员会。红花岗区天利小区业主委员会与原告约定暂时管理1、2、3、4号楼的住宅部分。随后，天利小区业主委员会向被告发函要求移交未移交的部分：供电、消防、停车场及商业部分。被告及该小区部分业主以遵义天利小区业主委员会备案不合法，向汇川区人民法院提起行政诉讼。在此期间，经居委会、办事处、住建局等部门协调处理，维持现状，故双方对天利广场商用部分未予移交。2017年11月23日汇川区人民法院作出（2017）黔0303行初8号行政判决书，驳回了被告及小区十八人的诉讼请求。2017年12月18日红花岗区天利小区业主委员会与被告遵义天利房地产开发有限公司、遵义天利物业服务有限公司座谈移交事项，并达成共识。红花岗区天利小区业主委员会委托原告与被告对接完成交接事务。2018年1月10日原告、被告及遵义天利物业服务有限公司召开会议议定消防、配电房、停车场移交事项，三方达成《会议纪要》约定：1、停车场移交；2、配电室移交；3、消防控制中心移交。后双方对该会议纪要的效力产生分歧，诉至人民法院。会议纪要的效力经（2019）黔0303民初字402号、（2019）黔03民终3379号确认为有效。判决由原告贵遵公司支付遵义天利物业管理有限责任公司配电室值班费用、消防控制中心值班费用总计129734.05元、支付被告遵义天利房开公司29950.17元。对于天利房开公司就自有物业部分即重百商场、白马装饰的物业管理问题因一直未达成协议，故未移交给原告管理，原告亦未向红花岗区天利小区业主委员会主张移交事项。其次对于停车场虽然《会议纪要》约定要移交，原告也未接手。此后，原告与天利小区业主委员会签订的两年合同期满，红花岗区天利小区业主委员会重新选聘了遵义市中信物业管理有限公司，并完成了天利小区全部物业移交事宜。在本院走访中了解到被告天利房开公司就重百商场及白马装饰的管理问题被告在自己管理的基础上每年仅向中信物业管理有限公司支付10000元费用，同时原告与遵义市中信物业管理有限公司签订了《协议》，对住宅部份未收的物业服务费（有具体清单）由遵义市中信物业管理有限公司全部垫付给原告。另有15户共计面积3987.94㎡的住宅房由于购房户未到房管部门办理产权手续，仍登记在被告名下，审理中，被告已向原告提交了清单。上述事实，有原、被告陈述，《物业服务委托合同》、移交相关手续、会议纪要、协议、相关法律文书、缴费票据等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为,本案争议的焦点是被告是否应当向原告交纳其自有部分产权的物业服务费的问题。被告天利公司自有一个物管公司，在原告贵遵公司进驻前，该小区是由被告的物管公司自己管理，但在天利小区业主委员会向原告移交该小区的管理的过程中，关于被告自有部份商业包括原告主张的全部商业均未移交原告管理。原告认为依照《物业管理条例》第三十四条规定“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”，其主张被告交纳全部物业费。本院结合小区的实际情况，三号楼商业部分是白马装饰公司、重百商场及负一层的地下电玩城是一个大型卖场，需要特殊的物业管理服务，且是一个相对独立的场所，一直由被告的物业公司在自行管理，地下停车库虽然也在会议纪要的移交范围内，但并未实际移交，也是被告在自己管理停车收费，对于这部份物业的管理，由于如何进行管理问题比较复杂，双方并未就此达成共识，原告并未就此提供应有的服务，其要求被告交纳该部分物业费的理由不充分，本院不予支持。对于小区一号楼的三层、典当行、11楼的写字楼，虽然在由被告自行进行管理，但是也兼有原告进行管理，故被告应当酌情向原告交纳物业费。原告主张1、一号楼三层1145㎡X1.7元/㎡X24个月＝46716元；2、典当行54㎡X1.4㎡X24个月＝1814元；3、写字楼11层589.75㎡X1.4元/㎡X24个月＝19815元，共计68345元，本院酌情支持60000元；对于原告主张写字楼11层电费12750度X0.812元/度＝10353元，被告认可，本院予以认定；对于地下车库电费13471度X0.812元/度＝10938元，被告认为是由其自行交纳，但未能提供交纳依据，故应当向原告交纳。综上，被告应当向原告交纳的费用共计81291元。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款、《中华人民共和国民法总则》第三条、《物业管理条例》第三十四条之规定，判决如下：一、由被告遵义天利房地产开发有限公司在判决生效后十日内给付原告遵义贵遵物业服务有限公司服务费81291元；二、驳回原告遵义贵遵物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费16265元，由原告遵义贵遵物业服务有限公司承担13000元，由被告遵义天利房地产开发有限公司承担3265元。申请执行的期间为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审 判 长  杨正淑人民陪审员  刘维学人民陪审员  刘等良二〇一九年十一月十九日法官助理辛竺芸书记员张旋