江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0303民初6367号原告：江苏国信物业管理有限公司，住所地南京市鼓楼区汉中路180号星汉大厦18楼。法定代表人：杨飞，该公司董事长。（未到庭）委托诉讼代理人：于利利，该公司职工。委托诉讼代理人：徐建华，江苏红杉树律师事务所律师。被告：姚成旺，1965年11月29日出生，汉族，住徐州市泉山区。原告江苏国信物业管理有限公司（以下简称国信物业公司）诉被告姚成旺物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用小额诉讼程序，于同年11月14日公开开庭进行了审理。原告国信物业公司的委托诉讼代理人于利利、徐建华及被告姚成旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国信物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告姚成旺支付原告物业服务费3592元，即计算期间为自2014年12月8日起至2019年12月31日，计算依据为被告所购买的房屋的建筑面积88.87平方米，物业费单价0.95元/平方/月，按照房屋空置全额70%的标准，计算公式为【（88.87平方米×0.95元/平方/月）÷30天×24天+（88.87平方米×0.95元/平方/月）×60个月】×70%=3592元；并支付原告公共能耗费762元，即按照业主专有部分建筑面积占建筑物总面积的比例来合理分摊，其中分摊的年限是2014年4月1日至2018年12月31日，在此期间实际产生的所有公共水电费共计2437753.04元，扣除了不应该由业主分摊的商业房屋及办公用房部分实际产生的水电费用275518元，实际应分摊总金额为2162235.04元，因此，被告应分摊的公共能耗费金额为所购房屋建筑面积÷建筑物总面积×应分摊公共能耗费总金额，即88.87平方米÷252156.57平方米×2162235.04元=762元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月30日，原、被告签订了国信龙湖世家《前期物业服务协议》，协议约定：由原告为被告提供物业服务，物业费收费标准为0.95元/平方米/月，按年度进行交纳，计时节点为每年1月1日至12月31日，交费时间为每年度1月1日前交纳全年度物业服务费。物业服务合同签订后至今，原告依约为被告提供了物业管理服务，但被告自2014年12月8日起至今未向原告交纳物业费及自2014年4月1日起至今未向原告交纳应分摊的公共能耗费。原告多次向被告催要无果，遂以诉称理由诉至法院，请求判如所请。被告姚成旺辩称，我们购买房子以来，我们和物业签署合同，规定不允许业主私自改造主结构及主管道，但是有业主都改造到我家地下室门前了，但是物业从来没有给我打扫过公摊部分，且物业没有权利设置围栏，物业没有尽到责任。当时物业在门前贴了拆除的通知，但是从来没有拆除，地下室也没有给我清理，屋前屋后都是垃圾，物业都没有清理垃圾。我的车位都是别人任意停放，我没有办法使用地下车位，我们买的花园是公摊的，但是物业允许别人私自圈成自己的院子。物业每次说整改，但是都没有整改。我要求原告按照物业管理法给我们服务到位，我们就交物业费。当时物业答应给我们整改，我们都准备交物业费了，但是物业还是没有整改，我们就不愿意交物业费。我要求物业把主管道恢复原状，物业有监管的责任。原告公司没有权利向我要物业费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年6月27日，原告国信物业公司（乙方）和江苏国信华安房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方对国信龙湖世家小区提供前期物业管理服务事宜；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，小高层住宅0.95元/月/平方米、别墅1.39元/月/平方米、商业物业2.5元/月/平方米；业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；物业服务费按半年交纳，业主或物业使用人应在6月30日、12月31日前履行交纳义务；乙方可在业主办理房屋交付手续时，预收6个月物业服务费和300元代收代交的公摊公共能耗费（届时按实际用量结算，并予公示），预收费用不得超过6个月；购房业主房屋连续6个月以上空置的，须向乙方进行书面备案，乙方应按70%向业主收取空置期间的物业服务费，但公共能耗费如水差、电梯耗能、公共照明等费用应正常交付；停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位80元/月/个、车库车位120元/月/个的标准向乙方交纳停车费；停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位80元/月/个、车库车位120元/月/个的标准向乙方交纳停车费；乙方从停车费中按露天车位40元/月/个、车库车位60元/月/个的标准提取停车管理服务费；停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位40元/月/个、车库车位60元/月/个的标准向乙方交纳停车费；乙方从停车费中按露天车位40元/月/个、车库车位60元/月/个的标准提取停车管理服务费；甲方、业主或物业使用人违反本合同约定未能按时足额交纳物业服务费的，应按每天0.05%的标准向乙方支付违约金；乙方违反本合同约定，擅自提高物业服务费标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳，乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还；本合同期限自2009年7月1日起至成立业主委员会并正式选聘物业管理公司止。双方在物业服务合同中还就物业基本情况、物业承接验收、使用与维护、专项维修资金、违约责任进行了约定。上述合同签订后，2010年10月，原告国信物业公司开始为徐州市云龙区（新城区）国信上城小区提供物业管理服务。2012年11月9日，徐州市物价局作出徐价服函[2012]18号《关于国信龙湖世家前期物业服务收费标准备案的复函》：一、同意以招标方式确定的国信龙湖世家前期物业管理公共服务备案收费标准为：小高层、高层住宅为0.95元/平方米/月，公共能耗费按实际发生费用合理分摊；二、别墅、商业、商务办公用房物业管理公共服务收费实行市场调节价，具体收费标准由国信物业公司与业主双方以合同方式约定；三、小区停车服务费、房屋装饰装修服务费应严格按《徐州市市区物业服务收费管理办法》执行；四、国信物业公司应认真执行明码标价规定。2013年11月30日，原告国信物业公司（乙方）和被告姚成旺（甲方）签订《国信·龙湖世家前期物业管理服务协议》，协议约定：乙方受小区开发商委托，在小区业主委员会与其选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效前为全体业主提供物业服务；物业服务费用多层住宅0.95元/平方米/月（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用），使用人自房屋销售合同约定的交付日期的次月起交纳，交纳时间按年度进行交纳，计时节点为每年1月1日至12月31日，交费时间为于每年度1月1日前全额交纳全年度物业管理服务费。双方还对双方的权利和义务、物业服务内容、物业服务质量标准、有偿服务费用、代收代交收费、维修资金的管理与使用、广告牌设置及权益、违约责任等事项进行了约定。被告姚成旺为该小区19#-1-501室房屋所有权人，房屋建筑面积88.87平方米，其尚欠原告物业服务费3952元【（88.87平方米×0.95元/平方/月）÷30天×24天+（88.87平方米×0.95元/平方/月）×60个月】×70%≈3592元、分摊公共能耗费762元（88.87平方米÷252156.57平方米×2162235.04元≈762元）。本院认为，2009年6月27日原告国信物业公司和江苏国信华安房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对徐州市国信龙湖世家小区物业管理区域内的全体业主均具有法律约束力。2013年11月30日原告国信物业公司（乙方）和被告姚成旺（甲方）签订的《国信·龙湖世家前期物业管理服务协议》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，也是物业服务企业正常经营及小区物业服务秩序正常运转的经济基础；业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应尽的法定义务。原告国信物业公司具有从事物业管理服务的资质，被告姚成旺为国信龙湖世家小区业主，原告为被告提供了物业管理服务，被告应及时向原告交纳物业服务费。故原告要求被告支付其物业服务费3952元，有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。原告主张要求被告支付分摊公共能耗费762元，因原告当庭提供的证据能够证明被告案涉房屋所产生的公共能耗费的实际用量，且符合法律规定，故本院对原告的该项诉讼请求亦依法予以支持。关于被告辩称的意见，本院认为，由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园。据此，对被告的本案抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：本判决生效之日起十日内，被告姚成旺支付原告江苏国信物业管理有限公司物业服务费3952元（计费期间为2014年12月8日起至2019年12月31日）及公共能耗费762元（计费期间为自2014年4月1日起至2018年12月31日）。义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告姚成旺负担。本判决为终审判决。审判员 刘 松二〇一九年十一月十八日书记员 何思源