江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏10民终2898号上诉人（原审被告）：扬州市开发区明情网吧，住所地扬州市开发区扬瓜路南金鑫办公室1幢。投资人：韩某。委托诉讼代理人：马环宇，江苏求益律师事务所律师。委托诉讼代理人：周洁，江苏求益律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丁某1，男，1978年9月20日出生，汉族，住扬州市。被上诉人（原审原告）：丁某2，女，1976年12月1日出生，汉族，住扬州市邗江区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李秋峰，江苏金星光律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：凌红妹，江苏金星光律师事务所律师。上诉人扬州市开发区明情网吧（以下简称明情网吧）因与被上诉人丁某1、丁某2房屋租赁合同纠纷一案，不服扬州经济技术开发区人民法院（2019）苏1091民初367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。明情网吧上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、原审判决依据的《租赁协议》第8条系格式条款，该条款无效。1.丁某1、丁某2坐拥涉案房屋及附近多处不动产且均用以盈利目的对外出租，具有显著的强制地位。丁某1、丁某2与其他多位承租人之间所签订的租赁协议中，也均包含与《租赁协议》第8条相同的条款。2.《租赁协议》是由丁某1、丁某2直接提供，签订之前明情网吧对第8条提出反对意见，但丁某1、丁某2坚决不同意变更，明情网吧没有协商的余地，为了顺利开业经营、盈利，养家糊口，只能被动接受该条款。3.截至目前，明情网吧已在此经营两年多，投入了大量的成本进行装修，同时积累了大量会员。明情网吧没有任何违约行为，如果搬离撤场，不仅自身遭受巨大的经济损失，而且数千名会员将无法安置，必定引起更大的社会群体纠纷。丁某1、丁某2制定了该条款，实际给自身增设了决定合同是否中止的权利，严重破坏了契约精神，不利于交易的稳定性，大大加重了合同对方的责任。这种使自己享有主要权利、使对方当事人负有主要义务的条款，明显违背了公平、等价有偿的民法基本原则，应当认定为无效。二、即使《租赁协议》第8条有效，丁某1、丁某2要求中止履行的理由不充分，中止履行的期限不明确。丁某1、丁某2在一审起诉状中以“装修改造”为由，要求中止履行《租赁协议》，即使协议第8条有效，也不能当然理解为丁某1、丁某2具有任意中止合同的权利。三、丁某1、丁某2提供的两份《告知函》不是中止合同告知函，而是解除合同告知函，不具有告知中止合同的效力，一审法院不应采信。从两份《告知函》最后一段内容可以看出，丁某1、丁某2“装修改造”完成后，并没有继续履行合同的意愿，而是妄自地、随性的“赋予”明情网吧优先承租权，明显其违反了《租赁协议》的约定，即使要求明情网吧搬离、返还房屋，也应当承担违约责任，对明情网吧的经营损失和办理费用进行全部赔偿。丁某1、丁某2辩称，一、明情网吧的上诉请求无事实与法律依据。1.《租赁协议》第8条并非格式条款，而是双方当事人协商一致形成的，条款内容也未免除丁某1、丁某2责任，未加重明情网吧的责任，双方均有权提前6个月通知中止合同，条款是对等的。2.丁某1、丁某2要求中止合同符合合同约定的中止情形，应予支持。3.《告知函》的内容为中止合同，并无歧义。二、一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。丁某1、丁某2向一审法院起诉请求：1.判令明情网吧立即腾空、迁让出所租丁某1、丁某2的房屋，并承担房屋使用费（从2019年1月1日起计算至明情网吧实际搬离之日止，计算标准按照双方租赁合同计算）；2.判令明情网吧负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：丁某1、丁某2为金鑫办公楼1幢的房屋所有权人。2016年12月30日，张正才、范军代表丁某1、丁某2（甲方）与裴顺义代表的明情网吧（乙方）签订《租赁协议》一份，约定：1.明情网吧租赁金鑫办公楼一层大楼东侧中间（计325平方米左右），租赁期限陆年（2017年1月1日至2022年12月30日）；2.租金及缴款方式：2017年租金19200元，实际付款为171800元。2018年租金为180000元，2019年-2022年如甲方改造规划或自用，承租方仍继续承租，年租金则在18万元的基础上每年递增4%，并列明了具体租金数额，租金不含税金税，付款方式为协议签订之日按年一次性付清年租金和物管费，次年租金和物管费提前2个月缴纳；3.租赁期间，乙方如遇经营或其他原因，可以提前中止合同，但必须提前6个月书面通知甲方，甲方如因改造等原因，亦可提前与乙方中止合同，同时也必须提前6个月通知乙方，不对乙方作任何补偿。以上条款，甲乙双方都须严格执行，如任何乙方不按照此条款执行，则视作为违约，按违约条款执行。如发生不可抗力事件、政府拆迁导致本合同无法履行的，终止本合同，甲乙双方均不承担违约责任。协议并约定了其他事项。2018年6月6日，张正才、范军代表丁某1、丁某2告知明情网吧裴顺义并出具手写书面材料一份，记载不同意拟转租事宜，因18年下半年政府及我承租方须将现有承租房进行收回，重新装潢改造，尽请理解。2018年6月11日，丁某1、丁某2委托范军代签字出具书面告知函一份，并通过邮政EMS快递形式寄送给明情网吧，裴顺义于2018年7月18日签收该快件。上述告知函载明“因2019年我方规划对现有出租房进行收回、装修改造，按照你我双方签订合同所定，现我方以书面形式，提前6个月通知你方：2019年元月1日起我方将收回现出租给你的房屋并中止双方原签订的租赁协议，请你方接收本告知函后，按照双方原签订的协议内容，在2019年1月1日将房屋完整交还给我方。装修改造后，我方如继续出租此房屋，将优先考虑你方承租，具体事宜双方另行商议。”另查明，明情网吧已向丁某1、丁某2交纳截至2018年12月31日的房屋租赁费用。一审法院认为，丁某1、丁某2与明情网吧之间签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方应按照协议的约定履行各自的义务。根据《租赁协议》第8条约定，丁某1、丁某2如因改造等原因，可提前与明情网吧中止合同，必须提前6个月通知明情网吧，不对明情网吧作任何补偿。该约定不违反法律的禁止性规定，合法有效。根据丁某1、丁某2提供的手写书面材料、告知函及EMS回执、证人证言，均能够印证丁某1、丁某2至迟已经在2018年7月18日通知明情网吧，因需要对涉案租赁房屋进行改造而中止协议，将在6个月后收回房屋，即丁某1、丁某2已按照协议约定履行了提前通知义务。且丁某1、丁某2提供的接处警登记表中也记载双方纠纷系因丁某1、丁某2欲改造房屋中止合同引起，结合丁某1、丁某2提供的装修设计图，能够证明丁某1、丁某2为装修改造涉案租赁房屋进行了相关前期准备。现6个月期限已过，故对丁某1、丁某2要求明情网吧立即腾空、迁让出案涉租赁房屋的诉讼请求，依法予以支持。明情网吧辩称未收到任何书面材料，但对证人证言的真实性予以认可，且裴顺义作为明情网吧的代表已签收了告知函的EMS快件，故对明情网吧的该项辩称不予采纳。明情网吧辩称同意搬出涉案租赁房屋，但装修改造后仍应继续履行合同，因不在丁某1、丁某2诉请及本案审理范围之内，依法不予采纳。因明情网吧至今仍在使用涉案租赁房屋，房租交纳至2018年12月31日，故其应按照《租赁协议》的约定向丁某1、丁某2给付自2019年1月1日至实际搬离之日止的房屋占有使用费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、明情网吧于判决生效后二十日内将位于金鑫办公楼一层大楼东侧中间（计325平方米左右）的承租房屋腾空并迁出该房屋，将该房屋交付丁某1、丁某2；二、明情网吧于判决生效后二十日内一次性向丁某1、丁某2支付房屋占有使用费（按照双方于2016年12月30日签订的《租赁协议》的标准，自2019年1月1日起计算至实际腾空之日止）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费80元，由明情网吧负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实，除《租赁协议》“租金及缴款方式……2019年-2022年如甲方改造规划或自用，承租方仍继续承租，年租金则在18万元的基础上每年递增4%”，实际应为“租金及缴款方式……2019年-2022年如甲方无改造规划或自用，承租方仍继续承租，年租金则在18万元的基础上每年递增4%”外，其余部分无误，本院予以确认。二审争议焦点为：丁某1、丁某2是否有权中止履行《租赁协议》并要求明情网吧腾空、迁让以及承担房屋使用费？本院认为，丁某1、丁某2有权中止履行《租赁协议》并要求明情网吧腾空、迁让以及承担房屋使用费。理由如下：其一，《租赁协议》第3条约定，“租金及缴款方式……2019年-2022年如甲方无改造规划或自用，承租方仍继续承租，年租金……”，故2019年以后明情网吧继续承租的条件是丁某1、丁某2无改造规划或自用，明情网吧应当知晓2019年以后的租赁期限具有不确定性。其二，《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。双方《租赁协议》第8条即便系格式条款，其约定“租赁期间，乙方如遇经营或其他原因，可以提前中止合同，但必须提前6个月书面通知甲方，甲方如因改造等原因，亦可提前与乙方中止合同，同时也必须提前6个月通知乙方，不对乙方作任何补偿……”依该条约定，双方同样享有提前中止合同的权利，且该条与《租赁协议》第3条内容前后呼应，不存在法定无效情形，明情网吧主张该条款无效，本院不予采信。其三，丁某1、丁某2已通知明情网吧，因需要对涉案租赁房屋进行改造而中止协议，将在6个月后收回房屋，接处警登记表中记载双方纠纷系因丁某1、丁某2欲改造房屋中止合同引起，装修设计图可证实丁某1、丁某2为装修改造涉案租赁房屋进行了相关前期准备，故丁某1、丁某2通知明情网吧中止租赁协议未违反合同约定，明情网吧应当返还租赁物。其四，明情网吧房租交纳至2018年12月31日，其应按《租赁协议》约定的标准向丁某1、丁某2给付2019年1月1日至实际搬离之日的占有使用费用。综上所述，明情网吧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人扬州市开发区明情网吧负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  孙建瑢审判员  陈少君二〇一九年十一月二十一日书记员  蔡瑾文