贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终5534号 上诉人（原审被告）：毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区环东路516号（地区交警支队右侧），统一社会信用代码：915205006884421990。 法定代表人：安美华，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：余进江，系贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢成，系贵州本芳（黔西）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：金丽，女，汉族，1977年2月11日出生，住贵州省毕节市。 被上诉人（原审原告）：吴学军，男，汉族，1974年1月6日出生，住贵州省毕节市。 上诉人毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司（以下简称“龙鑫家业”）因与被上诉人金丽、吴学军商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初6178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原告金丽、吴学军向一审法院起诉请求：1.请求判决被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，该违约金按已付房款为基数按日万分之一的标准从合同约定次日起至被告向不动产登记机关提交办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年7月23日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于毕节市七星关区××（学院路）“东城印象”第12幢14层2号商品房一套，房价款为369413.00元。《商品房买卖合同》约定：“出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费按相关部门规定收取，由买受人承担。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同约定向被告支付完毕购房款。 另查明，2018年9月20日，毕节市七星关区人民政府向市中心城区房地产项目问题处置领导小组（毕节市住房和城乡建设局）作出《毕节市七星关区人民政府关于请求同意毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案的函》七星府函【2018】99号，该函载明为加快毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题处置，区政府制定《毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案》，并就落实消除违法行为的处理措施进行承诺，依法限时处理完结，恳请先行启动东城印象二期不动产登记手续办理。其《毕节市七星关区人民政府关于毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案》及《毕节市七星关区人民政府关于毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理承诺》载明该项目消防未验收，人防未验收，在建工程未解押，建设工程未竣工验收，土地未核验，以上遗留问题的处理，除因三期工程建设影响的消防、人防、土地核验问题需要具备条件后处理外，其余问题必须在2019年12月30日前处理完结。请市中心城区房地产项目问题处置领导小组先行启动东城印象二期不动产登记工作。2018年10月8日，市中心城区房地产项目问题处置领导小组作出《关于的复函》毕房处领办函【2018】5号，该复函载明经研究同意你府对毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案，请你府按照《毕节市七星关区人民政府关于毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案》，督促毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司及时向市不动产登记中心申请该项目不动产登记，并严格按照处理方案落实。 一审法院认为，本案争议的焦点为：被告是否承担违约责任，以及违约责任的期间及违约金的标准如何认定。 关于本案焦点的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。虽然买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费按相关部门规定收取，由买受人承担。但本案无证据显示涉案房屋目前已具备交付办理商品房转移登记有关文书的条件及办理转移登记的条件，因此被告仍不能履行办理并交付涉案房屋不动产权属证书。理由为，原、被告于2015年7月23日签订《商品房买卖合同》，此时《不动产登记暂行条例》已经颁布（颁布时间为2014年11月24日），根据《不动产登记暂行条例》确立的“二证合一”的不动产登记制度，被告在目前仍不能履行交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，不能实现涉案房屋权属转移的合同目的。虽然被告认为案涉房屋在2018年10月8日便已具备交付办理商品房转移登记的有关文书及办理房屋转移登记的条件，并提供七星府函【2018】99号文件、毕房处领办函【2018】5号文件予以证实。但是，上述文件载明该项目消防未验收，人防未验收，在建工程未解押，建设工程未竣工验收，土地未核验，以上遗留问题的处理，除因三期工程建设影响的消防、人防、土地核验问题需要具备条件后处理外，其余问题必须在2019年12月30日前处理完结。且《关于的复函》系毕节市住房和城乡建设局出具，其内容载明同意毕节市七星关区人民政府对毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案，请毕节市七星关区人民政府按照《毕节市七星关区人民政府关于毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案》，督促毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司及时向市不动产登记中心申请该项目不动产登记，并严格按照处理方案落实。因此，根据《不动产登记暂行条例》的规定，不动产登记工作是由不动产登记中心负责，上述证据不能证明涉案房屋在2018年10月8日已具备《不动产登记暂行条例》规定的办理转移登记的条件，同时也具备交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，故对上述证据的关联性不予确认。被告对案涉房屋在2018年10月8日便已具备交付办理商品房转移登记的有关文书及办理房屋转移登记条件的辩解理由不成立，一审法院亦不予采纳。 原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”中对违约金的计算有相应约定。因此，被告应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日万分之一的标准，从2016年12月31日起开始计算。依据《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2016年12月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”，被告负有在2016年12月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的合同义务，但被告逾期未予交付。鉴于双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可。故逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金应以原告已付购房款369413.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年12月31日起计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书并通知原告之日止。 综上，对原告合理的诉讼请求，予以支持。而被告关于不承担违约责任的辩解理由不成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内向原告金丽、吴学军支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，该违约金以原告已付购房款369413.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年12月31日起计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书并通知原告之日止。案件受理费306.00元，由被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司负担。 上诉人毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司上诉请求：撤销（2019）黔0502民初6698号民事判决，改判上诉人承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的起止期限为2016年12月31日至2018年10月8日；本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审判决计算上诉人支付被上诉人违约金的截止时间为上诉人向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书并通知被上诉人之日止，为认定事实不清，且客观上增加了上诉人的违约金支付责任，应当予以撤销或改判。1、根据七星关区人民政府“七星府函（2018）99号”《毕节市七星关区人民政府关于请求同意毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案的函》及毕节市住房和城乡建设局毕房处领办函（2018）5号《关于的复函》的文件精神，被上诉人案涉房屋已于2018年10月8日便具备不动产转移登记的条件，且上诉人接到上述批复后，及时以短信方式通知被上诉人提交相关办理权属转移登记的资料，但被上诉人却多次推迟提交相关资料，所以，上诉人逾期未向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金计算日期应当截止至2018年10月8日，而非一审判决第一项中的截止日期即上诉人向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书并通知被上诉人之日止，一审判决认定事实不清，应当予以撤销或改判。2、一审判决上诉人支付被上诉人案涉违约金的截止日期的计算方式，明显与合同约定的承担违约责任的条件及一审法院作出的其他同类判决的判决结果明显矛盾。《商品房买卖合同》约定上诉人向被上诉人承担违约责任的前提是逾期交付办理商品房转移登记的相关文书，而非上诉人未在约定或法定的期限内向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记的有关文书并通知被上诉人。结合《商品房买卖合同》委托代办的约定，上诉人只要将具备商品房转移登记条件的信息披露给被上诉人，要求被上诉人提交办证所需资料和手续后，就视为已经交付（这在一审法院的其他判决中予以确认），上诉人的违约责任就已终止。至于代办行为，是基于被上诉人的委托而行使，上诉人属于无偿代办，不应当承担违约责任，且关于委托代办约定中，也未约定委托代办的期限及相应的违约责任。况且，上诉人代被上诉人向不动产登记机关提交办理商品房权属转移登记有关文书的行为需上诉人与被上诉人相互配合才能提交完毕的客观事实，即要向不动产登记机关提交完毕商品房权属转移登记的有关文书，不仅包含上诉人应当提交的资料，还包括被上诉人应当提交的相关资料，如权属转移登记申请书、委托书、身份证复印件、结婚证等相关资料。因此，如被上诉人不配合上诉人提交上述应当由被上诉人提交的资料，上诉人仍无法向登记机关提交，一审法院将此不利后果判决由上诉人承担，也无事实及法律依据，显失公平。 二审审理期间，双方当事人均未向本院提交新证据，经审理，本院对原判查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：原判计算违约金的截止时间是否正确。上诉人认为违约金计算截止时间错误理由有两点，一是根据2018年10月8日，市中心城区房地产项目问题处置领导小组作出《关于的复函》毕房处领办函【2018】5号的文件精神，上诉人此时具备不动产转让登记的条件，计算违约金截止时间应为2018年10月8日。二是双方签订的《商品房买卖合同》约定上诉人向被上诉人承担违约责任的前提是逾期交付办理商品房转移登记的相关文书，而非上诉人未在约定或法定的期限内向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记的有关文书并通知被上诉人。结合《商品房买卖合同》委托代办的约定，上诉人只要将具备商品房转移登记条件的信息披露给被上诉人，要求被上诉人提交办证所需资料和手续后，就视为已经交付。 关于上述第一个理由，毕房处领办函【2018】5号的文件的主要内容为“经研究同意你府（毕节市七星关区人民政府）对毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案，请你府按照《毕节市七星关区人民政府关于毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案》，督促毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司及时向市不动产登记中心申请该项目不动产登记，并严格按照处理方案落实。”而毕节市七星关区人民政府给市中心城区房地产项目问题处置领导小组《毕节市七星关区人民政府关于请求同意毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案的函》中载明就落实消除违法行为的处理措施进行承诺，依法限时处理完结。故上述毕房处领办函【2018】5号的文件只是同意毕节市七星关区人民政府的处置方案，并非明确此时上诉人的房屋具备办理不动产转移登记的条件。同时上诉人亦不能提供相关权威部门出具的从2018年10月8日起，争议房屋具备办理不动产转移登记条件的证明。因此，上诉人该上诉理由不能成立。 关于上诉人的第二个上诉理由，双方签订的《商品房买卖合同》确实约定上诉人向被上诉人承担违约责任的前提是上诉人逾期向被上诉人交付办理商品房转移登记的相关文书，但合同中亦约定被上诉人委托上诉人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。故上诉人确无向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书的必要，直接将办证所需文书径行提交不动产登记机关并通知被上诉人即可，且如此计算违约金并未损害上诉人的权益。因此，原判明确逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金从2016年12月31日起计算至上诉人向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书并通知被上诉人之日止符合客观实际，并无不当，上诉人的该上诉理由不能成立。 综上所述，上诉人毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费612元，由上诉人毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 艳 审 判 员  袁利萍 审 判 员  李中付 二〇一九年十一月二十日 法官助理  郭友浪 书 记 员  陈 鑫