广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0183民初3153号原告：王广华，男，1970年1月16日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托代理人：林银艳，广东红棉律师事务所律师。委托代理人：叶永凡，广东红棉律师事务所律师。被告：陈小牛，男，1968年2月20日出生，汉族，住广州市萝岗区。被告：邓秀兴，女，1969年6月8日出生，汉族，住广州市增城区。原告王广华诉被告陈小牛、邓秀兴房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王广华的委托代理人林银艳、叶永凡到庭参加诉讼。被告陈小牛、邓秀兴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告王广华向本院提出诉讼请求：一、解除王广华与陈小牛、邓秀兴于2017年11月9日签订的《房地产买卖合同》；二、陈小牛、邓秀兴向王广华返还定金10万元、购房首期款7万元、供楼款74300元、中介费1万元；三、陈小牛、邓秀兴向王广华支付违约金178000元；四、陈小牛、邓秀兴赔偿王广华装修费损失51877元；五、陈小牛、邓秀兴承担王广华因本案诉讼而支付的律师费30000元；六、本案的诉讼费由陈小牛、邓秀兴承担。事实和理由：2017年11月9日，王广华签订《房地产买卖合同》，约定由陈小牛、邓秀兴将其位于增城区××诗意花园××风街××房（建筑面积101.4平方米）的房产以178万元的价格出售给王广华。合同约定了如下内容：1、在开发商交楼当天，陈小牛、邓秀兴将房屋钥匙交付给王广华；2、合同签订后，王广华代陈小牛、邓秀兴每月向银行供款，代供的借款本金抵作王广华向陈小牛、邓秀兴支付的房价款，利息由王广华承担；3、定金10万元，合同签订时王广华先支付1万元给陈小牛、邓秀兴，剩余9万元在2017年11月15日前付清；4、首期楼价款（含定金）55万元，王广华在过户当天支付给陈小牛、邓秀兴，剩余楼价款123万元为按揭付款等。合同签订后，王广华依约向陈小牛、邓秀兴支付了定金10万元并每月代陈小牛、邓秀兴向银行供款。2018年1月27日和2018年6月4日，王广华和陈小牛签订《借条》，王广华分两次向陈小牛、邓秀兴出借了共7万元，并约定该借款在首期款中扣除。后来，王广华发现陈小牛因信用卡债务被广州银行股份有限公司信用卡中心起诉至广东自由贸易区南沙片区人民法院，涉案房屋也因该案于2018年7月30日被广东自由贸易区南沙片区人民法院查封。王广华认为，陈小牛、邓秀兴因自身债务问题导致涉案房屋被查封，已致使合同目的无法实现，王广华已多次与陈小牛、邓秀兴协商并给予陈小牛、邓秀兴合理的时间解决其债务纠纷及房屋查封事宜，但均无果，至今涉案房屋仍处于查封状态，陈小牛、邓秀兴的行为已经构成违约致使合同无法继续履行。为维护王广华的合法权益，特起诉至贵院，望判如所请。被告陈小牛、邓秀兴均未答辩。本院经审理认定事实如下：2017年11月9日，王广华（买方，买方代理人何桂明）与陈小牛、邓秀兴（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定如下内容：卖方将其位于增城区××诗意花园××风街××（自××＃）2506房按现状售予买方，建筑面积101.4平方米，总价178万元；卖方合法持有《房地产权证》，卖方保证对上述该物业享有合法独立的所有权，如存在隐藏与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此而给买方及居间方造成的全部损失。关于违约责任：因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理按揭、注销抵押登记、过户等买卖相关手续，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则逾期超过10个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金；前述违约金不足以弥补守约方损失的，守约方有权继续要求违约方赔偿其他损失；合同双方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用和损失，包括但不限于评估费、买卖代理费、按揭代理费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。另约定：本合同签订后，卖方在银行的按揭贷款，由买方在2017年11月28日起代为每月供楼，其中代供的借款本金抵作买方向卖方支付的房价款，利息由买方承担；首付款含定金按同贷书批准后多除少补。合同附件约定，涉案房屋为按揭付款，签订合同时支付定金10万元（2017年11月9日先支付1万元，余下9万元在11月15日前付清），首期楼款55万元在过户当天支付，剩余楼款123万元为按揭付款等内容。合同落款处有陈小牛、邓秀兴、何桂明、王广华等人的签名。2017年11月9日，王广华向何桂明转账2万元。2017年11月14日，陈小牛出具《定金收据》给王广华收执，确认收取王广华定金10万元。2018年1月27日，陈小牛出具《借条》给王广华收执，载明陈小牛向王广华借款5万元，利息按每月1分计算（即每月500元），陈小牛承诺该款项在出卖增城区荔城街云山诗意15栋2506房给王广华的首期房款中予以扣除等内容。2018年6月4日，陈小牛出具《借条》给王广华收执，载明陈小牛向王广华借款2万元，利息按每月0.5分计算（即每月100元）陈小牛承诺该款项在出卖增城区荔城街云山诗意15栋2506房给王广华的首期房款中予以扣除等内容。2017年11月24日、2017年12月19日、2018年1月25日、2018年2月23日、2018年3月19日、2018年4月23日、2018年5月25日、2018年6月25日、2018年7月25日、2018年8月27日、2018年9月25日，王广华分别向陈小牛在工商银行的供楼账户转账支付7000元、6800元、7000元、6000元、6500元、7000元、7000元、7000元、7000元、7000元、6000元。2018年6月14日，王广华与广州市意雅装饰工程有限公司签订《建筑装饰合同书》，约定对涉案房屋进行装修，装修总造价为51877元。广州市意雅装饰工程有限公司向王广华开具了9900元、9900元、9900元、9900元、9900元、2377元的装修款发票共六张合计51877元给王广华收执。2019年1月26日，王广华与广东红棉律师事务所签署《委托合同》，王广华委托该律所代理其与陈小牛、邓秀兴之间的房屋买卖合同纠纷，并支出律师费30000元。2019年2月1日，广东红棉律师事务所开具30000元的律师费发票给王广华收执。2019年3月24日，何桂明出具《证明》称：其并非增城区××诗意花园××风街××房的购买人，其仅是促成卖方陈小牛、邓秀兴与买方王广华签订《房地产买卖合同》的介绍人；2017年11月9日，王广华通过手机银行向其转账2万元，其中1万元作为中介费，另1万元是让其转交给陈小牛、邓秀兴的定金。另查明，广州市规划和自然资源局增城区分局于2019年7月2日出具的《产权情况表》记载：位于广州市增城区××诗意花园××风街××房的权利人为陈小牛、邓秀兴，合同状态为预告，未缮证，于2018年7月30日被广东自由贸易南沙片区人民法院查封，抵押权人为中国工商银行股份有限公司广州流花支行。本案审理期间，王广华向本院申请诉讼保全，并预交保全费3090元。本院于2019年4月4日作出（2019）粤0118民初3153号民事裁定书，裁定查封陈小牛、邓秀兴名下514177元的财产，其中本院于2019年4月8日查封了涉案房屋。王广华与陈小牛的微信聊天记录记载：陈小牛告知王广华涉案房屋被广东自由贸易区南沙片区人民法院查封，并表示其已无履行能力。庭审期间，王广华陈述：1、涉案合同买方处签名的“何桂明”是中介，并非买方，其在买方处签名是因为签署合同时王广华不在场，何桂明代签，后王广华补签的；2、2017年11月9日王广华支付给何桂明的2万元，其中1万元系支付给何桂明的中介费，另1万元是支付给陈小牛、邓秀兴的定金；3、王广华支付的定金10万元、借款7万元以及供楼款74300元均属于其支付的房款；4、涉案房屋是带装修交付的，王广华做了优化的装修，涉案房屋装修后不久就被查封了，王广华并未实际居住，装修了一年多，现在仍是全新的。本院认为，涉案《房地产买卖合同》系陈小牛、邓秀兴和王广华共同签订，是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应全面恪守履行。系陈小牛的个人原因使涉案房屋被法院查封，导致《房地产买卖合同》无法继续履行且王广华购买房屋的合同目的无法实现，因此，陈小牛、邓秀兴构成违约，应承担违约责任。现王广华请求解除《房地产买卖合同》并要求陈小牛、邓秀兴返还定金10万元、按照合同约定承担总房款10%的违约金178000元，以及赔偿王广华因本案支出的律师费3万元，本院予以支持。因合同已解除，根据合同约定，王广华代陈小牛、邓秀兴支付的供楼款抵作购房款的一部分，现王广华代付供楼款共计74300元，王广华要求返还该74300元，本院予以支持。关于中介费问题，王广华主张何桂明实际为中介身份，其已向何桂明支付1万元中介费，该部分费用应由陈小牛、邓秀兴予以赔偿。对于庭审中王广华对何桂明中介身份以及王广华支付中介费的陈述，陈小牛、邓秀兴并未到庭抗辩，应视为其放弃抗辩的权利，本院对王广华的上述陈述予以采信。王广华要求陈小牛、邓秀兴赔偿中介费1万元，本院予以支持。关于借款7万元问题，根据两张《借条》显示，该7万元为借款，该借款可以在王广华应支付的购房首期款中予以扣除。对此，本院认为：首先，该7万元为借款，并非首期款，仅双方约定可以在首期楼款中予以扣除，即王广华在支付首期款时，该7万元可转化为首期楼款予以扣除。但合同约定，首期楼款在过户当天支付，故尚未到支付首期款的时间，即该借款并非实际转化为首期款。其次，根据合同约定，首期款根据同贷书的结果多退少补，即首期款的数额可能在合同履行过程中发生变化，故该借款是否能够转化为首期款尚处于不确定状态，该7万元仍为借款。因此，王广华在本案的房屋买卖合同关系中主张要求返还借款，本案不予处理，王广华可另寻途径解决。关于装修款问题。根据王广华提交的证据显示，其支出了51877元的装修款，因涉案合同无法履行，陈小牛、邓秀兴应赔偿其该项装修损失。对此，本院认为，陈小牛、邓秀兴未到庭抗辩，视为其放弃质证和抗辩的权利，应承担相应不利后果，故本院对王广华关于装修情况的陈述予以采信。但由于装修发生在2018年6月，其装修价值会发生相应折损。故本院对装修损失酌定为40000元，对王广华主张的超过上述金额以外的装修损失，本院不予支持。陈小牛、邓秀兴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告王广华与被告陈小牛、邓秀兴于2017年11月9日签订的《房地产买卖合同》。二、被告陈小牛、邓秀兴于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王广华返还定金10万元。三、被告陈小牛、邓秀兴于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王广华返还供楼款74300元。四、被告陈小牛、邓秀兴于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王广华支付违约金178000元。五、被告陈小牛、邓秀兴于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王广华赔偿中介费1万元。六、被告陈小牛、邓秀兴于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王广华赔偿装修费损失40000元。七、被告陈小牛、邓秀兴于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王广华赔偿律师费30000元。八、驳回原告王广华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21556元，由原告王广华负担926元，由被告陈小牛、邓秀兴负担20630元。诉讼保全费3090元，由被告陈小牛、邓秀兴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陈丽红人民陪审员  黄建华人民陪审员  毛美清二〇一九年十一月二十日书 记 员  阮柳静