江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0211民初3064号原告：无锡风水隆国际置业有限公司，住所地无锡市滨湖区马山梅梁路南侧。法定代表人：王蓉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈培嘉，江苏法舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：严义明，上海严义明律师事务所律师。被告：无锡圣园（圣芭芭拉）国际社区第三届业主委员会，住所地无锡圣园（圣芭芭拉）国际社区会所。负责人：张义修，该业委会主任。委托诉讼代理人：柳士荷，北京市京师（无锡）律师事务所律师。原告无锡风水隆国际置业有限公司（以下简称风水隆公司）诉被告无锡圣园（圣芭芭拉）国际社区第三届业主委员会（以下简称圣园业委会）撤销权纠纷一案，本院于2019年4月17日立案受理后，依法适用简易程序于2019年6月5日公开开庭，后因案情复杂转为普通程序，并依法组成合议庭于2019年8月19日公开开庭进行了审理。原告风水隆公司委托诉讼代理人严义明、陈培嘉，被告圣园业委会主任张义修及委托诉讼代理人柳士荷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告风水隆公司向本院提出诉讼请求：1、撤销圣园业委会制定的《业主大会议事规则》的决定；2、撤销圣园业委会制定的《管理规约》的决定；3、撤销选举以李昌、施志勇、张义修、陈旭、薛德开、武海梅、刘彩霞7人组成的第三届业主委员会的决定；4、责令圣园业委员会即刻停止一切对外活动；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：1、案涉无锡圣园（圣芭芭拉）国际社区（以下简称圣园小区）系其公司开发的项目，该项目自申请开发伊始就是作为统一的整体进行规划、审批和设计，A、B、C三个地块间只有小区道路分割，无市政道路分割，故圣园小区A、B、C三个地块属于同一个物业管理区域；其公司与之前先后选聘的两家物业公司签订的《前期物业服务合同》实质是包含了A、B、C三个地块，因此A、B、C三个地块应作为一个物业管理区域成立一个业委会。2、圣园小区A、B、C三个地块总建筑面积为468920.15平方米，总户数为2757户，住宅已出售面积为172782.64平方米，已出售户数为1221户，其余未出售的物业均由其公司自持，因此已出售专有面积占总建筑面积的36.85%，已出售户数占总户数的44.3%，依据《物业管理条例》规定，圣园小区已交付的专有面积与已入住的户数均未超过50%的法定比例要求。3、其公司委托员工寇鲁滨参加业主大会的表决，但寇鲁滨只选举了李昌、施志勇、薛德开、刘彩霞为业委会委员，而最终包括上述4人在内的7人被选举为圣园业委会委员，其公司作为持有圣园小区296137.51平方米面积且占总建筑面积63.15%的业主，未同意的候选人所得选票比例不能达到“专有面积占建筑物总面积过半数同意选举业委会成员”的条件，因此其公司未选举的候选人不得成为圣园业委会委员；其公司选举的4名业委会委员，因人数不满足过半数至少5名委员出席业委会会议的条件，故无法作出有效的决议，所以圣园业委会作出的相关决定违反法律规定，应予撤销。被告圣园业委会答辩称：1、圣园小区A、B、C三个地块是三个独立小区，相互之间明显的独立分割（之间有市政道路分割），配套设施设备独立配置，圣园业委会包含A、B两个小区，这两个小区入住业主已有708户，入住率超过80%，并且入住早已超过两年。因此，依据江苏省和无锡市物业管理条例的相关规定，圣园业委会的成立完全具备法定条件。3、圣园小区业主大会筹备组是由当地街道办事处、派出所、社居委、风水隆公司以及业主组成，圣园业委会选举过程也是由当地街道办事处、派出所等工作人员参加、组织主持和监督整个选举程序，保证了选举的合法、公开、公平，并对选举结果进行公示和报送政府相关部门备案。因此，圣园业委会的成立程序完全合法。综上，请求驳回风水隆公司的全部诉讼请求。经审理查明：一、圣园小区基本情况。无锡圣园（圣芭芭拉）国际社区位于无锡市滨湖区，建设单位为风水隆公司，物业公司为无锡风水隆物业管理有限公司，该小区A、B、C三个地块分期开发建设，A地块从2008年1月7日至2010年6月28日分七期竣工验收，B地块于2013年6月27日竣工验收，C地块正在建设尚未出售。A、B地块总建筑面积为273205.45平方米，其中公建配套面积为34192.7平方米，即A、B地块专有部分的总建筑面积为239012.75平方米，其中风水隆公司持有70182.39平方米，已出售的专有面积为168830.36平方米。A、B地块已出售户数为1203户，风水隆公司持有316套房屋按一户计，A、B地块总户数为1204户。二、圣园业委会成立情况。1、2018年7月17日的圣园小区业委会换届筹备组成员公告载明，筹备组成员为乐山社区工作站站长王予芾、马山住保所副所长陈斌、梅梁派出所民警徐健、风水隆公司员工寇鲁滨以及杨金生、朱秋平、薛德开、李昌和施志勇5名业主，组长为王予芾，副组长为陈斌。2、圣园小区业主大会换届工作组先后公告下列事项，2018年9月26日公告圣园业委会9名正式候选人名单，A区候选人为李昌、陈旭、薛德开、武海梅、刘彩霞，B区候选人为张义修、施志勇、单诚、仇宏荣；2018年10月13日公告业主大会时间、地点、方式和方程等；2018年11月29日公告业主大会会议决定、业委会组成人员选举结果等，会议审议通过了《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》三个文件，会议选举产生了李昌、施志勇、张义修、陈旭、薛德开、武海梅、刘彩霞7名委员。3、圣园小区A、B地块于2018年11月28日召开业主大会，选举成立圣园业委会，并审议通过《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》，圣园业委会报送滨湖区马山街道办事处和该街道办乐山社区居民委员会的备案登记表载明，业主大会名称为马山圣园小区第三届业主大会，业主委员会名称为马山圣园小区第三届业主委员会，业主委员会主任张义修，副主任李昌、陈旭，建筑面积31.39万平方米，总户数1493户，已入住1218户，应出席业主大会1103户，备案材料附有业主大会成立情况、《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》、业主大会与会人员含列席有关人员签到单和业委会委员产权证明材料等，圣园业委会于2018年12月14日还将上述材料报送滨湖区住房和城乡建设局备案。4、风水隆公司于2018年7月12日出具的授权委托书载明，其公司委托员工寇鲁滨代表其公司参与圣园小区业委会筹备组工作，授权期限到圣园业委会成立之日止；寇鲁滨在业主大会的选票中同意通过《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》，并选举李昌、施志勇、薛德开、刘彩霞为业委会委员（选票载明九选七，少于等于七人有效，多于七人无效）。诉讼中，圣园业委会认为风水隆公司不具备真实意义上的业主身份，也无证据证明圣园业委会损害了其合法权利，故风水隆公司与本案没有直接利害关系，不是适格的原告，对其起诉应当裁定驳回；风水隆公司如果认为圣园业委会成立程序特别是备案存在问题，应当提起行政诉讼；风水隆公司对圣园业委会行使撤销权，没有法律依据。风水隆公司对此表示其公司持有圣园小区房屋所有权，也作为业主参加了第三届业委会换届选举工作，故其公司具有业主身份，其公司作为业主有权要求选出合法的业委会，而本届业委会是非法产生使其该项权利受到妨碍，本届业委会作出的决定不能代表业主的真实意愿，故应撤销，其公司据此提起的本案诉讼，是平等民事主体之间的纠纷，属于人民法院的民事受案范围。风水隆公司认为本案全部723张选票所对应的专有面积为167760.84平方米，其中不包含其公司投票的722张选票所对应的专有面积为97578.45平方米，仅占A、B地块总建筑面积的40.83%（97578.45/239012.75），没有过半，723张选票中无效选票为87张（其中废票5张面积共计550.45平方米，重复房号的选票6张，实际投票人与房屋产权人不一致的选票76张），所对应的专有面积为12390.65平方米，有效选票为636张，所对应的专有面积为155370.19平方米，扣除其公司投票的其他全部有效选票所对应的专有面积为85187.8平方米；圣园业委会委员张义修得票660对应面积88192.42平方米，无效选票42张，有效选票618张，面积未过半；陈旭得票642张对应面积85902.52平方米，无效选票44张，有效选票598张，面积和票数均未过半；薛德开得票626张，无效选票40张，有效选票586张，票数未过半；武海梅得票499张，面积和票数均未过半；刘彩霞得票471张，票数未过半；故圣园业委会委员张义修、陈旭、薛德开、武海梅、刘彩霞所得有效选票未经专有面积占总建筑面积过半数，或占总户数过半数的业主同意，上述委员资格应予撤销，业主大会投票通过的《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》虽符合法律规定，但因圣园业委会不合法也应撤销。圣园业委会辩称面积过半或户数过半是召开业主大会的条件之一，不是业委会委员的选举条件，法律对此并无明确规定；并且总选票723张中仅有5张为废票，其余718张均为有效票，其中实际投票人与房屋产权人不一致的选票都有授权委托书的，当时筹备组都进行了核实，当地政府相关部门也对业主大会进行监督，之后业主大会的召开和选举情况在政府备案时并无异议。本案争议焦点为：一、风水隆公司是否具有原告主体资格，本案是否属于民事诉讼受案范围；二、圣园业委会的成立是否符合法定条件，即A、B两个地块是否可以作为一个物业管理区域召开业主大会并成立业委会；三、圣园业委会的成立是否符合法定程序，即圣园业委会选举程序是否合法，以及业委会委员是否符合过半的法定条件。关于争议焦点一，本院认为：最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。物权法第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，风水隆公司在圣园小区A、B地块持有316套（面积共计70182.39平方米）房屋，也作为业主参加了圣园小区业主大会并行使了投票权，因此风水隆公司依法享有圣园小区业主身份；风水隆公司作为业主与圣园业委会之间的纠纷系平等主体间的民事纠纷，故风水隆公司作为业主有权对业主委员会的选举以及所作决定提起民事诉讼，圣园业委会对此提出的抗辩意见不能成立。关于争议焦点二，本院认为：依据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》的规定，物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。本案中，圣园小区A、B地块已分别于2010年和2013年竣工验收，至2018年11月28日召开业主大会时，A、B地块公建配套面积的专有部分总建筑面积为239012.75平方米，其中风水隆公司持有70182.39平方米，已出售的专有面积为168830.36平方米；A、B地块已出售户数为1203户，未出售房屋为316套；从A、B、C三个地块的现状来看，三个地块之间有公共道路间隔，各自属于相对独立的生活区域。根据上述已出售户数、面积以及自然界限等事实，A、B两个地块作为一个物业管理区域共同召开业主大会并选举成立业委会并无不妥，故风水隆公司对此提出的异议不能成立。关于争议焦点三，本院认为，依据物权法和《物业管理条例》的规定，召开业主大会应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，选举业委会委员应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。依据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算，尚未进行物权登记的暂按测绘机构的实测面积计算，尚未进行实测的暂按房屋买卖合同记载的面积计算；业主人数，一个专有部分按一人计算，但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。本案中，A、B地块专有部分的总建筑面积为239012.75平方米，总户数为1204户（其中已出售户数1203户，风水隆公司持有316套房屋按一户计）；参加业主大会的业主总投票数723张，扣除5张废票，有效票共计718张，对应的面积为238462.3平方米，按风水隆公司的计算有效选票为636张，所对应的专有面积为155370.19平方米，因此参加业主大会并投有效票的业主专有面积占总建筑面积以及占总户数均超过一半，故参加业主大会投票的业主物业面积和户数均符合法律、行政法规的规定。从选举程序来看，业主大会的筹备组由圣园小区所在社区、派出所以及包含风水隆在内的业主共同组成，并通过推荐投票表决的方式确定业委会委员候选人，最后通过业主大会对业委会委员以及《管理规约》、《业主大会议事规则》等事项进行投票选举和表决，上述事项均在圣园小区张贴了公告进行公示，因此圣园小区业主大会的召开和业委会的选举程序符合法律、行政法规的规定，应属合法有效，且圣园业委会成立后已依法报政府相关部门备案。但是，圣园业委会委员张义修、陈旭、薛德开、武海梅、刘彩霞所得有效选票未经专有面积占总建筑面积过半数，或占总户数过半数的业主同意，故上述5名委员资格不符合物权法和《物业管理条例》的规定，现仅有李昌、施志勇2人面积和票数均过半符合法律法规规定，因此圣园业委会委员人数因未达到法定人数，无法正常开展业委会工作，应予撤销；圣园业委会被撤销后，圣园小区业主大会可以依法另行选举成立业主委员会。另外，《管理规约》得票700张、《业主大会议事规则》得票705张、《业主委员会工作规则》得票700张，上述3个文件得票数和面积均过半，合法有效，故风水隆公司对此提出的异议，于法无据，予以驳回。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条，国务院《物业管理条例》第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十六条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第八条、第九条、第十二条，《江苏省物业管理条例》第七条、第十三条、条十六条、第十七条、第十九条、第二十条、第二十一条、第二十二条、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、撤销马山圣园小区业主大会作出的选举成立马山圣园小区第三届业主委员会的决定；二、驳回原告无锡风水隆国际置业有限公司提出的其他诉讼请求。本案受理费80元，由风水隆公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  朱光烁人民陪审员  朱 萍人民陪审员  沈根林二〇一九年十一月八日书 记 员  陈都辉本案援引法律条款《中华人民共和国物权法》：第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。国务院《物业管理条例》：第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。第八条物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。第九条物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。第十二条业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。《江苏省物业管理条例》：第七条物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。规划行政主管部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当听取物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见。建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。第十三条符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会或者业主代表大会（以下统称业主大会）会议：（一）物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；（二）物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。第十五条符合成立业主大会条件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。第十六条首次业主大会筹备组由业主、建设单位、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会等派员组成。筹备组中的业主成员由街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐产生。筹备组人数应当为五至十一人的单数，其中业主成员应当不少于筹备组人数的百分之六十。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）指定人员担任。筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置进行公示。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）协调解决。第十七条首次业主大会筹备组履行下列职责：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；（二）拟订管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案；（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；（四）提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法；（五）依法确定首次业主大会会议表决规则；（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内显著位置公告，并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。第十九条召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前通知全体业主。召开住宅小区的业主大会会议，应当同时告知社区居（村）民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录，并妥善保存。第二十条业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。第二十一条业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的，不得担任业主委员会委员；担任业主委员会委员后出现上述情形的，应当按照业主大会确定的规则予以罢免。业主委员会由五至十一人的单数委员组成，每届任期三至五年，委员可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则确定。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则确定。业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员，并在业主委员会委员出缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规则确定，但最多不得超过业主委员会委员总数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。第二十二条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案：（一）业主委员会备案申请书；（二）业主委员会委员名单；（三）业主大会议事规则和管理规约；（四）业主大会会议记录；（五）其他应当提供的材料。第二十三条依法成立的业主委员会，以其选举产生之日为成立日期。业主大会议事规则和管理规约自业主大会审议通过之日起生效。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。