上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0109民初28891号原告：上海京海建筑工程有限公司，住所地上海市。诉讼代表人：王云飞，上海京海建筑工程有限公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：蔡炳辉，上海市华诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：连成杰，上海市华诚律师事务所律师。被告：王琦，男，1960年12月12日出生，汉族，户籍所在地上海市。委托诉讼代理人：陶强，北京盈科(上海)律师事务所律师。第三人：上海东华医院，住所地上海市水电路XXX弄XXX号。法定代表人：汪兆龙，院长。委托诉讼代理人：鲁庆华，公司员工。委托诉讼代理人：陈永红，公司员工。原告上海京海建筑工程有限公司(以下简称京海公司)与被告王琦、第三人上海东华医院(以下简称东华医院)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告京海公司的委托诉讼代理人蔡炳辉、连成杰，被告王琦的委托诉讼代理人陶强，第三人东华医院的委托诉讼代理人鲁庆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。京海公司向本院提出诉讼请求：1.确认京海公司与王琦签订的《房屋租赁合同》及两份《补充协议》于2018年1月26日解除；2.东华医院迁出上海市水电路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)，由王琦将系争房屋返还给京海公司；3.王琦支付2016年11月1日起至2018年1月26日的租金495,159元；4.东华医院支付2018年1月27日起至王琦返还房屋之日止的房屋占有使用费(按13万元/月计算)。事实和理由：2013年11月12日，京海公司与王琦签订《房屋租赁合同》，约定，京海公司将系争房屋出租给王琦，租期自2014年4月1日起至2024年3月31日，年租金40万元。之后，由于系争房屋未按约交付给王琦，双方分别于2014年9月23日、2015年5月28日签订两份《补充协议》，最终约定租赁期自2015年11月1日起至2026年10月31日，其中2015年11月1日起至2016年10月31日为免租装修期。合同履行过程中，京海公司从未收到王琦租金。2016年12月1日起，王琦将系争房屋转租给东华医院。2017年11月27日，虹口法院裁定受理对京海公司的破产清算申请。自2017年11月27日虹口法院裁定受理对京海公司的破产清算申请起至2018年1月26日期间，京海公司破产管理人就京海公司与王琦之间尚未履行完毕的房屋租赁合同未能与王琦形成继续租赁的合意，故根据《企业破产法》规定，京海公司与王琦之间的房屋租赁合同应视为于2018年1月26日解除。2018年1月11日，京海公司破产管理人书面要求东华医院处理转租事宜。2018年2月2日，京海公司破产管理人书面通知王琦双方之间的租赁合同已于2018年1月26日解除，并要求王琦返还系争房屋。2018年3月13日，京海公司破产管理人再次书面要求王琦、东华医院返还系争房屋，至今无果。王琦辩称，京海公司与王琦签订租赁合同前，系争房屋被多家单位非法占用，京海公司无法收回房屋，故委托王琦对系争房屋进行清退，双方书面约定，王琦完成所有清退工作后，京海公司无需向王琦支付任何费用，清退费用由王琦自行承担，京海公司将系争房屋优惠出租给王琦10年，如京海公司不将系争房屋优惠出租给王琦，则京海公司应支付王琦违约金800万元。2013年12月12日，京海公司与王琦签订《房屋租赁合同》，约定租期为2014年4月1日起至2024年3月31日，年租金40万元，扣除免租期后10年租期的总租金为360万元。2014年9月23日，京海公司与王琦签订《补充协议》，约定修改租期为2015年1月1日起至2024年12月31日,2015年1月15日前支付租金170万元，2017年1月15日前支付剩余租金170万元。之后，因系争房屋未完成清退，2015年5月28日京海公司与王琦又签订《补充协议-1》，约定修改租期为2015年11月1日起至2026年10月31日，2015年1月1日起至2016年10月31日为免租期，2025年11月1日起至2026年10月31日为额外免租期，2015年10月30日前支付租金170万元，2017年10月30日前支付剩余租金170万元。合同履行过程中，因京海公司的账户被多个法院查封，王琦按京海公司副总经理即实际管理人于某某的指示将系争房屋全部租金支付至于某某账户，王琦于2015年10月21日、2017年4月20日、2017年7月7日、2017年12月18日分别支付170万元、39万元、723,667元、65万元共计3,463,667元租金至于某某账户，前述款项中还包括一些租赁杂费。京海公司分别于2016年6月21日、2017年3月2日开具金额均为170万元的收据两份。2016年12月1日王琦将系争房屋转租给东华医院，双方约定租期2016年12月1日起至2026年11月30日，每月租金13万元，第五年起按2.5%增加租金。目前系争房屋仍由东华医院使用，东华医院向王琦支付租金至2018年6月30日。王琦已向京海公司付清租赁合同约定的全部租金，京海公司无权解除合同。如京海公司与王琦的租赁合同解除，要求京海公司补偿王琦系争房屋装修损失。不同意京海公司的全部诉请。东华医院述称，2016年12月，东华医院向王琦承租系争房屋，租期10年。租赁合同签订后，东华医院对系争房屋进行装修并投入使用，至今东华医院已收院护理100余位老人。东华医院支付王琦租金至2018年6月30日，之后，东华医院于2018年11月16日、2019年4月3日分别向京海公司破产管理人支付系争房屋使用费50万元、50万元，共计100万元。本案的诉讼是因李必成对京海公司提起破产清算引起，但李必成与京海公司之间的债权债务是虚构的，李必成已经不是破产案件中的债权人。王琦与东华医院之间的租赁合同签订于京海公司进入破产清算之前，东华医院对于京海公司的债务及其被申请破产清算的情况均不知情。现东华医院不同意迁出系争房屋，东华医院已支付京海公司2018年7月1日起之后的房屋使用费100万元，不同意再支付京海公司房屋占有使用费。如法院判决东华医院迁出系争房屋，东华医院将另行向王琦主张系争房屋装修损失。京海公司对王琦的辩称意见及东华医院的述称意见陈述，京海公司从未委托于某某向王琦代收系争房屋租金，于某某与京海公司没有关系。王琦提供的金额均为170万元的两份收据上加盖的是京海公司的财务专用章，京海公司破产管理人接管的京海公司的账簿中确有两笔170万元租金的入账记录，但该入账记录均没有京海公司财务人员的签字，不符合相关规定，且京海公司的账簿中没有该两笔170万元使用去向的记录，对于两笔170万元入账的真实性不予认可。京海公司已进入破产程序，如京海公司应当就系争房屋装修作出补偿，由法院明确对京海公司享有的债权数额。2018年1月京海公司已将破产事项及京海公司与王琦解除合同的事项告知东华医院，故2018年1月之后的装修损失不应由京海公司承担。京海公司于2018年10月16日、2019年4月3日收取东华医院系争房屋使用费共计100万元，该款同意在诉请4主张的房屋占有使用费中扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证如下：2013年11月12日，京海公司作为出租方(甲方)、王琦作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方，房屋建筑面积1,719平方米；乙方承租房屋用于乙方经营使用，乙方应按照约定的用途使用房屋，不得利用承租房进行违法活动；3-1条，房屋租赁期限自2014年4月1日起至2024年3月31日止，其中2014年4月1日至2015年3月31日为免租装修期；3-2条，甲方于2014年3月31日前将出租房屋交付乙方；租赁期届满时，甲方有权收回房屋，乙方应按期返还，乙方需继续承租该房屋时，应当提前1个月与甲方协商，经甲方同意后，双方应重新签订租赁合同；甲方不再出租的，乙方应于租赁期满后的5日内将房屋腾空，乙方逾期返还的，自租赁期届满之次日起至实际返还房屋之日止，乙方除支付租金外，还应按每日2,000元向甲方支付违约金；年租为40万元，十年内租金不变，扣除免租装修期后的租金总额为360万元；4-2条，乙方按下列方式支付租金：2014年4月15日前，乙方一次性向甲方支付2014年4月1日至2024年3月31日的租金共计360万元；4-4条，甲方延期交付房屋，乙方有权按下述约定追究甲方违约责任：合同继续履行，甲方一次性赔偿乙方20万元，并自应交付房屋之次日起至实际交付之日，按每日2,000元向乙方支付违约金；租赁期间，使用该房屋所发生的费用(水、电、煤气、通讯、物业管理、有线电视、供热费等)均由乙方承担；租赁期间，乙方拆改房屋的，应遵守国家和本市有关规定，乙方装修房屋、增加设备的，应按照国家及本市相关规定办理相关的装修审批手续等事宜且商定增加的装修、设备的归属及维修责任，未按照国家及本市相关规定办理相关的装修审批手续等事宜，乙方装修房屋、增加设备，或因使用不当使房屋和设备损坏的，甲方有权要求乙方给予修复；甲方同意，乙方可以将承租的房屋转租给第三人使用，但乙方不得以任何理由拒缴租金，转租期限不得超过本合同约定的终止日期，乙方转租的，甲乙双方的租赁合同继续有效；租赁期间，非本合同约定的情况，甲方解除本合同，提前收回房屋的，甲方需双倍赔偿乙方已缴纳租金，并赔偿乙方所有相关费用，包括但不限于装修、设备、人工等费用，若约定的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿超过违约金部分的损失；租赁期间，非本合同约定的情况，乙方解除本合同的，乙方支付的租金不予返还，若约定的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿超过违约金部分的损失；本合同未尽事宜，甲乙双方另行订立补充条款。2014年9月23日，京海公司(甲方)与王琦(乙方)签订《补充协议》，约定，由于甲方无法按合同约定交付房屋，经甲乙双方友好协商，就《房屋租赁合同》未尽事宜，签订补充协议如下：1、原合同第三条修改如下：3-1条，房屋租赁期限自2015年1月1日起至2024年12月31日止，其中2015年1月1日至2015年12月31日为免租装修期；3-2条，甲方于2015年1月1日前将出租房屋交付乙方。2、原合同第四条修改如下：4-4条，甲方同意给予乙方20万元作为甲方不能按期交房给乙方的补偿，乙方不再追究甲方未能按期交付房屋的责任，扣除免租装修期和以上款项后的租金总额共计为340万元；4-2条，乙方按下列方式支付租金：2015年1月15日前，乙方向甲方支付现金共计170万元；2017年1月15日前，乙方向甲方支付现金共计170万元；以上补充协议自双方签章之日起生效，其他合同条款不变。2015年5月28日，京海公司(甲方)与王琦(乙方)签订《补充协议-1》，约定，鉴于甲方无法进行房屋正常交付的复杂情况，经甲乙双方友好协商，就《房屋租赁合同》未尽事宜，乙方同意按照现状接收房屋，并负责自行清理房屋占用，双方租赁从2015年11月1日开始计算，甲方额外给予乙方一年免租期，具体补充协议如下：原合同第三条修改如下：3-1条，房屋租赁期限自2015年11月1日起至2026年10月31日止，其中2015年11月1日至2016年10月31日为免租装修期，2025年11月1日至2026年10月31日为额外免租期；4-2条，乙方按下列方式支付租金：2015年10月30日前，乙方向甲方支付现金共计170万元；2017年10月30日前，乙方向甲方支付现金共计170万元；以上补充协议自双方签章之日起生效，其他合同条款不变。之后，王琦分别于2015年10月21日、2017年4月20日、2017年7月7日、2017年12月18日划账至案外人于某某的银行账户170万元、39万元、723,667元、65万元，共计3,463,667元。京海公司向王琦开具两份盖有“上海京海建筑工程有限公司财务专用章”、交款单位为王琦，收款事由为房租，金额为170万元，入账日期分别为2016年6月21日、2017年3月22日的收据。2016年12月1日，王琦作为出租方(甲方)、东华医院作为承租方(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定，乙方向甲方承租系争房屋，房屋建筑面积1,719平方米；乙方现将租赁房屋用于从事医疗养老等执业；甲方于2016年12月1日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2016年12月1日起至2026年11月30日止；该房屋月租金总计为13万元，房屋租金4年内不变，自第5年起，按每年2.5%环比增加租金。该合同签订后，东华医院对系争房屋进行装修并投入使用。2017年11月1日，案外人李必成以京海公司对其负有到期债务不能清偿为由向本院申请对京海公司进行破产清算。2017年11月27日，本院裁定受理李必成对京海公司提出的破产清算申请[案号(2017)沪0109破9号]。2017年12月4日，本院决定指定上海沪港金茂会计师事务所有限公司(以下简称沪港公司)为京海公司破产管理人。2018年1月4日，京海公司破产管理人将(2017)沪0109破9号民事裁定书及民事决定书送交给东华医院。2018年2月2日，京海公司破产管理人向王琦发出《关于虹口区水电路XXX弄XXX号房屋租赁事项的通知》及(2017)沪0109破9号民事裁定书、民事决定书，该通知称，虹口法院于2017年11月27日裁定受理了京海公司破产清算案，并指定沪港公司担任京海公司破产管理人。现管理人通知王琦：1、京海公司与王琦之间的租赁合同属于双方均未履行完毕的合同，按《企业破产法》第18条规定，虹口法院于2017年11月27日裁定受理京海公司破产清算案迄今已逾2个月，期间，管理人与王琦未形成继续租赁合同的合意，故王琦与京海公司之间租赁合同已被视为在2018年1月26日法定解除；2、王琦与京海公司租赁合同解除后，王琦应当及时将系争房屋返还京海公司，如迟延返还的，王琦应当承担相应的法律责任；3、王琦与京海公司之间租赁合同解除后，王琦与东华医院之间的转租合同应当相应停止履行，王琦应当停止向东华医院收取租金；4、对于因王琦与京海公司之间租赁合同解除给王琦造成的损失，根据《企业破产法》第53条规定，王琦可以向管理人申报债权等事项。2018年2月2日，京海公司破产管理人还向东华医院发出《关于虹口区水电路XXX弄XXX号房屋租赁事项的通知》及(2017)沪0109破9号民事裁定书、民事决定书，该通知称，鉴于虹口法院已于2017年11月27日裁定受理了京海公司破产清算案，而京海公司与王琦之间的租赁合同为双方均未履行完毕的合同，按《企业破产法》有关规定，王琦与京海公司之间租赁合同已于2017年11月27日被视为法定解除，管理人已致函王琦明确京海公司与其之间的租赁合同已解除，并明确其应当在2018年2月10日前将房屋返还京海公司。现通知东华医院：1、东华医院与王琦之间的租赁合同应自2018年1月27日停止履行；2、东华医院应当配合在2018年2月10日前将系争房屋返还京海公司；3、东华医院与王琦之间租赁合同停止履行后，东华医院应拒绝向王琦支付相关租金，自2018年1月27日起至房屋返还京海公司期间的相应租金，东华医院应向房屋所有权人京海公司支付等事项。2018年3月14日，京海公司破产管理人向王琦发出《关于虹口区水电路XXX弄XXX号房屋租赁事项的再次通知》，要求王琦收到通知后立即将系争房屋返还京海公司。2018年3月14日，京海公司破产管理人还向东华医院发出《关于虹口区水电路XXX弄XXX号房屋租赁事项的再次通知》称，东华医院与王琦之间的租赁合同应自2018年1月27日停止履行，要求东华医院接收本通知后，即刻联系管理人办理将系争房屋返还京海公司事宜，自2018年1月27日起至房屋返还京海公司期间的相应房屋占用费，东华医院应向房屋所有权人京海公司支付。之后，东华医院于2018年11月16日、2019年4月3日分别向京海公司破产管理人支付系争房屋使用费50万元、50万元，共计100万元。目前系争房屋仍由东华医院经营使用。另查明，京海公司的账簿中有入账时间为2016年6月30日的转账凭证及2017年3月31日的收款凭证，该两份凭证上均有收租金170万元的记载。再查明，京海公司原名称为上海京海建筑工程公司。2013年6月，京海公司体制改革，通过联交所竞价后，由天津中投投资发展有限公司(以下简称中投公司)竞得京海公司100%股权。2015年2月京海公司更名为上海京海建筑工程有限公司。当事人有争议的证据和事实：王琦提供两份分别盖有“天津中投投资发展有限公司”、“中顺国际商贸有限公司”印章的情况说明，该两份情况说明载明，自中投公司2013年6月13日通过上海联合产权交易所竞价取得京海公司股权开始，中投公司委任于某某为京海公司实际经营管理人，任京海公司副总经理职务，任职期限自2013年6月13日至2015年5月7日。自中顺国际商贸有限公司(以下简称中顺公司)2015年5月8日收购京海公司股权开始，中顺公司继续委任于某某为京海公司实际经营管理人，任京海公司副总经理职务，任职期限自2013年6月13日至2019年4月25日。王琦还提供一份盖有“中顺国际商贸有限公司”印章的情况说明，载明，于某某作为京海公司副总经理时，代京海公司收王琦支付的340余万元租赁费用的事宜向中顺公司负责人报告过，征得了中顺公司的同意。经质证，京海公司对上述三份情况说明的真实性持有异议。审理中，于某某向本院陈述，2013年6月-2019年4、5月期间，其在京海公司任职副总经理。王琦转账至其账户的3,463,667元是王琦支付给京海公司的上海市水电路1661弄房屋的租金及与该房屋租赁相关的款项，其收款行为是职务行为。当时京海公司的账户被封，公司员工工资、社保、诉讼支出的律师费、山东滨州烂尾楼工程项目管理等都需要资金，故京海公司的股东中顺公司要求王琦将房屋租金转至其个人账户，当时其也是中顺公司的董事。王琦转账至其账户的3,463,667元之后都用于京海公司的运作，其银行卡存放在京海公司财务处，该款项的使用直接由京海公司财务操作，其从未经手。王琦支付的3,463,667元的入账、出账在京海公司的账册上均有记载，京海公司的账册已移交给京海公司破产管理人。王琦向法院提供的两份收据是由京海公司出具。审理中，应东华医院申请，本院依法委托上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司对系争房屋装修残值(含水、电、煤、消防设施)进行鉴定，2018年12月6日，鉴定单位出具《工程审价司法鉴定意见书》，结论为：系争房屋装修残值(含水、电、煤、消防设施)，按合同期10年使用11个月折旧，折旧率为(120-11)/120=0.91，残值金额为5,719,019.51元。2019年11月7日，上述鉴定单位又出具一份《工程审价司法鉴定意见书补充说明》，载明，原报告编制时间为2018年12月，故折旧率按当时的使用时间2018年2月至2018年12月共11个月计入。经与法院沟通，系争房屋自报告发出后一直在使用当中，截止目前计算折旧率，使用时间应为2018年2月至2019年11月共22个月，折旧率为(120-22)/120=81.67%。系争房屋装修造价为6,296,168.27元，残值金额应为5,141,870.75元。经质证，京海公司、王琦、东华医院对《工程审价司法鉴定意见书》及《工程审价司法鉴定意见书补充说明》均无异议。本院认为，京海公司与王琦签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《补充协议-1》系双方真实意思表示，合法有效。2017年11月27日本院裁定受理对京海公司的破产清算申请时，京海公司与王琦的租赁合同期限尚未届满，双方在租赁合同中的权利义务尚未履行完毕，且京海公司破产管理人在京海公司破产申请受理之日起2个月内未就京海公司与王琦之间租赁合同的解除或者继续履行通知王琦，因此，应视为京海公司破产管理人要求解除京海公司与王琦之间的房屋租赁合同。现京海公司主张解除《房屋租赁合同》、《补充协议》、《补充协议-1》，于法有据，应予支持。前述合同的解除时间为2018年1月27日。京海公司与王琦之间的租赁合同解除后，王琦与东华医院之间的租赁关系也随之终止，京海公司要求东华医院迁出系争房屋，由王琦返还系争房屋，依法应予支持。关于京海公司主张的租金及房屋使用费，王琦称因京海公司的账户被多个法院查封，王琦按京海公司副总经理即实际管理人于某某的指示将房屋租金全部支付至于某某账户。对此，京海公司称其从未收到王琦租金，也从未委托于某某向王琦代收租金。根据查明的事实，王琦确于2015年10月21日、2017年4月20日、2017年7月7日、2017年12月18日支付170万元、39万元、723,667元、65万元共计3,463,667元至于某某账户。且于某某确认当时因京海公司账户被查封，京海公司的股东中顺公司要求王琦将房屋租金转至于某某个人账户，王琦转账至其账户的3,463,667元是王琦支付给京海公司的系争房屋租金及与系争房屋租赁相关的款项。又京海公司分别于2016年6月21日、2017年3月22日向王琦开具了收款事由为房租、金额为170万元的收据两份，京海公司的账簿中也有入账时间分别为2016年6月30日、2017年3月31日，内容为收租金170万元的记账凭证，京海公司开具收据及记账的行为表明京海公司确认收到王琦支付的340万元房屋租金。因此，本院认定王琦转账至于某某账户的3,463,667元中的340万元是于某某代京海公司向王琦收取的系争房屋租金。鉴于王琦已向京海公司付清租期内的全部房屋租金，故对京海公司向王琦主张2016年11月1日起至2018年1月26日的租金495,159元及向东华医院主张2018年1月27日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费的请求，本院不予支持。关于王琦所提房屋装修补偿，因京海公司不能清偿到期债务被申请破产清算导致其与王琦的房屋租赁合同解除，王琦要求京海公司补偿房屋装修损失，于法有据。装修补偿的金额，以鉴定单位出具的鉴定结论为准。鉴于本院已裁定受理京海公司破产清算，故本案中仅确认王琦对京海公司享有债权数额为5,141,870.75元，该债权应统一纳入破产清算程序中平等受偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(一)项规定，判决如下：一、上海京海建筑工程有限公司与王琦签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》、《补充协议-1》于2018年1月27日解除；二、自本判决生效之日起30日内，上海东华医院迁出上海市水电路XXX弄XXX号房屋，由王琦将该房屋返还给上海京海建筑工程有限公司；三、确认王琦对上海京海建筑工程有限公司享有的债权数额为5,141,870.75元；四、对上海京海建筑工程有限公司的其他诉讼请求，不予支持。案件受理费13,936.43元，由上海京海建筑工程有限公司负担；鉴定费126,000元(已由上海东华医院垫付)，由上海京海建筑工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  华 琴人民陪审员  王启华人民陪审员  张永杰二〇一九年十一月九日书 记 员  王梦熊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国企业破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。