上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初6595号原告(反诉被告)：上海同洪实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：吴发林，总经理。委托诉讼代理人：胡家道，上海新沪律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海市松江丰远五金厂，住所地上海市松江区。投资人：周关岐，总经理。被告(反诉原告)：周关岐，男，1947年5月3日出生，汉族，住上海市松江区。上列两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：韩洁蕾，上海德禾通律师事务所律师。原告上海同洪实业有限公司与被告上海市松江丰远五金厂(以下简称五金厂)、周关岐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月18日受理后，依法适用简易程序进行审理。2019年5月17日，本院受理被告提起的反诉。2019年5月28日、7月23日和9月9日，本院对本案进行三次公开开庭审理，原告法定代表人吴发林及其委托诉讼代理人胡家道、两被告共同委托诉讼代理人韩洁蕾三次均到庭参加诉讼。期间，经当事人同意，并经本院院长批准，于2019年8月6日延长本案简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2019年2月20日至2019年8月19日的租金112,452元(18,742元/月×6个月);2.判令被告支付原告自2018年10月25日至2018年11月24日的电费1,455元；3.判令被告按照日租金10%支付原告自2019年2月5日至实际付清之日止的逾期付款违约金，暂计至2019年3月25日为2,998.56元(18,742元/月÷30天×10%×48天)。诉讼中，经本院释明，原告基于解除合同将诉讼请求变更为：1.判令被告支付原告自2019年2月20日至2019年5月28日的租金61,846.60元(18,742元/月×3.3个月);2.判令被告按照每日624.73元(18,742元/月÷30天)标准向原告支付自2019年5月29日至原样返还房屋之日止的占用费；3.判令被告支付原告自2018年10月25日至2018年11月24日的电费1,455元；4.判令被告按照日租金10%支付原告自2019年2月5日至实际付清之日止的逾期付款违约金，暂计至2019年5月28日为6,996.64元(18,742元/月÷30天×10%×112天)。事实和理由：2017年8月11日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于上海市松江区闵申路XXX号、面积为474平方米的厂房租赁给被告，租赁期间自2017年8月20日至2023年8月19日止，月租金为18,742元等。按该合同约定，被告应于2019年2月5日前向原告支付2019年2月20日至2019年8月19日的租金。然，经原告多次催告，被告一直未付。另，五金厂系个人独资企业，投资人系周关岐。为维护合法权益，原告提出如上请求，望判如所请。两被告共同辩称，首先，2018年11月26日，其向原告租赁的厂房因发生火灾而不适宜再继续租赁，且火灾的发生不可归责于两被告，故其有权解除合同并有权拒绝支付租金。因此，其不同意原告第1、3项诉讼请求。其次，对其尚欠原告电费的事实无异议，但对原告主张的欠费数额有异议，其将视原告举证情况明确欠费数额。再次，按相关法律规定，五金厂的财产不足以清偿债务时，周关岐才承担无限责任。基于此，请求法院依法裁判。对原告变更后的诉讼请求，两被告共同补充辩称：1.租金及占用费的区分应以合同解除时间为节点。其不同意原告关于合同于2019年5月28日解除的意见。若原告不认可其关于合同于2018年11月27日解除的意见，则应以原告于2019年5月17日收到其反诉状副本的时间作为合同解除之日。2.即便按原告的主张，原告变更后的第1项诉讼请求的数额应为60,599.13元。此外，原告变更后的第4项诉讼请求，其认为过高，请求调低。3.其愿意承担的电费为1,399.25元，并同意在原告返还的押金中抵扣。同时，两被告向本院提出反诉请求：1.判令解除原、被告于2017年8月11日签订的《厂房租赁合同》；2.判令原告返还被告自2018年11月26日至2019年2月19日止的租金52,477.60元(18,742元/月×2.8个月)；3.判令原告返还被告自2018年11月26日至2019年8月19日止的物业费8,342.40元(948元/月×8.8个月)；4.判令原告返还被告押金18,742元。诉讼中，两被告增加如下反诉请求：判令原告支付被告租金52,477.60元、物业费8,342.40元和押金18,742元的利息，均按中国人民银行同期贷款利率计算，均自2019年5月17日至实际履行之日止。事实和理由：2017年8月11日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定原告将涉案厂房租赁给被告，月租金为18,742元，押金为一个月租金，物业费为11,376元/年等。其现已向原告支付至2019年2月19日止的18个月的租金337,356元、至2019年8月19日止的两年的物业费22,752元和押金18,742元，合计378,850元。2018年11月26日，因隔壁厂房发生火灾而致涉案厂房被烧毁灭失，同时造成其重大损失，以致其合同目的落空，故提出如上反诉请求，望判如所请。对被告的反诉，原告辩称，不同意被告的反诉请求，具体理由如下：1.其对涉案厂房失火毁损无过错。2.涉案厂房不能使用仅是暂时的，后续会修复。3.对押金的数额，以及计算至2018年11月26日止的被告所主张的租金、物业费的金额，其没有异议。对被告增加的反诉请求，原告补充辩称，被告主张的利息没有合同和法律依据。经审理查明，1999年7月22日，五金厂依法成立。其类型为个人独资企业，投资人为周关岐。2007年7月23日，上海云正工贸有限公司(以下简称云正公司)对位于本区新桥镇闵申路XXX号1、2、8、9、15幢房屋取得沪房地松字(2007)第021242号《上海市房地产权证》。2016年2月22日，云正公司与原告签订《租赁协议》，约定云正公司将上述闵申路的房屋出租给原告，租赁期间自2016年3月20日至2031年3月19日止等。2017年8月11日，原告与五金厂签订《厂房租赁合同》，约定：原告将上述闵申路、面积为474平方米房屋出租给五金厂；租赁期间自2017年8月20日至2023年8月19日止；月租金为18,742元；租金每月6个月支付一次，押金1个月，五金厂必须提前15日向原告支付下一期租金，逾期支付的每逾期一日，则五金厂需按该付总租金的5%支付违约金，逾期超过7日未付齐各项费用的视为违约，原告有权单方面解除合同，并向五金厂追讨其他经济损失；一年的物业费为11,376元，一年的费用一次性支付。该合同另对其他事宜作了约定。周关岐作为五金厂的代表在该合同上签名。上述合同签订后，原告依约将上述涉案厂房交付五金厂，五金厂向原告支付至2019年2月19日止的18个月的租金337,356元、至2019年8月19日止的两年的物业费22,752元和押金18,742元。2018年11月26日3时35分许，位于本区闵申路XXX号的上海百捷空调净化设备有限公司(以下简称百捷公司)使用的厂房中部偏南办公室内东北侧区域处起火。2019年3月11日，上海市松江区公安消防支队对上述火灾出具沪松应急消火重认字(2019)第0001号《火灾事故重新认定书》，认定起火的原因系百捷公司办公室内电气线路故障引燃周边可燃物并扩大成灾。2019年7月31日，本院对涉案房屋所在现场进行了勘查。五金厂向原告承租的涉案房屋与上述起火部位的厂房相邻，位于上述起火厂房的西侧。起火厂房屋顶彩钢板受火灾影响，形成变形和坍塌，其中百捷公司中部区域最为严重，并向东西两侧依次递减。起火厂房两侧受火灾影响较轻微，中部受火灾影响较严重，其厂房外立面钢结构受损程度和厂房外墙烟熏痕迹呈明显V字型等。现原告以其诉称事由向本院提起诉讼，两被告以其反诉事宜向本院提起反诉，本院于2019年5月17日将反诉状副本送达原告。诉讼中，鉴于原告最初的诉讼请求系基于合同继续履行而提出，而涉案厂房因火灾而受损后至首次庭审之日尚未修复，故本院释明涉案房屋租赁合同应予解除，同时本院对合同解除后果一并处理问题对当事人进行释明。当事人遂变更相应诉讼请求。就周关岐的是否为合同相对方，其是否有权与五金厂共同向原告主张权利问题，两被告认为，合同主体为五金厂，周关岐系该厂投资人，五金厂与周关岐依据《民法总则》第一百零二条以及《个人独资企业法》第二条、第十七条的规定提出的反诉请求具有法律依据。就合同解除之日问题，原告认为，以首次庭审的释明之日作为合同解除之日。两被告对此不予认可。两被告认为，其于2018年11月28日向原告明确表示“房子没办法用了”，故合同于当日解除，但鉴于当时系口头表示现其没有证据提交。原告对此不认可。就电费问题，原告认可两被告关于愿意承担的电费为1,399.25元的补充答辩意见。就违约金应否调整问题，原告认为，因其已自行调低违约金的计算标准，故现其主张的标准是合理的。两被告则坚持其辩称意见。以上事实，有工商登记资料、《上海市房地产权证》、《租赁协议》、《厂房租赁合同》、付款凭证、《火灾事故重新认定书》、照片、现场勘查笔录及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：一、关于合同主体及效力本案属房屋租赁合同纠纷，该合同的缔约主体为本案原告和五金厂。周关岐虽系五金厂的投资人，但五金厂为个人独资企业，属非法人组织，其可以依法以自己的名义从民事活动，故周关岐明显不是该合同的缔约主体。在五金厂目前依然处于确立状态的情形下，按合同相对性原则，周关岐本人无权直接向原告主张涉案房屋租赁合同项下的相关权利。此外，原告与五金厂之间签订的《厂房租赁合同》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人均应恪守履行。二、关于合同解除及其后果处理合同法规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。本案中，原告出租给五金厂的涉案厂房，因与其相邻的由百捷公司使用的厂房中部偏南办公室内东北侧区域处起火，导致屋顶彩钢板变形和坍塌、厂房外立面钢结构受损，且至首次庭审之日已有近半年，涉案厂房仍尚未修复，以致五金厂的租赁目的难以实现，故双方之间的合同可以予以解除。合同法规定，当事人一方依照法律规定的情形主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求法院确认解除合同的效力。本案中，涉案厂房因2018年11月26日凌晨发生的火灾而无法使用，现五金厂对其所主张的合同解除之日，除其单方陈述之外，无其他证据相佐证，且原告亦未认可，故本院以反诉状副本送达原告之日作为租赁合同解除之日。原告以本院释明日为合同解除之日的意见，与上述规定不符，本院不予采纳。合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，《火灾事故重新认定书》中认定的起火的原因系百捷公司办公室内电气线路故障引燃周边可燃物并扩大成灾。因此，涉案厂房因火灾而毁损的这一结果，并不可归责于五金厂。同时，基于前述合同解除部分的裁判理由，五金厂有权拒绝支付火灾发生后的租金。因在火灾发生之际，五金厂已向原告支付至2019年2月19日止的租金以及至2019年8月19日止的物业费，故本院对原告要求五金厂支付火灾发生后的租金、占用费以及相关的逾期付款违约金的诉讼请求，均不予支持。至于原告主张的电费，因原告于诉讼中同意了五金厂关于其愿意承担的电费为1,399.25元的答辩意见，故本院支持原告该项诉讼请求，但数额调整为1,399.25元。因五金厂系周关岐投资的个人独资企业，故周关岐应以其个人财产对五金厂的上述债务承担无限责任。五金厂关于同意在原告返还的押金中抵扣上述电费的答辩意见，符合合同法关于法定抵消的相关规定，本院予以采纳。至于反诉部分，基于前述火灾发生后五金厂不应支付租金等裁判理由，而且原告对五金厂所主张的若租金、物业费计算至2018年11月26日止的应返还的数额没有异议，故本院对五金厂要求原告返还租金52,477.60元、物业费8,342.40元的反诉请求，予以支持。而五金厂反诉主张返还的押金，应当需扣除其于诉讼中同意抵扣的电费1,399.25元，故原告尚应返还五金厂押金余额为17,342.75元。至于五金厂反诉主张的利息，在五金厂提出合同解除的主张后，原告遂丧失了继续占有五金厂给付的上述价款的合法依据，故原告应当按同期贷款利率向五金厂支付自合同解除之日始至实际清偿之日止的逾期返还相应价款的利息。此外，基于前述合同主体部分的裁判理由，本院对周关岐提出的反诉请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第九十九条、第一百零七条、第二百三十一条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海同洪实业有限公司与被告(反诉原告)上海市松江丰远五金厂于2017年8月11日签订的《厂房租赁合同》于2019年5月17日解除；二、被告(反诉原告)上海市松江丰远五金厂支付原告(反诉被告)上海同洪实业有限公司电费1,399.25元，被告(反诉原告)周关岐以其个人财产对上述债务承担无限责任，上述电费自被告(反诉原告)上海市松江丰远五金厂已付原告(反诉被告)上海同洪实业有限公司押金中予以抵消；三、原告(反诉被告)上海同洪实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海市松江丰远五金厂租金52,477.60元、物业费8,342.40元及剩余押金17,342.75元，合计78,162.75元(该款已扣除用于抵消电费的押金1,399.25元)；四、原告(反诉被告)上海同洪实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海市松江丰远五金厂上述合计78,162.75元的利息(按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，自2019年5月17日始至实际清偿之日止)；五、驳回原告(反诉被告)上海同洪实业有限公司的其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)周关岐的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,044元，减半收取2,022元，反诉案件受理费964元，合计诉讼费2,986元，由原告(反诉被告)上海同洪实业有限公司负担2,943元(已付2,638元，余款305元于本判决生效之日起七日内交付本院)，被告(反诉原告)上海市松江丰远五金厂、被告(反诉原告)周关岐负担43元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨惠星二〇一九年十一月十五日书记员  刘金鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。二、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。