北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初5027号原告：王燕，女，1976年10月29日出生，汉族，北京市第十九中学教师，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：马文晖（王燕之夫），1968年7月6日出生，回族，中国平安财产保险股份有限公司部门经理，住北京市门头沟区。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路1号院264室。法定代表人：朱天星，董事长。委托诉讼代理人：宋然，女，1988年6月10日出生，汉族，北京天台山房地产开发有限公司法务主管。委托诉讼代理人：姜红伟，北京市浩天信和律师事务所律师。原告王燕与被告北京天台山房地产开发有限公司（以下简称天台山公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王燕及其委托诉讼代理人马文晖、被告天台山公司之委托诉讼代理人姜红伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王燕向本院提出诉讼请求：判令被告天台山公司支付2016年12月31日至2019年8月7日期间的逾期交房违约金587839．67元。事实与理由：原、被告双方于2016年4月5日签订《北京市商品房预售合同》草稿，合同约定由原告购买被告开发的位于门头沟区滨河路23号院西园嘉园项目9号楼***号商品房，原告按照合同约定完全履行了合同义务，支付了全部购房款6187780元:2016年10月21日签订《北京市商品房预售合同》正式合同，合同编号Y1963808，被告按照合同约定应于2016年12月30日交付房屋，但至今未交付，给原告带来无法按正常时间取得房产证、不能落户孩子无法正常入学、在外租房等一系列问题。按照国家法律法规、北京市住建委颁发的《北京市商品房预售合同》及原告与被告签订的《北京市商品房预售合同》中第十二条交付条件第(二)款1．2的约定，被告应同时具备《竣工验收备案表》和《商品房面积实测技术报告表》后进行交付房屋，并开始办理房产证，但至今仍未完成交房相关手续。通过与被告多次沟通，2018年8月份被告签订承诺书并同意于2018年12月31日交付已发生违约金的50％，2019年6月30日支付已发生的全部违约金，2019年6月30日后，按季度支付违约金，但至今并未履行所有承诺。经原告多次催告，被告仍以各种理由推脱其责任，时至今日仍然没有履行该项承诺，已经严重违约。按照双方签订的《北京市商品房预售合同》第十四条逾期交房责任1．(2)，被告应当以总房款6187780元为基数，按照日万分之一向原告支付违约金。因此，原告提出如上诉请。天台山公司辩称：第一，涉案房屋已经于2017年5月26日实际交付。第二，在被告工程项目建设期间，按照北京市建委的通知，因空气污染原因项目停工12天，停工期间被告不应承担延期交房违约责任，交房时间应顺延至2017年1月11日。第三，原告应于2016年4月双方草签合同后45日内付清全部房款，因原告逾期付款，违约在先，故被告有权相应延迟房屋交付时间。第四，若法庭认为被告延期交付，则合同约定的违约金过高，请求法庭酌减。本院经审理认定事实如下：2016年10月21日，王燕（买受人）与天台山公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定：王燕购买坐落于门头沟区新城城子地区21-218居住项目（A7）门头沟新城城子地区天台山居住项目12层***号商品房，预测建筑面积175．72平方米；总价款6187786元，具体付款方式及期限的约定见附件五；第十二条“交付条件”约定：“（一）出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。”第十三条“市政基础设施和其他设施的承诺”约定：“1、市政基础设施：（1）上水、下水：2016年12月30日达到使用条件；（2）[市政双路供电]：2016年12月30日达到使用条件；（3）供暖在入住后第一个供暖季达到使用条件；（4）燃气在入住率达到70%后按国家相关规定开通……若交付该商品房时上述条件尚不满足，但出卖人采取补救措施能保障买受人正常使用该商品房的，视为该商品房已满足上述条件，买受人不得因此拒绝接收该商品房。”第十四条“逾期交房责任”约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照如下方式处理：（1）逾期在90日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”第二十二条产权登记（二）“转移登记”约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。”合同附件五约定：“买受人采取按揭贷款方式付款：（1）买受人应于2016年4月9日前向出卖人支付人民币130万元（含定金10万元）；（2）买受人应于2016年4月26日前向出卖人支付人民币1807786元作为该商品房首付房款；该商品房其他房款人民币308万元由买受人采用向商业贷款银行申请按揭贷款的方式支付给出卖人。”合同附件十《补充协议》第2条第3项约定：“自预售合同签订之日起45日内，买受人申请的商业贷款仍未到达出卖人账户的，则出卖人有权单方解除预售合同。”《补充协议》第9条第3款约定：“因法律法规或政策变化、政府禁止令、政府管制措施、出卖人不能克服的异常天气、疫情、或政府与公用事业部门的行为导致该商品房交付延迟的，预售合同所约定的交付房屋的时间相应顺延，出卖人无需承担相应违约责任。”王燕于2016年4月9日支付购房款120万元（此前已支付定金10万元），于2016年4月25日支付购房款1807786元，于2016年11月29日支付购房款308万元。2017年5月26日，王燕与天台山公司就案涉房屋完成交接，王燕在《业主入住物品收领单》和《房屋检查记录表》上签字。另查，天台山公司于2017年9月1日取得《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》，于2017年12月29日取得《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，于2019年5月21日取得《房屋面积测算技术报告书》。本案中，双方就天台山公司是否承诺在王燕收房后继续向其支付逾期交房违约金直至房屋交付条件完全具备为止存在争议。王燕主张，天台山公司承诺在其收房后继续支付逾期交房违约金直至房屋交付条件完全具备，并提供了下列证据：1、2016年9月20日天台山公司出具的《承诺书》，载明：“致王燕女士：……按照您与我司所签购房合同约定，此房将于2016年12月30日前交房，如不能如期交房，相关违约责任按照合同约定向您支付违约金。”2、天台山公司于2016年12月23日出具的《延期交付通知书》，载明：“尊敬的王燕女士：……交付时间调整为2017年3月底之前，具体交付时间我司会在交付前7天发送入住通知……同时，延期交付事宜我司会按照合同相关约定履行。”3、天台山公司于2018年8月出具的公开信，载明：“尊敬的西山御园业主：……二、关于延期交房及转移登记违约金支付时间问题。……同意阶段性支付延期交房及转移登记延期办理所导致的违约金，即2018年12月31日支付已发生违约金的50%，2019年6月30日支付已发生的全部违约金，2019年6月30日后，按季度支付违约金。三、关于延期交房、转移登记违约金赔付标准及计费起始时间等问题。……我司将按照《北京市商品房预售合同》第十二条约定的交付时间开始计算，计算至第二十二条转移登记的办理时间为止，截止日之日起，我司开始承担延期办理转移登记的相关违约责任。”4、王燕之夫马文晖与天台山公司销售经理王磊的谈话录音，内容为：“马文晖：那也就是换句话说赔偿款应该是拿到实测面积后算赔偿款，是这意思吧？王磊：具体的话就是看合同条款，然后看具体时间具体去核算。……马文晖：当时跟我们说该怎么装怎么装，该怎么住怎么住，直到我们所有的手续都齐全了以后，这才算是正式交房，是不是现在还是这样？王磊：现在还是这样。”经质证，天台山公司对证据1、证据2的真实性没有异议，主张该两份证据仅能证明2017年5月26日交付房屋之前应当承担违约金；对证据3的真实性没有异议，但主张该公开信是针对未交付房屋的违约金所说，王燕的房屋已经交付，交付后不存在逾期交房违约金问题；对证据4的真实性和证明目的均不予认可，主张该录音不是原始录音资料，且是录音片断，不是完整的对话，录音中明确“具体的话就是看合同条款”与后面的“现在还是这样”，两句意思表述相反，不能达到王燕的证明目的。对上述争议的证据，本院认定如下：天台山公司对证据1、证据2、证据3的真实性没有异议，本院予以确认。证据4录音资料，天台山公司未提供相反证据推翻该录音的真实性，本院对证据4的真实性予以确认。证据1和证据2均形成于天台山公司向王燕交付房屋之前，仅能证明天台山公司在交房前向王燕承诺按照合同约定支付逾期交房违约金，不能证明天台山公司承诺在交房后继续支付逾期交房违约金。证据3是天台山公司向小区业主的公开信，并非针对王燕的情况，信件内容仅体现天台山公司承诺在交房前按合同约定支付违约金，不能证明天台山公司承诺对于已经交房的仍然支付逾期交房违约金。证据4录音内容，并未涉及交房后是否继续支付逾期交房违约金的问题。根据本院审查认定的证据及双方相关陈述，本院认定如下事实：天台山公司承诺在交付房屋前按照合同约定支付逾期交房违约金，并承诺逾期交房违约金按照《北京市商品房预售合同》第十二条约定的交付时间开始计算，未承诺在交付房屋后继续支付逾期交房违约金。天台山公司主张，在工程项目建设期间，因空气污染原因，其公司按照北京市住建委的通知，于2016年9月24日至2016年12月30日期间停工12天，房屋交付日期应相应顺延至2017年1月11日。王燕对此不予认可，主张案涉工程已于2016年4月完工，在空气污染预警期间，天台山公司不存在任何室外施工，不存在停工事实。天台山公司未就其实际停工的事实及停工时间提供证据证实。王燕主张，其虽于2017年5月26日收房，但因案涉房屋所在楼栋当时尚未取得规划验收批准文件和竣工验收备案表，未开通燃气和暖气，不具备交付条件和居住条件，其一直在外租房居住；2018年7月燃气开通后，其曾在案涉房屋居住一段时间，但因案涉房屋不能办理房产证，孩子无法在案涉房屋将近入学，为孩子上学方便，其于2018年10月10日至今一直外租房居住，发生巨大经济损失。经本院释明，王燕坚持主张逾期交房违约金，不主张天台山公司因房屋交付条件不具备给其造成的实际损失。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，王燕与天台山公司签订的《北京市商品房预售合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行。根据《北京市商品房预售合同》的约定，天台山公司应于2016年12月30日将案涉房屋交付给王燕。现天台山公司于2017年5月26日才向王燕交付房屋，存在逾期，应当按合同约定的标准向王燕支付自2016年12月31日至2017年5月26日期间的逾期交房违约金。关于天台山公司辩称因空气污染原因停工12天，房屋交付时间顺延的答辩意见，因天台山公司未提供证据证明其实际停工的事实和停工时间，且天台山公司于2018年8月出具的公开信载明，关于延期交房违约金起始时间，按照《北京市商品房预售合同》第十二条约定的交付时间开始计算，天台山公司应当履行上述承诺，故对其上述答辩意见，本院不予采纳。因天台山公司在发生逾期交房的违约行为后，多次承诺按合同约定支付逾期交房违约金，故对天台山公司请求酌减违约金的答辩意见，本院不予采纳。天台山公司所提王燕未于2016年4月双方草签合同后45日内付清全部房款，属逾期付款，其公司可相应推迟交房时间的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。根据合同约定标准，本院确定天台山公司应当向王燕支付2016年12月31日至2017年5月26日期间的逾期交房违约金90960元。王燕主张，天台山公司虽于2017年5月26日向其交付了房屋，但由于案涉房屋所在楼栋在该时点尚未取得规划验收批准文件，尚未完成工程竣工验收备案，且未开通燃气和暖气，房屋不具备交付条件和居住条件，故天台山公司应继续支付逾期交房违约金。对此，本院认为，王燕作为买受人，明知案涉房屋不具备合同约定的交付条件，仍同意接收房屋，且王燕并未提供有效证据证明天台山公司承诺在王燕收房后继续支付逾期交房违约金，现王燕在接收房屋后又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。应当指出，天台山公司在2017年5月26日向王燕交付房屋时，房屋确实不具备合同约定的交付条件，王燕有权要求天台山公司依据法律规定或合同约定完善房屋交付条件，并主张因房屋交付条件不具备给其造成的实际损失。本案中，经本院释明，王燕坚持主张逾期交房违约金，不主张赔偿损失，故对天台山公司因房屋交付条件不具备给王燕造成的经济损失问题，本案不予处理，王燕可另行主张。王燕主张因房屋不能办理房产证导致孩子不能在案涉房屋附近入学，为照顾孩子方便，全家人在学校附近租房居住发生损失，故天台山公司应当一直支付逾期交房违约金，对此，本院认为，王燕所主张的上述损失并非逾期交房行为造成，如天台山公司确有逾期办理房产证的行为，王燕可另行主张逾期办证违约金。因此，对王燕要求天台山公司支付2017年5月26日之后的逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向王燕支付逾期交房违约金及房屋交付不符合合同约定的违约金共计90960元；二、驳回王燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9679元，由王燕负担8181元，已交纳；由北京天台山房地产开发有限公司负担1498元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  韩晓飞人民陪审员  王春艳人民陪审员  安起先二〇一九年十一月二十七日书 记 员  王睿涵