北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初106号原告（反诉被告）：郑洁，女，1985年10月21日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：何慧君（郑洁之夫），住北京市海淀区。被告（反诉原告）：李桂琴，女，1937年12月21日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：闫立德，北京市智汇律师事务所律师。原告（反诉被告）郑洁与被告（反诉原告）李桂琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郑洁的委托诉讼代理人何慧君与被告（反诉原告）李桂琴的委托诉讼代理人闫立德，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑洁向本院提出诉讼请求：1、李桂琴支付我违约金62.25万元；2、李桂琴承担本案诉讼费。事实和理由：2018年5月28日，我与李桂琴签订购房合同，房屋地址为北京市海淀区万寿路甲x号院x号楼x号（以下简称x房屋）。合同约定6月28日李桂琴需取得在京中央单位已购公房变更通知单，11月30日之前完成过户。6月28日，中介告知我，李桂琴央产房上市材料暂时无法取得。期间双方沟通多次，李桂琴一度表示无法办理，合同无法履行。9月17日，李桂琴签订租赁合同将房屋出租。9月28日，李桂琴取得上市通知书，逾期92天，影响我卖房和筹款计划，双方协商合同履行事宜，李桂琴不同意重新协商周期或者价格。11月28日，完成过户和交房。根据合同补充协议第5条第1款和第6条第3款约定，李桂琴应向我支付违约金。李桂琴辩称，双方在签订合同时，我已经明确告知郑洁交易房屋为央产房，还未取得在京中央单位已购公房变更通知单，但郑洁坚持购买。由于双方从未办过变更通知文件，无法预先获知中央单位对通知单的批准周期，故双方在合同中约定的取得变更通知文件时间为估算时间。在双方约定的时间中及之后，我多次通知郑洁及中介，由于非我原因，无法准时获得变更通知单，郑洁也多次表示愿意等待且要坚持买房。2018年9月28日中央房管单位核准变更通知单，此时未对双方履约造成影响。10月11日郑洁延期支付第二笔定金20万元，10月31日三方完成网签，其后双方无争议的履行合同完毕。对于郑洁认为我违约收租金的诉求，我已严格履约，郑洁没有证据显示我在9月26日违约收租。我认为双方在合同中约定的其他事项包括贷款、办产权转移登记手续等日期均晚于2018年9月28日中央房管单位下发变更通知单的实际日期，不会对合同的正常履行造成影响，郑洁也无由此造成损失的证据，应驳回郑洁诉求。李桂琴提出反诉，事实与理由：三方在补充协议第2.2条约定郑洁应于2018年6月28日前向我支付第二笔定金20万元，但郑洁逾期105天才支付此款。我从未让“中介告知郑洁……第二笔定金20万元需待我取得上市材料后再交”，更何况三方在2018年5月28日签订的居间服务合同中明确约定“各方同意，未经本人签字或加盖公章的任何书面承诺、口头承诺、条款的变更行为均不产生法律约束力”。反诉请求：1、判令郑洁向我支付违约金39.37万元；2、驳回郑洁的诉讼请求；3、本案诉讼费用由郑洁承担。郑洁针对李桂琴的反诉辩称，李桂琴所称的估算时间是不对的，合同明确约定要在6月28日前取得变更通知单，逾期按照每日万分之五支付违约金。变更通知单如果无法取得，整个交易无法进行。中介反复告诉我，变更通知单没有取得，不要支付20万元定金，20万元定金是以理房通的形式支付，需要在中介办理，是中介不让我支付的，理房通需要李桂琴取得上市编号后才能办理。我从未说过不履行合同，不支付定金。我没有违约行为。第二笔定金在10月11日通过理房通形式支付。第一笔和第二笔首付款在11月15日支付，之后均按合同履行。11月28日取得产权证，12月3日我入住。双方之间的其他权利义务都已结清。我不同意支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2018年5月28日，李桂琴（出卖人）与郑洁（买受人）签订北京市存量房屋买卖合同，约定：出卖人向买受人出售x房屋，房屋成交价格为462万元，家具家电装修等作价288万元，买受人向出卖人支付定金30万元，拟贷款金额为300万元；x房屋为已购公有住房，若为中央在京单位已购公有住房，需取得在京中央单位已购公房变更通知单；出卖人已将该房屋出租，且承租人已放弃优先购买权，租期为2017年3月25日至2018年9月25日，除买卖双方另有约定外，出卖人自本合同签订之日起至不动产转移登记办理完毕之日止，不得就该房屋签订新的房屋租赁合同，若出卖人违反上述约定，自租赁合同签订之日起至2018年11月30日，出卖人应当按日计算向买受人支付成交总价款万分之五的违约金；出卖人承诺该房屋已符合出售条件，如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，守约方有权解除合同，守约方解除合同的，应当书面通知另一方，并由违反承诺方按照成交总价款的20%赔偿守约方的损失。同日，李桂琴（甲方）、郑洁（乙方）及北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司，丙方）签订补充协议，约定：房屋总价款为750万元，乙方于2018年5月28日将第一笔定金10万元以自行划转的方式支付甲方，乙方于2018年6月28日前将第二笔定金20万元以理房通方式支付甲方；乙方于2018年11月15日前将第一笔首付款162万元以建委监管方式支付甲方，乙方于2018年11月15日前将第二笔首付款251万元以第三方担保方式支付甲方；甲方应于2018年6月28日前取得在京中央单位已购公房变更通知单，如未能按期取得，则应承担相关责任；2018年11月30日前，甲乙双方应共同办理房屋不动产转移登记手续；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、甲方提供的该房屋不动产权证书，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：3、逾期履行本补充协议第二条（定金及首付款给付时间等约定）约定的义务超过十五日的，乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金。同日，李桂琴、郑洁签署确认函，李桂琴、郑洁及链家公司签订买卖定金协议书、居间服务合同，李桂琴、郑洁及北京方源房地产咨询服务有限公司（以下简称方源公司）签订房屋交易保障服务合同。李桂琴、郑洁与北京理房通支付科技有限公司签订理房通资金支付服务协议。同日，郑洁向李桂琴支付定金10万元，向方源公司支付评估费600元、保障服务费3万元，并向链家公司支付居间代理费165000元。2018年9月28日，中央国家机关房改办中直机关房改办出具在京中央单位已购住房产权变更登记通知单，写明：经审核，同意李桂琴的x房屋办理已购公房出售产权变更登记。2018年8月31日，李桂琴（出租人）与郝某（承租人）、链家公司签订北京市房屋租赁合同，出租人将x房屋出租给承租人，房屋租赁期间为2018年9月1日至2019年1月31日，租金每月6800元。李桂琴提交2018年9月30日其与郝某、链家公司签订的解约协议书，约定：解除三方签订的租赁合同，李桂琴退还郝某租房支付的所有租金和押金，郝某应在10月31日之前交付李桂琴房屋。李桂琴称因郑洁放弃购买x房屋，故将房屋出租，之后，在京中央单位已购住房产权变更登记通知单下发后，郑洁提出继续购买房屋，故解除房屋租赁合同。郑洁于2018年10月11日通过理房通支付20万元定金。2018年10月31日，双方办理网签手续。2018年11月15日，郑洁支付首付款413万元，其余款项通过贷款支付。2018年11月28日，双方就x房屋签订备案登记的北京市存量房屋买卖合同，并办理房屋过户手续。之后，双方办理物业交割手续交付房屋。双方均认为对方存在违约行为，郑洁称李桂琴逾期办理在京中央单位已购住房产权变更登记通知单及违约出租房屋，李桂琴称郑洁逾期支付定金20万元。李桂琴不认可存在违约行为，称合同中约定的办理在京中央单位已购住房产权变更登记通知单的时间仅为估算时间，其已积极履行义务，并提交中华全国台湾同胞联谊会办公室于2019年3月14日出具的证明，写明：兹有我单位退休干部李桂琴同志于2018年5月29日到我单位申请办理在京中央单位已购公房变更通知单。郑洁称逾期支付20万元定金原因在于李桂琴未按期办理在京中央单位已购住房产权变更登记通知单，链家公司告知其该通知单办理下来之后再通过理房通交纳20万元定金，且因李桂琴迟迟无法办理该通知单，导致李桂琴无法出售房屋，双方曾沟通解除合同一事，之后该通知单又办理下来了，就又沟通继续履行合同一事，另，郑洁称其要出售自有房屋购买x房屋，因李桂琴逾期办理通知书一事，导致其自有房屋出售延迟，给其造成价格损失。郑洁提交微信、函件、录音、截图等证据佐证。另，郑洁曾因房屋买卖合同履行争议于2018年底将李桂琴诉至法院，双方之间曾就履行合同一事进行书面沟通，后郑洁撤诉。庭审中，双方均称对方按照合同约定主张的违约金标准过高，要求酌减，但均要求对方按照合同约定的违约金标准支付违约金。本院认为，买卖双方以及与链家公司、方源公司、北京理房通支付科技有限公司就x房屋签订的相关合同均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应按照合同约定履行。本案中，郑洁按照合同约定，在签约当日向李桂琴支付了第一笔购房定金。因x房屋系央产房，故根据合同约定，李桂琴应于2018年6月28日前取得在京中央单位已购公房变更通知单，但直至2018年9月28日，李桂琴方取得在京中央单位已购住房产权变更登记通知单。根据相关规定，央产房必须获得上述通知单方可上市交易，否则不得进行买卖。李桂琴未按期获得上述通知单的行为已构成违约，且导致房屋买卖交易无法顺利进行，其应就此承担相应违约责任。李桂琴称合同上约定的办理通知单时间仅为估算，其已积极向单位申请办理，但办理时间其无法控制，且双方签订的备案合同未约定违约责任，视为原来签订的北京市存量房屋买卖合同作废，即双方达成一致意见互不追究责任，故其不构成违约。对此，本院认为，当事人对于合同内容进行约定时应考虑到各种情况的出现，在进行充分考量的基础上作出最终约定，一旦约定作出，即产生约束当事人的法律效力。此外，备案合同并不能因此导致北京市存量房屋买卖合同被废止，双方应按照合同约定履行，备案合同的签订不能证明双方就互不追究责任达成合意。因此，李桂琴的抗辩理由无事实及法律依据，本院不予采信。本院认为，在李桂琴未获得上述通知单，导致房屋买卖合同无法正常履行的情况下，郑洁未按照合同约定交纳第二笔定金20万元，系行使法律上规定的后履行抗辩权，并不构成违约。且根据查明，李桂琴于2018年9月28日取得在京中央单位已购住房产权变更登记通知单后，郑洁即于2018年10月11日通过理房通交纳第二笔定金，之后，双方按照合同约定继续履行支付房款、网签、过户、交房等义务，现房屋买卖合同已履行完毕。本院认为，郑洁在李桂琴履行义务后的合理期限内交纳了相关款项，其不存在违约行为，郑洁不应承担违约责任，对于李桂琴要求郑洁承担违约责任的反诉请求，本院不予支持。根据补充协议约定，任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。李桂琴逾期取得在京中央单位已购住房产权变更登记通知单的行为构成违约，应承担相应的违约责任，郑洁按照合同约定核算的违约金数额为34.5万元。根据北京市存量房屋买卖合同约定，除买卖双方另有约定外，出卖人自本合同签订之日起至不动产转移登记办理完毕之日止，不得就该房屋签订新的房屋租赁合同，若出卖人违反上述约定，自租赁合同签订之日起至2018年11月30日，出卖人应当按日计算向买受人支付成交总价款万分之五的违约金。李桂琴在房屋买卖合同履行期间，因在京中央单位已购住房产权变更登记通知单迟迟未办理下来，双方曾就解除合同问题进行磋商，但在双方尚未就解除合同及善后事宜达成一致并签订协议的情况下，李桂琴就于2018年8月31日将x房屋进行出租，根据合同约定，李桂琴的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，郑洁按照合同约定计算的违约金数额为27.75万元。上述违约金数额共计62.25万元，李桂琴主张违约金标准过高，要求进行酌减。本院认为，李桂琴的违约行为确会对郑洁造成一定损失，但根据本案已履行完毕、按期办理过户手续并交付房屋的实际情况、以及郑洁对于实际损失的举证情况看，上述违约金数额过高，本院予以适当调整，综合本案实际情况判定李桂琴应承担的违约金数额。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、李桂琴于本判决生效后7日内给付郑洁违约金25万元；二、驳回郑洁的其他诉讼请求；三、驳回李桂琴的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10025元，由郑洁负担5999元，已交纳5013元，余款于本判决生效后7日内交纳，由李桂琴负担4026元，于本判决生效后7日内交纳，反诉案件受理费3602元，由李桂琴负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  聂 冉人民陪审员  李蜀晋人民陪审员  刘良喜二〇一九年十一月六日书 记 员  吴 思