文书内容重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0240民初3157号原告：重庆合建房地产开发有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾街道金鼎大厦三单元十二楼一号，统一社会信用代码91500240054800548E。法定代表人：谭祥书，该公司经理。委托诉讼代理人：康小平，重庆舒义律师事务所律师。被告：谭朝顺，男，1984年10月24日出生，户籍地为重庆市石柱土家族自治县，现住重庆市石柱土家族自治县。原告重庆合建房地产开发有限公司（以下简称合建公司）与被告谭朝顺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案在审理过程中，因被告谭朝顺长期在外务工，地址不详，采用其他方式无法送达，需公告送达，应适用普通程序审理为宜，本院于2019年8月19日作出（2019）渝0240民初3157号民事裁定书，裁定将本案转为普通程序进行审理。2019年11月6日，本案公开开庭进行了审理。原告合建公司的委托诉讼代理人康小平到庭参加了诉讼。被告谭朝顺经本院（公告送达）传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。合建公司向本院提出诉讼请求：请求人民法院依法判令被告立即支付所欠原告购房款76747.00元，从2017年7月16日起按年利率6%支付该资金利息直至购房款全部付清时止，并由被告承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：2013年9月，原告在石柱土家族自治县（以下简称石柱县）下路街道红岩社区八一组开发了“X小区”。2014年2月10日，原、被告约定被告以2330.00元/平方米的价格购买原告开发的“X小区”X号，建筑面积105.9平方米住房一套，并于当日签订了《房源确认书》。该《房源确认书》经双方签字生效后，被告于同年2月12日支付购房订金50000.00元，于2014年8月19日支付购房款80000.00元，于2015年2月12日支付购房款40000.00元。该房屋竣工后，原告于2015年2月12日将被告约定购买的房屋交与被告执业至今，但被告至今尚欠原告购房款76747.00元拒付。2017年7月6日，原告依法取得该栋房屋的房地产权证书。综上，被告拒付购房款的行为侵犯了原告的合法权益，并给原告造成了一定的经济损失，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第23条和《中华人民共和国合同法》第8条、60条等法律、法规之规定，向人民法院提起诉讼，请求依法裁判。谭朝顺未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人提交的证据和当庭的陈述，认定事实如下：2013年9月，原告在重庆市石柱县下路街道红岩社区八一组开发了“X小区”。2014年2月10日，原、被告订立了《房源确认书》，约定：被告确认选定X小区X号物业，该物业建筑面积约为104平方米；单价人民币2330.00元/平方米；总价人民币242300.00元；此总价不含契税、大修基金等相关代收费用；付款方式为一次性付款，签订正式购房合同时支付总房款的100%，前十位每平米优惠100.00元；原告为被告保留该房源至原告通知被告签订《重庆市商品房买卖合同》之日起7日内，逾期原告有权收回该房源，申请费全额无息退还；房屋实际面积以房管局实测面积为准，被告须明确当前公布面积与最终测绘面积误差有可能超出国家规范等内容。在该《房源确认书》乙方（认购方）谭朝顺后有批注“转谭红伟”字样。原告于2014年2月12日向被告支付购房订金50000.00元，于2014年8月10日支付购房款80000.00元，于2015年2月12日支付购房款40000.00元。2015年2月12日，原告将“X小区”X号房屋交给被告执业，原、被告签订《协议书》，对小区内房屋装修事宜进行了约定，被告向原告缴纳装修保证金2000.00元（已退）。其后，被告以谭红伟名义向原告支付了代收契税、大修基金等费用。2017年11月20日，原告将坐落于石柱县X幢的房屋（即涉案房屋）登记在谭红伟，并办理了《不动产权证书》，该《不动产权证书》载明涉案房屋建筑面积为105.9平方米，谭红伟的监护人为唐林、谭朝顺。2019年2月26日，原告委托刘德权向被告为石柱X号的地址邮寄EMS，载明内件品名为催收房款律师函，该EMS以拒收为由退回。本院认为，原、被告就位于重庆市石柱县下路街道红岩社区八一组的“X小区”X号房屋达成了买卖合意，虽然双方未签订书面的《商品房买卖合同》，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，原、被告于2014年2月10日订立的《房源确认书》约定的内容具备了《》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告收受了被告缴纳的部分购房款及代收了契税、大修基金等费用，原告业已将涉案房屋交给被告执业并办理了产权登记，被告为装修房屋缴纳了装修保证金2000.00元。则原、被告订立的《房源确认书》应当认定为商品房买卖合同，对原、被告产生合同拘束力，双方应按照该《房源确认书》的约定履行义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定除外。”的规定，原告于2015年2月12日将“X小区”X号房屋实际转移给被告执业后，于2017年11月20日将该房屋产权办理登记在谭红伟（谭朝顺为谭红伟的监护人之一）名下，至于原告于何时取得该商品房预售、销售资质或产权，原告未举示充分证据证明，则本院认定至迟于2017年11月20日涉案房屋已具备法律上的交付条件，因此应认为原告于2017年11月20日将涉案房屋交付给被告使用，原告履行了交房义务，被告应向原告支付相应的房屋价款。原告主张涉案房屋的实测建筑面积为105.9平方米，有涉案房屋的《不动产权证书》证明，本院予以采纳。依据《房源确认书》约定，房屋实际面积以房管局实测面积为准，但未约定面积误差的处理方式，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，面积误差比绝对值在3%以内，按照合同约定的价格据实结算，现涉案房屋实际面积超出105.9平方米-104平方米=1.9平方米，面积误差比绝对值在3%以内，则超出约定部分面积的房屋价款为2330.00元/平方米×1.9平方米=4427.00元。《房源确认书》约定涉案房屋建筑面积为104平方米，单价人民币2330.00元/平方米，总价人民币242300.00元，则涉案房屋结算总价应为242300.00元+4427.00元=246727.00元。被告已向原告缴纳购房款50000.00元+80000.00元+40000.00元=170000.00元，则被告尚欠付原告购房款246727.00元-170000.00元=76727.00元。《房源确认书》虽约定被告的付款方式为一次性付款，签订正式购房合同时支付总房款的100%，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和第十一条的规定，该《房源确认书》应当认定为商品房买卖合同，且原告已于2017年11月20日将涉案房屋交付给被告并办理产权，依照《中华人民共和国合同法》第一百六十一条的规定，应认为至迟在2017年11月20日被告应向原告付清购房款。原、被告未对逾期付款的违约金或损失赔偿进行约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告主张从2017年7月16日起计算资金利息，属于主张赔偿损失的方式之一，但逾期付款利息的起算时间为2017年11月21日。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十一条、第十四条、第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、谭朝顺于本判决生效之日起十日内向重庆合建房地产开发有限公司支付欠付的购房款76727.00元及逾期付款利息（利息以76727.00元为基数，从2017年7月16日起至2019年8月19日止按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算利息，自2019年8月20日起至购房款全部付清时止按银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，若同期上述利率高于年利率6%的，则按年利率6%的标准计算利息）；二、驳回重庆合建房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1718.68元，由重庆合建房地产开发有限公司负担0.45元，谭朝顺负担1718.23元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 长  秦 川人民陪审员  谭奇开人民陪审员  谢兴华二〇一九年十一月二十九日法官 助理  漆华一书 记 员  黄 茜