文书内容重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0243民初3997号原告：彭水县商贸园汇景楼小区业主委员会，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道商贸园小区。负责人：邬卫东，该业主委员会主任。委托诉讼代理人:冉龙平，该业主委员会副主任。委托诉讼代理人：杨长友，该小区业主。被告：重庆市彭水康宏房地产有限公司，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道石嘴街。统一社会信用代码：915002437116902203。委托诉讼代理人：王志鸿，重庆中庸律师事务所律师。被告：廖玥，男，1988年8月8日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：刘德均，重庆才学律师事务所律师。原告彭水县商贸园汇景楼小区业主委员会（下简称商贸园业委会）诉被告重庆市彭水康宏房地产有限公司（下简称康宏公司）、廖玥所有权确认纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告商贸园业委会委托诉讼代理人杨长友，被告康宏公司的委托诉讼代理人王志鸿及被告廖玥的委托诉讼代理人刘德均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告商贸园业委会请求人民法院依法判决：一、位于本县XX街道XX街XXX汇景楼1号楼、2号楼共计3022.5平方米的架空层的所有权属于彭水县XXX汇景楼小区全体业主共有；二、本案的诉讼费用由二被告负担。事实与理由：本县XXX汇景楼小区位于县城XX街道XX街，小区由1号楼、2号楼和3号楼3栋单体建筑组成，由本案被告康宏公司开发，于2005年前后建成，据重庆市建筑工程规划验收合格证2008008号记载，该1、2、3号楼总建筑面积56793.3平方米。整栋楼盘由本案被告康宏公司早在2009年前就全部销售完毕，且通过县规划局提供的建筑竣工总说明资料证实，1、2、3号楼的前期规划许可只有负一楼，并无被告所称的负二楼，被告所称负二楼其实就是该栋楼的回填层，科学术语叫架空层。但被告康宏公司不知道采取什么方式于2014年12月23日，在本县国土房管局办理涉案架空层的房地产权证。其中1号楼架空层办证建筑面积为1557.1平方米，产权证号为房地证2014字第04XXX号，2号楼架空层办证建筑面积为1465.4平方米，产权证号为房地证2014字第04XXX号，3号楼的架空层没有办理产权证。2016年3月15日，被告康宏公司与被告廖玥签订了两份《重庆市商品房买卖合同》，将前述两份房地证所载明的房产出售给廖玥，同年本县国土房管局为被告廖玥进行了土地房屋权属登记，并为其颁发2016字第000308XXX号、2016字第000304XXX号彭水县房地证，该两份房地证的宗地图上均记载了宗地的权利人分别为该小区1号楼、2号楼全体业主。2016年5月开始，被告廖玥将1、2号楼的架空层改造成车库，很多柱子都被剥去20公分以上，造成架空层很多地方钢筋裸露，导致安全隐患，故原告商贸园业委会诉至本院，请求判决如前诉求。被告康宏公司辩称：一、原告的诉求依法应当驳回，原告提起的诉求并没有业主授权；二、原告提起的诉求系重复诉讼，该诉讼请求应当驳回；三、原告诉称的涉案房屋系业主共同所有的事实不成立，同时从行政机关出具的相关证明，涉案房屋系合法取得，被告康宏公司有权自行处理。被告廖玥辩称：一、原告的诉求系重复诉讼；二、原告诉称涉案房屋系架空层没有事实依据；三、两被告之间的买卖合同系合法有效，已经在判决书中予以明确。本案经审理认定事实如下：被告康宏公司系本县乌江XXX汇景楼小区的开发商，本县乌江XXX汇景楼1、2、3号楼修建之初只有负一楼，原、被告在本案中诉争的负二楼（现在的停车场）当时高度为230米层（黄海高程），状态为地下室。随着本县滨江北路的修建，原来的负一楼已经成了临街门面。被告康宏公司向本县防汛抗旱指挥部申请将负二楼改成地下停车场。本县防汛抗旱指挥部于2018年4月6日作出彭汛办【2008】10号《关于同意乌江XXX汇景楼地下停车库涉洪验收的意见》，载明根据县上有关领导要求，被告康宏公司将乌江XXX汇景楼地下室230米层（黄海高程）建成停车库。根据前面的基本情况，同意对乌江XXX汇景楼地下室230米层（黄海高程）用作车库的防洪验收。本县建设委员会于2008年4月8日向被告康宏公司出具了编号2008008号《建设工程规划验收合格证》，建设项目名称为乌江XXX小区汇景1、2、3号楼，使用性质是商住楼，建设规模为5679330平方米。2008年7月4日，原县国土局向被告康宏公司颁发了彭水乌江XXX汇景楼1、2、3号楼的总证即彭水县房地证2008字第XXX号《重庆市房地产权证》，记载该房屋坐落于彭水苗族土家族自治县汉葭街道北门街乌江XXX汇景1.2.3号楼，楼层为“负1.2第1-19”，土地使用权类型为出让，土地使用权面积为3849.82平方米，“共有使用权面积”栏为空白，房屋建筑面积为56856.3平方米。2014年12月23日，原县国土局受理了被告康宏公司提出的办理乌江XXX汇景1号楼负二层产权的申请。2014年12月24日，原县国土局基于彭水县房地证2008字第490号《重庆市房地产权证》向被告康宏公司登记颁发了房地证2014字第04XXX、04XXX号《重庆市房地产权证》，系乌江XXX汇景1号楼负二层、2号楼负二层产权证书。2016年3月15日，被告康宏公司将前述2014字第04XXX、04XXX号重庆市房地产产权证登记的乌江XXX汇景X号楼负二层、X号楼负二层两处房产出售给被告廖玥，双方签订两份《重庆市商品房买卖合同》。2016年4月29日，被告廖玥对该两处房产进行房屋产权登记，登记机关为彭水苗族土家族自治县国土资源和房屋管理局，乌江XXX汇景1号楼负二层产权证为（2016）彭水县不动产权第000304XXX号重庆市房地产产权证，权利人为廖玥，单独所有，用途其他商服用地/商业服务，共有宗地面积1325.48平方米，房屋建筑面积1557.1平方米；乌江XXX汇景2号楼负二层产权证为（2016）彭水县不动产权第000308XXX号重庆市房地产产权证，权利人为廖玥，单独所有，用途其他商服用地/商业服务，共有宗地面积1262.11平方米，房屋建筑面积1415.4平方米。被告廖玥对乌江XXX汇景X号楼负二层、X号楼负二层、X号楼负二层进行装修使用，装修过程中对于乌江XXX汇景楼小区1、2号楼负二楼中房屋桩和地梁进行剔打。原告商贸园业委会委托重庆市建设工程质量检验测试中心对前述房屋进行检验和测试。2016年6月22日，重庆市建设工程质量检验测试中心作出检测报告：鉴定结论为，1.房屋负二层桩被剔打以及地梁破坏，不会降低房屋的承载能力和抗震性能，未对房屋主体造成损害，房屋目前的损害不是由于桩被剔打和地梁被破坏造成。2.房屋负二层（1-1）∽（1/1-1）/(1/2-A)和（1-1）∽（1-2）/(1/2-A)轴线梁开裂是由于混凝土收缩和后期温差影响迭合产生。3.广场平台梁开裂是由于房屋受荷产生沉降后，梁两端高度不一致造成。广场平台梁开裂不会影响房屋主体结构，但存在较大安全隐患。4.房屋室内填充墙、填充墙与混凝土构件间开裂、装饰层开裂、墙体渗水、窗台开裂均不会降低房屋的承载能力、使用耐久性和抗震性能。5.广场平台旁疑似被剔打的桩身未遭破坏。处理建议，1.应立即对桩的保护层进行恢复，桩保护层恢复后不会降低房屋的使用耐久性；应立即对房屋负二层被破坏的地梁进行恢复处理，地梁恢复后不会降低房屋基础的整体性和水平刚度；建议对桩护壁进行修复。2.建议对房屋负二层（1-1）∽（1/1-1）/(1/2-A)和（1-1）∽（1-2）/(1/2-A)轴线梁裂缝进行封闭；应立即对广场平台开裂的梁进行加固处理。3.建议对房屋楼板和锁口梁的裂缝进行封闭处理。2017年2月23日，被告廖玥依据前述检测报告委托重庆市建筑科学研究所作出“XXX汇景楼小区负二层车库桩及地梁修复处理方案”，被告廖玥依据该处理方案实施了“彭水XXX汇景楼小区负二层车库桩及地梁修复处理工程”，对桩保护层进行修复并对被破坏地梁进行修复。2017年9月1日，被告廖玥委托重庆市建设工程质量检验测试中心对“彭水XXX汇景楼小区负二层车库桩及地梁修复处理工程”进行现场检测，检测报告结论为：1.彭水XXX汇景楼小区负二层车库桩及地梁修复处理工程的施工质量能够满足《处理方案》和相关验收规范要求。2.在今后使用过程中，应避免在加固的构件上开槽、钻孔，以免破坏构件的加固性能，应避免加固构件附近出现持续高温。原告商贸园业委会于2016年7月22日在重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道进行备案，备案名称为彭水县商贸园汇景楼小区业主委员会，建筑物总面积为：53000平方米，业主总人数为：315户，备案材料包含业主大会决议、业主委员会章程、业主大会备案申请表、业主委员会主任身份证明。2018年6月10日，原告商贸园业委会召开业主大会，共计274户业主参与业主大会投票表决，274户业主专有部分面积共计35690.66平方米，业主大会召开过程中通过了本案纠纷进行诉讼解决的决议。2018年6月13日，原告商贸园业委会发布业主大会会议决议公告。被告康宏公司当庭举示《汇景楼房屋清单》，其中汇景楼1号房屋清单载明负二层，套内1282.51平方米，公摊274.59平方米，建筑面积1557.1平方米。汇景楼2号房屋清单载明负二层，套内1216.3平方米，公摊249.1平方米，建筑面积1465.4平方米。汇景楼3号房屋没有负二楼的记录。2018年4月16日，原告商贸园业委会以康宏公司、廖玥为被告提起民事诉讼具状本院，本院于2018年4月23日立案受理了原告商贸园业委会的起诉。该案原告商贸园业委会的诉讼请求为“1.二被告向原告腾退彭水县XXX汇景楼小区1、2号楼架空层；2.恢复彭水县XXX汇景楼小区1号楼、3号楼之间的承重柱共7根。”本院经审理后于2018年6月27日作出（2018）渝0243民初1968号民事判决书，判决驳回原告商贸园业委会的诉讼请求。原告商贸园业委会不服，上诉至重庆市第四中级人民法院，重庆市第四中级人民法院在二审中查明原告商贸园业委会自认就涉案不动产的权属争议问题未曾提起过确权诉讼；重庆市第四中级人民法院还认为，涉案房地产权证系有权行政机关颁发，具有法律效力，对于案涉不动产是否系“架空层”以及权利归属，各方当事人之间存有争议，商贸园业委会在一、二审中举示的证据并不充分，不能反驳案涉房地产权对于争议不动产权利归属的证明效力。重庆市第四中级人民法院遂于2018年11月7日作出（2018）渝04民终979号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。原告商贸园业委会又于2018年12月12日以康宏公司、廖玥为被告提起民事诉讼具状至本院，请求本院依法判决位于本县汉葭街道石咀街XXX汇景楼1号楼、2号楼3022.5㎡的架空层属于彭水县XXX汇景楼小区全体业主共有，并请求排除妨害。本院于2019年1月16日立案受理了原告商贸园业委会的起诉。在该案诉讼过程中，因原告商贸园业委会已经就涉案房屋登记行为提起本案行政诉讼，故原告商贸园业委会于2019年5月27日向本院申请撤回了该案共有权确认之起诉，本院遂于2019年5月30日裁定准许原告商贸园业委会撤诉。2019年5月6日原告商贸园业委会不服被告彭水苗族土家族自治县规划和自然资源局为康宏公司颁发的房地证2014字第04XXX号《重庆市房地产权证》而提起行政诉讼，本院于2019年7月29日作出（2019）渝0243行初30号《行政裁定书》，认为本案所涉纠纷的实质在于涉案乌江XXX汇景1号楼负二层的物权归属问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第一条、第二条之规定，相关当事人对此争议，当事人可通过民事诉讼途径解决，裁定驳回原告商贸园业委会的起诉。原告商贸园业委会遂提起本诉。以上事实，有当事人的当庭陈述，有《行政裁定书》，有《业主委员会备案申请表》，有《房屋产权证书》，有《重庆市建设工程质量检验测试中心检测报告》，有《竣工总说明》，有《民事判决书》等在卷佐证，足以认定。本院认为，结合原、被告的诉辩，本案的争议焦点为：一、涉案的负二楼的性质如何来认定？二、权属应当归何人所有?一、涉案的负二楼的性质如何来认定的问题？双方所争议的焦点在于现在涉案的负二楼的性质是否仍为架空层。何谓“架空层”从建筑工程专业角度定义，所谓架空层是指建筑室内地坪以下基础回填土以上的三维空间，当该空间可供人利用时，架空层也可被称为“地下室”或“半地下室”。建筑工程中架空层的基本作用是防止建筑底层地坪回潮，即防潮是架空层的本体功能。开发实践中被用作车库（车位）使用的架空层，根据是否具备规划手续又可分为两类:一类是开发商履行了规划报建手续，建筑物的架空层被明确规划为车库用途。根据相关车库设计规范标准，这类架空层的设计施工有较高的消防、照明、排水、通行要求，竣工验收后被认定为合法车库，其水平投影面积全部记入规划许可证，成为区分所有建筑物总建筑面积的一部分；另一类是开发商未履行规划报建手续，建筑物竣工后，架空层被私自改作车库。这类架空层既没有作为车库用途的报建手续，同时又不具备车库的消防安全设施，不能被依法确权为车库。二、权属应当归何人所有?本案中涉案本县乌江XXX汇景楼1、2、3号楼修建之初只有负一楼，原、被告在本案诉争的负二楼（现在的车库）当时高度为230米层（黄海高程），状态为地下室，根据焦点一对架空层的论述，当时负二层状态为地下室，应当认定为架空层。根据《中华人民共和国物权法》第七十二条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。这里共有部分包括建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分以及避难层、设备层等结构部分。当时负二楼的状况认定为架空层，根据前述法规，架空层应当属于共有部分。然而本案被告康宏公司向有关部门申请将负二楼改建为车库，并且本县建设委员会于2008年4月8日向被告康宏公司出具了编号2008008号《建设工程规划验收合格证》，建设项目名称为乌江XXX小区汇景1、2、3号楼。最终2014年12月24日，原县国土局基于彭水县房地证2008字第490号《重庆市房地产权证》向被告康宏公司登记颁发了房地证2014字第04XXX、04XXX号《重庆市房地产权证》，产权包括了涉案负二楼的产权，属于前述开发商履行了规划报建手续，建筑物的架空层被明确规划为车库用途，架空层的性质已经变更为车库，同时原国土局给被告康宏公司办理了涉案负二楼的产权证书，故涉案负二楼的产权应当属于被告康宏公司，被告康宏公司又转卖给被告廖玥，被告廖玥也取得合法产权，应当认为是产权的合法转移，综上所述，对原告商贸园业委会的诉求本院不予支持。至于原告商贸园业委会辩称被告康宏公司办理涉案负二楼履行行政手续不合法，非民事案件审查范围，可另寻途径解决。综上所述，本院根据《中华人民共和国物权法》第七十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告彭水县商贸园汇景楼小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费80元（原告彭水县商贸园汇景楼小区业主委员会已预交40元），由原告彭水县商贸园汇景楼小区业主委员会负担40元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员  谢再守二〇一九年十一月二十八日书记员  高建容