广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终27320号上诉人（原审原告）：周常青，女，汉族，1978年9月22日出生，身份证住址：江西省宜春市宜丰县，委托诉讼代理人：宁艳丽，广东君一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：廖国良，男，汉族，1957年6月6日出生，身份证住址：广东省深圳市宝安区，上诉人周常青因与被上诉人廖国良所有权确认纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初20873号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。周常青上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判；2、廖国良承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审认定事实错误，判决不符合法律规定，有失公平、公正。2013年6月1日，周常青与廖国良签订《合作建房协议书》，同时周常青将建房款19万元交付给廖国良，廖国良将其建起的房屋其中一套交给周常青，周常青取得该套房屋的所有权，当时双方在深圳市××街道大康社区下中居民小组的见证下履行了以上协议。随后，周常青不便于管理该套房屋，故将房屋交给廖国良进行出租，由廖国良不定期的将租金收益转给周常青，直至2018年3月开始，廖国良一直拖欠该套房屋的租金，周常青通过多方了解，亲自到该套房屋走访，得知廖国良未经周常青允许对该套房屋的收益据为己有，廖国良的行为严重侵害了周常青的房屋所有权。廖国良现未将该房屋租金收益交付周常青，且不将该房屋交付给周常青，侵害了周常青的合法权益。廖国良未作答辩。周常青向一审法院起诉请求：1、廖国良支付周常青拖欠的房租8000元（自2018年3月至起诉当月）；2、廖国良归还投资款19万元及利息68000元（自2013年6月1日起计算至案件执行到为止，暂计6年，每年按同期央行银行贷款利率6%计算）；3、廖国良承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年6月1日，周常青（乙方）与廖国良廖国良（甲方）在深圳市龙岗区横岗街道大康社区下中居民小组的见证下签订了一份《合作建房协议书》，双方约定由甲方出地，乙方出资共同在横岗大康山子下路南巷24号楼合建一栋楼房，乙方投资19万元，分得该楼宇第五层向东边半层，面积约75平方米房产的永久居住权、所有权，地皮、公共用地所有权共有，政府通知做房产证时，甲方负责协助办理房产证。一审庭审中，周常青主张协议签订后，其通过现金方式支付了19万元房款，廖国良未出具收款收据，也未将房屋实际交付至周常青，而是双方达成口头协议约定由廖国良代周常青管理涉案房屋并向周常青支付租金。周常青提交的证据为：1、周常青与手机号为137××××8990，名称备注为“老鬼”的短信聊天记录，短信内容为周常青催促对方交租。2、2013年5月1日至2018年10月15日周常青中国银行账号的流水明细账单。另查明，涉案房屋未取得建设工程规划许可证或不动产权证。一审法院认为，涉案房屋未取得建设工程规划许可证或不动产权证，属于违法建筑，应由县级以上人民政府城乡规划主管部门区分情形分别采取限期改正、限期拆除、没收实物或违法收入等措施，周常青、廖国良双方签订的《合作建房协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。根据该法律规定，周常青无权因该无效行为而获益，因此周常青诉请廖国良支付自2018年3月起涉案房屋的租金8000元，没有任何事实和法律依据，该院不予支持。关于周常青诉请廖国良返还购房款19万元，根据谁主张、谁举证的举证规则，周常青负有证明其已支付购房款19万元的举证责任，首先，周常青庭审中陈述其通过现金方式支付19万元购房款，根据日常交易习惯，通过现金方式支付大额款项的行为明显不符合常理，周常青应对该不合理行为作出合理解释，但周常青未作出合理、足以让人信服的解释，该院无法采信周常青的主张；其次，按正常交易惯例，如按周常青所称其通过现金支付大额购房款后，更应要求廖国良开具收款收据以确认收到款项，但周常青称廖国良当时未开具收款收据，该行为明显有违常理，该院无法采信；第三、周常青主张根据其提交的银行流水、短信记录可以证明其有收取租金，从而推断周常青已支付购房款19万元，但根据周常青提供的短信记录，无法认定手机号为137××××8990，名称备注为“老鬼”的相对方是廖国良本人，短信内容也无法证明周常青出租给“老鬼”的房屋即是涉案房屋，同时，根据周常青提供的中国银行的流水明细，未显示存在定期收入等额款项的交易明细，因而无法认定周常青所称的“廖国良定期缴纳租金”。综上，周常青的该项诉请，证据不足，该院予以驳回。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回周常青的全部诉讼请求。本案受理费5290元（周常青已预交），由周常青负担。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。二审中，本院向中国移动通信集团广东有线公司深圳分公司发函查询手机号137××××8990在2013年至2018年期间的机主身份信息，中国移动通信集团广东有线公司深圳分公司向本院回复称：“在2013年至2018年期间，137××××8990机主为廖国良，身份证号为”。本院认为，2013年6月1日，周常青与廖国良签订了一份《合作建房协议书》，因涉案房产未取得建设工程规划许可证或产权证，双方签订的上述协议书应当认定无效。本案二审的争议焦点是：周常青是否按照协议约定向廖国良支付了投资款19万元。根据中国移动通信集团广东有线公司深圳分公司回复内容，廖国良是137××××8990机主，周常青提交的短信内容可以认定为周常青与廖国良的聊天记录。短信内容显示周常青向廖国良多次催要租金，廖国良答应支付租金但又一直拖欠租金。虽然周常青未能提交向廖国良支付19万元款项的相关凭证，但根据双方聊天内容，且廖国良没有应诉答辩，视为其放弃抗辩权利，本院认定周常青支付了19万元款项。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。本案中，廖国良应当退还周常青19万元款项。周常青购买涉案房屋后，一直收取了租金，因此，19万元款项的利息从其起诉之日起计算为宜。周常青请求利息按照年利率6%计算，该主张合理，本院予以支持。根据双方短信聊天内容推算并结合周常青的主张，廖国良还应向周常青支付起诉前拖欠的租金8000元。综上，周常青的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初20873号民事判决；二、廖国良应于本判决生效之日起十日内向周常青支付房租8000元；三、廖国良应于本判决生效之日起十日内向周常青归还19万元及利息（以19万元为基数，从2018年11月8日起算，按年利率6%计算）；四、驳回周常青的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各5290元，由廖国良负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 许  莹  姣审判员 张  秀  萍二〇一九年十一月二十九日书记员 张东阳（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。