北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初39262号原告（反诉被告）：张治雄，男，1979年10月21日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：孟昭燕，原告之母。委托诉讼代理人：常韦，北京市天拓律师事务所律师。被告（反诉原告）：苏红伟，女，1975年9月24日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：刘涛，被告之夫。原告（反诉被告）张治雄与被告（反诉原告）苏红伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张治雄委托诉讼代理人孟昭燕、常韦，被告苏红伟及其委托诉讼代理人刘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张治雄向本院提出诉讼请求：1．撤销双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第十条及《补充协议》第二条第一款第五项；2．被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年10月19日，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定原告将自己名下的北京市丰台区莲香园小区1503号房屋出卖给被告。双方在《存量房买卖合同》第十条“户口迁出”栏约定“出卖人迁出现有户籍的，承诺在该房屋所有权转移之日起182日之内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成出卖人相关全部人的现有户籍迁出手续；未如期将上述户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金”；在《补充协议》第二条第一款第五项约定“甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币（大写）壹拾万元整作为户口迁出保证金，该户口保证金可抵扣与户口有关的违约金”。现该房屋买卖合同中约定的购房款给付，房屋交付，过户等内容均已履行，但上述关于“户口迁出”的约定，因不符合现有关户籍管理的规定而无法履行。上述“户口迁出”的约定，应属重大误解。特依据《中华人民共和国合同法》第54条之规定申请撤销。苏红伟辩称：买房时明确约定了要迁出口，买卖合同、补充协议其他约定三个协议中都明确约定了，如果不迁户口我们不会买房，这是我们买房的目的。张治雄陈述的当时签合同时对户籍管理条件不了解，认为张治雄应该对户籍条件清楚，签合同是很严肃的事情，都是在双方知情自愿的情况下签的合同。认为对户籍管理条件不了解不成立。112号只是说给下属相关科室的指导意见，没有说卖房人不能迁走，只是说买房人落户。张治雄陈述亲戚家不能落户，首先张治雄签合同时应了解清楚，落户有其他方式，但张治雄没有积极履行。张治雄不迁户口反而要撤销，不认可张治雄的诉讼请求。苏红伟向本院提出反诉请求：1．判令张治雄立即履行《北京市存量房屋买卖合同》约定的合同义务，立即向房屋所在地的户籍管理机关办理完成涉案房屋中登记的与张治雄相关全部人员的户籍迁出手续；2．判令张治雄按合同约定向反诉人支付违约金10万元及判令张治雄自2019年11月12日至张治雄将与其有关的全部原户口迁出北京市丰台区莲香园小区14号楼1503室之日止按照实际已支付金额以635万元为基数按每日万分之五计算违约金，即每日3175元；3．本诉及反诉诉讼费均由张治雄承担。事实与理由：2018年10月19日，苏红伟与张治雄签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》）及《补充协议》，张治雄将其名下位于北京市丰台区莲香园小区1503号的房屋及家具家电等配套设施以645万元转让给苏红伟。《买卖合同》第十条约定，双方同意迁出买卖房屋中登记的户籍，出卖人（张治雄）承诺在该房屋所有权转移登记之日起182日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成出卖人相关全部人的现有户籍迁出手续；未如期将上述户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。《补充协议》第二条第5项约定：张治雄预留售房款10万元作为户口迁出保证金；《补充协议》其他约定之1“如张治雄在该房屋所有权转移之日起183日至365日内迁出所有户口，按合同约定，张治雄需赔付苏红伟壹拾万元整违约金”；之2“如张治雄未能在该房屋所有权转移之日起365日内迁出所有户口，自该房屋所有权转移之日起366日开始，张治雄应当按日计算向苏红伟支付全部已付款万分之五的违约金，直至迁出为止”。苏红伟已按照房屋买卖合同的约定付清635万元全部房款。2018年11月12日双方完成了房屋过户手续，则张治雄应在2019年5月13日完成与其有关的现有户籍迁出手续。但截至2019年11月13日，张治雄仍未将买卖房屋中登记的户籍迁出，且张治雄于2019年9月27日提起本诉，即张治雄已经明确其将不履行《买卖合同》及《补充协议》所约定的关于户籍迁出的合同义务。综上，苏红伟为维护自身合法权益，根据《合同法》第六十条、第一百零八条及《民事诉讼法》第五十一条之规定提起反诉，望判如所请。张治雄对苏红伟的反诉辩称：认为反诉不成立。因为反诉跟起诉应该是一个法律关系一个内容，但是对方的反诉是迁出户口、给钱，属于反驳，不属于反诉。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月19日，张治雄（出卖人、甲方）与苏红伟（买受人、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，约定将丰台区莲香园小区14号楼1503号房屋（以下简称1503号房屋）连同该房屋家具家电、装饰装修和配套设施设备等共计645万元出卖给苏红伟。《北京市存量房屋买卖合同》第十条户口迁出约定：（一）该房屋现有户籍情况为有户籍登记。（二）有户籍登记的，户籍登记情况为1册4人，双方同意迁出现有户籍。（三）出卖人迁出现有户籍的，承诺在该房屋所有权转移之日起182日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成出卖人相关全部人的现有户籍迁出手续；未如期将上述户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。《补充协议》约定：5、户口迁出保证金：甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币（大写）壹拾万元整作为户口迁出保证金，该户口保证金可抵扣与户口有关的违约金，并按照下列方式支付：甲方迁出户口当日，由乙方自行支付给甲方。其他约定：1．如甲方在该房屋所有权转移之日起183日至365日内迁出所有户口，按合同约定，甲方需赔付乙方壹拾万元整违约金；除此之外，乙方不在追究甲方合同约定的其他违约责任。2．如甲方未能在该房屋所有权转移之日起365日内迁出所有户口，自该房屋所有权转移之日起366日开始，甲方应当按日计算向乙方支付全部已付款万分之五的违约金，直至迁出为止。3．甲方所有户口在未迁出期间不享有该房屋任何权利和利益。合同签订后，苏红伟如约履行了付款义务，张治雄已将该房屋交付给苏红伟，并于2018年11月12日办理了房屋过户。现双方因户口迁出一事，诉至本院。经本院询问，张治雄认可其与父母、女儿的户口均在1503号房屋，但其表示签订合同时，本想将四个人的户口全部迁到舅舅那里，但是没想到迁不过去了，不是非要把户口放在1503号房屋上，而是存在重大误解。张治雄出示北京市公安局人口管理处文件人管办字（2009）112号《北京市公安局人口管理处关于认真做好一址两户落户工作的通知》，载明：“分（县）局人口处，科：近期，有部分群众反映因购买二手房，原户户口未迁出派出所不给入户，导致诸多个人事务办理问题。为维护购买二手房群众的合法权益，妥善做好上述人员的落户工作，根据北京市有关规定，现就“一址二户”落户工作通知如下：…”。苏红伟表示，这是公安局给下属相关科室的指导意见，没有说卖房人不能迁走，只是说买房人落户。本院认为，张治雄与苏红伟签订的《北京市存量房屋买卖合同》与《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，张治雄主张关于“户口迁出”的约定属重大误解，本院不予采纳。双方均应按照合同的约定，履行各自的合同义务。张治雄未按照合同约定，履行户口迁出之义务，应承担违约责任。双方在合同中约定了逾期未迁出户口的违约金计算标准，苏红伟以此标准主张张治雄支付相应违约金，本院结合苏红伟陈述的未迁出户口给其造成损失的情况，认定双方约定的违约金数额过高。本院结合双方房屋买卖合同的履行情况、张治雄的过错程度酌情将违约金确定为100000元。张治雄已支付的100000元户口迁出保证金予以抵扣。关于苏红伟要求张治雄将户口迁出1503号房屋的反诉请求，因户口迁移问题属户籍管理主管行政机关的职权，不属于法院民事案件受理的范围，法院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、张治雄向苏红伟支付未迁出户口违约金100000元（已抵扣）；二、驳回张治雄的诉讼请求；三、驳回苏红伟其他反诉请求。本诉案件受理费1150元，由张治雄负担（已交纳）。反诉案件受理费1150元，由张治雄负担(于本判决生效之日起七日内交纳)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 周生辉二〇一九年十一月二十七日法官助理 刘 畅书 记 员 霍 然