北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0119民初11205号原告：北京夏都红雨物业管理有限公司，住所地北京市延庆区延庆镇新兴小区（工商银行储蓄所东侧），统一社会信用代码911102297501078193。法定代表人：赵红雨，经理。委托诉讼代理人：郎少微，男，1985年3月6日出生，北京夏都红雨物业管理有限公司职员，住北京市延庆区。被告：刘占中，男，1970年5月24日出生，住北京市延庆区。原告北京夏都红雨物业管理有限公司（以下简称红雨物业公司）与被告刘占中物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告红雨物业公司的委托诉讼代理人郎少微与被告刘占中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。红雨物业公司向本院提出诉讼请求：请求法院判令刘占中给付2013年9月1日至2018年8月31日期间的物业管理费9309元。诉讼中，红雨物业公司将诉讼请求变更为：请求法院判令刘占中给付2013年9月1日至2018年8月31日期间的物业管理费9308元。事实和理由：刘占中是延庆区××小区××号的业主，其房屋居住面积为129.29平方米，每年应交纳物业费1861.8元。红雨物业公司受延庆区××小区业主委员会聘用，进入该小区提供物业服务。红雨物业公司依法依规为刘占中提供物业服务，刘占中未交纳2013年9月1日至2018年8月31日期间的物业费9308元。红雨物业公司多次向刘占中催要物业费未果，故红雨物业公司诉至法院。刘占中辩称，刘占中没有看到红雨物业公司所做的物业服务。楼房的单元门是坏的，关不上门，刘占中多次向红雨物业公司反映，红雨物业公司没有答复。电梯里安装广告屏，红雨物业公司没有告知业主。小区管理混乱，表现为：小区的几个门无人管理，包括地下室的管理；晚上六七点钟敲门称是收物业费的；小区里没有保安，停车发生剐蹭，小区出口经常发生纠纷。另外，今年七八月份红雨物业公司更换水箱，但水箱更换后，水里有沙子，水的质量下降了。当然，楼道里的灯泡坏了，红雨物业公司确实给修理了。2014年，刘占中想和红雨物业公司谈谈对物业服务的想法和建议，但红雨物业公司的经理不在，没有谈成。总之，刘占中认为红雨物业公司的物业服务不到位，没有享受到物业服务。另外，刘占中不认可红雨物业公司的物业费收费标准。综上，刘占中不同意红雨物业公司的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：自2013年9月1日开始，红雨物业公司进驻××小区，为该小区提供物业服务，直至2013年12月31日。2014年1月1日，北京市延庆县××小区业主委员会（甲方）与红雨物业公司（乙方）签订了《北京市物业服务合同》，该合同约定，红雨物业公司为北京市延庆县××小区提供物业服务；物业服务期限自2014年1月1日至2014年12月31日；乙方提供的物业服务的主要内容为：负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理；负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；负责共有绿地、景观的养护和管理；负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，收费标准为高层住宅每平方米每月收费1.2元。2015年1月1日，北京市延庆县××小区业主委员会（甲方）与红雨物业公司（乙方）又签订了《北京市物业服务合同》，该合同约定，红雨物业公司为北京市延庆区××小区提供物业服务；物业服务期限自2015年1月1日至2017年12月31日；乙方提供的物业服务的主要内容和物业服务费收费标准与北京市延庆县××小区业主委员会（甲方）与红雨物业公司（乙方）2014年1月1日所签订的《北京市物业服务合同》中约定的物业服务的主要内容和物业服务费收费标准一致。期间，北京市延庆县××小区业主委员会更名为北京市延庆区××小区业主委员会。2018年1月1日，北京市延庆区××小区业主委员会（甲方）与红雨物业公司（乙方）签订了《北京市物业服务合同》，该合同约定，红雨物业公司为北京市延庆区××小区提供物业服务；物业服务期限为三年，自2018年1月1日至2020年12月31日；乙方提供的物业服务的主要内容为：负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理；负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；负责共有绿地、景观的养护和管理；负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，收费标准为高层住宅每平方米每月收费1.2元。另外，合同双方还在上述三份合同中约定了其他事项。刘占中是××小区××号的业主，其住房建筑面积为129.29平方米。红雨物业公司按照上述合同约定提供了物业服务，刘占中未交纳2013年9月1日至2018年8月31日期间的物业管理费9308.88元。红雨物业公司多次向刘占中催要物业管理费未果。红雨物业公司诉至本院，请求法院判令刘占中交纳2013年9月1日至2018年8月31日期间的物业管理费9309元。审理中，红雨物业公司坚持要求刘占中给付物业管理费9308元。刘占中不同意红雨物业公司的诉讼请求。在法庭调解过程中，刘占中同意交纳物业管理费8000元，红雨物业公司则要求刘占中给付物业管理费9200元。双方各持己见，未能协议解决。上述事实，有当事人陈述、北京市延庆区××街道××社区居民委员会出具的证明、《北京市物业服务合同》等在案佐证。本院认为，2013年9月1日至2013年12月31日期间，红雨物业公司进驻××小区，为该小区提供了事实上的物业管理服务，对此本院予以确认。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。北京市延庆县××小区业主委员会与红雨物业公司签订的《北京市物业服务合同》及北京市延庆区××小区业主委员会与红雨物业公司签订的《北京市物业服务合同》，合法有效，对红雨物业公司和业主均具有约束力，红雨物业公司应按照合同约定进行相应的物业管理服务，业主也应按照物业服务合同约定交纳相应的物业管理费。红雨物业公司作为物业服务企业，为刘占中居住的小区提供了物业管理服务，刘占中应当按照合同约定的收费标准交纳物业费。红雨物业公司要求刘占中给付2013年9月1日至2018年8月31日期间的物业费9308元，合法有据，本院予以支持。值得指出的是，物业服务本身具有社会性、持续性、动态性、全方位的特征，故业主对于物业服务不应只局部于自身关注的个别问题进行片面评价。结合本案实际情况来看，红雨物业公司在为尚书苑小区提供物业服务过程中，并无足以导致物业服务合同目的不能实现的违约行为，故刘占中在享受红雨物业公司提供的服务后，不同意全额给付物业费，欠缺事实与法律基础，本院不予支持。刘占中对红雨物业公司的物业费收费标准不认可，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：刘占中给付北京夏都红雨物业管理有限公司2013年9月1日至2018年8月31日期间的物业费9308元（于判决生效后七日内履行）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由刘占中负担（于判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 朱和平二〇一九年十一月十四日法官助理 王竟百书 记 员 张 欣