海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初4745号原告：吕国龙，男，1988年2月27日出生（公民身份号码：×××），汉族，住湖南省益阳市。委托诉讼代理人：孙素娟，女，1988年9月19日出生（公民身份号码：×××），汉族，住湖南省益阳市。原告：孙素娟，女，1988年9月19日出生（公民身份号码：×××），汉族，住湖南省益阳市。被告：三亚金厦产业开发有限公司，住所地：三亚市迎宾路大道秦岭汽车修理厂旁。统一社会信用代码：91460200798720815L。法定代表人：张子腾，该公司经理。第三人：北京富丽强达装饰工程有限公司三亚分公司，营业场所：海南省三亚市天涯区和平街大元大厦第六层618房。统一社会信用代码：914602003242095218。负责人：王立君，该公司经理。原告吕国龙、孙素娟与被告三亚金厦产业开发有限公司(简称金厦公司)，第三人北京富丽强达装饰工程有限公司三亚分公司(简称富丽强达公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案受理后，依法适用普通程序分别于2019年7月30日、2019年10月21日公开开庭进行了审理。原告吕国龙、孙素娟到庭参加诉讼，被告金厦公司、第三人富丽强达公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告吕国龙、孙素娟向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令金厦公司向吕国龙、孙素娟支付交房违约金12325.89元；2、判令金厦公司承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：2015年12月15日，吕国龙、孙素娟与金厦公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201512158000040）。合同约定吕国龙、孙素娟购买金厦公司开发位于海南省三亚市××路。总价房款为899693.00元。吕国龙、孙素娟已向金厦公司付清全部购房款。据《商品房买卖合同》第十一条约定，金厦公司应在2016年5月31日前向吕国龙、孙素娟交付该商品房。但金厦公司并未在双方约定时间内将该商品房交付吕国龙、孙素娟。金厦公司实际交房时间为2016年10月15日，已逾期交房137天。据该合同第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定时间将商品房交付给买受人的。双方同意按照下列第1种方式处理：1按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)。（1）逾期在120日之内自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止。出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之0.5的违约金；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含付贷款部分）并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时出卖人按照全部房款1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之1（该比率应当不低于本条第（1）项中的比率）的违约金。本合同已经继续履行。金厦公司应按日向吕国龙、孙素娟支付全部房价款的万分之1的违约金，总房价为899693元。金厦公司逾期交房137天。应支付吕国龙、孙素娟违约金12325.89元。吕国龙、孙素娟现按双方签订的《商品房买卖合同》之约定，请求贵院依法支持吕国龙、孙素娟的全部诉讼请求。判令金厦公司支付吕国龙、孙素娟逾期交房违约金12325.89元，并判令金厦公司承担此案的全部诉讼费用。被告金厦公司辩称：金厦公司对与吕国龙、孙素娟签订的《商品房买卖合同》的真实性没异议，对逾期交房的事实也予以认可，但金厦公司没有违约之故意，事实上金厦公司逾期交房在客观上也是六级以上大风，中雨以上等恶劣天气和政府行为所导致。首先，根据三亚市气象局提供的《降雨与极大风速气象资料》，自2015年12月15日至2016年5月31日期间，其中，三亚市吉阳区行政区域有5天中雨暴雨天气，有15天6级以上风力恶劣天气，重复天数有3天，直接影响工程的施工，此实属不可抗力，造成迟延交房，根据《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第五条约定，因此应从违约天数中扣除17天。其次，三亚市政府项目施工中因供水公司雨污管道的重新铺设造成停水及供电局供电路线更新维修造成停电也影响施工进度。《商品房买卖合同》（预售）第十二条约定，逾期交房在120日之内，金厦公司按日计算向吕国龙、孙素娟支付全部房价款万分之0.5的违约金，逾期超过120日后，金厦公司按日计算向吕国龙、孙素娟支付全部房价款万分之1的违约金。据此，金厦公司认为，涉案的违约金应分段支付才合理合法。2015年12月15日金厦公司与吕国龙、孙素娟、富丽强达公司签订的《南枫禅墅项目室内精装修工程委托协议书》约定：根据金厦公司与吕国龙、孙素娟签订的《商品房买卖合同》附件三《装饰、设备标准》的标准金厦公司向吕国龙、孙素娟交付该房屋毛坯房，根据《南枫禅墅项目室内精装修工程委托协议书》的约定，富丽强达公司应按照《南枫禅墅项目室内精装修工程委托协议书》附件《精装修标准配置材料明细表》的标准向吕国龙、孙素娟交付该房屋精装修。第9.3条约定，“由于富丽强达公司原因致使装修工程工期发生延误导致延期交房的，每逾一日，应向吕国龙、孙素娟支付违约金100元，但违约金总额不超出吕国龙、孙素娟支付金厦公司总房价的万分之二，吕国龙、孙素娟与金厦公司间《商品房买卖合同》约定的金厦公司逾期交房违约责任自然转移至富丽强达公司承担，吕国龙、孙素娟免除金厦公司承担逾期交房责任。”本案中，确实由于富丽强达公司原因致使装修工程工期发生延误导致延期交房，所以根据上述约定，本案逾期交房的责任应当由富丽强达公司承担，但违约金总额不超出吕国龙、孙素娟支付金夏公司总房价的万分之二。综上所述，请求法院查明事实，依法裁定驳回吕国龙、孙素娟对金厦公司的起诉。第三人富丽强达公司书面陈述称：其与金厦公司2015年5月25日签订的装修《协议书》，没有实际履行，按照协议第一条规定：乙方(富丽强达公司)配合甲方(金厦公司)与购房业主签订《房屋装修合同》。第二条还规定，每签订一套《房屋装修合同》，甲方支付给乙方1000元。第三条规定，乙方无需承担《房屋装修合同》中的责任，实际装修业务由甲方另行指定施工人承担。乙方也不享有《房屋装修合同》中的权利，即该合同无需实际履行。该合同签订后，双方确未履行。金厦公司未向富丽强达公司支付签约费，富丽强达公司也未实际承担装修业务。该协议并未生效、所有业主对我司的诉讼请求不能成立。要以实际施工合同签订为准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年12月15日，金厦公司(出卖人）与吕国龙、孙素娟（买受人）签订《商品房买卖合同》约定：吕国龙、孙素娟购买金厦公司开发的位于海南省三亚市××路。总房价款899693元。吕国龙、孙素娟通过组合贷款方式于2015年12月15日前已支付首期房价款279693元，占全部房价款的31.09％。余款620000元向住房公积金中心（申请贷款500000元）和银行申请贷款（申请贷款120000元）支付。其中，第十一条约定金厦公司应在2016年5月31日向吕国龙、孙素娟交付该商品房。该合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，按照逾期时间分别处理((1)和(2)不作累加)。(1)逾期在120日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同的，合同继续履行。出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之1的违约金。该《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第五条约定：若遇人力不可抗拒的自然灾害包括但不限于六级以上大风、中雨以上等恶劣天气造成工程延误的,因地方公建设施、配套设施造成工程延误的，出卖人交付时间可以据实予以延期。上述特殊原因若为众所周知的，出卖人无须承担本合同约定的60日内告知的义务。属于其它情形的，出卖人于发生之日起60日内书面通知买受人等。金厦公司于2016年10月15日将涉案房屋交付给吕国龙、孙素娟。另查，2015年5月25日，金厦公司与富力强达公司签订《协议书》，约定富力强达公司配合金厦公司与购房者签订房屋装修合同，富力强达公司不负责实际装修，实际装修业务由金厦公司另行安排等。2015年12月15日，吕国龙、孙素娟作为甲方，富丽强达公司作为乙方，金厦公司作为丙方签订《委托协议书》，约定：由乙方对上述房屋进行精装修工程施工，装修材料及装修工程所发生之费用全部由丙方向乙方支付;由于乙方原因致使装修工程工期发生延误导致延期交房的，每逾期一日，应向甲方支付违约金100元，但违约金总额不超出甲方支付给丙方总房价的万分之二，甲、丙两方间《买卖合同》约定的丙方逾期交房违约责任自然转移至乙方承担，甲方免除丙方对甲方承担逾期交房责任等。金厦公司认为是富丽强达公司原因，致使装修工程工期发生延误导致延期交房。案件审理过程中，金厦公司提供三亚市吉阳区的气象资料表明，2015年12月15日至2016年5月31日期间，三亚市吉阳区行政区域有5天中雨暴雨天气，有16天6级以上大风天气，重复天数有3天。三亚市吉阳区行政区域有中雨到暴雨和六级以上大风天气共计21天，扣除重复天数3天为18天。金厦公司主张扣除17天，是当事人对其民事权利的处分。吕国龙、孙素娟对气象资料的证明内容有异议，认为大风暴雨天气在海南属于常态，六级风力不影响室内装修应当不能认定为不可抗力因素。金厦公司另主张三亚市政府市政工程施工造成停水、停电也影响涉案项目施工进度，金厦公司未就该主张提交证据予以证明。金厦公司还主张因富丽强达公司的原因导致逾期，逾期交房责任应转移富丽强达公司。本院认为：金厦公司与吕国龙、孙素娟2015年12月15日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，系有效合同。双方当事人应按照合同约定全面履行各自权利义务。金厦公司应当按照约定于2016年5月31日前向吕国龙、孙素娟交付涉案房屋，金厦公司直到2016年10月15日才交房构成违约。关于金厦公司是否免除逾期交房违约责任的问题。《补充协议》第五条约定“若遇人力不可抗拒的自然灾害包括但不限于六级以上大风、中雨以上等恶劣天气造成工程延误的，因地方公建设施、配套设施造成工程延误的，出卖人交付时间可以据实予以延期。上述特殊原因若为众所周知的，出卖人无须承担本合同约定的60日内告知的义务。属于其它情形的，出卖人于发生之日起60日内书面通知买受人”。三亚市气候中心出具的《气象资料》证明，三亚市吉阳区行政区域有中雨到暴雨和六级以上大风天气共计21天，扣除重复天数3天为18天影响施工。上述特殊原因属于合同约定的不可抗力现象，且为众所周知，金厦公司无须于发生之日起60日内书面通知吕国龙、孙素娟，交房时间可延期18天。金厦公司不能举证证明三亚市市政建设造成其工程延误，对金厦公司的该项抗辩不予支持。吕国龙、孙素娟、金厦公司及富丽强达公司签订的《南枫禅墅项目室内精装修工程委托协议书》，富丽强达公司没有对涉案房屋进行装修，该委托协议书没有实际履行。金厦公司逾期交房违约责任不能转移至富丽强达公司承担，金厦公司不能免除承担逾期交房的违约责任。关于违约金是否分段计算的问题。《商品房买卖合同》第十一条第(一)款约定，金厦公司应当在2016年5月31日前向吕国龙、孙素娟交付商品房。第十二条约定，金厦公司未按照第十一条约定的时间将该商品房交付吕国龙、孙素娟的，按照逾期时间分别处理((1)和(2)不作累加)：(1)逾期在120日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。(2)逾期在120日之后，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。该条款明确约定按照逾期时间分别处理。金厦公司逾期交房未超过120日，故按第(1)目处理，即出卖人按日计算向吕国龙、孙素娟支付全部房价款万分之0.5的违约金。金厦公司主张分段计算不符合合同的约定。金厦公司逾期交房137天，金厦公司主张扣除17天，是当事人对自身民事权利的处分，本院予以照准。金厦公司应向吕国龙、孙素娟支付逾期交房违约金5398元（899693元×0.00005×120天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告三亚金厦产业开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吕国龙、孙素娟支付逾期交房违约金5398元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费108元(原告已预缴)，由被告三亚金厦产业开发有限公司负担48元，原告吕国龙、孙素娟负担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 陈 晓人民陪审员 邢迪翔人民陪审员 黎俊娜 二〇一九年十一月二十五日书 记 员 邢云嫁附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。