吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉07民初71号 原告：盖灵义，男，1983年2月18日出生，汉族，个体工商户，住吉林省松原宁江区。 委托诉讼代理人：刘国成，吉林东镇律师事务所律师。 被告：松原市振原建设工程有限公司，住所地吉林省松原市宁江区。 委托诉讼代理人：邢伟，吉林恒正达律师事务所律师。 第三人：松原市华鑫房屋开发有限责任公司，住所地吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。 委托诉讼代理人：刘铁军，女，1954年5月15日出生，汉族，退休干部，住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。 原告盖灵义诉被告松原市振原建设工程有限公司（以下简称振原建设公司）、第三人松原市华鑫房屋开发有限责任公司（以下简称华鑫房屋开发公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月20日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告盖灵义的委托诉讼代理人刘国成，被告振原建设公司的委托诉讼代理人邢伟，第三人华鑫房屋开发公司的委托诉讼代理人刘铁军到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。 盖灵义向本院提出诉讼请求：1.依法确认盖灵义与华鑫房屋开发公司之间关于松原市宁江区****小区205幢（11-2）809室房屋的《商品房买卖合同》有效。2.判令对（2015）松执字第26-36号执行裁定查封的松原市宁江区****小区205幢（11-2）809室房屋不准予执行。3.案件受理费由振原建设公司承担。事实和理由：松原市中级人民法院因振原建设公司诉华鑫房屋开发公司建设工程施工合同纠纷一案，作出（2015）松执字第26-36号执行裁定，查封了登记在华鑫房屋开发公司名下松原市宁江区****小区205幢（11-2）809室房屋。盖灵义对松原市中级人民法院（2015）执字第26-36号执行裁定提出异议，松原市中级人民法院于2019年7月4日作出（2019）吉07执异30号执行裁定，驳回了盖灵义的异议请求。盖灵义认为被扣押的执行标的物（松原市宁江区****小区205幢（11-2）809室房屋）的所有权归属于盖灵义，松原市中级人民法院对执行标的物（松原市宁江区****小区205幢（11-2）809室房屋）应停止执行。一、盖灵义于2009年5月21日从案外人吴野处购买了****小区205幢（11-2）809室，后于2014年3月24日在华鑫房屋开发公司处交清了相关费用，与华鑫房屋开发公司签订了新的《商品房买卖合同》，并取得了房地产公司统一发放的不动产权证书。盖灵义自2009年购买此房屋后一直居住至今。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”规定，盖灵义与华鑫房屋开发公司之间关于松原市宁江区****小区205幢（11-2）809室房屋的《商品房买卖合同》有效。综上，盖灵义与华鑫房屋开发公司签订有效商品房买卖合同时间为2014年，之后盖灵义一直合法占有该房屋；案外人吴野转让给盖灵义所争讼房屋时，盖灵义已经支付了全部价款，为维护盖灵义的合法利益，请求人民法院依法保护盖灵义诉请。 振原建设公司辩称，不同意盖灵义诉讼请求，其请求无事实及法律依据。第一，本案所涉房屋的所有权人为华鑫房屋开发公司。本案中涉诉房屋所有权未发生转移，从产权登记机关看，该涉诉房屋的权利人为华鑫房屋开发公司。华鑫房屋开发公司未履行生效法律文书确定的给付义务，执行法院有权对本案所涉房屋进行执行。第二，盖灵义所述理由不能排除法院的执行行为。盖灵义诉称与华鑫房屋开发公司签订了房屋买卖合同，但其房屋买卖合同的签订时间为2019年3月24日，该份买卖合同显然不具有真实性。案涉房屋在查封评估现场踏查时处于闲置状态，没有任何人实际占有使用；从执行过程中提出执行异议请求提供的证据来看，其未就给付房屋全部价款提供银行转账凭证，不能证明其已经履行付款义务；从盖灵义提供的物业费住房维修资金交付凭证来看，交付人也不是盖灵义，反而可以证明盖灵义查封前没有实际占有案涉房屋，且其与华鑫房屋开发公司之间不存在房屋买卖合同关系。综上，盖灵义所述理由不能证明其对本案所涉房屋享有足以排除法院的执行行为权利，其诉讼请求不应得到支持。 华鑫房屋开发公司述称，华鑫房屋开发公司与盖灵义之间的房屋买卖合同合法有效，华鑫房屋开发公司已经收到全部购房款，且盖灵义已经实际占有和使用案涉房屋。因此，应终止对案涉房屋的执行。案涉房屋所在建筑的三层到十二层房屋是市建设局团购的，华鑫房屋开发公司已经与市建设局统一算账，房款已经全部结清。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2009年，吴野通过松原市建设局团购的方式从华鑫房屋开发公司处购买案涉房屋，并于2009年5月21日交付了全部购房款。同年，吴野将案涉房屋转卖给盖灵义，2013年11月1日缴纳物业费。2014年3月24日，华鑫房屋开发公司与盖灵义签订编号为GF-2000-071的《商品房买卖合同》。由于案涉房屋所在的****小区属于《松原市人民政府关于松原市解决不动产登记历史遗留问题若干意见》中所涉及的无籍房，而一直无法办理产权过户手续。松原市物业管理中心于2019年6月14日出具了案涉房屋的吉林省住宅专项维修资金专用票据，但是因案涉房屋涉诉无法办理产权过户手续，分割独立产权时依然将案涉房屋登记在华鑫房屋开发公司名下。 2.2012年，振原建设公司与华鑫房屋开发公司因建设工程施工合同纠纷诉至本院，本院作出（2012）松民二重初字第15号民事判决，振原建设公司和华鑫房屋开发公司均不服，上诉至吉林省高级人民法院。吉林省高级人民法院于2014年12月24日作出（2014）吉民一终字第199号民事判决：一、维持吉林省松原市中级人民法院（2012）松民二重初字第15号民事判决主文第二项、第三项。二、变更吉林省松原市中级人民法院（2012）松民二重初字第15号民事判决主文第一项为：松原市华鑫房屋开发有限公司于判决生效后给付松原市振原建设工程有限公司工程款13,771,953.10元（利息从2012年1月12日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）。判决生效后，振原建设公司向本院申请强制执行。 3.2018年1月23日，本院作出（2015）松执字第26-19号执行裁定，查封了案涉房屋，查封期限为3年。后依法进行评估拍卖，2018年8月13日，本院作出（2015）松执字第26-36号执行裁定：一、将被执行人华鑫房屋开发公司所有包括案涉的松原市宁江区****小区205幢（11排-2）809室等5套房屋作价1,392,302.8元，交给申请人振原建设公司抵偿部分债务；上述房产的所有权及其相应的土地使用权自本裁定书送达申请执行人振原建设公司时起转移；二、解除本院对上述财产的查封；三、申请执行人可持本裁定书送达到有关部门办理上述房产相应产权备案、登记、过户手续。盖灵义对（2015）松执字第26-36号执行裁定提出书面异议，本院于2019年7月4日作出（2019）吉07执异30号执行裁定，驳回盖灵义的异议请求。盖灵义遂提起执行异议之诉 本院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”盖灵义对本院作出的（2019）吉07执异36号执行裁定不服，在法定期限内提起诉讼，符合法律规定，本案属于案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，作为提出执行异议请求的案外人盖灵义应就其享有法定排除执行权承担举证责任。《最高人民法院关于人民办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”盖灵义提供了其与华鑫房屋开发公司于2014年3月24日签订的《商品房买卖合同》，用以证明其与华鑫房屋开发公司之间存在真实的房屋买卖关系，提供了交款收据，证明已经支付了价款，华鑫房地产开发公司对此无异议，该买卖房屋合同合法有效。案涉房屋登记在华鑫房屋开发公司名下，是因为该案涉房屋属于《松原市人民政府关于松原市解决不动产登记历史遗留问题若干意见》中所涉及的无籍房，因特定的历史原因无法办理产权过户手续。且在2019年松原市为无籍房办理产权过户手续时，因案涉房屋涉诉而将产权登记在了华鑫房屋开发公司名下，不能办理过户登记并非盖灵义的过错。华鑫房屋开发公司将案涉房屋交由买受人盖灵义，盖灵义缴纳物业维修基金、物业费等费用，应视为对案涉房屋的占有。振原建设公司主张房屋未进行装修使用，处于闲置状态，进而否定房屋买受人对案涉房屋的行使权利。案涉房屋的买卖、交付、缴纳物业费和物业维修基金等行为等均发生在法院查封之前，虽然振原建设公司对盖灵义占有案涉房屋的方式，交纳购房款、缴纳物业费收据，物业维修基金发票等真实性均有异议，但却未提出相反证据予以证实，故振原建设公司应承担举证不利的法律后果。盖灵义主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，足以排除执行。盖灵义的诉讼请求有事实和法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条、第二十八条之规定，判决如下： 一、盖灵义与第三人松原市华鑫房屋开发有限责任公司之间关于松原市宁江区****小区205幢（11-2）809室房屋的《商品房买卖合同》有效。 二、停止对松原市宁江区****小区205幢（11-2）809室房屋的执行。 案件受理费2,700元，由松原市振原建设工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审 判 长 于福桐 审 判 员 邰伟莉 审 判 员 王丽丽 二〇一九年十一月十四日 法官助理 梁婷婷 书 记 员 邹仕尧