山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1091民初852号 原告：威海恒宝祥物业服务有限公司，住所地威海火炬高技术产业开发区西河北村，统一社会信用代码91371000696879657M。 法定代表人：李伟，总经理。 委托诉讼代理人：李寅旭，山东常春藤律师事务所律师。 被告：威海火炬高技术产业开发区田和街道办事处黄家沟村村民委员会，住所地威海火炬高技术产业开发区黄家沟村，组织机构代码K2341993-4。 法定代表人：黄式明，主任。 委托诉讼代理人：郭志强，系法务主任。 委托诉讼代理人：戚务本，系黄家沟村村民委员会委员。 原告威海恒宝祥物业服务有限公司（以下简称：恒宝祥物业公司）与被告威海火炬高技术产业开发区田和街道办事处黄家沟村村民委员会（以下简称：黄家沟村委）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒宝祥物业公司之委托诉讼代理人李伟、李寅旭，被告黄家沟村委之委托诉讼代理人郭志强、戚务本到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒宝祥物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付物业服务费542020.15元（自2017年3月9日暂计算至2019年7月8日）。事实和理由：被告因与威海恒宝祥房地产开发有限公司（以下简称：恒宝祥房地产公司）合作合同纠纷而导致被告在恒宝祥房地产公司所得房产无法交房。被告要求所分得房屋的钥匙全部直接交给被告，然后由被告将房屋钥匙交付给房屋所有人，再通知房屋所有人到原告处签订物业服务合同，恒宝祥房地产公司担心这种交房方式可能会出现房屋所有人拿到房屋钥匙后不去原告处签订物业服务合同，会导致原告后续物业服务工作无法开展。2017年3月8日在高区法院主持下，被告、恒宝祥房地产公司、原告三方共同参加的调解会议，达成两项调解协议。调解协议第二项约定，办理完交接手续后一个月内，黄家沟村委将已经安排回迁及已出售房屋通知业主到恒宝祥物业公司办理物业服务手续，未安排回迁及未出售的房屋亦于办理完交接手续后一个月内，由黄家沟村委与恒宝祥物业公司直接办理物业服务手续。;如果原告(本案被告)，逾期未与恒宝祥物业公司签订未回迁及未出售房屋的物业服务合同，则恒宝祥物业公司向黄家沟村委主张权利。”被告所分得房屋没有一户房屋所有人来与原告签订物业服务合同，更没有收到过一户被告所分得房屋的房屋所有人交纳物业服务费，原告只有自己垫付资金50多万元为被告所得房屋进行物业服务工作。被告拒不履行的行为侵犯了原告的合法权益，故诉至法院。 黄家沟村委辩称，一、泰乐家园小区是黄家沟村委与恒宝祥房地产公司合作开发建设的旧村改造项目，根据合作开发协议第五条的约定：“对项目开发完成后，小区物业管理交由村委或者其他有资质的物业管理公司管理，交付时若需费用，由甲乙双方按分得的面积比例分担。”而恒宝祥房地产公司在没有与黄家沟村委协商的情况下，私自安排自己成立的物业公司进行物业管理，原告不是村委会与恒宝祥房地产公司协商确定的泰乐家园小区的物业服务公司；二、原告不是（2017）鲁1091民初238号民事调解书的主体，此调解书是黄家沟村委与恒宝祥房地产公司协商签订的，目的是为了尽快交房维护稳定。调解书中约定的是交付泰乐家园A3、A4、A5、A6号楼88套，C1、C2号两栋楼154号及商品房。协议达成后就进行交付。黄家沟村委在交付回迁房的同时就通知房屋所有人到原告处办理物业相关手续，原告也办理了部分回迁户的物业手续并收取了物业服务费，但之后的回迁户去办理物业手续时，原告就拒绝办理手续，也不收取物业费，因此回迁业主不办理物业服务手续，不缴纳物业服务费的一切责任均系原告自己造成的，与黄家沟村委无关。况且调解书中明确约定，如果原告逾期未与物业公司签订未回迁及未出售房屋的物业服务合同，则由物业公司向原告主张权利。这就说明只要黄家沟村委对业主办理物业服务手续进行了通知义务，就不需承担任何责任。原告也无权向黄家沟村委主张物业服务费；三、关于商业用房的物业服务，根据调解书的约定，恒宝祥房地产公司交付了C1、C2号楼的商业用房及A1、A4号楼村委分得的商业用房。交付时，恒宝祥房地产公司明确表示，C1、C2号楼的商业用房不负责物业管理。尽管如此，村委会还是通知A3、A4号楼商业用房承租业主到原告处办理物业手续，但原告还是拒绝办理物业服务手续，并声称凡是村委会的商业房物业不服务不收费。在村委会的商业房水电出现问题要求原告修理时，原告也拒绝，在这种情况下，村委会只好自行对A3、A4号楼的商业房及C1、C2号楼商业用房统一进行物业管理，至今原告根本没有进行物业服务，无权要求村委会支付物业服务费；四、如果将来经过协商，村委会分得的商业用房交由原告或其他物业管理公司管理，物业服务费的收取应按小区其他商业用房的物业费标准收取物业服务费。综上所述，原告的诉讼无证无据，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2012年1月6日，威海市物业管理办公室组织进行了涉案泰乐家园小区前期物业服务招标会议，最终确定本案原告中标，成为涉案泰乐家园的物业服务单位。2012年11月20日，原告与恒宝祥房地产公司签订前期物业服务合同。合同约定，原告为恒宝祥房地产公司位于威海火炬高技术产业开发区黄家沟的泰乐家园小区提供物业服务，区域四至为东至营创美域、南至威海高技区黄家沟、西至威海高技区王家庄、北至威海高技区世昌大道。前期物业服务期限五年，自2012年10月1日至业主委员会与业主大会所聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自然终止。物业服务费的具体标准为：多层住宅0.8元/平方米/月；高层住宅1.1元/平方米/月；商业物业2.2元/平方米/月。合同第九条约定，甲方（恒宝祥房地产公司）应在业主办理入住前先支付乙方（恒宝祥物业公司）开办费二十万元，剩余部分可以分批支付，待项目单体验收完付清全部开办费用，业主应于办理房屋入住手续之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年1月份履行交纳义务。第十条约定，物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付半年的物业服务费，此后按一年交纳。合同中约定了乙方的权利义务，其中第21条第2项约定，根据有关法律法规及本合同的约定，按照物业服务标准和内容提供物业服务，收取物业服务费、特约服务费。合同第七部分中约定了合同的终止事由，其中第二十七条约定，本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务，在此期间的物业服务费用仍由业主按本合同约定标准交纳。第八部分的违约责任中约定，甲、乙双方以及业主的违约责任，其中第二十九条约定，业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。该合同一式三份。甲、乙双方及物业管理主管部门各执一份。合同的附件中载明了涉案小区的规划平面图、物业构成明细、物业共用部分明细、前期物业服务标准、移交资料清单。其中前期物业服务标准中约定了原告的服务项目以及目标，其中包括物业共用部分部位的维修、养护和管理；共用设施设备运行、维修养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生垃圾的手机清运以及雨、污水管道的疏通，绿化的收集和管理，车辆停放管理、秩序维护、安全防范等事项的协助管理，管理服务，资料管理以及其他服务。 2017年3月8日，被告与恒宝祥房地产公司在本院达成（2017）鲁1091民初238号民事调解书，约定：黄家沟村委与恒宝祥房地产公司于2017年3月8日开始办理交房手续，10日内交接完毕。交接交房明细如下：泰乐家园A3、A4、A5、A6号楼涉及到的88套房屋；C1、C2号两栋整楼（154户回迁房及商业房），上述面积以房管部门最终测绘面积为准，双方以最终面积结算；二、办理完交接手续后，一个月内黄家沟村委将已安排回迁及已出售房屋通知业主到恒宝祥物业公司办理物业服务手续；未安排回迁及未出售的房屋亦于办理完交接手续后一个月内，由黄家沟村委与恒宝祥物业公司直接办理物业服务手续，空置房屋物业费按物业服务合同约定的50%收取；C1、C2号两栋整楼、幼儿园的物业管理事宜由黄家沟村委在具备条件时直接与恒宝祥物业公司协商办理；如果黄家沟村委逾期，未与恒宝祥物业公司签订未回迁及未出售房屋的物业服务合同，则由恒宝祥物业公司向黄家沟村委主张权利。 本案中，原告向法庭提交了泰乐家园小区黄家沟村委房屋物业费欠付明细一份，其中包含住宅60户，商业33户，共计93户。其中对于回迁楼房的物业费，被告辩称其仅负有协助通知义务，并且被告已经在安排回迁出售房屋后，通知业主到物业公司办理物业手续，被告提供了通知四份。原告对此不予认可，称其并没有接到业主按其通知到原告处办理物业手续。本院经审查认为，该通知与本案具有关联性，原告虽否认其真实性，但未证实该通知虚假，本院予以采信。 关于涉案3号楼、4号楼商铺的物业费，被告认可上述明细中的楼号及商品房的面积，并认可3号楼、4号楼的商品房的登记产权人为恒宝祥房地产公司，恒宝祥房地产公司一直未给被告办理产权证，商铺实际的使用人为被告，出租方亦为被告，并向法庭提交了所有商铺面积、出租合同、空置期间。根据该明细，原告计算商铺的建筑面积共计5700.20平方米，出租期间的物业费为226807.88元、空置期间物业费为45665.92元（按物业合同约定的物业费的50%计算），合计为272473.81元（计算明细详见判决所附表格），该计算方式及计算数额符合法律规定及双方合同约定，本院予以确认。 原告主张其按照《前期物业服务合同》的约定对被告的上述商铺进行了物业服务，并提供了该小区部分消防控制室值班记录和防火巡查记录、小区巡查签到表和楼层巡查签到表、客服值班记录、监控室值班记录、保洁每日公示、消防维保合同、化粪池清理票据等在卷佐证。被告对上述证据的真实性不予认可，主张该记录均为2018年以后的，无法证实原告自2017年3月起即在该小区服务，并且根据巡查表中载明的内容，原告在小区只设置了门岗，如果该签到表是真实的，也是原告对小区进行治安管理必须做到的，原告只对恒宝祥房地产公司出售的房屋的业主进行了服务。本院经审查认为，原告提供的上述证据显示了整个小区的服务内容，真实有效，本院予以采信。被告主张原告拒绝对其商铺提供物业服务，并提供了商铺承租户威海小姜家电有限公司的证明一份。该证明的真实性无法确定，即使该证据是真实的，被告与该公司之间存在利益关系，被告仅凭该份证据，无法证实其主张的事实，故对被告的该份证据，本院不予采信。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告于2012年即与涉案小区的建设单位恒宝祥房地产公司签订了《前期物业服务合同》，该合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，且原告系通过物业主管部门组织的招投标中标取得涉案小区的物业服务资格，故该合同合法有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故原告与恒宝祥房地产公司签订的前期物业服务合同对被告具有约束力，且在（2017）鲁1091民初238号民事调解书中，双方达成的调解意见中，被告承诺协助原告通知涉案回迁户业主办理物业手续，可见被告已明知涉案小区的物业公司是原告并认可该事实，故被告以恒宝祥房地产公司未与其协商确定物业公司的抗辩，缺乏法律依据，本院不予采纳。根据合同约定，原告为泰乐家园小区提供物业服务，被告作为涉案商铺的分得者及使用人，应当按照合同约定向被告支付物业费，根据合同第二十七条的约定，前期物业服务合同虽已到期，但尚未有新的物业服务企业承接的，原告仍应当继续按本合同的约定提供服务，被告亦应当继续按该合同约定交纳物业费。从原告提供的物业服务各项证据中可以看出，被告的商铺作为原告服务小区的一部分，享受到了原告提供的保洁、垃圾清运、消防维护、日常巡查、公共下水管道的维护修理等物业服务，且被告自认商铺外的垃圾桶非其购买，可以认定原告对被告分得的商铺提供了物业服务。被告辩称原告未向其提供物业服务，但未提供充足证据反驳，本院不予采纳，故被告应当按照合同约定，给付原告上述商铺的物业费272473.81元。 关于原告主张的回迁房屋的物业费，双方存在争议。根据《物业管理条例》第四十一条的规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。可见，涉案房屋的业主或使用人为交纳物业费的适格主体，即使被告在（2017）鲁1091民初238号民事调解书中承诺协助原告通知回迁业主至被告处办理物业手续，但该义务仅为协助义务，不具有代缴物业费的责任，故原告要求被告交纳上述房屋的物业费，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，原告的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十一条规定，判决如下： 一、被告威海火炬高技术产业开发区田和街道办事处黄家沟村村民委员会于本判决生效后十日内支付原告威海恒宝祥物业服务有限公司2017年3月9日至2019年7月8日的物业服务费272473.81元； 二、驳回原告威海恒宝祥物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告威海火炬高技术产业开发区田和街道办事处黄家沟村村民委员会未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4610元、申请费3220元，由原告威海恒宝祥物业服务有限公司负担3894元，被告威海火炬高技术产业开发区田和街道办事处黄家沟村村民委员会负担3936元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 (另附表格见下页) 审判员  孙喜娥 二〇一九年十一月二十六日                                                                          法官助理  任怀钰                                                                            书记员  宋婉莹