山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终2595号上诉人（原审原告）：威海市美尔雅装饰有限公司，住所地威海市环翠区文化东路41-7号-101。法定代表人：于杰生，总经理。委托诉讼代理人：李莉，女，该公司职工。委托诉讼代理人：管咏梅，山东鸿源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东省特种设备检验研究院威海分院，住所地威海市福山路158-1号-B。主要负责人：曲先民，院长。委托诉讼代理人：辛立森、张蓉蓉，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。上诉人威海市美尔雅装饰公司（以下简称“美尔雅公司”）因与被上诉人山东省特种设备检验研究院威海分院（以下简称“特检院威海分院”）房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2019）鲁1002民初2686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。美尔雅公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判特检院威海分院以1091640元价格将位于威海市中的顶层转让给美尔雅公司。事实和理由：1997年5月18日协议书是美尔雅公司与特检院威海分院的真实意思表示，双方权利义务并未终止，只要条件成就，美尔雅公司即有权收回案涉房屋并出售整幢楼房。如果仅仅以案涉房屋完成产权变更、支付购房款作为合同履行完毕的标志，那么特检院威海分院则完全可以不按照协议书的约定履行义务，显然与法律规定不符，也是不公正，不合理的。特检院威海分院辩称，协议书中约定的附加条件条款是履行过程中的条件，而非协议履行完毕后的条件。在办理完案涉房屋的产权变更手续、支付完购房款，协议书即履行完毕，双方权利义务已经终止。美尔雅公司主张的“在此期间有出售该楼的权利”中的“此期间”，亦是房屋买卖完成前的期间而不是没有限制的期间。根据物权法定原则，特检院威海分院取得该房屋所有权后，协议书中的限制性约定不具有对抗物权的效力。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。美尔雅公司向一审法院起诉请求：特检院威海分院以1091640元价格将位于威海市中的顶层转让给美尔雅公司。一审法院认定事实：1997年5月18日，美尔雅公司【威海市威保电梯安装有限公司（以下简称“威保公司”），甲方】与威海市劳动安全卫生检测站（乙方,以下简称“劳动安检站”）签订协议一份，内容为：经双方协商同意，劳动安检站购买美尔雅公司位于威海市中的顶层，面积约545.82平方米，每平方米价格为2000元，总计约壹佰零玖万壹仟陆佰肆拾元，最终面积以房管部门办理产权证面积为准，款项多退少补。劳动安检站于1997年5月18日开始使用该房。劳动安检站于2002年7月10日前预付55万元作为定金，余款定于2005年5月18日前付清，否则按自动放弃处理。办证所需费用按国家有关规定办理。因美尔雅公司需在该楼南侧接建部分办公楼，需拆除原楼面积约30余平方米，接建后原办公楼南窗取消，所影响劳动安检站采光劳动安检站不得另行追究。又因劳动安检站购买美尔雅公司办公楼六层中其中一层，影响了美尔雅公司销售该楼余下面积，如有其他单位一次性购买整幢楼房，劳动安检站同意：在相近的位置，美尔雅公司为劳动安检站另行购买办公楼，其价值基本相同，多出部分由劳动安检站另行支付美尔雅公司，差额部分由美尔雅公司退还劳动安检站或美尔雅公司以原购房价格收回该房屋。故美尔雅公司在此期间有出售该楼的权利。在协议书底部，加盖了美尔雅公司、威保公司、劳动安检站印章。美尔雅公司法定代表人原亦是威保公司法定代表人。上述协议签订后，劳动安检站分别于1997年6月25日、1998年3月20日、12月31日、1999年12月30日支付购房定金55万元，分别于2003年12月25日、2004年11月10日支付威保公司房款541640元，于2004年11月4日支付威保公司办房证款46409元。后根据山东省机构编制委员会2007年11月21日下发的《关于调整市以下质监系统特种设备技术机构的批复》（鲁编办【2007】77号）的要求，撤销了劳动安检站，设立了特检院威海分院。特检院威海分院于2015年9月8日支付美尔雅公司房屋面积差价款18180元。综上，特检院威海分院已经支付了全部的购房款。2004年9月6日，案涉房屋变更登记在劳动安检站名下；2009年，变更登记在特检院威海分院名下。美尔雅公司为证明其主张，提交了双方于2008年12月就威海市福山路158号部分土地、房屋签订的房屋买卖协议书、威海同信房地产估价有限公司于2008年11月17日出具的文化东路41-7号第六层办公楼房地产估价报告、2004年美尔雅公司将案涉房屋所在的一至五层出售给案外人于某的完税证明及收款收据、美尔雅公司之委托诉讼代理人对劳动安检站站长邹立宁所做的询问笔录，并申请证人于某出庭作证，上述证据均证实双方于1997年5月18日签订的协议书所附条件已经成就，特检院威海分院应当按照协议约定将案涉房屋按原价卖给美尔雅公司。经质证，特检院威海分院对美尔雅公司提交的上述房屋买卖协议书、房地产估价报告的真实性没有异议，虽然该房屋亦系美尔雅公司名下的，但该房屋系特检院威海分院因扩编另行购置的办公用房与本案无关，且特检院威海分院已经全额支付了该房屋的购房款；房地产估价报告系因特检院威海分院购买威海市福山路158号房屋资金短缺，用于抵押贷款所作评估，而非美尔雅公司所陈述的。对完税证明及收款收据的真实性不予认可，即使是真实的，亦是美尔雅公司自行处理房屋的行为，与特检院威海分院拥有的涉案房产无关。对邹立宁所做的询问笔录的真实性无法确认，其应出庭接受质询。对证人于某的证言，证人与美尔雅公司的房产交易行为及所陈述的事实均应提供书面证据予以证实，且二者交易的房屋与案涉房屋无关；证人与美尔雅公司的陈述相矛盾，美尔雅公司从未向特检院威海分院主张过权利。综上，证人证言无法证实美尔雅公司主张的事实。另查，双方签订房屋租赁合同一份，约定美尔雅公司向特检院威海分院租赁案涉房屋即位于文化东路-41-7号6楼用于办公、开办旅店，租赁期限自2018年7月25日至2021年7月24日，三年租金共计人民币壹拾捌万贰仟叁佰元整（￥182300.00元）。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。美尔雅公司与劳动安检站于1997年5月18日签订的协议书是双方真实的意思表示，对双方当事人均具有约束力。劳动安检站撤销后成立了特检院威海分院，其权利义务由特检院威海分院概括承受，即该协议书对特检院威海分院亦具有约束力。该协议书签订后，美尔雅公司向特检院威海分院交付了案涉房屋，特检院威海分院亦支付了全部购房款，且案涉房屋的产权已变更登记在特检院威海分院名下，即房屋买卖合同的内容已经履行完毕，合同权利义务就此终止。虽然协议书中约定了“因劳动安检站购买美尔雅公司办公楼六层中其中一层，影响了美尔雅公司销售该楼余下面积，如有其他单位一次性购买整幢楼房，劳动安检站同意：在相近的位置，美尔雅公司为劳动安检站另行购买办公楼，其价值基本相同，多出部分由劳动安检站另行支付美尔雅公司，差额部分由美尔雅公司退还劳动安检站或美尔雅公司以原购房价格收回该房屋。故美尔雅公司在此期间有出售该楼的权利”，从上述约定的文义看，美尔雅公司在合同履行期间有出售该楼的权利，但因合同权利义务已经终止，美尔雅公司实际上丧失了出售案涉楼房的权利。且美尔雅公司与案外人于某之间的房屋买卖合同已经解除，现美尔雅公司未提供证据证实“有其他单位一次性购买整幢楼房”，即使符合该条件，按照协议约定，劳动安检站亦享有选择权，需双方再次达成合意，显然特检院威海分院不同意美尔雅公司“以原购房价格收回该房屋”，美尔雅公司也未提交证据证实其能“在相近的位置，为特检院威海分院另行购买办公楼，其价值基本相同”。综上，美尔雅公司再依此条款要求特检院威海分院以1091640元的价格将案涉房屋转让给美尔雅公司，无事实和法律依据不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条之规定，判决：驳回威海市美尔雅装饰有限责任公司的诉讼请求。案件受理费50元，由威海市美尔雅装饰有限责任公司负担。二审中，美尔雅公司围绕其上诉请求向本院提交了其委托诉讼代理人对刘志强（特检院威海分院原院长）所作的询问笔录，拟证明刘志强在任期间，双方就案涉房屋的回购进行过磋商，按照双方磋商的结论，特检院威海分院委托中介机构对该房屋进行了评估并出具了评估报告，后来因特检院威海分院系国有企业，所以未能按照评估报告的结果来履行，但双方对美尔雅公司有权以原价回购案涉房屋是认可的，并且有了实际履行的事实。本院组织特检院威海分院进行了质证，特检院威海分院对该证据的真实性不予认可，主张该询问笔录本质上应当属于证人证言，证人应当出庭接受质询来证实该笔录的真实性；从证据内容上只是反映刘志强听说过案涉协议的相关内容，并未经历过案涉协议的订立和履行，且2008年特检院威海分院购买位于福山路的现办公用房与协议书的履行没有关系。当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。美尔雅公司提交的律师询问笔录本质上属于证人证言，证人应当出庭作证接受当事人的质询，美尔雅公司未提交证据证实刘志强确有困难不能出庭，因此对该证据的效力本院不予采纳。本院认为，本案争议焦点为：美尔雅公司是否有权以1091640元的价格将案涉房屋回购。根据协议书的约定，为避免影响美尔雅公司销售该楼余下面积，如有其他单位一次性购买整幢楼房，劳动安检站同意美尔雅公司在相近位置另行购买同等价值房屋置换案涉房屋或以原价格收回案涉房屋，再结合特检院威海分院又另行购买福山路158号楼房作为办公用房并将闲置的案涉房屋返租给美尔雅公司、案涉房屋产权变动对特检院威海分院并无工作上不利影响的事实分析，双方当事人签订上述条款的本意应为，为保障楼房整体价值和功用的合理实现，如有第三人一次性购买整幢楼房，在不损害劳动安检站合法权益、国有资产免受侵害的情况下，美尔雅公司对案涉房屋享有以同等价值楼房置换权或基于市场价格的回购权。协议书对美尔雅公司有权出售案涉房屋的具体期间未作约定，特检院威海分院主张美尔雅公司只在协议书签订后1-2年内有出售案涉房屋的权利，与合同约定不符，亦不利于该楼房整体价值和功用的实现，本院不予采纳。但如按美尔雅公司主张，其可在案涉房屋所有权已转移登记至劳动安检站名下近十五年后，仍有权以二十多年前的原价回购案涉房屋，与一般市场交易原则相悖，在案涉房屋已经大幅增值且其属性为国有资产的情形下，既不公平，亦不合理，显然违背双方协议书签订时的真实意思，本院亦不予采纳。故，根据协议书约定，在其他人有意愿一次性购买整栋楼房的前提条件下，美尔雅公司可在案涉房屋现时市场价值的基础上享有相应的置换权或回购权。一审判决认定美尔雅公司丧失了出售案涉房屋的权利，系对协议书相关条款本义理解不当，本院予以纠正；但，美尔雅公司以1091640元回购案涉房屋的诉请亦缺乏事实和合同依据，一审法院不予支持，结果正确，本院予以维持。在公平合理的原则下，待置换权或回购权条件成就时，美尔雅公司可另行主张其权利。综上所述，一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由威海市美尔雅装饰有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇一九年十一月二十六日法官助理李佳忆书记员张济节