江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0722民初8562号原告：东海县丰泽园农业科技有限公司。住所地：东海县牛山街道利民西路9号弘达花园1幢19号。法定代表人：马占廷，总经理。被告：何丹，女，1989年5月9日出生，汉族，住连云港市海州区郁洲北路169号7号楼1单元1301室。现住东海县。委托代理人：杨思怀，江苏东帝律师事务所律师。原告东海县丰某农业科技有限公司与被告何丹房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年9月23日受理后，依法适用简易程序，由审判员李明哲独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人马占廷，被告委托诉讼代理人杨思怀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：请求人民法院依法判令被告:1、支付拖欠的房屋租金55000元。2、交回租赁原告的位于美麟.水某名城风景2-208-7、8号一层门面房屋。3、支付违约金1万元，并赔偿未及时归还房屋期间损失4018元。4、支付拖欠的房屋租金5.5万元及垫付的物业、水电费4018元，共计59018元，产生的利息（2019年9月1日按月息10%计算至还清为止）。5、从2019年9月1日至租赁房屋归还日期间每日支付房屋占用费，房屋占用费按原租金除以360天，（111元每天）直到房屋交付为止。6、承担诉讼费用。事实与理由：2018年1月20日，被告与原告法定代表人签订关于被告租用原告位于美麟.水某名城风景2-208-7、8号门面房租赁合同，约定租期5年，租金开始每年4万元，第一年在合同签订之日支付，以后每年12月31日前支付。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，但被告当日仅支付保证金5000元，未依约支付其余租金。经原告多次催告，被告仍以各种理由拖延，为维护原告合法权益，原告法定代表人【系自然人独资公司投资人】用多次微信书面催告被告履行合同义务，否则将解除合同。后被告仍不履行合同义务，原告法定代表人根据合同法规定，于2018年4月21日正式依法通知被告解除租赁合同。但被告至今仍占有房屋未予归还，造成原告房屋至今不能使用。原告认为:被告行为已经构成违约，应承担违约责任。被告经催告后仍不履行合同义务，原告有权依法解除合同，被告没有在原告通知解除合同后合理期间内提起诉讼，解除合同通知依法生效，被告应承担返还财产的法律义务，被告不及时返还，应承担赔偿占用期间的租金、水电、物业等费用。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法支持诉讼求。被告辩称：一、案涉《房屋租赁合同》应当认定为无效合同，对答辩人自始没有法律约束力。东海县美麟.水某名城风景2-208-7、8号门面房的所有权人为东海县丰某农业科技有限公司，该公司是马占廷一人有限责任公司，马占廷是丰某公司法定代表人。《中华人民共和国民法总则》第六十ー条第二款规定“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受”。但马占廷在与答辩人签订案涉《房屋租赁合同》时，不是以法人名义，而是以自然人名义，违反了法律的强制性规定，故应当认定案涉《房屋租赁合同》为无效合同，该合同对答辩人自始没有法律约束力。二、原告存在欺诈和重大过错，应当减少答辩人应支付的房屋使用费。因案涉《房屋租赁合同》无效，对原、被告双方均无法律约束力。答辩人实际使用了原告的房屋，可参照房屋租赁市场价格确定房屋使用费。但原告在提供案涉房屋过程中存在欺许和重大过错，致使答人在使用案涉房屋过程中未能实现使用目的，未能获得预期收益，故应当减少答辩人应当支付的房屋使用费。原告存在的欺诈和过错如下：1、报停供电。原告于2019年5月13日向东海供电公司报停对案涉房屋供电，供电公司于5月15日完成拆表停电。因供电公司规定报停供电的客户必须在六个月内申请复装供电，否则销户。原告无奈于11月10日又向供电公司申请复装供电。原告擅自报停供电属于欺诈行为，故原告无权主张该6个月停电期间的房屋使用费。2、因物业不准在案涉房屋的墙壁和房顶开烟筒，导致答辩人无法从事餐饮业，无法实现使用案涉房屋的目的。答辩人多次要求原告出面找物业协调，但原告拒绝出面协调，导致答辩人使用原告的房屋长期处于闲置状态，没有获得预期收益。原告作为业主拒绝出面协调，属于重大过错，故答辩人有权主张减少支付房屋使用费。3、案涉房屋漏雨严重，墙皮脱落，浸坏了答辩人的装修和家具价值超过10万元，原告应当赔偿答辩人损失。三、答辩人同意将案涉房屋交付给原告，但原告必须补偿和赔偿答辩人不可移动的装修费用。《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定“民事法律行为无效、被撒销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失”。答辩人接收原告房屋后，原本是做五年长期经营打算的，但因原告的欺诈和重大过错，导致无法继续经营下去。现在原告提起诉讼要求答辩人返还案涉房屋，答辩人同意将案涉房屋返还原告，但原告必须对答辩人的损失作出补偿和赔偿。具体如下：1、停电6个月期间原告无权收取房屋使用费。2、答辩人共计投入装修和家具计40万元左右，其中不可移动的装修费用约30万元，请求法庭委托鉴定机构评估后由原告按实给付答辩人。3、因物业不准开烟筒，答辩人无法从事餐饮业，未能实现预期收益，房屋使用费应当减半收取。综上，请求法庭驳回原告的不合理诉求，支持答辩人的抗辩意见。经审理查明：2018年1月20日，马占廷与何丹签订房屋租赁合同，合同内容为：“出租人(甲方):马占廷身份证号:32012196710050017承租人(乙方)：身份证号:。甲、乙双方经充分协商，现就房屋租赁事宜，自愿达成如下协议:一、甲方决定将原东海县丰某农业科技有限公司位于美解・水某名城风景2-208-7、8一层门面约150平米及两台空调出租给乙方使用。二、房屋租赁期限为5年，自2018年3月1日起至2023年2月28日止。三、租金及交纳办法。2018年3月1日-2021年2月28日每年租金4万元，2021年3月1日2023年2月28日每年租金5万元。第一年租金于本合同签定之日支付，以后年度租金于每年12月31日前支付。租金不含税费，如乙方需要甲方提供租金发票，则甲方因开具发票而产生的税费由乙方承担。四、房屋的交付和用途1、租赁房屋于2018年1月20日交付给乙方装修，自2018年3月1日起计收租金。装修及空调等设施使用保证金1万元于本合同签订时支付。2、乙方租货房屋可以从事餐饮、茶饮等经营活动。五、甲方的权利和义务1、有权监督乙方依法经营。2、按约提供粗赁厂地房屋供乙方使用。六、乙方的权利和义务。1、依法开展经营活动，不得在租赁房屋内从事违法经营。2、承担因使用租赁房屋而发生的物业、水、电费等各项费用。3、负责租赁房屋的维修。4、非经甲方书面同意，不得擅自改变房屋结构或擅自将租赁房屋转租他人。七、特别约定：本合同期限届满，乙方应将所租赁房屋交还给甲方，新增设施在甲方愿意情况下，可折价卖给甲方，否则应拆除还原，同时甲方退还乙方保证金1万元，如乙方不按时交还房屋，每迟交一天应向甲方支付每日1000元房屋占用费:如乙方有意续租，应在合同到期前三个月与甲方协商续租事宜。八、违约责任1、甲方擅自解除合同的，其行为无效，除支付乙方违约金1万元外，还应赔偿乙方因此造成的损失。2、乙方有违反本合同约定的任一行为的，除应予以改正外，还应支付甲方违约金1万元;拒不改正的，甲方有权解除合同，乙方因此而造成损失的自负。九、争议的解决：因履行本合现而发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，可向东海县人民法院起诉。十、本合同一式二份，甲、乙方各执一份。自甲、乙方签字之日起生效。”合同签订后，被告当日支付保证金5000元，原告将房屋交付被告使用，被告未依约支付其余租金，一直占用房屋至今。期间，原告为被告垫付了2018年、2019年两年物业费3628元、电费390元，合计4018元。2019年4月27日，原告通知被告解除合同，被告在法定期间内未提异议。另查明，东海县丰某农业科技有限公司为马占廷自然人独资的有限责任公司，法定代表人马占廷。上述事实，有原告举证房屋所有权证书、原告的营业执照、租赁合同、物业费票据原件，按合同的面积进行分摊物业费、电费票据原件，物业服务协议、微信聊天记录、催款照片予以证实。本院认为，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。东海县丰某农业科技有限公司系自然人独资的有限责任公司，马占廷将公司的门面房向外出租，系以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。《房屋租赁合同》系原、被告的真实意思表示，原、被告应按照合同约定履行义务。被告违反合同的约定，不支付租金及物业费、电费，应当承担违约责任。被告拖欠租金，经催告仍未履行，原告于2019年9月27日通知被告解除合同，通知到达时合同已解除。合同解除后原告报停供电无过错，被告称停电后6个月不应给付租金的理由不成立。对于物业费、电费等，由于被告只租赁房屋的一部分，对此费用被告承担一半为宜。原告在履行合同中亦有过错，也应承担相应的过错责任。依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一百零七条之规定，判决如下：一、被告定于本判决生效之日起十日内支付拖欠原告的房屋租金55000元，物业费及电费的一半2009元，合计57009元及利息（自2019年9月23日起按中国人民银行同期贷款利息计算至付清欠款为止）。二、被告定于本判决生效之日起十日内返还租赁原告的位于美麟.水岸名城风景2-208-7、8号一层门面房屋。三、从2019年9月1日至租赁房屋归还日期间每日支付房屋占用费，按原租金计算直到房屋交付为止。四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费1526元，减半收取763元，由被告负担（已由原告垫付，被告何丹于本判决生效后十日内与上述款项一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向本院预交代收二审上诉案件受理费1526元。收款人：江苏省连云港市中级人民法院，开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94，也可到农行东海县支行营业厅缴纳。先到本院立案庭开具交款票据，然后到上述指定银行交款，交款后将票据交至本院立案庭。逾期不交，则报江苏省连云港市中级人民法院裁定按撤回上诉处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 员 李明哲二〇一九年十一月十九日法官助理 周 文书 记 员 赵方会