北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初192号原告：曹宝泉，男，1984年3月10日出生，住北京市顺义区，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：吴国磊，北京市中策律师事务所律师。委托诉讼代理人：张帅，北京市中策律师事务所律师。被告：倪娜，女，1983年1月15日出生，汉族，住北京市石景山区，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：乔佳，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦珍祎，北京市京师律师事务所实习律师。被告：李学瑞，男，1970年4月13日出生，汉族，户籍地福建省福鼎市，公民身份号码：×××。原告曹宝泉与被告倪娜、李学瑞执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹宝泉及其委托诉讼代理人吴国磊、被告倪娜及其委托诉讼代理人乔佳、韦珍祎到庭参加了诉讼。被告李学瑞经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。曹宝泉向本院提出诉讼请求，请求判令：对位于北京市顺义区xxx房屋停止执行。诉称事实和理由：执行标的物北京市顺义区xxx房屋的所有权人李学瑞与曹宝泉签订了《北京市存量房屋买卖合同》，将执行标的出售给曹宝泉，戴广永作为李学瑞的代理人在合同上签字。合同签订后，由于李学瑞未支付全部房款给开发商，曹宝泉将部分房款交与李学瑞代理人戴广永，由戴广永向开发商支付了剩余房款，该房屋办理全部手续，办理了房产证。曹宝泉支付了全部房屋价款并偿还了剩余放款后，双方办理了房屋交接手续，李学瑞将该房屋交曹宝泉实际占有使用，相关的居住物业费用由曹宝泉一直在交纳。2015年2月12日，曹宝泉与李学瑞到房屋登记部门办理房屋过户手续，北京市住房和城乡建设委员会（顺义）出具了受理通知书，告知合法并予以受理，于5个工作日内作出决定。同日，曹宝泉到北京市顺义区地方税务局缴纳了转让房屋的契税25500元，税务局开了相关发票，并且于2015年2月15日向北京市顺义区房屋登记事务中心交纳了550元房屋登记费。至此，曹宝泉不仅支付了全部房价款，实际入住占有使用，并且完成了转移过户登记的全部合法手续，只差发放房屋所有权证书。曹宝泉在得知该房屋有两个案件查封后，向北京市海淀区人民法院就其中一个案件的保全提出过一次保全异议申请，经审查予以解除。关于本案的保全查封到执行，曹宝泉也提出了执行异议，但（2018）京0108执异699号执行裁定书认定事实不清，适用法律错误，损害了合法权益。故提起本次诉讼。倪娜答辩称，不同意曹宝泉的诉讼请求。一、曹宝泉与李学瑞签订的《北京市存量房屋买卖合同》不成立，该合同中无任何关于买卖房屋的具体位置、买卖价款、支付期限等合同基本要素，且无房屋买卖双方的签字盖章，合同并未成立；二、曹宝泉在涉案房屋查封之前未合法占有案涉房屋。倪娜合法取得涉案房屋的钥匙，对涉案房屋达到控制和支配，曹宝泉采取将房门锁撬开的方式非法入侵房屋；三、曹宝泉未支付全部价款。四、曹宝泉未办理涉案房屋的过户登记。李学瑞经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及证据，视为放弃庭审抗辩权利。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织了质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷作证。对事实认定如下：倪娜诉李学瑞民间借贷纠纷一案，倪娜于2015年2月11日向北京市丰台区人民法院提出诉前保全申请，丰台区人民法院于当日作出（2015）丰民（商）初字第2042-2号民事裁定书，裁定查封李学瑞名下位于北京市顺义区xxx号房屋（以下简称xxx号房屋），查封期限为2015年2月16日至2018年2月15日。因北京市高级人民法院指定管辖，倪娜诉李学瑞民间借贷纠纷一案移送本院管辖，本院于2015年11月25日立案。倪娜于2017年11月22日向本院申请对李学瑞名下xxx号房屋采取继续查封措施，本院于2017年11月23日作出（2015）京0108民初42680号民事裁定书，裁定继续查封李学瑞名下xxx号房屋，2018年2月7日本院向北京市顺义区不动产登记事务中心送达民事裁定书和协助执行通知书，继续查封李学瑞名下xxx号房屋，查封期限三年，自2018年2月15日起至2021年2月14日止。本院于2017年8月21日就倪娜起诉李学瑞民间借贷纠纷一案作出（2015）海民（商）初字第42680号民事判决书，判决如下：一、被告李学瑞于本判决生效之日起十日内偿还原告倪娜借款本金460000元及相应利息（其中以400000元为基数的部分，自二〇一四年年四月三日起算至实际付清之日，按年利率17.2%计算，以60000元为基数的部分，自二〇一七年一月二十四日起算至实际付清之日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；二、驳回原告倪娜其他诉讼请求。判决生效后，由于李学瑞未履行判决义务，倪娜向本院申请执行。本院于2018年1月22日立案，执行案号为（2018）京0108执1505号。另查，2014年12月12日，戴广永向曹宝泉出具了一张收据记载“今收到曹宝泉购买房屋款（顺义区xxx），现金108万云整。”庭审中，曹宝泉提交了其账户明细，显示在2014年12月11日其支取了150万元现金，以证明其在次日向戴广永付款的现金来源。曹宝泉同时提交了2015年1月8日、2015年1月12日戴广永向朱夏华、王丹的银行转账凭证及2015年1月12日向翼之城房地产公司付款的记录，以证明戴广永将收到的108万元的部分款项支付给xxx号房屋的开发商以办理产权证。戴广永作为证人出庭接受了质询，戴广永称其收到曹宝泉交付的108万元后将部分款项交付给了xxx号房屋的开发商，剩余的部分债务还给了李学瑞的其他债权人。戴广永称朱夏华、王丹系房地产公司的员工。2015年2月9日，李学瑞与戴广永签订《委托书》，李学瑞委托戴广永（身份证号：×××）作为其代理人全权代表李学瑞办理出售xxx号房屋等事宜，委托期限自即日起至二〇一六年年二月八日止。福建省福鼎市公证处对此出具（2015）闽鼎证字第144号公证书，证明李学瑞在委托书上签名、捺指印的事实。2015年2月12日，曹宝泉向北京市顺义区地方税务局交付了印花税425元。同日，北京市顺义区地方税务局向曹宝泉开具了二手房交易税发票及契税发票，计税金额均为85万元。2015年2月15日，曹宝泉和李学瑞德代理人戴广永共同向北京市住房和城乡建设委员会提交xxx号房屋过户申请，登记机构予以受理。曹宝泉向本院提交的发票证明，其于2016年1月18日开具电费200元以及2013年12月1日至2014年3月15日的供暖费1810.86元、2014年11月15日至2015年3月15日的供暖费3199.76元、2013年12月1日至2014年11月30日物业管理费2754.58元、2014年12月1日至2015年12月31日的物业管理费2984.12元的发票。依据（2018）京0108执1505号案件中2018年5月3日执行笔录记载，该日本院在xxx号房屋张贴执行裁定书、拍卖裁定书、通知书、腾房的大公告，倪娜在当日称：“李学瑞已将涉案的房屋钥匙交与我本人，这个房屋已由我保管。”承办人在xxx号房屋处再贴封条，并将xxx号房屋交由倪娜保管。北京华信房地产评估有限公司接受本院委托，并于2018年6月7日出具《房地产评估报告》，载明：“根据估价人员实地查勘以及当事人介绍，xxx号房屋为空置状态。”在倪娜提交的涉案房屋照片中有床和椅子等几样家具，曹宝泉称系其所有。庭审中，曹宝泉提交了《存量房屋买卖合同》，记载买卖xxx号房屋，金额为85万元，但无李学瑞或戴广永及曹宝泉的签字。曹宝泉称网签合同就是这样。在执行程序中，曹宝泉对xxx号房屋的执行提出了异议，本院于2018年12月18日作出了（2018）京0108执异699号执行裁定书，驳回了曹宝泉的异议。曹宝泉于2019年1月2日，向本院提起本案即执行异议之诉。以上事实有合同、相关单据、票据等证据及庭审笔录在案佐证。本院认为，曹宝泉提起本案执行异议之诉符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，依据曹宝泉提交的2015年2月12日向北京市顺义区地税局交税的凭证及2015年2月15日变更106号产权人登记的受理通知，可以推定曹宝泉与李雪瑞之间存在书面的买卖xxx号房屋的买卖合同。依据戴广永的银行凭证、收据、当庭陈述、公证书及曹宝泉的银行凭证，可以证明曹宝泉已经向李学瑞支付了购买xxx号房屋的全部价款。因xxx号房屋被依法查封故无法过户，该无法过户原因系李学瑞造成，并非曹宝泉的原因。但曹宝泉无证据证明在2015年2月16日法院查封xxx号房屋之前曹宝泉已经占有了该房屋。首先房屋的几样简单家具权属不明，其次，占有系一种状态，依据执行案件的执行笔录，xxx号房屋的钥匙一直由倪娜保管，且本院委托评估的机构在2018年5月31日实地查勘时xxx号房屋为空置状态，故曹宝泉诉称的xxx号房屋由其占有的理由与事实不符，于法无据，本院不予采信。曹宝泉的诉讼请求，本院不予支持。倪娜抗辩意见中的合理部分。本院予以采信，不合理部分，本院不予采信。李学瑞经本院公告传唤无正当理由，未到庭参加诉讼，视为放弃庭审抗辩权利，不影响本院依据所认定的事实依法作出裁判。综上所述，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零七条、三百一十一条、三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回曹宝泉的全部诉讼请求。案件受理费12300元、公告费520元，由曹宝泉负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并按不服部分交纳上诉案件受理费（按照普通程序计算），上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  高增播人民陪审员  孙焕云人民陪审员  华 静二〇一九年十一月十三日书 记 员  方天雯