北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初6358号原告：北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼A-4293室。负责人：郭超，经理。委托诉讼代理人：武殿臣，北京市承光律师事务所律师。被告：肖金良，男，1960年6月30日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。原告北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司（以下简称华特物业门头沟分公司）与被告肖金良物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华特物业门头沟分公司的委托诉讼代理人武殿臣，被告肖金良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华特物业门头沟分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即给付原告物业管理费和垃圾清运费共计2037．77元[2016年3月1日至2017年4月30日期间，物业管理费标准是每平米每月1．7元（主张1年两个月），垃圾清运费是每年30元（仅主张一年）]；2、判令被告给付从2017年5月1日起至实际付清日止的滞纳金，每日按欠付物业费金额的万分之三；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：被告系惠康嘉园业主，其在×××区有位于×楼×单元×号楼房一套（以下简称1701号房屋），建筑面积84．36平方米。2015年，惠康嘉园小区前期物业公司因故撤出，原告经招投标中标后，2016年2月原告与北京永鸿世业房地产开发有限公司（以下简称永鸿世业公司）签订了物业委托服务合同，合同约定物业服务费每平米每月2．12元。原告于2016年3月1日入场履行合同，经多次向被告催要物业费无果，2017年4月30日因绝大部分业主拒不给付物业管理费，原告无法继续垫资，无奈被迫公示撤场。综上所述，被告是惠康嘉园的业主，原告履行了物业服务，被告应给付原告14月物业费及垃圾清运费。被告多次催要拒不给付的行为，损害了原告的合法权利，故诉至法院，请求依法判决。肖金良辩称，1701号房屋是我拆迁所得的安置房，但我不同意支付原告物业管理费，因为原告没有向业主提供过物业服务，具体理由如下：1、路灯问题，物业入驻期间夜晚没有路灯亮起；2、消防管道没有定期排查，期间发生过火灾，消防员来检查消防管道没有水，消防栓老化；3、物业委托服务合同载明的地下面积停车库没有开启，业主从没有享受过地下车库服务，商业配套面积中底商从未使用过；4、停车位问题，机动车没有统一规划停车位，保安亭没有使用，进出无登记；5、电梯出现过坠梯，没有保养，经常夹人；6、门禁没有使用过，一单元的门是坏的，没有修过；7、小区摄像头不清晰，导致出现车辆剐蹭等情况找不到侵权人；8、基本没有公用绿地，楼道杂物堆积，没有人清理。另外，楼道灯坏了无人修理，卫生间窗户关不上，楼道、电梯间无人清理卫生。因为物业问题找过无数次物业公司，但该公司只是对业主反映的问题进行登记，并没有解决。但小区内的垃圾确实是有人清运的，因此，我只认可支付垃圾清理费30元，不认可支付物业管理费。另外对原告主张的物业费用计算期间有异议，我给上一家物业公司缴纳的物业费截至2016年3月24日。本院经审理认定事实如下：肖金良因拆迁获得1701号安置房屋，该房屋建筑面积为84．36平方米。该房屋所在的惠康嘉园小区原由北京博宇嘉物业管理有限公司（以下简称博宇嘉公司）提供物业服务，后博宇嘉公司于2015年11月撤离该小区。2016年2月，永鸿世业公司通过招投标程序，确定惠康嘉园小区房屋管理服务项目的中标人为华特物业门头沟分公司，并与华特物业门头沟分公司签订《物业委托服务合同》，约定由华特物业门头沟分公司为惠康嘉园二至六区提供物业服务，收费标准为2．12元/平米/月。华特物业门头沟分公司（甲方）与北京市门头沟区环境卫生服务中心二队（乙方）（下称环卫二队）签订《北京市（非）居民生活垃圾收集运输服务合同》，约定由乙方为惠润嘉园九地块、十地块小区2149户、曹各庄小区4128户提供垃圾清运服务，垃圾清运费每年每户30元。审理中，肖金良认为华特物业门头沟分公司提供物业服务不到位，并提交照片证明小区地库门未开放、单元门不能正常使用，提交牛某、周玉军、王怀军、赵明春等人的证人证言，并申请证人牛某出庭作证，证明其不清楚物业公司进入、撤场的具体时间以及原告提供的物业服务存在问题。华特物业门头沟分公司对照片真实性认可，但证明目的不予认可；对证人证言认为证人必须到庭；认为牛某与本案存在利害关系，陈述不具备真实性。本院认为，肖金良提交的照片可以证明华特物业门头沟分公司在物业服务过程中存在不到位的情形，故本院对肖金良该项主张予以采信。肖金良主张华特物业门头沟分公司无权收取2016年3月1日至3月24日期间的物业费，并提交物业费缴费通知单予以证明。华特物业门头沟分公司对通知单不认可真实性，认为抬头没有业主名称和姓名，无法证明是被告。本院认为，肖金良仅提交缴费通知单，不足以证明其履行了缴费义务，且该物业费缴费通知单的出具方为博宇嘉公司，博宇嘉公司在2016年3月1日至3月24日期间并未为惠康嘉园小区提供物业服务，基于合同关系相对性，即便肖金良实际将该时间段的物业费缴纳给博宇嘉公司，亦不能免除其应向华特物业门头沟分公司履行的支付物业费的义务，故本院对其该项主张不予采信。另查，本院在审理的华特物业门头沟分公司诉涉案小区其他业主以及永鸿世业公司的物业服务合同纠纷案件即（2017）京0109民初5338号（以下简称5338号）案件中查明以下事实：华特物业门头沟分公司于2016年3月1日进驻惠康嘉园小区提供物业服务，于2017年4月30日撤离；在其他案件审理过程中，曾有当事人申请就2016年3月至2017年4月期间华特物业门头沟分公司为惠康嘉园小区提供物业服务质量是否达标进行鉴定。经摇号确定的鉴定单位以华特物业门头沟分公司已撤离中标项目为由告知本院无法进行上述鉴定。后，我院参照开发建设单位委托的前期物业服务费用评估情况，结合华特物业门头沟分公司实际提供物业服务的事项、服务标准及质量情况酌情确定业主应按照1．7元/平米/月的标准向华特物业门头沟分公司缴纳相应期间物业服务费。关于代收代缴生活垃圾清运费，根据《关于调整委托清运垃圾费及垃圾消纳场管理收费标准的通知》规定，华特物业门头沟分公司要求业主缴纳代收代缴垃圾清运费30元的诉讼请求符合相关规定，我院亦予以支持。我院于2018年7月17日作出5338号民事判决书，后原被告双方均提出上诉，北京市第一中级人民法院经审理认为，虽华特物业门头沟分公司在入驻惠康嘉园小区提供物业服务时，既无业主共同决定的委托，又没有与该小区的建设单位签订前期物业服务合同，但华特物业门头沟分公司自2016年3月1日进驻惠康嘉园小区，至2017年4月30日撤离小区期间，小区业主的生活基本保障没有出现障碍，可以认定华特物业门头沟分公司对小区提供了事实物业服务。在华特物业门头沟分公司提供事实物业服务期间，为保障小区的基础设施正常运转，使业主基本生活不受影响，必然产生人工、技术等成本投入，华特物业门头沟分公司作为经营性公司，有权要求受益方支付对价。故该院于2018年9月6日作出（2018）京01民终6979号（以下简称6979号）民事判决，判决驳回上诉，维持原判。现5338号民事判决书已发生法律效力。在本案庭审中，经询问，华特物业门头沟分公司表示该公司为惠康嘉园小区二区至六区提供统一的服务标准，亦按照同样的价格向二区至六区的所有业主收取物业服务费用。上述事实，有中标通知书、物业服务委托合同、垃圾清运合同、公告、照片、民事判决书等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，华特物业门头沟分公司与肖金良虽未签订书面物业服务合同，但其系涉案小区拆迁实施单位永鸿世业公司公开招标后为惠康嘉园小区提供物业服务，且华特物业门头沟分公司实际为包括肖金良在内的小区业主提供了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同法律关系，物业管理企业有权依据双方存在的事实物业服务合同关系要求业主交纳相应的物业服务费用。本院此前参照开发建设单位委托的前期物业服务费用评估情况，结合华特物业门头沟分公司实际提供物业服务的事项、服务标准及质量情况、已经在生效判决中将该小区物业费收费标准确定为1．7元/平米/月，因此，肖金良亦应按照1．7元/平米/月的标准向华特物业门头沟分公司缴纳相应期间物业管理服务费。关于代收代缴生活垃圾清运费，肖金良同意支付，本院不持异议。关于滞纳金，因永鸿世业公司与华特物业门头沟分公司签订的《物业服务委托合同》对业主没有约束力，故对于华特物业门头沟分公司主张按照合同约定收取滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、肖金良于本判决生效之日起七日内给付北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司2016年3月1日至2017年4月30日的物业管理服务费及代收代缴生活垃圾清运费共计2037．77元；二、驳回北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由肖金良负担，于判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 周伟男二〇一九年十一月十二日法官助理 苏 振书 记 员 孙品一