江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0585民初2766号 原告：太仓市平元电器有限公司，统一社会信用代码91320585713215829E，住所地江苏省太仓市璜泾镇广新村。 法定代表人：吴平元，董事长。 委托诉讼代理人：明群相，江苏众谊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾赟，江苏众谊律师事务所律师。 被告：胡厚海，男，1965年11月27日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 原告太仓市平元电器有限公司与被告胡厚海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭于2019年11月4日公开开庭进行了审理。原告太仓市平元电器有限公司的委托诉讼代理人顾赟到庭参加诉讼，被告胡厚海经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告太仓市平元电器有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年2月24日签订的《房屋租赁合同》并要求被告腾退（审理中，原告撤回该项诉讼请求）；2、判令被告支付原告自2019年4月1日起至判决生效之日止的租金；3、判令被告承担因次承租人违反政府331及263专项整治活动而造成原告的损失（包括配合政府整改并恢复原告租赁房屋的配电设施）；4、判令被告支付原告结欠的水费1399.49元；5、判令被告支付原告违约金21000元。6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年2月24日原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同中约定：“租赁期限为三年，从2017年4月1日至2020年3月31日止。每年租金70000元。付款方式：先付款后用房，2017年4月1日至2018年3月31日半年一付，2018年4月1日开始一年一付，以此类推，直至租期结束。以上租金不含开票税金。”原告按约交付了租赁房屋，被告应支付的房屋租赁费仅付至2019年3月31日。2018年年底，原告发现被告在未经原告允许的前提下擅自将该租赁房屋转租给了第三人，并因第三人在生产经营过程中的违规行为，致使政府相关部门已对第三人的违规行为以断电的形式进行整治，同时原告租赁房屋的正常用电设施也被有关职能部门拆除，现该租赁房屋已无法正常使用，同时租赁合同约定由被告承担租赁期间所产生的水电费，被告至今还结欠了1399.49元水费尚未支付，给原告造成了巨大的经济损失。根据《房屋租赁合同》第七条第一款、第二款约定：“乙方租赁期间有下列情形之一的，甲方可终止合同，收回房屋：1、乙方擅自将房屋转租的，如要转租需跟甲方协商，2、乙方利用承租房进行非法活动的、损害共同利益。”根据《房屋租赁合同》第十条违约责任第二款约定：“乙方违反约定甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按合同总租金的30%向甲方支付违约金。若支付违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负赔偿直至达到弥补全部损失为止。”故原告因上述事项多次与被告协商无果，为维护自身合法权益，诉至法院。 被告胡厚海未作答辩。 本院经审理查明事实如下：2017年2月24日，原告太仓市平元电器有限公司（甲方）与被告胡厚海（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，原告将坐落于太仓市璜泾镇原广新村14组的厂房出租给被告胡厚海使用，面积为1000平方米，租期三年，自2017年4月1日至2020年3月31日止。合同第三条租金及付款方式约定：“每年租金70000元，先付款后用房，2017年4月1日至2018年3月31日半年一付，2018年4月1日起一年一付，以上租金不含开票税金”。合同第七条第一款、第二款约定：“乙方租赁期间有下列情形之一的，甲方可终止合同，收回房屋：1、乙方擅自将房屋转租的，如要转租需跟甲方协商，2、乙方利用承租房进行非法活动的、损害共同利益”。合同第十条违约责任第二款约定：“乙方违反约定甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按合同总租金的30%向甲方支付违约金。若支付违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负赔偿直至达到弥补全部损失为止。”该合同还约定了其他内容。原告太仓市平元电器有限公司出租给被告胡厚海的涉案厂房在本案辩论终结前并未取得建设工程规划许可证，相应的土地系原告自太仓市璜泾镇荣文村村民委员会处租赁，被告胡厚海租金付至2019年3月31日。 被告胡厚海承租涉案厂房后，将其出租给他人使用，因次承租人经营涉及“散乱污”，被地方行政主管部门于2018年8月20日出具专项整治告知书，要求停止经营活动并采取了停水、停电等强制措施，次承租人开始陆续搬离。原告提供的水表抄表记录显示，涉案厂房自2018年11月1日起即未有用水记录，原告垫付了结欠的水费1399.49元。2018年11月5日，原告以相同事实向本院提起诉讼，要求解除与被告胡厚海的房屋租赁合同，并要求被告胡厚海支付违约金21000元，后原告于2018年12月25日撤回起诉。 另，本案审理中，本院于2019年10月31日至现场勘验，涉案厂房已无腾退内容。原告太仓市平元电器有限公司的法定代表人吴平元明确，至提起本次诉讼涉案厂房并未腾退，其并不清楚涉案厂房是何时腾空的，大概是在2019年9月份，且无人与其办理交接手续。 上述事实，由原告太仓市平元电器有限公司提供的《房屋租赁合同》、《土地租赁合同书》、璜泾镇“散乱污”企业（作坊）专项整治告知书、水费发票、水表抄表记录，本院调取的（2018）苏0585民初6703号案件材料、本案调查笔录及庭审笔录等证据予以佐证。 本院认为：根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 原告太仓市平元电器有限公司出租给被告胡厚海的涉案厂房在本案辩论终结前并未取得建设工程规划许可证，原、被告于2017年2月24日签订的《房屋租赁合同》应属无效。被告胡厚海将涉案厂房转租给他人使用，原告太仓市平元电器有限公司按照合同约定的租金标准向被告胡厚海主张涉案房屋被占用期间的占有使用费，符合法律规定。关于占有使用费的计算期间，本院注意到：1、2018年8月20日专项整治告知书下达后，次承租人即停止经营并陆续搬离，2018年11月1日起涉案厂房已无用水记录；2、被告胡厚海并未提供证据证明其或次承租人具体腾退日期，也未提供证据证明其或次承租人有与原告沟通进行房屋交接，而原告在审理中明确涉案厂房全部腾空系2019年9月；3、原告太仓市平元电器有限公司未提供证据证明其及时接收、使用涉案厂房以减少损失。本院结合原、被告的过错及举证责任，综合认定被告胡厚海支付原告自2019年4月1日起至2019年6月30日的占有使用费计17500元。因原、被告签订的《房屋租赁合同》无效，原告主张被告胡厚海支付违约金21000元，无合同依据，本院不予支持，但原告有权向被告主张其垫付的水费1399.49元。 另，原告要求被告承担因次承租人违反政府331及263专项整治活动而造成的损失，并未提供证据证明其损失情况，且恢复原告租赁房屋的配电设施也并非被告胡厚海可履行行为，故本院对原告该主张不予支持。经本院传票传唤，被告胡厚海无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃诉讼权利，其应承担相应的不利法律后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告胡厚海于本判决生效之日起十日内支付原告太仓市平元电器有限公司房屋占有使用费17500元； 二、被告胡厚海于本判决生效之日起十日内支付原告太仓市平元电器有限公司水费1399.49元； 三、驳回原告太仓市平元电器有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1494元，由原告太仓市平元电器有限公司负担1072元，被告胡厚海负担422元。该款原告太仓市平元电器有限公司已预交，本院不予退还，被告胡厚海负担部分由其在支付上述款项时一并支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。 审 判 长  滕万波 人民陪审员  吴雪荣 人民陪审员  季建东 二〇一九年十一月十三日                                                           书记员  刘登袁