江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏12民终2479号上诉人（原审被告）：刘云骥，男，1977年1月1日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。上诉人（原审被告）：江苏三阳智能工程有限公司，住所地江苏省泰州市海陵区兴工路16号B座5幢2楼。法定代表人：徐静，该公司总经理。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：曹上宾，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：曹国龙，江苏圣典（泰州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：泰州凤城河建设发展有限公司，住所地江苏省泰州市东南园10号。法定代表人：马文宁，该公司董事长。委托诉讼代理人：王鹏，江苏江豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：王炳军，江苏江豪律师事务所律师。上诉人刘云骥、江苏三阳智能工程有限公司（以下简称三阳公司）因与被上诉人泰州凤城河建设发展有限公司（以下简称凤城河公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰州市海陵区人民法院（2019）苏1202民初591号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘云骥、三阳公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：上诉人刘云骥与被上诉人房屋租赁合同处于继续履行之中，被上诉人单方行使解除权于法无据。双方主观上均愿意续签合同，仅对租金标准，是按原合同执行，还是按被上诉人承诺执行产生分歧。上诉人在相关问题磋商落实过程中，先行按承诺租金数额交纳了租金。综上，房屋租赁合同处于继续履行之中。被上诉人诉请腾房没有法律依据。上诉人与被上诉人房屋租赁正处于继续履行当中，被上诉人违背承诺导致合同没正式续签，属于违约方，上诉人没有任何违反合同约定和拒不交纳租金等根本违约的情形，相反，在租金标准没协商确定下来前，先行支付了租金，系积极履行合同一方，依法应当得到法律支持。被上诉人属于违约方，诉求解除合同依法都不应当支持，所谓房屋使用费及律师费负担更不应当支持。凤城河公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审驳回上诉。凤城河公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令刘云骥将所承租房屋腾空交还凤城河公司，且其承租房屋内的装修装潢无偿归凤城河公司所有，同时承担自合同到期之日（2018年2月9日）至完好交房之日止期间的房屋使用费，按日租金金额1.3倍的标准即637元计算；2、判令刘云骥支付律师代理费25500元（仅限一审）；3、判令三阳公司对上述给付事项承担连带责任；4、诉讼费由刘云骥、三阳公司承担。一审法院查明的事实：凤城河公司系泰州市区I栋房屋的所有权人。2015年2月3日，凤城河公司（甲方，出租方）与刘云骥（乙方，承租方）、三阳公司（丙方，担保方）签订《房屋租赁合同》（合同编号：FSSW15001），约定：甲方将位于泰州市区编号为I栋建筑面积为371.48平方米的房屋出租给乙方作为商业使用，房屋租赁期限为36个月，自2015年2月9日起至2018年2月8日止。根据三水湾街区经营业态要求，甲方同意乙方将该承租房屋按乙方拟定的经营方案用于“白羽毛”文化沙龙经营场所，未有甲方同意不得作为办公场所使用。本合同租赁期满，需继续租用的，乙方应于租赁期届满前三个月书面向甲方提出续租申请。否则，甲方视为乙方不再续租。如乙方提出续租申请，甲方决定不再出租或不再出租给乙方，乙方应在2018年2月8日前无条件将房屋完好交还给甲方。在本合同约定房屋租赁期限（不含免租期）内全部租金总额为477277.5元（平均租金1.24元/㎡/天），2015年2月9日前支付自2015年2月9日起至2016年2月8日止的租金135590.2元，2016年1月9日前支付自2016年2月9日起至2017年2月8日止的租金162708.24元，2017年1月9日前支付自2017年2月9日起至2018年2月8日止的租金178979.06元。合同第九条房屋交付、归还及验收约定：在合同租赁期满、合同提前解除合同协商终止时，乙方应向甲方付清所有应付款项，并且，乙方应于租赁期满的第二日，或合同提前解除通知送达后的三日内，将承租房屋及原有附属设施、设备交还甲方。在不影响房屋的外部结构及使用、不损坏房屋内部结构、设施的前提下，乙方应于租赁期满的当日，或合同提前解除通知送达后的三日内，或合同协商终止之日，自行腾空租赁房屋内乙方放置的（或）可以移动的资产。合同租赁期满、合同提前解除或合同协商终止时，乙方对承租房屋所有的装潢、不可拆卸的添附及设施等不得拆卸、破坏，其无偿归甲方所有，且甲方不支付任何补偿费用给乙方。合同第十条担保约定：丙方作为担保方，丙方自愿为乙方履行本合同提供连带责任保证担保。合同关于乙方违约责任约定：合同期满，或因乙方违约原因甲方作出解除合同、收回出租房屋决定，乙方应按约交还所承租的房屋。乙方逾期交还，则应向甲方支付6.2元/㎡/天（相当于平均房租的5倍金额）房屋占用费。乙方同意，如逾期不交还，甲方可以采取任何强制措施（强制措施可以是停电、停水、封门、搬离租赁房屋内乙方物品等）；在本合同执行过程中，如乙方不履行本合同约定的义务和责任，丙方承担连带保证担保责任；因一方违约，另一方追究违约方法律责任所产生的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、鉴定费、执行费等相关费用）,由违约方承担。协议签订后，刘云骥在案涉房屋内设立泰州市凤城书画院及海陵区白羽毛书吧。在租赁期间，刘云骥、三阳公司依约缴纳了租赁期内的租金。租赁期满后，双方就续租期间的租金标准未能达成一致。2018年6月5日，凤城河公司向三水湾白羽毛书吧送达《房屋租赁合同期满不再续租通知函》一份，载明：根据贵方与凤城河公司签订的《房屋租赁合同》约定，贵方租赁的三水湾I栋房屋租赁合同已于2018年2月8日到期。由于贵方拒绝按照合同约定进行续签并缴纳租房费用，导致租赁合同无法签订，现我司通知贵方，不再与贵方续租。依据合同相关条款，我方提前通知贵方，请贵方于2018年6月28日前至文旅商业运营公司办理退租相关事宜。刘云骥于当日签收的同时在通知函中载明“2015年12月14日，已向贵方提出续租事宜，并已得到仲经理明确回复，望贵单位按先前承诺执行”。因双方未能续签租赁协议，刘云骥亦未腾空房屋并交房，凤城河公司委托律师代为提起本次诉讼，产生律师代理费人民币25500元。审理中，刘云骥向凤城河公司转账汇款216944元，转账用途备注为房屋物业费，其主张向凤城河公司预交了部分房租和物业费，但具体标准无法确认。凤城河公司认可确实收到该款项，但其中196606元系2018年2月8日至2019年2月9日的租金（按1.45元/㎡/天计算），余20338元系物业费。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。凤城河公司与刘云骥签订的租赁合同系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。现租赁期限届满，双方就续租未能达成一致，故刘云骥作为承租人，应履行合同约定的腾空并交还房屋的义务。凤城河公司主张房屋内的装修装潢无偿归其所有，符合协议第九条第二款的约定，予以支持。关于合同期满之日即2018年2月9日起至刘云骥交还房屋之日止的房屋使用费，双方合同约定，租赁期满后，刘云骥未按时交还房屋的，每逾期一天应向凤城河公司支付日租金金额5倍的租金损失，由于刘云骥未按约定在租赁期满后第二日腾空并交房，构成违约，依法应承担违约责任，故应自逾期之日即2018年2月9日起给付凤城河公司租金损失。关于租金损失的标准，合同约定按日租金的5倍计算，现凤城河公司仅主张按日租金的1.3倍，符合法律规定，一审法院予以认定。鉴于刘云骥已支付216944元，凤城河公司认可其中196606元是至2019年2月9日的租金，且租金标准低于前述日租金1.3倍，是凤城河公司对自己权利的处分，一审法院予以准许；余20338元，因双方对物业费计算标准未能达成一致，故一审法院以该款项抵扣刘云骥应承担给付义务的部分。关于律师代理费，系凤城河公司提起本次诉讼实际产生的费用，按合同约定依法应由刘云骥承担。三阳公司作为连带责任保证人，应对刘云骥所负的上述全部金钱给付义务承担连带给付责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，一审法院判决：一、刘云骥于判决生效之日起二十日内将位于泰州市区编号为I栋的房屋内除装修装潢以外的物品腾空，并将房屋及装修装潢交付凤城河公司。二、刘云骥于判决生效之日起二十日内给付凤城河公司自2019年2月10日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费（按日标准人民币637元计算，同时扣减已支付的20338元）及律师代理费人民币25500元。三、三阳公司对判决第二条确定的刘云骥所应承担的金钱给付义务承担连带给付责任。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币4916元，由刘云骥负担（凤城河公司已预交，刘云骥于判决生效之日起二十日内迳交凤城河公司）。二审中，刘云骥、三阳公司申请证人仲某出庭作证。证人仲某陈述：其于2016年3月1日至2018年2月被凤城河公司聘用为三水湾街区部部长。工作内容是管理三水湾街区和柳园街区，处理商户遗留问题及招商等工作。在其工作期间，刘云骥向其反映问题，一是刘云骥经营的时候签订合同每平方米物业费是1.2元，三个月后管委会出具文件政策，文化类每平方米1元，认为合同价格不公，要求统一价格。二是由于管委会交接房子时未曾将当时的阳光房撤除，刘云骥进场装修一段时间后管委会要求撤除阳光房，刘云骥认为该房在合同签订后不应该撤除，要求恢复。三是管委会在交接房屋两个月后都未曾将刘云骥现有承租房内一间原监控室搬迁，造成刘云骥一定的经济损失，开张延误，要求将上述三个问题一并解决。经调查确定，刘云骥所反映的问题属实，故其及时向李主任、张涛主任沟通汇报。最终张涛主任答复，合同已经签了，不好改变。续租的时候可以按照三水湾文化类当时的价格执行。对未曾及时搬迁的监控室，延误其开张，最多可以考虑免三个月的房租。阳光房不可以恢复，如果要有所改变，可由赛博公司统一设计解决。后刘云骥在6月将房租补齐。对于证人证言，刘云骥、三阳公司质证认为，证人是将其进行请示并得到指示的内容向上诉人进行转达，应当视为被上诉人的意思表示。张涛主任明确表示在续租的时候调整租金，这表明到期之后续租已经是确定的，只不过是租金怎样调整、如何调整的事情。所以说上诉人和被上诉人之间的房屋租赁合同一直处于履行之中，而非到期之后续不续租的问题。在正常履行的租赁合同之间，由于被上诉人承诺的租金调整迟迟不落实，上诉人逾期交纳租金情有可原。但是这种逾期交纳的行为并不构成根本违约，被上诉人无权要求解除合同。凤城河公司质证认为，张涛主任承诺的内容没有书面的证据，对证人当庭陈述的事实不予认可。证人也无权代理或代表被上诉人。根据双方的租赁合同，就租金和租赁期限均已进行明确约定。同时上诉人到期以后也未与被上诉人重新签订租赁合同，因此上诉人的行为已经构成违约。二审查明的其它事实与一审无异，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。凤城河公司与刘云骥所签订的租赁合同系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。现合同约定的租赁期限已经届满，刘云骥亦认可双方就续约租金标准未能达成一致意见。二审中，仲某的证人证言不属于新证据，无其他证据佐证，且并不能反映凤城河公司承诺到期后租金标准一定按文化类当时的价格确定。综上，对于刘云骥辩称其与凤城河公司的房屋租赁合同处于继续履行之中的主张，本院无法采信。由于双方就续租未能达成一致，故刘云骥作为承租人，应履行合同约定的腾空并交还房屋的义务。由于刘云骥未按约定腾空并交房，构成违约，依法应承担违约责任。按双方合同约定，律师代理费系凤城河公司提起本次诉讼实际产生的费用，依法应由刘云骥承担。三阳公司作为连带责任保证人，应对刘云骥所负的给付义务承担连带给付责任。综上所述，上诉人刘云骥、三阳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4916元，由刘云骥负担。本判决为终审判决。审判长  周卫平审判员  潘贻杰审判员  顾春旺二〇一九年十一月十九日书记员  彭世美