山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁08民终5746号上诉人（原审被告）：济宁市城建投资有限责任公司，住所地济宁市太白湖新区济宁大道35号。法定代表人：刘春光，董事长兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：闫甜甜、刘李娜，山东德衡（济宁）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：方某某，男，1971年6月7日出生，汉族，住济宁市任城区。上诉人济宁市城建投资有限责任公司与被上诉人方某某因商品房预售合同纠纷一案，不服济宁高新技术产业开发区人民法院（2018）鲁0891民初516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月07日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。济宁市城建投资有限责任公司上诉请求，请求依法撤销（2018）鲁0891民初516号民事判决，改判驳回被上诉人关于上诉人支付逾期交付房屋、储藏室的诉讼请求。一、上诉人不存在逾期交房行为，不应承担违约责任。上诉人没有按合同约定取得建设工程竣工验收备案证明文件，是因为市政基础设施配套施工的延误造成的，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十条第（一）款第7项有约定，上诉人可据实予以延期，被上诉人不得因此要求上诉人承担逾期交付的违约或赔偿责任。一审法院认定涉案小区是于2017年11月3日正式通电并完成电力配套工程，但实际情况是，2017年11月3日小区供电仅通至小区配电室，小区业主户内及公共区域电表暂未安装，小区内无法供电。根据供电公司提供的新建住宅小区领表会签表证明，供电公司于2017年11月8日才签完领表会签表。直至2017年12月18日供电公司出具小区配套完成的证明才具备消防检测及后续验收工作的条件，以上证明一审法院对电力配套完成时间的判定有误。另外，供电配套完成仅是小区具备了后续消防检测、消防验收、竣工验收备案的必要条件，一审法院未考虑给上诉人预留办理上述验收相关工作的合理时间。自2017年11月4日至2018年2月12日，上诉人一直在积极办理并催促有关部门进行小区消防检测、消防验收、竣工验收备案等工作，没有任何耽搁，该期间应当认定为上诉人进行验收工作合理的时间，交房日期也应顺延至2018年2月12日，即上诉人不存在逾期交房行为，不应承担违约责任。二、一审法院判决上诉人支付储藏室逾期交付的违约金明显不当。因上诉人交房时间应顺延至2018年2月12日，作为附属物的储藏室交付时间也应顺延至2018年2月12日。上诉人不存在逾期交付储藏室的行为，不应承担违约责任。综上所述，一审法院判决明显不当，请二审法院依法查明事实，改判驳回被上诉人的诉讼请求。方某某在二审中未提交书面答辩意见。方某某向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付自2017年7月1日起至2018年1月31日止关于房屋的违约金16339元；2、被告向原告支付自2018年2月1日起至交付符合法规及约定的房屋的每日违约金按照已经支付价款的万分之一计算；3、原、被告双方解除《城投锦园储藏室使用权转让协议》；被告向原告返还储藏室价款为21628元；4、被告向原告支付自2017年8月1起至2018年1月31日止关于储藏室的违约金为397元；5、被告向原告支付自2018年2月1日起至实际返还储藏室价款之日止的每日违约金按照已经支付价款的万分之一计算；6、请求确认补充协议第二条第（1）项中暖气开户费由原告承担的约定无效；7、诉讼费由被告承担。一审法院审理查明，2010年3月30日，济宁市司法局与本案被告济宁市城建投资有限责任公司签订鲁南化工厂片区商品房（即涉案小区房屋）集体购房意向书，约定涉案小区房屋由济宁市司法局委托被告济宁市城建投资有限责任公司开发建设，其中的大部分房屋由济宁市司法局组织团购，剩余的房屋由被告直接对外出售。涉案小区商品房、储藏室、车位为整体核算价格。2016年3月29日，原告与被告签订《济宁市商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于济宁市高新区房屋，建筑面积158.49平方米，总价款759960元。原告已经将钱款支付完毕。该合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；……4、买受人已交清全部房款。第十条商品房相关设施设备交付条件约定，供水、排水、供电、供暖由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；燃气、电话通信、有线电视和宽带网络需要买受人自行办理开通手续。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用的条件，如因基础配套设施的相关单位对配套设施的批准与施工延误的或有关部门项目竣工验收的滞后导致本项目不具备竣工交付条件，出卖人可据实延期，但买受人不得因此要求出卖人承担逾期交付的违约或赔偿责任。第十一条约定，出卖人应当在2017年5月30日前交付商品房。第十二条约定出卖人逾期交房的违约责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，按逾期时间分别处理﹙1﹚逾期在90日内，自第十一条规定的交付期限届满之次日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，合同继续履行；﹙2﹚逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款。后双方签订《合同补充协议》，该补充协议第二条约定基础设施设备中的燃气开户费、有线电视开户费、暖气开户费未包含在《商品房买卖合同》约定的房价内，由买受人按市政配套相关单位的标准另行承担，并在交房时由物业公司代为收取。同时约定如遇不可抗力（包括但不限于台风、火宅、地震、战争、政府政策调整或者政府的地方法规和规章等）致使出卖人无法按期交房，则出卖人不承担逾期交房的违约责任；如买受人遇以上情况无法按期收房，也不承担延期收房的违约责任。2017年4月15日，原、被告签订《城投锦园储藏室使用权转让协议》，储藏室位置为第2号楼东1单元负2层第2-2-19号，出卖人应于2017年6月30日前将储藏室交付买受人使用，如逾不可抗力因素可顺延。出卖人如逾期交付车位在30日内的，不追究违约责任。逾期满30日后，出卖人按照日万分之一向买受人支付违约金，逾期90日后，买受人有权解除合同，出卖人需按照日万分之一向买受人支付违约金。当日原告按照约定向被告缴纳储藏室价款21628元。另查明，2014年8月27日，被告与国网山东省电力公司济宁公司签订《住宅小区供电配套工程建设合同书》，对涉案小区供电配套设施的施工进行了约定。2015年7月14日，被告通过银行转账的方式向国网山东省电力公司济宁公司交纳电力配套设施费14520850元。涉案小区电力设施经验收后于2017年11月3日通电。2018年2月12日,涉案房屋竣工验收合格，取得建设工程竣工验收备案表。截止到辩论终结前，原告未办理上房手续，亦未接收储藏室。一审法院认为，原、被告签订的《济宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对上述合同和协议的效力，本院依法予以确认。原告主张被告因逾期交付房屋应向其支付违约金。被告辩解，双方签订的合同第十条约定，如果因基础配套设施的相关单位对配套设施的批准与施工延误的或有关部门项目竣工验收的滞后导致本项目不具备竣工交付条件，出卖人可据实延期，但买受人不得因此要求出卖人承担逾期交付的违约或赔偿责任；现因基础配套设施的相关单位对配套设施的批准与施工延误，致使竣工验收延误，其不应承担延迟交房的违约责任。被告为支持该主张向本院提交住宅小区供电配套工程建设合同书、向供电公司的转账支付配套设施费的银行电子回单、电缆敷设基础图纸、联系函、市政供电外线土建及零星工程施工合同、关于城投锦园小区外线电力通道修通的请求、高新区规划建设项目联审会会议纪要、济宁高新区崇文大道电力拉管工程施工合同、竣工验收证明、小区电力配套证明、新建小区验收送电会签表等。本院认为，从上述证据看，被告已于2015年7月14日向电力部门交纳了相应的配套设施费，预留了合理的市政工程施工时间，但因政府相关单位对基础配套设施的审批以及相关工程施工延误，致使涉案房屋未能在合同约定日期竣工验收，根据双方合同约定，被告交房时间应予以顺延。涉案小区于2017年11月3日正式通电，本院认定该小区供电配套工程于本日竣工，故交房日期应顺延至2017年11月3日。案涉小区房屋于2018年2月12日完成了竣工验收备案，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，逾期交房违约金应自2017年11月4日起至2018年2月12日止，按照原告已付房价款日万分之一计算。原告关于被告向其支付迟延交付储藏室违约金的诉求，因双方签订的《城投锦园储藏室使用权转让协议》为《商品房买卖合同》的附属合同，附属物的交付时间依附于房屋的交付时间，现房屋交付期限顺延，故储藏室的交付时间亦应当予以顺延，同上原告主张的逾期交付储藏室违约金应自2017年11月4日起至2018年2月12日止，按照原告已付价款日万分之一计算。原告关于解除双方签订的《城投锦园储藏室使用权转让协议》、被告返还储藏室价款的诉求，因双方签订的《城投锦园储藏室使用权转让协议》为《商品房买卖合同》的附属合同，且商品房及储藏室为整体核算价格，原告不要求解除《商品房买卖合同》，单独要求解除《城投锦园储藏室使用权转让协议》，会导致双方利益失衡，亦不利于房地产市场的稳定有序发展。因此原告上述诉求，本院不予支持。原告请求确认《合同补充协议》第二条第（1）项中暖气开户费由原告承担的约定无效。本院认为，《合同补充协议》中关于暖气开户费的约定系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对该约定的效力予以确认。原告的该项诉求，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百一十四条之规定，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告济宁市城建投资有限责任公司于本判决生效之日起五日内支付原告方某某逾期交房违约金7676元；二、被告济宁市城建投资有限责任公司于本判决生效之日起五日内支付原告方某某逾期交付储藏室违约金218元；三、驳回原告方某某的其他诉讼请求。济宁市城建投资有限责任公司在二审中提交如下证据：证据一、《莱芜市中安消防检测有限公司检验报告》。证明：在电力配套逾期事由消除、正式电通至户后，城建投公司进行电气检测所用时间共计20天，2017年12月18日至2018年1月7日。证据二、《建设工程消防验收申请受理凭证》、《建设工程消防验收意见书》。证明：城建投公司在电力配套逾期事由消除、正式电通至户后，消防验收从2018年1月26日受理至2018年1月30日验收通过，用时共计5天。证据三、《工程竣工验收备案表》。证明：竣工验收备案时间计1天。方某某在二审中没有提交新证据。二审审理查明事实与一审审理查明事实相一致。本院认为，本案争议的焦点问题，济宁市城建投资有限责任公司应否承担逾期交付房屋、储藏室、车位的违约责任，并向方某某支付违约金。经审查，济宁市城建投资有限责任公司与方某某分别签订的《济宁市商品房买卖合同》及合同补充协议，《城投锦园储藏室使用权转让协议》、《城投锦园车位使用权转让协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均有约束力，双方均应按合同的约定履行相应的义务。在《济宁市商品房买卖合同》中明确约定了双方的权利义务，其中第九条约定，该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；……4、买受人已交清全部房款。双方在合同中约定2017年6月30日前交付商品房，同时在合同中约定，如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用的条件，如因基础配套设施的相关单位对配套设施的批准与施工延误的或有关部门项目竣工验收的滞后导致本项目不具备竣工交付条件，出卖人可据实延期，但买受人不得因此要求出卖人承担逾期交付的违约或赔偿责任。在本案中，济宁市城建投资有限责任公司在原审中提交住宅小区供电配套工程建设合同书、向供电公司的转账支付配套设施费的银行电子回单、电缆敷设基础图纸、联系函、市政供电外线土建及零星工程施工合同、关于城投锦园小区外线电力通道修通的请求、高新区规划建设项目联审会会议纪要、济宁高新区崇文大道电力拉管工程施工合同、竣工验收证明、小区电力配套证明、新建小区验收送电会签表等证据，证明因基础配套设施的相关单位对配套设施的批准与施工延误，致使竣工验收延误，根据双方在《济宁市商品房买卖合同》中的约定，原审法院依据查明的事实，认定该小区供电配套工程竣工时间为应当交房时间，符合客观事实。济宁市城建投资有限责任公司的交房时间应予以顺延至2017年11月3日，即济宁市城建投资有限责任公司应于2017年11月3日向方某某交付涉案房屋。根据本案查明的事实，《城投锦园储藏室使用权转让协议》及《城投锦园车位使用权转让协议》，应视为《济宁市商品房买卖合同》的附属合同，附属物的交付时间依附于房屋的交付时间，原审法院认定房屋交付期限顺延，因此储藏室、车位的交付时间亦应当予以顺延并无不当。涉案房屋于2018年2月12日竣工验收合格，取得建设工程竣工验收备案表，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。一审法院根据合同约定，结合涉案小区于2018年2月12日完成竣工验收备案，涉案小区部分业主2018年2月11日开始陆续向法院起诉等时间节点，将2018年2月12日视为济宁市城建投资有限责任公司的交房时间，符合本案实际情况。由于济宁市城建投资有限责任公司未能在2017年11月3日交付涉案房屋，应自2017年11月4日起至2018年2月12日止，按照《济宁市商品房买卖合同》的约定，承担逾期交付房屋、储藏室、车位的违约责任，并向方某某支付违约金。由于涉案房屋系因基础配套设施的相关单位对配套设施的批准与施工延误，导致出卖人据实延期不承担逾期交付的违约责任。济宁市城建投资有限责任公司在二审中提交的《莱芜市中安消防检测有限公司检验报告》、《建设工程消防验收申请受理凭证》、《建设工程消防验收意见书》、《工程竣工验收备案表》，不能作为其不承担逾期违约责任的依据。济宁市城建投资有限责任公司主张交房日期应顺延至2018年2月12日，其不存在逾期交房行为，不应承担违约责任，该主张与查明的事实不符且没有法律依据，本院不予支持。综上所述，济宁市城建投资有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人济宁市城建投资有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇一九年十一月二十八日书记员  翟梦若