北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初10996号原告：企小秘(北京）房地产经纪有限公司，住所地：北京市海淀区知春路111号13层1303。法定代表人：丁兆军，总经理，执行董事。委托诉讼代理人：游开贵，贵州业精律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱海家，男，1987年7月9日出生，企小秘(北京）房地产经纪有限公司职员，住北京市朝阳区十里河大羊坊路.被告：文安县珺怡房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市文安县左各庄镇南环路38号。法定代表人：张文鸿，总经理。委托诉讼代理人：周红燕，北京市中顾律师事务所律师。被告：北京金海御苑国际商务酒店管理有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇庑殿一村庑殿路路北。法定代表人：马换芝，经理。委托诉讼代理人：解丹，北京市方禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢颖，北京市方禾律师事务所实习律师。原告企小秘(北京）房地产经纪有限公司（以下简称：企小秘公司）与被告文安县珺怡房地产开发有限公司（以下简称：珺怡公司）、被告北京金海御苑国际商务酒店管理有限公司（以下简称：金海公司）居间合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告企小秘公司的委托诉讼代理人游开贵、朱海家被告珺怡公司法定代表人张文鸿、委托诉讼代理人周红燕，被告金海公司的委托诉讼代理人解丹、邢颖均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。企小秘公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向企小秘公司支付所欠中介费用共计1660000元；2、判令二被告向企小秘公司支付应付所欠中介费用利息（自二被告实际达成合作之日起，计算至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计）；3、判令二被告承担本案律师费、诉讼费。事实与理由：2018年10月31日，珺怡公司法定代表人张文鸿委托企小秘公司为其推荐房源。企小秘公司员工朱海家与张文鸿开始通过微信、电话、面谈等方式沟通房屋租赁事宜，张文鸿要求朱海家帮助寻找合适的房源。后朱海家根据张文鸿的需求向其推荐了房源即金海公司的房产金海德贤会展中心4、9、10、11、12、13、14号楼，并按张文鸿要求向其发送了房屋图纸和安排现场考察房屋。企小秘公司与珺怡公司于2018年12月4日就2018年10月31日的委托事项补充签订了《委托函》，具体内容为珺怡公司委托企小秘公司作为其租赁北京市大兴区旧宫镇庑殿路临10号金海德贤会展中心的4、9、10、11、12、13、14号楼的代理经纪机构，协助其完成与出租方的议价、商务谈判及合同签署等事宜。在2018年11月至2018年12月期间，张文鸿在朱海家的带领下对房源继续进行考察并讨论设施改造事宜，同时朱海家按照张文鸿的要求带领其朋友进行参观该房源的场地。提供居间服务期间，朱海家发现之前一直接洽金海德贤会展中心房源出租的委托人并非房源的真正业主，为忠实履行居间合同所约定的义务和保护二被告的交易安全，朱海家通过自身努力，找到金海公司下属的金海德贤会展中心负责人何伟，并按照何伟的要求发送了企小秘公司的资格证明（即企小秘公司营业执照副本），金海公司同意企小秘公司为其该房源继续提供居间服务。之后朱海家于2018年12月4日组织张文鸿与何伟会面，商谈金海德贤会展中心的租赁事宜。张文鸿与何伟商谈的过程中，双方互换了电话。朱海家在安排此次会面之前已经向张文鸿就本次房源推荐中介费用发送了签署文件，但是张文鸿迟迟未签订。此次会面之后工朱海家多次与张文鸿和何伟确认中介费用一事，如果能促成本次合作即按北京市房产中介的交易习惯，中介费为租赁房屋的一个月租金，金额为1660000元，由二被告共同支付。现二被告在均未支付中介费的情况下越过企小秘公司就本案件所涉及的金海德贤会展中心的房屋达成了合作事宜，属于违约行为。后来何伟电话告知朱海家不支付中介费。张文鸿电话中表示不可能按照行规进行支付，可以支付部分，但是最后张文鸿也拒绝支付中介费用。企小秘公司与珺怡公司签订《委托函》，双方实质上形成了居间关系，张文鸿虽然以个人名义与企小秘公司签订《委托函》，但其行为所获利益归于其公司，故应将其行为视作职务行为，其行为后果由公司承担。企小秘公司已向珺怡公司提供本案房源信息并且还有通过电话、微信跟踪了解情况，同时向何伟提供了珺怡公司的租赁信息及组织双方会面等义务。原被告之间已经形成了居间关系，企小秘公司在从事居间活动过程中，付出了劳动和提供了服务，但是珺怡公司利用企小秘公司提供的房源信息，金海公司利用企小秘公司提供的珺怡公司的租赁信息私下达成了合作。该行为与诚实信用原则相悖，应当承担相应的民事责任。二被告在明知企小秘公司作为居间方的情况下达成合作，为逃避中介费用，不守信用，进行私自交易，均已构成违约。综上所述，为维护企小秘公司的合法权益，根据我国《合同法》及《民事诉讼法》等相关规定，特向贵院提起诉讼，要求被告支付拖欠的应付款项及利息、本案律师费及诉讼费。恳请贵院支持我方的诉讼请求。珺怡公司辩称，1、本案起诉的案由不对。本案案由不是居间服务合同纠纷，应为委托合同纠纷。《委托函》上约定的事项为“租赁北京市大兴区旧宫镇庑殿路临10号金海德贤会展中心的4、9、10、11、12、13、14号楼事宜的代理经纪机构”，从以上约定可以看出，这是典型的委托合同，而不是仅仅居间介绍。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。而委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。2、企小秘公司未完成委托事项。珺怡公司委托企小秘公司“协助完成本单位与出租方的议价、商务谈判及合同签署等具体事宜”，但企小秘公司未完成上述工作的任何一项，且珺怡公司也未租赁上述房屋，未与金海公司签订租赁合同，企小秘公司未完成委托事项。3、企小秘公司与他人串通欺诈珺怡公司。《委托函》上的日期是2018年10月31日，而珺怡公司第一次接触企小秘公司单位员工的日期是2018年11月16日，10月31日珺怡公司还不认识企小秘公司单位的任何人。企小秘公司介绍北京悠度物业管理有限公司（以下简称：悠度物业）的李海琴给珺怡公司，并欺骗珺怡公司称其是业主，并一直逼迫珺怡公司让与悠度物业签订租赁合同，以交纳意向金为名意图诈骗珺怡公司200万元。因为企小秘公司一直不能向珺怡公司提供业主的权利证明及规划、图纸，使珺怡公司产生了怀疑，所以派法务去金海中心调查发现悠度及李海琴并非业主，进而发现企小秘公司单位经理张清洁联合悠度物业的李海琴冒充业主企图诈骗珺怡公司200万元的真相。由于企小秘公司的行为导致珺怡公司对企小秘公司失去信任，因此珺怡公司放弃金海项目没有签约。对于企小秘公司的欺诈行为，珺怡公司保留追究法律责任的权利。4、二被告并未签约，珺怡公司并未租赁金海德贤会展中心的4、9、10、11、12、13、14号楼中的任何一栋，企小秘公司无权主张中介费。因为企小秘公司的欺骗行为及租赁标的物没有建筑批示手续等问题，珺怡公司经过再三权衡最终放弃金海项目，没有与金海公司签订租赁合同，没有租赁金海德贤会展中心的任何一栋房屋。2019年4月，深圳市胜远投资咨询有限公司（以下简称：胜远公司）找到珺怡公司，胜远公司租赁了金海德贤会展中心4号楼，因为珺怡公司法定代表人张文鸿对养老项目的关系及运作，所以让张文鸿参与成立公司负责养老项目的策划。珺怡公司并未租赁企小秘公司介绍的金海德贤会展中心的4、9、10、11、12、13、14号楼中的任何一栋，深圳胜远公司也只是租了其中的4号楼一栋，直到现在，9、10、11、12、13、14号楼还是当初的样子，根本未完工，而且因为没有建委批准手续，随时面临被拆除的危险。5、企小秘公司与二被告不存在居间服务合同关系，企小秘公司的行为违反了法律法规的规定，企小秘公司无权收取佣金。房地产经纪是特殊的居间服务，对于房地产经纪有明确的法规予以规范。房地产经纪公司应当与出租方和承租方分别签订《房屋出租经纪服务合同》和《房地产经纪服务合同》。企小秘公司从未与二被告签订经纪服务合同，所以双方不存在居间服务合同关系，企小秘公司无权向二被告任何一方收取佣金。企小秘公司严重违反法规，未与出租方签订书面《房屋出租经纪服务合同》，未按规定审查出租房屋权属证书、委托人身份证明，连真正的业主是谁都不清楚、出租房屋是否有合法的权属证明的情况下就向珺怡公司提供经纪服务，导致珺怡公司差一点上当受骗。并且企小秘公司从未与被告签订书面房地产经纪合同，只是骗取珺怡公司签了一份《委托书》。珺怡公司从未到过企小秘公司的经纪机构，企小秘公司也从未向珺怡公司明示过收费标准，双方也未签订《房地产经纪服务合同》，在看房之前也未提过佣金及佣金收费标准，根据《房地产经纪管理办法》第十八、十九条的规定，企小秘公司无权收取佣金。6、企小秘公司严重违反房地产经纪规定，企小秘公司单位员工与案外人勾结欺诈珺怡公司，珺怡公司保留向建委投诉举报的权利。金海公司辩称，1、金海公司未与企小秘公司达成任何书面或者口头协议，没有委托企小秘公司居间、委托合同。2、二被告之间没有达成租赁合同。金海公司只是2018年12月4日通过企小秘公司与珺怡公司见过一次，金海公司经理何伟和珺怡公司法人张文鸿见过，当时发现问题，并发现企小秘公司在录音，就没有往下谈。当事人围绕诉讼请求向本院提交了委托函、微信聊天记录、录音等证据，证明相关事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月16日，张文鸿开始与企小秘公司员工朱海家通过微信联系租赁房屋事宜，张文鸿向朱海家询问租赁房屋的价格、面积、配套设施等情况，朱海家予以解答。2018年12月4日，委托方张文鸿与受托方企小秘公司签订《委托函》，载明本单位（该项未填写）正式委托企小秘公司为本单位租赁北京市大兴区旧宫镇庑殿路10号金海德贤会展中心的4、9、10、11、12、13、14号楼，建筑面积约为19660平方米事宜的代理经纪机构，协助完成本单位与出租方的议价、商务谈判及合同签署等具体事宜。在委托期限内，受托方为委托方与出租方谈判的唯一代理机构，按照委托方的租赁意向完成写字楼的租赁事宜。委托方的定义：本委托方包括本公司，与本公司合资、合作的公司或本公司的分公司、子公司、母公司等关联公司或机构及个人均为委托方。本委托书自委托方签字或盖章之日起生效，至与出租方签订正式签约合同并支付定金或首期房款为止。签章人为张文鸿，日期为2018年10月31日，后经查明，该委托书实际签署日期为2018年12月4日。同日，朱海家与何伟联系看房事宜，张文鸿亦参与其中。后张文鸿与朱海家就租金、中介费等事项进行电话沟通，但双方最后未达成合意。金海公司称其并未与珺怡公司签订任何租赁协议，金海公司将金海德贤会展中心4号楼出租给深圳市胜远投资咨询有限公司（以下简称：胜远公司），年租金为306万元，其余房屋均未对外出租。经调查，金海德贤会展中心现使用人为北京珺怡皓轩居家养老服务有限公司（以下简称：皓轩公司），张文鸿为该公司股东。张文鸿称皓轩公司与胜远公司系合作关系，皓轩公司为胜远公司提供推广服务。另查明，金海德贤会展中心内房屋未取得建设工程规划许可证。本院认为，首先，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。从当事人的陈述以及张文鸿与企小秘公司签订的委托函内容来看，企小秘公司为张文鸿提供租赁房屋的信息媒介服务，并带张文鸿实地验看租赁意向房屋，且约定协助张文鸿完成租赁合同签署等相关事项，从该委托书及张文鸿与企小秘公司实际意图来看，双方符合居间合同的法律特征，故张文鸿与企小秘公司之间存在居间合同关系。其次，根据珺怡公司答辩意见，可以认定张文鸿虽个人签署委托函，但珺怡公司认可张文鸿委托企小秘公司租赁房屋的行为为公司行为，故珺怡公司应为本案被告。金海公司虽称其承租方为胜远公司，但经调查，珺怡公司的关联公司皓轩公司实际在金海德贤会展中心1号、4号楼内进行经营活动，故无论实际承租人是否为胜远公司，均不排除珺怡公司利用企小秘公司提供的房屋信息获利的可能，企小秘公司向珺怡公司提供了居间服务，故珺怡公司应向企小秘公司支付中介费。但须指出，企小秘公司所提供的房屋未取得建设工程规划许可证，亦应承担相应的责任，结合金海公司实际出租房屋数量、租金及双方过错，珺怡公司支付企小秘公司中介费万元为宜。企小秘公司未提供其与金海公司存在居间关系的证据，故对于企小秘公司要求金海公司承担责任的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、文安县珺怡房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付企小秘(北京）房地产经纪有限公司中介费20万元；二、驳回企小秘(北京）房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17940元，由文安县珺怡房地产开发有限公司负担3042元（于本判决生效后七日交纳），由企小秘(北京）房地产经纪有限公司负担14898元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 吴 晶人民陪审员 于 静人民陪审员 李秋生二〇一九年十一月八日书 记 员 孙学博