江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0830民初1662号原告：盱眙县盱城街道沙岗社区居民委员会，统一社会信用代码55320830K12888305J。住所地：盱眙县盱城街道月季南园小区。法定代表人：周生刚，该居民委员会主任。委托诉讼代理人：黄国西，江苏法之衡律师事务所律师。被告：叶伯成，男，1977年5月5日出生，汉族，个体经营户，住盱眙县。第三人：闵二方，女，1981年8月9日出生，汉族，个体经营户，住盱眙县。委托诉讼代理人：袁长林，系第三人闵二方丈夫，1979年7月19日出生，个体经营户，汉族，住盱眙县。原告盱眙县盱城街道沙岗社区居民委员会与被告叶伯成、第三人闵二方租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案受理后，依法适用简易程序，因被告叶伯成经邮寄送达、多次电话信息通知和寻找，其下落不明，依法公告向其送达起诉状副本、证据副本、应诉通知书、举证通知书、权利义务告知书、廉政监督卡及开庭传票，依法裁定转为普通程序，并组成合议庭，于2019年11月18日公开开庭进行了审理。原告盱眙县盱城街道沙岗社区居民委员会的委托诉讼代理人黄国西、第三人闵二方及其委托诉讼代理人袁长林到庭参加诉讼，被告叶伯成经公告期满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盱眙县盱城街道沙岗社区居民委员会向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2014年8月11日签订《盱城镇沙岗村场地租赁合同》及2015年9月22日订立的《补充协议》终止；2.判令被告及第三人立即将位于盱城街道大庆路北侧畅顺修理厂场地及房屋返还给原告，并给付原告租金28000元；3.本案诉讼费用由被告承担。此后第2项变更为请求判令被告及第三人立即将位于盱城街道大庆路北侧畅顺修理厂场地及房屋返还给原告，并给付原告租金132000元（租金从2018年2月8日计算至2019年8月8日，此后租金按年租金88000元计算到场地及房屋实际交付给原告止）。事实和理由：2014年8月11日，原、被告签订《盱城镇沙岗村场地租赁合同》，约定：原告将位于盱城街道大庆路北侧畅顺修理厂场地租赁给被告经营，租赁期限为三年，即从2014年8月8日起至2017年8月7日止。合同对付款方式、双方的权利义务、合同的变更与解除等事项予以约定。合同签订后，原告向被告交付了租赁物。2015年9月22日，双方又签订《补充协议》，将原协议租赁期限延至2018年2月7日，并约定被告于合同终止之日起五日内交还房屋及场地。2018年2月1日，被告在未经原告同意的情况下与第三人签订租赁合同，将案涉的租赁场地及房屋转租给第三人。2018年1月22日，原告向被告发出一份场地、房屋交接告知书，告知其双方的合同己终止，其应向原告办理场地及房屋交接工作，原告将对租赁物重新对外公开招投标。但被告却置之不理，不仅未办理交接工作，却将租赁物转租给第三人闵二方经营。综上所述，被告在合同期限己届满的情况下擅自将租赁物出租给第三人，而第三人明知被告不具备转租租赁物的主体资格，仍然接受并租赁经营，故被告及第三人的行为己损害了原告的合法权益，应承担相应的民事责任。现依据我国《民事诉讼法》第119条规定具状贵院，望依法判决，支持原告的诉讼请求。被告叶伯成未作答辩。第三人闵二方述称，2015年我方作为第三方，从被告叶伯成手中租赁盱眙县大庆路北侧畅顺修理厂场地及房屋，每年租金如期支付且有收款凭据，并签订了转租合同，至2019年2月份期间租金如期支付。2019年2月份之后原告盱眙县盱城街道沙岗社区居民委员会通知我方，涉案场地和房屋属于原告盱眙县盱城街道沙岗社区居民委员会所有，跟被告叶伯成没有关系，租金应该交给原告。2019年2月以后的租金我们应该支付给原告。2019年3、4月份，被告叶伯成用车堵门堵了3、4次，我们都报案了。有人带头盔在墙上和门头喷漆涂字（欠钱还债、滚），不知道是谁用渣土堆砌在门口1个月，我方自己花钱把渣土运走，该行为给我方带来经营困扰和精神伤害，没有找到肇事人，处理一直没有结果。2019年2月份之前的租金我们都交给被告叶伯成，2019年3月份之后的租金我方可以交给原告，如期交付租金，但被告叶伯成不能再对我们进行骚扰。原告盱眙县盱城街道沙岗社区居民委员会围绕诉讼请求依法向本庭提交了2014年8月11日原、被告签订的《财产租赁合同》、2015年9月22日原、被告签订的《补充协议》、2018年1月22日原告向被告发出的场地、房屋交接告知书、2018年2月1日被告叶伯成与第三人闵二方签订的《租赁合同》（复印件）；第三人闵二方向本庭提供闵二方与袁长林结婚证书复印件、身份证复印件、2018年2月1日被告与第三人签订的《租赁合同》、被告叶伯成立具的88000元收条、长林钢材门牌上写字照片、被告开车堵第三人经营长林钢材门市由民警处理的照片予以证实，上述证据经庭审质证、核证，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对本案基本事实作出如下认定：2014年8月11日，原告盱眙县盱城街道沙岗社区居民委员会（原盱城镇沙岗村民委员会，出租方）与被告叶伯成（承租方）签订《财产租赁合同》。该合同约定：“出租方将其位于盱城街道大庆路北侧畅顺修理厂场地、房屋租赁给承租方使用，租赁期限为三年，即从2014年8月8日起至2017年8月7日止，年租金45000元，合同签订时交付第一年租金45000元，以后每年租金按10%上浮，即第二年为49500元，第三年为54450元整。双方的权利义务：出租方有权监督承租方合理使用租赁财产。出租方有权收取承租方应缴纳的有关费用。出租方按合同约定按期将出租财产交承租方；承租方有权合理使用并维护租赁财产。承租方必须合法经营。承租方不得擅自对承租房屋的结构及水电设施进行改造，若确有需要须书面报告并经出租方书面形式认可。承租方不得在租期内乱搭乱建、增添永久性设施，确需建设须出租方书面同意，合同到期承租方自行拆除，或无偿归出租方所有。…。租赁财产如有损坏，由承租方负责维护、维修，承担修复费用，出租方验收，承租期满，承租方必须完好第交付租赁财产。承租方不得转租、转让、转借、抵押所租赁的财产。承租方在租赁期间必须确保安全，如发生事故，一切责任费用均由承租方承担，出租方概不负责。违约责任：出租方不按时交付租赁财产，按20元/日给付违约金。出租方擅自终止合同造成承租方停业，按50元/日给付违约金。出租方擅自终止合同造成承租方停业的，按50元/日给付赔偿金。承租方逾期不交纳租金的，按每日千分之五给付滞纳金。承租方提前终止合同或到期不及时交付租赁财产的，按50元/日赔偿出租方损失。合同的变更或解除:由于人力不可抗或国家政策调整（如出租方对土地开发、房屋出售或政策拆迁等），使合同不能履行，承租方应无条件服从，甲方按乙方实际承租日计算租金。承租方不按时交纳租金，逾期满一个月的，出租方有权单方面解除合同。承租方出现重大事故，无法履行合同的。其他条款：承租方使用的水、电费自付，应每月及时交纳水、电费。承租方需续租时，应于期满前两个月书面向出租方提出申请。出租方：盱眙县盱城镇沙岗社区居民委员会，承租方：叶伯成，签约日期：2014年8月11日。”盱眙县盱城镇沙岗社区居民委员会和叶伯成分别在合同上盖章签名。合同签订后，原告交付租赁物，被告承租，并交纳第一年租金45000元。2015年9月22日，原、被告又签订《补充协议》。该协议约定：“承租方于2014年7月29日经县招投标中心公开招标中标，于2014年8月11日与沙岗社区签订叁年财产租赁合同，履行时间为2014年8月8日起至2017年8月7日止，因当时房屋多处破损，特别是屋面大面积塌陷无法正常经营急需维修，经社区研究报请上级领导批准同意维修，在施工过程中菜场组居民多次阻止，造成维修停工5个多月，经多方协调才将房屋维修好。为了保护承租方合法利益，经双方协商，达成如下条款：承租按合同约定正常交纳租金，承租到期后向后顺延6个月，即2018年2月7日合同期满。合同期满后出租方按期将场地和房屋收回重新招标。承租方应在2018年2月7日合同终止之日起五日内交还该房屋和场地，并将存放的自有财产物资及时处置。如逾期不归还或未处置的财产物资，视为承租方同意出租方代为处置，造成一切经济损失由承租方承担。本协议于原合同具有同等法律效力，本协议一式两份，双方各持一份，经双方签字后生效。出租方（盖章）：盱眙县盱城街道沙岗社区居民委员会、聂玉斌，承租方（签章）：叶伯成，签约时间：2015年9月22日。”盱眙县盱城街道沙岗社区居民委员会、夏玉斌、叶伯成在《补充协议》上盖章签名。2015年8月12日至2018年2月7日，被告叶伯成于经营期间已交付租赁期间的租金。2018年1月22日，原告盱眙县盱城街道沙岗社区居民委员会向被告叶伯成发出一份《场地、房屋交接告知书》，告知其双方的合同己终止，其应向原告盱眙县盱城街道沙岗社区居民委员会办理场地及房屋交接工作，原告盱眙县盱城街道沙岗社区居民委员会将对租赁物重新对外公开招投标，被告叶伯成在《场地、房屋交接告知书》上签名。但被告叶伯成却置之不理，未办理交接工作。2018年2月1日，被告叶伯成（出租方）未经原告盱眙县盱城街道沙岗社区居民委员会同意的情况下与第三人闵二方（承租方）签订《租赁合同》，将位于盱城街道大庆路北侧畅顺修理厂场地、房屋转租给第三人闵二方经营。该《租赁合同》内容为：“一、租赁财产名称、地点：出租方将位于大庆路北侧厂房租赁给承租方使用。租赁期限：期限为1年，即2018年2月1日起至2019年1月30日止，首年租金￥88000元，合同签订时交付第一年租金￥88000元，第二年元，第三年元。双方的权利义务：出租方有权监督承租方合理使用租赁财产。出租方有权收取承租方应缴纳的有关费用。出租方按合同约定按期将出租财产交承租方；承租方有权合理使用并维护租赁财产。承租方必须合法经营。承租方不得擅自对承租房屋的结构及水电设施进行改造，若确有需要须书面报告并经出租方书面形式认可。…。租赁财产如有损坏，由承租方负责维护、维修，承担修复费用，期满，承租方必须完好的交付租赁财产。承租方不得转租、转让、转借、抵押所租赁的财产。承租方在租赁期间必须确保安全，如发生事故，一切责任费用均由承租方承担，出租方概不负责。违约责任：出租方不按时交付租赁财产，按20元/日给付违约金。出租方擅自终止合同造成承租方停业，按50元/日给付违约金。出租方擅自终止合同造成承租方停业的，按50元/日给付赔偿金。承租方逾期不交纳租金的，按每日千分之五给付滞纳金。承租方提前终止合同或到期不及时交付租赁财产的，按50元/日赔偿出租方损失。合同的变更或解除:由于人力不可抗或国家政策调整（如出租方对土地开发、房屋出售或政策拆迁等），使合同不能履行，承租方应无条件服从，甲方按乙方实际承租日计算租金。承租方不按时交纳租金，逾期满一个月的，出租方有权单方面解除合同。承租方出现重大事故，无法履行合同的。其他条款：承租方使用的水、电费自付，应每月及时交纳水、电费。承租方需续租时，应于期满前两个月书面向出租方提出申请。出租方：叶伯成，承租方：闵二方，2018年2月1日。”被告叶伯成、第三人闵二方均在合同上签名。被告叶伯成在合同期限己届满的情况下擅自将原告盱眙县盱城街道沙岗社区居民委员会所有的租赁物转租给第三人闵二方。原告盱眙县盱城街道沙岗社区居民委员会得知被告叶伯成转租后，于2019年2月告知第三人闵二方该盱城街道大庆路北侧畅顺修理厂场地、房屋系原告所有，被告叶伯成无权转租，并要求第三人闵二方不要再交付租金给被告叶伯成，等候处理。原告认为被告叶伯成及第三人闵二方的行为己损害原告盱眙县盱城街道沙岗社区居民委员会的合法权益，三方协商不成，原告盱眙县盱城街道沙岗社区居民委员会遂诉讼来院。2018年8月3日，原告盱眙县盱城街道沙岗社区居民委员会起诉被告叶伯成、第三人闵二方租赁合同纠纷一案，于2018年12月21日无法通知、送达被告叶伯成应诉开庭，导致原告撤回诉讼。本案审理中，原告盱眙县盱城街道沙岗社区居民委员会按照被告叶伯成与第三人闵二方认可的2018年年租金88000元计付，被告叶伯成应承担逾期自2018年2月8日至2019年2月1日期间的租赁租金为86313元【88000元-（88000元÷365天/年×7天）】。第三人闵二方应承担逾期自2019年2月2日至2019年8月8日的租金44000元。第三人闵二方对此予以认可。本院认为，本案系租赁合同纠纷案件。我国《合同法》规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”结合本案而言，2014年8月11日，原告盱眙县盱城街道沙岗社区居民委员会与被告叶伯成签订《财产租赁合同》。2015年9月22日，原、被告又签订《补充协议》。该《财产租赁合同》和《补充协议》系原、被告双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规规定，合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。该《财产租赁合同》明确约定：承租方不得转租、转让、转借、抵押所租赁的财产。原告盱眙县盱城街道沙岗社区居民委员会于2018年1月22日向被告叶伯成发出场地、房屋交接告知书，并告知其《财产租赁合同》和《补充协议》己终止，被告叶伯成在告知书上签字。而被告叶伯成于2018年2月1日，其未经原告盱眙县盱城街道沙岗社区居民委员会同意的情况下与第三人闵二方签订《租赁合同》，将案涉的租赁场地及房屋转租给第三人闵二方，但被告叶伯成却置之不理，被告叶伯成的行为已经构成违约，依法应承担该纠纷的民事责任，并解除原、被告于2014年8月11日和2015年9月22日签订的《财产租赁合同》和《补充协议》，由被告叶伯成和第三人闵二方立即将位于盱城街道大庆路北侧畅顺修理厂场地及房屋退还给原告盱眙县盱城街道沙岗社区居民委员会。根据我国《合同法》规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，…。”第三人闵二方租赁时不知原、被告的租赁情况，在2019年2月原告通知其租赁物的所有权系原告所有，被告无权对外出租的情况下，没有将2019年2月2日此后的租金交付给被告叶伯成时，被告叶伯成使用车辆等不良手段围堵第三人闵二方经营的长林钢材门市大门，其行为已经报警处理。对其逾期不交付租赁物，且继续对外转租，并收取第三人闵二方2018年2月1日至2019年1月30日的租金88000元，被告叶伯成依法应承担逾期未付原告盱眙县盱城街道沙岗社区居民委员会租赁租金或相应损失即86313元。第三人闵二方对逾期承租原告盱眙县盱城街道沙岗社区居民委员会的租赁物经营，依法也应承担给付原告盱眙县盱城街道沙岗社区居民委员会租金的义务即承担租金44000元。原告盱眙县盱城街道沙岗社区居民委员会请求判令被告叶伯成和第三人闵二方给付逾期租赁损失的合理数额即130313元，有事实和法律依据，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、解除原告盱眙县盱城街道沙岗社区居民委员会与被告叶伯成于2014年8月11日和2015年9月22日签订的《财产租赁合同》和《补充协议》。二、被告叶伯成和第三人闵二方于本判决生效之日起将位于盱城街道大庆路北侧畅顺修理厂场地及房屋退还给原告盱眙县盱城街道沙岗社区居民委员会。三、被告叶伯成于本判决生效之日起10日内给付原告盱眙县盱城街道沙岗社区居民委员会逾期租金或损失计人民币86313元。四、第三人闵二方于本判决生效之日起10日内给付原告盱眙县盱城街道沙岗社区居民委员会逾期租金或损失计人民币44000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2940元，公告费600元，合计3540元，由被告叶伯成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费2940元。审 判 长  罗德俊人民陪审员  李 洋人民陪审员  杨文文二〇一九年十一月二十日书 记 员  王 媛附相关法律规定：一、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。