吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉07民终1749号 上诉人（原审被告）：吉林省德卡房地产开发有限公司，住所地：永吉经济开发区。 法定代表人：姜明阳，总经理。 上诉人（原审被告）：吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司，住所地：扶余市三岔河镇新区兴华路。 负责人：姜明阳，总经理。 二上诉人共同委托诉讼代理人：姜永库，男，汉族，1967年3月7日生，住长春市朝阳区，公司员工。 二上诉人共同委托诉讼代理人：王若威，吉林王若威律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：马忠芝，女，1976年10月2日生，汉族，现住扶余市。 上诉人吉林省德卡房地产开发有限公司（以下简称德卡公司）、吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司（以下简称德卡分公司）与被上诉人马忠芝因房屋买卖合同纠纷一案，不服扶余市人民法院（2019）吉0781民初2915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。二上诉人共同委托诉讼代理人王若威、姜永库，被上诉人马忠芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人德卡公司和德卡分公司上诉请求：一、依法撤销吉林省扶余市人民法院（2019）吉0781民初2915号民事判决书，发回重审或依法改判上诉人、被上诉人双方继续履行签订的《产权商铺买卖协议》。二、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原判决认定上诉人在商场开业一年后的90日内没有为被上诉人办理产权证属认定事实错误。德卡城市广场于2016年9月16日开始试营业，2017年2月27日取得《建设工程消防验收意见书》、2017年4月21日取得《建筑工程竣工工程备案证》，之后被上诉人就可以为购买商铺的商户办理产权证。但是被上诉人截止到诉讼前都没有主动找我公司办理产权证及提交办理产权证相关手续。而后有商户反映办不了产权证,我公司和商户一起找政府要求办理产权证才得知是不动产登记中心自身业务原因导致商户不能办理产权，2019年9月26日扶余市不动产登记中心提供给扶余法院情况说明一份及录音资料为证。2019年7月9日扶余市政府葛祥市长在接访记录中明确承诺可以办理产权后，上诉人即在商户微信群发布通知，在德卡城市广场公告栏里也张贴了能够办理产权证的通知。由此可见上诉人不存在任何违约，一审法院认定事实错误导致适用法律错误。 马忠芝一审诉讼请求：1.解除上诉人与被上诉人之间商铺买卖协议；2.上诉人返还购房款人民币555815元，并按照年利率6%的标准支付资金占用期间（自交款日至给付之日止）利息，截止到起诉日200093.4元；3.按照损失的30%承担违约金，截止到起诉日166744.5元；4.诉讼费由上诉人承担。事实与理由：2014年6月被告开发的德卡城市广场对外出售发放宣传图册，原告看过图册后，感觉1层1028室商铺位置好，紧挨着商场的入口，从太祖路正门进去和繁华街东门进去都能看到原告的商铺。2014年6月7日原告与被告签订商铺1层1028室认购协议书，商铺面积34.83平方米，总价款为人民币555815元，2014年6月25日一次性支付房款。协议约定原告将商铺前三年的经营使用权交给被告经营，被告经营到期后，通知原告接收商铺，原告发现自己的商铺前安装了防火门。防火门将原告商铺与商场购物通道封闭，致使原告商铺无法做生意，商铺贬值，并且消防门占了原告商铺5平方米的面积。原告找到有关部门后，发现被告在销售时向其隐瞒所购商铺门前位置有消防门的事实，被告存在欺诈行为。另外，双方签订的认购协议书中明确约定产权证办理时间为商场开业后一年，现在已经过去三年的时间了也没有办理，被告的行为已构成违约。 一审法院审理查明：二被告系总分公司关系，2014年6月25日马忠芝、马忠英与上诉人德卡分公司签订认购协议书，约定马忠芝购买德卡城市广场一层1028号34.83平方米产权商铺。2014年6月24日，马忠芝、马忠英交付了全额款项，德卡公司出具收据一枚。其中协议约定的主要内容：第四条付款方式“一次性付款”；第六条“产权证办理日期即商场开业一年后”，“该商品房达到办理产权证条件后，甲方及时通知乙方办理各项手续及缴纳各项税费”。2016年9月16日上诉人单位试营业，2017年2月27日，上诉人单位消防验收合格，2017年4月21日，取得建筑工程竣工工程备案证。另查明，2014年6月25日签订的认购协议书中的商铺，马忠英因资金不足，协议项下的商铺归被上诉人马忠芝所有，钱款由马忠芝一人出资。马忠芝在上诉人单位开业一年后多次要求被告协助办理产权证未果。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，双方签订认购协议书且马忠芝全额交付购房款，可以认定双方之间商品房买卖合同成立并生效。马忠芝、德卡公司和德卡分公司应该按照协议约定的内容全面履行合同确定义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，双方签订的认购协议书明确约定产权证办理日期即商场开业一年后及该商品房达到办理产权证条件后，甲方及时通知乙方办理各项手续及缴纳各项税费等内容。但无论从德卡公司、德卡分公司的开业时间即2016年9月16日起算，还是以2017年2月27日，德卡公司、德卡分公司单位消防验收合格，或者2017年4月21日，取得建筑工程竣工工程备案证之日作为起算点，德卡公司、德卡分公司的行为均已超过合同约定期限。德卡公司、德卡分公司并未依约履行，已经构成根本性违约，马忠芝有权解除合同。另依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋所有权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立时起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。按此规定，马忠芝要求被告支付利息及违约金的标准没有约定，其主张应按法律规定的标准予以保护。德卡公司、德卡分公司之间是总公司和分公司关系，分公司不是独立法人，不能单独对外独立承担民事责任，应与总公司共同承担民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决一、解除马忠芝与吉林省德卡房地产开发有限公司、吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司于2014年6月25日签订的商品房买卖合同；二、吉林省德卡房地产开发有限公司、吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司于本判决生效后十五日内返还马忠芝购房款555815元，并自2014年6月24日起至给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算利息。三、驳回马忠芝的其他诉讼请求。 二审诉讼中，上诉人德卡公司及德卡分公司提交了证据1、汪井霞、霍志贵《扶余市不动产登记回执》，证明与被上诉人马忠芝同为购买商铺买受人在2019年10月18日已经办理了《不动产权属证书》，拟证明案涉房屋所在项目不动产初始登记已经完成。2、《房屋所有权证书》及存根，李丽、杜长军、杜岩于2016年8月分别办理了产权证照，证明购买德卡城市广场的商户到不动产登记中心可以办理产权证照。3、《关于德卡城市广场办理不动产登记的情况说明》，不存在上诉人提供的资料不全或因上诉人原因不能办理产权证照。被上诉人质证认为上述证据与本案无关。另查明，德卡公司于2007年办理《建设用地批准书》，2014年7月分别办理了《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，2015年11月13日办理《建设工程验收合格通知书》，2017年4月21日办理《建筑工程竣工工程备案证》、2017年2月27日办理《建设工程消防验收意见书》。二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，马忠芝作为买受人与德卡分公司作为出卖人，双方自愿签订了《德卡城市广场认购协议书（一、三层）》，虽系商铺的认购协议，该协议具备商品房买卖合同的主要内容，该协议应当认定为商品房买卖合同。该合同系双方当事人真实意思表示，并不违反法律的禁止性规定，亦未侵犯国家、集体或他人的合法权益，因此双方签订的商品房买卖合同合法有效。双方均应依约行使合同权利，履行合同义务。马忠芝已向德卡分公司履行了交付购房款555815.00元的义务，以及按照合同约定将前三年经营使用权无偿交给德卡分公司管理使用，三年后德卡分公司如约向马忠芝交付房屋，合同已经履行，目的得以实现。 关于双方签订的合同应否解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致的，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时解除权人可以解除合同”即约定解除，马忠芝与德卡分公司未约定解除商品房合同的条件，故马忠芝诉请解除合同没有合同约定的事实依据。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使合同目的不能实现的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”即法定解除。根据《认购协议书》约定，双方买卖标的物是德卡城市广场商铺，出卖人德卡分公司已交付该商铺，买受人马忠芝接受并已将该商铺委托给德卡分公司经营使用，德卡分公司也已完成交付义务，商品房买卖合同已经实际得到履行。故马忠芝诉请解除双方商品房买卖合同不具备约定解除及法定解除合同的条件。 关于马忠芝一审提出因其购买商铺前安装消防门导致商铺贬值，上诉人出售时存在欺诈行为，以及德卡扶余分公司交付案涉商铺面积不符合合同约定问题。经查，马忠芝一审提交的平面示意图，可以直观地看到结构布局，该平面图并未对相关设施作出说明及允诺等具体内容，属于商品房的销售广告和宣传资料，为要约邀请，而非合同内容，故以此认定上诉人构成欺诈行为证据不足。至于商铺面积与合同约定面积不符，未提交证据。因此被上诉人马忠芝依据上述理由要求解除合同证据不足，不予支持。至于该消防门占用其商铺门脸，对其经营造成影响的事实，上诉人一审中表示同意进行补偿，双方可以另行协商解决。 关于涉案商铺能否办理产权证照问题，扶余市不动产登记中心于2019年9月26日出具的《关于德卡城市广场办理不动产登记的情况说明》及二审中德卡公司提交的汪井霞、霍志贵《扶余市不动产登记回执》和李丽、杜长军、杜岩等《房屋所有权证书》存根，均能证实德卡城市广场1-4楼商铺已经具备办理不动产登记的条件，不构成《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定的“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”情形。一审法院以此为由判决解除合同，属于认定事实及适用法律错误。 综上，被上诉人马忠芝一审诉求解除合同的理由，既无约定解除依据，又无法定解除依据，其请求不能成立，本院不予支持。上诉人德卡公司和德卡分公司的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销扶余市人民法院（2019）吉0781民初2915号民事判决。 二、驳回马忠芝诉讼请求。 一审、二审案件受理费9860元，均由马忠芝负担。 本判决为终审判决。 审判长 魏 巍 审判员 牟凤桐 审判员 刘祥芬 二〇一九年十一月二十五日 书记员 宁宏权