四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初8998号 原告：九龙仓（中国）物业管理有限公司，住所地：四川省成都市锦江区年丰巷52号附8号。 法定代表人：徐耀祥，九龙仓（中国）物业管理有限公司董事长。 委托诉讼代理人：邓舒丹，中豪律师集团（四川）事务所律师。 委托诉讼代理人：徐路平，中豪律师集团（四川）事务所律师。 被告：李勇军，男，1976年6月18日出生，汉族，住成都市锦江区。 被告：王小兰，女，1979年12月28日出生，汉族，住成都市锦江区。 原告九龙仓（中国）物业管理有限公司（以下简称九龙仓物管公司）与被告李勇军、王小兰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告九龙仓物管公司的委托诉讼代理人徐路平，被告李勇军、王小兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 九龙仓物管公司向本院提出诉讼请求：1、判令李勇军、王小兰支付其欠付九龙仓物管公司2017年4月1日至2017年12月31日期间的物业管理服务费用8015.04元及违约金至付清全部欠费之日止；2、判令李勇军、王小兰支付九龙仓物管公司律师费1000元；3、本案的诉讼费用由李勇军、王小兰承担。 事实与理由：成都天府时代广场物业管理有限公司（后更名为九龙仓（中国）物业管理有限公司）与李勇军、王小兰于2013年5月10日签订《前期物业管理服务协议》，约定由九龙仓物管公司为李勇军、王小兰位于成都市锦江区号住宅物业及该物业所在管理区域内的房屋共用部分、共用设施的绿化、环境卫生、公共秩序等提供物业服务与管理。按照《前期物业管理服务协议》第四条第一款之约定，李勇军、王小兰应按拥有的物业建筑面积（房屋所有权证载明面积为222.64平方米）按4元／月／平方米的标准向九龙仓物管公司交纳物业费；同时按住《前期物业管理服务协议》第四条第七款之约定，李勇军、王小兰每次缴纳物业费用的时间是每季第一月的5日前。协议签订后，九龙仓物管公司依约履行了物业管理和服务的义务，但李勇军、王小兰怠于支付物业服务费用，经九龙仓物管公司多次催收，李勇军、王小兰均拒绝支付。截至2017年12月31日，李勇军、王小兰共欠付九龙仓物管公司物业服务费用本金8015.04元。同时，依据《前期物业管理服务协议》第八条第四款之约定，李勇军、王小兰违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，九龙仓物管公司有权要求李勇军、王小兰补交并从逾期之日起按每天万分之五的标准缴纳违约金，故李勇军、王小兰应当向九龙仓物管公司支付违约金。另按照《前期物业管理服务协议》第八条第四款之约定，李勇军、王小兰违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，九龙仓物管公司有权要求李勇军、王小兰补交并从逾期之日起按每天万分之五的标准缴纳违约金，若李勇军、王小兰在一个月内仍未补交的，九龙仓物管公司有权采取相应的法律行动，与此有关的法律费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、九龙仓物管公司聘请律师的费用）由李勇军、王小兰承担，即李勇军、王小兰应向九龙仓物管公司支付违约金以及律师费1000元。 李勇军、王小兰辩称，其自2017年6月起陆续交纳了30个月的物业管理费，其中包括九龙仓物管公司主张的本案9个月物业管理费。九龙仓物管公司提出的李勇军、王小兰2017年6月23日、2017年9月18日、2017年12月29日分三次所交纳的物业管理费实际已抵充之前欠付的物业管理费，但九龙仓物管公司已就李勇军、王小兰欠付的2017年4月以前的物业管理费另案提起诉讼并申请强制执行，在判决书和强制执行过程中也并未对李勇军、王小兰已交纳的物业管理费进行抵充，故李勇军、王小兰不应继续交纳2017年4月至12月期间的物业管理费。 本院经审理认定事实如下：成都天府时代广场物业管理有限公司更名为九龙仓物管公司。2013年5月10日，李勇军、王小兰与龙茂房地产开发（成都）有限公司（以下简称龙茂房地产公司）签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》，约定李勇军、王小兰购买龙茂房地产公司开发的位于成都市锦江区号房屋。2013年7月23日，李勇军、王小兰登记为上述房屋共有权人，建筑面积222.64平方米。 2013年5月10日，李勇军、王小兰（甲方）与九龙仓物管公司（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主大会选聘物业服务公司、且业主委员会与物业服务公司签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；乙方依据本协议向甲方收取物业公共服务费和其他有偿服务费用；物业服务收费实行酬金制，甲方应按照所购房屋的建筑面积按4元/月/平方米的标准预缴物业公共服务费，乙方按0.3元/月/平方米提取物业服务酬金后，其余物业公共服务费均用于本合同约定的支出，结余及不足均由全体业主享有或者承担；甲方应在房屋办理交接手续时向乙方一次性付清3个月的物业公共服务费，3个月之后的物业公共服务费按季于每季第一月的5日前交纳，如遇休息日、节假日，则顺延至休息日和节假日结束后的第1个工作日；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天万分之五的标准交纳违约金，如果甲方在一个月内仍未补交，乙方有权采取相应的法律行动，与此有关的法律费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、乙方聘请律师的费用）由甲方承担。李勇军、王小兰于同日在承诺书上签字，承诺同意遵守上述规约全部内容，承担违反规约的相应责任。 李勇军、王小兰每季度应向九龙仓物管公司交纳物业管理服务费2671.68元。李勇军、王小兰向九龙仓物管公司交纳了2015年6月30日以前的物业管理服务费，九龙仓物管公司另案起诉要求李勇军、王小兰交纳2015年7月1日至2017年3月31日期间欠付的物业管理服务费及违约金，本院于2017年8月28日作出民事判决，判令李勇军、王小兰向九龙仓物管公司支付截止2017年3月31日的物业管理服务费18701.76元及违约金。后九龙仓物管公司于2018年5月18日就前述全部费用申请强制执行，本院于2018年9月12日裁定终结本次执行程序。 李勇军、王小兰分别于2017年6月23日、2017年9月18日、2017年12月29日向九龙仓物管公司交纳物业管理服务费各2671.68元，重庆聚脉企业管理顾问有限公司分别于2018年4月4日、2018年6月28日、2018年9月21日、2018年12月20日向九龙仓物管公司交纳自2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理服务费。2019年3月15日、2019年6月17日和2019年7月4日，李勇军、王小兰分别向九龙仓物管公司交纳2019年1月1日至2019年9月30日期间的物业管理服务费。九龙仓物管公司于2019年4月30日向李勇军、王小兰发函催收其截至2019年3月31日欠付的物业管理服务费18701.76元。 九龙仓物管公司与四川衡平律师事务所签订《委托代理合同》，约定九龙仓物管公司委托四川衡平律师事务所指派律师，作为九龙仓物管公司向其管理的天府时代广场项目的业主追索物业服务费合同纠纷的诉讼代理人。后九龙仓物管公司与四川衡平律师事务所、中豪律师集团（四川）事务所签订《协议书》，约定四川衡平律师事务所将其代理上述案件的权利义务转移至中豪律师集团（四川）事务所，2019年8月9日，九龙仓物管公司向中豪律师集团（四川）事务所支付本案律师费1000元。 上述事实，有当事人提交的九龙仓物管公司工商信息、李勇军、王小兰的身份信息，《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》，《律师函》、快递详情单、查询单、《委托代理合同》、《协议书》、律师费发票、本院（2017）川0104民初8561号民事判决书，以及当事人的陈述在案佐证。李勇军、王小兰提交了成都市武侯区人民法院履行完毕通知书及笔录、申请法律援助经济困难证明，与本案没有关联性，本院不予采纳。 本院认为，本案的争议焦点在于：李勇军、王小兰分别于2017年6月23日、2017年9月18日、2017年12月29日各交纳了2671.68元物业管理服务费，是否应当抵充2015年7月1日至2017年3月31日期间未交纳的物业管理服务费。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条的规定，“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。”李勇军、王小兰在本院（2017）川0104民初8561号案件审理期间，主动向九龙仓物管公司支付了一个季度的物业管理服务费，在该案判决后又连续支付了两个季度的物业管理服务费，但无论在该案判决还是在后续申请执行时，九龙仓物管公司均未提出扣减上述李勇军、王小兰已支付的物业管理服务费，应视为其已经默认李勇军、王小兰支付的是2017年4月1日至2017年12月31日期间的物业管理服务费。故李勇军、王小兰已实际支付了前述物业管理服务费，九龙仓物管公司要求其再次支付物业管理服务费并承担违约金、律师费的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条之规定，判决如下： 驳回原告九龙仓（中国）物业管理有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费减半收取44元，由原告九龙仓（中国）物业管理有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 张 朋 二〇一九年十一月二十五日 书记员 覃雪梅