北京市昌平区人民法院执 行 裁 定 书(2019)京0114执异525号异议人（申请执行人）：北京大德世纪资产管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区望京园609号楼2层218-1。法定代表人：王蕾，总经理。被执行人:葛玉安，女，1972年11月19日出生，汉族，住北京市昌平区。被执行人：苏耀，男，1970年1月5日出生，汉族，住北京市昌平区。本院在执行北京大德世纪资产管理有限责任公司与葛玉安、苏耀公证债权文书纠纷一案[执行依据：(2017)京长安执字第137号执行证书，执行案号：(2018)京0114执4589号]过程中，申请执行人北京大德世纪资产管理有限责任公司对本院的执行财产分配方案和为被执行人及所扶养家属自房屋变价款中扣除30万元租金的执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。异议人北京大德世纪资产管理有限责任公司要求：对（2018）京0114执4589号执行财产分配方案重新分配，将苏耀、葛玉安受偿三十万租金费用调整为壹拾万元。事实与理由：在（2018）京0114执4589号执行案件中被执行人苏耀、葛玉安不能清偿债务，异议人（债权人）向昌平区人民法院申请拍卖被执行人名下位于昌平镇的房产。异议人享有对该房产的抵押权，属于优先债权在拍卖成交后应优先受偿。法院预留给被执行人苏耀、葛玉安的租金三十万元过多，显失公平，理由如下：（一）法院在拍卖房产过程中在“竞买公告”中明确“特别提示拍卖成交后，本院负责协助买受人办理过户，但是不负责腾退，请竞买人考虑相关风险，理性参拍。”；在“拍卖标的调查情况表（房产）”中租赁情况一栏中标注“所有权人占用”、钥匙一栏中标注“无”。以此提示潜在的买受人此拍卖房产有重大瑕疵，在购买房产后可能会面临腾退问题，使潜在买受人在拍卖竞价时已经对可能产生的腾退安置费用做出合理预判。被执行人不主动腾退拍卖房产，致使拍卖成交价远远低于正常市场价格（评估价格）。如果被执行人配合腾退房产，房产的成交价不会低于市场价（评估价格）很多，正是因为被执行人的及其不配合，导致房产拍卖成交价远远低于市场价（评估价）。买受人明知拍卖房产有所有权人占有，购买面临着腾退费用等问题，对于腾退房产所有权人的费用（租金等）买受人应承担腾退安置的费用。异议人认为导致拍卖房产远远低于市场价的主要原因是被执行人恶意占有房产，在预留给被执行人的租金时应予以扣减，买受人对于已经提示的腾退风险应承担相应的腾退费用。（二）最高人民法院《关于人民法院民事执行中査封、扣押、冻结财产的规定》明确规定，对于被执行人唯一住宅法院可以强制执行，“（一）对被执行人有抚养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所抚养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。”被执行人原住房面积50多平，市场平均租金水平在1600-3000/月，5年-8年的租金在9.6万-28.8万左右，债务人恶意占有房产，导致拍卖房产一拍流拍，二拍成交价格远低于市场价（评估价格），公告中已明示买受人购买房产腾房的风险，对于预留给被执行人租金的金额，法院应综合考虑。异议人认为分配方案中预留给被执行人的租金过高，异议人同意预留壹拾万元租金，剩余拍卖成交价款按照法律规定的受偿顺序进行分配，异议人受偿案款一百五十七万元，对于被执行人拍卖房产所得价款不足以偿还债权人的债权，债权人继续追偿。本院查明，2016年11月18日，渤海国际信托股份有限公司与苏耀、葛玉安签订《贷款合同》，约定：苏耀、葛玉安向渤海国际信托股份有限公司借款144万元，借款期限自2016年11月18日至2017年5月18日；借款月利率为0.7%；若苏耀、葛玉安未按期偿还借款本息，则向渤海国际信托股份有限公司支付的每日违约金按所欠借款本金的千分之一计算；该合同还约定了其他内容。同日，渤海国际信托股份有限公司与苏耀、葛玉安签订《抵押合同》，约定：抵押人苏耀、葛玉安以位于昌平区昌平镇房产向渤海国际信托股份有限公司提供抵押担保。北京市长安公证处于2016年11月29日作出(2016)京长安内经证字第38476号、(2016)京长安内经证字第38477号公证书，分别对上述《贷款合同》和《抵押合同》进行公证并赋予强制执行效力。后经渤海国际信托股份有限公司申请，北京市长安公证处于2017年9月5日作出(2017)京长安执字第137号执行证书，该执行证书确定：被执行人为苏耀、葛玉安。执行标的为：1、欠款本金144万元；2017年6月14日起至全部债务实际偿还之日止的违约金，违约金以借款本金144万元为计算基数，按照日千分之一计算；3、公证费1440元；4、律师费1万元；5、实现债权的其他费用。2018年5月8日，渤海国际信托股份有限公司持上述公证书和执行证书向本院申请强制执行，本院依法受理，执行案号为(2018)京0114执4589号。另查，2017年12月4日，渤海国际信托股份有限公司与北京蜜蜂汇金科技有限公司签订《债权转让协议》，渤海国际信托股份有限公司将(2017)京长安执字第137号执行证书项下其对苏耀、葛玉安享有的全部债权及相关从权利转让给北京蜜蜂汇金科技有限公司，并于2018年8月22日将债权转让事宜通知了苏耀、葛玉安。2018年2月5日，北京蜜蜂汇金科技有限公司与北京大德世纪资产管理有限责任公司签订《债权转让合同》，北京蜜蜂汇金科技有限公司将(2017)京长安执字第137号执行证书项下其对苏耀、葛玉安享有的全部债权及相关从权利转让给北京大德世纪资产管理有限责任公司，并于2018年8月22日将债权转让事宜通知了苏耀、葛玉安。应北京大德世纪资产管理有限责任公司申请，本院（2018）京0114执异218号执行裁定将执行依据为(2017)京长安执字第137号执行证书项下债权的申请执行人变更为北京大德世纪资产管理有限责任公司。再查，在执行过程中，本院于2018年6月25日轮候查封了苏耀、葛玉安名下位于昌平区昌平镇的房产[不动产权证书号：京（2016）昌平区不动产权第XXXX号、京（2016）昌平区不动产权第XXXX号]，该房产的首封法院为本院，首封案件案号为（2018）京0114执4528号，首封日期为2017年11月17日，首封案件的申请执行人为薛永杰，执行依据文书号为（2017）京0114民初18488号民事判决书。本院于2018年12月17日向（2018）京0114执4528号案件的承办法官发出商请移送执行函，商请将苏耀、葛玉安名下位于昌平区昌平镇的房产移送至本案执行。（2018）京0114执4528号案件的承办法官于当日回复移送执行函，将苏耀、葛玉安名下位于昌平区昌平镇的房产的处置权移交至本案执行，并参与分配案款。本院委托北京京城捷信房地产评估有限公司对昌平区昌平镇的房产进行评估，并进行司法拍卖，后于2019年7月2日将该房产以人民币1670000元卖出。除此之外，本案中本院未查出苏耀、葛玉安其他有价值的可供执行的财产。本院于2019年9月30日作出执行财产分配方案，确定债权人受偿如下：一、苏耀、葛玉安受偿三十万元租房费用；二、北京大德世纪资产管理有限责任公司受偿案款共计一百三十七万元。北京大德世纪资产管理有限责任公司就此提出前述书面异议。本院认为，对于北京大德世纪资产管理有限责任公司要求对（2018）京0114执4589号执行财产分配方案重新分配一节，北京大德世纪资产管理有限责任公司应依法向执行实施部门提出，该请求不属于执行异议处理范围。对于北京大德世纪资产管理有限责任公司要求将苏耀、葛玉安受偿三十万租金费用调整为壹拾万元一节，本院参照本地房屋租赁市场平均租金标准从涉案房屋拍卖款中扣除五至八年租金，为苏耀、葛玉安预留30万元租金的执行行为并无不当；北京大德世纪资产管理有限责任公司要求按照己方从网站上查询到的最低房租标准预留房租，缺乏依据，故本院对于北京大德世纪资产管理有限责任公司的该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第十七条第一项、第二十条第一款规定，裁定如下：驳回北京大德世纪资产管理有限责任公司的异议申请。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交复议申请书，并按其他当事人的人数提出副本，向北京市第一中级人民法院申请复议。审判长  梁永胜审判员  董晶晶审判员  安玉霞二〇一九年十一月八日书记员  柳金丽