广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0783民初4449号原告：陈兴民，男，1985年10月17日出生，汉族，住址：广东省开平市，被告：开平恒威房地产开发有限公司，住所地：广东省开平市水口镇绿苑别墅区C-14号。法定代表人：邝锦标。原告陈兴民与被告开平恒威房地产开发有限公司（以下简称恒威房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案后，依法适用简易程序，并于同年11月12日公开开庭审理了本案。原告陈兴民到庭参加诉讼，被告恒威房产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈兴民向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付合同违约金106096元（自2017年9月1日起暂计至2019年9月30日共760天，每天违约金为总房款349000元的万分之四即139.60元，760×139.60=106096元）；2、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年8月25日原告与被告于开平市水口镇签订开平市水口镇××山庄××区××房的商品房买卖合同，合同编号：0164975，按合同第八条交付期限条款，被告应当在2017年8月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经综合验收合格，并符合合同约定的商品房交付原告使用，但至2019年9月30日止被告仍未按合同条款交付商品房，按合同条款第九条被告逾期交房的违约责任第1点第（2)小点条款在最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之四的违约金，故原告向人民法院起诉被告支付违约金106096元。被告恒威房产公司辩称：一、相关业主代表与被告于2018年5月31日签订了《协议书》，约定本公司在2018年10月30日前安排业主验房，11月30日统一交锁匙入住，否则本公司按合同约定赔付违约金。现距离验房、交房还有一段时间，原告却提起诉讼要求支付违约金，显然是违反了《协议书》的约定。二、延迟交房原因，除了本公司经验不足外，还有暴雨、台风等不可抗力的因素，春节等节假日因素。一般包装修的商品房交房时间是两年半以上，由于本公司以前是做毛坯房的，包装修是第一次做。而且，除了装修外，安装空调、热水器这些工作也需要时间。因此，按合同约定的时间交房，显然不足。这是导致延迟交房的主要原因。正常来说，比较合理的交房时间是在合同约定的原交房时间上再顺延半年即顺延120天左右。另外，涉案楼盘在建造过程中，遭遇了65天的大雨、暴雨、台风等天气，这些不可抗力因素导致本公司完全无法施工。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款第1项约定：遭遇不可抗力的，出卖人可以据实延期。因此，因上述天气原因导致无法施工的65天，可在逾期违约天数中予以扣减。同时，由于春节等节假日，工人放假，施工暂停，也造成了40天左右的顺延。三、违约金约定过高，本公司请求调整为每天万分之零点五。从现有证据来看，原告并没有遭受明显的、较大的损失。因此，每日万分之四的违约金显然过高，本公司认为应按每日万分之零点五计算违约金。综上所述，本公司与业主代表已签订了《协议书》，双方应按《协议书》约定的时间交房。退一步讲，即使原告认为本公司逾期交房，但这是由于本公司经验不足、不可抗力等各项因素造成，因此，交房时间应顺延225天（装修顺延的120天+因天气原因无法施工的65天+春节等节假日40天），这些天数应从逾期违约天数中予以扣除。同时，违约金的约定也过高，本公司请求调整为每日万分之零点五。被告恒威房产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。经过庭审核证，原告陈兴民提供的如下证据：恒富广场认购书原件一份、商品房买卖合同原件一份、发票原件一张、收楼通知书原件一份。上述证据来源合法，具有真实性，与本案有关联性，本院对原告陈兴民提供的上述证据予以认定。对有异议的证据，本院认定如下：被告恒威房产公司提交的协议书复印件一份，该协议书是恒威房产公司与其他业主签订的，具有真实性，但原告陈兴民并无委托其他业主签订该协议，故该协议与本案无关联性；对于被告恒威房产公司提交的开平市历史天气预报（2016年1月份至2017年12月份）打印件47页、大雨、暴雨、台风天气导致无法施工的天数统计表打印件4页，该证据是被告恒威房产公司单方制作的打印件，本院对该证据的真实性不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落开平市水口镇紫薇路39号（国有土地使用权证号：开府国用（2010）第0XXX2号）土地的使用权人为恒威房产公司，土地使用面积为114195平方米。恒威房产公司于2015年在该土地上开发建设商品房，2015年12月23日取得开发项目名称为“水口镇石龙东路18号绿苑山庄7区7幢住宅楼”的商品房预售许可证（编号：开预许字第2015111号），许可证期限为2015年12月23日至2016年12月23日，原告2016年8月25日陈兴民与被告恒威房产公司签订《商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》（合同编号：0164975），约定由原告陈兴民购买被告恒威房产公司所开发的位于开平市水口镇××山庄××区××房，建筑面积为75.44平方米，总房款349000元。合同第八条关于交付期限的约定为：“出卖人应当在2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房经综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、因买受人的行为直接导致出卖人不能依约交付商品房的。因政府部门行政行为导致出卖人延期交付商品房的”。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定为：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的30%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金”。签订合同后，原告陈兴民向被告恒威房产公司支付79000元首付款，并在银行贷款支付270000元。房屋建设过程中，恒威房产公司因自身问题和受台风“天鸽”影响导致未能于2017年8月31日前将符合交付标准的商品房交付给原告陈兴民使用，经数次催讨无果，原告陈兴民遂提起本案诉讼。被告恒威房产公司答辩称对其因自身的原因之一导致逾期交付房屋的事实无异议，但认为原告陈兴民请求的违约金标准过高，请求调低为每日万分之零点五。被告恒威房产公司就其逾期交付房屋的行为没有支付原告陈兴民任何违约金，而被告恒威房产公司曾与部分业主达成协议：承诺（1-4期即1-15幢）业主2018年10月30日前分批安排验房，2018年11月30日统一交锁匙入住。另查明，包含涉案商品房在内的“石龙东路18号绿苑山庄7区恒富广场楼盘7幢住宅楼”工程项目至今未经验收。还查明，2017年8月23日开平市遭遇几十年一遇的十四级超强台风“天鸽”登陆，影响了恒威房产公司建筑工程建设进度。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。涉案商品房所在的建设项目已取得商品房预售许可证，原告陈兴民与被告恒威房产公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性效力性规定，应合法有效，双方应当全面、诚实地履行合同。通过庭审查明，本院对原告陈兴民已全额交付购房款、被告恒威房产公司至今未将验收合格的商品房交付给原告陈兴民使用的事实予以认可。被告恒威房产公司逾期交付商品房的行为已明显违反《商品房买卖合同》的约定，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告陈兴民请求被告恒威房产公司承担逾期交房违约责任有理，本院予以支持。本案争议的焦点在于逾期交付商品房的违约金应如何确定。被告恒威房产公司答辩主张《商品房买卖合同》约定的每日按已交付房价款的万分之四计算违约金的标准过高，请求予以调整。根据《合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”的规定，原告陈兴民在诉讼过程中未能提交证据证明因被告恒威房产公司逾期交付房屋造成其实际损失的情况，本院综合涉案购房合同的履行情况、涉案房屋同地段同类房屋的租金价格等因素考虑，认为《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金按已交付房价款每日万分之四计付的标准确属过高，应予调整，酌定按已交付房价款每日万分之二的标准计付较为合理。原告陈兴民与被告恒威房产公司签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定：“……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；……。”虽然双方履行合同过程中，开平市遭遇了超强台风、暴雨等天气，属于不可抗力，但被告恒威房产公司未能举证证明其于台风、暴雨等天气发生之日起15日内告知买受人，因台风、暴雨等天气影响工程建设进度需延期交楼，其应承担举证不能的法律后果。被告恒威房产公司在台风、暴雨等不可抗力因素发生后，没有在合同约定的期限内告知买受人，即使台风、暴雨等天气影响了恒威公司的工程建设进度，由于被告恒威房产公司没有履行合同约定的告知义务，也应视为其已经放弃了可以据实延期交房的合同权利，故恒威房产公司本案请求在逾期违约时间中扣减违约天数的理由不成立。故被告恒威房产公司应支付逾期交房违约金53048元（从2017年9月1日起至2019年9月30日止，以房款349000元为基数，按每日万分之二计付）给原告陈兴民。被告恒威房产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告开平恒威房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内支付逾期交房违约金53048元（从2017年9月1日起至2019年9月30日止，以房款349000元为基数，按每日万分之二计付）给原告陈兴民；二、驳回原告陈兴民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2421.92元（原告陈兴民已预交1210.96元），由原告陈兴民负担605.48元，被告开平恒威房地产开发有限公司负担605.48元。原告陈兴民多预交的605.48元，由本院予以退回605.48元，被告开平恒威房地产开发有限公司应向本院补缴案件受理费605.48元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  黄炳炎二〇一九年十一月二十八日书记员  黄超嫦李瑞云