四川省成都高新技术产业开发区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川0191执异302号 异议人（利害关系人）：四川云贸汇商贸有限公司，住所地成都市温江区金马镇温泉大道四段888号1栋12层1号。 法定代表人：张开兵。 委托诉讼代理人：林昆，四川法之识律师事务所律师，特别授权代理人。 申请执行人：中信银行股份有限公司成都分行，营业场所成都市高新区天府大道北段1480号拉德方斯大厦。 负责人：贺劲松，行长。 委托诉讼代理人：车丽娟，四川奥伦济律师事务所律师，特别授权代理人。 被执行人：成都味在龙腾投资有限责任公司，住所地成都市温江区成都海峡两岸科技产业开发园温泉大道号。 法定代表人：王成。 被执行人：王成，男，1976年2月29日出生，汉族，住成都市温江区。 被执行人：周涛，女，1978年5月26日出生，汉族，住成都市温江区。 在本院执行中信银行股份有限公司成都分行（以下简称中信银行成都分行）与成都味在龙腾投资有限责任公司（以下简称味在龙腾公司）、王成、周涛金融借款合同纠纷一案中，案外人四川云贸汇商贸有限公司（以下简称云贸汇公司）对本院拍卖的位于成都市温江区房屋（以下统称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行了听证。现已审查终结。 云贸汇公司向本院提出异议请求：撤销对案涉房屋的拍卖。事实和理由：云贸汇公司与味在龙腾公司于2016年1月1日签订《房屋租赁合同》，约定味在龙腾公司将案涉房屋出租给云贸汇公司，租赁期限自2015年10月28日起至2025年10月27日止。合同签订前，味在龙腾公司已将案涉房屋交付给了云贸汇公司占有。法院在执行中委托评估公司对案涉房屋进行评估，评估公司出具的评估报告中载明案涉房屋部分为味在龙腾公司自用，部分出租给云贸汇公司使用，维护状况较好。法院于2019年3月7日发出变卖公告，载明将于2019年3月23日至5月22日对案涉房屋进行公开变卖。2019年5月30日，法院作出（2018）川0191执恢194号公告，载明案涉房屋已经由成都佳晨科技有限公司竞买并要求云贸汇公司从案涉房屋中迁出。云贸汇公司与味在龙腾公司签署的租赁合同不违反法律、行政法规的强制规定，系合法有效。云贸汇公司享有案涉房屋的租赁权并且依据法律规定同时享有优先购买权，变卖前云贸汇公司未收到法院的变卖通知，法院不通知云贸汇公司参与竞买的行为侵害了云贸汇公司的优先购买权。 中信银行成都分行称，案涉房屋的变卖程序符合法律规定，合法有效。云贸汇公司与味在龙腾公司签订租赁合同的时间为2016年1月1日，案涉房屋办理抵押登记的时间为2014年5月7日，租赁权设立于抵押权之后。 王成称，王成所签订的所有的租赁合同都是真实合法有效的。 本院查明，2016年4月13日，本院立案受理中信银行成都分行与味在龙腾公司、王成、周涛金融借款合同纠纷一案。中信银行成都分行起诉称，2015年12月25日，其与味在龙腾公司签订了《人民币流动资金贷款合同》，约定味在龙腾公司向其借款2000万元；为担保债权实现，其与味在龙腾公司签订了《最高额抵押合同》，味在龙腾公司提供位于成都市温江区的三处办公用房作为抵押，并办理了抵押登记。2015年12月25日，中信银行成都分行又与王成、周涛签订了《最高额保证合同》，约定王成、周涛为味在龙腾公司的全部债权提供连带保证责任。中信银行成都分行基于上述事实，诉请判令味在龙腾公司归还贷款本金2000万元及相应利息、罚息、复利、支付律师费用565000元；王成、周涛对还款义务承担连带保证责任；中信银行成都分行对味在龙腾公司提供的抵押财产享有优先受偿权。在该案的审理过程中，经本院主持调解，当事人达成了如下调解协议：味在龙腾公司、王成、周涛尚欠中信银行成都分行的本金2000万元和按照合同约定计算至实际还清之日的利息、罚息、复利；味在龙腾投资公司、王成、周涛自愿于2016年4月30日前归还利息10万元，5月31日前归还利息10万元，余款于2016年6月30日前还清；味在龙腾公司、王成、周涛自愿在2016年6月30日前支付中信银行成都分行保全费5000元、律师费450000元；若味在龙腾公司、王成、周涛未按期足额支付上述任一款项，则中信银行成都分行可以所有未付款项及第二项中律师费变更为56.5万元的总额申请强制执行，并可对位于成都市温江区的三处办公用房折价或拍卖、变卖所得价款就案涉债务优先受偿；中信银行成都分行自愿放弃其他诉讼请求。本院于2016年5月10日出具（2016）川0191民初4791号《民事调解书》，对调解协议的内容予以了确认。 上述调解书生效后，中信银行成都分行向本院申请强制执行，本院于2016年8月9日立案执行，案号为（2016）川0191执2912号。执行过程中，本院于2016年9月7日作出（2016）川0191执2912号之一执行裁定，裁定将包括案涉房屋在内的相关房屋予以查封。后中信银行成都分行向本院申请对查封的房屋暂不予处置并终结该次执行程序，本院经审查后于2017年6月28日作出（2016）川0191执2912号民事裁定，裁定终结（2016）川0191民初4791号民事调解书的该次执行程序。 2018年5月15日，中信银行成都分行向本院申请恢复执行，本院于当月18日立案恢复执行，案号为（2018）川0191执恢194号。执行过程中，本院作出（2018）川0191执恢194号执行裁定，裁定对包括案涉房屋在内的相关房产予以拍卖并于2018年10月31日发出《拍卖公告》，载明本院将于2018年12月1日10时至2018年12月2日10时在司法拍卖网络平台上对执行标的进行公开拍卖；拍卖公告中的《拍卖须知》第六条载明：“优先购买权人参加竞买的，应于2018年11月30日向本院提交合法有效的证明，资格经法院确认后才能参与竞买，逾期不提交的，视为放弃对本标的物享有优先购买权”。后由于流拍，本院依法将案涉房屋予以变卖，由成都佳晨科技有限公司于2019年4月20日买入。 另查明，2014年7月15日，味在龙腾公司出具《借条》一份，载明：“借到张开兵现金450万元，用于归还银行贷款，借款时间为一年（2014年7月15日至2015年7月14日），如到期未能归还，用味在龙腾公司名下资产出租收益来偿还借款或味在龙腾公司名下的资产出租给借款人，用租金来抵扣借款”。当月17日，味在龙腾公司出具《借条》一份，载明：“今再借张开兵现金250万元，年利息12%，此款用于资金周转之用，借款时间为两年（2014年7月17日至2016年7月16日）”，借条中指定王艳为收款人。2014年7月18日，高嫄通过其银行账户向王艳转款700万元。 2015年10月27日，味在龙腾公司（出租方、甲方）与张开兵（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》。房屋租赁合同约定甲方将位于成都市温江区的厂房面积6743.67平方米以及案涉房屋2273.19平方米出租给乙方，租赁期为10年，自2015年10月28日至2025年10月27日。《房屋租赁合同》对租金标准、各方权利义务、违约责任等进行了约定；同时约定“先由乙方法人代表签订本合同，待乙方营业执照及公章办理完成后再以公司名义另行签订租赁合同”。2016年1月1日，味在龙腾公司与云贸汇公司之间就位于成都市温江区的厂房面积6743.67平方米以及案涉房屋签订了同样的《房屋租赁合同》。 云贸汇公司在本院的询问中陈述，张开兵以个人名义签订《房屋租赁合同》时，其身份为云贸汇公司的法定代表人，系代表云贸汇公司签订合同；后由云贸汇公司再次签订同样的房屋租赁合同是为了在形式上进行规范。云贸汇公司在签订合同后一直在使用案涉房屋，并未向味在龙腾支付过租金，由于味在龙腾公司借款后一直未还，以租金折抵了借款。 王成在听证中陈述，味在龙腾公司在成都市温江区共有两栋房产；一栋为厂房，建筑面积6730平方米左右；另一栋为办公楼，办公楼共有12层，12层面积共计15331平方米。 再查明，案涉房屋于2014年5月7日办理了抵押登记，权利人为成都银行股份有限公司郫县支行，抵押期限从2014年5月5日至2017年5月4日。 根据《房屋信息摘要》显示，位于温江区办公用房的建筑面积共计15365.1平方米；2栋1层1号的厂房建筑面积为6743.67平方米。 本院认为，从查明的事实来看，2015年10月27日，味在龙腾公司与张开兵就案涉房屋签订了《房屋租赁合同》；在2016年1月1日，味在龙腾公司与云贸汇公司又就案涉房屋签订了同样的《房屋租赁合同》。味在龙腾公司在听证中陈述，张开兵系云贸汇公司的法定代表人，张开兵在2015年10月27日签订房屋租赁合同系代表公司的行为，即云贸汇公司认为其租赁案涉房屋的起算时间应为2015年10月27日；从两份《房屋租赁合同》的来看，云贸汇公司租赁的标的物为案涉房屋和位于温江区的厂房。从案涉房屋的信息摘要来看，味在龙腾公司于2014年5月7日将案涉房屋抵押登记至成都银行股份有限公司郫县支行名下。即味在龙腾公司在将案涉房屋办理抵押登记后又将其出租给了云贸汇公司，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”之规定，味在龙腾公司与云贸汇公司之间就案涉房屋签订的租赁合同对案涉房屋的买受人不具有约束力。此其一。 其二，根据云贸汇公司在本院询问中的陈述并结合味在龙腾公司出具的两份《借条》来看，味在龙腾公司向张开兵借款在前，双方签订《房屋租赁合同》在后；由于味在龙腾公司在借款期限届满后未履行还款义务，云贸汇公司也未实际履行向味在龙腾公司支付租金的义务，签订《房屋租赁合同》实质为以租抵债。此外，本院在2018年10月31日发出《拍卖公告》中明确要求优先购买权人应当于2018年11月30日向本院提交合法有效的证明，资格经法院确认后才能参与竞买，逾期不提交的，视为放弃对本标的物享有优先购买权。在本院组织的听证中，云贸汇公司并未提交其在拍卖公告指定的期限内向本院提交过其享有优先购买权的相关证据资料，其应当承担举证不力的不利后果。 综上，本院在执行（2016）川0191民初4791号民事调解书的过程中，根据执行标的物的性质，本院依法对包括案涉房屋在内的相关房产予以拍卖、变卖，在程序上符合法律规定。云贸汇公司认为本院对案涉房屋的拍卖行为损害了其优先购买权，缺乏事实依据，本院不予采纳。因此，对云贸汇公司提出的异议请求，本院不予支持，应当予以驳回。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条第三项、第十六条第一款、第十七条第一项之规定，裁定如下： 驳回异议人（利害关系人）四川云贸汇商贸有限公司的异议请求。 当事人如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内向成都市中级人民法院申请复议。 审 判 长  晏 锐 人民陪审员  叶碧云 人民陪审员  徐小蓉 二〇一九年十一月七日 书 记 员  张雨潇