河南省博爱县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0822民初906号原告：焦作市聚万家物业管理有限公司，住所地博爱县鸿昌街道办事处文化路东段鼎基新城小区锦绣苑B5号楼2单元602房。法定代表人：高国具，该公司经理。委托代理人：丁力，男，1971年10月18日出生，汉族，该公司员工。委托代理人：张万广，河南博联律师事务所律师。被告：河南鼎基房地产开发有限公司，住所地焦作市博爱县清化镇月山路38号。法定代表人：吴昌文，该公司经理。委托代理人：王前进，河南豫城律师事务所律师。原告焦作市聚万家物业管理有限公司（以下简称聚万家公司）与被告河南鼎基房地产开发有限公司（以下简称鼎基公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月24日立案受理，经审理作出（2016）豫0822民初2621号民事判决，鼎基公司不服上诉，焦作市中级人民法院审理后作出（2017）豫08民终2011号民事判决，驳回上诉，维持原判。鼎基公司不服申请再审，河南省高级人民法院指令焦作市中级人民法院再审本案，焦作市中级人民法院审理后作出（2018）豫08民再112号民事裁定，撤销（2017）豫08民终2011号民事判决、（2016）豫0822民初2621号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理本案，聚万家公司委托诉讼代理人丁力、张万广，鼎基公司委托诉讼代理人王前进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。聚万家公司向本院提出的诉讼请求：1、被告向原告支付物业服务费1050262元及滞纳金2892529.4元；2、被告偿还原告垫付的各项费用259809元，以上三项合计4202600.4元；3、诉讼费由被告负担。事实和理由：被告系锦绣苑小区（鼎基新城）的开发企业。原、被告分别于2010年4月22日、2011年2月17日、2013年1月10日、2013年9月25日签订鼎基新城前期物业服务合同，被告委托原告对上述小区提供物业管理服务。前期物业服务合同签订后，原告认真履行了合同义务，被告在履行合同当中未按时支付物业管理费以及应当支付的相关费用，更未履行建设维修该小区公共基础配套等相应服务，原告为了维护业主的正常生活和秩序投入了相关的项目资金，为此，依据合同的约定被告严重违反了上述合同的约定，造成原告巨大损失。鼎基公司辩称，1、关于物业费双方合同中明确约定了服务费用，即被告支付给原告6万元现金，后期又通过其他方式对原告的经营损失予以了弥补，所以原告要求物业费没有事实依据，而且主张物业费已经超过了法律规定的诉讼时效；2、关于合同约定的滞纳金是一个无效约定，如果法院认定双方约定滞纳金属于违约金性质的话，被告认为约定过高，应当按照同期银行贷款利率进行计算；3、原告主张垫付的各项费用没有事实和法律依据，综合上述三点请求驳回原告诉请。又补充新的答辩意见：1、原告主张空置房的物业费数额没有充分有效的事实依据；2、双方之间的有效合同没有约定空置房物业费，原告没有书面催交，故主张物业费没有依据；3、原告主张的垫付费用，因未授权，被告亦未认可，也无垫付价值，因此无实际依据，垫付费是无因管理之债，不是合同之债，应另案处理；4、原告主张费用超过诉讼时效，驳回原告诉请。当事人分别提交了证据，本院组织进行了质证。原告提交证据：1、前期物业服务业合同四份，证明合同的成立合法有效，应受法律保护；2、总平面定位图两份，3、发改委文件两份，4、规划许可证以及总面积布置图各一份；证明原告所收取的费用合理合法，根据建设用地规划许可证、小区平面图来收取相关费用；5、空房物业费、滞纳金统计明细表以及钥匙发放登记表，证明根据我国法律规定以及双方所签订的合同约定进行诉请的，该行为合法有效；6、购买绿化树、清理垃圾、换房装修、喷泉维修、车棚费用、围墙加高费用、小区警务室费用、搭建蓝色铁皮隔离带费用、减速带、路边漆、消防器材等费用证据材料，证明这些费用是依据合同约定产生并应当由被告承担，在整个经营管理中暂时由原告垫付，所以原告的主张是合法有依据的。7、刘联斌批示一份，证明D2-80、81号房产免租使用，属于空置房的范畴；8、贺绍杰等客户登记表四份，证明从开发商所致告知函中可以证明应以交钥匙时间来计算空置房的时间，而不是备案时间。被告质证认为，对第1组证据中2013年1月10日和9月25日这两份合同的真实性合法性均有异议，这两份合同没有在房管部门备案，且公章虚假，并且已经被焦作市中级法院和博爱县人民法院两级法院确认，该两份合同为无效合同；对第2、3、4组证据的真实性没有异议，但对原告证据指向有异议，平面图显示的是整个鼎基小区的面积现状，但该小区的物业原告只是管理了一部分（ABCD区和E区的部分），F区不在双方签订的物业合同范围内；对于第5组证据两份表是原告单方制作，且内容相互矛盾，空房明细表上显示了空房的起止时间是2011年-2016年，但是钥匙发放登记表上显示ABCD钥匙发放均是在2012年之前，也就是说空置房的空置时间是在2012年5月份之前，往后计算两年诉讼时效，计算到2014年5月份，该时间之前原告没有起诉，也没有提供其他方式主张自己的权利，显然超过了诉讼时效，在钥匙发放登记表上有2014年的交房登记，但那个交房区域是F区，F区不在双方约定的物业管理范围之内；对于第6组证据各项费用明细，对真实性有异议，因为大部分没有正式的发票和销货单位或者服务单位的主体资格证明，而且该费用的发生时间绝大部分是在2012年年底之前，从这个时间算也超过诉讼时效，而且这些费用的范围，绿化、清理垃圾以及减速带、隔离带、消防器材，这些都包括在原告收取物业费的义务之内，并且原告提供的2011年2月17日的合同第二条明确约定了原告的支付范围，关于装修及空调维修是原告的办公费用，关于车棚和小区警务室的建设，被告并没有委托原告进行这些项目的建设，是原告擅作主张自建设施，如果存在垫付，受益人是被告的话，那么法律上也只能构成无因管理，与本案原告主张的物业服务合同是另外一个法律关系，原告应另行主张。补充质证意见，第5组空置房物业费明细，把没有收费依据的F区计算在内，收费标准没有依据，关于物业费截止时间，依据有效判决，停止服务时间是2016年9月23日，原告计算的期限无依据，明细表中有大量重复计算，或不属于空置房的计算；对业主领取钥匙表系单方制作，没有任何业主对此表认可签名以证明其真实性；原告所举证的合同，有关生效判决只认可2011年7月1日合同为有效合同；对被告负责人的批示，无本人确认，不真实。被告提交的证据为：1、（2016）豫0822民初237号、（2016）豫08民终1938号民事判决书各一份，证明2013年1月10日和9月25日两份合同无效；2、费用报销单三份及（2016）豫0822第236号民事判决书一份，证明被告支付前期物业费用6万元及通过免收租金的方式补偿原告物业费的事实；3、房管中心备案登记明细一份（1011户），证明备案时间大多在2010年-2011年，最晚的是在2012年5月8日，计算两年止2014年5月8日，原告诉请超过诉讼时效；4、景观或绿化合同9份，证明被告投资景观或绿化工程内容，原告只是后期维护费用，是原告收取物业费中的合理支出；5、2011年7月1日双方签订的前期服务合同一份，证明根据合同中第三章第三条约定条款与2011年2月17日的合同内容第九条相互补充。补充提交证据：6、（2017）豫0822民初220号、（2017）豫08民终2324号、（2017）豫0822民初228号民事判决书各一份，证明2011年7月1日以后的两份合同不具有合法性，原告无权依据其它合同收取F区物业费，收取物业费截止时间是2016年9月23日；7、发改委文件两份，张菲菲收据、发票各一张，原告与业主物业服务合同一份，证明原告收取物业费标准为0.42元；8、租赁合同三份，收据一张，证明D2-91-94号房屋，由物业公司出租，物业费应由承租方负担，D1-50、51-54号房屋出租，不是空置房；（2016）豫0822民初236号民事判决书一份，证明D2-80、81号系原告自用房，不是空置房；电费公示清单一组，证明D1-55、59、64、65、68-82号房屋不是空置房；规划许可证一份，证明A2号楼2015年未交房，不属于空置房；葛红霞收据两张，证明原告重复主张。原告聚万家公司质证意见为，第1组证据没有事实依据和法律依据，被告所谈到的诉讼时效问题是根据博爱县法院以及中级法院的判决，但是根据两份判决书没有确认2013年1月10日和9月25日两份合同无效；第2组证据中的6万元与本案没有关联性，同时根据合同约定属于物业公司的正常的启动资金；第4组证据与本案不具有关联性，来源不合法，同时不具有真实性；第5组证据中2011年7月1日合同第三项所支付的相关费用与本案不具有关联性，是正常的企业经营管理中的启动资金。对被告补充证据的质证意见为，关于6万元的性质在2011年7月1日合同第三章第一项已明确确认，不是物业管理费，绿化费也不是物业管理费；被告举证不能证明2011年之后的合同为无效合同；发改委文件是指导性文件，原被告物业服务合同对收取物业费有约定，且约定不损害国家、集体、个人利益，按约定收取相关费用是正当的；91-94号房屋建好后，开发商即被告收取物业费用，应当由原告收取，原告主张合理，51号等房屋移交后，原告收取空置房物业费是合理的；F区依据合同约定应收取物业费；A2号楼一单元东边交付，西边没有交付；关于葛红霞的收费不存在重复，原告诉请中未包含。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。有异议的证据认定如下：原告举证业主领取钥匙登记表客观真实，与2013年1月10日和9月23日合同相互佐证，可以证实原告依据合同提供物业服务的范围，本院予以确认。被告提交的景观和绿化合同等与本案无关，不予确认。本院经审理认定事实如下：2011年7月1日，原、被告签订了一份鼎基新城前期物业管理服务合同，合同约定了物业管理的事项及范围，其中第一章约定物业管理交由原告聚万家物业公司独立管理；第三章第一条约定：自2011年7月1日至2011年9月30日止，被告鼎基公司每月按2万元划拨扶持原告聚万家物业公司，每月定期划拨；第二条约定：自2011年7月1日起，被告鼎基公司将原物业部门的人、财、物全部移交原告聚万家物业公司，双方脱离关系，被告鼎基公司收取的垃圾清运费等存入原告聚万家物业公司；第三条规定：自2011年7月1日至2011年9月30日，原告聚万家物业公司由被告鼎基公司每月划拨2万元（分二次划拨，聚万家物业公司开具收据），经费不足部分，经被告鼎基公司审核同意，从原告聚万家物业公司专用收入账户中弥补。2011年10月1日起，被告鼎基公司不再划拨资金，原告聚万家物业公司实行财务自理，自负盈亏。2016年8月15日焦作市中级人民法院作出（2016）豫08民终1938号判决书，认定该合同权利义务终止。2010年4月22日、2011年2月17日、2013年1月10日、2013年9月25日，原、被告分别签订了四份鼎基新城前期物业服务合同，服务物业名称分别为鼎基新城D1-6、B5-10、A2、A5、A12、A13；C1-10、D01-05、E01-09；F2、F3、F4。其他合同条款一致，合同第一条约定了物业管理的范畴；第二条约定了服务内容和质量；第九条约定被告鼎基公司应于小区交付使用前三个月向原告聚万家物业公司支付物业管理前期介入费用，前期介入费用标准及支付方式双方另行协商，物业服务费收费标准为：多层住宅每平方米0.6元/月、高层住宅每平方米1.2元/月、非住宅每平方米1.8元/月，物业交付使用后，原告聚万家物业公司可向业主或物业买受人收取装修保证金2000-3000元/户、装修管理费每平方米3元、装修垃圾清运费每平方米3元，物业服务费按年缴纳；第十九条约定：被告鼎基公司保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任；第二十五条约定被告鼎基公司应提供能够直接投入使用的物业管理用房；第三十三条约定未按时缴纳物业服务费的违约责任为每逾期一天按照逾期支付物业服务费用的千分之五支付滞纳金；第三十五条约定了修复费用的损失承担问题。合同约定期限为业主大会成立时止。后被告鼎基公司交付了建筑平面图，原告聚万家物业公司在博爱县××和改革申请了许可证。期间，就部分非住宅用房和住宅用房，在业主接收之前的空房阶段的物业费用，被告鼎基公司未向原告聚万家物业公司交纳，其中物业费用为1032810.77元。原告聚万家物业公司支付了购置绿化植物款67355元、清理以往装修垃圾62384元、修建车棚45046元、围墙加高费用17860元、建设小区警务室费用15935元、搭建蓝色铁皮隔离带费用8112元、修建减速带路标漆消防器材费用7492元。另查明，被告鼎基公司按照合同约定，分三次向原告聚万家物业公司支付款项60000元，由原告出具物业费收据。另查明，在原告提供物业服务期间，D2-80、81号房产由焦作市美嘉广告装饰有限公司作为办公用房经营使用，该公司由丁力与其妻王莉共同出资设立。D2-91、92、93、94号房产在2012年12月12日-2014年12月12日期间由原告对外出租并收取租赁费。又查明，原告聚万家物业公司在原一审及二审后，就生效判决向本院申请强制执行，经本院执行，就（2016）豫0822民初2621号民事判决中第一项被告鼎基公司应向原告聚万家公司支付物业费1032810.77元，及第二项被告鼎基公司应支付原告聚万家公司绿化、清理垃圾费用、修建车棚、加高围墙、建设警务室、搭建蓝色铁皮隔离带、修建减速带、路标漆、消防器材费用224184元，及诉讼费22421元，及被告鼎基公司逾期履行应承担的利息4263.23元，合计1283679元，被告鼎基公司已履行。本院认为，原、被告所签的鼎基新城前期物业服务合同在合同关系终止前合法有效，双方应按照合同约定履行相关义务。关于物业服务费用的问题，根据《物业管理条例》第四十二条规定，已竣工但未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案原告所主张物业费的涉案房屋，均先由被告交付给原告，再由被告通知买受业主到原告处办理交房手续，原告据此再次交付买受业主房屋。其中有部分尚未竣工的房屋，根据相关规定，房地产开发项目竣工经验收合格后，方可交付使用，本案中未竣工前即交付房屋，被告作为建设单位存在过错，应承担因实际交付而产生的物业费。原告聚万家物业公司提交的前期物业服务合同能够证明收费的标准，商品房业主所签的领取钥匙时间可以证明被告鼎基公司应当缴纳物业服务费的时间，故原告聚万家物业公司请求被告鼎基公司支付物业服务费的请求本院予以支持。但其收取物业费的时间除已交付的房屋以外，其余未交付的房屋应计算至前期物业服务合同权利义务终止之日即2016年9月23日。关于绿化费用，按照双方的合同约定，原告聚万家物业公司服务内容为公共绿化的养护和管理，但就其提交的购买树木种类及劳务人员领取工资的证据来看，可以认定该费用是原告聚万家物业公司是为鼎基新城小区绿化所支出的费用，该费用应由被告鼎基公司支付给原告聚万家物业公司。关于清理垃圾的费用，该垃圾系2011年7月份以前前期业主装修产生的垃圾，按照2011年7月1日所签的前期物业服务合同，之前属被告鼎基公司掌握物业服务并收取了之前的装修垃圾费，故原告诉请的该费用应由被告鼎基公司支付。关于修建车棚、加高围墙、建设警务室、搭建蓝色铁皮隔离带、修建减速带、路标漆、消防器材费用，本院认为，原告聚万家物业公司举证客观真实，可以认定该几项费用是由原告聚万家物业公司支付的，而这些设施按照相关规定，应由作为开发商的被告鼎基公司修建，故上述费用应由被告鼎基公司支付给原告聚万家物业公司。关于物业换置办公用房装修费用、小区喷泉维修更换费用，原告主张由被告承担，缺乏依据，其该请求本院不予支持。关于被告鼎基公司认为原告诉讼已超过诉讼时效问题，依据焦作市中级人民法院作出（2016）豫08民终1938号判决书记载了合同关系终止的时间，原告聚万家物业公司按照前期服务合同请求被告鼎基公司履行义务的主张并未超过诉讼时效。关于被告鼎基公司前期支付的60000元费用的性质问题，原、被告2011年7月1日签订的前期服务合同第三章第一条、第三条，其他四份合同的第九条对该60000元进行了约定，及从双方对该款项用途的陈述，该款属于被告鼎基公司扶持原告聚万家物业公司前期的介入费用，作为物业启动管理资金，该费用通常都应由建设单位承担，虽然原告出具为物业费收据，但并不能改变其性质，被告以此证明其已缴纳物业服务费用，其抗辩不能成立，本院不予支持。关于被告鼎基公司抗辩原告重复主张问题，经核查，C2-3-202（业主何艳霞）房屋因原告另案诉讼主张物业费，在本案中系重复主张，该房屋的物业费5495.6元应从总额中扣除。被告称C6-1-401（业主葛红霞）房屋的物业费系重复主张，经查，该房屋物业费原告未起诉。关于被告鼎基公司抗辩部分房屋不是空置房的问题，D2-91、92、93、94号房产由原告出租；D1-50、51、52、53、54号房产由被告出租；D2-80、81号房产原告自用房；D1-55、59、64、65、68-82号房产在原告主张物业费的时期内均产生有电费，不应为空置房。上述房产被告未出售，由被告出租或被告让他人使用不影响原告对被告主张物业费，但D2-80、81号房使用人为焦作市美嘉广告装饰有限公司，该公司与原告有一定的关联关系，应视为原告自用房；D2-91、92、93、94号房产在2012年12月12日-2014年12月12日期间由原告对外出租并收取租赁费，故原告向被告主张D2-80、81号房产物业费及D2-91、92、93、94号房产由原告出租期间物业费合计53970.58元，缺乏合理性，应从原告主张物业费总额中予以扣除。关于原告主张的滞纳金，涉案物业服务合同约定违约方承担滞纳金，应视为双方对违约金的约定，但标准明显过高，被告认为过高并要求调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条本院予以调整减少，以同期中国人民银行贷款利率计算为宜，经查确认同期年利率为6.65%，以每套房应缴物业费从每套应当缴纳之日起算至原告主张时间即2016年11月15日止，确定违约金为279672.55元。被告抗辩本案纠纷在原一审、二审后进入执行程序，被告就判决款项除违约金外已全部履行完毕，原告作为申请人就执行程序出具结案证明，应视为原告已放弃违约金。结合本案涉及的诉讼及执行程序，被告抗辩理由本院不予采信，被告应当支付相应的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条、《物业管理条例》第四十一条第二款、第四十二条之规定，判决如下：一、被告河南鼎基房地产开发有限公司应支付原告焦作市聚万家物业管理有限公司物业服务费973344.59元，并支付违约金279672.55元；二、被告河南鼎基房地产开发有限公司应支付原告焦作市聚万家物业管理有限公司绿化、清理垃圾、修建车棚、加高围墙、建设警务室、搭建蓝色铁皮隔离带、修建减速带、路标漆、消防器材费用224184元；三、被告河南鼎基房地产开发有限公司已履行金额共计1261258元，上述一、二项款项扣除已履行部分（超出第一项中物业服务费及第二项款项的部分折抵违约金）余款即215943.14元，被告河南鼎基房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给原告焦作市聚万家物业管理有限公司；四、驳回原告焦作市聚万家物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40421元，由原告焦作市聚万家物业管理有限公司负担18000元，被告河南鼎基房地产开发有限公司负担22421元（已履行）。如不服判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  李云霞人民陪审员  赵 萌人民陪审员  秦金环二〇一九年十一月十九日书 记 员  张继红