广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终5452号上诉人（原审被告）：惠州市三联金洲号儿童文化乐园有限公司。住所地：惠州市惠州大道（东平段）36号东珠华府3号楼603房。法定代表人：祖普玉。委托诉讼代理人：付强，广东华途律师事务所律师。委托诉讼代理人：张伟夏，广东华途律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：惠州市惠城区三栋镇上洞村书房下村民小组。住所地：惠州市惠城区三栋镇上洞村书房下村。负责人：张海阳，小组长。委托诉讼代理人：练贤君，广东伟伦律师事务所律师。原审第三人：惠州市惠城区自然资源局（原惠州市国土资源局惠城区分局）。住所地：惠州市惠城区下埔横江四路6-11。法定代表人：陈若能，局长。委托诉讼代理人：谢栋宇，广东万理通律师事务所律师。上诉人惠州市三联金洲号儿童文化乐园有限公司因与被上诉人惠州市惠城区三栋镇上洞村书房下村民小组、原审第三人惠州市惠城区自然资源局合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2018）粤1322民初1655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人惠州市三联金洲号儿童文化乐园有限公司委托诉讼代理人付强、被上诉人惠州市惠城区三栋镇上洞村书房下村民小组负责人张海阳及其委托诉讼代理人练贤君、原审第三人惠州市惠城区自然资源局委托诉讼代理人谢栋宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人惠州市三联金洲号儿童文化乐园有限公司上诉请求：1、撤销（2018）粤1322民初1655号民事判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院判决合同解除缺乏合同的法律依据。一审不考虑是否存在违约行为，单纯以合同目的不能实现为由判决解除合同。不符合合同精神。根据合同第七条第(一)项，即使遇不可抗力，双方也只需变更合同履行期限；第(二)项，即便上诉人延期交付房产，也只需承担经济补偿，直至房产交付为止。这说明，基于对此类长期项目的共识，双方一致同意，因客观原因导致延期开发、延期交付，不应认定为合同目的无法实现。据此，强制解除合同的理由，应当仅限于一方存在严重违约或过错。本案被上诉人请求解除合同，也是以上诉人违约为由。所以，判断本案合同应否解除，应当排除客观原因，重点考虑是否存在严重违约或者过错行为。至于影响本项目开发建设的因素，实际上均不能归责于上诉人，相反，是因被上诉人过错所致，具体如下。上诉人无法依照合同开发涉案土地，是由于被上诉人未能履行涉案合同义务、政府原因及司法诉讼查封原因综合导致的，没有理由归责于上诉人。(1)被上诉人未交付土地导致上诉人不能按时开发涉案土地。被上诉人是涉案土地的实际控制人，涉案土地坐落于被上诉人的管辖范围之内，且被上诉人引入的惠州市三联金洲置业有限公司(下称“金洲置业公司”)在XX-04地块上进行了建筑基础工程施工，施工队因与金洲置业的经济纠纷霸占涉案地块，上诉人不可能进行开发。早在2009年1月22日，被上诉人就与金洲置业公司签订了《土地合作开发协议》，将“三栋供电所旁边的惠州大道和惠淡公路中间的两块地(即XX和XX)共有总占地面积81556㎡用地”交与金洲置业公司合作开发。上述合作开发用地实际上包括“南部新城XX-03、XX-4、XX-06地块”，其中XX-04地块即为本案地块。签约后，金洲置业公司在XX-04地块上进行了建筑基础工程施工，后烂尾至今。被上诉人在与上诉人签订本案《合作开发农村集体留用地合同书》时及至本案上诉时，并未与金洲置业公司解除上述合作协议，更有甚者，金洲置业公司委聘的基坑工程队一直滞留在现场，圈地阻挠上诉人清场。此外，上述烂尾的桩基础工程还被政府有关部门认定为违法建筑并责令拆除，但至今没有拆除。可见，被上诉人实际上未能依约履行交地、清场等义务，这是导致上诉人无法进行开发建设的主要原因。(2)被上诉人未履行改变土地规划用途的义务，上诉人不可能开发含住宅用途的物业。涉案土地的规划用途目前仍是商业服务用地，必须改变用途后方可进行住宅开发、向被上诉人分配。根据涉案合同第五条约定，被上诉人应当“提供合作用地的规划、积极报请政府部门审批，保证项目用地手续完善、协助乙方办理项目报批的全部手续”。在被上诉人未履行上述义务、未将土地用途变更为住宅用地(或含住宅的用途)的情况下，上诉人不可能建设并向被上诉人交付住宅物业。(3)导致涉案土地不能按时开发，还存在不可归责于上诉人的其他事由。首先，涉案土地在2017年11月被惠州市国土资源局认定为闲置土地，闲置原因为政府原因，在最终处置和利用方式明确前，上诉人不能擅自对涉案土地进行开发建设。其次，邓某、骆某诉惠州市人民政府等的行政诉讼案件是以被上诉人就与金洲置业公司2009年1月22日签订的《土地合作开发协议》为起因，查封了涉案土地；本案中被上诉人又再次申请查封该地块，导致上诉人无法顺利推进项目开发工作。综上，被上诉人在因己方过错或者存在其他客观原因而上诉人没有过错的情形下要求解除合同，有违诚信原则和公平原则，其诉讼请求不应被支持。二、一审法院认定的事实与实际不符。l、一审法院认定被上诉人委托第三人惠州市国土资源局惠城区分局(下称“国土局”)通过网上挂牌方式出让有误。涉案土地并非由被上诉人委托国土局进行出让，而是由上诉人与国土局签订《国有土地出让合同》取得涉案地块使用权。上诉人受让涉案土地的相对人是国土局，而非被上诉人，且国土局与被上诉间不存在委托代理关系。2、一审法院认定上诉人没有按照合同约定对项目开发建设有误。如前所述，上诉人是由于被上诉人未交付土地、被上诉人未履行改变土地规划用途的义务、出现司法查封、政府原因等不可归责于上诉人的事由导致无法开发建设。三、本案合同具备继续履行的条件。虽因不应归责于上诉人原因导致合同未能完全履行，上诉人仍在努力排除合同履行障碍、寻求解决方案、推动合同的履行，具体措施至少包括：1、积极与政府及有关部门沟通调整涉案土地用途，落实19000平方米住宅合规性，已经收到政府及有关部门的正向反馈。上诉人于2018年10月26日向三栋镇政府呈报《情况说明》及与村民小组等签署的全部相关资料，并于2018年11月至12月间将《关于请求协调解决上洞村留用土地开发问题的申请报告》、《关于延改XX-04地块开发时间和调整用途等的申请报告》、《关于再次请求协调解决上洞村留用土地开发问题的申请报告》等申请报告递交至镇政府领导和相关部门，详细汇报了XX-04地块的历史演变过程，供镇政府了解项目具体情况，同时提出上诉人寻求政府帮助的诉求：镇政府也积极出面协调，于2019年4月24日向惠州市自然资源局发出《关于调整(草案)意见的函》，协助申请调整规划条件。2、充分利用“一楼一策”的特殊政策窗口，解决现有障碍。通过上诉人的努力，政府已将涉案项目纳入“问题楼盘”，由问题楼盘专项工作组会同市、区有关职能部门，根据“一楼一策”原则，针对项目实际研究制订专项处置方案。由此有望解决改功增容、历史遗留问题等，切实保障合同得以履行。3、上诉人的新股东已经为本项目投资了近亿元，并拥有充分的资金继续对本项目予以实际投入。上诉人有信心、又能力履行应尽义务，快速推进项目建设和物业交付，本案合同具备履行的条件。在此情况下，强行解除合同，再由他人重新开始合作，于双方、于村民、于政府、于社会均有百害而无一利。四、本案是被上诉人与案外人恶意磋商的结果。被上诉人试图“一女二嫁”，于2018年1月22日再次与金洲置业公司、惠州市华融九鼎实业发展公司(下称“华融九鼎公司”)签署《项目合作三方补充协议》，约定金洲置业公司将2009年1月22日《土地合作开发协议》项下的权利义务全部转给华融九鼎公司，完全无视上诉人在本案所涉权利。而本案诉讼正是在上述协议的利益相关方策动下才被提起的。五、被上诉人的诉请若被支持，人民政府的公信力将遭到严重破坏。政府是依据被上诉人的请求依法对涉案土地进行公开挂牌出让，上诉人也是通过公开竞争而依法、有偿取得该地块的使用权，此后还进行了一系列的行政审批、确认、登记、公示行为。如果非因上诉人的原因，相反，是由于被上诉人的违约任性，导致一系列政府行政行为被迫撤销、解除、无效、退款，其结果将是视正常的土地行政管理秩序为儿戏，严重降低人民政府的公信力。综上，从维护公平正义、政府权威、社会利益等各方面考虑，人民法院均应支持本案合同继续履行，驳回被上诉人解除合同的请求。被上诉人惠州市惠城区三栋镇上洞村书房下村民小组辩称，我方认为原审作出的民事判决书适用法律正确，事实清楚。针对上诉人的上诉内容主要做以下答辩：根据2014年1月5日，惠城区国土分局所作出的南部新城XX-04号地块挂牌出让方案，在出让方案中有明确注明，上诉人应在48个月内将房产验收合格并交付给被上诉人，并且在2014年4月18日上诉人与被上诉人签订的《合作开发农村集体留用地合同书》的第四条也有明确约定，上诉人应当在签订合同后36个月内完成项目的开发建设，以及48个月内将房产验收合格并交付给被上诉人。但截止至今上诉人仍未完成项目的开发建设，并且涉案的项目仍停工至今，停工的时间长达有3、4年之久，所以我方认为上诉人的行为已构成了根本性违约，并且也导致了合同无法继续履行。原审第三人惠州市惠城区自然资源局述称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一审判决对全案基本事实的认定是清楚的，对答辩人在本案所处的地位、所起的作用都有清楚的认定，没有把要在行政诉讼解决的问题，在民事诉讼来解决。更没有把答辩人作为土地管理部门协助法院执行的义务，作为民事义务来判决履行，一审的判决适用法律正确。二、答辩人不是本案第三人，无论法院怎样判决，都不应在实体上涉及答辩人。上诉人认为，被上诉人的诉请若被支持，人民政府的公信力将遭到严重破坏。上诉人说的不符事实与法律。答辩人依法完成国有土地的招拍挂出让，作为合作建房(村企合作)的双方当事人导致的终止合作，解除合同、清算，都并非答辩人的责任，与答辩人无关。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，应予维持，上诉人上诉无理，应予驳回。原审原告惠州市惠城区三栋镇上洞村书房下村民小组向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告在2014年4月28日签订的《合作开发农村集体留用地合同书》；2、被告向原告返还位于惠州市××村XX使用权面积为33535㎡的土地使用权(使用权证号：惠府国用(2014)第XXXXX号)，并移交前述土地；3、被告向原告支付违约金3353500元(以33535㎡为基数，按每月每平方米10元计算，自2017年4月28日起计至第2项诉讼请求中的土地使用权登记至原告名下且移交土地之日止，现暂计至2018年2月28日为3353500元)；4、第三人依法注销被告名下位于惠州市××村XX的土地使用权证(使用权证号为：惠府国用(2014)第XXXXX号)，将该土地使用权登记至原告名下，并由被告承担由此产生的全部税费及其他全部费用；5、本案保全费、诉讼费用等全部由被告承担。一审法院认定事实：原告书房下小组为开发其名下位于惠城区××镇XX村××村集体留用地(规划编号：南部新城XX-04，地块挂牌编号：GP20XX-XX，土地使用权面积为33535㎡)，依法委托第三人惠州市国土资源局惠城区分局通过网上挂牌的方式出让。根据第三人于2014年1月15日出具的《南部新城XX-04地块挂牌出让方案》确定：该宗地经评估市值10747.97万元，采用村企合作方式共建；竞得人在竞得该宗地块10日内支付6449万元作为项目履约保证金；竞得人按上述该宗地评估市值价的40%支付地价（4299.19万元）、相关费用25万元和溢价部分；竞得人负责直接以实物形式交付给原告建筑面积19000㎡的物业，并保证在2年内完成上述物的交付，3年内完成涉案土地的所有建设项目。涉案土地经惠州市公共资源交易中心挂牌出让，被告于2014年4月17日以总价4325万元成功竞得上述地块，并已支付了上述土地出让金4325万元。现涉案土地使用权已办在被告名下〔惠府国用(2014)第XXXXX号〕惠府国用(2008)第XXXXX号），为商业用地。被告竞得上述地块后，于2014年4月28日与原告签订了《合作开发农村集体留用地合同书》。合同约定，原告提供上述土地使用权与被告合作开发，被告负责该项目合作开发的全部建设资金，独立核算，自负盈亏。项目开发完毕后，被告应按上述挂牌出让方案确定的内容向原告交付住宅物业19000㎡、商铺3500㎡，停车位200个。同时，双方约定被告应在签订合作开发合同后36个月内完成项目开发建设，48个月内将房产验收合格后交付给原告，并在房产交付后一年内办理好产权证。合同自双方签字后生效。上述合作开发合同签订至今，被告未按挂牌出让方案向原告支付6449万元的项目履约保证金，也没有按照合同的约定对项目开发建设，仅进行了部分桩基施工，目前已处停工烂尾状态。双方合作开发的合同目的至今无法实现。根据被告提交的证据《闲置土地认定书》，致涉案土地闲置有政府的原因。在2015年1月15日前，被告的法定代表人是黄志勇，之后变更为黄丽敏，2018年10月19日又变更为祖普玉。根据被告提交的证据，以及第三人庭后提交的惠州市中级法院作出的（2018）粤13行初11号行政裁定书显示，案外人邓某、骆某对涉案土地使用权的权利人有争议，已提起行政诉讼。并且惠州市中级法院根据邓某、骆某的申请，于2018年1月19日对涉案土地依法查封。就本案，惠城区法院也根据原告的申请，于2018年2月11日对涉案土地进行轮侯查封。本案在审理过程中，经一审法院多次主持双方当事人到庭调解未果。一审法院认为，本案是合资、合作开发房地产合同纠纷，合同当事人应根据法律规定和合同的约定全面履行各自的义务。原告书房下小组诉被告文化乐园公司于2014年4月28日签订的《合作开发农村集体留用地合同书》是双方的真实意思表示，合法有效。从原被告签订合同至原告起诉，已经4年多的时间，被告无法按约定对涉案土地进行开发建设，也未按挂牌出让方案向原告支付6449万元的项目履约保证金，双方的合同目的已经无法实现。导致双方合同目的无法实现的原因不管是被告的违约行为，还是其他客观原因，这不影响原被告合同目的无法实现的事实认定。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告现请求解除与被告2014年4月28日签订的《合作开发农村集体留用地合同书》，理由充分，一审法院予以支持。关于原告请求被告返还涉案土地的问题。一审法院认为，由于涉案土地被惠州市中级法院从2018年1月19日依法查封至今，原告的该项请求涉及到涉案土地的产权转移过户问题，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，且经一审法院释明后，原告没有明确表示变更其诉讼请求。因此，原告的该项请求没有法律依据，一审法院予以驳回。原告对涉案土地的权利主张，可待涉案土地的权利限制解除后另行起诉。关于原告请求被告支付违约金的问题。原告在本案中请求解除与被告签订的《合作开发农村集体留用地合同书》的基础上，由被告支付违约金，这与双方在合同书第七条第(二)款约定的“迟延交房”支付违约金条件不符合。并且原被告解除合同后，被告客观上也无法向原告交房，一审法院判决被告继续支付违约金，会对被告造成事实不公。因此，原告要求支付违约金的理由不充分，一审法院予以驳回。关于原告请求第三人履行相关职权的问题。第三人作为国家行政机关，其有关职权是法定的。原告在本案中请求第三人履行相关职权，实际是在执行阶段法院要求有关行政部门履行有关执行协助义务，与本案原告请求的标的没有关联。因此，原告的该项请求没有事实和法律依据，一审法院予以驳回。关于被告抗辩原告就涉案土地与多人签订合作开发合同，导致本案纠纷的问题。一审法院认为，被告提交的有关证据没有原件和其他证据佐证，一审法院无法确认其真实性。并且被告提交的原告与惠州市三联金州置业有限公司在2009年1月22日签订的《土地合作开发协议》所涉土地81556㎡及范围，与本案的涉案土地33535㎡及范围是否相同，一审法院无法查明。因此，对被告抗辩的事实，一审法院不予确认。被告文化乐园公司经一审法院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，一审法院判决如下：一、解除原告惠州市惠城区三栋镇上洞村书房下村民小组与被告惠州市三联金州号儿童文化乐园有限公司签订的《合作开发农村集体留用地合同书》；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费274818元、保全费5000元，合计279818元（已交），由原告负担139909元、被告公司负担139909元。本院二审期间，上诉人惠州市三联金洲号儿童文化乐园有限公司向本院提交了如下新证据：1、《项目合作三方补充协议书》，证明（1）村民小组“一地二卖”；（2）佐证2009年1月22日村民小组与三联金洲置业公司签订《土地合作开发协议书》的真实性。2、惠城区建设用地领导小组《会议纪要》（惠城区建用字（2009）1号），证明2009年1月22日村民小组与三联金洲置业公司签订《土地合作开发协议书》包括本案地块。3、惠州市城市管理行政执法局《行政处罚决定书》，证明上诉人工地的基坑工程由三联金洲置业公司建设；该公司之所以去建设，是因为2009年1月22日与村民小组签订了《土地合作开发协议书》；该工程被认定为“违建”，至2018年11月仍未拆除。这说明村民小组没有处理好其于2009年1月22日与三联金洲置业公司签订《土地合作开发协议书》的善后事宜，导致土地被三联金洲置业公司雇佣的施工队圈占，始终未能交付给上诉人。4、《关于请求协调解决上洞村留用土地开发问题的申请报告》；5、《关于延改XX-04地块开发时间和调整用途等的申请报告》（2018年11月12日）；6、《关于调整XX-04地块规划条件的申请报告》（2019年4月16日）；7、关于调整《惠州市惠南新城片区控制性详细规划及城市涉及》（草案）的意见函（三栋镇府函（2019）32号）；证据4至7共同证明上诉人正在积极、努力履行合同，并取得显著效果。被上诉人惠州市惠城区三栋镇上洞村书房下村民小组对上诉人提交的新证据发表如下质证意见：第一份证据有原件，对他证明的内容有异议，就该份合同的第一个并没有损害上诉人的权益，也不影响上诉人进行开发涉案项目。第二份会议纪要，我们认为跟本案的争议并没有关联。第三份行政处罚决定书，盖了个城乡综合执法局的章写明有原件相符，被处罚人是三联金洲置业公司，跟本案也没有任何关联。第四份、第五份、第六份都是由上诉人单方做出来的，并且是起诉之后所作出的单方出具的文件，所以我们认为三份证据不具有法律效力。第七份没有原件的，就只是个图片，而且第七份证据从内容上看，更能证明涉案项目工程那个问题，楼盘这也是因为上诉人的原因所导致，同时导致了被上诉人吓得村民有多次上访。原审第三人惠州市惠城区自然资源局对上诉人提交的新证据不发表质证意见。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系合资、合作开发房地产合同纠纷。根据本案查明的事实和双方当事人的意见，本案争议的焦点是：上诉人请求继续履行合同的理由是否成立。上诉人主张其未按合同约定对涉案土地进行开发建设，是由于政府原因、被上诉人未能履行涉案合同义务及被上诉人与案外人恶意磋商等不能归责于上诉人的原因所导致，被上诉人请求解除涉案合同没有依据。被上诉人则不认同上诉人的主张。对于双方的争议，本院析判如下：关于上诉人主张的政府原因。根据惠州市国土资源局出具的《闲置土地认定书》可知，该认定书系在约定的动工日期满后三年出具的，且涉案土地确因存在超过约定动工时间满1年未开发建设的情况而被认定为闲置土地，故上诉人主张系因政府原因导致其未依约对涉案土地进行开发建设，理由不成立，本院不予采纳。关于上诉人主张的被上诉人未履行合同约定义务，未改变土地规划用途的原因。虽涉案土地的用地性质为商服用地，非住宅用地，但双方签订的《合作开发农村集体留用地合同书》并未就变更土地性质进行约定，亦未约定该义务应由被上诉人一方履行。故上诉人主张因被上诉人未履行合同约定义务，未改变土地规划用途而导致其未能开发涉案土地，缺乏依据，本院不予认定。关于上诉人主张的被上诉人与案外人恶意磋商的原因。本院认为，即便被上诉人与案外人惠州市华融九鼎实业发展有限公司及案外人惠州市三联金洲置业有限公司签订了《项目合作三方补充协议书》，但没有证据证明因补充协议的签订而导致上诉人不能施工。且该协议是在2018年1月22日签订，距离上诉人与被上诉人约定的交付日期仅差三个月，而此时，上诉人除进行了桩基施工外，再未进行任何形式的施工，上诉人实际已无可能依约向被上诉人交付住宅、商铺及停车位等。被上诉人与惠州市华融九鼎实业发展有限公司及惠州市三联金洲置业有限公司签订《项目合作三方补充协议书》并未影响上诉人的施工。上诉人主张被上诉人与案外人恶意磋商造成其无法施工的理由不成立，本院不予采信。在上诉人未依约对涉案土地进行开发建设，双方合同目的已无法实现的情况，被上诉人请求解除其与上诉人于2014年4月28日签订的《合作开发农村集体留用地合同书》，于法有据，本院予以支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费274818元，由上诉人惠州市三联金洲号儿童文化乐园有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 沈 巍审判员 邓耀辉审判员 刘艳妹二〇一九年十一月十八日法官助理李兵勤书记员叶婷婷