文书内容河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0192民初2132号原告（反诉被告）：郑州越发置业有限公司，住所地郑州航空港区新港大道东侧空港二路北侧，统一社会信用代码91410100739080205X。法定代表人：李心平，该公司经理。委托诉讼代理人：童靖，河南国基律师事务所律师。委托诉讼代理人：张春明，河南国基律师事务所律师。被告（反诉原告）：河南简爱鑫酒店管理有限公司，住所地郑州航空港区润丰悦尚21号楼B单元407室，统一社会信用代码9141010034952312XD。法定代表人：李新红，该公司执行董事。被告：李新红，女，1973年9月6日出生，汉族，住河南省新郑市。以上二被告共同委托诉讼代理人：丁亚培，河南天基律师事务所律师。以上二被告共同委托诉讼代理人：屈宇飞，河南天基律师事务所实习律师。原告郑州越发置业有限公司（以下简称“越发公司”）与被告河南简爱鑫酒店管理有限公司（以下简称“简爱鑫公司”）、被告李新红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月27日作出（2018）豫0192民初2796号民事判决书，被告简爱鑫公司不服该判决，向郑州市中级人民法院提起上诉。郑州市中级人民法院于2019年4月25日作出（2019）豫01民终3411号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院于2019年5月21日立案后，被告简爱鑫公司提起反诉，本院依法另行组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）越发公司委托诉讼代理人张春明、被告李新红及被告（反诉原告）简爱鑫公司共同委托诉讼代理人丁亚培、屈宇飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）越发公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告简爱鑫公司将承租的位于郑州航空港区××大道与空港××交叉口原告所有的房屋予以交还；2.请求依法判令被告简爱鑫公司向原告支付拖欠的2017年4月30日至2017年8月21日的租金657,951元，房屋使用费（自2017年8月22日起按租金标准计算至实际腾房之日），并赔偿利息损失（其中，第一笔以1,059,708元为基数，自2017年3月30日起按年利率24%计算至实际清偿之日；第二笔以1,144,485元为基数，自2017年10月30日起按年利率24%计算至实际清偿之日；第三笔以1,144,485元为基数按年利率24%计算至实际清偿之日）；3.请求依法判令被告简爱鑫公司向原告支付拖欠的电费（暂计至2018年7月为82,330元）；4.请求依法判令被告简爱鑫公司向原告支付违约金100,000元；5.请求依法判令被告李新红对上述第二、三、四项诉讼请求承担连带责任；6.请求依法判令本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2015年10月30日，原告越发公司作为出租方与被告简爱鑫公司签订《房屋租赁合同》，双方对出租房屋的面积、用途、租赁期限及房屋租金、租金交付期限、逾期交付违约金的标准进行了明确的约定。合同签订后，原告越发公司依约交付了房屋，被告简爱鑫公司从2017年3月30日拒绝缴纳租金，原告越发公司于2017年8月21日与被告简爱鑫公司解除合同关系，经郑州航空港经济综合实验区人民法院（2017）豫0192民初2485号民事判决书、郑州市中级人民法院（2018）豫01民终8883号民事判决书确认了原告越发公司解除合同的效力。按照《房屋租赁合同》第三条第一、二款及附件一的约定，被告简爱鑫公司共拖欠房屋租金657,951元及房屋占用使用费（房屋占用使用费参照合同约定，从2017年8月22日计算至实际腾房之日）。被告简爱鑫公司从2017年11月开始拒绝缴纳电费，截止到2018年7月共拖欠电费82,330元。同时，被告简爱鑫公司未经原告越发公司同意在承租房屋后私自搭建违法建筑，应当拆除。另，被告简爱鑫公司系一人有限责任公司，被告李新红为公司唯一股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。综上所述，为维护合法权益，诉至法院。被告（反诉原告）简爱鑫公司辩称并提出如下反诉请求，一、原告越发公司出租房屋未取得建设工程规划许可证，故原、被告双方签订的《房屋租赁合同》因违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，依法属于无效合同，原告无权再依据合同主张租金、利息、违约金。关于电费，被告简爱鑫公司已实际交纳，并不拖欠原告电费。因合同无效，原告应当向被告简爱鑫公司返还其已经支付的房屋租金及履约保证金，被告简爱鑫公司应自2016年10月1日实际占有之日起参考同期同地段其他商户租赁合同确定价格计算房屋实际占用费。二、原告违法、违规、违约交房，导致合同无效且影响被告简爱鑫公司经营，应当以实际交房时间及租赁期间为基准顺延装修期计算占用费，由此不存在因被告简爱鑫公司迟延交付租金而违约致使合同解除的情形。同时原告应承担其违规违约交房对应的赔偿责任。三、因原告原因和过错导致合同无效及影响被告简爱鑫公司实际经营，其应当对被告简爱鑫公司对租赁物进行装修所投入的损失及经营损失进行赔偿，并依法申请对装修损失进行鉴定。基于上述理由，被告（反诉原告）简爱鑫公司提出以下反诉请求：1.请求依法确认2015年10月30日原告（反诉被告）越发公司与被告（反诉原告）简爱鑫公司签订的《房屋租赁合同》无效；2.请求依法判令原告（反诉被告）越发公司向被告（反诉原告）简爱鑫公司返还租金、履约保证金共计1,740,520元；3.请求依法判令本案诉讼费、鉴定费等合理费用由原告（反诉被告）越发公司承担。原告（反诉被告）越发公司针对被告简爱鑫公司的反诉请求辩称，原告越发公司与被告简爱鑫公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，请求依法驳回被告简爱鑫公司的反诉请求。被告李新红辩称，2019年6月被告李新红将其持有的股权转让给其姐姐李让花，现李让花持有被告简爱鑫公司99%股权，被告李新红仅持有1%股权，故被告简爱鑫公司已非一人有限公司，被告李新红不应对被告简爱鑫公司的债务承担连带责任。原、被告双方围绕各自的诉讼主张及本案的争议焦点提供了证据，本院组织双方进行证据交换和质证，根据原、被告双方的诉辩意见以及举证、质证意见，本院确认如下事实：2015年10月30日，越发公司与简爱鑫公司签订《房屋租赁合同》，约定越发公司（甲方）将其所有的位于郑州航空港区××大道与空港××交叉口院内办公楼（及门卫室）6793m2（建筑面积）的房屋出租给简爱鑫公司（乙方）用作酒店使用，租赁期限为2015年10月30日至2025年10月29日。合同第三条第一款、第二款关于租金标准、支付时间、方式约定：乙方（简爱鑫公司）按所租房屋的面积（建筑面积）缴纳租金，2015年10月30日至2017年10月29日租金按每平方米（建筑面积）每月26元标准收取租金（不含税），以后房屋租金每两年上浮一次，上浮比例为8%（即：2017年10月30日至2019年10月29日止租金每平方米（建筑面积）每月28.08元）。第一年的租金乙方必须一次性交纳，从第二年开始每半年缴纳一次，乙方须提前30天交纳下一周期的租金。2016年5月1日之前算为甲方对乙方的优惠装修期，装修期间不收取租金，在本合同签订之日起的15日内，乙方应向甲方缴纳2016年5月1日至2017年4月30日的首年租金共计2,119,416元。履约保证金351,104元，乙方于本合同签订之日支付给甲方，合同履行期间如乙方出现违约情况，甲方有权扣除相应款项抵扣因乙方违约造成的损失。合同第四条约定：电费采用独立电度表计算，电费收费标准为1元/度（如电力部门有调价，电费随之浮动）。甲方每月10日抄表并通知乙方应交电费金额，乙方须在每月15日之前结清当月电费。合同第五条约定，甲方将现状房屋交付给乙方使用。房屋产权证复印件作为附件已经提供给乙方，乙方对此情况知悉。第六条约定，甲方有权按约定收取租金及水、电、物业费等其他费用，收到乙方第一年按时足额租金后3日内，甲方将所出租房屋交付给乙方。甲方同意乙方按本合同第一条约定的用途使用。如果政府明确禁止房屋用于本合同第一条的用途，及时调整经营内容，未及时调整的，甲方有权终止本合同，但不应视为甲方违约。第八条约定，乙方未按照本合同约定的时间交纳租金的，甲方有权单方面提前终止解除合同，所收租金和履约保证金不予退还，因此造成的损失全部由乙方自行承担。合同第九条第六款，合同签订后双方均要自觉履行，若发生违约，由违约方支付守约方违约金10万元。合同附件一约定了房租交费周期及每期房租应交的时间及金额，该合同附件1备注：如果乙方未按照上述约定日期和金额交纳房租，除须向甲方支付违约金外，还需另外交纳逾期利息（按照逾期金额从逾期之日起计算，计息标准为月息2分）。根据双方的合同附件约定及被告简爱鑫公司、被告李新红当庭的陈述，被告简爱鑫公司应当向支付的租金及实际履行情况详见下表：            期数              房租交纳期间              应交时间              应交金额（元）              房租标准（元/平方米/月）              实缴时间              实缴金额（元）                  1              2016年5月1日至2017年4月30日              2015年11月14日              2119416              26              2016年2月24日              1740520                  2              2017年4月30日至2017年10月29日              2017年3月29日              1059708              26                             未缴                  3              2017年10月30日至2018年4月29日              2017年9月29日              1144485              28.08                             未缴                  4              2018年4月30日至2018年10月29日              2018年3月29日              1144485              28.08                             未缴                  5              2018年10月30日至2019年4月29日              2018年9月29日              1144485              28.08                             未缴                  6              2019年4月30日至2019年10月29日              2019年3月29日              1144485              28.08                             未缴                  7              2019年10月30日至2020年4月29日              2019年9月29日              1236190              30.33                             未缴      2016年2月24日之后，简爱鑫公司未再向越发公司交付租金。2017年7月13日，越发公司向简爱鑫公司发送律师函一份，律师函载明：“1、简爱鑫公司应于收到本函七日内履行支付2017年4月30日至2017年10月29日租金的义务；2、如贵公司收函后仍拒不履行合同约定的义务，越发公司将依据《房屋租赁合同》第八条第二款、第三款规定，解除合同并要求贵方在五日内腾房。”2017年7月19日，简爱鑫公司向越发公司回复律师函一份，但未向越发公司支付房租。2017年8月18日，越发公司以简爱鑫公司拖欠房租构成根本违约向简爱鑫公司发出解除合同通知书，同年8月21日，简爱鑫公司签收越发公司邮寄的解除合同通知书。同年8月24日，简爱鑫公司向越发公司发出复函一份，不同意越发公司解除合同。简爱鑫公司于2017年9月5日向本院提起诉讼，请求确认越发公司2017年8月18日解除合同无效，判令越发公司向简爱鑫公司提供租金收取账户。2018年5月8日，本院作出（2017）豫0192民初2485号民事判决书，驳回简爱鑫公司的诉讼请求。简爱鑫公司上诉至郑州市中级人民法院，2018年8月2日，郑州市中级人民法院作出（2018）豫01民终8883号民事判决书，维持原审判决。简爱鑫公司不服该判决，向河南省高级人民法院申请再审，2019年9月27日，河南省高级人民法院作出（2019）豫民申959号民事裁定书，裁定驳回简爱鑫公司的再审申请。同时查明，根据越发公司提交的新郑房权证港区字第××号房屋所有权证、《新郑市港区建筑许可证申请表》、郑州新郑航空港商贸区协调委员会办公室出具的证明，经本院向郑州航空港经济综合实验区国土资源局、新郑市房地产管理部门依法核实，越发公司2002年以出让方式从河南省新郑市取得涉案国有土地使用权（新土国用（2002）字第225号），该宗土地的规划用途为工业用地。2004年6月15日，越发公司以厂区配套设施建设为由提起建筑许可申请，该申请经郑州新郑港区建设管理委员会规划处初审，郑州新郑港区土地建设环保处复审同意，最后经郑州新郑港区建设管理委员会审定同意通过。同年6月23日，取得涉案房屋的房屋所有权证。2013年1月，新郑市人民政府下发新政土〔2013〕13号、新政土〔2013〕16号文件同意越发公司通过补交土地出让金将涉案土地性质规划用途变更为居住用地，后越发公司与郑州新郑综合保税区（郑州航空港区）国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同变更协议》两份。另查明，简爱鑫公司成立于2015年7月29日，系被告李新红一人独资有限责任公司。2019年6月21日，被告李新红将其持有的简爱鑫公司99%股权转让给其姐姐李让花。被告李新红、案外人李雷、**飞共同出资于2016年3月22日注册成立河南格之林实业有限公司（以下简称“格之林公司”），被告李新红担任该公司法定代表人。根据简爱鑫公司提交的格之林假日酒店2017年至2019年收支明细、2016年至2025年房费预期收入、以格之林公司名义签订的《电梯销售安装合同》，可以证明简爱鑫公司以简爱鑫公司、格之林公司名义占有涉案房屋，经营格之林假日酒店。根据越发公司提交的携程旅行网对格之林假日酒店的点评情况，格之林公司于2019年9月6日出具的住宿费发票，可以证明截止到2019年9月份简爱鑫公司一直占有涉案房屋经营格之林假日酒店。再查明，根据本院于2019年9月25日对被告李新红的调查笔录，被告李新红自2014年10月份以个体工商户的形式经营“简爱鑫酒店”至2017年。本院认为，本案的争议焦点问题是：越发公司与简爱鑫公司2015年10月30日签订的《房屋租赁合同》是否合法有效；简爱鑫公司主张越发公司返还租金、履约保证金有无事实及法律依据；越发公司主张简爱鑫公司返还房屋、支付租金、房屋占用费及利息损失、电费、违约金有无事实及法律依据；李新红是否应当承担连带责任。针对上述争议焦点，本院评述如下:一、越发公司与简爱鑫公司2015年10月30日签订的《房屋租赁合同》是否合法有效依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定，“依法成立的合同，自成立时生效。”，本院认为，越发公司与简爱鑫公司于2015年10月30日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律行政法规强制性规定，应为合法有效。简爱鑫公司辩称越发公司所出租房屋未取得建设工程规划许可证，双方所签订合同因违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定而无效，对该辩称本院认为不能成立，理由如下：首先，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据本案查明的事实，越发公司建造涉案房屋时合法取得了国有土地使用权，所建造房屋亦符合工业土地规划用途，且其建筑许可申请经郑州新郑港区建设管理委员会规划处初审，郑州新郑港区土地建设环保处复审同意，最后经郑州新郑港区建设管理委员会审定同意通过，均属于有权政府部门的审批，越发公司亦取得涉案房屋的所有权证，故应当认为越发公司所建造的涉案房屋系经过主管部门批准建设，该行为符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，应认定合同有效的规定，故应认定其就涉案房屋与简爱鑫公司签订租赁合同合法有效。其次，根据本案查明的事实，越发公司取得涉案房屋所有权证的时间是2004年6月23日。2008年1月1日，《中华人民共和国城乡规划法》开始施行，该法第四十条规定，“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。……”，2009年9月1日，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》开始施行，该司法解释第二条规定了出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。该司法解释所指向的效力性强制性规定即是《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，而本案越发公司建造涉案房屋以及取得涉案房屋所有权证均在《中华人民共和国城乡规划法》施行之前，其已经履行相应的建设规划报批手续，应视为已取得了相应的相关主管部门的批准，故应认定其就涉案房屋与简爱鑫公司签订租赁合同合法有效。最后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”越发公司与简爱鑫公司签订《房屋租赁合同》第一条约定越发公司将其所有的办公楼（及门卫室）出租给简爱鑫公司用作酒店使用，故简爱鑫公司在租赁涉案房屋时明知所租赁的房屋属于办公楼，其开办酒店属于商业用房，该约定不符合涉案房屋的规划用途。但对建筑物规划用途的违反，法律并无明文禁止，且在案涉合同履行过程中，越发公司行使单方解除权，简爱鑫公司于2017年诉至本院请求确认越发公司2017年8月18日解除合同无效，判令越发公司继续履行合同。案涉租赁合同的效力已经（2017）豫0192民初2485号民事判决书、（2018）豫01民终8883号民事判决书进行评价，简爱鑫公司亦未举证证明双方签订的租赁合同存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的其他情形，故该案涉租赁合同合法有效。综上，本院对被告（反诉原告）简爱鑫公司提出确认租赁合同无效的反诉请求，不予支持。二、简爱鑫公司主张越发公司返还租金、履约保证金有无事实及法律依据被告（反诉原告）简爱鑫公司所提出的反诉请求第二项主张越发公司返还租金、履约保证金，系依照《中华人民共和国合同法》第五十八之规定所提起的缔约过失责任之诉，该项诉讼请求以简爱鑫公司与越发公司签订的房屋租赁合同无效为前提，基于上文分析，双方所签订的涉案租赁合同合法有效，故简爱鑫公司所提出的本项反诉请求，没有法律依据，本院不予支持。另，被告简爱鑫公司主张原告越发公司对其装修损失及经营损失进行赔偿，并依法申请对装修费及经营损失进行鉴定。首先，被告李新红作为简爱鑫公司法定代表人在签订涉案租赁合同前已具有三年的酒店经营经验，故其对从事酒店经营所需条件应当具备相关知识经验；其次，涉案租赁合同第一条明确载明涉案租赁房屋属于办公楼，第六条第二款也明确约定，如果政府明确禁止房屋用于本合同第一条的用途，及时调整经营内容，未及时调整的，甲方有权终止本合同，但不应视为甲方违约，简爱鑫公司及被告李新红作为完全民事行为能力人，在该合同上签字盖章，应视为对所经营酒店存在的风险已经明知；如简爱鑫公司存在装修损失及经营损失，理应积极采取措施防止损失扩大，但其在越发公司依照合同约定行使单方解除权时，简爱鑫公司亦未同意解除合同，而是主张继续履行合同，应视为简爱鑫公司对其经营风险已进行了全面评估和考量，相应后果应由其承担；最后，涉案租赁合同解除的原因系简爱鑫公司自2016年2月24日之后未向越发公司支付租金及房屋使用费，却占有使用涉案房屋直至2019年9月，越发公司依照合同约定行使了单方解除权。且本案中简爱鑫公司主张的损失均系基于涉案租赁合同之无效提出的主张，依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条第一款之规定，对被告简爱鑫公司提出的对装修费及经营损失的鉴定申请不予准许。三、越发公司主张简爱鑫公司返还房屋、支付租金、房屋占用费及利息损失、电费、违约金有无事实及法律依据关于返还房屋，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据本案查明的事实，因简爱鑫公司拖欠租金，越发公司通过邮寄方式向其发出解除合同通知书，简爱鑫公司于2017年8月21日签收越发公司邮寄的解除合同书，郑州市中级人民法院（2018）豫01民终8883号生效民事判决书对简爱鑫公司要求确认双方合同解除无效的诉求予以驳回，据此可以认定双方《房屋租赁合同》于2017年8月21日已经解除，简爱鑫公司自合同解除之日起继续占有案涉租赁房屋没有法律依据，故对越发公司主张简爱鑫公司将承租的位于郑州航空港区××大道与空港××交叉口原告所有的房屋予以交还的诉讼请求，本院予以支持。关于租金，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”根据双方合同约定，2016年5月1日前为免租期，简爱鑫公司自2016年5月1日起至合同解除之日即2017年8月21日止，共应向越发公司支付的租金为2,768,914元（2,119,416+6793㎡×26元/㎡/月×3个月+6793㎡×26元/㎡/月÷31天×21天），其实际仅支付首期租金1,740,520元，仍应向越发公司支付1,028,394元，但越发公司本次诉讼仅主张2017年4月30日至2017年8月21日的租金，不违反法律规定，故简爱鑫公司应向越发公司支付该段租期内的租金为649,498元，越发公司要求过高部分于法无据，本院不予支持。关于房屋占用费，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”案涉租赁合同解除后，简爱鑫公司继续占有案涉租赁房屋进行经营，其行为给越发公司造成损失，应当向越发公司赔偿房屋占有使用费损失。关于房屋占有使用费的计算标准，参考《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”，考虑本案实际情况，简爱鑫公司在租赁合同解除后实际从事了经营活动，故对越发公司主张简爱鑫公司按照双方合同约定的租金标准计算房屋占有使用费，本院予以支持。参考合同约定的租金标准，简爱鑫公司自2017年8月22日起暂计算至2019年10月29日应为4,976,754元（6793㎡×26元/㎡/月×2个月+6793㎡×26元/㎡/月÷31天×8天+1144485×4），自2019年10月29日之后至简爱鑫公司实际向越发公司返还涉案租赁房屋之日止按照每月206,031.69元（6793㎡×30.33元/㎡/月）计算至实际交付房屋之日止。关于违约金及租金、房屋占有使用费利息损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款之规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中越发公司与简爱鑫公司签订的租赁合同既约定了违约金条款又在合同附件1中约定了逾期支付租金利息损失的计算标准，越发公司未举证证明其除了应收租金利息损失之外存在其他损失，故本院对越发公司主张简爱鑫公司逾期支付违约金100,000元予以支持，对其主张简爱鑫公司对未按期付款的租金以649,498元为基数按年利率24%的标准自2017年5月1日起计算至实际支付之日止的利息损失的诉讼请求，不予支持。关于越发公司主张2017年8月21日之后房屋占有使用费的利息损失，因双方所签订的合同于2017年8月21日解除，越发公司主张的简爱鑫公司支付自2017年8月22日起的房屋占有使用费已经是对其损失的补偿，故对其另行主张房屋占有使用费利息损失的诉讼请求，本院不予支持。关于电费损失，因原、被告双方在案涉租赁合同第四条中约定电费的交纳方式为越发公司每月10日抄表并通知简爱鑫公司应交电费金额，简爱鑫公司须在每月15日之前结清当月电费。越发公司并未提供充分的证据证明其每月实际向电力部门交纳电费的票据以及金额，其每月向简爱鑫公司通知应交电费的金额，以及简爱鑫公司交付电费的明细，故应当承担举证不能的不利后果，本院对越发公司要求简爱鑫公司支付电费的诉讼请求，不予支持。四、李新红是否应当承担连带责任依照《中华人民共和国公司法》第二十条第三款之规定，“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”简爱鑫公司成立于2015年7月29日，系被告李新红一人独资有限责任公司，越发公司所诉的租金及房屋占用费大部分发生于其一人担任简爱鑫公司股东期间。虽然其于2019年6月21日将其持有的简爱鑫公司99%股权转让给其姐姐李让花，但该股权变更行为发生于简爱鑫公司与越发公司诉讼过程中，基于诚信原则，应由被告李新红对其与被告简爱鑫公司不存在人格混同承担举证责任，但其未举证证明简爱鑫公司的财产独立于其个人财产，故仍应由被告李新红对被告简爱鑫公司债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款、第六十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）河南简爱鑫酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将坐落于郑州航空港区新港大道与空港二路交叉口院内办公楼（及门卫室）6793m2（建筑面积）的房屋返还给原告（反诉被告）郑州越发置业有限公司；二、被告（反诉原告）河南简爱鑫酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）郑州越发置业有限公司支付拖欠的租金649,498元、违约金100,000元，共计749,498元；三、被告（反诉原告）河南简爱鑫酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）郑州越发置业有限公司支付自2017年8月22日起至2019年10月29日期间的房屋占用费共计4,976,754元，2019年10月29日之后的房屋占用费按照206,031.69元/月的标准计算至被告（反诉原告）河南简爱鑫酒店管理有限公司实际向原告（反诉被告）郑州越发置业有限公司履行本判决第一项确定的返还义务之日止；四、被告李新红就本判决第二、三项确定的付款义务与被告（反诉原告）河南简爱鑫酒店管理有限公司承担连带清偿责任；五、驳回原告（反诉被告）郑州越发置业有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）河南简爱鑫酒店管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51,883元，由原告（反诉被告）郑州越发置业有限公司负担10,915元，由被告（反诉原告）河南简爱鑫酒店管理有限公司、被告李新红共同负担40,268元。反诉案件受理费10,232元，由被告（反诉原告）河南简爱鑫酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。上诉人应于收到缴纳上诉费通知之日起七日内，向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长  梁超鹏审判员  张朝辉审判员  虎智霞二〇一九年十一月十一日书记员  王宗辉