广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0404民初3086号原告：罗二妹，女，1967年9月13日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区，原告：黄伟强，男，1962年10月9日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区，以上二原告共同委托诉讼代理人:黄嘉豪，系二原告儿子。被告：林瑞芳，女，1971年12月6日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，原告罗二妹、原告黄伟强（以下简称二原告）诉被告林瑞芳宅基地使用权纠纷一案，本院于2019年9月9日受理后，依法适用简易程序于2019年10月10日公开开庭进行了审理。二原告及其共同委托诉讼代理人黄嘉豪到庭参加诉讼，被告林瑞芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。二原告提出以下诉讼请求：一、请求判令原、被告签订的《宅基地使用权转让协议》为无效合同；二、请求判令被告返还原告名下的位于三灶镇的宅基地（四至为东：黄树培，西：徐丙恩，南：后山，北：黄伟明）及《宅基地使用权证》。事实和理由：2007年5月21日，原、被告签订了一份《宅基地使用权转让协议》，约定原告将原告名下的位于三灶镇的宅基地使用权作价人民币110,000元永久转让给被告，被告在该宅基地上建房，原告应无条件配合，建成的房屋所有权属于被告。协议签订后，被告向原告支付转让款，原告将名下茅田村的宅基地及《宅基地使用证》交付被告。时至今日，被告仍未在该宅基地上建房。被告不是茅田村的村民，原、被告签订协议转让原告名下的宅基地使用权没有经过村里同意。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，原、被告签订的《宅基地使用权转让协议》应认定为无效合同，被告应向原告返还宅基地及《宅基地使用权证》。综上所述，原告愿意返还被告110,000元转让款，并根据《协议》第十条的约定，向被告支付20,000元的补偿金。综上，原告诉至法院，请求判如所请。二原告共同提交以下证据：1.《宅基地使用权转让协议书》；2.《报建表》；3.《广东省乡（镇）村建设用地规划申请书》及《证明》。被告林瑞芳未作答辩，亦未提交证据。经审理查明，2007年5月21日，原告罗二妹、原告黄伟强作为甲方与被告林瑞芳作为乙方签订《宅基地使用权转让协议》，约定：甲、乙双方现就甲方转让宅基地使用权给乙方事宜，经双方协商一致，特订立本协议，以兹信守：“一、宅基地概况：甲方转让给乙方的宅基地位于三灶矛田村，面积150平方米，四至为东：黄树培，西：徐丙恩，南：后山，北：黄伟明，为空置状态。三、转让价格：甲、乙双方确认甲方转让该宅基地使用权给乙方的价格为110,000元。四、支付方式:乙方须于2007年5月21日前支付该宅基地使用权转让款给甲方。五、建筑物所有权：乙方在受让甲方宅基地使用权后，有权在该宅基地建设住宅，并对该宅基地上建成的住宅等建筑物享有所有权，但乙方须自行负担建设费用。六、宅基地清场：甲方须按照乙方的要求清除该宅基地原有建筑物、废弃物或地上附着物，将该宅基地按照空置状态交付给乙方，有关拆迁费用由甲方承担。七、权证及资料移交：甲方须在本协议签订后当日内将该宅基地使用权证、该宅基地原共有权人或所有家庭成员签名同意转让给乙方的有关手续及其它资料手续移交给乙方。八、宅基地用地交付：甲、乙双方须在本协议签订后当日内共同办理宅基地用地移交手续，自该手续办妥后，乙方有权对该宅基地进行动工兴建，处置使用。如日后发生征收拆迁等补偿权益的则归属乙方，甲方不得异议。九、报建手续：乙方在该宅基地上兴建住宅等建筑物需办理的所有相关手续包括且不限于报建、供水、供电、办理产权证等，甲方无条件予以协助办理。十、赔偿责任：1.如甲方原因导致乙方不能获得该宅基地使用权或目的落空的，或者不能兴建住宅等建筑物，或者不能对建成住宅等建筑物享有所有权或其它实质权益的，则甲方须退还所收转让款给乙方，赔偿乙方在该宅基地上的所有投入及损失，另行支付20,000元补偿金给乙方。2.如因乙方原因放弃受让该宅基地使用权的，则甲方有权要求乙方支付违约金20,000元，如受有损失，甲方还可要求乙方赔偿。”落款处有原告罗二妹、原告黄伟强、被告林瑞芳的签名捺印，案外人黄伟明、廖剑辉在见证人处签名捺印。二原告提交《广东省乡（镇）村建设用地规划申请书》《报建表》《证明》，证明涉案宅基地登记在罗二妹名下，具体位置为：东至空地、南至空地、西至徐丙恩宅地、北至黄伟明宅地，用地面积为：150平方米。庭审中，二原告述称，涉案宅基地位于三灶镇中心村××田队，属于下茅田靠山边；宅基地使用权证明是村里出的，没有留底，已经交给被告，上面有宅基地的具体位置，东边是黄树培，西边是徐丙恩，北边是黄伟明，南边是山，面积是150平方米；涉案土地四至没有变动；被告不是三灶镇中心村××田队集体成员；宅基地上没有建筑物，被告购买宅基地后也无投入；原告收取被告转让费110,000元（通过交通银行转账）和报建费4650元，同意予以返还；原告将宅基地使用权的协议证书原件、宅基地证明原件给了被告，被告没有出具收条。本院认为，关于《宅基地使用权转让协议》的效力。涉案宅基地登记在罗二妹名下。按照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条规定，宅基地属于农民集体所有，其使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。同时，宅基地是村民为建设住宅经依法批准而使用的本集体经济组织农民集体所有的土地，具有保障性及身份性的特点，这决定了宅基地原则上只能在本集体经济组织内部流转。而林瑞芳并非该宅基地所在村集体经济组织的成员，其与罗二妹、黄伟强签订的《宅基地使用权转让协议》，违反了法律、法规的强制性规定，应认定为无效合同。关于返还宅基地及《宅基地使用权证》。双方当事人在《宅基地使用权转让协议》第七条、第八条中约定签订该协议当天二原告将宅基地用地、《宅基地使用权证》及其他资料手续移交给被告林瑞芳。被告林瑞芳在收到本案诉讼材料后既未答辩也未提交证据予以反驳。结合上述情况，二原告主张其将涉案宅基地及其《宅基地使用权证》交付给被告林瑞芳，本院予以采信。按照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。二原告要求被告林瑞芳返还涉案《广东省乡（镇）村建设用地规划申请书》项下的宅基地（即原告罗二妹名下的位于三灶镇的东至空地、南至空地、西至徐丙恩宅地、北至黄伟明宅地，面积150平方米）及《宅基地使用权证》，本院予以支持。另外，二原告自愿向被告林瑞芳返还宅基地转让费110,000元和报建费4650元，系二原告对自身权利的处分，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以准许。至于被告林瑞芳的其他损失，被告林瑞芳可另循他径解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条的规定，判决如下：一、确认《宅基地使用权转让协议》无效；二、被告林瑞芳于本判决生效之日起十日内向原告罗二妹、原告黄伟强返还涉案《广东省乡（镇）村建设用地规划申请书》项下的宅基地（即原告罗二妹名下的位于三灶镇茅田村的东至空地、南至空地、西至徐丙恩宅地、北至黄伟明宅地，面积150平方米的宅基地）及《宅基地使用权证》；三、原告罗二妹、原告黄伟强于本判决生效之日起十日内向被告林瑞芳返还转让费110,000元、报建费4650元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1300元，由原告罗二妹、原告黄伟强负担650元，由被告林瑞芳负担650元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  修瑞娟二〇一九年十一月十八日法官助理吴佳红书记员郑鑫宇