济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0191民初1371号原告：山东北城庆合置业有限公司，住所地济南高新区凤凰路以西中林路以北凤凰国际广场1号楼203室，统一社会信用代码：91370100054897853M。法定代表人：李金勇，总经理。委托诉讼代理人：于海萍，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：马斌，国浩律师（济南）事务所律师。被告：迟建光，男，1971年5月18日出生，汉族，警察，住济南市历下区,委托诉讼代理人：丁福华，山东齐创律师事务所律师。原告山东北城庆合置业有限公司（以下简称北城庆合置业）与被告迟建光商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。北城庆合置业的委托诉讼代理人于海萍，被告迟建光及其委托诉讼代理人丁福华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。北城庆合置业向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的合同编号为销售（字）201623152444的《商品房买卖合同》；2.判令被告支付违约金4712.4元；3.判令被告支付原告律师费11744元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年7月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：被告以银行按揭贷款方式购买凤凰国际广场3号楼3单元607室商品房，建筑面积33.66平方米，单价7000元/平方米，合同总价款为235620元。然而，被告既未按合同约定办理银行按揭贷款，亦未向原告补足购房款。且由于被告原因导致原告承担担保责任向第三方代偿100000元。被告的行为违反了合同约定，亦损害了原告的合法权益。原告依法诉至法院，望判如所请。迟建光辩称，一、迟建光不同意解除《商品房买卖合同》。2016年6月22日，迟建光凭售楼广告找到北城庆合置业，欲图购买北城庆合置业“凤凰国际广场”项目3号楼3-607室房屋。北城庆合置业工作人员娄杰向迟建光出具了《凤凰国际广场商品房认购书》、《济南市商品房买卖合同》及其附件。迟建光对《凤凰国际广场商品房认购书》、《济南市商品房买卖合同》中房屋用途为商务办公、预测建筑面积33.66平方米、单价7000元、总价人民币235620元、支付认购定金20000元等条款均无异议，当看到《济南市商品房买卖合同》第六条“买受人应于本合同签订之日起7日内向买受人付清不少于50%的首付款”时，迟建光表示了犹豫并向娄杰表示其仅够支付定金，无法一次性支付一半房款。娄杰表示房子现在不好卖，不需要一次性支付全部首付款，只需先期支付20000元定金，其余首付款在一年半内分三次还清即可，迟建光表示同意。娄杰在《凤凰国际广场商品房认购书》下方注明“首付分期一年半三次还清，娄杰”后，随即与其签订了《凤凰国际广场商品房认购书》。认购书签订后，迟建光向北城庆合置业交纳了20000元定金，并于2016年7月9日向北城庆合置业支付首付款12002元。2016年7月28日，娄杰电话告知迟建光所购房屋网签已办妥，并表示网签合同是其找人代签后交给房管局，不再给迟建光。迟建光对《济南市商品房买卖合同》主要内容已知情，认为只要付款期限不受限制，按认购书约定的方式执行即可，就未提出异议，没有领取合同书。2016年7月下旬，北城庆合置业接受了迟建光所提交的银行按揭手续。2017年1月3日，迟建光至北城庆合置业要求交纳全部首付款，工作人员称领导让缓缓后等公司高层确定后再交，迟建光只好回家等待消息。2017年4月，北城庆合置业另一位工作人员谢某给迟建光打电话，告诉迟建光娄杰已经离职，其接管娄杰的一切工作。迟建光随即找到谢某，提出交纳房款，谢某告诉迟建光领导还没回复，现在还不能交，并告知迟建光因其银行按揭贷款的手续丢失需要补交一份。迟建光于2017年4月中旬再次向谢某提交了一份贷款手续，并要求交纳房款。谢某表示交纳房款日期已过，迟建光需交纳违约金，迟建光表示不解。直至2018年2月谢某离职也未给迟建光任何信息。迟建光此后多次至北城庆合置业处要求交纳房款均被拒绝。2018年3月19日，迟建光再次携带录像至北城庆合置业要求交纳房款，得知房价已涨到18000元/平方米，房子已不可能卖给迟建光。2018年12月10日，迟建光委托山东齐创律师事务所给北城庆合置业发送律师函，要求北城庆合置业继续履行合同，或与迟建光协商解决争议。北城庆合置业始终未予答复。因此，本案中迟建光善意履行了合同，北城庆合置业无权要求解除合同。二、迟建光不存在违约行为。迟建光在2017年1月3日起多次至北城庆合置业交付购房款，但北城庆合置业因房屋涨价故意不收取购房款，是导致本案合同僵局的根本原因，违约方是北城庆合置业，而非迟建光。合同法之所以设定违约金，是为了弥补守约方的损失，涉案房屋购买时价格为7000元/平方米，目前价格为18000元/平方米。北城庆合置业不但没有损失，还有盈利，其违约金的请求也不应得到支持。三、迟建光请求支付律师费所依据的合同条款迟建光不予认可，其第三项诉讼请求不应得到支持。综上，迟建光并无拒不交纳房款的行为及意思表示，是北城庆合置业拒不收取房款导致房款至今无法交付。北城庆合置业为了谋取更大的利益，人为制造了迟建光至今履约不能的事实。北城庆合置业不但拒绝收取迟建光交付的房款，且在迟建光向其再次提交按揭贷款手续后，迟迟不给其办理按揭贷款。迟建光曾向北城庆合置业表示，如果不能办理按揭，愿意一次性交纳所有购房款，但也被拒绝。因此，迟建光并无任何违约行为，是北城庆合置业的不诚信行为导致了本案诉讼，请求法院依法驳回北城庆合置业的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月28日,迟建光（买受人）与北城庆合置业（出卖人）签订编号为销售（字）201623152444的《济南市商品房买卖合同》一份，约定由迟建光购买北城庆合置业开发建设的位于济南高新区凤凰国际广场3号楼3单元607室商品房一套，建筑面积33.66平方米，房屋总价款为235620元。合同第六条约定：买受人按下列第3种方式按期付款：……3.银行按揭付款：（1）买受人应于本合同签订之日起7日内（即2016年8月5日前）向出卖人付清首付款125620元（即不少于合同总价款的50%，其中包含已付定金）；（2）剩余房款110000元由买受人向出卖人指定的银行申请按揭贷款并委托银行一次性于本合同签订后30日内支付给出卖人；其他详见附件五之相关约定。合同第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理：……(2)逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。合同第八条约定：出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同日，迟建光与北城庆合置业签订附件五：《济南市商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），其中第一部分关于银行按揭付款方式购房第3条约定：如出现因国家相关法规、政策变化，或因买受人原因，或因其他任何原因导致出现在本合同签订后30日内买受人的贷款申请银行不予批准或不予足额批准的，或贷款银行未能在上述期限内将按揭款项足额打入出卖人的账户的，买受人承诺在上述期限届满之日10日内以现金或通过银行转账方式一次性将剩余房款向出卖人补足。第4条约定:买受人有下列情形之一的，视为买受人逾期付款，出卖人可据此延期交房、延期协助办理产权证，并且出卖人有权按照买卖合同第七条及相关的约定要求买受人承担逾期付款的违约责任：（1）未在约定期限内按银行要求提交贷款所需的全部资料的；（2）未在约定期限内补足按揭银行所要求的首付款金额的；（3）未能按本条第3款约定期限付清剩余房款或差额房款的。第七部分关于合同终止、解除的补充约定第2条第2款约定：如买受人原因导致买卖合同及本补充协议解除或终止的，买受人应向出卖人支付不低于总房款2%的违约赔偿金（买卖合同及本补充协议有特殊约定的除外），并赔偿因此给出卖人造成的损失。出卖人因签署买卖合同及本补充协议而承担的全部税费、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由买受人承担。出卖人有权在退还买受人购房款（无息）前将违约赔偿金和上述税费先行予以扣除。诉讼中，迟建光提交《凤凰国际广场商品房认购书》复印件一份，该认购书上无迟建光签字捺印，签署日期为2016年6月22日，认购书下方载明“首付分期一年半三次还清毛坯娄杰”。迟建光称娄杰系北城庆合置业的置业顾问，其在该认购书上注明“首付分期一年半三次还清”，系北城庆合置业对购房款支付时间的变更。北城庆合置业对该认购书不予认可，认为该认购书乙方处无迟建光签字，且北城庆合置业与迟建光已经签订了正式的商品房买卖合同，双方应按合同约定履行各自的义务。北城庆合置业称娄杰并非其公司的工作人员，其不论是书面承诺还是口头承诺均不代表北城庆合置业，且迟建光没有证据证明该签字系娄杰所写，也无证据证明北城庆合置业曾同意迟建光首付款进行分期。关于迟建光已付购房款，北城庆合置业主张迟建光分别于2016年6月22日交纳定金20000元、2016年7月9日交纳房款5620元，另借款支付100000元，共计125620元，其中首付款中的100000元系迟建光向第三方山东合庆置业有限公司借款，后迟建光未偿还，北城庆合置业代迟建光偿还了该借款。迟建光仅认可其共向北城庆合置业交纳房屋首付款25620元（包括定金20000元），对北城庆合置业主张的100000元借款不予认可。双方均认可迟建光就剩余房款未通过银行按揭方式支付，北城庆合置业未向迟建光交付涉案房屋。北城庆合置业提交山东庆合置业有限公司与迟建光签订的协议书一份，载明：迟建光向山东庆合置业有限公司借款100000元，用于购买涉案房屋，还款分为三期，分别为2016年12月31日前还33000元，2017年6月30日前还33000元，于2017年12月31日前还34000元。北城庆合置业并提交迟建光出具的100000元收到条一份。诉讼中，迟建光申请对北城庆合置业提交的《商品房买卖合同》（合同编号为销售（字）201623152444）上以及2016年7月27日收到条上“迟建光”字样的签字及手印的真实性进行司法鉴定，但在本院委托烟台富运司法鉴定中心进行鉴定后，迟建光未交纳鉴定费用，该鉴定申请予以退回，后迟建光表示不再申请鉴定。迟建光主张多次至北城庆合置业处交纳购房款均遭拒绝，并于2018年12月10日委托山东齐创律师事务所丁福华律师就继续履行合同事宜向北城庆合置业发出律师函一份，北城庆合置业于2018年12月11日签收该函件。北城庆合置业辩称其未收到该律师函，对律师函中的主张不予认可。2019年1月29日，北城庆合置业与国浩律师（济南）律师事务所签订委托代理合同一份，国浩律师（济南）律师事务所指定马斌、于海萍作为本案委托诉讼代理人，北城庆合置业为此支出律师代理费11744元。北城庆合置业主张迟建光未按合同约定交纳购房款，构成违约，故要求解除合同、支付违约金及律师费，同意在扣除上述迟建光应当承担的费用后退还余款。迟建光不同意解除合同，要求继续履行合同，认为其不存在违约行为，故不同意支付违约金及律师费。本院认为，北城庆合置业与迟建光签订的《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方的真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，双方均应恪守履行。迟建光虽对合同中购房款付款期限条款不予认可，认为应按《凤凰国际广场商品房认购书》上载明的“首付分期一年半三次还清”进行支付，但其提交的该认购书系复印件，无法核对其真实性。即便该《凤凰国际广场商品房认购书》是真实的，鉴于该认购书的签订时间早于《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》的签订时间，认购书系双方合同签订前磋商形成，最终的权利义务内容应按照《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》中的约定履行。迟建光虽主张《济南市商品房买卖合同》及2016年7月27日收到条上“迟建光”字样的签字非其本人所签，但其在申请笔迹鉴定后未按时交纳鉴定费，以致鉴定申请予以退回，且其亦认可合同合法有效，故对其该主张本院不予采信。通过北城庆合置业提交的协议书及其主张可以看出，迟建光实际自行支付首付款为25620元，北城庆合置业主张迟建光通过向山东庆合置业有限公司借款支付首付款100000元。北城庆合置业提交的协议书与迟建光提交的认购协议中载明的首付分期一年半付清亦相吻合，故本案中双方争议的逾期付款部分并非首付款的支付，而是迟建光是否按照合同及补充协议关于银行按揭付款方式购房第3条约定的时间及方式支付剩余购房款。诉讼中，双方均认可迟建光就剩余房款未通过银行按揭方式支付，且迟建光亦未按照合同约定的时间以现金或通过银行转账方式一次性将剩余房款向北城庆合置业补足。迟建光虽主张多次至北城庆合处交纳剩余购房款均遭拒绝，但其提交的录音证据时间及律师函送达时间均为2018年，远远迟于合同约定的剩余购房款的支付时间，鉴于证人李某称与迟建光存在亲戚关系，故其证言的证明力较低，在无其他证据予以佐证的情况下无法认定迟建光逾期付款系因北城庆合置业原因所致。故本院认定，迟建光逾期付款，构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款约定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，本案中，《济南市商品房买卖合同》第七条明确约定“买受人逾期付款超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金”，截至起诉之日，迟建光未按合同约定通过按揭方式支付剩余购房款，亦未在无法办理按揭成功的情况下按约定补足剩余购房款，故双方约定的解除合同的条件已经成就，北城庆合置业有权解除合同。故北城庆合置业要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，符合合同约定，于法有据，本院予以支持。关于违约金，北城庆合置业主张迟建光应按照附件五第七部分第2条约定的不低于总房款2%向其支付违约金，但该条约定与商品房买卖合同第七条约定的按累计应付款的1%支付违约金不一致，根据附件五约定应以买卖合同约定的为准。鉴于北城庆合置业认可迟建光已缴纳购房款125620元，未付购房款110000元，故本院确定迟建光应支付北城庆合置业违约金1100元（110000元*1%）。关于律师代理费11744元，符合合同约定，且该费用已经实际支出，本院予以支持。鉴于诉讼中北城庆合置业同意将上述违约金及律师费在迟建光实际支付的购房款中扣除，故本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、原告山东北城庆合置业有限公司与被告迟建光于2016年7月28日签订的合同编号为销售（字）201623152444《济南市商品房买卖合同》于本判决生效之日起解除；二、被告迟建光于本判决生效之日起十日内支付原告山东北城庆合置业有限公司违约金1100元；三、被告迟建光于本判决生效之日起十日内支付原告山东北城庆合置业有限公司律师代理费11744元；四、上述第二、三项被告迟建光支付原告山东北城庆合置业有限公司的款项从被告迟建光已支付原告山东北城庆合置业有限公司购房款中先予扣除；五、驳回原告山东北城庆合置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费211元，由原告山东北城庆合置业有限公司负担46元，被告迟建光负担165元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  王 卉人民陪审员  刘永红人民陪审员  张希田二〇一九年十一月十九日书 记 员  韩 菁