北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初1478号原告：杨美丽，女，1981年5月2日出生，汉族，广州悦茂营销咨询有限公司北京分公司职员，住北京市亦庄经济开发区。委托诉讼代理人：齐超（原告杨美丽之夫），1983年4月2日出生。被告：北京合生绿洲房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区双花园南里三区12号楼1层103号，统一社会信用代码：91110000600096341U。法定代表人：盛廷会，董事长。委托诉讼代理人：郝亚萍，女，1988年5月28日出生，北京合生绿洲房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：云亮，男，1988年9月4日出生，北京合生绿洲房地产开发有限公司职员。原告杨美丽与被告北京合生绿洲房地产开发有限公司（以下简称合生绿洲公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨美丽及其委托诉讼代理人齐超，被告合生绿洲公司的委托诉讼代理人郝亚萍、云亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨美丽向本院提出诉讼请求：1、判令被告合生绿洲公司支付我违约金28237元（以每年13778.65元为标准，自2016年10月20日计算至2019年3月1日）；2、诉讼费由合生绿洲公司承担。事实和理由：2013年3月19日，我与合生绿洲公司签订了《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），合同约定，我购买合生绿洲公司开发的案涉房屋，房屋总价款1377865元。合同第十二条第一项约定合生绿洲公司应于2014年10月30日前向我交付房屋，合同第二十二条第二项约定因出卖人责任，买受人未能在房屋交付之日起720日内取得房屋所有权证的买受人提出退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照银行同期活期存款利率给付利息；买受人不退房的，自逾期之日起，每满一年，出卖人向买受人支付已付房款1%的违约金。合同签订后，我依合同约定支付了全部购房款，但合生绿洲公司经我多次要求未办理房屋产权证书。我有权根据合同第二十二条约定要求合生绿洲公司支付违约金。经我多次主张，合生绿洲公司拒绝履行，故我诉至法院。被告合生绿洲公司辩称，我公司一直在积极为杨美丽办理房屋产权证，由于杨美丽个人原因，导致无法按照合同约定按期办理，前期购房阶段，杨美丽由于个人原因没有登记家庭成员信息，杨美丽之前遗漏了孩子信息，后来又去补录，她自己去缴纳的契税，我公司通知杨美丽交资料，杨美丽没有按期提交原件核验，导致没有按期进行产权办理，后期我公司通过发函和电话方式联系杨美丽，让其来办理核验原件的手续，但是EMS显示他人签收，杨美丽多次拒接、挂断电话，杨美丽后期更换电话号码也没有通知我公司。和杨美丽同期购房的业主都已经拿到了房屋产权证。经过和公司核实情况，杨美丽没有委托我公司办理产权证，包括缴纳契税都是杨美丽自己去办理的，我公司不应当承担违约金。《预售合同》约定通过公积金贷款办理，批贷时间较晚导致无法为杨美丽及时办理房产证，责任在杨美丽。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定的事实如下：2013年3月19日，合生绿洲公司作为出卖人、杨美丽作为买受人签订《预售合同》，约定杨美丽购买案涉房屋，预测建筑面积88.91平方米，套内建筑面积72.56平方米，总价款1377865元，除首期支付购房款总价30.61%，其余价款通过公积金贷款支付，出卖人应在2014年10月30日前向买受人交付案涉房屋。《预售合同》第二十二条产权登记约定：“……（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理……（2）买受人同意委托出卖人指定的中介机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元人民币。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人提出退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率给付给利息；买受人不退房，自逾期之日起，每满一年，出卖人向买受人支付已付房价款1%的违约金，此违约金不得与初始登记的违约金累加处理。3、如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。”此外，《预售合同》还约定了其他内容。2014年12月21日，杨美丽接收案涉房屋。2012年12月29日，合生绿洲公司为杨美丽出具房款421783元的发票；2013年11月20日，合生绿洲公司为杨美丽出具房款6082元的发票；2014年8月18日，合生绿洲公司为杨美丽出具房款950000元的发票；2016年4月15日，合生绿洲公司为杨美丽出具房款4747元的发票。2016年5月25日，杨美丽自行至北京市通州区地方税务局第二税务所交纳契税13826.12元，税务机关向杨美丽出具《税收完税证明》。2016年6月23日，合生绿洲公司将杨美丽预先交纳的契税款13826.13元退回杨美丽银行账户。2018年5月24日，合生绿洲公司向杨美丽在《预售合同》中留存的地址1109室寄送《配合产权办理催告函》及《家庭情况资料明细表》，通知杨美丽根据附件《家庭情况资料明细》内容提供对应证件、全款发票复印件，如已提交相关复印件或自缴契税完成，根据政府有关规定，尽快按照《家庭情况资料明细》内容，携带相关证件原件及复印件前往指定地点核验身份证明原件，由于个人原因未能及时核验相关身份证明原件或未按要求提供办理不动产权证书的全部身份证明原件及复印材料，造成未在《预售合同》约定时间内取得不动产权证书，自行承担全部责任，并备注了工作时间、办理地点和咨询电话。该邮件显示2018年5月26日他人代收。杨美丽表示未收到上述邮件，上述地址的房屋其已经出租，其找过被告口头告知变更地址，但并未提供证据予以证明。在本案审理过程中，关于房屋产权证书的办理事宜，合生绿洲公司表示自2015年1月1日开始通知杨美丽可以办理房产证，2018年5月向杨美丽寄送《配合产权办理催告函》之前都是电话通知，也可能在小区贴通知单，但除寄送《配合产权办理催告函》外，合生绿洲公司对其余陈述未能举证予以佐证。合生绿洲还表示，杨美丽在购房阶段没有准确提供登记家庭成员信息，没有登记孩子信息，2015年5月统一启动办理房产证，材料提交到建委，才发现缺少信息需要补录，导致房产证没有及时办理，且公积金贷款批贷较晚导致无法及时为杨美丽办理房产证，但对上述答辩意见，合生绿洲公司均未提交证据予以佐证。杨美丽表示因政策变更，其提交孩子信息，客服没有向公司提交，其去大望路找被告找不到人，其2016年、2017年主动找被告，但是总部总是换人，不敢把户口本放在公司，且补资料办理需要半年时间，就想自行办理，至建委办理被告知需要开发商配合提供资料。另查，经双方配合，案涉房屋于2019年2月28日登记至杨美丽名下，并取得房屋产权证书。本院认为：依法成立的合同对缔约双方具有法律拘束力。合同缔约方应全面履行各自的合同义务。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据本案查明的事实，合生绿洲公司于2014年12月21日向杨美丽交付案涉房屋，按双方约定应当于2016年12月10日之前为杨美丽办理完毕房屋所有权证书。但直至2018年5月才向杨美丽寄送关于办证的函件，已远远超出了双方约定的期限，虽然其表示在此之前亦通知过杨美丽，但并无证据予以佐证，本院无法采信。合生绿洲公司主张杨美丽并未委托其办理产权证书，但与双方约定不符，且如果没有相应委托，其亦没有必要向杨美丽寄送办理产权证书的函件，故本院对其此说法不予采信。关于杨美丽自己交纳契税的情况，当时已交房17个月之久，在合生绿洲公司迟迟未办理产权证书的情况下，杨美丽自行办理相关手续也并无不妥，且事后合生绿洲公司将杨美丽交纳的契税退还亦说明合生绿洲公司迟迟未办理相关手续。关于杨美丽家庭成员变更可能影响办理产权证书进度的情况，因合生绿洲公司并未提供其为杨美丽办理产权的进度记录，无法证明其何时发现办理障碍，也无法证明其何时将相关情况告知杨美丽，即便存在障碍，双方约定的时间亦足以使双方进行协商，消除障碍，故此一情况不能成为合生绿洲公司逾期未履行办证义务的合理抗辩。合生绿洲公司主张杨美丽交纳最后一笔房款的日期为2016年4月15日，故应从此日之后720日起算违约金，但此笔款项为面积补差款，合生绿洲公司未提供证据证明杨美丽该笔款项存在逾期支付的情况，故对其该答辩意见，本院不予采纳。杨美丽要求合生绿洲公司支付违约金，理由正当，证据充分，但具体数额本院依据合生绿洲公司逾期的期限（已满二年不满三年）进行核算，且合生绿洲公司确于2018年5月通知过杨美丽办理产权证，杨美丽表示因地址变更导致其未收到邮件，但并未提供证据证明其通知过合生绿洲公司变更地址，虽然合生绿洲公司仅仅一次的邮寄送达并不能证明其已完全履行了自己的通知义务，但杨美丽对于邮件送达不能这一情况仍有一定过错，故在计算合生绿洲公司违约金的数额时本院进行酌减（10%），超出本院核算数额的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、北京合生绿洲房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付杨美丽违约金24801.57元；二、驳回杨美丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费506元，由杨美丽负担86元（已交纳），由北京合生绿洲房地产开发有限公司负担420元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  姚玮东人民陪审员  孙海鹏人民陪审员  张志军二〇一九年十一月二十二日书 记 员  苑路佳