贵州省玉屏侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0622民初540号 原告：中国建设银行股份有限公司玉屏支行，统一社会信用代码91520622770590799M，住所地贵州省铜仁市玉屏侗族自治县中山路222号。 主要负责人：万敏，该支行行长。 委托诉讼代理人：谢谦，女，该行员工。 委托诉讼代理人：吴世军，男，中国建设银行股份有限公司铜仁市分行员工。 被告：龙为富，男，1983年11月7日出生，土家族，户籍地贵州省铜仁市玉屏侗族自治县。 被告：贵州鑫贵房地产开发有限公司，统一社会信用代码91520622076026450J,住所地贵州省铜仁市玉屏侗族自治县中山路76号。 法定代表人：陈学仙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何汝园，男，该公司员工。 原告中国建设银行股份有限公司玉屏支行（以下简称建行玉屏支行）与被告龙为富、贵州鑫贵房地产开发有限公司（以下简称鑫贵公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢谦、吴世军、被告鑫贵公司的委托诉讼代理人何汝园到庭参加诉讼，被告龙为富经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原告与被告龙为富于2017年9月21日签订的编号为520686636-2012-20170840587的《个人住房借款合同》；2.判令被告龙为富偿还欠原告贷款本息287,400.5元，其中：贷款本金274,132.78元，利息13,267.72元（利息暂计算至2019年4月30日），直至还清全部欠款为止（利随本清）；3.若被告龙为富无偿还能力，请求依法判决处置被告龙为富所有的位于玉屏××自治县××街道××广场××单元××号（房屋）抵押物，所得款项原告优先受偿；4.判令被告鑫贵公司对被告龙为富的债务向原告承担连带清偿责任；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告龙为富因购买被告鑫贵公司开发的玉屏××自治县××街道××广场××单元××号商品住房资金不足，于2017年8月11日向原告申请个人住房按揭贷款。2017年9月21日，原告与被告签订编号为520686636-2012-20170840587的《个人住房借款合同》，该《合同》约定：被告向原告借款28万元，借款期限240个月，即2017年9月28日至2037年9月28日，采用执行浮动利率的方式计收利息，即在人民银行基准利率基础上上浮13%，贷款时按年利率4.9%×1.13=5.537%执行，还款方式采用等额本息还款方式按月归还贷款本息，每月归还本息金额为1,931.94元。被告自愿用其所购买的上述住房向原告提供抵押担保，担保范围为：本金、利息、罚息、违约金、赔偿金及为实现债权而支付的各项费用，同时办理了抵押登记手续，被告对本笔贷款承担连带清偿责任。原告按照合同约定将按揭贷款28万元支付至被告鑫贵公司开设在原告的账户中。贷款发放后，被告龙为富未能按合同约定履行还款义务，经常无故拖欠，经原告催促，被告仍拒不履行还款义务。截至2019年4月30日，被告已连续拖欠应还贷款本金及利息20,078.4元（其中：本金6,810.68元，利息13,267.72元）。 原告围绕上述事实提供的证据有：营业执照、按揭贷款申请书、个人住房（商业用房）贷款申请审批表、中国建设银行个人贷款业务调查申报审批表、龙为富的身份证、未婚声明书、收入证明、户口簿、购房首付资金及家庭住房实有套数诚信保证、个人贷款资金划转授权委托书、个人住房借款合同、不动产登记证明、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、个人贷款过期催款通知书。 被告龙为富未答辩，亦未提供证据。 被告鑫贵公司辩称，其对诉讼请求第四项有异议，但具体情况不清楚。其他无异议。 本院经审理认定事实如下：2017年8月11日，龙为富以购买鑫贵公司开发的玉屏××自治县××街道××广场××单元××号住房资金不足为由向建行玉屏支行申请个人住房按揭贷款28万元，经建行玉屏支行审查批准，于2017年9月21日与龙为富、鑫贵公司签订编号为520686636-2012-20170840587的《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：龙为富向建行玉屏支行借款28万元，借款期限240个月（2017年9月28日至2037年9月28日），采用浮动利率方式计收利息，即在人民银行基准利率基础上上浮13%，贷款时按年利率4.9%×1.13=5.537%执行，还款方式：等额本息还款，每月偿还本息1,931.94元。合同第十六条第一项约定了借款人违约情形：“（一）借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项;”和第十七条第一项贷款人救济措施约定：“出现上述任一违约情形或可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系；”，并约定了违约情形下利息、罚息、复利的计算方式及行使担保的权利。保证方式为抵押加阶段性保证，鑫贵公司对该笔贷款承担连带保证责任，保证期间为：本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。龙为富用其所购买的玉屏××自治县××街道××广场××单元××号住房向原告提供抵押担保，并于2017年9月26日办理了不动产登记证明抵押预告登记手续。合同上有龙为富在借款人、抵押人处的签名、捺印，有鑫贵公司在保证人处的加盖公章及法定代表人余贵的签名确认，有建行玉屏支行在贷款人处加盖公章及负责人万敏的签名确认。合同签订后，2017年9月28日，建行玉屏支行经龙为富授权将贷款28万元转入鑫贵公司在建行玉屏支行开设的账户上。贷款发放后，龙为富未按合同约定履行还款义务，鑫贵公司于2018年3月30日、2018年6月30日分别偿还贷款本息3,875.95元、5,839.65元，庭审中，建行玉屏支行提供2019年11月12日打印的《个人贷款对账单》，证实2019年10月28日在龙为富的账户上被系统扣本金10元。2019年5月30日，建行玉屏支行向龙为富发出《个人贷款过期催款通知书》，龙为富仍未履行还款义务。鑫贵公司经建行玉屏支行催告，因账户被冻结，除偿还上述两次款项后亦再未扣还贷款本息。现龙为富尚欠借款本金274,122.78元，截止2019年4月30日利息为13,267.72元未偿还。 另查明，案涉房屋不动产权证书至今未办理，亦未办理抵押权登记。建行玉屏支行明确表示对《个人住房（商业用房）借款合同》中的抵押、保证合同关系不解除。庭审中，对利随本清明确表述利息计算标准为在年利率5.537%的基础上上浮50%。 上述事实，有原告、被告鑫贵公司的庭审陈述及营业执照、按揭贷款申请书、个人住房（商业用房）贷款申请审批表、中国建设银行个人贷款业务调查申报审批表、龙为富的身份证、未婚声明书、收入证明、户口簿、购房首付资金及家庭住房实有套数诚信保证、个人贷款资金划转授权委托书、个人住房借款合同、不动产登记证明、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、个人贷款过期催款通知书、询问笔录等证据经庭审质证，本院予以确认在卷佐证。 本院认为，原告与二被告签订的借款合同系双方真实意思表示,内容不违反法律和行政法规的禁止性规定,合法有效,表明原告、被告龙为富、鑫贵公司之间分别形成了债权债务关系、抵押合同关系、连带保证合同关系，该合同对双方均具有约束力，双方应按合同约定履行合同义务。一、关于原告要求解除与被告龙为富签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的问题。借款合同签订后,原告按合同约定履行了向被告支付借款的义务，被告龙为富获得借款后未履行合同义务，并已有多期借款未偿还，已构成逾期还款,违反了合同约定,损害了原告合法权益,且就是否能够继续按合同约定支付合同约定的借款本息,被告龙为富未到庭说明,表明被告龙为富并未有向原告全面履行合同主要义务的意思表示和行为,导致原告的合同目的不能实现。前述事实表明,被告龙为富的行为已构成根本违约,根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定,与借款合同第十七条第一款第二、三项的约定，对原告第一项要求解除借款合同中涉及其与被告之间借款合同关系的诉讼请求,本院予以支持。 二、关于原告要求被告偿还借款本息的问题。被告龙为富的违约行为导致与原告的借款合同关系已实际无法履行,根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施；并有权要求赔偿损失。”的规定,原告要求被告龙为富偿还的本金确认为274122.78元，截止2019年4月30日的利息13267.72元，及支付利息至本金还清时止的诉讼请求,合法有据，本院予以支持。原告在诉讼中明确表示不要求解除担保合同关系、保证合同关系，这实际上是原告自愿放弃第一项诉讼中要求解除担保贷款合同关系、保证合同关系的诉讼请求，原告的表述是其真实意思表示，不违反法律规定，也不损害他人利益，本院依法予以确认。 三、关于原告要求享有对案涉房屋享有优先受偿权的问题。原告第三项要求在债权范围内对抵押房屋享有优先受偿权的请求,因房屋虽办理了抵押权预告登记，至今未办理房屋所有权证并未办理抵押登记,根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”和《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定,该登记并不发生物权效力,即原告并不能据此享有抵押权,故对原告第三项要求确认其在债权范围内对房屋享有优先受偿权的诉讼请求,于法无据，本院不予支持。 四、关于原告要求被告鑫贵公司承担连带保证责任的问题。 被告鑫贵公司为原告提供了阶段性连带责任保证,即约定其免除连带责任担保条件为办妥案涉房屋不动产权证书之前就需承担连带清偿还款责任，但前述条件至今尚未实现,被告鑫贵公司未提供证据证明房屋已能够办理不动产权证书，且被告龙为富的债务已因其违约而提前到期,根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的,为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的,债权人可以要求债务人履行债务,也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条“主合同解除后,担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是,担保合同另有约定的除外。”的规定,因原告与被告鑫贵公司约定的保证期间为被告龙为富取得房地产权属证书,并办妥以原告为抵押权人的抵押证之日的期间,在抵押权未能依据登记而设立的情况下，被告鑫贵公司的保证期间未结束,故对原告第四项要求被告鑫贵公司对被告龙为富的债务承担连带保证责任的请求,本院予以支持。但被告鑫贵公司的该连带保证责任在被告龙为富办妥房屋抵押登记手续及原告收到他项权证之日起免除。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后,有权向债务人追偿。”及第四十二条“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的,应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的,保证人只能按照承担责任的事实,另行提起诉讼。”的规定,若被告鑫贵公司在其前述连带保证责任免除前承担了保证责任,其有权另行向被告龙为富追偿。被告鑫贵公司的辩解对承担连带清偿责任有异议，但未能陈述理由，不符合事实和该约定及前述法律规定,本院不予采信,故被告鑫贵公司应承担连带保证责任。被告龙为富经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，不影响本案审理。 综上所述，原告要求被告偿还借款及利息的诉讼请求，符合法律规定和约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司玉屏支行与被告龙为富于2017年9月21日签订的合同编号为520686636-2012-20170840587的《个人住房（商业用房）借款合同》中涉及原告中国建设银行股份有限公司玉屏支行与被告龙为富之间形成的借款合同关系； 二、被告龙为富在本判决生效后十日内向原告中国建设银行股份有限公司玉屏支行偿还借款本金274122.78元、截止2019年4月30日的利息13,267.72元，并支付自2019年5月1日起以借款本金274,122.78元为基数按年利率8.3055%计算利息至前述借款本金还清之日止; 三、被告贵州鑫贵房地产开发有限公司对上述第二项判决中原告中国建设银行股份有限公司玉屏支行对被告龙为富享有的全部借款本息承担连带清偿责任(在涉案房屋办理抵押登记手续且原告中国建设银行股份有限公司玉屏支行收到不动产权证书之日起,被告贵州鑫贵房地产开发有限公司对前述第二项判决的连带保证责任免除); 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司玉屏支行的其他诉讼请求。 上述给付事项；限于本判决生效后十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5,611元，由被告龙为富负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在本判决限定的履行期限届满后两年内向本院或被执行人财产所在地基层人民法院申请强制执行。 审 判 长  洪玉水 人民陪审员  李仕奎 人民陪审员  金爱珍 二〇一九年十一月二十六日 书 记 员  付 燕