北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初15900号原告：北京华弘玻璃有限公司，住所地北京市昌平区南口镇东大街52号。法定代表人任福华，总经理。委托诉讼代理人董志刚，北京董志刚律师事务所律师。被告：杨建国，男，1963年10月29日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：李文菊，女，1982年9月27日出生，汉族，住北京市丰台区。被告：韩建刚，男，1979年9月27日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：樊建红，女，1975年5月25日出生，土家族，住北京市昌平区。原告北京华弘玻璃有限公司（以下简称华弘玻璃公司）与被告杨建国、李文菊、韩建刚、樊建红物权保护纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华弘玻璃公司委托诉讼代理人董志刚，被告李文菊、韩建刚、樊建红、杨建国均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华弘玻璃公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告杨建国和被告李文菊将原告所有的位于北京市昌平区x镇x街x号面积为904．06平米的107号楼（以下简称x号楼）返还给原告。2．判令被告樊建红从紧邻北京市昌平区x镇x街x号楼扩建的约111．87平米的违法建筑物内搬出。3．判令被告杨建国和被告韩建刚在判决生效后15天内将紧邻北京市昌平区x镇x街x号楼扩建的约111．87平米的违法建筑物予以拆除；如逾期未拆除，则原告将自行拆除，拆除费用由被告杨建国和被告韩建刚负担。4．判令被告杨建国和被告李文菊从2018年1月1日起至实际返还租赁物之日止按照每日219．18元的标准向原告支付逾期腾房占有使用费。5．依法确认x镇x街x号楼扩建的111．87平米房屋为违建。6．依法判令被告负担本案的案件受理费、公告费等诉讼费用。庭审中原告华弘玻璃公司撤回第二项、第四项诉讼请求。事实与理由：2009年3月原告与被告杨建国签订租赁合同，原告将其所有的位于北京市昌平区x镇x街x号面积为904．06平米的107号楼出租给被告使用，租期为五年。五年期满后原告与被告杨建国又续签租赁合同，租期为五年即从2014年5月1日起至2019年4月30日止。房屋年租金为每年捌万元。2017年11月22日，原告向被告杨建国发出《租赁合同》解除和房屋场地腾退返还通知，通知被告杨建国于接到通知后满30日时其与原告签订的《租赁合同》予以解除。被告杨建国于当日收到该通知并在该通知上签字确认，故原告与被告杨建国之间的《租赁合同》于2017年12月22日已经解除。被告杨建国应于2018年1月1日前将租赁物返还给原告。原告与被告杨建国之间的《租赁合同》解除后，原告多次催还，但被告杨建国至今未向原告返还租赁物。后原告收到了李文菊为原告、杨建国为被告、原告为被告的另案民事诉状后，方得知该租赁物的实际占有人为本案被告李文菊。该案租赁物为原告所有，被告李文菊和杨建国占有该租赁物没有法律依据，故侵犯了原告的物权。另查明，被告杨建国和被告韩建刚在占有该租赁物期间未经原告允许，紧邻该租赁物私自扩建了约111．87平米违法建筑物。又查明，被告樊建红目前占有使用紧邻北京市昌平区x镇x街x号楼扩建的约111．87平米的违法建筑物。被告杨建国辩称，同意原告的诉讼请求，我方和原告之间的合同已于2017年12月22日解除。同意拆除扩建的约111．87平米建筑物。被告李文菊辩称，我和杨建国之间的合同尚未到期，如果是违建，我这么多年交的房租都要求退还，原告称和杨建国之间的合同于2017年解除，但杨建国2018年还在收我方房租。我使用的是x街x号的小白楼一、二层宾馆、一层底商、一层药店、一层理发店，房屋共计500平米左右。法律上应是先补偿再腾退，合同未到期，如果腾退，要求补偿我方经营损失。被告韩建刚辩称，不认可原告诉求，我和原告之间没有租赁合同，我和杨建国于2010年8月13日签的租赁合同，租赁二层楼500平米左右的房屋，我和原告没有法律关系。我和杨建国的租赁合同第四条第四款规定，可以对房屋进行装修、加建，期满固定设施归杨建国，可移动设施归我方。原告提到的加建，2010年8月13日租赁后，我方开始施工后，原告没有提出异议，而且这么多年原告也没有提出异议。之后五方签署转让协议，将韩建刚的权利义务转让给李文菊，房屋标的物和我方没有关系，原告不应将我方列为被告。111．87平米的房屋建完后，工商注册的相关资料是杨建国协调，原告提供的房产证等手续后，注册美发店和药店，不认可原告说不知情加建房屋的说法，原告对加建房屋是知情和认可的。被告樊建红辩称，对原告诉求不认可，药店是2011年4月依法取得营业执照，是原告提供相应材料后取得的执照。我方和李文菊的合同还未到期，到2020年9月才到期。扩建情况我不知情，不知道我使用的药店约150平米是否包括原告认为的违建。合同约定，如遇国家拆迁，经营补偿归乙方。根据房屋拆迁的相关规定，有营业执照的应按照商业性质，对停产停业、装修等进行补偿。经审理查明：华弘玻璃公司系北京市昌平区x镇x街x号楼的房屋所有权人。2009年3月18日，华弘玻璃公司（甲方、出租方）与杨建国（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将其公司南门西侧二层小楼出租给乙方用于工商业等生产经营活动。房屋建筑面积为524平方米。租赁期限为5年，自2009年5月1日至2014年4月30日止，房屋年租金为8万元，合同亦约定了其他内容。2014年5月8日，华弘玻璃公司（甲方、出租方）与杨建国（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将其公司南门西侧二层小楼出租给乙方用于工商业等生产经营活动。房屋建筑面积为524平方米。租赁期限为5年，自2014年5月1日至2019年4月30日止。房屋年租金为8万元，租金每半年交纳一次，上半年租金在每年的5月1日前交纳，下半年租金在每年的10月31日前交纳。正式承租前，乙方应提前一个月预交半年租金。水、电供应由甲方负责，乙方使用甲方提供的水、电，应执行甲方规定的价格。乙方拖延支付租金30天以上，甲方有权解除合同，且不负责赔偿乙方经营活动和房屋装修及改造等任何损失。因不可抗力及因国家占用或甲方整体规划调整等原因，乙方必须服从国家占用或甲方规划终止合同，甲方不给于任何经济补偿。除以上原因外，任何一方提前解除合同，应提前30天通知对方，由此造成的损失，由解约方承担责任。乙方不得将承租物整体或分割向第三方转租。否则，甲方有权终止合同。合同还约定了其他内容。2010年8月13日，杨建国（甲方、出租方）与韩建刚（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于北京市昌平区x镇x街x号院的临街两层宾馆（包括所有附属设施、物品免费提供，附物品清单）及三个底商（约500平方米）及楼前场地出租给乙方使用。租赁期限为10年，其中2010年8月18日至2010年10月18日作为乙方的免费装修期，正式租期从2010年10月19日至2020年10月19日止，租金标准为前两年每年壹拾贰万元整，租金按季度支付，后八年为每年壹拾伍万元整，租金按半年作为一个支付期。第一期租金于装修期满前支付，后续租金于每缴费周期前十天交付。乙方可以对所承租的房屋进行分租、转租或转让。乙方在不破坏房屋主体结构的情况下，可以对房屋进行任何的装修、改建及加建。期满固定设施归甲方、属于乙方投入的可移动物归乙方，合同还约定了其他内容。2010年12月16日，韩建刚（甲方、出租方）与逯占根（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于北京市昌平区x镇x街x号院达荣城旅馆东临小底商（约50平方米）出租给乙方使用。租期从2010年12月16日至2020年10月16日止，年租金为第一年15000元，从第二年起年租金为18000元，租金半年作为一个支付期，乙方在不破坏房屋主体结构的情况下，可以对房屋进行装修，期满固定设施归甲方、属于乙方投入的可移动物归乙方，合同还约定了其他内容。2011年12月23日，韩建刚（甲方、出租方）与樊建红（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于北京市昌平区x镇x街x号院的达荣城旅馆东侧大底商（约150平方米）出租给乙方使用。租期从2011年12月22日至2020年9月16日止，乙方在不破坏房屋主体结构的情况下，可以对房屋进行装修，期满固定设施归甲方、属于乙方投入的可移动物归乙方，租赁期内遇国家规划需要拆迁，如有经营补偿则归乙方，合同还约定了其他内容。2012年6月6日，韩建刚、王志雄、刘宗俊（转让方，甲方）与李文菊（受让方，乙方）签订《转让协议》，甲方将由韩建刚承租，跟王志雄及刘宗俊共同合作经营的位于昌平南口x街x号院的两层宾馆（共计20个房间）的使用经营权（包括门前场地作为停车场的使用权）转让给乙方（附甲方三人的合作协议复印件）。转让费为贰拾叁万元整人民币，此费用于签订协议时一次性支付给甲方。同时办理相关的使用经营权交接手续及物品交接清单，经营期限为2012年6月6日至2020年10月19日，宾馆中现有设施的使用权，除去韩建刚承租宾馆时与出租方约定的相关物品（附旅店物资明细单）无权处分外，其余可移动设备及物品合同届满时归乙方所有，合同还约定了其他内容。2014年1月16日，韩建刚（甲方）、杨建国（乙方）、李文菊(丙方)、樊建红（丁方）、逯占根（戊方）签订《转让协议》，约定：甲方将其于2010年8月13日与乙方签订的《租赁合同》中作为承租人的权利与义务，从本协议签订之日起一并概括转让给丙方，自本协议签订后丙方开始行使合同中与甲方的权利、承担与甲方有关的义务，甲方脱离与乙方的合同关系，剩余租赁年限为2014年1月16日-2020年10月19日。租赁期间租金保持不变，为每年15万元，每半年支付一次，2014年4月19日前的租金已由甲方支付给乙方，因此，丙方须在本协议签订日之前返还甲方2014年1月16日至2014年4月18日期间及2014年1月16日前尚未支付给甲方的租金共计105000元，自本协议签订之日起，甲方、王志雄、刘宗俊与乙方于2012年6月6日签订的《转让协议》不再履行，甲方与丁方于2011年12月23日签订的《租赁合同》自动终止，甲方与戊方于2010年12月16日签订的《租赁合同》自动终止，由丙方与丁方、戊方协商继续履行原合同或重新签订租赁合同，协议还约定了其他内容。2017年11月22日，华弘玻璃公司曾向杨建国发出《租赁合同》解除和房屋场地腾退返还通知，该通知记载：“因昌平区政府制定了x地区棚户区改造的整体规划，北京华弘玻璃有限公司（即北京平板玻璃集团公司）厂区在x地区棚户区改造规划之内，根据昌平区国资委和北京市昌平房地产开发有限公司要求，厂区的场地、厂房等建筑物要尽快予以腾空以供棚改之需，又因贵承租人与出租人签订的《租赁合同》中约定，遇有国家占用或出租人整体规划调整等原因时承租人必须服从国家占用或出租人规划终止合同。”庭审中杨建国认可其于2017年11月22日收到该通知，并认可其与华弘玻璃公司之间的合同已于2017年12月22日解除。2018年3月22日，华弘公司向杨建国发出通知和律师函，要求杨建国就所承租的房屋场地进行腾退返还。庭审中韩建刚认可其于2010年在107号楼（二层小白楼）旁扩建了约111．87平米的建筑物，建造时未有相关规划审批手续。庭审中樊建红认可其占有使用的房屋为107号楼的部分房屋以及韩建刚扩建的房屋共计约150平米，李文菊认可其占有使用的房屋为107号楼一二层宾馆、一层底商、一层药店、一层理发店共计500平米左右。上述事实，有国有土地使用证、房屋所有权证、杨建国与华弘公司之间《租赁合同》、杨建国与韩建刚之间《租赁合同》、韩建刚与樊建红之间《租赁合同》、转让协议两份、《租赁合同解除和房屋场地腾退返还通知》、通知、告知书、律师函、照片以及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，杨建国与华弘玻璃公司之间的《租赁合同》于2017年12月22日解除后，杨建国即丧失将涉案房屋继续出租给他人占有、使用的权利，故现李文菊与樊建红占有、使用涉案房屋无合法依据，对华弘玻璃公司的所有权造成妨害，华弘玻璃公司有权要求杨建国、李文菊腾退返还涉案房屋。关于韩建刚于2010年在x号楼旁扩建的约111．87平米的建筑物，其未向本院提交证据证明经过权利人华弘玻璃公司允许建设，亦未提交有关行政部门的规划审批手续，对华弘玻璃公司的土地使用权造成了损害，故华弘玻璃公司有权要求其予以拆除。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款规定“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”，故华弘玻璃公司亦有权基于合同的约定要求杨建国将x号楼旁扩建的建筑物予以拆除。关于华弘玻璃公司要求确认该部分建筑为违法建筑的诉求，对此，本院认为对于违法建筑物的认定属于有关行政管理部门的职权范围，不属于人民法院民事案件的处理范围，故本院对于华弘玻璃公司的该项诉讼不予支持。另外，本院需指出李文菊、杨建国、韩建刚、樊建红之间因租赁合同而产生的权利义务可另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、李文菊、杨建国于本判决生效后十日内将位于北京市昌平区x镇x街x号楼（面积约904．06平米的二层小白楼）腾退返还予北京华弘玻璃有限公司。二、杨建国、韩建刚于本判决生效后十日内将紧邻北京市昌平区x镇x街x号楼东南部扩建的约111．87平米建筑物自行予以拆除。三、驳回北京华弘玻璃有限公司的其他诉讼请求。案件受理费70元，由杨建国负担35元，由韩建刚、李文菊负担35元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈振祥人民陪审员  邢全江人民陪审员  苗广义二〇一九年十一月十五日书 记 员  张书豪