北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0116民初6777号原告：雷宗义，男，1963年12月7日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。被告：张秀清，女，1963年10月9日出生，汉族，农民，现住北京市怀柔区。被告：雷学义，男，1959年4月29日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。被告：蒋贵山，男，1960年9月20日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：秦淑香，北京市擎天律师事务所律师。委托诉讼代理人（蒋贵山之妻）：牛秀云，女，1959年7月8日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。被告：雷宗和，男，1965年11月19日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。原告雷宗义诉被告张秀清、雷学义、蒋贵山、雷宗和确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷宗义，被告张秀清、雷学义，蒋贵山及其委托诉讼代理人秦淑香、牛秀云、雷宗和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雷宗义向本院提出诉讼请求：1、要求确认四被告之间签订两份的关于北京市怀柔区桥梓镇前辛庄村×号院内房屋买卖协议无效；2、要求被告蒋贵山立即自前述房屋内搬离，并予以腾退；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：雷学义与张秀清原系夫妻关系。位于北京市怀柔区桥梓镇前辛庄村×号院内北房4间西厢房2间系雷宗义所有。集体建设用地使用证登记在雷宗义名下，1994年雷宗义在怀柔城区购买楼房，全家搬至怀柔城区居住。×号院及房屋交由同村的弟弟雷宗和管理，同年雷宗和将房屋出租给张秀清和雷学义。近期雷宗义得知张秀清和雷学义私自将房屋出售给蒋贵山，对于此事实由张秀清和雷学义出具的证明可以证实。其后，雷宗义多次找被告方要求解决此事，但均未能解决。雷宗义认为，公民的合法财产受法律保护，位于北京市怀柔区桥梓镇前辛庄村×号房屋系雷宗义所有，亦登记在雷宗义名下。未经雷宗义同意的情况下，任何人无权处分。被告方的行为严重侵犯了雷宗义的合法权利，属无效行为。故为维护雷宗义的合法权益，特诉至法院。雷学义、张秀清辩称，前辛庄村×号院是我购买的，时间记不清了，当时没有签订书面合同，是和雷宗和达成的口头协议。我方支付给了雷宗和4000元，剩余的钱是我们二人在雷宗和当时承包的砖厂上班，扣工资抵扣的。当时我方知道房屋是是雷宗义的，雷宗和说他哥哥雷宗义在城里买房了，要卖房，我和张秀清商量把房子买了，花费一万元购买北房4间，西厢房2间。购买房屋后揭瓦过一次。购买后大概住了3、4年，我们大约于1998年把×号房屋卖给蒋贵山了，卖了13500元。1999年我们二人经法院判决离婚。蒋贵山辩称，1、原告起诉蒋贵山，诉讼主体不适格，原告与蒋贵山之间不存在任何法律关系。2、原告请求保护民事权利的期限已经超过诉讼时效，雷学义、张秀清于1998年2月28日将涉案房屋出售给蒋贵山一直居住，至今22年有余，原告一直是知情的。3、蒋贵山通过合法方式取得涉案房屋所有权，法律应予以保护。1998年蒋贵山以13500元购买涉案房屋，村干部执笔作为见证人，蒋贵山与雷学义签订买卖契约，该契约是双方真实意思表示，内容不违反国家法律规定，该买卖契约是合法有效的。4、原告诉状中叙述的事实不属实，雷宗和与原告之间是否存在委托关系，现无证据证实双方存在委托管理的事实，原告在庭审中也陈述其对买卖房屋的事情是知情的。雷宗和与雷宗义为亲兄弟关系，两人存在恶意串通，歪曲事实的情形。1994年雷宗和将房屋出售给雷学义时，有买卖协议，有村干部在场并代书，雷学义将房屋卖给蒋贵山时，将协议交给了蒋贵山。蒋贵山取得涉案房屋是善意取得，支付了对价，协议已经实际履行，蒋贵山居住房屋至今20余年，综上，请法院查明事实，作出公正判决，驳回原告的诉讼请求。雷宗和辩称，1994年左右我承包砖厂，我哥哥雷宗义在城里上班，将他的房屋交给我管理，雷学义跟我说他没有地方住，我就将我哥雷宗义的房子租给他15年，租金10000元，都是我们俩口头说的。租完以后，我把租金给了我哥，最初给了4000元，剩余6000元是雷学义在我的砖厂上班，扣工资抵的租金。我1999年知道房屋由蒋贵山居住，但不知道是出租还是买卖。本院经审理认定事实如下：1993年12月30日，雷宗义取得怀集建（93）字第06-9-073号《集体土地建设用地使用证》，载明土地使用者为雷宗义，地址为怀柔县北宅乡前辛庄村，用地面积为172.9平方米。为证明其主张，蒋贵山向本院提交如下证据：1、1994年8月12日雷学义与雷宗和达成的《立买房契约》一份，证明雷宗和将涉案房屋以10000元价格卖给雷学义，有村干部在场见证执笔。2、1998年2月28日蒋贵山与雷学义达成的《契约》一份，证明蒋贵山以13500元价格购买涉案房屋，有村干部在场见证执笔。3、前辛庄村委会出具的证明一份，载明：“前辛庄村村民蒋贵山，男，60岁，身份证号：×××。因无宅基地于1998年2月份，由本村村民雷学义手中购买前辛庄×号宅院一处。特此证明！”，证明蒋贵山在前辛庄村没有宅基地，1998年从雷学义处购买涉案房屋。雷宗义表示不认可1994年8月12日雷学义与雷宗和达成的《立买房契约》的真实性，雷宗和与雷学义之间没有达成过书面买卖契约；认可1998年2月28日蒋贵山与雷学义达成的《契约》；不认可前辛庄村委会出具的证明。雷学义表示不认可1994年8月12日的《立买房契约》，该《立买房契约》上的名字不是其签署的，但认可购买了涉案房屋的事实，当时没有签书面协议，是口头协议；认可1998年2月28日的《契约》，系委托他人签订协议，认可将涉案房屋卖给蒋贵山的事实；认可前辛庄村委会出具的证明。张秀清表示不认可1994年8月12日的《立买房契约》，当时没有签过书面协议，是口头说的，但认可购买涉案房屋的事实；认可1998年2月28日的《契约》，当时其在场，认可将涉案房屋卖给蒋贵山的事实；认可前辛庄村委会出具的证明。雷宗和表示不认可1994年8月12日雷学义与其达成的《立买房契约》的真实性，该契约上的字并非其所签；不认可1998年2月28日蒋贵山与雷学义达成的《契约》。雷宗义提交日期签于2019年6月20日的《证明》两份，其中一份载明：雷学义于1994年6月与雷宗和达成口头协议，将雷宗义的房屋租赁给雷学义15年，租金10000元整，1998年6月，张秀清将房屋卖给蒋贵山；另一份载明：张秀清系雷学义的前妻，1994年雷学义与雷宗和达成口头协议，将雷宗义的房屋租赁给雷学义15年，租金8000元整，1998年6月，张秀清与雷学义商议后将房屋卖给蒋贵山。庭审过程中，雷学义与张秀清均表示该《证明》系雷宗和写好后让其签署，其并不知道协议内容，该协议内容不属实。经查，雷宗和、蒋贵山、雷学义、张秀清四人的户籍所在地均为北京市怀柔区桥梓镇前辛庄村。以上事实，有《集体土地建设用地使用证》、《立买房契约》、《契约》、《证明》、前辛庄村委会出具的《证明》以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，雷宗义所提本诉系确认之诉，实体权利属形成权而非请求权，不适用诉讼时效的规定。根据现有证据及本案查明的事实，涉案房屋原系雷宗义所有，雷宗和称1994年由其将房屋出租给雷学义，租期15年，租金10000元，结合现有证据，本院对其辩称意见不予采纳；涉案房屋后经雷学义出卖给蒋贵山，对此事实，本院予以确认；雷宗义认为桥梓镇前辛庄村×号房屋系其所有，未经其同意，任何人无权处分，故四被告在明知房屋系其所有后仍然进行买卖的行为属无效行为。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。即使被告方的行为构成无权处分，但并不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。庭审过程中，雷宗义表示其对房屋被其弟弟雷宗和出售给雷学义一事并不知情，但于1998年底知道涉案房屋已出售给蒋贵山，知情后其后找过蒋贵山之妻协商要回房屋未果，现蒋贵山已在涉案房屋居住至今，雷宗义直至起诉之日并未主张过相应权利，亦未举证证明四被告之间的买卖行为为恶意串通，故雷宗义主张确认四被告之间签订的关于北京市怀柔区桥梓镇前辛庄村×号院内房屋买卖协议无效的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回雷宗义的全部诉讼请求。案件受理费275元，由雷宗义负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 于连鹏二〇一九年十一月七日法官助理 徐 薇书 记 员 秀立华