海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初4419号原告（反诉被告）：许文国，男，1958年4月23日出生（公民身份号码：×××），汉族，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：涂建华，海南富岛律师事务所律师。被告（反诉原告）：吕毅杰，男,1979年11月27日出生（公民身份号码：×××），汉族，住湖北省黄石市。委托诉讼代理人：周毅，浙江京衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅含笑，浙江京衡律师事务所律师。原告许文国与被告吕毅杰买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月10日受理后，被告吕毅杰在举证期限内提出反诉，本院受理后，依法适用简易程序进行审理，于2019年7月18日公开开庭进行审理。原告许文国及其委托诉讼代理人涂建华，被告吕毅杰的委托诉讼代理人周毅、梅含笑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许文国向本院提出诉讼请求：一、吕毅杰将卖给许文国的公寓又抵押给银行导致双方二手房转让协议不能实现，现依法要求吕毅杰双倍返还许文国购房款1091276.74元；二、本案诉讼发生的诉讼费、保全费、差旅费等一切费用由被告吕毅杰承担。事实与理由：2018年4月1日，吕毅杰将其坐落在三亚市天涯区三亚湾路208号天福源酒店C323房，面积为60.77平方米的公寓以105万元的价格卖给许文国。双方签订了《订房协议》并支付了定金5万元。2018年4月9日正式签订一份《天福源温泉度假酒店二手房转让协议》，按协议约定，许文国付清了协议中约定的款项，解除了按揭过程中银行的抵押手续，分八次向吕毅杰转账、现金支付了545638.37元购房款。按协议双方到房管部门办理过户手续，在办理过程中发现涉案房屋已被杭州市法院查封，办不成过户。吕毅杰急忙去杭州办理解封手续，但一直没办下来。2018年4月底，海南限购政策下达，不能办理过户手续，无奈下许文国要求吕毅杰退还全部购房款545638.78元，之后许文国一直等还款，被告电话也不接。后打听到吕毅杰在杭州住院，许文国赶过去找不到人。接着赶往三亚市不动产登记中心，原告许文国出示过户时吕毅杰交付的该房产证，经查该房产证已挂失，吕毅杰重新办了新证，以该房又作抵押在银行贷款。但吕毅杰未将贷款归还许文国，为保护其的合法权益不继续遭受侵害。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，商品房买卖合同，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，可以请求出卖人承担不超过已付款一倍的赔偿款。由于海南省对购房的限制，该房预期涨幅收益可以达到30%，为了该房的过户，许文国从澳大利亚多次往返三亚市办理过户，费用高达约五万元，根据法律规定，被告应向原告支付1091276.74元。被告吕毅杰辩称：一、就本案原、被告签订的转让协议而言，吕毅杰是愿意履行的，但是因为许文国不愿意和政策原因，导致不能履行；二、许文国诉称吕毅杰有欺诈行为，但是吕毅杰将房屋进行抵押是经过许文国同意的，并且抵押是在原、被告双方达成解除协议的条件下才抵押的；三、在海南省出台限购以后，许文国作为炒房者，是有机会将涉案房屋进行过户，许文国也声称如果过户，其利益将受损，而让吕毅杰将房子出售或抵押，将房款返还给许文国。所以双方存在的争议不是因为吕毅杰违约引起的；四、许文国支付房款的总额存在争议，与其陈述的金额不一致。综上，吕毅杰不存在欺诈，不存在双倍返还，而是许文国存在违约。反诉原告吕毅杰向本院提出反诉请求：一、请求法院确认双方签订的《订房协议》及《天福源温泉度假酒店二手房转让协议》已于2018年5月14日正式解除；二、请求判令许文国支付吕毅杰违约金210000元；三、本案诉讼费用由许文国承担。事实与理由：双方于2018年4月1日签订了《订房协议》，于2018年4月9日签订了《天福源温泉度假酒店二手房转让协议》（以下简称二手房转让协议），约定由吕毅杰出售位于三亚市××区的房屋。根据《二手房转让协议》约定：经双方协商一致，该房屋成交价格为105万元，该价格为吕毅杰到手净价，交易过程所产生的相关税费及费用均由许文国承担；协议第九条第二款规定，因一方不按规定缴纳相关税费导致交易不能进行，其应当向守约方支付相当于房屋总款20%的违约金。根据《二手房转让协议》第四条第三款第五项的约定：在委托公证手续办理完毕后，由许文国根据三亚市房地产交易相关流程办理过户手续。双方办理过户手续过程中，发现涉案房屋被杭州市富阳区法院查封，后吕毅杰积极处理解封事宜，并于2018年5月11日完成解封手续，房屋得以正常过户。在完成解封手续后，许文国因为海南省发布限购政策，该政策规定房屋拿证不满五年，需要多付2%的税费。许文国因不想多付税费，故于2018年5月14日向吕毅杰提出不想继续购买涉案房屋的要求，并同意吕毅杰将涉案房屋出卖给第三人。如果许文国一定要求继续履行合同，则因税费的原因，许文国只能在半年后才能支付剩余购房款。吕毅杰认为，双方签订的《订房协议》及《二手房转让协议》已于2018年5月14日正式解除。合同解除后，因房屋产权证在许文国处，吕毅杰多次向许文国提出要与第三人签署《抵押借款协议》，将涉案房屋抵押给第三人，许文国知晓上述抵押事宜，并表示愿意配合吕毅杰办理抵押登记手续。吕毅杰认为许文国已经通过微信、电话等方式告知其不愿继续购买涉案房屋，吕毅杰可自行处置上述房产。故双方签订的《订房协议》及《二手房转让协议》已于2018年5月14日正式解除。吕毅杰出卖房屋时已经告知许文国急需资金，但许文国为避免多交税费，迟迟不愿配合吕毅杰办理房屋过户手续，违反了《二手房转让协议》的约定，因此应向吕毅杰支付房屋总款的20%违约金。故诉至贵院，请求法院依法支持吕毅杰的反诉请求。反诉被告许文国对反诉请求辩称：一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，吕毅杰提出反诉已过答辩期，法院应该驳回；二、吕毅杰认为许文国不愿多付税费而不想购买，实际许文国想要购买房子，许文国给吕毅杰支付有关法院的诉讼费等费用，后面又发现吕毅杰的房子被杭州当地法院查封，许文国花了人力物力才解除房子的查封，但是房子解封后，海南省限购已经实行，房子不能过户，是吕毅杰先违约，而不是许文国因为税费不愿意购买房子；三、满五唯一是原、被告说好的条件，但是在解封房产后，许文国看到房产证才发现不是，而不是吕毅杰反诉中声称的因为税费高，许文国不愿意购买，是吕毅杰欺骗了许文国。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定如下事实：2015年4月1日，许文国（乙方）与吕毅杰（甲方）签订《订房协议》，协议约定：1、经双方协商，将甲方拥有的三亚湾天福源C323房转售给乙方；2、转售价格净价为105万元，所有交易税费与甲方无关；3、乙方于签订协议之日支付定金5万元，4、双方约定星期一办理委托手续；5、签订委托协议时，乙方支付20万元房款，余80万元转入政府监督中心。协议还约定了其他事项。2018年4月9日，许文国（乙方）与吕毅杰（甲方）签订《天福源温泉度假酒店二手房转让协议》，约定：甲方将坐落于三亚市××区，房产证号为三土房（2014）字第XXXX号面积60.77平方米商品房转让给乙方；该房屋已经取得房屋相关权证，因甲方尚未还清银行欠款，涉案房屋尚处于抵押状态。乙方支付首期房款25万元（含定金）给甲方，甲方及时完成银行还款及抵押撤销工作。并从开发商处拿回房产证。甲方保证自己对该房屋享有绝对的所有权，且该房屋不存在其他任何权利瑕疵；双方同意自本合同签订之日15日内，甲方以公证形式授权乙方代为向三亚市房地产交易部门申请办理房屋权属转移手续；成交价格和付款方式：房屋净价为1050000元，该价格为甲方到手净价，交易过程产生的相关税费及费用均由乙方承担，与甲方无关；付款方式：2018年3月30日，本合同签订当日，乙方向甲方支付定金5万元，2018年4月4日前，乙方向甲方支付首期房款20万元，甲方办理银行贷款偿还手续。2018年4月9日，甲乙双方办理抵押解除及委托公证等手续，办理相关手续完成当日，乙方支付甲方15万元房款，公证办理完毕后，由乙方根据三亚市房地产交易相关流程办理过户手续，完成权属过户手续后3日内，支付最后一笔65万元；房屋产权及具体状况的承诺：卖方保证该房屋没有产权纠纷，因卖方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷时，卖方应支付房价总款20%违约金；本合同签订后，甲方如再将该房屋出卖给第三人，乙方有权单方面解除合同，甲方应在10日退还乙方全部已付款项，并按乙方累计已付房价款金额的一倍支付违约金；因一方不按法律法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向守约乙方支付相当于房价总额20%的违约金，协议还约定了其他事项。合同签订后，许文国先后向吕毅杰支付合计415638.37元。另查明，涉案的房屋在双方签订合同时已经被杭州市当地法院查封，后被告吕毅杰办理了解除查封。2018年8月21日，被告吕毅杰将该涉案房屋向银行办理了抵押贷款。以上事实有订房协议、天福源温泉度假酒店二手房转让协议、三亚市房产权证第07233号、转账凭证、收据、微信聊天记录、通话记录、借款合同、抵押合同等及当事人陈述并经庭审举证、质证，足以认定。本院认为，本案争议的焦点：1、吕毅杰是否应向许文国双倍返还购房款；2、双方签订的《订房协议》和《天福源温泉度假酒店二手房转让协议》是否实际已经解除；3、许文国是否应向吕毅杰支付违约金（反诉请求）。对焦点1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。根据本案查明的事实，在吕毅杰与许文国的聊天记录中，许文国说，“如果说你这个方案你不行，那你就自己卖掉，把钱给我就行了，好不好。或者是做什么抵押或者做什么，那你自己随便吧。”至少这说明吕毅杰将涉案房屋向银行抵押贷款或者出售的行为，是经许文国同意的。依据上述司法解释的规定，许文国请求吕毅杰双倍购房款，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。对焦点2，同样，从上述双方之间的微信聊天记录的内容来看，许文国对吕毅杰处分涉案的房屋是行为是同意的，也表明双方不再继续履行合同。故确定双方签订的《订房协议》和《天福源温泉度假酒店二手房转让协议》已于2015年5月14日解除。对焦点3，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，解除合同的后果，违约方的责任承担方式也不表现为支付违约金，当事人可以并有权请求赔偿损失，恢复原状。故吕毅反诉请求许文国支付违约金，于法无据，本院不予支持。吕毅杰应向许文国返还购房款415638.37元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：1确认原告（反诉被告）许文国与被告（反诉原告）吕毅杰签订的《订房协议》、《天福源温泉度假酒店二手房转让协议》于2018年5月14日解除；二、被告（反诉原告）吕毅杰于本判决书生效之日起十日内日向原告（反诉被告）许文国返还购房款415638.37元；三、驳回被告（反诉原告）吕毅杰反诉请求原告（反诉被告）许文国支付违约金210000元的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取7310.75元（原告已预交），由原告许文负担4526.75元，由被告吕毅杰负担2784元；反诉费2225元（被告已预交），由被告吕毅杰负担；保全费5000元，由被告吕毅杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 罗立 二〇一九年十一月二十日书记员 陈敏附相关法律条文：中华人民共和国合同法第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任（1商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。