安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖01民终10113号 上诉人（原审被告）：郑蓓蕾，女，1976年1月6日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：张华胜，安徽淮军律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴正和，男，1948年10月13日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 原审被告:朱某，女，汉族，2006年3月10日出生，住合肥市瑶海区。 法定代理人：郑蓓蕾，女，住安徽省合肥市包河区，系朱某母亲。 上诉人郑蓓蕾因与被上诉人吴正和、原审被告朱某房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2018）皖0103民初4747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郑蓓蕾上诉请求：撤销原判第二项；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人并非案涉房屋的所有权人，被上诉人购房款也未支付给上诉人，以房屋抵押的借款亦未给上诉人；案涉房屋已经交付给吴正和至今，而吴正和要求办理房屋过户手续，因上诉人并非房屋的所有权人，同样与上诉人无关；故上诉人仅基于被上诉人的要求才在协议上签名，不能据此认定上诉人具有法律上的义务；2、被上诉人以低于市场价购买案涉房屋，其对房屋被抵押的事实是明知的；3、朱小弟与吴正和于2018年达成的庭外和解协议约定如朱小弟不能在约定时间办理产权过户手续，赔偿吴正和5万元，该协议上诉人并不知情，亦未签字认可；即使朱小弟应当承担对方损失也应由朱小弟的继承人在继承遗产范围内承担，上诉人与朱小弟已于2017年离婚，不是案涉房屋的继承人，不应当承担该5万元经济损失。 吴正和辩称：其在购买房屋时对于朱小弟已将房屋抵押借款的事实并不知情；其与朱小弟签订房屋买卖协议时，上诉人郑蓓蕾与朱小弟系夫妻，郑蓓蕾未在第一份协议上签字是因为当时不在本地，但郑蓓蕾在第二份协议上签名确认了，其对于此后朱小弟未能按和解协议办理产权转移手续的后果亦应承担赔偿责任。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 一审原告吴正和向一审法院提出诉讼请求：1、请求确认吴正和与朱小弟、郑蓓蕾签订于2014年5月7日的《协议》合法、有效；2、判令郑蓓蕾、朱某将位于合肥市庐阳区房屋过户至吴正和名下；3、判令郑蓓蕾、朱某支付吴正和往返误工费3万元、精神损失费2万元；4、判令郑蓓蕾、朱某支付吴正和未办理过户经济损失5万元；5.郑蓓蕾、朱某承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：位于合肥市庐阳区房屋（以下简称案涉房屋）登记在朱小弟名下，朱小弟、郑蓓蕾原为夫妻关系。2014年5月7日，朱小弟与吴正和签订一份协议，约定朱小弟以40万价款将案涉房屋出售给吴正和，定金为2万元，过户费用全部由朱正和承担，双方还约定在2014年5月底前办理房屋产权转移手续。2015年5月15日朱小弟与吴正和又约定案涉房屋价款降至39.5万元，并将该约定写入前述协议内容中。 协议签订后，吴正和分批将共计39万元购房款支付朱小弟，并由朱小弟出具相应的收条。 但朱小弟未能按照协议约定将案涉房屋产权转移登记至吴正和名下。之后，吴正和才得知案涉房屋在双方签订协议前，被朱小弟以45万元抵押给何斌，并办理了抵押登记手续。2014年8月4日朱小弟、郑蓓蕾与吴正和又签订一份协议，约定“①在房产证暂未过户前，由吴正和自行居住，朱小弟在2014年8月14日前将房屋内的东西搬迁腾空。②腾空后，吴正和有权对房屋进行装潢。③此房屋如出售，朱小弟保证只出售给吴正和本人。”。 2015年4月13日，何斌起诉朱小弟、郑蓓蕾至合肥市包河区人民法院，案涉房屋被合肥市包河区人民法院依法查封。期间，吴正和多次要求朱小弟、郑蓓蕾办理产权转移登记手续无果。 2017年11月7日吴正和起诉朱小弟至该院。2018年1月21日双方达成庭外和解协议，朱小弟承诺于2018年9月1日前偿还案涉房屋抵押款并解除案涉房屋查封，将案涉房屋产权转移登记至吴正和名下，否则将赔偿吴正和5万元经济损失。后，吴正和撤诉。 2018年3月8日朱小弟死亡。案涉房屋仍然被合肥市包河区人民法院查封。 在庭审中，该院向吴正和释明，基于案涉房屋被人民法院依法查封，告知其是否变更诉请解除案涉房屋买卖协议，吴正和要求继续履行案涉房屋买卖协议。 原审另查明，朱小弟与郑蓓蕾于2017年3月17日办理离婚手续。朱小弟第一顺位继承人为其母亲沈永芳和婚生女朱某。沈永芳书面放弃对朱小弟遗产继承的权利，朱某则未书面放弃对朱小弟遗产继承的权利，故该院依法变更被告朱小弟为被告朱某。 一审法院认为：案涉房屋被人民法院依法查封，无法办理产权变更手续，故该院对吴正和诉请判决立即将房屋过户不予支持，但案涉房屋依法查封，不影响到朱小弟、郑蓓蕾与吴正和之间签订的协议效力，因此，该院确认案涉协议合法、有效。关于吴正和诉请的共计5万元误工费、精神损失费，不符合法律规定，本案并非侵权责任纠纷，且双方在协议中对此亦无明确约定，故该院不予支持。关于吴正和诉请的未办理产权转移手续经济损失5万元，在本案中，吴正和在签订案涉房屋买卖协议时对案涉房屋设立抵押等情形不知情，亦证明朱小弟未将抵押的事实告知吴正和，导致案涉房屋在协议约定的时间内无法办理产权转移手续，已经构成了严重违约，之后，朱小弟亦书面承诺在2018年9月1日前办理案涉房屋产权转移手续，否则将支付吴正和5万元经济损失，该院认为吴正和的该项诉请有朱小弟的书面承诺予以佐证，该经济损失实际为未能办理产权转移手续的违约金，故对吴正和的该项诉请予以支持。至于郑蓓蕾是否应支付该经济损失，该院认为，该经济损失是朱小弟在案涉房屋买卖协议履行过程中作出，虽然此时朱小弟与郑蓓蕾已离婚，但郑蓓蕾作为案涉房屋协议的向对方，朱小弟的该项承诺对郑蓓蕾有效，故郑蓓蕾也应当支付该经济损失。 因朱小弟现已身故，其第一顺位法定继承人为沈永芳、朱某，依据《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款的规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。因此，沈永芳、朱某应当在所继承遗产的实际价值范围内向吴正和承担返还保证金并支付资金占用期间利息的责任。在诉讼过程中，沈永芳明确表示放弃继承，故沈永芳可不作为本案被告。朱某有义务在继承遗产范围内支付吴正和经济损失5万元。 综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认吴正和与朱小弟、郑蓓蕾签订于2014年5月7日、2014年8月4日签订《协议》合法、有效；二、郑蓓蕾于判决生效之日起十日内支付吴正和经济损失50000元；三、朱某于判决生效之日起十日内在继承朱小弟遗产实际价值范围内对本判决第二项承担共同支付责任；四、驳回吴正和的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1230元，由吴正和负担600元，由郑蓓蕾负担630元。 二审中，各方当事人均未提供新的证据。 原审查明的事实无误，本院予以确认。 本院认为，吴正和、朱小弟于2014年5月7日签订房屋买卖协议时，郑蓓蕾与朱小弟虽系夫妻，但案涉房屋登记在朱小弟名下且朱小弟系以其本人名义签订协议；朱小弟与吴正和于2018年1月21日达成和解协议时，郑蓓蕾并未在该协议上签名，且朱小弟、郑蓓蕾在此前已经离婚，故朱小弟在该协议上的承诺是其单方意思表示，该承诺对郑蓓蕾无约束力，且客观上郑蓓蕾亦无法协助办理案涉房屋的产权转移登记手续，故原审法院认定朱小弟在和解协议中的承诺对郑蓓蕾有效，并判决郑蓓蕾支付吴正和经济损失5万元无事实及法律依据。 综上所述，郑蓓蕾的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持安徽省合肥市庐阳区人民法院(2018)皖0103民初4747号民事判决第一项、第四项，即：“一、确认吴正和与朱小弟、郑蓓蕾签订于2014年5月7日、2014年8月4日签订《协议》合法、有效；四、驳回吴正和的其他诉讼请求”； 二、撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2018）皖0103民初4747号民事判决第二项、第三项，即：“二、郑蓓蕾于判决生效之日起十日内支付吴正和经济损失50000元；三、朱某于判决生效之日起十日内在继承朱小弟遗产实际价值范围内对本判决第二项承担共同支付责任”； 三、朱某于本判决生效之日起十日内在继承朱小弟遗产实际价值范围内支付吴正和经济损失50000元； 一审案件受理费减半收取为1230元，由吴正和负担；二审案件受理费1050元，由郑蓓蕾负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 思 审判员 赵 玲 审判员 李 彧 二〇一九年十一月二十七日 书记员 魏少楠 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定适用法律错误的，依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。