北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初20722号原告（反诉被告）：赵春蕾，女，1982年9月22日出生，回族，北京君正春蕾商贸有限公司经理，住北京市东城区。委托诉讼代理人：王尧，男，1980年11月25日出生，汉族，北京君正春蕾商贸有限公司职员，住北京市东城区。被告（反诉原告）：杜思雨，女，1991年10月30日出生，汉族，航天中岩资产管理有限公司职员，住北京市东城区。委托诉讼代理人：潘光荣，北京融秀律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：王翼瑶，女，1995年2月7日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司职员。原告（反诉被告）赵春蕾与被告（反诉原告）杜思雨、第三人北京链家房地产经纪有限公司（下称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵春蕾及其委托诉讼代理人王尧，被告（反诉原告）杜思雨及其委托代理人潘光荣、第三人链家公司的委托诉讼代理人王翼瑶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵春蕾向本院提出诉讼请求：1、请求判令杜思雨支付违约金764600元；2、案件受理费由杜思雨负担。事实与理由：2018年8月5日，赵春蕾、杜思雨经链家公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》（下称合同）。该合同约定，赵春蕾购买杜思雨名下位于北京市东城区新世界家园×号楼×单元×××房屋（下称涉诉房屋），房屋总价款1320万元。《合同》签订后，原告依约履行了《合同》及补充协议项下全部义务，但被告未按照《合同》第十条第三款“出卖人迁出现有户籍的，承诺于办理该房不动产转移登记之日后90日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成本房屋相关的所有人现有户籍迁出手续”之约定义务，构成违约，给赵春蕾造成损失。涉案房屋不动产登记转移时间为2019年2月12日，杜思雨应于2019年5月13日前将户籍迁出，但杜思雨直至2019年9月21日才将户口迁出，违约131天。《合同》约定，“未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价万分之五的违约金”，故杜思雨应赔偿赵春蕾违约金864600元，因杜思雨在赵春蕾处存有100000元户口迁出保证金，故抵扣后违约金数额为764600元。综上，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，诉如所请。杜思雨辩称：对于赵春蕾所述双方签订合同时间、过户时间及户口迁出时间均无异议。但不同意支付赵春蕾违约金，第一，该户籍迁出相关条款系格式条款，迁出户籍为行政确认行为，具体迁出时间取决于派出所，双方无权对该行为时间进行确定。第二，户籍迁出为合同附随义务，按照主合同房屋价款计算违约金不合理。第三，违约金以填平对方损失为原则，赵春蕾并无损失。第四，在办理户籍迁出过程中，杜思雨一直与赵春蕾积极沟通，但赵春蕾并未回复杜思雨，也未尽到配合义务。综上，杜思雨不同意原告的诉讼请求。杜思雨向本院提出反诉请求：1、请求法院判令赵春蕾支付北京市东城区新世界家园×号楼×单元×××室购房尾款80000元；2、赵春蕾承担本案诉讼费。事实与理由：杜思雨与赵春蕾签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议后》，杜思雨依约履行了办理房屋过户、物业交割、户口迁移等手续，但赵春蕾拖欠房屋尾款10万元未付，因杜思雨户口迁出延期办理，故杜思雨同意支付赵春蕾2万元补偿款，故要求赵春蕾支付尾款8万元。赵春蕾针对杜思雨反诉辩称：不同意杜思雨反诉请求，10万元系户口迁出保证金，杜思雨违约在先，赵春蕾并未违约，关于杜思雨应支付违约金数额请法院酌定。第三人链家公司述称：认可赵春蕾、杜思雨所述合同履行相关事实，双方的诉讼请求不针对第三人，第三人不发表意见。本院经审理认定事实如下：2018年8月5日，杜思雨（出卖人）与赵春蕾（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，出卖人所售房屋坐落为东城区北京新世界家园×号楼×层×单元×××，建筑面积129.63平方米。房屋成交价格为1320万元，其中房屋成交价格700万元，房屋装饰、装修和相关设施的作价为620万元。买受人向出卖人支付定金100万元。买受人拟向银行申办抵押贷款，金额为420万元。关于不动产转移登记，双方同意自合同签订之日起194日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。关于户籍迁出，出卖人承诺于办理该房屋所有权转移之日起90日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成本房屋相关所有人户籍迁出手续。如出卖人未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出义务。同日，赵春蕾、杜思雨与链家公司签订《补充协议》。该协议约定,关于成交价格，双方同意交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币1320万元。关于不动产转移登记，双方同意在2018年2月15日前共同办理房屋不动产转移登记手续。关于户口迁出保证金，双方一致同意，赵春蕾从购房款中留存10万元户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣户口相关的违约金，杜思雨户口迁出当日，赵春蕾自行划转至杜思雨。关于违约责任，双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2019年2月12日，涉案房屋完成不动产转移登记。2019年9月21日，杜思雨将户籍从涉案房屋迁出。双方均认可杜思雨反诉要求赵春蕾支付的尾款即为迁出户口保证金，该笔保证金100000元赵春蕾尚未返还给杜思雨。另查，赵春蕾未将户籍迁入涉案房屋。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》，《补充协议》、不动产权证书、及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，合同双方均应依约履行，一方不履行或者履行不符合约定的，应当承担相应的违约责任。根据本案查明的事实，原告与被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及原、被告与链家公司签订的《补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定享受权利、承担义务。按照《北京市存量房屋买卖合同》约定，被告（反诉原告）杜思雨负有在产权转移登记后90日内，向房屋所在地户籍管理机关办理完成本房屋所有人现有户籍迁出手续。涉案房屋于2019年2月12日转移登记至原告（反诉被告）赵春蕾名下，被告（反诉原告）杜思雨户籍于2019年9月21日迁出，被告（反诉原告）杜思雨迟延迁出户籍的行为违反了合同的约定，应承担相应的违约责任。关于合同约定的违约金计算标准，应当指出，合同约定违约责任的目的在于督促双方如约履行义务。考虑到双方合同的履行情况、被告（反诉原告）户籍已迁出的事实、原告（反诉被告）户籍是否迁入情况，本院认定《补充协议》约定的违约金标准偏高，将依据公平原则和诚实信用原则，酌情确定违约金数额为30000元。本案中，被告（反诉原告）杜思雨户籍已于2019年9月21日迁出涉案房屋，故对被告（反诉原告）杜思雨要求原告（反诉被告）赵春蕾退还户口迁出保证金的反诉请求，于法有据，本院予以支持。杜思雨应支付的违约金与赵春蕾应返还的户口保证金折抵后，赵春蕾还应返还杜思雨70000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）赵春蕾于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）杜思雨户口迁出保证金70000元；二、驳回原告（反诉被告）赵春蕾及被告（反诉原告）杜思雨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5723元，由被告（反诉原告）杜思雨负担3500元，由原告（反诉被告）赵春蕾负担2223元。（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费900元，由原告（反诉被告）赵春蕾负担600元，由被告（反诉原告）杜思雨负担300元。（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 杨继良二〇一九年十一月二十七日法官助理 张肖鹏书 记 员 贾剑南