安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终2357号上诉人（原审原告）：施昌宝，男，1961年12月20日出生，汉族，住安徽省芜湖市繁昌县。委托诉讼代理人：戴衍卫，安徽海声律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:繁昌县嘉年华房地产有限公司，住所地安徽省芜湖市繁昌县工业园区，统一社会信用代码91340222692841264A。法定代表人：周玉华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈军，安徽繁阳律师事务所律师。原审第三人：繁昌县宏大建设有限公司，住所地安徽省芜湖市繁昌县经济开发区繁昌经济开发区，统一社会信用代码913402225649691247。法定代表人：顾永龙，该公司执行董事委托代理人：纪小军，该公司员工。原审第三人：万仕保，男，1955年12月17日出生，汉族，住安徽省芜湖市繁昌县。原审第三人：万平，男，1990年6月2日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。原审第三人：黄晓丽，女，1974年11月20日出生，汉族，住安徽省芜湖市繁昌县。上诉人施昌宝与被上诉人繁昌县嘉年华房地产有限公司（以下简称嘉年华公司）、原审第三人繁昌县宏大建设有限公司（以下简称宏大公司）、万仕保、万平、黄晓丽债权转让合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市繁昌县人民法院作出的（2019）皖0222民初1367号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。施昌宝上诉请求：撤销一审判决，改判支持其在一审中的全部诉讼请求。事实与理由：原审判决适用法律不当。一、混淆了案涉《商品房买卖合同》的法律性质。从合同字面上来看，《商品房买卖合同》是一份就商品房买卖所达成的契约，但从产生《商品房买卖合同》背景文件，即《欠款支付协议》第2条、第4条，《协议》全文以及《商品房买卖合同》第六条第3项约定内容来看，该《商品房买卖合同》在法律上应属于担保型买卖合同，当事人之间并没有真实的进行商品房交易的目的，而是通过签订《商品房买卖合同》，采取预告登记的方式，将预告登记的房屋赋予其担保功能，保障宏大公司债权不受损失。宏大公司与嘉年华公司之间基础法律关系为债的关系以及为债的实现而设定的担保关系，而非房屋买卖关系，故宏大公司或万平、黄晓丽要求嘉年华公司给付《商品房买卖合同》担保项下的欠款是正当合法的权利。二、宏大公司与万仕保之间签订的《解除以房抵债（债权转让）协议书》符合法律规定，协议有效。首先，万平、黄晓丽是宏大公司指定的备案登记人，只是形式上的权利人；其次，宏大公司因差欠万仕保的资金，同意万仕保将《商品房买卖合同》指定备案登记至万平、黄晓丽名下；再次，万平、黄晓丽通过万仕保向原审法庭提交了书面证明，确认了万仕保系真实权利人的身份；最后，万平、黄晓丽明知并认可《解除以房抵债（债权转让）协议书》的内容。三、施昌宝受让的债权符合转让条件。案涉《商品房买卖合同》其实质属于让与担保的法律关系，该合同预告登记所产生的法律后果，是保护购买方在交易条件成就时具有优先购买房屋的请求权，是对优先购买请求权的一种设定或担保，不发生物权变动效力，房屋所有权仍属于卖方所有，买受人享有的只是优先请求购买的权利。买方在预告登记后有权选择购买或放弃购买。由此，《商品房买卖合同》由于万平、黄晓丽向嘉年华送达《解除房屋预告登记通知书》而解除。嘉年华公司答辩意见：一、本案的法律关系是债权转让法律关系，商品房买卖购销合同无论是何种形态的合同，都不影响债权转让的民事法律行为。二、解除协议要具备法定的条件，双方在没有协商一致的前提下，不能随意解除合同，万仕保提出解除协议，应是无效的。三、债权转让应当以享有债权为前提，宏大公司对嘉年华公司已经不享有债权，因为债权在此之前已经处理，所以宏大公司转让债权没有基础，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。施昌宝向一审法院起诉请求：1、判令嘉年华公司立即给付欠款人民币1700467.2元，并承担该笔欠款的利息【自2015年10月10日起至付清时为止，按月息2分（月2%)计算】。截止到起诉日利息1445580元，合计本息3146047.2元；2、判令嘉年华公司承担本案案件受理费、保全费、保全担保费。一审法院认定事实：2010年10月间，江苏宏大建设集团有限公司（下江苏宏大公司）与嘉年华公司签订了《建设工程施工合同》，由该公司承建嘉年华公司在繁昌县繁阳镇境内的瑞吉风景园小区1#、2#、3#、4#楼及人防地下室工程。江苏宏大公司为了便于施工，在繁昌县成立了宏大公司，由该公司负责工程实际施工，履行《建设工程施工合同》的义务，承受合同的权利。2015年1月29日，嘉年华公司和宏大公司签订了《欠款支付协议》，协议约定：嘉年华公司欠宏大公司工程款410万元,因嘉年华公司资金困难无法全部支付宏大公司现金，经双方协商，支付方式如下：1、嘉年华公司先支付宏大公司40万元，余款双方协商，以双方达成的一致为准；2、余款部分以3#、4#楼现房作为同价数抵押；3、抵押房产手续嘉年华公司配合宏大公司按国家法律法规完成手续；4、嘉年华公司负责宏大公司前期工程欠款200万元（姚有华100万元，人防地下室保证金100万元）的归还，宏大公司不再承担此债务。剩余款项170万元以房屋进行抵押，所有抵押给宏大公司的房产截止时间为2015年6月1日止，嘉年华公司在截止日期前必须以现金方式赎回所抵押房产。如嘉年华公司到期未以现金方式赎回所抵押房产，过期后嘉年华公司必须承担同期银行利率的四倍利息，同时嘉年华公司所抵押的房产归宏大公司所有；5、如嘉年华公司按协议完成1、2、3项内容，宏大公司配合嘉年华公司完成瑞吉风景园1#、2#楼工程竣工验收，并同意放弃承建小区人防地下室和3#、4#楼工程。《欠款支付协议》签订后，嘉年华公司给付宏大公司85.6万元（其中以房折抵45.6万元，转款40万元）。因宏大公司在承建该工程时向万仕保借款320万元，万仕保又向万平、黄晓丽分别各借款100万元，万仕保要求宏大公司归还借款，万仕保与宏大公司达成协议，将嘉年华公司欠付宏大公司工程款324.4万元中的1700467.2元转让给万仕保。2015年10月10日，嘉年华公司和宏大公司又签订了一份《协议》，协议约定：嘉年华公司欠宏大公司工程款324.4万元，嘉年华公司用开发的瑞吉风景园1#1－1楼113、311商业门面共352.19㎡抵押（其中一层单价34800元/㎡，面积81.44㎡，总价2834112元；三层单价9800㎡，面积270.75㎡，总价2653350元，合计5487462元）。嘉年华公司负责在协议签订后将抵押的商业用房备案至宏大公司指定人名下（1#1－1楼113室备案万平、黄晓丽名下；311室备案黄晓丽和姚有华名下）。该房产抵押时间1年，1年之内由嘉年华公司负责将该抵押房屋对外销售，出售后宏大公司撤销备案嘉年华公司将前欠款324.4万元支付给宏大公司。超过抵押时间1年，宏大公司对该抵押房屋有处置权，处置房产价款以房产备案价格60%为底价，低于备案价格嘉年华公司优先回收，回收后支付宏大公司324.4万元，超过324.4万元部分返还给嘉年华公司。抵押时间内，嘉年华公司按不超过同期银行利率的四倍计算利息（具体利率可由嘉年华公司与宏大公司双方另行协商），直至该房产销售结束。2015年10月28日嘉年华公司与万平、黄晓丽签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：商品房销售依据：万平、黄晓丽购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为繁昌县房地产管理局，商品房预售许可证号为2015016；商品房的基本情况：1－113号房，面积81.44㎡；价款为：34800元/㎡，总价2834112元；交付期限为2016年10月31日前；商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由嘉年华公司向繁昌县房地产管理局申请登记备案。《商品房买卖合同》签订之后，嘉年华公司在繁昌县房地产管理局办理了商品房预售登记备案。由于嘉年华公司开发的瑞吉风景园1#1－1楼工程至今未竣工，处于停工状态，2019年4月3日，万仕保与宏大公司双方签订了一份《解除以房抵债（债权转让）的协议书》，协议约定：双方解除2015年《商品房买卖合同》中所担保的1700467.2元（合同价格2834112元的60%）债权债务转让或抵偿的问题，即万仕保不再受让宏大公司对嘉年华公司的3244000元债权中的1700467.2元债权，万仕保同时放弃对嘉年华公司瑞吉风景园1#1－113号房的预告登记的优先购买权和担保权，万仕保自行解除房屋的预告登记或向嘉年华公司出具解除预告登记的意见。自签订本协议之时，万仕保和宏大公司恢复到2015年10月28日之前债的关系，万仕保同意宏大公司将1700467.2元债权本息一并转让给施昌宝。同日，宏大公司向嘉年华公司送达了《解除以房抵债并转让债权的通知书》。2019年4月17日，万仕保、万平、黄晓丽将《解除房屋预告登记通知书》送给繁昌县房地产管理局，表示其自愿放弃《商品房买卖合同》项下房屋的预告优先权及相关其他权利，嘉年华公司可自由处置该房屋，繁昌县房地产管理局可随时解除该商品房的预告登记。嘉年华公司认为其与宏大公司及万平、黄晓丽之间债权转让行为合法、有效，在没有协商一致的前提下，任何一方都无权单方解除该转让行为，由于嘉年华公司对宏大公司与万平、黄晓丽之间将债权转让给施昌宝的行为不予认可，为此，施昌宝诉至一审法院。一审法院认为，一、嘉年华公司与宏大公司签订的《欠款支付协议》和《协议》以及嘉年华公司与万平、黄晓丽签订的《商品房买卖合同》是否合法有效。本案中，因宏大公司在承建嘉年华公司瑞吉风景园小区1#、2#、3#、4#楼及人防地下室工程时向万仕保借款320万元（其中包含万平、黄晓丽每人各100万元），万仕保要求宏大公司归还借款。2015年10月10日，嘉年华公司和宏大公司在《协议》中约定：嘉年华公司用开发的瑞吉风景园1#1－1楼113商业门面房备案至万平、黄晓丽名下。万平、黄晓丽同意嘉年华公司欠付宏大公司工程款1700467.2元以瑞吉风景园1#1－1楼113商业门面房转让，用于抵付宏大公司所欠其借款。2015年10月28日，万平、黄晓丽与嘉年华公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同签订后，嘉年华公司在繁昌县房地产管理局将瑞吉风景园1#1－1楼113商业门面房备案登记至万平、黄晓丽名下。故嘉年华公司已将欠付宏大公司工程款1700467.2元以瑞吉风景园1#1－1楼113商业门面房转让给了万平、黄晓丽。宏大公司、万平、黄晓丽和嘉年华公司之间的债权转让是当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。二、万仕保与宏大公司双方签订的《解除以房抵债（债权转让）的协议书》是否合法有效。因嘉年华公司开发的瑞吉风景园1#1－1楼工程至今未竣工，处于停工状态，万仕保与宏大公司双方签订的《解除以房抵债（债权转让）的协议书》，约定：解除2015年10月28日《商品房买卖合同》，同时放弃对嘉年华公司瑞吉风景园1#1－113号房的预告登记的优先购买权和担保权，万仕保同意宏大公司将1700467.2元债权本息一并转让给施昌宝。由于《商品房买卖合同》是嘉年华公司与万平、黄晓丽之间签订的，不是万仕保与宏大公司双方签订的，虽然万仕保是万平、黄晓丽的亲属，但万仕保与宏大公司均不是《商品房买卖合同》的主体，又没有提供受嘉年华公司与万平、黄晓丽的委托的相关证据，双方无权解除嘉年华公司与万平、黄晓丽之间签订的《商品房买卖合同》，放弃对瑞吉风景园1#1－113号房的预告登记，并将1700467.2元的债权本息转让给施昌宝。故万仕保与宏大公司双方签订的《解除以房抵债（债权转让）协议书》不符合法律规定。三、宏大公司与万仕保、万平、黄晓丽将1700467.2元债权本息转让给施昌宝是否符合债权转让的条件。债权转让必须具备以下条件：1、必须有有效存在的债权；2、债权的转让人与受让人必须就债权让与达成合意；3、转让的债权必须具有可让性；4、债权人转让权利的，应当通知债务人。在宏大公司、万平、黄晓丽未向一审法院提供具备相关债权转让条件的证据以及未和嘉年华公司双方终止《商品房买卖合同》的情况下，万仕保与宏大公司双方就签订了《解除以房抵债（债权转让）的协议书》，并且宏大公司以此协议内容向嘉年华公司送达《解除以房抵债并转让债权的通知书》和万仕保、万平、黄晓丽向繁昌县房地产管理局送达《解除房屋预告登记通知书》，将1700467.2元债权本息转让给施昌宝。故宏大公司、万仕保、万平、黄晓丽将1700467.2元债权本息转让给施昌宝不符合债权转让的条件。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十二条第（五）项、第五十六条、第八十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回施昌宝的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31968元、保全费5000元，合计36968元（施昌宝已预交），由施昌宝负担。二审审理过程中，双方当事人均未向本院提交新证据。经查阅原审卷宗及询问当事人，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为宏大公司、万仕保转让债权的基础是否存在。一、嘉年华公司与宏大公司在《协议》中约定了嘉年华公司用开发的瑞吉风景园1#1－1楼113商业门面房备案至万平、黄晓丽名下。万平、黄晓丽同意嘉年华公司欠付宏大公司工程款1700467.2元以瑞吉风景园1#1－1楼113商业门面房转让，用于抵付宏大公司所欠其借款。此后万平、黄晓丽与嘉年华公司签订《商品房买卖合同》，合同签订后，嘉年华公司在繁昌县房地产管理局将瑞吉风景园1#1－1楼113商业门面房备案登记至万平、黄晓丽名下。故嘉年华公司已将欠付宏大公司工程款1700467.2元以瑞吉风景园1#1－1楼113商业门面房转让给了万平、黄晓丽。宏大公司、万平、黄晓丽和嘉年华公司之间形成了合法有效的债权转让关系。二、案涉《商品房买卖合同》双方当事人为万平、黄晓丽和嘉年华公司，合同效力仅及于该双方当事人，万仕保与宏大公司均不是《商品房买卖合同》的主体，也没有提供受嘉年华公司与万平、黄晓丽委托的相关证据，基于合同相对性原则，万仕保与宏大公司不能处分该《商品房买卖合同》项下的权利，故万仕保、宏大公司不具备债权转让的基础，无权解除案涉《商品房买卖合同》，放弃对瑞吉风景园1#1-113号房的预告登记，并将1700467.2元的债权本息转让给施昌宝。因此，本案中宏大公司与万仕保签订《解除以房抵债（债权转让）的协议书》并将涉案债权转让给施昌宝的行为无效，一审判决驳回施昌宝的诉讼请求并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按照一审判决承担，二审案件受理费31968元，由上诉人施昌宝承担。本判决为终审判决。审判长  王昌敏审判员  肖 珍审判员  陈 勇二〇一九年十一月二十八日法官助理王旭东书记员戴兵附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。