广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0225民初1782号 原告：柳州市祥安物业服务有限责任公司，住所地：柳州市广场路10号柳州地王国际财富中心2栋10层4-07号。统一社会信用代码：914502043226114618。 法定代表人：陈丽芳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：农冠军，该公司员工。 委托诉讼代理人：黄日虹，广西思齐律师事务所律师。 被告：韦琴，住广西融水苗族自治县。 委托诉讼代理人：梁息贵（系韦琴丈夫），男，住广西融水苗族自治县。 原告柳州市祥安物业服务有限责任公司（以下简称祥安物业公司）与被告韦琴物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告祥安物业公司的委托诉讼代理人农冠军、黄日虹，被告韦琴的委托诉讼代理人梁息贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 祥安物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付物业服务费1,272.70元（物业服务费计算方式：房屋总面积为19.84㎡，按每月1.50元/㎡，从2015年12月7日开始计算至2019年6月30日，共42个月）；2、请求判令被告向原告支付为其代缴的消防材料（公摊）26.30元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年7月25日，广西融水宝丰房地产开发有限公司（以下简称宝丰房地产公司）选聘原告作为前期物业管理公司对广西融水县融水镇铁西路山水华庭小区进行物业管理。双方于当日签订了《广西柳州市融水县融水镇山水华庭前期物业管理服务承包合同》，约定合同的期限为从2014年8月1日至2020年9月30日，并约定“如业主委员会代表全体业主与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”2014年7月25日，宝丰房地产公司出具《山水华庭小区物业交接通知书》要求原告于2014年8月1日正式进驻山水华庭小区，全面接管物业管理服务工作。原告依据宝丰房地产公司的要求，于2014年8月5日完成了物业管理工作的接管，并出具《“山水华庭小区物业交接通知书”回函》告知宝丰房地产公司。自此，原告开始对山水华庭小区进行物业管理，为小区业主们提供物业服务。 根据原告与宝丰房地产公司签订的物业管理承包服务合同，原告须为山水华庭小区业主提供三级的物业服务，并在柳价格［2014］100号《柳州市住宅小区物业服务等级政府指导价收费标准》文件规定的三级物业收费标准的范围内收取物业管理服务费用。为此，原告沿用旧物业公司的收费标准，即高层电梯房按每月0.75元/㎡、多层步梯房按每月0.45元/㎡、商铺按每月0.75元/㎡（庭审中原告称系笔误，变更为1.50元/㎡）来收取物业服务费用。而地下车位服务费、两轮电动车车位租金、三轮电动车车位租金均按每月30元、电梯能耗费每月25元。至于电梯年检费、维护保养费、化粪池日常清理费用则按实分担。该物业服务费用的标准一直张贴在山水华庭小区公告栏处。 被告从2015年12月7日至今未支付物业服务管理费用共计1,272.70元及原告为其代缴的2017年消防材料（公摊）26.30元，以上共计1,299元。目前山水华庭小区并未成立业主委员会。原告认为，原、被告之间存在合法有效的物业服务合同，原告已依约为被告提供物业服务，有权向业主收取物业管理服务费用。被告作为业主应当承担支付物业管理服务费用的责任。 韦琴辩称，一、被告在融水县.84平方米，被告已于2014年11月6日支付355元物业费，应当享有物业服务有限公司提供的物业服务。但在支付物业费时，物业公司釆取的是一种霸王行为，根据《柳州市住宅小区物业服务等级政府指导价收费标准》柳价格［2014］100号文件规定，商铺的物业服务费用收费标准应按每月0.75元每平方米收取，而物业公司当时拿着业主的钥匙，要业主按每月1.50元每平方米收取物业费，否则未交钥匙给业主，物业公司占着优势地位翻倍收取物业管理费，是一种讹诈的违规收取行为，应予纠正；二、物业公司进驻小区后未向1-2-10商铺业主提供相应的物业服务。2016年，1-2-10商铺上方外墙瓷砖脱落，修缮过程中造成商铺上方有两条裂缝，遇到下雨天，雨水从裂缝漏滴入商铺，雨水还从墙体外侧滴漏，外体墙瓷砖随时有脱落给下方人员造成危险，商铺经营者多次向物业公司反映，物业公司未履行职责，至今未出面解决修缮；另外，在1-2-10商铺和一侧以及对面的商铺上方均是楼顶，二楼的住户将泥巴放置楼顶用于种植，影响了商铺楼顶层的排水，商铺经营者也多次向物业公司反映，物业公司也为履行职责制止。为此，被告认为物业公司只收管理费而未履行职责，业主有权拒绝支付物业管理费，已交的物业管理费但未享受物业服务，物业公司方应当返还己支付的355元物业管理费；三、物业公司如果尽到物业服务职责，被告认为物业公司应当根据《柳州市住宅小区物业服务等级政府指导价收费标准》柳价格［2014］100号文件规定，商铺的物业服务费用收费标准应按每月0.75元每平方米收取，1-2-10商铺的物业管理费自2014年11月6日至2019年6月，1-2-10商铺的总物业管理费应当支付的是818.40元，代为支付的2017年消防材料（公摊）26.30元，合计为844.70元，己支付355元，应当还由贾绍逢支付489.70元而不是1,299元（原口头协议商铺经营期间，商铺的水电费、物业管理费由商铺经营者贾绍逢支付）。 本院经审理认定事实如下：2014年7月25日，广西融水宝丰房地产开发有限公司（宝丰房地产公司）与祥安物业公司签订《广西柳州市融水县融水镇山水华庭前期物业服务承包合同》，约定宝丰房地产公司以承包方式选聘祥安物业公司对山水华庭小区提供前期物业管理服务事宜，服务期限自2014年8月1日起至2020年9月30日，为期六年。前期物业服务合同签订后，宝丰房地产公司当日即向祥安物业公司送达了《山水华庭小区物业交接通知书》，通知其与广西柳州市升泰物业有限责任公司签订的前期物业服务合同于2014年7月30日终止，祥安物业公司于2014年8月1日起全面接手山水华庭小区的物业服务工作。祥安物业公司按通知进驻山水华庭小区并提供相关物业服务，并于2014年8月5日出具《“山水华庭小区物业交接通知书”回函》告知宝丰房地产公司。 韦琴系山水华庭小区1栋1单元10号商铺的业主，该商铺建筑面积为19.84平方米。韦琴拖欠2015年12月7日至2019年6月30日的物业服务费未支付，经祥安物业公司以短信、上门贴《物业交费通知》等形式多次催缴物业服务费无果后，祥安物业公司为维护自身的合法权益，遂诉至本院。 另查明，2015年9月30日，祥安物业公司向山水华庭小区绝大部分业主发放《山水华庭住户手册》，手册内容包括：1、致山水华庭业主（住户）的一封信；2、山水华庭临时管理规约；3、山水华庭业主手册；4、山水华庭前期物业服务协议；5、室内装饰装修管理协议；6、山水华庭住宅使用说明书；7、山水华庭商品住宅楼质量保证书。其他业主均在《山水华庭临时管理规约承诺书》和《山水华庭前期物业服务协议》等落款处签字确认。《山水华庭前期物业服务协议》第六条第二款约定，物业服务费标准为：多层住宅按0.45元/月/平方米收取；高层物业按0.75元/月/平方米收取，杂物间按10元/月/间收取；车库按20元/月/间收取；商铺1.50元/月/平方米收取、地下室停车位30元/月/个。 本院认为，首先，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，祥安物业公司与建设单位宝丰房地产公司签订的《山水华庭前期物业服务承包合同》合法有效，对山水华庭小区全体业主具有法律约束力。祥安物业公司已进驻山水华庭小区并提供相关物业服务，韦琴作为业主负有向祥安物业公司支付物业服务费的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝支付或者在催告的合理期限内仍未支付物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。……”本案中，被告韦琴欠交的物业服务费已经祥安物业公司催交，程序合法。祥安物业公司要求韦琴按照商铺以每平方米1.50元的约定收取物业服务费，与小区物业管理支出需求基本相当，本院予以支持。但由于祥安物业公司在对山水华庭小区的维护和管理方面存在一定瑕疵，对业主反映的物业服务中存在的问题也不能及时答复与解决，考虑到物业服务的多样性，酌情予以减免应交物业服务费的10%，祥安物业公司主张韦琴欠缴的物业服务费按42个月收取，符合法律规定，故韦琴应当支付祥安物业公司42个月的物业服务费1,124.93元（1.50元/平方米×19.84平方米×42月×90%）。其次，祥安物业公司要求韦琴支付其代缴的2017年消防材料费（公摊）26.30元，因祥安物业公司未提交相应证据证实其已实际代缴，故本院不予支持。韦琴辩解，物业服务费应由商铺经营者贾绍逢支付，但其在庭审中并未提供相关证据证实已将店铺出租并与商铺经营者对物业服务费进行相关约定的事实，本院认为，韦琴系涉案商铺的业主，物业服务费应由其支付后，如确实与商铺经营者有相关约定，由其另行向商铺经营者主张。 综上所述，被告韦琴需支付原告柳州市祥安物业服务有限责任公司的物业服务费1,124.93元。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《物业管理条例》第七条第一款第五项、第二十一条、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告韦琴于本判决生效之日起十日内支付原告柳州市祥安物业服务有限责任公司物业服务费1,124.93元。 二、驳回原告柳州市祥安物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告柳州市祥安物业服务有限责任公司负担3元，由被告韦琴负担22元。 本判决为终审判决。 审判员  韦朗华 二〇一九年十一月十三日 书记员  张松萍 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定支付专项维修资金； （五）按时支付物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定支付物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人支付物业服务费用的，从其约定，业主负连带支付责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位支付。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝支付或者在催告的合理期限内仍未支付物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。