广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终823号 上诉人（一审原告、反诉被告）：印平，女，1957年6月18日出生，汉族，住上海市长宁区。 委托诉讼代理人：陈源莲，广西唐程律师事务所律师。 被上诉人（一审被告、反诉原告）：北海瀚宇房地产开发有限公司，住所地：北海市广东路109号瀚宇国际大厦8楼，统一社会信用代码:9145050066211041XM。 法定代表人：顾云魁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：范豫衡，广西天惠律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：北海凯翔房地产代理有限公司，住所地：北海市靖安路15号南玻花园3号楼3号商铺一楼，统一社会信用代码:91450500672460413M。 法定代表人：陈文仙，该公司执行董事。 被上诉人（一审被告）：广西鸿瑞装饰工程有限公司，住所地：北海市深圳路77号香格里拉豪苑小区二栋103首层临街商铺，统一社会信用代码：914505003102932401。 法定代表人：王清春，该公司执行董事兼总经理。 上诉人印平因与被上诉人北海瀚宇房地产开发有限公司（以下简称瀚宇公司）、北海凯翔房地产代理有限公司（以下简称凯翔公司）、广西鸿瑞装饰工程有限公司（以下简称鸿瑞公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2017）桂0502民初3410号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年7月15日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人印平上诉请求：1.撤销北海市海城区人民法院（2017）桂0502民初3410号民事判决第三项、第四项、第五项判决，改判被上诉人向上诉人支付利息10276.88元（利息以本金人民币70875元为基数，按照银行同期贷款利率自2015年4月17日起暂计至2017年9月17日，其余计算至返还购房款之日止），驳回被上诉人瀚宇公司要求上诉人支付57000元违约金的反诉请求；2.一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人据以主张违约金的合同条款是无效的，因此，其起诉的请求缺乏事实依据。上诉人与被上诉人瀚宇公司签订的《商品房买卖合同》中约定房屋的交易价格是542857元，但是实际上双方的交易价格是450875元。之所以出现前述情形是被上诉人瀚宇公司为了促进房屋销售，以做高合同价的方式，虚假贷款。双方实际同意交易的价格为450875元，如银行能发放贷款380000元，则买房人仅需要支付70875元首付款即可。被上诉人存在为了促销房屋，要求上诉人配合其制作虚假合同，骗取银行贷款的情形，加大了银行的信贷风险，严重侵犯了银行的合法利益以及相关法律法规、政策性规定，因此双方约定向银行贷款380000元属于违反禁止性法律规定的条款，应当确定为无效，因此被上诉人根据无效条款主张违约金，不应得到支持。此外被上诉人主张根据《商品房买卖合同补充协议》第二条第6款规定，买受人须在卖出人通知之日起七日内一次性付清余款。本案中，上诉人未收到银行发出的无法通过银行贷款的通知，上诉人无法确认贷款进度的真实情况。且该合同条款实际上属于格式条款，根据相关法律法规，提供格式条款的乙方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的格式条款无效，被上诉人据此提出的诉讼请求不应得到支持。二、即便被上诉人据以主张的违约金的合同合法有效，上诉人本身不构成违约，不应当承担任何违约责任。一审法院错误认定上诉人构成违约，据此判决上诉人应当向被上诉人支付57000元违约金缺乏事实和法律依据，应当依法予以纠正。首先，《个人征信报告》是由中国人民银行征信中心出具，除查询记录外，其他信息均由相关机构提供，征信中心不保证其真实性和准确性。银行要求上诉人提供民政部门的婚姻状况证明，但根据《民政部关于进一步规范（无）婚姻登记记录证明的通知》的规定，除对涉台和通知附件所列清单中已列出国家的公证事项仍可继续出具证明外，各地民政部门不再向任何部门和个人出具（无）婚姻登记记录证明，上诉人无法提供婚姻状况证明非因上诉人的自身原因导致的，且银行及瀚宇公司对于为何一直无法发放贷款亦未以任何途径告知过上诉人，导致上诉人一直无法获知贷款无法办理的原因，也无法获知个人征信信息登记出现瑕疵。其次，上诉人筹资来北海准备履约以实际成交价格450875元交尾款380000元时，被上诉人瀚宇公司单方提高价格至542857元，并要求上诉人承担111982元的债务导致上诉人无法支付剩余的房款并引发本案纠纷。综上，被上诉人瀚宇公司单方提高价格，违背双方真实意思表示，其行为存在违约，是导致双方合同未能继续履行的主要原因。三、退而言之，即便上诉人构成违约，则一审法院未查明违约金的事实而按照日千分之三的标准计算违约金违反法律规定。被上诉人主张要求支付违约金57000元但却未能提交任何的证据证明其损失，应当承担相应举证不能的败诉责任。一审对此未作出任何查明，属于认定事实不清，应予以纠正。 被上诉人瀚宇公司辩称：一、案涉商品房买卖合同有效，本案是因上诉人个人原因造成无法订立贷款合同，导致案涉商品房买卖合同无法履行，过错在于上诉人，上诉人对此应依照约定承担违约责任。二、对一审判决解除合同，上诉人应支付违约金没有异议，但对一审判决认定上诉人支付给凯翔公司的2万元是购房款（实际为佣金）、案涉房屋总价为450875元有异议。 被上诉人凯翔公司辩称：被上诉人瀚宇公司与被上诉人凯翔公司之间有合法有效的居间服务合同，被上诉人凯翔公司已履行完相应的居间义务，因此，被上诉人凯翔公司收取的2万元为房屋销售佣金，不存在退款问题。 被上诉人鸿瑞公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，依法视为放弃答辩权利。 上诉人印平向一审法院提出本诉诉讼请求：1.解除原、被告双方于2015年4月17日签订的商品房买卖合同；2.三被告返还原告购房款人民币70875元和利息人民币10276.88元，利息以本金人民币70875元为计算基数，从2015年4月17日起暂计至2017年9月17日，按照中国人民银行同期贷款逾期利率计算，以后计算至返还购房款之日止；3.本案的诉讼费用由三被告承担。 被上诉人瀚宇公司向一审法院提出反诉诉讼请求：1.解除反诉原告、反诉被告签订的购买瀚宇国际大厦2幢1单元3001号房屋的《商品房买卖合同》，反诉被告协助反诉原告办理撤销该房屋的网签合同手续；2.反诉被告向反诉原告支付违约金57000元；3.反诉被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年4月17日原告印平（买受人）与被告瀚宇公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（销售合同编号：HYB-1-3001）一份，主要约定买受人购买出卖人开发的位于北海市广东路109号瀚宇国际大厦2幢1单元3001号房，建筑面积为95.75平方米，每平方米5669.52元，合计542857元；付款方式为：签订合同当日，买受人即支付首期房款162857元，余款380000元由买受人向银行申请个人住房按揭贷款支付；第七条第一款第（2）项：买受人逾期超过30日后未付款，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三十（该比率应不小于第项中的比率）的违约金；出卖人应当在2015年12月30日前将2幢经验收合格，买受人付清全部房款后（包括银行按揭款）的房屋交付买受人使用等内容。《商品房买卖合同补充协议》第二条第2款约定买受人在交纳首付款次日起7个工作日内向出卖人指定的银行提交符合银行要求的全部资料并交纳相关费用。因买受人逾期不提交资料或提交资料不合格或不交纳相关费用，致使银行无法房贷或延迟放贷，出卖人视买受人为逾期付款，出卖人有权按照购房合同第七条的规定执行等内容。 上述合同签订当天，原告向被告瀚宇公司支付了50875元购房款。同日，被告凯翔公司出具《收据》，载明“今收到印平交来购买瀚宇国际B-1-3101号房房款20000元”。该笔20000元系原告印平通过银行转账的方式转入被告鸿瑞公司账户。在庭审中原告与被告凯翔公司确认该笔20000元在售楼部时经被告凯翔公司要求，原告转入到被告鸿瑞公司账户的。 2015年4月22日案外人张文通过银行转账的方式向原告印平账户转入111982元，同日，该笔款分两笔分别为50000元、61982元转入被告瀚宇公司的账户。 2015年4月28日被告瀚宇公司向原告出具首付款的发票，首付款金额为162858元。 2015年5月15日原告就案涉房屋缴纳了契税8142.86元。 2017年5月4日被告瀚宇公司通过邮寄的方式向原告发出《通知》一份，主要载明：贵我两方于2015年4月签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定贵方以首付款加按揭贷款方式购买我方开发的瀚宇国际大厦2幢1单元3001号房屋，贵方已向我方支付首付款50875元。在办理按揭贷款过程中，因贵方拒绝接受贷款银行基于贵方实际情况确定的贷款额度、年限等事由，未能订立商品房担保贷款合同，导致《商品房买卖合同》无法履行，严重损害我方合法权益。《补充协议》第二条第6款约定：“因政策原因或买受人自身原因导致买受人的按揭贷款申请未能通过银行审批的，买受人须在接到出卖人通知之日起7日内一次性付清余款，买受人逾期未能支付，出卖人视买受人为逾期付款，出卖人有权按购房合同第七条的规定执行”。《补充协议》第二条第4款约定：“买受人的按揭申请、首付款比例，贷款额度及年限等由贷款银行审批确定，如买受人最终获得的贷款数额加上首付款不足以支付总房款时，买受人需在接到出卖人通知之日起7日内补足购房余款，买受人逾期未能付清，则出卖人视买受人逾期付款，出卖人有权按购房合同第七条执行”，据此，我方此前已多次催告贵方，但令人遗憾的是，贵方至今尚未依约履行义务，贵方的前述行为已构成违约。为此，现我方通知，请贵方务必于2017年5月15日前向我方支付剩余房款，否则，我方将于该期限届满后依照前述约定与贵方解除合同，并追究贵方违约责任。 2017年11月7日案外人张文出具《证明》一份，载明：本人张文名下，在广西北部湾银行北海分行账号的账户，于2015年4月22日向印平工行卡号转账111982元。该111982元是属于北海瀚宇房地产开发公司所有，该111982元是瀚宇公司出借给印平的款项，本人按瀚宇公司指示将该111982元转账交付给印平。 上述《商品房买卖合同》尚未办理备案登记手续，仍是登记在被告瀚宇公司名下，案涉房屋亦尚未实际交付原告使用。 另查明，被告瀚宇公司与凯翔公司原是代理关系，被告凯翔公司代理被告瀚宇公司销售案涉房屋所在楼盘，原告印平与被告瀚宇公司签订《商品房买卖合同》是在被告瀚宇公司与凯翔公司之间的代理关系存续期间。 再查明，经被告瀚宇公司申请，一审法院依法到中国农业银行北海海城支行向当时为原告印平购置案涉房屋办理贷款的经办人孙家雄进行了询问，孙家雄称：印平与瀚宇公司员工一起来本行办理贷款手续，提交了购房合同、首付款凭证，在我方开户的证明、身份证、户口簿、收入证明、银行流水等办理贷款的基本材料。我们对该笔贷款申请受理后，根据其提供的材料向上一级分行上报，我行办理贷款是先受理，后由我行初步调查通过后再向上一级分行上报审批，上一级分行审查后发现其提供的材料不够充分，要求退回补充材料，并要求我们进一步调查，我行发现原告申请贷款提供的离婚调解书是1990年的，但从其个人征信情况看2000年以后显示婚姻状况是已婚，其提供的申请贷款材料是显示单身，我们要求其去民政局开具婚姻状况证明，但一直未送过来，她是上海人，我们无法查询，因此贷款一直没办下来。 关于原告印平与被告瀚宇公司于2015年4月17日签订的《商品房买卖合同》是否合法有效，如有效，房屋总价实际是多少的问题，一审法院认为：原告印平与被告瀚宇公司于2015年4月17日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，是合法有效的合同。上述合同约定的房屋首期房款为162857元，总价为542857元。从双方实际履行的情况可知，原告在签订上述合同当日向被告瀚宇公司支付了50875元。被告瀚宇公司主张委托案外人张文于2015年4月22日通过银行转账的方式出借111982元给原告来补齐剩余的首付款。同日，该笔款分两笔分别为50000元、61982元转入被告瀚宇公司的账户。被告瀚宇公司主张上述的111982元为借款，但双方无书面的借款合同，原告亦不予认可。且从被告瀚宇公司于2017年5月4日向原告发出的《通知》内容中实际认可收到原告的首付款亦是50875元。为此，一审法院认为被告瀚宇公司通过案外人张文转入原告账户的111982元随后又立即转出的行为不符合借款合同的构成要件，原告与被告瀚宇公司之间的借款合同关系不成立。对于原告于上述合同签订当日向被告凯翔公司所支付的20000元的性质问题：一方面，被告凯翔公司收取原告的20000元系在其与被告凯翔公司代理关系存续期间；另一方面，该笔款项亦是在售楼部收取的，被告凯翔公司所出具的《收据》亦明确了是收取案涉房屋的购房款，因此，被告凯翔公司收取的该笔20000元应认定为系原告支付给被告瀚宇公司的购房款，原告实际支付的购房款为70875元。综上，结合原告实际所支付的购房款及办理银行贷款的额度可知，上述房屋的实际购房总价应为450875元。 关于原告印平及反诉原告瀚宇公司的诉求有无事实和法律依据的问题，一审法院认为：对于本诉原告主张解除上述合同以及反诉原告主张解除上述合同的诉求，双方均同意解除合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，本诉原告解除上述合同的诉求于法有据，一审法院予以支持。从本案所查明的事实可知，案涉房屋未能成功办理贷款系源于原告未能按照银行的要求补齐《婚姻状况证明》，原告亦未按照合同的约定在接到出卖人通知之日起7日内补足购房余款，为此，原告属于违约方。在上述合同解除后，被告瀚宇公司应返还原告已支付的购房款70875元。对于原告所主张的利息损失，因其是违约方，对其该项主张，一审法院不予支持。上述已认定被告凯翔公司所收取的20000元是代为被告瀚宇公司收取的购房款，为此，对于原告主张上述返还义务由被告凯翔公司与被告鸿瑞公司一同承担的诉求于法无据，一审法院不予支持。至于被告凯翔公司是否将收取的20000元购房款交付给被告瀚宇公司系两被告之间的另一法律关系，一审法院在此不作处理。 上述合同解除后，对于反诉原告瀚宇公司主张反诉被告印平应协助办理撤销该房屋的网签合同手续的诉求，因反诉原告目前无证据证实确已办理了该房屋的网签合同手续，为此，对于反诉原告的该项诉求，一审法院不予支持。因反诉被告印平未配合办理银行按揭，亦未按约支付剩余的购房款，其行为构成违约，应承担违约责任。依据上述合同第七条第一款第（2）项：“买受人逾期超过30日后未付款，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。”的约定，反诉被告印平应向反诉原告支付57000元违约金。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告印平与被告北海瀚宇房地产开发有限公司于2015年4月17日签订的《商品房买卖合同》（销售合同编号：HYB-1-3001）；二、被告北海瀚宇房地产开发有限公司返还购房款70875元给原告印平；三、驳回原告印平的其他诉讼请求；四、反诉被告印平支付违约金57000元给反诉原告北海瀚宇房地产开发有限公司；五、驳回反诉原告北海瀚宇房地产开发有限公司其他的诉讼请求。本诉案件受理费1828元，由本诉原告自行承担；反诉案件受理费822.47元，由反诉被告印平承担。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了如下证据：1.光碟，拟证实上诉人与被上诉人就涉案房屋的相关事宜协商的过程；2.《上海市民政局关于进一步规范无婚姻登记记录证明相关工作的公告》《民政部关于进一步规范（无）婚姻登记记录证明相关工作的通知》，拟证实上海市民政局不再向任何个人出具无婚姻登记记录证明的事实；3.《公证书》，拟证实上诉人自1990年1月16日离婚后至今未有婚姻记录，上诉人提交给银行办理贷款的相关文件材料均是真实的；4.《短信截屏》《微信截屏》，拟证实由于银行无法放贷后，申请人已经积极与被申请人进行协商的事实以及双方实际交易的价格与签订《商品房买卖合同》约定的价格不符；5.《个人信用报告》，拟证实上诉人在购买涉案房屋时系离婚状态，其提交银行办理按揭贷款的资料是真实、合法有效的。6.证人李某出庭作证的证人证言，拟证实上诉人的购房及按揭贷款的申请情况。被上诉人瀚宇公司、凯翔公司、鸿瑞公司均没有提交新证据。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有争议的证据，本院认定如下：对证据1、2、3、4的三性予以认可，结合案件事实作为作为定案的参考依据；对证据5的真实性、合法性予以确认，但对关联性不予认可；对证据6的真实性无法核实，本院不予认可。 本院另查明： 1.中华人民共和国民政部于2015年8月27日发布编号为民函〔2015〕226号《民政部关于进一步规范（无）婚姻登记记录证明相关工作的通知》，载明：“一、自文件发布之日起，除对涉台和本通知附件所列清单中已列出国家的公证事项仍可继续出具证明外，各地民政部门不再向任何部门和个人出具（无）婚姻登记记录证明…”。 2.上海市民政局于2015年9月28日发布了《关于进一步规范（无）婚姻登记记录证明相关工作的公告》，载明：“根据民政部《关于进一步规范（无）婚姻登记记录证明相关工作的公告》（民函〔2015〕226号）的规定，自2015年10月1日起，除办理赴台湾地区和9个国家的公证事项仍可继续出具证明外，全市婚姻登记机关不再向任何部门和个人出具（无）婚姻登记记录证明”。 3.涉案房屋客观上未办理抵押贷款后，上诉人印平与被上诉人瀚宇公司一直在协商合同继续履行以及补救措施，因双方对涉案房屋的合同总价款是542857元还是450875元等认识问题，导致双方难以取得一致，遂引起本案诉讼 本院二审查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 关于合同是否有效的问题，本院认为：虽然涉案合同约定房屋总价为542857元，首付款中的111982元部分系被上诉人瀚宇公司空转资金形成，但并不因此影响上诉人印平与被上诉人瀚宇公司签订《商品房买卖合同》的真实意思表示，合同内容亦未违反相关法律法规的强制性规定，一审法院认定涉案的《商品房买卖合同》合法有效，并结合被上诉人瀚宇公司与上诉人印平之间并未形成民间借贷关系的法律要件，进而认定涉案房屋总价款为70875元+380000元=450875元并无不当，本院予以维持。上诉人印平主张合同无效的理由不成立，被上诉人瀚宇公司主张合同约定涉案房屋总价款为542857元的抗辩理由亦不成立，本院不予支持。 关于上诉人印平是否存在违约的问题，本院认为：被上诉人瀚宇公司主张依据《商品房买卖合同补充协议》第二条第6款“因政策原因或买受人自身原因导致买受人的按揭贷款申请未能通过银行审批的，买受人须在借到出卖人通知之日起7日内一次性付清余款，买受人逾期未能支付，出卖人视为买受人逾期付款，出卖人有权按购房合同第七条的规定执行”的约定，要求上诉人承担违约责任。首先，该条款履行条件所称政策原因应为根据国家政府部门发布的国家政策、地方政策等直接导致银行无法发放贷款，该情形应具有普遍性而非特殊性，而涉案的按揭贷款申请未能通过显然不是由政策原因导致的，故该条件不成就。其次，上诉人印平在办理贷款时，贷款银行要求其补充提供民政局开具的婚姻状况证明，但贷款银行及被上诉人瀚宇公司告知上诉人印平补充办理的具体时间无法证实，上诉人印平陈述其回上海补充办理婚姻状况证明时，民政部《民政部关于进一步规范（无）婚姻登记记录证明相关工作的通知》（民函〔2015〕226号）及上海市民政局《关于进一步规范（无）婚姻登记记录证明相关工作的公告》的规定已经出台是否具有高度盖然性。本院认为，因为印平在当时是为自己的利益需要而办理婚姻状况证明，其应该是积极主动作为的状态，并无怠于办理证明以使自己签订的购房合同的期待利益受损的合理动机。由此，因上海市自2015年10月1日起，除办理赴台湾地区和9个国家的公证事项仍可继续出具证明外，已不再向任何部门和个人出具（无）婚姻登记记录证明，上诉人印平未能提供民政局开具的婚姻状况证明是基于客观原因，不能归责为印平个人主观原因，故归责于买受人自身原因导致买受人的按揭贷款申请未能通过银行审批的情形亦不成就。综上所述，《商品房买卖合同补充协议》第二条第6款的被上诉人瀚宇公司通知上诉人印平一次性付清购房余款380000元的前提条件均未成就，瀚宇公司通知印平一次性付清购房余款380000元的行为对印平并不产生合同约束力，上诉人印平因此亦并未违约，被上诉人瀚宇公司主张上诉人违约没有事实依据，本院不予支持，一审法院判令上诉人印平向被上诉人瀚宇公司支付57000元违约金的处理不当，本院予以纠正。 关于涉案合同能否解除及解除后的法律后果问题，本院认为：涉案房屋客观上未办理抵押贷款后，上诉人印平与被上诉人瀚宇公司一直在协商合同继续履行以及补救措施，因双方对涉案房屋的合同总价款是542857元还是450875元等认识问题，导致双方难以取得一致，遂引起本案诉讼。上诉人印平与被上诉人瀚宇公司在本案中均提出解除合同的诉求，可视为双方均同意解除合同，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定解除合同并无不当，本院予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，因上诉人印平与被上诉人瀚宇公司在履行涉案合同过程中均不存在违约，上诉人印平主张的被上诉人瀚宇公司支付其已付房款的利息损失，本院不予支持。 综上所述，上诉人印平的上诉请求部分成立，本院予以支持；部分不能成立，应予驳回。一审判决相关处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项的规定，判决如下： 一、维持北海市海城区人民法院（2017）桂0502民初3410号民事判决第一项、第二项、第三项； 二、撤销北海市海城区人民法院（2017）桂0502民初3410号民事判决第四项、第五项； 三、驳回被上诉人北海瀚宇房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 一审本诉案件受理费1828元（上诉人印平已预交），反诉案件受理费822.47元（被上诉人北海瀚宇房地产开发有限公司已预交），二审案件受理费1828元（上诉人印平已预交），共计4478.47元，由上诉人印平负担510.73元，由被上诉人北海瀚宇房地产开发有限公司负担3967.74元。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案判决规定的履行期限的最后一日起二年内向有管辖权的法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  魏   玉   芳 审 判 员  赵   海   洲 审 判 员  侯   远   婕 二〇一九年十一月十八日 法官助理  梁津源书记员周振霞