江苏省无锡市惠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0206民初1398号 原告（反诉被告）:无锡物惠资产经营有限公司，统一社会信用代码91320206743934875T，住所地无锡惠山经济开发区惠山大道1619号1144室。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：顾群毅，江苏金渠律师事务所律师。 被告（反诉原告）：江苏国信五矿新和仓储物流有限公司，统一社会信用代码91320206579497131E，住所地无锡市惠山区洛社镇石塘湾梅泾村。 法定代表人：盛和平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙淑兰，江苏路漫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付植，江苏路漫律师事务所实习律师。 第三人：无锡市洛社镇丰浩货场（以下简称丰浩货场），统一社会信用代码92320206MA1PA79M2H,住所地无锡市惠山区洛社镇石塘湾梅泾村潘丰。 经营者：郑浩清，该货场总经理。 原告（反诉被告）无锡物惠资产经营有限公司（以下简称物惠公司）与被告（反诉原告）江苏国信五矿新和仓储物流有限公司（以下简称国信公司）、第三人无锡市洛社镇丰浩货场（以下简称丰浩货场）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案受理后，依法由审判员王志斌独任审判，于2019年4月16日公开开庭进行了审理，物惠公司的委托代理人顾群毅，国信公司的委托代理人孙淑兰、付植，丰浩货场经营者郑浩清到庭参加了诉讼。后依法组成合议庭，于2019年8月30日公开开庭进行了审理，物惠公司的委托代理人顾群毅，国信公司的委托代理人孙淑兰、付植到庭参加诉讼，丰浩货场经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）物惠公司提出诉讼请求：要求国信公司立即腾空租赁物并迁让，将租赁资产完好归还给物惠公司；要国信公司按实际占用日期支付使用费（按原合同约定的标准每月4万元计算，到2019年2月为8万元）。事实和理由：原被告双方及第三人签订“资产租赁合同”，约定被告租赁原告位于石塘湾的潘丰煤栈场地房屋和相关设施，租赁期限到2018年12月31日止。到期后国信公司未能腾空迁让，且国信公司系政府“散乱污”专项整治对象，故要求其尽快搬离。因国信公司是丰浩货场介绍引进的，且其也是合同一方主体，故丰浩货场有协助搬离的义务。 被告（反诉原告）国信公司辩称：双方之间的租赁关系并非2018年12月31日终止，而是因政府“散乱污”整治拆迁，自2018年6月25日即终止；2018年7月5日，国信公司收到物惠公司“函告”后，已经按规定搬迁，不存在继续占用出租场地，无需支付占用费；物惠公司应当按照合同约定，对国信公司的投入进行补偿。综上，物惠公司的诉请无事实和法律依据，应当驳回。由于上述原因，物惠公司应退还国信公司多支付的半年租金，并应根据合同约定赔偿国信公司基建和设备折旧损失，因此，反诉要求物惠公司退还租金24万元；赔偿场地设备及设施损失2846502.58元。 针对国信公司的反诉，物惠公司辩称：国信公司的反诉请求不符合合同约定，也没有事实依据和法律依据，都是没有道理的，请求法庭驳回。 第三人丰浩货场述称：物惠公司与国信公司之间的租赁合同纠纷与丰浩货场没多少关系，丰浩货场不应列为本案当事人，最多只能作为本案的证人出现。 经审理查明：2016年12月28日，物惠公司（甲方）、国信公司（乙方）、丰浩货场（丙方）签订“资产租赁合同”，写明甲方是无锡市惠山区洛社镇石塘湾梅泾潘丰煤栈的实际所有人，乙方为现潘丰煤栈实际租赁经营人，丙方为甲方下属转制企业、部分资产持有人；约定甲方将潘丰煤栈出租给乙方使用，土地面积约33806.17平方米，房屋建筑面积2701.61平方米；甲、丙方同意由乙方自2017年1月1日起接收该场地的租赁，乙方将继续将租赁场地改造成装卸、堆放钢材的仓储场地，改造过程中所需投资均由乙方承担，改造工作均由乙方承担，概与甲方、丙方无关；如乙方建造新的办公、经营用房，其中693平方米的建筑面积的所有权归甲方所有，作为乙方拆除甲方房屋（原潘丰煤栈办公、生活区的平房，面积共计775.8平方米）的补偿。租赁期限为两年，即自2017年1月1日起至2018年12月31日止，租赁期满，乙方将租赁标的交还给甲方；2017年度租金为48万元，租金应先付后用，每年租金分二次支付，即每年一月份支付50%，每年六月份支付50%，由乙方在每月前15日内以现款方式一次性付给甲方，甲方应提供正规发票，2018年度的租金根据市场形势在2017年11月另行商定，若就租金问题协商后不能取得一致意见，本合同租期至2017年12月31日终止；乙方应当每年向丙方支付固定设备使用及劳务费共计12万元，支付方式同租金支付方式，丙方应提供正规发票。乙方不得擅自将该租赁房屋、场所及资产全部或一部分转租或转让给第三者使用，未经甲方书面同意不得改变该租赁场所的用途；乙方对该租赁房屋、场所进行装修或变动原设备时，均应事先征得甲方书面同意，费用则由乙方自负，本合同终止时，乙方应将该租赁房屋、场所内属于乙方所有并可移动、搬迁的物品搬出，但租赁房屋及场所内不宜移动、拆除的附着物，包括内装修、电器线路、管道等则留归甲方所有。有下列情形之一的，甲方可提前解除租赁合同：（1）乙方未按期支付租金；（2）乙方未履行本租赁合同规定的任何其他义务；（3）甲方整体出售转让资产时。若合同期内遭遇政府规划、征用及拆迁或甲方将该出租场所资产整体转让时，则本合同自然终止，乙、丙方应予积极配合，在同等条件下，乙方有优先购买权，但甲方应对乙方的投资进行合理补偿，补偿方法为乙方的投资扣除折旧后的剩余价值（以双方共同委托的评估机构的评估为准）（合同第四条第13款）。合同还详细约定了其他一些权利义务。后双方按合同约定履行。2018年2月2日，国信公司向物惠公司交纳2018年上半年租金24万元。 2018年4月27日，无锡市惠山区人民政府办公室，发布“惠山区散乱污企业专项整治工作方案”，将五类企业定性为“散乱污”企业进行整治。2018年6月18日，洛社镇“散乱污”企业专项整治工作领导小组发出“公告”、“告知书”，对辖区内“散乱污”企业进行整治。2018年7月4日，洛社镇人民政府向惠山区经济和信息化局及物惠公司发出“关于进一步推进洛社镇高桥地区散乱污企业专项整治的函”，称位于物惠公司高桥地块上的9家企业，由于行政审批手续不全、污染防治设施建设不到位、私自建设违章建筑等问题，被列入洛社镇“散乱污”专项整治企业名单，拟取缔该批企业；并称9家企业均己签订搬迁承诺书，要求该局及物惠公司协助做好以下工作：1、协助洛社镇对该9家企业进行劝退；2、协商解决9家企业多缴租金退租事宜。2018年7月5日，物惠公司向国信公司发出“函告”，称国信公司被列入洛社镇“散乱污”专项整治企业名单并己签订搬迁承诺书，函告国信公司切实按照承诺书履行（若有转租情形，次承租户应同时搬迁）；若国信公司在承诺期内履行完毕，经洛社镇政府和物惠公司验收后，则租赁合同关系就此终结，国信公司可至物惠公司办理租金的多退少补事宜。2018年7月10日，国信公司向物惠公司交纳了2018年下半年的租金24万元。后国信公司及其次承租人均未彻底搬迁。物惠公司于2019年3月11日诉至本院。 审理中，国信公司提交其管理人员张广英与物惠公司法定代表人***自2018年7月5日至2019年1月2日的微信聊天记录，证明国信公司在收到散乱污整治通知后积极配合清除可移动资产，且一直与物惠公司商议补偿事宜。其中张广英发出的内容有：国信公司未收到签订承诺书的通知也未签订过承诺书，国信公司会支付租金将合同履行结束；政府整治是经营上的违法，与租赁合同无关；国信公司支付了下半年租金；因国信公司在场地内有很多资产及转租户，要求物惠公司发书面租赁合同到期不续签通知；询问顾有无收到政府拆迁或整治的文件；听说政府己和物惠公司谈拆迁了，询问国信公司及次承租人的损失如何处理；设备等能移动的都搬走了，租期己到期，次承租人都在等赔偿不肯走，询问物惠公司将如何处理等。***回答的内容有：洛社镇散乱污专项整治工作；收到下半年租金；对于国信公司索要不续签通知表示知道了；政府没有说拆迁，只是初步接触了解情况；对于国信公司说次承租人等赔偿不肯走如何处理的问题，表示会去咨询一下。物惠公司质证认为：1、聊天记录没有反映张总和***洽谈补偿事宜，***主要说了涉案地块并未拆迁，张总自己也认为政府整治是经营上的，与租赁合同没有关系，双方并未对补偿事宜洽谈；2、聊天记录证明了国信公司把租赁合同履行到了12月31日，该租赁合同己履行完毕，张总也多次强调要将合同履行完毕；3、聊天记录证明了国信公司非常清楚的懂得，政府整治与原被告双方的租赁合同关系是两码事；4、聊天记录证明了国信公司在其经营期间招进了几家次承租人，且次承租人在2018年12月31日之后仍在继续生产经营。 国信公司反诉要求物惠公司退还租金24万元，其理由是2018年7月5日接物惠公司的函后，认为是政府规划，故国信公司己搬迁了可移动设备，停止经营，合同自该日起己实际终止，故物惠公司应退还下半年租金24万元。物惠公司认为，2018年7月5日租赁合同并未终止，国信公司自己在微信聊天记录中也明确要将合同履行到结束，实际也确实履行到结束，且其在2018年12月18日向其次承租人发函称租赁合同2018年12月31日到期后不再续签（审理中，国信公司举证了该函）也可证明这上点，故不同意退还租金。国信公司反诉要求物惠公司赔偿场地设备及设施损失2846502.58元，其提交本院（2016）苏0206民初3928号民事判决及无锡市中级人民法院（2017）苏02民终2542号民事判决，证明该判决中认定国信公司在涉案承租场地上基建投资4573540.61元，设备投资5448134.64元；提交国信公司与物惠公司于2011年12月20日签订的“资产租赁合同”，该合同租赁期限自2012年1月1日至2016年12月31日，证明国信公司自2011年8月起承租场地及设备投入使用，至2018年7月，共计7年，按10期折旧，上述投入资产目前余值3006502.58元；提交废旧设备转让协议及过磅统计表，证明国信公司将涉案场地上的废旧设备以16万元的价格转让给别人，故目前物惠公司应赔偿给国信公司的基建及设备折旧损失2846502.58元。物惠公司质证认为：两份判决书与本案无关，其中提到的场地投入资金不认可；2011年租赁合同真实性无异议，但与本案无关，且早己履行完毕；对旧设备转让协议及过磅统计表真实性、关联性均不认可。国信公司要求物惠公司赔偿这部分损失的理由为，政府在文件中谈到对此进行重新规划，对该地块的经营进行整治，说明政府对该地块有了重新规划，符合租赁合同第四条第13款约定的遇政府规划，物惠公司应对国信公司的投资进行合理补偿的情形。物惠公司认为，国信公司接到政府整治散乱污的通知，是因为其自己经营不符合环保要求导致的，与双方之间的租赁合同关系无关联性，合同中也有国信公司应当合法经营的约定和要求，并非是政府规划引起，故不同意赔偿国信公司提出的这些损失。 以上事实，有资产租赁合同、照片视频、付款凭证、通知、公告、告知书、函告、微信聊天记录以及当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为：双方所签订的资产租赁合同，是双方真实意思表示，合法有效。本案的第一个争议焦点是，租赁合同是履行到2018年12月31日结束，还是在2018年7月5日就终止了。虽然2018年7月5日物惠公司根据洛社镇政府的函向国信公司发生函告，通知其如按镇政府要求搬迁，可退租金，但国信公司并未在短时间内搬迁，虽也搬走了一些资产，但直到现在仍占用租赁场地未归还，特别是次承租人也未搬迁；且国信公司在2018年7月10日缴纳了下半年租金24万元，并在其举证的微信聊天记录中一再强调要将合同履行到结束。综上，应认定双方合同履行到2018年12月31日结束。因此，国信公司反诉要求物惠公司退还2018年下半年租金24万元，无正当理由，不予支持。2018年12月31日合同到期履行结束后，国信公司直到现在仍占用租赁的场所未搬出，物惠公司要求其腾清租赁物并迁出，将租赁资产完好交还物惠公司，且按原租赁合同约定的标准支付占用期间的使用费，理由正当，应予支持。本案的第二个争议焦点是本次政府“散乱污”整治，是否属于租赁合同约定的“若合同期内遭遇政府规划、征用及拆迁”的情形。国信公司称未搬离的原因是与政府或物惠公司未达成补偿协议，且其认为本次“散乱污”整治是政府重新规划，根据合同第四条第13款约定，物惠公司应当补偿。物惠公司认为，国信公司被政府作为“散乱污”企业整治，要求搬迁，是因国信公司经营不规范造成的，并非政府重新规划、征用或拆迁行为，故物惠公司无补偿义务。政府函中明确写明，高桥地块9家企业被作为“散乱污”整治的原因，是被整治企业存在“行政审批手续不全、污染防治设施建设不到位、私自建设违章建筑”等问题，这明显是因为被整治企业经营不规范造成的，政府下发的“散乱污”整治文件中并无对该地块进行“政府规划、征用及拆迁”的内容，因此，并不符合双方租赁合同中的约定补偿情形，故物惠公司无义务进行补偿。因此，国信公司反诉要求物惠公司赔偿设备及设施损失2846502.58元，无正当理由，不予支持。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条，判决如下： 一、江苏国信五矿新和仓储物流有限公司于本判决生效之日起十五日内搬出租赁场所，将租赁物归还给无锡物惠资产经营有限公司，并支付占用期间的使用费（自2019年1月1日起至实际搬出之日止，按每年48万元的标准计算）。 二、驳回江苏国信五矿新和仓储物流有限公司的反诉诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7300元，由国信公司负担。反诉案件受理费减半收取15746元，由国信公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  王志斌 人民陪审员  吴 星 人民陪审员  高红艳 二〇一九年十一月六日 书 记 员  杨雪霞