福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽01民终8149号 上诉人（原审原告）：福州佳禾房地产开发有限公司，住所地福建省罗源县东环新村1号。 法定代表人：王哲，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李瑞姬，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：沈春禄，男，1963年4月6日出生，汉族，住福建省罗源县。 上诉人福州佳禾房地产开发有限公司（以下简称佳禾公司）因与被上诉人沈春禄商品房销售合同纠纷一案，不服福建省罗源县人民法院（2019）闽0123民初1532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人福州佳禾房地产开发有限公司委托诉讼代理人李瑞姬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福州佳禾房地产开发有限公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销原审判决第二项，改判支持佳禾公司的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用均由沈春禄承担。事实和理由：一、沈春禄未在约定时间内办理房屋权属证书，应当履行合同约定并承担违约责任；二、沈春禄未按《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定时间办理房屋抵押登记，且沈春禄未及时办理抵押登记将可能损害佳禾公司的利益，故佳禾公司有权要求沈春禄办理涉案房屋抵押登记。 沈春禄未作答辩。 福州佳禾房地产开发有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令沈春禄立即办理盛世名城小区16幢204号房的不动产权证及他项权证（抵押登记）；2.判令沈春禄从2018年11月15日起至办理房屋权属证书之日止按房屋总价的日万分之三支付违约金（暂计至2019年5月10日为16,800元）；3.判令沈春禄向佳禾公司返还代垫的按揭贷款18,523.91元，并从银行扣款之日起至实际还款之日止按日万分之五支付违约金（暂计至2019年5月10日为1069元）。 一审法院认定事实：2012年4月9日，佳禾公司、沈春禄签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，沈春禄购买由佳禾公司开发的位于罗源县盛世名城16幢号房，该商品房建筑面积为88.25平方米，每平方米3966.01元，总价350000元，首期购房款为110000元，余款240000元申请银行按揭贷款；合同第十四条关于产权登记的约定：佳禾公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由佳禾公司提供的资料交付被告……。《合同补充协议》第二条第八项约定，沈春禄同意在获得贷款后，应按《个人住房借款合同》之约定归还贷款本息，因沈春禄未及时还本付息而导致贷款银行向佳禾公司扣收贷款本息及费用，沈春禄应于佳禾公司发出还款通知书之日起10日内到佳禾公司处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起到沈春禄还款之日期间的利息（按日万分之三计算）。在上述约定时间内如仍未归还的，沈春禄愿意按日万之五支付违约金……；第二条第十项约定，沈春禄承诺在佳禾公司通知办理产权证的一个月时间到指定地点办理预售房屋产权面积确认，并在佳禾公司提供购房发票及《购房证明书》后两个月内办理房屋产权证，否则逾期一日向佳禾公司支付总房价款万分之三的违约金。此后，佳禾公司作为保证人、沈春禄作为借款人、中国银行股份有限公司福州市马江支行作为贷款人，三方签署《个人一手住房贷款合同》，约定借款人向贷款人贷款用于购买上述房产，贷款金额240000元，合同第十八条约定，本合同项下担保方式为：借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，所购房屋为期房的，借款人应在本合同签署后10日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该房竣工交付使用取得房屋所有权证10日内办理正式抵押登记；保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证。合同附件一第四条约定：1.保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任；2.若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及保证责任……；3.如果借款人在任何正常还款日或提前还款未按约定向贷款人进行清偿，贷款人权要求保证人履行保证责任。合同还对贷款利率、期限、还款方式等各方权利义务作了具体约定。此后，沈春禄未按期偿还银行按揭贷款，截至2019年2月28日佳禾公司代沈春禄垫付按揭款共计18523.91元（其中2018年11月12日垫付13202.52元，2019年2月28日垫付5321.39元）。截止起诉之日止，沈春禄尚未办理房屋产权证及抵押登记。 一审法院认为，佳禾公司、沈春禄签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》及佳禾公司、沈春禄与中国银行股份有限公司福州市马江支行签订的《个人一手住房贷款合同》，系各方当事人的真实意思表示，依法成立并有效，当事人应依约履行各自的权利义务。根据《合同补充协议》第二条第十项之约定，沈春禄应在佳禾公司通知办理产权证并提供购房发票及《购房证明书》后两个月内办理房屋产权证，逾期则应承担相应违约责任。但佳禾公司未能提供证据证明其已根据《商品房买卖合同》第十四条及《合同补充协议》第二条第十项之约定将《购房证明书》等办理房屋权属登记需由佳禾公司提供的全部资料交付沈春禄，故佳禾公司诉请被告立即办理不动产权证及他项权证（抵押登记），依据不足，不予支持。沈春禄未依合同约定按月缴纳按揭贷款，致佳禾公司被银行扣款还贷，沈春禄的行为构成违约。佳禾公司为沈春禄垫付按揭贷款，有其提供的贷款还款凭证为据，予以确认。佳禾公司承担保证责任后有权向沈春禄追偿，现佳禾公司要求沈春禄偿还代垫的银行按揭贷款，于法有据，予以支持。佳禾公司未提供证据证明其已向沈春禄发出还款通知，根据《合同补充协议》第二条第八项之约定，其主张沈春禄自银行扣款之日起按日万分之五支付违约金依据不足。一审法院确定起诉之日为佳禾公司发出还款通知之日，即自银行扣款之日起至起诉后10日内违约金按日万分之三计算，起诉10日后按日万分之五计算，超出部分不予支持。沈春禄经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，一审法院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、沈春禄于本判决生效之日起十日内返还福州佳禾房地产开发有限公司代垫款18,523.91元及违约金（其中13,202.52元自2018年11月12日起计算，5321.39元自2019年2月28日起计算，均按日万分之三计算至2019年6月1日止；自2019年6月2日起至还清款项之日止上述代垫款违约金均按日万分之五计算，暂计至2019年5月10日为828元）；二、驳回福州佳禾房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费909元，减半收取454.5元，由沈春禄负担142元，福州佳禾房地产开发有限公司负担312.5元。 二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。 根据本案现有证据，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，佳禾公司、沈春禄签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行义务。根据合同约定，沈春禄应在佳禾公司提供了办证所需材料后两个月内办理房屋权属证。现佳禾公司仅能证明其向沈春禄交付了购房发票，未能提供证据证明其已根据《商品房买卖合同》第十四条及《合同补充协议》第二条第十项之约定将办理房屋权属登记需由佳禾公司提供的其他资料交付沈春禄，故其主张沈春禄应承担逾期办证的违约责任不能成立。 综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费625元，由福州佳禾房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张雅典 审判员  唐宇恒 审判员  庄彩虹 二〇一九年十一月二十二日 书记员  方 欢