上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初58968号原告(反诉被告)：朱文静，女，1989年2月1日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张异，上海华勤基信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆雯姣，上海华勤基信律师事务所律师。被告(反诉原告)：陈先海，男，1993年11月5日生，汉族，住福建省。委托诉讼代理人：赖厚平，上海申康律师事务所律师。原告(反诉被告)朱文静诉被告(反诉原告)陈先海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，被告陈先海提起反诉，本院受理反诉后依法适用简易程序，与本诉合并公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)委托代理人张异、被告(反诉原告)委托代理人赖厚平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱文静向本院提出诉讼请求：1、判令陈先海支付逾期交房违约金人民币(以下币种相同)10万元；2、判令陈先海支付朱文静增值税差额104,321.12元并支付以104,321.12元为基数，自2018年3月20日起至实际支付之日止，按银行同期贷款利率计算的利息；3、判令陈先海支付物业费1,211.4元；4、判令陈先海支付朱文静律师费17,000元。事实及理由：朱文静丈夫戴某与陈先海于2017年9月22日签订了《房屋买卖合同》，合同约定，朱文静向陈先海购买位于上海市浦东新区高科西路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)，房屋总价款为625万元，陈先海应于2018年4月30日前履行交房义务，陈先海承诺买进价格为238万元，如有不实，多出的税费由陈先海承担。2019年3月14日，朱文静、陈先海签订《上海市房地产买卖合同》完成网签，并于同日签订《附属设施、设备及室内装饰转让协议》。然上述合同签订后，陈先海并未按约交房，且陈先海买入价为411,677元，与其承诺不符，在交涉无果后，朱文静起诉来院，望判如所请。被告陈先海辩称，除第三项诉请外，其余均不同意。首先，双方的合同主体有过变更，朱文静并不当然承继陈先海与戴某签订的合同的权利义务。其次，双方此后签订过两版网签合同，已经对交房时间和税费承担做出了变更，陈先海的行为不存在违约。反诉原告陈先海向本院提出反诉：1、判令朱文静支付房屋尾款5万元。事实与理由：陈先海于2018年10月3日交房，但朱文静迟迟未按合同约定支付房屋尾款，理应支付并承担相应的违约责任。反诉被告朱文静辩称，对于陈先海的反诉诉请，朱文静没有异议，可与陈先海应付款项相抵。本院经审理认定事实如下：2017年9月22日，陈先海与案外人戴某经上海永轩房地产经纪有限公司(以下简称永轩公司)居间，签订了《房屋买卖合同》约定戴某(乙方)购买陈先海(甲方)位于上海市浦东新区高科西路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)。房屋总价款为625万元。双方约定为办理过户交易手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后于2018年9月30日之前至居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。首期房价款：乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款220万元。第二期房价款：乙方通过银行贷款方式支付第二期房价款400万元。尾款：乙方应于交房当日自行或者通过居间方支付甲方尾款5万元。双方约定2018年4月30日前对系争房屋进行验看、清点、确认无误后，由甲方交付乙方。2019年3月31日前双方至房地产交易中心申请办理产权过户。协议约定本合同空白处填写文字与铅印文字具有同等法律效力，若填写文字与铅印文字冲突，以填写文字为准。若甲、乙双方及居间方签署的《房地产买卖居间协议》内容与本合同冲突，以本合同为准。甲、乙双方一致同意严格按照本合同履行；签署示范合同仅为办理交易过户手续之需，若示范合同对本合同部分内容变更，以变更后的内容为准；本合同未变更的内容继续有效。双方补充约定：甲方同意乙方在相同条件下增加或减少和更改买受人。甲、乙双方一致同意，如果哪方违约，则违约方必须承担由此产生的双方律师费、诉讼费，并应由违约方承担法院诉讼涉及的财产保全费用、担保费、法院的案件受理费、执行费等费用。2018年9月30日，陈先海(卖售人、甲方)与案外人戴某(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方购买甲方所有的系争房屋，房屋价款为450万元。双方确认于2019年3月31日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条约定甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。双方在补充条款(一)第1.2条约定，甲、乙双方应按国家法律、法规等规定在房价款之外缴纳因本交易所产生的各项税、费都由乙方独自承担。若由于相关部门的法律、法规、政策变化，导致双方应当承担的税费增加或减少，都由乙方按变化后的规定独自承担或享有。第4条约定，待甲方收到乙方的银行贷款后七日内，甲、乙双方应对该房屋进行验看、清点、办理物业交割手续并结清一切相关费用。确认无误后，双方签订房地产交接书。甲方将该房屋按照合同约定交付给乙方。合同附件三约定在2018年9月25日之前，乙方已支付甲方定金50万元；签订本合同当日内，乙方应支付甲方房价款108万元；待浦东新区房地产交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权利证明后，乙方应委托贷款银行支付甲方房价款292万元。上述合同签订当日，双方另签订了《附属设施、设备及室内装饰转让协议》，约定系争房屋的成交总价为625万元，甲乙双方同意该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的转让价为175万元。乙方应于签约之前直接支付甲方62万元，于过户当日支付甲方108万元，于交易结束支付甲方5万元。2019年3月14日，朱文静(买受人、乙方)与陈先海(卖售人、甲方)签订第二版《上海市房地产买卖合同》，除以下条款外，其余均与第一版《上海市房地产买卖合同》内容相同，合同第二条约定系争房屋的房屋价款为474万元。附件三约定在2018年9月25日之前，乙方已支付甲方定金50万元；乙方应于2018年9月30日之前支付甲方108万元；待浦东新区房地产交易中心出具以乙方为权利人的收件收据当日内，乙方应支付甲方房价款316万元。在甲、乙双方约定的交房当日，双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，双方签订房屋交接书。本交易结束。上述合同签订当日，双方亦另行签订了《附属设施、设备及室内装饰转让协议》，约定系争房屋的成交总价为625万元，甲乙双方同意该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的转让价为151万元。乙方应于2018年9月30日之前支付甲方62万元，于过户当日支付甲方84万元，于交房结束支付甲方5万元。上述合同签订后，陈先海于2018年10月3日交付系争房屋。于2019年3月25日完成交易过户。朱文静于2017年9月22日支付陈先海50万元，2018年1月31日支付陈先海50万元，于2018年9月20日支付陈先海120万元，于2019年3月14日支付400万元，尚有尾款5万元未予支付。另2019年3月20日的完税证明和房产交易申报单显示系争房屋上次交易成本为411,677元，朱文静为陈先海支付增值税等税费总计218,477.2元。庭审中，就2017年9月22日签订的《房屋买卖合同》，双方均提供了合同原件，除第9条外，其余条款均一致。陈先海提供的合同中关于第9条约定如下：税费负担：全部由乙方承担，甲方承诺买进价格为200万元，因甲方承诺不实或不配合出具承诺，多出的税费由甲方承担。但朱文静提供的合同上该条甲方承诺买进价格为238万元，在该处数字上有明显的改动痕迹。对此朱文静解释称200万元系中介笔误，事实上陈先海真实的买进价格即为238万元，之所以陈先海处的合同上未改动系中介操作失误所致，双方真实的意思表示应以朱文静提供的合同版本为准,为此朱文静又提供了中介及财务联予以证明。陈先海对于朱文静的解释不予认可，表示该处明显改动并未得到陈先海的认可，原告及中介方有篡改合同之嫌。另查明，戴某与朱文静系夫妻关系。本院认为，本案的争议焦点在于：1、朱文静能否主张陈先海与戴某签订的《房屋买卖合同》中约定的权利和义务。2、双方就交房时间是否进行过变更，陈先海是否存在逾期交房的违约行为。3、朱文静多缴纳的税费应由谁来承担，具体金额多少。首先，关于第一个争议焦点，陈先海与戴某的《房屋买卖合同》补充条款明确约定陈先海同意戴某在相同条件下增加或减少和变更买受人，该条说明陈先海认可并同意变更或增加买受人来享受并承担陈先海与戴某就系争房屋签订的买卖合同中约定的权利和义务。因此，朱文静有权主张此前戴某与陈先海签订的《房屋买卖合同》中戴某所享有的权利。陈先海认为《房屋买卖合同》与此后的《上海市房地产买卖合同》因签约主体不同而相互独立，本院难以采信。其次，关于第二个争议焦点，虽陈先海与戴某签订的《房屋买卖合同》中约定2018年4月30日交房，但2018年9月30日陈先海与戴某签订的《上海市房地产买卖合同》中明确约定需贷款收到后七日内交房，2019年3月14日朱文静、陈先海签订的《上海市房地产买卖合同》亦做了相同的表述，可见双方对于交房时间进行了变更，陈先海于2018年10月交付房屋并不构成违约。再次，关于第三个争议焦点，朱文静、陈先海的合同中虽约定税费由朱文静承担，但并未对税费承担的前提和基础做明确约定，因此《房屋买卖合同》中陈先海对前次交易价格的承诺以及多出税费由其承担的约定仍然有效，现由于陈先海承诺不实造成朱文静多缴纳税费，陈先海理应承担。关于所需承担的金额，朱文静提供的合同原件上238有明显改动痕迹，对此朱文静没有充分证据证明双方对于该金额的改动达成过一致，应承担举证不能的不利后果，因此朱文静多付的税费应为80,172.51元。综上，关于本诉部分，因陈先海并无逾期交房的违约行为，朱文静要求陈先海因此承担律师费、违约金的诉请本院不予支持。关于反诉部分，现双方交易已经结束，5万元尾款已具备付款条件，朱文静理应支付，本院判决朱文静支付5万元尾款，实际履行时可与陈先海需支付的税费80,172.51元相抵。依照《中华人民共和国合同法》第八条，规定，判决如下：一、被告(反诉原告)陈先海应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)朱文静税费80,172.51元；二、被告(反诉原告)陈先海应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)朱文静以30,172.51元为本金按中国人民银行同期贷款利率为标准计算的自2019年3月21日起至实际支付之日止的利息损失；三、被告(反诉原告)陈先海应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)朱文静物业费1,211.4元；四、原告(反诉被告)朱文静应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)陈先海房屋尾款5万元；五、驳回原告(反诉被告)朱文静其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,638元，减半收取计2,319元，由被告(反诉原告)陈先海负担；反诉案件受理费553元(已减半收取)，由原告(反诉被告)朱文静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何璐依二〇一九年十一月六日书记员  尹俐媛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。