广东省兴宁市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1481民初1554号原告：中国工商银行股份有限公司兴宁支行，营业场所广东省兴宁市兴城兴田一路101-107号。统一社会信用代码91441481896592212G。负责人：熊海昌,该行行长。委托诉讼代理人：王幸明，该行职员。委托诉讼代理人：罗春梅，该行职员。被告：刘桂芳，男，1977年10月16日出生，汉族，住广东省兴宁市。被告：梅州融丰实业有限公司，住所地广东省兴宁市福兴神光山曾泗塘皇家金煦国际度假村内（金煦阁）。统一社会信用代码914414810685356267。法定代表人：黄小辉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄辉清，广东粤东律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄嘉欣，广东粤东律师事务所实习律师。原告中国工商银行股份有限公司兴宁支行（以下简称工行兴宁支行）诉被告刘桂芳、梅州融丰实业有限公司（以下简称融丰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行兴宁支行的委托诉讼代理人王幸明、罗春梅，被告融丰公司的委托诉讼代理人黄辉清、黄嘉欣到庭参加诉讼，被告刘桂芳经本院公告送达传票传唤，未在本院规定的时间、地点到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行兴宁支行向本院提出诉讼请求：1、被告刘桂芳立即偿还所欠原告的贷款本金1719434.93元，利息7017.74元（利息计至2019年5月13日），及至贷款结清时止的利息（利息按人行有关规定和借款合同约定计算）。2、被告刘桂芳承担抵押担保责任，对处置按揭抵押房产所得，原告有优先受偿权。3、被告融丰公司承担保证担保责任，对被告刘桂芳的欠款承担连带清偿责任。4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年1月16日，被告刘桂芳向原告申请个人一手住房按揭贷款180万元，提供其按揭的位于兴宁市神光山皇家金煦国际度假村金林郡2栋2B的预售房作为申请办理个人一手住房按揭贷款的抵押物，与原告签订了“个房字梅州分行兴宁支行2017年0000072号”《个人借款/担保合同》，原告在2017年2月1日向被告刘桂芳发放了180万元按揭贷款，贷款期限300个月，利率为同期人民银行基准利率、贷款按照月等额本息还款法归还。被告刘桂芳提供抵押的按揭房产为预售房，预售证号为：201509号。被告融丰公司根据其与原告签订《按揭贷款业务合作协议》、《个人住房购置贷款差别化服务合作协议》的约定，在原告向被告刘桂芳发放贷款之日至该笔贷款相应的抵押房产不动产备案登记办妥之日止（即抵押房产办妥《房地产权证》和《不动产登记证明》，以正式他项权利证书登记部门注明的登记日期为准），被告融丰公司在原告与被告刘桂芳签订的《个人借款/担保合同》进行了盖章确认，为被告刘桂芳的贷款提供了阶段性保证担保，应对《个人借款/担保合同》项下的债务承担连带保证责任。因多种原因，目前该抵押房产尚未办理房地产权证，也没有办理抵押预告登记手续，但原告与被告刘桂芳之间的借贷关系明确，抵押合同合法有效，原告依据双方签订的《个人借款/担保合同》约定，在按揭房产办理房地产权证后即可办理抵押登记手续，对处置所得应享有优先权。被告刘桂芳自2019年4月起不能按期偿还贷款本息，且目前该按揭房产被其他债权人查封申请处置，严重危害到原告的债权安全，根据《个人借款/担保合同》第14.1条和14.2的约定，原告有权要求宣布合同项下借款立即到期，要求被告刘桂芳立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，解除双方签订的《个人借款/担保合同》。以上事实有《个人借款/担保合同》、借据、预售房证书、催收记录、《按揭贷款业务合作协议》、《个人住房购置贷款差别化服务合作协议》等证实。被告刘桂芳未答辩。被告融丰公司答辩称：到2019年8月30日被告融丰公司已从保证金账户代被告刘桂芳偿还借款本金62795.39元，准确数目以银行流水为准，对诉请1中的本金应扣除被告融丰公司代偿还的部分。因为本案涉案房产尚未办理抵押登记，对于优先受偿请求无法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在卷佐证。被告刘桂芳未出庭质证，视为其放弃抗辩意见。经审理，事实认定如下：2015年2月13日，被告融丰公司取得广东省商品房预售许可证（编号：2015009号），项目名称为兴宁市神光山皇家金煦国际度假村C区，有效期自2015年2月13日至2016年2月13日。2015年5月19日，中国工商银行股份有限公司梅州分行（甲方）与被告融丰公司（乙方）签订了《按揭贷款业务合作协议》，约定甲方作为乙方开发并销（预）售的兴宁市神光山皇家金煦国际度假村项目的按揭贷款办理银行。甲方对购买该项目的借款人提供的单笔个人住房贷款最高限额为500万元，最高贷款成数70%，最长贷款期限不超过30年，贷款的用途只能用于借款人购买该项目住房。在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。2016年10月26日，中国工商银行股份有限公司梅州分行（甲方）与被告融丰公司（乙方）签订《个人住房购置贷款差别化服务合作协议》，约定在购买乙方开发并销（预）售的兴宁市神光山皇家金煦国际度假村项目房产的购房者已与乙方签订了《商品房买卖合同》，在尚未办妥《商品房买卖合同》预售备案登记及抵押贷款不动产备案登记的情形下，由购房者向甲方提交相关资料，由乙方提供担保。合作期限自本协议生效之日起至本协议约定的该项目房产销售完毕之日止。在甲方依本协议第一条的约定向购房者发放贷款之日至该笔贷款相应的抵押房产不动产备案登记办妥之日期间，乙方对购房者与甲方、乙方所签订的《个人购房借款/担保合同》项下购房者债务承担连带保证责任。保证范围包括《个人购房借款合同》项下的贷款本息及相关费用。保证期限自贷款发放之日起至贷款抵押房产不动产备案登记办妥之日止。2017年1月16日，被告刘桂芳向原告申请个人住房按揭贷款，金额180万元，期限300个月。并自愿提供位于兴宁市神光山皇家金煦国际度假村金林郡2栋2B，权属人为刘桂芳的自有房产给借款人作贷款抵押。同时自愿委托中国工商银行股份有限公司兴宁支行办理有关抵押登记手续和领取他项权证书。被告刘桂芳在《抵押担保声明书》的抵押人处签名。同日，被告融丰公司向原告出具担保函（适用于阶段性担保），同意其公司在原告为被告刘桂芳在个人购房借款合同项下发放的个人住房贷款金额为180万元提供阶段性担保，自《个人购房借款合同》（编号：个房字梅州分行兴宁支行2017年0000072号）项下贷款发放之日起至该《借款合同》项下抵押物办妥抵押登记之日并将有关他项权利证明移交银行之日止对借款人的债务承担阶段性保证责任。如借款人未按借款合同有关约定履行还款义务时，原告可从被告融丰公司保证金账户和融丰公司在中国工商银行其他分支机构开立的所有账户中扣收全部贷款本息，如账户中存款不足，融丰公司继续负责偿还借款人应偿付贷款本息及费用。2017年1月22日，被告刘桂芳作为借款人及抵押人、原告工行兴宁支行作为贷款人、被告融丰公司作为保证人签订了编号为[一手房]字[梅州分]行[兴宁]支行[2017]年[0000072]号《个人购房借款/担保合同》，约定贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人住房按揭贷款，金额为180万元，用于购买坐落于广东省兴宁市神光山皇家金煦国际度假村金林郡2栋2B，建筑面积264.24平方米（抵押物价值2857143元）。贷款的担保方式为保证、抵押。贷款期限为300个月。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，按同期同档基准利率确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准。贷款利率自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及同期同档基准利率确定利率浮动比例确定并执行新的利率。贷款利息自实际放款日起算，贷款发放方式为将贷款一次性划入梅州融丰实业有限公司20×××18账号内。借款人按照按月等额本息偿还贷款本息。借款人自愿选择每月5日为还款日。借款人不享有宽限期。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率（在约定利率基础上加收50%确定）计收复利。保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金等承担连带保证责任。抵押物正式抵押登记手续已办理完毕，保证人在贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产登记证明（或房屋他项权证书）时，对之后到期的借款人的债务免除保证责任。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人可以宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。2017年2月1日，原告工行兴宁支行依约向被告刘桂芳发放了180万元贷款,执行利率4.9%。被告刘桂芳贷款后未能如期还款，从2019年3月29日起至2019年8月30日，原告陆续从被告融丰公司账户中以保证金支付形式扣收金额6期。截止至2019年9月16日，被告刘桂芳结欠原告工行兴宁支行本金1702296.58元、利息10418.01元。另查明，案涉抵押房产尚未办理房地产权证，也未办理抵押登记手续。本院认为：原告工行兴宁支行与被告融丰公司签订的《按揭贷款业务合作协议》、《个人住房购置贷款差别化服务合作协议》，被告刘桂芳、原告工行兴宁支行、被告融丰公司三方签订《个人购房借款/担保合同》、被告刘桂芳出具给原告的《抵押担保声明书》、被告融丰公司出具给原告的《担保函》均为合同当事人真实意思的表示，无违反法律规定，是有效合同，对合同签订方均有约束力。涉案《个人购房借款/担保合同》约定：还款方式为按月等额本息偿还贷款本息，借款人自愿选择每月5日为还款日。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人可以宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。被告刘桂芳贷款后，未能依约还款，从2019年3月29日起至2019年8月30日，原告工行兴宁支行依据被告融丰公司向原告出具担保函（担保于阶段性担保），从被告融丰公司保证金账户以保证金支付形式扣收了6期贷款本息。被告刘桂芳已构成违约，原告据此宣布合同立即到期，并请求被告刘桂芳立即偿还所欠原告的贷款本金1719434.93元，利息7017.74元（利息计至2019年5月13日），及至贷款结清时止的利息（利息按人行有关规定和借款合同约定计算），依据前述查明，从2019年3月29日起至2019年8月30日，原告工行兴宁支行陆续从被告融丰公司账户中以保证金支付形式扣收金额6期。截止至2019年9月16日，被告刘桂芳在原告工行兴宁支行结欠本金1702296.58元、利息10418.01元。综上，对原告请求被告刘桂芳偿还贷款本金并支付利息有理，但具体金额应以实际结欠金额为准，依法支持被告刘桂芳偿还所欠原告的贷款本金1702296.58元，支付至2019年9月16日结欠的利息10418.01元，并支付按借款合同约定的至贷款结清时止的利息给原告工行兴宁支行。原告工行兴宁支行与被告融丰公司签订的《按揭贷款业务合作协议》、《个人住房购置贷款差别化服务合作协议》及被告融丰公司向原告出具担保函（担保于阶段性担保），均约定被告融丰公司为原告为被告刘桂芳在个人购房借款合同项下发放的个人住房贷款提供阶段性担保，至该《借款合同》项下抵押物办妥抵押登记之日并将有关他项权利证移交银行之日止对借款人的债务承担阶段性保证责任。现涉案《个人购房借款/担保合同》中提供的抵押房产尚未办理房地产权证，也未办理抵押登记手续，原告据此请求被告融丰公司对被告刘桂芳所欠债务承担带清偿责任，符合合同约定，予以支持。依据《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理抵押登记手续的，不影响合同效力。”的规定，案涉抵押合同属有效合同。但前述查明，案涉抵押房产未办理抵押登记手续，依据《物权法》第一百八十七条“……抵押权自登记时设立。”的规定，抵押权未设立。据此原告请求原告对处置抵押物所得价款享有优先受偿权，与法律规定不符，依法不予支持。被告刘桂芳经本院送达传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自动放弃抗辩权利，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告刘桂芳于本判决生效后十日内偿还借款本金1702296.58元，支付至2019年9月16日结欠的利息10418.01元，并支付从2019年9月17日起至还清之日按合同约定利率计算的利息给原告中国工商银行股份有限公司兴宁支行。二、被告梅州融丰实业有限公司对上述第一项确定的债务承担连带清偿责任。三、驳回原告中国工商银行股份有限公司兴宁支行其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20338元，由被告刘桂芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  刘映波审 判 员  曾巧玲人民陪审员  李俏春二〇一九年十一月十一日书 记 员  陈 珂