北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初46535号原告：北京新起点物业管理有限公司，住所地北京市西城区广安门内大街210号106室。法定代表人：罗健，董事长。委托诉讼代理人：刘芳，北京市一法律师事务所律师。委托诉讼代理人：李明杰，北京市一法律师事务所实习律师。被告：刁赢莹，女，1982年7月6日出生，汉族，金源公司职员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张香菊（被告刁赢莹之母），哈尔滨邮政局退休职工，联系地址同被告刁赢莹。原告北京新起点物业管理有限公司（以下简称“新起点物业公司”）与被告刁赢莹物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新起点物业公司的委托代理人刘芳、李明杰，被告刁赢莹的委托诉讼代理人张香菊到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告新起点物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令刁赢莹支付新起点物业公司2017年至2018年物业服务费1877.26元及2016年至2018年公摊电费67.88元，合计1945.14元;2、判令刁赢莹支付新起点物业公司为实现本案债权而支付的律师代理费5000元;3、判令刁赢莹承担本案全部诉讼费用。事实与理由:我公司于2006年9月1日与北京市西城区欧园小区业主委员会签订《欧园小区物业服务委托合同》(以下简称“物业服务合同”)。该物业服务合同约定我公司服务的社区范围为北京市西城区欧园小区(以下简称“欧园小区”)，物业服务费普通住宅1.86元/月/平方米，商用住户5元/月/平方米，按年度收取。我公司依照《物权法》、《物业管理条例》、《北京物业管理办法》的相关规定，经欧园小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，于2017年1月1日起将普通住宅物业服务费由1.86元/月/平方米调整为2.7元/月/平方米(不包含公摊电费)。刁赢莹为欧园小区XXXX室户主。刁赢莹拒交2017及2018年度物业服务费，2016年至2018年公摊电费，经我公司多次有效催告后仍拒绝履行。我公司于2019年4月20日向刁赢莹发出《物业管理缴费通知书》要求其于2019年4月30日前交纳本起诉状诉讼请求第一项要求的全部费用。为维护我公司正当合法权益，特向贵院提起诉讼，请贵院支持我公司的诉讼请求。被告刁赢莹辩称，无法进行答辩。刁赢莹是诉争房屋业主，建筑面积28.97平方米，系新起点物业公司为诉争房屋提供物业服务。2017年，我方想交物业费的时候被告知物业费涨价了，但我方并不知道这件事。我方想按照原标准交物业费，但新起点物业公司拒收。我方也没有交纳2016年至2018年的公摊电费，因为我方想要相关材料和发票，新起点物业公司一直不给，所以一直没交。现不认可新起点物业公司与业主委员会签订的合同，要求提供所有文件原件。结合当事人提交的证据及当事人当庭陈述，本院认定事实如下：2006年9月1日，新起点物业公司与北京市西城区欧园小区业主委员会签订《欧园小区物业服务委托合同》，约定新起点物业公司服务的社区范围为北京市西城区欧园小区，物业服务费按年度收取，普通住宅标准为1.86元/月/平方米。自此，新起点物业公司一直为涉案欧园小区提供物业服务至今。诉讼中，双方当事人均认可刁赢莹系北京市西城区欧园小区业主，其房屋坐落于北京市西城区马连道路80号欧园小区，房屋建筑面积28.97平方米。因刁赢莹在享受新起点物业公司的物业服务后并未交纳相应的物业费，新起点物业公司于2014年向西城法院起诉要求刁赢莹交纳2012年1月1日至2013年12月31日的物业服务费及2011年1月至2013年12月期间的公摊电费等。2014年10月30日，西城法院判决刁赢莹向新起点物业公司支付诉争期间的物业服务费及公摊电费。现该判决已经生效。2016年7月12日，新起点物业公司向北京市西城区广安门街道办事处和红莲南里居委会递交《关于调整欧园小区住宅物业服务费的申请》，载有如下内容：新起点物业公司自2003年12月开始为欧园小区提供物业服务。2006年9月与业主委员会签订欧园小区物业服务委托合同，自2006年1月1日起住宅物业费由2.12元/月/平米调整为1.86元/月/平米，商业物业费未做调整。至今仍执行住宅物业费1.86元/月/平米。随着人工成本、能源成本、维修费、外包费等逐年提高，公司员工工资一直处于周边行业最低标准。此外，小区建成后公共区域的各种设备都出现不同程度的磨损和损坏，导致物业公司在物业设备维修和保养上的支出日渐增多，故为了能更好的提供物业服务并结合实际情况，希望可以上调住宅物业费。后紫利仑（北京）物业服务评估监理有限公司接受新起点物业公司的委托，对欧园小区物业项目的物业服务费用标准进行评估，住宅项目评估收费标准为2.946元/月/平米。2016年8月29日，新起点物业管理有限公司欧园物业项目处发布《关于核查欧园小区业主身份的通知》，核查欧园小区业主身份。2016年9月18日，新起点物业公司发布《关于欧园小区调整物业服务费的公告》，上载：物业公司将于2016年9月19日起安排工作人员入户协商欧园小区物业服务费标准，拟住宅物业费由1.86元/平米/月，提高到2.7元/平米/月（不含公摊电费）。经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，调整物业费。2016年10月28日，新起点物业公司发布《关于欧园小区业主反馈问题的说明》，上载：自2016年9月19日入户与业主协商调整物业费以来，就业主提出的保安问题、健身器材、小广告、楼道内卫生较差等问题做以说明。2016年12月26日，新起点物业公司欧园物业管理处发布《欧园小区物业费调整表决和签订补充协议结果公告》，上载：公司于2016年9月19日至2016年12月18日历时90天入户与全体业主协商调整物业费，公告如下：一、欧园小区共有业主1366户，总建筑面积102780.47平方米，共收到表决书和补充协议733户，经过二次复核，有效户数717户，无效户数16户，有效户数建筑面积54854.69平方米。有效同意户数占总户数百分比为52.48%，有效同意建筑面积占总建筑面积百分比为53.37%。自2017年1月1日起调整欧园小区住宅物业费，由1.86元/平米/月调整到2.7元/平米/月（不含公摊电费）。并附有业主签字表。2016年12月19日，新起点物业公司向北京市西城区广安门街道办事处提交《关于调整欧园小区住宅物业服务费的报告》。另查，新起点物业公司多次向刁赢莹主张物业费和公摊电费，但其均拒绝交纳。2019年4月20日，新起点物业公司向刁赢莹送达物业管理费缴费通知书，要求其2019年4月30日前交纳2017年1月1日至2019年12月31日的物业管理费2815.89元，2016年1月至2018年12月的公摊电费67.88元。诉讼中，新起点物业公司向本院提交欧园小区4号楼2016年至2018年公共区域照明用电表，显示2016年至2018年期间每户需缴纳公摊照明费67.88元。2016年12月25日，刁赢莹向新起点物业公司交纳2016年物业费646.61元及2015年公摊电费56.75元。诉讼中，刁赢莹称其后在向新起点物业公司交纳物业费时被告知物业费上涨，刁赢莹不同意要求按照此前的物业费标准缴纳。另，刁赢莹认可其并未交纳2016年至2018年的公摊电费，称因新起点物业公司未向其出示材料原件，故不同意交纳。本院认为：民事活动应当遵循等价有偿、诚实信用的原则。根据查明的事实，新起点物业公司对西城区欧园小区实施了物业服务管理行为，刁赢莹实际上获得了新起点物业公司为其提供的物业服务，应视为双方存在事实上的物业服务合同关系。随着社会经济发展和经营成本的变化，新起点物业公司提高物业服务收费标准有其合理性，且每月每平方米2.7元的物业费标准符合政府相关规定，刁赢莹应按照该标准向新起点物业公司交纳物业服务费用。刁赢莹提出的抗辩不足以构成其不缴纳物业费的正当理由。如果刁赢莹对新起点物业公司的服务标准、收费标准有异议，可以通过业主委员会或个人正常渠道进行反应和沟通，而不能通过拒交物业费而使矛盾进一步激化。故对于新起点物业公司要求刁赢莹支付2017年至2018年期间的物业费和2016年至2018年公摊电费的诉讼请求，本院予以支持。综合本案刁赢莹欠缴物业费和公摊电费的具体事实，本院认定刁赢莹尚欠新起点物业公司2017年至2018年期间的物业费1877.26元、2016年至2018年公摊电费67.88元。新起点物业公司主张的律师费，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起7日内，被告刁赢莹给付原告北京新起点物业管理有限公司2017年1月1日至2018年12月31日的物业费1877.26元；二、本判决生效之日起7日内，被告刁赢莹给付原告北京新起点物业管理有限公司2016年1月至2018年12月的公摊电费67.88元；三、驳回原告北京新起点物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告刁赢莹未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告刁赢莹负担（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  梁良二〇一九年十一月二十八日书记员  张丹