北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初89895号原告：北京君悦雅致文化投资有限公司，住所地北京市怀柔区杨宋镇凤翔东大街9号A座8795室。法定代表人：吴雯，执行董事。委托诉讼代理人：马小骥，北京市华泰律师事务所律师。被告：巴伯瑞（北京）国际建筑科技有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：李彬彬。被告：简震，男，1976年8月4日出生，汉族，职业不详，户籍地河北省保定市莲池区。原告北京君悦雅致文化投资有限公司（以下简称原告）与被告巴伯瑞（北京）国际建筑科技有限公司（以下分称巴伯瑞公司，合称二被告）、简震房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马小骥到庭参加了诉讼，二被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、巴伯瑞公司向原告退还人民币1532500元；2、巴伯瑞公司向原告支付违约金人民币326160元。事实和理由：2016年6月，巴伯瑞公司与原告签署了《朝阳公园场地及办公室合作使用协议》（以下简称《合作使用协议》），约定：巴伯瑞公司将北京市朝阳公园东5号门停车场租赁给原告作为综合办公使用。原告按照合同约定陆续向简震支付了人民币l532500元。然而，巴伯瑞公司提供的用电标准根本不能达到用电量标准，同时涉案场地的产权人是朝阳公园，巴伯瑞公司无权将涉案场地租赁给原告，导致原告无法实现合同目的，因此提出上述诉讼请求。二被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求提交了《合作使用协议》、北京市企业工商信息网打印件、银行汇款清单、付款回单、律师函、付款委托证明等证据。被告经本院合法传唤未到庭，视为其放弃了举证、质证的权利。经审理查明：巴伯瑞公司原名称为巴伯瑞（北京）国际篷房技术有限公司，2017年7月5日变更为现名称。2016年7月，原告作为场地使用合作方（甲方），巴伯瑞公司作为原场地使用方签订《合作使用协议》（乙方），约定：乙方承租北京市朝阳区朝阳公园东5号门停车场的棚顶木屋别墅，建筑面积：906平方米，其中办公区面积690平方米，影厅面积216平方米。合作物业用途：综合办公。合作期限共计5年零4个月：自2016年7月1日至2021年1月1日止，其中包含2个月的建设期和赠送两个月免租期。合作费为人民币4元/平米/日，合作期总计6523200元。木屋和小剧场长期使用费总计1473800元，在签订本合作协议5个工作日内支付147380元作为定金，甲方施工完工交付后5个工作日内支付589520元。第二年合作期开始即2017年7月1日前支付全部剩余736900元。合作费支付方式为：乙方应于房屋建筑完工交付5个工作日内，向甲方支付首笔合作费，首笔合作费的对应租期为2016年11月1日至2017年1月31日，期内为人民币326160元。后续合作费为一季度收取一次（三个月为一季度），每一季度结束前15日内乙方应向甲方支付下一季度合作费，乙方向甲方支付款项以款项进入甲方结算账户之日为付款日。合作费支付日如遇法定节假日，则日期相应顺延至节假日结束后的次日。乙方所有合作费、合作保证金等均要以银行转账方式划转至甲方银行结算账户，乙方不得以现金方式交付甲方任何人员。其他付款方式视为乙方未履行合作费支付义务。账户名称：简震，开户行：工商银行八里庄支行，银行账号：×××。第六条合作保证金1、乙方应当在合同签订后五个工作日内，向甲方支付保证金，保证金是合作期首年1个月的租金，即108720元。第七条合作物业交接1、甲方应于签订本合同后两个月内交付合作物业，最长不超过10周，乙方需积极配合办理交接手续，具体交接时间以工程完工进度为准。……3、甲方迟延交付合作物业的，合作期限相应顺延，甲方迟延交付物业超过三十日的，乙方有权解除本合同，甲方应于收到乙方解除合同通知书的十五个工作日内退回乙方缴纳的合作保证金和首笔合作费（均不计利息）。第十二条违约及赔偿责任……11.甲方应当确保合作物业具备完整、合法的规划、建设等相关手续（包括但不限于建设用地规划、建设工程规划、施工许可、竣工验收、不动产登记等），合作物业办理环评、消防、安监等相关手续不存在障碍。若因合作物业规划、建设等相关手续等存在问题导致乙方无法办理环评、消防、安监等手续，乙方有权单方解除本合同，甲方除应全额退还未到期的剩余合作费及合作保证金外，还应当赔偿乙方三个月合作费标准的违约金。原告提交的付款回单显示：2016年7月29日，原告向简震的收款账号：×××，开户行：中国工商银行股份有限公司北京八里庄支行转账256100元，摘要：借款。原告还提交银行汇款清单及《付款委托证明》，用以证明款项支付情况。其中，银行汇款清单，内容显示：2015年12月31日，孙雨通过其账号×××向6228450018028625976的银行账号汇款4万元；2016年2月7日，孙雨通过其账号×××向简震的×××银行账号汇款5万元；2016年4月11日，孙雨通过其账号×××向简震的×××银行账号汇款16万元；2016年7月29日，孙雨通过其账号×××向简震的×××银行账号汇款130600元；2016年9月13日，孙雨通过其账号×××向简震的×××银行账号汇款144000元；2016年9月18日，孙雨通过其账号×××分三笔向简震的×××银行账号汇款共计144000元；2016年8月19日，孙雨通过其账号×××向简震的×××银行账号汇款63600元。2016年10月8日，孙雨通过其账号×××向简震的×××银行账号汇款1万元。原告提交的《付款委托证明》内容显示：关于朝阳公园东5门项目，我单位（北京君悦雅致文化投资有限公司）已于2016年7月27支付前期押金及部分使用费总计人民币256100.00元到甲方巴伯瑞（北京）国际篷房技术有限公司负责人简震的个人账户，后期费用委托孙雨，身份证号×××代为支付。特此证明委托人：北京君悦雅致文化投资有限公司。经询，原告称孙雨是原告的股东，简震是巴伯瑞公司的股东，原告没有钱，所以孙雨自行出资代原告向简震支付了合作款项。2016年7月，合同签订之前，孙雨代原告先行向被告支付了部分项目定金，但并无合同约定；原告及孙雨向简震支付的合作款与合同约定金额不一致是因为被告称其在办理用电及产权规划等手续，让原告方付钱，原告遂根据被告的要求向其支付了多笔合作款项。诉讼中，本院向北京朝阳公园开发经营公司调查涉案棚顶木屋别墅的产权、规划手续，北京朝阳公园开发经营公司向本院出具《关于朝阳公园东五门停车场“棚顶木屋别墅”相关情况的说明》，内容为：“贵院调查的‘东五门停车场棚顶木屋别墅’，我司按照位置进行了核查，东五门停车场曾于2014年起出租，承租方承租用途为房车、木屋、篷房及户外体育用品的展示，该《场地租赁协议》已于2019年6月30日到期终止，承租方已将木屋、篷房等展示物品拆除并撤出东五门停车场。承租方摆放的木屋、篷房均属于临时搭建物，作为产品展示使用，无需办理规划手续。特此说明。”原告对此无异议。原告称，被告未向其交付涉案棚顶木屋别墅。本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原、被告所签《朝阳公园场地及办公室合作使用协议》，虽名为“合作使用协议”，但结合其内容可知，被告承租使用北京市朝阳区朝阳公园东5号门停车场的棚顶木屋别墅，用于综合办公，双方实际形成了房屋租赁合同关系。经查，该棚顶木屋别墅系作为产品展示使用的临时搭建物，无规划审批手续，故双方签订的《朝阳公园场地及办公室合作使用协议》应认定为无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，故原告要求解除合同并支付违约金的诉讼请求，无法律依据，本院不予和支持。关于原告要求被告返还租金1532500元，根据《朝阳公园场地及办公室合作使用协议》第6条约定，“乙方（即原告）所有合作费、合作保证金等均要以银行转账方式划转至甲方（即被告巴伯瑞公司）银行结算账户，乙方不得以现金方式交付甲方任何人员。其他付款方式视为乙方未履行合作费支付义务。账户名称：简震，开户行：工商银行八里庄支行，银行账号：×××”，但结合原告提交的证据显示，原告股东孙雨向简震的多笔汇款账户均非协议约定的简震的开户行为工商银行八里庄支行、账号为×××的银行账户，而原告于2016年7月29日向简震开户行为中国工商银行股份有限公司北京八里庄支行、账号为×××的银行账户汇款256100元，其内容摘要显示为“借款”，亦不能证明与本案的关联性，故原告所提交的证据不足以证明其向被告支付了诉争合同的租金。因此，对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。二被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利，不影响本院依据查明的事实依法裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告北京君悦雅致文化投资有限公司的诉讼请求。案件受理费67779元，由原告北京君悦雅致文化投资有限公司负担（已交纳）。公告费560元，由原告北京君悦雅致文化投资有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  杨 兵人民陪审员  张淑云人民陪审员  常文煜二〇一九年十一月二十八日法官 助理  于 婷书 记 员  王昊宇