福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终4563号 上诉人（原审原告）：陈维群，女，1969年6月30日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：郑婉琼，北京中银（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄晓琪，北京中银（泉州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泉州南海建设开发有限公司，住所地泉州市丰泽区东海镇宝珊花园管理中心，统一社会信用代码913505006115426504。 法定代表人：杨连嘉，系董事长。 委托诉讼代理人：张建农，福建师友律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑淑红，福建师友律师事务所律师。 上诉人陈维群因与被上诉人泉州南海建设开发有限公司（以下简称南海开发公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2017）闽0503民初5500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈维群上诉请求：撤销一审判决，改判支持陈维群一审全部诉讼请求。事实和理由：陈维群向一审法院申请对诉争房屋进行房屋质量鉴定、房屋面积测绘以及对因房屋质量问题和房屋面积缺失造成的房屋综合价值损失进行评估鉴定，一审法院分别委托有资质的评估、鉴定机构进行评估、鉴定。一审法院认定《房产评估报告》评估数据取得的过程主观、缺乏依据，并据此认定该份报告所载内容不得作为本案认定相关事实的依据，之后另行委托的评估机构函复无法对房屋综合价值损失进行评估，便不再委托评估，导致陈维群举证不能。一审法院未对陈维群的申请进行委托评估并径行判决，程序严重违法。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条的规定：当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：(一)鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；(二)鉴定程序严重违法的；(三)鉴定结论明显依据不足的；(四)经过质正认定不能作为证据使用的其他情形。对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。陈维群认为上述评估申请就是为了证实本案的关键事实，即是否存在房屋综合价值损失，此事实是本案关键之处，该评估与本案有重大的关联性，而一审法院却自相矛盾、断章取义，对《房产测绘成果报告书》及《司法鉴定意见书》予以采纳，而对《房地产评估报告》不予采纳，认定陈维群举证不能。陈维群选定的评估机构，被人民法院认定不具备相应的评估资质，房屋综合价值损失无法自行评估及举证，才会依法向人民法院申请评估。一审主观认定该份报告所载内容不得作为本案认定相关事实的依据，但又未对该份有缺陷的评估结论进行补充鉴定、重新质证或者补充质证等，直接终结评估，程序严重违法。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十六条“如发现除地基和主体结构外质量问题的，出卖方应及时更换、维修；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任”。一审法院最后判决引用了《司法鉴定意见书》作为定案依据判令南海开发公司对诉争房屋存在的质量问题进行整改，诉争房屋确实存在房屋质量问题，南海开发公司至今未予以整改，给陈维群造成了严重的经济损失，应当承担相应的赔偿责任。一审认定事实不清、程序严重违法，陈维群提出的诉求依法有据，南海开发公司应就所交付房屋的质量问题进行整改，并赔偿陈维群因房屋质量问题及房屋面积缺失造成的房屋综合价值损失605973元，请求二审法院依法改判。 南海开发公司辩称，一审已根据陈维群的申请，两次委托评估机构对陈维群的房屋综合价值损失进行评估，已充分保障陈维群的举证权利，不存在陈维群所称的未经评估直接判决的情形，程序合法。泉州市立诚房地产评估有限公司作出的《房地产估价报告书》没有评估依据，不能作为判决依据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条、第二十九条、第七十一条的规定，鉴定结论应经双方当事人质证，法院亦应当对鉴定人的资质、鉴定依据、鉴定程序、鉴定方法及过程、鉴定结论是否有依据进行审查，如当事人有证据或理由反驳鉴定结论或者鉴定没有依据、程序违法、鉴定结论依据不足等情况。不能作为证据使用。一审法院不采纳该评估报告，符合证据规则。一审委托泉州市立诚房地产评估有限公司作出的《房地产估价报告书》，适用的评估程序错误，该评估报告中的各项数据均无所适用评估方式的规范依据、所适用计算方式、取值依据的来源，鉴定人员在接受质询时也未能就相关数据的评估依据、适用评估方法所取用数值的来源作出说明，评估过程主观片面,缺乏依据，不能作为认定本案事实的依据。陈维群主张其因房屋存在质量问题而造成的价值减损，但其未能提供有效的证据证明存在损失以及损失的金额，应当承担举证不能的法律后果。一审认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。 陈维群向一审法院起诉请求：1.南海开发公司对所售陈维群房产出现的质量问题（庭院入户铁门不能外开；入户折叠门不符合消防要求；车库门有效高度1.95米，车库内梁底净高1.97米，车库安全系数没有保障；土地面积减少6.25㎡、误差率1.59%；层高未达到合同约定；房屋渗漏、未作滴水线、雨水排污合一管道问题、外墙线条工艺粗糙、晒台雨水倒灌、室外楼宇挡土墙）进行改造；2.依法判令南海开发公司赔偿陈维群因其所售房产存在的质量问题而给陈维群房产造成的综合价值损失人民币605973元；3.依法判令南海开发公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年9月28日，陈维群与南海开发公司签订《商品房买卖合同》一份，约定陈维群向南海开发公司购买位于泉州市丰泽区宝珊花园·2、3#地块北二区天悦湾K19-K21楼悦林路5#别墅，总价款7075200元。合同第三条约定，诉争房屋预测建筑面积为444.16平方米，其中套内面积429.43平方米，共有建筑面积14.73平方米。诉争房屋层高分别为地下室3.7米、一层3.3米、二层3.2米、三层3.2米。合同第十条约定诉争房屋交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。规划的车位、车库应于2016年9月30日规划要求。合同第十一条约定，南海开发公司应于2016年9月30日将诉争房屋交付陈维群，陈维群查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由南海开发公司按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，后再行交付：（1）层面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电器设备不能正常使用。查验诉争房屋后，陈维群与南海开发公司应当签署商品房交接单。合同附件四第一条约定，诉争房屋的建筑面积为444.16平米米，地块面积为392平方米。合同附件六第9条约定，入户大门为实木门，车库门为成品车库门，消防有防火分隔要求的门为防火门。合同附件七第（一）条第2项约定层面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外面防渗漏保修期限为5年。2016年10月1日，陈维群与南海开发公司签订《楼宇交接书》一份，载明陈维群与南海开发公司均认为诉争房屋具备交付条件，该房屋于2016年10月1日实际由陈维群接收。2016年8月24日，泉州市丰泽区公安消防大队向南海开发公司出具《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》一份，载明诉争房屋所在小区工程竣工验收消防复查合格。泉州市住房和城乡建设局于2016年8月29日向南海开发公司出具《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》一份、于2016年8月31日向南海开发公司出具《泉州市建设工程竣工验收备案证明书》一份，载明诉争房屋所在小区工程于2016年3月25日组织勘察、设计、施工、监理和有关专业主管部门验收，于2016年8月31日通过备案。2017年5月5日，陈维群委托北京中银（泉州）律师事务所向南海开发公司寄送律师函一份，载明陈维群在收房时发现诉争房屋存在严重的质量问题，多次与南海开发公司联系、协商后仍无法就上述问题达成一致。上述质量问题严重影响了诉争房屋整体使用性能和综合价值，陈维群要求南海开发公司承担继续履行、赔偿损失等违约责任。2017年5月22日，陈维群再次委托北京中银（泉州）律师事务所向南海开发公司寄送《律师函》一份，载明南海开发公司在收到其发出的律师函后仍未能处理房屋存在的质量问题，诉争房屋存在严重的质量问题，且大部分问题无法根本性整改，要求南海开发公司承担继续履行、赔偿损失等违约责任。2017年5月24日，南海开发公司向陈维群寄送《关于业主致南海公司律师函的答复》一份，就前述的《律师函》中载明的问题进行答复。2017年6月22日，陈维群委托泉州中联房地产评估有限公司就诉争房屋因存在房屋质量、面积等问题而导致的综合价值受损进行评估。泉州中联房地产评估有限公司于2017年7月5日出具《房产评估报告》一份，载明诉争房屋综合价值减损为605973元。泉州中联房地产评估有限公司的经营范围为房地产、土地价格评估；房地产信息咨询服务（不含金融、整卷、期货投资咨询）。另，在案件审理过程中陈维群向法院申请对诉争房屋进行房屋质量鉴定、房屋面积测绘以及对因房屋质量问题和房屋面积缺失造成的房屋综合价值损失进行评估鉴定。一审法院依法委托泉州市汇高测绘有限公司对诉争房屋的车库高度、层高、土地面积进行测绘，支出鉴定费15000元；委托福建安邦司法鉴定所对诉争房屋质量进行鉴定，支出鉴定费48500元；委托泉州市立诚房地产评估有限公司对诉争房屋因质量缺陷造成的价格损失进行评估。经测绘后，泉州市汇高测绘有限公司出具《房产测绘成果报告书》（以下简称：《测绘报告》）一份，载明（1）诉争车库地面至车库门门叶底部净高1.94米，车库地面至车库内横梁外挑的板底净高2.21米，车库地面至库车内横梁梁底净高2.05米，车库地面至车库内的板底净高2.35米，车库地面至车库结构板顶2.48米；（2）诉争房屋的土地使用权面积为395.2平方米；经鉴定后，福建安邦司法鉴定所出具编号为【2018】建鉴字第051号的《司法鉴定意见书》（以下简称：《鉴定意见》）一份，载明诉争房屋存在局部滴水线未施工、多处部位渗漏水、个别装饰层开裂脱离、多处ＧＲＣ装饰件安装不牢固和拼缝处开裂、挡墙未按设置泄水孔和墙身开裂、挡墙与主体交接处及未按要求填缝等质量问题。未发现诉争房屋主体有明显的不均匀沉降裂缝、雨污水公管和地下室门窗上沿开裂等情况；经评估后，泉州市立诚房地产评估有限公司出具《房地产估价报告书》（以下简称：《估价报告》）一份，载明诉争房屋因质量缺陷损失价值为127760元。其中，《估价报告》中载明本次估价技术过程参照《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》，《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》载明该规程适用于北京市行政区域内住宅类房屋质量缺陷损失的评估；该报告未对修复费用的取值依据、计算依据做出说明；该报告载明其采用成本法进行评估，《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》并未对整体质量价值损失的概念或计算方法进行规定；评估报告中载明按房屋重置价值的5%确定整体质量价值损失，未对该计算公式的来源、房屋重置取值的合理性、5%系数如何得出进行说明；该报告中载明“由于房屋质量问题，导致修复必需的时间价值损失。假设修复时间按三个月计，三个月价值损失约占房地产总价的0.3%，经综合考虑确定，本次估价的直接经济损失按房产地产市场价值的0.3%确定”，结论系房屋质量缺陷造成的直接经济损失22840元，该报告中未对修复时间为3个月进行说明，上述假设未提供依据。上述《估价报告》出具后，南海开发公司向法院申请要求评估人员出庭，依法准许。在一审庭审中，南海开发公司询问评估人员关于修复必需的时间价值损失按房地产总价的0.3%计算的依据。评估人员答复是按照租金损失，以三个月租金在总体房屋价值中的比例进行确认，评估人员未能提供相应的案例，亦无法提供采用价差法的依据。南海开发公司询问评估人员按房屋重置价5%计算损失的依据，评估人员答复系其向施工单位询问的结果，没有书面依据。后陈维群向法院申请委托新选取备选评估机构福建中正资产评估房地产估价有限公司（以下简称：中正公司）进行评估，一审法院于2019年6月13日委托中正公司进行评估，中正公司于2019年6月25日向一审法院复函，因评估鉴定设计隐蔽工程及缺少受损工程量数据等，因此不具备鉴定评估条件，故其无法进行评估，将委托函退回法院。 一审法院认为，第一，关于诉争房屋是否存在陈维群诉求中所载的问题。其中，关于诉争房屋的车库层高及土地面积的问题。《测绘报告》的结论客观公正，可以作为本案认定相关事实的依据。因诉争《商品房买卖合同》约定，车库层高根据相关标准确定，诉争房屋的土地使用权面积为392平方米。而根据《测绘报告》所载，诉争房屋的车库的净高符合中华人民共和国建设部颁布的《住宅建筑规范》所载的车库净高2米的要求；诉争房屋的土地使用权面积为395.2平方米。结合诉争房屋已通过验收备案，故应认定诉争房屋的车库层高符合合同及行业标准，土地面积未出现少于合同约定的面积的情形；关于入户折叠门不符合消防要求的问题，因诉争房屋已经通过消防复查，故对陈维群的上述主张，不予支持；关于诉争房屋的质量问题。《鉴定意见》的结论客观公正，可作为认定相关事实的依据。《鉴定意见》载明诉争房屋存在局部滴水线未施工、多处部位渗漏水、个别装饰层开裂脱离、多处GRC装饰件安装不牢固和拼缝处开裂、挡墙未按设置泄水孔和墙身开裂、挡墙与主体交接处及未按要求填缝等质量问题。南海开发公司虽辩称诉争房屋不存在渗漏问题，但未提供证据证明，故不予认可；第二，关于南海开发公司是否已经就前述确定的诉争房屋质量问题进行整改。南海开发公司未能提供证据证明在《鉴定意见》出具后其就前述房屋存在的问题进行整改，故应认定南海开发公司未对就前述确定的诉争房屋质量问题进行整改；第三，关于前述质量问题是否对诉争房屋的综合价值造成损失，损失的价值是多少。根据一审庭审中评估人员的答复及《估价报告》所载内容，《估价报告》估价的房屋位于福建省，而适用的规程则为仅适用于北京市范围的《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》，且《估价报告》中得出的相关数据，均未注明得出的依据，评估人员在庭审中答复评估数据取得的过程主观、缺乏依据，故该份《估价报告》中所载内容不得作为本案认定相关事实的依据。而陈维群提供的《房产评估报告》，因做出该《房产评估报告》的评估机构不具备相应的评估资质，故对该份《房产评估报告》的内容，不予认可。经一审法院告知后，陈维群向法院申请委托备选评估机构中正公司进行评估，中正公司向一审法院复函其无法对房屋综合价值损失进行评估。综上，陈维群未能就诉争房屋综合价格存在损失提供证据证明，故对其该项诉求，不予支持。综上，陈维群与南海开发公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依合同约定履行义务。根据《商品房买卖合同》约定，南海开发公司对诉争房屋存在的质量问题负有保修义务，现诉争房屋存在局部滴水线未施工、多处部位渗漏水、个别装饰层开裂脱离、多处GRC装饰件安装不牢固和拼缝处开裂、挡墙未按设置泄水孔和墙身开裂、挡墙与主体交接处及未按要求填缝的质量问题，南海开发公司有义务进行整改，对陈维群的诉求的合理部分，予以支持；对陈维群要求对未在《鉴定意见》结论中载明的质量问题进行整改的诉求，不予支持。经鉴定及测绘，诉争房屋土地面积符合合同约定、车库净高符合国家标准，且诉争房屋已通过消防验收，入户折叠门符合消防要求，故对陈维群主张诉争房屋存在上述问题，不予认可，对陈维群的相关诉求，不予支持。至于陈维群要求南海开发公司赔偿其因诉争房屋存在的质量问题而给其造成的综合价值损失的诉求，因其未能提供证据证明，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、泉州南海建设开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内对位于宝珊花园.2、3#地块北二区天悦湾K19-K21号楼悦林路5#的别墅就【2018】建鉴字第051号的《司法鉴定意见书》所载的局部滴水线未施工、多处部位渗漏水、个别装饰层开裂脱离、多处GRC装饰件安装不牢固和拼缝处开裂、挡墙未按设置泄水孔和墙身开裂、挡墙与主体交接处及未按要求填缝的质量问题进行整改；二、驳回陈维群的其他诉讼请求。本案受理费9860元，由陈维群负担9050元，由泉州南海建设开发有限公司负担810元。鉴定费63500元，由陈维群负担15000元，由泉州南海建设开发有限公司48500元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审查明的事实正确，本院予以确认。 本院认为，陈维群与南海开发公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依合同约定履行义务。一、关于诉争房屋的车库层高及土地面积的问题。《测绘报告》的结论客观公正，可以作为本案认定相关事实的依据。陈维群与南海开发公司签订的《商品房买卖合同》约定，车库层高根据相关标准确定，诉争房屋的土地使用权面积为392平方米。而根据《测绘报告》所载，诉争房屋的车库的净高符合中华人民共和国建设部颁布的《住宅建筑规范》所载的车库净高2米的要求；诉争房屋的土地使用权面积为395.2平方米，且诉争房屋已通过消防验收，故对陈维群的上述主张，不予支持。关于质量问题是否对诉争房屋的综合价值造成损失，损失的价值是多少。根据一审法院庭审中评估人员的答复及《估价报告》所载内容，《估价报告》估价的房屋位于福建省，而适用的规程则为仅适用于北京市范围的《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》，且《估价报告》中得出的相关数据，均未注明得出的依据，评估人员在庭审中答复评估数据取得的过程主观、缺乏依据，《估价报告》中所载内容不得作为本案认定相关事实的依据。而陈维群提供的《房产评估报告》，因作出该《房产评估报告》的评估机构不具备相应的评估资质，故对该份《房产评估报告》的内容，不予认可。经一审法院告知后，陈维群向一审法院申请委托备选评估机构中正公司进行评估，中正公司向一审法院复函其无法对房屋综合价值损失进行评估，故陈维群上诉请求对诉争的别墅因质量缺陷造成的房屋综合价值缺失进行评估鉴定，不予准许。陈维群要求南海开发公司赔偿其因诉争房屋存在的质量问题而给其造成的综合价值损失的诉求，因其未能提供证据证明，故不予支持。根据《商品房买卖合同》约定，南海开发公司对诉争房屋存在的质量问题负有保修义务，关于诉争房屋的质量问题，《鉴定意见》的结论客观公正，可作为本案认定相关事实的依据，《鉴定意见》载明诉争房屋存在局部滴水线未施工、多处部位渗漏水、个别装饰层开裂脱离、多处GRC装饰件安装不牢固和拼缝处开裂、挡墙未按设置泄水孔和墙身开裂、挡墙与主体交接处及未按要求填缝等质量问题。南海开发公司未能提供证据证明在《鉴定意见》出具后其就前述房屋存在的问题进行整改，故应认定南海开发公司未就前述确定的诉争房屋质量问题进行整改；一审判决南海开发公司应对涉案的别墅就【2018】建鉴字第051号的《司法鉴定意见书》所载的局部滴水线未施工、多处部位渗漏水、个别装饰层开裂脱离、多处GRC装饰件安装不牢固和拼缝处开裂、挡墙未按设置泄水孔和墙身开裂、挡墙与主体交接处及未按要求填缝的质量问题进行整改符合事实和法律规定，应予维持。陈维群要求对未在《鉴定意见》结论中载明的质量问题进行整改的诉求，不予支持。 综上所述，陈维群的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9860元，由陈维群负担。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  陈庆辉 审判员  傅嘉钦 二〇一九年十一月十一日 书记员  陈文能 附注：本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。