江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏08民终3622号上诉人（原审被告）：曹端渠。委托诉讼代理人：田竹。被上诉人（原审原告）：淮安东方房地产经纪有限公司。法定代表人：戚守飞。委托诉讼代理人：戚秀峰。原审第三人：朱荣维。原审第三人：嵇瑰丽。上诉人曹端渠因与被上诉人淮安东方房地产经纪有限公司(以下至判决主文前简称东方公司)、原审第三人朱荣维、嵇瑰丽居间合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初6292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹端渠上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、由被上诉人承担一、二审全部诉讼费。事实和理由：一审判决对中介费数额认定的事实不清，依据不足，适用法律不当。理由如下：一、本案关于中介费的计算，双方明确约定，也就是3.6万元扣除本次各种交易税费后剩下的就是中介费。即便上诉人违约，给付的中介费也应该是此数字。一审法院未经核查，直接认定按照违约条款给付中介费明显是错误的。根据上诉人了解，本次交易扣除各项税费后，被上诉人实际获得的中介费也就是2000-3000元，并非2万多元。这就存在中介费的两种解释与计算。合同中3.6万元综合费的约定，违反了《房地产经纪管理办法》的规定。因被上诉人提供了格式条款的合同，故应该作出对其不利的解释。二、如果本案合同履行，被上诉人可获得2000-3000元的中介费，且合同履行中还会产生大量的工作，但是合同没有履行，被上诉人反而可以获得2万多元的中介费，明显权利义务失衡。三、合同没有履行显然与被上诉人未尽责有关。涉案房屋以上诉人的儿子、儿媳名义购买，上诉人年纪较大，对涉案房屋没有仔细查看，被上诉人对合同以及房屋交易情况也未作解释和说明，而是催着签合同、交定金，所以被上诉人存在过错。东方公司辩称：1、其公司员工带曹端渠及其儿子、儿媳看过十几套房子，涉案房屋曹端渠的儿子儿媳在签合同之前也看过一次，且他们之前在21世纪房产公司也看过此套房屋。2、谈价格的时候，其与曹端渠及曹端渠的儿子、儿媳说：“如果他们都有意向，作为买方要带定金，卖方要带产权证。”最终确定价格时，曹端渠怕多收钱，包括所有税收、中介费在内，其在合同上标注：共出资116.1万元，最终以这个价格成交。3、因买方需要做公积金贷款，后双方约定去政务中心办理贷款及网签手续，当时所有的手续都办理好了，并申请了公积金贷款，贷款没有批下来时，曹端渠称房子不要了，因为涉案房屋里有个柱子不好弄。此时，其公司告诉曹端渠，如果房子不买，定金就不好退了，谁违约谁赔钱。朱荣维、嵇瑰丽述称：1、曹端渠曾由21世纪房产中介带去看了涉案房屋，后因价格没谈好而没有购买。2、半个月后，东方公司给他们打电话说曹端渠要购买房屋的事宜。第二天签订了协议，曹端渠交了2万元定金给东方公司，东方公司当场将2万元交付给了他们，他们出具了收据给曹端渠。后因曹端渠未购买涉案房屋，该2万元他们没有退还。曹端渠向一审法院起诉请求：1、判决曹端渠支付信息服务费2.25万元及利息（自起诉之日起，按照年利率6%的标准计算至实际还款之日）；2、承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2019年4月27日，曹端渠（乙方，买方）与第三人朱荣维、嵇瑰丽（甲方，卖方）签订《房屋买卖合同》一份，该合同约定：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国房地产管理法》及其他有关法律法规之规定，在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：一、房屋坐落：淮安市海洲朗郡10号楼1504室的房屋出售给乙方……二、经双方协商，此房屋成交价（按套计算）为1125000元，乙方交付甲方购房定金人民币贰万元……三、本合同签订后，乙方须一次性付清中介费信息服务费人民币36000元整……四、办理产权转移手续费、工本费、房屋契税、公证费由中介方承担，营业税无，个人所得税由中介方承担……五、违约责任：甲方违约，由甲方赔偿乙方2倍购房定金；乙方违约，购房定金不退，违约方必须按房屋成交价的2%支付中介费信息服务费……甲乙双方在合同底部签字，东方公司加盖了合同专用章。后该房屋买卖未实际发生，理由是曹端渠认为东方公司误导其签订合同，房屋实际不能满足其家庭居住所需。另外，曹端渠已将2万元定金的收据退还，其称退还理由是东方公司表示不再收取中介费。一审法院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，东方公司作为居间方，促成了曹端渠与第三人达成房屋买卖合同，后曹端渠因房屋不满足居住条件，不再购买该房屋，构成违约。根据合同约定，因上诉人违约的，应由上诉人向被上诉人支付中介信息服务费，但因涉案房屋买卖合同后未实际履行，故一审法院酌定曹端渠向东方公司支付中介信息服务费11250元。对东方公司主张的超出部分及逾期利息，一审法院不予支持。曹端渠辩称签订房屋买卖合同时并未看房，合同系在东方公司误导下签订，但并未提供证据证明，且曹端渠应对自己在看房前签订合同这一行为的法律后果具有相应的认知，故对曹端渠的辩称，一审法院不予采信。曹端渠还辩称合同第三条、第四条的约定违法，且第三条与第五条矛盾，应作出对出具格式条款方不利的解释，对此，一审法院认为，东方公司系依据合同第五条违约责任主张权利，该条款并未存在两种以上的解释，亦未有违法之处，故对曹端渠的辩称，一审法院亦不予采信。至于曹端渠抗辩的主体资格问题，一审法院认为，东方公司提供了曹端渠的准确身份证号码，并认可其起诉的正是到庭的曹端渠，故东方公司并非变更起诉主体，对于曹端渠的该辩称，一审法院不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条，第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、曹端渠于本判决发生法律效力之日起十日内支付淮安东方房地产经纪有限公司中介信息服务费11250元；二、驳回淮安东方房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费182元（已减半收取），由曹端渠承担。二审经审理查明，对一审查明的事实予以确认。二审期间，东方公司提供了:1、加盖有淮安市房屋交易中心印章的，与涉案房屋在同一小区的另一套房屋的交易情况告知单一份，该告知单显示面积为127.74万元，房屋总价（不含税）为613000元；2、房屋买卖合同1份，出卖人为朱荣维、嵇瑰丽，买受人为曹大金、倪志翠（系曹端渠儿子、儿媳），该合同中载明的涉案房屋价款为65万元。曹端渠质证认为，1、对该告知单的真实性、合法性、关联性均不认可；2、对买卖合同中签名的真实性无异议，但认为涉案房屋实际成交价为112.5万元，故应按照112.5万元缴纳契税及个人所得税。朱荣维、嵇瑰丽质证认为，对买卖合同中他们的签名没有异议，但曹端渠与东方公司如何结算，与他们无关，涉案房屋购买时的价格在66-67万元左右。二审另查明，曹端渠认为本案涉案房屋的契税税率应为2%，个人所得税税率应为1%，并应按照112.5万元作为基数进行计算，同时其还表示本案不存在公证费。东方公司同意涉案房屋的契税及个人所得税共计按照3%进行计算，但其公司认为应以65万元作为基数进行计算，并表示涉案房屋没有公证费。曹端渠儿子、儿媳与朱荣维、嵇瑰丽已就涉案房屋签订了正式的房屋买卖合同，并申请了购房公积金贷款，后曹端渠及其儿子、儿媳要求解除合同，涉案房屋买卖合同后被解除。本案二审的争议焦点为：本案所涉的中介费用应如何确定。本院认为：本案所涉的房屋买卖合同中对中介费的确定有两个条款，一是合同签订后，曹端渠需支付中介信息服务费36000元，办理产权转移手续费、工本费、房屋契税、公证费、个人所得税由东方公司承担；二是违约方必须按照房屋成交价的2%支付中介信息服务费。根据上述第一个条款的约定来看，该条款是适用于合同成立后，并实际履行的情况来约定的，否则则不存在所谓的办理产权转移手续费、工本费、房屋契税、公证费、个人所得税等问题。本案中，曹端渠一方违约，并解除了与朱荣维、嵇瑰丽签订的正式房屋买卖合同，故本案不适用上述中介信息费为36000元条款的约定。曹端渠上诉称，根据合同中约定的36000元中介信息服务费的内容，本案房屋的实际成交价为112.5万元，扣除共计3%的个人所得税及契税，东方公司仅获得两三千的中介费，东方公司则称最终签订的正式的房屋买卖合同中的房屋成交价为65万元，按照上述3%的税率计算，其公司扣除这部分费用后还可以获得1万多元的中介信息服务费，而不是曹端渠所说的两三千元。因上诉人曹端渠与被上诉人东方公司对该36000元的中介信息服务费约定所涉及的契税及个人所得税如何计算产生分歧，且该约定也与相关的法律规定不相符合，同时本案的房屋买卖合同也未最终履行，因此本案不再适用该条款。综上，曹端渠与东方公司之间的中介信息服务费应适用违约责任中约定的付费方式。一审法院适用违约责任中约定的付费方式，并根据涉案房屋买卖合同后未实际履行的情况，酌定曹端渠向东方公司支付中介信息服务费11250元，这一处理并无不当。综上,曹端渠的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费362元，由曹端渠承担。本判决为终审判决。审 判 长 翟春花审 判 员 许银朋审 判 员 宋慧林二〇一九年十一月二十五日法官助理 孙祚伟书 记 员 潘春节