河南省鹤壁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫06民终1258号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘艳富，男，1967年4月28日出生，汉族，住河南省鹤壁市淇滨区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：河南山河房地产开发有限责任公司，住所地鹤壁市淇滨区大河涧乡政府院内。法定代表人：孙凤生，该公司总经理。委托诉讼代理人：李晓东，河南衡中律师事务所律师。上诉人刘艳富因与被上诉人河南山河房地产开发有限责任公司（以下简称山河房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服鹤壁市淇滨区人民法院（2019）豫0611民初2397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘艳富上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判。2.本案是诉讼诈骗案，请将本案材料转公安局立案侦查。3.请法院判决山河房地产公司支付逾期313天办理初始登记，逾期违约金20909元。4.判决山河房地产公司继续承担合同约定的贷款义务。5.一、二审诉讼费及与本案有关的一切费用由山河房地产公司承担。事实和理由：本诉部分，一审法院用篡改过的证据商品房买卖合同认定事实错误、违法。山河房地产公司提交的商品房买卖合同第二十二条证明双方签订商品房买卖合同共四份。刘艳富在2019年6月申请法院调取商品房买卖合同，住建局回复没有商品房买卖合同，因山河房地产公司没有备案，到华夏南路建行信贷部（山河房地产公司给法院提供的关系银行信息）调取，建行信贷部回复，没有商品房买卖合同，因没有贷款。以上只能证明山河房地产公司未履行合同约定，不能证明刘艳富与山河房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》。2014年10月13日双方签订了《商品房买卖合同》四份，签订时山河房地产公司欺骗说，合同他们留一份，给房管登记部门一份，给贷款银行一份，刘艳富的一份，办房产证时再给，该合同第二十二条有注明。该合同还约定商品房销售依据是预售商品房。山河房地产公司擅自更改庭审记录，在刘艳富签名时，没有“附件四……”内容，而刘艳富对于合同的质疑及法官质问山河房地产公司律师的内容没有记录，明显不公平、不公正。刘艳富向山河房地产公司支付房屋首付款264314元是履行合同义务，而刘艳富分别在2014年12月7日、2018年6月28日、2019年4月23日三次向山河房地产公司交纳购房款69512元是为了减轻自己的贷款压力，而非履行合同义务。一审判决山河房地产公司起诉没有超诉讼时效明显错误。涉案房屋已于2012年11月1日竣工验收，山河房地产公司出售给刘艳富的是现房，签订商品房买卖合同时已过预售期，山河房地产公司隐瞒事实真相已造成违约，一审反而认定刘艳富违约，明显错误。另外，专项维修基金1816.65元应在刘艳富办理房产证或不动产证时交给相关部门，山河房地产公司收取无法可依。本案是合同诈骗案。刘艳富履行合同义务后，山河房地产公司未履行合同约定，至今没有给《商品房买卖合同》，而是隐瞒事实找各种理由阻挠贷款，骗取钱款。反诉部分，自合同订立之日起90日是2015年1月13日，而办理初始登记日期是2015年12月21日已逾期313天，由于山河房地产公司不履行贷款义务、不提供《商品房买卖合同》及办理不动产证资料，至今刘艳富未能取得房屋权属证书（不动产证）。应支付逾期违约金20909元。当时贷款办理时山河房地产公司让等通知，但至今没有通知，山河房地产公司违约且阻挠办理贷款。本案合同原件在山河房地产公司，刘艳富没有合同无法贷款。山河房地产公司辩称，对本诉部分意见，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求人民法院维持。关于反诉请求及理由不是客观事实，上诉理由不能成立，请二审驳回刘艳富的反诉请求。山河房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令刘艳富支付山河房地产公司剩余房款22万元及利息（以22万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2014年10月13日计算至实际支付之日止），并支付约定违约金（以22万元为基数，按每日万分之三自2014年12月13日计算至实际支付之日止）及专项维修基金和有线电视开口费共计2056.65元；2.由刘艳富承担本案的诉讼费。一审审理中，山河房地产公司明确了专项维修基金的数额为1816.65元，自愿放弃240元有线电视开口费的诉请。刘艳富向一审法院提出反诉请求：1.判决山河房地产公司支付逾期办理初始登记313天违约金(损失)20909元；2.判决山河房地产公司继续承担合同约定的贷款义务；3.本案诉讼费用由山河房地产公司承担。一审法院认定事实：2014年10月13日，山河房地产公司与刘艳富签订了《商品房买卖合同》一份，将位于鹤壁市淇滨区漓江路南侧滨河大道东侧，观景大厦3#楼一层的104商业房出售给刘艳富。合同约定，该商品房总价款为514314元，签订合同后支付首付房款人民币264314元（首付比例50%），贷款金额为250000元（贷款缴纳比例50%），约定的贷款到账时间为2014年11月30日，如因买受人的责任使按揭贷款未足额汇入出卖人指定的账户的，买受人应当在约定贷款到账期限届满或者银行拒绝贷款之日起15日内一次性向出卖人补足房屋的全部总价款，如逾期按照附件四补充的协议执行。刘艳富分别在2014年12月27日、2018年6月28日、2019年4月23日三次向山河房地产公司缴纳房款69512元(19512元+30000元+20000元)，至今仍欠山河房地产公司房款22万元，专项维修基金1816.65元，经山河房地产公司多次催要未果，故依法提起诉讼。另查明，涉案房屋已于2012年11月1日竣工验收合格，山河房地产公司出售给刘艳富的是现房，该房屋在签订《商品房买卖合同》之日就交给刘艳富，现一直由刘艳富占有、使用。一审法院认为，山河房地产公司向刘艳富交付了涉案房屋后，刘艳富分别在2018年6月28日向山河房地产公司缴纳房款30000元、在2019年4月23日向山河房地产公司缴纳房款20000元，刘艳富一直在履行缴纳房款的义务，山河房地产公司的起诉没有超过法定的诉讼时效期间。商品房买卖合同是指房地产开发企业将未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，受法律保护，当事人应当全面履行自己的义务。本案中，山河房地产公司已经将涉案房屋交付给刘艳富使用，刘艳富应当履行给付剩余房款的义务，而刘艳富却在占有使用涉案房屋长达四年多的时间没有付清购房款，已经构成违约。故关于山河房地产公司请求刘艳富支付剩余房款22万元及利息（以22万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2014年10月13日计算至实际支付之日止），并支付约定违约金（以22万元为基数，按每日万分之三自2014年12月13日计算至实际支付之日止）及专项维修基金1816.65元的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。关于刘艳富反诉主张的要求山河房地产公司支付逾期办理初始登记313天违约金(损失)20909元的诉讼请求，庭审中，山河房地产公司出售给刘艳富的涉案房屋是现房，对此事实刘艳富也予以认可，不存在逾期办理初始登记的情况，故对刘艳富要求山河房地产公司支付逾期办理初始登记313天违约金(损失)20909元的诉讼请求，没有事实依据，依法不予支持。关于刘艳富主张山河房地产公司继续承担合同约定的贷款义务的诉请，因山河房地产公司与刘艳富签订的《商品房买卖合同》附件四第二条第一款已经明确约定“合同约定买受人以贷款方式付款的，对申请贷款的买受人，出售人将予以协助如实提供相关证明，但不承担保证买受人取得贷款的义务。”刘艳富也未提交证据证明山河房地产公司存在违约情形，故刘艳富主张山河房地产公司继续承担合同约定的贷款义务的诉讼请求，没有事实和法律依据，依法不予支持。判决：一、刘艳富于判决生效后十五日内给付山河房地产公司剩余房款22万元及利息（以22万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2014年10月13日计算至实际支付之日止），并支付违约金（以22万元为基数，按每日万分之三自2014年12月13日计算至实际支付之日止）及专项维修基金1816.65元；二、驳回刘艳富的反诉请求。二审中，为妥善处理本案，依刘艳富申请，本院向鹤壁市房地产交易管理处调取涉案合同备案材料，该处情况说明显示，2014年10月14日03103号商品房买卖合同确已备案，但依据相关规定，该单位不留存备案的商品房买卖合同原件，故无相关材料。本院对一审查明的其他案件事实予以确认。本院认为，刘艳富因购买商业房与山河房地产公司之间订立的商品房买卖合同签署日期为2014年10月13日，合同书加盖的备案专用章显示日期为2014年10月14日，该合同系当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，为有效合同。作为完全民事行为能力人，刘艳富却上诉称其合同签订后始终未取得涉案合同书原件，显然有悖于普通人对自己权利的关注程度。刘艳富已经在合同书上签字捺印，其是否持有书面合同并不影响该合同的效力，刘艳富主张山河房地产公司向一审法院提交的合同书系篡改，没有有效证据予以证实。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”山河房地产公司将双方交易的房屋交付给刘艳富后，作为买受人的刘艳富依法应当支付房屋价款。双方合同中约定了首付264314元后余款25万元以商业贷款方式履行，同时还约定“如因买受人责任使按揭贷款未足额汇入出卖人指定账户的，乙方应当在约定贷款到账期限届满前或者银行拒绝贷款（包括未足额发放贷款）之日起15日内一次性向甲方补足房屋的全额总价款，如逾期按照附件四补充协议执行。”该约定明确具体，刘艳富作为完全民事行为能力人，对该条款应有清楚的认识，银行作为贷款审核发放主体在实际上有可能会不同意或者不全部同意发放贷款，贷款成功与否并不取决于出卖人，也不是出卖人应当承担的法定义务。刘艳富于2014年12月27日又交纳房款的行为清楚表明其已经明确知晓银行并未向其发放贷款，其理应补足剩余房款，而不能要求仍以贷款方式履行剩余房款的支付义务。另外，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”刘艳富虽然提出其2014年、2018年、2019年交纳房款目的是为了减轻自己的贷款压力，但实际上还是在继续履行支付房款的合同义务，一审判决认定山河房地产公司的起诉未超出诉讼时效，符合法律规定。本案房屋买卖合同交易真实，虽然合同约定预售房屋与实际上的现房交付不一致，但直接交付现房并不损害刘艳富的权利，并且刘艳富已于签订合同时占有、使用涉案房屋。双方因房款支付问题产生的纠纷，属于平等主体之间民事纠纷，刘艳富以合同诈骗移交公安机关立案侦查的请求，缺乏事实和法律根据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”首先，该条规定的是关于取得房屋权属证书逾期的违约情形，并非初始登记。其次，该条规定的三种情形是在当事人没有特殊约定的情况下才予以适用的。本案合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后360工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人同意给予180工作日顺延期以配合出卖人和政府部门尽早取得权属登记资料备案，在宽限期结束时，若出卖人未达到权属登记资料备案，买受人提出退房，出卖人承担已付房款1%违约金。”另外，双方补充协议第七条产权登记约定“合同第十五条约定的期限为出卖人办理产权登记备案的期限，出卖人的责任是指出卖人负责将办理产权登记所需的资料报送产权登记部门备案，即完成初始登记。因买受人不能在出卖人通知的时间提供有关手续的，自行承担由此产生的后果，出卖人不承担责任。出卖人在完成产权登记备案后，买受人自行办理产权登记，取得《房屋所有权证》；因下列原因导致买受人不能取得《房屋所有权证》的，由买受人自行承担责任：（1）买受人未按合同、协议约定支付房款的；……”因此，刘艳富提出涉案房屋初始登记逾期、至今未能取得房屋权属证书，山河房地产公司应当承担违约责任的意见，缺乏法律依据。关于山河房地产公司所诉住房专项维修基金的收取问题。《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定，“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。”第十三条同时规定，“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”第十四条规定，“专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由财政部或者省、自治区、直辖市人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。”因此，山河房地产公司有权代为收取涉案房屋的专项维修资金，刘艳富上诉称应在办理房产证（或不动产证）时交给相关部门的理由，没有法律依据。刘艳富上诉状中提出一审庭审笔录上山河房地产公司委托诉讼代理人擅自添加内容，而刘艳富的发言、法官的问话没有完整记录问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条规定，“书记员应当将法庭审理的全部活动记入笔录，由审判人员和书记员签名。法庭笔录应当当庭宣读，也可以告知当事人和其他诉讼参与人当庭或者在五日内阅读。当事人和其他诉讼参与人认为对自己的陈述记录有遗漏或者差错的，有权申请补正。如果不予补正，应当将申请记录在案。法庭笔录由当事人和其他诉讼参与人签名或者盖章。拒绝签名盖章的，记明情况附卷。”因此，双方当事人及其委托诉讼代理人如果认为法庭笔录存在疏漏，均有权申请补正，山河房地产公司委托诉讼代理人补正笔录的行为，并不违反法律规定，而刘艳富没有申请补正且在笔录上签字捺印，应当视为对笔录的认可，其二审中提出的异议，缺乏事实根据。综上所述，刘艳富的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4941元，由刘艳富负担。本判决为终审判决。审判长  单明霞审判员  罗惠莉审判员  郝占峰二〇一九年十一月十三日书记员  孟祥玉