甘肃省庆阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘10民终1342号上诉人（原审原告、反诉被告）：任振锋，男。被上诉人（原审被告、反诉原告）：谢光杰，男。上诉人任振锋与被上诉人谢光杰房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省正宁县人民法院（2019）甘1025民初1087号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人任振锋与被上诉人谢光杰到庭参加诉讼。现已审理终结。任振锋上诉请求：撤销原审判决第四项，判决谢光杰赔偿装修损失73500元，暖气费10000元。事实及理由：谢光杰当庭认可，自己所建楼房属违章建筑。自然资源局规划股曾作出过行政处罚，证实了违章建筑的事实。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，无效合同自始无效，因被上诉人的原因不能使用房屋，不再支付相关费用。因历史原因和行业现实，正宁县城所有宾馆娱乐场所消防许可都没有办理，以便函形式代替消防检验合格。一审认定上诉人未及时办理消防许可与事实不符。原审适用简易程序审理程序错误。谢光杰辩称，自己在原有宅基地重新建成楼房，上诉人知道房屋的实际情况，双方签订的房屋租赁合同没有违反法律的强制性规定。因上诉人考虑不周，未办理下经营手续，加之上诉人经营不当，答辩人不要当赔偿上诉人的经营损失。任振锋向一审法院起诉请求：1.判令其不再向谢光杰支付2018年9月15日之后的房屋使用费140000元，由谢光杰退还已支付的房屋使用费30000元；2.判令谢光杰赔偿2018年9月15日停业至判决之日的收入损失（按每月8000元计算）；3.判令谢光杰赔偿装修损失96000元；4.判令谢光杰支付自2014年9月16日起居住期间的水电暖费10000元；5.判令谢光杰协助取得政府拆迁补偿款。谢光杰向一审法院反诉请求：1.判令依法解除2014年9月15日签订的房屋租赁合同；2.判令任振锋给付租赁费115000元。一审法院认定事实：谢光杰在其原有宅基地上新建三层楼房一套，该楼房第一层为四间门面房，2014年9月15日谢光杰和任振锋签订了房屋租赁合同，双方约定租赁期限为5年，2014年9月15日到2017年9月15日租赁费每年110000元，2017年9月16日到2019年9月14日租赁每年140000元，任振锋租赁该楼房后将该楼房装修，用于经营四海宾馆，2017年8月任振锋在正宁县公安局年审特种行业经营许可证时，该局以涉案楼房无产权或者使用权的有效证明、无房屋建筑审批、竣工验收合格或者房屋工程质量证明文件、且无消防验收证明而对任振锋申请特种行业经营许可证年审未通过，被告知涉案楼房为违规建筑，要求谢光杰缴纳违建罚款后才给任振锋办理特种行业经营许可证，任振锋联系谢光杰并向谢光杰预先缴纳租赁费40000元，但谢光杰至今未缴纳罚款，任振锋在特种行业经营许可证未经过年审的情况下继续经营，直到2018年9月15日正宁县公安局以涉案楼房系违建，勒令四海宾馆停业，此后四海宾馆停业至今。另查明：任振锋尚欠谢光杰2017年9月16日到2018年9月15日租赁费15000元；任振锋承租涉案楼房后，将涉案楼房第一层的两间门面房转租给他人，2017年将涉案楼房另外两间门面出租给他人，至今在收取租赁费；涉案楼房被正宁县住房和城乡建设局确定为拆迁范围，任振锋装修拆迁评估价值为402010元；谢光杰给付任振锋2014年9月15日至今的水、电、暖费用共计2000元，任振锋经营的四海宾馆系自己供暖。原审法院认为，谢光杰在其原有宅基地上修建三层楼房，违反城市规划，属于违反管理性强制性规定而非效力性强制性规定，且正宁县公安局非违法建筑的认定主体，因此不能认定谢光杰在其原有宅基地上修建的楼房属于违建，故谢光杰和任振锋签订的《房屋租赁合同》内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方应当按照合同约定履行各自的义务，任振锋租赁谢光杰楼房，应当按照合同约定支付谢光杰租赁费，因此任振锋要求不再支付2018年9月15日之后的房屋使用费140000元及要求谢光杰退回其已支付的30000元租赁费的请求不予支持，因谢光杰和任振锋的租赁合同未到期，且任振锋至今继续占有租赁物，因此任振锋应当支付谢光杰合同期内及以前所欠的租赁费，故谢光杰要求任振锋给付租赁费115000元的反诉请求予以支持；涉案楼房虽然不能认定为违建房屋，但该楼房的修建毕竟违反城市规划，行政机关要求谢光杰缴纳罚款，但谢光杰至今未缴纳罚款，且在任振锋办理2017年度特种行业经营许可证时未向任振锋提供房屋产权证明、房屋使用权证明、房屋审批手续、竣工验收及房屋工程质量证明等文件，是导致任振锋2017年度特种行业经营许可证未通过年检的主要原因，并因此而导致任振锋经营的四海宾馆停业至今，对任振锋造成了一定的损失，因此谢光杰对任振锋的损失负8%的赔偿责任，任振锋在经营四海宾馆期间未及时办理消防安全设施亦是其特种行业经营许可证年审未通过的原因之一，因此任振锋对造成的损失亦负一定的责任，因任振锋提供的证据不能证实四海宾馆的实际损失，要求任振锋提供证据证实其经营四海宾馆停业的实际损失确有困难，对四海宾馆的损失原告每月要求8000元，对此参照任振锋经营的四海宾馆的房间数及正宁县城人员流动量，对任振锋经营四海宾馆的损失每月酌定为4500元，谢光杰和任振锋之间的租赁合同期满之日为2019年9月14日，故四海宾馆的损失酌定为54000元；任振锋明知2017年度特种行业经营许可证未通过年审，而其对四海宾馆进行二次装修，对此造成的损失由其自行承担，且任振锋提供的证据不足以证明其装修损失，故对任振锋要求谢光杰赔偿其装修损失的请求不予支持；任振锋要求谢光杰支付自2014年9月16日起居住期间的水电暖费的请求，因任振锋未提交谢光杰居住期间的用水、用电票据，对谢光杰居住期间的水电费无法核算，故对任振锋要求谢光杰支付水电费的请求不予支持，谢光杰居住期间由任振锋供暖，任振锋的供暖非正宁县全县的集中供暖方式，而是自行购买锅炉自行供暖，对谢光杰居住期间的供暖费用参照正宁县集中供暖每平方米的价格（18元／每平方米），予以酌定为每平方米16元，因此谢光杰居住期间应给付任振锋供暖费8000元（2014年到2018年），谢光杰已支付2000元；任振锋装修的拆迁补偿款取得时如需谢光杰提供有关手续时，谢光杰不得推诿；谢光杰以任振锋未及时缴纳租赁费为由要求解除其和任振锋签订的房屋租赁合同，因该合同到期日为2019年9月14日，任振锋未及时缴纳租赁费只是在履行合同过程中出现瑕疵，不足以成为解除合同的理由，故对谢光杰要求解除合同的反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：1.谢光杰赔偿任振锋经营的四海宾馆停业期间（2018年9月15日到2019年9月14日）损失43200元；2.谢光杰给付任振锋2014年到2018年取暖费6000元；3.任振锋经营的四海宾馆装修政府拆迁补偿款归任振锋所有，谢光杰对任振锋取得该款有协助的义务；4.任振锋给付谢光杰2017年到2018年租赁费及2018年9月16日到2019年9月14日租赁费共计115000元；5.驳回任振锋的其他诉讼请求；6.驳回谢光杰的其他反诉请求。上述给付内容，限本判决生效之日起二十日内履行完毕。案件受理费5440元，减半收取计2720元，由任振锋负担840元，谢光杰负担1880元；反诉案件受理费2600元，减半收取计1300元，由谢光杰负担200元，任振锋负担1100元。二审审理中，任振锋提交了以下证据：1.正宁县公安消防大队便函1份，证明宾馆消防设施合格；2.从正宁县规划局调取的停工通知书、现场检查笔录、行政处罚事先告知书及送达回执各1份，证明案涉房屋属违章建筑。经质证，谢光杰对上述证据的关联性提出异议。谢光杰未提交新的证据。经审查，以上证据将结合本案其他证据综合予以分析认定。根据当事人陈述和经审理确认的证据，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确规定，以未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋为标的物的房屋租赁合同无效。根据上述规定，谢光杰与任振锋签订的以该未取得建设工程规划许可证建筑作为标的物的房屋租赁合同，依法应认定为无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，合同被确认无效后，任振锋应当支付房屋占有期间的使用费。任振锋所经营的宾馆虽在2018年9月15日正宁县公安局以涉案楼房系违建，勒令停业，但任振锋系在2019年9月15日才彻底搬离所租赁房屋；且原审判处任振锋所诉请的停业损失时酌定至2019年9月14日。结合本案的实际情况，原审人民法院判处的租赁费（实际为房屋占有使用费）基本适当。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的诉讼主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。任振锋提供的证据不足以证明其装修损失，故原审对任振锋要求谢光杰赔偿其装修损失的请求不予支持正确。对于任振锋诉请的取暖费，因双方对此未签订明确的书面合同，或提交相关的证据支持该诉讼请求，原审人民法院对谢光杰居住期间的供暖费用参照正宁县集中供暖每平方米的价格予以酌定，并无不当之处。综上所述，一审判决对谢光杰与任振锋签订的《房屋租赁合同》的定性错误，应予纠正。对双方涉及的拆迁补偿款问题，因属于未实际发生的事实，本案中不应做出判处。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：一、维持甘肃省正宁县人民法院（2019）甘1025民初1087号民事判决第1、2、4、5、6项及诉讼费负担部分；二、撤销甘肃省正宁县人民法院（2019）甘1025民初1087号民事判决第3项；三、驳回任振锋的其他诉讼请求。二审案件受理费2600元，由任振锋负担本判决为终审判决。审判长  胡光远审判员  吴容芳审判员  贾九龙二〇一九年十一月二十九日书记员  杨佳欣