重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0242民初4439号原告：冉宇，男，1975年4月17日出生，住重庆市酉阳县。原告：杨淑平，女，1974年9月5日出生，住重庆市酉阳县。委托诉讼代理人：冉宇（原告杨淑平丈夫），男，1975年4月17日出生，住重庆市酉阳县。被告：酉阳县弘帛商业管理有限公司。住所地：重庆市酉阳县桃花源街道桃花源大道85号负2楼（碧津广场）。统一社会信用代码：91500242592270353W。法定代表人：谢丰，该公司经理。被告：重庆华弘实业集团有限公司。住所地：重庆市黔江区城东办事处新华东路（新华大道中段2号）。统一社会信用代码：915001146992726907。法定代表人：谢德渊，该公司董事长。诉讼代表人（破产管理人）：重庆山秀会计师事务所有限公司。住所地：重庆市秀山县中和镇凤翔路50号。统一社会信用代码：91500241214001228T。法定代表人：陈希平，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭亚霜（公司员工），女，1995年9月26日出生，住重庆市开县。原告冉宇、杨淑平与被告酉阳县弘帛商业管理有限公司（以下简称弘帛公司）、重庆华弘实业集团有限公司（以下简称华弘公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告杨淑平，被告华弘公司的委托诉讼代理人郭亚霜，被告弘帛公司均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付租金59,741元（2018年1月至2019年10月）及违约金2688元；2．判令解除原、被告签订的《商铺经营权合约》《商铺经营管理公约》；３.判令被告将原告的商铺划分独立出来由原告自行经营；４.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年10月28日，原、被告签订《商业用房委托投资经营合同》，约定由被告弘帛公司支付租金，被告华弘公司以其名下车库担保。现被告欠付租金已达一年之久，被告已再无能力及经济实力履行合同约定，故原告诉至法院。被告弘帛公司辩称，1.签订委托合同属实，租金和违约金需要去财务查账；2.从2017年以来，弘帛公司的资金已被法院冻结，公司员工工资都是从法院领取，没有其他收入；3.弘帛公司与商家签订的租赁合同尚未到期，不同意解除合同；4.没有能力承担诉讼费。被告华弘公司辩称，1.根据物权法第一百八十七条规定，华弘公司在案渉《碧津商贸广场商业用房委托投资经营合同》中虽作为担保人落款盖章，并自愿用其开发所有的酉阳碧津商贸广场项目负二楼车库为被告弘帛公司履行本合同提供担保，但至今未办理抵押登记，抵押权并未设立，原告对酉阳碧津商贸广场项目负二楼车库无优先受偿权；2.根据物权法第十五条规定，抵押权虽未设立，但不影响抵押合同的效力，华弘公司在提供抵押担保时对自身的责任程度应当有所预见，华弘公司应当在抵押物价值范围内对债务承担连带清偿责任；3.根据企业破产法第四十六条规定，未到期的债权，在破产申请受理时视为到期，附利息的债权自破产申请受理时停止计息。华弘公司即便承担连带清偿责任，租金也只能计算到华弘公司的破产受理之日即2019年9月18日。综上，华弘公司仅在位于酉阳碧津商贸广场项目负二楼车库最终变现价值总额范围内对本案涉及的至2019年9月18日之前的债务承担连带清偿责任；4.弘帛公司与商家签订的租赁合同尚未到期，不同意解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告向本院提交以下证据：1.《重庆市商品房买卖合同》；2.房地产权证；3.《碧津商贸广场商业用房委托投资经营合同》；4.《商铺经营管理公约》；5.银行卡复印件；6.身份证复印件；7.银行卡流水；8.（2017）渝0242民初4816号民事调解书；9.（2019）渝0242民初24号民事调解书。二被告对以上证据均无异议。被告华弘公司向本院提交以下证据：1.（2019）渝0242破申6号民事裁定书、（2019）渝0242破4号决定书、债权申报公告；2.管理人身份情况证明。原告质证表示不清楚华弘公司破产的情况，被告弘帛公司对以上证据无异议。对各方当事人无异议的证据，本院予以确认；对有争议的证据，本院认定如下：被告华弘公司提交的证据符合法律规定，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2012年10月28日，原告（甲方）与被告弘帛公司（乙方）签订《碧津商贸广场商业用房委托投资经营合同》，约定将原告购买的位于酉阳县桃花源镇桃花源大道中路XX号碧津商贸广场X区XX号的商铺（建筑面积29.44平方米、总房款404,647元）委托给乙方经营管理，委托期限为2013年3月31日至2025年3月30日。合同第六条（租金支付）约定：1.租金标准：一次性付款的客户每年返成交房价的6%，按揭付款的客户返成交房价的6%，签约时一次性返三年租金给甲方。其后每三年递增10%，即第四至六年每年返6.6%，第七至九年每年返7.26%，第十至十二年每年返7.986%，甲方收取的以上租金为税后净租金；2.租金计算方法：原总房款529,920元*折扣98%*对应年度租金标准；3.支付日期：（1）自第四年起乙方按季度向甲方支付租金，每季度第一个月之25日至30日，乙方将当季租金向甲乙双方共同认定的银行以划拨方式向甲方一次性付清；（2）租金自2013年3月31日开始计算。合同第十条（违约责任）约定：......3.乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，乙方应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向甲方支付违约金；......6.华弘公司用酉阳碧津商贸广场项目负二楼车库为乙方履行本协议担保。合同第十一条（合同解除）约定：存在下列情形之一时，本合同自动解除，双方均不承担责任：1.因不可抗力导致本合同无法执行时；2.本合同有效期届满；3.经双方同意的其他情况。同日，原告签署了《华弘·碧津商贸广场商铺经营管理公约》，公约第四条载明：“商铺各业主同意由商业经营管理公司对全部商铺及商铺公共区域进行统一的商业经营管理，统一宣传、策划和推广，各业主和使用人不得擅自自行占用公共区域进行宣传活动。凡签订《碧津广场商业用房委托投资经营合同》的业主，委托期满后必须交由商业经营管理公司统一招商、统一管理，租金标准及商业管理公司名称由业主委员会根据当时市场情况另行确定。”原告取得了案渉商铺的房地产权证，产权证载明了商铺的所处区域、具体位置、面积大小。合同签订后，被告弘帛公司将案渉商铺租赁给他人经营，目前租赁期限尚未到期。2019年，因被告弘帛公司逾期支付租金，原告起诉至本院要求被告支付租金及违约金。经调解，双方达成协议由被告弘帛公司向原告支付2018年1月至9月的租金25,706元、违约金3470元，合计29,176元，并由被告华弘公司承担连带支付责任。2018年10月至2019年10月，被告应付原告租金39,130.88元、违约金4170.87元。庭审中，原告变更其违约金请求为3036.5元。另，2019年9月18日，酉阳县人民法院作出（2019）渝0242破申6号民事裁定书，裁定受理了华弘公司破产清算一案，并于2019年10月10日指定重庆山秀会计师事务所有限公司为破产管理人。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”被告弘帛公司未按合同约定支付租金，原告诉请解除合同，符合法律规定，本院确认《委托投资经营合同》于本案起诉状副本送达时即2019年10月28日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告弘帛公司尚欠原告2018年10月至2019年10月的租金39,130.88元未支付，原告诉请被告支付租金39,130.88元，本院予以支持。合同解除时，一方依据合同中有关违约责任条款的约定，请求另一方承担违约责任的，应予支持。故对原告主张的违约金3036.5元，本院予以支持。原告诉请的超出部分的租金因已在其他案件中得到支持，系重复主张，本院不予支持。由于涉案商铺现被善意第三方承租，租赁合同未到期，故原告主张退回商铺的请求，本院不予支持。《委托投资经营合同》解除后，原告可与被告及第三方协商处理第三方租赁期届满前租金收取事宜或另寻法律途径主张该期间损失。原告签署的《华弘·碧津商贸广场商铺经营管理公约》，不具可诉性，不属于本案审查范围，原告诉请解除，本院不予支持。被告已为原告办理了涉案商铺的产权证，产权证载明了商铺的所处区域、位置、面积大小，被告已经履行了合同义务，原告诉请将商铺独立划分，超出合同约定内容，对原告该项请求，本院不予支持。《委托投资经营合同》第十条第6款约定：“华弘公司用酉阳碧津商贸广场项目负二楼车库为乙方履行本协议担保。”《委托投资经营合同》签订后，双方未办理抵押登记，抵押权未有效设立，原告可以主张被告华弘公司在酉阳碧津商贸广场项目负二楼车库财产价值范围内对《委托投资经营合同》中约定的被告弘帛公司应履行的债务承担补充清偿责任，但不能对约定抵押物主张优先权。因被告华弘公司已进入破产清算程序，对其债务本院作确认判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国担保法》第四十一条，《中华人民共和国企业破产法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原、被告签订的《碧津商贸广场商业用房委托投资经营合同》于2019年10月28日解除；二、被告酉阳县弘帛商业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告冉宇、杨淑平2018年10月至2019年10月期间的租金39,130.88元及违约金3036.5元；三、确认原告冉宇、杨淑平享有被告重庆华弘实业集团有限公司在酉阳碧津商贸广场项目负二楼车库财产价值范围内对被告酉阳县弘帛商业管理有限公司欠付原告冉宇、杨淑平的租金39,130.88元及违约金3036.5元的补充责任债权；四、驳回原告冉宇、杨淑平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费720元（已减半），由原告冉宇、杨淑平负担234元，由被告酉阳县弘帛商业管理有限公司负担486元并径行支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 员 陈建江二〇一九年十一月二十八日法官助理 周 玲书 记 员 黄 群