北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初63873号原告：王亚荣，女，1963年9月25日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘金明，北京市润来律师事务所律师。原告：徐铭阳，女，1992年8月20日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘金明，北京市润来律师事务所律师。被告：北京全时生活科技有限公司，住所地北京市朝阳区东三环北路28号楼-4至16层101内9层01室。法定代表人：关广雨。被告：北京复华卓越商业管理有限公司，住所地北京市朝阳区东三环北路28号楼-4至16层101内12层01室。法定代表人：吴濛。原告王亚荣、徐铭阳(以下分别称姓名，并称为二原告)与被告北京全时生活科技有限公司、北京复华卓越商业管理有限公司（以下分别称全时公司、复华公司，并称为二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。王亚荣，二原告共同委托诉讼代理人刘金明到庭参加了诉讼，二被告经本院合法传唤无正当理由未出庭应诉。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、要求二被告连带支付违约金451596元；2、要求二被告连带支付电增容费6万元；3、要求二被告连带支付欠缴的租金150532元。事实和理由：2017年6月26日，二原告与全时公司签订《全时商业房屋租赁合同》，约定租赁期限六年，自2017年7月1日至2023年6月30日，年租金903192元，租金及物业费按季支付。2018年6月，全时公司函告二原告要求提前解除租赁合同并同意支付1个月的租金作为违约金。2018年6月25日，二原告复函同意解除合同，但要求全时公司按照合同约定支付六个月的租金451596元作为违约金。此后二原告与全时公司负责人李某、杨俊峰及工作人员张某协商解除合同、交接事宜及违约金数额、支付问题。2018年8月10日，双方办理了现场交接手续，但全时公司至今未能交付水卡，且未将经营地址从涉案房屋中迁出，导致房屋无法对外出租，给二原告造成新的损失，故二原告不同意以保证金冲抵房屋租金。另，签订合同时，为满足全时公司的经营需要，二原告额外支付了6万元的电增容费，该费用应当由全时公司承担。全时公司虽注册为独立法人，但人、财、物均受复华公司的控制，二被告法人人格混同，故复华公司应承担连带责任。综上，二原告诉至法院望判如所请。二被告未到庭亦未向本院提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：二原告系北京市某区某路某号院某号楼某至某层108-1、北京市某区某路某号院某号楼某至某层108-2、北京市某区某路某号院某号楼某至某层108-3、北京市某区某路某号院某号楼某至某层108-4号房屋产权人。2017年6月26日，二原告（甲方）与全时公司（乙方）签订《全时商业房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市某区某路某号院某号楼108-1、108-2、108-3、108-4号房屋（下称涉案房屋）出租给乙方。房屋租赁期限为6年，自2017年7月1日至2023年6月30日；自2017年7月1日开始60个自然日内为免租期，乙方在免租期内免付租金、物业费，但需支付水费及电费。房屋第一年租金为903192元，自第三年开始，每隔两年递增6%；物业费每月1406.93元；每期租期届满前一日最晚不超过届满后三日，乙方向甲方支付下一期房租，物业费支付周期和支付时间同房租的支付。保证金相当于2个月租金，即150532元，乙方应在支付保证金同时向甲方支付3个月租金225798元。在房屋租赁期满或合同解除后十个工作日内，乙方需将房屋移交给甲方，房屋租赁保证金应在房屋租赁期满后或合同协议解除后三个工作日内全部退还乙方。专用条款第四条第（五）款约定将《通用条款》第十一条（五）提前解除合同的情况修改为乙方有权经提前三个月书面通知甲方而解除本合同，如乙方根据本条约定提前解除本合同，乙方应向甲方支付六个月租金作为违约金，其装饰装修无偿留给甲方。如甲方提前在合同期内提前收回房屋，甲方应向乙方支付六个月租金作为违约金。同日，二原告（甲方）与全时公司（乙方）签订《补充协议》，约定根据原协议约定，甲方需办理电力增容（增容30KW），增容费用合计60000元；现因工程需要，甲方增容的费用60000元由乙方先行垫付；乙方垫付的60000元从乙方向甲方支付的2017年12月1日至2018年2月28日的租金225798元中直接抵扣，抵扣后乙方需向甲方支付租金165798元。2018年5月30日，全时公司向二原告发送《告知函》，告知因业务调整决定于2018年8月31日前关闭全时生活北花园店，同意向二原告支付一个月租金作为违约金，并以租房保证金抵扣违约金及部分房租，剩余房租（两个月）及物业费（三个月）按照合同约定支付。2018年6月25日，二原告向全时公司发送《复函》，表示同意全时公司2018年6月1日至2018年8月31日期间的房租支付金额和支付方式，但要求全时公司按照合同专用条款的约定支付六个月租金作为违约金。2018年8月10日，王亚荣与全时公司工作人员张某签订《交接记录》，载明“1、全时生活交给王亚荣侧门钥匙2把，缺西一门、西二门钥匙，缺水卡、电卡；2、现场未清扫，暖气片杂乱堆在楼顶上，未恢复原状；3、全时生活承诺在2018年8月底前完成公司注册地址注销事宜；4、现场不具备完全交付的条件。”经询，二原告称全时公司支付了租赁保证金150532元及2018年6月30日之前的全部租金，双方租赁合同于2018年8月10日解除，但全时公司未返还部分房屋钥匙及水电卡。2018年年底，经二原告投诉，全时公司经营地址被工商局强行迁出。本院于2019年8月22日在《人民法院报》上公告向二被告送达了起诉状副本、开庭传票及证据，但在规定的期限内二被告未到庭应诉。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，二原告与全时公司签订的《全时商业房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，且违反法律法规的规定，故是合法有效的，双方均应按照约定全面履行自己的义务。现全时公司按照合同约定提前三个月即2018年5月30日向二原告提出解除合同，二原告亦表示同意，故本院认定双方租赁合同于2018年8月30日解除。合同解除后，租赁保证金应当用以抵扣全时公司所欠租金、应支付的违约金等费用。因全时公司租金支付至2018年6月30日，故尚欠二原告两个月的房屋租金，该款项可以租赁保证金进行抵扣。关于违约金。《全时商业房屋租赁合同》专用条款中明确约定，如乙方根据本条约定提前解除合同，乙方应向甲方支付六个月租金作为违约金，故全时公司应当向二原告支付违约金451596元。关于二原告主张的电增容费6万元。《补充协议》中约定该费用由二原告负担，是二原告为出租经营自愿履行的行为，并非租赁合同解除后带来的损失，故本院不予支持。关于二原告要求复华公司承担连带责任的诉讼请求。全时公司与复华公司系两个独立的法人，二原告未提交证据证明与复华公司之间存在合同关系或复华公司自愿对全时公司的债务承担保证责任，故本院对该诉讼请求不予支持。二被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告北京全时生活科技有限公司于本判决生效后七日内给付原告王亚荣、徐铭阳违约金四十五万一千五百九十六元；二、驳回原告王亚荣、徐铭阳之其他诉讼请求。如果被告北京全时生活科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10421元，由原告王亚荣、徐铭阳负担3313元（已交纳）；由被告北京全时生活科技有限公司负担7108元（于本判决生效后七日内交纳）。案件公告费560元，由被告北京全时生活科技有限公司负担（原告王亚荣、徐铭阳已交纳，被告北京全时生活科技有限公司于本判决生效后七日内给付原告王亚荣、徐铭阳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  胡莉芬人民陪审员  张 猛人民陪审员  陈洪战二〇一九年十一月二十六日书 记 员  贾月双