广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初4675号原告：林维兵，男，1975年6月14日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告：龙筱菲，女，1978年4月1日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。两原告的共同委托代理人：肖艳平、陈嘉仪，分别系广东江盈律师事务所律师、实习人员。被告：广州市泽信物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区体育东路39-45号127，统一社会信用代码914401016852179146。法定代表人：李卫华，执行董事。委托代理人：李安琦，系北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。原告林维兵、龙筱菲诉被告广州市泽信物业管理有限公司（以下简称泽信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林维兵、龙筱菲的共同委托代理人肖艳平，被告泽信公司的委托代理人李安琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林维兵、龙筱菲向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2015年6月19日签订的《商铺买卖合同》；2、被告向原告返还购房款420152元、团购费20000元、按揭费用4130元；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告是一家以物业管理、房地产中介服务、房地产咨询服务为经营范围的物业管理公司，通过投放互联网、报刊杂志等广告虚假宣传其运营的“潮流站”项目。原告通过广告了解到“潮流站”商铺，2015年6月19日与被告签订了《商铺买卖合同》（以下简称《合同》），合同约定原告购买被告名下广州市天河区体育东路39-45号三层425号铺（以下简称案涉商铺），建筑面积为5.8119平方米，总价为700152元，原告于2015年6月19日前支付首期房价款（包含定金100000元）420125元，剩余的280000元向被告推荐的银行申请抵押贷款。合同还约定了交铺、商铺必须委托由被告指定的经营管理公司经营管理、产权登记、违约责任等其他事项。原告按合同约定向被告支付房款420125元，另支付了团购费20000元、按揭费用4130元、团购费、按揭费用由被告指定的关联公司出具收据。在签订《合同》的同时，被告要求原告与其指定的关联公司广州潮流天地购物中心有限公司（以下简称潮流天地公司）签订《商铺委托经营管理协议》，要求原告委托该公司经营管理案涉商铺。原告支付约定的款项及合同签订后，被告一直没有通知原告办理按揭手续，合同约定的商铺也没有任何可能开业经营的迹象。经原告多方了解，得知被告自2013年起，便利用信息不对称的优势，与包括原告在内的众多小业主签订商铺买卖合同，在合同签订和收取前期房款后，均没有通知业主办理按揭，也没有像广告宣传的那样引进知名商家入驻，合同约定卖给原告的商铺也只是被告及其指定的管理运营公司之间进行了形式交付，看不到任何商铺开业运营的迹象。自2016年起，业主陆续起诉至法院，要求解除合同，案件最终申请至广东省高级人民法院，生效判决支持了业主解除合同的诉讼请求。原告认为，被告利用信息不对称的优势，夸大宣传，通过虚假广告吸引原告投资商铺，在合同签订时宣称其有合作银行可以办理按揭贷款，可将商铺委托其指定的关联公司管理获得收益，但在向原告收取前期房款后便不闻不问，商铺也没有经营管理获利收益的可能，合同目的已无法实现，现有判决已经支持了买受人的诉求。被告因此前多起诉讼已被列入失信名单，先前的与原告相同情况的业主诉讼至法院，生效判决支持了解除合同和退还购房款和团购费的诉请。总之，被告存在五方面违约行为（包括：被告没有推介银行给原告办理按揭贷款手续；被告在原告购铺前与关联公司进行虚假广告宣传；被告没有按合同约定进行商铺的交付；原告应被告要求与被告关联公司签订了《商铺委托经营管理协议》，但协议约定的收益从未有实现过；被告因与其他商铺的买受人产生大量的纠纷，造成很多商铺已经被查封，被告因多起诉讼已被列入失信名单，没有能力办理商铺过户手续），依据合同第四条第二款、第八条、第十条，原告有权解除合同。原告为维护自身合法权益，现依法诉讼，请人民法院查明事实后，支持原告的全部诉请。泽信公司辩称：1、被告已于2015年12月25日按照《合同》及《商铺委托经营管理协议》的规定，将案涉商铺交付给指定的受托经营管理公司潮流天地公司。原告与潮流天地公司签订的《商铺委托经营管理协议》是双方的真实意思表示，合法有效，被告按照原告与潮流天地公司签定的协议交付商铺并无不妥。2、原告提供的证据中有一张单据写明按揭费用是由广州潮宏投资咨询有限公司（以下简称潮宏公司）收取的，原告出示的原件中也有一份收据是委托了律师事务所办理按揭，所以原告称被告没有推介办理按揭银行情况不属实。3、针对虚假广告宣传，被告已于2015年12月25日按照合同约定将案涉商铺交付给原告，委托经营公司与被告在法律上是两个独立的个体，潮流天地公司如何经营是原告与潮流天地公司之间的权利与义务关系，不在本案调处范围，潮流天地公司涉嫌虚假广告宣传与被告无关，也不是案涉商铺买卖合同中约定或者法定可以解除合同的依据。4、关于原告称案涉商铺没有经营管理获利收益的可能，被告认为被告已依照合同约定将案涉商铺交付给了经营管理公司，至于经营管理是否获得收益，被告从未承诺过，在《合同》中亦没有约定。商铺能否获得收益是正常的商业风险，原告作为完全民事行为能力人应当预知，被告认为未能获得原告预期中经营收益并不是解除合同的法定事由。5、关于失信人名单，银行办理按揭贷款审查的是申请人即买受人原告的资质，被告的资信如何不影响原告办理按揭贷款手续，而本案中由于原告一直未按合同约定交付合同剩余的房价款，故被告一直未为其办理过户。在法院处理的众多同类型的案件中也有许多是通过调解方式，由买受人交付房价款的尾款后，成功办理过户的。故原告以被告被列为失信人为由主张解除合同不成立。6、被告认为每个案件的情况不同，实际的商铺交付方式、交付余额也不同，法院不应盲从其他案件。对于（2018）粤01民再244号案件中被告当时的代理人所陈述的由于被告被列为失信人已无办理按揭的可能并非事实，且该代理人为一般授权，没有权限承认该诉请，被告对此不予确认，并已就该案向检察院提起抗诉申请。7、本案的团购费、按揭费并非被告收取，也不是《合同》项下约定的权利义务，要求被告返还并非由被告收取的费用没有事实和法律依据。经审理查明：案涉商铺于2015年5月20日登记至被告名下。相应的《广州市不动产登记查册表》显示：案涉商铺的规划用途为商业，建筑面积为5.8119平方米，套内建筑面积为2.511平方米，共有情况为单独所有。2015年6月19日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《合同》，约定：买受人以700152元总价向出卖人购买案涉商铺；（第四条）买受人应当按时将房价款支付给出卖人，买受人按照按揭付款，2015年6月19日前支付首期房价款（包含定金100000元）计420152元，余下房价款计280000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接划入出卖人指定的银行账号；备注：买受人选择由出卖方推荐的银行办理购房贷款手续；1、买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须备齐申请按揭贷款所需的全部真实资料，到按揭银行指定的律师事务所或机构办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办妥按揭贷款手续的，视为逾期付款，应按本合同第五条承担违约责任；2、……如银行实际贷款与买受人的申请贷款额度之间有差额的，买受人须在收到按揭银行（包括按揭银行委托的律师事务所或相关机构）或出卖人电话或书面通知后15天内一次性以现金方式支付该差额部分款项，逾期支付该款项的，视为逾期付款，应按本合同第五条承担违约责任；3、如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或按揭银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到按揭银行（包括按揭银行委托的律师事务所或相关机构）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，视为逾期付款，应按本合同第五条承担违约责任；（第六条）l、经双方协商一致，为实现案涉商铺所在商场的统一经营管理并实现收益最大化，买受人同意在收楼后将案涉商铺交由出卖人指定的经营管理公司受托经营管理，经营管理期限为10年，自2016年1月1日商场开业之日起算，买受人按照与受托经营管理公司的约定，有权取得约定的管理费收益；2、原则上，委托经营管理期限内买受人不得以任何理由要求收回案涉商铺，不得干涉、影响经营管理公司使用及经营案涉商铺；3、有关委托经营管理的具体事宜，由买受人与经营管理公司另行签订《商铺委托经营管理合同》约定，《商铺委托经营管理合同》作为双方签订本买卖合同的前提必要条件，由买受人同时签订，且两合同同时生效；（第七条商铺交付第一款）出卖人应于2016年1月1日，以书面形式通知买受人办理案涉商铺使用权的交接手续；（第七条第二款）买受人负有积极配合出卖人办理案涉商铺使用权交接的义务，签订收楼书，并在收楼同时按照《商铺委托经营管理合同》的约定，将商铺按现状交付给经营管理公司受托经营管理……（第七条第八款）买受人未按照出卖人的通知时间办理交接手续的，视为出卖人与买受人已办理交接手续，之后由此产生的相关风险责任均由买受人承担，同时，出卖人可自约定交接之日起径行将案涉商铺交付给受托经营管理公司，由经营管理公司按《商铺委托经营管理合同》对案涉商铺统一经营管理，买受人对此不持有异议……（第八条出卖人逾期交付商铺的违约责任第二项）除本合同第七条规定的特殊情况下出卖人无需承担责任外，若出卖人未按本合同规定的期限将案涉商铺交付买受人使用，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款20%的标准向买受人支付违约金……（第九条第二款）出卖人应于实际收到买受人所支付购房款已超过本合同总价款60%之日起210个工作日内办毕交易过户手续（该期间内包括涂销抵押手续、出图、测绘、分证、网签、报税、交易过户等手续），并确保在此期间内将案涉商铺的产权人变更至买受人名下，买受人同意上述过户流程并应提供必要的文件及配合，因买受人原因导致的过户不能或过户迟延，不视为出卖人违约，由买受人自行承担责任；（第九条第三款）出卖人办理本条第二款的相关事项时，以买受人已经按时足额支付本合同约定的各期房款和办结相关按揭贷款手续为前提，否则出卖人有权顺延办理期；（第十条出卖人关于迟延交易过户及办证的违约责任第二项）出卖人如未按本合同第九条规定的时间办毕案涉商铺的交易过户手续的，逾期超过10个工作日的，买受人有权单方解约，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还买受人已付的全部购房款，注：出卖人为买受人办妥交易过户手续的标志为出卖人已按照房地产登记机构的要求完成房管交易网签，并取得递件回执；（第十二条）本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成，依法向案涉商铺所在地人民法院起诉；（第十三条）买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人，出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达，如买受人提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改通讯地址又不履行通知义务，造成邮件投递错误、延迟或退回的，所产生的一切责任和后果由买受人承担；等内容。同日，原告还与案外人潮流天地公司就案涉商铺签订《商铺委托经营管理协议》，约定：原告委托该公司在约定期限内具体经营案涉商铺，委托经营期限为10年，自《合同》约定的商场开业日2016年1月1日起开始计算。关于案涉商铺的购房款支付情况，原告于2015年6月13日向被告支付定金合计100000元，于2015年6月19日向被告支付房款320152元，以上合计420152元。被告于2015年12月27日、2015年12月28日先后向原告龙筱菲、林维兵发出《收铺告知函》，告知原告由于原告已与潮流天地公司签订了经营管理协议，被告现已潮流天地公司完成案涉商铺交付手续，潮流天地公司对案涉商铺的经营管理期由2016年1月1日起算。原告确认收到该函件。被告为证明其已将案涉商铺交付给案外人潮流天地公司，还提供以下证据：1、《商铺收楼确认书》（显示潮流天地公司于2015年12月25日向被告泽信公司确认案涉商铺已于2015年12月25日交付予其）；2、商铺收楼时状态确认件（显示照片中有间商铺，该商铺有425编号；照片上有“按现状接收3425商铺2015.12.25”手写文字并加盖有潮流天地公司印章）。经质证，原告对上述证据1、2中签字或盖章的真实性确认，但对于证据的真实性、合法性、关联性不确认。原告称被告在广告中宣称团购费可以抵房款（两万抵十万），所以原告缴纳了团购费；原告还向被告指定的潮宏公司交纳了按揭费。为证明上述陈述，原告提供了加盖有潮宏公司财务专用章的《收据》两张（其中日期为2015年6月13日的收据记载收取了原告购买案涉商铺的团购费20000元；日期为2015年8月4日的收据记载收取了原告购买案涉商铺的按揭费4130元）作为证据。经质证，被告对上述证据的真实性、合法性无法确认，认为按揭费用和团购费并非由被告收取，与本案无关。关于按揭问题，原告称被告没有推介过按揭银行；其交纳按揭费是因为当时被告要求其支付该费用，被告没有说具体是作何用途，所有人也都缴纳了，也是由潮宏公司收取的；案涉商铺现不能办理按揭，但其自身资信并无办理按揭的障碍。被告称其已经推介了民生银行；不清楚案涉商铺现能否办理按揭，无法确认原告有无去办理按揭、交齐相关材料。在广州市中级人民法院审理的（2018）粤01民再224号案件中，被告泽信公司明确表示目前阶段其被列入失信被执行人，银行已无办理按揭可能。另查，本院另案受理的案涉商铺所在的潮流站的其他商铺的买卖合同纠纷〔即（2015）穗天法民四初字第1550号原告陈烨祥诉被告泽信公司、潮宏公司合同纠纷一案（以下简称1550号案）；潮宏公司经本院合法传唤，未到庭参加1550号案的诉讼〕的庭审中，泽信公司陈述如下意见：泽信公司作为出卖人，潮宏公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务，因此，1550号案的团购费30000元作为潮宏公司的销售服务费用由潮宏公司收取，潮宏公司收取团购费30000元后也无需向泽信公司返还；陈烨祥与潮宏公司不存在任何合同关系。陈烨祥与泽信公司共同确认潮宏公司向陈烨祥收取的团购费30000元相当于潮宏公司受泽信公司委托而向陈烨祥收取的认购商铺的房价款的一部分，可折抵房价款100000元，但认购商铺的最终认购价中不包含团购费30000元等。本院认为：《合同》是原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应依约切实履行。第一，被告提供的《商铺收楼确认书》、商铺收楼时状态确认件等证据与《商铺委托经营管理协议》《收铺告知函》基本能够形成完整的证据链，证明被告已经在《合同》约定的案涉商铺交付时间届满前将案涉商铺交付给了原告所委托的对案涉商铺进行经营管理的案外人潮流天地公司，该交付过程虽然不完全符合《合同》第七条的约定，但由于该交付行为对原告的权利未造成实质损害，并未导致原告合同目的无法实现，因此，根据公平原则，不应认定被告在交付商铺方面存在根本违约行为，原告基于《合同》第八条第二项主张解除《合同》理据不足，故本院对此依法不予支持。第二，根据《合同》第四条、第九条第二款、第三款的约定，被告应于实际收到原告所支付房价款超过合同总价款60%之日起210个工作日内办毕交易过户手续的前提之一是原告已经办结相关按揭贷款手续，否则上述办证期限可予以顺延。原告已支付房款（含定金）420152元，在本案中原告确认现案涉商铺无法办理按揭，在（2018）粤01民再224号案件中被告亦明确表示目前阶段其被列入失信被执行人，银行已无办理按揭可能。因原告未办结相关按揭贷款手续，被告根据上述合同约定顺延办理案涉商铺的产权登记手续并无不当，原告基于《合同》第十条第二项要求解除合同理据不足，本院对此依法不予支持。第三，《合同》第四条就付款方式及期限约定“因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或按揭银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到按揭银行或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付涉案商铺的全部房价款”，上述约定内容是针对因买受人原因导致按揭不成的情况下如何履行合同所作的约定。《合同》约定原告以按揭方式支付房款，而被告未提供充分证据证明其已经向原告推荐了按揭贷款银行，且在本案中原告确认现案涉商铺无法办理按揭，在（2018）粤01民再224号案件中被告亦明确表示目前阶段其被列入失信被执行人，银行已无办理按揭可能，由此来看，案涉商铺无法办理按揭不能归责于买受人，因此不能直接适用上述约定。而《合同》并未就非买受人原因导致按揭不成情况下如何支付剩余房款进行明确约定，现买卖双方亦无法就按揭不成情况下如何支付剩余房款达成一致意见，《合同》确因不可归责于双方的原因已无法继续履行，原告现请求解除《合同》，合法有理，本院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。鉴于本院支持了原告的第一项诉讼请求，原告现要求被告泽信公司返还已付购房款（含定金）420152元，有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于原告要求被告返还团购费20000元的诉讼请求，从原告关于团购费的陈述来看，原告作为买受人，是基于认为交纳团购费可获得案涉商铺购房款优惠的认知而支付团购费，结合被告在1550号案中关于“潮宏公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务”及该案中团购费的用途、流转过程等的陈述及原告关于因被告泽信公司向其介绍了团购费抵房款所以交纳团购费的陈述，可认定上述款项系原告为案涉商铺交易支付的交易对价之一或交易成本，现《合同》已被判令解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，上述团购费20000元应由被告泽信向原告返还，故本院对原告要求被告泽信公司返还团购费20000元的诉讼请求依法予以支持。关于原告要求被告返还按揭费的诉讼请求，因被告否认其收取了按揭费4130元，且如前所述，《合同》无法继续履行的责任不能归责于买卖双方，故买卖双方因履行合同所产生的损失应由双方各自承担，原告要求被告赔偿按揭费4130元的诉请，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告林维兵、龙筱菲与被告广州市泽信物业管理有限公司于2015年6月19日签订的《商铺买卖合同》；二、被告广州市泽信物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内，向原告林维兵、龙筱菲返还购房款420152元；三、被告广州市泽信物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内，向原告林维兵、龙筱菲返还团购费20000元；四、驳回原告林维兵、龙筱菲的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11042元，由原告林维兵、龙筱菲负担2802元，被告广州市泽信物业管理有限公司负担8240元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦 雯人民陪审员  武慧峰人民陪审员  王丽梅二〇一九年十一月十八日书 记 员  余晓琳梁炎梅