山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终7246号上诉人（原审原告）：殷建德，男，1933年6月20日出生，汉族，住辽宁省葫芦岛市。委托诉讼代理人：殷济清（系殷建德之子），男，1960年7月8日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王敏，山东豪才律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南市历下区房屋征收服务中心，住所地济南市。法定代表人：牛西照，主任。委托诉讼代理人：高大威，山东隆湶律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南珍珠泉宾馆，住所地济南市。法定代表人：徐红军，总经理。委托诉讼代理人：刘爱军，山东国孚律师事务所律师。上诉人殷建德因与被上诉人济南市历下区房屋征收服务中心（以下简称历下区征收中心）、济南珍珠泉宾馆房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2018）鲁0102民初1924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。殷建德上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，依法改判;2.一、二审诉讼费用、律师费、评估费等费用由历下区征收中心、济南珍珠泉宾馆承担。事实和理由：一、一审依据的鲁嘉和评（2018）第5022号、鲁嘉和评（2018）第5023号房地产估价报告内容不全面、不正确，违反相关法律法规规定，评估价值严重低于房产实际价值，不能作为审判的依据。1.两份估价报告中估价对象范围与殷建德申请的估价对象范围不一致。殷建德申请对“xx巷xx号综合商业楼内二层、建筑面积为50平米的房屋价值进行鉴定估价”，但上述两份估价报告的估价对象范围却是“济南市xx区xx巷xx号综合商业楼内二层房产及其分摊占用范围内国有土地使用权，房屋建筑面积为1400㎡”。房地产的价格影响因素众多且复杂，即使是同层商业房地产的不同铺面的市场价值及租金也会存在差异。因此，整层商业房地产估价结果与单个具体商铺的估价结果必然存在差异。2.估价报告严重违反了《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）的规定。估价报告没有对不选用其他估价方法的理由进行说明。在鲁嘉和评（2018）第5022号《房地产估价报告》中选用了比较法一种估价方法，在鲁嘉和评（2018）第5023号《房地产估价报告》中选用了比较法、收益法两种估价方法。两份估价报告中只对选择适用该估价方法的理由进行了说明，但均未对不选择适用其他估价方法的理由进行充分说明，不符合《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）第4.1.3条的规定。3.鲁嘉和评（2018）第5023号《房地产估价报告》中没有说明可比实例的名称、位置及附位置图和外观照片。鲁嘉和评（2018）第5023号《房地产估价报告》选用了比较法和收益法两种估价方法。但在估价结果说明中只简单陈述为“估价人员根据现场查勘和市场调查，在结合有关资料的基础上，……详细分析了影响房地产价格的各项因素，……确定评估结果见下表”，不符合《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）第4.2.5条的规定，导致殷建德无法得知嘉和公司的估价人员在选用比较法进行估价时是否符合《房地产估价规范》规定的估价程序、可比实例的选取是否符合规定及选取的可比实例具体信息等内容。且依据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）第4.3.13条规定，上述两份估价报告均选用了收益法作为估价方法，但在估价报告中只简单列表说明了估价结果，没有在估价报告中说明判断确定的未来净收益流量及其类型和对应的收益法公式，导致殷建德无法得知估价人员是如何适用收益法并最终得出估价结果。4.两份估价报告均无估价技术报告，不符合《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）第7.0.2条、第7.0.5条的规定。5.估价报告中对估价结果的说明不符合相关规定。估价报告中估价结果部分的说明十分简单，仅有一个评估结果表格。并未写明相关专业意见，违反了《房地产估价规范》的相关规定。鲁嘉和评（2018）第5023号估价报告没有列明两种估价方法的测算结果，未对估价测算进行任何说明。6.鲁嘉和评（2018）第5022号房地产估价报告中1998年至2018年年平均租金数据存在错误，房屋租金评估结果错误，历年租金数据有误。二、历下区征收中心应当承担连带清偿责任。一审仅依照历下征收中心与济南珍珠泉宾馆的委托代理合同，判定拆迁安置协议解除的权利义务由济南珍珠泉宾馆承受，属于事实及适用法律错误。殷建德与历下区征收中心于1996年1月22日签订《拆迁安置协议》，历下区征收中心为合同的相对人，且在签订合同时，殷建德并不知道历下区征收中心与济南珍珠泉宾馆之间的委托代理合同关系，应由历下区征收中心和济南珍珠泉宾馆承担连带责任。三、一审程序违法。经一审委托，山东省房地产估价专家委员会的专家对上述估价报告进行审核，得出不需要重新评估，评估结果可以采用的结论，一审在判决中引用了专家的审核意见。但一审并未对殷建德进行告知和送达该审核意见，侵犯了殷建德的知情权及诉讼实体和程序权利。四、一审认定的嗣后损失基数有误。一审仅以拆迁安置的房屋损失为基数计算自2018年6月1日至判决生效之日的损失，但即使按照一审认定拆迁安置协议于2018年5月31日解除，因历下区征收中心、济南珍珠泉宾馆未交付殷建德安置房屋，殷建德为经营需要仍需继续支付租金，因此殷建德的损失应包括自协议解除后房屋补偿款的损失及殷建德支付的租金损失。综上所述，一审认定事实不清，证据不足，适用法律有误且程序违法，请求支持殷建德的上诉请求。历下区征收中心辩称，1.历下区征收中心是历下区人民政府为拆迁工作设立的事业单位，隶属于济南市历下区城乡建设委员会，本身不具备直接拆迁及拆迁安置职能。2.作为拆迁受托人，历下区征收中心仅负责协议签订，没有直接补偿殷建德的权利与义务。3.济南市城市拆迁管理办法规定了拆迁立项后，拆迁主管部门应及时发布公告，公告内容有拆迁人、拆迁机构、范围、户口等事项，本案涉案项目为具有合法手续的拆迁项目，因此，上述规定中的事项也以拆迁公告的形式进行张贴，因此殷建德对历下区征收中心、济南珍珠泉宾馆之间的委托关系是明知或是应知的，历下区征收中心与殷建德签订的拆迁协议应直接约束实际拆迁人与被拆迁人。济南珍珠泉宾馆辩称，殷建德上诉请求没有事实和法律依据，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持，驳回殷建德的上诉请求。殷建德向一审法院起诉请求：1.济南珍珠泉宾馆赔偿房屋的现有市场价值（以司法评估的价值为准），历下区征收中心承担连带责任；2.济南珍珠泉宾馆赔偿自1998年1月起至判决生效之日止期间的租金损失暂定70万元（以司法评估的价值为准），历下区征收中心承担连带责任；3.本案的诉讼费等由历下区征收中心、济南珍珠泉宾馆承担。另，一审法院在2018年4月19日的庭审中释明，殷建德应明确要求历下区征收中心、济南珍珠泉宾馆赔偿损失的请求权解除，殷建德明确要求解除涉案的拆迁安置协议。一审法院认定事实：1992年5月16日，原济南市房地产管理局颁发了济房（历）字第xx号房屋所有权证，证载所有权人为殷希午，房屋坐落为xx巷xx号，房屋现状一栏中有两行备注为“出租”的房屋记载，第一行房屋建筑面积34.37平米，第二行房屋建筑面积14.87平米，上述房屋建筑面积合计49.24平米。xx巷xx号后来变更名址为xx巷xx号，上述49.24平米的房屋即为涉案的被拆迁房屋。友谊快餐店系殷希午注册的个体工商户（家庭经营），注册地址位于济南市xx区xx巷xx号，经营期限自1994年11月17日至1998年11月16日。另，殷希午与李国贞系夫妻关系，二人生育一子即本案殷建德，殷希午于2001年4月5日去世，李国贞于1975年8月15日去世。2013年9月6日，济南市历下区拆迁办公室更名为济南市历下区房屋征收服务中心（以下统称历下区征收中心）。1993年1月5日，济南珍珠泉宾馆出具拆迁委托书，委托历下区征收中心对xx巷xx号所在的xx区xx路片区进行拆迁；1994年11月3日，济南珍珠泉宾馆与历下区征收中心签订协议书，对历下区泉城路地段扩建珍珠泉宾馆的拆迁事宜进行了约定，并确定由济南珍珠泉宾馆实际承担拆迁工程所需的各种费用。为此，济南市房地产开发拆迁管理办公室分别作出了济拆许字（94）第63号、济拆许字（1995）第59号、济拆许字（96）第3号拆迁许可证。1996年1月22日，历下区征收中心（甲方）与友谊快餐店（乙方）签订拆迁安置协议，该协议落款处由殷希午加盖名章。协议约定，因珍珠泉宾馆工程建设，甲方承担拆迁任务，需拆除乙方xx巷xx号房屋西屋四间，建筑面积49.24平米；甲方将乙方固定安置在xx巷综合楼二层，建筑面积约50平米，超过应安面积部分待新楼房竣工后，乙方按规定缴纳超安费后，凭此凭证领取住房迁入证，并持证办理有关手续；按合理工期加准备期，过渡安置期为24个月，过渡期间乙方自行过渡，自行过渡者发给过渡安置补助费；除不可抗力原因外，使乙方不能在过渡期限内迁入到安置房屋的，甲方应在规定的过渡期满前一个月通知乙方，并按规定发给乙方超过期限的过渡安置补助费；乙方于1996年2月2日前搬迁完毕，空方交甲方验收拆除，在规定的期限内提前搬迁有奖；甲方于1996年3月6日发放搬迁费，乙方持空房验收单、单位公章、收款收据在期限内领取。协议签订后，殷希午自行过渡并按约定在1996年2月2日前搬迁完毕。涉案的xx巷xx号房屋被拆迁后，用于建设xx区xx巷xx号综合商业楼（以下简称涉案项目）；涉案项目竣工后，济南珍珠泉宾馆于1997年11月18日向原济南市历下房管局出具济珍馆字[1997]第19号文件，称“山东鲁泉房地产综合开发公司隶属济南珍珠泉宾馆二级单位，《建设工程规划许可证》是以我宾馆名义申报办理，经我宾馆党委会研究同意《产权证》办理至山东鲁泉房地产综合开发公司名下，产权归鲁泉房地产所有”。山东鲁泉房地产综合开发公司于1997年11月取得了涉案项目的产权登记证书；该建筑的房产档案体现，涉案项目共6层，共6个自然间。目前，涉案项目二层的南部为汉庭酒店餐厅及办公等用房，北部为某酒店员工集体宿舍；涉案项目二层尚无符合拆迁安置协议约定的面积标准的独立房间。因案外纠纷，涉案项目在2011年8月23日至2018年8月27日期间被其他法院进行了三次司法查封。1996年至2017年12月期间，殷建德共计收到拆迁安置过渡费646650.88元。殷建德申请对“xx巷xx号综合商业楼内二层、建筑面积为50平米的房屋价值进行鉴定估价，估价时点为2018年5月；房屋标准为毛坯房、五证齐全、具备独立使用、商业用房”。虽然拆迁安置协议约定将殷建德安置在涉案项目的二层，但双方并未确定具体安置的朝向、方位。在2018年4月19日的庭审中，殷建德明确“申请按现有位置，以2层房屋2018年5月份的均价作为评估价，面积50平方米，以毛坯房为标准，按照五证齐全的标准，具备独立使用”。同时，殷建德申请对“xx巷xx号综合商业楼内二层出租价值进行鉴定估价，时间自1998年1月1日至2018年5月期间的租金损失；房屋标准五证齐全、具备独立使用、商业用房”。经我院委托，山东嘉和土地房地产资产评估有限公司（以下简称嘉和公司）于2018年8月13日分别作出了鲁嘉和评（2018）第5022号、鲁嘉和评（2018）第5023号房地产估价报告，估价报告结论分别为：济南市xx区xx巷xx号综合商业楼内二层（整层）在2018年5月31日的市场均价为31400元/㎡，估价报告有效期自2018年8月13日起至2019年8月12日止；济南市xx区xx巷xx号综合商业楼内二层在1998年至2018年5月期间的平均租金为946元/㎡?年，估价报告有效期自2018年8月13日起至2019年8月12日止。殷建德对上述估价报告提出了异议，要求评估机构出庭接受质询；嘉和公司针对殷建德的异议出具了书面答复，并于2018年10月25日出庭参加质询。殷建德对嘉和公司的答复仍有异议，申请评估鉴定专家委员会对鲁嘉和评（2018）第5022号、鲁嘉和评（2018）第5023号房地产估价报告进行专家审核。经我院委托，山东省房地产业协会从山东省房地产估价专家委员会名单中推荐了三名专家参加本案的房地产估价报告审核；一审法院于2019年5月13日组织相关上述专家对鲁嘉和评（2018）第5022号、第5023号房地产估价报告（含技术报告）进行了审核，审核结论为估价报告不需要重新评估，评估结果可以采用。为处理鲁嘉和评（2018）第5022号、鲁嘉和评（2018）第5023号房地产估价，殷建德已于2018年7月25日垫付了5万元评估费，嘉和公司出具了5万元的评估费发票；但是，殷建德尚未支付全额评估费，殷建德为此向嘉和公司出具了8万元的评估费欠款单。为委托鲁嘉和评（2018）第5022号、鲁嘉和评（2018）第5023号房地产估价报告的专家评审，殷建德垫付了专家评审费3000元。一审法院认为，涉案拆迁已办理了相关拆迁许可手续，济南珍珠泉宾馆系涉案拆迁的委托人，历下区征收中心系涉案拆迁的受托人，友谊快餐店与历下区征收中心自愿签订的拆迁安置协议合法有效。殷希午系原被拆迁房屋的所有权人，友谊快餐店系殷希午开办的个体工商户，故被拆迁人的权利义务应由殷希午享有。结合本案证据及当事人陈述，殷建德系殷希午去世时唯一的第一顺位继承人，故殷建德系本案的适格原告。根据拆迁安置协议的约定，涉案拆迁采取产权调换的安置方式，安置房屋为xx区xx巷xx号综合商业楼内二层约50平米的房屋。但是截至本案庭审时，涉案项目二层尚未分割成符合拆迁安置协议约定的房屋，历下区征收中心、济南珍珠泉宾馆更未给殷希午或其继承人交付房屋、办理产权变更登记手续，故殷建德有权解除涉案的拆迁安置协议，并主张可履行利益损失。鉴于殷建德申请将2018年5月份作为相关损失的估价时点，故一审法院确认涉案拆迁安置协议于2018年5月31日解除。殷建德对鲁嘉和评（2018）第5022号、鲁嘉和评（2018）第5023号房地产估价报告提出了异议，评估机构已派员出庭接受质询并出具了异议回复，根据殷建德的申请，一审法院亦组织评审专家对两份估价报告进行了审核，审核结果为评估结果可以采用。故，一审法院根据上述两份估价报告核定殷建德的相关损失。殷建德的可履行利益损失分为两部分，一为房屋的投资价值损失，二为房屋的使用价值损失。对于第一部分损失，xx区xx巷xx号综合商业楼内二层在2018年5月31日的市场均价为31400元/㎡，故济南珍珠泉宾馆应支付殷建德房屋价值损失31400元/㎡×50㎡=1570000元。历下区县西巷86号综合商业楼内二层自1998年1月至2018年5月期间的平均租金为946元/㎡?年，故被安置房屋上述期间的租金总计946元/㎡?年×20年×50㎡+946元/㎡?年÷12月×5月×50㎡=965708.33元。扣除殷希午或殷建德已领取的拆迁安置过渡费646650.88元，济南珍珠泉宾馆还应支付殷建德房屋租金损失965708.33元-646650.88元=319057.45元。对于殷建德主张的2018年6月至判决生效之日止的租金损失，该请求是针对被安置房屋的使用价值而主张的损失；因拆迁安置协议已于2018年5月31日解除，故殷建德已不能再对被安置房屋主张嗣后的租金损失，但其可对157万元房屋补偿款的时间价值主张损失，故济南珍珠泉宾馆应按以下方式支付殷建德嗣后损失：以157万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年6月1日起计算至本判决生效之日止。涉案的拆迁安置协议已签订二十余年，协议未能履行并非殷建德的原因导致，故一审法院酌定本案的诉讼费、评估费、专家审核费均由济南珍珠泉宾馆负担。殷建德目前实际缴纳了5万元评估费，故本案中仅对实际发生的评估费进行处理。鲁嘉和评（2018）第5022号、鲁嘉和评（2018）第5023号房地产估价报告的剩余评估费实际确定后，若殷建德实际垫付了后续评估费，可以向济南珍珠泉宾馆另行主张权利。济南珍珠泉宾馆系涉案拆迁的委托人，拆迁安置协议解除的权利义务应由济南珍珠泉宾馆承受，故对于殷建德要求历下区征收中心对济南珍珠泉宾馆的支付义务承担连带清偿责任的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告济南珍珠泉宾馆于判决生效后10日内支付原告殷建德房屋拆迁安置的房屋损失157万元；二、被告济南珍珠泉宾馆于判决生效后10日内支付原告殷建德拆迁安置的租金损失319057.45元；三、被告济南珍珠泉宾馆于判决生效后10日内支付原告殷建德拆迁安置的嗣后损失（以157万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年6月1日起计算至判决生效之日止）；四、驳回原告殷建德要求被告济南市历下区房屋征收服务中心对被告济南珍珠泉宾馆的支付义务承担连带清偿责任的诉讼请求；五、驳回原告殷建德超出部分的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：殷建德提交证据1.泉城路片区商用房地产市场价格调查表；证据2.相应调查对象的实地照片。以上两份证据用来证明泉城路片区商用房屋真实客观的市场价格。证据3.录像光盘，证明一审中评估的涉案房屋价格、租金价格明显低于市场价格。证据4.房地产估价规范，证明一审判决依据的评估报告严重违反了房地产估价规范，缺少技术报告，估价结果的说明不符合相关规定。证据5.鲁三鑫房估2008第019号房地产估价报告，证明一审中的评估报告无可比实例，依据不足，说理不充分，无相应的逻辑相支撑，不能作为判决的依据。证据6.国家统计局2013年公布1987年以来国内商品房平均价格及上涨情况的概览，证明一审采用的房屋评估报告中的涨幅与国家统计局公布的数据明显不符，租金涨幅也远远低于国家统计局公布的数据。济南珍珠泉宾馆、历下区征收中心均质证称，对证据1、2、3的关联性、合法性、真实性均不予认可。对证据4的真实性无异议，对其关联性有异议。对证据5的真实性没有异议，但该报告对一审司法鉴定不具有约束力。对证据6的真实性没有异议，对其关联性有异议。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，为确定殷建德的损失数额，依据殷建德的申请，一审法院委托山东嘉和土地房地产资产评估有限公司对房屋价值及租金进行了评估。评估人山东嘉和土地房地产资产评估有限公司具备合法资质，评估的程序合法，评估报告内容详实，说明了评估的原则、依据、方法等。一审法院对评估报告的审查程序符合民事诉讼法的规定，评估人出庭接受了当事人的质询。因此，一审法院采纳山东嘉和土地房地产资产评估有限公司的评估结论，并无不当。殷建德对评估结论提出的异议，未能动摇该两份评估报告的证明力，对于殷建德的异议，本院不予支持。一审中对评估报告的专家审核意见，是作为法院审核证据的辅助手段，并非独立的证据，即便未向当事人送达，亦不属于严重违反法定程序。本案殷建德与济南珍珠泉宾馆之间存在房屋拆迁安置补偿合同关系，历下区征收中心系受济南珍珠泉宾馆的委托实施拆迁安置工作，相应的法律后果依法应由委托人济南珍珠泉宾馆承担。因此，殷建德要求历下区征收中心承担连带责任，一审法院未予支持，并无不当。综上所述，殷建德的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费51700元，由上诉人殷建德负担。本判决为终审判决。审判长  高新江审判员  姜 涛审判员  曹 慧二〇一九年十一月六日书记员  盖玉滢