贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终4684号上诉人（原审被告）毕节市贵福房地产开发有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区松山路（地区民政局三楼），统一社会信用代码9152050273663070X7。法定代表人陈庭贵，该公司总经理。被上诉人（原审原告）付武凤，女，1975年9月10日出生，白族，住贵州省毕节市七星关区。上诉人毕节市贵福房地产开发有限公司（下称贵福公司）因与被上诉人付武凤合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初1574号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人贵福公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人按照2017年1月23日的《补充协议》支付上诉人涉案商铺的租金；2.请求二审费用判决上诉人依法不支付被上诉人违约金（原文如此）。事实及理由：一审判决认定事实错误。上诉人出售给被上诉人的涉案商铺，双方2013年5月9日签订的《补充协议》约定：前三年每年租金按购房总款的7%计付，第四年起逐年递增7%。即2017年涉案商铺的租金按购房总款的7.49%计付，以此类推。但由于市场因素等等多种原因，上诉人于涉案商铺二楼的所有业主协商一致，在同意2017年元月1日后的的经营补贴（租金）在原协议价款（即前三年每年租金按购房总款的7%计付）基础上下浮20%的前提下，上诉人支付2016年下半年的租金；涉案商铺二楼的所有业主均同意并积极到上诉人处领取了2016年下半年的租金；由于当时领款人数多，被上诉人充分利用了这一机会，取得了上诉人工作人员的租金计算清单到陈庭贵处领取了其涉案二个商铺2016年下半年的租金。之后，为此上诉人多次要求被上诉人在2017年1月23日的《补充协议》上签字，被上诉人拒不认账。被上诉人的行为违背了诚实信用的原则，其一审诉讼请求依法不应当得到支持；被上诉人的不诚实、不信用，依法不能让上诉人承担违约金。综上所述，上诉人依法提起上诉，恳请二审依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人付武凤未作答辩。原审原告付武凤起诉请求：1.判令被告向原告支付原告位于毕节市公园路43号福贵新天地城市.21元（即：2017年下半年的收益补贴即租金60105.48元及2018年Ｂ3、Ｂ4号房号的收益补贴即租金128625.73元，共计188731.21元）；2.判令被告向原告支付因被告未按约定支付Ｂ3、Ｂ4号房租金的违约滞纳金22081.55元。上述1、2项费用总计210812.76元；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年2月16日、2011年4月26日，原告分别从被告处购买了位于毕节市公园路43号福贵新天地城市两间商铺，同时约定于2011年12月30日交付原告，由于被告到期无法办理交付，双方于2013年5月9日签订的“补充协议”即该商铺由被告使用的租用协议，并约定期限、租金金额及支付方式的租赁协议。具体为：2013年1月1日至2020年12月31日及每年由被告向原告支付商铺总价款的7%支付原告收益补贴（实为租金）前三年不变，第四年起按前一年的标准逐年递增7%，每年租金分二次支付，即每年6月30日前和12月31日前支付，同时，也约定了延期支付的违约金计算方式。前几年都还相安无事，可是2017年6月30日后被告便停止了租金的支付，同年9月，原告便诉至法院要求支付，法院判决支持。下半年即2017年7月1日起，被告便又无故停止了支付租金至今，经原告多次催促后无果，特诉至法院，以维护原告的合法权益。一审认定事实：2011年2月16日、4月26日，原告付武凤分别与被告贵福公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，从被告贵福公司处购买了位于毕节市公园路43号福贵新天地城市两间商铺，并约定被告于2011年12月30日交付房屋，于房屋交付之日起365日内办理产权登记手续。自2012年1月1日起，涉案商铺已实际进入交付使用状态，但实际由被告贵福公司统一办理出租等事宜，再向原告支付商铺出租收益。2012年6月1日，被告向原告支付租赁收益款79086.00元，2013年5月9日，原告与被告分别就前述两个商铺签署《补充协议》，约定交房时间为2013年1月1日至2020年12月31日，延长期内由被告统一管理、使用、出租；被告按原告所购商铺总价款的7%支付原告收益补贴，从第四年起，逐年递增7%，每年补贴金分两次支付，当年6月30日付一次，12月31日付一次；若被告拖欠补贴金，要每日按拖欠补贴金数额的万分之五支付滞纳金。该《补充协议》签订后，被告依约向原告支付了部分租金，2017年6月30日后被告未付租金。原告曾于2017年9月诉至一审法院要求支付2017年上半年租金。一审于2017年11月15日以（2017）黔0502民初5710号民事判决支持原告租金的诉请。被告尚欠原告2017年下半年及2018年全年的租金未付。一审认为：关于2013年5月9日签订的《补充协议》是否属于租赁合同的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》已经确立了原告作为涉案商铺买受人的地位，且《商品房买卖合同》已经原毕节地区房产局备案，即以行政行为确认的形式明确了原告作为涉案房屋所有权人的事实。《商品房买卖合同》约定2011年12月30日前交付房屋，被告也认可进入2012年涉案房屋就处于出租使用状态，且被告已于2012年6月1日支付原告租赁收益79086.00元，再结合原告购买商铺目的在于出租（不一定实际占有）的交易习惯，故一审认定自2012年1月1日起，被告就依约向原告交付房屋，但实际由被告代为管理、租赁并向原告支付租金的事实成立。在租赁关系成立之后，双方于2013年5月9日签订的《补充协议》，虽然该协议刻意回避“租赁”一词，从协议约定的“交房时间向后推延八年，从2013年1月1日至2020年12月31日”来看，既然涉案商铺在前述2012年1月1日就已经实际交付原告使用（被告占有、租赁），就没有必要在一年多以后的2013年5月9日再次约定交房时间，并且交房行为是短期性行为，但该《补充协议》却约定了用八年时间完成交付房屋一个行为，有悖于常理。此外，2017年1月24日也提到“租金”字样。因此，一审认定2013年5月9日签订的《补充协议》为租赁合同，故本案案由定为合同纠纷为妥。相应的，2013年1月1日至2020年12月31日为租赁期限，补贴金为租金，前三年租金为购房款总额的7%每年，第四年起逐年递增7%。以上事实已经生效民事判决认定。该判决同时确认了关于被告欠原告的2017年上半年租金金额是多少，滞纳金是否应当调整的问题。被告原所举证据2017年1月23日《补充协议》，欲证明原协议约定逐年上浮7%不再上浮，反而下浮20%，因该协议签订主体不是原告，且在推举代表与被告签订该协议的表册中也没有原告签名，故该协议对原告没有法律约束力，被告的抗辩不予采纳。本案租金仍按2013年5月9日签订的《补充协议》处理，即前三年每年租金按购房款总额的7%计付，第四年起逐年递增7%。原告2013年租金收益额为（755412.00元＋750991.00元）×7%=105448.21元（2013年―2015年年均租金），再在此基础上逐年上浮7%，至2017年原告应得租金为105448.21元×（1+7%×2）=120210.96元，原告2017年下半年租金为120210.96元÷2=60105.48元，被告应予支付。至2018年全年原告应得的租金照此计算为：128625.73元[120210.96×（1+7%）=128625.73元]，两项合计为188731.21元。被告应予支付。《补充协议》第三条约定的逾期付租金按应付租金的万分之五每天支付违约金，该约定相比资金占用费损失较高，被告要求降低，予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”之规定，被告应付原告的违约金应分年进行计算：1.被告所应付原告2017年下半年的违约金应以60105.48元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计付。补充协议约定下半年租金于12月31日支付，故被告付原告的违约金应自2018年1月1日起计算。2.被告所应付原告2018年全年的违约金应以128625.73元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计付。补充协议约定当年租金最后一次于12月31日支付，故被告付原告的违约金应自2019年1月1日起计算。一审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市贵福房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告付武凤2017年下半年租金60105.48元，并以该金额为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计付2018年1月1日至实际履行完毕之日期间的违约金；二、被告毕节市贵福房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告付武凤2018年全年租金128625.73元，并以该金额为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计付2019年1月1日至实际履行完毕之日期间的违约金；三、驳回原告付武凤的其他诉讼请求。案件受理费2231.00元（已按简易程序减半收取），由原告付武凤负担1115.50元，由被告毕节市贵福房地产开发有限公司负担1115.50元。二审双方当事人均未提供新证据。经二审审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。本案二审争议焦点为：上诉人贵福公司所提按照2017年1月23日的《补充协议》确定计算租金及不承担违约金的上诉主张是否成立。本院认为：贵福公司与付武凤就案涉商铺先后签订《商品房买卖合同》及两份协议，约定付武凤购买贵福公司开发的福贵新天地城市花园A裙楼二层B3、B4号两间商铺，在交房延长期内付武凤将该两间商铺交由贵福公司统一管理并对外租赁，贵福公司按商铺总价款的一定比例在确定的时间切点支付付武凤收益补贴，《商品房买卖合同》及两份协议系贵福公司、付武凤的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对合同当事人具有法律约束力，双方应当按照合同约定的内容恪守履行。付武凤向贵福公司支付商铺出让款后，商铺由贵福公司实际管理经营，贵福公司未按照协议约定的支付时间节点向付武凤支付201年下半年及2018年的租金，已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，承担继续履行或赔偿损失等违约责任。2017年1月23日产生的《补充协议》非贵福公司与付武凤签订，对付武凤不具法律约束力，贵福公司请求按该补充协议的标准计算租金，无法律依据。综上所述，上诉人贵福公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4462.00元，由上诉人毕节市贵福房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  李可审判员  张晶审判员  唐琳二〇一九年十一月二十五日书记员  曹晶