江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终5612号上诉人（原审被告）：王时贤，男，1991年12月13日生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：李贤飞，江苏沭新律师事务律师。委托诉讼代理人：李泽秋，江苏沭新律师事务实习律师。被上诉人（原审原告）：晁建成，男，1982年4月8日生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：刘栋林，江苏良修律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王德明，男，1940年6月14日生，汉族，住新沂市。被上诉人（原审被告）：王雪艳，女，1974年3月1日生，汉族，住新沂市。上诉人王时贤因与被上诉人晁建成、王德明、王雪艳房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2019）苏0381民初3272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案受理后，依法组成合议庭，审理了本案。上诉人王时贤及其委托诉讼代理人李贤飞、李泽秋，被上诉人晁建成及其委托诉讼代理人刘栋林，被上诉人王德明，被上诉人王雪艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王时贤上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，上诉费等由被上诉人承担。事实和理由如下：一审认定事实错误。一、上诉人认为2017年5月1日王德明与晁建成所签订的合同应一直有效，该合同并未解除，况且晁建成在一审中提供的证据五也进一步证明该观点，王雪艳对该点予以认可。二、2019年1月上诉人与晁建成所签订的合同应为无效。理由为：1、首先2017年5月1日王德明与晁建成所签订的合同有效且未解除，该合同双方至今还予以认可。2、2019年1月的合同，不是上诉人真实意思表示，上诉人系在晁建成与王雪艳恶意串通情况下，且还有在晁建成胁迫的情况下签订，因为晁建成与王雪艳吵闹，还要到学校找上诉人弟弟。在这种胁迫下，上诉人才写了该合同及90万收条。3、90万收条的落款日为2018年12月19日，而该合同的签订原告认为是2019年1月，显然存在晁建成与王雪艳恶意串通，同时该90万元晁建成至今并没有实际支付一分钱。4、况且，在签订2019年1月的合同之前，王雪艳还另行给晁建成出具150万元欠条，至今未收回该欠条，这也进一步证明2019年1月合同应为无效。三、原审认定违约金过高。1、王雪艳认可上诉人不知道王雪艳与晁建成之间的纠纷。2、如2019年1月合同有效，也因为晁建成在合同规定时间内未履行合同主要义务，晁建成存在违约，且违约在先，存在过错。3、上诉人未收到晁建成任何购房款，且对之前的有关王雪艳与晁建成之间的合同纠纷均不知情，最初的购房款是否是45万元，上诉人不知道。为此，上诉人不应赔偿。4、晁建成在一审法庭辩论中也认可损失是由王雪艳造成的，并也认可与上诉人无关，且同时表示不向上诉人主张权利。四、一审遗漏主体，一审应将王德明的配偶列为被告，涉案房屋系王德明夫妇拆迁安置房，涉案房屋系共同财产，为此，应当追加王德明的配偶为一审被告。五、一审未查明晁建成向开发商交付的款项数额。六、晁建成与王雪艳双方串通另行要求本案上诉人书写一份有关涉案房屋80万房款的合同。综上，上诉人不应赔偿。为此，请求二审法院查明事实，依法判决，支持上诉人的上诉请求。晁建成辩称，一审认定事实清楚，2017年5月1日的合同已经被解除了。2019年1月签订的合同是双方真实意思表示，上诉人称系恶意串通无任何证据证明也不符合实际情况，该合同是有效的。一审法院对于违约金的数额是综合当时的房价以及双方交付款项的情况来酌情认定的，并没有提高，而且在合同约定中上诉人是赔偿90万元，所以一审法院判决赔付40万元合情合理，被上诉人也是基于案结事了的原因没有提出异议。关于上诉人提出的遗漏主体问题，本案系合同纠纷，我们是根据合同双方当事人提起诉讼的，且上诉人提到的遗漏的主体并没有向本案提出任何主张，因此不存在遗漏主体问题。关于查明交付款项问题，一审已经查明，我方向开发商交付了410965元。上诉人称晁建成与王雪艳存在恶意串通纯属子虚乌有，也没有骗取上诉人签订合同，当时上诉人与王雪艳是亲属关系，他们的利益是一致的，所以不存在恶意串通的情况。即便有这样的合同，也被后来2019年1月份的合同所废止，2019年1月份的合同是三方之间针对买卖房屋做的最后的合同约定。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。王德明辩称，同意维持一审原判。王雪艳辩称，上诉人上诉是他自己的事情，我没有上诉，我认可一审判决。晁建成向一审法院起诉请求：判令王德明、王雪艳、王时贤因违约而造成的损失45万元。一审法院认定事实：2016年11月，经王雪艳介绍，晁建成拟购买王德明分得的拆迁安置房屋即涉案房屋，双方约定交易价格为拆迁回购价格基础上加10万元。晁建成为此向王德明支付5万元定金。2016年12月8日，应王德明、王雪艳要求，晁建成向开发商江苏汉信地产发展有限公司支付410965元；同日，晁建成又给付王雪艳1万元。后晁建成与王德明就涉案房屋签订买卖合同。2017年5月24日，王德明与江苏汉信地产发展有限公司就涉案房屋签订《商品房买卖合同》。其后，王雪艳告知晁建成不再将涉案房屋出售给晁建成，晁建成表示不同意。王雪艳提出其另行购买一套房屋（位于涉案房屋的楼上2001室）给晁建成，晁建成同意。但王雪艳在购买2001室房屋后并未如约交付给晁建成，而是另行出卖给他人。2017年10月，王德明将涉案房屋所有权转移登记至王时贤名下。2019年1月，晁建成（乙方、买受人）与王时贤（甲方、产权人）、王雪艳（甲方、代理人）就涉案房屋签订一份《房屋买卖合同》，约定交易价格为90万元，2019年3月5日前交付房屋并办理所有权转移登记手续；双方另约定“甲方及代理人偿还完抵押款后，于2019年3月5日前给乙方过户，若无法过户，甲方及代理人双倍偿还乙方购房款。若甲方不给过户或不双倍偿还，乙方将强制入户。合同期间该房屋产权不得发生转移”。同时，王雪艳、王时贤并向晁建成出具一份收据，载明收到晁建成购房款90万元，但将落款日期书写为2018年12月19日。晁建成未另行支付该90万元。后王雪艳、王时贤未有将涉案房屋交付晁建成，也未有协助晁建成办理所有权转移登记手续。2019年2月，王时贤将涉案房屋以109万元的价格出售给他人，并办理了所有权转移登记手续。随后，王雪艳将45万元通过转账的方式退还晁建成；连同此前已退还给晁建成的2万元，共计退还晁建成47万元。一审法院认为，晁建成与王德明、王雪艳就涉案房屋达成买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，各方当事人均应按约履行各自义务。晁建成支付了定金，并按照王德明、王雪艳的要求向开发商支付了购房款，但王德明、王雪艳没有按照合同约定交付房屋，协助办理所有权转移登记手续，而是将涉案房屋所有权转移登记至其亲属王时贤名下；其后，王时贤、王雪艳又与晁建成就涉案房屋签订《房屋买卖合同》，但其二人未有按照合同约定履行交付房屋、协助办理所有权转移登记手续的义务，而是又将房屋转售他人，导致合同无法履行，晁建成合同目的无法实现，存在违约行为，应当承担相应的违约责任。关于晁建成主张的赔偿损失数额。晁建成购房款被占用期间客观上造成了利息损失；同时，王时贤、王雪艳违反诚信原则的行为，在同等条件下势必会减少晁建成的缔约机会、增加其购房的成本及造成较大预期利益损失。综合本案合同约定、合同履行实际情况、当事人过错程度以及当前本地房价的实际变化等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定为40万元，对晁建成主张的过高部分，不予支持。王德明将涉案房屋所有权转移登记至王时贤名下，晁建成在与王德明订立买卖合同后又重新与王时贤、王雪艳签订《房屋买卖合同》，应视为王德明的原合同权利义务已变更转让，故其在本案中不应承担赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条规定，判决如下：一、王雪艳、王时贤应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿晁建成经济损失40万元。二、驳回晁建成其他诉讼请求。案件受理费4025元（已减半收取），由晁建成负担。根据诉辩双方的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点是：上诉人应否对晁建成承担违约而造成的损失40万元。二审期间，上诉人提交一份上诉人与王雪艳、晁建成签订的涉案合同，该合同约定房款为80万元，且约定晁建成于2019年12月19日支付房款80万元，并约定在2020年12月19日向晁建成交付涉案房屋，同时在该份合同的最后有补充条款为：甲方及代理人（即上诉人及被上诉人王雪艳）两年内偿还乙方（晁建成）全部购房款80万元，本房屋产权不发生转移。该合同无落款时间，该份合同证明，该份合同和一审中晁建成所提交的2019年1月份的合同均系晁建成与王雪艳恶意串通，要求上诉人所签，上诉人在签订合同之前并不知道王雪艳与晁建成之间的合同纠纷，该点在上诉人一审提交的录音证据中也可以证明。如果这80万元的涉案合同合法有效，则上诉人未到履行期限，且晁建成也未按约交付房款。同时，该合同最后补充条款为两年内偿还晁建成全部购房款，根据一审查明，王雪艳已经退还晁建成47万元，款项已经全部退还，为此，上诉人也不应该承担任何赔偿责任。经质证，晁建成认为，该份合同没有日期，是以前签订的合同，是在2018年签订的合同，由于王雪艳和上诉人多次违约，补充协议的内容是上诉人自己签的，当时签订的时候是没有这部分内容的，该合同没有法律效力，一审没有提供，也不属于新证据。王雪艳认为，有这个合同，因为这个合同没有履行，后来又签了另外一个合同，就是2019年的合同，补充协议的内容是上诉人手写的。二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，关于上诉人应否对晁建成承担因其违约而造成的损失40万元的问题。就涉案房屋，晁建成先是与王德明、王雪艳达成买卖合同，晁建成支付了定金，并按照王德明、王雪艳的要求向开发商支付了购房款，但王德明、王雪艳没有按照合同约定交付房屋，协助办理所有权转移登记手续，而是将涉案房屋所有权转移登记至其亲属王时贤名下。其后，王时贤、王雪艳又与晁建成就涉案房屋签订《房屋买卖合同》，但王时贤、王雪艳亦未按照合同约定履行交付房屋、协助办理所有权转移登记手续的义务，而是又将房屋转售他人，在一审时王时贤陈述将涉案房屋以109万元的价格出售给他人，二审时，上诉人也认可其收取了涉案109万元售房款，上诉人将涉案房屋另售他人，导致合同无法履行，晁建成合同目的无法实现，上诉人存在违约行为，应当承担相应的违约责任。关于损失数额问题，根据涉案江苏汉信地产发展有限公司与王德明于2017年5月24日签订的商品房买卖合同可知，涉案合同价款为410965元，而上诉人王时贤将涉案房屋出售给他人时，房价已经上涨至109万元，王时贤、王雪艳违反诚信原则的行为，在同等条件下势必会减少晁建成的缔约机会、增加其购房的成本及造成较大预期利益损失，故一审法院综合本案合同约定、合同履行实际情况、当事人过错程度以及当前本地房价的实际变化等因素，根据公平原则和诚实信用原则，将晁建成主张的损失酌情确定为40万元，并无不当。综上所述，王时贤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8050元，由王时贤负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 胡元静审判员 宋新河二〇一九年十一月四日书记员 孙晓明