成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0112民初6700号 原告：张敏，女，1989年7月29日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：杨道现，男，1983年6月13日出生，汉族，住成都市金牛区。社区推荐。 被告：马天祥，男，1977年7月16日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：钟勇，四川聚沙律师事务所律师。 被告：李春梅，女，1981年12月30日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：李清，北京市天元（成都）律师事务所律师。 第三人：成都永好房产经纪有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉镇文明东街84号。 法定代表人：刘勇。 委托诉讼代理人：曾代芳，女，1971年2月27日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。该公司员工。 原告张敏与被告马天祥、李春梅，第三人成都永好房产经纪有限公司（以下简称“永好经纪公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理，依法适用简易程序，于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告张敏及其诉讼代理人杨道现，被告马天祥、李春梅及诉讼代理人钟勇、李清，第三人永好经纪公司的诉讼代理人曾代芳，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 张敏向本院提出的诉讼请求：1.判令解除张敏与马天祥、李春梅签订的《房屋买卖合同》；2.判令马天祥、李春梅返还张敏已支付的26万元；3.判令马天祥、李春梅按照定金罚则承担违约金20万元；4.本案诉讼费用由马天祥、李春梅负担。事实和理由：张敏与马天祥、李春梅于2019年8月23日在永好经纪公司的居间下签订《房屋买卖合同》，约定马天祥、李春梅将其共有的位于龙泉驿区房屋以1220880元的价格出售给张敏。马天祥、李春梅在合同中保证该房屋无权属争议，拥有所有权和处置权，并约定马天祥、李春梅先向银行还清贷款并解除抵押，于2019年9月20日前向第三人永好经纪公司提供办理产权过户手续的相关凭证与证明材料。 合同签订后，张敏按约支付了购房定金20万元和协助马天祥、李春梅偿还银行按揭贷款36万元。在办理提前还贷手续时，发现案涉房屋被法院查封，马天祥的还款账户被冻结，导致无法还贷及过户。马天祥、李春梅因与案外人王文均的债务纠纷，导致案涉房屋被查封，无法继续履行房屋过户手续。为此，张敏要求返还购房款36万元和定金20万元，但马天祥仅返还了其中的30万元，剩余购房款6万元和定金20万元未予退还。马天祥、李春梅的行为已构成严重违约，目前仍未解除案涉房屋的保全，致使合同目的无法实现，张敏为维护其权益，特提起诉讼。 马天祥辩称：双方签订房屋买卖合同属实，但并非是马天祥不履行合同，而是张敏改变了购房的意愿。为此，双方在2019年9月22日经过友好协商，解除了合同，已返还购房款30万元，另外26万元正在筹钱。张敏主张双倍定金，没有事实依据，请求依法判决。 李春梅辩称：1.双方签订房屋买卖合同属实，在2019年9月22日经过双方友好协商，解除了合同，而且双方也认可互不追究责任。对收取的定金20万元，李春梅是知情的，但对马天祥收取的另外6万元购房款并不知情；2.案涉房屋是李春梅与马天祥共有，李春梅仅享有10%的份额，即使要承担定金返还责任，李春梅也仅应当承担10%的责任；3.马天祥与李春梅现处于离婚期间，李春梅独自带一小孩，无固定经济来源。在此种情况下，李春梅仍然通过身边的亲朋好友筹钱，积极履行返还义务。2019年9月23日，李春梅还专门筹款5万元给马天祥，要求其将此款退还给张敏，但马天祥也未返还。马天祥收取的定金和购房款有二十几万元，李春梅也不知道马天祥用于了何处。因此，李春梅也是此事件的受害者，请求法院依法判决。 永好经纪公司述称：原、被告双方在签订房屋买卖合同后，永好经纪公司作为居间方一直催促双方履行房屋过户和交接义务，张敏一直予以积极配合并支付相应购房款。合同履行过程中发现案涉房屋被法院查封后，居间人永好经纪公司工作人员多次联系被告马天祥，要求其采取措施有效行为，解除案涉房屋的查封，但均未能完成。事后，双方是就合同履行问题进行过协商，但前提是张敏要求马天祥立即返还已付购房款和定金，但马天祥并没有做到。为此，永好经纪公司工作人员还专门随同张敏到马天祥的家中催收房款，但马天祥仅返还了其中的30万元，剩余26万元也一直未予以返还。 经本院审理认定的案件事实：2019年8月23日，张敏（乙方）与马天祥、李春梅（甲方）在永好经纪公司（丙方）的居间下签订《房屋买卖居间合同》，约定甲方将座落于龙泉驿区房屋出售给乙方，价款1220880元（含现有装修、固定设施），合同签订时乙方向甲方支付购房定金20万元。付款方式：1.乙方购房款采取银行商业贷款方式支付，由乙方协助甲方偿还案涉房屋的银行贷款，甲方接到贷款银行通知还款当日将首付款中的36万元支付给甲方，甲方承诺收到该款只用于该房的结按使用，不挪作它用；2.乙方在签订贷款合同前支付给甲方22万元；3.剩余房款42万元由乙方通过贷款方式由银行直接支付给甲方；4.尾款20880元，在甲方结清水电气、光纤、物管费，将该房屋完整交接给乙方时同时支付。合同第三条约定：为保证该房屋交易的顺利进行，甲乙双方应在2019年9月20日之前向丙方提供办理产权过户以及按揭贷款各自相关证件与证明资料，丙方负责协助办理房屋交易网上备案和产权过户手续。合同第六条第3项约定：甲乙双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应向守约方支付总房价款20%的违约金。 合同签订当日，张敏通过其父亲张邵成的账户向马天祥的账户转账20万元。 2019年9月6日，张敏通过其配偶文加东的账户向马天祥的账户转账36万元，用于协助马天祥偿还案涉房屋的银行按揭贷款，发现马天祥的还款账户被冻结，无法完成银行扣款业务。马天祥于当日将其中的30万元返还给了张敏。 另查明，马天祥因与案外人王文均追偿权纠纷一案酿成诉讼，王文均申请财产保全，本院于2019年8月30日作出（2019）川0112民初5751号民事裁定，将马天祥所有的案涉房屋予以查封。 上述事实，有双方当事人陈述，以及签订的《房屋买卖居间合同》、转账凭证、（2019）川0112民初5751号民事裁定书等证据在案佐证。 本院认为，张敏与马天祥、李春梅签订的《房屋买卖居间合同》，系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，各方当事人均应恪守履行。张敏在合同签订的当日按约向马天祥支付定金20万元，并于2019年9月6日将协助马天祥偿还银行按揭款的36万元转账支付给了马天祥，已全面履行了合同约定的付款义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同；第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，马天祥在收到定金及购房款后，双方在履行合同中因马天祥与案外人王文均之间的纠纷，导致案涉房屋被查封。马天祥、李春梅作为房屋买卖合同的出让方，应当积极采取有效措施消除案涉房屋上的权利负担，但截止法庭辩论终结前，案涉房屋仍处于查封状态，且合同约定的履行期限已届满。由于案涉房屋存在抵押和查封，不能完成过户交接，致使张敏购房目的落空。张敏诉请解除合同并返还已付定金20万元和购房款6万元，有相应的事实和法律依据，本院予以支持，合同自本院诉状副本送达被告之日即2019年11月13日解除。 关于定金双倍返还的问题。《中华人民共和国担保法》第八十七条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定多的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双方返还定金。被告马天祥认为，合同履行过程中案涉房屋被查封，属于意外事件，并非马天祥的行为所致，不同意承担双倍返还定金的违约责任。被告李春梅认为，该房屋属于按份共有，其仅持有10%的份额，另外李春梅与马天祥正处于离婚纠纷过程中，案涉债务不属于夫妻共同债务，不同意承担定金返还责任。本院认为，马天祥、李春梅作为出让人，在履行合同过程中未能涂除案涉房屋上的权利负担，其行为已构成违约，致使张敏购房目的无法实现，依照前述规定，马天祥、李春梅应当承担双方返还定金的责任。李春梅属于合同一方当事人，应当全面负担合同的权利义务，其持有的房屋份额以及是否属于夫妻共同债务，与本案不属于同一法律关系。李春梅的抗辩意见，缺乏法律依据。因此，综合前述，张敏主张按定金罚则计算违约金20万元，于法有据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告张敏与被告马天祥、李春梅于2019年8月23日签订的《房屋买卖居间合同》自2019年11月13日解除； 二、被告马天祥、李春梅于本判决生效之日起三日内返还原告张敏已付房款6万元； 三、被告马天祥、李春梅于本判决生效之日起三日内双倍返还原告张敏定金合计40万元。 如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4100元、保全费2820元，共计6920元。由被告马天祥、李春梅共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  王小明 二〇一九年十一月二十九日 书记员  陈沁园