宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院民事判决书（2019）宁0205民初2446号原告（执行案外人）：马勇，男，汉族，1982年7月11日出生，住石嘴山市惠农区。委托诉讼代理人：吴志东，宁夏众和众律师事务所律师，特别授权代理。被告（申请执行人）：西藏昌都市交通有限责任公司，住所地：西藏昌都市。法定代表人：赵荣，西藏昌都市交通有限责任公司总经理。委托诉讼代理人：韩国明，宁夏善知律师事务所律师，特别授权代理。第三人：石嘴山市登峰房地产开发有限公司，住所地：石嘴山市惠农区。法定代表人：王永平，石嘴山市登峰房地产开发有限公司经理。委托诉讼代理人：姜军，石嘴山市登峰房地产开发有限公司员工，特别授权代理。原告马勇与被告西藏昌都市交通有限责任公司、第三人石嘴山市登峰房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案,本院于2019年10月14日立案受理后，于2019年11月21日依法组成合议庭，适用普通程序进行了审理。原告马勇及其委托诉讼代理人吴志东，被告西藏昌都市交通有限责任公司的委托诉讼代理人韩国明到庭参加了诉讼，第三人石嘴山市登峰房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告马勇向本院提出诉讼请求：一、依法判令停止对原告位于惠农区永盛花园小区X-X-XXX号房屋的强制执行并解除对上述房屋的查封；二、依法判令确认位于惠农区永盛花园小区X-X-XXX号房屋（价值18万元）归原告所有；三、本案诉讼费由被告负担。事实及理由：2018年9月18日，绵阳兆源房地产开发有限公司（后变更为西藏昌都市交通有限责任公司）申请宁夏回族自治区高级人民法院强制执行（2018）宁民初18号之一民事判决书，2018年10月18日惠农区人民法院对惠农区永盛花园小区X-X-XXX号房屋进行了预查封，2019年9月24日原告对执行标的提出书面异议，2019年9月30日，原告收到石嘴山市惠农区人民法院送达的（2019）宁0205执异44号执行裁定书，驳回了原告的异议请求，原告认为贵院驳回原告提出的异议裁定事项缺乏事实与法律依据。2016年1月28日，石嘴山市登峰房地产开发有限公司与郭旭升签订了《房屋、车辆置换协议书》，将位于石嘴山市惠农区永盛花园小区X-X-XXX号房屋和X-X-XXXX号房屋换取了郭旭升名下的奥迪牌轿车两辆，并支付现金10万元，办理手续后，被告随即将该房屋交付给郭旭升，因郭旭升欠原告工程款，2016年4月14日原告与郭旭升签订了《顶账协议》，郭旭升将上述房屋惠农农永盛花园小区X-X-XXX号抵顶给原告，原告拿到房屋后办理了入住手续一直居住到今天，原告入住后一直催促第三人（被执行人）石嘴山市登峰房地产开发有限公司给予办理过户手续，因石嘴山市登峰房地产开发有限公司消防手续始终没有办理下来，导致原告无法办理房产证，根据《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条规定：已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。原告通过顶账的方式支付了全部购房款，实际占有并无过错，具有对抗查封执行的权利，故被告无权对上述房屋申请执行。原告认为贵院查封的是案外人即本案原告的财产，侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。西藏昌都市交通有限责任公司辩称，石嘴山市惠农区人民法院做出的执行裁定书正确。依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。对于案外人是否系权利人，应当依据上述规定中第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，根据不动产登记管理中心登记记载，涉案房屋产权产籍至今登记在石嘴山市登峰房地产开发有限公司名下。因此，根据法律规定，涉案房屋权利人系石嘴山市登峰房地产开发有限公司并非被答辩人，案外人执行异议不符合法律规定，请求不能成立，应当依法驳回被答辩人的诉讼请求。依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被答辩人虽然提供房屋拆迁补偿安置协议书等材料，但本案中并不存在房屋拆迁补偿这一事实，该房屋拆迁补偿安置协议实属以合法形式掩盖非法目的，不能证明被答辩人已实际享有涉案房屋的所有权。即使被答辩人以顶账等形式对该涉案房屋享有债权，仅存在普通债权效力，不具有和拆迁户一样的特殊债权，其普通债权不享有足以排除强制执行的权益。原告不能证明已经在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋，且提交的部分发票是在向人民法院申请异议之后缴纳且涉案房屋登峰房地产公司已经办理了预售许可，均可办理备案手续，但被答辩人迟迟未办理，导致人民法院查封。综上，为维护答辩人的合法权益，请求人民法院依法判决驳回被答辩人的诉讼请求。马勇为证实其主张向本院提交了如下证据，被告西藏昌都市交通有限责任公司进行了质证，本院认证如下：证据一、《房屋、车辆转换协议书》一份（原件核对无异后退回原告），证实2016年1月28日石嘴山市登峰房地产开发有限公司和郭旭升签订房屋、车辆转换协议，石嘴山市登峰房地产开发有限公司将位于石嘴山市惠农区永盛花园小区X-X-XXXX号房屋和X-X-XXX号房屋以郭旭升名下的奥迪牌轿车及10万元承兑的方式置换给郭旭升的事实。西藏昌都市交通有限责任公司对该证据三性及证明目的均不予认可，登峰房地产公司未到庭，该证据的真实性无法核实且无法证明郭旭升已将涉案车辆及承兑汇票交付登峰房地产公司的事实。证据二、收条1张、承兑汇票1张（原件核对无异后退回原告），证实郭旭升按照《房屋、车辆转换协议书》约定，将10万元承兑支付给石嘴山市登峰房地产开发有限公司的事实。西藏昌都市交通有限责任公司对证据三性及证明目的均不予认可，登峰房地产公司未到庭，该证据的真实性无法核实且无法证明郭旭升已将涉案车辆及承兑汇票交付登峰房地产公司的事实。证据三、说明一份（原件核对无异后退回原告），证实郭旭升按照房屋车辆置换协议书的约定将2辆奥迪车交付给石嘴山市登峰房地产开发有限公司，登峰房地产公司收到该车辆的事实。西藏昌都市交通有限责任公司对证据三性及证明目的均不予认可，登峰房地产公司未到庭，该证据的真实性无法核实且该证据系贵院作出执行裁定书后后补的证据，不具有真实性。另外无法证明郭旭升已将涉案车辆交付登峰房地产公司的事实，车辆交付应当以车辆管理部门出具的车辆登记证信息为主。证据四、顶账协议一份（原件核对无异后退回原告），证实郭旭升欠马勇工程款，2016年4月14日郭旭升将惠农区永盛花园X-X-XXX号房屋以417100元的价格顶给了原告的事实。西藏昌都市交通有限责任公司对证据三性及证明目的均不予认可，顶账协议中未有郭旭升签字，加盖的印章因郭旭升本人未到庭真实性无法核实且原告未举证证实与郭旭升之间存在工程款的相关证据。证据五、收据一张（原件核对无异后退回原告），证实郭旭升将涉案房屋抵顶给马勇，马勇除用部分工程款抵顶外，另向郭旭升支付房款5万元的事实。西藏昌都市交通有限责任公司对证据三性及证明目的均不予认可，郭旭升本人未到庭无法核实且收据系案外人出具，与郭旭升无关。证据六、《房屋拆迁安置补偿协议书》一份（原件核对无异后退回原告），证实原告与第三人签订了房屋买卖合同，涉案房屋属于原告所有的事实。西藏昌都市交通有限责任公司对证据三性及证明目的均不予认可，登峰房地产公司该证据的真实性无法核实且马勇非真实拆迁户不具有签订该协议的权利，该协议中约定的条款存在矛盾，不具有真实性。证据七、水费收据2张、卫生费收据2张、燃气费发票1张，星瀚市政产业（集团）有限公司采暖费票据1张、石嘴山银行业务回单1张、采暖费收据1张（原件核对无异后退回原告），证实原告已于2016年实际入住涉案房屋的事实。西藏昌都市交通有限责任公司对水费收据2张、卫生费收据2张、采暖费收据1张、石嘴山银行业务回单1张的证据三性及证明目的均不予认可，对星瀚市政产业（集团）有限公司采暖费票据1张、燃气费发票1张的真实性合法性予以认可，对关联性不予认可，该证据无法证实原告已合法占有涉案房屋。证据八、营业执照复印件一份，证实郭旭升是峻屹公司的法定代表人。西藏昌都市交通有限责任公司认为该证据与本案无关。对原告马勇提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六、证据八能够相互印证形成证据链，对上述证据的真实性本院予以采信，对于证据七中石嘴山银行业务回单、星瀚市政产业（集团）有限公司采暖费票据、燃气费发票的真实性予以采信，水费、卫生费、采暖费收据的真实性本院不予采信。被告西藏昌都市交通有限责任公司未提交证据。第三人石嘴山市登峰房地产开发有限公司未到庭答辩亦未提交证据。经过原被告的当庭陈述、举证、质证、辩论、最后陈述，本院查明以下事实：2016年1月28日石嘴山市登峰房地产开发有限公司与郭旭升签订《房屋、车辆置换协议书》，协议约定石嘴山市登峰房地产开发有限公司用惠农区永盛家园X-X-XXXX号房屋与X-X-XXX房屋置换郭旭升二辆轿车，奥迪牌：FV7251BXXXX,车辆识别代号：LFV5A24GIC303XXXX，发动机号：02XXXX。奥迪牌：FV77301CVT,车辆识别代号：LFV6A24F053024878，发动机号：034238。郭旭升再补给石嘴山市登峰房地产开发有限公司100000元。协议签订后郭旭升以承兑汇票的方式支付100000元，同日王永平向郭旭升出具收条认可收到房屋置换差价100000元。2016年4月14日郭旭升与马勇签订《顶账协议》，约定郭旭升用惠农区永盛家园小区X-X-XXX号房屋抵顶工程款417100元。同日马勇向石嘴山市惠农区峻屹人力资源服务有限公司支付购房款（登峰房地产开发有限公司）50000元，由石嘴山市惠农区峻屹人力资源服务有限公司出具收据并加盖石嘴山市惠农区峻屹人力资源服务有限公司印章。2016年石嘴山市登峰房地产开发有限公司与马勇签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，协议约定石嘴山市登峰房地产开发有限公司将惠农区永盛家园X-X-XXX房屋作为马勇拆迁安置房屋。2017年11月16日马勇以永盛家园X-X-XXX房屋名义缴纳燃气费100元、2017-2018年度采暖费2330.90元。2019年3月28日通过石嘴山银行缴纳永盛家园X-X-XXX房屋2018-2019年度采暖费2330.92元。2019年11月1日王永平、石嘴山市登峰房地产开发有限公司出具证明，证实《房屋、车辆置换协议书》中的2辆车已经交付给石嘴山市登峰房地产开发有限公司。另查明，石嘴山市峻屹人力资源服务有限公司于2007年4月2日成立，法定代表人为郭旭升。西藏昌都市交通有限责任公司与石嘴山市登峰房地产开发有限公司合同纠纷一案，宁夏回族自治区高级人民法院作出的（2018）宁民初18号之一民事判决书判决内容为：一、石嘴山市登峰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内，偿还绵阳兆源房地产开发有限公司投资款2000万元；二、石嘴山市登峰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内，支付绵阳兆源房地产开发有限公司自2013年8月12日起，按照6%的年息计算，至判决实际履行之日止的利息。如石嘴山市登峰房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费168867元，保全费5000元，由石嘴山市登峰房地产开发有限公司负担。因石嘴山市登峰房地产开发有限公司未履行生效法律文书确定的义务，绵阳兆源房地产开发有限公司于2018年9月18日申请宁夏回族自治区高级人民法院强制执行，立案执行后，宁夏回族自治区高级人民法院于2018年9月25日作出（2018）宁执69号执行裁定书指定本院执行，本院于2018年10月8日立案执行，执行案号为（2018）宁0205执1292号，执行标的20173867元。在执行过程中，本院通过石嘴山市不动产登记事务中心查询到，石嘴山市登峰房地产开发有限公司名下有位于石嘴山市惠农区永盛花园小区X号楼52套房产，并于2018年10月18日对X号楼52套房产进行了预查封，同日在永盛花园小区张贴执行裁定书及查封清单。西藏昌都市交通有限责任公司于2019年3月25日向本院申请变更该公司为本案申请执行人，本院于2019年3月26日作出（2018）宁0205执1292号之一执行裁定书变更昌都交通公司为本案申请执行人。案外人马勇就其为惠农区永盛花园小区X-X-XXX号房屋实际权利人向本院提出执行异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，于2019年9月26日作出（2019）宁0205执异44号执行裁定书，裁定驳回马勇的异议请求。马勇于2019年10月11日向本院提起诉讼。本院认为：案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中马勇作为提起案外人执行异议之诉的主体应当举证证实其对该执行标的享有实体权益、该实体权益足以排除强制执行，被执行人石嘴山市登峰房地产开发有限公司对案外人的权利主张表示承认的，亦不能免除案外人的举证证明责任。涉案房屋登记在石嘴山市登峰房地产开发有限公司名下，马勇主张其为实际权利人，从其提交的采暖费、燃气费票据可以证实，马勇居住至今。石嘴山市登峰房地产开发有限公司与郭旭升房屋车辆置换、郭旭升与马勇工程款抵账，后石嘴山市登峰房地产开发有限公司与马勇签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，虽然马勇并非真实的拆迁户，但是马勇通过三方顶账的方式支付了房屋价款，双方协议约定石嘴山市登峰房地产开发有限公司所有的永盛家园X-X-XXX房屋作为马勇拆迁安置房屋，双方的真实意思实为马勇支付对价购买石嘴山市登峰房地产开发有限公司所有的永盛家园X-X-XXX房屋，双方形成了房屋买卖合同法律关系并已经完成了主要的合同义务，石嘴山市登峰房地产开发有限公司认可顶账协议并向马勇交付了房屋，马勇也支付了全部购房款并实际占有、使用房屋，该行为发生在涉案房屋查封前。因此，根据物权法及相关法律的规定，我国物权变动模式系债权形式主义的物权变动模式，物权变动的原因行为和模式系当事人的债权合意等意思表示，不动产物权登记具有对外公示效力，但相对于当事人法律行为的基础法律关系地位，不动产登记具有从属性。因此，对不动产物权归属的终局性判断，只能依赖于原因行为或基础法律关系的审查，而并非仅依靠登记确定不动产物权归属。该理念在《中华人民共和国物权法》第三十三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条中亦得以体现。物权法第三十三条规定“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。因此，马勇在交付全部购房款并实际占有房屋后，涉案房屋的实际权利人可以认定为马勇。在无证据证明马勇对未过户登记存在过错的情况下，西藏昌都市交通有限责任公司的一般金钱债权不能对抗马勇作为实际权利人依法取得的合法权利，故马勇要求停止对涉案房屋的执行合法有据，同时确认马勇对位于惠农区永盛家园X-X-XXX房屋享有所有权。对马勇主张的解除对惠农区永盛花园小区X-X-XXX号房屋的查封，马勇可在本判决生效后，向本院申请解除对涉案房屋的保全措施。石嘴山市登峰房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃陈述、答辩、举证、质证的诉讼权利，由此产生的相应法律后果由其承担。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十四条、第二十九条之规定，判决如下：一、停止对惠农区永盛花园小区X-X-XXX号房屋的执行；二、确认马勇对位于惠农区永盛家园X-X-XXX房屋享有所有权。案件受理费1950元，由西藏昌都市交通有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。在上诉期限届满后七日内凭判决书到石嘴山市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，视为放弃上诉。如一方当事人未按判决书内容履行义务，另一方当事人应在履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审 判 长 黎 倩人民陪审员 马风英人民陪审员 马丽霞 二○一九年十一月二十九日书 记 员 罗 彬附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。法律监督条款《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。