大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0204民初8851号原告：苏建平，男，1972年9月4日出生，回族，住甘肃省礼县。委托诉讼代理人：毛健民，辽宁青松律师事务所律师。被告：孙大阳，男，1969年9月7日出生，汉族，住大连市西岗区。委托诉讼代理人：韩冰，辽宁郡东律师事务所律师。第三人：吕猛，男，1976年4月14日出生，汉族，住黑龙江省克山县。原告苏建平与被告孙大阳、第三人吕猛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告苏建平的委托诉讼代理人毛健民、被告孙大阳的委托诉讼代理人韩冰、第三人吕猛均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告苏建平向本院提出诉讼请求：判令被告返还原告合同保证金2万元、租金差额513.10元、支付原告垫付的下水道维修费600元、支付原告垫付的2017年11月份电费2036.65元。事实和理由：2017年11月27日，原、被告双方签订《租赁协议书》，约定：甲方（被告）将位于大连市沙河口区房屋租给乙方（原告）使用，合同期限自2018年1月1日至2023年12月31日止；年租金20万，按年付清；甲方收取乙方一个月租金2万元作为合同保证金。2019年9月6日，原、被告双方经过协商，原告将租赁合同中的全部权利义务转让与第三人，被告与第三人签订了《租赁协议书》，合同期限自2019年9月8日至2024年9月7日，并一次性收取年租金20万和保证金2万元。之后，被告返还给原告剩余租金62500元，少返还513.70元。另，原告在履行租赁合同期间，经被告同意，垫付下水道维修费600元，被告至今未予偿还；原告替被告垫付2017年11月份电费2036.65元，被告至今未予偿还。综上，被告的行为侵犯了原告的合法权益，依据相关法律规定，特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告孙大阳辩称，原告的事实理由与客观事实不符。依据原、被告之间的租赁合同，原告作为承租人，无权进行转租，原告在没有经过被告同意的情况下擅自转租，违反了原、被告之间的租赁协议。依据该协议11条规定，被告有权对2万元保证金不予返还。至于说下水道维修和电费我方不清楚。不同意原告的诉讼请求。第三人吕猛述称，我不清楚当时原、被告之间是如何签订的合同，我当时只是与原告进行的协商，但原、被告之间对合同内容是如何约定的不清楚。在我不清楚原、被告之间的合同情况下，我与原告签订了兑店的合同。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对原告提供的租赁协议书二份、转让租赁协议书、录音资料、微信转账记录以及银行的存款凭证、电费的缴纳凭证、微信聊天记录、证人证言组织质证并进行审查，上述证据内容相互关联，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月27日，原告苏建平（乙方）与被告孙大阳（甲方）签订租赁协议书，约定：甲方将大连市沙河口区x号房屋租给乙方使用，期限2018年1月1日至2023年12月30日；年租金20万元，按年支付；租期内的水、电、煤气、有线、物业电梯、电话费乙方自理；乙方不得将房屋转租或转借他人；如不能完成合同者，在甲方知情、同意的情况下，乙方可转租，但需交合同变更费300至600元；甲方收取乙方1个月租金2万元作为合同保证金保证以上条款，如有违约，保证金不退；双方还约定了其他权利义务。合同签订后，原告一次性向被告支付20万元租金及2万元保证金。2019年9月6日，原告苏建平（甲方）与第三人吕猛（乙方）签订转让协议，约定：甲方同意将194平方米店铺转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方原有房屋租赁合同中的享有的权利与义务；店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中，所有规定的条款并且定期交纳租金；转让后店铺现有的装修，营业执照、食品经营许可证等归乙方；乙方向甲方支付转让费共计人民币10万元整。2019年9月7日，被告向原告返还租金62500元。另查，被告孙大阳（甲方）与第三人吕猛（乙方）签订租赁协议书，约定甲方将大连市沙河口区x号房屋租给乙方使用，期限2019年9月8日至2024年9月7日，该合同其他条款与原、被告之间于2017年11月27日签订的合同一致，但落款处无签订日期。原告与第三人当庭陈述该协议签订于2019年9月6日，被告陈述该协议签订于2019年9月8日。证人张成令当庭陈述：我是专业通掏马葫芦、通下水道的，一天房东打电话找我，让我到民政局对面的拉面馆掏马葫芦、通下水道，当时原告给了我600元。不知道我干的活是谁找的，我只负责干活。没有见过房东，电话里的人说他是房东。本院认为，本案的争议焦点有三个，第一，案涉房屋承租人的变更究竟系基于原告的转租还是基于原告及第三人权利的转让。第二，被告与第三人吕猛的房屋租赁协议书的签订时间为2019年9月6日还是2019年9月8日。第三，被告在事前对承租人即将变更的事实是否清楚并同意。关于焦点一，转租，是指承租人在租赁期间内将租赁资产出租给第三方的行为，承租人应当与次承租人签订书面的租赁合同。本案中，原告与第三人签订的是转让协议，并非租赁合同，且被告与第三人重新签订了一份租赁协议，可见，本案中承租人的变更并非基于转租，而是基于原告及第三人承租权的转让。故虽然原、被告之间的租赁协议中有“乙方不得将房屋转租或转借他人”的约定，但本案中承租人的变更并不适用本条约定。关于焦点二及焦点三，第三人吕猛当庭陈述，其一开始就是与原告苏建平联系转让事宜，之后见到的房东。其与房东签订的合同形成时间是2019年9月6日下午，地点是在案涉房屋内，当时原、被告及第三人均在场。第三人吕猛目前承租被告房屋，按约支付租金，其与原、被告之间并不存在利害关系，其当庭陈述可信度较高。同时，被告及案外人高忙忙2019年9月9日的微信聊天记录显示，被告孙大阳称“你们转房子，楼上那牌匾不让我跟人家说，我没说，如果我说了，你们能转出去吗”、“我让你们转让，不收你们其他费用，你们违反合同”，可见，被告对该转让行为预先知晓，结合其于2019年9月6日下午与原告及第三人一同签订合同，可知其对于承租人的变更是同意的，其与原告之间的合同已经协议解除。同时，由于两次租赁合同衔接紧密，被告并未因原告的转让行为蒙受任何损失，故原告主张返还两万元保证金的请求，本院予以支持。关于原告请求返还房屋租金513.1元的主张，因双方房屋交接于2019年9月7日完成，从2019年9月8日开始案涉房屋起计租金，故2019年9月8日之后的租金被告应当返还原告，20万元租金÷365天×115天（剩余的天数、截止2019年9月7日），扣除已付的62500元，差额为513.1元，原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于下水道维修费600元及2017年11月份电费2036.65元，因原告针对下水道维修仅提供了证人证言，其维修事实及付款金额已经无法考证，且电费的缴费单据上也未显示缴费人的名称，故该两项诉请原告应承担举证不能的法律后果，本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告孙大阳于本判决生效之日起十日内返还原告苏建平保证金2万元；二、被告孙大阳于本判决生效之日起十日内返还原告苏建平房屋租金513.1元；三、驳回原告苏建平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费189元（原告已预付），由原告负担22元，由被告负担167元，于本判决生效之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 王 飞二〇一九年十一月十九日书记员 王志伟附：最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。