辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽06民终346号 上诉人（原审原告）：丹东市振兴区天合小额贷款有限责任公司，住所地丹东市振兴区浪头街新开岭综合楼2号3－1。 法定代表人：孙宏诚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：宋利庆，辽宁博阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晓奇，男，该公司工作人员。 被上诉人（原审被告）：于东远，男，1952年1月19日出生，汉族，住丹东市元宝区。 委托诉讼代理人：李吉东，辽宁天晓律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：丹东景程房地产开发有限公司，住所地丹东市振兴区九纬路87号312室。 法定代表人：高勤学，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴喜强，丹东市振兴区中心法律服务所法律工作者。 上诉人丹东市振兴区天合小额贷款有限责任公司（以下简称丹东天合小贷公司）因与被上诉人于东远、被上诉人丹东景程房地产开发有限公司（以下简称丹东景程公司）案外人执行异议之诉一案，不服丹东市振兴区人民法院（2018）辽0603民初2906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人丹东天合小贷公司的委托诉讼代理人宋利庆、王晓奇，被上诉人于东远的委托诉讼代理人李吉东以及被上诉人丹东景程公司的委托诉讼代理人吴喜强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丹东天合小贷公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判准予对坐落于丹东市振兴区春四路2号江左大厦1704室房屋的执行；二、确认被上诉人于东远对诉争房屋没有所有权；三、案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案房屋由被上诉人丹东景程公司开发建设，登记在该公司名下，属于被执行人的财产，人民法院有权依法查封和执行；二、《商品房内部认购协议书》不是商品房买卖合同，不具有商品房买卖合同应有的主要条款内容。协议中约定需另行签订正式的商品房买卖合同，故该合同属于预约合同；三、现有证据不能证明该合同已经依法实际履行，涉案房屋至今仍属于在建工程，没有经过验收，不得交付使用。被上诉人丹东景程公司在法院查封前没有告知上诉人已经就该房屋与被上诉人于东远签订《商品房内部认购协议书》；四、被上诉人于东远名下有居住房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定；五、丹东天合小贷公司系涉案房屋占用土地的抵押权人，按照法律规定，上诉人对土地及地上建筑物均享有抵押权。 于东远辩称：一、涉案房屋登记在丹东景程公司名下，但于东远已实际取得房屋不应当予以执行。二、于东远与丹东景程公司签订的不是正式房屋买卖合同，但内部协议书不违反法律规定，故应认定为合同有效。三、于东远提供的证据可以证明该协议已经履行完毕并交付。四、于东远名下无其他居住房屋。五、本案客观事实符合法律规定。 丹东景程公司辩称，原审判决所认定的事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，二审法院应驳回上诉，维持原判。 丹东天合小贷公司向一审法院起诉请求：1、确认被告于东远对诉争房屋不拥有所有权；2、对坐落于丹东市振兴区房屋继续执行。 一审法院认定事实：2014年8月18日，被告于东远向丹东天然供热有限公司交纳购房款629000元，丹东天然供热有限公司为被告于东远出具了收款收据一份。同年8月21日，被告于东远与丹东天然供热有限公司签订《商品房内部认购协议书》一份，约定被告于东远认购丹东天然供热有限公司开发的坐落于丹东市振兴区房屋，建筑面积97平方米，总价款628560元，实付款629000元，双方另约定了房屋单价、双方权利义务等其他内容。该房屋实际为被告丹东景程公司开发建设，被告丹东景程公司的法定代表人高勤学时任丹东天然供热有限公司的法定代表人，被告丹东景程公司事后对该《商品房内部认购协议书》以及被告于东远的交款收据进行追认并加盖了公章。2017年3月2日，被告丹东景程公司给被告于东远开具了入户通知单，并将该房屋交付给被告于东远。 另查，丹东市振兴区人民法院（2017）辽0603民初2020号民事调解书已经发生法律效力，该民事调解书确认被告丹东景程公司应返还原告850万元借款及7073120元借款。为确保被告丹东景程公司能够履行该民事调解书所确定的义务，原告于2017年4月5日向一审法院提出财产保全申请，一审法院于同日对被告丹东景程公司名下的涉案房屋进行了查封。因被告丹东景程公司未能履行该民事调解书所确定的义务，原告申请强制执行。一审法院依法对该民事调解书进行执行过程中，被告于东远对执行标的即坐落于丹东市振兴区涉案房屋的查封行为提出异议。一审法院审查后，作出（2018）辽0603执异52号执行裁定书，认为被告于东远的异议理由成立，并裁定中止。 一审法院认为：被告于东远提供的证据可以形成链条证明其在原告申请查封之前已经与房屋出卖人达成了购买涉案房屋的合意，并履行了支付购房款的义务，此后其又实际取得涉案房屋，虽未能办理房屋产权证照，但被告于东远本身没有过错，故被告于东远对该房屋的买受行为是真实有效的，对原告要求否认其所有权并继续对该房屋执行的诉讼请求不予支持。关于原告提出被告于东远系从丹东天然供热有限公司处购买房屋，购房款并未交付被告丹东景程公司，故可以认定两名被告不存在真实的房屋买卖合同关系的主张，经一审法院审查认为，被告于东远提供的取款凭证从时间上、数额上可以与《商品房内部认购协议书》及通用记账凭证相互印证，能够证明被告于东远于2014年8月交付了购房款，另被告丹东景程公司作为涉案房屋的开发方，其对丹东天然供热有限公司出售该房屋并收取购房款的行为予以追认，该追认行为有效，故被告于东远购买涉案房屋的行为真实有效，应予以认定，并对原告的上述主张以及原告请求追加丹东天然供热有限公司的主张不予以支持。一审法院判决：驳回原告丹东市振兴区天合小额贷款有限责任公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。 二审中，于东远提供证据如下： 证据一、无房证明，证明涉案房屋系于东远唯一住房。丹东天合小贷公司的质证意见：真实性没有异议。丹东景程公司的质证意见：对该证据没有异议。 证据二、照片，证明于东远已实际入住涉案房屋。丹东天合小贷公司的质证意见：没有照片的形成时间，证明力不足。丹东景程公司的质证意见：对该证据没有异议。 证据三、情况说明，证明涉案房屋所在小区未验收，无法开具水、电、煤气的正式收据。丹东天合小贷公司的质证意见：该情况说明未证明于东远主张的事实，不能证明费用已缴纳。丹东景程公司的质证意见：对该证据没有异议。 本院的认证意见为：于东远提供的证据一和证据二，可以证明其名下没有其他居住房屋并且已实际入住涉案房屋，故本院予以采信。 于东远提供的证据三，该证据由丹东景程公司单方制作，且上诉人对于该证据的证明力有异议，故本院不予采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，于东远与丹东天然供热有限公司于2014年8月21日签订的《商品房内部认购协议书》中明确了买卖双方的基本信息、商品房的基本情况、销售方式、价款及履行期限、违约责任及其他相关事项等内容，已经具备商品房买卖合同的主要内容，且于东远已全额交付购房款。因此，《商品房内部认购协议书》应认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，于东远与丹东天然供热有限公司签订的《商品房内部认购协议书》应认定为商品房买卖合同，丹东景程公司亦加盖公章予以确认。于东远于2014年8月18日交付了全部房款共计629000元，其入住时间也在法院查封之前，经丹东市不动产登记中心证明于东远名下无其他用于居住的房屋，符合前述法律规定的能够排除执行的情形，一审法院判令不得执行涉案房屋，并无不当。 关于丹东天合小贷公司主张涉案房屋仍为在建房屋，没有通过验收，不得交付使用一节。涉案房屋是否已经经过验收，并不影响《商品房内部认购协议书》的效力，亦不足以对抗于东远提供的《商品房内部认购协议书》及银行转账记录的证明力，更不足以对抗于东远对涉案房屋所享有的合法权益，故对丹东天合小贷公司的该项上诉主张，本院不予支持。 关于丹东天合小贷公司主张其系涉案房屋占用范围内土地使用权的抵押权人，其对土地使用权及地上建筑物均享有抵押权一节。《中华人民共和国担保法》第五十五条第一款规定：“城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。”丹东天合小贷公司于2015年1月21日取得涉案商品房占用范围内的土地使用权的抵押权，涉案商品房系其取得使用权后新增的房屋，依据该规定，丹东天合小贷公司对涉案商品房不享有抵押权。故对其该项上诉主张，本院亦不予支持。 综上所述，上诉人丹东天合小贷公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人丹东市振兴区天合小额贷款有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  侯维忠 审判员  王殿龙 审判员  张峻峰 二〇一九年十一月七日 书记员  张政悦