山东省鄄城县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1726民初1256号原告:田效明，男,1964年3月4日出生，汉族，住鄄城县。委托诉讼代理人：梁伟，山东亘古律师事务所律师。被告：申海涛，男，1975年12月8日出生，汉族，住鄄城县。被告：李凤亮，男，1974年7月4日出生，汉族，住鄄城县。二被告委托诉讼代理人：王军，上海申伦律师事务所律师。原告田效明与被告申海涛、李凤亮房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田效明及其委托诉讼代理人梁伟、被告申海涛、李凤亮及其委托诉讼代理人王军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田效明向本院提出诉讼请求：1.依法责令被告继续履行房屋租赁合同，并支付2019年房屋租赁费19万元；2.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年1月1日原被告签订房屋租赁合同一份，被告租赁原告位于鄄城县建设路润百家小区南门的门市，门市面积为88.55平方米，租赁期限为5年，其中2018年至2020年租赁费为每年19万元，2021年2022年租金则随行就市。在签订租赁合同时交付当年租金，其余每年租金则在每年租赁期到期时提前一个月一次性支付，其他约定详见合同。该租赁合同签订后，被告仅支付了2018年当年租金，次年（2019年）租金19万元至今没有交付。现原告为维护合法权益，故诉至法院。申海涛、李凤亮辩称，1.案涉房屋权利人不止田效明一人，权利人有七八个人，在其他共有产权人追认之前双方签订的房屋租赁合同效力待定，田效明对房屋没有完全处分资格，不具有合同签订及本案原告主体资格；2.即使签订的房屋租赁合同成立，原、被告双方也已经于2018年12月初协商解除了房屋租赁合同，被告放弃返还未到期的租金，由原告将房屋另行出租，被告并于2018年12月17日将案涉房屋腾空后交给了原告，且房屋装修部分也无偿送给原告。综上，租赁合同已在2018年12月份解除，原告起诉没有事实根据及法律依据，本案应驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月1日，申海涛、李凤亮为经营天地通手机卖场与田效明签订房屋租赁合同一份，内容显示：房屋租赁合同，出租房（以下简称甲方）田效明，承租方（以下简称乙方）李凤亮、申海涛。根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，为明确甲乙双方权利和义务，在平等自愿的基础上，就甲方将房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，经协商一致，订立本合同，双方共同遵守。一、甲方保证对出租的房屋实物具有所有权，乙方已充分了解该房屋的相关状况。二、……。三、房屋租赁期限、用途：1、房屋租赁期限为5年，房屋面积为88.55平方米，房屋租赁时间自2018年1月1日至2022年12月31日。每平方米租金为2200元，自2018年至2020年房租费每年19万元，2021年至2022年房屋租金随行就市。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前三个月通知甲方，在同等价格条件下，乙方享有优先承租权。四、房屋租金及支付方式：甲、乙双方签订本合同时，乙方向甲方支付当年全部租金人民币壹拾玖万元，乙方于每年租赁期到期时提前一个月一次性支付次年的房屋租金，否则视为自动放弃继续租赁权。五、……。六、……。八、合同的变更、解除与终止：1、双方可以协商变更或终止本合同。2、租赁期满本合同自动终止。3、因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，给甲乙双方造成损失的，互不承担责任合同自动终止。九、……。十、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，双方代表签字盖章（或按手印）后立即生效。甲方代表签字：田效明，乙方代表签字：李凤亮、申海涛，2018年1月1日。合同签订后，李凤亮、申海涛向田效明交付第一年租金19万元，田效明将案涉房屋交付李凤亮、申海涛使用。2018年12月13日，原告田效明等人曾到案涉出租门市内张贴出租广告。后被告经营的天地通手机卖场于2018年12月17日前搬离并腾空了案涉房屋。至本案起诉前（2019年5月6日），依据本案现有证据看，上述案涉门市一直处于空闲状态，没有实际使用。原、被告对事实部分的主要争议为案涉合同是否已经解除。原告田效明不认可案涉合同已经解除，被告李凤亮、申海涛主张案涉合同已经于2018年12月初与田效明协商解除，并在2018年12月17日将案涉房屋腾空后交给了田效明。被告李凤亮、申海涛为证明其主张，提交了视频光盘和照片6张，被告提交的视频显示：2018年12月13日上午10时左右，原告和三名女性携带房屋出租的广告和胶带进入案涉房屋并在该房屋内张贴。案涉房屋柜台上有被告方手写的搬迁公告“本店搬迁至向东5米移动营业厅”，证明目的是原被告双方已经达成解除合同的合意，原告正在重新出租房屋并催促被告腾房，被告准备腾房搬迁；另一段视频内容显示：2018年12月17日上午11时20分，被告在案涉房屋内的手机样品等物品已经搬走腾空，只剩下柜台未搬，店内玻璃门处张贴有喷绘的搬迁广告两张，证明被告按照双方解除合同的意见正在搬迁房屋。被告称第1张照片是被告使用案涉房屋经营天地通手机卖场时候的照片，证明被告营业时候的房屋状态；第2张照片显示双方解除合同后房屋的外观照片，原告在房屋玻璃门上粘贴有房屋出租合同招租的广告，第3张照片显示双方解除合同后，案涉房屋的远景照片，两处玻璃门上张贴有出租广告，第2、3张照片证明双方已经解除合同，原告在被告交回房屋后正在另行出租。第4张照片显示被告交还房屋后原告将案涉房屋上锁的照片，证明原告接受案涉房屋后对该房屋进行了上锁管理。第5、第6张照片显示案涉房屋权利人李好亮在2019年1月16日在微信朋友圈内发布的出租案涉房屋信息，文字内容为：“位于润百家南门建设路，临街门市6间，空房对外出租，（租3间，6间均可），价格面议。联系电话：1325664086613791488648”。附有案涉房屋的两张外部照片，证明原被告双方最迟于2019年1月16日之前已经解除了租赁合同。原告对被告提交的上述证据发表质证意见称：从视频内容中不能明确直接证实双方达成解除合同的意向并履行了解除合同，即被告将房屋交还给原告。视频中被告搬迁行为系被告对租赁房屋如何使用的个人行为与原告无关。李好亮发布的朋友圈涉及的房屋与案涉房屋无关，案涉房屋的现状以及如何使用均是由被告掌管，原告不知情；被告的证据不能证明其主张的原被告已经协商解除租赁合同并由原告另行出租房屋的事实，视频中粘贴出租的广告并没有显示出具体内容，即使双方针对租赁房屋的使用产生争议，也是在被告拒绝支付租金的情况下采取的补救措施。如被告按期交付租金，双方不会针对租赁房屋的使用产生争议，因此即使解除双方合同被告也应当承担违约责任。被告李凤亮、申海涛还申请了证人罗某、张某（原告提交的2018年12月13日监控录像中显示的被告当时两名工作人员）出庭作证，罗某证明的主要内容是：2018年12月份原告等几个房东到案涉门市内说你们老板不干了，和老板说好了，让提前搬门市，并张贴了门市出租广告。张某证明的主要内容是：当时在被告门市上收款，2018年12月份，门市上去了几个人拿着打好的出租广告说你们老板不干了，你们提前搬走吧，随后就把纸贴到门市了，还说别撕掉了，都跟你老板说好了。原告田效明对证人证言有以下质证意见：我跟张某两个人熟悉，当时我们两个人在2019年元月份也有一段对话，说到这个房子的时候跟他老板怎么说，我说情愿掉钱他也不干了，别的话都是闲聊。我不认识罗某，我没有印象她在场。原告方并认为证人证言自相矛盾，在事实的陈述上不全面不客观，存在利益的取舍，偏向被告一方，陈述的事实与原告之间是否有关联性无法得到证实，证人证言不能证实被告的证明目的，不能采信，截止到原告起诉时双方并未达成任何书面以及口头的解除租赁合同的协议。对被告所提交视频光盘中显示的另外三名女性的身份及张贴广告的目的，田效明称：被告提交的2018年12月13日的视频，情况是当天上午9点多，我到李凤亮的办公室去要房租，李凤亮想转租，问我是否同意，我说行可以转租。李凤亮说不行贴广告转租。如果转出去就转租，转不出去房租由李凤亮照拿。根本没有提解除合同的事情。李凤亮还让我出去打印个房屋转让广告帮忙粘贴。视频中其中一个女的叫刘海青，是出租房屋的所有权人之一，另外两个女的是张国和许佳林的家属，张国和许佳林也是房屋所有权人。录像中这次是我和刘海青去找李凤亮催要房租，碰巧遇见张国和许佳林的家属。本案庭审后，原告田效明又提交了其他七名房屋共有人（张国、许佳林、张申、申欢、于素玲、郭光、刘海青的委托书，主要意思是认可田效明在办理门市出租的过程中，田效明作出的一切决定委托人均认可。本院认为，本案的争议焦点为：一、田效明是否具有诉讼主体资格；二、案涉房屋租赁合同是否已经解除及李凤亮、申海涛是否应向田效明支付房屋租赁费，如果支付，支付多少。对于焦点一、田效明系案涉房屋所有权人之一，案涉房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，该合同不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，且后来其他共有产权人对田效明的租赁行为又进行了追认，田效明作为本案原告具备诉讼主体适格。对于焦点二、本案中，原、被告双方存在两种相反的主张，即原告主张合同并未协商解除，被告主张已经协商解除合同，本院应依据双方的陈述及提供的证据来确认应采信原、被告何者的主张。依据最高人民法院《关于适用的解释》第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。从本案事实看，被告经营的天地通手机卖场已搬离案涉房屋，且该房屋已被腾空，另根据原被告陈述及提交的证据，原被告之间于2018年1月1日签订的房屋租赁合同至迟已经于2019年1月16日前协商解除的事实存在高度可能性，故本院认定案涉合同至迟已于2019年1月16日前解除。对于被告是否应当再行支付原告租赁费或补偿问题。被告虽称已与原告协商解除了合同，但并没有充分证据证明对后续事项如何处理，而在事实上原告在2018年12月份之后至起诉前数月内都并未将房屋租赁出去，造成了一定经济损失，被告应当酌情补偿原告因解除合同造成的经济损失，本院酌定支付1个月的损失为宜，即15833元（190000元/12个月）。综上所述，本案应确认原、被告已协商解除租赁合同，驳回原告要求支付2019年租金190000元的诉讼请求，并由被告补偿租金损失15833元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第一百零八条规定,判决如下：一、被告李凤亮、申海涛支付原告田效明房屋租金损失15833元；二、驳回原、被告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4100元，由田效明负担3750元，由被告李凤亮、申海涛负担350元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长  牟尊允人民陪审员  吴占灵人民陪审员  王德山二〇一九年十一月二十七日法官助理王鲁梅书记员张艺馨