北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初17700号原告：长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层A1201。负责人：陈耀忠，董事长。委托诉讼代理人：王圣龙，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：李雪，北京晴海律师事务所律师。被告：李庆凡，男，1948年7月21日出生，汉族，北京电信局退休，住北京市西城区。委托诉讼代理人：李宇（李庆凡之子），男，1978年12月23日出生，汉族，北京九朝会餐饮文化有限公司经理，住北京市西城区。原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城物业公司）与被告李庆凡物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长城物业公司的委托诉讼代理人李雪、被告李庆凡及委托诉讼代理人李宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长城物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付2017年5月8日至2018年12月31日物业费3870.80元；2.判令被告向原告支付拖欠物业费违约金2000元；3.判令被告承担本案相关的诉讼费用。庭审中，长城物业公司将第一项诉讼请求变更为“判令被告立即支付2017年5月8日至2019年12月31日物业费6220.69元”。事实和理由：原告为北京市西城区广安门外大街305号八区荣丰嘉园小区物业服务提供单位，被告为小区XX-XXX业主，建筑面积61.58平方米，共计拖欠物业费6220.69元。期间，原告多次通过不同方式催要欠缴物业费，被告均以种种理由不予交纳。故起诉至法院，请求维护原告合法权益。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：1.物业管理服务合同及进场通知函；2.保洁服务分包合同、垃圾清运服务合同、工程服务合同、化粪池清掏维护合同；3.交纳物业费的通知；4.房屋所有权转移登记申请书。被告李庆凡辩称，李庆凡是北京市西城区广安门外大街305号八区荣丰嘉园小区XX-XXX房间的产权人，认可房屋建筑面积为61.58平方米，认可欠费期间2017年5月8日至2019年12月31日，认可欠费金额。未缴纳涉诉期间物业费的原因如下：我认为物业应提供保洁保安、房屋的基础维修、24小时热水等承诺的物业服务，现小区热水已经撤销了，公共区域的安全未做到管理义务，家门口电线裸露，防盗门口被贴了各种广告，卫生也未达到标准，公共区域的道路未维修，公共区域环境未达到合同要求，我家自2010年搬进涉案房屋后，阳台一直漏水，多次向物业公司反映未予解决。物业公司的收费标准未告知我方，物业公司收入及支出未进行公示。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。为支持其答辩意见，被告向本院提交了2019年10月14日拍摄的照片11张及缴费通知单2份、收据1份作为证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.李庆凡不认可原告提交的物业管理服务合同，对业委会的签约主体资格不认可，因业委会签订物业管理服务合同是相关法律法规的明确授权，故本院对被告所述不予采信，对原告提交的该项证据予以确认。2.针对李庆凡提交的11张照片，长城物业公司庭审中发表质证意见认为照片的拍摄时间和地点无法确认不认可关联性，后经核实将质证意见变更为认可照片的真实性但不认可证明目的。因李庆凡提交的照片能够部分反映出小区物业状况，对李庆凡提交的该份证据的真实性、关联性本院予以确认。本院经审理认定事实如下：李庆凡系北京市西城区广安门外大街305号八区荣丰嘉园小区XX号楼X层XXX房屋（以下简称涉案房屋）的产权人，该房屋建筑面积为61.58平方米。2013年9月，北京市西城区荣丰嘉园小区业主委员会（以下简称荣丰嘉园小区业委会）（甲方）与长城物业公司（乙方）签订《荣丰嘉园物业服务合同》，约定本物业项目名称为荣丰嘉园小区，坐落位置为西城区广安门外大街305号；物业服务期限为叁年，自2014年2月10日（以实际交接日为准）至2017年2月9日；乙方提供的物业服务包括制定物业服务工作计划并组织实施、共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理、清洁卫生服务、协助维护公共秩序和安全防范工作等；乙方按照《住宅物业服务标准》中的三级物业服务标准提供住宅的物业服务；本物业管理区域物业服务收费方式为包干制；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准1-8号住宅楼为3.18元/平方米??月，物业费每季度交纳一次，每次交纳费用时间为每季度的首月10日前；业主违反本合同第十三条约定，经乙方书面催缴，未能按时足缴纳物业服务费的，应当按应缴费用总额10%的标准向长城物业公司支付违约金。上述合同签订后，因前期物业公司延期撤出荣丰嘉园小区，长城物业公司实际于2016年11月8日进驻小区开始提供物业服务。据李庆凡提交的照片显示，小区公共区域存在电线裸露、墙壁上张贴广告等问题。李庆凡述称因外墙面防水不当造成涉案房屋阳台存在漏水问题，长城物业公司认可外墙面漏水的问题在小区比较常见，并称彻底解决外墙面漏水问题需要动用公共维修基金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。荣丰嘉园小区业委会与长城物业公司签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。根据法律规定，业主大会或业主委员会的决定对业主具有约束力。李庆凡作为涉案房屋业主，物业服务合同当然对其具有约束力。物业服务合同虽约定物业服务期限至2017年2月9日，但长城物业公司在到期后仍一直提供物业服务，与业主形成了事实上的物业服务合同。李庆凡享受了长城物业公司提供的物业服务，就应按合同约定支付相应的物业服务费用。故长城物业公司要求李庆凡支付2017年5月8日至2019年12月31日期间物业费共计6220.69元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。李庆凡所提出的电线裸露、墙壁上张贴广告等问题，长城物业公司应注意整改，李庆凡提出的阳台漏水问题，长城物业公司虽称需动用公共维修基金，但仍应积极协助业主解决，故本院认定长城物业公司存在物业服务瑕疵。因物业服务是一个综合性大工程，涉及众多业主的利益，一般物业服务瑕疵不应成为业主要求减免或拒交物业费的理由。鉴于李庆凡未举证证明长城物业公司在物业服务方面存在重大瑕疵，故对李庆凡的抗辩理由本院不予采纳。李庆凡未交纳物业费并非恶意拖欠，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。应当指出的是，良好、和谐的生活环境是物业管理企业及业务的共同愿望，一方面物业公司要不断提高服务质量，另一方面业主要理解配合，双方相辅相成，互相制约，以期达到更好的服务效果。业主拒交物业费或减交物业费会导致物业服务进一步恶化的恶性循环，长此以往，真正受损害的是业主的整体利益。当然，原告作为物业服务企业，在提供物业服务的过程中，需要加强与业主的沟通，在现有情况下不断提高改善服务质量，虚心听取并认真对待业主的意见和建议，不断改善和完善工作。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、本判决生效后七日内，被告李庆凡给付原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司2017年5月8日至2019年12月31日期间的物业费6220.69元；二、驳回原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司的其他诉讼请求。如果被告李庆凡未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司负担12元（已交纳），由被告李庆凡负担38元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判长  高中营审判员  葛明柱审判员  王兵莹二〇一九年十一月十一日书记员  侯雅晖