贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终7241号上诉人（原审被告）：贵州宜灵好日子餐饮文化管理有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区云城尚品A3-3组团2-40。法定代表人：罗丽，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：贵阳云城商业投资管理有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区云城尚品A3-3组团19栋数字内容产业园。法定代表人：曾宏铃，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴定贵，贵州匠心律师事务所律师，执业证号：15201201210526907。委托诉讼代理人：罗小芳，贵州匠心律师事务所实习律师，执业证号：2301190321073。上诉人贵州宜灵好日子餐饮文化管理有限公司因与被上诉人贵阳云城商业投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初4565号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。贵州宜灵好日子餐饮文化管理有限公司向本院上诉请求：一、撤销原判；二、驳回被上诉人对运营管理费的诉请；三、诉讼费依法承担。事实和理由：一、涉案合同中关于“运营管理费”认定内容不符合法律“公平原则”规定，属于“保底条款”，依法不应当予以支持。被上诉人从未参与上诉人的相关管理，也没有承担上诉人经营期间发生的经营亏损，被上诉人以合同形式强加的运营费是保底条款，依法是无效的；二、上诉人只应当按照租用面积缴纳房屋租金即可，对于运营费请求二审予以驳回；三、被上诉人擅自将上诉人经营场所大门锁住，使得上诉人无法进入经营场所，更加重上诉人的经济损失，上诉人不是司法机关，不具有查封的职能，属于违法干涉上诉人的经营活动。贵阳云城商业投资管理有限公司一审法院起诉请求：一、判决解除原、被告签订的《云城尚品房屋租赁合同》；二、判决被告将位于贵阳市云城尚品A3-3组团2-40至2-51、2-64、2-65、3-40至3-53号商铺返还原告；三、判决被告支付原告2018年9月20日至2018年11月19日期间的欠付租金13962元；四、判决被告从2019年5月20日起，按每月106981元的标准向原告支付房屋租金，直至租赁房屋返还原告之日止（暂算至2019年6月19日，共1个月，租金为106981元）；五、判决被告从2018年9月20日起，按每月9170元的标准向原告支付运营管理费，直至租赁房屋返还原告之日止（暂算至2019年6月19日，共计9个月，共计82530元）；六、判决被告赔偿原告免租期的租金损失共计641886元（即自2018年11月20日至2019年5月19日期间）；七、判决被告以所欠租金为基数，按每日1‰的标准，向原告支付违约金，直至租金付清之日止（暂算至2019年5月31日，共计4709元）；八、判决被告以所欠运营管理费为基数，按年利率6%的标准，向原告支付资金占用费，直至运营管理费付清之日止（暂算至2019年5月31日，共计2088元）；九、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年5月20日，原告云城商管公司与被告好日子餐饮公司签订《云城尚品房屋租赁合同》，约定原告将位于贵阳市白云区××至××、××至××、××、××、××至××、××至××商铺（××26间商铺）出租给被告使用，租赁面积为3056.62㎡。合同第三条约定：租赁期限为10年，自2018年5月20日至2028年5月19日；免租期为18个月，第一年自2018年11月20日起至2019年5月20日止；第二年自2019年11月20日起至2020年5月20日止。如甲方延时交房，起租日、付款日和租赁期限也相应顺延。合同第四条约定：房屋租金按建筑面积计算，自2018年5月20日起，前三个租赁年度租金不变，单价为35元/㎡/月；运营管理费按建筑面积计算，自2018年5月20日起，前二个租赁年度运营管理费为3元/㎡·月，自计租期（房屋交付日期）开始，每三个月为一次缴纳期，签订租赁合同当日，被告需向原告支付首期运营管理费27510元，之后运营管理费与租金一同收取。免租期内运营管理费照常支付；租金自计租期（房屋交付日期）开始，每三个月为一次缴纳期，签订租赁合同当日，被告需向原告支付首期租金320943元及合同履约保证金106981元，以后被告应于每个缴租期结束前30日内向原告一次性支付下期租金。逾期支付的，每逾期一日，被告应按应付租金的千分之三计付违约金直至租金缴纳完清为止。合同第十条约定：被告逾期不支付租金累计超过30日的，原告可解除本合同。因被告原因，导致合同提前解除，被告应赔偿原告装修期及免租期的租金损失。合同第十一条约定：在租赁期内，被告逾期交纳本合同约定的租金的，每逾期一日，则被告应按应付租金额千分之三每日计付违约金直至租金缴纳完清为止。租赁合同签订后，被告于2018年5月20日向原告缴纳了首期租金320943元和首期运营管理费27510元。之后，由于被告未按合同约定期限缴纳租金和运营管理费，原告于2018年8月31日向被告发送《欠费通知书》，要求被告支付2018年8月20日至2018年11月19日的租金320943元和运营管理费27510元。2019年1月16日，原告向被告发送《欠费通知书》，再次要求被告支付租金和运营管理费。2019年1月18日，原告向被告发送《解除房屋租赁合同告知书》，告知被告自本告知书在邮寄送达之日起三日内即解除合同，并在三日内将租赁房屋内的一切物品搬离。2019年1月23日，被告签收了上述《解除房屋租赁合同告知书》。2019年3月15日，原告再次向被告发送《商户违约告知书》，要求被告承担违约赔偿责任。2019年5月23日，原告委托贵州匠心律师事务所律师向被告发送律师函，要求被告支付租金、运营管理费及不得转租，但被告自2018年9月20日至2018年11月19日期间仍尚欠租金13962元未支付。同时，被告在2019年5月20日之后的租金和2018年9月20日之后的运营管理费至今也未支付，故原告诉来我院，请求判决支持如前诉讼请求。审理中另查明，案涉房屋的所有权属于贵阳云城置业有限公司，原告云城商管公司系贵阳云城置业有限公司的全资子公司，负责案涉房屋的对外经营、出租、收取租金等。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，双方当事人应当依照合同的约定全面履行义务，不履行或者不完全履行义务的，应当承担相应的违约责任。本案中，原、被告签订的《云城尚品房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，该合同不违反国家法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，故双方应按合同约定履行各自的义务。原告将案涉房屋出租给被告使用，但被告未按约履行相应的合同义务，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。关于合同的解除问题。根据《云城尚品房屋租赁合同》第十条的约定，被告逾期支付租金超过30日的，原告有权解除合同。为此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，本案被告在租赁期间内无正当理由迟延支付租金已超过30日，且至今仍未支付，已构成根本违约，原告有权解除合同，故对原告要求解除《云城尚品房屋租赁合同》的主张，一审法院予以支持。关于返还案涉房屋的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，案涉《云城尚品房屋租赁合同》解除后，被告应从租赁房屋内搬出并腾空交付原告，故对原告要求被告返还案涉房屋的主张，一审法院予以支持。关于尚欠租金的支付问题。根据《云城尚品房屋租赁合同》第四条的约定和庭审查明的事实，被告应于每个缴租期结束前30日内向原告一次性支付下期租金，故被告应于2018年7月20日前支付2018年8月20日至2018年1月19日的租金320943元，但经原告多次催告，被告仅支付了306981元，至今仍有13962元未支付，故对原告要求被告支付从2018年9月20日至2018年11月19日的租金13962元的主张，一审法院予以支持。租赁合同解除前，被告使用了租赁房屋，租赁合同解除后，被告仍继续占有使用案涉房屋，给原告造成了租金损失，故原告要求被告给付2019年5月20日至被告搬出期间的房屋租金，参照双方原合同约定的每月106981元的租金标准计算，一审法院予以支持。关于运营管理费的问题。根据《云城尚品房屋租赁合同》第四条的约定，运营管理费三个月为一次缴纳期，运营管理费与租金一同收取。被告未支付运营管理费的事实客观存在，故对原告要求判令被告支付从2018年9月20日起至2019年6月19日的营运管理费82530元的诉请，一审法院予以支持。对2019年6月20日之后的运营管理费的支付问题，因原、被告双方的合同已经解除，且被告现处于歇业阶段，故对原告主张要求被告支付2019年6月20日之后的运营管理费的诉请，一审法院不予支持。关于免租期间租金损失问题。根据《云城尚品房屋租赁合同》第十条约定，因被告原因，导致合同提前解除，被告应赔偿原告装修期及免租期的租金损失。本案中，因被告未支付租金，导致租赁合同提前解除，系由被告的原因所造成，且被告也享受了2018年11月20日至2019年5月20日期间的免租期，故对原告要求判令被告赔偿原告免租期的租金损失641886元的主张，一审法院予以支持。审理中，被告提出其应当享受免租期待遇，请求驳回原告的该项诉请的主张。一审法院认为，被告的该主张不符合双方的合同约定，对其主张一审法院不予支持。关于逾期支付租金的违约金问题。根据《云城尚品房屋租赁合同》第四条和第十一条的约定，被告逾期支付租金的，每日按应付租金额千分之三计付违约金。现原告要求判令被告以2018年9月20日至2018年11月19日期间所欠付的租金13962元为基数按每日千分之一的标准支付违约金的诉请，其请求在双方合同的约定范围内，故一审法院对该诉请予以支持。另外，对原告主张的2019年5月20日之后的违约金，因租赁合同解除后，被告应仅给付占有房屋期间的使用费用，而无需再另行计付利息，故对原告要求被告支付2019年5月20日之后尚欠租金的违约金的主张，一审法院不予支持。关于逾期支付运营管理费的资金占用费的问题。原、被告签订的《云城尚品房屋租赁合同》虽未约定逾期支付运营管理费的资金占用费标准，但结合本案实际情况，被告逾期支付运营管理费的行为给原告造成了资金占用费损失，故原告要求被告按照每年6%的利息标准支付2018年9月20日至2019年5月31日期间的资金占用费2088元的诉请，一审法院予以支持。对于2019年5月31日之后的运用管理费资金占用费，因未实际发生，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告贵阳云城商业投资管理有限公司与被告贵州宜灵好日子餐饮文化管理有限公司于2018年5月20日签订的《云城尚品房屋租赁合同》；二、由被告贵州宜灵好日子餐饮文化管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将其所租赁并占用的位于贵阳市云城尚品A3-3组团2-40至2-43、2-45至2-51、2-64、2-65、3-40至3-43、3-45至3-53号商铺腾空后交还给原告贵阳云城商业投资管理有限公司；三、由被告贵州宜灵好日子餐饮文化管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告贵阳云城商业投资管理有限公司支付自2018年9月20日至2018年11月19日期间的租金13962元；四、由被告贵州宜灵好日子餐饮文化管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告贵阳云城商业投资管理有限公司支付从2019年5月20日至实际交还房屋之日的房屋占用费（按每月106981元的标准计算）；五、由被告贵州宜灵好日子餐饮文化管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告贵阳云城商业投资管理有限公司支付运营管理费82530；六、由被告贵州宜灵好日子餐饮文化管理有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告贵阳云城商业投资管理有限公司免租期的租金损失641886元；七、由被告贵州宜灵好日子餐饮文化管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告贵阳云城商业投资管理有限公司支付尚欠租金的违约金至租金实际付清之日止（从2018年9月21日起，以租金13962元为基数，按照每日1‰的标准计算）；八、由被告贵州宜灵好日子餐饮文化管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告贵阳云城商业投资管理有限公司支付尚欠运营管理费的资金占用费2088元；九、驳回原告贵阳云城商业投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费12312元，减半收取6156元（原告贵阳云城商业投资管理有限公司已预交），由被告贵州宜灵好日子餐饮文化管理有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，根据上诉人贵州宜灵好日子餐饮文化管理有限公司与被上诉人贵阳云城商业投资管理有限公司签订的《云城尚品房屋租赁合同》第四条第2款、第3款约定，上诉人应当向被上诉诉人缴纳运营管理费。该合同系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。关于上诉人所称的被上诉人擅自将其经营场所封闭，加重了上诉人的经济损失的上诉理由，由于上诉人未提交证据予以佐证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，本院对于该上诉理由不予采信。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12312元，由上诉人贵州宜灵好日子餐饮文化管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王可审判员  庞敏审判员  刘佳二〇一九年十一月一日书记员  李萌