广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初6401号原告：胡振中，男，1944年5月21日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：邓燕琼，广东宏骏律师事务所律师。委托诉讼代理人：张淑婷，广东宏骏律师事务所律师。被告：欧雕龙，男，1978年2月8日出生，汉族，住广东省惠来县。被告：岳晓信，女，1996年3月7日出生，傣族，住云南省德宏傣族景颇族自治州芒市。原告胡振中诉被告欧雕龙、岳晓信租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告胡振中的委托诉讼代理人邓燕琼、张淑婷，被告欧雕龙到庭参加诉讼，被告岳晓信经本院公告传唤逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡振中向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2.判令两被告立即向原告交还租赁场地；3.判令两被告向原告支付拖欠的租金13000元并支付滞纳金2600元（租金暂计至2019年4月份，以后的租金计至判决解除日止）、拖欠的截至2019年3月的水费378.01元、拖欠的截至2019年4月1日的电费1834.12元（暂计数，以后计至两被告交还场地之日止实际发生的水、电费用）；4.判令两被告按月租金13000元的标准向原告支付自合同解除之日起至实际交还场地日止的场地占用费及按日万分之五标准计收逾期支付的滞纳金；5.判令被告向原告交付的履约保证金26000元无权要求原告退还；6.判令原告聘请律师的代理费8000元由两被告承担；7.判令两被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告撤回对上述第3项诉讼请求中的水费和电费的主张。事实和理由：被告欧雕龙自2017年9月1日起向原告承租位于广州市番禺区市桥街西环路××号的商铺及车库并签订《商铺租赁合同》，后自2018年6月22日起被告岳晓信作为共同承租人与欧雕龙共同承租上述物业，并共同与原告重新签订《商铺租赁合同》，租赁期自2017年9月1日起至2021年4月30日止。《商铺租赁合同》第三条约定：乙方（即两被告）向甲方（即原告）支付履约保证金26000元，保证金在任何时不允许乙方作抵扣未交租金，租赁期满或合同解除二天内，乙方如无违约行为，在结清当月租金及水电费、租赁税及应交费用，并将该物业的工商、税务牌照注销或迁移后，甲方将保证金原额免息退还乙方。第四条约定：租赁期内该物业租金按月结付，乙方在每月五号前向甲方结付该月租金。逾期未交每天按月租金1%的滞纳金赔偿给甲方，如乙方超出五天未交纳租金的，甲方有权终止本合同当乙方违约处理，且甲方有权追收乙方所拖欠租金并即时收回该物业，该物业内余物甲方有权自行处置。第六条约定：租赁期满或合同解除时乙方对该物业内的一切固定土木建筑物、水电线路、玻璃门等不得拆除及毁坏并归甲方所有。第十八条约定：出租方通过法律途径追讨时所产生的所有费用（包括：法院诉讼费、律．师代理费、保全费等）由承租方承担。合同签订后，原告依约向被告交付商铺及车库，两被告以岳晓信为负责人申领营业执照“广州市番禺市桥锐泉保健按摩店”并进行经营。但两被告自2019年4月6日起欠缴2019年4月份的租金，且自2019年4月8日起该店一直没有进行对外经营，而是处于关门状态，经原告多次联系均无果。原告认为，两被告与原告签订的《商铺租赁合同》合法有效，两被告应严格按照合同约定缴纳租金及进行正常经营，但两被告拖欠租金且不进行正常营业，经委托人催促后仍不履行合同义务，已构成对合同的根本违约。因此，原告现要求立即解除与两被告签订的《商铺租赁合同》，两被告除无权要求原告返还履约保证金外，还应清偿相关费用及向原告交还场地，并按合同约定承担违约责任，合同解除后两被告不交还场地的，还应按合同租金标准支付场地占用费。综上，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，敬请法院依法受理并作出公正合法的判决。被告欧雕龙辩称，岳晓信是我的工人。涉案合同是2017年4月由我和原告的儿子胡得辉签订的，是因为原告的儿子经常举报我涉毒涉黄等违法经营情况，但相关部门到场查看时都没有发现相关情况，原告的行为导致我无法正常经营。被告岳晓信无到庭及作出答辩。当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：位于广州市番禺区市桥街西环路××号的房屋、广州市番禺区市桥街裕福花园3座首层××号、××号的车库（以下简称涉讼物业）登记权属人均为胡振中。其中房屋建筑面积为122.93平方米，产权证号为粤房地权证穗字第××号；22号车库建筑面积为30.17平方米，产权证号为粤房地权证穗字第××号；23号车库建筑面积为17.95平方米，产权证号为粤房地权证书穗字第××号。2018年6月15日，胡振中作为出租方（甲方），与欧雕龙作为承租方（乙方）共同签订一份《补充协议》，本协议承接于2017年9月2日胡振中与欧雕龙签订涉讼物业的《商铺租赁合同》的基础上补充约定：乙方应保证取得在本合同约定的租赁场所经营的合法资质，自行办理在租赁场所经营的工商执照、税务登记、卫生许可、消防审批等各类许可审批手续，按相关政府部门的要求办理有关证件；乙方租赁商铺期间，不擅自改变租赁用途，不得利用所承租的商铺从事黄、赌、毒以及走私、贩私、制毒、售假等违法活动，不得生产加工和存放易燃爆物品，不得在所承租的商铺和场地上存放、生产、销售对周边环境和房地产及附属设施设备有腐蚀、污染、和破坏的有害物品，经营必须符合城镇管理和环保要求，自觉遵守国家的有关规定，接受当地人民政府有关部门的监督检查，如乙方违反规定，所造成的安全事故或隐患，由乙方承担全部责任，甲方对乙方承租期间内的消防、用电、工人及其家属和相关人员等甲方不承担责任及连带责任；乙方租赁商铺期间，必须严格遵守符合消防、环保等部门要求，应在租赁商铺内按有关规定配置灭火器，喷淋、自动灭火系统、应急照明、电动的防火门等消防设备；等等。2018年6月22日，胡振中作为出租方（甲方），与欧雕龙、岳晓信共同作为承租方（乙方）签订了《商铺租赁合同》一份，约定甲方将涉讼物业出租给乙方作商业用途使用，租赁期为三年零七个月，自2017年9月1日起至2021年4月30日止；在签订本合同书后乙方向甲方支付履约保证金26000元，保证金在任何时候不允许乙方作抵扣未交租金，租赁期满或合同解除二天内，乙方如无违约行为，在结清当月租金及水费、电费、租赁税及应交费用，并将该物业的工商、税务牌照注销或迁移后，甲方将保证金原额免息退还乙方；租赁期内每月租金为13000元，租金按月结付，乙方在每月五号前向甲方给付该月租金，逾期未交每天按月租金1%的滞纳金赔偿给甲方，如乙方超出五天未交纳租金的，甲方有权终止本合同当乙方违约处理，且甲方有权追收乙方所拖欠租金并即时收回该物业，该物业内余物甲方有权自行处置；租赁期间该物业所有用水、用电、管理费、门前三包费、房产租赁税及该物业的其他费用均由乙方全额承担；在本租赁合同签订后，如甲方中途违约不租该商铺给乙方，甲方必须将已收的保证金原额退还给乙方，如乙方中途违约不租用该商铺的，则乙方支付保证金作为违约金归甲方所有，且甲方有权追收乙方余下租期总租金的50%作为违约金；乙方应在租赁期满当天内搬迁完毕并向甲方交还该物业，期后该物业内仍有余物视为乙方放弃，甲方有权自行处置，乙方不得有异议及要求赔偿；租赁期届满，甲乙双方未续订合同且甲方要求收回租赁物业的，乙方逾期不交出承租物业的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的100%收取违约金；承租方必须每月按时交租，否则出租方通过法律途径追讨时所产生的所有费用（包括法院诉讼费、律师代理费、保全费等）由承租方承担。2018年6月26日，岳晓信作为经营者以涉讼房屋作为经营场所注册登记了广州市番禺区市桥锐泉保健按摩店。2019年5月17日，胡振中以欧雕龙、岳晓信拖欠租金且不进行正常营业为由提诉至本院，引致本案纠纷。庭审中，胡振中和欧雕龙确认欧雕龙支付了保证金26000元以及至2019年3月31日止涉讼物业的租金，自2019年4月1日起欧雕龙未再支付租金；并确认双方就涉讼物业于2018年6月22日所签订的《商铺租赁合同》仍在履行中，欧雕龙至今尚未将涉讼物业交还给胡振中管业。但双方对以下问题存在争议。一、关于涉讼物业的承租方。胡振中称涉讼物业由欧雕龙自2017年9月1日起承租，但2018年6月22日起就由欧雕龙和岳晓信两人共同承租，三方于2018年6月22日共同签订了《商铺租赁合同》，约定租赁期限至2021年4月30日止。欧雕龙则主张欧雕龙自2017年4月开始承租涉讼物业，当时欧雕龙要求与胡振中签订合同，但没有签，由于当时履行的还是上一手的租户的租赁合同，租金都是转账给胡振中的儿子，考虑到资金安全，所以欧雕龙暂时不交租金并要求胡振中改合同，之后胡振中起诉欧雕龙，经双方协商，欧雕龙按照胡振中要求补齐租金并支付了20000元的改合同费，后胡振中撤诉并改了欧雕龙为承租方的租赁合同；欧雕龙本来打算将物业转手给岳晓信，但胡振中不同意，工商登记也无法转手，所以欧雕龙就和岳晓信共同与胡振中签订了《商铺租赁合同》，但岳晓信不是承租方，岳晓信是欧雕龙的工人，两人之间没有亲属关系。针对前案诉讼，胡振中则称其当时起诉的是上一手的租户。二、关于涉讼物业的使用情况。欧雕龙称其已于2017年4月接收涉讼物业经营沐足店，由于胡振中的儿子在2018年一直举报欧雕龙存在消防问题以及涉黄涉毒，其中2018年8月15日胡振中夫妻在欧雕龙店里只要有客户来就报警让警察来查，导致欧雕龙无法继续营业，而且胡振中又不允许欧雕龙转让，所以欧雕龙使用至2019年3月19日就搬离了涉讼物业，并在2019年4月发信息告诉胡振中，其能做就做不能做就不做了；胡振中的儿子举报后，相关部门来检查均没有发现相关情况，欧雕龙也没有被相关部门处理，消防部门来检查，只是说缺少了防烟面具、灭火器，要求欧雕龙增加应急照明和接电气线路而已；双方曾在2019年8月19日协商，当时胡振中要求欧雕龙交钥匙，但胡振中没有退保证金和赔偿顶手费，还要求欧雕龙支付租金，所以双方协商不成。欧雕龙并提交了录音光盘、录音文字记录、《消防监督检查记录》和《“生产经营单位”、“三小”场所安全隐患整改承诺书》证实其上述主张。胡振中对欧雕龙的上述证据真实性无异议，但认为欧雕龙本身就具有依法经营的义务，公民对于违法行为也有举报的权利和义务，公民的举报并不影响欧雕龙守法经营，至于欧雕龙是否存在消防、涉黄等违法行为均由相关职能部门依法查证，欧雕龙承租涉讼物业经营的娱乐场所因存在消防安全隐患被消防部门要求限期整改，职能部门查证欧雕龙存在违法事实，对欧雕龙采取停业整改整顿属于相关部门的职责范围，欧雕龙不能因此作为其违约的借口；胡振中自2017年9月1日起将涉讼物业交付给欧雕龙使用至今，欧雕龙、岳晓信因为拖欠租金，而且涉讼物业自2019年4月8日起没有开业经营，一直关门，经胡振中多次联系和催促无果，双方曾在2019年8月19日协商交还涉讼物业，但欧雕龙、岳晓信至今没有交还，物业内仍有欧雕龙、岳晓信的物品。胡振中对此提交了照片两张证实其上述主张。欧雕龙对照片无异议，但认为是胡振中的儿子一直举报导致其无法正常经营的。三、关于《商铺租赁合同》应否解除的问题。胡振中称欧雕龙、岳晓信自2019年4月1日起拖欠租金且不进行正常营业，经催告无果，已经构成根本违约，胡振中根据《商铺租赁合同》约定有权解除合同并收回涉讼物业，并有权没收欧雕龙、岳晓信缴纳的保证金26000元，以及要求欧雕龙、岳晓信支付拖欠的租金及滞纳金。欧雕龙则认为胡振中没有退还保证金和赔偿顶手费，所以不同意解除合同和交还场地，亦不同意支付租金及滞纳金。四、关于律师费问题。胡振中称由于欧雕龙、岳晓信构成根本违约，且通过催告仍不履行合同义务，因此胡振中通过诉讼方式向欧雕龙、岳晓信主张权利，因此产生律师费8000元，该费用应由欧雕龙、岳晓信赔偿。胡振中对此提交了《委托代理合同》《广东增值税普通发票》《结算业务委托书》证实其上述主张。欧雕龙则认为其是正常合规经营，但由于胡振中儿子举报的原因导致无法经营，所以不同意支付律师费。本院认为，胡振中和欧雕龙、岳晓信就涉讼物业签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应自觉遵照履行。欧雕龙抗辩称岳晓信并非涉讼物业的承租方，仅是其员工，对此未能提交相关证据证实，且胡振中对此不予确认，故欧雕龙的该抗辩意见本院不予采纳。胡振中已依约向欧雕龙、岳晓信交付了涉讼物业，欧雕龙、岳晓信作为承租方理应按照合同约定履行按时、足额支付租金的义务。欧雕龙、岳晓信未能提交相关的证据证实其已向胡振中足额支付租金，应承担举证不能的不利后果。而欧雕龙在庭审中亦确认其自2019年4月1日起未向胡振中交租金的事实。故，欧雕龙自2019年4月1日开始拖欠租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。胡振中据此主张解除与欧雕龙、岳晓信就涉讼物业所签订的《商铺租赁合同》，理据充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。欧雕龙、岳晓信未能举证证实其已将涉讼物业交还给胡振中管业，故欧雕龙、岳晓信作为《商铺租赁合同》的承租方，应对涉讼物业负有返还义务。因此，胡振中主张欧雕龙、岳晓信返还涉讼物业的诉请，理据充分，本院亦予以支持。同理，胡振中主张没收欧雕龙、岳晓信缴纳的保证金26000元，亦符合合同约定和法律规定，本院予以支持。至于欧雕龙抗辩称因胡振中的儿子举报导致其无法继续正常经营的意见，欧雕龙虽然提交了录音资料等证据证实其该主张，但从录音内容无法反映胡振中的儿子存在多次举报以及无理举报的情况，而且从欧雕龙提交的《消防监督检查记录》和《“生产经营单位”、“三小”场所安全隐患整改承诺书》亦可反映，欧雕龙承租涉讼物业所经营的场所确系存在消防隐患问题，欧雕龙未能举证证实因胡振中或其家人原因导致其无法继续使用涉讼物业进行经营，故对于欧雕龙的该抗辩理由，本院不予采纳。对于胡振中主张欧雕龙、岳晓信支付拖欠的租金的诉请，根据《商铺租赁合同》的约定，涉讼物业每月租金13000元，欧雕龙、岳晓信自2019年4月1日起拖欠租金未付，故根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬”的规定，欧雕龙、岳晓信应向胡振中支付自2019年4月1日起至交还涉讼物业之日止的租金（合同解除后为使用费），其中2019年4月1日起至2019年10月31日止的租金共计91000元（13000元/月×7个月），自2019年11月1日起至实际交还涉讼物业之日止的租金（合同解除后为使用费）按每月13000元计算。至于胡振中要求欧雕龙、岳晓信向其支付逾期付款滞纳金的诉请。鉴于胡振中已诉请主张没收保证金，并得到本院支持，胡振中的损失应得以弥补，胡振中在主张保证金的同时还主张违约金，理据不成立，且胡振中亦未能提交相关证据证实其损失已超出保证金金额，故对胡振中的该项诉请本院不予支持。至于胡振中主张欧雕龙、岳晓信支付律师费8000元的诉请，根据双方签订的《商铺租赁合同》中“承租方必须每月按时交租，否则出租方通过法律途径追讨时所产生的所有费用（包括法院诉讼费、律师代理费、保全费等）由承租方承担”的约定，胡振中主张欧雕龙、岳晓信支付律师费8000元，理据充分，本院予以支持。岳晓信经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告胡振中与被告欧雕龙、岳晓信就位于广州市番禺区市桥街西环路××号房屋、广州市番禺区市桥街裕福花园3座首层××号、××号车库签订的《商铺租赁合同》所建立的租赁合同关系；二、被告欧雕龙、岳晓信应于本判决发生法律效力之日起五日内将位于广州市番禺区市桥街西环路××号房屋、广州市番禺区市桥街裕福花园3座首层××号、××号车库交还给原告胡振中管业；三、被告欧雕龙、岳晓信应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告胡振中支付自2019年4月1日起至交还涉讼物业之日止的租金[合同解除后为使用费，其中2019年4月1日起至2019年10月31日止的租金共计91000元，自2019年10月1日起至实际交还物业之日止的租金（合同解除后为使用费）按每月13000元计算]；四、被告欧雕龙、岳晓信已缴纳的保证金26000元归原告胡振中所有；五、被告欧雕龙、岳晓信应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告胡振中支付律师费8000元；六、驳回原告胡振中的其余诉讼请求。如被告欧雕龙、岳晓信未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9390元，由被告欧雕龙、岳晓信负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  黎燕玲人民陪审员  黎伟昌二〇一九年十一月十一日书 记 员  罗嘉敏