贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0201民初4074号原告：李华，男，1968年12月7日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。特别授权委托代理人：汪吉亮，系钟山区荷城法律服务所法律工作服务者，执业证号32409091100210。被告：六盘水名都房地产开发有限公司，住所地六盘水市钟山区钟山中路75号，统一社会信用代码91520200714353510K。法定代表人：马黔生，系六盘水名都房地产开发有限公司执行董事。原告李华与被告六盘水名都房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告李华及其委托代理人汪吉亮到庭参加诉讼，被告六盘水名都房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李华向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付延迟交房、逾期办理房屋产权证违约金12481.61元（延迟交房10640.98元，逾期办理产权违约金1840.63元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2010年4月29日我与被告签订《商品房买卖合同》约定：被告将其开发的位于六盘水市钟山区住房壹套预售给我，建筑面积143.24平方米，总价款368127元，按照购房买卖合同，被告应于2010年6月30日前交付房给我使用，但拖延至2012年3月31日才交付给我使用。双方合同约定，房屋交付使用后，被告在365个工作日内给买受方办理房屋产权证，如有违约，将按已交房屋总款的0.5%计付违约金给买受方。我如实履行了合同，且如数将房屋总款368127元交给了被告，按照合同的约定，被告应在2013年3月31日之前，将Ｂ幢4层415号房屋产权证交给买受方，原告每年向被告索要名都商业广场第Ｂ幢4层415号的房屋产权证时，被告要么不见面，要么联系不上，故诉至人民法院。被告六盘水名都房地产开发有限公司书面辩称，原告主张的逾期交房违约金已经超过诉讼时效，原告房屋实际交房时间为2012年3月31日，从实际交房时间开始起算原告主张的逾期交房违约金诉讼时效期限为两年，故原告现在提起诉讼已经超过诉讼时效期限；对逾期办理产权证的违约金，因被告无给原告办理产权证的义务，故原告主张的违约金无事实和法律依据。现已超过两年的诉讼时效。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告六盘水名都房地产开发有限公司未到庭发表质证意见。本院对原告提交的证据分析认定：对原告提交的身份证复印件、商品房买卖合同、银行流水，因能证明双方房屋买卖的情况，故予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年4月29日原告李华与被告六盘水名都房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》约定：被告将其开发的位于六盘水市钟山区住房一套以368127元价款预售给原告；首付款111127元，按揭贷款257000元；被告应于2010年8月31日前将验收合格的房屋交付给原告使用，逾期交房超过60日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已付房款万分之零点五的违约金；被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房款的百分之零点五支付违约金，因政府或政府机关行政行为因素造成产权登记时间顺延。双方并对其他事谊进行了约定。合同签订后，原告已按合同约定向被告支付购房款，被告于2012年3月31日将房屋交付给原告。至今原告尚未取得房屋权属证书。现原告因主张逾期交房及办理产权证的违约金未果，故原告诉至本院。另，庭审中原告自述就本案主张的违约金此前未提起过诉讼，亦未向被告主张过。本院认为，原告李华与被告六盘水名都房地产开发有限公司所签订的《商品房买卖合同》有双方的签名及加盖印章予以确认，系双方的真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，为有效合同，对双方均有约束力。原告已按合同约定交付房款给被告，但被告未按合同约定的时间交付房屋给原告及为原告办理权属证书，且被告未举证证明逾期交房及办理权属证书非被告过错，故其行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任。因被告系房屋出售方，按照交易习惯及法律法规的规定其负有向原告交付房屋及办理权属证书的义务，故对被告辩称其无给原告办理产权证义务的理由本院不予采信。对原告主张的逾期交房违约金。按照双方合同的约定，被告应于2010年8月31日前将验收合格的房屋交付给原告使用，到期被告未按该期限交付房屋，则自2010年9月1日开始产生逾期交房违约金。因被告实际交付房屋给原告的时间为2012年3月31日，故逾期交房违约金的计算期间应为2010年9月1日至2012年4月1日。原告对被告逾期交房的情况系明知，其欲主张逾期交房违约金应自2012年4月1日开始就向被告提出主张或两年内向法院提起诉讼。根据庭审中原告的陈述，其提起本案的诉讼前，未向被告主张过支付该违约金，亦未向法院提起过诉讼，且原告无证据证明本案存在诉讼时效中止、中断或延长的情形，故对被告主张原告的起诉已超过诉讼时效的辩称理由本院予以采信，对原告要求被告支付逾期交房违约金的请求本院不予支持。对原告主张的逾期办证违约金。被告销售给原告的房屋至今未办理产权证，虽然双方在合同中约定了如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房款的百分之零点五支付违约金，但合同中仅是约定了被告应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并未明确约定办理房屋产权证的期限，原告不能以被告应报资料给产权登记机关备案的时间作为办理产权证的时间。本案双方签订合同时已明确写明为预售，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，自房屋交付使用之日起90日内原告未能取得房屋权属证书，被告应承担违约责任。涉案房屋于2012年3月31日实际交付，则被告应最迟在2012年6月29日前为原告办理权属证书，逾期应按合同约定的违约金标准计付违约金给原告。即被告自2012年6月30日起就应当按约定向原告支付逾期办理产权证书的违约金。因双方所约定的逾期办理产权证书违约金是按购房款的百分之零点五一次性计算，并非按照逾期的时间连续计算，且原告对所购房屋未办理产权证书系明知，故原告如欲主张逾期办理产权证书违约金，应自2012年6月30日开始向被告主张或两年内提起诉讼。同上述逾期交房违约金所陈述理由，原告的该项亦超过诉讼时效，故对被告辩称原告的该项诉请已超诉讼时效的理由本院予以采信，对原告主张被告支付逾期办证违约金的诉讼请求本院不予支持。本案中，因原告的诉请在《中华人民共和国民法总则》实施前就已超过诉讼时效，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，本案诉讼时效的计算期限应按照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定以两年计算。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告李华的诉讼请求。案件受理费112元，因适应简易程序减半收取56元，由原告李华负担（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审判员  王厚菊二〇一九年十一月十八日书记员  冯一舰