北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初39112号原告:杨化东，男，1941年1月27日出生，汉族，住北京市海淀区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：杨新宇（杨化东之女），女，1968年4月8日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：陈雷，北京沄聪律师事务所律师。被告:杨显东，男，1956年10月16日出生，汉族，住北京市朝阳区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：霍虹（杨显东之妻），女，1958年7月4日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告:霍虹，（同上），公民身份证号×××。被告:杨晓崧，男，1987年4月27日出生，汉族，住北京市朝阳区，公民身份号码×××。被告:杨小明，男，1973年3月17日出生，汉族，住北京市东城区，公民身份证号×××。被告：北京冠城新纪房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区xxx南街7号院6号楼一层102室。法定代表人：郑龙贵，董事长。委托诉讼代理人：贾梅，北京市高科律师事务所律师。原告杨化东（以下简称原告）与被告杨显东、霍虹、杨晓崧、杨小明（以下均简称姓名）、被告北京冠城新纪房地产开发有限公司（以下简称新纪公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2018年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨新宇、陈雷，杨显东、霍虹、杨晓崧、新纪公司的委托诉讼代理人贾梅均到庭参加了诉讼，杨小明经本院合法传唤，未出庭应诉，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、请求依法确认杨显东、霍虹、杨晓崧、杨小明与新纪公司于2010年6月30日签订的《xxxA区回迁楼购房协议》无效；2、要求杨显东、霍虹、杨晓崧、杨小明与新纪公司承担本案的诉讼费。事实和理由：原告与杨显东系兄弟关系。父亲杨某和母亲张某某均已故，双方育有杨月某（已故）、杨亚某、杨印某、杨建某和原告、杨显东共六人。霍虹系杨显东之妻，杨晓崧系杨化东与霍虹之子，杨小明系杨印某之子。杨某作为北京市朝阳区xxx6号全部房产的所有权人，于2005年1月28日与北京市xx建设管理有限公司签订了《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，与北京xx房地产开发有限责任公司签订了《预购房意向书》。根据《北京市住宅房屋货币补偿协议》，北京市xx建设管理有限公司因地铁十号线工程，拆迁杨某位于北京市朝阳区xxx6号的所有房屋。根据《预购房意向书》，作为被拆迁人的杨某夫妇预购位于北京市朝阳区xxxA区回迁房共计四套，其中两居室两套和三居室两套。杨某和张某某分别于2006年12月10日去世和2009年3月18日去世。因开发商逾期交房。杨某和张某某夫妇未能亲自参与选房并入住回迁房。杨某和张某某夫妇作为被拆迁人，享有xxxA区四套回迁房的购买权。他们去世后，四套回迁房理应作为遗产由全体继承人共同继承。2010年6月27日，新纪公司向杨某发出《xxxA区回迁楼选房通知书》，该通知写明：“产权人已故的，需通过相关证明，由其所有合法继承人持合法证明，待公证后持公证书原件或法院判决，方可签订《xxxA区回迁楼购房协议书》，办理入住手续。但是杨显东代杨某签收后，并未通知原告及其他法定继承人该通知内容。2010年6月30日，杨显东、霍虹、杨晓崧、杨小明四人在购房人杨某的《xxxA区选房确认单》上代表杨某签字。从实体法角度，杨某、张某某夫妇已去世，民事权利已不存在。其相应的民事权利应当归全体继承人享有。然而，杨显东、霍虹、杨晓崧、杨小明四人在未告知原告及全体继承人的情形下，擅自在《xxxA区回迁楼选房确认单》、《xxxA区回迁楼购房协议》上代表杨某签字。除杨显东以外，其他人均无继承权。在选房时，杨显东、霍虹、杨晓崧、杨小明擅自将其中的三套房屋落在各自名下，仅将最小的一套房屋落在杨某、张某某的名下。严重侵犯了原告及其他法定继承人的合法权益。新纪公司作为回迁房的开发商，在办理被拆迁人选房、入住时，未严格按照法律、程序执行，违反了《继承法》、《民法通则》的有关规定，严重侵害了原告及其他法定继承人的合法权利。故请求法院依法维护原告的合法权益。杨显东辩称，不同意原告的诉讼请求。原告起诉要求确认无效的合同，是已经履行了八年之久的地铁十号线的拆迁补偿回迁安置协议。2005年xxx地区因修建地铁十号线工程进行拆迁，杨某、霍虹两户七口人被甲方确认为被拆迁人。依据《城市房屋拆迁管理条例》和《北京市城市房屋拆迁管理办法》，2005年被拆迁人杨某、霍虹两户共七口人作为乙方，与拆迁甲方签订了《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》和《预购房屋意向书》等拆迁文件，由北京xx建设管理公司给杨某、霍虹两户货币补偿，再用拆迁补偿款购买由新纪公司提供的回迁安置期房。原告主张杨某是唯一的被拆迁人以及被补偿和被安置对象，显然是违背事实的。2010年6月回迁楼房竣工，被拆迁安置人两户七口人与拆迁甲方签订了《xxxA区回迁楼购房协议书》。根据甲方回购房政策规定，回迁安置房的购买人必须是被安置人员，只有被安置人有权享受xxx乡的相关优惠政策。乙方被安置人两户七人，甲方是新纪公司，其他人与协议无关。2010年8月原告起诉至朝阳区人民法院，要求将两户七口人的四套回迁安置房全部作为遗产要求继承，但是经过一审、二审法院认定xxxA区1188号房屋属于杨某、张某某的遗产，其应由全体继承人按份继承。现在原告又主张杨某、张某某拥有四套回迁房，与两级法院的判决不符。《xxxA区回迁楼购房协议书》系地铁拆迁回迁安置的合法文件，原告的诉请违反法律规定，不应当得到支持。霍虹辩称，同意杨显东的意见。根据当时甲方对被拆迁人回购安置房政策规定，被拆迁人每对夫妇可购买一套安置房，18岁的被安置人可购一套安置房。因此，杨某、张某某夫妇一套房屋、杨显东、霍虹夫妇一套安置房、杨小明夫妇一套安置房、杨晓崧18岁一套安置房是符合拆迁安置政策的。2010年6月底回迁楼竣工，2010年6月27日接到《xxxA区回迁楼选房通知书》后，杨显东即通知了原告等人。当日现场选房时，由于参加选房户数众多，有几百人排队，此通知书规定选房时间不超过半个小时。在房源有限的情况下，必须尽快选定房屋，才能保障杨某、张某某的各位继承人的利益。而原告等人对杨某、张某某的继承人范围以及遗产份额都不明确，也不可能在短期内达成一致后共同签字。所以才由杨显东、霍虹按照杨某、张某某生前签的协议和委托代理他们选择了一套三居室。此代理选房完全为维护继承人的利益，没有侵害其他任何人的合法权益，该代理行为应被认定为有效。霍虹、杨显东、杨晓崧三口人同样是被拆迁人和被安置人，我们为自己的预购房屋及时选房，是我们合法的权益。杨晓崧辩称，同意杨显东、霍虹的意见。当时新纪公司对被拆迁人购买回迁安置房的政策规定：按照被拆迁人的户口和家庭人口结构，每对夫妇可购买一套房，年满18周岁的被安置人可购买一套房。我家在拆迁范围内长期居住，是得到公示的。原告称杨某是朝阳区xxx6号院全部房屋的所有权人，其提出的杨某是被拆迁人和唯一被补偿和安置对象的主张是毫无证据支持的。杨小明辩称，不同意原告的诉讼请求，我作为被拆迁安置人我有相应的权利。新纪公司辩称，我公司不同意原告的诉讼请求。我公司与被安置人之间不存在恶意串通。该协议已经将全体被安置人的利益最大化了。选房的原则是早选房，早受益。原告与杨显东等人存在另案的诉讼，涉及到本案争议的房产及本案争议的协议，另案的判决结果也对本案涉及的房屋进行了分割。如果本案协议无效那么另案的判决基础就不存在了，另案中全部继承人均参加诉讼，应对本案争议的内容是认可的。另案庭审中，给我公司发函，我公司进行了回复，对拆迁政策的解读以我公司回函为准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。杨某、张某某系夫妻关系，二人育有6个子女，分别是杨月某、原告、杨亚某、杨印某、杨建某、杨显东。2005年1月28日拆迁人（甲方）北京市xx建设管理有限公司与被拆迁人（乙方）杨某（产权人）、霍虹（户主）签订了《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，协议约定：甲方因北京地铁十号线工程项目建设，需要拆迁乙方在拆迁范围内朝阳区xxx6号所有房屋。乙方现有在册人口7人，实际居住人口7人，分别是户主杨某，之妻张某某，之孙子杨小明，之孙媳金某；户主霍虹，之夫杨显东、之子杨晓崧。2005年1月28日甲方为北京新纪房地产开发有限责任公司，乙方为杨某（产权人）签订《预购房屋意向书》，主要内容为：预购回迁楼房地点：xxx新区A区（二期回迁楼），乙方原居住地址：朝阳区xxx6号，乙方现有在册户口2户，在册人数7人，分别是户主杨某，之妻张某某，之孙子杨小明，之孙媳金某；户主霍虹，之夫杨显东，之子杨晓崧，应安置人口7人，分别是户主杨某，之妻张某某，之孙子杨小明，之孙媳金某；户主霍虹，之夫杨显东。乙方应补偿建筑面积215.05平方米，应补偿款总金额1525428.57元，乙方预购房屋四套，二居室2套，三居室2套。该协议由杨小明代杨某签字。杨某于2006年12月去世，张某某于2009年3月去世。2010年6月27日新纪公司给杨某发《xxxA区回迁楼选房通知书》，内容为：您是xxx地区北京地铁十号线工程拆迁项目的被拆迁人，据您与北京市xx建设管理有限公司签订的《货币补偿协议书》《预购房意向书》的先后顺序，按选房办法现通知您家应安置人口中预购房人于2010年6月30日9:00-16:00到xxx派出所办公楼新址南侧楼内进行选房。您可选购xxxA区回迁楼，两居贰套，三居贰套。特别提示：第4条，产权人已故的，需提供相关证明，由其所有合法继承人先选房，确认其房号并给予保留15天，超过15天视同放弃预购房屋权。其所有合法继承人持合法证明，待公证后后持公证书原件或法院判决，方可签订《xxxA区回迁楼购房协议书》，办理入住手续，超过15天视同放弃预购房屋权。该通知由杨显东代收。随后杨显东通知了杨某的其他继承人。选房当日除被安置人，其他继承人并未能进入到选房现场。2010年6月30日，杨显东、霍虹、杨晓崧、杨小明与新纪公司签订了选房确认单并签订了《xxxA区回迁楼购房协议书》，甲方为新纪公司，乙方为杨某（已故），主要内容：根据乙方持有的《预购房屋意向书》及《选房确认单》，乙方自愿购买甲方建设的xxxA区的回迁楼房，乙方所选房屋楼号、单元、楼层、房号、建设面积、房款分别为：购房人1姓名霍虹，楼号x单元x楼层x房号x，建筑面积124.99平方米，乡优惠面积8平方米，困补面积16.24平方米，单价4480元/平方米，房款451360元，预交房款200000元，应交房款小计251360元。购房人2姓名杨某，楼号x单元x楼层x房号1188，建筑面积96.78平方米，乡优惠面积8平方米，困补16.23平方米，单价4460元/平方米，房款323573元，预交房款200000元，应交房款小计123573元。购房人3姓名杨显东，楼号x单元x楼层x房号x，建筑面积97.79平方米，乡优惠面积8平方米，困补面积16.24平方米，单价4470元/平方米，房款328768.5元，预交房款150000元，应交房款小计178768.5元。购房人姓名4杨小明，楼号x单元x楼层x房号x，建筑面积97.86平方米，乡优惠面积8平方米，困补面积16.24平方米，单价4480元/平方米，房款329817.6元，预交房款150000元，应交房款小计179817.6元。乙方同意在入住前，按照《准住证》上注明的入住时间到北京xx家园物业管理有限责任公司签订《物业管理规约》，办理入住手续。房屋网签前如本协议第三条购房人的姓名及房号发生变更，变更人须为原《预购房意向书》中的应安置人员，并提供相关的公证材料。房屋具备网签条件后，甲、乙双方将签署《商品房买卖合同》，房屋面积以房屋实测报告为准等。本院在审理（2011）朝民初字第1396号民事案件中，向北京xx房地产开发有限公司以及新纪公司进行调查，以上两公司答复内容是：就朝阳区xxx6号院拆迁问题，我公司与被拆迁人杨某、霍虹于2005年1月28日签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，各项补偿款均是根据xxx6号院的土地面积、房屋面积、房屋结构、地上物和附属物等情况计算的，与房屋在册人口数无关，也无对应关系。此外，根据xxx乡的政策，凡户口在册的产权人直系亲属（包括：父母、子女、配偶、岳父母）可以享受xxx乡的优惠购房政策，因此户口同在xxx6号院的拆迁人杨某的直系亲属凡年满18周岁的，无论是否结婚，每个家庭结构可以购买一套回迁房（杨某与张某某夫妻一套、杨小明夫妻一套、霍虹夫妻一套、杨晓崧一套）。我公司与安置人签订了《预购房屋意向书》，就xxx6号院向被安置人提供了由新纪公司实际开发建设的2套二居室和2套三居室作为回购房。本院认为，本案争议的焦点一、杨显东、霍虹、杨晓崧、杨小明是否有权与新纪公司签订《xxxA区回迁楼购房协议书》。根据查明的事实，杨显东、霍虹、杨晓崧、杨小明作为朝阳区xxx6号院的常住人口，被列为被安置对象，有权作为被安置人与新纪公司签订合同；争议焦点二，杨显东、霍虹、杨晓崧、杨小明的选房行为是否构成恶意串通，侵犯了其他继承人的合法权益。首先，被拆迁人杨某两户七口人均是被安置对象，均可以以家庭名义获得被安置房源。杨某在世时，就在《预购房屋意向书》中约定“乙方预购房屋四套，二居室2套，三居室2套”。在选房过程前，新纪公司发出的通知：“第4条，产权人已故的，需提供相关证明，由其所有合法继承人先选房，确认其房号并给予保留15天，超过15天视同放弃预购房屋权。其所有合法继承人持合法证明，待公证后后持公证书原件或法院判决，方可签订《xxxA区回迁楼房协议书》，办理入住手续，超过15天视同放弃预选购房屋权。”但是在实际选房时，新纪公司并没有严格执行该规定，存在形式上的瑕疵，但不能以此认定双方存在恶意串通。从选房结果看，签订预购协议的房源与《预购房屋意向书》约定的房源并无差异。即便是杨某在世，其和张某某夫妇也只能获得其中一套被安置房源。只是杨显东在替杨某选择房屋时的面积、朝向、位置等方面可能存在差异，该差异并不以此为合同无效的依据，故原告的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。杨小明经本院合法传唤，未出庭应诉，本院依法缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告杨化东的全部诉讼请求。案件受理费七十元，由原告杨化东负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  陈霞人民陪审员  陈楠人民陪审员  沈睿二〇一九年十一月二十八日书 记 员  夏竹