广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0703民初9184号原告：何剑飞，女，1973年7月27日出生，汉族，住广东省广州市天河区，委托诉讼代理人：殷平阳，男，1973年1月27日出生，汉族，住广东省广州市天河区，系原告的丈夫。委托诉讼代理人：杨艳菁，系广东东方大卫律师事务所律师。被告：江门市蓬江区白石永灏地产开发有限公司，住所地广东省江门市港口二路63号二楼，统一社会信用码914407035556095060。法定代表人：孔永松，系该公司的总经理。委托诉讼代理人：蔡玉梅，系广东颖诚律师事务所律师。原告何剑飞与被告江门市蓬江区白石永灏地产开发有限公司（以下简称“白石永灏公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月18日公开开庭进行了审理。原告何剑飞的委托诉讼代理人殷平阳、杨艳菁，被告白石永灏公司的委托诉讼代理人蔡玉梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何剑飞向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的《商品房买卖合同》，被告立即退还购房款444364元给原告；2.判令被告向原告支付违约金165399.11元；3.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年11月13日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于丰乐路146号×室的商铺，原告已按约履行了付款义务，被告应按合同约定于2018年5月1日向原告交付房屋；如逾期交付房屋超120日后，买受人有权解除合同。合同同时约定了交付房屋的标准为：外墙：玻璃幕墙或石材幕墙或铝材幕墙；内墙：复合材料间隔；顶棚：结构层面；地面：结构层面；卫生间：公共；电梯：公共品牌电梯；公共走道：墙身抹灰，石膏板造型天花，地面铺设抛光砖；消防系统：公共位置配备自动喷淋系统、烟感、消防栓、火灾自动报警系统；其他：电线铺设到户。然而直至起诉之日，被告仍未将符合交付条件的商铺交付给原告。此前，原告已多次上门与被告的工作人员协商催告交付商铺一事，均未果。并在最近，原告上门查看商铺的具体建设情况，发现所购商铺的楼层仍然如同废墟一片，天花和地面以及内墙并未有任何装修，也未配备消防系统，据悉目前该楼宇还未通过消防验收，故原告买受的商铺直至起诉日仍未具备交付的条件。被告没有如期将符合合同标准的商铺交付给原告使用，已构成违约。根据合同约定，在被告已逾期交付房屋超过120日以上的情况下，原告有权解除合同。此外，被告的违约行为导致原告的损失严重。首先，原告是向招商银行股份有限公司江门分行（下称招商银行江门分行）贷款222000元来购买房屋的。贷款期限为120个月，合共需支付利息为63551.85元（截至起诉日前已支付利息46801.91元）。办理房屋过户交纳的契税为13330.92元、印花税222.18元、印花税权利许可证照费15元、证明费35元、住宅专项维修资金978.9元、房产登记费2265.26元。而且，在被告逾期未交付房屋给原告使用的情况下，即产生了原告因此而丧失了所购房屋使用权、出租权而导致的租金损失，该损失参照同地段的商铺同时段的租金价格，原告从2018年5月2日起至起诉日止共计17个月的租金损失暂定为85000元。综上，原告因被告逾期交付房屋导致合同需解除而遭受损失合共165399.11元，被告应以此金额为限向原告承担违约责任，支付违约金。因此，原告为维护其合法权益，提起本案诉讼。原告为其起诉提供的证据有：1.商品房买卖合同；2.照片；3.快递单、解除商品房合同通知书、送达证明；4.发票；5.发票、完税证明、电子票据、住宅维修基金专用收据;6.个人购房借款及担保合同、利息清单。被告白石永灏公司答辩称，一、关于合同解除的问题，被告不同意解除，合同合法有效。案涉商铺已经竣工验收合格，且案涉商铺已经转移到原告名下，该商铺已归原告所有。合同履行完毕，原告依据逾期交付的解除权，已过除斥期间。根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十五条规定，本案合同约定交房时间为2018年5月1日，解除权行使发生期限为2018年5月1日后满120日，即2018年8月29日，解除权消灭的时间为2019年8月29日。本案事实是原告购买涉案商铺后返租给益丞国际公司，租期自2018年12月31日止，租金已在认购书中予以扣减，被告已将案涉商铺办理竣工验收备案，且交付于益丞国际公司使用，而本案原告为该商铺的所有权人应向益丞国际公司主张返还商铺。二、关于原告主张损失的问题，商品房买卖合同合法有效，违约金约定的标准合法有效，被告并非垄断企业，不存在强迫原告购买的行为，原告选择购买涉案商铺并签署合同，应受合同约束。三、关于银行贷款利息的问题，原告选择银行贷款的方式购买涉案商铺及借款期限、利率是原告没有付款能力的结果，不能因原告没有此付款能力，产生的后果由被告承担，即使法庭认为本合同可以解除，计算利息不能计算到2024年。四、关于租金损失的问题，若原告继续履行合同，且法院认定被告存在逾期交房的情况下，才会产生租金损失，但本案原告要求解除合同，退还房屋恢复至未购买状态，不存在租金收益损失的问题。被告为其答辩提供的证据有：1.商业裙楼的竣工验收备案表；2.合同补充协议书、益丞国际广场商铺2层平面图；3.办证资料签收记录；4.房屋租赁合同版本及承诺函版本以及授权委托书版本;5.益丞国际广场商铺认购书;6.告知函两份及快递单；7.奥园益丞国际广场签收表及契税完税凭证签收记录；8.解除函复函及快递单。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年11月13日，由被告作为出卖人与原告作为买受人就位于江门市××区××路××室的房屋签订编号为2014-016450的《商品房买卖合同》一份，约定的主要内容如下：一、该商品房合同约定建筑面积共32.49平方米，其中，套内建筑面积16.43平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.06平方米。二、房屋的总金额为444364元，买受人应于2014年11月13日前付首期款（含定金）222364元，剩余房款222000元，买受人必须于2014年12月12日前，通过申请办理银行按揭方式支付给出卖人。三、出卖人应当在2018年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将项目工程竣工验收合格并办理备案，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。四、出卖人逾期交房的，逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。五、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同签订后，原告依约向被告支付了涉案房屋的首付款222364元。2014年11月27日，原告与招商银行江门分行签订《个人购房借款及担保合同》，向招商银行江门分行贷款222000元购买涉案房屋。庭审时，原告确认涉案房屋已于2018年1月办理不动产权证，并办理了抵押登记手续。2016年5月17日，涉案房屋所在的白石地段4号地块商业裙楼经勘验单位、设计单位、施工单位、监理单位和建设单位同意验收，并于2016年5月27日在江门市××区住房和城乡建设局备案。2019年9月25日，原告通过EMS国内标准快递的形式向被告邮寄《解除合同通知书》，以被告未履行交付房屋的义务为由要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，后被告于2019年9月26日签收了该通知书，并复函给原告，表示涉案房屋已达到交付条件，并不存在逾期交楼的事实，且已为原告办理涉案房屋的产权转移登记手续，故认为与原告签订的《商品房买卖合同》已履行完毕，不同意解除该合同。庭审中，原告确认收到该复函。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。何剑飞与白石永灏公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，因而合法有效，双方当事人应当严格按照合同的约定和法律的规定行使权利和履行义务。综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为原、被告签订的《商品房买卖合同》应否予以解除。首先，依据合同的约定：“出卖人应当在2018年5月1日前将项目工程竣工验收合格并办理备案，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”及“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单”，被告没有提供证据证明其于2018年5月1日前书面通知原告办理涉案房屋的交付手续或原告已签署涉案房屋的交接单，应承担举证不能的不利后果，本院推定被告逾期向原告交付涉案房屋。其次，根据合同的约定：“出卖人逾期交付房屋超过120日后，买受人有权解除合同”，据此，原告自2018年8月30日起，有权向被告主张解除涉案的《商品房买卖合同》。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五第二款：“法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”以及《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”的规定，原告的解除权至2019年8月29日消灭。而原告于2019年9月25日才向被告主张解除涉案的《商品房买卖合同》，已超过一年的期限，故原告的解除权已消灭。再次，根据已查明的事实，涉案房屋所在的整栋大楼已竣工验收，房屋权属已登记在原告名下，且从原告提交的现场照片可见，虽然未完全符合双方合同约定的交付标准，但亦达到其中部分标准。在此情况下原告主张解除合同，有违公平合理原则，不利于维护交易秩序的稳定和安全。综上所述，本院依法对原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求不予支持。对于原告基于解除合同而要求被告退还购房款及支付违约金的诉讼请求，同样予以驳回。至于被告逾期交付房屋造成原告的损失，原告可另循法律途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：驳回原告何剑飞的全部诉讼请求。本案受理费9897.63元，适用简易程序减半收取4948.82元，由原告何剑飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审判员  梁珊二〇一九年十一月三日法官助理陈怡杏书记员王敏仪