江西省瑞金市人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0781民初3573号原告：谢星良，男，1991年10月22日生，汉族。原告：王葱，女，1990年1月30日生，汉族。两原告委托诉讼代理人：宋永优，江西洪都律师事务所律师。被告：瑞金市金南台房地产开发有限责任公司，住所地：江西省瑞金市红都大道110号，统一社会信用代码：913607817511448816。法定代表人：徐明旺，任该公司负责人。被告委托诉讼代理人：袁平生，江西南芳（瑞金）律师事务所律师。原告谢星良、王葱与被告瑞金市金南台房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢星良、王葱的委托诉讼代理人宋永优及被告瑞金市金南台房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人袁平生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢星良、王葱向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的《赣州市商品房买卖合同》；2.判决被告向原告退还全部购房款714428元并支付资金占用期间的利息31809元（利息按照年利率6.125%计息，具体详见利息计算清单），本项合计金额为746327元；3.判决被告向原告支付购房时缴纳的代收费费用共计16167元（其中契税12989.6元、公共维修基金2937元、工本费240元）；4.判决被告向原告支付因其逾期交房的违约金4287元（合同解除的违约金按照总房价的0.6%计算）；5.判决被告向原告支付因原告在2019年1月1日至2019年7月1日按揭房贷时所支付银行利息共计16548元（以还款账单为准）；6.判决被告承担本案的案件受理费。庭审时，原告变更第5、6项诉讼请求为：“5.判决被告向原告支付因原告在2019年1月1日至2019年7月1日按揭房贷时所支付银行利息共计22956.34元（以还款账单为准）；6.判决被告向原告支付其先行垫付的律师费10000元整；7.判决被告承担本案的案件受理费”。事实和理由：2018年6月19日，原告欲购买位于瑞金市××大道西侧新建小区豪门新城小区内套房，与被告瑞金金南台房地产开发有限责任公司签订《赣州市商品房买卖合同》合同约定了购房位置、面积、购房款、付款方式、日期等基本情况，并约定房屋交付的方式、日期、以及逾期交付房屋的责任等，原告按照合同约定向被告支付了房屋首付286428元及办证所需的契税、维修基金、工本费共16167元，另外的房款通过原告向银行按揭的方式由银行转付。银行放款的时间为2018年11月13日。原告履行了合同义务。合同约定交房的时间为2018年12月31日前。交房期限届满后，被告未将应当达到交付条件的房屋交付给原告，其行为构成根本性违约，依据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条之规定“逾期超过180日后，买方有权解除合同，被告应当退还全部房款并支付逾期利息、违约金等”，当原告找到被告工作人员沟通退房之事时，其未置可否。另外因被告违约，房屋办证所需的契税、公共维修基金、工本费等所有费用应当退还给原告，且原告每月支付的按揭贷款及贷款利息也应当由被告承担。综上，请法院支持原告的诉求。原告提交的证据有：1、两原告身份证复印件各一份；2、被告企业信息打印件一份；3、《“豪门新城”商品房定购协议》、《赣州市商品房买卖合同》、瑞金市消防救援大队《关于撤回行政许可法律文书的公告》复印件各一份；4、《税收完税证明》、《豪门新城置业表》复印件各一份，农村商业银行《简易明细》、《中国建设银行个人活期账户交易明细》打印件各一份，《收据》两张，微信聊天及转账截图打印件三张；5、《个人购房借款及担保合同》、《个人贷款借款借据》复印件各一份，《招商银行个人贷款还款账单》打印件三张；6、《委托代理合同》原件一份，律师费发票原件二张，律师收费标准打印件一份。被告瑞金市金南台房地产开发有限责任公司辩称：一、原告与答辩人签订《赣州市商品房买卖合同》,答辩人虽有逾期交房的情形,但因存在不可归责于答辩人所能控制的原因(如政府原因、市政配套设施施工或不可抗力等)导致的不能按合同约定交房的,答辩人不承担逾期交付的违约责任［援引自《赣州市商品房买卖合同》第十一条交付时间和手续第(二)款］,因此,原告尚无诉请解除合同的条件,答辩人亦无承担逾期交房的责任。答辩人自2016年开发豪门新城以来至涉案房屋完全具备交房条件(最后备齐交房条件的《房屋建筑工程和市政基础设施工程建设竣工验收备案表》取得时间为2019年8月16日),这期间因政府原因的环境卫生检查、安全检查、消防检查而使得答辩人被迫停工的时间为226天,另有因自然原因而使得答辩人被迫停工的降雨,其中降雨的天数:2017年度为146天；2018年度为143天；2019年度为123天。二、倘若答辩人在本案中仍系逾期交房,需承担逾期交房责任，则逾期交房的时间应截止至2019年8月16日(且具体的逾期时长,应当扣除非归责于答辩人原因的延期时间),即答辩人备齐交房条件的《房屋建筑工程和市政基础设施工程建设竣工验收备案表》时日止,不得再期后延长计算。据《赣州市商品房买卖合同》第十二条逾期交付责任第(2)款:逾期超过180日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续。答辩人在2019年8月16日备齐《房屋建筑工程和市政基础设施工程建设竣工验收备案表》后三日即通知了包括原告在内的所有购房业主已具备交房条件,原告在知晓具备交房条件的情况下未向答辩人提交书面的解除合同通知,但却在本案中将逾期责任计算至起诉之日(2019年7月3日),并要求计算至款清之日止,此与约定不符、与法不当,不应予以支持。三、答辩人代收费用16167元(契税12989.6元、公共维修基金2937元、工本费240元),该费用并非答辩人所收取并实际享有,基于权责相统一的原则,原告不能要求答辩人向其返还。被告提交的证据有：1、营业执照复印件；2、环境卫生检查资料、安全检查资料、消防检查资料、天气证明书，证明被告自2016年开发豪门新城以来至涉案房屋完全具备交房条件期间因政府的环境卫生检查、安全检查、消防检查被迫停工的时间为226天，另有因自然原因而被迫停工的降雨：2017年度146天，2018年度143天，2019年度123天；3、房屋测绘报告、竣工验收备案表，证明被告于2019年1月8日取得房屋测绘报告，于2019年8月16日取得竣工验收备案表，自2019年8月16日即已完全具备交房条件；4、邮寄单，证明被告在2019年8月16日取得竣工验收备案表后三日向原告书面告知了已具备交房条件。查明：2018年6月19日，原告谢星良、王葱与被告瑞金市金南台房地产开发有限责任公司签订了《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：2018061900501），约定：1、原告购买被告位于瑞金市××大道西侧豪门新城2#楼1503号商住房，建筑面积97.89m2，房屋总价为714428元，以贷款方式付款，于2018年6月19日前支付首期房价款286428元，剩余428000元申请贷款支付。2、交付条件。（1）商品房取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表；（2）商品房相关设施设备已符合相关设施设备交付条件的约定；（3）商品房已取得房屋测绘报告。3、交付时间和手续。（1）交房时间为2018年12月31日，出卖人在该期限届满前需书面通知买受人办理交付手续的时间、地点；（2）若因不可归责于出卖人所能控制的原因（如政府行为，市政配套设施施工或不可抗力等）导致的不能按合同约定交房的，出卖人不承担逾期交付的违约责任。4、逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按约定时间交付的按逾期时间分别处理，即（1）逾期在180日之内的，自约定交付日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，并应书面通知出卖人配合办理合同解除相关手续。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。同时，出卖人按照全部房价款的0.6%向买受人支付违约金。5、若依《商品房买卖合同》和补充协议要求解除合同、追究对方违约责任，导致一方通过诉讼方式解决的，因此而发生的各项费用（包括但不限于诉讼费用、执行费用、律费用）均由败诉方承担。合同签订前，原告共向被告支付购房款286428元（2018年6月6日支付20000元，2018年6月13日支付266428元）。2018年11月5日，原告在招商银行办理了428000元的购房按揭贷款，期限自2018年11月13日起到2048年11月13日止，借款年利率为6.125%，该款已作为购房款支付给了被告。原告通过上述方式已交纳全部购房款714428元。另外，原告还于2019年2月1日支付其他各项费用16166.6元（其中契税12989.6元、维修基金2937元、工本费240元）。另查明：1、房屋竣工验收日期为2019年1月26日，房屋竣工验收备案日期为2019年8月16日。2、被告于2019年8月1日向原告寄送了“交房通知书”，原告于2019年8月20日收件。3、自2016年11月房屋兴建开工至2019年8月竣工验收备案期间，因政府相关职能部门的环境卫生检查、安全检查、消防检查造成的停工期分别为142天、65天、19天，共计226天。4、本案诉讼期间原告支付律师服务费10000元。5、原、被告双方因是否存在逾期交房、是否可以解除购房合同等发生纠纷，引起诉讼。本院认为：一、原告与被告签订的《赣州市商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，未违反法律的规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。二、原告已按约定支付了首付款及代收代缴费用，并办理了银行按揭贷款，但被告未能在约定的2018年12月31日履行交房义务，属违约，应当承担合同约定的违约责任，故原告要求解除与被告签订的《赣州市商品房买卖合同》，符合合同约定，也符合法律规定，本院予以支持。三、被告称逾期时间应从2018年12月31日起计算至竣工验收备案日，即2019年8月16日，并应扣除2016年11月房屋兴建开工至竣工验收备案期间因政府相关职能部门的环境卫生检查、安全检查、消防检查造成的停工期226天（分别为142天、65天、19天），另外还应扣除降雨的天数（2017年度146天、2018年度143天、2019年度123天）。本院认为，被告所列举的上述期间，不宜在逾期交房时间中扣除，理由为：1、三年环境卫生检查日142天绝大部分是要求停运沙石等材料，且一般由1至2天叠加形成，仅限定禁止运输线路，少有连续多日停运要求，故被告完全可以调剂好运料时间及路线，对建筑施工影响不大；2、安全检查、消防检查是对建筑工程安全施工的合法监督，是基于法律、法规要求所致，属于被告应当能预见的情况；3、降雨属自然现象，但有规律可循，三年间被告施工地并未发生异常特别恶劣天气，普通降雨不属于不可抗力。四、原告既主张了违约金又主张了实际损失，因实际损失确实大于违约金，故本院只支持原告对实际损失的主张。原告的实际损失为：1、利息损失。（1）合同签订前支付的现金286428元，参照民间借贷资金占用期间利息利息的规定，本院支持自支付日起按年利率6%计息，即自2018年6月13日起计息；（2）银行按揭贷款428000元，自2018年11月13日起按年利率6.125%计息。2、代缴费用损失。原告因本次购房还支付了契税12989.6元、维修基金2937元、工本费240元合计16166.6元，该款因购房而产生，故应由被告先行赔偿给原告（如能够由相关收费部门办理退款，则原告应协助被告到相关部门办理退费手续）。五、原告要求被告支付律师服务费10000元，符合双方合同约定，也不违反法律规定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告谢星良、王葱与被告瑞金市金南台房地产开发有限责任公司签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：2018061900501）；二、被告瑞金市金南台房地产开发有限责任公司应于本判决生效后十五日内返还原告谢星良、王葱购房款714428元及利息（其中286428元自2018年6月13日起至款清之日止按年利率6%计息，另外428000元自2018年11月13日起至款清之日止按年利率6.125%计息）；三、被告瑞金市金南台房地产开发有限责任公司应于本判决生效后十五日内返还原告谢星良、王葱代收代缴费用16166.6元；四、被告瑞金市金南台房地产开发有限责任公司应于本判决生效后十五日内向原告谢星良、王葱支付律师服务费10000元；五、驳回原告谢星良、王葱的其他诉讼请求。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11634元，由被告瑞金市金南台房地产开发有限责任公司承担。该款项原告已预交，被告应于本判决生效后十五日内返还给原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交诉状，并按对方当事人的人数提交副本，在交纳上诉费后，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  钟永平人民陪审员  李小英人民陪审员  邹小竹二〇一九年十一月二十日书 记 员  钟 璇