江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0508民初4789号 原告：周苏敏，男，1987年1月26日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。 原告：周雅萍，女，1986年11月7日出生，汉族，住江苏省苏州市。 委托诉讼代理人：吴建华（代理上述两被告），江苏简安律师事务所律师。 被告：苏州市万隆地产有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区城北东路988号万宝世纪商务广场1幢529、530室。 法定代表人：陈文皇，董事长。 委托诉讼代理人：仲玥，江苏简恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田媛媛，江苏简恒律师事务所律师。 原告周苏敏、周雅萍与被告苏州市万隆地产有限公司（以下简称万隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月14日公开开庭进行了审理。原告周苏敏、周雅萍共同的委托诉讼代理人吴建华，被告万隆公司的委托诉讼代理人田媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周苏敏、周雅萍向本院提出诉讼请求：1．判令被告赔偿原告购房差价款等经济损失暂定100000元(实际赔偿金额以评估价为准，按照原告购房支出款项扣除购房时涉案房屋的评估价的差额计算)。2．被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，周苏敏、周雅萍变更诉讼请求为：1．被告赔偿原告房屋差价款255198元及契税差价款损失7686.33元，合计262884.33元。2．被告支付上述差价款利息损失（以262884.33元为基数，自2015年7月27日起按照银行同期贷款利率的1.3倍计算至实际支付之日止）。3．诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系苏州市姑苏区城北东路988号的万宝世纪商务广场项目的开发商。被告对外宣传及销售过程中，均明确涉案广场的1-3层为商铺。在销售过程中被告还通过销售后返租的方式委托第三方对广场的1-3层作为商铺对外统一招租运营。原告基于被告的公开宣传及对其的信任，以商铺的价格，于2014年8月23日与被告签订《商品房买卖合同》二份，购买了被告位于苏州市城北东路988号万宝世纪商务广场A幢B室(面积为33.22平方米)、C幢D室的房屋(面积为35.84平方米)，购房款合计1169013元，房屋买卖契税35070.39元。2017年4月24日，由于被告在规划许可用作商务金融办公用地的地块建造房屋以商铺的名义对外宣传、销售，构成虚假宣传被苏州市姑苏区市场监督管理局行政处罚，罚款人民币5万元。原告认为，被告的行为已构成违约，依法应向原告承担违约责任，赔偿原告的损失。故原告诉至法院，望判如所请。 被告万隆公司辩称，被告在售房时不存在欺诈行为，被告已经充分、多次向原告阐明了土地性质、房屋性质，原告作为一名完全民事行为能力人应当对自己签署过的合同、补充协议内容承担相应法律责任；原、被告双方对房屋性质有明确合同约定，原告采用具有重大争议的宣传资料认定被告以商铺名义销售房屋存在欺诈，无法律和事实根据；原告在认定被告以商铺名义进行销售，事实上适用法律错误；从交付房屋后的实际使用情况来看，被告交付的房屋满足经营用房的约定；原告的诉请已经超过了诉讼时效；综上被告不存在欺诈行为，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2014年8月23日，万隆公司与周苏敏、周雅萍分别签订编号为苏合同201408230179、苏合同201408230180《商品房买卖合同》各一份，约定由周苏敏、周雅萍购买城北东路988号万宝世纪商务广场A幢B室、C幢D室房屋，建筑面积分别为33.19平方米、35.81平方米，总价分别为522824元、645176元，房屋交付日期为2014年12月30日前。买卖合同签订后，周苏敏、周雅萍支付了购房款。后周苏敏、周雅萍在收房过程中，另支付了面积补差款。万隆公司分别于2015年1月20日、1月22日开具C幢D室房屋、A幢B室房屋的销售不动产统一发票，金额分别为645716元、523297元。2015年6月15日，上述房屋所有权登记至周苏敏、周雅萍名下，房屋建筑面积为35.14平方米。万宝世纪商务广场A幢B室、C幢D室房屋分别于2015年4月15日、6月10日登记至周苏敏、周雅萍名下。周苏敏、周雅萍分别于2015年6月8日、7月27日支付万宝世纪商务广场A幢B室、C幢D室房屋契税15698.91元、19371.48元（均按照购房款的3%计算）。上述房屋所涉国有土地使用权亦登记至原告周苏敏、周雅萍名下，地类（用途）为商务金融用地（053）。 另查明：2011年1月7日，苏州市国土资源局（以下简称市国土局）与苏州市万辉地产有限公司（以下简称万辉公司）签订《国有土地使用权拍卖成交确认书》，约定万辉公司竞拍取得地块编号为苏地2010-B-36位于平江区城北东路北、江天路西用地（面积为12381.7平方米，即涉案地产项目所在地），土地用途为商务金融用地。 2011年5月10日，市国土局与苏州市规划局（以下简称市规划局）联名向万辉公司发函，告知万辉公司竞拍取得的苏地2010-B-36号地块规划设计要求明确为行政办公用地（C1），拍卖公告上明确该土地用途为商务金融用地。规划部门《城市用地分类与规划建设用地标准》中的（C1）与国土部门《土地利用现状分类》中对应的商务金融用地是一致的。 2012年5月28日，市规划局向万辉公司颁发建设用地规划许可证，载明上述地块用地性质为行政办公用地（C1）。 2012年7月24日，市国土局与被告签订土地出让合同补充协议，约定2011年1月7日万辉公司拍得的编号为苏地2010-B-36地块的土地使用权人由万辉公司变更为万隆公司，上述土地出让合同中载明的所有受让人的各项权利和义务均由万隆公司继受。 2014年12月22日，苏州市公安消防局向万隆公司出具建设工程消防验收意见书，其中载明涉案房屋所在的2010-B-36地块工程为办公楼，一至十五层为办公，综合评定结论该工程消防验收合格。 再查明：2017年4月21日，苏州市姑苏区市场监督管理局认为万隆公司在销售“万宝世纪商务广场”1、2、3层房屋过程中，对属于商务金融用地的地块以“商铺”名义对外宣传。该行为违反《中华人民共和国反不正当竞争法》第九条关于“经营者不得利用广告或者其他方法，对商品质量、制作成分、性能、用途、生产者、有效期限、产地等作引人误解的虚假宣传”的规定。该局遂依据《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十四条，对万隆公司做出责令停止违法行为并处罚款五万元的行政处罚。 审理中，依周苏敏、周雅萍申请，本院依法委托苏州天元土地房地产评估有限公司对涉案房屋以签约时间为基准日按土地用途为商务金融的非居住房屋市场价格进行司法评估。该鉴定机构于2019年9月27日作出评估结论，以涉案房屋土地法定用途导致消防审批受限为分析对象，作出万宝世纪商务广场A幢B室房屋价值的减损为142252元、估价对象土地用途为商务金融的非居住房屋在基准日的房地产价格为380572元；万宝世纪商务广场C幢D室房屋价值的减损为112946元、估价对象土地用途为商务金融的非居住房屋在基准日的房地产价格为532230元的评估结论。原告为此支付评估费10650元。 以上事实，由商品房买卖合同、购房发票、契税发票、房产证、土地证、拍卖土地确认书、苏州市国土资源局和苏州市规划局回函、土地使用权出让合同补充协议、土地证、营业执照、工商档案、土地利用现状分类、估价报告书、鉴定费发票及当事人的陈述在案证实。 本院认为，万隆公司作为涉案房屋的开发商，其开发的万宝世纪商务广场已通过立项报建、建设用地规划许可、消防工程申报及竣工验收，万隆公司对万宝世纪商务广场一至三层房屋的性质及用途理应知晓。然万隆公司在对外销售万宝世纪商务广场一至三层房屋时，以商铺名义宣传造势，且在具体销售过程中并未如实披露该项目的真实性质，万隆公司的前述行为使得周苏敏、周雅萍对该项目性质产生错误认识，根据万隆公司的上述宣传及案涉房屋的外观形态，周苏敏、周雅萍自认为其所购房屋与万隆公司的宣传一致，即商铺，但万隆公司在事实上向周苏敏、周雅萍交付的房屋与其宣传并不一致。周苏敏、周雅萍基于此向万隆公司主张相关违约责任并无不当，万隆公司理应赔偿周苏敏、周雅萍的损失。 虑及案涉房屋对应的土地用途、消防验收意见，根据消防法的相关规定，案涉房地产项目并非消防法规定的公众聚集场所，在开办包含集零售、餐饮、娱乐在内的一体化商业项目时存在消防审批行政障碍，此与万隆公司宣传不符；而消防审批行政障碍的存在，对于涉案房屋后续利用价值将存在不利影响，进而导致房屋价值的减损。周苏敏、周雅萍主张以合同签订时土地用途为商务金融的非住宅房屋的市场价格作为衡量标准，以确定万隆公司应向其退还或赔偿的款项于法有据，本院予以支持。本院认为根据司法鉴定机构从上述角度出发，以土地法定用途导致消防审批受限为分析对象作出涉案两套房地产价格减损金额分别为142252元、112946元，合计255198元，可以作为确定涉案两套房屋差价损失的依据。据此，万隆公司应向周苏敏、周雅萍退还购房款差价255198元。 关于赔偿上述房屋差价款的利息损失。因万隆公司在案涉房屋所在的万宝世纪商务广场项目能否开办集餐饮、娱乐及零售等项目于一体的商业体的问题上存在违约行为，致使原告支付了不合理的房价款买受涉案房屋，故基于不因违法行为而获利的基本法理，原告主张要求万隆公司支付多收取房价款利息损失的诉讼请求，本院予以支持。周苏敏、周雅萍要求自2015年7月27日起，按照中国人民银行发布的同期同档贷款利率的1.3倍计算，符合法律规定，本院予以支持。 关于契税损失，周苏敏、周雅萍根据不合理的房屋价款按3%比例支付契税的损失，系因万隆公司的违约行为而造成的实际损失，故本院对周苏敏、周雅萍主张万隆公司赔偿契税损失的诉讼请求予以支持，金额应以本院认定的房价差额款进行相应调整，即7655.94元（255198元*3%）。关于契税差额部分的利息损失，因该契税差额存在资金占用的利息，该损失亦应当由万隆公司进行赔偿。故周苏敏、周雅萍向万隆公司主张上述契税差额部分自2015年7月27日起，按照中国人民银行发布的同期同档贷款利率的1.3倍计算的利息损失，本院亦予以支持。 关于被告辩称原告要求赔偿损失已过诉讼时效的意见，原告在庭审中陈述其在2017年4月24日即万隆公司的行政处罚决定书出来后才知道涉案房屋的性质，对此本院认为诉讼时效制度设立的意义在于防止某些权利人拖延行使权力，督促当事人尽快维权，维护社会秩序，但本案系合同纠纷，专业性较强，法律关系复杂，原告等人作为非法律专业人士未能及时厘清双方的权利义务法律关系，明确意识到权利受损，起诉日期稍晚，尚属合乎情理，且被告亦未提供证据证明原告明知权利受到侵害的具体时间，故本院对被告的该意见不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百五十五条、《中华人民共和国消防法》第七十三条第（三）项之规定，判决如下： 一、被告苏州市万隆地产有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告周苏敏、周雅萍房屋差价损失255198元，并赔偿利息损失（以255198元为基数，自2015年7月27日起按照中国人民银行发布的同期同档基准贷款利率的1.3倍计算至实际给付之日止）。 二、被告苏州市万隆地产有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告周苏敏、周雅萍契税损失7655.94元，并赔偿利息损失（以7655.94元为基数，自2015年7月27日起按照中国人民银行发布的同期同档基准贷款利率的1.3倍计算至实际给付之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6346元，减半收取3173元，由被告苏州市万隆地产有限公司负担。评估费10650元，由被告苏州市万隆地产有限公司负担，于本判决生效之日起10日内直接支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 员 宁晓鹏 二〇一九年十一月四日 法官助理 任 彦 书 记 员 闫高阳