北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初16075号原告：李伟，男，1973年5月4日出生，汉族，自由职业，住北京市房山区。委托诉讼代理人：赵志华，北京万圣律师事务所律师。被告：北京安庄农副产品批发市场有限公司，住所地北京市房山区良乡地区安庄村。法定代表人：史俊莲，董事长。委托诉讼代理人：李子光，北京市智远律师事务所律师。被告：北京市房山区人民政府西潞街道办事处安庄村民委员会，住所地北京市房山区西潞街道安庄村。法定代表人：段永强，主任。原告李伟与被告北京安庄农副产品批发市场有限公司（以下简称安庄市场）、被告北京市房山区人民政府西潞街道办事处安庄村民委员会（以下简称安庄村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李伟及其委托诉讼代理人赵志华、被告安庄市场的法定代表人史俊莲及委托诉讼代理人李子光到庭参加诉讼。被告安庄村委会经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李伟向本院提出诉讼请求：1.安庄市场、安庄村委会（以上2名被告以下简称二被告）共同退还李伟2017年7月1日至2029年5月31日期间剩余的3层楼房屋租金240000元、2017年7月1日至2018年3月31日期间剩余的大棚租金90000元，合计330000元；2.二被告共同赔偿李伟停产停业损失588360元；3.二被告共同赔偿李伟设备搬迁损失费147090元；4.二被告共同赔偿李伟A14号大棚重置成新价1500000元；5.二被告共同赔偿李伟A14号大棚附属物损失205746元；6.二被告共同赔偿李伟自建第3层房屋（2层以上部分），即C5号房屋的重置成新价68820元；7.二被告共同赔偿李伟C5号房屋1层至3层的附属物损失203604元。事实和理由：2009年3月21日，李伟与安庄市场签订了“北京市市场场地租赁合同”1份，双方约定乙方承租甲方市场内3号大棚场地面积1500平方米，租赁期限为20年，自2009年6月1日至2029年5月31日止，每年租金为120000元；同年同月，双方还签订了房屋租赁合同1份，租赁期限也是20年，自2009年6月1日至2029年5月31日止，租金为400000元；李伟又自建了140平方米房屋；双方履行合同至2017年7月，安庄市场告知李伟市场要被拆迁，但双方未达成补偿协议；为维护自身合法权益，李伟诉至法院，请求判如所请。安庄市场辩称，第一，对于大棚的租金，李伟交至2018年3月31日，大棚的租金为每年120000元；对于房屋的租金，李伟交至2029年5月31日，房屋的租金是每年20000元；因为李伟承租的相关库房一直没有跟安庄市场进行交接，直到2018年1月被政府强拆，所以关于大棚和房屋的租金，对于李伟所要求返还金额不予认可，安庄市场只同意从2018年1月开始退还相应的剩余租金；第二，关于停产停业损失，安庄市场同意按照每平米250元的标准，以面积1565.6平方米计算，并需要将3层楼住人和办公的面积扣除，营业执照是办在大棚里的；第三，关于设备搬迁补助费，安庄市场同意按照1565.6平方米的面积，以每平方米75元的价格进行赔偿；第四，关于A14号大棚的重置成新价，因为A14号大棚的基础评估价为1458633元，A14号大棚是因为李伟在其中进行了装修，所以评估价为1866195元，多出的部分为李伟装修的价值，所以同意赔偿多出的部分；第五，关于A14号大棚的附属物损失，不同意赔偿，因为大棚是整体评估的，没有单独列出附属物；第六，对李伟自建的C5号3层房屋的重置成新价不同意赔偿，因为安庄市场没有同意李伟加建房屋，李伟与安庄市场之间也没有协议；第七，对于C5号房屋的附属物损失不认可，评估单中是整体评估的；第八，目前拆迁项目被搁置了，被腾退人只拿到了拆迁款的一部分，后期款项没有给；房屋已经拆完了，拆迁从2017年年初开始动员，在2017年3月开始张贴公告和广播，在2017年6月就开始动工拆迁，就已经停水停电了，李伟一直没有给安庄市场交钥匙，2018年1月是政府强拆的。安庄村委会未作答辩。本院经审理认定事实如下：2009年3月21日，安庄市场（甲方，出租方）与李伟（乙方，承租方）签订“北京市房屋租赁合同”，双方约定甲方将位于北京市房山区西潞安庄村安庄市场内南侧4号楼共8间房，使用面积共280平方米的房屋出租给乙方使用，该房屋的用途为商住两用，租赁期限为20年，自2009年6月1日至2029年5月31日；双方约定租金总计为400000元，即年租金为20000元；关于“其他约定事项”，双方在合同书第十三条约定：“（一）如因甲方违规建设，造成乙方损失，甲方负责赔偿。（二）如遇建设征用，经营损失补偿归乙方”；双方还对房屋及附属设施的维护、转租、合同的解除、违约责任等一并进行约定；在合同落款处，安庄市场、李伟均签字盖章。合同签订后，安庄市场将8间租赁房屋交付李伟使用；在租赁使用8间房屋期间，李伟在8间房屋的基础之后加盖了第3层彩钢房，安庄市场对李伟的加建事实认可，但主张李伟的加建房屋行为未经安庄市场同意，也没有与同安庄市场签订相应协议。同日，即在2009年3月21日，安庄市场（甲方，出租人）与李伟（乙方，承租人）签订“北京市市场场地租赁合同”，双方约定乙方承租甲方市场内2号大棚场地，面积为1500平方米，用途以乙方营业执照核准的经营范围为准；双方约定租赁期限为20年，自2009年6月1日至2029年5月31日，租金标准为每年120000元；双方还对双方权利义务、合同解除、违约责任、免责条款等一并进行约定；在合同落款处，安庄市场、李伟均签字盖章。合同签订后，安庄市场将2号大棚交付李伟使用。为证明其在所租赁大棚和房屋中有经营活动，李伟提交营业执照1张，该执照载明企业名称为北京宏伟百思盛商贸有限公司安庄分公司，营业场所为北京市房山区良乡地区安庄村北京安庄农副产品批发市场2号，成立日期为2014年3月20日；关于李伟所支付租金，安庄市场认可对8间房屋的租金支付至2029年5月31日，对于大棚的租金支付至2018年3月31日；关于拆迁情况，李伟、安庄市场均主张在2017年3月开始张贴拆迁公告和广播拆迁通知，在2017年6月开始动工拆迁，并开始停水停电；对于李伟搬离租赁大棚和房屋的时间，李伟陈述称其在2017年6月还没有搬完，安庄市场在2017年7月1日就锁了市场大门了，不让商户经营，所以其就无法搬出；安庄市场则主张李伟所承租的相关库房一直没有跟安庄市场交付，直到2018年1月被政府强拆。关于本案涉案土地性质，李伟、安庄市场均主张系集体建设用地；针对涉案租赁房屋是否办理相关准建手续，即是否取得建设工程规划许可证，是否经主管部门批准建设，李伟陈述称其所加建房屋没有办理相关准建手续，对其他房屋不了解情况；安庄市场则陈述称对涉案租赁房屋没有相关准建手续。因就租赁房屋未取得房屋准建手续，经本院向双方当事人释明合同效力，就未取得建设工程规划许可证等准建手续所签订房屋租赁合同为无效合同，如李伟坚持按照有效合同主张权利，其诉讼请求可能会被法院驳回，但李伟主张诉争租赁合同均为有效，其诉讼请求系基于合同有效所主张；安庄市场则主张合同效力问题由法院依法审查。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，安庄村委会经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃在庭审中的陈述、质证和辩论等诉讼权利。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；依法成立的合同，自成立时生效；违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。本案中，李伟与安庄市场所订立“北京市房屋租赁合同”、“北京市市场场地租赁合同”的租赁标的物均系房屋构筑物，均应属房屋租赁合同；虽然上述房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，但针对安庄市场内部的租赁大棚和租赁房屋，均未取得建设工程规许可证，未经区县以上房屋主管部门批准建设，现已被拆除腾退，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故诉争房屋租赁合同均应属无效。经本院释明，李伟坚持认为房屋租赁合同应属有效，并按照有效合同提出诉讼请求，因本院所认定房屋租赁合同的效力与李伟所主张合同效力并不一致，故对李伟所主张各项诉讼请求，均应予以驳回；本案争议方可就合同无效后所涉争议另行解决。综上所述，本案所涉房屋租赁合同应属无效，对李伟的全部诉讼请求应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、确认李伟与北京安庄农副产品批发市场有限公司在二○○九年三月二十一日签订的“北京市房屋租赁合同”无效；二、确认李伟与北京安庄农副产品批发市场有限公司在二○○九年三月二十一日签订的“北京市市场场地租赁合同”无效；三、驳回李伟的全部诉讼请求。案件受理费31309元，由李伟负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 振人民陪审员  梁跃海人民陪审员  丰永志二〇一九年十一月十四日法官 助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷