上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初70694号原告：张石曾，男，1966年3月6日出生，汉族，户籍地吉林省长春市，住上海市浦东新区。被告：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：唐娟，女。委托诉讼代理人：朱丹凤，女。原告张石曾与被告上海中原物业顾问有限公司居间合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月10日公开开庭进行了审理。原告张石曾、被告上海中原物业顾问有限公司的委托诉讼代理人唐娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张石曾向本院提出诉讼请求：1、判定原告和案外人刘某某于2019年1月15日签订的《房屋租赁合同》无效，被告返还原告租金人民币34,000元，赔偿原告三倍租金计102,000元，合计136,000元；2、判令被告返还原告中介服务费2,975元，赔偿原告三倍服务费8,925元，合计11,900元；3、判令被告赔偿原告代缴的电费236.95元、水费57.30元，合计294.25元；4、判令被告支付占用房间及杂物堆放占用空间房租费，2,000元/月*5个月，合计10,000元。事实和理由：原告于2019年1月经被告公司横桥店介绍看中位于上海市浦东新区繁荣路XXX弄XXX号的别墅(以下简称系争房屋)，并于1月中旬在被告公司横桥店内由该店员工万军接待见到了被告所称系争房屋的房东刘某某，因价格谈不拢，刘某某称自己很忙，与其丈夫田某商量后委托被告公司万军与原告签署合同，然后就离开了。被告公司万军与田某沟通后，和原告谈妥系争房屋租金为8,500元/月，支付方式为原告一次性支付三个月租金及一个月租金的保证金即34,000元，原告另支付中介费2,975元。基于对被告公司品牌的信任，又经被告公司官网核实过万军的身份，并且是在被告公司横桥店内签约，原告确信万军能够代表被告公司代签合同和提供中介服务，就签下了系争房屋的租赁合同。之后经万军指定，原告就职的上海卉翠文化发展有限公司(以下简称卉翠公司)于2019年1月15日代原告将房屋租金及中介费分别支付至田某及万军个人账户；万军向原告提供了田某的电话号码，并向原告推荐了田某的微信。原告从被告公司横桥店拿到了系争房屋的钥匙，于2019年1月底入住系争房屋；入住后原告发现系争房屋尚欠水电费350元，并有一间房屋及楼道被很多杂物占用，合计面积30平方米左右。原告就这些问题多次联系田某，都没有得到回复；通过被告公司联系田某，也没有解决这些问题。2019年2月上旬，深圳彩之家房地产策划有限公司上海分公司(以下简称彩之家公司)的工作人员携带系争房屋房产证及真实房东夏建萍的委托书向原告催讨系争房屋的租金，此时原告才知道上当；原告于2019年2月底和彩之家公司重新签订了房屋租赁合同，并重新支付了房屋租金，才能继续在系争房屋内居住至今。根据彩之家公司提供的《房屋出租协议书》，系争房屋自2017年3月1日起至2019年2月28日的承租人系案外人朱某某，而非案外人刘某某或田某，被告虚构事实以非法占有为目的，与案外人刘某某、田某联合骗取原告钱财，事实清楚证据确凿；被告具有两重身份，既是中介又是房屋出租方的代理人，故原告根据合同法第一百一十三条第二款、第三百九十九条、第四百零三条的规定诉至法院，要求判如所请。被告辩称，认可万军系被告公司员工，也是本案的经办业务员；原告的第一、三、四项诉讼请求是租赁关系项下的义务，而原、被告之间是居间合同关系，故不同意原告的第一、三、四项诉讼请求；被告已经促成原告和他人就系争房屋签订租赁合同，所以不同意原告的第二项诉讼请求。关于原告陈述的事实和理由有一点偏差，系争房屋的二房东是田某，当时刘某某是代替田某来签订租赁合同的，刘某某向被告公司员工万军出具了委托书，委托万军全权处理系争房屋的出租事宜；系争房屋的租金也是田某收取的，目前田某因为涉嫌诈骗罪被公安机关立案，现在还在刑事侦查中。本院经审理认定事实如下：万军系被告公司员工，原告经被告介绍租赁系争房屋。案外人刘某某于2019年1月15日出具委托书一份，内容为：“本人刘某某因没时间处理浦东新区繁荣路XXX弄XXX号别墅出租，特委托中原地产万军全权处理。2019.1.15刘某某”。原告与案外人刘某某于同日签订《房屋租赁合同》，合同约定经被告的居间服务，案外人刘某某(甲方)将系争房屋出租给原告(乙方)，系争房屋建筑面积288平方米，租赁期限为3年，自2019年2月5日起至2022年2月4日止；租金为每月8,500元，按三个月为一期支付，第一期租金于2019年1月15日前付清；原告还需支付给案外人刘某某租赁保证金8,500元；租赁期间内，水费、电费等房屋使用费由原告承担，物业管理费由房东承担；原告及案外人刘某某应按照月租金的35%分别向被告支付佣金；万军代案外人刘某某在甲方处签字，原告在乙方处签字，被告在居间方处盖章。同日，原、被告签订了《佣金确认书》，佣金支付人为原告，佣金收受人为被告，成交房地产为系争房屋，交易方式为租赁，成交金额为8,500元/月，原告在交易中的地位为承租方，原告应向被告支付的佣金数额为2,975元；原、被告在《佣金确认书》上均签字、盖章。签订合同当天，万军通过微信将案外人田某的银行卡号发送给原告，并将案外人田某的微信号推荐给原告。卉翠公司受原告委托于同日向案外人田某转账支付34,000元，用途备注为“租赁费”，向万军转账支付2,975元，用途备注为“中介费”，并于2019年6月30日出具《代付款说明》一份，主要内容为原告于2019年1月15日委托卉翠公司向田某代转租赁费人民币34,000元，向万军代转中介费人民币2,975元。原告于2019年3月收到国网上海市电力公司浦东供电公司发出的欠费停电通知书，该通知书称系争房屋2019年1月至2月共欠电费232.30元；原告缴纳了系争房屋2019年1月至2月所欠的电费232.30元，以及系争房屋2019年1月的水费57.30元，合计289.60元。原告于2019年8月诉至本院，要求判如所请。另查明，系争房屋权利人为夏建萍，房屋面积为294.47平方米；夏建萍于2019年2月24日与彩之家公司签订《房屋委托服务协议书》，委托彩之家公司将系争房屋对外出租。审理中，原、被告均承认，在签署《房屋租赁合同》及《佣金确认书》前，未对案外人刘某某是否拥有系争房屋合法的出租权利进行核实。上述事实，由房屋租赁合同、佣金确认书、微信聊天记录、兴业银行汇款回单、代转款说明、欠费停电通知书及生活缴费记录、上海市房地产权证、身份证复印件、房屋委托服务协议书、营业执照、委托书及原、被告的陈述等所证实。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。本案中，被告作为专业的中介公司，促成原告与案外人刘某某签订了《房屋租赁合同》，双方构成居间合同关系当无异议。作为居间人，被告在向原告报告订立合同机会或者提供订立合同的媒介服务前应当对合同的标的物即房源信息的真实性进行核实，以保障委托人的利益。但是，被告未要求刘某某出示并核对系争房屋的上海市房地产权证、租赁合同或其他权利凭证，仅凭刘某某自称其有权出租系争房屋，由于被告未能履行该项义务，导致被告促成原告和刘某某订立的房屋租赁合同无法正常履行，损害了原告的利益，也使得原告欲通过被告的专业服务获得租赁房源的根本目的无法实现，在此情况下仍要求原告支付中介费显然不公平，故原告要求被告返还中介费2,975元的诉请于法有据，本院予以支持。对于原告主张要求被告赔偿三倍中介服务费计8,925元的诉请，本院认为，原、被告双方系居间合同关系，属于《中华人民共和国合同法》调整范围，原告主张适用《中华人民共和国消费者权益保护法》缺乏依据，故对原告的该项诉请，本院不予支持。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，原告认为被告系案外人刘某某的代理人，故其要求确认原告与案外人刘某某于2019年1月15日签订的《房屋租赁合同》无效、被告返还原告租金34,000元并赔偿三倍租金计102,000元。本院认为，被告并非《房屋租赁合同》的相对方，案外人刘某某委托被告公司员工万军代为办理系争房屋出租事宜，万军在案外人刘某某授权的范围内和原告签订《房屋租赁合同》，因此产生的民事责任应当由被代理人即案外人刘某某承担，故对于原告的上述诉请，本院不予支持。对于原告要求被告赔偿原告代缴的水电费合计294.25元的诉请，本院认为，原告代缴的水电费应当由房屋权利人或者实际使用人承担，被告并非系争房屋权利人，也非实际使用人，故对原告的该项诉请，本院不予支持，原告可另行向相关义务人主张。对于原告要求被告支付房间及杂物堆放占用空间房租费10,000元的诉请，本院认为，原告未提供相关足够的证据证明上述杂物系被告堆放，应由被告承担相应费用，故对原告的该项诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告上海中原物业顾问有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张石曾中介服务费2,975元；二、驳回原告张石曾的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,464元，减半收取计1,732元(原告张石曾已预交)，由原告张石曾负担1,707元，由被告上海中原物业顾问有限公司负担25元(于本判决生效之日起七日内交纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王建平二〇一九年十一月二十九日书记员  李晓晨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。二、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。