上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初10615号原告：杨期能，汉族，住上海市黄浦区。原告：徐蓂芬，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：杨期能(系原告徐蓂芬之夫)。被告：上海松开物业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：潘菊华，总经理。委托诉讼代理人：陆向阳，女。被告：上海开天房地产开发经营有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：金裕龙，总经理。委托诉讼代理人：徐颖，女。原告杨期能、徐蓂芬与被告上海松开物业发展有限公司(以下简称松开物业)物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月1日受理后，依法适用简易程序，并于2019年7月24日公开开庭进行了审理。原告杨期能暨徐蓂芬的委托诉讼代理人，被告松开物业的委托诉讼代理人陆向阳到庭参加诉讼。审理中，本院依法追加上海开天房地产开发经营有限公司(以下简称开天公司)作为被告参加诉讼。又于2019年10月23日公开开庭进行了审理，原告杨期能暨徐蓂芬的委托诉讼代理人，被告松开物业的委托诉讼代理人陆向阳、开天公司委托诉讼代理人徐颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨期能、徐蓂芬向本院提出诉讼请求如下：1、被告双倍返还原告自2005年1月起至2008年7月止的物业服务费13,255.57元(134.03平方*1.15元每平方每月*43个月)；2、被告支付维修损失(维修费5,000元、清扫损失400元)以双倍赔偿计10,800元。事实和理由：原告所有的商品购买房于2003年8月20日交房后一直严重屋面渗漏以致房内建筑霉变而影响生活。至2005年以改制为理由,原上海松天物业管理公司前期物业管理服务合同由被告公司继续履行至2008年1月物业管理合同期满,且被告故意拖延到2008年8月，并与无签约权限的上海市松江区建设花园业主大会签订《物业服务合同》，管理期限为2008年8月3日至2011年8月2日止，其恶意拖延签约，帮助开发商逃避屋面渗漏应负的五年保养期维修责任,使开发商公司规避建筑工程实施致建筑质量的违约责任(保留另案起诉追溯责任的权利)。2008年7月6日原告提出申请,业主大会也致函开发公司要求解决建筑质量及屋面渗漏问题。在此期间被告推脱责任,声称5年维修时间到期,开发商公司不肯付钱而拒绝承担维修责任。存在滥用公司法人独立人格地位侵害业主利益,是有目的、有计划的共同侵权行为。之后原告对于被告不肯维修的违约责任多次交涉,要求及时在儿子10月份婚庆前解决纠纷,在催促下被告公司虽然派人进行维修。事后原告在重新装修期间,一场大暴雨又造成屋里漏雨严重,装修的墙面粉刷被彻底损害。物业徐经理带人员到现场察看并拍照证实仍要数个脸盆多处接水的状况使人哭笑不得,徐经理即表明会向开发商反映但事后并未落实解决,最终造成小区动用维修基金而加重业主管理委员会及业主的经济负担责任。原告认为，造成原告损失的全部原因是由于房屋质量问题不履行管理义务等过错所致，应当由被告负担，故请求判如诉请。被告松开物业辩称：原告的诉求均无依据。1、被告已经按照合同约定履行了义务。2、原告认为建设花园业主大会无签约权限，系原告缺乏专业知识，由业主大会跟被告签订合同，是由一层报一层的。3、至于原告主张的被告故意延期签订物业服务合同，无依据。被告无权也没有动机延误签订合同。且根据沪高法民一《2002》6号解答第17条，物业管理服务合同所约定的期限届满后，业主委员会未与物业管理企业重新签订物业管理合同，但仍然对物业服务进行管理，对业主进行了服务的，业主也接受服务的，可参照《合同法》第236条的规定，认定原物业管理合同继续有效，但服务期限为不定期。4、原告房屋质量问题应当由开发商进行负责，与原告无关。根据销售合同第22条约定，原告要求被告支付维修费无依据。被告在原告保修期快到期的情况下，向业委会提交了说明，督促业主向开发商维权。5、原告认为被告加重业主负担，且被告无权自行使用维修基金。设立的维修基金账户为指定的银行，使用维修基金时要根据相关规定，由相关人员批准使用，所以原告所说的被告加重原告负担不存在。6、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。最后，原告自2003年8月份进入小区开始，每次物业费都是通过司法途径解决的，他的行为已经影响被告的正常经营。被告开天公司辩称：1、原告的诉讼请求已经过了诉讼时效。2、被告开天公司已经按照正常程序将物业交接完毕。3、原告的问题已经通过物业公司在保修期内统一维修了。综上，被告开天公司已经履行完毕所有义务，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，原告杨期能、徐蓂芬系上海市松江区翔峰路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人，于2005年5月8日办理产权登记，该房屋建筑面积134.03平方米。被告开天公司系该房屋的开发商暨销售商，被告松开物业系该小区的物业服务公司。另查明，2003年2月20日，被告开天公司作为甲方、卖方与原告作为乙方、买方签订《上海市商品房预售合同》，由原告购买开天公司开发的上海市松江区翔峰路XXX弄XXX号XXX室房屋。合同对相关内容均作出了约定。合同约定在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋使用条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《新建商品房质量保证书》和《使用说明书》。第二十三条约定，自房屋验收交接之日起，甲方对房屋的保修范围和保修期限由甲乙双方参照国务院《建设工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。附件五对使用公约作出了约定。甲方已选聘松天物业公司对房屋进行前期物业管理。合同签订后，原告与被告松开物业于2003年8月20日办理了《楼宇交接书》。在该楼宇交接书上手书内容为：“当时讲有13楼，现在怎样解决？包晒衣架。”在该楼宇交接书上，原告杨期能作为业主签字，管理处由沈桂云签字。还查明，国务院发布的《建设工程质量管理条例》规定，施工单位对商品房质量的保修期限为，……(二)、“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年”……又查明，两被告于2002年4月签订《前期物业服务合同》，约定松开物业为上海市松江区翔峰路368弄(谷阳北路1250弄)建设花园小区提供物业服务。合同约定，松开物业为本物业管理区域内的业主、物业使用人提供包括物业共用部位的维护，物业共用设施设备的日常运行和维护，公共秩序的维护服务等等在内的服务事项。2005年8月28日和2008年8月31日，上海市松江区建设花园业主大会与被告签订有《物业服务合同》两份，约定被告松开物业继续为建设花园小区提供物业服务。委托管理期限分别自2005年1月18日至2008年1月17日止和2008年8月3日至2011年8月2日止。至今，该小区仍由被告松开物业提供物业服务。又查明，松开物业诉杨期能、徐蓂芬物业服务合同纠纷一案，松开物业要求杨期能、徐蓂芬支付的物业服务费，本院于2019年6月作出判决，支持了松开物业的诉讼请求。审理中，原告向本院陈述，虽然被告多次对其房屋漏水进行维修，但始终未能完全修复，其只能于2008年自行委托其他人进行室内维修，所产生的相关维修费用(包括材料费和人工费)共计5,400元，为此提供了由施工人员于2008年9月6日出具的证明一份。2008年7月8日，建设花园业主大会致上海开天建设(集团)有限公司董事长《关于建设花园屋顶渗漏问题的函》：“您好!贵公司开发建设的建设花园于2003年6月交付使用至今,在您的关心,支持下,物业管理及小区建设取得了显著成绩,在此,我们衷心感谢董事长五年来对小区的大力支持,解决了许多问题。但到目前为止,使我们及物业管理深感头痛的,也是业主们反映最强烈的问题一一屋顶渗漏水问题,无法得到很好的解决。多数屋顶(尤其是小高层),交房当年就开始渗漏,期间也进行了维修,但从未修复过。如小高层20户人家(附表1、附135号1201室申请书),基本上都渗漏,报修并维修后渗水越来越严重,有的业主因渗水面放弃装修。业主的呼声越来越高,强烈要求董事长能大力支持,能够理解业主心情,采取措施,尽快彻底办房屋修通水问题,还业主一个安静、舒适的家。”2018年8月23日，上海市人民政府信访复核意见书，沪府信访复核字〔2018〕23号，申请人：杨期能、徐蓂芬。被申请人：上海市住房和城乡建设管理委员会。申请人不服被申请人作出的市住建信访复查字〔2017〕00196号《信访复查意见书》,向上海市人民政府申请复核。申请人系松江区建设花园小区的业主,反映松开物业管理有限公司故意拖延小区物业管理合同的签订,以帮助开发商逃避对屋面严重渗漏在5年期内的维修义务,侵害了广大业主的权益,请求作出行政调查处理决定书。松江区住房保障和房屋管理局答复认为,开天建设集团有限公司与松天物业管理公司于2003年5月1日至2005年4月30日签订前期物业管理服务合同,建设花园业主大会与上海松天物业管理公司于2005年1月18日至2008年1月17日签订物业管理服务合同,合同期限相衔接。2008年以后由业主大会与松开物业管理有限公司续签物业服务合同,是否有恶意串通行为的认定不属我局职责范围。被申请人复查认为,因申请人未提供相关的证据材料,复查机关无法认定。若申请人认为,松开物业与业委会延期签订物业服务合同的行为侵害了申请人的权益,建议申请人可通过司法途径解决。以上事实，由上海市房地产登记簿、上海市商品房预售合同及附件、《楼宇交接书》、建设花园业主大会致函、上海市人民政府信访复核意见书、证明、前期物业服务合同、物业管理服务合同及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案中，被告松开物业作为开发商和业主大会选聘的物业服务企业，为原告所在的建设花园小区实施物业管理，为小区业主、物业使用人提供了包括物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共秩序等项目在内的物业服务，原告作为小区的业主，应当向松开物业交纳物业服务费，松开物业收取物业服务费，有事实和法律依据。原告主张要求被告松开物业双倍返还物业费的诉讼请求，本院不予支持。原告如认为松开物业与业委会延期签订物业服务合同的行为侵害了其权益，可另行主张。对于原告要求松开物业双倍赔偿维修费损失的请求，本院认为，现原告主张的系保修期内因房屋漏水导致的损失，根据法律规定，涉及房屋保修期内因质量问题产生的损失，其民事责任由建设单位即开发商承担，原告要求松开物业赔偿损失，本院不予支持。被告开天公司作为原告所在房屋的开发商，应当自房屋交付之日起承担相应的保修义务。依据双方签订的《上海市商品房出售合同》的约定，房屋正式交付之时起，开天公司对该房屋负责保修，并从房地产权利转移之日起继续保修五年。建设单位应按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的，业主可以自行委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。原告与被告松开物业于2003年8月办理了业主收房交接验收单，原告认为被告未尽维修责任，其于2008年9月委托他人维修，尚在保修的合理期限内，但法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告直至2019年才向被告主张该笔损失，显然已经超过了法律规定的三年诉讼时效。2018年8月23日上海市人民政府信访复核意见书认定的内容，反映出原告近年来的信访也是关于松开物业与建设花园业委会延期签订物业服务合同的行为，其认为侵害了原告的权益，并未要求被告承担本案的维修损失。故原告主张要求被告开天公司承担损失的请求，因超过诉讼时效，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第(六)项、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，判决如下：驳回原告杨期能、徐蓂芬的诉讼请求。案件受理费401元，减半收取200.50元，由原告杨期能、徐蓂芬负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  顾国华二〇一九年十一月二十五日书记员  李传辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。……第十五条承担侵权责任的方式主要有：……（六）赔偿损失；……二、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。