北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初13302号原告：北京硕金科技有限公司，住所地北京市朝阳区光华路8号楼1-4内4层A436。法定代表人：乔刚，总经理。委托诉讼代理人：张明，北京市国振律师事务所律师。委托诉讼代理人：王智勇，男，1990年5月15日出生，汉族，该公司员工，现住北京市海淀区。被告：李剑凯，男，1976年11月20日出生，汉族，现住北京市昌平区。第三人：何彦，女，1967年6月15日出生，汉族，现住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：闫金栋，北京市大道政通律师事务所律师。原告北京硕金科技有限公司（以下简称硕金公司）与被告李剑凯、第三人何彦案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告硕金公司的委托诉讼代理人张明、王智勇，被告李剑凯到庭参加了诉讼，第三人何彦经本院合法传唤未参加第一次庭审，其委托诉讼代理人闫金栋在第二次开庭时到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。硕金公司向本院提出诉讼请求：1．依法确认原告对被告申请执行的北京市昌平区北七家镇王府温馨公寓某号房屋有继续占有、使用权，判决被告停止对上述房产的执行；2．诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年4月28日，原告收到北京市昌平区人民法院（2019）京0114执异83号执行裁定书。原告认为，北京市昌平区人民法院驳回原告提出的执行异议，缺乏事实和法律依据。一、原告是涉案房屋的承租人，对涉案房屋拥有使用权。原告已经提交了相关证据证明其是涉案房屋的承租人，并履行了相关承租人的义务。与此同时，对涉案房屋也一直进行占有使用。被告和第三人之间即使存在买卖关系，依据《中华人民共和国合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第2款的规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。原告对涉案房屋也是有继续占有、使用房屋的权利。二、被告申请法院执行腾退涉案房屋是错误的，其行为没有法律依据。从被告申请执行依据的（2017）京0114民初170号判决内容来看，只判决了涉案房屋归被告所有，并没有判决要求第三人进行腾退房屋的内容，且对涉案房屋第三人并不占有、使用，涉案房屋的实际使用人为原告。在没有判决要求原告腾退的情况下，被告申请法院腾退涉案房屋，是没有法律依据的。李剑凯辩称，一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条（三），申请人并非在人民法院拍卖、变卖、以物抵债程序中主张优先购买权，此主张无效。该条法律规定表明，只有针对人民法院的出售行为，才能通过执行异议提起，针对当事人在先的出售行为，不能通过执行异议提起。本案中，房屋的购买早已发生在执行程序之前，购买过程已经结束。当事人如有主张，应通过诉讼程序而非执行异议进行主张。二、我方提交的房屋购买合同表明，出售人承诺房屋不存在出租，我方是善意购买人，如有承租情况，应由出售方进行赔偿，并且应通过诉讼程序解决。三、原告与第三人的租赁合同并非真实存在，房屋一直没有由该公司使用。四、租赁租金并非真实，甲方乙方没有实际支付租金，转账证明不能证明承租方已实际付款，并且根据目前北京租金不断上涨情况，一次性签订18年合同违背常情常理。综上所述，请求法院驳回原告北京硕金科技有限公司所提诉求。何彦述称，同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年8月28日,李剑凯与何彦签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定何彦将位于北京市昌平区北七家镇王府温馨公寓某房屋（以下简称涉案房屋）以2850000元的价格出售给李剑凯。上述合同签订后，李剑凯与何彦在合同履行过程中发生纠纷，李剑凯诉至本院，请求：1．判令被告何彦履行与原告李剑凯于2016年8月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2．判令第三人中保信合公司履行《借款合同》，于判决生效后十日内协助被告何彦办理北京市昌平区北七家镇王府温馨公寓某号房屋解除抵押登记手续；3．被告何彦于北京市昌平区北七家镇王府温馨公寓某号房屋抵押登记解除十日内，将房屋所有权转移登记至原告李剑凯名下，并按合同约定将房屋交付给原告；4．判令被告何彦自2016年11月27日起每日按480元（已付款96万元的万分之五）支付逾期违约金直至将房屋过户至原告李剑凯名下。2017年6月2日，我院依法作出（2017）京0114民初170号民事判决书，判决：一、何彦于本判决生效之日起15日内将位于北京市昌平区北七家镇王府温馨公寓某号房屋所有权转移登记至李剑凯名下；二、何彦于上述房屋所有权转移登记之日同时向李剑凯支付逾期过户违约金（以每日480元的标准计算，期限自2016年11月27日起至实际办理完毕房屋所有权转移登记之日止）；三、李剑凯于上述房屋所有权转移登记之日起30日内向何彦支付剩余购房款189万元；四、何彦于李剑凯支付完毕剩余购房款之日同时向李剑凯交付位于北京市昌平区北七家镇王府温馨公寓某号房屋；五、驳回李剑凯的其他诉讼请求；六、驳回何彦的全部反诉请求。何彦因不服上述判决，上诉至北京市第一中级人民法院。2017年9月28日北京市第一中级人民法院依法作出（2017）京01民终5389号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，李剑凯于2017年10月13日向本院申请强制执行。在执行过程中，硕金公司对本院执行的涉案房屋提出书面异议，认为本院要求硕金公司腾退涉案房屋的行为侵犯了其租赁权。本院经审查，于2019年4月25日作出（2019）京0114执异83号执行裁定书，裁定驳回硕金公司的异议请求，硕金公司不服上述裁定，诉至本院。硕金公司为证明其主张，向本院提交了如下证据：1．何彦与硕金公司于2016年7月28日签订的《房屋租赁合同》，合同载明何彦将涉案房屋出租给硕金公司，租期为18年，每月租金5000元，租期自2016年7月28日至2034年7月28日，承租人于2016年12月30日前支付租金共计108万元等。合同后半部分手写添加了“该租金已由董洁心约定交纳，最迟不超过2016年底。甲方已收取承租人的一幅画作为诚意金，特此证明。”李剑凯对该合同的真实性不予认可，称该合同系伪造，且一次签订18年合同违背常理。2．何彦名下中国银行交易流水，能够显示2016年11月11日董洁心通过ATM转入何彦的银行账户50000元，2016年11月14日董洁心转账给何彦950000元。硕金公司称上述1000000元是董洁心代替其交纳的房屋租金，但现无法联系董洁心。李剑凯对此不予认可，称无法确定硕金公司支付了租金。3．硕金公司自行出具的持股证明，称董洁心“系硕金科技有限公司的前员工，让其公司即福建华道文化发展有限公司代替硕金公司于2016年11月14日给公司房东何彦打租金款玖拾伍万元整，特授予其员工内部股权1%，由硕金公司股东张志锋代持”。李剑凯称持股证明系硕金公司自行提供，看不出董洁心与硕金公司的关系。4．录像光盘，显示贴有封条的箱子里所装物品，硕金公司称其将涉案房屋作为员工宿舍使用，箱子内有边嘉禾的物品，边嘉禾是其公司员工的孩子。李剑凯称真实性无法确认，房子靠近学校，有人在涉案房屋放点东西很正常。另查，案外人王可兴持有何彦签名、落款日期为2016年4月13日的《房屋租赁合同》曾提出执行异议，称其承租了涉案房屋，租期为2016年4月15日至2034年4月15日，本院经审查认为王可兴主张其享有实体权利的诉争房屋系本案执行依据明确判令交付给李剑凯的特定标的物，依据生效判决内容对其予以执行合法有据，遂以（2018）京0114执异82号执行裁定书裁定驳回王可兴的异议请求。何彦认可其收到了1000000元的租金，除此之外硕金公司是否通过现金形式支付房租需要核实。庭审过程中，本院询问硕金公司涉案房屋的格局、装修情况、居住人员情况，硕金公司表示不清楚，硕金公司自称交纳过水电费，但无法提供证据。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、（2017）京0114民初170号民事判决书、（2019）京0114执异83号执行裁定书、《房屋租赁合同》、中国银行交易流水、持股证明、录像光盘、执行异议申请书、（2019）京0114执异82号执行裁定书以及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。现硕金公司对本院作出的驳回其执行异议请求不服，以其享有民事权益为由，起诉要求依法确认其对涉案房屋享有继续占有、使用的权利，并停止对涉案房屋的执行。因此，本案审理的焦点问题在于硕金公司是否存在其主张的足以排除强制执行的民事权益。综合本案相关证据及原被告的陈述，本院认为硕金公司不存在足以排除强制执行的民事权益，理由如下：第一，硕金公司主张其与何彦之间存在房屋租赁合同关系，租赁期限为18年，自2016年7月28日至2034年7月28日止。但何彦与案外人王可兴在此之前签署了另一份《房屋租赁合同》，租赁标的同样为涉案房屋，租赁期限为18年，自2016年4月15日至2034年4月15日止，两份合同结合来看，真实性存疑。王可兴与硕金公司均称自己占有使用涉案房屋，其陈述相矛盾。第二，硕金公司主张董洁心支付了给何彦的1000000元系代硕金公司支付的房屋租金，但该笔款项的金额与租金金额不符，不能排除董洁心与何彦之间存在其他债权债务关系，亦无付款人董洁心签字确认的任何材料证明其是代硕金公司支付租金。硕金公司提交的持股证明是其自行出具，性质等同于当事人陈述，证明力较弱，在无其他证据能够相互印证的情况下本院对此不予采信。现有证据不足以证明硕金公司支付了涉案房屋租金。第三，硕金公司主张其作为承租人一直占有使用涉案房屋，但本院在庭审过程中询问其涉案房屋的格局、装修情况、居住人员情况时，硕金公司表示不清楚。按照日常生活经验法则，承租人应当对上述情况清楚了解，但硕金公司对上述内容一无所知，明显不符合常理。其若实际占有使用涉案房屋则必然产生水电费等相关费用，对此硕金公司也无法提供交纳相关费用的证据，故其主张实际占有使用涉案房屋缺乏事实依据，本院不予采信。鉴于以上几点理由，本院认为现有证据不能证明硕金公司与何彦之间存在租赁合同关系，硕金公司不存在足以排除强制执行的民事权益，故其主张对涉案房屋有继续占有、使用权，并要求停止对上述房产的执行的诉讼请求无法律与事实依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回北京硕金科技有限公司的诉讼请求。案件受理费14520元，由北京硕金科技有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 黄 莹人民陪审员 宋 颖人民陪审员 李 艳二〇一九年十一月二十八日书 记 员 赵桂贤