泰安市泰山区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）鲁0902执异201号 案外人：山东泰安通孚宝汽车贸易有限公司，住所地泰安市高新区长城路南首13916号。 法定代表人：柳锋，经理。 申请执行人：泰安市万和商砼有限公司，住所地：泰安大汶口石膏工业园。 法定代表人：丁茂元，总经理。 被执行人：泰安立达汽车销售服务有限公司，住所地泰安高新技术产业开发区。 法定代表人：周成风，总经理。 被执行人：赵志超，男，1986年8月3日出生，汉族，住泰安市。 本院在执行申请执行人泰安市万和商砼有限公司与被执行人泰安立达汽车销售服务有限公司（以下简称泰安立达销售公司）、赵志超借款合同纠纷一案中，案外人对执行被执行人土地上的部分地上附属物提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人山东泰安通孚宝汽车贸易有限公司（以下简称通孚宝公司）称，请求依法停止对泰安立达销售公司位于泰安市××新区××号土地及房产中开瑞展厅东维修车间、通孚宝综合展厅的执行；确认案外人和泰安立达销售公司于2012年5月1日签订的土地租赁合同有效并继续履行。案外人于2012年5月1日和泰安立达销售公司签订土地租赁合同，约定位于泰安市××新区××号土地出租给案外人使用，并让案外人自行出资建设展厅，展厅所有权属于案外人，期限为15年。案外人在合同签订后相继投资建设了开瑞展厅东维修车间、通孚宝综合展厅（位于开瑞展厅和奇瑞展厅中间）。案外人在看到2019年8月17日法院张贴的拍卖公告以后，才得知泰安立达销售公司位于泰安市××新区××号土地及房产被拍卖，其中被拍卖的开瑞展厅东维修车间、通孚宝综合展厅实际所有人为案外人，法院的执行严重侵害了案外人的权益，请求法院中止执行。 申请执行人泰安市万和商砼有限公司称，（一）法院对被执行人泰安立达销售公司名下房产土地评估、拍卖程序合法有效，案外人异议不成立。案件执行中，执行法院在涉案房地产上张贴了查封公告，对地上附属建筑物全部进行了查封，案外人在评估拍卖前并未提出异议，所以法院不应受理案外人现在提出的异议。（二）案外人向法院提交了多份租赁合同，且租赁合同内容前后矛盾，租赁合同属于无效合同，不应继续履行该租赁合同。案件执行过程中，案外人曾向法院提交2012年1月1日的房屋租赁合同，出租方为被执行人泰安立达销售公司，该租赁合同中未约定该涉案房产属案外人所有。2013年9月7日补充合同内容显示，因泰安立达销售公司尚欠案外人500万元及利息，租赁期限由2021年12月31日延长至2028年12月31日，500万元本金及利息抵顶应缴租赁费、水电费，补充协议中也未约定案外人享有涉案房产的所有权。本次异议案外人又提交2012年5月1日土地租赁合同，该合同与2013年9月7日的补充合同内容相矛盾，且无法证实三份租赁合同的真实性、合法性。泰安高新技术产业开发区人民法院（2013）泰高新民初字第206号民事判决书判决泰安衡正建筑安装工程有限公司对泰安立达销售公司汽车综合展厅项目建设工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权，已证实涉案房产系泰安衡正建筑安装工程有限公司建设，而不是案外人建设，案外人提交的其建设并享有所有权的租赁合同属于虚假证明，无法证实其享有涉案房产的所有权。涉案部分房产未取得建设工程规划手续，也未办理产权登记，属于违法建筑，案外人所持有的租赁合同属无效合同，不应受法律保护。（三）案外人受让债权后，未在合理期限内申请强制执行，已超法律规定的时效，泰安高新区人民法院的判决已丧失执行力。案外人提交的债权转让合同及高新区法院的判决书，案外人未在2年内申请执行，案外人也未对标的物申请查封，也没有对标的物启动评估拍卖程序，案外就不应对本案拍卖标的物中的无证房产的拍卖款享有优先受偿权，更不享有租赁权。 本院查明，申请执行人泰安市万和商砼有限公司与被执行人泰安立达销售公司、赵志超借款合同纠纷一案，山东省泰安市中级人民法院作出（2014）泰商初字第12号民事判决书后，该院指定本院执行。该院（2014）泰商初字第12号民事判决书认定，2009年4月22日，中国建设银行股份有限公司泰安市中支行（以下简称建行市中支行）（抵押权人）与泰安立达销售公司（抵押人）签订编号为商流2009-001号《最高额抵押合同》，约定：泰安立达销售公司以其房地产为其在抵押权人处2009年4月22日至2014年4月21日期间的一系列债务提供最高限额为1,000万元的抵押担保，抵押物具体为泰房权证泰字第××号号12××85号号房产和泰土国用（2006）第K-0013号、第K-0014号土地使用权，双方在合同上签字盖章并在有关部门办理了抵押登记手续，建行市中支行取得泰土（2009）第0023号、第0024号土地他项权利证明书以及房屋他项权证。2010年4月27日上述房屋所有权抵押注销。2010年4月27日，建行市中支行（抵押权人）与泰安立达销售公司（抵押人）签订编号为商流2010-004号《最高额抵押合同》，约定：泰安立达销售公司以其房地产为其在抵押权人处2010年4月29日至2014年4月16日期间的一系列债务提供最高限额为1,000万元的抵押担保，抵押物具体为：泰房权证泰字第××号、12××85号房产，双方在合同上签字盖章并在有关部门办理了抵押登记手续，建行市中支行取得泰房泰他字第××号房屋他项权证。 2013年5月29日，建行市中支行与泰安立达销售公司签订编号为商流2013-024号借款合同一份，约定：建行市中支行向泰安立达销售公司提供借款500万元，借款期限自2013年5月31日至2014年3月30日，借款年利率7.8%。同日，建行市中支行与赵志超签订了保证合同，赵志超自愿为上述借款提供连带责任保证。2013年5月31日建行市中支行向泰安立达销售公司交付借款500万元。2013年6月3日，建行市中支行与泰安立达销售公司签订编号为商流2013-025号借款合同一份，约定：建行市中支行向泰安立达销售公司提供借款500万元，借款期限自2013年6月4日至2014年4月3日，借款年利率7.8%。同日，建行市中支行与赵志超签订了保证合同，赵志超自愿为上述借款提供连带责任保证。2013年6月4日建行市中支行向泰安立达销售公司交付借款500万元。以上两笔借款到期后，泰安立达销售公司没有还款，保证人亦未履行保证责任。 2013年10月28日，申请执行人泰安市万和商砼有限公司作为委托人与受托人华能信托公司签订信托合同，申请执行人指定华能信托公司以信托资金支付转让款，从建行市中支行受让上述两笔借款的信贷资产债权，信托资金总额1,020万元，另支付信托报酬30万元。2013年10月29日，建行市中支行（出让方）与华能信托公司（受让方）签订买断型信贷资产转让合同，约定：建行市中支行将商流2013-024号、2013-025号贷款合同下的信贷资产债权转让给华能信托公司，相关从权利及原债权人因处置标的债权而取得的权利随之一同转让，截止2013年10月31日，转让债权本金1,000万元，利息86,381.80元，转让价款10,086,831.80元。同日，华能信托公司支付了转让款，2013年11月1日建行市中支行向泰安立达销售公司、赵志超送达债权转让通知书。2013年11月28日，申请执行人与华能信托公司签订债权转让协议，华能信托公司将从建行市中支行受让的上述两笔债权以及从权利，转让给了申请执行人，同日，华能信托公司向泰安立达销售公司、赵志超送达了债权转让通知书。为此，山东省泰安市中级人民法院判决，泰安立达销售公司于判决生效后十日内偿还申请执行人泰安市万和商砼有限公司借款本金1,000万元及利息，泰安立达销售公司不履行债务时，申请执行人有权以泰土他项（2009）第0023号、第0024号土地他项权利证明书上裁定的抵押土地使用权和泰房泰他字第××号房屋他项权证上载明的抵押房产，折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款在1,000万元的范围内优先受偿，赵志超承担连带清偿责任。 因抵押的房地产被济南市长清区人民法院查封，本院于2018年1月22日向该法院发出商请移送执行函，济南市长清区人民法院于2018年2月2日复函本院，同意本院对上述房地产进行评估、拍卖。2019年1月3日，本院依法裁定拍卖泰安市长城路南首泰安立达销售公司院内房地产，并在淘宝网司法拍卖平台对上述房地产进行公开拍卖，成交价为16,196,390元。拍卖成交后，本院在拍卖房地产的显著位置张贴了房地产腾退公告，为此，案外人向本院提出执行异议。 案外人通孚宝公司向本院提交2012年5月1日被执行人泰安立达销售公司（甲方）与案外人通孚宝公司（乙方）签订的土地租赁合同一份，合同约定，甲方将位于南××××号土地的使用权出租给乙方使用，该地块大小为3500平方米，长70米，宽50米，形状为矩形及南临500平方米停车场。上述地块由甲方负责展厅的建设审批手续，建设展厅所需费用及材料（480万元）由乙方自行承担。该展厅承建完毕后其所有权归乙方所有，租赁期限为15年，自2012年5月1日至2027年4月30日止，租赁费用每年40万元。付款方式乙方以展厅投资（折旧后）360万元折抵土地租赁费用（折抵9年即至2021年4月30日），上述由乙方投资所建展厅所有权归甲方所有，自2021年5月1日起，乙方每年向甲方支付40万元的土地租赁费。在合同履行期间，甲方不得随意收回土地使用权，终止合同，不得有其他违约的情形，如有违反甲方应赔偿乙方因对该土地的投资而产生的损失，以及合同期内的预期经营损失和其他实际损失，包括固定资产、厂房及相关设备等。 案外人还提交2014年12月18日通孚宝公司（甲方）与泰安星驰汽车销售有限公司（乙方）签订的租赁合同一份，约定，经甲方双方协商，甲方同意乙方在原通孚宝公司停车场建设汽车维修车间，车间面积见图纸，租赁期限5年，自2015年1月1日至2019年12月31日，租赁费支付方式为自2015年1月起，五年内乙方无偿使用原通孚宝公司停车场，车间建设费用由乙方自行承担，维修车间所有权归甲方，车间内设备及可移动物品归乙方所有，期限以内乙方免费使用，乙方负责日常维修且费用自理，保持车间的完整性。五年后，若乙方继续使用该车间，则甲方按照低于市场租赁价格将该维修车间租赁给乙方使用。如遇不可抗力或法院查封、拍卖土地时，乙方无条件配合甲方、法院执行，剩余租赁费由乙方申报债权，依法处理。 另查明，泰安高新技术产业开发区人民法院（2013）泰高新民初字第206号民事判决书认定，2010年3月，泰安衡正建筑安装工程有限公司与泰安立达销售公司签订建筑安装工程承包合同，泰安衡正建筑安装工程有限公司为泰安立达销售公司施工的项目包括开瑞展厅、开瑞展厅办公室、立达综合展厅工程等工程，至2014年2月20日，泰安立达销售公司共欠泰安衡正建筑安装工程有限公司工程款3,915,295.60元，故判决泰安立达销售公司于判决生效后十五日内支付泰安衡正建筑安装工程有限公司工程欠款3,915,295.60元；泰安衡正建筑安装工程有限公司就泰安立达销售公司汽车综合展厅项目建设工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。 本院认为，山东省泰安市中级人民法院（2014）泰商初字第12号民事判决书，对建行市中支行与被执行人泰安立达销售公司签订的编号2009-001号最高额抵押合同、2010年4月27日签订的编号为2010-004号最高额抵押合同，均认定为有效合同。建行市中支行将该两笔借款债权转让后，相应的抵押权同时转让，申请执行人作为债权受让人，对抵押的房地产亦享有优先受偿权。故本院依法对抵押的房地产进行评估拍卖符合法律规定。案外人称，在2012年5月11日，被执行人泰安立达销售公司与案外人签订合同，泰安立达销售公司将抵押的部分土地出租给案外人，并由案外人建设了汽车展厅，虽然双方约定租赁期间所有权归案外人，但早在2009年4月22日、2010年4月27日，被执行人即将土地、房屋抵押给了建行市中支行，并到相关部门办理了抵押登记，建行市中支行取得了抵押权证书，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十六条的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押实现后，租赁合同对受让人不具有约束力；抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任。上述房产及土地使用权设立抵押后，被执行人泰安立达销售公司即无权再对土地的使用权进行擅自对外出租，如对外出租，应向承租人书面告知土地被抵押的事实，否则给承租人造成的损失，由出租人承担赔偿责任，但承租人不能阻碍对抵押物的执行。因此，案外人的异议理由不能成立。同样，案外人与他人签订协议，在其承租的土地上建设了汽车维修车间，虽然约定建设的维修车间归案外人所有，但同前述理由，案外人的异议主张亦不能阻却本案的执行。泰安高新技术产业开发区人民法院（2013）泰高新民初字第206号民事判决书中认定，泰安立达销售公司汽车综合展厅项目建设工程的所有人系泰安立达销售公司，故判决泰安衡正建筑安装工程有限公司享有优先受偿权。综上，案外人的异议请求不能成立，本院依法予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百六十五条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回山东泰安通孚宝汽车贸易有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  刘法生 审判员  赵红梅 审判员  张仁岗 二〇一九年十一月一日 书记员  曹 宁