广东省江门市江海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0704民初1537号 原告：朱新国，男，1948年1月2日出生，汉族，住广东省中山市。 委托诉讼代理人：刘思侃，广东贤道律师事务所律师。 被告：凌升，男，1984年2月27日出生，汉族，住广东省平远县。 被告：李荣信，男，1990年8月15日出生，汉族，住广东省江门市新会区。 原告朱新国与被告凌升、李荣信房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案受理后，依法适用简易程序。因案情复杂，本院依职权转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱新国的委托诉讼代理人刘思侃及被告李荣信到庭参加了诉讼，被告凌升经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱新国向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告立刻向原告归还购房定金150000.00元及首期款100000.00合计250000.00元；二、依法判令被告赔偿违约金与购房定金的相同金额150000.00元；三、本案受理费由被告承担。事实和理由：原告向被告购买位于江门市江海区外海海伦湾***室房屋，双方于2018年4月13日签订了《房屋买卖合同》。合同约定乙方应付定金15万元人民币，首期付款10万元人民币，办好房产证后支付97000元，余款在过户时付清。乙方依约支付了15万元定金及10万元首期款后，该房屋因被告的银行债务问题被法院查封，无法办理过户，导致合同无法履行。后期经双方经过充分协商，自愿解除2018年4月13日签订的《房产买卖合同》，并就解除合同的相关问题自愿达成协议，内容有甲方承诺签订协议之日起5日内退还乙方的购房定金及首期款共计25万元整等约定事项。经双方商议之后，被告并没有履行协议中的事项。 被告凌升缺席，也未作答辩。 被告李荣信辩称，我本人不同意，定金以及首付款是卖方收取，不是居间方收取，而且我们收前已经查询过该房屋，该房屋没有被查封，签订合同当天已经说明该房子是没有办理房产证，买卖双方约定等该房屋有房产证以及契税满两年后一起去办理该房屋的过户手续，本人在该过程中都尽了自己的责任，每个星期都到房产局口头查询该房子有无查封，直到他们约定过户的前一天经我去房产局查询该房屋仍是没有查封状态，过户的当天就被查封了。我已经尽了我的责任，不应当承担赔付款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2018年4月13日，以被告凌升为卖方、原告朱新国为买方、居间方李荣信签订编号为8801889号的《房产买卖合同》，主要内容：1、转让标的：买卖双方交易的房地产位于江门市江海区外海海伦湾***室全部，建筑面积为89.05㎡，套内面积（建基面积）为71.32㎡（以房产证面积为准），用途住宅房地产权证号码：未办证；2、转让价款：卖方自愿将该物业转让给买方，转让成交价为人民币750000元；3、交易定金：买方同意在本合同生效之日起2日内（含当日）向卖方支付定金人民币为150000元，上述定金由卖方收取，并开具收据；4、付款方式：除定金外的房款600000元约定买方按下述第A种方式支付：（A）一次性（分期）付款：买方须于房地产交易中心递件办理过户手续并拿取收件回执，将该房款划入双方约定的账户，房款按买卖双方自行交接方式处理；5、产权转移登记：买卖双方需于2018年12月20日前或符合过户条件时5个工作日共同向房地产权登记机关申办产权登记手续，该物业的新《房地产权证》由买方领取；6、居间方服务内容及付费：居间方为买卖双方提供房地产交易咨询服务，专业的房地产买卖签约指导，并协助办理房产交接等服务。由买方于本合同签订之日向居间方支付服务费0元整；由卖方于本合同签订之日向居间方支付服务费人民币10000元整。（该服务费在买卖双方办理过户手续前支付）；7、合同第十五条（备注）如备注条款与本合同前述条款有冲突的，以备注为准。双方协定签合同当日付给卖方定金人民币壹万伍万，开发商交楼支付卖方人民币壹拾万，房产证办证支付卖方人民币玖万柒，从五月一日起供楼由买方支付，直到过户为止；8、卖方：凌升（签名及按指模）、居间方：李荣信（签名及盖公章江海区信诚房产信息咨询部）、买方：朱国新（签名及按指模）； 二、2018年4月13日，被告凌升向原告朱国新出具了编号为1128860号的《收据》，收据的内容为：今收到朱国新（440620***）交来购江门市江海区外海海伦湾***定金。定金转入凌升建行621***帐上。金额50000元，经手人：凌升（签名及按指模）； 三、2018年4月13日，被告凌升向原告朱国新出具了编号为1128861号的《收据》，收据的内容为：今收到朱国新（440620***）交来购江门市江海区外海海伦湾***定金。定金转入凌升建行621***帐上。（到帐作实），金额100000元，经手人：凌升（签名及按指模）； 四、2018年8月3日，被告凌升向原告朱国新出具了编号为1128861号的《收据》，收据的内容为：今收到朱国新（440620***）交来购江门市江海区外海海伦湾***室购房款转入凌升农行622***帐上。（到帐为止），金额100000元，经手人：李荣信（签名及按指模）； 五、2019年6月11日，被告凌升与原告朱国新签订《解除房屋买卖合同协议书》，以被告凌升为甲方（卖方），以原告朱国新为乙方（买方），主要内容:1、因乙方向甲方购买位于江门江海区外海海伦湾***室房屋，依约向甲方支付了15万元定金及10万首期款后，该房屋因甲方的银行债务问题被法院查封，无法办理过户，导致合同无法履行；2、双方自愿达成以下协议：（1）甲乙双方同意自本协议书签订之日起解除2018年4月13日签订的《房产买卖合同》；（2）甲方在本协议书签订之日起5日内退还乙方的购房定金及首期款共计25万元整；（3）甲方按照合同约定承担违约责任，向乙方赔偿与定金相同金额的款项，即人民币15万元，在本协议签订之日起5日内支付；（4）如果甲方不能按照上述约定期限支付本协议第（2）、（3）条中的40万元，则乙方甲方有权在该房屋的变卖、拍卖款中受偿，不足部分仍继续向甲方追偿；（5）如果乙方需要通过诉讼途径主张相关合法权益，甲方应承担乙方由此支付的律师费、诉讼费等相关合理费用；（6）本协议经甲乙双方签名按手印后生效。甲方：凌升（签名及按指模），乙方：朱国新（签名）。 本院认为：本案涉及原告与被告之间的房屋买卖合同纠纷法律关系。本案的争议焦点为：一、被告是否应当退还原告购房款？金额多少？二、被告是否应当支付违约金？金额多少？三、两被告之间如何承担法律责任？ 一、关于被告是否应当退还原告购房款、金额多少的问题。 本案中《房产买卖合同》及《解除房屋买卖合同协议书》是双方当事人的真实意思表示，主要条款没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人应依约自觉履行。本院认为，因案涉房屋已经被查封，导致合同无法继续履行，双方协商解除合同，是合法有效的，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，因此原告诉请被告凌升退还购房款250000元，依法有据，本院予以支持。 二、关于被告是否应当支付违约金、金额多少的问题。 本院认为，根据《解除房屋买卖合同协议书》中约定“甲方（被告凌升）按照合同约定承担违约责任，向乙方（原告朱国新）赔偿与定金相同金额的款项，即人民币15万元，在本协议签订之日起5日内支付”，该协议是双方真实的意思表示，因此，原告诉请被告凌升支付违约金150000元，本院予以支持。 三、关于两被告之间如何承担法律责任的问题。 本院认为，原告与被告凌升签订《房产买卖合同》及《解除房屋买卖合同协议书》之间就案涉房屋形成的房屋买卖合同关系，因此，合同解除的法律后果，应由被告凌升承担，即原告支付的购房款250000元及违约金150000元由被告凌升承担。本案中，被告李荣信作为居间人，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”，现没有证据证明被告李荣信在房产交易过程中存在过错，因此，被告李荣信不对购房款及违约金承担责任。 被告凌升经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本院依法缺席判决。 依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第四百二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告凌升于本判决发生法律效力之日起十日内支付款项购房款250000元及违约金150000元给原告朱新国； 二、驳回原告朱新国的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11300元，由被告凌升负担。原告朱新国预交的一审案件受理费11300元，由本院予以退回；被告凌升应向本院补缴一审案件受理费11300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。 审 判 长  黎成继 人民陪审员  陈国富 人民陪审员  徐嘉乐 二〇一九年十一月十二日 本件与原本核对无异 法官 助理  何锦伟 书 记 员  郭佳频