河南省襄城县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1025民初1500号原告：郭德中，男，汉族，1964年4月14日生，住襄城县。委托诉讼代理人：李卿，河南金豫律师事务所律师。被告：襄城汇浦村镇银行股份有限公司，住所地：襄城县东城区烟城路新县委东路北。法定代表人：张占东，任董事长。委托诉讼代理人：熊梦豪、李浩，公司员工。被告：襄城县金叶商贸有限公司，住所地：襄城县紫云大道与迎宾路交汇处。法定代表人：关保平。原告郭德中与被告襄城汇浦村镇银行股份有限公司（以下简称：汇浦银行）、襄城县金叶商贸有限公司（以下简称：金叶公司）、魏长甫执行异议之诉纠纷一案，2019年5月7日诉至本院，本院于同日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郭德中及其委托诉讼代理人李卿，被告汇浦银行的委托诉讼代理人熊梦豪、李浩均到庭参加诉讼，被告金叶公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。2019年7月22日，本院作出（2019）豫1025民初1500号民事裁定书，裁定驳回原告郭德中对被告魏长甫的起诉。本案现已审理终结。原告郭德中诉称：2011年11月，原告因购房经中间人郑某向被告金叶公司业务代表侯遂正交付款项200000元，用于购买金叶公司开发的XXXX家园小区房屋。之后原告与金叶公司业务代表侯遂正就房屋具体坐落、交易价款、房款支付方式，房屋交付等事宜商定，原告补齐剩余购房款180000元，侯遂正和原告于2018年4月10日签订《房屋买卖协议书》一份，并将位于襄城县XX庄XX城XXX路北XXXX家园X幢X层XXX号房屋交付给原告，原告接收房屋并实际占有了该房屋。据此原告已合法取得该套房产项下的权利，该房产应当属于原告所有。期间，原告多次找金叶公司要求办理涉案房屋的不动产登记，被告均以各种理由推脱。2019年3月15日，襄城县法院发布了依据2019年3月6日作出(2019)豫1025执271-1号《执行裁定书》查封本案涉案房屋的《查封公告》，原告方得知因魏长甫、金叶公司的银行贷款一案，襄城县法院将原告全款购买并实际占有的房屋予以查封，且已进入强制执行程序。原告得知此事后，立即向襄城县法院提出了执行异议申请，襄城县法院于2019年4月12日作出了(2019)豫1025执异7号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告于2019年4月23日领取了该裁定书。原告对(2019)豫1025执异7号执行裁定书裁定内容不服。原告认为:首先，原告享有本案案涉房屋的所有权。原告与金叶公司之间存在真实、合法、有效的房屋买卖合同关系，原告已支付全部购房款，且已实际占有了该住宅房屋，并且在买卖过程中原告并无过错，本案涉案房产应当归原告所有，原告的权利应予保护。其次，被告间所进行的抵押及公证行为应属于无效。金叶公司将明知出售给原告的房产抵押给被告汇浦银行，汇浦银行违反《贷款通则》的相关规定，未按照贷款流程履行贷前审查的法定义务，该房产属于《物权法》第一百八十四条规定的不得抵押的财产，被告间所签订的抵押合同、办理的他项权登记和对该抵押权能予以强制执行的公证文书欠缺事实依据，应属无效。因此，原告对本案涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。人民法院的查封行为已经严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院请求：1、请求依法解除对位于襄城县XX庄XX城XXX路北XXXX家园X幢X层XXX号(房产权证号:20××70房产的查封、评估、拍卖等强制执行措施，终止对该房产的强制执行，房屋价值38万元。2、本案诉讼费用由被告承担。被告汇浦银行辩称：2017年8月30日陈某向汇浦银行申请贷款259万元，双方签订《个人借款合同》，并以金叶公司所有的房产进行抵押，办理了抵押登记，不动产登记证号为2017襄城县不动产证明第0003XXX号。陈某借款到期后未能偿还本息，因为双方在借款抵押合同登记后在公证处进行了公证，汇浦银行依法申请了强制执行，襄城县法院执行局依据公证文书对涉案房产进行查封合理合法，涉案房屋所有权为金叶公司，原告在诉状中称其向候遂正交付购房款，并非向房屋所有权人金叶公司交付，原告不能享有涉案房屋的物权，对涉案房屋不享有任何权利，不能阻却法院的执行，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告金叶公司缺席未答辩。原告郭德中为支持其主张向本院提供以下证据：证据一、（2019）豫1025执异7号执行裁定书1份，证明：原告提起执行异议之诉的原因系因不服（2019）豫1025执异7号执行裁定书裁定内容，认为襄城县法院执行查封位于襄城县XX庄××XXX路北××生活家园××楼××房产是错误的。证据二、房屋买卖协议书、（2017）豫1025民初2613号民事调解书各一份，证明：1、原告郭德中经金叶公司业务代表侯遂正之手购买了位于襄城县XX庄××XXX路北××XX家园××楼××房产，共计支付购房款38万元整，并签订《房屋买卖协议》一份，该协议明确载明了购房人、房屋坐落、建筑面积、房价款、付款方式等房屋买卖合同的主要内容，具备合同要件，应视为买卖双方签订了房屋买卖合同，原告与金叶公司之间成立房屋买卖合同关系。2、原告支付的购房款38万元，其中的18万元系以现金方式交付，剩余20万元系以（2017）豫1025民初2613号民事调解书确定的原告对侯遂正的债权20万元支付，原告履行了支付全部购房款的义务。证据三、不动产登记资料查询结果证明1份，证明：1、金叶公司于2017年4月20日办理了本案涉案房产的不动产权证登记，金叶公司出售给原告房屋合法、有效，证明原告与金叶公司在襄城县法院执行查封前已存在合法有效的房屋买卖合同关系。2、金叶公司于2017年8月30日向汇浦银行办理的本案涉案房屋的抵押登记，该抵押行为发生在原告合法有效购房行为发生之后，金叶公司将不属于自己的房屋，退一步讲系将权属存在争议的房屋抵押给了汇浦银行，依据《担保法》第三十七条第四项的规定，本案涉案房屋属于不得抵押的财产，抵押行为应属无效。3、原告名下无其他用于居住的房屋。证据四、不动产权证、宗地图、房屋分层分户平面图各一份，证明：本案涉案房屋304号房屋于2015年竣工。证据五、信贷业务出账通知一份，证明：1、金叶公司提供抵押担保的贷款用途为贷款人魏长甫购买货物，据原告了解该笔贷款并非用于该贷款用途，汇浦银行未对贷款用途真实情况进行审查，显属违反规定。2、汇浦银行未履行贷前审查法定义务，依据《商业银行法》第三十六条、《贷款通则》第二十七条、第二十八条的规定，汇浦银行明显存在未履行贷前审查的法定义务，没有对抵押物的权属和实现抵押权的可行性进行严格审查，不属于善意抵押权人。证据六、承诺书1份，证明：金叶公司在办理抵押担保前所作承诺与事实不符。证据七、（2017）襄证民字第2264号公证书、（2019）豫许襄证执字第25号执行证书各1份，证明：将属于有争议的财产提供抵押担保未向公证处说明，依据《公证法》第三十一条的规定，本案涉及的公证事项应属不予办理公证的情形，依据《公证法》第三十六条的规定，原告现有证据足以推翻（2017）襄证民字第2263号公证书，该公证书应属无效。出具的（2019）豫许襄证执字第25号执行证书不具有执行效力。证据八、金叶公司XXXX家园项目清算协议1份，证明：金叶公司认可侯遂正系金叶公司的合伙人，XXXX家园项目的出资人。被告汇浦银行为支持其主张向本院提供：证据一、陈某贷款、金叶公司抵押的手续资料：个人借款合同一份，最高额抵押合同一份，公证书一份，不动产登记证明复印件一份，借款凭证、信贷业务出账通知一份，支付申请一份，借款入账确认书一份，提款申请书一份，金叶公司营业执照及法人身份证复印件一份。证据二、涉案房屋评估报告一份，包含有现场的照片。证据一、二证明：汇浦银行起诉执行的对象和原告所异议的对象没有任何关联，金叶公司的房子抵押，汇浦银行享有抵押权。被告金叶公司缺席未向本院提供证据。综合以上证据，经庭审，本院确认以下案件事实：涉案位于襄城县库庄街道XX庄XX城XXX路北XXXX家园X号楼X层XXX号房产登记在金叶公司名下，登记时间为2017年4月26日，产权证号：豫（2017）襄城县不动产权第0000XXX号。2017年8月30日，陈某与汇浦银行签订《个人借款合同》，约定陈某向汇浦银行借款259万元，金叶公司与汇浦银行签订《最高额抵押合同》，约定以案涉房产为上述借款提供抵押担保，并办理抵押登记，不动产登记证号为2017襄城县不动产证明第0003XXX号。2018年4月10日，原告经候遂正购买金叶公司位于襄城县××城XXX路北×XXX家园××房产，并签订《房屋买卖协议书》一份，约定：“甲方李惠彩、侯遂正，乙方郭德中，1、甲方夫妻自愿将位于襄城县XX城XXX路XXXX家园X号楼X层XXX号房（房屋建筑面积136.18平方）出售给乙方，出售价为人民币叁拾捌万元整（￥380000元）。2、乙方已支付给甲方房款壹拾捌万元整（￥180000元），乙方在领到房屋钥匙之日将下余的房款二十万元整（￥200000元）一次性付给甲方。3、房屋买卖协议签订后，此房屋的交易过户费用及其他费用由乙方承担，此前与该房屋的所有经济、争议由甲方承担。”2017年10月17日，本院作出（2017）豫1025民初2613号民事调解书，确认：侯遂正偿还郭德中借款本金20万元。支付方式：2017年10月31日前偿还5万元，2017年11月30日前偿还5万元，2017年12月31日前偿还5万元，2018年3月31日前偿还5万元。如被告未如期还款，原告郭德中有权申请对下余全部借款的强制执行。汇浦银行与陈某、金叶公司借款合同纠纷一案，襄城县公证处于2019年1月24日作出（2019）豫许襄证字第24号执行证书。因陈某、金叶公司未履行还款义务，汇浦银行向本院申请强制执行。2019年3月6日，本院作出(2019)豫1025执271-1号执行裁定书，将涉案房产予以查封。2019年4月8日，案外人郭德中向本院提起书面执行异议，请求依法中止对查封房产的执行。2019年4月12日本院作出（2019）豫1025执异7号执行裁定书，裁定：驳回案外人郭德中的异议请求。2019年5月7日，郭德中诉至本院，请求：1、请求依法解除对位于襄城县XX庄XX城XXX路北XXXX家园X幢X层XXX号(房产权证号:20××70房产的查封、评估、拍卖等强制执行措施，终止对该房产的强制执行，房屋价值38万元。2、本案诉讼费用由被告承担。本院认为，案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。该类诉讼目的在于阻止或撤销执行机构对标的的执行，与普通的侵权诉讼所解决确权、给付等实体纠纷不同，只是对执行标的是否作出强制执行或撤销执行程序的诉讼。依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，不动产买受人的民事权益需符合上述四个要件，即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。本案中，原告郭德中以与侯遂正签订的《房屋买卖协议书》主张排除本案执行。本案的焦点问题在于，郭德中对人民法院查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的所有权或者物权期待权。所有权作为物权的一种，其取得的方式分为继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的原因之一。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条规定，一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。本案中，涉案房屋并非单纯买卖行为，双方虽然签订《房屋买卖协议书》，约定房屋价款38万元，其中20万元用于抵偿侯遂正欠原告的借款20万元，系为以物抵债。本案原告郭德中与侯遂正之间以20万借款抵偿房款，只是债务人履行债务的变通方式，交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式并不形成优于其他债权的利益，也不必然地引起房屋权属的变动。故不能认定原告依据以房抵债而产生的物权期待权及物权本身能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请的强制执行。关于原告郭德中是否已经支付全部价款，执行异议之诉不仅涉及案外人和被执行人利益，还涉及申请执行人的利益。法院审理执行异议之诉案件，应全面考虑不同当事人之间的利害关系，充分保护各方当事人合法权益，在适用前述规定对案外人权利予以特别保护时，应从严审查、严格把握。尤其对于购房人转账支付购房款的，应对购房款转账凭证予以查实；现金支付购房款的，应对购房款来源等事实予以查实。本案中，原告称其中18万元房款系现金支付，但并未提供支付上述款项的凭证，如收到条等，亦未提供如何从付款账户提取现金的信息，交易行为不规范，在无法形成完整证据链条的情况下，无法认定郭德中已支付全部购房款。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条作出了具体的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”上述规定的“第三人没有过错”，应指第三人已经支付全部价款并实际占有标的物后，没有办理过户登记手续，但其未办理产权过户登记手续是由于登记机关未能及时办理、出卖人不予协助、办理登记存在客观障碍等非第三人所能控制的原因造成的。本案中，涉案房屋于2017年4月26日办理产权登记，登记所有权人为金叶公司，2017年8月30日，金叶公司将涉案房屋抵押给汇浦银行，并办理抵押登记，2018年4月10日原告与侯遂正签订《房屋买卖协议书》购买涉案房屋，在原告购买涉案房屋时，涉案房屋已经办理抵押登记，抵押给汇浦银行，原告未能办理过户登记手续并非由于登记机关未能及时办理、出卖人不予协助、办理登记存在客观障碍等非原告所能控制的原因造成的，原告作为完全民事行为能力人，其自身应尽到相应的注意义务，但原告未尽到相应的注意义务而购买已抵押给汇浦银行的涉案房屋，其自身存在过错。综上，原告的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予保护。被告金叶公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十六条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告郭德中的诉讼请求。案件受理费7000元，由原告郭德中负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  张玉硕人民陪审员  陈振岭人民陪审员  李莎莉二〇一九年十一月四日书 记 员  雷 鸣