山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁民再863号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：华润置地（淄博）有限公司，住所地山东省淄博市张店区人民东路2号。法定代表人：张大为，总经理。委托诉讼代理人：张凯强，山东众成清泰（淄博）律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：徐光明，男，1958年3月18日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。委托诉讼代理人：**春，山东正大至诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：田京华，淄博张店腾飞法律服务所法律服务工作者。被申请人（一审原告、二审上诉人）：李慧芹，女，1962年11月21日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。委托诉讼代理人：**春，山东正大至诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：田京华，淄博张店腾飞法律服务所法律服务工作者。再审申请人华润置地（淄博）有限公司（以下简称华润置地）因与被申请人徐光明、李慧芹房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省淄博市中级人民法院（2017）鲁03民终2135号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年6月20日作出（2019）鲁民申1955号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人华润置地委托诉讼代理人张凯强，被申请人徐光明、李慧芹及其委托诉讼代理人**春、田京华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华润置地申请再审请求：1.撤销山东省淄博市中级人民法院(2017)鲁03民终2135号民事判决;2、改判驳回徐光明、李慧芹的诉讼请求。事实和理由：（一）二审判决认定“被上诉人未将具备使用条件的房屋交付上诉人，构成违约，应依约承担违约责任”与事实不符。根据商品房买卖合同第八条约定，华润置地应于2016年6月25日前将经验收合格的商品房交付被申请人使用。附件五补充协议第8.2条约定，华润置地在合同约定的房屋交付日前向买受人发出房屋《入住通知书》，买受人应按《入住通知书》规定的期限、地点到华润置地指定的地点办理交接手续。如若买受人未按期办理的，根据8.4、8.5条约定，视为华润置地已交付商品房。本案中，涉案房产于2016年6月12日经验收合格，房产已具备使用条件，华润置地于2016年6月19日向被申请人邮寄送达交付通知书，被申请人一审庭审中也已认可在交付当日到达华润置地交付现场，但拒绝办理交付手续，根据协议约定，视为华润置地已将符合交付条件的商品房交付被申请人使用。另外，附件五补充协议第9.1条约定，除该商品房所属本期开发项目按约定日期交付外，其他分期开发项目的完工时间由甲方(华润置地)根据情况自行安排，乙方(买受人)对此无异议。结合该约定，1、华润置地已按约向被申请人履行交付义务，未办理实际交付的责任在被申请人自身，非华润置地；2、涉案房产已竣工验收合格，而竣工验收范围并不包括门前台阶，台阶作为分期开发项目，施工受制于市政道路施工完毕与否，而市政道路未施工完毕，其完工时间可由华润置地根据具体情况自行安排。所以，在华润置地履行义务符合约定且无法左右市政道路施工进度的情况下，二审判决以台阶未铺设认定商品房不具备使用条件是错误的。（二）二审判决认定“依照《中华人民共和合同法》第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”是错误的。本案适用《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定的前提为华润置地存在违约行为，而根据被申请人提供的证据材料，其与第三人签订的房屋租赁合同约定于2016年6月26日前将涉案房产交付第三人，而华润置地已于2016年6月19日将交付通知书邮寄送达被申请人，被申请人如若按照约定履行交付手续，其完全具备在租赁合同约定的期限内将涉案房产交付给第三人，而正是被申请人拖延未办理交付手续才导致其向第三人承担违约责任，责任在于被申请人而非华润置地。华润置地已按照商品房买卖合同及补充协议约定履行交付义务，被申请人未办理交付手续而导致对第三人承担的违约责任不应转嫁由华润置地承担。徐光明、李慧芹辩称，1.徐光明、李慧芹认为本案的主要争议焦点是:涉案房屋在华润置地交付时是否符合交付条件。华润置地在交付涉案房屋时，涉案房屋无法正常出入，不具备使用条件，不符合合同目的及交付约定。2.根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，华润置地应当于2016年6月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付被申请人使用。现行有效的地方法规《山东省城市房地产开发经营管理条例》第三十四条规定，开发项目竣工后，开发企业必须进行项目综合验收。根据《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》第四条、第六条、第七条的规定，华润置地违反关于开发商交房必须取得综合验收备案证明、否则不得交房的上述规定。在2016年6月19日将只进行了单项验收的商品房通知被申请人强制交房。在2016年6月24日被申请人等众多房主与华润置地工作人员现场验房时发现商品房的台阶还没有修建，无法正常进出房屋，房屋根本无法正常使用(见被申请人提供的证据公证录像资料)，也提供不出商品房的综合验收备案证明。申请人2016年6月19日将交付通知书邮寄送达被申请人的行为，属于将无法正常使用、不具备交房条件的商品房单方强制交房，欲逃避其违约责任。3.门前台阶不是分期工程，是和房屋密切联系使用的公共配套工程。门前台阶是进出涉案房屋的必备配套设施，必须和房屋一起建设交付，房屋才能使用。申请人在再审申请书中称门前道路属于市政工程，其台阶的修建取决于市政工程的进度，是分期工程，与事实不符。4.申请人违反合同约定，未能在2016年6月25日前，将符合合同约定的商品房交付给被申请人，造成被申请人不能向承租人交付符合使用条件的租赁物商铺，导致被申请人违约产生损失。因此依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。二审判决申请人赔偿损失完全正确。徐光明、李慧芹向山东省淄博市张店区人民法院一审起诉请求：支付租赁合同定金损失4万元、租金损失24888.00元、违约金损失45332.20元及逾期交房违约金(以2343280.00元为基数，按日万分之一计算至实际交房之日)。一审法院认定事实：徐光明与李慧芹系夫妻关系。2014年11月23日，李慧芹(乙方)与华润置地(甲方)签订商品房买卖合同两份，约定:李慧芹出资购买华润置地出卖的位于淄博市××橡树××＃商住楼××单元××、××房两套，房屋建筑面积均为119.44平方米，每套的总价款均为1171641.00元整。出卖人应在2016年6月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同附件五补充协议部分约定:8.3甲方交付该商品房时，乙方应向甲方付清全部房款和违约金(如有)、与甲方签订确认实测面积的补充协议并据实结算面积误差款等费用，如乙方未按本款约定履行相关义务的，甲方有权按照乙方逾期履约的天数相应顺延交付期限，不视为甲方逾期交房，且甲方有权追究乙方的违约责任。8.4乙方应按主合同及本补充协议约定的交付时间和地点(如甲方发出书面交付通知的，则应按甲方书面通知中规定的时间和地点)办理该商品房交付手续，如乙方未在上述时间内办理交付手续，则自上述交付时间届满之时起，视为甲方已将商品房交付乙方，该商品房毁损灭失的全部责任及风险转移至乙方，并由乙方承担该商品房的物业服务费、供暖费等相关费用，甲方对商品房的保修责任也从该日起计算。8.5乙方确认:如甲方向乙方交付的商品房已经有关部门验收合格，且甲方已按主合同及本补充协议约定提供了相关文件资料的，则该商品房已符合双方约定的交付标准，乙方保证并承诺会按主合同及本补充协议的约定或甲方《入住通知书》的要求办理收房手续;如乙方迟延或拒不办理收房手续的，则视为甲方已履行完毕主合同及本补充协议约定的商品房交付义务，且本商品房的交付时间为主合同及本补充协议约定或甲方《入住通知书》中约定的交付期限届满之日。9.1鉴于本项目为分期多年开发建设、分期交付使用，根据政府批准的规划方案，基础设施与本小区红线内的公共配套建筑也将分期建成交付。除该商品房所属本期开发项目按约定日期交付外，其他分期开发项目的完工时间由甲方根据情况自行安排，乙方对此无异议。对于乙方自行购买的商铺投入使用的具体时间由相关乙方或经营者确定。如政府或有关配套设施经营管理单位承担的基础设施及配套设施(包括但不限于自来水、电力、网络、电话、有限电视、通讯、燃气、采暖等)在入住时不能交付使用的，甲方不承担责任等内容。涉案房屋经淄博金宅测绘有限公司实测面积为120.12平米，华润置地于2016年6月20日通过验收备案，涉案房屋经验收合格。李慧芹主张华润置地在合同约定的交房时间未能按照约定将符合综合验收合格条件的商品房交付，李慧芹起诉时商铺前面的道路仍未施工完毕，不具备交付条件。华润置地虽然取得验收合格备案表，但是根据淄博市房地产综合开发管理办公室淄房开办发[2010]4号文件，开发项目必须组织项目竣工综合验收，取得备案证明后，方可交付使用。故华润置地未取得综合竣工验收备案，其行为构成违约。李慧芹于2016年6月16日与案外人张东锋签订涉案房屋租赁合同，因华润置地逾期交付，李慧芹支出定金损失4万元、违约金45332.20元、租金损失24888.00元。故要求华润置地赔偿损失，并按合同约定赔偿逾期交房违约金。华润置地主张商铺前的道路属于市政道路，不在华润置地的建筑红线内，华润置地在合同约定的交房时间前已取得竣工验收备案表，商品房经验收合格，达到合同约定的交付条件。并按照合同约定的李慧芹通讯地址邮寄交房通知后，李慧芹并未按照交房通知的内容缴纳面积补差款等相关费用办理交付手续，故华润置地不应承担逾期交付的违约责任。一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，该合同不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定履行相应的义务。双方在签订合同时约定华润置地应将符合验收合格的商品房交付李慧芹使用，该约定并未违反法律和行政法规的强制性规定，故华润置地取得商品房竣工验收备案表后，涉案房屋已经验收合格，符合双方合同约定的交付条件。在华润置地向李慧芹邮寄交房通知后，李慧芹未及时办理交房事宜，按照合同约定缴清房屋差价，现李慧芹要求华润置地承担逾期交房的违约责任并赔偿损失，证据不足，理由不当，不予支持。一审法院判决：驳回徐光明、李慧芹的诉讼请求。案件受理费2623.00元，由徐光明、李慧芹负担。徐光明、李慧芹不服一审判决，向山东省淄博市中级人民法院上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。二审过程中，徐光明、李慧芹提交银行卡明细清单一份，证明2016年6月24日经华润置地通知到售楼处验房、交房，通过pos机先交了物业费，因验房时发现房屋不符合交付条件，华润置地将物业费当天退还徐光明、李慧芹。华润置地对银行卡明细清单的真实性无异议，认为物业费是否缴纳与房产交付无关。对交房验收单的真实性不清楚，认为徐光明、李慧芹不按时收房，应自负责任。一审中徐光明、李慧芹提交(2016)淄鲁中证民字第7819号公证书，公证书记载，2016年9月13日，公证员孙某、高某及摄像人张景悦在申请人徐光明、李慧芹的指引下，摄像人张景悦于十五时零二分依次对橡树湾东门沿街商铺周边的现状进行现场实时录像:1、自橡树湾小区东门东侧的马路自南向北前行，对该路面施工现状进行录像。2、对橡树湾小区东门外侧的沿街商铺前台阶的施工现状进行录像。3、对上述路面下水道井口的现状进行录像。4、行至凤凰城13号楼8号对面的橡树湾小区沿街商铺，对沿街商铺及沿街商铺前下水道井口的现状进行录像，对该沿街商铺前地面施工的现状进行实时录像。录像显示，公证录像时，涉案房屋距离屋外路面存在一定高度，房屋至路外路面之间未修建台阶，土层裸露，难以通行，紧邻涉案房屋一侧的下水道井口处敞口状态，存在安全隐患。另查明，2016年6月6日，李慧芹与案外人张东锋签订房屋租赁合同，将涉案房屋出租给张东锋，每月租金13333.00元，因涉案房屋一直未能交付，双方于2016年10月19日解除合同，约定李慧芹双倍返还定金4万元并支付违约金45332.20元，徐光明于2016年转帐支付张东锋上述款项共计125332.20元。徐光明、李慧芹一审中主张租金损失自2016年8月26日至10月19日。二审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，合同附件系合同的组成部分，与合同具有同等法律效力。依据徐光明、李慧芹与华润置地签订的商品房买卖合同附件五第九条第1款，公共配套建筑的交付，指竣工并达到使用条件。徐光明、李慧芹提供的公证人员拍摄的视频资料显示，通向涉案房屋的台阶并未铺设，附近的下水井亦未施工完毕，相关公共配套设施未达到使用条件。故华润置地未将具备使用条件的房屋交付徐光明、李慧芹，构成违约，应依约承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，在履行义务或采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。该法第一百一十六条规定，定金与违约金条款只能选择适用，李慧芹向案外人双倍返还定金同时支付违约金，系对自身权利的处分，故对其违约金损失45332.20元，依法予以支持。徐光明、李慧芹请求华润置地同时赔偿其定金与违约金损失，于法无据，不予支持。徐光明、李慧芹按租赁合同约定每月租金13333.00元主张2016年8月26日至10月19日租金损失24888.00元，具有事实及法律依据，依法予以支持。合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。徐光明、李慧芹主张的延期交房违约金损失不超过其租金损失及向案外人支付的违约金损失，故其同时主张延期交房违约金，于法无据，不予支持。综上，徐光明、李慧芹的上诉理由部分成立，依法予以支持。二审法院判决：一、撤销山东省淄博市张店区人民法院(2016)鲁0303民初5911号民事判决;二、被上诉人华润置地于本判决生效之日起十日内支付上诉人徐光明、李慧芹违约金损失45332.20元、租金损失24888.00元。一审案件受理费2623.00元，由上诉人徐光明、李慧芹负担1000.00元，华润置地负担1623.00元;二审案件受理费2623.00元，由徐光明、李慧芹负担1000.00元，华润置地负担1623.00元。本院再审期间，徐光明、李慧芹提交如下证据：淄博新城区开发建设办公室出具的证明复印件一份，拟证明涉案房屋门前的道路不属于市政道路，申请人主张涉案房屋门前的道路属于市政工程，门前台阶的修建取决于市政工程，是分期工程，与事实不符。华润置地对上述证据质证认为，真实性无法确认，该证据内容无法证明涉案房屋门前的道路是华润置地所承建，至于证明中载明的相关道路名称及位置代理人亦不清楚。徐光明、李慧芹应提交证据证明涉案房屋门前道路未修建系华润置地所致。对徐光明、李慧芹提交的证据，本院认证如下：上述证据并无其他证据予以佐证，本院不予采信。本院再审查明的其他事实与原一、二查明的事实基本一致。本院再审认为，本案的焦点问题为涉案房屋是否已达到交付使用条件，华润置地应否承担违约责任及其他赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。合同附件系合同的组成部分，与合同具有同等法律效力。本案系房屋买卖合同纠纷，双方签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应严格履行。双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：详见附件五补充协议的约定；该补充协议第九条第1款约定，公共配套建筑的交付，指竣工并达到使用条件。根据本案现有证据即被申请人提供的公证人员拍摄的视频资料显示，通向涉案房屋的台阶并未铺设，附近的下水井亦未施工完毕，相关公共配套设施未达到使用条件，进而导致涉案房屋亦未实际达到正常使用的条件。因此原二审认定华润置地违约，应依约承担违约责任有合同依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条的规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，在履行义务或采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。合同法第一百一十六条规定，定金与违约金条款只能选择适用，徐光明、李慧芹向案外人双倍返还定金的同时支付违约金，系对自身权利的处分，故对其违约金损失45332.20元，原二审予以支持，于法有据。徐光明、李慧芹按租赁合同约定的每月租金13333.00元主张2016年8月26日至10月19日租金损失24888.00元，有事实及法律依据，原二审予以支持亦无不当。综上，华润置地的再审请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持山东省淄博市中级人民法院（2017）鲁03民终2135号民事判决。本判决为终审判决。审判长  王永起审判员  杜 磊审判员  王宝恒二〇一九年十一月十九日法官助理肖俊书记员王福梅