福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终7036号 上诉人（原审原告、反诉被告）：冯宇峰，男，1965年8月3日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：王孜，女，1973年1月25日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：杨燕蓉，福建中美律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：王丽娜，女，1978年12月5日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：胡晨晞，福建辉扬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈凤彪，男，1966年4月22日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：胡晨晞，福建辉扬律师事务所律师。 上诉人冯宇峰、王孜因与上诉人王丽娜、被上诉人陈凤彪房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初10523号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 冯宇峰、王孜上诉请求：1.撤销一审判决第二、第三项；2.判令陈凤彪依法承担本案的共同赔偿责任；3.判令王丽娜、陈凤彪支付自2019年4月6日起至遗弃物清理完结之日或遗弃物被处置之日的场地占用费（场地占用费按日租金的2倍即805元/天计算至遗弃物全部搬离或清理完结之日止）；4.判令王丽娜、陈凤彪支付租赁期间户外广告框架的使用费29000元（自2016年12月5日起至2019年4月4日期间按月租金1000元计算）；5.判令王丽娜、陈凤彪支付冯宇峰为拆除租赁期间的遗弃物而支付的人工费300元；6.本案一、二审的诉讼费及相关费用由王丽娜、陈凤彪承担。事实和理由：一、一审法院认定王丽娜、陈凤彪违反合同约定，已构成违约，冯宇峰、王孜有权解除租赁合同并收回诉争店面，但对王丽娜、陈凤彪违约后造成的逾期腾房场地占用费却不予支持，是错误的。冯宇峰、王孜在王丽娜、陈凤彪违约后，多次发微信及信息，明确要求王丽娜、陈凤彪立即搬离并腾空租赁店面，逾期需向支付冯宇峰场地占用费。王丽娜、陈凤彪违反合同约定，对冯宇峰、王孜多次发信息告知其履行搬离清场的义务拒不履行，其行为已经严重侵害了冯宇峰、王孜的利益，造成了经济损失，冯宇峰、王孜主张王丽娜、陈凤彪支付逾期腾房期间的占有使用费依法有据。二、本案陈凤彪与王丽娜系夫妻关系，也是租赁店面的实际使用人，应当承担本案的共同赔偿责任。依据合同主体、内容、责任的相对性规定，双方签订合同期间，是王丽娜、陈凤彪一同前来的，在承租期间，陈凤彪多次以店主自居将租赁屋对外转租和与他人合伙；并且在承租期间，向物业公司缴纳租金、威胁物业公司主任、漫骂物业公司人员大部分均是陈凤彪的行为，不能因为陈凤彪未在租赁合同上签字，而忽视了陈凤彪与王丽娜是夫妻关系，是租赁合同的实际履行人之一的客观事实。三、王丽娜、陈凤彪在合同履行期间，违反合同约定造成违约，应承担违约责任并赔偿冯宇峰、王孜相应的损失。王丽娜、陈凤彪违约后，冯宇峰、王孜为收回出租房屋，在多次履行了告知义务后，王丽娜、陈凤彪始终拒不履行义务的情况下，解除了合同，但因王丽娜、陈凤彪拒不腾空店面、清理租赁场地，冯宇峰、王孜为此支付了相应的费用，依法有权要求赔偿相应损失。 王丽娜辩称，一、王丽娜不存在违约行为，擅自解除合同的冯宇峰、王孜才是违约方，其已收回租赁房屋，场地占用费应自行承担。1.王丽娜不存在违约行为。王丽娜缓交物业费系因多次发生被盗事件，与物业公司发生合理争议导致的，并非无端拒缴。况且缓交的物业费也在本案起诉前就已交清。2.即使王丽娜的缓交物业费行为构成违约，但该行为没有给冯宇峰、王孜造成实际损失，不符合合同解除的约定条件。故冯宇峰、王孜无权单方通知解除合同，其解除行为无效。3.自2019年4月6日起，冯宇峰、王孜就已收回了租赁房屋。王丽娜没有占用，更无法使用，甚至无法搬离，所谓的“场地占用费”应由冯宇峰、王孜承担。二、租赁合同的承租人为王丽娜，使用房屋的所有权人和管理者也是王丽娜，均与陈凤彪无关。冯宇峰、王孜仅凭陈凤彪与王丽娜的夫妻关系，仅凭没有任何证据证明的所谓陈凤彪参与餐厅公司纠纷处理的情况，就将陈凤彪认定为实际使用人并列为被告，缺乏事实和法律依据。三、冯宇峰、王孜主张的广告框架使用费在合同中未作约定，且广告招牌系王丽娜制作的，故该广告框架使用费请求不成立。四、冯宇峰、王孜在未征得王丽娜同意的情况下，擅自砸毁店面招牌的行为已构成了违法。因违法行为而支出的费用当然不存在赔偿问题，且该300元费用也没有任何支出凭证。 陈凤彪同意王丽娜的答辩意见。 王丽娜上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第四项；2.判决解除《房屋租赁合同》，并确认冯宇峰、王孜2019年4月8日提前解除合同的行为无效；3.判令冯宇峰、王孜向王丽娜退还租赁保证金6.9万元；4.判令冯宇峰、王孜向王丽娜支付违约金7.245万元；5.判令冯宇峰、王孜向王丽娜赔偿装修损失80万元；6.由冯宇峰、王孜承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决关于“王丽娜违反合同约定，冯宇峰、王孜有权解除租赁合同，并收回诉争店面”的认定与合同约定及事实不符，由此作出的“确认租赁合同于2019年4月8日解除”的判决错误。1.合同约定的出租方单方提前解除合同的条件未成就，冯宇峰、王孜无权单方提前解除合同。虽然王丽娜缓交物业费，但冯宇峰、王孜未举证说明其受到经济损失，解除合同的条件并未成就。2.王丽娜缓交物业费不构成违约，更不构成根本违约。王丽娜缓交物业费是因为被盗事件，不存在违约故意；且缓交物业费并不会导致合同目的无法实现，王丽娜从未欠缴租金。二、冯宇峰、王孜擅自砸毁店面招牌，强行收房的行为不仅构成根本性违约，更是违法行为。然而，一审判决却对冯宇峰、王孜的该违法行为予以了肯定评价，显属认定事实和适用法律错误。1.王丽娜并未违约，冯宇峰、王孜单方解除合同的条件未成就，冯宇峰、王孜违反合同约定，单方提前解除合同，砸毁店面招牌，强行收回房屋，致使王丽娜无法继续使用租赁房屋的行为已构成根本性违约。2.无论合同是否被提前解除，在王丽娜不同意且未交房前，冯宇峰、王孜唯一合法的收房途径只能是通过诉讼，而无权对王丽娜正在经营的店面自行采取砸毁招牌、换锁封门等强制手段收房。三、冯宇峰、王孜应承担由于其根本性违约行为导致合同无法继续履行所造成的违约责任和损失。1.租赁保证金6.9万元。如前阐述，可以确认违约的是冯宇峰、王孜，根据合同约定，冯宇峰、王孜理应向王丽娜退还保证金。2.违约金7.245万元。根据合同约定，冯宇峰、王孜应承担月租金三倍的违约责任。3.店面装修损失80万元。一审判决对王丽娜的装修赔偿不予支持的理由不能成立。首先，店面的装修是客观存在的，目前仍封闭未动。可以通过鉴定估价方式确定装修的现价值。其次，双方在一审中对王丽娜装修店面的事实并无异议，冯宇峰、王孜仅仅是不同意承担装修损失的赔偿责任。 冯宇峰、王孜辩称，一、一审法院认定王丽娜违反合同约定判令合同解除，认定正确。二、王丽娜的第三项诉求与一审不一致，一审中，王丽娜提出是退还押金，而在上诉中提出退还履约保证金。三、王丽娜提出返还租赁保证金、违约金及装修损失的诉求，根据本案的事实和双方的合同约定，王丽娜系合同违约方，且多次违约，无事实依据和法律规定提出上列诉求。四、王丽娜、陈凤彪多次拒绝缴纳物业费，导致冯宇峰、王孜被物业公司起诉。五、店面广告招牌是冯宇峰、王孜的，王丽娜、陈凤彪未经许可擅自使用，应当支付使用费。 陈凤彪同意王丽娜的上诉意见。 冯宇峰、王孜向一审法院起诉请求：1.依法确认冯宇峰、王孜与王丽娜、陈凤彪的《房屋租赁合同》已解除；2.依法判令王丽娜、陈凤彪支付自2019年4月6日起至遗弃物清理完结之日或遗弃物被处置之日的场地占用费（起诉之日场地占用费为28175元，场地占用费按日租金的2倍即805元/天计算至王丽娜、陈凤彪全部搬离之日止）；3.依法判令王丽娜、陈凤彪支付租赁期间户外广告框架的使用费29000元（自2016年12月5日起至2019年4月4日期间按月租金1000元计算）。4.依法判令王丽娜、陈凤彪支付冯宇峰、王孜为拆除王丽娜、陈凤彪租赁期间的遗弃物而支付的人工费300元；5.本案诉讼费及相关费用由王丽娜、陈凤彪承担。 王丽娜、陈凤彪向一审法院反诉请求：判定解除双方之间的租赁合同，并判令冯宇峰、王孜赔偿退还租赁押金6.9万元；赔偿王丽娜装修损失80万元；向王丽娜支付违约金7.245万元。 一审法院认定事实：坐落于鼓楼区新贵公寓（原商地花园综合楼）2层08、09店面登记在冯宇峰名下；坐落于鼓楼区新贵公寓（原商地花园综合楼）2层10号店面登记在王孜名下。2016年12月5日，冯宇峰（合同甲方，出租方）与王丽娜（合同乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，其中载明：“一、房屋坐落福州市鼓楼区新贵公馆8＃、9＃、10＃店面，建筑面积116.91㎡；二、租赁用途仅作餐饮用途使用，未经甲方同意乙方不得随意改变房屋用途；三、租赁期限，租期十年，从2016年12月6日起至2026年12月5日；四、租金及交付方式，1.月租金为11500元，此租金适用时间从2016年12月6日起至2018年12月5日。2.租金变动（即2018年12月6日）起每月租金调整为12075元……5.保证金，乙方在签订本合同之日内须向甲方缴纳叁个月的租金作为保证金，即人民币34500元整；……九、乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同、收回房屋，因此造成的损失由乙方负责赔偿，并没收所交付的三个月租房保证金。1.将承租房屋擅自转租；2.擅自拆改承租房屋结构或改变用途损坏房屋的；3.欠租金连续30天或累计30天以上的；4.用承租房屋进行违法违规活动的；5.欠应交未交的物业费水电费等达二个月（含二个月），给甲方造成损失的。……”2016年12月5日王孜（合同甲方出租方）与王丽娜（合同乙方承租方）签订《房屋租赁合同》，其中载明：“一、房屋坐落福州市鼓楼区新贵公馆10＃店面，建筑面积116.09㎡；二、租赁用途仅作餐饮用途使用，未经甲方同意乙方不得随意改变房屋用途；三、租赁期限，租期十年，从2016年12月6日起至2026年12月5日；四、租金及交付方式，1.月租金为11500元，此租金适用时间从2016年12月6日起至2018年12月5日。2.租金变动（即2018年12月6日）起每月租金调整为12075元……5.保证金，乙方在签订本合同之日内须向甲方缴纳叁个月的租金作为保证金，即人民币34500元整；……九、乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同、收回房屋，因此造成的损失由乙方负责赔偿，并没收所交付的三个月租房保证金。1.将承租房屋擅自转租；2.擅自拆改承租房屋结构或改变用途损坏房屋的；3.欠租金连续30天或累计30天以上的；4.用承租房屋进行违法违规活动的；5.欠应交未交的物业费水电费等达二个月（含二个月），给甲方造成损失的。……”2016年12月5日，陈凤彪向王孜转账92000元。2019年4月2日，冯宇峰、王孜与王丽娜的微信聊天记录中显示：“2019年4月2日，冯宇峰、王孜正式通知王丽娜，由于王丽娜违反租赁合同约定的条款，没有按时缴交物业管理费，根据合同约定，冯宇峰、王孜从2019年4月3日起终止与王丽娜的租赁合同，并要求王丽娜在三日内将店内物品搬离，逾期视为王丽娜自动放弃，冯宇峰、王孜可视为废弃物进行处理。冯宇峰、王孜将与2019年4月5日正式收回该店面，并保留追诉王丽娜相关违约责任。”2019年4月3日，冯宇峰、王孜与王丽娜的微信聊天记录中显示：“……截止目前王丽娜拖欠物业费、水电费已超过四个月！同时，鉴于王丽娜去年因拖欠物业费造成冯宇峰、王孜被物业公司起诉之事宜及我们双方在合同上有明确约定你的违约责任包括逾期交纳物业费超过两个月即视为违约，现请王丽娜在接到本函后两日内与物业进行商议并缴纳物业费，逾期冯宇峰、王孜按合同约定履行合同义务。”2019年4月8日，冯宇峰、王孜收回诉争店面，并清除王丽娜在广告架上使用的店面招牌。2019年4月8日，冯宇峰、王孜与王丽娜的微信聊天记录中显示：“通知租户王丽娜：鉴于王丽娜多次违约，限王丽娜自今日起两日内搬清租赁店内的遗留物，若逾期未搬离则按弃物处理，由此产生的清理费、违约金、滞纳金由王丽娜承担；另由此产生的场地占用费自2019年4月6日起按日租金的2倍计算至王丽娜搬离或弃物被全部清理完毕之日。”庭审中，王丽娜确认拖欠2018年12月至2019年3月物业费，并确认王丽娜装修诉争场所时为节省费用，王丽娜聘请个人包工进行装修，故无法提供装修费用、人工费用的发票。2019年4月16日，王丽娜向福州兴春城物业管理有限公司缴清2018年12月到2019年4月的物业费及水电费共计10273.8元。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。冯宇峰、王孜分别与王丽娜签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，一审法院依法予以确认。因王丽娜欠缴物业费超过两个月，违反合同约定，冯宇峰、王孜有权解除租赁合同，并收回诉争店面。现冯宇峰、王孜于2019年4月8日收回诉争店面，可以确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2019年4月8日实际解除。广告架系冯宇峰、王孜提供给王丽娜使用，双方解除《房屋租赁合同》，冯宇峰、王孜有权收回该广告架并处理其上的广告内容。由于冯宇峰、王孜已于2019年4月8日收回诉争店面，王丽娜未再使用该店面，冯宇峰、王孜主张2019年4月6日之后的占用费没有依据，一审法院不予支持。冯宇峰、王孜主张王丽娜支付租赁期间户外广告框架的使用费29000元，并主张拆除店面招牌的人工费300元，该使用费与人工费在《房屋租赁合同》均未做约定，且冯宇峰、王孜也未提供证据证明300元人工费的支出，故对该诉求一审法院不予支持。王丽娜、陈凤彪反诉请求冯宇峰、王孜退还租赁押金69000元，由于王丽娜未按照《房屋租赁合同》约定履行缴纳物业费、水电费的义务已经构成违约，按照合同第九条的约定，冯宇峰、王孜有权没收押金。本案在审理过程中，一审法院拟主持双方对诉争场所进行移交，但王丽娜认为该移交应与诉争场所王丽娜支出的装修费用鉴定一并进行，对此一审法院认为，由于王丽娜无法提供诉争场所装修相关票据，导致冯宇峰、王孜对王丽娜装修事实不予确认，现诉争场所装修鉴定无法进行，王丽娜主张装修赔偿一审法院不予支持。王丽娜要求冯宇峰、王孜支付违约金72450元，由于王丽娜、陈凤彪提供的证据不足以证明冯宇峰、王孜存在违约情形，故该项主张一审法院不予支持。冯宇峰、王孜主张陈凤彪承担共同赔偿责任，根据合同相对性原理，冯宇峰、王孜对陈凤彪的主张没有法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、确认冯宇峰、王孜与王丽娜签订的《房屋租赁合同》于2019年4月8日解除；二、王丽娜于本判决生效之日起十日内将福州市鼓楼区新贵公馆8＃、9＃、10＃店面腾空，将该场所交付冯宇峰、王孜；三、驳回冯宇峰、王孜其他诉讼请求；四、驳回王丽娜的反诉请求。本案诉讼费511元，适用简易程序减半收取255.5元，由冯宇峰、王孜负担127.75元，由王丽娜负担127.75元，反诉费6607元，由王丽娜承担。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，案涉租赁合同履行过程中，王丽娜未按约定按时缴纳物业费，经冯宇峰、王孜催促后其仍未履行合同义务，为此冯宇峰、王孜于2019年4月8日收回店面。王丽娜的行为已构成违约，一审法院认定冯宇峰、王孜有权按照合同约定解除租赁合同并无不当。王丽娜主张其不存在违约，冯宇峰、王孜收回店面系构成违约等不能成立，不予采纳。 冯宇峰、王孜主张陈凤彪应承担本案共同赔偿责任，但根据合同相对性原则，案涉租赁合同的相对人为王丽娜，故冯宇峰、王孜的上述主张缺乏依据，不予支持。关于冯宇峰、王孜主张的场地占用费、广告架使用费等。由于冯宇峰、王孜已于2019年4月8日收回店面，王丽娜亦未使用店面，冯宇峰、王孜再行主张店面占用费缺乏依据，不予支持。案涉租赁合同并未就户外广告架的费用问题作出约定，现冯宇峰、王孜主张王丽娜支付广告架使用费及拆除广告架的费用，缺乏依据，不予支持。 关于王丽娜主张的保证金、违约金、装修损失等。如前所述，在合同履行过程中，王丽娜的行为构成违约，冯宇峰、王孜有权根据合同约定没收保证金。现王丽娜主张冯宇峰、王孜返还保证金、支付违约金缺乏依据，不予支持。王丽娜未能提供店面装修损失的相关证据，一审法院对其该主张不予支持亦并无不当。 综上所述，冯宇峰、王孜与王丽娜的上诉请求均不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13725元，由冯宇峰、王孜负担511元，王丽娜负担13214元。 本判决为终审判决。 审判长  吴一萍 审判员  陈碧珍 审判员  马 青 二〇一九年十一月十五日 法官助理江丽丽 书记员卞燕冰