贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔27民终2392号 上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司，住所地贵州省都匀市新华路126号2单元3楼，统一社会信用代码91522701683966495G。 负责人：杜鑫忠，系该公司经理。 委托诉讼代理人：柳玉勇，贵州子为律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庭开叶，贵州子为律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：许刚，男，1979年12月14日出生，苗族，贵州省都匀市人，住贵州省都匀市。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：田昕，女，1985年7月19日出生，汉族，贵州省都匀市人，住贵州省都匀市。 原审被告：贵州黎筑房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中华中路98号金凤凰大厦21层，统一社会信用代码91520000798806985U。 法定代表人：杜鑫忠，系该公司经理。 上诉人贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司（以下简称黎筑都匀分公司）与被上诉人许刚、田昕，原审被告贵州黎筑房地产开发有限公司（以下简称黎筑公司）商品房销售合同纠纷一案，不服都匀市人民法院(2019)黔2701民初2502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司的上诉请求：一、请求依法撤销贵州省都匀市人民法院(2019)黔2701民初2502号民事判决书第一项，改判驳回被上诉人要求上诉人承担逾期交房违约责任的诉讼请求。二、撤销(2019)黔2701民初2502号民事判决书第五项，改判解除编号Y16023117《商品房买卖合同》和《购房分期付款协议》，同时判令被上诉人对违规建筑恢复原状。三、本案诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、上诉人不应该承担逾期交房的违约责任。建设工程已经按照当时已有的规范进行验收，验收合格之后出现了政府相关部门颁布电网新规范，该规范涉及到黎筑商厦原有配电房设置的变更。按规范要求，必须满足其条件，才能并网供电，并且最终直接影响到建设工程项目的综合验收。正因如此，上诉人多次与供电部门协商，变更了原有配电房设计，重新组织施工人员将配电房进行迁改。原审判决认为，虽然存在相关部门发布新规、房屋并网供电、以及迁改配电房等原因造成交付影响，但是不属于不能克服的范畴。所以，不予采信上诉人免责抗辩的主张。本案事实是建设工程主体验收合格前，建设工程完全按照当时已有的规范进行验收。验收合格之后新规颁布，如若不按新规要求进行改建，就不能并网供电，最终导致两个结果，一是居民用电未达到合同约定的正常使用条件，二是不能完成建设工程的综合验收，故而不能办证。政府管理性规范，严格意义上说是抽象行政行为，其制定颁布实施本身就存在不可预见性，只有存在归责于出卖人的原因导致的逾期，出卖人才承担相应违约责任。究其原因，新规范颁布实施不是上诉人意志所能左右，其责任自然不能归于上诉人承担。 二、《购房分期付款协议》的内容已经明确了买受人全额购房款的付款时间在合同约定的交房时间之后，同时也明确了款项付清之后按照《商品房买卖合同》约定办理房屋登记。那么双方约定的款项付清之日实际上就是商品房交付使用之日，房屋的交付与办证不是两个独立的行为，二者之间是必然的条件关系，房屋办证必须是要有房屋交付作为成立条件，故应以款项未付清、条件未成交驳回逾期交房的诉讼请求。 三、《商品房买卖合同》、《购房分期付款协议》约定的解除条件已经成就，上诉人主张解除合同应当获得支持。付款人提出先票后款的“赊销”主张，只适用于特殊的经营合同，商品房买卖合同不适用。被上诉人虽然履行了主要房价款的支付义务，但是仍然有100000元至今未支付，双方约定的解除条件已然成就。关于先票后款的合意，这不是一个公司财务人员在其职权范围可以确定的事，财务人员在微信中表示“就按你们的意思办，收据换发票时结清”，从严格语言逻辑来看并非表示完全接受。合同解除后，被上诉人应当将违章、违规建筑予以拆除，按原状返还给上诉人。 四、上诉人反诉主张的逾期付款违约责任是合同解除后的逾期付款违约责任，不是合同继续履行的逾期付款违约责任，一审法院曲解了上诉人的反诉请求，以继续履行合同认定逾期付款判令该违约金，存在事实认定错误，请二审予以纠正。 被上诉人许刚、田昕二审未作答辩。 原审被告贵州黎筑房地产开发有限公司二审未作答辩。 原告（反诉被告）许刚、田昕向一审法院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告给付逾期交房违约金362238.96元及按全部购房款每日万分之二计算自2017年6月30日起至办理商品房转移登记有关文书交付原告之日止的违约金（暂计至2019年4月30日为1365988.84元）；2.本案诉讼费由被告承担。 被告（反诉原告）黎筑都匀分公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2016年9月9日签订的编号y16023117《商品房买卖合同》及2017年8月18日达成的《购房分期付款协议》；2.判令反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金10800元；3.判令反诉被告在合同解除时，对违规建筑恢复原状，依约定将合同项下的黎筑商厦1幢1单元1层附101号商铺（房号1-1-1）按现有状况退还给反诉原告。 一审法院认定事实：位于贵州省××市斗篷山路××号黎筑商厦房开项目系被告黎筑都匀分公司合法取得的房地产开发项目。2016年9月9日，二原告与被告黎筑都匀分公司签订了《商品房买卖合同》，合同第三条约定：二原告向被告黎筑都匀分公司购买该项目第1幢1单元1层附101号商铺，建筑面积：660.51平方米，套内建筑面积：643.32平方米；第七条约定：房屋单价为20534.42元/平方米（按套内面积计算），总价款为13210200元；第八条约定买受人应当在2018年8月15日前分期支付房价款，预付款6610200元，剩余分期款6600000元于2018年8月15日前全部付清；第十条约定：买受人未按约定时间付款的，逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的0.3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金；第十一条约定：出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房；第十三条约定：出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的……逾期超过90日，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；第二十二条约定：…出卖人承诺于2017年6月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人有权退房或不退房，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付首付房价款6610200元。 2017年8月18日，许刚、田昕作为合同乙方与黎筑都匀分公司作为合同甲方签订《购房分期付款协议》，就案涉房产分期付款事宜作如下约定：1.案涉房产房价款共计13210200元，乙方已付款6610200元，未付房款6600000元；2.在该协议签订之日起至2018年2月15日前分期或一次性付清尾款；3.如乙方未依约付款，甲方可根据双方签订的《商品房买卖合同》第三章第十条约定逾期付款方式处理；4.乙方未按本协议约定付清款项之前，所购商品房所有权归甲方所有。乙方按协议预定付清款项，双方按《商品房买卖合同》约定办理房屋登记；5.如乙方未按约定付清款项，双方解除合同的，乙方提前使用该房屋添设增加的设施、设备，以及由此发生的装修款项，均由乙方自行承担，甲方不承担赔偿责任。解除合同，乙方有义务将房屋按现状退还甲方，不得对房屋进行破坏，由此造成的损失由乙方向甲方承担赔偿责任。该分期付款协议签订后，许刚、田昕于2018年2月26日向黎筑都匀分公司支付购房款300万元、于2018年5月10日支付购房款100万元、于2018年5月31日支付购房款200万元、于2018年8月17日支付购房款50万元，据此，就未付尾款660万元，共计已付650万元，尚余10万元未付。 2018年12月，许刚、田昕财务人员与黎筑都匀分公司财务人员协商称：“可是你们现在发票不能开给我们，我们这边必须要发票做账啊，要是你现在。今天能够把发票开给我们，我们今天就把10万块钱付了，我们这边的意思是这样的。”黎筑都匀分公司财务人员回复称：好吧，就按你们意思办，收据换发票时结清。 2019年6月24日，都匀水岸铭门物业服务有限公司出具《证明》，内容为：兹证明徐娟、许刚系本小区（黎筑商厦）业主。徐娟名下2-22-1；2-22-4两套房子接房日期为2017年6月27日、2017年6月29日。许刚名下2-4-4、2-30-4两套房子接房日期2017年6月9日、2017年4月18日。另外，许刚名下购置的所有商铺均在2017年9月21日交房使用。 另查明：2016年12月27日，案涉黎筑商厦1#、2#、3#楼在都匀建设工程质量安全监督站监督下，经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署了《工程验收会议结论》。2017年1月13日，被告黎筑都匀分公司工作人员在其微信朋友圈通知各业主办理交房。2017年9月30日，贵州省黔南州公安消防支队作出黔南公消验字（2017）第0207号《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程消防验收合格。 再查明：2017年8月30日，案涉黎筑商厦项目通过供电部门验收合格，将配电房移交给被告黎筑都匀分公司及都匀水岸铭门物业服务有限公司。2018年7月17日，黎筑都匀分公司出具《关于黎筑商厦配电房位置迁改的情况说明》，向都匀住建局说明案涉房屋在建设时根据南方电网新规范要求将配电房位置迁改至室外，贵州电网有限责任公司都匀供电局配套办在该情况说明上加盖公章并注明情况属实。案涉商品房目前尚未办理工程竣工验收备案表，仍未能够办理商品房转移登记。 以上事实，有当事人陈述、原告提交的《商品房买卖合同》、《收据》、黔南公消验字（2017）第0207号《建设工程消防验收意见书》、《购房分期付款协议》，被告黎筑都匀分公司提交的《工程质量验收会议结论》、《建设工程（竣工）验收签到表》、微信截图、《关于黎筑商厦配电房位置迁改的情况说明》、《工程移交确认单》、《业主家庭情况登记表》、《购房分期付款协议》、收款记账凭证、等证据在案为凭，一审法院认为上述证据与本案具有关联性，可以采信。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告黎筑都匀分公司在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》及《购房分期付款协议》系双方真实意思表示、内容真实有效且未违反法律、行政法规的禁止性规定，双方均应按照合同约定诚实、积极地履行各自义务。 关于本诉的逾期交房违约金。本案中，原告已履行大部分购房款支付义务，尚余尾款10万元未付，但原告已提供与被告黎筑都匀分公司工作人员微信聊天记录证明，原、被告就10万元尾款的支付达成了先票后款的合意，据此，原告已履行支付房价款的主要义务，被告应依《商品房买卖合同》之约定向原告交付符合相应交付条件的商品房，但其于2018年7月17日仍向有关部门提交迁改配电房的情况说明，案涉黎筑商厦居民用电仍未达到《商品房买卖合同》约定的使用条件，尚未办理竣工验收备案表，故对原告主张自《商品房买卖合同》约定交付之次日起至消防验收合格之日止的逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。庭审中，二被告均抗辩被告黎筑都匀分公司已于2016年12月27日组织建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署了《工程验收会议结论》，案涉商品房符合交房条件,未构成违约，逾期交付办理转移登记有权文书系因相关部门发布新规、房屋并网供电、迁改配电房等不可抗力因素所致，故二被告应当免责。对此一审法院作如下认定：被告黎筑都匀分公司虽于2016年12月27日组织了建设、施工等单位进行了五方验收，证明该建设工程主体验收合格，但其于2018年7月17日仍向有关部门提交迁改配电房的情况说明，案涉黎筑商厦居民用电仍未达到《商品房买卖合同》约定的使用条件，且相关部门发布新规、房屋并网供电、迁改配电房原因虽会对案涉工程造成一定的影响，但尚不属于二被告不能克服的范畴，故一审法院不予采信。 关于逾期交房违约金计算标准。双方虽于合同中约定逾期交房按照日万分之二计算，但二被告提出该违约金标准过高，请求法院予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”之规定，一审法院认为双方约定违约金过高，故以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量后，酌定将逾期交房违约金标准调整为以原告已付购房款6610200元为基数，按日利率万分之一，自2016年12月31日起计付至2017年9月30日止（6610200元×0.0001元/天×273天），共计180458.46元。因被告黎筑都匀分公司为被告黎筑公司下属分公司，该分公司已进行了工商注册登记，应以其经营管理的财产承担付款义务，故以上违约金应由黎筑都匀分公司向原告支付，不足部分由被告黎筑公司承担补充责任。 关于逾期交付转移登记有关文书违约金。案涉《购房分期付款协议》第七条约定：“乙方未按本协议约定付清款项之前，所购商品房所有权归甲方所有。乙方按协议约定付清款项，双方按《商品房买卖合同》约定办理房屋登记。”依据该约定，需待支付全部房价款后再依《商品房买卖合同》之约定办房屋登记手续，原告许刚、田昕尚余10万元尾款未付，办理转移登记的条件未成就，故对原告主张被告支付逾期交付转移登记有关文书的诉讼请求，一审法院不予支持。 关于反诉原告主张解除《商品房买卖合同》及《购房分期付款协议》的条件是否成就的问题。许刚、田昕虽未付购房尾款10万元，但其与黎筑都匀分公司已就该款的支付方式达成了先票后款的合意，且许刚、田昕已履行主要房价款的支付义务，不符合案涉《商品房买卖合同》第十条约定的合同解除条件及其他法定合同解除条件，故对反诉原告黎筑都匀分公司主张解除《商品房买卖合同》及《购房分期付款协议》，并对违规建筑恢复原状，将合同项下黎筑商厦1幢1单元1层附101号商铺按现有状况退还的诉讼请求，一审法院不予支持。 关于反诉原告主张的逾期付款违约金。《购房分期付款协议》第五条约定：“在本《购房分期付款协议》签订之日起至2018年2月15日前分期或一次性付清尾款660万元。”许刚、田昕于2018年2月26日向黎筑都匀分公司支付购房款300万元、于2018年5月10日支付购房款100万元、于2018年5月31日支付购房款200万元、于2018年8月17日支付购房款50万元，确有逾期付款情形。据此，依据支付房价款的时间按《商品房买卖合同》第十条之约定分段计算逾期付款违约金，即以逾期应付款为基数，按日利率万分之一或万分之二计付，该违约金数额已超过原告主张的10800元，未主张部分，视为反诉原告放弃其权利，一审法院不持异议，故对反诉原告主张许刚、田昕支付逾期付款违约金10800元的诉讼请求，一审法院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决：一、被告（反诉原告）贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）许刚、田昕支付逾期交房违约金180458.46元；二、被告贵州黎筑房地产开发有限公司对贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司的以上债务承担补充责任；三、驳回原告（反诉被告）许刚、田昕的其他诉讼请求；四、原告（反诉被告）许刚、田昕于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司支付逾期付款违约金10800元；五、驳回被告（反诉原告）贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10177元，由原告许刚、田昕负担10000元，被告贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司、贵州黎筑房地产开发有限公司负担177元。反诉案件受理费50元，由原告许刚、田昕负担25元，被告贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司负担25元。 本案二审期间，双方当事人均没有提供新证据。经审理，除一审认定的交房时间错误外，其余事实与一审查明的事实一致。 本院认为，关于上诉人是否应该承担逾期交房违约责任的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条、十二条约定在商品房交付时应取得建筑工程竣工合格证明文件，供电达到使用条件。本案中，当出现黎筑都匀分公司所称的不能依约交付房屋的情形时，其可以通过告知购房者，协商变更合同、另行签订补充协议等方式加以解决，并非黎筑都匀分公司不能克服，但黎筑都匀分公司并未提供证据证明其实施了相应的补救行为，现其以相关部门发布新规、城市电力配套设施建设工程滞后为由主张免责，没有事实和法律依据。故对黎筑都匀分公司提出的不承担逾期交房违约责任的主张，本院不予支持。本案中，上诉人虽然于2016年12月27日组织了五方验收，证明该建设工程主体验收合格，但是居民用电仍未达到合同约定的使用条件，且上诉人也未按照合同约定的方式书面通知被上诉人履行收房手续。本案中，上诉人一审时提交物业公司出具的《证明》和《业主家庭情况登记表》，因登记表上没有业主的签名确认，且上诉人亦没有提供其他有业主签名的证据对收房时间加以佐证，故上述证据不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信。鉴于双方当事人均无有力证据证明实际收房时间，而消防验收是办理工程竣工验收备案表的前提条件，故关于逾期交房违约金一审计算截止时间至消防验收合格之日（2017年9月30日）并无不当，本院予以确认。对于上诉人提出解除合同的上诉理由，本案中案涉房屋采取的是分期付款的方式，现因被上诉人已经履行了主要的付款义务，且上诉人的财务人员在购房款尾款这一具体事项中与被上诉人达成先票后款的合意，这并未超越其职责权限，一审法院判决驳回上诉人解除合同的诉请，并无不当。 关于上诉人提出其反诉主张的是合同解除后的逾期付款责任，不是合同继续履行的逾期付款违约责任的上诉理由。本院认为，上诉人解除合同的诉请不符合约定的合同解除条件及其其他法定解除条件，已予驳回。故其主张解除合同后的逾期付款责任，没有事实和法律的依据。 综上，上诉人黎筑都匀分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3909元，由贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 彭 浩 审判员 蔡云飞 审判员 朱代昀 二０一九年十一月六日 法官助理向朝珊 书记员 肖文洁