广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终16172号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市家盈房地产经纪有限公司，住所地：深圳市龙岗区龙城街道中心城鸿基花园三期三栋商铺A122，统一社会信用代码：91440300699068366Y。法定代表人：金吉传，总经理。上诉人（原审被告）：张洪涛，男，汉族，1975年10月26日出生，身份证住址：河南省内乡县，共同委托代理人：熊伟，广东龙昌律师事务所律师。被上诉人（原审原告反诉被告）：刘向台，女，汉族，1974年1月15日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：马四军，广东穗江律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢嘉贺，广东穗江律师事务所实习律师。原审第三人：潘洪伟，男，汉族，1983年4月6日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区，原审第三人：韩兴乾(曾用名宏超)，男，汉族，1975年2月2日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区，原审第三人：潘远路，男，1985年9月6日出生，身份证住址：江西省赣州市大余县，上诉人深圳市家盈房地产经纪有限公司（以下简称家盈公司）、张洪涛因与被上诉人刘向台、原审第三人潘洪伟、韩兴乾、潘远路居间合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初13689号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。家盈公司、张洪涛上诉请求：1、撤销一审判决第一、三项；2、改判刘向台向家盈房地公司支付佣金36500元及违约金（以36500元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准，自2017年7月14日起计算至款项付清之日止）；3、本案诉讼费用由刘向台承担。事实和理由：家盈公司已按照刘向台的指示和要求，向潘远路及谢宝剑支付了购买定金10万元，后刘向台反悔，表示不再购买涉案房屋，交易的风险应由刘向台自行承担。在本案中，张洪涛系家盈公司职员，在本案中系职务行为，不应承担任何责任。家盈公司已完成了居间义务，刘向台应支付相应的佣金。刘向台辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。韩兴乾述称，同意刘向台的答辩意见。潘远路述称，不发表意见。潘洪伟未发表意见。刘向台向一审法院起诉请求：1、家盈公司、张洪涛连带向刘向台双倍返还购房定金20万元并支付利息（按照年利率6%的标准，自2017年8月1日起计算至款项付清之日止）；2、本案诉讼费由家盈公司、张洪涛承担。家盈公司反诉请求：1、刘向台向家盈公司支付佣金36500元及违约金（以36500元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准，自2017年7月14日起计算至款项付清之日止）；2、本案诉讼费由刘向台承担。一审法院认定事实：刘向台通过微信聊天的形式委托家盈公司、张洪涛就深圳市龙岗区满京华喜悦里华庭二期6栋1808房的购买事宜提供居间服务，双方约定居间服务的报酬按照购房价格的1%计算。家盈公司、张鸿泰及潘远路主张潘远路为涉案房产的权利所有人。2017年7月18日，刘向台通过其招商银行账户（账号：62×××18）向张洪涛转账支付2万元。张洪涛收到上述款项后，当日即转账支付至潘洪伟的中国民生银行账户（卡号:62×××56）。潘洪伟收到上述款项后，亦于当日即转账支付给案外人谢宝剑，转账备注“买喜悦里6-1808定金”。同日，家盈公司向刘向台出具收据（NO.0002361），载明“今收到刘向台2万元，缴付购满京华喜悦里华庭6栋1808物业定金”。2017年7月21日，韩兴乾通过其招商银行账户（账号：62×××89）向潘洪伟的中国民生银行账户（卡号:62×××56）分别转账支付5万元、3万元。潘洪伟收到上述款项后，当日即转账支付给案外人谢宝剑，转账备注“购买喜悦里6-1808”。同日，家盈公司向刘向台出具收据（NO.0002365），载明“今收到刘向台8万元，缴付购买喜悦里花园6栋1808定金”。刘向台主张上述由韩兴乾支付的8万元属于刘向台支付的款项，韩兴乾于庭审时予以确认并主张涉案房产的购买事宜系由其作为刘向台的丈夫具体与张洪涛进行沟通。另查，2018年2月10日，刘向台与韩兴乾在深圳市龙岗区民政局登记结婚。再查，2017年7月15日，潘远路向潘洪伟出具《收款收据》（NO.020442），载明“今收到潘洪伟交来购买本人满京华喜悦里华庭二期6座1808物业2万元”。还查，潘远路于庭审时主张其曾与潘洪伟就涉案房产的买卖事宜签订购买合同，上述潘洪伟于2017年7月18日、2017年7月21日向案外人谢宝剑转账支付的款项10万元即为潘远路向潘洪伟收取的涉案房产的购房定金。潘远路主张其未曾与刘向台就涉案房产的买卖事宜达成一致的意向。家盈公司、张洪涛主张其按照刘向台的指示安排潘洪伟以隐名代理的方式向潘远路购买涉案房产并支付定金10万元，后刘向台就购房事宜反悔。对于家盈公司、张洪涛的上述主张，刘向台不予认可，潘远路表示不清楚。一审法院认为，本案为居间合同纠纷，刘向台和家盈公司就涉案房产的买卖及委托代理事宜发生纠纷协商未果，刘向台诉至法院并提出涉案诉求，家盈公司亦针对刘向台的诉求提出反诉诉求。双方争议的焦点在于：一、刘向台向张洪涛支付的2万元及向潘洪伟支付的8万元即共计10万元款项的性质以及家盈公司、张洪涛是否需向刘向台双倍返还20万元并支付利息；二、刘向台是否需因购买涉案房产而向家盈公司支付居间报酬。关于焦点一。刘向台主张其支付的10万元款项系向家盈公司及张洪涛支付的购房定金而非居间报酬。该院对刘向台的该项主张不予采纳，理由如下：一、根据《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条的规定，定金是指债务双方为了保证债务的履行而约定由一方先行支付给对方一定数额的货币作为担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，且定金应当以书面形式约定，定金数额不得超过主合同标的的百分之二十。刘向台曾意图购买涉案房产，但其实际并未与涉案房产的业主就涉案房产的购买价格、定金数额及交付等事宜达成合意。二、家盈公司及张洪涛根据刘向台的委托就涉案房产的购买事宜提供居间服务，其身份为居间人而非涉案房产的卖方，故其收取购房定金没有事实和法律依据。三、家盈公司及张洪涛主张其按照刘向台的指示安排潘洪伟以自己的名义与潘远路就涉案房产的购买事宜达成一致并支付定金，对此刘向台不予认可，潘远路表示不清楚，而家盈公司及张洪涛未能提供充分证据证实，亦未能给予合理的解释，故该院对家盈公司及张洪涛的该项主张不予采纳。根据以上三点理由，该院认为，刘向台支付的10万元不宜认定为涉案房产的购房定金，刘向台据此要求家盈公司、张洪涛双倍返还定金20万元并支付利息的主张没有法律依据，该院不予支持。关于焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。该院认为，家盈公司及张洪涛作为居间人本应为刘向台及涉案房产的卖方提供订立合同的媒介服务，积极促成双方达成买卖合意并订立合同。但是，根据已查明事实，家盈公司及张洪涛未获得刘向台的授权即安排潘洪伟购买涉案房产并支付款项，最终亦未促成刘向台与涉案房产的卖方订立合同，且家盈公司及张洪涛还收取了刘向台的款项10万元，即家盈公司及张洪涛损害了刘向台的利益，造成刘向台损失10万元。因此，根据上述法律规的及相关情况，对于家盈公司主张刘向台支付居间报酬及违约金的反诉请求，该院不予支持。另外，经综合考虑，虽然刘向台主张家盈公司及张洪涛双倍返还定金并支付利息的主张于法无据，但是根据该院对于焦点二的认定，家盈公司及张洪涛作为居间人在涉案房产的购买一事中损害了委托人即刘向台的利益，应当对刘向台承担损害赔偿责任。因刘向台未举证证明其具体损失情况，故该院根据已查明的事实确认其损失即为刘向台已支出的款项10万元，家盈公司及张洪涛应共同赔偿刘向台的该项损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、家盈公司、张洪涛自该判决生效之日起十日内向刘向台（反诉被告）刘向台赔偿损失10万元；二、驳回刘向台的其他诉讼请求；三、驳回家盈公司的全部反诉请求。本诉案件受理费4450元（刘向台已预交）及反诉案件受理费737.5元（家盈公司已预交），均由家盈公司及张洪涛负担。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。二审中，张洪涛称其持有家盈公司45%的股权。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、家盈公司是否应当赔偿刘向台10万元损失；二、刘向台是否应当向家盈公司支付佣金及违约金；三、张洪涛是否应当对家盈公司在本案中的债务承担连带责任。关于第一和第二个争议焦点，家盈公司上诉称其系向刘向台提供房屋买卖的居间服务，后来因刘向台不愿意继续购买涉案房产导致合同未能履行。本院认为，家盈公司和刘向台均认可家盈公司为刘向台提供居间服务，但家盈公司并未提交证据证明因其提供的媒介服务而促成刘向台与涉案房产业主签订买卖合同，家盈公司也无证据证明系刘向台不愿意履行房屋买卖合同而导致交易中断，因此，家盈公司无权要求刘向台支付佣金和违约金。家盈公司收取了刘向台10万元定金，对于定金不能返还，家盈公司应当承担赔偿责任。关于第三个争议焦点，张洪涛上诉称其在本案中系职务行为，但其并未提交证据证明其系家盈公司的员工。张洪涛在二审中称其持有家盈公司45%股权，应当认定其股东身份。本案一直是由张洪涛与刘向台的丈夫进行沟通，从双方微信聊天记录来看，张洪涛有欺瞒行为，且还以个人名义收取了部分定金，因此，一审判令张洪涛承担连带责任并无不当。综上，家盈公司、张洪涛的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3050元，由深圳市家盈房地产经纪有限公司、张洪涛负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 许  莹  姣审判员 张  秀  萍二〇一九年十一月二十九日书记员 张东阳（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。