江苏省泗阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1323民初5990号原告：中国银行股份有限公司泗阳支行，住所地泗阳县众兴镇桃源路1号。法定代表人：张超，该支行行长。委托诉讼代理人：姚敏，江苏中领律师事务所律师。被告：庄早平，男，1972年11月22日出生，住泗阳县。被告：姚艳菊，女，1971年10月18日出生，住泗阳县。被告：江苏隆安置业有限公司，住所地泗阳县解放北路隆升嘉苑售楼部，统一社会信用代码91321323566822935Q。法定代表人：石丹虎。原告中国银行股份有限公司泗阳支行（以下简称中行泗阳支行）与被告庄早平、姚艳菊、江苏隆安置业有限公司（以下简称隆安公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中行泗阳支行委托诉讼代理人姚敏到庭参加诉讼，被告庄早平、姚艳菊、隆安公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中行泗阳支行向本院提出诉讼请求：1.被告庄早平、姚艳菊偿还借款本金233529.37元、利息3540.42元、罚息74.49元（利息、罚息均截止2019年7月3日，2019年7月3日之后的利息、罚息依据合同约定计算至还清款之日）；2.原告对被告庄早平所有的位于泗阳县隆升嘉苑X幢X室房屋在上述债权内享有优先受偿权；3.被告隆安公司对上述债务承担连带还款责任；4.律师费8000元由被告承担；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月28日，原告泗阳中行与被告庄早平、隆安公司签订一份《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同约定被告庄早平用其贷款所购的隆升嘉苑X幢X室的房屋为借款抵押担保，合同对贷款金额、贷款用途、借款利率及调整方式、罚息标准及本息偿还等事项进行了详细约定。被告姚艳菊承诺共同还款。因被告庄早平、姚艳菊在分期还款过程中多次逾期还款，构成违约，现原告泗阳中行宣布借款全部到期，并要求返还全部借款本息。被告庄早平、姚艳菊、隆安公司未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月28日，原告泗阳中行作为贷款人、被告庄早平作为借款人、被告隆安公司作为保证人签订一份《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，主要约定：贷款金额为267000元整，贷款期限为180个月，采用浮动利率，浮动周期为12个月，首次定价日的贷款利率适用中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率下浮5%，重新定价日的贷款利率适用中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率下浮5%作为下一个浮动周期的适用利率。按月付息。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。贷款的偿还方式为按月等额本息还款。支付方式为受托支付，放款账户名称为江苏隆安置业有限公司，账号为54×××80。本合同项下的担保方式为保证人提供阶段性连带责任保证，由被告庄早平、姚艳菊提供抵押担保。借款人应按约定及时与贷款人办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记或预告抵押登记手续，并将证明抵押权属的相关权利凭证及他项权利证书交贷款人执管；本担保项下担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，依法对抵押房屋行使抵押权，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失等；开发商保证：保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任。本合同项下保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年。若保证人提供阶段性连带保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。被告姚艳菊自愿作为共同债务人对借款人即被告庄早平在本合同项下的债务的偿还承担共同还款责任。被告庄早平作为抵押人、被告姚艳菊作为抵押物共有人填写抵押物信息，载明抵押物为位于隆升嘉苑X幢X室的房屋。同日，该抵押物在泗阳县房地产管理处办理了预告登记（预购商品房抵押），至今未办理房屋他项权证。被告庄早平向原告泗阳中行出具借款借据一张，主要约定：被告庄早平愿委托原告泗阳中行将267000元贷款转入被告隆安公司的帐户，借款期限为180个月，借款利率3.8792‰，还款方式为按月等额本息。贷款发放后，被告庄早平、姚艳菊多次未按约归还贷款，现原告泗阳中行主张提前收回贷款本息。截止2019年7月3日，被告庄早平、姚艳菊尚欠原告借款本金233529.37元、利息3540.42元、罚息74.49元。2019年8月10日，甲方（泗阳中行）与乙方（江苏中领律师事务所）签订《委托代理合同》一份，双方约定，该所接受甲方的委托指派姚敏律师为甲方办理本案的代理人，提供一审代理，律师代理费用8000元。本院认为，原告泗阳中行与被告庄早平、隆安公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律规定，该合同应属有效。原告履行出借267000元的义务后，被告庄早平也应当按照约定的期限、金额归还借款本息，被告庄早平逾期还款，原告有权宣布贷款全部到期，并要求其依约承担本金、利息、罚息、律师费用等。被告姚艳菊向原告出具共同还款承诺书，亦应与被告庄早平共同归还涉案款项。被告隆安公司作为开发商为被告庄早平的借款提供阶段性担保，双方在借款合同中约定的条件即“自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务合同责任”成就时保证人不再承担担保责任，该条件未成就，故被告隆安公司仍应对被告庄早平的上述债务承担连带偿还责任，连带偿还责任的范围包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用，故本院对原告的该项主张亦予以支持。关于原告泗阳中行对涉案房产能否行使抵押权问题。本院认为，房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告泗阳中行作为涉案房屋的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权，故本院对于原告泗阳中行要求对涉案房屋行使优先受偿权的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告庄早平、姚艳菊于本判决生效后十日内连带归还原告中国银行股份有限公司泗阳支行借款本金233529.37元以及利息（利息分为二部分，一是截止2019年7月3日的利息为3540.42元，罚息为74.49元；二是以233529.37元为基数，自2019年7月4日起至实际还清款项之日止按照中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率下浮5%再上浮50%计算）；二、被告庄早平、姚艳菊于本判决生效后十日内连带支付原告中国银行股份有限公司泗阳支行律师费8000元；三、被告江苏隆安置业有限公司对本判决第一、二项中确定的被告庄早平、姚艳菊的还款义务承担连带还款责任；其在承担保证责任后，有权向被告庄早平、姚艳菊追偿；四、驳回原告中国银行股份有限公司泗阳支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计2489元，由被告庄早平、姚艳菊、江苏隆安置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审判员  许丽娟二〇一九年十一月十二日书记员  戴 彤附录法律条文《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。