福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0181民初3897号 原告：林苗团,男,1975年9月14日出生,汉族,住福建省福清市。 委托诉讼代理人：唐孝瑞，福建伟峰律师事务所律师。 被告：叶翔，女，1973年5月7日出生，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：余华钦，福建向高律师事务所律师。 被告：吴家彬，男，1972年5月5日出生，汉族，住福建省福清市。 原告林苗团与被告吴家彬、叶翔房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案受理后，适用普通程序公开开庭进行了审理。林苗团的委托诉讼代理人唐孝瑞、叶翔的委托诉讼代理人余华钦到庭参加诉讼；被告吴家彬经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。审理过程中叶翔向本院提起反诉，本院于2019年11月25日以(2019)闽0181民初3897号民事裁定驳回反诉原告叶翔的起诉。本案现已审理终结。 原告林苗团向本院提出诉讼请求：1.确认原告林苗团与被告吴家彬签订的《协议书》合法有效；2.判令被告吴家彬、叶翔立即协助林苗团办理位于福清市锦绣山庄4号楼100Ａ单元房屋过户登记手续，税费由两被告承担；3.判令两被告立即向原告交付上述房屋。事实和理由：林苗团与吴家彬系朋友关系。2016年至2018年4月13日期间，吴家彬因资金周转需要多次向林苗团借款共计462280元。讼争房屋建筑面积151.74平方米，系吴家彬、叶翔夫妻存续期间购买，系共同共有，该房屋以叶翔名义在福清农商银行办理抵押贷款。2018年4月15日，吴家彬（甲方）同意将两被告共有的讼争房屋转让给林苗团（乙方），双方签订《协议书》，约定转让价款150万元，如甲方有银行贷款要由乙方负责还，应由总造价里扣除，之前借款用于折抵房屋转让款45万元，吴家彬于同日出具45万元收条。签订《协议书》后，2019年2月19日林苗团通过微信支付吴家彬购房款1万元，2019年3月22日林苗团通过银行转账吴家彬购房款2万元。2019年4月7日林苗团付给吴家彬购房款70万元汇入叶翔账户，叶翔用于偿还吴家彬被法院执行欠款62785元，另偿还房屋抵押贷款592910.97元。林苗团已将剩余购房款32万元准备好，因吴家彬存在履约能力问题，林苗团多次要求被告立即办理房屋移户登记，但被告不予理睬。 被告叶翔辩称：一、协议书是吴家彬单方面与林苗团签订，吴家彬从未告知叶翔，叶翔并不知情。2019年3月林苗团联系叶翔要求协助其办理房屋的银行解押及法院解封事宜，叶翔才知道转让之事。叶翔与吴家彬已于2018年7月9日离婚，为妥善处理该共同财产，叶翔才同意林苗团的请求。叶翔收到70万元购房款后，结清了该房屋项下的银行贷款592910.97元和法院执行款62785元共计655695.97元。法院执行款62785元为吴家彬的个人债务。叶翔接受70万元仅仅是对吴家彬无权处分行为进行追认，但《协议书》属于恶意串通损害第三人利益，部分有效部分无效。林苗团主张将吴家彬的借款折抵购房款45万元及已付购房款118万元不是事实。二、根据《协议书》约定，林苗团应先支付购房款，但林苗团未向叶翔及吴家彬付清购房款，且协议书签订时间为2018年4月15日，协议书明确约定“在两年内甲方应负责家属同意办理过户手续”，房屋过户履约期限尚未到期。故林苗团关于办理房屋过户手续和交付房屋的诉请无事实和法律依据。三、叶翔享有依法平等分割150万元购房款的权利。综上，请求驳回林苗团的诉讼请求。 被告吴家彬未作答辩，也未举证、质证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。当事人对林苗团提交的居民身份证、2019年4月7日金额为70万元的网上银行电子回单、讼争房屋所有权证、国有土地使用证、行政事业单位资金往来结算票据、贷款还款凭证、林苗团委托代理人与叶翔通话录音和叶翔提交的兴业银行借记卡交易明细、行政事业单位资金往来结算票据、贷款还款凭证、(2018)闽0181民初3514号民事判决书的真实性无异议，本院予以采纳。叶翔虽对林苗团提交的2018年4月15日《协议书》、收条有异议，但并未否认吴家彬与林苗团签订过该协议的事实，本院对协议书和收条的形式真实性予以确认。林苗团提交的其余网上银行电子回单和微信截图均无原件，且不能证明与本案的关联性，叶翔提交的原告黄祥泉、李春华与被告林孙官、丁美玉、林苗团民间借贷纠纷一案判决书不能证明与本案有关联，本院不予采纳。根据上述证据认定结合当事人陈述，本院查明如下事实： 吴家彬与叶翔于2008年7月21日登记结婚，2017年9月29日经本院判决离婚，离婚判决未对讼争房屋等夫妻共同财产进行处理。坐落于福清锦绣山庄4号楼100Ａ单元房屋（讼争房屋）系吴家彬、叶翔共有（分别于2009年10月27日、2010年1月26日办理房屋所有权、土地使用权登记）。 2018年4月15日吴家彬（甲方）与林苗团（乙方）签订一份《协议书》，约定吴家彬将讼争房屋转让给林苗团，现已付转让款45万元，吴家彬在签约之日起两年内负责将房子移户给林苗团名下或由林苗团指定的人名下。林苗团负责将余额105万元付清给吴家彬或吴家彬指定的账户。如甲方有银行贷款要由乙方负责还，应由总价里扣除，协议书下方手写备注“甲方实收150万，移户税收、什项由乙方付”，吴家彬、林苗团和见证人林某均在协议书上签字。同日，吴家彬向林苗团出具一张收条，载明收到林苗团购房款45万元。林苗团主张2016年至2018年4月13日期间，吴家彬因资金周转需要多次向林苗团借款总计462280元，但均未出具借条，签订《协议书》时双方协商将上述借款抵作购房款45万元。2019年4月7日林苗团向叶翔银行账户转账支付70万元。林苗团另主张其于2019年2月19日通过微信支付吴家彬1万元，2019年3月22日通过银行转账吴家彬2万元购房款。 本案审理过程中，林苗团认可签订《协议书》时知道讼争房屋系吴家彬、叶翔共同财产，且叶翔不知情。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”吴家彬、叶翔原系夫妻关系，讼争房屋登记于二人名下，系二人夫妻共同共有财产。吴家彬、林苗团明知讼争房屋系吴家彬、叶翔二人共同共有财产，未经叶翔同意私自签订《协议书》，侵害了叶翔作为讼争房屋共有人的处分权。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案审理过程中，叶翔表示同意讼争房屋转让，并对《协议书》中甲乙双方协商一致同意将讼争房屋以总价150万元转让给林苗团，吴家彬在签约日起两年内负责将房子过户，移户税收什项由乙方支付的约定无异议，对《协议书》该部分内容的效力本院予以确认；对《协议书》的其余内容叶翔不予认可，根据相关法律规定，对其效力本院不予确认。因《协议书》签订的时间为2018年4月15日，约定的2年过户期限尚未届满，且《协议书》并未对购房款的支付时间进行明确约定，本案林苗团和叶翔虽对林苗团已支付购房款数额有异议，但不论根据哪一方主张，购房款均未支付完毕，《协议书》亦未对房屋交付的条件和时间进行明确约定，故对林苗团关于过户及交付房屋相关的诉讼请求，本案不予支持。林苗团主张吴家彬存在履约能力问题，其要求行使不安抗辩权提前过户，但其提交的证据不足以证明该主张。被告吴家彬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认2018年4月15日原告林苗团（乙方）与被告吴家彬（甲方）签订的《协议书》中关于甲乙双方协商一致同意将坐落于福清锦绣山庄4号楼100Ａ单元房屋以总价150万元转让给林苗团，吴家彬在签约日起两年内负责将房子过户，移户税收什项由乙方支付的约定有效； 二、驳回原告林苗团的其他诉讼请求； 本案本诉受理费2466元，由被告吴家彬负担，款限本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  游 捷 人民陪审员  林子银 人民陪审员  林 磊 二〇一九年十一月二十九日 书 记 员  俞 杭 -6-