江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏12民终2320号上诉人（原审被告）：泰州明泰冶金机械有限公司，统一社会信用代码91321291586601814G，住所地泰州医药高新技术产业开发区寺巷街道人民路147号(华扬调速电机有限公司第一排西侧车间)。法定代表人：刘善明，该公司总经理。委托诉讼代理人:刘文全，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人:亢鹏乐，北京市盈科（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陆少锋，男，1988年12月26日生，汉族，住泰州医药高新技术产业开发区。被上诉人（原审原告）：蒋晨晨，女，1988年10月5日生，汉族，住泰州市海陵区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：丁利，江苏江豪律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王炳军，江苏江豪律师事务所律师。原审第三人：泰州市华扬调速机电有限公司，住所地泰州医药高新技术产业开发区寺巷街道人民路147号。法定代表人：李能善，该公司总经理。上诉人泰州明泰冶金机械有限公司（以下简称明泰公司）因与被上诉人陆少锋、蒋晨晨，原审第三人泰州市华扬调速机电有限公司（以下简称华扬公司）排除妨害纠纷一案，不服泰州医药高新技术产业开发区人民法院（2019）苏1291民初27号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人明泰公司上诉请求：撤销泰州医药高新技术产业开发区人民法院（2019）苏1291民初27号民事判决，依法改判。事实和理由：（一）一审法院认定案涉房屋抵押在先、租赁在后，不适用买卖不破租赁原则属于认定事实不清。1.被上诉人提交的租赁合同是一份从市场监督管理局调取的厂房租赁合同，该合同签订日期为2014年6月1日。事实上，上诉人与第三人签订有多份厂房租赁合同，市场监督管理局的合同仅是备案所需，并非真实的租赁合同。2.案涉房屋被上诉人系通过法院拍卖实现租赁物所有权的转移，按照规定，拍卖租赁物时需公告拍卖标的物的实际状况和已知瑕疵，并展示标的物。本案被上诉人在参与竞买时，通过法院张贴的公告已经知晓案涉拍卖房屋上设定有租赁权，在竞买成功后，理应受到买卖不破租赁原则的约束。（二）一审判决上诉人腾空房屋，交纳租金有失公允。买卖不破租赁原则是立法对承租人的保护，且上诉人与第三人签订厂房租赁合同时，对案涉房屋已经抵押并不知情，属于善意第三人，另上诉人在合同签订后也一次性交纳完毕20年租金，合同义务已经履行完毕。现被上诉人要求腾空房屋，再次交纳租金，于理对上诉人有失公平。（三）上诉人一直将房屋租金交纳给第三人，也未收到过泰州市海陵区人民法院（以下简称海陵法院）、被上诉人及第三人任何关于案涉土地房屋拍卖的相关通知。被上诉人陆少锋、蒋晨晨辩称，从市场监督管理局调取的租赁合同应当作为本案定案依据。退一步讲，即便上诉人递交的租赁合同是真实的，其租赁期间从2011年12月1日至2031年12月1日，而本案抵押权设立时间为2010年9月19日，因案涉房屋租赁系在抵押权设定之后，根据法律规定，案涉租赁合同对被上诉人没有法律约束力。原审第三人华扬公司述称，首先，海陵法院拍卖时没有通知我公司，评估报告及评估机构我公司也不知情。其次，所有租赁户都是很早就到了我公司，这些租户是拍卖的受害者。最后，我公司已就拍卖行为向江苏省高级人民法院申请监督。陆少锋、蒋晨晨向一审法院起诉请求：1.明泰公司向陆少锋、蒋晨晨腾空、交还位于泰州市房屋；2.明泰公司自2016年10月起按照人民币45000元/年支付房屋使用费(暂计至2018年11月)人民币93750元(并顺延计算至明泰公司实际返还所占用房屋之日止)；3.本案诉讼费用由明泰公司承担。一审法院认定事实：海陵法院在执行南京银行泰州分行与华扬公司等人金融借款合同纠纷一案过程中，于2016年8月8日10时起至2016年8月9日10时止在淘宝网司法拍卖网络平台上对华扬公司名下位于泰州市房屋所有权及室内装潢进行公开拍卖，陆少锋参加竞拍，以人民币7033600元竞价成功，拍卖成交余款(扣除保证金1400000元)陆少锋已于2016年8月11日缴入633600元，2016年8月17日缴入3000000元，2016年8月19日缴入2000000元，款项均已入海陵法院指定账户。2016年9月9日，陆少锋与海陵法院签署(2015)泰海执恢字第00178号《拍卖成交确认书》，确认陆少锋于2016年8月9日通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得拍卖标的物，即泰州市房地产及室内装潢，成交价为人民币7033600元。2016年9月9日，海陵法院作出(2015)泰海执恢字第00178号之一执行裁定：将华扬公司名下位于泰州市房屋所有权及国有土地使用权过户至买受人陆少锋名下。2017年4月1日，泰州市国土资源局苏(2017)泰州不动产权第0019579号不动产权证书显示，泰州市权利人为陆少锋、蒋晨晨。另查明，2010年8月31日，南京银行泰州分行与华扬公司签订最高债权额合同一份，约定南京银行泰州分行向华扬公司授信最高债权额人民币5000000元，债权确定期间为2010年8月31日至2012年8月31日。另双方签订最高额抵押合同，约定由华扬公司用其座落于泰州市寺巷镇人民路147路的房地产作为抵押提供抵押担保，抵押物依法办理了相关抵押登记手续[抵押登记证号：泰房他证开发字第××号、泰州他项(2010)第7315号]，登记日期为2010年9月19日，抵押权人为南京银行泰州分行。因借款人华扬公司未能按时偿还借款，南京银行向海陵法院提起诉讼，2011年5月29日，海陵法院作出(2011)泰海商初字第383号民事判决：一、华扬公司于本判决生效后30日内给付南京银行泰州分行票款4990378.77元及利息4990.38元(截止2011年3月30日)，并以4990378.77元为本金按日万分之五支付自2011年3月31日起至判决确定履行之日止的利息，赔偿南京银行泰州分行律师代理费损失84200元；二、李善能、徐素珍对前款承担连带清偿责任，其在履行义务后有权向华扬公司追偿；三、南京银行泰州分行有权对华扬公司位于泰州市的抵押房地产[抵押登记证号：泰房他证开发字第××号、泰州他项(2010)第7315号]行使抵押权，以该房地产折价或者拍卖、变卖后所得价款优先受偿。案件受理费47356元，保全费5000元，合计52356元，由李能善、徐素珍、华扬公司负担。甲方华扬公司与乙方明泰公司签订落款时间为2011年12月1日的一份《厂房租赁合同》，主要内容为，乙方承租甲方闲置厂房(原电机装配车间共计壹拾间)及办公楼一楼中间贰间，租期为20年：自2011年12月1日起至2031年12月1日止。租金肆万伍仟元整/年；明泰公司工商登记资料中，甲方明泰公司与乙方华扬公司签订落款时间为2014年6月1日的一份《厂房租赁合同》，主要内容为，甲方承租乙方位于泰州市第一排西侧车间(共计壹拾间)及办公楼一楼中间贰间，租期20年：自2014年6月1日起至2034年5月31日止。租金肆万伍仟元整/年，租金每1年付一次。三方当事人一致认可：厂房租赁合同中的租赁物位于泰州市东边两间，第9幢房屋中楼下第一层的中间两间。陆少锋、蒋晨晨于2018年12月6日向一审法院申请诉前财产保全，请求冻结明泰公司名下的银行存款10万元或查封同等价值的财产。资金财产保险股份有限公司泰州中心支公司为其提供担保(担保金额10万元)。一审法院于2018年12月6日作出(2018)苏1291财保87号民事裁定：冻结明泰公司名下的银行存款10万元或查封等同价值的财产。陆少锋、蒋晨晨预交了保全费1020元。一审法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求排除对所有权的妨害。抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，陆少锋通过法院执行取得涉案房屋的产权，并登记在陆少锋、蒋晨晨名下，因涉案房屋抵押在先，故明泰公司与华扬公司签订的厂房租赁合同对陆少锋、蒋晨晨没有约束力，故对陆少锋、蒋晨晨要求明泰公司腾空并交还位于泰州医药高新技术产业开发区寺巷街道147号由明泰公司占用的房屋的诉请，符合法律规定，一审法院予以支持。通过法院司法拍卖，陆少锋、蒋晨晨于2016年9月9日取得涉案房屋的产权，根据明泰公司原厂房租赁合同45000元/年，陆少锋、蒋晨晨要求明泰公司从2016年10月起至实际返还所占房屋之日止支付房屋占用使用费，符合合同及法律规定，予以支持。明泰公司辩称其已向华扬公司支付了涉案房屋的租金，明泰公司的损失由双方另行处理。一审判决：一、明泰公司于判决生效之日起三十日内将占用的座落于泰州医药高新技术产业开发区寺巷街道147号中的房屋(第13幢及14幢中楼下一层东边两间，第9幢房屋中楼下第一层的中间两间)腾空并交还陆少锋、蒋晨晨；二、明泰公司于判决生效之日起三十日内向陆少锋、蒋晨晨支付自2016年10月起至实际交还占用房屋之日止的房屋占有使用费（按照45000元/年的标准计算）;三、驳回陆少锋的其他诉讼请求。案件受理费2144元，由明泰公司负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本案二审争议焦点为：一、上诉人应否将案涉房屋交付被上诉人；二、上诉人应否支付2016年10月起至实际交付之日止的房屋使用费。本院认为，首先，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条规定：“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。”本案中，海陵法院就案涉房产于2016年9月9日作出(2015)泰海执恢字第00178号之一拍卖成交裁定，故依法应认定陆少锋、蒋晨晨于2016年9月9日取得案涉房产所有权。其次，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”据此，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的除外。本案中，案涉房屋于2010年9月19日设立抵押权，即便如上诉人主张，房屋租赁合同系签订于2011年12月1日，房屋出租时间亦晚于抵押权设立时间，据此，陆少锋、蒋晨晨诉请明泰公司交付案涉房产，于法有据，本院予以支持。最后，前已述及，陆少锋、蒋晨晨于2016年9月9日取得案涉房产所有权，明泰公司此后占有案涉房产，没有合法权源，构成无权占有，现陆少锋、蒋晨晨主张按照原租赁合同租金标准45000元/年支付从2016年10月起至实际交还房屋之日止的房屋使用费，符合法律规定，本院亦予支持。综上所述，上诉人明泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2144元，由上诉人泰州明泰冶金机械有限公司负担(已交)。本判决为终审判决。审判长 赵 旭审判员 缪翠玲审判员 顾春旺二〇一九年十一月五日书记员 王 霞