广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初5645号原告：刘某某，男，1959年8月10日出生，汉族，住所地广州市海珠区。委托诉讼代理人：武宏亮，广东海智律师事务所律师。被告:冯某某，男，1964年10月23日出生，汉族，住广州市白云区。原告刘某某与被告冯某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘某某的委托诉讼代理人武宏亮到庭参加诉讼，被告冯某某经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告刘某某向本院提出诉讼请求：1.判令冯某某向刘某某支付2019年5月1日至2019年10月31日的租金456000元；2.判令冯某某支付违约金以本金456000元的30%即136800元；3.判令冯某某承担本案所有费用。事实和理由：刘某某与冯某某于2017年3月12日签订了《广州市房屋租赁合同》。合同大致约定，刘某某将广州市开发区XXX号XX大厦的房屋出租给冯某某作为商业用途使用，租金为每月70000元整，从2017年5月1日起计租金，按月结算，冯某某于每月的第15日前将租金支付给刘某某，合同第7条第1项规定：冯某某逾期交付租金的，每逾期一日，冯某某须按月租金的2.5%向刘某某支付违约金。2017年11月29日，刘某某与冯某某签订《广州市房屋租赁合同补充协议》。协议第3条约定将合同月租金调整为每月76000元；协议第4条约定将合同交租时间调整为每六个月交一次租金，并以先交租后使用为原则，即每年的5月与11月为交租时间，并且冯某某不能以任何理由推迟交租或拒绝交租。现冯某某应于2019年5月1日前支付本期租金456000元。经多次电话及邮件催函冯某某，至今未能依约支付。冯某某每期租金均需诉讼于法院才能支付。因欠租2018年6月刘某某起诉冯某某支付租金，见广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初XX号判决及广州市中级人民法院（2019）粤01民终XX号裁定(撤诉)。黄埔法院判决后，冯某某仍无视判决，刘某某又以冯某某根本违约提起解除合同之诉，冯某某在此情况下支付了所欠的之前的租金。而现在按合同冯某某本应支付当期租金，但冯某某仍然不理不按约定支付租金。冯某某之所以每期都不按约定支付租金，是因为法院在判决违约金会认为合同约定的违约金过高而调整为按银行贷款利率判决违约金。刘某某本次起诉主动将违约金调低为不超过应付租金的30%作为主张，主动降下来合同约定的违约金计算方式，希望得到法院的支持。从另一方惩罚冯某某的惯性违约责任，以维护合同和法律的权烕。因此为维护刘某某的合法权益，刘某某依据上述事实和法律法规特提起诉讼，请求法院依法判决。被告冯某某未答辩。经审理查明：（2018）粤0112民初XX号刘某某诉冯某某租赁合同纠纷一案的租赁标的物与本案的租赁标的物相同。该案《民事判决书》查明如下事实：2017年3月12日，刘某某与冯某某签订一份《广州市房屋租赁合同》，合同第二条约定刘某某将坐落在广州市开发区XXX号XX大厦的以下房屋出租给冯某某作商业用途使用：1.××号、2.××号、3.××号、4.××号、5.××号、6.穗开房合字预(04)X号、7.穗屋预合字第NO:XX号、8.穗房预合字第NO：XXX号；合同第三条约定：租赁期限为2017年5月1日至2037年4月30日，月租金为70000元，租金按月结算，由冯某某在每月的第15日前按现金或转账付款方式缴付租金给刘某某；合同第六条第2点约定刘某某应负的修缮责任为：水电、装修以外的房屋修缮；第七条第1点约定冯某某逾期交付租金的，每逾期一日，冯某某须按当月租金额的2.5%向刘某某支付违约金，第2点约定冯某某的修缮责任为：水电、装修。庭审时，刘某某明确上述合同项下出租给冯某某的房产具体产权情况如下：1.××号《房地产权证》载明的房地坐落在广州开发区XXXX号房屋的权属人为钟某某；2007年9月20日广东省广州市公证处出具的(2007)穗证内字第XX号《公证书》载明：钟某某、黄某某于2007年9月19日在公证处签订了《授权委托书》，授权刘某某将上述房屋进行租赁，订立租约，收取租金。2009年1月12日，广东省广州市公证处(2009)粤穗广证内经字第XXX号《公证书》载明：钟某某、黄某某于2007年9月19日在公证处签订的《授权委托书》复印件与原件相符。2.××号《房地产权证》载明的房地坐落在广州经济技术开发区XX号首层房屋权属人为陈勇，2017年4月8日，陈勇委托其父亲陈应球与刘某某签订了《广州市房屋租赁合同》，约定陈勇将上述房屋租赁给刘某某，租赁期限为2017年5月1日至2037年4月30日，并约定合同期内同意刘某某转租。3.××号《房地产权证》载明的房地坐落在广州经济技术开发区青年路XXXX号首层房屋权属人为廖某某，2017年3月20日，廖某某与刘某某签订了《广州市房屋租赁合同》，约定廖某某将上述房屋租赁给刘某某，租赁期限为2017年5月1日至2037年4月30日，并约定同意刘某某转租。4.××号《房地产权证》载明的房地坐落在广州经济技术区青年路XXXX号夹层房屋权属人为廖某某，2017年3月20日，廖某某与刘某某签订了《广州市房屋租赁合同》，约定廖某某将上述房屋租赁给刘某某，租赁期限为2017年5月1日至2037年4月30日，并约定同意刘某某转租。5、粤房地权证字第××号《房地产权证》载明的房屋坐落在广州开发区XXX号夹层02房，房地产的权属人为钟某某；2007年9月20日广东省广州市公证处出具的(2007)穗证内字第X号《公证书》载明：钟某某、黄某某于2007年9月19日在公证处签订了《授权委托书》，授权刘某某将上述房屋进行租赁，订立租约，收取租金。2009年1月12日广东省广州市公证处(2009)粤穗广证内经字第XXXX号《公证书》载明：钟某某、黄某某于2007年9月19日在公证处签订的《授权委托书》复印件与原件相符。6.穗开房合字预[04]X号《商品房买卖合同》载明钟某某购买位于广州保税区XX大厦A、B座第二层房屋，2017年5月1日，钟某某与刘某某签订《广州市房屋租赁合同》，约定钟某某将上述房屋租赁给刘某某，租赁期限为2017年5月1日至2037年4月30日。7.××号《商品房预售合同》载明刘某某于2000年5月6日向广州保税区创氏国际贸易有限公司购买位于广州保税区正门口右侧XX大厦第A幢第一层X号房。8.××号《商品房预售合同》载明刘某某于2000年8月26日向广州保税区创氏国际贸易有限公司购买位于广州保税区正门口右侧XX大厦第A幢第二层A201、A202、A203、A204、A205、A206、A207号房。陈勇、廖某某均作为证人出庭作证，证明其同意刘某某转租房屋。冯某某对上述租赁房屋不持异议，但其提交《冯总现所租面积表》复印件主张上述房屋有22.0286平方米尚未交付其使用，刘某某认对此复印件认不予确认，主张已按合同约定将房屋全部交付冯某某使用。2017年11月29日，刘某某与冯某某订《广州市房屋租赁合同补充协议》，对双方于2017年3月12日签订的《广州市房屋租赁合同》的有关事宜作出七项补充约定，协议第2条约定将合同租赁期限由20年调整为15年，即租期为2017年5月1日至2032年4月30日止；第3条约定将合同月租金调整为每月76000元；第4条约定将合同交租时间调整为每六个月交一次租金，并以先交租后使用为原则，即每年的5月与11月为交租时间，并且冯某某不能以任何理由推迟交租或拒绝交租，冯某某之前所拖欠的租金本协议生效后一并支付；第5条约定冯某某自行与物业公司解决好用水用电问题，所发生的所有费用由冯某某自行承担。2017年12月2日，双方签订《广州市房屋租赁合同补充协议（2）》，对双方于2017年3月12日签订的《广州市房屋租赁合同》的有关事宜作出三项补充约定，协议第2条约定冯某某在签署该协议2日内向刘某某付清租金。该案于2019年3月29日发生法律效力。本案庭审过程中，刘某某将第二项诉讼请求违约金的计算标准变更为以456000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2019年6月1日起计至被告冯某某付清租金之日止。以上事实，有《广州市房屋租赁合同》《广州市房屋租赁合同补充协议》《广州市房屋租赁合同补充协议（2）》、（2018）粤0112民初XX号《民事判决书》、裁判文书生效证明及当事人陈述等证据予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则的要求，本院予以采信。本院认为，冯某某经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其主动放弃抗辩权，本院在依法审核刘某某提交的证据基础上对本案进行裁判。刘某某与冯某某签订的《广州市房屋租赁合同》《广州市房屋租赁合同补充协议》及《广州市房屋租赁合同补充协议（2）》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。刘某某将自己的房屋及经案外人同意转租的房屋租赁并交付冯某某使用，冯某某使用涉案房屋理应按合同约定支付租金，故刘某某要求冯某某支付房屋租金依法有据，本院予以支持。冯某某应向刘某某支付2019年5月1日至2019年10月31日共计6个月的房屋租金456000元(76000元×6个月)。因刘某某与冯某某约定每年的5月与11月为交租时间，故本院认定冯某某逾期交付租金的期限从2019年6月1日起计；冯某某逾期支付房屋租金属于违约，刘某某要求冯某某支付违约金符合双方合同约定。刘某某主张违约金以冯某某所欠租金456000元为本金，从2019年6月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算符合法律规定，本院予以支持。违约金数额最高不超过456000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告冯某某在本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘某某支付2019年5月1日至2019年10月31日共计6个月的租金456000元及违约金（违约金以456000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2019年6月1日起计至被告冯某某付清租金之日止，违约金总额以不超过被告冯某某应缴纳的租金456000元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9746元，由被告冯某某负担。上述案件受理费已由刘某某预交，刘某某同意冯某某在履行本判决时直接向其支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李祖艳人民陪审员  陈雪梅人民陪审员  朱亚娣二〇一九年十一月二十二日书 记 员  林碧婷孙晓华附一：本判决主要法律依据《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附二：申请执行期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。