上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初22946号原告：黄翠艺，女，1981年4月18日出生，汉族，住福建省厦门市。原告：洪毅实，男，1981年10月22日出生，汉族，住福建省南安市。两原告共同委托诉讼代理人：何俊勇，上海市志致远律师事务所律师。被告：上海源涞实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：孙元元，董事长。委托诉讼代理人：孙成强，男。原告黄翠艺、洪毅实与被告上海源涞实业有限公司(以下简称源涞公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月23日公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人何俊勇、被告的委托诉讼代理人孙成强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄翠艺、洪毅实向本院提出诉讼请求：1.确认黄翠艺、洪毅实与源涞公司签订的上海市徐汇区肇嘉浜路XXX号XXX室房屋租赁合同自2019年8月30日解除；2.源涞公司于2019年9月6日前将房屋连同附件家具清单上约定的设施一并返还黄翠艺、洪毅实；3.源涞公司支付黄翠艺、洪毅实自2019年7月20日至8月30日止(按照11,500元/月折算为383元/天，共计41天)的租金15,330元；4.源涞公司支付黄翠艺、洪毅实自2019年8月31日起至2019年9月30日止的房屋占用费11,927元(自2019年8月31日起至9月6日止，按383元/天计算；自2019年9月6日起至2019年9月30日止，房屋占用费402元/天计算)；5.源涞公司支付黄翠艺、洪毅实违约金57,500元。后原告当庭撤回了第二项诉请。事实和理由：2016年2月，黄翠艺、洪毅实与源涞公司就上海市徐汇区肇嘉浜路XXX号XXX室房屋签订房屋租赁合同，约定租期5年，前三年租金每月11,000元、后二年租金每月11,500元，于当月20日前支付。源涞公司承租房屋后，于2018年7月10日逾期支付租金，经黄翠艺发函催讨后，原来公司付清租金但未支付违约金。自2019年7月，源涞公司再次拖欠租金，经黄翠艺多次催促，源涞公司至今未付。故黄翠艺于2019年8月30日发函解除了租赁合同。源涞公司违约导致合同解除，应依约承担违约责任。源涞公司辩称，本案系黄翠艺解除合同，源涞公司同意支付租金，最快年底支付。合同违约金约定过高，源涞公司不予认可。本院认定事实如下：上海市徐汇区肇嘉浜路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)产权人系洪毅实、黄翠艺。2016年2月1日，黄翠艺、洪毅实(出租方、甲方)与源涞公司(承租方、乙方)就系争房屋签订房屋租赁合同，约定：租赁期限自2016年3月20日起至2021年3月19日止；前三年月租金包物业11,000元，后两年月租金包物业11,500元，首次押一付三，以后每月付，如遇双休、法定节假日则付款日自动往后顺延，付款日期20日；在签订本合同时，乙方向甲方支付11,000元，作为保证金；在本合同规定的租赁期内，该房产的一切使用、转租的权利均由乙方全权、独家、独立行使；9.3如乙方逾期支付租金的，每逾期一日，须向甲方支付月租金的3%作为逾期违约金，逾期超过一个月不支付房租，视为乙方违约，并赔偿甲方相当于十个月的租金；乙方逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应以日租金的105%向甲方支付该房屋占用期间的使用费；10.5违约责任补充条款：租期固定为5年,前3年违约金额固定为10个月的房租即110,000元,后2年违约金额固定为5个月的房租即57,500元。上述租赁合同签订后，黄翠艺、洪毅实将房屋交付源涞公司，源涞公司支付黄翠艺、洪毅实保证金11,000元。后源涞公司将系争房屋转租。因源涞公司逾期支付租金，黄翠艺等于2018年9月委托律师向源涞公司发函催促付款。源涞公司于2019年6月27日支付当月租金后，自2019年7月起再未支付租金。2019年8月14日，黄翠艺、洪毅实委托律师发函催促源涞公司支付拖欠的2019年7月份租金及逾期支付租金的违约金。2019年8月21日，黄翠艺、洪毅实再次委托律师发函催促源涞公司于8月29日前支付拖欠的2019年7月、8月两月租金及逾期支付租金的违约金，称若逾期仍不支付的，将行使法定解约权。2019年8月30日，黄翠艺、洪毅实委托律师向源涞公司发函，称：鉴于源涞公司逾期支付应付租金，根据合同法第九十四条第三款、第二百二十七条规定，自2019年8月30日起黄翠艺、洪毅实解除与源涞公司签订的房屋租赁合同；要求源涞公司于9月6日前返还房屋；要求源涞公司支付拖欠租金、使用费及违约金等。该函寄往源涞公司注册地、实际经营地(龙漕路XXX号天华科技园2幢B栋9层)。其中寄往源涞公司实际经营地的律师函于2019年8月31日送达。庭审中，黄翠艺、洪毅实自认其与次承租人直接签订租赁合同，自2019年10月1日起向次承租人收取租金。对此，源涞公司称其租金收取至2019年9月23日，其与次承租人的合同并未解除。庭审中，源涞公司提出其对房屋进行了装修。庭后源涞公司又表示因未能集齐有关证据，故在本案中不再主张。以上事实，除双方当事人陈述一致外，另有上海市房地产权证、房屋租赁合同、银行交易明细、律师函及邮寄凭证等证据证实，本院予以确认。本院认为，黄翠艺、洪毅实与源涞公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。根据合同法规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案中，因源涞公司逾期支付租金，经黄翠艺等两次催促后，源涞公司仍未支付，故黄翠艺等通知源涞公司解除租赁合同，于法有据，本院予以确认。但合同应于通知到达对方时解除，故本案房屋租赁合同解除时间为2019年8月31日。黄翠艺等自认其于2019年10月1日起向次承租人直接收取租金，该日期作为收回房屋日期，故主张使用费至9月30日。虽源涞公司称其收取租金至2019年9月23日，但其未能提供证据否认黄翠艺自认收回房屋时间，故本院对黄翠艺主张至2019年8月31日的租金、至2019年9月30日的使用费予以支持。因解约函中黄翠艺等告知源涞公司于2019年9月6日前交还房屋，故黄翠艺等主张9月6日前按日租金标准计算使用费、按日租金标准的105%即402元主张逾期返还房屋期间使用费，具有合同依据，本院予以支持。上述2019年7月20日至8月31日期间的租金为42天*383元/天=16,086元，使用费2019年9月1日至6日共6天*383元/天=2,298元，9月7日至30日共24天*402元/天=9,648元，以上租金及使用费共计28,032元，而黄翠艺等主张的租金及使用费为15,330元+11,927元=27,257元，此系黄翠艺等自行处分其权利，本院予以准许。因源涞公司违约导致合同解除，黄翠艺等主张违约金有合同依据。现源涞公司对合同约定违约金标准提出异议，本院以黄翠艺方的损失为基础，综合本案情况，酌定源涞公司应付违约金为34,500元。对于源涞公司已支付的保证金，为免当事人讼累，本案一并予以处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认黄翠艺、洪毅实与上海源涞实业有限公司于2016年2月1日就上海市徐汇区肇嘉浜路XXX号XXX室房屋签订的房屋租赁合同于2019年8月31日解除；二、上海源涞实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付黄翠艺、洪毅实自2019年7月20日起至2019年9月30日止的房屋租金、使用费共计27,257元；三、上海源涞实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付黄翠艺、洪毅实违约金34,500元；四、黄翠艺、洪毅实于本判决生效之日起十日内返还上海源涞实业有限公司保证金11,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计850元，由黄翠艺、洪毅实负担230元，上海源涞实业有限公司负担620元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 晏 莹二〇一九年十一月二十五日书记员 印旭晴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。