河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0102民初7447号原告：薛建平，男，1962年7月11日出生，汉族，住河南省济源市。委托诉讼代理人：刘珊珊，河南朗齐律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐波，河南朗齐律师事务所律师。被告：杨宏伟，男，1963年11月3日出生，汉族，住郑州市中原区。被告：金秋红，女，1969年10月13日出生，汉族，住郑州市中原区。被告：河南锦汇金正置业有限公司（吊销，未注销），住所地济源市济水大道西段济钢西侧。法定代表人：杜晓，该公司执行董事兼总经理，现因合同诈骗罪、信用卡诈骗罪服刑于河南省女子监狱。第三人：济源市百信典当有限公司，住所地济源市文昌中路572号1号楼。法定代表人：王志刚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王稳成，该公司员工。委托诉讼代理人：王修德，河南涛声律师事务所律师。原告薛建平与被告杨宏伟、金秋红、河南锦汇金正置业有限公司（以下简称锦汇金正公司）、第三人济源市百信典当有限公司（以下简称百信典当公司）第三人撤销之诉纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告薛建平委托诉讼代理人刘珊珊，被告杨宏伟、金秋红及河南锦汇金正置业有限公司法定代表人杜晓，第三人济源市百信典当有限公司的委托诉讼代理人王稳成、王修德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛建平向本院提出诉讼请求：1.撤销郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初2368号民事判决书第二项，即撤销杨宏伟、金秋红可申请对济源市济水大道西段济钢西侧锦汇花苑2幢5单元1003室房产依法进行拍卖变卖，就拍卖变卖所得的价款在债权范围内受偿的判决；2.依法确认原告薛建平对济源市济水大道西段济钢西侧锦汇花苑2幢5单元1003室房产享有所有权；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：被告杨宏伟、金秋红与河南锦汇金正置业有限公司民间借贷纠纷一案，贵院于2018年5月17日作出（2017）豫0102民初2368号民事判决书，判决杨宏伟、金秋红可申请对包含原告在内的11套房产依法进行拍卖变卖，就拍卖变卖所得的价款在债权范围内受偿。但该济源市济水大道西段济钢西侧锦汇花苑2幢5单元1003室房产被告河南锦汇金正置业有限公司将该房产出售于第三人，后第三人又将该房产出售于原告，故原告系该房产实际所有权人。故贵院该判决部分内容错误，损害了原告的合法权益。故诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告杨宏伟、金秋红辩称，一、郑州市中原区人民法院作出的（2017）豫0102民初2368号民事判决书事实清楚，法律适用正确，不存在侵害其他人权益的情形。2011年9月，杨宏伟、金秋红借款260万元给河南锦汇金正置业有限公司，为使借款能够偿还，锦汇金正公司将其开发建设的位于济源市济水大道西段济钢西侧锦汇花苑房屋20套于2011年7月与杨宏伟签订了房屋买卖合同并进行了备案，约定将20套房屋出售备案给杨宏伟作为借款担保，涉案的2幢5单元1003室房屋即在此20套备案房屋中，且备案手续从未解除。后因借款不能偿还，杨宏伟、金秋红提起诉讼，并对涉案房产依法进行了司法查封。郑州市中原区人民法院在（2017）豫0102民初2368号民事判决书中认定杨宏伟、金秋红与河南锦汇金正置业有限公司签订商品房买卖合同并办理商品房备案登记的行为是为借款提供担保，并依法判决杨宏伟、金秋红可对包含案涉房屋在内的共计11套房产进行拍卖变卖，并就拍卖变卖所得的价款在债权范围内受偿。该判决书认定事实清楚，法律适用正确，不存在侵害他人权益的情形。二、第三人济源市百信典当有限公司对案涉房屋不享有所有权，其在对案涉房屋不享有所有权的情况下将房屋出售，属于无权处分。1.济源市百信典当有限公司与河南锦汇金正置业有限公司虽签订了买房买卖合同，但二者之间并非真正的房屋买卖关系，实际上是借款关系，河南锦汇金正置业有限公司法定代表人杜晓的刑事诈骗案中已经查明了此事实；2.退一步讲，即使济源市百信典当有限公司与河南锦汇金正置业有限公司签订的房屋买卖合同真实，但案涉房屋在2011年7月已经备案至杨宏伟名下，二者的房屋买卖合同签订于备案之后，且没有证据证明第三人已经将房款支付河南锦汇金正置业有限公司，二者也未在房管部门进行任何房屋登记手续，故第三人济源市百信典当有限公司没有取得案涉房屋的所有权，其在不享有所有权的情况下便将房屋出售给薛建平，该处分行为不受法律保护。另外，济源市中级人民法院做出的（2018）豫96民终150号民事裁定书也已经确认了被告与锦汇金正商品房买卖合同的有效性、合法性及合理性，且涉案合同也已经在房管局备案。三、没有取得案涉房屋的所有权却长期占用案涉房屋，属于无权占有，（2017）豫0102民初2368号民事判决书判决内容没有侵害薛建平的权益，薛建平要求撤销（2017）豫0102民初2368号民事判决书的诉请没有事实和法律依据。案涉房屋早于2011年7月已经备案至杨宏伟名下，无论是第三人与河南锦汇金正置业有限公司的房屋买卖合同，还是第三人与薛建平的售房协议均在该时间之后，第三人在没有取得案涉房屋所有权的情况下便将房屋转售薛建平，第三人和薛建平对案涉房屋均没有取得所有权，在没有取得房屋所有权的情况下薛建平对房屋的占有属于无权占有，无权占有人对案涉房屋不享有合法权益，故（2017）豫0102民初2368号民事判决书判决内容没有侵害薛建平的权益。其在购买房屋时没有尽到审慎义务，其所受损失应向第三人主张。综上，薛建平要求撤销（2017）豫0102民初2368号民事判决书的诉请没有事实和法律依据，请依法予以驳回。被告锦汇金正公司辩称，没有异议。第三人百信典当公司陈述，1、原告的诉讼请求应当得到支持，郑州中原区人民法院（2017）豫0102民初2368号民事判决书的判决第二项内容错误，该案件庭审时河南锦汇金正置业有限公司已明确该案涉房屋出卖给本案原告，且本案原告也已经装修入住，在此情况下，该判决第二项内容侵害了对原告的合法权益，在庭审时应追加本案原告作为2368号案件的第三人参加诉讼，阐明自己的理由；2、该案涉房屋能否被拍卖变卖，本案的被告能否在该拍卖房屋中受偿债权，要看该房屋是否还属于锦汇金正公司所有，如果该房屋已经不属于锦汇金正公司所有，当然不应该拍卖，如果该房屋不属于锦汇金正公司所有，那么锦汇金正公司处分该房产以及本案的第三人、原告取得该房产是否有合法依据，在2368号判决中已经明确被告和锦汇金正公司签订的房屋买卖合同是为借款提供担保并不是为了实现房屋买卖，同时该判决也指出双方并未就该房产进行抵押登记，在没有进行抵押登记的情况下，锦汇金正公司将房屋出售给本案第三人不违法，以及本案第三人将案涉房屋卖给原告，原告装修入住均是对该房屋合法取得占有；3、至于被告答辩中所称该房屋已经进行预售合同备案，预售合同登记备案仅仅是一种行政管理手段，并不是取得房屋所有权的一种措施，被告杨宏伟、金秋红不能据此主张对房屋具有拍卖受偿权。预售合同登记备案并不影响锦汇金正公司对该案涉房屋的出售。综上，我方认为原告的诉求应当得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，认定事实如下：1.锦汇金正公司因房地产项目开发需要周转资金向杨宏伟、金秋红借款。2011年7月，锦汇金正公司以其开发建设的20套房屋（包含本案所涉位于济源市济水大道西段济钢西侧锦汇花苑2幢5单元1003室的房屋，以下简称案涉房屋）做担保与杨宏伟签订房屋买卖合同，并于2011年7月18日网签备案，于2011年9月向杨宏伟、金秋红借款260万元。该笔借款偿还后，又于2012年8月1日与金秋红签订《借款合同》一份，约定借款200万元。同日，锦汇金正公司向金秋红出具借据、《委托转款证明》、收据、《还款计划书》各一份。当日金秋红通过中国工商银行向杜晓账户转款194.6万元。为确保锦汇金正公司能够按时偿还借款，双方协商同意继续以2011年7月网签备案在杨宏伟名下的20套房产作为2012年8月1日借款200万元的担保，并于2012年8月1日签订了《商品房回购合同》一份，主要内容约定：2013年1月31日锦汇金正公司一次性支付回购房款200万元后，杨宏伟、金秋红同意锦汇金正公司回购房屋。2013年锦汇金正公司提出对双方签订买卖合同的部分房屋进行调换，经协商双方将先前签订买卖合同的部分房屋调换为2幢2单元1101号、1102号，1幢1单元1102号，1幢3单元1101号，2幢4单元1102号，并将2幢7单元603号调换至金秋红名下，双方又分别签订了房屋买卖合同并网签备案。加上先前签订买卖合同并已网签备案的2幢1单元1002号、1102号、602号，2幢5单元1003号，2幢8单元1101号五套房屋，共计网签备案11套房屋。此后，锦汇金正公司于2013年5月29日向杨宏伟、金秋红偿还借款本金100万元，并按照月利率27‰支付了2014年4月1日前的借款利息。2.2017年3月6日，杨宏伟、金秋红向本院提起对锦汇金正公司的民间借贷纠纷。诉讼请求为：1.锦汇金正公司偿还杨宏伟、金秋红借款本金100万元，并自2014年4月1日起按照月利率2%（含违约金、罚息等）支付利息至实际还款之日止；2.杨宏伟、金秋红对位于济源市济水大道西段济钢西侧锦汇花苑2幢1单元1002号、1102号、602号，2幢5单元1003号，2幢8单元1101号，2幢2单元1101号、1102号，2幢7单元603号，1幢1单元1102号，1幢3单元1101号，2幢4单元1102号房屋拍卖或变现后的价款优先受偿；3.本案诉讼费用由锦汇金正公司承担。在该案诉讼过程中，杨宏伟、金秋红申请对网签备案在其名下的11套房产采取保全措施，本院于2017年依法查封了该11套房产。2018年5月17日，本院依法作出（2017）豫0102民初2368号民事判决书，判决认为：鉴于当事人双方签订房屋买卖合同和商品房回购合同的真实目的是为借款提供担保，并不是为了实现房屋买卖，双方也未就商品房买卖合同的标的物办理抵押登记，不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故双方签订商品房买卖合同并办理商品房备案登记的行为应认定是为了担保民间借贷债务履行而采取的一种非典型的担保方式。因双方签订商品房买卖合同的真实目的是为借款提供担保，杨宏伟、金秋红主张对备案登记在其名下的房产进行拍卖变卖，并从拍卖变卖的价款中进行受偿，符合法律规定的目的，本院予以支持。杨宏伟、金秋红主张的是债权，对担保的房屋不享有物权期待权，其主张优先受偿权，没有法律依据和事实根据，本院不予支持。锦汇金正公司辩解多付的利息应当抵扣本金，符合法律规定，本院予以采纳。锦汇金正公司辩解提供担保的房屋已经大部分出售给他人，但未提供合法出售的证据，本院不予采信。判决：一.被告河南锦汇金正置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨宏伟、金秋红返还借款本金91.290357万元，并自2014年4月1日起按照年利率24%支付利息，至借款本金清偿之日止，利息与借款本金一并支付；二、原告杨宏伟、金秋红可申请对位于济源市济水大道西段济钢西侧锦汇花苑2幢1单元1002号、1102号、602号，2幢5单元1003号，2幢8单元1101号，2幢2单元1101号、1102号，2幢7单元603号，1幢1单元1102号，1幢3单元1101号，2幢4单元1102号等共计11套房产依法进行拍卖变卖，就拍卖变卖所得的价款在债权范围内受偿；三、驳回原告杨宏伟、金秋红其他诉讼请求。后原被告均未上诉。现该案件进入强制执行阶段。3.在杨宏伟、金秋红于2017年3月6日向本院提起对锦汇金正公司的民间借贷纠纷之后，锦汇金正公司向济源市人民法院提起对杨宏伟、金秋红的确认合同无效纠纷一案。诉讼请求为：确认锦汇金正公司与杨宏伟、金秋红签订的商品房买卖合同无效，撤销商品房买卖预售合同备案。该案经过一审、二审，济源市中级人民法院于2018年4月2日作出（2018）豫96民终150号民事裁定书，认为锦汇金正公司与杨宏伟、金秋红在本案诉讼中均认可本案所涉房屋买卖合同实际上是为确保借款归还的担保合同，双方签订买卖合同的真实意思是为借款合同设定担保，因此，当事人双方争议的基础法律关系是民间借贷关系，应当按照民间借贷关系审理。由于杨宏伟、金秋红已就其与锦汇金正公司之间的民间借贷纠纷先于本案向郑州市中原区人民法院提起诉讼，郑州市中原区人民法院已经立案受理，现锦汇金正公司提起诉讼要求确认房屋买卖合同无效，依法应当驳回其起诉。裁定：一、撤销济源市人民法院（2017）豫9001民初4487号民事判决；二、驳回河南锦汇金正置业有限公司的起诉。4.2012年至2013年期间，锦汇金正公司多次向百信典当公司借款，均采取以其开发建设的锦汇花苑房屋做担保与百信典当公司签订房屋买卖合同的形式借款，均没有办理抵押登记手续。其中，2012年10月18日，锦汇金正公司与百信典当公司签订关于锦汇花苑2幢5单元303号房屋、2幢5单元1003号房屋、2幢6单元303号房屋、2幢6单元1003号房屋、2幢7单元603号房屋、2幢7单元803号房屋、2幢7单元1003号房屋的《房屋买卖合同》为所借款项提供担保。2013年7月5日，因锦汇金正公司无法按约还款，锦汇金正公司向百信典当公司出具收据一份，载明：“今收到百信典当有限公司交来房款伍佰捌拾柒万零贰佰肆拾元正。5870240.00河南锦汇金正置业有限公司杜晓2013.7月5日”该收据落款处，锦汇金正公司加盖公章，杜晓本人签章。双方至今未办理变更登记手续。庭审中，百信典当公司陈述该“收据”为：锦汇金正公司到期无力还款后，双方进行了结算，本金531万元，利息5870241元，共计587.024万元，锦汇金正公司将其名下20套房屋抵账给其，以欠款冲抵房款的“以房抵债”行为。诉讼中，经我院依职权调取济源市人民法院（2016）豫9001刑初304号杜晓合同诈骗、信用卡诈骗案部分刑事卷宗，该卷宗中杜晓在公安机关讯问笔录中对其与百信典当公司之间借款关系及2013年7月5日收据形成经过的多次供述基本一致，内容为：2013年的时候，具体时间记不清楚，我通过别人介绍认识了百信典当行的人，然后开始向他们公司借款，开始借了100万元，后陆续借款，总共借款400万元本金，利息2分8。截至目前我还欠百信典当300万元本金。我自己记得账上欠百信典当有600万元，但是肯定没有这么多，因为我还了一部分钱，具体记不清楚了。我当时与百信典当行签完借款合同后，我将利息先支付给他们公司，他们公司的会计人员将本金转到我的个人银行账户上，然后我将抵押的房屋买卖合同放到他们公司。关于房产处置在借款时就说好了，如果我在借款合同规定的期限内不能按时归还借款，那么我抵押给他们公司的房产就归他们公司所有，他们公司可以随时处置我所抵押的房产。2013年7月5日的收据上的金额并不是我向百信典当公司的借款数额，这是我抵押给百信典当有限公司房产的总价格，按照我们之间的借款规矩，只有我抵押的房产价值高于借款额度，才会借给我钱。这份收据是和我抵押给他们公司的商品房买卖合同配套的，按照正常程序商品房买卖合同和收据在一起才能到房管局备案，但是我又不能给他们出具正规收据，所以我才给他们出具了收到房款的收据。因为当时我确实没有带正规收据，另外我想打个时间差，等借款到期后，我把借款还上，把商品房买卖合同重新收回，我并不是真正想让他们去房管局备案。第三人百信典当公司经理王稳成在公安机关的询问笔录中陈述：百信典当行借给杜晓的本金一共是531万元，都是有出纳袁雯雯通过银行转账的方式借给杜晓。2012年10月份，因为借给杜晓的钱比较多，我找杜晓商量抵押事宜，杜晓就将锦汇花苑的房产以售卖的方式抵押给我，之后杜晓陆续给我签订锦汇花苑商品房购房买卖合同，直到2013年7月杜晓一共给我锦汇花苑签订商品房购房合同6份，有的合同上面是多套房产加在一起，一共是20套房产。2012年年底，杜晓第一次给我拿商品房买卖合同，她给我签订了8套房子的商品房买卖合同。2013年年初，杜晓又给我换了一部分房子，还是抵押给我8套房子。到2013年6、7月份，杜晓又给我签了12套房子的合同。直到2013年7月份，杜晓欠我本金和利息加在一起是587.024万元。每次杜晓和我签订商品房买卖合同都是杜晓把写好的合同拿到我公司，然后我在合同上盖上我公司的公章。2013年7月份，我去锦汇花苑的售楼部那里，锦汇花苑的工作人员把这20套房产的钥匙给了我。2014年年初，我拿着钥匙到锦汇花苑杜晓抵押给我的房子那里开门，发现部分门锁已经被人换了，我开不了门。才知道杜晓抵押给我的房子部分已经售卖给了他人，抵押的20套房产中有两套已经有人入住，还有10套房子也已经售卖给他人存在所有权争议，剩余的8套房子还不清楚情况。第三人百信典当公司出纳袁雯雯在公安机关的询问笔录中陈述：负责百信典当公司业务的就是王稳成经理。杜晓从我公司借款时我公司成立不久2012年5月份的时候开始的，通过我的个人账户给杜晓多次转账，杜晓借借还还。我一共向杜晓转账500多万元，具体以转账凭证为准。每次给杜晓贷款只有借据，还要房屋抵押协议。最后杜晓还欠本金450万元。我们王稳成经理提供的五百多万借据里是包含杜晓450万的贷款和几十万的利息。杜晓自2014年4、5月份以后就不再支付利息了。杜晓在我们公司借款的450万元本金中，有月息2分8的，有月息2分6的，一个月利息应该是12万左右。2014年4、5月份以后，杜晓确定没有在我们公司再次借款或还款。诉讼中，第三人百信典当提供了其公司出借给锦汇金正公司借款531万元的银行流水复印件。根据该流水显示：2012年10月5日，袁雯雯转账给杜晓487000元；**年**月**日（复印件，无法看清日期），袁雯雯转账给杜晓2878000元；2013年3月8日，袁雯雯转账给杜晓972000元；2013年7月2日，袁雯雯转账给杜晓973000元。共计5310000元。5.2015年7月25日，百信典当公司与原告签订《售房协议》一份，协议主要约定：百信典当公司将案涉房屋（138.85平方米）卖给薛建平；售价3000元每平方米，房款共计41.646万元；因该房屋售价过低，百信典当公司不负责为薛建平办理产权证；如将来具备办证条件，百信典当公司协助薛建平办理相关产权手续，费用由薛建平承担。同日，百信典当公司向薛建平出具了收据，载明：“今收到薛建平交来锦汇花园2#5单元1003房款人民币肆拾壹万陆仟肆佰陆拾元整，备注：交现金。收款人袁”诉讼中，原告薛建平与百信典当公司均陈述，该房款因百信典当公司欠薛建平借款，故用部分欠款抵消购房款。当日，百信典当公司将房屋钥匙交于原告。现案涉房屋由原告占有使用。诉讼中，原告提供其爱人赵竹娥与袁雯雯之间的银行流水，证明因百信典当公司向其借款，其于2013年5月11日通过其爱人赵竹娥银行卡向百信典当公司出纳袁雯雯转款55万元，双方之间存在借贷关系。6.另查明，2015年6月10日，锦汇金正公司的法定代表人杜晓因涉嫌合同诈骗罪被济源市公安局刑事拘留，同年7月17日被逮捕。河南省济源市人民法院于2018年12月13日作出杜晓的（2016）豫9001刑初304号刑事判决书。该判决书查明的部分事实为：2008年4月15日，李心会（杜晓丈夫）代表郑州金正置业有限公司（以下简称郑州金正公司）与济源市天坛街道办事处高庄居委会签订开发合同。约定郑州金正公司开发锦汇花苑项目。因锦汇花苑项目要求济源本地公司开发，李心会在济源设立锦汇金正公司，被告人杜晓任法定代表人，继续开发锦汇花苑项目。2009年至2014年期间，被告人杜晓和锦汇金正公司对外有巨额借款未还。2014年底，杜晓离开济源逃匿。关于合同诈骗罪的部分犯罪事实为：（1）2012年9月份，被告人杜晓以签订商品房买卖合同的方式将锦汇花苑1号楼1单元1102室借款抵押给陈洁。2012年10月18日，杜晓又以与百信典当公司签订商品房买卖合同的方式将该房屋借款抵押给百信典当公司。2013年10月11日，杜晓又以与杨宏伟签订商品房买卖合同的方式将该房屋借款抵押给杨宏伟，并备案至杨宏伟名下。2014年4月份，杜晓在明知该房屋已被多次抵押借款并备案的情况下，仍将该房屋销售给成换梅，收取成换梅房屋首付款131850元。（2）2012年10月18日，被告人杜晓以与百信典当公司签订商品房买卖合同的方式将锦汇花苑2号楼2单元1101室借款抵押给百信典当公司。2013年10月11日，杜晓又以与杨宏伟签订商品房买卖合同的方式将该房屋借款抵押给杨宏伟，并备案至杨宏伟名下。2014年3月15日，杜晓又以与汇丰担保公司签订商品房买卖合同的方式将该房屋借款抵押给汇丰担保公司。2014年4月份，杜晓在明知该房屋已被多次抵押借款并备案的情况下，仍将该房屋销售给赵小涛，收取赵小涛房屋首付款163745元。杜晓将收取的首付款用于偿还其之前向王维和的借款及工程款。（3）2012年10月18日，被告人杜晓以与百信典当公司签订商品房买卖合同的方式将锦汇花苑2号楼2单元1102室借款抵押给百信典当公司。2013年10月11日，杜晓又以与杨宏伟签订商品房买卖合同的方式将该房屋借款抵押给杨宏伟，并备案至杨宏伟名下。2014年3月15日，杜晓又以与汇丰担保公司签订商品房买卖合同的方式将该房屋借款抵押给汇丰担保公司。2014年2月份，杜晓在明知该房屋已被多次抵押借款并备案的情况下，仍将该房屋销售给丁卫国，收取丁卫国房屋首付款123745元。杜晓将收取的首付款用于偿还其之前向王维和的借款及工程款。（4）2012年10月18日，被告人杜晓以与百信典当公司签订商品房买卖合同的方式将锦汇花苑2号楼4单元1102室借款抵押给百信典当公司。2013年10月11日，杜晓又以与杨宏伟签订商品房买卖合同的方式将该房屋借款抵押给杨宏伟，并备案至杨宏伟名下。2014年2月份，杜晓在明知该房屋已被多次抵押借款并备案的情况下，仍将该房屋销售给陈发展，收取陈发展房屋首付款116586元。杜晓将收取的首付款用于偿还其之前向王维和的借款及工程款。判决：被告人杜晓犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十四年六个月，并处罚金二百万元；犯信用卡诈骗罪，判处有期徒刑一年六个月，并处罚金五万元；决定执行有期徒刑十五年六个月，并处罚金二百零五万元。后杜晓上诉，河南省济源市中级人民法院于2019年2月1日作出（2019）豫96刑终4号刑事裁定书，裁定：准许上诉人杜晓撤回上诉。本院认为，原告对案涉房屋是否享有所有权，首先要看百信典当公司是否有权处分案涉房屋。经查，（2016）豫9001刑初304号刑事判决书查明的事实及相应刑事卷宗中杜晓的供述、王稳成、袁雯雯的证言均能证明，本案中被告锦汇金正公司与第三人百信典当公司于2012年10月18日签订的《房屋买卖合同》系对双方借贷关系的担保，而非为真正实现房屋买卖合同的目标，故双方之间基础法律关系应为借贷关系。后锦汇金正公司于2013年7月5日向百信典当公司出具房款“收据”。因锦汇金正公司、百信典当公司并未根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条之规定办理产权转移登记，没有发生物权转移的法律效力，故百信典当公司并没有取得案涉房屋所有权。百信典当公司辩称该“收据”系锦汇金正公司借款到期无力还款后，双方进行了结算，本金531万元，利息5870241元，共计587.024万元，锦汇金正公司将其名下20套房屋抵账给其，以欠款冲抵房款的“以房抵债”行为。本院认为，“以房抵债”是指债务人难以清偿到期的金钱债务，而在原债权债务届满前或届满后与债权人达成的以其所有的房屋折抵所欠债务的行为。合法的以房抵债协议是否产生原合同约定的给付义务消灭以及房屋所有权转移的法律后果，取决于以房抵债协议是否已经实际履行，具有实践性。在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，不能认定由此而产生的物权期待权及物权本身。若虽约定以房抵债，但仍保留原借款债务人的还款义务，该合同不产生债务抵偿的效果，应认定为原借款债务人提供的实现债权的担保。本案中，1.2013年7月5日锦汇金正公司出具房款收据后，双方至今未办理产权转移登记手续，故“以房抵债”并未实际履行，百信典当并未取得房屋所有权。2.根据百信典当公司出纳袁雯雯的证言证实，锦汇金正公司支付给百信典当公司的利息一直支付至2014年4、5月份。即在锦汇金正公司于2017年7月5日出具房款收据后，锦汇金正公司实际上仍然继续向百信典当公司支付利息，双方的借贷关系并未终止。故2013年7月5日的“收据”并非为真实的房屋买卖合同关系，仍是锦汇金正公司为其借款向百信典当公司提供担保的一种方式，百信典当公司享有的仅是对锦汇金正公司的债权，并未因房款“收据”而取得案涉房屋所有权。同时，百信典当公司作为具有典当资质的专业典当公司，在经营房地产抵押典当业务时应和当户依法到有关部门先行办理抵押登记却未办理，而是通过签订《房屋买卖合同》、出具收据的形式为借款担保，亦不符合《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故百信典当公司对担保的房屋亦不享有担保物权、优先受偿权。需要指出的是，虽锦汇金正公司于2016年12月26日出具情况说明，证明其因资金紧张一次性卖给百信典当公司20套锦汇花苑房屋，房屋已交付，公司没有将此20套房屋再出售给任何人，现出现的部分房产纠纷，系公司后期管理混乱所致。该证明加盖有锦汇金正公司公章，杜晓本人签章。本院认为，该证据系杜晓羁押于济源市看守所期间出具的，证明的内容与杜晓在公安机关的供述不一致，更与已经生效的（2016）豫9001刑初304号刑事判决书查明的杜晓合同诈骗的犯罪事实不一致，故对该证明本院不予采信。在百信典当公司既没有取得案涉房屋所有权又不享有案涉房屋担保物权、优先受偿权的情况下，将案涉房屋又通过“以房抵债”的形式抵给本案原告，至今没有办理产权变更登记；实际上案涉房屋早于2011年7月就已经网签备案至杨宏伟名下，后又被我院查封，“以房抵债”在事实上和法律上均不能实际履行，故原告与百信典当公司之间的《售房协议》不具有物权效力，原告主张其基于该“以房抵债”行为而享有案涉房屋所有权没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予以驳回。根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百条第一款第（三）项之规定，判决如下：驳回原告薛建平的诉讼请求。案件受理费7547元，由原告薛建平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  徐 源人民陪审员  侯维中人民陪审员  昌永格二〇一九年十一月十八日书 记 员  柳丽丽