宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终3737号 上诉人（原审被告）：宁夏银古实业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。 法定代表人：**，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐伟，北京浩天信和（银川）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐军，男，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 委托诉讼代理人：郑杰（被上诉人徐军妻子），女，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 委托诉讼代理人：朱丽华，宁夏瀛智律师事务所律师。 上诉人宁夏银古实业有限公司因与被上诉人徐军商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初7176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 宁夏银古实业有限公司（以下简称银古公司）上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判上诉人不承担责任或发回重审，上诉人不服一审判决的数字为34284.66元；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决上诉人承担34284.66元的逾期办证违约金，认定事实及适用法律错误。本案中，关于逾期办理不动产证是否承担违约责任的条款是第十七条，该条在违约数额方面打上叉号，表示不进行该方面的违约数额约定。即使违约也不进行追究。但判决却将违约金设定为年利率6%，适用法律错误。 徐军答辩称：原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。 徐军向一审法院起诉请求：1.被告按照合同约定为原告办理清和南街1588号银古花园2号楼6座4层02室房屋产权手续；2.被告向原告支付逾期交房违约金248914.5元（自2014年12月30日至2019年6月30日，505000元×0.0003×1643天）、支付逾期办证违约金136391.5元（自2014年12月30日，按中国人民银行同期贷款基准利率6%计算至实际办证之日，暂计算至2019年6月30日，505000元×6%×1643天÷365天）；3.本案诉讼费用全部由被告承担。 一审法院认定事实，2014年2月28日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，约定，原告购买被告开发的清和南街1588号银古花园2号楼6座4层02室房屋（建筑面积95.57平方米），总价505000元；被告应于2014年2月28日前支付首付款205000元，余款300000元于2014年3月28日前付清；被告应于2014年12月30日前向原告交付涉案房屋；住宅交付使用条件为取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》，原告付清全部购房款后方可交房；逾期交付房屋超过60日后，原告有权解除合同。原告继续履行合同的，自合同约定的交付期限次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之三的违约金。原告要求继续履行合同的，应在被告通知交付后七日内办理房屋交接手续；商品房达到交付使用条件后，被告应当以报纸、公告或电话、短信等方式通知原告办理交付手续。进行验收交接时，被告应当出示《银川市新建住宅配套设施交付使用证》，并签署房屋交接单。被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示或出示的文件不齐全，原告有权拒绝接受，由此产生的延期交房责任由被告承担；已办理公积金贷款或银行按揭贷款且尚未还清贷款的房屋产权证，由原告自行办理，并按有关规定承担费用。原告同意被告取得《初始登记证》的日期在商品房交付使用后最长不超过24个月。该合同附件六，附加条款约定：以银行个人住房贷款或公积金委托贷款方式支付的，以贷款到达被告账户之日为付款日；产权登记机关收取被告报送备案或初始登记的文件资料之日，就视为被告已经履行了合同约定的报送备案义务；被告交付房屋时，原告应当按照被告发出的交付通知指定的日期办理房屋交付手续，如超过指定日期15日的，不论原告是否实际收房，均视为已经交付房屋；该房屋一经现场交付签署验房单，则视为原告验收合格。原告要求整修的，整修期间不视为被告逾期交房……。2014年4月10日，原告办理了涉案房屋按揭贷款。后原告向被告付清了上述房屋全部505000元购房款。2016年3月21日，被告向原告出具了销售不动产发票。2014年10月14日，被告银古尚座销售部向原告作出关于减免采暖费、物业费的回复：2014年10月7日，徐军以书面形式提出减免申请已收到。经我公司与宁夏圣雪绒物业服务有限公司协商同意减免2014年至2015年上半年采暖费及2015年3月30日前的物业费（业主请注意，房屋交付验收按照售房合同及宁夏圣雪绒物业服务有限公司相关规定办理）。收文部门人员签字：销售部**霞。**霞签字旁边手写注明：2号楼6座402室业主请于2014年12月30日前来办理交房。后被告书面通知原告于2016年5月12日交付房屋，原告之妻郑杰与被告办理了交房事宜，双方签订了房屋交房验收表，该表右上角手写注明：合同约定2014年12月30日前验房，因业主不入住，见申请（郑杰），2014.10.07。现原告认为被告迟延履行交付房屋及办理产权证的义务，故诉至法院，请求判如所请。 庭审中，被告称现涉案房屋未办理初始登记，因相关材料未齐全，其还未向房管产权管理部分报送办理初始登记的材料。 一审法院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》真实、合法、有效，双方应当严格遵守合同约定，履行合同义务。原告要求被告支付2014年12月30日至2019年6月30日期间的逾期交付房屋违约金248914.5元，根据合同约定，被告应当于2014年12月30日向原告交付涉案房屋，被告提交的证据可以证实，原、被告于2016年5月12日办理了房屋交付手续，故被告存在逾期交付房屋的违约行为。被告应当按照合同约定向原告支付自2014年12月31日至2016年5月11日止的逾期交房违约金75295.5元（505000元×0.3‰×497天），超出部分不予支持。被告关于原告于2014年10月7日向被告申请延期至2015年3月30日交房，并申请减免该期间的物业费及采暖费的辩解，但其并未提交通知原告于2014年12月30日收房的证据。其提交的关于减免物业及采暖费申请的回复中：手写添加的“2号楼6座402室业主请于2014年12月30日前来办理交房”，与其自称同意延期至2015年3月30日交付房屋互相矛盾。综上，法院对被告的上述辩解不予采信。原告要求被告协助办理涉案房屋产权手续，因涉案房屋未办理初始登记，暂不具备办理涉案房屋产权登记的条件，故法院对原告的该项诉讼请求不予支持。待具备办理产权登记条件后，原告可再行主张权利。原告要求被告支付2014年12月30日至2019年6月30日止逾期办理不动产权利登记违约金136391.5元，根据合同约定，被告应当在房屋交付之日起24个月内取得涉案房屋的初始登记，被告违反约定，致使原告无法办理涉案房屋不动产权利登记，存在违约行为，原告要求被告按照年利率6%的标准支付逾期办理产权登记违约金的请求不违反法律规定，被告应当向原告支付自2018年5月13日至2019年6月30日期间的逾期办证违约金34284.66元（505000元×6%/年÷365天×413天），超出部分不予支持。被告关于原告未交纳契税、印花税等费用，致使未能办理产权登记的辩解，因被告未能如约办理涉案房屋初始登记，导致涉案房屋现不具备办理产权登记的条件，故法院对被告上述辩解不予采信。被告认为原告违反合同约定，私自加装阳台，要求原告承担违约金5050元；要求原告赔偿因不服从物业管理，毁坏道闸及公共设施造成损失共计6200元，因被告未提起反诉，被告可另行主张权利，本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告宁夏银古实业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告徐军支付逾期交付房屋违约金75295.5元及逾期办理不动产权利登记违约金34284.66元；二、驳回原告徐军的其他诉讼请求。案件受理费7080元，减半收取3540元，由原告徐军负担2000元，被告宁夏银古实业有限公司负担1540元。 本院二审期间，上诉人、被上诉人均未提交证据。 二审查明的事实与一审法院认定事实一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为上诉人银古公司应否承担逾期办证违约金。本案中，由于上诉人银古公司的自身原因，在本案审理过程中尚未取得涉案房屋所在楼幢的《初始登记证》。银古公司称双方在合同中未约定逾期办理产权证的违约金，上诉人不应对此承担违约金。经查，双方签订的合同中虽未对逾期办证违约金的计算方式比例做明确约定，但合同中明确约定，银古公司取得《初始登记证》的日期在商品房交付使用后最长不超过24个月；银古公司与徐军也未约定在出现逾期办证情形时其不承担责任。据此，被上诉人徐军依据法律规定主张上诉人银古公司承担逾期办证违约金，一审法院根据本案双方当事人的约定和法律规定，对被上诉人徐军主张的逾期办证违约金中合理的部分予以支持，对其不合理的部分不予支持，一审法院的处理正确。综上，上诉人银古公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3080元，由上诉人宁夏银古实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈勇军 审判员  胡春燕 审判员  刘 磊 二〇一九年十一月二十日 书记员  赵雨薇 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。