印广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0802民初2982号 原告：广西旺盛新港投资有限公司，住所地贵港市港北区江北中路226-48号（新港商贸城内）。统一社会信用代码9150800MA5MX46W7N。 法定代表人：张羽，总经理。 委托诉讼代理人：张建红，广西贵鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：咸刚南，广西诚济律师事务所律师。 被告：郑敏福，男，1984年11月12日出生，汉族，住贵港市港南区。 原告广西旺盛新港投资有限公司与被告郑敏福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后依法适用简易程序于2019年9月25日、11月8日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人张建红、被告郑敏福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西旺盛新港投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除双方签订的《贵港市新港商贸城合同书》；2.判令被告向原告支付拖欠的房屋租金13200元、管理费600元及违约金4140元（违约金计算：以13200元为基数，按日3%从2018年12月26日计至2020年2月28日）；3.本案受理费由被告承担。事实与理由：原被告于2019年3月1日签订《贵港市新港商贸城合同书》，合同约定：原告将位于贵港市港北区江北中路226-48号B栋楼梯B2号摊位出租给被告经营百货使用，租赁期限从2019年3月1日至2020年2月28日，第一年每年度租金为13200元，每年按上一年度的基础上递增10%；租金按年缴付，应于下一年提前15天主动交到原告财务部；综合管理费每月50元，年度合计600元；如被告逾期不缴纳租金、管理费、水电费及其它应缴之费用，则其须向原告从逾期之日起，以所欠租金、管理费及其他费用总数的3％按日支付违约金给原告，原告对被告拖欠租金、管理费、水电费达30日以上的，有权解除合同收回摊位，无需退回履约保证金。合同签订后，原告按合同约定履行自己的义务，将摊位交给被告经营使用，但被告未根据《贵港市新港商贸城合同书》第三条第三款约定按时缴纳租金，拖欠原告租金13200元及管理费600元。后经原告多次催促，被告一直无理拖延拒不缴纳租金，也不经营铺面，拒绝与原告联系。综上所述，原告认为，被告不依约支付租金及水电费，严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，请求法院依法判决。 被告郑敏福辩称，2018年12月26日，原告的员工于兰叫其到公司签2019年3月1日至2020年2月28日的合同，摊位费每月1100元，每年13200元。由于当时是年尾其压货太多，手头上没有钱交摊位费，原告要求其写下一张欠条，其遂要求原告用2018年原有的10000元押金的一半即5000元用于2019年3月1日至2019年6月18日的租金，另一半5000元仍为押金，其才同意签下合同及欠条。其应该还欠原告2019年6月18日至2020年2月28日的摊位费8200元，加管理费600元，加环保费2年360元共9160元，减去原有5000元押金，实欠4160元。本来其于2019的2月20日前付清给原告，但于合同没生效前的2019年2月10日B栋B2号摊位发生火灾，烧完了其摊位所有货物，财产损失50000元左右，致其无力经营摊位。2019年3月18日，其与于兰协商可以延迟交2019年6月18日至2020年2月28日的摊位费。水电费其于2019年3月18日交清给原告，后来没有用过水电。综上所述，其同意解除合同，但是认为其只欠原告4160元，而不是原告所述的摊位费13200元、管理费600元，更没有欠4140元的违约金。请求法院按照被告与原告签下的欠条执行。 本院经审理认定事实如下：坐落于原贵港市旧飞机场的土地使用者为贵港市自行车飞轮厂，该厂经批准于该宗土地上建设房屋作为厂房使用。2014年3月10日，贵港市自行车飞轮厂与原告的法定代表人张羽签订《场地租赁合同》，约定该厂将该厂生产厂区内场地整体出租给张羽作为商业经营场地使用，张羽享有承租场地的经营使用权，根据经营需要，有权进行招商或部分转租、联营等经营活动。 2018年12月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《贵港市新港商贸城合同书》一份，约定：乙方租用位于贵港市摊位，使用期限为1年，从2019年3月1日至2020年2月28日，乙方在签订本合同时，应向甲方一次性付履约保证金5000元，乙方使用一层楼梯B2号摊位需按一年交付摊位设备费给甲方（先交费后使用），按上一年度的基础每年递增10%费用；第一年摊位费为13200元，综合管理费每月50元，年度合计600元，乙方必有提前15天主动到甲方财务部缴交下一年度摊位费与其他费用；履约保证金由甲方保管直至本合同期满，在乙方已清缴全部摊位费及其他应缴之费用并无违约行为的情况下，甲方应在合同期满后15天内将乙方的履约保证金无息全额退还乙方，如乙方有拖欠摊位费，拖欠应缴费用等违反本合同的情总，履约保证金不予退回；乙方拖欠管理费、水电费等应缴费用达30日以上，经催缴仍不缴清的，甲方可以解除合同并收回该摊位；如乙方迟缴摊位费、水电费及其它应缴费用，须从迟交之日起，按日加收所欠缴金百分之三的违约金，如乙方拖欠摊位费、管理费、水电费等费用达三十日，甲方有权解除合同，并无条件收回摊位，乙方的履约保证金不予退还等内容。同日，被告出具摊位交接单确认原告自当天将摊位交付给被告。 同日，被告出具欠条一份交被告的员工于兰收执，欠条载明：今欠新港商贸城B1-29号摊位费8200元，管理费600元、环保费2年360元，共9160元，于2019年2月20号前付清（备注：2019年3月1日至2020年2月28日费用），欠条下方于兰还书写“壹万元押金单已收回，其中5000元抵摊位费、另外5000元仍为押金”。 2019年2月10日晚20时，涉案的摊位发生火灾，经消防部门调查起火原因为电气电缆故障引燃周围可燃物引起。因火灾导致涉案摊位受损。经原、被告协商，被告向原告支付赔偿款。2019年3月18日，于兰出具收条确认其收到被告交来卷闸门款2801元、电表费200元、港宝幼儿园损坏物资补偿款500元共3501元赔偿款。 上述合同履行过程中，被告提出与原告协商解除合同，但双方一直未达成一致意见，被告也未与原告办理涉案摊位返还交接手续。庭审中，被告辩称，因发生火灾，其无法继续经营，自2019年3月1日起其未曾使用过摊位，按其出具的欠条交付全年的租金显失公平，如法院经审查认为其之前一直没有与原告办理摊位返还交接的手续，其同意当天（2019年11月8日）将摊位返还给原告，原告同意从当天开始视为被告将摊位返还给原告，不同意被告不按欠条所约定支付租金的意见。 以上事实，有当事人的陈述及《贵港市新港商贸城合同书》、摊位交接书、身份证、欠条、火灾认定书、收条、证明、国有土地使用证、建设工程规划许可证、房产所有权证、《场地租赁合同》、照片等证据为证，足以认定。 本院认为，原、被告签订的《贵港市新港商贸城合同书》合法有效。被告于第一次庭审时辩称同意解除合同，故合同于当天因双方协商一致而于当天解除，另被告提交的2018年12月26日于兰出具的欠条确认尚欠被告管理费600元，即其对原告请求的管理费600元无异议，故本院对原告上述两项诉讼请求予以支持。关于原告请求被告支付的租金，合同签订后，原告已依约将摊位交付给被告使用，在合同约定的租赁期限开始之前涉案摊位发生火灾，致被告受到重大损害，被告与原告协商解决合同但未果，且其一直未将涉案摊位返还给原告，至2019年11月8日才与原告协商一致，确认当天为摊位返还交接之日，故从上述合同约定的使用期限开始之日至原告返还摊位当天（共8个月8天），应认定涉案摊位由被告管理使用，被告应按合同约定支付该段期间的摊位费即租金9093元（1100元/月×8月+1100元/月÷30天×8天），被告已预付5000元租金，尚欠原告租金4093元，此后经双方确认被告已向原告返还摊位，原告请求其支付后续租金，不符合法律规定，故原告请求的租金，本院据实支持4093元，超过部分，不予支持。 关于原告请求的违约金，合同约定，被告应提前15天缴交下一年度摊位费，合同履行过程中，原告于2019年11月8日将涉案摊位返还给原告，故被告应支付逾期付款违约金应计至当天止（共268天）。合同约定逾期付款违约金为按日百分之三计算，根据合同履行情况、被告的违约程度、原告的损失情况，本院认为，双方约定的违约金计算标准过高，本院酌情调整为按月利率2%计算。本案中被告应于2019年2月13日前向原告缴交下一年度摊位费13200元，被告仅于2018年12月26日向原告预交5000元，其余8200元未按约定期间交付，构成逾期付款，违反合同约定，应从逾期之日（2019年2月14日）起支付逾期付款违约金，根据合同约定、双方履行情况及原告的请求，被告应支付违约金1465元（8200元×2%÷30天×268天），原告请求的违约金，本院支持1465元，超过部分，不予支持。 关于被告辩称，以其交付给原告的押金5000元抵减尚欠原告的费用，原告不同意并称被告违反合同约定，原告可以没收该押金，本院认为，合同约定被告有拖欠摊位费、拖欠应缴费用等违反本合同情形的，履约保证金不予退回等条款，因合同系原告提供的格式条款，根据该部分条款约定，被告拖欠原告摊位费及其他应缴费用的须支付逾期付款违约金及履约保证金不退回，该条款加重了被告承担违约金的责任，排除被告行使以承担违约金为代价主张退回保证金的主要权利。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。根据该法律规定，上述条款应认定为无效条款。此外，履约保证金系双方约定作为履行租赁合同的担保，合同解除或终止后，租赁物无损坏或损坏经协商解决的，应退回给被告。因火灾导致涉案摊位受损，被告已支付相应赔偿款给原告，因逾期付款，本院已支持原告请求的逾期付款损失，原告还主张不予退回保证金，该主张属重复计算被告迟延交付租金的违约责任，原告未能举证证明被告上述违约行为给其造成的损失本院支持部分不足以弥补该损失，其主张不予退回被告交付的保证金，没有依据，本院不予支持。被告提出的押金抵减费用的意见，符合法律规定，本院予以采信，抵减后，被告尚应向原告支付1158元（600+4093+1465－5000）。 依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认自2019年9月25日解除原告广西旺盛新港投资有限公司与被告郑敏福于2018年12月26日签订的《贵港市新港商贸城合同书》； 二、被告郑敏福向原告广西旺盛新港投资有限公司支付尚欠租金4093元、管理费600元、逾期付款违约金1465元合计6158元； 抵减被告郑敏福已交付的押金5000元后，被告郑敏福尚应向原告广西旺盛新港投资有限公司支付1158元； 三、驳回原告广西旺盛新港投资有限公司的诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费248元，减半收取计124元，由原告广西旺盛新港投资有限公司负担80元，被告郑敏福负担44元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费248元，款汇至户名：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户;开户行：农行贵港分行;账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  黄恒涛 二〇一九年十一月二十一日 书记员  韦小小