北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0117民初1129号原告（反诉被告）：北京市成英才文化知识培训中心，住所地北京市平谷区。法定代表人：张海晁，总经理。委托诉讼代理人：杨茜，北京市京师律师事务所律师。被告（反诉原告）：六度财富（北京）投资基金管理有限公司，住所地北京市平谷区。法定代表人：曹洪涛，总经理。委托诉讼代理人：王新颖，北京王旭律师事务所律师。被告：北京智加乐实业有限公司，住所地北京市平谷区。法定代表人：翟俊川，总经理。委托诉讼代理人：王新颖，北京王旭律师事务所律师。第三人：北京仁合房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区。法定代表人：王艳生，董事长。委托诉讼代理人：王绪宽，北京市时雨律师事务所律师。原告（反诉被告）北京市成英才文化知识培训中心（以下简称成英才中心）与被告（反诉原告）六度财富（北京）投资基金管理有限公司（以下简称六度财富公司）、被告北京智加乐实业有限公司（以下简称智加乐公司）、第三人北京仁合房地产开发有限公司（以下简称仁合公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）成英才中心的法定代表人张海晁及其委托诉讼代理人杨茜、被告（反诉原告）六度财富公司和被告智加乐公司的委托诉讼代理人王新颖、第三人仁合公司的委托诉讼代理人王绪宽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）成英才中心向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除成英才中心与六度财富公司于2017年1月12日签署的《租赁协议》；2.判令二被告返还成英才中心已收取的全部费用130万元；3.判令二被告按照租金总额的20%向成英才中心支付违约金130万元；4.判令二被告赔偿成英才中心装修装饰损失505253元；5.判令二被告赔偿成英才中心违约导致成英才中心的损失492499元；6、第三人对上述损失承担连带责任。事实与理由：2017年1月12日，成英才中心与六度财富公司签署《租赁协议》，约定六度财富公司具有北京市平谷区航宇北街4号北京智加乐儿童城西侧1至3层商业楼及相关配套设施的转租权，其向成英才公司转租该场地，租赁期限自2017年1月13日至2027年3月11日，免租期为2017年1月12日至2017年3月12日。智加乐公司为六度财富公司的合同履行保证人。上述《租赁协议》还就双方权利义务与违约责任作出了相应约定。合同签订后成英才中心在免租期内进行了装修改造，第三人为成英才中心开立了用电资格，向成英才中心收取电费，并经其开具收据予以确认。成英才中心也向六度财富公司交纳了租金。2018年12月份，成英才中心得知北京市平谷区人民法院已于2018年8月28日作出了（2018）京0117民初6886号民事判决书，确定解除六度财富公司与仁合公司于2015年11月3日签订的《房屋、场地租赁合同》，导致成英才中心与六度财富公司签署的《租赁协议》无法继续履行，六度财富公司根本违约。因此二被告应就成英才中心投入的经营损失承担赔偿责任。2018年12月底仁合公司告知成英才中心（2018）京0117民初6886号案件，并送达了民事判决书，让成英才中心腾退，成英才公司于2019年1月中旬搬走。仁合公司作为出租人，明知成英才中心为次承租人并为经营已投入大量资金而未与成英才中心协商擅自锁门，严重侵害了成英才中心的财产权益，具有过错，因此应在二被告赔偿损失范围内承担连带责任。成英才中心向六度财富公司支付租金共计130万元，其中2017年1月6日转账30万元定金，2017年1月12日现金30万元，2017年1月12日转账70万元，有六度财富公司出具的票据和（2017）京0117民初9281号民事判决书的认定。双方同意进行装饰装修，也有免租期，成英才中心投入了130多万元装修款，现主张装饰装修残值损失费用505253元。装修之前，涉案场地是简单的四白落地。双方合同中已经明确成英才中心经营需要进行装饰装修，六度财富公司主张我公司对涉案场地进行不当破坏并拆走空调不实。成英才中心于2017年2月份开始装修，因六度财富公司无法配合成英才中心办理开办幼儿园的手续，所以用自己的资质进行了学龄前声乐、舞蹈培训，2017年4月初开始进行宣传，2017年8月底因为六度财富公司和政府间收费有冲突，政府给成英才中心下文要求立即停止营业，到2017年10月重新开始营业，到2018年12月底整体结束。在成英才中心发现不能办理合同约定的手续后，一直在找六度财富公司，该公司法定代表人以不在平谷为由不见，成英才公司还到其河北老家找也没找到，电话里成英才公司要求其提供消防证明和土地证明，但其不提供。仁合公司知道转租的事实，事后成英才中心因用电问题和其协调过，电费直接交给仁合公司。2017年10月18日改电,改电之前电费交给二被告,改电之后交给第三人。现在成英才中心不欠电费。成英才中心交的2017年7月份电费应该是不足1000元，六度财富公司没有出具收据。六度财富公司主张的2017年12月至2018年2月的电费票据载明用电地址是宇航北街2号，而成英才中心租住的地址是宇航北街4号。成英才中心使用的是自己的空调，并未使用涉案场地的空调。被告（反诉原告）六度财富公司及被告智加乐公司辩称，不同意原告的诉讼请求。成英才中心仅向六度财富公司支付100万元租金，包括2017年1月6日支付的30万元定金和签订合同当天支付的70万元。六度财富公司2017年1月12日出具的100万元收据计入了2017年1月6日的30万元定金，但没有把此前出具的30万元收据收回。根据合同约定，第一笔定金是30万元，第二笔是70万元。成英才中心应在2018年9月30日向六度财富公司支付65万元租金，但其始终未支付。另外，成英才中心多次欠交电费和空调制冷费，成英才中心进场时将涉案现场破坏重新装修，2019年1月24日撤场时将属于六度财富公司的空调拆走，并对房屋内装饰装修进行了破坏，故六度财富公司同意解除租赁合同，但原因是成英才中心欠交租金、私自撤场、对涉案场地进行破坏，而不是合同不能继续履行。成英才中心承诺经营蓝天幼儿园，但经了解其没有授权。根据成英才中心提供的证据，其使用涉案场地开办幼儿园，获取利益，虽某些手续存在瑕疵，但并没有影响到其开办幼儿园，其实际经营至2019年1月24日。（2017）京0117民初9281号民事判决书已经判决六度财富公司和智加乐公司连带赔偿成英才中心违约金，该判决已经生效，成英才中心无权再次主张违约金。根据评估报告及评估人员现场勘验及六度财富公司人员现场指认，不能明确现在房屋何处是成英才装修，并且，六度财富公司交付给成英才中心的场地是装修好的，可以开办幼儿园，故不能确认给成英才中心造成了装修损失。成英才中心主张的违约金过高，如法院认定六度财富公司和智加乐公司应支付违约金，也应综合考虑之前案件中的违约金加以调整。被告（反诉原告）六度财富公司向本院提出反诉请求：1.判决成英才中心向六度财富公司支付2018年9月1日至2019年1月24日的房屋使用费258218.9元（按每日1780.82元计算，共计145天）；2.判决成英才中心向六度财富公司支付2017年6月15日至2017年8月20日的空调制冷费11000元；3.判决成英才中心向六度财富公司支付2017年7月电费2026.50元；4.判决成英才中心向六度财富公司支付2017年12月至2018年2月电费及违约金47134.98元；5.判决成英才中心向六度财富公司支付装修损失暂计10万元（实际金额以评估为准）；6.判决成英才中心向六度财富公司支付违约金130万元。原告（反诉被告）成英才中心辩称，不同意六度财富公司的诉讼请求，理由同上。第三人仁合公司述称，不同意成英才中心的诉讼请求。成英才中心起诉仁合公司没有事实和法律依据。仁合公司不知道成英才中心与六度财富公司签订的合同。仁合公司与六度财富公司签订的租赁合同已被本院作出的生效判决解除。仁合公司与成英才中心之间既不存在合同关系，也不存在侵权关系，请法院依法驳回成英才中心的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年1月12日，六度财富公司作为甲方、成英才作为乙方、智加乐公司作为保证人签署《租赁协议》，约定内容如下：甲方将北京智加乐儿童城西侧1至3层商业楼建筑面积1869㎡以及相关设施设备出租给乙方单独使用。租赁期限自2017年1月13日至2027年3月11日止，期限10年，免租期为2017年1月12日至2017年3月12日，租金起算日为2017年3月13日。租赁场地年租金（含税价）固定为65万元。年租金包含除水电费外其他与租赁场地有关的一切费用。场地租金按每年支付一次的方式，具体支付期限为：乙方于本协议签署之日，向甲方支付100万元，作为第一期（2017年3月1日至2018年8月31日）租金，前期乙方已经向甲方支付的30万元定金，该定金直接转为第一期租金，乙方需另行支付70万元；第一期甲方已支付的100万元租金多余的部分2.5万元，直接转入下一期租金，从下一期租金中抵扣。第二期租金（2018年9月1日至2019年8月31日），乙方在2018年9月30日前向甲方支付，以后每期依次类推，在每年度9月30日前向甲方支付。甲方负责协调本地区各有关部门的关系，为乙方办理营业执照、办学资格、卫生许可、消防验收等相关资格、资质，并提供有效的房产证明及相关手续。乙方有权对租赁的房屋和场地进行装修改造，整体设计，加装电子设备和监控设备，但不得违法拆改主体的承重墙。甲方提供的材料及法律手续如不符合实际情况，或事后租赁房屋被查封、抵押等情形，影响乙方正常经营的，甲方应赔偿乙方装修改造、投入资金、经营损失及利润等全部损失，并按照合同总金额20%向乙方支付违约金。甲方未按照本协议约定提供符合要求的房屋及场地，甲方应返还已收取的全部款项，并赔偿乙方因此遭受的经济损失。甲方构成任何违约，持续时间达15日的或经乙方催告仍不予以改正的，乙方有权立即解除合同，并要求甲方赔偿乙方的经济损失，并按照合同总额20%支付乙方违约金。合同到期不再续期的情况下，双方协商退场事宜，确定后，乙方应按照确定的时间退出经营场地，应按甲方有关程序办理退场手续。乙方不得以任何理由拖延时间，否则甲方对占用的营业场地将按及时房租的1.5倍收取场地占用费。甲方对于乙方的合同义务及全部法律责任，智加乐公司承担连带保证责任，保证范围包括但不限于：违约金、滞纳金、经济损失、罚款以及乙方实现权利的合理开支、律师费等。先决条件：甲乙双方确定，本合同签订的前提是：甲方提供的租赁场地和设施设备具有开办幼儿园的条件，且甲方能够协助乙方取得开办幼儿园的相应资格资质。因此无论何种原因导致前述条件不能满足，本合同目的无法实现，本合同自行终止，甲方须退还乙方全部费用，包括但不限于已付租金、押金、装修改造款项及其他合理支出。成英才中心于2017年1月6日向六度财富公司转账支付30万元定金，智加乐公司于当日向成英才中心出具收据，智加乐公司于2017年1月12日为成英才中心出具100万元收据，载明：今收到蓝天幼儿园房屋租金100万元整。成英才中心于2017年2月份开始进场装修，经评估，涉案场地的装饰装修损失为505253元。因六度财富公司无法配合成英才中心办理开办幼儿园的手续，成英才中心以“蓝天幼儿园”的名义开始开展学前培训。2017年8月1日，北京市平谷区教育委员会综合治理科曾向成英才中心发出《平谷区教育委员会民办幼儿园整改通知书》：“CYC蓝天幼儿园（张海晁）：擅自举办民办幼儿园，请于20个工作日之内向平谷区教育委员会提交补办审批手续；逾期仍达不到办学条件的，责令停止办学。”2017年10月，成英才中心将六度财富公司和智加乐公司诉至本院，请求二公司向其交付《租赁协议》附件所列租赁房屋产权证明复印件、六度财富公司与仁合公司签署的《房屋租赁合同》复印件、涉案场地消防验收合格证、房屋竣工验收证明，协助成英才中心办理所在街道及区教委关于允许办学的批复，为成英才中心单独开立用电资格，按照租金总额的20%赔偿其经济损失共计130万元。本院于2018年5月31日作出（2017）京0117民初9281号生效民事判决书，判决：六度财富公司向成英才中心提供《租赁协议》附件所列租赁房屋产权证明复印件、与仁合公司签署的《房屋租赁合同》复印件，六度财富公司、智加乐公司连带赔偿成英才中心违约金91万元。2018年7月，仁合公司将六度财富公司诉至本院，请求解除两公司之间的《房屋、场地租赁合同》，自该合同解除之日，将房屋、场地腾退返还，六度财富公司以350万元／年的标准，向仁合公司支付自2018年5月1日起至合同解除之日止的租金，六度财富公司以350万元／年的标准，向仁合公司支付自合同解除次日起至房屋、场地腾退之日止的占用费，赔偿违约金350万元。本院于2018年8月28日作出（2018）京0117民初6886号生效判决：解除仁合公司与六度财富公司于2015年11月3日签订的《房屋、场地租赁合同》，六度财富公司于该判决生效之日起十日内将涉案房屋、场地返还给仁合公司，六度财富公司以350万元／年的标准，向仁合公司支付自2018年5月1日起至房屋、场地实际腾退之日止的房屋租金及使用费，并按中国人民银行同期同类贷款利率的2倍向仁合公司支付赔偿金。2017年10月18日前六度财富公司向成英才中心提供用电，此后成英才公司与仁合公司签订合同由仁合公司向其提供用电。2018年12月底仁合公司告知成英才中心（2018）京0117民初6886号案件，并向其送达了该民事判决书，告知成英才中心腾退涉案场地，双方因此发生纠纷并报警，成英才公司于2019年1月中下旬搬走。本案审理过程中，六度财富公司亦申请对涉案房屋内成英才中心拆除破坏的装修及空调损失进行鉴定。2019年5月29日，北京中必达资产评估有限责任公司出具因六度公司未能及时交纳评估费而无法对该项目进行评估的说明。本院认为，成英才中心和六度财富公司均同意解除《租赁协议》，并考虑到六度财富公司根本违约的事实，本院确认该协议解除。六度财富公司分别于2017年1月6日和2017年1月12日向成英才中心出具收据载明“今收到”对方30万元和100万元租金，且该事实也被（2017）京0117民初9281号生效民事判决书认定，故本院对上述金额予以认定，六度财富公司和智加乐公司辩称2017年1月12日收据载明的100万元包含了2017年1月6日收据所对应的30万元，2017年1月6日收据未予取回，但其未能提供充分有效的证据证明，本院对其主张难以采纳。在能够确认六度财富公司不能履行合同载明的协助成英才中心办理相关证照后，成英才中心以“蓝天幼儿园”名义在涉案场地对外经营教育培训业务，应认定双方在此期间均无解除合同的意思，涉案合同处于持续履行的状态，成英才中心应按照合同约定的标准支付租金。根据协议第三条的约定，第一期（2017年3月1日至2018年8月31日）租金为97.5万元。根据当事人陈述及报警记录等证据，可以确认成英才中心在2018年12月底已无法继续经营，根据合同第十条第10.3款的约定：“……合同到期不再续期的情况下，双方协商退场事宜，确定后，乙方应按照确定的时间退出经营场地……”六度财富公司应给成英才中心留出合理退场时间，故2018年9月至2018年12月的租金成英才中心仍应支付，根据合同约定，应为216667元，故成英才中心共计应向六度财富公司支付1191667元。六度财富公司应向成英才中心退还108333元。六度财富公司和智加乐公司否认成英才中心中途被责令中止营业，成英才中心提供的《平谷区教育委员会民办幼儿园整改通知书》不足以证明其确实中止营业的事实及中止营业的期间，本院对其中止营业的事实主张不予采纳。（2017）京0117民初9281号生效民事判决书已确定六度财富公司和智加乐公司连带赔偿成英才中心经济损失91万元，该项赔偿金额足可弥补因六度财富公司违约给成英才中心造成的损失,现成英才中心再行主张违约金、装饰装修损失和其他损失，如本院加以支持，将致使六度财富公司承担的赔偿责任过分高于成英才中心的损失，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据上述规定，对于成英才中心主张的违约金、装饰装修损失和其他损失本院不再予以支持。根据《租赁协议》约定的内容，智加乐公司应承担相应的连带保证责任。如上所述，六度财富公司无权向成英才中心主张租金。六度财富公司未能提供证据证明成英才中心使用了六度财富公司的空调，故其亦无权向对方主张空调制冷费。根据六度财富公司的陈述，2017年7月后的数月成英才中心均已向其支付了电费，唯独欠付7月份电费至今，该主张与常理不符，本院对其主张2017年2月电费的请求不予支持。2017年10月成英才中心的用电由仁合公司提供，且六度财富公司提供的用电地址与涉案地址不符，故本院对六度财富公司主张的2017年12月至2018年2月的电费及违约金不予支持。根据合同约定，成英才中心有权对涉案场地进行装修，在其装修完成后六度财富公司长期未提出异议，六度财富公司也没有证据证明成英才中心撤场时有不合理破坏装修的事实，涉案场地归仁合公司所有，仁合公司已收回该场地，其亦未提出任何关于装修损失的主张，故本院对六度财富公司装修损失主张不予支持，也不存在进行相关评估的必要。根据本院认定的事实，成英才中心并无违约行为存在，六度财富公司无权向其主张违约金。成英才中心主张仁合公司承担连带责任不具备事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）北京市成英才文化知识培训中心与被告（反诉原告）六度财富（北京）投资基金管理有限公司于2017年1月12日签署的《租赁协议》；二、被告（反诉原告）六度财富（北京）投资基金管理有限公司、被告北京智加乐实业有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）北京市成英才文化知识培训中心租金108333元；三、驳回原告（反诉被告）北京市成英才文化知识培训中心与被告（反诉原告）六度财富（北京）投资基金管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17385元，由原告（反诉被告）北京市成英才文化知识培训中心负担16846元（已交纳），由被告（反诉原告）六度财富（北京）投资基金管理有限公司负担539（于本判决生效后七日内交纳），反诉案件受理费10133元，由被告（反诉原告）六度财富（北京）投资基金管理有限公司负担（已交纳），评估费11605元，由原告（反诉被告）北京市成英才文化知识培训中心负担5802.5元（已交纳），由被告（反诉原告）六度财富（北京）投资基金管理有限公司负担5802.5元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  杨张林人民陪审员  徐松林人民陪审员  杨小华二〇一九年十一月十二日法官 助理  赵彩军法官 助理  夏碧婷书 记 员  王 宁