山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁10民终1929号上诉人（原审被告、反诉原告）：宫爱莉，1963年9月10日出生，汉族，住威海市环翠区。上诉人（原审被告、反诉原告）：于江，男，1972年1月5日出生，汉族，住威海市文登区。二上诉人之共同委托诉讼代理人：田华，山东阔海大地律师事务所律师。二上诉人之共同委托诉讼代理人：张传军，山东海明达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李锡华（LEESEKWAH)，男，1964年3月5日出生，新加坡籍，住威海市文登区。委托诉讼代理人：于杰、刘永康，山东星望律师事务所律师。上诉人宫爱莉、于江因与被上诉人李锡华房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院(2019)鲁1003民初1050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宫爱莉、于江宫上诉请求：撤销一审判决第四项，改判李锡华赔偿宫爱莉、于江文登海地银河苑芙雅园11-3号门市房房款差价款10万元（具体以鉴定为准）或发回重审。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。由于李锡华以其行为表明不再履行房屋买卖合同，导致宫爱莉、于江以书面形式通知其解除合同，李锡华收到通知后没有提出异议，一审也认可解除合同，故双方合同已解除。合同法第97条规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李锡华已出售的案涉门市房，已无法返还，只能赔偿损失。由于双方订立的买卖合同标的是81套房屋，住宅和门市房产的一次性打包作价，不考虑面积、用途、位置、楼层等影响价格的因素。李锡华无法返还的是81套房屋位置最好的一处门市房，单价远高于2450元，因此不能用合同约定的每平方米2450元而应以现在市场价格计算李锡华应赔偿宫爱莉、于江损失的数额。一审中，宫爱莉、于江申请对案涉房屋现在的市场价格进行鉴定，但未得到支持，明显错误。李锡华辩称，通过向宫爱莉、于江了解，卖房合伙人之一邢建壮以向李锡华购房的名义将案涉房屋买卖合同网签至其妻子刘莉莉名下，并未支付购房款，于江将购房款全额返还刘莉莉，故此宫爱莉、于江主张的房屋买卖损失并不存在，李锡华不应给付所谓售房差价款。李锡华向一审法院起诉请求：1.宫爱莉返还李锡华已付购房款3639940.5元并按中国人民银行同期贷款利率支付利息，其中3367157.5元从2018年8月21日起算至实际返还之日，272783元从2018年9月5日起计算至实际返还之日；2.于江对宫爱莉上述债务承担连带清偿责任。宫爱莉、于江向一审法院反诉请求：1.李锡华赔偿文登海地银河苑芙雅园11-3号门市房房款差价款10万元（具体数额以鉴定为准）；李锡华赔偿宫爱莉因重新出售卖涉案80套房屋产生的损失50万元（具体数额待鉴定后确定）。一审法院认定事实：李锡华系新加坡籍来华商人。宫爱莉系中国工商银行退休职员，于江系个体户，宫爱莉与于江在房屋买卖交易中系合伙关系。2018年8月13日，威海恒峰房地产开发有限公司（以下简称“恒峰公司”）与于江、宫爱莉签订房屋买卖协议书一份，约定：一、恒峰公司将其开发的文登经济开发区新罗小镇在银行抵押贷款的楼房以每平米1800元价格转让给宫爱莉、于江（所有楼层以恒峰公司提供的明细表为准）；二、因楼房以第三人名义办理了按揭贷款，银行贷款尚未还清，双方同意由宫爱莉、于江偿还剩余贷款本金及利息，恒峰公司负责协助与第三人解除网签合同，将房屋交付给宫爱莉、于江。具体做法为宫爱莉、于江每偿还一套楼房的贷款本息，双方负责协助与第三方解除该栋楼房的网签合同，网签合同解除并过户到宫爱莉、于江或宫爱莉、于江指定人员名下后，宫爱莉、于江按每平米1800元的价格将房款付给恒峰公司（偿还银行贷款本息的款项从房款中扣除），解除网签合同产生的费用由宫爱莉、于江负担；三、恒峰公司保证对上述楼房享有所有权，有权进行处置，恒峰公司不得将以上楼房出卖；四、恒峰公司协助将上述楼房网签及办证到宫爱莉、于江或宫爱莉、于江同意的第三方名下，同时恒峰公司向宫爱莉、于江出具购房发票及相关的法律文书；五、……。2018年8月15日，宫爱莉与李锡华签订房屋买卖协议书一份，约定：宫爱莉将位于威海小区内房产共计63套，总面积为7147.18平米，位于小观镇楼房18套，总面积2241.16平米，以每平米2450元的价格一次性打包卖给李锡华，签订协议之日起12个月分批分次过户到李锡华指定的人员名下；宫爱莉保证房屋无任何纠纷并无偿协助李锡华办理房产过户手续，如不办产权过户，致使对方造成损失的，负责赔偿；自协议签订之日起，房价高低均与宫爱莉无关，宫爱莉不得以任何理由不卖给李锡华；……，自李锡华将预付款400万支付到工商银行文登支行卡内之日起协议生效。上述协议签订后，李锡华于2018年8月20日分四次向宫爱莉指定人员高胜的工商银行账户内汇入共计3367157.5元，并选定威海市文登区九龙路甲64-22号、64-38号、66-15号、66-19号、70-3号、70-6号、78-2号、78-4号、78-7号、78-9号、海地银河苑芙雅园12号2单元703室、海地银河苑芙雅园11-3号、11-4号共13套房产作为首批交易标的物。李锡华还通过银行柜台交纳了129831.18元（该款由李锡华从其工商银行账户中分别支取28004.54元、101826.64元而来）用于支付海地银河苑芙雅园11-3号、11-4号房产的按揭贷款本息，后李锡华又于2018年9月4日再次向上述指定的工商银行账户汇入415734.82元作为海地银河苑芙雅园11-3号、11-4号的剩余房款。为此，李锡华为该两套房产共计支出545566元，已付购房款总额为3912723.5元（3367157.5元+545566元）。上述款项支付后，宫爱莉、于江协助将海地银河苑芙雅园11-3号房产过户至李锡华指定人刘莉莉名下，其余房产尚未办理过户手续。2019年1月11日，宫爱莉通过快递方式向李锡华邮寄解除合同通知，内容为：“李锡华：双方于2018年8月15日签订一份房屋买卖协议书，之后你方付款3912723.5元，我方根据你方要求从银行解押房屋13套，该13套房屋可根据你方要求随时办理过户手续，现按你方要求已过户一套；10月16日，我将已做好工作、可办理解押手续、需交纳房款的20套房屋明细用微信发给了你，催你尽快付款，至今快三个月了，不管我如何催你，你就是不理，既不付款，也不提出解决方案。你的行为表明了不再履行该合同了。现通知你解除该房屋买卖协议书。该通知到达你处即生效。请你接到该通知后尽快处理解除合同后事宜。”该通知于2019年1月13日送达，李锡华认可其在次日看到通知内容。双方提交的微信聊天记录显示，宫爱莉在2018年10月8日、10月16日向李锡华提出项目进展太慢，要求李锡华尽快将下一批款项打进来；2018年10月17日，宫爱莉将第二批可以交易的21套房产明细发送给李锡华并催促打款；2018年10月20日宫爱莉称：“李先生，你的进度太慢啦，第一次你应该打过来五百万的，你现在只打过来三百万，还差二百万你得尽快打过来。第二批的房款在短时间内尽快打过来，按照合同你已经拖了好长时间了。一年之内是把房产过户办理完，不是拖延房款的，请抓紧时间必须的！”2018年11月5日宫爱莉问：“李先生你好啊！领导今天找我啦，说你的项目怎么停了呢？要求我对你催款项啦！收到我的信息立马给我回复！”李锡华在11月6日答复称会在11月10日回复。11月12日，宫爱莉问：“李先生在吗？你给我发的信息说十号之前给我答复，今天几号啦？我们领导一直在关注你的事，你到底怎么打算的？”李锡华回复称想见面谈，并表示自己系外国人，担心房屋无法过户至自己名下，因此要求了解房屋的基本情况、归属问题及过户的详细步骤。后双方均未能就上述事宜协商一致。宫爱莉、于江认为李锡华既不支付第二批房屋的房款，也不配合办理过户手续，所以合同解除系李锡华违约导致，李锡华应当赔偿因合同解除所产生的损失。李锡华认为双方合同约定在12个月内分批次履行全部内容，在李锡华交纳了13套房产房款而未办理该批房屋相应手续的情况下，李锡华作为新加坡人不能理解宫爱莉、于江的操作方式，故委婉地表达了疑问并要求见面，但均未果，因此出于对交易安全的考虑，未继续转款。本案审理过程中，宫爱莉、于江表示案涉12套房产现已办理了解押手续，可以过户，但未提供证据证实。李锡华表示如宫爱莉、于江现在可以办理房产过户手续，仍愿意接收余下的12套房产。宫爱莉、于江表示不能只履行12套房产的过户手续，还需按照合同继续履行全部房产交易。双方就是否合同继续履行未达成一致意见。一审法院认为，当事人协商一致可以解除合同。本案中，宫爱莉与李锡华签订的合同中并未约定解除条件，对于分批分次履行事宜也未做具体约定。合同履行之初，李锡华已交付选定的13套房产的款项，宫爱莉、于江亦配合进行了1套房产的过户手续办理。根据双方提交的微信聊天记录内容，宫爱莉多次催促李锡华继续交纳后续款项，但未能得到李锡华的正面回应。同时，李锡华因自己为外籍人士，要求了解房屋状况、过户流程等信息，但也未能得到宫爱莉的明确答复。因双方合同对交易的流程、节点未作出具体约定，需要在实际履行过程中进一步协商确定。李锡华在上一批房产尚未过户完毕情况下要求了解交易房产的相关信息及过户流程，亦属合理。合同中对于李锡华支付每一批次房款的具体时间未作约定，在双方未能就履行过程中出现的分歧达成一致情况下，李锡华未继续支付后续房产款项，不应视为违反合同约定。宫爱莉、于江未提供证据证实涉案房屋可以办理过户至李锡华或其指定人员名下，根据双方聊天记录无法认定李锡华存在拒不配合办理过户事宜的事实，且李锡华表示如能够办理过户手续，愿意继续接收12套房产，但宫爱莉未同意继续办理过户手续，也未同意返还该12套房产已付款项。因双方在履行过程中产生分歧，且未能协商一致。宫爱莉在双方合同履行期内向李锡华送达了解除合同通知，李锡华认可收到该解除通知以及合同已经解除的事实，未提出异议，故应视为双方均同意解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方均认可合同已经解除的事实，且不能就12套房产的过户事宜达成一致意见，故宫爱莉应将剩余12套房产的款项返还李锡华。因双方均同意解除合同，宫爱莉向李锡华发出的解除合同通知中已经告知李锡华接到通知后尽快处理解除合同后事宜，李锡华于2019年1月29日提起诉讼要求返还款项，故李锡华主张返还款项的利息应从2019年1月29日起按中国人民银行同期贷款利率计算。因于江认可与宫爱莉之间就房屋交易系合伙关系，故于江应对上述返还款项及利息承担连带清偿责任。宫爱莉、于江购买恒峰公司房产的价格低于两人将房屋出售给李锡华的价格，没有证据显示宫爱莉、于江因解除合同而存在损失，故宫爱莉、于江要求李锡华赔偿因合同解除导致已过户房产的增值损失以及需另行出售房产的损失，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第三十条、第三十五条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、宫爱莉于判决生效之日起十日内返还李锡华购房款3639940.5元，并以3639940.5元为基数，自2019年1月29日起至被告实际履行付款义务之日止、按照中国人民银行同期贷款利率计付利息；二、于江对宫爱莉上述债务承担连带清偿责任；三、驳回李锡华的其他诉讼请求；四、驳回宫爱莉、于江的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35920元、保全费5000元，由宫爱莉、于江负担；反诉案件受理费减半收取4900元，由宫爱莉、于江负担。本院二审期间，宫爱莉、于江提出双方房屋买卖交易中另有两名合伙人邢建壮、王明生，既然合同解除，该二人应返还李锡华支付的部分款项，故一审漏列当事人。为此，宫爱莉、于江提交中国工商银行转账凭证打印件四张，显示汇款人高胜向邢建壮之妻刘莉莉汇款356501元、向王明生汇款520219元，拟证实邢建壮、王明生虽在李锡华与宫爱莉签订的房屋买卖协议中列为见证人，但实际上收取了李锡华支付的部分房款，与宫爱莉、于江系合伙关系。经质证，李锡华对该凭证的真实性无异议，主张其可以证实宫爱莉、于江与邢建壮、王明生四人系合伙关系，应该承担连带还款责任。经查，宫爱莉与李锡华于2018年8月15日签订的房屋买卖协议书中记载房屋出卖人为宫爱莉、买受人为李锡华，落款见证人处书写有“王明生邢建壮”字样。本院认为，宫爱莉与李锡华签订的房屋买卖协议表明了房屋买卖交易的当事人，王明生、邢建壮仅作为合同见证人签字，同时一审过程中李锡华与宫爱莉、于江均未提及尚存在其他合同权利义务的承受主体，即使王明生、邢建壮就房屋买卖事宜与宫爱莉、于江另有约定，亦属于该四人之间的内部关系，王明生、邢建壮不属于必须参加诉讼的当事人，故宫爱莉、于江于二审中主张漏列当事人理由不当，本院不予支持。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，宫爱莉与李锡华在房屋买卖协议中约定宫爱莉将81套房屋以相同单价一次性出卖给李锡华，并未明确因房屋用途、位置等因素不同而采取不同的计价方式。宫爱莉、于江亦未提供证据证实案涉海地银河苑芙雅园11-3号房屋因存在差异因素而应配置明显更高的价格，在此情况下，宫爱莉、于江要求以鉴定方式确定房屋价格，理由不当，本院不予支持。综上所述，宫爱莉、于江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由宫爱莉、于江负担。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  万景周审判员  侯善斌二〇一九年十一月五日法官助理张洁玉书记员张济节