福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终4316号 上诉人（原审被告）：张秀足，女，1977年10月10日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：吕云腾，男，1976年9月6日出生，汉族，住福建省厦门市同安区，系上诉人丈夫。 被上诉人（原审原告）：厦门厦航物业管理有限公司，住所地厦门市思明区洪文八里136号，统一社会信用代码：91350200705477693W。 法定代表人：吴卫华，董事长。 委托诉讼代理人：邹定宏，福建润金律师事务律师。 上诉人张秀足因与被上诉人厦门厦航物业管理有限公司（以下简称厦航物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2019）闽0212民初954号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人张秀足上诉请求：1.撤销原审（2019）闽0212民初954号民事判决书，发回重审或依法改判。2.改判本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。3.改判被上诉人公告所管理本小区2015至2018年度物业管理服务费用收支情况和共有部分收益的收支账目。4.改判被上诉人支付管理小区公共部分所得的部分公共收益或将公共收益提存之法院。5.改判被上诉人维修上诉人的受损房屋、以及赔偿上诉人家中木地板以及家具、电视等电器设备因被上诉人管理不善以及过错遭受损坏的经济损失。6.改判驳回被上诉人的诉讼请求。7.改判被上诉人向业主提供“代收代缴水费XXX元人民币”的法律依据，此属临时供水，物业无权代收水费，被上诉人有权拒绝缴纳。案件审理中，上诉人撤回第3、4、5、7项上诉请求。事实和理由：1.原审法院违反法律程序，未受理上诉人的原审反诉，剥夺了上诉人的合法权益。2.原审法院忽略被上诉人先违反合同约定的事实，物业管理上存在过错导致上诉人家中的财产受损。 被上诉人厦航物业公司辩称：1.一审认定事实清楚。厦航物业公司依约向上诉人提供了物业服务，依约代上诉人缴付了公用水电费用，并按政府规定代上诉人缴纳了水费和垃圾处理费，而上诉人未按约定支付答辩人一审诉求所主张的相应期间的各项费用。上诉人主张其房屋、木地板、家具、电视等损失系因厦航物业公司过错造成，没有证据予以证明。2.一审适用法律正确。一审根据上诉人未依约交付相关费用的事实，适用法律法规和司法解释，判决上诉人支付相应费用并承担违约责任，适用法律正确。3.上诉人第3、4、5、7项上诉请求，超出了一审的审理范围，且没有事实和法律依据。综上所述，上诉人的上诉请求，于法无据，请求法院依法驳回其上诉请求。 厦航物业公司向一审法院起诉请求：1、判令张秀足向厦航物业公司支付2015年9月1日至2018年4月30日期间的物业服务费7884.34元及滞纳金10324.4元（滞纳金暂计至2018年3月31日）及2018年4月1日至实际支付日的滞纳金。2、判令张秀足向厦航物业公司支付2015年9月1日至2018年4月30日期间的房屋公共维修金1674.56元及滞纳金2317.17元（滞纳金暂计至2018年3月31日）及2018年4月1日至实际支付日的滞纳金。3、判令张秀足向厦航物业公司支付2015年2月1日至2018年2月28日期间的公摊水费131.18元及滞纳金174.61元（滞纳金暂计至2018年3月31日）及2018年4月1日至实际支付日的滞纳金。4、判令张秀足向厦航物业公司支付2015年7月1日至2018年2月28日期间的公摊电费793.31元及滞纳金1063.36元（滞纳金暂计至2018年3月31日）及2018年4月1日至实际支付日的滞纳金。5、判令张秀足向厦航物业公司支付2015年9月1日至2018年4月30日期间的垃圾处理费96元及滞纳金132.87元（滞纳金暂计至2018年3月31日）及2018年4月1日至实际支付日的滞纳金。6、判令张秀足向厦航物业公司支付2016年3月1日至2018年3月31日期间的水费476.8元及滞纳金581.26元（滞纳金暂计至2018年3月31日）及2018年4月1日至实际支付日的滞纳金。以上金额合计人民币25649.86元。7、判令由张秀足承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：被告张秀足系厦航·同城湾小区凤山一里57号1302室业主。2007年6月21日，厦航物业公司与厦门航空同翔置业有限公司就厦航·同城湾小区物业管理服务项目签订了《“厦航·同城湾”前期物业服务合同》，约定由厦航物业公司对厦航·同城湾小区进行物业服务。合同第五条约定物业服务收费标准为：高层、小高层住宅：1.10元/平方米·月，商铺：1.10元/平方米·月，别墅：1.80元/平方米·月。第十条约定房屋公共维修金交纳标准为：高层、小高层住宅：0.2元/平方米·月，商铺：0.2元/平方米·月，别墅：0.2元/平方米·月。第十一条约定物业服务费用、房屋公共维修金每两个月交纳一次，甲方、业主或使用人应在乙方（厦航物业公司）规定的时间内履行交纳义务。第二十七条约定甲方、业主或使用人违反本合同第六、第七、第八、第九条的约定，未能按时或足额交纳物业服务费用、房屋公共维修金的，从逾期之日起每日按应交物业服务费和房屋公共维修金0.3%的标准向乙方支付滞纳金等。2010年2月8日,经厦门市同安区发展和改革局批准，2010年2月至2011年1月期间，厦航·同城湾小区物业服务收费高层、小高层住宅的房屋公共维修金交纳标准调整为0.3元/平方米·月，过后厦航物业公司一直按照该标准对小区业主进行收取。2016年3月22日，厦航物业公司与同安区厦航同城湾业主委员会签订了《厦航同城湾小区物业服务合同》，约定由厦航物业公司对厦航·同城湾小区进行物业服务。合同第八条第1项约定物业公共服务费标准为：高层、小高层住宅：1.5元/平方米·月，店面：1.5元/平方米·月，别墅：1.9元/平方米·月；第3项、第4项约定房屋公共维修金交纳标准为：高层住宅：0.3元/平方米·月，店面：0.2元/平方米·月，别墅：0.2元/平方米·月。第6项约定物业公共服务费、日常专项维修资金等费用及其他代收代缴的各项费用每两个月缴纳一次，每逢单月20日前，由业主或物业使用人向乙方（厦航物业公司）交清当期费用。第7项约定业主逾期未交物业公共服务费、停车位（库）物业服务费、机动车停放服务费等费用，按日加收应交费用千分之三的滞纳金。第十条规定小区公用路灯、电梯、楼道照明及水泵运行的用电费用统一由业主（物业使用人）分摊；尚未入住或空置房按入住户同等标准分摊。厦航物业公司依约提供了物业服务，张秀足也依约缴纳了物业服务费用、公共维修资金等。但自2015年7月1日起，张秀足即以厦航物业公司没有达到服务标准，消防设施的水将她家的家具及木地板、衣柜、电视损坏，这些损失应当从物业费里予以抵扣、她自己可以向水务集团缴交水费为由，拒绝交纳公摊水、电费及物业服务费用、公共维修资金等。现张秀足尚未交纳2015年7月1日至2018年2月28日期间的公摊水费131.18元、公摊电费793.31元，2015年9月1日至2018年4月30日期间的物业服务费7884.34元、房屋公共维修金1674.56元、垃圾处理费96元，2016年3月1日至2018年3月31日期间的水费476.8元。厦航物业公司催讨未果，遂起诉。审理中，厦航物业公司出具一份《声明》，表示仅主张物业服务费、房屋公共维修金的滞纳金，其他收费项目的滞纳金同意放弃，且滞纳金的计算时间统一计算至2019年3月4日即起诉之日。张秀足抗辩称主要是厦航物业公司没有达到服务标准，损坏了她的财产，造成经济损失69000多元，应当从物业费里予以抵扣；收取滞纳金没有法律依据，其有权拒绝交纳；同时不认可水费代收，她自己可以向水务集团缴交。并提供《光盘》一张加以证明。但该《光盘》存储的视频及照片并没有厦航物业公司承认造成张秀足经济损失的语音或者文字材料。厦航物业公司亦予以否定。张秀足提出反诉请求，请求判令被反诉人厦航物业公司维修反诉人受损房屋、木地板、家具、电视等或者赔偿反诉人的经济损失等等，一审法院依法裁定不予受理。 一审法院另查明，2009年1月5日，厦航物业公司以用水人身份与供水人厦门水务集团有限公司同安营业所签订一份《城市供用水合同（单位用户）》，约定厦门水务集团有限公司同安营业所向厦航物业公司管理的厦航·同城湾小区供水，按照约定周期抄验表并结算水费，厦航物业公司在当月25日前交清水费。2012年9月14日，厦门市市政园林局、厦门市建设与管理局、厦门市财政局联合发布文件（厦市政园林[2012]260号），规定物业管理公司对二次供水用户抄表代收水费的，由物业管理公司负责代收城市生活垃圾处理费。 一审法院认为：本案是物业服务合同纠纷。厦航物业公司分别与厦门航空同翔置业有限公司、同安区厦航同城湾业主委员会签订的《“厦航·同城湾”前期物业服务合同》、《厦航同城湾小区物业服务合同》，合同内容不违反法律、行政法规效力性强制性规范，应认定合法有效。合同对厦航物业公司与张秀足均具有约束力，双方成立物业服务合同关系，应当按照合同约定履行自己的义务。厦航物业公司系厦门市同安区厦航·同城湾小区物业服务单位，张秀足系该小区业主之一，张秀足接受了厦航物业公司的物业服务，理应支付对等的价款，依照合同约定或者依法交纳物业服务费、房屋公共维修金、公摊水费、公摊电费、水费、垃圾处理费等相关费用。现厦航物业公司请求张秀足支付物业服务费等相关费用，有事实和法律依据，依法予以支持；请求张秀足支付滞纳金，按照合同约定，仅对物业服务费、房屋公共维修金部分的滞纳金予以部分支持，同时根据民法公平原则和诚实信用原则，为平衡原张秀足之间的利益，对滞纳金予以调低。张秀足抗辩厦航物业公司主张滞纳金没有法律依据，理由部分成立，予以部分采信。张秀足抗辩水费其可以自行向水务公司交纳，因厦航物业公司以用水人身份与供水人厦门水务集团有限公司同安营业所签订一份《城市供用水合同（单位用户）》，约定厦门水务集团有限公司同安营业所向厦航物业公司管理的厦航·同城湾小区供水，按照约定周期抄验表并结算水费，而张秀足若认为侵害其权益，可以提起撤销供用水合同之诉，但张秀足并没有起诉，该合同也没有被撤销，现厦航物业公司已代替张秀足交纳相关水费，根据《物业管理条例》第四十五条规定，张秀足负有交纳相关水费义务，厦航物业公司当然有权主张张秀足返还相关水费。故张秀足的抗辩没有事实和法律依据，一审法院不予采信。张秀足抗辩厦航物业公司违约造成其经济损失，物业服务费用应予抵扣，因张秀足主张厦航物业公司损坏其财产，造成其经济损失，系侵权责任纠纷，而本案系合同违约纠纷，一审法院不予合并审理，张秀足可另行提起侵权损害赔偿之诉。因此，张秀足拒绝交纳物业服务费用，没有事实和法律依据，亦不予采信。根据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、第四十五条第一款、第五十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、张秀足应于本判决生效之日起七日内支付厦门厦航物业管理有限公司2015年9月1日至2018年4月30日期间的物业服务费7884.34元及违约金3780.19元、房屋公共维修金（专项维修资金）1674.56元及违约金273.76元、垃圾处理费96元；2015年7月1日至2018年2月28日期间的公摊水费131.18元、公摊电费793.31元；2016年3月1日至2018年3月31日期间的水费476.8元；以上各项合计15110.14元；二、驳回厦门厦航物业管理有限公司的其他诉讼请求。 一审查明的案件事实属实，本院予以确认。在二审期间，上诉人确认其曾将消防栓打开，后也未关上消防栓。其同意交纳所欠的物业费、水费、电费，但前提是被上诉人要赔偿其房屋被消防栓水淹的损失。 本院认为，1.关于上诉人是否应当缴纳拖欠的物业服务费、房屋公共维修金、垃圾处理费、水费、电费及相关违约金的问题。上诉人表示其愿意补交拖欠的物业服务费、水费和电费，但前提是厦航物业公司要赔偿其遭受的损失。厦航物业公司系厦门市同安区厦航·同城湾小区物业服务单位，张秀足系该小区业主之一，张秀足接受了厦航物业公司的物业服务，应当依照合同的约定或者依法交纳物业服务费、房屋公共维修金、公摊水费、公摊电费、水费、垃圾处理费等相关费用。上诉人要求被上诉人先行赔偿其损失的主张，缺乏事实和法律依据，不予支持。2.关于上诉人主张原审法院未受理其原审反诉的问题及因被上诉人的过错导致上诉人财产受损的问题。上诉人原审提出主张因厦航物业公司造成消防栓漏水而导致其房屋受损、经济遭受损失系侵权责任纠纷，而本案系物业服务合同违约之诉，一审法院不予合并审理并无不当，上诉人主张因厦航物业公司的过错导致其遭受经济损失，应当另行提起诉讼。综上所述，张秀足的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费178元，由张秀足负担。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇一九年十一月二十六日 书记员 林斐珺 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。