上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初4850号原告(反诉被告)：陈永远，男，1976年11月9日生，汉族，住浙江省。原告(反诉被告)：潘晓朋，男，1979年4月12日生，汉族，住浙江省。上述两原告的共同委托诉讼代理人：王学彬，上海轩悦律师事务所律师。被告(反诉原告)：魏建举，男，1981年10月10日生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：范四林，上海市同一律师事务所律师。第三人：陈继静，男，1976年4月13日生，汉族，住浙江省永嘉县大若岩镇藤溪村银潭街XXX号。第三人：潘俊燕，女，1978年12月26日生，汉族，住浙江省永嘉县大若岩镇藤溪村银潭街XXX号。第三人：潘玉芹，女，1969年12月7日生，汉族，住山东省郯城县重坊镇杨庄寺村XXX号。第三人：范柏林，男，1972年1月3日生，汉族，住江苏省南京市沿江工业开发区宝润花园7幢209室。原告陈永远与被告魏建举房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，本院根据潘晓朋请求追加其为本案共同原告；被告魏建举向本院提起反诉，本院依法予以受理；本院根据两原告申请，依法追加陈继静、潘玉芹、范柏林为第三人参加诉讼；本院依职权追加了潘俊燕为第三人参加诉讼。审理中，本院进行了证据交换。本案于2019年11月7日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人王学彬，被告魏建举的委托诉讼代理人范四林到庭参加诉讼。四名第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈永远向本院提出诉讼请求：1、判令解除房屋租赁合同；2、被告魏建举支付房租25,000元。审理中，原告陈永远、潘晓朋提出并变更诉讼请求为：1、判令被告返还两原告位于上海市松江区叶榭镇三角地商业广场188号-5房屋(即上海市松江区叶榭镇三角地多惠美服装超市门口东边两小间房屋，面积约60平方米)；2、判令被告支付两原告2018年10月1日至2019年11月7日的房屋使用费55,205.48元(按年租金5万元计算)；3、判令被告支付两原告2019年11月8日起至上述房屋实际返还之日的房屋使用费(按照137元/天计算)。事实和理由：2017年9月28日，原告陈永远代表两原告与被告魏建举签订《商铺租赁合同》,将原告从第三人范柏林处承租的叶榭镇金辉溜冰场隔开60平方米，即三角地188号-5房屋出租给被告用作餐饮店使用，并且被告在出租的房屋注册登记了工商个体户。承包租金为每年5万元，承包租期为4年，租金半年一付，先付后用。2018年10月份，被告应当按照合同约定支付半年的租金，但是被告以种种理由拒绝支付租金，并且与原告发生冲突，被松江公安以涉嫌寻衅滋事拘留28天。被告出来后，仍然占据出租的房屋继续经营餐饮店，继续拒绝支付租金。故原告起诉至法院。被告魏建举辩称：2015年6月3日，被告从第三人陈继静处承租系争房屋，租赁期限为2015年6月3日至2016年6月3日，到期后由被告继续在使用房屋。2016年6月3日至2017年6月3日的租金，被告于2016年11月19日支付给了第三人陈继静一方(由第三人潘俊燕以及微信名“妮妮妈妈”收取)。2017年1月25日，因房屋需要改造，故原、被告签署协议。2017年2月起房屋改造直到2017年6月底。后被告于2017年7月底装修完成。2017年9月28日，原、被告签署《商铺租赁合同》延续了上述被告与第三人陈继静的合同。原、被告签署合同时，原告同意将被告装修期2个月的租金在第二年租金中抵扣，故2017年10月1日至2018年9月30日租金被告支付给了原告。但在原、被告租赁合同第二个租赁年度时，原告不同意将被告改造期间租金、二次装修费用与应付租金进行抵扣，故双方发生纠纷，被告拒付租金。系争房屋为违法建筑，故被告认可原、被告《商铺租赁合同》无效。合同无效的责任在于原告。现同意返还房屋。2018年10月1日起的使用费，被告确实未付，但原告主张的使用费属于非法所得，由法院依法处理。被告魏建举向本院提出反诉诉讼请求：1、判令原告陈永远、潘晓朋赔偿装修费61,500元、两个月租金损失8,330元、搬迁费5,000元。审理中，被告反诉诉讼请求变更为：判令原告陈永远、潘晓朋赔偿装修费22,119元、两个月租金损失8,330元、搬迁费5,000元、鉴定费2,000元。事实和理由：2015年6月3日，被告魏建举和第三人陈继静签订租赁协议，由被告魏建举租赁上海市松江区叶榭镇三角地惠美服装店超市门口左边两间店面(4、5号)，即本案系争房屋。后被告魏建举于2016年11月19日又支付了一年的房屋租金及相关的水电费，故被告魏建举租赁本案系争房屋的租赁关系顺延一年，即2016年6月3日至2017年6月2日。2016年11月19日，原告与第三人潘玉芹签订《原溜冰场承包合同》，由原告陈永远、潘晓朋共同租赁松江区叶榭镇金辉溜冰场360平方米(本案系争房屋包含在其中)，租期自2016年12月6日至2021年12月6日。2017年2月5日，原、被告签订协议，约定因场所改造要求被告魏建举在2017年年初八全部清场，且场所改造期间不计房租，并约定于2017年6月另行签订租赁合同。协议签订后，被告魏建举即对本案系争房屋进行清场。原告用了四个月对场所进行改造，并在改造期间对本案系争房屋的原有整修造成了极大破坏，迫使被告魏建举对房屋重新装修，共用去近二个月的时间及装修费61,500元。后于2017年9月28日，原、被告就本案系争房屋签订了《商铺租赁合同》。另查，本案系争房屋没有任何相关的建设工程规划许可信息，也无房地产权利证书，故本案系争房屋为违法建筑，由此直接导致本案所涉的《商铺租赁合同》无效，致使被告魏建举无法继续租赁使用本案系争房屋，给被告魏建举造成了装修费等损失。据此，被告魏建举认为，2016年11月19日，原告与第三人潘玉芹签订《原溜冰场承包合同》后，原、被告之间就系争房屋存在事实租赁关系，2017年2月至6月，被告魏建举支付房租后因原告改造房屋而未能使用系争房屋，虽在2017年6月至9月，原告未向被告魏建举收取租金，但因原告在改造房屋期间破坏了系争房屋的原有装修，故被告魏建举用了二个月重新装修。同时，导致本案所涉的《商铺租赁合同》无效的责任在于原告，原告对由此而给被告造成的经济损失应当承担赔偿责任。故被告提起反诉。针对被告魏建举的反诉，原告陈永远、潘晓朋辩称：原告潘晓朋与被告签订协议，其实为代第三人陈继静代签的。因第三人范柏林改造房屋，故被告装修损失应当向第三人陈继静或范柏林主张。原告已经免除了被告四个月租金(2017年6月至9月)。被告于2017年6月即搬入系争房屋了。因被告不付租金，原、被告产生纠纷。原、被告合同租期是从2017年10月1日开始的，原告已经给足被告之前的租期了。关于被告主张的装修费，愿意承担鉴定意见中第一项的一半，但合同无效第三人也有责任，法院或者判决第三人承担责任。关于被告主张的搬迁费，被告合同到期亦应当搬走，故原告不同意支付搬迁费。关于被告主张的鉴定费，合同无效，原、被告均有责任，或由法院判决第三人承担。第三人陈继静、潘俊燕未到庭陈述意见。被告陈继静书面陈述：2007年12月，第三人陈继静从第三人范柏林、潘玉芹处承租了上海市松江区叶榭镇三角地商业广场4间门面做服装经营，租用期限为十年。2015年6月3日，第三人陈继静将东边两间门面(约60平方米)出租给被告魏建举，合同期为2015年6月3日至2016年6月2日止。合同到期后，延续了一年租期即到2017年6月2日止。2016年11月，第三人陈继静将店面转让给了原告潘晓朋做服装经营，同时，原告与第三人范柏林、潘玉芹签订了5年期的协议。被告于2019年11月19日支付了第三人陈继静(实际由第三人陈继静妻子潘俊燕收取)2016年6月3日至2017年6月2日的租金50,000元以及电费2,250元，但原告也是同意的。第三人陈继静对于原被告之间的纠纷不知情。第三人范柏林、潘玉芹陈述：房屋为合法建筑。房屋为第三人范柏林、潘玉芹改造的。原、被告对于改造应当是谈妥的，否则被告将不同意改造的。本院经审理认定事实如下：2015年6月3日，被告魏建举(以“魏新峰”名字)作为乙方，第三人陈继静作为甲方签订《租赁协议》，约定甲方将上海市松江区叶榭镇三角地多惠美服装超市门口左边两间店面(4、5号)约62平方米出租给乙方；租用期限暂定一年，自2015年6月3日至2016年6月3日；年租金5万元，每半年一付25,000元，提前十天付清，先付后用。该《租赁协议》对其他事项进行了约定。《租赁协议》签订后，第三人陈继静将上述房屋(实际位置为“多惠美鞋服”超市东侧两小间，门牌为三角地商业广场188号-5，即本案系争房屋)交付被告魏建举使用。被告魏建举一直使用至今。2016年11月19日，第三人潘玉芹、范柏林作为发包方、甲方，原告潘晓朋、陈永远作为承包方、乙方签订《原溜冰承包合同》约定，第三人潘玉芹、范柏林将松江区叶榭镇金辉溜冰场360平方转租给乙方开服装商场，租金每年10万元，其他费用皆由原告潘晓朋、陈永远负责，楼上两间小房子的租金每年1万元整，租期自2016年12月6日至2022年3月5日止。2016年11月19日，被告向第三人潘俊燕转账支付了47,000元，向微信名为“妮妮妈妈”微信支付了5,250元。2017年1月25日，原告潘晓朋作为甲方、被告魏建举作为乙方，双方签订《协议》约定：1、场所改造期间不计房租，直至改造完成交付乙方手中；2、双方合同于2017年6月签订，租期四年，每年五万元租金，半年一交；3、乙方负责在2017年初八之前全部清场，保证工程队初八进场，如未能及时清场造成的损失由乙方负责；4、2017年初八，如未清场，此协议无效。之后，被告所承租的系争房屋涉及到改造，改造后被告又重新进行了装修。2017年9月28日，原告陈永远作为甲方、出租方与被告魏建举作为乙方、承租方签订《商铺租赁合同》约定：甲方将坐落于松江区叶榭镇三角地多惠美服装超市门口左边一间，建筑面积60平方米，租给乙方做商业使用；租期四年从2017年10月1日至2021年9月30日止；租金为每年5万元，每半年一付25,000元，先付后用，乙方须提前半个月支付甲方；乙方不得私自改动房屋结构。该合同对其他事宜进行了约定。被告魏建举对于2017年10月1日至2018年9月30日的租金已经向两原告支付，2018年10月1日起的租金未予以支付。另查明：上海市松江区叶榭镇人民政府于2002年2月21日向叶榭文化管理站出具《关于同意建办叶榭溜冰场的批复》，载明：你站关于建办叶榭溜冰场的申请收悉。经研究，同意建办叶榭溜冰场。叶榭溜冰场选址在叶榭三角地银行东面、占地面积为672平方米、室内溜冰场为480平方米，附助房为128平方米。望接此批复后，依法报建，依法经营、依法管理。审理中，本院向上海市松江区规划和自然资源局发出调查函，调查上海市松江区叶榭镇三角地商业广场188号-5房屋是否取得建设工程规划许可证或经该局审批同意建造。该局于2019年4月30日向本院发出《关于(2019)沪0117民初4850号法院调查函的复函》，表示：上海市松江区叶榭镇三角地商业广场188号-5房屋，未查到相关建设工程规划许可相关信息。本案审理中，经被告魏建举申请，本院通过上海市高级人民法院委托了万隆建设工程咨询集团有限公司进行了相关司法鉴定。被告为此花费司法鉴定费2,000元。该公司于2019年10月11日出具了《“松江区叶榭镇三角地惠多美服装超市门口东边两间店面装修现值”的鉴定意见书》，鉴定意见为：1、可确定的松江区叶榭镇三角地惠多美服装超市门口东边两间店面装修工程造价原值为34,919元，现值为17,823元。现值率计算方式如下：原、被告于2017年9月28日签订了租赁合同，租赁期为2017年10月1日起至2021年9月30日止，租期为4年计48个月，到司法委托函日期2019年9月16日已使用了23.5个月，余48-23.5=24.5个月。现值率为24.5/48*100%=51.04%。2、原、被告双方对施工主体存在争议的，隔油池及下水管工程造价原值为5,500元，现值为2807元。防盗门工程造价原值为965元，现值为493元。原告主张上述二项工程并不是被告实施装修的，被告施工前这二个项目已经存在。被告主张上述二项工程是由被告实施装修施工的。该公司将上述二项争议工程造价单独列明，是否计入结算造价请由法院裁定，上述第1条中未包括这二项内容。3、原、被告双方对工程是否实施存在争议的，地砖下回填砂浆工程原值为1,952元，现值996元。这项工程内容为隐蔽工程，现场无法勘察明确，是否计入结算造价请由法院裁定，上述第1条中未包括这项内容。鉴定人员到庭陈述：回填砂浆是根据被告自述来计算的，贴地砖时的找平已经计算在上述第1项鉴定意见中了。原告认为防盗门、隔油池、下水管道均不是被告装修的。被告则认为防盗门、隔油池、下水管道均是被告装修的。本案审理中，本院释明《商铺租赁合同》合同效力为无效后，原、被告各自提出了上述本、反诉诉讼请求。以上事实，由关于同意建办叶榭溜冰场的批复、商铺租赁合同、租房协议、协议、照片、原溜冰承包合同、(2019)沪0117民初4850号法院调查函的复函、鉴定意见书、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。系争房屋未取得建设工程规划许可证，故原、被告之间的《商铺租赁合同》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就本案而言，原告陈永远、潘晓朋出租上述房屋存在过错，而被告魏建举未尽到注意义务，亦存在过错，本案酌情确定原、被告过错比例为7：3。关于原告陈永远、潘晓朋要求被告魏建举返还房屋的请求。该项请求符合合同无效后果处理的原则，本院予以支持。关于原告陈永远、潘晓朋要求被告魏建举支付房屋占有使用费的请求。该项请求合法有据，本院亦予以支持。关于被告魏建举反诉要求原告陈永远、潘晓朋赔偿装修费的请求。被告魏建举主张防盗门为其装修，但本院认为，现有证据并不能证明为被告魏建举装修，本院对其意见不予采信。另外，被告魏建举称地砖下回填砂浆亦是其装修，但该项为隐蔽工程，被告魏建举未能提供施工之前的照片，本院无法确认存在地砖下回填砂浆以及由被告进行施工的事实，故本院对被告魏建举此项意见亦不采信。就被告主张隔油池及下水管为其装修的意见，本院认为，结合被告实际经营餐饮，第三人陈继静陈述其承租房屋后作为服装经营，而原告亦未举证证明上述项目为他人施工的事实，故本院认定，隔油池及下水管为被告装修。现就鉴定意见结论、本院上述分析以及双方过错，确定原告陈永远、潘晓朋赔偿被告魏建举装修费14,441元[(17,823元+2,807)×70%]。关于被告魏建举反诉要求原告陈永远、潘晓朋赔偿两个月租金损失的请求。本院认为，首先，原告潘晓朋与被告魏建举签订《协议》就改造期间的租金、合同签订等事宜作出了约定，但并未约定重新装修期间租金的赔付。其次，至原、被告2017年9月28日签订《商铺租赁合同》时，被告已经完成重新装修，原、被告在此合同中对租赁合同期限自2017年10月起算、租金支付等事宜亦作了约定，而且被告魏建举也按此合同支付了2017年10月1日起的一年租金。如果被告魏建举要求对重新装修期间租金进行赔付，则应当在签订《商铺租赁合同》之时即予以提出。故根据以上分析，被告魏建举主张两个月租金损失，并无事实依据，本院不予支持。关于被告魏建举反诉要求原告陈永远、潘晓朋赔偿搬迁费的请求。本院认为，原、被告之间的《商铺租赁合同》无效，此项请求并无法律依据，本院不予支持。关于被告魏建举反诉要求原告陈永远、潘晓朋赔偿鉴定费的请求。本院根据双方过错以及案情，酌情确定原告陈永远、潘晓朋赔偿被告魏建举1,400元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)陈永远、潘晓朋与被告(反诉原告)魏建举之间的《商铺租赁合同》无效；二、被告(反诉原告)魏建举应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)陈永远、潘晓朋上海市松江区叶榭镇三角地商业广场188号-5的房屋(位置为上海市松江区叶榭镇三角地商业广场“多惠美鞋服”超市东侧两小间)；三、被告(反诉原告)魏建举应支付原告(反诉被告)陈永远、潘晓朋2018年10月1日至2019年11月7日期间的房屋占有使用费55,205.48元；四、原告(反诉被告)陈永远、潘晓朋应赔偿被告(反诉原告)魏建举装修费14,441元；五、原告(反诉被告)陈永远、潘晓朋应赔偿被告(反诉原告)魏建举司法鉴定费1,400元；六、上述第三项至第五项相互折抵后，被告(反诉原告)魏建举应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)陈永远、潘晓朋39,364.48元；七、被告(反诉原告)魏建举应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)陈永远、潘晓朋自2019年11月8日起至上述房屋实际返还之日的房屋占有使用费(按照每日137元计算)；八、驳回被告(反诉原告)魏建举的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,260元，减半收取630元，反诉案件受理费368元，以上合计998元，由原告(反诉被告)陈永远、潘晓朋负担138元(已付)，被告(反诉原告)魏建举负担860元(已付368元，余款492元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 利二〇一九年十一月十五日书记员 孙灵杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。三、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。