北京市第一中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）京01执异415号案外人：高文豪，男，1997年2月9日出生，住拉萨市。委托代理人：杨玲，泰和泰（北京）律师事务所律师。申请执行人：深圳沃思投资管理企业(有限合伙),住所地深圳市福田区中心四路一号嘉里建设广场二座15楼。法定代表人：唐小兵。委托代理人：金永泉，广东东方金源律师事务所律师。委托代理人：李俊德，广东东方金源律师事务所律师。被执行人：石家庄市亿嘉房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市长安区跃进路163号明郡物业处201。法定代表人：崔成。被执行人：卓达房地产集团有限公司，住所地石家庄市翟营南大街389号。法定代表人：杨卓舒。本院在执行深圳沃思投资管理企业(有限合伙)（以下简称沃思企业）与石家庄市亿嘉房地产开发有限公司（以下简称亿嘉公司）、卓达房地产集团有限公司（以下简称卓达公司）合同纠纷一案[执行依据：（2015）深仲裁字第2976号裁决书；执行案号：（2018）京01执30号]过程中，查封了亿嘉公司名下位于石家庄市长安区xxx房产(以下简称涉案房产)。案外人高文豪向本院提出书面异议，本院依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。高文豪述称：涉案房产原系胡素芬购买，在其向开发商支付完购房款后，2016年12月，胡素芬、张庆与我母亲仝景儒通过正大中介签订房产买卖合同，约定将胡素芬购买的涉案房产以人民币2190000元的价格买给我方，同时协议约定将涉案房产转移登记至仝景儒指定人名下。协议签订后，我方向胡素芬支付了全部购房款人民币2190000元，并向开发商办理了更名手续，将争议房产更名至我名下。此房屋已经属于高文豪个人财产，未办理不动产登记手续非因申请人自身原因导致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，申请人对涉案房产享有合法的可排除执行的权利。综上，申请人请求法院依法解除涉案房产的查封,中止对涉案房产的执行。沃思企业辩称：一、根据高文豪提交的证据，争议房产登记在被执行人亿嘉公司名下，贵院查封正确；二、高文豪在法院查封之前没有和产权人签订合法有效的书面房产买卖合同；三、高文豪在法院查封前没有向产权人支付房款。四、高文豪在法院查封前，没有占有和使用该不动产。本院经审查查明：沃思企业与亿嘉公司、卓达公司合同纠纷一案，深圳仲裁委员会2017年9月11日作出的（2015）深仲裁字第2976号裁决书，裁决：一、亿嘉公司向沃思企业支付第三年财务顾问费人民币9448768元、违约金人民币13472027.50元（暂计算至2016年11月6日），并以人民币9448768元为基数，按照日利率0.018%/日，自2016年11月7日起计至财务顾问费付清之日止；二、卓达公司对亿嘉公司上述债务承担无限连带责任；三、亿嘉公司补偿沃思企业因办理本案支出的律师费用人民币130000元、财产保全费人民币5000元、诉讼财产保全责任保险费人民币90000元、代其垫付的仲裁费人民币298587.2元。裁决生效后，亿嘉公司、卓达公司未履行裁决书确定的义务，沃思企业向本院申请强制执行。执行中，本院于2018年5月4日查封了涉案房产。另查，2016年12月24日，仝景儒与胡素芬、张庆及曹某签订《房产买卖合同》，主要内容为：一、协议签订主体甲方胡素芬、张庆，乙方仝景儒，丙方（中间人）曹某。二、甲方自愿将房产出售给乙方，房产坐落跃进路世爵一品xxx，建筑面积（购房合同面积）约为152.37平方米（房产面积最终以有关部门确权为准，由此产生的房款差异多退少补时由乙方承担），地下室面积约8.95平方米，产权性质为商品房，现购房手续为认购协议书。三、成交价格为人民币2190000元。四、房产更名由丙方全权负责办理，更名费由乙方承担。2017年3月15日前将现有产权证明及票据更名到乙方名下，更名手续办理过程须在公认场合（开发商处）甲乙丙三方见证下进行；更名成功后，以后办理房产的相关手续均由乙方直接同开发商办理。五、甲乙双方自愿达成此协议，甲方配合丙方、乙方更名手续，直至更名到乙方指定人名下。同日，胡素芬出具收条一张，主要内容为：收到仝景儒购买跃进路世爵一品xxx室定金人民币五万元整。2017年1月7日，仝景儒通过银行转账方式向胡素芬支付一十七万元。胡素芬出具收条一张，其主要内容为：收到仝景儒购买卓达明郡xxx购房款，剩余房款一十七万元整。至此全部房款二百一十九万元整房款全部结清，同意更名至高文豪名下，并全力配合更名，撤销备案。同日，亿嘉公司出具收据一张，主要内容为：交款人为高文豪，房号明郡xxx，收款内容为更名费，金额为人民币91200元，盖有石家庄市亿嘉房地产开发有限公司财务专用章。高文豪与亿嘉公司签署购房协议书一份，主要内容为：甲方亿嘉公司，乙方高文豪，约定乙方购买甲方明郡xxx房产，总价人民币588003元，落款日期为2009年8月23日。2017年3月10日，高文豪与河北卓达物业服务股份有限公司签订房装饰装修管理服务协议、前期物业服务协议，并缴纳了明郡xxx房屋的水费、燃气报警费、电费、地下房电费等。同日，卓达物业服务股份有限公司出具收据两张，主要内容为：收费项目为住宅物业服务费、住宅采暖费，客户姓名为胡素芬，物业服务费摘要为2016-7-1至2017-12-31，采暖费摘要为2016-11-15至2017-3-14。业主确认处有高文豪签字。2018年2月2日，卓达物业服务股份有限公司向高文豪出具收据一张，主要内容为：收费项目为住宅物业服务费，客户姓名为高文豪，摘要为2018-1-1至2018-12-31。业主确认处有高文豪签字。2019年2月12日，卓达物业服务股份有限公司向高文豪出具收据一张，主要内容为：收费项目为住宅物业服务费，客户姓名为高文豪，摘要为2019-1-1至2019-6-30。业主确认处有高文豪签字。2019年4月24日,亿嘉公司开具发票一张，金额为人民币585534元，名称为补开营业税发票、商品房。发票代码为1300172350，号码为00206349，备注信息为2009-8-22石家庄市长安区xxx，原发票代码1300162350，号码13079460。通过河北省税务局发票查询网络进行查询，结果显示发票代码1300162350，开票日期2016-11-25，主要货物名称商品房，购买方纳税人识别号×××，号码13079460，发票状态正常，金额585534元，购买方名称胡素芬。再查，仝景儒在庭审谈话中明确表示其在签订购房协议后指定将涉案房产更名到高文豪名下。证人孙某、曹某出庭证明仝景儒是通过其所在的河北正大房产经纪有限公司购买的房屋，其见证了仝景儒购买房屋的过程。以上事实，有《房产买卖合同》、收条、银行转账交易记录、收据、卓达物业服务股份有限公司收款收据、卓达物业服务股份有限公司收据、卓达物业服务股份有限公司收据、装饰装修管理服务协议复印件、前期物业服务协议、购房协议书、亿嘉公司开具的发票、河北省税务局发票查询网络页面打印页、胡素芬农业银行交易明细、明郡补差房间核算表等证据、证人孙某、曹某证言及当事人陈述在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，现有证据可以证明涉案房产已于本院查封之前由亿嘉公司出售给胡素芬，在胡素芬支付完毕购房款后又将涉案房产转售仝景儒，各方在亿嘉公司办理更名至高文豪名下手续亦在本院查封之前，符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的条件。根据相关交费单据及协议，可以证明高文豪已在本院采取查封手续前合法占有涉案房产。根据高文豪提交的发票信息及通过网络查询的其前手胡素芬的发票信息，可以证明胡素芬已在本院查封之前向亿嘉公司支付涉案房产的全部价款，高文豪已向胡素芬支付涉案房产的全部价款。无证据证明房产至今未办理过户登记系因高文豪原因导致。故高文豪提出的案外人异议符合上述法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：一、案外人高文豪提出的异议成立。二、中止对位于石家庄市长安区xxx房产的执行。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 栗俊海审 判 员 娄玉玲审 判 员 冯更新二〇一九年十一月五日法官助理 陈 静书 记 员 宁 超