北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初22835号原告：北京惠民鲜蜂科技有限公司，住所地北京市朝阳区广顺北大街33号院1号楼10层1单元1101室3146号。法定代表人：张一春，董事长。委托诉讼代理人：丛丹丹，女，该公司法务经理。被告：北京安达顺诚物流有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇薄村北京福安建材有限公司院内10幢1号。法定代表人：徐秀娟，职位不详。原告北京惠民鲜蜂科技有限公司（以下简称：惠民鲜蜂公司）与被告北京安达顺诚物流有限公司（以下简称：安达顺诚公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告惠民鲜蜂公司到庭参加诉讼。被告安达顺诚公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。惠民鲜蜂公司向本院提出诉讼请求：1.判令安达顺诚公司返还惠民鲜蜂公司租赁保证金104520元，迟延返还保证金违约金32714.76元（自2017年12月6日起计算至立案之日2018年10月15日，共313日）；2.判令安达顺诚公司返还惠民鲜蜂公司冲抵宿舍租金、办公室及宿舍电费后剩余已支付但未实际发生的租金84122.19元；3.判令安达顺诚公司支付违约金108004元；4.判令安达顺诚公司返还惠民鲜蜂公司预存款552662.67元；5.判令本案诉讼费、保全费用4930元及保全保险费用3000元均由安达顺诚公司承担。事实和理由：惠民鲜蜂公司与安达顺诚公司于2017年2月1日签署了《冷库租赁合同》，约定惠民鲜蜂公司租赁安达顺诚公司仓库1340平方米作为冷库使用，租赁期限自2017年2月1日至2018年1月31日，惠民鲜蜂公司按合同约定支付保证金及各月租金。2017年3月3日、2017年3月22日分别签署两份《补充协议》，约定惠民鲜蜂公司向安达顺诚公司支付预存款552662.67元，惠民鲜蜂公司依约支付。2017年7月11日，双方签署了《冷库租赁合同》，约定惠民鲜蜂公司租赁安达顺诚公司仓库1600.74平方米作为冷库使用，后该合同于2017年10月1日由双方协商解除。双方2017年2月1日又签署了《办公室及宿舍租赁合同》，约定惠民鲜蜂公司租赁安达顺诚公司宿舍及办公室事宜，租赁期限自2017年2月1日至2018年1月31日，惠民鲜蜂公司按合同约定支付租金及电费，实际使用至2018年3月31日。惠民鲜蜂公司于2017年11月20日收到冷库产权人北京福安建材有限公司（以下简称：福安建材公司）通知，通知惠民鲜蜂公司必须于2017年11月30日清退冷库。惠民鲜蜂公司于2017年11月30日向安达顺诚公司及福安建材公司送达了《告知函》，告知因安达顺诚公司违约行为致使合同目的不能实现，惠民鲜蜂公司与安达顺诚公司解除《冷库租赁合同》，合同自《告知函》发出之日起解除。安达顺诚公司应按合同约定返还惠民鲜蜂公司租赁保证金、已支付但未发生的租金及违约金。惠民鲜蜂公司多次催促安达顺诚公司返还并支付上述款项，但安达顺诚公司以各种理由推脱。后双方于2018年7月25日再次进行对账，确认了安达顺诚公司应返还的款项金额。惠民鲜蜂公司已多次催促安达顺诚公司返款并支付款项，但直至起诉之日，被告仍未履行。为维护惠民鲜蜂公司的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如诉请。安达顺诚公司未参加本案庭审，亦未提交书面答辩状。惠民鲜蜂公司围绕诉讼请求，依法向本院提交了冷库租赁合同、补充协议、冷库租赁合同及终止协议、办公室及宿舍租赁合同、付款凭证、重要通知、告知函、对账情况说明。安达顺诚公司未向法庭提交证据。因安达顺诚公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院对惠民鲜蜂公司提交的前述证据的真实性、关联性、合法性予以确认。本院根据上述认证查明：安达顺诚公司自福安建材公司处租赁位于北京市大兴区黄村卫星城东孙村乡薄村独立库房六座、钢构大鹏等，租赁期限自2010年10月1日至2030年9月30止，后安达顺诚公司将上述房屋中一部分转租给惠民鲜蜂公司。2017年2月1日，惠民鲜蜂公司与安达顺诚公司签署了《冷库租赁合同》，该协议约定：1.1安达顺诚公司将位于北京市大兴区黄村镇薄村福安建材公司院内房屋出租给惠民鲜蜂公司做冷库使用；1.2使用面积（以实际测量为准）为1340平方米，双方确认以1340平方米为计算租金；2.1房屋租赁期限自2017年2月1日至2018年1月31日，共计一年；3.1.1房屋租金价格（含税）为2.6元/天/平方米；3.1.2双方确认租金按月计算，惠民鲜蜂公司应于每月1日向安达顺诚公司支付当月租金；3.2.1双方确认租赁保证金为104520元，惠民鲜蜂公司在本合同生效之日起五个工作日内，以银行转账方式支付至安达顺诚公司指定账户，双方确认，本合同项下租赁保证金用于担保惠民鲜蜂公司全面履行本合同；3.2.3本合同项下租赁期限届满时，惠民鲜蜂公司返还房屋并付清本租赁合同项下其应交纳的所有费用后，安达顺诚公司应在5日内将保证金全额无息退还给惠民鲜蜂公司，安达顺诚公司逾期返还的，安达顺诚公司应按日向惠民鲜蜂公司支付该等金额千分之一的违约金；9.3如出现以下情况，惠民鲜蜂公司有权单方解除本合同，惠民鲜蜂公司因此而解除合同的，惠民鲜蜂公司已经支付的租赁保证金和预付的租金、管理费（如有）、全部装修费用，安达顺诚公司应全额返还，安达顺诚公司并应向惠民鲜蜂公司承担相当于一个月租金的违约金，如给惠民鲜蜂公司造成了其他损失（包括直接损失和间接损失），安达顺诚公司应继续赔偿……（2）因安达顺诚公司原因导致惠民鲜蜂公司无法继续实际享有租赁房屋的使用权，（3）因安达顺诚公司不具备签署本合同的合法主体资格，导致本合同无效或被撤销的……（5）其他因安达顺诚公司原因，导致惠民鲜蜂公司无法实现订立合同目的的；9.4无论因何种情况导致合同终止，惠民鲜蜂公司应付的租金、管理费应在扣除已经发生的房屋租金后返还给惠民鲜蜂公司，该等返还期限不迟于合同终止后15日内，如因惠民鲜蜂公司违约导致合同终止，惠民鲜蜂公司应按照本合同约定承担违约责任，但不影响惠民鲜蜂公司要求安达顺诚公司返还预付租金、管理费的权利；10.1“不可抗力”是指本合同双方不能合理控制、不可预见、亦无法避免的事件，该事件妨碍、影响或延误任何一方根据本合同履行其全部或部分义务；10.3遭受不可抗力的一方可暂停中止或终止本合同项下的义务，并且无需为此而承担违约责任，但本合同如因此而终止的，惠民鲜蜂公司支付的租赁保证金及预付的租金等费用应全额退还给乙方。同日，双方又签署了《办公室及宿舍租赁合同》，上约定:惠民鲜蜂公司承租安达顺诚公司的经双方指定的位于北京市大兴区黄村镇薄村北京福安建材有限公司院内的仓库配套房屋用于办公室与员工宿舍之用途；双方确认，2017年2月份惠民鲜蜂公司租赁的宿舍面积为333.6平方米、办公室面积为305.84平方米，自2017年3月1日起，惠民鲜蜂公司租赁宿舍面积为62平方米，办公室面积为305.84平方米，租赁期限自2017年3月1日至2018年1月31日；双方确认，办公室及宿舍租金标准为0.8元/平方米/日，租金支付方式、支付周期、支付条件按双方签署的《冷库租赁合同》约定执行。合同签署后双方均按约定履行权利、承担义务。后双方分别于2017年3月3日、2017年3月22日签订两份《补充协议》，上约定：惠民鲜蜂公司分别在本协议生效之日起3个工作日向安达顺诚公司支付184220.89元预存款及368441.78元预存款，付款方式为转账；惠民鲜蜂公司不按照本协议约定向安达顺诚公司支付预存款的，安达顺诚公司有权拒绝履行原合同；双方确认，本协议约定的预存款不得冲抵惠民鲜蜂公司应付款项；本协议自签署之日生效，有效期至原合同终止日。双方在该两份协议后盖章，惠民鲜蜂公司依约支付预存款。2017年7月11日，双方签署了新的《冷库租赁合同》，约定惠民鲜蜂公司租赁安达顺诚公司仓库1600.74平方米作为冷库使用，后因安达顺诚公司无法按照新的《冷库租赁合同》提供租赁房屋，双方于2017年10月1日签订《终止协议》，协商解除了上述新的《冷库租赁合同》。2017年11月20日，福安建材公司向福安公司物流园各商户出具《重要通知》，该通知载明：由于2017年11月18日大兴新建村大火事件，根据区政府和黄村镇要求，福安公司物流园必须关停。为此通知各商户从今日起至本月底11月30日搬离园区。目前园区只能出货，不再允许进货。与福安公司签订的土地或房屋租赁合同于商户退出日为合同终止日，多收的租金福安公司如数退还，望各商户抓紧办理，特此通知。2017年11月30日，惠民鲜蜂公司向安达顺诚公司及福安建材公司出具了《告知函》，要求解除上述合同并要求安达顺诚公司退还剩余租金、违约金等。2018年7月25日，惠民鲜蜂公司向安达顺诚公司出具《对账情况说明》，该说明载明：鉴于贵我双方于2017年2月1日签署了《冷库租赁合同》和《办公室及宿舍租赁合同》（以下合称为“租赁合同”），双方签约后建立了租赁合作关系。后贵司提供的上述租赁合同下的冷库和办公室因消防安全问题被消防部门封库，自2017年11月30日起至今处于无法使用的状态；上述租赁合同下的宿舍经双方协商一致实际使用至2018年3月31日。现，贵我双方针对租赁合同项下发生的冷库、办公室及宿舍租金、办公室及宿舍电费予以对账如下：1.我司已支付贵司租赁保证金104520元;2.我司已支付《冷库租赁合同》项下冷库租金至2017年12月31日，其中我司己经预先支付但没有实际发生的租金共计97743.79元；3.我司尚未支付贵司2017年12月、2018年1月、2018年2月、2018年3月宿舍租金共计6001.6元,付款后请贵司提供相应增值税专票；4.我司尚未支付贵司2017年11月、2017年12月、2018年1月、2018年2月、2018年3月办公室及宿舍电费共计7620元，付款后请贵司提供相应增值税专票；5.上述租赁保证金（第1条）、剩余租金（第2条）冲抵宿舍租金（第3条）及办公室、宿舍电费（第4条）后，贵司需退还我司188642.19元。安达顺诚公司在该《对账情况说明》下盖章确认。经询问，惠民鲜蜂公司称其主张迟延返还保证金违约金的依据是2017年2月1日签订的《冷库租赁合同》3.2.3；主张违约金的依据是2017年2月1日签订的《冷库租赁合同》9.3第（5）项。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案中安达顺诚公司经公告送达开庭传票，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。惠民鲜蜂公司和安达顺诚公司于2017年2月1日分别签订《冷库租赁合同》和《办公室及宿舍租赁合同》，双方之间成立房屋租赁合同关系，后因大兴新建村大火事件，根据区政府和黄村镇的要求，涉案房屋所有权人发布《重要通知》收回上述租赁房屋，致使涉案冷库及办公室使用至2017年11月30日，涉案宿舍房屋使用至2018年3月31日。惠民鲜蜂公司和安达顺诚公司于2018年7月25日就发生的冷库、办公室及宿舍租金、办公室及宿舍电费进行对账，并出具《对账情况说明》，该《对账情况说明》系双方的真实意思表示，且不具备法律规定的无效合同的情形，属合法有效。双方应按前述合同行使权利、履行义务。经核实，惠民鲜蜂公司支付的保证金及剩余租金冲抵欠付的宿舍租金及办公室、宿舍电费后，安达顺诚公司尚欠188642.19元未退还，惠民鲜蜂公司要求安达顺诚公司退还上述费用，于法有据，本院予以支持。双方约定支付迟延返还保证金违约金系合同租赁期限届满情况下，支付违约金系因安达顺诚公司原因导致无法实现合同目的情况下，本案合同因不可归责于双方的原因无法继续履行,故惠民鲜蜂公司要求安达顺诚公司支付迟延返还保证金违约金及支付违约金，于法无据，本院不予支持。惠民鲜蜂公司要求安达顺诚公司退还预存款552662.67元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于保函费用，因该费用在合同中未明确约定由安达顺诚公司负担，且该费用不属于诉讼发生的必要费用，故对该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、于本判决生效后十日内，被告北京安达顺诚物流有限公司退还原告北京惠民鲜蜂科技有限公司租赁保证金104520元、剩余租金84122.19元、预存款552662.67元，以上共计741304.86元；二、驳回原告北京惠民鲜蜂科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12620元、公告费560元、保全费4930元，由原告北京惠民鲜蜂科技有限公司负担2013元（已交纳），由被告安达顺诚公司负担16097元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  祁广燕人民陪审员  武成燕人民陪审员  武秋凤二〇一九年十一月二十八日法官 助理  华 琳书 记 员  赵宝维