北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初24446号原告北京山水汇豪物业管理有限公司，住所地北京市房山区窦店镇山水汇豪苑公建1号楼。法定代表人孙波，经理。委托代理人彭会明，男，1977年6月28日出生。被告赵立德，男，1975年1月6日出生。原告北京山水汇豪物业管理有限公司（以下简称山水汇豪公司）与被告赵立德物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员辛崇增独任审判，公开开庭进行了审理。原告山水汇豪公司委托代理人彭会明、被告赵立德到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告山水汇豪公司诉称：原告系北京市房山区×镇×小区的物业管理单位，被告系该小区的业主，截至2019年6月25日，被告累计拖欠物业费4091.88元，原告曾多次要求被告付费，但被告一直怠于履行付费义务。原告认为，被告的行为已严重损害原告的利益并给原告造成重大经济损失，为了维护原告的合法权益，捍卫法律的权威和尊严，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。要求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业费4091.88元；2.判令被告支付滞纳金1866.9元；3.诉讼费由被告承担。被告赵立德辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：前期物业合同的不合理及不合法：一、《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘的物业服务企业，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同的当事人不仅涉及到建设单位与物业服务企业，也涉及到业主。前期物业服务企业与建设单位签订物业管理合同后，在业主委员会成立之前，同时应当与业主签订前期物业服务合同，明确双方的权利义务，避免因此而发生的纠纷。业主一旦签订前期物业服务合同，即表示接受前期物业服务企业的管理，应当履行合同中约定的缴纳物业费等义务。依据物权法相关规定，开发商无权作为大业主指定前期物业（随着小区业主收房，物权相应转移属于业主所有）。山水汇豪苑的前期物业服务合同，并没有通过业主签字，合同中的甲乙双方，并没有体现业主的任何信息，且合同中只表述了合同的生效日期，并没有标注签订日期，合同涉嫌造假和违法。物业未与业主建立合同，属于强制服务范畴，且服务质量差，视小区安全不顾，无视业主意见建议，只收费不服务，侵占业主权益划车位出租、小区内商业收益，这些收益均属于全体业主所有，物业无权私吞。二、收费标准无法律依据。北京市物业服务收费政府指导价收费标准（一）住宅物业服务收费基准价标准：0.90元/建筑平方米.月，服务内容，服务范围，服务标准，综合管理，小区规划红线范围内，涉及公共财产和公共事务的管理（1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；（2）每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施；（3）白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性保修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；（4）协助召开业主大会并配合其运作；（5）管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；（6）与业主签订物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准；（7）应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；（8）全体员工统一着装，佩戴有相片胸卡、持证上岗；（9）每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数的80%；（10）建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行；（11）投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险（0.04元/建筑平方米.月）。物业共用部位、共用设施设备日常运行维护，按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件一：共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、暖气等设备（1）楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；（2）保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备的正常使用；道路、甬道、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；（3）确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损；（4）万元楼外园区照明能源费用（不包括市政道路路灯电费）。绿化养护，小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地按市园林局规定的二级养护标准养护。清洁卫生，小区规划红线以内，业主户门以外，维护和保持服务范围内的清洁卫生，包括：（1）有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；（2）设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；（3）每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；（4）对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫；（5）按政府有关规定定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；（6）在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫；（7）发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序；维护秩序，小区规划线以内，业主门户以外，公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：（1）相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值守，危机人身安全处有明显标志和防范措施；（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理，保持车辆行驶通畅；（3）看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木、果实等；（4）夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；（5）有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进处理。注：1.以上收费标准中，清洁卫生费0.05元/平方米.月，秩序维护费0.10元/平方米.月。2.物业管理企业提供以下设施设备运行维护服务的，可以收取下列费用：（1）安全防范设施设备日常运行维护费0.10元/建筑平方米.月。按照《北京市住宅区及住宅安全防范设施建设和使用管理办法》规定提供服务。（2）消防设施设备日常运行维护费0.10元/建筑平方米.月。按照《北京市消防安全责任监督管理办法》规定提供服务。3.物业管理企业可在住宅物业服务收费政府基准价标准基础上按服务内容、服务范围和服务标准向上浮动10%。4.以上收费标准已含物业管理企业的利润、营业税及附加。（二）经济适用住房物业服务收费基准价标准：0.55元/建筑平方米.月，服务内容，服务范围，服务标准，综合管理，小区规划红线范围捏，涉及公共财产和公共事务的管理（1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；（2）每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施；（3）白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；（4）协助召开业主大会并配合其运作；（5）管理规章制度健全，服务治疗标准完善，物业管理档案资料基本齐全；（6）与业主签订物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准；（7）全体员工统一佩戴有相片胸卡，持证上岗；（8）每年进行一次物业管理服务满意度调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见户数不低于总户数的60%；（9）建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行；（10）投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险（0.04元/建筑平方米.月）。物业共用部位、共用设施设备日常运行维护，按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件一：共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、暖气等设备（1）楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；（2）保证护栏、围墙、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；（3）确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损；（4）单元楼外园区照明能源费用（不包括市政道路路灯电费）。绿化养护，小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地按市园林局规定的二级养护标准养护。清洁卫生，小区规划红线以内，业主户门以外（1）设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站、对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；（2）每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内基本无废弃杂物；（3）按规定进行消毒、灭鼠等活动；（4）在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫；（5）发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行东风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。秩序维护，小区规划红线以内，业主户门以外（1）相对封闭：做到小区主要出入口全天有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施；（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理，保持车辆行驶通畅；（3）发生治安事件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。注：1.物业管理企业提供以下设施设备运行维护服务，可以收取下列费用。（1）安全防范设施设备日常运行维护费0.05元/建筑平方米.月。按照《北京市住宅区及住宅安全防范设施建设和使用管理办法》规定提供服务。（2）消防设施设备日常运行维护费0.01元/建筑平方米.月。按照《北京市消防安全责任监督管理办法》规定提供服务。山水汇豪苑前期物业服务合同中的收费标准为0.7元/平方米/月，不符合以上任何一个收费标准，且不符合相对应服务标准，小区内进口无人值守，单元防盗门无法关锁，小区贴满广告，小区内商业门店私装设备，河道污染，草坪荒芜，路面坍塌等，物业公司提供的服务不符合任何一个收费标准的要求，所以收费标准无据可依，不符合法律要求。小区前期物业费为0.5元/平米/月为小区默认缴费标准。现物业为按照物权法和物业管理条例所规定擅自提高收费标准既未通过50%以上业主同意也未有公示或提供相关管理部门的审批证明。三、山水汇豪苑前期物业服务合同第八部分违约责任第十七条：“业主逾期未缴纳物业服务费的，应按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金”。滞纳金首先具有法定性，由国家法律、法规明文规定，个人和其他团体都无权私自设立。其次具有强制性，滞纳金的征收由国家强制力保障实施。三是具有惩罚性，是对超过规定的期限缴款而采取的惩罚性措施，并且是行政强制执行的一种，因此，滞纳金只能发生在双方的法律地位不平等、国家行使公共权力的过程中。山水汇豪苑的前期物业服务合同中关于滞纳金的部分，不符合法律规定，无法律依据，属于无效条款。综上所述，答辩人请求人民法院驳回原告的所有诉讼请求，并停止侵权和违法行为。经审理查明：赵立德系北京市房山区×镇×苑×房屋的业主，其房屋建筑面积为74.76平方米。山水汇豪公司系为该山水汇豪苑小区提供物业服务的企业，其于2014年之前既已进驻山水汇豪苑小区提供物业服务。赵立德于2004年开始入住涉案小区，物业费交至2013年12月31日，未交纳2014年1月1日至2019年6月25日的物业费共计3445元（取整）。赵立德按0.7元/平方米/月向山水汇豪公司交纳了2009年10月1日至2013年12月31日的物业费。赵立德未与山水汇豪公司签订书面物业服务合同。另查，山水汇豪公司（乙方）与汇豪实业投资有限公司（甲方）签订《山水汇豪苑前期物业服务合同》，约定物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准为多层住宅：0.7元/平方米/月。该合同还约定了物业服务内容、甲乙双方的权利义务、违约责任、合同终止、争议解决等内容。上述事实，有双方的当事人陈述、《前期物业服务合同》、物业收费收据等证据，经庭审质证，可以作为认定事实的依据。本院认为：山水汇豪公司虽未与赵立德签订物业服务合同，但从山水汇豪公司提供的收取赵立德物业费的收据及双方陈述，足以认定山水汇豪公司与赵立德之间形成了事实上的物业服务合同关系。赵立德作为接受物业服务的业主，理应给付相应的物业费。山水汇豪公司要求赵立德给付2014年1月1日至2019年6月25日物业费，理由正当，证据充分，但应以本院核算的数额为准，经核算涉案时间短的物业费为3445元，对山水汇豪公司主张的过高部分，本院不予支持。山水汇豪公司要求赵立德支付滞纳金1866.9元，没有事实依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告赵立德于本判决生效后7日内给付原告北京山水汇豪物业管理有限公司2014年1月1日至2019年6月25日期间的物业费3445元；二、驳回原告北京山水汇豪物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告赵立德负担（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件诉讼费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  辛崇增二〇一九年十一月二十六日书记员  陈翠微