广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终3592号上诉人（原审原告）：曾华委托诉讼代理人：王晓瑞，江苏王江南律师事务所律师。委托诉讼代理人：王江南，江苏王江南律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市中小微企业投资管理有限公司法定代表人：叶小杭。委托诉讼代理人：杨小兰，系该司员工。委托诉讼代理人：刘晓，系该司员工。原审第三人：深圳市恒泰丰科技有限公司法定代表人：李远清。原审第三人：李远清原审第三人：陈玲原审第三人：唐三元原审第三人：镇**港重工科技有限公司法定代表人：高毅。原审第三人：镇江中远置业有限公司法定代表人：李远清。原审第三人：江苏安科齿轮有限公司法定代表人：李远清。原审第三人：镇江新区房地产开发有限公司法定代表人：吴忠海。委托诉讼代理人：卜林，江苏学益律师事务所律师。原审第三人：镇江神珠生态农业有限公司法定代表人：何辛英。原审第三人：镇江万俊置业有限公司法定代表人：**。原审第三人：镇江谷源物流园有限公司法定代表人：**。上诉人曾华与被上诉人深圳市中小微企业投资管理有限公司（以下简称中小微公司）、原审第三人深圳市恒泰丰科技有限公司、李远清、陈玲、唐三元、镇**港重工科技有限公司、镇江中远置业有限公司、江苏安科齿轮有限公司、镇江新区房地产开发有限公司（以下简称新区房地产公司）、镇江神珠生态农业有限公司、镇江万俊置业有限公司、镇江谷源物流园有限公司案外人执行异议之诉一案，不服深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初8468号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。曾华的上诉请求：一、撤销一审民事判决书，改判立即终止对曾华购买的xxxxx苑xx栋0113房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封。二、本案一、二审诉讼费由中小微公司承担。上诉事实与理由：一审判决认为：“根据审理查明的事实可知，新区房地产公司是生效案件的被执行人，亦是涉案房产的开发企业。由于在执行法院对涉案房产采取强制执行措施时，涉案房产还登记在新区房地产公司名下，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，故此应依据该法条来判定是否能够阻却执行。《最髙人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。根据该法条的规定，同时满足了上述三个条件方能阻却执行。原告虽然提交了与新区房地产公司签订的商品房买卖合同，但根据买卖合同可知房屋的性质约定为仅作商业使用，并非居住用途，原告虽声称该房屋属于商住两用，但却未提交有效证据证明。另，原告亦未提交证据证明其名下无其他用于居住的房屋。综上，本院认为原告的异议理由不成立，不足以排除本案的执行”。认为上述判决的认定是对法律和司法解释的错误适用。最高人民法院关于执行异议规定的排除执行条件，不仅仅只有第二十九条的规定，还有第二十八条的规定。第二十八条和第二十九条是一般条款和特别条款的关系，购房者可以选择适用。最高人民法院（2016）最高法民申2736号民事裁定书指出“该司法解释的两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业为区分标准，第二十八条系普适性条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款”。可见，购房人购买开发商名下商品房的，只要符合《执行异议和复议若干规定》第二十八条和第二十九条任一条款的规定，法院即应支持其执行异议。上述理解与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人。第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定的精神相一致。最高人民法院（2016）最高法民申2736号民事裁定书判例全文认定的情形与曾华购房的事实完全吻合，曾华在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；曾华在人民法院查封之前已合法占有该房屋；曾华在人民法院查封之前已支付全部购房款；曾华非自身原因未办理过户登记。因此，曾华所购房屋完全应当排除执行。另外，最高人民法院（2016）最高法民申254号民事裁定书判例同样有明确的认定。综上所述，深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初8468号民事判决书认定事实错误，适用法律和司法解释错误，依法应当予以纠正。恳请二审人民法院以事实为根据以法律为准绳，依法支持曾华的上诉请求。中小微公司答辩称：一、案涉房产的所有权人为新区房地产公司，曾华对案涉房产不享有所有权。案涉房产系由被执行人新区房地产公司开发建设的，在镇江市不动产登记中心登记的权利人为新区房地产公司，至本案诉讼期间房产登记并未发生变更、转让和消灭等登记。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断"。据此，房产所有权仍为新区房地产公司，曾华并非案涉房产的所有权人。二、曾华是被执行人新区房地产公司实际控制人唐三元的儿媳，其与被执行人之间并非真实的商品房买卖交易，而是假借签约备案协助被执行人逃避执行，案涉《商品房买卖合同》属于以合法形式掩盖非法目的的无效合同。曾华是被执行人新区房地产公司实际控制人唐三元的儿媳，二人身份证上登记的地址均为“江苏省镇江市新区谷阳新村3号5幢502室”可以看出。曾华与被执行人新区房地产公司签订《商品房买卖合同》的真实目的，在于协助被执行人规避保全，逃避执行。中小微公司在一审中提交了中国国际经济贸易仲裁委员会作出的《裁决书》，可以看出，被执行人新区房地产公司及其实控人唐三元对中小微公司的巨额债务在2014年7月到期，中小微公司在2014年8月向中国国际经济贸易仲裁委员会申请仲裁并申请财产保全。正是在此期间，被执行人开始伙同其近亲属（包括曾华)、员工等人对名下11套房产（包括案涉房产）假借签约备案转移资产，规避司法保全，逃避债务。中小微公司在一审中提交了在镇江市不动产登记中心打印的被执行人名下包括案涉房产在内的11套房产的《商品房销售信息查询证明》、《镇江市不动产信息查询结果》，中小微公司对该些登记信息进行梳理，可以清晰地看出这11套房产的转移路径（案涉房产在序号7)。11套房产历经两次备案，第一次备案给曾华、唐琴等人，该些人均是被执行人及其实控人唐三元的亲信，曾华是唐三元的儿媳、唐琴是唐三元的女儿、张加龙是唐三元的外甥，毛翠香和刘泽均是被执行人的员工，这在中小微公司在一审中提交的有关身份证明，及被执行人工商登记信息中均有显示。由此可见，此次备案的真实目的不是房产交易，而是意在规避司法保全。而事实上，正是因为房产上存在登记备案的信息，当地不动产登记中心拒绝为人民法院办理房产查封手续，导致中小微公司在2014年8月份虽提出保全房产申请，但无法查封房产。这也为被执行人转移资产争取了时间和空间，鉴于房产处于自由交易的状态，一旦被执行人找到合适的买家，就会立刻做第二次备案，将房产过户给下家。该11套房产中的其中6套已完成操作，其他5套因尚未找到买家，而未完成过户。中小微公司与被执行人合伙转移资产、规避执行的事实已非常明显。曾华与被执行人新区房地产公司就案涉房产进行的签约备案，真实意图是为协助被执行人新区房地产公司规避保全、逃避执行。双方以签订《商品房买卖合同》的合法形式，掩盖逃避执行的非法目的，属于《合同法》第五十二条第三项规定的合同无效的情形，案涉《商品房买卖合同》系无效合同。三、曾华没有向被执行人新区房地产公司支付购房款。曾华在一审中提交pos机“商户存根”及“销售不动产统一发票”主张其已支付购房款。但无论是pos机“商户存根”还是“销售不动产统一发票”，证据来源均是被执行人新区房地产公司，而被执行人新区房地产公司与曾华系共谋，该些证据的可信度几乎为零，真实性、合法性存疑。此外，“商房存根”上没有完整的卡号，无法证明曾华就是持卡人。持卡人签名处“曾华”的签名，完全有可能是曾华在被执行人众多的没有持卡人签字的空白回单上，后补上自己的名字。被执行人是开发商，其开发的案涉房产所在楼盘有上千套房产，要在其中找到同样面积，同样价格的房产交易回单并不难。事实上，按照存根上记录的交易时间2014年6月25日，该存根距今已有四五年的时间，打印的铅字字迹已褪色模糊，但“曾华”二字的签名却异常清晰，完全不符合日常生活逻辑。此外，案涉合同在2014年8月31日签订，而存根上记录的交易时间是2014年6月25日，在合同未签订情况下，提前两个月付房款，亦有悖于正常的交易习惯。我方认为，曾华要证明已支付购房款其实很简单。其一，每一笔P0S机刷单，均会有两联凭证，一联系商家保留的“商户存单”，一联系持卡人保留的“持卡人存单”，曾华在一审中提交的是被执行人新区房地产的“商户存单”，其自身应持有“持卡人存单”一联，用以证明其并非盗用他人空白的回单。其二，每一笔POS机刷单会产生两笔资金流：由持卡人账户向银联等第三方机构的账户划付资金，再由银联等第三方机构向商家划付资金。曾华提交其名下尾号为0618账户在2014年6月25日向银联商务有限公司转出129万元的银行流水(转账凭证）即可证明支付房款之事实。本案在2017年4月就进入执行异议程序，中小微公司在执行异议及一审期间,都一再强调曾华要提交银行凭证，但曾华均拒不提供。为何对这项调取难度极低（曾华作为持卡人，只需持卡至银行打印流水即可获取该证据），但对曾华的诉求却起着决定性证明作用的关键证据，曾华却不愿意移步银行调取(在长达两年的时间里）。四、曾华未实际占有房产。曾华未实际占有案涉房产。曾华提交的业主钥匙、资料、物品签收记录表、业主收楼验收交接表，只有曾华单方签字，不能作为认定曾华实际占有案涉房产的证据。而曾华提交的"物业管理协议"、"消防安全责任书"及"装修管理规定"，证据来源方镇江市恒通物业管理有限公司是被执行人新区房地产公司的全资子公司，被执行人新区房地产与曾华系共谋，该些证据的可信度几乎为零，真实性、合法性存疑。事实上，宝安法院在查封案涉房产时，在现场张贴了封条，此时房屋状态为闲置，并非由曾华占有。（中小微公司在一审中提交了法院查封案涉房产的照片）。五、曾华对案涉房产未办理过户登记存在过错。11套房产转移路径的列表，从已经办理过户的6套房产中可以看出，房产买受人办理登记备案的时间与办理过户的时间间隔往往不会超过3个月，这是真实的商品房交易的交易习惯。而曾华等人在房产登记备案后至房产在2017年被宝法院查封长达三年的时间内，竟然不对房产办理过户登记，该行为明显有悖正常的交易习惯。同时，从6套已办理过户的房产中，也可以看出，涉案楼盘至少在2015年9月30日起（实际时间肯定比这早）就具备办理过户的条件，不具备根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”曾华主张己支付购房款、实际占有房产、对房产未办理过户登记无过错，证据不足，应承担举证不能之责任，请法院对曾华的主张不予采信。六、本案应适用《最髙人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。被执行人新区房地产公司系房地产开发商，案涉房产登记在被执行人名下，应适用《执行复议规定》第二十九条的规定。第二十九条系针对房地产企业的特殊规定，第二十八条则是一般规定。根据一般的法理，特别规定与一般规定不一致时，应适用特别规定，《立法法》第83对该规则己予以明确。案涉房产性质为商铺，并非用于自住，而曾华也未提供其名下无其他居住房产的证明，根据第二十九条的规定，不足以排除案涉房产的强制执行。鉴于曾华与被执行签订的《商品房买卖合同》因以合法目的掩盖非法目的无效合同，曾华也未支付购房款，亦未实际占有房屋，对房屋未办理过户登记亦存在过错。即便适用第二十八条的规定，也不足以排除案涉房产的强制执行。新区房地产公司答辩称：一、一审认定事实不清，适用法律错误。二、对曾华的诉请以及事实及理由部分没有异议。原审第三人深圳市恒泰丰科技有限公司、李远清、陈玲、唐三元、镇**港重工科技有限公司、镇江中远置业有限公司、江苏安科齿轮有限公司、镇江神珠生态农业有限公司、镇江万俊置业有限公司、镇江谷源物流园有限公司未到庭、未答辩。曾华向一审法院起诉请求：1、依法终止对xxxxx苑xx栋0113室房屋的强制执行，解除对该套房屋的查封，房屋价值730858元；2、本案诉讼费用由中小微公司承担。一审法院认定事实：中小微公司与深圳市恒泰丰科技有限公司、李远清、陈玲、唐三元、镇**港重工科技有限公司、镇江中远置业有限公司、江苏安科齿轮有限公司、新区房地产公司、镇江神珠生态农业有限公司、镇江万俊置业有限公司、镇江谷源物流园有限公司借款合同纠纷一案，在执行过程中，一审法院于2017年4月10日依法查封了被执行人新区房地产公司位于xx市经济开发区xxx168号xxxxx栋0113室房产。曾华称，新区房地产公司于2014年8月31日与曾华签订了一份商品房买卖合同，合同约定新区房地产公司将位于镇江市经济开发区xxx168号xxxxx栋0113室商品房出售给买受人曾华。合同第三条约定商品房的用途为“网点”。合同第十八条均约定:“买受人的房屋仅作商业使用，买受人试用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途”。另外，xx栋0113室商品房的单价为5800元/平方米，建筑面积为126.01平方米，总价为730858元。曾华称于签订合同当日通过公司POS机直接支付房款给新区房地产公司，并提供一张金额为“1299084元”的POS机刷卡单，刷卡超出的金额系因曾华还购买了另一套0103，合同价款为568226元，两笔合计为1299084元。一审法院认为，本案的案由是案外人执行异议之诉，双方争议的焦点是曾华是否具有合法的依据阻却执行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定“案外人或者执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。根据审理查明的事实可知，新区房地产公司是生效案件的被执行人，亦是涉案房产的开发企业。由于在执行法院对涉案房产采取强制执行措施时，涉案房产还登记在新区房地产公司名下，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，故此应依据该法条来判定是否能够阻却执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。根据该法条的规定，同时满足了上述三个条件方能阻却执行。曾华虽然提交了与新区房地产公司签订的商品房买卖合同，但根据买卖合同可知房屋的性质约定为仅作商业使用，并非居住用途，曾华虽声称该房产属于商住两用，但却未提交有效证据证明。另，曾华亦未提交证据证明其名下无其他用于居住的房屋。综上，一审法院认为曾华的异议理由不成立，不足以排除本案的执行。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：驳回曾华的诉讼请求。本案一审受理费11109元，由曾华负担。本院二审查明，原审查明的事实基本清楚，本院予以确认。另查明，曾华与新区房地产公司在本案中均主张双方之间存在房屋买卖关系，并主张曾华于2014年6月25日通过银行账户xxxx全额向新区房地产公司支付了购房款，并提交了有曾华本人签名的POS单为证。经本院查明，银行账户xxxxx非曾华本人账户。本院认为，曾华与新区房地产公司在本案中伪造重要证据、作虚假陈述，双方之间存在恶意串通，妨碍人民法院审理案件并企图通过诉讼的方式侵害他人合法权益，足以认定曾华与新区房地产公司之间的交易为虚假交易。原审法院认定曾华对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益有事实与法律依据，本院予以确认。针对曾华与新区房地产公司的妨害民事诉讼行为，本院另行出具决定书予以处罚。综上，上诉人曾华的上诉请求不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11109元，由上诉人曾华负担。本判决为终审判决。审判长 吴  思  罕审判员 邓    媛审判员 许  莹  姣二〇一九年十一月十五日书记员 谢文琦（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。