广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0802民初1666号 原告：陈芝堂，男，1969年3月30日出生，汉族，住贵港市港北区。 委托诉讼代理人：彭晓辉，广西君望律师事务所律师。 被告：贵港市区农村信用合作联社，住所地贵港市金田路东（市交通局东侧）。统一社会信用代码：914508002004516741。 法定代表人：黄海伦，职务：理事长。 委托诉讼代理人：黄雪丹，女，该合作联社法律合规部职工。 委托诉讼代理人：蒙东毅，男，该合作联社法律合规部职工。 第三人：广西贵港市江北副食品有限公司，住所地贵港市金港大道西江农场开发区。统一社会信用代码：91450800662128898L。 第三人：关仕杰，男，1957年4月19日出生，汉族，住贵港市港北区。 第三人：关峰，男，1983年2月27日出生，汉族，住贵港市港北区。 第三人：石柳颜，女，1980年7月18日出生，汉族，住贵港市港北区。 原告陈芝堂诉被告贵港市区农村信用合作联社、第三人广西贵港市江北副食品有限公司、关仕杰、关峰、石柳颜执行异议之诉一案，本院于2019年5月7日立案受理后，于2019年10月31日公开开庭进行了审理。原告陈芝堂的委托诉讼代理人彭晓辉，被告贵港市区农村信用合作联社的委托诉讼代理人黄雪丹到庭参加诉讼。第三人广西贵港市江北副食品有限公司、关仕杰、关峰、石柳颜经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产（坐落于贵港市港北区院（天悦豪庭）1-107、1-108号房产）；2.请求法院将该执行标的物的房屋主体与房屋装修分开评估、拍卖，将房屋中装修部分的拍卖所得款单独支付给原告；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：贵院办理贵港市区农村信用合作联社与第三人（被执行人）广西贵港市江北副食品有限公司、关仕杰、关峰、石柳颜强制执行一案（执行案号：（2018）桂0802执1621号）中，原告向贵院提出了执行异议，2019年4月22日收到贵院的（2019）桂0802执异12号，原告认为贵院驳回了原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据，理由如下:1、原告认为原告与第三人之间属于租赁合同关系，适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。首先，异议人与被执行人签订的合同名称为《商铺租赁合同》，并非房屋使用权抵偿借款合同；其次，符合租赁合同的形式要件其租赁期间（自2013年12月20日至2033年12月19日）、租赁合同的内容都符合法律的规定，异议人也已经按照合同的约定，实际使用该房屋；再次，上述租赁合同是以借款的方式将租金一次性预先支付给被执行人，异议人签订合同的是使用租赁的房产，并没用改变租赁合同的性质，不属于法院认定的以房屋使用权抵偿被执行人对异议人的欠款的合同之债。二、第三人关峰于2013年12月20日起将房屋租赁给原告，至2013年12月30日，关峰以上述房屋抵押为第三人广西贵港市江北副食品有限公司的借款办理抵押登记，即租赁在先，抵押在后，根据《物权法》第190条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。故在关峰抵押其房屋后，关峰和原告的房屋租赁合同在租赁期限内继续有效，不受影响。三、签订上述租赁合同后，第三人关峰将处于毛坯房状态的商铺交与原告，原告出于经营所需，花费高达80万元人民币对商铺进行装修并实际使用该商铺至今。根据《合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定，原告作为上述房屋的承租人，现要求优先购买上述房屋。因该房屋由承租人自行装修，装修费用高达八十万元人民币，因此原告请求贵院依法评估、拍卖该房屋时，将该房屋装修与房屋分开评估，一并拍卖，将房屋装修部分的拍卖所得单独支付给原告。 被告贵港市区农村信用合作联社辩称，一、原告提供的证据中的《商铺租赁合同》，名为租赁合同实为“以租抵债”的协议。1.该合同的租赁期限为20年，租赁期间太长，有悖于一般租赁关系。2.合同中租赁物地处繁华优越的地理位置，租金为200万元，租金只按每平方38元计算，每10年租期才变更一次，有悖于市场形势，不合情理。3.该合同第三条第2款的内容清楚约定了以应付的租金抵扣债务，而且借条上的借款数额与租金数额完全吻合，都是200万元。4.在实质的租赁关系中，出租方是为了收益租金，承租方是为了暂时享有租赁物的使用权，该合同中的出租方是为了抵债，承租方是为了行使债权。二、本案涉案房屋不适用买卖不破租赁的情形，原告提供的《商铺租赁合同》约定以租金抵扣关峰向原告的借款，实属以租抵债，不适用合同法规定的买卖不破租赁原则。三、原告的第二项诉讼请求没有依据。1.没有提供任何证据证实当时交房时是毛坯房，就算是毛坯房，原告也没有提供证据能证明花钱装修者是谁，装修费用了多少。2.即使原告装修了涉案房屋，根据担保法的司法解释等相关规定，被告的抵押权利覆盖抵押物的附合物。因此原告的第2项诉讼请求没有事实及法律依据。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，本案案件受理费由原告自行负担。 第三人广西贵港市江北副食品有限公司、关仕杰、关峰、石柳颜未作陈述。 经审理查明，本院在执行申请执行人贵港市区农村信用合作联社与广西贵港市江北副食品有限公司、关峰、关仕杰、石柳颜金融借款合同纠纷一案过程中，因被执行人广西贵港市江北副食品有限公司、关峰、关仕杰、石柳颜未履行义务，本院于2018年12月1日作出（2018）桂0802执1621号之二执行裁定，对被执行人关峰名下的位于贵港市港北区院(天悦豪庭)1幢1-107、1-108房屋［房屋所有权证号：贵港房权证港北区字第××、10××29］予以查封；2018年12月3日，本院又作出（2018）桂0802执1621号之三执行裁定，对上述房屋予以拍卖。陈芝堂以其已在本院查封前已经租赁上述房屋及应将房屋主体与房屋装修分开评估、拍卖，将房屋中装修部分的拍卖所得款单独支付给其为由，向本院提出异议。 另查明，2013年12月19日，关峰与陈芝堂签订《商铺租赁合同》，约定关峰将其上述房屋以毛坯状态租赁给陈芝堂，租赁期限从2013年12月20日至2033年12月19日，租金共计120万元，租金120万元以关峰于2012年7月6日向陈芝堂借款200万元进行抵扣。2013年12月30日，广西贵港市江北副食品有限公司向贵港市区农村信用合作联社借款1400万元。同日，关峰以其名下的位于贵港市港北区院（天悦豪庭）1幢1-101、1-102、1-105、1-106、1-107、1-108号的房屋（房屋所有权证号：贵港房权证港北区字第××、10××33、10××32、10××31、10××30、10××29号）为上述借款办理抵押登记。 以上事实有案外人提供的身份证复印件、《商铺租赁合同》复印件、借条复印件作为证据以证实。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而本案中陈芝堂提供的《商铺租赁合同》约定以租金抵扣关峰向陈芝堂的借款，属以租抵债，以房屋的使用权抵偿欠款的债权债务合同关系而非房屋租赁合同，不适用合同法规定的“买卖不破租赁原则”。且陈芝堂对关峰的债权属普通债权，不享有优先受偿权，其约定“以租抵债”的合同损害了其他债权人的合法权利，故陈芝堂主张在租赁期间阻止向受让人移交占有上述房屋，本院依法不予支持。陈芝堂主张上述房屋是其进行装修，其未向本院提供证据证实，即便陈芝堂对上述房屋进行了装修，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十二条“……抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物……”的规定，也是附合于关峰原有财产，陈芝堂并不享有所有权，贵港市区农村信用合作联社的抵押权及于抵押物的附合物，故陈芝堂主张将上述房屋主体与房屋装修分开评估、拍卖，将房屋中装修部分的拍卖所得款单独支付给其，于法无据，本院依法不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 驳回原告陈芝堂的诉讼请求。 案件受理费100，由原告陈芝堂负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费100元,款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收财政汇缴专户；开户银行：中国农业银行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谭 冰 人民陪审员  邹志军 人民陪审员  梁如和 二〇一九年十一月二十五日 书 记 员  李 婷