重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝02民终2787号上诉人（原审被告）：邓荣刚，男，汉族，1974年4月7日出生，重庆市万州区人。委托诉讼代理人：田荆章，男，汉族，1944年2月18日生，系邓荣刚表叔，重庆市万州区人。上诉人（原审被告）：胡新贵，女，汉族，1981年8月23日出生，重庆市万州区人。上诉人（原审被告）：邓宗洁，女，汉族，2004年2月5日出生，重庆市万州区人。法定代理人：邓荣刚、胡新贵，分别系邓宗洁父母，个人身份信息同上。被上诉人（原审原告）：熊德菊，女，汉族，1972年12月13日出生，重庆市万州区人。被上诉人（原审原告）：张明全，男，汉族，1968年11月15日出生，重庆市万州区人。共同委托诉讼代理人：张陆虎，重庆高山律师事务所律师。原审被告：重庆市万州区凯惠商贸有限公司，住所地重庆市万州区白岩书院74号，统一社会信用代码91500101745331939P。法定代表人：唐平美，总经理。委托诉讼代理人：唐德银，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：韦勇，男，汉族，系该公司职工，1977年7月29日生，系该公司职工，重庆市万州区人。上诉人邓荣刚、胡新贵、邓宗洁因与被上诉人熊德菊、张明全，原审被告重庆市万州区凯惠商贸有限公司（以下简称凯惠公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2019）渝0101民初685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人邓荣刚及其委托诉讼代理人田荆章、上诉人胡新贵，被上诉人张明全及其与熊德菊的共同委托诉讼代理人张陆虎，原审被告凯惠公司的法定代表人唐平美及其委托诉讼代理人唐德银、韦勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓荣刚、胡新贵、邓宗洁上诉请求：1、撤销重庆市万州区人民法院（2019）渝0101民初685号民事判决；2、确认上诉人依法购买的万州区天城镇歇凤街129号附13号601号房并依法取得的《渝（2016）万州区不动产权第xxxxx00号房屋产权证》合法有效。事实和理由：一、上诉人为了解决子女就学的住房需求，经人介绍在凯惠公司购房，进行了实地查看，当时房屋内空无一人也未装修，遂与凯惠公司签订购房合同并付清了15万元的房款，之后办理了房产证，完全合法合规，并无与凯惠公司恶意串通的行为。二、上诉人系在凯惠公司的要求下签订落款时间为2008年价款为3万元的合同，当时是合同内容是空白的，上诉人为了办证而配合凯惠公司，因为税费是由凯惠公司解决，凯惠公司说可以少缴税，该合同并非真实意思，实际成交价是15万元，这个价格在当时是合理的。三、涉案房屋当时安装有防盗门在上诉人看来是非常正常的，是凯惠公司的人带上诉人用钥匙打开防盗门进屋进行的查看，房屋系清水房未装修，无人居住的痕迹，里面也未摆放任何东西。四、一审关于“凯惠公司与案外人存在经济纠纷，在当地具有较高的认知度，邓荣刚在买房时不知道存在其他权利人的可能性不符合常理”的推定毫无道理，上诉人系下岗工人住在长平厂宿舍，与乡镇上的其他人并无过密交往，无义务关注和了解凯惠公司和他人的经济纠纷情况。五、涉案房屋的门牌号经过变更，原先的602是现在的601，原先的601是现在的602，上诉人购买的是门号变更前的602，变更后的601，熊德菊购买的应是变更前的601，变更后的602，具体门牌号应以政府职能部门编制的为准，不能凭法院的推定。综上，上诉人是依法购房，支付了合理的对价，也取得了物权登记，不存在与凯惠公司的恶意串通，购房合同是合法有效的。熊德菊、张明全辩称，一、上诉人签订合同前对于凯惠公司的情况进行了查询和了解，应当知晓凯惠公司涉诉的情况。二、张明全在购买房屋后安装了防盗门，而当时未出售的房屋是没有安装进户门的。三、张明全开通了电表和气表，位于一楼户外，进出均能看见，上诉人应该知道这个房屋已经出售给他人。四、上诉人和凯惠公司签订落款时间为2008年价款为3万元的合同，并不是为了少缴税，而是故意造成其购房时间在张明全购房时间之前的假象，恶意明显。五、在上诉人未付清15万元房款的情况下，凯惠公司就出具了15万元的收据，明显不合常理。六、凯惠公司从这一套房屋中获取了相当于三次出售的非法利益，且在不到一个月就迅速为上诉人办证，损害了张明全的合法权利。凯惠公司述称，一、本案讼争房屋系通过法院执行交付的，凯惠公司接房后便将门锁重新更换，后邓荣刚通过他人介绍前来购房，房款已经付清。二、我公司与邓荣刚之间并未恶意串通，房管局备案的合同只是为了避税而签订，双方真实的房屋买卖合同是在2016年5月31日签订的这份合同，房屋成交价款为15万元。三、张明全和龙思乾之间签订的合同虽经人民法院判决确认有效，但不能据此认定我公司和邓荣刚签订的合同无效，各是不同的主体，均有效。四、张明全从龙思乾处购买的房屋应是本案争议房屋对面那套房屋，张明全应向其合同相对方主张权利。熊德菊、张明全向一审法院起诉请求：1、判令确认被告凯惠商公司与被告邓荣刚、胡新贵、邓宗洁2016年5月31日签订的落款时间为2008年5月20日的买卖重庆市万州区董家歇凤街x号x号楼x单元x号。2、诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2002年10月18日，重庆市万州区董家镇人民政府（甲方）与凯惠公司（乙方）签订《协议书》，约定甲方将董家镇移民安置小区土地288亩（含政府院内土地1亩）转让给乙方，用于修建移民商贸步行街，该宗土地当时未按规定办理建设用地手续。凯惠公司开发建设的万州区董家商贸步行街商品房工程，由于工程建设手续不完备，未能进行工程竣工验收备案，不能办理房地产权证书。该工程在建设过程中，由于凯惠公司不能按约定支付工程款，同意由实际施工人出卖房屋抵付工程款。工程完工并交付房屋后，各购房人多次集中信访，要求凯惠公司办理产权登记。2008年1月16日，凯惠公司（甲方）因欠龙思乾（乙方）工程款，双方签订《购房合同书》，约定甲方将董家商贸步行街x号楼x单元x层x号房屋出售给乙方，房屋建筑面积94.36平方米，总价款7万元。同日，凯惠公司给欠龙思乾出且收据，载明“今收到龙思乾购房款7万元，注明为购9号楼2单元601＃，以房抵付工程款。”2010年6月25日，龙思乾（甲方）与熊德菊（乙方）签订《购房协议》，主要约定“甲方将凯惠公司承建的董家商贸步行街9号楼2单元601号房屋出售给乙方，总价款63,800元，乙方首付62,000元，余款1,800元在办好房产证后支付甲方；甲方协助乙方办理房产证，一切费用由乙方负责”等内容。双方签订合同后，龙思乾将房屋交付熊德菊。张明全于2010年12月13日申请开设居民用电户，注明为低压居民新装，客户名称为张明全x，客户号x。2011年2月24日，张明全申请开设居民用天然气户安装，用户号为x。此后，张明全、熊德菊外出务工，未居住使用房屋。2016年下半年，张明全、熊德菊购置材料准备对房屋进行装潢时，发现门锁被换，才知道房屋已由凯惠公司另行出卖给邓荣刚等人，张明全、熊德菊又将门锁拆换。凯惠公司开发建设万州区董家商贸步行街商品房工程，将9号楼工程发包给重庆市万州区恒达建筑工程有限公司（以下简称恒达建司），双方因工程款支付发生纠纷，凯惠公司诉请恒达建司返还多领工程款，并交付已完工程。一审法院于2013年4月28日作出（2012）万法民初字第00252号民事判决，由凯惠公司支付尚欠恒达建司工程款106,906.71元；由恒达建司向凯惠公司交付万州区董家商贸步行街9号楼工程除以住房22套抵偿工程款以外的未移交房屋（见附表）。该判决书附表显示：9号楼共40套住房，其中22套由恒达建司抵偿工程款1,604,000元，凯惠公司出售房屋3套（包括2－601、3－402、4－501室），其余15套（1－201、1－202、1－401、1－501、1－502、1－601、1－602、2－201、2－301、2－302、2－401、2－501、2－602、3－501、4－602）和9号楼1号、2号、8号门面（房），备注为法院处理或移交，其中2－601备注为公司出售，2－602号注明为移交。判决生效后，因恒达建司未履行义务，凯惠公司申请强制执行。该院于2013年8月26日发出公告，要求恒达建司履行判决义务，交付前述房屋，否则予以强制执行。在执行中，该院多次执行并调查被执行财产实际状况，申请方及被执行人均认可应由恒达建司交付的15套住房已由施工方谭江出售，购房人已装修入住不能交付。2016年12月22日，凯惠公司要求对应交付的15套房屋按市价评估后赔偿损失，恒达建司同意按谭江出卖时的市价进行赔偿，一审法院执行局决定由恒达建司暂按该9号楼15套住房每套6万元计算，合计90万元于2016年12月30日前支付至该院案款专户，解决双方的房屋交付纠纷，凯惠公司主张的其他权利可另行诉讼，凯惠公司及被执行人均表示同意。恒达建司已通过一审法院案款专户分别于2016年11月21日、2017年8月8日支付凯惠公司464,490.41元、330,000元，共计794,490.41元，加上凯惠公司应支付尚欠恒达建司工程款106,906.71元，共计901397.12元。2017年11月7日，凯惠公司申请终结（2012）万法民初字第00252号民事判决关于交付15套住房的执行，一审法院于2017年11月23日裁定终结（2012）万法民初字第00252号民事判决第二项中对万州区董家商贸步行街9号楼15套房屋交付的执行。2017年11月29日，凯惠公司向一审法院提起诉讼，请求恒达建司赔偿不能执行移交的董家商贸步行街9号楼15套住房损失约350万元，已立案，尚未审结。2016年5月31日，凯惠公司与邓荣刚签订《购房合同书》，将诉争房屋出卖给邓荣刚等人，交易房屋为重庆市万州区董家商贸步行街9号楼601号住房（现地址为重庆市万州区歇凤街129号附13号601号），面积93.60平方米，价款15万元。2016年6月21日，诉争房屋的产权登记给邓荣刚等人，其办理产权登记的依据为凯惠公司与邓荣刚等人签订的《购房合同书》，交易房屋为万州区董家商贸步行街9号楼601号住房，面积93.60平方米，价款3万元，签约时间为2008年5月20日。凯惠公司对此解释是为了少上税而签订的黑白合同，实际履行的是2016年5月31日签订的合同。2016年7月18日，凯惠公司出具证明，载明“万州区歇凤街x号附x号x号（万州区董家商贸步行街x号楼x单元x号）的电表，在同一开户时，临时开的一个户（谭江拿的身份证，张明全，户号：x），现该房已经卖给邓荣刚，并办理房产证，申请将电表户头过户给邓荣刚。”2016年7月26日，重庆三峡水利供电有限公司将张明全申请安装的用电户户名过户给邓荣刚；张明全申请安装的居民用天然气户尚未办理用户名过户，户主仍是张明全。再查明，熊德菊、张明全于2017年5月19日起诉龙思乾的法定继承人陈宗林、陈宗英、余红及凯惠公司（第三人），请求：1、确认其于2010年6月25日从杨国珍、龙思乾处购买的重庆市万州区董家歇凤街x号x号楼x单元x号房屋是上楼左侧第一套房屋，确认双方签订的购房协议合法有效；2、判决重庆市万州区董家歇凤街x号x号楼x单元x号房屋归熊德菊、张明全所有；3、判决陈宗林、陈宗英、余红及凯惠公司将上述房屋过户登记给熊德菊、张明全。一审法院经审理后作出（2017）渝0101民初6432号民事判决：一、确认原告与龙思乾于2010年6月25日买卖的重庆市万州区董家歇凤街129号9号楼2单元601号房屋（现地址为重庆市万州区董家歇凤街129号附13号601号）是位于重庆市万州区董家歇凤街x号x号楼x单元x层正面上楼左侧的一套住房；二、确认原告与龙思乾于2010年6月25日签订的关于买卖重庆市万州区董家歇凤街x号x号楼x单元x号房屋的购房协议有效；三、由被告陈宗林、陈宗英、余红于判决生效后三十日内协助原告办理重庆市万州区董家歇凤街x号x号楼x单元x号房屋的产权转移登记；四、驳回原告的其他诉讼请求。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。2008年1月16日，凯惠公司就董家商贸步行街x号x号楼x单元x号房屋出售给案外人龙思乾，后经生效判决确认合同标的即为邓荣刚等人向凯惠公司所购的房屋，故凯惠公司对于本案讼争房屋已经出售他人的事实是明知的。邓荣刚等人对于凯惠公司已将讼争房屋出售他人的事实也应当是明明知的，理由如下：第一，张明全购买讼争房屋后已经开通用电、用气，并在户外悬挂的电表上注明“张明全，602”，凯惠公司于2016年7月18日出具给邓荣刚的证明亦载明讼争房屋已由张明全开通用电，邓荣刚等人应当清楚房屋已有他人占用的情况。第二，凯惠公司开发的房屋均未安装入户门，入户门系购房户自行购买安装，邓荣刚等人在查看房屋时，应当能够通过入户门的安装情况推断出房屋有其他权利人。第三、凯惠公司因与案外人存在经济纠纷，多年来一直对房屋申请执行，法院也多次组织执行，但因执行标的被案外人处分无法交付凯惠公司，讼争房屋存在纠纷的事实在当地具有较高认知度，加之以上提及的情况，邓荣刚等人在购买房屋时不知道存在其他权利人的可能性不符合常理。第四，凯惠公司与邓荣刚等人在房管部门备案的合同的落款时间为2008年5月20日，价款为30,000元，而实际双方是在2016年5月31日签订合同，价款为150,000元。邓荣刚等人在签订时间跨度如此之长的合同时，仅凭凯惠公司陈述就对房屋是否存在权利瑕疵不闻不问令人难以信服。综上，凯惠公司与邓荣刚、胡新贵、邓宗洁在签订房屋买卖合同时明知讼争房屋存在其他权利人的情况下仍然签订，故双方签订的《购房合同书》系恶意串通，损害他人利益应为无效。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第八条、第十条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第二项的规定，判决：被告凯惠公司与被告邓荣刚、胡新贵、邓宗洁关于重庆市万州区董家歇凤街x号x号楼x单元x房屋（现为重庆市万州区歇凤街x号附x号x号）的《购房合同书》无效。案件受理费1396元，被告凯惠公司负担698元，被告负担698元。本院二审期间，上诉人围绕其诉讼请求，提供了以下证据：易美石出具的关于介绍邓荣刚购房及受凯惠公司委托带邓荣刚去现场看房情况的书面证明；易美石出具的涉案房屋钥匙领条；邓荣刚所购房屋的门牌号照片（现为601）；邓荣刚给涉案房屋接通电时给付电工费用的收据；涉案房屋楼下的业主谭永兴、易美玉的购房合同，及其门牌号(原为502，现为501）照片；双方发生纠纷后的报警记录。拟证明其是合法购房，上诉人所购的涉案房屋正好在谭永兴楼上，门牌号原为602，现为601，则被上诉人从龙思乾处所购房屋的门牌号原为601，现应为602，是涉案房屋对面的那一套。经质证，被上诉人对证据1、2、4不认可，证据3应结合法院生效裁判确定，对证据5的关联性不认可，证据6不能达到证明目的。原审被告凯惠公司对上诉人提供的证据均无异议。被上诉人围绕其一审诉讼请求，二审中补充提供以下证据：谭永兴、易美玉的购房合同、付款凭证、身份证复印件及情况说明；谢文莲购房合同、付款凭证、身份证复印件及情况说明。拟证明在上诉人购房的同一时间段内，与涉案房屋同样的房屋售价是5-6万元一套，而不是3万元，涉案房屋在当时没有进户门，由购房者自行安装，同时办理水电气也是购房后自行安装。经质证，上诉人认可被上诉人所提供证据的真实性，与其提供的证据一致，能够证明房屋的门牌号发生过变更，但不能到达其证明目的，反而能够佐证上诉人主张的事实。原审被告凯惠公司对被上诉人提供的证据均不予认可，认为不属于新证据。本院审查认为，上诉人提供的证据1、2，虽因易美石未到庭接受质询，不能单独作为认定事实的依据，但证据1、2系有易美石署名的证明和钥匙领条，与当事人陈述以及双方均提供了的谭永兴、易美玉的购房合同能够相互印证，能够证明易美石的身份以及邓荣刚的购房情况；证据3、4、5、6真实、合法，与本案事实具有一定的关联性，本院予以采信。被上诉人补充提供的证据1、2亦真实、合法，与本案事实具有一定的关联性，本院予以采信。本院二审查明：涉案601房屋楼下房屋的业主系谭永兴、易美玉夫妻二人，是谭永兴、易美玉从凯惠公司购得，购房合同显示购房时间为2009年7月10日，其所购房屋位于董家商贸步行街新建房屋9号楼2单元5层2号房，房屋面积为94.36平方米，价款56000元，目前谭永兴、易美玉所购房屋的门牌号为501。谢文莲之夫王居术于2009年8月16日从凯惠公司以64,000元价款购得董家移民街9号楼2单元601号房，合同载明房屋面积94.36平方米。易美石系易美玉姊妹，在代为看管易美玉所购房屋期间，2016年5月底于无意中知悉邓荣刚欲购房，遂介绍邓荣刚购买凯惠公司开发的房屋，即易美玉所购房屋楼上的房屋。易美石与凯惠公司联系，凯惠公司法定代表人唐平美让易美石去该公司拿房屋钥匙带邓荣刚去开门看房。邓荣刚看房时，涉案房屋内空置未装修，无人居住痕迹。看房后，邓荣刚欲购买，因不知凯惠公司地址，要求易美石带其去凯惠公司商洽。后在涉案房屋办理产权登记至邓荣刚名下时，重庆市万州区国税局以3万元售房款为基数征收了相应的税款，税票显示纳税人为邓荣刚及其妻女，凯惠公司为代开税票企业。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则应承担不利的法律后果。本案中，张明全、熊德菊援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定，主张邓荣刚与凯惠公司之间签订的房屋买卖合同系双方恶意串通损害了其利益，故合同无效，则应就邓荣刚与凯惠公司存在恶意串通的事实承担举证证明责任。根据当事人举证情况以及司法实践中对于恶意串通的证明标准，本院认为张明全、熊德菊的事实主张缺乏充分的证据支撑，只能证明凯惠公司存在恶意，而不能证明邓荣刚等存在恶意，故其在一审中的诉讼请求不能成立。具体理由如下：一、从行为人的主观动机分析，凯惠公司在明知涉案房屋已经抵偿给他人的情况下仍然予以对外出售牟利，主观上存在恶意，但邓荣刚基于正当合理的购房需求，经人介绍购买房屋，主观上并无损害第三人利益的故意。二、从行为人的身份关系分析，凯惠公司及其法定代表人唐平美与邓荣刚及其亲属之间并无特殊的身份关系，双方在此次房屋买卖交易行为之前，亦无其他的经济往来纠纷，不存在债权债务关系。三、邓荣刚在购买涉案房屋时尽到了必要的审慎义务，无从知晓涉案房屋已经被出售给了张明全。首先，涉案房屋系凯惠公司开发修建，从权利外观上，邓荣刚有充分的理由相信凯惠公司对于涉案房屋有处分权；其次，邓荣刚对于房屋进行了现场查看，当时房屋空置未装修，无居住痕迹；第三、关于进户门、电表、气表的问题，从一般购房者的角度，待出售的房屋安装有进户门是常态，未安装进户门才是例外，不能以例外情形苛以购房者更严格的审查义务，电表、气表的安装位置也并不显眼；最后，凯惠公司的涉诉执行情况虽在当地属于比较周知的信息，但主要是凯惠公司与承建方恒达公司之间的工程款纠纷，邓荣刚即便知晓此情况也不能据此认定其应当清楚涉案房屋已被抵偿出售给他人。四、基于涉案房屋的区位、品质以及交易时间段，邓荣刚为购买房屋所实际支付的对价15万元并不明显低于市场价格，张明全也未能举证证明在同一时间段内同类房屋的市场价格远高于15万元，故也无从认定交易价格明显不合理。五、从交易结果审查，邓荣刚并未从交易行为中获取暴利。如前所述，无证据证明在同一时间段内同类房屋的市场价格远高于15万元，故不能认定邓荣刚是以明显低于市场行情的价格购得房屋。六、虽然在房管局备案的合同落款时间为2008年价款为3万元，但已查明只是为了办理过户手续时少缴税款所用，并非当事人实际履行的合同，事实上税务机关也是按3万元的成交价征税，此行为虽有偷逃税款的违法性，也只是导致该份合同中相应价格条款无效，不影响落款时间为2016年5月31日价款为15万元的合同的真实性和效力。七、本案情形属于“一房二卖”，凯惠公司将涉案房屋抵偿给龙思乾，龙思乾又将房屋出售给张明全，两个合同行为均有效，但只是发生物权变动的原因，尚未发生物权变动的后果，不能据此否定邓荣刚与凯惠公司之间所签合同的效力。综上，一审认定基本事实清楚，审判程序合法，但由于二审中出现了新的证据，导致对于涉案合同效力的评判不当。上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：撤销重庆市万州区人民法院（2019）渝0101民初685号民事判决；驳回原审原告张明全、熊德菊的诉讼请求。一审案件受理费1,396元，由重庆市万州区凯惠商贸有限公司负担；二审案件受理费3,300元，由重庆市万州区凯惠商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 柯 言审判员 杨继伟审判员 黄文革二〇一九年十一月二十二日书记员 章立立