葫芦岛市龙港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽1403民初2453号 原告：中国工商银行股份有限公司葫芦岛分行，住所地葫芦岛市龙港区龙湾大街38号。 负责人：何彬，该行行长。 委托诉讼代理人：韩启，辽宁杨洪伟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高志慧，辽宁杨洪伟律师事务所律师。 被告：李明广，男，1979年10月5日生，汉族，无业，住葫芦岛市南票区。 被告：赵丹，女，1981年3月27日生，汉族，住葫芦岛市龙港区。 被告：辽宁宏业房地产开发有限公司，住所地：葫芦岛市龙港区锦葫路148-2号楼E2层。 法定代表人：王国林，系该公司经理。 委托诉讼代理人：吕程，辽宁卓辰律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司葫芦岛分行与被告李明广、赵丹、辽宁宏业房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司葫芦岛分行的委托诉讼代理人韩启，被告辽宁宏业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吕程、被告李明广到庭参加了诉讼，被告赵丹经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告中国工商银行股份有限公司葫芦岛分行诉称，2011 年12月6日，原告与被告签订《个人购房借款/担保合同》，约定：被告因购房向原告借款，原告同意向被告发放个人一手住房购置贷款，金额为210000.00元，期限为10年（120个月），被告以其合法所有的位于葫芦岛市龙港区，面积为73.37平方米的房屋提供抵押，并依法办理了预告抵押登记；抵押担保的范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用、借款人所有其他应付费用。合同还详细约定了利率、罚息、违约责任等内容。合同签订后，原告依约向被告支付了约定的借款210000.00元。根据合同约定，被告每月1日等额本息还款，但从2016年7月被告开始违约，未按要求还款，虽经原告多次催要但被告始终未完全履行还款义务，截至2018年4月10日，被告共欠款148015.71元（其中本金余额133330.84元，利息及罚息14684.87元）。原告依据双方的合同约定，宣布合同项下的借款全部提前到期，要求被告偿还欠款本息，但被告仍未履行还款义务。故原告诉至法院，请求法院依法判令：一、解除原告与被告2011年12月6日签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告偿还借款本金及利息共计148015.71元（截止至2018年4月10日），逾期利息按合同约定逾期贷款利率执行，即自逾期之日起在原借款利率基础上加收40%的利率计收罚息，直至清偿之日止；三、原告对位于葫芦岛市龙港区的抵押房屋享有优先受偿权；四、被告支付原告因实现债权所支付的律师费、交通费等费用；五、由被告承担本案的全部诉讼费用；六、被告辽宁宏业房地产开发有限公司对第二、四、五项诉请承担连带责任。 被告李明广辩称，购房属实，借款属实，我想还款，希望利息能够减少，此事与宏业房地产开发有限公司没有关系。 被告赵丹未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 被告辽宁宏业房地产开发有限公司辩称，一、本案系原告中国工商银行股份有限公司葫芦岛分行(以下简称工商银行葫芦岛分行)与被告李明广、赵丹形成的借款关系，应由被告李明广、赵丹承担还款责任。本案被告李明广、赵丹因购买房屋向原告工商银行葫芦岛分行借款21万元，借款合同约定了借款期限、借款利率、还款方式、抵押担保、违约责任等权利义务内容。因此，本案系原告工商银行葫芦岛分行与被告李明广、赵丹形成的借款关系，被告李明广、赵丹作为共同借款人未按合同约定履行还款义务，应由上述二被告承担相应的还款责任。二、答辩人对本案借款仅提供阶段性保证，原告工商银行葫芦岛分行与被告李明广、赵丹就本案借款抵押的房屋已办理了抵押登记，答辩人就本案借款不再承担保证责任。根据本案借款合同第五十三条及第10.2条的约定，答辩人为被告李明广、赵丹向原告工商银行葫芦岛分行借款提供阶段性连带责任保证，待原告工商银行葫芦岛分行与被告李明广、赵丹就本案借款抵押的房屋办理抵押登记后，免除答辩人对本案借款的保证责任。本案原告工商银行葫芦岛分行在起诉状中称，其与被告李明广、赵丹就本案借款提供的位于葫芦岛市龙港区的房屋已依法办理了抵押登记，合同约定的免除答辩人保证责任的条款已成就，现已免除了答辩人对本案借款的保证责任，被告李明广、赵丹未按合同约定履行还款义务的，答辩人不再承担保证责任。综上，本案系原告工商银行葫芦岛分行与被告李明广、赵丹形成的借款关系，应由被告李明广、赵丹承担还款责任。答辩人对本案借款仅提供阶段性保证，原告工商银行葫芦岛分行与被告李明广、赵丹就本案借款抵押的房屋已办理了抵押登记，免除了答辩人对本案借款的保证责任，原告就本案提起的诉讼，答辩人不应承担任何责任。 经审理查明，2011年12月6日，被告李明广、赵丹向原告申请个人一手房住房购置贷款，并与原告中国工商银行股份有限公司葫芦岛分行签订《个人购房借款/担保合同》，合同中载明贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人一手住房购置贷款，金额为人民币210000.00元，贷款期限为120个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率；借款人授权贷款人将贷款一次性划入保证人辽宁宏业房地产开发有限公司的账户；同时合同第五十三条约定：“保证人承担保证责任的范围按阶段性连带责任保证，满足正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。”借款人按照按月等额本息还款法偿还贷款本息，借款人自愿选择每月1日为还款日；合同同时对罚息、违约责任等有明确约定。本笔贷款的担保方式为抵押，被告以其购买的位于葫芦岛市龙港区，面积为73.37平方米的房屋进行抵押，并办理了商品房预告抵押登记，预告登记权利人为本案原告中国工商银行股份有限公司葫芦岛分行。合同签订后，原告依约向被告约定账户发放借款。后被告未按期履行归还借款本息义务，截至2018年4月10日，被告共欠款148015.71元（其中本金余额133330.84元，利息及罚息14684.87元）。 上述事实，有当事人陈述、个人购房贷款申请表、个人购房借款/担保合同、借款凭证、房屋预告抵押登记证、还款情况明细等证据佐证，经开庭质证和本院审查，可以认定。 本院认为，原告中国工商银行股份有限公司葫芦岛分行与被告李明广、赵丹签订的《个人购房借款/担保合同》是各方真实意思表示，合同合法有效，各方均应按照合同约定的内容自觉履行。被告李明广、赵丹未按合同约定还款付息系违约行为，故对原告要求被告李明广、赵丹偿还截止到2018年4月10日尚欠贷款本金133330.84元，利息及罚息14684.87元，共计148015.71元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告辽宁宏业房地产开发有限公司承担连带担保责任的诉讼请求，本案中，被告辽宁宏业房地产开发有限公司作为保证人在上述合同上盖章确认，亦应受该合同约束，履行合同义务。现被告李明广、赵丹担保抵押房产的抵押状态仍为预告抵押登记，而未办理上述证件或证明，故被告辽宁宏业房地产开发有限公司保证责任期间届满的条件还未成就。被告辽宁宏业房地产开发有限公司在被告李明广、赵丹不履行还款义务时，作为保证人应承担相应的保证责任，但其承担了保证责任后，就其实际清偿部分有权向债务人追偿，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求对被告李明广、赵丹的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张，经查，现原告对诉争房屋的预告登记尚在有效期间内，争议房屋尚未办理抵押权登记。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本院认为，诉争房产上所设抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房屋享有现实抵押权，故对原告关于行使抵押权的主张，本院不予支持。原告主张被告支付实现债权所支付的律师费、交通费等，但未能提供证据证明，本院不予支持。被告辽宁宏业房地产开发有限公司的答辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。被告赵丹未到庭参加诉讼，视为放弃其举证质证权利，应自行承担不利的法律后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司葫芦岛分行与被告李明广、赵丹签订的《个人购房借款/担保合同》； 二、被告李明广、赵丹于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司葫芦岛分行借款本金及利息共计148015.71元（截止至2018年4月10日），并按照双方签订的《个人购房借款/担保合同》中有关利息、罚息等的计算标准给付自2018年4月11日起至实际清偿之日止的利息、罚息等； 三、被告辽宁宏业房地产开发有限公司对本判决第二项所确定的给付内容按照合同约定承担连带保证责任； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司葫芦岛分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行支付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3270.00元，由被告李明广、赵丹共同承担、辽宁宏业房地产开发有限公司承担连带责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。 审 判 长  付忠超 人民陪审员  范兴华 人民陪审员  马峰柱 二〇一九年十一月七日 书 记 员  刘 晶