江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏12民终2091号上诉人（原审被告）：江苏蓝岳集团泰州置业有限公司，统一社会信用代码91321204562993219W，住所地江苏省泰州市姜堰区罗塘街道淮海大厦1幢801室。法定代表人：杨小莉，该公司总经理。委托诉讼代理人：常奎，江苏海陵律师事务所律师。委托诉讼代理人：范舒钰，江苏海陵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王政烨，男，1985年7月22日生，汉族，住浙江省东阳市。委托诉讼代理人：沈跃华，女，1960年3月10日生，汉族，住江苏省泰州市姜堰区，系王政烨之母。委托诉讼代理人：杨德海，泰州市姜堰区姜堰法律服务所法律工作者。原审被告：江苏沿海商业运营管理有限公司姜堰分公司，统一社会信用代码91321204578122151P，住所地江苏省泰州市姜堰区经济开发区马厂路1号。负责人：崔卫华，该公司总经理。委托诉讼代理人：华锦彬，江苏濠阳律师事务所律师。上诉人江苏蓝岳集团泰州置业有限公司（以下简称蓝岳公司）因与被上诉人王政烨，原审被告江苏沿海商业运营管理有限公司姜堰分公司（以下简称沿海公司）商品房销售合同纠纷一案，不服泰州市姜堰区人民法院（2019）苏1204民初2192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人蓝岳公司上诉请求：撤销泰州市姜堰区人民法院(2019)苏1204民初2192号民事判决，并改判驳回王政烨的诉讼请求；一、二审诉讼费用均由王政烨负担。事实与理由：（一）一审判决无视双方当事人合同中约定的解除条件，仅以法定的合同解除条件作为判断本案《购房补充协议》是否解除的标准，违反了合同自由及当事人意思自治原则。王政烨不仅构成合同法上规定的违约行为，也构成双方合同特别约定的成就合同解除条件的违约行为，一审法院未予认定。一审认定蓝岳公司、沿海公司自2019年1月起未按照约定返还购房款的行为构成违约不当，蓝岳公司依照合同约定和法定程序解除《购房补充协议》后才未继续向王政烨返还购房款理由正当，不构成违约。（二）关于案涉房屋未办理产权证的问题。根据《商品房买卖合同》的约定，出卖人仅需在合同约定的期限内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机构备案，并没有为买受人办理权属登记的合同义务，除非买受人委托出卖人办理。本案实际情况是王政烨所购房屋在其起诉前即已具备办理产权登记的条件，但其在2015年2月9日委托其贷款银行中国农业银行股份有限公司泰州姜堰支行办理房屋所有权登记，有关案涉房屋办证事宜，应由王政烨向其委托代理的人咨询，蓝岳公司并无为其办证的义务。被上诉人王政烨辩称，首先，蓝岳公司及沿海公司未按照约定向王政烨返还购房款，已然构成违约。其通知书、通知函显示均为“妥投，他人收”，但并未转交给王政烨，蓝岳公司单方依照通知书、通知函解除与王政烨的《购房补充协议》，未经王政烨同意，不能构成合法解除，一审判决蓝岳公司返还购房款，沿海公司承担连带责任正确。其次，王政烨虽存在延期缴纳物业费的行为，但均在合同约定的年度期限内缴纳，并未跨年度缴纳物业费，不构成违约，且返还购房款与物业费缴纳系两个不同的法律关系，即便存在物业费延期缴纳的情况，亦与蓝岳公司无关，应由沿海公司另案主张。最后，蓝岳公司理应按照合同约定协助王政烨办理产权证，现该公司至今未能办理，已经构成违约，应当承担全部责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。原审被告沿海公司述称，首先，一审判决认定我方应当按照《购房补充协议》的约定逐月向王政烨返还720元，我公司没有这样的义务。其次，案涉《购房补充协议》已经解除，判决我公司承担连带责任不当。王政烨向一审法院起诉请求：1.判令蓝岳公司按《购房合同补充协议》的约定支付2019年1月、2月、3月的购房返还款2160元，并自2019年4月起于每月30日（如遇节假日顺延至下月一号）按期返还购房款720元，直至2035年1月30日止，沿海公司对上述返还款承担连带责任；2.蓝岳公司继续履行合同，为王政烨办理位于姜堰区房屋产权证；3.蓝岳公司、沿海公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年1月10日，王政烨与蓝岳公司签订《商品房买卖合同》一份，约定王政烨购买蓝岳公司开发的位于姜堰区房屋，建筑面积84.88平方米，总金额346989元；王政烨以按揭贷款方式支付房款，于本合同签订当日向蓝岳公司支付不低于总房价的30%的首付款（金额106989元），并于签约当日办理好按揭手续，余款于签约当日起七日内，以按揭贷款方式向蓝岳公司支付房款金额240000元整；蓝岳公司应当在商品房交付使用360日内，将办理权属登记需由蓝岳公司提供的资料报产权登记机关备案；等。当日，王政烨与蓝岳公司、沿海公司签订《购房补充协议》一份，约定蓝岳公司账户收到王政烨总房款次月起，王政烨总房款的50%房款由蓝岳公司按240个月逐月返还，即每月720元，每月30号支付至王政烨指定账户。如蓝岳公司未能按时支付王政烨返还款，按逾期应付款的日万分之五承担违约责任，沿海公司对蓝岳公司的履约能力进行担保，并以沿海公司物业管理收益等资产收入提供保证。王政烨保证按照双方所签订的《商品房买卖合同》履行，并保证无论何种情况（不可抗力除外）均按照与银行签订的按揭贷款合同的规定按时足额向银行支付按揭贷款的本金和利息。王政烨须保证该物业的持有人或使用人按时向沿海公司足额交纳该住宅的物业管理相关费用。如王政烨违反上述保证，则构成违约，除王政烨应承担相应的违约责任外，蓝岳公司有权解除本协议。本协议解除后，王政烨应将依据本协议取得的款项返还给蓝岳公司。协议签订后，王政烨按约办理按揭贷款，向蓝岳公司交纳了全部房款。2016年7月2日，王政烨与沿海公司签订《前期物业服务协议》，约定沿海公司系蓝岳公司选聘的物业管理企业，为蓝岳相府小区提供物业服务；王政烨系蓝岳相府小区10号楼1702室业主，房屋建筑面积为86.08平方米。高层住宅收费标准按建筑面积每月每平方米1.15元交纳，公共能耗费由沿海公司据实向业主分摊，房屋交付时按每月每平方米0.55元预收。交房入户时预交两年费用，以后每六个月预收一次（也可预交一年）。交纳费用时间：每六个月的第一个月上旬。若王政烨未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，沿海公司按每日千分之三计收违约金等。协议签订后，沿海公司出具《房屋交付确认书（物业）》一份，要求王政烨确认交房时沿海公司应向王政烨收取的相关费用，其中代收相关产证办理费用800元，房屋物业费按1元/平房/月*12个月，计1033元。王政烨于2016年7月2日向沿海公司交纳2016年7月1日至2017年6月30日期间物业管理费1033元。2018年2月9日，王政烨向沿海公司交纳2017年7月1日至2018年6月30日期间物业管理费1033元。2019年1月18日，王政烨向沿海公司交纳2018年7月1日至2019年6月30日期间物业管理费1033元。2019年2月18日，蓝岳公司向王政烨邮寄《通知书》一份，载明：“2015年1月10日，您与蓝岳公司签订了《商品房买卖合同》，并同时签订了购房五折优惠活动的补充协议书，您未按照《购房补充协议》约定按时向沿海公司足额交纳该住宅的物业管理相关费用，已构成违约。根据《购房补充协议》第五条乙方承诺规定：乙方保证按照双方所签订的《商品房买卖合同》履行，并保证无论何种情况（不可抗力除外）均按照与银行签订的按揭贷款合同的规定按时足额向银行支付按揭贷款的本金和利息。乙方须保证该物业的持有人或使用人按时向沿海公司足额交纳该住宅的物业管理相关费用。如乙方违反上述保证，则构成乙方违约，除乙方应承担相应的违约责任外，甲方有权解除本协议。本协议解除后，乙方应将依据本协议取得的款项返还给蓝岳公司。为维护《购房补充协议》的严肃性，现我司正式通知您，解除双方于2015年1月10日订立的《购房补充协议》。请您在收到本通知之日起五日内将依《购房补充协议》取得的款项返还至我司。”同年2月19日，该邮件跟踪查询单明细显示“妥投，他人收”。2019年2月24日，蓝岳公司向王政烨邮寄《通知函》一份，载明：“2019年2月18日，蓝岳公司与您签订的《商品房买卖合同》以及《购房补充协议》具体履行事宜向您发函，根据《购房补充协议》的约定，您未能按约足额交纳物业管理相关费用的行为已构成违约，故蓝岳公司与您解除《购房补充协议》，并要求您在收到通知函之日起五日内向蓝岳公司返还32400元。您至今仍未能返还上述款项，现将蓝岳公司汇款帐户告知您（账号如下：3212843901201000108965江苏姜堰农村商业银行通达支行），望你在收到本函之日起三日内返还上述款项，如届时未能足额支付，蓝岳公司将通过相关法律途径向您主张权利，望您慎重考虑！”同年2月26日，该邮件跟踪查询单明细显示“妥投，他人收”。另查明：沿海公司已向王政烨返还45个月的购房款合计32400元（截至2018年12月）。自2019年1月起，沿海公司未向王政烨继续返还购房款。一审法院认为，双方当事人之间签订的《商品房买卖合同》《购房补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方当事人应当按照合同的约定行使权利、履行义务。合同签订后，王政烨按约支付全部购房款，蓝岳公司应当按照《购房补充协议》的约定，逐月向王政烨返还720元购房款。自2019年1月起，蓝岳公司未按约返还购房款的行为构成违约，应承担继续履行的责任。蓝岳公司辩称，因王政烨未按约向沿海公司交纳物业管理费，其已于2019年2月18日与王政烨解除《购房补充协议》。一审法院认为，首先，从双方签订《购房补充协议》的根本目的来看，系王政烨参与由蓝岳公司举办的购房五折优惠活动，蓝岳公司在收到王政烨交纳的全部房款后，应将总房款50%逐月返还给王政烨，从而使王政烨能以五折的优惠价格购买到案涉房屋。沿海公司系在该协议中作为蓝岳公司履行返款义务的担保人，以其物业管理收益等资产为蓝岳公司的返款义务提供担保。其次，从王政烨未按约足额交纳物业费的性质来看，王政烨与沿海公司之间签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。蓝岳公司作为物业服务公司应当按约提供物业服务，而王政烨作为业主应当按约交纳相关物业费用。依据《前期物业服务协议》，王政烨应当于交房入户时预交两年费用，以后每六个月预交一次（也可预交一年）。交纳费用时间为每六个月的第一个月上旬。王政烨办理交房手续时，其根据沿海公司提供的《房屋交付确认书（物业）》中载明的应交费明细，于2016年7月2日交纳2016年7月1日至2017年6月30日期间物业管理费1033元。后王政烨又于2018年2月9日交纳了2017年7月1日至2018年6月30日期间的物业费，于2019年1月18日交纳了2018年7月1日至2019年6月30日期间的物业费。从王政烨三次交纳物业费的时间来看，虽然王政烨未按期足额预交，但每年度物业费的交费时间均在该服务年度期间内，王政烨未按约足额预交物业费的行为仅构成一般违约行为，该行为既未对蓝岳公司及沿海公司造成重大损失，亦未对双方合同目的的实现造成实质影响，且王政烨采取了补救措施，及时补交了物业费，沿海公司收取时亦未提出异议。最后，从解除《购房补充协议》的后果来看，王政烨购买案涉房屋时共向蓝岳公司交纳总金额为346989元的购房款，根据《购房补充协议》，蓝岳公司应当每月向王政烨返还购房款720元，共返还240个月，合计172800元。若协议解除后，王政烨本应享有的172800元购房款将不再返还，这与其购房时参与的五折优惠活动目的是完全相悖的，而蓝岳公司仅以王政烨未按期足额预交物业费为由，就免除其向王政烨返还172800元购房款的义务，这是显失公平的。综上，结合双方之间的合同目的及双方的权利、义务，一审法院对蓝岳公司关于其已与王政烨解除《购房补充协议》的辩称意见不予采信。关于王政烨主张蓝岳公司按《购房补充协议》的约定支付王政烨自2019年1月、2月、3月的购房返还款合计2160元，并自2019年4月起于每月30日（如遇节假日顺延至下月一号）按期返还购房款720元，直至2035年1月30日止的诉讼请求，截止本判决作出之日止，蓝岳公司应向王政烨返还2019年1月至4月共4个月的返还款合计2880元，并自2019年5月起至本判决生效确定之日止应按照《补充购房合同补充协议》的约定返还相应款项，对之后协议约定返还款项，因未届履行期限，在本案中不予处理。此外，由于双方《购房补充协议》约定：沿海公司对蓝岳公司的履约能力进行担保，并以沿海公司物业管理收益等资产收入提供保证。故王政烨主张沿海公司对蓝岳公司的上述返款义务承担连带责任的诉讼请求，予以支持。关于王政烨要求蓝岳公司为其办理案涉房屋产权证的诉讼请求。本案中，王政烨已向蓝岳公司支付全部房款，蓝岳公司已于2016年向王政烨交付房屋，并代收相关产证办理费用，其应当依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条规定，在商品房交付使用360日内，将办理权属登记需由蓝岳公司提供的资料报产权登记机关备案。其未按约协助王政烨办理案涉房屋房地产权属登记的行为构成违约，应承担继续履行的责任。蓝岳公司辩称其协助王政烨方办理房屋产权证的前提是解除案涉《购房补充协议》，解除后可协助王政烨办理。一审法院认为，案涉《购房补充协议》系双方就购房五折优惠活动签订的关于返还购房款的补充协议，该协议中未就办理房屋权属登记事宜进行补充约定，故蓝岳公司作为商品房的出卖方，应当按约履行协助买受人办理相关房屋权属登记的义务，故对该辩称意见，一审法院不予支持。一审法院判决：一、蓝岳公司于判决生效之日起十日内向王政烨返还2880元购房款（2019年1月至2019年4月），并于每月30日（如遇节假日顺延至下月1号）向王政烨返还720元购房款（自2019年5月起至判决生效确定之日止）；沿海公司对蓝岳公司的前述给付义务承担连带责任；二、蓝岳公司于判决生效之日起十日内协助王政烨办理姜堰区房地产权属证书；三、驳回王政烨的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由蓝岳公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。蓝岳公司提交了下列证据：王政烨出具给贷款银行的委托书一份，拟证明案涉房屋权证系由王政烨委托贷款银行相关工作人员代为办理，蓝岳公司并无办证义务。王政烨质证后表示对该委托书真实性无异议，但不能达到蓝岳公司的证明目的。沿海公司质证后表示对该证据无异议。王政烨提交了下列证据：代办费800元的收据一份，拟证明沿海公司收取了王政烨代办费800元，沿海公司、蓝岳公司有义务为其办证。沿海公司质证后表示该800元公司仅是代收，且王政烨并未向该公司出具委托手续。蓝岳公司质证后表示该费用仅由沿海公司代为收取，具体办证应由贷款银行办理。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本案二审争议焦点为：一、案涉《购房补充协议》是否已经解除，蓝岳公司应否向王政烨返还购房款；二、蓝岳公司应否协助王政烨办理房屋产权证。关于争议焦点一，本院认为，首先，结合《商品房买卖合同》及《购房补充协议》，双方当事人签订《购房补充协议》的根本目的在于通过由蓝岳公司按照每月返还王政烨720元，共计返还240个月的方式，达到使王政烨能够以五折的优惠价格购买到案涉房屋的合同目的。本案中，从王政烨三次交纳物业费的时间来看，虽然王政烨未按期足额预交，但事后及时补交了物业费，且每年度物业费的交费时间均在该服务年度期间内，故王政烨未按约足额预交物业费的行为仅构成一般违约行为，于此情况下，蓝岳公司仅以王政烨存在轻微违约瑕疵为由主张解除《购房补充协议》，与协议的根本目的不符，亦有悖于诚实信用原则。其次，从解除权的行使期间看。合同解除权是法律赋予当事人的保护自己合法权益的手段，但该权利的行使并非毫无限制。解除权的行使会引起合同关系的重大变化，如果享有解除权的当事人长期不行使解除权，将导致双方当事人权利义务关系长期处于不稳定、不确定的状态。因此，法律对合同解除权这一形成权设定除斥期间，督促享有解除权的一方当事人及时作出选择，立法目的在于稳定民事法律关系和维护社会正常秩序。作为享有解除权的一方当事人，不管选择解除合同还是选择继续履行合同，都应当及时确定，超过除斥期间未行使解除权的，则解除权消灭。本案中，根据双方合同约定，王政烨应于2017年7月上旬预交2017年7月1日至2018年6月30日的物业管理费，2018年7月上旬预交2018年7月1日至2019年6月30日的物业管理费。据此，在2017年7月上旬王政烨未预交物业管理费的情况下，蓝岳公司的解除权即已成就，但蓝岳公司并未及时行使解除权，且于2018年2月9日接受了王政烨交纳的物业管理费1033元。同理，在2018年7月上旬王政烨未预交物业管理费，蓝岳公司的解除权已经成就的情况下，该公司仍未积极行使解除权，且于2019年1月18日接受了王政烨交纳的物业管理费1033元。以上履约行为足以使王政烨产生合理信赖，确认蓝岳公司不会再行使合同解除权。综上，蓝岳公司于2019年2月18日通知王政烨解除《购房补充协议》，已经超出了解除权的合理行使期限，故对蓝岳公司《购房补充协议》已经解除的主张，本院不予支持。关于争议焦点二，本院认为，一审判决系判令蓝岳公司协助王政烨办理权证，现蓝岳公司仅以其并无办证义务提出上诉，理由不能成立，本院亦不予支持。综上所述，上诉人蓝岳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人江苏蓝岳集团泰州置业有限公司负担(已交)。本判决为终审判决。审判长 赵 旭审判员 缪翠玲审判员 顾春旺二〇一九年十一月七日书记员 王 霞