贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终1500号上诉人（一审被告）：贵州中建伟业房地产开发有限责任公司，住所地凯里市北京东路46号。法定代表人：张守亮，系该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：吴延俊，贵州争荣律师事务所执业律师。被上诉人（一审原告）：易先红，女，1968年12月1日，侗族，住贵州省天柱县凤城镇白水路9号附1号。委托诉讼代理人（特别授权）：杨成铭，贵州贵信律师事务所执业律师。原审第三人：杨天旗，女，1975年3月9日出生，侗族，住贵州省天柱县凤城镇文化街19号。上诉人贵州中建伟业房地产开发有限责任公司与被上诉人易先红及原审第三人杨天旗商品房预售合同纠纷一案，不服凯里市人民法院作出的（2018）黔2601民初7365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州中建伟业房地产开发有限责任公司上诉请求：请求二审法院依法撤销凯里市人民法院于2019年6月5日作出的（2018)黔2601民初7365号民事判决书，并依法改判。事实和理由：一、双方的合同并未成立。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同……”。该法律条文属于强制性规定。本案中双方均没有签订正式的书面购房合同，不能认定为双方的合同己经成立。至于一审法院引用《合同法》第三十七条规定属于适用法律错误。根据原告提供的收据载明“收到杨天旗交来购房款（1-404、3503(笔误应是2502号房屋））款项人民币676922元该收条并未明确载明该购房款属于那一套房屋，一审法院强行拆分显然损害了上诉人的权益。因为当时双方约定的是一次性支付两套房屋的购房款，但至今被上诉人均没有支付完毕，不能认定为被上诉人己履行了主要义务。上诉人也可对购房款这样认定：即其中30万是购买3-502房屋，剩余余的是1-404号房屋的购房款。因此，一审法院擅自将被上诉人的购房款依照被上诉人的意愿对两套房屋的购房款进行拆分，显然损害了上诉人的合法权益，也违背了双方当事人的意愿。为何上诉人与被上诉人到目前为止没有签订《商品房买卖合同》？因为在被上诉人认购上诉人的房屋时，双方当时约定被上诉人一次性支付完购房款，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，因被上诉人没有支付完购房款，所以这也是上诉人就没有按照约定与被上诉人签订《商品房买卖合同》的原因，同时也是目前房地产市场上的做法。二、上诉人确己将涉案房屋1-404号出售给他人（戚季山）并已经实际交房。本案在开庭之后，一审法院依法对涉案房屋进行调査就己经确认了1-404房屋己经出售并且在物业管理处交纳了物业费，虽被调查人并不知道房屋出卖给何人，但是根据上诉人在庭后出示的证据己经证明了兰桂园项目的实际所有人张会仓已经该房屋己以物抵债的形式出售给了案外人戚季山。这两份材料己经能够形成证据链，能够证明房屋已实际出售给案外人戚季山并己经实际交付的事实，且戚季山已经装修使用。一审法院对此不能认定显然属于认定事实错误。综上，一审法院在认定事实和适用法律上均存在错误，现上诉人依法上诉，请求二审法院依法撤销一审判决，并依法改判。易先红答辩称：一、一审判决认定事实清楚，上诉人上诉缺乏事实依据。根据一审庭审查明的事实来看，答辩人与上诉人于2013年12月17日就1-404号房屋签订了一份《商品房买卖合同》，合同签订后答辩人将合同交由上诉人盖章，但是上诉人自身原因没有按时履行盖章义务，导致答辩人迟迟没有拿到《商品房买卖合同》；答辩人在签署《商品房买卖合同》后，按照约定已经全额支付了1-404号房屋的所有价款498888元。上诉人上诉认为，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十一条之规定认为双方没有签到书面合同，故认为双方合同不能成立显然缺乏事实和法律依据。依照本条款的规定，答辩人己经按照约定签订了书面的《商品房买卖合同》，上诉人故意拖延时间，导致答辩人没有取得上诉人盖章的合同，其行为是上诉人行为所致，与答辩人无关。因此，上诉人抗辩双方没有签订书面合同，显然无法无据，其上诉人缺乏事实和法律依据，依法应当予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，各方当事人应当全面履行合同义务，上诉人违反诚信原则，在上诉人己经缴纳全额房屋价款后，没有履行交房义务，其行为本身己经构成违约，因此其上诉缺乏法律依据。一审判决对于双方事实的认定，是根据答辩人与上诉人之间所形成的有关合同、付款依据作为定案依据，该认定并无不当。因此，一审认定事实清楚，一审适用法律正确，依法应当予以驳回上诉人的上诉请求。因此，为维护答辩人的合法权益，请二审法院在查明本案事实基础上，结合本案的证据、法律规定，依法驳回上诉人的上诉请求。杨天旗未作答辩。易先红向一审法院起诉请求：1、依法判决被告于判决生效三日内向原告交付兰桂园小区1单元404号房屋；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年，原告到被告处咨询购房事宜，看中了凯里市兰桂园小区3-502号房屋、3-503号房屋（两套房屋一大一小），双方口头对购房款、付款方式、付款期限和交房时间均作了明确的约定。之后，原告通过自己支付和其他人转款等方式陆续向被告支付款项共计676922元。2015年4月13日，被告按原告要求，出具《收款收据》一份，载明：“今收到杨天旗交来购房款（1-404、3503）款项人民币（大写）陆拾柒万陆仟玖佰贰拾贰元正676922元”。《黔东南州商品房预售合同登记备案表》载明：凯里市迎宾大道61号兰桂园3单元5层503号房屋购房人为刘鸿锦，竣工时间为2014年3月1日，交房时间为2014年6月30日，该房屋预售面积为137.51㎡，预售房价为533539元，签约时间为2015年3月18日，付款时间为2015年3月19日，售房单位和购房人签章为2015年3月18日，登记机关予以登记备案时间为2015年3月20日。另外，凯里供电局电费催缴单显示用户名称为户名为易先红的用电地址为奋达广场旁号2-502。后原告由于自身原因于2015年9月17日至2018年10月期间未能继续与被告处理购房事宜。2018年10月原告处理自身事务之后，到被告处要求其履行交房义务未果，遂诉至本院。庭审中，被告自述1-404号房屋及3-502号房屋均已出售给他人。另外，在2019年5月30日本院组织质证过程中，双方对被告提供的被告与原告于2013年12月17日签订的一份《商品房买卖合同》内容无异议，确认原告与被告就购买涉案1-404号商品房事宜当时已达成一致合意并签订合同，该合同载明：原告购买被告位于凯里市兰桂园小区1幢1座1单元4层404号商品房，建筑面积127.92平方米，套内建筑面积102.68平方米，按照套内面积计算，该商品房单价每平方米4858.67元，总价款为498888元。原告签署姓名和日期后将合同交给被告，被告在合同上未加盖公司印章和签字。同时，原告认可被告辩解收款收据上记载的3503房屋系被告工作人员失误，应为3502号房屋，该3502号房屋建筑面积为99.32平方米，双方约定价格为每平方米3900元，总价款应为387348元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面合同。”《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”根据上述法律规定，购买商品房应当签订书面合同，合同自双方当事人签字或者盖章时成立，如果没有在合同书上签字或者盖章，但一方已经履行主要义务，对方接受的，也应认定合同成立。原、被告曾于2013年12月17日就1-404号商品房购买事宜签订过一份《商品房买卖合同》，被告虽未加盖公司印章及签字，但原告向被告支付两套房购房款共计676922元，超出该套商品房总价款498888元，可视为原告已全款支付该套商品房购房款，故本院认定双方之间就1-404号商品房的买卖合同关系成立。被告辩解该套商品房已卖给他人并交付占有，但未向本院提供商品房买卖合同及交付占有的证据，本院经调查亦未能查明，故对该辩解意见本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告要求被告交付凯里市兰桂园小区1单元404号房屋的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第三十二条、第三十七条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条之规定，判决如下：被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内向原告易先红交付凯里市兰桂园小区1单元404号房屋。案件受理费已减半收取计30元，由被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司负担。二审审理查明事实与一审查明事实基本一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的主要焦点是：1、双方当事人是否签订了书面的商品房买卖合同；2、案涉房屋是否以物抵债给他人？依据是什么？关于被上诉人易先红购买的凯里市兰桂园小区1单元404号房屋是否签订了书面商品房买卖合同的问题；从一审法院查明的事实看，2013年12月17日上诉人与被上诉人签订一份《商品房买卖合同》，双方对合同的内容无异议，但上诉人未在合同上盖章和签字，但被上诉人已交付该套房屋的全部房款。根据《中华人民共和国合同法》第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”上诉人认为该合同未签字盖章未生效的理由不能成立，本院不予支持。关于案涉房屋1-404房屋是否以物抵债给他人的问题，被上诉人与上诉人签订《商品房买卖合同》，并交付完房款。嗣后，上诉人无法联系被上诉人，已将案涉的房屋以物抵债给他人并未提供有以物抵债的证据，而且该房屋现仍备案至上诉人名下。既然上诉人已收到被上诉人所有购房款，上诉人就应当穷尽所有方式通知被上诉人后，方能将案涉的房屋处置。上诉人未尽到通知义务，即将案涉房屋出售给他人属“一房二卖”的违约行为，一审法院判决支持被上诉人的请求，并将案涉房屋由上诉人交付给被上诉人于法有据，判决并无不当。综上所述，本院认为，一审判决认定事实清楚，程序合法，处理得当，本院予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费减半收取3321元，由被上诉人易先红负担1660元，被上诉人贵州中建伟业房地产开发有限公司负担1661元。二审案件受理费60元，由上诉人贵州中建伟业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘志红审判员  田 嫄审判员  王山地二〇一九年十一月二十一日书记员  周烈刚