广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1203民初1316号原告：曾明，男，汉族，1970年3月6日出生，住肇庆市端州区，原告：钟健才，男，汉族，1970年12月11日出生，住肇庆市端州区，两原告的共同委托代理人：胡登绍、欧允，广东肇民律师事务所律师。被告：肇庆冠磁科技有限公司，住所地：肇庆市高要区金渡镇西头外资工业区羽绒桥东侧金渡社区第十五经济合作社D号厂房。法定代表人：廖晓舟。原告曾明、钟健才诉被告肇庆冠磁科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾明、钟健才的共同委托代理人胡登绍、欧允，被告肇庆冠磁科技有限公司的法定代表人廖晓舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告共同诉称：原告于1999年5月15日以肇庆市骏辉家具工艺有限公司的名义与鼎湖区坑口街道办事处苏村居委会第一至第五经济合作社（下称：经济社）签订《租用土地协议书》，租用约25亩（约16700平方米）土地建设了厂房，该协议书约定租用期内经济社只提供厂房用电50至60千瓦（照明）和生活用水。2008年6月28日，原告与经济社签订《租用土地协议》，续租土地至2029年5月15日。2008年7月1日，原告与肇庆市丰泰工艺品有限公司（下称：丰泰公司）签订《厂房场地租用合同》，将厂房约5700平方米、空地约9000平方米出租给该公司使用。该公司自行经营一段时间后，于2011年10月1日与肇庆市端州区源盛五金制品有限公司（下称：源盛公司）签订《厂房租用合同》，将上述厂房、空地转租给源盛公司使用。源盛公司自行投资报装了原丰泰公司厂区内的315千瓦变压器供自己及分租户使用，并向分租户收取电费，向供电部门交纳电费。2013年5月30日，源盛公司与被告签订《租赁合同》，将原丰泰公司厂区内的厂房一间建筑面积共约550平方米车间租给被告使用。租赁期至2018年6月18日。源盛公司与被告约定租金8.5元/平方米（当月一次缴交），第四、五年租金为9.35元/平方米，每月管理费、清洁费500元（每月与租金同时缴纳）。源盛公司只提供被告150KW的用电使用容量。源盛公司与被告还约定用电分时段计算电费及每月变压器租金3300元等其他事宜。源盛公司除自己使用部分厂房、场地外，将其他厂房、场地再分租给多人使用。被告是分租户之一。2014年5月20日，源盛公司与被告签订《协议书》，将原丰泰公司厂区内的315千瓦变压器转让给被告，期间的电费交纳由被告自行处理。2016年10月25日，由于丰泰公司拖欠原告的租金，原告与丰泰公司签订《解除合同协议》，由原告收回上述厂房、场地。2018年1月，源盛公司退出租赁厂房、场地后，就原丰泰公司厂区内的315千瓦变压器的转让事宜，由原告与被告重新签订《协议书》（内容、落款日期均与源盛公司和被告签订的前述协议书一样）；就物业租赁事宜，原告与被告重新签订《租赁合同》（内容、落款日期均与源盛公司和被告签订的上述租赁合同一致）。2019年1月，涉案厂房被强行拆除。经原告结算，被告承租物业2018年4月至2018年6月应付原告如下费用：3月份电费32619.98元、变压器损耗费3300元、管理费500元；4月份租金5916元、电费1400.98元、水费（厂房+宿舍）167.5元、变压器损耗费3300元，管理费500元；5月份租金5916元、变压器损耗费3300元，管理费500元；6月份租金5916元。共63336.46元。因被告已经支付给原告6180元，被告尚拖欠费用57156.46元。经多次催收，被告均不予理会。被告的行为已构成违约，根据《合同法》的相关规定及《租赁合同》、《协议书》的约定，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》之规定,被告应该立即向原告支付拖欠的上述费用，并支付违约金。因双方约定超期缴交租金每月加收10%作为滞纳金过高，现原告主张以实欠款项按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50％计收。为维护原告合法权益，特起诉请求判令：1、被告向原告支付2018年4月份至2018年6月份期间应支付的租金、电费、水费、变压器损耗费、管理费等费用共57156.46元及违约金（从2018年7月1日起至付清之日止以实欠款项按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50％计算）。2、本案诉讼费用由被告承担。两原告提供证据如下：1、居民身份证、被告企业信用信息，证明原、被告的主体资格；2、《租用土地协议书》（苏村村委与骏辉家具），证明原告于1999午5月15日以肇庆市骏辉家具工艺有限公司的名义与鼎湖区坑口街道办事处苏村居委会第一至第五经济合作社（下称：经济社）签订《租用土地协议书》，租用约25亩（约16700平方米）土地建设了厂房；3、《租用土地协议》（苏村村委与曾明、钟健才），证明原告与苏村经济社签订《租用土地协议》，续租土地至2029年5月15日；4、《厂房场地租用合同》、《厂房场地租用合同补充协议》（曾明、钟健才与丰泰），证明原告将厂房租给肇庆市丰泰工艺品有限公司使用；5、《厂房租用合同》（丰泰与源盛），证明丰泰公司于2011年10月1日将厂房、场地转租给源盛公司使用；6、《解除合同协议》（曾明、钟健才与丰泰），证明2016年10月25日，由于丰泰公司拖欠原告租金，原告与丰泰公司签订《解除合同协议》，由原告收回涉案厂房、土地；7、《租赁合同》（源盛与冠磁），证明：(1)、2013年5月30日，源盛公司与被告签订《租赁合同》，将原丰泰公司厂区内的厂房一间建筑面积共约550平方米车间租给被告使用；(2)双方约定租金8.5元／平方米。（当月一次缴交），第四五年租金为9.35元／平方米，每月管理费、清洁费500元。源盛公司只提供被告150KW的用电使用容量；8、《租赁合同》（曾明、钟健才与冠磁），证明就物业租赁事宜，原告与被告重新签订《租赁合同》（内容、落款日期均与源盛公司和被告签订的上述租赁合同一致）；9、《协议书》（源盛与冠磁），证明2014年5月20日，源盛公司与被告签订《协议书》，将原丰泰公司厂区内的315千瓦变压器转让给被告；10、《协议书》（曾明、钟健才与冠磁），证明源盛公司退出租赁厂房、场地后，就涉案变压器转让事宜，由原告与被告重新签订《协议书》，（内容、落款日期均与源盛公司和被告签订的前述协议书一样）；11、中国建设银行个人活期账户交易明细、微信聊天记录及账单详情，证明：(1)、原告将其他租户的电费转给被告，由被告向供电局交纳电费，被告提出让原告代为交纳电费，于是将款项8488元退回给原告；(2)被告向原告转来其认为应当支付的电费6180元；12、收款收据，证明被告承租物业2018年4月至2018年6月应付原告费用明细；13、收款收据【被告在(2019)粤1203民初632号案件提供的证据】，证明被告在另案中已经确认原告本次诉讼中关于2018年4月份应支付费用金额：3月份电费32619.98元、变压器损耗费3300元、管理费500元；4月份租金、5916元，共42335.98元。被告辩称：一、2013年5月30日，被告与源盛公司签订《租赁合同》，向源盛公司租赁其在苏村工业园分租的550平方厂房。租赁时间到2018年6月18日。该场地为苏村出租给原告，再由原告出租给丰泰公司，丰泰公司再转租给源盛公司。后来由于原告与丰泰公司协商，丰泰公司退出管理，原告要求被告重新与原告签订租赁合同，合同条款与之前被告与源盛公司签订的一样，租赁期到2018年6月18日，并约定合同结束后原告退回被告缴纳给源盛公司的保证金。2017年9月15日，被告接到了肇庆市城市管理和综合行政执法局下达的调查通知书：认为被告租赁的厂房为“未经许可擅自在苏村村口南边工业园进行临时建设”，要求被告提供国土证、规划许可等报建资料以及其他相关证明材料，被告向原告索取上述资料，未能提供。由此原告提供的厂房，已经非法，被告无法继续合法使用。被告在2018年3月份找到合适厂房，在2018年4月份完成搬迁。搬迁前被告知会原告，也得到原告的同意。2019年1月20日对工业园的违建建筑进行了拆除。2019年9月9日苏村也出通知，因经营户违约收回场地出租权。由于原告提供违建厂房，租赁合同早已终止。一、关于电费租金支付问题：在2018年4月10日，被告与原告就搬迁期间，对电费租金等账目结清进行协商。被告4月份应交费用为：2018年3月份电费32619.98元，变损3300元，管理费500元，4月份厂房租金4675元，4月份宿舍租金1241元，合计42335.98元。由于厂房违建，被告4月份已经进行搬迁，经过三方协商，原告同意4月份被告不需缴纳租金。因此被告4月份厂房租金4675元、宿舍租金1241元及管理费500元，在上述4月份应交费用42335.98元中扣除。由于被告原来有厂房租金押金12750元，双方同意该笔押金也用于抵扣4月份应交费用，之前源盛公司管理代表关粤汉在2017年1月份向被告借款19000元，并且到2018年3月份只还2000元，剩余欠款余额17000元，三方同意后续原告在其与丰泰公司协商退出管理时，每月分红给关粤汉13%利润分成中，扣除1000-2000元，抵扣关粤汉向被告借款剩余的17000元，因此也在4月份应交费用中扣除该笔借款。最终三方确认被告实际需要支付的费用为：4月份应交费用42335.98元减三方协商一致扣减的费用，即：42335.98-4675（4月份厂房租金）-500（管理费）-1241（4月份宿舍租金）-12750（押金）-17000（关粤汉借款）=6169.98元。确定该金额后，江峰即时开出包含：2018年3月份电费32619.98元，变损3300元，管理费500元，4月份租金4675元，4月份宿舍租金1241元，合计：42335.98元的收据给被告，确认上述已经达成一致的扣减方式，确认被告支付完毕4月份应交费用，被告承诺尽快把尾数6180元转给原告，并在2018年4月18日被告通过微信转账6180元给原告。被告支付完相关的费用给原告。不存在原告所说的欠费事实。在2018年4月-2018年11月份，曾明没有按协议支付分红给关粤汉，原告已经按约定执行扣款，并且分红款已经抵扣完上述借款，冠磁公司已经交清相关费用。被告在2015年5月15日按供电局要求预交了20000元电费，由于供电局取消用户预交电费，原告在2018年5月份缴纳4月份电费的时候，已经抵扣了20000元，并没有告诉被告，原告必须退回被告预交的电费20000元。被告租用的该550平方厂房，是以廖晓舟名义租下，实际上是被告和肇庆市华峰达电子有限公司合租的，因为在2013年7月份，廖晓舟与胥云峰辞工创业，并以廖晓舟名义租下该厂房，双方约定除了宿舍、办公室各自承担外，其它的共同费用均分。因此4月份华峰达总费用为：14816.36元（包括电费与租金等），减除一半押金、一半租金、一半管理费及宿舍费用，需要支付给被告的费用为4943元，并把该笔费用转账到被告公账上。因此原告同意扣除被告相关费用之后，被告才能扣减华峰达公司的相关费用。被告根本不存在拖欠原告电费租金的事实。三、关于后续厂房情况的说明：被告在2018年4月中旬已经完成搬迁，在2018年5月，完成新工商登记手续。四、关于电费租金结清及索赔事宜：（1）、被告已经按双方约定向原告结清3月份电费和4月份租金，双方也约定搬迁后被告无需缴纳后续租金。（2）原告必须退回被告预交的电费20000元。（2）原告提供的违建厂房，合同早已终止，原告更无权追讨被告搬迁后所谓的电费、租金。（3）原告提供的不合法厂房，被告无法合法生产经营，原告已经违约。按合同约定，原告需要赔偿被告双倍保证金：已缴纳3个月厂房租金12750元按金的两倍，即12750*2=25500元，设备搬迁费用33025元，零散搬迁运费2350元，停产造成工人误工费30526.7元，在金渡租赁厂房3月份租金4000元，被告由于此案花费大量人力和时间应诉，要求原告赔偿2000元误工费，合计要求原告支付补偿金97401.7元，外加退回20000元预交电费保证金，请法院驳回原告诉讼请求。被告提供证据如下：1、《租赁土地协议》，证明原告向苏村村委租赁涉案场地厂房；2、《厂房场地租用合同》，证明原告把涉案场地厂房转租给丰泰公司；3、《厂房租用合同》，证明丰泰公司把涉案场地厂房转租给源盛公司；4、《租赁合同》，证明被告于2013年5月30日与源盛公司签订租赁合同租用涉案厂房；5、《租赁合同》，证明被告与原告重新签订租赁合同租用涉案厂房；6、《肇庆市城市管理综合行政执法局调查通知书》，证明原告出租给被告的厂房属于违建建筑，被告已经不能正常合法使用，原告违约；7、《肇庆市城市管理综合行政执法局责令（限期）改正通知书》，证明原告出租给被告的厂房属于违建建筑，原告违约；8、《告知书》，证明原告出租的厂房属于违建建筑，原告违约；9、《肇庆市城市管理综合行政执法局限期拆除告知书》，证明原告出租的厂房属于违建建筑，原告违约；10、《通知》，证明原告出租的违建建筑在2019年1月份被依法拆除；11、公示，证明原告违约；12、企业迁移登记注册通知函，证明被告在2018年4月份已经进行生产线整体搬迁，并办理工商迁移手续；13、冠磁公司营业执照，证明被告在2018年4月份已经进行生产线整体搬迁，并办理工商迁移手续，并在5月份领新执照；14、租赁合同，证明被告在2018年3月份已经缴纳新厂房租金，4月份搬迁到新厂；15、租金收据，证明被告在2018年3月份已经缴纳新厂房租金；16、工程费用单，证明主要变迁工程由岑彬华承包，并在4月20日进行费用结算，证明被告在2018年4月中旬已经完成搬迁，搬迁费33025元；17、微信截图（付运费叉车费），证明被告在2018年4月份已经进行设备搬迁，搬迁费2350元；18、收款收据，证明原告与被告就电费租金事宜已经达成一致意见，收据证明已经收取费用的事实，同时4月份收据与3月份收据格式一样，证实与3月份一样已经结清费用；19、微信截图（付费用尾数），证明被告已经付清尾数6180元费用；20、预交电费底单，证明被告在2015年5月15日已经预交电费20000元，在2018年5月份被原告交电费时抵扣掉；21、鼎湖区祥增机械厂营业执照，证明原告在2018年4月份已经与新租客签订租赁合同，并把该厂房租赁给鼎湖区祥增机械厂；22、证人证言，证明被告已经与原告结清费用，结束租赁合同，同时证明原告没有按协议分红给证人；23、证人身份证，证明证人身份真实；24、借据，证明关粤汉向廖晓舟借款19000元；25、协议书，证明源盛公司退出管理后原告必须按每月收益的13%支付关粤汉；26、收支记录，证明工业园其它厂退出后，押金也退回。同时在2018年4月份至2018年11月份原告有收益；27、证人证言，证明被告已经与原告结清费用，结束租赁合同，被告把该厂房出给新租户；28、肇庆华峰达电子有限公司执照，证明证人身份及华峰达公司与被告在同一地址上的厂房，是合租；29、证人身份证，证明证人身份真实；30、华峰达费用分摊表，证明华峰达已经交费用和扣除费用；31、银行明细账，证明华峰达公司缴纳扣减后费用转账4943元到被告账户；32、2018年4月份工资表，证明被告停产损失30526.7元。经审理查明：1999年5月15日，肇庆市骏辉家具工艺有限公司与鼎湖区坑口街道办事处苏村居委会第一、二、三、四、五经济合作社签订《租用土地协议书》，主要约定肇庆市骏辉家具工艺有限公司租用该五个经济社位于村口南边环山渠上（土名坑头至办塘）的25亩土地建设厂房，期限自1999年5月15日起至2009年5月15日止。原告钟健才作为肇庆市骏辉家具工艺有限公司的代表在该协议上签名确认。2008年6月28日，原告与上述五个经济社签订《租用土地协议》，主要约定原告继续原肇庆市骏辉家具工艺有限公司租用鼎湖区坑口街道办事处苏村居委会第一、二、三、四、五经济合作社位于村口南边环山渠上（土名坑头至办塘）的25亩土地建设厂房，期限自2009年5月15日起至2029年5月15日止。2008年7月1日，原告与丰泰公司签订《厂房场地租用合同》，约定将上述租赁的25亩土地中建设好厂房约5700平方米、空地约9000平方米出租给丰泰公司使用。期限自2008年7月1日起至2018年7月30日止。协议签订后，双方依约履行了各自义务。2011年10月1日，丰泰公司将上述厂房约5700平方米、空地约9000平方米转租给源盛公司使用。源盛公司在厂区内安装了315千瓦用电变压器，并向各租户供电。2013年5月30日，源盛公司又将其中的550平方米车间再转租给被告。后，原告与被告补签《租赁合同》，约定由被告租赁上述550平方米车间，期限从2013年6月18日起至2018年6月18日止。合同签订后，双方依约定履行了义务。2014年5月20日，被告与源盛公司签订协议，约定源盛公司将其在上述厂区内的315千瓦用电变压器转让给被告。被告受让后，继续向厂区内的其他租户供电，其他租户按其与原告租赁合同约定向原告交纳电费，由原告直接向供电部门缴交电费，或再支付给被告，由被告缴交电费。2018年4月10日，原告收取了被告2018年4月的水电费、损耗费、管理费、租金共42335.98元。因涉案的厂区涉嫌未取得建设工程规划许可证，2018年5月4日，肇庆市城市管理和综合行政执法局向原告发出《责令（限期）改正通知书》，要求其在2018年5月6日前改正违法行为。为此，被告迁移至高要区经营，同月搬离上述厂区，2018年5月28日，经肇庆市高要区市场监督管理局核准，领取了在高要区经营的营业执照。2019年1月11日，肇庆市城市管理和综合行政执法局向原告发出《限期拆除告知书》，要求3日内自行拆除涉案厂区的违法建筑物。同日，肇庆市城市管理和综合行政执法局鼎湖区分局向上述租赁的各商户发出通知，告知上述厂区是违法建设，已向原告送达《限期拆除告知书》，责令原告自行拆除，要求商户在2019年1月16日前完成厂房搬迁工作，清理有关财物，逾期不清理视为放弃。因原告没有自行拆除，该厂区被强制拆除。本院认为：涉案厂区的厂房等建筑物已经行政管理部门认定为违法建筑物，因此，原、被告签订的《租赁合同》是无效合同，该合同自始没有法律约束力。涉案厂区已被要求在2018年5月6日前改正违法行为，被告已付清了2018年4月的租金、水电费等其他费用，并于2018年5月迁移至高要区经营，被告已不租用涉案厂房，因此，被告不存在拖欠2018年5、6月的租金、水电费等其他费用。原告主张被告付清2018年4月至6月的租金、水电费等其他费用，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告要求原告补偿及退回电费保证金，因被告没有提起反诉，本院在本案中不作处理，被告可另循法律途径解决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告曾明、钟健才的诉讼请求。本案受理费614元，由原告曾明、钟健才负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  陈小凤二〇一九年十一月八日书记员  邵仲强