北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初45155号原告：赛特国际物业管理有限公司北京阳光上东园分公司，营业场所北京市朝阳区建国门大街22号。负责人：高建卓，项目负责人。委托诉讼代理人：白荣娜，女，1987年5月2日出生。委托诉讼代理人：黄勇，江苏名扬律师事务所律师。被告：唐某，女，1968年7月11日出生。委托诉讼代理人：曹剑锋，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：方某某，男，1961年6月5日出生。被告：方某某，男，1961年6月5日出生。原告赛特国际物业管理有限公司北京阳光上东园分公司（以下简称赛特阳光上东分公司）与被告唐某、方某某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赛特阳光上东分公司的委托诉讼代理人白荣娜、黄勇，被告唐某的委托诉讼代理人曹剑锋、方某某，被告方某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。赛特阳光上东分公司向本院提出诉讼请求：判令唐某、方某某共同支付2008年10月1日至2018年6月30日期间的物业费101346.57元。事实和理由：唐某为北京市朝阳区某1室（以下简称某1号房屋）业主，该房屋建筑面积为218.19平方米。赛特阳光上东分公司为该小区项目的物业服务公司，物业服务费标准为3.97元/月/平方米。唐某于2008年1月办理了入住手续并交纳了首期物业费。自2008年10月开始，唐某不再交纳物业费。另外，某1号房屋的产权人从2016年10月变更为方某某，唐某和方某某系夫妻关系，某1号房屋系夫妻二人的共同财产，应当由二人共同负担物业费，至今二人尚欠部分物业费未交纳，经多次催要未果，故赛特阳光上东分公司诉至本院。唐某、方某某辩称：2016年10月25日之前，某1号房屋的产权人为唐某，2016年10月25日之后，该房屋的产权人为方某某，不同意赛特阳光上东分公司的全部诉讼请求。第一、赛特阳光上东分公司不是本案适格主体。本小区的前期物业服务合同是由某2公司与赛特国际物业管理有限公司签订，赛特国际物业管理有限公司是独立的能够承担民事责任的主体，赛特阳光上东分公司只是赛特国际物业管理有限公司的分支机构，不能独立承担民事责任。根据合同的相对性来讲，赛特阳光上东分公司不是物业服务合同的主体，不能作为本案的原告。第二、赛特阳光上东分公司起诉的2008年10月1日至2015年3月8日期间的物业费超过了诉讼时效。第三、赛特阳光上东分公司在多个项目上缺失物业管理的支出，没有按照标准配备管理人员，物业服务过程中存在重大问题，赛特阳光上东分公司应当将缺失部分的支出在物业费中予以扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年10月10日，某2公司作为甲方与赛特国际物业管理有限公司（以下简称赛特国际物业管理有限公司）作为乙方签订《阳光上东C3-C9区前期物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对小区实行物业管理，物业类型：甲级住宅。乙方提供的物业服务包括：制定物业管理服务工作计划并组织实施；房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理；共用设施设备的日常维修、养护和管理；共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理；公共区域的绿化养护和管理；公共环境卫生；维护公共秩序等等。物业服务费价格：住宅物业服务费3.97元/平方米·月，按业主房屋建筑面积计算（房屋建筑面积包括套内建筑面积加公共部位与公用房屋分摊建筑面积），由乙方按季向业主收取。首六个月物业费由业主收房之日起一次性向业主收取。业主逾期缴纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之三加收违约金。物业服务期限按《商品房买卖合同》之约定时间交付于首位物业买售人使用开始当日起为期三年。为有效地管理服务，乙方应为阳光上东C3-C9区开设独立银行账户，乙方以其合法设立的分公司“赛特国际物业管理有限公司阳光上东园分公司”的名义对C3-C9实施管理。阳光上东C3-C9物业管理相关收入和支出均通过该分公司独立银行账户进行处理。庭审中，双方均认可唐某和方某某为夫妻关系，2008年1月至2016年10月25日期间，唐某为某1号房屋的产权人，2016年10月25日之后，该房屋的产权人变更为方某某，该房屋建筑面积218.19平方米。庭审中，赛特阳光上东分公司表示唐某和方某某未交纳2008年10月1日至2018年6月30日的物业费，唐某和方某某对欠费时间予以认可，但表示未交纳物业费系因为赛特阳光上东分公司的物业服务存在如下问题：物业费支出中有相应的公共设施维护费，但是小区内的公共设施没有维护，该笔费用应当从物业费中予以扣除；绿化设施维护不到位，小区的绿化缺失的部分没有补种，野草丛生，绿化设施维护费也应当从物业费中予以扣除；公共能耗部分，小区中部分水景景观都是干的，没有水，该部分支出也应当从物业费中扣除；小区管理人员配置不齐全，赛特阳光上东分公司是请了一些退休人员进行管理，相应的支出也就减少了该部分支出也应当从物业费汇中扣除；电梯没有进行维护和年检，相关的电梯维护费也应当从物业费中扣除，小区的安保、保洁不到位，物业收支也没有向业主公示等等，并提交照片等证据证明其主张。赛特阳光上东分公司对此不予认可，并表示其已经进行了公共设施的维护，且都是有计划去维护保养的。唐某和方某某提供的一部分照片中显示的区域不属于赛特阳光上东分公司管理的区域。关于小区的绿化今年是重新铺的草坪，也有相关人员进行维护。关于水景观，赛特阳光上东分公司是根据开发商交付的原样进行维护的，一部分景观中有水，一部分景观应业主的要求将水抽干。关于物业的收支情况，赛特阳光上东分公司在每年都会在小区公示栏中进行公示。小区的保安、保洁等都有相应的人员进行维护。关于电梯，每年也都进行维护和保养。庭审中，唐某和方某某表示赛特阳光上东分公司主张的2008年10月1日至2015年3月8日期间物业服务费超过了诉讼时效，赛特阳光上东分公司提交了张贴在某1室房屋门上的催缴函及缴费通知单，证明其一直向唐某和方某某催缴物业费，唐某和方某某对此不予认可。经询，唐某和方某某表示，如果法院认定应当支付物业费，二人同意承担共同责任。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。某2公司与赛特国际物业管理有限公司签订的《阳光上东C3-C9区前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。按照法律规定，建设单位与物业企业签订的前期物业服务合同，对业主具有拘束力。唐某和方某某应当受上述合同的约束，各方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。现赛特阳光上东分公司按照合同约定提供了物业服务，某1号房屋在上述物业管理区域内，唐某和方某某应当按照约定交纳相应的费用。关于唐某和方某某主张的赛特阳光上东分公司的主体不适格的抗辩意见，在赛特国际物业管理有限公司与某2公司签订的前期物业服务合同中明确说明了由赛特阳光上东分公司提供物业服务，在该小区实际提供物业服务的主体也是赛特阳光上东分公司，赛特国际物业管理有限公司亦同意由赛特阳光上东分公司以自己的名义向业主主张物业费，故对于唐某和方某某的上述抗辩意见，本院不予采纳。关于唐某和方某某主张的赛特阳光上东分公司的物业服务在多个项目缺失物业管理的支出，物业服务存在瑕疵，应当减免物业费的抗辩意见，考虑到物业管理的特殊性，其管理的效果应考虑整体服务情况、持续状态等确认。从唐某和方某某提供现有证据而言，难以证明赛特阳光上东分公司在物业管理服务上出现了严重质量问题，虽然部分服务存有一定瑕疵，但不足以达到严重违约或物业管理存有严重问题导致业主使用房屋和居住环境严重受限并丧失了根本上的合同利益的情形，故对唐某和方某某的上述抗辩意见，本院不予采纳。关于唐某和方某某主张的赛特阳光上东分公司2015年3月8日之前的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩意见，赛特阳光上东分公司提交了缴费通知书等证据，说明其在积极行使自己的权利，故对于唐某和方某某超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。现唐某和方某某未按照合同约定交纳2008年10月1日至2018年6月30日的物业服务费，应当承担继续交纳的义务，因二人明确表示同意承担共同责任，赛特阳光上东分公司要求二人共同支付物业服务费101346.57元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。同时，需要说明的是，赛特阳光上东分公司应当以善意、诚信的为业主提供有效的物业服务为原则，在服务过程中充分听取广大业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，充分获取业主的理解和配合。不断提高物业服务质量和标准，完善服务细节，最大限度的争取获得业主的满意和认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：被告唐某、被告方某某于本判决生效之日起七日内共同给付原告赛特国际物业管理有限公司北京阳光上东园分公司2008年10月1日至2018年6月30日期间的物业服务费101346.57元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2327元，由被告唐某、被告方某某负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  谷培培审判员  刘 鹏审判员  柯 岩二〇一九年十一月二十二日书记员  张 晨