北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初6529号原告：茅海容，女，1973年10月29日出生。委托诉讼代理人：卢华翔，男，1971年10月10日出生。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住北京市门头沟区军庄路1号院264室。法定代表人：朱天星，总经理。委托诉讼代理人：姜红伟，北京市浩天信和律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师.原告茅海容与被告北京天台山房地产开发有限公司（简称天台山公司）商品房预售合同纠纷一案，由茅海容提起诉讼，本院于2019年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告茅海容之委托诉讼代理人卢华翔，被告天台山公司之委托诉讼代理人姜红伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茅海容向本院提出诉讼请求：被告按合同约定的全部已付款7517324元为基数，按照每天万分之一的标准，支付原告2017年8月1日至房产证办理完毕之日止的违约金。事实和理由：2013年10月13日，原告与天台山公司签订《商品房预售合同》，约定原告向天台山公司购买北京市门头沟区**路**号院*楼301号（简称301号）房屋。原告已向被告支付了购房款7517324元，履行了全部付款义务。合同第十二条第（一）款规定，出卖人应在2015年7月31日前向买受人交付商品房。第二十二条第（二）款规定，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。至原告起诉之日，天台山公司未为原告办理产权证，根据双方合同，天台山公司应向原告支付逾期办证违约金。关于封闭阳台的委托书是签订买卖合同时被迫要求一并签订的，对封装阳台是否违法违规并不知情。而且诉争房屋在购房时均价普遍高于门头沟区同类商品房的价格，就是因为被告公司宣传可以赠送面积。虽然实际收房时间是2016年5月2日，但是违约金的起算时间应按照合同约定的“约定的交付时间”，合同里没有实际收房日这个概念。逾期办证6年之久给原告造成了巨大损失，一是合法财产权益得不到法律保障，二是不能及时享受房产证办理的契税优惠，三是影响家庭落户和子女就学，四是近两年北京房价从高点下降10%-20%，业主不能及时交易造成巨大经济损失。被告天台山公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、造成未办理产权证的原因是原告对于房屋进行了改造。原告将开放阳台进行了封闭，对外墙外侧结构洞口进行了封装，这两项改造导致房屋面积增加，建筑面积超过了规划面积，从而不能办理产权证书。该问题发生后政府对被告已经进行了处罚，处罚后无具体的实施方案。但被告对于办理产权证书没有主观恶意，一直在与政府积极沟通，推动事情尽快解决，政府有可能对超出规划面积部分要求被告支付土地出让金，如果在要求被告向小区业主支付违约金，对被告来讲是无力承担的。如果原告据此要求被告承担不能办理产权证的各项不利后果是极不公平的；二、假设法庭判决被告承担违约金，被告认为不应以2017年7月31日，而应以原告茅海容实际收房之日2016年5月2日起730天届满计算违约金；三、虽然原告未按照合同取得产权证书，但是原告已经实际占有并使用房屋，并未对原告造成实际损失。反而房屋结构改造后，原告房屋增加面积41．59平方米，增加比例是21%，为其带来了巨额的收益，按照购房价计算增加的面积折合房价156万元。原告在未受到损失的情况下要求被告支付巨额的违约金，对被告来说是显失公平的，请求减少违约金。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方无争议的事实如下：2013年10月13日，天台山公司（出卖人）与茅海容（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y1540701），约定茅海容购买门头沟区****地区**-***居住项目（**）门头沟****地区天台山居住项目*层301号房屋（双方一致认可即**路**号院***园*楼301号），房屋预测建筑面积200．31平方米，其中套内建筑面积166．01平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积34．3平方米，单价每平方米45282．36元，房屋总价7517324元。合同第二十二条产权登记（二）转移登记1、商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。茅海容向天台山公司共交纳购房款7517324元。2016年5月2日，茅海容向天台山公司支付代收房屋登记费、代收产权代办费、代收印花税分别为80元、500元、5元，天台山公司向茅海容出具收据。301室于2016年5月2日交付于茅海容，现由茅海容前夫卢华翔控制使用。截至2019年11月18日法庭辩论终结，天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记。天台山公司自认系实测面积超出规划导致其不能办理诉争房屋的初始登记。2017年7月5日，北京市规划和国土资源管理委员会做出京规（门）行决字2017第0004号行政处罚决定书，载明受处罚单位：天台山公司。天台山公司在门头沟区龙泉镇城子村建设的门头沟****地区天台山居住项目A*#、A*#、A*#住宅楼，未按照《建设工程规划许可证》许可内容建设，违法建设面积共计2163．46平方米。以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第三款之规定，依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条之规定，已构成违法建设。依据《北京市禁止违法建设若干规定》第二十七条之规定，属不能拆除的城镇违法建设。根据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条第一款之规定，决定对你单位上述违法行为给予行政处罚，处没收违法收入的罚款，罚款额共计人民币24287002元。该决定书并告知天台山公司不服本决定，可申请复议。对复议决定不服的，可提起诉讼。也可以自收到本决定书之日起，直接向法院起诉。逾期不履行处罚决定，不申请复议，也不向法院起诉的。由行政机关依法申请人民法院强制执行。天台山公司表示已经缴纳上述罚款。另查，茅海容在签订预售合同时签订了委托书一份，其中受托单位处空白，委托内容系该商品房竣工后，对商品房中的开敞阳台进行统一封装，拆除开敞阳台与室内空间之间的门窗，并拆除开敞阳台原有的护栏。并进行商品房外墙外侧的结构洞口封装为阳台，并拆除前述阳台与室内空间之间的窗户、部分墙体及原有的窗户护栏等内容。天台山公司自认尚未出售的诉争项目房屋亦同样封闭了阳台和结构洞口，未能取得初始登记原因亦在于此。对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y1540701）系茅海容与天台山公司的真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。双方合同约定天台山公司于2015年7月31日前交付房屋，茅海容与天台山公司就房屋交付产生争议，实际办理入住手续系2016年5月2日。截至法庭辩论终结天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记，导致天台山公司未能在房屋交付后730日内为茅海容办理房屋转移登记手续，至今茅海容未能取得房屋所有权证，天台山公司构成违约，应按照合同约定承担违约责任。天台山公司辩称由于茅海容在购买房屋时委托施工单位进行阳台封闭和结构洞口封闭导致面积增加不能办理初始登记，故其不应承担违约责任。本院认为，委托书系茅海容购买房屋时与预售合同一并签订，且诉争项目的其他尚未出售的房屋亦进行了阳台和结构洞口的封闭，故天台山公司以此辩称不承担违约责任的意见，本院不予采信。关于违约金的起算期间，本院认为，根据预售合同约定，交付房屋以及办理房屋权属转移登记系天台山公司的主要合同义务，预售合同关于上述两项义务履行期限的约定系对天台山公司的限制，故天台山公司辩称以茅海容实际办理入住之日起730日届满后计算违约金，本院不予采信。茅海容主张违约金期间自2017年8月1日起计算，本院予以支持。由于办证日期不能确定，本院暂计算违约金至法庭辩论终结之日。关于逾期办证违约金的计算标准，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。天台山公司虽主张违约金计算标准过高，但未提交充分证据证实，故天台山公司主张降低违约金的意见，本院不予采信。茅海容要求以全部购房款7517324元为基数，按照日万分之一的标准计算逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付茅海容二○一七年八月一日至二○一九年十一月十八日止的逾期办证违约金631455元；二、驳回茅海容其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5057元，由北京天台山房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 耿迎涛二〇一九年十一月二十日法官助理 王安妮书 记 员 邓德晶