贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0112民初3602号原告姜蕾，女，1970年3月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区宝山南路186号2单元附7号，现住贵州省贵阳市乌当区，被告贵阳中渝云上房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新创社区新添寨新创路1楼，统一社会信用代码91520112059075752E。法定代表人刘长波。委托代理人罗珠玉，该公司员工，代理权限为特别代理。原告姜蕾诉被告贵阳中渝云上房地产开发有限公司（以下简称中渝公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵益连适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姜蕾、被告中渝公司的委托代理人罗珠玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜蕾诉称，2016年10月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的位于贵州省××××村中渝万锦城第A11栋1层4号房，总价款466185元。原告已交付房款，被告应在2018年10月31日前向原告交房，而被告至今未交房，按照合同约定已构成违约。2019年5月，被告向原告支付了自2018年11月1日至2018年12月31日止逾期交房违约金，故被告逾期交房尚未支付的违约金自2019年1月1日起算。原告因出租目的而购买该房，被告一直未交房，导致原告的目的无法实现。原告多次催促未果，根据双方合同约定，被告应在交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日向原告支付全部已付款万分之一的违约金。为维护原告合法权益，故提起诉讼要求法院判令：一、被告支付原告逾期违约金11328.30元，计算到交房为止（暂计算至2019年8月31日，按日计算全部已付款万分之一）；二、被告支付2019年9月1日至实际交付之日止，被告按日计算支付原告全部已付款万分之一的违约金；三、诉讼费用由被告承担。审理中，原告要求被告从2019年1月1日起按年支付违约金。被告中渝公司辩称，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按合同行使权利义务。原告购买的房屋现处于未交付状态，但我方于2019年5月22日已取得建设工程竣工验收报告，房屋已达到交付条件，故赔付日期应从2019年1月1日计算至2019年5月22日。原告要求按日万分之一计算逾期交房违约金，我方予以认可，但赔付标准按照补充协议约定不应超过房屋总价的2%。原告已收取我方赔付的2018年10月31日至2018年12月31日期间逾期交房违约金2844元，现赔付金额应扣除该款项予以计算。经审理查明，2016年10月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的位于贵州省××××村中渝万锦城第A11栋1层4号房屋，房屋建筑面积为46.04平方米；房屋总价款466185元在2016年10月20日前支付；交房时间为2018年10月31日前，逾期交房超过180日，买受人有权退房；买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；并约定了双方的相关权利义务及违约责任等事项。同日，双方签订《补充协议》（合同附件十二）约定：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款466185元。合同约定的交房期限届满后，被告向原告支付了2018年11月1日至2018年12月31日期间的逾期交房违约金2844元，至今未将原告购买的房屋交付给原告使用。2019年9月9日，原告遂诉至本院要求如前所诉。另查明，被告提供的《建筑工程竣工验收报告》显示，被告建设的中渝万锦城A地块7-13、15-16栋及地下室工程于2019年5月22日经竣工验收合格。审理中，原、被告各执己见，经本院主持调解，双方当事人未能达成一致意见。上述事实，有原、被告陈述、原告提供的《商品房买卖合同》及《补充协议》、被告提供的备案登记表、《建筑工程竣工验收报告》、银行结算业务明细单等证据在案佐证，且所有证据经庭审质证属实，可以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，系有效合同。原告依约支付购房款466185元后，被告未能在合同约定的交房期限内将原告购买的房屋交付给原告使用，其行为已构成违约，应承担违约责任。合同约定的交房期限为2018年10月31日前，被告至今未向原告交付房屋，逾期交房已超过180日，依据合同约定，被告自2018年11月1日起至实际交付房屋之日止，应按原告全部已付款的日万分之一计算向原告支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，原告要求被告支付违约金的诉请，符合双方合同约定，于法有据，本院予以支持。关于违约金的金额及计算方法，被告已向原告支付2018年11月1日至2018年12月31日期间的逾期交房违约金2844元，故原告主张的违约金应从2019年1月1日起，以原告所交购房款466185元为基数，按日万分之一的标准计算至被告实际交付房屋之日为止，暂计算至2019年8月31日为11328.30元（466185元×0.0001×243天=11328.30元）。对于原告要求被告按年支付违约金的诉请，因不符合双方合同约定，本院不予支持。原、被告签订的《补充协议》约定逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%，系被告提供的格式条款，且该格式条款免除了被告的责任，排除了原告的主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，双方约定的该条款无效，故对被告提出逾期交房违约金最高不超过房屋总价2%的抗辩理由，本院不予采纳。至于被告提出原告购买的房屋于2019年5月22日已达到交付条件，违约金应计算至2019年5月22日的抗辩理由，因双方所签《商品房买卖合同》明确约定逾期交房违约金计算至被告实际交付房屋之日为止，故对被告的该项抗辩理由，本院亦不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告贵阳中渝云上房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告姜蕾逾期交房的违约金11328.30元（以购房款466185元为基数，按日万分之一的标准从2019年1月1日起计算至被告贵阳中渝云上房地产开发有限公司实际交付房屋给原告姜蕾之日止，现暂计算至2019年8月31日为11328.30元）；二、驳回原告姜蕾的其余诉讼请求。案件受理费减半收取42元，由被告贵阳中渝云上房地产开发有限公司负担（此款原告姜蕾已预交，履行时，由被告贵阳中渝云上房地产开发有限公司一并支付给原告姜蕾）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力。权利方可以在判决确定的履行期限届满后两年内向本院申请执行。审判员  赵益连二〇一九年十一月二十日书记员  任 奕