广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤53民终997号上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：战北恒，男，1972年11月30日出生，汉族，户籍地址：山东省诸城市，现住广东省云浮市。委托诉讼代理人：陈伟国，广东百润律师事务所律师。委托诉讼代理人：温佩君，广东百润律师事务所律师。被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：云浮市鑫航汽车贸易有限公司。住所地：广东省罗定市。法定代表人：李瑛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张晓楠，广东广能律师事务所律师。上诉人战北恒因与被上诉人云浮市鑫航汽车贸易有限公司（以下简称“鑫航公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2019）粤5381民初192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。战北恒上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判确认涉案合同部分有效；2.撤销一审判决第四项，改判上诉人应当向被上诉人退还押金22946元；3.撤销一审判决第五项，改判驳回被上诉人请求上诉人承担房屋已形成附合的装饰装修物的现值39100元的诉讼请求；4.本案一、二审受理费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定上诉人与被上诉人在2017年11月17日签订的《租赁合同》全部无效，属于事实认定错误。本案中，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》为双方真实意思表示，双方在《租赁合同》中约定由上诉人将位于罗定市××村村委桐柚公路边的一楼及一楼阁楼和后面厂房、楼前土地转租给被上诉人使用，租赁的房屋、厂房和土地面积约1125平方米，租赁期限为2018年1月15日起至2024年1月15日止以及相应的租金。签订《租赁合同》时，上诉人已经向被上诉人提供相关的产权证明，被上诉人对于《租赁合同》租赁标的情况已经清楚，而且自《租赁合同》签订后，被上诉人在经营过程中没有受到影响。在一审法院审理过程中，被上诉人确认《租赁合同》中有约258平方米有房产证，而上诉人认为一审法院在判决中并没有将该部分有房产证的约258平方米租赁的房产与没有房产证的租赁房产分别认定处理，而是直接认定整个《租赁合同》无效，属于事实认定错误，判决不公。二、一审判决上诉人向被上诉人返还全部押金29800元，属于事实认定错误。根据前述，本案上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》中，租赁目的为房屋、厂房与土地，其中有约258平方米房屋有产权证，《租赁合同》中关于有产权证的部分应当被认定为有效。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同部分无效，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效。因此，在本案中，被上诉人先存在违约行为，《租赁合同》关于有产权证的房屋部分的押金约6854元不应当返还给被上诉人。一审判决上诉人将押金29800元全部退还给被上诉人，属于事实认定错误。三、一审判决上诉人向被上诉人支付已形成附合的装饰装修物现值39100元，属于事实认定错误，适用法律错误。根据被上诉人提供的装修合同以及照片可以看出，被上诉人的装饰装修物基本是用于被上诉人经营的店面，而该店面大部分都位于《租赁合同》中约定的一楼房屋及阁楼部分，而该部分房屋是有产权证的，《租赁合同》对于该部分的约定应当被认定为有效。因此，一审判决依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定判决上诉人向被上诉人支付已形成附合的装饰装修物现值39100元，属于事实认定错误，适用法律错误。综上所述，上诉人请求二审法院撤销一审判决，在查明本案事实的基础上，依法支持上诉人的上诉请求。鑫航公司辩称：一、涉案《租赁合同》是无效合同，不存在部分有效的法律空间。首先，被上诉人承租的建筑物没有划分单间，租赁物的所有空间都是相通的，楼与楼之间没有缝隙也没有各自独立的外墙，即租赁物不是各自独立的楼宇，而是连在一起的建筑物；《租赁合同》也是将整个建筑物（一楼、一楼阁楼以及后面厂房、楼前土地）按照整体面积1125㎡来计收租金，而没有对有证部分和无证部分的租金分别作出约定，并且签约之时上诉人向被上诉人承诺所有建筑物都有证（包括一审庭审法官多次发问时仍坚持该观点），因此，被上诉人不认可上诉人将案涉租赁物划分为有证部分和无证部分的观点，上诉人对外出租的和被上诉人承租的是案涉1125㎡的租赁物，上诉人应当且必须向被上诉人提供1125㎡租赁物的产权证。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，本案租赁物是将有证部分的208㎡建筑物外墙向外扩展施工，形成无证部分的建筑物，并以此作为整体建筑物对外出租。上诉人没有按照该房屋的报建许可进行施工，已违反我国法律规定，即便建筑物最初的208㎡是有证的合法出租物，但随着上诉人的违法施工行为，已变成未依法依规报建施工的违规建筑物，我国法律和我国政府不允许建筑物以有证部分延伸施工扩大面积的违法行为，故案涉建筑物就是上述法律规定中的房屋和临时建筑，其对外签订的租赁合同均一律无效，不存在部分有效的法律空间，上诉人的上诉观点是误解了我国的法律规定。综上，被上诉人认为案涉《租赁合同》是无效合同，不存在部分有效的法律空间，上诉人应当为此承担所有的法律后果。二、上诉人未能提供1125㎡租赁物的权属证明，已构成根本违约，应当向被上诉人承担相应的法律责任。被上诉人承租租赁物是用于汽车展览、汽车销售、汽车维修等业务，但在对外招商引资时，由于上诉人一直不能提供房屋报建等手续供被上诉人的合作方办理相应的工商登记和消防验收，导致被上诉人的合作方在工程装修一半时就提出解约，退出商业合作，如果被上诉人早知道上诉人出租的建筑物根本没有房产证或者出租的1125㎡中仅有258㎡有证，被上诉人根本不会选择承租该租赁物。故上诉人不能提供1125㎡建筑物的房产证已构成根本违约，是导致案涉租赁合同无效的最主要原因，其应当且必须向被上诉人承担相应的法律责任。三、无论案涉租赁物有无房产证，《租赁合同》是否有效，上诉人都无权克扣押金，一审判决上诉人向被上诉人返还全部押金29800元合法合理。首先，上诉人和被上诉人是在协商一致的情况下解除《租赁合同》，未交付的租金也主张在押金中扣除，不存在逾期的情况，故被上诉人不存在违约情形。反而上诉人在签订《租赁合同》时清楚知晓大部分租赁物没有取得合法产权仍向被上诉人进行出租，并且虚构有证事实，导致被上诉人不能为合作伙伴办理工商登记和消防验收手续而失去投资方，公司无法发展壮大，因此上诉人才是根本违约者。其次，《租赁合同》里没有任何一个条款约定，解除合同时出租人可以不予退还押金，假设《租赁合同》有效，上诉人也没有合同依据可以没收押金，更何况案涉《租赁合同》无效，故根据《合同法》第五十八条的规定，上诉人应当向被上诉人全额返还押金29800元。最后，一审判决第四项和第二项是关联的，一审判决已经查清被上诉人预付押金29800元是两个月的租金，并查清双方在2019年1月15日解除合同之日，被上诉人没有直接支付2019年1月1日至15日的租金，上诉人也没有退还押金29800元，故一审判决被上诉人支付7450元租金给上诉人，又判决上诉人退还押金29800元给被上诉人，可相互抵扣。故在没有改判一审判决第二项的前提下，不可改判一审判决第四项。四、上诉人应当向被上诉人偿付装饰装修物现值39100元，一审判决合法合理。首先，案涉《租赁合同》是无效合同，无效的原因是上诉人在处置时刻意隐瞒租赁物产权证的真实情况，故上诉人是导致合同无效的主要过错方，其应当为合同无效承担全部法律后果。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，被上诉人是经上诉人同意的情况下进行的装修，装饰装修合同是对整体租赁物进行规划设计和装修（阁楼部分少用，几乎没有装修），并且装饰装修后也仅仅使用了一年，因投资方解除合作导致租赁物的厂房和大面积会议室闲置，几乎没有使用，未造成租赁物在装饰装修上价值的明显减损，故被上诉人有权要求上诉人承担租赁物的全部装饰装修现值。最后，一审判决根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的计算方式认定上诉人承担50%的装修损失39100元，已经综合考量了装饰装修的使用情况、折旧情况和责任分配，与司法解释第九条规定相符，不存在事实认定错误和法律适用错误，应当予以维持原判。五、上诉人利用房东以外的公共土地面积收取被上诉人租金，构成不当得利。上诉人向被上诉人出租建筑物的土地面积只有765.4㎡，但租赁合同中出租面积有1125㎡，扣除一楼阁楼50㎡，其中309.6㎡应该是房东唐以开以外的公共土地面积，该土地任何公民都有权合法使用，但上诉人将其中309.6㎡的国有土地当作其享有出租权的土地向被上诉人收取租金，实属不当得利，因此被上诉人有权要求上诉人返还该部分的土地租金。对此，一审判决认为被上诉人已实际使用该面积，故应按合同约定的租金支付房屋及土地占有使用费，未予支持被上诉人的反诉请求。被上诉人认为，出租的土地有国有土地或集体土地，上诉人是无权对外出租该部分的土地使用权，被上诉人有权要求上诉人返还该部分土地的租金，但被上诉人基于和平处理原则，希望尽快解决双方的租赁合同矛盾，避免浪费司法资源，没有提出上诉请求，被上诉人对本案的债权债务处理已作出巨大让步，恳请二审法院综合考量，依法依规作出公平的判决结果。六、上诉人应承担本案一、二审所有的诉讼费用。本案租赁合同纠纷产生的主要原因是上诉人刻意隐瞒租赁物的产权情况，解除合同之后又故意克扣押金，恶意追诉，被上诉人及其法定代表人由始至终抱着和平处理的态度与上诉人沟通，但上诉人一意孤行。上诉人是本案租赁合同纠纷的过错方，应当承担本案一、二审全部的诉讼费用。综上所述，上诉人应承担由此产生的所有法律后果，恳请二审法院查清事实后，依法驳回上诉人全部上诉请求。战北恒向一审法院起诉请求：1.鑫航公司向战北恒支付2019年1月份店面租赁费14900元。2.鑫航公司支付拖欠（逾期不缴）租金的滞纳金23840元（按双方签订的租赁合同约定以每天所欠租金10%计收滞纳金，暂计至起诉日止，实际计至鑫航公司付清日止）。3.鑫航公司赔偿毁坏建设装修损失费11600元。4.本案诉讼费由鑫航公司承担。鑫航公司向一审法院反诉请求：1.确认双方于2017年11月17日签订的《租赁合同》无效。2.战北恒向鑫航公司返还押金22350元及租金47680元。3.战北恒向鑫航公司支付已形成附合的装饰装修物现值39100元；4.本案反诉诉讼费由战北恒承担。一审法院认定事实：罗定市××村村委桐柚公路边的房地产权属人为唐以开，《房地产权证》为粤房地证字第××号，其中房屋七层（建基面积208m2、建筑面积1730.18m2），商业用地土地使用权面积765.4m2。2017年2月10日，唐以开与战北恒签订《租赁合同》，唐以开将罗定市××村村委桐柚公路边的一楼、楼前土地、一楼阁楼及后面厂房合计面积约900m2租给战北恒使用（租赁期限12年）。战北恒租赁后，在楼房前院土地上搭建钢结构展厅，但未提供该临时建筑的批准建设手续。鑫航公司是经营销售汽车、汽车零配件、汽车装饰用品及汽车信息咨询服务的有限责任公司。2017年11月17日，战北恒作为甲方（出租方）、鑫航公司作为乙方（承租方）经协商一致，甲方将罗定市××村村委桐柚公路边的一楼及一楼阁楼和后面厂房、楼前土地转租给乙方使用，签订《租赁合同》，约定：一、房屋土地的面积及四至：租赁的房屋、厂房和土地面积约1125m2，四至为前至公路边、后至厂房后水田、左至楼房左边墙、右至右边通道右边墙；前靠近国道，左右宽约25米，前面到后墙深度约45米，合计面积约1125m2左右。二、租赁期限及租金：从2018年1月15日起至2024年1月15日止，前2年每月租金为人民币14900元，以后租金每2年递增10%。……（不足年的按月计收，不足月的按天计收租金）。租金按先交租后使用，在签署此合同前，乙方应向甲方支付两个月的租金29800元做押金，每月末25日定为下月的交租日，逾期不交租金超过10天的属乙方违约，甲方有权收回承租权，并按欠款总额每天10%计收滞纳金。合同期满后，乙方交付给甲方的保证金，在乙方无违约且已结清水电等所有费用，没有造成损坏房屋、车间等整体建筑的情况下，保证金由甲方不计息返还乙方。乙方违反合同条款的，逾期不交租金超过10天的属乙方违约，甲方有权不退还乙方交付的保证金，并取消乙方承租权。三、承租约定：……（3）在合同期内如遇不可抗拒的原因，如政府行为、自然灾害等，导致合同无法履行的不属于违约，双方要无条件服从，如有经济补偿的归甲方所有（乙方装修部分归乙方所有）。如政府开发征用、修路等，造成租赁面积缺失的，需甲乙双方重新测量定价收取租金。（4）在合同期内，乙方租用期间不得转租，因乙方自身原因不再承租的，属乙方单方违约，乙方交给甲方的保证金归甲方所有，属于乙方建设部分不能拆除、损坏，所有建设装修无偿归还甲方所有。（5）在合同期内如甲方违约，要按乙方交付甲方保证金两倍赔偿乙方，并赔偿乙方装修费用。（6）为了以后交租方便，签订合同当天乙方应付1月份半个月的租金7450元和押金29800元给甲方。……（8）在乙方装修期间，不得损坏房东房屋主体建设结构，要改造或拆除现有房屋建设结构时，提前争取房东同意再进行施工。……合同签订后，鑫航公司于当天支付2个月的租金共29800元给战北恒作为押金，2018年1月16日鑫航公司支付2018年1月份半个月的租金7450元给战北恒，之后鑫航公司依约定的数额交付租金给战北恒至2018年12月底。2017年12月5日，鑫航公司与罗定市创合广告设计有限公司签订《鑫航名车招牌、室内装修工程合同》，约定招牌及室内装修总费用为52500元，该公司优惠后收取50000元。2017年12月23日，鑫航公司与罗定市创合广告设计有限公司签订《鑫航名车室内装修工程增加合同》，约定招牌及室内装修总费用为19000元，鑫航公司并提供“（附表）鑫航名车广告工程项目增加”装修费19000元、“（附表）鑫航名车广告制作费（增加）”装修费4500元、“（附表）鑫航名车广告工程项目增加”装修费4700元，证实其对租赁的厂房进行装饰装修支出的费用。装饰装修完毕后，鑫航公司通过银行转账形式共支付78200元给罗定市创合广告设计有限公司张家雄。2019年1月5、8日，鑫航公司与战北恒就厂房租赁问题进行协商，鑫航公司提出不再租赁厂房，战北恒表示同意，战北恒要求鑫航公司付清尚欠的租金后在2019年1月15日前搬离租赁的厂房。双方多次通过微信沟通，鑫航公司便于2019年1月14日将其所属的可移动物品搬走。此期间，战北恒认为鑫航公司欠付租金、拆监控设备时损坏其厂房的装饰装修物品，遂阻止鑫航公司搬运物品并报警处理。战北恒阻止鑫航公司搬运物品过程中，双方发生拉扯，导致其中一扇玻璃门爆裂。派出所干警到场后，要求双方按合同约定处理。鑫航公司于2019年1月15日将其所属的物品搬走，将钥匙及厂房交回房东（黎海英）保管。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。战北恒、鑫航公司签订《租赁合同》后，战北恒依约将面积约1125m2的租赁物交付给鑫航公司使用，鑫航公司依约支付租金至2018年12月底并交付2个月租金共29800元作为押金给战北恒，双方对该事实无异议。涉案租赁的厂房系未经罗定市城乡建设规划局批准擅自施工建设的钢架结构棚临时建筑，战北恒无证据证实该临时建筑获得主管部门批准建设，其提供权属人为唐以开的《房地产权证》只能证实该土地的用途及使用权面积。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”，战北恒、鑫航公司签订的《租赁合同》是无效合同。合同无效，自始没有法律约束力。因此，鑫航公司请求确认租赁合同无效，理据充分，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”规定，鑫航公司应当退还租赁物（包括厂房、土地等）给战北恒（鑫航公司已于2019年1月15日交回给房东），战北恒应返还因合同取得的押金29800元给鑫航公司，故鑫航公司请求战北恒返还押金的主张，一审法院予以支持。战北恒请求鑫航公司支付2019年1月份店面租赁费14900元的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”规定，双方在合同中约定每月租金14900元，经协商战北恒要求鑫航公司于2019年1月15日前搬离租赁的厂房，鑫航公司在该期限内已搬离并将厂房交还给房东，但未依约支付2019年1月15日前的租金。因此，鑫航公司应按合同约定的租金标准向战北恒支付实际占用厂房期间即2019年1月15日前的半个月租金7450元，战北恒请求鑫航公司支付整月的租金不予支持。双方在合同约定逾期不交租金按欠款总额以每天10%计收滞纳金，鑫航公司抗辩远远超过法律允许的利率标准。因合同无效，战北恒请求鑫航公司支付逾期滞纳金（违约金）的主张不予支持。战北恒请求鑫航公司赔偿毁坏建设装修损失费11600元的问题。鑫航公司在搬离物品时，损坏厂房内的玻璃门，其确认该玻璃门维修费用为630元，故鑫航公司应赔偿损失费630元给战北恒。战北恒请求赔偿的其他装修损失费没有依据证实，一审法院不予支持。鑫航公司请求战北恒返还租金47680元的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”规定，即使房屋租赁合同无效，但鑫航公司已经实际使用了租赁房屋、厂房和土地，应按合同约定的租金标准向战北恒支付房屋及土地占有使用费。鑫航公司认为合同无效，战北恒对没有房地产权证的300m2公共土地无权收取租金，请求返还该部分的租金47680元（300m2×12个月×13.24元/m2//月），一审法院不予支持。关于形成附合的装饰装修物处理问题。双方签订《租赁合同》时，战北恒给予鑫航公司2个月的装修期限，约定乙方（鑫航公司）建设部分的装饰装修物不能拆除、损坏，不再承租时无偿归甲方（战北恒）所有。鑫航公司提供装修工程合同、室内装修及广告制作明细、支付装修费用的银行转账交易明细等证实对租赁厂房进行装饰装修支出的费用，具有客观性、真实性、合法性等法律特征，一审法院予以确认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”的规定，对于未形成附合的装饰装修物，应由鑫航公司自行拆除搬离，对于已形成附合的装饰装修物，应由战北恒、鑫航公司双方按照导致合同解除的过错分担现值损失。鑫航公司装修后使用一年时间，距离租赁期限届满尚有五年，现鑫航公司请求按装修价值78200元由战北恒承担50%损失即39100元，符合实际情况，一审法院予以支持。因此，战北恒应支付已形成附合的装饰装修物现值39100元给鑫航公司。综上，战北恒提出的诉讼请求、鑫航公司提出的反诉请求，合理合法部分，一审法院予以支持；没有事实依据或者理据不足部分的请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、战北恒与云浮市鑫航汽车贸易有限公司于2017年11月17日签订的《租赁合同》无效。二、云浮市鑫航汽车贸易有限公司在判决发生法律效力之日起五日内向战北恒支付尚欠2019年1月15日前的租金7450元。三、云浮市鑫航汽车贸易有限公司在判决发生法律效力之日起五日内向战北恒赔偿毁坏的装修损失费630元。四、战北恒在判决发生法律效力之日起五日内向云浮市鑫航汽车贸易有限公司返还押金29800元。五、战北恒在判决发生法律效力之日起五日内向云浮市鑫航汽车贸易有限公司支付已形成附合的装饰装修物现值39100元。六、驳回战北恒的其他诉讼请求。七、驳回云浮市鑫航汽车贸易有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1059元（战北恒已预交），由战北恒负担847元，云浮市鑫航汽车贸易有限公司负担212元。反诉受理费1241元（云浮市鑫航汽车贸易有限公司已预交），由云浮市鑫航汽车贸易有限公司负担372元，战北恒负担869元。二审中，上诉人战北恒向本院提交以下证据：1.图片四张，拟证明被上诉人租赁的商铺有部分在房产证登记范围内。2.收款收据及销售单（共50张），拟证明上诉人对其出租的商铺装修投入的费用合计140970.25元，涉案商铺的装修并非全部由被上诉人投入，而且被上诉人装修费用主要是用于涉案商铺在房产证登记范围内的部分。上述证据已经本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院查明的案件事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。双方当事人签订《租赁合同》约定出租范围为罗定市素龙镇中村村委会桐柚公路边的一楼及一楼阁楼、后面厂房、楼前土地。双方对于厂房尚未取得建设工程规划许可证的事实均无异议，本院予以确认。当事人双方在本案二审程序中的主要争议焦点在于：1.双方当事人签订的《租赁合同》是否整体无效？2.上诉人应否退还全部押金？3.上诉人对被上诉人的装修损失应如何承担？关于双方当事人签订的《租赁合同》是否整体无效的问题。上诉人认为涉案租赁物的一楼和一楼阁楼有办理房地产权属登记，该部分的租赁应属有效。被上诉人认为涉案租赁合同的租赁物属于一个整体，不能分割区分合同效力，合同应整体无效。本院认为，双方合同明确约定租赁范围为一楼、一楼阁楼、厂房、楼前土地合共约1125㎡的面积，并按整体的租赁范围计算租金，并未单独分区域计算租金，合同履行具有整体性。被上诉人的经营范围为销售汽车、汽车零配件等，被上诉人租赁涉案房屋一楼、一楼阁楼、厂房、楼前土地是用于整体的生产经营，无法对租赁物分割租赁，厂房部分未经合法报建，依法属于无效出租，一楼和一楼阁楼部分虽属合法出租，但仅租赁该部分并不能保证被上诉人的租赁目的的实现。部分租赁物的无效出租，已影响到租赁合同的整体履行和效力。因此，基于涉案租赁合同的整体性，上诉人认为租赁合同部分有效的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。被上诉人认为不能分割履行合同，认为合同整体无效的主张，理据充分，本院予以采纳。一审判决认定涉案《租赁合同》整体无效正确，本院予以维持。关于上诉人应否退还全部押金的问题。双方合同整体无效，上诉人主张部分押金不应退还的理据不足，本院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”的规定，判决上诉人返还全部押金给被上诉人正确，本院予以维持。关于上诉人对被上诉人的装修损失应如何承担的问题。被上诉人对涉案租赁物的装修情况、装修价值已提供了相关装修合同、装修项目、费用支付凭据等证据予以证实。一审法院据此确认被上诉人的装修损失金额并无不当，本院予以确认。双方当事人对涉案合同的无效均存在过错，一审法院综合考虑双方过错程度、装修物利用情况等因素，酌情认定上诉人承担50%的损失责任，并未明显加重上诉人的责任承担，合理合法，本院予以维持。综上所述，上诉人战北恒的上诉请求不成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1351.15元，由战北恒负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓红审判员  陈 阳审判员  尹 蕾二〇一九年十一月十一日书记员  冯家玲附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。