广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0703民初4625号原告：林碧谦，男，1968年7月23日出生，汉族，住江门市蓬江区。委托诉讼代理人：黄奎美，广东森德律师事务所律师。被告：江海区优房产信息部，住所地江门市江海区麻园路72号105室自编01，统一社会信用代码92440704L734198250。经营者：莫丝诗。被告：莫丝诗，女，1987年8月9日出生，汉族，住江门市江海区。上述两被告的共同委托诉讼代理人：容锦雄，系被告江海区优房产信息部的员工。原告林碧谦诉被告江海区优房产信息部（以下简称优房产信息部）、莫丝诗居间合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2019年8月21日、2019年9月18日公开开庭进行了审理。原告林碧谦的委托诉讼代理人黄奎美，被告优房产信息部、莫丝诗的共同委托诉讼代理人容锦雄（2019年8月21日的庭审缺席）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告依法返还原告支付的中介费24880元；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告经作为本案被告的介绍（经纪方）与作为房屋出卖人的陈××（身份证号码，已经于另案调解结案）于2018年7月6日三方签订了《房屋买卖合同》。约定由原告购买陈××位于江门市××××房，附带家私电器，总价款1244000元。签订合同当日，原告已经如约支付被告居间费24880元。合同约定的付款方式为：（1）买方在签订合同时向被告支付购房定金5万元（已经支付）；（2）双方定于2018年7月27日前在交易递件前共同向银行申办关于买方的银行按揭贷款，买卖双方共同签署办理银行按揭所需文件并提供必需的证明文件，卖方开具购房首期款收据以复印件提交给银行内部形式上审批使用。依买方要求办理商业贷款，贷款金额为494000元整以内，具体贷款额以银行审批为准。（3）、买卖双方定于2018年8月27日前或在银行经审出具抵押合同后五个工作日内到江门市房地产交易中心签署《广东省房地产买卖合同》并办理过户手续，交易同时买方支付首期楼款给卖方。的即视为违约。届时，属买方违约，卖方不给予退回定金；属卖方违约，卖方要退回原定金及赔偿等额定金给买方：（1）一方拒绝按照约定收取或者支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或者购买该物业的；（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实/不合法/不准确等情形，从而导致本合约的目的不能实现；（4）、在守约方、有关政府部门、或者银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天、仍然不履行本合约之条款时；（5）其他不履约或不完全履约之情形。另外，被告作为中介方在补充事项中规定：双方协定，卖方同意该房屋过户到林××身份证名下；如卖方正常配合办理按揭不通过，中介方中介费全数退还，无息退还，五个工作日内。合同签订后，原告尽力配合被告办理相关手续。但是，由于原告方的银行流水无法达到约定贷款额规定的条件，故银行无法通过该贷款额度的审批手续，即银行无法发出同意贷款的书面文件，该事实属于国家银行政策的强制规定范围，并不归属于原告的过错，属于不可抗力的客观事实，符合合同约定的违约责任第5项规定。有鉴于此，原告与陈××在（2018）粤0703民初6679号案件中，经主审法官主持调解，被告主动退补原告的损失15000元，该款项已经即时执行完毕。在本案涉房屋买卖合同签订时，本案被告向原告保证银行能够向原告提供贷款，其在合同补充事项规定中也已经书面明确承诺规定其对银行贷款的责任和义务，否则，其应在五个工作日内无息全额退款给原告。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》（法释2009第5号）第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求法院变更或者解除合同的，法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。《合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行。”本案由于不归属于原告的过错，原告也没有违约。被告提供的涉案合同粗制滥造、文字表示不清、内容不完整，是加重买方责任，卖方和中介方基本无责任的格式合同，本质上就是一个“钓鱼合同”。法院应对该合同进行严格审查，杜绝以签订合同为幌子骗取购房人中介费的违法行为。综上，原告要求被告如数退回原告支付的购房中介费24880元，完全符合合同约定和法律规定。请求法院判如诉请原告向本院提交的证据有：1.原、被告身份证各一份；2.个体户机读档案登记资料一份；3.房屋买卖合同一份；4.收据、收款收据各一张；5.民事调解书一份；6.原告个人信用报告一份；7.原告的建设银行交易明细一份；8.原告儿子林××银行流水一份。两被告共同答辩称：原告经过本案被告的介绍（经纪方）与作为房屋出卖人的陈××（身份号码，已经与另案调解结案）于2018年7月6日三方签订了房屋买卖合同。约定由原告购买陈××位于江门市××××××房，附带家私电器，总价款1244000元。签订合同当日，原告已如约支付被告居间费24880元。合同约定的付款方式为：（1）买方在签订合同时向被告支付购房定金5万元（已经支付）；（2）双方定于2018年7月27日前在交易递件前共同向银行申办关于买房的银行按揭贷款，买卖双方共同签署办理银行按揭所需文件并提供必须的证明文件，卖方开具购房首期款收据以复印件提交给银行内部形式上审批使用。依买方要求办理商业贷款，贷款金额为494000元整以内，具体贷款金额以银行审批为准。（3）买卖双方定于2018年8月27日前或在银行经审出具抵押合同五个工作日内到江门市房地产交易中心前述《广东省房地产买卖合同》并办理过户手续，交易同时买房支付首期楼款给卖方。合同规定了违约责任：1.本合约签订后，若买卖双方有以下情况之一的即视为违约。届时，属买方违约，卖方不给予退回定金；属卖方违约，卖方要退回原定金及赔偿等额定金给买方：（1）一方拒绝按照约定收取或者支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或者购买该物业的；（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实/不合法/不准确等情形，从而导致本合约的目的不能实现；（4）在守约方、有关政府部门或者银行等其他机构或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天内，任然不履行本合约之条款时；（5）其他不履约或不完全履约之情形。另外，被告方作为中介方补充事项中规定：双方协定，卖方同意该房屋过户到身份证林××名下；如买方正常配合办理按揭不通过，中介方中介费全数退还，无息退还，五个工作日内。被告已尽我方责任，协助原告办理银行贷款手续，交易过程中是原告一直不配合办理贷款，并没有做到备注条款前提条件：买方正常配合办理按揭。交易经过：合同签订后，被告约原告与2018年7月16日与光大银行（北新支行）带齐银行按揭所需全部资料办理银行贷款手续。但原告只是带了其儿子林××的银行流水进行咨询，光大银行经理看了资料后说资料不足，需要原告提供补充收入证明资料，或选择增加担保人，但是原告以信用卡逾期且逾期时间过长为由（签约合同前原告从未告知有信用卡逾期信息，原告故意隐瞒逾期信息），拒绝提供资料成为其担保人。后被告应原告要求更换银行，被告在得到原告何卖方均同意后于2018年7月20日帮其更换农业银行（江门分行）办理银行贷款，原告当时与2018年7月16日到光大银行办理情况一样只提供了儿子林××银行流水。随后银行告知原告未存入首期款和供有效的收入证明。原告以各种理由拒绝配合银行存入首期款作补充证明。2018年8月23日，原告仍不能提供齐银行审批资料，卖方要求被告约原告于2018年8月24日上午11点于江门市××106室之一就银行贷款问题进行协商。原告要求卖方延迟20天过户，但卖方提出就延期时间需要计回利息的条件（按首付金额日利息的千分之二，即1500元人民币/每延期一天，但被原告拒绝。被告方多次电话及微信提醒原告存入首期款证明：2018年7月27日开始电话提醒每日一次；2018年7月27日17时21分；2018年7月28日15时5分；2018年8月23日17时17分。多次催促原告还是拖延，拒绝提供银行首期存款凭证，导致于2018年8月27日前不能提供全贷款资料给银行经审出具抵押合同，无法按照合同约定时间办理过户手续。于2018年9月4日卖方发出解除合同通知书。由于原告没有及时提供办理银行按揭所需文件并提供必需的证明，银行无法通过该贷款额度的审批手续，从而导致银行无法发出同意贷款的书面文件，该事实属于原告的过错，符合合同约定的违约责任第3项规定。被告已尽我方责任，协助原告办理银行贷款手续。基于以上情况，属于原告不配合办理贷款，中介费不给予退回。综上所述，要求法院驳回原告单方不合理的请求，完全符合合同约定和法律规定。请法院驳回原告诉讼请求。两被告向本院提交的证据有：容锦雄与林碧谦的聊天记录截图一份。本院依职权调取了（2018）粤0703民初6679号案的开庭笔录、询问笔录、协助调查函及复函。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月6日，原告（买方）与案外人陈××（卖方）、被告优房产信息部（经纪方）签订《房屋买卖合同》，三方约定陈××将位于江门市××××室，建筑121.64平方米，出售给原告，成交价为124.4万元；佣金24880元由原告向经纪方支付；购房款支付方式为部分银行按揭划转，余下现金支付，签订合同时原告向陈××支付购房定金5万元；双方定于2018年7月27日前在交易递件前共同向银行申办关于买方的银行按揭贷款，买卖双方共同办理银行按揭所需文件并提供必需的证明文件，贷款金额49.4万元；双方定于2018年8月27日前或在银行经审出具抵押合同后五个工作日内到江门市房地产交易中心签署《广东省房地产买卖合同》并办理过户手续，交易同时原告支付首期楼款；另外，合同第八条补充事项约定：双方协定买方同意该房屋过户到林××（原告的儿子）名下；如买方正常配合办理按揭不通过，中介方中介费全数退不，无息退还，五个工作日内。在庭审中，原告、被告优房产信息部确认签订《房屋买卖合同》时约定，办理银行贷款按揭应于2018年7月27日前提交资料办理，而购房首期款约70万元应于2018年8月27日前支付。上述合同签订后，原告向被告优房产信息部支付了居间服务费24880元，向出卖人支付了购房定金5万元。后因原告未能按合同约定办理银行按揭贷款及支付首期款，出卖人向原告发出解除合同通知，要求解除涉案房屋买卖合同并没收购买定金。原告认为出卖人无权没收定金且被告优房产信息部应退回居间服务费，遂于2018年10月16日，向本院提起诉讼。2018年12月17日，本院分别向中国光大银行股份有限公司江门北新支行（以下简称光大银行）、中国农业银行江门分行（以下简称农业银行），就原告是否曾因涉案房屋买卖向该银行申请办理按揭贷款、申请时间及原告贷款申请没有通过的具体原因（是原告未提交资料还是提交的资料不符合要求还是其他原因）向前述两银行发出调查函。其后，光大银行回复本院称：经了解，原告曾就涉案房屋买卖一事向该行咨询，但经该行人员初步审阅原告的相关资料后，认为原告不符合该行贷款申请条件，因此最终未受理原告的按揭贷款申请。农业银行回复本院称：2018年8月27日，林××向该行申请办理个人住房按揭贷款50万元，借款期限25年，并签订了贷款申请及征信授权书，该行最终没有审批同意林××的申请，原因主要是林××当时提供的收入证明未能达到该行住房按揭贷款的审批规定，该行马上告知林××并要求林××重新提供一份新的收入证明，因林××无法提供新的收入证明，故该行最终没有同意林××的贷款申请。在该案审理过程中，原告撤回对被告优房产信息部的起诉，经本院主持调解，原告与陈××自愿达成如下调解协议：一、原告林碧谦与被告陈××确认：双方于2018年7月6日签订的编号为NO××××的《房屋买卖合同》于2018年9月3日解除；二、被告陈××应于本调解协议生效之日起5个工作日内向原告林碧谦退还购房定金15000元；三、上述第二项内容履行完毕后，双方因编号为NO××××《房屋买卖合同》的履行而产生的所有纠纷即全部解决，今后双方不得再因合同履行事宜向对方主张权利。四、本案受理费1050元，减半收取525元，由原告林碧谦承担。本院认为：本案是居间合同纠纷。涉案《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，本院依法予以认定，该合同对原告、被告优房产信息部均具有约束力。一、被告优房产应否向原告退回中介服务费24880元。首先，原告称签订合同时，因被告优房产信息部承诺能办妥银行按揭贷款，才签订《房屋买卖合同》，对此被告优房产信息部予以否认，原告亦未能举证证明被告优房产信息部明知林××收入无法办理足额贷款而作出保证贷款的承诺，本院对其主张不予采信。其次，被告优房产信息部辩称在光大银行的贷款申请没有通过是因为原告没有提供担保，在农业银行的贷款申请没有通过是因为原告未提供支付首期款的存款证明，对此，本院认为，涉案合同并没有约定原告在贷款不批准时要提供担保，被告优房产信息部亦未提供证据证明双方有此约定，同时，根据农业银行的回复，贷款最终没有获得批准是因为林××的收入证明未能达到该行住房按揭贷款的审批规定，而并非原告没有配合提交相应的材料而导致贷款申请不通过，被告优房产信息部的主张与本案查明的事实不符，故被告优房产信息部以原告没有配合办理银行贷款而拒绝退回中介服务费，本院不予采纳。最后，虽然《房屋买卖合同》第八条约定“如买方正常配合办理按揭不通过，中介方中介费全数退还，无息退还，五个工作日内”，但同时亦约定原告应于2018年7月27日提交资料办理贷款申请，原告于2018年8月27日才向农业银行提交贷款申请，其没有按合同约定的期限办理银行贷款，存在一定的过错。另外，被告优房产信息部亦促成了双方签订《房屋买卖合同》，协助了原告办理银行贷款手续，履行了居间人的义务。因此，综合考虑本案的情况，本院酌定被告优房产信息部应向原告退回居间服务费15000元，原告请求超出前述部分，本院不予支持。二、关于被告莫丝诗应否承担还款责任问题。根据《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担”的规定，被告莫丝诗作为被告优房产信息部的个体经营者，被告莫丝诗应对上述债务承担共同清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告江海区优房产信息部、莫丝诗应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林碧谦退回中介服务费15000元；二、驳回原告林碧谦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费422元，由原告林碧谦负担168元，被告江海区优房产信息部、莫丝诗共同负担254元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  吴翠青人民陪审员  区少卉人民陪审员  陈彩萍二〇一九年十一月十五日法官助理陈祎姗书记员李伟铭