江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣08民终2424号上诉人（原审被告）：吉安市建兴房地产开发有限公司，住所地吉安市吉州区阳明东路阳明商城，统一社会信用代码913608007633760657。法定代表人：吴建兴，该公司执行董事。委托诉讼代理人：单吉生，该公司副总经理。被上诉人（原审原告）：王继业，男，1959年9月22日生，汉族，住吉水县。委托诉讼代理人：谭棠武，江西荟萃律师事务所律师。上诉人吉安市建兴房地产开发有限公司（以下除判决主文外均简称建兴房地产公司）因与被上诉人王继业定金合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2019）赣0802民初3374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。建兴房地产公司上诉请求：撤销原审判决第一项，改判其不承担购房款利息499276元并由王继业承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。合同约定六个月到期后王继业可选择要房子或者退款，而王继业选择要房子，六个月到期后至正式购房合同签订之日止是正常的预付房屋款项发挥预付房款作用的期间，不应计算利息。2.一审判决适用法律错误。签订正式购房合同后应视为未约定逾期利率或者约定不明，最多按同期银行贷款利率计算资金占用期间利息。王继业辩称：1.六个月到期后双方没有选择退款也没有解除合同，应视为双方选择延续定金合同，2017年1月26日签订正式商品房买卖合同应视为双方对购房定金协议的认可。2.协议约定的六个月并不是计息时间，而是与其签订正式商品房买卖合同的时间，双方签订正式商品房买卖合同后应以定金协议进行结算，建兴房地产公司应支付其剩余购房定金及按合同支付利息。王继业向一审法院起诉请求：1.判令建兴房地产公司返还购房定金245755元及利息（2014年11月28日至2017年1月17日期间利息按本金100万元月利率1.5%计算，金额为385000元；2017年1月18日至实际付款之日止的利息按本金245755元月利率1.5%计算）。2.本案诉讼费由建兴房地产公司承担。一审法院认定的事实：2014年11月28日，王继业（乙方）与建兴房地产公司（甲方）签订一份《购房订金协议》，约定甲方将其开发的吉安市金鹭花园小区DR-4栋101#、103#房按现状出售给乙方。因甲方企业资质年检和房产用途性质待定，现暂时停办相关房产交易手续，乙方自愿同意待甲方于收到乙方100万元购房订金之日起6个月内，若恢复法定办理房产购房合同交易后，甲乙双方再另行商定确认该商品房成交价格，如成交价格未达成一致，由甲方7天内退回乙方购房订金，并按一分五厘计付月利息给乙方，如成交价格达成一致，该购房订金和本协议约定的利息冲抵购房款。付款方式：乙方于2014年11月28日将预购房订金100万元支付给甲方指定的银行账号，甲方确认收到预购房订金后出具收款收据。如成交价格达成一致，购房款按双方签订的正式房屋买卖合同履行。协议签订当日，王继业向吴建飞账户汇款100万元，建兴房地产公司向王继业出具收据。2017年1月26日，建兴房地产公司与王翔龙（王继业儿子）、王瑛（王继业女儿）签订《商品房买卖合同》，约定建兴房地产公司将金鹭花园DR-4幢01号办公用房出售给王翔龙、王瑛，该房建筑面积167.61平方米，销售单价4500元/平方米，房款总价754245元。2018年1月16日，建兴房地产公司给王翔龙、王瑛开具了金额为754245元的购房款增值税发票。之后，王翔龙、王瑛取得了该房的不动产登记证书。一审法院认为：王继业、建兴房地产公司签订的《购房订金协议》约定双方在将来的一定期限内订立商品房买卖合同及确定销售价格，该协议的性质属于商品房预约合同。王继业在商品房买卖合同签订前所支付的订金系预付房款，该款虽汇至吴建飞的个人账户，但建兴房地产公司向王继业出具了收款收据，说明建兴房地产公司认可吴建飞账户为其指定的收款账户，故应认定建兴房地产公司收取了王继业预付房款100万元。之后，建兴房地产公司应王继业要求与王翔龙、王瑛签订了商品房买卖合同，并开具了收取购房款754245元的发票，用王继业预交的100万元房款核减后，建兴房地产公司应将多收取的245755元房款退回。本案的争议焦点为：1.王继业主张的利息是否应当支付；2.王继业的起诉是否超过诉讼时效；3.王继业是否应当承担未退款的责任。1.关于利息是否应当支付的问题。协议约定“甲方于收到乙方人民币100万元购房订金之日起6个月内，若恢复法定办理房产购房合同交易后，甲乙双方再另行商定确认该商品房成交价格，如成交价格未达成一致，由甲方7天内退回乙方购房订金，并按一分五厘计付月利息给乙方，如成交价格达成一致，该购房订金和本协议约定的利息冲抵购房款”。根据该约定可以明确，在建兴房地产公司收取订金后不论双方就成交价格是否达成一致，建兴房地产公司均按月利率1.5%向王继业支付利息，而收取订金之日起6个月的时间约定是双方对于签订商品房买卖合同的时间约定，如超出该时间，王继业可选择退款，建兴房地产公司将该6个月的时间约定解释为计息时间不符合双方达成的不论合同是否签订均计算利息的合意，故建兴房地产公司对于利息计算时间的抗辩，不予采纳。对于利息的计算应分段计算：一、自2014年11月28日王继业支付100万元预付房款之日起，至商品房买卖合同签订前，即至2017年1月17日止，建兴房地产公司应当按月利率1.5%支付王继业100万元预付房款的利息；二、2017年1月18日起至实际付款之日止按月利率1.5%支付应退房款245755元的利息。2.关于王继业的起诉是否超过诉讼时效的问题。建兴房地产公司与王翔龙、王瑛于2017年1月26日签订《商品房买卖合同》，此时，王继业才能确定应退款金额及利息如何计算，王继业于2019年7月5日提起诉讼，并未超过诉讼时效。3.关于退款责任承担的问题。建兴房地产公司在应退款金额确定后并未将该款退至王继业的交款账户，说明其并未主动履行退款义务，其辩称未及时退款原因是王继业未办理退款手续与事实不符，不予采纳。综上所述，对王继业的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：吉安市建兴房地产开发有限公司退还王继业购房款245755元及利息（计算至2019年8月18日的利息为499276元，2019年8月19日至实际付清款之日止的利息按1.5%计算）。案件受理费11189元，减半收取5595元，由建兴房地产公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：本案二审争议焦点集中在建兴房地产公司应否按月息1.5%向王继业支付2015年6月5日后的利息。《购房订金协议》系建兴房地产公司与王继业真实意思表示，且双方均认可该协议的效力，应以该协议的约定作为本案处理的依据。该协议约定“乙方自愿同意待甲方于收到乙方人民币100万元购房订金之日起6个月内……如成交价格未达成一致，由甲方7天内退回乙方购房订金，并按一分五厘计付月利息给乙方，如成交价格达成一致，该购房订金和本协议约定的利息冲抵购房款。”根据该约定的表述，2014年11月28日至2015年6月5日（六个月零七天），无论是否就成交价格达成一致，建兴房地产公司都应按照月息1.5%支付利息。而对于2015年6月5日后双方就成交价格达成或者未达成一致时如何处理，该协议并未进行明确约定。但2015年6月5日后，建兴房地产公司事实上已对王继业支付的购房定金造成资金占用，对王继业造成损失，依照公平原则，建兴房地产公司应当支付合理对价，即建兴房地产公司应自2015年6月5日起向王继业按同期银行贷款利率支付利息。综上，建兴房地产公司应返还王继业剩余购房款245755元并支付资金占用期间的相应利息，其中：2014年11月28日至2015年6月5日利息为93500元﹝1000000元×（6个月+7天/30天）×1.5%﹞；2015年6月6日至2017年1月25日的利息，以本金1000000元按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；2017年1月26日至2019年8月19日的利息，以本金245755元按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；2019年8月20日起至实际支付之日止的利息，以本金245755元按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，建兴房地产公司的上诉理由部分成立，对其上诉请求中的合理部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江西省吉安市吉州区人民法院（2019）赣0802民初3374号民事判决；二、上诉人吉安市建兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被上诉人王继业剩余购房款245755元并支付利息（2014年11月28日至2015年6月5日利息为93500元；2015年6月6日至2017年1月25日的利息，以本金1000000元按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；2017年1月26日至2019年8月19日的利息，以本金245755元按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；2019年8月20日起至实际支付之日止的利息，以本金245755元按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回被上诉人王继业的其他诉讼请求。一审案件受理费5595元，二审案件受理费8989元，合计14584元，由上诉人吉安市建兴房地产开发有限公司负担10089元，被上诉人王继业负担4495元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  王文忠审判员  陈 晨审判员  杨思铭二〇一九年十一月二十九日法官助理王婷书记员刘娟