云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)云2504民初3653号 原告：张保喜，男，1971年11月22日出生，汉族，居民，本科，住弥勒市。 被告：何秋节，女，1982年9月14日出生，彝族，居民，小学，住泸西县。 原告张保喜与被告何秋节租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张保喜，被告何秋节到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张保喜向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决解除原告与被告签订的《餐厅出租合同》;将出租给被告的餐厅收回；2.判决被告支付原告未履行合同导致的违约金42000元；3.本案诉讼费用由被告全部承担。诉讼中，原告增加诉讼请求，要求被告将合同上附大件清单中的大茶板3张，其他桌子12张，字画如意自在和凡的相皆是虚妄、电冰箱2个、消毒柜2个、煮饭车1张及清单上的东西按实物返还原告，被告所办消费卡，未消费的部分由被告负责退还。事实与理由：原告投资经营有坐落于弥勒市的“素食餐厅”于2005年7月15日开业，是云南省现存唯一超过十年的素食餐厅，曾经于2009年荣获全国首家免费4年素食餐厅，2018年投票评选为云南省舌尖上的美食第一名，云南名牌餐饮店，是弥勒市著名的素食餐饮名店，在弥勒地区享有一定声誉，经营红火，顾客盈门。2018年12月原告因有急事不能照顾餐饮店的生意，经与被告平等自愿、协商一致，于2018年12月5日签订了《餐厅出租合同》一份，约定将“素食餐厅”出租给被告经营，双方约定：租期自2018年12月5日至2021年12月5日，租金一年付一次、第1年60000元，第2年70000元，第3年80000元，先付房费后使用，付款日期为每年9月1日。双方的约定若违反合同，应以租金的20％赔偿对方的违约金，并赔偿对方所造成的损失，合同押金到期满后无卡费拖欠才退还。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告将餐厅交由被告经营管理。在被告接管经营餐厅仅半年多，因其经营不善，素食菜品质量低劣，口味不好，导致无法继续经营，期间被告为新老客户办理了大量就餐优惠卡，收受了顾客几万元的预存费用。被告于2019年7月2日关门停业，导致一些办理了就餐卡的老顾客无法就餐，打电话向原告追问。2019年9月1日，被告应交第二年的租金人民币70000元，至今逾期两个多月未交租金，被告已经违约。原告认为，素食餐厅是名牌品牌，因被告的过错造成了一定不良影响和无法估量的损失，导致素食餐厅品牌店的期待利益受损，将来顾客减少、收益减少、在弥勒地区的名誉、声誉和社会评价降低，无法计算的损失。原告要求其赔偿损失合理合法。其次，在履行合同过程中，被告未按合同约定交纳第2年度的租金，已经违约，根据合同法规定和双方约定，违约方必须赔偿守约方违约金。第三，转租餐厅时，被告收受了餐厅内的斋料和食材价值8000余元(有清单)，原告提出撤销合同，构成违约必须赔偿原告各类食材款。其收受顾客几万元的就餐优惠卡，押金不能退还，原告就算接手也不敢经营，顾客会上门要账。将素食餐厅恢复原样，将餐厅房屋归还由原告管理。原告特依法提起诉讼，恳请人民法院查明本案事实，判决支持原告的诉讼请求，以维护法律的尊严，维护原告的合法权益。 被告何秋节辩称：1.诉争餐厅房屋系原告向案外人弥勒市国土资源事务所承租，租期为2017年4月1日起至2020年4月1日止。原告明知没有履行能力，却为了骗取高额的租金利润，欺骗被告订三年期限的餐厅转租合同，显然存在欺诈。弥勒市国土资源事务所与原告签订的租赁合同第四条明确约定，诉争房屋不得转租，需转租必须经弥勤市国土资源事务所同意。在弥勒市国土资源事务所毫不知情的情况下，原告将房屋及餐厅转租给被告，明显违反约定。原告纯粹挖坑给被告跳，反而提起诉讼声称被告违约，这种不诚信的交易，司法不应当从容。2.原告的行为存在根本性违约，导致合同不能继续履行。被告与原告于2018年12月5日签订的《餐厅出租合同》第一条约定，租赁经营场所为一至三楼，弥勒市国土资源事务所租给原告的一至三楼整栋房屋年平均租金不到40000元，原告转租给被告的年平均租金70000元。原告将一楼重复租给他人经营，每年租金83000元，每年收取租金为153000元，扣减应付国土资源事务所不到40000元，每年净赚110000多。被告接手餐厅后到工商、税务、卫健等部门办理经营证照，行政机关答复需撤销原告之前的证照才能办理，而且需要房屋产权人出具房屋使用权证明。原告一直不配合，被告办不了证照，根本无法经营。原告在经营期间，以办卡形式收取很多顾客的就餐费用，原告将记账簿等材料收走，导致老顾客就餐时无法核对。3.本案诉争主要原因系原告构成根本性违约导致合同不能履行，被告不能继续经营，被告行使的是不安抗辩权和先诉抗辩权，完全符合法律规定，没有任何违约行为。原告以被告2019年9月1日未交租金为由提起违约之诉依法不成立。首先，原告取得的租期至2020年4月1日届满，剩余租期根本没有办法履行，让被告交付一整年的租金显然不合法。其次，诉争房屋约定禁止转租，现产权人要收回房屋，被告交了租金还面临着被扫地出门。原告至今没有把一楼房屋交付被告，被告第一年的租金都交多了，原告继续交付一楼房屋的同时，还应当退还一楼对应的租金，被告根本不欠原告租金。合同约定由被告2019年9月1日交租金，但原告的违约行为导致不能继续履行合同，被告2019年7月5日就提起诉讼，所行使的是不安抗辩权和先诉抗辩权。4.原告主张的违约金过高，依法应当调整降低并且不予支持。针对上述事实及法律规定，请求法院判决驳回原告对被告提出的全部诉讼请求。 原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交以下证据： 1.《餐厅出租合同》复印件1份，欲证实原告与被告签订餐厅出租合同，对违约责任等相关内容进行了约定。 2.清单复印件2份，欲证实原告提交斋料和老会员费用的事实。 经质证，被告对原告提交的证据1、2均无异议。 被告为证实其主张，向本院提交以下证据：租赁合同复印件1份，欲证实原告与弥勒市国土资源事务所签订规定合同在2020年4月1日就到期了。 经质证，原告对被告提交的证据无异议。 本院依职权调取（2019）云2504民初2452号庭审笔录复印件1份，欲证实何秋节已向法院起诉，案件在审理中。 经质证，原、被告对本院依职权调取（2019）云2504民初2452号庭审笔录无异议。 经举证、质证，双方当事人对对方提交的证据均无异议本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：原、被告系朋友。2017年4月1日，原告与弥勒市国土资源事务所签订了《租赁合同》承租弥勒市国土资源事务所位于弥勒市的房屋经营“素食餐厅”。租期叁年即2017年4月1日至2020年4月1日止。2018年12月5日，原、被告签订了《餐厅出租合同》，租期2018年12月5日至2021年12月5日止。房屋租金：一年一付，每年房租第一年60000元，第二年70000元，第三年80000元整，押金30000元。先支付房租后使用房屋，付款日期为每年9月1日。违约责任：双方若违反合同，应以租金的20%赔偿对方违约金，并赔偿对方所造成的损失。遵守合同的押金，期满后无卡费拖欠则全额退还，合同期内押金无利息，多退少补。合同上约定的附大件清单及清单上的实物，在合同期满时，由被告返还原告，附大件清单有：大茶板3张，其他桌子12张，字画如意自在和凡的相皆是虚妄、电冰箱2个、消毒柜2个、煮饭车1张归被告使用，清单上实物有：火腿肠17个、鱼4条、肉串10包、肉片14包、素鸡22个、排骨19包、东坡肉18个、米50公斤、玉米面10公斤、白豆6公斤、紫米10公斤、小町米10公斤、花生12.5公斤、米醋10瓶、黄花菜1公斤、海带2件+3公斤、干辣子2公斤、大枣1.5公斤、花椒面1公斤、小汤圆15包、荞片7公斤、虾片6.7公斤、荞丝7.5公斤、豆腐皮1公斤、香菇角11公斤、洗衣粉1件、电磁炉8个、花椒2.8公斤、麻辣（1+1）4包、山珍调味料19包、味极鲜4瓶、白糖9公斤、辣椒面2公斤、草果1.7公斤、液化气1桶、发电机1台。2018年12月4日及12月12日，被告支付原告租金60000元及押金30000元。2019年7月8日，何秋节向本院起诉，要求撤销其与张保喜签订的《餐厅出租合同》；并退还其租金25000元及押金30000元，该案在审理中。另查明，自2019年7月2日起，餐厅停止营业，餐厅钥匙现由何秋节保管。 本院认为，原告与被告自愿签订的《餐厅出租合同》,系双方当事人的真实意思表示,且未违反法律及行政法规的强制性规定,合同合法有效。原告主张解除合同，被告同意解除合同，本院予以支持。本案中，原告主张由被告支付三年租金210000元，按20%支付其违约金的请求，本案原告在签订合同时未告知被告，其与弥勒市国土资源事务所签订了《租赁合同》于2020年4月1日到期，原告也有一定过错，但未对被告的正常经营造成影响。被告在正常经营期间，其自己于2019年7月2日停止营业，2019年7月8日向法院起诉，且未按约支付第二年的租金，被告应承担主要过错责任。但原告第一年租期未满，双方在合同中并未约定以多少租金来计算违约金，本院支持以第二年租金按20%计算，计违约金14000元，因本案原告也有过错，故本院酌情支持由被告支付原告违约金10000元。原告主张由被告返还附大件清单中的大茶板3张，其他桌子12张，字画如意自在和凡的相皆是虚妄、电冰箱2个、消毒柜2个、煮饭车1张及清单上的实物返还原告，被告所办消费卡，未消费的部分由被告负责退还的请求，被告同意，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十一条第一款、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告张保喜与被告何秋节于2018年12月5日签订的《餐厅出租合同》。 二、由被告何秋节于判决生效后十日内支付原告违约金10000元。 三、由被告何秋节于判决生效后十日内返还原告张保喜大茶板3张、其他桌子12张、字画如意自在和凡的相皆是虚妄、电冰箱2个、消毒柜2个、煮饭车1张、火腿肠17个、鱼4条、肉串10包、肉片14包、素鸡22个、排骨19包、东坡肉18个、米50公斤、玉米面10公斤、白豆6公斤、紫米10公斤、小町米10公斤、花生12.5公斤、米醋10瓶、黄花菜1公斤、海带2件+3公斤、干辣子2公斤、大枣1.5公斤、花椒面1公斤、小汤圆15包、荞片7公斤、虾片6.7公斤、荞丝7.5公斤、豆腐皮1公斤、香菇角11公斤、洗衣粉1件、电磁炉8个、花椒2.8公斤、麻辣（1+1）4包、山珍调味料19包、味极鲜4瓶、白糖9公斤、辣椒面2公斤、草果1.7公斤、液化气1桶、发电机1台。并将餐厅交还原告张保喜管理使用。 四、被告何秋节所办的消费卡，未消费的部分由被告何秋节负责退还。 五、驳回原告张保喜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费850元，减半收取计425元，由原告张保喜负担324元，由被告何秋节负担101元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员  张菊芬 二〇一九年十一月二十六日 书记员  余亚男