北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初4437号原告：邢玉兰，女，1938年7月7日出生，汉族，北京市第二建筑公司退休职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：梁涛，北京市天咨律师事务所律师。被告：张超，男，1963年11月17日出生，汉族，外交服务局职员，住北京市朝阳区。被告：王春红，女，1975年11月10日出生，汉族。委托诉讼代理人：张春辉，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京金紫燕房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区仁和镇宏城花园7号楼三单元102。法定代表人：张楠，总经理。委托诉讼代理人：贾某，男，1989年3月8日出生，汉族，该公司职员，住北京市顺义区。第三人：张晖，女，1969年3月11日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。原告邢玉兰（以下简称姓名）与被告张超（以下简称姓名）、被告王春红（以下简称姓名）、被告北京金紫燕房地产经纪有限公司（以下简称金紫燕公司）、第三人张晖（以下简称姓名）确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。邢玉兰及其委托代理人梁涛，张超、王春红及其委托诉讼代理人张春辉均到庭参与诉讼，金紫燕公司、张晖经本院合法传唤未到庭。本案依法缺席审理，现已审理终结。邢玉兰向本院提出诉讼请求：依法确认张超、王春红、金紫燕公司签署的《北京市房屋买卖合同》无效，王春红返还北京市顺义区双阳南区甲13号楼1层四单元某某房屋（以下简称某某房屋）。事实和理由：邢玉兰与张某某系夫妻关系，2014年12月17日张某某病故。就张某某名下某某房屋，北京市朝阳区人民法院于2015年11月5日作出民事判决，判决邢玉兰继承八分之七份额，张晖继承八分之一的份额。2017年12月20日，邢玉兰取得某某房屋八分之七份额的房屋产权证明。至此，邢玉兰发现张超、王春红、金紫燕公司于2015年1月8日签署《北京市房屋买卖合同》，该房屋的出售人为张某某，张超代张某某签名。因张某某于2014年12月17日去世，所以其不能成为合同主体，也无法签订买卖合同，所以合同主体不合法，张某某也不可能委托张超订立合同，也不可能存在事后追认。故此诉至人民法院。张超辩称：我告诉金紫燕公司贾某我父亲张某某2014年12月17日去世，因为贾某告诉我合同可以签，贾某说咨询过律师等，所以才签订协议。为了想给我母亲、我儿子改善住房环境，换置一间两居室，想把某某房屋卖了凑购房款。2015年1月8日，金紫燕公司说可以签合同，我才与王春红签订的合同，金紫燕公司为了促成交易，不让我告诉王春红我父亲去世的事情，签合同当时王春红是不知情的。一个月后，我告诉王春红我父亲去世的事情，我同意解除合同，王春红要求双倍返还定金4万元，她不同意商量，要不然给4万元、要不然继续履行合同。我拿不出钱，问贾某是否可以继续履行下去，贾某给我出了一些主意，但解决不了事情，贾某说收了中介费就不可能拿出去，让我和王春红自行协商。2015年3月王春红催我，贾某提出折中的方案，让我把房屋先给王春红住着，让签订一份补充协议，在2015年4月30签订补充协议，当天我把钥匙给了金紫燕公司，金紫燕公司把钥匙给了王春红，居住至今。在这期间，我出售金紫燕公司，是为了给家里置换房屋，我资金紧张。在此期间，我给王春红提能否给我房款，王春红说不能给。2016年5月贾某告诉我王春红可以给我20万元作为首付款。后来，我带着王春红去了望京派出所、顺义法院，我想到顺义法院做宣告死亡，法院称只能先宣告失踪、四年后才能宣告死亡。我认为初始签订合同时是受了金紫燕公司的忽悠、蒙蔽，我当时没想着马上签合同，金紫燕公司告诉我可以签，我告诉他们我父亲去世了，他们也没看死亡证明。我认为涉案合同是无效的，要求返还金紫燕公司，我收了王春红20万元马上还了银行的贷款，银行贷款从每月4000多，降到3000出头，2万元也是用于处理银行贷款。我卖房时，我母亲不知道，在2015年下半年还是2016年知道了卖房的事情，具体时间记不清了，我母亲知道后不同意出售某某房屋。王春红辩称，我不同意邢玉兰的诉讼请求。张某某去世后，张超故意隐瞒，所以买卖合同上是张某某的名字。该买卖合同实质是张某某的法定继承人处分某某房屋。张超是继承人之一，自张某某去世后，在其未作出放弃继承的表示之前，其本身就是该房产的所有权人之一，其有权利签署合同。某某房屋是邢玉兰与张某某的夫妻共同财产，双方各占房屋二分之一的份额，同时邢玉兰也是张某某的继承人之一，享有合法继承权，其本人对张超代理出售房屋是知情的，而且是同意的。即使邢玉兰签署合同时不知道，至少事后是知情的，并且同意买卖合同。生效判决确定邢玉兰占有某某房屋八分之七的份额，此超过三分之二，所以邢玉兰完全可以处分房屋，张晖下落不明不能到场，其占有的份额较小，所以不影响邢玉兰对房屋的处分权。我是善意购买人，以合理价格购买。法律未禁止法定继承人以被继承人名义处分遗产，张超以张某某名义签署房屋买卖合同，并非必然无效。本案中，大部分且占有大部分份额的继承人同意，涉案合同是有效的。我不同意返还某某房屋，我是基于房屋买卖合同占有使用某某房屋，该合同效力未定，邢玉兰要求返还某某房屋无依据。金紫燕未到庭，亦未提交书面答辩状。张晖未到庭，亦未提交书面答辩状。经审理查明：2015年1月8日，王春红、张超（代张某某）、金紫燕公司签订《北京市房屋买卖合同》，约定出卖人张某某出售某某房屋，房屋成交价格为130万元，定金2万元，王春红拟贷款90万元。同日，王春红支付金紫燕公司居间服务费19500元。2015年4月30日，出卖方委托代理人张超、王春红签订《补充协议》，由于甲方个人原因，导致某某房屋买卖手续暂时不能继续履行。经双方协商一致，甲方于2015年5月1日将房产交于王春红。待甲方解决该房产问题后，双方继续履行该买卖合同，如甲方违约不再出售，则退还双倍定金既居间服务费和王春红的装修费用，如王春红违约不再购买，则定金及居间服务费不退。2016年4月17日，售房人张超代（邢玉兰）、购房人王春红签订《首付款证明》，其内容为成交房产的地址为某某房屋本人是成交房屋的产权所有人，拟以合法手续将房产出售给购房人王春红，先收到购房人支付首付款，共计22万元。另查一、张某某与邢玉兰系夫妻关系，共育有张军、张超及张晖子女三人。张某某于2014年12月17日去世。另查二、2005年3月17日，某某房屋登记于张某某名下。2015年5月，邢玉兰诉张军、张超、张晖法定继承纠纷一案，邢玉兰的诉讼请求为依法分割某某房屋，要求判令被继承人张某某在上述房屋中的遗产份额由邢玉兰单独继承。2015年11月5日，本院作出（2015）朝民初字第某某号，判决1、??被继承人张某某名下位于北京市顺义区双阳南区甲13号楼四单元某某号的房屋由邢玉兰继承八分之七的份额、由张晖继承八分之一的份额；??驳回邢玉兰的其他诉讼请求。2016年1月29日，上述民事判决发生法律效力。诉讼中，2018年9月5日，本院工作人员与张军谈话，其表示某某房屋归邢玉兰所有，不申请参与本案诉讼，张超处理上述房屋时没有与其商量。庭审中，王春红提供录音，以此证明邢玉兰知道房屋买卖合同事宜，并且同意继续履行合同，邢玉兰有八分之七的份额，合同是合法有效的。邢玉兰表示明确告知王春红没有出售房屋。张超表示王春红欺骗邢玉兰。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。2015年1月8日王春红、张超（代张某某）、金紫燕公司签订《北京市房屋买卖合同》时，张某某已经去世。签订合同时，依据王春红、张超的陈述证明张超未告诉王春红张某某去世之事实，当时王春红支付了定金。涉案房屋的继承人为邢玉兰、张军、张超、张晖，本案的关键在于邢玉兰是否同意张超代理处理某某房屋。此需要考虑以下问题，第一、事情经过。2015年4月30日张超、王春红签订《补充协议》约定将某某房屋于2015年5月1日交付给王春红，后2015年5月邢玉兰起诉张超等人处理某某房屋继承事宜，2016年1月29日上述继承案件民事判决发生法律效力，2016年4月17日售房人张超代邢玉兰、购房人王春红签订《首付款证明》；第二、王春红提供录音以此证明邢玉兰同意张超处理某某房屋，邢玉兰对上述录音真实性不持异议；第三、张超购置房屋、邢玉兰实际居住、贷款等情况，综上，本院认定邢玉兰授权张超处理某某号房屋。结合生效法律文书确定邢玉兰占某某房屋八分之七的份额，张晖占八分之一的份额的事实，本院对邢玉兰要求确认合同无效之诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十一条、第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告邢玉兰的全部诉讼请求。案件受理费二十五元，由原告邢玉兰负担（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉书，并按对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  欧阳华审判员  李清华审判员  斯晓荷二〇一九年十一月二十日书记员  彭林海