北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0105民初33529号原告：都福企业管理（上海）有限公司。法定代表人：IVONNEMARIACABRERA，董事长。委托诉讼代理人：徐炜，上海市震旦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王劼，上海市震旦律师事务所律师。被告：北京新港鼎盛物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥路甲16号新港商城地下二层办公室。法定代表人：叶国坚。被告：北京星泰泓信资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥路甲16号星泰中心B座5层。法定代表人：刘庆。委托诉讼代理人：刘娟，北京市盈科律师事务所律师。原告都福企业管理（上海）有限公司（以下称都福公司）与被告北京新港鼎盛物业管理有限公司（以下称新港公司）、北京星泰泓信资产管理有限公司（以下称星泰公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。都福公司的委托代理人王劼，星泰公司的委托代理人刘娟到庭参加了诉讼。新港公司经本院依法送达出庭传票无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。都福公司向本院提出诉讼请求：1、确认都福公司与新港公司签订的《北京将台新港商城写字楼租赁合同》无效。2、判令二被告共同返还都福公司押金182882.8元。3、判令二被告共同支付都福公司逾期利息（以182882.8元为本金，自2018年5月1日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）（本判决书中的货币均为人民币）。事实和理由：2015年3月11日，都福公司与新港公司、新港集团国际有限公司（以下称新港集团公司）签订了《北京将台新港商城写字楼租赁合同》。合同约定：新港公司出租，都福公司承租的单元位于北京市朝阳区酒仙桥路16号北京将台新港中心（以下称新港中心）第5层505单元，租赁建筑面积448.7平方米；租赁期限为3年，自2015年4月1日起至2018年3月31日止（包含首尾两日）；月租金为77793.4元，租金以三个月为一期，计233380.2元；都福公司依据双方的约定已于2015年2月23日向新港公司支付了相当于两个月租金和管理费的款项作为押金，计182882.8元；在都福公司完全遵守和履行租赁合同和物业管理合同的前提下，新港公司和新港集团公司共同担保，新港公司应当在本合同终止及都福公司将租赁房屋交还给新港公司后的10日内将押金无息退还都福公司。合同履行至2017年7月，都福公司接到星泰公司和新港公司的《通知》，通知都福公司等租户：自2017年8月1日起，将台新港大厦内所有租户、商户、使用单位和个人应当交纳的租金，均由星泰公司收取。后星泰公司、新港公司与都福公司签订《协议书》，都福公司向星泰公司交纳租金。2018年3月31日合同到期，都福公司将租赁房屋交还给星泰公司，办好了交接验收，但新港公司、星泰公司至今未按合同约定将押金退还都福公司。新港中心房屋是星泰公司出租给新港集团公司的，星泰公司和新港集团公司于2013年12月28日签订了《“将台商业综合楼”房屋租赁合同》。都福公司在本案立案后，经查询了解，该《“将台商业综合楼”房屋租赁合同》已在2018年3月30日被贵院判决无效。都福公司通过该判决书才知：星泰公司未取得涉案房屋建设工程规划许可证，截止到该案法庭辩论终结前，星泰公司亦未取得建设工程规划许可证，也未提供证据证明相关主管部门明确批准建设。但是，在都福公司与新港物业公司签订合同时、在都福公司与两被告签订协议时，两被告均告知都福公司：该房屋产权为北京市朝阳区将台乡集体所有，产权单位为北京朝阳区将台乡人民政府（以下称将台乡政府），该房屋属于合法建筑，产权证在办理中，并出示将台乡政府的《证明》。现在都福公司才发现，两被告未将该房屋的真实情况及其诉讼告知都福公司；都福公司所签的合同、协议是无效的，两被告对此是有过错的。在租赁的前期，都福公司向新港物业公司支付租金（或使用费），在租赁的后期，都福公司按两被告的要求，向星泰公司支付租金（或使用费），而且，都福公司已在2018年3月31日，按约定将房屋交还星泰公司，办好了交接验收。因此，两被告应当承担返还押金和支付利息的责任。新港集团公司现已在香港进入清盘程序，对于新港集团公司根据合同约定应对租赁合同履行承担的保证责任，我公司与新港集团公司另行解决。新港公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。星泰公司辩称：星泰公司与都福公司既不存在租赁合同关系，亦未收取都福公司交纳的押金，都福公司要求星泰公司返还押金以及利息的诉请无事实根据和法律依据。根据都福公司提交证据可见，都福公司系与新港公司签订了租赁协议，该租赁协议书中就押金的支付以及返还均作出了相应约定，都福公司向新港公司交纳了押金，都福公司应向新港公司主张相关权利。都福公司与星泰公司间签订过一份三方协议书，仅约定都福公司自2017年8月1日起将租金直接交付给星泰公司且星泰公司已实际收取，但三方明确约定都福公司与新港公司签订的租赁合同约定的其他权利义务，仍由都福公司与新港公司继续履行，故双方于租赁协议书中约定的押金返还义务亦应由双方自行解决，星泰公司不具备返还都福公司押金及利息的法定和约定义务。经审理查明，2013年12月28日，星泰公司（甲方、出租方）与新港集团公司（乙方、承租方）签订《“将台商业综合楼”房屋租赁合同》，约定：因乙方运营位于北京市朝阳区酒仙桥路甲16号“将台商业综合楼”项目而设立的“北京新港商业投资管理有限公司”尚在注册过程中，故仍由乙方签订本合同，北京新港商业投资管理有限公司完成注册后本合同乙方变更为北京新港商业投资管理有限公司，届时甲方、乙方及北京新港商业投资管理有限公司三方签署本合同主体变更协议。甲方同意将新港中心房屋（包括附属设备设施和场地）整体出租给乙方经营。双方已于2013年7月签订了《将台商业综合楼（新港城）租赁框架协议》。租赁房屋为甲方开发建设，包含地下3层，地上12层,建筑总面积约为27621平方米。甲方同意并确保，乙方对租赁房屋有权独立进行自主招商转租，而无需另行获得甲方的同意或确认。涉案房屋的交付日期为2014年1月1日，租赁期限20年，自2014年10月1日至2034年9月30日。2014年8月15日，星泰公司将租赁房屋交付新港集团公司、新港公司。2015年2月2日，星泰公司（甲方）、新港集团公司（乙方）、新港公司（丙方）签订《“将台商业综合楼”房屋租赁合同之补充协议书》，约定：乙方于2014年投资设立了新港公司，专门用于新港中心房屋的招商、运营管理等事宜。根据租赁合同第14-3条约定，乙方实际投资设立的公司为丙方，为此，三方同意将租赁合同的主体变更为甲方与丙方，租赁合同由甲方与丙方履行，丙方承继乙方在租赁合同项下的全部权利义务，乙方对租赁合同项下丙方的全部义务承担连带责任。2015年3月11日，新港公司（甲方、出租方）与都福公司（乙方、承租方）、新港集团公司（丙方、担保方）签订《北京将台新港商城写字楼租赁合同》，约定：甲方将新港中心第5层505号房屋出租给乙方，租赁建筑面积448.7平方米；租赁期限为3年，自2015年4月1日起至2018年3月31日止（包含首尾两日）；月租金为77793.4元，租金以三个月为一期，计233380.2元；乙方依据双方的约定已于2015年2月23日向甲方支付了相当于两个月租金和管理费的款项作为押金，计182882.8元；租约期满时，在乙方已将物业交还甲方并已交清其所欠甲方一切费用、租金并办理完毕其以本租赁场所作为公司（分公司）注册地的营业执照的注销或变更手续后的三十天内，甲方须将乙方所交纳押金，在不支付任何利息或补偿的情况下退还乙方；在乙方完全遵守和履行租赁合同和物业管理合同的前提下，甲方和丙方共同担保，甲方应当在本合同终止及乙方将租赁房屋交还给甲方后的10日内将押金无息退还乙方。2017年7月31日，星泰公司和新港公司发出《通知》，主要内容为：自2017年8月1日起，将台新港大厦内所有租户、商户、使用单位和个人应当交纳的租金，均由星泰公司收取，新港公司不再收取租金；新港大厦仍由新港公司进行管理，新港大厦内所有租户、商户、使用单位和个人此前所签订的租赁合同仍然由新港公司继续履行并承担责任。后星泰公司（甲方）、新港公司（乙方）与都福公司（丙方）签订《协议书》，约定：丙方依据乙方和丙方签订的租赁合同约定的应当向乙方交付的租金，由丙方直接交付给甲方；丙方向甲方交付租金的时间自2017年8月1日开始，如丙方存在欠付乙方2017年7月31日之前应付租金情形的，则由丙方将欠付乙方的租金直接交付给甲方，对丙方已经交付给甲方的租金，乙方不得再向丙方主张权利；乙方和丙方签订的租赁合同约定的其他权利义务，仍由乙方和丙方继续履行。2018年3月31日都福公司与新港公司的合同到期后，都福公司将租赁房屋交还星泰公司，办理了交接手续。星泰公司于2016年起诉新港公司，要求新港公司返还新港中心的所有房屋设施并支付房租、房屋使用费和滞纳金。案件经我院审理认为，星泰公司未取得涉案房屋建设工程规划许可证，也未提供证据证明相关主管部门明确批准建设，故涉案房屋租赁合同应为无效合同。我院据此于2018年3月30日以（2016）京0105民初xxxx号民事判决书判决：一、星泰公司与新港公司签订的《“将台商业综合楼”房屋租赁合同》无效；二、新港公司将新港中心的所有房屋、设施返还星泰公司；三、新港公司支付星泰公司房屋占用使用费2850万元；四、新港公司支付星泰公司保全费5000元；五、驳回星泰公司的其他诉讼请求。该判决书已生效。庭审中，都福公司、星泰公司就其主张提供了证据予以证实，新港公司未到庭进行质证。上述事实，有相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。星泰公司未取得新港中心房屋的建设工程规划许可证，也未提供证据证明相关主管部门明确批准建设，星泰公司与新港公司之间的《“将台商业综合楼”房屋租赁合同》已被生效判决认定无效。新港公司将部分房屋转租给都福公司，新港公司与都福公司签署的《北京将台新港商城写字楼租赁合同》亦属无效。新港公司按照其与都福公司签署的租赁合同收取了都福公司的押金，都福公司要求新港公司返还押金182882.8元并支付利息的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。对于都福公司要求星泰公司对返还押金和利息承担连带责任的诉讼请求，本院认为：1、星泰公司并未收取都福公司的押金。2、星泰公司与都福公司之间不存在租赁合同关系，星泰公司虽在后期直接收取都福公司的租金，但该行为系新港公司自愿转让租金收取权的结果，在星泰公司、新港公司、都福公司三方签署的协议中已明确，新港公司和都福公司租赁合同约定的其他权利义务仍由新港公司和都福公司继续履行。3、新港公司并未对都福公司向星泰公司交还房屋的行为提出异议，在合同无效且新港公司欠付租金的情况下，星泰公司从都福公司处直接收回房屋并无不当，该行为亦无法解读为星泰公司与都福公司存在租赁合同关系。4、都福公司实际使用房屋至合同租期终结，星泰公司未取得建设工程规划许可证并未对都福公司使用房屋造成影响。综合上述因素，都福公司要求星泰公司返还押金和利息的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。新港公司经本院依法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、原告都福企业管理（上海）有限公司与被告北京新港鼎盛物业管理有限公司2015年3月11日签订的《北京将台新港商城写字楼租赁合同》无效。二、被告北京新港鼎盛物业管理有限公司于本判决生效之日起3日内向原告都福企业管理（上海）有限公司返还押金182882.8元并支付利息，利息以未还本金数额为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准，自2018年5月1日起计算至本判决确定的给付之日止。三、驳回原告都福企业管理（上海）有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4080元、公告费560元，均由新港公司负担（都福公司已预交，新港公司于本判决生效之日起3日内支付给都福公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  宋培海人民陪审员  王 芬人民陪审员  于 杰二〇一九年十一月十三日书 记 员  祝婧婧