浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终5545号上诉人（原审原告、反诉被告）：夏克坚，男，1936年4月9日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：吴幼叶、孙**，浙江嘉瑞成律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐柏川，男，1956年11月9日出生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：林红正，浙江泽商律师事务所律师。原审第三人（原审反诉被告）：包爱聪，女，1940年9月19日出生，汉族，住浙江省泰顺县。上诉人夏克坚因与被上诉人徐柏川、原审第三人包爱聪所有权确认纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初2094号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年9月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。夏克坚上诉请求：请求二审法院撤销原审判决，并依法改判；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人取得诉争房屋份额并非基于与包爱聪的约定，而是基于上诉人的祖屋被拆迁安置后建造取得，属于原始取得，不存在是否善意之分。诉争房屋土地证登记在包爱聪一人名下是因为珊溪水库移民时上诉人的粮食户口国家供应，包爱聪粮食户口国家定销。原审法院以善意取得制度规则认为上诉人取得涉案房屋所有权存在恶意而否定了上诉人原始享有该房屋所有权的份额，是错误的。二、涉案房屋土地证初次登记的时间为2002年7月29日，该证书并非上诉人受托申请办理，也不是上诉人领取，是包爱聪所领取，且被上诉人系2005年才从房产中介取得该《土地证》，与诉争房屋买卖时相隔时间甚远。2006年11月22日，包爱聪委托上诉人领取房屋土地证，该土地证一直在上诉人处，后上诉人领取了房产证，并用该两证办理了房屋的不动产证书，该两证现保存在温州市不动产登记服务中心。上诉人对诉争房屋的买卖是完全不知情的，也是一直不同意将自己的份额出让给被上诉人。原判认定上诉人于2007年领取了土地证后将该证书交给被上诉人保管，并据此认定上诉人清楚诉争房屋出卖的事实，是错误的。三、即使涉案协议有效，根据合同相对性的原则，协议仅对协议的双方有约束力，上诉人不是协议的相对方，没有义务对被上诉人承担协助办理过户手续。当庭补充：1、涉案房屋系上诉人所建造，包爱聪出了1万元多，原判认定包爱聪建造了房屋是错误的。2、卖契签订时，土地证尚未办理，结合被上诉人一审庭审中对卖契签订时要求包爱聪家庭成员过来签字的陈述，原判认定房屋出卖时，土地证登记在包爱聪名下，被上诉人有理由相信涉案房屋属于包爱聪所有，是错误的。3、原审法院要求上诉人将持有的涉案房屋50%份额过户登记至被上诉人名下，无法律依据。首先，上诉人从未同意包爱聪单方处置双方共有房产的行为，被上诉人也应知道涉案房屋系上诉人与包爱聪共有。其次，涉案房屋已经登记为上诉人和包爱聪各享有50%的份额，已改变该房屋共同共有的属性，被上诉人不能基于2002年与包爱聪之间发生的房屋买卖行为，要求已改变物权属性的所有权人协助办理变更登记。徐柏川辩称，一、涉案房屋宅基地使用权主体在移民办登记在包爱聪名下，上诉人是居民，不能以农民的身份取得宅基地使用权。上诉人与包爱聪在夫妻关系存续期间建房，不管谁出资，都是属于夫妻共同财产，出资多少并不能决定房屋的归属。二、关于土地证的领取，根据移民办登记情况，建房的审批手续只能批给包爱聪，包爱聪领取了2002年的土地证。2006年的土地证，应系上诉人或者包爱聪去重新办理取得，但也是登记在包爱聪一人名下。至于后来房屋产权登记在上诉人和包爱聪的名下，是因为移民房子经过一段时间后是可以上市流通的。根据涉案房屋权属登记情况，可以显示最初的权属是属于包爱聪的，而之后权属变更是基于夫妻双方对于财产的内部约定。三、房屋的买卖，买受人是否尽到谨慎义务，应该做一个综合的判断。涉案土地证确实登记在包爱聪名下，被上诉人一审庭审中对卖契签订时要求包爱聪家庭成员过来签字的陈述，其欲表达的意思是有询问过包爱聪家庭成员，并要求家庭成员过来签字。上诉人不能依据被上诉人的该请求而得出被上诉人就应当知道房屋是家庭共有的结论，仅能证明被上诉人对于买卖还是相对比较谨慎。一审认为买受人尽到了谨慎义务是正确的。四、一审法院判令上诉人协助办理过户手续，是正确的。上诉人基于2019年的不动产权属登记情况去推翻被上诉人与包爱聪之间的买卖关系，或其认为被上诉人同时受让了其所享有房屋份额的逻辑，是错误的。一审法院是先审理在2019年物权登记之前的买卖关系是否真实有效，基于真实有效的买卖，被上诉人才取得了涉案房屋的权属。在买卖发生时，房屋未进行权属登记，出让方要履行买卖关系中的出让方义务，必须先对房屋进行权属登记，故才有了2019年房屋权属登记。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。原审第三人包爱聪未作陈述。夏克坚向一审法院起诉请求：1.判令徐柏川返还夏克坚坐落于温州市鹿城区仰义乡仰新居民区C3幢1号房屋（50%份额所有权）；2.判令徐柏川支付房屋占有使用费462000元；3.本案诉讼费由徐柏川承担。徐柏川向一审法院反诉请求：1.判令徐柏川与包爱聪签订的房屋卖契有效；2.判令夏克坚及包爱聪协助徐柏川办理房屋过户手续；3.判令反诉诉讼费用由夏克坚、包爱聪负担。一审法院认定事实：夏克坚与包爱聪系夫妻关系。因珊溪水库建设需要，包爱聪移民至温州市鹿城区，并获得仰新居民区C3幢1号地基一间。包爱聪在上述地基上建造了4层楼房。因急需资金周转，包爱聪于2002年4月30日将上述房屋出卖给徐柏川，双方签订《卖契》一份，约定：包爱聪将坐落在温州市鹿城区仰义仰新居民区C区3幢东边第一间四楼，总建筑面积174平方米，出卖给徐柏川；价款为148000元；契明价足，永不找不赎；立尽卖契之后，所有关节未清，由包爱聪自行理直，与徐柏川无涉；今后办理房产过户时，包爱聪无条件协助徐柏川办理，过户费用由徐柏川自行承担。卖契签订后，徐柏川向包爱聪支付了房款143000元，并于同年5月8日向包爱聪出具《欠条》一份，载明：今暂欠包爱聪购房款5000元，待办齐房产权证后付清。包爱聪即将上述房屋交付给徐柏川。徐柏川便将上述房屋加盖至五层楼房，一直占有使用该房屋。同年6月25日，温州市国土资源局核准登记了温国用（2002）字第1-17887号《国有土地使用证》，载明：土地使用者为包爱聪，坐落鹿城区仰义乡仰新居民区C3幢1号，用途为住宅用地，使用权类型为划拨，使用权面积为45.74平方米。2006年11月22日，包爱聪出具《委托书》一份，委托夏克坚领取上述房屋的土地证。2007年1月8日，夏克坚向温州市国土资源局领取了上述《国有土地使用证》，该《国有土地使用证》便交由徐柏川保管。2015年12月23日，包爱聪在浙江省泰顺县公证处办理了公证委托书，委托夏克坚代为办理上述房屋的所有权登记手续（登记为夏克坚与包爱聪按份共有），并领取房屋所有权证。2016年1月25日，夏克坚以自己和包爱聪代理人的名义向温州市国土资源局申请上述房屋的产权登记，并约定该房产由夏克坚与包爱聪按份共有，各享有50%的份额。同年2月2日，温州市房屋登记中心向夏克坚及包爱聪核准颁发了《房屋所有权证》。2019年1月21日，温州市国土资源局向夏克坚及包爱聪核准颁发了《不动产权证书》，载明：房产坐落鹿城区仰新居民区C3幢1号，建筑面积242.01平方米，由夏克坚及包爱聪按份共有，各占50%份额。为此，夏克坚向该院起诉。在审理中，徐柏川提起反诉。包爱聪向该院申请对《卖契》上的包爱聪签名笔迹及指纹的真实性进行鉴定。该院委托鉴定机构进行笔迹及指纹鉴定，后包爱聪撤回鉴定申请。一审法院认为，徐柏川与包爱聪签订的《卖契》系当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效的合同。涉案房屋出卖时，尚未进行所有权登记，但土地使用权登记在包爱聪名下，徐柏川有理由相信涉案房屋属于包爱聪所有，已尽到了买受人应尽的谨慎义务。徐柏川已经支付了房款，合法占有了房屋，并对涉案房屋进行抬建，依法享有涉案房屋的物权。夏克坚于2007年1月8日领取了涉案房屋的《国有土地使用证》，并交由徐柏川保管，说明夏克坚对涉案房屋出卖给徐柏川的事实应该是清楚的。夏克坚于2016年1月25日以自己和包爱聪代理人的名义向温州市国土资源局申请上述房屋的产权登记，约定该房产由夏克坚与包爱聪按份共有，获得不动产权权属登记，并以此主张对涉案房屋所有权，明显不是善意。夏克坚要求徐柏川返还涉案房屋50%所有权，并支付房屋占有使用费，于法无据，不予支持。由于夏克坚获得涉案房屋权属登记并非善意，包爱聪有协助过户的合同义务，徐柏川现要求夏克坚及包爱聪协助其办理房屋过户手续，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十三条的规定，判决：一、确认徐柏川与包爱聪签订的《卖契》合法有效；二、夏克坚、包爱聪于判决生效之日起十日内协助徐柏川办理坐落于温州市鹿城区仰新居民区C3幢1号房产〔不动产权证号：浙（2019）温州市不动产权第0008975号，房屋建筑面积242.01平方米，土地使用权面积45.74平方米〕过户至徐柏川名下的手续；三、驳回夏克坚的诉讼请求。案件本诉受理费8230元，减半收取4115元，由夏克坚负担；案件反诉受理费4115元，由包爱聪负担。二审中，被上诉人徐柏川和原审第三人包爱聪均未提供证据。上诉人夏克坚提供证据如下：1、1-2002-1-17887土地证《签收单》，拟证明2002年编号1-2002-1-17887土地证系包爱聪本人所领取；2、温国用（2006）第1-33326号土地证使用权证，拟证明上诉人于2006年领取了温国用（2006）第1-33326号土地证使用权证；3、泰顺教师退休协会出具的《证明》，拟证明上诉人与包爱聪分居的事实。徐柏川质证称：对于证据1的“三性”没有异议，土地证初始登记时就登记在包爱聪一人名下。对于证据2，因为是复印件，真实性没办法核实，但2006年确实领取过一个土地证，该土地证仍登记在包爱聪一人名下。对于证据3，对于形式的真实性没有异议，但是其内容没办法去核实的，证据记载内容与包爱聪陈述也有矛盾。证据合法性也有问题，如果是单位出具的证明，应该有负责人或者证明人签字，一个虚拟的单位对事实肯定是不知情的，需要一个真实的自然人来证明。包爱聪未发表质证意见。本院认为，证据1、2真实、合法且与本案具有关联性，本院予以采信。证据3，因没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，证据的形式不合法，本院不作认定。二审另查明：温国用（2002）字第1-17887号《国有土地使用证》，于2002年7月29日由包爱聪领取，后通过房产中介交由徐柏川保管。温国用（2006）第1-33326号土地证使用权证，一直由夏克坚保管。本院经审查当事人一审提供的证据依法对原审判决认定的其他事实予以确认。本院认为，诉争房屋所占的地基系珊溪水库建设拆迁取得，安置在包爱聪一人名下，当事人对此均无异议，本院予以确认。2002年4月30日签订的《卖契》，系包爱聪和徐柏川的真实意思表示，基于诉争房屋的地基安置在包爱聪一人名下的事实，徐柏川在签订《卖契》时有理由相信包爱聪对该地基上所建造的房屋有处分权。事实上，《卖契》签订后，包爱聪亦将就诉争房屋领取的温国用（2002）字第1-17887号《国有土地使用证》交由徐柏川保管。另，夏克坚自认于2005年就知悉诉争房屋被包爱聪出卖给他人的事实，但直至2016年才向徐柏川主张权利，据此可视为夏克坚在2005年知悉诉争房屋被出卖时及之后长达十几年的时间内对包爱聪出卖诉争房屋的行为是认可的。徐柏川自2002年买受诉争房屋后，按约支付了房款，进行了加建，并实际入住至今，且在买受后长达十几年的时间里，均无人对此提出异议。显然，徐柏川系善意，有偿取得诉争房屋；同时，为维护市场交易秩序的安全、稳定，及市场诚信的道德秩序，可认定徐柏川已合法取得诉争房屋的权益。夏克坚在诉争房屋出卖之后就诉争房屋办理了相关权属证书的行为，并不影响诉争房屋已经出卖的事实，其不能以此向徐柏川主张诉争房屋的相关权利。徐柏川作为合法取得诉争房屋权益的人有权要求该房屋的产权登记人协助办理过户手续，但在办理过户手续后应及时付清剩余房款5000元。综上，夏克坚的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费8230元，由上诉人夏克坚承担。本判决为终审判决。审判长  郑文平审判员  邓习军审判员  黄百隆二〇一九年十一月十八日书记员  郑淙夫附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。