江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0681民初5947号原告：南通百安居商业企业管理有限公司，住所地启东市中央路15号。法定代表人：查秀文，该公司董事长。委托诉讼代理人:施春华，该公司员工。委托诉讼代理人：杨中伟，江苏扬子江律师事务所律师。被告：吴卫东，男，1969年11月20日生，汉族，住启东市。原告南通百安居商业企业管理有限公司（以下简称百安居公司）与被告吴卫东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案受理后，依法由审判员顾佳庆适用简易程序公开开庭进行了审理。原告百安居公司委托诉讼代理人施春华、杨中伟，被告吴卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百安居公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付商铺租金42249.34元、物业费8399.26元、空调费3168.68元，合计53816.94元。2、本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：2017年11月2日，原、被告签订《展位租赁意向协议》一份，约定被告承租原告经营管理的亿丰商城A号楼三层A3026商铺经营好易点品牌家具。该商铺租赁面积148平方米，租金为38元每月每平方，合同签订后原告按合同履行义务，被告实际租用上述店铺后拒签正式合同，且仅缴纳租金33744元，尚欠诉请中所述金额，经原告多次催要未果，故诉至法院。被告吴卫东答辩称：其系经月星家居管理负责人许小祥（公司副总）招商引资后于2018年5月26日入驻月星家居，后待入驻商场装修完毕被要求与亿丰签订正式合同，其因月星家居知名度才入驻商场，故其有权拒绝与亿丰商城签订合同，其保留商场以欺骗形式造成其入驻商场造成经济损失的权利。入驻商场后，商户整体装修一直没有完工，2019年5月26日商场试营业时仍有区域在施工，严重影响已装修商户的经营。商场管理不足。其入驻的3026区域空调自始至终未正常工作，曾多次反映未能修理，严重影响经营。因以上原因，其在试营业后退场，亦是与月星家居负责人许总协商经同意退场。其于2019年3月18日前提前清空房屋，并于2019年3月20日在月星家居管理人员许总陪同下结清剩余租房款。其在入住月星家居商场期间发生的所有业务均只与月星家居有关，与亿丰商场无任何关系。如亿丰商城只聘请月星家居管理人员，以月星家居进行招商引资，就存在欺骗行为。如月星家居与亿丰商城签订协议，则月星家居与本人签订的商铺租赁协议只与月星家居有关，与亿丰商城无关。原告起诉的租金与其实际使用商铺时间不符，空调费计算说明原告不知其撤场原因，物业费在协议中亦无体现。故请求法院驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院予以确认如下事实：2013年6月1日，上海亿丰企业（集团）启东投资有限公司（以下简称亿丰公司）作为甲方与百安居公司作为乙方签订一份亿丰商城租赁管理合同，甲方将位于启东中央河中路789号亿丰商城1号楼、2号楼的商铺以乙方为促进市场繁荣、提升物业价值为目的，乙方按照甲方整体规划将该商铺对外租赁、整体运营和管理，由乙方统一规划、统一招商和统一物业管理。2017年8月29日，案外人张志忠与被告吴卫东签订了一份抬头甲方为启东月星家居广场，乙方为好易点品牌的《展位租赁意向协议书》，协议内容为：甲乙双方本着互惠互利的原则，经友好协商，现就品牌入驻启东月星家居广场达成以下协定：一、乙方自愿向甲方预定位于启东市和平北路与中央大道交汇处（奥邦广场）的启东月星家居广场内3层A3026的展位；二、乙方意向承租面积约为165平方米；三、甲方给予乙方入驻所承担综合费用价约为38元/㎡/月；四、本协议签订之日乙方应向甲方交纳定金2万元；五、如乙方在接到甲方通知要求签订《展位租赁合同》，必须在三日内交纳首期综合费用和质量保证金，否则视同乙方放弃该品牌的入驻权；六、若确因甲方和不可抗拒的因素及自然条件影响，甲方仅退还乙方预交的定金，并不作任何经济补偿；七、本协议内容仅为品牌预定依据，待签订《展位租赁合同》后，定金自动转为首期综合费用和质量保证金。甲方栏注明为启东月星家居广场，张志忠在代表栏签字。乙方栏注明为好易点品牌，被告吴卫东在代表栏下签字。协议签订后，被告吴卫东于2018年5月26日商场试营业实际取得商铺实际使用权。2019年2月，被告吴卫东向案外人许小祥发出告知函，要求退出商铺，2月27日，案外人黄娟向被告吴卫东发送“吴总你好，请空了来月星把钱清一下，可以办理撤场了”微信信息，3月18日，黄娟通过微信向被告吴卫东发出告知函，内容为：好易点：根据贵我双方合同之约定，经我司多次催收，截止到2019年3月18日，贵方尚欠我司综合管理费33744元，我司再次催促贵展位于2019年3月22日前来我司缴清该费用，逾期，我司将通过司法途径予以追讨，届时全部违约责任（包括但不限于滞纳金）及诉诸法律所发生的任何与此有关费用，依例当由你方完全承担。告知函下落款为启东亿星家居有限公司营运部。同日，案外人许小祥向被告吴卫东发送“吴总，麻烦今天到商场来把房租结清”微信信息。3月20日，被告吴卫东向启东亿星家居有限公司（以下简称亿星公司）银行转账13750元，亿星向被告吴卫东开具金额为33744元的收据，收据还注明“综合费用、扫码付、意向金转2万”。该意向金即为上述《展位租赁意向协议书》中约定的定金2万元。4月11日，黄娟在“启东月星家居三楼老板群”微信群中发出电费明细表，该明细表显示A-326好易点上月抄表数3026，本月抄表数注明撤场。庭审中，原告方称，上海月星家居商业发展有限公司（以下简称月星公司）与亿丰公司合作，由月星家居派出管理团队，亿丰公司出资成立亿星公司，由月星家居派出的管理团队使用，与被告签订《展位租赁意向协议书》的张志忠即为月星家居派到亿星公司的管理人员。如被告后续愿意签订正式租赁合同，则会以原告百安居公司作为出租人、亿星公司作为管理人，被告作为承租人的形式签订三方合同。许小祥是原告委托的亿星公司管理人员。原告在2019苏0681民初5949号案件庭审中陈述黄娟为亿星公司员工，亿星公司在该案中出具情况说明，内容为：百安居公司受业主委托，在启东市亿丰商城开设启东月星家居广场，并委托我公司为管理人对商场进行管理，代为行使出租人的相关权利。并且，百安居公司作为出租人（甲方），我公司作为管理人（丙方），与商铺展位的承租人（乙方）签订《展位租赁合同》。由于我公司于2017年12月6日成立，张志忠于2017年8月29日代表启东月星家居广场与彭有亮、吴卫东签订的展位租赁意向协议，均代表开设该启东月星家居广场的出租人南通百安居商业企业管理有限公司。另查明，亿星公司成立于2017年12月6日，股东为成都迤璐商贸有限责任公司，持股比例100%。本案争议焦点为：1、原告是否有权向被告主张相关款项？2、被告是否结欠租赁款等费用？本院认为：对于第一个争议焦点，被告未与原告签订正式租赁合同，仅与张志忠签订一份租赁意向协议，根据结合该协议内容及抬头，无法体现张志忠系代表原告百安居公司。被告庭审中陈述其与张志忠签订意向协议时，认为张志忠代表启东月星家居广场，张志忠并未披露其代表百安居公司。但启东月星家居广场仅为商场名称，并未成立工商主体。庭审中，原告自认张志忠系月星公司派出到亿星公司的管理团队人员，故虽签订意向协议时，亿星公司主体尚未成立，但被告在使用租赁房屋后的租金事宜均是由亿星公司与其交涉，定金收据及租金催收、收取均是由亿星公司行使，故可以认定被告在事后能够知晓张志忠代表亿星公司。现结合亿星公司出具的情况说明，亿星公司系受原告百安居公司委托对商城进行管理，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条，原告可以行使亿星公司对被告的权利。对于争议焦点二，即使原告委托亿星公司管理案涉商铺租赁，原告向被告主张费用依据亦应当为《展位租赁意向协议书》，原告并不能依据其与其他租赁户签订的正式租赁合同而要求本案被告支付同类型费用。根据亿星公司员工黄娟、许小祥的微信聊天记录，被告在撤场前已按意向协议及告知函结清所有意向协议书约定的综合费用。故被告并不结欠任何费用。综上，原告诉请无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、四百零三条之规定，判决如下：驳回原告南通百安居商业企业管理有限公司的诉讼请求。本案受理费减半收取573元（原告方已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1146元（户名：江苏省南通市中级人民法院；该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审判员  顾佳庆二〇一九年十一月十二日书记员  顾秋燕