广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初5614号原告：广州海伦堡物业管理有限公司新塘分公司，住所地广州市增城区永宁街永和居委会永顺大道东15号。法定代表人：陈春明。委托代理人：章娟，女，1983年4月7日出生，系该公司员工。被告：茆小妹，女，1978年11月12日出生，汉族，住安徽省芜湖市马塘区。原告广州海伦堡物业管理有限公司新塘分公司诉被告茆小妹物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州海伦堡物业管理有限公司新塘分公司的委托代理人章娟到庭参加诉讼。被告茆小妹经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告广州海伦堡物业管理有限公司新塘分公司向本院提出诉讼请求：一、被告立即支付自2016年6月至2019年3月的物业管理费11085.12元，2009年10月至2011年3月的代收水费133.41元、代收电梯电费490.64元、代收电费2502.94元、二次供水电费19.38元、公共照明电费226.51元，以及支付管理费欠费的违约金（违约金自逾期之日起计算至实际付清之日止，每月按未缴金额的0.1%计算，暂计至2019年3月19日违约金5868.19元），上述欠费共计20326.19元。二、被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：被告与原告签订了《商品房买卖合同》，购买位于广州市增城区新塘镇南埔村海伦堡大道2号的海伦堡花园70座1101房。原告于2012年9月16日与增城市新塘镇海伦堡花园业主委员会签订了《增城市新塘镇海伦堡花园物业服务合同》，由业委会聘请原告对涉案的海伦堡花园提供物业服务。被告所购房屋的建筑面积为192.45平方米，每月的物业管理费为346.41元。原告依约履行了物业管理等相关义务，但被告却在2009年10月之后未依约缴付管理费、水电费等，期间原告一直通过多种该方式催收未果。被告茆小妹未提交任何答辩意见。经审理查明：2009年7月23日，被告（买受人）与广州市海伦堡房地产开发有限公司（出卖人，以下简称海伦堡房地产公司）签订《商品房买卖合同》，约定被告向海伦堡房地产公司购买70幢11层01房，建筑面积192.45平方米。海伦堡房地产公司应当在2010年4月30日前依照国家和地方人民政府有关规定，将具备建设工程竣工验收合格条件并符合合同约定的商品房交付被告使用等内容。2012年9月16日，增城市新塘镇海伦堡花园业主委员会（甲方）与广州中颐物业管理有限公司增城分公司（乙方）签订《增城市新塘镇海伦堡花园物业服务合同》，载明“……第一条本物业项目基本情况如下：名称增城市新塘镇海伦堡花园。……第五条物业服务期限为3年，自2012年9月16日至2015年9月15日。……第九条乙方接受供水、供电、供气……等公共事业服务单位委托代收使用费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。……第三章……第十三条物业服务费收费标准物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，标准如下……57-81幢1.8元/平方米·月。……第十五条业主在符合相关法律规定的前提下，利用住宅物业从事经营性活动的，应提前通知乙方，以便乙方做好维护公共秩序工作，乙方可按商业标准收取相应的物业服务费。……第二十六条业主违反本合同第十三条、第十五条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按每日1‰的标准向乙方支付违约金。……”。2015年11月10日，增城市新塘镇海伦堡花园业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《增城市新塘镇海伦堡花园物业服务合同2015-2017》，约定物业服务期限为2年，自2015年11月10日至2017年11月9日，其余内容与上述2012年9月16日签订的《增城市新塘镇海伦堡花园物业服务合同》一致。2015年7月1日，原告向本院提起诉讼，请求被告支付暂计至2015年2月的物业服务费、代收公共照明电费、代收水费、二次供水电费、电梯分摊费、车位服务费、代收电费及滞纳金。本院于2016年3月1日作出（2015）穗增法民三初字第1076号《民事判决书》，认定事实如下：“……2015年6月4日，广州市增城区国土资源和房屋管理局出具《增城市房地产权查册表》，载明位于广州市增城区新塘镇海伦堡大道2号70幢1101房的权属人是茆小妹，缮证日期为2011年1月21日，房屋建筑面积为192.53平方米。……另查明，经广州市工商行政管理局批准，广州市中颐物业管理有限公司更名为海伦堡物业公司。庭审中，海伦堡物业公司主张以下事实：……5、海伦堡物业公司之前，是广州市方景物业管理有限公司在涉案房屋所在小区内提供物业服务。之后，广州市方景物业管理有限公司将对茆小妹所享有的债权全部转让给海伦堡物业公司。……”。该判决认为：“增城市新塘镇海伦堡花园业主委员会与海伦堡物业公司签订《增城市新塘镇海伦堡花园物业服务合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条‘建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。’的规定，因此上述合同的效力及于茆小妹。同时，海伦堡物业公司已依约对案涉房屋提供了物业管理服务，故茆小妹应按上述协议的约定交纳物业服务费。现海伦堡物业公司起诉要求茆小妹从2009年10月开始支付物业服务费，因海伦堡物业公司于2012年9月16日才开始为涉案房屋提供物业服务，且海伦堡物业公司未提供证据证明茆小妹在2012年9月15日之前拖欠物业服务费，也无证据证明其受让了广州市方景物业管理有限公司对茆小妹在2009年10月至2012年9月15日期间物业服务费的债权，故本院对海伦堡物业公司主张茆小妹应支付上述期间的物业服务费不予支持。……至于海伦堡物业公司要求茆小妹支付拖欠的代收水费、代收公共照明电费、二次供水电费、电梯分摊费、代收电费及滞纳金能否支持的问题，因海伦堡物业公司未提供证据证明已经代缴上述费用，故本院对海伦堡物业公司的上述请求不予支持。……”为此，判决：“一、被告茆小妹于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司支付2012年9月16日至2015年2月28日的物业服务费10223.22元及滞纳金（滞纳金从应缴纳物业服务费的次月1日起，以每月拖欠的物业服务费为本金，每逾期1日按1‰计算至付清之日止，每月滞纳金以本月拖欠的物业服务费本金为限）；二、驳回原告广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司的其他诉讼请求。”本案庭审期间，原告陈述：被告自2009年7月收楼后就入住涉案房屋。原告自2006年开始就为涉案小区提供物业服务，原来的名称是广州市中颐物业管理有限公司。原告代缴了被告2009年10月至2011年3月期间的水电费等费用。原告通过发短信、贴催缴函在其门口、发律师函来向被告催缴水电费。本院认为：原告是广州中颐物业管理有限公司新塘分公司变更名称后的同一主体。原告与增城市新塘镇海伦堡花园业主委员会于2012年9月16日及2015年1月10日签订的《增城市新塘镇海伦堡花园物业服务合同》、《增城市新塘镇海伦堡花园物业服务合同2015-2017》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，上述合同的效力及于被告。同时，原告已依约对涉案房屋提供了物业管理服务，故被告应按上述协议的约定交纳物业服务费。现原告请求被告支付2016年6月至2019年3月的物业服务费，理据充分，本院予以支持。经核算，每月物业服务费为346.41元，从2016年6月至2019年3月的物业服务费合计11777.94元（346.41元/月×34个月），但原告仅请求11085.12元是其自行处分其权利的真实意思表示，本院予以确认。关于违约金，根据《增城市新塘镇海伦堡花园物业服务合同2015-2017》第二十六条“业主违反本合同第十三条、第十五条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按每日1‰的标准向乙方支付违约金。”的约定，原告请求被告支付物业服务费的违约金理据充分，本院予以支持。违约金从应交纳费用的次月1日起，以每月拖欠的物业服务费为本金，每逾期一日按1‰计算至付清之日止，每月违约金以本月拖欠的物业服务费本金为上限。关于原告请求被告支付2009年10月至2011年3月的代收水费、代收电梯电费、代收电费、二次供水电费、公共照明电费的问题。由于原告未举证证明其于2009年10月至2011年3月期间为涉案房屋所在小区提供物业服务，而原告提交2010年至2011年期间的代交水电费等费用的发票中记载部分费用是广州市海伦堡房地产开发有限公司交纳，且原告在（2015）穗增法民三初字第1076号案件中亦确认“海伦堡物业公司之前，是广州市方景物业管理有限公司在涉案房屋所在小区内提供物业服务”，因此，原告请求被告支付2009年10月至2011年3月的代收水费、代收电梯电费、代收电费、二次供水电费、公共照明电费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告茆小妹于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州海伦堡物业管理有限公司新塘分公司支付2016年6月至2019年3月的物业服务费合计11085.12元以及违约金（违约金从应交纳费用的次月1日起，以每月拖欠的物业服务费为本金，每逾期一日按1‰计算至付清之日止，每月违约金以本月拖欠的物业服务费本金为上限）。二、驳回原告广州海伦堡物业管理有限公司新塘分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费308元，由原告广州海伦堡物业管理有限公司新塘分公司负担84元，由被告茆小妹负担224元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陈丽红人民陪审员  张积权人民陪审员  毛美清二〇一九年十一月二十六日书 记 员  阮柳静