江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0508民初5257号 原告：苏兆西，男，1974年5月5日出生，汉族，住山东省鄄城县。 原告：田丽，女，1979年7月19日出生，汉族，住山东省鄄城县。 委托诉讼代理人：陈海龙，江苏邦度律师事务所律师，代理上述两原告。 被告：苏州市万隆地产有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区人民路3188号18幢1507室。 法定代表人：陈文皇，董事长。 原告苏兆西、田丽与被告苏州市万隆地产有限公司（以下简称万隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案受理后，依法适用简易程序公开进行审理。因被告下落不明，通过其他送达方式无法向其送达，本院裁定转为普通程序，依法组成合议庭于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告苏兆西、田丽的委托诉讼代理人陈海龙到庭参加诉讼；被告万隆公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏兆西、田丽向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告房屋差价损失19万元及利息损失(以19万元为基数，自2015年1月1日起，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至实际归还之日止)；2、判令被告赔偿契税损失5700元；3、判令由被告支付本案诉讼费用。审理中，原告变更全部诉讼请求为：1、判令被告赔偿原告房屋差价损失114391元及利息损失(以114391元为基数，自2015年1月20日起，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至实际归还之日止)；2、判令被告赔偿契税损失3431.73元；3、判令由被告支付本案诉讼费用。事实和理由：2013年10月31日，两原告与被告苏州市万隆地产有限公司签订商品房买卖合同，约定由两原告购买被告开发的苏州市城北东路988号万宝世纪商务广场×幢×室房屋，用途为经营用房，建筑面积27.09平方米，总价751000元。后原告方发现涉案房屋仅能作行政办公用途，无法作为商铺对外出租营业。因被告交付的房屋不符合约定用途，侵害了原告的权益，故诉至法院，望判如所请。 被告万隆公司庭前书面答辩称，1、被告在售房时不存在欺诈行为，其已经充分多次向原告阐明了土地性质、房屋性质，原告作为完全民事行为能力人，应当对自己签署过的合同、补充协议内容承担相应法律责任。2、原、被告双方对房屋性质有明确合同约定，原告采用有重大争议的宣传资料、视频资料认为被告以商铺名义销售房屋，存在欺诈，无法律和事实依据。3、原告在认为被告以商铺名义进行销售事实上适用法律错误。4、原告诉请已经超过了诉讼时效。5、从交付房屋的实际使用来看，被告交付的房屋满足经营用房的约定。综上，被告不存在欺诈行为，原告的诉请缺乏事实和法律依据，请求法院驳回原告所有诉请。 本院经审理查明事实如下：2013年10月31日，万隆公司与苏兆西、田丽签订《商品房买卖合同》，约定由苏兆西、田丽购买苏州市姑苏区城北东路988号万宝世纪商务广场×幢×室房屋（以下简称涉案房屋），用途为经营用房，建筑面积27.09平方米，总价751000元。合同第一条约定，涉案房屋土地用途为商务金融；合同第八条约定，万隆公司应于2014年12月30日前向王小丽交付涉案房屋。 合同签订后，苏兆西、田丽按约向万隆公司支付购房款。因万隆公司交付的涉案房屋实际建筑面积略大，苏兆西、田丽另行支付了面积补差购房款。2015年1月19日，万隆公司向苏兆西、田丽开具销售不动产统一发票，金额为751277元。 2015年6月15日，税务机关出具税收缴款书，其中载明苏兆西、田丽购买涉案房屋支付的契税按房价款3%收取，计22538.31元。 现涉案房屋所有权已登记至苏兆西、田丽名下，房屋所有权证登记的房屋规划用途为非居住，建筑面积为27.10平方米；涉案房屋国有土地使用权亦登记至苏兆西、田丽名下，地类（用途）为商务金融用地。 另查明：2011年1月7日，苏州市国土资源局（以下简称市国土局）与苏州市万辉地产有限公司（以下简称万辉公司）签订《国有土地使用权拍卖成交确认书》，约定万辉公司竞拍取得地块编号为苏地2010-B-36位于平江区城北东路北、江天路西用地（面积为12381.7平方米，即涉案地产项目所在地），土地用途为商务金融用地。 2011年5月10日，市国土局与苏州市规划局（以下简称市规划局）联名向万辉公司发函，告知万辉公司竞拍取得的苏地2010-B-36号地块规划设计要求明确为行政办公用地（C1），拍卖公告上明确该土地用途为商务金融用地。规划部门《城市用地分类与规划建设用地标准》中的（C1）与国土部门《土地利用现状分类》中对应的商务金融用地是一致的。 2012年5月28日，市规划局向万辉公司颁发建设用地规划许可证，载明上述地块用地性质为行政办公用地（C1）。 2012年7月24日，市国土局与被告签订土地出让合同补充协议，约定2011年1月7日万辉公司拍得的编号为苏地2010-B-36地块的土地使用权人由万辉公司变更为万隆公司，上述土地出让合同中载明的所有受让人的各项权利和义务均由万隆公司继受。 2014年12月22日，苏州市公安消防局向万隆公司出具建设工程消防验收意见书，其中载明涉案房屋所在的2010-B-36地块工程为办公楼，一至十五层为办公，综合评定结论该工程消防验收合格。 再查明：2017年4月21日，苏州市姑苏区市场监督管理局认为万隆公司在销售“万宝世纪商务广场”1、2、3层房屋过程中，对属于商务金融用地的地块以“商铺”名义对外宣传。该行为违反《中华人民共和国反不正当竞争法》第九条关于“经营者不得利用广告或者其他方法，对商品质量、制作成分、性能、用途、生产者、有效期限、产地等作引人误解的虚假宣传”的规定。该局遂依据《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十四条，对万隆公司做出责令停止违法行为并处罚款五万元的行政处罚。 审理中，苏兆西、田丽陈述称，其于2013年购买涉案房屋时，万隆公司宣传万宝世纪商务广场一至三层均为商铺，可进行多种业态的商业经营，并展示了众多意向商家品牌。后其在2017年4月24日万隆公司的行政处罚决定书出来后，通过业主群才知道万隆公司存在虚假宣传行为，之前的经营项目无法实现导致涉案房屋处于空置状态。 审理中，依苏兆西、田丽申请，本院依法委托江苏苏地行土地房产评估有限公司对涉案房屋以签约时间为基准日按土地用途为商务金融的非居住房屋市场价格进行司法评估。该鉴定机构于2019年8月6日作出评估结论，以涉案房屋土地法定用途导致消防审批受限为分析对象，作出涉案房地产价格减损为114391元、估价对象土地用途为商务金融的非居住房屋在基准日2013年10月31日的房地产价格为636609元的评估结论。苏兆西、田丽为此支付评估费7942元。 以上事实，由原告提供的商品房买卖合同、购房发票、契税发票、房产证、土地证、行政处罚决定书、个人购房借款合同、被告提供的拍卖土地确认书、苏州市国土资源局和苏州市规划局回函、土地使用权出让合同补充协议、土地证、营业执照、土地拍卖出让情况表、土地利用现状分类、本院委托司法鉴定机构作出的估价报告书、鉴定费发票及当事人的陈述在案佐证。 本院认为，万隆公司作为涉案房屋的开发商，其开发的万宝世纪商务广场已通过立项报建、建设用地规划许可、消防工程申报及竣工验收，万隆公司对万宝世纪商务广场一至三层房屋的性质及用途理应知晓。然万隆公司在对外销售万宝世纪商务广场一至三层房屋时，以商铺名义宣传造势，且在具体销售过程中并未如实披露该项目的真实性质，万隆公司的前述行为使得苏兆西、田丽对该项目性质产生错误认识，根据万隆公司的上述宣传及案涉房屋的外观形态，苏兆西、田丽自认为其所购房屋与万隆公司的宣传一致，即商铺，但万隆公司在事实上向苏兆西、田丽交付的房屋与其宣传并不一致，万隆公司理应赔偿苏兆西、田丽的损失。 虑及案涉房屋对应的土地用途、消防验收意见，根据消防法的相关规定，案涉房地产项目并非消防法规定的公众聚集场所，在开办包含集零售、餐饮、娱乐在内的一体化商业项目时存在消防审批行政障碍，此与万隆公司宣传不符；而消防审批行政障碍的存在，对于涉案房屋后续利用价值将存在不利影响，进而导致房屋价值的减损。苏兆西、田丽主张以合同签订时土地用途为商务金融的非住宅房屋的市场价格作为衡量标准，以确定万隆公司应向其赔偿的款项于法有据，本院予以支持。故本院委托的司法鉴定机构从上述角度出发，以土地法定用途导致消防审批受限为分析对象作出涉案房地产价格减损金额为114391元的评估意见，可以作为确定涉案房屋差价损失的依据。据此，万隆公司应向苏兆西、田丽赔偿购房款差价损失114391元。 关于赔偿上述房屋差价款的利息损失。因万隆公司在案涉房屋所在的万宝世纪商务广场项目能否开办集餐饮、娱乐及零售等项目于一体的商业体的问题上存在欺诈行为，致使苏兆西、田丽支付了不合理的房价款买受涉案房屋，故基于不因违法行为而获利的基本法理，苏兆西、田丽主张要求万隆公司支付多收取房价款利息损失的诉讼请求，本院予以支持，利息损失本院认定以114391元为基数，自购房发票开具次日即2015年1月20日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际支付之日止。 关于契税损失。苏兆西、田丽根据不合理的房屋价款按3%的比例支付契税的损失，系因万隆公司的欺诈行为而造成的实际损失，故本院对苏兆西、田丽主张万隆公司赔偿契税损失的诉讼请求予以支持，金额应以本院认定的房价差额款进行相应调整，即3431.73元（114391元*3%）。 关于万隆公司辩称原告诉请已过诉讼时效的意见。苏兆西、田丽在审理中陈述其在2017年4月24日即万隆公司的行政处罚决定书出来后才知道涉案房屋的性质，对此本院认为诉讼时效制度设立的意义在于防止权利人拖延行使权利，督促当事人尽快维权，维护社会秩序，但本案系合同纠纷，专业性较强，法律关系复杂，原告等人作为非法律专业人士未能及时厘清双方的权利义务法律关系，明确意识到权利受损，起诉日期稍晚，尚属合乎情理，且万隆公司亦未提供证据证明苏兆西、田丽明知权利受到侵害的具体时间，故本院对万隆公司的该意见不予采纳。 被告万隆公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩和质证的权利，由此产生的不利后果由其自行承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告苏州市万隆地产有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告苏兆西、田丽房屋差价损失114391元以及利息损失（以114391元为基数，从2015年1月20日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际支付之日止）。 二、被告苏州市万隆地产有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告苏兆西、田丽契税损失3431.73元。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3162元，评估费7942元，合计11104元，由被告苏州市万隆地产有限公司负担，于本决生效之日起十日内直接向原告苏兆西、田丽履行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 长  李 尧 审 判 员  沈录印 人民陪审员  俞静玲 二〇一九年十一月十二日 法官 助理  王 璇 书 记 员  冯 涵