吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉07民初61号 原告：松原市振原建设工程有限公司，住所地吉林省松原市。 法定代表人：周向春，该公司经理。 委托诉讼代理人：邢伟，吉林恒正达律师事务所律师。 被告：王和文，男，1955年9月18日出生，汉族，住吉林省松原市。 被告：松原市华鑫房屋开发有限责任公司，住所地吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。 法定代表人：荀延华，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘铁军（荀延华妻子），女，1954年5月15日出生，汉族，退休干部，住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。 原告松原市振原建设工程有限公司（下述简称振原公司）诉被告王和文、松原市华鑫房屋开发有限责任公司（下述简称华鑫公司）执行异议之诉一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告振原公司的委托诉讼代理人邢伟，被告王和文、华鑫公司的委托诉讼代理人刘铁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 振原公司向本院提出诉讼请求：1.许可对华鑫公司所有的位于吉林省松原市****小区4幢108室商企房产的执行；2.本案诉讼费用由王和文、华鑫公司负担。事实及理由：振原公司与华鑫公司建设工程施工合同纠纷执行一案，已经由贵院立案受理，因华鑫公司未履行生效法律文书确定的给付义务，贵院作出（2015）松执字第26-26号执行裁定，将前述房屋以流拍价抵偿振原公司的部分工程款。2019年2月，王和文以案外人身份向贵院执行部门提出执行异议，以其已经购买涉诉房产为由，请求停止执行。执行部门经审查认为，王和文在裁定查封前与华鑫公司签订案涉房产买卖合同，支付了全部价款，并实际占有、使用，未办理产权过户登记手续王和文无过错为由，停止了对争议房产的执行，该执行异议裁定认定事实与客观事实不符。首先，涉案房产已经完成评估拍卖程序，评估拍卖现场踏查过程中，房屋未被任何人实际占有、使用，处于闲置状态，并未实际占有。其次，王和文与华鑫公司之间不存在真实的房屋买卖合同关系。王和文提出其之所以享有争议房屋的物权，是基于王和文任松原市建筑设计院有限公司（下述简称设计公司）下属单位设计一所法定代表人期间，设计公司与华鑫公司之间存在设计合同关系，华鑫公司将争议房屋抵顶给设计公司，设计公司因欠设计一所王和文及职工的效益工资，设计公司将其享有的债权转移给王和文，但其提供的证据无法充分证明该事实存在。另外，王和文并未提供缴纳房屋价款的有效证据，所举的证据不能证明其享有排除强制执行的权益。综上，请求贵院在查清事实的基础上，依法保护振原公司的权益。 王和文辩称，争议房屋2012年交给王和文，王和文给华鑫公司搞设计，华鑫公司未支付设计费，用争议房屋抵顶勘察费和设计费，王和文提供设计公司与华鑫公司于2007年6月1日签订的《勘察合同》、2007年10月1日签订的《设计合同》各一份，王和文是设计公司的代理人、设计一所的所长，2012年11月19日华鑫公司将争议房屋作为设计费抵顶给设计公司，华鑫公司给设计公司开具入住费、物业费等票据，2012年11月20日华鑫公司与我们签订《商品房买卖合同》，设计公司召开董事会议研究决定，把该抵账房屋给王和文及设计一所职工顶效益工资。王和文与华鑫公司签订《商品房买卖合同》是设计公司同意的，设计一所的骨干人员签名同意，该事实有华鑫公司项目负责人荀振杰证实，《商品房买卖合同》真实有效。2013年4月27日，我们对该房屋设置了室外卷帘门，有购买卷帘门《收据》一枚，证明王和文在法院查封、拍卖前已实际占有争议房屋。综上，请求贵院在查清事实的基础上，依法保护王和文的权益，驳回振原公司的诉讼请求。 华鑫公司辩称，其开发建设****小区期间与设计公司签订《勘察合同》、《设计合同》各一份，因华鑫公司无力承担设计公司的勘查、设计费用，即与设计公司商议，用争议房屋抵顶欠付款项，华鑫公司与设计公司已结算完毕，但无法提供相关证据。经了解，设计公司与王和文等有债权债务关系，在设计公司同意的情况下，华鑫公司与王和文于2012年11月20日签订一份《商品房买卖合同》，华鑫公司为王和文开具入住费、物业费等《收据》，并交付了房屋。争议的《商品房买卖合同》合法、有效，贵院不应执行该房屋。2015年，法院查封争议房屋时，是否通知华鑫公司、是否在争议房屋张贴公告，华鑫公司不清楚。2018年，法院拍卖争议房屋时，是否通知华鑫公司、华鑫公司是否到场、法院如何进入室内，华鑫公司不清楚。综上，华鑫公司认为争议房屋应当停止执行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。振原公司提供证据如下：证据一：吉林省高级人民法院于2014年12月24日作出的（2014）吉民一终字第199号民事判决书。证明：振原公司对华鑫公司享有债权，有权申请法院对华鑫公司的财产进行执行。证据二：吉林省松原市中级人民法院于2015年8月17日作出的（2015）松执字第26-3号执行裁定书。证明：案涉房产于2015年8月17日已被法院查封，期限为三年。证据三：吉林省松原市中级人民法院于2018年5月22日作出的（2015）松执字第26-26号执行裁定书。证明：执行中，法院依法对上述房屋进行评估、拍卖，并委托淘宝网司法拍卖平台进行两次降价拍卖，流拍价格为287,530元（估价513,446元的56%），该款项已交给振原公司抵偿部分债务。同时证明法院查封、拍卖前王和文并未实际占有房屋。证据四：北京京都（2018）松房估字第SN-02007号评估报告中的现场照片共张。证明：案涉房屋评估踏查时处于闲置状态，没有任何人实际占有使用。王和文质证认为，证据一的真实性不发表意见，振原公司是否享有华鑫公司债权，王和文不清楚。证据二的真实性不发表看法，房屋属于王和文所有，法院无权查封。证据三的真实性不发表意见，法院如何拍卖、流拍王和文不清楚。证据四的真实性有异议，王和文虽未居住，但已经将房屋上锁，王和文隔一段时间去照看一次，评估部门如何进入房间内，王和文不清楚。华鑫公司质证认为，证据一、证据二、证据三真实性无异议。证据四的真实性有异议，据了解，华鑫公司未参与评估、拍卖、流拍等程序，华鑫公司早已将争议房屋交付给王和文。 王和文提供证据如下：证据一：设计公司与华鑫公司于2007年6月1日签订的一份《工程勘察合同》。证明：该小区地质勘查是设计公司承担的。证据二：设计公司与华鑫公司于2007年11月1日签订的《设计合同》。证明：两份合同共计标的590,770元，是设计公司设计的。证据三：华鑫公司于2012年11月19日给4号楼108室出具的交房款562,680元的《收据》，华鑫公司荀延华签字确认。证明：王和文享有华鑫公司债权562,680元。证据四、证据五：华鑫公司为王和文出具的6,209元入住费《收据》、物业费1,450元《收据》。证明：王和文全额交购房款，并且已交齐入住费和物业费。证据六：2012年11月20日王和文与华鑫公司签订《商品房买卖合同》。证明：买卖双方已签订购房合同，履行正规手续。证据七：设计公司董事会关于将争议的“顶账房”给王和文即设计一所顶效益公司的《决定》。证明：设计公司已同意将争议房屋抵顶给王和文及设计一所欠效益工资款。证据八：设计一所的骨干人员同意董事会《决定》的签名。证明：王和文及设计一所对董事会《决定》无异议。证据九：****（**小区）项目部负责人荀正杰提供的《情况说明》。证明：华鑫公司欠设计公司设计****小区的设计费59万余元，华鑫公司同意用争议房屋抵顶勘查设计费。证据十：2013年4月27日王和文安装争议房屋室外卷帘门《收据》。证明：2013年4月27日，王和文占有争议房屋。证据十一：吉林省松原市中级人民法院作出的（2019）吉07执异15号执行裁定书。证明：吉林省松原市中级人民法院已于2019年3月1日裁定，争议房屋归王和文所有。证据十二：2019年2月1日拍摄的争议房屋室内《照片》、室外卷帘门《照片》。证明：王和文于2013年4月27日安装的卷帘门仍存在，锁和钥匙仍然可以使用。振原公司质证认为，证据一、证据二的真实性没有异议，证明的问题有异议，无法证明勘查、设计合同实际履行，无法证明双方存在债权债务关系。证据三、证据四、证据五的真实性有异议，房屋交款收据真实性有异议，按照王和文陈述，设计公司与华鑫公司就争议房屋是顶账而来，即设计公司并未向华鑫公司实际缴纳购房款、物业费、入住费等，三枚票据并不真实。王和文与华鑫公司之间不存在房屋买卖合同关系。证据六《商品房买卖合同》的真实性有异议，其与华鑫公司不存在房屋买卖合同关系。证据七、证据八设计公司《证明》真实性有异议。从证明内容分析，华鑫公司用房屋抵顶设计费给设计公司，设计公司将该房抵顶给王和文及设计一所，证明房屋并不是抵顶给王和文，还有职工的效益工资。证据九真实性有异议，证人应出庭接收质询。证据十卷帘门《收据》真实性有异议，无法证明真实。证据十一裁定书真实性无异议。已就该争议提起本案的执行异议之诉。证据十二照片的真实性有异议，该照片与振原公司递交现场勘察照片不符，案涉房屋在查封、拍卖时闲置，且至今未被实际占有使用，已被法院通过法律途径变卖价款。华鑫公司质证认为，王和文递交的全部证据真实性均无异议。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.振原公司与华鑫公司建设工程施工合同纠纷一案，因振原公司不服本院作出的（2012）松民二重初字第15号民事判决，向吉林省高级人民法院提起上诉，该院于2014年12月24日作出（2014）吉民终字第199号民事判决书，判决：一、维持（2012）松民二重初字第15号民事判决第二项（驳回振原公司的其他诉讼请求）、第三项（驳回华鑫公司的反诉请求）；二、变更（2012）松民二重初字第15号民事判决第一项，即：华鑫公司于判决生效后给付振原公司工程款13,771,953.10元及利息（自2012年1月12日起至给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。 2.（2014）吉民终字第199号民事判决书生效后，经振原公司申请，我院于2015年8月17日作出（2015）松执字第26-3号执行裁定书，裁定：查封包括本案争议的****小区4幢108室等房屋及车库。 3.执行阶段，法院委托的北京京都评估公司于2018年1月18日对争议房屋进行现场勘查，并拍摄了四张争议房屋室内、室外现场照片。照片显示房屋属于闲置状态。 4.2018年5月22日我院作出（2015）松执字第26-26号执行裁定书，载明：“华鑫公司至今未全部履行法定义务。执行中，我院依法对华鑫公司所有的位于****小区四幢108室等房屋进行评估、拍卖。经评估，该财产估价为513,446元均已流拍，流拍价格为287,530元（估价56%），振原公司同意以流拍价接收标的物，抵偿部分借款”，并裁定：一、华鑫公司所有的包括****小区4幢108室等四套房屋作价821,230元交给振原公司抵偿部分债务。上述房产所有及其相应使用权，自本裁定书送达给振原公司起转移；二、解除对上述财产的查封；三、振原公司可持本裁定书到有关部门办理上述房产相应的产权备案登记、过户手续。 5.案外人王和文对（2015）松执字第26-26号执行裁定提出书面异议。2019年3月1日我院作出（2019）吉07执异5号执行裁定书，裁定认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定：“当事人、利害关系人依照《中华人民共和国民事诉讼法》第252条规定提出异议的，应当执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。案外人依照《中华人民共和国民事诉讼法》第227条规定提出异议的，应当在异议指向的执行终结之前提出。执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出”，本案争议标的由申请执行人受让，案外人有权依照此规定提出执行异议。提交证据以及查明事实，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，王和文要求排除执行的请求，应予支持。至于案外人提出返还房屋的问题，涉及对房屋权属的确认，不属执行异议审查范围，应通过其他途径处理解决。裁定：中止本院（2015）松执字第26-26号执行裁定第一项“将华鑫公司所有的****小区4幢108室房屋作价交付给振原公司抵偿部分债务的执行。 王和文认为，设计一所系设计公司的下属单位，其任设计一所法人期间，设计公司欠设计一所人员效益工资，而华鑫公司欠设计公司勘察设计费，因此王和文、设计公司、华鑫公司达成口头转让债权债务关系的协议，即：设计公司将华鑫公司为其顶账的房屋（本案争议商企）抵顶给王和文，作为设计公司给设计一所员工支付效益工资欠款。经华鑫公司配合与王和文签订了《商品房买卖合同》，为王和文出具了《购房收据》。王和文提供的设计公司出具的《关于将从华鑫公司要回的抵账房给王和文及设计一所顶效益工资的决定》载明：“经董事会研究决定：同意将从华鑫公司顶账要回来的****小区4#108商企按原价格给王和文及设计一所，顶华鑫公司欠王和文及该所职工的效益工资”。华鑫公司荀振杰证实：“华鑫公司八一小区项目部是荀振杰任项目负责人期间，联系由设计公司勘察设计的，勘察、设计费为59万多元，因华鑫公司无力支付现金，同意将4#楼108商铺以每平方米6,000元价格给设计公司抵顶勘察、设计费。2012年11月中旬，华鑫公司给王和文开交款单和入住费收据，并签订房屋销售合同。” 本院认为，依据本案案件性质，主要适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，本案情形是否满足该条法律规定，针对法律要件整理争议焦点，并逐一评判如下：1.人民法院查封之前是否签订合法有效的书面买卖合同。经查，争议房屋登记在华鑫公司名下，华鑫公司对王和文所述“设计公司将华鑫公司为其顶账的房屋（本案争议商企）抵顶给王和文，作为设计公司给设计一所员工支付效益工资欠款。经华鑫公司配合与王和文签订了《商品房买卖合同》，为王和文出具了《购房收据》”事实无异议，且王和文提供的《情况说明》、《决定》能证实此事实存在。振原公司认为虚假，举证责任在振原公司，振原公司并未提供有效证据证实此事实存在，应承担对己不利后果。上述事实满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条第一款第一项规定。应认定人民法院查封之前王和文与华鑫公司签订了真实、有效的《商品房买卖合同》。 2.在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产。经查，王和文提供一份《收据》，预证实其2012年即占有房屋的事实，华鑫公司亦认可交付的事实存在。振原公司虽否认，但并未提供有效证据证实，其应承担败诉后果。上述事实满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条第一款二项规定。应认定人民法院查封之前王和文已实际占有争议房屋。 综上所述，振原公司要求继续执行不符合法定事由，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 驳回松原市振原建设工程有限公司的诉讼请求。 案件受理费5,612.95元，由松原市振原建设工程有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审判长  于福桐 审判员  邰伟莉 审判员  王丽丽 二〇一九年十一月六日 书记员  邹仕尧