上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初36463号原告：李静花。被告：李蓓蓓。原告李静花与被告李蓓蓓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李静花及被告李蓓蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李静花向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的房屋租金自2019年9月1日至今；2.解除原、被告间的租赁合同；3.强制清退；4.本案诉讼费由被告承担；5.判令被告支付水电煤费用。庭审中，原告李静花变更诉讼请求为：1.被告支付拖欠的2019年9月1日至2019年9月18日的房租1,680元；2.被告支付水电煤费用376.27元。事实和理由：原告(出租方)与被告(承租方)于2018年12月1日签订《租赁合同》，租赁地址为上海市鑫都路XXX弄XXX号XXX室(以下简称涉案房屋)，房屋租金为2,800元/月，每三个月为一个支付周期。被告自2019年6月起延迟交租，原告催促再三，被告依然我行我素，未按时定期交租。原告一再询问被告是否继续履行合同，被告始终拖延未决，并未明确解除合同。自2019年9月1日起，被告通知原告停止支付租金，并且拒绝协调，搬离涉案房屋，同时拒绝支付水电煤费用。根据《租赁合同》第七条第2点及第3点，被告违反合同约定。原告已于2019年9月2日要求付清后三个月租金，但至今未收到。原告已于2019年9月5日要求被告搬离涉案房屋，被告未明确回复。据此，诉至法院。被告李蓓蓓辩称，同意支付水电煤费用，认可金额376.27元。已向原告支付的押金2,500元，足以抵扣未支付的2019年9月1日至9月18日的租金及水电煤费用，原告应将剩余押金退还。租赁期间存在水泵噪声大、空调漏水、电表起火花等问题，原告均未及时修理。本院经审理认定事实如下：案外人李某某系涉案房屋所有权人，原告系李某某母亲，李某某委托原告全权办理涉案房屋的租赁事宜，委托期限自2018年12月1日至2019年11月30日止。2018年12月1日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租赁期限自2018年12月1日起至2019年11月30日止。房屋租金为每月2,800元，押金为2,500元，已于首付租金时支付给甲方，租金方式为交三押一。房屋租金支付方式为每季度支付一次，乙方支付租金给甲方，甲方需出具收据给乙方。乙方在租赁期内，所使用的水、电、煤，由乙方按时支付并保留上述之收据备查。续租，合同到期付清。乙方应爱护并合理使用其所承租的该房屋及其附属设施，甲方维修应提前通知乙方，乙方应积极协助和配合，因乙方阻挠而产生的后果则由乙方负责，如因乙方使用不当造成房屋或设施损坏的，乙方应立即负责修复或予以经济赔偿。乙方如要求或自行重新装修、变更原有设施、拆除添置设备的，应事先征得甲方的书面同意，施工时不得损坏房屋。在租赁期内甲方擅自解除合同，提前收回房屋的，甲方在退还押金外，另外支付押金的相同金额作为违约金；在租赁期内乙方擅自解除合同，需提前三月通知甲方，否则乙方的押金不退还作为违约金，有设施损坏需乙方作经济赔偿的，乙方另外支付；乙方必须按时交付房租，如果超过五天未付并且未征得甲方同意的，即作为违约甲方有权终止合同，押金不作退还；租赁期满后在乙方付清所有费用及设备验收合格后，甲方将押金无息退还给乙方。合同还对其他事项进行了约定，并签订附件。被告于2019年6月9日支付6月租金2,800元，于7月1日支付7月租金，于2019年7月25日支付8月租金，其后未支付租金，另欠缴水电煤费用376.27元。期间，原告多次催缴。2019年6月8日，原告向被告发送短信要求其于6月9日搬离。2019年9月5日，原告向被告发送短信要求其于2019年9月6日搬离。2019年9月18日，被告搬离涉案房屋，并向原告出具《搬离证明》，载明：租客李蓓蓓，于2019年9月18日晚上20点搬离鑫都路XXX弄XXX号XXX室。房屋内东西已搬清。另查明，原、被告曾于2017年12月1日就涉案房屋签订《租赁合同》，已支付押金2,500元。庭审中，双方一致要求在本案中对押金一并处理。以上事实，由房地产权证、出生医学证明、委托书、租赁合同、微信聊天记录、搬离证明、水电燃气缴费通知单等证据及当事人的庭审陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告于2018年12月1日签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，租金每季度支付一次，而2019年6月至8月期间，被告实际每月支付租金，且自2019年9月1日起未支付租金，构成违约，原告有权根据合同约定不予退还押金。被告抗辩称租赁期间存在水泵噪声大、空调漏水、电表起火花等问题，原告未及时修理，但未提供证据加以证明，本院不予采信。关于合同解除的时间，原告认为是房屋交接日，即2019年9月18日。被告认为是原告发出要求搬离短信之日，即2019年9月5日。本院认为，原告曾于6月8日向被告发送短信要求搬离，实际双方继续履行合同。此次原告于9月5日向被告发送短信要求搬离，实际双方于被告搬离房屋时合意解除合同，故合同解除的时间认定为2019年9月18日为宜。据此，被告应当向原告支付自2019年9月1日起至2019年9月18日止的租金1,680元，及欠缴的水电煤费用376.27元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李蓓蓓于本判决生效之日起十日内支付原告李静花自2019年9月1日起至2019年9月18日止的房租1,680元；二、被告李蓓蓓于本判决生效之日起十日内支付原告李静花水电煤费用376.27元；三、被告李蓓蓓支付的押金2,500元，原告李静花不予返还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计40元，由被告李蓓蓓负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱秋晨二〇一九年十一月十二日书记员  刘 阳附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。