北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初20016号原告：苑超，男，1988年2月15日出生，汉族，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：赵明洋，北京友恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯慧花，北京友恒律师事务所律师。被告：闫金淼，男，1990年3月1日出生，汉族，住北京市大兴区。原告苑超与被告闫金淼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苑超的委托诉讼代理人冯慧花到庭参加诉讼。被告闫金淼经本院公告送达，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苑超向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原被告双方所签订之《北京市房屋租赁合同》；2.请求依法判令被告退还原告租金40800元及押金3400元，共计44200元；3.请求依法判令被告支付原告违约金3400元；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年1月20日，经北京市兴商房地产经纪中心居间介绍，原告与被告签订了《北京市房屋租赁合同》，约定被告将位于北京市大兴区林校路街道办事处林校北里23号楼2单元202之房屋（以下称“涉案房屋”）出租给原告，租金标准为3400/月，支付方式为押一付十二。当日，原告支付了租金40800元及押金3400元。合同签订并据此付款后，双方于1月31日进行现场看房，但是，双方在电费等结算支付问题及柜子上锁问题上却迟迟不能达成一致意见，陷入僵局。此后，虽然涉案房屋已经具备居住条件，但被告既不退还任何款项，也没有将涉案房屋交付。原告为了避免损失扩大，双方于2019年3月19日签订《解约协议》，约定双方解除涉案房屋之租赁关系，被告退还原告款项35020元，并约定了解除协议自被告返还原告款项之日起生效。上述解约协议签订后，被告仍不退还任何款项，也一直拒不交付涉案房屋，将房屋霸占至今。综上所述，被告上述种种严重延迟交付的行为已经构成严重违约，现原告为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国合同法》与相关法律规定，特诉至贵院，望判如所请。被告闫金淼未作答辩。本院经审理认定事实如下：2019年1月20日，闫金淼（出租人，甲方）与苑超（承租人，乙方）通过北京市兴商房地产经纪中心（居间方，丙方，以下简称：兴商地产）签订了《北京市房屋租赁合同》，合同约定乙方承租甲方位于北京市大兴区黄村街道办事处林校北里23号楼2单元202室房屋，建筑面积65平方米。房屋权属状况：甲方持有房屋所有权证，房屋所有权证书编号：京（2015）大不动产权证第0022796号。承租房屋用于居住，房屋租赁期自2019年2月1日至2021年1月31日，共计贰年零个月。甲方应于2019年2月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及/后视为交付完成。租金标准及支付方式：3400元/月，租金总计人民币肆万零捌佰元整（??40800）。支付方式：押壹付拾贰，各期租金支付日期为2019月2月1日、2020年2月1日。押金：人民币叁仟肆佰元整（人民币：3400）租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.延迟交付房屋达5日的。甲方有第九条第三款约定的情形（延迟交付房屋达5日的，交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，不承担约定的维修义务、导致乙方无法正常使用房屋）之一的，应按月租金的100％向乙方支付违约金。合同尾部有闫金淼、苑超签字及兴商地产盖章。双方均未在房屋交割清单上签字或盖章。合同签订当日，苑超向账号为“小闫”的账户转账44200元。后双方签订《解约协议》，约定出租方（闫金淼）和承租方（苑超）于2019年1月20日通过兴商地产签订大兴区林校北里23号楼2单元202号房屋的房屋租赁合同，房子采取押壹付壹拾贰的付款方式，每月租金叁仟肆佰元整，现在由于出租人和承租人就结房问题和柜子上锁问题达不成一致意见，承租方不想继续租此套房子，协商如下：1.出租人扣除承租人一个月租金和51天租金，共计??9180，出租人于签订本协议后返还承租人剩余租金共计??35020元整。2.兴商地产收取的2380元居间服务费不退。3.本协议一经签订，即具有法律效力，均不得违约，如有违约，则任何一方均可向房地产所在地的人民法院提起诉讼。4.本协议一式三份，三方各执一份，自出租人返还承租方剩余租金（??35020）及出租人及承租人签字之日起开始生效。庭审过程中，苑超表示合同签订后交房当天双方因电费结算及家具柜子上锁问题双方无法达成一致，未实际交接房屋，从双方未在房屋交割清单上签字也可以看出房屋未实际交接。苑超称2019年3月19日，双方协商签署《解除协议》，因为闫金淼一直不交付房屋也不退还租金，所以苑超非常被动，为了早点把租金要回来才在《解除协议》中作出给对方一个月51天租金9180元的妥协，但是作出妥协的前提是闫金淼尽快把租金退回，如果闫金淼没有尽快把租金退回，依据《解除协议》第四条“本协议一式三份，三方各执一份，自出租人返还承租方剩余租金（??35020）及出租人及承租人签字之日起开始生效”解除协议实际未生效，苑超仍然按照原来闫金淼应当实际返还的租金来要求他返还。经询问，苑超表示涉案房屋属于闫金淼所有，签订合同时在中介机构见过房产证复印件。而支付宝名称为“小闫”的账户是闫金淼本人。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告闫金淼经本院合法送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、质证和辩论等诉讼权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，苑超与闫金淼之间签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，双方均应按照合同履行自己的义务。苑超作为承租方，已按约向闫金淼交付房屋租金及押金，闫金淼作为出租方应当按照约定时间将租赁物交付承租人，但本案根据苑超提交的证据及当庭陈述，可以认定闫金淼未将房屋实际交付苑超，依据双方签订的合同及法律规定，符合合同解除情形，故对于苑超主张解除与闫金淼签署的《北京市房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持；合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。苑超主张双方签订的《解除协议》因闫金淼未履行该协议退还剩余租金而未实际生效，本院予以采信。合同解除后，闫金淼继续占有房屋租金及押金没有法律依据，故对苑超要求闫金淼返还房屋租金40800元及押金3400元的请求，本院予以支持；苑超称双方在交房的时候因为电费结算及家具柜子上锁问题达不成一致意见，导致当天未实际交房，但是未提交证据证实是因为闫金淼的违约行为导致房屋不能交付，故对苑超主张闫金淼支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认苑超与闫金淼之间签订的《北京市房屋租赁合同》解除；二、闫金淼于本判决生效之日起十日内返还苑超房屋租金40800元，押金3400元；三、驳回苑超的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费用1550元（其中案件受理费990元，公告费560元），由苑超负担71元（已支付），由闫金淼负担1479元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  刘 青人民陪审员  乔卫国人民陪审员  王 丽二〇一九年十一月二十九日法官 助理  赵新兰书 记 员  赵立华