山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0811民初14500号原告：胡某某，男，1972年8月5日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：苗杰杰，山东鲁彦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘群群，山东鲁彦律师事务所律师。被告：曹某某（又名：曹某某），男，1969年8月15日出生，汉族，住济宁市任城区。被告：李某某，女，1973年3月26日出生，汉族，住济宁市任城区。原告胡某某与被告曹某某、李某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡某某委托诉讼代理人苗杰杰、刘群群，被告曹某某到庭参加诉讼。被告李某某经本院送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡某某向本院提出诉讼请求：1.解除双方之间的房屋买卖合同；2.判决被告返还原告购房款本金37000元；3.判决被告赔偿原告房产从1998年至2018年增值部分598120元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告胡某某于1998年从被告曹某某处购买位于济宁市市中区，双方约定房款共计42000元，原告已按约定支付房款37000元，剩余5000元办理完房产证再行支付，被告曹某某承诺能办理房产证,原告胡某某之后多次催促被告曹某某为其房屋办理房产证，被告曹某某一直找借口推脱，原告胡某某办理房产证未果。自1998年起至今，原告胡某某一直居住在该房屋内,从济宁市任城区有限电视用户证上、小区内水电暖气、小区居委证明均能显示原告胡某某于1998年就使用该房屋，对该房屋行使占有、使用、收益和处分权能。因山东省济宁市中级人民法院2017年12月5日作出的（2017）鲁08民终4649号民事判决书，把该房屋的所有权判决给吕宝华所有，让原告胡某某丧失了对济宁市市中区的所有权，造成原告胡某某极大的经济损失。原告胡某某与被告曹某某协商未果，原告为维护自己的合法权益，特提出上述请求，请求法院依法判决。被告曹某某辩称，1.1994年，涉案房屋由我从侯军、张美艳夫妇处购得(候军给我出具的购房款收条为证)。由于历史原因和认识不足，没能及时完成过户，加上涉案房屋有关的关键人物刘吉民和侯军的去世，致使其众多亲属反悔。另一方面胡某某和我一起找张美艳协商房产过户问题，期间张美艳承诺直接给胡某某过户，胡某某与张美艳均已同意，不再让我参与过户问题(因为为了给胡某某过户，我全家数次找张美艳协商此事，为此争吵过多次，打过架，甚至动过刀)。造成今天的局面，我问心无愧。2.2017年法院判决吕宝华为涉案房屋拥有者，间接说明了我和胡某某之间的房屋买卖合同为无效合同，根据《合同法》58条规定，因合同无效取得的财产，各自返还。因涉案房屋登记在刘吉民名下，对涉案房屋买卖的形成，双方均有过错，由此造成的损失，各自承担。3、胡某某申请涉案房屋增值部分532000元，我不同意。该房屋是我卖给胡某某，即便增值，增值部分也应该归我，并且我们双方对涉案房屋买卖交付后，胡某某在此居住至今已有20多年了。他何来损失，如果有损失，也是我有损失。他应该考虑占有和使用房屋期间的使用费，并且我购买此房屋花费43000元，因为与胡某某是同学关系，我们商定42000元给他，胡某某分三次也只支付37000元，我白白损失6000元。4.本案所有费用均由胡某某承担。被告李某某未作答辩。原告胡某某围绕其诉讼请求，依法提交了如下证据：1.曹某某于1998年3月29日、1998年5月28日、1998年12月6日向胡某某出具的收条，2007年9月10日曹某某向胡某某出具的证明；2.任城区人民法院（2016）鲁0811民初12357号民事判决书、济宁市中级人民法院（2017）鲁08民终4649号民事判决书；3.济宁市任城区有限电视用户证、济宁市任城区古槐街道西门社区居民委员会出具的证明、济宁市市中区渔山小区同面积房屋价格。本院委托山东三鑫房地产不动产资产评估咨询有限公司出具的“房地产评估报告书”。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1992年8月26日，刘吉民与济宁市房地产管理局古槐所签订了《购房协议书》，刘吉民购买了济宁市房地产管理局古槐所坐落于济宁市市中区房屋，建筑面积76平方米，包括储藏室一间，价款38000元。1992年9月28日，济宁市房产交易监理处作出承办意见可以确权，济宁市房地产管理局亦作出审批可以发证，房屋所有权人为刘吉民。1993年案涉房屋的济宁市市中区有线电视用户证上显示户主姓名为侯军，后济宁有线电视用户登记姓名为原告胡某某。1998年3月29日、5月28日及12月6日，被告曹某某向胡某某各出具收条，分别收取了胡某某支付的购房款30000元、2000元和5000元。2007年9月10日，曹某某向胡某某出具证明，“胡某某于98年3月在我手中购的房产一处，房子位于市中区户，房款总计肆万贰仟元正，当年分三次付叁万柒仟元，下欠伍仟元正。”自1998年3月份起，原告胡某某居住在该房屋，期间的各项费用均系胡某某所缴纳。被告曹某某曾找侯军之妻商议房屋过户事宜，未果。另查，我院受理的吕宝华与胡某某、曹某某返还原物纠纷一案【（2016）鲁0811民初12357号】，本院作出的民事判决书认定吕宝华为涉案房屋的共有人之一，并判决“胡某某于本判决生效之日起三十日内将登记在刘吉民名下的济宁市州后街6号楼中单元五层东户房屋（含储藏室一间，6号楼中单元5层东户系诉争房屋在房管部门登记的具体位置，该房屋所在楼号在小区内统一编号现实际为州后街7号楼）交付给原告吕宝华”。该判决书同时认定，“而本案涉案房屋于1992年办理了产权登记，房屋所有人为刘吉民，被告胡某某于1998年自曹某某处购买此房产，胡某某购买房屋时间在涉案房屋产权登记时间之后，此时房屋登记的所有人并非曹某某，被告胡某某理应了解清楚房屋的产权状况，在不确准房屋产权归属的情况下购买房屋，不符合常理，其也存在过错。被告胡某某虽支付了房屋对价及占有使用了该房屋，但并没有变更房屋登记，房屋的所有权亦未发生转移。”济宁市中级人民法院以（2017）鲁08民终4649号民事判决书判决维持原判。现原告胡某某诉至本院，请求判如所请。审理过程中，依据原告胡某某的申请，本院委托山东三鑫房地产不动产资产评估咨询有限公司出具了“房地产评估报告书”，认定1998年1月1日的涉案房屋的评估价值为51680元，2018年12月31日的涉案房屋的评估价值为598120元，1999年1月1日的涉案房屋的评估价值为54720元。庭审中，原告胡某某称，“我要被告曹某某办理房产证过户，1999年初被告曹某某说房产证名字不是他，是侯军，这时候我才知道涉案房屋不是被告曹某某的，…。”本院认为，依据曹某某为胡某某出具的“证明”，以及曹某某向胡某某出具的收条等，足以认定胡某某与曹某某之间存在着房屋买卖合同关系。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，鉴于作为出卖人的曹某某至今未取得所有权或者处分权，致使案涉房屋无法过户，因此，原告胡某某诉求解除双方之间的房屋买卖合同，被告曹某某返还房款，应予支持。对于原告胡某某诉求的赔偿数额。《中国人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”依据原告胡某某陈述，胡某某于1999年初，已知晓曹某某非房屋所有权人。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，胡某某在得知曹某某违约后，应当采取适当的措施防止损失的继续扩大。胡某某未采取适当措施防止损失扩大，亦不得就此后的房屋涨价损失要求赔偿。故，依据山东三鑫房地产不动产资产评估咨询有限公司出具的“房地产评估报告书”，应认定损失为1999年1月1日的评估价值与1998年1月1日涉案房屋的评估价值之间的差额，即54720元-51680元=3040元。依据本院生效的（2016）鲁0811民初12357号民事判决书认定的事实，案涉房屋的产权人系刘吉民，曹某某未取得授权即出售房屋，胡某某明知曹某某非房屋所有权人而购买案涉房屋，曹某某、胡某某二人对本案纠纷的产生均存有过错。考察曹某某、胡某某二人就合同履行问题的沟通协商过程，曹某某应承担70%的责任，胡某某应承担30%的责任。故，曹某某应负担3040元×70%=2118元。鉴于曹某某、李某某系夫妻关系，该笔债务应为夫妻共同债务。被告李某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和对证据质证的诉讼权利，应承担相应的法律后果。综上所述，本院认为，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告胡某某、曹某某之间的房屋买卖合同；二、被告曹某某、李某某于本判决生效之日起十日内返还原告胡某某购房款本金37000元；三、被告曹某某、李某某于本判决生效之日起十日内赔偿原告胡某某房产增值部分的损失2118元；四、驳回原告胡某某其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4745元，由原告胡某某负担4120元，被告曹某某、李某某负担625元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  楚孔岭人民陪审员  倪世云人民陪审员  杜卫东。二〇一九年十一月五日书 记 员  邵明轩