上饶市广丰区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）赣1103民初3559号 原告：叶思萌，女，1996年9月21日出生，汉族，江西省上饶市广丰区人，个体户，住江西省上饶市广丰区， 委托诉讼代理人：李剑平、江西洪胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶孙禄，江西洪胜律师事务所律师。 被告：江西开盛房地产开发有限公司，住江西省上饶市广丰区丰溪街道永丰南大道12号，统一社会信用代码91361122566288488W。 诉讼代表人：江西开盛房地产开发有限公司破产管理人，住所地江西省上饶市信州区紫阳大道3号紫阳名邸4栋4楼。 负责人：潘卫武。 委托诉讼代理人：余抗锋，江西帝经律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：胡国庆，江西帝经律师事务所律师，特别授权。 第三人：叶小忠，男，1968年5月4日出生，汉族，江西省上饶市广丰区人，个体户，住江西省上饶市广丰区， 第三人：王祥水，男，1956年8月21日出生，汉族，江西省上饶市广丰区人，个体户，住江西省上饶市广丰区， 原告叶思萌诉被告江西开盛房地产开发有限公司、第三人叶小忠、第三人王祥水商品房预售合同纠纷一案。本院于2019年8月5日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告叶思萌的委托诉讼代理人李剑平、余抗锋；被告江西开盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人胡国庆、余抗锋；第三人叶小忠、第三人王祥水到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告叶思萌向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即配合原告办理西苑明珠1号楼1单元1201号房屋的产权登记手续；2、判决被告支付逾期办理产权登记手续的违约金7861.63元；3、诉讼费用等由被告承担。事实与理由：2014年1月15日，原告向被告购买了被告开发建设的西苑明珠1号楼1单元1201号房屋，同时双方签订了《广丰县商品房买卖合同》（合同备案号20140192）。上述合同第四条约定房屋价款786,063元整；第六条约定付款方式为一次性付款;第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，每逾期一天，出卖人向买受人支付房款万分之一的违约金，累计不超过已付房款的1%。签订合同的当日，原告即支付了所购房屋的全部价款。但被告至今也未依约将办理权属登记的资料报送产权登记机关，也未为原告办理房地产权属证书。原告多次要求被告配合办理产权登记手续，被告总以种种理由推诿。为维护原告的合法权益，特具状贵院，请求依法判决。 被告开盛房地产开发有限公司的管理人辩称：原告所依据的《广丰县商品房买卖合同》，是原、被告因民间借贷欠款不能偿还，而使用被告开发建设的广丰区西苑明珠1号1单元1201号房屋进行抵债。该商品房买卖合同属于无效合同，请求驳回原告的诉请。 第三人叶小忠辩称，与第三人王祥水是朋友关系。第三人王祥水说搞房地产需要资金，自2012年开始经我转手共借款累计达217万元，虽然口头约定过4分息，但自2013年8、9月份开始就未再支付过利息，实际利息不到2分，没有将未支付的利息作为本金重新出具借条；该楼盘预售时，我支付了定金1万元；开盘第一天，我以女儿叶思萌的名字按每平5632.84元的价格购买了该房，房款786,063元用借款抵扣了，双方签订了合同，被告公司出具了收据。办理了备案登记。 第三人王祥水辩称，以个人名义向第三人叶小忠现金借款用于该楼盘建设属实，但金额为100万元左右，217万元的借条是按4分利息累计的结果。收了1万元定金属实，但是抵了3万元的；我是收到了相应房款的借条原件，但是含了高息的。将房子抵押给谁，我都是同意的，手续也是我亲手办理的；当时卖给叶小忠的房子是真实的。现公司破产了，按规定处理。 原告叶思萌围绕其诉讼请求，提供了以下证据：1、《广丰县商品房买卖合同》（备案号20****2）复印件一份，证明原告与被告签订的买卖合同经过房管局的备案，是一份依法成立的有效合同，双方的商品房买卖行为是合法有效的；2、银行转账回执及被告出具的购房款收据复印件各一份，证明原告与被告签订商品房买卖合同后，支付定金3万元，并用被告向原告父亲叶小忠所借的款项756,063元而抵付全额房款，该付款行为得到被告的认可；3、还款协议书复印件一份，证明被告的法定代表人王祥水在抵扣全部购房款之后尚欠第三人叶小忠借款本金13万元。 被告江西开盛房地产开发有限公司质证认为：对证据1的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，被告认为该合同实际上是以房抵债，依法属于无效合同。对证据2的银行转账回执真实性无异议，对购房款收据真实性、合法性、关联性均有异议，该收据并没有实际交付购房款，仅仅是被告公司用来做账所用，且根据该收据可以显示，购房款实际是一张756,063元的借条及原告现场交付的3万元所组成的，原告并没有实际交付该786,063元的购房款。对证据3三性无异议。 被告江西开盛房地产开发有限公司管理人提交了第三人叶小忠于2016年10月17日在被告公司进行破产重整时，向破产管理人提交的个人陈述复印件一份，证明原告所述的本案的房屋事实上是以叶小忠与被告民间借贷的借条抵扣购房款的，原告没有就本案所涉房屋交付购房款。 原告质证认为：对该证据的真实性、合法性无异议，但与本案无关，该陈述申报的是还没有抵扣的债权数额，与本案中所讲的商品房买卖行为是没有关联的。 综合以上证据，并结合当事人的陈述，本院确认本案的法律事实如下：第三人叶小忠系原告叶思萌父亲,第三人王祥水系被告江西开盛房地产开发有限公司的股东。被告江西开盛房地产开发有限公司是房地产开发商。自2012年开始，第三人王祥水因被告公司建设西苑明珠项目所需资金向第三人叶小忠借款，叶小忠的父母、亲戚、同学、战友以叶小忠的名义出借给第三人王祥水，均为现金交易；截止2014年1月15日，第三人王祥水向第三人叶小忠出具了若干份借条，本金累计为217万元。 2013年8月18日，西苑明珠项目开盘，叶小忠向江西开盛房地产开发有限公司支付4万元购房定金，预订了四套房子。2014年1月15日，西苑明珠正式销售，叶小忠共向被告公司洽谈了四套房子：叶小忠以其二个女儿名义各订了一套；其哥叶剑雄（27万元）、同学吕斌（30万元）各订了一套；除了本案以外的三套，均是抵了首付，总共169万元，叶小忠给了王祥水172万元的借条，被告公司出具了四份收据共169万元，另行出据3万元的借条给叶小忠。叶小忠另持有10万元的借条一张。另外余影（25万元）、余良东（10万元）的借条由债权人自行保管。 本案叶小忠以其女儿叶思萌的名义认购西苑明珠1号楼1单元1201号房，建筑面积共139.55平方米，其中套内建筑面积115.83平方米、每平5632.84元，价值786,063元，其中756,063元用王祥水向叶小忠的借款抵扣，另外3万元系1万元定金冲抵。被告江西开盛房地产开发有限公司出具了收据，与原告叶思萌签订了《广丰县商品房买卖合同》（合同备案号20140192）。2015年1月21日，王祥水与叶小忠签订了《还款协议书》，双方确认：一、截止即日王祥水共欠乙方叶小忠借款本金13万元；二、在2014年7月1日后不计利息；四、乙方同意甲方以其开发的商品房按市场价直接抵偿债务；六、乙方保证两年内不对甲方采取任何诉讼及保全措施，并保证不到政府部门信访；八、协议一式三份，甲乙各执一份，政府债务清算领导小组备案一份。据王祥水陈述，当时开盘均价为5800元左右。 2016年1月22日，本院裁定受理被告江西开盛房地产开发有限公司破产重整。2016年10月26日，本院裁定：一、批准江西开盛房地产开发有限公司管理人提交的《江西开盛房地产开发有限公司重整计划草案》；二、终止江西开盛房地产开发有限公司重整程序。2016年9月14日，债委会会议形成决议：一、所有资金截止日期为2014年7月1日，未付息的一律不高于二分计算。二、购房户确认问题：1、已办银行按揭属于实际购房户66户；2、以房抵债的应解除合同、恢复债权；6、对企业未按合同约定日期交房而违约的，不支付违约金。 本院认为，2014年1月15日，原告叶思萌与被告江西开盛房地产开发有限公司签订的《广丰县商品房买卖合同》（合同备案号20140192）是在第三人王祥水无力偿还原告叶思萌父亲第三人叶小忠借款本金及利息的情况下，经协商同意，并将对帐确认的部分借款本息转为购房款，将双方之间的借款合同关系转化为商品房买卖合同关系。因此，该《广丰县商品房买卖合同》并非为借款合同的履行提供担保，而是借款合同到期后，第三人王祥水难以清偿债务时，以其被告公司所开发的商品房出售给债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《物权法》第一百八十六条规定禁止的流质抵押情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定。原告叶思萌有购房的真实意愿，被告公司也乐意出售该商品房。房屋价格是公平的，符合当时的市场价格。但是，本案原告无证据证明抵扣的房款中本金金额及合理的利息数额，属于在破产程序开始时，该合同未履行完毕的情形，按照《破产法》第一十八条的规定，管理人有权决定解除合同或继续履行。而本案管理人提交的债委会于2016年9月14日形成的决议是解除合同。债委会的决议适用于所有债权人。据此，依照《中华人民共和国破产法》第一十八条规定，判决如下： 驳回原告的起诉。 案件受理费11,660元，已收取5830元，按《诉讼费收费办法》第八条第二款规定退回给原告叶思萌。 如不服本裁定，可在判决书送达之日起十日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。 审 判 长  刘日进 人民陪审员  刘积品 人民陪审员  叶琼莹 二〇一九年十一月二十八日 法官助理林晨 书记员陈庆武