安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0203民初3041号 原告：合肥靖安工贸有限责任公司，住所地：安徽省合肥市黄山路441号，统一社会信用代码：91340100149254404L。 法定代表人：汝爱国。 委托诉讼代理人：汝燕，北京中银（合肥）律师事务所律师。 被告：中国人民解放军安徽省芜湖军分区，住所地：安徽省芜湖市镜湖区，统一社会信用代码：A1100000MK00111910。 法定代表人：汤勇，司令员。 委托诉讼代理人：曹勇前，安徽深蓝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘伟，军分区保障处处长。 原告合肥靖安工贸有限责任公司诉中国人民解放军安徽省芜湖军分区租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案受理，依法适用普通程序进行审理。于2019年10月30日公开开庭，原告委托诉讼代理人汝燕，被告委托诉讼代理人曹勇前、刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告返还原告租金及保证金1316247元，利息997296元，赔偿原告损失4035626.6元，共计6349169.6元；2、请求判令本案的诉讼费、鉴定费等费用由被告承担。事实与理由：2006年10月28日，原告与被告签订《军队房地产租赁合同》一份，约定被告将其所有的位于芜湖市弋江区弋江南路的场地租赁给原告用于经营加油站，租期自2007年1月1日至2021年12月31日，签订合同时原告按照约定向被告交付了租金303万元，并投入资金建造了弋江南路加油站及附属设施。2015年10月30日被告向原告出具《关于暂停加油站经营权事》函，要求暂停案涉土地租赁经营权。后被告又同意原告继续经营，原告支付被告保证金及租金8万元，同时原告应被告要求投入资金对该弋江南路加油站进行了改造建设。但2019年3月28日被告突然向原告出具《关于立即收回弋江南路加油站函》，单方提出解除租赁合同，并且要求原告应无偿将弋江南路加油站交还给被告。原告认为被告违约，非法解除租赁合同，侵害了原告的合法权益，应赔偿原告相应经济损失。 被告答辩意见如下：首先被告解除合同的根本原因是原告违约转租，被告解除合同是严格贯彻落实军队全面停偿的相关政策。根据合同约定乙方将承租的房屋和场地擅自转让或转借的，甲方有权解除租赁合同，收回房屋场地，因此造成的损失由乙方赔偿，以及原告作出的“如有转租行为，军分区可无条件立即收回”承诺，原告无权主张返还租金和赔偿损失（包括鉴定费）。第二，由于原告违反合同约定，先将项目擅自转租给中石化芜湖分公司，然后又和他们解除转租关系，与中石化芜湖分公司发生了纠纷，导致中石化芜湖分公司持续举报，在军内外造成了不好的影响，严重影响了部队的声誉，已不符合中央军委全面停偿工作的相关政策要求，合同已经无法履行，不得不解除。根据双方约定及原告多次承诺，如果遇到政策调整，停止有偿服务活动，绝对服从，绝不提任何要求。加油站整改重新开业的时间里，不对军分区提出任何要求，因此原告也无权主张返还租金和赔偿损失。第三，尽管2019年3月28日双方已经解除了案涉合同，但是加油站自租赁合同签订以来一直由原告占用，直到今天原告仍然没有将加油站交还给被告。而且2015年10月底被停业的原因是在于原告违反了合同约定，将加油站转租给第三方中石化芜湖分公司，并且经营中没有成品油经营批准证书，存在着违法经营的行为被芜湖市商务局查处，芜湖市商务局出具函件，明确要求责令其停业整改，因此停业造成的损失与被告无关。其要求2015年起返还租金的主张明显不能成立。第四，在2015年元月份被告就发函要求原告不得擅自进行装修改造，严格履行租赁合同的约定，告知军队停偿事宜，并告知原告勿盲目装修造成损失。原告接函后仍然继续装修扩大损失，并且当时承诺如果装修造成损失由其自行承担。现在原告又提出来损失的承担，明显属于无理要求。请求依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2006年10月28日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《军队房地产租赁合同》一份，约定：甲方将其坐落于安徽省芜湖市弋江区弋江南路马塘镇松元村的4139平方米的场地出租给乙方，乙方租赁用途为经营加油站；在上级政策允许空闲场地出租的情况下，甲方保证将该场地连续出租给乙方使用15年，自2007年1月1日至2021年12月31日；年租金21万元；租赁期间的房屋、设备、场地、围墙、道路等维修费用乙方自理；乙方不得在承租场地上新建和添建各种建筑物和构筑物等不动产。如确实需要，必须以书面报告形式征得甲方书面同意，费用由乙方自理，租赁合同期满后，乙方保证将全部可动资产和不动产完好无损地无偿移交给甲方；甲方因军队和市政建设等特殊需要提前解除租赁合同，乙方应当无条件地在规定的期限内将承租的房屋和场地交还甲方；乙方将承租的房屋和场地擅自转租转让或者转借的，甲方有权提前解除租赁合同，收回房屋和场地；甲方只租赁加油场地，工程项目建设全部由乙方投资建设；租赁期间如因政策性原因造成合同终止，乙方投资的资产（包括可动产和不动产），双方协商解决。合同签订后，原告向被告交纳租金303万元。被告也将案涉场地交付给原告，原告投资建造了案涉加油站。2007年2月，原告将案涉加油站转租给中石化安徽芜湖分公司经营。2015年10月，芜湖杨家巷爆炸事故发生，芜湖市对安全生产领域进行大整治。中石化安徽芜湖分公司在经营过程中因无《成品油零售经营批准证书》于2015年10月20日被芜湖市商务局责令停业整改。2015年10月30日，被告向原告出具《关于暂停加油站经营权事函》，要求自11月份起暂停案涉场地土地租赁经营权，待整改到位后再另行洽谈。2015年12月，中石化安徽芜湖分公司与原告之间协商提前终止了双方的案涉场地转租关系，并签订了提前终止转租合同的协议。2016年1月，原告（乙方）与被告（甲方）又另行签订《军队房地产租赁合同》、《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》各一份，约定：在剩余的3.5年期限内（2018年7月1日至2021年12月31日）将原来合同约定的每年21万元租金提高至每年30万元；乙方应向甲方交纳保证金2万元，乙方未履行合同约定的义务，甲方不退还保证金；合同须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准并加盖合同审核专用章后生效或须经战区级单位批准生效。因该两份协议未得审批部门审批盖章，并未生效。与此同时，原告拟将案涉场地转租给中化石油安徽公司改造经营。该加油站事实上也由中化石油安徽公司改造，后因中石化安徽芜湖分公司举报等原因，原告未能与中化石油安徽公司完成转租事宜。2016年1月21日，被告又向原告发出《关于严格履行军队房地产租赁合同的通知》，要求原告在接到通知后未征得甲方同意不得对所承租的房屋进行装修。2016年3月3日，原告向被告作书面承诺如下：加油站整改费用由原告承担。2016年4月7日，原告向被告交纳保证金2万元、租金6万元。2016年10月21日，原告向被告作书面承诺如下：如军队正式发文停业（终止未到期）有偿服务，我公司遵守规定，无条件服从政策规定。 另查明：2016年8月，中石化安徽芜湖分公司以原告将案涉场地转租给中化石油安徽公司为由提起民事诉讼，要求确认其与原告间提前终止转租关系的协议无效，并要求继续承租案涉场地。中石化安徽芜湖分公司一、二审均败诉。此后，中石化安徽芜湖分公司不断向上级军纪委（包括中央军委）举报被告。安徽省军区纪委对案涉事宜进行了调查，亦作出了最终处理意见并责令被告收回案涉租赁场地。2019年3月28日被告向原告出具《关于立即收回弋江南路加油站函》，以原告存在转租行为，按照上级军纪委的要求和合同约定，被告决定终止租赁合同，收回加油站，请原告于4月15日将加油站以现状交还给被告。 再查明：2016年2月16日，中国共产党中央军事委员会下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，其中明确军队和武警部队全面停止有偿服务活动，内容包括利用空余房地产租赁。在涉及房地产租赁行业全面停偿活动方面，中央政策明确要求所有房地产租赁活动一律停止，停止项目主要包括：通过协商、法律诉讼以及适当经济补偿能够提前解除合同的项目，有损军队形象声誉的项目等。 在审理过程中，原告要求对加油站设施进行评估，以确定原告的实际损失。经芜湖恒盛资产评估事务所评估，加油站附属设施评估价值为262万元；经芜湖新天地房地产评估事务所有限公司评估，加油站固定资产价值为825757元。 上述事实由经庭审举证、质证原告提交的房屋租赁协议、收款收据、关于立即收回弋江南路加油站函、关于暂停加油站经营权事函、评估报告、民事判决书，被告提交的限期整改通知书、租赁合同、承诺书、委托改造协议、危化品经营许可证变更申请书、安徽省军区纪委的情况说明及双方当事人陈述等在卷佐证，足以认定。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，双方应严格履约。本案双方争议的焦点有如下三点：原告是否违约、被告是否有权解除合同、被告应否赔偿原告经济损失。 一、原告是否违约。双方在租赁合同中明确约定原告承租案涉场地后不得转租，但原告承租案涉场地后将加油站转租给中石化安徽芜湖分公司，原告该行为已明显违反合同中不得转租的约定。但被告知晓原告转租事宜后并未追究原告转租之违约责任，相反双方又补签合同拟变更原来的约定（主要包括租金和保证金条款，仅因未得到审批而未生效），对可视为被告放弃追究原告转租的违约责任。原告在解除与中石化安徽芜湖分公司转租关系后，将案涉场地委托中化石油安徽公司改造，因中石化安徽芜湖分公司举报等原因，原告未能与中化石油安徽公司完成转租事宜。本案现有证据并不能证明原告与中化石油安徽公司转租关系成立，故不能认定原告此后的行为违约。 二、被告是否有权解除案涉租赁合同。根据法律规定，解除合同的条件分为约定解除和法定解除。双方在租赁合同中明确约定“甲方因军队和市政建设等特殊需要提前解除租赁合同，乙方应当无条件地在规定的期限内将承租的房屋和场地交还甲方；乙方将承租的房屋和场地擅自转租转让或者转借的，甲方有权提前解除租赁合同，收回房屋和场地”。现被告以原告存有转租行为而提前解除合同应属理由不妥。但根据中央全面停止军队有偿服务的要求和精神，以及因原告转租给中石化安徽芜湖分公司而造成中石化安徽芜湖分公司不断上访、影响部队声誉的不良后果，被告有权要求解除合同，收回案涉场地。故原告依照上级军纪委要求解除合同符合双方合同约定的条件和国家政策，被告未违约。 三、被告是否应赔偿原告经济损失。 双方合同约定：租赁期间如因政策性原因造成合同终止，乙方投资的资产（包括可动产和不动产），双方协商解决。在双方租赁合同履行过程中，被告多次向原告发函要求不得在案涉场地上新建和添建各种建筑物和构筑物，原告也曾多次向被告书面承诺“加油站整改费用由原告承担、如军队正式发文停业（终止未到期）有偿服务，我公司遵守规定，无条件服从政策规定”，结合中央全面停止军队有偿服务工作部署和相关规定，被告无须赔偿原告案涉场地上的固定设施和附属物的整改费用和损失。因双方合同未至约定履行期满而解除且解除非一方违约所致，结合双方相关约定【合同终止，乙方投资的资产（包括可动产和不动产），双方协商解决】、价格评估意见，本院酌定被告补偿原告631722元（按照现有加油站设施价值平均摊销至15年租赁期，扣除原告已承租期内的摊销成本）。本案鉴定费17300元（原告预付），由原告自行负担14770元，被告负担2530元。鉴于双方合同履行期未届满而解除且双方未办理案涉场地交接非一方行为所能完成等因素，被告应退还原告预付的合同解除日【原告收到被告解除合同通知函当日（2019年3月28日）】以后的租金517500元（根据双方合同约定的租金标准，至2019年3月28日原告应支付被告租金为2572500元，原告已预付3090000元，故被告尚应返还原告517500元）及保证金20000元。原告对案涉加油站整改非被告过错所致，原告要求被告退还2015年以后的租金于法无据，不予支持。对原告符合上述认定的诉讼请求予以支持，对被告辩解意见部分采纳。因被告未提出要求原告交还案涉加油站的反诉请求，对案涉加油站交付问题不在本案处置范围，被告可另行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告中国人民解放军安徽省芜湖军分区于本判决生效之日起十日内返还原告合肥靖安工贸有限责任公司租金517500元、保证金20000元，以上合计537500元； 二、被告中国人民解放军安徽省芜湖军分区于本判决生效之日起十日内给付原告合肥靖安工贸有限责任公司解除合同补偿款631722元； 三、被告中国人民解放军安徽省芜湖军分区于本判决生效之日起十日内给付原告合肥靖安工贸有限责任公司鉴定费2530元； 四、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费56244元，由被告负担10357元，原告负担45887元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 长 唐 胜 人民陪审员 刘 涛 人民陪审员 徐倩倩 二〇一九年十一月十三日 书 记 员 汪 涛 附本案适用的法律条款： 《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。