山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终10122号 上诉人（原审被告）：时家瑞，男，1953年3月1日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：时雷涛，男，汉族，住山东省青岛市即墨区，系上诉人之子。 被上诉人（原审原告）：即墨市田横供销合作社，住所地:山东省青岛市即墨区田横岛省级旅游度假区管委会驻地。 委托诉讼代理人：王顺，山东海之源律师事务所律师。 上诉人时家瑞因与被上诉人即墨市田横供销合作社房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院(2019)鲁0282民初2933号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 时家瑞向本院提出上诉请求：撤销青岛市即墨区人民法院作出的(2019)鲁0282号民初2933号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由如下:一审法院认定事实不清，运用法律错误，判决错误，明显行政干预，请二审法院予以撤销。一、上诉人与被上诉人于2001年1月1日签订的租货合同所约定的租期限为40年，即从2001年至2040年。上诉人按照合同约定先后投资建设了住房一处，增设了厕所、厢房、筒易棚子栽植树木等，正常居住使用。一次性已交纳了40年租赁费。已履行完毕自己所承担的合同义务，根本不存在一直占用房屋，侵害被上诉人自身合法权益之事实。二、《中华人民共和国企业破产法》第十八条适用的前提是合同为破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕。本案上诉人已将合同义务履行完毕，即本案不属于适用该条规定的情形，故被上诉人的破产清算组不能依据该条的规定解除租赁合同，因此被上诉人的诉讼请求没有法律依据，应于驳回。一审法院“确认原告即墨市田横供销合作社与被告时家瑞于2001年1月1日签订的土地租赁合同于2007年7月1日已解除”的认定明显的是运用法律错误。三、本案所涉土地、房产已于2016年1月22日由田横岛度假区管委挂牌出让给青岛鼎胜泰瑞置业有限公司房地产商业开发，被上诉人既没有通知也未与上诉人签订解除合同补偿协议就把地卖了。这是严重的程序违法。四、《合同法》第九十四条该条的五种情形是赋予守约方的合同解除权，违约方无权行使法定解除权。上诉人是已经履行完毕其合同主要义务的守约方，被上诉人未按合同约定履行其义务是明显的违约。一审法院依据《合同法》九十四条第九十七条、第二百ー十四条判决上诉人腾退土地及地上建筑物，是适用法律错误，判决错误。五、被上诉人将涉案房地产已经出让他人，被上诉人已经丧失其诉讼主体资格。而一审法院偏袒被上诉人换名重复进行虚假诉讼，完全违背诉讼法的有关规定。六、一审法院在受理和审理本案时受政府行政干预，偏袒被上诉人，替代被上诉人没有主张的内容予以主张，违反《中华人民共和国民事诉讼法》第六条、第七条、第四十三条、第一百二十ー条第一款之规定。综上所述，一审法院违背事实，违背公平原则，袒护被上诉人作出错误判决。严重侵害了上诉人的合法权益。请求二审法院查明事实，依法予以纠正。二审庭审期间，上诉人补充：如果解除合同，应该给我补偿，因为我当时是建的住宅，如果不给我同等面积的置换我就没有地方住了。我是供销社的职工，当时建造该房屋时，是经过政府和供销社批准的。也就是一审卷宗21页的房权证明。 即墨市田横供销合作社答辩认为，上诉人上诉状中名称错误，一审法院认定事实清楚，使用法律正确，我方系根据双方之间的合同关系主张对方腾出房屋及土地。上诉人的上诉请求没有证据予以支持，应予以驳回。 即墨市田横供销合作社向原审法院提出诉讼请求:要求依法确认即墨市田横供销合作社、时家瑞租赁合同已经解除；判令时家瑞腾出房屋，清除地上物返还土地并赔偿损失。诉讼费用由时家瑞承担。事实与理由：2001年1月1日，时家瑞与即墨田横供销合作社签订房屋租赁合同一份，约定由时家瑞承租供销社渔需门市部院内房屋一处，建筑面积168平方米。合同约定承租期限自2001年1月1日起至2040年12月31日止。但在合同履行期间，即墨市田横供销合作社资不抵债，于2007年5月31日经青岛市即墨区人民法院以（2007）即破字第3号民事裁定书裁定破产还债。按照企业破产法的规定，时家瑞与即墨市田横供销合作社所签订的租赁合同应当终止履行，但时家瑞却以种种理由至今拒不返还租赁物，迫于无奈，特具状诉请。 时家瑞在原审中辩称，不同意解除合同，租赁合同尚未到期，时家瑞已一次性缴纳40年租赁费，履行完毕自己的合同义务，即墨市田横供销合作社无权单方解除合同，应该与时家瑞协商一致赔偿损失后才能解除；即墨市田横供销合作社已将涉案房地产所在土地出让给他人，即墨市田横供销合作社丧失诉讼主体资格。 原审查明，2001年1月1日，即墨市田横供销合作社与时家瑞签订土地租赁合同，将即墨市田横供销合作社所有的渔需门市部院内空地租赁给时家瑞建筑房屋一处（占地面积一百六十八平方米，其中住宅占地一百四十四平方米、走道二十四平方米），租赁期限为40年，自2001年1月1日起交付使用至2040年12月31日止，租赁费共计1800元，于合同签订时一次性付清。双方在合同中约定，租赁合同终止时，承租方建筑物经有关部门重新估价后收回。合同签订后，时家瑞按约交纳租金，投资在院内建设了房屋居住至今。该合同所在地块性质为国有土地，证号即国用（90）字第892号，证载用地面积1108.53平方米，建筑占地443.41平方米。后即墨市田横供销合作社因严重亏损，无力清偿到期债务，向原审法院申请破产还债，原审法院经审查后于2007年5月31日依法作出（2007）即破字第3号民事裁定书宣告其破产并依法组成破产清算工作组进行清算。就时家瑞租赁后投资包括住宅、厕所、厢房、简易棚子等项目双方进行了逐项评估，确定价值为188476元，时家瑞在明细表上签字。涉案土地所在地块已整体挂牌出让。因即墨市田横供销合作社、时家瑞双方就解除合同无法达成一致，2017年5月9日，即墨田横供销合作社破产清算组向原审法院起诉，要求确认与时家瑞双方合同解除，要求时家瑞腾退土地。该案经审理，原审法院判决时家瑞限期腾出租赁场地。时家瑞上诉后，经青岛市中级人民法院审理，裁定发回重审，重审期间原审法院以“即墨市田横供销合作社主体不适格”为由裁定驳回即墨田横供销合作社破产清算组起诉。2019年4月9日，即墨市田横供销合作社即墨市田横供销合作社提起该案诉讼。审理中即墨市田横供销合作社撤回要求时家瑞赔偿损失的诉讼请求。 原审认为，本案争议焦点为：双方之间的合同应否解除？若解除合同，法律后果如何？《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。该规定赋予管理人继续履行合同和解除合同的选择权。租赁合同为继续性合同，合同存续期间，承租人以支付租金为对价而持续地对租赁物使用收益，同时应妥善保管和按约使用租赁物，而出租人在收取租金的同时应当交付租赁物并在租赁期间保持租赁物符合约定用途。在租赁结束之前，合同双方均未履行完毕，符合破产法第十八条规定的合同类型，管理人可以依法解除。时家瑞抗辩认为其已缴纳租金，即墨市田横供销合作社不能单方解除合同不能成立。原审法院于2007年5月31日依法宣告即墨市田横供销合作社破产还债，原审法院确认双方合同于2007年7月31日已解除。根据相关法律规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施、并有权要求补偿损失”；“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”；“合同解除时，经出租人同意的装饰装修等添附物，除双方另有约定的外，未形成附合的添附可由承租人拆（移）除，已形成附合的，承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内残值损失”。涉案租赁合同已解除，时家瑞依法应在合同解除后将租赁物返还即墨市田横供销合作社；就涉案合同超过二十年部分，本身为无效合同，在合同提前解除情况下，未形成附合的添附时家瑞可自行移除；就合同期内的剩余租金及时家瑞主张的其他损失，特别是对无效后相关损失主张，可依法分清合同过错责任后，通过破产程序解决。根据合同相对性，即墨市田横供销合作社有权要求解除合同并排除妨害，时家瑞关于涉案土地已转让，即墨市田横供销合作社丧失主体资格抗辩原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条、第二百一十四条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第五十三条之规定，判决：一、确认即墨市田横供销合作社与时家瑞于2001年1月1日签订的土地租赁合同于2007年7月31日已解除。二、时家瑞于判决生效后十五日内腾退其根据2001年1月1日与即墨市田横供销合作社所签订土地租赁合同承租的土地及地上建筑物，交付即墨市田横供销合作社。案件受理费50元，由时家瑞承担。 二审审理期间，双方均未提交新证据。 二审所查事实同一审，本院依法予以确认。案经调解未果。 本院认为，本案焦点问题系原审解除双方之间的租赁合同是否正确。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。该规定赋予管理人继续履行合同和解除合同的选择权。而租赁合同为继续性合同，合同存续期间，承租人以支付租金为对价而持续地对租赁物使用收益，同时应妥善保管和按约使用租赁物，出租人在收取租金的同时应当交付租赁物并在租赁期间保持租赁物符合约定用途。在租赁结束之前，合同双方均未履行完毕。原审据此认定涉案合同符合破产法第十八条规定的合同类型，可以依法解除于法有据，本院依法予以确认。上诉人认为其已缴纳租金，合同已履行完毕，被上诉人不能单方解除合同的上诉理由不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。山东省青岛市即墨区人民法院于2007年5月31日依法宣告即墨市田横供销合作社破产还债。原审法院据此确认确认双方合同于2007年7月31日已解除符合法律规定。 根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施、并有权要求补偿损失。被上诉人诉请上诉人在合同解除后搬离涉案场地于法有据。原审法院对此予以支持符合法律规定，本院依法予以确认。根据相关法律规定，涉案合同超过二十年部分，为无效合同，在合同提前解除情况下，未形成附合的添附，上诉人可自行移除。至于合同期内的剩余租金及上诉人主张的其他损失，特别是对无效后相关损失主张，可依法分清合同过错责任后，通过破产程序解决。 另，根据合同的相对性，即墨市田横供销合作社有权要求解除与时家瑞签订的合同并要求排除妨害。原审对合同主体的确认符合法律规定，本院依法予以确认。上诉人关于被上诉人丧失主体资格的上诉理由亦不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。 综上，上诉人的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人时家瑞负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇一九年十一月二十九日 法官助理刘思涵 书记员 王若怡