贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终1937号上诉人（原审被告）：贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。住所地：贵州省黎平县德凤镇五开北路侗族风情园。法定代表人：叶秀，女，该公司董事长。委托代理人：顾崇罡，贵州全红律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨胜清，男，1977年10月28日出生，侗族，住贵州省黎平县。被上诉人（原审原告）：杨应香，女，1980年1月6日出生，侗族，住贵州省黎平县。上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司因与被上诉人杨胜清、杨应香商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省黎平县人民法院（2019）黔2631民初1145号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司上诉请求：1、依法判决撤销黎平县人民法院（2019)黔2631民初1145号《民事判决书》的第二项；2、判决撤销黎平县人民法院（2019)黔2631民初1145号《民事判决书》的第三项；3、判决驳回被上诉人诉请法院判决上诉人支付其逾期交房“违约金”和逾期办理不动产权转移登记文书交付“违约金”的诉讼请求；3、判决被上诉人负担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、被上诉人真实入住所购房屋的时间与其在原审法院提交的用水付费登记本记录的“证据”不一致，其诉请上诉人支付其逾期交房“违约金”的请求不成立，原审法院所作判决属于认定事实不清，证据不足，判决不当。原审没有查明被上诉人入住、占有、使用所购买房屋的准确时间，原审判定被上诉人入住房屋的时间为2017年6月1日没有事实依据，判定上诉人逾期交房时间为426天没有证据支撑，从而判决上诉人支付被上诉人逾期交房违约金为15469.59元属于事实不清，证据不足，判决不当。同时，被上诉人也没有证据证明其因交房的“延迟”后果是否存在，是否有损失的发生等，这样的判决结果有悖最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第29条“……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的有关规定。就本案来讲，在原审庭审时，被上诉人提交的证据4水付费部分登记的复印件，只能证实被上诉人于2016年3月30日支付部分用水的费用，并不能证实其实际用水开户的准确时间问题；被上诉人为了规避其用电开户的时间问题，被上诉人故意不提交在供电部门开户用电的登记付费记录，原审法院在没有查明事实的情况下，就错误的认可被上诉人没有可信度的证据，原审法院的判决属于认定事实不清，证据不足，判决不当。二、根据被上诉人电表用电量的记录可以推定，被上诉人实际入住房屋的时间远远不止25个月的期限。如果按照原审判决认定被上诉人在2017年6月1日入住所购买的房屋计算至其起诉上诉人立案之日2019年6月25日止，被上诉人入住房屋的期限为25个月的时间，根据被上诉人入住房屋后目前的电表电量记录显示实际用电总量为13258度电计算，其每个月的平均家庭生活用电量是530度，平均每天的用电量为17.66度，显然原审判定被上诉人入住房屋的时间起点为2017年6月1日不符合客观实际，支持了被上诉人缩短了入住房屋的起点时间，延长了上诉人没有存在的“违约交房期限”，扩大了上诉人不存在的“延期”交房违约金。三、被上诉人起诉主张的“逾期交房违约金”和“逾期交付办理产权转移登记文书违约金”的两项诉讼请求均超过了法律保护的诉讼时效期间。根据上诉人与被上诉人签订的购房合同约定，交房时间约定的违约金的时间为2016年3月31日，交付办理商品房产权转移登记文书交付的时间截点为2016年6月30日，在这两个时间截点出现时，被上诉人知道也应当知道其享有的“违约金”的请求权利己经受到侵害，但是其并没有及时提出诉讼请求，而是在三年之后的2019年6月25日才向原审法院提出诉求，请求上诉人支付其逾期交房和预期交付办理产权转移登记文书违约金的诉讼请求，根据《民法总则》规定的三年诉讼时效规定，被上诉人己经超过了法律保护权利的诉讼时效期间起诉，诉求不应获得法律的保护。综上所述，原审在没有查明事实的情况下，在认定“违约责任”的理由和计算“违约金”的起点时间节点计算“违约金”的标准、依据上认定等均存在不当，上诉人即便出现逾期交房和逾期交付办理产权转移登记文书交付的事由，被上诉人提出的诉请也超过了法律保护的诉讼时效期间，所以，原审判决支持被上诉人的“违约金”15469.59元明显不当，判决结果属于认定事实不清，证据不足，判决不当，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第164条的规定，特提出上诉，请依法立案审埋，并请支持上诉人的上诉请求，纠正原审不当判决。杨胜清、杨应香二审未做书面答辩。杨胜清、杨应香向一审法院起诉请求：1、判决被告继续、全面履行其与原告签订的《商品房买卖合同》，立即将商品房转移登记的相关文书办结并交付给原告；2、判决被告承担逾期交房违约金27914元（暂从2016年3月31日计算到2017年6月30日，共计454天，违约金为363136元×6.18%÷365天×454天=27914元）。3、判决被告承担逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金67325元（暂从2016年6月30日计算到2019年6月29日，共计三年，违约金为363136元×6.18%×3年=67325元）；4、判决被告继续履行后期逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金（从2019年6月30日起至实际交付办理商品房转移登记相关文书之日止）。计算标准参照诉讼请求第三条；5、判决被告退还代为收取原告的契税5447元和维修基金7263元；6、本案诉讼费由被告承担。以上费用合计107949元。一审法院认定事实：2014年8月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于黎平县××风情××单元××号商住房，建筑面积为113.48平方米，套内面积为94.19平方米，房屋总价为人民币363136元。合同第十条、第十二约定，出卖人应当在2016年3月31日前向买受人交付该商品房，逾期交房的，出卖人按日向买受人支付全部已付房价款万分之一的违约金，第十九条第三项转移登记约定：（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已交付房价款的0.1%承担违约金。2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的0.1%承担违约金。合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款，并向被告交纳契税5447元，维修基金7263元。但被告未在约定时间交房，至今未向原告交付办理商品房转移登记有关文书，原告亦未取得房屋产权证。同时查明，原告提交的水费交费本显示2017年6月产生水费。原告所购买的黎平县德凤镇侗族风情园20幢商品房目前尚没有取得初始登记。因此被告也没有将办理商品房转移登记相关文书交付原告。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了购房款并向被告交纳契税5447元，维修基金7263元等费用，但被告却未能在约定的期限交付房屋，亦未能将办理房屋转移登记的相关文书交付原告，导致原告未能按时使用该房屋和办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任。按照合同约定，被告逾期交房，按日支付从交房届满之次日起实际交付之日止全部已付房价款万分之一的违约金，原告提交证据显示其于2017年6月自己进入所购房屋，为体现公平原则，原告进入所购房屋的时间以其进入所购房屋的2017年6月1日为宜，故被告逾期交付房屋的时间应当从约定交房的时间2016年3月31日的次日至2017年6月1日止，逾期天数为426天，逾期违约金为：363136元×0.0001×426天=15469.59元，原告请求27914元，多出部分，本院不予支持；关于逾期交付办理房屋转移登记的相关文书违约金的问题，合同约定为被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.1%的违约金，原告主动调整为按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准即年利率6.18%计算，被告逾期交付办理房屋转移登记的相关文书给原告的违约时间为2016年6月30日的次日即2016年7月1日至今，原告请求违约金为363136元×6.18%×3年=67325元，本院予以支持；至于2019年6月30日以后产生的违约金按房价款363136元年利率6.18%计算至实际交付办理商品房转移登记相关文书之日止。关于原告请求被告退还契税、维修基金的问题，庭审中，被告认可侗族风情园第20幢没有取得初始登记，无法交付办理商品房转移登记相关文书，被告也没将契税、维修基金交付相关部门，故原告请求被告退还，本院予以支持。但被告退还契税、维修基金后，交付办理商品房转移登记相关文书给原告时，不再交付契税、维修基金的交款收据。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司继续履行与原告杨胜清、杨应香签订的《商品房买卖合同》，向原告交付办理商品房转移登记的相关文书（契税、维修基金的交款收据除外）。二、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后15日内向原告杨胜清、杨应香支付逾期交房违约15469.59元。三、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后15日内向原告杨胜清、杨应香支付逾期交付办理商品房转移登记的相关文书违约金67325元。2019年6月30日以后产生的违约金按购房价款363136元年利率6.18%计算至实际交付办理商品房转移登记相关文书之日止。四、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后15日内退还原告杨胜清、杨应香契税5447元，维修基金7263元。五、驳回原告杨胜清、杨应香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2458元，减半收取1229元，由原告杨胜清、杨应香负担229元，被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担1000元。二审期间，双方当事人未提交新的证据。经审理，本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点：1.一审法院关于逾期交房的认定是否正确；2.被上诉人主张的逾期交房违约金、逾期交付办理不动产权转移登记文书违约金是否超过诉讼时效。第一，关于一审法院关于逾期交房的认定是否正确的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”的规定，上诉人对被上诉人占有房屋的时间存有异议，提出了被上诉人入住早于一审法院认定的2017年6月1日的主张，则上诉人应当提供书面交房通知等手续加以证明，而上诉人一审提供的电表图片等证据不足以证明其主张成立。第二，关于被上诉人主张的逾期交房违约金、逾期交付办理不动产权转移登记文书违约金是否超过诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”由于上诉人至今未能交付办理房屋转移登记的相关文书给被上诉人，逾期交付办理不动产权转移登记文书违约金系继续性债权，上诉人违约时间为2016年6月30日的次日即2016年7月1日至今，被上诉人在本案主张逾期交付办理不动产权转移登记文书违约金并未超过诉讼时效。而上诉人逾期交房的违约行为已被上诉人2017年6月1日占有涉案房屋所阻却，即2017年6月1日才形成上诉人逾期交房15469.59元的违约金，故被上诉人在本案中主张逾期交房违约金并未超过诉讼时效。综上所述，贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2458元，由贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑厚祥审判员  王大梅审判员  龙 恺二〇一九年十一月十九日法官助理张强书记员冯雨晴