上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初8号原告：杨海林，男，1957年7月10日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托诉讼代理人：陈青，上海市江华律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔雨，上海市江华律师事务所律师。被告：陈徐慧，女，1985年2月25日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托诉讼代理人：徐永华(系陈徐慧父亲)，男，1960年7月5日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。被告：徐永华，男，1960年7月5日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托诉讼代理人：刘毅，上海东炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙巾杰，上海东炬律师事务所律师。被告：杨华亭，男，1986年12月12日出生，汉族，户籍地上海市。第三人：上海农村商业银行股份有限公司川沙支行，住所地上海市浦东新区川沙路XXX号。负责人杨维维。委托诉讼代理人：蒋玉林，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：林巧，上海融力天闻律师事务所律师。原告杨海林诉被告徐永华、陈徐慧、杨华亭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理后，依法适用简易程序。经当事人申请，本院依法追加上海农村商业银行股份有限公司川沙支行为本案的第三人。因杨华亭需要公告送达，于2019年3月21日转为普通程序，并于2019年6月28日公开开庭进行了审理，原告杨海林的委托诉讼代理人陈青、被告徐永华兼陈徐慧的委托诉讼代理人、被告徐永华的委托诉讼代理人刘毅、上海农村商业银行股份有限公司川沙支行的委托诉讼代理人蒋玉林到庭参加诉讼。被告杨华亭经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。杨海林向本院提出诉讼请求：1、杨华亭、陈徐慧、徐永华协助杨海林办理上海市青浦区徐泾镇育才路XXX弄XXX号XXX室房屋过户手续。2、杨华亭、陈徐慧、徐永华向杨海林支付违约金人民币(以下币种均为人民币)44万元。事实与理由：2013年7月16日,杨海林与杨华亭、陈徐慧、徐永华签订一份《购房及还款协议书》,主要约定：一、陈徐慧、杨华亭将坐落于上海市青浦区徐泾镇育才路XXX弄XXX号XXX室房屋以220万元出售给杨海林;二、协议签订并办理抵押登记后,杨海林支付给陈徐慧、杨华亭第一期购房款人民币20万元,陈徐慧、杨华亭最迟应于2013年8月15日前向杨海林交房,交房后杨海林支付陈徐慧、杨华亭第二期购房款人民币30万元;二、待杨海林通知陈徐慧、杨华亭将上述房屋过户给杨海林或杨海林指定人后,杨海林累计借给徐永华的借款人民币170万元转为杨海林支付给陈徐慧、杨华亭的购房尾款：四、若经杨海林通知,陈徐慧、杨华亭拒绝办理过户手续的,杨海林有权要求陈徐慧、杨华亭支付总房价的20%作为违约金,徐永华自愿承担连带责任。协议签订后,杨海林于2013年7月17日向徐永华支付房款人民币40万元,收到房款后,陈徐慧、杨华亭和杨海林于2013年7月18日至上海市青浦区房地产交易中心办理抵押权登记,2013年7月30日,杨海林向徐永华支付房款人民币10万元。陈徐慧、杨华亭于2013年8月15日将上述房屋交付杨海林及其家人居住使用至今。此后,经杨海林多次催促要求办理房屋产权变更登记手续,陈徐慧、杨华亭均不予理睬,拒绝办理，故诉至本院。陈徐慧辩称，不同意杨海林的诉讼请求。2011年9月23日，杨海林借给陈徐慧的父亲徐永华100万元，杨海林多次催款，2013年徐永华没有能力还清借款故将系争房屋抵押给杨海林。后又签订了《购房及还款协议书》，签订协议后，杨海林又向徐永华支付了50万元。在《购房及还款协议书》签字系徐永华所逼，并非本人真实意思表示。认可杨海林向徐永华支付的50万元为向陈徐慧、杨华亭支付的购房款。徐永华辩称，不同意杨海林的诉讼请求。《购房及还款协议书》无效。2011年9月23日，杨海林借给徐永华100万元。出售系争房屋并非徐永华的真实意思表示。双方当事人之间系借贷关系并非房屋买卖关系。如认定双方为房屋买卖关系，也只有100万元转为购房款。杨华亭未进行答辩。上海农村商业银行股份有限公司川沙支行述称，上海农村商业银行股份有限公司川沙支行系系争房屋的抵押权人。陈徐慧、杨华亭拖欠银行按揭贷款。按揭贷款还清后，同意涤除抵押。本院认定事实如下：系争房屋于2011年2月25日登记至陈徐慧、杨华亭名下。上海农村商业银行股份有限公司川沙支行系系争房屋的抵押权人，债权数额90万元，债务履行期限为2009年9月14日至2039年9月14日。2011年9月23日，徐永华出具《借据》，内容为：“今由本人徐永华向杨海林借人民币140万元，借期为一年，如提前归还按每月得叁万叁仟叁佰叁拾元扣除。如往后也是按每月叁万叁仟叁佰叁拾元增加，但必须归还第一年的肆拾万，借款日期从2011年9月23日至2012年9月23日。”当日，杨海林向徐永华转账100万元。双方确认，上述借据中100万为借款，40万元为一年的利息。上述借据于2013年7月16日归还给杨海林。2013年7月16日，杨海林(甲方)、徐永华(乙方)、杨华亭、陈徐慧(丙方)、签订《购房及还款协议书》内容为：甲、乙、丙三方经自愿、友好、平等协商,就甲方向丙方购房和乙方向甲方还款事宜达成如下协议：第一条约定，截止到2013年7月10日前,乙方已向甲方累计借款本金170万元;第二条约定，甲、乙和丙三方一致同意,丙方将座落于上海市青浦区徐泾镇育才路XXX弄XXX号XXX室建筑面积121.1平方米房屋以220万元的价格出售给甲方;第三条约定，购房款及还款的付款方式：1、本协议签订并办理抵押登记后,甲方支付给丙方第一期购房款人民币贰拾万元整;2、丙方最迟应于2013年8月15日前向甲方交房,交房后甲方支付丙方第二期购房款人民币叁拾万元整;3、待甲方通知丙方将上述房屋过户给甲方或甲方指定人后,甲方累计借给乙方的借款人民币壹佰柒拾万元整转为甲方支付给丙方的购房尾款。顺利过户后,乙方向甲方的借款无需再归还,甲方对丙方的购房款亦已全部付清；第四条约定，经三方协议,该房屋在甲方通知后办理过户手续,所以在未办理过户手续之前,丙方自愿将其名下具有合法产权的房屋(座落于上海市青浦区徐泾镇育才路XXX弄XXX号XXX室建筑面积121.1平方米)抵押给甲方,抵押金额为人民币贰佰贰拾万元整,并办理相关抵押登记手续,作为对本协议的担保,担保范围包括但不限于借款本金、利息、违约金、诉讼费、律师费和评估拍卖等费用;第五条约定，担保期限：自本协议签订之日起至该房屋实际过户之日止：第六条约定，违约责任：若经甲方通知,丙方拒绝办理过户手续的,甲方有权要求丙方支付总房价的20%作为违约金,乙方则自愿承担连带责任。2013年7月17日，徐永华出具收条，内容为：“本人徐永华收到杨海林的房款人民币40万元”。2013年7月30日，徐永华出具收条，内容为：“本人徐永华收到杨海林的房款人民币10万元”。2013年7月18日，杨海林登记为系争房屋的抵押权人，债权数额220万元，债务履行期限：2013年7月16日至2015年7月15日止。陈徐慧、杨华亭(甲方)与杨海林(乙方)签订了《房屋抵押借款合同》，约定：甲方同意将系争房屋，总价值320万元，作为抵押向乙方借取人民币220万元。借款期限为2013年7月16日至2015年7月15日止。2013年7月16日，双方办理抵押登记，2013年7月18日核准。债权数额220万元，期限自2013年7月16日至2015年7月15日止。上述查明的事实，由以下证据证明：杨海林、陈徐慧、徐永华的陈述，杨海林提供的购房及还款协议书、借据及借条、收据及收条、抵押权证，陈徐慧、徐永华提供的房屋抵押借款合同、上海市房地产登记申请书、收条以及庭审笔录等证据材料证实，经当庭质证无异，本院予以确认并在卷佐证。2012年1月21日，借款人徐永华出具借条，内容为：兹由本人徐永华向杨海林借人民币10万元，还款日期2012年3月31日。杨海林表示该笔款项系现金支付。徐永华表示对该借条的真实性无异议，但是借条的内容存在笔误，年份不应当为2012年，应当为2013年，该借条中的10万元杨海林并未支付给徐永华，系100万元借款在2012年9月24日起至2013年1月21日之间三个月的利息，徐永华无力偿还100万元借款及利息所写的借条。本院认定，杨海林虽然表示该笔款项系现金支付，但没有提供其他证据予以证明，故本院不予采信。鉴于，2011年9月23日借款的利息40万已经在借据中予以明确，且在2012年1月21日尚未至归还之日，如徐永华在此时出具2012年1月21日之前所欠的利息的借条，不合常理。在2011年9月23日借款100万本息到期后，徐永华无法归还上述借款，让按照月息33,333元为标准计算，2012年9月24日起至2013年1月21日之间已经欠付的利息恰好为100,000元，故徐永华出具了100,000元的欠条。徐永华的解释较为符合常理，比较杨海林的陈述更为可信。故本院认定该借条的出具日期为2013年1月21日，还款日期为2013年3月31日，2012年系笔误。本院认为，本案当事人的争议焦点在于：一、涉案借贷关系是否转化为房屋买卖合同关系，如转为房屋买卖合同关系，其效力如何认定？二、系争房屋过户的条件是否成就。本院对争议焦点作如下评判：关于第一项争议焦点：徐永华与杨海林于2011年9月23日形成的借款关系的还款期限已经届满，徐永华无力还款。经杨海林多次催讨后，徐永华仍无力还款，后双方达成以房抵债的一致意思表示。系争房屋登记在徐永华的女儿陈徐慧及陈徐慧的前夫杨华亭名下，杨华亭、陈徐慧亦在以房抵债的协议签字确认；该协议具备房款的支付、房屋交付、过户等房屋买卖合同中必备的重要条款；杨华亭、陈徐慧、徐永华已经将系争房屋交付给杨海林居住使用；故徐永华与杨海林借贷关系已经转化为杨海林与杨华亭、陈徐慧、徐永华之间房屋买卖合同关系。该协议形成与债务履行期限届满之后，系双方当事人真实意思表示，并不存在违反法律、法规强制性规定的内容，应为合法有效。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立房屋买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期徐永华难以清偿债务时，通过将徐永华的女儿陈徐慧及陈徐慧的前夫杨华亭名下所有的商品房出售给债权人杨海林的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的应有之意。徐永华所持本案买卖合同无效的主张，不予采信。关于第二项争议焦点：本院认定，上述借款关系中，杨海林向徐永华转账100万元为借款本金，其余70万为2011年9月23日起至2013年7月16日之间的借款利息。《购房及还款协议书》签订后，杨海林分别于2013年7月17日、7月30日向徐永华支付了购房款50万元。但在确认商品房买卖合同合法有效的情况下，由于双方当事人均认可该合同项下已付购房款系由原借款本息转来，且徐永华提出70万元为高额利息。在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。经审查，双方之间借款利息的计算方法，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人包含高额利息的欠款数额，依法不能予以确认。由于法律保护的借款利率明显低于当事人对账确认的借款利率，故应当认为杨海林作为购房人，尚未足额支付合同约定的购房款。按照的民间借贷利率保护上限年利率24%，2011年9月23日起至2013年7月16日之间的借款利息441,333.33元。故应当认为杨海林作为购房人，尚未足额支付合同约定的购房款，故对其主张的逾期过户违约金本院不予支持。本案审理中，杨海林将尾款交至本院代管，可履行支付购房款的合同义务。杨海林为系争房屋的抵押权人，同意自行涤除。杨海林同意代杨华亭、陈徐慧偿还系争房屋的按揭贷款，上海农村商业银行股份有限公司川沙支行亦同意收到按揭贷款后涤除抵押，上述表示系当事人真实意思表示，本院予以准许。综上，系争房屋不存在过户障碍，故对杨海林过户的诉请本院予以支持。关于过户产生的税费，徐永华虽提出由杨海林全部负担，但没有提供证据予以证明，本院不予采信，故本院认定过户产生的税费各自负担。杨华亭经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自行放弃诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、杨海林于本判决生效之日起十日内向上海农村商业银行股份有限公司川沙支行代杨华亭、陈徐慧归还上海市青浦区徐泾镇育才路XXX弄XXX号XXX室房屋按揭贷款本金及利息，具体金额以还款日上海农村商业银行股份有限公司川沙支行出具的数据为准；二、上海农村商业银行股份有限公司川沙支行于收到上海市青浦区徐泾镇育才路XXX弄XXX号XXX室房屋按揭贷款本金及利息后十日内涤除上述房屋的抵押；三、杨海林于本判决生效之日起十日内涤除上述房屋的抵押；四、杨华亭、陈徐慧于抵押登记被注销之日起十日内，协助杨海林办理上海市青浦区徐泾镇育才路XXX弄XXX号XXX室房屋的过户手续，将该房屋房地产权利登记至杨海林名下(过户产生的税费各自负担)；五、驳回杨海林的其余诉讼起诉。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7,980元，保全费5,000元，两项合计12,980元，由杨海林负担7,900元，徐永华、杨华亭、陈徐慧负担5,080元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  邸素琴人民陪审员  陆晓聪人民陪审员  叶引芳二〇一九年十一月二十九日书 记 员  陈逸玮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。二、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。三、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。