山东省东平县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0923民初1190号 原告：彭建华，男，1975年3月12日出生，汉族，住东平县。 委托诉讼代理人：李丽，东平戴庙法律服务所法律工作者。 被告：曾祥国，男，1977年1月5日出生，汉族，住东平县。 委托诉讼代理人：张海龙，山东公允律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许萌，山东公允律师事务所律师。 被告：彭广钦，男，1976年4月10日出生，汉族，住东平县。 委托诉讼代理人：张海龙，山东公允律师事务所律师。 原告彭建华与被告曾祥国、彭广钦合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因本案案情复杂，转为普通程序审理。原告彭建华（到庭参加第一、三次庭审）的委托诉讼代理人李丽，被告曾祥国的委托诉讼代理人张海龙（第一次庭审后解除委托）、许萌，被告彭广钦的委托诉讼代理人张海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭建华向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告赔偿我经济损失暂计1万元（实际损失按应交付房屋的鉴定价值）；2、承担各项诉讼费用。诉讼过程中，原告将其主张的经济损失变更为“房屋价值85.68万元、鉴定费6784元”。事实和理由：2014年10月7日，我与被告曾祥国签订《地基置换房屋协议》，约定我以现有地基5间置换楼房2间标准,3.5米开间，东西12米宽，三层，置换房屋位置于彭集村西环路路东侧于生产路口，彭广钦提供担保，现该房产二被告无法按协议交付房屋，给原告造成了极大的损失。为维护我的合法权益，今起诉，请判处。 被告曾祥国、彭广钦共同辩称，2014年10月7日，原被告双方所签订的协议系无效协议，且并未实际履行，原告所称的地基在2014年12月由东平县国土局收储征用为国有土地。2016年5月6日，案外人东平县恒生城市建设开发有限公司（以下简称恒生公司）取得了涉案土地及地上建筑物的不动产产权证书，原告未将涉案土地交付被告。同时，原告所主张的协议在未被确认其效力是否有效以及原告未主张解除的情况下，原告诉请赔偿损失没有合同及法律依据，请法庭查明事实，依法驳回原告诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。两被告对于原告提交的《地基置换房屋协议》、东平国用（2016）第073号、074号、075号、076号国有土地使用证，地字第370923201500025号、26号、27号、28号建设用地规划许可证，鲁（2018）东平县不动产权第0000150号、151号、152号、153号不动产权证书，彭建华于2018年11月25日拍摄的照片10张的真实性无异议，原被告对于本院依职权到东平县自然资源和规划局以及该局不动产登记部门调取的案涉土地《东平县政府拟征收土地公告》、东平县人民政府《关于对征收彭集街道彭集村、陈流泽村集体土地补偿、安置方案的批复》、东平县国土资源局《关于彭集村拟征收土地补偿安置方案》、彭集村民委员会《放弃听证证明》、《土地征收补偿安置协议》、东平县人民政府《建设用地呈报申请书》、《山东省人民政府建设用地批件》、东平县人民政府《征收土地公告》、《东平县人民政府土地审批文件》、东平县土地收购储备中心《关于确定土地用途及规划控制条件的函》、东平县规划局《关于2015-6、-7、-8、-9号地段规划设计条件的函》、《勘测定界图》、《建设用地批文签发单》、《成交确认书》、东平县国土资源局《国有建设用地使用权挂牌出让结果公示》的真实性均无异议，上述证据本院予以确认并在卷佐证，对于当事人有争议的证据和事实，本院综合分析认定如下： 一、当事人对于案涉《地基置换房屋协议》签订时地基土地的性质有争议。原告主张与彭集村委会签订合同时是按建设预留地承包的，并提交《土地租赁合同》一份、《土地转租协议》一份，证实原告享有土地使用权、经营权并有权与被告进行置换。两被告质证对《土地租赁合同》、《土地转租协议》的真实性有异议，认为该证据与本案不具有关联性，任何土地的使用需经过国家征收，转换土地性质之后才能够非农业建设及房屋开发，不能证实双方所签订的《地基置换房屋协议》的合法性。被告认为根据彭集国土资源所出具的证明，该土地在2014年12月征用前系彭集村的农村集体用地，并在原告之前起诉被告履行协议的案件中提交。 本院认为，原告提交的《土地租赁合同》系吕修丁、彭衍胜（乙方）与彭集村委会（甲方）共同签订，土地用途为商业服务开发建设，对其真实性本院予以认定，但对于该《土地租赁合同》的法律效力，本案不予评判，该合同第五条甲乙双方的权利和义务第（一）款甲方的权利和义务第3项约定“协助乙方办理建设用地手续”。《土地转租协议》系吕修丁、彭衍胜（甲方）与彭建华（乙方）签订，约定甲方将租赁的位于土地，面积602平方米，转租给乙方用于商业开发建设，租期60年，转租价格为人民币20万元，乙方一次性支付给甲方，对其真实性本院予以认定，但对于该《土地转租协议》的法律效力，本案不予评判。结合2018年12月13日彭集国土资源所出具的《关于彭集村西侧外环路两侧土地情况说明》，以及案涉土地转为建设用地并被征收的相关行政审批文件，可知在原被告双方签订《地基置换房屋协议》时，案涉地基土地不是建设用地，而是农用地。 二、当事人对于原告是否将地基土地交付给两被告以及两被告与恒生公司之间的关系有争议。原告提交恒生公司东平国用（2016）第073号、074号、075号、076号国有土地使用证，地字第370923201500025号、26号、27号、28号建设用地规划许可证，鲁（2018）东平县不动产权第0000150号、151号、152号、153号不动产权证书，主张原告将土地置换给两被告后并实际交付给了两被告，后两被告以挂靠的形式登记在恒生公司名下。同时《成交确认书》中有彭广钦的签名，彭广钦与恒生公司是委托关系。两被告质证对该组证据的真实性无异议，但是不能证明原告所主张的已将地基交付给被告，更不能证实两被告挂靠恒生公司，反而证实了被告所主张的涉案土地是恒生公司以招拍挂的形式取得国有土地使用权及不动产权。两被告主张楼房建设是恒生公司实施，两被告与恒生公司没有关系，原被告双方所签订合同项下的土地原告并未交付给被告，而是由东平县收储中心依照法定程序将该土地进行收储后公开进行招拍挂，由恒生公司摘牌取得国有土地使用权，双方所签订的协议未实际履行。彭广钦不是恒生公司工作人员，无固定工作，在恒生公司取得土地的某个环节作为代理人曾参与，其目的是通过这种方式获得一定的报酬，但并不等于是彭广钦取得土地进行开发。 本院认为，原被告双方签订《地基置换房屋协议》后，案涉地基土地被政府征收、收储、挂牌出让，恒生公司是在国有土地挂牌出让活动中取得包括案涉地基土地在内的四宗地块的国有建设用地使用权，而不是直接从原告处取得。恒生公司以出让方式取得国有建设用地使用权并办理相关权利证书，是其依法享有的权利，被告彭广钦虽在《成交确认书》中作为恒生公司的委托代理人签名，但并不能认定是两被告挂靠恒生公司取得土地后进行开发建设，原告作为履行义务的一方，并未提供在政府征收前已向两被告交付地基土地的相关证据，故对于原告的上述主张，本院均不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年7月21日，东平县彭集镇彭集村民委员会（甲方）与吕修丁、案外人彭衍胜（乙方）签订《土地租赁合同》一份，该合同内容主要为：甲方将位于彭集村西外环路两侧，路东南从二组彭兴营屋后10米算起，至北张鲁新楼南3米，路西南从三组与二组生产路中间向北2.5米算起北至吕修丁地界，路东南北300米，东西34.4米，路西南北263.4米，东西20.3米，共计21.745亩，租赁给乙方，土地用途为商业服务开发建设，租赁形式为个人承租经营，经营期限为70年，自2012年7月21日至2082年7月21日止，租金为每亩每年1214.30元，合同期限内租金共计1848325元，支付方式为2012年7月21日前一次性付清。在合同有效期内，遵照自愿、互利的原则，可以将承租的土地全部或部分转包给第三人。同时对双方的权利义务、合同的变更和解、违约责任等进行了约定。该合同同时附有《彭集村西环路两旁二组遮荫地开发征求意见书》，内容主要为经村委反复考察论证，决定在本村西环路两旁（二组遮荫地）进行开发建设，本着公平、公正和互利互惠的原则，以每亩地8.5万元的价格补偿农户。同意者，请在以下栏中签字盖章，并有彭广明等58人签名捺印。 2012年7月23日，吕修丁、彭衍胜（甲方）与彭建华（乙方）签订《土地转租协议》一份，该协议内容主要为：甲方将租赁的位于土地，面积602平方米，转租给乙方用于商业开发建设，租期60年，转租价格为人民币20万元，乙方一次性支付给甲方，甲方保证对该土地享有使用权，未向他人抵押，协议签订后，该土地所有增值与收益归乙方所有。同日，吕修丁、彭衍胜（甲方）还与何伟（乙方）签订《土地转租协议》一份，该协议内容主要为：甲方将租赁的位于彭集村西外环路东侧的生产路北土地，面积1204平方米，转租给乙方用于商业开发建设，租期60年，转租价格为人民币40万元，乙方一次性支付给甲方，甲方保证对该土地享有使用权，未向他人抵押，协议签订后，该土地所有增值与收益归乙方所有。 2014年8月24日，东平县人民政府发布东征公告[2014]14号拟征收土地公告，拟征收地块一位置范围：位于北至彭集村土地，南至彭集村土地，西至彭集村土地，东至彭集村土地，涉及的农村集体经济组织彭集街道彭集村村委会，用途商服用地。拟征收地块二、三、四位置范围、涉及的农村集体经济组织、用途均与地块一相同。并同时公告了拟征收土地补偿标准及其他相关事项。 2014年9月4日，东平县人民政府向县国土资源局作出东政函[2014]56号《关于对征收彭集街道彭集村、陈流泽村集体土地补偿、安置方案的批复》，对于县国土资源局会同有关部门拟定的“征收彭集街道彭集村、陈流泽村集体土地补偿、安置方案”，经审查，符合《中华人民共和国土地管理法》等有关规定，以上方案已经县政府同意，望认真按照拟定的方案组织实施，并做好群众工作。2014年9月4日，东平县国土资源局公示《关于彭集村拟征收土地补偿安置方案》。 2014年9月17日，东平县彭集街道彭集村村民委员会向东平县国土资源局出具《放弃听证证明》，认为东平县国土资源局拟定的土地征收补偿安置方案确定的征收土地面积、地类准确，拟定的征收土地标准符合省、市有关规定，提出的安置意见切实可行，同意征收土地，不再要求进行听证。 2014年9月18日，东平县国土资源局（甲方）、彭集街道彭集村村委会（乙方）、东平县财政局（丙方）、东平县人力资源和社会保障局（丁方）签订《土地征收补偿安置协议》，拟征收地块位于，征收土地总面积7331平方米，其中地块一面积为2390平方米，涉及农用地2390平方米，全部为水浇地，地块二面积为2402平方米，涉及农用地2404平方米，全部为水浇地，地块三面积为1101平方米，涉及农用地1101平方米，全部为水浇地，地块四面积为1436平方米，涉及农用地1436平方米，全部为水浇地。并对土地征收费用及拨付方式、村民安置意见、土地交付时间（乙方应协调本次征收土地的相关权利人及时清理地上附着物，在省政府批复之后30日内交付土地）进行了约定。 2014年10月7日，原告（甲方）与被告曾祥国（乙方）、担保人彭广钦签订《地基置换房屋协议》一份，该协议内容为：“甲乙方就甲方现有地基与乙方置换房屋事宜，经双方协商本着自愿、公平、公正的原则达成如下合同。一、建设地址：彭集商贸新城（彭集西环路路东）二、置换内容：甲方现有地基五间置换楼房贰间标准3.5米开间，东西12米宽，三层，乙方确保手续齐全，一切费用有乙方承担，所置换商品房位置：（生产路口）三、甲方原地基剩余土地归甲方所有；四、若有规划原因造成局部四层，甲方必须以协议价格，按所增加建筑面积支付给乙方房屋款（）市场价。五、本协议一式三份，双方各执一份，担保人一份；甲方签字：彭建华（同时捺印）乙方签字：曾祥国（同时捺印）担保人签字：彭广钦（同时捺印）2014年10月7日”。 2014年12月1日，东平县人民政府东政土呈字[2014]4号《建设用地承报申请书》项目名称：东平县2014年第5批次建设用地，申请将包括土地所属彭集村村委会在内的9个村委员会、社区居委会在内的农用地转为建设用地。 2014年12月31日，东平县人民政府主动公开鲁政土字[2014]1178号关于东平县2014年第5批次建设用地批复的《山东省人民政府建设用地批件》，山东省人民政府同意将东平县2014年第5批次建设用地呈报申请书申请的农用地转为建设用地，其中14.5432公顷征收、0.5368公顷使用；同时同意征收上列建设用地，总计土地面积16.0688公顷。 2015年1月5日，东平县人民政府在彭集村、后亭村发布2015年第2号《征收土地公告》将位于北至彭集村土地，南至彭集村土地，西至彭集村土地，东至彭集村土地，涉及彭集街道彭集村土地的宗地一（涉及农用地2390平方米，全部为水浇地）、宗地二、三、四土地四至同宗地一，涉及农用地面积分别为2404平方米、1101平方米、1436平方米全部为水浇地，作为商服用地，另有宗地五与本案无关，不再赘述。本公告后，由有关部门按照签订的土地征收补偿安置协议，及时支付补偿费用，相关各方及时清理地上附着物，按照征地补偿安置协议约定的时间交付土地。 2015年1月20日东平县土地收购储备中心向县规划局分别出具东土储函[2015]6号、7号、8号、9号《关于确定土地用途及规划控制条件的函》，内容主要为：根据国家法律、法规及有关规定，山东省人民政府以鲁政土字[2014]1178号批复位于东平县宗土地予以征收并纳入政府储备，东土储函[2015]6号函中，该宗土地东至彭集村土地，南至彭集村土地，西至彭集村土地、北至彭集村土地，面积为1101平方米，预编宗地号2015-××号（四至详见勘测定界图）；东土储函[2015]7号函中，该宗土地东至彭集村土地，南至彭集村土地，西至彭集村土地、北至彭集村土地，面积为2404平方米，预编宗地号2015-××号（四至详见勘测定界图）；东土储函[2015]8号函中，该宗土地东至彭集村土地，南至彭集村土地，西至彭集村土地、北至彭集村土地，面积为2390平方米，预编宗地号2015-××号（四至详见勘测定界图）；东土储函[2015]9号函中，该宗土地东至彭集村土地，南至彭集村土地，西至彭集村土地、北至彭集村土地，面积为1436平方米，预编宗地号2015-××号（四至详见勘测定界图）；根据有关规定，拟对该宗土地以拍卖或挂牌方式予以公开出让，特函请你局根据城镇总体规划确定该宗土地的规划用途及建筑密度，容积率，绿地率等规划控制条件，以编制国有建设用地使用权出让方案，并报县政府批复后实施。 2015年4月10日东平县规划局向东平县土地收购储备中心分别出具东规函[2015]22号《关于2015-××号地段规划设计条件的函》、东规函26号《关于2015-××号地段规划设计条件的函》、东规函27号《关于2015-××号地段规划设计条件的函》、东规函28号《关于2015-××号地段规划设计条件的函》，内容主要为：将东平县土地收购储备中心发来的宗地号2015-××号、2015-××号、2015-××号、2015-××号地块位于彭集商贸新城小区内，根据东平县城市总体规划，该小区规划用途为商住混合用地，并对容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高进行了规定，地块用地面积分别为1101平方米、2404平方米、2390平方米、1436平方米。 2015年6月2日至2015年6月12日，在东平县公共行政服务中心国土资源局分中心举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中，恒生公司竞得编号2015-××号、2015-××号、2015-××号、2015-××号地块的国有建设用地使用权。2015年6月12日，被告彭广钦作为恒生公司的委托代理人与东平县国土资源局就上述地块签订了《成交确认书》。同日东平县国土资源局对上述国有建设用地使用权挂牌出让结果作出东国土示（2015）8号文进行了公示，公示期限2015年6月12日至2015年6月19日。 2016年4月15日，东平县人民政府向恒生公司作出东政土批[2016]10号东平县人民政府土地审批文件《关于出让国有建设用地使用权的批复》，将2015年6月12日东平县国土资源局与恒生公司签订的成交确认书涉及的1101平方米、2404平方米、2390平方米、1436平方米国有建设用地使用权出让给恒生公司，作为商服用地，出让期限四十年。 同时查明，原告与被告彭广钦签订《地基置换房屋协议》时，案涉地基土地是农用地而不是建设用地，土地为净地，无地上附属物。《地基置换房屋协议》中所涉及的地基土地在恒生公司取得国有建设用地使用权的土地范围内。 还查明，本案诉讼过程中，原告基于《地基置换房屋协议》无效，要求对两被告应交付的位于彭集村西环路顺街楼2间3层的市场价值进行评估。本院依法启动鉴定程序后，山东金桥房地产评估有限公司于2019年9月10日向本院出具《东平县彭集村西环路顺街楼部分房地产价值评估报告》，估价结果为“估价对象整体价值为人民币：86.68万元（其中土地价值11.09万元）”，原告因此支出鉴定费6784元。 最后查明，现案涉地基土地上有恒生公司开发建设的商品房。2016年5月6日，恒生公司将取得国有建设用地使用权的四宗土地分别办理了《国有土地使用证》，2015年7月6日又分别办理了《建设用地规划许可证》，2018年又将上述四宗土地上建设的商品房分别办理了《不动产权证书》，土地使用权人、用地单位、权利人均为恒生公司。 本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同为无效合同，无效合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同无效即意味着合同履行基础的丧失，双方当事人均不能期待履行无效合同以获得合同利益，即使合同无效完全因一方当事人所致，或者双方当事人均有过错，另一方也不能主张合同履行利益，因为合同无效的损害赔偿是指因缔约而已经发生的实际损失，不包括在合同有效情形下通过履行合同可以获得的利益。原被告双方签订《地基置换房屋协议》时案涉地基土地的所有权归东平县村民委员会（以下简称彭集村委会）所有，且土地性质为农用地，双方签订的《地基置换房屋协议》改变了土地的农用地用途，违反了我国法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同，该协议对双方当事人自始没有法律约束力，原被告也均认为该协议为无效合同，故双方对此均有过错。原被告双方签订《地基置换房屋协议》之前，东平县人民政府已发布拟征收土地公告，并对东平县国土资源局（以下简称国土局）会同有关部门拟定的“征收彭集街道彭集村、陈流泽村集体土地补偿、安置方案”作出批复，国土局公示了《关于彭集村拟征收土地补偿安置方案》，彭集村委会也向国土局出具了《放弃听证证明》，认为国土局拟定的土地征收补偿安置方案确定的征收土地面积、地类准确，拟定的征收土地标准符合省、市有关规定，提出的安置意见切实可行，同意征收土地，不再要求进行听证。国土局、彭集村委会、东平县财政局、东平县人力资源和社会保障局四方签订了《土地征收补偿安置协议》，后包括案涉地基土地在内的四宗彭集村集体土地（农用地）转为建设用地并被征收纳入政府储备，恒生公司是在国有建设用地使用权挂牌出让活动中取得该四宗地块的国有建设用地使用权，继而进行商品房开发建设。因案涉地基土地已被征收、收储、挂牌出让，最终由恒生公司取得，故案涉地基土地无法返还。同时，因《地基置换房屋协议》自始无效，不存在继续履行的问题，原告预期通过履行该协议可以获得的利益即置换商品房，不属于赔偿损失的范围，不受法律保护，原告以评估的商品房价值以及相关鉴定费用主张本案经济损失，没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第三十六条第二款、第四十三条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第一百二十八条，第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国农村土地承包法》第八条第一款，第三十三条第（二）项的规定，判决如下： 驳回原告彭建华的诉讼请求。 案件受理费12436元，由原告彭建华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审 判 长  王成明 人民陪审员  翟忠田 人民陪审员  刘志民 二〇一九年十一月十九日 书 记 员  周延君 书 记 员  李西顺