广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1721民初3113号原告：姚博文，男，汉族，1985年6月17日出生，住广东省阳西县，被告：阳西县富和房地产开发有限公司，住所地：广东省阳西县新城区农贸市场B幢1号房。法定代表人：陈国进，该公司经理。委托诉讼代理人：吴彬，该公司员工。原告姚博文诉被告阳西县富和房地产开发有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案受理。依法由审判员简晓华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姚博文、被告阳西县富和房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚博文向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付回购富和华庭C19、C20号地块地款人民币2106600元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告姚博文于2008年6月2日向被告阳西县富和房地产开发有限公司购入富和华庭C19、C20号别墅建设用地，面积共748平方米，金额共计人民币299200元。后由于被告原因致使上述两地块未能办理建设手续，原告与被告遂于2013年10月9日达成协议，由被告以每平方米2950元的价格向原告回购上述两地块，回购价款共计人民币2206600元，并约定由被告于2013年10月9日支付100000元给原告，余款人民币2106600元于同年12月10日前全部付清，若被告未能按协议确定的时间付清回购价款，则余款将从2013年12月11日起，按月息2分利率计算利息支付给原告。在2013午12月10日前，被告未支付过任何钱款给原告，至今为止，被告再无支付任何钱款给原告。截止目前，被告阳西县富和房地产开发有限公司仍欠原告姚博文回购土地价款2106600元。综上，被告行为已构成违约。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。被告阳西县富和房地产开发有限公司辩称：我方认为涉案地块为答辩人以出让方式取得使用权进行房地产开发的闲置土地，根据《土地管理法》第37条第2款的规定，转让涉案土地的行为应依照房地产管理法办理，又根据《房地产管理法》第39条的规定，转让涉案土地应取得土地使用证书，属房屋建设工程的应完成开发投资的25%以上，然而涉案地块尚未取得规划进行建设，仍属于传统意义上的净地，依法不能进行买卖，因此答辩人与被答辩人之间签订的协议违反了法律的强制性规定，依法应属无效。双方取得的财产应予返还，又自2013年10月9日-2016年7月14日之间，答辩人向被答辩人共支付了人民币751980元，其数额已超出答辩人依据协议所取得的财产，综上请求法庭驳回被答辩人的诉讼请求。本院经审查认定如下事实：2008年6月2日，原告向被告购买富和华庭C19号、C20两块土地，单价为400元/㎡，每块土地的规格为17×22=374㎡，总价款为299200元。后由于该两块土地无法办理过户手续，原、被告双方于2013年10月9日签订一份《协议书》，该协议书载明：“乙方姚博文曾于2008年6月2日向甲方阳西县富和房地产开发有限公司购富和华庭C19号、C20号地块共748平方米，金额149600元，甲方向乙方开具收款收据两张（见附件），双方未签订合同，现甲乙双方经协商，达成以下协议：一、甲方阳西县富和房地产开发有限公司向乙方姚博文回购富和华庭C19号、C20号地块共748平方米土地自用，回购价格按每平方米人民币2950元，回购价款人民币贰佰贰拾万零陆仟陆佰元整。二、甲方先于2013年10月9日支付人民币壹拾万元给乙方，余额贰佰壹拾万零陆千陆佰元定于2013年12月10日前全部付清。如果甲方未能按协议书确定的时间支付清回购款，则余款将从2013年12月11日起，按月息2分利率计算利息支付给乙方。三、乙方收清回购地款当日交回富和华庭C19地、C20号地收款收据，同时无条件办理回购手续给甲方。四、此协议一经签订即生效，双方不得反悔，如在执行过程中发生矛盾、争议，经协商无效时，提请法院裁决。五、本协议书一式二份，甲乙双方各执一份。”被告在甲方一栏盖章并由法定代表人陈国进签名确认，原告在乙方一栏签名并加盖手指模确认。协议签订后，被告支付了10万元给原告，但余下款项一直没有按合同约定履行，原告遂向法院起诉，请求如诉请。庭审中，被告陈述向原告支付了751980元，并提供了15份收款收据以及1份转账记录拟证明。上述15份收款收据均载明为利息42132元，转账记录中显示的款项为20000元。原告表示收到上述钱款，但同时表示被告主张的款项均为利息款。本院认为：本案为建设用地使用权转让纠纷。根据原告姚博文起诉及被告阳西县富和房地产开发有限公司答辩，本院归纳本案争议焦点为：一、原告姚博文与被告阳西县富和房地产开发有限公司之间签订的协议书是否因违反法律的强制性规定而无效；二、原告请求被告支付回购地块款2106600元是否符合法律规定，应否予以支持。关于焦点一。被告在转让富和华庭C19号、C20号建设用地使用权给原告时虽未与原告签订书面的合同，但原告提供的两份收款收据以及《协议书》可证实原、被告双方之间存在建设用地使用权转让合同关系，且双方对该两块土地的建设用地使用权转让的事实没有异议，本院予以确认。原、被告双方之间的建设用地使用权转让合同关系是双方真实意思的表示，内容没有违反法律规定，应属合法有效，双方应按约定予以履行。由于被告转让富和华庭C19号、C20号建设用地使用权给原告后，一直未能按双方约定将原告受让的建设用地使用权过户至原告名下。2013年10月9日，经原、被告双方协商签订了《协议书》，约定被告以2950元/平方米的价格向原告回购富和华庭C19、20号两块土地的建设用地使用权。该协议书亦是原、被告双方之间真实意思表示，内容没有违反法律规定，应属合法有效，双方应按约履行。本案一审起诉前被告已办理了富和华庭C19、C20号土地的国有土地使用权证，讼争土地具备了进入市场进行依法转让的条件。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25%以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条中的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。因此，被告以建设用地使用权转让未到该项规定条件为由主张合同无效，本院不予支持。同时，在被告尚未将其转让的建设用地使用权办理至原告名下时，被告又以市场价格向原告回购该两块土地的建设用地使用权亦不违反法律的禁止性规定，被告主张协议书无效，理据不足，不予支持。关于第二个争议焦点。据前所述，原、被告双方成立合法有效的合同关系，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方约定被告以2950元/平方米的价格向原告回购富和华庭C19、20号两块土地的建设用地使用权，款项共计2206600元，被告支付了100000元后一直未按双方约定的支付期限支付剩余的款项，显属违约，现原告请求被告支付回购款2106600元，符合法律规定，本院予以支持。至于被告在2014年1月起至2016年7月14日止支付的651980元，有被告提供的有姚博文签名的收款收据以及转账凭证予以证明，原告亦承认收到该款项，本院对该项事实予以确认。上述款项是属于利息还是支付回购款的问题，根据原、被告双方签订的协议书的约定，被告应在2013年12月10日前支付余下款项2106600元，若逾期支付应自2013年12月11日按月息2分利率计算利息给原告。被告尚未支付的款项为2106600元，按月利率2%计算，每月利息为42132元，与被告提供的收款收据载明的数额相同，且收款收据中亦明确所支付的42132元为利息，因此被告提供的15张收款收据中载明的42132元共计631980元应属利息款。至于银行转账的20000元，该款项虽然未明确为何款项，但其被告支付20000元时仍尚欠原告利息款未支付，且双方亦没有明确约定该款项用于偿还本金或利息，因此该20000元亦应认为用于偿还利息。鉴于被告所支付的631980元是用于支付尚欠原告回购款的利息，故该款项不予以抵扣本金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，判决如下：被告阳西县富和房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五天内支付2106600元给原告姚博文。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11826元（原告预交），由被告阳西县富和房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  简晓华二〇一九年十一月十五日书记员  黄星航附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。