江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初9349号原告：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地深圳市光明区凤凰街道塘尾社区面前岭小区松白路4140号彩生活物业管理处，统一社会信用代码91440300726160011C。法定代表人：昌荣，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈历云，江西添翼律师事务所律师，执业证号13601201710012936。被告：邦某，男，1974年6月20日生，汉族，江西省丰城市人，住江西省丰城市。原告深圳市彩生活物业管理有限公司与被告邦某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市彩生活物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈历云、被告邦某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市彩生活物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付滨江豪园XX栋X单元XXXX室2013年10月1日至2018年12月31日期间的物业费10714.98元，滞纳金和违约金3214.49元，合计13929.47元；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年9月19日，原告与滨江豪园业主委员会双方签订了《滨江豪园物业管理合同》，在该合同中约定由原告向滨江豪园小区提供物业管理服务。由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳物业管理费，其中高层住宅物业1.3元/平米/月，业主按月或按季或年预交物业费，逾期从第二个月开始计算滞纳金，按每日万分之五的标准计算滞纳金。被告在该小区房产建筑面积130.83平米，自2013年10月至2018年12月未付物业费，原告向其多次催收未果，诉至法院，望判如所请。被告邦某辩称，其未交物业费是因为在2013年至2014年之间被告家楼上处于毛坯空置状态的1301室厨房接水龙头处的堵塞物被水压冲掉，流出的水通过1301室地板渗漏到被告家主卧及客卧天花板，导致被告家中地板被水浸泡，家具等受损，物业管理水电有责任尽到巡查和维护义务，物业对此未予以赔偿。此外，楼上住户将房屋出租给他人办公和做宿舍用，被告与物业多次沟通，等了六天都未解决，楼上住户出租问题仍然存在，噪音影响了被告的居住与生活，物业没有起到维护小区居住环境的责任与义务。被告家中的进入户电线被剪，导致房屋无法正常使用，被迫空置三年，损失租金10万元。原告也应当在小区公示公共收益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的滨江豪园物业管理合同、联合通告、张贴律师函的照片、案涉房屋及小区环境照片等证据，本院认定事实如下：原告深圳市彩生活物业管理有限公司于2013年9月19日与南昌市红谷滩新区滨江豪园业主委员会签订《滨江豪园物业管理合同》一份，就甲方（南昌市红谷滩新区滨江豪园业主委员会）委托乙方（深圳市彩生活物业管理有限公司）对滨江豪园实行专业化、一体化的物业管理约定如下：1.委托管理事项包括房屋建筑本体共用部位的维修、养护、管理和运行服务，房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理，公共园艺景观的养护与管理，公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，物业规划红线内的交通、车辆行驶及停泊秩序的管理等；2.本物业管理委托合同期限为3年零3个月，自2013年9月25日起至2016年12月31日止；3.物业管理费高层住宅每平方米建筑面积收费标准为人民币1.3元/㎡*月（含电梯运行费用），物业管理服务费由乙方直接向业主收取；物业费缴纳可按月、季、年度预缴，过期不付，从逾期第二个月开始计算滞纳金，每日按应交管理费的万分之五计缴滞纳金；4.合同规定的管理期满，本合同自然终止，乙方如愿意续签合同，应在该合同到期前60天，书面通知业主委员会，由业主委员会召开业主大会（合同到期前30天召开）进行表决确认。管理服务期间无重大失职过失，无账务弄虚作假，表决结果业主满意率达到法定三分之二的，由业主委员会直接同乙方续签合同。协议还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告为滨江豪园小区提供物业服务。2019年1月16日，在社区的见证下，深圳市彩生活物业管理有限公司南昌分公司与滨江豪园第三届业主委员会、江西高能物业管理有限公司三方就滨江豪园小区新老物业交接事宜发布联合通告，通告中明确深圳市彩生活物业管理有限公司与江西高能物业管理有限公司的权利义务划分点为2019年1月25日18时，业主欠交的2019年1月1日之前的物业相关费用由原告深圳市彩生活物业管理有限公司收取。被告邦某系滨江豪园小区高层住宅XX栋X单元XXXX室业主，房屋建筑面积为130.83平方米。2019年9月，原告以被告欠交物业费为由提起本案诉讼，庭审过程中，被告邦某认可未向原告交纳2013年10月1日之后的物业费，但其陈述系因楼上毛坯空置房漏水导致其房屋被浸泡与物业交涉无果才停交物业费。本院组织双方当事人调解过程中，原告提出被告向其交纳70%物业费的调解方案，但双方未能达成一致意见。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，原告与滨江豪园小区业主委员会签订的《滨江豪园物业管理合同》对被告具有约束力。该份物业合同于2016年12月31日到期后，原告与滨江豪园业主委员会虽未续签书面合同，但其仍在该小区提供物业服务直至与新的物业公司办理交接，2017年1月1日至2018年12月31日期间，原、被告之间仍存在事实上的物业服务关系，双方权利义务应参照原告与滨江豪园小区业主委员会签订的物业服务合同确定。被告享受了物业服务，应按合同约定向原告交纳物业费。但同时，原告也应按照约定的标准提供物业服务。被告以物业服务存在瑕疵为由提出抗辩，结合被告提交的证据材料和原告在该小区提供服务时的小区环境状况，可以认定原告履行物业服务合同存有瑕疵，根据本案具体情况，本院酌定被告向原告按70%的比例支付2013年10月1日至2018年12月31日期间的物业费7500元（1.3元/月/平方米×130.83平方米×63个月×70%）。原告物业服务存有瑕疵，业主不是无故拖欠，对原告要求被告承担逾期交纳物业费的滞纳金和违约金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告邦某于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市彩生活物业管理有限公司2013年10月1日至2018年12月31日期间的物业费7500元；二、驳回原告深圳市彩生活物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费75元（已由原告深圳市彩生活物业管理有限公司预交），由被告邦某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  邬化雨二〇一九年十一月二十二日书记员  钟芬芬附：相关法律条文及司法解释1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。2.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。