河南省开封市龙亭区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0202民初2176号原告：开封市迪胜物业管理有限公司，住所地：开封市西门大街388号，统一社会信用代码：91410202687129336K。法定代表人：谢京添。委托诉讼代理人:李雪，女，汉族，1981年1月22日生，住河南省开封市鼓楼区，该公司员工，委托代理权限为特别授权。被告：李江涛，男，汉族，1984年9月5日生，住河南省开封市鼓楼区。委托诉讼代理人：郜慧兰，女，汉族，1956年8月30日生，住河南省开封市鼓楼区，系原告母亲，委托代理权限为特别授权。原告开封市迪胜物业管理有限公司与被告李江涛物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告开封市迪胜物业管理有限公司（以下简称迪胜物业）的委托诉讼代理人李雪、被告李江涛及其委托诉讼代理人郜慧兰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告迪胜物业本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付拖欠的物业管理费18397元及逾期违约金。2、请求判令被告承担诉讼费用。事实与理由：2010年5月6日，双方签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告向小区提供物业管理服务，合同期限至业主大会成立之日止。合同约定按房屋面积向原告支付物业管理费用，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按3‰的标准向乙方支付违约金。2014年3月1日，原告又与开封市龙亭区迪臣世纪豪苑业主委员会签订《物业服务管理委托合同》，该合同约定将位于龙亭区西门大街338号迪臣世纪豪苑小区范围内的物业委托给原告方实行统一管理。被告系上述物业开封市龙亭区迪臣世纪1号楼1单元103室的业主，物业面积为141.3平方米，按合同约定被告应向原告交纳物业费。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却在2011年5月1日以各种理由拒不履行自己的交费义务，原告多次催缴，被告至今仍未支付，至2019年1月31日共欠物业费18397元，原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告李江涛辩称，1.其于2010年9月发现室内墙壁有裂缝，物业、置业双方现场看房证明房屋有质量问题，领导戴总说把墙推倒重装，但只说不作为。2.2010年11月，室内被盗现金6800元及手机一部，物业及龙亭公安分局前来破案，其与物业王经理达成口头协议，损失抵物业费。3.2011年春节前，其家厨房下水道污水漫流，物业置业检查发现是下水道施工问题，屋内橱柜家具浸水变形，物业承诺没修好前免物业费，但至今未修。4.2013年冬其交了包年地暖费，但到了2014年冬季去交地暖费，物业又让其补交4000元，共计7000元，到了供暖期，物业不提供供暖，导致家中老人得了重感冒，××不起，住院十天后离开人世，之后孩子又感冒住院，无奈买了取暖设备。事后发现其家的地暖表被物业偷走。5.陈艳刚上任物业经理时，其去找陈艳和老林交物业费，但两人都拒收。综合，其不应该支付物业费及违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告提交的《前期物业服务合同》、《物业服务管理委托合同》、物业收费请示、收费标准请示、开封市发改委作出的收费标准请示的批复及被告提供的照片，符合证据的合法性、真实性，能够证明本案基本事实，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2010年5月6日，李江涛（甲方）与开封市迪胜物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》一份。该合同第六条约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅1元/月·平方米；第七条约定，物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在规定期限内履行交纳义务；第二十条约定，甲方或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按3‰的标准向乙方支付违约金；第二十一条约定，乙方违反本合同第六条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，甲方就超额部分有权拒绝交纳；第二十四条约定，本合同期限至业主大会成立之日止，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2013年9月27日，迪胜物业向开封市发改委发出《关于延续执行汴发改费管[2012]416号文件批复的收费标准的请示》，并于该文件中将物业费收费标准定为1.4元/月·平方米。但原告并未提供汴发改费管[2012]416号文件。2013年10月18日，开封市发改委对该请示作出汴发改费管[2013]589号批复文件，该文件同意迪胜物业的收费标准，并载明此标准自2013年10月20日起执行。2014年3月1日，开封市龙亭区迪臣世纪豪苑业主委员会（甲方）与开封市迪胜物业管理有限公司（乙方）签订一份《物业服务管理委托合同》，合同约定甲方将位于龙亭区西门大街388号迪臣世纪豪苑小区范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务；委托物业管理方式为承包经营，自负盈亏；物业管理期限为自2014年3月1日至2015年2月28日止；管理服务费收费标准由双方共同商定，乙方严格按照甲方审议通过的收费标准收取，不得擅自加价。另查，李江涛向迪胜物业交纳物业管理费至2011年4月底。自2011年5月1日起未再向迪胜物业交纳过物业服务费。案涉的房屋面积为143平方米。又查，本案所涉《物业服务管理委托合同》于2015年2月28日到期后，迪胜物业与该小区业委会未再签订书面物业服务合同，但该公司在此后实际为涉案开封市迪臣世纪豪苑小区提供物业管理服务至2019年1月31日，此后该公司退出该小区。本院认为，根据《前期物业服务合同》第二十四条约定，因原告又与开封市龙亭区迪臣世纪豪苑业主委员会签订《物业服务管理委托合同》，故《前期物业服务合同》已于2014年3月1日终止。《物业服务管理委托合同》是业主委员会代表业主签订的物业管理合同，对业主具有约束力。尽管《物业服务管理委托合同》约定的期限已经届满，但原告仍然按照该合同约定提供了物业服务，原告与业主双方形成事实上的物业服务关系，被告李江涛作为业主应当参照该合同的约定向原告迪胜物业交纳物业费。关于物业费标准，原告迪胜物业主张按照1.4元/月·平方米的标准自2011年5月1日交纳至2019年1月31日，但是根据涉案《前期物业服务合同》显示，双方约定的物业费收费标准为1元/月·平方米。直至2013年10月18日，开封市发改委批准原告迪胜物业继续执行汴发改费管[2012]416号文件中规定的收费标准，即1.4元/月·平方米，该标准自2013年10月20日起执行。因其并未提供汴发改费管[2012]416号文件，导致变更标准的时间不明确，原告迪胜物业应当承担举证不能的责任，故物业费变更标准应自2013年10月20日计算。2011年5月1日至2013年10月19日的物业费按照1元/月·平方米的标准计算为4230元；2013年10月20日至2019年1月31日的物业费按照1.4元/月·平方米的标准计算为12678.6元。被告李江涛应当向原告迪胜物业支付2011年5月1日起至2019年1月31日止的物业费共计16908.6元。原告要求被告支付的物业费中高出该数额部分的请求，本院不予支持。关于违约金的请求，因前期物业合同已于2014年3月1日终止，管理委托合同又未就违约金进行约定，故原告此请求依据不足，不予支持。关于被告辩解因房屋质量及财产被盗等问题迪胜物业工作人员承诺折抵或免除物业费的意见，因未提供相应证据予以证明，本院不予采纳。综合，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李江涛于本判决生效后十日内向原告开封市迪胜物业管理有限公司支付2011年5月1日起至2019年1月31日止的物业服务费16908.6元。二、驳回原告开封市迪胜物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计130元，由被告李江涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员  万姗姗二〇一九年十一月二十日书记员  陈光辉