广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初2428号 原告：刘某萍，女，1972年出生，汉族，住广西灵川县定江镇八里街。 原告：邓某，男，1971年出生，壮族，住广西桂林市秀峰区，现住址同上，系刘某萍之夫。 被告：娄某娟，女，1979年出生，满族，住河北省迁安市。 被告：桂林鸿某房地产经纪有限责任公司，住所地广西桂林市临桂区。 法定代表人：卢某。 被告：桂林市鑫某装饰工程有限公司，住所地广西桂林市临桂区临桂镇。 法定代表人：娄某娟。 原告刘某萍、邓某与被告娄某娟、桂林鸿某房地产经纪有限责任公司、桂林市鑫某装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法组成由审判员粟开坤担任审判长，与人民陪审员周道奕、赵生付参加的合议庭，于2019年10月30日公开开庭进行了审理。书记员秦丽菊担任记录。原告刘某萍、邓某到庭参加诉讼。被告娄某娟、桂林鸿某房地产经纪有限责任公司、桂林市鑫某装饰工程有限公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘某萍、邓某向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告刘某萍与被告娄某娟关于位于桂林市临桂区商铺的房屋租赁合同于2019年2月28日已解除；2.判决三被告共同向两原告支付从2018年11月起至2019年2月的租金共13600元（租金按每月3400元计算）；3.判决三被告将占有的位于桂林市临桂区商铺在判决生效20日内腾空，并将此商铺归还两原告；4.判决三被告共同赔偿租赁合同解除后因占用原告的商铺的损失：损失计算参照每月租金3400元计，计算时间从2019年3月起，直到三被告归还占有的商铺止；5.判决三被告共同向两原告支付已产生的水、电、物业费共3623.1元（其中各项费用暂计如下：2018年3月1日起至2019年4月30日止，欠水费176.4元、电费1926.5元、物业费1390.2元、垃圾费130元）；除付上述费用外，在归还商铺前，该商铺所有产生的费用（如物业费等）都由三被告全部负责；6.判决三被告共同支付两原告的违约金7000元；7.本案诉讼费全部由三被告共同承担。事实与理由：原告刘某萍、被告娄某娟于2018年3月1日签订桂林市临桂区某某小区2栋一层18号商铺的房屋租赁合同，约定原告将此房屋租给被告，月租金3400元，水电物业费垃圾等一切费用由被告承担，并约定相关解除合同条件及违约责任，其中约定被告超过10天不交租金，原告有权单方解除合同，任一方违约，应支付违约金7000元等条款。平时租金由三被告共同支付，从2018年11月开始，被告再没有向原告支付租金，水电物业费垃圾等费用也未交，原告不断联系被告，要求被告支付租金，但被告拒不接电话，也不支付租金。后原告以微信、贴书面通知等形式通知被告，要求支付租金及原告根据合同约定单方解除合同等，以免损失扩大，但被告仍未履行义务，也不使用，不归还，并在房门上加锁等形式，阻止原告防止损失扩大，并威胁原告。原告认为，被告不但不履行义务，还故意扩大原告的损失，严重侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》等相关规定，特向人民法院提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。 原告刘某萍、邓某对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1.《商品房买卖合同》，拟证明原告方对涉案房产有物权等；2.《商铺租赁合同》，拟证明被告方租用原告方的房屋及相关约定等；3.微信内容截图，拟证明与被告方相关的共同向原告方支付租金等信息；4.微信内容截图，5.通知照片，6.电话通话记录，7.手机短信，四组证据拟共同证明原告方向被告催租金、归还房子等；8.住宅费用催缴通知单，拟证明被告所租房屋已欠水电物垃圾费用；9.被告身份证复印件和相关公司的信息证明，拟证明被告身份信息和相关公司企业信息证明。 被告娄某娟未作答辩，亦未向法庭提供任何证据。 被告桂林鸿某房地产经纪有限责任公司未作答辩，亦未向法庭提供任何证据。 被告桂林市鑫某装饰工程有限公司未作答辩，亦未向法庭提供任何证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告娄某娟、桂林鸿某房地产经纪有限责任公司、桂林市鑫某装饰工程有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告刘某萍、邓某提交的证据1-7、9，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院予以确认，并作为本案定案的依据；而证据8因系复印件，且不属于正式票据，不符合证据规则，本院不予确认和采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月1日，原告刘某萍（为出租方、甲方）与被告娄某娟（为承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》一份，该合同约定：第一条租赁范围及用途：甲方同意将位于桂林市临桂区商铺，在良好及可租赁的状态下租给乙方作为商铺使用，出租商铺的建筑面积为59.41㎡。第二条租赁期限为3年，自2018年3月1日起至2021年3月1日止。第三条租金、保证金：1.每月租金为人民币3400元；租金每月一次性付清，乙方在签订本合同之日起4月5日前给房租3400元和两个月的押金6800元，以后每月租金均在当月5日前一次性付清到甲方指定账户或微信支付。甲方在收到租金后应当给乙方收费凭证，如微信截图等。姓名：刘某萍；开户银行：中国农业银行广西桂林支行；银行账户号：62×××76。2.为确保出租房屋设施完好以及租期内相关费用如期结算，乙方在签订本合同之日交纳人民币6800元作为房屋使用保证金。待合同期满后乙方付清本应交纳的所有费用后，甲方应将保证金全额退还给乙方（保证金不计算利息）。第四条设施及费用承担：1.房屋租赁期间所发生的一切费用（包括房屋租赁税）由乙方负责。2.因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。3.乙方合同期满后，不得拆除地砖、吊顶和隔楼等相关设施。第五条甲方责任和义务：1.甲方保证出租商铺产权清楚，若有纠纷，由甲方负责处理。2.甲方在签订合同之时将房屋交给乙方使用，装修期为45天，下月16日开始计算房租费用。第六条乙方责任和义务：1.乙方应按合同的规定，按时支付租金及其它各项费用，且合法使用房屋，不得从事违法乱纪活动。违反国家法律法规所造成的经济损失乙方自己承担，如给甲方造成经济损失，乙方负责赔偿给甲方，保证金不退还。2.未经甲方和有关部门书面同意，乙方不得将房屋的结构作任何改动，乙方对该房屋的装饰应以不损坏该房产整体结构和设施为原则，并征得甲方和物业同意认可。3.在租赁期间，乙方对于出租房屋不得以任何形式转租、转让、转借、抵押、联营或其他有损甲方利益的行为。如给甲方造成经济损失，乙方负责赔偿给甲方，保证金不退还。4.在租赁期间，乙方由于自身经营等问题，退出该房屋租赁，保证金不退。5.承租期内，由被盗、火灾等事故造成损失，和乙方人为造成事故，损害甲方房屋的，由乙方负责。6.乙方在未违反租约的前提下，有权优先续租该房屋。如要求续租，在本合同期满前三个月向甲方提出申请，再由双方另行商议续租事宜。第七条合同的解除。本合同除发生下列情形外，合同期内完全有效，不得单方解除。1.租赁期届满。2.因乙方过错严重造成房屋毁损的。3.出现不可抗力造成房屋毁损达不到使用目的的。4.政府强制征收或拆除该房屋的。5.乙方迟延交付房租超过10天的。6.乙方从事违法乱纪活动的。第八条违约责任。任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同总值的7000元违约金，并赔偿其他的一切损失和费用。第九条补充约定：承租期内，若因国家政策变动或不可抗力的因素需要提前终止本合同，甲方应提前半个月通知乙方，乙方必须按通知要求办理终止合同手续，按时退出所租用房屋，甲方不承担由此造成的任何损失，但甲方必须负责退还乙方已交房租但未使用完时间的租金。第十条保证合法经营，乙方应提供身份证明等文件。验证后可复印备存。所有复印件仅供本次租赁合同使用。甲方负责提供配合乙方办理经营手续的相关资料。第十一条本合同在履行中发生争议，应及时协商解决，协商不成时，任何一方均可向商铺所在地人民法院提起诉讼。第十二条本合同未尽事项，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。补充条款及附件均为与本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。第十三条本合同经双方签章即生效。本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。上述合同签订后，原告按《商铺租赁合同》的约定将位于桂林市临桂区商铺租给被告使用，被告娄某娟亦依约于2018年3月1日以微信转账方式支付了房屋使用保证金6800元给原告。2018年5月16日被告娄某娟以银行转账方式支付了4、5月份的房屋租金6800元给原告，2018年6月14日以微信转账方式支付了6月份的房屋租金3400元给原告，2018年7月7日以微信转账方式支付了7月份的房屋租金3400元给原告，2018年9月4日以微信转账方式支付了8、9月份的房屋租金6800元给原告，2018年11月4日以微信转账方式支付了10月份的房屋租金3400元给原告。之后，被告未支付2018年11月份房屋租金给原告，原告遂通过微信聊天和电话向被告娄某娟催收，但被告娄某娟未予支付，并继续拖欠2018年11月份至2019年2月份的房屋租金。2019年2月26日，原告通过微信聊天和在被告娄某娟租赁的商铺门口玻璃上张贴等方式向被告娄某娟发出书面《通知》，内容为：娄某娟，自2018年10月起，你已欠5个月房租，你一直切断联系，现通知你，应在15天内将欠的房租和水电费、物业管理费等一起付清，到期未付清，解除我们的房屋租赁合同，一切后果由你全部承担。请尽量解决，2019年2月28日为最后期限。但，被告娄某娟在收到该《通知》后，未予处理。之后，原告又通过微信聊天与被告娄某娟就此事沟通联系，但双方未能协商并妥善解决。2019年7月17日，原告诉至本院，请求：1.判决确认原告刘某萍与被告娄某娟关于位于桂林市临桂区商铺的房屋租赁合同于2019年2月28日已解除；2.判决三被告共同向两原告支付从2018年11月起至2019年2月的租金共13600元（租金按每月3400元计算）；3.判决三被告将占有的位于桂林市临桂区商铺在判决生效20日内腾空，并将此商铺归还两原告；4.判决三被告共同赔偿租赁合同解除后因占用原告的商铺的损失：损失计算参照每月租金3400元计，计算时间从2019年3月起，直到三被告归还占有的商铺止；5.判决三被告共同向两原告支付已产生的水、电、物业费共3623.1元（其中各项费用暂计如下：2018年3月1日起至2019年4月30日止，欠水费176.4元、电费1926.5元、物业费1390.2元、垃圾费130元）；除付上述费用外，在归还商铺前，该商铺所有产生的费用（如物业费等）都由三被告全部负责；6.判决三被告共同支付两原告的违约金7000元；7.本案诉讼费全部由三被告共同承担。本案中，原告提供住宅费用催缴通知单复印件1份，用以证明被告方所租房屋欠水电物垃圾费用的情况。本案庭审中，原告方自认涉案《商铺租赁合同》是原告刘某萍和被告娄某娟签订的；起诉被告桂林鸿某房地产经纪有限责任公司、桂林市鑫某装饰工程有限公司是基于二被告挂牌在被告娄某娟租的原告方的商铺内，利用原告方商铺的地址注册了公司。 另查明，原告刘某萍、邓某系夫妻关系，涉案商铺系二人所共同购买。涉案商铺现仍由被告娄某娟实际占有使用，尚未交付给原告方。被告桂林鸿某房地产经纪有限责任公司的企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），注册资金100万元，股东为卢某、娄某娟，企业住所为临桂区；被告桂林市鑫某装饰工程有限公司的企业类型为有限责任公司（自然人独资），注册资金50万元，股东为娄某娟，企业住所为临桂区。 本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。原告刘某萍与被告娄某娟于2018年3月1日所签订的《商铺租赁合同》，是当事人在平等自愿、协商一致的情况下签订的，内容合法，为有效合同，应受法律保护，对原、被告双方具有约束力，双方均应根据合同的约定履行各自义务。在涉案《商铺租赁合同》签订后，原告方依约履行交付租赁商铺给被告娄某娟使用的义务，且在履行涉案《商铺租赁合同》过程中不存在过错。而被告娄某娟在履行涉案《商铺租赁合同》过程中，却不按合同约定履行其按期交付租金的义务，故，被告娄某娟的行为已构成违约，依照合同约定及法律规定应对此承担违约责任。涉案《商铺租赁合同》第八条违约责任约定“任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同总值的7000元违约金，并赔偿其他的一切损失和费用”，依上述约定，被告娄某娟应支付违约金7000元给原告。经查，被告娄某娟拖欠原告方从2018年11月份起至2019年2月份的房屋租金未付，且因被告娄某娟不按合同约定履行交付租金的义务，已致使涉案《商铺租赁合同》的合同目的无法实现。涉案《商铺租赁合同》第七条合同的解除中约定“本合同除发生下列情形外，合同期内完全有效，不得单方解除。5.乙方迟延交付房租超过10天的”和《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因此，2019年2月26日原告方向被告娄某娟发出书面《通知》，通知被告娄某娟“自2018年10月起，你已欠5个月房租，你一直切断联系，现通知你，应在15天内将欠的房租和水电费、物业管理费等一起付清，到期未付清，解除我们的房屋租赁合同，一切后果由你全部承担。请尽量解决，2019年2月28日为最后期限”，其行为是符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条的规定的，故原告方有权解除涉案《商铺租赁合同》，本院予以确认。而被告娄某娟在收到原告方向其发出书面《通知》，既未按《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，亦未与原告方就此达成新的合意，故，涉案《商铺租赁合同》在2019年2月26日原告方向被告娄某娟发出书面《通知》到达时，并以原告方《通知》中确定的解除时间即2019年2月28日予以解除。本案中，原告方诉请确认原告刘某萍与被告娄某娟关于位于桂林市临桂区商铺的《商铺租赁合同》于2019年2月28日已解除，符合本案实际及法律规定，本院予以支持。在涉案《商铺租赁合同》解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十五条的规定，被告娄某娟应立即搬离原告方租赁给其的位于桂林市临桂区商铺，并将该商铺返还给原告方；同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条的规定，被告娄某娟还应将其拖欠的2018年11月份起至2019年2月份期间的房屋租金13600元（即按3400元／月×4个月计算）支付给原告。至于原告方诉请的租赁合同解除后因占用原告的商铺的损失（参照每月租金3400元计，计算时间从2019年3月起，直到归还占有的商铺止），因涉案《商铺租赁合同》已经本院确认于2019年2月28日解除，而从本案查明已知被告娄某娟至今仍占用原告租赁给其的位于桂林市临桂区商铺未予以搬离，根据法律规定，被告娄某娟则应参照涉案《商铺租赁合同》约定的月租金标准即每月租金3400元从2019年3月1日起计算房屋占用费并赔偿给原告方，直至被告娄某娟实际搬离该商铺之日为止。本案中，原告方诉请要求被告桂林鸿某房地产经纪有限责任公司、桂林市鑫某装饰工程有限公司一并承担本案的民事责任，理由为起诉被告桂林鸿某房地产经纪有限责任公司、桂林市鑫某装饰工程有限公司是基于二被告挂牌在被告娄某娟租的原告方的商铺内，利用原告方商铺的地址注册了公司。而经查明，涉案《商铺租赁合同》是原告刘某萍和被告娄某娟签订的，根据合同相对性原则，涉案《商铺租赁合同》的权利义务是发生在原告刘某萍与被告娄某娟之间，而被告桂林鸿某房地产经纪有限责任公司、桂林市鑫某装饰工程有限公司作为独立的企业，虽其公司挂牌在被告娄某娟租赁的商铺门口，但并不能就此与原告方存在必然的法律关系，因此，被告桂林鸿某房地产经纪有限责任公司、桂林市鑫某装饰工程有限公司不是本案的适格被告，不应对本案承担民事责任。故，原告方此项诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。而原告方诉请的水、电、物业费共3623.1元（其中各项费用暂计如下：2018年3月1日起至2019年4月30日止，欠水费176.4元、电费1926.5元、物业费1390.2元、垃圾费130元）；除付上述费用外，在归还商铺前，该商铺所有产生的费用（如物业费等）都由被告方全部负责，因原告方未向本院提供其支付了上述费用的凭证佐证，其本案中提供的住宅费用催缴通知单系复印件不符合证据规则，以致本院无法对此进行审核确认，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告方应对此承担举证不能的责任。因此，原告方的这项诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其可待能举证时，再另行主张权利。被告娄某娟、桂林鸿某房地产经纪有限责任公司、桂林市鑫某装饰工程有限公司在本案中拒不到庭的行为和在举证期间内不向法院提供相应证据材料，应视为放弃举证权利，其应根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，承担举证不能的不利后果。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认原告刘某萍与被告娄某娟于2018年3月1日签订的《商铺租赁合同》已于2019年2月28日解除； 二、被告娄某娟立即搬离位于桂林市临桂区商铺，并将该商铺返还给原告刘某萍、邓某； 三、被告娄某娟支付从2018年11月份起至2019年2月份期间的房屋租金13600元给原告刘某萍、邓某； 四、被告娄某娟赔偿房屋占用费（房屋占用费从2019年3月1日起参照《商铺租赁合同》约定的租金标准即每月3400元计算至实际搬离之日止）给原告刘某萍、邓某； 五、被告娄某娟支付违约金7000元给原告刘某萍、邓某； 六、驳回原告刘某萍、邓某的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起二十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费2106元，公告费1800元，合计3906元（原告已预交），由原告刘某萍、邓某负担106元，被告娄某娟负担3800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费2106元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  粟开坤 人民陪审员  周道奕 人民陪审员  赵生付 二〇一九年十一月四日 法官 助理  徐素珍 书 记 员  秦丽菊