江苏省镇江市京口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏1102民初1421号 原告：祝智慧，男，1977年9月18日出生，住南京市建邺区。 委托诉讼代理人：王强，江苏永屹律师事务所律师。 原告：解丽，女，1981年6月27日出生，住南京市建邺区。 委托诉讼代理人：王强，江苏永屹律师事务所律师。 被告：镇江苏宁置业有限公司，住所地镇江市解放路111号。 法定代表人：楼晓君，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：刘玉伟，北京大成（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王世杜，北京大成（南京）律师事务所律师。 原告祝智慧、解丽与被告镇江苏宁置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月28日公开开庭审理。原告祝智慧、解丽及其共同委托诉讼代理人王强，被告镇江苏宁置业有限公司的委托诉讼代理人王世杜、刘玉伟到庭参加了诉讼。后因发现存在不宜适用简易程序的情形，本院于2019年6月14日裁定转为普通程序，并于2019年9月2日再次公开开庭审理。原告祝智慧及两原告的共同委托代理人王强，被告镇江苏宁置业有限公司的委托诉讼代理人刘玉伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告祝智慧、解丽向本院提出诉请，要求判令：1、撤销2018年4月13日原被告签订的《苏宁广场塔楼A逾期交房赔付协议》（以下简称《赔付协议》）；2、被告向原告支付逾期交付违约金59925元（以94万元为基数，自2017年12月31日起至2019年3月11日止，按已交付房价款每日万分之一点五计算）；3、被告向原告支付逾期办证违约金1000元；4、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年8月19日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定：原告向被告购买镇江苏宁广场塔楼A幢53层5317号房屋（以下简称涉案房屋），并约定：2017年12月20日被告应将商品房交予原告，交付时须向原告提供《新建商品住房交付使用核查意见书》（以下简称《核查意见书》）。如被告逾期交房，按日向原告支付已交付房款万分之一点五的违约金。后原告按约支付房款，但被告未按约交付房屋。2017年11月20日，被告通知原告将变更房屋交付时间。2018年4月13日，被告向原告提供了格式《赔付协议》，哄骗原告签字，并据此支付了5640元逾期交房的违约金（审理中，原告改称此5640元非违约金，而系赔偿原告房屋装修质量问题的款项。并提出被告2019年2月1日才取得《核查意见书》，违约期限也应计算到此时，而非被告认为的60日。故该协议内容不公平、存在欺诈）。此后原告多次要求被告交付《核查意见书》，截止原告起诉时，被告未予交付，也未为原告办理房产证。被告的行为均构成违约，应承担违约责任。 被告镇江苏宁置业有限公司辩称，同意赔付原告逾期办证违约金1000元，但原告的其他诉请不能成立，理由为：1、原告自称是从事房地产的人员，对双方经协商签订的《赔付协议》，原告对内容和含义以及房屋现状都应当是明知的，被告不存在哄骗行为，如原告认为房屋不合手续，完全可以拒绝收房，但事实上在赔付协议签订之日，双方对房屋进行了实际交付，被告也按协议约定金额向原告支付了5640元的赔偿款。协议明确赔偿为解决逾期交房问题的最终解决方案，不存在未决事宜，现赔偿协议已履行完毕，不存在可撤销的情形。原告无权再额外主张任何权利。原告对赔付协议反悔，是不诚信的行为，依法不应当予以支持；2、涉案房屋所在的苏宁广场塔楼A幢为超高层建筑，工程体量大，楼层功能区划不同，包含办公、商业、五星级酒店和公寓等。根据镇江市住建局的要求，苏宁广场塔楼A幢的公寓和酒店部分进行分开验收。在2017年底至2018年初，公寓部分所在楼层已完成了规划、环保、档案、消防、质量等综合验收，具备房屋交付的实质条件。在此情况下，2018年2月14日，镇江市住建局对苏宁广场塔楼A幢9-55层进行核查，并出具了初步核查意见，认为9-55层现场配套设施已安装完毕，配套设施资料符合要求，具备交付条件。故涉案房屋符合约定的交付条件。 本案原、被告分别提交了相关证据材料，庭审中，本院组织双方当事人对证据进行了质证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年8月19日，两原告与被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定：两原告向被告购买涉案房屋，房屋用途为酒店式公寓，建筑面积72.48平方米，房款计人民币94万元。合同约定该房应在2017年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《核查意见书》并符合合同约定的商品房交付给原告。合同第九条中就出卖人逾期交房的违约责任约定为：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，则按逾期时间分别处理（不作累加），⑴逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。此外，合同还就产权交易登记进行了以下约定：经双方一致约定，因买受人无法到场办理预购商品房预告登记，特委托镇江苏宁置业有限公司办理预购商品房预告登记手续。出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理商品房交易需由出卖人提供的资料报交易管理部门备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内申请交易及房屋登记，经对方催告后30天仍未办理的，过错方应向对方按每迟延一天20元计算，支付违约金，该违约金上限为1000元。该合同的附件四为补充协议，其中关于房屋交付补充约定有：出卖人的通知送达后或者合同约定的交付时间届满后，买受人无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝受领出卖人交付的房屋。买受人无合法理由拒绝受领的，视为出卖人按时交付;买受人办理交接手续，签署房屋交接单，领取钥匙，合同项下商品房即交付于买受人。 2017年11月20日，被告向原告发出《告知函》一份，主要内容有：原定于2017年12月30日前给付，现因项目为市中心综合体超高层产品，施工强度和竣工验收流程都较其他项目更为缜密、要求更为严格，故项目将变更交付时间。在确定具体交付日期后，提前5-10日书面告知收房等。 2018年3月1日，被告通知房屋已具备交付条件。同月4日，原告对所购房屋进行了验房，并填写了《入住验房表》。 2018年4月13日，两原告（乙方）与被告（甲方）签订《赔付协议》，协议内容为：由于天气、市政、施工难度等综合因素的影响，乙方所购买的苏宁广场塔楼A物业未能按合同约定时间交房。就逾期交房事宜，甲乙双方达成如下意见：1、甲方将按照《商品房买卖合同》“第九条出卖人逾期交房的违约责任”中所约定的赔付标准，自延迟交房之日（2017年12月31日）（如房款结清日在此之后的，日期为款清日第二天）起至实际交付之日（2018年2月28日）止，共60日计算违约金金额，乙方认可该违约金已弥补乙方所有因逾期交房产生的损失，乙方接受该房屋后不得再向甲方主张任何逾期交付的违约责任。此为双方解决逾期交房问题的最终解决方案，与房屋买卖合同不一致的以此为准。2、甲方最晚不迟于本协议签订后60天内，将款项电汇至乙方银行帐户。同日，被告通过银行转账给付原告5640元。原告则接受了被告交付的涉案房屋钥匙。 2019年2月26日，被告向原告开具了908266元的购房发票（建筑面积70.03平方米）。 另查明，被告于2017年11月17日办理了“镇江苏宁广场塔楼A”的建设工程规划核实合格证；2017年12月20日，经镇江市城乡建设档案管理处验收，涉案房屋所在建设工程档案资料符合归档要求；2017年12月28日，经被告申请，镇江市环境保护局对涉案房屋所在项目水、噪声、固体废物污染物防治设施进行验收，同意通过竣工环境保护预验收；2018年1月18日，镇江市公安局对涉案房屋所在塔楼A土建及45至55层酒店式公寓内部装修工程进行消防验收，综合评定该工程消防验收合格；2018年2月12日，镇江市建设工程质量监督站对涉案房屋所在塔楼A工程9-55层进行工程质量监督抽查，认为参建各方质量行为符合要求，抽查的工程质量控制资料和功能性检测资料基本符合要求；2018年2月14日，镇江市住房和城乡建设局出具了《关于镇江苏宁广场2#楼9-55层配套设施初步核查意见》，载有：镇江苏宁广场2#楼为超高层建筑，工程体量大，施工周期长，由于楼层功能区划不同，本次申请配套核查的为9-55层。根据被告的申请，结合市住建局2月9日《关于苏宁广场塔楼A工程提前验收协调会议纪要》的内容，于2月14日对被告提供的资料进行了审核，并对现场配套设施到位情况进行核查。认定：9-55层单项配套设施资料基本符合要求；9-55层现场配套设施已安装完毕，基本具备交付条件；2019年2月1日，镇江市住房和城乡建设局出具了《新建商品住房交付使用核查意见书（整体交付）》，载明：经对苏宁广场项目2栋（塔楼A）进行核查，符合《镇江市区商品住房配套设施交付使用操作流程》的要求。 上述事实，有商品房买卖合同、购房发票、告知函、苏宁广场塔楼A逾期交房赔付协议、付款凭证、建设工程规划核实合格证、建设工程档案专项验收意见书、环保及消防验收意见书、关于镇江苏宁广场2#楼9-55层配套设施初步核查意见、新建商品住房交付使用核查意见书（整体交付）以及当事人陈述等证据在案为凭。 本院认为：商品房买卖合同是原、被告就购买涉案房屋所达成的明确各自权利义务的协议，对于该合同未明确的内容，双方在协商一致的基础上，依法也可以通过补充协议的方式进行补充约定，或者在合同履行过程中协议变更等。就本案而言，双方签订的买卖合同和补充协议，以及2018年4月13日的赔付协议，均系双方当事人真实意思的体现，未发现存在违反法律、行政法规效力性禁止规定的情形，均应合法有效。双方当事人依法享有合同权利并应履行合同义务。违反合同约定构成违约的，依法应承担相应违约责任。 对于被告未能按照合同约定的期限办理房屋产权证已构成违约的事实，被告并无异议，故原告要求被告支付逾期办证违约金1000元的诉请，本院予以支持。 至于原告的其他诉请，本院认为：第一、房屋买卖合同中约定交付条件为取得《核查意见书》，此举是为了保障购房者的合法权益，其本质系确保交付的房屋必须具备相应的使用条件。虽然被告2019年2月1日才取得《核查意见书》，但该意见书明确系整体交付的核查意见，而涉案房屋所在公寓楼层，镇江市住房和城乡建设局于2018年2月14日即出具了初步核查意见，认定具备交付条件。因此，对于购房合同中关于交付条款的约定，不能仅仅拘泥于字面，而应从该条款的实质内容去考虑是否符合约定。据此，可以认定从2018年2月14日起涉案房屋即具备了符合购房合同约定的交付条件。被告在此时间后通知交付房屋，符合相关规定，不存在欺诈行为。第二、根据双方补充协议中的约定，出卖人的交房通知送达后，买受人无合法理由拒绝受领的，视为出卖人按时交付。本案中，原告系2018年3月1日通知交付房屋，实际上，原告也于当月4日来验收了房屋。此后，双方于2018年4月13日签订《赔付协议》，约定自延迟交房之日（2017年12月31日）起至实际交付之日（2018年2月28日）止共60日计算违约金金额。此内容的意思表示是明确的，不存在隐瞒事实或造成误解或歧义的可能。第三、从2017年12月31日起至2018年2月28日未超过60日，故此逾期交房期间的违约金按合同约定的标准（以已交房款94万元为基数，按每日万分之一计算60日），计算出的结果为5640元，此与协议中确定的赔偿金额完全一致，不存在显示公平之处，且该赔偿金额已全部支付给了原告，即赔付协议已按约履行完毕。第四、原告在诉状中也自认该5640元为违约赔偿金，虽然在庭审中又改称此5640元系赔偿房屋装修质量问题的款项。但该辩解与协议内容明显不符，同时，原告也无其他证据佐证其辩解，故原告的该辩解本院不予支持。第五、从上述分析来看，不存在撤销协议的法定情形，且该协议也明确载明：原告认可该违约金已弥补所有因逾期交房产生的损失，原告接受该房屋后不得再向被告主张任何逾期交付的违约责任。该约定对于双方均应当具有约束力。 综上，原告关于撤销2018年4月13日《赔付协议》以及要求支付59925元违约金（按已付房价款每日万分之一点五计算至2019年3月11日止）的诉请，本院均不予支持。 依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百四十九条、第一百五十一条，《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告镇江苏宁置业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内给付原告祝智慧、解丽1000元； 二、驳回原告祝智慧、解丽的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1323元（原告祝智慧、解丽已预交），由原告祝智慧、解丽负担1179元，被告镇江苏宁置业有限公司负担144元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份及副本二份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院预交相应上诉案件受理费,并在预交后三日内将交费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力后，在判决确定的期限内，如被告仍未主动履行完毕判决所确定的义务，则原告可在本判决所确定履行期间的最后一日起二年内向本院申请强制执行。 审 判 长 杨 毅 人民陪审员 沈 芸 人民陪审员 朱龙顺 二〇一九年十一月四日 书 记 员 陈 香 附：1、相关法律条文 2、上诉须知 附： 1、相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十八条一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。 第一百四十九条第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。 第一百五十一条一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 。 第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 2、上诉须知 一、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。 二、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。 三、当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级人民法院立案大厅交费。直接交费不方便的，可汇款至江苏省镇江市中级人民法院，开户行：工商银行镇江市永安路分理处，账号：11×××61；请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级人民法院。 四、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。