重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终7343号上诉人（原审被告）：罗祥，男，1962年8月11日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：曹明祥，重庆宇广律师事务所律师。委托诉讼代理人：李霞，重庆宇广律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张寿国，男，1951年11月7日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：龚思元，重庆静升律师事务所律师。委托诉讼代理人：王婧，重庆静升律师事务所律师。原审被告：唐家珑，男，1957年9月20日出生，汉族，住重庆市江津区。原审被告：李益群，女，1954年1月24日出生，汉族，住重庆市江津区。上诉人罗祥因与被上诉人张寿国、原审被告唐家珑、李益群确认合同无效纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院于2019年5月5日作出（2018）渝0116民初1385号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。罗祥上诉请求及理由：请求撤销重庆市江津区人民法院（2018）渝0116民初1385号民事判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：张寿国在竞得房屋前应知晓涉案房屋有期限较长的租赁，其与唐家珑签订《房屋租赁合同》并不存在恶意串通，也未损害被上诉人张寿国的利益，本案并不适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项的规定。被上诉人张寿国答辩，原审法院判决正确，应予以维持。原审被告唐家珑支持上诉人罗祥的上诉请求及理由。张寿国一审诉讼请求：1、确认被告唐家珑与被告罗祥签订的租赁江津区几江街道办事处武城大街**号云升苑*幢*单元**－**号的《房屋租赁合同》无效；2、二被告及其他住户立即搬离江津区几江街道办事处武城大街**号云升苑*幢*单元**－**号房屋；3、诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明，被告唐家珑与被告李益群原系夫妻，于2017年11月13日登记离婚。2017年9月8日，涉案房屋因司法拍卖被原告张寿国以466000元竞得，并于2017年12月25日办理了权属证书。原告张寿国在竞得房屋前应知晓涉案房屋有租赁，且期限较长。2018年6月13日，一审法院组织原告和被告唐家珑（被告罗祥未到场）对涉案房屋的使用情况进行勘察（注：勘察时才追加李益群为被告），结果为：除主卧外的另两间卧室内未放置日常用口和床上用品；李益群称，此两间房是租给学生在使用，现学生放假，故空起的。庭审中，当被告罗祥的委托诉讼代理人被问及罗祥承租的房屋是谁在居住时，被告罗祥的诉讼代理人回答，庭后核实。庭审后，被告罗祥提交了《租唐家龙房子说明》。载明：“我跟唐家龙是朋友，2014年他向我借钱10万元，我说有什么抵押没得，他说没得，只有房屋要出租（因他急需要钱还朋友），后我想女儿要读津一中方便，便租下了，租金每月800元，租10年，一次付清，共96000元。当时我只有5万元，找朋友彭国荣借了5万元，交给了唐家龙，并写了收据给我。租来后，我转租给朋友的小孩，每月600元一间，收租金1200元，水电物管200元由唐家龙给我代缴，我每月剩200元。学生古新竹、马丹妮一人一间，租金由唐家龙的前妻收来给我，学生电话136xxxxxx03、134xxxxxx06。听说，唐家龙房子被拍卖，但我租房在先，拍卖在后，现我女儿已小学毕业，下学期就读津一中，要住，本人因在外打工，不能参加，请谅解。”诉讼中，原告申请对被告唐家珑与被告罗祥签订的《房屋租赁合同》的形成时间进行鉴定。该鉴定申请经本委托鉴定未果。对双方有争议的事实和证据，一审法院评析如下：一、被告唐家珑与被告罗祥签订的《房屋租赁合同》（即原告提交的证据一）。原告与被告唐家珑、罗祥认为合同是被告唐家珑、罗祥签订，虽然原告对该合同的形成时间提出异议，但经委托鉴定无果，现有证据不足以推翻该协议上载明的签订时间，因此该协议的签订时间可以认定为2014年12月1日。二、对原告提交的第三、四、五、六项证。此4项证据的真实性能够认定，由此可以认定被告唐家珑、李益群现仍居住在重庆市江津区几江街道办事处武城大街**号云升苑*幢*单元**－**号住宅内。三、对被告罗祥提交的《收条》。被告唐家珑、李益群对该收条真实性无异议，可以认定该收条是被告唐家珑出具。至于该收条载明的款项是否实际支付，庭审中，当被告罗祥的委托诉讼代理人被问及被告罗祥从事什么职业和款项的来源时，被告罗祥的委托诉讼代理人回答，庭后核实。对承租人所从事的职业，被告罗祥除提交了上述《租唐家龙房子说明》外未提交相关证据证明，也未提交款项来源的证据。四、对原告提交的贝壳找房上登载的重庆市江津区几江城区招租房屋的信息。因该证据载明的租房信息与江津城区的招租价格基本相符，认可其真实性。五、对被告罗祥提交的一审法院在阿里拍卖网登载的《竞买公告》、《竞买须知》、《标的物介绍》的真实性予以确认。一审法院认为，涉案房屋租赁的《房屋租赁合同》，虽然原告对合同的形成时间申请鉴定无果，且一审法院在《拍卖公告》中明确房屋有租赁，但经审理，仍能认定该合同系被告唐家珑与被告罗祥恶意串通所致，具体理由如下：一、合同中未约定被告罗祥租用房屋的面积。按常理，在租赁合同中双方需就出租人出租房屋的面积进行约定，特别是当承租人承租的房屋只是一套房屋的部分时。由于在该合同第一条中约定，面积107.85平方米，在第三条中约定800元/月，即使被告罗祥承租涉案房屋部分属实，上述约定应是导致本院认为房屋整体出租的依据，也因此被告唐家珑、李益群才至今仍居住在涉案房屋内，按此被告唐家珑与被告罗祥签订该协议有恶意串通之嫌。二、房屋租金。至今被告罗祥未提交其支付租金的款项来源的证据，综合全案，被告罗祥在本案中不能提交款项来源的证据，就不应认定被告罗祥支付了租金，被告罗祥没有支付租金，其承租被告涉案房屋部分的事实就不能成立。三、被告唐家珑在庭审中陈述，是被告罗祥为了方便其小孩读书才要租房2、3年，被告罗祥陈述，是被告唐家珑找其借钱，才产生了租房。按常理，双方对出租和承租房屋的原因应不会说法一。综上，涉案《房屋租赁合同》是被告唐家珑与被告罗祥恶意串通签订，违背了法律强制性效力性的规范，属无效合同。原告在购买房屋后，发现双方恶意串通，请求法院确认该合同无效，本院应予支持。因此三被告应将涉案房屋腾空交付原告。对被告辩称，被告罗祥与被告唐家珑签订《房屋租赁合同》，被告罗祥承租涉案房屋部分的事实，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第第五十二条第一款第二项、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告唐家珑与被告罗祥签订的落款时间为2014年12月1日的《房屋租赁合同》无效；二、被告唐家珑、罗祥、李益群在本判决生效后三十日内将位于重庆市江津区几江街道办事处武城大街**号云升苑*幢*单元**－**号房屋腾空交付原告张寿国。案件受理费2200元，减半收取1100元，由被告唐家珑、罗祥负担。本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，被上诉人张寿国依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项规定，主张上诉人罗祥与原审被告唐家珑签订《房屋租赁合同》（租赁江津区几江街道办事处武城大街**号云升苑*幢*单元**－**号房屋）存在恶意串通，损害被上诉人张寿国利益。本案争议焦点在于：罗祥与唐家珑签订的《房屋租赁合同》是否存在恶意串通，损害合同外第三人张寿国利益。根据查明的事实，上诉人罗祥与原审被告唐家珑签订《房屋租赁合同》的时间为2014年12月1日，涉案房屋因司法拍卖于2017年9月8日被张寿国以466000元竞得，并于2017年12月25日办理了权属证书。本案张寿国未能举证证明罗祥与唐家珑签订《房屋租赁合同》时就预见张寿国在两年以后参加司法拍卖竞拍涉案房屋并取得涉案房屋所有权。合议庭注意到，张寿国在竞得房屋前通过一审法院在阿里拍卖网登载的《竞买公告》、《竞买须知》、《标的物介绍》，应知晓涉案房屋有期限较长的租赁。张寿国在应当知晓涉案房屋存在使用瑕疵且法律规定“买卖不破租赁”的情况下选择参与竞拍，其应当受到取得涉案房屋所有权后期限较长使用利益的限制。一审法院认定罗祥与唐家珑签订《房屋租赁合同》存在恶意串通，损害被上诉人张寿国利益缺乏事实依据。上诉人罗祥对此提出的上诉意见成立，本院予以采纳。原判适用法律错误，判决不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销重庆市江津区人民法院（2018）渝0116民初1385号民事判决；二、驳回张寿国的全部诉讼请求。一审案件受理费1100元，二审案件受理费2200元，均由张寿国负担。本判决为终审判决。审 判 长 张泽兵审 判 员 韩 艳审 判 员 苏 渝二〇一九年十一月十八日法官助理 陈治宇书 记 员 尹子依