广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初17013号原告龙湖物业服务集团有限公司深圳分公司，住所地深圳市南山区粤海街道后海滨路与海德三道交汇处东北角航天科技广场A座11楼，统一社会信用代码91440300MA5DRWEB1U。负责人方国强。委托诉讼代理人郑洋，泰和泰（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人凡城，泰和泰（深圳）律师事务所实习律师。被告深圳共聚创新投资有限公司，住所地深圳市龙岗区平湖街道平吉大道北159号恒路E时代大厦303室，统一社会信用代码91440300MA5FAJK03U。法定代表人王宝满。委托诉讼代理人管曲波，广东盈商律师事务所律师。委托诉讼代理人邹争，广东盈商律师事务所律师。被告李业铭。原告龙湖物业服务集团有限公司深圳分公司（以下简称龙湖物业公司）与被告深圳共聚创新投资有限公司（以下简称共聚创新公司）、被告李业铭物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑洋、凡城、被告深圳共聚创新投资有限公司委托诉讼代理人管曲波到庭参加了诉讼，被告李业铭经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年6月11日，案外人深圳市恒路物流有限公司(以下简称“恒路物流”）作为出租人将名下所有的恒路物流创新广场1期一号楼第1至3层、第11层至22层出租给案外人中航联创科技有限公司(以下简称“中航公司”)，租赁期限为10年。2018年10月，中航公司与案外人深圳市聚能联合创新投资有限公司（被告共聚创新公司的股东之一，以下简称：聚能联合公司)签订租赁协议，将恒路物流创新广场1期一号楼的第1层、第2层、第3层、第11层、第13层、第14层、第18层、第19层出租给聚能联合公司，租赁期为3年。同月，原告与被告共聚创新公司之间签订《前期物业服务协议》，双方约定写字楼物业服务费按建筑面积8元/平方米/月计收，空调使用费按建筑面积10元/每平方米/月计收。协议还约定被告共聚创新公司应于每月15日向原告缴纳当月物业费及空调使用费，逾期将按日向被告加收应缴纳费用千分之三的违约金。原告与被告共聚创新公司签订《前期物业服务协议》后，原告依约向被告共聚创新公司提供物业服务，但被告共聚创新公司经常拖欠物业费等费用，目前被告还拖欠2019年的4月、5月、6月、7月、8月的物业费、空调费及部分电费，共计1025758.6元（人民币，下同）。原告多次向被告共聚创新公司及其法定代表人被告李业铭发出《物业欠费催缴函》，被告共聚创新公司、被告李业铭均迟迟不履行付款义务。2019年5月22日，原告又委托律师分别向被告共聚创新公司和被告李业铭发出律师函，进行物业费等费用的催缴，两被告收到律师函后仍拒绝履行付款义务。被告李业铭系被告共聚创新公司的股东，在公开的工商登记信息资料中显示被告李业铭未履行出资义务，依法应当对被告共聚创新公司的债务承担连带偿还责任。综上所述，原告与被告共聚创新公司之间签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，双方应严格按照协议约定履行合同义务，被告共聚创新公司无故拖欠原告物业费、空调使用费、以及代收的电费，根据案涉协议，其行为已严重构成了违约，严重侵犯了原告的合法权益。被告共聚创新公司应当按照协议约定向原告支付拖欠的相关费用并向支付违约金，被告李业铭应当对上述费用承担连带偿还责任。请求贵院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法利益。诉讼请求：1、被告共聚创新公司支付原告2019年4月1日至2019年8月31日期间的物业费、空调使用费、电费人民币1025758.6元（详见费用明细表)；2、被告支付违约金423217.41元（详见违约金计算表)，以上两项金额总计1448976.01元；3、诉讼费用由被告承担。被告共聚创新公司辩称，本案属于物业和物业服务合同纠纷，前期物业管理服务合同的签约主体为我方，根据合同的相对性，权利义务均由我方享有和承担，与被告李业铭无关，本案被告李业铭诉讼主体不适格。被告李业铭已经向公司实际出资了320万元，其作为股东已经履行了出资义务不应就本案物业服务合同中的债务承担任何责任。原告在2019年3月底已经采取了停水停电等措施，我方在2019年4月初所有的装修事务均已经全部停止，在2019年4月底，装修队和全部的办公人员全部撤场，我方在2019年5月1日以后并没有任何实际使用租赁物业，更没有享受原告提供的任何的物业服务，因此2019年5月1日以后的物业费于法无据。原告诉请的空调使用费显失公平，根据原告自身所提供的相应清单显示2019年4月份的电费仅区区38元，证明被告在2019年4月份几乎没有办公，没有实际使用租赁物业，2019年5月1日以后电费均为0元，证明被告在2019年5月1日以后，完全没有实际使用租赁物业。经审理查明，案外人中航联创科技有限公司将其物业出租给案外人深圳市聚能联合创新投资有限公司。原告（乙方）与被告共聚创新公司（甲方）签订《前期物业服务协议》，前期物业服务由开发建设单位选聘的物业服务企业负责实施。“恒路E时代”项目开发建设单位代表全体业主依法选聘乙方为该项目提供前期物业服务，并签订了《前期物业服务合同》。物业名称恒路E时代项目，物业类型商业写字楼，座落位置深圳市龙岗区平吉大道北159号。写字楼物业服务费按建筑面积8元/平方米/月计收，空调使用费按建筑面积10元/每平方米/月计收（空调使用费收取时间为每年5月1日至11月30日，开启时间为周一至周五8:30至17:30，加班或周六日及其他法定节假日需开启时，需提前向物业服务中心提出申请，额外收取费用。2018年7月1日至2018年9月30日为三个月集中装修期，免收空调使用费。集中装修期结束后，开始计收空调使用费，已装修完毕进驻办公楼层，按空调使用收费标准计收空调使用费。业主应于每月15日前向乙方缴纳当月物业费及空调使用费，逾期将按日向业主加收应缴纳费用千分之三的违约金。涉案物业的每月物业服务费为102523元、空调使用费为128154.5元。原告提供的物业服务费用明细表显示：2018年3月电费为488.8元，4月电费为33.80元，5月到8月均为0元。被告称，对原告物业服务费用明细表中所主张的物业服务费、空调使用费的标准没有异议，但主张2019年5月1日之后未实际使用，其不应支付物业服务费、空调使用费。承租人深圳市聚能联合创新投资有限公司已经与租赁合同的业主中航联创科技有限公司提出了终止租赁关系，被告按照深圳市聚能联合创新投资有限公司的要求，于2019年4月底之前已经实际撤场，不再是租赁物业的实际使用人。并且在2019年4月初原告也已经实际上采取了停水、停电等措施，原告在2019年4月底已经将被告放行，被告也已经全部撤场。原告未实际提供物业服务，2019年5月1日以后双方的物业服务协议已经实际解除，不再履行。物业服务费用明细表中2018年3月写字楼电费为488.8元，4月写字楼电费为33.80元，5月到8月均为0元，与我方提交的微信聊天记录相互佐证，证明2019年5月1日以后被告未实际使用租赁物业，同时据被告了解涉案的租赁物业已经有部分另行对外出租。原告称，被告没有搬离，或者准确地说并没有与原告协商一致，进行撤场。被告所主张的并未实际使用涉案物业是被告的单方选择，他可以选择使用，也可以不使用，但是并没有合法的协议或者是约定不再使用，我们认为协议还是有效。涉案物业是未装修好的状态，因此没有大门也没有钥匙，也就不存在被告所说的交还钥匙、放行条之类的事情，双方并没有离场的协议。另查，被告共聚创新公司的股东为深圳市聚能联合创新投资有限公司（出资比例60%）和被告李业铭（出资比例40%）。原告申请撤回对深圳市聚能联合创新投资有限公司的起诉，本院予以准许。本院认为，原、被告双方签订的《前期物业服务合同》合法有效，双方均应依约履行。被告主张2019年5月1日之后未实际使用，其不应支付物业服务费，对此本院认为，被告未能提供证据证明承租人深圳市聚能联合创新投资有限公司与出租人中航联创科技有限公司终止了租赁关系，或其与原告解除了物业服务合同，并已搬离涉案物业，故本院对其主张不予采信。原告为被告共聚创新公司提供了物业服务，被告应根据合同的约定支付相应的物业管理费。经核算，被告共计欠付原告2019年4月1日至2019年8月31日期间的物业服务费512618元（102523.6元×5个月），被告应当予以支付。对于空调使用费,合同约定“集中装修期结束后，开始计收空调使用费，已装修完毕进驻办公楼层，按空调使用收费标准计收空调使用费”，本案中，原告陈述“涉案物业是未装修好的状态，没有大门也没有钥匙”，可证实被告对涉案物业尚未装修完毕并进驻办公楼层，故依据上述约定被告无需支付2019年5月1日至2019年8月31日期间的空调使用费。原告主张电费522.6元，被告对此予以认可，本院予以支持。被告逾期付款应当支付违约金，原告主张违约金按每日千分之三标准计算，该主张过分高于实际损失，故本院酌情认定违约金按照年利率24%计算。原告主张被告李业铭未履行出资义务应当对被告共聚创新公司的债务承担连带偿还责任，该主张与本案不属于同一法律关系，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告深圳共聚创新投资有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告龙湖物业服务集团有限公司深圳分公司2019年4月1日至2019年8月31日期间的物业服务费512618元；二、被告深圳共聚创新投资有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告龙湖物业服务集团有限公司深圳分公司违约金（2019年4月至2019年8月期间以每月物业管理费102523.6元为基数，自当月1日起分别计至付清之日止，均按年利率24%计算）；三、被告深圳共聚创新投资有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告龙湖物业服务集团有限公司深圳分公司电费522.6元；四、驳回原告龙湖物业服务集团有限公司深圳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8921元（原告已预交），由原告龙湖物业服务集团有限公司深圳分公司负担4458元，由被告深圳共聚创新投资有限公司负担4463元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  陈璟二〇一九年十一月二十五日书记员  张浩