山东省泰安市泰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0902民初3086号 原告（执行案外人）：山东中侨迪尔置业有限公司，住所地山东省泰安市泰山区望岳西路9号泰山国际金融中心A座2501室 法定代表人：夏桂芳，总经理。 委托诉讼代理人：仉凯，山东求新律师事务所律师。 被告（申请执行人）：程林祥，男，汉族，1959年出生，住泰安市泰山区。 被告（被执行人）：靖涛，男，汉族，1972年出生，住山东省泰安市泰山区。 原告山东中侨迪尔置业有限公司（以下简称中侨迪尔置业公司）与被告程林祥、靖涛案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中侨迪尔置业公司的委托诉讼代理人仉凯到庭参加诉讼。被告程林祥、靖涛经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告中侨迪尔置业公司向本院提出诉讼请求：请求判令停止执行原告名下位于名仕尚座第A栋1单元18层1805户的房屋，并判令依法解除对上述房屋的查封保全措施。事实和理由：2010年6月6日，原告中侨迪尔置业公司与被告靖涛签订了《商品房预售合同》（合同编号YS0009589），约定原告将位于名仕尚座A栋1单元18层1805户的房屋售于靖涛，靖涛采取银行按揭的方式支付购房款，并在中国农业银行办理了按揭贷款，原告为其承担连带担保责任，后因靖涛多次逾期导致农业银行将靖涛及原告一并起诉要求还款，原告为其偿还全部购房贷款。后原告通过岱岳区人民法院起诉解除了双方签订的《商品房预售合同》，现判决已生效，靖涛已搬离该房屋。被告程林祥与靖涛之间存在借贷纠纷，查封了靖涛购买的涉案房屋，结合原告现已与靖涛解除了购房合同的事实，被告继续查封执行上述房屋已无任何事实和法律依据。 被告程林祥未到庭亦未答辩。 被告靖涛未到庭亦未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：证据一，泰安市岱岳区人民法院（2015）岱民初字第2839号民事判决书复印件以及岱岳区人民法院生效证明原件一份，证实由于被告靖涛长期贷款逾期违约，原告作为开发商向岱岳区人民法院提起诉讼，要求解除双方签订的商品房预售合同，岱岳区人民法院经过审理，做出解除合同的判决，该判决已生效。 证据二，商品房预售合同复印件一份，证实2010年6月6日原告与第二被告靖涛签订商品房预售合同，合同约定原告将其开发的名仕尚座第A栋1单元18层1805户房屋售给被告靖涛，被告靖涛以按揭贷款的方式支付购房款，同时该合同附件八补充协议第六条第5款规定买受人通过银行按揭方式付款的在未取得抵押登记之前，已拖欠贷款银行三个付款期或在借款合同内累计六个付款期或者因其他理由不能偿还贷款本息的，出卖人有权解除双方签订的《商品房预售合同》。 证据三，不动产登记资料查询结果证明一份。证实泰山区人民法院做出的（2017）鲁0902执15号裁定书查封冻结了本案涉案的房产，查封期限是2019年2月27日至2022年2月26日。 证据四，泰山区人民法院（2019）鲁0902执异75号执行裁定书。证实原告在得知本案房屋在泰山区人民法院被冻结查封之后根据查询的查封冻结的案号所了解的案件情况，依法向泰山区人民法院提出了书面异议，泰山区人民法院做出上述裁定，驳回了原告的异议请求，继而引起本案诉讼。 证据五，提交原告的营业执照复印件，法定代表人身份证明原件，法定代表人的身份证复印件，被告靖涛的身份证复印件，被告程林祥的户籍证明各一份。证实本案原、被告的身份主体情况。本院认为原告提交的五组证据均系真实、合法且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年6月6日，原被告签订编号为YS0009589的商品房预售合同，约定被告购买原告开发的位于泰安市岱岳区名仕尚座第A栋1单元18层1805户预测建筑面积140.39平方米的住房一套，单价每平方米5050元，总金额708969元。被告于签订合同时交付首付款218969元，余款49万元以按揭贷款的方式支付。商品房预售合同载明，该房屋坐落的土地系原告出让取得，出让证号为泰土国用（2009）第D-0013号。商品房预售合同附件八合同补充协议第六条第5款约定：买受人通过银行按揭方式付款的，在未取得抵押登记之前，已拖欠贷款银行连续三个付款期或在借款合同期内累计六个付款期，或者因其他理由不能按时偿还贷款本息，出卖人有权解除双方签订的商品房预售合同，原价收回房屋，并追究买受人的违约责任以及由此给出卖人造成的损失。 本案涉案房屋在房管部门依法进行了预告登记，被告靖涛向银行办理贷款，由原告承担连带担保责任。后因被告靖涛一直未偿还贷款本息，原告中侨迪尔置业公司偿还了全部剩余贷款共计464875.37元。原告作为开发商向泰安市岱岳区人民法院提起诉讼，要求解除双方签订的商品房预售合同，泰安市岱岳区人民法院经过审理，做出（2015）岱民初字第2839号民事判决书，判决解除原告与被告靖涛于2010年6月6日签订的位于泰安市名仕尚座第A栋1单元18层1805户编号为YS0009589的商品房预售合同，该判决已生效。 另查明，因被告程林祥与被告靖涛民间借贷纠纷一案，本院作出（2016）鲁0902民初789号民事判决书，该判决生效后，因被告靖涛没有履行判决内容，被告程林祥向本院申请强制执行。在该案诉讼过程中，我院作出（2016）鲁0902民初789号裁定书，查封被告靖涛位于，查封期限3年，自2016年3月14日至2019年3月13日。在该案执行过程中，我院作出（2017）鲁0902执15号执行裁定书，裁定继续查封靖涛位于，查封期限3年，自2019年2月27日至2022年2月26日止。原告对（2017）鲁0902执15号裁定书提出书面异议，我院作出（2019）鲁0902执异75号执行裁定书，认为靖涛与中侨迪尔置业公司签订了商品房预售合同，并办理了房屋预售登记，程林祥在诉讼期间向法院提出保全申请，本院查封涉案房屋符合法律规定；靖涛与中侨迪尔置业公司根据房屋预售合同的约定，靖涛支付首付款，并通过银行贷款的方式支付了全部房款，中侨迪尔置业公司有义务按照合同约定交付房屋、办理产权变更，虽然涉案房屋产权仍登记在中侨迪尔置业公司名下，但靖涛已有占有和使用房屋的权利，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，靖涛对涉案房屋享有所有权的权利；中侨迪尔置业公司与靖涛签订的编号为YS0009589的商品房预售合同的解除，不能阻却对涉案房产的执行，裁定驳回编号为YS0009589的商品房预售合同的异议请求。 本院认为，被告程林祥、靖涛经本院合法传唤未到庭参加诉讼，系对其诉讼权利的放弃。本案的争议焦点为：案外人中侨迪尔置业公司对名仕尚座第A栋1单元18层1805户是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”本案中，泰安市岱岳区人民法院（2015）岱民初字第2839号民事判决书判决解除原告中侨迪尔置业公司与被告靖涛之间的编号为YS0009589的商品房预售合同，该判决已生效，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条的规定，所涉债权已经消灭，故预告登记已失效。其次，预告登记制度是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保障将来财产权变动能够顺利进行，而就相关的请求权进行登记的制度。预告登记的并不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权。预告登记不是物权转移的前置程序，该程序不发生任何物权转移的效果。预告登记权利人的登记请求权虽然具有了物权的排他效力，但该请求权仍然属于债权关系，预告登记权利人对被登记的房屋不享有物权上的排他占有的权利。综上，被告靖涛并不是涉案房屋的所有权人。原告要求停止执行原告名下位于名仕尚座第A栋1单元18层1805户的房屋，并解除查封，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、第三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、第三百一十四之规定，判决如下： 不得执行泰安市名仕尚座第A栋1单元18层1805户房屋。 案件受理费10889.69元，由被告程林祥负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 本院（2019）鲁0902执异75号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  姚保平 人民陪审员  崔启利 人民陪审员  房秀娟 二〇一九年十一月二十八日 书 记 员  孙 慧