河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民终4860号上诉人（原审被告）：张成善，男，1984年10月6日出生，汉族，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：陈辉，河南荣赫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：薛冬梅，女，1966年8月16日出生，汉族，户籍地河南省鲁山县，现住河南省鲁山县。委托诉讼代理人：张方，河南物华律师事务所律师。原审第三人：赵现平，男，1970年2月4日出生，汉族，住河南省鲁山县。原审第三人：郑彩红，女，1971年12月4日出生，汉族，住河南省鲁山县，系赵现平的妻子。上诉人张成善因与被上诉人薛冬梅，原审第三人赵现平、郑彩红案外人执行异议之诉一案，不服河南省商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402民初913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张成善上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回薛冬梅不得对鲁山县××大道生活小区829（中景豪庭）1号楼2单元402户强制执行的诉讼请求或发回重审；二、本案一、二审案件诉讼费，由薛冬梅承担。事实和理由：一、薛冬梅与第三人赵现平、郑彩红2017年7月4日签订的《房屋买卖合同》真实性存疑。《房屋买卖合同》第一条明确房屋价款为427718元，第二条明确约定乙方即薛冬梅一次性将427718元的购房款支付给甲方即赵现平、郑彩红，但薛冬梅在《执行异议起诉书》中明确其与赵现平、郑彩红经协商以557237.82元将案涉房产卖给薛冬梅，与《房屋买卖合同》明显不符。同时在该起诉书中薛冬梅又提到双方协商房屋共作价30万元，按照薛冬梅的说法，赵现平、郑彩红夫妇欠其34.5万元，房屋作价30万元，则赵现平、郑彩红夫妇还欠其4.5万元，而薛冬梅又主动、自愿代赵现平、郑彩红偿还剩余房贷257977.82元，实属混乱。此外，若赵现平、郑彩红夫妇的确欠薛冬梅金钱，他们应该在《房屋买卖合同》中明确欠款多少、房产折抵多少、余款如何处理，这才符合生活逻辑和交易习惯，但是薛冬梅在《执行异议起诉书》中居然有三个价格，不符合常理。二、薛冬梅与赵现平、郑彩红夫妇34.5万债权存疑。薛冬梅提交的三份《借条》不符合生活逻辑和交易习惯。薛冬梅自述和赵现平的《情况说明》均提到该30万为2014年10月至2015年1月所借，正常情况下更换借条应将以前的欠款统一在一张欠条上，而不是再分开两张借条，而且4.5万利息单独写一张借条，也没有标明利息计算的起止时期，所以借条的真实性值得质疑。而且此三张借条所证明的借款与房屋买卖合同没有关联性，在《房屋买卖合同》中并没有以房抵债或用借款抵偿房款的相关意思表示，一审法院认定充当买房款与事实不符，并且此三张借条只有借据但没有任何转账或取款记录证明，其真实性值得怀疑。赵现平、郑彩红夫妇在鲁山县××了一家2000平方左右的大型综合超市，并且薛冬梅还是赵现平、郑彩红娃哈哈产品的经销商，即便赵现平、郑彩红不还款，用货抵也应该能抵扣完，或者到法院起诉，没有必要等到赵现平、郑彩红的债权被其他人起诉查封房产再签订房屋买卖合同。三、薛冬梅未实际占有案涉房产。2018年4月24日，梁园区人民法院执行局申力豪、刘冬现场查看案涉房产后感觉目前无人居住，且一审判决中认定的薛冬梅提供了2017年7月26日补缴了2015年1月至2017年12月的物业费、水费，缴纳了装修保证金，但其仅支付了封闭房屋小阳台的900元费用，并未对案涉房产作装修装饰。而且薛冬梅提供的水电煤缴费、消费记录，均是在2018年以后记录，在案涉房产被张成善保全前并未实际占用并使用。四、薛冬梅没有将案涉房产过户到自己名下存在过错。薛冬梅于2017年8月7日将房款尾款支付至赵现平贷款账户后，并没有及时将案涉房产过户，其自述因房管局对案涉房产尚未落宗导致，不符合常理。张成善于2017年7月31日向梁园区人民法院申请财产保全，该院作出（2017）豫1402财保439号民事裁定书，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，薛冬梅提供的资料不能显示其已支付全部价款，且不能证明其实际占有案涉房产，更不能证明其未过户没有过错，因此梁园区人民法院对案涉房产的查封是正确的。根据物权登记生效规则，张成善有权申请执行登记在赵现平名下的房产，对于薛冬梅2017年8月7日支付给赵现平的款项可以依法扣除后，将余款支付给张成善。薛冬梅辩称，一是买卖合同是真实的，买卖合同约定购房款为427718元是因为赵现平当时的房屋购买原价为上述款项，但是本案中赵现平欠薛冬梅345000元，因赵现平无力偿还，双方协商用30万的欠款抵作购房款，剩余的未还银行的款项由薛冬梅一次性支付给邮政储蓄银行，有转账凭证为证。二是薛冬梅在一审中也向法庭提交了与赵现平的微信聊天记录，该记录明确记载了赵现平与薛冬梅关于案涉房屋商量借款的事实，并且薛冬梅也向物业部门缴纳了水电费、物业费、房屋装修保证金，并且对房屋进行装修并实际占有使用房屋，以上情况均发生在梁园区法院对案涉房屋的查封之前，因此根据法律及相关的司法解释，应当解除对案涉房屋的查封。三是3张借条均是合法有效的借条，因为薛冬梅经营超市，所以手头有一定数量的现金，这些现金在借出后，均有赵现平的借条，因此一审认定该借款事实存在是正确的。综上，张成善的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。赵现平、郑彩红未接受法庭调查，亦未提交书面意见。薛冬梅向一审法院起诉请求：判令不得对鲁山县××大道生活小区829（中景豪庭）1号楼2单元402户（房权证鲁阳房字第××号）房产强制执行，并依法解除查封。一审法院认定事实：赵现平曾欠薛冬梅款项。2017年3至6月，薛冬梅多次向赵现平催要欠款，赵现平承诺将位于山东省鲁山县××大道中景豪庭1号楼2单元402号房产给薛冬梅抵债，但需要把该房产所欠按揭26万元还了才能过户。2017年7月4日，薛冬梅与赵现平、郑彩红签订《房屋买卖合同》，约定赵现平、郑彩红将其位于山东省鲁山县××大道中景豪庭1号楼2单元4层东户房产，以427718元（赵现平2013年5月3日买入价）的价格卖给薛冬梅；薛冬梅一次性支付购房款；待房权证办理完毕后，赵现平、郑彩红协助薛冬梅办理过户手续。2017年7月26日，薛冬梅补交了2015年1月至2017年12月该房产所欠物业费、水费，并交纳了装修保证金。2017年8月7日，薛冬梅在中国邮政储蓄银行股份有限公司鲁山县东关营业所将赵现平购该房产所欠按揭贷款257237.82元转入赵现平购房贷款账户。2017年8月9日，中国邮政储蓄银行股份有限公司鲁山县支行注销了该房产抵押登记。双方因为不动产管理程序等原因，未能及时办理房屋过户手续。另查明，因赵现平欠张成善借款30万元，张成善于2017年7月31日申请诉前保全，一审法院当日作出（2017）豫1402财保439号民事裁定书：冻结赵现平、郑彩红名下现金408000元或查封、扣押其同等价值的财产。2017年8月21日，一审法院查封了赵现平名下的上述房产。2018年4月24日执行员向薛冬梅及其丈夫李万和告知该房产已被查封。薛冬梅提出书面异议，一审法院受理后经审查认为不动产物权应以登记为准，该房产登记在赵现平名下，薛冬梅不享有对该房产的物权；除了257237.82元转账记录，薛冬梅没有提供其他已支付全部房款的证据，故薛冬梅也不享有该房产的物权期待权。经合议作出（2018）豫1402执异111号执行裁定书，驳回了薛冬梅的异议请求。薛冬梅提起本次诉讼。另查明，2017年9月13日，河南省鲁山县人民法院曾裁定查封了赵现平名下的上述房产，并通知薛冬梅不让装修。薛冬梅认为其对该查封足以排除，遂提出执行异议。鲁山县人民法院查明薛冬梅将涉案房产所欠按揭款汇入赵现平还款账户后，一起去鲁山县房产管理局取出房产证（证号鲁阳房字第××号），后开始对房屋进行装修。该院认为，薛冬梅与赵现平、郑彩红所签买卖合同，完成房屋及房产证件的实际交付行为均发生在裁定查封涉案房屋之前，薛冬梅“已经实际全部付清房款，承担了涉案房屋的物业费，占有该房屋并开始装修。虽未办理产权过户登记手续，但无相关证据证明案外人薛冬梅存在过错。”依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，裁定中止对案外人薛冬梅所购被执行人赵现平所有的位于鲁山县××大道中景豪庭1号楼2单元4层402户房产一套的执行。该裁定书生效后又裁定解除了对上述房产的查封。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第66条规定：“对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。”薛冬梅为证明与赵现平、郑彩红存在真实的房屋买卖法律行为，提供了2017年7月4日所签《房屋买卖合同》，鲁阳房字第××号房权证及赵现平购房合同、交款收据、情况说明，2017年8月7日银行入账汇款业务凭单、交易明细及赵现平以前所写借条、微信聊天记录等。证明薛冬梅代赵现平归还按揭贷款以支付房款、用赵现平以前借款折抵购房款的事实；提供了2017年7月26日薛冬梅补交了2015年1月至2017年12月该房产所欠物业费、水费，交纳了装修保证金，证明已经为涉案房屋进行了装修，薛冬梅已实际占有并使用了涉案房屋，可以形成证据链条，故确认薛冬梅与赵现平、郑彩红存在房屋买卖合同行为，该合同不违反法律禁止性规定，应认定真实、有效，薛冬梅应为本案诉争房屋实际所有权人。虽然没有办理产权过户手续，无证据证明薛冬梅对此有过错，故不影响合同效力。张成善辩称意见，没有提供充分证据加以证明，不予采纳。一审法院对该房屋被财产保全通知薛冬梅后，薛冬梅及时提出异议，并提供相应证据，薛冬梅并无过错，故薛冬梅的“判令不得对鲁山县××大道生活小区829（中景豪庭）1号楼2单元402户（房权证鲁阳房字第××号）房产强制执行”，诉求成立，予以支持。但“解除查封”属程序问题，需待本判决生效后另行裁定。判决：停止对河南省鲁山县××大道中景豪庭1号楼2单元402号房产的执行。一审案件受理费100元，由张成善负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：薛冬梅提交的房屋分户平面图、房产测绘费增值税普通发票，张成善对其真实性没有异议，能够证明薛冬梅为房屋过户进行的各项准备工作，本院予以采信。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案双方当事人的争议焦点是薛冬梅对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案案涉房屋登记在赵现平名下，薛冬梅应举证证明购房行为符合上述规定的情形，方对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。第一，薛冬梅与赵现平、郑彩红签订《房屋买卖合同》的时间是2017年7月4日，而梁园区人民法院于2017年8月21日查封案涉房屋，因此，在法院查封之前，双方已签订了《房屋买卖合同》。第二，河南省鲁山县人民法院（2017）豫0423执异47号执行裁定书认为，薛冬梅与赵现平、郑彩红所签买卖合同，完成房屋及房产证件的实际交付行为均发生在裁定查封涉案房屋之前，薛冬梅已经实际全部付清房款，承担了涉案房屋的物业费，占有该房屋并开始装修。虽未办理产权过户登记手续，但无相关证据证明案外人薛冬梅存在过错。同时，薛冬梅提交的房屋分户平面图、房产测绘费增值税普通发票亦能够证明其为过户做的各项准备工作，未办理产权过户登记手续，其不存在过错。第三，薛冬梅提供的鲁阳房字第××号房权证及赵现平购房合同、交款收据、情况说明，2017年8月7日银行入账汇款业务凭单、交易明细及赵现平以前所写借条、微信聊天记录等，能够证明薛冬梅代赵现平归还按揭贷款以支付房款、用赵现平以前借款折抵购房款的事实。第四，2017年7月26日薛冬梅补交了2015年1月至2017年12月案涉房产所欠物业费、水费，交纳了装修保证金，能够证明薛冬梅已经为案涉房屋进行了装修，薛冬梅已实际占有并使用了案涉房屋。综上所述，张成善的上诉请求不能成立；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9370元，由上诉人张成善负担。本判决为终审判决。审判长  代恭伟审判员  曹燚森审判员  闫文超二〇一九年十一月二十日书记员  李登攀