河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终23378号上诉人（原审被告）：郑州广运房地产开发有限公司，住所地郑州市金水区。法定代表人：葛红平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：曹亚松，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：焦学旺，男，汉族，1983年8月16日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：曹荣荣，河南华融律师事务所律师。上诉人郑州广运房地产开发有限公司因与被上诉人焦学旺房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初11993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑州广运房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项，改判上诉人返还被上诉人款项10万元；2、一审诉讼费依法分担，二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，导致本案一审判决结果失当。上诉人为被上诉人预留8套房源，收取16万的房源预留押金后，经多次通知被上诉人签订正式的买卖合同。被上诉人故意不签订正式合同，后上诉人无奈将其中的5套出售，至一审判决日仍为上诉人保留剩余的3套。上诉人认为，剩余3套签订正式买卖合同目的可以实现。一审法院认定上诉人出售行为侵犯了被上诉人的选择权，合同目的无法实现，判决上诉人返还全部预留押金事实错误，判决结果失当。焦学旺辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据充分，应当予以维持。上诉人违约行为导致合同目的无法实现，上诉人在未与被上诉人沟通一致情况下即违反双方签订的《华尔中心（内部员工）房源预留申请书》将被上诉人原本预定的八套房，其中部分有相连的房产中的五套出售给他人，是上诉人违约在先导致双方签订的《华尔中心（内部员工）房源预留申请书》目的无法实现，理应返还上诉人的预留押金。上诉人与被上诉人在《华尔中心（内部员工）房源预留申请书》中未约定签订正式房屋买卖的合同的时间，上诉人无权说被上诉人逾期签订房屋买卖合同。上诉人多次催告被上诉人签订合同不是事实，被上诉人从未收到上诉人的通知，且被上诉人未签订房屋买卖合同的时间也在合理范围之内，不能成为上诉人违约出售房产的依据。被上诉人购置的八套房产中有的三套相连，有的两套相连。被上诉人之所以买这么多是想将有相连通的房产打通用作办公场所，这一点被上诉人在购房时即知情，因为单一的房产面积都是二十几平方、三十几平方，房产面积小，根本无法达到被上诉人购置该房产用作办公室的目的，而上诉人违约卖房的行为侵犯了被上诉人的选择权，使得被上诉人的购房目的无法实现，因此无权要求被上诉人继续购买剩余的三套房。上诉人理应退还被上诉人全部的房源预留押金。二、一审法院适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。上诉人行为系造成合同目的无法实现的违约行为，完全违背了法律规定。一审法院适用法律正确。综上所述，基于以上事实及理由，被上诉人认为一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，依法维持原判。焦学旺向一审法院起诉请求：一、判令被告还款共计16万元及利息16000元；二、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1、2016年9月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《华尔中心（内部员工）房源预留申请书》八份，约定：原告焦学旺申请被告为其预留郑州市经三路西、广电南路北华尔中心公寓12层28号、29号；19层15号、16号、17号、18号、36号、37号房屋，暂测建筑面积分别为26.61平方米、27.87平方米、34.66平方米、37.28平方米、44.54平方米、44.56平方米、44.6平方米、44.6平方米（签订正式购房合同时，以房管局预测绘面积为准，面积差价款据实结算），每套房屋房源预留押金为2万元整，房屋付款方式为按揭付款，在原告签订正式《商品房买卖合同》时补齐首付款（包含已付2万元/套的房源预留押金，首付款比例以签订正式合同时银行政策为准），本申请书为原告向被告申请预留房源所用，非《商品房买卖合同》的组成部分，原告签订本申请书时，须一次性补齐2万元作为房源的预留押金，签订《商品房买卖合同》时，此款项自动转为房款，原告在签订本申请书后等待被告另行通知签订《商品房买卖合同》，签订《商品房买卖合同》前，被告有义务为原告预留以上房源，不得将房源预留给第三方，所有房源一旦成功预留后，不允许以任何理由提出换房及退房的个人要求，否则以上押金不予退还等，合同尾部甲方处分别显示经办人为李雪、刘涛，并加盖有“华尔中心销售部”公章，乙方处有原告焦学旺签字捺印。2、2016年9月28日，被告向原告出具《收据》一份，载明：今收到焦学旺410105198308168417交来人民币16万元。3、2019年4月19日，原告以被告违规销售为由诉至该院，要求被告退还16万元并支付相应利息。4、在本案审理过程中，被告向该院出示编号为2018629852的郑州市商品房预售许可证，证明坐落于金水区××、××西广运商业中心的商品房，被告已取得预售条件。5、案件审理过程中，原告称原、被告签订的房源预留申请书没有日期应为无效，预留申请书上被告的公章不是被告可以对外的公章，原告认为，这是构成合同无效的条件。被告称“华尔中心”是被告开发的楼盘，在预留申请书上加盖的销售部印章被告是认可的，预留申请书并非是原告理解的楼盘销售合同。被告称本案涉及的8套房屋中5套已经出卖，剩余3套房屋已经具备签订商品房买卖合同的条件，且被告同意在案件判决生效后20个工作日内与原告签订商品房买卖合同。对此，原告称对被告陈述的3套能够签约的房屋位置及签约时间无法确定，但是原告购买的8套房屋中是3套或者2套相连的，本来是想打通以后，用做办公场所，现在被告已经将其中5套房屋出卖，无法实现原告最初的合同目的，因此原告要求解除与被告签订的合同，被告返还原告所有款项。一审法院认为：原告称与被告签订的八份《华尔中心（内部员工）房源预留申请书》中加盖的公章均不是被告可以对外的公章，对此，被告称“华尔中心”是被告开发的楼盘，在预留申请书上加盖的销售部印章被告认可，因此可以认定本案原、被告签订的八份《华尔中心（内部员工）房源预留申请书》均系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形”，本案中，原告欲购买被告开发的8套商品房做办公场所，与被告签订《华尔中心（内部员工）房源预留申请书》，请求被告为其预留房源8套，并向被告交纳16万元房源预留押金，依据合同，被告应将涉案8套房屋预留给原告，直至双方签订商品房买卖合同，案件审理过程中，被告称涉案8套房屋中有5套被告已经出卖，不具备与原告签订商品房买卖合同的条件，此行为系被告违约，原告购买该8套房屋是为了打通做办公场所，被告自行将其中5套出卖，侵犯了原告对预购房屋的选择权，致使原告合同目的无法实现，故原告要求解除与被告签订的该八份《华尔中心（内部员工）房源预留申请书》并要求被告返还原告房源预留押金16万元的请求，该院予以支持。原告要求被告支付利息1.6万元，证据不力，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告郑州广运房地产开发有限公司于本判决生效后10日内返还原告焦学旺款项16万元。二、驳回原告焦学旺的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3820元，由原告焦学旺负担347元，由被告郑州广运房地产开发有限公司负担3473元。二审期间，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，郑州广运房地产开发有限公司、焦学旺签订的八份《华尔中心（内部员工）房源预留申请书》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。焦学旺欲购买该8套商品房打通做办公场所，并交纳16万元房源预留押金，依据合同约定，郑州广运房地产开发有限公司应将涉案8套房屋预留给焦学旺，直至双方签订商品房买卖合同。目前，涉案8套房屋中有5套已被郑州广运房地产开发有限公司出卖，该行为侵犯了焦学旺对预购房屋的选择权，焦学旺请求退还全部房源预留押金，双方进一步协商并签订房屋买卖合同的可能性即合同目的已经无法实现。故焦学旺要求郑州广运房地产开发有限公司返还房源预留押金16万元的请求，一审法院予以支持，并无不当。综上所述，郑州广运房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人郑州广运房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇一九年十一月二十九日书记员 景慧洁