江苏省泰州市海陵区人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏1202执异86号案外人：泰州某某有限公司（原名姜堰某某有限公司）法定代表人：马黎平，总经理。申请执行人：樊正兵委托诉讼代理人：高贵，江苏君谊律师事务所律师。被执行人：周某某委托诉讼代理人：袁建荣，江苏伟程律师事务所律师。被执行人：王大明在本院执行申请执行人樊正兵诉被执行人周某某、王大明保证合同纠纷一案中，案外人泰州某某有限公司（以下简称金田公司）对涉案的位于姜堰区某某的房屋主张排除执行的实体权利并提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人金田公司异议称:请求解除对某某室的查封及停止对该房执行。事实和理由：一、案外人金田公司享有能够排除本案强制执行的实体权利。1、被执行人周某某与案外人虽就涉案房屋某某室签订了《商品房买卖合同》，但涉案房屋仅办理了网上备案登记，没有交付，也没有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，物权应当确认为案外人所有，非被执行人周某某所有。2、根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的規定》第二十五条第一款第一项“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:(-)已登记的不动产按照不动产登记簿判断;未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断;”的规定，应以不动产登记簿的情况来确定涉案房屋的权利归属。本案中，商品房预售管理的网上备案登记行为，是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，并不直接产生不动产物权设立或变动的效力，不具有物权变动性质。涉案房屋登记在金田公司名下，并未移转到被执行人周某某名下，法院应认定金田公司为涉案房屋的所有权人，金田公司享有排除强制执行的实体权利。二、被执行人周某某因违约无法取得涉案房屋的所有权。本案中，因周某某未向案外人支付涉案房屋首付款，也未按借款合同约定向江苏银行股份有限公司泰州姜堰支行偿还借款本金及利息，金田公司作为保证人对上述债务承担了连带清偿责任[案号为(2018)苏1204民初8150号民事调解书]。现案外人签订商品房买卖合同的目的已不能实现，并已经向泰州市姜堰区人民法院起诉。现涉案房屋已不能按照预期过户至被执行人周某某名下，法院亦不能将涉案房屋作为被执行人周某某的个人财产进行处置。三、被申请人周某某违约导致预查封无法转为正式查封。最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，人民法院可以对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋采取预查封措施。但预查封不等同于正式査封，根据该通知第十六条规定，房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下后，预查封登记才能转为正式查封。而在转化为正式查封之前，预查封虽然可以限制任何单位和个人擅自处分被预查封的财产，但是法院不能将预查封的财产作为被执行人的财产进行处置。被执行人周某某因违约已无法取得涉案房屋的所有权，涉案房屋丧失了过户至被执行人周某某名下的可能性，因而导致预查封无法转化为正式查封。在这种情形之下，预査封措施的存在不但不能使法院获得处置涉案房屋的权力，而且还会阻碍商品房的正常流通。因此，执行法院应及时解除对涉案房屋的预查封，以使房屋居住价值得到更好的实现。申请执行人樊正兵答辩称：1、周某某与金田公司之间签订的《商品房买卖》合同合法有效，房屋系周某某所有。周某某与金田公司签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且形式内容合法，未损害国家或第三人的合法权益。周某某在合同签订后，已按合同履行了部分房款的支付义务，涉案房屋某某府10幢单元合1599953室已登记在周某某名下，故根据《物权法》的相关规定，上述房屋的所有权人系周某某。2、金田公司诉周某某房屋买卖合同纠纷案件，要求法院确认双方买卖合同无效。经姜堰区人民法院审理后，由于金田公司主张的诉讼请求是事实和法律依据，在法院释明诉讼风险后主动撤诉，故进一步证明某某府10幢单元合1599953室产权无争议，系周某某一人所有。综上，请求法院查明案情，驳回异议申请。被执行人周某某、王大明未作答辩。本院经审查查明，原告樊正兵诉被告周某某、王大明保证合同纠纷一案中，樊正兵向本院申请财产保全，本院于2016年12月20日作出（2016）苏1202民初5616号民事裁定书，裁定：冻结被申请人周晓（小）红、王大明名下银行存款人民币2000000元或者查封、扣押其同等价值的相关财产。本院依据该裁定至姜堰区房产管理处预查封了被执行人周某某作为买受人购买的位于姜堰区××单元××159953的房屋（合同号：201200108，备案号：124CD5B4D01C），并进行了预告登记。查封期限为三年，自2016年12月23日至2019年12月22日。案经审理，本院于2017年4月27日作出（2016）苏1202民初5616号民事判决，后周某某提起上诉，泰州市中级人民法院于2017年9月14日作出（2017）苏12民终1673号民事裁定，裁定撤销（2016）苏1202民初5616号民事判决，将该案发回本院重审。本院于2018年6月26日作出（2017）苏1202民初5825号民事判决。现该判决已经发生法律效力。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，樊正兵向本院申请执行，本院于2018年8月9日以（2018）苏1202执1781号立案执行。2018年12月19日，本院裁定该执行案件准许申请人樊正兵申请终结执行，若被执行人未按约定履行，申请人可依法申请恢复执行。2019年3月27日，申请执行人樊正兵申请恢复执行，本院以（2019）苏1202执恢139号立案执行。2019年6月21日，本院发出公告，载明：将依法拍卖姜堰区某某府2幢单元901室、姜堰区××单元××159953的房屋，限令被执行人及占有房屋的案外人自公告之日起十五日内迁出该房屋，交由法院处置。现案外人提出上执行异议。另查明，坐落于姜堰区××单元××159953的房屋，房屋出卖人为泰州某某有限公司，买受人为被执行人周某某，合同号：2012100108，签约时间为2012年12月12日，备案时间为2012年12月12日，并办理了预告登记，备案号：124CD5B4D01C。再查明，江苏银行股份有限公司泰州姜堰支行诉周某某、陈秀英、泰州某某有限公司金融借款合同纠纷一案，姜堰区人民法院于2018年11月16日立案受理。该行提出诉讼请求：请求判令1、被告周某某、陈秀英立即偿还所欠原告借款本金651909.73元，并支付自2018年8月1日起至实际清偿之日止按双方签订的个人借款合同的约定计算的利息、罚息、复利，赔偿原告律师代理费16298元；2、被告泰州某某有限公司对被告周某某、陈秀英的上述还款义务承担连带清偿责任；3、三被告承担本案诉讼费用、保全费等相关案件费用。事实和理由：1、2013年3月28日，原告（贷款人）与被告周某某（借款人）、泰州某某有限公司（担保人）签订了合同编号0000146386《个人借款合同（房贷版）》一份，约定：借款人为购买坐落于泰州市××区某某府第10幢合159953号的住房，向贷款人申请按揭贷款，借款金额为1200000元，借款期限为120个月，从2013年3月28日起至2023年3月28日止，借款采用浮动利率，利率为同期人民银行人民币贷款基准利率6.55%上浮10%，执行利率7.205%，合同利率随人民银行同期人民币贷款基准利率调整按一年调整；还款方式为按月等额本息还款法，于每月1日结息；借款人逾期未交贷款本息的，贷款人有权自逾期之日起按当期执行利率加收50%计收罚息，对借款人逾期支付的利息按本合同利率计收复利，借款逾期后按罚息利率计收复利；担保方式为抵押加阶段性保证，约定被告周某某、陈秀英以购买的泰州市××区某某府第10幢合159953号的住房作为抵押担保财产，由被告泰州某某有限公司提供保证担保，保证方式为连带责任保证，担保范围包括但不限于本金、利息、复利、罚息、手续费、律师费、公证费及债权人为实现债权所支付的费用。等等。同年4月7日，江苏银行股份有限公司泰州姜堰支行向被告周某某发放了1200000元贷款，但至今该借款合同约定的抵押物一直未能办理抵押登记。自2018年8月1日起，被告周某某、陈秀英未能按约还款。2018年12月17日，经姜堰区人民法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告周某某、陈秀英尚欠原告江苏银行股份有限公司泰州姜堰支行借款本金651909.73元及自2018年8月1日起至本金实际全部清偿之日止按双方签订的个人借款合同约定计算的利息、罚息、复利，被告周某某、陈秀英于2018年12月31日前偿还原告借款本金41335.31元及2018年12月31日前按个人借款合同约定计算的利息、罚息、复利；于2019年1月31日前、2月28日前各偿还原告20万元，于2019年3月31日前偿还原告其余款项；二、被告周某某、陈秀英于2019年3月31日前赔偿原告律师代理费16298元；三、被告泰州某某有限公司对被告周某某、陈秀英的第一、二项还款义务承担连带清偿责任，其承担清偿责任后有权向被告周某某、陈秀英追偿；四、如三被告未按期足额履行，原告可于逾期之次日起就未履行的本金及利息、罚息、复利（按双方订立的个人借款合同计算）申请强制执行。上述协议，不违反法律规定，本院予以确认。案件受理费10540元，减半收取5270元，财产保全费4270元，合计9540元，由被告周某某、陈秀英、泰州某某有限公司负担（此款原告已预交，本院不再退还，三被告于2018年12月31日前给付原告）。2019年7月5日，姜堰区人民法院立案受理了原告金田公司诉被告周某某、陈秀英追偿权纠纷一案，请求判令：1、判令两被告支付原告代偿款862450元及利息（自2018年5月29日起至实际给付之日止按年利率6%计算）。金田公司随诉状提交了江苏银行业务回单24张、网银转账凭证3张、被告周某某收条11张，证明金田公司自2013年4月至2018年5月止按月代被告周某某、陈秀英向江苏银行姜堰支行清偿其所欠房屋贷款共计862450元；该案庭审中，周某某当庭表示其在签订该房屋买卖合同后并没有支付首付款120万元，期中也未还款，贷款逾期后也是由金田公司进行偿还。2019年9月17日，姜堰区人民法院作出（2019）苏1204民初4806号之一民事裁定，裁定准许原告泰州某某有限公司撤诉。还查明，案外人为支持异议请求，提交如下证据：1、2019年7月30日打印的《商品房买卖合同》网上备案证明一份；载明：位于姜堰区××单元××159953的房屋，合同号：2012100108，备案号：124CD5B4D01C，买受人周某某。2、姜堰区人民法院作出（2019）苏1204民初8150号民事调解书。3、泰州市中级人民法院（2018）苏12民终1933号民事判决书。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案涉案房产进行预告登记后，买受人周某某怠于偿还银行贷款致江苏银行股份有限公司泰州姜堰支行起诉周某某、陈秀英、泰州某某有限公司，其在另案中明确表示未曾给付江苏银行股份有限公司泰州姜堰支行贷款，构成根本违约。现案外人异议时主张被执行人周某某因违约已无法取得涉案房屋的所有权，涉案房屋丧失了过户至被执行人周某某名下的可能性，案外人签订商品房买卖合同的目的已不能实现，可视为涉案房产预告登记因此失效。金田公司并未取得出卖房屋的全部对价，且涉案房屋未登记办理周某某名下。根据物权法第三十条规定，合法建造房屋设立物权，自事实行为成立时发生效力；该法第三十一条规定，依法需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。涉案房产未登记在周某某名下，其未获得涉案房产所有权，金田公司作为合法建造方主张涉案房产的所有权，并据此请求排除对涉案房产的执行，具有事实及法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第三十条、第三十一条之规定，裁定如下：中止对坐落于姜堰区某某的房屋的执行。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  李厚成人民陪审员  施小芳人民陪审员  周 榕二〇一九年十一月十二日书 记 员  殷忠萍