山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1091民初2669号 原告：威海威高物业服务有限公司，住所地威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处威高花园57号，统一社会信用代码91371000689461877P。 法定代表人：林燕，董事长。 委托诉讼代理人：苏丽雅，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨凯，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。 被告：李林，男，1971年2月27日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。 原告威海威高物业服务有限公司（以下简称：威高物业公司）与被告李林物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告威海威高物业服务有限公司之委托诉讼代理人苏丽雅，被告李林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 威高物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付物业费3674元及违约金（以3674元为基数，自2012年7月1日起至被告履行全部付款义务之日，按每日3‰计算）。事实和理由：原告系威高花园小区的物业管理公司，被告系该小区戚家钦村回迁区业主。2010年9月30日，原告与被告签订《前期物业服务合同》一份，约定被告应按建筑面积每月每平方米0.4元向原告交纳物业费，逾期交纳应按应缴金额的3‰按日支付违约金。后经原告与村委会协商，并经威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处戚家钦村居委会批准，自2016年1月1日起，物业费由每月每平方米0.4元调整为每月每平方米0.6元；阁楼物业费自2016年1月1日起按确权面积计收。原告已将前述物业费调整公告告知回迁业主。自2012年7月1日起至2019年12月31日止，被告未按前期物业服务合同及物业费调整公告的约定向原告缴纳物业费，欠缴物业费3674元。原告认为，被告欠缴物业费的行为已构成违约，被告除应当按照约定履行交纳物业费的义务外，还应承担支付违约金等违约责任。现原告为了维护自身的合法权益，故诉至法院。 李林辩称，其拿到房屋钥匙之后，发现房子有质量问题，现在要求原告提供原始维修清单。2012年的时候，被告家里曾被盗，原告不查案发当晚监控，被告跟原告保安交涉后，还起了争执，最后原告怕把事情弄大，就让我走了。原告一直催我缴纳物业费，但是对于物业费上调，我未看到上调后小区物业服务的改善。其次，物业费的调整应该由政府出台，现在签字的是一些取利的人，老百姓不服。 本院经审理认定事实如下：原告威高物业公司系威海市威高花园小区的物业管理公司，为该小区提供前期物业服务。被告系威高花园小区业主,该房屋建筑面积83.13平方米。对此，原告提交了威海市房地产测绘中心有限公司盖章的房屋户（室）面积对照表，被告对该份证据没有异议。 2010年9月30日，原告与被告签订《业主手册》，其中包含前期物业服务协议，约定物业管理费：乙方（被告）向甲方（原告）交纳物业管理费标准：多层住宅按建筑面积每平方米每月0.4元（2011年7月1日至2012年12月31日执行此价格）……。双方约定在交房时缴纳一年物业管理费，以后物业费每半年收取一次，首期交纳以开发商开出的交接通知上约定的交房日期开始计收。以后每六个月在首月的20日前全额交纳。按《物业管理条例》的规定，闲置物业必须按房产核定面积足额交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费和其它费用的，从其约定，但业主须负连带交纳责任。合同第二条约定，上述项目收费标准甲方（即原告）可根据有关政策标准变化和实际运行成本经威海相关部门批准后进行相应调整。 2016年7月12日，威海怡园街道办事处戚家钦村居委会与威海威高物业服务有限公司出具《关于戚家钦村回迁区物业费调整公告》，调整细则如下：1、自2016年1月1日起至2018年12月31日止，业主物业费交纳标准由原0.40元/㎡·月调整到0.60元/㎡·月。2、凡是2016年7月31日前交纳本年度物业费的业主，收费价格仍执行原标准0.40元/㎡·月，8月1日后交费的业主，自2016年1月1日起全部执行新标准0.60元/㎡·月。3、关于阁楼物业费的收取：针对回迁区阁楼确权面积较晚的情况，确定自2016年1月1日起，阁楼按确权面积计收物业服务费，2016年之前享受免收的优惠政策。本公告自公布之日起生效。原告按合同约定为小区提供了物业服务。 原告起诉要求被告缴纳物业费的期限自2012年7月1日起至实际履行之日止，被告认可该阶段物业费未缴纳。 对于《业主手册》，被告认可是其签字的，但是对于物业费调整公告，需原告明确物业费上涨的原因及上涨的用处。对此，原告称其因物价及用工成本的连年上涨而增加，完全符合其服务内容。其次，被告提出房屋出现质量问题，原告交房时称房子有质量问题由其负责维修，但只维修了一部分，原告应当出具房屋交接时的原始单据。原告对此称如果业主认为房屋存在质量问题，在保修期内由开发商负责解决，超过保修期由业主承担。物业只是提供交接房屋的服务，且物业留存的有关被告的房屋交接凭证里没有被告要求的质量问题清单。被告对于上述的两点抗辩理由，均未提供证据证实，且房屋质量维修不属于物业服务范围。 原告主张违约金的计算方式为：以3674元为基数，自2012年7月1日起至被告履行全部付款义务之日，按每日3‰计算。 被告拖欠原告物业费计算方式为：2012年7月1日至2016年7月31日物业费为1629元（83.13㎡*0.4元/㎡*49个月），2016年8月1日至2019年12月31日的物业费为2045元（83.13㎡*0.6元/㎡*41月），合计金额为3674元。 综上所述，原告与被告签订的前期物业服务合同，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。案涉小区属于回迁社区，物业费调整亦经过案涉小区的社区居民委员会审查批准，符合威海当地同等级小区的收费水平，未违反国家和地方政府的相关规定，本院予以确认。原告依约履行了物业服务，被告逾期交纳物业费，违反了双方的合同约定，依法应当承担违约责任。原告主张的违约金明显高于因拒交物业费给原告造成的损失，应当予以适当调整，参照相关法律规定，以不超过损失的1.3倍为宜，即违约金应当以欠付物业费为本金，按照前期物业服务合同的约定的应付之日起，按中国人民银行颁布的同期贷款基准利率的1.3倍计算。前期物业服务合同中约定的物业费自2012年7月份起按每半年一交，被告应当在2012年7月1日起交纳之后半年的物业费为199.5元（83.13㎡*0.4元/㎡*6个月），故被告应当在2012年7月1日起承担以199.5元为本金计算的违约金；以此类推，被告应当承担的违约金应当按照合同约定的物业费交纳时间分段计算至被告实际履行之日止，即以欠付物业费为本金，自应交之次日起至实际履行之日止，2019年8月20日前按中国人民银行颁布的同期贷款基准利率的1.3倍、2019年8月20日后按中国人民银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十一条规定，判决如下： 被告李林于本判决生效后十日内支付原告威海威高物业服务有限公司2012年7月1日至2019年12月31日的物业服务费3674元并承担逾期付款的违约金（以欠付物业费为本金，自应交之次日起至实际履行之日止，2019年8月20日前按中国人民银行颁布的同期贷款基准利率的1.3倍计算、2019年8月20日后按中国人民银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）。 如果被告李林未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告李林负担。 本判决为终审判决。 审判员  于海亭 二〇一九年十一月二十七日                                                                          法官助理  任怀钰                                                                            书记员  宋婉莹