北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0102民初32831号原告：梁锴，男，1981年12月16日出生，汉族，中铁五院职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：彭莹，湖南民声律师事务所律师。原告：李倩，女，1982年11月20日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：彭莹，湖南民声律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁锴（李倩之夫），即本案原告梁锴。被告：李幼琴，女，1957年5月6日出生，汉族，西城工商局退休职工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：毕忠亭，广东晟典（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦嘉仪，广东晟典（北京）律师事务所实习律师。被告：田笑梅，女，1970年8月3日出生，汉族，北京大学人民医院护士，住北京市西城区。原告梁锴、李倩诉被告田笑梅、李幼琴返还原物纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开进行开庭审理，原告梁锴及二原告委托诉讼代理人彭莹；被告李幼琴委托诉讼代理人毕忠亭、麦嘉仪；被告田笑梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、要求田笑梅将原属于503号房屋的壁橱面积返还二原告；2、被告李幼琴恢复503号房屋应有壁橱的建筑结构（东西向南墙长1260㎜，南北向东墙长500㎜，开口主张是800㎜，墙体要求是80㎜厚的钢筋混凝土墙）；3、判令被告田笑梅协助、配合被告李幼琴恢复，不得妨害；4、判令被告田笑梅、李幼琴共同向原告梁锴、李倩支付房屋占用费（自2015年6月17日暂计算至2019年8月10日为6000元，此后按年1500元支付，应计算至恢复并返还涉案房屋壁橱之日止）；5、诉讼费由二被告承担。事实及理由：2015年5月18日，原告梁锴、李倩经房地产经纪公司居间介绍，与赵会田签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定梁锴、李倩向赵会田买受北京市西城区西便门东里×号楼×层×-×-503号房屋（以下简称503号房屋），所有权证号为京房权证优宣私字XXXX号，建筑面积为60.22平方米，交易总价为3320000元。被告李幼琴受赵会田委托在该合同签署了赵会田的姓名。梁锴、李倩依据合同约定和李幼琴的指示，支付了503号房屋全部价款3320000元、居间介绍费53784元及其他办理产权变更需要缴纳的税费。2015年6月，梁锴、李倩经变更登记成为503号房屋所有权人。梁锴、李倩使用503号房屋期间，发现与同单元、同户型、同面积的房屋比较，503号房屋在入户门左侧墙体缺失了应当具有的壁橱。为此，梁锴、李倩与李幼琴多次联系，协商解决方案，均被李幼琴拒绝。2019年1月15日，梁锴、李倩以赵会田、李幼琴履行合同不符合约定为由，将李幼琴等人诉至贵院。贵院经审理查明，北京市西城区西便门东里×号楼×层×-×-502号房屋（以下简称502号房屋）和503号房屋隔墙相邻，均系赵会田所有。被告田笑梅和他人共同向赵会田购得502号房屋，随后取得全部所有权。北京市规土委提供的西便门东里×号楼标准层平面图证实，503号房屋入户门左侧与502号房屋共用的墙体应有一壁橱。壁橱对应区域现处于502号房屋内，由田笑梅占有、使用。被告李幼琴与赵会田原系夫妻关系，赵会田于2016年1月5日死亡，李幼琴为赵会田的继承人。依据《物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。梁锴、李倩经合法、有效的买卖行为已经取得503号房屋的所有权。根据503号房屋产权证和北京市规土委提供的标准层平面图的登记内容，该所有权及于503号房屋壁橱对应的区域。梁锴、李倩因产权证未附有房屋平面图，在买受503号房屋时，对503号房屋因房屋结构变动而缺失壁橱的情况无从知晓，知情后也未放弃该壁橱的所有权，更未允许他人占有该壁橱对应区域。尽管，田笑梅亦经交易取得了502号房屋的所有权，并事实占有了案涉壁橱对应的区域。但是，因未经依法登记，田笑梅对案涉壁橱对应区域并未取得所有权，其对案涉壁橱对应区域的占有也未经得梁锴、李倩允许，田笑梅对案涉壁橱对应区域的占有应属无权占有，且侵害了梁锴、李倩对503号房屋的所有权。在案件审理过程中，二原告向本院提交以下证据材料：1、（2019）京0102民初7987号民事判决书复印件；2、北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）复印件；3、定金收据复印件；4、收条复印件；5、“房易安”交易资金到账回单复印件；6、同意放贷通知书复印件；7、X京房权证西字第XXXX号房屋所有权证复印件；8、北京市规土委提供的西便门×号楼标准层平面图复印件；9、部分与涉案房屋同单元同户型上、下楼层房屋在相应位置具备的壁柜照片复印件及同楼303产权证照片打印件。被告李幼琴辩称，我方不认可原告的诉讼请求。关于原告的第一项诉讼请求我方在将涉案的503房屋出售给原告时，是按现状进行交付的。所以，原告要求返还壁橱没有事实依据。原告要求我方协助返还恢复壁橱，没有合同依据。我方将涉案的两房已经分别出售给原告和另一被告。我方在客观上无法履行协助义务。原告诉请的第三项房屋占用费没有合同依据，也没有事实依据。本案属于物权纠纷占用费返还是侵权纠纷，不应在本案中审理。第四点，原告根据前案判决来认定说我方有返还义务是错误的。该判决书不能作为本案裁判依据。我方也不认可裁判书中所指的规土委平面图的真实性、合法性、关联性。对于壁橱是否存在，我方不知情，我们在买卖合同中也不存在任何过错。原告从2015年7月收房到2017年7月两年间未提出任何异议，原告负有及时检验的义务，按照合同法158条及司法解释17、20条的规定，我们认为交付的房屋数量和质量符合合同约定。在案件审理过程中，被告李幼琴提交以下证据材料：1、北京市存量房屋买卖合同；2、房屋产权证（京房权证优宣私字第XXXX号）复印件；3、北京市房屋登记表复印件（楼房）（503号房屋）；4、保管钥匙委托书；5、中国建设银行个人活期账户交易明细；6、北京市国有土地房屋登记受理通知书复印件（503号房屋）；7、聊天记录截图打印机（与梁锴）；8、北京市存量房屋买卖合同及补充协议（502号房屋）；9、房屋产权证复印件（502号房屋赵会田名下）；10、502房屋档案复印件；11、居住证明及户口本。被告田笑梅辩称，一、原告提交的证据一北京市规划国土局标准层平面图系规划设计图，并非房屋所有权登记的依据，不依据此认定被告所谓壁橱属于503号房屋。二、原告诉请返还原物有悖逻辑，有失公平。1、田笑梅与原告并无任何交易行为，原告房屋也不是从田笑梅处购得，所以田笑梅不应成为本案被告。2、由于房屋所有权证并未附房屋平面图，原告与被告李幼琴依房屋现状交易，在签署房屋买卖合同时并不知有所谓壁橱存在。双方真实意思即原告购买的503号房屋并不包含所谓壁橱，原告也没有支付所谓壁橱的对价。由此可知其购买的原物并无壁橱，何谈返还。而田笑梅与李幼琴交易502房屋在先，依房屋现状交易，支付的对价包含原告所谓壁橱。田笑梅购买房屋行为善意有偿，公平合理，无任何过错。如支持原告诉请，返还原物明显有失公平。三、原告诉请返还原物有违效率原则。田笑梅在（2008年9月16日购得）502号房屋居住11年，原告也在（2015年5月18日购得）503号房屋居住了4年，双方相安无事。田笑梅在购买上述房屋后均顺利地办理了所有权变更手续，并没有受到影响。本案所涉部分墙体是实体墙，如拆改势必给双方带来人力物力损失，并可能对房屋结构造成损害。田笑梅已在本案所涉位置，安装了定制步入式衣帽间柜体，原告也于近期进行了装修，如拆改必然造成设施的破坏和房屋格局的不完整。从有利于社会生产生活的角度考虑，维持现有稳定的交易和生活秩序，符合法律效率原则。四、原被告三方存在共同诉求，就是解决房屋所有权登记可能存在的瑕疵以免后患，通过诉讼并不能解决。本案争议是由于房屋所有权证未附房屋平面图，造成房屋所有权登记不明确而引发的，而原告提交的标准层平面图并非房屋所有权登记的依据。解决问题的办法，是向房地产登记部门查证本案诉争事实，如确有证据表明存在错误，则向房地产登记部门申请变更登记。综上，田笑梅非本案适格被告，原告诉请与事实不符，有悖逻辑，有失公平，有违效率原则，请求法院依法驳回原告诉讼请求。在案件审理过程中，被告田笑梅提交以下证据材料：1、照片打印件2张；2、北京市存量房屋买卖合同及补充协议复印件；3、居间房屋合同复印件；4、网签合同复印件。当事人围绕诉讼请求依法提交了前述证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。经审理查明：赵会田与李幼琴系夫妻关系，二人育有一子赵默雷。赵会田于2016年1月5日死亡。赵霖江系赵会田之父，赵会田之母先于赵会田死亡。在（2019）京0102民初7987号案件中，李幼琴、赵默雷、赵霖江主张赵默雷、赵霖江未继承赵会田的遗产，不应承担责任。在本案庭审中，李幼琴表示李幼琴和赵会田之子不继承赵会田遗产，也不承担责任，遗产是由李幼琴继承。北京市西城区西便门东里×号楼×-×-502号房屋，建筑面积55.55平方米，该房屋所有权证后未附房屋平面图。北京市西城区西便门东里×号楼×-×-503号房屋，建筑面积60.22平方米，该房屋所有权证后未附房屋平面图。上述502、503原所有权人均为赵会田。2008年9月16日，赵会田与郭海、田笑梅签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，赵会田将502号房屋出售给郭海、田笑梅。《补充协议》第10条约定：标的房屋户门内右侧居室的北墙曾因甲方前手业主装修被拆除一小部分，后又用砖及混凝土重建。乙方确认甲方已将此情况及其他风俗避讳情况告知乙方。2008年10月，502号房屋的所有权登记至郭海、田笑梅名下。2015年11月，郭海、田笑梅通过夫妻间更名的方式，将诉争房屋变更登记至田笑梅一人名下。庭审中，田笑梅表示后因与郭海离婚，该502号房屋归属其一人所有。2015年5月18日，赵会田与梁锴、李倩签订《北京市存量房屋买卖合同》，赵会田将503号房屋出售给梁锴、李倩，房屋价款为3320000元。合同附件三《存量房交易结算资金自行划转声明》注明：甲方所出售房屋户门左侧南墙曾因业主装修被拆除一小部分，后又用砖及混凝土重建。乙方须确认甲方已将此情况及其它风俗避讳情况告知乙方。2015年6月，503号房屋所有权登记至梁锴、李倩名下。2019年1月2日，梁锴向市规划国土委（原规划委）申请公开西城区西便门东里×号楼的建设工程规划许可证附图附件及×层平面图。2019年1月30日，北京市规划和国土资源管理委员会作出市规划国土委（2019）第12号答告答复意见书，并以附件形式向梁锴提供了工程名称为西便门×#楼的×#×#×#楼放线标高图及标准层平面图。在×#×#×#楼放线标高图中显示×#楼分为I、II、III三部分。该平面图显示：西起第一个楼梯进入后在楼梯西侧为通道，通道西侧的房屋入户门通道的南侧墙体偏西处有一壁橱,该壁橱深度500㎜、宽1260㎜，壁橱的南墙及东墙厚度为80㎜；通道正对的该套房屋的西侧房间北墙偏东的区域有一壁橱，该壁橱深度500㎜、宽1200㎜。经现场勘验，原告503号房屋与被告502号房屋相邻，502号房屋的次卧与503号房屋的入户门道有一共用墙体，该墙体为503房屋入户门道的南墙、502号次卧的北墙。503号房屋门道南墙为一整面完整墙体，宽度约2.5米。502号次卧北墙向南约1米处加建隔断墙及门，形成长方形衣帽间。同时走访该楼同单元703号、603号，该两户入户门通道南侧墙体西半段有一壁橱。经测量603号的壁橱，该壁橱内部深度约490㎜、宽度约1260㎜。但703、603两户的壁橱门的宽度情况不一，分别为单扇门，及双扇门。走访该楼同单元802号，该户次卧北墙东半段有一壁橱，因堆放物品，不便打开。本院认为，公民的合法权益受法律保护。所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益、处分的权利。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告以其系案涉503号房屋产权人身份诉请502号产权人返还被占用的壁橱面积，并要求原产权人负责壁橱墙体的恢复。被告李幼琴以503号房屋是以现状出售、且告知过原告案涉墙体被拆除及重建的情况，客观无法履行等理由抗辩。被告田笑梅以其按现状购买502号房屋在先，且无过错，不是适格被告等理由抗辩。对此，本院认为，原告作为503号房屋的产权人，有权占有、使用、收益、处分其所有的房屋。本案争议的焦点为原告诉请返还的壁橱面积是属于原告503号房屋的产权面积还是属于502号房屋的产权面积。原告为证明属于其产权面积，出示了通过信息公开取得的该楼的平面图以及楼上同一户型的情况。就现场情况与该图纸比对发现，该平面图西起第一个楼梯进入后通道的西侧房屋结构图与原告梁锴503号房屋楼上的603号房屋及703号房屋现状一致、该通道正对的房屋结构图与被告田笑梅502号房屋楼上的802号房屋现状一致。特别是该平面图西起第一个楼梯进入后通道的西侧房屋结构图的壁橱数据与现场测量的603号房屋的壁橱宽度完全一致、深度相差1厘米。二被告对此平面图不予认可，但未提出相反的证据。为了进一步核查清楚案涉房屋的原始结构数据，本院向西城区不动产登记机构调查了解测绘数据，经查除产权证所附北京市房屋登记表外，无其他测绘资料；本院向北京市西城区房地产测绘二所（原北京市宣武区房地产测绘所）、北京市房地产勘察测绘所调查了解该楼的测绘情况，上述单位均表示未查找到案涉测绘数据。本院认为，案涉房屋建成距今多年，未能查找到相关竣工测绘图纸，规划部门提供的图纸是目前所能查找到的唯一图纸，且该图纸与该楼建成后的实际数据吻合。故综合原始图纸及现状勘验查明的情况，本院认为，原告诉请返还的深度500㎜、宽度1260㎜的壁橱面积应属于原告的产权面积，被告田笑梅无权占有，应予以返还。在庭审陈述中，被告李幼琴表示原分配的房屋即是两套打通的，在出售时予以了恢复。本院认为，出售房屋属于重大事项，李幼琴作为向本案二原告及被告田笑梅出售房屋的一方，在其出售两套原本打通的房屋时，应本着审慎的态度，查明应当恢复墙体的正确位置予以恢复。本案中，被告李幼琴一方依据产权证载权利面积向二原告及被告田笑梅出售房屋，却未依据证载权利的四至范围为妥当的交付行为，故被告李幼琴负有重新恢复上述壁橱的义务。且因恢复施工涉及到被告田笑梅现使用的衣帽间部分，故田笑梅应予协助，不得妨害。对于二原告主张的面积占用费一节，本院认为，此前各方对案涉房屋面积存在不恰当的交付及错误的占用均不知情，二原告也均未主张占用费，故对原告主张的本案起诉之前的占用费部分，本院不予支持。对于本案起诉之后，田笑梅已知悉该情况，在负有返还义务的同时，田笑梅应对其占用额外面积的获利行为支付费用。鉴于所占用的面积较小，以及占有的特殊起因，原告主张的占用费，本院酌情予以确定。被告李幼琴并非占有的主体，现二原告以物权保护项下的案由主张权利救济，故支付占用费的责任主体应为实际占用人。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告田笑梅于本判决生效之日起三十日内，将现位于北京市西城区西便门东里×号楼×层×-×-503号房屋入户门通道南墙外墙面往南0.5米、现北京市西城区西便门东里×号楼×层×-×-502号房屋西侧卧室衣帽间西墙外墙面往东1.26米的空间腾空返还原告梁锴、李倩；二、被告李幼琴于本判决生效之日起三十日内，依照标准层平面图恢复北京市西城区西便门东里×号楼×-×-503号房屋壁橱；三、在被告李幼琴恢复上述壁橱过程中，被告田笑梅应予协助，不得妨害；四、被告田笑梅于本判决生效之日起七日内向原告梁锴、李倩支付2019年8月5日起至实际返还壁橱面积之日止的占用费（以每年800元计算）；五、驳回原告梁锴、李倩其他诉讼请求。如果被告田笑梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行的债务利息。案件受理费一百五十元，由被告李幼琴、田笑梅各负担七十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 袁 佳二〇一九年十一月二十六日书记员 甘雯稳