北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初21834号原告（反诉被告）：王国威，男，1971年8月24日出生，汉族，北京宏达中艺建筑装饰工程有限公司总经理，住北京市大兴区。被告（反诉原告）：王侠，女，1972年9月11日出生，汉族,北京市黄村兴华福光玻璃销售部业主，住河北省廊坊市固安县。委托诉讼代理人：王大军，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：上官冬冬，北京市盈科律师事务所实习律师。原告（反诉被告）王国威与被告（反诉原告）王侠租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王国威，被告（反诉原告）王侠及其委托诉讼代理人王大军、上官东东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王国威向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决王侠给付王国威2018年4月30日至2018年7月31日的租金62500元；2.判决王侠支付违约金41666元；3.诉讼费由王侠承担。事实与理由：2017年9月9日，双方签订了一份《厂房租赁协议书》，约定王国威将位于北京市大兴区黄村镇桂村贵福路28号院内东南角厂房的西半部租给王侠使用，经营期限自2017年9月20日至2022年4月31日止，承包费为25万元/年。王侠在实际履行租赁合同期间，未按照合同约定时间支付王国威下一季度租金（应付时间为2018年3月30日），并于2018年7月30日在未通知王国威并结清费用的情况下自行搬离。更有甚者，王侠在搬离其租赁的厂房后，肆意破坏原有设施，并将该院大门钥匙交予废品收购人员，对部分原有设施予以变卖。王国威多次与王侠联系要求给付所欠费用均被拒绝，无奈之下，故起诉至贵院，请求贵院支持王国威的诉求。王侠辩称：不同意王国威的诉讼请求，理由如下：1.王侠实际使用厂房两个月，只使用了住房部分的二分之一，生产厂区没有使用。厂房环境脏乱差，不符合我们约定的出租标准。2.2017年11月19日，黄村镇发通知说厂房要停产停业不能使用，2017年11月24日，桂村村委会也给我们发了停产停业的通知。通知明确提出即日起断电，停电后厂房无法使用。2017年12月1日左右找王国威要求退租，王国威答应退租，我们事后也跟我们介绍人李永胜说了找王国威退租的事情。3.租房的时候要求王国威提供合法手续，但是什么都没有，一直没有提供手续给我们，该合同可能无效，请法院审核合同效力问题。王侠提出反诉请求：1.请法院判令王国威退还王侠交纳的定金10000元和多付的租金111033元（2017年12月1日-2018年4月30日之间的租金），上述共计121033元；2.请法院判令王国威承担本案的诉讼费用。事实与理由：王侠与王国威于2017年9月9日签订《厂房租赁协议书》，协议书约定“租金每年为25万元，租赁用途为办公和玻璃、不锈钢加工”。王侠在签订合同当日向王国威交了定金10000元，在2017年9月20日交了租金152733元。在2017年11月19日大兴区黄村镇人民政府发布通知，2017年11月24日桂村也发布了通知，上述两份通知都要求王侠停产停业，并于2017年11月25日停止供应生产用电，至此，王侠签订合同的目的完全无法实现，王侠实际占用王国威的房屋为两个月，王国威应退还王侠定金和租金共计121033元。为维护王侠的合法权益，特向法院起诉，请判允诉请。王国威辩称：不同意王侠的反诉请求，因为王侠违约，所以不返还定金。不存在多付租金的情况，王侠欠付租金，因为她一直在使用厂房。根据当事人陈述和经审查确认的事实，本院认定事实如下：2017年9月9日，王国威（甲方，出租方）与王侠（乙方，承租方）签订《厂房租赁协议书》，约定甲方因经营状况不佳，将其承租的位于北京市大兴区黄村镇桂村贵福路28号院内东南厂房的西半部分（东临承租人为李永胜）租赁给乙方使用（不含北侧温室大棚）。乙方承租的厂房及办公用房仅限用于办公及玻璃、不锈钢加工。租赁期限为2017年9月20日至2022年4月31日止。年租金为250000元。年付，下一季度须提前1个月一次性缴清年租金。本协议签订后三日内，乙方向甲方缴纳承包保证金10000元。保证金的退还：承租期满，经甲方验收合格，若乙方承租的房屋无损坏（双方特殊约定和自然磨损除外），且无其他欠款，在乙方办理解约退房手续时退还（不计息）；若因乙方违约导致协议提前解除或终止，承租保证金不予退还。承包期内，甲方无故单方面解除本协议或由于甲方的原因导致乙方搬离房屋，甲方应向乙方返还承包保证金。乙方单方面解除本协议或由于乙方违约导致甲方通知解除本协议的，甲方不予退还保证金和租金，并有权要求乙方赔偿甲方两个月租金。王侠于2017年9月9日向王国威支付定金10000元，于2017年9月20日向王国威支付2017年9月20日至2018年4月30日之间租金152773元。对于双方有争议的事实，王国威提交通知一份，证明通知王侠交纳欠付租金；王侠对该通知不认可，称没收到该通知。王国威提交与王亮的《厂房租赁合同》，证明涉案租赁物是从王亮处租赁的；王侠对真实性、证明目的均不认可，认为租赁期限处均有明显涂改。王国威提交照片七张及视频一段，证明王侠2018年7月28日还在使用租赁房屋，视频拍摄时间是2018年7月28日；王侠对照片和视频不认可，称视频里的人不是王侠，看不清楚，拍摄地点看不出来是不是租赁场地。王侠提交通知两份，证明王侠只使用了租赁物两个月，后来无法使用厂房；王国威对通知的真实性不确定，称没有见过该通知，王侠也没跟自己说过，证明目的不认可，因为王侠一直在使用租赁物。王侠提交租赁合同一份，证明自己在2018年6月12日已经对外租新的场地，开始准备搬迁，王侠提交加工订单，证明自己2017年12月至2018年4月一直对外订单，2017年12月以后，就没有使用租赁厂房；王国威认为王侠提交的租房合同和加工订单与本案无关，王侠可以租赁多个场地加工，看自己经营需要。王侠申请证人出庭作证，证明2017年12月1号左右，与证人一起去王国威的办公室退房租，王国威同意退，但是一直没有退；王国威称夫妻关系作证不可以采信，王侠没有找自己协商，是自己一直找王侠要租金但是她不给，自己是2018年5月份在门上贴的条。庭审中，王侠称厂房一直没有使用，2018年4月份厂房搬走,生活占用的6间房是2018年6月底腾退的。王国威称涉案房屋是从王亮处承租，不确定是不是有规划审批手续，王侠坚持认为涉案房屋没有规划审批手续。双方均认可《厂房租赁协议书》中的保证金就是王侠主张的定金，涉案房屋现已经被拆除，双方未做交接。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，双方当事人均未提供证据证明诉争房屋是否取得建设工程规划许可证或经过相关主管部门批准建设，因此，双方签订的《厂房租赁协议书》因无相关审批手续而应属无效。王侠以《通知》抗辩自己无法正常使用厂房，但王侠在收到《通知》后，并未及时通过法律途径，将该房屋返还王国威并请求王国威返还已交纳的租金，减少其损失，而是在双方约定的期限内实际控制并占有使用涉案房屋，虽然双方签订的租赁协议无效，王侠应支付房屋占有使用费，因此，对于王国威要求王侠支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。关于腾退日期，王侠主张2017年12月1号左右，与证人一起去王国威的办公室退房租，王国威同意退，但是一直没有退，2018年4月份厂房搬走,生活占用的6间房是2018年6月底腾退的，但是其提交的证据不足以证实自己的主张，应承担举证不能的不利后果，对王侠反诉主张王国威退还2017年12月1日至2018年4月30日之间租金111033元的诉讼请求，本院不予支持。结合王国威提交的照片及视频，本院认定腾退日期为2018年7月28日。经计算，王侠应支付王国威房屋占有使用费数额应为61111元。因双方签订的《厂房租赁协议书》无效，王国威继续占有保证金及主张王侠支付违约金没有法律依据，故对王国威主张王侠支付违约金的诉讼请求，本院不予支持，对王侠反诉主张王国威退还保证金10000元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，王侠支付王国威房屋占有使用费61111元（2018年5月1日至2018年7月28日）；二、本判决生效后十日内，王国威退还王侠保证金10000元；三、驳回王国威的其他诉讼请求；四、驳回王侠的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2552元（其中本诉案件受理费1192元，反诉案件受理费1360元），由王国威负担604元（已交纳），由王侠负担1948元（已交纳1360元，余款588元于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 青二〇一九年十一月十五日法官助理  赵新兰书 记 员  赵立华