上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初31292号原告：上海镌新企业管理有限公司。法定代表人：许某某。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。委托诉讼代理人：寇博阳，上海申有律师事务所律师。被告：王茂兰。原告上海镌新企业管理有限公司与被告王茂兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序，并于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告上海镌新企业管理有限公司的委托诉讼代理人寇博阳，被告王茂兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海镌新企业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告之间签订的《XXXX广场商铺租赁合同》于2018年3月1日解除；2、判令被告向原告支付租金人民币(以下币种相同)120,493.71元(2017年5月1日至2018年2月28日,12,508元/月,2017年5月已付4,586.29元);3、判令被告向原告支付房屋占用费50,032元(2018年3月1日至2018年6月30日,12,508元/月);4、判令被告向原告支付租金逾期付款违约金48,788.69元(按日千分之一暂计至2019年7月31日,实际计至租金付清之日止)：5、判令被告向原告支付综合物业服务费24,804元(2017年10月1日至2018年6月30日,2,756元/月);6、判令被告向原告支付综合物业服务费逾期付款违约金3，203.29元(按日千分之一暂计至2019年7月31日,实际计至综合物业服务费付清之日止);7、判令被告向原告支付合同解除违约金25,016元(12,508元*2);8、判令被告自2019年4月1日开始至被告实际注销或迁出注册在租赁场所的A餐饮店营业执照之日止，按每天416.93元的标准(合同解除时的月租金标准)向原告支付违约金，暂计至2019年7月31日，计50,032元;10、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年9月26日,原、被告双方签订了《XXXX广场商铺租赁合同》以及补充协议,约定被告承租原告投资建造的位于上海市XX路XXX弄XXX号七宝XXXX广场XX-XX的商铺共1间,租赁面积为42.4平方米,租赁期限为3个租赁年度。租赁起始日自2016年6月18日开始计算,被告在第一个租赁年度的租金自租赁起始日开始缴纳租金,第一个租赁年度的月租金为12,508元,租金按自然季度支付,被告应于每个自然季度末月的25日或之前向原告支付下一个自然季度的租金。此外,合同还对履约保证金、逾期付款违约金、合同解除违约金等违约责任以及合同的解除、占用费标准等进行了明确的约定。合同签订后,原告向被告交付了租赁场所并提供了物业服务。租赁期限内,原告多次向被告催缴租金,被告均未予支付。2018年2月28日,原告向被告发送《解约函》,通知被告自2019年3月1日起双方签署的商铺租赁合同解除,要求被告支付租金、逾期付款违约金等费用并返还租赁场所。原告认为,原告已按照合同约定向被告交付了租赁场所,被告拒不支付租金等行为已构成根本违约,严重损害了原告的合法权益。因此,原告特诉至贵院,请求依法判如诉请。被告王茂兰辩称，诉请2中的租金已经支付至2017年5月，2017年11月8日原告给被告发了停业通知书，被告从2017年11月8日已经停业，故被告认为租金支付至2017年11月8日。现被告拖欠原告5个月的租金。诉请3中的占用费，被告和运营部的经理谈过之后，已经很难经营，当时被告已经于2017年11月8日提了撤场申请，最后设备是在2018年5月份搬离。2017年11月原告已经收回了钥匙，2018年5月份原告公司的徐彦经理要求被告将设备搬走，由于已经搬离了，故不存在占用费。对于诉请4中的逾期付款违约金，被告认为不存在逾期，被告要求进行结算，但是原告不给被告结算，另当时被告支付了履约保证金31,800元，经营保证金10,000元。诉请5服务费是按照季度收取的，服务费支付至了2017年9月，之后的服务费确实未支付，因为原告未和被告结算。诉请6物业费的违约金，被告实际经营至2017年11月，不应该按照原告计算的2018年6月；对于诉请7合同解除的违约金是格式合同，被告不是很清楚；对于诉请8由于没有拿卫生许可证故没办法注销，由于当时其怀孕了故耽误了办理。本院经审理认定事实如下：2015年9月26日由原告作为出租方(合同甲方)、被告作为承租方(合同乙方)签订《XXXX广场商铺租赁合同》一份，合同约定：第一条租赁标的：1.1甲方将受托出租的位于中华人民共和国上海市XX路XXX弄XXX号的B广场第XX层的编号为XX-XX的商铺1间出租给乙方。租赁场所平面图详见本合同附件1。1.2乙方承租的租赁场所面积为42.4平方米,按套内建筑面积计。第二条租赁用途及广场管理：2.1乙方承诺承租租赁场所仅作为经营XXXX,品牌XXXX,业态：餐饮一休闲餐饮一其他之用途,并遵守国家和当地的有关法律法规及房屋使用和物业管理的规定。如乙方违反此条款，经甲方书面催告后，乙方仍未整改的，甲方有权立即禁止乙方超出该范围的活动，并有权单方解除本合同，且要求乙方按照本合同第4.1条约定的最后一个租赁年租月租金2倍的金额向甲方支付违约金。2.2该广场由原告进行统一的商业物业管理服务。甲方或经营管理公司拥有对广场公共部分之管理、布局、安排、使用、装饰、收益等一切权利。第三条租赁期限：3.1甲乙双方约定的租赁期限为3个租赁年度,租赁起始日自本合同第3.5条约定的最迟开业日或乙方租赁场所实际开业日开始计算。3.2甲乙双方约定的租赁场所交付日为2015年11月30日。2015年11月25日双方签署租赁合同之补充协议，将双方约定的租赁场所交付日变更为2016年3月1日。乙方同意，甲方可根据实际工程状况对约定交付日作提前或延后的调整。交付时，租赁场所应达到的交付条件为达到本合同附件2所述的交付条件。3.3乙方应按照甲方或经营管理公司书面交付通知要求的约定交付日之前自行前往广场与甲方或经营管理公司办理租赁场所交接手续并签署《租赁场所交付确认书》。乙方应于租赁场所交接手续办理之日后5日内进场装修。3.3.1约定交付日到来之日,若租赁场所仍不符合约定的交付条件,则第3.2条所述的约定交付日相应顺延。如租赁场所因乙方原因顺延的,甲方不因约定交付日的顺延向乙方或任何第三方做出任何赔偿或补偿;如租赁场所因甲方原因造成顺延的,顺延时间在90日或90日以内的,甲方不承担违约赔偿责任,顺延时间超过90日的,每延期一日,甲方应按照本合同第4.1条约定的最后一个租赁年度日租金的金额向乙方支付违约金,该违约金由乙方开始支付租金时从租金中逐笔抵减。乙方同意,若甲方负责完成的上述交付条件存在一定瑕疵,但并不影响乙方进场开始装修的,则应视为租赁场所符合交付条件,乙方应按本合同的约定办理租赁场所交接手续并签署《租赁场所交付确认书》,而甲方应在交付后继续对上述瑕疵予以修补和完善。3.3.2如租赁场所符合交付条件,而乙方未在约定交付日或约定交付日顺延后甲方通知的期限内办理租赁场所交接手续并签署《租赁场所交付确认书》,或者乙方办理交接手续后拒绝签署《租赁场所交付确认书》的,则约定交付日或甲方通知的交接期限届满之日即为实际交付日。3.3.3若乙方于约定交付日或于约定交付日顺延后甲方通知交付的期限届满之日仍未能实际办理租赁场所的验收交接手续并签署《租赁场所交付确认书》,或者未能于实际交付日后5日内进场装修租赁场所,则每逾期一日,乙方应按照本合同第4.1条约定的最后一个租赁年度日租金2倍的金额向甲方支付违约金。如逾期超过15日的,甲方有权提前解除本合同,乙方除应支付上述逾期违约金外,还应承担导致合同解除的违约责任。3.3.4甲乙双方特别同意,如乙方已实际进场开始或准备开始租赁场所的装修,或乙方已实际接收租赁场所的,即应视为租赁场所符合交付条件。尽管如此,对于未经甲方批准的施工行为,甲方仍有权要求乙方停止施工并将租赁场所恢复原状,由此造成的损失由乙方承担。3.4装修期为自实际交付日起至最迟开业日前三日乙方商铺进行装修的期间,该装修期不因任何原因而延长。3.5乙方租赁场所开业日为租赁场所开始对外营业之日。乙方租赁场所开业日最迟不得迟于如下第A项所确定的日期。若乙方租赁场所未能在最迟开业日之前正式对外营业,除仍应支付租金、综合物业服务费(或物业服务费)及其他费用外,乙方每逾期一日应按照本合同第4.1条约定的最后一个租赁年度日租金2倍的金额作为违约金：A.该广场/区(期)统一开业日(该统一开业日暂定为2016年4月30日,如遇特殊情况,甲方有权调整统一开业日,如甲方或经营管理公司另行书面通知统一开业日的,则以该书面通知为准;但甲方应至少提前一个月书面通知乙方。B.自实际交付日起/个自然日届满之次日;2015年11月25日双方签署租赁合同之补充协议，将双方约定的统一开业日变更为2016年6月18日。第四条租金、物业服务费(或综合物业服务费)和其他费用。4.1租赁期限内,租赁场所按计租面积计算的租金标准具体如下：第1年租金标准为295元/平方米/月，月租金额12,508元，年租金额150,096元；第2年租金标准为295元/平方米/月，月租金额12,508元，年租金额150,096元；第3年租金标准为310元/平方米/月，月租金额13,144元，年租金额157,728元。4.2物业服务费(或综合物业服务费)：4.2.1乙方应按照租赁场所的计租面积向甲方支付综合物业服务费(或物业服务费),该综合物业服务费(或物业服务费)的标准为65元/月/平方米,该综合物业服务费包含物业服务费、水电公摊费用、统一营业时间内的中央空调使用费。4.3其他费用：4.3.1装修期内,乙方应自行承担并向甲方支付装修保证金、垃圾清运费、水电等公用事业费;除此之外,乙方还应向甲方支付装修管理费。4.3.2乙方应在租赁场所装修完毕,且无任何违约行为后向甲方申请退还装修保证金,经甲方确认无误后三十日内将装修保证金退还乙方。乙方亦可向甲方申请用该装修保证金抵减乙方在租赁期间应付的其他费用。4.3.3自实际交付日起,在租赁场所实际产生的水费、电费、燃气费等费用,乙方应按公用事业单位的费用支付相关规定及甲方《付款通知书》的要求按时足额支付水、电、燃气等公用事业费。需甲方代收代付的,则由甲方根据乙方实际使用量(专门的独立仪表计量)代收代付给相应的公用事业部门。4.3.4广场的停车位(包括地面和地下的机动车位和非机动车位)均由甲方管理并依据核准的收费标准收取停车位使用费。4.3.5乙方另行要求甲方提供的其他服务项目,由乙方按照甲方另行公示的收费标准支付费用,或由甲乙双方另行协商确定收费标准。4.4租金、综合物业服务费(或物业服务费)及其他费用的支付4.4.1甲乙双方经协商同意若本条款约定的内容与本合同第4.1条的约定不一致的,则以本条款约定的内容为准。甲乙双方经协商同意乙方在第一个租赁年度期间的租金支付条件不适用本合同第4.1条的约定。乙方在第一个租赁年度的租金自租赁起始日起0个租赁月度届满后之次日起缴交。在第一个租赁年度内,乙方每月应缴交的租金为12,508元。甲乙双方经协商同意乙方在第二个租赁年度期间的租金支付条件不适用本合同第4.1条的约定。乙方在第二个租赁年度的租金自第一个租赁年度届满后之次日起0个租赁月度届满后之次日起缴交。在第二个租赁年度内,乙方每月应缴交的租金为12,508元。自第3个租赁年度开始,乙方按照本合同第4.1条约定的租金标准向甲方支付租金。4.4.2乙方应于本合同签订之日起十五日内,向甲方预付26,288元租金,该预付租金的金额不得低于本合同第4.1条约定的最后一个租赁年度两个完整月的租金之和),该预付租金可逐笔抵减租赁起始日后的应付租金,直至全部抵减完毕。甲方收到该预付租金后,先开具收款收据给乙方,待乙方租赁场所开业后十五个工作日内,乙方凭此收据换取租赁房屋的正式发票4.4.3乙方应根据甲方的付款通知要求按自然季度支付租金。乙方应于每个自然季度末月的25日前或之前向甲方支付下一个自然季度的租金,如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日(详见每次的付款通知书),甲方收到乙方支付的每一期租金后应向乙方开具当地税务部门认可之租赁房屋的合法发票。租赁起始日当个自然季度的扣除预付租金后的租金差额由乙方于租赁起始日起五日内一次性向甲方补足。如乙方应付的租金为非完整自然月的,则按乙方实际使用天数按比例支付。日租金=当年度年租金额/360天。4.5乙方应于本合同签订之日起十五日内,向甲方预付5,512元综合物业服务费(或物业服务费),该预付管理费的金额不得低于本合同第4.2.1条约定的两个完整月的综合物业服务费(或物业服务费)之和,该预付管理费可逐笔抵减租赁起始日后的应付综合物业服务费(或物业服务费),直至全部抵减完毕。甲方收到该预付管理费后,先开具收款收据给乙方,待抵减此后综合物业服务费(或物业服务费)并全部抵减完时,乙方凭此收据换取正式管理费发票。4.6乙方应根据甲方的付款通知要求按自然季度支付综合物业服务费(或物业服务费)。乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向甲方或经营管理公司支付下一个自然季度的综合物业服务费(或物业服务费),如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日(详见每次的付款通知书),甲方或经营管理公司收到乙方支付的综合物业服务费(或物业服务费)后应开具当地税务部门认可之管理费发票或其他正式票据。租赁起始日当个自然季度的扣除预付的综合物业服务费(或物业服务费)差额由乙方于租赁起始日起五日内一次性向甲方或经营管理公司支付。4.7乙方应于每个自然月的5日或之前向甲方或经营管理公司支付上个自然月发生的需由甲方或经营管理公司代收代付的公共事业费,如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日(详见每次的付款通知书),甲方或经营管理公司收到后应开具当地税务部门认可之代收代缴服务行业收据。4.8根据本合同的规定,如乙方逾期支付履约保证金、预付租金、预付管理费、装修保证金、装修管理费、租金、综合物业服务费(或物业服务费)或其他乙方应向甲方支付的费用(包括但不限于利息、违约金、赔偿金等),每逾期一日,乙方应向甲方支付应付未付款项的千分之五作为违约金。4.9因签署和履行本租赁合同而产生的税费,由甲乙双方按国家法律规定各自承担其应承担的部分。乙方应自行支付其在该租赁场所内从事经营活动所产生的一切税费。4.10乙方不得因该广场内的公用设施设备通过租赁场所或有共用通道穿越租赁场所等原因向甲方、经营管理公司主张减免租金或综合物业服务费。4.11物业服务的内容及相关权利义务关系由乙方与经营管理公司另行签署《物业服务合同》。经营管理公司有权援引本合同项下有关物业服务约定直接向乙方主张权利。4.12租金及履约保证金的收款账户。户名：上海镌新企业管理有限公司；开户行：上海银行七宝支行；账号：XXXXXXXXXXXXXXXXX；综合物业服务费的收款账户：户名：上海镌新企业管理有限公司；开户行：上海银行七宝支行；账号：XXXXXXXXXXXXXXXXX。第五条履约保证金：5.1为保证乙方严格充分地履行本租赁合同的所有条款,乙方应在签订本合同后5日内向甲方支付31,800元作为履约保证金(该履约保证金不得低于本合同第4.1条约定的最后一个租赁年度的两个完整月的租金及本合同第4.2.1条约定的两个完整月的综合物业服务费(或物业服务费)的金额之和)。如甲方在该5日内未收到履约保证金,则甲方有权选择接收乙方延后支付的履约保证金或有权解除本合同,并将租赁场所另租他人。5.2履约保证金在整个合同期内由甲方保管,甲方无须向乙方支付该保证金的利息。在合同期间,乙方不得要求以履约保证金冲抵租金或其他未付款项。本合同非因乙方违约而终止时,甲方应根据乙方申请在乙方完成如下所有事项后三十日内将履约保证金或其余额(如扣除或冲抵)无息退还给乙方：1、乙方应在合同终止后五日内结清所有应付费用(此时履约保证金可冲抵乙方未付费用,不足部分由乙方补足),按本合同约定退还租赁场所。2、乙方应在合同终止后三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续。5.3任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的,甲方有权在提前解除合同时,没收该履约保证金而不予退还。第六条租赁场所的交付及续租：6.1乙方已对租赁场所的设计规划状况及其建设现状,包括但不限于对房屋结构、朝向、内部构造、水、电、通讯、空调、燃气的各个接口、布局和容量限定等均已充分了解,接受并认为适用于乙方经营所需。6.2租赁期满时乙方如希望续租,应于租赁期限届满180天前以书面形式向甲方提出续租申请。经甲方书面同意,且甲乙双方就续租达成一致意见的,应于租赁期限届满之日120天前重新签订租赁合同。如双方未在约定的期限内签署续租合同或双方未能就续租达成一致意见的,视为乙方不续租。在本合同有效期届满前180天内,甲方在事先通知乙方且不影响乙方经营后,有权让租赁场所的潜在租户在合理时间内参观租赁场所,乙方应给予必要的配合。在同等条件下,乙方享有优先续租权。第十二条退还租赁场所12.1无论何种原因,本合同解除或终止后,乙方应在合同解除或终止次日起五日内迁出租赁场所,包括撤出在租赁场所内的所有人员,搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品,结清应付未付的各项费用,并将租赁场所及其附属设施恢复原状后返还给甲方,且于合同解除或终止次日起,乙方不得在该租赁场所从事任何商业活动。乙方于迁出租赁场所的过程中,不得拆除或损坏甲方提供的任何设施设备,不得拆除或损坏任何可能损害建筑结构和安全的设施设备。乙方履行完毕上述事项并经甲方验收认可后,双方应签署书面交接书。12.2乙方应于本合同解除或终止次日起三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续。如有逾期,则每逾期一日乙方应按相当于合同解除或终止前一个月日租金标准的两倍的金额向甲方支付违约金,且甲方仍有权要求乙方赔偿甲方因此而发生的一切损失和费用(包括但不限于甲方就该租赁场所签署的其他租赁合同项下的因无法提供注册地址而承担的违约责任等)。12.3若乙方承租的租赁场所系由多个商铺组成,且甲方交付租赁场所时,该多个商铺之间存在隔墙的,则乙方在退还租赁场所前,应将该多个商铺之间的隔墙予以恢复,除非甲方书面同意乙方不必恢复。12.4若乙方交还租赁场所时,甲方发现建筑结构状况与甲方交付时的结构状况不同的,或建筑结构、消防系统及甲方提供的其他设施或设备有损坏的(使用期间的合理损耗除外),乙方应负责恢复原状或赔偿损失,并承担所有相关的费用;若在交还甲方后经鉴定发现系乙方租赁期间造成的上述损坏,甲方有权要求乙方恢复原状或赔偿损失。12.5乙方未在退还期内按本合同约定迁出并返还租赁场所的,则甲、乙双方同意,甲方有权采取停止能源(水、电、气)供应、控制人员从租赁场所进出、阻止乙方继续开业经营等措施,并有权采取任何措施进入该租赁场所,对该租赁场所内的物品进行变卖后,将该租赁场所另行出租,变卖所得收益将被用于支付乙方拖欠的租金、综合物业服务费(或物业服务费)及其他费用、违约金等一切乙方应向甲方支付的款项,乙方不得就甲方的该等行为向甲方主张任何权利。如有剩余,将退还给乙方,但如不足以弥补甲方及经营管理公司损失的,甲方及经营管理公司有权就不足部分向乙方追偿。12.5.1该租赁场所内乙方遗留的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物归甲方所有,甲方可自行进行处置。12.6对于租赁场所内乙方遗留的其他物品及货品,甲方有权在采取任何措施进入租赁场所,将该等物品及货品搬离租赁场所并按照合理的方式予以保存。如自该等物品及货品被搬离后的15日内,乙方未向甲方提出提取的要求或拒绝或未能向甲方支付前述费用,则甲方有权自行处置该等物品及货品,甲方上述行为产生的一切费用,均由乙方承担,甲方在保留其于本合同项下没收履约保证金的权利的同时,可将上述费用作为乙方的债务向乙方追偿。季节性商品、鲜活、易腐烂变质以及其他不宜长期保存的物品,甲方可进行及时处理,不受本款约定时间的限制。12.7若乙方未在退还期内撤离并返还租赁场所且未经甲方的书面同意继续用租赁场所的,其占用不能视为合同续期。自退还期届满次日起,乙方在占用期间需按相当于合同期满前或合同解除前最后一个月月租金200%的标准向甲方支付逾期占用费,不足一个月按一个月计算;同时还应向甲方支付占用期间的综合物业服务费(或物业服务费)及其他费用;且甲方及其委托方仍有权依照法律程序索回租赁场所和因乙方占用租赁场所而发生的一切损失和费用(包括但不限于甲方或其委托方就该租赁场所签署的其他租赁合同项下的因迟延向新租户交付该租赁场所而承担的违约责任等)。第十三条违约责任及合同解除、终止：13.1本合同签署后,甲乙双方均应严格遵守本合同约定,否则,将被视为违约并应承担违约赔偿责任。13.2如乙方违反本合同的约定,则甲方有权通知乙方改正。自甲方发出通知之日起超过7日,乙方仍未改正的,则甲方有权对租赁场所采取停止能源(水、电、气)供应或采取其他措施而不必承担任何赔偿责任,且乙方应承担因此发生的一切损失和费用。13.3除本合同另有约定外,如发生以下任何情形之一,均视为乙方根本违约,甲方有权提前解除合同：1)发生本合同约定的甲方有权提前解除合同的情形;2)乙方逾期超过30日未能支付、不支付或者延迟支付租金、综合物业服务费(或物业服务费)或其他任何应付给甲方或经营管理公司的费用的(包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等);3)非因甲方原因或不可抗力因素,乙方延迟开业超过30日的,或者在本合同有效期内擅自停业或歇业连续超过七日的,或者乙方因其自身原因而被吊销营业执照的；4)因乙方破产、正处于破产的过程、被宣布破产或被申请破产,或者乙方被申请进行清算或被查封;5)乙方未经甲方书面同意,擅自变更装修设计文件或擅自拆改租赁场所；6)乙方未经甲方书面同意擅自转让、转借、转租、承包、合作或者以其他方式将租赁场所全部或部分的控制权转让给第三方;7)因乙方原因,使其他商户或甲方、经营管理公司的经营活动遭受损害或被迫中断的；8)乙方利用租赁场所进行非法活动;9)如乙方未能履行或拒绝履行本合同的其他条款,且乙方未能在甲方或经营管理公司发出通知之日起10日纠正的。13.4如有第12.3条款的违约情况发生,本合同于甲方送达解除合同的通知之日起终止,且甲方有权没收乙方所支付的履约保证金及预付租金和预付管理费,并有权向乙方追索本合同项下的违约责任,及要求乙方按本合同第十一条的约定退还租赁场所。13.5双方约定,本合同任何一方(不可抗力事件除外)根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的,违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外,还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金。13.6租赁期间如出现不可抗力致使租赁场所灭失或租赁合同无法履行的,经双方协商一致,可以提前终止合同,双方互不承担责任。13.7租赁期间届满,双方未就续租事宜达成书面一致意见的,本合同终止。13.8在乙方违约情况下,甲方为了避免损失进一步扩大,甲方有权接受乙方补交的租金或其他款项,甲方该等行为不视为甲方放弃追究乙方违约责任的权利。乙方补交的租金或其他款项与合同约定不符时,甲方接受该等金额不足的租金或其他款项的行为,均不能视为甲方同意乙方少付租金或其他款项,也不影响甲方按照本合同约定向乙方追索相关欠费的权利。此外,甲方未能或延迟行使本合同项下的任何权利将不意味放弃该等权利。甲方的任何权利的放弃均以甲方签署的书面明确表示为准。上述合同签订后，被告支付给原告履约保证金31,800元、经营保证金10,000元、预交租金26,288元、预交综合管理费5,512元。原告庭审确认收到被告所支付的履约保证金31,800元、经营保证金10,000元。2017年11月6日原告向被告发出停止物业服务通知函，函件中载明：根据双方订立的XXXX广场商铺租赁合同约定，被告履行缴纳租金、物业管理费的义务至今已经发生了违约，为此特通知被告在接到本函后2017年11月8日请将应缴纳的租金和物业管理费及其他相关费用划至原告账户或面交原告处。同时告知被告，如费用没有按时缴清的原告将按照租赁合同约定于2017年11月8日22点整停止对被告的物业服务，包括但不限于对被告的商铺进行停水、停电等措施。请被告自行妥善处理包括食物在内的所有易受损物资。2017年11月8日被告向原告提出撤店申请书，申请书中载明因该商场一直重复入住经营同业态产品导致被告一直亏损，经过协商也不同意该店转让，所以特此申请撤店。合同履行过程中，原告于2018年2月7日向被告发出催款函，该函件中载明被告至今拖欠：1、2017年5月1日至2018年3月31日期间租金133,001.71元；2、2017年10月1日至2018年3月31日期间之综合物业服务费16,536元；3、2017年1月1日至2018年3月31日期间之餐厨垃圾费4,104元，请被告于2018年2月12日前缴清所有上述拖欠的费用。2018年2月28日原告向被告发出解约函，正式函告被告：1、自2018年3月1日起,双方签署的租赁合同解除；2、原告不退还被告已付未用的履约保证金31,800元；3、被告应于2018年3月8日前向原告支付拖欠的租金120,493.71元及逾期付款违约金118,659.19元，并按照租赁合同约定结清其他款项；4、被告应于2018年3月8日前向原告支付综合物业服务费13,780元、逾期付款之违约金8,240.44元，并按照租赁合同约定结清其他款项；5、被告应于2018年3月8日前一次性向原告支付合同解除违约金25,016元；6、被告应于2018年4月1日或之前，按租赁合同相关约定将租赁场所交还原告，并应于2018年4月1日或之前按租赁合同相关约定办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证之注销或变更地址等手续。若逾期交还租赁场所或逾期办理完毕前述注销或变更手续的，则被告应按租赁合同相关约定向原告支付占用费及违约金，届时原告有权自行收回租赁场所，并且原告有权自行处理租赁场所之装修及被告遗留物品，原告亦保留通过法律途径追究被告方的违约责任的权利(包括但不限于赔偿原告所有损失)。针对以上事实，原告上海镌新企业管理有限公司向本院提供了如下证据：1、2015年9月26日原、被告签订XXXX广场商铺租赁合同一份，证明合同约定了租金和物业费并对合同解除的违约金进行了约定。2、2015年11月25日原、被告签订XXXX广场商铺租赁合同之补充协议一份。3、2016年7月27日原、被告签订的XXXX广场商铺租赁合同之补充协议一份。4、2018年2月7日催款函及邮寄凭证一组，证明原告向被告催讨租金等费用。5、2018年2月28日解除函及邮寄凭证、查询单一组。被告王茂兰对原告上海镌新企业管理有限公司所提供的证据经质证后认为：对证据1-5真实性无异议，催款函和解除函都没有收到，但是其知道这个情况，之后找过原告公司的运营经理，但是现在该位运营经理也不在原告公司了。被告王茂兰针对其上述辩称，向本院提供了如下证据：停水物业通知函、被告书写的撤店申请书、商铺入住交款通知单一组，证明被告支付给原告履约保证金31,800元、经营保证金10,000元。原告上海镌新企业管理有限公司对被告王茂兰所提供的证据经质证后认为：对于停水物业通知函无法确认其真实性，撤店申请书不予认可，确认收到了被告支付的履约保证金31,800元、经营保证金10,000元，但原告认为其收回商铺的时间是2018年7月1日。本院结合原告上海镌新企业管理有限公司、被告王茂兰对证据的举证及质证意见，以及庭审查明的事实，原告上海镌新企业管理有限公司、被告王茂兰所提供的证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告之间所签订的《XXXX广场商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人具有合同约束力，原、被告均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。依据租赁合同的约定，被告负有支付租金及物业服务费的合同义务，而在合同履行期间原告多次发函要求被告支付租金及物业服务费，虽然被告提供了部分租金的付款证据，但结合被告已付租金的金额以及被告实际承租的期限，即使按照被告陈述其在2017年11月8日搬离涉案商铺，其仍然存在拖欠租金的行为，更何况被告搬离涉案商铺并未与原告办理相应的交接手续，说明被告仍然是拖欠部分租金及物业管理费未付，被告的行为显然构成违约，原告有权行使合同解除权，现原告于2018年2月28日向被告发出解除合同的通知函，并明确租赁合同于2018年3月1日予以解除，故本院确认租赁合同于2018年3月1日予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，原告可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。虽然原告声称直至在2018年7月1日才收回涉案商铺，但是结合原告发出的解约函的内容，作为原告在2018年3月1日即可以自行收回对涉案商铺的控制权，而且按照被告陈述其在2017年11月8日即搬离涉案商铺，虽然被告提供了撤场申请书，但是被告未能与原告完成书面交接手续，该份申请书无法准确确定被告实际搬离的具体时间，故在涉案租赁合同已经解除的前提下，作为原告理应及时收回商铺，避免损失的进一步扩大，故本院认为原告主张自2018年3月1日至6月30日的房屋占用使用费显然不当，对此诉请本院难以支持。由于被告未能按照租赁合同约定支付相应的租金及物业管理费，其行为已经构成违约，原告有权依据合同约定主张要求被告根据合同约定的逾期付款违约金，而合同中约定了逾期支付租金及物业管理费所对应违约金的计算标准，故对原告主张的租金及物业管理费逾期支付的所产生的违约金予以支持。由于被告存在上述逾期支付租金及物业管理费及逾期迁移注册地址等违约行为，且因逾期支付租金的违约行为导致合同解除，原告有权依据合同约定向被告主张合同解除违约金，然而在双方签订的合同中除约定合同解除违约金外，亦约定了若被告违约导致合同解除，原告有权主张没收履约保证金31,800元及经营保证金10,000元。但被告认为原告目前所主张的逾期支付租金、物业管理费的违约金及解约违约金、迁移注册地址违约金均过高，要求本院予以调整。故本院结合被告的逾期付款的违约行为及违约程度，以及由于其违约给原告造成的实际损失，兼顾到被告实际履行合同中的情况，本院注意到引起合同被解除的原因系由于被告方的逾期付款的根本违约行为。故本院考虑被告确实存在一定的违约行为，但结合被告的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给原告所造成的实际损失，兼顾到被告在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为原告目前所主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，本院酌定合同解除违约金以12,508元计，逾期迁移注册地址的违约金以10,000元计，并对逾期支付租金及物业管理费的违约金予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认原告上海镌新企业管理有限公司与被告王茂兰于2015年9月26日所签订的《XXXX广场商铺租赁合同》于2018年3月1日解除；二、被告王茂兰于本判决生效之日起十日内支付给原告上海镌新企业管理有限公司自2017年5月1日起至2018年2月28日的租金120,493.71元；三、被告王茂兰于本判决生效之日起十日内支付给原告上海镌新企业管理有限公司自2017年10月1日起至2018年2月28日的综合物业服务费13,780元；四、被告王茂兰于本判决生效之日起十日内支付给原告上海镌新企业管理有限公司逾期支付租金违约金以36,000元计、逾期支付物业服务费违约金以4,200元计；五、被告王茂兰于本判决生效之日起十日内支付给原告上海镌新企业管理有限公司合同解除违约金以12,508元计；六、被告王茂兰于本判决生效之日起十日内支付给原告上海镌新企业管理有限公司逾期迁移注册地址的违约金以10,000元计；七、驳回原告上海镌新企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3,067.78元,由原告上海镌新企业管理有限公司负担1,067.78元，由被告王茂兰负担2,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一九年十一月二十八日书记员 许婵娟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。