广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0404民初2426号原告：珠海市平沙华侨水产养殖公司，住所地：珠海市平沙镇大海环社区海城办公综合楼二楼206室。法定代表人：黄春光，总经理。委托诉讼代理人：刘佩香，广东美安律师事务所律师。被告：张远国，男，1958年7月25日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。委托诉讼代理人：熊仁才，男，珠海市平沙镇美平居委会推荐。被告：邓鸿辉，男，1988年2月26日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。被告：郑广生，男，1971年10月24日出生，汉族，住海南省保亭黎族苗族自治县。原告珠海市平沙华侨水产养殖公司与被告张远国、邓鸿辉、郑广生土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用小额速裁程序，于2019年8月22日公开开庭审理了本案。原告珠海市平沙华侨水产养殖公司的委托诉讼代理人刘佩香，被告张远国的委托诉讼代理人熊仁才、被告邓鸿辉、郑广生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1.三被告腾退位于平沙镇平铁猪场侧9亩围塘给原告；2.三被告支付围塘占用费到围塘交还原告为止，参照合同约定租金每亩每年500元标准从2019年1月1日起计至2019年6月30日止为人民币2219元；3.二被告支付逾期交还围塘违约金到围塘交还原告为止，按每天100元标准从2019年1月16日起计到2019年6月30日止为16,500元；4.二被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告张远国于2016年12月27日签订《水产养殖围塘租赁合同》，原告将位于平沙镇平铁猪场侧9亩围塘租赁给张远国使用，期限为2年，从2017年1月1日起至2018年12月31日止，租金每年每亩500元。合同签订后，原告按合同约定交付围塘，被告张远国将承租的围塘交由邓鸿辉养殖。合同到期后，原告与被告张远国没有续签合同，被告张远国没有将合同约定的土地交还原告。原告通知被告张远国在2019年1月15日前交还围塘，被告张远国拒签通知，与被告邓鸿辉一起一直占有、使用围塘。原告只好诉至法院，请求判如所请。原告向本院提交了以下证据：《水产养殖围塘租赁合同》、《通知（回执）》、照片。被告张远国辩称：一、被告没有强占原告的涉案围塘，更没有不归还的行为。被告于2019年5月28日向珠海市自然资源局申请政府土地信息公开，收到该局复函后得知2018年5月2日，经广东省人民政府批准被告的围塘由农业用地变为城乡建设用地，该土地已经不是原告有权管理的农用地了。根本不存在欠租金的问题。土地使用权发生变化，已经是城乡建设用地。如果原告受政府土地主管部门委托协助办理征收的相关补偿事宜的权利，应及时做好青苗及地上附着物和安置补偿费的工作。二、依照《中华人民共和国地地管理法》第四十七条“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算……。被征收土地上的附着物和青苗补偿标准，由省、自治区、直辖市规定……”规定，政府有关部门应该按规定发放相关费用给被告。原告在起诉前已单方拟定补偿方案由其工作人员多次到围塘劝说，按补偿方案款的一半价钱要求被告签字，原告的行为违反法律规定。本案事实表现珠海市自然资源局土地管理部门或被委托管理的单位失职及不履行行政职责。三、依照《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第三十二条规定“国家征用土地，依照法定程序批准后，市、县人民政府按以下程序组织实施征……。（五）实施征地补偿安置方案和交付土地—征用土地补偿安置费用应当在征地补偿安置方案批准之日起3个月内全额支付给被征地的单位和个人，被征地的单位和个人应当按规定的期限交付土地，征地补偿安置费用未按规定支付的，被征地的单位和个人有权拒绝交还土地”，被告没有收到征地补偿款前有权拒绝交还土地。综上所述，被告所租赁的土地性质于2018年5月2日经批准由农业用地变为城乡建设用地，即在被告的承租期内，受到法律保护对象，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告张远国向本院提交了以下证据：通知、水产养殖围塘租赁合同、珠海市自然资源局复函、广东省人民政府文件、广东省实施《中华人民共和国土地管理法》办法。被告邓鸿辉、郑广生共同辩称：我们一直没有收到腾退土地的通知，如果涉案土地有被征收，我们收到征收补偿款后就腾退。被告邓鸿辉、郑广生向本院提交了以下证据：协议书。本院经审理认定的事实如下：2016年12月27日，原告作为甲方与被告张远国作为乙方签订《水产养殖围塘租赁合同》，内容如下：甲方将平沙平铁猪场侧9亩围塘租给乙方，租期为二年，从2017年1月1日起至2018年12月31日止。双方签订本合同时，乙方必须一次性交清当年的租金给甲方，若合同期限为两年以上的，乙方必须在每年的12月31日前一次性交清下一年的租金给甲方，实行先缴款后租赁原则，若乙方不按规定时间交租，甲方有权终止本合同并有权按每日1‰的标准计收乙方的滞纳金。乙方上缴给甲方的围塘租金每年每亩500元，每年共上缴甲方4500元租金。围塘只作养殖水产品用途，乙方不得另作他用。合同期满后，乙方必须无条件地将围塘及所属设施无偿交还给甲方。甲方和乙方只是租赁合同关系，乙方缴交租金后，不享有甲方的任何福利待遇。乙方在租赁期内，如遇围塘被国家征收或镇政府等有关部门需要收回时，甲乙双方应无条件服从，但甲方可提前20天通知乙方进行清围塘，甲方不作任何补偿。如乙方拖延清围塘，甲方则将围塘内的产品视作无主产品处理，后果由乙方承担。国家对被征围塘有补偿的，只按合同面积补偿，青苗补偿归乙方，开发费、地值费等其它补偿归甲方。在租赁期内终止租赁合同或合同时，乙方及时处理围塘内水产品及物品，将围塘交回给甲方，否则视为放弃所有权，甲方有权自由处置。同时甲方有权按每天100元标准要求乙方支付逾期交塘的违约金。合同还对其它事项作了约定。被告张远国与郑广生签订《协议书》，将涉案围塘转给郑广生养殖，转让费2.5万元。涉案鱼塘实际由被告邓鸿辉、郑广生养殖，被告邓鸿辉、郑广生已向原告交纳租期内的租金至2018年度。2018年12月17日，原告向被告张远国发出通知：你承租我司位于南新万兴畜牧场旁的鱼塘，合同面积9亩，合同将于2018年12月31日期满，因平沙镇规划发展需要，我司不再与你续签合同，请你在2019年1月15日前自行清理鱼塘内的水产品和租赁范围内的其他青苗及地上附着物，将鱼塘交回我公司，逾期不清理及不交还鱼塘，我公司将视为你放弃权利，我公司有权处理。被告张远国拒绝签收上述通知。租期届满后，因被告拒绝腾退，原告于2019年5月17日又向被告张远国发出最后书面通知，限其2019年6月1日前交还涉案围塘，否则将采取必要措施收回，并将追究相关非法占用责任。本院认为，原告与被告张远国签订《水产养殖围塘租赁合同》，是双方真实的意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告邓鸿辉、郑广生在涉案围塘养殖是基于上述合同，故亦应遵守上述合同的约定。2018年12月31日，《水产养殖围塘租赁合同》期满，被告张远国作为合同相对方应当按合同约定在合理期限内交还土地，现被告张远国经原告两次书面通知未履行合同交还土地的义务，原告主张其腾退其承租的土地，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《耕地租赁合同》期满后，被告邓鸿辉、郑广生作为实际养殖人继续占用涉案土地没有依据，属于无权占有，原告系涉案土地的登记使用权人，其主张被告邓鸿辉、郑广生返还涉案土地并支付占用费合法有据，本院亦予以支持。《水产养殖围塘租赁合同》明确约定“合同期满后，乙方必须无条件地将围塘及所属设施无偿交还给甲方”，被告认为涉案土地已经被国家征收、调整为建设用地，实际上，这只是属于政府的用地规划行为，并非在被告养殖期间对涉案围塘进行征收，不影响被告在合同期的养殖，被告张远国辩称“涉案土地已被征收，根据土地管理法，需要对其进行征地补偿后才退还土地”属于对法律的理解错误，本院对该辩解不予采纳。关于占用费和违约金。原告于2019年5月17日向被告发出最后通知，要求其于2019年6月1日前腾退土地，否则将会追究非法占用责任，从通知内容理解，原告对被告未按合同交还土地的行为有所宽限，如被告在2019年6月1日前腾退土地不会被追究非法占用责任。本院认定占有费和违约金的计算从自2019年6月1日开始。1.占用费。占用费标准参照合同期内的租金标准每年每亩为500元计算，被告邓鸿辉、郑广生在合同期满后继续无权占用涉案土地，应当向原告支付占用费。结合本案的土地面积为9亩，每年应交占用费为4500元，故被告邓鸿辉、郑广生应自2019年6月1日起支付占用费至其实际返还土地之日止；2.违约金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。合同约定每日100元的违约金过高，本院予以依法调整。本案中，原告没有提交证据证实其具体损失，本院酌情认定以合同约定租金即每年4500元为原告的实际损失。违约金调整至每年4500元的1.3倍即每年5850元的标准从2019年6月1日起计算至实际返还土地之日。被告张远国与原告有合同关系，受合同约束，被告张远国违约逾期未交还土地，应当承担上述违约金。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张远国、邓鸿辉、郑广生于本判决发生法律效力之日起十日内将位于平沙镇平铁猪场侧9亩围塘返还给原告珠海市平沙华侨水产养殖公司；二、被告邓鸿辉、郑广生于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告珠海市平沙华侨水产养殖公司土地占用费（计算方法：按每年占用费4500元的标准自2019年6月1日起计算至实际返还土地之日止）；三、被告张远国于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市平沙华侨水产养殖公司支付逾期交还土地的违约金（计算方法：按每年5850元的标准自2019年6月1日起计算至实际返还土地之日止）；四、驳回原告珠海市平沙华侨水产养殖公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币184元，由原告珠海市平沙华侨水产养殖公司负担人民币84元，由被告张远国、邓鸿辉、郑广生负担人民币100元。本判决为终审判决。审判员  吴明星二〇一九年十一月二十日法官助理陈丽冰书记员徐春荣