河北省迁西县人民法院   民事判决书   （2019）冀0227民初2287号   原告：付伟，男，1980年12月13日出生，汉族，住迁西县。   委托诉讼代理人（特别授权）：徐伶，河北东晨律师事务所律师。   委托诉讼代理人（特别授权）：尹海东，河北东晨律师事务所律师。   被告：迁西县鑫宝房地产开发有限公司，住所地迁西县喜丰北路32号。   法定代表人：刘玉玲，该公司总经理。   委托诉讼代理人：田小民，北京市卓智律师事务所律师。   原告付伟与被告迁西县鑫宝房地产开发有限公司（以下简称鑫宝公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付伟委托诉讼代理人徐伶、尹海东，被告鑫宝公司委托诉讼代理人田小民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   付伟向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告返还原告所购商品房面积误差部分的购房款36354.5元，并支付自2018年10月25日至实际给付之日止按照中国人民银行同期同类贷款年利率4.35%计算的利息；2.请求判令被告支付占用原告交纳住宅专项维修基金的利息2676.72元；3.请求判令被告返还原告超额交纳的契税363.63元（实际交给开发商契税3376元，应交契税3012.37元，未将印花税计算在内），并按照中国人民银行同期同类贷款年利率4.35%支付2018年10月13日至实际给付之日止的利息；4.请求判令被告返还原告产权证书，并支付迟延取得房屋产权证书的违约金57342.86元；5.请求判令被告返还燃气入网费2300元；6.请求判令被告赔偿因面积误差超额贷款36328.5元，给原告造成利息损失23704.35元（贷款15年，按照中国人民银行同期同类贷款年利率4.35%计算的利息，每年1580.29元利息，15年利息为：23704.35元）；7.本案诉讼等费用由被告承担。   事实与理由：2012年3月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的××园，建筑面积80.18平米，单价3450元，总价款276621元；附属用房地下室建筑面积11.74平米，单价1300元，总价款15262元，共计291883元。以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。交房后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方选择按每平米售价不变，按房产管理部门最终确权面积为准，多退少补。2013年10月1日前交房，被告应当在交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，产权登记由原告委托被告到产权登记机关办理房屋所有权证，如因被告的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。同日，签订《合同补充协议》作为附件四，约定2012年3月9日支付商品房首付款86621元，地下室款15262元，余款190000元办理按揭贷款。该合同于2012年3月20日办理备案登记。合同签订后，原告如期交纳购房款。被告于2012年3月17日、5月19日为原告开具销售不动产统一发票2张：预售购房款86621元，售房款190000元，地下室售房款15262元。   被告于2012年5月23日将房屋交付原告，同日原告交纳契税3376元，燃气入网费2300元，维修基金5838元。被告未及时将上述款项交付相应部门，原告多次催促，直到2018年10月12日被告将契税款3012.37元和印花税7.63元交至税务部门，2019年5月27日将维修基金5838元交纳至住建部门。被告自2012年5月23日至2019年5月27日私自占用原告5838元维修基金应向原告支付资金占用期间利息，利息计算方式：以5838元为本金按照中国人民银行同期贷款年利率6.55%计算利息为2676.72元。原告多缴纳税费363.63元被告应返还，并按照中国人民银行同期同类贷款年利率4.35%支付2018年10月13日至实际给付之日止的利息。2010年8月20日实施的《河北省天然气价格管理办法（试行）》取消燃气入网费，被告收取燃气入网费2300元应返还。住建部门于2017年对该房屋面积进行实测，后于2018年10月24日制作《不动产登记证书》，记载商品房建筑面积69.65平米，地下室11.72平米。房屋面积误差10.53平米，应退还购房款36328.5元，地下室面积误差0.02平米，应退回购房款26元，合计应退回购房款36354.5元。被告应从2017年实测后便知道面积存在误差，但是被告未通知原告退还购房款，并且私自扣留产权证，存在私自占用36354.5元购房款情形，所以应从2018年10月25日至实际给付之日止按照中国人民银行同期同类贷款年利率4.35%支付利息。被告作为开发商，在房屋建筑过程中存在监督管理不力，致使交付房屋存在面积误差，进而导致原告多从银行贷款36328.5元，期限15年，被告应返还原告基于此产生的利息23704.35元（2012年5月17日起至2027年5月16日共计15年期间的利息）。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案于2012年5月23日将房屋交付原告，应在90日内下发产权证，因合同约定被告应当在交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，可延长360天，再除却因政府部门的因素2年的办证时间，即2015年5月18日应下发产权证，但直到2018年10月24日才下发产权证，被告应支付违约金，计算方式为：以291883元为基数按照年利率5.75%计算，即57342.86元（每年的违约金：16783.27元，实际要3年5个月的违约金即57342.86元）。原告为维护自己合法权利，多次与被告协商未果，特诉至贵院，望判如所请。   被告鑫宝公司辩称：一、原告诉请返还差额面积房款及利息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。”双方签订的《商品房买卖合同》第五条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，每平方米售价不变，按房产管理部门最终确权面积为准，多退少补。双方约定明确，合法有效。案涉《商品房买卖合同》为原告付伟和李亚娟共同签订，按约定答辩人返还原告和李亚娟差额面积房款36354.5元，不存在支付利息。二、原告于2012年5月23日交付了维修基金5838元，答辩人按双方约定及相关规定代收业主维修基金，并未约定向相关部门交纳的具体日期，更没有约定任何利息，而答辩人按县住建局相关部门的要求存于专管账户，该账户以小区为单位而非以业主个人单独立户，该款原告应当交付，答辩人也早已预交，根本谈不上占用，原告要求答辩人支付利息没有依据。因代收维修基金发生纠纷于2019年8月向法院起诉，超过诉讼时效。三、原告于2012年5月23日交付了契税3376元，答辩人实际代交3384.32元，实际多交8.32元。缴税是按合同记载的建筑面积及购房发票核收，不存在余额。答辩人按双方约定及相关规定代收原告契税，并未约定向税务部门交纳的具体日期，更没有约定任何利息，故原告主张返还余额支付利息没有任何依据。因代缴契税发生纠纷于2019年8月向法院起诉，超过诉讼时效。四、原告于2019年4月24日还清全部贷款随即在答辩人营销中心领取了产权证书。原告诉请支付延期办理产权证违约金超过诉讼时效。答辩人与原告双方于2012年3月9日签订《商品房买卖合同》，于2012年5月23日办理房屋交接手续。根据2015年12月23日至24日第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第18条“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”之规定，原告于2019年8月向法院起诉，已超过法定诉讼时效期间。五、原告自愿履行双方约定，于2012年5月23日支付燃气入网费2300元，现诉请返还超过诉讼时效。六、原告主张差额面积贷款利息损失23704.35元与第一项诉请重叠，属于重复主张。《商品房买卖合同》第五条明确约定，以确权面积为准，多退少补。未约定支付任何利息。综上，答辩人除了返还原告差额面积房款36354.5元外，原告其余诉请或超过诉讼时效，或无事实及法律依据，均应予以驳回。   本院经审理认定事实如下：2012年3月9日，原告付伟及案外人李亚娟与被告鑫宝公司签订了《商品房买卖合同》，约定二人购买被告开发的××县商品房。合同约定该商品房建筑面积共80.18平方米，单价为每平方米3450元，总房款为276621元。附属用房地下室建筑面积11.74平米，单价1300元，总价款15262元。共计291883元。同日，双方签订《合同补充协议》作为附件四，约定2012年3月9日支付商品房首付款86621元，地下室款15262元，余款190000元办理按揭贷款。后原告按约定缴纳了全部应付款项，被告为原告开具了不动产统一发票。其中，《商品房买卖合同》第五条对面积差异问题进行了约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第一种方式进行处理，即商品房单价不变，总价款按最终确权面积为准，多退少补。”商品房交付使用后，被告代为收取了原告缴纳的公共维修基金5838元、契税3376元、燃气入网费2300元。   另查明，原告于2012年5月23日接受案涉房产，2018年10月24日收到不动产登记权证，权证面积一栏记载房屋建筑面积为69.65平方米，地下室面积11.72平方米。至此，原告发现购买的商品房建筑面积缩水10.53平米，地下室面积缩水0.02平方米。   以上事实，有原被告陈述、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、各项收费收据等证据在卷予以佐证。上述证据经本院审查及庭审质证，可以作为认定案件事实的依据。   本院认为，案外人李亚娟书面认可由原告付伟主张案涉全部权益，故原告付伟为本案单独原告。原告付伟、案外人李亚娟与被告鑫宝公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，原告按约向被告交付了购房款项，故双方买卖合同真实有效，且不违反法律及行政法规的强制性规定，本院予以确认。依法成立的合同受法律保护，《商品房买卖合同》中明确载明了原告所购房产建筑面积为80.18平米，而根据不动产产权证书载明的事实，该房屋实际建筑面积为69.65平方米，可以认定被告鑫宝公司存在合同违约行为，应承担违约责任。关于违约（面积部分）被告应承担何种违约责任的问题，《中华人民共和国合同法》第一百四十一条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。《商品房买卖合同》约定的面积差异处理办法（商品房单价始终不变，总价款按产权登记面积据实调整，多退少补）明显不足以弥补原告因被告所售商品房面积缩水而产生的损失，结合本案实际情况及被告违约情节严重程度，本院认为被告鑫宝公司应按中国人民银行同期同类贷款利率支付原告多缴纳购房款部分的利息，给付利息期限自收到不动产登记证书之日（2018年10月24日）起至实际给付之日止。关于被告代为收取的原告缴纳的公共维修基金，公共维修基金被告只是代收，原告要求被告支付利息缺乏法律依据，不予支持。关于超额契税，系因被告合同违约产生，被告就此存在过错，虽然被告代原告按合同约定面积缴纳了契税，但超出部分损失系被告违约给原告所造成，应由被告负担，超额363.63元应予以退还，利息部分因被告只是代收，不予支持。关于迟延取得房产证违约金，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，出卖人承担迟延取得房产证违约责任的前提是“由于出卖人的原因”，本案中原告并未举证证实延迟取得房产证基于出卖人的过错，故应承担举证不能的不利后果，该项诉请不予支持。关于燃气入网费，与购房面积缩水一事无关，不属于本案审理范围，可另行主张。关于超额贷款损失，已经由退还购房款及支付利息方式予以弥补，属于重复主张，不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：   一、被告迁西县鑫宝房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告付伟购房款人民币36354.5元，并以36354.5元为基数自2018年10月25日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率给付资金占用期间的利息；   二、被告迁西县鑫宝房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告付伟超额缴纳契税人民币363.63元；   三、驳回原告付伟其他诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费3480元，减半收取计1740元，由原、被告各负担870元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。   审判员 杨立国     二〇一九年十一月七日   书记员 杜小慢