四川省攀枝花市仁和区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0411民初2937号 原告：四川省十九冶集团物业服务有限公司，住所地：攀枝花市东区人民街二村，统一社会信用代码：91510400686117966G。 法定代表人：李俊龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李奎林，四川有度律师事务所，执业证号：15101201410752783。 被告：攀枝花康正益权汽车销售股份有限公司，住所地：攀枝花市仁和区天宇路83号，统一社会信用代码：91510400MA63TM5866。 法定代表人：刘庆渝，董事长。 委托诉讼代理人：曾勇，四川三才律师事务所律师，执业证号：15104200910633063。 被告：攀枝花山人投资管理有限公司,住所地：攀枝花市仁和区天宇路89号，统一社会信用代码：91510400MA6211K05M。 法定代表人：谢敏，系公司总经理。 委托诉讼代理人：唐江，四川道合律师事务所律师，执业证号：15101200010156564。 原告四川省十九冶集团物业服务有限公司（以下简称十九冶公司）与被告攀枝花康正益权汽车销售股份有限公司（以下简称康正公司）、攀枝花山人投资管理有限公司（以下简称山人公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序进行审理。诉讼过程中，原告十九冶公司向本院申请追加山人公司为被告，本院依法予以准许并通知山人公司作为被告参加诉讼。本案于2019年11月1日公开开庭进行了审理。原告十九冶公司的委托诉讼代理人李奎林，被告康正公司的法定代表人刘庆渝及委托诉讼代理人曾勇、被告山人公司的委托诉讼代理人唐江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告十九冶公司向本院提出诉讼请求，1、判令二被告连带向原告支付2018年9月1日至2019年8月31日期间拖欠的物业费80402.4元；2判令二被告连带支付逾期违约金（以未付金额为基础，按未付金额的3%每天为标准分段计算。暂计至2019年8月31日为62593元，实际金额请求计算至物业服务费清结之日止）；3诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年8月30日，原告与山人公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为山人公司“攀枝花人和旧机动车交易市场及商住楼”物业项目，提供前期物业服务。合同约定：负有缴费义务的业主包括物业实际使用人；前期物业收费标准为2.6元/平方米/月；业主缴费周期为半年；业主缴费时间为每个月缴费周期起始日15日内；业主缴费方式为半年预交。康正公司承租山人公司“攀枝花仁和区天宇路86号”商铺，从事经营活动。因该承租商铺在物业服务范围之内，故依据合同相关规定，承租商铺的物业服务费应由被告实际承担并交纳。自2018年9月1日起，原告为包含承租商铺的物业项目提供物业服务。但被告拒不缴纳物业服务费，经原告多次催收，均未果。现提起诉讼，清人民法院依法判决。 被告康正公司辩称，按物业管理条例规定，原告在提供前期物业服务时，是否进行招投标应予查明。原告未完全履行义务，应按质价相等的原告，相应的减少物业费。原告提供的物业服务确实存在瑕疵，被告不交物业费事出有因，所以不同意交纳违约金和诉讼费。 被告山人公司辩称，我们把物业租赁给了康正公司，物业受益人也是康正公司，我们应承担补充连带责任。康正公司确实反应过物业服务质价不一致，请求法院酌情调整。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院依法认定以下事实：被告山人公司系“攀枝花市人和旧机动车交易市场及商住楼”项目及开发商；2013年7月8日，其就该项目物业服务进行招投标，原告十九冶公司中标。2013年11月26日，被告山人公司与原告十九冶公司签订前期物业服务合同，合同约定由十九冶公司为“攀枝花市人和旧机动车交易市场及商住楼”提供前期物业服务。2017年8月31日，双方续签物业服务合同；续签合同期满后，双方于2018年8月30日再次续签物业服务合同，合同期限自2018年9月1日起至业主委员会代表全体业主与续聘或冲洗选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止，双方还约定物业服务费用采用包干制计费，其中商业用房物业服务费为2.6元/平方米·月，被告山人投资尚未出售或尚未交付的物业，物业服务费由被告山人投资足额承担，业主出租的商屋或住宅，物业费的交纳由出租方和承租方协商约定，如由承租方缴纳须出租方和承租方一起到物管处办理相关手续，如承租方不按期交纳物业服务费，业主方有义务督促其缴纳并承担连带责任；物业服务费从合同生效之日起按月交纳；未按时、足额交纳物业服务费，经原告十九冶公司书面催告限期仍未交纳的，承担违约期间未付金额0.3%/天的违约金，合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告十九冶公司为项目提供物业服务。 2017年5月15日，被告山人公司与被告康正公司订立《房屋租赁合同》，约定由山人公司将“攀枝花市人和旧机动车交易市场及商住楼”项目中的位于攀枝花市仁和区天宇路83号房屋出租给康正公司，合同中记载建筑面积为2577平方米，租赁期间自2017年8月1日至2027年7月31日，物业服务费为2.6元/平方米/月，由康正公司按约向物管公司交纳。被告康正公司承租案涉商业用房后，自2018年9月1日起至2019年8月31日未交纳物业服务费合计80402.4元（2577㎡×2.6元/月/平方米×12个月）。现原告诉讼来院，要求被告支付拖欠的物业服务费及违约金。 诉讼过程中，原告十九冶公司明确表示按照房屋租赁合同中记载的建筑面积计收物业服务费。 上述事实有当事人的陈述及物业服务合同、房屋租赁合同等证据在案佐证，本院依法予以采信。 本院认为：本案中，原告与被告山人公司签订的《物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的规定，该协议合法有效，双方当事人应当按照协议履行各自义务。协议签订至今，原告作为物业管理企业，组织人力、物力为案涉物业提供了物业服务，有权按约及时取得相应的物业管理费。康正公司在实际接受了原告的物业管理服务后，理应及时按约支付相应的物业管理服务费用。康正公司自2018年9月1日起至2019年8月31日期间作为案涉物业的实际使用人，应当按照物业服务合同约定交纳物业服务费80402.4元，现原告要求康正公司支付80402.4元的诉求，不违反法律规定，本院依法予以支持。根据物业服务合同，山人公司对于康正公司拖欠物业服务费的行为应承担连带责任，本院对此予以确认。针对原告主张的违约金，根据相关法律规定，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失，现原告未举证证明其实际遭受的损失，故对原告的该诉讼请求，本院依法不予支持。故本院不予支持其要求被告支付违约金的诉求。物业管理涉及物业公共建设与管理，原告履行物业管理职责是多方面、长期性的，即使原告在履行物业服务合同时确实存在瑕疵，被告不能因为原告在某些方面、某一时期履行服务合同存在不足，以此否定原告所付出的服务，不予支付物业服务管理费，不但不利于物业服务的改善，亦可能损害其他已交费业主的合法权益。如果业主认为物业服务企业没有履行或没有全面履行物业服务合同约定的义务，业主应当采取要求物业服务企业限期整改、尽快依法成立业主委员会、通过业主委员会解聘物业公司，或者协商变更收费标准等合法途径解决，因此，二被告请求减少物业服务费的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告攀枝花康正益权汽车销售股份有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告四川省十九冶集团物业服务有限公司自2018年9月1日起至2019年8月31日期间的物业服务费80402.4元； 二、被告攀枝花山人投资管理有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告四川省十九冶集团物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3160元，减半收取1580元，由被告攀枝花康正益权汽车销售股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员  王瑶玥 二〇一九年十一月二十五日 书记员  李 露