福建省闽清县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0124民初2425号 原告：胡永灯，男，1993年10月5日出生，汉族，住福建省古田县。 原告：胡某，女，2005年10月24日出生，汉族，住福建省古田县。 委托诉讼代理人：黄益敏，福建瑞权律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林娥，福建瑞权律师事务所律师。 被告：福建西雅图置业有限公司，住所地福建省闽清县闽江大道1号理想湾小区5－001室，统一社会信用代码913501240732309236。 法定代表人：陈文岩，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：卓文彬，上海建纬（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱金凤，上海建纬（福州）律师事务所律师。 原告胡永灯、胡某与被告福建西雅图置业有限公司（以下简称西雅图公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林娥、被告西雅图公司委托诉讼代理人朱金凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡永灯、胡某向本院提出诉讼请求：一、判令被告自2018年3月1日始至办结诉争商品房的不动产权证书之日止，以购房总价458219元为基数，按日0.01%标准向原告支付逾期办理不动产权证书的违约金，违约金暂计人民币19474.31元（从2018年6月1日暂计至2019年7月31日，计425天）；二、判决被告立即办理房屋所有权初始预登记，并将讼争房屋所有权属登记办理至原告名下；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年7月29日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：买受人购买出卖人坐落于闽清县的商品房，总价款458219元；签约时买受人应支付首期购房款98219元，余款360000元申请办理银行按揭贷款；出卖人应在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定条件的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金等权利、义务内容。合同签订后，原告依约履行了付款义务，但至今被告未完成前述义务，导致原告未取得诉争商品房的不动产权证书，被告的行为已构成严重违约，应承担合同约定项下的违约责任。 西雅图公司辩称，一、西雅图公司已按约办理商品房预告登记，并按约交付房屋，不存在违约情形。西雅图公司无法办理房屋所有权初始登记与原告无法办理房屋的不动产权证，系因原告在收房后对房屋进行违规装修及违章搭建的行为，直接导致整个项目被限制办理产权，全部过错在于原告，不能归责于西雅图公司，西雅图公司就此不承担违约责任。二、原告进行违章搭建，违反《商品房买卖合同》第十七条以及附件五《临时管理规约》第八条的约定，应当予以拆除并恢复原状，承担因此造成无法办理不动产权证等不利法律后果，并应赔偿西雅图公司因此造成的所有损失。三、即使西雅图公司要承担逾期办证的违约责任，原告违约金的计算比例、计算时间均有误，应据实进行调整。四、西雅图公司严格遵守国家法律法规条例政策的规定，不能向登记机构恶意隐瞒业主违规装修及违章搭建的行为，递交虚假的登记资料骗取办理不动产权登记，即使形式审查通过取得不动产权登记，也是属于违法的无效登记，会被撤销纠正。原告的诉讼请求要求对存在违章建筑的案涉房屋进行不动产登记不符合法律法规规定，法院不应予以支持，也不能判决西雅图公司为此承担逾期办证的违约责任。综上，恳请贵院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：胡永灯、胡某提供的《闽清县国土资源局信访事项处理答复意见书》等书面信访材料、福州市12345便民惠企服务平台页面、网易新闻页面、宣传资料及照片等证据内容真实，与本案具有关联性，结合本院受理的商品房销售合同纠纷中关于西雅图公司对理想湾一期5＃、6＃、7＃、8＃、9＃、10＃楼采光井部位违规浇筑水泥坪的认定及虚假宣传被行政处罚的事实，足以证明涉案房屋至今未进行所有权初始登记，无法办理不动产权证系西雅图公司的违约所致。《关于解除理想湾一期5＃、6＃、7＃、8＃、9＃、10＃楼业主产权限制的函》系闽清县“两违”综合治理专项行动领导小组办公室出具，可以证明2019年8月16日，闽清县“两违”办已解除对理想湾一期5＃、6＃、7＃、8＃、9＃、10＃楼有关业主产权的登记、变更、抵押等手续办理的限制，予以采信。 西雅图公司提供的证据《商品房买卖合同》及附件、《关于限制办理产权手续的函》及附件、装修违规整改通知书不足以证明案涉商品房违建系胡永灯、胡某所为，存在“两违”情形。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月29日，胡永灯、胡某与西雅图公司签订了《商品房买卖合同》及附件，约定胡永灯、胡某向西雅图公司购买位于闽清县，总价为458219；签约时胡永灯、胡某支付98219元作为首期购房款，余款360000元申请办理银行按揭贷款；西雅图公司应当在2017年5月31日前将符合约定条件的商品房交付胡永灯、胡某使用；商品房达到交付使用条件后，西雅图公司应当书面通知胡永灯、胡某办理交付手续。双方进行验收交接时，西雅图公司应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单;西雅图公司应在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由西雅图公司提供的资料交付胡永灯、胡某。如因西雅图公司的原因，胡永灯、胡某不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按第2项处理：胡永灯、胡某不退房，西雅图公司自逾期之日起每日按已付房价款的0.01%向胡永灯、胡某支付违约金等条款。合同签订后，胡永灯、胡某依约向西雅图公司支付全部购房款。2017年7月12日，西雅图公司将案涉商品房交付胡永灯、胡某使用，但西雅图公司至今仍未向闽清县不动产登记和交易中心申请办理开发项目不动产首次登记（总登记），故案涉商品房无法办理产权证。 另查明，闽清县“两违”综合治理专项行动领导小组办公室于2017年11月15日发函至闽清县房地产管理所，限制办理理想湾一期5#、6#、7#、8#、9#、10#楼业主产权的登记、交易、抵押等相关手续。2019年8月16日，闽清县“两违”综合治理专项行动领导小组办公室根据本院受理的商品房销售合同纠纷中关于理想湾小区5#、6#、7#、8#、9#、10#楼采光井部位被西雅图公司违规浇筑水泥坪的认定，解除前述5幢楼有关业主产权的登记、变更、抵押等手续办理限制。 本院认为，《商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，且内容及形式未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。双方当事人的主要争议焦点如下：一、西雅图公司是否构成违约。合同签订后，胡永灯、胡某已依约交纳了全部购房款，西雅图公司依约应于交房后365日内办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由西雅图公司提供的资料交付胡永灯、胡某，但西雅图公司未履行上述约定义务，致使胡永灯、胡某无法办理不动产权证，故西雅图公司已构成违约，应承担相应的违约责任。西雅图公司抗辩系胡永灯、胡某违建、违修导致其无法办理初始登记，但所提供的证据尚不足以证明其上述主张，故对该抗辩，不予支持。案涉商品房现因未办理开发项目不动产首次登记（总登记），尚不具备办证条件，待条件成就后，西雅图公司应履行办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付胡永灯、胡某的义务。二、违约金的计算标准及计算期间。关于违约金的计算标准问题，现胡永灯、胡某不主张退房，要求西雅图公司应自逾期之日起每日按已付款的0.01%支付违约金。本院结合西雅图公司已向业主交付商品房，并未影响到业主的居住使用权，逾期办证也未给业主造成难以弥补的损失等实际履行情况，考虑到我国合同法对违约金的规定系以补偿损失为主、惩罚违约为辅，从衡平合同双方利益、兼顾公平原则出发，本院酌定逾期办证违约金按每日0.0075%的标准计算。关于违约金的计算期间问题，案涉商品房实际交房使用时间为2017年7月12日，交房使用后第365日为2018年7月12日，故违约金的计算期间应为自2018年7月13日起至西雅图公司办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由西雅图公司提供的资料交付胡永灯、胡某之日止。 综上所述，对胡永灯、胡某的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 一、福建西雅图置业有限公司应于具备办证条件之日起十日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付胡永灯、胡某； 二、福建西雅图置业有限公司于本判决生效之日起十日内向胡永灯、胡某支付逾期办证违约金（违约金以已付购房款总额458219元为基数，按每日0.0075%的标准，自2018年7月13日起计算至福建西雅图置业有限公司将办理权属登记需要由其提供的资料交付胡永灯、胡某之日止）； 三、驳回胡永灯、胡某的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费387元，减半收取193.5元，由胡永灯、胡某负担25元，福建西雅图置业有限公司负担168.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  钱旭 二〇一九年十一月二十七日 书记员  徐静 附法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -8-