淮安市清江浦区人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏0812执异149号异议人（利害关系人）：陈霞，女，汉族，1969年3月30日出生，住淮安市清江浦区。申请执行人：干建虎，男，汉族，1963年11月8日出生，住淮安市清江浦区。申请执行人：相玉珍，女，汉族，1962年6月24日出生，住淮安市清江浦区。被执行人：江苏飞达利集团有限公司，住所地淮安市。法定代表人：孙凤芹，该公司总经理。被执行人：王守强，男，汉族，1955年5月20日出生，住淮安市清江浦区。被执行人：孙凤芹，女，汉族，1956年5月16日出生，住淮安市清江浦区。第三人：李建明，男，汉族，1985年8月1日出生，住淮安市淮阴区。在本院执行干建虎、相玉珍与江苏飞达利集团有限公司（以下简称飞达利公司）、王守强、孙凤芹民间借贷纠纷一案中，异议人陈霞向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。异议人陈霞向本院提出如下异议请求：申请撤销将中天虹桥花园淮海北路149-8号商铺处置给李建明的执行行为。事实和理由：异议人系飞达利公司的合法债权人，且申请了执行，后异议人才得知上述商铺被法院处置给了李建明，但该处置行为错误，理由如下：一、李建明与149-8号商铺所有权人即飞达利公司没有债权债务关系，涉案商铺的抵押情况为：相玉珍350万元、韦津津100万元、王芹300万元、姜艳600万元，并未登记李建明为抵押权人，李建明也非执行债权人，法院将涉案商铺处置给李建明，无法律依据。二、干建虎与飞达利公司没有债权债务关系，干建虎也不是登记的抵押权人，而相玉珍的抵押登记材料中的借款合同、抵押合同的债权人也只有相玉珍一人，干建虎也不是债权人，在（2016）苏0802民初704号民事调解调解时，原、被告双方均没有任何不同意见，350万元有无实际交付也没有进行审查。三、执行程序存在多处违法行为、漏洞百出。1、评估程序不合法，涉案商铺拍卖价系依据2016年8月23日的（苏）象仁淮安（2016）字第152号抵押房地产预评估意见作出，该预评估报告非正式评估报告，且并不是为司法拍卖所作。异议人作为利害关系人，也从没有收到过法院关于涉案商铺执行、处置的任何通知或公示。2、谈话笔录签字不一致。从2017年1月2日法院与相玉珍、韦津津、王芹、姜艳的谈话笔录看，法院履行的不是司法拍卖程序，而是私人之间的交易。3、无日期私下协议取代司法拍卖。未签署日期的和解协议书载明：149-8号商铺经过二轮拍卖均流拍，却未提及拟定2017年5月14日上网拍卖又撤回的事实。且李建明、干建虎不是执行债权人，无资格参与拍卖房产的议事。此外，和解协议书中的韦津津、王芹、姜艳的债权都没有得到生效法律文书的确认，他们都不是执行债权人。4、用证明代替拍卖成交确认书。涉案商铺进行了三次拍卖（第三次撤回）。但卷宗中却有一份情况说明，载明涉案商铺经法院司法拍卖，竞买人李建明竞买价465.6万元。该情况说明与网拍记录不符，李建明未缴纳保证鑫，法院认定李建明为竞买人违规。综上，特提出本案执行异议。申请执行人干建虎、相玉珍称，申请执行人与飞达利公司有合法的债权债务关系。和解协议确认先将房屋抵给申请执行人，然后再由李建明购买，李建明也付了钱，这个行为也是合法的。所以异议人陈霞要求撤销将中天虹桥花园淮海北路149-8号商铺处置给李建明的执行行为不成立。第三人李建明称：其是债权人姜艳的丈夫，是合法的债权人，第三人合法购买涉案商铺，465.5万元的购房款只剩10多万没有付给相玉珍，故陈霞的异议不能成立。本院查明，2016年2月22日，原淮安市清河区人民法院立案受理干建虎、相玉珍诉王守强、孙凤芹、飞达利公司民间借贷纠纷一案。2016年4月14日，原淮安市清河区人民法院作出（2016）苏0802民初704号民事调解书，该调解书调解协议的内容为：一、被告王守强、孙凤芹、飞达利公司于2016年4月17日前归还原告干建虎、相玉珍借款本金350万元及利息10万元，合计360万元；二、原告干建虎、相玉珍对被告飞达利公司位于淮安市清河区中天虹桥花园小区淮海北路149-8号房产按照抵押权成立先后顺序享有优先受偿权；三、原告干建虎、相玉珍放弃其他诉讼请求。案件受理费37413元，减半收取18706.5元，原告干建虎、相玉珍自愿负担。后干建虎、相玉珍向本院申请强制执行，2016年4月21日，本院执行立案，执行案号为（2016）苏0802执703号。2016年4月28日，本院立案受理陈霞与飞达利公司、王守强、孙凤芹、王子杰、江苏名人酒业有限公司、梅雪民间借贷纠纷一案。2016年7月20日，本院依法作出（2016）苏0802民初1869号民事判决：一、被告飞达利公司应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告陈霞借款本金682440元及利息（按年利率24%计算自2016年1月6日起至实际给付之日止，并应扣除已付利息2710.4元）；二、被告飞达利公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告陈霞法律服务费30000元；三、被告王守强、孙凤芹、王子杰、江苏名人酒业有限公司对被告飞达利公司的上述债务承担连带责任保证；四、驳回原告陈霞的其他诉讼请求。2016年8月23日，陈霞向本院申请强制执行，执行案号为（2016）苏0802执1720号。另查，中天虹桥花园淮海北路149-8号不动产登记的所有权人为飞达利公司，登记的抵押权人分别为相玉珍、韦津津、王芹、姜艳，登记的债权数额分别为350万元、100万元、300万元、600万元。2016年9月15日，原淮安市清河区人民法院在司法拍卖平台发出拍卖公告，以582万元的起拍价公开拍卖上述不动产，后流拍。2016年10月27日，原淮安市清河区人民法院再次在司法拍卖平台发出拍卖公告，以465.6万元的起拍价公开拍卖上述不动产，后流拍。2017年4月27日，法院再次在司法拍卖平台发出拍卖公告，以373万元的起拍价公开拍卖上述不动产，后以案外人提异议为由撤回拍卖。在（2016）苏0802执703号（续）卷宗中的短信记录的对话显示：“本院拍卖你305平方的门面房，债权人干建虎提出每平方挂价15000元，你是否同意。请回复”。回复称：“同意贵院按债权人提出的每平方米15000元挂价。王守强”。落款日期为2017年1月2日的谈话笔录中写明：被谈话人：相玉珍、韦津津、王芹、姜艳。问：你们四人协商什么结果。答：由姜艳交20万保证金至法院账户，法院暂停拍卖，在2017年5月10日左右，以373万元上网拍卖，由姜艳负责拍下该房，在460万元以上的，姜艳不负责，在460万元以下的的部分，姜艳购买，但相玉珍的360万元，韦津津的100万元由姜艳负责。如果在第三轮姜艳不买下该房，则20万元保证金法院没收，另外该房的租赁自然解除，姜艳、李建明自动离开租赁房屋，法院不用清场。另经协商，韦津津的数额调整为90万元，但是如果是第三人竞拍高于460万元时，还应保证韦津津权利。在该谈话笔录下方签名为：姜艳、李建明、相玉珍、韦津津。在（2016）苏0802执703号（续）卷宗中的和解协议书写明：本院在执行干建虎、相玉珍与王守强、孙凤芹、江苏飞达利集团有限公司借贷一案中达成如下协议：一、本院依法拍卖江苏飞达利集团有限公司的中天虹桥花园淮海北路149-8号房屋，对其拍卖程序及评估价格申请人干建虎、相玉珍及他项权利人韦津津、王芹、姜艳均不表异议。二、经过二轮拍卖，均流拍，流拍价为465.6万元，现申请人及他项权利人韦津津、王芹、姜艳均不同意再进行第三轮拍卖，申请人干建虎、相玉珍同意以流拍价465.6万元接受该房，同时表示将该房以465.6万元抵给他项权利人姜艳、李建明，另外的他项权利人韦津津、王芹表示同意。本案中的权利人、申请人及他项权利人对此均表示同意。三、协议签订后由姜艳、李建明付给申请人干建虎、相玉珍人民币335万元，干建虎、相玉珍放弃其他所有权利，付给他项权利人韦津津85万元，付给他项权利人王芹16.5万元。四、在干建虎、相玉珍、韦津津、王芹收到钱以后书面申请本院解押，本院将强制解押，下达过户材料给李建明、姜艳，如果李建明、姜艳在付清上述款项后，干建虎、相玉珍、韦津津、王芹即使不同意解押，本院也将强制解押，将上述房屋过户给李建明、姜艳。……。在协议下方签名为：李建明、干建虎、相玉珍、韦津津、王芹、姜艳。另查，本院向中国银行城中支行出具的落款日期为2017年10月11日的《情况说明》写明：干建虎、相玉珍诉江苏飞达利集团有限公司民间借贷纠纷一案，现被执行人位于淮安市××花园××号房屋被我院司法拍卖，竞买人李建明（），竞买价465.6万元，其中230万元由其向贵行申请贷款，贷款直接汇入本院账户（附后），此件仅作为银行贷款使用。落款日期为2017年10月的《拍卖确认书》载明：买受人李建明于2017年10月10日通过淘宝网司法拍卖网络平台，提供公开竞价成交，最终以最高价竞得下列拍卖标的，标的地址：淮安市××花园××号房产，建筑面积305.86平方米，成交价465.6万元，保证金及首付款235.6万元已经交付本院账户，余款到银行申请贷款交付本院账户后，办理相关过户手续。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十二条规定：被执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的,人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理；申请执行人拒绝接收或者管理的，退回被执行人。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条规定：拍卖成交或者以流拍的财产抵债的，人民法院应当作出裁定，并于价款或者需要补交的差价全额交付后十日内，送达买受人或者承受人。本案中，首先，从三次网拍的情况看，一次、二次网拍均流拍，三次网拍为撤回，涉案标的物并未通过网络拍卖成交；其次，从《和解协议书》看，其实质系以飞达利公司名下流拍的中天虹桥花园淮海北路149-8号不动产抵偿欠申请执行人干建虎、相玉珍的债务，再由干建虎、相玉珍将上述不动产“抵”给姜艳、李建明，但根据法律规定，无法拍卖或变买的财产，仅能作价后交付申请执行人抵偿债务，故《和解协议书》再“抵”给姜艳、李建明的约定与上述法律规定的精神不符，且至今亦未出具以物抵债的裁定书。第三，李建明并未通过网拍的途径竞得涉案标的物，故《情况说明》、《拍卖确认书》中确认由李建明竞淮安市××花园××号号不动产的执行行为，亦属不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条之规定，裁定如下：撤销法院确认由李建明竞得淮安市中天虹桥花园淮海北路149-8号不动产的执行行为。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向淮安市中级人民法院申请复议。审 判 长  陈 斌审 判 员  严晓岚人民陪审员  张桂珍二〇一九年十一月二十二日书 记 员  郭 杨