福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽07民终1458号 上诉人（原审被告）:福建永森房地产开发有限公司，住所地福建省南平市延平区朱熹路58号湖岸观邸1号楼四层。 法定代表人：黎允仪，董事长。 委托诉讼代理人：朱金凤，南平市延平区中伦法律服务所法律服务工作者。 委托诉讼代理人：冯积仁，南平市延平区中伦法律服务所法律服务工作者。 被上诉人（原审原告）:徐玉彩，女，1983年7月15日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 被上诉人（原审原告）:周玲灿，男，1983年10月11日出生，汉族，住福建省寿宁县。 共同委托诉讼代理人：冯展利，福建联政律师事务所律师。 上诉人福建永森房地产开发有限公司（以下简称永森房地产公司）因与被上诉人徐玉彩、周玲灿商品房买卖合同纠纷一案，不服南平市延平区人民法院（2019）闽0702民初1731号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 永森房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回徐玉彩、周玲灿的诉讼请求。事实和理由：一、双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，遇到昼夜降雨超过50MM、停电、政府政策性限制等情况，造成无法正常施工的，出卖人可以顺延交房日期。永森房地产公司提供的证据可以证明受天气影响46天，停电10天，并且有受政策限制的天数，一审对永森房地产公司认为应扣减110天逾期交房的抗辩意见未予采纳错误。二、永森房地产公司以抗辩的方式提出对徐玉彩、周玲灿逾期签订商品房买卖合同违约金、逾期办理按揭贷款违约金、逾期接收房屋保证金用以抵扣逾期交房违约金的意见未予采纳错误。 徐玉彩、周玲灿辩称,一、关于停工天数是否应当扣除的问题。下雨、停电、节假日不属于不可抗力。《商品房买卖合同（预售）》是永森房地产公司出具的格式合同,永森房地产公司对停工应扣除的情形没进行明确的提示，对购房户不发生法律效力，属无效条款。二、购房户逾期付款违约金的问题。根据当时的交易习惯，购房贷款都是购房户委托房地产开发公司去办理，贷款手续的办理进度，不由购房户决定，因此贷款逾期的责任不应当由购房户来承担。三、按时交付房屋是出卖人的义务，对购房户而言接收房屋是权利，权利人不能承担违约责任，除非逾期接受给出卖人造成损失，因此永森房地产公司主张每天房屋保管费100元的损失，没有任何的依据。永森房地产公司采取了什么方式，什么措施保管房屋也没有相关的支出凭证。请求驳回永森房地产公司的上诉请求，维持一审判决。 徐玉彩、周玲灿向一审法院起诉请求：永森房地产公司向徐玉彩、周玲灿支付逾期交房违约金38574元。 一审法院认定事实：永森房地产公司以出让方式取得位于南平市江南新区树坑地段地块的土地使用权。经批准，永森房地产公司在上述地块建设商品房，商品房项目核准名称为延湖湾（湖岸观邸）。2015年1月23日，永森房地产公司经南平市住房和城乡建设局批准，取得了延湖湾项目一期6＃楼的《商品房预售许可证》，许可证号为南房预售证第2015004号。2015年2月27日，永森房地产公司与徐玉彩、周玲灿签订一份《“永森•湖岸观邸”认购协议书》（编号：0000284）。协议主要约定：永森•湖岸观邸项目位于南平市。商品房交付期限暂定为2017年3月31日。乙方（即徐玉彩、周玲灿）认购永森•湖岸观邸6栋5层506室房屋，预计房屋建筑面积100.24平方米，单价为4578元／平方米，总价为458899元。乙方于签订本协议书时，向甲方（即永森房地产公司）支付定金30000元。乙方以按揭贷款或／公积金贷款／一次性付款方式付款的，应于2015年3月1日前携带本协议、身份证件、定金发票原件到甲方营销中心与甲方签订《商品房买卖合同》并支付首付款（定金可冲抵首付款），并在签订《商品房买卖合同》之日起七日内按银行或／住房公积金管理中心要求将办理贷款所需全部资料交予甲方，由甲方协助乙方办理购房贷款。乙方未在甲方通知的时间内前来签订《商品房买卖合同》并办理网络签约、以合同条款无法达成一致或其他任何非双方约定或法律规定事由为由，拒绝或拖延签订《商品房买卖合同》、未按本协议的约定及时足额支付购房款、未于约定期限内提交贷款银行或／及住房公积金管理中心所需全部贷款材料并办理贷款手续的，视同乙方根本约定，甲方可以单方解除本协议或《商品房买卖合同》，在无须另行通知乙方的情况下将乙方认购的商品房另行出售，不予退还定金。甲方也可以选择继续履行认购协议或《商品房买卖合同》，要求乙方立即支付全部购房款并向甲方按日支付逾期应付款万分之五的违约金。本协议经甲乙双方签字盖章之后生效。甲乙双方签订《商品房买卖合同》后，本协议自行终止由甲方收回。《“永森•湖岸观邸”认购协议书》签订当日，徐玉彩、周玲灿向永森房地产公司支付了定金3万元。2015年7月28日，永森房地产公司与徐玉彩、周玲灿签订一份《商品房买卖合同（预售）》（编号：201501764）。合同约定：徐玉彩、周玲灿向永森房地产公司购买位于南平市延平区延湖湾（湖岸观邸）6幢506室的商品房。该房屋建筑面积为100.24平方米，单价为每平方米3670.20元，房屋总价款为367901元。签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金30000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。买受人应于2015年7月28日前支付首期购房款197901元，其余170000元向买受人选定的银行或其它金融机构（贷款机构）申请贷款支付。合同第十一条约定，出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，买受人按每延期一日交纳保管费100元。该合同第十二条约定：“逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人同意不解除合同，自本合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一点五的违约金。如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）市政配套而引致的延误，包括停水、停电等情况造成无法正常施工的；（2）为配合政府的法规、规章命令和市政建设而引起的延误；（3）遇到政府作出禁止施工作业、实施交通管制等决定，造成无法正常施工；（4）遇到昼夜降雨超过50ＭＭ、六级或六级以上大风天气造成无法正常施工的；（5）非出卖人原因导致或引起的工人停工或罢工，以及施工过程中遇到的其他非出卖人所能控制的阻挠、影响、障碍等；（6）因政府政策性限制（包括节日、高考期间施工管制）、征用、政府逾期交地或政府规划变更、政府主管部门验收时间滞后等政府行为；（7）首付款、银行按揭贷款未到达出卖人账户或买受人逾期付款，或仍有其他费用（含契税、物业维修基金等税费）尚未付清；（8）人力不可抗拒、不可克服、不可避免的异常天气（如台风）、疫情（如非典型××）、异常地质情况、政府行为及公共事业部门所引起的原因及事故等原因。”该合同附件十一《补充协议》第六条第二款约定：“买受人采取公积金贷款或银行贷款支付房价款的，应当在购房合同签订当日提交贷款材料（具体资料以贷款银行或公积金管理部门的要求为准），并按照贷款银行或公积金管理部门的要求签署相关借款文件。买受人逾期办理贷款手续的，每逾期一日，买受人应当按日向出卖人支付申请按揭贷款总额日万分之三的违约金，逾期达三十日的，房价款的付款方式变更为一次性付款，买受人应当在出卖人通知之日起7日内付清全部房款。……”《商品房买卖合同（预售）》签订后，徐玉彩、周玲灿向永森房地产公司支付了购房首付款197901元（含定金30000元），永森房地产公司于2015年8月5日向徐玉彩、周玲灿开具一张金额为197901元的销售不动产统一发票。2015年9月11日，徐玉彩、周玲灿、永森房地产公司与兴业银行股份有限公司南平分行（以下简称兴业银行南平分行）签订一份《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定：徐玉彩、周玲灿向兴业银行南平分行借款170000元，用于购买涉案商品房；借款发放至永森房地产公司的银行账户。兴业银行南平分行将借款170000元发放至永森房地产公司账户后，永森房地产公司于2015年9月28日向徐玉彩、周玲灿开具一张金额为17万元的销售不动产统一发票。2018年10月1日，延湖湾项目一期1-8＃楼工程经竣工验收合格。2019年2月18日，延湖湾项目5＃-8＃楼及地下室（局部验收）建设工程经南平市公安消防支队消防验收合格。2019年2月10日，永森房地产公司向徐玉彩、周玲灿发出一份《“延湖湾”小区一期（湖岸观邸）交房通知书》，告知：永森房地产公司将在2019年2月28日开始办理延湖湾小区一期（湖岸观邸）房屋交付手续，建议徐玉彩、周玲灿于2019年3月2日到延湖湾一期项目（永森•湖岸观邸）接待中心办理交付前相关手续。2019年3月9日，徐玉彩、周玲灿接收了涉案房屋，并在《房屋交接验收确认表》上签名确认。嗣后，徐玉彩、周玲灿因与永森房地产公司协商逾期交房违约金未果，诉至一审法院。 另查明，南平市延平区2014年至2018年期间降雨量大于50毫米的天数为34天（具体为2014年3月份1天、2014年4月份1天、2014年5月份2天、2014年6月份1天、2014年7月份1天、2014年8月份2天、2015年4月份2天、2015年5月份1天、2015年6月份2天、2015年7月份1天、2015年8月份2天、2015年9月份1天、2016年4月份1天、2016年5月份1天、2016年6月份2天、2016年7月份1天、2016年9月份3天、2016年11月份2天、2017年1月份1天、2017年6月份3天、2018年3月份3天），六级以上（最大风速≧10.8米/秒）天数为6天（具体为2014年3月份1天、2014年7月份1天、2014年9月份1天、2016年6月份1天、2017年7月份1天、2018年3月份1天），极端高温天气为6天（具体日期为2014年7月31日、2015年8月2日、2016年6月25日、2016年7月24日、2017年7月24日、2018年7月29日）。2014年5月至2019年2月，南平市延平区朱熹路58号路段永森房地产公司“永森地产”、“延湖湾”配变停电10次（具体为2014年10月25日6时00分至2014年10月25日21时49分计划停电，2015年2月13日18时47分至2015年2月13日19时47分故障停电，2015年7月13日5时00分至2015年7月13日19时30分计划停电，2015年8月8日22时38分至2015年8月8日23时23分故障停电，2016年6月3日17时20分至2016年6月3日19时34分故障停电，2017年5月15日20时50分至2017年5月15日23时01分故障停电，2017年11月19日15时25分至2017年11月19日18时05分故障停电，2018年5月25日11时58分至2018年5月25日12时39分故障停电，2018年6月25日16时48分至2018年6月25日20时30分故障停电，2018年9月17日21时56分至2018年9月18日0时58分故障停电）。 一审法院认为，本案争议焦点为：永森房地产公司是否应当向徐玉彩、周玲灿支付逾期交房违约金。徐玉彩、周玲灿与永森房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。徐玉彩、周玲灿在合同签订后已向永森房地产公司足额支付购房款，履行了购房人的支付购房款义务。永森房地产公司未在2017年3月31日前将符合约定条件的商品房交付徐玉彩、周玲灿使用，已构成违约，应当承担违约责任。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，永森房地产公司应向徐玉彩、周玲灿支付从2017年4月1日起至《“延湖湾”小区一期（湖岸观邸）交房通知书》载明建议徐玉彩、周玲灿办理交付手续之日（2019年3月2日）止，每日按已付购房款总额367901元的万分之一点五标准计算的逾期交房违约金共计38629.60元。徐玉彩、周玲灿主张的逾期交房违约金为38574元，低于38629.60元，予以支持。关于永森房地产公司在举证中提出因徐玉彩、周玲灿违约需向永森房地产公司支付逾期签订《商品房买卖合同（预售）》的违约金、逾期办理按揭贷款的违约金、逾期接收房屋保管费三项费用，该三项费用应当用以抵扣逾期交房违约金的抗辩意见。永森房地产公司对于前述三项费用未以反诉形式提出，对于前述三项费用数额不予认定。永森房地产公司提出以三项费用抵扣逾期交房违约金的抗辩意见，缺乏合同依据和法律依据，不予采纳。关于永森房地产公司提出计算逾期交房违约金时应当扣除2014年4月29日至2019年2月28日施工期间受天气影响46天、受停电影响10天及节假日54天的抗辩意见。《商品房买卖合同（预售）》第十二条第二款约定，发生不可抗力或合同约定的若干情形，造成无法正常施工的，永森房地产公司可以据实顺延交房日期，无需承担责任。根据该条约定，永森房地产公司可以延期交房的条件有二，一为发生不可抗力或合同约定的延期情形，二为造成无法正常施工。本案中，永森房地产公司提交的《南平市延平区天气情况分析报告（2013年至2018年）》和《永森房地产停电情况》仅能证明合同约定的延误情形可能存在。永森房地产公司未提交延湖湾永森•湖岸观邸项目的施工日志、监理日志等相关证据，不足以证明涉案工程因大风、暴雨、高温、停电、节假日等因素实际造成无法正常施工，永森房地产公司应承担举证不能的不利后果，故对永森房地产公司的该项抗辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决：福建永森房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内支付徐玉彩、周玲灿逾期交房违约金38574元。案件受理费764.35元，减半收取计382.18元，由福建永森房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 本院认为，《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定发生不可抗力或合同约定的若干情形造成无法正常施工的，永森房地产公司可以据实顺延交房日期，无需承担责任。该合同对顺延交房适用的前提条件，除了发生“不可抗力或合同约定的若干情形”外，还需“据实造成无法正常施工”。换言之，享有顺延交房的权利，即要有约定的情形发生，也要有期间未施工的两方面事实同时并存。本案无证据证明永森房地产公司存在遇到昼夜降雨超过50MM、停电、政府政策性限制等情况下未施工的事实，一审以永森房地产公司举证不能，作出对其抗辩认为应扣除的期间未予支持的处理正确。民事诉讼的抗辩是当事人针对对方当事人诉讼主张进行对抗性与防御性主张，而本案永森房地产公司对逾期签订《商品房买卖合同（预售）》的违约金、逾期办理按揭贷款的违约金、逾期接收房屋保管费的主张，属请求权，依法应以诉讼方式进行，故永森房地产公司以抗辩方式主张该部分权利并用于抵扣逾期交房违约金不当，一审法院据此未予处理正确。 综上所述，永森房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费764.35元，由上诉人福建永森房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 乐 芳 审判员 张聪荣 审判员 江琳清 二〇一九年十一月二十五日 书记员 包哲铭 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 -1- -2-