江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0111民初5737号 原告(反诉被告）：南京大吉房地产开发有限公司,住所地在南京市浦口区汤泉街道。 法定代表人：高勇军，公司董事。 委托诉讼代理人：王力卓、刘桥民，北京大成（南京）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘凤,女,1973年3月10日出生,汉族，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人：赵小宝，江苏德善律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张彦春，江苏德善律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）南京大吉房地产开发有限公司（以下简称大吉房地产公司）与被告（反诉原告）刘凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）大吉房地产公司的委托诉讼代理人王力卓，被告（反诉原告）刘凤及其委托诉讼代理人赵小宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大吉房地产公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方签订的租赁合同；2、判令被告从租赁房屋中迁出并交还房屋；3、判令被告支付房屋租金共计64万元（自2015年3月21日起计算至2017年11月21日，两套商铺分别以每年8万元、16万元计算）；4、判令被告支付逾期违约金473000元（合同解除后被告擅自占用房屋期间的占有使用费，自合同解除之日起按每日1000元计算至2019年3月10日）；5.本案诉讼费由被告刘凤承担。事实和理由：原、被告于2014年11月21日签订《租赁合同》两份，被告向原告承租位于南京市浦口区两套房屋经营餐饮，租期从2015年3月21日至2023年3月20日，共八年，其中前三年为免租期，租金共计180万元。根据合同第二条第一款、第二款约定，2018年3月20日至2019年3月20日承租两套商铺租金分别为8万元、16万元，被告应于2017年9月20日前提前付清。逾期一个月支付租金的，原告有权解除合同，被告无免租期待遇，租金按照实际租期计算（两套商铺租金标准分别为每年8万元、16万元）。逾期支付租金的，被告应按每日1000元向原告支付违约金。首笔租金缴纳期满后，被告未依约支付租金。2017年10月9日，原告再次发函催促被告缴纳首笔租金，但被告至今仍未支付租金。无奈之下，原告于2017年11月22日发函解除了双方签订的两份《租赁合同》。综上，被告已构成违约，案涉租赁合同已经解除，被告应立即向原告交还房屋并支付到期租金和违约金。故诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 刘凤辩称：双方的两份租赁合同合法有效，原告不享有单方解除权，如果要解除合同必须经双方协商一致，被告同意解除，但是原告要承担相应的责任。原告所主张的第三项诉请，这个期间属于合同约定的免租期，目前免租期已经正常履行结束，被告也不存在违约行为，所以原告要求被告支付免租期内的房租没有法律依据。被告不存在违约行为，所以无需支付违约金。被告认为支付免租期的房租本身就是一种承担违约责任的方式，如果再按照每天1000元计算逾期付款违约金，这两种违约责任的方式每一种都严重超出了原告的损失，如果被告由于各种客观原因逾期支付房租，原告的损失也仅仅是房租对应利息损失，而原告的第三项、第四项诉请远远超出其损失的范围。依据双方签订的租赁合同第五条第二款，如果被告有逾期支付租金的行为，原告首先应当选择从保证金中扣除相应的金额，在扣除以后由被告补足保证金，原告无权直接单方解除合同。原告为被告提供的租赁房屋长期存在漏水的现象，被告多次报修原告置之不理，给被告的生产经营造成了重大损失。如果合同解除，也是由于双方的责任造成，而不是被告的恶意违约造成。本案诉讼中，被告在2019年3月11日已经将案涉房屋退还给原告，所以双方租赁合同已经于2019年3月11日解除，因此原告第二项诉请已经实现。2015年3月21日至2018年3月20日属于免租期，不应当支付房租；2018年3月21日至2019年3月11日被告愿意按照年租金240000元支付房租。被告由于不存在违约行为，因此不需要支付违约金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 反诉原告刘凤向本院提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告大吉房地产公司双倍返还反诉原告刘凤保证金60万元；2、判令反诉被告大吉房地产公司承担违约金2.4万元（根据合同第十一条第三款）；3、判令反诉被告大吉房地产公司赔偿反诉原告刘凤装修损失429919元、装修损失评估费17500元，漏水原因鉴定费20000元；四、判令反诉被告大吉房地产公司承担反诉费用。事实和理由：2014年11月21日，反诉原告刘凤与反诉被告大吉房地产公司签订两份《租赁合同》，合同约定反诉原告刘凤承租位于浦口区商铺用于餐饮经营，合同期限从2015年3月21日至2023年3月20日，其中2015年3月21日至2018年3月20日为免租期。2017年6月，反诉被告大吉房地产公司向反诉原告刘凤提出收回涉案房屋，但要求刘凤提出书面的退租申请，刘凤没有同意。由于反诉被告已有收回案涉房屋的意向，而且多次拒绝收取反诉原告刘凤向其缴纳租金保证金，反诉原告无法确定反诉被告是否会继续履行案涉合同，因此，反诉原告一直希望与反诉被告的相关负责人当面进行沟通，但反诉被告没有同意。2017年10月17日，反诉原告在收到反诉被告的《租金催缴通知》后到反诉被告处要求缴纳租金，但反诉被告拒绝收取。此外，由于房屋存在严重的质量问题，导致房屋漏水严重，严重影响了反诉原告的饭店正常经常，但反诉被告一直拒绝维修案涉房屋，故在合同履行过程中，反诉被告没有尽到相应的维修义务，构成根本违约，而反诉原告一直在积极履行合同，不存在拒付租金的情形。现提出反诉，请求法院依法支持反诉原告的请求。 反诉被告大吉房地产公司对反诉原告刘凤反诉请求辩称：1、案涉合同系因反诉原告的违约导致反诉被告2017年11月22日即发函解除合同，反诉被告依法享有合同解除权，故不应承担双倍返还保证金及违约金的责任。2、案涉房屋不存在质量问题，即使存在一定的漏水，在起诉前反诉原告也仅向反诉被告反映了一次，在反诉原告提出维修后反诉被告也已经及时予以维修，至于租赁合同解除后，房屋的状况也与被告无关。另外该房屋自始至终也能够正常经营使用，因此反诉被告不应承担装修损失及鉴定费，请求依法驳回反诉请求。 原告大吉房地产公司为支持其诉讼请求及其主张的事实和理由，向本院提供了如下证据： 一、租赁合同复印件两份，证明该合同由双方于2014年11月21日签订，根据合同约定被告承租了南京市大吉山水田园××、××室，租期为2015年3月21日至2023年3月20日共计8年，租金共计180万元。2018年3月20日至2019年3月20日两套商铺租金分别为8万元、16万元，被告应于2017年9月20日前提前付清，逾期一个月支付租金的原告有权解除合同，被告无免租期待遇，租金按实际租期计算，逾期支付租金的被告应按照每日1000元支付违约金。 租金催缴通知复印件一份，证明2017年10月9日原告发函催促被告支付首笔租金24万元，并明确逾期支付租金将承担违约责任。 三、解除合同通知书及送达证明复印件一份，证明因被告违约原告于2017年11月22日向被告发函解除了案涉两份租赁合同，并要求被告交还房屋。 被告刘凤对原告提交证据的质证意见为： 对于证据一真实性无异议，在合同第五条第二款约定如果承租人违约，出租方应当先行从保证金扣除，而不应当直接解除合同，合同的第九条第一、二款明确了出租方对于房屋的维修责任和义务，合同的第十一条第三款，约定了出租方违约应当承担的违约责任。 对于证据二，被告已经收到，收到通知后被告积极找到原告要求交租金，但是原告的工作人员拒收，并给被告开具了相关的拒收证明。 对于证据三，被告没有收到，当时被告丈夫住院，被告在医院照顾其丈夫，是在原告起诉后被告才知道这个通知，而且被告认为原告没有解除权。 反诉原告刘凤为支持其诉讼请求及其主张的事实和理由，向本院提供了如下证据： 三张保证金收据，证明反诉原告在2014年11月21日缴纳了保证金20万元，在2017年8月14日缴纳了保证金10万元，合计缴纳了保证金30万元。被告（反诉原告）陈述，忘记缴纳保证金时间，在收到催缴通知后被告（反诉原告）就积极去缴纳保证金，但是大吉公司的人员拒绝收取，说要等公司领导通知，直到第三次的时候才收的保证金。 六张房屋报修单（盖山水田园管理处长方形印）、2018年11月7日物业樊鑫出具的说明一份、2019年2月14日紫竹物业出具的情况说明一份（盖山水田园管理处长方形印）及视频光盘、照片，证明在2016年7月16日，2018年7月10日、8月18日、10月10日、11月7日、2019年2月14日反诉原告多次因为二层餐厅顶部渗水严重要求反诉被告维修，但是反诉被告没有实施任何维修。 2017年12月18日大吉房地产公司出具的《说明》、2017年11月30日刘凤通知函打印件一份，《说明》载明：“鉴于刘凤（九龙饭店）租金付款严重迟延，我司已向法院提起诉讼，现刘凤要求支付租金，我司暂时不予接受，待双方在诉讼中协商解决”，证明反诉原告在催缴通知发出后积极履行交款义务，但是大吉房地产公司拒收。反诉原告在2017年11月30日函中表述，“现贵司提出解除合同”是针对在此之前大吉公司多次表示要收回房屋做统一规划开发，而不是因为反诉原告收到了大吉房地产公司的书面解除通知才做出的上述表述。 四、照片打印件19张，证明反诉原告经营饭店的装修情况，反诉原告为经营该饭店花费巨额资金进行了装修，饭店包含一楼大厅、二楼八个包间及厨房。 反诉被告大吉房地产公司对原告提交证据的质证意见为： 对于证据一，真实性无异议，其中10万元的收据缴纳时间是2017年8月14日，已经严重违反了合同约定的保证金缴纳时间。 对于证据二，真实性无法核实，报修单不是原告（反诉被告）出具的，该报修时间分别是2016年7月16日，2018年7月10日、8月18日、10月10日、11月7日，即使案涉房屋在2016年7月曾发生过漏水等质量问题，原告（反诉被告）也已经及时予以了维修，并修复完善，这也是在原告（反诉被告）起诉之前被告（反诉原告）从未再次向原告反映房屋漏水的原因。2019年2月14日情况说明真实性不予认可，该说明并无紫竹物业的公章，说明的书写人身份无法明确，另该说明于事实不符，被告承租房屋后如遇房屋质量问题按照合同约定应当向原告反映，但是被告并没有提交任何向原告主张的证据，原告公司人员也从没有与紫竹物业、被告现场确认过房屋漏水事宜。对2019年2月14日报修单真实性无法确认，该报修单是山水田园管理处紫竹物业出具，鉴于原告早已就案涉事宜向法院提起诉讼，原告也一再表明不存在房屋渗水质量问题，在此情况下被告应该向原告而非案外人提出维修异议，另该报修单发生在原告解除案涉合同后两年，房屋的现状与被告无关（反诉被告要求自行核实有无相关维修的证据，后未提供相关证据）。至于2018年7月10日、8月18日、10月10日、11月7日四份报修单，该情况不属实，与本案无关。刘凤在大吉房地产公司依法起诉后，才一再多次报修，其目的是明显的。即使案涉房屋目前漏水问题严重，也与本案无关，案涉合同早已于2017年11月份解除，刘凤早就应该将案涉房屋交还大吉房地产公司，房屋目前漏水与否与刘凤无关。樊鑫的身份反诉被告无法核实，说明也没有客观性，其本人也无权对案涉房屋情况进行说明，该证据的真实性、关联性均不认可。视频的证据形式依法确认。另案涉合同早已解除，案涉房屋早应当于去年交付大吉房地产公司，如果案涉房屋目前漏水严重，原告保留权利追究刘凤的相关责任。 对于证据三，真实性认可，被告并不是在原告发出缴纳通知后即向原告要求缴纳租金，而是依旧迟延，直至原告发出解除合同通知书，被告迫于合同责任才要求缴纳。根据被告提交的向原告发出的函，可以明确看出被告在2017年11月30日前已经收到原告发出的解除合同通知书，在函中被告提出“现贵司提出解除合同，我方认为贵司解除合同的理由不能成立……”。 对于证据四，真实性、合法性依法核实，但是案涉房屋的装修情况与本案无关。 经被告刘凤申请，本院于2019年5月9日委托东南建设工程安全鉴定有限公司就位于南京市浦口区房屋墙壁渗水原因进行鉴定，东南建设工程安全鉴定有限公司于2019年6月13日作出第SF××号鉴定报告，载明：“渗漏原因分析：1、检查结果显示，一号厅、二号厅、三号厅外墙框架梁与砌体之间有裂缝、外墙面有不规则裂缝，室外雨水通过外墙裂缝进入室内，导致室内装修受损。因此，一号厅、二号厅、三号厅外墙渗漏水与外墙墙体、墙面裂缝有关。2、检查结果显示，三层屋面雨水经外墙根部渗入三层办公室地面，造成二层对应位置室内装修受损。因此该区域渗水与三层办公室外墙渗漏水有关”。鉴定意见为：1、一号厅、二号厅、三号厅外墙渗漏水与外墙墙体、墙面存在裂缝有因果关系；2、二层楼梯间吊顶渗漏水与三层办公室外墙渗漏水存在因果关系。花去鉴定费20000元。经被告刘凤申请，本院于2019年4月委托江苏金汇通房地产资产评估造价咨询有限公司就位于南京市浦口区汤泉街道银泉路88号大吉山水田园××、××号房屋内装修价值进行评估，江苏金汇通房地产资产评估造价咨询有限公司于2019年6月24日作出苏金汇通房估字第[F-2017-318]号估价报告，估价结果：位于南京市浦口区汤泉街道银泉路88号大吉山水田园××、××号室内装修项目在价值时点2019年4月23日评估总价为429919元。花去评估费17500元。 本院对于原告大吉房地产公司提供的证据认证意见：对证据一、证据二双方一致认可，本院予以确认。被告刘凤对证据三辩称未收到，但在反诉中刘凤提交2017年11月30日刘凤通知函打印件一份，反诉原告刘凤在2017年11月30日函中表述，“现贵司提出解除合同”是针对在此之前大吉公司多次表示要收回房屋做统一规划开发，而不是因为反诉原告收到了大吉房地产公司的书面解除通知才做出的上述表述，函中表述与刘凤辩称未收到解除合同通知书相矛盾，本院对刘凤该项辩称不予采信。 本院对于反诉原告刘凤提供的证据认证意见：对证据一、证据三，双方一致认可，本院予以确认。对于证据二，反诉被告辩称即使原告案涉房屋在2016年7月曾发生过漏水等质量问题原告也已经及时予以了维修并修复完善，本案中通过鉴定可知房屋外墙渗漏水与外墙墙体、墙面存在裂缝有因果关系，反诉被告虽辩称已经维修但在本案中未提供维修证据，刘凤多次报修并不违反常理，2018年11月7日物业樊鑫出具的说明一份、2019年2月14日紫竹物业出具的情况说明一份及视频光盘、照片可以互相印证且与诉争租赁房屋现场情况相符，反诉被告亦未提出相反证据，故对证据二证明案涉房屋二楼渗水的真实性予以确认。对于证据四，反诉原告通过照片打印件19张证明反诉原告经营饭店的装修损失情况，对于照片真实性，反诉被告未予否认，但仅通过照片不足以证明装修价值且房屋已经交还原告，故对于装修现存价值情况应参照评估公司的评估意见。 庭审中，原、被告一致认可，诉争房屋于2019年3月11日已交还原告，目前由原告控制。 经过现场勘查，原、被告一致确定：诉争租赁房屋包含一至二层，一楼为大厅不漏水，二楼有六个包间及厨房、卫生间，西边的三个包间在靠近弧形外墙的窗户一侧，外墙渗水明显，窗户周围墙体包括窗户上面的墙体有明显渗水水迹，并且有墙纸脱落，另外三个包间及卫生间没有渗水。另，被告认为二楼楼梯上方石膏板吊顶有明显渗水水迹，厨房也渗水，三楼地面地板有大面积泡水损坏情况；原告认为楼梯上方及厨房渗水情况现场并不明显，三楼泡水的地板确实是在厨房的上方，但三楼地面地板情况与案涉房屋并无必然关联。被告陈述申请鉴定渗水发生的时间，但是鉴定部门无法对渗水时间进行鉴定，所以后来就没有鉴定了。 综上，本院经审理认定以下事实：2014年11月21日，南京大吉房地产开发有限公司（出租方）与刘凤（承租方）签订《租赁合同》两份，租赁房屋位于大吉山水田园××0号商铺、××1号商铺，××0号商铺建筑面积为239平方米，××1号商铺建筑面积为474平方米。租赁后用于餐饮经营，两份《租赁合同》第二条约定，“租赁物业移交日为2014年11月20日，2014年11月21日至2015年3月20日为装修期，租赁期限为2015年3月21日至2023年3月20日，共计8年”。合同第三条第一款约定租金：“2015年3月21日至2018年3月20日为3年免租期，2018年3月21日至2019年3月20日，两套商铺租金分别为8万元、16万元，往后至2023年3月20日四年的××0号商铺租金为10万元、12万元、14万元、16万元，××1号商铺租金分别为20万元、24万元、28万元、32万元，合计租期为2018年3月21日至2023年3月20日，××0号商铺、××1号商铺租金合计各为60万元、120万元”。合同第三条第二款约定：“从2018年3月20日开始，租金为一年一付。乙方须于提前两个月向甲方付清次年房租（第一年房租提前半年向甲方付清），甲方收到款后向乙方提供等额租赁发票；乙方在约定的上述时间内未付清租金应按每日1000元（两合同均约定为1000元）向甲方支付违约金；租金逾期一个月仍未付清的，甲方有权解除合同，乙方无免租待遇，租金按实际租期据实结算（本协议中约定乙方不享有免租期的，免租期的计算标准××0号商铺一年8万、××1号商铺一年16万）”。合同第三条第三款约定：“免租期为叁年，免租期内，乙方无需向甲方支付租金，但乙方须按本合同第四条及第五条的约定交付保证金、承担免租期间乙方使用的电费、水费、燃气费、物业费及相关应当由乙方自行承担的费用。免租期结束日之前至少6个月，乙方应按合同约定向甲方支付次年租金。若在合同履行过程中，非因甲方违约，乙方实际租赁期限不满3年，乙方须按照实际租赁时间支付租金及其它相关费用，不再享受本合同约定的免租期待遇”。合同第五条第一款约定：“乙方签署本合同的同时，须向甲方缴纳租赁保证金××0号商铺100000元、××1号商铺200000元，作为乙方忠实履行本合同中各项条款的保证金。乙方应于2014年11月20日前签署本合同时支付110号商铺50000元保证金、111号商铺150000元保证金，2015年10月1日前付清两套商铺剩余保证金50000元、50000元”。第二款约定：“如果乙方违反本合同的任何条款，甲方有权敦促其履约。若经敦促乙方仍不履行合同约定的义务，则甲方有权扣除保证金或乙方其他费用来抵偿乙方欠缴之款项及因赔偿甲方的损失或滞纳金（以下统称为‘应付款项’）。在甲方按本合同约定用保证金充抵乙方应付款项后，所持保证金少于本条第一款约定的数额时，乙方须在接到甲方通知后五天内立即将保证金补足”。第三款约定：“如乙方未按本条约定缴付或补足保证金，则甲方有权按日收取1000元（两合同均约定为1000元）的违约金或单方面终止本合同。如甲方因此终止本合同，乙方应承担提前终止合同的违约责任”。第四款约定：“乙方按约定完全履行本合同后，甲方无息退还给乙方保证金”。第五款约定：“保证金是针对乙方承租甲方2间商铺的履约担保，在合同履行期间，如果甲方出售其中1间商铺，保证金不予减少；如果甲方将2件商铺全部售出，保证金无息退还给乙方或转移给商铺的买受人”。第七条第一款约定：“甲方负责对该物业公共区域及该物业内公用装置、设施进行日常维修保养，乙方应予以合作（包括但不限于因维修其他物业而需进入该物业）。乙方在使用过程中的任何损失和责任，均由乙方承担，甲方不承担任何责任”。第九条第一款约定：“在租赁期内，甲方负责该物业处于正常可使用的状态，并为乙方正常经营活动提供方便”。第二款约定：“甲方对房屋及其提供的设施（包括工程配套条件）进行定期维修保养，以保证房屋及设施的安全和正常使用。甲方对房屋及设施的定期维修（非甲方控制范围而发生的突发事件除外）保养应提前事先通知乙方，并尽可能在合适的时间进行，尽可能保证乙方的正常经营不受影响。若租赁期内房屋或设施发生妨碍安全及正常使用的损坏、故障时，甲方应在接到乙方报修通知及时进行维修，迅速将其恢复”。第十一条约定：“第一款：如乙方逾期向甲方支付本协议下的任何款项，甲方可采取下列一项或多项措施：1、要求乙方就其迟延支付之应付款项支付滞纳金，其中租金按每日1000元计收；水电燃气费用、物业费之滞纳金按每日100元计收。2、乙方如拖欠租金、水电燃气费用、物业费，并在甲方向其发出要求乙方立即缴付应付款项的书面通知后，五天内仍未缴付该应付款项（无论是否正式追索），甲方有权停止向该物业供应水、电、中央空调或电话线或该物业内之其他设施及服务，且该等权利的行使不影响甲方在此期间向乙方收取租金的权利。甲方对乙方因此而蒙受的任何破坏和损失不承担任何责任。第二款：未经双方协商一致，乙方单方面要求提前终止合同，甲方有权不予退还乙方已付的保证金，并且乙方不享受免租期待遇，按实际租期支付租金；同时甲方对乙方存放在房屋内的所有物品行使留置权。如仍不足以抵付甲方下列损失的，甲方仍有权向乙方追偿因乙方提前退租和出现本合同第十一条所述的违约事件给甲方造成的其他损失和使甲方支出的合理费用。第三款：如未经双方协商一致，甲方单方面要求提前终止合同，乙方有权向甲方要求退还双倍保证金，并承担向乙方支付未到期租约租金的10%作为违约金。第四款：租赁期满或因乙方违约而导致甲方提前终止合同时，乙方均应按约定或甲方要求的时间交还该物业，如乙方未按期交还该物业，在其逾期交还期间内，甲方有权按天数收取合同终止当月的三倍日租金”。第十二条，约定……。原告依约交付房屋，双方按合同履行。 被告刘凤于2014年11月21日向原告大吉房地产公司支付保证金20万元，于2017年8月14日支付保证金10万元，合计支付保证金30万元。 2017年10月9日，原告大吉房地产公司向被告刘凤发出《租金催缴通知》，载明：“刘凤女士：按合同约定，应于2017年9月20日前向我司交纳2018年3月21日至2019年3月20日的租金共24万（××0室8万，××1室16万），但到目前为止仍未收到租金；通知您尽快缴清租金，否则，我司将按合同追责”。 2017年11月22日，原告大吉房地产公司向被告刘凤邮寄《解除合同通知书》，载明：“刘凤：根据合同第二条第一款、第二款约定，2018年3月20日至2019年3月20日承租房屋租金分别为8万元、16万元，您应于2017年9月20日前提前付清。逾期一个月支付租金的，我司有权解除合同，您无免租期待遇，租金按照实际租期计算（租金标准为每年8万元、16万元）。首笔租金缴纳期满后，您未依约支付租金。2017年10月9日，原告再次发函催促缴纳首笔租金，但您至今仍未支付租金。您的行为已经根本违约，现我司郑重函告如下：一、双方签订的两份《租赁合同》解除；二、请您接函后立即从租赁房屋迁出，结清所有费用后将房屋交还我司；三、请您接函后立即按合同约定向我司支付租金及违约金”。EMS邮寄单寄件人签字时间为2017年11月27日16时。 刘凤提交2017年11月30日通知函，通知函中载明：“南京大吉房地产开发有限公司：贵司与我方于2014年11月21日签订《租赁合同》两份，现贵司提出解除合同，我方认为贵司解除合同的理由不能成立：1、2017年贵司约我方还有超市、凤凰楼酒店谈话2次，第一次谈话时，贵司以交房产税为由，要求我方预交部分租金，我方答应预交3万元，但之后不知贵司处于何种原因没有接受我方预交的3万元租金；第二次谈话时，贵司提出要收回房屋，但前提是我方提出书面申请，我方没有答应。贵司以我方未提前半年交付房租为由要求解除合同，但这期间贵司一直和我方协商收回房屋事宜，由于双方未能达成一致意见，导致租金交付的时间顺延，时间顺延并非我方原因，我方从未拒绝支付租金，只是由于贵司有意收回房屋才导致提前交付租金一事发生延误。2、此外，我方认为在租赁合同履行过程中，贵司未按照合同第四条其他费用中第二款水费与电费之约定，向我方收取水电费，存在违约，因此贵司应当承当相应的违约责任。综上，我方在合同履行过程中不存在违约行为，对方存在违约行为，现我方要求对方承担违约责任，同时赔偿我方的经济损失”。 2017年12月18日大吉房地产公司出具《说明》一份，载明：“鉴于刘凤（九龙饭店）租金付款严重迟延，我司已向法院提起诉讼，现刘凤要求支付租金，我司暂时不予接受，待双方在诉讼中协商解决”。 2016年7月16日至2019年2月14日，刘凤因租赁房屋二层餐厅顶部渗水问题多次报修，大吉房地产公司辩称即使原告案涉房屋在2016年7月曾发生过漏水等质量问题，原告也已经及时予以了维修，并修复完善，大吉房地产公司要求自行核实有无相关维修的证据后未提供相关维修证据。 经过鉴定、评估和现场勘查，诉争租赁房屋包含一至二层，一楼为大厅不漏水，二楼有六个包间及厨房、卫生间，西边的三个包间在靠近弧形外墙的窗户一侧，外墙渗水明显，窗户周围墙体包括窗户上面的墙体有明显渗水水迹，并且有墙纸脱落，另外三个包间及卫生间没有渗水；餐厅二楼包间：一号厅、二号厅、三号厅外墙渗漏水与外墙墙体、墙面存在裂缝有因果关系，二层楼梯间吊顶渗漏水与三层办公室外墙渗漏水存在因果关系；位于南京市浦口区汤泉街道银泉路88号大吉山水田园××0号、××1号室内装修项目在价值时点2019年4月23日评估总价为429919元；另，原、被告对于二楼厨房是否渗水及与三楼地面地板有大面积泡水损坏情况的关联性存在争议。 本案审理中，本院组织原、被告进行调解，原告提出调解方案：要求被告给付款项合计70万元，扣减原告交纳的保证金后只要被告再给付40万元，但双方对于付款时间未达成一致。后双方虽要求继续协商，但双方分歧较大，被告要求保证金抵消租金费用，双方互不相欠；原告不同意，双方未能达成一致意见。 上述事实，有《租赁合同》复印件、收据复印件、《租金催缴通知》、《解除合同通知书》、《说明》、鉴定报告、估价报告及原、被告当庭陈述等证据在卷为证。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的租赁合同具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案原、被告签订的两份房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格按照合同约定全面履行自己的义务。 按照两份《租赁合同》约定，2018年3月21日至2019年3月20日，两套商铺租金分别为8万元、16万元，从2018年3月20日开始，租金为一年一付，乙方须于提前两个月向甲方付清次年房租（第一年房租提前半年向甲方付清），甲方收到款后向乙方提供等额租赁发票，被告承租房屋后，应于2017年9月20日前付清2018年3月21日至2019年3月20日房屋租金，被告刘凤未按照协议约定及时支付房屋租金，原告大吉房地产公司于2017年10月9日向被告刘凤发出《租金催缴通知》后，被告仍未支付租金。原告大吉房地产公司向被告刘凤发出《解除合同通知书》，符合两份《租赁合同》的约定：“租金逾期一个月仍未付清的，甲方有权解除合同”，另原告进行了催告，给予被告合理的时间支付租金，被告仍未在合理时间内支付租金，故原告主张行使合同解除权，合理有据，应予支持。但对于合同解除的时间，原告提供的邮寄单寄件时间为2017年11月27日16时，未能证明被告收到解除合同通知的具体时间，但被告提交其2017年11月30日出具的通知函，可以证明被告已经收到解除合同通知，故本院推定2017年11月30日被告已经收到原告发出的解除租赁合同通知，合同自通知到达对方时解除。被告辩称2017年原告拒收租金、保证金，导致租金顺延，但未提供证据证明，且两份《租赁合同》约定剩余保证金计100000元应于2015年10月1日前支付，被告至2017年8月14日方支付，关于租金是在原告催缴直至发出解除合同通知后，原告出具《说明》暂不接受，被告辩称原告在发出解除合同通知之前拒收租金、保证金，缺乏证据，本院不予采信。 原、被告一致认可，诉争房屋已于2019年3月11日交还原告，故原告主张被告从租赁房屋中迁出并交还房屋的客观事实基础已不存在，本院不予支持。 按照两份《租赁合同》约定：租金逾期一个月仍未付清的，甲方有权解除合同，乙方无免租待遇，租金按实际租期据实结算（本协议中约定乙方不享有免租期的，免租期的计算标准为××0号商铺一年8万、××1号商铺一年16万）”。 原告主张被告支付房屋租金64万元，自2015年3月21日起至2017年11月21日，两份《租赁合同》所涉房屋分别以每年8万元、16万元计算，符合两份《租赁合同》约定，本院予以支持，被告应支付租金为24万元*32月/12月=640000元。 原告主张被告支付逾期违约金473000元（合同解除后被告占用房屋期间的占有使用费，自合同解除之日起按每日1000元计算至2019年3月10日），两份《租赁合同》第十一条第四款约定：“租赁期满或因乙方违约而导致甲方提前终止合同时，乙方均应按约定或甲方要求的时间交还该物业，如乙方未按期交还该物业，在其逾期交还期间内，甲方有权按天数收取合同终止当月的三倍日租金”，两份《租赁合同》所涉房屋租金每日计657.53元，原告主张合同解除后每日占有使用费1000元，并未过分高于造成的损失，本院予以支持。占有使用费应从合同解除之日计算至被告实际返还房屋之日，占有使用费为1000元*（15月/12月*365天+10天）=466250元。 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。原、被告对于二楼厨房是否渗水及与三楼地面地板有大面积泡水损坏情况的关联性存在争议，被告申请鉴定的结论并未涉及厨房渗水，被告该项主张缺乏依据，本院不予采信。案涉两份《租赁合同》已经解除，根据鉴定、评估及现场勘查情况，原告未能证明充分履行了出租人的维修义务，考虑房屋的结构、渗水房屋的间数、渗水位置、被告第一次报修时间、渗水确影响承租人经营及被告未提供渗水开始时间的相关证据，本院酌定减少20%的房屋租金和解除合同后的占有使用费。 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）大吉房地产公司双倍返还反诉原告刘凤保证金60万元，被告不能证明租赁房屋二层部分包间和楼梯间渗水导致被告租赁房屋从事餐饮经营的合同目的不能实现，本案因被告未按照合同履行达到合同约定解除条件，原告行使合同解除权，通知被告解除合同，被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）双倍返还保证金，缺乏依据，本院不予支持。同理，对于被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）大吉房地产公司承担违约金2.4万元，本院不予支持。对于房屋渗水鉴定费用，考虑渗水原因及渗水情况，该费用应由原告承担。对于被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）赔偿装修损失429919元、装修损失评估费17500元，双方在合同中对于解除合同的装修费用并未作出约定，原告未能证明充分履行了出租人的维修义务，本院综合合同解除的原因、合同履行的期限、房屋渗水情况、鉴定及现场勘查等，考虑装修残值确有利用价值，酌定由原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）150000元。评估费17500元，由原告（反诉被告）承担6000元，被告（反诉原告）承担11500元。 综上，被告刘凤应支付原告大吉房地产公司房屋租金512000元，房屋使用费373000元，扣除被告支付的保证金300000元，被告刘凤尚应支付原告585000元。原告（反诉被告）应赔偿被告（反诉原告）装修损失150000元。被告（反诉原告）的其他主张缺乏依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十五条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 确认原告（反诉被告）南京大吉房地产开发有限公司与被告（反诉原告）刘凤于2014年11月21日签订两份房屋《租赁合同》（租赁房屋位于南京市浦口区汤泉街道大吉山水田园××0号商铺、××1号商铺）已于2017年11月30日解除； 被告（反诉原告）刘凤于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）南京大吉房地产开发有限公司房屋租金及占有使用费计585000元（房屋租金512000元，房屋使用费373000元，已扣除被告刘凤支付的保证金300000元）； 原告（反诉被告）南京大吉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）刘凤150000元； 驳回原告（反诉被告）南京大吉房地产开发有限公司的其他本诉请求； 驳回被告（反诉原告）刘凤的其他反诉请求。 上述二、三两项抵销之后，被告（反诉原告）刘凤应于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）南京大吉房地产开发有限公司房屋租金及占有使用费合计435000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费14817元，反诉案件受理费14286元，减半收取7143元，鉴定费20000元，评估费17500元，由原告（反诉被告）南京大吉房地产开发有限公司负担30052元，由被告（反诉原告）刘凤负担29408元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费14817元，反诉案件受理费5010元。 审 判 长  汪会中 人民陪审员  张绍明 人民陪审员  云守福 二〇一九年十一月二十二日 书 记 员  弓亚伟