吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉24民终1359号上诉人（原审原告）:延吉市某房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市。法定代表人：张某，该公司经理。委托诉讼代理人：丁振恒，吉林敖联律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈德越，吉林罗天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：交通银行股份有限公司延边分行，住所地吉林省延吉市。负责人：徐某，该分行行长。委托诉讼代理人：元某，该分行职员。委托诉讼代理人：金某，该分行职员。上诉人延吉市某房地产开发有限公司（以下简称“延吉某公司”）因与被上诉人交通银行股份有限公司延边分行（以下简称“交行延边分行”）保证合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初2556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月25日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人延吉某公司的委托诉讼代理人丁振恒、陈德越，被上诉人交行延边分行的委托诉讼代理人元某、金某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。延吉某公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审;2.一、二审诉讼费用由交行延边分行承担。事实与理由：1.延吉某公司与交行延边分行签订协议约定“购房人取得所购房屋的《房地产权证》并以其所购房屋为甲方(被上诉人）贷款设定抵押担保、甲方取得抵押登记证明文件正本之日起，乙方的保证责任解除”，又约定“按照以下第（1）种方式存入保证金:(1）贷款房屋在期房（尚未取得他项权利证的房屋）阶段，应按照贷款发放额的5%存入保证金”，也就是说延吉某公司对期房阶段的房屋贷款进行连带保证，超出期房阶段的保证期间届满，理应解除连带保证责任，同时交行延边分行理应退还给延吉某公司超出剩余贷款总额5%的保证金，一审判决未采信该证据错误。2.一审判决适用法律错误，应予纠正。本案适用《民法总则》的“公平原则”，已达到解除保证责任条件的保证金，应判决交行延边分行退还给延吉某公司。交行延边分行辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回延吉某公司的上诉请求。延吉某公司向一审法院起诉请求：1.依合同约定退还按揭贷款保证金1695650元及违约金351772元；2.判令交行延边分行承担全部诉讼费用。事实与理由：延吉某公司、交行延边分行于2014年3月11日签订“交通银行个人住房抵押贷款业务合作协议”，约定延吉某公司向交行延边分行推荐贷款购房人，并交纳贷款发放额的5%作为保证金，用于担保向购房人发放的期房贷款。同时约定交行延边分行取得抵押登记证明文件正本之日起，延吉某公司的保证责任解除。延吉某公司按该协议约定对指定楼盘水岸新城推荐了332户贷款购房人。按贷款额的5%，已向交行延边分行交纳保证金，全面履行了合同约定义务。现双方指定楼盘水岸新城提前还贷及已办照共计222户，延吉某公司对222户贷款购房人的保证责任已解除，交行延边分行应按约定向延吉某公司返还关于上述222户购房人的保证金1786200元。但是延吉某公司多次与交行延边分行协商返还保证金事宜，都遭到交行延边分行无理拒绝,给延吉某公司造成巨大经济损失。为了公平、公正处理此纠纷，打破行业垄断、我行我素的“套路贷”，故诉至法院，要求交行延边分行退还按揭贷款保证金1695650元及违约金90550元，共计1786200元。庭审中，延吉某公司增加诉讼请求，违约金增加261222元。交行延边分行辩称：1.延吉某公司尚未按约定足额存入保证金。截至目前，案涉保证金质押担保的贷款尚余本金29659026.51元未能结清，延吉某公司主张退还保证金缺乏事实和法律依据。2014年3月11日，经延吉某公司、交行延边分行双方协商一致，签订2014271210001200001号“交通银行个人住房抵押贷款业务合作协议”，对位于延吉市天池路以北、仁川街以西的延吉市水岸新城个人住房抵押贷款业务开展了合作，约定贷款实际发放时按揭房屋为期房的，延吉某公司应按放款金额的5%逐笔存入保证金；该保证金用以担保交行延边分行向购买指定楼盘房屋的购房人发放的全部尚未结清贷款，不限于未转现房屋对应的尚未结清贷款。至2019年7月18日，交行延边分行在水岸新城按揭项目中共发放327笔贷款计53558000元，其中7笔1863000元为现房按揭贷款，扣除后，320笔51695000元为期房阶段贷款发放额，按照5%的约定比例应交保险金为2584750元，而延吉某公司水岸新城项下在交行延边分行保证金余额为1853688.87元，尚缺731061.13元，未足额交存保证金。2.协议中明确约定，购房人购买的指定楼盘房屋办结抵押登记手续仅作为延吉某公司保证责任解除的条件，不适用于保证金质押担保。3.延吉某公司尚未按照协议约定足额存入保证金，故本案不存在保证金超出约定比例的问题，即使如延吉某公司理解其已超额存入保证金，按照协议约定，超出部分款项的退还也应该经过交行延边分行审查同意。一审法院经审理查明：2014年3月11日，延吉某公司（乙方）、交行延边分行（甲方）签订“交通银行个人住房抵押贷款业务合作协议”，约定：合作名称为水岸新城，地址为延吉市天池路北、仁川街以西。经双方同意，延吉某公司推荐购买指定楼盘的购房人向交行延边分行申请个人房产抵押贷款。延吉某公司担保，其中1.3.1延吉某公司担保约定：为保障交行延边分行向购房人发放的贷款的安全，在本协议签署之日，延吉某公司应当按照本协议附件一的格式向交行延边分行出具“股东大会/股东会决议”,以表明延吉某公司股东大会同意为任一购房人的全部贷款提供连带责任保证。购房人取得所购房屋的《房地产权证》并以其所购房屋为交行延边分行贷款设定抵押担保、交行延边分行取得抵押登记证明文件正本之日起，延吉某公司的保证责任解除。在延吉某公司提交该“股东大会/股东会决议”前，交行延边分行没有义务与延吉某公司开展本协议项下的合作。1.3.2保证金约定：1.3.2.1延吉某公司应当按照第（1）种方式在交行延边分行存入保证金：(1)本协议签署之日，延吉某公司所销售的房屋在期房(指尚未取得他项权利证的房屋)阶段,应按照贷款发放额的5%存入保证金，用于担保交行延边分行向购房人发放的贷款。交行延边分行根据本协议扣划保证金后，延吉某公司应在交行延边分行扣划之日起三日内补足相应款项作为保证金。1.3.3条：如果延吉某公司未按照第1.3.2.1款约定及时补足该保证金的，交行延边分行有权扣划延吉某公司开立在交通银行的任一账户中的资金用于补足保证金。延吉某公司交存的保证金超过第1.3.2.1款约定的比例的，可向交行延边分行提出退还申请，交行延边分行审查同意的，可将超额部分的款项划入延吉某公司指定的结算账户。3.9条约定：在延吉某公司相应的连带保证责任解除前，任一购房人未按期偿还贷款的，延吉某公司应协助交行延边分行进行催收，交行延边分行有权酌情选择以下任一种方式要求延吉某公司承担保证责任：（1）直接扣划延吉某公司根据本协议第1.3.2.1款存入的保证金，扣划保证金额为购房人应承担的贷款本息、违约金等未付款项金额。交行延边分行应在扣划后及时通知延吉某公司，延吉某公司应当在收到交行延边分行通知后根据本协议第1.3.2.1款的约定及时补足相应保证金。（2）要求延吉某公司立即支付购房人应付未付的贷款本息、违约金等款项。合同签订后，延吉某公司按照双方约定对期房贷款购房人所申请的贷款，按照交行延边分行放款总额的5%交纳保证金。2017年，交行延边分行向延吉某公司退还保证金265000元。2019年6月27日，交行延边分行向延吉某公司工作人员发送三条短信，通知贷款提前到期。内容分别为:延吉某公司在交行延边分行承担连带保证责任的元贞玉客户，合同号201501271210999001200000213个人住房按揭贷款，贷款金额为17.7万元，贷款余额145170.93元，截止2019年6月26日累计逾期8次，目前为逾期状态，依据合同约定，交行延边分行通知延吉某公司该笔贷款于2019年6月27日提前到期；延吉某公司在交行延边分行承担连带保证责任的李石奎客户，合同号2015271210001100163个人住房按揭贷款，贷款金额为17.9万元，贷款余额156326.58元，截止2019年6月26日累计逾期29次，目前为逾期状态，依据合同约定，交行延边分行通知延吉某公司该笔贷款于2019年6月27日提前到期；延吉某公司在交行延边分行承担连带保证责任的都永哲客户，合同号2015271210001100347个人住房按揭贷款，贷款金额为25.9万元，贷款余额226495.40元，截止2019年6月26日累计逾期2次，目前为逾期状态，依据合同约定，交行延边分行通知延吉某公司该笔贷款于2019年6月27日提前到期。2019年6月28日，交行延边分行向延吉某公司作出六份“保证金扣划通知书”，1.因延吉某公司担保的借款人元贞玉未履行与交行延边分行签订的借款合同约定，归还贷款本息，截至2019年6月28日，壹期未履行债务，现欠本息654.68元。根据交行延边分行与延吉某公司签订的“个人住房抵押贷款业务合作协议”约定，在借款人未能如期归还交行延边分行贷款时，由延吉某公司承担连带保证责任，保证代其清偿贷款本息及其他款项。交行延边分行已于2019年6月28日从延吉某公司开立的保证金账户内扣划645.68元，用于偿还贷款本息及其它应收款项，并请延吉某公司在三日内补足保证金约定比例金额。如不足，交行延边分行保留继续追索的权利，并诉之法律。交行延边分行宣布贷款提前到期。现欠本息合计145323.08元，已于2019年6月28日从延吉某公司所开立的保证金账户内扣划145323.08元……。2.因延吉某公司担保的借款人李石奎未履行与交行延边分行签订的借款合同约定，归还贷款本息，截至2019年6月28日，壹期未履行债务，现欠本息877.87元。根据交行延边分行与延吉某公司签订的“个人住房抵押贷款业务合作协议”约定，在借款人未能如期归还交行延边分行贷款时，由延吉某公司承担连带保证责任，保证代其清偿贷款本息及其他款项。交行延边分行已于2019年6月28日从延吉某公司开立的保证金账户内扣划877.87元，用于偿还贷款本息及其它应收款项，并请延吉某公司在三日内补足保证金约定比例金额。如不足，交行延边分行保留继续追索的权利，并诉之法律。交行延边分行宣布贷款提前到期。现欠本息合计156317.48元，已于2019年6月28日从延吉某公司所开立的保证金账户内扣划156317.48元……。3.因延吉某公司担保的借款人都永哲未履行与交行延边分行签订的借款合同约定，归还贷款本息，截至2019年6月28日，壹期未履行债务，现欠本息216.09元。根据交行延边分行与延吉某公司签订的“个人住房抵押贷款业务合作协议”约定，在借款人未能如期归还交行延边分行贷款时，由延吉某公司承担连带保证责任，保证代其清偿贷款本息及其他款项。交行延边分行已于2019年6月28日从延吉某公司开立的保证金账户内扣划216.09元，用于偿还贷款本息及其它应收款项，并请延吉某公司在三日内补足保证金约定比例金额。如不足，交行延边分行保留继续追索的权利，并诉之法律。交行延边分行宣布贷款提前到期。现欠本息合计226732.78元，已于2019年6月28日从延吉某公司所开立的保证金账户内扣划226732.78元……。一审法院认为：延吉某公司与交行延边分行签订的“交通银行个人住房抵押贷款业务合作协议”，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。虽然名为合作协议，但其中同时约定了延吉某公司对交行延边分行向购房人发放贷款的担保方式。根据合同中1.3.1条是对延吉某公司保证的约定，即延吉某公司承担连带保证责任，系保证方式；而1.3.2系保证金的担保方式。而合同1.3.1条中“购房人取得所购房屋的《房地产权证》并以其所购房屋为交行延边分行贷款设定抵押担保、交行延边分行取得抵押登记证明文件正本之日起，延吉某公司的保证责任解除”，是约定在1.3.1保证条款项下的内容，而保证金条款中仅约定保证金用于担保交行延边分行向购房人发放的贷款，并未约定保证金退还的条件。故延吉某公司以购房贷款中222户已办理抵押登记，应退还保证金1695650并支付违约金90550的主张，本院不予支持。对庭审中，延吉某公司增加违约金261222元的部分，因延吉某公司未在指定期限内补交相应诉讼费，故本院不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告延吉市某房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费20876元，减半收取10438元（原告已预交20876元，退还原告10438元），由原告延吉市某房地产开发有限公司负担。二审中，延吉某公司为了证明自己主张提交如下证据。证据1：交行延边分行于2015年12月21日出具的存入保证金进账单三份。证明延吉某公司于2015年12月21日分三次给交行延边分行汇入保证金合计为212423.82元（第一笔90400元、第二笔110000元、第三笔12023.82元）。涉案期房贷款总额为5351万元，按5%计算保证金应存入2675500元，但实际存入2791573.82元，已超出116073.82元。交行延边分行对上述证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，质证称该数据与我行掌握的数据不一致，延吉某公司应交纳保证金2639700元，2015年12月21日为止，延吉某公司具体交纳多少保证金我行没有统计。证据2：交行延边分行于2015年12月21日出具的转账单三份。证明交行延边分行于2015年12月21日分三次给延吉某公司退还保证金合计212623.87元（第一笔90475.33元，第二笔110115.22元，第三笔12033.32元）。交行延边分行对上述证据的真实性没有异议，对退还保证金的数额也没有异议，但对证明目的有异议，质证称上述款项为延吉某公司超比例交存的保证金，通过我行相关人员审核同意后予以退回。证据3：延吉某公司于2018年11月27日提交给交行延边分行的退还保证金申请报告一份。证明延吉某公司根据合同约定第三次向交行延边分行提交涉案73户房屋已办理他项权证，因此退还相应保证金的申请，交行延边分行拒收也拒绝退款引发诉讼。交行延边分行对上述证据的真实性没有异议，质证称我行于2018年年末收到过延吉某公司递交的退还保证金申请，但我行认为尚未具备退还保证金条件，因此未予退还。本院认为，交行延边分行对延吉某公司提交的证据1、证据2、证据3的真实性无异议，故对上述证据的真实性予以采信。本院经审理查明：交行延边分行（甲方）与延吉某公司（乙方）于2014年3月11日签订《交通银行个人住房抵押贷款业务合作协议》约定“鉴于甲乙双方同意在个人住房抵押贷款业务领域开展合俏为明确双方权利义务，根据有关法律、法规的规定，经协商一致，特订立本协议。第一条合作范围与内容。1.1本协议适用于名称和地址如下所述的楼盘(下称‘指定楼盘’),关于指定楼盘的其他具体情况参见本协议附件，名称:水岸新城，地址:延吉市天池路北、仁川街以西。1.2甲乙双方同意,乙方可以推荐购买指定楼盘房屋的购房人(以下所称‘购房人’均指购买指定楼盘的房屋的购房人）向甲方申请个人房产抵押贷款（除非另有说明，以下所称‘贷款’均指甲方向任一或全部购房人发放的个人房产抵押贷款)。本协议以下部分所称‘所购房屋’均指购房人购买的指定楼盘的房屋。1.3乙方担保。1.3.1为保障甲方向购房人发放的贷款的安全，在本协议签署之日，乙方应当按照本协议附件一的格式向甲方出具‘股东大会/股东会决议’,以表明乙方股东大会同意为任一购房人的全部贷款提供连带责任保证。购房人取得所购房屋的《房地产权证》并以其所购房屋为甲方贷款设定抵押担保、甲方取得抵押登记证明文件正本之日起，乙方的保证责任解除。在乙方提交该‘股东大会/股东会决议’前，甲方没有义务与乙方开展本协议项下的合作。1.3.2保证金（）1.3.2.1乙方应当按照以下第（1）种方式在甲方存入保证金:（1）本协议签署之日，乙方所销售的房屋在期房（指尚未取得他项权利证的房屋)阶段，应按照贷款发放额的5%存入保证金，用于担保甲方向购房人发放的贷款。甲方根据本协议扣划保证金后，乙方应在甲方扣划之日起三日内补足相应款项作为保证金。1.3.2.2乙方无需在甲方存入保证金。1.3.3如果乙方未按照第1.3.2.1款约定及时补足该保证金的，甲方有权扣划乙方开立在交通银行的任一账户中的资金用于补足保证金。乙方交存的保证金超过第1.3.2.1款约定的比例的，可向甲方提出退还申请，甲方审查同意的，可将超额部分的款项划入乙方指定的结算账户。1.3.4乙方应当按照以下第（2）种方式签署相关文件:（1）按本协议附件二的格式为每一购房人向甲方申请的贷款出具经乙方法定代表人或其授权代表签署的担保函；（2）与购房人、甲方共同签署《交通银行个人房产抵押贷款合同》;（3）与购房人、甲方共同签署甲方提供的借款合同、抵押合同等法律文件。1.4乙方应通过其在甲方开立的人民币结算账户作为履行本协议项下合作的结算账户，购房人支付的购房款（包括购房人支付的首付款和甲方向其发放的贷款）均应付至该账户。乙方需要使用该账户内的款项时应经甲方书面确认。1.5在乙方完全履行本协议项下义务的前提下，甲方将根据本协议的约定及时审查和处理乙方或购房人提交的有关申请材料。第二条合作条件。2.1甲乙双方同意，根据本协议进行合作的，应当符合下列所有条件:（1）指定楼盘系乙方开发的楼盘，且指定楼盘的主体结构已经封顶;（2）满足以下条件(在适用条件前的口内打√):①甲方向购房人发放贷款时，乙方已经依法取得指定楼盘的预售许可证(或销售许可证)并已办妥登记备案手续；②其他；（3）甲方根据本协议项下向所有购房人发放的贷款总额额度最高不超过人民币(大写金额)壹亿叁仟捌佰万元，其中，住宅按揭贷款总额最高不超过人民币（大写金额）壹亿贰仟万元，商铺按揭贷款总额最高不超过人民币(大写金额）壹任捌佰万元。（4）购房人购置乙方住宅的:甲方发放的贷款金额不超过其所购房屋总价款的70%，贷款期限最长为30年;购房人购置乙方商铺的:甲方发放的贷款金额不超过其所购房屋总价款的50%，贷款期限最长为10年;（5）乙方已经履行其在本协议第1.3款项下的义务;（6）其他条件；第三条业务流程。甲乙双方根据本协议进行合作时，应当按照下列程序办理相关事项:3.1双方根据本协议开始合作前，乙方应向甲方提供下列文件:（1）乙方法人营业执照、资质证明等相关资料。（2）乙方与指定楼盘建设和销售有关的所有文件。3.2购房人向甲方申请贷款时，乙方应当按照本协议第1.3.4条约定签署相关文件，并应根据甲方的要求协助提供购房人的有关资料和甲方为审批贷款所需的其他文件。3.3甲方有权按照其办理贷款业务的规定对每笔贷款申请进行审查,并自主决定是否发放贷款以及发放的具体金额、期限及还款方式等事项。3.4甲方收到购房人合格的全部贷款申请资料和乙方根据本协议第1.3.4条约定签署的相关文件及甲方要求的其他文件后，将在（）个工作日为提出是否同意发放贷款的审核意见，并通知乙方。3.5甲方经审查同意向购房人发放贷款的，乙方应及时通知购房人与甲方签署《个人房产抵押贷款合同》（或甲方要求购房人签署的借款合同、抵押合同）等法律文件。3.6甲方与购房人签署《个人房产抵押贷款合同》（或甲方要求购房人签署的借款合同、抵押合同）后，乙方应按产权交易登记部门的要求提供全套所需资料，协助甲方在（）天内办妥该抵押登记或备案手续。3.7甲方与购房人办妥贷款手续后，有权根据其与购房人签署的《个人房产抵押贷款合同》将贷款划入购房人开立在甲方的账户。乙方应当要求购房人将其支付的购房款（包括首付款和甲方发放的贷款）付入乙方根据本协议第1.4款开立或指定的结算账户。3.8如果甲方已经向乙方发放指定楼盘的项目建设贷款的,乙方应根据其与甲方签署的相关贷款合同的约定，及时将购房人支付的购房款（包括购房人支付的首付款和甲方发放的个人住房贷款）用于偿还甲方向乙方发放的房地产开发贷款。乙方未主动根据有关贷款合同履行还款义务的,甲方有权直接扣划购房人支付的购房款用以收回向乙方发放的贷款。3.9在乙方相应的连带保证责任解除前，任一购房人未按期偿还贷款的，乙方应协助甲方进行催收，甲方有权酌情选择以下任一种方式要求乙方承担保证责任:（1）直接扣划乙方根据本协议第1.3.2.1款存入的保证金，扣划金额为购房人应承担的贷款本息、违约金等未付款项金额。甲方应在扣划后及时通知乙方，乙方应在收到甲方通知后根据本协议第1.3.2.1款的约定及时补足相应保证金。（2）要求乙方立即支付购房人应付未付的贷款本息、违约金等款项。3.10乙方准备向购房人交付所购房屋时，应提前（）天通知甲方。在所购房屋的《房地产权证》办妥后，乙方应当立即通知甲方，并协助甲方在（）天内办妥所购房屋的现房抵押登记手续。未经甲方同意，乙方不得在甲方办妥所购房屋的现房抵押登记手续之前将所购房屋的房地产权利证书交付购房人。第四条乙方的陈述与保证。4.l乙方是依法设立并合法存续的房地产开发企业,具备房地产开发企业资质，并已向甲方提供其合法、真实、有效的法人营业执照和房地产开发企业资质证明。4.2乙方在签署和履行本合同过程中向甲方提供的全部文件、报表、资料及信息是真实、准确、完整和有效的，未向甲方隐瞒可能影响其财务状况和还款能力的任何信息。4.3乙方保证其向甲方提供的有关指定楼盘的建设和销售资料及其在有关资料上的签字盖章是真实、合法和有效的，该等资料包括但不限于建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工许可证、销售许可证(或预售许可证）等。4.4乙方应保证其与购房人之间房屋销售关系是真实、合法和有效的乙方应保证其向甲方出具的售房合同、首期款证明是真实、有效的。4.6乙方保证与购房人在双方签署的房屋销售合同中约定的价格是真实、唯一的价格。乙方不得通过虚增销售价格或向购房人赠送首期款等方式出具虚假的按揭首期款证明。第五条乙方承诺和义务。5.1乙方应当严格按照本协议第三条约定的业务流程履行其义务。5.2乙方应根据其与购房人签署的房屋销售合同的约定按时、按质向购房人交付房屋，不得将购房人所购房屋重复出售或另行抵押给甲方之外的第三人。如果因为乙方工程质量的原因或因乙方延期交房、擅自将购房重复出售或另行抵押给第三人等原因致使借款人不履行还款义务的，乙方应承担相应的还款责任。5.3乙方有下列任一事项时，应当至少提前30天书面通知甲方:（1）出售、赠与、出租、出借、转移、抵押、质押或以其他方式处分重要资产、资产的全部或大部分;（2）经营体制或产权组织形式发生重大变化，包括但不限于实施承包、租赁、联营、公司制改造、股份合作制改造、企业出售、合并（兼并）、合资（合作）、分立、设立子公司、产权转让、减资等;（3）指定楼盘可能无法正常竣工,或任何其他可能致使乙方不能按照其购房人签署的房屋销售合同向购房人交付标的房屋的情形或事由。5.4乙方应当在下列事项发生或可能发生之日起7日内书面通知甲方:（1）修改章程，变更企业名称、法定代表人（负责人）、住所、通讯地址或营业范围等工商登记事项,或作出对财务、人事有重大影响的决定;（2）乙方拟申请破产或可能或已被债权人申请破产;（3）涉及重大诉讼或仲裁案件，或者,指定楼盘或乙方的其他主要资产被采取财产保全等强制措施;（4）为第三方(住房按揭贷款阶段性保证担保除外)提供保证，并因此而对其财务状况或履行本合同项下义务的能力产生重大不利影响;(5）签署对其经营和财务状况有重大影响的合同;（6）乙方停产、歇业、解散、停业整顿、被撤销或营业执照被吊销;（7）乙方的法定代表人(负责人）或主要管理人员涉及违法活动;（8）经营出现严重困难,或财务状况恶化,或发生对乙方经营、财务状况或指定楼盘的正常建设有负面影响的其他事件;（9）乙方的房地产开发企业资质降低或取消;（10）乙方对指定楼盘的预售资格被取消。第六条其他约定事项。第七条违约。7.1乙方违反本协议项下任一义务或发生、出现本协议第5.3款、第5.4款所述事件或情形的，甲方有权采取以下任一种或数种措施:（1）立即停止本协议项下的合作并终止本协议;（2）要求乙方赔偿因其违反义务而给甲方造成的所有损失。7.2乙方在履行其与甲方之间的其他合同时，有不履行义务或履行义务不符合约定的情形发生的，甲方有权行使前款项下的权利。第八条扣划约定。8.1乙方授权，乙方在本协议项下有任何到期应付未付的款项时，甲方有权扣划乙方在交通银行开立的任一账户中的资金用于清偿。8.2扣划后甲方应将扣划所涉账号、合同号、扣划金额及剩余的债务金额通知乙方。8.3扣划所得款项不足以清偿乙方全部债务时，应首先用于抵偿到期未付的费用。本金及利息逾期不足90天的,抵偿费用后的余额先用于抵偿到期未付的利息或罚息、复利，再用于抵偿到期未付的本金;本金或利息逾期90天的,抵偿费用后的余额先用于抵偿到期未付的本金,再用于抵偿到期未付的利息或罚息、复利。8.4扣划所得款项与需抵偿的债务的币种不一致的，按交通银行在扣划日公布的汇率折算为抵偿债务的金额。第九条争议解决。本协议项下争议向甲方所在地有管辖权的法院起诉解决。争议期间，双方仍应继续履行未涉争议的条款。第十条其它。10.1本协议合作期限为（）年。合作期限届满后，指定楼盘的房屋尚未销售完毕的，甲方可以在乙方具备本协议第二条约定的条件且乙方严格履行其在本协议项下义务的前提下,继续为指定楼盘房屋的购房人提供贷款,如果甲方根据本条继续为指定楼盘房屋的购房人提供贷款的，甲乙双能方之间的权利义务继续适用本协议。10.2本协议经甲方负责人或授权代表签字(或盖章)并加盖单位印章、已方法定代表人或授权代表签字（或盖章)并加盖公章后生效。10.3本协议正本一式4份，签约双方各执2份。”落款处由甲方交行延边分行加盖公章及法定代表人名章，乙方延吉某公司亦加盖公章及法定代表人名章。本案在二审审理期间，经延吉某公司与交行延边分行核对，延吉某公司开发的坐落于延吉市仁坪街258号水岸新城项目共向交行延边分行贷款5505.9万元（总房数为332户，实际贷款为335笔），其中贷款时已办理他项权证的贷款额为154.9万元（6户）,截止到2019年4月28日为止已偿还全部的贷款总额为1247.7万元（86户），已办理他项权证的贷款总额为1788.4万元（109户），尚未办理他项权证的贷款总额为2314.9万元（131户，134笔）。办理上述贷款时，延吉某公司向交行延边分行交纳保证金总额为2791573.82元，交行延边分行于2015年12月21日退还给延吉某公司保证金212423.82元，又于2017年3月3日退还保证金265000元，因涉案贷款户金银花、金福子、尹正日未按时偿还贷款本息，交行延边分行分别于2015年10月29日、2017年6月30日、2017年9月29日扣划延吉某公司交纳的保证金1876.18元、906.44元、2825.53元，合计扣划保证金5608.15元，截止到2019年4月28日为止，延吉某公司在交行延边分行留存的剩余保证金合计为2308541.85元。本院认为：交行延边分行与延吉某公司签订的《交通银行个人住房抵押贷款业务合作协议》属双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按上述协议约定履行各自义务。根据上述协议第1.3.1款及第1.3.2.1（1）款、第1.3.3款的约定，延吉某公司对其开发销售的房屋，在期房（未办理产权登记的房屋）阶段的贷款向交行延边分行提供连带责任保证，并按贷款发放额5%的比例存入保证金，交行延边分行取得抵押登记文件即他项权证之日起，延吉某公司的保证责任予以解除。因双方之间签订的保证合同已解除，因此延吉某公司提出交行延边分行应返还已解除保证合同部分贷款保证金的主张成立，本院予以支持。延吉某公司提出自其向交行延边分行主张返还保证金次日起按人民银行同期同类贷款利率支付违约金的主张符合法律规定，本院予以支持。延吉某公司虽主张2018年11月份已向交行延边分行提出返还相应保证金，但交行延边分行否认该事实，延吉某公司亦未举出证据证明上述期限内已办理相应房屋的他项权证，因此延吉某公司提出的此项上诉理由不能成立，本院不予支持。延吉某公司提出按年利率6.15%计算支付违约金的主张无法律依据，本院不予支持。综上，交行延边分行应返还给延吉某公司保证金1151091.85元（2308541.85元-23149000元×5%）及利息。延吉某公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实不清，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初2556号民事判决；二、交通银行股份有限公司延边分行于本判决发生法律效力之日立即返回给延吉市某房地产开发有限公司保证金1151091.85元及利息（本金1151091.85元为基数，自2019年4月30日至偿还完毕之日止，按人民银行同期同类贷款利率计算利息）；三、驳回延吉市某房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件审理费20876元，减半收取10438元，二审案件受理费20876元，合计31314元，由延吉市某房地产开发有限公司负担13151元，交通银行股份有限公司延边分行负担18163元。本判决为终审判决。审判长 池东波审判员刘晓娟审判员秦承兰二〇一九年十一月十五日书记员 车      世      兰