上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初21233号原告：上海福乐思特房地产发展有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：黄崇圣，董事长。委托诉讼代理人：杨文珺，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：戚莉珏，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：上海雍丰餐饮有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：成耀林，经理。委托诉讼代理人：张万红，上海律凯律师事务所律师。原告上海福乐思特房地产发展有限公司与被告上海雍丰餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月27日公开开庭进行了审理。原告上海福乐思特房地产发展有限公司委托诉讼代理人戚莉珏，被告上海雍丰餐饮有限公司委托诉讼代理人张万红到庭参加诉讼。简易程序审理期限届满后，经双方当事人自愿协商，同意延长简易程序适用期间，一致选择在期限届满后仍适用简易程序进行审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1、判令被告向原告支付基本租金271,233.89元；2、判令被告支付物业管理费424,126.88元；3.判令被告支付推广费8,574.31元；4、判令被告支付电费154,538.23元；5、判令被告支付水费32,283.15元；6、判令被告支付空调能量费37,380.68元；7、判令被告支付逾期付款违约金，以上述六项金额之和为基础按照日千分之五的标准计算；8、被告支付证照注销之日的违约金，以日租金的两倍为标准计算；9、被告支付2019年4月1日起至2019年4月30日的房屋占用费1,139,689.80(按日租金两倍计算)；10、被告支付57万元的装修费用。事实和理由：2014年5月30日，原、被告签订《大宁国际商业广场商铺租赁合同》(以下简称租赁合同)，原告将上海市共和新路XXX号一层601室(以下简称系争房屋)租赁给被告用作经营雍丰酒家，租赁期限自2015年4月1日至2017年3月31日，合同同时对租金、违约责任等作出了约定。2016年12月6日，原、被告双方签订《续租协议书》(以下简称续租协议)，约定租期为2017年4月1日至2019年3月31日，合同同时对续租期内租赁费用进行了变更，而物业公司亦根据实际情况上调物业管理费标准，被告对此认可并一直按照新的标准支付物业管理费。2018年8月开始，被告开始拖欠各项费用，原告将被告所付保证金抵扣后仍不足清偿被告欠付的各项费用。后原告对被告欠付的各项费用进行催收并要求被告将房屋恢复原状及迁出注册证照，双方协商未果，故起诉至法院要求判如所请。原告变更第7项诉请为：以诉请1-6项欠付总额928,137.14元为基础，按照日千分之五的标准自2019年4月1日计算至判决生效之日止；变更第8项诉请为，被告按照日租金两倍的标准支付2019年4月3日至证照注销之日的违约金；变更第9项诉请为，被告支付房屋占用费，按照月租金495,313.15元和物业管理费74,531.84元之和，即按照569,844.99元/月的标准，自2019年4月1日计算至2019年4月30日。被告辩称，对于诉请1-6，欠付金额无异议。诉请7的违约金标准过高，要求法院予以调整。对于诉请8，合同约定原告有权迁出证照，由于原告怠于行使权利带来的损失，被告无需承担相应违约金。对于诉请9，因2019年4月1日系争房屋已经交还原告，故不存在房屋占用费。对于诉请10，场地复原的装修费过高，系原告单方找人复原，没有法律依据，故不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：共和新路XXX号、XXX号的产权人系原告。2014年5月30日，原、被告签订租赁合同,约定原告(甲方)将系争房屋出租给被告(乙方)使用，房屋使用面积3,253.19平米，被告用于“雍丰酒家”，租赁期限为2015年4月1日至2017年3月31日止。自2015年4月1日至2015年9月30日，租金为457,212元/月；2015年10月1日至2017年3月31日，租金为480,073元/月。房屋保证金为839,730元，水电费押金为62,632元。系争房屋内安装独立的能量表，乙方应按实际使用分摊空调/新风系统使用电费，该等电费是计算方式：每月能量表读数/3.517*负载系数*每月电费平均单价。管理公司有权根据每年实际支出情况而合理调整管理费标准，乙方同意按照管理调整后的管理费标准支付该房屋管理费。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁期满的当日或提前解除当日将已恢复至交付标准或恢复至甲方同意接受的状态之房屋归还给甲方，甲方有权在租赁期届满或提前解除后的任何时间内进入并收回该房屋，乙方放置于该房屋内的一切物品将视为放弃物由甲方自由处置，甲方有权自行完成该等恢复原状、拆除、搬出和补修工作，所产生之费用由乙方承担。从租赁期满的当日起直至办妥交接手续或甲方行使权利进入并收回该房屋为止，乙方须以合同终止(或解除)日以前租金、管理费为基础，向甲方双方支付延误期内的占用费、管理费及其他公用事业费用，并应向甲方赔偿因乙方迟延返还该房屋引致的一切损失。乙方同意在乙方拖欠本合同约定的租金且经甲方催讨后五(5)日内不支付时，无论乙方是否已支付该房屋水电费等公用事业费或管理费，乙方逾期支付租金、管理费、推广费等本合同约定由乙方支付的任何费用，每逾期一(1)日，应按所欠款项的日千分之五标准向甲方支付违约金。合同附件五中，被告作为委托人，原告作为受托人签订授权委托书：委托人特此授权委托受托人作为委托人之代理人，全权代理委托人办理注册于上海市闸北区共和新路XXX号601室内的所有证照(包括但不限于餐饮服务许可证、食品流通许可证、公共场所卫生许可证、税务登记证、营业执照等)之注销或迁出手续。委托期限自委托书签署之日起至上述全部手续办理完毕之日止。受托人有转委托权。2016年12月6日，原、被告签订续租协议，约定租赁期限自2017年4月1日至2019年3月31日止，租金495,313.15元/月，管理费68,894.98元/月，推广费15,657.95元/月。除本合同约定的条款外，租赁合同中其他条款均保持不变。2018年下半年，被告开始欠付费用。2018年物业管理费标准变更为74,531.84元，被告亦按照此标准支付该项费用。再查，2019年3月，原告向被告发送付款通知书及催款通知书。2019年3月19日，被告回函原告称，恢复房屋毛坯原状情况：因我司一方面要应对解决预定餐客户的退餐事宜，另一方面自身无恢复能力，同时退租时间紧，在此恳请贵司进行房屋原状的恢复施工，给予我司援助。2019年3月20日,原告回复被告：贵司来函已收悉，根据贵我双方签订的租赁合约，贵司应将承租单元于2019年3月31日恢复房屋原状交还于我司，故我司不予同意贵司之申请。上述单元如逾期无法按约定标准交付，我司将安排人员进行拆除，所产生的费用将由贵司一并承担(附复原施工预估报价)。该份回函所附施工预估报价即为57万元。2019年4月1日，原告再次发函给被告：请贵司于2019年4月3日17：00前给予我司明确的书面答复，告知贵司是否进行该房屋恢复原状工程；若贵司逾期未回复的，则视为贵司不进行复原工程，我司即有权于任何时间自行进入并收回该房屋，且该房屋恢复原状工程将由我司代为完成，由此产生的一切费用由贵司承担(工程参考报价清单请见附件)。附件中原告再次明确复原费用为57万元。该回函邮寄后被告签收。2019年4月3日，被告书面回复原告，表示已经收到2019年4月1日的函件，并表示因严重亏损、资不抵债，已无法正常经营，回函中没有表示将自行对系争房屋恢复原状。又查，2019年3月25日，原告与案外人上海别格建筑装饰工程有限公司(以下简称别格公司)签订大宁国际商业广场雍丰酒店拆除合同，约定别格公司根据业主要求及场地实际情况，对上海市共和新路大宁国际商业广场12座6楼拆除天花、地面、墙面装饰层及分隔墙体，拆除原有机电、空调及风管等，开工时间为2019年3月28日，竣工时间为2019年4月30日，采取格物公司包公包料总价固定的承包方式，合同总价57万元。2019年6月4日，原告向别格公司支付57万元。本院认为，原、被告之间的租赁合同及续租协议系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。虽然双方之间的租赁关系于2019年3月31日已经期满终止，但被告合同期内欠付的租金、物业管理费、推广费、水电费及空调能量费仍应支付，合同中关于违约金标准、返还房屋等条款也仍然适用。由于被告当庭认可原告第1-6项的诉请金额，本院对此予以确认。根据合同约定，在被告拖欠本合同约定的租金且经原告催讨后五(5)日内不支付时，无论被告是否已支付该房屋水电费等公用事业费或管理费，被告逾期支付租金、管理费、推广费等本合同约定由被告支付的任何费用，每逾期一(1)日，应按所欠款项的日千分之五标准向原告支付违约金。原告于2019年3月即向被告催讨欠款，但被告在合同终止后仍未支付，故被告应当承担违约责任。被告当庭表示该违约金标准过高并要求予以调整，故本院酌情确定违约金的标准为日万分之五，原告要求被告支付逾期付款违约金，以928,137.14元为基础，按照日万分之五的标准，自合同期满终止的次日，即2019年4月1日计算至判决生效之日止的诉请于法有据，本院依法予以支持。鉴于合同已约定原告有权(原告有转委托权)注销或迁出注册于系争房屋的所有证照，则原、被告在签订合同之时对于证照的注销和迁出已有预期及安排，原告在合同终止后没有及时注销和迁出证照以及由此带来的扩大损失，相应的责任应当自行承担，故原告要求被告承担证照逾期迁出的违约金的诉请，于法无据，本院不予支持。合同终止后，被告应根据合同约定将系争房屋恢复原状并返还原告，原告在2019年3月20日及2019年4月1日的两份回函中均明确要求被告恢复原状，否则原告将自行恢复，两次回函亦明确恢复标准为57万元。被告在2019年4月3日书面回复原告，已经收到原告的来函，并表示自身并无偿债能力。鉴于原告已两次书面催告被告恢复原状且告知其恢复费用为57万元，被告在知悉上述情况后仍怠于恢复原状，故原告自行恢复原状并向被告主张57万元恢复原状费用及因恢复房屋期间导致的一个月的房屋占用费的主张合理有据，本院予以支持。原告认为房屋占用费的标准应为租金及物业管理费之和(569,844.99元/月)，本院认为尚属合理，故原告要求被告按照569,844.99元/月的标准，支付原告自2019年4月1日至2019年4月30日的房屋占用费的诉请，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定判决如下：一、被告上海雍丰餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海福乐思特房地产发展有限公司欠付的基本租金271,233.89元；二、被告上海雍丰餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海福乐思特房地产发展有限公司欠付的物业管理费424,126.88元；三、被告上海雍丰餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海福乐思特房地产发展有限公司欠付的推广费8,574.31元；四、被告上海雍丰餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海福乐思特房地产发展有限公司欠付的电费154,538.23元；五、被告上海雍丰餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海福乐思特房地产发展有限公司欠付的水费32,283.15元；六、被告上海雍丰餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海福乐思特房地产发展有限公司欠付的空调能量费37,380.68元；七、被告上海雍丰餐饮有限公司支付原告上海福乐思特房地产发展有限公司逾期付款违约金，以928,137.14元为基础，按照日万分之五的标准，自2019年4月1日计算至判决生效之日止；八、被告上海雍丰餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海福乐思特房地产发展有限公司2019年4月1日起至2019年4月30日的房屋占用费569,844.99元；九、被告上海雍丰餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海福乐思特房地产发展有限公司570,000元恢复原状的装修费用；十、原告上海福乐思特房地产发展有限公司的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31,783.38元，减半收取计15,891.69元，由上海福乐思特房地产发展有限公司承担2,600元，被告上海雍丰餐饮有限公司负担13,291.69元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  王梓二〇一九年十一月二十日书记员  陈玲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：债务已经按照约定履行；（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。