辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0114民初14609号 原告：沈阳华锐置业有限公司，住所地沈阳市于洪区汪河路11号。 法定代表人：周成斌。 委托诉讼代理人：陈琼，辽宁百联律师事务所律师。 被告：杜威，女，1976年11月3日出生，汉族，现住辽宁省新民市罗家房乡。 委托诉讼代理人：姚珺婕，辽宁安沈律师事务所律师。 原告沈阳华锐置业有限公司（以下简称“华锐公司”）诉被告杜威商品房销售合同纠纷一案，原经本院于2019年1月8日作出（2018）辽0114民初3973号民事判决，后被告杜威不服，上诉至沈阳市中级人民法院，沈阳市中级人民法院于2019年4月24日作出（2019）辽01民终6506号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）辽0114民初3973号民事判决，发回本院重审。本院于2019年7月19日立案受理后，依法由本院审判员郭永昌担任审判长（主审），与人民陪审员王阳、杨颖组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈琼、被告委托诉讼代理人姚珺婕到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告华锐公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的商品房买卖合同；2.判令被告支付违约金1,661,431.2元；3.判令被告配合撤销备案并承担撤销备案的费用；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买位于沈阳市于洪区汪河路108号12门房屋一套，房屋建筑面积684.09方米，房屋总价款11,076,208元，交房时间2018年2月28日前。合同约定付款方式为银行按揭分期付款，具体为被告必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总价款10%给原告，即1,107,621元；并于2017年9月5日前、2017年10月5日前、2017年11月5日前、2017年12月5日前、2018年1月5日前分别付该商品房总价款的8.01%给原告，即887,718元；于2018年2月5日前付该商品房总房价款的49.93%给原告，即5,530,000元。被告于2017年6月7日交付定金300,000元，并于合同签订当日即2017年8月5日交付首期款607,621元，于2017年8月8日交付了200,000元。被告从2017年9月5日起拖欠房款9,968,587元至今，并拖欠截止至2018年3月5日的违约金137,671.67元。根据双方《商品房买卖合同》第七条约定，逾期超出90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。“累计应付款”是指该商品房的总房价款，即本合同第四条约定的该商品房的总房价款。现被告拖欠原告房款已逾90日，故诉至法院。 被告辩称：被告没有违约的情况，不同意支付违约金。被告是经与原告协商一致后经原告同意延迟了付款期限，即原、被告以实际行为改变了原商品房买卖合同约定的内容。且现在原、被告仍在积极协商确定具体的交付购房款的期限。原告诉请被告给付违约金，但没有提供证据证明其实际损失。另外违约金过高，不同意支付。另外，被告已向原告交付了10%的房款即1,107,621元的购房款，若解除应当予以返还。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年8月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号E17091189xx），约定被告购买原告位于沈阳市于洪区汪河路108号12门房屋一套，房屋建筑面积684.09方米，房屋总价款11,076,208元，交房时间2018年2月28日前。合同约定付款方式为银行按揭分期付款，具体为被告必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总价款10%给原告，即1,107,621元；并于2017年9月5日前、2017年10月5日前、2017年11月5日前、2017年12月5日前、2018年1月5日前分别付该商品房总价款的8.01%给原告，即887,718元；于2018年2月5日前付该商品房总房价款的49.93%给原告，即5,530,000元。被告于2017年6月7日交付定金300,000元，并于合同签订当日即2017年8月5日交付首期款607,621元，于2017年8月8日交付了200,000元。以上被告共计向原告交付房款1,107,621元，其余购房款9,968,587元未交付。 另外，《商品房买卖合同》第七条约定，买受人逾期付款的违约责任，逾期超出90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。现原告向本院提起诉讼，要求解除商品房买卖合同，并由被告承担违约赔偿责任。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照协议的约定履行各自的义务。由于被告未按《商品房买卖合同》的约定按期支付房款，依照原告与被告签订的《商品房买卖合同》的约定，构成违约，原告有权解除《商品房买卖合同》，并要求被告支付违约金。对于原告要求解除与被告《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金损失，《商品房买卖合同》第七条约定，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金，故原告诉讼要求被告赔偿违约金1,661,431.2元。在庭审中，被告提出了合同约定的违约金标准过高，且原告没有提供证据证明其实际损失，不同意支付违约金的抗辩意见。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。关于违约金过高的标准，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。依据民事债法原理，违约金包括惩罚性违约金和补偿性违约金两种类型。在没有明确约定违约金为惩罚性违约金的前提下，应认定违约金为补偿性违约金。补偿性违约金系当事人预先约定的“违约损害赔偿数额”，系违约损害赔偿的替代，其约定目的在于避免或减轻对损失数额的证明责任。本案中，双方并未明确违约金的性质，故应属于补偿性违约金。依据合同法及其司法解释，补偿性违约金高于实际损失的30%以上的，可以认定为过分高于因违约造成的损失，违约方可以主张调整降低至合理标准，此为司法中合同正义对合同自由的规制，本案被告交付了部分房款，但案涉房产并未实际交付，对作为出卖人的原告来说，其可以预见的实际损失应为按时收取房款后所应产生的利息损失，在本案涉诉期间本地区商品房价格持续上涨的大背景下，利息损失与房屋溢价幅度相比，前者显然低于后者，原告的预期利益仍能实现。因此，双方以总房款价值的15%计算违约金显然过高，应予以调整。综上，本院酌情确定被告按总房款5%向原告支付违约金，即553,810（11,076,208元×5%）元。 关于原告主张的要求被告配合撤销备案的诉讼请求，原、被告之间的《商品房买卖合同》解除后，双方之间的权利义务应恢复至缔约之前的状态，配合撤销合同备案手续是被告应履行的后合同义务，对于原告的该项诉请，本院予以支持。关于撤销备案所支付的费用，原告未提供相应证据证明，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告沈阳华锐置业有限公司与被告杜威于2017年8月5日签订的《商品房买卖合同》（合同编号E17091189xx）； 二、原告沈阳华锐置业有限公司于本判决生效后三日内，返还被告杜威购房款1,107,621元； 三、被告杜威于本判决生效后三日内，赔偿给付原告沈阳华锐置业有限公司违约金553,810元； 四、被告杜威于本判决生效后十五日内，协助原告沈阳华锐置业有限公司办理撤销沈阳市于洪区汪河路108号12门房屋（建筑面积684.09方米）的商品房买卖合同备案手续； 五、驳回原、被告其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19,753元，由被告杜威承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  郭永昌 人民陪审员  王 阳 人民陪审员  杨 颖 二〇一九年十一月十一日 书 记 员  谢明鸣