山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0281民初1120号原告：青岛意合园物业服务有限公司，住所地青岛市崂山区海尔路63号2号楼1809户，统一社会信用证代码913702126752858253。法定代表人：王铸显，董事长。委托诉讼代理人：庄彬，山东琴岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：张和，山东琴岛律师事务所律师。被告：胶州市中云街道办事处西宋戈庄村村民委员会，住所地胶州市中云街道办事处西宋戈庄村，组织机构代码K2361232-0。负责人：高峰，村党支部书记。委托诉讼代理人：钟金秋，山东海康律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭瑜瑜，山东海康律师事务所律师。原告青岛意合园物业服务有限公司（以下简称意合园物业公司）与被告胶州市中云街道办事处西宋戈庄村村民委员会（以下简称西宋戈庄村委）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月28日受理并立案（2017年鲁0281民初4171号），于2017年11月14日宣判，宣判后原告不服判决提起上诉，二审（2018鲁02民终1047号）审理后裁定撤销2017年鲁0281民初4171号民事判决，发回本院重审。本院依法适用普通程序，重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告意合园物业公司的委托诉讼代理人庄彬、张和，被告西宋戈庄村委的委托诉讼代理人钟金秋、郭瑜瑜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告意合园物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付向原告支付宋城美域西区1-8、9楼1单元、10号-11号、12号1单元楼（回迁安置房）自2015年7月26日起至2016年9月18日止的前期物业费、电梯费1255256.37元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年原、被告签订《前期物业管理服务合同》1份，约定由原告负责对位于胶州市实施物业管理，合同期限自2014年9月18日起至2016年9月18日止。物业标准为：住宅自愿按年交为0.8元/平米/月；定价为1元/平米/月，电梯费0.4元/平米/月，商业用房自愿按年交为1.6元/平米/月；定价为2元/平米/月。合同签订后，原告即开始对宋城美域小区实施物业管理。在原告提供物业服务期间，被告一直未向原告支付合同约定的物业管理服务费，截止2016年9月18日合同到期，被告共欠原告物业管理服务费1255256.37元。经原告多次索要，被告拒付，原告无奈诉至法院。被告西宋戈庄村委辩称，被告不是涉案房屋的建设方和使用方，不是物业费的交纳主体，且对于空置房原告是不收物业费的，电梯费是专款专用的，原告已不再提供物业服务无权代收，原告在退出服务前已收取电梯费30余万元，原告也一直未公示，无权占有该笔费用，且也未约定原告可以收取电梯费，综上原告所诉无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提供证据及被告质证情况如下：证据一原被告双方签署的《前期物业服务合同》复印件，证明事项：1、证明被告委托原告就涉案的宋城美域西区提供前期物业管理服务，合同期限自2014年9月18日至2016年9月18日。2、证明双方约定在业主领房之前，空置住宅房屋的物业费收费标准为0.8元/平米/月，电梯费标准为0.4元/平米/月。证据二涉案宋城美域西区东门、北门的《车辆出入登记》，西区交房明细，物业服务期间物业服务人员的值班日记，入户核查房屋室内问题，业主签署的装修押金退还手续，以及就村民领房后的物业服务收费财务账册等物业工作文件复印件，证明事项：在原告物业服务费期间，原告按约提供了车辆进出管理、安保值班、入户核查室内问题、办理房屋交付和申请装修手续等物业服务。对于村民领取的安置房屋，原告即结束向被告提供的前期物业服务，向村民顺接提供车位管理、网络代办、物业管理等物业服务。证据三2013年4月19日被告与青岛胶州城市发展投资有限公司签署的《宋戈庄片区改造建设安置工程协议书》，以及被告2015年7月27日与村民张传岐、2015年7月29日与村民张玉华签署的《回迁安置房屋协议》，均为复印件。证明事项：1、《宋戈庄片区改造建设安置工程协议书》第九条关于被告负责与村民签订《搬迁安置补充协议书》，并负责村民的回迁安置工作的内容，可以证明青岛胶州城市发展投资有限公司仅负责建设安置房屋，而被告系负责村民回迁安置工作的具体实施单位，与村民签署安置协议、向村民交付房屋、委托开展前期物业服务等均属于被告的工作任务范围，进一步证明被告具有签署涉案《前期物业服务合同》的主体资格，其应当支付物业服务费用。2、被告在《回迁安置房屋协议》第四条中关于被告发给《物业办理入住手续通知单》、第五条中关于要求村民“到新建安置区物业办理相关物业手续，领取房屋钥匙，填写房屋交接单”等内容，均可以证明被告委托原告提供前期物业服务的真实性，在村民领房之前原告系向被告提供前期物业服务，被告应当负责支付物业服务费用。证据四原告与青岛恒福物业管理有限公司盖章确认的《空房交钥匙明细》复印件。证明事项：1、证明截止2016年9月18日原告向青岛恒福物业管理有限公司办理物业服务交接手续时涉案宋城美域西区中村民尚未领取的安置房情况。2、进一步证明原告仍对于该部分房屋提供前期物业服务的时间截至2016年9月18日，被告应当按照该述服务时间和约定的计费标准支付前期物业服务费用。证据五2012年7月16日，胶州市规划局发布的《关于西部城区宋戈庄片区改造项目》（胶州政务网官方网站截图），证明事项：被告是涉案城区改造项目的建设单位，其与原告签署《前期物业服务合同》完全符合《物业管理条例》中关于建设单位可以签署前期物业服务合同的规定，其具备签署涉案《前期物业服务合同》的主体资格，应当按约履行付款义务。证据六2015年7月8日原告与青岛德润特智能科技有限公司签署的《宋城美域小区电梯监控系统工程合同》，2015年7月31日青岛德润特智能科技有限公司出具的收款收据，明事项：原告在前期物业服务期间提供了相应的电梯服务，并委托第三方单位对涉案楼座的电梯提供配套监控系统安装、调试、维保等服务，有权要求被告支付电梯费。证据七2016年9月18日原告与青岛恒福物业有限公司签署的《宋城美域西区（A1地段）交接》，2016年9月26日青岛恒福物业有限公司关于消防水带、水枪头、灭火器等的交接单，证明事项：1、原告与青岛恒福物业有限公司的交接材料中包含相关电梯使用、检验以及随机资料，再次证明原告提供了电梯有关的服务。2、原告与青岛恒福物业有限公司的交接材料中包含业主花名册、业主入住资料、截止交接之日的空房明细，进一步证明原告办理了村民领房手续，并将相关资料交接给了青岛恒福物业有限公司。3、证明原告在涉案前期物业服务合同约定的服务期限届满后将涉案项目交接给青岛恒福物业有限公司，并将包括“截止到2016年9月18日以后预收费用：295059.75元”的费用与青岛恒福物业有限公司办理完毕结算手续，原告提供前期物业服务的截止期限应为2016年9月18日。证据八2018年3月5日西宋戈庄前村委会主任张永滨出具的证明，2018年3月26日西宋戈庄村民马秀娥、王忠孝出具的证明，证明事项：被告曾向村民承诺由村集体承担涉案项目前十年的物业费、电梯费，可以佐证被告与原告签署涉案前期物业服务合同并支付相应的前期物业服务费用均为被告的真实意思表示，被告应当按照合同约定承担付款义务。被告质证称对证据一真实性无异议，对证明内容有异议，被告并非是物业费的交纳主体，且涉案房屋在业主签订回迁协议、房屋结算书后已交纳给了村民，空置房屋并未约定电梯费。证据二是原告单方提供不认可，但是被告认可涉案房屋均是由原告办理的房屋和钥匙交付手续，交付的主动权在于原告，原告提供物业服务的主体是村民，而不是被告。证据三真实性无异议，该证据证明被告仅负责与村民签订安置补偿协议书，不负责房屋交付式工作。对回迁协议的证明内容有异议，依协议第4.5条约定，被安置人在签订安置房屋协议、领取结算清单等手续后，由原告负责发放房屋钥匙，并将房屋交付村民，进一步印证明了房屋交付的主动权在原告。对证据四的真实性不能确认，不能证明原告提供物业至2016年9月18日，也不能证明房屋的空置情况。对证据五真实性及证明事项均有异议，该证据为打印件，且被告为村民自治性组织，根本就不具备建设单位的相应资质，不能称为涉案楼的建设单位；对证据六真实性及证明事项均有异议，该证据为原告单方提交，其次该证据仅能证明系由青岛德润特智能科技公司安装了电梯但无法证明原告对电梯进行了日常的维护维修及保养等服务，根据该合同第三条第三小项的约定，乙方即青岛德润特智能科技公司为本工程承担两年的免费维修及售后服务也间接证明了新安装的电梯在使用的两年时间内系由电梯安装单位进行维护及保养；对证据七真实性及证明事项均有异议。该证据是原告与恒福物业双方进行的交接，并未有涉案小区业主参与，且从该交接单中可以看出涉案空置房的钥匙一直掌控在原告处，由原告进行房屋交接，物业交接中的电梯安装合同及检验报告书仅能证明涉案小区安装了电梯，证明不了原告对涉案电梯进行了日常的保养、维修等相关服务，交接单的内容仅能证明交接的日期，不能证明提供物业服务的日期为2016年9月18日。对证据八证人证言有异议，该证据系证人证言，应由证人出庭作证，该证据不符合证据的基本形式，不具有证明力，该村委会主任张永滨早已不担任被告处的相关职务，对该证据不认可，被告从未有过此承诺。被告向本院提供证据及原告的质证情况如下：证据一《宋戈庄片区改造建设安置工程协议书》复印件一份，证明：被告西宋戈庄村委村民住宅楼规划安置面积为102045平方米，全部为我村村民回迁安置面积，涉案房屋建设方及负责房屋交付方均非被告，不应由被告承担空置房的物业费缴纳义务。证据二胶州市西部城区宋戈庄片区改造建设指挥部出具的证明复印件一份，证明：属于村民所有的安置住宅楼共计987套，属于村委集体所有的房屋仅有3690平方米，但该3690平方米的房屋青岛胶州城市发展投资有限公司尚未安置（即未确定属村委所有的房屋户型、面积、套数）并交付给村委，不应由被告承担空置房的物业费缴纳义务。证据三《回迁安置房屋协议》复印件两份，证明：根据该协议第四条第五条约定，在村民抓阄选择确定安置的房屋后，房屋产权已属于村民个人所有，村民已明知应持相关手续到物业办理房屋交接手续，自协议签订之日，应视为房屋已交付给村民，被告既非房屋的产权人，也非房屋的建设方，无交付房屋的义务，更无支付空置房的物业费的义务。证据四空置房屋承诺书、退费收据、原告出具关于空置房屋的公告复印件各1份，证明：空置房不收物业费，已收取的物业费除电梯费外全部退还，合同履行主体是原告与村民之间，原告从未向被告主张过权利，收过物业费。证据五原审中臧宝宽、张传友的证言（存于2017鲁0281民初4171号卷），证明村民需预交下一年度物业费后才能交付村民钥匙，如原告所说房屋未交付，那过错也是原告造成的，由原告承担全部法律后果。原告质证称，证据一2013年4月19日《宋戈庄片区改造建设安置工程协议书》，该述证据第九条关于被告负责与村民签订《搬迁安置补充协议书》，并负责村民的回迁安置工作的内容，恰恰可以证明青岛胶州城市发展投资有限公司仅负责建设安置房屋，而与村民签署安置协议、向村民交付房屋等具体安置工作系被告的职责范围。被告委托原告在村民领取安置房屋之前的过渡期间内提供物业服务，本身也属于被告安置工作的一部分，其与原告签署的《前期物业服务合同》合法有效，被告应当按约支付物业费用。证据二2017年6月6日胶州市西部城区宋戈庄片区改造建设指挥部出具的《证明》，对于该证明的真实性无异议，但是对关联性有有异议：本案原告是针对被告，就村民领取安置房屋之前的期间提供物业服务，与服务范围内的房屋是归村民所有，还是归村集体所有没有关系。证据三《回迁安置房屋协议》两份，对于该述证据的真实性无异议，但对证明事项有异议，1、从第二条对于安置楼房情况的介绍中，可以看出共计12座楼以及各座楼的层数，与原告主张费用的范围相吻合。2、从第四条约定可以看出，村民在签订《回迁安置房屋协议》后，被告会发给《物业办理入住手续通知单》，也即在正式办理领房、入住手续之后，原告的物业服务对象才从被告转移到村民个人，在此之前，应当由被告向原告支付前期物业服务费。3、第五条约定“被安置人凭本《安置房屋协议》《结算清单》《物业办理入住手续通知单》到新建安置区物业办理相关物业手续，领取房屋钥匙，填写房屋交接单，将安置房交付给被安置人使用”，恰恰证明办理了领房手续之后才视为房屋交付给村民，且被告委托原告提供前期物业服务，代为办理领取钥匙、填写房屋交接单等领房手续也在原告的服务内容之中，再次证明在村民领房之前原告系向被告提供物业服务，被告应当支付物业服务费用。证据四《空置房承诺书》、张涌的退费收据、原告的公告，1、对于2015年7月9日这份声明的真实性没有异议，但是对证明事项有异议：这份声明是针对已经领房的村民在领房之后继续空置房屋的情况下，为减少村民负担，原告同意在村民个人提出申请后可以给予物业费优惠，而不是向被告承诺放弃前期物业服务期间的服务费用的说明。实际上，本案中原告所追讨的物业费，就是针对在安置房交付给村民之前的过渡期间的物业费，被告偷换概念，称“空置房不收物业费”，这显然是对该声明内容的片面曲解，其将前期物业服务的委托人（即村委）与村民混淆，也是牵强面片的，没有法律和合同依据。2、张涌属于已经领房的村民，其《空置房承诺书》和退费收据，恰恰说明原告是针对已经领房的村民才给予空置房物业费减免的优惠，而不是对前期物业服务的委托人即被告给予物业费减免。对证据五1、证人与被告存在利害关系，不能作为证据采信，2、原告收取的物业费标准均系与村民协商确定，不存在原告强行收取物业费的问题，部分房屋未被村民领取，是由于村民名下有多套房屋，或不急于装修入住多种原因，并非是原告的原因，3、在原告提供物业服务期间，已经有7成村民办理交付了房屋，证明部分村民未交付房屋，与原告无关。根据原、被告提交的证据及庭审陈述，本院查明以下事实：2013年4月19日，被告（乙方）与青岛胶州城市发展投资有限公司（甲方）签订了《宋戈庄片区改造建设安置工程协议书》，协议就西宋戈庄村旧村改造建设项目进行了约定，其中第八条约定甲方按施工规范及设计要求建设安置楼房，必须按合同约定期限交付房屋。第九条约定乙方负责与村民签订《搬迁安置补偿协议书》，负责村民的回迁安置工作。2015年7月27日被告与被安置人张传岐、2015年7月29日与被安置人张玉华签订了《回迁安置房屋协议》。2014年9月3日，原告意合园物业公司与被告西宋戈庄村委签订《前期物业服务合同》1份，约定由被告委托原告对涉案宋城美域小区实施物业管理。合同第二章约定的服务与质量包括共用部位、设施设备、公用设施、配套设施、公共绿地、公共环境等。合同第五条约定，根据本物业的实际情况，经与甲方协商后确定，物业服务费标准为：住宅自愿按年交为0.8元/平米/每月，定价为1元/平米/每月；电梯费0.4元/平米/每月；商业用房自愿按年交为1.6元/平米/每月，定价为2元/平米/每月。合同第七条约定，空置房（指甲方未售出或未交付业主使用的房产）由甲方按以下标准承担相关物业管理成本费用，即住宅每月每平方米建筑面积0.8元，商业每月每平方米建筑面积1.6元。合同第十一条约定，本物业合同管理期限为2年，自2014年9月18日起至2016年9月18日止。但如在上述合同期限内，本物业业主委员会依法成立，则本合同在业主委员会代表业主大会与物业公司签订的物业管理合同生效后终止。原被告确认前期物业服务合同中所涉及的房屋是西宋戈庄村村民安置楼即宋城美域西区1-12号楼，但6号楼2单元、9号楼2单元、12号楼2单元除外。在物业合同履行期间，原告提供了物业服务。原告主张物业服务期间是2015年7月26日安置房开始交付至2016年9月18日合同到期。被告称原告的物业服务期间是2015年8月1日起至2016年7月份。被告未支付过原告物业费、电梯费。2016年9月18日《前期物业服务合同》到期后，原告未和被告进行物业交接，被告称不清楚原告跟谁进行的交接。在2016年9月18日《前期物业服务合同》到期后和现在，本案涉及小区的物业服务公司是青岛恒福物业管理有限公司。原告提交了加盖有青岛恒福物业管理有限公司公章的西区1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号、10号、11号、12号楼空房入户门A、B钥匙明细表。原告提交了加盖有青岛恒福物业管理有限公司公章的宋城美域西区(A1地段)物业交接表，包括电梯检验报告书、业主入住资料、空房明细、空房钥匙等，费用结算截止到2016年9月18日以后预收费用295059.75元，接收单位青岛恒福物业管理有限公司。原告主张2015年7月26日至2016年9月18日未交房的数量为422套、物业费为488569.97元、电梯费为354889.38元。被告未在指定期限内对原告主张2015年7月26日至2016年9月18日物业费和电梯费计算的未交房数量、房屋建筑面积数据和2015年7月26日至2016年9月18日物业费计算数据中空房钥匙明细表的空房数提出异议。原告称2016年9月18日前已交付房屋的物业费和电梯费，应当按照自2015年7月26日起到该户房屋被村民领取之日的天数作为计费期间，按照前期物业服务合同约定的单价及物业费0.8元每平方米/每月，电梯费0.4元每平方米/每月的标准每户房屋分别计算。被告称至2015年7月26日本案涉及的拆迁房屋已经完工，于2015年8月1日起交付村民使用，原告是自村民入住后才开始的物业服务。西宋戈庄村村民安置楼即宋城美域西区1-12号楼，6号楼2单元、9号楼2单元、12号楼2单元除外的房屋已经安置给个人了，现在没有统一办理产权登记，没有办理房屋产权手续，是与村民签订安置协议后分配给村民的，国有划拨性质。2015年7月9日原告作出公告：“西宋戈庄村：《物业管理条例》和《物业收费管理办法》规定，房屋自通知交付之日起，应全额缴纳物业费、电梯费等各项费用；房屋空置一年以上经业主本人申请后，其物业费可以享受一定比例的优惠。鉴于宋城美域小区回迁房中空置房屋较多，为减轻回迁居民的负担，同时最低限度的保障物业公司的正常运营，公司就空置房物业费、电梯费的收取方案如下：一、房屋交付时，业主（居民）全额缴纳物业费、电梯费并领取钥匙，业主可自行检查室内施工遗留问题，确保在质保期内完成维修。二、房屋空置一年后，经村委确认未实际入住（原则上以水、电未使用为标准），物业公司扣除代收电梯费后，退还全额已缴纳物业费（电梯费根据国家有关规定专款专用）。三、空置不满一年的，退还除电梯费外的空置期间物业费。青岛意合园物业服务有限公司，2015年7月9日。抄送：中云街道办事处。”2016年9月8日，张涌向原告申请并承诺其位于宋城美域A区8号楼1902户的房屋自2016年7月26日至2017年7月25日暂不居住，期间只要水表跑数将不视为空置房，并实际入住时间交纳物业费，并补交空置期间电梯运行费。2016年9月12日，原告向张涌退物业费965元。本院认为，青岛胶州城市发展投资有限公司是西宋戈庄村旧村改造楼建设单位，其施工完毕后须向被告交付房屋，被告再按搬迁安置的规定向搬迁户分配房屋。被告就按搬迁安置房屋的物业管理与原告签订了《前期物业管理服务合同》，是双方当事人的真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。双方在《前期物业管理服务合同》中约定了原告的服务内容、服务费用、期限，在物业合同履行期间，原告提供了物业服务，原告有权依《前期物业管理服务合同》的约定请求被告支付相关的物业费用。但是《前期物业管理服务合同》中对于被告未售出或未交付业主使用的房屋即空置房的物业费用作了特别的约定，即由被告承担物业管理成本费用，住宅每月每平方米0.8元。依据原告提交的加盖有青岛恒福物业管理有限公司公章的宋城美域西区(A1地段)物业交接表、加盖有青岛恒福物业管理有限公司公章的西区1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号、10号、11号、12号楼空房入户门A、B钥匙明细表和在2016年9月18日《前期物业服务合同》到期后和现在本案涉及小区的物业服务公司均是青岛恒福物业管理有限公司的事实，可以认定在2016年9月18日《前期物业服务合同》到期后，原告与青岛恒福物业管理有限公司就西宋戈庄村村民安置楼即宋城美域西区的空置房、钥匙等物业进行了交接。依青岛恒福物业管理有限公司盖章确认的西区1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号、10号、11号、12号楼空房入户门A、B钥匙明细表，可以认定至2016年9月18日未交房的数量为422套。被告未对原告主张的422套空置房的物业费488569.97元数额的计算提出异议，因此本院依双方签订的合同第七条“空置房（指西宋戈庄村委未售出或未交付业主使用的房产）由被告西宋戈庄村委按以下标准承担相关物业管理成本费用，即住宅每月每平方米建筑面积0.8元，商业每月每平方米建筑面积1.6元。”的约定，确定2015年7月26日至2016年9月18日空置房的物业费为488569.97元。双方签订的《前期物业服务合同》中未对电梯费进行特别的约定，被告也未对原告主张的电梯费354889.38元数额的计算提出异议，因此依合同第五条“根据本物业的实际情况，经与甲方协商后确定，物业服务费标准为：住宅自愿按年交为0.8元/平米/每月，定价为1元/平米/每月；电梯费0.4元/平米/每月；商业用房自愿按年交为1.6元/平米/每月，定价为2元/平米/每月。”的约定和空置房屋的套数，确定2015年7月26日至2016年9月18日电梯费354889.38元。2015年7月9日原告作出公告的内容是针对已向业主交付房屋物业收取的约定。同时原告提交的证明不能证明已交付房屋的交付时间，不能确定交付房屋的物业费用，因此对原告主张的已交付房屋的物业费用不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第十七条之规定，判决如下：一、被告胶州市中云街道办事处西宋戈庄村村民委员会支付原告青岛意合园物业服务有限公司物业费488569.97元，于本判决生效之日起十日内付清。二、被告胶州市中云街道办事处西宋戈庄村村民委员会支付原告青岛意合园物业服务有限公司电梯费354889.38元，于本判决生效之日起十日内付清。三、驳回原告青岛意合园物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16097元，原告青岛意合园物业服务有限公司负担5281元，被告胶州市中云街道办事处西宋戈庄村村民委员会负担10816元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  泮晓朋审判员  陈 敏审判员  王晓晖二〇一九年十一月十日书记员  郭 冉