广东省乐昌市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0281民初1182号原告：韶关市安居物业服务有限公司乐昌分公司，住所地：广东省乐昌市乐城人民中路28号城市广场A28号商铺。法定代表人：李岩骏。委托诉讼代理人：白文荣，该公司员工。委托诉讼代理人：赖泽停，该公司员工。被告：陈娟，女，1983年8月8日出生，汉族，住广东省乐昌市。原告韶关市安居物业服务有限公司乐昌分公司与被告陈娟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韶关市安居物业服务有限公司乐昌分公司的委托诉讼代理人白文荣到庭参加诉讼，被告陈娟经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韶关市安居物业服务有限公司乐昌分公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告缴纳物业服务费2268元、维修公摊费112元、违约金340.2元，合计2720.2元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告受乐昌市顺易房地产开发有限公司委托，为乐昌市公主中路顺易华庭小区提供物业服务管理工作，并签订《乐昌顺易华庭小区、顺易商业步行街项目前期物业服务委托合同》，并于2018年1月1日向该小区提供物业管理服务，合同约定住宅每月按1元/平方米收取物业服务费，公共设施设备维修费用由业主分摊。但被告自2018年1月1日开始欠交物业服务管理费和维修公摊费，欠缴金额具体如下：1、2018年1月1日至2019年6月30日物业服务管理费为126平方米×1元×18个月＝2268元；2、2018年1月1日至2019年6月30日违约金为126元/月×0.005×30天×18个月＝340.2元；3、2018年1月1日至2019年6月30日维修公摊费112元。维修公摊费明细如下：2018年3月12日电梯更换轿厢地板和限速器17元、2018年7月6日更换电梯线路19元、2018年8月15日更换大门锁9元、2018年9月3日伸缩漏水整改35元、2018年11月1日更换加压抽水控制器24元、2019年1月25日电梯更换缓冲器开关2元、2019年2月28日更换电梯12V电池6元。上述费用共计2720.2元。就被告上述欠费，经原告多次电话催缴和上门催缴，张贴缴费通知书，均无果，遂向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告陈娟未作答辩。本院经审理认定事实如下：被告是乐昌市顺易华庭一期J9栋903房（以下简称903房）的业主，903房建筑面积为126.32平方米。顺易华庭住宅小区至今未成立业主委员会。2017年11月10日，乐昌市乐桂房地产开发有限公司、乐昌市顺易房地产开发有限公司及乐昌市利居房地产开发有限公司决定对中心花园、顺易华庭住宅小区（含商业部分）以及城市广场首层商业部分（含地下车库）项目的前期物业采取公开招标的方式，选聘物业管理企业，于2017年12月12日向中标人韶关市安居物业服务有限公司发出中标通知书。2018年1月1日，以乐昌市顺易华庭房地产开发有限公司为甲方，韶关市安居物业服务有限公司为乙方，双方签订《乐昌顺易华庭小区、顺易商业步行街项目前期物业服务委托合同》（以下简称：《前期物业服务委托合同》），合同约定：甲方委托乙方对乐昌市公主中路顺易华庭小区、顺易华庭商业步行街项目实施专业化、一体化物业管理服务。委托管理期限为三年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。乙方根据《物业管理条例》负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费，房屋共有部位和公用设施维修费用，车位服务费、电车充电费，装修垃圾清运费，公摊水电费，其他的有偿服务根据政府部门的最新规定收取。物业服务费交费标准为：住宅电梯1元/㎡/月，步梯0.5元/㎡/月，非住宅1元/㎡/月；交费日期每月5日前。公共设施日常维修：房屋的共有部位、公用设施、设备、公告场地的日常维修、养护费用由乙方按照下列标准执行：保修期满的维修及更新改造费用由乙方及时提出可行性方案及费用预算，报全体业主审核，由全体业主共同承担。违约责任为：逾期没有交物业费，乙方可向业主及物业使用人发出缴费通知单，乙方可以从欠费之日起每日按应缴费用5‰加收滞纳金。合同签订后，韶关市安居物业服务有限公司设立了韶关市安居物业服务有限公司乐昌分公司即原告，负责顺易华庭小区、顺易商业步行街项目物业管理服务，原告韶关市安居物业服务有限公司乐昌分公司于2018年1月24日成立并领取工商营业执照。被告从2018年1月1日起未向原告缴纳物业服务费，至2019年6月30日累计欠缴物业服务费2268元（计算标准：903房建筑面积为126.32平方米，原告主张按126平米计算，收费标准为1元/平方米，每月物业服务费为126㎡×1元/㎡＝126元/月）。原告自接管该小区起对被告903房所在J9栋公共设施设备进行维修和养护，并将维修情况及公摊费用制作通知、公告，维修及公摊费用明细如下：2018年3月12日电梯更换轿厢地板和限速器713元、2018年7月6日更换电梯线路798元、2018年8月15日更换大门锁380元、2018年9月3日伸缩漏水整改1500元、2018年11月1日更换加压抽水控制器535元、2019年1月25日电梯更换缓冲器开关85元、2019年2月28日更换电梯12V电池270元。上述公共设施设备的维修费用由J9栋业主共同分摊，其中被告应负担金额为112元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告的903房所在顺易华庭住宅小区未成立业主委员会，乐昌市顺易华庭房地产开发有限公司作为建设单位与韶关市安居物业服务有限公司签订的《前期物业服务委托合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该《前期物业服务委托合同》根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，对作为业主的被告仍具有约束力。原告依据合同的约定提供了物业服务，被告作为原告提供服务的受益人，应当根据协议的约定向原告交纳物业管理服务费，被告未按协议约定的标准和期限及时交纳物业管理服务费，已构成违约，因此，被告应当按照合同的约定履行自己的合同义务，向原告缴纳903房拖欠的2018年1月至2019年6月的物业服务费2268元，并根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，向原告支付违约金。因前期物业服务协议约定支付物业服务费的日期为每月5日前，故违约金应从2018年1月6日起计算，前期物业服务协议中已约定了违约金的计算标准，但由于约定的每日5‰的违约金过高，本院酌情调整为按每日1‰的标准计算。经审查，原告诉讼请求的违约金340.2元，未超出从2018年1月6日起以所欠金额按每日1‰的标准计算至2019年6月30日的违约金数额，本院予以支持。关于维修公摊费，根据《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或其他管理人管理。”的规定以及《前期物业服务委托合同》关于“公共设施日常维修：房屋的共有部位、公用设施、设备、公告场地的日常维修、养护费用由乙方按照下列标准执行：保修期满的维修及更新改造费用由乙方及时提出可行性方案及费用预算，报全体业主审核，由全体业主共同承担。”的约定，原告接管该小区物业服务后，从2018年1月1日至2019年6月30日期间依据合同约定对被告903房所在J9栋公共设施设备提供维修、养护服务，且原告对每一次维修项目均制作维修公摊费用通知，并张贴告知业主。而上述维修费用属于物业公共设施设备维修运行发生的必要费用，且收取的维修费用也是为了维护小区业主的共同利益，保障小区共有部分及公共设施的正常运转，因此，原告按照合同约定以及相关规定收取该项费用并无不当。对业主而言，被告即已享受该部分利益，应当向原告支付相应的费用。故对原告请求被告支付维修公摊费112元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告陈娟应于本判决生效之日起五日内向原告韶关市安居物业服务有限公司乐昌分公司支付2018年1月至2019年6月的物业服务费2268元、违约金340.2元；二、被告陈娟应于本判决生效之日起五日内向原告韶关市安居物业服务有限公司乐昌分公司支付维修公摊费112元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告陈娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  李 鑫人民陪审员  李丽敏人民陪审员  邹惠莲二〇一九年十一月二十一日书 记 员  彭莉雯