北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初19977号原告（反诉被告）：程希，女，1966年5月8日出生，汉族，中国侨联干部，住北京市东城区。委托诉讼代理人：郭勇，男，1968年4月25日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：北京恒远基业房地产开发有限公司，住所地北京市西城区安德路77号。法定代表人：张辉，执行董事。委托诉讼代理人：孙湘，女，1980年11月28日出生，汉族，北京恒远基业房地产开发有限公司职员。原告（反诉被告）程希与被告（反诉原告）北京恒远基业房地产开发有限公司（以下简称恒远基业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）程希及委托诉讼代理人郭勇，被告（反诉原告）恒远基业公司委托诉讼代理人孙湘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程希向本院提出诉讼请求：1．判令被告履行西城区安德路危改购房合同，向原告交付西城区XX号房屋；2．判令被告赔偿原告从交付房屋之日起至实际交付房屋之日止的房屋租金损失（按照每年60000元计算）。事实和理由：2008年12月10日，原告与被告签订了一份《西城区安德路危改小区购房合同》（以下简称“合同”），合同约定：项目建设依据：依照北京市西城区发展改革委员会和建设委员会《关于安德路77号院危旧房改造项目建议书（代可行性研究报告）的批复》西计字[1998]145号、西建字[1998]41号《关于安德路77号院项目扩大危改用地范围的批复》西计字[2003]第215号、西建字[2003]第59号文件的批准，对买受人（以下称原告）居住的北京市西城区安德路危改小区进行危旧房改造。原告原（公）房地址西城区安德路77号院，在危旧房改造区内有正式住房2间，使用面积34．9平方米，建筑面积46．52平方米，现有正式户口4人，安置人口4人。原告选择回购安置方式，放弃其他安置方式。原告同意按市、区两级政府的文件、办法对现居住使用的房屋进行改造，并自愿购买出卖人（以下称被告）的西城区安德路危改小区1号住宅楼住宅用房，房屋用途为普通住宅，住宅为普通装修。该回购房为XX号房屋（房屋平面图见附件二），建筑面积87．45平方米。双方同意回购房购房款合计为271341．28元+46930．40元（拆迁补助费）。原告同意按双方签订的付款方式如若将上述购房款交付被告或汇入被告指定的银行。原告分两次支付：于2008年12月10日签署本合同当日，向被告支付首期购房款112166．56元+46930．40元（拆迁补助费），于2010年6月10日前付清其余购房款159174．72元。被告应当在2010年6月30日前，将达到入住条件的住宅交付原告使用。回购房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理房屋交付手续，签署房屋交接单。被告应当在回购房交付使用后90日内，将办理权属登记时需由被告提供的资料报产权登记机关备案，原告凭购房合同及房屋交付凭证到房地产管理部门办理产权过户登记手续。其他约定详见合同。2008年12月10日合同签订当日，原告向被告支付了首期购房款112166．56元，被告向原告出具了收款收据。后双方于2010年6月29日签订了《补充协议二》，将第二笔购房款159174．72元的交付期限变更为被告取得预售许可证时交纳。后因被告的不诚信行为引发纠纷而造成安德路77号院1号楼迟迟未能达到交付条件，直至2018年2月才具备了交付条件，被告也将1号楼其他楼层的房屋向其他买受人进行了交付，但一直未通知原告办理房屋交付手续，也未通知原告其是否取得了房屋预售许可证。原告多次要求被告向原告交付房屋，但被告一直以各种理由拒绝交付。为维护自己的合法权益，原告依法向贵院提起诉讼，请法院判决支付原告的诉讼请求。被告恒远基业公司辩称，不同意原告诉讼请求，具体理由如下：一、房屋不具备交付条件。1、项目至今未通过规划验收。2、涉案房屋被一中院、丰台法院及二中院等法院自2011年7月开始查封至今。二、1号楼房屋的交付是在西城政府主导下进行的，被告仅仅是配合政府进行安置和维稳工作。三、原告坚持不按政府要求签署补充协议，不放弃顶层阁楼，不符合政府的安置要求，故暂不能交付房屋。原告要求被告支付租金损失，但双方对此没有协议约定，因此没有事实和法律依据。反诉原告恒远基业公司向本院提出反诉请求：1．判令解除双方之间于2008年12月10日签署的恒-安-0042号《北京市西城区安德路危改小区购房合同》和《补充协议》；2．判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告之间于2008年12月10日签署了恒XX号《北京市西城区安德路危改小区购房合同》和《补充协议》，于2010年6月29日签署了《补充协议二》（以下简称购房合同）。根据《补充协议二》约定，被反诉人应于反诉人取得预售许可证时交纳第二笔购房款159174．2元。反诉人于2011年9月30日取得预售许可证，但被反诉人至今未交纳第二笔购房款，已构成违约。根据购房合同第七条第2款的约定，被反诉人逾期付款超过30日的，反诉人有权解除合同。综上所述，反诉人请求贵院依法审理并支持全部反诉请求。反诉被告程希辩称，民事行为的基本原则是诚实守信，这开发商本身就属于一个不诚实守信的开发商。开发商取得的预售许可不包括我们购买的房屋，而且开发商取得预售许可证我们也无从得知，没有任何人通知说他们已经获得预售许可了。本院经审理认定事实如下：2008年12月10日，恒远基业公司（出卖人）与程希（买受人）签订《北京市西城区安德路危改小区购房合同》。合同约定：第一条项目建设依据。依据北京市西城区发展改革委员会及北京市西城区建设委员会：《关于安德路77号院危旧房改造项目建议书（代可行性研究报告）的批复》西计字[1998]145号西建字[1998]41号《关于安德路77号院项目扩大危改用地范围的批复》西计字[2003]第215号西建字[2003]第59号文件的批准对买受人居住的北京市西城区安德路危改小区进行危旧房改造。双方经协商，就拆除买受人原有房屋，以及买受人回购出卖人西城区安德路危改小区原地新建的住宅楼房屋的预售事项订立合同。第二条买受人拆迁基本情况。第三条买受人所购回购房的基本情况。买受人同意按市、区两级政府的文件、办法对现居住、使用的房屋进行改造，并自愿购买出卖人的西城区安德路危改小区1号住宅楼住宅用房（暂用名），房屋用途为普通住宅。住宅为普通装修。该回购房为XX号房屋，建筑面积共87．45平方米。第四条面积确认及面积差异处理。第五条回购房购房款。双方同意回购房购房款合计为人民币（计算公式见附件一）：271341．28元。第六条付款方式及期限。买受人分两次支付，于2008年12月10日签署本合同当日向出卖人支付首期购房款112166．56元；于2010年6月10日前付清其余购房款159174．72元。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。第八条交付期限。出卖人应当在2010年6月30日前，依照国家和地方人民政府部门的有关规定，将达到入住条件的住宅交付买受人使用。但如遭遇不可抗力，除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，且不承担违约责任。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条约定的不可抗力外，出卖人如未按本合同规定的期限将该回购房交付买受人使用，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起停止支付周转补助费，从停止支付周转费之日起，按日向买受人支付其已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行。第十条规划、设计变更的规定。第十一条交接。第十二条出卖人保证销售的回购房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该回购房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。第十四条关于产权登记的约定。出卖人应当在回购房交付使用后90日内，将办理权属登记时需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。房屋交付后，买受人凭购房合同及房屋交付凭证到房地产管理部门办理产权过户登记手续，交纳有关税费。……。合同附件一（房价计算表）载明：房价款总计318271．68元，减去乙方拆迁补助费46930．4元，实际应付购房款271341．28元。同日，恒远基业公司（甲方）与程希（乙方）签订《补充协议》，约定：一、房款交付：（1）乙方已于2018年12月10日将第一笔购房款112166．56元汇入甲方指定账号。（2）经双方约定第二笔购房款于本合同第八条交付期限即2010年6月30日交付，如遇提前交房，随即交付第二笔购房款159174．72元。2010年6月29日，恒远基业公司（甲方）与程希（乙方）签订《补充协议二》，约定：将合同书上补充协议第一条第2款：经双方约定第二笔购房款于本合同第八条交付期限即：2010年6月30日交付。如遇提前交房随即交付第二笔购房款（159174．72元）变更为：经双方约定第二笔购房款（159174．2元）于甲方取得预售许可证时交纳。2011年9月30日，恒远基业公司取得涉案房屋所在楼栋部分商品房的预售许可证，京房售证字（2011）186号，有效期一年，该商品房预售许可证中未包含涉案房屋，该商品房预售许可证失效后，恒远基业公司未重新办理商品房预售许可证。审理中，恒远基业公司主张由于涉案房屋为回迁房，故不需要办理预售许可证。涉案房屋及土地现被北京市西城区人民法院、北京市丰台区人民法院、北京市第一中级人民法院、北京市第二中级人民法院查封。涉案房屋至今未办理竣工验收。审理中，程希、恒远基业公司均主张已经有部分回迁户办理了入住手续。为此，本院向北京市规划和自然资源委员会西城分局发函询问涉案房屋规划情况，北京市规划和自然资源委员会西城分局回函载明：……建设单位在建设1号楼时未按照许可内容建设，存在改建、加建情况，“阁楼”部位构成违法建设……。本院向北京市西城区房屋管理局发函询问1号楼回迁居民办理入住的情况。北京市西城区房屋管理局回函载明：一、项目基本情况。……由于恒远基业公司自身原因及项目建设过程中的各种问题，1号楼、2号楼在主体施工完成后停滞，致使该项目回迁居民频繁上访，强烈要求尽快解决逾期回迁问题。为妥善解决回迁居民的住房问题，我区成立了工作专班，统筹协调推进此项目工作。按照区政府要求，区财政先行垫资3411．4万元，北京广安基础设施建设投资公司负责代建1号楼收尾工程和后期市政工程。二、规划验收问题。由于该项目1号楼、2号楼的建设与原规划许可不一致及该项目原规划许可证已过期等问题，导致该项目短期内无法进行正常规划验收和竣工备案。在此情况下，北京广安基础设施建设投资公司委托中国建筑科学研究院（国家建筑工程质量监督检验中心）和测绘部门对1号楼进行安全检测，对房屋面积进行实测。三、关于法院查封问题。……为了能尽快解决回迁居民的实际居住问题，我局于2017年10月31日向贵院及市一中院、市二中院、丰台法院等送达了《关于北京恒远基业房地产开发公司欲组织安德路77号院1号楼商品房购房人入住的函》。2018年1月23日，区政府组织召开安德路77号危改项目1号楼回迁居民入住工作调度会，恒远基业公司开始组织居民回迁入住。目前，1号楼70套回迁房中，55套房屋的回迁居民已经办理了入住手续，剩余15套房屋的回迁居民正在与恒远基业公司进行协商入住事宜。……下一步，如果在市、区政府支持下，能够以现状完成该项目规划验收、竣工备案等后续工作，再由相关部门为居民办理不动产登记等相关手续。本院认为：恒远基业公司与程希签订的《西城区安德路危改小区购房合同》及相关补充协议系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故应认定有效。双方当事人均应按照合同的约定，行使权利并履行义务。根据双方签订的《补充协议二》约定，第二笔购房款应于恒远基业公司取得预售许可证时交纳，该条约定的预售许可证应当指的是涉案房屋的预售许可证，虽然恒远基业公司于2011年9月取得过该楼栋部分房屋的预售许可证，但并未取得涉案房屋的预售许可证，故第二笔购房款的支付条件并未成就。若如恒远基业公司所述涉案房屋属于回迁房，不需办理预售许可证，则应以双方在《补充协议》中约定的支付条件为准，即交房的当日交付第二笔购房款。由于恒远基业公司至今未向程希交付房屋，故第二笔购房款的支付条件也未成就。综上，涉案房屋第二笔购房款的支付条件尚未成就，程希未支付第二笔购房款不构成违约，恒远基业公司要求解除合同的反诉请求，于法无据，本院不予支持。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。现涉案房屋存在未按规划建设的情况，尚未办理竣工验收，不符合房屋的交付条件。而且涉案房屋及土地处于被法院查封状态，也不具备房屋交付的条件。综上，涉案房屋暂不具备交付条件，对程希要求恒远基业公司交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。恒远基业公司逾期交付房屋构成违约，应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，双方在合同中明确约定了恒远基业公司逾期交房的违约责任，即按日向程希支付其已交付房款万分之三的违约金，程希应当据此要求恒远基业公司支付违约金，现程希要求恒远基业公司支付租金损失，但程希并未提供证据证明其存在租金损失，亦未提供证据证明其租金损失超过了合同约定的违约金，故对程希要求恒远基业公司支付租金损失的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，判决如下：一、驳回程希的诉讼请求。二、驳回北京恒远基业房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费2685元，由程希负担（已交纳）；反诉费2685元，由北京恒远基业房地产开发有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院，如在上诉期满后七日内未缴纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  李 俊二〇一九年十一月五日法官助理  王德林书 记 员  李 婷