长春经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0191民初1274号 原告：长春新星宇后发房地产开发有限责任公司，住所地,长春高新区。 法定代表人：刘焦武，该公司总经理。 委托诉讼代理人：董舶洋，吉林兢诚律师事务所律师。 被告：长春市亨泰小额贷款有限公司，住所地长春经济技术开发区。 法定代表人：王臻，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孟军，吉林瀛庆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：温言，吉林瀛庆律师事务所律师。 原告长春新星宇后发房地产开发有限责任公司（以下简称:新星宇公司）与被告长春市亨泰小额贷款有限公司（以下简称:亨泰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月21日作出（2018）吉0191民初XXX号民事裁定。亨泰公司不服该裁定，向长春市中级人民法院提起上诉。长春市中级人民法院于2019年3月15日作出（2019）吉01民终XXX号民事裁定，裁定撤销本院作出的（2018）吉0191民初XXX号民事裁定；本案指令本院审理。本院于2019年4月2日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。 新星宇公司向本院提出诉讼请求：1、不得执行长春市高新区XXX号房屋，并解除对该房屋的查封。2、请求确认原告为位于长春市高新区XXX号房屋的所有权人，并将已拍卖或将已拍卖房屋价款或抵债房屋返还原告。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年11月16日，长春经济技术开发区人民法院（2015）长经开民初字第XXX号亨泰公司与揣文波、安玉英借款合同纠纷一案作出民事调解书：揣文波、安玉英同意于2015年11月16日归还欠款人民币280万元及利息，利息按月利率2%计算；揣文波、安玉英同意以涉案房屋作为还款保障。2017年12月11日，新星宇公司对执行标的提出书面异议。长春经济技术开发区人民法院于2017年12月25日作出（2017）吉0191执异XX号执行异议裁定：驳回新星宇公司的异议。贵院执行的位于长春市高新区XXX房是原告开发建设的。新星宇公司将上述房屋出售给邵炎，后邵炎将上述房屋转让给长春扬天科技有限公司，并指定新星宇公司与揣文波签订《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》签订后，长春扬天科技有限公司、揣文波均未按照合同约定支付购房款，亦未办理房屋交付手续，揣文波未占有使用该房屋。因长春扬天科技有限公司、揣文波至今未支付购房款，原告已向长春仲裁委员会申请解除购房合同。《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项、第五项之规定，在案外人异议案件中，对于已经登记的不动产，按照不动产登记本确认权属，对于未登记的不动产，按照土地使用权登记本、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断权属。本案中，揣文波未交付购房款，被执行房屋尚未办理产权初始登记，揣文波并非涉案房屋的所有权人，被执行房屋仍属于原告合法财产。另，本案中，部分房屋是抵债给申请执行人，抵债房产并非被申请人财产，申请执行人无权就该部分财产抵顶债权，因此，房屋抵债行为已侵害原告合法权益，损害了原告的物权，被告应依法向原告返还抵债房屋。综上，涉案房屋尚未办理产权登记手续，揣文波非涉案房屋的所有权人，亦未占有使用涉案房屋，涉案房屋并非揣文波合法财产；另原告已向长春仲裁委员会申请仲裁，解除与揣文波之间的购房合同，揣文波亦不再享有依据购房合同形成的对涉案房屋的物权期待权，因此贵院将涉案房屋作为揣文波的个人财产采取执行措施缺乏事实及法律依据，被告长春市亨泰小额贷款有限公司以原告合法财产抵偿揣文波债务缺乏法律依据，请贵院停止对案涉房屋的执行，并判令被告亨泰公司向原告返还抵债房屋及其他房屋拍卖价款。故诉至法院。 长春市亨泰小额贷款有限公司辩称：一、申请执行的依据《民事调解书》是生效法律文书，已确定非原告所有，原告异议属于认为原判决、裁定错误，本质是对生效法律文书的否定，不属于执行异议之诉审查内容。二、原告主体不适格，其并非争议房屋实际所有权人。原告对标的房屋不享有足以排除强制执行的物权，不足以动摇标的房屋所有权属于被告的法律基础。1、原告认可房屋出让给其他案外人，案外人又把房屋合法转让给被执行人，原告对此交易认可并积极配合，并给被告开具购房发票并完成备案。依据物权法解释，产权证书仅具有物权形式证明效力，所有权属于实际权利人，原告出让争议房屋意思表示真实明确，并已实际履行，其早已不是法律上的实际权利人，被告的物权期待权应予保护。原告与案外人纠纷属债权关系，与被告无关，更与本案无关。2、不动产占有并非是权属要件，而是对抗和违约证据要件，作用是解决对抗善意争义者的权属请求和交易双方是否违约问题。何况现被告已依法取得产权证书，按原告自己逻辑其已非所有权人。3、原告举证远未达到主张权属归其所有真伪不明的证明力标准，而现有证据的证明力已远超争议房屋不归原告所有的高度可能性标准。恢复执行属法院职权范围，案件进行多年，原告在保全期间、网络拍卖期间均不提异议，在标的房屋经司法程序完成权属变更，已实质执行完毕后提出，与法相悖。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请法院驳回其诉讼请求。 原告针对自己的主张举证如下：1、房屋买卖协议、长春市朝阳区人民法院（2017）吉0104民初XXX号判决书、长春市中级人民法院（2018）吉01民终XXX号判决各1份，用以证明新星宇公司为涉案房屋的开发商，在办理产权初始登记前，案涉房屋的所有权人为新星宇公司；案涉房屋的实际购买人为长春扬天科技有限公司，长春扬天科技有限公司尚有购房款1,990,760元未支付；揣文波并非案涉房屋的买受人，也未向新星宇公司支付任何购房款，案涉房屋并非揣文波个人合法财产。案涉36栋17层房屋是由邵炎与扬天科技公司通过房屋买卖协议进行买卖，后扬天科技公司指定邵炎将案涉房屋变更至揣文波名下。 被告质证对上述证据真实性没有异议，对上述证据关联性有异议。认为是债权纠纷，与我方当事人缺乏关联性，与本案无关。房屋已经转让，关于房屋买卖协议，系新星宇公司与邵炎、扬天科技公司的关系，与本案无关，无法看出与揣文波有任何关系，在诉状提到指定扬天科技公司与揣文波签订没有任何证据。 2、长春仲裁委员会案件受理通知书、收款收据、仲裁申请书各22份，用以证明新星宇公司因长春扬天科技有限公司及揣文波均为支付剩余购房款，向长春仲裁委员会申请仲裁要求解除商品房买卖合同，长春仲裁委员会已于2016年12月26日受理，揣文波亦不享有向新星宇公司要求交付房屋的合同权利，法院将案涉房屋作为揣文波个人财产执行不当。现在仲裁属于中止状态。 被告质证对上述证据真实性没有异议，对上述证据关联性有异议。认为缺乏原告主张的证明力。 3、长春经济技术开发区人民法院（2016）吉0191执XXX号执行裁定书，用以证明2016年5月30日，长春经济技术开发区人民法院作出（2016）吉0191执XXX号执行裁定书，确定被执行人名下无可供执行的财产，终结（2015）长经开民初字第XXX号民事调解书的执行。法院于2017年已终结执行的案件拍卖涉案房屋程序错误。 被告质证对上述证据真实性没有异议，认为本案的（2015）长经开民初字第XXX号民事调解书于2015年11月16日生效，被告于2016年初申请强制执行。本案诉争房屋在诉讼阶段已经财产保全了，被执行人没有可供执行财产，恢复执行程序是正常的。经过三轮拍卖已经由案外人拍得九套房产以物抵债抵给被告了。 4、后发项目收款收据2份（XXX8、XXX2），用以证明揣文波名下涉案房屋实际是由邵炎依据证据一与原告、长春扬天科技有限公司签订的《房屋买卖协议》将17层904.52平方米房屋购房权利转给揣文波，邵炎此前付款现金50万元的票据也因此更名至揣文波名下。揣文波并不是自行购买涉案房屋，也从未交付任何购房款。 被告质证对上述证据真实性及证明问题均有异议，对签订时间内容有异议，认为此为原告方单方制作，系原告与案外人之间的债权，与本案无关，是债权关系。 5、36号公馆业主资料记录统计表、新星宇36号公馆入住联络单各1份，用以证明涉案36号公馆17层目前仅张金斗、管梓乔、赵婉淳、吴栋明、钱俊俏这些依据执行拍卖拍得房屋的业主办理了入住；此外17层房屋从未向揣文波或长春扬天科技有限公司进行过交付。 被告质证对上述证据的真实性有异议，认为这是原告单方制作，上述证据原告证明的问题与其执行异议想要证明的问题缺乏关联性。 因被告对原告举证的证据1、2、3的真实性无异议，上述证据内容客观真实，故对上述证据的真实性予以确认，对上述证据所载明的内容予以采信。因原告举证的证据4、5系原告单方制作证据，且被告对上述证据4、5的真实性及证明问题均有异议，故对上述证据的真实性及所要证明的事实不予确认，对上述证据不予采信。 被告针对其抗辩举证如下：1、购房合同1份、房屋购房发票22张、房屋权属备案信息查询22份，用以证明争议房屋已经备案在揣文波名下，原告与揣文波签订了购房合同，房屋已经出让，根据物权法解释原告已非物权人，被告应属于善意人。根据原告与揣文波签订的商品房买卖合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任，逾期超过30日出卖人有权解除合同，揣文波22套房屋签订时间为2015年5月1日，原告认为欠付购房款，超过30日他应当主张撤销权，他是在2017年9月份向仲裁申请，2015年11月法院调解书已经生效，原告主张解除合同已经超过一年除斥期间，不应得到支持。 原告质证对上述证据真实性没有异议，但对证明问题有异议；认为房屋权属查询证据，仅能证明揣文波与原告订立了房屋买卖合同，且进行了网签备案，而且恰能证明在执行法院处理案涉房屋时的状态仅为预登记状态，因仅记载了合同标号，并未有房产证号。购房发票真实性没有异议，证明问题有异议，发票不能单独作为付款凭证，应结合其他付款事实，本案中揣文波并未支付购房款，上述发票的开具实际是为签订网签备案合同而开具。对《房屋买卖合同》真实性没有异议，对于证明问题有异议，即使如被告所称依据该合同原告解除权已灭失，但通过仲裁如揣文波同意解除仍可以实现解除合同的目的，即我方仍可能解除房屋买卖合同。 2、2015长经开民初字第XXX号民事调解书1份、2016吉0191执XXX号执行裁定书1份、2016吉0191执XXX号协助执行通知书1份，原告依据生效法律文书进行执行程序，经法院评估拍卖取得房屋所有权，原告怠于行使权力。 原告质证对上述证据的真实性没有异议，对证明问题有异议。2015长经开民初字第XXX号民事调解书中揣文波、安玉英同意以案涉房屋作为还款保障，实际上是一种无权处分行为，不应产生相应效果。2016吉0191执XXX号执行裁定书在该份裁定书中对案涉房屋仅记载了丘地号、合同编号及楼栋号等，恰反映出法院查封的是预查封状态的房屋，依据相关法律规定，法院不能对预查封的房产进行处理，该份执行裁定书正体现出了法院执行过程中执行行为有错误的情形。 3、房产证13份，用以证明被告受让的13套房屋的产权证书，被告已合法取得争议房屋的所有权，标的房屋实际已经执行完结，发生了物权效应。 原告质证对上述证据真实性没有异议，对证明问题有异议。上述房屋取得房产证是在2018年，因为原告对执行早已提出执行异议，后因法院驳回异议，提起执行异议之诉。在执行过程中被告取得上述房产证，本身执行异议之诉解决的就是执行法院在执行过程中执行行为有误，侵害了原告的合法权益，即对案涉房屋享有的物权，在此情况下被告依据错误的执行行为取得的房产证，因程序及实体存在错误，实际上是毒树之果，不能认为原告已因此享有全面的权利，该份证据恰能证明在执行程序中，房屋尚未取得产权证。仅案涉房屋抵账的行为，并不能认为整个执行程序已经终结，被告尚有部分债权未获清偿，这也是此前中院发回一审的理由。判断案涉房屋权属，应当以执行程序处置房屋时的房屋状态作为依据。 因原告对被告举证的证据1、2、3的真实性无异议，上述证据内容客观真实，故对上述证据的真实性予以确认，对上述证据所载明的内容予以采信。 经审理查明，原告与揣文波于2015年5月1日签订《商品房买卖合同》，原告将位于长春市高新区XXX房屋出售给揣文波,并为揣文波开具全部支付的购房款购房发票22张。原告并于签订《商品房买卖合同》当日将上述《商品房买卖合同》及揣文波支付购房款的购房发票等材料交付房屋产权管理部门登记备案。在房屋权属备案信息中内容体现：“买受人：揣文波；开发公司名称：长春新星宇后发房地产开发有限责任公司；合同签订时间：2015年5月1日；合同备案时间：2015年5月1日；房屋坐落：长春市高新开发区XXX号楼；付款方式：一次性付款”。2015年9月10日，亨泰公司向本院申请诉前财产保全，本院于当日作出（2015）长经开民保字第XXX号民事裁定书，查封了揣文波购买的位于长春市高新区XXX号22套房屋。2015年9月15日，亨泰公司作为原告向本院起诉被告揣文波、安玉英民间借贷纠纷一案。本院受理后，于2015年11月16日作出（2015）长经开民初字第XXX号民事调解书，调解协议内容：1、揣文波、安玉英同意在2015年11月16日归还欠款人民币280万元及利息，利息按月利率2％计算；2、揣文波、安玉英同意以涉案房屋为还款保障；3、双方再无其他债权债务关系。因揣文波、安玉英没有履行（2015）长经开民初字第XXX号民事调解书的还款义务，亨泰公司于2016年1月11日申请强制执行。在执行过程中，本院于2016年5月5日委托吉林省华宇房地产土地评估咨询有限公司对涉案房屋进行评估，并经网上拍卖，于2017年8月24日、10月5日共拍卖出9套房屋，剩余13套房屋经降价拍卖后流拍，经变卖未果后，本院将该房屋按流拍价格人民币2,497,829.21元以物抵债给亨泰公司，后亨泰公司依法取得上述13套房屋产权证。2017年11月7日，本院作出（2016）吉0191执XXX号至（2016）吉0191执XXX-2号执行裁定书，确认上述房屋由买受人及受让人取得并予以过户；2017年12月5日，本院向长春市房地产交易与权属登记景阳服务中心送达（2016）吉0191执XXX-1号至（2016）吉0191执XXX-6号执行裁定书及协助执行通知书，将上述房屋过户登记给房屋买受人张金斗等人及亨泰公司。2017年12月11日，新星宇公司向本院书面提出执行异议申请，本院作出（2017）吉0191执异XXX号执行裁定书，驳回新星宇公司的执行异议请求。新星宇公司不服，提起执行异议之诉。本院于2018年11月21日作出（2018）吉0191民初XXX号民事裁定。新星宇公司不服该裁定，向长春市中级人民法院提起上诉。长春市中级人民法院于2019年3月15日作出（2019）吉01民终XXX号民事裁定，裁定撤销本院作出的（2018）吉0191民初XXX号民事裁定；本案指令本院审理。 本院认为，本案的争议焦点是原告就涉案房屋是否享有足以有效阻止强制执行的权利，原告主张的案外人执行异议之诉的理由是否成立。 一、原告将其于2015年5月1日与揣文波就案涉22套房屋签订的《商品房买卖合同》及原告为揣文波开具的购房发票一并交付房地产管理机构登记备案的行为，足以证明原告与揣文波就案涉22套房屋签订的《商品房买卖合同》系属双方真实意思表示，且并不违反相关法律法规，故能够确认《商品房买卖合同》有效性。因该《商品房买卖合同》约定的付款方式为一次性付款，原告为揣文波开具的购房发票证明了揣文波已向原告支付了购房款。虽然原告已向仲裁委申请仲裁主张解除《商品房买卖合同》，但对仲裁委的处理结果原告未能举证予以证明，故不能否认揣文波通过履行《商品房买卖合同》合法取得上述房产的排他性实体权利。 二、关于原告以《商品房买卖合同》签订后，长春扬天科技有限公司、揣文波均未按照合同约定支付购房款，亦未办理房屋交付手续，揣文波未占有使用该房屋为由主张不得执行长春市高新区XXX号房屋，并解除对该房屋的查封及确认原告为位于长春市高新区XXX房屋的所有权人的诉求，因被告系以本院执行（2015）长经开民初字第XXX号民事调解书的合法程序取得涉案房产所有权，原告已丧失对涉案房产的实体权利，其仅凭长春扬天科技有限公司、揣文波均未按照合同约定支付购房款及原告未向被告交付涉案房产的理由，主张不得执行长春市高新区XXX号房屋，并解除对该房屋的查封及确认原告为位于长春市高新区XXX号房屋的所有权人的诉讼请求，明显证据不足，原告主张的理由不能成立。原告就涉案房屋不享有足以排除法院强制执行的权利，法院对备案登记在揣文波名下的案涉房屋予以执行合法，并无不当。 综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项、第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下： 驳回原告长春新星宇后发房地产开发有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费46560元、保全费5,000元，合计人民币51,560元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。 审 判 长  胡忠宇 人民陪审员  石 娜 人民陪审员  邓翠云 二〇一九年十一月二十三日 书 记 员  王晓娜