山东省沂南县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)鲁1321民初2470号 原告：沂南县糖业烟酒有限责任公司破产清算组。 主要负责人：刘克军，该破产清算组组长。 委托诉讼代理人：丁黎明，该破产清算组职工。 委托诉讼代理人：英林，山东弘元律师事务所律师。 被告：山东广安建设集团有限公司，住所地沂南县城历山路北首。 法定代表人：武广升，经理。 委托诉讼代理人：李守存，山东华梦律师事务所律师。 原告沂南县糖业烟酒有限责任公司破产清算组与被告山东广安建设集团有限公司合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沂南县糖业烟酒有限责任公司破产清算组的委托诉讼代理人丁黎明、英林，被告山东广安建设集团有限公司的法定代表人武广升、委托诉讼代理人李守存到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沂南县糖业烟酒有限责任公司破产清算组向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还给原告住宅楼建筑面积622.40平方米或者相应价款612034.48元及利息；2.由被告负责办理1号住宅楼房产证；3.由被告承担诉讼费用。事实与理由：2001年12月6日，原沂南县糖业烟酒有限责任公司与原沂南县阳都房地产综合开发公司签订《合同书》，约定在沂南县糖业烟酒有限责任公司院内联合开发住宅楼，由被告负责承建。2005年12月份，沂南县糖业烟酒有限责任公司宣告破产。依据《合同书》约定，住宅楼建成后，按实际建筑面积，原告分成27%，并由被告负责为1号住宅楼住户办理房产证。上述工程完工后，经双方实际测量，被告应返还给原告住宅楼建筑面积622.40平方米。经双方多次协商，被告一直未履行合同义务。为维护原告合法权益，特提起诉讼。 山东广安建设集团有限公司辩称，沂南县糖业烟酒有限责任公司没有经过工商注册登记，不是合法经营主体，故一个不存在的公司不存在破产清算的问题，请裁定驳回原告诉讼请求。 沂南县糖业烟酒有限责任公司破产清算组提交如下证据： 1.沂南县糖业烟酒公司（甲方）与沂南县阳都房地产综合开发公司（乙方）于2001年12月6日签定的《合同书》一份； 2.沂南县糖业烟酒有限责任公司破产清算组于2011年4月1日向沂南县阳都房地产综合开发公司、山东广安建筑工程公司出具的《关于联合开发住宅楼善后问题的处理意见》； 3.山东广安建筑安装工程公司出具的账目明细，合计957203.52元； 4.山东广安建筑安装工程公司的《收款凭证》19张，证明被告广安公司分19次收取了原告的购房款635638元，证实该合同的开发施工方是广安公司； 5.评估报告，关于无法返还的楼房折价； 6.沂南县糖业烟酒有限公司工商登记； 7.家属院及办公区地图。 山东广安建设集团有限公司的质证意见是：对证据1不认可，该合同签订主体是山东省沂南县糖业烟酒公司，并非沂南县糖业烟酒有限责任公司，该合同与本案无关，且合同的乙方是沂南县阳都房地产综合开发公司，也非本案被告。对证据2不认可，处理意见是以破产清算组名义下发的单方意见，被告不予认可。证据3与本案无关，该对账单是与沂南县糖业烟酒公司的对账，并非与原告进行的对账。证据4不认可，与本案无关，证据4中是沂南县糖业烟酒公司非本案原告。对证据5有异议，该报告程序不合法，不应作为合法有效证据采用，且该评估报告不是本案的评估。对证据6有异议，该工商登记表明沂南县糖业烟酒有限责任公司是新设成立，在工商登记中与沂南县糖业烟酒公司是同时存在的两个企业主体，故原告主体不适格。对证据7有异议，因该图是附属到与阳都房地产开发有限公司有关材料中，与被告无关。 山东广安建设集团有限公司提交如下证据： 1.非公司法人吊销情况一份。沂南县工商行政管理局于2018年6月19日出具，证明沂南县糖业烟酒公司于2007年3月20日因不按规定接受年度检验被吊销营业执照，所以原告诉称的沂南县糖业烟酒有限责任公司是由沂南县糖业烟酒公司改制而来并不成立； 2.沂南县人民法院（2000）沂法大执字第199号民事裁定书及证明共三份。证明被告用于开发的土地是通过沂南县人民法院拍卖购买来的，与原告提供的证据1无任何关系； 3.2006年8月1日收到条及2006年9月25日收到条各一份。证明被告已向沂南县糖业烟酒公司履行了相关义务。 沂南县糖业烟酒有限责任公司破产清算组的质证意见：证据1真实性无异议，单位吊销营业执照并不影响公司法人继续存在，且在吊销前原告单位2005年已经进入破产程序，并不影响原告主体资格。证据2裁定书下达时间是2001年9月6日，双方签订合同书是2001年12月6日，该次拍卖是在合同签订前，双方是按照合同书实际履行的合同义务。证据3中刘德克的收到条与本案无关，清算组的收到条都包含在对账单中，该楼房面积不包含在原告主张的622.4平方米内。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 沂南县糖业烟酒公司（甲方）与沂南县阳都房地产综合开发公司（乙方）于2001年12月6日签订《合同书》一份，主要内容：“双方联合开发共同出资，建设广安居民小区住宅楼，本项目座落在县院内，占地0.53公顷，总建筑面积7000平方米，根据规划布局建三栋五层住宅楼，一栋四层住宅楼，四栋楼均建在该院东侧，按从北至南为1号、2号、3号、4号住宅楼，3号住宅楼为甲方职工住宅楼。出资方式：甲方以现有状况下的该幅土地的使用权作为投资，由乙方承担该开发土地相关建设配套手续和费用，并承担所有工程项目的全部投资和负责办理图纸及开工前、中、后期及竣工之后的各种手续和所需要的所有资金。分成比例：待工程竣工验收合格后，按实际建筑总面积，甲方分成比例为27%，乙方分成比例为73%，甲方3号楼由乙方负责办理房产证，办证费用按国家规定收取。如返还楼不足一栋楼时，甲方按成本价购置补足，乙方分得的楼房到有关部门办理好产权证手续后自行销售”。合同签订后，山东广安建筑安装工程公司自北向南依次建设1号、2号、3号住宅楼，其中1号、2号住宅楼于2003年竣工，3号住宅楼于2007年建设，2008年竣工，三座楼楼房建设总面积7220平方米，另3号楼车库390平方米，被告已返还1377平方米，返还房屋均在1号楼（最北边楼）。原计划的4号住宅楼至今未动工，闲置土地约0.5亩。上述所建住宅楼除已返还1377平方米，其余均已被山东广安建设安装工程公司对外销售。 临沂泰瑞资产评估事务所作出临泰资评字（2016）第093号评估报告书，评估结论：原糖茶公司院内3号楼2008年度房地产每平方米均价为1500元。 另查明：沂南县糖业烟酒公司成立于1989年5月12日，1997年10月11日沂南县商业总公司以（97）商办字第15号《关于的报告》呈送沂南县企业改革指挥部，对沂南县糖业烟酒公司的所有土地、房产等财产进行评估，划转成立沂南县糖业烟酒有限责任公司，并于1997年12月20日发放企业法人营业执照，但对沂南县糖业烟酒公司未办理注销手续。 2005年12月20日，沂南县人民法院以（2005）沂法破字第7号民事裁定书，宣告沂南县糖业烟酒有限责任公司破产还债。 再查明，因申请执行人沂南县辛集镇农村合作基金会与被执行人沂南县糖业烟酒有限责任公司借款合同纠纷一案，本院于2001年9月6日作出（2000）沂法大执字第199号《民事裁定书》一份，载明“裁定如下：查封变卖被执行人沂南县糖业烟酒有限公司的地产一处（位于本公司院内中间路东侧自北大门口至南平房），计2661.10平方米。经本院技术室评估总价款580120元，并经公开竞价购买，沂南县第八建筑工程公司以评估价款取得了该地产的使用权”。 2013年10月13日，山东广安建筑安装工程公司发布《山东广安建筑安装工程公司清算报告》，并载明：“截止2013年9月30日公司债权债务已清算完毕，公司对外无任何经济遗留问题，若以后出现公司的债务，由山东广安建设集团有限公司承担。” 本院认为，沂南县糖业烟酒公司与沂南县阳都房地产综合开发公司于2001年12月6日签订的《合同书》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方应按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点是：1.本案诉讼主体资格适格问题；2.原、被告之间的法律关系是合作开发房地产还是土地使用权的转让；3.原、被告之间的欠款情况及被告所述的法院拍卖情况认定；4.被告是否应返还原告住宅楼或支付相应价款，并负责办理1号住宅楼房产证。 关于争议焦点1，虽涉案《合同书》是以沂南县糖业烟酒公司名称与沂南县阳都房地产综合开发公司签订，但从实际履行看，沂南县糖业烟酒有限责任公司才是合同相对方，后沂南县糖业烟酒有限责任公司破产还债，本院指定沂南县糖业烟酒有限责任公司破产清算组接管了破产企业。而沂南县阳都房地产综合开发公司于2005年12月30日因不按规定接受年度检验被吊销，被告才是上述合同的实际履行方，合同上规定开发的1、2、3号楼的建设及销售都是由被告按合同约定完成的，应由其承担相应的责任。故本案原、被告主体适格。 关于争议焦点2，依照《中华人民共和国房地产管理法》第二十八条规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润，共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”，双方签订的《合同书》对各自在开发过程中的权利义务进行了约定，符合共同出资，共享收益，共担风险的合作开发房地产法律关系的特征，应认定系合作开发房地产关系。 关于争议焦点3，因申请执行人沂南县辛集镇农村合作基金会与被执行人沂南县糖业烟酒有限责任公司借款合同纠纷一案，（2000）沂法大执字第199号《民事裁定书》于2001年9月6日作出，沂南县糖业烟酒公司与沂南县阳都房地产综合开发公司签订《合同书》是2001年12月6日，即执行中拍卖时间发生于《合同书》签订之前，原、被告双方均按合同书实际履行。被告出具明细，沂南县糖业烟酒有限责任公司拖欠其款项合计为957203.52元，2004年1月间沂南县糖业烟酒有限责任公司已偿还635638元，现尚欠321565.52元，本院予以确认。 关于争议焦点4，三座住宅楼建设总面积7220平方米，按合同约定的27%返还比例，返还面积为1949.4平方米，另外3号楼车库390平方米，双方约定按一半的面积作为计算基数，按27%返还比例，返还面积为50平方米，4号楼虽已规划但未施工，以上返还面积共计1999.4平方米，被告已返还1377平方米，剩余622.40平方米未返还。因被告在三座住宅楼竣工后，未根据实际建筑面积，履行返还义务，而是自行销售完毕，结合具体情况，按3号楼销售均价计付应返还楼房价款为宜。临沂泰瑞资产评估事务所作出临泰资评字（2016）第093号评估报告书，认定原糖茶公司院内3号楼2008年度房地产均价为1500元/平方米，所以622.40平方米住宅楼的价值为933600元（622.40平方米×1500元/平方米）。虽合同约定“甲方3号楼由乙方负责办理房产证，办证费用按国家规定收取”，但山东广安建设集团有限公司没有房地产开发经营资质，在办理1号住宅楼房产证时，其义务予以协助。 综上所述，被告返还原告622.40平方米住宅楼折款933600元，扣除原告尚欠被告款321565.52元，被告应支付原告楼房款612034.48元，并自2009年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，判决如下： 一、山东广安建设集团有限公司于本判决生效后十日内支付沂南县糖业烟酒有限责任公司破产清算组楼房款612034.48元及利息（以612034.48元为基数，自2009年1月1日起至实际给付之日止，按按中国人民银行同期贷款利率计算）； 二、驳回沂南县糖业烟酒有限责任公司破产清算组其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9920元，由山东广安建设集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  张 琪 审 判 员  柳祥田 人民陪审员  王家轩 二〇一九年十一月二十一日 书 记 员  王晓莉