北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初11728号原告（反诉被告）：张欣，女，1980年10月2日出生，汉族，户籍所在地哈尔滨市南岗区，住北京市朝阳区，身份号码×××。委托诉讼代理人：邹慧，北京朗空律师事务所律师。委托诉讼代理人：张力（原告之弟），1983年3月1日出生，汉族，户籍所在地哈尔滨市南岗区，住北京市顺义区。被告（反诉原告）：李鸿梅，女，1987年10月20日出生，朝鲜族，户籍所在地吉林省梅河口市，住北京市海淀区，身份号码×××。原告（反诉被告）张欣与被告（反诉原告）李鸿梅房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张欣之委托诉讼代理人邹慧、张力，被告（反诉原告）李鸿梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张欣向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付从2019年3月1日至涉案租赁合同解除之日期间131天的租金139737元；2、判令被告支付违约金32000元；3、判令被告支付壁纸、木地板等物品修理费50120元；4、判令被告支付2018年10月15日至2018年10月31日期间的房屋占有使用费18139元。5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2018年10月5日签订了《北京市房屋租赁合同》，其中第四条第(一)款中约定了第二笔租金被告应于2019年2月19日前支付给原告，租金数额为4个月(2019年3月1日至2019年6月30日）租金共计人民币128000元，原告至今未收到第二期房屋租金，属被告违约，根据合同中第十一条第（四）款规定，被告每逾期一天，应按日租金额的100%向原告承担逾期给付违约金。为了维护原告的合法权益，请求依法裁判。被告李鸿梅辩称：我方在2018年12月20日通过麦田的中介人杨明涛、李金鑫委托他们申请退租的事情，沟通完以后，张欣没有明确说是否可以退，我们说没有经济能力付租金，房屋是用来经营的，房屋经营不下去，我们才申请退租的。张欣一直没有正面回答这件事，后来中介的两个人说是业主没有反馈，让我跟业主联系，我给张欣发微信，说经营困难，我们搬出去，中介的人员也多次跟原告沟通，把后边的房租退给我们，中介带人看过房子，屋内的壁纸有打孔的情况，我愿意赔偿壁纸的损失，可以复原，但是原告拒不接受，中介人员也去跟原告沟通，告诉壁纸的来源，张欣说把壁纸修了也不会跟我们退钱，跟中介说先不复原壁纸，先谈退租的事情。当时中介带人看了房屋进行了交接，张欣在国外，我们已经付了一个月的违约金，原告应当将剩余的违约金退给我们，我把钥匙给了麦田，当天我们把钥匙给了中介，剩下的就是违约金壁纸修复以及退租金的事情。反诉原告李鸿梅提出反诉请求：1、判令解除反诉人与被反诉人于2018年10月5日签订的北京市房屋租赁合同；2、判令被反诉人退还原告剩余租金44386元；3、案件受理费由被反诉人承担。事实与理由：经北京麦田房产经纪有限公司提供居间服务，反诉人与被反诉人于2018年10月5日签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定：被反诉人将位于北京市顺义区×花园×区×号楼-×室房屋出租给反诉人，租赁自2018年11月1日至2021年8月31日，月租金32000元，付款方式为押一付四，租赁期内承租方提前退租的，应提前30日通知出租方，并按月租金的100%支付违约金，出租方应将剩余租金退还承租方。合同签订后，反诉人向被反诉人支付四个月租金128000元及押金32000元，被反诉人将租赁房屋交付反诉人使用。反诉人因意外导致承租房屋已无意义，故于2018年12月20日向被反诉人提出退租，并表示同意按照合同约定支付违约金32000元。被反诉人收到反诉人退租通知后，授权中介与反诉人于2019年1月19日完成了房屋交接手续。但被反诉人无故拒绝退还剩余租金44387元。反诉被告张欣辩称：我方同意解除合同，但是解除的日期是双方办理房屋交接之日。根据租赁合同约定被告应提前30天通知我方解除合同按照合同约定返还房屋及钥匙，并由双方办理房屋验收手续，现2019年3月26日书面通知我方解除合同，但是三十天后未与我方办理房屋交接手续，未归还房屋钥匙，房屋还在被告实际掌控之下，现在合同尚未解除，被告应向我方交付房屋支付租金，直到双方办理房屋交接手续为止。其余的反诉请求不同意。被告的租金只是支付到2019年2月底，从2019年3月开始至合同解除日期的租金尚未支付，不存在退租一说。被告的事实陈述有误，2018年12月20日我方未收到被告的书面或者口头解除合同的通知，我方是在2019年3月26日被告起诉我方租赁合同纠纷一案时才知道被告要求解除合同，双方也没有在2019年1月19日办理房屋交接手续，合同约定房屋应由双方进行办理，而不是一方跟中介办理，我方未授权让中介进行办理，综上被告要求2019年1月19日解除合同没有事实理由和法律依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2018年10月5日，张欣（出租人）李鸿梅（承租人）签订了《北京市房屋租赁合同》（以下简称：《租赁合同》），承租的房屋坐落于北京市顺义区×花园×区×号楼×-×层×室，房屋租赁期限自2018年11月1日至2021年8月31日，共计贰年拾壹个月，甲乙双方应于2018年10月15日前办理房屋交付手续。租金32000元/月，支付方式为押一付四，首期租金及押金应于2018年10月4日支付，以后每期租金乙方应于期限届满前提前壹拾日支付，支付期分别为2019年2月19日、2019年6月20日……。其中第四条第二款约定：租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的租金、费用及违约赔偿责任外，剩余部分无息返还给乙方。第十条第二款约定：甲乙双方应对房屋及附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。如甲方发现该房屋或原有固定装修、设备设施被损坏或遗失，有权要求乙方修复或赔偿损失，并可从押金中扣除。第十一条第二款违约责任约定，租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前30日通知乙方，扣除乙方应当承担的各项费用后，将剩余租金及押金退还乙方，并按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方提前退租的，应提前30日通知甲方，并按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方有权将剩余租金及押金折抵违约金，剩余部分退还乙方……。2018年10月4日，李鸿梅向张欣转账32000元、2018年10月8日，李鸿梅向张欣分三次转账120800元。以上合计转账160000元。2019年7月11日，经过本院现场勘验，涉诉房屋一层入户房屋西墙壁纸脱落，有一块踢脚线脱落，窗户两侧有挂钩。二层客厅东墙有钉子眼，西墙有两个钉子眼，门厅加了轨道（窗帘）。三层靠北卧室西墙有钉子眼，向上楼梯有一只破损，六层南卧有一钉子眼。张欣提交了报价单，拟证明壁纸维修费42300元，木地板维修费7820元，共50120元。李鸿梅主张壁纸损坏的部分同意维修和赔偿，但是不同意对整个壁纸进行赔偿，木地板不是其损害的，如果有划痕是正常的损耗。李鸿梅提交了证人证言、录音光盘，拟证明其在12月20日正式提出退租，将钥匙交给了麦田，当时业主在国外，也回避这件事，业主授权给中介李金鑫进行交接。张欣对真实性和证明目的不予认可，主张证人应出庭接受双方质询，杨明涛并不是租赁合同所列明的中介人员，其没有授权任何中介公司人员去解除合同。李鸿梅提交了微信聊天记录，拟证明从承租开始和退租的情况，和业主明确提出了退租的事情。张欣认可其真实性，不认可证明目的，双方协商租赁到12月底还是1月底，协商失败，而解除通知应具体明确。经询问，李鸿梅称：2019年1月19日就搬离了涉诉房屋，搬家跟物业提交了出门条，搬离之前通过微信告知张欣已搬离，钥匙交给了中介。张欣称：不清楚被告是哪天搬离的，搬离之前没有微信告知搬离和交接的情况。另，经询问，李鸿梅称：我们主张的金额已经扣除了32000元的违约金。上述事实，有《租赁合同》、勘验笔录、报价单、证人证言、微信聊天记录及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：通过庭审，本院根据各方当事人诉辩基础中的要件事实，排除无争议事实后，确定本案的核心争议焦点有以下几个方面：案件争议焦点一是涉诉租赁合同解除时间的确定。根据我国合同法的相关规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。具体在本案中，2018年10月5日，张欣（出租人）李鸿梅（承租人）签订了《租赁合同》），该合同系双方真实意思表示，并不违反法律和行政法规的相关规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。按照我国合同法的相关规定，合同解除分为约定解除和法定解除。合同法对合同约定解除和法定解除的具体情形均有明确之规定。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”具体在本案中，根据《租赁合同》第十一条第二款的违约责任，乙方提前退租的，应提前30日通知甲方，并按月租金的100%向甲方支付违约金。根据李鸿梅提供的相关证据，2018年12月24日，李鸿梅向张欣提出了解除合同，并表示无力再负担房租，并且在2019年1月19日搬离了涉诉房屋。张欣表示未同意解除涉诉《租赁合同》，李鸿梅只是用协商的口吻跟其说要提前退租。根据合同法规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。李鸿梅跟张欣表达了不再履行合同的意思表示，张欣作为业主应采取适当措施防止损失继续扩大，在30天内与李鸿梅协商交接事宜。因此本院认定，《租赁合同》于2019年1月24日解除。案件争议焦点二是涉诉租赁合同解除后，后续事项的处理问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”违约责任是当事人不履行合同债务时，违约方向对方承担的民事责任。如上所述，按照相关法律规定及双方合同约定，李鸿梅应支付张欣解除《租赁合同》的违约金32000元以及赔偿壁纸与木地板损失的费用。根据原、被告签订的《租赁合同》第四条第二款约定：租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的租金、费用及违约赔偿责任外，剩余部分无息返还给乙方。由于李鸿梅需要向张欣支付违约金32000元，按照合同约定，将李鸿梅已交付的押金抵扣相应的违约金后，李鸿梅不再向张欣支付违约金。关于壁纸与木地板损失的费用，具体赔偿数额本院根据张欣提交的证据并结合现场勘验情况予以酌定。关于张欣主张的支付从2019年3月1日至《租赁合同》解除之日期间的租金，由于涉诉租赁合同于2019年1月24日解除。因此关于其主张的租金本院不予支持。关于张欣主张的支付从2018年10月15日至2018年10月31日的占有使用费共计18139元，张欣主张于2018年10月15日将钥匙给了李鸿梅，租期是从11月1日开始计算，按照合同约定三年租期，这属于免租期，因李鸿梅违约，所以主张此期间的相关费用。根据当事人提交的相关证据，本院无法认定二人对免租期的相关约定，对于张欣的此项诉讼请求本院不予支持。关于李鸿梅主张张欣退还剩余租金44387元，《租赁合同》于2019年1月24日解除，李鸿梅向张欣已支付2018年11月1日至2019年3月1日的房租，因此张欣应向李鸿梅退的房租数额，本院按照李鸿梅应当支付的违约金数额以及实际租赁期限等情况进行确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第三十二条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百六十九条、第二百八十一条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）张欣与被告（反诉原告）李鸿梅所签订的《北京市房屋租赁合同》于二○一九年一月二十四日解除；二、被告（反诉原告）李鸿梅于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）张欣支付壁纸、木地板赔偿款一万元元；三、原告（反诉被告）张欣于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）李鸿梅退还剩余租金三万九千二百二十六元；四、驳回原告（反诉被告）张欣的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）李鸿梅的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费四千九百元，由被告（反诉原告）李鸿梅负担，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费四百五十五元，由被告（反诉原告）李鸿梅负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  张鹏飞人民陪审员  林文纯人民陪审员  刘 锋二〇一九年十一月二十七日法官 助理  孙 鹏书 记 员  赵文鑫