北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初19146号原告：深圳市深华物业集团有限公司，住所地深圳市罗湖区北斗路文华花园六角楼3楼。法定代表人：沈四光，总经理。委托诉讼代理人：石苏华，男，深圳市深华物业集团有限公司员工。委托诉讼代理人：王晓敏，女，深圳市深华物业集团有限公司员工。被告：刘井雨，男，1956年11月5日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：刘小拳（被告之子），男，1984年9月1日出生，汉族，住北京市昌平区。原告深圳市深华物业集团有限公司（以下简称深华物业）与被告刘井雨物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深华物业的委托诉讼代理人石苏华、王晓敏，被告刘井雨的委托诉讼代理人刘小拳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。深华物业向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付物业费5861.02元；2、判决被告向原告支付逾期支付物业费滞纳金2587.64元（截止到2017年12月31日）；3、判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告经过招投标自2014年7月1日起入驻总政机关回龙观小区,对此进行物业管理服务。被告作为该小区业主,自原告入驻以来,一直接受着原告的服务,但被告一直拖延不向原告缴纳物业费,原告经多次沟通催促,被告均不予理睬。2015年至2016年度,2016年至2017年度均未向原告缴纳,现诉请法院依法判决,维护原告的合法权益。刘井雨辩称，我是5号楼3单元1002的业主,地下室140室也是我的。我在使用的过程中发现电表在不使用的情况下也计费的问题,向物业反映了好几次,一直也没有解决。2015年8月份左右物业下发通知,让家里门窗有问题的业主去登记,物业组织维修,我当时登记了三扇窗户有问题,但物业一直也没有维修。2015年9月份我向物业反映入户门响的问题,也没有得到维修。入户时因为电线跳闸的问题，让物业来维修，结果将零线和火线反接了,到现在也是反接的,多次向物业反映，但是一直没有解决。楼道的卫生长期无人打扫。关于原告主张的物业费标准,物业服务委托合同签订的是1.28元的标准,现在按照1.4元的标准收取,对此我不认可。刚开始物业公司只是限制欠费业主购电,再后来就不卖给欠费业主了。我所在的5号楼3单元的1层是物业服务的办公室,他们装修的时候将室内的承重墙给打掉了,整个一层变成了一个大间。该楼总共有16层,存在安全隐患。我并不是不愿意缴纳物业费用,而是因为物业的打墙行为让业主感到有安全隐患,所以才没有缴纳物业费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对于当事人无异议的证据本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月1日，刘井雨（甲方）与深圳市深华物业管理有限公司北京分公司（以下简称深华物业北分、乙方）签订《总政机关回龙观小区经济适用住房物业服务协议》，双方约定甲方自愿将自有房产位于总政机关回龙观小区6楼3单元1002号，建筑面积144.36平方米，委托乙方提供物业管理服务。按照协议约定，物业收费按房屋的建筑面积计算，自业主入住之日，按建筑面积1.28元/㎡/月缴纳物业服务费。物业服务费按年预交，由乙方向甲方按年收取，计2217.37元/年（按建筑面积计算，房屋建筑面积包括套内建筑面积加公共部位与公用房屋分摊建筑面积）。每年到期前一个月开始缴纳下年物业服务费用，甲方逾期未缴纳，则视为违约，按照本合同约定加收违约金。合同期限为自2014年7月1日起至业主委员会成立并选聘新的物业公司止。合同同时约定乙方违反合同约定，擅自提高收费标准的，甲方有权拒绝接受；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之五加收滞纳金。2015年8月26日，中国人民解放军总政治部房地产管理局（甲方）与深华物业（乙方）签订《总政回龙观小区物业管理服务合同》，双方约定物业类型为军队经济适用住房；坐落位置为北京市昌平区科星西路。乙方提供服务的受益者为总政治部房地产管理局（甲方全体物业使用人），甲乙双方均应对履行本合同承担相应的责任。甲方在现场设立小区管理办公室，代表甲方行使合同中约定的权利和义务。合同约定，物业管理服务期限为三年，自2014年7月1日起至2017年6月30日止。另合同约定，第一年物业管理服务费金额为2487.114元/年（由直工部承担）。从第二年开始，物业管理服务费为2732109.07元/年（物业管理服务资金构成详见附表一）。住户承担的住宅物业费为1.4元/月/平方米，由乙方负责收取。住户计费起算时间以甲方书面通知时间为准。所收费用由乙方保管，用于抵扣甲方支付乙方的物业服务费。2015年10月10日，中国人民解放军总政治部直属工作部发布《关于调整回龙观小区住户物业收费标准的通知》。通知规定：“依据军队经济适用住房管理规定，结合2005年2662号文件《北京市物业服务管理收费办法》规定的收费标准，经部党委常委会审议并报总政领导批准，回龙观小区物业管理工作由深华物业承担，物业服务收费标准为2.55元/月/平方米。购房职工所在单位承担的费用由1.28元/月/平方米调整为1.4元/月/平方米，购房职工所在单位承担的费用由1.27元/月/平方米调整为1.15元/月/平方米，从住户入住时间起算。”刘井雨辩称深华物业擅自拆改墙体，造成巨大安全隐患，深华物业提交中国人民解放军总政治部直属工作部管理保障局于2018年3月8日，发布《致回龙观小区居民的一封信》，载明“我方与回龙观小区物业合同于2017年7月1日到期，由于根据自住房小区‘四脱钩’的有关规定，一时无法招投标，又与深华物业延续至2017年12月31日，现物业已经根据规定完成合同期，希望大家按规定向物业交纳所欠的有关物业、车位费和水、电费，交费终止时间为2017年12月31日，个人交纳的费用按每平米每月1.4元计算。对于大家提出的车库进水、小区未按当初承诺提供的有关基础设备和服务，5号楼结构破坏等问题，这些主要是建设方和我方规划的问题，小区物业也多次向我们反映，我们将在下步工作逐步改正，对大家造成的损失，也正在开展理清补偿工作，希望大家不要以此为借口不交物业费用。”另查根据深圳市深华物业集团有限公司企业信息，2014年6月27日，该公司名称由“深圳市深华物业管理有限公司”，变更为“深圳市深华物业集团有限公司”。随后，该公司名下的子公司“深圳市深华物业管理有限公司北京分公司”，名称亦变更为“深圳市深华物业集团有限公司北京分公司”。以上事实，有《关于调整回龙观小区住户物业收费标准的通知》、《致回龙观小区居民的一封信》、《总政机关回龙观小区经济适用住房物业服务协议》、催缴物业费通知、欠费统计表、《证明》、变更（备案）通知书、《总政回龙观小区物业管理服务合同》、收据、电费购买记录单及双方当事人的当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为，本案的争议焦点有二项：一是物业服务费用应按1.28元/月/平方米计算还是按照1.4元/月/平方米计算。本案涉及的位于北京市昌平区科星西路总政回龙观小区，住房性质为军队经济适用房。按照1999年颁布的《军队经济适用住房建设管理办法》，军队经济适用住房定义为：“由军队单位组织建设，享受国家经济适用住房建设划拨土地、地方人民政府减免有关费用等优惠政策，建成后主要出售给军队人员的住房。”本案中，军队人员购买总政回龙观小区房产均未办理所有权登记，中国人民解放军总政治部房地产管理局作为该小区实际所有权人，其与深华物业签订的《总政回龙观小区物业管理服务合同》（以下简称《合同》）不违反国家强制性规定，应为合法有效。刘井雨作为军队人员购买房产并未取得该房屋所有权，其与深华物业北分签订的《总政机关回龙观小区经济适用住房物业服务协议》（以下简称《协议》）应从属于实际所有权人中国人民解放军总政治部房地产管理局签订的《合同》。两个合同文本在物业服务收费标准上存在差异，应按照《合同》约定履行相关权利义务。依照中国人民解放军总政治部直属工作部发布的《关于调整回龙观小区住户物业收费标准的通知》规定：“物业服务收费标准为2.55元/月/平方米。购房职工所在单位承担的费用由1.28元/月/平方米调整为1.4元/月/平方米，购房职工所在单位承担的费用由1.27元/月/平方米调整为1.15元/月/平方米，从住户入住时间起算。”依据《合同》及该通知明确显示，物业服务费为2.55元/月/平方米。个人承担物业费提高的根源在于军队对物业费补贴的比例有所下降。十八大以来，中央军委按照“依法治军、从严治军”的要求，着手清理整治军队住房，对物业服务推不开等问题进行集中整治。军队对物业服务费用补贴的下调以至于取消顺应军队住房制度改革的需要。军队人员作为军队经济适用房的受益主体在享受政策补贴的同时亦应当承担相应的责任和义务。因此深华物业主张按照1.4元/平方米/月收缴物业费于法有据，本院予以支持。二是刘井雨辩称深华物业破坏承重墙、电线反接、限制欠费业主购电、维修不及时是否构成不缴纳物业费的抗辩理由。深华物业为刘井雨房屋所在的小区提供了物业服务，刘井雨作为业主亦实际享受到了深华物业提供的服务，该服务事实上持续至2017年12月31日，刘井雨理应向深华物业交纳物业服务费用。庭审中，刘井雨辩称深华物业破坏承重墙，故不愿交纳物业费，深华物业在庭审中提交证据证明5号楼结构破坏问题的责任主体为军队在小区的管理办公室，深华物业尽到了相关管理职责，刘井雨主张电线反接、限制欠费业主购电、维修不及时，但未提交相关证据予以证明，故刘井雨以此为抗辩理由不交物业费，本院不予支持。鉴于刘井雨系因对物业服务费标准存在质疑从而未交纳物业费，其主观并无违反约定的故意，故深华物业要求刘井雨支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，现深华物业起诉，要求刘井雨补交29个月的物业服务费的诉讼请求，理由正当，本院对此予以支持。深华物业要求刘井雨支付滞纳金的主张缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下:一、刘井雨给付深圳市深华物业集团有限公司物业服务费5861.02元，于本判决生效后七日内付清；二、驳回深圳市深华物业集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由刘井雨负担（于本判决生效后七日内履行）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  刘 洋二〇一九年十一月十一日法官助理  王婷婷书 记 员  李 佳