贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初11048号原告贵阳银行股份有限公司，住所地：贵阳市云岩区中华北路77号。法定代表人：张正海，职务：行长。委托代理人艾伦、尹冠森，贵州贵龙律师事务所律师。被告贵州恒康房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市修文县久长镇修开东路。法定代表人：张玉兰。被告张玉兰，女，1952年8月7日出生，汉族，住贵阳市云岩区。二被告共同委托代理人黄锟，贵州贵翔律师事务所律师。原告贵阳银行股份有限公司（以下简称“贵阳银行”）诉被告贵州恒康房地产开发有限（以下简称“恒康公司”）、张玉兰金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人艾伦，被告贵州恒康房地产开发有限公司委托代理人黄锟及张玉兰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：被告恒康公司因资金周转需要向原告下属瑞南支行申请贷款，经股东会决议后，于2015年6月16日，被告贵州恒康房地产开发有限公司作为借款人与原告下属瑞南支行作为贷款人签订《贵阳银行固定资产（项目融资）借款合同》，主要约定借款金额2000万元用于修文县久长镇商业综合体项目建设，借款期限为2年，贷款年利率为6.05%；贷款逾期罚息利率为本借款合同载明的贷款利率水平上加收50%，利息按季度支付。同日，被告恒康公司还与瑞南支行签订了两份《贵阳银行抵押合同》，由恒康公司用其位于修××镇××村小城镇商业综合体项目的两块土地的使用权和在建工程进行抵押担保。之后双方办理了抵押登记，取得他项权利证书。上述合同签订后，瑞南支行于2015年6月18日和2015年8月6日分两次发放了贷款2000万元，但在贷款期间，被告恒康公司只支付了部分借款本金及利息。2015年10月14日，原告将瑞南支行与下属营业部整合组成新的总行营业部，但新的总行营业部没有法人资格，也没有营业执照，其签订合同仍然加盖“贵阳银行股份有限公司合同专用章”。2017年6月1日，因被告恒康公司不能按期归还剩余贷款，向原告申请贷款延期两年并向原告出具了股东会决议，承诺继续用原土地使用权和在建工程进行抵押担保，公司股东张玉兰及李文孝对公司债务承担清偿责任，直至所有债务结清为止。2017年6月14日，原告与被告恒康公司签订《贵阳银行固定资产（项目融资）借款合同修改补充协议书》，约定将上述借款延期至2019年6月14日。被告恒康公司继续按照《贵阳银行抵押合同》的约定为该笔贷款的履行提供抵押担保，并再次办理了相关不动产登记。2019年6月14日，借款延期届满后，被告恒康公司没有按时归还借款本金及利息，被告张玉兰也不履行担保责任，故原告诉至法院请求判令：1、被告贵州恒康房地产开发有限公司立即偿还所欠原告借款本金人民币13434319.42元及暂计到2019年9月18日的利息、罚息、复利299598.03元。2019年9月19日起的利息、罚息、复利按合同约定计算至借款本金付清之日；2、被告恒康公司承担抵押担保责任，将其用于借款抵押的修××镇××村小城镇商业综合体1-4栋抵押面积为12363.33平方米的153套在建工程（《不动产登记证明》：黔（2017）修文县不动产登记证明第0003310号，其中住宅24套、商业129套，抵押物清单附后）进行折价或变卖、拍卖，所价款项优先用于清偿其所欠原告上述借款本金、利息、罚息、复利等债务；3、被告恒康公司承担抵押担保责任，将其用于借款抵押的位于修××镇××村抵押面积为17266平方米的两块土地（土地证号：修国用（2014）第328、329号）进行折价或变卖、拍卖，所得款项优先用于清偿其所欠原告上述借款本金、利息、罚息、复利等债务；4、被告张玉兰对被告恒康公司的上述债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费、保全费等由上列各被告承担。被告贵州恒康房地产开发有限公司辩称，原告主体不适格，因为贷款主体是贵阳银行瑞南支行，其是具体有独立的主体资格的法人，应由瑞南支行提起诉讼；本案被告恒康公司并非恶意不偿还借款，导致不能还款的原因是原告违背当初达成的还款共识，故意不解封抵押物，恒康公司无法销售已建成的商品房，故而不能偿还原告的贷款，原、被告在签订借款合同时，双方就还款资金来源达成共识，即被告将土地和在建工程包括门面住宅抵押给瑞南支行，被告将商品房建成达到销售条件后，由买受人在贵阳银行办理按揭贷款，买房人将该款用于支付给被告，被告再将该款偿还瑞南支行的贷款，由于原告内部机构调整，新上任领导不同意由贵阳银行对被告开发的项目办理按揭贷款业务，从而导致该项目建成后无法售出，进而无法偿还到期贷款。另一方面贵阳银行不愿解封抵押物，其他银行也无法为该项目办理个人按揭贷款业务，从而彻底堵死被告销售商品房获得销售回款的途径，所以造成不能还款的局面。恳请法院组织调解。另第一项诉请本金不属实，现被告尚欠本金不是原告起诉的金额，利息已支付到2019年9月23日，不存在欠付到2019年9月18日利息的事实，被告不能按期归还借款本息的原因是原告不解封抵押物导致不能销售，所以不应计算罚息。被告张玉兰辩称，本案借款主体是恒康公司，并非张玉兰，原告在借款合同到期后重新与借款人恒康公司达成延期偿还借款的补充合同，但并未与答辩人就延期债务重新签订担保补充协议，答辩人的连带保证期限早已届满，故答辩人不应就本案借款合同债务再承担连带偿还责任，依法应驳回对张玉兰的诉请。经审理查明：被告恒康公司因资金周转需要向原告下属瑞南支行申请贷款，经股东会决议后，于2015年6月16日，被告贵州恒康房地产开发有限公司作为借款人与原告下属瑞南支行作为贷款人签订编号为J1032015060501《贵阳银行固定资产（项目融资）借款合同》，主要约定借款金额2000万元用于修文县久长镇小城镇商业综合体项目开发建设，借款期限为2年，贷款年利率为6.05%为固定利率，结息日为每季末第20日；贷款逾期罚息利率为本借款合同载明的贷款利率水平上加收50%，并计算复利。为确保上述债务的履行，同日，被告恒康公司还与贵阳银行股份有限公司瑞南支行签订了合同编号为D1032015060501、D1032015060502的《贵阳银行抵押合同》，约定由恒康公司用其位于修××镇××村,土地证号为修国用（2014）第328号和修国用（2014）第329号的土地使用权和在建工程为上述借款提供抵押担保，担保范围为主合同项下全部本金及利息（包含罚息和复利）、贷款人垫付的费用等一切费用。之后于2015年6月16日，双方办理了抵押登记，取得修他项（2015）第26号国有土地使用权抵押权登记证书。上述合同签订后，瑞南支行分别于2015年6月18日和2015年8月6日向被告恒康公司发放了贷款1400万元和600万元，被告恒康公司出具相应借款借据。2015年11月2日，贵阳银行股份有限公司营业部向被告恒康公司出具《告知函》，告知贵阳银行股份有限公司瑞南支行于2015年10月20日与贵阳银行股份有限公司营业部合并，原瑞南支行签署的合同、协议的权利、义务由贵阳银行股份有限公司营业部享有和承担。2017年6月1日，被告恒康公司向贵阳银行营业部发出《延期申请》和《还款计划》，申请对上述贷款的贷款余额1468.495万元延期二年，拟用公司开发的“修文县久长镇小城镇商业综合体1-4号楼”房屋销售回笼资金归还。同日，被告恒康公司召开股东会形成《股东会决议》，同意就上述贷款余额1468.495万元向贵阳银行办理延期二年，同意贷款抵押物沿用原贷款抵押物，并承诺如恒康公司不能按期偿还贷款，贵阳银行可根据此份决议和相关法律，向公司及股东提起诉讼，按照合同约定执行追讨权利，直至所有债务结清为止。张玉兰、李文孝在“股东签名”处签名并捺印，恒康公司在落款处盖章。2015年10月14日，贵阳银行股份有限公司贵行发【2015】34号《关于部分营业机构调整的通知》，载明：将瑞南支行及铁运支行调整为经营行，与会展支行等同为总行营业部下辖经营行。2017年6月14日，原告贵阳银行股份有限公司与被告恒康公司签订《贵阳银行固定资产（项目融资）借款合同修改补充协议书》，约定将上述借款延期至2019年6月14日，其余内容继续按原借款合同遵守执行，被告恒康公司继续按照上述《贵阳银行抵押合同》的约定为该笔贷款的履行提供抵押担保。之后于2017年11月28日，原、被告双方对恒康公司名下位于修××镇××村久长小镇商业综合体1栋1幢1单元1层10号等153户房屋（详见抵押情况清单）办理了抵押登记，取得黔（2017）修文县不动产证明第0003310号不动产登记证明。原告表示该房屋抵押系由原在建工程转化而来。借款到期后，被告未足额偿还贷款本息，原告主张截止2019年9月23日，被告恒康公司尚欠本金1400万元的余额本金7466195.12元、利息0元、罚息5217.64元、复利395.95元（借款到期时为371.51元），共计7471808.71元；尚欠本金600万元的余额本金5924800元、利息0元、罚息4129.97元、复利323.70元（借款到期时为276.84元），共计5929253.67元，并提供利息清单一份。本院认为，贵阳银行股份有限公司已于2015年11月2日向被告恒康公司出具贵阳银行股份有限公司瑞南支行与贵阳银行股份有限公司营业部调整的《告知函》，且发布了相关调整的《关于部分营业机构调整的通知》，之后被告恒康公司与贵阳银行股份有限公司就瑞南支行与被告恒康公司之间的贷款余额签订《贵阳银行固定资产（项目融资）借款合同修改补充协议书》，现因借贷发生纠纷，贵阳银行股份有限公司作为原告的诉讼主体适格，对瑞南支行这一涉诉纠纷的诉讼权利义务一并承接。本案所涉《贵阳银行固定资产（项目融资）借款合同》、《贵阳银行抵押合同》、《贵阳银行固定资产（项目融资）借款合同修改补充协议书》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，又无导致合同无效的其他法定情形，应认定为有效，各方当事人应按合同约定履行义务。现原告下属瑞南支行已按约向被告贵州恒康房地产开发有限公司发放贷款2000万元，但被告贵州恒康房地产开发有限公司未按合同约定履行还款义务，其行为已构成违约，应承担相应违约责任，根据合同约定，原告有权要求被告贵州恒康房地产开发有限公司立即偿还已经逾期的本金及利息，并按照合同约定支付相应罚息和复利。关于被告贵州恒康房地产开发有限公司欠款情况，原告主张被告贵州恒康房地产开发有限公司截止2019年9月23日尚欠的本金、利息、罚息金额于法有据，本院予以支持。因借款利息在借款到期前已经支付完毕，故复利仅支持截止借款到期时的金额为648.35元（371.51元+276.84元），对原告多计算的复利金额予以驳回，之后不再产生复利，仅计算罚息，罚息以未还本金13390995.12元（7466195.12元+5924800元）为基数按罚息年利率9.075%的标准计算至本金还清之日止。被告恒康公司辩称其不能按期归还借款本息的原因是原告不解封抵押物导致不能取得销售回款用于偿还借。本院认为，虽被告在2017年6月1日作出的《还款计划》中表明拟用公司开发的“修文县久长镇小城镇商业综合体1-4号楼”房屋销售回笼资金归还剩余欲申请延期的贷款，但之后双方在签订借款延期协议书后办理了上述153户房屋的抵押登记，视为被告恒康公司同意将该房屋作为贷款的抵押担保，该抵押权已经设立，在被告恒康公司不履行还款义务时，原告作为抵押权人对该抵押房屋的折价或拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权。故被告这一辩称意见不能成立。被告恒康公司自愿用其位于修××镇××村,土地证号为修国用（2014）第328号和修国用（2014）第329号的土地使用权为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记，故原告对该土地使用权的折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。关于原告主张被告张玉兰对被告恒康公司的上述债务承担连带清偿责任的问题，本院认为，因股东会决议为恒康公司内部文件，不能发生股东对银行承诺提供保证的法律效力，股东提供保证应以书面合同形式或股东单独以书面形式提供保证承诺为准，故对原告这一主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州恒康房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告贵阳银行股份有限公司贷款本金人民币13390995.12元、罚息人民币9347.61元、复利人民币648.35元（本金、罚息、复利暂计算至2019年9月23日，之后的罚息以未还本金13390995.12元为基数按罚息年利率9.075%的标准计算至本金还清之日止）；二、原告贵阳银行股份有限公司对被告贵州恒康房地产开发有限公司名下位于修××镇××村久长小城镇商业综合体1栋1幢1单元1层10号等153户房屋［黔（2017）修文县不动产证明第0003310号］的折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；三、原告贵阳银行股份有限公司对被告贵州恒康房地产开发有限公司名下位于修××镇××村［修国用（2014）第328号和修国用（2014）第329号］的土地使用权的折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；四、驳回原告贵阳银行股份有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费104204元，减半收取52102元、保全费5000元，由被告贵州恒康房地产开发有限公司负担（该款原告已预交，被告在履行上述判决义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期未上诉，本判决即发生法律效力。审判员  袁琴二〇一九年十一月二十二日法官助理杨韵雯书记员顾正武