贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初10223号 原告：陈英，女，1970年10月8日出生汉族，住所地贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：曹太原（特别授权代理），系贵州本芳律师事务所律师。 被告:贵州毕节大众房地产开发有限责任公司，住所地:贵州省毕节市七星关区清毕北路86号，统一社会信用代码：91520502692734004R。 法定代表人：吴学文，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李倩（特别授权代理），女，汉族，系该公司业务经理。 原告陈英与被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司（下称：大众房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年8月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈英的委托诉讼代理人曹太原，被告委托诉讼代理人李倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈英向本院提出诉讼请求：1、判令被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司向原告支付逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金134,543.62(2016年7月26日至2017年1月25日被告应支付违约金448,031.00元×1÷10000×180日=8,064.55元,2017年1月26日至2019年8月25日应付448,031.00×3÷10000×941日=126,479.15元，原告保留2019年8月26日起至被告办理完毕权属登记证书交付原告期间违约金的主张权利)；2、本案所涉诉讼费等费用由被告承担。诉讼过程中，原告明确违约金计算截止时间为：要求计算至被告实际办理完毕权属登记证书交付原告之日止。 事实及理由2014年7月14日，原、被告签定《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于毕节盘古中心一单元十九层二号（1-1902）、建筑面积为131.08平方米的商品房，合同约定房屋总价款为448,031.00元，付款义务已在约定的时间履行。被告承诺在2015年6月30日前向原告交付涉案商品房，并约定于2016年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。约定时间起180日内，被告应按已付房款的总价0.01%向原告支付违约金，超过180日以后，原告不退房的，被告应按已付房款的0.03%向原告支付违约金。然，被告至今仍未履行办理不动产交付原告的义务。现已构成违约，被告应当向原告支付违约金。 原告认为，依法成立的合同，对方双当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦亦应按合同约定在2016年7月26日前为原告提供办理涉案商品房转移登记的有关文书，但时至今日，被告仍未履行义务，已构成违约，应当向原告承担违约责任。按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，暂计至2016年7月26日至2017年1月25日被告应支付违约金448,031.00元×1÷10000×180日=8,064.55元,2017年1月26日至2019年8月25日应付448,031.00×3÷10000×941日=126479.15元，共计134,543.65元。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所诉为谢。 被告大众房开公司辩称：一、涉案房屋至今未办理房屋产权证，系因本案中涉案商品房项目的施工方，中建四局第六建筑公司违反施工合同约定，擅自未完工退场，且拒不配合竣工验收导致，所以应免除或减轻答辩人的违约责任。且现如今毕节市政府同意特事特办，涉案楼盘可以办理房屋产权证，并已在办理之中。 二、答辩人逾期办证未给被答辩人造成实际损失，故不应承担逾期办证违约金。因被答辩人早已实际入住所购买商品房，居住权利得到充分保障。答辩人逾期办证未给其造成实质性损失，故不应承担逾期办证违约金。即便人民法院最终认定上诉人应承担违约金，也应考虑被上诉人未遭受实际损失而予以调整。 三、如法院最终认定答辩人构成违约，因涉案房屋未办证系因第三方过错及市场原因导致，非答辩人恶意违约，恳请对违约金按中国人民银行同期同类基准贷款利率进行调整。对超过诉讼时效部分，不予支持。 综上，请求贵院查明事实，分清责任后作出公平的判决。 本院经审理查明事实如下：2014年7月14日，原告陈英作为买受人，被告大众房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2014-192），约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节××××区中山路大众国际第一单元十九层2号房，房号为1-1902；建筑面积131.08平方米，套内建筑面积112.03平方米，该商品房按套计算总价款为448,031.00元。出卖人承诺于2017年1月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项（2）处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款。被告现已将涉案商品房交付原告使用。原告认为被告未按约定的时间将办理商品房转移登记有关文书交付给原告应承担违约责任，故遂以前述诉请诉至本院，请求判如所诉。 另查明，涉案商品房未取得商品房所有权初始登记。 上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的身份证、商品房买卖合同、个人购借款合同、收据，被告提交的营业执照、法定代表人身份证明书及身份证、七星府呈[2017]196号文件。以上证据经庭审举证质证，已收集在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，行使权利，履行义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告应在2015年6月30日前向原告交付涉案房屋，并于2017年1月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告未按约定期限履行上述义务，构成违约，应当承担违约责任。原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，有合同约定，本院予以支持。 关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的计算标准问题，被告提出约定的违约金过高，要求调整，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额。而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，应予尊重。故违约金应按合同约定计算，即以原告已付购房款448,031.00元为基数，按日万分之三的标准计算。 关于计算违约金的起止时间问题，本案中,原告提交的《商品房买卖合同》中约定取得商品房转移登记的时间有涂改痕迹，故应认定被告承诺取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的时间为2017年1月26日前，根据合同中“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止支付违约金”的约定，计算违约金应为2017年1月26日后的180日（即2017年7月26日）开始计算。同时，原、被告在合同中约定原告委托被告办证，故无需直接向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，而是被告将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故该项违约金应计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈英逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款448,031.00元为基数，按日万分之三的标准，从2017年7月26日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止； 二、驳回原告陈英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1,495.00元（已减半收取），由被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王芹云 二〇一九年十一月十二日 书记员  周 猷