北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初6775号原告：北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼A-4293室。负责人：郭超，经理。委托诉讼代理人：武殿臣，北京市承光律师事务所律师。被告：何子云，男，1956年4月22日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。原告北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司（以下简称华特物业门头沟分公司）与被告何子云物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华特物业门头沟分公司的委托诉讼代理人武殿臣，被告何子云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华特物业门头沟分公司向本院提出诉讼请求：1．要求何子云交纳惠康嘉园二区1号楼1单元xxx号房屋自2016年3月1日至2017年4月30日的物业管理费及垃圾清运费2030．87元；2．何子云支付上述房屋自2017年4月30日至结案之日的物业服务费滞纳金（按照日万分之三的标准计算）。事实和理由：北京华特物业管理发展有限公司（以下简称华特物业公司）是华特物业公司门头沟分公司的上级法人单位。2016年2月15日，华特物业门头沟分公司与北京永鸿世业房地产开发有限公司（以下简称永鸿世业公司）签订了《物业委托服务合同》，约定对北京市门头沟区永定镇惠康嘉园二区实施物业管理，物业费为2．12元/平米/月。2016年3月1日，华特物业门头沟分公司依据物业委托服务合同约定，张贴了入场公告，正式进入惠康嘉园二区提供物业管理服务，一直持续至2017年4月30日。何子云系北京市门头沟区1号楼1单元xxx号房屋（以下简称xxx号房屋）所有人。根据《物业管理条例》第七条的规定：“业主在物业管理活动中，履行按时交纳物业服务费用的义务。”按照《物业委托服务合同》约定，自永鸿世业公司将该物业相关资料及物业管理责任移交华特物业公司起，按合同约定标准向业主或物业使用人收取物业服务费，收费标准为物业中标费用2．12元/平方米/月*住户总建筑面积*服务周期月份。华特物业门头沟分公司自2016年3月1日至2017年4月30日为何子云名下房屋所在的小区提供了事实上的物业服务，其应当依法向华特物业公司缴纳物业费。为履行物业管理职责，华特物业门头沟分公司与门头沟区环卫中心签订了《垃圾清运协议书》，约定由华特物业公司代收垃圾清运费30元/户/年。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，华特物业门头沟分公司自2016年3月1日至2017年4月30日间持续为何子云提供了事实上的物业服务，何子云应缴纳物业费用。在我公司多次催要物业费的情形下，何子云仍未向我公司缴纳物业费，为维护我公司的合法权益，特诉至法院。何子云辩称：xxx号房屋系我的安置房，我未与原告订立书面或口头物业服务合同，原告也未提供过物业服务。小区楼道内随意堆放杂物，停车混乱，绿地无人管理。我家自来水漏水，找物业没有工作人员，还是我自己另外找人修好的。另外，xxx号房屋系回迁安置房屋，原告主张的物业服务费标准过高。因此，我不同意华特物业门头沟分公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：何子云系北京市门头沟区永定镇卫星队村民，该村被划入征收拆迁范围，永鸿世业公司（投资人为北京门城新城企业管理中心，该中心主管部门为北京市门头沟区永定镇人民政府，以下简称永定镇政府）系该地块的拆迁实施单位。何子云与北京国信嘉业房地产开发有限公司（以下简称国信嘉业公司）签订有安置协议，约定何子云获得安置房屋，其中一套坐落于北京市门头沟区1号楼1单元xxx室，建筑面积为84．07平方米。2016年2月，永鸿世业公司通过招投标程序，确定惠康嘉园小区房屋管理服务项目的中标人为华特物业公司，并与华特物业门头沟分公司签订《物业委托服务合同》，约定由华特物业门头沟分公司为惠康嘉园二至六区提供物业服务，收费标准为2．12元/平米/月。华特物业门头沟分公司（甲方）与北京市门头沟区环境卫生服务中心二队（乙方）(以下简称环卫二队)签订《生活垃圾收集运输服务合同》，约定由乙方为惠康嘉园九地块、十地块小区2149户、曹各庄小区4128户提供垃圾清运服务，垃圾清运费每年每户30元，合同载明：第二条：3．甲方按照年度缴纳生活垃圾处理费。第五条：有效期一年，自2016年4月1日至2016年12月31日。经查，环卫二队表示：“环卫二队为上述小区提供了垃圾清运服务。如果正常交生活垃圾清运费的话，应该按该合同期限占全年的比例折算之后收取，但华特物业门头沟分公司一直未交，环卫二队正常收取垃圾费的周期是按每年的1月1日至12月31日算一整年。”华特物业门头沟分公司于2016年3月1日进驻惠康嘉园小区提供物业服务，于2017年4月30日撤离。华特物业公司的物业服务企业资质等级为一级。另查明，北京华特物业管理发展有限公司与被告安永华、第三人北京永鸿世业房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月17日作出（2017）京0109民初5338号民事判决书，后双方均上诉，北京市第一中级人民法院于2018年9月6日作出（2018）京01民终6979号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现（2017）京0109民初5338号民事判决书已发生法律效力。本院认为，华特物业公司与何子云虽未签订书面物业服务合同，但其系涉案小区拆迁实施单位永鸿世业公司公开招标后为惠康嘉园小区提供物业服务，且华特物业门头沟分公司实际为何子云提供了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同法律关系，物业管理企业有权依据双方存在的事实物业服务合同关系要求业主交纳相应的物业服务费用。因永鸿世业公司并非涉案小区开发建设单位，永鸿世业公司与华特物业公司门头沟分公司签订的《物业服务委托合同》对业主没有约束力。鉴于华特物业门头沟分公司已撤离，无法就物业服务质量进行鉴定，本院参照开发建设单位委托的前期物业服务费用评估情况，结合华特物业门头沟分公司实际提供物业服务的事项、服务标准及质量情况、本院已作出的生效判决确定的标准酌情确定应由何子云按照1．7元/平米/月的标准向华特物业门头沟分公司缴纳相应期间物业管理服务费。关于代收代缴生活垃圾清运费，根据《关于调整委托清运垃圾费及垃圾消纳场管理收费标准的通知》规定，华特物业门头沟分公司要求何子云交纳代收代缴垃圾清运费30元的诉讼请求符合相关规定，本院予以支持，因华特物业公司在惠康嘉园小区提供了一年以上的物业服务，相应《生活垃圾收集运输服务合同》中对合同有效期表述的不一致不应作为业主拒交生活垃圾清运费的理由。对何子云否认华特物业门头沟分公司提供物业服务的答辩意见，与事实不符，本院不予采纳。关于滞纳金，因永鸿世业公司与华特物业公司门头沟分公司签订的《物业服务委托合同》对业主没有约束力，故对于华特物业公司门头沟分公司主张按照合同约定收取滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：一、何子云于本判决生效之日起七日内给付北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司二○一六年三月一日至二○一七年四月三十日的物业管理服务费及代收代缴生活垃圾清运费共计2030．87元。二、驳回北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司负担五元，已交纳；由何子云负担二十元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  殷   文   辉二〇一九年十一月十三日法官助理  秦华斌书记员杜文哲