湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0211民初2783号 原告：株洲九方物业管理有限责任公司。 委托诉讼代理人：黄婉婷。 被告：陈伟伟。 原告株洲九方物业管理有限责任公司与被告陈伟伟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法由审判员罗昀适用简易程序分别于2019年11月15日公开开庭进行了审理。董樱担任实习法官助理。郭华担任书记员。原告株洲九方物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人黄婉婷、被告陈伟伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告株洲九方物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告物业管理费13260元（2011年1月1日起至2018年12月31日止）；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告自2006年10月18日与湖南株洲中信置业有限公司签订《中信.蓝盾景园小区前期物业服务合同》之日起至今，就一直为天元区中信·蓝盾景园小区的全体业主提供物业服务。期间，原告分别于2012年1月6日和2016年12月20日与株洲蓝盾景园小区（一期）业主委员会两次续签《中信·蓝盾小区（一期）物业管理服务合同》。被告为蓝盾景园小区7栋605号房屋业主。在原告为蓝盾景园小区物业提供物业管理服务期间，原告一直积极依约向蓝盾景园小区业主提供物业服务，但被告在享受了原告提供的物业管理服务后，却未按照原告与株洲蓝盾景园小区（一期）业主委员会签订的物业服务合同的约定交纳物业服务费，从2011年起就一直拖欠原告的物业服务费未予支付，至2018年12月31日止共拖欠物业服务费13260元。原告多次向被告催收，被告置之不理，其行为已严重违反物业服务合同的约定和相关法律规定，构成违约。特诉至法院，请求判如所请。 被告陈伟伟辨称：1、原告作为一个服务企业，本应积极主动为业主服务，但被告入住蓝盾景园小区后，因房屋出现渗漏的问题是在开发商质保期内，多次向原告反映情况，要求进行维修，一直没有进行妥善处理；2、小区东、西两个消防通道，常年被外边车辆堵着，消防器材没有进行周期检验及消防柱里面没有灭火胶水管，把业主们的生命财产当儿戏；3、有车库业主安地锁和设置障碍霸占车库外面的停车位、小区车位常年放着僵尸车、乱收停车费等小区管理混乱。综上，由于原告的不作为、违法在先，自己的合法权益受到了严重侵害，才拒交物业费。 本院经审理查明：原告株洲九方物业管理有限责任公司系株洲市天元区蓝盾景园（一期）小区的物业服务企业。自2006年1月1日起至今在该小区进行物业管理。被告陈伟伟系该小区……室（系多层住宅，建筑面积217.54平方米）的业主。被告从2010年10月份入住，至今未向原告株洲九方物业管理有限责任公司缴纳2011年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费。 2006年10月18日，原告与湖南株洲中信置业有限公司签订《中信·蓝盾景园小区前期物业服务合同》，合同主要约定：前期物业管理期限自2006年10月18日起至本小区业主委员会成立并代表全体业主与物业管理企业签订正式的物业管理服务生效时止有效，多层住宅的物业服务费由业主按其拥有的物业建筑面积每月每平方米0.6元向株洲九方物业管理有限责任公司交纳。2012年1月6日，原告与株洲蓝盾景园小区业主委员会（一期）签订《中信·蓝盾景园小区（一期）物业管理服务合同》，合同主要约定：物业服务合同期限为五年，自2012年1月1日起至2016年12月31日止有效，多层住宅的物业服务费由原告按每月每平方米0.6元标准收取。2016年12月20日，原告与株洲蓝盾景园小区业主委员会（一期）签订《中信·蓝盾景园小区（一期）物业管理服务合同》，合同主要约定：物业服务合同期限为五年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止有效，多层住宅的物业服务费由株洲蓝盾景园小区业主委员会（一期）委托原告向业主按每月每平方米0.6元标准收取。 另查明，原告在起诉时，主张放弃2016年1月1日至2018年12月31日期间，被告应按1824元/年缴纳物业服务费，原告在造表收费时直接抹去尾数，按照1800元/年予以收取。故起诉时主张被告应交纳服务费的金额13260元与实际应缴纳金额相差72元。 再查明，原告房屋所在小区消防器材摆放、车位管理无序，被告未予有效处理，给原告的生活起居带来不良影响，故原告拒绝交纳物业服务费。 本案在审理过程中，原告自愿放弃要求被告支付滞纳金的诉讼请求。 上述事实，有原、被告的陈述、原告提交的被告身份证复印件、不动产权利及其他事项登记信息、《中信·蓝盾景园小区前期物业服务合同》、《中信·蓝盾景园小区（一期）物业管理服务合同》两份、物业费欠费明细表及被告提供的小区管理无序的相关照片等证据予以证实，足以认定。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为原告的诉讼请求有无事实和法律依据？现分析如下： 本案中，湖南株洲中信置业有限公司与原告株洲九方物业管理有限责任公司订立的《中信·蓝盾景园小区前期物业服务合同》、株洲蓝盾景园小区业主委员会（一期）与原告订立的《中信·蓝盾景园小区（一期）物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，上述合同对业主具有约束力。原告为被告提供了物业服务，被告应依约交纳相应服务费用。被告辩称其房屋出现渗漏是在质保期内，多次反映情况没有得到妥善的解决，但房屋渗漏是房屋本身质量问题所致，原告也履行了相关协助等义务，不应作为被告拒交物业的理由。另原告未予有效处理消防器材的摆放、车位管理无序的问题，给被告带来不良影响，未充分履行合同约定的物业管理义务，故本院对原告主张被告应支付物业费的基础上酌情予以核减10%。综上，被告应支付的物业服务费计算为[217.54㎡×0.6元/㎡/月×60月（2011年1月1日至2015年12月31日）+217.54㎡×0.7元/㎡/月×36月（2016年1月1日至2018年12月31日）]（原告主张的起诉金额与被告实际应缴纳金额相差72元）×90%即11934元。 综上所述，本案经本院组织调解，双方未能达成一致协议。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十一条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告陈伟伟于本判决生效之日起十日内向原告株洲九方物业管理有限责任公司支付2011年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理费11934元； 二、驳回原告株洲九方物业管理有限责任公司其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费182元，减半收取计91元，由原告株洲九方物业管理有限责任公司24元，被告陈伟伟承担67元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后收到预交诉讼费通知之日起七日内，到株洲市中级人民法院立案大厅或者以银行转账方式（户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，帐号：81010321000000181，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部）交纳案件受理费。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 员 罗  昀 二〇一九年十一月二十九日 法官助理 实习董樱 书 记 员 郭  华 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。