辽宁省营口市西市区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0803民初1295号原告：黄财田，男，1945年5月26日出生，汉族，住营口市西市区。委托诉讼代理人：杨盛辛，辽宁海润律师事务所律师。被告：营口热电集团有限公司，住所地营口市站前区红运大酒店南1500米路东。法定代表人：武显东，公司董事长。委托诉讼代理人：刘文军，公司员工。委托诉讼代理人：王颖，辽宁睿智（营口自贸区）律师事务所律师。第三人：营口弘逸房地产开发有限公司，住所地营口市西市区小庙塘里46号。法定代表人：王秋妹，公司董事长。委托诉讼代理人：陈卫东，公司员工。原告黄财田与被告营口热电集团有限公司（简称热电公司）、第三人营口弘逸房地产开发有限公司（简称弘逸公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄财田委托诉讼代理人杨盛辛，被告营口热电集团有限公司委托诉讼代理人刘文军、王颖，第三人营口弘逸房地产开发有限公司委托诉讼代理人陈卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄财田向本院提出诉讼请求：1.要求立即停止执行营口市老边区公园路71号3单元90号房屋，并解除查封；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：贵院作出的（2019)辽0803执异12号执行裁定书驳回原告的异议申请，缺乏事实及法律依据，裁定违反法律规定。原告于2011年5月28日从实际施工人处购买第三人开发并顶账给实际施工人的位于营口市老边区公园路71号3单元90号房屋，原告交付了购房款。第三人于2014年向原告开具了进户通知单，原告向第三人缴纳了物业费、电梯费等并领取了房屋钥匙办理了进户手续，而是由于第三人的原因导致原告不能到产权部门办理房屋备案登记手续。贵院的裁定审查认为原告虽在房屋被查封前己支付全部购房款并缴纳相应费用等，但并未提交充分证据证明其己合法占有案涉房屋，该认定是没有法律依据的。既然己经认定原告己经缴纳了全部购房款及进户的相关费用，就说明原告己经完全合法的占有了该房屋，因除了上述办理入户手续外，第三人将该房屋的钥匙也已交付给原告，说明原告己经对该房屋完全控制和占有，是否实际在该房屋居住并不影响原告对该房屋的合法占有，实际居住与合法占有是两个不同的法律概念，没有实际居住不等于没有对该房屋进行占有，因该房屋己经完全被原告所支配和控制。另外，没有办理房屋登记备案手续的原因是因为第三人未在产权部门进行首次登记造成的，原告对此没有过错。故根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条“弘逸公司将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人己经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”规定及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定的，原告对此是完全符合该两条法律规定的任何条件的。贵院的执行裁定认为原告没有充分证据却没有加以明确说明具体的不符合之处，很明显是没有事实依据的。现原告要求停止对涉案房屋的强制执行，应该得到法院的支持，原执行裁定没有事实和法律依据。故原告特提出执行异议之诉，要求立即停止执行营口市老边区公园路71号3单元90号房屋，并解除查封。被告营口热电集团有限公司辩称，一，涉案房屋的商品房买卖关系真实性存疑。被告诉称于2011年5月28日购买涉案房屋，2014年3月20日才办理进户和相关手续，期间间隔三年之久，房屋闲置不符合常理，不具有真实性，原告诉请无事实依据。二，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）（二）项规定之情形。被告与弘逸公司未签订合法有效的书面买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”而本案中被告与弘逸公司所签订的《商品房认购书》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不应当认定为商品房买卖合同。被告未合法占有该房屋。被告与弘逸公司未签订合法有效的书面买卖合同，亦未办理产权登记，被告不是房屋的所有权人，不构成对房屋的合法占有。三，对未初始登记的房屋不能因对其主张所有权而排除强制执行根据《城市房地产管理法》第三十六条规定未依法登记领取权属证书的不得转让。《物权法》第三十条、第三十一条规定房屋合法建造即取得物权，但如需转让则需先办理产权登记。涉案房屋系未办理房屋产权初始登记的房屋，不得转让，根据相关规定，未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。本案中被告没有提供充分证据证明其对房屋享有所有权或有其他足以阻止对该房屋转让、交付的实体权利，因此其要求停止对涉案房屋执行的诉讼请求不应得到支持。第三人营口弘逸房地产开发有限公司陈述，同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：第三人弘逸公司系本案查封房屋小区的开发商，营口市万泓建筑工程有限公司承建查封房屋小区，李恩成为实际施工人之一。2011年2月19日，弘逸公司与营口市万泓建筑工程有限公司、李恩成等实际施工人签订《补充协议》约定工程款拨款方式现金40%以施工房顶工程款60%。弘逸公司将案涉查封房屋抵顶给实际施工人李恩成，2011年5月28日,黄财田从实际施工人处购买案涉房屋,并与弘逸公司就案涉房屋签订《商品房认购书》,弘逸公司将讼争房屋作价384969元作为给施工队拨房的依据并向黄财田开具了专用收款收据。弘逸公司于2014年3月20日向黄财田出具《进户通知书》,同日黄财田缴纳物业服务费。因弘逸公司开发小区土地被查封而未与黄财田签订商品房买卖合同,该房屋在房产部门未备案至黄财田名下。热电公司就其与弘逸公司之间的债务关系向本院提起诉讼,本院根据热电公司申请于2017年5月18日在不动产登记机关查封登记在弘逸公司名下的案涉房屋。原告黄财田于2019年2月11日对执行营口市老边区公园路71号-3单元-90号房屋提出书面异议。本院于2019年2月28日作出（2019）辽0803执异12号执行裁定书，裁定驳回黄财田的异议申请。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉房屋虽未在房屋管理部门办理备案，但根据黄财田与弘逸公司签订了于2011年5月28日《商品房认购书》，弘逸公司在同日出具专用收款收据，以及黄财田于案涉房屋查封前2014年3月20日入住的事实，可以认定黄财田与弘逸公司在人民法院2017年5月18日查封案涉房屋之前已经形成了商品房预售合同关系，并已实际占有使用案涉房屋，此外，案涉房屋因工程未办理竣工验收而未办理过户手续，并非黄财田的过错。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，黄财田对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：不得执行营口市老边区公园路71号3单元90号房屋。案件受理费7075元，由被告营口热电集团有限公司承担。（原告已预交）如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 长  张俊颖人民陪审员  李 颖人民陪审员  于德利二〇一九年十一月二十九日法官助理王茹懿书记员范雨