苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初3566号原告：天津隽丰物业管理有限公司苏州分公司，统一社会信用代码9132059475799211X0，住所地苏州工业园区榭雨街顺驰凤凰花园5幢208室。法定代表人：肖伟，总经理。委托诉讼代理人：姜兰，女，该公司员工。委托诉讼代理人：闾健，江苏同益大地律师事务所律师。被告：邵巧娥，女，1959年4月19日生，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：叶晓英，江苏恒之律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐家平，江苏恒之律师事务所律师。原告天津隽丰物业管理有限公司苏州分公司（以下简称“隽丰物业”）与被告邵巧娥物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月3日受理后，依法适用简易程序于2019年5月14日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序后组成合议庭于2019年11月13日公开开庭进行了审理。两次庭审，原告隽丰物业委托诉讼代理人谭玲（第一次庭审时作为代理人）、姜兰、闾健（第二次庭审进作为代理人），被告邵巧娥委托诉讼诉讼代理人叶晓英（第一次庭审时到庭）、徐家平（第二次庭审时到庭）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告隽丰物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付其拖欠的物业费30205.4元(暂计至2019年3月31日，其中2018年2月1日后物业费上调至1.89元/月*平方米)，及相应的滞纳金144406.42元(暂计至2019年3月31日)，总计109592.26元；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2007年4月9日，被告与原告及其受托单位苏州隽御地产有限公司签订了《苏州市前期物业管理服务协议》，合同约定由原告为小区提供物业管理服务，受益人应按房屋面积每月每平方米1.55元向原告支付物业管理费用，交费时间为办理入伙时开始交纳，每次物业费到期之前继续交纳不低于6个月的物业费。2018年2月1日起，新的物业服务合同签订，新合同约定物业费金额为每月每平方米1.89元，逾期按每天应缴费费用的万分之五缴纳滞纳金。被告系湖畔天城26幢101的业主，屋用途为住宅。按照约定，被告应向原告按时缴纳物业费。但被告自2008年2月开始拖欠原告物业费，经原告多次催促拒绝交纳，故诉至贵院，请求依法支持原告诉请。被告邵巧娥辩称，原告对被告2018年1月31日之前的物业服务合同纠纷不是适格的原告，被告没有见到原告相关的告示或者进驻或者接管的通知，原告是无权主张权利的。物业公司不是行政部门，没有权利规定滞纳金，只能约定违约金。违约金过高的话，可以请求适当减少的。早在2004年被告购买房屋的时候，前期物业就于2004年11月13日出具书面证明，明确在交房的时候用不锈钢栏杆做围墙，如果不用栏杆围好，一套可以罚十套，如果要居住在这里，一切物业费全免。而现在原告没有做相应围墙，故被告不需要交物业费。综上，请求法院在查清事实的基础上公正判决依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2004年9月29日，顺驰置地与邵巧娥及案外人顾老土订立前期物业管理服务协议，约定由顺驰置地为顺驰湖畔天城花园小区提供物业服务。协议明确邵巧娥所购房屋座落为顺驰湖畔天城26幢101室。邵巧娥按每月每平米1.55元交物业管理费用。2009年1月1日，天津顺驰物业管理有限公司苏州分公司（作为乙方）与苏州工业园区湖畔天城花园业主（代表）大会订立湖畔天城物业委托服务合同，约定乙方为湖畔天城花园提供物业服务。苏州工业园区湖畔天城花园社区业主委员会（以下简称湖畔天城业委会）作为甲方授权签约人代表甲方在上述合同上签章。该合同约定服务期限为自2009年1月1日起至2015年12月31日止。合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续。上述物业服务合同约定住宅的物业费收费标准为1.55元/月*平方米。合同第九条约定，物业费按月计算，业主或物业使用人应在每年一月、四月、七月、十月的5日前向乙方交纳包括本月在内的三个月的物业服务费；或在每月5日前向乙方交纳当月的物业费，业主逾期交纳物业服务费的，乙方可从逾期之日起每日按应缴费用万分之五加收滞纳金。2010年6月4日，“天津顺驰物业管理有限公司苏州分公司”更名为“天津隽丰物业管理有限公司苏州分公司”。2018年1月24日，隽丰物业（作为乙方）与苏州工业园区湖畔天城花园业主（代表）大会订立苏州市物业服务合同一份，约定乙方为湖畔天城花园提供物业服务。湖畔天城业委会作为甲方授权签约人代表甲方在上述合同上签章。该合同约定服务期限为自2018年2月1日起至2021年1月31日止。合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续。上述物业服务合同约定住宅的物业费收费标准为1.89元/月*平方米。合同第九条约定，物业费按月计算，业主或物业使用人应在每年一月、四月、七月、十月的5日前向乙方交纳包括本月在内的三个月的物业服务费，业主逾期交纳物业服务费的，乙方可从逾期之日起每日按应缴费用万分之五加收滞纳金。另查明：邵巧娥与顾老土在购买苏州工业园区湖畔天城花园26幢101室房产时为夫妻，后两人于2008年2月离婚。后湖畔天城花园26幢101室房产的产权人登记在被告邵巧娥个人名下，房屋建筑面积142.17平方米，属住宅。自2016年1月1日起至2018年1月31日期间在苏州工业园区湖畔天城花园小区提供物业服务的是原告隽丰物业。庭审中，邵巧娥称若需交纳物业费，则相应费用由其一人交纳，无须追加顾老土。邵巧娥提供证明一份，载明：关于湖畔天城26幢101室，住房南面花园38平方在交房时间内用不锈钢栏杆作围墙，如果在这时间内不用栏杆围好，我们湖畔天城说话算数，一套可罚十套。如果我们说话不算数的话，你们要居住在这里，一切物业费可全免。另外在38平方里，你们可种菜、果树都可以，因花园你们出钱自己买的，房子周边送给买房人的，此证明随时有效。特此证明。2004年11月13日。此证明上加盖有顺驰置地印章。上述事实，由原告提交的物业服务合同、产权登记簿及原被告陈述附卷佐证。本院认为：2004年9月29日签订的前期物业服务协议是案外人顺驰置地与邵巧娥等订立，原告隽丰物业与苏州工业园区湖畔天城花园业主（代表）大会是自2009年1月1日起才订立相应物业服务协议，故本案原告隽丰物业可自2009年1月1日起向业主邵巧娥收取物业管理费。邵巧娥作为小区业主，有义务缴纳物业费，其至今未予缴纳，应当承担相应的违约责任。邵巧娥提供的证明，并非由隽丰物业出具，即使真实，也不能对隽丰物业产生拘束力。邵巧娥据此证明以不缴物业费用，于法无据。结合邵巧娥的房屋面积及相应收费标准，从2009年1月1日至2019年3月31日止，邵巧娥结欠物业费为27782元（自2018年2月1日起按每月每平米1.89元计算）。关于滞纳金，合同约定的每日万分之五的标准过高，本院依据相应合同中约定物业费每季度交纳的规定，酌情认定计算至2019年3月31日的滞纳金为11450元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告邵巧娥于本判决生效之日起五日内支付原告天津隽丰物业管理有限公司苏州分公司物业费27782元及滞纳金11450元，共计39232元。上述款项如采用银行转账方式支付，请汇入天津隽丰物业管理有限公司苏州分公司指定的账户，或者汇入本院账户(户名：苏州工业园区人民法院；开户行：中国农业银行苏州斜塘支行；账号：10×××89)。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3792元，由原告天津隽丰物业管理有限公司苏州分公司负担3012元，被告邵巧娥负担780元，此款项已由原告预交，被告邵巧娥应于履行上述判决时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  吴海锋人民陪审员  陆碧珍人民陪审员  李家夫二〇一九年十一月二十九日书 记 员  王 雪拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。