广东省高州市人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0981民初2994号原告（反诉被告）：冯冬青，男，1963年5月10日出生，汉族，高州市人，高中文化，无业，身份证住址：高州市，现住高州市。委托诉讼代理人：冯献（系原告冯冬青儿子），男，1990年8月28日出生，汉族，高州市人，住高州市。委托诉讼代理人：揭章庆，男，1966年1月15日出生，汉族，高州市，本科文化，身份证住址高州市，现住高州市。推荐社区：高州市潘州街道办事处光明社区居民委员会。被告（反诉原告）：苏剑锋，男，1978年2月23日出生，汉族，高州市人，本科文化，事业单位职员，住高州市。委托诉讼代理人：周永祥，高州市宝光街道法律服务所法律工作者。第三人：卓达裕，男，1963年10月14日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。委托诉讼代理人：黎伯瑜（系第三人卓达裕的妻子），女，1963年3月7日出生，汉族，退休人员，住广东省茂名市茂南区。原告（反诉被告）冯冬青诉被告（反诉原告）苏剑锋、第三人卓达裕房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年11月13日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告（反诉被告）冯冬青及其委托诉讼代理人揭章庆、被告（反诉原告）苏剑锋及其委托诉讼代理人周永祥到庭参加诉讼。第二次开庭，原告（反诉被告）冯冬青的委托诉讼代理人冯献、揭章庆、被告（反诉原告）苏剑锋及其委托诉讼代理人周永祥、第三人卓达裕及其委托诉讼代理人黎伯瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）冯冬青向本院提出诉讼请求：一、请求法院判决被告苏剑锋偿还购房款30000元给原告。二、本案的诉讼费由被告苏剑锋承担。事实和理由：2013年7月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《房屋买卖合同》，合同约定甲方将位于高州市永盛绿洲3幢C座13A房屋（包括9平方米杂物间）转让给被告，总价款685000元，当天，被告支付了255000元，尚欠430000元，后来，被告多次向原告支付购房款，累计共支付了400000元，被告入住多年，至今尚欠30000元，经原告多次催收，被告以各种籍口拒绝支付欠款给原告。为了维护原告合法权益，原告特向法院起诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。诉讼过程中，原告（反诉被告）冯冬青变更诉讼请求为：一、请求法院判决被告（反诉原告）苏剑锋立即支付购房款30000元及违约金13440元给原告（反诉被告）冯冬青（违约金以30000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算从2013年7月23日起计至2018年12月24日止，以后另计）。二、本案诉讼费用由被告（反诉原告）苏剑锋承担。被告（反诉原告）苏剑锋辩称，驳回原告的诉请，事实和理由：1、原告的请求没有事实和法律依据，2013.7.22原、被告签订房屋买卖合同，原告将位于高州市永盛绿洲3幢C座13A面积147.94平方米及杂物间一间9平方米的房产转让给被告，合同约定原告负责办理房产证给被告，杂物间权证为原告亲戚卓达裕的名下，原告要负责将杂物间变更转户给被告，转让价格为68.5万元。合同签订时，付25.5万元。余下在办理手续前付清，并约定合同签订前房屋产权纠纷由原告承担，造成被告的损失由原告赔偿。并同时由杂物间产权人与被告签订有补充协议。合同签订后被告依约定支付了25.5万元给原告，并于2013.12.21补交了转让房产的房产税，并发现实际转让的房产面积为139.14平方米，比合同约定的转让面积少8.8平方米。经原、被告双方协商，原告同意少收3万元，被告并将余下的40万元全部付清给了原告。2015.4.14原告在收到全部房屋转让款后，签名确认办理了房产登记手续，当天被告已领取了转让房屋的房产证。原告仍请求支付所欠的3万元及计算利息，没有事实和法律依据。2、原告的起诉超过诉讼时效，2013.7.22双方签订买卖合同后，原告已将房屋及杂物间交付给被告使用，被告也将转让款支付给了原告。并于2015.4.14办理了房产证，原告于2018.12.24才提起合同纠纷的民事诉讼，超过民诉法规定的诉讼时效。综上，请求法院支持被告的请求。第三人卓达裕述称，没有意见。被告（反诉原告）苏剑锋向本院提出反诉请求：一、原告（反诉被告）冯冬青十天内协助被告（反诉原告）苏剑锋办理杂物间的过户手续（价值63652元）。二、本案诉讼费由原告（反诉被告）冯冬青负担。事实和理由：被告（反诉原告）苏剑锋与原告（反诉被告）冯冬青于2013年7月22日签订了一份原告（反诉被告）冯冬青向被告（反诉原告）苏剑锋购买位于高州市永盛绿洲3幢C座13A房屋的买卖合同。合同约定总购房款为人民币685000元。其中杂物间9平方米，价格6352元。房屋单价4200元/平方米，房屋面积147.94平方米，价格为621348元。但当办证后被告（反诉原告）苏剑锋才知道房屋实际只有139.14平方米（套内面积121.46平方米），比原来约定的少了8.8平方米，我应少付对方36960元，后双方商议同意被告（反诉原告）苏剑锋少交30000元。所以原告（反诉被告）冯冬青收到被告（反诉原告）苏剑锋655000元后，一直无异议。但原告（反诉被告）冯冬青至今拒不办理杂物间的过户手续，杂物间仍登记在其亲戚卓达裕名下，致使被告（反诉原告）苏剑锋至今都不能完整地行驶物权。综上所述，房屋交易以面积计价，原告（反诉被告）冯冬青房屋严重缩水，其要求被告（反诉原告）苏剑锋支付30000元，无理，并且已超过诉讼时效。原告（反诉被告）冯冬青不办理杂物间的过户手续，违反合同约定，危害被告（反诉原告）苏剑锋合法权益。为此，请求法院驳回原告（反诉被告）冯冬青的请求，支持被告（反诉原告）苏剑锋的反诉请求。原告（反诉被告）冯冬青辩称，1、原、被告于2013.7.22签订合同是事实，合同的总购房款是68.5万元，但没有约定涉案房屋的单价。签订合同后，双方也没有书面或口头约定反诉原告可以少交3万元的事实。按照合同约定，是约定套房和9平方杂物间作为标的物进行买卖的，合同引用的建筑面积是147.94平方米，是引用了开发商预售图纸C户型的房屋面积，并不是买卖合同约定的面积。同时，杂物间9平方米的产权人是卓达裕，根据被告提供的证据，其与卓达裕签订有转让协议。根据物权法规定，物权的变更是需要物权的登记人去办理登记的，因此反诉原告要求反诉被告办理转让手续是没有依据的，因此请求法院驳回反诉原告的诉请。2、反诉原告支付的购房款40万元并不是一次性支付给反诉被告的，是从2013.12.19-2016.10.30分16次通过柜员机领现金支付给反诉被告的，最后一次是2016.10.30，根据原告的诉请时间，是没有超过诉讼时效的。补充，反诉原、被告的诉讼主体不适格，涉案的杂物间是第三人，并不是原告，故被告（反诉原告）苏剑锋要求原告（反诉被告）冯冬青办理杂物间过户，是主体不适格。依法应当驳回其反诉请求。第三人卓达裕述称，同意原告（反诉被告）冯冬青的意见。第三人卓达裕向本院提出诉讼请求：一、请购买方苏剑锋一次性支付杂物房款61200元。二、由苏剑锋支付61200元的滞纳金30368元（按中国人民银行同期贷款利率计算，从签订合同之日2013年7月23日起至2019年9月9日止，5年以上年利息6.55%，计息期74个月）。3、苏剑锋支付办证所有费用5320元【卓达裕办证费用3320元和协助办证、签合同往返交通、误工费5次2000元（2013.7.24与苏剑锋签协议、2016.10.8预交杂物办证费、2017.4.27与开发商签杂物房正式合同，2017.10领杂物房发票、2018年10月领杂物房不动产权证），二项合计5320元】。4、由苏剑锋支付案件诉讼费用。事实和理由：我方未收到杂物房的房款，收到相关房款后，我方可协助办理杂物房过户。严格按卓达裕与苏剑锋协议，在苏剑锋支付房款、违约金和相关费用后，卓达裕协助办理苏剑锋的不动产权证。原告（反诉被告）冯冬青辩称，按我方请求。被告（反诉原告）苏剑锋：不同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2012年3月5日，第三人卓达裕（乙方）与高州市祥盛房地产有限公司签订《有偿使用杂物间协议书》，约定：“甲方将位于高州市永××绿洲小区（已××号房）地下停车场××＃区××号杂物间交付乙方有偿使用（以下简称该杂物间）。甲、乙双方约定，有偿使用该杂物间面积9.0平方米，每平方米6800元，总价款为人民币61200元……”。2013年7月22日，原告（反诉被告）冯冬青（甲方）作为卖方与作为买方的被告（反诉原告）苏剑锋（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：“甲方自愿将下列房屋出让给乙方。房屋状况为房屋座落在高州市永盛绿洲3幢C座13A，建筑面积为147.94平方米，杂物间9平方。一、甲乙商定（套房和9平方杂物间以总价685000元）成交，（大写）：陆拾捌万伍仟元整。转户时甲方只负责签名，开发商所有费用与甲方无关。二、因为杂物房是属于卓达裕名下（第3幢地下室3-35号），甲方要负责找卓达裕协助乙方办理相关改名手续，办理所需要费用由乙方承担，甲乙双方如有违约，违约方应赔偿另一方任何损失。三、乙方分2次支付清还款：1、第一次乙方在签合同之日支付255000元（大写）贰拾伍万伍仟元整给甲方。2、第二次的余款430000元，在乙方办理按揭手续后，一次性付清。甲、乙双方约定到相关部门办理改名到乙方指定名下手续。甲方无条件协助乙方办理相关手续，办理过户手续所需费用由乙方承担。四、本合同经甲、乙双方同意签字后生效，甲乙双方不得在合同期间发生变更。五、在签订合同之前房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任，并赔偿乙方造成的经济损失。六、本合同经双方签章后生效，并对双方都具有约束力，应严格履行。如有违约，违约方愿承担违约责任，并赔偿损失，支付违约费用”。2013年7月24日，第三人卓达裕（甲方）与被告（反诉原告）苏剑锋（乙方）签订一份《协议》，上面载明：“甲乙双方经协商，甲方同意将永盛绿洲3号12层C户卓达裕3-35号杂物间（9㎡）转让给乙方，特此证明。甲方仅配合转让手续，所有费用由乙方负责”。原告（反诉被告）冯冬青与第三人卓达裕为亲戚关系。位于高州市文笔××区××永××绿洲××小区地下室××号储物间【粤（2017）高州市不动产权第0007805号】为涉案的杂物间，其权利人为第三人卓达裕。原告（反诉被告）冯冬青与被告（反诉原告）苏剑锋签订上述《房屋买卖合同》后，被告（反诉原告）苏剑锋于2013年7月22日支付了25.5万元给原告（反诉被告）冯冬青，尚欠43万元。被告（反诉原告）苏剑锋写欠条给原告（反诉被告）冯冬青。2013年7月22日签订合同时原告（反诉被告）冯冬青已交付涉案房屋及杂物间给被告（反诉原告）苏剑锋使用。2013年7月24日被告（反诉原告）苏剑锋收到第三人卓达裕关于永盛绿洲3号12房C户3-35号杂物间（9㎡）的买卖合同和收款收据的原件。被告（反诉原告）苏剑锋共支付了房款655000元给原告（反诉被告）冯冬青，尚欠房款30000元未支付。被告（反诉原告）苏剑锋已取得涉案房屋的不动产权证。原告（反诉被告）冯冬青及第三人卓达裕还未协助被告（反诉原告）苏剑锋办理涉案杂物间的不动产权登记。原告（反诉被告）冯冬青一直在要求被告（反诉原告）苏剑锋支付上述房款30000元，而被告（反诉原告）苏剑锋要求原告（反诉被告）冯冬青、第三人卓达裕进行杂物间过户，直至诉讼。第三人卓达裕在庭上表示同意原告（反诉被告）冯冬青转让涉案杂物间给被告（反诉原告）苏剑锋。本院认为，因原告（反诉被告）冯冬青、被告（反诉原告）苏剑锋、第三人卓达裕一直在主张涉案房款及杂物间过户中，故本院对被告（反诉原告）苏剑锋认为超诉讼时效的辩解不予采纳。由于涉案房屋及杂物间只约定了总价款，且被告（反诉原告）苏剑锋在办理房产登记手续时知道房产证面积比合同约定的少，但其没有提出修改合同或者停止办证、终止买卖，还继续办理房产证登记，应视为被告（反诉原告）苏剑锋是同意按总价款进行交易涉案房产并默认实际面积的；另外，被告（反诉原告）苏剑锋也没有提供需要少付30000元的证据证实其主张，所以被告（反诉原告）苏剑锋提出的房产证实际面积比合同约定少，应少付30000元的辩解，没有事实和法律依据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿款可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算……”规定及按照原、被告的约定，原、被告双方于2013年7月22日签订的《房屋买卖合同》是其双方真实意思表示，且作为涉案杂物间所有权人的第三人卓达裕已对原告（反诉被告）冯冬青的转让行为进行追认。故该合同不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方应按照约定履行自己的义务。因本案中房屋及杂物间的房款合计685000元，原、被告及第三人没有举证证明涉案杂物间的转让价格。故被告（反诉原告）苏剑锋尚欠的30000元应为涉案房屋及杂物间的房款。由于原、被告约定第二次房款余款在办理按揭手续后一次性付清，没有约定具体时间，所以本院酌定付款时间为30天即在2013年8月22日前付清款项。被告（反诉原告）苏剑锋没有及时支付剩余房款（包括房屋和杂物间在内）30000元，已构成违约，应承担违约责任。原告（反诉被告）冯冬青与第三人卓达裕已成立委托代理关系，且第三人卓达裕在第三人诉讼请求中表示在被告（反诉原告）苏剑锋支付房款、违约金和相关费用后同意协助其办理不动产权证。因此被告（反诉原告）苏剑锋应支付购房款30000元及利息（以实际欠款为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2013年8月23起至还清实际欠款之日止）给原告（反诉被告）冯冬青。被告（反诉原告）苏剑锋付清上述房款及利息后，原告（反诉被告）冯冬青及第三人卓达裕应协助其办理涉案杂物间的不动产转户登记手续。至于原告（反诉被告）冯冬青与第三人卓达裕因返还涉案杂物间房款产生的纠纷，为另一法律关系，由其另觅法律途径解决。第三人卓达裕请求的办证费用3320元和协助办证、签合同往返交通、误工费5次2000元等其他费用，合同没有约定，且其没有提供相关证据证实，应承担举证不能的不利后果。因此，第三人卓达裕的诉讼请求，于法无据，本院予以驳回。综上所述，原、被告及第三人的诉讼请求，合法有据部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）苏剑锋于本判决生效后十日内支付购房款30000元及利息（以实际欠款本金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2013年8月23起至还清实际欠款本金之日止）给原告（反诉被告）冯冬青。二、被告（反诉原告）苏剑锋付清上述第一项的房款及利息后，原告（反诉被告）冯冬青及第三人卓达裕应在十天内协助被告（反诉原告）苏剑锋办理高州市文笔三区188号永盛绿洲花园小区地下室3-35号储物间【粤（2017）高州市不动产权第0007805号】（涉案杂物间）的不动产过户登记手续。三、驳回原告（反诉被告）冯冬青的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）苏剑锋的其他反诉请求。五、驳回第三人卓达裕的全部诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费736元（冯冬青已经预交）、2222元（卓达裕已经预交），反诉费696元（苏剑锋已经预交），由原告（反诉被告）冯冬青、第三人卓达裕负担696元，被告（反诉原告）苏剑锋负担736元，第三人卓达裕负担2222元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。审 判 长  李仁仲人民陪审员  刘启宏人民陪审员  李允杰二〇一九年十一月十二日书 记 员  黄剑锋