山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终7511号上诉人（原审被告）：李国伟，男，1979年5月26日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：济南万怡物业服务有限公司，住所地济南市。法定代表人：王健，董事长。委托诉讼代理人：魏燕，山东豪才律师事务所律师。上诉人李国伟因与被上诉人济南万怡物业服务有限公司（以下简称万怡物业）物业服务合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初2255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李国伟上诉请求：1.撤销一审判决，查清事实，审核合同是否有效，审核并明确合同违约责任；2.到公安机关调取地下室被盗及房屋用电被盗等信息，作为万怡物业首先违约的有力证据；3.案件受理费由万怡物业承担。事实和理由：一审未明确合同是否有效，未明确合同违约责任主体。1.万怡物业提供的协议无效。2005年12月30日，李国伟与济南万怡物业管理有限责任公司签订前期物业管理服务协议，未与万怡物业签订任何协议。万怡物业更名未告诉李国伟，并重新签订协议。2.一审适用法律不当，前期物业管理服务协议中规定物业公司需提供物业服务，物业服务不到位，是造成李国伟地下室被盗财产损失无法追回的间接原因，是造成李国伟居民用电被盗的直接原因。万怡物业损害了李国伟的权益，应承担责任，不能要求李国伟缴纳全部物业费。综上，一审认定事实错误，程序违法，适用法律不当，请求查明事实，支持李国伟的上诉请求。万怡物业辩称，虽然双方签订的物业服务合同中甲方记载的是济南万怡物业管理有限责任公司，但是2007年10月18日，经济南行政工商管理局批准变更为目前的名称，名称变更并不对权利义务产生影响。一审认定事实清楚，适用法律正确。万怡物业向一审法院起诉请求：1.判令李国伟支付万怡物业物业服务费6555.2元；2.判令李国伟向万怡物业支付违约金3000元；3.判令李国伟承担本案诉讼费。一审法院认定事实：一、2005年12月30日，李国伟与万怡物业签订前期物业管理服务协议，明确李国伟系济南xxx新城主张xx-x-xxx业主，建筑面积为128.52平方米，约定了双方的权利义务，其中第三条约定了物业管理服务费为按照建筑面积每月每平方米1元、交纳费用时间为每月5日前。该协议未明确约定逾期支付物业费应当支付违约金或利息。二、济南万怡物业管理有限责任公司后更名为济南万怡物业服务有限公司。三、李国伟自2014年1月1日起至2018年3月31日拖欠物业费，山东豪才律师事务所律师函中要求李国伟支付自2014年4月1日起的物业费系笔误。一审法院认为，李国伟系xxx新城小区的业主，其在入住小区时，与万怡物业签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该协议合法有效。李国伟作为业主既有权利接受物业服务，又有义务交纳物业服务费用等相关费用。李国伟辩称物业公司服务人员承诺将按照物业费的七折收取其物业费，但是未能提交相关证据证实万怡物业作出七折收取物业费承诺的事实，且双方未对办理房屋空置有明确约定、李国伟未有办理房屋空置的行为，因此对于万怡物业要求李国伟交纳自2014年1月1日至2018年3月31日拖欠的物业服务费6554.52元的诉讼请求，一审法院予以支持；超出部分，一审法院不予支持。此外，因地下车库被盗、居民用电被盗造成李国伟经济损失，与本案的物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，业主不得以此作为抗辩理由而拒交物业费。一审法院同时认为，物业服务的内容极为广泛，且服务对象众多，小区内各人、各户对物业服务的评价有着不同的标准，这就需要物业服务企业与业主之间相互理解、相互交流。业主在对物业服务企业提供的物业服务有意见时，经常采用拒交物业费的方式来表达不满情绪，但物业服务企业本身亦属企业，其维持运行需要成本，且其运营费用的主要来源就是业主交纳的物业服务费，如果业主以物业服务企业提供的服务存在瑕疵为由拒交物业费用，那么带来的直接后果是物业服务企业入不敷出，不能保障企业的正常运营，而这种后果最终会体现在小区整体环境的恶化甚至处于瘫痪状态，所以物业服务纠纷案件，着眼点既在这一个案件本身，同时又要关注到整个小区正常秩序的维护，考虑到整个小区物业服务的正常运行。从本案审理认定的事实来看，李国伟自2014年1月1日至2018年3月31日间一直拒交物业费，其应该认识到，一是小区还有很多业主交纳了物业费，二是此期间其仍然接受着物业服务（尽管其认为物业服务存在不足之处），从这两点来说，其拒交物业费的行为损害了其他交纳物业费业主的利益，对于物业服务企业而言也是不公平的。综上，一审法院对李国伟的答辩意见不予采纳，但是从李国伟提交的处警函来看，一审法院也同样认为，万怡物业对自身在提供物业服务过程中存在的不足与缺陷，首先要有清醒的认识，其次要有积极改正的态度与措施。鉴于其提供的物业服务客观上存在瑕疵，一审法院对其要求李国伟支付违约金的诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告李国伟于判决生效之日起10日内向原告济南万怡物业服务有限公司支付自2014年1月1日至2018年3月31日的物业服务费6554.52元；二、驳回原告济南万怡物业服务有限公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告济南万怡物业服务有限公司负担8元，被告李国伟负担17元。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，李国伟主张其系与济南万怡物业管理有限责任公司签订的《前期物业管理服务协议》，非本案万怡物业，万怡物业举证证明其与济南万怡物业管理有限责任公司系同一公司变更名称，本院予以确认。李国伟与万怡物业签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该协议合法有效。李国伟作为业主既有权利接受物业服务，又有义务交纳物业服务费用等相关费用。李国伟主张因万怡物业服务不到位，导致其地下室被盗等事件发生，给其造成损失，不应向万怡物业支付全部物业费。本院认为，因地下车库被盗、居民用电被盗造成李国伟经济损失，与本案的物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，业主不得以此作为抗辩理由而拒交物业费。且物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务性质，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断。如果物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是包括其他正常交纳物业服务费业主在内的全体业主的利益。如果物业服务企业未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在严重瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、安保、公共秩序等方面持续严重恶化，严重影响全体业主的正常生活，使全体业主的主要权利无法实现，则应当允许业主以此为由少交或免交物业服务费。李国伟主张的上述问题均非物业服务质量的严重瑕疵，没有造成涉案小区物业管理方面持续严重恶化从而严重影响全体业主的正常生活，故李国伟不能以此为由拒交物业费。如因物业服务不符合约定导致李国伟损失，李国伟可另行主张权利。据此，一审法院判决李国伟向万怡物业支付物业服务费，并无不当，本院予以维持。综上所述，李国伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李国伟负担。本判决为终审判决。审判长  高新江审判员  姜 涛审判员  曹 慧二〇一九年十一月十二日书记员  盖玉滢