北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初63727号原告：北京吾立方数码科技有限公司，住所地北京市怀柔区杨宋镇凤翔东大街9号A座3639室。法定代表人：姜伟。委托诉讼代理人：朱卫星，男，1978年12月8日出生，汉族，北京吾立方数码科技有限公司人力总监，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：李丽坤，女，1983年8月28日出生，汉族，北京吾立方数码科技有限公司行政经理，住北京市怀柔区。被告：北京润城嘉业物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区三间房乡北花园街6号院12号楼306号。法定代表人：龚开康。委托诉讼代理人：潘峰，北京市世纪律师事务所律师。第三人：北京万豪天际文化传播股份有限公司，住所地北京市朝阳区北花园1号院16号楼2F。法定代表人：陈雷。委托诉讼代理人：高x，女，1974年7月12日出生，汉族，北京万豪天际文化传播股份有限公司副总经理，住北京市朝阳区。原告北京吾立方数码科技有限公司（以下称原告）与被告北京润城嘉业物业管理有限公司（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后，依法由审判员陈洁独任审判，并依被告申请追加北京万豪天际文化传播股份有限公司（以下称第三人）作为本案第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱卫星、李丽坤，被告委托诉讼代理人潘峰及第三人委托诉讼代理人高x均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认我公司与被告签署的《房屋租赁合同》于2019年1月21日解除；2、被告返还履约保证金15万元、2019年1月20日至4月19日的租金314812.5元及物业费27000元；3、被告返还水费5000元及电费48000元。事实和理由：被告从第三人处获得了北京市朝阳区xxx12号楼（以下简称12号楼）的出租及物业管理权。2018年4月18日，我公司与被告签订《房屋租赁合同》，约定我公司承租12号楼三层，面积1500平方米（以下简称涉案房屋），租期自2018年4月20日至2022年4月19日，首年租金共计1259250元，第二年租赁年度年租金在上一年度租金基础上递增，支付方式为半年付，物业费亦为半年付，水电费由我公司自行承担。履约保证金15万元。合同签订后，我公司依约支付了15万元履约保证金，并将租金、物业费交至2019年4月20日，并缴纳了2018年全年的水费5000元。但被告并未将水费交至水站，导致我公司仍需交纳全年水费，电费被告也未实际充入电表中。2019年1月9日，被告与第三人签订《移交清单》，将12号楼移交给第三人，不再向我公司提供物业服务，导致我公司与被告的合同实际上已经无法履行。此后，我公司多次提出要求被告退还已经缴纳的费用但均被被告拒绝，故诉至法院，望判如所请。被告辩称，第三人是强行收回12号楼，我公司和原告的合同还在履行，原告目前仍在使用涉案房屋，故不同意退还租金及履约保证金、物业费，水费和电费我公司收取后已经充至原告账户，不同意返还。第三人述称，我公司从诚信腾远公司承租了12号楼，合同期限是20年，我公司需按时缴纳租金才享有承租权。承租后，我公司委托被告进行经营管理，双方签订了委托经营管理协议，明确约定按时向乡里或者我公司交纳房屋租金并交纳一定管理费的情况下，被告获得经营管理权。今年我公司收到乡里发的律师函，得知被告已经欠房租420万元，并采用变更法定代表人、抽逃房租款的形式逃避交租，导致乡里要收回我公司的经营权。在此情况下，如果我公司不收回房屋，被告还将继续收取租户的租金，会给我公司造成更多的经济损失。故我公司经与被告协商分别于2019年1月9日及1月21日签署了交接单，确认解除合同关系，被告放弃管理的权利，其应当退还已经收取租户的款项。在此期间，我公司与被告进行了保安的交接，并给包括原告在内的租户发了告知函，说明物业交接的情况。我公司对12号楼有合法的管理权，具有与租户签订合同及收取租金的权利。被告收取租户的电费和水费后，在交接过程中转移了预充设备，没有实际给租户充钱。我公司已经与原告签署了新的租赁合同，被告应当退还收取原告的各项费用。本院经审理认定事实如下：2018年4月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告承租涉案房屋用于办公，租赁期限自2018年4月20日至2022年4月19日，租金首个年度按建筑面积计算为2.3元/平方米/日，共计1259250元，每二个年度年租金在上一个租赁年度租金基础上递增到2.4元/平方米/日，以此类推直至合同租赁期限结束。乙方采取按每半年度为一期支付的方式向甲方预交下个半年度的租金。物业管理费由乙方承担，月标准每建筑平米人民币6元，合计每年108000元，物业费由乙方承担。水费、电费及其他相关费用由乙方按实际发生的费用自行承担。乙方应于2018年4月20日前支付履约保证金15万元。租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏，且无其他欠款，在乙方搬离退房手续时退还，若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还。租赁期内，甲方单方面解除本协议或由于甲方的原因导致乙方办理房屋，甲方应提前3个月内书面通知乙方，并向乙方返还履约保证金。本合同任何一方不履行约定义务或违反本合同条款内容，给对方造成损失或导致本合同提前终止的，违约方承担给守约方造成的全部经济损失和法律责任。上述合同签订后，双方依约履行。2018年10月，原告向被告交纳了至2019年4月19日的租金629625元。2018年10月16日，原告向被告缴纳物业费54000元。2018年12月6日及12月14日，原告向被告交纳电费48000元。2019年1月7日，原告向被告交纳水费5000元。庭审中，被告表示原告缴纳的电费及水费已经充至原告电表、水表中，但就此未提供任何证据证明。2019年1月9日，被告公司孙x与第三人负责人高x签署《移交清单》，确认对12号楼进行移交，1月9日至1月11日移交安保人员，1月12日至1月14日进行财务清算，1月15日移交办公场所。2019年1月21日，被告公司边x、白x与高x签署《移交清单》，确认双方正式交接被告所使用办公场所及运维办公用品。2019年1月23日，第三人向原告发出《告知函》，告知原告已与被告办理移交物业工作，于2019年1月21日收回12号楼所有物业使用权，要求原告与指定负责人重新签订租房合同并交纳房款。此后，第三人出具《房屋租赁授权委托书》，委托北京万豪天际物业管理有限公司（以下简称万豪物业公司）对12号楼进行出租及管理，委托期限自2019年1月20日至2031年7月31日。2019年3月11日，原告与万豪物业公司就涉案房屋重新签署《租赁合同》，租期自2019年1月22日至2021年4月21日，年租金1259250元。2019年3月14日，原告向万豪物业公司支付了一年的租金1259250元、物业费108000元、电费96000元及履约保证金15万元。另查，12号楼地下及一至三层于2009年取得建设工程规划许可证。第三人于2011年8月1日自诚信腾远公司承租12号楼，租期至2031年7月31日。被告与第三人之间签有《委托经营管理协议》，第三人将12号楼委托给被告实行统一管理、统一代租、整体经营。2019年，第三人将被告诉至本院，要求被告支付欠付租金及管理费等。该案中，被告陈述于2019年1月9日撤场，签署了交接清单，认可双方合同已经解除。2019年11月，本院对该案做出一审判决，该案目前尚未生效。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告签署的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。被告作为出租人，应当保证其具有合法出租权亦确保原告可正常使用租赁房屋。根据庭审查明的事实及现有证据，被告于2019年1月9日、1月21日与第三人签订《交接清单》，将12号楼物业管理及相关设施设备全部交还给第三人，已经丧失对12号楼的出租及管理权。同时，原告已经与第三人就涉案房屋重新签订了房屋租赁合同并交纳了房屋租金、物业费及水电等费用，原告与被告之间的房屋租赁合同已经不具备继续履行的可能性，应当予以解除。因被告与第三人的最后一次交接为2019年1月21日，且原告与第三人的合同自2019年1月22日起开始履行，故原告与被告的合同应于2019年1月21解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告与被告的合同解除后，被告应当向原告退还履约保证金及至2019年1月21日的租金、物业费。关于水费和电费部分，原告提交的证据能够证明其已经向被告支付了相应费用，并向第三人再次支付了该部分费用，被告虽称已经将相应款项充入原告的水电表中，但未提供任何证据证明，故应当将该费用返还给原告。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十四条，第九十七条之规定，判决如下：一、原告北京吾立方数码科技有限公司与被告北京润城嘉业物业管理有限公司于二〇一八年四月十八日签署的《房屋租赁合同》于二〇一九年一月二十一日解除；二、被告北京润城嘉业物业管理有限公司于本判决生效后七日内向原告北京吾立方数码科技有限公司退还履约保证金十五万元、水费五千元及电费四万八千元；三、被告北京润城嘉业物业管理有限公司于本判决生效后七日内向原告北京吾立方数码科技有限公司退还二〇一九年一月二十二日至四月十九日的租金三十万三千六百元及物业管理费二万六千零三十八元；四、驳回原告北京吾立方数码科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4624元，由原告北京吾立方数码科技有限公司负担50元（已交纳），由被告北京润城嘉业物业管理有限公司负担4574元（于本判决生效后七日内交纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 陈 洁二〇一九年十一月二十八日书记员 倪世欣