大连高新技术产业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0293民初1619号 原告（反诉被告）：张文卿，女，1986年6月11日出生，汉族，住普兰店市皮口镇。 委托诉讼代理人：孙明哲，系辽宁韬论律师事务所律师。 被告（反诉原告）：于金娟，女，1958年6月10日出生，汉族，住大连市甘井子区。 委托诉讼代理人：刘云峰，系辽宁君顾律师事务所律师。 原告（反诉被告）张文卿与被告（反诉原告）于金娟（以下按本诉称谓行文）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙明哲、被告的委托诉讼代理人刘云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告于金娟返还履约保证金10，000元，并支付6个月租金赔偿金67，500元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年12月12日签订房屋租赁合同，约定由原告承租被告所有的位于大连市高新园区红凌路*-*号、建筑面积为372.57平方米的房屋，用于原告开办餐饮店之用。合同签订后，原告依约交付了履约保证金1万元和第1年租金13.5万元。关于第二年上半年租金，按照约定原告应当在2019年2月1日前给付，但由于与原告承租的房屋相邻房屋漏水，导致原告中断营业数天，而该相邻的房屋也是被告所有并承租案外人，且漏水的原因是该相邻的房屋的管道漏水，属于被告的维修责任，故原告就与被告交涉，要求被告赔偿相关损失，但被告不予理会，故原告就以暂不交租金为由进行抗辩。后被告于2019年3月8日通过微信，要求原告支付2个月的租金22500元和2个月物业费1100元，原告于2019年3月11日通过微信向被告支付了2019年2月1日至2019年4月1日的租金，被告收取了两个月租金，但对于物业费原告希望解决水淹问题再支付。而后被告于2019年4月11日，通过微信正式通知原告，以原告超过两个月未能足额支付6个月的租金为由，主张解除与原告之间的租赁合同，并要求原告于2019年4月17日交付房屋，如果3天未能交付房屋，自行处理承租房屋内的一切设施。后被告又在2019年4月18日通知原告，房屋已经承租给他人，且要在2019年4月19日进场装修，要求原告在2019年4月19日必须迁出，随后被告就把原告房屋内的所有装修设施全部拆掉。原告认为，被告以原告未能足额交付6个月租金为由解除合同不能成立，鉴于该租赁合同事实上已不能履行，故原告起诉至法院，要求被告返还履约保证金1万元和赔偿原告的装修损失。原告认为被告将案涉的房屋装修拆除，原告无法继续履行合同，原告只能提出解除，本案应认定被告原因导致合同解除，依据双方约定请求判决由被告返还违约保证金1万元，并给付6个月租金赔偿金67500元。 被告答辩称，不同意原告的诉讼请求，案涉租赁的合同履行过程中系原告拒付房租，违反合同的约定导致案涉租赁合同无法履行，依照合同约定被告无需返还原告违约保证金。在案涉合同解约时被告已履行了通知义务，告知原告解除租赁合同，因原告违约在先，因此被告也无需向原告赔偿相关装修损失。 为维护被告的合法权益，被告基于上述事实向法院提起反诉，反诉诉讼请求：1、请求判令原告给付被告房租（2019年4月1日—5月16日）17，250元、物业费（2019年2月1日—5月16日）1，954元；2、请求依法判令原告给付被告逾期缴纳房租罚款（合同约定第9条第2款2019年2月1日—5月16日）21，000元；3、请求依法判令原告给付被告单方解除合法违约金（根据合同第10条规定年租金的一半，原告提出要解除合同）67，500元；4、请求判令原告赔偿被告因原告拒绝返还案涉房屋给付被告造成的经济损失共计42，666元；以上合计150，370元；5、原告承担全部诉讼费用。事实与理由：2017年12月，被告与原告签订了《房屋租赁合同》，协议中约定，被告将其名下的位于高新园区红凌路*-*号房屋出租给原告，租期自2017年12月22日至2023年1月31日止，租金每半个计租年支付一次，原告应于每半个租年开始前20日向被告支付该6个月的全部租金。首年（2018年1月22日至2019年1月31日）租金为13万元，第二年（2019年2月1日至2020年1月31日）租金为13.5万元。协议签订后，被告依约向原告交付了房屋，但在第二年租期开始前原告并未按约支付房屋租金。在被告多次催促下，原告于2019年3月11日仅补缴了2个月的租金。同时，在被告向原告催要租金过程中，原告明确表示与被告解除上述《房屋租赁合同》。此后，被告通过中介机构将案涉房屋出租给案外人苏美美，并与其签订了《房屋租赁合同》，2019年4月23日，在被告将案涉房屋交付给案外人苏美美进行装修时，原告突然出现，将被告及案外人苏美美赶出案涉房屋，并强行占据房屋，原告的行为直接导致被告与案外人签订的《房屋租赁合同》无法履行，给被告造成了巨大的经济损失。 原告辩称，其不同意被告的反诉请求。原告进入小区提供物业服务系基于与开发商以及与业主之间签订的前期物业服务合同，上述两份合同合法有效，原告已按约履行合同内容，被告理应交纳物业费。被告所称的大价发（2014）50号文件已被废止，且该文件是大连市政府部门的行政文件。原告所履行的合同不属于《合同法》五十二条中确定的无效合同，被告应按合同约定的数额及时间交纳物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《房屋租赁合同》、收条、微信聊天记录和事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于原告提交的装修报价单及图纸，用于证明案涉房屋装修状况及装修残值的损失。经庭审质证后，本院认为，该组证据系原告单方制作，且案涉装修已经不存在，无法确定原告主张的装修损失价格，故本院对该组证据不予采信。原告提交的pos机刷卡条、专用收款收据、招商银行信用卡、对账单，用以证明其在经营饭店过程中购买的传菜机已被被告毁坏。经查，该交易记录共分为两笔，无法证明该传菜机是在案涉房屋中使用，且传菜机已被被告破坏，故该组证据因与本案缺少关联性，本院不予采信。关于被告提交的《房屋租赁合同解除协议》、收款凭证、转账凭证用以证明原告在案涉房屋解除后给被告造成的损失。原告经庭审质证后对该组证据的真实性提出异议，经庭审查明：2019年4月19日，案外人苏美美确实要求进入案涉房屋内进行装修，且被告提交的《房屋租赁合同》中，有房屋租赁公司的居间服务，并收取中介费10,666元。因原告继续占有案涉房屋，导致案外人苏美美无法承租房屋，被告将案外人苏美美交纳的房租押金予以退回并赔偿了损失32,000元。被告提交的该组证据链条完整，足以证明被告所主张的事实，本院予以采信。 综合当事人的陈述及经审查的证据，本院认定事实如下： 2017年12月12日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将位于高新园区红凌路*-*号第*幢*单元-*跃-*层**号房屋，建筑面积为372.57平方米，房屋用途为餐饮及相关使用。除双方另有约定外，乙方不得随意改变房屋用途。租赁期限自2017年12月22日至2023年1月31日止，甲方同意给乙方40天免租期，即2017年12月22日至2018年1月31日期间免收乙方租金，但该房屋的物业费、水电费、燃气费、采暖费及所有税费等均由乙方按实承担。该房屋首年租金为2018年2月1日至2019年1月31日13万元整，首次半年，租金缴纳日为2017年12月12日，其余每半个计租年支付一次。乙方应于每半个计租年开始前20日向甲方支付该六个月的全部租金。第二年租金为2019年2月1日至2020年1月31日13.5万元。第三个租金为2020年2月1日至2021年1月31日14万元，第四个年租金为2021年2月1日至2022年1月31日14.5万元，第五年租金为2022年2月1日至2023年1月31日15万元。乙方除缴纳租金外，还应于本合同生效之日向甲方支付履约保证金1万元。租赁期满后，乙方如没有拖欠水电、煤气等费用，且室内配备物品保持完好，在工商户注销之后则由甲方全额返还乙方履约保证金。房屋租赁期间水费、电费由浴池与餐饮另行协商，煤气费、电话费、物业费由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任。乙方有下列情形之一，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失由乙方负责赔偿：1.擅自拆改承租房结构或改变承租房屋用途的；2.拖欠租金累计达两个月，乙方除需补齐相应租金外，每日还需缴纳200元罚款；3.利用承租房屋进行违法活动的；4.故意毁坏承租房屋的。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前两个月书面通知对方，双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前本合同仍然有效。因甲方原因导致合同提前解除的，甲方须无条件返还履约保证金并给付相当于六个月租金的赔偿金。凡是因乙方违反本合同导致合同解除或终止的，除履约保证金和剩余租金不予退还外，乙方应当向甲方给付相当于合同解除或终止当年年租金一半，即六个月的赔偿金。 2017年12月12日被告收到原告支付的1万元保证金。 2019年3月11日，原告通过微信向被告支付了2019年2月1日至2019年4月1日的租金22,500元。 2019年4月11日，被告通过微信通知原告，以原告超过两个月未能足额支付六个月的租金为由主张解除租赁合同并要求原告于2019年4月17日交付房屋，如三天内未能交付，被告自行处理承租房内一切设施。 2019年4月19日，案外人苏美美进入房屋装修时，原告阻止其进入案涉租赁房屋内，并告知租赁合同尚未解除，继续占有案涉房屋。 2019年4月11日，被告（甲方）与案外人苏美美（乙方）、大连联合亿家房地产经纪有限公司（居间方）签订《房屋租赁合同》约定被告将坐落在大连市高新园区红凌路*-*号，建筑面积为100.57平方米的房屋租赁给案外人苏美美使用，租赁用途为办公。租赁期限为三年，自2019年5月1日起至2022年4月30日止。甲方须在本合同签字生效当日将房屋交给乙方使用。该房屋租金为人民币14万元。该房屋的中介费由甲方负担，取暖费、物业费、电费由乙方负担。租金付款方式为季付款。乙方签署本合同时，须向甲方支付人民币1万元作为履约保证金。如因甲方原因导致本合同解除的，甲方需向乙方支付违约赔偿金，甲方于本合同签订之日一次性交付居间方居间服务费用10,666元。居间方在促成甲乙双方签署本合同后，即终止对甲乙双方的居间服务，甲乙双方无论任何原因致使本合同不能正常履行，甲乙双方自行解决，居间方服务费将不予退还。在甲乙双方附加条款当中约定签约当日，甲乙双方相互协商一致，合同期间从2021年5月1日至2022年4月30日期间，年租金为150,000元，加上浮5%，共计157,500元。 2019年4月24日，被告（甲方）与案外人苏美美（乙方）及大连联合亿家房地产经纪有限公司（居间方）签订《租赁合同解除协议》约定，被告与苏美美均同意解除2019年4月17日签署的房屋租赁合同，解除原因为被告无法在约定时间内交付房屋给乙方使用，且甲方在租赁期内无法再继续履行租赁合同，即本合同违约责任由甲方承担并赔偿乙方违约金。双方就违约责任赔偿达成以下协议，解除合同当日，甲方赔偿乙方违约金32,000元，具体违约事项如下：1.因甲方无法继续履行租赁合同，根据本合同附加条款，甲方需赔偿乙方违约赔偿金，剩余未履行年限的年租金*20%。2.乙方在2019年4月14日与装修公司签订的装修合同的违约赔偿金：装修合同总价的30%。3.乙方苏美美装修首日给工人的费用2,000元。4.乙方苏美美支付的房屋设计费4，000元。 大连联合亿家房地产经纪有限公司出具专用收据，付款人为被告，付款时间为2019年4月11日，付款金额为10，666元，款项用途为中介费。房屋租赁业主收款收条，载明被告收到案外人苏美美支付的2019年5月1日至2019年8月1日的房屋租金共计35，000元及押金1万元，租赁房屋位于大连高新园区红凌路*-*号。 2019年4月24日，案外人苏美美向被告出具收款凭证，记载：收到出租方于金娟退还钱款如下：1.退还房屋押金1万元；2.退还房屋租金35,000元；3.违约赔偿金32，000元。 同日被告通过中国工商银行转账方式向案外人苏美美分别支付32，000元、10，000元、35，000元。 2019年5月15日原告通过EMS快递方式将案涉房屋的钥匙返还给被告。 本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定和法律规定履行各自的义务。 本案争议焦点为被告是否享有单方解除权。根据《房屋租赁合同》约定，被告如拖欠租金累计达两个月，原告有权终止合同并收回房屋。本案中，根据房屋租赁合同的约定，原告应于每半个计租年开始前20日向被告支付该六个月的全部租金。第二年租金为2019年2月1日至2020年1月31日13.5万元。据此，原告应于2019年1月10前向被告支付六个月的租金67，500元，但原告却于2019年3月11日，通过微信向被告支付了2019年2月1日至2019年4月1日的租金22,500元。被告2019年4月11日通过微信告知原告，其已经超过两个月未能足额支付六个月的租金。被告主张解除合同，并要求原告返还房屋，于法有据，本院予以支持。履约保证金实质是合同当事人一方为担保合同的履行，而给付另一方当事人一定的金钱作为债权的担保，其功能在于为合同履行提供一种担保。根据债权担保的性质，履约保证金的性质为补偿性，而不是惩罚性，即当缴纳履约保证金的一方当事人未履行合同约定的义务时，收取履约保证金的一方当事人可以从该保证金中扣除因对方未履行合同约定而给己方所造成的损失。因此原告以此要求被告承担解除合同的违约责任，缺少事实及法律依据，本院对其主张的要求被告返还履约保证金10，000元的诉讼请求，不予支持。 关于原告主张相邻房屋漏水导致其三天无法正常经营的问题。原告主张被告作为隔壁房屋的出租人，相邻房屋漏水导致其无法正常经营三天，故推延交付租金，不应属于原告解除合同的理由。经庭审查明，相邻房屋漏水的案件正在另案处理中，且本案中原告并未提供证据证明相邻房屋漏水，是否确实造成原告停止营业三天，原告也并未提供证据证明相邻房屋漏水给其造成的损失数额，故本院对原告以此为由拖延支付租金的抗辩意见，不予采信，对其主张的要求被告赔偿六个月租金损失67，500元的诉讼请求，缺少事实及法律依据，不予支持。 关于被告反诉主张的租金及物业费的问题。2019年5月15日原告通过EMS快递方式将案涉房屋的钥匙返还给被告，故原告应向被告支付2019年2月1日起至2019年5月15日止的房屋租金，2019年3月11日，原告通过微信向被告支付了2019年2月1日至2019年4月1日的租金22,500元，应予以扣除。故本院对被告主张的要求原告支付2019年4月1日起至2019年5月15日止的部分租金16，319元（135，000÷364*44天）予以支持，扣除原告已经支付的履约保证金10，000元，本院对被告要求原告支付的6,319元（16，319元-10，000元）租金部分，予以支持。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，案涉房屋的物业费、水电费、燃气费、采暖费及所有税费等均由原告按实承担。但被告并未提供证据证明原告应支付的物业费具体数额，故本院对被告向原告主张支付物业费1，954元的诉讼请求，不予支持。 关于被告反诉要求原告承担逾期缴纳房租的罚款、违约金并赔偿损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：”当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”关于逾期缴纳房租的罚款具有违约金性质，应当与损失相当，两者不可重复适用，对于罚款的诉讼请求，本院不予支持。本案中，2019年4月11日，被告通过微信通知原告解除租赁合同。同日被告与案外人签订房屋租赁合同，将案涉房屋租赁给案外人苏美美。2019年5月15日，被告收到原告邮寄的案涉房屋钥匙，被告在原告并未返还案涉房屋的情况下，将房屋租赁给他人造成损失，被告存在过错，扩大了本案租赁合同的损失，故该扩大的损失部分应由被告自行承担。关于被告要求原告支付合同解除违约金67，500元的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。被告主张的违约金金额已经相当于六个月的租金，且已经超过被告主张的损失数额。综合考虑本案实际情况，被告提供的房屋确存在相邻房屋漏水影响经营的问题，该瑕疵的存在虽不构成原告拒交租金的合法阻却事由，但原告并非完全无理由拒交租金，违约金的收取应以不超过损失的30%为宜。被告于2019年4月11日通知原告解除合同，2019年5月15日原告交付案涉房屋的钥匙，并结合被告确因案涉房屋租赁他人造成损失等实际情况，故本院酌定原告应向被告支付违约金33，750元（相当于3个月租金135，000÷12*3）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）张文卿于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）于金娟租金6,319元； 二、原告（反诉被告）张文卿于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）于金娟违约金33，750元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告（反诉被告）张文卿全部的诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）于金娟其他诉讼请求。 本诉案件受理费383.5元，由原告（反诉被告）张文卿负担，反诉案件受理费1，654元，由原告（反诉被告）张文卿负担1，154元，被告（反诉原告）于金娟负担500元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  臧懿敏 人民陪审员  陈黎明 人民陪审员  鞠福奎 二〇一九年十一月十三日 书 记 员  吕梦妮 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。