北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初4210号原告：陈政，男，1954年8月12日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：罗猛，北京科宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：王杨，北京科宇律师事务所实习律师。被告：王浩，男，1994年7月30日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：董有杰，北京市东方律师事务所律师。第三人：北京存房房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区云景北里53号楼13层1317层。法定代表人：徐瑞东，总经理。委托诉讼代理人：刘莹，女，该公司法务经理。原告陈政与被告王浩、第三人北京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈政的委托诉讼代理人罗猛，被告王浩的委托诉讼代理人董有杰、第三人存房公司的委托诉讼代理人刘莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈政向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《房屋买卖合同》无效；2.王浩协助将北京市旧宫镇宣颐家园C6号楼4层6-401房屋的产权登记变更到陈政名下；3.诉讼费由王浩承担。事实与理由：陈政在2016年左右计划购买一套房屋，但名下已有两套房产，因政策原因不能继续购买。后经刘某介绍，陈政可将其中已有案涉房屋临时过户到王浩名下，待陈政腾出购房指标后再将房屋过户回陈政名下。于是经双方同意，在2010年1月29日双方通过买卖的方式将上述房屋过户到了王浩名下。其中购房款以最低指导价150万元进行了约定，王浩无须也未支付购房款。房屋过户后，房屋也一直由陈政使用。而今陈政已具备了过户条件，但王浩拒不配合，并向陈政索要巨额费用。因双方是以虚假的意思表示签订的《房屋买卖合同》，并非双方真实意思，合同应属无效。为维护陈政合法权益，起诉至法院。王浩辩称,王浩不同意陈政的全部的诉讼请求，陈政所诉与客观事实不符，其主张没有事实及法律依据。理由如下：1.根据所签订的房屋买卖合同，双方当时只存在以案涉房屋为标的物的房屋买卖合同，并不存在其他法律关系。2.双方于2016年1月29日所签订的房屋买卖合同是双方经过充分协商，在自愿平等有价等偿情况下，当事人的真实意思表示，并不违反国家法律法规的规定，经过了正当合法网签手续，管理部门进行了审核确认，对双方均具有法律约束力，双方都应当遵守、履行。3.陈政在其起诉状所称的事实完全是虚假事实，理由根本不能成立，经不起推敲，说法自相矛盾，不合乎逻辑，没有任何证据支持。王浩买房以后，陈政的亲属陈淑芳和王浩的母亲协商说谁住谁交付钱，比如物业费之类的钱，基于她们关系比较好，王浩的母亲也同意了，陈淑芳作为承租人也交了租金，每个月2000元，从2016年2月开始，固定支付给王浩的母亲。陈淑芳说是她的母亲住，后来变成一个姓杜的居住，现在陈政又说是其母亲居住，无法判断现在是什么人住。存房公司述称：陈政与王浩双方自行找到我公司配合他们办理整个案涉房屋交易流程过户手续，根据全款付款方式补充协议约定，他们自行交接房款，案涉房屋已经办理到王浩名下。我公司系统里面有两个经办人一个是刘（李）伟，还有一个人是田志钢，我联系刘（李）伟，他表示陈政与王浩仅委托公司办理案涉房屋过户手续，至于原由，刘（李）伟并没有详细说明。陈政与王浩通过我公司签订了公司提供的制式版房屋买卖合同，居间服务合同、保障合同以及相关的补充协议。其中有两个涉及资金转款的内容，一个是全款付款方式补充协议，一个是放弃资金监管的声明，实际上买卖合同上交易金额的具体约定和网签合同金额不一致（正式合同房屋价款是100万元，而最终网签合同价款是150万元）。当时无法确认最低的过户价，所以先写了100万元，最后按照相关部门网签要求的最低价格变更的。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对涉及本案争议焦点问题的证据存在异议：税费发票及物业费发票，陈政提交上述证据证明陈政与王浩不存在房屋买卖合同关系，案涉房屋一直由陈政实际占有使用，并申请刘某、田志钢出庭作证，其中刘某的证人证言为：陈政为了给女儿购房，找陈淑芳帮忙能不能将案涉房屋登记在别人名下，因陈淑芳与王浩的母亲李冬云之间合作开诊所，关系不错，且王浩具备北京市购房资格，当时通过中介公司存房公司将案涉房屋登记至王浩名下，王浩也没有支付房款，中介费用及过户的契税都是陈淑芳支付，因双方关系很好，并未将借名的事儿签订书面协议，案涉房屋所有权证、相关票据仍有我们持有，房屋实际由我代为管理。之后，因自己与王浩做木材生意所需，曾两次以案涉房屋作为抵押物借款，后来王浩的母亲李冬云在知道陈政起诉后，自行办理了案涉房屋注销抵押登记手续，贷款银行将房屋所有权证书直接退还了王浩；田志钢的证人证言为：陈淑芳找到存房公司为了给陈政腾资质让帮忙代办案涉房屋过户交易流程，存房公司代为审核购房资质并办理了网签、过户缴税手续，不存在物业交割也不存在任何资金往来，合同上的房屋价款系存房公司给的建议，不是双方协商的结果，自始至终没有见到过王浩及委托代理人，都是陈淑芳办理的，相关税费由陈淑芳代为办理，王浩持有的发票系地税出的。王浩对上述证据的真实性认可，但不认可证明目的，因为按照程序要求，王浩作为买受人也交纳了相应的税费，这些票据更能证明双方经过合法正当的程序和中介公司办理案涉房屋所有权过户手续，案涉房屋应属于王浩，过户之后，王浩想用案涉房屋抵押借款，证人刘某就说认识银行的人可以帮忙，以抵押时银行需要审核为由，将案涉房屋所有权证和各种票据拿走了，所以除了中介费收条，其他材料都在刘某手里，王浩已经支付了案涉房屋的房款，不存在陈政所述背户的问题，并提交房屋所有权证及契税发票予以证明。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月5日，陈政（出售方、甲方）与买受人王浩签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定，陈政将案涉房屋出卖给王浩，该房屋不是甲方家庭唯一住房。出卖人未将该房屋出租，应于过户当日将该房屋交付买受人。本次应缴纳的所有税费承担约定由规定方交纳。其中附件九《全款付款方式补充协议》，约定买受人以自行交接方式支付。买受人于过户当日支付出卖人购房款100万元。同日，陈政（出售方、甲方）与买受人王浩针对买卖合同签订《补充协议》，约定：甲乙双方签订的买卖合同约定房屋总价款为100万元，其中房屋净价为100万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价值为0。买卖双方一致同意按照房屋净价，即100万元办理房屋的缴税、过户手续。本协议生效后，如遇国家政策变动原因，买卖双方一致同意按照国家新政策执行。2016年1月29日，陈政（出卖人）与买受人王浩网上签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：C11777830），约定：出卖人将位于大兴区旧宫镇宣颐家园C6号楼4层6-401（房屋所有权证号：京房权证兴字第XXXX号）的商品房出卖给王浩，该房屋建筑面积为102.61平方米，成交价格为150万元。买受人不向出卖人支付定金房屋未设定抵押亦未进行出租。买受人不申办抵押贷款。出卖人与买受人通过房地产经纪机构居间介绍成交（房地产经纪机构名称：存房公司），关于交付房屋、违约责任、税费承担，权属登记转移登记等内容均为空白。当日，陈政（甲方）与乙方（王浩）签订《存量房交易结算资金自行划转声明》约定，甲乙双方在认真阅读北京市建设委员会发布的《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》后，经双方协商决定自行划转交易结算资金，特签署本声明。交易过程中发生的资金及权属风险由甲乙双方自行承担。甲方本人亲自办理转移登记手续，乙方委托他人办理转移登记手续。（陈政）甲方处由陈政签字，（王浩）乙方处由陈淑芳在代理人处签字。当日，案涉房屋变更登记至王浩名下，登记地址为北京市大兴区旧宫镇宣颐家园C6号楼4层6-401。案件审理过程中，陈政主张为了购买其他房屋（腾出购房指标）满足北京市购房限购政策所需，让陈淑芳帮忙找到王浩将案涉房屋变更登记至王浩名下，实际上双方不存在房屋买卖合同关系亦未发生房款及房屋交付问题，办完过户手续后，房屋所有权证书及相关票据均由自己亲属持有，房屋亦由亲属代为出租。对此，王浩不予认可，称因王浩的母亲与陈淑芳基于合作关系甚密，双方签订买卖合同之后，办理过户手续前几天，自己母亲用医院的编织袋将装满现金的袋子放在自陈淑芳处借用的车辆后备箱中将车一并交还陈政，陈淑芳自2016年春节后分两次支付了三年的租金，故房屋现由承租人实际占有。本院认为：根据《中华人民共和国民法总则》的相关规定“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。关于通谋虚伪，法理上将其结构分为内外两层行为：外部的表面行为系双方当事人共同作出与真实意思不一的行为，亦称伪装行为；内部的隐藏行为，则是被掩盖于表面行为之下，代表当事人双方真意的行为。伪装行为应具备四个要件：一是须有意思表示，二是须表示于内心目的不一，三是须有虚伪故意，四是须行为人与相对人通谋实施。本案争议焦点系陈政与王浩之间法律行为的性质如何认定。本案中，陈政与王浩虽然签订了《存量房屋买卖合同》，但其法律行为的性质尚需结合证据和当事人之间的意思表示予以认定。顾名思义，房屋买卖合同系指出卖人将房屋交付并转移所有权于买受人，买受人支付房屋价款的合同。陈政与王浩于2009年3月签订《存量房屋买卖合同》，依照常理，双方之间当存有买卖房屋的意思表示及相应的履行行为。结合查明的事实发现，陈政与王浩之间一系列的外在行为与上述意思表示存在相悖之处，具体如下：首先、房屋买卖作为大宗物品买卖合同，王浩并未提供证据证明其实际交付房款或陈政收取房款的直接证据；其次、案涉房屋合同交易价格并非双方协商确定的价格，且交易价格远低于市场价格，在办理网签合同时增加了原合同交易价格的一半但双方并未就此签订补充协议；再次、王浩作为案涉房屋的买受人与陈政并无亲属关系，但陈政的亲属陈淑芳作为王浩的代理人办理了房屋过户手续，且案涉房屋一直由陈政亲属占有使用，虽王浩辩称系出租给陈淑芬但就此未提交相关证据予以证明，综上所述，本案中陈政、王浩之间房屋买卖的“意思表示”所指向的法律效果并非陈政、王浩所欲求，陈政、王浩只是借此形式完成房屋权属变更的目的，并无买卖房屋的真实意思表示，因此陈政、王浩实施的房屋买卖行为无效，基于无效行为办理的案涉房屋变更登记应予更正，故陈政要求确认房屋合同无效及恢复登记的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。另指出，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理，双方可就隐藏的法律关系另行解决。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认陈政与王浩就北京市大兴区旧宫镇宣颐家园C6号楼4层6-401房屋买卖合同无效；二、于本判决生效后十日内，王浩协助陈政至房地产行政主管部门办理北京市大兴区旧宫镇宣颐家园C6号楼4层6-401房屋的产权变更登记手续，恢复登记至陈政名下；三、驳回陈政的其他诉讼请求。案件受理费18300元及保全费5000元，由陈政负担15300元（已交纳）；由王浩负担8000元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  韩   文   静人民陪审员  吴   少   明人民陪审员  何   立   月二〇一九年十一月十五日法官 助理  刘毅琼书记员刘雪飞