湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)湘1003民初1789号 原告：王琼，女，1972年3月8日出生，汉族，郴州市苏仙区人，住郴州市苏仙区。 被告：郴州城宇房地产开发有限公司。住所地：郴州市苏仙区曹家坪1号郴江丽景12号楼。 法定代表人：傅卫华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：谢刘勇，湖南善道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何华洪，湖南善道律师事务所律师。 原告王琼与被告郴州城宇房地产开发有限公司（以下简称“城宇房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月22日、2019年11月5日公开开庭进行了审理。原告王琼和被告城宇房地产公司的委托诉讼代理人谢刘勇、何华洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王琼向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院确认原、被告双方签订的《合同补充协议》第七条第二款为显失公平条款并予以变更，增加被告的违约金比例；2.判令被告支付原告逾期办理不动产初始登记造成原告无法办理不动产权证的违约金38740.9元（违约金从2016年5月16日暂计算至2019年7月9日，共计1149天，282913.3元×4.35%×1149天÷365天，后段违约金按年利率4.35%计算至不动产初始登记完成为止）；3.请求判令被告立即办理原告购买房屋的初始登记并协助原告办理不动产权证；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1、3项诉请为：判令被告在30天内办理涉案房屋的初始登记，双方签订的《合同补充协议》第七条第二款显失公平。事实和理由：2012年，原、被告签订《郴州市商品房买卖合同》合同补充协议。购买被告开发的郴州市苏仙区丽景君临天下8栋1401房，房屋总价282913.3元。原告依约支付了购房款，房屋维修基金及办证费用。被告向原告交付了房屋。《合同补充协议》第七条第一款约定从2013年6月30日之次日为办理产权登记期限的起始日，出卖人应当在该日次日起720个工作日内，完成该栋商品房的初始登记。若被告未能在合同约定期限内完成初始登记，导致原告无法办理房屋产权证的，被告每年按已付房款的0.1%向原告支付违约金。至今，被告未完成案涉房屋初始登记。《合同补充协议》第七条第二款约定的违约金明显过低，应认定为显失公平，原告请求参照中国人民银行贷款利率予以计算违约金。为维护原告权益，提起诉讼。 被告城宇房地产公司辩称：1、双方签订的《合同补充协议》不构成显失公平。即使构成显失公平，原告也只能请求予以撤销，不能请求人民法院予以变更，原、被告签订的《合同补充协议》至今已达7年之久，已经超过行使撤销权五年最长的保护期，原告的撤销权已经消灭。2、《合同补充协议》第七条第二款约定：若因出卖人未能在约定时间内完成该幢商品房的初始登记，导致买受人无法办理房屋产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年未能完成该幢商品房的初始登记，买受人有权退房。依此约定，原告有权主张违约金也有权退房，故该约定不符合法律意义上的显失公平的构成要件。3、案涉房屋没有办理首次登记，但并非被告主观拖延，因为涉案房屋是检察院的团购房，办证需要很多部门协调。4、原告的起诉支付违约金的超过诉讼时效，诉讼请求不应得到支持。本案诉讼时效于2019年5月20日到期，原告于2019年7月10日向人民法院起诉已经超过3年的诉讼时效。5、本案应中止审理，由于同类案件二审法院正在审理，该案的最终生效裁判直接影响本案，故本案应中止审理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据本案证据，结合当事人陈述，本院确定如下事实： 原告系郴州市苏仙区人民检察院正式干警；2012年，被告承建了原告单位的团购房，并与原告签订了《郴州市商品房买卖合同》以及合同补充协议，即原告购买由被告开发的郴州市苏仙区丽景君临天下9栋14层1401房，合同约定房屋面积为143.03平方米，房屋单价为1978元每平方米，总价为282913.34元。原告于2012年11月30日向被告支付购房款268696.2元，2013年5月7日向被告支付购房款14217.1元，并向被告支付了500元办证费。被告根据合同约定于2012年10月30日之前向原告交付房屋。另根据双方签订的《郴州市商品房买卖合同》第六条：“买受人逾期付款的违约责任，(1)逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金。出卖人同意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第五条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。……”但双方签订的《合同补充协议》第七条第一款约定“双方同意以2013年6月30日之次日为办理产权登记期限的起始日，出卖人应当在该日之次日起720工作日内，完成该栋商品房的初始登记。……”。该条第二款约定“若因出卖人未能在约定时间内完成该幢商品房的初始登记，导致买受人产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，……”。截至原告起诉之日，被告仍未为原告购买的房屋办理初始登记。2019年10月10日，被告为原告办理了房屋初始登记，原告于2019年10月15日领取。原告在2019年11月5日向本院提出撤回要求被告办理初始登记的诉请。 本院认为：本案的争议焦点为原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》以及《合同补充协议》对延期办证违约的约定是否显失公平。首先，被告与原告签订的《郴州市商品房买卖合同》以及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，对双方当事人具有法律约束力。《合同补充协议》第七条第一款约定：双方同意以2013年6月30日之次日为办理产权登记期限的起始日，出卖人应当在该日之次日起720工作日内，完成该栋商品房的初始登记……。该条第二款约定：若因出卖人未能在约定时间内完成该幢商品房的初始登记，导致买受人产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金……。根据双方的合同约定，被告负有办理涉案房屋首次登记的义务，被告未在合同约定的期限内办理涉案房屋首次登记，违反合同约定，应承担违约责任。其次，当事人迟延履行合同义务构成违约的，一般应当按照合同约定承担违约责任。守约方以约定的违约金低于因违约造成的损失为由请求调高违约金数额，需提供证据实证其损失高于双方约定的违约金。本案原告未提供任何证据证明其实际损失高于约定的违约金，因承担举证不能的不利后果。故原告请求认定《郴州市商品房买卖合同》以及《合同补充协议》对延期办证违约的约定显失公平，及以年利率4.35%予以计算违约金的诉请，于法无据，本院不予支持。对违约金的计算，本案中，被告应在2016年5月16日前为涉案房屋办理初始登记。因合同约定的逾期交房违约金为按日累计的违约金，即每天产生的违约金是固定的且一直延续至涉案房屋首次登记完成之日，属于继续性债权，故该违约金的诉讼时效应当自每天违约金产生之日起算。结合民事权利诉讼时效3年的保护期，原告于2019年7月10日向本院起诉，本院仅对原告起诉前三年内的违约金给付请求予以保护。即2016年7月10日起至2019年10月10日止，共39个月（初始登记办理之日）。故逾期办证违约金为919.47元（282913.3元×0.1%÷12个月×39个月）。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、限被告郴州城宇房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告王琼支付逾期办证违约金919.47元； 二、驳回原告王琼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费768.52元，由被告郴州城宇房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  邓 敏 人民陪审员  曾红梅 人民陪审员  首清生 二〇一九年十一月五日 法官 助理  刘 潇 书 记 员  李 珍