苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0505民初5651号 原告：苏州云锦房产经纪有限公司。 法定代表人：刘晓健，该公司总经理。 委托诉讼代理人：龚信，江苏孚佑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜珊珊，江苏孚佑律师事务所实习律师。 被告：徐佳。 委托诉讼代理人：王永桥，江苏王牌律师事务所律师。 原告苏州云锦房产经纪有限公司（以下简称“云锦房产公司”）与被告徐佳居间合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月8日、10月25日、10月29日组织双方进行了听证，原告云锦房产公司的委托诉讼代理人龚信、杜珊珊（参加2019年10月8日听证），被告徐佳的委托诉讼代理人王永桥到庭参加听证。后本院于2019年11月26日对本案进行了公开开庭审理，原告云锦房产公司的委托诉讼代理人龚信，被告徐佳的委托诉讼代理人王永桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告云锦房产公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付佣金62400元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年1月3日，由原告提供居间服务，阮云帅作为被告的代理人，与案外人许斌、陈冬梅作为买受方，就位于苏州市高新区水岸年华2幢XXXX室房屋签订《买卖定金协议书》。该协议书约定上述房屋成交价格为208万元，购房定金为5万元。同日案外人按约支付了购房定金5万元，被告代理人出具《收据》予以确认。根据该协议书第四条的约定，被告与案外人应于签署该协议书的十个工作日内签订《苏州市存量房买卖合同》，但被告于2019年1月15日明确告知原告不予出售上述房屋，并拒绝签订《苏州市存量房买卖合同》，根据协议书第六条第四款约定，签订协议书后若买卖双方任何一方由于自身原因不能履行该协议或拒不履行的，由该违约方支付居间方佣金，佣金按照该协议所述房屋交易总价款的3%计算。随后，案外人许斌、陈冬梅将被告诉至法院，经法院审理后，双方达成调解。鉴于此，原告作为居间方已促成被告与案外人签订房屋买卖合同，有权根据该协议书约定收取佣金。原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告徐佳辩称：1、本案中原告作为居间方，未经被告的同意，就擅自直接与买方签订买卖定金协议书，该买卖定金协议书已违反法律规定，应属无效，对被告没有任何效力；2、买方与原告所签订的买卖定金协议书中并没有原告有权代被告收取定金的条款，被告也从来没有收到买方的定金；3、原告系和买方串通商量好之后，才要求被告签订授权委托书，该委托书并不是被告的亲笔签名，不符合法律规定的要件，而且授权不明，被告并未授权原告可以代签协议，故原告无权代被告签订任何协议书；4、系原告超越代理权限私自将房屋价款从210万元降低为208万元，故被告方才不再出售涉案房屋；5、被告通过微信授权苏州德佑云锦房地产经纪有限公司阮云帅出售涉案房屋，但根据工商登记并不存在“苏州德佑云锦房地产经纪有限公司”，且原告未能举证证明与阮云帅形成劳动合同关系，故本案的原告主体不适格；6、无论何种情况下，原告作为居间人，都不能成为被告的代理人。综上，原告的诉请既没有法律依据，也没有事实依据，应予以驳回。 经审理查明：2018年11月16日，苏州高新区水岸年华公寓2幢XXXX室登记至被告徐佳及案外人聂芷晴、聂芷琪名下，登记的共有情况为按份共有，其中被告徐佳50%、聂芷晴25%、聂芷琪25%。 2018年12月1日，案外人阮云帅通过微信将被告徐佳添加为微信好友，并随即开始就上述水岸年华公寓2幢XXXX室的出售事宜与被告进行沟通。后被告陆续将涉案房产的产权证照片、契税发票照片发送给被告，并告知阮云帅在向有购房意向的人推荐涉案房屋时，如实告知涉案房屋的信息。2018年12月4日，阮云帅通过微信告知被告其公司已安排人员前往拍摄涉案房屋的全景照片，以便在贝壳网平台上发布涉案房屋的出售信息。 2019年1月13日19时21分，阮云帅收取了案外人陈冬梅转账支付的5万元，并于当日19时22分将收款截图以微信方式发送给被告徐佳并告知被告购房者已交付了定金。后阮云帅于19时56分要求被告通过微信向其发送身份证照片及微信文字编辑的授权委托书，20时11分，徐佳即将微信文字编辑的委托书及其身份证正反面照片发送给了阮云帅，该委托书载明：“本人徐佳（身份证号42108319880705121X），系苏州市高新区水岸年华小区2幢XXXX室之房主，现委托苏州德佑云锦房地产经纪有限公司阮云帅代为出售上述房产。并且收取购房定金伍万元整。特此委托！委托人：徐佳。日期：2019年1月13日。注：本委托书原件与复印件均具有同等法律效力。”当晚，阮云帅就涉案房屋向购房人陈冬梅出具《买卖定金协议书》，该协议书记载：甲方（出售人）为徐佳，乙方（购买人）为陈冬梅，居间人（丙方）为苏州云锦房产经纪有限公司，房屋总价款为208万元；乙方于本协议签署时向甲方自行支付定金5万元，甲方收取定金时应向乙方出具收据；甲乙双方应于签署本协议后10个工作日内签署《苏州市存量房买卖合同》等相关法律文件，甲乙双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同；买卖双方任何一方由于自身的原因不能履行本协议或拒不履行协议的（已签订本协议），则由违约方支付居间方佣金，佣金按照本协议所述房屋交易总价款3%计算。该协议书“居间方（签章）”处盖有原告的印章。当晚，购房人陈冬梅、许斌在该协议落款的“购房人（签章）”处签字确认并填写了住所及联系电话，而阮云帅当晚未在该协议书落款的“代理人（签章）”处、协议下方定金收据落款的“出售人（签字）”处签字。 2019年1月14日下午13时38分，阮云帅将上述《买卖定金协议书》照片通过微信发送给了被告，被告于2019年1月15日上午10时34分回复：“房子我不打算卖了，两边的中介都不卖了，把我那房子下架吧，帮我问的朋友去那边问清楚了是满两年的，认为我价格卖低了，先不卖了，你们把钱退给客户吧。” 另查明：德佑房地产经纪有限公司成立于2002年9月5日，成立之初的名称为上海德佑房地产经纪有限公司，后于2014年8月26日将企业名称变更为德佑房地产经纪有限公司，之后，德佑房地产经纪有限公司历经了多次投资人（股权）变更、注册资本变更，目前的股东为链家（天津）企业管理有限公司，持股比例为100%。 又查明：上海链家房地产经纪有限公司成立于2008年12月12日，之后历经了法定代表人、投资人（股权）的变更，目前的股东亦为链家（天津）企业管理有限公司，持股比例为100%。 听证中，案外人阮云帅作为原告的证人到庭陈述其自2018年年底即开始在原告处工作，但未签订劳动合同；对此原告亦确认阮云帅自2018年年底至其处工作并成为其员工，其之所以尚未与阮云帅签订合同系该行业人员流动性太强，出于管理需要，其只有在员工达到一定级别后，方才与员工签订劳动合同。听证中，阮云帅亦陈述，因被告不在苏州，故其无法就出售涉案房屋获得被告亲笔签字确认的书面委托书，上述定金协议书系其于2019年1月13日晚，通过系统打印出来的，其中记载的208万元房屋价款，也是与被告通过电话事先商定好的；之后其携带该定金协议书，至苏州科技城医院寻找购房人并商谈购房事宜，其间，购房人转账给其5万元定金，其亦通过微信获得了被告出具的微信文字编辑的委托书。购房人陈冬梅、许斌经过必要的审核后，在上述定金协议书中签字确认，而其出于谨慎的考虑，并未于当晚在该协议书中签署自己的名字，只是于当晚拍摄了相应的协议书照片，并于第二天即2019年1月14日将该照片发送给了被告；其在2019年1月14日经过多方咨询，确认自己有被告的授权，同时为了解除购房者的顾虑，方才在协议书落款的“代理人（签章）”处、协议下方定金收据落款的“出售人（签字）”处以自己的名义签字确认，而原告在本案起诉时，提交的协议书就是其最终签字确认过的《买卖定金协议书》。 听证中，阮云帅另陈述，在购房人签订协议书时，其与被告沟通了交易的主要流程，但没有把协议书的每一页读给被告听，但告知被告其一旦替被告收了钱，若被告不卖房则需承担房屋总价25%的违约金或者双方返还定金的违约责任，但未告知被告协议书中所记载的其他违约责任。 庭审中，被告陈述称：涉案房屋房产证中记载的所有权人聂芷晴、聂芷琪系其未成年的女儿；其本人目前人在外地，由于工作和家庭原因不能亲自至本院参加庭审。 庭审中，原告陈述称：德佑房地产经纪有限公司、上海链家房地产经纪有限公司的股东均为链家（天津）企业管理有限公司；而“德佑”系链家公司的一个品牌，上海链家房地产经纪有限公司已授权原告使用“德佑”的品牌。为此，原告在庭审中出示了一份授权书，该授权书记载：依据《特许经营合同》，苏州云锦房产经纪有限公司，有权在核准地点苏州，从事德佑特许经营业务而使用德佑A+系统（包括德佑地产商标、标识等）；使用期限自2018年8月28日起至2023年8月27日止；本授权书于2018年8月28日签发。该授权书落款处加盖了上海链家房地产经纪有限公司的合同专用章。 以上事实，有买卖定金协议书、微信聊天记录、转账凭证、证人证言、本院听证笔录、庭审笔录等证据予以证实。 本院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。本案中，被告自2018年12月1日开始即与证人阮云帅沟通出售涉案房屋事宜，还通过微信发送了涉案房屋的产权证照片、契税照片，当2019年1月13日19时22分证人通过微信告知原告购房人已支付5万元购房定金、并发送了相应支付宝收款截图，同时要求被告通过微信发送身份证照片及授权委托书时，根据通常的交易习惯，结合当时特定的交易场景，被告应当预见到其同时作为涉案房屋产权人聂芷晴、聂芷琪的监护人，以微信回复证人后证人阮云帅代其与购房人签订房屋买卖合同具有高度的可能性，而被告在经过15分钟的考虑后，即通过微信发送了授权证人出售涉案房屋并收取5万元定金的委托书、身份证照片，故本院认定案涉的代理系有权代理，证人陈述其出于谨慎晚于购房人于第二天即2019年1月14日方才签字的行为，未超越代理权，其代被告与购房人签订《买卖定金协议书》的代理行为亦未超越代理权。据此，本院认定案涉的《买卖定金协议书》已成立并生效，对被告具有约束力。阮云帅基于被告通过微信发送的委托书为被告处理涉案房屋出售事宜，原、被告之间的居间合同关系依法成立，被告毁约不同意继续出售涉案房屋，故合同不能继续履行的过错方在被告而非购房人，故被告应向原告支付居间报酬。 关于被告应支付的居间报酬，本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。本案中，原告的员工阮云帅陈述其在签订协议书前并未将违约方需支付居间方3%佣金的合同条款告知被告，鉴于该合同条款系涉及居间合同主要权利义务的重要条款，故本院认定原告在履行报告义务时存在过错，该合同条款对被告不产生效力，原告按照该条款向被告主张居间报酬缺乏依据。据此，本院综合双方的过错情况、原告在此次居间活动中的实际劳务和费用支出情况酌定被告向原告支付居间报酬1万元。 关于被告所辩称的原告超越代理权限私自将房屋价款从210万元降低为208万元，故其方才不再出售涉案房屋的意见，本院认为，首先，在2019年1月13日原告员工阮云帅通过微信告知原告购房人已支付5万元购房定金、并发送了相应支付宝收款截图，同时要求被告通过微信发送授权委托书的情况下，被告并未在微信中提及房屋的价款，而是直接通过微信发送了授权委托书；其次，在原告员工阮云帅于2019年1月14日下午13时48分将案涉的《买卖定金协议书》的照片通过微信发送给被告后，并未立即就该协议书中记载的房屋价款为何系208万元而非210万元提出异议，即便是时隔20多个小时，被告也只是在2019年1月15日上午10时34分直接以价格卖低了为由向阮云帅回复不再出售涉案房屋，亦未提及房屋价款为何系208万元而非210万元；再次，被告对此项辩称意见亦未能提供相应的证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。据此，本院对被告的该项辩称意见不予采纳。 关于被告辩称的其通过微信授权苏州德佑云锦房地产经纪有限公司阮云帅出售涉案房屋，但根据工商登记并不存在“苏州德佑云锦房地产经纪有限公司”，且原告未能举证证明与阮云帅形成劳动合同关系，故本案的原告主体不适格；且无论何种情况下，原告作为居间人，都不能成为被告的代理人的意见，本院认为，原告作为居间方已获得被告的授权同意其代被告签订房屋买卖合同。根据上海链家房地产经纪有限公司授权原告使用德佑品牌的实际情况，结合听证中原告所作的阮云帅自2018年年底便至其处工作以及尚未与阮云帅签订劳动合同的原因的陈述，本院认为授权书中记载的“苏州德佑云锦房地产经纪有限公司阮云帅”并无歧义，能够清晰地反映被告作为被代理人同意原告的员工阮云帅代为出售涉案房屋并收取购房定金，原告以自己名义起诉要求被告支付居间报酬，并非主体不适格，故本院对被告的该项辩称意见不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条第一款的规定，判决如下： 被告徐佳于本判决生效之日起十日内支付原告苏州云锦房产经纪有限公司居间报酬1万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1360元，减半收取680元，由苏州云锦房产经纪有限公司负担530元，由被告徐佳负担150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院账户户名江苏省苏州市中级人民法院；账号10555301040017676；开户行中国农业银行苏州苏福路支行。 审 判 员 邱黎黎 二〇一九年十一月二十八日 法官助理 耿科明 书 记 员 丁 颖