广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初7586号原告：广东丰乐集团有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇东坑三横中路1号2幢1505号。法定代表人：张大林。委托诉讼代理人：梁耀文，广东绿儒律师事务所律师。被告：曹海平，男，1977年9月28日出生，汉族，住广东省信宜市。委托诉讼代理人：彭培锋，广东悦信律师事务所律师。原告广东丰乐集团有限公司诉被告曹海平房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东丰乐集团有限公司的委托诉讼代理人梁耀文，被告曹海平及其委托诉讼代理人彭培锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东丰乐集团有限公司向本院提出诉讼请求：一、解除双方签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》；二、被告向原告支付2017年9月至2019年9月的租金99850元；三、被告向原告支付违约金18954.4元；四、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年8月，原告从原出租方李警师、李玉英处受让取得增城区荔城街增城大道1号首层108号商铺所有权，基于买卖不破租赁原则，三方于2017年8月23日签订补充协议，由原告承继原出租方在原《商铺租赁合同》中的权利义务，被告应按约从2017年9月1日起向原告交纳租金及履行相关约定义务。但签订补充协议后，被告未依约支付租金。为此，为维护原告合法权益故诉至法院，请求判令所请。被告曹海平辩称：一、2018年9月以前的租金请求权已经过诉讼时效。二、原告承继房屋后，被告多次联系原告要求其提供商铺的产权证明用于办理营业执照，但原告并未提供，导致被告因未办理营业执照，无法开张营业。因原告的不履行合同义务行为，被告有权拒绝履行交租义务。三、原告不提供产权证明的行为致使合同目的无法实现，已达到根本违约。为此被告只好另寻商铺，并在2018年9月另租商铺经营生意。四、原告拒不提供收租账户，且多次以提高租金为由拒收租金。经审理查明：2017年7月28日，位于广州市增城区荔城街增城大道1号首层108号房屋登记在原告名下。2017年2月11日，李玉英与被告签订一份《商铺租赁合同》，合同约定“出租方（简称甲方）李警师承租方（简称乙方）曹海平……第一条租赁范围及用途：甲方同意将位于广东省广州市增城区荔城街增城大道1号首层108号租给乙方作为商铺使用，……第二条租赁期限6年，自2017年5月1日起至2023年4月30日止。第三条租金、保证金1、每月租金2017年5月1日至2019年4月30日每月为3723元；2019年5月1日至2021年4月30日每月为5078元；2021年5月1日至2023年4月30日每月为5924元。租金每月一次性付清，……每月租金均在当月5日前一次性付清。……第七条违约责任任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同总值200%的违约金，并赔偿其他的一切损失和费用。……第九条甲方应提供产权证（或具有出租权有效证明）……。”。合同甲方签字处有“李警师（英）代”签名字样。2017年8月23日，李玉英（甲方）、被告（乙方）以及原告（丙方）签订一份《补充协议》，协议内容为“鉴于乙方向甲方承租的商铺产权已变更为丙方所有，甲乙丙三方协商一致，同意就商铺租赁事宜签订如下补充协议：一、甲乙双方关于附件商铺签订的租赁协议（下称原协议）中乙方的权利义务按原协议执行。二、自2017年9月1日起，乙方按原协议约定向新业主丙方交纳租金，除租赁保证金外，原协议中甲方的权利义务由丙方继承。三、原协议约定的租赁保证金由甲方按原协议约定退回给乙方。四、本协议在各方签章后生效，本协议附件与本协议具有同等法律效力，因原协议及本协议产生的争议由商铺所在地人民法院管辖。附件：乙方承租的商铺清单地址增城区荔城街增城大道1号首层108号……权属人广东丰乐集团有限公司”。2019年6月6日，原告按涉案商铺地址向被告邮寄催缴函，内容为向被告催缴2017年9月至2019年4月的租金。2019年6月22日，原告按涉案商铺地址向被告邮寄再次催缴函，再次催缴租金事宜。在本案的庭审过程中，一、2019年11月8日庭审之日，被告向原告交还涉案商铺钥匙，原告接收钥匙并确认被告已返还商铺。二、原告陈述以下，（一）其通过向李警师、李玉英受让取得涉案房屋。（二）其未向被告提供收租银行账号，但其有电话向被告催交租金。双方在2019年4月以前就解除合同抑或提高租金进行过协商，但均未达成一致意见。（三）合同第七条约定了违约责任，原告自愿将违约金调整为欠付租金的30%。三、被告陈述以下，（一）其对原告成为涉案商铺的出租方没有意见，2017年9月至2018年年初其一直与原告协商沟通，但原告每次均要求提高租金，且拒绝提供银行账户。（二）其对违约金有异议，认为原告违约在先。本院认为：被告和李玉英于2017年2月11日签订的《商铺租赁合同》，以及原被告以及案外人李玉英于2017年8月23日签订《补充协议》是签订方的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性、强制性规定，均为合法有效。被告在履行《商铺租赁合同》期间，涉案商铺的所有权发生变更，即由原权属人变更为本案原告。在此基础之上，三方遵从买卖不破租赁的原则，即《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”的规定而签订了《补充协议》，从该《补充协议》的内容可知，三方并未就涉案房屋的租赁创设新的权利义务，而是由新的权属人即原告承继原权属人与被告签订的《商铺租赁合同》中的权利义务，并遵从原合同约定与被告继续履行合同。因此，通过三方协议的形式，涉案房屋的原权属人已经清结合同权利义务，退出《商铺租赁合同》，即原权属人与被告之间的就《商铺租赁合同》所产生的租赁关系已经合法终止，由原告作为新的承租方与被告建立新的租赁关系，只是权利义务仍然按照《商铺租赁合同》约定予以规制，故上述《商铺租赁合同》的主体即出租人变更为原告，被告仍为承租人。现综合本案事实，被告存在逾期支付租金的行为，且被告已向原告返还商铺，并另行承租其他商铺。故被告以其行为表明其不再继续履行《商铺租赁合同》。在此情况下，原告要求解除与被告之间的《商铺租赁合同》，理据充分，本院予以支持。至于《补充协议》能否解除的问题，上述《补充协议》是三方对《商铺租赁合同》中出租主体变更以及承租人与新权属人应遵从《商铺租赁合同》规制的协议，该份《补充协议》签订时即已发生效力。同时，如上文论述，在《补充协议》并未创设新的权利义务，且通过判决解除《商铺租赁合同》以合法终止双方租赁关系的情况下，若是解除上述《补充协议》，即为否认原告作为出租人的主体身份，故本院对原告主张解除《补充协议》的诉讼请求不予支持。至于租金的支付。根据《补充协议》第二条的约定，被告应从2017年9月1日起按《商铺租赁合同》约定的租金标准向原告交纳涉案商铺的租金，被告未按时支付租金，因此原告主张要求被告支付2017年9月至2019年9月的租金99850元（3723元×20个月+5078元×5个月），有事实和法律依据，本院予以支持。至于被告提出诉讼时效已过的问题。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条规定“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”，以及第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”。本案中，原告主张的最早一笔租金的时间是2017年9月，在《中华人民共和国民法总则》施行之日即2017年10月1日，并未满民法通则规定的一年诉讼时效期间，因此原告主张的上述期间的租金均未超过三年诉讼时效。被告抗辩诉讼时效已过，并无依据，本院不予采信。至于被告提出原告拒绝提供商铺产权证明的抗辩。首先被告提供的证据不足以证明其有要求原告提供商铺产权证明，其次即使原告未向被告提供商铺产权证明，亦不构成被告拒交租金的合理理由。因此本院对其该抗辩不予采纳。至于违约金的问题。首先，《补充协议》并未对交租方式进行约定，且原告确认其未向被告提供收租银行账户。其次，原被告均确认双方曾就合同的租金事宜进行协商，可见被告并非恶意拖欠租金，非属恶意违约。再者，《商铺租赁合同》第七条对违约责任的约定亦不明确。因此原告主张要求被告支付违约金，依据不足，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告广东丰乐集团有限公司和被告曹海平签订的《商铺租赁合同》；二、被告曹海平于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东丰乐集团有限公司支付2017年9月至2019年9月的租金99850元；三、驳回原告广东丰乐集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3189元，由原告广东丰乐集团有限公司负担179元，被告曹海平负担3010元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  赖雯丽二〇一九年十一月十五日书记员  郭颖婕