北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初7206号原告：黄少芳，男，1983年11月26日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张朝辉，北京昊京律师事务所律师。被告：北京易构乐居房地产经纪有限公司，住所地北京市密云区太师屯镇永安街143号镇政府办公楼415室-918（太师屯镇集中办公区）。统一社会信用代码x。法定代表人：李宝庆，执行董事。委托诉讼代理人：韩闯，男，北京易构乐居房地产经纪有限公司销售经理。被告：韩闯，男，1980年10月28日出生，汉族，住黑龙江省七台河市勃利县。被告：严浩，男，1983年10月10日出生，汉族，住河北省唐山市路北区。委托诉讼代理人：黄荣满，北京市京师（唐山）律师事务所律师。被告：窦锦伟，男，1985年8月8日出生，汉族，住山东省临朐县。原告黄少芳与被告北京易构乐居房地产经纪有限公司（以下简称易构乐居公司）、韩闯居间合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，依韩闯申请，本院依法追加严浩、窦锦伟为本案被告参加诉讼。原告黄少芳及其委托诉讼代理人张朝辉、被告韩闯（亦系易构乐居公司的委托诉讼代理人）、被告窦锦伟、被告严浩的委托诉讼代理人黄荣满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄少芳向本院提出诉讼请求：1.判决易构乐居公司向我返还7万元电商团购服务费；2.判决韩闯对第一项诉讼请求承担连带责任；3.判决易构乐居公司、韩闯承担本案诉讼费。事实和理由：2017年4月24日，易构乐居公司向我提供房产买卖居间服务，我支付团购服务费7万元。当日，经易构乐居公司居间介绍，我与x公司（以下简称唐山中运公司）签订了x成交确认单，约定我认购x公司开发的x项目x号楼x单元x层x号房屋，并于当日向x公司支付定金10万元。2018年4月2日，由于x公司所售房屋不符合销售条件，x公司与我达成合意，解除了x成交确认单，后x公司退还了我定金10万元。易构乐居公司作为专业的房产服务机构，对房屋买卖电商团购服务失败负有主观过错，该款由韩闯实际收取，且其当时为易构乐居公司法定代表人，未实际履行出资义务，其个人资产与易构乐居公司混同，应对易构乐居公司所负债务承担无限连带责任，故诉于法院。易构乐居公司辩称，我公司收取黄少芳7万元团购费的情况属实，该款最终打入了我公司原法人韩闯账户，我公司已提供相关服务，不同意全部退还，同意适当退还。韩闯辩称，黄少芳诉称的7万元团购费打到我帐户属实，我和严浩属于合作关系，我拿他的房源销售，窦锦伟是我的渠道商，拿我的房源进行销售，其中5万元，我收了窦锦伟2000元利润后打给窦锦伟48000元，另外2万元我和严浩利润、成本均摊，我给他打了10800元，我自己留了9200元，不同意全部退还，同意适当退还。严浩辩称，我与黄x、孟x三人系合伙关系，三人一起做居间介绍业务，在韩闯以易构乐居公司名义与x公司签订《代理销售x楼盘协议》中，我与韩闯系合作关系，双方口头约定。每销售出去一套房屋，韩闯给黄x、孟x和我共1万元的佣金。就x项目，韩闯共计向黄x、孟x转账2180610元，该费用已由黄x、孟x我们三人进行了分配。双方共合作销售房屋235套，我平均每套实际收取佣金9297元，同意按照实际收取的佣金数额予以退还并按比例承担诉讼费用。窦锦伟辩称，我收到48000元属实，但钱我都分配给手下的人了，我自己只收了13000元左右，如果黄少芳同意调解，我同意退还13000元。本院经审理认定事实如下：2017年4月27日，黄少芳（乙方）与x公司（甲方）签订商品房认购协议书，约定：“一、1、乙方认购甲方建设开发的位于唐山市x区x路x号x项目x楼x单元x层x室房屋，户型G2，面积56.94平方米。该面积为规划图纸建筑面积，最终房产证建筑面积以房屋权属登记测量结果为准......。二、计价方式及价款1、该商品房按建筑面积计算，该商品房的实际成交单价为7421元/平方米，成交总价为422552元。三、付款方式及期限3、在签订本协议时交清总房款的30%，即132552元，余款290000元在签订《商品房买卖合同》时办理贷款。四、房屋交付期限1、甲方应当在2019年10月30日前将该商品房交付乙方使用。2、但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起30日内告知买受人的；（2）因国家、省、市政府，有关政策调整造成的。五、认购房产确认条款1、乙方经对甲方所开发的商品房名仕雅居楼盘充分了解和选择，乙方对购买甲方所开发的商品房有购买意向，自愿与甲方签订本商品房认购协议书。2、甲方在领取房产预售许可证以后通知乙方，乙方需在甲方发出通知书后十日内与甲方签订《商品房买卖合同》。3、乙方与甲方签订《商品房买卖合同》时，乙方已付认购金直接转为购房者的房款。4、本协议签订后若乙方退房或乙方未能按照甲方通知日期前来与甲方签订《商品房买卖合同》，则视为自动放弃认购，甲方不退还定金，并有权将乙方所认购之产业另行出售予他人，乙方不得有异议。5、本认购协议书经甲乙双方签订，对双方均具有拘束力，本认购协议书之权益不得转让，如有变更认购者名字开发商将收取总房款10%的手续费。九、本认购书经甲乙双方签字或盖章后生效。双方签订的《商品房买卖合同》生效后本认购书自行终止。”2017年4月19日，黄少芳向x公司交付首付款132552元，易构乐居公司收取团购服务费7万元。2018年4月2日，黄少芳与x公司签订《x成交确认单解除协议》，约定双方即日起解除商品房认购关系，x公司于2018年5月25日前退还黄少芳认购金132552元，并支付利息10604元。另查明，“x”项目系x公司拟开发项目，该项目所涉土地使用权人为x公司，土地性质为批发零售用地，建设用地规划许可性质为商业设施用地。本院认为：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案中，黄少芳与易构乐居公司之间虽然没有签订书面的居间服务合同，但通过x公司与易构乐居公司签订《房地产销售代理合同》、易构乐居公司收取黄少芳团购服务费以及黄少芳与x公司签订《商品房认购协议书》等事宜，双方当事人之间形成了居间合同法律关系。房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。根据本院查明的事实，x公司拟开发的x项目未取得民用住宅建设规划许可，进而无法取得商品房预售许可证，易构乐居公司作为专业的房地产买卖经纪公司，未尽到审查义务，代理销售不符合销售条件的商品房，所促成的《商品房认购协议书》无效，故黄少芳与易构乐居公司之间形成的居间合同的目的已无法实现，其公司应承担返还居间服务费即团购费70000元的民事责任。因该款最终由韩闯个人账户收取，韩闯对此亦予以认可，故韩闯亦应承担返还黄少芳居间服务费的责任。故对黄少芳要求易构乐居公司、韩闯返还居间服务费的诉讼请求，本院予以支持。关于韩闯主张其收取的居间服务费已向严浩、窦锦伟分配的意见，与本案并非同一法律关系，可另案解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告北京易构乐居房地产经纪有限公司、被告韩闯于本判决生效之日起七日内退还原告黄少芳居间服务费七万元；二、驳回原告黄少芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费二百六十元（原告黄少芳已预交），由被告北京易构乐居房地产经纪有限公司负担（限本判决生效之日起七日内给付原告黄少芳）。案件受理一千五百五十元（原告黄少芳已预交），由被告北京易构乐居房地产经纪有限公司、韩闯负担（限本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  **勇人民陪审员  郭成芹人民陪审员  崔玉华二〇一九年十一月十三日法官 助理  王雅静书 记 员  周雨琦