北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初4433号原告：北京新荣物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区慧忠北里405号楼2706室。法定代表人：卜恒永，董事长。委托诉讼代理人：郭磊，北京市律理律师事务所律师。被告：瑞盛德（北京）体育文化发展有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：诸葛文海，总经理。委托诉讼代理人：裴莉莉，北京市广川律师事务所律师。原告北京新荣物业管理有限公司与被告瑞盛德（北京）体育文化发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭磊，被告法定代表人诸葛文海及委托诉讼代理人裴莉莉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，1、确认双方签订的《库房租赁合同》于2018年10月15日终止；2、判令被告将位于北京市朝阳区慧忠北里新荣家园某座地下某层某区库房（以下简称涉案场地）腾空并交还原告；3、判令被告支付2017年7月16日至2018年10月15日租金73440.5元；4、判令被告支付2018年10月16日至被告将涉案场地交还原告之日期间的库房使用费（费用标准参照《库房租赁合同》约定租金标准即1.3元/建筑面积/天）；5、判令被告支付原告违约金22032.15元（按年租金30%计算）。事实和理由：2016年10月，原、被告签订《库房租赁合同》，约定被告承租原告的涉案房屋，用于存放家具等物品。合同约定承租方支付第二期租金应在上期租金截止日的前7天内，如被告不按期交纳租金等费用，经原告书面通知后，超过十天仍未交纳，原告有权终止合同。自2017年10月16日至2018年10月15日的租金被告至今未予支付。2018年5月2日，原告向被告发出催收租金及违约金的律师函，被告仍未支付租金。现《库房租赁合同》已于2018年10月15日终止，终止前原告再次向被告发函，告知被告合同终止并令其限期将库房交还给原告，催收租金及违约金，被告仍未予任何答复及回应，故诉至法院。被告辩称，诉求一，我方不否认双方签订了租赁合同到期时间是2018年10月15日，但我方认为双方签订的租赁合同是无效的，因为我方注意到北京市朝阳区民防局监制的人防工程适用监督公示牌，根据公示牌地下二层实际为人防工程，适用用途为汽车库，根据《中华人民共和国防空法》、《消防法》等有关规定，原告无权擅自改造地下二层车库为库房并对外出租，其行为已违反国家强制性法律法规，租赁合同系无效；诉求二，由于原告出租给被告的库房漏水，给被告造成巨大损失，在损失原告支付给被告之前，被告不同意腾空库房，在双方将相关争议解决之后，我方同意另行寻找租赁场地腾房，需要两个月的时间；诉求三，不同意支付，被告之所以不交租金，是因为涉案场地漏水给我方造成损失，原告拒绝赔偿，因此我方才不交租金；诉求四不同意，由于涉案场地漏水后，原告作为出租方不单不解决漏水给被告造成的损失，并且还擅自断电，阻止被告车辆进入，库房无法正常使用，所以不同意按照原告主张的标准支付租金；诉求五，不同意支付，被告没有支付租金的原因是原告没有解决漏水问题，所以责任不是我方造成的。如果法院判决我方支付违约金，要求法院对违约金的数额进行酌减。经审理查明：2016年10月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《库房租赁合同》，约定：乙方承租涉案场地，建筑面积为123.82平方米，租赁期自2016年10月16日至2018年10月15日；乙方按季支付租金，租金标准为1.3元/建筑面积/天，本租期租金共117505元。本租期第一期由乙方向甲方交纳租金合计14688元，交纳租金有效期限自2016年10月16日至2017年1月15日。乙方支付第二期租金为已支付上期租金截止日的前7天内，将下期租金14688元支付给甲方；如乙方不按期交纳租金或其他本合同规定交纳的费用，经甲方书面通知后，超过十天仍未交纳，甲方有权终止本合同，甲方不退还乙方预付的各项费用及所交抵押金，乙方每延期一日交纳上述费用，按拖欠租金及其他本合同规定交纳费用总金额的1%支付违约金，违约金算至乙方实际付清有关款项之日止。合同签订后，被告向原告支付2016年10月16日至2017年10月15日租金58752元。被告称因涉案场地发生漏水，原告没有赔偿被告损失，因此没有支付后期的租金。原告称认可2017年涉案场地确实发生过漏水，但并不清楚漏水原因。庭审中，被告称涉案场地从2018年5月至今一直存在断电的情况，原告称因为被告没有交租金，所以原告确实把电断了，但是断电日期不确定。另查，北京市朝阳区慧忠北里新荣家园某座地下某层登记在北京新荣房地产开发有限公司名下。上述事实，有当事人陈述及相关书证等相关证据在案佐证。本院认为，原、被告签订的《库房租赁合同》系当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据《库房租赁合同》约定，被告应在已支付上期租金截止日的前7天内向原告支付租金，但至《库房租赁合同》到期终止被告仍未支付租金。被告主张涉案场地因漏水造成其财产损害，故其才未支付租金，但被告作为承租人，支付房屋租金系其基本合同义务，被告所称原告的赔偿义务与被告所负有的交付租金义务并不能构成对待给付，本院对被告的答辩意见不予采纳，被告应向原告支付2017年10月16日至2018年10月15日租金。原告自行断电，导致被告无法正常使用涉案场地，原告无法说明断电时间，本院采纳被告关于断电时间的意见，本院对被告应支付的2018年5月至2018年10月15日的租金予以酌减，被告应支付2017年10月16日至2018年10月15日租金50673元。《库房租赁合同》自然到期终止，本院不再另行予以确认。《库房租赁合同》终止后，被告应将涉案场地返还原告。本院对原告要求被告返还涉案场地的诉讼请求予以支持。《库房租赁合同》到期终止后，被告未将涉案场地返还原告，给原告造成损失，被告应向原告支付使用费。因涉案场地确实存在无法通电的情况，影响被告使用涉案场地，使用费本院参照《库房租赁合同》关于租金的约定予以确定。如上所述，被告未支付租金构成违约，应向原告支付违约金。原告未举证证明被告未支付租金给其造成的损失，且原告物品确因涉案场地漏水产生损失，本院酌减违约金为1.5万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告瑞盛德（北京）体育文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内将位于北京市朝阳区慧忠北里新荣家园某座地下某层某区库房腾空并交还原告北京新荣物业管理有限公司；二、被告瑞盛德（北京）体育文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告北京新荣物业管理有限公司支付租金五万零六百七十三元；三、被告瑞盛德（北京）体育文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告北京新荣物业管理有限公司房屋使用费（自二〇一八年十月十六日至实际腾退之日，建筑面积123.82平方米，按九角/建筑面积/天标准计算）；四、被告瑞盛德（北京）体育文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告北京新荣物业管理有限公司违约金一万五千元；五、驳回原告北京新荣物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2175元，由原告北京新荣物业管理有限公司负担735元（已交纳），由被告瑞盛德（北京）体育文化发展有限公司负担1440元（于本判决生效之日起七日内支付原告北京新荣物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 蔡 峰人民陪审员 于 杰人民陪审员 吴爱玲二〇一九年十一月十一日书 记 员 张 旭