文书内容广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初21887号原告：松涛南苑小区业主委员会，住所地广州市白云区白云堡道74号。法定代表人：陈合，业主委员会主任。委托诉讼代理人：肖嘉华，男，系业主委员会副主任。被告：广州信怡物业发展有限公司，住所地广州市越秀区白云路筑溪西街22号地下。法定代表人：李豪。委托诉讼代理人：杨婕，广东伯方律师事务所律师。原告松涛南苑小区业主委员会与被告广州信怡物业发展有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告松涛南苑小区业主委员会的法定代表人陈合及委托诉讼代理人肖嘉华，被告广州信怡物业发展有限公司的委托诉讼代理人杨婕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告松涛南苑小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1.判决被告移交松涛南苑小区物业管理权并退出小区；2.判决被告移交属于松涛南苑小区建筑物及其附属设施的相关资料和管理松涛南苑小区期间所使用的设施、设备。事实与理由：2019年2月12日，我会依法成立。松涛北苑业主为解决小区临水临电问题，于2011年1月18日成立了前松涛北苑业主委员会，由于前松涛北苑业主委员会在水电改造和业主公共收益方面一直不公布账目，失信于民，在众多业主心目中造成了极其恶劣的影响，而且被告与前松涛北苑业委会又有直接的利益关系，致使小区环境长期脏、乱、差，物业服务陷入恶性循环，业主只能被动接受其劣质服务。被告自称2011年就进驻松涛北苑小区，但该小区许多业主对前松涛北苑业委会聘请服务小区的情况并不知情，被告未经招投标、未经业主大会投票同意，也未在白云区物业管理部门和永平街道备案。去年，松涛北苑小区业主选举新业委会，但由于前松涛北苑业委会成员极力阻挠电梯楼片区的业主投票，按照小区当初开发建设的土地规划红线图，松涛南苑小区属于一个物业管理区域，因此，只能成立代表松涛南苑片区业主利益的委员会。之后，我会积极与被告沟通协商，是否继续聘请被告服务松涛南苑小区，但被告称无义务提供与前松涛北苑业委会签订的服务合同。我会、被告于2019年2月27日在永平街道办达成一致意见：解聘信怡物业公司由松涛南苑业委会接管小区必须经过松涛南苑小区业主大会投票表决，且业主投票人数和业主投票专有面积必须双过半。我会征求白云区住建局的意见后，于2019年3月28日至4月26日组织小区业主投票，5月12日业主大会投票表决通过后，我会、被告、永平街道办、松涛社区居委会分别送交了业主大会会议决定公告、松涛南苑业委会决议公告和业主大会投票表决通过告知被告的函。5月17日，双方再次去永平街道办协调，但被告代表以当初进驻松涛北苑时出了大价钱及部分松涛南苑业主未交物管费为名拒绝协商。我会认为被告已经松涛南苑业主大会投票表决通过，被告无正当理由拒绝移交小区物业，实质侵犯了小区业主的共同利益。综上所述，为维护我会的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。被告广州信怡物业发展有限公司辩称，1.原告主张的所谓松涛南苑小区，实际上是白云堡大道北侧松涛北苑小区的组成部分，而松涛北苑小区是由同一开发商进行建设并备案的完整小区。松涛北苑整个小区里有部分物业设施是连在一起无法分割的，如一楼商铺的用电等。2.松涛南苑小区并非合法存在的区域，原告主张自己为松涛南苑小区业主委员会的身份也无法成立。原告主张的所谓松涛南苑小区，并未明确其具体范围，未明确有效分割方案，我司无法与原告办理交接手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于广州市白云区永泰新村松涛北苑小区原有南区和北区两个区域，该两个区域地理位置由一条市政路相隔，原属同一物业管理区域。2011年2月，该小区成立广州市白云区松涛北苑业主委员会。该业主委员会的任期至2014年1月17日。期间，广州市白云区松涛北苑业主委员会与被告就上述管理区域签订《广州市白云区松涛北苑物业管理合作协议》，约定被告对该小区南区和北区共占地面积约35000平方米，建筑面积约90000平方米，绿化面积约1000平方米的范围提供物业服务，服务管理期限为三年。广州市白云区松涛北苑业主委员会期限届满后未再另行成立业主委员会。上述物业管理合作协议管理期限届满后，被告继续在该小区的南区和北区两个区域提供物业服务。后南区业主与北区业主之间就物业管理问题发生争议，但协商未果，后在相关行政管理部门的指导下，南区业主召开业主大会就该小区的南区单独成立了松涛南苑小区业主委员会。2019年2月15日，广州市白云区人民政府永平街道办事处出具《业主委员会备案回执》，同意原告提交的业主委员会备案材料进行备案。备案主要内容为：1.管理规约、业主大会议事规则；2.业主大会的会议记录和会议决定；3.业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况；4.本届业主委员会任期：2019年2月12日起至2024年2月11日止；5.业主委员会委员名单：陈合（主任）、肖嘉华（副主任）、胡香文、候芝兰、王凤英。2019年3月28日至4月26日期间，原告组织业主对解聘被告由南苑业主自治管理及小区停车费属于全体业主所有并由业委会代管问题进行投票表决。2019年4月27日，原告出具《松涛南苑小区业主大会投票表决票结果的公告》，公布投票表决结果，共统计总票数291张，有效投票数为289张，投票专有面积之和为24596.01平方米，投票业主人数和投票专有面积总和双过半。该公告的公示期自2019年4月27日至2019年5月11日。2019年5月12日，原告向松涛南苑小区全体业主发出《松涛南苑小区业主大会会议决定的公告》，主要内容为：经投票表决，业主投票人数和业主投票专有面积均超过半数，投票表决结果于2019年4月27日至5月11日在小区显著位置公示了15天，公示期间未收到业主对表决结果的异议。现将本次业主大会作出的决定公告如下：1.依法表决通过了“解聘信怡物业公司由松涛南苑业委会管理小区”。2.依法表决通过了“松涛南苑小区停车费属于全体业主所有并由业委会代管”。诉讼中，原告提交《信怡物业公司移交松涛南苑小区业委会清单》一份，明确了第二项诉讼请求中要求被告移交的具体项目和设备。其中包括松涛南苑小区各楼宇的门禁、监控摄像头、水泵房设备、消防设施、全部业主信息资料、施工建筑及地下网管资料；小区北门出入口车辆进出道闸系统、电子监控屏及电脑操控系统；小区西门、南门门禁；小区电房和垃圾收集点摄像头；被告与有线电视、供水、供电、网络通讯、垃圾清运等部门签订的书面协议复印件。被告对上述项目中各楼宇及小区南门和北门的门禁；各楼宇的监控摄像头、水泵房设备、消防设施、已有的业主信息资料；南苑小区的《垃圾清运合同》复印件表示同意移交给原告。但认为对于原告所主张的各楼宇的施工建筑及地下网管资料，因其未曾从小区开发商处或此前的物业管理公司处交接取得上述资料，故无法移交上述资料。对于原告所主张的其与有线电视、供水、供电、网络通讯等部门签订的协议，因其从未与前述相关部门签订过协议，故无法提供前述文件。对于原告主张的移交小区北门出入口车辆进出道闸系统、电子监控屏及电脑操控系统，因停车场为整个松涛南苑和北苑小区业主停车使用场地，属于南苑和北苑全体业主所有，被告认为不应当移交给原告进行管理。另被告提出原告主张的南苑小区范围内公共区域的部分照明用电是由位于北苑小区的配电房中的专用变压器供电、计算用电量，相关费用由被告统一向供电部门缴纳。因此，一旦南苑小区的物业管理从北苑小区分割出去，北苑小区配电房将不再为南苑小区范围内的公共区域照明供电。因此，原告应该就此作出处理方案，以免影响物业管理权的正常移交手续。原告回应表示，其同意在被告将物业管理权移交后，由其自行向供电部门申请对该部分用电申请改装的事宜。本院认为，松涛南苑小区已经相关行政管理部门核准成立独立于北苑小区的松涛南苑小区业主委员会，并对该业主委员会进行了备案登记。由此表明，南苑小区现已属于独立于北苑小区的物业管理区域。小区的物业管理权本属小区业主，原告作为该小区业主统一行使权利的自治管理组织，现已通过召开业主大会决议解聘现物业管理公司，即本案被告，该决议已通过小区专有部分建筑物总面积过半数的业主和占总人数过半数的业主同意，故原告解聘被告符合法定程序。被告被解聘后，已无权继续在南苑小区范围内进行物业管理，故现原告要求被告移交南苑小区物业管理权，退出小区管理的诉请合理合法，本院予以支持。被告退出南苑小区后，应当将其管理该小区期间属于该小区内的设施设备和相关资料移交给原告。现原告明确被告应移交的具体设施设备和信息资料，被告对其中的各楼宇及小区南门和北门的门禁；各楼宇的监控摄像头、水泵房设备、消防设施、已有的业主信息资料；南苑小区的《垃圾清运合同》复印件表示同意移交给原告，故对于原告主张的上述设施设备及信息资料的移交，本院予以支持。对于原告主张的各楼宇的施工建筑及地下网管资料，因被告表示其未曾从小区开发商处或此前的物业管理公司处交接取得上述资料，现原告亦未能举证被告确实持有上述资料，故原告要求被告移交上述资料缺乏依据，本院不予支持。对于原告主张移交的被告与有线电视、供水、供电、网络通讯等部门签订的协议，因被告表示其从未与前述相关部门签订过协议，故无法提供前述文件，原告未能举证被告与上述相关部门签订过相关协议，故原告要求被告移交上述协议缺乏依据，本院不予支持。对于原告主张的移交小区北门出入口车辆进出道闸系统、电子监控屏及电脑操控系统，被告抗辩该停车场目前为南苑小区和北苑小区业主共同使用的停车场，故其认为不应当移交。对此，因被告确认该停车场位于南苑小区的区域范围内，且从原告提交向规划部门调取的南苑小区的《建设用地规划许可证》及附图可见，南苑小区是有独立规划的区域，故该停车场不属于原物业管理区域内的共有部位，现该停车场由南苑小区和北苑小区业主共同使用的现状是基于此前两个区域原为同一管理区域所致，现南苑小区已属独立于北苑小区的管理区域，故对于上述停车场区域，南苑小区业主有权利决定收回该场地的管理权。故被告的上述抗辩意见无据，本院不予采纳。原告要求被告移交小区北门出入口车辆进出道闸系统、电子监控屏及电脑操控系统合理合法，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项、第二款，《广东省物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起三十日内，被告广州信怡物业发展有限公司退出广州市白云区松涛南苑小区的管理，并向松涛南苑小区业主委员会移交该小区建筑物及附属设施的相关资料和设施设备（详见后附清单）；二、驳回原告松涛南苑小区业主委员会的其他诉讼请求。本案受理费100元，由被告广州信怡物业发展有限公司负担并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  肖録婷人民陪审员  张 蔚人民陪审员  徐 炜二〇一九年十一月十三日书 记 员  陈玉梅信怡物业公司移交松涛南苑小区业委会物业清单            小区楼宇和小区位置名称              移交事项                  1永鸿楼              门禁1个、监控摄像头2个、水泵房设备1套、消防设施、被告持有的业主信息资料                  2永乐楼              门禁1个、监控摄像头2个、水泵房设备1套、消防设施、被告持有的业主信息资料                  3永福楼              门禁1个、监控摄像头2个、水泵房设备1套、消防设施、被告持有的业主信息资料                  4永祥楼              门禁1个、监控摄像头2个、水泵房设备1套、消防设施、被告持有的业主信息资料                  5永康楼              门禁1个、监控摄像头2个、水泵房设备1套、消防设施、被告持有的业主信息资料                  6永富楼              门禁1个、监控摄像头3个、水泵房设备1套、消防设施、被告持有的业主信息资料                  7永华楼              门禁1个、监控摄像头1个、水泵房设备1套、消防设施、被告持有的业主信息资料                  8小区北门出入口              车辆进出道闸系统、电子监控屏及电脑操控系统                  9小区西门、南门              门禁各1个                  10小区电房和垃圾收集点              摄像头各1个                  11松涛南苑小区              垃圾清运合同复印件