湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0181民初9977号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司浏阳分公司，住所地浏阳市庆泰中路69号浏阳碧桂园物业综合办公室。负责人：朱新星。委托诉讼代理人：张佳音，女，1987年7月14日出生，汉族，住湖南省浏阳市，系该公司员工。委托诉讼代理人：罗琴，女，1986年1月16日出生，汉族，住湖南省浏阳市，系该公司员工。被告：江秀开，男，1986年11月13日出生，汉族，住湖南省浏阳市。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司浏阳分公司（以下简称碧桂园物业公司）与被告江秀开物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业公司的委托诉讼代理人张佳音、被告江秀开到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告暂计至2019年7月31日的物业管理费4431.01元；2.请求法院判令被告以当月所欠物业费为计算基数，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰标准计算并支付违约金，直至被告付清物业服务费止，暂计至2019年7月31日的违约金数额为250.81元；3.本案诉讼费由被告负担。诉讼过程中，原告碧桂园物业公司向本院明确其第一项诉求的的物业费计算区间为自2018年1月1日至2019年7月31日。被告江秀开的主要辩解意见：1.被告江秀开并非故意拖欠物业服务费，物业服务合同是和房屋买卖合同一同签订的，原告碧桂园物业公司在签订合同的时候并未向被告江秀开对合同条款进行说明；2.原告碧桂园物业公司物业服务存在瑕疵。本院经审理认定事实如下：广东碧桂园物业服务股份有限公司浏阳分公司系一家经批准从事物业服务的公司。江秀开系浏阳市市碧桂园岭誉高层1街1211号房业主。2016年12月15日，广东碧桂园物业服务股份有限公司浏阳分公司作为物业服务企业（乙方）与江秀开作为业主（甲方）签订《浏阳碧桂园前期物业服务协议》1份，其中第二章（物业管理服务内容）第二条（乙方按下列服务内容及标准向甲方及该物业使用人提供物业管理服务）第5点约定：公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，包括公共绿地、花木、园艺小品、观赏水池、湖泊，服务内容及标准为根据植物的生长特性对花草数木进行施肥、浇水、防病防虫、除草、培土，及时修枝整理、补栽补种、处理枯枝落叶、清理场地，及时对受损的园艺小品进行修复；第三章（物业管理服务相关费用）第四条约定：本园区的物业服务费采取包干制方式，乙方按以下计算方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费，甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米1.8元及花园面积每月每平方米0.5元计收，该物业房屋建筑面积为121.33平方米，花园面积为0平方米；第五条约定：甲方同意乙方可按当地消费者物价指数的变动幅度对物业服务费的计收标准进行调整，物业服务费的计收标准由乙方报政府相关主管部门备案或批准后执行；第六章（违约责任）第十六条约定：物业服务费按约定由甲方交纳，甲方或物业使用人逾期交纳的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金，情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。江秀开因拖欠碧桂园物业公司2018年1月1日起至2019年7月31日止的物业管理服务费共计4431.01元，经碧桂园物业公司催缴后仍未交纳，碧桂园物业公司遂诉至本院。另查明：广东碧桂园物业服务股份有限公司浏阳分公司于2019年6月26日经工商登记变更名称为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司浏阳分公司。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案碧桂园物业公司与江秀开签订的《浏阳碧桂园前期物业服务协议》，当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，该协议对合同双方均具有约束力。碧桂园物业公司履行了物业服务义务，江秀开应当交纳物业服务费，费用的收取标准在《浏阳碧桂园前期物业服务协议》中进行了明确约定，故对于碧桂园物业公司要求江秀开支付物业管理服务费4431.01元的诉讼请求，本院予以支持。江秀开辩称碧桂园物业公司的物业服务存在瑕疵，但并未向本院提交证据予以证实，本院对此不予采信。双方虽在《浏阳碧桂园前期物业服务协议》约定违约金的计算方式为从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰计算，但江秀开未缴纳物业服务费是基于其认为碧桂园物业公司的物业服务存在瑕疵而非恶意拖欠，故对碧桂园物业公司主张的违约金诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、江秀开于本判决生效之日起七日内支付碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司浏阳分公司自2018年1月1日起至2019年7月31日期间产生的物业管理服务费4431.01元；二、驳回碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司浏阳分公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司浏阳分公司负担2元，由江秀开负担23元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘施汝二〇一九年十一月十八日法官助理曾佑芳书记员曾佑芳(兼)附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。