黑龙江省牡丹江市西安区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)黑1005民初2393号 原告：魏忠才，男，1950年9月28日出生，汉族，牡丹江市排水总公司退休工人，住牡丹江市东安区。 委托诉讼代理人：关华（原告妻子），住牡丹江市东安区。 委托诉讼代理人：李爽，黑龙江建纲律师事务所律师。 被告：牡丹江市龙门房地产开发有限公司，住所地牡丹江市西安区。 法定代表人：闫恩占，总经理。 委托诉讼代理人：邢玉宝，黑龙江湛天律师事务所律师。 第三人：孟秀梅，女，1961年12月28日出生，汉族，住牡丹江市东安区。 委托诉讼代理人：徐文煜，黑龙江鼎坤律师事务所律师。 原告魏忠才与被告牡丹江市龙门房地产开发有限公司（以下简称龙门公司）、第三人孟秀梅商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月7日受理后，根据案情追加第三人孟秀梅参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，本案于2019年5月7日中止诉讼，后恢复审理。原告魏忠才的委托诉讼代理人关华、李爽，被告龙门公司的委托诉讼代理人邢玉宝，第三人孟秀梅的委托诉讼代理人徐文煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告魏忠才向本院提出诉讼请求：1.确认原告、被告签订的商品房买卖合同有效；2.确认鑫嘉园小区X-X轴/建筑面积136.68平方米的房屋归原告所有，被告协助原告办理产权变更登记；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告因无力清偿欠付原告的工程款，经双方协商，被告以其开发建设的导航台雷达小区（现鑫嘉园小区）X-X轴/建筑面积136.68平方米的商服用房抵顶工程款616150元。2004年10月27日原告、被告签订了商品房交易协议书，被告为原告开具了黑龙江省单位往来资金结算票据。2006年6月被告将该商服用房交付原告占有使用至今。因实际施工中改变了原设计，将X轴/原一户改变为二户商服用房（包括X号，建筑面积76.26平方米的诉争房屋），2010年6月25日原告与被告就X号商服用房签订了编号为XXX号的商品房买卖合同。2013年7月24日原告缴纳了商品房交易税，被告为原告出具了黑龙江省单位往来资金结算票据。原告在占有使用期间，曾多次要求被告按照协议约定协助办理产权变更登记手续，被告不予协助致使原告无法办理该房屋的产权变更登记。 被告龙门公司辩称，对原告的诉讼请求没有异议，原告不能办理产权登记是由于第三人将诉争房屋办理预告登记。 第三人孟秀梅述称，本案诉争房屋是第三人基于2011年11月17日与龙门公司、龙江银行股份有限公司牡丹江分行（以下简称龙江银行）签订的协议书而购买取得的。第三人购买该房屋前，该房屋因龙门公司在龙江银行借款进行了抵押，并被牡丹江市中级人民法院依龙江银行的申请而查封。后因第三人购买了包括诉争房屋在内的22户房屋，并按上述协议将购房款交付给了龙江银行，以偿还龙门公司所欠龙江银行的借款本息。中院依据龙江银行的申请解除了诉争房屋的查封。2012年3月19日龙门公司与第三人签订了诉争房屋的商品房买卖合同，2012年9月18日第三人取得了诉争房屋预告登记证。依据物权法的规定，第三人对诉争房屋享有准物权，因此龙门公司将诉争房屋抵顶给魏忠才的行为是无效的。第三人认为原告的主张没有法律依据及事实依据，要求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告证据一.导航台小区基础土方施工协议、个体工商户营业执照、经营场所自营证、结婚证各一份。意在证明：牡丹江市爱民区忠友给排水道路维修队（以下简称忠友维修队）为龙门公司施工，龙门公司以门市房抵顶工程款。忠友维修队的经营者为关华，魏忠才为关华的配偶。 被告对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明问题均无异议。 第三人认为该施工协议中仅记载了用门市房抵顶工程款，并没有记载适用本案诉争房屋进行抵顶，该组证据与本案没有关联性。 本院认为，被告、第三人对该组证据真实性无异议，本院予以采信，并对原告欲证明的事实予以确认。 原告证据二.补充协议、商品房交易协议书、2004年10月28日黑龙江省单位往来资金结算票据、商品房买卖合同、2013年7月24日黑龙江省单位往来资金结算票据、2018年3月14日证明各一份。意在证明：龙门公司以诉争房屋抵顶工程款。2003年11月18日龙门公司与魏忠才双方签订了关于导航台小区基础土方施工协议的补充协议。协议约定将抵顶的门市为“雷达小区X楼施工选定的三户门市：X轴-X轴约168.82平方米、X轴-X轴约136.68平方米、X轴-X轴约136.68平方米（房屋面积以房产证测算面积为准）作为甲方向乙方拨付的工程款”。2004年10月27日龙门公司与魏忠才就X轴房屋的抵顶签订了商品房交易协议书，再次确认面积为136.68平方米，抵顶价格为4500元/平方米，合计615060元,龙门公司为魏忠才出具黑龙江省单位资金结算票据。由于设计变更：将X轴原一户改变为二户商服用房，分别为X号建筑面积为60.21平方米，X号建筑面积76.26平方米，合计面积为136.47平方米。2010年6月25日魏忠才就104号房屋与龙门公司签订商品房买卖合同，每平方米4500元，总价款为343170元。2013年7月24日龙门公司就X号房屋为魏忠才出具了结算票据。2018年3月14日龙门公司为魏忠才出具证明，明确了X轴一户分两户的具体情况，同时也明确了2006年魏忠才按照施工协议履行完毕全部义务后，龙门公司将该房屋交付给魏忠才使用至今。 被告对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明问题均无异议。 第三人对商品房交易协议书及相应的结算票据有异议，证据是复印件，对证明问题有异议，依据原告与被告签订商品房交易协议中明确记载被告为原告抵顶工程款的房屋面积均为136平方米以上，被告为原告出具的证明不具有法律效力，若如原告所述该门市房是设计上发生了变更，应提供在施工过程相关证明资料，而不能由被告以证明的方式进行的证实。原告该证据中存在互相矛盾，即补充协议中所约定的顶抵工程款的房屋与本案没有关系，同时第三人因与被告、龙江银行曾就包括诉争房屋共22户房屋在牡丹江市仲裁委员会进行过仲裁，仲裁时被告并未向仲裁庭提出过诉争房屋已抵顶给原告，因此原告、被告所述不真实，原告主张不能成立。 本院认为，被告对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明问题均无异议，本院予以采信，因原告所举示证据证明的问题系原告与被告之间发生的业务往来，被告无异议，故本院对第三人的质证意见不予采纳。 原告证据三.（2011）牡西民初字第528号民事判决书、供热费黑龙江省增值税普通发票十份。意在证明：魏忠才自2006年占有诉争房屋使用至今。 被告对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明问题均无异议。 第三人对该组证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，第三人自2012年3月19日与被告签订了商品房买卖合同，并于2012年9月18日取得了诉争房屋的预告登记证明，依据物权法的规定，第三人对该房屋享有准物权，原告对该房屋的占有不合法，第三人取得预告登记证书后多次找到被告要求协助将原告清出，将房屋交付第三人，被告一直告知第三人会进行沟通协调让第三人等待，但至今也没有将房屋交给第三人。 本院认为，被告、第三人对该组证据的真实性无异议，本院予以采信，并对原告欲证明的事实予以确认。 原告证据四.牡房权证西安区字第XXX号房屋产权证、牡房权证西安区字第XXX号房屋产权证、牡房权证西安区字第XXX号房屋产权证、龙门公司于2018年12月5日出具的情况说明。意在证明：诉争房屋在2013年已经可以办理房屋产权证书，2013年9月10日龙门公司配合魏忠才分别就图纸X轴、X轴办理了X、X号房屋房照；2013年10月31日龙门公司配合魏忠才就抵顶的XX号房屋办理了房照。即使诉争房屋有预告登记，但是根据相关法律规定，自该诉争房屋能办理房屋产权证之日起三个月内未办理已经失效。 被告对证据真实性、合法性、关联性及证明的问题均无异议。 第三人对该组证据的真实性及证明问题均有异议，第三人取得预告登记后一直在积极的向被告提出要求，出具相关手续办理产权登记，但被告始终称该小区不能办理产权登记，因此第三人持有的预告登记仍处于有效状态。 本院认为，被告对该组证据的真实性无异议，本院予以采信。第三人对该组证据的真实性有异议，但并没有举出足以反驳的证据。 第三人证据.牡丹江市仲裁委员会牡仲调字（2011）第32号调解书、XXX号商品房买卖合同、诉争房屋预告登记证明。意在证明：孟秀梅与龙门公司依据与龙江银行的三方协议的约定，由孟秀梅出资购买了包括诉争房屋的22户房屋，并按协议的约定将购房款交付给了龙江银行，以偿还龙门公司所欠龙江银行的借款本息。因此，龙门公司与孟秀梅签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效。孟秀梅已依法取得预告登记证书，依据物权法的规定，孟秀梅是该房屋的所有权人，对该房屋享有准物权。 原告对仲裁调解书及预告登记证明真实性没有异议，对调解书的证明问题有异议，对商品房买卖合同真实性有异议，仲裁调解书中并没有诉争房屋，并且在仲裁的事实与理由部分论述过原协议的22户商品房中16户门市房已经销售给他人，第三人并没有证据证实诉争房屋不在该16户门市房当中，在仲裁事项中约定的4户门市房并没有诉争房屋。第三人与被告签订了商品房买卖合同，被告以明显低于市场价格的单价出售给第三人，是在不平等的情况下签订的，故原告对该商品房买卖合同的真实性有异议。 被告对仲裁调解书的真实性及证明问题均有异议，因其没有收到该仲裁调解书且该仲裁调解的卷宗档案现已没有。被告认为预告登记的争议房屋所在的小区在2013年即可以办理产权登记，第三人办理预告登记后，应该在能办理正式的产权登记三个月内办理，第三人至今未办理产权证，预告登记就失去效力。因被告与第三人存在的债务不真实，双方签订的商品房买卖合同没有法律效力。 本院认为，原告对仲裁调解书、房屋预告登记证明的真实性无异议，本院予以采信并对诉争房屋已由第三人取得预告登记的事实予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: 忠友维修队为个体工商户，经营者关华，其丈夫魏忠才。2003年5月9日甲方龙门公司法定代表人闫恩占与乙方代表忠友维修队魏忠才签订导航台小区基础土方施工协议，双方约定“牡丹江市西五条路导航台小区基础土方施工工程，工程面积12000平方米，甲方先期支付乙方的工程总造价的20%作为施工费用，余款以施工地点所建的门市房作为施工款抵给乙方（两户160平方米的门市房），由乙方自行选择门市房位置。”2003年11月18日魏忠才代表忠友维修队与龙门公司签订补充协议，约定“龙门公司同意忠友维修队魏忠才根据雷达小区3、5、7、号楼施工图纸选定的三户门市房：X轴-X轴约168.82平方米、X轴-X轴约136.68平方米、X轴-X轴约136.68平方米（房屋面积以房产证测算面积为准），作为龙门公司向忠友维修队的拨付的工程款。”2004年10月27日龙门公司与魏忠才就X轴-XX轴房屋抵顶签订了商品房交易协议书，销售面积136.68平方米，约定以产权处核准的销售面积为准，进户时多退少补，以每平方米4500元，合计615060元。2004年11月28日龙门公司为魏忠才出具了黑龙江省单位往来资金结算票据，该票据载明交款事项系XXX片导航台雷达小区X轴/X门市房1层面积136.69平方米，抵顶挖土方工程款、待整个工程完工后，此款生效。因龙门公司在鑫嘉园小区施工中改变了原设计，将X-X轴原一户商服房改变为二户商服房，分别为103号房屋建筑面积60.21平方米、104号房屋建筑面积76.26平方米。龙门公司于2006年将104号商服房交付给魏忠才使用至今。2010年6月25日魏忠才与龙门公司签订XXX号商品房买卖合同,龙门公司将商品房现定名XXX片鑫嘉园小区XXX/XXX出售给魏忠才，建筑面积76.26平方米，总金额343170元。2013年7月24日龙门公司为魏忠才出具了XX片鑫嘉园小区商服XX室金额为343170元的收据。2013年9月10日魏忠才取得抵顶的XX轴XX号房屋、XX-X轴XX号房屋牡房权证西安区字第XXX号及牡房权证西安区字第XXX号房屋所有权证。2013年10月31日取得了103号房屋牡房权证西安区字第XXX号房屋所有权证。 2012年3月9日牡丹江仲裁委员会就孟秀梅申请龙门公司与龙江银行房屋买卖协议纠纷仲裁一案，作出牡仲调字（2011）第32号调解书，经三方当事人本着互谅互让、协商解决原则，达成调解协议“一、由于龙门公司违反原协议约定，将原协议约定的22户商品房其中的16户门市房售予他人，导致该部分门市房无法按照约定交付孟秀梅，经商定：该部分门市房作价为7000000元，由龙门公司补偿给孟秀梅。二、龙门公司所有的位于鑫嘉园小区内，原约定的4户门市房，丘地号为：XXX/X面积为240平方米，XX片X#门市房XX（自拟号）丘地号XX/X面积为3006.92平方米，X片X#楼地下（一）XX#（丘地号同上）面积为6529.23平方米，总面积约9770平方米的房屋，在龙门公司法定代表人取保之日起10日内交付孟秀梅；并将办理产权登记的相关手续交付孟秀梅。四、鉴于龙门公司交付孟秀梅的房产龙江银行已申请牡丹江市中级人民法院进行保全查封，故龙江银行对本协议予以确认，并仍按原协议约定办理相关解除查封的手续。”2012年3月19日孟秀梅与龙门公司签订编号为XXX号商品房买卖合同，龙门公司将商品房现定名XX片鑫嘉园小区XX出售给孟秀梅，建筑面积76.26平方米，每平方米2100元，总金额160146元。2012年9月18日孟秀梅取得了房产图号XXX房屋预告登记证明（牡房预西安区字第XXX号）。 本院认为，魏忠才与龙门公司在签订导航台小区基础土方施工协议及补充协议中约定，用龙门公司开发的商品房抵顶施工款，是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。诉争房屋（房产图号XX/XXX）经庭审查明系原图纸X轴XX轴其中的一户，魏忠才与龙门公司按协议约定签订诉争房屋的商品房买卖合同，并由龙门公司为魏忠才出具结算收据，是双方对施工款的结算，工程款已转变为购房款，魏忠才请求确认该商品房买卖合同的有效并请求龙门公司协助办理产权变更登记，龙门公司不予否认，故本院对魏忠才的相应诉请予以支持，龙门公司应当继续履行协助办理产权登记的义务。关于第三人孟秀梅述称，诉争房屋已由其取得商品房预告登记，龙门公司与魏忠才签订的商品房买卖合同无效，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，预告登记仅能阻止物权效力，不能阻止债权效力，故第三人意见本院不予采纳。第三人主张其已取得诉争房屋的准物权，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，诉争房屋在2013年就能办理产权证，第三人未申请办理产权证，预告登记失效。故对第三人该主张不予支持。根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力；未经登记，不发生效力；依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。故魏忠才请求确认诉争房屋所有权，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条、第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认魏忠才与牡丹江市龙门房地产开发有限公司于2010年6月25日签订的XXX号商品房买卖合同有效； 二、牡丹江市龙门房地产开发有限公司协助魏忠才办理房产图号为XXX的房屋所有权登记手续，于本判决生效后十日内履行完毕； 三、驳回魏忠才的其他诉讼请求。 案件受理费6448元，魏忠才预交9960元，应退回3312元后减半收取计3224元，由牡丹江市龙门房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审 判 员  佟 波 二〇一九年十一月十二日 法官助理  齐文博 书 记 员  谭晓松 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供加以证明,但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。