云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2801民初4502号原告：西双版纳佳和物业服务有限公司，住所地云南省西双版纳州景洪市勐泐大道39号。统一社会信用代码：915328007。法定代表人：谢兆碧，职务总经理。委托诉讼代理人：陈瑞，男，汉族，系西双版纳佳和物业服务有限公司法务专员，身份证住址河北省张家口市蔚县。特别授权代理。被告：杨华山，男，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。原告西双版纳佳和物业服务有限公司（以下简称“佳和物业公司”）与被告杨华山物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳和物业公司的委托诉讼代理人陈瑞、被告杨华山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳和物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的花卉南苑住宅小区7栋1单元202号房屋2014年1月1日至2019年12月31日间的物业费5544元；2、判令被告按合同约定，支付上述拖欠款项的违约金1330元（暂计算至起诉之日，被告应承担违约金至物业费付清之日止），以上共计：6874元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2011年11月16日与云南圣大西双版纳投资有限公司签订了一份《前期物业服务合同》，合同约定由原告为其开发的花卉南苑住宅小区提供物业管理服务。2012年12月25日，原告与被告签订了《热作所职工危房改造小区前期物业管理服务协议》，其中第四条约定:“甲方缴纳费用时间从开发商发出入伙通知之日起开始计算，具体标准如下：多层住宅每月每平米为0.65元。”第十一条约定：“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按应收额的3‰交纳违约金。”被告从2014年1月1日起无正当理由一直拒绝向原告缴纳物业费，截止至2019年12月份，被告欠原告物业费共计5544元，并因此产生违约金累计1330元。经原告多次催收未果，为维护其自身合法权益，故起诉至人民法院。被告杨华山辩称，首先，因原告未及时清理小区的装修垃圾，致使被告儿子的脚被散落的钉子扎到，与原告协商处理医药费的承担问题未达成一致，系原告违约在先，被告不存在任何违约行为，不应交纳违约金。其次，被告家的下水道堵塞，原告也未予处理。再次，交房时，因原告要求先签物业服务合同才把钥匙交给被告，被告在没有看协议内容的情况下便签了字，签订协议并非自愿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：即原告提交的证据1.被告的身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对当事人存在争议的证据及事实，本院认定如下：1、对原告提交的证据2.《热作所职工危房改造小区前期物业管理服务协议》，欲证明原、被告双方于2012年12月25日签订了前期物业管理服务协议，原告对花卉南苑住宅小区提供物业服务并约定了双方权利、义务的事实；证据3.交房程序表，欲证明开发商、被告及原告于2012年12月25日办理交房手续，交接房屋的事实。因为被告对前期物业管理服务协议及交房程序表上的签名、捺印无异议，只是认为协议系格式合同，且并非自愿所签，本院对证据2、3的真实性予以采信。对证据4.物业管理费催收函照片，欲证明被告欠原告物业费，原告进行催收的事实；证据6.照片4张，欲证明原告对花卉南苑住宅小区提供服务的事实，虽被告对证据4、6的真实性、合法性及关联性均表示不认可，但以上证据来源合法、内容真实，可以证明原告的主张，本院予以确认并在卷佐证。对证据5.违约金统计表一份，欲证明违约金的计算方法，因系原告单方制作，本院不予采信。2、对被告提交的证据1.门诊收费收据，欲证明原告乱放杂物造成被告儿子受伤，治疗费应由原告承担；证据3.证明，欲证明原告将被告车位锁弄烂，价值300元，原告将被告席梦思拖走价值2500元，因被告主张的是因侵权造成的人身及财产损害赔偿纠纷，与本案系不同的法律关系，不在本案处理范围。对证据2.收据，欲证明被告居住的房屋下水道堵塞，通下水道共花费800元，应由物业公司承担，因系被告单方制作，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的法律事实如下：被告杨华山系景洪市花卉南苑住宅小区（热作所职工危房改造小区）7栋1单元202号房屋的业主，其所居住的房屋建筑面积为118.35平方米。2012年12月25日,原告佳和物业公司与被告杨华山签订了《热作所职工危房改造小区前期物业管理服务协议》，被告将前述房屋委托原告实行物业管理服务。该协议中约定了原告（作为乙方）与被告（作为甲方）的权利和义务、物业服务内容、物业服务质量、物业服务费用等内容，明确被告交纳费用时间从开发商发出入伙通知之日起开始计算。该协议第四条第二款约定“甲方每月需交纳的物业管理服务费及其他费用为：1、多层住宅：按产权面积收取，0.65元/平方米/月”。、第十一条第四款约定“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按应收额的3‰交纳违约金，逾期60天起停止服务和停水、停电。”此外，合同还约定了其他内容。自2014年1月1日起，被告一直未向原告交纳物业管理费，截止至2019年12月31日，尚欠物业管理费合计5539元，经原告多次催收未果，故原告起诉至人民法院。本院认为，原告佳和物业公司与被告杨华山签订了《热作所职工危房改造小区前期物业管理服务协议》，并实际对该小区进行了物业服务管理，被告签署了该协议同意遵守物业管理协议，故被告应当履行交纳相应的物业费的义务。根据《热作所职工危房改造小区前期物业管理服务协议》第四条第二款“甲方每月需交纳的物业管理服务费及其他费用为：1、多层住宅：按产权面积收取，0.65元/平方米/月。”的约定，被告拖欠2014年1月1日至2019年12月31日期间的物业费为5539元（118.35平方米×0.65元/月/平方米×72个月）=5539元]，原告主张5544元，超出部分，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金是否符合法律规定的问题。本院认为，物业管理是业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。业主的其中一项义务即应当按时交纳物业服务费，以便于物业服务顺利进行，被告拒付物业管理费的行为，不仅损害了原告的利益，对小区内按时支付物业管理费的其他业主亦存在损害。物业管理服务协议中的第十一条第四款对于违约金亦进行了约定，因此，原告要求被告支付违约金的主张于理有据，但原告要求从逾期之日起按日以应收额的3‰交纳违约金的诉讼主张明显过高，根据公平原则，本院酌情以被告未支付的物管费5539元×10%判令被告承担违约金554元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告杨华山于本判决生效之日起三十日内向原告西双版纳佳和物业服务有限公司支付位于景洪市花卉南苑住宅小区7栋1单元202号房屋2014年1月1日至2019年12月31日期间的物业费5539元；二、被告杨华山于本判决生效之日起三十日内向原告西双版纳佳和物业服务有限公司支付违约金554元；三、驳回原告西双版纳佳和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付杨华山义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨华山负担。原告预交的案件受理费本院不另清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员 李 昳二〇一九年十一月二十五日书记员 匡湘云