江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0303民初7161号原告：江苏国信物业管理有限公司，住所地南京市鼓楼区汉中路180号星汉大厦18楼。法定代表人：杨飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐建华，江苏红杉树律师事务所律师。被告：戚晓梅，女，1976年10月18日出生，汉族，住徐州市云龙区。原告江苏国信物业管理有限公司（以下简称国信物业公司）诉被告戚晓梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用小额诉讼程序于同年11月25日公开开庭进行了合并审理。原告国信物业公司的委托诉讼代理人徐建华、被告戚晓梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国信物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告戚晓梅支付原告物业服务费8793元【计算期间为自2016年12月16日起至2019年12月31日，计算依据是双方签订的前期物业服务合同中的第四条约定，其已实际入住房屋，按照全额收取物业费，计算明细为（1.4元/月/平方米×171.92平方米）÷30天×16天+1.4元/月/平方米×171.92平方米×36个月=8793元】；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年3月8日，原、被告签订了徐州市新城区国信上城叠院小区《国信上城前期物业服务协议书》，协议约定：由原告为被告提供物业服务，物业费收费标准为1.4元/平方米/月，按年度进行交纳，计时节点为每年1月1日至12月31日，于每年度1月1日前全额交纳全年度物业服务费。物业服务合同签订后至今，原告依约为被告提供了物业管理服务，但被告自2016年12月1日起至今未向原告缴纳物业费。原告多次催要无果，遂以诉称理由诉至法院，请求判如所请。被告戚晓梅辩称，1.协议第三条物业质量标准，每年至少一次征求物业的意见，但是我已经居住了六年了，也没有征求过我的意见；2.物业发现影响外部建筑外观的时候没有及时劝阻，也没有报告相关部门，我去找物业，物业说他们只有劝阻的权利，不听的话，他们也没有办法；3.多个楼房的门禁是坏的，比如41号楼，电子控制板拆除了，小区里面推销人员随意敲门；4.路灯每天晚上都是黑的，90%的路灯都是不完好的，施工的时候没有警示标志，40号楼有人摔伤，31号楼有小孩摔破脸；5.物业对小区进出车辆没有进行有序通行停放管理；6.小区草坪、花卉里面的枯枝随处可见，狗屎到处都是，大型犬、小型犬、流浪猫也有；7.供暖泵房噪音太大，影响居民身心健康，多次申请，物业没有任何反应；8.根据物业管理法第三十七条，物业现在把业主共有的房间给个人开办补习班，这是不允许的；9.物业管理法第八条、第九条规定，物业共有部分设施设备和相关场地业主应该享有知情权和监督权；第十条，共有部分的维修基金，我们要的上半年的维修情况是130434元，绿化保洁384150元，我认为绿化、保洁要求原告公开明细，收支情况与事实不符；10.我上次交物业费的时候，物业的人说有我的签字，领他们的纸，但是我从来没有见过，我要求公开；11.向物业反映情况的时候，物业只是说他们解决不了任何问题，只是起到督促检查的作用，别的义务没有了。2014年3月8号上房的时候，物业给的验房表第一条就是墙外漏水、外墙渗水，第二条就是卫生间漏水管四处漏水，第三条客厅推拉门玻璃爆裂，入口楼梯太阳能预留管漏水，当时是物业签订的入住验房表，他说可以协商，物业费可以根据这个打折，但是上次找了唐主管之后，他说你们已经装修了，就没有任何办法了。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月8日，原告国信物业公司（乙方）和被告戚晓梅（甲方）签订《国信上城前期物业服务协议书》，协议约定：乙方受小区开发商委托，在小区业主委员会与其选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效前为全体业主提供物业服务；物业服务费用为多层住宅1.3元/平方米/月（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用），使用人自房屋销售合同约定的交付日期的次月起交纳；按年度进行交纳，时间节点为每年1月1日至12月31日，于每年度1月1日前全额交纳全年度物业服务费；后期物业管理费标准待前期物业管理结束，业主委员会成立后另行商定。双方还对双方的权利和义务、物业服务内容、物业服务质量标准、有偿服务费用、代收代交收费、维修资金的管理与使用、广告牌设置及权益、违约责任等事项进行了约定。被告戚晓梅为该小区27#-1-302室房屋所有权人，其房屋建筑面积为171.92平方米，其尚欠原告物业服务费8792.13元【计算期间为自2016年12月16日起至2019年12月31日，计算明细为（1.4元/月/平方米×171.92平方米）÷30天×16天+1.4元/月/平方米×171.92平方米×36个月≈8792.13元）】。本院认为，2014年3月8日原告国信物业公司（乙方）和被告戚晓梅（甲方）签订《国信上城前期物业服务协议书》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，也是物业服务企业正常经营及小区物业服务秩序正常运转的经济基础；业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应尽的法定义务。原告国信物业公司具有从事物业管理服务的资质，被告戚晓梅为国信龙湖世家小区业主，原告为被告提供了物业管理服务，被告应及时向原告交纳物业服务费。故原告要求被告支付其物业服务费，有相应的事实和法律依据，本院依法支持8792元。关于被告的辩称观点一“2014年3月8号上房的时候，墙外漏水、外墙渗水，卫生间漏水管四处漏水，客厅推拉门玻璃爆裂，入口楼梯太阳能预留管漏水”问题。该观点属于房屋质量问题，若在房屋质量保修期限内，原告应向该小区的房地产开发企业反映解决，原告负有协助反映义务。关于被告的辩称观点二，“物业共有部分设施设备和相关场地业主应该享有知情权和监督权；要求原告公开绿化、保洁明细；领物业的纸，我要求公开”问题。该观点属于知情权问题，与本案物业服务合同纠纷非同一法律关系，本院在本案中不予理涉。关于被告的辩称观点三，原告履行的情况与合同约定的质量标准不符，并罗列了一些问题。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园。据此，对被告的本案抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：本判决生效之日起十日内，被告戚晓梅给付原告江苏国信物业管理有限公司物业服务费8792元（计费期间为2016年12月16日起至2019年12月31日）。义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告戚晓梅负担。本判决为终审判决。审判员  刘松二〇一九年十一月二十七日书记员  岳靓