北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初22769号原告：侯闯，男，1976年7月15日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：陈丽霞（系侯闯之妻），住北京市大兴区。被告：北京中信新城逸海房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区亦庄镇北环西路8号609室。法定代表人：欧阳国欣，董事长。委托诉讼代理人：王择，北京市天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：李王龑，北京市天元律师事务所上海分所律师。原告侯闯与被告北京中信新城逸海房地产开发有限公司（以下简称中信逸海公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告侯闯的委托诉讼代理人陈丽霞，被告中信逸海公司的委托诉讼代理人王择、李王龑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侯闯向本院提出诉讼请求：1、退还侯闯870万元购房款所产生的利息793666.44元；2、本案诉讼费用由中信逸海公司承担。事实和理由：2019年3月4日,北京市大兴区人民法院依法对侯闯诉中信逸海公司预售合同纠纷案作出（2018）京0115民初7902号民事判决书，对预售合同的效力进行了确认，认定在商品房交易过程中，因中信逸海公司在房屋认购环节的故意欺诈行为，使侯闯陷入认识错误，对预售合同产生重大误解而依法撤销合同，原预售合同无效。侯闯作为无过错方，中信逸海公司为完全过错方。该判决于2019年3月22日生效。侯闯认为，在本案中，侯闯是870万元购房款的实际支付人。2017年3月，侯闯和中信逸海公司签订预售合同之后，与北京银行签订《个人一手房按揭贷款合同》并每月履行分期还款义务，侯闯系870万元房屋贷款的合法占有使用人。2017年4月20日，侯闯指定第三方北京银行将870万元代为支付到中信逸海公司指定账户，代为履行了侯闯的房款支付义务。2017年4月20日至2019年4月2日共713天，侯闯支付的870万元购房款，一直由中信逸海公司占有使用，侯闯为870万元购房款的实际支付人，有权根据《民法通则》第61条和《合同法》第58条以及审判实践中最高院对合同无效返还义务的规定，即民事行为被确认为撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方，该返还应包含利息，且该部分利息不应作为合同无效造成的损失进行分摊。在合同撤销之诉中，由于侯闯、中信逸海公司及法庭审理的关注点，全部围绕在合同是否可以撤销的争议中，遗漏了对870万元购房款利息返还之诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定，原判决遗漏诉讼请求的，可以另行起诉。为维护侯闯的合法权益，故诉至法院。中信逸海公司辩称，侯闯的全部诉讼请求不应予以支持。具体理由为：一、本案所涉先决案件不存在所谓“遗漏870万元购房款利息返还之诉”情形，人民法院已明确告知侯闯相应权利主张途径，即侯闯需先行处理与银行之间的贷款合同才可向中信逸海公司主张相应权利。在侯闯与银行之间就相应贷款合同法律关系尚未正式处理完毕前，侯闯无权针对中信逸海公司提起相应诉讼。首先，侯闯提起的本次诉讼，实际上是其与中信逸海公司之间已决（2018）京0115民初7902号案件（以下简称7902号案）的延续，该判决目前也已生效，在判决正文中贵院对双方争议事实已有如下认定：“对于侯闯要求中信逸海公司赔偿同期银行贷款利息的诉讼请求，本院认为应当区别情况处理。……对于侯闯通过银行贷款支付的870万元，因该笔款项并非侯闯直接支付，而是通过银行贷款支付给中信逸海公司，故该部分款项的占用利息，并非侯闯因合同撤销所发生的直接损失。同时，考虑到案涉预售合同撤销后，必然需要处理侯闯与银行之间的贷款合同关系，进而产生与贷款相关的损失问题。本案中侯闯提交的损失明细中包含了其向银行还贷的损失内容，虽然侯闯在诉讼请求中没有明确提出，但日后极有可能因处理该损失而发生争议，故侯闯可在其解决完毕银行贷款问题后，待与贷款有关的损失确定后，再行主张。”其次，7902号案最终判决中信逸海公司向侯闯直接全额退还购房款1450万元（其中580万元为侯闯自有资金，870万元是银行贷款资金）以及部分金额的占用期间利息。目前中信逸海公司已经向侯闯履行了7902号案判决项下全部义务。因此，根据上述裁判文书记载，侯闯若需要向中信逸海公司提起本次诉讼，在理论上至少需要与银行协商处理完毕相关贷款合同并确定其所谓“损失”后才可向中信逸海公司主张权利。但据中信逸海公司目前了解，侯闯至今未与银行就双方之间的贷款合同如何处理进行积极沟通，使得其所谓“损失”一直处于无法确定之状态。人民法院已在已决案件中明确告知相关当事人需要对在先法律关系进行处理后方可对其后续法律关系主张权利，即侯闯只有处理完毕其与银行之间的贷款合同法律关系后，方可另行处理其与中信逸海公司之间就其所谓的“同期银行贷款利息损失”。侯闯拒绝依照人民法院指引合法合理解决相关争端，反而兀自提起本次诉讼，不但没有事实和法律依据，亦有对人民法院生效裁判文书权威不尊重之嫌。二、因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同并获得支持后，相应已收取的贷款利息应由银行直接退还，侯闯不会存在相应损失。通常而言，在商品房买卖合同及贷款合同均被解除后，为了减少不必要的重复、繁琐和徒生的风险，司法实践中对于商品房买卖合同效力发生变动后一并要求解除商品房担保贷款合同的案件，若贷款人（银行）、借款人（购房者）、开发商（出卖人）均作为相关案件当事人的，人民法院的基本裁判原则为：贷款合同解除后应当向银行返还全部借款本金，向购房者返还已支付的贷款本金及相应利息；同时根据诉讼便利原则，由谁进行具体返还资金操作则不拘泥仅限于银行和购房者之间。但由于本案中侯闯在7902号案中并未提出要求解除银行贷款合同，故人民法院在7902号案判决中要求中信逸海公司将全部购房款均退还至侯闯处，案涉银行贷款合同至今尚未解除。所以目前情况下对于侯闯已支付的贷款利息，仅从法律关系上而言，应当仅为借款人即侯闯与贷款人即银行之间，与中信逸海公司无关；且根据司法实践贷款合同解除后借款人已支付的本金和利息银行需向借款人原数返还，在此情况下借款人已支付的利息不会发生损失，故侯闯要求中信逸海公司赔偿所谓的“利息损失”根本不存在事实以及法律基础。三、7902号案判决生效后，侯闯至今未主动与银行沟通处理贷款合同事宜，放任所谓“损失”发生，即便中信逸海公司需要承担相应赔偿责任，对于侯闯怠于履行其权利导致损失扩大的部分应由其自行承担，侯闯无权向中信逸海公司主张赔偿责任。商品房买卖合同与商品房按揭贷款合同系具有紧密关系但又相互独立的合同关系，在商品房买卖合同效力发生问题时，必然会涉及到对应商品房按揭贷款合同需要一并处理的情况，但又由于合同相对性这一基本合同法原则的规制，故最高人民法院为了便于当事人诉讼及尽快定纷止争，在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条的规定中，对商品房买卖合同及对应商品房担保贷款合同纠纷处理一致性上对合同相对性作出了一定的突破：即因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。但是在本案中，已决7902号案中侯闯起诉伊始并未就对应商品房担保贷款合同如何处理提出相应诉求；在7902号案判决作出并生效（2019年3月22日生效），且人民法院在裁判文书中已经明确告知侯闯需要对于相应商品房担保贷款合同进行处理后方可对其所谓相应“损失”向中信逸海公司主张权利的情况下，侯闯仍然怠于履行其相关权利，在近4个月的时间内没有主动与银行协商妥善处理相关贷款合同问题且拖延至今。更令人无法理解，也是我们需要向贵院再次特别着重说明的是，本案所涉先决案件7902号案判决侯闯向中信逸海公司直接全额退还购房款1450万元以及部分金额的占用期间利息，中信逸海公司已经向侯闯履行了7902号案判决项下全部义务，向其全额退还了1450万元购房款。在此情况下，侯闯本应当积极与银行协调就贷款合同项下所涉共计870万元贷款资金如何退还，以及相应贷款合同如何处理进行协商，但侯闯至今不但未与银行解除相应贷款合同，反而是选择按期归还贷款。侯闯在本可积极履行相关权利即可减少损失的情况下，无理由消极怠于履行相关权利，放任其自身损失不断扩大，对此造成的损失应当由其自行承担。综上所述，中信逸海公司认为侯闯提出的所有诉讼请求均无任何事实与法律依据，中信逸海公司恳请法院在查明事实的基础上，依法驳回侯闯对中信逸海公司的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月8日，侯闯以商品房预售合同纠纷为由将中信逸海公司诉至本院，要求：1、判决撤销侯闯与中信逸海公司签订的《北京市商品房预售合同》；2、判决中信逸海公司退还侯闯已支付定金和购房款，并承担同期银行贷款利息（自2016年12月19日计算至实际退还之日止）；3、判决中信逸海公司支付赔偿金880万元；4、本案诉讼费由中信逸海公司承担。本院审理后，于2018年12月28日作出（2018）京0115民初7902号民事判决书（以下简称7902号判决书），判决：“一、撤销侯闯与北京中信新城逸海房地产开发有限公司于2017年2月15日签订的《北京市商品房预售合同》；二、北京中信新城逸海房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还侯闯购房款14500000元，并支付购房款占用期间的利息（以1450000元为基数，自2016年12月26日起计算至实际支付之日止。以4350000元为基数，自2017年3月8日起计算至实际支付之日止。均按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回侯闯的其他诉讼请求。”在7902号判决书中认定：“在认购书签订过程中，从侯闯的角度来看，其意思表示是欲购买规划用途为“住宅”的涉案房屋，其对认购书中所记载的涉案房屋性质的理解和认知，也是认为该商品房规划用途为“住宅”，但根据庭审查明的情况，涉案房屋的实际规划用途却是“住宅、戊类库房”，可以说，侯闯在订立正式买卖合同前，已经对标的物的性质产生了误解，之所以造成此种误解，系因中信逸海公司在认购书中向侯闯所披露的房屋规划性质的信息不真实。中信逸海公司在签订认购书过程中，故意告知虚假情况的行为，符合民法中欺诈行为的表现。由于侯闯对于误解的发生并无过错，完全是由中信逸海公司的在先行为所引起，故中信逸海公司理应在预售合同中对此前认购书中的错误记载，向侯闯作出明确的提示、说明和解释，以消除侯闯的误解。但其在预售合同中却未作任何提示，导致侯闯在认购书中因不正确信息所陷入的错误，未能在预售合同签订之际得以及时纠正，进而使侯闯丧失了重新审视合同内容的机会，并在信息不对称的情况下签订预售合同。”基于上述认定，7902号判决书认为侯闯在签订预售合同时对于涉案房屋的规划性质存在重大误解，对其要求撤销预售合同的主张予以了支持。对侯闯要求中信逸海公司支付870万元购房款占用期间的利息损失的诉讼请求，7902号判决书认定如下：“《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案的预售合同被撤销后，中信逸海公司应当将其收取的购房款返还给侯闯。对于侯闯要求中信逸海公司赔偿同期银行贷款利息的诉讼请求，本院认为应当区别情况处理。购房款中的580万元（第一笔5万元定金转化为购房款），系侯闯自行支付。现预售合同被撤销，中信逸海公司占用该笔款项确给侯闯造成损失，故侯闯要求支付该部分款项的占用利息，本院予以支持。侯闯主张的利息起算日期有误，本院根据其付款时间予以调整。对于侯闯通过银行贷款支付的870万元，因该笔款项并非侯闯直接支付，而是通过银行贷款支付给中信逸海公司，故该部分款项的占用利息，并非侯闯因合同撤销所发生的直接损失。同时，考虑到涉案预售合同撤销后，必然需要处理侯闯与银行之间的贷款合同关系，进而产生与贷款相关的损失问题。本案中侯闯提交的损失明细中包含了其向银行还贷的损失内容，虽然侯闯在诉讼请求中没有明确提出，但日后极有可能因处理该损失而发生争议，故侯闯可在其解决完毕银行贷款问题后，待与贷款有关的损失确定后，再行主张。”本案中，双方均提交了合同编号为03001F170044的《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》（以下简称贷款合同），该贷款合同系由北京银行股份有限公司琉璃厂支行（贷款人，抵押权人，以下简称北京银行）与侯闯（借款人，抵押人）、被告（保证人，开发商）共同签订。约定如下：贷款用途：本合同项下贷款只能用于购买B.2款所述房产，该房产性质为住宅；房产坐落于大兴区亦庄镇2-35#住宅楼1层1单元102，购房价格为1450万元，购房合同编号为2005603，建筑面积306.38；贷款金额与期限：贷款金额为870万元，贷款期限为360月，自放款日2017年4月20日起至到期日2047年4月20日止（实际放款日推迟的，到期日相应顺延）；贷款利率：合同利率为放款日的同期基准利率下浮10%，遇中国人民银行调整基准利率，本合同利率于基准利率调整日次年1月1日起调整；账户及贷款资金支付：贷款资金的支付方式为全部由北京银行受托支付至开发商指定账户；还款：还款方式为等额本息还款。关于提前还款事宜，双方在贷款合同中并未约定提前还款补偿金等条款。7902号判决书生效后，中信逸海公司于2019年4月2日向侯闯退还了870万元购房款，该判决书中的其他给付义务亦已履行完毕。另经询问，双方确认在2017年5月2日北京银行股份有限公司琉璃厂支行将870万元贷款支付给了中信逸海公司。本案庭审中，侯闯称其与银行之间的按揭贷款合同仍在履行当中，侯闯每月仍在正常还贷，且从未出现过逾期还贷的情况。经询，侯闯明确表示其在本案中主张的是自银行将870万元贷款发放给中信逸海公司之日起至中信逸海公司将870万元贷款返还给侯闯之日止即2017年5月2日至2019年4月2日期间的资金占用利息，侯闯认为这是中信逸海公司占用870万元购房款期间的利息，与银行的利息损失无关。就为何在收取中信逸海公司退还的870万元款项后未及时向银行偿还的问题，侯闯解释称其已向银行支付了100多万元的本息，如提前还款后再向中信逸海公司主张，可能会经过漫长的诉讼，且有可能执行不能，侯闯担心钱拿不回来，故先主张870万元的资金占用利息，待向银行偿还后，不足部分将再向中信逸海公司主张。关于中信逸海公司退还的870万元款项，侯闯称其并未用作他处，只是放在账户中。诉讼中，本院释明并询问侯闯是否追加北京银行为本案被告，侯闯表示不申请追加，认为北京银行与本案无关。本院认为，本案的争议焦点为中信逸海公司是否应向侯闯支付2017年5月2日起至2019年4月2日期间占用870万元购房贷款的利息。针对焦点问题，本院认定如下：第一，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。7902号判决书已判决撤销了侯闯与中信逸海公司所签订的《北京市商品房预售合同》，贷款合同的目的亦无法实现，侯闯理应请求解除贷款合同，如存在因购房贷款而产生利息损失，则可要求中信逸海公司加以承担。在本案中，侯闯表示其仍在继续履行贷款合同，意即侯闯并未请求解除贷款合同，那么其向北京银行支付的利息具体数额尚无法确定。但在此情况下，侯闯向中信逸海公司主张占用870万元购房贷款期间的利息损失，并非不可确定，应予以支持，具体理由为：根据贷款合同的约定，北京银行于2017年5月2日受侯闯之托将870万元支付给了中信逸海公司，自该日起中信逸海公司即实际占有了该笔款项。7902号判决书生效后，中信逸海公司于2019年5月2日将870万元退还给了侯闯。在《北京市商品房预售合同》被判定撤销后，中信逸海公司在此期间占用870万元款项有所获益，势必给侯闯造成了相应损失，事实上，侯闯确实需要每月向北京银行支付870万元贷款所产生的利息。根据7902号判决书认定，《北京市商品房预售合同》被撤销的过错在于中信逸海公司，侯闯有权向中信逸海公司主张上述期间的资金占用利息，但因该笔款项系从北京银行所贷，侯闯主张的该利息损失应以其向银行支付的利息为限，鉴于侯闯在本案中并不能明确其在该期间内已向北京银行支付的利息，相应不利后果应由其自行承担，本院结合查明的事实和相应证据，将侯闯主张的利息计算标准调整为按照贷款合同约定的利率标准计算，侯闯超出该范围的此项主张，本院不予支持。第二，需要说明的是，贷款合同明确约定了该笔870万元贷款的用途只能是购买涉案房屋，在《北京市商品房预售合同》已被撤销且侯闯已收取了中信逸海公司退还的870万元购房贷款情形下，贷款合同的合同目的已无法实现，侯闯作为借款人，负有及时处理其与北京银行贷款事宜的义务。但在本案庭审中，侯闯明确表示仍在继续履行贷款合同，正常还贷，由此必然会导致其向北京银行支付相应的利息，故本院建议侯闯应当及时向银行偿还贷款，以减少不必要的损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、北京中信新城逸海房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向侯闯支付利息（以8700000元为基数，自二〇一七年五月二日起至二〇一九年四月一日止，按合同编号为03001F170044的《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》约定的利率标准计算，利息数额以793666.44元为限）；二、驳回侯闯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5936元，由北京中信新城逸海房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈珊珊二〇一九年十一月二十一日书记员  杨 茜