江苏省南京市建邺区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0105民初8478号原告：王璟，女，1981年8月28日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：冯永强，江苏亿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王韵，江苏亿诚律师事务所律师。被告：南京奥信房地产开发有限公司，住所地南京市建邺区江东中路359号国睿大厦1号楼B区4楼A506室。法定代表人：王翔，职务：董事长。委托诉讼代理人：徐云付，江苏东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小马，江苏东恒律师事务所律师。被告：佳兆业集团（深圳）有限公司，住所地深圳市龙岗区坂田雪岗南路137号宝吉行政办公室218室。法定代表人：李海鸣，职务：董事长。委托诉讼代理人：刘荣昌，男，1992年2月22日生，汉族，该公司员工，住韶关市始兴县。原告王璟与被告南京奥信房地产开发有限公司（以下简称奥信公司）、佳兆业集团（深圳）有限公司（以下简称佳兆业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案后，发现有不宜适用简易程序的情形，依法裁定转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告王璟的诉讼代理人冯永强、王韵，被告奥信公司的诉讼代理人徐云付，被告佳兆业公司的诉讼代理人刘荣昌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王璟向本院提出诉讼请求：1.判令被告奥信公司支付逾期办证损失106908.35元（以4204908元为基数，自2018年4月1日起至2018年8月23日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算）；2.判令被告佳兆业公司对上述债务承担连带责任；3.判令两被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年1月19日，原告王璟与被告奥信公司签订一份《商品房预售合同》，约定：王璟购买南京市建邺区城市水岸花园5幢204室房屋，房款4204908元；奥信公司应于2017年12月31日前交房；交付后90日内，双方应共同申请房屋所有权转移登记。合同签订后，王璟按约付清房款，奥信公司亦按约交付房屋。但是，因奥信公司的原因，该房屋在交付后不具备办证条件，直至2018年8月23日才办理初始登记，故其应承担逾期办证违约责任。因双方未对违约金作出约定，故应参照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告佳兆业公司作为奥信公司的唯一股东，在不能证明二者财产独立的情况下，应承担连带责任。为维护自身合法权益，故提起本次诉讼。被告奥信公司辩称，涉案合同约定，因一方过错，导致手续迟延办理，经对方催告后30天仍未办理的，应向对方承担违约责任，但原告王璟未举证证明已履行该催告义务，2017年9月27日奥信公司向南京市国土资源管理局交件，已履行办理首次登记手续的义务。但是，该局于2018年3月4日出具一份《不予登记告知书》，载明：申请材料与不动产现状不符，即原登记备案的户型图与案涉房屋现状不符，故不予登记。经了解，涉案房屋交付前，王璟与案外人深圳市泰祥汇丰实业发展有限公司（以下简称深圳公司）签订一份《毛坯改造委托协议》，委托该公司进行改造，增加房屋使用面积，致使房屋现状与原登记备案的户型图不符，并最终造成逾期办理所有权转移登记手续。因此，王璟作为委托人应自行承担该法律后果。此外，王璟未因此遭受任何损失，反而获得了巨大经济利益；奥信公司未从中牟取任何利益，反而受到行政机关的处罚。因此，王璟要求赔偿损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，应予以驳回。被告佳兆业公司辩称，不是涉案合同主体，未参与任何合同事项。并且，两被告均系独立的法人主体，在经营场所、员工体系、业务往来、财产等方面各自独立，无混同现象。此外，佳兆业公司已实缴奥信公司的注册资本。因此，请求法院依法驳回王璟的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月19日，原告王璟与被告奥信公司签订一份《城市水岸花园商品房预售合同》，约定：王璟购买南京市建邺区城市水岸花园5幢204室房屋，建筑面积142.01平方米，房款4208761元；奥信公司应于2017年12月31日前交房，交付后90日内，双方应共同申请房屋所有权转移登记；因一方过错，导致迟延办理上述手续，经对方催告后30天仍未办理的，过错方应当向对方承担违约责任。合同签订后，王璟已付清房款4204908元（奥信公司实收），并取得一份购房发票。2017年12月31日，奥信公司向王璟交付房屋，但双方未按约于交付后90天内办理所有权转移登记手续。此后，涉案房屋所在小区3幢601室、1201室的业主分别通过拨打佳兆业公司电话、12××5政务热线的方式，要求奥信公司配合办理房屋所有权转移登记手续。庭审中，王璟称逾期办证的损失为：无法迁入户口、入学困难、无法上市交易、融资等。另查明，2016年3月，应奥信公司的要求，王璟与深圳公司签订一份《毛坯改造委托协议》，约定：王璟委托该公司在涉案房屋通过竣工验收后、精装修施工前进行毛坯改造，确保该毛坯改造事宜已征得开发商同意，并授权该公司在房屋通过竣工验收后直接从开发商处接收房屋；改造完成后由深圳公司直接交由开发商进行后续精装修施工。此外，王璟未实际进行改造并支付改造费用，改造后的房屋结构与奥信公司销售宣传时的房型结构相同。具体改造施工范围为：主卧增加衣帽间、次卧补板外扩、阳台增加侧墙、设备平台改造、增加窗户、飘窗预留储物空间。奥信公司称改造后，使用面积约增加12.56平方米，但王璟不予认可，并称没有额外获利。庭审中，王璟称曾与奥信公司签订一份《签约须知》，但未提到改造费，故该费用包含在房款中，即奥信公司是实际改造人；签订改造协议是签订预售合同的前提。对此，奥信公司不予认可，并称《签约须知》未明确毛坯改造是签约的前提条件，且王璟有权自主决定是否进行改造。还查明，2017年9月27日，奥信公司向南京市国土资源管理局申请办理南京市建邺区尚元街88号1、2、3、5幢的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。2018年3月4日，该局出具一份《不予登记告知书》：因申请材料与不动产现状不符，故决定不予登记。对此，王璟称未载明不符的具体部位，以及是否与改造有关。此后，本院向南京市不动产登记中心调查：因涉案房屋不动产现状与规划核准图不一致，客厅、次卧有添建楼板、增加面积等行为，导致权属范围与规划核准不一致，开发商无法提供规划变更相关材料，故对奥信公司的登记申请予以退案。2018年8月23日，奥信公司办理涉案房屋国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。2018年9月3日，南京市规划局出具一份《关于对建邺区尚元街88号南京佳兆业城市水岸花园一期改造项目再次商请认定规划性质的复函》：奥信公司的行为属于违法建设，严重影响城乡规划，属于应当拆除而无法拆除的情形。2019年4月16日，南京市建邺区综合行政执法局（以下简称建邺城管局）作出一份《行政处罚决定书》：奥信公司在建设城市水岸花园一期项目过程中存在擅自改变规划，进行改、扩建行为；1＃楼增加面积2125.91平方米、2＃楼增加面积1366.62平方米、3＃楼增加面积2216.36平方米、5＃楼增加面积1294.17平方米；改、扩建部分市场价值7301.25万元；对奥信公司没收违法收入7301.25万元，罚款428.5149万元。2019年5月9日，奥信公司缴纳上述罚款。此后，奥信公司就没收违法收入部分，向南京铁路运输法院提起行政诉讼。再查明，奥信公司是佳兆业公司的全资子公司。庭审中，佳兆业公司还提供了租赁合同、员工名单、社保缴纳记录、公司章程、验资报告、审计报告、完税证明等证据，以证明其与奥信公司均系独立的法人机构，不存在人格混同现象，但王璟不认可其证明目的。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告王璟与被告奥信公司签订的《城市水岸花园商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法应当认定有效。合同生效后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因王璟已付清房款，奥信公司亦按约交付符合要求的房屋，故本院认定双方均已恪守诚信原则履行了合同约定的主要义务。根据查明的事实，本院认定涉案房屋迟延办证的原因系房屋现状与规划核准不符所导致。但是，房屋现状的改变是因为王璟委托案外人进行毛坯改造所致。虽然涉案《毛坯改造委托协议》系根据奥信公司的要求所签订，但王璟作为一个完全民事行为能力人，在同意奥信公司实施相关改造行为的情况下，本院认定其对补板外扩、改造设备平台、改变房屋结构、增加房屋使用面积等改变房屋规划的行为是明知的。因此，本院认定由此产生的后果应由王璟、奥信公司共同承担。事实上，奥信公司已受到行政处罚，并已缴纳罚款。但是，王璟因改造行为而增加的房屋使用面积未被拆除，故本院认定其已获取较大利益，是实际获益者，并对其要求奥信公司支付逾期办证损失、佳兆业公司承担连带责任的诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：驳回王璟的诉讼请求。本案受理费2438元，由原告王璟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费2438元。审 判 长  黄克强人民陪审员  赵 熙人民陪审员  金 翎二〇一九年十一月二十日书 记 员  曹剑桥