河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1303民初6868号原告：祁胜孟，男，汉族，1985年4月10日出生，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人潘宇，河南震世律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：王巧灵，女，汉族，1962年6月3日出生，住南阳市卧龙区。被告：周扬，男，汉族，1989年3月29日出生，住南阳市卧龙区。二被告共同委托诉讼代理人王小磊，河南隆祥律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告祁胜孟与被告王巧灵、周扬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月24日、10月15日公开开庭进行审理。原告祁胜孟的委托诉讼代理人潘宇律师、被告王巧灵、周扬及其委托诉讼代理人王小磊律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祁胜孟向本院提出诉讼请求：请求判令被告双倍返还定金200000元；请求依法判令被告支付违约金308210元；本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实理由：2019年5月9日，申请人祁胜孟与王巧灵在南阳市房友不动产经纪有限公司车站路店内签订三方协议，由申请人购买王巧灵所有的位于南阳市新华路与工业路交叉口港达商贸城9楼H户房屋一套，成交价119万元，祁胜孟向王巧灵支付定金10万元，支付至王巧灵儿子周扬的账户，周扬给祁胜孟打了收据，王巧灵按了指印。协议约定2019年5月31日前由王巧灵配合祁胜孟去房管局办理过户手续，结果，到今天为止，王巧灵一直推脱，说房子涨价了，并且要求加价，否则就不履行合同。祁胜孟及中介公司多次找王巧灵协商解决此事，王巧灵拒绝协商。无奈，祁胜孟为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法支持祁胜孟的诉讼请求。为此提起诉讼。二被告辩称，第一、原告追加周扬为被告的请求不能成立。从原告的起诉状可知，合同双方是原告和王巧灵，答辩人周扬并非合同主体。虽然10万元打入周扬名下，周扬出具收据，但只是买卖合同的经手人或经办人。再说，该房产的原所有权人是王巧灵和周其波，周扬也非共有权人，在原告和王巧灵签订“房地产买卖居间合同”后，答辩人周扬于2019年6月3日在河南省智圣公证处办理公证书，明确放弃该房产的继承权。对房产不享有任何权利和义务，本案的处理与其不具有法律上的利害关系，也就谈不上其作为本案的被告参加诉讼，故该请求同样不能成立。第二、原告所诉内容部分不属实。原告称“被告王巧灵一直推脱，说房子涨价了，并且要求加价，否则就不履行合同。原告及中介公司多次找被告协商解决此事，被告拒绝协商”，这与事实不符。原告和答辩人王巧灵素不相识，双方签订“房地产买卖居间合同”是经南阳市房友不动产经纪有限公司（以下简称房友公司）介绍签订，该合同系房友公司提供的格式合同。签订合同之初，由于原告作为购房人不能一次性支付房款，答辩人王巧灵考虑风险较大。但房友公司明确表态可以与银行签订三方协议，答辩人王巧灵才勉强签订该合同。但在合同签订后，经答辩人多方咨询，银行方面不可能签订三方协议确保房产的安全，答辩人随即要求原告支付全部购房款或房友公司一次性支付购房款，或者其它提供足以确保安全的担保，但均被拒绝。原告并非一次性付清房款，仅仅支付10万元，该款项仅占合同成交价格的8.4%，就让答辩人为其过户，势必增大答辩人的风险。再说，本案最终能否成交，需要以原告办理二手房银行贷款为前提，原告作为购房人，其征信如何（始终未提供），能否申请到银行贷款均属于未知情形。若不能申请到贷款，则本案合同将无法履行，双方均不能实现合同之目的。在答辩人多次与房友公司沟通无果的情况下，答辩人于2019年8月初将房产出售他人办理过户登记。基于以上事实，答辩人并不存在任何违约和过错情形，原告要求继续履行合同（履行不能）的诉请不能成立。第三、原告诉请“支付违约金273700元”的请求不能成立。答辩人王巧灵首先不清楚该违约金的计算标准从何而来。在原告和房友公司不能一次性付款和提供足够担保的情况下，原告解除双方买卖合同，属于履行合同不安抗辩权的表现，也为了减少双方各自损失。答辩人仅仅收到原告10万元“订金”，若判决支付273700元的违约金，则违约金的比例高达274%。这显然有悖于合同法设立违约金的立法目的。其数额畸高，应当根据合同法和合同法司法解释二予以调整。订金合同并非与原告签订，三方居间合同看出，合同既约定了订金，也约定了违约金。订金、违约金、赔偿金不能并存，不能同时主张。综上，鉴于以上事实，应依法驳回原告的诉讼请求。原告要求双倍返还定金不应该得到支持。原告围绕诉讼其诉讼请求依法提交如下证据：第一组：《房地产买卖居间合同》一份，证明原、被告之间签订了房屋居间买卖合同，约定了价款、过户日期，定金数额、首付款数额、贷款数额等详细信息。第二组、转账记录四份、收据两份，证明原告祁胜孟向中介李子朋共计支付10万元作为定金，中介李子朋又将10万元定金支付给被告周扬，被告周扬出具收据两份，被告王巧灵在收据上按指印。第三组：公证书一份，证明：①周扬与王巧灵的母子关系；②王巧灵作为该房屋的单独所有人与原告祁胜孟签订的房屋买卖合同合法有效。第四组:音频资料一份，证明被告王巧灵与原告签订房屋买卖合同系其真实意思表示，并且中介公司员工已向被告王巧灵、周扬明确解释了合同条款、违约责任等事项。第五组：中介费收据一份，证明原告向中介公司支付中介费的事实。第六组：保险单一份、保函一份、保险费发票一份，证明原告为保全被告财产购买诉讼保全保险的事实。第七组：证人证言，证明中介公司已明确告知王巧灵合同条款的含义及注意事项。被告对原告的证据发表如下质证意见：对第一组证据真实性无异议，证明方向有异议，合同是居间合同，是三方主体；合同甲方签名周启波、王巧灵。但是当时周已经身故，并非本人签字，王对该房产并不具有完全处分权；合同系格式合同，加重售房人义务条款没有对售房人明确说明，应不产生法律效力。对第二组证据转账记录无异议，证明方向有异议。金额与原告所述不一致，也没有表明款项意图。收据真实性无异议，收到的是订金。对第三组证据公证书真实性无异议，王巧灵签订合同是否合法有效，需经法庭认定。对第五组证据有异议，该收据属于内部收据，并非财务发票。该款是否支付看不出来，应结合转账凭证及相关税票。即使存在，与本案无关。对第六组证据真实性无异议。对第七组证人证言认为部分不属实，合同是格式合同，也承诺被告签订三方协议，银行监管。必须被告房产过户到原告名下，才能贷款。过户后是否办理贷款不得而知。该房过户，假设被告违约，时间也应该在被告解决完问题后计算。被告针对其抗辩理由，提供以下证据：第一组：售房委托书一份。证明10万是对售房处缴纳。第二组：证明书一份，说明周扬放弃继承，不应作为本案被告参加诉讼。原告针对被告出示证据质证如下：对第一组证据真实性无异议，方向有异议。被告确实收到了10万元。合同第七条写的是定金，显示就是定金的意思。对第二组证据的真实性无异议，印证了王巧玲签订的条款合法有效经审理查明：2019年5月9日，原告祁胜孟与被告王巧灵在南阳市房友不动产经纪有限公司车站路店内签订三方协议，由原告祁胜孟购买被告王巧灵所有的位于南阳市新华路与工业路交叉口港达商贸城9楼H户房屋一套，成交价119万元，原告向被告支付定金10万元，支付至王巧灵儿子周扬的账户，被告周扬向原告祁胜孟出具收据。合同约定房款支付方式为按揭贷款。该房屋系被告王巧灵与其丈夫周其波按揭贷款所购买，周其波于2016年去世。被告周扬做为其合法继承人，于2019年6月3日通过公证的方式放弃其继承权，2019年7月份，被告王巧灵将房屋产权变更至自己名下，2019年8月，被告王巧灵将房屋出售他人。本院认为：为鼓励交易、保证交易安全，在一方交纳定金且当事人存在违约时，守约方可适用定金罚则或要求违约方赔偿违约金保护自己的利益，合同法和担保法对定金罚则和违约金如何适用均有明确规定。但，权利的行使必须正当，否则构成滥用。当事人主张双倍返还定金或不退还定金至少应满足两个条件：一、对方违约且由于对方的违约行为导致合同目的落空;二、本人对合同履行没有过失。本案中，原告祁胜孟交纳100000元的定金，其目的是购买住房一套，对此事实，双方无异议。但在合同有效且在履行期内时，被告王巧灵将该房屋卖与他人，致使合同无法履行，被告王巧灵的行为存在过错。关于被告周扬是否承担责任及收据是否为定金的问题，在原告祁胜孟与被告王巧灵签订房屋买卖合同时，被告周扬并未放弃其对该房屋的继承权，被告周扬收到了原告祁胜孟支付的定金100000元并出具收据，应当承担返还责任。虽然收据上显示“订金”二字，但依据双方签订的房屋买卖合同、交易习惯，被告当庭出示的售房委托书上明确写明：买方追加定金至10万元。因此，结合本案事实情况，原告支付的就是定金，被告王巧灵庭审中也认可该100000元定金，被告违约，就应当接受定金罚则的规定。关于原告祁胜孟既主张定金罚则又主张赔偿违约金的请求，根据合同法及担保法的相关规定，结合本案案情、原告的实际损失，本院认为适用定金罚则比较妥当。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王巧灵在本判决生效后十日内向原告祁胜孟返还定金200000元；二、被告周扬对上述款项承担连带返还责任；三、驳回原告的其他诉讼请求。本案诉讼费8987元，保全费1888元，共计10875元，由原告负担4875元，被告王巧灵负担6000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  李 青审 判 员  常 丽人民陪审员  景韫国二〇一九年十一月二十五日书 记 员  张 桢