内蒙古自治区伊金霍洛旗人民法院民 事 判 决 书（2019）内0627民初3810号原告鄂尔多斯市康馨物业管理有限公司，统一社会信用代码91150602767854255A。法定代表人王某。委托诉讼代理人苏某，公民身份号码×××，鄂尔多斯市康馨物业管理有限公司项目客服，户籍地内蒙古自治区鄂尔多斯市，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托诉讼代理人张某，公民身份号码×××，现住内蒙古鄂尔多斯市。被告李某，公民身份号码×××，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。原告鄂尔多斯市康馨物业管理有限公司（以下简称康馨物业公司）诉被告李某物业服务合同纠纷一案，原告康馨物业公司于2019年10月8日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法适用简易程序于2019年10月31日公开开庭进行了审理。原告康馨物业公司的委托诉讼代理人苏某和张某、被告李某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2015年1月1日，原告与内蒙古鑫通房地产开发集团有限责任公司签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定，由内蒙古鑫通房地产开发集团有限责任公司委托原告为伊金霍洛旗阿勒腾席热镇乌兰木伦湖南岸水岸新城浦园住宅小区提供物业服务管理，合同自2015年1月1日至2018年12月31日止的物业管理费为每月每平方米1.95元；合同另约定，如果双方发生争议，协商解决，协商不成可向辖区法院起诉。被告系该小区业主，房屋建筑面积173.56平方米。合同签订后，原告如约履行了义务，但被告自2015年1月6日至2018年12月31日尚欠物业费16171元。经原告多次催缴无果，遂诉至法院。请求判令：1、被告给付2015年1月6日至2018年12月31日期间的物业管理服务费16171元；2、由被告承担本案诉讼费用。被告辩称，王某、白凤鸣是物业公司的股东。暖气片坏的问题是2016年10月22日，其回了东胜暖气片由于质量问题爆裂，以后是渗漏在其的楼下1203室发现后报告了物业，因为管道井的门是物业锁着的，而后开了门，物业把通往其家的暖气阀门关掉。事情发生后，其找了物业的王某经理，回答是开发商的问题，后来其到市建委反映，答复是应该和物业、开发商联系。其又三次去东胜开发商总部找人，说是领导外出，其无果而归。其认为物业锁住管道井是对其的侵权，造成的一切损失，完全应由物业公司赔偿，但现在不反诉。自来水坏了物业公司说是顾不上来，后来其问暖气修理工，漏水那么大的压力，为什么两三天发现不了，漏水在卫生间，如果两三个小时之内发现就没有任何损失，说明了物业公司打扫卫生的都没有到位，所以造成的损失都应该由物业公司负责。其要说明的2013年物业费2.95元，是由开发商收的，根据其上面说的，这是一家人，物业公司也没有推脱的责任，因为物业公司是开发商雇佣的，出现一切问题应当由物业公司向开发商反映。小区没有整体绿化、前期部分绿化由于物业不浇水全部干旱死，单元门外高低不平、没有路灯晚上一片漆黑，很多人摔倒，单元门外及小区没有监控，导致碰车后找不到肇事车，地下车库北门入口排水不同，存水很深，没有办法到地库。小区东南西北处没有安装电动门，冬天怕把管道冻裂就把北门出入口全部关闭，因为公务员全部在北门出入，物业开的南门导致转一大圈才能上班，多次给物业反映，物业说不管，给业主造成时间浪费和经济损失。一号楼不能直接下地库，没有灯，还得打手电，地下车库灯少。车库不打扫卫生，但是现在打扫了。物业打扫走廊和电梯5、6天扫一次，2019年1月9日至1月16日廊道和电梯内没有打扫。1303室声控灯坏了以后找物业不管，是其自己找电工换的。可视门铃纯粹用不成，给物业打电话，物业也不清楚为什么，物业直接联系施工方后直到现在没有解决。四个大门只有西门和南门有时候有值班人员，小偷出入自由。消防如同摆设、没有交工，20多层的楼，没有消防设施是人命关天的大事。易燃品将三号楼三单元的通道堵死，是物业的责任。根据有关规定1、物业提供质量达不到合同标准的拒交物业费。2、没有和业主签订合同的，可拒交物业费。3、物业公司没有物价管理部门定价批复审批文件，可拒交物业费，几条任意有一条就可以，其认为物业公司没有起诉业主的条件。物业恐吓、骚扰业主，2018年12月至2019年1月，物业公司雇佣深圳、江苏两个律师事务所，以打电话、发短信的方式，恐吓威胁业主，给业主上门贴律师函，谩骂业主，其认为已经涉嫌黑、恶，综上不同意交纳物业费。原告提供证据及被告质证情况：证据一、公司营业执照1份、资质证明书1份，证明问题：1、原告公司成立于2004年10月22日，是合法的物业服务公司，具有法律规定的物业服务资格。证据二、前期物业管理服务合同4份、伊金霍洛旗前期物业服务合同备案证明3页，证明问题：1、2015年1月1日至2018年12月31日，原告与内蒙古鑫通房地产开发有限责任公司签订了前期物业管理服务合同，合同约定，鑫通房地产公司将浦园住宅小区委托原告实施物业管理服务，并约定了服务内容等，合同第七项第2条约定，住宅物业由原告按建筑面积每月每平方米1.95元向业主或使用人收取，前期物业合同已经备案。2、2017年1月11日，原告名称由鄂尔多斯市鑫通物业管理有限责任公司变更为鄂尔多斯市康馨物业管理有限公司。证据三、鑫通水岸新城浦园领取钥匙登记，证明问题：被告于2013年8月21日领取了房屋钥匙，实际入住，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，被告应按合同约定交纳物业费；证据四、催费通知单1份，证明问题：原告向被告所居住的小区提供了完善的物业服务，被告应当按约定交纳物业费用。被告一直欠缴物业费，原告多次书面催告，被告拒不缴纳物业费。被告质证认为，绿化是今年的照片，是伊旗政府组织种的，不是物业公司种的。电动门是去年启动的，以前没有启动，合同是和开发商签的，原告说值班没有时间记录，阀门原告没有权利锁，业主一千多户有证据，没有巡逻值班，其要求物业服务定价要有文件的原件，认为原告不具备起诉的条件。关于发信息不是给其一人发的，其有信息记录。其认为合同没有法律效力，即使按照这个合同高定价也没有依据。被告提供证据及原告质证情况：提供手机上的录像，证明其家暖气片坏了，漏水淹了。暖气片是因为本身烂的，证明因为物业公司把在其家入户门的阀门井门关了，导致其不能关水。提供安全通道的录像，证明物业公司不管此事情，堆放了易燃品。提供没有路灯、路面高低不平的视频。原告质证认为，对被告提供证据第一组录像存在，是原告听说被告家确实漏过水，但不是物业公司的责任。第二个堆放易燃品是事实，2019年10月7日给业主贴告知函，经过上门多次沟通，在10月23日上午业主自行清理完毕。路面不平是开发商施工遗留问题，和物业公司无关。对原告提供的证据，经被告质证，虽未做明确的认可表示，但结合当事人陈述，对证据本身的真实性予以采信；对被告提供的证据，经原告质证，对证据的真实性认可，故法庭对证据的真实性予以采信。经审理查明，鄂尔多斯市康馨物业管理有限公司是鄂尔多斯市鑫通物业管理有限责任公司的前身，2017年1月11日鄂尔多斯市鑫通物业管理有限责任公司的公司名称变更为鄂尔多斯市康馨物业管理有限公司。2015年1月1日至2018年12月31日，原告与内蒙古鑫通房地产开发有限责任公司先后签订了为期均为一年的前期物业管理服务合同。合同约定，鑫通房地产公司将浦园住宅小区委托原告实施物业管理服务，并约定了服务内容等，合同第七项第2条约定，住宅物业由原告按建筑面积每月每平方米1.95元向业主或使用人收取。被告李某是该小区的业主，房屋面积为173.56平方米，于2013年8月21日领取了房屋钥匙,2015年1月6日后未交纳物业服务费。本院认为，2018年12月31日前被告所居住的小区尚未成立业主委员会，原告与被告所居住小区的开发建设单位内蒙古鑫通房地产开发集团有限责任公司签订的《前期物业管理服务合同》合法有效，对原告和被告居住小区的业主具有法律约束力，双方应当按照合同约定行使权利、履行义务。合同约定物业费每月每平方米1.95元，由物业公司直接向物业使用人收取。原告为该小区提供了物业服务，被告为该小区的业主，与原告形成物业服务关系，在享受服务后应按照物业服务合同约定向原告交纳物业服务费，被告的房屋面积173.56平方米，从2015年1月6日至2018年12月31日按约定的每月每平方米1.95元计算产生物业费：173.56平方米×（1.95元/月÷30天）×1434天=16177元，原告要求16171元不违反法律规定。被告辩称的其屋内暖气片破裂漏水形成损失应由物业公司承担责任的主张，依照合同约定，物业公司提供服务的范围是业主户外的设施、设备的维护等，同时管道井上锁与屋内暖气片破裂漏水没有直接关联，管道井上锁属于管理的范畴，业主需要使用管道井可以要求物业公司开锁，如果业主认为管理不规范，可以要求或协商整改，因此被告的上述辩解不能作为不交物业费的理由；被告辩称消防未交工，与原告的服务没有直接关联，业主占用通道的事情已经排除；至于被告辩称原告服务有瑕疵，小区绿化养护差、并且小区每个单元设置两部电梯只开启一部电梯的主张，经庭审与原告核对对该事实认可，从物业服务合同看，每月每平方米服务费1.95元的收费数额是以物业公司提供完整的服务应当收取的费用，在2018年12月31日前该小区的绿化未整体完成，因此物业公司在绿化管护方面减少了投入和开支；同时小区每个单元设置两部电梯，物业公司只为业主启用了一部，这方面物业公司也节约了开支；综上，为平衡各方利益，结合物业公司提供的服务，物业费按约定数额的60%收取较为合理。被告在上述期间按约定产生欠付物业费16171元，按60%交纳数额为9702元（16171元×60%=9702元），被告李某应当交纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告李某于本判决生效之日起三日内向原告鄂尔多斯市康馨物业管理有限公司交纳2015年1月6日至2018年12月31日期间的欠付物业服务费9702元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费205元减半收取103元，由原告鄂尔多斯市康馨物业管理有限公司负担41元、被告李某负担62元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。审判员  白常福二〇一九年十一月十日书记员  高志元法条链接《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。