北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初51277号原告（反诉被告）：黄立耀，男，1949年8月6日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：胡宝岭，北京京平律师事务所律师。委托诉讼代理人：方岩，北京京平律师事务所实习律师。被告（反诉被告）：李福，男，1963年10月9日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘翠元，河北唐正律师事务所律师。被告（反诉原告）：李德春，女，1952年4月1日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：曾昕杰，北京市炜衡律师事务所律师。被告：永创兴业（北京）置业有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：李建涛，总经理。委托诉讼代理人：柳丽明，公司法务，住北京海淀区。原告黄立耀诉被告李福、李德春、永创兴业（北京）置业有限公司（以下简称永创公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄立耀及其委托诉讼代理人胡宝岭、方岩，被告李福及其委托诉讼代理人刘翠元，被告李德春及其委托诉讼代理人曾昕杰，被告永创公司委托诉讼代理人柳丽明，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄立耀向本院提出诉讼请求：1.依法对位于北京市海淀区永丰乡大牛坊村新区内的宅院中北房五间西数第二间及西房三间的拆迁补偿款3080473.2元进行分割；2.对北京市海淀区永丰乡大牛坊村新区内的宅院中北房五间西数第二间及西房三间拆迁定向安置房：坐落于北京市海淀区西北旺镇大牛坊回迁楼一区：x号（建筑面积74.78平米）、x号（建筑面积74.72平米）、x号（建筑面积74.72平米）、x号（建筑面积53.07平米）的居民楼进行分割。案件受理费由李德春、李福、永创公司负担。事实和理由：2001年11月1日，我与李福签订《协议书》，约定李福江自己坐落于北京市海淀区永丰乡大牛坊村新区内的宅院中北房5间西数2间及西房3间卖给我，房屋作价7.75万元，遇政府征地补偿归我。协议签订后，我将房款支付给李福，李福将房屋交给我使用。后我出资对上述房屋进行了翻建、新建和装修。李福、李德春趁我生病住院期间，于2014年1月6日和2014年5月10日同永创公司签订了腾退补偿协议和定向房屋置换协议，领取了全部拆迁补偿款和定向安置房。2018年8月9日，北京市海淀区人民法院作出（2017）京0108民初29709号民事判决书，确认我和李福签订的《协议书》无效。为维护我的合法权益，诉至法院，请求支持我的诉讼请求。被告李福辩称，不同意黄立耀的诉请，理由如下：一、黄立耀与李德春和我拆迁之前，已经达成口头协议，按照当时的拆迁政策还有对农村房屋买卖合同处理的北京市高院的会议纪要，按照三七比例分别就各自应得拆迁安置补偿利益签订协议，我就总安置房屋面积的30%即80平方米签订了拆迁补偿协议，李德春就其余70%的面积签订了拆迁补偿协议，双方互不干涉。李德春代表的是买方签订协议，属于黄立耀的拆迁补偿利益应体现在李德春所签订的补偿协议中，黄立耀隐瞒了双方协商的上述事实，违背了诚实信用原则，根据西北旺镇大牛坊村宅基地腾退搬迁改造实施方案细则第四条的规定，李德春是外村居民户口，未经我同意其不得被认定为被安置人口，无权签订安置补偿协议，但实际上李德春最终签订了补偿协议，取得了安置补偿利益，说明双方达成了上述协议。二、我购买的安置房屋虽然登记在拆迁安置补偿协议中，但并未享受拆迁安置补偿政策。根据西北旺镇大牛坊村宅基地腾退搬迁改造实施方案细则第七条第一项规定，住房困难的被腾退人，标准置换面积与补助置换面积合计超过有效宅基地面积的，超出面积的按照每平米7000元购买，我购买的安置房按照11000元每平方米购买，我并未享受上述政策，我所签订的协议所涉所有的补偿和安置的利益均属于我个人所有。故黄立耀的诉请没有事实和法律依据，应当予以驳回。被告李德春辩称，本案是房屋买卖合同纠纷，根据合同相对性，李福是合同相对方，李福才是适格主体，我与黄立耀没有签订任何房屋买卖合同，我不是本案适格被告，请法院驳回黄立耀的全部诉讼请求。拆迁的时候是因为拆迁公司不给我房子，说只给我8万元强拆，或者只给我270多万元拆迁款不给房子，所以我只能选择在拆迁协议上签字。诉争房屋拆迁的时候我领取了270多万元的拆迁利益，但是没有分给我房子。我和黄立耀以前是夫妻，2001年5月28日离婚，离婚之后黄立耀购买的李福房子，但是是我和黄立耀共同出资购买的李福的房子。黄立耀的诉讼请求与我没有任何关系，请法庭驳回。拆迁时，我与李福并未达成任何协议。被告永创公司辩称，黄立耀的主张与我方无关，不同意黄立耀诉讼请求。黄立耀主张的拆迁利益我方已经交付给李福。就x号院的拆迁利益均已经分割完毕。李福购买安置房的标准是按照11000元每平米。李德春签订的协议中有保证书，可以证明李德春已经承诺就宅院内房屋等利益由此产生的诉讼由其个人承担。且卷宗中载明李德春与李福就拆迁利益已经分割完毕。李德春另提出反诉，反诉请求：1.对北京市海淀区永丰乡大牛坊村新区内的宅院中北房五间西数第二间及西房三间拆迁定向安置房：坐落于北京市海淀区西北旺镇大牛坊回迁楼一区：x号（建筑面积74.78平米）、x号（建筑面积74.72平米）、x号（建筑面积74.72平米）、x号（建筑面积53.07平米）的居民楼进行分割；2.本案的诉讼费由李福、黄立耀承担。就李德春的反诉，黄立耀辩称，我认为诉争四套安置房中有李德春35%的份额。就李德春的反诉，李福辩称，同对黄立耀诉讼请求的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：李德春与黄立耀原系夫妻，2001年5月28日，二人经北京市海淀区人民法院调解离婚。1988年，李福经向永丰乡人民政府与大牛坊村村民委员会申请审批，取得了位于北京市海淀区西北旺镇大牛坊村x号宅基地并自建房屋。2001年11月1日，李福与李德春签订协议书，约定李福将大牛坊村x号院东部北房5间中东数第一、二、三间及东房2间出卖给李德春，房屋价款为77500元。协议签订后，李德春于2001年11月8日将房款全部给付李福，李福将上述房屋交付李德春。同日，李福与黄立耀签订《协议书》，约定李福将大牛坊村新区内的宅院中（后宅基地登记为北京市海淀区西北旺镇大牛坊村x号）北房五间西数二间及西房三间出卖给黄立耀，房屋价款为77500元。协议签订后，黄立耀于2001年11月8日将房款全部给付李福，李福将上述房屋交付黄立耀。上述房屋交付后，李德春陆续翻建、新建房屋，形成了3排北房、1间东房的格局；黄立耀亦陆续翻建新建了其购买的房屋。2012年，李福诉至本院，要求判令李福与李德春签订的房屋买卖合同无效；判令李德春返还北京市海淀区西北旺镇大牛坊村x号院北房5间中东数第1、2、3间、车库1间、北房东数第3间房屋的西山墙向南延长线以东的院落。本院经审理后作出（2012）海民初字第00708号民事判决书，判决：一、李福与李德春于2001年11月1日签订的房屋买卖协议书无效；二、驳回李福要求李德春返还北京市海淀区西北旺镇大牛坊村x号院北房五间中东数第一、二、三间、车库一间及北房东数第三间房屋的西山墙向南延长线以东的院落等诉讼请求。2017年，黄立耀诉至本院，要求确认其与李福于2001年11月1日签订的《协议书》无效，本院审理后于2018年8月9日作出（2017）京0108民初29709号民事判决书，判决黄立耀与李福于2001年11月1日签订的《协议书》无效。2011年10月9日，永创公司（甲方）与李德春（乙方）签订《西北旺镇大牛坊村宅基地腾退搬迁改造工作腾退补偿协议》，约定：乙方腾退的有效宅基地地址大牛坊村x号，有效宅基地面积186.68平方米，有效宅基地四至范围内应评估补偿的房屋建筑面积266.68平方米，应拆除房屋及附属物总面积289.8平方米；乙方现有在册人口0人；甲方给予乙方房屋及附属物评估价270711元，未置换部分有效宅基地补偿价2053480元（186.68平方米），总补偿款合计2324191元；补偿、补助包含搬家补助费10667.20元、分体空调移机费2000元、固定电话移机费235元、有线电视撤装费300元、提前搬家奖50000元、支持工程配合奖250000元、未建违章特殊奖（或二层拆除补助费）150000元；甲方支付乙方补偿、补助、奖励、周转费等款共计2787393.20元。庭审中，李德春称因腾退单位要强制腾退，其迫于无奈才签订了《西北旺镇大牛坊村宅基地腾退搬迁改造工作腾退补偿协议》，并提交大牛坊村村民委员会《强制腾退通知书》、北京文开房屋拆迁服务有限责任公司《劝告信》予以佐证。2014年1月6日，腾退实施人永创兴业（北京）置业有限公司（以下简称甲方，永创公司）与被腾退人李福（乙方）签订《西北旺镇大牛坊村宅基地腾退搬迁改造工作腾退补偿协议》，约定：乙方腾退的有效宅基地地址大牛坊村x号，有效宅基地面积80平方米，乙方现有在册人口一人，为李福；乙方有效宅基地面积中可1:1比例置换安置房的建筑面积266.68平方米；甲方支付乙方提前腾地奖266680元、提前搬家租房补助2400元、自行周转费24000元；补充说明，按11000元/平方米赎回未购买安置房面积186.68平方米；2014年5月14日，永创公司（甲方）与李福（乙方）签订《西北旺镇大牛坊村宅基地腾退搬迁改造工作定向安置房置换协议》，约定：李福腾退的宅基地地址大牛坊村x号，有效宅基地面积为80平方米。乙方应安置人口为1人；乙方有效宅基地面积中可1:1比例置换安置房的建筑面积266.68平方米；乙方可享受奖励购买定向安置房设计建筑面积为10平方米；乙方可享受置换、购买大牛坊村定向安置房总设计建筑面积为276.68平方米；乙方置换、购买大牛坊村定向安置房：x号，设计建筑面积74.78平方米;x号，设计建筑面积74.72平方米；x号，设计建筑面积74.72平方米；x号，设计建筑面积53.07平方米，乙方所置换购房总计4套，设计建筑面积合计277.29平方米；乙方置换的总设计面积中，大于有效宅基地面积部分为10平方米，乙方应交购房款50400元；乙方购买定向安置房187.29平方米，应交款2060190元；甲方应支付乙方装修补助费83004元。现上述安置房均已交付，由李福出租，安置房尚未取得产权登记。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，黄立耀、李德春分别与李福签订的《协议书》均已被生效判决确认无效，就两份《协议书》的无效，黄立耀、李德春负次要责任，李福负主要责任。在本次搬迁腾退中，李德春、李福私自处分诉争宅院，与腾退单位签订腾退补偿协议及安置房置换协议，李德春、李福私自分割腾退补偿利益的行为，侵犯了黄立耀的合法权利，应属无效，现黄立耀要求分割该宅院腾退补偿利益，具备事实及法律依据，本院予以支持。李德春作为被腾退人签订的《西北旺镇大牛坊村宅基地腾退搬迁改造工作腾退补偿协议》中，房屋及附属物评估价、搬家补助费、分体空调移机费、固定电话移机费、有线电视撤装费系针对地上物进行的补偿，应归黄立耀、李德春所有，二人各占二分之一；未置换部分有效宅基地补偿价、提前搬家奖、支持工程配合奖、未建违章特殊奖（或二层拆除补助费）系针对宅院发放，黄立耀、李德春各享有35%，李福享有30%。李福作为被腾退人签订的《西北旺镇大牛坊村宅基地腾退搬迁改造工作腾退补偿协议》中提前腾地奖、提前搬家租房补助系针对宅院发放，黄立耀、李德春各享有35%，李福享有30%；自行周转费系针对应安置人口发放，归李福所有。李福作为被腾退人签订的《定向安置房置换协议》中安置房面积及装修补助费，黄立耀、李德春各享有35%，李福享有30%，购房款亦由黄立耀、李德春、李福按比例分担。因安置房尚未办理产权登记，本院仅就居住使用权进行处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条，判决如下：一、北京市海淀区西北旺镇大牛坊村定向安置房x号房屋由李福居住使用;二、北京市海淀区西北旺镇大牛坊村定向安置房x号房屋由黄立耀居住使用；三、北京市海淀区西北旺镇大牛坊村定向安置房x号房屋由李德春居住使用；四、北京市海淀区西北旺镇大牛坊村定向安置房x号房屋由黄立耀、李德春、李福共同居住使用，其中黄立耀享有16%的财产权利，黄立耀、李德春各享有42%的财产权利。五、李德春于本判决生效后十日内支付黄立耀腾退补偿款402697.5元，支付李福腾退补偿款1981998.2元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54714元，由黄立耀负担19150元，由李德春负担19150元，由李福负担16414元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费15600元，由黄立耀负担5460元，由李德春负担5460元，由李福负担4680元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈迎宾人民陪审员  沈玉明人民陪审员  胡显蕾二〇一九年十一月十九日书 记 员  关永秋