上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初40559号原告：上海垲捷管理咨询有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：聂磊，总经理。委托诉讼代理人：傅志恒，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐欢，上海行仕律师事务所律师。被告：上海玖悦文化传播股份有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：王晓霞，董事长。委托诉讼代理人：陈达峰，上海铸达律师事务所律师。原告上海垲捷管理咨询有限公司(以下简称“垲捷公司”)与被告上海玖悦文化传播股份有限公司(以下简称“玖悦公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月8日公开开庭进行了审理。原告垲捷公司的委托诉讼代理人傅志恒、徐欢，被告玖悦公司的委托诉讼代理人陈达峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告垲捷公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间签订的《房屋租赁合同》于2018年12月25日解除；2.判令被告支付拖欠2018年10月至同年12月期间的租金460,188.90元、物业管理费31,080元和公用事业费69,672.55元，共计560,941.45元；3.判令被告支付违约金计540,200.01元(按照月租金180,066.67元为标准计算三个月)；4.判令被告支付房屋占有使用费按照日租金11,840元为标准计算自2018年12月26日起至2019年11月1日止共计3,658,560元；5.判令被告支付逾期付款滞纳金，以50,000元为本金按照日千分之一标准计算自2018年9月25日起至实际支付之日止，以140,426.67元为本金按照日千分之一标准计算自2018年9月25日起至实际支付之日止，以190,426.67元为本金按照日千分之一标准计算自2018年10月25日起至实际支付之日止，以190,426.67元为本金按照日千分之一标准计算自2018年11月25日起至实际支付之日止。事实和理由：2016年4月，原、被告就租赁上海市静安区泰兴路XXX弄XXX号XXX楼XXX单元房屋(以下简称系争房屋)签订《房屋租赁合同》，约定：由被告承租原告已合法承租的系争房屋，租赁期限自2016年5月1日至2025年4月30日止，其中2017年5月1日至2019年4月30日期间租金标准为每月180,066.67元，房屋租赁保证金为360,133.34元。2018年9月起，被告拖欠支付租金、物业管理费和公共事业费至今，原告经多次催讨未果，现诉至法院，要求判如所请。被告玖悦公司辩称，同意原告提出的第一项诉讼请求；同意原告当庭撤回返还房屋的诉讼请求，原、被告双方已于2019年11月1日办理系争房屋交接手续完毕；确认未支付2018年10月至同年12月期间的租金460,188.90元、物业管理费31,080元和公用事业费69,672.55元,上述三笔费用共计560,941.45元，但认为系争房屋于2018年12月被列入征收范围，2018年12月的租金和物业管理费标准应予调整后支付；不同意支付违约金，双方发生纠纷时系争房屋已处于征收范围，原、被告就相关征收补偿事宜进行磋商，故被告没有违约行为不应支付违约金；关于房屋占有使用费，被告曾多次以书面或口头方式要求搬离系争房屋均遭拒，2019年6月在静安法院审理的案件中也明确表示2019年6月底将搬离系争房屋，逾期原告可以自行处置系争房屋内物品，故房屋占有使用费最多应支付至2019年6月。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月18日，原告(甲方，出租人)与被告(乙方，承租人)就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定：1-1.乙方承租系争房屋，建筑面积为296平方米；3-1.租赁期限自2016年5月1日起至2025年4月30日止；4-1/4-2.2017年5月1日至2019年4月30日租金为每月180,066.67元(20元/平米/天)，以一个月为付款周期，先付后用，在每个付款周期届满前一个月的25日支付(逢双休日及国定假期则提前支付)；5-1/5-3.房屋租赁保证金为二个月租金即360,133.34元，租赁保证金在同时符合下列条件时，除冲抵租金以及应当由乙方承担的费用外，剩余部分在下列条件成就之日无息归还乙方：(1)租赁关系终止；(2)乙方无欠费；(3)返还的租赁标的物和附属设施设备经甲方验收通过；(4)乙方的营业执照、税务登记已迁移或注销；(5)补充条款约定的其他事项；6-2.系争房屋月物业管理费为10360元(35元/平米/月)，乙方按月支付，先付后用；8-1/8-2.乙方在租赁合同终止之日当日内返还租赁标的物和附属设施设备，乙方返还系争房屋应当符合正常使用时的状态，返还时甲方根据约定进行验收，并相互结清各自应当承担的费用；10-1.有下列情形之一的，本合同自行终止，互不承担违约以及补偿责任，如涉及相关补偿内容，双方另行协商解决，双方另有约定的除外：……(3)租赁标的物被政府批准动迁的；……；10-2.有下列情形之一的，违约方应当在守约方通知之日起三十日内给予纠正，违约方在三十日内未纠正的，守约方有权书面通知违约方解除本合同：……(4)乙方违反合同第四条，逾期不支付租金超过三十日的；……；11-5.乙方违反合同第四条及第6-2条逾期五日仍未支付租金或物业管理费，其逾期的累积天数，乙方应每天按该期应付租金额的1‰向甲方支付滞纳金；11-6.乙方违反合同第八条，逾期返还系争房屋和附属设施设备的，每逾期一日，乙方应按双倍租金向甲方支付占用费；11-9.一方违反合同第10-2条，违约方应向守约方支付本合同解除当月月租金三倍金额的违约金，且该违约行为给另一方造成损失的，违反本合同的一方还应向守约方支付直接损失金额同违约金的差额部分；合同另对其他内容进行了约定。2018年9月7日，原告向被告送达《催款通知》，载明：被告应支付系争房屋2018年9月租金180,066.67元、物业管理费10360元及8月公共事业费34029.09元，共计224,455.76元，请务必于2018年9月11日前支付上述所有款项，若逾期不付我司将采取相关物业措施。2018年10月31日，原告向被告送达《催款通知》，载明：被告应支付系争房屋2018年10、11月租金、物业管理费及9、10月公共事业费共计430,060.47元，请务必于2018年11月7日前支付上述款项，若逾期不付我司将采取相关物业措施。2018年11月12日，原告向被告送达《催款通知》，载明：被告应支付系争房屋2018年10、11月租金、物业管理费及9、10月公共事业费共计430,060.47元，请务必于2018年11月18日前支付上述款项，若逾期不付我司将采取相关物业措施。2018年11月16日，被告向原告送达《情况说明》，载明：我司(被告)因(应)于每月25日前支付下月房租及相关费用，现因我司店铺经营状况不佳，周转资金紧缺，导致未能及时安排支付相应款项，特此申请延后付款，我司承诺将于2018年11月28日前支付2018年10、11月租金、物业管理费及公共事业费合计43万元。2018年12月10日，原告向被告送达《催款通知》，载明：被告应支付系争房屋2018年10、11月租金、物业管理费及9、10月公共事业费共计430,060.47元，请务必于2018年12月11日前支付上述所有款项，若逾期不付我司将停止水电供应等一切物业服务。2018年12月14日，静安区人民政府作出《张园地块房屋征收决定》。2018年12月18日，原告向被告寄送《催款通知》，载明：被告应支付系争房屋2018年10、11月租金、物业管理费及9、10月公用事业费共计430,060.47元，请务必于2018年12月19日前支付上述款项，若逾期不付请贵司(被告)做到(好)相应准备措施，我司(原告)将采取相关措施，并保留追究就贵司相关责任的权利。2018年12月25日，原告向被告寄送《告知函》，载明：根据双方签订的合同，贵司(被告)应按时支付租金、物业管理费及公共事业费，先付后用，但贵司仍拖欠2018年10月至12月租金、物业管理费、2018年9月至12月的公用事业费及其他相关费用，鉴于此，告知双方之间签订的合同即日解除，贵司应于解除当日向我司(原告)返还房屋；于2018年12月30日前向我司支付系争房屋2018年10月至12月租金、物业管理费及公共事业费、滞纳金以及违约金等。被告于2018年12月26日签收上述函件。2018年11月9日至2019年3月2日期间，原、被告工作人员曾有多次微信沟通记录，摘选主要内容如下：2018年11月13日被告：“租金的话目前催款的43万元，我们计划本月(11月)内结清，感谢园区的理解和支持”，原告：“可以，但我需要您公司的正式申请，把情况说清楚，时间可以订在11月28日之前”，被告：“嗯嗯，稍后补一个情况说明给你”；2018年12月6日被告：“整体生意都是不太好，聂总你们这边看看房租大概可以给我们优惠到多少啊，我们仔细核算核算”，原告：“我这样说，19年1月起我们的想法是租金单价降到15元/平方米/天。这是我们有一定把握可以说服领导的价格，如果贵司核算下略有差距，我个人觉得还是可以再商量一次，首先先说服陆总，然后递交董事会党委会去定”，被告：“撑了好几年也门店也一直没盈利，我们压力确实也大，你们看看最低能给我们多少，我们也能准确的来核算，按数据和董事说明”，原告：“但时间真的很紧张，我觉得贵司这周给我们一个回复，然后我和陆总汇报掉，如果是继续的方案，后面的具体单价可能还需要谈一次，那也是需要时间的，所以这些都是前提，你们要把今年的租金付掉，在12月20日前”，被告：“你看和陆总商量看看，给我们一个价格”；2018年12月7日，原告：“这样唐总，您和贵司老板转告一下，下周我们这边需要贵司支付之前2个月的租金与物业费，水电费可以延后，至于最后贵司选择哪一个方案，我们可以继续沟通，但我想下周上半周能有一个大概的想法给到我们，不然时间的确来不及了”，被告：“明白”；2018年12月14日，被告：“聂总，请问下如果房租10块你们这边是否可以？”，原告：“这个需要谈的”，被告：“聂总，我们公司也是慎重考虑过，综合各方面因素，如果10块的话我们会坚持，至于租金方面我们也会尽力解决”；2018年12月18日，原告：“是这样的，如果贵司的确要退了，我可以先做终止协议给到你们，这份终止协议里我会写清楚，1、欠款的支付期限(也就这周)；2、贵司违约，押金不再退还；3、贵司应于2018年12月31日前退还房屋给我方，基本就是这点”；2018年12月27日，被告：“聂总，我今天来店里拿一下我们开发票的税控机哦，月底要抄税了，谢谢！”，原告：“好的，大概几点？”，被告：“不确定哦，下午来拿”，原告：“我知道了，我会关照保安师傅的”；2018年12月29日，被告：“聂总，麻烦你一件事情，既然我们已经决定终止合同了，麻烦你这边不要贴欠租金的字条好吗，万一有客人去影响也不好，拜托”，原告：“没问题，我关照”；2019年1月8日，原告通过微信发送名为《玖悦终止协议》文件，并称：“唐总，我司拟的终止协议，请过目”，被告：“聂总，店里面的一些食材我们能不能来收一下，怕过期”，原告：“这样你看可以吗，我这边保安也有他们的工作职责，你让过来的同事带好你们公司敲章的物品清单过来拿吧”；2019年1月11日，原告：“唐小姐，终止协议看了吗？贵司还有41万多的余款什么时候支付？”，被告：“聂总，协议收到，这几天法务在外地，等他周一到公司后确认”，原告：“拖到下周以后，你们怕是搬床公司都请不到了，要过年了”，被告：“年后可以伐，现在很难了”，原告：“你们付滞纳金的话，我没问题”，被告：“通融、理解、和谐”，原告：“还要怎么通融，你付滞纳金我同意，我已经算越权处理了，贵司理解下我们”，被告：“正好碰到过年这个时点”，原告：“10-11月的租金，不是现在的，早就应该付了”，被告：“我们会尽快处理”；2019年1月16日，被告通过微信发送名为《玖悦终止协议》文件，并称：“聂总，过年前实在没有办法清场，这个也是现实存在的问题，搬家公司基本都停了，工商注销的部分因为都是走政府流程，所以我们这边是保证金全部注销，时间上你这边体谅一下，你看下我的修改版本，然后我们在电话沟通”，原告：“我没办法接受”；2019年1月23日，被告：“聂总，泰兴店的分期付款方式过年前支付10万元，2月28日前支付15万，3月30日前支付全部尾款21万元多，是否可以？”原告：“……2月28日前付清”，被告：“跟陆总商量看看”，原告：“你们上次自己写的终止协议上也是2月25日前，现在告诉我3月30日前，开玩笑不是这样开的”，被告：“这不是付款有困难吗？通融通融，要么3月中旬可以吗”；2019年3月2日，被告通过微信发送名为《申请书》文件，并称：“聂总，这是我司申请房屋腾退的申请书，请查收”。以上微信聊天记录为节选。2019年3月2日，被告提交原告的《申请书》载明：“贵司(原告)与上海玖悦文化传播股份有限公司(被告)签订《房屋租赁合同》，约定由我司(被告)承租上海市静安区泰兴路XXX弄XXX号XXX楼XXX单元，现在由于双方签订的《房屋租赁合同》正式终止，贵司对案涉租赁房屋停水停电，并且我司多次与贵司提出请求腾退租赁房屋内的物品，但是贵司均不同意。现，我司再次向贵司提出申请，要求贵司派出代表与我司办理好案涉房屋的腾退交接手续。”2019年3月，被告向原告寄送《律师函》，载明：“……2018年2月份，上海市静安区人民政府已经正式将静安区张园地块列入旧城区改造房屋征收范围，而被告等到2018年8月份吴江路开始整改之后，才得知静安区政府的批复，此后被告多次与原告进行沟通，看双方是否能够就原合同的履行重新达成新的一致意见，但是原告口头答应却不肯签订书面协议，双方就此事一直搁置。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，租赁标的物被政府批准动迁的，本合同自行终止，双方互不承担违约以及补偿责任。另外，原告在2018年12月21日在没有知会被告的情况之下对案涉租赁房屋进行停水停电，给被告造成巨大损失，并且在被告多次向原告提出要求腾空系争房屋的物品，履行系争房屋腾退交接手续，避免损失进一步扩大，当时原告却置若罔闻，现正式函告：双方签订的《房屋租赁合同》于2018年12月22日正式终止，被告按照实际使用时间向原告支付系争房屋租金，……原告在收到本律师函后5日内派出代表与被告办理房屋腾退交接手续……”。2019年5月10日，被告在本院(2019)沪0106民初25552号案件询问笔录中陈述：“同意5月17日之前交接系争房屋，原告(即本案被告)将清空系争房屋内所有物品，如逾期将房屋内所有物品任被告(即本案原告)自行处置。”庭审中，原、被告双方确认：2018年12月21日原告对系争房屋采取了停水停电措施；2019年11月1日双方完成系争房屋的交接手续，就交接事宜没有争议；被告支付的租赁保证金360,133.34元在本案中一并处理，用以抵扣其应当支付的费用;原告确认：2018年12月19日，被告已支付10月份部分租金5万元，10月份租金未付金额为130,066.67元；被告确认：同意第一项诉讼请求，即双方之间签订的《房屋租赁合同》于2018年12月25日解除；确认未支付2018年10月1日起至2018年12月25日期间的房屋租金为460,188.90元，2018年10月1日起至2018年12月31日期间物业费为31,080元，2018年9月1日起至2018年11月30日期间公共事业费为69,672.55元，上述三项费用合计560,941.45元，但认为2018年12月14日静安区人民政府作出《张园地块房屋征收决定》，故2018年12月份的租金标准应予以调整。以上事实，有原、被告的陈述；原告提交的《房屋租赁合同》、《催款通知》、《情况说明》、《告知函》、快递凭证、微信聊天记录、物品搬出清单等；被告提交的《申请书》、《律师函》及快递凭证；本院依职权调取的《张园地块房屋征收决定》为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。本院认为，原、被告之间就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。(1)关于解除合同。支付租金系被告的合同主要义务，违反该义务将导致合同目的无法实现，因此被告的行为已构成违约，原告有权要求解除合同。现原告提出解除合同，并要求被告支付租金，具有合同和法律依据。合同约定，如遇租赁标的物被政府批准动迁的，本合同自行终止，然现原、被告一致同意双方签订的《房屋租赁合同》于2019年12月25日解除，本院予以确认。(2)关于欠付的房屋租金、物业管理费和公用事业费。原告主张被告支付2018年10月1日至2018年12月25日期间租金460,188.90元、2018年10月1日至2018年12月31日期间物业费31,080元、2018年9月1日至2018年11月30日期间公共事业费69,672.55元，被告亦认可上述期间和金额，应予支付。原被告均确认被告支付的租赁保证金360,133.34元在本案中一并处理，用以抵扣其应当支付的费用，故被告支付的该笔保证金抵扣其应当支付的租金，抵扣后被告应向原告支付2018年10月1日至2018年12月25日期间租金金额为100,055.56元。至于被告辩称，因系争房屋所在地块于2018年12月14日被列入征收范围，故不应支付12月份的租金和物业管理费，缺乏法律和事实依据，本院不予采信。(3)关于违约金。根据合同约定，违约方应向守约方支付本合同解除当月月租金三倍金额的违约金。鉴于被告拖欠支付租金已构成违约，原告据此要求被告按照月租金180,066.67元为标准主张三个月违约金计540,200.01元，具有合同和法律依据，本院予以支持。至于被告辩称，根据合同10-1约定，因租赁标的物被政府批准动迁，双方互不承担违约以及补偿责任。本院认为，根据文理解释和逻辑解释原则，该约定系指因租赁标的物被政府批准动迁而可能引发的违约和补偿责任，原、被告双方均不承担民事责任，故被告的该项辩称，本院不予支持。被告另辩称，原被告双方一直就拖欠支付费用的事宜进行磋商，故并未构成迟延履行。本院认为，根据双方之间往来的微信聊天记录显示，双方就支付租金、租金调整和是否续租等事宜进行了磋商，但最终并未达成一致意见，原告方工作人员在微信聊天记录中亦多次催促被告支付欠款，但被告仍未支付，且被告方亦未按照微信聊天记录中承诺的3月15日前余款付清履行的付款义务，其欠付相关费用的行为已明显构成违约。综上，对被告的上述辩称意见，本院均不予采纳。(4)关于房屋占有使用费。根据原、被告陈述、双方之间的微信往来记录及原告提交的物品搬出清单等可见，自2018年12月26日起被告需告知原告并获原告同意后方可进入系争房屋内搬取物品，且原告亦确认2018年12月21日起即对系争房屋采取停水停电措施，故被告使用系争房屋确有受限。现本院综合考虑房屋实际情况、违约责任、双方协商、被告方并未搬离等情节，酌情认定房屋占有使用费按照每月90033.33元为标准支付。根据庭审查明的事实，被告于2019年3月1日即通知原告要求双方办理腾退交接手续。被告辩称，其曾在本院(2019)沪0106民初25552号案件询问笔录中陈述5月17日之前清空系争房屋内所有物品，逾期房屋内所有物品任原告自行处置，故即便法院判决应支付房屋占有使用费，也应支付至2019年5月17日(笔录中记录为6月，应为口误)。本院认为，被告的该项辩称具有法律依据，应予支持。故被告应按照每月90,033.33元标准支付房屋占有使用费自2018年12月26日至2019年5月17日止共计423,279.98元。(5)关于滞纳金。原告主张被告以欠付的租金50000元为本金，按照每日千分之一标准自2018年9月25日起计算至2018年12月18日止计2,125元；主张以租金130,066.67元和物业管理费10360元共计140,426.67元为本金，按照每日千分之一标准自2018年9月25日起计算至实际支付之日止；主张以租金180,066.67元和物业管理费10,360元共计190,426.67元为本金，按照每日千分之一标准自2018年10月25日起计算至实际支付之日止；主张以租金180,066.67元和物业管理费10,360元共计190,426.67元为本金，按照每日千分之一标准自2018年11月25日起计算至实际支付之日期间的逾期付款违约金，其主张虽有合同约定，但被告认为约定的标准明显过高请求予以调整，本院酌情调整为按照每日万分之五的标准计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海垲捷管理咨询有限公司与被告上海玖悦文化传播股份有限公司就上海市静安区泰兴路XXX弄XXX号XXX楼XXX单元房屋签订的《房屋租赁合同》于2018年12月25日解除；二、被告上海玖悦文化传播股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海垲捷管理咨询有限公司2018年10月1日至2018年12月25日期间房屋租金100,055.56元(已抵扣房屋租赁保证金360,133.34元)、2018年10月1日至2018年12月31日期间物业费31,080元、2018年9月1日至2018年11月30日期间公共事业费69,672.55元；三、被告上海玖悦文化传播股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海垲捷管理咨询有限公司违约金540,200.01元；四、被告上海玖悦文化传播股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海垲捷管理咨询有限公司2018年12月26日至2019年5月17日期间房屋占有使用费423,279.98元；五、被告上海玖悦文化传播股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海垲捷管理咨询有限公司逾期付款滞纳金(以50,000元为本金按照每日万分之五的标准计算自2018年9月25日起至2018年12月18日止计2,125元，以140,426.67元为本金按照每日万分之五的标准计算自2018年9月25日起至实际支付之日止，以190,426.67元为本金按照每日万分之五的标准计算自2018年10月25日起至实际支付之日止，以190,426.67元为本金按照每日万分之五的标准计算自2018年11月25日起至实际支付之日止)；六、原告上海垲捷管理咨询有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币14,710元(已由原告全部预缴)，减半收取计人民币7,355元，由被告上海玖悦文化传播股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 吴 瑛二〇一九年十一月二十八日书记员 潘思羽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。