山东省东营市河口区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0503民初2017号原告：东营市河口区胜海商贸有限责任公司，住所地东营市河口区朝阳街112号5号楼。统一社会信用代码证913705037232944364。法定代表人：张国伟，总经理。委托诉讼代理人：韩文平，山东鲁北律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔秀利，山东鲁北律师事务所实习律师。被告：郭磊磊，男，1987年8月30日生，汉族，忠亿工贸服务中心业主，现住东营市河口区。原告东营市河口区胜海商贸有限责任公司诉被告郭磊磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东营市河口区胜海商贸有限责任公司的委托诉讼代理人韩文平、崔秀利，被告郭磊磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东营市河口区胜海商贸有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告清偿欠付租金8432.47元及利息3559.8元（截止到2019年9月10日）；自2019年9月11日至被告实际全部清偿上述欠付租金之日止的利息另行计算（以8432.47元为基数，按照利率2%/月和实际欠付时间计算），合计11992.27元。2.判令被告清偿欠付管理费1364.8元及利息759.55元（截止到2019年9月10日）；自2019年9月11日至被告实际全部清偿上述欠付管理费之日止的利息另行计算（以1364.8元为基数，按照利率2%/月和实际欠付时间计算），合计2124.35元。3.本案案件受理费及保全费由被告承担。事实和理由：2014年9月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁济军生产基地四团对面的1-6号楼，面积122.88平方米，年租金6600元，租期2014年9月20日至2015年9月20日。租户要及时交纳管理费，管理费为每年600元。租期届满后，若要续租需提前十天交清租金，租赁合同仍执行原合同条款，不另行签订。若未按时交清房屋租金，每日收取房屋租金金额的5‰为滞纳金，直至交清租金为止。若租户违反上述约定，出租人有权解除合同。2015年8月17日，原告通知被告上涨租金800元，为每年7400元。签订合同之后，被告实际占有使用房屋，按时交纳了2014-2015年度租金及管理费。上述租期届满后，被告又分别在2015-2016年度、2016-2017年度、2017-2018年度、2018-2019年度（截止到2018年12月29日）继续占有使用涉案房屋，原、被告未另行签订合同，双方继续按照原合同条款进行履行，但被告至今欠付2017-2018年度6400元租金、2018-2019年度（截止到2018年12月29日）3857.35元租金以及2016-2017年度管理费600元、2017-2018年度管理费600元、2018-2019年度（截止到2018年12月29日）管理费164.8元。2018年12月29日，因原告联系不到被告，在被告亲戚郑玉香的协助下，原告办理了与被告的房屋交接手续，原告收回房屋。原告认为：原告已与被告解除了房屋租赁合同，但被告至今尚未交清房屋租金及管理费，原告多次要求被告付清欠付租金及管理费，但被告均不予履行。原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告郭磊磊辩称，其已按合同约定给付原告租金，不再欠原告租赁费。原告在庭审中提交了下列证据：证据一、1、《营区改造建设合同》3页（原件与复印件，原件收回），2、《营房改造建设合同书》3页（原件与复印件，原件收回），3、河口区孤岛镇租赁房屋示意图1张（原件与复印件，原件收回），证明：2001年3月18日，济南军区黄河三角洲生产基地二团冷藏厂与东营市河口区胜海商贸有限责任公司签订《营区改造建设合同》，约定：胜海商贸公司出资改造建设营区房，并据此换取享有建设土地及地上房屋三十年使用权，使用期限自2001年10月18日至2031年10月17日；2001年6月18日，中国人民解放军第九七三七工厂与东营市河口区胜海商贸有限责任公司签订《营房改造建设合同书》，同样约定：胜海商贸公司出资改造建设营房，并据此换取享有建设土地及地上房屋三十年使用权。使用期限自2001年至2031年，具体月日并未具体约定；原告据现场实际制作的上述营区房的具体坐落示意图，原告对上述自建改造房的占有、使用、收益的期限至今未届满，原告有权对上述改造房进行对外出租。涉案被告郭磊磊租赁的房屋即位于上述改造房1号楼第6号（或第F号）。上述证据可证实：涉案郭磊磊所租房屋系由原告出资建设，原告有权将其对外出租。经质证，被告郭磊磊对上述证据的原件与复印件一致无异议，对真实性及证明目的均无异议。证据二、1、房屋租赁合同1张，2、房租调整通知1张，3、授权委托书1张，4、证明1张，5、王伟身份证复印件1张，6、通知1张，7、王伟与郭磊磊短信截屏3张，8.房屋交接单1张，证明：2014年9月20日，东营市河口区胜海商贸有限责任公司与郭磊磊签订《房屋租赁合同》，约定租赁济军生产基地四团对面的1-6号楼，面积122.88平方米，年租金6600元，租期2014年9月20日至2015年9月20日。合同第四条约定租户要服从管理。合同第六条约定租期届满后，若要续租需提前十天交清租金，租赁合同仍执行原合同条款，不另行签订。合同第七条约定若未按时交清房屋租金，每日收取房屋租金金额的5‰为滞纳金，直至交清租金为止。合同第八条约定若租户违反上述约定，出租人有权解除合同。合同纠纷提交人民法院解决。在上述合同签订后，胜海商贸公司在2015年8月17日调整租金价格，郭磊磊所租房屋由6600元上涨为7400元。郭磊磊在2015年9月20日租期届满后没有与胜海商贸公司续签合同，但却实际继续租用房屋。郭磊磊在租用房屋过程中已付清了2014年-2015年度（2014年9月20日至2015年9月20日，下同）租金6600元、2015年-2016年租金7400元、2016年-2017年租金7400元、2017-2018年租金1000元，2017-2018年剩余租金6400元以及2018年9月21日至2018年12月29日的租金2032.47元至今未交纳；2017年9月20日，胜海商贸公司授权员工王伟收取郭磊磊所欠房租、管理费等费用；2018年9月20日，胜海商贸公司通知郭磊磊续签合同或办理退房手续，但郭磊磊没有签合同也没有退房，继续租用涉案房屋；在王伟催交房租、管理费等费用过程中，郭磊磊以“开会”“开车”等理由拒付，鉴于此情况，胜海商贸公司决定在2017年12月底收回房屋。王伟在2017年12月19日通过短信形式将收回房屋的决定告知郭磊磊，但郭磊磊没有回复；2018年12月29日，因胜海商贸公司联系不到郭磊磊，在郭磊磊亲戚郑玉香的协助、在吕某的见证下，胜海商贸公司与郭磊磊办理了房屋交接手续，原告收回涉案房屋。上述证据可证实：原、被告在2014年9月20日至2018年12月29日间存在房屋租赁合同关系，但因被告欠付租金、管理费等原因，原告于2018年12月29日收回房屋，解除了与被告间的房屋租赁关系。原告收回房屋后，被告至今没有交清2017年9月20日-2018年12月29日的租金，自2016年9月20日至2018年12月29日的管理费也至今没交纳。被告租用房屋却不缴纳租金的行为严重违反合同第六、七条等约定，原告有权根据合同第八条诉求法院要求被告支付租金、管理费等费用。经质证，被告郭磊磊对证据的真实性无异议，但认为该证据证明不了原告主张的被告自2017年9月20日开始至2018年12月29日欠的房租。证据三、通知1份及收据6份，证明原告已与被告解除了房屋租赁关系，但被告至今未付清租金及管理费。证据四、农行交易明细清单2份，证明被告房租交纳情况，郭磊磊2014-2015年租金6600元已缴纳，其中3300元是在2015年1月26日郭磊磊通过转账方式转账王伟农行卡6228481346423820063中，备注表明是郭磊磊；另外3300元已付给王伟。2015-2016年租金6600元是现金交纳，没有转账。2016-2017租金7400元已交纳，郭磊磊给付王伟现金3000元，在2018年2月15日郭磊磊通过本人银行卡62×××26转账给王伟农行卡6228481346423820063卡中6000元，扣除当年年租金及管理费600元，余1000元。2017-2018年租金7400元，抵顶上述1000元，余6400元未支付。2018年9月20日到2018年12月29日郭磊磊的租金及管理费均未支付。虽然原告与被告只签订过2014年9月20日租赁合同一份，但被告在2018年2月15日的转账行为及没有将房屋交还原告的事实可以综合证实，原告与被告之间已成立不定期租赁合同，且原告认为只要被告没有证据证实房屋已归还给原告，就说明涉案房屋一直由被告所租用，因此房屋交还的事实应由被告举证证实。若被告没有证据证明房屋交还的时间早于2018年12月29日，原告所述房屋交还的时间为2018年12月29日即是客观事实，原告基于上述种种事实要求支付租金及管理费有事实和法律依据。经质证，被告认为2018年2月15日转的6000元是2016年的房租。2016-2017年的房租忘记是否已交纳。证据五、光盘1份，内含三段视频（当庭提交手机核对原始载体），证明2018年12月29日原告工作人员王伟、郑玉香与见证人吕某到被告所租房屋1-6号楼处收回房屋。该证据可以证实截止到2018年12月29日被告一直租赁原告房屋。因联系不到被告，原告被迫在他人见证下收回房屋即2018年12月29日原告从被告处收回房屋，但被告一直未支付租金，原告要求被告支付租金及利息有事实和法律依据。经质证，被告认为其早已把房子交了，原告叫谁去证明交房跟被告没有关系。证据六、证人吕某。证人吕某证言的主要内容为：2018年12月底，证人见证了原告办理济军生产基地四团对面1-6号房屋收回手续，办理房屋交接手续时，现场有王伟、郑玉香和证人三人。证人本人在房屋交接单上签字、捺印，证人也见过郑玉香在房屋交接单上签字、捺印，证实房屋交接单是真实可信的。这间房屋当时是由被告承租。经质证，原告对证人证言的真实性、合法性、关联性均无异议，认为证人可证实原告提交的房屋交接单是在2018年12月29日形成及该交接单是客观真实的。经质证，被告认为证人无法证明被告2018年还在房子里租住。2018年12月29日原告录的视频是自导自演，无法证明被告是在2018年12月29日交的房。被告郭磊磊在庭审中无证据提交。被告对其在庭审中陈述的其自2016年12月31日开始已不租原告的房屋，亦无证据予以证明。分析原告提交的证据，可证实被告承租了原告的房屋，被告未按合同约定支付租金及原告在他人见证下收回了涉案房屋。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年3月18日，原告与济南军区黄河三角洲生产基地二团冷藏厂签订《营区改造建设合同》，约定原告出资改造建设营区房，范围“以造纸厂红绿灯为支点，从红绿灯向南，共青团路东路基下10米开始，南北长167米；从红绿灯向东，滨海路南路基下18米处开始，东西长176米”，并据此享有该建设土地及地上房屋三十年使用权，使用期限自2001年10月18日至2031年10月17日。2001年6月18日，原告与中国人民解放军第九七三七工厂签订《营区改造建设合同》，约定原告出资改造建设营区房，位于孤岛镇共青团路与滨海路交叉十字路东南角处，东西长115.3米，并据此享有该建设土地及地上房屋三十年使用权，使用期限自2001年至2031年。涉案济军生产基地四团对面的1-6号楼系原告依据上述合同出资改造的营房。原告与被告郭磊磊签订了该1-6号楼的《房屋租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给被告使用，租期为2014年9月20日至2015年9月20日，房屋面积122.88平方米，年租金6600元；合同还约定租赁到期后若要续租，要提前十天交付租金，租赁合同仍执行本合同条款，不另行签订；若租金调整则执行新调整价格，以收据为依据，原价格无效。若租赁期到时不按时交纳租金，则每天收取当年房屋租金的千分之五为滞纳金，直至交清租金为止。合同第八条约定若租户违反上述约定，出租人有权解除合同。合同签订后，被告交纳了2014年度至2015年度的租金6600元。2015年9月20日后，被告继续使用涉案房屋，并交纳了2015年9月20日至2016年9月20日期间的租金6600元。被告自2016年9月20日至2017年9月20日期间，共交给原告现金9000元。此后被告占有使用涉案房屋至2018年12月29日，再无交纳租金。2018年9月20日，原告向被告下发通知书，通知被告到原告处办理续租或者退租手续，被告未交纳租赁费也未退还房屋。原告于2015年8月17日下发通知，通知内容如下：“关于2016年房屋租金调整如下：原1号楼租金为6600元，2号楼租金为7200元，3号楼租金为7400元，4号楼租金为8200元。公司决定在原租金基础上，上调800元。”原告工作人员王伟于2017年11月26日至同年12月19日间的短信记录也载明被告所租房屋价格为7400元。被告于2015年1月26日向原告工作人员转款3300元，2018年2月15日向原告工作人员转款6000元。被告郭磊磊无证据证明其在庭审中所辩解的已于2016年12月31日始不再租赁原告房屋。本院认为，原、被告签订的书面租赁合同合法有效，原告按照合同约定将涉案房屋交付给被告使用，2015年9月20日该合同的租赁期限届满，被告继续使用租赁物，原告没有提出异议，且根据合同的约定，原租赁合同继续有效，被告应按约定向原告支付租金，但租赁期限为不定期。原告已于2018年12月29日收回涉案房屋，被告虽辩解其已于2016年12月31日始不再租赁涉案房屋，但根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第二项规定“主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任，”本案中，被告交纳了2014年至2016年度的房屋租金，2018年2月15日向原告工作人员转款6000元，结合原、被告所签订书面合同，可证明被告继续使用涉案房屋，对被告2016年12月31日已不再使用涉案房屋的辩解不予采信，应认定被告使用涉案房屋至2018年12月29日。关于原告主张的管理费，因原、被告双方签订的合同中没有管理费的约定，且被告在庭审中对此也不予认可，故对原告要求被告支付管理费的诉讼请求不予支持。关于涉案房屋的租金，双方所签合同约定的租金为6600元，被告于2015年8月15日下发通知房租在原基础上上涨800元，故认定2015年9月20日后的租金为7400元/年，故对原告要求被告支付租金至2018年12月29日的诉讼请求予以支持。被告于2016年9月20日后给付原告现金3000元，后又转账6000元，扣除2016年9月20日至2017年9月20日期间的租金7400元，尚余1600元。2017年9月20日至2018年9月20日的租金7400元，扣减上年度结余，尚欠5800元。2018年9月21日至2018年12月29日的租金2027.39元（7400元/年÷365天/年×100天）。综上，被告应支付原告截止2018年12月29日期间的房租7827.39元。关于原告要求被告支付欠付房租利息的诉讼请求，按原、被告合同约定“若租赁期到时不按时交纳租金，则每天收取当年房屋租金的千分之五为滞纳金，直至交清租金为止”，原告要求被告按月利率2%支付拖欠租金的违约金，不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条第二项之规定，判决如下：一、被告郭磊磊于本判决生效之日起十日内向原告东营市河口区胜海商贸有限责任公司支付2017年9月20日至2018年9月20日的租金余额5800元及2018年9月21日至2018年12月29日期间的租金2027.39元及利息（计算方式：自2017年9月11日至2018年9月10日，以5800元为本金，按月利率2%计算；自2018年9月11日至实际给付之日止，以7827.39元为本金，按月利率2%计算）；二、驳回原告东营市河口区胜海商贸有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费152.92元，减半收取76.46元，由被告郭磊磊负担53.89元，原告东营市河口区胜海商贸有限责任公司负担22.57元。当事人不服一审裁判上诉的，应当按全额交纳上诉费用。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  **二〇一九年十一月一日书记员  辛玥