北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初32029号原告：北京川筷子餐饮文化发展有限公司，住所地北京市海淀区永泰庄北路9号10号院103号。法定代表人：马斌，董事长。委托诉讼代理人：邸国增，北京市中灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭雪，北京市中灿律师事务所律师。被告：北京龙德缘物业管理有限公司，住所地北京市海淀区永泰庄北路9号7号院203号。法定代表人：李征，经理。委托诉讼代理人：田戈利，北京允安律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘慧君，北京市汉华律师事务所律师。原告北京川筷子餐饮文化发展有限公司（以下简称川筷子公司）与被告北京龙德缘物业管理有限公司（以下简称龙德缘公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月11日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告川筷子公司之委托诉讼代理人邸国增、郭雪，被告龙德缘公司之委托诉讼代理人田戈利、刘慧君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。川筷子公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.龙德缘公司给付违约金263088元并退还履约保证金10万元；3.龙德缘公司赔偿装饰装修损失117万元；4.龙德缘公司赔偿加盟费损失25万元；5.龙德缘公司赔偿经营损失23万元（自2018年5月17日起至判决生效之日止）；6.龙德缘公司赔偿公证费1000元；7.龙德缘公司赔偿工资及解除劳动合同补偿金9万元（其中工资损失按14人5月份半个月工资计算为3万元；补偿金按14人一个月工资计算为6万元）；8.龙德缘公司赔偿物资损失692403元，其中海尔冰柜3台17200元、海尔冰箱1500元、厨房设备150000元、餐具29735元、桌椅125000元、空调71010元及安装费28000元、监控设备费35138元、设计费32000元、代办执照费31000元、电磁炉费14830元、灯箱费21000元、断桥铝门板97500元、暖气及安装费38490元；9.诉讼费由龙德缘公司负担。诉讼过程中，川筷子公司撤回第2项诉讼请求中的违约金项，并增加诉讼请求为：龙德缘公司赔偿另行寻找替代房屋周转期间的3个月租金损失263088元（按7.5元/㎡*389.76㎡*90天）和承担评估费。诉讼过程中，川筷子公司最终变更诉讼请求为：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.龙德缘公司支付违约金269万元；3.由龙德缘公司承担诉讼费和评估费。事实和理由：2016年11月，双方签订了《房屋租赁合同》，约定川筷子公司承租龙德缘公司所有的北京市海淀区永泰东里36号楼南段即永泰大厦施工号404号楼的第一至第二层，建筑面积389.76平方米，租期为5年，自2016年8月11日至2021年8月10日。双方口头约定租金为每天每平方米7.5元，但为了便于龙德缘公司对外宣传，双方合同约定租金为每天每平方米8.5元。合同签订后，川筷子公司按照每天每平方米7.5元的租金价格给付了6次房屋租金，龙德缘公司从无异议。2018年5月初，龙德缘公司突然要求5月11日当期租金必须按照合同上的每天每平方米8.5元标准交纳，川筷子公司对租金标准提出异议，龙德缘公司表示需要向领导汇报并让川筷子公司等待结果。5月16日，在没有事先通知的情况下，龙德缘公司突然派多人到达租赁房屋，勒令川筷子公司停止营业，并将川筷子公司员工赶出后上锁收回租赁房屋。龙德缘公司的行为已经严重违反合同约定，致使合同目的无法实现，给川筷子公司造成巨大经济损失。龙德缘公司辩称：第一，龙德缘公司同意解除《房屋租赁合同》，但无须承担违约金和赔偿损失的责任，本案系川筷子公司根本违约引发的纠纷，应由川筷子公司承担违约及赔偿责任，其违约行为包括：1、承租房屋后从未按时足额缴纳房屋租金，且自行退租搬离租赁场地。龙德缘公司为双方能长期、愉快合作，且考虑到川筷子公司经营困难，在合同履行前期未严格按照合同约定索要租金，也从未因此对其采取合同约定的限制经营手段，但这不代表龙德缘公司放弃自己的合同权利，亦从未表示过放弃。因川筷子公司累计欠付金额过大，欠付期限过长，龙德缘公司无奈之下多次向其主张补足欠付租金及按照合同约定的租金标准支付租金，但川筷子公司迟迟不予履行，且于2018年5月16日自行闭店搬离。2、在未取得龙德缘公司同意的情况下，擅自在租赁物上进行新建、扩建，严重破坏了租赁物的主体结构。川筷子公司擅自在租赁物内新建了30多平米的阁楼及外挂楼梯，改变了租赁物的主体结构，给租赁物造成了严重的安全隐患，且经龙德缘公司及房屋产权方要求整改，仍拒不恢复原状；第二，川筷子公司的其他诉讼请求没有事实和法律依据。川筷子公司主张的违约金应自行承担，其发生的实际损失没有那么高，且超过了双方合同可预见的范围。当事人双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此确认如下事实：2016年11月，川筷子公司（乙方）与龙德缘公司（甲方，原名北京乐乎龙缘物业管理有限公司）签订《房屋租赁合同》，其中约定：乙方自愿承租甲方所有的位于北京市海淀区永泰东里36号楼南段即永泰大厦施工号404号楼的第一至二层（以下简称涉案房屋），建筑面积389.76平方米；租赁期限为五年，自2016年8月11日起至2021年8月10日，其中2016年10月11日至2016年11月20日为装修免租期；乙方租用上述租赁标的物之用途为餐饮、商业；租金给付标准：经甲乙双方协商一致后确定房屋租金为每天每平方米8.5元，以后每两年上浮5%，具体金额如下：2016年11月21日至2017年8月10日，租金总额为867995.52元，2017年8月11日至2018年8月10日，租金总额为1209230.4元，2018年8月11日至2019年8月10日，租金总额为1269691.92元，2019年8月11日至2020年8月10日，租金总额为1269691.92元，2020年8月11日至2021年8月10日，租金总额为1333176.52元；租金的给付时间：乙方应在本合同签订当日向甲方支付首期房屋租金（2016年11月21日至2017年2月10日）即人民币268349.76元，以后的租金乙方须采用上交款方式，每三个月交纳一次租金，每次交纳租金总额的1/4（第一年另算除外），即乙方应在每年2月11日、5月11日、8月11日、11月11日前交付下一期的房屋租金，甲方同意乙方以现金、支票的方式交纳租赁标的物租金及相关费用；自本合同签订当日，乙方一次性向甲方交纳履约保证金人民币100000元，租赁期满或本合同解除时，若双方在履行过程中不存在任何争议，则甲方须将此笔履约保证金无息退还乙方；乙方如需对租赁物进行装修或改造时，必须先向甲方提交装修改造方案和图纸，否则乙方不得对房屋进行任何装修改造，在征得甲方书面同意后方可施工，否则甲方有权直接进入租赁标的物停止乙方施工，乙方须在竣工后10日内向甲方提供壹套完整的竣工图纸，装修或改造的费用以及改造工程的维系全部由乙方自行承担，乙方在装修改造期间，不得破坏租赁物整体结构和质量，乙方须将其拆除租赁标的物原有的设备、设施全部完好的交还给甲方；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、未按约定时间交付租赁物达15日的；2、交付的租赁物不符合合同约定并严重影响乙方使用的；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该租赁物：1、不支付或者不按照约定支付租金、拖欠其他各项费用达15日的；2、擅自改变该租赁物用途或乙方使用明火的；……9、乙方在标的物上新建、扩建建筑物的；除本合同约定的解除情形出现外，甲方要求提前解除合同的，应提前1个月通知乙方，并向乙方支付违约金相当于当期三个月租金的人民币，且甲方须将其已交纳但未实际履行部分的剩余租金及履约保证金（无息）一并退还给乙方；除本合同约定的解除情形出现外，乙方要求提前解除合同的，应提前1个月通知甲方，并向甲方支付违约金相当于当期三个月租金的人民币，其已交纳的所有费用包括履约保证金均不予退还，乙方对租赁物的装饰、装修、改造全部无偿归甲方所有，乙方不得擅自拆毁；甲方向乙方送达通知或文件时，可直接送达（乙方工作人员签收）或以特快专递方式寄至本合同所列的通讯地址即视为送达（包括但不限于查无此人、拒收、退回等）。若上述方式不能完成送达，则甲方可将通知或文件粘贴于乙方承租房屋门口；本合同规定的各方的权利，只能以书面的形式明确地表示放弃或改变。诉讼中，双方确认于2018年7月16日解除《房屋租赁合同》。双方当事人对于违约行为、损失数额存有争议。关于违约行为，川筷子公司主张龙德缘公司存在单方收回涉案房屋的根本违约行为，而龙德缘公司主张川筷子公司存在拖欠租金和擅自在涉案房屋内进行新建、扩建，损坏了涉案房屋的主体结构、单方提前解除合同的违约行为。川筷子公司向本院提交如下证据：1、照片，显示在2018年5月16日，涉案房屋大门上外部上锁；2、照片，显示在2018年6月7日，涉案房屋大门上张贴有招租广告；3、《解除确认书》，内容为：“龙德缘公司（甲方）与川筷子公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，……履约过程中，因房租金额发生分歧，因乙方未按照合同约定足额缴纳房租，甲方决定于2018年5月16日收回合同标的物。甲方提前通知乙方此决定，并在乙方撤出食材、酒水、厨具等物料后将门锁闭。经友好协商，甲乙双方同意解除租赁合同，甲方可自由出租合同标的物。合同解除中产生的欠费、违约金、滞纳金等问题，由双方另行协商解决。”，该确认书落款处的“甲方”处加盖有“北京龙德缘物业管理有限公司”的公章，“日期”为“2018年5月30日”，“乙方”处为空白；4、公证书及发票，显示：川筷子公司在2018年6月7日在北京市东方公证处对张前进所持手机内的与朱新英的微信记录进行证据保全，其中2017年12月17日的对话内容为：“张前进：你好，有时间把账号，开户行，姓名发过来，谢谢。朱新英：不是把卡号发给你了吗？开户行：清华园支行。张前进：姓名是龙德缘，朱新英吗？朱新英：姓名：朱新英，开户行：工商银行清华园支行。张前进：好的。”；其中2018年2月9日的对话内容为：“张前进：妹，你好！在过完节在给转房租，好吗？朱新英：节前我们也要付房租。张前进：转账的银行卡在我妹那里，我妹前几天回老家了。朱新英：你把我的卡号发给她，全国各地哪里都能够转账。”；其中2018年2月11日的对话内容为：“张前进：妹，卡号还是之前那个，是吧？朱新英：是的。”；其中2018年2月13日的对话内容为：“朱新英：=389.76*7.5*365=1066968/4=266742。”。川筷子公司支付公证费1000元；5、照片，显示在2018年7月1日，涉案房屋大门上张贴有招租广告；6、支付房租汇总表、银行明细、《第四笔房租付款说明》、张前进和朱新英的微信记录，其中银行明细显示：彭祥全的北京银行账户于2016年11月10向田芳银行账户两次累计付款266742元，于2017年2月28日向田芳银行账户一次付款266742元，于2017年4月6日向田芳银行账户一次付款300000元，于2017年5月23日向田芳银行账户一次付款266742元；马斌的中国银行账户于2017年9月11日向朱新英银行账户一次付款263202元；马斌的中国建设银行账户于2017年11月22日向朱新英银行账户一次付款266742元；马斌的中国工商银行账户于2018年2月11日向朱新英银行账户一次付款242735.22元，于2018年2月28日向朱新英银行账户一次付款23736.78元；其中《第四笔房租付款说明》的内容为：“2017年4月6日，被告向我公司借30万元整，我公司将该款项打入田芳账号，该30万用于折扣原告西三旗店房租两笔，第一笔2017年8月1日至9月15日，房租99360元；第二笔2017年9月16日至2017年12月15日房租197100元，余款3540元。2017年9月11日支付263202元到朱新英账户，加上30万元余款3540元，合计266742元为第四笔房租。”；其中微信记录显示：2018年2月28日的对话内容为：“朱新英：权金城还差点儿房租，这几天有时间给我打过来吧，23736.78。”；7、李某、田芳的证人证言，其中李某当庭陈述：其为川筷子公司员工，在2018年5月16日下午4点开始营业准备，后来听到同事嚷嚷龙德缘公司来收房，要求搬走东西，后联系了供货商的车进行搬运，最后其看到龙德缘公司的人把门锁了，还断了水电；其中田芳当庭陈述：其原为龙德缘公司的出纳，其曾按照公司领导李征的吩咐按照7.5元的标准收川筷子公司的房租，其经手的房租一共是三次，分别在2016年11月、2017年2月、2017年5月支付；8、北京广发四海商贸有限公司于2019年4月18日出具的《证明》，内容为：“我公司系川筷子公司供货商，自2017年该公司和庆斋永泰东路店开业，一直为该公司供应食品调料等。2018年5月16日下午5点多，我公司正准备给该店配送调料，突然接到川筷子公司电话，说出租方要强行收房，允许他们先把生鲜食品搬走，因为事发突然没有准备，川筷子公司请求我公司派车帮助运送。为此，我公司紧急安排面包车一辆前往该公司和庆斋永泰东路店（海淀区永泰东里36号楼）协助运送。我公司车辆大约半小时到达现场时，有自称出租方龙德缘公司的数名工作人员已在场，并多次催促我们赶紧搬，他们要锁门。我公司前后运送生鲜食品数次，整个过程大约三、四个小时。”；9、《腾退诉争租赁房屋确认单》，内容为：“2018年8月23日，川筷子公司已经将诉争租赁房屋（坐落于海淀区永泰东里36号楼）腾退给龙德缘公司。川筷子公司已将租赁房屋内桌椅、冰箱等可移动物品设备（非评估造价部分）搬离。”，该确认单落款处加盖有双方的公章，落款时间为2018年8月23日。经质证，龙德缘公司的质证意见为：对证据1，真实性认可，但不认可证明目的，川筷子公司是为了逃避租金，自行搬离租赁场地，龙德缘公司是在川筷子公司搬走以后锁门，并未强行收回房屋，亦未对其采取任何限制经营手段；对证据2，真实性认可，但不认可证明目的，川筷子公司自行退租构成违约，龙德缘公司招租是正当行使权利；对证据3，真实性认可，但不认可证明目的，该确认书是在川筷子公司自行搬走以后，龙德缘公司为明确双方的合同关系状态，于2018年5月30日在与川筷子公司协商的情况下共同起草的，并由龙德缘公司盖完章后当面交给川筷子公司带回去盖章，该确认书明确指出是因川筷子公司未按合同约定足额缴纳房租的原因引发纠纷，也明确指出是在川筷子公司撤离后锁门，并非强行收回租赁房屋，龙德缘公司在2018年5月16日仅电话告知川筷子公司应按合同约定缴纳租金及补足欠缴租金，川筷子公司为逃避租金而自行搬离，而且该确认书实质上为解除合同的协议，因川筷子公司没有盖章，并未生效；对证据4，真实性认可，但不认可证明目的，微信聊天记录并非双方完整的记录，2月13日的计算公式仅能反映2018年2月11日至2018年5月10日该季度是每平米7.5元的租金，且川筷子公司也是迟延了17天才交齐，超过了合同约定的15天期限，另外除租赁合同约定的租金标准外，双方未就租金标准达成过其他协议，无论是口头的还是书面的，川筷子公司未按合同约定足额支付租金不代表龙德缘公司放弃自己的权利；对证据5，真实性认可，但不认可证明目的，双方合同已经解除，龙德缘公司招租是正当行使权利，且龙德缘公司仍保持原样未动，也不存在扩大的损失；对证据6，数额与龙德缘公司计算一致，但不认可证明目的，该证据可以证明川筷子公司未按合同约定足额按期交纳房租；对证据7，证人李某与川筷子公司存在特殊的劳动关系，在离职过程中收取了补偿金，这可能影响其陈述的客观性，且其陈述内容前后矛盾，如有关何时见到龙德缘公司的人员、龙德缘公司的人员何时断水断电的内容；证人田某系龙德缘公司的出纳，工作内容不包括收取租金，其实际收取租金不代表双方的租金标准发生了变化，且其在离职过程中与龙德缘公司存在遗留问题；因此，李某和田芳的证人证言均不具有证明力；对证据8，该证据不符合法律规定的形式要件，没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章等，且该证据本质上是证人证言，应当由证人到庭接受质证，且北京广发四海商贸有限公司与川筷子公司存在利害关系；对证据9，真实性认可，但不认可证明目的，该证据能够证明川筷子公司的腾房时间为2018年8月23日，而非双方合同约定的时间。龙德缘公司向本院提交如下证据：1、龙德缘公司自行制作的租金明细表，显示权金城底商自2016年11月21日至2018年5月10日期间，每期存在晚付、欠付租金情况；2、装修前平面图和装修后照片，显示涉案房屋的装修前后的对比情况，涉案房屋的屋内有夹层，屋外的铁质楼梯；3、王雪莲的证人证言，王雪莲当庭陈述：川筷子公司交房租一直都不及时，也没有足额，两边公司的领导关系不错，故没有使劲地追缴，但川筷子公司的欠付时间越来越长，累计欠付的租金也越来越多，故在2018年5月份就开始多次电话催其足额交纳并补齐房租，在2018年5月16日给川筷子彭祥全打电话，告知其有关租金事宜，彭祥全表示自己经营有困难，无法交纳房租，在当天晚上就会搬走，让龙德缘公司去做交接，当天晚上龙德缘公司安排了包括其在内的人员过去办交接，到达时川筷子公司已经开始搬家了，在川筷子公司搬完后，龙德缘公司的人员才锁了门；4、朱新英和张前进的微信记录，显示：2018年5月3日的对话内容为：“张前进：妹，全金城的房租快到了，租金怎么交？朱新英：我明天问下。张前进：妹，好的，谢谢。”；2018年5月4日的对话内容为：“张前进：妹麻烦你，问一下，谢谢。朱新英：按合同约定，每平米8.5。张前进：收到，谢谢。”；5、朱新英账户明细，显示在2018年2月11日和2018年2月28日分别自马斌的银行账户收到242735.22元和23736.78元；6、字条，内容为：“空调中央7个、小空调5个、楼上小桌7个、大桌3个……”，该字条落款处有“陈强”的手写签字，落款时间为“2018.5.16”；7、《解除通知》及送达凭证，显示龙德缘公司于2018年6月4日向马斌邮寄解除合同通知，收件地址为北京市海淀区西三旗桥南京玺文创园B区四期1-3和庆斋，该邮件于2018年6月5日由同事代收；8、电费交费通知单，显示川筷子公司2018年4月的电费为4786.67元；9、王雪莲的通话记录，显示：在2018年5月16日被叫，被叫号码为139XXXXXXXX，被叫时间为17:00:40，通话时间为8分18秒。经质证，川筷子公司的质证意见为：对证据1，真实性和证明目的均不认可，双方在诉讼中对于前六次的付款金额没有异议，该表格中的数据计算有误；对证据2，真实性和证明目的均不认可，川筷子公司在装修过程中没有损坏主体结构，且龙德缘公司在合理期限内并未提出异议，视为其放弃权利；对证据3，证人陈述可以证实是龙德缘公司锁的门，也可以证实双方领导关系不错，即便有与彭祥全的通话记录，也是双方对于租金标准的协商，不存在自行撤店的事实；对证据4，真实性认可，但不认可证明目的，因龙德缘公司在2018年5月4日提出租金标准要提高到8.5元，双方才发生了纠纷；对证据5，真实性认可，但不认可证明目的，川筷子公司应支付租金的截止日期为2018年5月11日，而龙德缘公司锁门的时间为2018年5月16日，仅仅超出截止日5天；对证据6，真实性、关联性、证明目的均不认可；对证据7，真实性、关联性、证明目的均不认可，川筷子公司没有收到该通知；对证据8，真实性认可，但不认可证明目的；对证据9，真实性认可，但不认可证明目的，该证据仅能证明通话时间及时长，不能证明通话内容，川筷子公司从未表示退租、撤店，一直要求以7.5元标准履行合同。本院对上述证据的认证为：对川筷子公司提交的证据，本院采信证据1-6和9的真实性，证据1-9的证明力另行评述；对龙德缘公司提交的证据，本院采信证据2、4、5、7-9的真实性，证据1为龙德缘公司单方制作，本院不予采信真实性和关联性，证据6缺乏其他证据辅证，本院不予采信真实性和关联性，证据2、3、4、5、7-9的证明力另行评述。关于损失数额，川筷子公司主张存在装修损失117万元、加盟损失25万元、经营损失23万元（自2018年5月17日暂计至2018年6月8日）、公证费损失1000元、人员工资及补偿金损失9万元、物资损失692403元、周转房租损失263088元。龙德缘公司对此不予认可。川筷子公司向本院提交如下证据：1、收据，显示川筷子公司在2017年11月17日向北京昌阳和庆斋餐饮管理有限公司支付加盟费30万元，每年10万元；2、《加盟经营协议》，显示川筷子公司和北京昌阳和庆斋餐饮管理有限公司于2017年11月17日签订协议，约定川筷子公司在海淀区永泰东里36号以加盟经营的方式经营，加盟经营权有效期为三年，自2017年11月17日至2020年11月16日止，加盟费30万元；3、北京市装饰装修工程施工合同、装修结算单、收据、银行明细，显示：川筷子公司于2016年11月25日与江苏华滨建筑公司（代理人为张运宝）签订装修合同，约定对海淀区永泰东里36号楼南段永泰大厦施工号404号第一至二层进行装修，双方于2017年3月签署装修结算单，金额为1179835.11元，江苏华滨建筑公司于2017年8月10日出具收据确认收款117万元，彭祥全银行账户向张运宝银行账户累计付款110万元；4、劳动合同、解除劳动合同协议书、银行明细，显示：川筷子公司与赵磊等14人在2018年6月11日签署了解除劳动合同协议书，并在2018年6月12日向该14人累计发放款项6万元，在6月15日向该14人累计发放款项6万元；5、日销售收银统计、北京德宏联创科技有限公司于2017年3月20日出具的《证明》，其中收银统计显示：自2017年12月1日至2018年5月16日累计实收金额1809589元；其中《证明》的内容为：“川筷子公司从我公司购买的食通天餐饮软件，用于该公司永泰中路36号和庆斋饭店收银。此软件系统数据一旦生成，就不能更改。”；6、发票、付款凭证、物品清单、收据、银行流水、购销合同，显示：北京华丰安泰电器有限公司于2017年2月16日向川筷子公司开具海尔冷柜5台的发票，金额为17200元；北京汇通融信电子电器设备有限公司于2017年2月20日向川筷子公司开具海尔冰箱1台的发票，金额为1500元；川筷子公司向北京万方永旺厨房设备科技有限公司购买厨房设备，川筷子公司于2017年9月5日支付货款15万元，北京万方永旺厨房设备科技有限公司开具了厨房设备发票，金额为8万元和7万元；川筷子公司向北京其兴永宏商贸有限公司购买餐具，川筷子公司于2017年6月30日支付货款29735元，北京其兴永宏商贸有限公司开具了餐具收据，金额为29735元；川筷子公司向北京博泰星辰家具有限公司购买桌椅，川筷子公司于2017年2月22日和7月3日累计支付货款125000元，北京博泰星辰家具有限公司开具了桌椅收据，金额为125000元；川筷子公司向北京利达洁净空调设备有限公司购买空调，川筷子公司于2017年4月24日支付货款71010元，北京利达洁净空调设备有限公司开具了空调费、安装费收据，金额为71010元和28000元；川筷子公司向北京德宏联创科技有限公司购买监控等，川筷子公司于2016年12月7日、2017年1月17日、3月20日累计支付35138元，北京德宏联创科技有限公司开具了相应收据，金额为35138元；川筷子公司于2017年3月6日支付款项32000元，北京彩奇风企业管理策划有限公司开具了设计费收据，金额为32000元；川筷子公司于2017年1月22日、7月19日支付款项26000元和5000元，北京融智天下登记注册代理事务所开具了营业执照服务费收据，金额为31000元；川筷子公司向北京华鑫贡享酒店设备有限公司购买电磁炉等，川筷子公司于2016年12月27日、2017年5月15日、8月18日支付货款4510元、4510元和5810元，北京华鑫贡享酒店设备有限公司开具了电磁炉收据，金额累计为14830元；川筷子公司向北京鸿鹏佳策图文设计中心定制广告牌等，川筷子公司于2017年8月28日支付货款21000元，北京鸿鹏佳策图文设计中心开具了相应发票，金额为21000元；北京万方永旺厨房设备科技有限公司于2017年9月4日向川筷子公司开具断桥铝门窗的发票，金额为97500元；北京利达洁净空调设备有限公司于2017年3月8日开具暖气及安装收据，金额为38490元；7、北京昌阳和庆斋餐饮管理有限公司于2018年7月11日出具的《证明》，内容为：“我公司与川筷子公司于2017年11月17日签订了《加盟合同书》，2017年11月17日川筷子公司以现金方式向我公司支付了加盟技术指导费用30万元（10万/年*3年）。我公司系采取一店一加盟形式，即该合同及加盟技术指导费仅限用于合同中约定的北京市海淀区永泰东里36号店面加盟经营。”经质证，龙德缘公司的质证意见为：对证据1，真实性不认可，非正规票据，原件与立案时提交的复印件多了“现金”二字，是否存在该加盟费及是否实际支付该加盟费均有疑问；对证据2，真实性、证明目的均不认可，合同中有添加更改痕迹，且缺乏双方盖章确认，而川筷子公司不仅在涉案房屋上的一家店面经营，在别处还有其他店面经营，加盟合同没有限定在涉案房屋上的一家店面经营，不存在加盟损失；对证据3，除银行明细以外的证据真实性均不认可，全部证据的关联性、证明目的均不认可，合同约定的价款、支付方式与实际履行不一致，无法确认支付给张运宝个人的款项全部是涉案房屋的装修款，川筷子公司的装修未按照合同约定向龙德缘公司提供装修方案和图纸等，整个装修改造均未经过龙德缘公司同意，龙德缘公司无需承担装修损失，且川筷子公司还擅自改变租赁物主体结构，在一楼和二楼之间加层，构成根本违约；对证据4，除银行明细以外的证据真实性均不认可，全部证据的关联性、证明目的均不认可，龙德缘公司并未违法解除双方的合同，川筷子公司为逃避交纳租金和经营不善难以为继，自行选择闭店搬离，自行决定解聘自己的员工，与龙德缘公司无关；对证据5，真实性和证明目的均不认可，收银统计的制作时间为2018年6月12日，发生于纠纷产生之后，不是实时数据，且数据显示的为营业收入，未除去成本，不能作为经营损失的标准，而《证明》的形式不符合法律规定的证据形式，不能达到证明目的，且龙德缘公司未违约，川筷子公司根本违约并自行退租，其经营损失与龙德缘公司无关；对证据6：对冰柜、冰箱、厨房设备、餐具、桌椅、空调、电磁炉、广告牌、断桥铝门窗的真实性认可，但不认可证明目的，川筷子公司有多家餐厅门店，不能证明用于涉案房屋；对空调的安装费不予认可；对监控、设计费、代办执照费、暖气及安装费的真实性不认可，无法确认银行流水中收款人与本案的关联性，也不能证明用于涉案房屋；另外系川筷子公司自行搬离，且龙德缘公司于2018年6月5日送达解除通知，根据双方合同约定，川筷子公司应在接到通知之日起3日内腾空，否则视为其放弃置于租赁物内的一切设备设施的所有权利，龙德缘公司有权自行处理；对证据7，真实性不认可，该证据不符合法律规定的证据形式，不能达到证明目的。龙德缘公司向本院提交如下证据：1、发票，显示川筷子公司安宁庄后街店在2018年7月6日开具了餐费发票；2、照片，显示川筷子公司安宁庄后街店的店面情况；3、发票，显示川筷子公司后屯南路店在2018年7月10日开具了餐费发票；4、照片，显示川筷子公司小黄庄店的店面情况及食品经营许可证情况；5、企业信用信息，显示川筷子公司有安宁庄后街店、后屯南路店等。经质证，川筷子公司的质证意见为：除证据1外，其他证据的真实性予以认可；全部证据的关联性和证明目的均不认可，不是涉案房屋的店面，涉案房屋的店面已没有继续经营。本院对上述证据的认证为：采信双方提交的证据的真实性，相关证明力另行评述。诉讼中，经川筷子公司申请，本院委托北京京评价格评估有限公司（以下简称京评公司）对涉案房屋的装饰装修工程的现值进行评估。后京评公司于2018年9月4日作出京评（涉）字2018第2085号价格评估报告书，其中“九、评估结论”中载明：“经运用成本法评估，评估对象于评估基准日2018年8月20日的评估结论取整为：1212246元，其中装饰装修现值为721256元；安装工程现值为333352元；安装工程（异议）现值为157638元。”该评估报告所附的《工程计算表》中的有关“装饰装修工程”中载明的名称有玻璃门、断桥铝合金窗、招牌、灯箱等，“安装工程”中载明的名称有蹲便器、洗脸盆、散热器、摄像机、不锈钢货架、双眼灶台、空调器等。川筷子公司支付鉴定费24100元。经质证，川筷子公司的质证意见为：对鉴定报告没有异议。龙德缘公司的质证意见为：对鉴定报告的数额没有异议，但对报告中的“安装工程（异议）”部分而言，该部分内容为可移动物品，不属于装饰装修损失范围，对于报告中有关夹层部分的价格不予认可，该部分属于擅自扩建，不应当计算价值。另庭审中，龙德缘公司主张川筷子公司主张的物资损失中的厨房设备、空调设备、监控设备、设计费、电磁炉、灯箱、断桥铝门窗、暖气已包含在评估报告中，且川筷子公司已取走物资损失中的的冰柜、冰箱、餐具、桌椅。经询问，川筷子公司表示物资损失中的厨房设备、空调设备、监控设备、设计费、灯箱、断桥铝门窗包含在评估报告中，电磁炉、暖气不包含在评估报告中，且其只取走了海尔冰箱和部分桌椅。另庭审中，川筷子公司以双方合同约定的违约金低于实际损失为由要求增加违约金数额。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，可以作为确认双方权利义务的依据。现双方确认于2018年7月16日解除《房屋租赁合同》，本院对此不持异议，依法予以确认。本案的争议焦点在于违约及违约金的认定，本院论证如下：关于违约一节。首先，双方所签的《房屋租赁合同》虽约定的租金标准为每平米8.5元，但根据川筷子公司提交的张前进与朱新英的微信记录、银行流水等证据，川筷子公司自合同签约之后的2016年11月至2018年2月期间的六次实付租金的租金标准均为每平米7.5元，且川筷子公司申请的证人田某系龙德缘公司的财务人员，且结合银行流水，田芳经手收取了前三次租金，其证人证言能够与前述客观证据相符印证，本院采信其证明力，而龙德缘公司所申请的王雪莲的证人证言及朱新英和张前进的微信记录，仅能证明龙德缘公司在2018年5月4日提出租金标准为每平米8.5元，但不足以证明龙德缘公司在川筷子公司交纳前六次租金时对租金标准提出了明确异议，故本院采信川筷子公司有关双方实际履约中所确定的租金标准为每平米7.5元的主张。因此，龙德缘公司有关川筷子公司存在逾期、未足额交纳租金的违约行为的主张，缺乏事实依据，本院不予支持；其次，双方合同中虽约定川筷子公司对涉案房屋的装饰、装修及改造需征得龙德缘公司的同意，但双方合同也明确约定了装修免租期，故龙德缘公司对于川筷子公司的装饰装修行为应当明知，且结合本案查明的事实，双方的合同已从2016年11月实际履行至2018年5月，而龙德缘公司所提交的照片等证据，不足以证明其在合理期限内对川筷子公司的装饰装修行为提出了异议，同时其证据也不足以证明川筷子公司的装饰装修行为损坏了涉案房屋的主体结构。因此，龙德缘公司有关川筷子公司存在擅自在涉案房屋上新建、扩建建筑物及损坏涉案房屋的主体结构的违约行为的主张，缺乏事实依据，本院不予支持；再次，龙德缘公司所提交的《解除通知》、通话记录等证据，并不足以证明川筷子公司系因经营不善而自行搬离涉案房屋，且根据川筷子公司的收银统计等证据材料，能够反映川筷子公司截至2018年5月16日当日仍有营业收入，且双方租赁合同处于履行中期，川筷子公司在前期大额投入的情况下，自行退租也缺乏相应盖然性。因此，龙德缘公司有关川筷子公司存在单方提前解除合同的违约行为的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，龙德缘公司在双方合同到期之前锁闭涉案房屋并另行招租的行为，违反了双方合同约定，构成违约，应当承担违约责任。关于违约金一节。根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中，根据双方合同约定，违约金为三个月租金，即263088元，而川筷子公司所主张的实际损失包括如下内容：装修损失117万元、加盟损失25万元、经营损失23万元（自2018年5月17日暂计至2018年6月8日）、公证费损失1000元、人员工资及补偿金9万元、物资损失692403元、周转房租损失263088元。结合川筷子公司所提交证据，本院对上述损失具体论述如下：关于装修损失，川筷子公司虽提交了装修合同等证据，但该证据所显示的为其装修时的造价，并非残值，故应根据评估报告确定该部分的现值，即应为721256元；关于加盟费，根据川筷子公司所提交的收据、《加盟经营协议》等证据，可以证明川筷子公司所支付的30万元加盟费系针对涉案房屋，与川筷子公司其他的门店无关，故结合加盟期限、实际使用期限，川筷子公司主张该损失为25万元，本院予以支持；关于经营损失，川筷子公司虽提交的收银统计及《证明》，但此仅能证明其经营收入，并未扣除其成本，现有证据不足以证明其经营损失，本院对此不予支持；关于公证费损失，该费用系川筷子公司为保全证据所支出的合理、必要费用，本院予以支持；关于人员工资及补偿金，根据川筷子公司提交的劳动合同、解除劳动合同协议书、银行明细，其向员工支付的补偿金，显属其额外支付的费用，该费用为其合理损失，但其向员工支付的工资，现有证据不足以证明系其额外支付的费用，本院对此不予支持，故该项损失为6万元；关于物资损失：首先，根据双方确认的一致内容，厨房设备、空调设备、监控设备、设计费、灯箱、断桥铝门窗已包含在评估报告中，且根据评估报告，上述项目部分归入了“装饰装修工程”范围，部分归入了“安装工程”范围，而此前本院已经核算了装饰装修的现值，故本次仅核算安装工程的现值，现值为490990元；其次，对于冰柜、桌椅、餐具、电磁炉、暖气，结合评估报告内容，其中已明确载明了散热器内容，故暖气亦应包含在评估报告中，一并计入前述安装工程的现值，而评估报告中未显示有关电磁炉的内容，故与冰柜、桌椅、餐具一并另行结算，但鉴于双方对于桌椅、餐具、电磁炉的剩余数量无法确认一致，且川筷子公司所提交的发票等证据，显示的系冰柜、桌椅、餐具、电磁炉的购买价格，并非其残值，故上述物品的损失，由本院酌情判定，判定为2万元；再次，关于代办营业执照费用，鉴于该费用具有一次性效用，且已实际办理完毕，故本院对该费用不予核算；关于周转房租损失，因川筷子公司未提交相应证据证明在搬离涉案房屋后继续租用其他店面继续经营，故本院对此不予支持。另外，龙德缘公司虽提交了照片、发票等证据，但均系川筷子公司的其他店面，并非涉案房屋的经营状况，故该证据不足以推翻川筷子公司所主张的相应损失。综上所述，川筷子公司的实际损失已明显高于双方合同约定的违约金，故对于川筷子公司要求提高违约金的主张，本院予以支持，具体违约金数额由本院综合龙德缘公司违约程度、双方合同履行程度、川筷子公司的实际损失情况，并按照“填平为主、惩罚为辅”的原则，酌情判定为155万元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认北京川筷子餐饮文化发展有限公司和北京龙德缘物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2018年7月16日解除；二、北京龙德缘物业管理有限公司于本判决生效后十五日内向北京川筷子餐饮文化发展有限公司支付违约金1550000元；三、驳回北京川筷子餐饮文化发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28320元，由北京川筷子餐饮文化发展有限公司负担9570元，已交纳；由北京龙德缘物业管理有限公司负担18750元，于本判决生效后七日内交纳。鉴定费24100元，由北京龙德缘物业管理有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  陆金伟人民陪审员  翟 彦人民陪审员  商凤鸣二〇一九年十一月十五日书 记 员  蔡云飞