河南省安阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0522民初4571号原告王利娟，女，汉族，1981年4月7日出生，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人郭安平、付春冰（实习律师），河南衡中律师事务所律师。被告：时运杰，男，汉族，1984年9月20日出生，住安阳县。委托诉讼代理人张翔宇，大沧海律师事务所律师。第三人：单颜涛，男，汉族，1983年1月29日出生，住安阳县。第三人：郑凡凡，女，汉族，1989年1月26日出生，住河北省张家口市涿鹿县。原告王利娟与被告时运杰、第三人单颜涛、郑凡凡案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年8月1日受理后，依法组成合议庭，于2019年9月10日、10月9日两次公开开庭进行了审理，原告王利娟委托代理人郭安平、付春冰，被告时运杰及委托代理人张翔宇，第三人单颜涛均到庭参加了诉讼，第三人郑凡凡在第二次庭审时到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王利娟向本院提出诉讼请求如下：1、请求法院依法停止对安阳市开发区中华路与弦××大道交叉口西南角安彩嘉园二期8号楼2单元6层601室（预告登记证明安阳市房建安阳管字第00052978号）的强制执行（停止查封）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月6日，王利娟与第三人单颜涛签订了房屋买卖合同，以六十万元的价格从第三人单颜涛处购买了安彩嘉园二期8号楼2单元6层601室房屋。王利娟通过银行转账支付了五十九万元购房款，其中包含第三人购房时的银行抵押贷款，同时解除了涉案房产的银行抵押。在房屋买卖合同中双方约定，剩余一万元尾款待第三人单颜涛为王利娟办理房屋产权登记后付清。之后王利娟接收房屋并入住至今。因为涉案房产所在小区开发商至今没有为小区房屋办理产权登记手续，因此房屋至今仍旧登记在第三人单颜涛的名下，其过错并不在王利娟，且王利娟同意配合人民法院将剩余房款交付到指定账户。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之相关规定，人民法院应依法排除对涉案房产的强制执行。综上所述，王利娟系涉案房产合法现时权利人，人民法院的查封已经侵权了王利娟的合法权益，请求法院在依法查清案件事实的基础之上依法判如所请，切实维护王利娟的合法权益。时运杰答辩称，原告不享有足以排除强制执行的民事权利，1、原告适用最高院执行异议和复议规定第二十八条的前提不存在，也就是涉案房屋只是在房产管理部门进行了合同备案。所以权属登记仍在开发公司名下，而非第三人单颜涛；2、原告明知涉案房屋未取得产权登记证书仍然购买，由此带来的风险，包括执行风险应由其自行承担。3、原告至今仍未就房款全部支付第三人单颜涛。单颜涛述称：单颜涛把房屋卖给原告王利娟了。对执行异议单颜涛也不懂，我也不知道这件事该如何处理。郑凡凡述称，对王利娟起诉没有异议。但当初卖房时王利娟同意借给其10万元她才同意60万元卖房给王利娟，否则的话就是65万元。结果在腾出房子后王利娟并未借钱给郑凡凡。经审理查明，2009年3月14日单颜涛与郑凡凡登记结婚，婚后于2010年6月23日生育一子单裕腾。2010年4月3日单颜涛以自己一人名义购买安阳安彩嘉苑房地产开发有限责任公司开发建设的安彩嘉园二期8号楼2单元601室房屋一套，面积164.16平米。双方签订了商品房预售合同，单颜涛于2012年3月至5月期间，支付了安阳安彩嘉苑房地产开发有限责任公司全部房款（首付款137930元和商业贷款205000元），同期向税务机关缴纳了契税并于2012年6月7日就该房屋在安阳市房管局（现不动产中心）办理了房产预告登记，登记编号为安阳市房建安阳房管字第00052978号（该预告登记上未显示有抵押登记他项权利）。单颜涛于2014年5月21日支付了维修基金并补缴了房屋面积差费用，但未办理相应的房产证。2015年9月30日单颜涛与郑凡凡经协议在安阳县民政局办理了离婚证，存档离婚协议上二人将案争房屋约定所有权归郑凡凡及其子单裕腾，并且因该房屋产生的房贷仍由单颜涛负担。离婚后，单颜涛与郑凡凡仍在一起共同生活和居住。2017年4月6日，单颜涛与王利娟订立房屋买卖合同，将案争房屋以60万的价格出售于王利娟。王利娟支付了单颜涛59万，其中185690元系该房屋的商业贷款，在付款的同时要求单颜涛将该款项提前偿还了商贷银行农业银行开发区支行。单颜涛在收到款项的同时向王利娟出具了收据，并将与安阳安彩嘉苑房地产开发有限责任公司签订的商品房预售合同原件、收据原件、契税完税票原件、面积误差补款表原件及提前偿还了商贷银行凭证原件均交付了王利娟。随即单颜涛于同年5月腾出案争房屋交于王利娟占用、使用。王利娟在此后的两年里与电力、热力、物业进行了衔接。2017年7月18日，时运杰与单颜涛、郑凡凡民间借贷纠纷进入执行程序，该安彩嘉园二期8号楼2单元601室房屋被我院查封，王利娟知悉后提出执行异议被我院以（2019）豫0522执异9号裁定驳回，在法定期间内，王利娟向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，安阳安彩嘉苑房地产开发有限责任公司针对我院对案争房屋的问询回函称，1、2010年4月3日，买受人单颜涛（身份号码：）购买出卖人安阳安彩嘉苑房地产开发有限责任公司（以下简称我司）开发建设的位于中华路与弦××大道交叉口西南角××楼××单元××室住宅壹套，实测面积为166.14平米，总价347066元。2014年5月21日，我司已为单颜涛办理了房屋入伙（住）手续，并按规定将房屋、配套钥匙及其他物品交付于单颜涛。2、截止2017年4月6日，买受人单颜涛已通过中国农业银行安阳开发区支行将房屋按揭贷款剩余款项185689.46元一次性结清，我司对买受人阶段性担保义务随即自动解除，不再承担担保责任。故对本案执异纠纷，我司不再主张权利，但对房屋是否解压（押），建议贵院去安阳市房管局进行核实，解压（押）手续需要银行协助办理，我司无法证实。3、我司对安彩嘉园二期住宅小区不动产权登记证书的办理工作正在进行中，小区全体业主统一暂未办理。再查明，该房产上已无他项权利存在。上为本案事实，上述事实有单颜涛提供的安阳县民政局婚姻状况证明一张，郑凡凡提供的离婚协议一份，王利娟提供的1、与单颜涛订立的房屋买卖合同一份、收据一张、农业银行交易回单三张；2、单颜涛与安阳安彩嘉苑房地产开发有限责任公司订立的商品房预售合同一份、收据三张、契税一张、补缴款项证明一张；3、本院（2017）豫0522执1118号、（2019）豫0522执异9号执行裁定书两份、回执三张；4、王利娟电费、热力、物业费缴费若干，本院在安阳市不动产中心的查档证明一张，安阳安彩嘉园苑房地产开发有限责任公司回函一张以及原、被告、第三人当庭陈述予以证实，上述证据经庭审质证、认证后可以作为本案的定案依据。本院认为，执行异议之诉中，案外人作为原告应当就其对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，该证明标准应当是确定无疑，而非高度盖然性。本案中，王利娟据以主张权利成立的依据是在本院查封前订立了买卖合同、支付了房屋价金，单颜涛将标的予以了交付，其已经在该案争房屋实际居住和占有。时运杰认为上述事实不足以成为王利娟排除法院强制执行的民事权益，理由是本案中适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的前提不存在，也就是涉案房屋只是在房产管理部门进行了合同备案，房屋权属登记仍在开发公司名下，而非单颜涛名下。就上述争议，本院征询了开发公司对房屋权利的意见，从安阳安彩嘉苑房地产开发有限责任公司的回函可知，权利人已然将案争房屋权利让渡给了单颜涛，之所以未办理房产证是因为该住宅小区均未办理，并非该房屋存在权利瑕疵而不办理。故王利娟对执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益的争议重在审查其与单颜涛的房屋买卖是否能够产生物权变动后果或促成物权变动的效力，王利娟享有的权利是债权还是物权性权利？根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条之规定，结合《中华人民共和国物权法》第九条等规定，可以确定不动产物权变动以登记公示为原则，以其他方式为物权变动的补充。本案中，王利娟在支付价款时将该房屋涉及的商业贷款督促单颜涛提前清偿，单颜涛也提前清偿了商业贷款，确保了该房屋不至于因设定抵押而权利受限，排除了安阳安彩嘉苑房地产开发有限责任公司因商业贷款担保对房屋权利的限制。并且在此后履行过程中，将房屋腾清交付给王利娟，并将自安阳安彩嘉苑房地产开发有限责任公司所取得的房屋手续均交付买受人王利娟。上述行为均体现了单颜涛真实的将案争房屋物权予以变动的意思表示。单颜涛对案争房屋享有的预告登记权利（物权期待权）因所有权人安阳安彩嘉苑房地产开发有限责任公司的让渡而使该权利进一步加强，为此，王利娟应受让获得的权利已然是现实的物权性权利。关于最初单颜涛与郑凡凡离婚对房屋的处分，因郑凡凡的事后追认并不影响本案单颜涛处分行为的效力。关于时运杰主张的依据《中华人民共和国城市房地产管理费》第三十八条规定，未办理权属证书的不得转让，系效力性规定，王利娟与单颜涛的买卖合同无效，该主张并不成立。因为该规定是表示未办理权属登记的不动产将不予办理变更登记手续，并非不允许权利人对实际享有的不动产予以处分，该管理性法规在办理产权登记时对当事人有法律拘束力，王利娟不得依据本判决作为办理权属登记的依据，在权属登记时仍应当依据相应的法律规定办理手续。为维护当事人的合法权益，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：不得执行安阳县人民法院（2017）豫0522执1118号执行裁定书及执行标的。案件受理费9800元，由被告时运杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  李晓亮人民陪审员  杨太平人民陪审员  刘志亮二〇一九年十一月十三日书 记 员  戚金霞