北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初12814号原告：北京稻香四季房地产开发有限公司，住所地北京市房山区康泽路3号院11号楼4层1单元408。法定代表人：周鹏，董事长。委托诉讼代理人：张岩，北京市两高律师事务所律师。被告：尹红，女，1979年9月5日出生，汉族，住北京市丰台区。原告北京稻香四季房地产开发有限公司（以下简称稻香四季公司）与被告尹红商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告稻香四季公司的委托诉讼代理人张岩，被告尹红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。稻香四季公司向本院提出诉讼请求：1．判令尹红支付剩余购房款2100000元；2．判令尹红支付逾期付款违约金585000元（计算标准：3750000×逾期期间天数×日万分之五，逾期期间自2018年5月31日至2019年4月7日）；3．判令尹红支付逾期付款违约金73750元（计算标准：2950000×逾期期间天数×日万分之五，逾期期间自2019年4月8日至2019年5月27日）；4．判令尹红支付逾期付款违约金23800元（计算标准：2800000×逾期期间天数×日万分之五，逾期期间自2019年5月28日至2019年6月13日）；5．判令尹红支付逾期付款违约金53000元（计算标准：2650000×逾期期间天数×日万分之五，逾期期间自2019年6月14日起计算至2019年7月23日）；6．判令尹红支付逾期付款违约金38595元（计算标准：2490000×逾期期间天数×日万分之五，逾期期间自2019年7月24日至2019年8月24日）；7．判令尹红支付逾期付款违约金69030元（计算标准：2340000×逾期期间天数×日万分之五，逾期期间自2019年8月25日至2019年10月22日）；8．判令尹红支付逾期付款违约金24640元（计算标准：2240000×逾期期间天数×日万分之五，逾期期间自2019年10月23日至2019年11月13日）；9．判令尹红支付逾期付款违约金7350元（计算标准：2100000×逾期期间天数×日万分之五，逾期期间自2019年11月14日至实际付款之日止，暂计算至2019年11月20日），以上各项共计2975165元；10．判令尹红承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年6月3日，尹红与稻香四季公司签订《北京市商品房预售合同》（合同编号Y2044529），约定尹红购买稻香四季公司位于房山区长阳镇02街区×××地块×××#楼×层×单元×号商品房一栋，该房屋面积为125．63平方米，总房款为6251310元。《北京市商品房预售合同》第七条付款方式和期限及合同附件四约定，买受人采取按揭贷款的方式支付房款，即在合同签署当日或之前，买受人向出卖人按照总房价款40%支付首期房款2501310元，余款3750000元以银行按揭方式支付，并于2017年6月3日办理按揭贷款相关手续。《北京市商品房预售合同》约定了双方的权利义务，包括付款方式、违约责任等。合同签订截止起诉之日，尹红共计交付房款2501310元，尚欠房款3750000元未支付。在此期间，稻香四季公司多次催促尹红履行合同付款义务，并于2018年5月18日向其发出《催收房款的通知书》，要求尹红于2018年5月30日前交清剩余房款，否则稻香四季将按照合同约定计收违约金，但尹红始终未及时缴纳剩余购房款。为维护稻香四季公司的合法权益，特起诉至法院，请求法院支持稻香四季公司的诉讼请求。尹红辩称，我与稻香四季公司在2017年6月3日签订了购房合同，并于同日与建设银行签订了贷款合同，在此前我已支付了总房价款40%的首付款，按照合同约定履行了付款及其他相关义务。因为贷款政策变化而导致贷款无法办理，并非我个人的原因，我不存在违约行为，不同意稻香四季公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月15日，尹红与稻香四季公司签订《北京市商品房认购书》，约定由尹红认购稻香四季公司开发的位于北京市房山区稻香悦家园项目中的×××地块×××幢×××单元×××号房屋。2017年3月30日，尹红共缴纳首付款2501310元。2017年6月3日，稻香四季公司作为出卖人与买受人尹红签订《北京市商品房预售合同》（合同编号Y2044529）并进行了网签备案，合同约定尹红购买稻香悦家园×××地块×××层×××单元×××号房屋，房屋预测建筑面积125．93平方米，总价款6251310元，首期房款为总房价款的40%计2501310元，已于2017年3月30日支付，余款3750000元，以银行按揭贷款方式支付，于2017年6月3日办理按揭贷款相关手续。合同第八条逾期付款责任约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在45日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；逾期超过45日，出卖人有权解除合同……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。依稻香四季公司提交的《合同会签单》显示，尹红向建设银行提交了办理按揭贷款的申请资料，建设银行保利支行贷款经办人确认：买受人符合贷款条件，并已提交符合本银行规定的贷款申请资料并缴清有关费用，且接受贷款银行对其资信状况进行的审查、询问，并已签署放款确认文件、开立还款账户。后因贷款政策调整，尹红的贷款申请未获审批。2018年5月18日，稻香四季公司向尹红发出《催收房款的通知书》，要求尹红于2018年5月30日前交清全部剩余房款，逾期未交清全部剩余房款的，稻香四季公司有权按合同约定计收违约金并有权解除编号为Y2044529的《北京市商品房预售合同》。另查，2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局、北京住房公积金管理中心发布京建法〔2017〕3号《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，该通知第二条规定：居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）；居民家庭名下在本市已拥有一套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。稻香四季公司与尹红一致认可，因上述京建法〔2017〕3号《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》的发布，尹红所购房屋申请贷款所需的首付款比例调整为80%，尹红的贷款申请因首付款比例不足未获批准。在贷款申请未获批准后，尹红持续向稻香四季公司缴纳房款，截止2019年11月14日已付房款总额为4151310元，尚未满足首付款比例达80%的贷款申请条件。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。稻香四季公司与尹红签订的《北京市商品房预售合同》为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。稻香四季公司与尹红一致要求继续履行合同，本院对此不持异议，双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。作为购房一方，尹红负有按照合同约定及时、足额缴纳房款的义务，依据《北京市商品房预售合同》约定，尹红已于2017年3月30日缴纳首期房款即总房价款的40%共2501310元，余款3750000元，以银行按揭贷款方式支付，应于2017年6月3日办理按揭贷款相关手续。现尹红未交清全部房款，亦未办理银行按揭贷款手续，在稻香四季公司发出《催收房款的通知书》，要求尹红于2018年5月30日前交清全部剩余房款的情形下，尹红应按期履行交纳剩余房款的义务。故，稻香四季公司要求尹红支付剩余购房款2100000元的诉讼请求，本院予以支持。另，尹红虽于2017年3月30日已交纳房款总价40%即2501310元，并于2017年6月3日提交了办理银行按揭贷款的申请手续，但依据2017年3月17日发布的京建法〔2017〕3号《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》的规定，因尹红在京外有住房贷款记录，故其购买×××地块×××层×××单元×××号房屋的首付款比例上调至总房价款的80%，现因尹红所缴纳房款尚未达到总房款的80%，无法办理银行按揭贷款手续，已构成违约，应承担违约责任。稻香四季公司自《催收房款的通知书》所确定的最后付款期限之次日起计算违约金，本院对此不持异议。但鉴于尹红所购房屋首付款比例上调至80%为北京市信贷政策调整所致，在首付款比例上调后，尹红一直积极筹措资金交纳房款，且尹红于庭审中主张稻香四季公司要求的违约金标准过高，请求法院酌情减少，本院综合考虑稻香四季公司遭受的损失、合同履行情况、双方过错程度、预期利益等因素，酌情确定尹红向稻香四季公司给付逾期付款违约金60000元。综上所述，稻香四季公司诉讼请求的合理部分，本院予以支持，过高部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、尹红于本判决生效之日起十日内向北京稻香四季房地产开发有限公司支付购房款2100000元；二、尹红于本判决生效之日起十日内向北京稻香四季房地产开发有限公司给付违约金60000元；三、驳回北京稻香四季房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15301元，由北京稻香四季房地产开发有限公司负担4192元，由尹红负担11109元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  马艳佳二〇一九年十一月二十九日书记员  李长凤