江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初5258号 原告：苏永立，男，1989年5月1日出生，汉族，住山东省鄄城县。 原告：代灵娜，女，1987年11月21日出生，汉族，住山东省鄄城县。 委托诉讼代理人：陈海龙（代理以上两原告），江苏邦度律师事务所律师。 被告：苏州市万隆地产有限公司，住所地江苏省苏州市城北东路988号万宝世纪商务广场1幢529、530室。 法定代表人：陈文皇。 原告苏永立、代灵娜与被告苏州市万隆地产有限公司（以下简称万隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用简易程序。后因被告苏州市万隆地产有限公司下落不明，需公告送达，本案转为适用普通程序，并于2019年11月8日公开开庭审理。原告苏永立、代灵娜的委托诉讼代理人陈海龙到庭参加诉讼，被告万隆公司经公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告苏永立、代灵娜提出如下诉讼请求：1、判令被告赔偿原告房屋差价损失23万元及利息49777.43元(以23万元为基数，自2015年1月28日起，暂计算至2019年6月16日，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至实际归还之日止)；2、判令被告赔偿原告契税损失6900元；3、判令被告承担本案诉讼费用。审理过程中，原告将诉讼请求变更如下：1、判令被告赔偿房屋差价损失106070元及利息22956.05元（利息以106070元为基数，自2015年1月28日起暂计算至2019年6月16日，按银行同期同档贷款基准利率计算至被告实际归还之日止）；2、判令被告赔偿原告契税损失3182.09元；其余诉请不变。事实及理由：2013年10月20日，两原告与被告万隆公司签订商品房买卖合同，约定由两原告购买被告开发的苏州市城北东路988号万宝世纪商务广场2幢244室房屋，用途为经营用房，建筑面积29.99平方米，总价900000元。后原告发现涉案房屋仅能用于行政办公之用，无法作为商铺对外出租商业。因被告交付的房屋不符合约定用途，侵害了原告的权益，原告为维护其自身的合法权益，诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告万隆公司未作答辩。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月20日，万隆公司与苏永立、代灵娜签订编号为苏合同201310200171的《商品房买卖合同》，约定由苏永立、代灵娜购买城北东路988号万宝世纪商务广场2幢244室房屋，建筑面积29.99平方米，总价900000元，房屋交付日期为2014年12月30日前。买卖合同签订后，苏永立、代灵娜支付了购房款。后苏永立、代灵娜在收房过程中，另支付了面积补差款。万隆公司于2015年1月27日开具销售不动产统一发票，金额为900300元。2015年4月16日，上述房屋所有权登记至苏永立、代灵娜名下，房屋建筑面积为30平方米。2015年6月8日，苏永立、代灵娜支付契税27009元（按照购房款的3%计算）。上述房屋所涉国有土地使用权亦登记至原告苏永立、代灵娜名下，地类（用途）为商务金融用地（053）。 另查明：2011年1月7日，苏州市国土资源局（以下简称市国土局）与苏州市万辉地产有限公司（以下简称万辉公司）签订《国有土地使用权拍卖成交确认书》，约定万辉公司竞拍取得地块编号为苏地2010-B-36位于平江区城北东路北、江天路西用地（面积为12381.7平方米，即涉案地产项目所在地），土地用途为商务金融用地。 2011年5月10日，市国土局与苏州市规划局（以下简称市规划局）联名向万辉公司发函，告知万辉公司竞拍取得的苏地2010-B-36号地块规划设计要求明确为行政办公用地（C1），拍卖公告上明确该土地用途为商务金融用地。规划部门《城市用地分类与规划建设用地标准》中的（C1）与国土部门《土地利用现状分类》中对应的商务金融用地是一致的。 2012年5月28日，市规划局向万辉公司颁发建设用地规划许可证，载明上述地块用地性质为行政办公用地（C1）。 2012年7月24日，市国土局与被告签订土地出让合同补充协议，约定2011年1月7日万辉公司拍得的编号为苏地2010-B-36地块的土地使用权人由万辉公司变更为万隆公司，上述土地出让合同中载明的所有受让人的各项权利和义务均由万隆公司继受。 2014年12月22日，苏州市公安消防局向万隆公司出具建设工程消防验收意见书，其中载明涉案房屋所在的2010-B-36地块工程为办公楼，一至十五层为办公，综合评定结论该工程消防验收合格。 再查明：2017年4月21日，苏州市姑苏区市场监督管理局认为万隆公司在销售“万宝世纪商务广场”1、2、3层房屋过程中，对属于商务金融用地的地块以“商铺”名义对外宣传。该行为违反《中华人民共和国反不正当竞争法》第九条关于“经营者不得利用广告或者其他方法，对商品质量、制作成分、性能、用途、生产者、有效期限、产地等作引人误解的虚假宣传”的规定。该局遂依据《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十四条，对万隆公司做出责令停止违法行为并处罚款五万元的行政处罚。 审理中，依苏永立、代灵娜申请，本院依法委托江苏拓普森房地产资产评估规划测绘有限公司对涉案房屋以签约时间为基准日按土地用途为商务金融的非居住房屋市场价格进行司法评估。该鉴定机构于2019年10月21日作出评估结论，以涉案房屋土地法定用途导致消防审批受限为分析对象，作出涉案房地产价格减损为106070元、估价对象土地用途为商务金融的非居住房屋在基准日的房地产价格为793930元的评估结论。原告为此支付评估费9200元。 本院认为，万隆公司作为涉案房屋的开发商，其开发的万宝世纪商务广场已通过立项报建、建设用地规划许可、消防工程申报及竣工验收，万隆公司对万宝世纪商务广场一至三层房屋的性质及用途理应知晓。然万隆公司在对外销售万宝世纪商务广场一至三层房屋时，以商铺名义宣传造势，且在具体销售过程中并未如实披露该项目的真实性质，万隆公司的前述行为使得苏永立、代灵娜对该项目性质产生错误认识，根据万隆公司的上述宣传及案涉房屋的外观形态，苏永立、代灵娜自认为其所购房屋与万隆公司的宣传一致，即商铺，但万隆公司在事实上向苏永立、代灵娜交付的房屋与其宣传并不一致。苏永立、代灵娜基于此向万隆公司主张相关违约责任并无不当，万隆公司理应赔偿苏永立、代灵娜的损失。 虑及案涉房屋对应的土地用途、消防验收意见，根据消防法的相关规定，案涉房地产项目并非消防法规定的公众聚集场所，在开办包含集零售、餐饮、娱乐在内的一体化商业项目时存在消防审批行政障碍，此与万隆公司宣传不符；而消防审批行政障碍的存在，对于涉案房屋后续利用价值将存在不利影响，进而导致房屋价值的减损。苏永立、代灵娜主张以合同签订时土地用途为商务金融的非住宅房屋的市场价格作为衡量标准，以确定万隆公司应向其退还或赔偿的款项于法有据，本院予以支持。本院认为根据司法鉴定机构从上述角度出发，以土地法定用途导致消防审批受限为分析对象作出涉案房地产价格减损金额106070元，可以作为确定涉案房屋差价损失的依据。据此，万隆公司应向苏永立、代灵娜退还购房款差价106070元。 关于赔偿上述房屋差价款的利息损失。因万隆公司在案涉房屋所在的万宝世纪商务广场项目能否开办集餐饮、娱乐及零售等项目于一体的商业体的问题上存在违约行为，致使原告支付了不合理的房价款买受涉案房屋，故基于不因违法行为而获利的基本法理，原告主张要求万隆公司支付多收取房价款利息损失的诉讼请求，本院予以支持。苏永立、代灵娜要求自2015年1月28日起，按照中国人民银行发布的同期同档贷款基准利率计算，符合法律规定，本院予以支持。 关于契税损失，苏永立、代灵娜根据不合理的房屋价款按3%的比例支付契税的损失，系因万隆公司的违约行为而造成的实际损失，故本院对苏永立、代灵娜主张万隆公司赔偿契税损失的诉讼请求予以支持，金额应以本院认定的房价差额款进行相应调整，故原告主张3182.09元（106070元*3%）符合事实及法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百五十五条、《中华人民共和国消防法》第七十三条第（三）项之规定，判决如下： 一、被告苏州市万隆地产有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告苏永立、代灵娜房屋差价损失106070元，并赔偿利息损失（以106070元为基数，自2015年1月28日起按照中国人民银行发布的同期同档基准贷款基准利率计算至被告实际给付之日止）。 二、被告苏州市万隆地产有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告苏永立、代灵娜契税损失3182.09元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2944元，评估费9200元，合计12144元，由被告苏州市万隆地产有限公司负担，案件受理费由被告苏州市万隆地产有限公司于本判决生效之日起10日内交付至本院，评估费由被告苏州市万隆地产有限公司于判决生效之日起10日内直接支付给原告苏永立、代灵娜。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  翁迎晓 人民陪审员  冉宏伟 人民陪审员  顾桂玲 二〇一九年十一月十三日 书 记 员  羊 菁