北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初6054号原告：秦朵朵，女，1985年9月20日出生，汉族，北京美联众合资产管理有限公司市场部主管，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：廖超英（秦朵朵之母），住北京市昌平区。委托诉讼代理人：钟益平，北京大成律师事务所律师。被告：王明芹，女，1980年11月27日出生，汉族，户籍所在地山东省潍坊市。第三人：招商银行股份有限公司北京分行，住所地北京市西城区复兴门内大街156号。法定代表人：熊开，行长。委托诉讼代理人：郑富乐，女，招商银行股份有限公司北京分行职员。原告秦朵朵与被告王明芹、第三人招商银行股份有限公司北京分行（以下简称招商银行北京分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告秦朵朵的委托诉讼代理人廖超英、钟益平、第三人招商银行北京分行的委托诉讼代理人郑富乐到庭参加诉讼。被告王明芹经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦朵朵向本院提出诉讼请求：1.确认位于北京市昌平区××镇××小区××号楼××单元××室房屋属于秦朵朵所有；2.判令被告继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，为原告办理北京市昌平区××镇××小区××号楼××单元××室房屋的产权转移登记手续。诉讼过程中，原告秦朵朵变更诉讼请求为：1.确认原、被告双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效；2.判令被告与第三人共同办理北京市昌平区××镇××小区××号楼××单元××室房屋的抵押权注销登记手续；3.判令被告继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，办理将北京市昌平区××镇××小区××号楼××单元××室房屋过户给原告的不动产所有权变更登记手续，第三人配合办理前述手续。事实和理由：2014年10月22日，原告委托其母亲廖超英与被告就北京市昌平区××镇××小区××号楼××单元××室房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同签订后，双方于2014年11月3日办理了网签，后被告向原告交付了房屋，由原告居住至今。原告已经依约向被告支付了购房款，并缴纳了物业费、水电费等费用，但被告始终未能履行合同，为原告办理产权转移登记手续。根据涉案房屋的权属、抵押登记、查封登记等情况，该房屋存在尚未注销的抵押权登记，但实际上该抵押权已经因其所担保的主债权消灭而消灭。故此，原告向法院提起诉讼。被告王明芹未作答辩。第三人招商银行北京分行辩称，我方同意配合办理解除抵押手续，但因我方不是房屋买卖合同的当事人，故无法配合办理房屋过户手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市昌平区××镇××号楼××层××单元××的房屋登记于王明芹名下，其房屋所有权证证号为京房权证昌私移字第××号。2014年10月22日，经北京万众恒基升泰房地产经纪有限公司居间，秦朵朵之母廖超英代理秦朵朵（买受人）与王明芹（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同第一条约定：出卖人所售房屋坐落于北京市昌平区××镇××小区××号楼××单元××号。第二条约定：该房屋所有权证证号为京房权证昌私移字第××号。该房屋性质为商品房。该房屋已经设定抵押，抵押权人为招商银行股份有限公司。已设定抵押的，出卖人应于2015年6月15日前办理抵押注销手续。第四条约定：（一）该房屋成交价格为128万元，该房屋附属设施设备、装饰装修补偿款为152万元，总价款合计280万元。（二）买受人在签订本合同的同时支付购房定金5万元。买受人支付的上述定金自本合同生效之日抵作购房款。（三）买受人拟采取全款支付方式付款。（四）经双方协商同意，买受人交付居间方5万元作为物业交付保证金。该保证金于买卖双方履行本合同第六条房屋交付手续完毕后由居间方转交出卖人，并抵作购房款。（五）付款期限：1.签订本合同当日买受人支付出卖人定金5万元；2.买受人于2014年1月6日前网上签约办理完毕后支付出卖人首付款30万元；3.剩余尾款240万元由买受人与出卖人到银行办理解押手续当日支付；4.剩余尾款5万元物业押金待买卖双方将所有手续办理完毕后居间方将此款项退还买受人，与出卖人无任何关系。第六条约定：出卖人应当于支付首付款当日（2014.11.6）前将该房屋交付给买受人。第十条约定：当事人双方同意，自本合同签订之日起130个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。《北京市存量房屋买卖合同》签订后，秦朵朵依约于2014年10月22日向王明芹支付购房定金5万元。2014年11月3日，双方办理了网签手续，网签记载的买受人为秦朵朵。2014年10月31日、2014年11月6日、2015年1月3日，秦朵朵分别向王明芹支付购房款73187元、300000元、14158元。以上购房款共计437345元。2014年11月，王明芹将涉案房屋交付秦朵朵。2017年，秦朵朵将王明芹诉至本院，要求王明芹继续履行《北京市存量房屋买卖合同》项下全部约定义务，协助办理房屋权属转移登记手续。2017年7月14日，本院作出（2017）京0114民初2853号民事判决书，认为《北京市存量房屋买卖合同》合法有效，王明芹违反合同约定，未按时办理抵押注销手续，导致合同至今无法履行，因涉案房屋设定了抵押权，该抵押权尚未解除，故秦朵朵要求王明芹继续履行合同、协助其办理房屋过户手续的诉讼请求不符合法律规定，法院依法不予支持，遂判决驳回秦朵朵的诉讼请求。该判决还查明，涉案房屋被北京市朝阳区人民法院查封，秦朵朵提出案外人执行异议申请后，朝阳法院冻结了涉案房屋买卖合同的未履行部分合同款。2018年12月17日，秦朵朵通过银行转账方式向王明芹支付购房款2362655元。另查一，2013年2月5日，招商银行北京分行与王明芹、曹利民签订《个人授信及担保协议》，约定招商银行北京分行向王明芹、曹利民提供总额为200万元的可循环授信额度，授信期间为120个月，即从2013年2月5日起到2023年2月5日止，抵押物为位于北京市昌平区××镇××号楼××单元××的房屋。后王明芹将其名下坐落于北京市昌平区××镇××号楼××层××单元××的房屋设定最高额抵押，并于2013年5月2日完成抵押登记，招商银行北京分行取得房屋他项权利证书。2014年6月11日，招商银行北京分行与王明芹、曹利民签订《个人贷款借款合同》，约定王明芹、曹利民向招商银行北京分行贷款200万元用于经营，贷款期限为12个月，即从2014年6月11日起到2015年6月11日止。当日，招商银行北京分行向王明芹、曹利民发放了贷款200万元。后因王明芹、曹利民未按约定向招商银行北京分行偿还贷款本息，招商银行北京分行于2016年起诉至北京市西城区人民法院。2016年11月29日，北京市西城区人民法院作出（2016）京0102民初6869号民事判决书，判决王明芹、曹利民于判决生效后10日内偿还招商银行北京分行截至2016年2月2日的借款本金200万元、利息60183.32元、罚息135700元、复息5187.84元，并支付自2016年2月3日起至实际清偿之日止的罚息、复息等。为解除涉案房屋上设定的抵押和查封登记，秦朵朵分别于2018年12月17日、2018年12月20日向王明芹的银行账户转账支付588679.46元、14729.66元。后（2016）京0102民初6869号民事判决执行完毕，招商银行北京分行对王明芹、曹利民享有的债权得以实现。2019年9月11日，招商银行北京分行出具《个人贷款结清证明书》，证明王明芹、曹利民向该行的贷款本息已还清。本案诉讼过程中，招商银行北京分行表示同意协助办理涉案房屋的抵押权注销登记手续。另查二，本案起诉前，秦朵朵向本院提出诉前财产保全申请，本院依法裁定查封了涉案房屋，查封登记时间为2018年10月30日，查封期限为2018年10月29日起至2021年10月28日止。秦朵朵为此交纳保全费5000元。2019年8月7日，北京市大兴区人民法院亦查封了涉案房屋，查封期限为2019年8月2日起至2022年8月1日止。除上述司法查封外，涉案房屋上的查封登记均已解除。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，秦朵朵之母廖超英代理秦朵朵与王明芹签订的《北京市存量房屋买卖合同》已经法院生效判决认定为合法有效。秦朵朵应对廖超英以代理人身份与王明芹签订的《北京市存量房屋买卖合同》承担全部责任。秦朵朵、王明芹均应按照《北京市存量房屋买卖合同》的约定履行自己的义务。根据《北京市存量房屋买卖合同》的约定，王明芹应于2015年6月15日前办理涉案房屋上的抵押注销手续，买卖双方应于合同签订后130个工作日内申请办理房屋权属转移登记手续，但因王明芹未依约办理抵押注销手续，导致交易房屋至今未能过户，对此，王明芹应承担相应的违约责任。（2017）京0114民初2853号民事判决驳回秦朵朵要求过户的诉讼请求后，秦朵朵向王明芹付清了购房款，且为解除涉案房屋上设立的抵押及查封登记，秦朵朵向王明芹账户内转账付款，至此，抵押权人招商银行北京分行的债权得以实现，且除本案查封外，涉案房屋上的另一项查封为轮候查封，在本案查封尚未解除的情况下，轮候查封并未发生查封效力，故此，秦朵朵提起本案诉讼，再次要求办理过户，符合法律规定的立案受理条件，且涉案房屋已办理网签，招商银行北京分行亦同意协助办理抵押注销手续，《北京市存量房屋买卖合同》继续履行并不存在法律上的障碍。故秦朵朵要求王明芹、招商银行北京分行办理涉案房屋的抵押权注销登记手续，并要求王明芹办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，于法有据，本院应予支持。因招商银行北京分行并非《北京市存量房屋买卖合同》的一方当事人，故秦朵朵要求招商银行北京分行配合办理房屋过户手续，法律依据不足，本院不予支持。王明芹经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、王明芹、招商银行股份有限公司北京分行于本判决生效后七日内办理位于北京市昌平区××镇××号楼××层××单元××房屋的抵押权注销登记手续；二、王明芹继续履行其与秦朵朵于2014年10月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，于北京市昌平区××镇××号楼××层××单元××房屋的抵押权登记注销后七日内，协助秦朵朵办理该房屋的权属转移登记手续；三、驳回秦朵朵的其他诉讼请求。案件受理费29200元，由王明芹负担（已交纳）。公告费310元，由王明芹负担（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由王明芹负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张彦辉人民陪审员  汪 霞人民陪审员  寇艳荣二〇一九年十一月十三日书 记 员  雷迎新