天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0112民初9264号原告：北京金地格林物业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区天宝园三里111楼302室。法定代表人：刘涛，职务总经理。委托诉讼代理人：陈浩，该公司职工。委托诉讼代理人：杨博毅，该公司职工。被告：张文华，男，1971年5月2日出生，汉族，住天津市津南区。原告北京金地格林物业管理有限公司（以下简称“金地公司”）与被告张文华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金地公司的委托诉讼代理人陈浩、杨博毅，被告张文华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金地公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2014年1月1日起至2019年8月31日止的物业费17130.56元、滞纳金5301.96元，共计22432.52元；2、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2006年6月26日，原告与金地集团天津房地产开发有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，约定：原告为格林小城棕榈苑项目提供物业服务；收费标准为每月每平方米2元；物业管理服务费应于每月7日前交纳，逾期交纳的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之三比例向金地公司交纳滞纳金。合同签订后，原告为天津市津南区双港镇金地格林小城棕榈苑小区提供了物业服务。被告作为棕榈苑房屋业主，拖欠自2014年1月1日起至2019年8月31日的物业费。原告多次催要未果，被告拖欠物业费的行为亦严重影响了原告的物业管理活动，故应给付原告相应的滞纳金，为维护自己的合法权益，故诉至人民法院。张文华辩称，原告应提交证据证明已向被告催收，原告的部分诉讼请求超过诉讼时效；原告主张的滞纳金没有法律依据；原告应提交证据证明提供了完善的物业服务；原告提交的物业服务不合格，被告长期反映均未能解决，包括：消防安全门不能正常使用，未尽到对消防设施的维护义务；电梯故障频发；门禁系统不能正常使用；私自设立广告牌；私自将消防通道改为商铺用于出租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年6月26日，金地公司与案外人金地集团天津房地产开发有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，该合同约定：原告为天津市津南区双港镇金地格林小城棕榈苑提供物业服务，物业管理服务费实行包干制，电梯高层户型每月每平方米2元，业主于每月7日前交纳，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金。张文华系天津市津南区双港镇金地格林世界棕榈苑房屋产权人，该房屋建筑面积为125.96平方米。张文华欠付自2014年1月1日起至2019年8月31日止的物业费。金地公司在涉案小区的物业服务虽存在不合格之处，但基本能够完成合同义务，在2016年天津市国土资源和房屋管理局物业等级化考评结果中，经考评为一级优秀，在2017年天津市国土资源和房屋管理局物业等级化考评结果中，经考评为一级良好。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。经书面催缴，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原告与棕榈苑小区的建设单位就物业服务事宜签订的前期物业服务合同，对棕榈苑小区的全体业主具有约束力。原告应按照合同约定全面履行对棕榈苑小区的物业服务义务，棕榈苑小区的业主也应按照合同约定履行缴纳物业费用的义务。原告为小区提供了物业服务，原告的服务基本能够达到合同约定的服务标准，且该小区的物业服务在天津市国土资源局2016年考评为“一级优秀”、2017年考评为“一级良好”，故被告作为小区业主负有向原告缴纳物业费的义务。对于诉讼时效。由于前期物业服务合同约定“业主于每月7日前交纳”，故原告主张物业费的诉讼时效应从每一期物业费的履行期限届满之日起算。现原告向被告主张2014年1月1日至2019年8月31日的物业费，但被告提出诉讼时效抗辩，原告没有提交充分证据证明其在2019年9月2日起诉前对2014年1月1日至2016年8月31日的物业费主张过权利，故本院对被告的诉讼时效抗辩予以采纳，对原告要求被告支付自2014年1月1日至2016年8月31日物业费的主张不予支持。被告未向原告缴纳2016年9月1日至2019年8月31日期间的物业费，原告要求被告给付该期间物业费的主张符合法律规定，本院予以支持。对于物业费的数额。因本院根据庭审情况结合其他关联案件审理情况及本院实地考察情况、天津市物业管理服务等级化考核结果认定原告提供的物业服务存在一定不完善之处，未能达到合同的全部约定，故物业费的数额应酌情减免，减免额度以10%为宜，被告应缴纳90%的物业费。对于逾期滞纳金。被告系因原告提供的物业服务存在不完善之处而欠缴物业费，并非无故恶意欠缴物业费，本院本着督促双方履行各自义务，督促物业公司提高服务水平，以及公平的原则出发，对原告要求被告给付滞纳金的请求，本院不予支持。综上，被告应给付原告2016年9月1日至2019年8月31日的物业费为8162元（125.96平方米×2元/月/平方米×36月×90%）。另外，物业公司作为保障小区安全、清洁，维护小区秩序的服务公司，其运行依赖于小区业主缴纳的物业费，如果因资金问题导致物业公司运行不畅，损害的是全体业主的利益。业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，拒付物业费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成不利影响，不宜提倡。同时，原告作为物业服务的提供者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告张文华于本判决生效后十日内给付原告北京金地格林物业管理有限公司物业费8162元；二、驳回原告北京金地格林物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费201元，由原告北京金地格林物业管理有限公司负担176元，由被告张文华负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  韩学胜二〇一九年十一月二十五日书记员  冯 宁附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。