北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初20339号原告：鞠红梅，女，1965年10月6日出生，汉族，北京校园理想装饰有限公司法定代表人，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：朱宝侠，北京市京泰律师事务所律师。被告：张大勤，女，1957年2月8日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：高磊，北京市信杰律师事务所律师。被告：李和清，男，1957年3月26日出生，汉族，住北京市海淀区。第三人：北京我爱我家华熙房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路18号-E475。法定代表人：高晓辉，董事长。委托诉讼代理人：张毅然，女，该公司法务。委托诉讼代理人：王凯，男，该公司业务员。原告鞠红梅诉被告张大勤、李和清及第三人北京我爱我家华熙房地产经纪有限公司（以下简称华熙房地产经纪公司）房屋租赁合同一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鞠红梅的委托诉讼代理人朱宝侠、被告张大勤的委托诉讼代理人高磊、华熙房地产经纪公司的委托诉讼代理人张毅然、王凯到庭参加了诉讼。被告李和清经本院依法传唤无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鞠红梅向本院提出诉讼请求：1、判令张大勤和李和清退还鞠红梅房屋押金14500元、电费1700元；二、诉讼费由张大勤、李和清负担。事实与理由：2018年5月2日，华熙房地产经纪公司作为居间人，鞠红梅与张大勤签订北京市房屋租赁合同，鞠红梅承租张大勤、李和清所有的位于北京市房山区长阳镇加州水郡×-×号房屋，张大勤明确燃气由鞠红梅免费使用。合同签订后，鞠红梅依约支付了房租及押金14500元。在承租2个多月后，2018年7月26日，鞠红梅接到李和清的律师函才知道涉案房屋的所有权人是李和清，其与张大勤系夫妻关系，且正在进行离婚诉讼。张大勤向第三人提供的委托书系伪造的。在这种情况下，鞠红梅要求张大勤退费、承担违约责任，但张大勤拒绝退费更不赔偿损失。只是向鞠红梅保证其找好房后就可搬离，押金全部退还。李和清多次到涉案房屋闹事，导致鞠红梅的公司不能正常运行，损失巨大。2019年2月，鞠红梅找到一处出租房，遂与张大勤协商退租事宜，因房租已交至2019年3月15日，故双方口头约定，双方自2019年3月15日解除租赁关系，退还押金。鞠红梅依约将涉案房屋腾空交还给张大勤，但张大勤拒不退还押金。李和清也拒绝退还鞠红梅在使用期间的电费。因张大勤和李和清拒绝退还相关费用，鞠红梅诉至法院。张大勤辩称，同意解除合同。因鞠红梅违约提前解除合同，根据双方签订的房屋租赁合同第10条第2款约定，鞠红梅提前退租应按照月租金的100%支付违约金。鞠红梅主张的电费与张大勤无关。请求法院驳回鞠红梅的诉讼请求。李和清未出庭应诉，但在与本院的谈话中称其与张大勤原系夫妻关系，涉案房屋登记在李和清名下。租赁合同中的授权委托书不是李和清签的字，鞠红梅将房屋租金都交给了张大勤。李和清与本案没有关系，也不知道鞠红梅充电费的事情。涉案房屋于2019年8月底已另行出售。华熙房地产经纪公司述称，对鞠红梅的诉讼请求不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院认定如下：鞠红梅提交的租金、押金收条、律师函、账单、委托书，本院对上述证据真实性不持异议。鞠红梅提交的微信聊天记录、北京燃气IC卡交易明细查询，因其未提交微信聊天记录原始载体及燃气费交易明细原件，本院对其真实性不予采纳。鞠红梅提交的支出凭单、收据、维修单、登记表，证明鞠红梅在承租期内支付了应由张大勤承担的维修费用。本院对上述证据的真实性不持异议，因鞠红梅未提交证据证明维修的必要性、合理性及张大勤未履行维修义务，故本院对鞠红梅的证明目的不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的事实，本院认定事实如下：2018年5月2日，张大勤（出租人、甲方）与鞠红梅（承租人、乙方）经华熙房地产经纪公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定鞠红梅承租北京市房山区长阳镇加州水郡×-×号房屋；租赁期限自2018年6月15日至2019年6月14日，租金标准为14500元/月，支付方式为按季交纳；押金14500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金可抵扣应由乙方承担的费用、押金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方；租赁期内燃气费由乙方承担；合同还约定了双方其他权利义务。合同签订后，鞠红梅给付张大勤押金14500元并依约交纳租金。合同签订当日，张大勤出具签有“李和清”的委托书，委托书载明“本人李和清，身份证号×××，全权委托张大勤，身份证号：×××，出租位于房山区长阳镇昊天北大街×号×号楼×号房，产权证号为：x京房权证房私字第XXXX号”。庭审中，张大勤自认委托书的签名非李和清本人所写。2018年7月24日，李和清委托北京市奕明（广州）律师事务所向鞠红梅发出律师函，告知鞠红梅涉案房屋的所有权人为李和清，其与张大勤正在进行离婚诉讼。张大勤提供的委托书非其本人签字且毫不知情，涉案房屋系张大勤私自出租。并告知鞠红梅自律师函送达之日起5日内搬离涉案房屋恢复房屋原状并赔偿损失。如果鞠红梅不愿搬离可以将租赁费一半向李和清支付，在此情况下李和清可以对房屋租赁合同予以追认。如果鞠红梅既不搬离也不向李和清支付房屋租金，李和清本人将采取一切合理合法手段维护自身合法权益。2019年3月15日，鞠红梅与张大勤在华熙房地产经纪公司工作人员见证下办理房屋交接事宜，鞠红梅将涉案房屋交还给张大勤。鞠红梅及华熙房地产经纪公司称，经查涉案房屋剩余电费678元，张大勤称记不清楚剩余电费的数额。鞠红梅称经与张大勤口头协商其不需缴纳燃气费，张大勤不予认可，鞠红梅未提供证据证明。双方对燃气费未达成一致而产生争议。2019年5月15日，鞠红梅向涉案房屋电卡中交纳了1000元电费。另查明，张大勤与李和清原系夫妻关系。双方婚后共同购买位于北京市房山区长阳镇昊天北大街×号×号楼×号房屋（房屋所有权证号为X京房权证房私字第XXXX号），登记在李和清名下。张大勤因离婚纠纷将李和清诉至本院，本院于2018年11月29日出具（2018）京0111民初1221号民事判决书，判决上述房屋归李和清所有，并对该房屋租金收益予以分割。对李和清主张的押金问题，因考虑到合同到期后可能存在返还押金的问题，该案对押金未予分割。该判决书已于2018年12月18日生效。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，张大勤与鞠红梅签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。上述合同签订后，双方均依约履行，后李和清作为房屋共有人主张权利，2019年3月15日，鞠红梅与张大勤办理了房屋交接，视为双方协商一致解除了房屋租赁合同。现鞠红梅要求退还押金及剩余电费，于法有据，本院予以支持，具体数额以本院核实为准。关于剩余电费的数额，本院认为鞠红梅及华熙房地产经纪公司均参与房屋交接事宜并核对剩余电费，本院对双方确认的剩余电费予以采纳。关于鞠红梅在合同解除后交纳的电费1000元，根据已生效判决，涉案房屋已归李和清个人所有，鞠红梅要求张大勤退还，没有事实及法律依据，且鞠红梅与李和清之间不存在房屋租赁合同关系，鞠红梅可另行主张。关于燃气费，涉案房屋租赁合同已明确约定由承租方即鞠红梅交纳燃气费，鞠红梅虽称已与张大勤口头协商其不需交纳燃气费，但未提交证据予以证明，故对鞠红梅的上述主张本院不予采信。同时，张大勤未提供证据证明鞠红梅在租赁期间燃气的使用情况，本院不宜直接确定燃气费数额，张大勤可待证据完善后另行主张。鞠红梅要求李和清连带退还押金、电费，于法无据，本院不予支持。张大勤辩称因鞠红梅提前退租构成违约应按照双方租赁合同约定扣除违约金，本院认为鞠红梅因李和清主张权利而影响其对租赁房屋的使用，其与张大勤协商一致解除合同的行为并未构成违约，故本院对该抗辩意见不予采纳。李和清经本院合法传唤，未到庭应诉，视为其放弃答辩和举证质证的权利，本院依法裁判。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、张大勤于本判决生效之日起十日内退还鞠红梅房屋押金及剩余电费15178元。二、驳回鞠红梅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费103元，由鞠红梅负担5元（已交纳）；由张大勤负担97元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 付 雪二〇一九年十一月二十二日书记员 瞿叶娟