北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0108民初52931号原告（反诉被告）：许维锦，男，1936年4月14日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号：×××委托诉讼代理人：施文革，江西赣星律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京爱家营企业管理有限公司，住所地北京市西城区天桥北里6-8号。统一社会信用代码：91110102674273048R法定代表人：刘洋，总经理。委托诉讼代理人：赵爽，女，该公司职工。原告许维锦与被告北京爱家营企业管理有限公司（以下简称爱家营公司）合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许维锦及其委托诉讼代理人施文革与被告爱家营公司的委托诉讼代理人赵爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许维锦向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方之间的房屋租赁服务合同；2.判令对方支付我违约金16000元。事实与理由：2018年5月21日，双方签订《北京相寓资产管理服务合同》，约定我将位于北京市海淀区知春东里房屋（以下简称涉案房屋）交予对方管理，对方就此向我支付租金收益。该房屋为三室一厅，在签订上述合同前，双方达成口头协议，约定房屋中的一间卧室予以保留用于我的居住。我依约将房屋交予对方管理后即出国，2019年我回北京后要求入住涉案房屋，对方违反口头协议的约定予以拒绝，且在合同履行过程中，对方迟延向我支付房屋租金收益，亦构成违约，基于对方的上述违约行为，我有权解除合同并要求对方支付违约解除合同的违约金。现我诉至法院，提出上述诉请。爱家营公司辩称，不存在对方主张的双方存在口头协议的事实，双方合同约定的管理服务期限为2018年7月1至2023年12月7日，在签订合同后，我方按照合同约定对涉案房屋进行了装修并配置了家具家电，并对外出租，亦已经按照合同约定按月向对方转付租金，但是2019年8月29日，对方在未经我方同意的情况下就将涉案房屋门锁换掉并住进房屋内，导致我方无法继续正常管理房屋，系对方违约，现我方同意解除合同，但不同意对方违约金的诉讼请求。爱家营公司向本院提出反诉请求：1.解除双方签订的《北京相寓资产管理服务合同》；2.对方支付我方违约金16000元。事实和理由：同本诉答辩意见。许维锦对爱家营公司的反诉辩称，同意解除双方合同，但不同意向对方支付违约金。2019年7月26日，对方才第一次支付了2018年5月21日至2019年8月30日期间的租金收益，系对方违约；系对方违反口头协议，拒绝我入住涉案房屋的情况下，我才自行进入的房屋，并非我违约。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。许维锦为涉案房屋的登记所有权人。2018年5月21日，爱家营公司（乙方）与许维锦（甲方）签订《北京相寓资产管理服务合同》，约定标的资产为涉案房屋（3室1厅），甲方授权乙方以居住为出租用途、以分租的形式出租标的资产，居住人数不得多于5人。资产管理服务期限为2018年7月1日起至2023年12月7日止。预计甲方租金收益：双方经评估后一致认为，标的资产预计收益为8000元/月。增值收益：为提升租客租住品质，乙方将视情况对管理标的资产进行相应的装修及配置服务，由于装配的投入提升标的资产价值后乙方所代收的实际租金收益高于预计租金收益之差额为增值收益。资产管理服务费：鉴于乙方为甲方提供约定的资产管理服务，服务期限内，每个管理周期甲方向乙方支付等于20天预计租金收益的资产管理服务费。空置保障服务费：在资产管理服务期内，因为寻找客户、客户更换空档期等原因导致的空置保障服务费，甲方给乙方首个管理周期10天，次个管理周期起每个管理周期5天的约定空置保障服务费。装修配置服务费：甲方认可乙方装修配置方案并由乙方承担100%的成本，增值收益作为装修配置服务费100%归乙方所有。装修配置期：若有装修配置需求，甲方同意在约定装修配置时给乙方30天的装修配置期，甲方同意装修配置期不取得租金收益，如因节假日、政策、天气等不可抗力原因导致无法施工，则装修配置期应根据实际情况进行顺延。甲方应得租金收益结算：双方认可自2018年7月31日始计算租金收益，并以月付的支付周期方式向甲方转付。支付方式：第一个月的租金收益乙方应于资产管理服务期限开始后（装修类房源则是装修许可证办理成功日后）7个工作日转付甲方，且不论该标的的资产是否已实际对外出租，甲方同意乙方从应向甲方第2次转付时的实际租金收益中扣除相应的服务费，剩余租金收益转付给甲方，如果实际租金收益不足扣除的，则乙方有权从后期实际租金收益中扣除（详见附件五《付款计划》）。支付账户：乙方应向甲方指定的银行账户按照本协议约定的转付相应租金收益。履约年度：自资产管理期限起始日起每12个月为一个履约年度。资产管理周期：每个履约年度加上该年度甲方承受的资产管理服务费天数、空置保障服务费天数、付款方式服务费天数及装修配置期，为一个资产管理周期。第三条、标的资产交付。甲方应当在本合同约定的资产服务期限起始日前交付标的资产，双方应当签署《标的资产交割清单》，视为双方对标的资产有效交付及交付状态的确认。第五条、标的资产的维护。（三）维修基金：甲方同意向乙方缴纳300/管理周期的维修基金，维修基金所涵盖项目见本合同附件四《维修项目明细表》，甲方同意乙方从第2次转付甲方的租金收益中扣除，若租金收益不足扣除的，则乙方有权从后期转付甲方的租金收益中扣除。维修基金的使用以每一资产管理周期为单位，自标的资产交付后生效，乙方承担该年度内附件所述维修项目不多于人民币5000元的维修费用，超出部分由甲方承担，且甲方同意授权乙方直接从乙方应当转付甲方的租金收益中扣除超出部分费用，资产管理期限内最后一个履约年度天数少于自然年天数的，按25元/月收取维修基金，其中不足15天的不予计算，超过（含）15天的按一个月计算。第六条、双方权利义务。（一）甲方权利义务：甲方保证在整个资产管理服务期间内标的资产能够正常使用，不受干涉。第七条、合同解除及续期。（二）违约解除权。甲方有下列情形之一的，乙方有权随时解除合同：……（2）不履行本协议约定的义务，或因甲方或其他与甲方有关的任何第三方的行为，影响乙方对标的资产进行管理或资产使用人使用的……。乙方有下列情形之一的，甲方有权随时解除合同：（1）迟延转付当期甲方应得收益达5个工作日的；（2）乙方对本合同构成了严重违约，且在甲方催告后15个工作日仍未能纠正违约行为，致使甲方履行本合同项下其相应的义务已经不可能或不公平的……。（三）合同提前解除的收益结算：由于甲方原因导致合同提前解除的，自甲方申请解约后首个资产使用人解约之日起至合同最终解除之日止，甲方不再取得收益。第八条、违约责任及争议解决方式。（二）甲方违约责任：因甲方原因导致本合同提前解除的，甲方应按月预计租金收益的200%向乙方支付违约金，并返还乙方已转付未发生的租金收益以及乙方相应损失（包含但不限于如下项目）：1、装修损失费：标的资产的装修费用×（管理期限未履行的天数/管理期限总天数）；2、配置设施损失费：标的资产新增的家具费用及家电费用×（管理期限未履行的天数/管理期限总天数）；3、甲方向资产使用人支付的违约金：因甲方提前解除合同而向资产使用人支付的违约金及赔偿金；4、宽带使用费……。（三）乙方违约责任：因乙方原因导致本合同提前解除的，若乙方在资产管理服务期起始30日内违约解除合同，乙方已转付的租金收益作为违约金支付给甲方，超过30日的，乙方应按月预计租金收益的200%向甲方支付违约金。（若有装修配置）乙方已投入的资产管理成本，对甲方房产形成不可剥离的增值部分，甲方按照投入成本的50%予以补偿，可以拆除部分，由乙方自行拆除，甲方不予补偿。维修基金退还：因任何一方原因导致合同解除的，乙方均退还甲方已缴纳但未发生合同期间的维修基金，计算公式为：应退甲方维修基金=已收甲方维修基金-25元/月×资产管理周期内已履行月数，其中不足15天的不予计算，超过（含）15天的按一个月计算。逾期责任：任何一方逾期支付款项或逾期履行约定义务的，每逾期一日，违约方应向守约方支付逾期行为对应应付款项万分之五的违约金。逾期交付标的资产，对应应付款按当前资产管理周期应付租金收益总额计算。其他：双方对合同内容的变更或补充应采取书面签署方式，上述合同及变更、补充协议的签署方式包括但不限于在电子文本上进行电子签章形式。上述《北京相寓资产管理服务合同》文本前附“签约提示”，载明“为保障本合同甲乙双方权益，本合同约定之外的相关补充双方均须以书面形式约定……”。合同附件五《付款计划》显示乙方应向甲方支付租金收益的时间及金额包括：第一笔于7个工作日内转付甲方实际收益8000元，于2018年8月31日转付扣除服务天数30天甲方应付费用后的实际收益0元，2018年9月30日转付扣除维修基金300元后的实际收益7700元，2018年10月至2019年7月31日期间，均于每月最后一天转付租金实际收益8000元，2019年8月30日转付扣除甲方服务天数25天的应付费用和维修基金300元后的实际收益1033.33元。上述合同签订后，许维锦依约将涉案房屋交付爱家营公司，爱家营公司对于房屋内的两间卧室、客厅、卫生间、厨房进行了装修并配置了家具家电，剩余的另外一间卧室则由许维锦张贴封条予以封闭。许维锦依约向爱家营公司提供了其本人名下的银行账户作为收款账户，但爱家营公司将该账号记录错误，其公司按照录入错误的账号向许维锦支付合同约定的款项失败，未能依据《付款计划》载明的时间向许维锦支付第一笔款项及至2019年6月30日期间的应付款项。爱家营公司的工作人员刘先杰就涉案合同的履行与许维锦有过微信沟通，刘先杰与许维锦的微信聊天记录显示，2019年1月3日，刘先杰：叔叔，房租没给您打过去，才发现卡号录入错误，您能把银行卡拍照在（再）给我发一下吗？给您更改一下，当时应该是我失误填写错误了，真的很抱歉叔叔。2019年1月7日，许维锦：我现在不能拍照片发过去，你能否让你们单位先用单位的账号存放着，等我回去后再转给我，你看行不行？刘先杰：好的叔叔。许维锦：还有，你能否在我住的附近找一间出租房子，待我回去时好租用，我这是先问问你，我还没决定何时回去租用，只是问问有无这种可能性？行的话，我回去前再和你说租用的具体时间好吗？刘先杰：好的叔叔，我帮您留意着。您回来之前提前一段时间和我说一下，我给您找找。许维锦：好的，谢谢！2019年1月18日，许维锦：你们好！我到七月份准备回京，我想租用的一间，只要卫生，安全，离我住的楼房不远，房租合理就行！你有具体信息就及时发微信给我好吗？谢谢！刘先杰：好的叔叔。2019年3月12日，许维锦：请你给我妹许臻打电话（我们签租房合同时，已有她的电话号码）告诉她，我向你咨询关于我要租房的信息。2019年7月18日，许维锦自美国回京，7月19日许维锦将其收款银行账户信息再次提供给爱家营公司员工金磊，爱家营公司于7月25日、7月26日期间分11笔向许维锦支付了《付款计划》载明的截至2019年6月30日期间的应付款项共计87700元，后又于7月30日、8月29日依据《付款计划》向许维锦支付了8000元和1033.33元。本案中，许维锦自述其回京后要进入涉案房屋中取其留存于封闭的卧室内的物品，经其要求，爱家营公司于2019年7月27日将涉案房屋钥匙交予其，但不允许其居住于涉案房屋内，其使用上述钥匙进入涉案房屋，并向爱家营公司表示不再离开，爱家营公司为此更换了门锁，8月29日，双方经报警处理，爱家营公司将更换后的门锁的钥匙再次交付予其，但其在使用过程中钥匙断裂于锁眼内，其于当日将房屋门锁更换后一人居住使用涉案房屋至今，通过爱家营公司租住使用涉案房屋的租户于8月30日搬离涉案房屋。许维锦主张其与爱家营公司存在口头协议，约定在爱家营公司管理服务期间其可以居住使用涉案房屋中的一间，然其提交的与爱家营公司工作人员刘先杰微信聊天记录显示其于2019年1月18日曾要求刘先杰为其在涉案房屋附近租赁房屋,就二者之间存在的矛盾之处，许维锦解释称系因其通过其妹妹询问爱家营公司工作人员金磊，其回国时能否居住涉案房屋而得到否定的答复后，其才向金磊的配偶刘先杰发送了上述微信。许维锦就此提交其与其妹妹许臻的配偶赵维东的微信聊天记录为证，显示：许维锦：……你咨询了一些租房的情况，很好，但先不要决定或签合同，我没想到的有这么大的差距！但总会有办法，不要着急！赵维东：本来如果您只租出去两年，可以付违约金先住着，以后再租出去。可是租了五年，不知道违约金有多少了？司机说，其实您可以住如家这样的快捷酒店，也不比租房贵（可以去和他们谈，长期住便宜一些）还方便不用打扫卫生，不用交水电费。许维锦：我不清楚你的身体健康情况怎么样？我又在给你们添麻烦了！你们都不要着急，我真担心会为这件事让你急出病来！没有事的，我会处理好的！赵维东：我没事，我是担心您的身体。刘先杰的爱人给您发信息了吧？@许维锦。大哥：今天我爱我家的金先生（刘先杰的爱人）给我打电话，说您微信找他让他给我打电话了。他说北京有规定60岁以上的老人不能单独租房。我问他房子如果收回付多少违约金？他说不是违约金的事了，他们把房子装修了，不能收回……。2019年4月1日，许维锦：谢谢你的关心！这几天我在考虑我应该怎么办？！也没什么，你们放心好了，我还是要回去的，确定了时间后我会告诉你的，你就不用再与刘先杰和她的爱人联系了，他们有猫腻，我回去后再说，好吗！载明许维锦解除合同之诉请的起诉书于2019年9月27日送达爱家营公司，爱家营公司于2019年10月16日庭审中提交反诉状要求解除合同，反诉状于该日期送达许维锦。就本院询问的合同解除的时间，许维锦表示要求确认双方合同于2019年9月27日解除，爱家营公司则要求确认双方合同于许维锦2019年8月29日擅自入住涉案房屋时即解除。另，爱家营公司原反诉请求许维锦赔偿装修和配置的家具家电损失55432.7元，后表示因举证问题，其公司在本案中撤回该项诉请，另行解决。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照上述规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，在许维锦已经依约提供银行账户信息的情况下，爱家营公司因其自身过错未能依约向许维锦支付合同约定的应付款项，构成违约，在此情况下，许维锦依据合同约定有权解除合同；然依据许维锦与爱家营公司员工刘先杰的微信聊天记录，许维锦于2019年1月7日明知爱家营公司存在上述违约行为的情况下，明确表示继续履行合同，且其此后再次向爱家营公司提供银行账户信息，爱家营公司亦已实际履行了此前迟延履行的付款义务和依约履行了后续付款义务，应当认定双方就继续履行合同达成一致，综上情况，许维锦就爱家营公司逾期付款的违约行为所享有的合同解除权已经消灭，现其再在本案中以此为据主张解除合同并诉请爱家营公司向其支付违约解除合同的违约金，本院依法不予支持。许维锦主张其与爱家营公司存在其在爱家营公司的管理服务期限内有权居住使用涉案房屋的口头协议，但与其自身提供的证据内容明显相悖，本院对此不予采信，其主张爱家营公司存在违反其所称的口头协议的违约行为，不能成立，其以此为据诉请解除合同及爱家营公司向其支付违约解除合同的违约金，本院不予支持。在双方达成继续履行合同的合意、爱家营公司按照许维锦的指示完成欠付款项的支付和继续按照合同约定进行后续款项的支付的情况下，许维锦于2019年8月29日擅自入住涉案房屋且将涉案房屋门锁更换，导致爱家营公司无法继续管理涉案房屋，系许维锦违约，爱家营公司据此依约有权解除合同，载明爱家营公司解除合同之诉请的反诉状于2019年10月16日送达许维锦，视为爱家营公司解除合同之通知到达许维锦，双方合同依法应于该日期解除。基于许维锦的违约行为，爱家营公司诉请其支付违约解除合同的违约金，合法有据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十五条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、许维锦与北京爱家营企业管理有限公司于2018年5月21日签订的《北京相寓资产管理服务合同》于2019年10月16日解除；二、许维锦于本判决生效后七日内向北京爱家营企业管理有限公司支付违约金16000元;三、驳回许维锦的全部诉讼请求；四、驳回北京爱家营企业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，由许维锦负担，已交纳。反诉案件受理费100元（北京爱家营企业管理有限公司已预交），由许维锦负担，于本判决生效后十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 徐 斌二〇一九年十一月十三日书记员 董琳雪