北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初38385号原告：范博文，男，1992年10月21日出生，汉族，中国医学科学院阜外医院医师，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：周旋，北京市中伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：范学顺（范博文之父），1966年3月23日出生，中日友好医院医师。被告：安秋禹，女，1990年9月2日出生，汉族，北京华高卡达交友资讯有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘画荣，北京市天宁律师事务所律师。被告：王子熙，男，1985年10月24日出生，汉族，平安健康北京分公司职员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘画荣，北京市天宁律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，董事长。委托诉讼代理人：余卓，女，1995年4月6日出生，该公司职员。原告范博文诉被告安秋禹、王子熙，第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范博文及其委托诉讼代理人周旋、范学顺，被告安秋禹、王子熙的委托诉讼代理人刘画荣，第三人链家地产公司的委托诉讼代理人余卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范博文向本院提出诉讼请求：1．请求判令安秋禹、王子熙支付房屋总价款20%的违约金275万元（大写：贰佰柒拾伍万元整）；2．请求判令安秋禹、王子熙返还范博文支付的定金100万元（大写：壹佰万元整）；3．请求判令安秋禹、王子熙支付范博文未能从违约金部分获得赔偿的赔偿金607,720．15元（大写：陆拾万柒仟柒佰贰拾元壹角伍分）；4．请求判令解除安秋禹与范博文签订的《北京市房屋存量买卖合同》及《补充协议》；5．请求判令安秋禹、王子熙承担本案的全部诉讼费用、保全费用及诉讼保全保险费用。事实和理由：一、双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》等协议合法有效，范博文已依约支付定金、居间代理费及保障服务费合计1,360,250元。2019年2月20日，范博文、安秋禹及链家地产公司签订《北京市量房屋存买卖合同》（下称“《房屋买卖合同》”）及《补充协议》，约定范博文以人民币1375万元的价格购买安秋禹坐落于北京市西城区新华里XX号院（即京桥国际公馆）X号楼XX层XXXX的房屋，并应于2019年2月20日当天及2019年2月25日之前支付两笔购房定金总计100万元。范博文依约按时分两笔向安秋禹支付10万元和90万元购房定金，即范博文依约支付购房定金合计100万元。2019年2月20日，范博文、安秋禹及链家地产公司、北京方源房地产咨询服务有限公司签订《居间服务合同》及《房屋交易服务保障合同》，约定链家地产公司、北京方源房地产咨询服务有限公司为双方提供居间服务和交易保障服务。范博文于2019年2月25日支付居间代理费302,500元、保障服务费57,750元。二、经范博文多次催促，安秋禹仍未依约解除房屋抵押，并明确拒绝继续履行出售房屋的义务，已构成根本违约，导致合同无法继续履行，合同目的不能实现。安秋禹依法应返还定金，并承担居间代理费和服务保障费以及违约金。1．安秋禹未依约办理解除抵押，构成根本违约。根据《补充协议》第二条第2款、第四条第1款以及第四条第2款（3）项的约定，由于该房屋存在抵押，安秋禹应以自筹资金不晚于2019年7月30日前解除抵押，每逾期一日，应按照房屋总价款万分之五的标准向范博文支付违约金。如逾期15日未履行前述义务即构成根本违约，安秋禹应于违约情形发生之日起15日内向范博文支付相当于房屋价款20%的违约金，且范博文有权以书面通知方式解除合同。依约支付定金后，范博文及链家地产公司的工作人员曾多次敦促安秋禹及时解除房屋抵押，以便双方继续履行合同，安秋禹均以各种理由推脱，未依约解除抵押，致使双方无法继续履约过户。据2019年7月31日查询的《不动产登记信息查询结果告知单》显示，安秋禹并未办理房屋解抵押，已经构成违约，依约应于2019年7月31日起，每日向范博文支付房屋总价款万分之五的违约金，即6,875元/日。据2019年8月16日查询的《不动产登记信息查询结果告知单》显示，安秋禹仍未履行合同义务解除抵押，已构成对《补充协议》的根本违约。2．安秋禹明示拒绝继续履约，构成根本违约。2019年7月28日，安秋禹明确表示“由于我目前存在几个无法解决的实际问题。原商定的购房买卖合同我无法履行……所以不能卖掉现有的房子了，无法继续履行合同约定了”，安秋禹已构成对《补充协议》的根本违约，依约应当承担违约责任。3．由于安秋禹根本违约，导致合同无法继续履行，合同目的不能实现，应当返还定金，并承担居间代理费、服务保障费损失以及违约金。根据《补充协议》第二条第1款的约定，范博文已经支付定金100万元。由于安秋禹上述根本违约行为，导致范博文无法继续履行合同，合同目的已无法实现。根据《合同法》相关规定，安秋禹应向范博文返还定金100万元。根据《补充协议》第四条第2款的约定，安秋禹出现根本违约情形之一的，范博文支付链家地产公司的所有费用不予退还，由安秋禹直接赔付范博文。据此并根据《合同法》相关规定，安秋禹应承担范博文向链家地产公司支付的居间代理费302,500元。根据《房屋交易保障服务合同》约定，双方任一方拖延或延迟配合办理各项手续，造成一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任。据此并根据《合同法》相关规定，安秋禹应承担范博文向北京方源房地产咨询服务有限公司支付的、保障服务费57,750元，以上两项损失合计360,250元。三、安秋禹的违约行为对范博文造成资金投资收益损失和交易机会损失合计3,357,720．15元。1．安秋禹应赔偿因其违约行为造成范博文的资金投资收益损失。双方签订《房屋购买合同》及《补充协议》等合同后，范博文依约支付定金100万元。此后，范博文为按时履约积极筹集购房资金，放弃更高收益的投资产品，将所有资金撤出原投资渠道转存为3个月定期或活期不等的银行存款。大量证据证明，2019年上半年证券基金收益普遍较高，根据多家金融行业专业机构统计，2019年上半年基金主动股基平均收益超23%，范博文及家人为依约支付房款一直将资金存入活期或3个月期限的随时可调用状态，放弃诸多稳健较高投资收益的机会，安秋禹应依法赔偿范博文资金投资收益损失共计1,361,062．5元。2．安秋禹应赔偿因其违约行为造成范博文的交易机会损失。安秋禹的违约行为，导致范博文购买房屋目的不能实现，并且由于签约后至今半年来房价上涨，导致范博文为购买同样类型的房屋需要多付出11271元/平方米的代价，安秋禹依法应当赔偿1,996,657．65元。综上，由于安秋禹的违约行为，不但使得范博文的交易目的无法实现，而且造成范博文两大项经济损失合计约为3,357,720．15元。《房屋购买合同》及《补充协议》约定的违约金金额为275万元，范博文全部损失金额中未能获得补偿的损失为607,720．15元，安秋禹应当另行赔偿。综上所述，范博文已经依约履行合同义务，而安秋禹的行为已构成对《房屋买卖合同》及《补充协议》的根本违约，导致范博文购买房屋的合同目的不能实现，已严重侵害范博文的合法权益。现范博文依据合同约定和《民法总则》、《合同法》等法律规定，根据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定提起诉讼，请求贵院依法判如所请，维护范博文的合法权益。安秋禹、王子熙辩称，我们不同意原告的诉讼请求，要求继续履行房屋买卖合同，理由如下：一、安秋禹逾期解押并无过错。范博文提供证据第48页显示，2019年7月2日安秋禹代理人刘英答复范博文“向银行申请提前还贷解除贷款合同，赔偿责任很大，正在协调中”范博文提供证据49页显示，2019年7月15日安秋禹代理人刘英答复范博文“与银行还在商讨中，让我承担5年的违约责任，赔偿5年的罚息损失。等待最终的意见呢”。上述事实证实安秋禹逾期解押并无过错，系超出安秋禹签订合同时能预料的范围。二、安秋禹代理人刘英代安秋禹做出无法继续履行合同的意思表示，超越了刘英作为代理人的权限，属于无权代理，安秋禹一直同意就继续履行合同与范博文进行协商。三、范博文主张房屋总价款20%的违约金过高，申请人民法院予以调整，且经检索人民法院包括本院的判决文书，司法实践中违约金数额最高不超过房屋总价款的5%。四、范博文主张资金投资收益损失和交易机会损失无事实和合同依据。且范博文筹集资金的用途是购房并非用于投资，即使用于投资也并不必然能够产生投资收益，还有可能亏损。另外根据安秋禹提供的房源查询信息，涉案房屋所在小区房价已较双方签订合同时每平方降低8000多元，故范博文并无交易机会损失。综上，范博文的诉讼请求缺乏充足的理由与事实根据，且范博文主张的违约金明显过高，请人民法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋位于北京市西城区新华里XX号院X号楼XX层XXXX室，房屋所有权人为安秋禹。2019年2月17日，王子熙签署配偶（共有权人）同意出售证明，声明涉案房屋其与安秋禹共有，其同意安秋禹出售房屋。同日，安秋禹作为委托人，刘英作为受托人，双方签订授权委托书，内容为：1、受托人有权以委托人的名义与居间人就居间事宜进行洽商，签署居间及相关协议，履行居间及相关协议。2、受托人有权以委托人的名义签署买卖合同及相关协议。3、受托人有权以委托人的名义收取定金。4、受托人有权以委托人的名义收取购房款。5、受托人有权以委托人的名义享有《北京市存量房屋买卖合同》项下的权利。6……。2019年2月20日，安秋禹作为出卖人，范博文作为买受人，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋坐落为西城区新华里XX号院X号楼XX层XXXX室，建筑面积177．15平方米；该房屋已经设立抵押，抵押权人为中国邮政储蓄银行股份有限公司北京海淀区支行，抵押登记日期为2019年2月18日；该房屋已经设立抵押的，出卖人应当办理抵押权注销登记；该房屋成交价格为837万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为538万元；买受人向出卖人支付定金100万元。当日，安秋禹作为甲方（出卖方），范博文作为乙方（买受方），链家地产公司作为丙方（居间方），三方签订《补充协议》，约定：第一条成交价格，涉案房屋总价款为1375万元，乙方于2019年2月20日将第一笔定金10万元支付甲方。第二条关于房屋交易具体事宜的与约定，乙方于不晚于2019年2月25日将第二笔定金90万元支付甲方；交易房屋有抵押的，甲方应于2019年6月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2019年7月30日前办理完毕解除抵押登记手续；甲方解押所需资金来源为甲方自行筹集；乙方不晚于过户前3个工作日将第一笔购房款1245万元支付甲方。第三条税费的承担。第四条违约责任，甲乙双方任何一方逾期履行本协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；甲方逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。第五条其他。同日，三方还签订《居间服务合同》，安秋禹与范博文及北京方源房地产咨询服务有限公司签订《房屋交易保障服务合同》。上述合同签订后，范博文于2019年2月20日向安秋禹的代理人刘英账户内汇款10万元；于2019年2月25日向安秋禹账户内汇款90万元。2019年2月25日，范博文向链家地产公司支付居间代理费302500元，向北京方源房地产咨询服务有限公司支付保障服务费57750元。合同履行中，安秋禹未按照补充协议的约定最于2019年7月30日前办理完毕解除抵押登记手续。故范博文诉至本院。审理中，范博文针对其主张，提供1、其与链家地产公司工作人员聊天记录截图，证明曾多次敦促安秋禹及时解除房屋抵押，以便双方继续履行合同，安秋禹以种种理由推脱，未依约解除抵押，致使双方无法履约过户。2、不动产登记信息查询结果告知书，证明截至2019年8月16日，涉案房屋仍处于抵押状态，安秋禹逾期15日未解除抵押已经构成根本违约。3、聊天记录截图，证明安秋禹明确由于其个人原因，无法履行《房屋买卖合同》，不能出售现有房屋，构成对《补充协议》的根本违约。4、建设银行账户交易明细单及卡内分户账余额信息、中信银行业务凭证/客户回单、建设银行银行卡客户交易明细单，证明范博文为筹备购房款，将所有资金撤出原投资渠道转存为3个月定期或活期不等的银行存款。5、2019上半年基金业绩收益率新闻截图，证明2019上半年证券基金收益较高，平均收益超过23%，范博文及家人为依约支付房款一直将资金保持在随时可调用状态，放弃诸多稳健较高投资收益机会，造成资金收益损失136余元。6、链家官网“京桥国际公馆”房屋交易信息截图，证明涉案房屋上涨了11271元/平方米，范博文购买房屋需多支付房款，造成范博文交易机会的损失。7、证券公司对账单，证明范学顺在筹集房款之前家庭资金一直用于证券投资。安秋禹、王子熙对证据1的真实性认可，不认可证明目的。称范学顺没有权利代表范博文，刘英也没有权利代表安秋禹作出意思表示。微信中显示刘英告知正在与银行协商银行还贷，安秋禹对逾期解押无过错，超出其预期范围。对证据2的真实性认可。对证据3的真实性认可，证明目的不认可。微信时间2019年7月28日，合同约定解押时间尚未届满，且刘英无权代理安秋禹作出解除合同或者无法履行的意思表示。对证据4的真实性认可，但存款人为范学顺，损失并不能由范博文主张。筹集资金的用途为购房，并非投资。范博文未能证明该笔资金此前用于投资，且投资有风险，并不一定会产生收益。范博文的该主张没有合同依据。对证据5的真实性不予认可，质证意见同证据4。对证据6的真实性不予认可，对比房屋面积不一致，同等面积房屋单价降低，交易机会损失不存在。对证据7的真实性认可，证明目的不认可。证券账户为范学顺，范博文于范学顺之间的款项往来于我方无关。链家地产公司对证据1、2、3、4、5、6、7认可。安秋禹、王子熙针对其主张提供证据1刘英与链家地产公司聊天记录及《解约协议书》，证明2019年8月2日链家地产公司经纪人向刘英发出范博文起草的《解约协议书》，双方未就解约达成一致，链家地产公司同意退还居间代理费和保障服务费，范博文应向链家地产公司要求退还居间代理费。2、二手房安心服务承诺，证明链家地产公司承诺交易不成，居间代理费无理由退还，如解除合同，范博文应向链家地产公司索要。3、安居客房源查询截图，证明涉案小区房价降低，范博文无交易损失。范博文对证据1的真实性认可，不认可证明目的。称协议并未实际签署，双方有过和解过程，原告起草协议后，被告拒绝签字，协议中所有表述不发生效力。对证据2的真实性认可，不认可证明目的。对证据3的真实性不予认可，该价格不是实际成交价格，且小区名称不一致。链家地产公司对证据1认可，表示收到过协议，双方未签字的原因是安秋禹拒绝签字。对证据2认可，表示双方解除合同，可全额退还居间服务费及保障服务费。对证据3的真实性无法核实，实际交易中，户型大的比户型小的单价较便宜。链家地产公司表示双方解除合同，该公司同意将居间服务费及保障服务费全额退还范博文。本院认为：范博文与安秋禹签订的《北京市存量房屋买卖合同》及双方与链家地产公司签订的《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。合同履行中，范博文按照合同约定向安秋禹支付定金100万元，安秋禹未依约办理完毕解除抵押登记手续，致合同无法继续履行，构成根本违约，应承担违约责任，范博文要求解除《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及要求安秋禹、王子熙返还定金100万元的主张，有合同依据，本院予以支持。安秋禹、王子熙称涉案房屋未解除抵押责任不在其本人的抗辩，缺乏证据支持，本院不予采信。范博文要求安秋禹、王子熙支付未能从违约金部分获得赔偿的赔偿金的主张，虽提供证据，但该证据不足以证明其主张，且无合同依据，本院不予支持。关于违约金。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。合同履行中，因安秋禹违约，导致合同不能履行，其应承担违约责任，但安秋禹提出违约金约定过高之抗辩。本院综合考虑当事人的过错程度以及实际损失情况，兼顾合同的履行情况等综合因素对于范博文主张违约金的具体数额依法予以调整，酌情确定为100万元，超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除范博文与安秋禹签订的《北京市存量房屋买卖合同》及范博文、安秋禹与北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》。二、安秋禹、王子熙于本判决生效之日起十五日内支付范博文违约金100万元。三、安秋禹、王子熙于本判决生效之日起十五日内返还范博文定金100万元。四、驳回范博文的其他诉讼请求。如果安秋禹、王子熙未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20831元，由范博文负担11270元，已交纳；由安秋禹、王子熙负担9561元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘敏二〇一九年十一月十八日书记员  袁慧