湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0112民初5569号 原告：家利物业管理（上海）有限公司，营业场所长沙市望城区金星北路四段229号盈峰翠邸小区售楼部201号房A座。 负责人：杨敏，助理总经理。 委托诉讼代理人：周陵文，湖南科云律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕文彬，湖南科云律师事务所实习律师。 被告：周琼，女，1975年2月3日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。 原告家利物业管理（上海）有限公司（以下简称“家利物业公司”）与被告周琼物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告家利物业公司的委托诉讼代理人周陵文与被告周琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告家利物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告缴纳2018年7月1日至2019年6月30日期间的物业管理费16793.76元及2018年8月1日至2019年6月30日期间的违约金1398.77元，共计18192.53元；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与和记黄埔地产（长沙望城）有限公司（下称“开发商”）于2008年12月签订了《盈峰翠邸前期物业服务合同》，约定由原告为长沙市望城区盈峰翠邸住宅小区提供前期物业管理服务，服务期限从2009年1月1日起至业委会成立且业委会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。被告买受了该小区“君墅10栋103号房”，并同时签订了《盈峰翠邸前期物业服务合同》，同意原告为此提供物业管理服务。现原告依约提供了物业管理服务，被告缴纳了2018年6月30日之前的物业费，但自2018年7月1日之后被告再未缴费。原告多次催要未果，故提出上述诉讼请求。 被告周琼辩称：1、物业没有尽到应尽的责任，尤其是水系管理，水系一天都没有清洗和运行过；2、我虽然装修完，但从未入住过，原告要求收取滞纳金没有道理；3、物业公司也无权一次性收取一年的费用。 本院经审理认定事实如下： 1、2012年10月17日，被告周琼与和记黄埔地产（长沙望城）有限公司签订《长沙市望城区商品房买卖合同》（合同编号：20120058103），购买了位于长沙市望城区房屋，房屋建筑面积为399.85平方米。合同第二十二条约定：选聘的物业服务企业为家利物业公司；前期物业服务期间，物业服务收费方式为酬金制，服务期限自2009年1月1日至业委会成立后、由业委会决定选聘或续聘物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止，收费为独栋／多拼住宅3.5元／月／平米（建筑面积），收费起始时间为该商品房交付之日的次月1号。同日，周琼与和记黄埔地产（长沙望城）有限公司又签订《盈峰翠邸临时管理规约》和《长沙市望城区商品房买卖合同》补充协议，临时管理规约第五章约定：在业委会成立之前，由发展商选聘物业公司进行管理，并与其选聘的物业公司签订《前期物业服务合同》；补充协议第十六条约定：逾期支付物业管理费的，物业公司有权收取违约金（违约金自逾期之日起按日以欠交款项之0.05%计算）。 2、2008年12月31日，原告与和记黄埔地产（长沙望城）有限公司签订《盈峰翠邸前期物业服务合同》，合同第一章第一条约定由原告为盈峰翠邸住宅小区提供前期物业管理服务；第二章第六条约定物业管理事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，含楼盖、屋顶、湖、水池…等；第四章第九条约定前期物业服务费，自物业交付之日或视为交付之日起，由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，按季收取；逾期交纳前期物业费的，违约金自逾期之日起每日按欠缴费用之0.05%交纳，诉请法院的，受益人（即业主）应承担由此产生的全部律师费、诉讼费及其他合理费用。2012年4月23日，原告与和记黄埔地产（长沙望城）有限公司签订《盈峰翠邸前期物业服务合同》之补充协议一，约定独栋住宅、多拼住宅前期物业服务费按3.5元/平方米/月收取。 3、2016年4月23日，被告接收涉诉房屋，并预交了部分物业服务费，自2018年7月份停止交费至今,至2019年6月30日已欠交物业费16793.7元（399.85平方米×3.5元/平方米/月×12个月）。2019年3月，原告方向被告发出催费《律师函》，被告亦已收到。 4、另查明，原告方提供了其履行了日常治安管理、清洁卫生、园林绿化、公共设施设备等日常工作的记录。再查明，涉诉小区水系未正常运转。 上述事实有《长沙市望城区商品房买卖合同》、《盈峰翠邸临时管理规约》、《长沙市望城区商品房买卖合同》补充协议、《前期物业服务合同》、《盈峰翠邸前期物业服务合同》、盈峰翠邸前期物业服务合同》之补充协议一、日常工作记录、律师函、房屋钥匙及资料交接书及双方当事人的当庭陈述予以证实，并在卷予以佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与和记黄埔地产（长沙望城）有限公司签订的《盈峰翠邸前期物业服务合同》、《盈峰翠邸前期物业服务合同》之补充协议一、及被告与和记黄埔地产（长沙望城）有限公司签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》，均对选聘原告为涉诉房屋所在小区的前期物业服务单位，及原、被告双方的权利义务进行了明确约定，上述合同系双方真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。本案中，原告为涉诉项目提供了物业服务，而被告未按约支付物业服务费，故原告有权要求被告支付拖欠物业服务费。原告的物业管理事项包括“房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，含楼盖、屋顶、湖、水池…等”，本案涉诉物业为别墅住宅，物业收费亦是别墅住宅标准收费，理应提供更加优质的物业服务，而涉诉小区水系并未正常运转，小区水系系小区的公共设施，原告对此有维护、管理的责任，对于原告方提出的“水系没有运转时开发商遗留问题，与物业方无关”的意见，本院不予支持。但小区水系运转不是涉诉物业服务的主要内容，原告提供物业服务虽存在瑕疵，被告并不能以此为理由而拒交物业管理费。物业管理费是物业公司提供物业服务的经济基础，也是维系物业公司正常运转的前提条件，业主拒绝交纳物业管理费用，将导致整个小区的物业管理陷于瘫痪或停滞，也不利于全体业主的权益保护以及整个小区的健康正常运转。结合原告提供物业服务存在瑕疵、涉诉物业收费按照别墅住宅标准收费等因素，本院酌情认定被告应缴纳2018年7月1日至2019年6月30日的物业费14274.6元（按应交物业费的的85%进行计算，16793.7元×85%）。故对于原告要求被告支付2018年7月1日至2019年6月30日物业管理费16793.7元的诉讼请求，本院予以部分支持。关于原告滞纳金的主张，结合原告提供物业服务存在瑕疵等因素，为缓和物业公司与业主之间的矛盾，促进物业公司提供更优质、更高效的管理和服务，对原告主张被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告周琼于本判决生效后十日内向原告家利物业管理（上海）有限公司支付自2018年7月1日至2019年6月30日止的物业管理费14274.6元； 二、驳回原告家利物业管理（上海）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费254元，因适用简易程序减半收取127元，由被告周琼负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  魏 林 二〇一九年十一月二十一日 法官助理   吴文彬 代理书记员  谭思佳 附有关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。