北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初53824号原告：于海艳，女，1978年3月10日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：谢小艳，北京邦远律师事务所律师。委托诉讼代理人：田刚仁，北京邦远律师事务所律师。被告：陈健民，男，1969年12月25日出生，汉族，燕民餐饮管理有限公司负责人，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李安娜，北京市双利律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙莹，北京市双利律师事务所律师。原告于海艳（以下简称原告）与被告陈健民（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人田刚仁、被告及其委托诉讼代理人李安娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2018年9月1日签订的《北京市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）；2、判决被告向原告返还位于北京市朝阳区垡头翠成馨园XXX号楼X至X层XXX号的房屋（以下简称XXX号房屋）；3、判决被告支付违约金2万元；4、判决被告支付2019年5月1日至实际腾退之日止的租金；5、判决被告将其个人独资公司北京燕民餐饮管理有限公司（以下简称燕民公司）的住所从XXX号房屋迁出。事实和理由：被告于2017年12月1日占有使用XXX号房屋作商业用途，并于同日登记注册燕民公司。被告每月向原告支付房屋使用费1万元。2018年9月1日，原、被告补签租赁合同，约定租期自2018年8月1日至2020年11月30日，月租金1万元，押一付三；被告不按照约定支付租金达三日的，原告有权单方解除租赁合同，收回房屋，被告应按照月租金的200%支付违约金，并应赔偿原告相应损失。2019年5月1日为租赁合同约定的支付租金日之一，2019年5月5日，被告仍未履行相应的支付租金义务。原告委托律师向被告发出律师函，催促其支付租金并给付违约金，另明确告知被告，逾期不履行的，原告将行使合同解除权。被告在收到律师函后仍未支付租金。现原告诉至法院，望判如所请。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，其所述情况与事实不符。签订租赁合同的时间与被告实际使用XXX号房屋的时间不符。在2018年9月1日双方签订租赁合同之前，XXX号房屋登记的燕民公司的股东是原告和原告的姐姐于某，实际投资人也是原告和于某，实际使用房屋的人就是原告。2018年9月1日签订租赁合同当日，原告及于某将其投资的燕民公司股权全部转让给被告，双方签署了股权转让协议。在租赁合同中明确约定租金以现金形式支付，押一付三，即从2018年8月1日起每三个月的1日为租金支付日，之所以约定租赁期限的起始日期为2018年8月1日是因为该份租赁合同照抄了原告和上一手出租人的合同约定。被告实际使用房屋的日期为2018年2月。原、被告原系男女朋友关系，2017年9月被告帮原告找到的XXX号房屋并出资进行装修、交租金，还帮原告办理了燕民公司的营业执照，同时代原告出资占51%的股权份额，代于某出资使其占49%的股权份额，2018年9月1日前的房屋租金均系被告出资交给原告，再由原告交给房屋的产权人。XXX号房屋分上下两层，二层由原告经营棋牌室，一层一开始没有实际经营，2018年2月一层房屋开始由被告经营餐厅使用。2018年8月原告提出跟被告分手，并要求被告将一层房屋重新交给原告使用，被告没有同意，并要求原告偿还二层租金、装修款及燕民公司的出资，原告要求被告签署租赁合同及股权转让协议，并说如果不签就不还钱也不让被告经营，去各个部门举报被告，利用恶势力砸了两次被告的店铺并找人威胁被告，被告均已报警。被告实际向原告给付租金至2019年5月31日。股权转让是无偿的。2019年5月17日，被告主动联系原告交房租，但原告表示不愿继续履行租赁合同，并称就想将被告赶走，随后将被告的妹妹（联系人孙杨）拉黑。现在涉案房屋没有办法实际经营，因为只要被告经营原告就到食药所、环保局、当地街道举报，恶意阻挠被告经营。2018年9月1日被告一次性将房租付至2019年5月31日。被告认为房屋租赁合同有效，并要求继续履行。被告将个人全部资金投入到XXX号房屋中经营餐厅，没有其他生活来源。被告是个体经营，没有任何同事，也没收到过原告发出的律师函。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年9月1日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订租赁合同，约定甲方将XXX号房屋的一层出租给乙方用作商业经营，租赁期限自2018年8月1日至2020年11月30日，月租金1万元，押一付三，各期租金支付日期为2018年8月1日，2018年11月1日，2019年2月1日，2019年5月1日，2019年8月1日，2019年11月1日，以此类推；乙方不按照约定支付租金达3日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方还应按月租金的200%向甲方支付违约金。庭审中，原告提交燕民公司工商登记信息，显示该公司系一人公司，股东为被告，法定代表人为孙某，被告称孙某系其母亲，燕民公司住所地登记为XXX号房屋。原告称被告未按照约定时间在2018年5月1日支付租金，故原告于2019年5月5日向被告发出律师函，要求被告在3日内支付租金3万元及违约金2万元，否则原告将行使合同解除权。原告提交的投递信息显示相关邮件于2019年5月6日由“同事”签收。被告则表示其未曾收到原告发出的律师函。原告另提交催款通知及实地送达催款通知的视频资料，拟证明其曾于2019年5月1日委托他人向被告实地送达催款通知，要求被告于2019年5月4日以前支付租金。经询，被告表示确曾有人向其出示过原告提交法院的催款通知，但因被告不认识送达人员，故没有按照通知上写明的银行账号付款，且当时被告的租金已经支付至2019年5月31日。原告提交原告与被告的表妹孙杨分别于2019年5月1日和5月17日的通话录音，拟证明原告曾经通过孙杨向被告催要租金，但被告未按期支付。其中2019年5月17日的录音显示，孙杨曾要求向原告交纳XXX号房屋的租金并给付一定的补偿款，继续履行租赁合同，但原告表示不接受。原告提交其作为法定代表人的北京海宇诚信咨询服务有限公司工商信息，拟证明该公司住所地亦位于XXX号房屋，被告随时能够找到原告，向原告支付租金不存在障碍。被告提交原告于2018年9月1日出具的收条复印件，内容为：“甲方于海艳今收到陈健民人民币陆万元整（房租），日期为2018年12月1日至2019年5月31日”。被告称，XXX号房屋的二层由原告经营棋牌室，其与原告原系男女朋友关系，二层的装修系被告出资所做，后原告提出与被告分手，被告要求原告偿还二层装修费，双方商议用被告应支付的XXX号房屋一层部分半年的租金折抵原告应支付被告的二层装修费，故原告向被告出具了上述收条。经询，原告认可收条复印件的真实性，亦认可被告所称的收条所列租金系用二层装修费折抵的事实。被告另申请孙杨出庭作证，孙杨认可原告提交的通话录音的真实性，并提交其与原告的微信记录，显示其曾于2019年5月17日询问原告租金应付至哪一账户，但原告未回复。庭审中，被告表示愿意从2019年6月1日起按季度交纳租金，直至租赁合同约定的租赁期限终止，但原告对此表示不接受。另，原告表示被告自2017年12月就开始实际使用XXX号房屋，被告则表示其自2018年2月开始实际使用XXX号房屋。本院认为，本案争议焦点为被告未在租赁合同约定的2019年5月1日以及原告给予的宽限期内支付租金，是否构成原告行使合同解除权的事由。我国合同法规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，原、被告虽于2018年9月1日签订租赁合同，约定租赁期限自2018年8月1日起算，但双方均表示被告在签订租赁合同以前就已经实际使用XXX号房屋数月。另根据被告提交的收条及双方的陈述，本院可以认定双方存在关于被告对XXX号房屋二层的装修款抵扣XXX号房屋一层部分六个月租金的合意，抵扣后被告已将其承租部分的租金付至2019年5月31日。综上，双方实际并未按照租赁合同的约定行使权利、履行义务，应当认为双方以实际行为变更了租赁合同的约定。租赁合同约定租赁期限自2018年8月1日起算，同时约定第一期租金应于2018年8月1日支付，每次支付三个月，即被告支付租金的日期与租期同步，被告不需要在相应的租期开始之前提前支付租金。现被告的租金已经付至2019年5月31日，原告以被告未按照租赁合同的约定于2019年5月1日支付租金为由要求解除租赁合同，不符合双方以实际行为以及新的合意变更后的约定。按照变更后的合同，被告只需要在2019年6月1日支付三个月的租金就应视为未逾期交纳租金。根据双方在庭审中的举证，被告曾于2019年5月17日要求向原告支付租金，但原告拒绝收取并要求行使解除权。故本院认为被告未能在2019年6月1日交纳租金系因原告的行为导致，原告无权以此为由要求解除租赁合同，故本院对于原告要求解除租赁合同以及以解除合同为前提提出的其他诉讼请求均不予支持。但被告应当按照变更后的合同及租赁合同约定的租金支付周期履行交纳租金的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条之规定，判决如下：一、被告陈健民于本判决生效之日起七日内给付原告于海艳二○一九年六月一日至二○一九年十一月三十日的租金6万元；二、被告陈健民应自二○一九年十二月一日起按照原告于海艳与被告陈健民于二○一八年九月一日签订的《北京市房屋租赁合同》约定的付款周期支付房屋租金，直至该合同约定的租赁期限届满之日止；三、驳回原告于海艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费2675元，由原告于海艳负担2025元（已交纳）、被告陈健民负担650元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  赵 靓二〇一九年十一月十四日法官助理  于 洋书 记 员  程宇婷