广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初4424号原告（反诉被告）：广州市精拓饰品有限公司（以下简称“精拓饰品公司”），住所地广州市海珠区工业大道北荔福路新围26号地下自编A壹、2楼、3楼北面，统一社会信用代码：91440101799418036X。法定代表人：MARKCHARLESHUTCHISON，职务：总经理。委托诉讼代理人：梁锐汉，广东华誉品智律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄结美，广东华誉品智律师事务所律师。被告：广州盈科信息产业有限公司（以下简称“盈科信息公司”），住所地广州市番禺区桥南街陈涌村兴业大道西一横路9号101，统一社会信用代码：91440101MA59EGHQ5L。法定代表人：张翎，职务：总经理。委托诉讼代理人：谢炜哲，广东仲衡（南沙）律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市得汇物业管理有限公司（以下简称“得汇物业公司”），住所地广州市番禺区桥南街陈涌村兴业大道西一横路9号101，统一社会信用代码：91440101MA59HOPX6J。法定代表人：钟三妹，职务：总经理。委托诉讼代理人：谢炜哲，广东仲衡（南沙）律师事务所律师。被告：钟三妹，女，1972年2月10日出生，汉族，住广州市番禺区，委托诉讼代理人：谢炜哲，广东仲衡（南沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟雪亭，女，1974年6月24日出生，汉族，住广州市番禺区,第三人：广州市东高房地产中介有限公司（以下简称“东高房地产公司”），住所地广州市番禺区大龙街市新路新水坑段6号A座10号铺，统一社会信用代码：914401013210446023。法定代表人：曾庆兵。原告精拓饰品公司诉被告盈科信息公司、得汇物业公司、钟三妹、第三人东高房地产公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月29日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告精拓饰品公司的委托诉讼代理人梁锐汉、黄结美与被告盈科信息公司、得汇物业公司、钟三妹的共同委托诉讼代理人谢炜哲到庭参加诉讼。第三人东高房地产公司经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。原告精拓饰品公司诉称：2016年12月1日被告盈科信息公司授权被告得汇物业公司将被告盈科信息公司名下坐落在广州市番禺区大石街鸿盛三路43号物业，代为出租、对外签署租赁合同、收取租金、管理费、水电费和税、费等。2018年11月12日原告就该物业与被告得汇物业公司签订《建筑物租赁合同》，约定：原告租赁1层、2层厂房的面积为2592.8平方米。租赁期限为5年，即从2018年11月12日至2023年11月11日止。2018年11月13日原告将520000元租赁保证金、40000元（增容100KW）电力负荷费交纳给被告得汇物业公司。按照合同的约定，被告得汇物业公司应于2018年11月12日前将讼争厂房交付给原告使用，但经催促至今仍未交付。被告钟三妹是被告得汇物业公司的自然人独资股东，依法应对被告得汇物业公司的债务承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，特此起诉，请贵院判令如下：1、依法解除原告精拓饰品公司与被告得汇物业公司于2018年11月12日签订的《建筑物租赁合同》；2、被告盈科信息公司、得汇物业公司返还原告租赁保证金（双倍为）￥1040000元及（增容100KW）电力负荷费40000元。3、被告钟三妹对上述第2项被告得汇物业公司的债务承担连带清偿责任。4、本案的诉讼费用由被告承担。被告盈科信息公司辩称：被告盈科信息公司与被告得汇物业公司之间的关系并不是委托与被委托的关系，而是被告盈科信息公司将涉案物业出租给被告得汇物业公司，再允许被告得汇物业公司对外转租、分租，被告得汇物业公司与原告精拓饰品公司之间的纠纷，被告盈科信息公司并不知情，也不应当因此承担责任。被告得汇物业公司辩称：1、被告得汇物业公司是在被告盈科信息公司的同意下才将涉案房屋出租给原告。2、被告得汇物业公司已经于2018年11月12日将涉案租赁场地交给原告使用。3、在场地交付以后，原告多次委托装修公司进场设计装修方案，足以证明被告得汇物业公司已经交付涉案场地。4、对于合同解除的原因、租赁保证金及电力负荷费等费用的归属，我方已经在《民事反诉状》中予以阐明。5、被告得汇物业公司与被告钟三妹的财产是独立的，不是混同的，被告钟三妹无需对被告得汇物业公司的债务承担连带清偿责任。被告钟三妹辩称：被告得汇物业公司与被告钟三妹的财产是独立的，不是混同的，被告钟三妹无需对被告得汇物业公司的债务承担连带清偿责任。被告得汇物业公司反诉称：经广州市昊盛房地产中介服务公司介绍，被告得汇物业公司及原告精拓饰品公司于2018年11月12日签订了《建筑物租赁合同》，约定由原告精拓饰品公司承租位于广州市番禺区大石街鸿盛三路43号（厂房一）1层和2层物业。2019年1月31日至2019年12月31日期间，每月租金为130000元。被告得汇物业公司应于2018年11月12日前将租赁物业交付给原告精拓饰品公司使用，原告精拓饰品公司应于合同签订之日起三个工作日内支付租赁保证金520000元。合同签订后，被告得汇物业公司己按合同约定将租赁物业交由原告精拓饰品公司使用，原告精拓饰品公司也按约定支付租赁保证金520000元及电力负荷费40000元。原告精拓饰品公司进场后，连同多家装修设计公司到租赁物业进行现场勘查测量，由装修设计公司出具设计方案。由于需对租赁物业进行结构性改造才能满足原告精拓饰品公司的使用需要，原告精拓饰品公司要求改造费用由被告得汇物业公司承担并拒绝支付租金。2019年3月1日，被告得汇物业公司向原告精拓饰品公司发出《有关鸿盛三路43号（厂房一）租赁合同解除事宜的通知》，解除了《建筑物租赁合同》。另外，因原告精拓饰品公司违约致《建筑物租赁合同》被解除，因签《建筑物租赁合同》而产生的中介服务费应由原告精拓饰品公司承担。原告精拓饰品公司的行为已严重侵犯被告得汇物业公司的合法权益，现被告得汇物业公司反诉至贵院，请贵院依法判令如下：1、被告得汇物业公司及原告精拓饰品公司于2018年11月12日签订的《建筑物租赁合同》于2019年3月1日解除；2、租赁保证金520000元归被告得汇物业公司所有；3、电力负荷费40000元归被告得汇物业公司所有；4、原告精拓饰品公司向被告得汇物业公司支付2019年1月1日至2019年2月28日租金260000元及其违约金（违约金以欠付租金为基数，按日千分之一的标准计算至租金支付完毕之日止，暂计至2019年5月6日为27170元）；5、原告精拓饰品公司向被告得汇物业公司支付中介服务费130000元：6、本案诉讼费由原告精拓饰品公司承担。原告精拓饰品公司对被告得汇物业公司的反诉辩称：1、我方同意解除《建筑物租赁合同》，但我方认为解除时间是在2019年1月20日。2、我方不同意被告得汇物业公司的第二、三项反诉请求，被告得汇物业公司的该两项反诉请求也缺乏事实及法律依据，因为违约方不在原告。3、被告得汇物业公司的第四项反诉请求也不同意，因为违约方不在原告，诉争房产至今没有交付给原告，所以原告无需向被告得汇物业公司支付租金。4、被告得汇物业公司主张的中介服务费13万元缺乏事实及法律依据，该中介费不应当由原告承担。被告盈科信息公司、钟三妹共同辩称：同意被告得汇物业公司的反诉。第三人东高房地产公司未到庭，也未向本院提供书面意见。经审理查明：被告得汇物业公司是被告钟三妹设立的一人有限责任公司，钟三妹是得汇物业公司的法定代表人、唯一股东。被告盈科信息公司原名广州宜联通物业管理有限公司，位于广州市番禺区大石街鸿盛三路43号（厂房一）的物业现登记于被告盈科信息公司名下，该物业的不动产权证号为第07291950号。2016年12月1日，被告盈科信息公司出具《授权委托书》一份，授权委托得汇物业公司对盈科信息公司名下位于广州市番禺区大石街鸿盛三路43号的物业拥有：“1、出租、对外签署租赁合同、收取租金、管理费、水电费和税费的权利；2、对园区内的管理，包括对园区内保安工作、物业的维护和修葺等；3、授权日期从2016年12月1日开始至2026年12月31日止。”2017年1月1日，广州宜联通物业管理有限公司（被告盈科信息公司前称）与被告得汇物业公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定由得汇物业公司承租涉案物业至2026年12月31日。2017年6月6日，广州宜联通物业管理有限公司申请变更登记为广州盈科信息产业有限公司获得相关行政部门批准。2018年10月8日，被告得汇物业公司人员委托广州市昊盛房地产中介服务有限公司对外放租涉案物业，约定促成得汇物业公司成功租出涉案物业，则得汇物业公司需向广州市昊盛房地产中介服务有限公司支付相等于1个月租金金额作为中介代理服务费。2018年11月16日，得汇物业公司向广州市昊盛房地产中介服务有限公司支付中介费130000元。2018年11月12日，经案外人广州市昊盛房地产中介服务公司介绍，原告精拓饰品公司与被告得汇物业公司签订了《建筑物租赁合同》一份，该合同约定：由原告精拓饰品公司承租位于广州市番禺区大石街鸿盛三路43号（厂房一）1层和2层物业面积共计2592.8平方米作工业用途；租赁期限为5年，即从2018年11月12日起至2023年11月11日止；被告得汇物业公司应于2018年11月12日前将涉案物业交付给原告精拓饰品公司使用；免租装修期自2018年11月12日起至2018年12月31日止，期间免收租金，但其他的费用包括水电、物业管理费等费用由精拓饰品公司承担；首年月租金为130000元（该租金为税后实收净额，产生的房地租赁税、土地使用税由精拓饰品公司承担）；租金开始缴交日期为2019年1月1日，每月租金须在当月5日前缴交至得汇物业公司指定收款账户；精拓饰品公司须在本合同签订之日起3个工作日内支付租赁保证金520000元给得汇物业公司，该保证金在租赁期满且精拓饰品公司付清水电费、税费、租金费用之日起三天由得汇物业公司不计利息全额返还给精拓饰品公司；如精拓饰品公司需增加水或电负荷的，得汇物业公司需无条件及时协助精拓饰品公司到有关部门协商解决，其报装费、安装费由精拓饰品公司负责；租赁期内，得汇物业公司共计收取电力负荷费40000元整，电力负荷费缴交日期与租赁保证金缴交日期相同；租赁期间，精拓饰品公司应按时缴纳租金，逾期付款的，每逾期一日，精拓饰品公司应按拖欠总金额的千分之一计付违约金；得汇物业公司应按合同规定的时间，将本合同项下约定的厂房交付精拓饰品公司使用，逾期交付的，每逾期一日按月租金的千分之一向精拓饰品公司支付违约金，该等违约金直接从应付而未付的租金中扣除；租赁期内精拓饰品公司如需装修、改建、增建，须向得汇物业公司提交装修方案，以供得汇物业公司审核，经得汇物业书面同意才能动工，否则得汇物业公司有权追究精拓饰品公司相关责任；在租赁期内，精拓饰品公司逾期缴纳租金超过30日的，得汇物业公司有权单方面解除合同，不予退还已交租金、租赁保证金，本合同在得汇物业公司书面解除通知送达精拓饰品公司之日起解除，精拓饰品公司除应承担上述违约责任外，并承担因其违约行为给得汇物业公司造成的一切损失。上述《建筑物租赁合同》还对其他相关事项进行了约定。2018年11月13日，被告得汇物业公司出具收据注明收到原告精拓饰品公司缴纳的合同保证金520000元及电力负荷费40000元。2018年12月3日，原告精拓饰品公司与被告得汇物业公司签订《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》各一份，该《补充协议》约定双方于2018年12月3日签订的《广州市房屋租赁合同》只作为精拓饰品公司备案用，精拓饰品公司不得就此合同追究任何法律责任和经济责任，因此合同而产生的一切责任由精拓饰品公司承担，双方所履行的合同条款均按双方于2018年11月12日签订的《建筑物租赁合同》执行。2019年1月5日，精拓饰品公司发出《中止履行租赁合同告知书》，该告知书载明：“2019年1月4日贵司才告知，租赁物大楼的结构承重能力才达到每平方米500公斤；如超负荷乘载须进行结构性改造才能使用。现由于改造费用等问题，双方尚未协商一致，而双方签合同时双方又未明确约定，存在重大误解。所以现通知贵公司于2019年1月5日起，先行中止双方的租赁合同。”2019年1月9日，得汇物业公司发出《关于“中止履行租赁合同告知书”回复》给精拓饰品公司，要求精拓饰品公司按合同于2019年1月5日前缴纳租金，逾期不交则视为违约，等等。2019年1月12日，精拓饰品公司向得汇物业公司发出《通知》，该《通知》称“时至今天，贵司仍未将该厂房及其锁匙交付给我司使用。”，要求得汇物业公司在收到本通知之日起3日内将该厂房交付给精拓饰品公司使用。2019年1月16日，得汇物业公司向精拓饰品公司发出《关于的回复及催交租金的函》，得汇物业公司在该函中称双方是委托广州市昊盛房地产中介服务有限公司对该物业租赁等事实进行处理的，交付日期约定是签订合同当天，合同签订时中介公司应该已经与原告进行了交付，对已交付使用一事是确认的，原告是可以自由进出该物业，得汇物业公司并要求精拓饰品公司按合同约定支付租金。2019年1月18日，精拓饰品公司向得汇物业公司发出《关于签订前后相关问题回复函》。2019年1月22日，得汇物业公司向精拓饰品公司发出《对签订前后相关问题回复函>的回复及催交租金的函》，再次向精拓饰品公司催缴租金。2019年3月1日，得汇物业公司向精拓饰品公司发出《有关鸿盛三路43号（厂房一）租赁合同解除事实的通知》，得汇物业公司在该通知中称因精拓饰品公司经多次催交仍然拒交租金，得汇物业公司根据合同约定单方解除合同，不予退还租赁保证金，解除时间为2019年3月1日开始生效，并再次向精拓饰品公司催缴拖欠租金。原告精拓饰品公司在本案审理过程中申请追加广州市东高房地产中介有限公司作为本案第三人参加诉讼，本院准许其申请后，本院通知广州市东高房地产中介有限公司作为本案第三人参加诉讼，但广州市东高房地产中介有限公司拒不到庭应诉。原告另提供《公证书》、《物业观察表》、《看房视频》等证据，拟证明：被告得汇物业公司于2019年1月21日前已将涉案物业委托给广州市东高房地产中介有限公司另行放盘出租，得汇物业公司没有将涉案物业交付给原告使用。各被告对原告提供的上述《公证书》、《物业观察表》、《看房视频》等证据三性均不予以确认。被告得汇物业公司在本案中另提供增加电力负荷施工照片、《得汇物业出入登记表》、《广州市精拓饰品有限公司装修工程投标劳务费用统计》、微信聊天记录、邮件发送记录、工商备案资料、涉案物业现场照片等证据，拟证明：得汇物业公司已按原告要求增加电力负荷、原告已接收涉案物业并多次进出涉案物业进行装修设计事宜、原告在涉案合同解除前已另物色其他经营场所，并已另行租赁其他经营场所，而涉案物业至2019年4月3日仍未出租。2019年3月29日，原告精拓饰品公司将三被告诉至本院，要求解除涉案的《建筑物租赁合同》，并退还租赁保证金520000元及电力负荷费40000元。2019年5月29日，原告精拓饰品公司向本院申请追加广州市东高房地产中介有限公司作为本案的第三人参加诉讼。三被告均到庭应诉，且被告得汇物业公司在本案中提起反诉，要求解除涉案的《建筑物租赁合同》，并要求判决租赁保证金520000元及电力负荷费40000元归其所有，另要求原告支付2019年1月1日至2019年2月28日期间的租金及违约金、支付中介服务费130000元。本案根据原告的申请虽然追加广州市东高房地产中介有限公司作为本案的第三人，但广州市东高房地产中介有限公司拒不到庭，为此，本院向广州市东高房地产中介有限公司发出开庭公告，广州市东高房地产中介有限公司仍然拒不到庭，也未向本院提交书面的答辩状或证据材料。以上事实有原告精拓饰品公司及被告得汇物业公司提供的证据、庭审笔录等可予以证实。本院认为：当事人对自己提出的主张所依据的事实及反驳对方主张所依据的事实均有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持，但对方当事人认可的除外。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，依法成立的合同，对当事人具有法律效力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。精拓饰品公司在本案中辩称涉案物业一直没有交付，但《建筑物租赁合同》已明确约定涉案物业的交付日期为签订合同当天，为何精拓饰品公司在签订涉案《建筑物租赁合同》时对此不提出异议？精拓饰品公司后来在2019年1月5日发给被告方的《中止履行租赁合同告知书》中也未提及涉案物业的交付事宜，故精拓饰品公司诉称涉案物业一直没有交付的主张显与常理不合，本院不予采纳。根据原、被告双方所提供的证据及庭审查明的情况来看，涉案物业一直为空置，根本不存在交付厂房锁匙等问题，原告在签订《建筑物租赁合同》后多次自由出入，故涉案物业在双方于2018年11月12日签订《建筑物租赁合同》时即已交付。纵观全案事实，原告精拓饰品公司与被告得汇物业公司双方谁违约是本案争议的焦点。被告得汇物业公司将涉案物业交付给原告精拓饰品公司后，原告未按租赁合同约定及时缴纳租金，被告得汇物业公司经多次催缴未果，精拓饰品公司拒缴租金属于根本性违约，得汇物业公司据此按合同约定行使合同解除权，合法合理，本院应当予以确认，即涉案《建筑物租赁合同》因原告精拓饰品公司违约而于2019年3月1日解除。由于本案系精拓饰品公司违约导致涉案的租赁合同被解除，故根据合同约定精拓饰品公司作为违约方无权要求返还已付的租赁保证金520000元及电力负荷费40000元，得汇物业公司作为守约方有权没收精拓饰品公司缴纳的租赁保证金，且因得汇物业公司已按合同及原告要求增加电力负荷，电力负荷费40000元得汇物业公司已实际开支，故此项费用也不应当退还给原告。综上，原告精拓饰品公司的全部诉求，均缺乏事实及法律依据，本院依法予以全部驳回。如上所述，因本案系原告精拓饰品公司根本性违约导致涉案合同被解除，本院已支持被告得汇物业公司要求确认涉案的《建筑物租赁合同》已于2019年3月1日解除，且原告已支付的租赁保证金520000元及电力负荷费40000元归得汇物业公司所有。按照《建筑物租赁合同》的约定，精拓饰品公司从2019年1月1日起即应当向得汇物业公司支付租金，得汇物业公司现在本案中反诉要求精拓饰品公司支付2019年1月1日至2019年2月28日期间的租金260000元及违约金，符合合同约定，但合同约定的逾期交租违约金标准过高，本院酌情予以调整为按月利率2%的标准计算，每月累计逾期交租违约金以当月应交租金130000元为限。至于得汇物业公司主张的中介服务费损失130000元，因《建筑物租赁合同》对此未有明确约定，且本院认为，本院判决得汇物业公司没收精拓饰品公司缴纳的租赁保证金520000元，即有惩罚性，也有补偿性，得汇物业公司的中介服务费等相关损失可在其没收的租赁保证金中予以弥补，故本院对得汇物业公司的此项诉求不予以支持。原告精拓饰品公司在本案中申请追加第三人东高房地产公司作为本案第三人参加诉讼，但东高房地产公司经本院通知仍拒不到庭应诉，原告在本案中提供证据拟证明得汇物业公司在未解除涉案租赁合同的情况下提前对涉案物业另行放盘出租，三被告对此均不予以认可，东高房地产公司也未到庭，精拓饰品公司提供的上述证据并不能证明其欲证明的事实，本院对精拓饰品公司提供的上述证据依法不予以采信。退一步分析，在精拓饰品公司拒交租金，且经得汇物业公司一再催促仍然拒交租金的情况下，得汇物业公司为了减少损失，开始对外放盘也情有可原，得汇物业公司即便有此过失，也改变不了精拓饰品公司根本性违约的事实，故原告精拓饰品公司申请追加第三人东高房地产公司作为本案第三人实无必要。事实上，在精拓饰品公司提起本案诉讼之后，涉案物业直至2019年4月3日仍未成功对外出租，因精拓饰品公司违约而给得汇物业公司造成损失反而是显而易见的。再退一步分析，原告精拓饰品公司在得汇物业公司向其多次催缴租金的情况下，精拓饰品公司不是立即缴清拖欠的租金，并积极与得汇物业公司协商如何继续履行合同，反而是派出人员收集得汇物业公司准备对外重新放租的证据，显然精拓饰品公司早已无继续履约诚意，精拓饰品公司违反诚实信用原则的行为，本院应当予以训诫，其在本案中的陈述及提供的证据材料，本院应当予以严格审查认定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：一、驳回原告广州市精拓饰品有限公司的全部诉讼请求。二、原告广州市精拓饰品有限公司支付给被告广州市得汇物业管理有限公司的租赁保证金520000元归被告广州市得汇物业管理有限公司所有。三、原告广州市精拓饰品有限公司支付给被告广州市得汇物业管理有限公司的电力负荷费40000元归被告广州市得汇物业管理有限公司所有。四、原告广州市精拓饰品有限公司应当于本判决发生法律效力之日起七日内支付2019年1月1日至2019年2月28日期间的租金260000元及逾期交租违约金（逾期交租违约金以每月应交租金130000元为基数，按照月利率2%的标准从每月5日起计算实际付清之日止，每月逾期交租违约金分别计算，每月累计逾期交租违约金以当月应交租金130000元为限）给被告广州市得汇物业管理有限公司。五、驳回被告广州市得汇物业管理有限公司的其他反诉请求。如果付款义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费35910元、反诉受理费35910元，均由原告广州市精拓饰品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡 林人民陪审员  谭杏丽人民陪审员  吴汉民二〇一九年十一月十一日书 记 员  王雅佩