北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初19313号原告：邸林锁，男，1972年8月20日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：杨永存，北京市国汉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王贝贝，北京市国汉律师事务所实习律师。被告：北京强佑房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区清河嘉园东区甲1号楼10层1043室。法定代表人：李小波，董事长。委托诉讼代理人：彭鹏，北京市仁杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵璇，北京市仁杰律师事务所律师。原告邸林锁与被告北京强佑房地产开发有限公司（以下简称强佑公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月11日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邸林锁之委托诉讼代理人杨永存、王贝贝，被告强佑公司之委托诉讼代理人彭鹏、赵璇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。邸林锁向本院提出诉讼请求：1.强佑公司支付2018年1月1日至2018年11月1日逾期交房的违约金共计591941.56元；2.强佑公司以逾期支付的违约金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，向邸林锁支付延迟支付利息，起算时间为2018年12月1日，计算至实际支付之日止；3.强佑公司支付因其逾期交房而给邸林锁造成的损失包括利息损失397330.63元、房屋租金损失120000元；4.本案诉讼费由强佑公司承担。事实和理由：2016年9月1日，双方签订了《北京市商品房预售合同》，邸林锁购买强佑公司开发的北京市海淀区清河镇×号房屋（以下简称涉案房屋），双方约定强佑公司应于2017年12月31日之前交付涉案房屋，逾期交付房屋，应按照已付房款的日万分之二支付逾期交房违约金。后强佑公司实际交付房屋的时间为2018年11月1日，比约定交付时间整整晚了10个月，期间给邸林锁及其家人造成了巨大损失，且强佑公司一直拒绝按照合同约定支付逾期交房违约金。强佑公司辩称，强佑公司认可双方合同约定交房时间为2017年12月31日，实际交房日为2018年10月30日至11月3日。对于逾期交房，因国家政策对施工限制较多，如基于恶劣天气等等都会影响施工，影响时间达三百多天，导致客观上无法完成施工，强佑公司没有逾期交房的故意，只是因为诸多不可预期的客观事实导致无法按时交房，根据双方合同约定，强佑公司不应当承担违约责任。如果法庭认为强佑公司应当承担违约责任，强佑公司也认为双方约定的违约金金额过高，应当根据邸林锁实际损失进行酌减，相应损失强佑公司认为应当比照相关房屋的同类出租收益计算。关于逾期支付违约金的利息，强佑公司积极与业主协商赔偿事宜，众多业主已经与强佑公司达成一致，但邸林锁是不同意按照实际损失计算违约金，故不是强佑公司拒绝赔偿违约金，而是认为违约金过高，希望双方协商解决。关于实际损失，邸林锁既要求违约金又要求实际损失，没有事实和法律依据。当事人双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此确认如下事实：2016年9月1日，邸林锁（买受人）与强佑公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，其中约定：第三条基本情况：……预测建筑面积为148.54平方米，套内建筑面积为119.33平方米。……第五条计价方式与价款：……按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币81247.44元，总价款为人民币9695257元。……第六条付款方式及期限：买受人采取下列第3种方式付款。……3、贷款方式付款：商业贷款。……第十二条交付条件：（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件……3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。……第十三条市政基础设施和其他设施的承诺：……1、市政基础设施：（1）上水、下水。（2）市政双路供电。（3）供暖。（4）燃气。（5）电话通信线。（6）有限电视线。……2、其他设施：（1）公共绿地。（2）小区非市政道路。（3）公共停车场。……第十四条逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1、2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日向买受人支付违约金。2、其他约定见补充协议有关条款。……第十六条交接手续：（一）交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。（二）查验该商品房时发现其质量或其他问题的，双方同意按照第（3）种方式处理：……（3）见补充协议约定。（三）该商品房达到第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十二条约定的证明文件，并满足第十二条约定的其他条件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十二条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十四条处理。（四）验收交接后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：见补充协议相关约定。……第十七条商品房质量、装饰、设备标准的约定：（一）出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。……3、出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（2）种方式处理：……（2）见补充协议约定。具体装饰和设备标准的约定见附件六。……第二十七条不可抗力：因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。该合同附件十为补充协议，其中约定：九、关于主合同第十二条交付条件的补充约定：……2、如有下列情形之一，除双方协商同意解除或变更合同外，对合同约定的房屋交付期限出卖人可据实予以延期，出卖人不承担违约责任：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；（2）买受人未付清本条第1款规定的应交付的款项；（3）突发性公共事件、法律政策变动以及政府行为造成的限制；（4）恶劣气候导致施工现场不能正常施工而影响房屋交付的；（5）众所周知事件，不另行通知。另，涉案房屋最终套内建筑面积为119.83平方米，房屋建筑面积为148.66平方米，总房价为9735881元。邸林锁已付清全部购房款，其中按揭贷款6780000元，每月还款本息36038.65元。2017年12月26日，强佑公司发出《延期交房通知书》，其中载明：“因以下原因，影响了该项目的竣工时间，在此我们很抱歉的通知您将延期交付。具体原因如下：1、中国人民共和国全国人民代表大会和中国人民政治协商会议期间工程停工。2、一带一路国际合作高峰论坛期间工程停工。3、北京市第二环境保护督察组督查海淀区工作，2017年8月30日-2017年9月29日，在此期间导致进京运输停运，装饰装修材料供应不足。4、《北京市住房城乡建设系统做好中国共产党第十九次全国代表大会服务保障工作实施方案及应急预案》（京建发[2017]389号）要求，停工时间：2017年10月16日至2017年10月24日。5、《北京市住房和城乡建设委员会关于再次组织开展建筑施工现场各类安全隐患排查的紧急通知》（京建发[2017]485号）要求，停工时间2017年11月20日至2017年11月21日。6、《北京市细化落实方案（京大气[2017]1号）》要求，停工时间：2017年11月15日至2018年3月15日。7、2016年橙色预警7天、黄色预警16天、红色预警6天，2017年橙色预警17.5天、黄色预警6.5天，因北京市治理雾霾，预警期间暂停土石方、喷涂、切割等施工作业，致使外围通路等工程受到影响。我公司预计将于2018年2月为您交付房屋。”2018年3月6日，强佑公司发出《有关交房日期告知书》，其中载明：“由于受到前期客观因素的影响，原定2018年2月份交房日期预计顺延至2018年4月。”2018年11月1日，强佑公司发出《告知书》，其中载明：“1、关于延期交房处理问题，我司会遵照贵我双方签订《北京市商品房预售合同》相关条款规定，在2018年11月30日前给出具体处理实施方案。双方对方案无异议，在双方达成协议后三至五个工作日内执行完成。2、关于业主收房验房过程中出现问题，由强佑地产客服部负责协调装修公司，如协调部门有变更，第一时间通知业主。”2018年10月15日，强佑公司发出《清河嘉园（府学上院）入住通知书》，其中载明：“首先，因客观因素造成的房屋延期交付给您带来的不便，我司表示深深的歉意。2017年12月27日、2018年3月6日我司已两次送达《延期交房通知书》进行了说明，针对延期交付问题，我司将按约定，同您协商解决。再次请您给予充分谅解。……我们将于2018年10月30日至2018年11月3日为您办理收房手续。”2018年11月1日，邸林锁接收涉案房屋。双方对于违约事由和责任承担存有争议。强佑公司主张存在非因强佑公司原因停工的事实及降低违约金数额的情形，但邸林锁对此不予认可，主张逾期交房完全系强佑公司自身原因所致，而双方已明确约定违约金数额，且双方约定的日万分之二的标准属于合理范围，不存在对违约金数额进行调整的情形。邸林锁向本院提交了如下证据：网上租房信息，显示与涉案房屋同小区的租房价格，120平方米的三室一厅报价为每月10500元，128平方米的三室一厅报价为每月11500元。经质证，强佑公司的质证意见为：真实性认可，但这个不是2018年1月至10月的租金信息，该时期的月租金标准在6500元至7000元左右。强佑公司向本院提交如下证据：1、北京市大气污染综合治理领导小组关于印发《北京市细化落实方案》的通知，其中规定要全面加强扬尘、污染控制管理，建材、化工等行业全面实施错峰生产，大宗物流实施错峰运输等等。2、北京市住房和城乡建设委员会关于印发《北京市建设系统空气重污染应急预案（2017年修订）的通知》，其中规定根据空气重污染预警级别，分级采取相应的应急措施，如蓝色预警时全市在建工程施工单位加大对施工工地、裸露地面、物料堆放等场所扬尘控制措施力度，停止室外建筑工地喷涂粉刷、护坡喷浆施工作业。黄色、橙色、红色预警，停止施工作业范围依次扩大。3、2016年-2018年北京市环境状况公报，显示2016年度重度和严重污染天数为39天，2017年度重度和严重污染天数为24天。4、北京市住房和城乡建设委员会关于印发《2017-2018秋冬季建设系统施工现场扬尘治理攻坚行动方案》的通知，要求自2017年11月15日至2018年3月15日，海淀区等全部区域停止各类道路工程、水利工程等土石方作业和房屋拆迁施工等。5、国务院安委会办公室关于切实做好全国“两会”期间安全生产工作的通知。6、北京市海淀区住房和城乡建设委员会关于印发《海淀区建设工程施工现场中国共产党第十九次全国代表大会服务保障工作方案及应急预案》的通知，要求从10月16日6时至闭幕第二天6时，会场、住地周边200米范围内工地的施工单位要严格落实市、区住房城乡建设委的有关要求，在会议保障期间停止一切施工作业，实行施工现场封闭式管理等。7、北京市住房和城乡建设委员会关于再次组织开展建筑施工现场各类安全隐患排查的紧急通知。8、北京市人民政府关于做好2017年本市高考组织保障工作的通知，要求高考期间，本市所有工程一律禁止在夜间进行产生噪声污染的施工作业，在考点周边500米范围内的建筑工地，全天不得安排产生噪声污染的施工作业，外语考试期间停止所有施工作业。9、北京市第二批第二环境保护督察组向海淀区反馈督察情况，显示在2017年8月30日至9月29日该督察组在海淀区开展环境保护督察。10、北京市交通委员会、北京市环境保护局、北京市公安局公安交通管理局关于对部分载货汽车采取交通管理措施降低污染物排放的通告，要求自2017年9月21日起，对本市行政区域内道路上行驶的部分载货汽车采取交通管理措施。11、北京金通远建筑工程公司于2019年3月5日出具的《证明》和北京市海淀区住房和城乡建设委员会的《工程竣工验收备案表》，其中《证明》的内容为：“我公司是海淀区清河嘉园8、9号住宅楼的建设工程总包单位，2016年6月至2018年6月期间，正值国家及北京市对大气污染整治攻坚行动的关键时期，经统计，受《北京市建设系统空气重污染应急预案》、《2017-2018年秋冬建设系统施工现场扬尘治理攻坚行动方案》、《关于部分载货汽车采取交通管理措施降低污染排放的通告》等政策文件的影响及恶劣天气（高温超过38度）影响，前述期间内，8号楼、9号楼的工程进度受到严重影响，因此导致建设工程迟延完工的时间不少于200天。”；其中《工程竣工验收备案表》显示8、9号住宅楼的实际开工时间为2014年5月21日，实际竣工时间为2018年10月15日。12、网上租房信息，显示与涉案房屋同小区的租房价格，123平方米的三室一厅报价为每月12000元，140平方米的三室一厅报价为每月11000元，139平方米的三室一厅报价为每月13000元。经质证，邸林锁的质证意见为：从证据1-10，真实性需要核实，但即便真实也不认可其证明目的，北京的环境治理是从2015年开始的，双方合同签约时间为2016年，强佑公司应当对交付时间进行预测，合理安排工期，避开相应的政府治理期间和每年都会有的两会期间和高考期间，这些都不是逾期交房的理由；对证据11，真实性认可，但不认可证明目的，且恰能证明涉案房屋到2018年10月29日刚具备验收条件，强佑公司已构成违约；对证据12，真实性无法核实。本院对上述证据的认证为：采信证据真实性，相关证明力另行评述。另查，与邸林锁同一情形的其他部分业主，以逾期交房为由将强佑公司诉至北京市平谷区人民法院，要求强佑公司按合同约定支付逾期交房违约金。北京市平谷区人民法院裁定将案件移送至北京市东城区人民法院审理。北京市东城区人民法院经审理，分别判决强佑公司需向部分业主支付逾期交房违约金122000元，部分业主支付逾期交房违约金145000元。后业主不服提出上诉，北京市第二中级人民法院维持相应一审判决。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，邸林锁与强佑公司签订的《北京市商品房预售合同》及相关附件，均系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，可以作为确认双方权利义务的根据。关于逾期交房一节，根据双方合同约定内容，强佑公司应在2017年12月31日前向邸林锁交付涉案房屋，但其于2018年10月15日才向邸林锁发出入住通知书，邸林锁于2018年11月1日接收了涉案房屋，强佑公司交付房屋存在逾期，已构成违约，依法应承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房违约金一节，根据法律规定，约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，根据双方合同约定内容，逾期交房超过90日，且买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人需向买受人按已付款的日万分之二支付违约金，现强佑公司申请酌减违约金，本院对此认为：首先，根据强佑公司提交的北京市大气污染综合治理领导小组印发的《北京市细化落实方案》等文件，可以证明有关政策文件对于强佑公司的施工存在一定程度的影响，且根据双方合同附件十补充协议的约定内容，因突发性公共事件、法律政策变动以及政府行为造成的限制、恶劣气候导致施工现场不能正常施工、众所周知事件等原因造成延期交房的，强佑公司不承担违约责任，故强佑公司在上述政策文件的影响范围内可以免除一定的违约责任；其次，根据法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础兼顾其他因素予以衡量，而邸林锁作为实际受损方，应初步举证证明其因逾期交房所造成的实际损失，如租金损失等，而邸林锁所主张的利息支出系其购房所支出的必要成本，与强佑公司是否逾期交房之间缺乏因果关系，不属于实际损失范围，故在邸林锁未提交相应证据证明其因逾期交房所造成的其他实际损失的情形下，双方约定的违约金过高。因此，对于强佑公司申请酌减违约金数额的主张，本院予以考虑，具体违约金数额由本院结合合同履行情况、出卖人的违约程度、买受人的实际损失等因素酌情判定，违约金数额为145000元。关于逾期支付违约金的利息一节，因双方对于违约金数额存有争议，且本院对违约金数额进行了调整，故本院对邸林锁的该项诉请不予支持。关于损失一节：如前所述，邸林锁所主张的损失只有租金损失系其合理损失，且与前述违约金均系针对逾期交房的违约行为，且本院在酌定违约金数额时已考虑该情形，故不再重复认定，对邸林锁的该项诉请，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、北京强佑房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向邸林锁支付逾期交房违约金145000元；二、驳回邸林锁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14783元，由邸林锁负担11583元，已交纳；由北京强佑房地产开发有限公司负担3200元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  陆金伟人民陪审员  翟 彦人民陪审员  商凤鸣二〇一九年十一月十九日书 记 员  蔡云飞