上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初70038号原告：上海洲建物业服务有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：李X，总经理。委托诉讼代理人：宁新星，男。委托诉讼代理人：孙尚婷，上海市东浦律师事务所律师。被告：上海周康房地产有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：苏XX，执行董事。委托诉讼代理人：季宏伟，上海谧竹律师事务所律师。被告：上海洲康市场营销策划有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：丁X，主任。原告上海洲建物业服务有限公司(以下简称洲建物业公司)与被告上海周康房地产有限公司(以下简称周康房产公司)、上海洲康市场营销策划有限公司(以下简称洲康策划公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月10日公开开庭进行了审理。原告洲建物业公司的委托诉讼代理人宁新星、孙尚婷、被告周康房产公司的委托诉讼代理人季宏伟、被告洲康策划公司的法定代表人丁X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告洲建物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告周康房产公司支付物业费人民币1,348,390.28元，被告洲康策划公司支付物业费621,719.16元；2.判令被告周康房产公司支付欠付物业费的利息1,491,964.04元，被告洲康策划公司支付欠费利息672,708.94元；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.要求被告周康房产公司支付物业费1,348,386元，被告洲康策划公司支付物业费621,724元；2.要求被告支付欠付物业费的违约金，按欠费金额8%计算为930,000元，其中由周康房产公司支付违约金640,000元，被告洲康策划公司支付违约金290,000元。事实和理由：2011年8月,原告与被告周康房产公司签订《物业服务合同》,约定由原告向被告位于上海市浦东新区康桥镇环桥路1481弄的物业提供物业管理服务,物业总面积245,739平方米,其中多层住宅52,835平方米、高层住宅124,980平方米、商业25,983平方米。物业服务费计算方式为：住宅多层0.69元/月/平方米、小高层1.11元/月/平方米、小高层底层0.71元/月/平方米;商业用房2元/月/平方米。《物业服务合同》还约定原告在每月5日前将尚未出售的住宅物业和尚未出租的商业物业应付的物业管理费总金额提供给被告周康房产公司,被告收到原告付款通知后十五日内,将款项汇入原告账户,物业服务费用按季支付,应在每季第一个月支付。若逾期支付的,应支付违约金,按日千分之三加收滞纳金。《物业服务合同》签订后,原告积极履行合同之义务。然,被告至今仍拖欠原告2011年11月1日至2016年10月31日的物业管理服务费共计1,970,109.39元。原告自2012年10月15日起每年发送一次催款函至被告处,然被告无任何支付意思表示。2013年9月,两被告签订《招商及经营管理承租合同》,约定由被告洲康策划公司承租涉案物业并进行招商工作,该合同期限自2011年11月1日至2033年10月31日止(包括2年免租期),合同对于物业费结算作了明确约定：被告周康房产在合同期前5年内(包括免租期)承担相应的空置物业管理费,前三年承担70%的物业管理费、第四年承担60%、第五年承担50%,自2016年11月1日后不再承担物业管理费。至今,被告洲康策划公司已陆续签订五份租赁合同,租赁起始日期分别为2012年4月1日,面积为8,196.49平方米、2015年1月1日,面积为2,811.01平方米、2015年5月1日面积为13,732.38平方米、2015年9月1日,面积为6929.52平方米、2016年1月15日,面积为820.9平方米。综上,原、被告签订的《物业服务合同》合法有效,原告积极履行合同义务,提供符合约定的物业管理服务,然被告却未履行付款之义务,故依《物业服务合同》第十条约定,应每日按未付金额千分之三偿付违约金,但此约定过高,原告主动下调,每日按未付款金额的万分之五计付违约金。而作为被告洲康策划公司系涉案物业实际承租人,应承担共同偿付责任，故原告诉至本院，要求判如所请。被告周康房产公司辩称，愿意按照合同约定的百分比支付物业费本金，对于2011年11月至2014年10月的物业费愿意承担70%，2014年11月至2015年10月物业费承担60%，2015年11月至2016年的物业费承担50%，即其承担物业费1,348,386元，剩余部分由被告洲康策划公司承担。被告洲康策划公司的股东胡建荣也是原告公司的股东，两家公司存在关联性，原告应当明知两被告对物业费的约定。对于违约金，要求调低计算。被告洲康策划公司辩称，对原告主张的物业费本金无异议，对原告调整后的违约金愿意承担。本院经审理认定事实如下：2011年9月23日，原告(乙方)洲建物业公司与被告(甲方)周康房产公司签订了《物业服务合同》，约定原告为上海市浦东新区康桥镇环桥路1481弄(即汤巷馨村二期)提供物业服务，总建筑面积245739平方米，其中商业25983平方米，具体以实测面积为准；收费标准为商业用房2元/月/平方米；物业服务费按季交纳，业主应在每季第一个月(每次缴费的具体时间)履行交纳义务，逾期交纳的，违约金从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金；合同履行两年，自2011年8月23日至2013年8月22日止等。2013年7月31日，原告洲建物业公司与被告周康房产公司签订《前期物业服务合同(补充协议)》，约定将物业服务期限延长至该小区业主委员会成立后一个月止，其余合同内容不变。2011年10月28日，被告周康房产公司(甲方、出租方)和洲康策划公司(乙方、承租方)签订了《招商及经营管理承租合同》，约定洲康策划公司承租周康房产公司名下的汤巷馨村二期的商业用房，承租期限自2011年11月1日起至2033年10月31日止(包括免租期2年)。该合同第四条4.4项约定：空置物业费结算：甲方在合同期前5年内(包括免租期)承担相应的空置物业管理费，分别为：前3年承担70%的物业管理费、第4年承担60%的物业管理费、第5年承担50%的物业管理费，之后(即2016年11月1日之后)甲方不再承担物业管理费，期间剩余部分物业管理费及5年之后物业管理费均由乙方负责承担。该合同附件1《本合同涉及商业房实测面积》载明实测面积合计为27171.03平方米。审理中，原告提供了被告洲康策划公司将本小区商业用房出租给案外人的5份租赁合同，分别为：2012年4月1日，被告洲康策划公司将秀沿路41幢688号、692号房屋(建筑面积5149.49平方米)出租，租赁期限自2012年4月1日至2021年3月29日；2014年12月29日，被告洲康策划公司将秀沿路572-588(双号)及596号房屋(建筑面积2811.01平方米)出租，租赁期限自2015年1月1日至2024年12月31日；2015年4月28日，被告洲康策划公司将康沿路38幢508号、518号、532号、540号及39幢542号、546-554(双号)房屋(建筑面积13732.38平方米)出租，租赁期限自2015年5月1日至2030年4月30日。2015年9月1日，被告洲康策划公司将康沿路688、692号房屋(商业用房建筑面积5146.03平方米、地下车库1783.49平方米，合计6929.52平方米)出租，租赁期限自2015年9月1日至2035年8月31日；2016年1月28日，被告洲康策划公司将环桥路XXX号房屋(建筑面积820.9平方米)出租，租赁期限自2016年1月15日至2024年1月14日。2012年10月至2017年10月，原告洲建物业公司每年均向被告周康房产公司发函催讨物业费。审理中，原、被告确认一致原告为该小区提供物业服务至2019年2月28日止，自2011年11月1日起至2016年10月31日止，被告周康房产公司未支付原告物业费1,348,386元，被告洲康策划公司未支付原告物业费621,724元。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中所涉欠费房屋属于开发商周康房地产公司所有，故应由周康房产公司承担物业费。后周康房产公司与洲康策划公司签订了《招商及经营管理承租合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。现周康房产公司与洲康策划公司均愿意按照该《招商及经营管理承租合同》的约定按比例承担物业费，与法不悖，本院予以准许。综上，原告要求两被告按照每月每平方米2元的标准按《招商及经营管理承租合同》约定的比例支付物业管理费，本院予以支持。对于原告主张的违约金，被告周康房产公司要求依法调整，被告洲康策划公司无异议,本院结合原、被告的意见及查明的事实，兼顾合同履行情况等，确认由被告周康房产公司承担违约金640,000元、被告洲康策划公司承担290,000元。综上，依照《最高人民法院》第一条，《物业管理条例》第七条第(五)项、第四十二条的规定，判决如下：一、被告上海周康房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海洲建物业服务有限公司自2011年11月1日起至2016年10月31日止的物业管理费1,348,386元；二、被告上海洲康市场营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海洲建物业服务有限公司自2011年11月1日起至2016年10月31日止的物业管理费621,724元；三、被告上海周康房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海洲建物业服务有限公司逾期付款违约金640,000元；四、被告上海洲康市场营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海洲建物业服务有限公司逾期付款违约金290,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39,878元，减半收取计19,939元，由原告上海洲建物业服务有限公司负担2,132元，由被告上海周康房地产有限公司负担11,348元，由被告上海洲康市场营销策划有限公司负担6,459元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  姚利伟二〇一九年十一月二十一日书记员  沈 洁附：相关法律条文一、《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。