北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初18485号原告（反诉被告）：张文如，男，1964年1月9日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：李民民（原告之儿媳），1985年1月22日出生，汉族，户籍所在地河北省张家口市赤城县，住北京市顺义区。被告（反诉原告）：北京圣君乾坤物业管理有限公司，住所地北京市平谷区马坊镇金河街106号院5号楼4层424，统一社会信用代码911101146782125335。法定代表人吕丽珍，经理。委托诉讼代理人：史胜军，男，1984年8月2日出生，汉族，北京圣君乾坤物业管理有限公司职员，住北京市顺义区。原告（反诉被告）张文如与被告北京圣君乾坤物业管理有限公司（反诉原告）（以下简称：圣君乾坤公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张文如及其委托诉讼代理人李民民，被告（反诉原告）圣君乾坤公司之委托诉讼代理人史胜军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张文如向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《北京市房屋出租代理合同》；2、判令被告支付免租期一个月的使用费5000元；3、判令被告支付从4月6日开始计算至11月1日的租金39000元；4、判令被告支付违约金30000元；5、判令被告赔偿房屋损失10000元。事实与理由：原告和被告于2018年10月5日签订了《北京市房屋出租代理合同》，双方约定原告将本案涉诉的房屋（位于顺义区×镇×园小区×-×-×室）交给被告出租，租期自2018年10月5日至2022年1月20日，每月租金5000元，支付方式为季付。自2019年4月20日该交房租时，被告突然毁约，称不租了，然后于4月29日将房屋腾退给了原告，损害了原告的合法权益，故诉至法院请求依法判决。被告圣君乾坤公司辩称：我方同意解除租赁合同，关于原告所提第二项诉讼请求免租期是合同约定的，不同意支付第二项诉讼请求。第三项诉讼请求没有依据，原告早已经将房屋收走，无权主张租金。第四项诉讼请求我方没有违约，违约的是原告，不同意赔偿。第五项诉讼请求原告没有提交证据不认可。第六项诉讼请求我方同意返还燃气卡、电卡、一把钥匙、门禁卡三张，空调遥控器不在我们手里，遥控器合同中也没有约定。反诉原告圣君乾坤公司提出反诉请求：1、判令解除出租代理委托合同；2、判令张文如赔偿我方损失30000元（具体包括客户的搬家费、客户的赔偿金以及因为原告强制收房给我们造成的损失）；3、判令张文如支付违约金30000元。事实与理由：我方与张文如于2018年10月5日签订了《北京市房屋出租代理合同》，双方约定张文如将本案涉诉的房屋（位于顺义区×镇×昕园小区×-×-×室）交给我方出租，租期自2018年10月5日至2022年1月20日，每月租金5000元，支付方式为季付。第六条约定:……必须解约的，提前30日通告对方，并由提出方赔偿守约方六个月房屋租金作为经济补偿及承担由此产生的关联损失。合同签订后，我方配置家具、家电，按照约定对涉诉房屋进行出租，房屋租金为每月4800元。同时我方积极履行合同义务，在约定期限内全额支付了房屋租金。2019年4月29日是2019年第一季度的房屋租金截止日。张文如提前了租金交付时间，在该行为被我方合法拒绝后，张文如及其家属分别于2019年4月26日、27日内进入涉诉房屋驱赶房屋承租人。后于2019年4月29日下午1点，将承租人赶出涉诉房屋强行收房，同时扣留了我方的家具、家电。承租人被驱赶后，反诉人根据相应的约定赔偿其违约金9600元，损失预期房租14400元，产生搬家费、误工费等6000元，共计30000元。综上，我方认为张文如强行收房的行为违反了《合同法》的规定和合同的相关约定，双方所签合同的目的无法实现，因此我方要求解除涉诉合同，并要求张文如对我方的损失进行赔偿。反诉被告张文如针对反诉辩称：我方不同意圣君乾坤公司的反诉请求。我方不存在违约行为，故此不同意支付违约金，另对其所主张的赔偿损失的请求，我方也不同意赔偿。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2018年10月5日，张文如（出租方、委托方）与圣君乾坤公司（代理方、受委托方）签订了《北京市房屋出租代理合同》（以下简称：《出租代理合同》），约定由乙方全权代理甲方办理针对坐落于北京市顺义区×昕园小区×-×-×室的房屋出租相关的事宜及签署出租合同。第三条约定：代理出租期自2018年10月5日至2022年1月20日，共计39个月。第四条约定：甲方同意每年预留30天作为乙方接洽此房租事项的工作期，工作期内乙方不再向甲方支付租金，房屋租金为5000元/月，按季度缴付。第六条约定:……必须解约的，提前30日通告对方，并由提出方赔偿守约方六个月房屋租金作为经济补偿及承担由此产生的关联损失。第九条约定：工作期为每年第一个季度扣除。在《房屋附属设施、设备清单》中约定，其他物品包括电卡、气卡、钥匙*5、门禁卡3个。2019年1月30日，史胜军向张文如转账15000元。2019年11月7日，经本院现场勘验，涉诉房屋结构为两室一厅，入门门厅木地板有部分开裂，起鼓，厨房入户门门槛木头有破裂，南北两个卧室木地板各有一块污渍，北卧开关（电灯）破损，客厅阳台西侧墙壁有块破损，厕所入户门门槛有破损。经询问，张文如称：签完合同就开始计租，2018年10月6日把房租交给了圣君乾坤公司。圣君乾坤公司称：张文如交给我们的房子是空房，我们需要配置相关家具家电，此事张文如知情，我们认为计租期是从2018年10月20日开始计租，第一笔租金签约三日之内将租金付清，2018年10月6日给我们的房屋。经询问，张文如称：4月27日圣君乾坤公司的业务人员找我们退房，说让我们降房租，我们没有降，所以就要退房，开始是电话说的，4月27日在涉诉房屋内我们和被告的业务员、以及租客都在场，三方在一起协商退房。圣君乾坤公司称：因为涉诉房屋租客不能正常居住，张文如以要房租的名义经常去涉诉房屋闹，赶租客，在三月份开始总去，后来租客就找我们，我们做租客的工作，租客不同意腾房。经询问，张文如称：免租期约定一个月，是口头约定的，第一次交房屋被告给了我们两个月的房租，如果租满一年就算一个月的免租期，租不满一年免租期就不算。经询问，张文如称：如果我方违约，我们同意按照合同约定计算违约金。被告圣君乾坤公司则称：如果我方存在违约行为，我方认为违约金过高要求法院进行调整。上述事实，有《出租代理合同》、勘验笔录、录音资料、聊天记录及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：通过庭审，本院根据各方当事人诉辩基础中的要件事实，排除无争议事实后，确定本案的核心争议焦点有以下几个方面：案件争议焦点一是涉诉租赁合同解除时间的确定。根据我国《合同法》的相关规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。具体在本案中，2018年10月5日，张文如（出租方、委托方）与圣君乾坤公司（代理方、受委托方）签订了《出租代理合同》，该合同系双方真实意思表示，并不违反法律和行政法规的相关规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。按照我国《合同法》的相关规定，合同解除分为约定解除和法定解除。合同法对合同约定解除和法定解除的具体情形均有明确之规定。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”具体在本案中，根据《出租代理合同》第六条约定:……必须解约的，提前30日通告对方。根据张文如、圣君乾坤公司提供的相关证据，双方关于降房租的事宜未达成协议，后2019年4月27日被告明确提出退房并于2019年4月29日搬离涉诉房屋，被告圣君乾坤公司未按照合同约定提前30日通知张文如，未按照合同约定履行解约的相关义务，因此张文如主张解除签订的《出租代理合同》本院予以支持。关于合同解除的时间，圣君乾坤公司于2019年4月29日搬离涉诉房屋，本院认定《出租代理合同》于2019年4月29日解除。案件争议焦点二是涉诉《出租代理合同》解除后，后续事项的处理问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”违约责任是当事人不履行合同债务时，违约方向对方承担的民事责任。如上所述，按照相关法律规定及双方约定，圣君乾坤公司应支付张文如解除《出租代理合同》的违约金及赔偿房屋损失的相关费用，就张文如所主张的房屋损失的具体赔偿数额，本院根据现场勘验情况酌情予以确定。另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。经本院释明后，圣君乾坤公司主张该违约金过高，要求法院予以调整。故对张文如所主张的该项违约金，本院以实际损失为基础，按照合同的履行情况、当事人的过程程度以及逾期利益等综合因素，酌情予以确定。关于原告张文如主张的免租期使用费5000元，根据张文如提交的相关证据及陈述，双方对免租的约定系口头约定，租满一年就算一个月的免租期，而根据《出租代理合同》的约定，每年预留30天作为乙方接洽此房租事项的工作期，本院无法认定双方对免租期的具体约定，因此对于此项诉讼请求本院不予支持。关于张文如主张支付从2019年4月6日至2019年11月1日的租金。双方约定合同期限为2018年10月5日至2022年1月20日，共计39个月；双方约定每年预留30天作为乙方接洽此房租事项的工作期，工作期内乙方不再向甲方支付租金；2019年1月30日史胜军向张文如转账15000元房租。结合以上内容，本院认定2018年10月5日至20日为圣君乾坤公司主张的需要配置相关家具家电的空置期，2018年10月20日至2022年1月20日为合同约定的39个月。圣君乾坤公司主张房租交到2019年4月29日本院予以支持，由于《出租代理合同》于2019年4月29日解除，因此关于张文如主张支付从2019年4月6日至2019年11月1日的租金本院不予支持。关于圣君乾坤公司主张赔偿搬家费、误工费、租户违约金损失和逾预期房租损失合计三万元，未提交相关证据予以证明，因此本院不予支持。关于圣君乾坤公司主张违约金三万元，圣君乾坤公司作为违约方，此项请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第三十二条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百六十九条、第二百八十一条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）张文如与被告（反诉原告）北京圣君乾坤物业管理有限公司所签订的《北京市房屋出租代理合同》于二○一九年四月二十九日解除；二、被告（反诉原告）北京圣君乾坤物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）张文如支付违约金一万元；三、被告（反诉原告）北京圣君乾坤物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）张文如支付房屋维修费用二千元；四、驳回原告（反诉被告）张文如的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京圣君乾坤物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费九百五十元，由被告（反诉原告）北京圣君乾坤物业管理有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费六百五十元，由被告（反诉原告）北京圣君乾坤物业管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 张鹏飞二〇一九年十一月三十日法官助理 孙 鹏书 记 员 赵文鑫