广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初1152号原告：广州惜晶宝石有限公司,住所地广州市花都区新华工业区平步大道西,统一社会信用代码914401017661410779。法定代表人：彭华明，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄爱珍，广东合誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志勇，广东合誉律师事务所律师。被告：广州市花都珠宝城有限公司，住所地广州市花都区新华街新都大道168号，统一社会信用代码914401017181995576。法定代表人：萧道光，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾庆传，广东君辩律师事务所律师。原告广州惜晶宝石有限公司（以下简称惜晶宝石公司）与被告广州市花都珠宝城有限公司（以下简称花都珠宝城公司）合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月18日公开开庭进行了审理。后因案件审理需要，于2019年9月17日适用普通程序再次公开开庭进行审理。原告惜晶宝石公司的委托诉讼代理人黄爱珍、陈志勇到庭参加诉讼，被告花都珠宝城公司的委托诉讼代理人曾庆传到庭参加诉讼。本案现已审理终结。惜晶宝石公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还已经支付的预付征地款4839220元及利息暂计2478161元（利息分别以108000元、320220元、1280000元、3131000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率各自从2003年6月22日、2004年12月22日、2005年11月15日、2013年6月4日起计至付清款日止，暂计至2019年3月5日为2478161元，详见利息计算表）；2.被告赔偿原告前期开发建设投入的土地整理附加费用737969.34元及利息暂计260985元（土地整理附加费用包括：图纸设计费15000元、土方工程款222969.34元、植树费用200000元、围墙施工费300000元,合计737969.34元；土地整理附加费用的利息分别以15000元、222969.34元、200000元、300000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计至付清款日止，暂计至2019年3月4日为260985元,详见利息计算表）；3.被告赔偿原告前期投入第三方转让费2000000元及利息（利息以2000000元为基数，从2011年3月13日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至付清款日止，暂计至2019年3月4日为960000元，利息详见利息计算表）；4.被告赔偿原告因土地闲置导致的租金损失为5482330元（以评估公司评估报告确定的租金标准从2004年12月22日计至2016年12月31日止为准）；5、案件受理费和评估费由被告承担。事实和理由：原告惜晶宝石公司的名称是从（台湾）嘉力宝石有限公司、广州法提宝石有限公司变更而来。被告花都珠宝城公司是由广州市花都宏信实业有限公司和广州市花都宏基实业有限公司(以下简称宏基公司)两名股东分别出资75%和25%注册成立。2003年6月19日，宏基公司与嘉力宝公司签订《代征土地合同书》，约定宏基公司代原告征用坐落于“中国花都（国际）金银珠宝城”14.905亩的土地，作为原告经营金银珠宝及相关配套产业场地使用。宏基公司代征的14.905亩土地，每亩按人民币7.2万元计算，代征土地总价值为107.316万元；宏基公司则负责支付上级规定的所有征地费用（包括支付给村的征地费、青苗补贴费、上缴区有关部门的土地代征转让金、征地管理费、征地税、公建费、市政费和综合配套费及三通一平。三通一平是：供电干线和供水管道到厂边【厂内用电、用水的报装费由乙方负责】、通路及平整场地），并且负责将代征的土地移交原告使用并办好国有土地使用权证，使用年限为50年。2004年9月15日，法提宝石公司与宏基公司签订《代征土地合同书》，将日期为2003年6月19日的《代征土地合同书》中约定的代征土地面积14.905亩扩大至29.69亩，每亩依然为人民币7.2万元计算，代征土地总价值变更为213.768万。2013年6月，由于日期为2004年9月15日的《代征土地合同书》未履行完毕，经协商，由宏基公司持股的广州市花都珠宝城有限公司即被告与原告签订《协助办理国有工业用地使用证协议书》，约定代征土地面积变更为31.31亩，原告需要预付483.922万元，被告协助原告办理位于新华街珠宝工业园土地的最终使用权证，并负责按国家政策提前进行农民补偿。上述《协助办理国有工业用地使用证协议书》第三条约定，原、被告双方一致同意原告依照2003年6月19日签订的原合同支付的170.822万元转入本协议执行，作为原告支付给被告的预付款，原告需要再向被告支付313.1万元的预付款，用以办理土地结案前的相关手续；第四条第3点还约定，按照有关规定，工业用地进行招拍形式出让，原告需按国家有关法律法规执行，被告有义务协调区、街政府有关部门，确保原告能够取得该宗地块。若原告成功摘牌，被告应向原告返还上述预付款483.922万元。签订该《协助办理国有工业用地使用证协议书》后，原告已经按照约定再支付313.1万元预付款，原告总共支付了征地款483.922万元。基于对被告的信任，原告为了尽快开发土地，为此对上述土地进行平整建设，为此投入了土地整理附加费73.796934万元（其中图纸设计费1.5万元、土方工程款22.296934万元、植树费用20万元、围墙施工费30万元）、土地整理附加费用利息9.568615万元、第三方转让费220万元、转让费利息39.170501万元。2016年11月，上述31.31亩土地经广州市人民政府批准，广州市国土资源和规划委员会以网上挂牌方式出让G12-XH02地块2宗国有土地使用权，上述31.31亩土地由原告于2016年12月竞拍得到。至此，被告应按照《协助办理国有工业用地使用证协议书》的约定向原告返还预付款，但被告至今未返还。现为了维护原告的合法权益，特起诉至贵院，请求贵院依法判决。被告花都珠宝城公司辩称，一、花都珠宝城公司与惜晶宝石公司于2013签订的《协助办理国有土地用地使用证协议书》第三条第3点约定：“在乙方取得国有土地使用权证后且甲方收到上级部门的返还该土地成本返还款后五天内，将乙方之前已支付的预付款金额483.922万元退还给乙方”，我方同意在达到上述约定条件的情况下向惜晶宝石公司返还预付款4839220元，但我司至今尚未收到上级部门的土地成本返还款，因此，上述协议约定的条件尚未成就。二、我方不同意向惜晶宝石公司支付预付款4839220元的利息，花都珠宝城公司与惜晶宝石公司于2013年签订的《协助办理国有土地用地使用证协议书》第三条第3点约定，在惜晶宝石公司公司成功摘牌后，花都珠宝城公司在惜晶宝石公司取得国有土地使用权证并在收到上级部门土地成本返还款后5天内将4839220元向惜晶宝石公司返还，但并无约定需向惜晶宝石公司支付利息。上述4839220元已用于协议约定的农民补偿、土地周边的基础设施建设以及协助惜晶宝石公司办理涉案土地的公开出让手续，该款项并非由花都珠宝城公司占有使用，花都珠宝城公司并未因上述款项受益，惜晶宝石公司要求支付利息的诉讼请求并不合理。三、我方不同意惜晶宝石公司第2项诉讼请求，即要求我方支付惜晶宝石公司前期投入费用737969.34元及利息，惜晶宝石公司主张的前期投入费用仅有收据作为证明，其真实性、投入数额等无法确认，不应获得支持。假如惜晶宝石公司真实存在相关费用，该费用也应通过评估确定。四、我方不同意惜晶宝石公司第3项诉讼请求，不同意向惜晶宝石公司支付第三方转让费200万元及利息。假如惜晶宝石公司确实存在土地转让的事实，该费用也是惜晶宝石公司受让涉案土地所支付的费用，因惜晶宝石公司受让涉案土地，由此获得要求我方返还预付款4839220元的权利，惜晶宝石公司一方面要求我方返还预付款4839220元，另一方面要求我方支付转让费，并无依据。而且，惜晶宝石公司与案外人之间的土地转让行为与本案不属同一法律关系，属于另一层法律关系，该转让费用涉及到案外人的权益，土地转让的具体数额以及履行情况等无法确认，不应在本案中予以处理。五、关于惜晶宝石公司预付的4839220元，已经用于涉案地块的农民补偿、土地周边的基础设施建设以及协助惜晶宝石公司办理涉案土地的公开出让手续，而且，自2003年以来，对于涉案地块的投入实际远远超过惜晶宝石公司的预付款，惜晶宝石公司现已成功竞拍涉案土地，惜晶宝石公司所主张的第二项前期投入费用以及第三项转让费用所产生的权益，实际已归惜晶宝石公司所有，惜晶宝石公司要求我方返还上述费用，并无依据。六、根据《协助办理国有土地用地使用证协议书》第三条第3点、第4点的约定，无论惜晶宝石公司是否成功摘牌，花都珠宝城公司均需在约定条件下，向惜晶宝石公司返还预付款，因此，该协议属于无偿性的协议，花都珠宝城公司并未因该协议获得利益，花都珠宝城公司在履约过程中，已尽到协议约定的各项义务，并无违约，也不存在重大过失的情况，不应向惜晶宝石公司赔偿损失。七、针对原告当庭增加的第4项诉讼请求，我方不同意向原告支付因土地闲置导致的损失。土地闲置主要是因为原告企业自身的原因没有开发没有经营所致，与原告同期仍有需要其他的企业在2003年签订的与本案类似的代征合同书，其他类似的企业已经与合同所对应进行了开发并入住，且已经经营10几年了。原告在2013年签订的协助办理国有工业用地使用权证协议书中已经明确作废的原告与宏基公司签订的代征土地合同书，故原、被告之间的权利义务的履行应以2013年的协议书为准，而协议书中没有对于原告所称的闲置的原因有所约定，被告在协议书中的义务为协助办证的义务，我方已经按协议约定履行，并不存在过错，因此不应承担所谓的土地闲置的损失。本院经审理认定事实如下：2003年6月19日，宏基公司（甲方）与嘉力宝石有限公司（乙方）签订《代征土地合同书》，约定：一、甲方同意代乙方征用座落在“中国花都（国际）金银珠宝城”的土地14.905亩，作为乙方经营金银珠宝及相关配套产业场地使用；二、甲方代乙方征用的14.095亩土地，由甲方负责支付上级规定的所有征地费用（包括支付给村的征地费、青苗补贴费、上缴区有关部门的土地代征转让金、征地管理费、征地税、公建费、市政费和综合配套费及三通一平。）；三、甲方代征的14.905亩土地，每亩按人民币7.2万元计，代征土地总价值为107.316万元；4、乙方如签约购地后即动工建厂（在2003年12月31日前动工），甲方给予乙如下付款优惠，即乙方在本合同签订后5天内先按征地款总额的10%支付代征土地首期款，甲方交付土地时乙方按征地款总额的10%支付代征土地第二期款，待国有土地使用证办好后乙方立即按征地款总额80%支付余款；六、甲方有责任协助乙方办厂，帮助乙方办理营业执照、建筑报建、环保配套等手续，费用由乙方负责；七、甲方必须保证所代征的土地为国家政府批准的合法工业用地，并自签约之日起二年内将《国有土地使用证》等有关手续交给乙方。如果因属甲方的责任造成未能在约定的期限内将《国有土地使用证》等手续交给乙方，甲方须按乙方已交土地款总额和逾期天数计，每天向乙方支付万分之五的滞纳金。如超过三年，乙方有权终止本合同，甲方必须退回已收乙方代征土地款，收回本合同项下代征之土地，并赔偿乙方已投入本合同项地块的投入成本（但投入成本以当地评估公司评估价格为准）；八、乙方要按本合同的要求支付征地款给甲方，如果乙方由于自身原因致使本协议不能继续执行，乙方不得向甲方索取回已交的代征土地款，同时要承担由此给甲方造成的损失。另外，乙方必须保证自甲方三通一平交地之日起三年内建设，否则按国家规定，由甲方收回本合同项下征用的土地，乙方已交的代征土地款不予退回，同时乙方要承担由此给甲方造成的损失。双方还对其他事项进行了约定。2003年6月21日，嘉力宝石公司向宏基公司支付代征地费用108000元。2004年9月15日，宏基公司（甲方）与广州法提宝石有限公司（乙方）签订《代征土地合同书》，约定甲方与乙方在2003年6月19日已签订代征土地合同书，内容为甲方代乙方征用14.905亩土地（详见2003年6月19日所签的代征土地合同书）。甲、乙双方就甲方代乙方征用29.69亩土地，作为乙方建厂使用的有关事宜。一、甲方同意代乙方征用座落在广州市花都新华工业区平步大道以西的土地29.69亩，作为乙方经营金银珠宝及相关配套产业场地使用。二、甲方代乙方征用的29.69亩土地，由甲方负责支付上级规定的所有征地费用（包括支付给村里的征地费、青苗补贴费、上缴区有关部门的土地代征转让金、征地管理费、征地税、公建费、市政费和综合配套费及三通一平。三通一平是：供电干线和供水管理管道到厂边[厂内用电、用水的报装费由乙方负责]、道路及平整场地）。三、甲方代征的29.69亩土地，每亩按人民币（以下同）7.2万元计，代征土地总价值为213.768万元。4、乙方如在2004年12月底前即动工建厂，甲方给予乙方如下付款优惠，即乙方在本合同签订后5天内先按征地款总额的10%支付代征土地首期款，甲方交付土地时乙方按征地款总额的10%支付代征土地款第二期款，待国有土地使用证办好后乙方立即按征地款总额的80%支付余款。七、甲方必须保证所代征的土地为国家政府批准的合法工业用地，并自签约之日起二年内将《国有土地使用证》等有关手续交给乙方。如果因属甲方的责任造成未能在约定的期限内将《国有土地使用证》等手续交给乙方，甲方须按乙方已交土地款总额和逾期天数计，每天向乙方支付万分之五的滞纳金。如超过三年，乙方有权终止本合同，甲方必须退回已收乙方代征土地款，收回本合同项下代征之土地，并赔偿乙方已投入本合同项地块的投入成本（但投入成本以当地评估公司评估价格为准）。双方还约定了其他事项。2004年12月21日，嘉力宝石公司向宏基公司支付代征土地费用320220元；2005年11月15日，惜晶宝石公司向宏基公司支付代征土地费用1280000元。2013年5月29日，惜晶宝石公司向广州华艺诚金银珠宝首饰有限公司（花都珠宝城公司委托该公司代收）支付代征土地费用3131000元。2013年6月，花都珠宝城公司（甲方）与惜晶宝石公司（乙方）签订《协助办理国有工业用地使用证协议书》约定：一、用地面积约31.31亩，位于新华街珠宝工业园；二、甲方责任：1.按国家政策提前进行农民补偿；2.完善基础设施建设配套；3.协助为乙方办理其协议用地的最终使用权证；4.协助乙方在本区、街办理有关手续，提供良好服务，促进企业发展；乙方责任：1.出资及建设有关之建筑和办公楼等配套设施；2.发展和经营有关业务；3.按时支付款项。三、付款方式和项目进度：1.依2003年6月19日所签订的原合同，在实际履行合同中乙方已支付给甲方170.822万元。甲、乙双方均同意该笔款项转入本协议执行，作为乙方支付给甲方的预付款。2.乙方需再向甲方支付313.1万元的预付款，用以办理土地结案前的相关手续。3.项目地块需按国土部门有关法规挂牌形式交易，甲方协调有关部门尽力确保乙方成功摘牌。若乙方成功摘牌后，需支付挂牌出让价格的全部金额，在乙方取得国有土地使用证后且甲方收到上级部门的返还该地块土地成本返还款后五天内，将乙方之前已支付的预付款金额483.922万元（上述第1、2项共计）退还给乙方。4.若该协议地块不能办到乙方提供公司名下，甲方承诺将483.922万元直接返还乙方。四、其他条款。1.本协议代表双方现阶段真诚合作的意图，及议定的合作框架进行友好合作；2.由于甲、乙双方中任何一方不可预测的原因，导致其他情况出现，则双方可在相互信任的前提下友好协商解决。3.按照有关规定，工业用地要进行招拍形式出让，乙方需按国家有关法律法规执行；甲方有义务协调区、街政府有关部门，确保乙方能够取得该宗地块。4.乙方在协议地块建成投产当月起，经营期内每月须向甲方按办证土地面积计算交纳工业园管理费每亩每月200元（工业垃圾除外），每两年递增5%。五、补充说明：3.本协议一经签订，宏基公司于2003年6月19日签订的《代征土地合同书》作废。诉讼中，花都珠宝城公司同意向惜晶宝石公司返还预付款4839220元，但认为根据合同约定需要在惜晶宝石公司取得国有土地使用权证后且其收到上级部门返还该笔费用后五天内退还，现该条件尚未成就。关于土地交付时间，花都珠宝城公司认为约在2003年下半年，后期增加的土地约在2004年9月交付给惜晶宝石公司。惜晶宝石公司认为大约在2004年12月22日之后交付。惜晶宝石公司为证明自己前期开发建设投入费用情况，提供案外人广州市花都雅丽装饰工程有限公司出具的收据四张，拟证明其支出费用737969.34元。花都珠宝城公司对此不予确认。依据惜晶宝石公司的申请，本院摇珠选定广州市华盟价格师事务所有限公司对涉案土地的土方工程、植树费用、建造围墙费用进行评估，该公司于2019年7月12日作出穗华价估[2019]197号报告书，评估结论为376881元。惜晶宝石公司认为评估结论价格过低，不予认可。花都珠宝城公司认为评估报告中的填土工程款是由宏基公司进行施工。惜晶宝石公司为此支出评估费用18000元。惜晶宝石公司为证明自己向第三方支付转让费200万元，提交支付证明单及中国银行存款回单，存款回单显示2011年3月11日、12日，简俊达中国银行账户各存入100万元。惜晶宝石公司向本院提出申请，对涉案土地2003年至2017年每年每亩的租金价格进行评估，本院摇珠选定广州市安衡价格事务所有限公司进行评估，该公司于2019年8月23日作出穗安价（估）字[2019]FY213号报告书，惜晶宝石公司对该报告没有异议，并据此确定了租金损失为5482330元。花都珠宝城公司对该报告不予确认，认为该报告评估的租金明显偏高，且不能作为计算土地闲置费用的依据，因土地早已交付给原告占有使用。惜晶宝石公司为此支出评估费用48600元。另查明，涉案土地在广州公共资源交易中心网上挂牌出让。2017年1月9日，惜晶宝石公司以1693万元竞得。2017年7月7日位于广州市花都区秀全街平布大道以西、云峰路以南的涉案土地登记在惜晶宝石公司名下，产权证号为粤（2017）广州市不动产权第08249032号，批准用地面积为16337.32平方米，现该宗土地于2019年3月5日抵押给中国银行广州番禺支行。惜晶宝石公司前身系广州法提宝石有限公司及嘉力宝石公司。本院认为，惜晶宝石公司与花都珠宝城公司签订的《协助办理国有工业用地使用证协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容及形式没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，各方均应恪守依约履行。虽然协议书约定花都珠宝城公司需要在惜晶宝石公司取得国有土地使用权证且收到上级部门返还的土地成本返还款后五天内将惜晶宝石公司已支付的483.922万元退还，但上级部门何时返还，惜晶宝石公司无法得知，故本院认为花都珠宝城公司应当履行返还义务。惜晶宝石公司通过竞价另行花费1693万元竞得涉案土地，花都珠宝城公司（宏基公司）利用惜晶宝石公司资金对涉案土地进行收储前的开发整理工作，由此造成惜晶宝石公司的资金损失，故本院对惜晶宝石公司主张的利息予以支持。现涉案土地已经由惜晶宝石公司竞得，其主张的前期开发建设的土方、植树、围墙等亦由其继受，故其主张赔偿前期开发投入的费用及利息本院不予支持；关于惜晶宝石公司主张的第三方转让费及利息，该诉请花都珠宝城公司赔偿该费用及利息没有事实及法律依据，本院不予支持；关于惜晶宝石公司主张的因土地闲置导致的租金损失，涉案土地已经交付给其占有使用，其未能使用所导致的损失应当由其自行承担，且花都珠宝城公司仅是协助义务，惜晶宝石公司该项诉请没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州市花都珠宝城有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州惜晶宝石有限公司返还4839220元;二、被告广州市花都珠宝城有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州惜晶宝石有限公司支付4839220元的利息（支付方式如下：以108000元、320220元、1280000元、3131000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率分别从2003年6月22日、2004年12月22日、2005年11月16日、2013年6月4日起计至付清款日止）；三、驳回原告广州惜晶宝石有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费122352元，由原告广州惜晶宝石有限公司负担68929元，由被告广州市花都珠宝城有限公司负担53423元，评估费用共计66600元由原告广州惜晶宝石有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及其副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审 判 长  王大亮人民陪审员  黄美好人民陪审员  朱小玲二〇一九年十一月二十六日书 记 员  曾佩仪方琢华