北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初6219号原告：王某，男，1975年6月4日出生，汉族，国家移民管理局干部，住北京市海淀区。被告：北京天诚鸿业房地产咨询有限公司，住北京市石景山区鲁谷依翠园新岚大厦。法定代表人：黄某，经理。原告王某与被告北京天诚鸿业房地产咨询有限公司（以下简称天诚鸿业公司）合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某，被告天诚鸿业公司法定代表人黄某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某向本院提出诉讼请求：1、请求确认王某与天诚鸿业公司于2018年4月15日签订的《北京市房屋出租委托合同》于2019年7月20日解除；2、要求天诚鸿业公司支付将房屋恢复成毛坯房状态所需费用20000元；3、要求天诚鸿业公司支付自2019年1月20日至2019年7月20日期间拖欠的房租22800元；4、要求天诚鸿业公司支付违约金7600元；5、要求天诚鸿业公司以上述费用总额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，支付自2019年7月20日起至实际给付之日止的利息。事实和理由：2018年4月15日，我与天诚鸿业公司签订《北京市房屋出租委托合同》（以下简称《出租委托合同》），将我位于北京市门头沟区四季怡园1103的房屋（以下简称1103号房屋）委托天诚鸿业公司出租。合同签订后，我按照合同约定将该套房屋按时交付于天诚鸿业公司，但天诚鸿业公司在向我支付了第一期租金后，未再支付租金。天诚鸿业公司无故迟延履行合同义务，我依约享有对该合同的单方解除权。天诚鸿业公司于2019年7月20日向我交还了房屋钥匙，故双方的《出租委托合同》于该日解除。因天诚鸿业公司对房屋的装修质量差，我不同意继续使用该装修，故要求天诚鸿业公司赔偿我将房屋恢复成毛坯房状态的费用20000元。因天诚鸿业公司仅支付租金至2019年1月19日，故要求其支付自2019年1月20日至2019年7月20日期间拖欠的租金22800元。因天诚鸿业公司的违约行为导致合同解除，故要求其按照双倍租金标准支付违约金7600元，并要求其支付上述全部费用的利息。被告天诚鸿业公司辩称：第一，我公司同意解除合同，但合同的解除时间并非是2019年7月20日，而应当是2018年11月5日。因为，根据《出租委托合同》第十条第四款“未按约定支付租金达7日以上的”，甲方享有单方解除权，但在我公司迟延7日以上向王某支付租金时，王某并没有行使解除合同的权利。2018年11月5日，我公司第一次打电话与王某协商降低房租事宜，王某不同意，我公司就提出解除合同并退房，但王某要求我公司把房子恢复成毛坯状态才同意退房，否则就要求我们按照原价格继续承租，双方未协商一致。2018年12月，我公司明确通知王某退房，并告知其已将房屋钥匙放在电表箱里，王某仍然不同意退房，提出补交房租并将房屋恢复原状才能退房。所以，我公司认为合同解除时间应当是我公司首次提出退房之日即2018年11月5日。第二，对房屋进行装饰装修是王某同意的，合同解除后我不需要把装修拆除，故对王某要求支付将房屋恢复成毛坯房状态所需费用的诉讼请求，我公司不同意。第三，因合同早已解除，故我公司不同意支付王某解除合同后的房租。第四，合同解除确实是因我公司违约所造成，认可我公司应当支付双倍房租的违约金7600元，但我公司装修王某的房屋已经花费5万余元，我公司愿意将装修赠送给王某以冲抵我公司对王某应承担的违约金。综上，我公司不同意王某的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年4月15日，王某与天诚鸿业公司签订《出租委托合同》，委托方（甲方）为王某，受托方（乙方）为天诚鸿业公司。《出租委托合同》载明：“第一条房屋基本情况：该房屋坐落于北京市门头沟区四季怡园1103……第四条委托权限：乙方的具体受托权限为：1、以甲方名义出租该房屋并办理与承租方之间的洽商、联络、签约事宜；2、代甲方向承租方收取租金……第五条出租代理期限：（一）出租委托自2018年4月20日至2021年4月19日，共计3年，出租委托期限的变更由双方书面另行约定。（二）甲方应于2018年4月20日前将该房屋交付给乙方。自交房之日起合同开始生效。第六条租金：（一）租金标准：3800元/月，按季付款，租金总计11400元（大写：拾壹万肆仟元整）。出租委托期内租金标准调整由双方共同同意可以另行书面调整。（二）租金收取方式：乙方代为收取。1、甲方将该房屋交付给乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按约定的租金标准向甲方交付租金；2、如乙方实际出租该房屋的价格高于甲方约定的租金标准的，则高出部分归乙方所有，做为乙方为该房屋配置物品及装饰和维修的费用，甲方自动放弃。第七条佣金：出租委托期内，其中前6个月为乙方工作期，工作期内的租金收入作为乙方的佣金，甲方自动放弃。……第九条房屋及附属设施的维护：……（二）甲方允许乙方或承租方对该房屋进行装饰或添置新物。第十条合同的解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以终止合同。……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按约定支付租金达7日以上的。……第十一条违约责任：（一）出租委托期内甲乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，并需承担乙方对该房装饰、装修的费用……（三）出租委托期内乙方有第十条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。”《出租委托合同》下方写明了约定的付款日期和付款金额：第一次付款日期为2018年4月20日，付款金额为11400元；第二次付款日期为2019年1月20日，付款金额为11400元；第三次付款日期为2019年4月20日，付款金额为11400元；第四次付款日期为2019年7月20日，付款金额为11400元……双方签订《出租委托合同》后，王某向天诚鸿业公司交付了1103号房屋，天诚鸿业公司于2018年4月15日向王某支付了第一期即2018年10月20日至2019年1月19日期间的租金11400元，此后未再支付租金。2019年7月17日，天诚鸿业公司电话通知王某解除合同，要求王某收回房屋。2019年7月20日，天诚鸿业公司将1103号房屋钥匙交还王某，王某收回了1103号房屋。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，王某与天诚鸿业公司签订的《出租委托合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按约履行。关于《出租委托合同》的解除时间。因《出租委托合同》约定的出租代理期限自2018年4月20日始至2021年4月19日止，王某按照合同约定履行了交付房屋的义务，不存在违约行为，天诚鸿业公司在合同期限届满前，不享有单方解除权，且根据天诚鸿业公司陈述，在2019年7月之前，天诚鸿业公司并未就解除合同事宜与王某协商一致，故无论天诚鸿业公司是否确曾提出过解除合同，均不发生合同解除的法律后果。天诚鸿业公司主张《出租委托合同》自其首次提出退房之日即2018年11月5日解除，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。天诚鸿业公司于2019年7月17日提出解除合同，于2019年7月20日将涉案房屋钥匙交还于王某，王某收取了钥匙，因此本院认定双方已经就解除《出租委托合同》达成一致意见，确认双方签订的《出租委托合同》于2019年7月20日解除。关于拖欠的房租。因双方的《出租委托合同》于2019年7月20日解除，在合同解除前，天诚鸿业公司应当向王某支付房租。因天诚鸿业公司已经向王某支付房租至2019年1月19日，故天诚鸿业公司还需向王某支付2019年1月20日至2019年7月20日的房屋租金共计22800元。关于违约金。根据《出租委托合同》第十一条第（一）项的约定，“出租委托期内甲乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，并需承担乙方对该房装饰、装修的费用。”本案中，天诚鸿业公司在出租委托期内提出提前终止《出租委托合同》，构成违约，且天诚鸿业公司对其违约事实亦不持异议，故王某要求天诚鸿业公司按照月租金的200%支付违约金7600元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。天诚鸿业公司作为违约方，应当自行承担其对涉案房屋的装饰、装修费用。由于王某不同意利用该装饰、装修，其无需向天诚鸿业公司就装饰、装修费用予以补偿，故天诚鸿业公司主张以其装饰、装修价值折抵违约金的答辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于恢复原状费用。《出租委托合同》第九条第二款中载明，“甲方允许乙方或承租方对该房屋进行装饰或添置新物”，并约定如合同解除，由违约方承担装饰装修费用，但并未约定合同解除后需将装修拆除恢复成毛坯房状态，现王某在同意天诚鸿业公司对房屋进行装饰和添置新物后，又要求天诚鸿业公司支付将房屋恢复成毛坯房状态的费用20000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于利息。天诚鸿业公司未按时交纳房租，应当支付逾期付款利息，故对于天诚鸿业公司拖欠的房租22800元，王某要求天诚鸿业公司按照中国人民银行同期贷款利率标准，支付自2019年7月20日起至实际给付之日止的利息，于法有据，本院予以支持。王某要求天诚鸿业公司支付恢复原状费用利息和违约金利息的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认北京天诚鸿业房地产咨询有限公司与王某于2018年4月15日签订的《北京市房屋租赁委托合同》于2018年7月20日解除；二、北京天诚鸿业房地产咨询有限公司于本判决生效之日起7日内向王某支付2019年1月20日至2019年7月20日的房租22800元，并以22800元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，向王某支付自2019年7月20日起至实际给付之日止的利息；三、北京天诚鸿业房地产咨询有限公司于本判决生效之日起7日内向王某支付违约金7600元；四、驳回王某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费530元，由王某负担210元，已交纳；由北京天诚鸿业房地产咨询有限公司负担320元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 韩晓飞二〇一九年十一月二十一日法官助理 王睿涵书 记 员 韩 梅-8--9-