四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1304民初2602号 原告：张玉蓉，女，汉族，生于1976年3月13日，户籍地为四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：张罗，四川明炬（南充）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李杰，四川明炬（南充）律师事务所实习律师。 被告：南充诺亚方舟商贸管理有限公司，住所地为四川省南充市嘉陵区嘉南路三段1号。 法定代表人：吴兴地,总经理。 委托诉讼代理人：何沙，北京德恒（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李念奴，北京德恒（重庆）律师事务所律师。 被告：南充苏宁易购销售有限公司嘉陵盛世天城店，营业场所地为四川省南充市嘉陵区嘉南路三段盛世天城大厦。 负责人：杨万波。 委托诉讼代理人：赖泳婷（公司员工），女，汉族，生于1992年8月5日，户籍地为四川省成都市成华区。 被告：南充苏宁易购销售有限公司，住所地为四川省南充市顺庆区模范街2号大都会裙楼。 法定代表人：杨万波,执行董事。 委托诉讼代理人：赖泳婷（公司员工），女，汉族，生于1992年8月5日，户籍地为四川省成都市成华区。 原告张玉蓉诉被告南充诺亚方舟商贸管理有限公司（以下简称“诺亚方舟公司”）、南充苏宁易购销售有限公司（以下简称“苏宁易购公司”）和南充苏宁易购销售有限公司嘉陵盛世天城店（以下简称“苏宁易购嘉陵店”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案受理后，依法由审判员何泽祥适用简易程序，于2019年10月21日公开开庭进行了审理。原告张玉蓉及其委托诉讼代理人张罗、李杰，被告诺亚方舟公司委托诉讼代理人何沙，被告苏宁易购公司及苏宁易购嘉陵店的共同委托诉讼代理人赖泳婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张玉蓉向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认被告诺亚方舟公司与被告苏宁易购公司签订的关于“盛世天城”负一层××号商铺租赁合同无效；2.请求依法判令三被告立即返还其占用属原告所有的位于四川省南充市嘉陵区嘉南路三段1号“盛世天城”负一层××号商铺；3.请求依法判令三被告支付其占用原告所有的上述商铺的租金18690.33元（计算时间暂定为自2019年5月1日至2019年9月30日止，计算方式为按协议约定的购买该房屋时签订的商品房买卖合同总价款560710元每年的8%），2019年10月以后占用期间的租金按月租金3738.07元的标准（即协议约定的购买该房屋时签订的商品房买卖合同总价款560710元每年的8%除以12个月）计算至被告返还原告商铺为止；4.请求依法判令被告诺亚方舟公司支付其拖欠原告2019年4月30日之前的租金16432.51元及利息（拖欠租金计算方式为共三年应付租金总额134570.4元，扣除三年实付总额118137.89元，利息计算方式为以所欠租金16432.51元为基数，从2019年5月1日开始，按中国人民银行公布的一年期贷款利率计算至付清之日止）；5.请求依法判令被告诺亚方舟公司支付2016年至2018年未按时支付租金的违约金90000元（计算方式为协议约定违约方向守约方支付的违约金30000元×3年）；6.因诉讼产生的一切费用由三被告承担。事实和理由：2014年2月11日，原告与被告签订《商铺委托经营管理协议》，该协议约定：原告将位于南充市嘉陵区“盛世天城”负一层××号商铺委托给被告进行统一管理，协议约定委托管理期限为五年（自2014年1月1日起至2018年12月31日止）。委托期间，被告有权对商铺进行统一经营管理，但被告需向原告支付商铺租金。同时双方还对各自的权利义务作了明确约定。该协议期限届满前一个月，双方可对续签事宜进行协商，未协商或者未重新达成协议的，则协议期限届满后，协议自行终止。2018年12月31日，原、被告双方签订的租赁合同到期后，被告不仅未经原告的同意，擅自将原告的商铺继续租赁，而且没有与原告沟通租金事宜，构成严重违约。原告多次要求被告按照原协议续签或者解除双方之间的协议关系归还商铺，但被告均不予理睬。被告的种种行为严重侵犯原告的合法权益。依据《合同法》及相关法律规定，特诉至贵院，望依法判决。 原告张玉蓉为支持自己的诉讼请求，向法庭提供了如下证据： 1．原、被告的身份信息复印件，拟证明原、被告的诉讼主体适格； 2．2014年2月11日，原告与南充金宇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》复印件，拟证明案涉房屋为原告于2014年所购得并在房地产管理部门办理了备案登记； 3．2014年2月11日，原告与被告诺亚方舟公司签订的《盛世天城商铺委托经营管理协议》复印件，拟证明原告将所购得商铺交给被告诺亚方舟公司进行经营管理，期限为五年，诺亚方舟公司应按约定给付原告案涉商铺的租金；4.以原告名义的四川天府银行业务交易账单流水复印件，拟证明被告诺亚方舟公司向原告支付所购得商铺租金的情况。 被告诺亚方舟公司辩称：被告诺亚方舟公司与被告苏宁易购公司签订的《租赁合同》合法有效，不具有法定的无效条件，不应被撤销；原告与被告诺亚方舟公司签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，且已经履行完毕，我司并没有占用该商铺在约定的租赁期间内，原告要求被告返还商铺缺乏事实及法律依据；鉴于原告与我公司的租赁合同已经履行完毕，自2019年1月1日之后，实际是我方代为原告无偿管理商铺的租赁事宜，主要是基于商场的统一管理需要；2018年12月31日前的租金我司已经全部支付完毕，2019年1月1日之后的租金，我司是在代为收到被告苏宁易购嘉陵店支付的租金后扣除5.12%增值税及其附加后，其余租金已经全部全额支付给了原告；原告在将该商铺出租给被告时已经清楚知道我方承租该商铺是要进行转租，目的是为了商场的统一打造，原告对我方转租给被告苏宁易购公司是明知且认可的，因此被告苏宁易购公司承租事项应当及予原告，实际形成租赁关系是原告与被告苏宁易购嘉陵店；原告要求我方承担违约金，是基于我方未按时支付租金而存在违约行为，但是根据双方签订的租赁合同约定，双方对违约金的支付方式是没有明确约定的，根据《合同法》第二百二十六条之规定，“在没有明确约定支付方式的情况下是采用先使用再付租金的方式”，因此我方不应承担违约责任。 被告诺亚方舟公司为支持其诉讼请求，向法庭提供了如下证据： 1．2014年2月11日，原告与被告诺亚方舟公司签订的《盛世天城商铺委托经营管理协议》复印件，拟证明诺亚方舟公司接受原告委托，对其商铺进行招租、招商及物业管理，双方建立的是委托合同关系，委托期限为五年； 2．被告诺亚方舟公司与被告苏宁易购公司签订的《租赁合同》复印件，拟证明诺亚方舟公司与苏宁易购公司签订了包括原告商铺在内“盛世天城”部分商铺的租赁合同，合同合法有效，合同约定了租期内的租金标准和支付时间，诺亚方舟公司收到苏宁易购公司的租金后，除扣除5.12%的增值税及其附加外，余额全部支付给了包括原告在内的相关业主，诺亚方舟公司代管行为完全是无偿的； 3．被告诺亚方舟公司的四川天府银行南充嘉陵支行银行交易流水回单复印件，拟证明诺亚方舟公司已将截止到2019年7月31日代收的租金全部支付给了原告张玉蓉。 被告苏宁易购嘉陵店、苏宁易购公司辩称：我方与被告诺亚方舟公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，被告诺亚方舟公司有相应的出租权利，双方签订的合同合法有效；我方未见到原告相应的产权资料，即便原产权人出卖转让产权，但原告变更产权时间在答辩人与被告诺亚方舟公司签订协议之前，根据相关规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同成立，因此我方与被告诺亚方舟公司签订的合同仍然有效，原告要求返还租赁物的要求不应得到支持；我们按照与被告诺亚方舟公司签订的《租赁合同》及相关的补充协议支付了相应的租赁费用，而原告要求我们再次支付租赁费用，系重复支付，同时原告主张的租赁费用支付标准是依据原告与被告诺亚方舟公司签订的租赁合同，我们并非原告与被告诺亚方舟公司签订合同的合同相对人，该合同约定的费用标准，不应当适用于我方。因此，原告主张要求我们重复支付租赁费用的诉请，缺乏法律及事实的依据，即使补齐了房屋产权合同的变更手续，其变更时间也在租赁期间。根据法律规定，原告的诉请缺乏法律依据，请求依法予以驳回。 被告苏宁易购嘉陵店、苏宁易购公司为支持其诉讼请求，向法庭提供了如下证据： 1.被告诺亚方舟公司与苏宁易购公司签订的《租赁合同》、租赁区域图纸、土地使用权证及附图、建设工程规划许可证、商品房预售许可证及授权委托书等复印件，拟证明被告苏宁易购公司与被告诺亚方舟公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，被告诺亚方舟公司在签订合同时拥有案涉房屋完整的出租权，《租赁合同》合法有效； 2.苏宁易购公司支付相关费用的函、合同主体变更四方协议、降租函、委托第三方收款通知及租赁费用支付情况明细表等复印件，拟证明被告苏宁易购公司按照《租赁合同》、相关补充协议及确认函件，已按约支付了相应租赁费用；3.关于租赁物出租权利的质疑及回复《限电通知书》的函、该函的快递单及投递情况及准予变更登记通知书等复印件，拟证明被告苏宁易购公司的名称变更情况及介于目前现有的诉讼案件情况，苏宁易购公司暂停支付下一期间的租赁费用并函告了被告诺亚方舟公司。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，结合庭审笔录,本院认定案件事实如下： 2014年2月11日，原告张玉蓉购买了南充金宇房地产开发有限公司开发的位于四川省南充市嘉陵区嘉南路三段“盛世天城”1幢负一层××号商铺（建筑面积55.05平方米），当天，原告张玉蓉作为甲方与被告诺亚方舟公司作为乙方签订《盛世天城商铺委托经营管理协议》，协议约定原告张玉蓉将位于四川省南充市嘉陵区嘉南路“盛世天城”1幢负一层118号商铺委托给被告诺亚方舟公司进行租赁经营管理并代收租金；期限为以张玉蓉与开发商签订的《商品房买卖合同》约定的房屋交付之日起至2019年4月30日止，合计五年。免租期为24个月，即原告与开发商签订的《商品房买卖合同》约定的房屋交付之日起至2016年4月30日止，免租期内甲方无收益。商铺租金标准：在本合同有效期内，计租日从甲方给予乙方的招商、招租、装修、开业准备、免租期24个月结束后，次日起计算租金,即自2016年5月1日起至2019年4月30日止，乙方代收租金支付给甲方的收益为甲方购买该房屋时签订的商品房买卖合同总价款每年的8%，因实测面积与合同约定面积（含公摊面积）误差造成本合同约定的房屋总价款调整的，租金依据调整后的总价款支付。租金的支付方式：甲方向乙方交付委托租赁商铺后，乙方将本合同约定的收益期限内代收的收益费用按每半年支付一次给甲方。支付日期：乙方支付收益的时间为应付收益费用次月的15日。税费负担：收益费用和管理费所涉及的税金由甲、乙双方按照法律、法规的规定承担各自应承担的部分。甲方的权利与义务：在甲方有权获得本协议项下约定的收益，甲方应当按照本合同的约定，将商铺委托乙方全权经营管理，甲方不得无故干涉乙方的正常经营管理活动。乙方的权利与义务：乙方有权对商铺享有完全的独立自主的经营管理权，经营期限届满，若甲方仍须将本合同项下商铺委托经营管理的，在同等条件下乙方享有优先权。违约责任约定：双方应当恪守合同项下的约定，任何一方违约，违约方应当向守约方支付30000元的违约金，给守约方造成的损失，超过违约金的还应给予赔偿，违约责任有单独约定的从单独约定。双方在协议尾部添加“补充条款”，具体内容为：甲、乙双方确保从第六年开始，继续将该商铺委托给乙方，乙方汇同甲方、承租方三方签订后五年经营管理协议，租金价格根据第六年市场行情随行就市确定。合同尾部原告张玉蓉在甲方处签名捺印，诺亚方舟公司在乙方处签章，法定代表人吴兴地签字。 上述协议签订后，原告张玉蓉按照约定将所购得的商铺交给被告诺亚方舟公司管理使用，被告诺亚方舟公司向原告给付商铺的租金，具体给付情况：2016年8月29日支付了1871.04元,2017年1月24日支付了1871.04元，2017年3月7日支付了13628.4元，2017年5月10日支付了8800元，2017年6月7日支付了4474元，2017年7月27日支付了2017年上半年租金16366.18元,2018年2月7日支付了2017年下半年租金22428.40元，2018年8月20日支付了2018年上半年租金的一半计11214.20元，2018年9月30日支付了2018年上半年租金的余下部分计11214.20元，2019年1月23日支付2018年下半年的租金22428.40元，2019年5月29日支付了2019年1-3月部分租金1969.91元，2019年8月9日支付了2019年1-4月部分租金4000元，2019年9月4日支付2019年5-7月的租金5893.08元,2019年9月29日支付了1-4月部分租金6000元。 2014年7月15日，出租方诺亚方舟公司（甲方）与承租方南充苏宁云商销售有限公司（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：标的物为本合同租赁物位于南充市嘉陵区金宇.盛世天城大厦;租赁面积为租赁物的使用面积共计3215平方米，其中一层使用面积725平方米，负一层使用面积2490平方米;租赁期限为9年10个月，自乙方开业日起算（甲乙双方暂时确定开业日为2014年9月26日）至2024年7月25日。该合同尾部诺亚方舟公司在出租方（甲方）处签章及法定代表人吴兴地签名，南充苏宁云商销售有限公司在承租方（乙方）处签章及授权代表人吴岷益签名。合同签订后，诺亚方舟公司与南充苏宁云商销售有限公司签订了《交房确认书》，确认租赁物实际交付时间为2014年9月5日，计租时间为2014年9月26日。合同签订后，诺亚方舟公司按照合同约定提供租赁物，苏宁易购公司按照合同约定按季将租金支付至2019年7月。因原告张玉蓉等业主提起诉讼，苏宁易购公司向诺亚方舟公司致函暂停支付租赁费用。 同时查明:南充苏宁云商销售有限公司于2018年4月18日变更名称为苏宁易购公司,苏宁易购嘉陵店为苏宁易购公司的分公司。“盛世天城”商圈系被告诺亚方舟公司统一打造，由被告诺亚方舟公司与众多业主签订《租赁合同》或《委托经营协议》后，再由被告诺亚方舟公司与商家签订《租赁协议》，将商铺整体出租给苏宁易购公司等商户。 本院认为：原告张玉蓉与被告诺亚方舟公司于2014年2月11日签订的《盛世天城商铺委托经营管理协议》，因有双方的签名或盖章予以确认，应视为其真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。从原告张玉蓉与被告诺亚方舟公司签订的《盛世天城商铺委托经营管理协议》的内容及合同的实际履行来看，实质上系原告将其所购买的商铺交由被告诺亚方舟公司进行统一租赁经营管理，双方构成租赁合同关系，故对被告诺亚方舟公司辩称原告张玉蓉与其系委托合同关系的主张，本院不予采信。南充苏宁云商销售有限公司于2018年4月18日变更名称为苏宁易购公司，因其只是名称的变更，不是合同主体的变更，不影响本案案涉合同的履行，被告苏宁易购公司作为本案被告的主体适格。针对原、被告的争执焦点，本案应明确以下几个问题：1.对被告诺亚方舟公司与被告苏宁易购公司签订的《租赁合同》的效力认定问题;2.被告诺亚方舟公司是否尚欠原告张玉蓉2019年4月30日之前的房租，若欠有房租，是否应给付利息问题;3.被告诺亚方舟公司是否应当支付原告张玉蓉2019年5至9月及被告返还原告商铺或双方签订新的协议为止的租金问题;4.被告诺亚方舟公司是否存在违约，若构成违约，如何计算违约损失问题。 关于第一个问题。首先，原告张玉蓉与被告诺亚方舟公司双方签订的《盛世天城商铺委托经营管理协议》期限届满后，双方未续签合同改变原协议内容，诺亚方舟公司未返还原告所购得的商铺，同时向原告给付了2019年7月31日前的商铺租金，原告也收到相应的租金，本院认定原告张玉蓉与被告诺亚方舟公司之间形成事实上的租赁合同权利义务关系，合同期限为不定期租赁合同；其次，被告诺亚方舟公司与苏宁易购公司签订《租赁合同》约定租赁期限为2014年9月26日至2024年7月25日，虽然超过了原告张玉蓉与被告诺亚方舟公司签订的五年合同期限，但双方在《盛世天城商铺委托经营管理协议》尾部签订的“补充条款”中约定：“原、被告双方确保从第六年开始，原告继续将该商铺委托给被告”的内容，由此可见，对诺亚方舟公司继续将该商铺进行统一租赁管理经营并未超出原告的预期，双方至今并未申请解除合同，现在原告与诺亚方舟公司系不定期租赁关系，诺亚方舟公司仍有权转租案涉商铺；再者，诺亚方舟公司作为“盛世天城”商圈管理者，主要是集中各业主的物业统一经营，只有将商铺转租给其他商户,才能保证原告的租金收益；最后，苏宁易购公司作为商家租用商铺面积达3215平方米，前期投入巨大,涉及到包括原告在内的众多业主的商铺收益问题，一旦确认合同无效,必然给双方造成较大的损失,而保证其租赁关系的稳定性，才能给众多业主带来持续的经济收益，且具有促进“盛世天城”商圈繁荣稳定的重大意义。综上，对原告张玉蓉请求确认被告诺亚方舟公司与被告苏宁易购公司签订的《租赁合同》无效并返还商铺的诉讼请求，本院不予支持。 关于第二个问题。根据原、被告双方签订的《盛世天城商铺委托经营管理协议》对原告商铺租金约定标准，被告诺亚方舟公司应当向原告张玉蓉支付2016年5月1日至2019年4月30日的商铺租金为134570.4元(含税)，诺亚方舟公司从2016年8月29日至2019年9月29日分13次向原告支付商铺租金为126266.49元，被告诺亚方舟公司实欠原告张玉蓉这期间的租金为8303.91元(含税)。因双方未对逾期所欠的房屋租金约定给付利息，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，被告诺亚方舟公司逾期给付房屋租金，原告张玉蓉仅享有合同解除权。同时参照《中华人民共和国合同法》第二百一十一条：“自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。”之规定，对原告要求被告诺亚方舟公司支付其拖欠2019年4月30日之前租金给付利息的主张，本院不予支持。 关于第三个问题。原告张玉蓉与被告诺亚方舟公司双方签订的《盛世天城商铺委托经营管理协议》于2019年4月30日期限届满后，双方虽未续签合同，被告继续租赁使用该商铺，并向原告张玉蓉支付至2019年7月31日前的租金，本院认定原告张玉蓉与被告诺亚方舟公司之间形成事实上的租赁合同权利义务关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，被告诺亚方舟公司应当向原告张玉蓉支付2019年5至9月及直至返还原告商铺为止期间的租金，根据双方在《盛世天城商铺委托经营管理协议》尾部签订的“补充条款”中约定：“原、被告双方确保从第六年开始，原告继续将该商铺委托给被告，被告汇同原告、承租方三方签订后五年经营管理协议，租金价格根据第六年市场行情随行就市确定”的内容，明确第六年至第十年原告实收租金标准为第六年市场行情随行就市确定，从诺亚方舟公司向原告支付2019年5-7月的租金5893.08元（税后）进行计算，每月应为1964.36元，故对原告张玉蓉要求被告诺亚方舟公司支付自2019年5月1日至2019年9月30日止的商铺租金9821.8元（1964.36元／月×5个月）及2019年10月以后占用期间的租金按每月1964.36元的标准计算至被告返还原告商铺或双方签订新的协议为止的诉讼请求，本院予以支持。被告诺亚方舟公司于2019年9月4日向原告支付的2019年5-7月商铺租金5893.08元应予以扣减。 关于第四个问题。从被告诺亚方舟公司履行给付租金的情况来看，诺亚方舟公司于2016支付了原告租金仅为1871.4元，而原告2016年应收的租金应为29904.53元(含税)（560710元×0.08÷12个月×8个月），被告并未按合同约定向原告履行支付当年全部租金的义务，被告诺亚方舟公司未按时给付租金的行为已构成违约。根据合同约定：“任何一方违约，违约方应当向守约方支付30000元的违约金，给守约方造成的损失，超过违约金的还应给予赔偿。”,双方约定的违约金过高，本院应当予以调整。鉴于近年来“盛世天城”商圈的现状，被告诺亚方舟公司作为商圈的管理经营者，还是表现出履行合同的诚意;加之原告的损失主要是租金的利息损失。为此，本院酌定被告诺亚方舟公司因逾期支付租金的违约行为向原告张玉蓉承担违约金2000元为宜。 综上所述，为了结纠纷，保护双方当事人的合法权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十一条、第二百一十二条及第二百二十七条之规定，判决如下: 一、限被告诺亚方舟公司于本判决生效后十日内向原告张玉蓉支付其拖欠原告2019年4月30日之前的租金8303.91元； 二、限被告南充诺亚方舟商贸管理有限公司于本判决生效后十日内向原告张玉蓉支付从2019年5月1日起至2019年9月30日止的商铺租金3928.72元，2019年10月以后占用期间的租金按月租金1964.36元的标准计算至被告南充诺亚方舟商贸管理有限公司返还原告张玉蓉的商铺或双方签订新的协议为止； 二、限被告南充诺亚方舟商贸管理有限公司于本判决生效后十日内向原告张玉蓉支付违约金2000元； 三、驳回原告张玉蓉的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取230元，由被告南充诺亚方舟商贸管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  何泽祥 二〇一九年十一月二十九日 书记员  郭荥阳