浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初12120号 原告：宁波歆荣食品贸易有限公司（统一社会信用代码为91330212MA2CJX8FPY）。住所地：宁波市鄞州区凤起路58号。 法定代表人：苏者刚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张怡，浙江大绅律师事务所律师。 被告：宁波市鄞州源丰服饰有限公司（统一社会信用代码为9133021273949546X3）。住所地：宁波市鄞州区凤起路58号。 法定代表人：郑亚静，该公司董事长。 委托诉讼代理人:许肖辉，浙江和义观达律师事务所律师。 委托诉讼代理人:张怡，浙江和义观达律师事务所律师。 原告宁波歆荣食品贸易有限公司（以下简称：歆荣贸易公司）为与被告宁波市鄞州源丰服饰有限公司（以下简称：源丰服饰公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年8月13日向本院提起诉讼，请求判令：1.确认原、被告于2017年8月15日签订的《租房合同》无效；2.被告返还2017年9月1日至2019年8月30日两年期间的租金116000元、保证金5000元，合计121000元以及利息（自2017年9月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至法院生效判决书指定履行之日止）；3.被告向原告支付违约金10000元；4.被告赔偿原告店面转让损失180000元、装修费用12000元、安装和拆除冷库费用10100元，合计202100元。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，并于2019年10月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张怡，被告的委托诉讼代理人许肖辉、张怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 庭审中，原告以计算金额有误为由，当庭申请将安装和拆除冷库费用10100元变更为32700元。 被告源丰服饰公司辩称：对原告当庭变更诉讼请求没有异议；涉案房屋建设时间较早，街道等部门也予以准许并出具了相关文件，房屋建成后多次出租、转租，一直未被认定为违章建筑，原告主张涉案合同无效缺乏事实和法律依据；原告实际使用房屋至2019年6月份，未使用期间的租金和5000元押金同意退还，但需扣除尚欠的水电费，其余租金原告无权主张返还；涉案房屋因政策调整被政府强制拆除，属于合同约定的不可抗力因素，被告不存在任何违约行为，原告无权主张违约金；原告自行与原租户协商并支付转让费，该费用与被告无关，且原告提供的证据不足以证明装修费用和安装拆除费用的实际支出情况，对原告该些诉讼请求不予认可。 经审理，本院查明如下事实： 被告源丰服饰公司住所地为宁波市鄞州区，其在厂房北侧修建了7间街面房并对外出租。被告与案外人王松冰经营的“鸿兴大食堂”签订的《租房合同》约定租赁期限为2015年9月1日至2017年8月30日，租金每月4500元，保证金为5000元等。 2017年6月，原告法定代表人苏者刚与王松冰签订《店面转让合同》一份，载明：王松冰将位于凤起路的临街商铺转让给苏者刚使用，并保证苏者刚同等享有王松冰在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归苏者刚所有，苏者刚一次性向王松冰支付转让费18万元，上述费用已包括装修、装饰、设备及其他相关费用；等等。后苏者刚于2017年6月9日、6月10日分别通过转账方式向王松冰打款30000元、30000元。 2017年8月15日，被告源丰服饰公司（出租方、甲方）与苏者刚（承租方、乙方）签订《租房合同》一份，将上述七间店铺租赁给乙方，租赁期限为2017年9月1日-2020年8月30日，并约定：租金每月4833.30元，先付后用；保证金为原5000元保留，合同签订时交付甲方，如无违约等合同终止后退还乙方；水电费支付每月按实结算，由乙方支付给甲方；乙方未经甲方书面同意不得转租、抵押，出卖房屋及擅自改动厂房结构等，期满后应将厂房完好交给甲方，如损坏需照价赔偿给甲方，如经装修则不能拆除，无偿延交甲方；如发生人力不可抗拒的自然灾害或非双方原因或遇政府产权（乙方应无条件搬迁并不得提出赔偿要求，所有赔偿金额归甲方所有，与乙方无关）等原因使本合同无法履行，双方清账后可终止合同；未能履行合同所有条款均为违约，违约方支付给守约方违约金10000元；第一期租金29000元，订合同后立即支付，第二期租金29000元在2018年2月初付清，第二年租金58000元一次性付清（8月初）。 合同签订后，苏者刚按约向被告支付了上述第一期、第二期和第二年（2018年9月1日-2019年8月31日）的租金。 2018年9月19日，苏者刚持被告提供的宁波市鄞州区的房产证至宁波市鄞州区市场监督管理局注册成立了原告歆荣贸易公司，该公司住所地亦为，法定代表人为苏者刚；经营范围为食品经营，农产品的收购、配送、销售，蔬菜、水果、鲜肉、水产品的批发、零售等。经被告同意，原告在原《租房合同》落款处盖章。 2019年5月27日，宁波市鄞州区中河街道“三改一拆”行动领导小组办公室向包括原告在内的各租户送达《限期搬离通知书》，载明：由于你（单位）所租用的中河街道凤起路（长寿东路-嵩江东路段）两侧的临街房屋未经审批擅自建设，为违建用房，本单位将在近期内予以拆除，现通知你（单位）于2019年6月12日前自行搬离，本机关将于6月15日对你（单位）所租用的房屋予以停水、停电，逾期不搬离的，本机关将强制搬离，所造成的损失由你（单位）自行承担。 2019年6月26日，涉案房屋被强制拆除；原告尚欠被告水电费1141元。 上述事实，由原告提供的歆荣贸易公司营业执照、被告源丰服饰公司企业信息、《租房合同》、收据、《限期搬离通知书》、《店面转让合同》、转账记录以及双方当事人庭审陈述予以证明，本院予以确认。 本案主要争议焦点在于：涉案《租房合同》是否无效、被告是否应向原告返还租金并承担相应赔偿责任。对此，双方举证、质证如下： 1.关于合同效力问题。原告认为被告未取得涉案租赁房屋的建设许可，涉案合同自始无效。被告则认为涉案房屋虽系临时建筑物，但当时街道明确发文同意建设，现因政策发生变化被强制拆除，但不能据此认定合同无效。 2.关于被告是否应向原告返还租金并承担相应赔偿责任。原告提供账单详情二份、录音和视频光盘一张、收款收据三份、照片十张，拟证明原告法定代表人苏者刚在2017年6月份从安案外人王松冰处受让涉案房屋并开始经营，考虑到剩余租期、房屋装饰装修以及地理位置等因素，苏者刚向王松冰支付了180000元转让费，其中60000元系转账，其余款项为现金交付；因从事生鲜配送等生意，苏者刚在2017年6月13日安装冷库并支出3500元、2018年4月安装新冷库支出25900元，2019年6月25日搬离时原告支出3300元的冷库拆装费，合计32700元；此外受让店铺后装修花费12000元；现涉案合同自始无效且房屋已被拆除，原告有权要求被告返还全部租金并赔偿前期支出的所有费用，并按照合同约定主张违约金10000元。另，原告称王松冰和被告均未告知过涉案房屋没有许可证和房产证的事实。经质证，被告对照片的真实性未表异议，对其他证据的真实性、合法性和关联性均有异议，并称其对房屋内部装修不清楚，装修款不认可，但同意退还原告未使用期间的房屋租金和保证金；苏者刚受让房屋时，案外人王松冰的租赁期限尚未届满，苏者刚基于剩余租期和房屋状况等的考虑自愿向王松冰支付转让费，其是否支付以及支付多少均与被告无关，也无权要求被告承担；对原告安装和拆除冷库等的费用不认可，政府部门在2019年5月27日即已通知租户搬离，原告在6月26日前应已全部搬走，且原告租赁期满后也需要拆除设备等，该些费用不属于本案损失范围；被告不存在违约行为，且涉案房屋的拆除属于合同约定的政府拆迁等不可抗力，故被告不需支付违约金。 本院认为：根据有关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效,此种情形下，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。本案中，被告未能举证证明其就涉案房屋取得规划许可证，故涉案《租房合同》应为无效，原告实际使用涉案房屋至2019年6月25日，其已支付的5000元保证金以及2019年6月26日-2019年8月31日期间的租金，被告应予返还，经核算，该期间的租金为10647元（58000元/年÷365天/年×67天），被告应返还的款项金额为14506元（租金10647元+保证金5000元-水电费1141元）；原告要求返还已使用期间租金的主张，于法无据，本院不予支持。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，该损失赔偿责任属于缔约过失责任，缔约过失行为所造成的损失为信赖利益的损失，即对方当事人因信赖合同有效而遭受的损失，具体到本案，被告将未取得规划许可证和房产证的房屋租赁给原告使用，且未能举证证明原告知晓相关情况，后涉案房屋因违章被强制拆除，对原告因此遭受的损失被告需承担相应的赔偿责任，但原告及其法定代表人在受让及租赁涉案房屋时，未尽相应的审查和谨慎注意义务，本身亦存在一定过错；根据本院查明的事实以及双方当事人庭审陈述，苏者刚在与被告签订《租房合同》前两个月即从案外人王松冰处受让涉案房屋并从事经营，《店面转让合同》亦载明苏者刚支付的转让费包括装修、装饰、设备等相关费用，故转让费系苏者刚与王松冰自行协商并支付的款项，所涉金额以及实际支付情况确与被告无关，对原告要求被告承担该项损失的主张，本院不予支持；原告租赁涉案房屋从事生鲜、蔬菜配送等经营，进行适当装修亦符合常理，货架、冰柜、冷库设备等虽可拆除，但搬迁和安装均会产生相应的费用，综合考量涉案房屋约定的租房期限、违约条款、店铺经营用途、拆除原因等实际情况，对原告主张的利息、违约金、装修款、拆装费用等各项损失，本院酌定被告承担18000元。原告其余诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下： 一、原告宁波歆荣食品贸易有限公司与被告宁波市鄞州源丰服饰有限公司签订的涉案《租房合同》无效； 二、被告宁波市鄞州源丰服饰有限公司返还原告宁波歆荣食品贸易有限公司租金和保证金14506元； 三、被告宁波市鄞州源丰服饰有限公司赔偿原告宁波歆荣食品贸易有限公司各项损失合计18000元； 上述二、三两项合计32506元，于本判决生效之日起十日内付清； 四、驳回原告宁波歆荣食品贸易有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4332元、减半收取2166元，由原告宁波歆荣食品贸易有限公司负担1766元，由被告宁波市鄞州源丰服饰有限公司负担400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  刘 丹 二〇一九年十一月四日 代书记员  王文嫣