安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书(2019）皖0102民初11730号原告：合肥市传世物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区。法定代表人：戴光明，该公司总经理。委托诉讼代理人：张军，男，1968年7月3日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区，该公司员工。委托诉讼代理人：朱苗苗，女，1996年5月10日出生，汉族，住安徽省舒城县，该公司员工。被告：朱正梅，女，1979年1月8日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。原告合肥市传世物业管理有限公司（以下简称“传世物业公司”）诉被告朱正梅物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告传世物业公司的委托诉讼代理人张军、朱苗苗，被告朱正梅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告传世物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2017年1月1日至2019年6月30日所欠物业服务费8283.3元；违约金1500元，共计9783.3元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：合肥市瑶海区方庙街道汪塘社区居民委员会与原告传世物业公司签订《江晨园小区物业管理服务委托合同》，约定原告为江晨园小区提供物业管理服务，物业服务费标准为：物业服务标准高层有电梯每月1.2元/㎡，多层无电梯每月0.55元/㎡。被告系江晨园小区高层有电梯住宅业主，建筑面积为230.09㎡。经核查：被告自2017年1月1日起，至2019年6月30日止，没有按照合同约定，向原告履行交纳物业费的合同义务，根据该合同第二十一条第4款约定业主和物业使用人未能足额按时交纳物业服务费用的，原告有权进行索取并要求被告支付从逾期之日起按每天应交管理费的千分之五的违约金。截止到2019年6月30日被告己欠原告物业服务费8283.3元，违约金1500元，共计9783.3元。经原告多次书面催缴，被告均以各种理由拒缴物业费。原告为了维护自己的合法权益，根据法律规定，提起诉讼，请法院依法判决支持原告的诉请。被告朱正梅辩称：一、原告起诉要求被告承担支付物业管理费的法律依据，是基于《江晨园小区物业管理服务委托合同》，被告认为上述合同属无效合同。二、基于合同法第五十八条合同无效的法律后果，应由原告举证其是否全部或者部分完成《江晨园小区物业管理服务委托合同》所列服务内容及标准，被告仅需反驳，法官依据原告举证多少确定事实上履行了多少服务以确定收费标准。三、若原告无法举证或者不举证，则视为原告放弃举证权利，依法驳回原告全部诉讼请求。1、关于《江晨园小区物业管理服务委托合同》合同无效的法律问题。《江晨园小区物业管理服务委托合同》签署双方为合肥市瑶海区方庙街道汪塘社区居民委员会与传世物业公司，服务期限为2017年6月1日至2018年5月31日，签署日期2017年5月31日，代表人凌徳海与戴光明。传世物业公司签订合同的前提必须是其具备合法性要件。（1）传世物业公司提供的物业服务企业资质证书有效期为2014年11月18日至2017年11月17日，而合同有效期自2017年11月18日至2018年5月31日，此时间段传世物业公司未能提供相对应时间的物业服务企业资质证书。（2）原告所提供的物价局服务价格登记证的复印件中显示有效期为2014年4月至2015年5月，也早已过期，且该公司未能提供自被告2018年1月1日起至2019年6月30日此欠费时间段所对应的物价局服务价格登记证。综上所述，合肥市瑶海区方庙街道汪塘社区居民委员会与传世物业公司签订的物业合同不具备法律效应。2、原告未能提供2018年6月1日至2019年6月30日期间与江晨园小区所签的物业合同，属于未能提交完备证据之情形，且2018年为江晨园小区提供物业服务的是安徽鸿坤物业管理有限公司。（有鸿坤物业所出的公告图片和安徽经视第一时间新闻视频为证）3、基于合同无效的法律后果及原告事实上履行哪些服务应由原告举证，被告在此案中提供如下意见供法庭参考，物业所提供的服务不合格。（1）江晨园小区业主一半为回迁户，物业不具备涨价条件。（2）名为封闭小区，实则门禁如同虚设，外来人员和外来车辆随意进出，小区各个门大门畅通，无需登记可以随意进入。小区安保每门各一个，且安保都为60岁以上大爷。（3）物业监管不到位。（4）消防栓如同虚设，多年没有配备消防水带和消防枪头，灭火器早已过期，一旦着火，业主以什么作为保障？（5）小区绿化遭砍伐严重，夏天野草丛生。（6）安全通道杂物过多，不能保障安全。（7）物业侵占小区公共资源，电梯及楼梯道小广告收费账目未公示。（8）楼道电梯损坏，物业不积极维修。（9）配电房线路混乱，乱拉电线严重。（10）小区内卫生死角众多常年无人清理。（11）小区管理混乱，私建车位现象严重。（12）物业服务人员态度及办事效率极差跟服务合同极不相符。（13）被告房屋漏水多次向物业反映物业未予维修，物业管理混乱，被告车胎被扎物业未予处理，被告自行维修，给被告造成了损失。综上所述，要求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告传世物业公司围绕其诉讼请求向本院提交了企业法人营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、被告身份证复印件、物业服务企业资质证书、物价局服务价格登记证、收费许可证（副本）、《江晨园小区物业管理服务委托合同》、光盘、情况说明、告知书，被告朱正梅围绕其辩称理由向本院提交了照片一组、声明、收据、视频，本院对上述证据的真实性予以确认。基于以上认定的证据及双方当事人陈述，本院认定事实如下：被告朱正梅系合肥市瑶海江晨园小区业主，房屋面积为230.09平方米。2017年5月31日，传世物业公司（乙方）与合肥市瑶海区方庙街道汪塘社区居民委员会（甲方）签订《江晨园小区物业管理服务委托合同》一份，合同约定：由原告传世物业公司为江晨园小区提供物业管理服务，乙方提供物业服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同承担相应的责任。委托管理事项为房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；共用环境卫生；交通与车辆停放秩序管理等。委托管理期限为一年，自2017年6月1日至2018年5月31日止。本物业管理服务费，住宅房屋由乙方以市物价局核定价格向业主或物业使用人收取。物业管理服务实行一费制：高层有电梯1.2元每平方米，多层无电梯0.55元每平方米。业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的从逾期之日起按每天应交管理费的千分之五缴纳滞纳金。乙方违反本合同约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同。合同签订后，传世物业公司依约提供了相关物业服务。2018年5月31日，合肥市瑶海区方庙街道汪塘社区居民委员会与安徽鸿坤物业管理有限公司签订《江晨园小区物业管理服务委托合同》一份拟委托安徽鸿坤物业管理有限公司对江晨园小区进行物业管理，公示后因小区业主对重新选聘物业公司意见较大，合肥市瑶海区方庙街道汪塘社区居民委员会与安徽鸿坤物业管理有限公司于2018年6月1日解除了所签订的物业服务合同，江晨园小区交由传世物业公司继续提供物业管理服务。合肥市瑶海区方庙街道汪塘社区居民委员会向本院说明：安徽鸿坤物业管理有限公司进驻江晨园小区所收取的物业管理服务费已全部移交传世物业公司，合肥市瑶海区方庙街道汪塘社区居民委员会与传世物业公司于2018年5月到期的物业服务合同继续有效至江晨园小区业主委员会依法成立时止，汪塘社区居民委员会不再补签物业服务合同，按原合同由传世物业公司继续提供物业服务。因被告朱正梅自2017年1月1日至2019年6月30日期间未交纳物业费，原告传世物业公司催交未果后遂诉讼来院。本院认为：关于传世物业公司的资质问题，传世物业公司提供的资质证书有效期为2014年11月18日至2017年11月17日，但2017年1月12日，国务院发布《关于第三批取消中央制定地方实施行政许可事项的决定》【国发（2017）7号】取消了物业服务企业二级及以下资质认定，提出取消审批后住房城乡建设部要研究制定物业服务标准规范，通过建立黑名单制度、信息公开、推动行业自律等方式，加强事中事后监管。2017年12月15日，《住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》明确各地不再受理物业服务企业资质核定申请和资质变更、更换和补证申请，不得以任何方式要求将原核定的物业服务企业资质作为承接物业管理业务的条件。根据上述文件及通知传世物业公司的资质证书到期后因国家已取消物业服务企业资质认定，故传世物业公司的资质等级不影响其签订合同及提供物业管理服务的法律效力。关于传世物业公司与合肥市瑶海区方庙街道汪塘社区居民委员会签订的《物业管理服务委托合同》的效力问题，本院认为，双方合同约定的有效期至2018年5月31日届满，合同到期后双方虽未签订新的合同，但传世物业公司继续为案涉小区提供服务，合肥市瑶海区方庙街道汪塘社区居民委员会也明确表示原物业服务合同继续有效至江晨园小区业主委员会依法成立时止，双方已经形成了事实上的物业服务合同关系，原合同应继续有效。关于传世物业公司主张的收费标准问题，根据《安徽省物业管理条例》第六十六条的规定“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。业主应当按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。”传世物业公司与合肥市瑶海区方庙街道汪塘社区居民委员会在《物业管理服务委托合同》约定物业管理服务费高层有电梯为1.2元/月/平方米，传世物业公司提交的服务价格登记证显示2014年4月至2015年5月经合肥市瑶海区物价局备案江晨园小区物业综合服务费乙级有电梯为1.2元/月/平方米，现传世物业公司仍按此标准主张并未超过原合肥市普通住宅小区物业公共服务费政府指导价（乙级有电梯住宅1.1元/月/平方米标准上下浮动不超过20%）规定的范围，也符合双方合同的约定，故对传世物业公司主张的收费标准，本院予以支持。综上，原告传世物业公司与合肥市瑶海区方庙街道汪塘社区居民委员会签订的《江晨园小区物业管理服务委托合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效，该合同对全体业主具有约束力。协议签订后，传世物业公司按照约定进驻该小区履行了物业服务的义务。对于传世物业公司主张的自2017年1月1日至2019年6月30日期间的物业费，本院认为，缴纳物业费是每一位业主的义务，物业费的收取是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量。被告作为业主，在接受了原告提供的物业服务后，理应交纳物业费。朱正梅主张车胎被扎的问题，本院认为，车胎被扎造成的损失问题系侵权纠纷，朱正梅可待确定实际侵权人后另行主张。关于朱正梅主张的漏水问题，本院认为，朱正梅并未提交证据证明漏水的具体原因，且漏水造成的损失与维修问题与本案不属于同一法律关系，可等漏水原因查明，确定责任主体后另行主张，但不能以此为理由，拒绝支付物业费。朱正梅如认为于物业公司存在不完全履行物业服务义务的行为，可以请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能作为其拒交物业费的理由。针对本案中朱正梅提出的包括公共卫生、公共区域管理、公共部位维修养护、绿化、消防等其他物业管理中存在的服务不到位，管理不规范等问题，根据其提交的照片打印件，传世物业公司在提供公共环境清洁及设施、设备维修、养护等方面确实存在没有达到应有标准的情况,故本院酌情按照合同服务内容予以扣减20%的物业服务费用。本案被告朱正梅房屋面积为230.09平方米，其物业费的收费标准为多层1.2元/月/平方米，传世物业公司称朱正梅未支付自2017年1月1日起至2019年6月30日期间的物业费，朱正梅对此不持异议，故朱正梅应缴纳的物业费为6626.6元（230.09平方米×30个月×1.2元×80%）。关于传世物业公司主张的违约金，由于双方在出现物业服务合同矛盾时，应平等协商，互相沟通加以解决。本案传世物业公司履行合同亦存在瑕疵，朱正梅不交物业费系对其提供的服务存在异议，故本院对其违约金的诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《安徽省物业管理条例》第六十六条的规定，判决如下：一、被告朱正梅于本判决生效之日起十日内支付合肥市传世物业管理有限公司2017年1月1日至2019年6月30日期间的物业费6626.6元；二、驳回合肥市传世物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告朱正梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  孙方奎二〇一九年十一月二十七日书记员  赵静怡附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《安徽省物业管理条例》第六十六条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。业主应当按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。