宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终2522号 上诉人（原审被告）：宁夏海亮房地产有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市德胜工业园区海亮国际社区温莎堡会所三楼。 法定代表人：张洁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐晓婷，女，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：邵立升，男，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人宁夏海亮房地产有限公司（以下简称海亮公司）因与被上诉人邵立升房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2019）宁0122民初1355号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议进行了审理，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 海亮公司上诉请求：1、请求依法撤销原审判决，将本案发回重审或依法改判上诉人不承担任何责任，驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定上诉人逾期交房并判决上诉人承担责任属于适用法律错误，应当依法予以纠正。涉案房屋已通过竣工验收并取得新建商品房交付使用证，质量不存在任何问题。一审法院未经核查即认定被上诉人一审提交的照片和视频不符合法定程序。上诉人已经依照合同约定的程序多次通知被上诉人收房，而被上诉人均视而不见，应当视为涉案房屋已经按期交付。双方在房屋买卖合同中明确约定了房屋交付的方式及条件。被上诉人拒收房屋违反合同约定，应当自行承担违约后果。最高人民法院民一庭对业主拒收房屋的意见载明购房者拒收房屋的权利应严格适用，只有在所购房屋质量存在严重瑕疵，足以影响合同目的时才可拒收。一审法院对一般违约和根本违约的认识有误，判决结果导致权利义务严重不平衡，鼓励了不诚信行为，损害了市场交易原则，造成了负面的社会效果。综上，请求支持上诉人的上诉请求。 邵立升辩称，一、2014年12月28日，上诉人让其到海亮地产进行房屋验收，验收时其发现卫生间地上两根地热管道露出地面，以西有80厘米左右，以南有90-100厘米左右，该问题对其居住使用有影响；二、合同明确约定“2014年12月31日之前，向买受人交付商品房……”，但是由于上诉人单方原因迟迟未向其交付房屋，直至2018年12月12日才催促过去维修管道，但依然未维修达标。 邵立升向一审法院起诉请求：1.依法判令被告向原告交付海亮国际社区5号地10号楼2单元2001室房屋；2.依法判令被告向原告支付逾期交房违约金34200元； 一审法院认定事实：2012年12月28日，原、被告签订了《银川市商品房买卖合同》，约定：原告邵立升购买被告海亮公司开发的位于贺兰县海亮国际社区第*幢*单元*号房屋，建筑面积118.55平方米，房屋价款546871元，被告海亮公司应于2014年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付原告邵立升使用；被告海亮公司逾期交房超过60日后，原告邵立升要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告海亮公司按日向原告邵立升支付已交付房价款万分之壹的违约金。2014年12月17日，被告海亮公司通过新消息报刊登了海亮国际社区二期物业（5号地）交房公告。2014年12月28日，原告邵立升去验收房屋，因房屋卫生间存在地暖管道外露的问题，原告邵立升拒绝收房。2016年5月、2016年12月、2018年9月，被告海亮公司向原告邵立升邮寄送达收房通知单，原告邵立升均已收到。另查明，1.《补充合同》四、关于该合同第十二条“交接”的补充约定：买受人确认：本合同第十二条所称买受人对商品房的验收，是指买受人检查核实所购房屋坐落位置、平面形状、竣工测绘面积和房屋附属设施设备是否与该合同约定相符，以及政府部门验收备案文件是否齐全。验收过程中买受人认为房屋质量有需要整改的，经买受双方确认，当场作好书面记录，如出卖人在固定的时间将买受双方记录的质量问题整改完成，出卖人不承担延期交房责任。2.原告邵立升自认涉案房屋暖气管道外露的问题已于2018年11月14日维修完毕。 一审法院认为，原告邵立升与被告海亮公司签订的《银川市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务，同时应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。关于违约方及违约责任的认定。首先，原告邵立升按照合同约定向被告海亮公司支付了购房款，被告海亮公司应按照约定履行向原告邵立升交付符合合同约定的房屋。原告邵立升在收房时发现涉案房屋卫生间暖气管道外漏，其有权拒收房屋，要求被告海亮公司进行整改、维修。被告海亮公司亦认可涉案房屋卫生间暖气管道存在外漏的事实，但其主张已于2014年年底进行了处理，但未提交证据证明。根据《补充合同》的约定以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条第一款的规定，被告海亮公司应对其在合理期限内进行维修的事实承担举证证明责任，未能提供相应证据予以证明，应由被告海亮公司承担延期交房违约责任。其次，原告邵立升明知涉案房屋卫生间管道存在外漏事实，但却怠于行使其权利，对损失的扩大呈放任态度，亦具有一定的过错。最后，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任，具体到本案，因原告邵立升与被告海亮公司均有过失，综合本案案情，依据过失相抵规则，该院酌情减轻被告海亮公司50%的违约责任。关于原告邵立升要求被告海亮公司交付房屋的问题。被告海亮公司当庭表示随时可以向原告邵立升交付房屋，原告邵立升也当庭认可诉状中提到的涉案房屋卫生间暖气管道外漏的问题已经解决，故对于原告邵立升的该项诉请，该院予以支持。关于诉讼时效，根据合同约定，逾期交房违约金以日为单位计算，属继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据法律有关诉讼时效的规定，《中华人民共和国民法总则》施行之日即2017年10月1日前诉讼时效为两年，在此之前已超过诉讼时效的请求权不因《中华人民共和国民法总则》施行而重新得到法律的保护。被告海亮公司抗辩原告邵立升诉请超过诉讼时效，且原告邵立升亦未向该院提交证据证明存在诉讼时效发生中止或中断的事由，故对原告邵立升主张的2016年2月18日之前的违约金，该院不予支持。原告邵立升主张被告海亮公司维修的时间为2018年11月14日，故该院认定被告海亮公司应支付违约金的期间为2016年2月19日起至2018年11月14日止，共1000天。综上，被告海亮公司应于本判决生效之日起十五日内向原告邵立升交付涉案房屋，并承担逾期交房违约金27343.55元（546871元×0.0001×1000天×50%）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告宁夏海亮房地产有限公司于判决生效之日起十五日内向原告邵立升交付位于贺兰县海亮国际社区第5-10幢2单元2001号房屋；二、被告宁夏海亮房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告邵立升支付逾期交房违约金27343.55元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费328元(已减半收取)，由原告邵立升负担65元，由被告宁夏海亮房地产有限公司负担263元。 本院二审期间，上诉人向法庭提交2019年7月31日录制的视频资料2份，欲证明涉案房屋的卫生间并没有任何质量瑕疵，对被上诉人所提到的管道少许外漏问题，没有任何的设计规范要求其铺设在地下，而被上诉人提到的问题只是其个人认为视觉不美观而已。经质证，被上诉人对该证据不认可，认为该视频为整修之后录制，不能反映之前的房屋状态。被上诉人未向法庭提交新证据。经审查，上诉人提交的证据为2019年7月31日拍摄，被上诉人一审中自认涉案房屋暖气管道外露的问题已经于2018年11月14日维修完毕，故该证据不能达到其证明目的，本院不予采信。 二审审理查明的事实与一审查明一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，当事人应当合法、合理地主张自身权益。被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》约定上诉人应当在2014年12月31日前将建成的房屋交给被上诉人,在约定的交付房屋时间之前上诉人对涉案房屋已取得工程竣工验收备案表和新建住宅交付使用证，并向被上诉人履行通知义务。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持”和第十三条规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”之规定,因房屋主体结构质量不合格或因质量问题严重影响正常居住使用的情况下,买受人才有权解除合同和请求赔偿损失。被上诉人主张涉案房屋存在卫生间暖气管道外露的质量问题，但未提交充分证据证明该问题属于房屋主体结构质量不合格或因质量问题而影响合同目的实现的情形。若因待交付的商品房存在质量瑕疵而不管瑕疵的情形以及严重程度即令商品房出卖人承担逾期交房违约责任，则会因商品房建造施工面广而致逾期交房违约责任范围任由扩大，不利于房屋买卖交易的完成。在出现不影响合同目的实现的质量瑕疵时，应视具体情况由出卖人承担维修、更换、重做等违约责任，对于因维修、更换、重做给买受人造成损失的，买受人可以主张出卖人承担相应的损失赔偿责任。 本案中，被上诉人因卫生间暖气管道外露而拒绝收房长达近四年并请求上诉人支付逾期交房违约金的理由于法相悖,不应支持。一审法院以涉案房屋质量存在瑕疵为由认为被上诉人有权拒收房屋，在扣除已过诉讼时效期间外，认定上诉人向被上诉人支付的自2016年2月19日起至被上诉人自认维修完毕时间止的逾期交房违约金缺乏事实依据,本院予以纠正。综上,上诉人上诉理由成立,本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(二)项之规定,判决如下: 一、撤销宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2019）宁0122民初1355号民事判决； 二、驳回被上诉人邵立升一审的诉讼请求。 一审案件受理费328元，二审案件受理费656元，均由被上诉人邵立升负担。 本判决为终审判决。 审判长  李慧琴 审判员  张建国 审判员  杨 玫 二〇一九年十一月二十七日 书记员  吴 佳 附：本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。