上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初24925号原告(反诉被告)：戴文飞，男，1993年6月27日生，汉族，住浙江省丽水市。委托诉讼代理人：张惜砚，上海君澜律师事务所律师。被告(反诉原告)：雷昌顺，男，1991年2月9日生，畲族，住浙江省。委托诉讼代理人：覃铁龙，上海市立新律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈功，上海市立新律师事务所律师。原告戴文飞与被告雷昌顺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序。2019年4月25日，被告雷昌顺提起反诉。2019年5月27日，本院对本案公开开庭进行了合并审理。2019年7月3日至2019年9月27日期间，经雷昌顺申请，本院委托上海市建设工程监理咨询有限公司对涉案房屋装修造价进行司法鉴定。2019年10月31日，本院再次对本案公开开庭进行了审理。原告戴文飞的委托诉讼代理人张惜砚，被告雷昌顺的委托诉讼代理人覃铁龙、陈功(仅参加第二次庭审)到庭参加诉讼。审理中，原、被告合意延长简易程序适用期间一个月。本案现已审理终结。原告(反诉被告)戴文飞向本院提出诉讼请求：1、解除原告戴文飞与被告雷昌顺签订的《租赁合同》；2、被告返还租赁房屋；3、雷昌顺支付2016年12月1日至2019年4月30日的房屋租金人民币(以下币种同)203,125元；4、雷昌顺按千分之三的标准支付滞纳金，暂计14,000元；5、雷昌顺按月租金7,865元的标准支付2019年5月1日起至返还租赁房屋之日止的房屋使用费。事实与理由：戴文飞与案外人林某某签订《房屋租赁协议》，取得位于浦东新区利津路XXX号房屋使用权及转租权，期限为2013年11月21日至2033年11月30日。后戴文飞与雷昌顺于2014年11月16日签订《租赁合同》，约定雷昌顺向戴文飞租赁利津路XXX号二层，月租金6,500元，租赁期限为2014年12月1日起至2019年12月1日止，租金按6个月一期支付，每期租金应于上一期租金届满3日前缴纳。2016年12月，雷昌顺无故拖欠租金，经戴文飞催缴无果，故提起诉讼。被告(反诉原告)雷昌顺辩称，对诉请1，法院在2016年10月11租赁地张贴执行公告，要求雷昌顺清空房屋，双方租赁合同于2016年10月11日终止。对诉请2，雷昌顺实际使用到2016年10月初，公告前几天已搬离。对诉请3、4、5，因租赁房屋被法院控制和拍卖，且雷昌顺已不再使用，不同意支付租金、房屋使用费及滞纳金。同时，雷昌顺提出反诉请求：1、戴文飞赔偿设计费36,000元；2、戴文飞赔偿装修损失费276,000元；3、戴文飞赔偿设备损失35,040元；4、戴文飞双倍返还保证金2万元；5、戴文飞支付查封期间不能使用利津路XXX号二层房屋的租金损失(以每月6,500元的标准，自法院查封房屋之日计算至案外人向法院提出执行异议并解除查封之日止的租金损失)。事实与理由：双方签订租赁合同后，雷昌顺为履行合同投资了大量人力、物业和财力。2016年10月11日，浦东法院公告拍卖租赁房屋，通知雷昌顺搬离。2017年1月，租赁房屋被浦东法院查封，雷昌顺无法正常使用租赁房屋。在承租本案房屋同时，雷昌顺又向案外人承租了共用底层楼道和楼梯的利津路XXX号二层，因法院查封将一层通道的门封掉了，故本案租赁房屋查封的同时也影响了向案外人承租房屋的使用，对此利津路XXX号的房东向法院提出过执行异议，后法院同意利津路XXX号房东楼下通行，对该部分租金损失也应予以赔偿。雷昌顺认为，租赁房屋被法院通知拍卖导致雷昌顺配合法院执行而不能使用房屋，戴文飞已构成严重违约，应赔偿全部损失，故提起反诉。对反诉部分，戴文飞辩称，不同意反诉请求。戴文飞没有违约，租赁房屋一直由雷昌顺占用至今。雷昌顺与案外人的租赁情况不清楚，查封仅限于本案房屋，与案外人房屋无关，一楼通道门也没有贴封条，不影响使用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了质证，对双方确认真实性的证据，本院根据证据本身反映的内容及与关联性认定本案事实。经审理，本院查明如下事实：上海市浦东新区利津路XXX号全幢房屋权利人为案外人林永平、林某某、戴焕平、戴鹏飞四人，建筑面积294.46平方米。截至2019年5月9日，上述房屋被多家法院的多个案件司法查封，其中包括本院的(2013)浦执字第14055号案件，开始时间为2013年11月21日。2014年11月16日，戴文飞(甲方)与雷昌顺(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将位于浦东新区利津路XXX号二层房屋出租给乙方使用，登记面积149平方米，租赁期限自2014年12月1日起至2019年12月1日止。租金每月6,500元，租金按6个月一期支付，每期租金应于上一期租金届满3日前缴纳，保证金为1万元。未经乙方同意，甲方擅自提前解除合同或其他严重违约，致使合同无法履行，甲方须双倍退还保证金。乙方应按时交付租金，若逾期交付租金，则每天以月租金的0.3%支付滞纳金，如乙方拖欠租金超过十五个工作日视为乙方自动退租，构成严重违约，甲方有权单方面解除合同，并有权没收乙方的保证金。前3年租金为6,500元/月，第4年递增10%租金，第5年在第4年租金上递增10%。合同签订后，雷昌顺将房屋装修后经营足浴店。2016年10月11日，本院在租赁房屋张贴(2013)浦执字第14055-2号执行公告，主要内容为：关于上海浦东新区融和小额贷款有限公司诉林永平、林某某等金融借款合同纠纷一案，法院作出的(2013)浦民六(商)初字第3198号民事调解书已经发生法律效力。被执行人林永平、林某某等应归还申请执行人290万元及相应逾期付款利息，却未履行。为此，对林永平、林某某等四人所有的上海市浦东新区利津路XXX号全幢房产由法院查封，并将委托专业机构评估、拍卖。法院责令被执行人或者占有房产的案外人自公告之日起十五日内迁出上述房产，案外人认为其对该房屋系合法占有的，应当自公告之日起十五日内向法院提出书面异议并提交相关证据。如逾期不迁出也不提出书面异议的，本院将在上述房产不负担租赁权的状态下进行评估、拍卖、变卖，并对房产占有人实施强制措施，对相关人员依法处理。另查，利津路XXX号二层与利津路XXX号二层共用底层楼道和楼梯，装修后底层楼道作为足浴店大堂(前台)使用。根据雷昌顺提交的落款日期为2019年4月12日的反诉状，在首部反诉原告雷昌顺的基本情况中，其确认送达地址为“上海市浦东新区利津路XXX号二层(梦琪足浴)”。经戴文飞、雷昌顺确认，雷昌顺支付租金至2016年11月30日，支付保证金1万元。审理中，雷昌顺于2019年7月1日通过本院向戴文飞交付了利津路XXX号底层入户门钥匙，故戴文飞撤回了第2项返还租赁房屋的诉请，同时明确第5项诉请金额为16,254元。经司法鉴定，涉案浦东新区利津路XXX号房屋装修总造价413,140.94元，包括确定部分(位于租赁房屋二层左边，即利津路XXX号二层)造价166,205.54元，争议部分造价246,935.40元；工程计算折旧后残值247,884.56元，包括确定部分残值99,723.32元，争议部分残值148,161.24元。鉴定费24,000元，由雷昌顺预缴。庭审中，鉴定机构陈述，鉴定现场勘查时，租赁房屋二层右边(即利津路XXX号二层)有客人在营业，二层左边没有人且房间基本上是空的；争议部分造价246,935.40元包括：一楼大堂及楼梯、二层右边装修造价分别为52,457.37元、98,867.16元，合计151,324.53元；因争议部位电线安装无法严格区分，上述部位安装总造价为95,610.89元，其中大堂和楼梯安装造价约占总安装造价的20%。经质证，戴文飞对确定部分造价无异议，但认为争议部分造价与本案无关。雷昌顺认为鉴定造价均应赔偿，据此其将第2项反诉请求调整为247,884.56元。另，庭后雷昌顺撤回了赔偿设备损失35,040元的诉请，并明确第5项租金损失从2016年10月11日起计算三个月，计19,500元。戴文飞称，其原不知道房屋查封情况，不存在告知事实。2017年戴文飞云催讨过租金，雷昌顺表示租金要交到法院，故没有再催讨。因听说租金交给法院，戴文飞也未提出执行异议，后来发现雷昌顺没有将租金交到法院，房屋也未拍卖，故提起诉讼。为证明转租权利及雷昌顺经营使用租赁房屋的事实，戴文飞提供了其与林永平、林某某签订的《房屋租赁协议》以及2018年12月26日之后拍摄的照片、视频，其中《房屋租赁协议》约定，戴文飞向林永平、林某某承租利津路XXX号房屋，租赁期限自2013年11月21日至2033年11月20日，年租金13万元，租赁期内戴文飞可以将房屋部分或全部转租他人。对此，雷昌顺认为上述《房屋租赁协议》内容不符常理，系虚假伪造，目的是通过诉讼确认法律事实以阻却法院执行；2016年10月11日之后，雷昌顺所有物品根据法院要求停用撤离，其所签订的365号二层合同在2016年7月已期满，2017年5月撤离，故戴文飞拍摄的情况均非雷昌顺在使用，可能365号二层出租给了他人。雷昌顺称，租赁房屋在2013年已被多家法院查封，戴文飞未告知，存在瑕疵。2016年10月11日，法院在门边贴了公告并贴了封条，雷昌顺即不再正常经营，仅留下证人梅某某看守，该状态维持二个月后证人也走了。雷昌顺多次通过电话和短信找戴文飞拟交还钥匙，戴文飞躲避不见。为证明装修费及设计费损失，雷昌顺提供了《装修合同》(付款凭证雷昌顺表示找不到了)，该合同第二条除约定工程价款46万元外，还手写约定“设计费6万元另付，总计52万元”。为证明房屋使用情况，雷昌顺申请证人梅某某出庭作证，证人陈述：其从2016年3月开始在此工作，2017年5月离开，离开之前就被法院贴了封条，贴了好几次，贴在门口柱子上，具体时间不知道了。2016年10月11日法院张贴公告之后，足浴店不再经营，老板让证人先不要离开，店可能还要开，工资发到2017年5月。为证明利津路XXX号二层租金损失，雷昌顺提供了利津路XXX号的房地产权证、其与二房东杜惠恩就利津路XXX号二楼签订的《租赁合同》、2015年12月至2016年3月的付款记录手机截屏，其中：产权证载明利津路XXX号的权利人为上海庆宁置业有限公司；《租赁合同》约定，租赁期限为2014年11月30日至2016年7月1日，每月租金6,500元，按三个月为一期支付；付款记录显示最后一笔付款为2016年3月1日转账给杜惠恩1万元。对上述证据，戴文飞认可产权证真实性，对《租赁合同》、付款记录真实性均不认可，并表示《租赁合同》于2016年7月1日到期，而雷昌顺主张2016年10月11日起的三个月租金损失，既没有合同依据也没有实际支付租金的依据；截至合同到期，雷昌顺仍有半年租金未提供付款证据，无法达到其证明目的。本院认为，涉案《租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，属合法有效，戴文飞与雷昌顺均应全面履行。一、关于合同解除的违约责任。庭审中，戴文飞与雷昌顺对合同解除均无异议，本院予以确认，对违约责任争议，本院认为，法律规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据本院2016年10月11日张贴的执行公告，告知涉案房屋将评估拍卖，要求被执行人或占有房产的案外人限期迁出，案外人若有异议可限期书面提出异议。戴文飞确认其系从房屋产权人处承租的涉案房屋，法院张贴公告后其未提出书面异议。雷昌顺从戴文飞处承租了涉案房屋，基于合同相对性，戴文飞作为出租人不能在租赁期间保持租赁物的适租性，致雷昌顺基于另案执行无法再继续占有使用租赁房屋，雷昌顺认为系戴文飞构成根本违约，本院予以采信。二、合同解除的法律后果。合同解除后，租赁双方应按约结算租赁费用。本诉部分。法院张贴公告限期房产占用人迁出租赁房屋，但并无有效证据证明雷昌顺已按公告确定时间搬离并向戴文飞返还了租赁房屋。雷昌顺称多次催告戴文飞归还房屋，但戴文飞一直躲避怠于接收，对此戴文飞不认可，雷昌顺无任何证据佐证。此外，证人证言也仅涉及证人离开时间，无法证明房屋返还事实，加之雷昌顺对搬离时间的陈述前后不一、其所提交的反诉状中亦确认涉案租赁房屋为其文书送达地址，戴文飞认为交还钥匙前租赁房屋一直由雷昌顺占有使用、要求将房屋使用费计算至钥匙接收日的意见，具有事实依据，本院予以采信。法院公告内容涉及房屋产权人债务、房屋查封及责令房产占有人限期迁出内容，根据一般社会认识，公告的张贴对雷昌顺正常经营确会造成一定影响，在考虑雷昌顺已预付公告张贴后至2016年11月30日的租金以及雷昌顺同时承租利津路XXX号二层房屋的事实后，根据本案合同实际履行情况，酌定雷昌顺参照约定租金标准65%支付2016年12月1日至2019年7月1日期间的租金和房屋使用费，计142,426元。同理，基于公告内容，雷昌顺有理由相信戴文飞可能丧失履行债务的能力，其依法享有不安抗辩权，戴文飞要求雷昌顺支付滞纳金，本院不予支持。反诉部分。本案合同因戴文飞根本违约而解除，雷昌顺要求赔偿装修(含安装)残值损失及按2倍保证金承担违约责任，具有合同和法律依据，本院予以支持。对涉及利津路XXX号二层房屋的装修费用，与本案合同履行无必然关联性，也超出了戴文飞应当预见的违约损失赔偿范围，雷昌顺的该部分损失赔偿主张，缺乏依据；对双方无争议装修残值99,723.32元，戴文飞应予赔偿；鉴于底层大堂和楼梯为利津路XXX号二层和利津路XXX号二层房屋共用，本院根据鉴定机构陈述的大堂、楼梯安装造价所占争议安装总造价的大致比例以及鉴定机构确定的折旧率，该部分装修赔偿费用由本院合理确定。对雷昌顺主张的楼下门上贴封条的事实，戴文飞不认可，在案证据也无法反映，且雷昌顺提供的利津路XXX号二层《租赁合同》、付款凭证，即便属实也无法反映雷昌顺已支付了2016年10月11日起的三个月租金；此外，对设计费雷昌顺未提供付款凭证，不能证明损失的发生。雷昌顺要求戴文飞赔偿设计费、利津路XXX号二层房屋租金损失的反诉请求，本院均不予支持。审理中，戴文飞与雷昌顺撤回部分诉请，系当事人对自身民事诉讼权利处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(一)项之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)戴文飞与被告(反诉原告)雷昌顺于2014年11月16日签订的《租赁合同》；二、被告(反诉原告)雷昌顺于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)戴文飞租金及房屋使用费142,426元；三、原告(反诉被告)戴文飞于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)雷昌顺装修残值损失121,197元；四、原告(反诉被告)戴文飞于本判决生效之日起十日内双倍返还被告(反诉原告)雷昌顺保证金2万元；五、驳回原告(反诉被告)戴文飞的其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)雷昌顺的其余反诉请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,800元，减半收取计2,400元，由原告(反诉被告)戴文飞负担826元，被告(反诉原告)雷昌顺负担1,574元。反诉案件受理费减半收取计3,075元，原告(反诉被告)戴文飞负担1,562元，被告(反诉原告)雷昌顺负担1,513元。司法鉴定费24,000元，由原告(反诉被告)戴文飞负担18,000元，被告(反诉原告)雷昌顺负担6,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 黄 政二〇一九年十一月十四日书记员 朱晓晨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。