北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初12858号原告：北京瑞华诚物业管理有限公司，住所地北京市房山区长阳镇碧桂园1号商业楼1B号。法定代表人：宋岩，执行董事。委托诉讼代理人：张辉，北京市法度律师事务所律师。被告：刘英杰，男，1979年1月5日出生，无业，住北京市房山区。原告北京瑞华诚物业管理有限公司（以下简称瑞华诚公司）与被告刘英杰物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞华诚公司委托诉讼代理人张辉，被告刘英杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞华诚公司向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告立即清偿自2010年6月1日起至2018年12月31日拖欠的物业服务费14365.41元（92.98平方米*1.5元/平方米/月*103个月）。2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2006年11月29日，被告与北京市碧桂园房地产开发有限公司签订了商品房预售合同，购买了位于北京市房山区长阳镇碧桂园小区XX号楼X单元XXX号住宅一套，实测建筑面积为92.98平方米，同时约定前期物业服务由原告承担，物业服务费为1.5元/平方米/月，按年度预交。原告自碧桂园小区交付起即提供物业服务至今。被告于2007年5月31日入住，但自2010年6月1日起至今未缴纳物业服务费。原告多次催要，被告无正当理由，至今未付分文。为维护原告的合法权益，故诉至贵院。被告刘英杰辩称：不同意原告的诉讼请求，不认可原告计算的欠缴物业费的时间，不认可原告计算的欠缴物业费的方式和金额。我的房子是C区XX号楼X单元XXX室，但原告跟被告签署的物业服务合同不是仅服务于这一处房子，或仅服务于被告，而是服务于碧桂园小区的C区，被告的家庭和生活环境赖于原告的服务质量。因此对原告诉请被告支付物业费一事应以原告是否及履行了多少与被告签订合同中约定的服务内容及质量为依据进行计算。原告提供的诉状和提供的证据只能证明原告跟被告签署过物业服务合同，虽然被告不认可，但碧桂园小区居委会提供的证据能证明原告给被告提供了服务，但没有提供相关服务人员名单及社保记录，出勤签到表、外聘服务的合同等证据，不能证明原告提供了哪些服务，服务的质量如何，是否符合原告与被告签订的合同及业主公约中承诺的内容，也不能证明是否符合国家相关的法律规定。在原被告双方已签署合同的情况下，原告曾于2013年7月23日在该小区张贴告示称已上报政府相关部门于三个月后撤场，所以原告法律和行为上已与被告没有任何关系，应认为原告已与被告毁约并终止履行合同。因此原告2013年7月23日后的权利主张被告不认同。应认为此时原告的法理和实际服务对象已由被告变更为长阳镇政府，因此原告2013年7月23日后的权利主张对象不应是被告。在2013年7月23日后原告服务对象实际为长阳镇政府的前提下原告在诉状中所主张的物业费均按1.5元每平方米计算，但在之前与小区其他业主物业纠纷判例中原告称2013年7月23日后是按镇政府提供的协调意见提供的应急服务，需要原告解释应急服务与撤场毁约前提供的物业服务有何不同。应急服务的内容参照原告与被告之前签订的合同中约定的服务内容应如何定价也请法庭据此进行判断和评估。原告在撤场毁约的公示中称物业费收缴困难，如果原告提供了符合质量要求的服务为何会出现物业收缴困难的情况，由于原告在为被告及小区业主物业服务期间长期不作为，不按合同履约，致使小区环境每况愈下，公共设施破坏不堪，垃圾遍地，也由此出现原告在撤场毁约公示中自诉的物业费收缴困难的情况。原被告双方签署的物业服务合同不能证明原告在合同签署后依约按时满足质量和国家相关规定标准的履行了合同约定责任提供了相应服务。同时也不能排除原告诉称的在该小区提供物业服务期间对被告及被告房产所属环境造成了影响及损害，法庭应对原告所主张期间的服务内容质量及是否违约及原告违约的责任进行准确认定。希望法庭基于以事实为根据，以法律为准绳的基本原则，请原告补充上述相关证据，以证事实。请法庭通过对小区环境现状，小区居民业主辖区派出所及历任管片民警，长阳镇政府，物业科，12345热线，进行实地调查走访，还原原被告双方纠纷产生的真实原因，并据此对双方在原告毁约撤场前也就是被告未按合同缴纳物业费的实际时间，2010年7月至2013年7月的原告履约情况及各自应承担责任进行准确划分。同时原告需提供其在碧桂园小区提供所谓服务期间利用小区设施和环境经营所产生了收入，进行均摊计算。并与被告应支付的费用进行抵减。请求法庭对原告主张的2013年7月23日后的物业费应不予认定。请法庭就此还原事实，理清责任，准确评估计算后就此案进行审判。最后，判例中法庭判决文书中在原告责任认定部分出现了“服务存在一定瑕疵”这样对原告违约情况的模糊表述，但在责任划分时却精准了为原告划分了10%的责任，被告承担90%的责任，且没有提供如此划分的详细可信的依据。审理中，原告提交以下证据：1.被告与开发商签订的北京市商品房预售合同复印件1份。证明被告居住地址其所有房屋在长阳镇碧桂园小区，系原告提供物业服务的场所。根据该合同第23条关于前期物业服务的约定，证明物业服务费为每平方米每月1.5元。证明被告的主体身份适格。2.房山区长阳镇碧桂园社区居委会出具的关于碧桂园社区物业服务有关的情况说明及对该说明中笔误的更正复印件各1份。证明自该小区设立以来，一直都是原告在提供物业服务，从未有中断终止的现象，证明原告一直在向欠费业主主张权利。原件在其他案件的案卷中。3.原告于2006年向部分欠费业主提起诉讼后，经房山区人民法院判决，现提交已生效判决书原件4份。证明原告一直在为该小区持续不断的提供物业服务，没有中断终止的情况，证明原告一直在向欠费业主主张权利，对于被告刚才在答辩中关于所说的应急服务这些事实都有认定。被告质证称：对合同只能说明了我们签署了物业服务，合同签的是这样，但是否执行了。对判决，在其他判决中提到了原告与其他公司的服务合同，这只能是双方就一件事情达成了一致意见，是否实施要通过证据来证明，就是我答辩中所要求提供的那些证据。合同并不能证明原告与第三方公司签订的合同得到了真实有效的履行，所以需要原告提供我答辩时要求的证据。前两份判决书中确实存在一定瑕疵的表述我不认可，我要求对原告所提供的真实的服务和质量进行准确的认定及评估。因为从原告提供的证据及本案被告所经历的此次开庭看，原告起诉其他业主不是一次两次，也就是说本案不是独立现象。对其他证据没意见。被告未提交证据。审理中，我院要求原告提供关于小区绿化记录、保安记录、巡查保修表格、垃圾清运记录等，但原告未能提交。本院经审理认定事实如下：2006年11月29,被告刘英杰与北京市碧桂园房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》，被告购买了位于北京市房山区长阳镇碧桂园温泉小区XX楼X单元XXXX号房屋一套，房屋实测建筑面积92.98平方米。合同约定由原告作为前期物业服务的管理企业，物业服务收费价格为1.5元/月/平方米（建筑面积）。物业服务费按照年收取，买受人应当在每年的10月10日前缴费。现因被告自2010年6月1日起至今未支付物业服务费，原告诉至本院。2013年11月5日瑞华诚公司名称变更为北京汇驰信物业管理有限公司。北京汇驰信物业管理有限公司于2014年3月26日名称变更为瑞华诚公司。原告曾于2013年申请撤离涉案小区，但因不符合撤离条件，故原告的撤离申请未被批准。2019年1月24日，原告撤离该小区。另，我院审理的原告起诉案外人谭丽华物业服务合同纠纷一案宣判后，谭丽华上诉，北京市第二中级人民法院承办法官在二审审理过程中，曾向长阳镇碧桂园社区居委会、房山区住房和城乡建设委员会进行调查，北京市第二中级人民法院作出（2018）京2民终71号民事判决书中认定，“关于应急服务的服务内容和收费标准，瑞华诚物业公司称北京市房山区长阳镇政府成立了应急办公室，但实质上提供物业服务的仍然是瑞华诚物业公司，其提供的物业服务内容与之前亦没有实质改变。长阳镇政府曾经计划对应急服务的收费标准进行评估，但是可能评估价格比现行的物业费还高，所以就没有进行评估，物业公司仍然按照现行物业费收费标准提供物业服务。”本院认为，被告刘英杰与北京市碧桂园房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》中明确约定了原告为前期物业，截止到2019年1月24日，原告一直为诉争小区提供物业服务，故原告与被告之间具有物业服务合同关系，双方均应按照物业服务条款履行各自的义务。关于被告主张的2013年7月应急期间的物业收费标准问题，被告并未提供证据证明该标准与前期物业服务标准存在的差异情况，考虑到前期物业服务内容亦属于基本的物业服务项目，本院酌定，应急期间的收费标准仍按照前期物业服务收费标准收取。原告应当提供约定的物业服务，被告应当交纳约定的物业服务费。本案被告并未提供证据证明原告的服务存在瑕疵，应当承担举证不能的责任，本案原告提供的证据仅能证明其属于物业服务企业，在本院要求其提供相应的服务证据的情况下拒不提交，原告的证据不能证明其提供的物业服务完全符合约定，本院根据原告提供的生效裁判文书，确定原告提供的物业服务存在一定瑕疵。被告认为原告物业服务具有瑕疵而长期拒绝交纳相关物业服务费，并非完全合理的行为，根据物业服务行业现实状况，原告无法收取充足物业服务费亦会对物业服务运营造成影响。本院综合考虑双方举证情况，结合查明情况，考虑到被告长期拒不交纳物业费的事实，酌定被告按照正常收费标准的90%交纳拖欠的物业服务费。原告合理请求予以支持，不合理过高部分不予支持。被告合理辩解予以采信，不合理辩解不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告刘英杰于本判决生效之日起十日内给付原告北京瑞华诚物业管理有限公司2010年6月1日至2018年12月31日的物业服务费12928.87元。二、驳回原告北京瑞华诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由原告北京瑞华诚物业管理有限公司负担8元（已交纳），由被告刘英杰负担72元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  吕少罕二〇一九年十一月一日书记员  孙震颐