江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初3540号原告：苏州橙师傅装饰工程有限公司，住所地江苏省苏州市人民路3110号国发大厦南楼701A单元法定代表人：王睿，执行董事。委托诉讼代理人：陈永卓、孙勇系该公司员工。被告：苏州盐云实业有限公司，住所地江苏省苏州市相城区望亭镇福杭路88号法定代表人：葛兆民，执行董事兼总经理委托代理人：丁山，远闻（上海）律师事务所律师。原告苏州橙师傅装饰工程有限公司诉被告苏州盐云实业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案受理。依法由审判员周文明适用简易程序独任审判，于2019年6月17日公开开庭进行了审理。原告苏州橙师傅装饰工程有限公司的委托诉讼代理人陈永卓、孙勇、被告苏州盐云实业有限公司的委托诉讼代理人丁山到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法组成合议庭审理，由审判员周文明担任审判长，审判员宁璐、人民陪审员王振华参加评议，于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告苏州橙师傅装饰工程有限公司的委托诉讼代理人陈永卓、被告苏州盐云实业有限公司的委托诉讼代理人丁山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州橙师傅装饰工程有限公司诉称，2017年11月23日，原告、被告及广州橙加科技有限公司经协商一致，签订了《三方协议》，约定《仓库租赁合同》和《仓库仓储(扩充补充协议)》的承租主体由橙加科技变更为原告，由原告承租被告位于苏州市相城区部分仓库，原橙加科技所交保证金及安全卫生风险抵押金50000元直接转让给原告，并由原被告双方重新签订合同代替原合同。2017年11月24日，被告与原告依《三方协议》约定重新签订了《仓储合同》、《仓储合同补充协议》。《仓储合同》约定租期为自2017年12月1日至2020年5月31日，仓储面积为3000平方米，仓储费为54000元/月，保证金及安全卫生风险抵押金为50000元，其中第10.2条约定“合同任一方不得提前终止本合同，否则视为违约，违约需承担两倍月仓储费的罚款”。《仓储合同补充协议》约定租期为自2017年11月15日至2020年5月31日，仓储面积为1200m²，仓储费为25200元/月，保证金及安全卫生风险抵押金为25000元。原告向被告支付的仓储费每月合计79200元，已缴纳保证金及安全卫生风险抵押金合计75000元。2018年8月22日，苏州市公安消防支队相城区大队对仓库区域进行消防安全检查，发现被告仓库不符合《消防法》强制性规定，对仓库进行查封，要求被告进行整改。2018年8月24日原告立即书面通知被告，要求被告及时整改并恢复仓库正常使用，降低原告损失。2018年8月28日苏州市公安消防支队相城区大队对被告作出了责令限期改正通知书(苏相公消限字[2018]第0401号)、临时查封决定书(苏相公消封字[2018]第0126号)，对仓库进行查封，导致仓库无法正常使用。2018年8月29日，被告回函告知原告库房清算完毕并交接完成后，双方所签订的相关库房租赁合同终止。随后原告多次向被告发函要求被告协商损失赔偿问题，被告拒不回复。为避免损失进一步扩大，原告在找到新仓库后第一时间委托苏州祥民搬家服务有限公司进行搬仓并签订了《搬仓项目运输合同书》，所产生运输费为124706元。2018年10月17日，原告搬仓完毕，原被告双方签署库房书面移交确认书。被告严重违反合同约定，导致合同提前终止，造成原告多项损失，随后原告多次要求被告赔偿损失，退还押金及保证金，并支付违约金，被告拒不赔偿，以致原告合法权益受到严重损害。综上所述，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、依法确认原告与被告之间的《仓储合同》及《仓储合同补充协议》于2018年9月12日终止。2、依法判令被告返还原告所交保证金及安全卫生风险抵押金，共计人民币75000元及其利息(利息以75000元为基数，自2018年9月18日起按照银行同期贷款日利率计算至实际清偿之日止)。3、依法判令被告依合同约定向原告支付违约金人民币158400元。4、依法判令被告赔偿原告因搬仓所产生的运输费等损失人民币124706元。5、依法判令被告承担本案的诉讼费。被告苏州盐云实业有限公司辩称，解除合同时间应为2019年10月15日，其他的请求都不同意。主要理由是，对于仓库不能正常使用，我方没有违约，都是原告自身造成的，原告尚欠5月-9月的电费及到10月的使用费、租赁费合计137997.20元，扣除原告在被告处的保证金及安全押金75000元，原告还应支付62997.20元。所以我方不同意原告的所有诉讼请求。经审理查明，2017年11月23日，原告苏州橙师傅装饰工程有限公司（丙方）、被告苏州盐云实业有限公司（甲方）及广州橙加科技有限公司(乙方)经协商一致，签订了《三方协议》，约定：鉴于，甲乙双方于2017年5月26日签订了合同编号为YYCC20170515的《仓库租赁合同》和相应《安全管理协议》，约定由乙方租赁甲方苏州市相城区部分仓库，租赁期限为3年。甲乙双方并于2017年11月13日签订了《仓库仓储(扩充)补充协议》，现乙方因经营管理的需要，拟将上述合同权利义务转让给丙方。为此，三方经协商达成如下条款：一、本协议生效之日起，乙方将《仓库租赁合同》、《安全管理协议》和《仓库仓储(扩充)补充协议》中的全部权利、义务转让给丙方，由丙方继续履行，并由丙方与甲方重新签订《仓储合同》、《安全管理协议》和《仓储合同补充协议》，签订后自动代替原《仓库租赁合同》、《安全管理协议》和《仓库仓储(扩充)补充协议》。二、除本协议约定外，其他条款和内容按丙方与甲方重新签订的《仓储合同》、《安全管理协议》和《仓储合同补充协议》约定执行。三、乙方保证丙方按照重新签订的《仓储合同》、《安全管理协议》和《仓储合同补充协议》履行义务。四、乙方、丙方承诺共同对丙方与甲方重新签订的《仓储合同》、《安全管理协议》《仓储合同补充协议》和本协议的履行对甲方承担连带责任。五、本三方协议签订后，乙方同意原《仓库租赁合同》支付给甲方的5万元保证金及安全卫生风险抵押金所有权转让给丙方，由丙方继续作为甲、丙双方签订的《仓储合同》保证金及安全卫生风险抵押金履行合同义务。新签的《仓储合同补充协议》保证金及安全卫生风险抵押金由丙方缴纳，甲方开具保证金收据给丙方。合同到期，甲丙双方完成仓库退租交接手续后，甲方将保证金及安全卫生风险抵押金退还给丙方(无息)。六、本协议甲、乙、丙三方签字并盖章之日起生效。七、本协议项下债权不允许转让。八、本协议一式六份，甲方、乙方、丙方各执贰份。2017年11月24日，原告苏州橙师傅装饰工程有限公司（乙方）与被告苏州盐云实业有限公司（甲方）签订了合同编号为YYCC20171201的《仓储合同》1份，约定：甲方将位于的部分仓库[以下简称库房(场地)]提供给乙方进行仓储业务。库房(场地)面积为甲方一号库3000平方米。甲方为乙方提供一间48.26平米办公室，每月使用费用1500元(含办公桌椅、空调、网络、水电、物业管理等费用，需与甲方签订办公室使用协议)。本库房(场地)的功能为存放家居家装材料(乙方每个月提供存货明细给甲方以备消防机关检查)，乙方不得存放易燃、易爆、有毒有害及超出甲方库房消防等级规定的物品。使用期限为2017年12月1日起至2020年5月31日止。合同期限届满前3个月，甲乙双方另行协商续签事宜或重新签订合同，在同等条件下，乙方享有优先租赁权。持续使用仓库对乙方经营至关重要，合同履行过程中，若发生政府征用或拆迁等情况的，甲方需提前三个月通知乙方，给乙方充足的时间进行仓库重新选定及货物转移，否则由此给予乙方造成的损失，责任由甲方承担。乙方应于本合同签订后五日内向甲方支付保证金及安全卫生风险抵押金人民币50000元。收款后，甲方开具正式收据。合同期限届满，在乙方己向甲方交清了全部应付的仓储费及因本库房使用行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交还使用的库房(场地)等本合同所约定的责任，经双方验收无误后五日内，甲方将向乙方退还上述保证金(不计息)。仓储费含税价为每月每平方米人民币18元。每三个月为一个周期，每周期仓储费用为162000元，办公室使用费用为4500元，合计费用为166500元。如乙方在库内使用照明用电及用水，用电费用甲方按库房安装的水电表收取用电费用，价格为1.1元/千瓦时，用水费用为4.4元/吨，每月甲方提供用水、电量结算单据，经双方确认，每三个月为一个结算周期，每周期支付一次，与每周期仓储费同时支付。如乙方使用甲方的装卸设备，如叉车、牵引车、吊机等，按甲方收费标准支付使用费用。实行先付款后使用的原则，乙方于合同签订后，支付第一个周期费用及押金合计216500元，以后每周期开始前十日预付该周期费用166500元。每三个月为一个付款周期，乙方逾期未支付费用，甲方有权禁止乙方物资出库及库内作业，并向乙方收取滞纳金，滞纳金金额为每天收取当期欠缴费用总额的5%。在本合同生效之日起，甲方负责做好库内分隔及整理，按合同约定面积交付乙方使用。乙方在使用期间须严格遵守《中华人民共和国消防条例》以及国家相关标准、要求，积极配合甲方做好消防工作，否则，由此产生的一切责任及损失由乙方承担。乙方不得在仓库内存放易燃、易爆、易腐蚀、有毒有害物品及超出甲方库房消防等级要求的物品，一经发现，甲方有权提前解除本合同并追究乙方责任，且将对乙方处以月仓储费2倍的罚款，由此产生的一切法律责任及后果由乙方负责承担。乙方应按消防部门有关规定全面负责库房(场地)内的防火安全，如因乙方违反国家安全消防规定，而造成的一切责任由乙方自行负责，甲方有权于合理时间内检查库房(场地)的防火安全，经得乙方核实检查人员身份后予与配合，如发现的安全隐患，乙方需在甲方预定期限内进行整改。如不配合，甲方将停止乙方对库房(场地)的使用，并处以月仓储费10%至20%的罚款，产生的一切后果乙方自行承担。乙方自行负责己方货物的进出库作业，在甲方库区内施工作业时，严格执行《中华人民共和国安全生产法》、《中华人民共和国消防法》及相关安全操作规程，其作业人员及机械的安全由乙方自行负责，如发生各类消防及安全事故与甲方无关。乙方在合同期满或终止合同时，应于合同期满之日将库房(场地)交还给甲方。乙方向甲方交还库房(场地)钥匙时，甲方与乙方人员共同对库房(场地)及设施等进行检查、验收，如库房(场地)内杂物未清理，门、窗、墙面、立柱等有损坏，乙方必须把杂物清理干净，对损坏部位进行修复，如乙方不做清理、修复工作，则甲方对库房(场地)内进行清理和修复工作，所产生的各种费用由乙方负责。同时乙方须付清全部费用及因使用而产生的其他相关费用。未经合约双方书面同意，合同任一方不得提前终止本合同，否则视为违约，违约需承担两倍月仓储费的罚款。本合同有效期届满，甲、乙双方未达成续签合同的，乙方应于合同期限届满之日迁离库房(场地)，并将其返还甲方，甲方以收到乙方交还库房(场地)钥匙的时间为准，如乙方因特殊原因，在合同届满之日来不及迁离，甲方将按照乙方货物存放在库房(场地)内的实际天数收取费用(收费标准与原合同中约定的标准相同)，如乙方不同意支付这部分费用，又逾期不迁离或不返还库房(场地)，甲方有权收回库房(场地)，强行将库房(场地)内的物品搬离库房(场地)，且不负保管责任，由此产生的一切费用和后果由乙方负责。合同另约定了其他相应事宜。2017年11月24日，原告苏州橙师傅装饰工程有限公司（乙方）与被告苏州盐云实业有限公司（甲方）签订《仓储合同补充协议》1份，约定：甲乙双方于2017年11月23日共同签署了编号为yycc20171201的《仓储合同》和《安全管理协议》，合同所涉及仓库位置位于江苏省苏州市望亭镇福航路88号盐云实业1号仓库，面积为3000平米，仓储尚未到期。但其原仓储面积已无法满足乙方现仓储需求，乙方决定在原隔栏区向北外扩面积1200平米，除仓储期限及仓储费单价外，其他仓储条款与原合同保持一致。根据有关法律法规，甲乙双方经友好协商达成如下补充协议条款。一、仓库外扩相关事宜(一)外扩仓储面积：1200平米。(二)外扩仓储期限：2017年11月15日-2020年5月31日。(三)外扩仓储费单价：21元/平米·月(含税)。(四)外扩仓储费：25200元/月，3个月一付款周期，最后一期仓储费根据实际使用日期照实结算。(五)外扩仓库隔栏移动费用由乙方承担。二、仓储期限与主合同时间同步，合同到期前，乙方根据实际仓库空间需要，提前1个月与甲方协商是否续签合同。三、本补充协议签订之日，乙方需向甲方支付扩充仓储区域仓储费保证金及安全卫生风险抵押金，共计人民币25000元整。四、此协议作为《仓储合同》的补充，此协议中未提及的各项权力和义务，按照《仓储合同》及《安全管理协议》执行。双方未尽事宜，可另行协商解决。五：本协议一式四份，甲乙双方各执两份，此协议双方签字盖章后生效，具备原合同同等法律效力。签约后，被告向原告交付租赁物，原告向被告交纳租金。另查，2018年8月28日苏州市公安消防支队相城区大队向被告作出苏相公消封字(2018)第0126号临时查封决定书，载明：该大队于2018年8月28日派员对被告单位(场所)进行了消防监督检查，发现被告单位(场所)存在下列火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全：1、仓库(一)、仓库(二)、仓库(三)均用作丙类，防火分区超面积，不符合《建筑设计防火规范》(GB50016-2014)第3.2.2条的规定。2、仓库(一)、仓库(二)、仓库(三)均用作丙类，未按规定设置室内消防栓，不符合《建筑设计防火规范》(GB50016-2014)第8.2.1条的规定。以上火灾隐患不及时消除，可能造成群死群伤事故。以上事实有《消防监督检查记录》、《责令限期改正通知书》、现场照片，等证据证明，根据《中华人民共和国消防法》第五十四条和《消防监督检查规定》第二十二条的规定，现决定予以临时查封。查封部位、场所的范围：苏州盐云实业有限公司仓库(一)、仓库(二)、仓库(三)查封期限：2018年8月28日16时至2018年9月26日16时。单位(场所)应当立即整改火灾隐患，整改后经我大队检查合格方可解除查封。并于当日由苏州市公安消防支队相城区大队向被告发出苏相公消限字[2018]第0401号责令限期改正通知书，责令被告于2018年9月26日前改正。2018年9月27日，就相同事由，苏州市公安消防支队相城区大队又向被告出具苏相公消封字(2018)第0141号临时查封决定书、苏相公消限字[2018]第3548号责令限期改正通知书。2018年11月2日，经被告申请，苏州市公安消防支队相城区大队作出苏相公消解封字（2018）第0131号同意解除临时查封决定书，解除了对被告公司仓库（一）、仓库（三）的临时查封，理由为该两处仓库内货物已清空。2018年11月27日，经被告申请，苏州市公安消防支队相城区大队作出苏相公消解封字（2018）第0142号同意解除临时查封决定书，解除了对被告公司仓库（二）的临时查封，理由为该处仓库内货物已清空。又查，2018年10月17日，原、被告办理库房、办公室验收移交确认书，双方确认自该日起原告将库房及办公室的使用权正式移交给被告，被告同意接收。再查，涉案库房及办公室的房屋所有权证为苏房权证相城字第××号，系被告公司单独所有。2012年苏州市公安消防支队相城区大队作出建设工程竣工验收消防备案抽查合格意见书，载明被告所有的仓库（一）、（二）、（三）、综上所述合楼消防备案抽查合格，火灾危险性均为戊类。审理中，原、被告确认：原告承租的3000平方米的仓库租金原告已向被告支付至2018年8月31日止，办公室租金支付至2018年8月14日止，仓库、办公室的水电费已支付到2018年5月6日止。以上事实，由原告提供的当事工商材料、《三方协议》、《仓库租赁合同》、《仓储合同》、《仓储合同补充协议》、临时查封决定书、责令限期改正通知书、收据、被告提供的房屋所有权证、建设工程竣工验收消防备案抽查合格意见书、临时查封决定书、责令限期改正通知书、解封申请书、同意解除查封决定书及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。审理中，原告提供：1、原告向被告发送的《关于尽快恢复仓库正常使用的函》及快递单，证明原告在仓库被查封后第一时间(2018年8月24日)书面要求被告进行整改，恢复仓库正常使用。2、2018年8月29日被告向原告发送的《告知函》以及附件《责令限期改正通知书》、《临时查封决议书》，证明被告的仓库违反《消防法》规定导致仓库被查封，无法正常提供使用，且因被告根本违约导致合同提前终止。3、2018年9月5日，原告向被告发送的《告知函》及快递单，证明原告第二次书面要求被告进行整改，恢复仓库正常使用。4、2018年9月10日，原告向被告发送的《关于妥善解决仓库纠纷的函》及快递单，证明原告在被告根本违约的情况下依法解除合同并要求对方赔偿损失，该函被告于2018年9月12日签收。5、《搬仓项目运输合同书》及附件、索赔函、付款凭证，证明因搬仓库造成的费用损失124706元。因《关于妥善解决仓库纠纷的函》中原告提出因被告违约而要求解除合同，该函于9月12日到达被告，故认为双方合同于2018年9月12日终止。依合同约定在解除合同的5日内退还保证金，但未约定利率，故请求以75000元为基数自2018年9月18日起按银行贷款利率计算利息因为被告原因导致合同被提前解除，所以要被告承担违约金，依合同约定以2个月租金为违约金故主张违约金158400元；因被告违约致原告搬迁，产生的搬迁费应由被告承担。经质证，被告对被举证的证据1至证据4真实性无异议，但认为不是被告违约，不应承担违约金及损失，对此合同终止时间也不认可；对证据5认为与本案无关，该费用偏高，作为原告来说，无论到期还是因为行政提前搬离，总要产生搬离费用的，所以不该被告来承担。被告认为依临时查封决定书、责令限期改正通知书、同意解除临时查封决定书载明内容，可证明原告违约堆放超过消防标准的货物而导致仓库被查封，被告一直积极采取措施防止损失扩大，诚信履行合同，且在签约时双方均知晓涉案租赁物的消防等级。被告提供：1、1号仓库用电量确认单、被告与原告的终止协议草稿21页，证明原告在被告处尚有电费、租金等共计137997.20元未结清。2、被告与其他租户（从洋、越海）的终止协议各一份，证明被告与2、3号库的其他租户友好协商终止了合同，原告却不依不饶，挑起本诉讼，有违诚信友好原则。3、原告仓库存放瓷砖、家具和油漆的照片6张，证明原告擅自存放易燃物品，是导致仓库被查封的原因。经质证，原告对依临时查封决定书、责令限期改正通知书、同意解除临时查封决定书真实性没有异议，但认为查封和处罚对象都是被告，说明是仓库达到存放原告货物消防等级条件的义务是应当由被告来履行的，被告明知道原告存放的货物是家居装修材料，应当有义务使仓库消防达到标准，且在签约时被告未出具其房屋的消防等级的材料。对用电确认单没有原件也没有水电表的读数，只认可1号库2018年5月7日至2018年8月6日的用电确认单，对其他费用均不予认可。原告认可2018年8月21日的之前是正常使用租赁物的，应该正常缴费，其他不认可。对证据2，认为与本案没有关联，不予认可。对证据3予以认可，是原告仓库存放货物的照片。审理中，原、被告确认消防部门临时查封后，涉案仓库中的物品即只能出不进了。本院认为，原、被告及广州橙加科技有限公司签订的《三方协议》、原、被告于2017年11月24日签订的《仓储合同》、《仓储合同补充协议》系各方真实意思表示，合法有效，予以认定。原、被告履约过程中因租赁物被消防机关临时查封而致双方无法继续履行合同，但依消防机关出具的临时查封决定书、责令限期改正通知书、同意解除临时查封决定书所载明内容可证明租赁物被临时查封的原因系涉案租赁物均用作丙类，防火分区超面积，未按规定设置室内消防栓，不符合《建筑设计防火规范》，即在租赁物中存放的超出租赁物在建设工程竣工验收消防备案确定的火灾危险性戊类的标准而被临时查封，而非被告所有的涉案租赁物本身存在消防隐患，在将涉案租赁中原告方的物品搬离后即解除了查封。而在原、被告签订的《仓储合同》中明确约定了承租方不得存放超出出租方库房消防等级规定的物品，故应认定在签约时原告即知晓租赁物的消防等级，现应在租赁物中存放物品超出了该租赁物原有的消防等级致被消防机关临时查封，致合同无法继续履行，被告并无违约行为。原告于2018年9月10日发函以租赁物被查封，系被告违约为由，要求解除合同，不符合约定解除的条件，故其以该函到达被告方时间即2018年9月12日为双方合同终止日的主张，依据不足，不予采纳。但被告于2018年8月28日发原告方的通知中也明确了在库房物品清理完毕，办理交接手续后双方合同自行终止，故本院认为双方因租赁物被查封致无法继续履行合同后，均有终止合同的意思表示，依双方签订的交接单，双方于2018年10月17日办理了租赁物返还的交接手续，现被告认可双方合同于2018年10月15日终止，即对原告提出解除合同的答复，故本院认为双方就合同终止达成一致意思的时间应为2018年10月15日。合同终止，且租赁物已返还，故依合同约定，被告应在双方验收交还租赁物的5日内退还保证金，即被告应在2018年10月22日前退还原告保证金75000元。被告至今未退，故应返还原告保证金75000元，并偿付该款自2018年10月23日起按全国银行间同业中心公布的贷款市场报价利率为标准计算至实际付款之日止的逾期付款利息损失。因被告未违约，故原告要求被告支付违约金及因搬仓所产生的费用的请求，依据不足，不予支持。关于被告辩解原告尚欠其水电费及租金未付的主张，因被告未提起反诉，在本案中不予理涉，被告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条及相关法律规定，判决如下：一、被告苏州盐云实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告苏州橙师傅装饰工程有限公司保证金人民币75000元，并偿付该款自2018年10月23日起按全国银行间同业中心公布的贷款市场报价利率为标准计算至实际付款之日止的逾期付款利息损失（如采用转账方式支付，请汇入原告苏州橙师傅装饰工程有限公司指定账户；户名：苏州橙师傅装饰工程有限公司，开户行：中信银行苏州高新技术开发区支行，账号：81×××80）。二、驳回原告苏州橙师傅装饰工程有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币6672元，由原告苏州橙师傅装饰工程有限公司负担4874元，被告苏州盐云实业有限公司负担1798元（该款原告苏州橙师傅装饰工程有限公司已全部预付，其多预交部分1798元由本院退还，被告苏州盐云实业有限公司负担的受理费1798元，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城人民法院诉讼费专户，收款银行：中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号：32250199743600001331034885）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  周文明审 判 员  宁 璐人民陪审员  王振华二〇一九年十一月二十八日书 记 员  施 晴