北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初20699号原告：北京市育荣物业管理有限公司，住所地北京市西城区育强胡同1号。法定代表人：俞勇，总经理。委托诉讼代理人：徐莺莺，北京市中同律师事务所律师。被告：北京市西城区什刹海商会，住所地北京市西城区德内大街孝友胡同1号。法定代表人：段云松，会长。委托诉讼代理人：刘世杰，北京大成律师事务所律师。原告北京市育荣物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告北京市西城区什刹海商会（以下简称什刹海商会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人徐莺莺、被告什刹海商会的法定代表人段云松、委托诉讼代理人刘世杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决解除原告与被告2012年7月19日签署的《房屋租赁合同签约协议》、《房屋租赁合同》；2.请求法院依法判决被告立即腾退北京市西城区鸦儿胡同X号被告占用的房屋及场地并交付给原告。事实和理由：原告受北京市西城区教育委员会委托，出租管理位于北京市西城区鸦儿胡同X号非教育用房。2012年7月19日签署的《房屋租赁合同》，原告将位于西城区鸦儿胡同X号，建筑面积372平方米，出租给被告使用，租赁期限自2012年7月19日至2017年7月18日，年租金35万元。同时双方还签署了《房屋租赁合同签约协议》，就房屋现状、交接、双方的权利义务以及房屋租赁起租时间等进行了约定。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋场地，但被告一直未依约申报房屋规划、施工手续，进行投资建房，也从未向原告缴纳租金。原告认为被告已无履约可能，双方合同己实际无法继续履行。什刹海商会辩称，不同意原告的诉讼请求。被告认为原告应该积极协调西城区教委提供土地证、曾经建有房屋的房产证，以及申报规划、施工等的相关手续的文件资料，并且在被告已经将房屋的主体结构已经完成，仅差外部以及内部的装修的情况下，如果合同解除对被告的影响和造成的损失巨大不宜解除。西城教委如果没有土地证、房产证等相关手续，那原告应该积极沟通协调西城教委结合目前的状况，尽快申办相关的证件，以及在证件完成后协助被告做好相关的申报工作完毕。因为当时合同也需要教委配合，我们办施工手续可是没有房产证，所有的手续都办不了。当时有一种特殊情况，因为这个事是区长特意批给商会的办公用房，所以当时的规划局局长包括教委的主任，包括两个副局长，同意施工。问题是同意施工不行，就因为办不了手续，所以造成了经常有人举报就停工，都是教委让我们停工，应该是由教委去办理规划手续。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：自2006年9月1日起，北京市西城区教育委员会（以下简称西城教委）委托物业公司对西城教委所属自管房中的非教学用房进行物业管理，同意物业公司对外出租委托管理的房屋。2012年7月19日，出租方物业公司（甲方）与承租方什刹海商会（乙方）签订《房屋租赁合同》，内容为：“第一条租赁房屋概况，房屋地点西城区鸦儿胡同X号，建筑面积372平方米。第二条租赁期限五年。甲方2012年7月19日起，将出租房屋交付乙方使用，至2017年7月18日止。第三条承租房屋用途及乙方经营内容。第四条租金及租金的交纳方式，1.租金，年租金为35万元；2.租金递增；3.租金交纳方式为先付租金后用房，采取押一付三。第五条双方的权利和义务，甲方的权利义务1.甲方承诺该房屋为其合法拥有并已具备合法出租的资格，若因甲方不具备合法拥有及出租该房屋，所造成的损失由甲方负责。2.甲方应保证在出租期内房屋可以被正常使用，甲方不无故干涉乙方的正常使用。3.房屋及所属设施由于自然老化、政府改造等原因造成的维修或更换，由甲方承担。4.合同到期，乙方正常归还房屋并结清费用后，甲方应及时退还乙方本合同涉及的押金。乙方的权利义务，1.乙方应保证提供的身份资料完整属实，并保证在承租期内合法使用该房屋。乙方在经营中，必须严格遵守国家的各项法律、法规，乙方在租赁期间与第三方发生的任何纠纷造成财产损失与人员的伤亡，均由乙方全权负责，甲方不承担任何责任。2.乙方按国家规定使用水、电、暖，但必须按时交纳水、电、暖气等相关费用，如因乙方原因造成罚款，其相关费用由乙方负责。3.乙方必须保证房屋及设施的安全和完整，不得更改其整体结构。如有特殊要求，要事先与甲方商洽。如未经允许，擅自行事，要照价赔偿，并恢复原状。4.乙方如需要对承租的房屋进行装修或改造，必须征得甲方同意。但乙方装修改造所投资费用应根据租赁期限合理计划，以免造成过度投资，合同终止或解除时甲方不负责对乙方的装修和改造项目进行补偿。5.乙方负责租用范围内的卫生、安全、消防、保卫、门前三包等工作，如因乙方原因发生事故或损失，责任由乙方自负。6.租赁期满或解除合同，乙方必须按时搬出，超过规定时间一个月未搬出，乙方滞留于房屋内的物品视为乙方放弃，甲方有权处置。第六条合同的变更与解除，1.乙方出现下列情况之一的，甲方有权终止合同，收回房屋。（1）利用租赁房屋进行非法活动，损害公共利益的；（2）无照经营或经营内容违反国家法律法规规定的；（3）经营活动产生噪音、污染、干扰超过国家规定标准，影响学校或周围环境的；（4）不能按合同规定交纳房屋租金逾期一个月的；（5）擅自将房屋转租、转借、转让第三方的。2.租赁期内，因国家征用土地、统一规划以及西城教委进行校舍调整等影响合同正常履行时，应视为不可抗力，合同自行终止。租金按乙方实际使用时间结算，甲方不负责赔偿，且乙方承诺无条件按期撤离。3.租赁期内，乙方如接到甲方发出的危房停用通知书，应立即停止使用，按期搬出，甲方不负责赔偿，否则一切后果由乙方自行负责。4.租赁期内，双方任何一方如遇特殊情况需解除合同，应提前三个月通知对方，以便对方作好善后工作。5.乙方撤离时，不能破坏房屋结构及原装修，否则甲方有权要求赔偿。第七条违约责任，1.在租赁期内，任何一方不得随意违约，违约方应承担违约责任。2.在租赁期间，乙方须按期交纳房租金，如乙方逾期付款，每逾期一天，应按所欠租金的千分之五交纳违约金。3.租赁期满，乙方逾期交房的，每逾期一天，应向甲方支付原日租金的三倍作为违约金，双方另有约定的除外。第八条补充条款，1.本合同的起租日期，根据《房屋租赁合同签约协议》第七条约定，以乙方实际搬入日期为起租日期。2.乙方建房期间，甲方给乙方免租待遇，乙方不得无故拖延施工时间，本合同租期按实际计租之日起，执行五年。第九条争议和解决方式。第十条合同生效本合同经甲、乙双方法定代表人（或授权代理人）签字并加盖公章后生效。本合同一式三份，甲方持两份，乙方持一份。”2012年7月19日，物业公司（甲方）与什刹海商会（乙方）签订《房屋租赁合同签约协议》，内容为：“就乙方承租甲方位于西城区鸦儿胡同X号房屋，经甲乙双方友好协商达成以下一致。出租房屋地址：北京市西城区鸦儿胡同X号。一、房屋现状，北京市育荣物业管理有限公司在该地址与原承租方中拍公司，曾经于2005年6月1日签订房屋租赁合同租期5年，至2010年5月31日。建筑面积372平方米，租金35万元每年。至2010年5月31日合同期满。中拍公司在房屋租赁期内，在未经甲方同意的前提下，擅自拆改、扩建所承租的房屋，经西城区执法部门处理，已将中拍公司所建违建房屋拆除，现在出租房屋地址即为一处挖有地下室的深坑，无水、电。截止2012年4月18日，由于上述原因，北京市育荣物业管理有限公司与中拍公司关于上述地址房屋租赁纠纷的诉讼，经西城区人民法院和北京市中级人民法院终审完结。目前已由北京市育荣物业管理有限公司主张进入强制执行的司法程序阶段。二、交接，甲乙方对该处地址的交接时间2012年7月19日。交接后乙方负责该址的安全保卫工作。三、甲方的义务，甲方首先负责协助乙方恢复供水、供电，使该处具备施工条件。甲方负责在乙方申办报批手续和施工手续过程中，与西城教委的联系协调工作，协助乙方办理相关手续。四、乙方的义务，由于该处地址已无地上建筑物，乙方承诺，恢复水、电供应后在该处地址上独自投资建房。但房屋建成后产权归北京市西城区教育委员会所有。在建房过程中所有的申报规划、施工等手续和费用由乙方承担完成。并且乙方保证对房屋施工过程中的安全管理工作负责，如出现施工安全事故与甲方无关。房屋建成后，乙方将建筑图纸、规划手续、房屋安全鉴定报告、预算等一切与所建房屋有关的书面材料送交甲方存档。五、租期由于乙方独自投资建房，本着互惠互利的合作原则，甲方同意乙方对该房屋享有承租使用权。以每5年为一个租赁周期，到期续签合同。房屋租金按每五年5%递增。六、租金及面积房屋建建筑面积372平方米，租金为每年35万元。七、房屋租赁起租时间，以乙方装修完毕，实际搬入日期为起租日期。八、未尽事宜，本协议未尽事宜，甲乙双方通过协商解决，并作出补充协议。本协议与所签房屋租赁合同具有同等法律效力。九、生效，本协议经甲乙双方法定代表人签字并加盖公章后生效。本协议一式三份，甲方持二份，乙方持一份。”什刹海商会接收上述《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同签约协议》涉及的北京市西城区鸦儿胡同X号时，该址只有大坑，没有建筑物。什刹海商会对场地进行平整后，在北京市西城区鸦儿胡同X号内建设了地下建筑，尚未建设《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同签约协议》表述的房屋。2014年9月26日，物业公司向什刹海所发《通知》的内容为：“你单位承租我公司位于西城区鸦儿胡同X号的房屋，在未报施工方案和施工手续的情况下，擅自施工，已经违反了双方签订的房屋租赁合同，对周边环境及居民造成了极坏的影响。现正式通知你单位，1.立即停止该处的施工；2.将该址的设计、施工方案手续报送我公司；3.如你单位接通知后拒不执行，则因你单位违反双方签订的房屋租赁合同，我公司将解除双方签订的租赁合同，收回房屋。”2016年5月10日，什刹海商会向物业公司所发《关于X号院施工现情况说明》的内容为：“X号院施工已进行一半。受外在原因干扰中止，因一直没有得到教委的首肯，所以搁置今日。但我们并未让任何人在院内摆放自行车，当我们得知此事后，立即赶往现场，并责令他当日内搬离出去。”2017年5月9日，物业公司向什刹海所发《通知》的内容为：“贵会于2012年7月19日与我公司签订房屋租赁合同，承租的位于西城区鸦儿胡同X号的房屋将于2017年7月18日租赁合同到期。根据上级单位的工作要求，合同到期我公司将收回房屋不再续租，请贵会提前做好腾退准备，于2017年7月18日将该处承租地址全部交还我公司。”诉讼中，当事人对本院就建房问题进行询问的陈述。一、现状什刹海商会：“原告交付之前，我们就开始筹划，交付之后，我们就开始进行平整，为施工做准备。现在已经建了三分之二了，基本上是主要结构建完了，实际上就差外边比如说玻璃幕墙还是怎么着，然后给它弄上，就差装修了，剩下这点。主要结构，房子主要结构完成了。”物业公司：“不像被告说的那样，我没去现场去看过。现在什么样我也不知道。”二、建设房屋是否有规划等许可什刹海商会：“我们施工方案和图纸等相关资料，都已准备齐全，就等原告交付土地与房屋的产权证书及其他相关资料才能申报，没有土地证和拿地的手续，我们是无法正常申报建设工程许可，无法申请建设用地和建设工程许可。无法申报，今天对方也确认了他没有产权证，也没有土地证。根据中华人民共和国规划法第40条的规定根本办不了。因为当初政府部门和教委是说边申报边建设。原告也有义务与西城教委联系协调协助乙方办理相关手续。其中就包括他与西城教委协调土地证和当初已有的房产证等相关的文件资料。”物业公司：“当时中拍公司也没有手续违规建设，被告觉得自己当时是有能力报这个规划及审批手续，他非常了解当时的状况，所以他才同意接手，因为他觉得他有能力去运作下来，所以当时合同当中签的也是所有在建房过程当中、所有的这些申报的规划由他来承担完成。在第四项乙方的义务中。被告在承租该场地的时候，对该场地的现状是非常了解的。”本院于2019年8月16日对北京市西城区鸦儿胡同X号进行现场勘验，制作现场勘验笔录并拍照。现场情况为：北京市西城区鸦儿胡同8号院落有围挡，由什刹海商会人员王庆生解锁开门，见院落地面整体被混凝土覆盖，下面是地下室，院落被一工棚分为南北两部分，院内堆放有建筑材料，未见什刹海商会所称地上建筑的主体结构。诉讼中，什刹海商会出示落款日期2012年11月11日《补偿协议》复印件一份，显示内容有：“物业公司（甲方）与什刹海商会（乙方）。甲乙双方于2012年7月19日签订《房屋租赁合同签约协议》，乙方承租甲方位于北京市西城区鸦儿胡同X号的房屋。出租房屋甲方需提供必要的水、电等基础设施。由于前承租户中拍公司擅自拆改，目前该址的地上建筑物已被中拍公司全部拆除。该地址房屋拆除前的水电由鸦儿胡同小学提供，房屋拆除后，出于安全和学校自身用电的需要，鸦儿胡同小学停止并拆除了对该地址的水电供应。为保证乙方在该址正常建房施工，需恢复对该址的水电供应。经甲乙双方协商，甲方同意该地址恢复用电报装增容费用25.40万元，由乙方前期垫付，待乙方正式使用该房屋后，从交纳的当年房屋租金中扣除。恢复自来水供应的费用亦按上述办法办理，经自来水公司确认金额后，乙方前期代垫费用，也从当年的房屋租金中扣除，不再另行签订补充。”物业公司要求核对原件，什刹海商会未能出示《补偿协议》原件，物业公司对什刹海商会出示的《补偿协议》复印件不认可。本院认为，物业公司与什刹海商会签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同签约协议》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。物业公司与什刹海商会签订合同时，合同涉及的租赁物即房屋未建，且约定由什刹海商会接收场地后独自投资建房，申办报批手续和施工手续由什刹海商会负责，物业公司协助办理。什刹海商会未取得建设工程规划许可证在场地内挖建地下室，且自合同签订之日起至本案法庭辩论终结，仍未取得建设工程规划许可证。什刹海商会在本案虽主张合同能够继续履行，但未提交能够取得建设工程规划许可证合法建房的证据，现合同约定的租赁期间已经届满，租赁房屋仍未建成，致使合同不能履行，物业公司收取租金、什刹海商会租用房屋的合同目的均已不能实现，双方合同应予解除，对物业公司要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。什刹海商会应将接收的场地交还物业公司，鉴于什刹海商会自建的地下室与场地不可分割，故在交还场地时，什刹海商会应将自建的地下室腾空一并交物业公司。审理中，本院多次释明什刹海商会可就自建地下室的损失提出主张，什刹海商会坚持不主张，故本院在本案中不予处理，什刹海商会可另行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、北京市育荣物业管理有限公司与北京市西城区什刹海商会签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同签约协议》于本判决生效之日解除；二、本判决生效之日起三十日内，北京市西城区什刹海商会腾退位于北京市西城区鸦儿胡同X号的场地及该场地内的地下室，交付于北京市育荣物业管理有限公司。案件受理费一万零二百七十五元，由北京市西城区什刹海商会负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  周 斌二〇一九年十一月十一日法官助理  刘伟光书 记 员  王 溪