北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初13098号原告：北京祥业万科房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇兆丰家园小区12-1公建楼。法定代表人：孔繁笈，董事长。委托诉讼代理人：孙无为，北京市建祥宇律师事务所律师。被告：苑振航，男，1985年4月7日出生，汉族，住山西省大同市城区。原告北京祥业万科房地产开发有限公司（以下简称祥业万科公司）与被告苑振航商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祥业万科公司之委托诉讼代理人孙无为、被告苑振航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祥业万科公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的编号×号《北京市商品房预售合同》;2.被告协助解除×《北京市商品房预售合同》在北京市昌平区住房和城乡建设委员会的网签备案手续；3.被告支付原告合同总价款20%的违约金1173090元；4.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由:2017年3月7日,原告、被告签定×号《北京市商品房预售合同》及补充协议,约定被告认购原告开发的×室(房屋坐落×室),建筑面积138.04平方米,总价款5865454元。按照合同补充协议约定,被告应当于合同签署前付款595454元,2017年4月20日前付款1165000元,2017年6月20日前付款1175000元,余款293万元向北京银行申请贷款支付,买受人应当保证出卖人在签署合同之日起35日内收到贷款机构核发的《同意放贷通知书》,且在该商品房所在楼宇主体竣工备案后15日内出卖人收到贷款。《补充协议》约定,买受人逾期付款超过60日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人应按总房款20%向出卖人支付违约金。被告至今仅付款1595454元,欠付分期款134万元及银行按揭293万元合计427万未付,虽经原告多次催促,被告至今未办理贷款,也未缴齐欠款。被告行为已经严重违反合同约定及法律规定,致使原告合同目的落空,符合合同约定及法律规定的解除合同条件。特向贵院提起诉讼,请求贵院判如所请,维护原告合法权益。被告苑振航辩称，被告不存在违约情形,不应承担任何责任。理由如下:1.原告对其出售的房屋存在违规建设及违规售房行为,有以合法形式掩盖非法目的之嫌疑。2017年3月7日,被告与原告签订《北京市商品房预售合同》,合同约定原告以出让的方式取得坐落于×住宅混合公建用地地块的国有土地使用权,该地块国有土地使用证号为:×号,被告所购买的商品房所在土地用途为办公。经批准,出卖人在该地块上建设的商品房项目核准名称为×,建设工程规划许可证号为×号,建设工程施工许可证号为×号,后该商品房经北京市住房和城乡建设委员会批准,预售许可证号为×号。原告存在违规建设,《北京市商品房预售合同》约定被告购买的商品房层高为4.2米,原告在售房时承诺该商品房为复式二层结构附带装修,两层层高为8.4米,被告去查看房屋时,发现原告未经我本人同意修改了装修方案将房屋改为三层结构,平均层高不足3米,严重改变该房屋结构,导致被告无法正常使用该房屋。本人是为办公的用途向原告购买房屋,《北京市商品房预售合同》中约定该房屋为办公用途,原告也承诺按办公用房进行装修,但在实际装修中,原告却是按住宅用房格局进行装修,无法实现被告对房屋的办公目的。原告违规建房且违规售房,存在以合法形式掩盖非法目的之嫌疑。2.原告方违规售房,规避其自身风险,导致被告严重经济损失,合同解除后,原告方并不存在损失。原告向被告出售房屋时为2017年3月7日,10天后,北京市即出台《北京市住房和城乡建设委员会关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,《公告》规定商业、办公类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用,未经批准不得擅自改变为居住等用途。《公告》还规定商业、办公类项目房屋不得向个人出售,商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款,自此,被告及其他祥业家园的业主均无法为其所购房屋办理个人购房贷款。另外被告购买该房屋时,原告单位售楼人员承诺可以对购房尾款申请银行贷款。《北京市商品房预售合同》中明确约定被告购房尾款以申请贷款的方式支付,现被告无法对所购房屋申请银行贷款,导致被告严重经济损失。经被告多方面了解,原告于2017年3月7日左右大量对外进行宣传房屋,集中销售,被告有合理理由怀疑原告通过相关政府部门的内部信息泄露,才急于向外兜售房屋,以规避损失,但原告恶意将因政府政策性规定导致的风险转移至被告及其他购房人身上,对被告造成巨大经济损失。综上所述,该房屋买卖过程中,原告方自身存在严重过错,并且合同解除后原告方并没有任何损失,其应将被告所缴纳的购房款全部退还,被告不应承担任何违约责任,该合同目的不能实现完全是因为原告方自身违规建设、违法售房所致。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月7日，祥业万科公司（出卖人）与苑振航（买受人）签订合同编号为×的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，约定：房屋坐落为×；买受人购买的商品房所在土地用途为办公；预测建筑面积138.04平方米；单价每平方米58878元，总价款5865454元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金100000元；买受人采取商业贷款方式付款，买受人应当于2017年3月7日前支付首期房价款2935454元，余款2930000元向北京银行申请贷款支付；除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意另行约定；本合同履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可申请房地产业协会或消费者协会等相关机构调解；或提交北京仲裁委员会仲裁。双方在该合同中还约定了其他内容。同日，祥业万科公司（出卖人）与苑振航（买受人）签订《补充协议》，该协议第九条对合同第七条中贷款方式及其他方式付款的补充约定如下：9.1买受人应于签署合同前支付房款不少于人民币伍拾玖万伍仟肆佰伍拾肆元，买受人应于2017年4月20日前支付房款不少于人民币壹佰壹拾柒万元，买受人应于2017年6月20日前支付房款不少于人民币壹佰壹拾陆万元（无论何种原因未按照约定时间支付首付款的,逾期在30日及以内,自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,买受人每日按总房款的万分之零点伍向出卖人支付违金并于实际付款时向出卖人支付,合同继续履行;逾期超过30日,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人应按照总房款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,并自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,买受人每日按总房款的万分之零点伍向出卖人支付违约金,且于实际付款时向出卖人支付后，合同继续履行。)9.2余款人民币贰佰玖拾叁万元向北京银行（以下简称“贷款机构”)申请贷款支付；如买受人选择向【北京银行、中国银行、工商银行、渤海银行】申请贷款的,买受人应保证出卖人在签署合同之日起35日内收到全部贷款(适用于合同签署于该房屋所在楼栋竣工备案后),或出卖人在签署合同之日起35日内收到贷款机构核发的《同意放款通知单》且在该房屋所在楼栋竣工备案后15日内出卖人收到全部贷款(适用于合同签署于该房屋所在楼栋竣工备案前)。9.3买受人应在签署合同之前自行向贷款机构确认贷款申请的可行性,并提交真实有效的贷款资料,交纳各项费用(包括但不限于公证费、法律审查费、担保费,以贷款机构要求为准),签署贷款合同及相关文件。出卖人在买受人办理贷款手续时应给予必要的配合,但出卖人不负有任何义务确保贷款机构会批准买受人的贷款申请,且不对贷款机构的贷款利率负有任何保证义务。9.4如贷款机构要求买受人变更付款方式或增加首付款比例或调整贷款利率,买受人应自接到贷款机构或出卖人通知后7日内,按照贷款机构要求及时向出卖人补交首付款,及与贷款机构重新确认放款条件或变更付款方式。若出卖人未按时收到《同意放款通知单》或《公积金审批面签完成通知单》,则视为买受人逾期付款,按照本补充协议第十一条的约定处理。若出卖人已经收到的《同意放款通知单》或《公积金审批面签完成通知单》被贷款机构撤销的,视为出卖人自始未收到《同意放款通知单》或《公积金审批面签完成通知单》。9.5无论任何原因(包括但不限于由于买受人未能与贷款机构签订贷款合同,或买受人的贷款申请未获批准,或贷款机构批准的贷款金额、放款日期与合同或本补充协议约定不符,或实际发放贷款的金额不足以付清剩余房款,或买受人变更付款方式,或买受人未配合办理预告登记手续),出卖人未能按约定的期限及金额收到买受人通过贷款方式支付的房款,则买受人应继续履行合同,不得以上述任何理由要求解除合同,并应在约定的付款期限内向出卖人付清本拟通过贷款支付的房款,否则买受人应按本补充协议第十一条的约定承担逾期付款的违约责任。该协议第十一条对合同第八条补充约定如下：买受人无论任何原因未按照约定的时间付款的,按照以下约定处理:11.1逾期在60日及以内,自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,买受人每日按总房款的万分之零点叁向出卖人支付违约金,并于实际付款时向出卖人支付,合同继续履行。(本协议第9.1条约定除外)11.2逾期超过60日,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人应按照总房款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,并自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,买受人每日按总房款的万分之零点叁向出卖人支付违约金,且于实际付款时向出卖人支付后,合同继续履行。(本协议第9.1条约定除外)11.3买受人逾期付款,应按照合同及本补充协议的约定承担逾期付款违约责任,同时出卖人还有权向买受人追偿因承担保证责任及为实现向买受人追偿而发生的一切费用及全部经济损失(包括但不限于利息、罚息、复息、诉讼费、律师费、公证费、执行费、评估费、拍卖费、物业服务费、供暖费)。2017年3月7日，苑振航（甲方，业主）与中兴建设有限公司（乙方，施工单位）签订《装修工程施工协议》，约定：鉴于甲方已购买×室的商品房，现双方同意由甲方委托乙方完成房屋装修工程施工；乙方按照施工后房屋户型构造示意图（见附件一）完成结构施工内容；鉴于工程的施工甲方未额外向乙方支付施工费用,双方同意,《预售合同》中房屋的户型图所标示的空间结构为房屋办理政府登记备案手续的依据;甲方认可并接受因实施本工程而导致房屋的空间结构、面积、房间使用功能、地面承载负荷、设备设施等(包括但不限于热水管线、供暖系统、强弱电系统、防护栏杆、消防设施)的变化,同时因实施本工程而发生的包括但不限于房屋各项工程变更审核备案、验收备案、政府或相关主管单位核定相关指标变化、营业限制等相关民事、行政责任由甲方承担,由甲方自行处理解决并承担由此发生的费用,甲方对此已充分知悉并认可,甲方完全同意并没有任何异议自愿承担由此发生的民事、行政等相关责任,乙方不需对此承担责任,甲方也不得就此向乙方提出赔偿损失等要求。双方在该合同中还约定了其他内容。该合同附件一所附施工后房屋户型构造示意图显示，装修后为三层结构。2017年3月7日，苑振航向祥业万科公司出具《装修施工告知书》，载明：“由于本人对房屋的使用需求,希望在房屋最终交付前完成房屋局部设施的装修,故本人委托施工单位对本人购买的房屋进行装修施工。现本人特向贵公司申请施工单位可提前进场装修该房屋。本人承诺如下：1.本人同意,在不影响贵公司工程进度的前提下,进场装修的具体时间由本人委托的施工单位与贵公司自行决定,本人均表示认可。2.因本人有具体装修施工的需要,本人委托该施工单位在合同约定的交付时间依据合同中的交付标准进行查验,并在《装修工程施工协议》约定的装修完成后进行整体验收。且由于本人并不在合同约定的交付时间入住房屋，因此对在合同中约定的与该交付时间有关交付内容在装修完成后一并向本人交付即可,贵公司无须因此承担逾期交付责任,但贵公司及施工单位需按照国家相关规定及两书承诺承担保修责任。3.本人将在装修完成后按照房屋委托协议内的图纸及装修标准,统一对房屋进行整体验收。由于装修导致房产状况与《北京市商品房预售合同》约定及其后附图纸存在的差异(包括但不限于:使用面积、房屋结构、封闭与未封闭阳台数量等),本人表示认可。本人在收房时如对此提出异议而导致收房延迟,贵公司可按照合同约定处理。”前述合同签订后，苑振航于2017年3月4日向祥业万科公司支付10万元、于2017年3月7日支付495454元、于2017年5月27日支付100万元、于2017年10月10日支付17.5万元，共计1770454元。后，未再支付剩余购房款。2018年4月7日，祥业万科公司（出卖人）与苑振航（买受人）签订《补充协议书》，双方同意将争议管辖条款变更为发生争议时向房屋所在地北京市昌平区人民法院起诉。庭审中，苑振航称，其于2017年3月17日做完网签后即向北京银行申请办理贷款，2017年6月前后，北京银行通知无法办理贷款手续。苑振航称，2017年3月26日北京市出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，该政策规定商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款，故其无法办理贷款；另外，祥业万科公司曾承诺能为业主办理贷款手续，并将房屋性质由商业转变为住宅，违反了合同约定。经询问，双方当事人均表示曾自行协商解除合同事宜，双方均认可已于2018年3月16日就解除合同一事达成一致意见，但对于解除合同后的违约金问题未能达成一致意见；祥业万科公司称，在扣除苑振航因违约应当承担的违约责任后，苑振航支付的购房款如有剩余，祥业万科公司同意退还。经现场勘验，本案所涉房屋已经建设装修完毕，房屋室内为三层结构，各层分区基本与《装修工程施工协议》附件一的房屋户型构造示意图一致。在本案审理过程中，苑振航向本院提出反诉请求：1.解除双方签订的编号×号《北京市商品房预售合同》;2.祥业万科公司协助解除×《北京市商品房预售合同》在北京市昌平区住房和城乡建设委员会的网签备案手续;3.祥业万科公司返还已付购房款1770454元及利息(以1770454为基数,自2017年3月7日至实际退还之日止,按银行同期存款利率计算);4.祥业万科公司承担本案诉讼费用。苑振航未在规定时间内交纳反诉案件受理费，经询问，其明确表示不交纳该费用，本院依法按照其自动撤回反诉处理。本院认为：祥业万科公司与苑振航签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，也应当按照约定全面履行各自义务。本案中，双方在合同中明确约定了买受人支付购房款的时间及付款方式，在合同履行过程中，苑振航未按合同约定如期支付购房款，现出卖人祥业万科公司以苑振航未按合同约定时间支付购房款为由主张解除合同，于法有据，本院予以支持。双方当事人在庭审中均表示已于2018年3月16日就解除合同一事达成一致意见，本院对此不持异议，并确认双方签订的合同于2018年3月16日已解除。关于苑振航主张的合同解除事由应为因政策调整所致无法办理贷款，应属情势变更一节，本院认为，2017年3月26日北京市出台的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》虽规定商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款，但该规定并不必然导致本案所涉房屋买卖合同根本不能履行；且，本案当事人虽约定以按揭贷款的方式支付部分购房款，但对特定对象暂停办理贷款并不必然导致购房人无履约能力或者继续履行将对其显失公平，故新政的事实并不构成情势变更。且在新政实施后，苑振航仍于2017年10月自行筹资交纳了部分购房款，说明尽管出现了不能办理贷款的情况，但其仍以自己的行为表示愿意继续履行合同，故其放弃了据此解除合同的权利。因此，其主张的该项解除合同的理由不成立，本院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。双方在合同中约定了买受人未按约定支付购房款时应向出卖人支付总房款的20%作为违约金，因苑振航确实未按合同约定及时足额交纳购房款，其应当承担违约责任。但因苑振航以合同约定的违约金过高进行抗辩，且祥业万科公司并未提交证据证明其实际损失，故本院综合考虑本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定苑振航支付祥业万科公司未如期支付购房款的违约金的数额。祥业万科公司同意在扣除苑振航因违约应当支付的违约金之后将剩余购房款退还给苑振航，本院对此不持异议。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、北京祥业万科房地产开发有限公司与苑振航于2017年3月7日签订的合同编号为×的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》已于2018年3月16日解除；二、北京祥业万科房地产开发有限公司退还苑振航已付购房款1770454元；三、苑振航支付北京祥业万科房地产开发有限公司违约金200000元；四、以上第二、三项折抵后，由北京祥业万科房地产开发有限公司退还苑振航1570454元，于本判决生效后十日内支付；五、驳回北京祥业万科房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7679元，由北京祥业万科房地产开发有限公司负担5529元（已交纳）；由苑振航负担2150元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期届满后七日内未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 敏二〇一九年十一月七日书记员 刘金帅书记员 吕萍萍