江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终4480号上诉人（原审被告）：江苏宏亨房地产开发有限公司，住所地江苏省沭阳县沭城街道珠江南路（花都锦城售楼中心）。法定代表人：郑亨辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：高中新，江苏东域律师事务所律师。委托诉讼代理人：王青浩，江苏东域律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张秀丽，女，1976年3月19日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：李兵，江苏瀛扬律师事务所律师。上诉人江苏宏亨房地产开发有限公司（以下简称宏亨公司）因与被上诉人张秀丽商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2018）苏1322民初20996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，并于2019年10月30日组织双方当事人公开进行听证。上诉人宏亨公司的委托诉讼代理人高中新、王青浩，被上诉人张秀丽的委托诉讼代理人李兵到庭参加了听证。本案现已审理终结。宏亨公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；二审诉讼费用由张秀丽负担。事实和理由：案涉房屋于2017年1月21日通过单位工程质量竣工验收，单体验收合格，案涉房屋符合交付条件，张秀丽于2017年9月15日向宏亨公司出具承诺书也明确交房条件为单体验收合格。张秀丽出具承诺书的行为，证明宏亨公司已经履行了告知义务，承诺书的内容也证明张秀丽已经知晓案涉房屋符合交付条件的事实，故应当视为宏亨公司已经于2017年9月15日履行通知义务，案涉房屋交付义务履行完毕。2.张秀丽明知案涉房屋符合交付条件并向宏亨公司作出承诺的情况下，直至2018年3月14日才接收房屋是由其自身原因造成，张秀丽逾期收房造成的逾期交房责任不应由宏亨公司承担。综上，逾期交房违约金应当计算至2017年9月15日。张秀丽二审辩称：1.案涉《商品房买卖合同》首页反面第二条明确约定，案涉房屋的交付条件为必须通过综合验收，取得《工程竣工验收备案表》后，方可交付使用，购房人方可领取钥匙，交房时开发企业应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2.案涉房屋于2018年10月11日完成首次登记具备办证条件，宏亨公司未取得《工程竣工验收备案表》便通知张秀丽收房，一审法院以房屋交接单认定交付时间事实清楚。3.承诺书系宏亨公司事先拟定的格式条款，宏亨公司未对承诺书的内容尽到提示和说明义务，根据法律规定，应当认定为无效。宏亨公司利用承诺书掩盖非法目的，并称是双方真实意思表示，但未提供证据证明，其主张不成立。张秀丽向一审法院起诉请求：1.判令宏亨公司给付张秀丽逾期交房违约金（自2017年6月1日起计算至实际交付之日止）；2.判令宏亨公司支付逾期办证违约金（自2017年9月2日起计算至房屋产权登记手续办妥之日止）。一审法院认定事实：张秀丽与宏亨公司签订《商品房买卖合同》，约定张秀丽购买宏亨公司预售的花都锦城小区8号楼1单元1403室房屋，总价款625000元。合同第八条约定“出卖人（被告）应当在2017年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备‘该商品房经过验收合格，买受人付清全部房款及应交的相关费用’条件，并符合合同约定的商品房交付买受人适用。”合同第九条第1款第（2）项约定“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。”合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，出卖人按超过日期5元/天支付违约金。”张秀丽按照约定付清购房款及维修基金、契税、物业费等相关费用。宏亨公司于2018年3月14日将涉案房屋交付张秀丽使用，张秀丽于当日接收了房屋并签署了《房屋接管验收表》。同时，张秀丽于2017年9月15日向宏亨公司出具《承诺书》一份，载明“我购买贵公司开发的花都锦城小区8号楼附属楼1单元1403室，……目前已符合合同约定的交房条件，由于我家租住的房屋到期，请求贵公司将我购买的房屋交付给我，……我承诺不到沭阳县政府及房管部门投诉贵公司违规交房问题，也不追究贵公司任何法律责任。”涉案房屋于2018年10月11日完成首次登记。张秀丽于2018年11月8日办理了不动产权证。一审法院归纳本案的争议焦点：涉案承诺书是否属于格式条款，效力应如何认定。一审法院认为：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。虽然结合一审法院受理的被告为宏亨公司的包括本案在内的五件商品房销售合同纠纷案件，涉案承诺书非手写部分均系宏亨公司提供，且内容完全一致，特别是请求交房理由均是“由于我家租住的房屋到期”，可以推定该承诺书应当属于宏亨公司提供的制式条款，但格式条款规则的适用范围限于合同领域，而合同是指当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，本案中的承诺书是张秀丽就某一事项向宏亨房地产所作出的单方允诺行为，不属于合同，不能适用合同法关于格式条款的规则。因此，对张秀丽关于该承诺书系格式条款的主张，不予采纳。关于该承诺书中“我承诺不到沭阳县政府及房管部门投诉贵公司违规交房问题，也不追究贵公司任何法律责任”（以下简称交房责任条款）效力。一审法院认为，该交房责任条款的主要内容系针对宏亨公司违规交房问题作出的承诺，该承诺主要涉及是否向沭阳县政府及房管部门投诉问题，其他内容并不明确，不能得出张秀丽已经免除宏亨公司逾期交房和逾期办证违约责任的结论。因此，宏亨公司逾期交房和逾期办证违约责任不能免除，该公司应根据涉案商品房买卖合同的约定向张秀丽支付逾期交房和逾期办证违约金。关于逾期交房违约金金额。双方约定出卖人逾期交房的，应当自约定的最后交付期限的第二天即2017年6月1日起实际交付日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。张秀丽主张逾期交房违约期间为2017年6月1日起至实际交付之日止，涉案房屋实际交付时间为2018年3月14日，逾期时间287天。因此，逾期交房违约金为26906元（625000元×0.15‰/天×287天）。宏亨公司辩称张秀丽签署承诺书时间是2017年9月15日，证明宏亨公司于此时已经通知张秀丽接收房屋，其迟延接收房屋的后果应当由其自行承担。一审法院认为，张秀丽与宏亨公司签订的《商品房买卖合同》首页第2条约定“商品房必须通过综合验收，取得《工程竣工验收备案表》后，方可交付使用，购房人方可领取钥匙……”与合同正文第八条约定不一致，应当按照更严格的首页第2条约定的条件履行。宏亨公司未提供证据证明涉案房屋于2017年9月15日已经符合合同约定的交房条件并取得《工程竣工验收备案表》，张秀丽有权拒绝接收房屋。因此，对宏亨公司该项辩解，不予采纳。关于逾期办证违约金金额。双方约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则，宏亨公司按超出日期5元/日支付违约金。宏亨公司于2018年3月14日向张秀丽交付房屋，在2018年10月11日才完成首次登记。宏亨房地产自2018年6月13日起至2018年10月11日止，按5元/日向张秀丽支付逾期办证违约金，逾期时间121天，违约金共计605元。张秀丽要求自2017年9月2日起计算至房屋产权登记手续办妥之日止，不符合合同约定和法律相关规定，对超出部分，不予支持。综上所述，从依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院判决：一、宏亨公司于判决发生法律效力之日起十日内向张秀丽支付逾期交房违约金26906元；二、宏亨公司于判决发生法律效力之日起十日内向张秀丽支付逾期办证违约金605元；二、驳回张秀丽的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费247.5元(张秀丽预交25元)，由宏亨公司负担。双方当事人对一审法院经审理查明的案件事实均未异议，本院予以确认。本院二审另查明：张秀丽与宏亨公司签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担。张秀丽于2017年9月15日出具的承诺书的内容为：江苏宏亨房地产开发有限公司：我购买贵公司开发的花都锦城小区8号楼附属楼1单元1403室，预测建筑面积128.99平方米，房款625000元，合同约定交房时间为2017年5月30日，约定交房条件该房单体验收合格并付清房款及相关上房费用。目前已符合合同约定的交房条件，由于我家租住的房屋到期，请求贵公司将我购买的房屋交付给我，我承诺在贵公司要求期限内交清上房相关费用（办证费、代收代缴税费、房屋多退少补差价款等），我承诺不到沭阳县政府及房管部门投诉贵公司违规交房问题，也不追究贵公司任何法律责任。我承诺装修期间，不破坏房屋建筑结构，不破坏公共设施，装修垃圾及时处理，如未及时处理，我会交相关清理费用。特此承诺，承诺人：张秀丽，日期：2017年9月15日。经双方当事人确认，本案二审中的争议焦点是：案涉商品房交付时间如何认定。本院认为：案涉房屋的交付时间应当以张秀丽签署《房屋接管验收表》载明的日期为准，即2018年3月14日。理由如下：张秀丽与宏亨公司签订的《商品房买卖合同》约定逾期办证违约金计算至实际交付之日，现宏亨公司主张案涉承诺书能够证明其已经履行交付房屋义务，本院认为，承诺书载明“请求贵公司将我购买的房屋交付给我”，表明张秀丽在签署承诺书时宏亨公司尚未交付案涉房屋，且根据《商品房买卖合同》约定，商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，出具证明文件，并签署房屋交接单，但宏亨公司并未举证证明其书面通知张秀丽办理交房手续，张秀丽在出具承诺书当日也未签署房屋交接单。综上，即便案涉房屋通过单体验收，但宏亨公司未按照合同约定履行交房义务，故凭承诺书不能认定其已经履行通知交房义务，其主张逾期交房违约金应当计算至2017年9月15日的理由不能成立，本院不予支持，一审法院按照张秀丽签署《房屋验收表》的时间认定案涉房屋交付时间并无不当。综上所述，上诉人宏亨公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人江苏宏亨房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 张 熠审 判 员 刘路路二〇一九年十一月十四日法官助理 殷 悦书 记 员 王 玉书 记 员 赵乙睿附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。