广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初1601号原告：何元本，男，1955年1月24日出生，香港居民，住香港沙田马鞍山，委托诉讼代理人：李永发，广东衡德律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘颖茵，广东衡德律师事务所律师。被告：中山市华强伟业房地产投资有限公司，住所地中山市民众镇浪网社区居民委员会人民路138号首层之二，统一社会信用代码91442000MA4WB6982X。法定代表人：何晓桐。委托诉讼代理人：李君延，广东厚弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨弱丽，广东厚弘律师事务所实习律师。被告：中山市万隆房地产开发有限公司，住所地中山市东凤镇金怡南路68号世宝广场16卡之一，统一社会信用代码91442000576443066U。法定代表人：余庆培。原告何元本与被告中山市华强伟业房地产投资有限公司（以下简称为华强公司）、中山市万隆房地产开发有限公司（以下简称为万隆公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何元本及其委托诉讼代理人李永发、刘颖茵，被告华强公司的委托诉讼代理人李君延、杨弱丽到庭参加了诉讼。被告万隆公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何元本向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与华强公司之间签订的《楼宇认购书》及《室内装饰设计合同书》；2、判令两被告共同向原告返还购房总款938630元及逾期支付利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2018年9月29日至两被告返还全部购房款之日上止，暂计算至2018年11月13日，合计：34479元）。事实和理由：原告欲购买由万隆公司开发的位于中山市××广场苹果公馆××号的商品房。经原告与两被告协商，确认涉案商品房建筑面积为69.25平方米、购房总款为938630元，并带装修。但两被告提出须将总购房款拆分为“房价”446178元及“设计费”492452元，并需分别签订《楼宇认购书》及《室内装饰设计合同书》。原告遂于2018年1月13日与华强公司一并签订《楼宇认购书》、《室内装饰设计合同书》。其中，《楼宇认购书》约定原告购买位于中山市××广场苹果公馆××号商品房，建筑面积为69.25平方米、“房价”为446178元，华强公司需与原告签订《商品房买卖合同》并办理网上备案。《室内装饰设计合同书》约定，华强公司负责对涉案商品房进行设计，“设计费”为492452元。上述合同签订后，原告已依约缴纳购房总款938630元，且华强公司已向原告出具相应收据予以确认。但华强公司收到上述购房总款后经原告多次催告仍不按合同约定与原告签订《商品房买卖合同》并办理网上备案，且被告资金链出现问题，涉案商品房存在重大的烂尾风险。就此，原告要求解除合同并要求被告退回购房总款，但直至今日，两被告仍未向原告退回购房总款及办理解除合同手续。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告已依法享有合同解除权，并于2018年8月29日向被告主张解除合同，且被告也于当天予以确认。涉案两份合同应依法解除，两被告应向原告返还购房总款938630元。被告华强公司答辩称：1.华强公司与万隆公司对内为包销关系，华强公司为包销方、万隆公司为委托方，双方签订了《中山东凤世宝广场第九栋7-20层包销协议》，就万隆公司开发的世宝广场第九栋苹果时代公馆7-20层房产进行包销。原告购买的房地产即在华强公司销售范围内。华强公司按协议约定开展销售工作，销售所得的部分购房款也汇入万隆公司账户。2.万隆公司与华强公司签订协议时已告知华强公司涉案房产项目已抵押，需华强公司借款给万隆公司完成解押手续。协议签订后，华强公司向万隆公司提供借款用于解除销售房产的抵押登记，以协助办理已出售房产的网签备案手续，但万隆公司迟迟未按约定解除所谓的抵押，未履行办理网签备案手续的义务，导致业主纷纷起诉。通过这些诉讼，华强公司得知万隆公司向华强公司借款时，涉案房产项目并未抵押，以前的抵押早已注销，万隆公司隐瞒事实意在骗取华强公司的借款。3.涉案房地产不存在抵押情形，在销售后可以办理网签备案，万隆公司不履行协助义务，存在根本过错。4.华强公司积极促成原告办理商品房备案登记手续，并通过各种方式催促万隆公司履行义务，但万隆公司多次以资料丢失为由拒绝为业主办理网签手续。5.原告与华强公司签订《楼宇认购书》是在万隆公司的销售部签订的，当时，华强公司已向原告出示万隆公司授权华强公司出售该房产的文件。原告应当知晓其是向万隆公司购买房产。原告支付购房款时，收据上也载明，系华强公司代万隆公司开具，相应房款也汇入万隆的银行账户。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。根据上述法律规定，华强公司受万隆公司委托，代为销售涉案房屋，在签署楼宇认购书时，原告已经知道华强公司是受万隆公司委托代为销售，故楼宇认购书直接约束原告与万隆公司。6.原告与华强公司签署《室内装饰设计合同书》，华强公司向原告交付了设计工作成果（室内装饰设计图纸），原告签署确认书确认收到平面图、效果图、施工图。被告万隆公司在法定答辩期间未提出答辩意见，未到庭应诉，未向本院提交证据。经审理查明：2017年9月18日，万隆公司（甲方）、华强公司(乙方）签订《中山东凤世宝广场第九栋7-20层包销协议》，约定甲方将世宝广场第九栋项目7-20层共361套公寓交给乙方包销，乙方承诺三个月内完成总面积的85%销售工作，剩余15%的物业，在六个月内完成全部销售或由乙方一次性买断再进行另行销售；如乙方按上述条款完成，甲方按6500元毛坯房每平方米结算销售底价；乙方溢价销售所得利润归乙方；协议签订后5天内，乙方向甲方支付500万元作为履约保证金；由于本项目目前已抵押给银行，需要销售并进行解封，甲方保证乙方顺利销售，同时由银行沟通产生的问题由甲方统一负责；乙方按销售面积每平方预留850元/平方米3.9米单层（600元装修费加安装冷气费用250元）及1250元/平方米双层（1000元装修费加250元安装冷气费用）标准计算装修款，本装修款监管在甲方或甲方指定账户内，本装修款按乙方指定的装修公司施工进度支付给乙方指定的装修公司；本项目房价由房款及装修款组成；客户房款除银行首期及按揭放款部分，乙方通过乙方委托的装修公司收取第九栋7-20层款，装修公司提供装修发票给客户。该协议还约定了其他条款。合同附表2显示，11000元/平方米（总房价）包括6000元（房款，扣除税费后的部分中3000元给银行，1920元入甲方账号）及5000元（装修款，其中25%即2250元为乙方营销费用入乙方账号，850元/1250元装修费入甲方账号，余1400元或1000元的50%/80%借入甲方账号）。此后，华强公司向万隆公司支付了500万元保证金，万隆公司向华强公司出具了房地产包销证明书、声明等文件证明华强公司包销涉案房产项目的合法性。2017年9月25日，万隆公司（甲方）、华强公司(乙方）签订《补充协议》约定：甲方确保于2017年10月15日前解封中山东凤世宝广场第九栋7-20层的查封事宜，否则甲方在2017年11月5日之前退还乙方支付的保证金1200万元，逾期按日万分之三支付给乙方利息；在2017年10月15日之前本项目的装修款项由乙方或乙方委托的装修工程有限公司收取，至项目正常后，按主合同附表及条款约定执行；甲方于2017年9月22日收取乙方保证金500万元及9月29日前借款700万元及双方约定的溢价借款部分须于本合同终止后分四期三个月归还，否则甲方须按日万分之三支付乙方利息。2018年1月13日，何元本与华强公司签订《楼宇认购书》约定，何元本以446178元价格认购世宝广场9栋1318房；何元本携带本认购书原件、付款凭证原件等资料于日前按华强公司公示的合同条款签署《商品房买卖合同》暨办理网上备案，如何元本未在约定签约时间和华强公司签订《商品房买卖合同》，视为何元本违约，华强公司有权不通知何元本而解除本《认购书》、没收已付定金，并将该物业另行出售。当日，何元本向华强公司转账支付该房定金20万元，华强公司出具了收据。2018年1月29日，何元本向华强公司转账支付446178元、292452元，华强公司开具两张收据分别载明：收到设计款292452元、代万隆公司写收据（涉案房地产）房款446178元（客户存款入万隆监管账户）。2018年2月7日，华强公司向万隆公司发出告知函：从2018年1月开始，万隆公司以各种理由拒绝履行中山东凤时代广场第九栋7-20层包销协议的约定，拒绝与已成交客户签订认购书，拒绝配合进行收款，拒绝解除已成交物业的抵押以及关闭世宝广场项目三台电梯等行为，已构成严重违约；通知要求万隆公司收到函件之日起三日内配合办理已成交物业买受人签订认购书、网签合同，解除已销售物业的抵押，重新开启世宝广场项目电梯等。2018年2月13日，何元本与华强公司签订《室内装饰设计合同书》约定，涉案房地产设计费为492452元。当日，何元本在华强公司提供的确认书上签名确认：何元本现收到涉案房地产的平面图、效果图、施工图，本人对上述设计图没有异议，特此确认。2018年8月29日，何元本向万隆公司申请退款446178元。同日，万隆公司出具回执载明：现收到你提交给我司的银行存款凭单、华强认购书、华强收据及明细、装修设计合同及确认书等资料复印件，我司承诺收到资料后一个月内函复。后何元本因涉案合同无法继续履行且申请退款无果，遂诉至本院，提出前述诉求。诉讼中，何元本认为根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条，万隆公司应承担返还款项的责任；华强公司也应承担连带责任，理由是其作为销售代理商并未向何元本出示授权内容，也未告知其在总购房款中获益，因此两公司授权不明，致使何元本在追偿涉案款项时存在困难。本院认为：本案系商品房预约合同纠纷。何元本与华强公司签订的《楼宇认购书》及《室内装饰设计合同书》，系双方自愿真实的意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，华强公司负有与何元本签订《商品房买卖合同》暨办理网上备案的义务。现华强公司明确表示其系受万隆公司的委托销售涉案房地产，应由万隆公司协助何元本办理网签合同备案，但万隆公司拒绝履行。故何元本购买以及装修该房产的合同目的落空。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，何元本有权解除与华强公司签订的《楼宇认购书》及《室内装饰设计合同书》。鉴于华强公司系接受万隆公司的委托，与何元本签订《楼宇认购书》及《室内装饰设计合同书》，而无论何元本当时是否知晓两公司间的委托关系，依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”或第四百零三条第二款：“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”的规定，何元本均有权选择万隆公司为上述合同的相对方，要求拒不履行合同义务的万隆公司承担退款及支付逾期退款利息损失的违约责任。何元本主张利息损失从其首次向万隆公司申请退款之日的次月开始计算，于理有据，本院予以支持。何元本主张由受托人华强公司对万隆公司的上述违约行为承担连带责任或共同责任，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百零七条、第四百零二条、第四百零三条之规定，判决如下：一、解除原告何元本与被告中山市华强伟业房地产投资有限公司签订的《楼宇认购书》及《室内装饰设计合同书》；二、被告中山市万隆房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告何元本退还购房款及设计费共938630元并支付利息损失（以938630元为基数，从2018年9月29日起至实际退还之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回原告何元本的其他诉讼请求。如果被告中山市万隆房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13531元（原告已预付），由被告中山市万隆房地产开发有限公司负担（被告于本判决生效之日起七日内径付原告）。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，两被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审 判 长  李 芳审 判 员  王 珊人民陪审员  朱伟强二〇一九年十一月十二日书 记 员  王 静