云南省玉溪市江川区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0421民初718号原告：玉溪市江川区广厦保障性住房开发投资有限公司，住所地：云南省玉溪市江川区大街街道兴江路中段。法定代表人：李成学，总经理。委托诉讼代理人：王文江，云南川和律师事务所律师。被告：解彦红，男，1979年5月8日出生，汉族，住云南省玉溪市江川区。原告玉溪市江川区广厦保障性住房开发投资有限公司与被告解彦红租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月7日公开开庭进行了审理。原告玉溪市江川区广厦保障性住房开发投资有限公司委托诉讼代理人王文江到庭参加诉讼。被告解彦红经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告玉溪市江川区广厦保障性住房开发投资有限公司向本院提出诉讼请求：１．判令被告退还原告位于玉溪市江川区宁海民居29幢1108号公租房；2.判令被告支付原告2018年7月20日至2019年5月20日的房屋租金3261元；2019年5月21日后的租金损失，由被告按实际占用天数，按每日10.69元支付至退还房屋为止；3.判令被告支付违约金3050元（自逾期之日，即2018年7月20日起按每日10元计算至2019年5月20日）；4.诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告系公共租房租赁经营管理单位。原被告于2017年7月14日订立合同编号为14-29-1108《江川区公共租赁住房租赁合同》，由被告租赁原告位于玉溪市江川区宁海民居29幢1108号公租房，房屋面积70.71平方米，租金按每月4.6元/㎡计算，即每年3903元，租期自2017年7月20日至2018年7月19日止，每年租金于合同备案时一次性支付。合同订立后，被告只支付至2018年7月19日的租金，之后未到原告处进行合同备案，也未支付租金，至2019年5月20日，被告应支付的租金为3261元。根据合同约定，承租人不按期支付租赁费用的，从租金逾期支付之日起按每日10元承担违约责任，被告逾期支付租赁费的时间为305天，被告应承担的违约金为3050元。综上，故诉至法院。被告解彦红未提出答辩意见。原告玉溪市江川区广厦保障性住房开发投资有限公司向法庭提交了营业执照复印件、法定代表人身份证明及法定代表人身份证复印件、被告身份证复印件、《江川区公共租赁住房租赁合同》各一份，欲证明原被告之间存在租赁关系以及合同约定的权利义务。被告未到庭参加诉讼，本院视为放弃质证权利。原告提交的证据形式、来源合法、内容真实、与案件有关联性，其证明力本院予以确认。综上所述，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告玉溪市江川区广厦保障性住房开发投资有限公司系非自然人投资或控股的法人独资有限责任公司，经营保障性住房开发经营。被告解彦红于2017年7月14日与原告玉溪市江川区广厦保障性住房开发投资有限公司签订合同编号为14-29-1108《江川区公共租赁住房租赁合同》，由被告租赁原告位于玉溪市江川区宁海民居29幢1108号公租房，房屋面积70.71平方米，租金按每月4.6元/㎡计算，即每年3903元，租期自2017年7月20日至2018年7月19日止，每年租金于合同备案时一次性支付。合同约定：租赁期满，乙方（承租方）应如期交还房屋。如需继续租住，应在租赁期满3个月前向户籍或者居住证所在地的住建（保障）部门提出书面续租申请。经审核符合条件的，凭相关部门同意续租通知，双方重新签订租赁合同。乙方（承租方）如逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按每日10元支付违约金。乙方如逾期腾退房屋，除承担逾期期间的房屋租金外，按照合同约定的日租金标准的1.5倍计算，按日向甲方（出租方）支付违约金。乙方应自合同终止或者解除之日起30日内腾退租赁房屋。腾退期内租金按照合同约定租金缴纳，超过腾退期未腾退房屋的，乙方应承担违约责任。腾退期满不腾退房屋的，甲方有权采取一切必要措施收回房屋，由此产生的全部法律责任和经济责任由乙方自行承担。合同签订后，被告解彦红支付了2017年7月20日至2018年7月19日的租金。合同期满后，被告未办理续租手续，也未按约定腾退房屋，原告遂诉至法院。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，原被告签订的合同编号为14-29-1108《江川区公共租赁住房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方签订的合同约定，被告如需继续租住，应在租赁期满3个月前向户籍或者居住证所在地的住建（保障）部门提出书面续租申请。经审核符合条件的，凭相关部门同意续租通知，双方重新签订租赁合同。本案双方签订的租赁合同2018年7月19日租赁期间届满，被告未办理续租手续重新签订租赁合同，按照合同约定被告应当在租赁期间届满后一个月内返还租赁物。现被告未按照合同约定返还租赁房屋已构成违约，应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”违约金分为补偿性违约金与惩罚性违约金。补偿性违约金旨在赔偿实际的损失，因而可以替代损害赔偿的方式。获得补偿性违约金弥补了损失的，则不得另行要求赔偿损失。惩罚性违约金，旨在制裁违约行为，可与旨在恢复受害人所受损失的损害赔偿方式并用。获得了惩罚性违约金，非违约方可以另行要求损害赔偿。本案中，双方约定腾退房屋的一个月期限内按原合同标准支付房屋租金，并约定乙方逾期腾退房屋，除承担逾期期间的房屋租金外，还需按照合同约定的日租金标准的1.5倍按日向甲方（出租方）支付违约金。上述约定中，腾退房屋的一个月期限内按原合同标准支付房屋租金系原合同腾退房屋期限及腾退期间租金的约定，原告主张此期间租金符合双方的约定，本院予以支持。被告逾期未腾退房屋已构成违约，该违约给原告造成的主要损失是租金及利息损失。逾期腾退房屋期间按原合同标准支付房屋租金系对实际损失赔偿的预先约定；但同时约定逾期腾退房屋期间按照合同约定的日租金标准的1.5倍支付违约金，该违约金属于惩罚性违约金，该违约金高于原告的实际损失，在支付了该部分违约金后，因被告的违约给原告造成的损失已得到填补，且对被告的违约行为予以了制裁，原告再要求赔偿逾期腾退房屋期间的房屋租金，则被告因违约支付的赔偿数额已达到了合同约定的租金标准的2.5倍，再要求赔偿逾期腾退房屋期间的房屋租金属于重复主张，对该部分请求本院不予支持。违约金的标准，被告未主张减少违约金，应按合同约定支付。但原告主张从租赁期间届满日开始计算违约金与双方约定的被告应当在租赁期间届满后一个月内返还租赁物的约定不符，违约金应从约定的腾退房屋时间届满日，即2018年8月20日开始计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告解彦红于判决生效时返还原告玉溪市江川区广厦保障性住房开发投资有限公司位于玉溪市江川区宁海民居29幢1108号公租房；二、被告解彦红于判决生效时支付原告玉溪市江川区广厦保障性住房开发投资有限公司2018年7月20日至2018年8月19日租金331.39元；三、自2018年8月20日开始，被告解彦红每日支付原告玉溪市江川区广厦保障性住房开发投资有限公司违约金16.03元（租金的1.5倍）至房屋返还之日；四、驳回原告玉溪市江川区广厦保障性住房开发投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元、公告费800元，由被告解彦红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。审 判 长  汪鸿泳人民陪审员  卢文祥人民陪审员  李 明二〇一九年十一月七日书 记 员  张箐敏