湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘13民终2089号上诉人（原审被告）：陈敢新，男，1971年8月19日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。被上诉人（原审原告）：娄底市利源物业有限责任公司，住所地湖南省娄底市娄星区湘阳西街北侧（市自来水公司院内）。法定代表人：李立红，该公司董事长。委托诉讼代理人：周浩勇，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘仁伟，湖南良图律师事务所律师。上诉人陈敢新因与被上诉人娄底市利源物业有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服湖南省娄底市娄星区人民法院（2019）湘1302民初4165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈敢新的上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判确认《南风苑小区物业服务合同》无效；2、追加南风苑小区业主委员会为本案第三人；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:1、上诉人对《南风苑小区物业服务合同》不知情，未曾参加过任何形式的业主会议，上诉人与被上诉人未签订过上述合同，也未授权其他单位和个人签订该合同，根据相关法律规定，业主委员会与被上诉人签订的《南风苑小区物业服务合同》不具备法律效力；2、即使合同有效，被上诉人主张的2016年物业服务费已经超过了诉讼时效,且上诉人对小区房屋未进行装修和实际入住，未实际享受被上诉人提供的物业服务，被上诉人也没有依约提供合格的物业服务，本案2017年、2018年的物业服务费应当予以减免；3、被上诉人没有向上诉人主张过物业服务费，上诉人对其主张的物业服务费根本不知情，现被上诉人主张滞纳金于法无据；4、一审程序不合法，本案中，南风苑小区业主委员会是合同当事人，本案应当追加南风苑小区业主委员会为第三人。综上,请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人娄底市利源物业有限责任公司辩称：1、南风苑小区业主委员会与被上诉人签订的物业服务合同合法、有效，对业主具有法律约束力；2、被上诉人定期向未缴纳物业费的业主通过公告、电话、短信等方式催缴，被上诉人向上诉人主张支付拖欠的物业费未超过诉讼时效；3、被上诉人已经履行物业服务合同约定的义务，并得到南风苑小区业主委员会和绝大多数业主的认可、支持，上诉人不能以未实际享受物业服务为由而不缴纳物业费；4、小区业主应按合同约定缴纳物业服务费用，逾期缴纳的业主应依约承担违约责任，上诉人应向被上诉人支付拖欠的物业服务费并支付滞纳金。娄底市利源物业有限责任公司向一审法院起诉请求：1、由被告支付原告拖欠的物业服务费7,018元，并承担违约责任；2、本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告陈敢新购买了娄底市南风苑小区04栋2002号住房一套，但在房屋交付后未实际入住。2014年12月12日，2015年12月25日，原娄底市自来水利源物业服务有限责任公司（乙方）与南风苑居住小区业主委员会（甲方）分别签订了《南风苑居住小区物业服务合同》，合同均约定，由乙方对南风苑小区商住楼提供物业管理服务，其中住宅的具体物业服务费价格为1.18元/月·平方米，地上车位20元/月·个，地下车位30元/月·个，地下子母车位45元/月·个，未出售房的物业服务费由房屋产权单位或个人按物业服务费的90%缴纳，业主的空置房按物业服务费的90%缴纳。住宅费用计算方法：房屋建筑面积平方米×1.18元/月·平方米=每月实际物业管理费，业主的车位管理服务费按照已签订的协议合同收取。物业服务费分季度缴纳，每季度第二个月的10号前缴清当季度物业服务费，也可以一次性交清一年的物业服务费。业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，经乙方多次催缴仍拒缴物业服务费的，通过法律途径追缴物业服务费用之外，另应按每天2‰标准向乙方支付滞纳金。合同期限分别为2015年1月1日起至2015年12月31日止，2016年1月1日起至2018年12月31日止。合同签订后，原娄底市自来水利源物业服务有限责任公司按照合同约定提供了物业服务。被告陈敢新在案涉房屋交付后，缴纳了2014年、2015年的物业服务费，2016年至2018年三年的物业服务费至今没有缴纳。2018年7月2日，原娄底市自来水利源物业服务有限责任公司将公司名称变更为娄底市利源物业有限责任公司，并办理了变更登记。原告主张其物业服务费的计算依据为：被告的房屋建筑面积183.58平方米×1.18元/月·平方米×36个月×90%=7,018元。一审法院经审理认为，南风苑居住小区业主委员会代表业主与物业服务公司即原娄底市自来水利源物业服务有限责任公司签订物业服务合同，委托其对该住宅小区提供物业服务，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，案涉物业服务合同有效，对小区业主具有约束力。原娄底市自来水利源物业服务有限责任公司依约实际为该小区提供物业服务，被告作为该小区业主，应依约定物业服务费标准支付物业服务费。原娄底市自来水利源物业服务有限责任公司名称变更为本案原告，原告向被告主张权利，符合法律规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，被告不得以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由拒交物业服务费。原告主张的物业服务费7,018元，其计算标准符合合同约定，法院予以确认。被告未按约定缴纳物业服务费，该行为已构成违约，依约应当承担相应的违约责任。然，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，合同违约金上限是不超过实际损失的30%，但是如果约定过高或者过低的，可以请求法院给予减少或者增加。双方约定按每天2‰的标准支付滞纳金，该约定过高。因此，法院对原告的违约责任诉请，按照未付物业服务费的30%予以支持，对超出部分，法院不予支持。被告以原告未提供其主体身份信息为由，认为原告不符合起诉条件，应驳回起诉的抗辩主张，法院在受理该案时按照法律规定对进行了审查，原告提供了起诉的相应材料（包括原、被告的身份信息），该案亦属于法院受理民事诉讼的范围和法院管辖，因此，被告的该项抗辩主张不能成立，法院不予采纳。被告的其他抗辩主张，于法无据，法院亦不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国公司法》第三十二条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第六十四条之规定，判决如下：限被告陈敢新于判决生效之日起五日内向原告娄底市利源物业有限责任公司支付拖欠的物业服务费7,018元及滞纳金2,105.40元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈敢新负担。二审期间，上诉人陈敢新向本院提交了以下证据：手机照片若干张，拟证明南风苑小区多处垃圾成堆，娄底市利源物业有限责任公司未能及时清理垃圾。被上诉人娄底市利源物业有限责任公司经质证认为：该照片的拍摄人、拍摄时间和拍摄地点不明，对该证据的真实性、客观性、关联性均有异议，该证据不能达到上诉人的证明目的。经审查，本院对上述证据将结合本案其他证据进行综合认定。二审经审查，本院确认原审法院所查明的案件事实。本院认为,南风苑居住小区业主委员会代表业主与原娄底市自来水利源物业服务有限责任公司签订《南风苑居住小区物业服务合同》，系双方真实意思表示，合同合法有效，对小区业主具有约束力。原娄底市自来水利源物业服务有限责任公司依约对该住宅小区提供物业服务，后公司名称变更为娄底市利源物业有限责任公司，陈敢新作为该小区业主，应根据合同约定的物业服务费标准向娄底市利源物业有限责任公司支付物业服务费，其已实际缴纳了2014年、2015年的物业服务费。现陈敢新以未实际享受或无需接受相关物业服务为由拒付物业服务费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，一审法院对其此一主张不予支持并无不妥。上述物业合同对欠缴物业服务费的违约责任已作出明确约定，陈敢新未按合同约定缴纳物业服务费已构成违约，应承担相应的违约责任，考虑到双方约定按每天2‰的标准支付滞纳金标准过高，一审法院根据本案实际情况认定陈敢新按照未付物业服务费的30%支付滞纳金亦无不妥。本案系娄底市利源物业有限责任公司向陈敢新主张未付物业服务费，与南风苑居住小区业主委员会无法律上的利害关系，陈敢新主张追加其为本案第三人参加诉讼于法无据，一审法院审理程序并不违法。至于陈敢新主张娄底市利源物业有限责任公司向其主张2016年的物业服务费已过诉讼时效的问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”之规定，因陈敢新在一审期间未提出诉讼时效抗辩，且此一主张不是基于新的证据提出，本院依法不予支持。综上所述，上诉人陈敢新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈敢新负担。本判决为终审判决。审判长  陈友红审判员  刘 威审判员  曾爱东二〇一九年十一月二十日法官助理罗博航书记员康润心附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。