苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初3010号原告：王丽霞，女，1963年11月6日生，汉族，住苏州市沧浪区。委托诉讼代理人：吾翼彪，江苏双泽律师事务所律师。被告：顾云春，男，1969年1月9日生，汉族，住苏州市吴中区。被告：薛娟娟，女，1967年10月30日生，汉族，住苏州市吴中区。被告：顾某，女，1993年1月2日生，汉族，住苏州市吴中区。被告：陈瑜芳，女，1967年11月14日生，汉族，户籍所在地苏州市姑苏区，现住苏州市姑苏区。第三人:苏州市吴中建业发展有限公司，住所地苏州吴中经济开发区越溪苏街111号。法定代表人：邱晓峰。原告王丽霞诉被告顾云春、薛娟娟、顾某、陈瑜芳、第三人苏州市吴中建业发展有限公司（以下简称吴中建业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月29日受理后，依法由鲁超适用简易程序公开进行了审理，后组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吾翼彪，被告顾云春到庭参加诉讼。被告薛娟娟、顾某、陈瑜芳、第三人吴中建业公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告王丽霞向本院提出诉讼请求：1、第三人吴中建业公司协助被告顾云春、薛娟娟、顾某将苏州市吴中区郭巷街道姜家新村XX幢501室房屋及配套车库登记至被告顾云春、薛娟娟、顾某名下；2、判令被告顾云春、薛娟娟、顾某协助将坐落于苏州市吴中区郭巷街道姜家新村XX幢501室房屋及配套车库产权转移登记至被告陈瑜芳名下；3、判令被告陈瑜芳协助将坐落于苏州市吴中区郭巷街道姜家新村XX幢501室房屋及配套车库产权转移登记至原告名下；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年8月4日，被告顾云春、薛娟娟及顾某共同将苏州市吴中区郭巷街道姜家新村XX幢501室出卖给了陈瑜芳，并签订房产转让协议，协议约定双方一致确认本案案涉房屋及附属车库作价388000元，并约定合同签署之日买受人陈瑜芳支付330000元，在2010年8月底之前支付28000元，在支付完358000元后，出卖方将房屋及车库钥匙交给陈瑜芳。余款30000元在房屋两证办理完毕并共同办理好房屋产权变更登记后支付。合同签订后，陈瑜芳按照合同约定，在2010年8月4日支付了330000元，在2010年8月30日支付了28000元，后又在2010年12月31日支付了10000元，2015年10月20日支付了4000元。2010年8月31日，陈瑜芳与原告签订房屋买卖合同，将涉案房屋出卖给原告，约定房屋总价388000元。房屋买卖合同签订后，原告按照合同约定共支付了购房款384000元。原告购买该房屋后，即进行装修并一直实际居住和使用该房屋至今。但是在2018年度涉案房屋具备办理产权登记条件后，原告通过陈瑜芳联系被告顾云春，希望其配合办理产权登记及过户手续，但被告顾云春始终予以配合。之后由于涉案房屋的门锁被人用胶水堵住，原告报警处理，派出所人员告知原告其一直居住的涉案房屋已经被法院查封。原告知晓房屋被查封后，依法向贵院提起执行异议，在执行异议之诉过程中，原告代陈瑜芳向顾云春、薛娟娟及顾某支付购房尾款16000元，至此，原告已履行全部购房款付款义务。2019年2月26日，贵院作出(2018)苏0506民初1053X号民事判决书，支持原告诉讼请求，判决解除了对涉案房屋的查封。但截至起诉之日，被告顾云春、薛娟娟及顾某仍不配合原告办理过户登记，故依法起诉至法院，请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告顾云春辩称，1、顾云春、薛娟娟、顾某与原告不存在房屋买卖合同法律关系，根据合同相对性，原告的诉讼请求无事实及法律依据，应予以驳回；2、涉案房屋系顾云春、薛娟娟、顾某因拆迁取得的安置房，归三被告共同所有。2010年8月4日，在与陈瑜芳签订房屋转让协议时，由于种种原因未征得共有权人顾某的同意，且协议上顾某的签名并非本人所签，故该房屋转让协议应属无效，对双方不具有约束力；3、根据原告所称，其与陈瑜芳签订房屋买卖合同，故原告应起诉陈瑜芳，没有理由起诉顾云春、薛娟娟、顾某。综上，应驳回原告的诉讼请求。被告薛娟娟、顾某、陈瑜芳未作答辩。第三人吴中建业公司述称，涉案房屋及车库现已具备办证条件。经审理查明，2008年12月5日，被告顾云春（乙方，被拆迁人）与苏州市吴中区郭巷街道办事处拆迁办公室（甲方，拆迁人）签订苏州吴中经济开发区农村村民住宅拆迁补偿协议1份，载明：乙方被拆迁房屋内有房屋8间，其中主房面积234.44平方米，辅房面积54.4平方米，在册户口3人。乙方选择产权调换，甲方安置乙方房屋坐落姜家安置小区，安置总面积280平方米。另，被拆迁户调查表显示，被拆迁房屋即姜家社区XX组，共有权人为顾云春、薛娟娟、顾某。就上述调查情况，顾云春签名确认。2010年7月7日，苏州市吴中区人民政府郭巷街道办事处安置办公室在其“郭巷街道办拆迁户安置公寓楼结算表”上明确：姜家社区姜家新村XX幢501室60平方米套型房屋安置给被告顾云春一户。房屋实际面积60.85平方米，车库编号XX面积为4.5平方米，阁楼面积31.26平方米。安置房屋价格为110711元，拆迁留款7315元，补交103396元。同日，被告顾云春支付上述103396元。2010年8月4日，作为甲方的顾云春、薛娟娟、顾某与作为乙方的陈瑜芳签订房产转让协议1份，约定：甲方转让苏州市吴中区姜家新村XX幢501室私有住宅1套（面积60平米、阁楼30平米、车库4.5平米）给乙方；转让价为388000元，自签订协议乙方先支付330000元，余额28000元于2010年8月底前给付完毕，其余30000元等两证（房产证和土地证）办好并变更房屋产权手续后付清；其办理手续所产生的费用由乙方承担。甲方收到乙方28000元卖房款后将房屋及车库钥匙于2010年8月底交付乙方；2010年8月底乙方接收房屋后，乙方要安装数字电视、电话、管道煤气，由甲方协助乙方办理，费用由乙方承担等。同日，陈瑜芳通过工商银行汇款顾云春200000元，另以现金形式交付顾云春130000元。顾云春向陈瑜芳出具收条1份，明确：“今收到陈瑜芳购房款叁拾叁万元正（房屋姜家新村XX幢501室，毛胚拆迁房壹套，人民币现金交易）。”2010年8月30日，陈瑜芳向顾云春支付28000元。2010年12月31日，陈瑜芳向顾云春支付10000元。2015年10月20日，陈瑜芳通过农业银行向顾云春汇款4000元。以上陈瑜芳共向顾云春付款372000元。2018年6月30日，陈瑜芳向顾云春发送微信，要去进行房屋产权过户。对此，顾云春在庭审中确认陈瑜芳尚欠其16000元未付，签订上述协议后其将上述房屋交付给陈瑜芳。2010年8月31日，作为甲方的陈瑜芳与作为乙方的原告签订“房屋买卖合同”1份，约定甲方将苏州市吴中区郭巷镇姜家新村XX幢501室房屋（此房为拆迁安置房，目前未进行装修的毛胚房，层次五楼，面积60平米、阁楼30平米、车库4.5平米，甲方为该房权利人）出售给乙方；房屋价款总价388000元，乙方在签订后3天内向甲方支付定金26000元，甲方收到定金后在3日内将房屋及车库钥匙交给乙方，余款358000元乙方应在合同签订后6个月内支付完毕。剩余4000元等房屋两证办好并变更登记至乙方名下后付清。办理手续产生的费用由乙方承担等。同日，原告通过银行支付陈瑜芳26000元。2010年9月12日，陈瑜芳向原告出具收条1份，明确：“今收到小芬购姜家新村501室住宅壹套房款壹拾伍万元正”。2010年9月13日，陈瑜芳签名支取原告交通银行金额为124000元定活两便存单并转账陈瑜芳账户；2010年9月13日陈瑜芳交通银行账户显示收到124003.72元。2010年11月23日，陈瑜芳签名支取原告交通银行金额为20000元的定活两便存单并转账陈瑜芳账户。2010年11月23日，陈瑜芳交通银行账户反映收到20000.60元。2011年1月18日，陈瑜芳签名支取原告金额为50000元的定活两便存单并转账其账户。2010年12月8日，陈瑜芳支取原告金额为100000元的工商银行定活两便存单并转账陈瑜芳账户。2010年12月9日，陈瑜芳工商银行牡丹卡显示日进账100001元。2011年1月17日，陈瑜芳支取原告金额为60000元的工商银行定活两便存单并转账陈瑜芳账户。2011年1月20日，陈瑜芳工商银行牡丹卡显示进账60001.8元。2015年10月22日，原告通过交通银行向陈瑜芳支付4000元。以上原告累计付款384000元。原告自2010年12月3日起对涉案房屋进行装修并使用至今。另查明，2014年6月20日，本院以（2014）吴民初字第019X号判决书判决顾云春、薛娟娟在判决生效后十日内归还并偿付王某某借款本金15万元及以15万元为基数、自2013年5月3日起至判决确定给付之日止按同期同类银行贷款基准利率计算的利息。该判决生效后，王某某即于2014年10月24日申请对顾云春、薛娟娟强制性执行。本院于2015年1月4日以（2014）吴执字第292X号执行裁定书裁定查封登记在顾云春名下的苏州市吴中区郭巷街道姜家新村X幢201室、XX幢202室、XX幢501室、XX幢501室房屋。因该些房屋尚未办理产权证书无法处置，在无其他可供执行的财产情况下，本院于2015年4月13日以（2014）吴执字第292X-1号执行裁定书裁定终结执行程序。2018年7日13日，原告对（2014）吴执字第292X号执行裁定书裁定查封登记在顾云春名下的苏州市吴中区郭巷街道姜家新村XX幢501室房屋及其车库提出案外人执行异议，本院于2018年11月13日以（2018）苏0506执异4X号裁定书做出裁定，驳回原告的执行人异议。同年11月26日，原告向本院提起执行异议之诉。审理中，原告于2019年2月22日将16000元支付至本院。后该案经本院审理，于2019年2月26日判决：停止对苏州市吴中区郭巷街道姜家新村XX幢501室房屋的执行行为，并解除该房屋所采取的查封措施。对此，原告称上述16000元款项系其代陈瑜芳支付给顾云春的购房尾款。以上事实，由原告提供的民事判决书、郭巷街道办拆迁户安置公寓楼结算表、付款凭证、房屋转让协议、转账凭证、银行账户流水、收条、房屋买卖合同、收条、户口本、存单交付凭证、存单取款凭证、短信，本院调取的苏州吴中经济开发区农村村民住宅拆迁补偿协议、被拆迁户调查表及本案庭审笔录等予以证实。庭审中，被告顾云春称薛娟娟系其前妻，双方已经离婚三四年了，顾某系其女儿。2018年5月份，薛娟娟、顾某去村里签过字，明确放弃所有的房屋，均由其处理。其是通过公司老板认识陈瑜芳。当时听说陈瑜芳要买房子，其就将涉案房屋卖给陈瑜芳。卖房前，其与陈瑜芳一起看过涉案房屋，因为考虑到与陈瑜芳是朋友，所以房屋面积就按照60平方米计算，没有计算阁楼的面积及价格。其现在希望陈瑜芳能够补些差价。原告称其与陈瑜芳系表姐妹。当时其在闹离婚，从家中搬了出来，陈瑜芳知道原告的情况后，便将涉案房屋卖予原告，陈瑜芳从中并未赚取差价。对此，被告称陈瑜芳将涉案房屋以相同的价格卖给原告，不符合常理。审理中，原告为证明其符合苏州市限购政策，提供了由苏州市自然资源和规划局出具的不动产登记查询信息结果证明。该证明载明：原告名下有一套坐落于吴江区的住宅。对此，经本院调查，原告在市区其他区域无其他住房。另，原告表示在涉案房屋过户中产生的费用，应由陈瑜芳承担的部份，其自愿为陈瑜芳承担；应由顾云春、薛娟娟、顾某承担的费用，其自愿垫付，但保留向顾云春、薛娟娟、顾某追偿的权利。本院认为，各方当事人就涉案房屋进行连环买卖，如各手当事人签订的合同均为合法有效，且具备过户条件的，最后一手的购房者可以要求前手及相关当事人配合办理过户手续，但应当根据房屋流传情况进行逐一过户。本案中，被告顾云春、薛娟娟、顾某与陈瑜芳签订房产转让协议效力已经生效判决予以认定，该协议未违反法律规定，应属合法有效。涉案房屋系顾云春一户的拆迁安置房。根据本院对拆迁部门的调查，该户人口为顾云春、薛娟娟、顾某。据此，顾云春、薛娟娟、顾某有权出售涉案房屋。顾云春称该协议中顾某的签名并非本人所签，但未提供证据，且顾某并未到庭予以否认，故本院不予采信。顾某在签名之际年满17周岁，虽未年满18周岁，但顾云春、薛娟娟作为顾某的法定代理人均在场，故该签名合法有效。上述协议对于顾云春、薛娟娟、顾某均具有约束力。该协议明确记载了阁楼及车库面积，故顾云春称上述协议未计算阁楼的价格与协议内容不符，本院不予采信。上述协议签订后，顾云春将涉案房屋交付给陈瑜芳。根据协议约定，陈瑜芳应2010年8月底前支付358000元，在出卖方办好涉案房屋产权后付清余款30000元。现陈瑜芳已经累计向顾云春支付购房款372000元，超出合同约定的应付款。就剩余购房款16000元，亦由原告代陈瑜芳付清。至此，陈瑜芳已经完成了付款义务。顾云春、薛娟娟、顾某应当按照协议约定协助陈瑜芳将涉案房屋及车库登记至陈瑜芳名下。顾云春称薛娟娟、顾某已放弃涉案房屋的所有权，但未能提供相应的证据，本院不予采信。退一步讲，即便薛娟娟、顾某明确放弃涉案房屋所有权，亦并不能免除此二人的合同义务。现因涉案房屋仍登记在第三人名下，且第三人表示就涉案房屋及车库具备办证条件，故应由第三人协助顾云春、薛娟娟、顾某将涉案房屋及车库登记在顾云春、薛娟娟、顾某名下，再由三被告与陈瑜芳配合将涉案房屋及车库登记至陈瑜芳名下。原告与陈瑜芳签订的房屋买卖合同，未违反法律规定，应属合法有效。现原告直接支付给陈瑜芳购房款384000元。后又代陈瑜芳向顾云春、薛娟娟、顾某支付购房款16000元，故应认定原告已经完成了付款义务。由此，涉案房屋及车库在登记至陈瑜芳名下后，陈瑜芳应协助原告将上述房屋及车库过户至原告名下。经审查，原告具备购房资格，上述合同具备履行条件。由上所述，就涉案房屋及车库需要三次过户，即第三人将涉案房屋及车库登记至顾云春、薛娟娟、顾某名下，再由顾云春、薛娟娟、顾某将涉案房屋及车库登记至陈瑜芳名下，后再由陈瑜芳协助原告将涉案房屋及车库登记至原告名下。以上三次过户均具备过户条件，故就原告的诉讼请求，本院予以支持。就第一次产权登记，相关费用应由顾云春、薛娟娟、顾某承担。对此，原告表示可以由其垫付，之后再向顾云春、薛娟娟、顾某追偿，本院尊其自愿。就第二次过户产生的费用，原告表示自愿承担，本院尊其自愿。就第三次过户产生的费用，根据合同内容，应由原告负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、第三人苏州市吴中建业发展有限公司于本判决生效之日起十日内将位于苏州吴中经济开发区郭巷街道姜家新村XX幢501室房屋及XX号车库登记至被告顾云春、薛娟娟、顾某名下。办理上述登记，如需交纳相关费用，则由原告王丽霞先行垫付。原告垫付上述费用后，可另行向被告顾云春、薛娟娟、顾某追偿。二、被告顾云春、薛娟娟、顾某在苏州吴中经济开发区郭巷街道姜家新村XX幢501室房屋及XX号车库登记至其名下后十日内与被告陈瑜芳相互配合将上述不动产登记至被告陈瑜芳名下。因过户需要交纳的所有费用由原告王丽霞承担。三、被告陈瑜芳在苏州吴中经济开发区郭巷街道姜家新村XX幢501室房屋及XX号的车库登记至其名下后十日内协助原告王丽霞将上述不动产登记至原告王丽霞名下。因过户需要交纳的所有费用由原告王丽霞承担。案件受理费80元，公告费600元，合计人民币680元，由被告顾云春、薛娟娟、顾某、陈瑜芳负担。该款原告已预付，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告，本院不再退还，若被告拒不给付，原告可申请法院强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  鲁 超人民陪审员  陈少丽人民陪审员  诸海根二〇一九年十一月二十日书 记 员  吴雅琴