山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0791民初1411号 原告：马永纪，男，汉族,1973年8月7日生，住潍坊高新区， 委托诉讼代理人：杜子文，山东鲁潍同心律师事务所律师。 被告：山东潍坊明翰置业有限公司，住所地：潍坊高新开发区福寿东街156号，统一社会信用代码：913707007731648911。 法定代表人：潘福军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：宫凯，山东齐鲁（潍坊）律师事务所律师。 原告马永纪与被告山东潍坊明翰置业有限公司（以下简称“明翰置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杜子文、被告的委托诉讼代理人宫凯到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还原告已付首付款208817元，并支付利息（从2017年6月8日之日起，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，计算至上述款项实际返还之日止）；2、依法判令被告赔偿原告损失532178元；3、依法判令被告承担208817元的赔偿责任；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告坐落于宝通街，北海路以西6789地块其中的8号楼2单元1701号房屋。合同约定原告应于2017年6月10日前支付首付款208817元，余款470000向银行贷款支付。原告依约于2017年6月7日支付首付款208817元，被告向原告出具收款收据一份。原告在办理银行按揭贷款手续时，被告违反合同约定拒不配合原告办理该房屋的银行按揭等相关手续，并且被告于2017年9月已将涉案房屋另售他人。被告的行为已构成违约，且已单方解除了合同。原告多次协商未果，故依据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等有关法律法规，诉至贵院，望依法裁判。 被告辩称，一、原告仅实际支付定金5万元，且被告无需返还原告任何款项。原告自2016年2月16日至2017年6月30日曾任职被告的公司，并担任财务经理的职务，后因工作原因被被告辞退。原告在被告处任职期间，被告以低于市场价格的方式出售给员工一批房屋作为员工福利，因此原告即与被告达成商品房购买的意向。原告所主张予以返还的208817元中，56700元为被告给予原告的购房补贴，在原告购房之时予以抵扣，10万元为原告向被告的借款，剩余5万元为原告向被告缴纳的定金。因此原告向被告实际缴纳了5万元并非原告所主张的208817元。被告为原告出具的208817元首付款证明，仅是为了配合原告而出具的办理涉案房屋按揭手续的证明。因此原告请求被告返还20余万元首付款的请求并无事实依据。二、原告违约，被告作为守约方无需承担赔偿责任。原告未按时办理银行贷款手续并取得贷款是导致合同无法继续履行的根本原因。办理银行贷款需提交首付款的交付证明，被告为配合原告办理涉案房屋的贷款手续，即为原告出具208817元的首付款收据。但因原告名下已有其他房屋的银行贷款共计40余万元尚未还清，导致其无法办理涉案房屋的贷款手续，因此并不存在原告所主张的被告拒不配合办理该房屋的银行按揭手续的事实。原告曾经作为被告财务经理，其对于公司的福利政策及公司的规定要求十分清楚，公司曾多次召开会议督促员工及时办理贷款手续或者缴纳剩余房款，并为员工办理购房手续提供便利，包括开具首付款缴纳证明，签约贷款合作银行等举措，但原告却一拖再拖拒不履行合同。且原告早在2017年6月10日即与被告签订《商品房买卖合同》，但直至2019年4月22日才提起诉讼，而此时距合同签订之日已达近两年之久，而在如此长的一段时间内，其既无法办理银行贷款手续，又未补交后续房款，怠于履行合同的意图明显。而在涉案房屋涨价后原告仅凭其实际支付的5万元定金而向被告主张近百万的赔偿，其主张显然有悖常理及事实。而根据《中华人民共和国合同法》第115条的规定，因被告违约，其也无权要求返还该5万元定金。三、被告并无违约行为，且已依法解除了涉案房屋的买卖合同。《商品房买卖合同》中明确约定，买受人逾期30日未付款或者未办理银行贷款手续，出卖人有权以书面形式解除合同。被告在多次催促原告履行合同无果后，即向原告明确表示依法解除双方签订的《商品房买卖合同》，对此原告诉状中已有提及。因此被告既不存在任何违约行为，也不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条所规定的情形，因此原告主张的532178元损失以及208817元的赔偿并无法律依据。综上，被告在合同履行过程中并无不当行为，属于合同守约方，原告主张的各项损失及赔偿并无依据，因此请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，原告马永纪提交商品房买卖网签合同、收款收据、借款申请书、微信聊天记录、潍坊网上房产查询打印件，被告山东潍坊明翰置业有限公司提交购房方案、原告购房补贴说明、被告与中国邮储银行、中国建设银行签订的开发商合作及担保协议、通知书及张贴照片、中国邮储银行、中国建设银行按揭贷款手续的材料清单、证人马某和李某的证言、工资发放明细表，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，根据原、被告提交的证据，结合各方当事人的质证意见，本院经审理查明以下事实： 2017年4月1日，被告出具员工购房方案，载明：给予公司员工购房工资补贴2万元/年，工作3年以上给予购房工资补贴2.2万元/年，首次购房的公司员工必须工作至2018年12月底。同时购房年限满1年者享受员工住房工资补贴每月1000元(12000元/年):满两年者，享受员工住房工资补贴每月补贴1200元(14400元/年),五年以上以此论推，以后根据工作年限相应享受住房补贴也随之变化。购房员工在规定的期限内无论以何种原因辞职或离职，公司有权要求无条件退房，员工必须无条件退回该房源，同时赔偿由于收回房源而引起的一切费用，备注：员工若中途离职或房屋已卖，不再享受员工住房补贴政策，此政策为5年期限。 原告自2016年2月入职被告公司，系被告公司财务部员工，原告若购房按上述标准享有各项购房补贴共计56700元，原告还通过银行转账方式支付了购房定金50000元。2017年6月6日，原、被告签订借款合同，约定原告向被告借款102117元，用于支付首付款。2017年6月7日，明翰置业公司给马永纪出具收据一份，收据上载明客户名称：8-2-1701马永纪，项目为收首付款208817元，并盖有明翰置业公司财务专用章。 2017年6月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》预售[合同编号：YS00478990]一份，约定原告购买被告坐落于宝通街，北海路以西6789地块其中的8号楼2单元1701号房屋，预测建筑面积约142.47平方米，单价4764.63元/㎡，总价款人民币678817元，原告应于2017年6月10日前支付首付款208817元，余款470000元向银行贷款支付，原告应于合同签订之日起15日内办理完毕银行按揭手续，逾期超过30日后，被告有权解除合同。该合同中还约定了原、被告的其他权利义务。双方当事人确认上述合同已网签，买卖合同号YS00478990。 2017年6月底，原告从被告处离职。2017年8月3日，明翰置业公司发出解除合同通知，并将该通知张贴在明翰置业公司一楼的门口。2017年9月，明翰置业公司将涉案房屋另售第三人且已经交房并入住。 另查明（一）、原告主张，其向被告明翰置业公司已经支付首付款208817元，已经履行完毕合同义务，被告违反合同约定拒不配合原告办理涉案房屋的备案及银行贷款等相关手续，已经构成根本违约，被告的违约行为导致不能实现合同目的，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”之规定，要求被告返还已付首付款208817元及利息，赔偿房屋差价损失532178元，并要求被告承担208817元的赔偿责任。其中，房屋差价损失532178元，根据现在房屋的市价是每平方米8500元*142.47平方，为1210995元，减去合同中涉案房屋价格678817元，得出532178元。庭后，原告又提交评估申请书一份，申请对案涉房屋的现价值进行评估。 被告对原告上述主张不予认可，主张原告提供的首付款证明仅是被告为方便帮原告办理贷款而为原告出具的，原告并未实际支付，且原告主张的房屋市价没有事实和法律依据。原告要求返还首付款208817元及利息、赔偿208817元、房屋差价损失532178元均不予认可。 为证明上述主张，被告提交：1、被告与中国邮储银行签订的开发商合作及担保协议、被告与建设银行签订的开发商合作及担保协议，证明被告与多家银行签订合作及担保协议，目的是为员工贷款提供便利。原告无法办理银行贷款系其自身原因。2、提交公司职工马某的说明一份，证明原告利用其职务便利能够篡改合同的签订时间，且其无法办理银行按揭系其个人原因。3、提交中国邮储银行、中国建设银行当时办理银行按揭贷款手续的材料清单，证明如需办结银行贷款，需满足的条件，而原告夫妻名下已有超过三套房产，且有贷款，因此无法办理银行按揭。4、提交担保公司职工李某的关于原告的购房贷款说明一份，证明原告无法办理银行贷款手续系因其名下有多套房产及贷款所致。原告质证。 原告质证，1、对被告与中国邮储银行签订的开发商合作及担保协议、被告与建设银行签订的开发商合作及担保协议：真实性、关联性、证明目的均有异议，不能证明原告违约。因为被告出具了网签合同时间错误，银行要求更改准确时间，而被告拒不配合，导致无法办理银行贷款手续。2、马某的说明：系证人证言，需要出庭作证，不符合证据要件，不予认可。3、办理银行按揭贷款手续的材料清单：真实性有异议，不予认可，不能证明是银行要求提供的贷款资料清单。且被告没有证据证明原告在购买涉案房产时名下有三套房屋、三套房屋均存在贷款、原告不符合贷款的条件。4、李某的关于原告的购房贷款说明：系证人证言，需要出庭作证。对内容不予认可。 被告申请证人李某出庭作证，李某陈述当时其在颐和园担保公司上班，公司规定缴纳首付后让其催促客户办理银行贷款，当时马永纪没有提交征信、银行流水、个人基本材料，银行工作人员说他是顶名办贷款的，当时银行说名下有三套房屋的不能办理贷款。当时马永纪没有提供无房证明、征信、收入证明。交完定金后，我们公司就要求客户提交无房证明、征信、工资流水、收入证明，这些都是隐含办贷款的时候需要提交的，后驻行工作人员给我打电话说马永纪的无法办理，说他的个人贷款材料没有通过，导致贷款没有办理成功。 本院认为，原、被告签订的商品预售房买卖合同，是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，对双方均有约束力。本案争议的焦点为：一、被告单方解除商品房买卖合同并出售给第三人是否构成违约；二、被告应否返还原告已支付的款项208817元，应否赔偿房屋差价损失，应否承担赔偿责任。 关于第一个争议焦点。合同解除分为法定解除和约定解除。原、被告双方在2017年6月10日签订的《商品房买卖合同》第28页附件四约定了原告应于合同签订之日起15日内办理完毕银行按揭手续。第八条约定了逾期付款责任：原告未按合同规定的时间付款，双方同意按照下列第1种方式处理：逾期超过30日后，被告有权解除合同。原告提出未能办理银行按揭贷款的理由是办理按揭贷款预审时银行告知涉案合同时间出现错误，要求原告更改，原告要求明翰置业公司协助更改时被拒绝，并主张办理银行贷款的前提是被告必须对涉案房屋进行房屋预告登记，但未提交合法有效的证据证明其主张。原告也未提交证据证实其已经办理按揭贷款手续的事实，亦没有以现金形式缴纳剩余购房款。故本院认为双方约定解除合同条件已成就，被告有权单方面解除合同。根据合同约定的解除条件，明翰置业公司2017年8月3日发出解除合同通知并于2017年9月将涉案房屋出售给第三人，不构成违约。 关于第二个争议焦点。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”合同签订前，原告已支付购房定金50000元及获得购房工资补贴56700元，现被告已将房屋出卖给第三人，且房屋交付第三人并已入住，商品房买卖合同目的已不能实现，被告应返还原告已支付的购房定金50000元。关于购房工资补贴问题，被告在出具购房补贴方案时已明确告知：员工若中途离职或房屋已卖，不再享受员工住房补贴政策，此政策为5年期限。该购房工资补贴56700元系被告对公司员工购房的福利补贴，是附条件的赠与，原告已于2017年6月底离职，赠与条件未成就。故被告无需返还原告购房工资补贴56700元。商品房买卖合同中，买房人的主要合同义务是按期交纳房款，开发商的主要合同义务就是转移房屋所有权，先交款后交房是涉案合同中对待给付的内容。原告提出未能办理按揭贷款的原因系被告不配合，原告也未能以现金方式交纳余款，被告直至2017年9月将房屋另售他人。原告作为房屋买卖合同的购房人,在履行合同过程中,其未按约定时间履行合同义务，导致合同解除,原告存在过错,被告的行为不属于法律上的“一房二卖”的情形，对原告要求对房屋现价值进行评估的申请，本院不予支持。原告要求被告支付利息，赔偿房屋差价损失、赔偿已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求,缺乏事实及法律依据,本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、被告山东潍坊明翰置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告马永纪购房款50000元。 二、驳回原告马永纪的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13298元，由原告马永纪负担12248元，被告山东潍坊明翰置业有限公司负担1050元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费13298元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  高 鹏 人民陪审员  牟爱芬 人民陪审员  徐玉泉 二〇一九年十一月二十五日 书 记 员  李红蕾