北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初56144号原告（反诉被告）：赵增迎，男，汉族，1974年1月13日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：朱瑞雷，北京市盈科律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘珍，女，1965年2月9日出生，汉族，住北京市西城区。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住北京市朝阳区将台路5号院16号楼601号。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，公司法务。原告赵增迎与被告刘珍、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵增迎之委托诉讼代理人朱瑞雷，被告刘珍，第三人链家公司之委托诉讼代理人孙凤起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵增迎向本院提出诉讼请求：1、判令刘珍支付违约金86万元；2、判令刘珍返还定金10万元；3、本案诉讼费由刘珍承担。事实和理由：我与刘珍在2015年12月19日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定我购买刘珍位于北京市海淀区××号房屋。合同签订后，刘珍恶意拒绝配合办理贷款手续，致双方合同目的无法实现。我曾向海淀法院起诉解除合同，要求判决刘珍赔偿违约金及其它损失。海淀法院判决解除合同且判令我向刘珍支付违约金10万元。我不服提出上诉，一中院审理后裁定发回重审。重审中，我变更诉讼请求要求继续履行合同。海淀法院重审后，撤销了要求我向刘珍支付违约金的判决，但同时认为我之前起诉要求解除合同，刘珍也同意解除合同，因此合同已经解除，最终驳回了我要求继续履行合同的诉讼请求。之后，我提出上诉，一中院判决维持原判。我申请再审，高院以未提供新证据为由维持原判。现我认为虽然判决合同不能继续履行，但刘珍具有明显的违约事实，合同解除之后应承担违约责任。刘珍辩称，根据我与赵增迎签订的补充协议，乙方应于批贷函下发后过户前三个工作日内，将第一笔首付款219万元通过理财通托管的方式支付给我。后经了解，在二手房买卖过程中，买方在签订房屋买卖合同时应先支付一部分首付款，以保证具有支付能力，故刘珍于2016年1月14日给链家经纪人发短信要求转告赵增迎在十五天之内向刘珍支付首付款，过期不给构成违约，定金不予退还。但链家公司及赵增迎向刘珍表示，提前支付首付款的行为违反合同约定，要求按照合同约定执行，否则要承担违约责任。赵增迎没有在刘珍指定的期限内支付首付款。2016年4月1日，赵增迎违反合同约定，私下办理面签，在没有支付首付款的情况下，在其批贷材料中的《二手房首付款交付确认函》上签字确认支付了首付款，其行为涉嫌以欺骗手段获取银行贷款。提前支付首付款时变更合同条款，需要双方协商一致。在刘珍向链家公司及赵增迎提出提前支付首付款要求时，链家公司及赵增迎明确表示提前给付构成违约。在本案中，赵增迎又称刘珍拒绝接收首付款构成根本违约，严重扰乱了合同正常履行。故不同意赵增迎的诉讼请求。同时提出反诉，因赵增迎作为房屋的买受人，支付首付款是其主要合同义务，我早在签订合同一个月的时候已经催告赵增迎在十五天之内履行支付首付款的义务，但赵增迎没有履行，根据法律规定，赵增迎的行为已经构成违约，故反诉要求定金不予退还。赵增迎针对刘珍的反诉辩称，基于我起诉刘珍的事实及理由，刘珍的反诉请求没有事实和法律依据，请求法院驳回其反诉请求。第三人链家公司述称，认可赵增迎陈述的事实和理由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方无争议的事实可查明，位于北京市海淀区××房屋（以下简称××号房屋）为刘珍所有。2015年12月19日，经链家经纪公司居间，刘珍（出卖人）与赵增迎（买方）就该××号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称买卖合同），买卖合同主要约定：经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为2860000元。经出卖人与买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为1440000元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。买受人向出卖人支付定金100000元，定金支付方式为直接支付给出卖人，剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为2000000元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按照第2种方式解决：2、买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担期间已发生的及要产生的各项费用。逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。当事人双方同意，自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，刘珍（甲方）与赵增迎（乙方）、链家经纪公司（丙方）共同签订《补充协议》（以下简称补充协议），主要约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为4300000元，此价格为甲方净得价，不含税。（第二条）关于房屋交易具体事宜的约定：定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。乙方于2015年12月19日将第一笔定金100000元以自行支付的方式支付甲方。房屋评估：甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估。首付款：乙方于批贷函下发后过户前三个工作日内将第一笔首付款2190000元（不包含前期支付的全部定金）以理房通托管的方式支付甲方。申请购房贷款：甲乙双方应于评估报告下发后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：3、逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；4、拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不退还，由甲方直接赔付乙方。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；3、逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还。本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，具有同等法律效力。如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。当日，刘珍另与赵增迎签署《买卖定金协议书》，赵增迎依约定向刘珍支付定金100000元。至2016年3月30日，双方办理网签备案手续，签订网签《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）。2016年4月1日，双方赴银行办理贷款面签手续，因赵增迎未实际支付首付款而未果。2016年4月5日，双方再赴银行办理贷款面签手续，赵增迎表示可向刘珍提前支付首付款，而刘珍未予接受。后双方未能就上述买卖合同及补充协议履行达成一致意见。2016年4月17日，刘珍向赵增迎及链家经纪公司发出《房屋买卖合同及补充协议解除通知书》，主要以赵增迎迟延办理网签备案手续及贷款申请手续，致使合同目的不能实现为由，通知赵增迎及链家经纪公司上述买卖合同及补充协议于2016年4月17日解除，并要求撤销网签合同及赔偿违约金。赵增迎于2016年4月27日将双方争议起诉至我院。本院于2016年7月21日作出（2016）京0108民初14841号民事判决，判定解除刘珍与赵增迎签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并判令赵增迎向刘珍支付违约金10万元。赵增迎不服提出上诉，北京市第一中级人民法院作出（2016）京01民终6503号民事裁定，撤销北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初14841号民事判决，发回重审。本院重审过程中，赵增迎变更诉讼请求为要求继续履行合同，将涉案房屋过户至赵增迎名下。本院于2018年6月27日作出（2017）京0108民初3493号民事判决，驳回赵增迎的全部诉讼请求，并判令赵增迎配合刘珍办理撤销网签手续。赵增迎不服提出上诉，北京市第一中级人民法院作出（2018）京01民终7767号民事判决，驳回上诉，维持原判。本案审理中，赵增迎主张刘珍拒绝接受首付款导致合同无法履行，故要求刘珍承担违约责任。赵增迎向本院提供多段视听资料以及短信为据。根据证据显示，赵增迎确曾要求刘珍接受其提前支付首付款，表示否则无法办理银行贷款，刘珍则反复强调按补充协议关于“于批贷函下发后过户前三个工作日内”支付首付款之约定内容执行。刘珍解释称曾经要求赵增迎提前支付首付款，遭到拒绝，并被告知提前支付首付款会承担违约责任，此后赵增迎要求提前支付首付款，出于维护自身合法权益故拒绝接受首付款。本院认为，本案中，赵增迎与刘珍签订的《补充协议》约定，赵增迎应于批贷函下发后过户前3个工作日内支付第一笔首付款。但在实际履行中，该约定内容与贷款银行关于先行支付一定比例首付款的贷款审批政策条件不符，双方也未能就变更上述约定达成一致意见，导致双方买卖合同及补充协议未能得到继续履行，由此引发双方纠纷。双方缔约是为了实现合同目的，合同双方除应严格履行合同约定义务外，还应当本着诚实信用原则对合同履行中出现的问题进行充分协商，以便实现合同目的。赵增迎因办理贷款手续需要提前支付首付款，虽然与补充协议约定不符，但刘珍给予充分协助并不损害刘珍自身利益，反而有利于合同目的实现，而刘珍坚决按照补充协议内容执行，拒绝接受首付款，导致赵增迎无法办理贷款手续，客观上违背了合同目的的实现，其应对此承担相应的法律责任。因此，赵增迎主张刘珍构成违约，要求其承担违约责任之诉请，本院予以支持。而刘珍以赵增迎未提前支付首付款构成违约为由，要求不予返还定金，依据不足，本院不予支持。双方房屋买卖合同已解除，刘珍应向赵增迎返还定金。就违约金问题，刘珍在审理中对违约金的标准提出异议，认为数额过高。为此，本院结合本案的实际履行情况、刘珍的过错程度、赵增迎的实际损失等因素，酌情判定刘珍应向赵增迎支付的违约金数额。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告刘珍于本判决生效后七日内向原告赵增迎返还定金人民币10万元；二、被告刘珍于本判决生效后七日内向原告赵增迎支付违约金人民币10万元；三、驳回原告赵增迎的其他诉讼请求；四、驳回被告刘珍的全部反诉请求。本诉案件受理费人民币6700元，由被告刘珍负担。反诉案件受理费人民币1150元，由被告刘珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  孙婉仪二〇一九年十一月二十日书记员  孟盼盼