北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初20400号原告（反诉被告）：北京市朝阳区孙河乡黄港村经济合作社，住所地北京市朝阳区孙河乡黄港村村南。法定代表人：骆尚禄，社长。委托诉讼代理人：杨伦，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭金浩，北京市盈科律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京春都园艺有限公司，住所地北京市朝阳区孙河乡黄港村村南。法定代表人邹小霏，总经理。委托诉讼代理人：郑影，北京金诚同达律师事务所律师。原告北京市朝阳区孙河乡黄港村经济合作社（以下简称原告）与被告北京春都园艺有限公司（以简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案后，被告对原告提起反诉，本院予以受理，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谭金浩、被告委托诉讼代理人郑影到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除我经济合作社与被告于2013年1月1日签订的《朝阳区农村土地租赁合同书》；2、被告拆除承租我村委会上述土地上的地上物并将土地返还给我经济合作社；3、被告按照每亩每年2200元的租金标准支付我经济合作社自2018年1月1日至实际腾退之日止的租金和使用费；4、案件受理费由被告负担。事实和理由：我经济合作社与被告于2013年1月1日签订了一份《朝阳区农村土地租赁合同书》，约定由被告承租我经济合作社出租的130亩土地，租赁期限15年，自2013年1月1日至2027年12月31日。该合同约定了租金标准以及支付时间、方式以及双方的其他权利、义务。后在合同履行过程中，因京沈高铁工程需要临时占用被告承租的部分土地，经双方协商，由我经济合作社临时收回其中的69亩土地，由双方按照被告实际使用土地计算并收取租金。在合同履行期间，被告依约向我经济合作社支付了2017年以前的租金。2018年1月1日以后，经我经济合作社多次催要，被告拒付租金。我经济合作社认为，被告未按期支付租金的行为严重违约，损害我经济合作社利益，现我经济合作社诉至法院，请求判决支持上述诉讼请求。被告辩称并反诉称：首先，原告在2017年11月进入租赁物现场，对园区整体断电，不仅给园区带来安全隐患，更使园区内生产经营陷入停顿。原告与我公司签订的租赁合同约定，原告应尊重我公司的生产经营自主权，不得干涉我公司依法进行正常生产经营活动。我公司支付完毕截止2017年12月31日以前的全部租金。因原告的停电行为违反了合同中对我公司不得干涉正常生产经营的约定，因此，鉴于原告违约在先，我公司才拒绝支付2018年以后的租金，这是正当的抗辩理由。在我公司与原告签订的租赁合同中明确约定：“如遇国家建设或乡域改造需要征用或使用已经租赁的土地，不论租赁期长短，在按照政策给租赁方合理补偿后，合同终止。”因此，即使我公司同意解除合同，原告也应先给予我公司合理的补偿。2017年3月，原告所在的黄港村为响应疏解非首都功能的城市发展战略号召，出台了收回集体土地的指导意见和实施方案，但我公司与原告一直未就一次性补偿费用达成一致意见。我公司根据第三方评估机构提交的测评文件《关于朝阳区孙河乡黄港村临607号地上物成本测算咨询报告》，结合我公司为孙河项目实际投入的建设成本，以及因原告对园区采取断电措施，严重影响了我公司的生产经营，给我公司造成经济损失。现我公司提起反诉，请求判决原告支付我公司补偿款8649960.25元。原告对反诉辩称：不同意被告的全部反诉请求。我经济合作社提出要求解除涉案的租赁合同系因为被告违约。该合同解除所发生的一切后果均应当由被告承担。我经济合作社对被告反诉请求所依据的评估报告完全不知情，而且评估报告与我经济合作社无关，该报告形成于2015年，是对当时的地上物进行的评估，与现在的地上物不吻合。在作出该评估报告后，实际上被告已经将涉案土地上的相关树木及附属物移走或拆除。该评估报告的有效日期截止至2016年9月14日，被告据此提出的反诉请求完全没有事实依据，请求法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：2002年5月18日，原、被告双方签订了一份《土地种植协议合同》，约定由被告承租原告出租的137.7亩可耕地用于种植开发与经营销售，合同期限自2002年5月18日至2017年5月18日。该合同第三条约定：“租金及付款方式（一）租金每亩第一年350元，5月15日至12月底，第二年每亩370元，从第五年开始每年递增5％。（二）付款方式为签字盖章之日付清第一年租金，以后租金每年年初的1月6日付清当年的全部租金，以此类推。”该合同第四条第（三）款约定：“如果因国家或上级政府征用土地，乙方（被告）应无条件退出。国家或上级政府给予的地上物全部补偿费，属于乙方投入的全部归乙方所有。”2013年1月1日，原、被告双方就上述地块再次签订了一份《朝阳区农村土地租赁合同书》，约定由被告承租原告出租的130亩土地用于苗木种植，租赁期限自2013年1月1日至2027年12月31日，每亩每年租金2000元，全年租金26万元，应于每年12月31日前交清。租金每五年调整一次，每次递增百分之十。该合同第七条第4款约定：“如遇国家建设或乡域改造需要征用或者使用已经租赁的土地，不论租赁期长短，在按照政策给租赁方合理补偿后，合同终止。”在原、被告签订的《朝阳区农村土地租赁合同书》履行过程中，因京沈高铁建设需要，临时征用原告承租的土地用于使用，在此情况下，原、被告双方于2015年12月23日签订了一份《临时退租协议》，该协议约定：“甲方（原告）收购乙方（被告）租赁地上苗木，补偿金额为200万元，协议签订后，施工方（京沈高铁施工方中铁十四局）进场即拨付乙方100万元，待苗木全部清理完毕后，付给乙方余款100万元。2、收回乙方被占用的约69亩地五年使用权，待施工完毕后乙方继续租用该地块（约69亩），按原协议款项执行。3、减免乙方被占用约69亩地五年租金，五年后按原协议款项执行。……”上述协议签订后，被告向原告腾退了约69亩的土地，并继续租用剩余约61亩的土地。原告按照《临时退租协议》的约定向被告支付了200万元的补偿款。在被告临时退租前，北京市天成住宅合作社委托北京京港房地产估价有限公司对被告承租土地的地上物成本进行了评估并于2015年9月15日作出了《关于朝阳区孙河乡黄港村临607号地上物成本测算咨询报告》，报告确认：“评估朝阳区孙河乡黄港村临607号地上物的市场价值为：人民币9206923元，其中：房屋重置成新价：1348071元、装修、设备及附属物：1100816元、苗木市场价值6758036元、小院苗木市场价值172110元。”庭审中，被告向本院提交了一份2017年3月由黄港村疏解非首都功能收回集体土地资源工作领导小组发布的《黄港村关于疏解非首都功能收回集体土地资源工作的指导意见》以及2017年3月北京市朝阳区孙河乡黄港村委会、原告发布的《黄港村关于疏解非首都功能收回集体土地资源工作实施方案》，被告以此证明涉案的土地在本次疏解非首都功能收回集体土地的范围之内。被告亦向本院提交了一份《孙河乡黄港村土地收回一次性综合补偿费用表》（土地承租人邹小霏），被告以此证明在合同履行过程中，原、被告双方曾协商在解除租赁合同后就被告的地上物进行补偿事项。原告对上述三份证据的真实性认可，原告亦认可本案中被告承租的土地在本次疏解非首都功能收回集体土地范围内。关于被告承租的土地断电事项，被告向本院提交了一份被告于2017年11月27日给原告发送的《关于春都园艺断电问题的函》，原告对于该函件真实性不认可，亦不认可曾收到过该函件。被告向本院提交了被告工作人员在2017年11月24日的微信聊天记录，证明原告在当天实施了断电行为。庭审中，原告认可租赁土地目前没有供电，本院指定期限要求原告核实断电时间是否发生在2017年11月24日并书面告知本院，逾期将视为断电时间为2017年11月24日。原告在法院指定的期限内向本院作出书面《情况说明》，该《情况说明》载明，2017年11月底，被告承租场地内的电线被大风刮断，在原告要求被告进行清理整治未果的情况下，原告于2017年11月30日将被告承租场地内的电闸关闭。庭审中，原、被告双方均认可，被告向原告支付租金至2017年12月31日，此后未在向原告支付租金。案件审理过程中，被告申请对承租土地上地上物的重置成新价进行评估，本院依法委托北京东华天业房地产评估有限公司对原告的该申请事项进行评估。该评估公司于2019年7月19日作出了一份《房地产估价报告》，评估结果为，被告租赁范围内的房屋及附属物在2019年7月1日的价值为2779088元。案件评估费9448元，由被告方预付。案件审理过程中，被告申请对其承租的土地上苗木现值进行评估，本院依法委托北京市京价价格评估有限公司对原告申请的评估事项进行评估，该评估公司于2019年8月27日作出了《北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初20400号案件涉诉苗木现值价格评估报告》，评估结论为评估标的物在基准日2019年7月22日的评估结论为646072元。案件评估费8万元，由被告方预付。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原、被告双方于2013年1月1日签订的《朝阳区农村土地租赁合同书》以及2015年12月23日签订了一份《临时退租协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，原、被告双方应当按照该上述合同的约定履行各自的义务。通过庭审查明，涉案被告承租的土地在本次疏解非首都功能收回土地范围之内，在此情况下，应当认定出现了原、被告双方于2013年1月1日签订的《朝阳区农村土地租赁合同》第七条第4款约定的情形，在原告给付被告适当补偿后，双方的合同应当终止。关于合同终止的时间，本院认为应当以涉案的土地断电日期作为合同终止日期。被告提交的关于涉案土地断电时间的证据不足以证明断电的具体时间，故本院将按照原告方认可的断电时间，即2017年11月30日确定实际断电日期。关于原告要求被告拆除地上物并腾退土地的诉讼请求，本院认为，因合同并未约定被告有拆除的义务，故本院认为，在合同解除后，被告仅负担向原告返还租赁标的物的义务。关于原告要求被告支付2018年1月1日以后土地租金和使用费的诉讼请求，本院认为，鉴于被告未向原告腾退租赁标的物并实际占用，但考虑到租赁标的物在2018年1月1日以后无电力供应的情形，本院将参照合同约定的租金标准依法酌情减少被告应当支付的使用费标准。关于被告要求原告给付补偿款的反诉请求，本院认为，被告提交的诉讼前由北京京港房地产估价有限公司作出的测算咨询报告系原、被告双方签订《临时退租协议》前的估价报告，不能作为本案补偿标准。本院将按照案件审理过程中由北京东华天业房地产评估有限公司以及北京市京价价格评估有限公司作出的评估报告作为确定原告向被告支付补偿费的标准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京市朝阳区孙河乡黄港村经济合作社与被告（反诉原告）北京春都园艺有限公司于二〇一三年一月一日签订的《朝阳区农村土地租赁合同书》于二〇一七年十一月三十日解除；二、被告（反诉原告）北京春都园艺有限公司于本判决生效之日起十五日内将依据上述《朝阳区农村土地租赁合同书》承租原告（反诉被告）北京市朝阳区孙河乡黄港村经济合作社的土地返还给原告（反诉被告）北京市朝阳区孙河乡黄港村经济合作社；三、被告（反诉原告）北京春都园艺有限公司于履行完毕上述第二条腾退义务之日起七日内按照每亩每年一千二百元的标准（共计六十一亩）向原告（反诉被告）北京市朝阳区孙河乡黄港村经济合作社支付自二〇一八年一月一日至被告（反诉原告）北京春都园艺有限公司于履行完毕上述第二条腾退义务之日的使用费；四、原告（反诉被告）北京市朝阳区孙河乡黄港村经济合作社于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京春都园艺有限公司补偿款三百四十二万五千一百六十元；五、驳回原告（反诉被告）北京市朝阳区孙河乡黄港村经济合作社的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）北京春都园艺有限公司的其他反诉请求。如果原告（反诉被告）北京市朝阳区孙河乡黄港村经济合作社、被告（反诉原告）北京春都园艺有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件评估费八万九千四百四十八元，由原告（反诉被告）北京市朝阳区孙河乡黄港村经济合作社负担（于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京春都园艺有限公司）案件受理费七十元，由原告（反诉被告）北京市朝阳区孙河乡黄港村经济合作社负担三十五元（已交纳），由被告（反诉原告）北京春都园艺有限公司负担三十五元（于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京市朝阳区孙河乡黄港村经济合作社）。反诉案件受理费三万六千一百七十五元，由原告（反诉被告）北京市朝阳区孙河乡黄港村经济合作社负担一万七千一百元（于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京春都园艺有限公司），由被告（反诉原告）北京春都园艺有限公司负担一万九千零七十五元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  乔红星人民陪审员  黄克英人民陪审员  赵序霞二〇一九年十一月十四日书 记 员  张 颖