重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初13870号 原告：重庆盛德物业服务有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道新南路177号巴蜀.锦绣广苑1幢2A-物管房2，统一社会信用代码：915001120682679327。 法定代表人：伍有全，总经理。 委托诉讼代理人：尹龙，重庆康实律师事务所律师。 被告：郑雪梅，女，汉族，1970年10月10日出生，住重庆市渝北区。 原告重庆盛德物业服务有限公司（以下盛德物业公司）与被告郑雪梅物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，因被告下落不明，经批准依法转为普通程序进行审理，由审判员胡可萍担任审判长，与人民陪审员彭钦梅、晏慧耘组成合议庭，共同负责对案件的处理，于2019年10月31日公开开庭进行了审理。原告盛德物业公司的委托诉讼代理人尹龙到庭参加了诉讼。被告郑雪梅经本院公告送达开庭传票未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告盛德物业公司的诉讼请求为：1、判令被告立即向原告支付2016年4月至2019年5月期间的物业服务费、水电公摊费，共计5282元；二、判令被告立即向原告支付违约金，违约金从2019.5.21日起，以5282元为本金，按每日千分之三的标准计算至本金付清之日止。3、本案诉讼费由被告负担。诉讼过程中，原告自愿撤回其第二项诉讼请求。事实和理由：原告系依法取得物业管理资质的物业管理企业，被告系重庆市渝北区房屋的物业使用人，由原告提供物业服务。2017年4月28日，原告与渝北物业大厦小区业主代表签订《重庆市物业服务合同》，2017年4月28日，原告与渝北物业大厦业主大会签订《重庆市物业服务合同，》该合同约定原告为渝北物业大厦小区提供物业管理服务，业主或物业使用人应在每月前20日内向原告缴纳物业费义务，未按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。原告与渝北物业大厦小区业主大会办理交接后就开始为该小区提供物业管理服务至今。但被告从2016年4月开始拖欠物业费至今，原告遂起诉。 被告郑雪梅未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告郑雪梅未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。对原告举示的原告资质证书、营业执照、房屋登记信息、渝北区龙溪街道花卉东路社区居民委员会证明4份、《物业服务合同》二份、续聘征询表、上调物业费意见征询表、值班记录表、巡楼记录表、报修单、维修过程照片、服务合同、物管费通知函、催收记录等证据本院予以采信。 经本院审理查明：盛德物业公司系资质等级为贰级的物管公司。郑雪梅系重庆市渝北区的业主，该房屋为住宅，建筑面积为121.26平方米。 2015年6月10日，渝北区龙溪街道花卉东路社区居民委员会出具证明显示，渝北物业大厦小区没有成立业主大会和选举产生业主委员会。考虑到小区实际情况，在社区居委会的倡导下，该小区推举了刘之万、陈淑兵、尹德凡、邹容舜、石新为业主代表，在社区居委会指导下，该小区业主代表牵头，就小区的物业服务企业选聘和物业服务收费标准等事宜，通过书面形式公开征求了小区业主意见，经统计：业主签字的数量达到了双过半，该小区选聘了盛德物业公司为物业服务单位。 2014年5月1日，以盛德物业公司为乙方，渝北区物业大厦业主大会为甲方签订了《渝北物业大厦物业服务合同》，约定甲方委托乙方为渝北物业大厦提供物业管理服务，合同期限为2014年5月1日至2017年4月30日。甲方委托乙方提供的物业服务主要内容为：物业共享部分的日常维修、养护和管理，包括：房屋的承重结构，非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅，物业共享设施、设备的维修、养护、运行、管理，包括共享的上下水管道、落水管、污水管等。本物业管理区域的物业服务收费选择以下包干制方式：包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费、共用部分的水电费和物业管理企业的利润），根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务收费按月收取，其收费标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：0.7元/月.平方米，电梯费：0.45元/月.平方米（5楼至顶楼、含5楼）；业主向乙方按约定的标准缴纳物业服务费，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第八条业主应于当月5-20日之日起缴纳物业服务费用。第二十八条甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。第三十条本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任。”该合同尾部有业主代表刘之万、陈淑兵、邹容舜、尹德凡、石新签字，及盛德物业公司盖章。 之后，盛德物业公司在征询业主同意后，从2014年6月1日将物业费上调至1.15元/㎡5楼至顶楼、含5楼）。 2017年4月28日，渝北区物业大厦业主大会作为甲方业主代表与盛德物业公司作为乙方签订了《渝北物业大厦物业服务合同》，约定甲方委托乙方为渝北物业大厦提供物业管理服务，甲方委托乙方提供的物业服务主要内容为：物业共享部分的日常维修、养护和管理，包括：房屋的承重结构，非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅，物业共享设施、设备的维修、养护、运行、管理，包括共享的上下水管道、落水管、污水管等。合同期限为2017年5月1日起至2010年4月30日止。本物业管理区域的物业服务收费选择以下包干制方式：包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费、共用部分的水电费和物业管理企业的利润），根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务收费按月收取，其收费标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：0.7元/月.平方米，电梯费：0.45元/月.平方米（5楼至顶楼、含5楼）；业主向乙方按约定的标准缴纳物业服务费，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第七条共享的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取2元/月的方式向业主分摊计收。第八条业主应于当月5-20日之日起缴纳物业服务费用。物业服务费用或物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前20日内履行交纳义务。第二十八条甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。第三十条本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任。”该合同尾部有业主代表刘之万、陈淑兵、石新、尹德凡签字，及盛德物业公司盖章。 前述物业服务合同签订后，原告按约定对渝北物业大厦提供物业服务至今，在此期间原告完成了合同约定的值班、巡楼、管道保修等事项。 2019年5月24日，盛德物业公司向郑雪梅发出物管费通知函，催收2016年4月至2019年5月期间物管费5282元。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。本案中，原告盛德物业公司与刘之万等业主代表虽然签订的《渝北物业服务合同》，但因刘之万等人不具有签订物业服务合同的主体资格，故该合同对渝北物业大厦的业主不发生效力。但是，盛德物业公司为渝北物业大厦提供了物业服务，原告与该大厦业主形成了事实上的物业服务合同关系，被告应向原告缴纳物业服务费。 对于物业服务费标准，原告主张按1.15元/月.平方米（含电梯费0.45元/月.平方米）收取，该标准与该地区其他物业服务收费标准相当，本院予以支持。被告应当支付2016年4月至2019年5月的物业服务费为5299元（1.15元/月.平方米×121.26平方米×38个月）。对于公摊费，原告主张按每月每户2元收取，亦属合理，本院予以支持，故被告应支付的公摊费为76元（2元/月×38个月），合计5375元，原告现要求郑雪梅支付物业服务费、水电公摊费5282元，该标准并未超过5375元，本院予以支持。 原告自愿撤回要求被告郑雪梅支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告郑雪梅在本判决生效后立即支付重庆盛德物业服务有限公司2016年4月至2019年5月的物业管理费5282元； 驳回原告重庆盛德物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告郑雪梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  胡可萍 人民陪审员  晏慧耘 人民陪审员  彭钦梅 二〇一九年十一月十九日 法官 助理  郭蒙政 书 记 员  唐春燕