吉林省永吉县人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0221民初2127号原告：永吉县鑫诚物业服务有限公司，住所地吉林省永吉县口前镇铁南街总工会综合楼网点南9号门。法定代表人：魏忠礼，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾范英，女，该公司员工。被告：林磊，男，1976年9月3日出生，汉族，企业职工，住吉林省永吉县。委托诉讼代理人：林恒（系林磊哥哥），男，1973年9月25日出生，汉族，企业职工，现住吉林省吉林市船营区。原告永吉县鑫诚物业服务有限公司（以下简称鑫诚公司）与被告林磊物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告鑫诚公司的法定代表人魏忠礼及委托诉讼代理人曾范英，被告林磊的委托诉讼代理人林恒到庭参加诉讼，本案现已审理终结。鑫诚公司向本院提出诉讼请求：林磊给付鑫诚公司物业费1,162.00元，违约金413元，楼道灯费50.00元，合计1,625.00元。事实与理由：原告于2017年8月17日经永吉县城乡住建局，永吉县口前镇东山社区居委会指派,由永吉县口前镇金地香山小区业主委员会委托接管该小区的物业服务管理工作，根据《永发收管联字2016-119号》文件规定的三级服务收费标准和物业服务合同的第三章第三款,多层住宅按每月每平方米0.6元收取物业服务费，被告林磊居住的金地香山小区35-4-402套内建筑面积68.33㎡，欠2017年8月20日至12月31日期间共计4个月零10天物业费178元，计算方式:（68.33㎡×0.6元×4.33=178元），违约金114元，计算方式:2017年物业费在2018年1月1日至2019年8月4日产生的违约金:（178元×1‰×639天=114元)，欠2018年1月1日至12月31日期间共计12个月物业费492元，计算方式:（68.33㎡×0.6元×12个月=492元),违约金238元，计算方式:2018年物业费在2018年4月1日至2019年8月4日产生违约金:(492元×1‰×484天=238元)。欠2019年1月1日至12月31日期间共计12个月物业费492元,计算方式:(68.33㎡×0.6元×12个月=492元)，违约金61元，计算方式:2019年物业费在2019年4月1日至2019年8月4日产生违约金:(492元×1‰×124天=61元)。楼道灯费50元，合计共欠1,625元。原告多次向被告催交，被告仍未给付。原告于2019年8月6日又以书面通知被告，被告未提出正当理由，仍不交纳。原告按物业服务合同约定提供了相应的服务,为了保证物业服务管理工作能正常进行，根据2009年1月1日起施行的吉林市《物业管理条例》第五章第五十九条和物业服务合同第八章第三款,故向人民法院提起诉讼。林磊辩称，1.房子是空置的毛坯状态，原告说曾多次催缴物业费，但我只在今年下半年才知道，说的多次催缴我不知道是几次，我们就接到两次；2.房屋的产权不明确，我也不好说这个房子是谁的，物业要服务费的主体是否正确？我也不知道该不该以被告的身份坐在这，我认为原告对我的控告没有意义；3.林磊是个自然人，现在原告收取物业费针对的不应该是某个人，应该是针对房屋，这个房屋一直是空置状态，即使将来需要交物业费，也是空置的房屋物业费用，所以我对于原告主张的物业费金额也不认同，应根据法律规定相应减少收取。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月17日，鑫诚公司接管口前镇水岸名都小区的物业服务管理工作并签订了物业服务合同。合同约定，服务期限自2017年8月20日起至2022年8月20日止。业主按其拥有物业的建筑面积交纳物业服务费，收费标准为多层住宅楼实际每月每平方米0.6元。业主于当年的1月1日起至3月31日前交纳当年全年的物业服务费，逾期不履行给付义务，按日收取欠费额的1‰滞纳金。林磊现居住在金地香山小区35号楼1单元401室，且本人还办理了35号楼4单元402室的入户手续，套内建筑面积68.33㎡，自2017年8月20日至2019年12月31日共欠物业费1,162.00元，经鑫诚公司书面通知催收，林磊拒绝交纳。本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。鑫诚公司与永吉县口前镇金地香山小区业主委员会签订了物业服务合同书，鑫诚公司在该小区已按约定履行了服务义务，林磊作为业主应履行向鑫诚公司支付物业费的义务。关于林磊的主体资格问题。依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第一条第二款规定：“基于建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”。该案中，林磊拒交物业费的抗辩理由为其本人尚不是明确被告，房屋所有权不够明晰，其不应作为业主身份被起诉交纳该费用，但结合庭审调查和法庭询问，其已经自认该案涉房屋系他人向其哥哥林恒顶账获取，林恒是实际所有人，故房屋挂名在其弟弟林磊名下。但因该小区除了回迁楼有房产证外，商品房均未办理房产证，林磊是于2013年到2014年左右，经与开发商办理的进户手续，有开发商出具的粉色票据为证。均是林恒去现场办理的以上进户手续，但案涉房屋是办理在林磊名下的。鑫诚公司陈述其是根据业主委员会提供的住户信息，而业主委员会则是根据开发商处遗留的信息中查询，和上一个物业公司的留存的信息，从而获取的登记业主为林磊这一事实。通过林磊自述，能够确认该房屋目前登记的业主为林磊，鑫诚公司将其列为诉讼的主体并无不妥，故林磊的抗辩理由不能成立。关于林磊是否可以少交诉讼费的问题。林磊当庭主张案涉房屋为空置状态，其应少交物业费。但其庭后提交的法律规定均与其主张的情况不符，故在其未能提供其他事实及法律依据的情况下，本院对于该证据不予采信。鑫诚公司主张的物业费符合法律规定，本院予以支持。双方在合同中约定了违约条款，被告拒交物业费已经构成违约，应承担违约责任，故鑫诚公司要求林磊给付滞纳金的请求予以支持，但合同约定的日1‰违约金过高，应适当予以调整，本院酌情调整为按每月2%计算。综上所述，对鑫诚公司要求林磊交纳2018年物业费及违约金的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第一条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、林磊于本判决生效之日支付永吉县鑫诚物业服务有限公司自2017年8月20日至2019年12月31日物业费共1,162.00元，违约金271元，楼道灯费50.00元，以上合计1,483元；二、驳回永吉县鑫诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元由永吉县鑫诚物业服务有限公司负担2.00元，林磊负担23.00元。本判决为终审判决。审判员 冯 倩二〇一九年十一月二十九日书记员 李梦瑶