广东省江门市江海区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0704执异56号 异议人：吴秀文，女，1986年10月14日出生，汉族，住广东省东莞市。 委托代理人：何飞，广东华文律师事务所律师。 委托代理人：文炼，广东华文律师事务所律师。 申请执行人：梁颖燕，女，1989年3月16日出生，汉族，住江门市蓬江区。 被执行人：广东恒辉实业集团有限公司，住所地：广东省东莞市沙田镇穗丰年村。 法定代表人：郑敬辉。 被执行人：东莞市置地投资发展有限公司，住所地：广东省东莞市虎门镇村头村107国道边。 法定代表人：徐龙江。 被执行人：东莞市恒联机械印刷有限公司，住所地：广东省东莞市沙田镇义沙村。 法定代表人：郑仲辉。 被执行人：东莞市虎门恒辉实业有限公司,住所地：广东省东莞市虎门镇村头107国道边。 法定代表人：吴志辉。 在本院执行申请执行人梁颖燕与被执行人广东恒辉实业集团有限公司（以下简称：恒辉实业公司）、东莞市置地投资发展有限公司（以下简称：置地公司）、东莞市恒联机械印刷有限公司（以下简称：恒联公司）、东莞市虎门恒辉实业有限公司（以下简称:虎门恒辉公司）金融不良债权追偿纠纷一案中，异议人吴秀文认为本院在拍卖东莞市虎门镇虎门大道东较场林场综合楼（房产证号：Ｃ1××37）、东较场13号综合楼和办公楼（房产证号：Ｃ1××36、Ｃ1××38）房产，未如实披露上述标的物瑕疵，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人吴秀文称，异议人于2019年9月6日在阿里拍卖平台开展的“东莞市虎门虎门××东较场林场综合楼、东较场13号综合楼和办公楼”项目公开竞价中，以最高应价人民币32229497元胜出。同日，异议人交付保证金人民币2000000元已经自动转入贵院的指定账户。竞买成功后，异议人经多方调查了解，发现拍卖公告、须知说明中存在严重失实，未如实披露说明上述标的物的瑕疵问题，现就上述事实提出异议：一、撤销东莞市虎门虎门××东较场林场综合楼、东较场13号综合楼和办公楼的网络司法拍卖，对上述项目予以重新评估、拍卖；二、退还保证金2000000元给异议人。事实与理由：一、法院在发布“东莞市虎门虎门××东较场林场综合楼、东较场13号综合楼和办公楼”项目拍卖公告时，未如实详尽公告说明上述标的物的瑕疵问题，损害了异议人合法权益。东莞市不动产登记中心东不动产函[2019]278号关于对江门市××海区人民法院（2019）粤0704）执恢47号《调查函》的回复和东莞市国土资源局东国土资函[2018]4839号关于（2017）粤0704执恢41号之一函的复函两份文书资料中所记载的关于宗地[土地证号：东府集建字（1988）第190061100345号]的瑕疵事实，法院在发布上述拍卖公告时，没有通过网络司法拍卖平台向竞买人（异议人）详尽公示说明，导致异议人基于贵院的违法行为在重大误解前提下而竞买成功。另法院公示披露信息不实导致异议人在参与竞买时未能在及时全面了解、调查、审查以及认真研究拍卖标的物前提下作出正确的竞买决定的行为，显然违反了《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条之规定，损害了异议人的合法权益。二、法院于阿里拍卖平台开展的“东莞市虎门虎门××东较场林场综合楼、东较场13号综合楼和办公楼”拍卖项目的竞买公告、须知、房地产评估中存在严重失实。1、东莞市虎门虎门××东较场林场综合楼土地权属来源证号公示错误。法院公布的竞买公告、须知，东莞市虎门虎门××东较场林场综合楼的土地权属证号为东府集建（1988）第190061100345，公告中记载的土地来源与东莞市不动产登记中心东不动产函[2019]278号关于对江门市××海区人民法院（2019）粤0704）执恢47号《调查函》的回复以及东莞市国土资源局东国土资函[2018]4839号关于（2017）粤0704执恢41号之一函的复函中所记载的东莞市虎门虎门××东较场林场综合楼权属证号应为东府集建字（1988）第190061100345号不一致。该土地权属来源证号，法院在拍卖公告中存在公示错误。2、上述土地中的部分土地在2009年已被征为国有土地以及实际使用面积不是1600平方米的瑕疵事实，法院未在竞买中如实公示说明。竞买公告、须知和江中恒房估字[2019]第F284号评估报告中显示东莞市虎门虎门××东较场林场综合楼使用土地面积均为1600平方米，东莞市不动产登记中心东不动产函[2019]278号关于对江门市××海区人民法院（2019）粤0704）执恢47号《调查函》的回复和东莞市国土资源局东国土资函[2018]4839号关于（2017）粤0704执恢41号之一函的复函却显示：2009年因政府公共设施（道路）建设，涉案宗地[土地证号：东府集建字（1988）第190061100345号]原使用权范围内有210.1平方米的土地已被征为国有，已用作高速公路建设，该部分土地不再属于房屋产权人所有。明显法院在上述竞买公告、须知和房地产评估报告中均未如实提及和披露说明上述土地部分土地被征为国有土地以及部分土地不再属于房屋所有权人所有的瑕疵问题，而且江中恒房估字[2019]第F284号评估报告中的评估作价是按照不实的1600平方米的土地评估价值，并非按照实际使用面积估值，明显对异议人不公。由此可见，法院在拍卖过程中的失实违法行为导致异议人对竞拍标的物的权利、价值、责任承担等产生重大误解，从而严重地损害了异议人的合法权益。三、鉴于法院在竞买公告、须知、标的物介绍和房产评估中存在失实的违法拍卖行为，因此，为了维护异议人的合法权益以及利益不继续遭受损害，异议人已支付的保证金人民币2000000元，应向异议人退还。综上所述，法院在上述项目的拍卖过程中，未按法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行如实详尽的披露说明和公示评估，异议人依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》【法释〔2015〕10号】第二十一条之规定以及《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条之规定，特请求撤销“东莞市虎门虎门××东较场林场综合楼、东较场13号综合楼和办公楼”项目的网络司法拍卖。另法院组织司法强制拍卖的目的，在于公开、公平、公正地维护各方利益，当出现公告信息未详尽以及失实这一情势变更情形，致使竞买人购买目的难以实现，则为了维护当事人的合法权益，请求法院对上述项目重新评估和拍卖。 申请执行人梁颖燕答辩称,上列申请执行人与被执行人金融不良债权追偿权纠纷一案，该案已发生法律效力并已立案执行，执行案号为（2019）粤0704执恢47号。法院于2019年9月6日在阿里拍卖平台拍卖被执行人位于东莞市虎门虎门××东较场林场综合楼、东莞市虎门虎门××东较场13号综合楼和办公室。上述房产由吴秀文竞得，吴秀文因资金不足申请延期付款，现延期已过，应为悔拍，现其提出执行异议，要求法院重新评估、拍卖及退还拍卖保证金2000000元。对于吴秀文提出法院在公告时未如实详尽公告说明标的物的瑕疵，损害其合法权益，拍卖项目的竞买公告、须知、房地产评估中存在严重失实的问题，申请人认为，法院在竞买公告中特别提醒：拍卖标的有租赁，拍卖标的存在土地使用权人与地上房屋权利人不一致情形；竞买公告第六条特别提醒：标的物以实物现状为准，买受人在竞投前应自行了解标的物的所有情况，法院不承担拍卖标的瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负；第十条“办理过户过程中相关部门测量的面积与原证面积不一致的，以相关部门测量为准，我院不作调整。我院对标的物的过户不作承诺，如出现其他原因导致无法办理过户登记的风险由买受人承担”及该条特别提醒“因标的物存在房、地登记不一致情况，买受人在办理过户登记时，需先向相关行政主管部门申请补办、完善用地审批手续后，再向不动产登记机构申请办理权属过户转移登记，且在补办相关土地行政审批手续中产生的税费，以及因城市规划调整等客观原因导致无法补办、完善用地审批手续的风险，由买受人自行承担”。因此，法院在公告时已经详尽说明标的物的现状及风险，拍卖标的物存在的问题，已完全依法履行了告知职责，不存在严重失实和违法行为。江中恒房估字[2019]第F284号评估报告第2条第5款基准地价系数修正法：本项估价为市场价值评估，不单独求土地价值，不符合基准地价的要求，不适宜采用基准地价法评估。同时，竞买人吴秀文在竞拍前前往法院了解相关事宜，接待法官已详细向吴秀文及其亲属一行人详细介绍标的物的情况，加上吴秀文及其家人原也是居住虎门，对标的物是了解的。拍卖前吴秀文也知悉东莞市不动产中心东不动产函[2019]号关于江门市××海区人民法院（2019）粤0704执恢47号《调查函》的回复和东莞市国土资源局东国土资函[2018]4839号关于（2019）粤0704执恢41号之一函的复函，已得知使用土地面积1600平方米中的210.1平方米土地被征收，竞买人吴秀文是知晓这一事实再参加竞拍，因此不存在竞买人吴秀文在异议提出的相关问题，其也不是在重大误解下拍卖造成损失，而是竞买人吴秀文竞买后资金不足而悔拍所找的理由。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条第一款第（五）项规定：竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵；第十五条规定：人民法院已按本规定第十三条、第十四条的要求予以公示和特别提示，且在拍卖公告中声明不能保证拍卖财产真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任；第二十四条规定：拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。综上所述，竞买人吴秀文提出的理由不成立，请求法院依法驳回竞买人吴秀文的执行异议申请，吴秀文交纳的保证金2000000元不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。 本院查明，本院作出的（2015）江海法海民初字第328号民事判决书发生法律效力后，因上述被执行人拒不履行上述生效法律文书确定的义务，本院立案执行，案号为（2016）粤0704执879号[恢复案件案号分别为（2017）粤0704执恢41号、（2019）粤0704执恢47号]。2018年1月19日，本院作出（2017）粤0704执恢41号之一执行裁定书，裁定变更红利公司为本案申请执行人。2019年9月18日，本院作出（2019）粤0704执恢47号之二执行裁定书，裁定变更梁颖燕为本案申请执行人。2019年6月17日，本院作出（2019）粤0704执恢47号执行裁定书，裁定拍卖被执行人虎门恒辉公司的坐落东莞市虎门虎门××东较场林场综合楼（房产证号：Ｃ1××37）、东较场13号综合楼和办公楼（房产证号：Ｃ1××36、Ｃ1××38）房产。本院于2019年7月30日发布涉案拍卖标的拍卖公告及拍卖须知，于2019年9月5日10时至2019年9月6日10时在江门市江海区人民法院阿里巴巴司法拍卖网络平台上公开拍卖上述房产。拍卖公告第一条列明：“拍卖标的：东莞市虎门虎门××东较场林场综合楼【权利人：东莞市虎门恒辉实业有限公司，使用土地面积：1600平方米，房屋基底面积：711.15平方米，房屋建筑面积：2272.85平方米，不动产权证号：Ｃ1××37；土地权属来源为东府集建（1988）第190061100345号，土地使用权利人登记为虎门乡镇企业总公司】;东莞市虎门虎门××东较场13号综合楼和办公楼【权利人：东莞市虎门恒辉实业有限公司，使用土地面积：2032.49平方米，综合楼基底面积：724.04平方米，综合楼建筑面积：1516.33平方米，办公楼基底面积：149.67平方米，办公楼建筑面积：317.19平方米，不动产权证号：Ｃ1××36、Ｃ1××38；土地权属来源为东府国用（1991）第1900062811378号，土地使用权利人登记为东莞市虎门石油公司】。(详见江门市中恒土地房地产评估有限公司江中恒房估字[2019]第F284号房地产估价报告书)”，第六条列明：“特别提醒：标的物以实物现状为准，买受人在竞投前应自行了解标的物的所有情况，法院不承担拍卖标的瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负”，拍卖须知第四条列明：“拍卖标的以现状进行拍卖，其外观、结构、结构装修及内在质量以移交时的现状为准。房地产的实际面积以过户时登记机关确定为准。拍卖人对房屋外观、质量问题、结构调整、固定装修损坏、房地产面积差异等不作担保，由买受人自行承担相关责任，由此产生的问题也不影响拍卖成交结果及成交价格”。吴秀文交纳了保证金2000000元并参加上述房产的竞拍，于2019年9月6日以32229497元竞得上述拍卖房产，但其至今没有缴纳拍卖余款。 本院认为，本院公开拍卖被执行人虎门恒辉公司的坐落东莞市虎门虎门××东较场林场综合楼（房产证号：Ｃ1××37）、东较场13号综合楼和办公楼（房产证号：Ｃ1××36、Ｃ1××38）房产,已在拍卖公告、拍卖须知中已详细披露拍卖标的名称、权属人、面积、不动产权证、所在土地使用权证、评估报告等信息，并列明拍卖标的以现状进行拍卖，提醒买受人在竞投前应自行了解拍卖标的所有情况，法院不承担拍卖标的瑕疵保证，即本院对拍卖标的的瑕疵责任承担已予公示说明，故吴秀文在竞拍前应自行了解拍卖标的包括部分土地使用权已被征用在内的瑕疵情况，决定是否竞拍。吴秀文决定参与竞拍并最终竞得涉案拍卖标的，后果应由其承担，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十五条“拍卖成交后，买受人应当在拍卖公告确定的期限内将剩余价款交付人民法院指定账户……”及第二十四条第一款“拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务”的规定，吴秀文请求撤销东莞市虎门虎门××东较场林场综合楼、东较场13号综合楼和办公楼的网络司法拍卖，予以重新评估、拍卖及向其退还保证金2000000元的异议请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定如下： 驳回异议人吴秀文的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江门市中级人民法院申请复议。 审 判 长  谢颖翔 人民陪审员  邓素华 人民陪审员  邓连弟 二〇一九年十一月二十九日 书 记 员  张素娴