广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终2503号上诉人（一审原告）：珠海xx物业管理有限责任公司，住所地：珠海市拱北水湾路。统一社会信用代码:xxx。法定代表人：冯xx，总经理。委托诉讼代理人：谢春暑，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖文珍，广东德赛律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：向xx，女，1989年3月23日出生，土家族，住址：珠海市香洲区。上诉人珠海xx物业管理有限责任公司（以下简称xx物业公司）因与被上诉人向xx物业服务合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院作出的（2018）粤0402民初11884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭审理本案。上诉人xx物业公司委托诉讼代理人谢春暑、赖文珍到庭参加诉讼。被上诉人向xx经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。本案现已审理终结。上诉人xx物业公司上诉请求：一、请求二审法院改判一审判决第一项，改判被上诉人向上诉人支付物业管理费34444.14元；二、请求二审法院撤销一审判决第二项，判令支持上诉人的全部诉讼请求；三、请求二审法院判令由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：一、房屋是否存在质量问题以及房屋保修问题属于被上诉人与开发商之间的买卖合同纠纷，上诉人已经按照约定提供物业服务，被上诉人应向上诉人全额支付物业费34444.14元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、《物业管理条例》第三十一条的规定，交付使用的房屋存在质量问题的，由建设单位承担维修责任。被上诉人房屋质量问题，其应向建设单位主张维修责任。上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》并未约定房屋维修服务，上诉人与建设单位签订的《物业管理委托合同》中也未约定由上诉人提供房屋维修的服务，即房屋维修及安排房屋维修均不是上诉人的物业服务范畴。而且房屋质量问题只是少量业主的情况，大多逾期缴纳物业费的业主并不存在房屋质量问题。上诉人作为涉案房屋小区物业服务公司已按照约定负责日常垃圾清运，机电设施维护，小区安保及环境卫生等，已经履行合同义务。即便存在房屋质量问题，被上诉人亦应循法律途径向建设单位主张其合法权益，而不应以拖欠物业费作为手段加剧业主与物业服务企业之间的矛盾，亦损害其他已缴费业主的权益。一审法院认为上诉人在安排房屋维修服务方面未能尽责，进而依据《合同法》第一百一十一条认定上诉人提供的物业服务质量不符合约定，是事实认定不清，法律适用错误。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，被上诉人应按照合同约定向上诉人支付2011年8月1日至2017年10月11日期间的全部的物业管理费34444.14元。二、被上诉人逾期支付物业管理费，其应按照合同约定向上诉人支付违约金。一审判决已认定被上诉人未按照约定缴纳物业管理费已属于违约，根据上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》约定，业主逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起，按每天应交管理费的0.3‰缴纳滞纳金。上诉人多次向被上诉人催缴物业管理费，但被上诉人均不予理会，其违约行为已严重损害上诉人的合法权益。依据《合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，被上诉人应向上诉人支付违约金。综上所述，上诉人认为，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求贵院依法改判，支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人向xx未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见及有关证据。xx物业公司向一审法院起诉请求：1.判令向xx支付xx物业公司物业管理费34444.14元及违约金15238.28元（上述滞纳金暂计算至2018年9月30日，其他费用计至2017年10月11日），此后至实际还款日的费用和违约金计算至实际清偿之日；2.判令向xx承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：xx物业公司成立于2005年4月8日，领取了相应的营业执照。向xx于2011年向案外人石xx购买了坐落在珠海市唐家××镇××路××号（xx新城）xx园17栋房屋，并办理不动产权登记，该房屋建筑面积为231.62平方米。2011年7月25日，xx物业公司（甲方）与向xx（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，载明甲、乙双方就xx新城前期物业管理服务达成协议，约定了双方的权利和义务、物业管理服务内容及质量、物业管理服务费用、违约责任等等。协议第一条载明甲方负有公共设施维护管理、制定管理规章、档案管理等义务；第二、第三条载明物业管理服务内容及质量，包括房屋共用部位、共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放等五方面内容，质量方面要求房屋外观整齐美观、保证设备正常运行、环卫设施完好、公共环境整洁、车辆停放有序、物业区域内公共秩序良好、监控系统正常运作等等；第四条载明物业管理服务费用计收时间、办法：乙方交纳物业管理服务费，从房地产开发单位交付所购房屋之日起计；若因业主原因逾期收楼者，自收楼通知书发出或通知书上所载收楼日期起计收管理费。甲方按照建筑面积每月每平方米2元（含公用水电费用）收取物业管理服务费。乙方交纳费用时间为每月1日至10日；第七条载明违约责任：乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交所欠的费用，并从逾期之日起至交清欠款之日止，每天按所欠费用总额万分之三向甲方交纳违约金。甲、乙双方还约定在业主委员会未成立或未重新聘用物业管理公司时，本协议继续有效。另查明，“xx新城”为珠海xx置业有限公司开发建设的住宅小区，该公司于2005年12月通过招投标方式选聘xx物业公司xx物业公司为小区的物业服务企业，双方于2007年1月签订《物业管理委托合同》，约定：委托管理期限自2007年1月1日起至业主委员会成立日止；住宅房屋（xx园）的物业管理服务费按建筑面积每月每平方米2元向业主或物业使用人收取；纳入物业管理的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起，按每天应交管理费的0.3‰交纳滞纳金。合同其他内容与上述xx物业公司、向xx签订的《前期物业管理服务协议》基本相同。xx物业公司xx物业公司自合同签订后进驻xx新城为业主提供物业管理服务。珠海高新区xx新城第一届业主委员会成立后，于2017年9月与新选聘的物业服务企业签订物业管理服务合同。xx物业公司于2017年10月12日退出xx新城物业服务区域。2018年11月，xx物业公司对拖欠物业管理费的xx新城小区业主包括本案向xx提起诉讼。xx物业公司主张向xx拖欠2011年8月1日至2017年10月11日的物业管理费34444.14元，已经多次书面催交，但向xx至今未交纳。一审法院认为，向xx经一审法院依法传唤后未到庭应诉，视为放弃答辩和举证、质证权利，应由其自行承担相应的不利后果。xx物业公司是xx新城的建设单位通过招投标方式选聘的物业服务企业，双方有签订《物业管理委托合同》，且xx物业公司与向xx也签订了《前期物业管理服务协议》，合同及协议的内容均是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对xx物业公司、向xx双方都有约束力。向xx所购房屋在xx物业公司xx物业公司提供的物业服务范围内，其作为业主也实际受用了xx物业公司提供的基本物业管理服务，应按约支付物业管理费，向xx自2011年8月起未交纳物业管理费，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于xx物业公司提供的物业服务质量问题，从xx物业公司另案起诉的多名业主的陈述可见，xx物业公司在管理xx新城物业小区期间确实未能全面履行合同约定的义务，尤其在安排业主的房屋维修方面，建设单位出具的《住宅质量保证书》已明确保修由xx物业公司统一安排，但xx物业公司提供的服务有限，在业主提出解决房屋质量问题时，xx物业公司也未能尽责与建设单位沟通协调，物业服务存在瑕疵，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”的规定，一审法院酌定对xx物业公司主张的物业管理费按九折处理，即向xx应向xx物业公司支付2011年8月1日至2017年10月11日期间的物业管理费30999.73元(34444.14×90%)。xx物业公司主张向xx应支付拖欠物业管理费的违约金，查案涉合同，有约定业主逾期交纳物业管理费的，应承担每日按应交管理费的万分之三计算滞纳金的违约责任，但是，一审法院同时注意到，被起诉的多名xx新城小区业主拖欠物业管理费的主要原因是xx物业公司在安排房屋维修服务方面未能尽责，尽管房屋质量责任并非由物业服务企业承担，但xx物业公司有安排维修的义务，故对xx物业公司要求向xx支付物业管理费违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条、第一百二十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，一审法院作出判决如下：一、向xx于本判决发生法律效力之日起十日内向珠海xx物业管理有限责任公司支付2011年8月1日至2017年10月11日期间的物业管理费30999.73元；二、驳回珠海xx物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。本案受理费1042元，由珠海xx物业管理有限责任公司负担42元、向xx负担1000元。二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审理查明，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人xx物业公司上诉主张被上诉人向xx应全额支付物业服务费及承担相应滞纳金，为此，本院评析如下：对于xx物业公司要求全额收取物业服费的上诉主张，本院认为，诚如一审法院所分析，从xx物业公司另案起诉的多名业主的陈述可见，xx物业公司在合同履行期间确实未能全面履行合同义务，在安排业主的房屋维修方面，在业主提出解决房屋质量问题时，xx物业公司未能尽责与建设单位沟通协调，安排维修不当，多名业主的房屋质量问题未得到及时解决，物业服务存在瑕疵，一审法院据此酌定向xx按合同约定的90%比例向xx物业公司支付物业服务费，公平合理，本院予以维持。关于向xx应否支付逾期支付物业服务费的违约金的问题，根据xx物业公司另案起诉的其他业主的陈述，大多数业主拖欠物业服务费的主要原因是xx物业公司在安排房屋维修方面未能尽责，虽然房屋质量问题不是物业公司的责任，但物业公司负有与建设单位沟通、协调的义务。因此，一审法院据此认定向xx不承担逾期支付物业服务费的违约金，并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故本院予以维持。xx物业公司的上诉理据不足，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费267元，由珠海xx物业管理有限责任负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一九年十一月十九日书记员 曾芷欣