北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0116民初6756号原告：朱致中，男，1971年1月15日出生，汉族，住北京市怀柔区。被告：北京绿湖卧龙农业科技有限公司，住所地北京市怀柔区怀柔镇卧龙岗村村委会南100米。法定代表人：张云龙，经理。被告：张鑫，男，1975年6月6日出生，汉族，住北京市怀柔区。被告：北京市怀柔区怀柔镇卧龙岗村村民委员会，住所地北京市怀柔区怀柔镇卧龙岗村。法定代表人：刘宗启，村主任。委托诉讼代理人：秦淑香，北京市擎天律师事务所律师。原告朱致中与被告北京绿湖卧龙农业科技有限公司（以下简称绿湖公司）、被告张鑫、被告北京市怀柔区怀柔镇卧龙岗村村民委员会（以下简称卧龙岗村委会）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱致中、被告卧龙岗村委会的委托诉讼代理人秦淑香到庭参加诉讼，被告绿湖公司和被告张鑫经法院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告朱致中向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2011年5月18日签订的《土地租赁合同》并由被告返还原告租金308000元；2.判令被告支付看护房装修费、绿化等费用50000元。庭审时，朱致中自愿放弃了第2项诉讼请求。事实和理由：原告于2011年5月18日与被告绿湖公司、被告卧龙岗村委会签订《土地租赁合同》，合同约定，承租位于卧龙岗村北绿湖生态农场B38号450平米土地及地上44.6平米看护用房，租赁期限为50年，截至2062年12月31日止。签约过程中，原告已尽审慎义务，对该项目是否涉及侵占耕地和宅基地进行了解。2009年6月18日，绿湖公司法定代表人张鑫与卧龙岗村委会签署的土地租赁及地上物出让合同。直至2017年6月30日，原告看到张贴在大门的《责令限期拆除决定书》，责令2017年7月5日前无条件拆除看护用房。当日，怀柔镇政府在并未与租户取得有效沟通的情况下，即立即强行拆除了12户看护用房。2017年7月25日进行了看护房全面拆除，给广大租户造成了巨大经济和精神损失，至今大棚土地无法种植使用。原告承租的绿湖生态农场B38号看护用房建设于2009年至2011年期间，并有见证方村委会大印，关于建大棚的地块地性问题，村委会不可能不知道，为什么还要做与实际地性不一样的见证。如果没有见证方卧龙岗村委会的参与，我们不会租其大棚，卧龙岗村委会起到至关重要的作用，卧龙岗村民也享受着来自大棚的收益。卧龙岗村委会有义务告知出租大棚的真实地性，并应起到监督作用。在不清楚地性的情况下与张鑫签订了《土地租赁及地上物出让合同》，张鑫又与原告签署了土地承租合同，所以卧龙岗村委会有着不可推卸的责任。原告的承租权系合法取得，属于应当依法保护的合法权利。被告方未能有效的保护承租人的合法权益。地性不真实，有欺诈行为。合同补充协议注明，如遇政府征地或拆迁，未使用的年限租金返还并补偿装修、绿化。故为维护原告合法权益，请法院判决。被告绿湖公司经法院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，但其提交的书面答辩状辩称，我公司不同意原告的诉讼请求。第一，不存在原告所述欺诈隐瞒原告地上物为违法建筑的事实，双方在2011年5月18日签订合同，本案承租地块及地上建筑物被政府部门调查处理的时间是2017年6月底至7月份，租赁合同签订在先，而政府强制拆除在后，不存在欺诈隐瞒的情形。从客观上看土地性质问题不是我公司能够决定的，均由政府决定和划定，期间没有政府通知过我公司，故也不存在欺诈、隐瞒的情况。另外，保护原告合法权益不是我公司的义务，我公司对原告不存在侵权行为。我公司也是受害者，受到了经济损失是最大的。第二，从原告和我公司签订租赁合同的内容看也不具备协商解除合同的条件，不具有《合同法》法定解除的情形；原告的合同主要目的并非不能实现，原告要求解除合同的法律依据不足，我公司不同意解除合同，并要求继续履行合同。第三，导致地上物被认定为违章建筑的原因是因为原告违约，原告在租赁期间擅自改变看护用房的结构和使用用途，使政府认定为非农业设施并被拆除。我公司认为是原告在履行合同中存在违约行为，原告主张的装修损失没有事实和法律依据，我公司无义务承担。第四，鉴于被告公司后期也对涉案土地进行了较大数额的投入，目前也无力返还原告租金，且被告认为双方继续履行合同具有相应条件。第五，我公司对原告提交的证据真实性、关联性及证明目的均不认可。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告张鑫经法院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，其提交的书面答辩状辩称：第一，我与原告不存在任何形式的合同关系，双方从未签订过任何租赁合同或其他形式的合同。原告对自己的主张有提供证据的责任和义务，原告所提三项主张均与我无关，我不应当承担不利的法律后果。第二，我曾经担任过绿湖公司的法定代表人，在此期间从事的民事活动履行的盖章签字手续是职务行为，其法律后果由法人承受。绿湖公司是独立的法人单位依法设立，公司以其财产对外独立承担民事责任，与我无关。第三，与原告租赁的看护用房被怀柔镇政府强制拆迁造成的损失应当由违法行为人承担赔偿责任，对此已经生效的判决确认怀柔镇政府对该地块上的看护用房强制拆除的行为违法，针对看护用房被违法签字拆除的行为不是我所为。第四，我对原告提交的证据关联性及证明目的均不认可。被告卧龙岗村委会辩称，第一，村委会不是本案适格的诉讼主体，原告起诉的是租赁合同纠纷，村委会与原告之间不存在租赁合同关系，请求法院驳回对村委会的起诉。第二，2009年6月18日，村委会将集体土地租赁给张鑫使用，地上物有钢架大棚22栋，地上物是转让给张鑫的，张鑫与村委会形成租赁关系，双方签订的土地租赁合同真实合法有效。第三，原告与绿湖公司签订的土地租赁特形成租赁关系，该合同对其双方有约束力，村委会不是合同相对方，原告称村委会享受收益不属实，村委会对原告和绿湖公司签订的合同没有法定监护义务，村委会不是合同双方的上级或权利主体，村委会无义务对该合同的履行进行监督。第四，看护房被拆除与土地性质没有直接因果关系，原告称其与绿湖公司签订的土地承租合同上有卧龙岗村委会印章，但其双方签订合同时卧龙岗村委会无人在场对签订合同过程进行见证，即使是见证合同签订，卧龙岗村委会也不是合同保证人，原告要求村委会承担责任的理由不能成立。本院经审理认定事实如下：2009年6月18日，张鑫与怀柔镇卧龙岗村委会签订《土地租赁及地上物出让合同》，将本案所涉土地租赁给张鑫使用。租赁期限50年，自2012年1月1日起算。卧龙岗村委会原投资建设的22栋钢架大棚所有权归张鑫所有，张鑫有对该宗土地及地上建筑物进行自行转让或与他人合作的权利。2009年7月3日，张鑫成立绿湖公司。2011年5月18日，绿湖公司与朱致中、朱磊（系朱致中之子，1997年4月2日出生）签订《土地承租合同》，约定：绿湖公司将位于北京市怀柔区怀柔镇卧龙岗村北（原砖厂）绿湖生态农场B38号土地及地上物使用权出租给朱致中、朱磊使用。其中，土地面积为450平方米，温室面积为190平方米，看护用房面积44.6平方米；租赁期限50年，自签订本合同之日起至2062年12月31日止，租金总计为338000元；双方约定在租赁合同签订当日由朱致中付清全部租金；绿湖公司同意在2011年8月1日向朱致中交付土地及看护用房、温室、上下水、电、路等附属设施。朱致中、朱磊在合同中的乙方处签名，绿湖公司及其法定代表人张鑫在合同中甲方处加盖了印章，卧龙岗村委会在合同中见证方处加盖印章。合同中约定了甲乙双方的权利和义务，关于与卧龙岗村委会约定的内容仅为“协议一式三份，效力相同，甲乙双方各持一份，报村委会备案一份”。《土地承租合同》签订后，绿湖公司将租赁物交给朱致中，朱致中将租金338000元一次性交给绿湖公司。2017年7月，原告租赁地块内的地上物被怀柔区怀柔镇人民政府相关部门强制拆除。2019年8月23日，原告朱致中持诉称理由及请求起诉至法院。庭审中，原告就其请求提交了土地承租合同、绿湖生态农场管理合同、交付租金收据、政府信息答复告知书、怀柔区人民法院行政判决书等书证。卧龙岗村委会虽然对于合同中其村委会的印章的真实性无法确认，但其未提供书证证明其主张。原告提交的北京市规划和国土资源管理委员会出具的政府信息答复告知书显示，2017年12月31日，《怀柔区土地利用总体规划（2006-2020年）调整方案》经市政府批复后正式启用实施，所查询“怀柔镇卧龙岗村北绿湖卧龙生态农场”地块调整完善前土地规划用途为其他建设用地、一般农地区，调整完善后土地规划用途为一般农地区。原告认为卧龙岗村委会将土地租赁给张鑫时的土地性质为建设用地，卧龙岗村委会明知土地性质但仍作为合同见证方盖章，卧龙岗村委会的行为对合同签订及地上物被强制拆除之间有因果关系，故要求卧龙岗村委会承担赔偿责任。原告在庭审中称租赁地块内地上物被强制拆除后，因被停水、停电故无法进行种植，造成合同目的无法实现，故要求与被告方解除合同。对于本院询问的问题回答如下：1.原、被告签订租赁合同时，双方约定的使用用途是种菜、种农作物；2.原告承租后，未对被告出租的看护用房进行改扩建，对屋内进行了装修等；3.原、被告之间不是以租代买，与被告签订50年的租赁期限；4.原告租赁的450平米土地是B38号，承租时院内有建好的房子，温室只有架子、看护房是空房；5.原告租赁物中，看护用房全部被拆除；6.《土地承租合同》的签订主体是朱致中和朱磊，朱磊系朱致中之子，为使朱磊将来对租赁物享有使用权才在租赁合同上写上朱磊的名字。就法庭询问原、被告之间是否存在以租代买的问题，被告张鑫亦否认。被告绿湖公司和被告张鑫经法院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，但其向法庭提交了书面答辩状，本案依法进行了缺席审理。因原告与卧龙岗村委会各持己见，故未能调解。上述事实，有原告和卧龙岗村委会当庭陈述及其提交的书证等在案佐证。本院认为，被告绿湖公司和被告张鑫经法院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，其行为视为放弃答辩和质证的权利，造成的不利后果由其自行承担。依法成立的合同，自成立时生效。原告与被告绿湖公司签订的土地租赁合同是双方真实意思的表示，卧龙岗村委会仅在见证方处加盖了公章，该村委会并不是该土地租赁合同的一方当事人，上述合同的权利和义务与该村委会无关。故原告要求该村委会返还租金的请求无据，本院不予支持。张鑫在签订土地租赁合同时作为绿湖公司的法定代表人，其盖章的行为属于职务行为，且收取原告的租金亦是绿湖公司。故原告要求张鑫个人承担责任无据，本院不予支持。租赁合同是出租人将租赁物交给承租人使用、收益并收取租金的合同。租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。原、被告虽在《土地承租合同》中约定租赁期限为50年，但该约定违反《中华人民共和国合同法》关于租赁期限的强制性规定，故本院认定该《土地承租合同》自2031年5月18日起无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。就本案所涉承租合同签订主体，承租方虽有朱磊之名，但朱磊作为原告之子，签订租赁合同时尚未成年，且实际履行亦系原告，故本院尊重原告意见，认定合同主体仅为原告朱致中。根据合同约定和法庭调查，本案所涉租赁物包括土地、看护用房、温室和水、电、道路等附属设施，现被政府相关部门强制拆除的仅为看护用房一处，而原告与被告签订承租合同的目的也是为了自家种植，故看护用房被政府强制拆除，并不影响原告实现其承租此处土地的合同目的，故对原告要求与被告解除《土地租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。但鉴于原告所交338000元是50年的租赁费，故对本院确认超过30年租赁期的无效部分，被告应予退还。经计算，该笔费用为202800元。因原告自愿放弃了第二项诉讼请求，故本院对此不持异议。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、朱致中与北京绿湖卧龙农业科技有限公司于2011年5月18日签订的《土地承包合同》于2031年5月18日始无效；二、北京绿湖卧龙农业科技有限公司于本判决生效后十日内返还朱致中租金202800元；三、驳回朱致中的其他诉讼请求。如果北京绿湖卧龙农业科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2960元，由原告朱致中负担789元（已交纳），由被告北京绿湖卧龙农业科技有限公司负担2171元（本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  傅玉英二〇一九年十一月十五日书记员  王梦桐