新疆生产建设兵团奎屯垦区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）兵0701民初671号 原告（反诉被告）：胡忠立，男，1989年10月29日出生，汉族，公民身份号码，无固定职业，住奎屯市。 委托诉讼代理人：黄露，新疆翰兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王有政，新疆翰兴律师事务所律师。 被告（反诉原告）：曹泽群，女，1967年1月29日出生，汉族，公民身份号码，住124团。 委托诉讼代理人：罗毅（曹泽群丈夫），男，汉族，1963年10月8日出生，公民身份号码，住124团。 委托诉讼代理人：许孝元，新疆燎原律师事务所律师。 原告（反诉被告）胡忠立与被告（反诉原告）曹泽群房屋租赁同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）胡忠立及其委托诉讼代理人黄露、王有政，被告（反诉原告）曹泽群的委托诉讼代理人罗毅、许孝元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡忠立向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告双方房屋租赁合同关系。2、判令被告返还房屋租赁金45,000元，双倍返还押金20,000元，赔偿原告装修损失23,529元，合计88,529元。3、因诉讼产生的费用由被告负担。诉讼过程中，胡忠立变更赔偿装修损失为33,556元，增加赔偿评估费3,000元的诉讼请求。事实与理由：2018年5月15日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，原告承租被告位于124团果香里301-7号房屋一套，用于开设舞蹈培训班，房屋租赁期限自2018年7月1日至2023年7月1日止，每年租金45,000元，押金10,000元。合同签订后，原告向被告支付房屋租金45,000元及押金10,000元，并为经营舞蹈培训班投入装修三万余元。但由于涉案房屋的消防设施未经验收合格，原告至今无法办理舞蹈培训班的营业执照，致使原告无法实现租赁房屋的根本目的，原告就解除合同事宜未能与被告达成合意。为维护原告的合法权益，现诉至法院，望判如所请。 曹泽群辩称，2018年5月15日双方签订的房屋租赁合同已经履行，原告向被告已交纳租金45,000元、押金10,000元的事实没有异议。对于原告提出涉案房屋因消防设施未经验收合格导致无法开办培训班的事实不予认可，不同意返还租金、押金、赔偿损失。原告所租用的房屋是被告2014年从124团购买，从事餐饮经营和商店营业，相邻门面房也都在进行着正常的商业经营。被告当时不知道自己购买的房屋未办理竣工验收和消防验收。但按照我国建设工程消防监督管理规定，必须经过消防验收的建筑不包括被告租给原告这一类房屋，双方的房屋租赁合同合法有效。原告开设的舞蹈培训班属于特种经营，培训设施在消防方面有特殊的要求，原告在租赁被告房屋之前已经是从事舞蹈培训多年的经营者，应当知道开设这样的培训班在设施方面的要求，原告自身没有尽到最基本的注意义务，导致合同不能履行。双方在签订合同之前被告提醒原告办好了手续再租房屋不迟，但原告非常自信说办手续完全没有问题。 曹泽群向本院提出反诉请求：1、解除双方的房屋租赁合同。2、判令反诉被告支付租赁期间所欠的暖气费3,021.3元。3、判令反诉被告将反诉原告的房屋恢复原状或折抵赔偿50,000元。4、反诉费由反诉被告承担。 胡忠立对曹泽群的反诉辩称，对于反诉原告曹泽群解除双方房屋租赁合同的请求没有意见，同意解除合同，但合同解除的根本原因在于反诉原告出租的房屋没有通过消防验收不具备使用条件。对于反诉原告曹泽群的其他诉讼请求，反诉被告认为没有事实和法律依据，应当予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明以下事实：一二四团连、社合一服务用房建设项目，于2014年建设完工，但至今未办理竣工验收和消防验收。曹泽群于2014年购买的位于124团果香里301-7号房屋即是该项目建设的房屋，至今未取得相关产权证照。购买该房屋后，曹泽群一直从事餐饮经营和商店营业。 2018年5月15日，胡忠立与曹泽群双方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：“胡忠立（乙方）承租曹泽群（甲方）位于124团果香里301-7号房屋一套，用于开设舞蹈培训班。房屋租赁期限自2018年7月1日至2023年7月1日止，每年租金45,000元，租赁期限押金10,000元，到期退还，若甲方中途收回房屋或因甲方责任终止合同，甲方应向乙方双倍赔付租赁期限押金，若乙方中途退房或乙方责任终止合同，押金不退。合同最后有手写条款，另加：一楼隔墙、二楼隔板、顶不动，如有变动，如有违反合同方制约金叁万元（30,000元）。”合同签订后，胡忠立向曹泽群支付房屋租金45,000元及押金10,000元，并对承租房屋进行了装修，经新疆金诚信资产评估事务所进行评估，该所出具新金评报字（2019）113号资产评估报告，该房屋装修重置价值为33,556元，截止评估基准日为2019年9月17日，装修工程价值评估为30,200元。 另查明，胡忠立为本次诉讼支付评估费3,000元，邮寄送达费99元。 曹泽群认可胡忠立已交纳租金45,000元、押金10,000元的事实。租赁合同签订后，曹泽群办理出租房屋竣工验收和消防验收手续未果。2019年7月15日，曹泽群支付出租房屋租赁期间2018年度采暖费3,021.3元。 上述事实，有胡忠立提交的《房屋租赁合同》、2018年10月5日胡忠立、罗毅、刘盼手机通话录音光盘及对应文字整理资料、2018年10月12日胡忠立、罗毅手机通话录音光盘及对应文字整理资料、新疆金诚信资产评估事务所新金评报字（2019）113号资产评估报告及评估费发票一张、邮寄送达费票据一张；曹泽群提交的2019新建质（鉴）字第1068WJ号鉴定报告、新疆汇东能源科技有限公司高泉分公司暖气费收据一张以及胡忠立、曹泽群的陈述相互印证，予以证实。 本院认为，胡忠立与曹泽群签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均有约束力。诉讼过程中，双方均请求解除签订的《房屋租赁合同》，就解除《房屋租赁合同》双方已达成一致，故双方解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。 曹泽群购买房屋后，在长达四年的使用过程中未能取得相关产权证照，应当明知该房屋存在未通过竣工验收和消防验收的事实。在签订租赁合同时，作为出租方有义务主动明确告知承租方租赁房屋未通过竣工验收和消防验收的事实，本案中，曹泽群没有主动明确告知胡忠立出租房屋未取得相关产权证照、未通过竣工验收和消防验收的事实，对租赁合同不能正常履行以及造成的损失存在过错，应负40%的责任。 胡忠立在租赁曹泽群房屋之前已经是从事舞蹈培训多年的经营者，开设舞蹈培训班属于特种经营，对培训设施有着特殊的要求，尤其在消防方面，对此，胡忠立应当是明知的，对开设舞蹈培训班的审批程序也应当是明知的，因此，在签订租赁合同前，就应当对将要承租的房屋主动进行全面详细的了解，确定符合条件的情况下再签定租赁合同，对租赁房屋实施装修改造，但胡忠立没有尽到这些注意义务，在对出租房屋状况不了解的情况下，盲目签订租赁合同并投资实施装修改造，未能通过审批，导致租赁合同不能继续履行以及造成的损失存在主要过错，应负60%的责任。 关于押金，根据《房屋租赁合同》的约定，是双方针对提前终止《房屋租赁合同》的保证，本案中双方均不存在提前终止合同的情形，故胡忠立双倍赔付押金的请求没有事实依据，本院不予支持。双方均请求解除合同，故曹泽群应当全额退还胡忠立交纳的押金。 租赁房屋一直由胡忠立占有，虽未能实现《房屋租赁合同》的目的，主要责任在胡忠立，故应按双方责任比例返还租金。胡忠立占有租赁房屋期间的取暖费，曹泽群已交纳，胡忠立应当按责任比例返还。 胡忠立承租房屋装修后，自始未能营业，装修损失按评估的重置价值依据责任比例赔偿，符合本案查明的事实，更具有合理性。 曹泽群明知胡忠立承租房屋是办舞蹈培训班，因此，拆除房屋原有装修设施是租赁合同应有之意，并非胡忠立擅自为之，拆除房屋原有装修设施相应的损失，已转化为房屋租金方式进行弥补，故曹泽群要求将租赁房屋恢复原状或赔偿损失的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。 胡忠立与曹泽群对合同中手写条款解释不一致，该条款不生效。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）胡忠立与被告（反诉原告）曹泽群双方于2018年5月15日签订的《房屋租赁合同》。 二、被告（反诉原告）曹泽群于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）胡忠立返还租金18,000元（45,000元×40%）、返还押金10,000元，赔偿装修损失13,422元（33,556元×40%），评估费1,200元（3,000元×40%），邮寄送达费40元（99元×40%）合计42,662元。 三、原告（反诉被告）胡忠立于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）曹泽群返还取暖费1812.78元（3,021.3×60%）。 四、驳回原告（反诉被告）胡忠立及被告（反诉原告）曹泽群的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,166元，原告（反诉被告）已预交2,013元，原告（反诉被告）胡忠立负担677元，被告（反诉原告）曹泽群负担489元。多交案件受理费847元退还原告（反诉被告）胡忠立；反诉费563元，被告（反诉原告）已预交，原告（反诉被告）胡忠立负担19元，被告（反诉原告）曹泽群负担544元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第七师中级人民法院。 审判员  张发新 二〇一九年十一月十七日 书记员  廖 箐 1