上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初9965号原告：黄瓯秦，男，1973年1月3日生，汉族，住上海市黄浦区。被告：上海博阳房地产经纪事务所，住所地上海市长宁区。投资人：曾泰平，总经理。被告：上海知己房地产咨询有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区福山路XXX号。法定代表人：张爱琴，总经理。被告：曾泰平，男，1967年4月24日生，汉族，住江西省吉安市。被告：张爱琴，女，1949年8月5日生，汉族，住上海市浦东新区。第三人：林立勋，男，1943年7月13日生，汉族，住上海市浦东新区秀沿路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：林超(系第三人林立勋之子)，男，1967年12月16日生，汉族，住上海市浦东新区。原告黄瓯秦诉被告上海博阳房地产经纪事务所(以下简称博阳事务所)、上海知己房地产咨询有限公司(以下简称知己公司)、曾泰平、张爱琴，第三人林立勋居间合同纠纷一案，本院于2019年5月8日受理后，依法适用简易程序于2019年6月25日、2019年8月15日公开开庭进行审理。原告黄瓯秦、被告曾泰平暨被告博阳事务所的投资人、被告张爱琴暨被告知己公司的法定代表人、第三人林立勋的委托诉讼代理人林超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄瓯秦向本院提出诉讼请求：1.被告博阳事务所向原告返还购房定金70,000元及利息；2.被告博阳事务所、知己公司向原告支付违约金82,760元及利息。后，原告变更诉讼请求为：1.被告博阳事务所向原告返还购房定金70,000元及利息，利息以70,000元为本金，从2017年6月2日起至实际清偿之日止，按年利率24%计算；2.被告博阳事务所、知己公司支付原告违约金82,760元及利息，利息以82,760元为本金，从2017年6月4日起至实际清偿之日止，按年利率24%计算；3.被告曾泰平对第一项诉请确定的支付义务承担连带责任；4.被告张爱琴、曾泰平对第二诉请确定的支付义务承担连带责任。事实和理由：一、看房当天，原告先向被告博阳事务所员工祝燕卿支付2万元定金，其向原告出具收条一张。因得知购买的房屋很抢手，原告遂于当日下午向被告博阳事务所的员工成志华支付5万元定金，其向原告出具收条一张。因此，2017年6月2日，被告博阳事务所共收到原告支付的购房定金7万元。2017年6月4日，被告博阳事务所称有急事需要挪用已收取的定金7万元，要求原告再带些现金至签约地。原告遂携带5万元现金至中介公司，被告博阳事务所向原告开具收条。之后，被告博阳事务所将该笔款项交于第三人，第三人确认收到5万元定金，并向原告出具定金收条。接着，原告将被告博阳事务所当天开具的收条还给对方。综上，本次买房过程中，原告共支出12万元。现要求被告返还多收取的定金7万元。二、签约时，四被告未提供真实、合法、完整、有效的房屋证明材料，属于违约在先。签约后，原告才得知第三人无权处分房屋，该房屋非“满五唯一”且系凶宅。因四被告违背诚实信用原则，未尽职尽责，未如实报告订立合同的有关事项和其他信息，导致合同未能生效履行完成，故原告基于房地产居间合同第十条第一款的约定要求被告博阳事务所、知己公司承担违约责任。三、因被告博阳事务所为个人独资企业、被告知己公司为一人有限责任公司，故被告曾泰平、被告张爱琴应对公司需履行的付款义务承担连带责任。被告博阳事务所辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告先支付2万元定金，被告博阳事务所员工祝燕卿出具收据一张。后原告又支付3万元定金，被告博阳事务所便收回2万元收据，向其出具5万元收据一张。签订居间合同时，原、被告及第三人均在场，合同约定定金5万元，被告博阳事务所实际交付第三人定金5万元。被告博阳事务所仅收到原告支付的定金5万元而非7万元，并且从未与原告协商要挪用其定金。二、2017年6月25日之前，被告博阳事务所曾通知原告应根据合同约定的付款日期履行付款义务，但联系不上对方，导致后续交易无法完成，原告存在违约行为。三、因房屋产权人需进行变更，故第三人去交易中心办理了相关手续。签约时已拿到产证的收件收据，产证还未办出，故合同上无产证编号，符合客观情况。上述事宜均向原告告知，原告是知晓的。因此，被告博阳事务所不存在违约行为。四、若法院认为被告博阳事务所应承担利息损失及违约金，因原告主张的金额过高，请求予以调整。五、被告曾泰平承担连带责任没有相应依据，不予认可。被告知己公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、签订居间合同当天，被告博阳事务所将5万元定金交于第三人。二、买卖双方需签订网签合同之前，被告知己公司无法联系上原告，慎重起见向其发出挂号信，通知原告按期履行付款义务，但最终原告未来签约，导致后续交易无法进行。三、房屋产权人从案外人变更至第三人名下的相关手续，均由被告知己公司及张爱琴陪同第三人办理。虽然签订居间合同时，新产证未办出，但向原告出示收件收据，其知晓房屋情况。因此，被告知己公司不存在违约行为。四、若法院认为被告知己公司应承担利息损失及违约金，因原告主张的金额过高，请求予以调整。五、不同意被告张爱琴承担连带责任。被告曾泰平辩称，同意被告博阳事务所的答辩意见。被告张爱琴辩称，同意被告知己公司的答辩意见。第三人林立勋陈述，不同意原告的诉讼请求。上海市长宁区万航渡路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)原系第三人的婶婶秦诞生所有。秦诞生病故后，经法院判决，第三人继承涉案房屋。因第三人欲出售涉案房屋，故委托被告知己公司作为中介协助处理相关事宜。2017年5月22日，被告知己公司陪同第三人至长宁区房地产交易中心办理过户手续。第三人支付税费后，交易中心承诺大约15个工作日后可出具新产证。在此期间，第三人的妹妹林立德出于了解房产行情的目的，至被告博阳事务所打听咨询。被告博阳事务所在得知涉案房屋已经办理过户手续并查看房屋情况后，介绍了购买客户给林立德。林立德认为，因原告有购房诚意并已经支付了定金，故建议第三人与此买家签约。2017年6月4日签约当天，原、被告及第三人均在场。第三人除了简单介绍房产合法继承的情况外，着重说明了房产证在走流程，几日后就可领取，所以当时无法在合同上填写产权证证号。原告对此均知晓。同时，第三人还询问原告是否具有买房能力。原告承诺将回西安筹款，首付不会有问题。在此基础上，双方签订了房地产居间合同。因此，整个房屋出售过程中，不存在中介方故意隐瞒重要事实的情况，各方都清楚房屋过户流程很快将结束。合同中也写明“委托人乙方对该不动产情况已充分了解”。如果原告存疑，当时就可以提出不签合同或者暂缓签合同，但其并没这么做。另，为了让原告能有足够时间筹措首付款，双方在合同中约定，2017年6月25日交首付款并办理房产过户手续。但过了该期限，被告及第三人多次主动联系原告，均无回应。直到同年7月，第三人不得不向案外人出售涉案房屋。因此，本案中，违约方系原告，而非被告或第三人，原告已支付给第三人的购房定金应归第三人所有。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于收据、上海市房产居间合同、定金收条、上海市不动产登记申请书、上海市房地产买卖合同等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋原系案外人秦诞生所有。2017年5月12日，经本院主持调解，确认涉案房屋由第三人继承所有。2017年5月22日，第三人向房地产交易中心申请办理产权变更登记手续。2017年6月4日，第三人(甲方)、原告(乙方)、被告知己公司(丙方)签订《上海市房地产居间合同》，其中约定，甲方向乙方出售涉案房屋，类型住宅，面积53.72平方米。委托人乙方对该不动产情况已充分了解。该不动产转让款为肆佰壹拾叁万捌仟元整。甲乙双方同意约定签署本合同后贰拾日内向居间方签署网上(上海市房地产买卖合同)。乙方于2017年6月4日支付房屋定金伍万元整。乙方于2017年6月25日签订房屋买卖合同时支付首期房款50%。乙方于2017年8月30日支付所有房屋余款。乙方在本房屋交房当日支付房屋尾款壹万元，同时结清水、电、煤各项费用。甲乙双方约定应于2017年8月30日向房地产交易中心办理产权过户及抵押手续。佣金支付方式，甲/乙按该房地产成交价1%支付。三方约定，居间方有下列情形之一的，应承担违约责任：1、无正当不可抗力理由解除合同；2、与他人私下串通，损害委托人甲、乙利益的；3、其他过失影响委托人甲、乙正常不动产交易的。发生上述违约行为的，按照合同约定佣金的2%，计4,138,000*2%元作为违约金支付给各守约方。违约方给各守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。合同尾部有原告、第三人的签字以及被告博阳事务所、知己公司的盖章。当日，第三人收取定金五万元，并向原告出具定金收条一张。之后，原告未再支付剩余房款，亦未就本次交易支付房屋佣金。2017年7月17日，第三人与案外人陈某某签订《上海市房地产买卖合同》，约定第三人向其出售涉案房屋。2017年9月2日，双方申请办理产权变更登记手续。另查明，被告博阳事务所为个人独资企业，投资人为被告曾泰平。关于落款时间为2017年6月2日的两张收据，被告博阳事务所对写明“房屋定金5万元”的该张收据予以认可，确认当天收到原告支付的定金5万元。另一张收条载明“今收到黄瓯秦先生购买海市长宁区万航渡路XXX弄XXX号XXX室房产意向定金贰万元整”，落款处有“祝燕卿”的签字以及博阳事务所的盖章。对此，被告博阳事务所表示，一、签字是其员工祝燕卿的亲笔签名，但公司的公章和签字不知为何会出现在收条上，从未看到过这张收条，不予认可。二、不要求对公章及签名的真伪进行鉴定。本院认为，本案的争议焦点在于：一、被告博阳事务所收取原告的定金数额如何认定；二、被告博阳事务所、知己公司在从事居间活动时是否存在违约行为，需承担违约责任；三、被告曾泰平、张爱琴是否应承担连带责任。关于争议焦点一，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。原告为证明其向被告博阳事务所支付7万元定金提供了两张收据予以佐证。被告博阳事务所对2万元定金收条予以否认，但既不申请就收条的真伪性进行司法鉴定，也无法就收条的形成缘由做出明确解释，应承担举证不能的不利后果。因此，本院依据在案证据认定被告博阳事务所于2017年6月2日收取原告定金7万元。因《上海市房地产居间合同》约定购房定金为5万元，且第三人亦已实际收取，故被告博阳事务所对超出部分款项不具有占有权利，应当向原告予以返还，并承担逾期还款的利息损失。关于利息的标准，可按照银行同期贷款利率予以调整。至于原告所述，签约当天，其应被告博阳事务所要求另行支付了5万元钱款亦应一并予以返还。因原告未能提供任何证据予以证明，故本院不予采信。关于争议焦点二，原告以被告博阳事务所、知己公司未告知涉案房屋真实情况，未提供房地产权证等重要材料之由，要求其承担违约责任。经查，涉案房屋涉及继承问题，第三人于2017年5月22日申请办理产权变更手续。由于产证制作确需一定时间，故在2017年6月4日签约时，第三人无法向原告提供新的房产证并写明产证证号，属事出有因。考虑到，原告签字确认的《上海市房地产居间合同》中载明，原告对涉案房屋情况已充分了解，并结合各被告以及第三人的当庭陈述，本院有理由相信被告博阳事务所、知己公司已将涉案房屋的权属、申请办证进度等重要事宜向原告如实告知。因此，原告有关被告博阳事务所、知己公司存在违约行为，应承担违约金的诉讼理由尚不充分，本院不予采信。关于争议焦点三，被告博阳事务所为个人独资企业，投资人为被告曾泰平。根据法律规定，个人独资企业的投资人应以其个人财产对企业债务承担无限责任。如前所述，被告博阳事务所应向原告返还2万元并支付相应利息。据此，被告曾泰平应依法对上述债务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海博阳房地产经纪事务所应于本判决生效之日起十日内返还原告黄瓯秦20,000元；二、被告上海博阳房地产经纪事务所应于本判决生效之日起十日内支付原告黄瓯秦利息损失(以20,000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率为标准，自2017年6月2日起计算至实际清偿之日止)；三、被告曾泰平对被告上海博阳房地产经纪事务所在第一、第二项中的付款义务负连带清偿责任；四、驳回原告黄瓯秦的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费人民币3,355.20元，减半收取计1,677.60元，由原告黄瓯秦负担1,457.60元，被告上海博阳房地产经纪事务所、被告曾泰平负担220元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  吴丹二〇一九年十一月十二日书记员  王宁附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。