深圳市罗湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0303民初32447号 原告（反诉被告）：陈碧绿，。 委托诉讼代理人：梁融，北京市盈科（深圳）律师事务所律师，执业证号14403200710284600。 委托诉讼代理人：骆志宏，北京市盈科（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201010141825。 被告（反诉原告）：陈树宏，。 委托诉讼代理人：吴曼怡，广东华璟律师事务所律师，执业证号14401201711012326。 委托诉讼代理人：王子华，广东华璟律师事务所实习律师。 原告陈碧绿与被告陈树宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，被告陈树宏提起反诉，本院决定对本诉及反诉合并审理，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人骆志宏、被告陈树宏及委托诉讼代理人吴曼怡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方的房屋租赁关系于2019年7月15日解除；2、判令被告搬离涉案租赁物罗湖区蔡屋围新八坊20号102商铺并交还原告；3、判令被告向原告支付2019年5月10日至2019年7月15日的租金12033元；4、判令被告按每月3800元的标准向原告支付自2019年7月16日起至涉案租赁物交还之日的占有使用费（暂计至2019年9月30日为9500元）；5、判令被告赔偿原告因本案产生的律师费15000元；6、判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2000年10月8日，原、被告双方签署《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于罗湖区蔡屋围新八坊20号102商铺，租赁期限为2000年10月10日至2001年10月9日，被告应在每月10日前支付租金，如超过十日未交租金，原告有权解除合同并收回租赁物；租赁物合同还对双方其他权利义务进行了约定。上述租赁期限届满后，被告继续占有使用租赁物并向原告缴纳租金。2019年6月18日原告以张贴《告知函》的方式，依据不定期租赁关系解除的法律规定，要求被告于2019年7月15日前搬离涉案租赁物并交还原告。但被告收到通知后迟迟未履行搬离和交还租赁物的义务，非法占有租赁物至今。此外，被告拖欠2019年5月10日之后的租金及房屋占有使用费，合同解除前租金标准为每月3800元。基于上述事实，原告认为，涉案房屋租赁关系已依法解除，被告理应履行搬离并交还租赁物的义务，且结清所欠租金、房屋占有使用费和相关费用，但经原告多次催促，被告仍非法占有租赁物至今，已构成严重违约，依法应承担违约责任。 被告辩称，一、本案被告无需向原告支付2019年5月10日至2019年7月15日的租金。2000年10月8日，被告与原告签署《房屋租赁合同》约定被告承租原告位于深圳市罗湖区蔡屋围新八坊20号102商铺，租赁期限为2000年10月10日至2001年10月9日，被告应按月支付租金，租赁合同到期后，双方都没有及时进行续期，但被告均有继续交付租金，原告也按时收取。自2001年至被告提交本状之日期间，被告均按照原告的要求，按照递增金额去交付租金，并在原告的指示下配合原告签署《租赁合同》用于街道备案等。被告与原告的最后一份合同期限是2016年4月1日至2018年3月30日，租赁期限届满后，被告依旧按约定向原告交付租金，但原告表示已经不需要再续签合同了，照常交租金使用物业即可。被告相信原告的承诺，继续使用案涉房屋并按时向原告缴纳租金。2019年6月18日，原告向被告发出《告知函》，引用《合同法》中关于“不定期租赁合同”的条文要求被告于2019年7月15日前搬离案涉房屋并交还案涉房屋。被告从政府网站得知案涉房屋已被纳入城市更新项目规划片区，原告已与征收单位签订《征收补偿协议》并实际领取征收补偿款项（含房屋价值费、室内装饰装修费、搬迁费、停产停业损失费、临时过渡补偿费等费用）。被告多次向原告反映这种征收行为将会导致其遭受较大的停产停业损失、搬迁费等，且被告在此已经经营二十几年，店铺拥有稳定的客源、较多的库存物资及设备，如短期搬迁也势必会发生较大的搬迁费用。但原告却表示，不会赔偿任何一分。因双方一直无法协商一致，在街道办的组织下，各方通过洽谈，最终于2019年8月6日达成口头一致协定：由原告免除3个月租金以及支付3个月租金给被告作为搬迁补偿。故被告认为，在该协商结论下，被告根本无需向原告支付2019年5月10日至2019年8月10日的租金，现原告诉请要求支付2019年5月10日至2019年7月15日的租金，属违约行为。二、被告无需向原告支付2019年7月16日之后的占有使用费。从上可知，原告同意免除3个月租金以及支付3个月租金给被告作为搬迁补偿，那么也即被告不搬离的情况下，免租期等同于6个月，那么截止日期也到2019年11月15日，何况原告在2019年10月28日剪断被告店铺的电表电路；导致店铺无电、无法满足正常经营，被告在2019年10月28日起已停止营业，故不存在占有使用费的支付问题。三、被告无需赔偿原告的律师费。我国法律赋予任何一位公民均可向法院起诉维护自身合法权益的权利，原告向被告主张赔偿其所缴纳的律师费没有合同依据，更无法律依据。况且，根据《民事诉讼法》相关规定，案件的全部诉讼活动，当事人可以通过自己进行处理，法律没有强制要求当事人发生法律纠纷时必须聘请律师，因而律师费用的发生是当事人在结合自己的社会经验、经济状况等背景下自主进行选择的，可以聘请律师，也可以不聘请律师，法律纠纷与律师费用的发生，两者之间并不必然存在因果关系，因此被告不应赔偿原告所缴纳的律师费用。综上，被告请求法院依法予以驳回原告的全部诉讼请求。 被告向本院提出反诉请求，一、依法判令原告向被告支付停产停业损失费21000元，搬家费1800元，合计22800元；二、请求判令原告退还被告于2000年交纳的房屋押金2200元；三、依法判令原告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2000年10月8日，被告与原告签署《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于深圳市罗湖区蔡屋围新八坊20号102商铺，租赁期限为2000年10月10日至2001年10月9日，被告应按月支付租金，租赁合同到期后，双方都没有及时进行续期，但被告均有继续交付租金，原告也按时收取。自2001年至被告提交本状之日期间，被告均按照原告的要求，按照递增金额去交付租金，并在原告的指示下配合原告签署《租赁合同》用于街道备案等。被告与原告的最后一份合同期限是2016年4月1日至2018年3月30日，租赁期限届满后，被告依旧按照约定向原告交付租金，但原告表示已经不需要再续签合同了，照常交租金使用物业即可。被告相信原告的承诺，继续使用案涉房屋并按时向原告缴纳租金。2019年6月18日，原告向被告发出《告知函》，引用《合同法》中关于“不定期租赁合同”的条文要求被告于2019年7月15日前搬离案涉房屋并交还案涉房屋。被告从政府网站得知案涉房屋已被纳入城市更新项目规划片区，原告已与征收单位签订《征收补偿协议》并实际领取征收补偿款项（含房屋价值费、室内装饰装修费、搬迁费、停产停业损失费、临时过渡补偿费等费用）。被告多次向原告反映这种征收行为将会导致其遭受较大的停产停业损失、搬迁费用等，且被告在此已经经营了二十几年，店铺拥有稳定的客源、较多的库存物资及设备，如短期搬迁也势必会发生较大的搬迁费用。但原告却表示，不会赔偿任何一分。因双方一直无法协商一致，在街道办的组织下，各方通过洽谈，最终于2019年8月6日达成口头一致协定：由原告免除3个月租金以及支付3个月租金给被告作为搬迁补偿。被告认为：作为涉案房屋的承租人，政府的征收行为将导致被告产生停产停业损失及搬迁费用，虽然《房屋租赁合同》中未明确约定停产停业损失、搬迁等费用，但根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条之规定，“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿”以及《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》第二十三条之规定：“作出房屋征收决定的辖区政府对被征收人以及符合规定的合法使用人给予的补偿包括：(二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿”：被告与原告之间存在房屋租赁法律关系，被告拥有案涉房屋使用权，系案涉房屋合法使用人，因被告已租赁案涉房屋用于餐饮经营达20年之久，经营具有稳定性及持续性，案涉房屋被征收后，被告将丧失经营餐饮店的权利，政府征收的行为也导致被告须将房屋内用于餐饮经营的相关产品及设施进行转移，因此，被告有权取得停产停业损失及搬迁费用。而原告为案涉房屋所有权人，同时也是《征收补偿协议》的直接相对人、补偿款的唯一接收方，与被告密切相关的停产停业损失、搬迁等费用，征收部门会直接补偿给原告。被告多次与原告就案涉停产停业损失、搬迁等费用一事进行沟通，但原告始终拒绝按照相关法律法规向被告支付相关补偿款。综上所述，原告拒绝支付补偿款的行为已严重损害被告的合法权益，给被告带来重大损失。现为维护被告的合法权益，特依据我国《民事诉讼法》第五十一条之规定，提出反诉请求。 原告辩称，一、原被告双方签订的书面租赁合同已于2001年10月9日届满，其后双方未签订任何的书面合同，根据合同法的相关规定，双方属于不定期租赁关系，原告随时可以解除合同，原告在解除合同前已书面告知被告搬离并给予合理的时间，依法行使解除权，被告要求原告给予赔偿没有任何事实和法律依据。二、被告适用法律错误，被告所反诉要求的停产停业损失以及搬迁费所依据的是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及《深圳市房屋征收与补偿实施办法》，该条例适用的情形为政府因公共利益需要而征收房屋，对房屋产权人进行补偿的情形。即征收主体和赔偿主体均为政府，被补偿人为房屋权利所有人，本案原被告双方属于租赁合同关系，不适用上述的法律规定，而应当适用合同法的相关规定。三、被告提出的停产停业补偿和搬迁费没有事实和法律依据，即使双方的租赁合同无效，被告所提出的停产停业损失和搬迁费，不属于实际损失的范畴。被告至今仍在使用原告的涉案租赁物，一直在正常经营，不存在所谓的停产停业损失。其次无论合同是否有效，被告均应履行搬离涉案租赁物的义务，搬迁属于其法定义务，而不属于损失的范畴。四、由于被告拖欠原告自2019年5月10日至今的租金，所以被告所缴纳的押金应当用于抵扣其所拖欠的租金，无需退还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、根据原告提交的88-586号建筑许可证及深圳市蔡屋围实业股份有限公司出具的证明，新八坊20号的权利人为本案原告陈碧绿。原告委托诉讼代理人在庭审中确认涉案的罗湖区蔡屋围新八坊20号曾于1999年拆除重建，现状为七层，重建时未取得建设工程规划许可证。 二、2000年10月8日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定被告承租罗湖区新八坊20号102房产（以下简称“涉案房屋”），租赁期限为2000年10月10日至2001年10月9日，租金为每月2200元，押金为2200元。 三、被告主张其与原告于2016年3月25日另行签订了《房屋租赁合同》，租赁标的为涉案房屋，租期为2016年4月1日至2018年3月30日，租金为每月2000元。原告主张该合同上的签名并非其本人签署。被告在庭审中认可该合同是用于办理租赁备案登记，其向原告支付的租金并不是该合同的约定的金额。 四、原被告均认可租赁期限届满后双方未再签订租赁合同，被告继续使用涉案房屋并向原告交纳租金。目前的租金为每月3800元。被告的租金实际支付至2019年5月9日。 五、原告于2019年6月18日在涉案房产处张贴告知函，要求被告于2019年7月15日前搬离涉案房屋。2019年10月28日原告切断了涉案房屋的电表线路。原告主张被告自行恢复了涉案房屋的供电，继续在涉案房屋内经营。被告主张涉案房屋仍由其占用，但已无法正常经营。经当庭查阅被告提交的微信收入明细电子载体，被告店铺在10月28日至11月13日期间仍有正常收入，被告称其在涉案房屋旁的空地经营。鉴于被告主张涉案房屋已经闲置，本院当庭向被告释明是否同意先行将涉案房屋交还原告，以减轻双方损失，被告的补偿请求本院将继续依法审理。但被告表示在双方就补偿达成一致意见前，不会交付涉案房屋。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案的深圳市罗湖区蔡屋围新八坊20号房屋现状为七层，与建筑许可证记载不符，存在拆除重建的情况，属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。依照《最高人民法院》第二条、第五条之规定，涉案房屋租赁合同为无效合同，被告应当返还房屋并参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。 被告辩称其与原告达成了一致协定，原告免除被告3个月租金并支付3个月租金给被告作为补偿。原告对此予以否认，被告并未提交证据证明双方曾达成上述协定，因此对于被告该项答辩意见本院不予采信。 被告辩称原告已于2019年10月28日切断涉案房屋供电，导致被告无法经营，之后的房屋占有使用费被告不应承担。本院认为，被告已超过六个月未向原告支付涉案房屋的占有使用费，且在原告通知其搬离后一直拒不搬离，原告采取的切断电力供应是为了促使被告向其返还涉案房屋。被告在涉案房屋供电被切断后仍占用涉案房屋，且在本院进行释明后，仍拒绝向原告返还涉案房屋，被告的行为放任了损失的扩大，被告应承担由此造成的不利后果。因此，对于被告的该答辩意见本院亦不予采信。 由于被告至今仍占用涉案房屋，且已超过六个月未向原告支付相关费用，原告要求被告搬离涉案房屋、交还原告并参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的诉讼请求本院予以支持；原告主张的律师费用，无合同约定及法律依据，本院不予支持。 关于被告的反诉请求，被告依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》要求原告支付搬迁费及停产停业补偿，但被告未提交任何证据证明涉案房屋涉及行政征收，亦未证明原告已与征收部门签订《征收补偿协议》，因此，对于被告的该项反诉请求本院不予支持。涉案房屋租赁合同为无效合同，原告收取的2200元押金应予退还，被告的该项反诉请求本院予以支持。原告请求将原告应退还被告的押金抵扣被告应支付给原告的房屋占有使用费，本院亦予以认可。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十二条，《最高人民法院》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、被告陈树宏应于本判决生效之日起十五日内搬离罗湖区蔡屋围新八坊20号102房并交还原告陈碧绿； 二、被告陈树宏应于本判决生效之日起十五日内向原告陈碧绿支付房屋占有使用费（按每月3800元的标准，自2019年5月10日计至被告陈树宏搬离涉案房屋之日止）； 三、驳回原告陈碧绿的其他诉讼请求； 四、原告陈碧绿应向被告陈树宏退还押金2200元（该款项从本判决第二项被告应向原告支付的房屋占用使用费中抵扣）； 五、驳回被告陈树宏的其他诉讼请求。 如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费713元，由原告负担313元，被告负担400元；上述案件受理费原告已预付，被告应在本判决生效之日起十五日内迳付原告400元。反诉费185元，由被告负担。 如不服本判决，原告可在本判决书送达之日起三十日内，被告可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审 判 长 李 乾 人民陪审员 冯 铭 人民陪审员 梁进荣 二〇一九年十一月十八日 本件与原本核对无异 尹丹荔 书记员 柏榕楠