北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初37663号原告：范永刚，男，1976年1月25日出生，汉族，北京联维商贸有限公司法定代表人，住北京市朝阳区。被告：北京涵伟腾飞生态农业科技发展有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：尚野，总经理。委托诉讼代理人：尚金玲，女，北京涵伟腾飞生态农业科技发展有限公司员工。原告范永刚（以下简称原告）与被告北京涵伟腾飞生态农业科技发展有限公司（以下简称被告）农村土地承包合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告，被告的委托诉讼代理人尚金玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．请求确认原、被告签订的《腾飞生态种植园会员合同》无效；2．请求判令被告退还会费146000元，并支付违约金19929元（以146000为基数，按日万分之三的标准，自2018年7月1日起至付清止日止，暂计算至2019年10月1日）；3．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月30日，原告与被告签订《腾飞生态种植园会员合同》，根据合同约定，原告以会员入会的形式，向被告承租位于北京市通州区张家湾镇北大化村北的生态大棚，占地面积400平方米（含房屋面积、大棚面积、院落面积和公摊）；使用期限为30年，自2013年9月30日起到2043年9月30日止；会费金额为146000元；被告应于2018年5月1日前向原告交付土地及地上物的使用权，如逾期交付60日之后的，原告有权解除合同，被告应当按已付款日万分之三的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告按约定向被告付款146000元。因违反法律规定，被告至今未能按约定向原告交付土地及地上物的使用权。原告屡次向被告要求解除合同，退还全部已付款，但被告一直拒绝。被告以会员的形式将土地及没有合法手续的建筑物租给原告使用，已违反了国家强制性法律规定，应属无效。被告辩称，双方签订的合同有效，大棚于2017年已具备交付使用条件，我方没有违约，故不同意承担违约金，不同意原告的全部诉讼请求，本院经审理认定事实如下：2017年10月16日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《腾飞生态种植园会员合同》约定：为响应国家关于建设社会主义农村的号召，发展集体农业生产和生态休闲观光为一体的现代化自家种植式的生态农业庄园——日光温室大棚，让城市居民享受乡村田园生活，双方达成如下协议：第一条：项目位置，本项目位于北京市通州区张家湾镇北大化村北。第二条：使用范围、时间及金额，1．该占地面积400平方米（含房屋面积、大棚面积、院落面积和公摊），地号为H806#；2．甲方向乙方会员提供的生态大棚使用年限为30年，自2013年9月30日至2043年9月30日止，会员期满后有优先续费权；3．甲乙双方同意上述该户生态园会费金额为146000元。第三条：付款方式，一次性付款。第四条：甲方在2018年5月1日前向乙方交付土地及地上物的使用权。如遇下列特殊原因，甲方可据实予以延期：不可抗力；乙方逾期付款。第五条：其他事项的处理方法，合同期内，如遇拆迁或国家征地，甲乙双方须无条件服从，乙方享有合同约定面积的地上物补偿。第六条：甲方的权利，1．甲方物业管理中心对其使用土地的物业具有管理权；2．甲方有权按合同约定收取乙方的各项费用（水、电、燃气、物业费等）；3．对于有些会员可能缺乏的耕种经验问题，物业负责提供技术指导，另为乙方提供有偿托管服务；4．保证乙方在会员期内水、电、道路的正常使用。第七条：乙方的权利义务，1．在会员有效期内享有转让、转租、继承及赠与的权利；2．乙方应按期向甲方物业管理中心交纳各项费用；3．乙方不得违反国家法律、法规和本合同的约定使用生态大棚，乙方可根据自身喜好在不改变生态大棚外貌的前提下对生态大棚进行自主装修；4．甲方无故终止合同，除赔偿乙方的实际经济损失外（须经双方确认）并赔偿乙方相应的补偿作为违约金；5．乙方无故终止合同，已交的租金不退，相关地上物无偿归甲方所有。第八条：双方责任，（一）逾期交付责任：除不可抗力外，未按约定将该“生态大棚”交付乙方的，1．逾期60之内的，甲方按日向乙方支付已付款的万分之二作为违约金，合同继续履行；2．逾期60日之后的，乙方有权解除合同，解除合同的甲方应于合同解除通知书达到十日内退还已付款，并向乙方支付违约金。如乙方要继续履行合同的，合同可继续履行。继续履行合同的，由甲方向乙方支付合同约定的交付日至实际交付日期的违约金，按已付款日万分之三的标准计算。（二）逾期付款责任，1．乙方未按约定时间付款的，逾期30日之内，乙方按日计算向甲方支付应付款的万分之二的违约金，并于实际支付款当日向甲方支付违约金，合同继续履行；2．逾期30日之后的，甲方有权解除合同。乙方应向甲方支付违约金。如甲方愿意继续履行合同，合同可继续履行。继续履行合同的，由乙方向甲方支付合同约定的付款日至实际付款日期的违约金，按应付款日万分之三的标准计算。（三）甲乙双方有一方恶意解除合同的，应向对方支付违约金，违约金的数额为该栋生态大棚总费的35%。第九条：收费标准，甲方负责园区内的公共设施，负责公共区域内的防火、卫生、绿化、保安、保洁、垃圾清运及水、电、路的维修护理。暂定电费1．5元每度，水费每年300/吨，物业费2000元每年，天然气按照市政标准收费。合同附件1约定了交房标准：1．温室大棚主体结构完成；2．温室大棚配房门窗安装完毕；3．水、电接入正常使用，每户独立电表；4．园区封闭式管理，24小时监控；5．院内入户门铁艺大门安装完毕；6．园区绿化完成。2017年12月30日，原告向被告交纳承包费146000元，被告向原告出具收据一张予以确认。《腾飞生态种植园会员合同》约定，被告在2018年5月30日向原告交付大棚，但原告称未向其交付大棚，大棚目前的状态也不符合交付标准，且被告员工要求其在大棚内种植树木。被告表示，2018年5月1日大棚已经具备交付条件，被告不负有通知交付大棚的义务。被告未向本院提交已经将大棚交付原告的证据。诉讼中，本院向双方释明，双方间法律关系性质或非租赁合同关系。原告称，双方之间的法律关系以人民法院认定为准，无论法院认定本案为租赁合同关系或其他法律关系，其对被告的诉讼请求均是要求其退还会费146000元及相应的违约金；被告称，其答辩意见无变化，请求驳回原告的诉讼请求。另查，梁艳敏诉被告租赁合同纠纷一案，马晓琳诉被告农村土地承包合同纠纷一案，本院经审理后分别作出（2018）京0112民初25589号、（2019）京0112民初1540号民事判决书，认定合同改变了土地的农业用途，违反了法律的强制性规定，应属无效，现判决书已经发生法律效力。本院认为：当事人对自己的主张，有责任提供证据。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。我国实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地用途使用土地。根据合同约定，原告可以对生态大棚进行自主装修，被告负责管理园区内的公共设施，并约定了水、电费及物业费的收费标准，合同附件还约定了“交房标准”，结合原告的陈述，可以认定双方签订合同的目的是用于生活居住，并非农业生产，故《腾飞生态种植园会员合同》的合同内容改变了土地用途，违反了法律的强制性规定，应属无效。现原告要求确认合同无效，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现《腾飞生态种植园会员合同》被确认无效，被告并无证据证明向原告交付了大棚，故原告要求被告退还会员费146000元的请求，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的违约金，现原告依据《腾飞生态种植园会员合同》第八条第（三）款约定要求被告支付违约金19929元，但该条约定系双方任意一方恶意解除合同的，应向对方支付大棚总承包费的35%的违约金。本院认为，本案诉争合同已经被依法确认无效，双方均不存在恶意解除合同的情形，故本案不适用该条约定，原告依据该约定主张违约责任，本院不予支持。对于被告辩称该大棚已交付原告使用的辩解意见，因未向本院提供相应证据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告范永刚与被告北京涵伟腾飞生态农业科技发展有限公司于2017年12月30日签订的《腾飞生态种植园会员合同》无效；二、被告北京涵伟腾飞生态农业科技发展有限公司返还原告范永刚承包费146000元，于本判决生效之日起7日内执行清；三、驳回原告范永刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1809元，由原告范永刚负担199元（已交纳），被告北京涵伟腾飞生态农业科技发展有限公司负担1610元，于本判决生效之日起7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  唐兴华二〇一九年十一月十五日书记员  武 晗