河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民终4557号上诉人（原审原告）：李好领，男，1962年1月14日出生，汉族，住河南省夏邑县。被上诉人（原审被告）：葛军显，男，1966年1月9日出生，汉族，户籍地河南省夏邑县，现住河南省夏邑县（葛医师诊所）。被上诉人（原审被告）：赵培炎（曾用名赵铮、赵增），男，1992年6月23日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。被上诉人（原审被告）：中国移动通信集团河南有限公司商丘市夏邑分公司，住所地河南省夏邑县产业集聚区南环东路7号，统一社会信用代码91411426MA3X5L314F。法定代表人：潘俊杰，该公司经理。委托诉讼代理人：何派雷，河南卓衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭运平，河南卓衡律师事务所实习律师。上诉人李好领因与被上诉人葛军显、赵培炎、中国移动通信集团河南有限公司商丘市夏邑分公司（以下简称夏邑移动公司）确认合同效力纠纷一案，不服河南省夏邑县人民法院（2019）豫1426民初2876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人李好领，被上诉人夏邑移动公司的委托诉讼代理人何派雷、彭运平到庭参加诉讼；被上诉人葛军显、赵培炎经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李好领上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法查明事实后改判支持李好领的原审请求；二审案件诉讼费由葛军显、赵培炎、夏邑移动公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、2005年11月22日，赵培炎作为案涉房地产事实上的所有权人，其与葛军显签订《土地房屋使用权转让协议书》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，协助办理过户手续属于合同的附随义务。因此，葛军显买卖合同法律关系依法占有并事实上取得案涉土地与房屋的处分权。2007年3月28日，葛军显又与李好领签订《房地产转让协议书》，又将案涉房地产转让给李好领，该协议亦为双方真实意思表示，合法有效，且葛军显实际交付李好领控制、占有、使用至今。夏邑移动公司与赵培炎所签的长期使用协议，依照我国法律规定，应视为买卖合同，且由葛军显、赵培炎转手卖给李好领。故李好领请求确认其与葛军显签订合同有效的诉讼请求合法，人民法院应予以支持。二、本案系连环房屋买卖合同，两次房地产的转让行为均合法有效，而且李好领已经占用使用房屋长达12年之久。当初李好领与葛军显在签订合同的时候，葛军显保证与赵培炎沟通好协助办理过户手续，目前他们均以种种借口不予配合。现案涉房屋已年久失修，无法居住，李好领准备翻修，因为没有合法的手续导致无法施工。三、李好领认为，本案三方签订的合同均合法有效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”；《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间签订有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”物权行为与债权行为相区分，房屋过户登记的物权行为并不影响房屋买卖合同这一债权行为的效力，是否办理房屋过户登记只是房屋所有权变更生效的要件而不是房屋买卖合同生效的要件。四、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案的房地产转让具有连续性，最终买受人为实现合同权利要求合同相对人、前手房屋出让人协助办理过户手续的，能够有效地实现当事人的合同权利，维护市场交易的安全及稳定性，符合诚实信用原则。夏邑移动公司辩称，该公司与李好领没有合同关系，没有协助李好领办理土地过户的义务，且案涉土地无法办理过户手续。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。葛军显、赵培炎未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。李好领向一审法院起诉请求：判决李好领与葛军显签订的合同有效、葛军显与赵培炎签订的合同有效、赵培炎与夏邑移动公司签订的合同有效；判令葛军显、赵培炎、夏邑移动公司协助李好领办理土地过户手续。一审法院认定事实：李好领与葛军显于2007年3月28日签订房地产转让协议一份，内容为：葛军显将坐落在东光街南段邮电局小区一处房地产转让给李好领。土地南北长19.9米，东西宽9.45米及坐落在该宗土地上附属物一并转让给李好领（包括三间正房、两间偏房），该房地产2005年11月22日葛东波从赵增手中转入。转让款8万元。李好领在办理土地过户时，葛军显提供有关手续并给予协助办理。2007年3月28日葛军显出具收到条一份，收到李好领8万元。该案涉房产所在土地已经办理了国有土地使用证（证号：夏国用2002字第9839号），土地登记在赵培炎（又名赵增）名下，案涉房产未办理房产证。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同取得处分权的，该合同有效”。葛军显购买他人的房产，并没有办理过户登记手续，至今该案涉的房产所在的土地还登记在赵培炎名下，因此葛军显并没有取得该处房地产的物权。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，葛军显属于无权处分人，且到目前为止，该处房产仍未变更到葛军显名下，因此李好领主张与葛军显之间的房地产买卖合同有效，于法无据，不予支持。李好领主张的葛军显与赵培炎签订合同有效、赵培炎与夏邑移动公司签订合同有效，此两份合同均与其无关联性，其不是合同的相对人，李好领的此请求，于法无据，不予支持。李好领要求判令葛军显、赵培炎、夏邑移动公司协助办理土地过户手续，因其与葛军显签订的房地产买卖协议不具有有效性，因此该主张不予支持。判决：驳回李好领的诉讼请求。案件受理费50元（已减半收取）由李好领负担。二审期间，各方当事人均未提供新的证据材料。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，第一，李好领与葛军显之间的协议是否有效。李好领与葛军显于2007年3月28日签订的《房地产转让协议书》是双方的真实意思表示，葛军显作为转让方，虽没有取得案涉房产的土地证，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移、买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，没有取得所有权或者处分权的买卖合同，即使标的物所有权不发生转移，但双方签订的合同仍为有效合同，双方之间仍要以该合同为基础追究违约责任等。关于葛军显与赵培炎之间的协议、赵培炎与夏邑移动公司之间的协议，因李好领不是该两份协议的签署主体，李好领请求判令该两份协议有效的请求，不予支持。第二，葛军显、赵培炎、夏邑移动公司应否协助李好领办理土地过户手续。《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”我国物权变动采取登记生效规则，未进行变更登记不发生物权变动的效力，义务的设定方式为法律规定或者合同约定，本案从合同约定还是法律规定方面均未赋予赵培炎、夏邑移动公司有协助办理过户登记的义务。同时，葛军显因没有取得案涉房产的土地证，其没有权利协助李好领办理土地过户手续。综上所述，李好领的上诉请求，部分成立。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条规定，判决如下：一、撤销河南省夏邑县人民法院（2019）豫1426民初2876号民事判决；二、确认李好领与葛军显签订的《房地产转让协议书》有效；三、驳回李好领在一审中的其他诉讼请求。一审案件受理费50元、二审案件受理费100元，共计150元，由李好领负担。本判决为终审判决。审判长  代恭伟审判员  曹燚森审判员  闫文超二〇一九年十一月二十一日书记员  李登攀