北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初34238号原告：李美华，女，1977年2月13日出生，汉族，住北京市通州区。被告：北京紫峰房地产开发有限公司，住所地北京市通州区聚富苑民族产业发展基地聚和六街2号。法定代表人：聂林，董事长。委托诉讼代理人：王云云，北京市中通策成律师事务所律师。原告李美华诉被告北京紫峰房地产开发有限公司（以下简称紫峰地产）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李美华向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付自因实际交付电梯与合同约定不符的违约赔偿金4000元；2、判令被告向原告支付因卫生间窗户与合同约定不符的违约金2500元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告违反合同，将电梯的载重量由1050kg变成了800kg，依据为北京市商品房预售合同第26页附件六第11条第3款所载明的电梯载重量。另，实际交付房屋的卫生间窗户开启方式亦不符合附件六中第7条约定，而卫生间窗户的开启方式直接导致原告选房时对户型的判断和选择。由于被告交付的电梯及房屋卫生间门窗开启方式与约定不符，对原告生活造成诸多不便。综上所述，为维护原告的合法权益，依照合同法的相关规定，诉至法院，请求法院判如所请。被告紫峰地产辩称：1、我公司不同意原告的第一项诉讼请求。原告要求我公司赔偿损失，没有法律依据，我公司建设过程中均严格按照按图施工，这是法律法规对建设单位的强制要求，设计图纸早于原被告签订的合同。合同附件六约定，“上述涉及材料设备具体型号、规格，由出卖人自行确定，并以房屋交付时，实际情况为准。”依据上述约定，我公司向原告交付的电梯品牌、规格可由我公司自行确认、交付。我公司没有违约行为，不应承担违约责任。其次，合同附件六中所写“电梯载重量1050”属书写错误、约定不明。根据法律及行政法规的规定，建设单位都必须严格按审查后的设计图纸施工，否则无法通过规划验收及竣工验收。因此，房屋出卖人与买受人之间关于电梯载重量的约定，均应当与设计单位的设计内容完全一致。本案中，设计单位早在原、被告签订合同前，就完成了施工图设计，图纸中设计的电梯载重量就是800kg，电梯井的尺寸亦全部按照800kg电梯进行设计。经我方核实，原、被告在合同中约定的“1050”，是我方工作人员填写合同时的工作疏忽所导致，在事实上和法律上根本无法履行，紫峰地产在建设过程中均是按设计图纸施工，人民法院不应因此认定紫峰地产违约。最后，对于类似纠纷如何处理，原、被告在合同中已有约定，即合同第十条约定的“设计变更”。虽然设计变更是指发生于合同签订后，但其与本案情形没有本质区别，都是出现了合同约定内容与设计内容和建设内容不一致的情况。在政府指定的示范文本中，对于设计变更的处理原则非常明确：出卖人必须按设计图纸建设，无需与买受人协商一致；出卖人对此不承担违约责任；如买受人不接受变更，可以要求退房。我们认为，如原告坚持不接受设计内容，本案可以参照双方对设计变更的约定来处理。2、我公司不同意原告的第二项诉讼请求。首先，《北京地区建设工程规划设计通则》第2．4．5其他间距规定，“2生活私密性间距应在设计中注意避免出现对居室的视线干扰情况。一般最小为18米。”《北京地区建设工程规划设计通则》《北京地区城市规划管理守则》修编规定，“（三）其他间距规定2．生活私密性间距：设计中应注意避免出现对居室的视线干扰情况。生活私密性间距一般最小为18m，如一建筑无窗与另一居住建筑有窗相对的可适当减少，但须符合消防间距的要求。”依据前述规定，因涉案住宅楼10-4#与西侧10-3#住宅楼间距为10．91米，小于生活私密性间距的最小值18米，故为了保证两栋住宅楼业主的生活私密性，涉案房间卫生间窗户为固定扇；这是法律法规的强制性规定，任何单位和个人不能违反这项规定，任何合同约定违反该规定均属无效约定。其次《预售合同》附件六第7款第（1）项约定“开启方式为：内平开”，是对房屋中可开启的窗户开启方式的约定。这项约定不表示涉诉房屋内全部窗户均能开启。同时，涉诉房屋卫生间的窗户，由设计单位设计为固定扇窗，采用磨砂玻璃；设计单位考虑到，相较于暗卫，明卫会更符合业主的期待。其次，答辩人使用的《预售合同》模板为北京市建委的通用模板，模板中附件六第7款的约定，亦是“开启方式”，按照双方的交易习惯理解，该条应理解为可开启的门窗开启方式为。同时，依据中国国家标准《建筑门窗术语》GB/T5823-2008第4．3条规定，窗户开启分类，可以分为平开窗、滑轴平开窗、上下推拉窗、提升推拉窗、外开上悬窗、内开下悬窗、外开滑轴上悬窗、立转窗、水平旋转窗、推拉下悬窗、内平开下悬窗、折叠推拉窗等13种分类，没有固定扇这一类别，答辩人只能在这13种分类中选择一项与设计施工图纸相符的类别填写在《预售合同》中。因此，《预售合同》附件六第7款第（1）项的约定，不应按照原告断章取义的方式进行解释、理解。最后我公司建设的涉诉房屋卫生间窗户完全符合经行政机关审批、备案的设计图纸，我公司没有违约行为，不应承担违约责任。3、自住型商品房项目“限房价、竞地价”的土地供应方式下，土地出让价格是市场化的，但房价并非市场化，其直接压缩的是开发商的收益，因此愿意承担自住型商品房项目的房地产开发企业，绝大多数为国有企业。本案中，我公司已支付的土地出让价款共计约8．15亿元，项目可售的住宅、商业房屋建筑面积约12万平方米，计算之下，房屋销售单价中土地成本约7000元/平方米，而原告购买房屋的单价仅为1．1万元/平方米，在计算项目工程款、材料费、监理费、设计费、人工费、管理费、财务成本等建设成本、费用，以及被告已经支付给业主的违约金、主动承担的临时水电暖接入费用后，被告因承接涉诉房屋，已亏损约三亿元。4、根据我公司目前的资产状况，已无法负担再向业主支付几百万、几千万甚至上亿元的违约金，到执行程序中，也无如此多的财产可供执行，最终的结果，是只有执行转破产。如人民法院要判决我公司承担违约责任，我们请求法院将履行期限适当延长。如我公司进入破产程序，首先须停止一切经营，管理权全部移交破产管理人，所有未履行完毕的合同均由监管人视资产状况决定是否履行。此情形下，待政府完成大市政建设完成后，由谁来将大小市政接通并承担费用？在大市政接通前，由谁来继续承担业主临时用水、用电、采暖的费用？在保修期内，由谁来承担房屋保修义务？在小区业主召开首次业主大会之前，又由谁来负担全体业主的前期物业服务费用？此外，答辩人还承担着项目二期经济适用房的建设责任。涉案小区内的业主，并未考虑到如果其诉讼目的真能实现，将开发商告到破产，是否对自身有利？是否会使涉案小区出现更加不利的事态。我们相信，人民法院在审判过程中，会充分考虑判决的社会效果，会权衡案件结果各方带来的利益利弊影响。综上，原告的诉讼请求，没有事实和法律依据，违反了双方合同约定，故请求人民法院查明事实的基础上，判决驳回原告的全部诉讼请求，以维护被告的合法权益。本院经审理认定事实如下：2016年5月11日，李美华与紫峰地产签订《北京市商品房预售合同》（自住型商品住房）。合同附件六装饰和设备标准的约定第7条约定：门窗：开启方式为：内平开；门窗型材：双玻中空断桥铝合金窗；第11条电梯约定：电梯品牌名称：合资；电梯载重量1050。北京市规划委员会委托的审图机构北京筑都方圆建筑设计咨询有限公司对涉案房屋所载项目的设计单位北京中联环建文建筑设计有限公司出具了《北京市建筑工程施工图设计文件审查合格书》。紫峰地产取得北京市规划和国土资源管理委员会核发的《建设工程规划核验（验收）意见》。紫峰地产完成涉案房屋所在楼栋的建筑及市政基础设施工程的竣工验收备案。紫峰地产认可实际交付电梯为载重量800kg的优安达牌电梯，涉诉房屋卫生间的窗户为不能开启的固定扇窗。根据紫峰地产提交的设计图显示，涉案房屋所在楼栋交付的载重量为800kg的国产优安达牌电梯井道尺寸为2米*2米。关于电梯载重量及品牌与合同附件六所约定不一致的原因，紫峰地产称系工作人员填写合同时书写错误，涉案楼栋的电梯井系按照800kg设计和安装的，向原告实际交付的电梯并没有受到影响。涉案房屋所在小区业主中前期已有多人因电梯交付与合同约定不一致问题起诉至本院，本院在这些案件审理过程中就电梯问题与北京市通州区特种设备检测所以及电梯销售商进行过询问，具体如下：本院与北京市通州区特种设备检测所联系，其工作人员称1050kg载重量的电梯因载重量大，其尺寸必然比800kg载重量的电梯大，具体是否能将800kg载重量的电梯更换为1050kg载重量的电梯，需要与具体的电梯厂商沟通。后本院与东芝电梯（中国）有限公司的销售人员进行询问，并将紫峰地产提供的设计图纸上的电梯井道尺寸告知销售人员。销售人员称1050kg载重量的电梯所需电梯井道为2.2米*2.2米的，2米*2米的井道尺寸无法安装1050kg载重量的电梯。根据紫峰地产提交的设计图纸显示，涉案房屋卫生间窗户实际为固定扇窗，不能开启。紫峰地产称《北京市商品房预售合同》附件六对于门窗开启方式所约定的“内平开”是指可开启的门窗，并不表示卫生间的窗户是可开启的。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人就有关合同内容约定不明确，质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。本案中，双方在合同中关于电梯品牌的约定为“合资”、载重量为“1050”。本院认为，根据常人的字面理解，紫峰地产交付的电梯品牌应属于合资的品牌，而非国产，1050后面的单位应当为千克。另外，合同为紫峰地产制定并出具的格式合同，故对于“合资”的理解应有利于原告一方。在此基础上，视为双方仅约定了紫峰地产向原告交付合资品牌的电梯、电梯的载重量为1050千克，但未具体约定应交付哪种合资品牌的电梯，故双方关于涉诉房屋的电梯品牌系约定不明。在合同约定不明的情况下，应由原、被告对于电梯的品牌进行补充约定。现原、被告无法就最终交付的电梯品牌达成一致意见，故应该按照符合合同目的的特定标准交付，即紫峰地产应向原告交付合资品牌的电梯。关于紫峰地产辩称，根据合同附件六约定：具体型号、规格，由出卖人自行确认，并以房屋交付时实际情况为准。因该条约定并未对电梯品牌最终由出卖人自行确认进行约定，故对于紫峰地产的抗辩意见，本院不予采信。紫峰地产实际交付的电梯与约定不符，属于违约，应承担违约责任。本院根据紫峰地产实际交付的国产优安达牌电梯与价格居中的合资品牌电梯之间的差价，并结合使用电梯户数等因素酌定违约金为4000元，李美华主张的电梯交付与合同约定不符的违约金与本院确认的数额一致，故对于李美华的该项诉讼请求本院予以支持。本案中，双方在合同中关于门窗约定“开启方式：内平开”。本院认为，根据常人的理解，涉诉房屋的门窗首先应当是能开启的，其次开启方式应当是内平开的。因合同为紫峰地产提供的格式合同，故在合同并未明确约定卫生间窗户不能开启的情况下，应当作出有利于原告一方的理解。对于紫峰地产有关门窗开启方式“内平开”并不表示卫生间的窗户是可开启的辩解意见，本院不予采纳。因紫峰地产交付的涉诉房屋卫生间的窗户不能开启，与“内平开”不符，应当承担违约责任。本院参考市场上同样大小、材质固定扇窗更换为内平开窗户大致所需费用，酌定紫峰地产支付李美华违约金2500元，李美华主张数额与本院确认的数额一致，故对于李美华的该项诉讼请求本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十一条、第六十二条第一款、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告北京紫峰房地产开发有限公司向原告李美华支付违约金6500元，于本判决生效之日起7日内执行清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告北京紫峰房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起7日内给付原告李美华。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  张金孝二〇一九年十一月二十七日书记员  张依晴