北京市海淀区人民法院执 行 裁 定 书（2019）京0108执异923号案外人：邓晨阳，女，1987年9月3日出生，汉族，住北京市海淀区，公民身份号码×××。委托代理人：杨家亲，邓晨阳之母，女，1963年10月14日出生，户籍地上海市徐汇区。申请执行人：中铁北京工程局集团有限公司（原名称为中国航空港建设总公司、中国中铁航空港建设集团有限公司），住所地北京市海淀区北四环西路87号。法定代表人:丁荣富，董事长。委托代理人：李太生，男，1962年7月8日出生，中铁北京工程局集团有限公司员工，住北京市海淀区。委托代理人：夏沫，男，1989年3月24日出生，中铁北京工程局集团有限公司员工，住河北省涿州市。被执行人：北京中坤长业房地产开发有限公司，住所地北京海淀区北三环西路甲18号院2号楼10层10029号。法定代表人：焦青。保证人:北京中坤投资集团有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇。法定代表人：焦青。保证人：北京中坤锦绣房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇。法定代表人:焦青。保证人：万忠发，男，汉族，1965年1月28日出生，职业不详，住天津市和平区。本院在执行中铁北京工程局集团有限公司（以下简称中铁工程局公司）与被执行人北京中坤长业房地产开发有限公司（以下简称中坤长业公司）建设工程施工合同纠纷一案[执行依据：（2011）海民初字第6245号民事调解书；执行案号：（2013）海执字第9301号]中，案外人邓晨阳对本院执行位于北京市海淀区高梁桥斜街x号院x号楼x层x单元x号房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人邓晨阳述称，请求解除对涉案房屋的查封，中止对涉案房屋的执行。事实和理由如下：2013年1月9日，邓晨阳与北京中坤锦绣房地产开发有限公司（以下简称中坤锦绣公司）签订了合同编号为xxxx的《北京市商品房现房买卖合同》，购买中坤锦绣公司开发的涉案房屋，并通过了网签。涉案房屋实测建筑面积共47.18平方米，套内建筑面积32.34平方米，公摊面积14.84平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米55658.63元，总价款180万元。当时邓晨阳就支付完毕了全部购房款180万元，并且涉案房屋当时已经交由邓晨阳居住使用。因此，涉案房屋的所有权应属于邓晨阳所有。我方之所以无法办理房产证，是因为中坤锦绣公司违约，不是案外人的过错。我方认为，结合以上事实，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，法院应对涉案房屋予以解封。申请执行人中铁工程局公司辩称，不同意案外人的异议请求。对方签订合同的时间是2013年1月9日，我方与中坤锦绣公司的终审判决是2010年年底作出的。判决生效后，我方申请查封了被执行人名下资产。中坤锦绣公司在明知自己执行案款给付不到位，且有生效法律文书的情况下仍然出售被查封的房产，我方不存在过错。邓晨阳为证明其主张，向本院提交了编号为xxxx《北京市商品房现房买卖合同》、《购房承诺书》、《家庭购房申请表》、《长河湾签约交款通知书》、《长河湾补款通知书》两张、房款发票一张、五费统收收据两张以及水费、电费、燃气费等缴费单据。经审查查明，2011年7月18日，本院就原告中国航空港建设总公司（以下简称航空港总公司）与被告中坤长业公司建设工程施工合同纠纷一案，作出（2011）海民初字第6245号民事调解书，确认双方当事人自愿达成如下协议：北京中坤长业房地产开发有限公司于二○一一年十一月三十日前支付中国航空港总公司欠款三千七百一十八万六千五百九十六元，并自二○一○年十月二十一日起按日万分之五支付违约金至款项付清时止；如北京中坤长业房地产开发有限公司不能按期支付欠款，则自二○一○年十月二十一日起按日万分之十支付违约金至款项付清时止。上述调解书生效后，因中坤长业公司未履行法定义务，航空港总公司向本院申请执行，本院于2013年8月1日立案执行。执行过程中，2014年1月13日，中坤长业公司出具承诺书，承诺于2014年3月31日前按照（2011）海民初字第6245号民事调解书向航空港总公司依法偿还全部欠款及违约金、利息等。同月10日，北京中坤投资集团有限公司（以下简称中坤投资公司）、中坤锦绣公司亦出具保证书，为中坤长业公司上述承诺书内容提供连带责任保证。上述承诺书承诺还款期限届满后，中坤长业公司未履行还款义务，中坤投资公司、中坤锦绣公司亦未履行连带保证还款责任。同年7月10日，本院作出（2013）海执字第9301号执行裁定书，裁定执行中坤投资公司、中坤锦绣公司的财产，以其应当履行义务部分的财产为限。2014年7月21日，本院作出（2013）海执字第9301号强制执行裁定书,查封了中坤锦绣公司名下包含涉案房屋在内的全部房产，现仍在查封中。2015年3月10日，本院作出（2013）海民执字第9301-2号执行裁定：担保人万忠发在500万元担保责任范围内对申请执行人中国中铁航空港建设集团有限公司承担清偿债务的责任。上述裁定于2015年3月17日送达万忠发。另查，2013年1月9日，买受人邓晨阳与出卖人中坤锦绣公司签订了编号为xxxx的《北京市商品房现房买卖合同》，并办理网签，合同主要条款约定，邓晨阳以总价款1800000元的价格购买涉案房屋。邓晨阳应在2013年1月4日前支付房款（含定金）180万元。购房时，涉案房屋已经设定抵押，抵押权人为中国东方资产管理公司重庆办事处，抵押登记时间为2011年10月24日。2012年11月5日，抵押权人中国东方资产管理公司重庆办事处向北京市海淀区建设委员会（房屋管理局）出具《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意在建工程抵押和现房抵押的房屋全部进行销售。2012年12月29日，邓晨阳支付定金6万元；2012年12月31日，邓晨阳补款50万元；2013年1月4日，邓晨阳补款124万元。同日，中坤锦绣公司为邓晨阳开具发票，收到房款共计180万元。根据从北京市海淀区不动产登记事务中心查询的涉案房屋的抵押权登记信息显示，中坤锦绣公司在涉案房屋上设立了两次抵押，抵押权人均为中国东方资产管理公司重庆办事处，上述抵押均已注销。再查，2010年11月29日，航空港总公司名称变更为中国航空港建设有限公司；2011年1月31日，中国航空港建设有限公司名称变更为中国中铁航空港建设集团有限公司；2017年3月8日，中铁航空港公司变更名称为中铁工程局公司。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，本院查封的涉案房屋，系案外人邓晨阳自中坤锦绣公司处购买的商品房。双方签订房屋买卖合同的时间和邓晨阳占有、使用涉案房屋的时间，均在本院查封之前，且邓晨阳亦已按照合同约定支付了全部房款。涉案房屋目前虽然登记在中坤锦绣公司名下，但未办理过户登记的原因是源于中坤锦绣公司涉及多起债务纠纷，非因买受人自身原因和过错导致。现案外人邓晨阳对涉案房屋提出排除执行的异议，符合法律规定，本院应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对北京市海淀区高梁桥斜街x号院x号楼x层x单元x号房屋的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  朱卉灵人民陪审员  岳 维人民陪审员  卞海虹二〇一九年十一月十二日书 记 员  崔佳辰