上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初35252号原告：朱桂花。委托诉讼代理人：朱丽莎，系原告朱桂花女儿。被告：姚明。原告朱桂花与被告姚明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月18日公开开庭进行了审理。原告朱桂花及其委托诉讼代理人朱丽莎，被告姚明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱桂花向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的上海市闵行区房屋的房地产租赁居间合同；2.判令被告向原告支付拖欠的2019年5月10日起至搬离时止的租金及房屋使用费，按月租金2,400元（人民币，下同）标准计算；及2018年6月1日至2019年10月18日的水费1,342元；3.没收押金；4.判令被告向原告支付2018年12月免除的房屋租金2,400元。事实和理由：原、被告于2017年10月28日签署了房屋租赁合同。被告自2018年12月开始拖欠租金，原告多次联系被告，但遭被告拒绝，原告不得已拨打110请求派出所协助，在派出所和调解员的协助下，原、被告签署协议书。然之后被告仍未按照协议书约定付款。另，原告发现被告租赁房屋后私自改造房屋结构并群租，存在公共安全隐患。为维护自身权益，原告提起诉讼。被告姚明辩称，没有拖欠原告租金，其曾打电话给原告、发短信给原告，原告均不予回复。2019年前的租金，原告擅自更换房屋的门锁，致租客搬走，房屋空置了一段时间，其也没有收到租金，之后去派出所调解，一人承担一半的损失，即每人承担一个月的房租损失，因此2018年12月的房租其不需要支付。如果原告要收回房屋，原告要赔偿其装修损失并支付违约金。其房租已经支付到2019年6月9日，先付钱后住房。其没有将房屋用于群租，厨房原先住人，后被网格中心查到，提出要求不能在厨房内住人，故厨房内现在不住人，卫生间、阳台没有住过人。本院经审理认定事实如下：涉案房屋系原告朱桂花动迁安置房屋。原告朱桂花（出租人、甲方）与被告姚明（租赁人、乙方）签订《房地产租赁居间合同》，约定：1、甲方同意向乙方出租自己拥有合法使用权并依法办理好可出租手续的房屋位于闵行区，面积86平方米，租赁期限自2017年12月10日至2022年12月9日，月租金2,400元，押金2,400元，押金在乙方支付首期房租同时支付给甲方，在退房并结清相关应付费用后由甲方退还给乙方。2、房租分期支付每三个月支付一次，每次合计7,200元，每一期应付房租应提前一星期支付给甲方。3、水电煤电话有限电视宽带等由于租借人租赁而发生的实际费用由乙方承担，并保留好单据以备查。物业费由甲方承担，租赁期间甲乙双方自行结算费用，租赁结束甲方自行验收物业。4、乙方未经甲方同意不得擅自改变房屋结构，不得损坏房屋设施设备，如有损坏或遗失，按照双方事先约定的价格赔偿，如没有约定则按照现行法律处理（实际价值赔偿）甲方可直接起诉乙方。房屋设施自然损坏由甲方负责维修。5、乙方不得在房屋内从事违法活动，不得私自转租本房屋，按照房屋法定用途使用，否则甲方可单方终止本协议，并不对乙方作任何补偿，但经甲方同意可酌情退本协议未履行完部分的房租，但不退押金。……。8、甲乙任何提前终止协议，则视为违约。如甲方违约则双倍退还押金，如乙方违约则甲方不退押金。签约当日，原告朱桂花收取被告姚明至2018年3月9日的租金。2019年2月17日，原告女儿朱丽莎拨打110报警，报案内容为：2019年2月17日11时许，其回到房屋发现房子的门锁被换了，这间房子是借给二房东（姚明）的，因为对方拖欠报警人三个月的房租，报警人想终止租赁合同，双方有纠纷，来所备案。次日，原告女儿朱丽莎（甲方）与被告姚明（乙方）达成协议书，载明：1、乙方需在2019年2月25日之前付清2018年12月至2019年2月期间的房屋租金10,000元整，支付方式：维（微）信支付或者支付宝或者银行转帐；2、乙方需在2019年3月9日前付清2019年3月至2019年5月期间的房屋租金14,400元整，支付方式：维（微）信支付或者支付宝或者银行转帐；3、乙方需在2019年2月25日前付清两套房屋所拖欠的电费和水费，费用具体金额以单子为准。如乙方违反上述任何一条，甲方有权立即收回两套房屋使用权，并且立即终止双方签的房屋租赁合同，甲方有权拆除屋内软装设施。乙方所提出的房屋装修费用则用当季没付的房租完全抵扣。乙方不得有任何异议。如果乙方遵守以上三条协议内容，乙方可以继续承租两套房屋。但乙方必须按原合同每三个月一次性付清房租（14,400元）。房租付款时间为：2019年6月2日，2019年9月2日，2019年12月2日，2020年3月2日……以此类推，如乙方有任何一个时间点没有付清房租，则甲方有权立即收回房屋使用权并终于（止）双方签署的房屋租赁合同。乙方不得有任何异议。2019年5月8日，物业管理有限公司及居委会筹备组联合发出联合整治事前告知书，载明：业主（租客）：您在此租住的房屋涉嫌“群租”（存在违规分割、每个房间的居住人数超过2人、有双层床现象，厨房、卫生间、阳台（餐厅）等非居住空间内违规出租或违规安装马桶或人均居住面积超标），此行为已违反了《上海市居住房租赁管理办法》规定。政府执法部门不但将对该房屋业主实施行政处罚，同时也将对该室房屋内的违规出租行为进行强力整治及拆除工作。望接到本告知书后请业主及租客相互告知，尽快与出租人商定合同变更事宜，已配合整治。并与5月11日前搬离或整改，以免造成整治过程中不必要的财产损失。该联合整治事前告知书张贴于门口。据原告自认，被告已支付租金至2019年5月9日。截止至2019年10月8日，被告拖欠水费1,342元，该款已由原告代为缴纳。2019年8月31至2019年9月1日期间，原、被告对帐结算，原告将收款帐号发送给被告并告知被告款项少付了不给予办理门禁卡。然之后被告仍未支付租金。另查明，原告朱桂花曾起诉要求解除与被告姚明就本案所涉房屋签订的租赁合同，本院于2019年7月8日受理，相关起诉状副本、证据、应诉材料等于2019年7月10日由他人代收。被告姚明亦确收到了相关材料。后该案因原告朱桂花未缴纳诉讼费用而按撤诉处理。以上事实，由原告提供的《房地产租赁居间合同》、上海公安局案（事）件接报回执单、协议书、联合整治事前告知书及照片、缴费通知单、微信聊天记录、房屋补偿安置结算清单，被告提供的微信聊天记录等证据及当事人的陈述予以证实。本院认为，原、被告签订《房地产租赁居间合同》，被告承租原告的房屋，被告应当按照约定使用房屋并支付租金。然被告在使用房屋过程中违法群租，遭相关部门整治，已经违反了合同约定。之后，被告又多次拖欠租金，直至本次诉讼，被告仍未付清房屋租金，故原告要求行使单方解除权符合合同约定，亦于法不悖，本院予以支持。从双方提供的证据来看，虽被告多次存在违约行为，原告亦多次提出解约要求，但事后原告又同意被告付清租金后继续承租房屋，故对于解除时间，本院以本次诉讼为准，即本案诉讼起诉状副本送达被告时为合同解除之时。被告辩称租金已经支付至2019年6月9日，但原告不予认可，被告亦未能举证证明，故本院对被告该抗辩不予采信。根据原告自认的时间，被告应向原告支付自2019年5月9日起至搬离之日止的租金及房屋占有使用费。合同约定，水电煤等费用由被告负担，现被告拖欠的水费已由原告代为支付，故原告向被告主张该部分水费符合合同约定，本院予以支持。原告认为被告未按约定用途使用房屋并要求没收押金，然本院注意到，租赁房屋期间，曾发生过群租的情况，但原告并未因此向被告提出解除合同并要求没收押金的要求。引起本次诉讼的原因在于被告拖欠租金不付，但双方合同并未约定拖欠租金所需承担的违约责任，故原告要求没收押金的诉讼请求没有依据，本院不予支持。原、被告曾协商免除了2018年12月被告应承担的房屋租金，现原告要求被告另行支付该笔已经免除的租金不符合法律规定，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定,判决如下:一、原告朱桂花与被告姚明就上海市闵行区房屋建立的房屋租赁合同关系于2019年9月20日解除；二、被告姚明于本判决生效之日起十日内支付原告朱桂花自2019年5月10日起至房屋实际归还之日止按照每月2,400元计算的租金及房屋占有使用费；三、被告姚明于本判决生效之日起十日内支付原告朱桂花截止至2019年10月8日的水费1,342元；四、驳回原告朱桂花其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半计收140元，由原告朱桂花负担25元，被告姚明负担115元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈慧芬二〇一九年十一月八日书记员  张金连附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。