辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0103民初10845号原告：高尉帅，男，1980年3月29日出生，汉族，住址辽宁省抚顺市清原满族自治县。委托诉讼代理人：张凤武、赵丹，辽宁古京律师事务所律师。被告：沈阳九龙港商业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区中街路48号。法定代表人：陈学军，该公司董事长。委托诉讼代理人：汪学良，该公司员工。被告：沈阳佳建置业开发有限公司，住所地沈阳市沈河区西顺城街170-1号新恒基国际大厦第9层0062房间。管理人负责人：吴杰，该清算组组长。委托诉讼代理人：路妍，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。原告高尉帅与被告沈阳九龙港商业管理有限公司（以下简称九龙港公司）、沈阳佳建置业开发有限公司（以下简称佳建公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高尉帅委托诉讼代理人赵丹，被告佳建公司委托诉讼代理人路妍，被告九龙港公司的委托诉讼代理人汪学良到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告高尉帅诉称，2013年4月3日，原告与被告佳建公司签定《商铺经营使用权转让合同》，约定被告佳建公司将座落于沈河区48号沈阳中街九龙港地下一层B1F-A109a,建筑面积为6.33平方米商铺的经营使用权转让给原告，使用期限自2013年10月日至2043年12月15日止，总价20,6487元。双方还约定在签署本合同的同时，原告必须与被告或商业管理公司签署《委托租赁及管理合同》，将标的商铺委托给甲方进行出租以及统一管理，2013年10月1日为“交铺日”，委托管理期限从“交铺日”起。签合同当日原告将转让款206,487元支付给被告佳建公司。2013年4月3日，原告与二被告签定《委托租赁及管理合同》，约定原告将两处商铺出租给被告九龙港公司统一租赁及管理，被告九龙港公司向原告给付租金收益。租金收益及给付方式为：委托期前十年(从2013年10月1日至2023年9月30日)采取固定收益方式，第一至三年无收益，第四、五年租金收益分别为27,699元，当年3月31日和9月30日分两次给付，每次给付当年总收益的50%。还约定如被告逾期未按预定支付租金收益，每逾期1天，须按每次应付金额的万分之五支付违约金。被告佳建公司为被告九龙港公司的担保方，如被告九龙港公司未能按合同约定条款履行义务，则被告佳建公司将承担连带责任。现被告已拖欠连续三期租金41,548.5元，虽经催要，但无理拒付。双方签订的合同合法有效，被告应按约给付租金。现被告拒付，原告起诉来院，请求判令：1、确认原告享有对被告九龙港公司2016年10月1日至2018年3月31日商铺租金41,548.5元的债权；2、确认原告享有对被告九龙港公司逾期支付租金41,548.5元的违约金的债权（违约金分三笔，均以13,849.5元为基数，分别自2017年4月1日、2017年10月1日、2018年4月1日起算，均计算至实际给付之日止，均按日万分之五为标准计算）合计47,289.12元；3、被告佳建公司对原告享有的上述债权承担连带责任；4、本案诉讼费由被告承担。被告九龙港公司辩称，九龙港已进入破产程序，请求法院中止审理。被告佳建公司辩称，第一，根据破产法司法解释三第八条规定，债权人对债权有异议的，应向法院提起债权确认之诉的诉讼，本案原告高尉帅应向管理人进行债权申报，管理人对其申报的债权进行审核，债权人对结果有意见的，应向管理人提出债权核查异议，经解释调整仍不服的，方向人民法院提起债权确认之诉。第二，本案原告主张由佳建公司承担的应是一般保证责任，保证期间为6个月，本案原告主张的租金支付时间有三个时间点，即2017年3月31日、2017年9月30日，2018年3月31日，对于前两笔应付租金及违约金已超过保证期间，我方不应承担保证责任。第三，沈阳佳建置业开发有限公司已于2018年10月26日由沈阳市中级人民法院裁定受理其破产重整，根据破产法第18条规定法院受理破产申请后，管理人在受理之日两日内，未通知债务人的，视为合同解除，故此双方的租赁合同及使用权转让合同至2018年12月26日解除，解除后佳建公司不应再承担后续租金及违约金。第四，根据破产法第46条及司法解释3的规定，附利息的债权，破产申请受理时应停止进行，债务人所欠的滞纳金迟延履行的利息、违约金也应自破产案件被受理时的2018年10月25日停止计算。经审理查明，2013年4月3日，原告作为受让方（乙方），被告佳建公司作为转让方（甲方）签订《商铺经营使用权转让合同》，约定甲方取得位于沈阳市沈河区中街路48号地块的土地使用权并在之上建设商业物业，名称为沈阳中街·九龙港，甲方对该物业范围内之商铺拥有独立、完整的转让权和使用权。甲方将该物业地下一层A109a号标的商铺经营使用权转让给乙方，期限自2013年10月1日起至2043年12月15日，转让后乙方享有商铺经营使用权，商铺建筑面积为6.33平方米，转让价款为206,487元。双方约定2013年10月1日为“交铺日”，双方在签署本合同的同时签署《委托租赁及管理合同》，委托出租和管理期限从“交铺日”起计算，双方不再另行办理交铺交付手续，“交铺日”即视为双方已经履行完相互交铺交付的义务。上述合同签订当日，原告作为乙方，被告九龙港公司作为甲方，被告佳建公司作为丙方（担保方）针对上述商铺签订《委托租赁及管理合同》，约定原告将上述商铺的经营使用权委托甲方租赁和管理，期限与乙方拥有的商铺经营使用权的期限一致，分两个阶段：第一阶段自2013年10月1日至2023年9月30日。第二阶段自2023年10月1日至2043年12月15日。第一阶段采取固定收益的方式，第一年至第三年，甲乙双方为了共同培育市场一致同意托管期间的前三年，甲方不向乙方收取托管费，乙方也不向甲方收取租金（收益）。第四、五年的收益率为11%，年总收益27,699元，第六年至第十年的收益率为12%，年总收益30,217元，每年分两次，当年3月31日和9月30日，每次支付款为当年总收益的50%。甲方逾期未能按预定支付的租金收益给乙方的，每逾期1天，须按每次应付金额的万分之五支付违约金，逾期超过180天，乙方可解除合同（《商铺经营使用权转让合同》和本合同须一并解除），甲方须将乙方支付的商铺实际成交价款退还给乙方，乙方从解除合同次月起不再享受甲方的租金收益，同时甲方须以本合同约定的商铺合同实际成交总价款的10%支付违约金。本合同的丙方为甲方的担保方，如甲方未能按本合同约定的条款履行义务，丙方将承担连带责任。签订上述合同当日，原告向被告佳建公司支付了商铺的使用权转让款206,487元，因被告未给付原告租金收益，原告起诉来院。2018年10月26日，沈阳市中级人民法院作出（2018）辽01破申71号民事裁定书，受理周一凡、刘淑娟、钱正纬、刘峥对沈阳佳建置业开发有限公司的破产重整申请。2018年10月26日，本院作出（2018）辽01破申4号民事裁定书，受理刘峥对沈阳九龙港商业管理有限公司的破产重整申请。上述事实，有当事人陈述、《商铺经营使用权转让合同》、《委托租赁及管理合同》、收款收据、民事裁定书等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，原告与被告佳建公司签订的《商铺经营使用权转让合同》及与被告佳建公司、九龙港公司签订的《委托租赁及管理合同》系双方当事人真实意思表示，且不不违反我国法律、行政法规的强制性规定，皆合法有效，各方当事人均应遵照履行。根据原告与二被告签订的《委托租赁及管理合同》约定，第一阶段的租赁期间为2013年10月1日至2023年9月30日，被告九龙港公司应自2016年10月1日开始向原告支付租金，支付租金的时间为每年的3月31日和9月30日，每次支付全年租金的50%，故被告九龙港公司应在2017年3月31日向原告支付2016年10月1日至2017年3月31日的租金收益13,849.50元，在2017年9月30日向原告支付2017年4月1日至2017年9月30日的租金收益13,849.50元，应在2018年3月31日向原告支付2017年10月1日至2018年3月31日的租金收益13,849.50元，共计41,548.50元，但被告九龙港公司至今未能支付，系违约行为，应按合同约定承担违约责任，故对原告诉请确认对被告九龙港公司享有41,548.5元的债权，本院予以支持。关于原告请求确认享有违约金的债权，上述委托租赁及管理合同中已约定，甲方逾期未能按预定支付的租金收益给乙方的，每逾期一天，须按每次应付金额的万分之五支付违约金。同时，本院于2018年10月26日受理被告九龙港公司的破产重整申请，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款的规定，附利息的债权自破产申请受理时起停止计息，故本案逾期违约金应以本案到期的租金收益金额为基数，按日万分之五利率，自租金支付日的次日计算至2018年10月26日止。对于上述债权，被告佳建公司作为担保人，应按合同约定承担担保责任。关于被告抗辩原告主张的第一笔租金收益已过保证期间的问题。连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，故本案中被告佳建公司的担保是对整个债务的担保，担保期间应从最后一笔主债务还款期限届满之日起计算，故对被告的该项抗辩，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条之规定，判决如下：一、确认原告高尉帅对被告沈阳九龙港商业管理有限公司享有租金债权41,548.05元；二、确认原告高尉帅对被告沈阳九龙港商业管理有限公司享有租金违约金的债权（以13,849.50元为计算基数，自2017年4月1日起计算至2018年10月26日，按日万分之五计算）；三、确认原告高尉帅对被告沈阳九龙港商业管理有限公司享有租金违约金的债权（以13,849.50元为计算基数，自2017年10月1日起计算至2018年10月26日，按日万分之五计算）；四、确认原告高尉帅对被告沈阳九龙港商业管理有限公司享有租金违约金的债权（以13,849.50元为计算基数，自2018年4月1日起计算至2018年10月26日，按日万分之五计算）；五、被告沈阳佳建置业开发有限公司对本判决书第一至四项债权负有连带责任；六、驳回原告高尉帅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费982元，由被告沈阳九龙港商业管理有限公司、沈阳佳建置业开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  贾丽秋人民陪审员  李晓霞人民陪审员  赵 华二〇一九年十一月二十日书 记 员  杨元元