广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初22392号原告（反诉被告）奚国平，男，汉族，1971年12月15日出生，户籍地广东省惠来县，委托代理人李剑刚，广东国晖律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市瑞喆实业投资有限公司，住所地深圳市宝安区松岗街道楼岗村义乌商业城，统一社会信用代码91440300094040731N。法定代表人李国强。委托代理人刘健，广东宝城律师事务所律师。原告奚国平与被告深圳市瑞喆实业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员刘定宏独任审判，公开开庭进行了审理，原告委托代理人及被告委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2014年5月7日签订了松岗义乌批发商业城《商铺经营使用合同》，约定被告将位于深圳市××××街道楼岗社区前进公社深圳市瑞喆实业投资有限公司(以下简称：商业城)商业城3层3269号铺位提供给原告经营使用，使用年限自2014年10月1日起至2034年9月30日止。2014年5月7日原告向被告支付铺位首付款人民币84000元，尾款人民币84000元每月分期支付直至付清，首期款于2014年6月28日开始每月被告向原告约定银行扣款2333元，直到2017年5月份，总计扣款了36个月，并于2014年5月7日预先一次性支付了尾款分期利息款10080元以及律师见证费500元，原告实付被告总金额人民币178580元。据原、被告双方签订的《商铺经营使用合同》第二条2款约定原告把商铺委托给被告经营，期限为5年，从2014年10月1日至2019年9月30日止，该款B项约定“第4年、第5年的收益按市价(租金)计收，由深圳市瑞喆实业投资有限公司代收后按每半年期满后支付给乙方”据此约定被告应在2018年4月1日支付首期租金给原告；2018年10月1日支付第二期租金给原告；2019年4月1日支付第三期租金给原告，以此类推，但被告从未支付过租金给原告；又据《商铺经营使用合同》第九条、违约责任第(一)款第l项约定“甲方(被告)应当按合同约定向乙方(原告)支付委托经营的收益，……，逾期超过90日的，乙方有权解除合同，退回商铺，甲方应在解除合同后30日内按当期存款利率退回乙方已付款及利息”，现因被告长期违约，严重损害原告利益，原告依约主张解除合同，被告应当退还原告实付款项并支付利息，直至付清为止。再则，被告现在已经把原告租赁铺位全部拆除与其它铺位联通成一体，根本无法区分原告的铺位与其它铺位的分别，与当初被告承诺的小间商铺完全相悖，即严重违反了《商铺经营使用合同》第一条约定，及该合同的“松岗义乌批发城三层平面图”的规划，无法实现原告租赁商铺的目的，被告构成根本性违约，原告依法解除合同。综上所述，被告长期未按合同约定支付原告租金，以及被告租赁物无法实现原告租赁目的，构成严重违约，严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法利益不受侵害，起诉至法院，恳请法院依法判令：1、请求法院解除原告与被告签订的松岗义乌批发商业城《商铺经营使用合同》、《商铺委托经营协议》，解除合同总额178580元；2、判令被告返还原告商铺首付款人民币84000元及暂计至2019年6月30日的利息25620元，合计109620元；3、判令被告返还原告2014年6月份至2017年5月份共36期，每月分期款人民币2333元，合计人民币84000元及暂计至2019年6月30日的利息17847.36元，合计101847.36元；4、判令被告返还原告铺位分期利息款人民币10080元及暂计至2019年6月30日的利息3074.40元，合计13154.40元；5、判令被告返还原告的铺位律师鉴定费人民币500元及暂计至2019年6月30日的利息152.50元，合计652．50元；6、判令被告承担本案的全部诉讼费。以上2-5项合计225274.26元。原告在庭审中当庭变更第一项诉讼请求为请求法院确认原告与被告签订的松岗义乌批发商业城《商铺经营使用合同》与《商铺委托经营协议》无效。被告辩称，根据原告与被告签订的商铺委托经营协议第5条约定，被告可以根据实际经营的需要对隔离进行拆除，从而对外进行招租，只要符合有利经营的原则。被告之所以将隔离拆除主要考虑的是服装鞋帽生意难以招租，现已有几年时间无法将商铺出租出去。相比之下，培训行业比较容易对外招商，但培训行业对场地要求严格，且需要大型的场地，如舞蹈、讲座等都需要大型的场地，因此被告对场地中的隔离进行拆除，继而对外进行招租，符合有利经营的原则。根据商铺委托经营协议第3条第3段的约定，被告是作为受委托人将商铺对外招租的，至于商铺是否能够对外招租成功及每月能收到多少租金，双方没有作强制性约定。所以原告主张被告破坏场地以及长期不向原告支付租金没有事实依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告反诉称，原告与被告于2014年5月7日依法签订了松岗街道楼岗社区前进公社《商铺经营使用合同》、《商铺委托经营协议》，依照合同的约定被告将位于深圳市××××街道楼岗社区前进公社商业城3层3269号铺位租赁给原告，但原告却诉至法院主张合同无效。据此，诚请法院依法判令被反诉人返还房屋占用费等损失。为维护被告合法权益，特请法院依法予以判决：1、确认被告与原告王振荣签订的《商铺经营使用合同》与《商铺委托经营协议》无效；2、判令原告奚国平返还2014年10月1日至2017年9月30日的房屋租赁收益84672元人民币；3、判令原告奚国平返还2014年10月1日至2017年9月30日的房屋占用费84672元人民币。4、判令原告王振荣返还2017年9月30日至2019年7月31日的房屋占用费168000元人民币，以上四项合计337344元人民币。原告对被告的反诉答辩称，被告反诉的请求与理由没有事实依据，原告虽与被告签订了商铺经营使用合同和商铺使用协议，但原告并未实际占有使用该租赁商铺，签订合同自始至终，该商铺的占有使用收益均由被告进行处理，原告未曾收取过商铺的相关收益，所以被告主张原告返还商铺收益缺乏事实依据。经审理查明，原告王振荣与被告深圳市瑞喆实业投资有限公司于2014年5月7日签订《商铺经营使用合同》、《商铺委托经营协议》，双方约定被告将位于深圳市××××街道楼岗社区前进公社义乌商业城3层3269号商铺租给原告，出租期限为二十年，从2014年10月1日起至2034年9月30日止，原告向被告支付商铺使用费；2014年原告奚国平与被告签订平安银行代理开立银行借记卡授权书，原告已依照合同的约定向被告支付了首期款84000元，余款通过银行代扣方式于2017年5月28日前付清(分三年12月共36期)，每月28号前通过银行代扣金额2333元；2014年5月7日原告向被告支付律师见证费500元，银行代扣利息10080元，原告已支付被告分期款83988元。以上事实，有经当庭质证的《商铺经营使用合同》、《商铺委托经营协议》、代理开立银行借记卡授权书、收款收据、银行流水记录、松岗义乌批发城商业城宣传海报、商铺照片等证据及庭审笔录予以证实。本案争议焦点在于原、被告双方签订的《商铺经营使用合同》、《商铺委托经营协议》是否有效。庭审过程中被告对位于深圳市××××街道楼岗社区前进公社义乌商业城3层3269的商铺未取得建设工程规划许可证的事实表示异议，本庭责令被告如有相关产权证明或建设规划许可证明应在庭后7日内向本庭提交，但被告并未在此期限内提交任何相关证明，且本院在审理其他案件时向深圳市规划和自然资源局宝安管理局函询涉案松岗义乌批发城是否办理过建设工程规划许可手续，深圳市规划和自然资源局宝安管理局复函称涉案义乌批发商业城建筑未办理过建设工程规划许可手续。据此，本院认为位于深圳市××××街道楼岗社区前进公社义乌商业城3层3269号的商铺未取得建设工程规划许可证一事属实。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本院认为，原、被告签订的《商铺经营使用合同》违反法律强制性规定，自始无效，双方签订的《商铺委托经营协议》系以主合同《商铺经营使用合同》为有效基础而签订的，也属当然无效。关于原告主张的被告返还首期款84000元及利息25620元、分期款84000元及利息17847.36元、分期利息10080元及利息3074.40元。2014年5月7日原告向被告支付首期款84000元、银行代扣利息10080元，并支付分期款总计83988元，因原、被告双方签订的《商铺经营使用合同》、《商铺委托经营协议》无效，被告应向原告返还首期款84000元、分期款83988元、代扣利息10080元，共计178068元。本院认为，原告未举证证明因合同无效给其造成的实际损失，双方签订的合同无效，仅给原告造成资金占用的利息损失，本院酌定利息以178068元为计算基数按照中国人民银行同类同期贷款利率从起诉之日即2019年8月1日起计至实际清偿之日止。关于原告主张的律师见证费500元，2014年5月7日原告向被告支付律师见证费500元，因双方签订的合同无效，被告应向原告返还律师见证费500元，原告的主张有事实及法律依据，本院予以支持。关于被告主张的房屋租赁收益。本院认为，原告与被告签订租赁合同及委托经营协议，原告并未实际取得商铺收益，被告所指的收益是在原告缴交的租金中予以了扣除，由于双方签订的租赁合同及委托经营协议均为无效合同，因该两份合同取得的财产应当各自返还，被告因为该两份合同实际取得的财产为原告缴给被告的178068元，而被告未向原告支付过任何款项，因此，被告反诉要求原告返还房屋租赁收益，无事实依据，本院不予支持。关于被告主张原告支付房屋占用费。原告与被告签订租赁合同的同时将商铺委托给被告对外出租，原告并未实际使用商铺，被告所主张的房屋占用费，无事实依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、确认原告奚国平与被告深圳市瑞喆实业投资有限公司签订的《商铺经营使用合同》与《商铺委托经营协议》无效；二、被告深圳市瑞喆实业投资有限公司应于本判决生效之日起三日内返还原告奚国平人民币178068元及利息（利息以178068元为计算基数，按照中国人民银行同类同期贷款利率从2019年8月1日起计至实际清偿之日止）；三、被告深圳市瑞喆实业投资有限公司应于本判决生效之日起三日内返还原告奚国平支出的律师见证费500元；四、驳回原告奚国平的其他诉讼请求；五、驳回被告深圳市瑞喆实业投资有限公司其他反诉请求。如当事人未按法律文书指定的期限履行义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，双倍支付延期律履行期间的利息。本案本诉受理费2340元，由被告承担1931元，原告承担409元；反诉受理费3180元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 刘 定 宏二〇一九年十一月十三日书记员 李博(兼)书记员 陈 颖 欣附法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。