北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初24655号原告：北京龙城兴业物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路34号。法定代表人：戴林章，董事长。委托诉讼代理人：刘立新，女，北京龙城兴业物业管理有限公司经理。委托诉讼代理人：梁聪，北京市证信律师事务所律师。被告：于红霞，女，1971年11月18日出生，汉族，住北京市海淀区。原告北京龙城兴业物业管理有限公司（以下简称龙城兴业公司）与被告于红霞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙城兴业公司委托诉讼代理人刘立新、梁聪，被告于红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙城兴业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向我司支付2015年11月11日至2019年3月11日期间的物业服务费24955.08元，滞纳金1000元；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：因管理古月园小区的前物业公司北京安居物业管理有限公司退出物业管理区域，2015年11月10日，北京市海淀区人民政府马连洼街道办事处发出公告指定我司为天秀花园B区（古月园）提供应急物业服务。公告约定在业主未依法选聘物业服务企业前，我司遵循前期物业服务合同中的标准、物业服务价格进行服务管理。自应急接管至今，我司为天秀花园B区（古月园）提供了物业管理服务，被告作为天秀花园古月园小区的业主应履行支付相应物业管理费的义务，但经我司多次催要，于红霞未向我司缴纳物业费，故我司诉至本院，判如所请。被告于红霞辩称，1、我小区业主大会完成选聘新的物业公司，新物业服务合同生效后，通知龙城兴业公司于2016年10月30日前撤出物业管理区域，但其拒绝退出，并违法驻留，强制为我小区提供服务，故我不同意交纳2016年10月30日之后的物业管理费。2、龙城兴业公司于2015年11月11日入住我小区至2016年10月30日期间，为我小区提供应急物业服务，按照《北京市物业项目交接管理办法》,应急服务项目仅限于垃圾清运、秩序维护、二次供水、电梯运行等维持业主基本生活的服务，此外的其它费用不应由我承担。另外，龙城兴业公司在为小区提供物业服务期间，未能按照合同约定的标准履行职责，小区内的公共设备设施未得到有效维护，门禁损坏、电梯隐患、消防隐患、停水频繁，保洁、卫生秩序和安全不达标，故我主张2015年11月11日至2016年10月30日期间的物业费应减半收取。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。北京市海淀区天秀花园古月园x号楼x层x号房屋系于红霞与易明共有，房屋建筑面积为246.93平方米。于红霞未交纳2015年11月11日至2019年3月11日期间的物业管理费。2015年11月10日，北京市海淀区人民政府马连洼街道办事处对古月园小区全体业主发布《公告》一份，内容如下：因北京安居物业管理有限公司公告退出本园区物业管理，为了保证小区广大业主的合法权益，维持小区正常的物业管理秩序，由政府指定物业企业对本小区进行应急接管。经由海淀区物业管理协会应急保障服务企业库中比选，确定北京龙城兴业物业管理有限公司为本小区提供应急物业服务。在业主未依法选聘物业服务企业前，应急保障服务单位遵循前期物业服务合同中的标准、物业服务价格进行服务管理，以确保小区物业服务有序开展。2015年11月11日，龙城兴业公司进入古月园小区物业管理区域为该小区进行物业服务。马连洼[街道（地区）业备][2016年]第001号业主委员会备案单载明北京市海淀区天秀花园古月园建筑物总面积154627.48平方米，业主总人数708人，成立业主委员会委托易明办理业主委员会备案手续。马连洼街道办事处确认该业主委员会提交的材料齐全，符合首次业主大会会议召开和形成决定的法定要求，符合备案条件，现予以备案。2016年9月25日，古月园小区业主委员会（以下简称古月园业委会）发布《天秀花园古月园临时业主大会会议决议公告》，选聘北京瑞赢酒店物业管理有限公司为天秀花园古月园新的物业服务企业。2016年10月16日，甲方古月园业委会与乙方北京瑞赢酒店物业管理有限公司签订《北京市海淀区天秀花园古月园物业服务合同》。同日，古月园业委会给龙城兴业公司发出《关于古月园进行物业交接的通知》，通知其物业交接截止日期为2016年10月30日，之后龙城兴业公司将不得收取物业费。龙城兴业公司未与古月园业委会及北京瑞赢酒店物业管理有限公司办理物业交接手续，未撤离古月园物业管理区域。另查，古月园业委会起诉至我院，要求龙城兴业公司撤出古月园小区物业管理区域，该案在审理过程中，2019年3月11日，古月园业委会与龙城兴业公司办理物业交接手续，龙城兴业公司撤出古月园小区物业管理区域。我院对该案审理后认为，天秀花园古月园临时业主大会做出的“通过选聘北京瑞赢酒店物业管理有限公司为天秀花园古月园新的物业服务企业”的决议有效，故龙城兴业公司应于2016年10月30日按照古月园业委会的要求撤出古月园小区物业管理区域。对双方有争议的事实，本院做如下认定：一、关于前期物业费标准的认定。龙城兴业公司向本院出具《天秀花园B区（古月园）物业管理全权委托合同》复印件，以证明其为古月园小区提供物业服务的收费标准和服务标准。该合同系委托方北京海开房地产股份有限公司与受托方北京安居物业管理有限公司签订，并约定“电梯运行、养护费与物业费总和为2.53元”。龙城兴业公司表示其在进入古月园小区进行应急服务时，只收到上述委托合同的复印件，作为收费依据。于红霞对该证据的真实性无异议，但不认可其证明目的，古月园业委会已于2016年3月21日成立，故物业服务期按照上述合同的约定应予终止。本案中，于红霞向本院提供前期物业公司北京安居物业管理有限公司第四分公司与古月园小区业主签订的《天秀花园前期物业管理服务协议》约定物业管理费为2.50元/月/平方米。二、龙城兴业公司是否按照前期物业服务标准为古月园小区业主提供服务。《天秀花园B区（古月园）物业管理全权委托合同》关于物业服务内容包括：“第四条房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。第五条房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，包括共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、消防设施设备、中水系统、供暖系统等。第六条本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、停车场等。第七条本物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理。第八条公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。第九条公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，包括公共场地、房屋建筑物共用部位。第十条交通、车辆行驶及停泊秩序的管理。第十一条配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）。第十二条组织开展有特色的社区文化娱乐活动。第十三条管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。第十四条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。第十五条法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项”。根据《天秀花园前期物业管理服务协议》，对于物业管理服务质量的约定为：“一、房屋外观1、定期对建筑物外墙体进行清洗或粉刷；二、设备运行1、保证业主及用户正常使用；2、定期对设备进行养护及修理；三、共用部位、共用设施设备的维护和管理1、不得在外侧安装防护栏，安装防护栏、防护网必须在原有窗户内侧安装；2、不得拆卸换装窗户、改变窗玻璃颜色；3、不得封闭敞开式阳台；4、空调室外机按物业公司指定的统一位置安装；5、不得在公用部位堆放垃圾杂物、摆摊；6、不得在楼道内堆放杂物，保证消防通道畅通；7、不得在小区内公共部位晾晒衣服、被褥；四、环境卫生1、每天对小区内各楼道进行打扫；2、对小区内的公用部位，庭园道路等进行打扫；3、对公用设施如：健身乐园等进行日常清扫；五、绿化1、绿化成活率达95%以上；2、对绿地进行不定期的浇水、施肥、打药、剪枝等工作，保证无枯枝黄叶；六、交通秩序与车辆停放1、有明显的交通标志；2、小区内无机动车和非机动车；3、对现有的机动车和非机动车停车场进行管理；七、保安1、门卫24小时有专人值守，进行公用部位的日常巡视；2、定期对保安人员进行培训，确保有处理紧急事件的能力；八、消防1、建立消防责任制，明确各部门消防责任人；2、确保相关人员掌握基本消防技能；3、确保消防设施设备完好，放置合理，定期对消防设施设备进行巡视、检修；九、房屋共用部位、共用设施设备小修1、对房屋共用部位及共用设施设备进行定期检查和保养；2、有24小时值班电话，接待业主报修；3、维修及时率达100%；4、维修后进行跟踪回访”。于红霞对于龙城兴业公司物业服务质量提出异议，并向本院出具报刊、网络刊载的关于古月园小区公用管理区域存在管理不到位的情形，如单元门门禁损坏、单元楼中、地下车库百十套消火栓损坏，小区环境差，并附有照片。龙城兴业公司为证明其按照前期物业服务标准提供物业服务，向本院出具其与相关公司签订的2015年至2019年部分物业服务合同，包括《北京市电梯日常维护保养合同及电梯应急修理合同书》、《秩序维护（保安）服务外包合同》、《保洁服务承包合同》、《绿化养护服务承包合同》、《化粪池清掏高压清洗管道合同书》、《天秀花园安和及古月园管道抢修施工合同》、《协议书》。于红霞对上述合同的真实性存疑，并且认为上述合同签订时间均在2016年10月30日之后。经本院审查，除承包期限为2016年6月1日至2016年12月31日的《绿化养护服务承包合同》、2015年11月15日至2016年11月14日的《化粪池清掏高压清洗管理合同书》，其余合同均在2016年10月30日之后订立。本院认为，龙城兴业公司因古月园小区前期物业服务公司撤离古月园小区，故接替前手为古月园小区提供物业服务，双方形成物业服务合同关系。关于龙城兴业公司的物业服务期限如何确定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款之规定，“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。本案中，古月园小区业主大会已做出选聘新物业公司的决议，并通知龙城兴业公司于2016年10月30日前撤离，但龙城兴业公司以对业主大会做出决议的效力有异议为由直至2019年3月11日撤出。根据上述规定，龙城兴业公司无权收取2016年10月31日至2019年3月11日期间的物业费用。关于龙城兴业公司作为应急物业服务企业进入古月园小区，提供物业服务，是否只可收取应急服务费用。根据《北京市物业项目交接管理办法》第二十一条，“应急物业服务内容仅限于垃圾清运、秩序维护、二次供水、电梯运行等维持业主基本生活的服务事项。”第二十三条，“应急物业服务期限一般不超过3个月。应急物业服务期间，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当及时指导和协助全体业主依法共同决定物业管理方式和内容”。从龙城兴业公司的服务期限来看，其自进入古月园小区至古月园业主大会选聘新物业公司，已远远超过应急服务一般不超过3个月的期限。从北京市海淀区人民政府马连洼街道办事处对古月园小区全体业主发布《公告》的内容来看，马连洼街道办事处要求龙城兴业公司遵循前期物业服务合同中约定的标准，即不限于应急服务的服务范围。从于红霞主张龙城兴业公司物业服务不到位的情形来看，其提出的龙城兴业公司为古月园小区提供服务不到位的情形亦不限于应急服务的服务范畴，故于红霞主张龙城兴业公司应按照应急服务的范围收取物业费的抗辩理由，本院不予采信。关于古月园小区物业服务费单价的认定。根据北京市海淀区人民政府马连洼街道办事处对古月园小区全体业主发布的《公告》，龙城兴业公司作为应急物业服务企业进入古月园小区提供物业服务，参照前期物业服务费标准为2.53元/月/平方米。本案于红霞提供的《天秀花园前期物业管理服务协议》，物业服务费的标准为2.50元/月/平方米，因两者之间差别甚小，故本院将结合龙城兴业公司提供的物业服务标准和质量确定物业服务费单价。根据本院之前论述，龙城兴业公司提供的物业服务范围不限于应急服务项目，但是否达到《天秀花园B区（古月园）物业管理全权委托合同》约定的服务范围和标准，龙城兴业公司并未对其服务内容充分举证，特别是于红霞向本院提供龙城兴业公司就小区公共区域存在管理严重不足的情况下，龙城兴业公司仍未对其服务内容、质量充分举证，证明其尽到物业管理职责。基于此，本院认定龙城兴业公司在为古月园小区提供物业服务期间，未完全尽到物业管理义务。针对龙城兴业公司服务不达标的情况，本着物业服务收费应与其服务水平相适应的原则，本院将酌情减少物业费，酌定物业服务费单价为1.8元/月/平方米。关于龙城兴业公司要求于红霞给付滞纳金的诉讼请求，缺乏法律依据和事实依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款之规定，判决如下：一、于红霞于本判决生效后七日内向北京龙城兴业物业管理有限公司交纳2015年11月11日至2016年10月30日期间的物业服务费5187.56元；二、驳回北京龙城兴业物业管理有限公司其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费424元，由北京龙城兴业物业管理有限公司负担374元（已交纳），由于红霞负担50元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张钢成审 判 员  蒋凯宇人民陪审员  马仲兰二〇一九年十一月二十六日书 记 员  孙悦桐