贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终6242号上诉人（原审被告、反诉原告）：饶松，男，1989年6月26日出生，汉族，住贵州省余庆县，现住贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：程庚，贵州黔信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鑫源，贵州黔信律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：唐玉兰、女，1969年4月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：叶田智，贵州宏贯律师事务所律师。原审第三人：贵州过足瘾企业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号金阳新世界碧潭园第2B-3号楼1层16号。法定代表人：饶松。委托诉讼代理人：程庚，贵州黔信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鑫源，贵州黔信律师事务所实习律师。上诉人饶松因与被上诉人唐玉兰、原审第三人贵州过足瘾企业管理有限公司（以下简称过足瘾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2018）黔0115民初2233号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。饶松上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.本案一审、二审案件受理费各方依法分担。事实与理由：上诉人与被上诉人签订《商铺租赁合同》欲用涉案房屋从事经营活动，因为被上诉人迟迟没有办理房屋产权证导致上诉人无法办理经营活动所需消防等营业手续，上诉人也多次向被上诉人催促过，但被上诉人一直没有提供，直到本案诉讼过程中被上诉人才办理房屋产权证，上诉人在被上诉人没有履行其义务时，暂时中止交付租金，属于依法行使不安抗辩权维护自身的权利，并非违反合同约定的义务，一审法院判决解除《商铺租赁合同》不符合事实情况也不符合法律规定。唐玉兰答辩称，1.上诉人错误使用不安抗辩权，不安抗辩权人是先履行一方，本案中被上诉人已将房屋进行交付，上诉人逾期交租至起诉之日已经满2个月，其辩称的不安抗辩权缺乏主体基础；2.上诉人应就不安抗辩权的行使举证，证明被上诉人丧失或可能丧失履行能力，但本案至一审判决之日没有第三人向上诉人主张本案房屋或其他影响正常经营的行为；3.不安抗辩权的行使缺乏请求权及事实基础；4.租赁合同系出租人将租赁物交付于承租人，承租人交付租金的合同，本案合同不存在法律规定的合同无效的情形，上诉人实际使用并向他人转租收取租金，其无正当理由拒绝交付租金，已经违反合同成立的根本目的。过足瘾公司答辩意见与上诉人意见一致。唐玉兰向一审法院提出本诉诉讼请求：1、依法确认原、被告之间签订的《商铺租赁合同》于2018年5月4日解除；2、依法判令被告支付租金275,001元（暂计至2018年5月4日，实际计算至判决确定履行之日）；3、判令被告支付违约金82,500元；4、本案保全费由被告承担；5、本案诉讼费由被告承担。2018年12月26日，原告变更其第4项诉讼请求为：判令被告支付截止至2018年5月4日的违约金82,500元，并按每日万分之三的标准，继续计算至判决确定的履行之日。饶松向一审法院提出反诉诉讼请求：1、依法确认反诉原、被告所签订的《商铺租赁合同》无效；2、依法判令反诉被告赔偿反诉原告装修及其他损失暂计200万元（最终以评估金额为准）；3、请求判令反诉被告承担全部诉讼费用。2018年11月26日，反诉原告申请变更其第2项及第3项反诉请求为：2、依法判令反诉被告赔偿反诉原告装修及其他损失共计4,226,365.29元（其中装修损失2,353,325.29元、经营损失1,873,040元）；3、判令反诉被告承担全部鉴定费以及诉讼费。一审法院认定事实：2017年3月4日，原告唐玉兰自贵阳新世界房地产有限公司处购买了位于贵州省贵阳市观山湖区的商铺，该商铺建筑面积267.74平方米，层高10.65米。同年4月24日，原告唐玉兰作为出租方（甲方）与作为承租方的被告饶松（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定唐玉兰将前述商铺出租给被告饶松用于经营足疗、美容、美发、超市、美食及其他附属小项目。双方约定租赁期限为2017年4月26日起至2025年7月25日止，其中2017年4月26日至2017年7月25日为免租期；年租金为100万元（月租金为83333元），半年一付，自2018年7月26日起，租金每年递增8%。具体支付租金期限为：乙方在合同签订之日内将第一年租期中第一期租金即6个月的租金存入甲方提供的银行账户，以后每次租金支付时间以第一期租金支付日为准，在前一期租期届满前15日前将下一期租金打入甲方指定账户。合同第八条对转租事项进行了约定，该条款中约定乙方因特殊原因不能继续经营需要转租给第三方时，由甲方与第三方重新签订商铺租赁合同，还约定未取得甲方书面同意，乙方不得擅自将租赁商铺部分或全部转租、转让、转借他人或调换使用，或交于第三方承包经营、合作经营或联合经营。对于合同的变更和解除，双方在第九条进行了约定，其中第9.4条约定“乙方有下列情形之下的，视为乙方单方面违约，甲方有权单方面以书面通知的形式解除合同：（1）乙方不按时、足额支付商铺租金、商业管理费、水电费、物业费超过15日；（2）乙方未按本合同的规定缴纳或补足保证金的；（3）擅自拆改或损坏商铺结构，影响商铺安全，经甲方书面通知后未立即停止或15日内未恢复原状的；（4）未经甲方书面同意，乙方擅自将承租商铺全部或部分予以转租、转让或变相转租、转让、转借他人或调换使用，或交于第三方承包经营、合作经营或联合经营，以及以商铺向第三方提供任何性质的抵押、质押或对第三人提供担保等；（5）因违法违章行为被相关职能部门处以停业整顿、吊销许可证或营业执照等行政处罚；（6）同于乙方拖欠第三方款项……”第9.5条约定“任何一方依据本合同约定解除本合同的，均需以书面形式通知对方，本合同自解除合同通知送达对方之日起即时终止，也可在该送达解除通知书规定另一确定日期为本合同终止日。”对于违约责任，合同第十条进行了约定，其中10.1.1条对于乙方迟延支付租金、保证金、水、电及物业管理等费用的违约责任约定为支付滞纳金，滞纳金按每日未付款项的3%收取；第10.3条约定因甲方单方面提前解除本合同或因甲方违约行为导致合同解除的，乙方应根据实际使用天数缴纳租金、物业管理费等相关费用，甲方除向乙方返还保证金外，并应按该租赁年度月租金的二倍作为违约金支付给乙方；第10.4条第一款约定因乙方违约导致本合同解除的，根据乙方实际使用天数计算租金、物业管理等费用，并以合同解除当月租金的二倍为标准向甲方支付违约金，乙方交纳的保证金不予退还。第10.4条第三款约定因乙方违约导致合同解除的，乙方的任何装修费用及相关的投入由乙方自行承担损失。此外，合同补充条款第1条约定“甲方同意乙方在租赁期内可根据乙方的规划乙方自主进行招商（限一楼）。”第3条约定“甲方承诺给乙方3个月的免租期，并承诺在一个月内提供原始购房合同给乙方办理相关手续，如超期不能提供原始购房合同，免租期顺延。”合同还约定了其他权利义务。唐玉兰，饶松分别在甲、乙双方签章处签名。上述合同签订后，被告向原告支付了合同约定的押金8万元及第一期半年租金50万元，原告则将约定的房屋交付被告饶松。被告在接收房屋后，遂对该商铺开展装饰装修工作。基于该商铺的层高有10.65米，故被告在装修时将之装修为四层，之后被告通过招商的形式将装修后的商铺第一层、第二层转租给他人经营，其中第一层经营生鲜、熟食、小商铺项目，第二层出租给案外人袁飞用于美容、美发；第三、第四层由本案第三人过足瘾公司用于经营足疗，于2017年11月11日开业。此期间，被告饶松又陆续向原告唐玉兰支付了27.3万元。被告在装修前后一直向原告索要房屋买卖合同、房屋产权证书或备案登记表以及规划图纸等，原告也予以配合提供了相关资料。2018年3月左右，贵阳市公安消防支队观山湖区大队向过足瘾公司下达了建设工程消防设计备案检查不合格通知书（筑公消设查字（2018）第0002号），该通知书中载明过足瘾公司申报的案涉商铺三、四层存在无建设规划证明文件和验收手续、设计图纸不规范、安全出口数量不规范等问题，并要求过足瘾公司停止施工，组织整改后再行复查。被告收到该通知书后，与原告进行了联系，并向原告索要规划证明文件等资料，原告向被告提供了案涉商铺的备案登记表和规划复印件后，被告表示以该份登记表仍然不能办理部分手续。被告基于前述原因，认为原告未按合同约定向其提供资料办理手续，随后未再按合同约定的期限向原告支付租金，双方多次协商后未能达成一致意见。2018年4月13日，唐玉兰向饶松发出《租金催款函》，内容为要求饶松在收到该函后三日内支付欠缴租金，逾期其有权依据《商铺租赁合同》解除合同收回房屋，该催款函由唐玉兰以张贴在案涉商铺门上及快递邮寄方式向饶松发出。2018年5月4日，原告唐玉兰向被告饶松邮寄《合同解除通知书》，被告饶松则在次日收到该通知。该通知书内载明因被告未及时交纳第二期租金，故原告通知被告解除合同，并要求被告补交租金和搬离商铺。被告饶松随后二次回函表示因原告迟迟未提供相关材料，导致其无法经营，要求原告退还租金和赔偿损失。在回函中，被告陈述商铺一楼、二楼仍对外正常经营，商户向饶松交纳租金后，饶松再向原告交纳租金；三、四楼处于停业状态，由过足瘾公司管理。双方多次协商未果，遂以前述事实及理由分别诉至一审法院。庭审中，被告向一审法院提交了建设工程规划许可证二份，其中2010年6月10日所颁发的建字第5200000201023628号许可证中包含了涉案商铺所在的2Ｂ-3号楼。2018年6月19日，原告唐玉兰取得了案涉商铺的不动产权证，不动产权证号为：黔（2018）观山湖区不动产权第××号。在本案审理期间，被告饶松于2018年8月13日向一审法院申请对案涉铺的装修及附属设施价值进行评估，我院依法委托皓天评估集团有限责任公司开展评估工作。2018年11月9日，皓天评估集团有限责任公司出具评估报告，结论为：2B-3栋116号商铺的装修价格评估为2,022,686元。其中一、三、四楼评估价格为1,731,687元，二楼装修价格评估为290,999元。一审法院认为，本案的争议焦点有以下几点：一、如何认定案涉《商铺租赁合同》的效力；二、双方发生争议致使案涉合同履行出现障碍，如何认定责任的承担方。关于焦点一，被告提出案涉商铺未取得建设工程规划许可，故按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉《商铺租赁合同》应认定为无效。对此，一审法院认为，根据被告向一审法院提交的建字第520000201023628号建设工程规划许可证（2010年6月10日取得）所载内容显示，其中清楚载明建设项目名称为新世界碧谭园2B、2D地块，在面积明细中有2B-3#（含商业面积1927.18㎡）项目，而案涉商铺便是2B-3#楼底商的一部分，加之原告已经取得案涉商铺不动产权证书，被告关于2B-3#不具有规划许可并以此认定合同无效的意见无事实及法律依据，一审法院不予采信。原、被告双方签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，且无证据证实该合同存在无效或可撤销的法定情形，故一审法院确认案涉《商铺租赁合同》应属合法有效，饶松要求确认该合同无效的反诉请求，一审法院不予支持。关于焦点二，被告提出因原告一直未向其提供产权证书、规划文件以及验收相关手续导致其消防验收不合格，进而商铺三、四楼的经营被停业，使其合同目的不能实现，过错在原告。对此，一审法院意见如下：首先，根据双方陈述，案涉商铺在原告向被告交付使用时，为毛坯状态，被告需要对之进行装饰装修后方能投入经营使用，此情况双方均为明知，合同中并未约定由原告负责装修，而从合同约定的原告留给被告的免租期条款来看，可以确认案涉商铺的装修系由被告自己负责，在合同的实际履行中，也是由被告根据商铺情况及自己使用的需要，将之装修为四层建筑用于经营，案涉商铺如何装修、装修成什么样貌，事实上由被告决定而非原告决定。其次，案涉商铺由房开商向购房人唐玉兰交付，根据相关规定，房开商交付的房屋必须通过消防验收，因此房开商向唐玉兰交付的行为已经表明案涉商铺所在整体建筑的消防验收已经通过，之后唐玉兰亦取得了房屋产权证书则更进一步说明这一事实；被告承租案涉商铺后，系用于开设经营类似于宾馆、饭店、商场等的公众聚集场所，而向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人是开办这些场所的经营者而非房屋出租人也非房开商，被告要进行经营，那么在装修商铺时就应当考虑到需要通过公安消防安全检查的情形，而现在其在装修并将商铺投入使用后被消防部门认定消防设计备案检查不合格，这显然是被告装修所导致的问题而非原告提供的商铺本身原因所导致，同时在消防部门下发的通知书中，也并未提到案涉商铺消防检查不合格与未能提交房屋产权证书有关，故被告的此项意见一审法院不予采信。根据庭审查明的事实，被告饶松在双方合同签订后按约向原告支付了押金8万元及第一年度第一期共计半年的租金50万元，根据双方合同约定，租金半年支付一次，第二期租金以第一期租金支付日为准，于前一期租期届满前15日支付，因双方约定有免租期，则双方第二期共计半年的租金50万元按此约定至少应于2018年1月5日前支付，但截止本案庭审结束时，被告对于此期租金仅支付了27.3万元，并未完全按照合同约定按期足额支付。对此，庭审中，被告饶松提出系因原告未按双方合同补充条款约定在合同签订后一个月内向其提供原始购房合同用于办理相关手续，则免租期顺延，因此其不存在未按期支付租金情形，并提供了微信聊天记录截图拟证实原告在2018年3月才将案涉房屋备案登记表提交，对于该证据原告表示无原始载体核对且对话人员身份不能确定分别为原、被告双方，故不予认可，同时原告提出案涉《商品房买卖合同》其已按期向被告提供，但被告回复原告说那个是原告与房开的买卖协议，不是正规合同，原告方表示对此无法理解。一审法院认为，双方约定的提供原始合同具体所指为何，是指存在多份商品房买卖合同要提供最初的版本还是说要提供合同原件？单从该约定内容来看不能确定，因此该约定表述存在约定不明情形，若理解为案涉商铺的购房合同，则从被告提交的微信通话记录截图内容来看，2017年3月7日通话当事人之一有回复“我们的购房合同都不能证明事实（捂脸表情图）”的内容，可以与原告所说相印证，也即可以认定原告在双方租赁合同签订后，已按约将案涉房屋《商品房买卖合同》提交给被告，则被告提出的免租期顺延，其不存在逾期支付租金的意见显然与事实不符，故对于被告的该项意见，一审法院不予采信。因被告未按合同约定期限支付到期租金，原告向其进行了催收，但被告未按催收函所载履行支付义务，原告为此于2018年5月4日向被告发出了《合同解除通知书》，被告于2018年5月5日收到该通知书，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，案涉《商铺租赁合同》已于2018年5月5日解除，对于原告唐玉兰的此项诉请，一审法院按查明的合同实际解除时间予以确认。对于原告唐玉兰诉请的租金，2018年1月26日至2018年5月5日为双方合同履行期间，共计3个月零10天，根据双方合同约定的月租金标准每月83,333元计算，共计277,777元，扣除被告已支付的27.3万元，则此期间被告尚欠租金4,777元未付。合同解除后，承租人应向出租人返还租赁物，经询问，原告陈述案涉商铺目前一、二楼尚在正常对外出租，租金由租户交由被告后被告再交部分给原告，三、四楼则由被告控制；被告则陈述案涉商铺已经全部由原告收回，一、二楼商铺还在对外正常出租，双方协议由被告收租后再转交给原告，三、四楼则没有营业。从双方陈述情况来看，案涉商铺仍由被告饶松掌控，则占有期间的费用仍应由占有人支付，原告诉请支付租金（实为占有使用费）至判决确定履行之日，诉请期限不明，一审法院以案涉租赁房屋交还之日作为占有期间使用费计算的截止期限，计算标准参照双方合同解除前月租金标准每月83,333元计算。对于原告诉请的违约金，双方合同第10.4条第一款有约定，即以合同解除当月租金的二倍为标准支付，现其诉请按每日万分之三标准计算支付至判决确定履行之日，无事实及法律依据，此项诉请，一审法院按双方合同约定的标准计算为83,333元×2倍=166,666元。对于被告要求原告赔偿其装修损失2,353,325.29元及经营损失1,873,040元的反诉请求，一审法院意见如下：首先，被告提出的此两项损失系基于被告认为双方之间《商铺租赁合同》无效，而无效的过错方在原告所提出，对于双方之间房屋租赁合同的效力问题，前文已述，不存在无效情形，案涉《商铺租赁合同》为有效合同，因此被告提出的赔偿损失的基础错误；其次，双方合同目的不能实现导致合同解除，过错在被告而非原告，此问题前文亦已述，故其主张原告向其赔偿经营损失无事实及法律依据，此项诉请，一审法院不予支持；对于装修损失，双方在合同第10.4条第三款有约定，在被告违约情形下该损失由被告自行承担，故此项诉请被告无事实及法律依据，一审法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）唐玉兰与被告（反诉原告）饶松于2017年4月24日签订的《商铺租赁合同》于2018年5月5日解除；二、被告（反诉原告）饶松于本判决生效之日起五日内，支付原告（反诉被告）唐玉兰截止2018年5月5日的欠付租金4,777元，并按每月83,333元的标准计算支付从2018年5月6日起至案涉商铺返还之日止的商铺占有期间使用费；三、被告（反诉原告）饶松于本判决生效之日起五日内，支付原告（反诉被告）唐玉兰违约金166,666元；四、驳回原告（反诉被告）唐玉兰的其余诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）饶松的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,662元（原告预交6,222元），反诉案件受理费20,305元（被告预交20,305元），共计26,967元，由被告饶松负担。二审中，各方均没有向本院提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：本案系何方当事人违约并承担违约责任。本案中，上诉人饶松称被上诉人迟迟没有办理房屋产权证导致上诉人无法办理经营活动所需消防等营业手续导致合同无法履行。事实上，2018年3月左右，贵阳市公安消防支队观山湖区大队向过足瘾公司下达了建设工程消防设计备案检查不合格通知书（筑公消设查字（2018）第0002号），该通知书中载明过足瘾公司申报的案涉商铺三、四层存在无建设规划证明文件和验收手续、设计图纸不规范、安全出口数量不规范等问题，并要求过足瘾公司停止施工，组织整改后再行复查。而本案楼层空间较高的租赁房屋系由上诉人自行设计装修，故其装修设计的营业场所未通过消防验收，应由其自行负责。即使其认为出租人交付的房屋及资料导致合同目的不能实现，也应及时解除合同，防止租金损失扩大。但上诉人既不解除合同，又占用租赁房屋不退还，仍须依约缴付租金。现上诉人不依约缴纳租金，已经构成违约，应当承担给付租金及违约责任的义务。其辩称的行使不案抗辩权，不符合合同法关于不案抗辩权的规定，不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求与理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费47272.92元，由饶松承担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 姜彦宏审判员 李云鹤二〇一九年十一月十五日书记员 赵 凤