江西省大余县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0723民初1034号原告：周小锋，男，1981年9月5日出生，汉族，住江西省大余县。委托诉讼代理人：刘训辉，大余县为民法律服务所法律工作者。被告：大余县城乡房地产开发有限公司，住所地：江西省大余县南安镇金莲山大道，统一社会信用代码：91360723727750320R。法定代表人：廖达红，系公司经理。委托诉讼代理人：徐平，广东静美律师事务所律师。委托诉讼代理人：林晓凤，女，1975年1月14日出生，汉族，住大余县，系公司员工。被告：袁长南，男，1974年10月7日出生，汉族，住江西省大余县。委托诉讼代理人：蔡林，大余县南安法律服务所法律工作者。被告：温勤长，男，1958年4月12日出生，汉族，住江西省大余县。被告：张军平，男，1977年11月21日出生，汉族，户籍住址大余县，现住江西省大余县。委托诉讼代理人：赖昆梁，大余县吉村法律服务所法律工作者。原告周小锋与被告大余县城乡房地产开发有限公司、袁长南、温勤长、张军平房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周小锋及其委托诉讼代理人刘训辉、被告大余县城乡房地产开发有限公司的委托诉讼代理人徐平、林晓凤、被告袁长南的委托诉讼代理人蔡林、被告温勤长、被告张军平的委托诉讼代理人赖昆梁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周小锋向本院提出诉讼请求：1．判决由四被告向原告提供梅国花园小区C1栋1单元402室住房和C1栋第5号柴间金额为223487元的销售不动产统一发票和契税完税证并责令被告在十天内为原告办理好上述不动产权证书；2．由四被告向原告支付逾期办证的违约金计人民币1117.44元；3．由被告张军平退还多收的办证费用5243.54元，并从收取款项之日起至办完证为止按银行同期贷款利率计算利息；4.四被告对诉请承担连带责任；5．本案诉讼费用由四被告承担。事实和理由：2006年被告大余县城乡房地产开发有限公司与被告袁长南合作开发大余县梅国花园小区房地产进行商品房销售，后被告大余县城乡房地产和被告袁长南又以合作开发的形式转给被告温勤长开发C1栋，被告温勤长后又将C1栋以合作开发的形式转给被告张军平开发，最后由被告张军平出资兴建并由被告袁长南代表大余县城乡房地产开发有限公司与购房户签订房屋买卖销售合同和办理不动产权证。2009年9月22日原告以223487元从被告处购买到梅国花园小区C1栋1单元402室和C1栋第5号杂间，原告向被告支付了68487元首付款并签订了赣州市商品房买卖合同，余款155000元在签订合同后通过农商银行按揭贷款支付给了被告；被告收取了原告支付的全部房款后，至今未向政府缴纳商品房销售的相关税收，也没有向原告提供销售不动产统一发票。2009年8月19日被告张军平预收了原告的办证费10000元，被告也没有向原告提供契税完税证，现经我到财政部门查询，被告张军平于2009年10月23日代缴契税4756.46元，现尚有5243.54元应当返还给原告。被告虽向原告交付了房屋，但被告至今都未给原告办理不动产权证书。根据合同第十二条规定，因出卖人的责任，买受人不能办理产权登记，由出卖人承担全部责任；第十五条约定被告应在房屋交付90天内办理房产权属证书，如出卖人的责任，买受人不能办理产权登记证书，出卖人应向买受人支付违约金。故原告诉至法院，请求依法判决支持原告诉请。原告周小锋为支持其诉请，向本院提交了以下证据：1.身份证复印件一份，证明原告主体身份。2.《赣州市商品房买卖合同》一份，证明2009年9月22日原告与被告大余县城乡房地产开发有限公司签订房屋买卖合同；原告以223487元（合同约定是首付68487元，按揭贷款155000元）从被告处购买到梅国花园小区C1栋1单元402室住房和C1栋第5号杂间；合同第十二条和十五条约定，因被告原因不能办理产权登记，由被告承担全部责任，应向原告支付违约金。3.2009年8月19日收据一张，证明被告张军平在2009年8月19日收取原告办证费10000元，此款多退少补。4.2009年8月8日、2009年8月19日收据各一张、抵押品登记通知书一张，贷款本金利息收回凭证一张，证明：原告向被告实际支付68487元首付款后，剩余155000元是用梅国花园C栋C1-1-402房屋抵押在大余农商银行按揭贷款支付给被告，且按揭贷款于2015年4月1日提前还清。被告大余县城乡房地产开发有限公司辩称，1.原告陈述的合作开发不符合实际情况，公司于2005年将土地转让给袁长南开发，公司仅为项目开发的运营公司，属于挂靠性质，公司仅按合同约定履行相关开发手续事项。2.原告诉称的涉案房款，公司没有收取，也未入税务部门指定的房屋销售专用账户，按税法规定无法开具发票，原告提出开具销售不动产统一发票及契税完税证的要求不符实际情况。3.原告提出的逾期办证是因为原告方自己的相关手续材料与法律不符，无法办证，与公司无关。4.公司未收取办证费用也未委托原告证据上所列人员收取款项，原告要求公司退费无事实和法律依据。5.基于目前实际情况，公司愿意协助原告办证，但原告必须提供符合规定的办证所需材料和手续，且房屋质量问题由实际开发人负责。被告大余县城乡房地产开发有限公司向本院提交了以下证据：1．2006年3月10日大余县城乡房地产开发有限公司与袁长南合作开发协议一份，证明公司与袁长南之间的关系。2．2009年9月9日张行君弟弟张行观在公司行使权力终止声明一份，证明原公司法定代表人张行君弟弟张行观在公司权力终止时间。3．2009年11月6日大余县城乡房地产开发有限公司在广播电视局声明一份，证明除公司法人章外，公司有关的其他章全部作废无效。4．2008年1月6日关于大余县城乡房地产开发有限公司基本账号为74×××01，其他账户作废的函一份，证明公司的唯一对外账户为74×××01。5．大余县城乡房地产开发有限公司在《赣南日报》的公告栏刊登的遗失声明，证明2016年11月16日大余县城乡房地产开发有限公司法人公章遗失及2007年7月26日的大余县城乡房地产开发有限公司销售专用章遗失，声明作废。被告袁长南辩称，1．其是受大余县城乡房地产开发有限公司委托签订房屋买卖合同，所以原告方要求的办证应由大余县城乡房地产开发有限公司协助办理。2．关于逾期办证的违约金，其没有收取办证费用，不承担违约责任。被告袁长南向本院提交了以下证据：1．大余县城乡房地产开发有限公司余城房发1号文件一份，证明其是大余县城乡房地产开发有限公司销售部经理。2．余城房发2号文件一份，证明大余县城乡房地产开发有限公司于2008年1月12日全权委托其签订房屋销售合同的委托书到期后顺延。被告温勤长辩称，我没有与原告签合同，也没有收原告的钱，更不认识原告，这个事情与我无关。被告温勤长向本院提交了以下证据：1．2006年7月3日的合作开发协议及2006年9月11日补充协议各一份，证明中山北路西边5号宗地（八号地段）第4、5栋共10间是其和大余县城乡房地产开发有限公司合作开发的。2．2006年5月28日-2008年12月16日的收据15张，证明其向大余县城乡房地产开发有限公司及袁长南交了合作开发款、地基款、防空费等费用共计2235936元。3．2008年11月12日协议书一份，证明梅国花园C1、C2、D1、D2栋所发生的税、费均由受益人承担，大余县城乡房地产开发有限公司只是例行合同手续代收、代缴，公司不承担一切税、费责任。被告张军平辩称，1.原告所要求的办证，根据其与温勤长所签协议，办证事宜均由温勤长负责。2.被告在原告办按揭时缴纳了部分按揭保证金，这笔费用是在袁长南的管控下，要待袁长南退还该笔保证金后，才能为原告办理不动产权登记手续的税费。3.违约责任不在其，因办证所造成的拖延，根据协议应由温勤长承担责任。原告诉称要返还的5243.54元，因当时无法办证，原告又需要按揭，这些款用于了按揭保证金，保证金在袁长南个人账户，应由袁长南退还，用于缴纳原告的办证费用。被告张军平向本院提交了以下证据：1.身份证复印件一份，证明其诉讼主体资格。2.合作开发协议一份，证明合作开发是从温勤长那里转让的，办证事宜都是由温勤长负责，其只负责出费用。3.2007年6月28日、2008年12月17日温勤长写给其的收条各一张，证明其于2007年6月28日将梅国花园5号宗地8号地段第四栋地皮合作开发款148万元交给了温勤长；2008年12月17日将梅国花园C1栋地皮款5万元交给了温勤长。根据本案的实际情况，本院查阅了与大余县梅国花园小区系列民事案件的相关裁判文书，并从中调取了（2016）赣0723民初309号民事判决书、（2016）赣07民终3675号民事判决书及（2018）赣0723民初901-903号民事调解书，以便于全面了解与本案相关的事实。经审理查明：被告大余县城乡房地产开发有限公司与被告袁长南于2006年3月10日签订了一份《合作开发协议》，对大余县南安镇金莲山大道北面与中山路西边5号宗地（八号地段）的商住用地进行合作共同开发梅国花园小区。2006年5月28日起，被告温勤长陆续交款给被告大余县城乡房地产开发有限公司和袁长南，并和案外人董世明于2007年7月3日与被告大余县城乡房地产开发有限公司签订《合作开发协议》一份，约定将梅国花园小区第4、5幢（即C1、C2栋）由温勤长、董世明进行单方包干、独立核算、自负盈亏的性质开发。2007年6月28日，被告温勤长与被告张军平签订《合作开发协议》一份，约定由被告张军平通过合作开发的方式单方包干、独立核算、自负盈亏来实际承建梅国花园小区C1栋，并约定一切税费由被告张军平承担。梅国花园小区C1栋由被告张军平自负盈亏投资承建和销售。2009年9月22日，原告周小锋与被告大余县城乡房地产开发有限公司签订《赣州市商品房买卖合同》一份，约定被告大余县城乡房地产开发有限公司将已建好的梅国花园C1栋1单元402号商品房和C1栋第5号杂间以223487元的总价格，签合同时首付68487元，余款155000元办理银行按揭的方式销售给原告周小锋。合同第十二条载明：“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”合同第十五条载明：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付后的90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房款的0.5%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房款的0.5%支付违约金。3、办理权属登记的资料以工程质量监督站提供的工程竣工备案表时间为准，90天内办好。”合同出卖人方盖有大余县城乡房地产开发有限公司销售专用章，被告袁长南在出卖方委托代理人栏目上予以了盖章。原告周小锋于2009年8月8日付款10000元给被告张军平，张军平开具了收到“周小锋梅国花园C1栋一单元402#房定金款”的收据。2009年8月19日，原告周小锋付款68487元给被告张军平，张军平分别开具收到“周小锋交来代办“三证”费用壹万元”和收到“周小锋购梅国花园C1栋1单元402#房、柴间首付款陆万捌仟肆佰捌拾柒元（含8月8日壹万元定金转入首付款内，本次实交58487元）”的收据。2009年10月23日，被告张军平为原告周小锋代缴契税4756.46元。2009年11月10日，原告周小锋办理按揭贷款155000元。嗣后，原告对购买的房屋进行装修后居住至今，并于2015年4月1日将房屋按揭贷款提前全部还清，但所购房屋的产权证一直未能办理。上述事实，有原、被告双方当庭所举的相关证据、当事人的陈述及本院依职权调取的相关生效裁判文书予以证实。本院认为，原告周小锋与被告大余县城乡房地产开发有限公司于2009年9月22日签订的《赣州市商品房买卖合同》合法有效，被告大余县城乡房地产开发有限公司作为合同的出卖方，被告张军平作为涉案商品房的实际开发和销售者，均有义务按照合同约定提供相关的票据给买受人并协助买受人办理不动产权转移登记手续，在未依约履行的情况下，应按合同约定承担继续履行的义务及承担违约责任。原告周小锋付款购买本案涉案房屋并另行预付10000元给被告张军平代办“三证”费用，被告大余县城乡房地产开发有限公司和被告张军平应提供销售不动产统一发票和契税完税证给原告并及时协助办理好不动产权转移登记手续，涉及的买卖双方应缴纳的相关税费和其他费用，由买卖双方按国家税费规定予以承担。出卖方应承担的税费和其他费用，根据出卖方的内部约定，由被告张军平负担，被告大余县城乡房地产开发有限公司对外应承担连带责任。由于被告大余县城乡房地产开发有限公司和被告张军平延迟协助办证而违约，其违约金可按合同中第十五条中第2项规定计算，即按已付房款的0.5%计算。原告周小锋已付房款223487元，因此，被告大余县城乡房地产开发有限公司和被告张军平因延迟协助办证而应支付的违约金为1117.44元。关于原告周小锋预交给被告张军平用于代办“三证”的费用10000元的问题，因被告张军平已代原告缴纳了契税4756.46元，故剩余款5243.54元被告张军平应返还给原告，并应支付从代缴契税款的次日起按年利率6%计算的利息。被告张军平的代理人庭审时辩称此款已用于按揭保证金使用而在被告袁长南的账上，应由被告袁长南退还用于办证费用，因被告张军平未提供任何证据予以证实，故对此辩解意见本院不予支持。被告袁长南和被告温勤长在本案中并非商品房买卖合同中的出卖方和本案涉案房屋的实际开发和销售者，无证据证明两被告在本案的商品房买卖合同的履行过程中具有过错而需要承担责任，因此，对原告要求被告袁长南、温勤长承担责任的诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告大余县城乡房地产开发有限公司与被告张军平应在本判决发生法律效力后十日内向原告周小锋提供梅国花园小区C1栋1单元402号商品房和C1栋第5号杂间、金额为223487元的销售不动产统一发票和契税完税证，并协助原告周小锋将大余县梅国花园小区C1栋1单元402号商品房和C1栋第5号杂间的不动产权转移登记至原告周小锋名下。二、被告大余县城乡房地产开发有限公司与被告张军平应在本判决发生法律效力后十日内向原告周小锋支付违约金1117.44元。三、被告张军平应在本判决发生法律效力后十日内返还原告周小锋款5243.54元，应并承担从2009年10月24日起按年利率6%计算的利息。四、驳回原告周小锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费1000元，由被告大余县城乡房地产开发有限公司、被告张军平承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  阳裕光人民陪审员  罗贤校人民陪审员  郭 婷二〇一九年十一月二十七日书 记 员  高小凤附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。第一百三十六条出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。备注：大余县人民法院标的款账号标的款账号：13×××89收款人全称：大余县人民法院开户银行：大余农商银行南门支行汇款时请注明本案当事人姓名或者本案案号。