广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初2150号 原告：广东建投金服投资有限公司（原名称：广东建银金服投资有限公司），住所地广东省广州市越秀区东风中路509号，统一社会信用代码：91440104633204919W。 法定代表人：杨风华，总经理。 委托诉讼代理人：陈青，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄潋，北京市中伦（深圳）律师事务所实习人员。 被告：深圳市中广贤投资有限公司，住所地广东省深圳市宝安区创业二路13-15号6号楼之一，统一社会信用代码：91440300683788529R。 法定代表人：陈亚贤，总经理。 被告：北海宏海花园酒店有限公司，住所地广西北海市海城区北海大道180号鸿海大厦八楼801号，统一社会信用代码：91450500315845542E。 法定代表人：陈亚贤，执行董事。 委托诉讼代理人：洪颖峰，广西现城律师事务所律师，同时接受被告深圳市中广贤投资有限公司和北海宏海花园酒店有限公司的委托。 委托诉讼代理人：郑锦川，广东旭晨律师事务所律师，同时接受被告深圳市中广贤投资有限公司和北海宏海花园酒店有限公司的委托。 被告：朱海明，男，汉族，1975年1月11日出生，住广西北海市海城区。 第三人：中国建设银行股份有限公司北海分行，住所地广西北海市北海大道鸿海大厦，统一社会信用代码：91450500899304482U。 负责人：李毅，行长。 委托诉讼代理人：徐彤，男，汉族，1968年12月14日出生，住广西北海市海城区，系公司员工。 委托诉讼代理人：李宏康，男，汉族，1969年8月11日出生，住广西北海市海城区，系公司员工。 原告广东建投金服投资有限公司（简称“建投公司”）诉被告深圳市中广贤投资有限公司（简称“中广贤公司”）、北海宏海花园酒店有限公司（简称“宏海公司”）、朱海明、第三人中国建设银行股份有限公司北海分行（简称“建行北海分行”）房屋租赁合同纠纷一案，本案于2019年5月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告建投公司的委托诉讼代理人陈青、黄潋，被告中广贤公司、宏华公司的共同委托诉讼代理人洪颖峰、被告朱海明，第三人建行北海分行的委托诉讼代理人李宏康到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告建投公司的诉讼请求如下：1、中广贤公司向原告支付欠付的自2017年8月1日起至2019年2月的水费399390.4元；2、中广贤公司向原告支付欠付的自2018年3月1日起至2019年2月的电费834196.91元；3、中广贤以此前欠付的租金2902064元为基数，按照银行同期贷款利率支付自2017年9月1日至2019年7月10日的租金实际损失193374.48元；4、中广贤公司以欠付的水费399390.4元为基数，按照银行同期贷款利率向原告支付利息损失（暂计至2019年4月29日为14825.73元，实际金额应为自各期水费应付日起至付清水费之日止）；5、中广贤公司以欠付的电费834196.91元为基数，按照银行同期贷款利率向原告支付利息损失（暂计至2019年4月29日为10345.74元，实际金额应为自各期电费应付日其至付清电费之日止）；6、宏海公司对中广贤公司的上述1-5债务承担连带责任；7、朱海明对中广贤公司的上述第3项债务承担连带责任；8、中广贤公司、宏海公司、朱海明共同承担本案诉讼费及保全费。 事实与理由：鸿海大厦位于广西北海市海城区，是中国建银投资有限责任公司名下的资产，2013年8月，中国建银投资有限责任公司将鸿海大厦委托给原告经营管理。2014年7月25日，原告将鸿海大厦出租给中广贤公司，双方为此签订《房屋租赁合同》。合同签订当天，原告即向中广贤公司交付了鸿海大厦，中广贤公司的法定代表人陈亚贤于2014年9月注册设立宏海公司，鸿海大厦实际由宏海公司占有使用。由于鸿海大厦水电表户名均登记在建行北海分行名下，故经原告委托，鸿海大厦的水电费均由建行北海分行先行垫付。《房屋租赁合同》履行过程，中广贤公司与宏海公司持续欠付租金、水电费，原告多次催收无果，2017年7月31日，中广贤公司与朱海明向原告出具《承诺函》，朱海明自愿对中广贤公司的租金义务承担担保责任。因中广贤公司欠付水电费，原告诉至本院请求判如所请。 被告中广贤公司、宏海公司辩称：1、本案租赁合同的实际履行主体是宏海公司，中广贤公司是受宏海公司的股东委托而签订合同，中广贤公司与宏海公司的股东之间是委托代理关系，因此产生的法律效果应由宏海公司承担；2、房屋租金已经付清，不应再计算利息，签订房屋租赁合同之后，双方口头约定将鸿海大厦67个车位交付宏华公司使用，但没有履行，原告交付的房产亦存在质量问题，被告多次协商未果，造成顶层1300平方米的房屋无法使用，被告未及时缴纳租金是为行使不安抗辩权；3、原告交付房屋时，应当为被告提供单独安装的水、电费计算表，双方对水、电费争议过大，被告未缴纳水、电费是原告的责任，且被告已经支付了电费258.3万元（2014年至2018年8月15日）；4、水、电费均是建行北海分行缴纳的，要求返还水、电费的主体应当是建行北海分行。 被告朱海明的抗辩意见与宏海公司一致。 第三人建行北海分行述称：案涉物业资产是原告的，现由第三人管理使用，水电是以第三人名义开户的，2012年第三人回购了鸿海大厦副楼作为办公用地，电表分表、主楼水表一直都存在，但计量表各自都分装，供电局、自来水厂每4个月都从第三人的账户扣划鸿海大厦的水、电费，第三人与被告的水电都有分表，被告是水、电的实际使用人，第三人是受原告的委托支付水、电费，故原告主体适格。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告中广贤公司、宏海公司对原告建投公司提交的证据的关联性均有异议，认为被告已经支付完租金，对电费没有异议。被告朱海明与被告中广贤公司、宏海公司的抗辩意见一致。原告建投公司对被告中广贤公司、宏海公司提交的证据1《鸿海大厦合作协议书》的真实性、合法性、关联性有异议，认为是中广贤公司与案外人签订的协议，与本案无关；对证据3《照片两张》的真实性、合法性、关联性有异议，认为合同中没有关于停车位的约定；对证据4《水电费使用明细表及支付明细表》的真实性、合法性、关联性有异议，认为是被告单方制作，不能真实反映实际用电量，认可已付水电费258.3万元；对证据5《降电价差价承诺书以及降电价信息》的真实性、合法性、关联性有异议，认为该政策是否适用于本案无法明确，且第三人实际没有收到退回的电费差价。第三人对被告中广贤公司、宏海公司提交的证据的质证意见与原告一致，并确认电费不存在多收及供电局退差价。对《降电价差价承诺书以及降电价信息》，不属于相关部门正式文件，且未加盖公章、未显示发文单位，本院不予认定其证据效力。 对当事人提出异议的其他证据，因确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院查明的法律事实如下： 座落于北海市的国有土地使用权【北国用（2012）第B37304号】、【北国用（2012）第B37799号】权属人为中国建银投资有限责任公司，使用权类型为出让。 2018年1月25日，中国建银投资有限责任公司出具《证明》一份，载明“根据我公司与广东建投金服投资有限公司签署的《资产委托管理合同》，我公司委托广东建投金服投资有限公司管理我公司位于广东省（含深圳市）、广西区、湖南省、云南省、海南省、福建省（含厦门市）、江西省、贵州省的房产出租、确权、缴纳房地产税及其他日常管理事宜”。 2014年7月25日，建投公司（出租方）与中广贤公司（承租方）签订《房屋租赁合同》一份,主要约定建投公司将位于北海市、西侧裙楼负一层至3层（主楼与裙楼负一层为人防工程用房）、设备楼12层（与建行共用）房产出租给中广贤公司，出租房产面积为19104平方米；租赁期限为12年，自2014年9月25日起至2026年9月24日止，免租期6个月，自2015年1月25日起至2015年7月24日止；2011年9月25日至2017年9月24日，每月租金300088元，2017年9月25日至2019年9月24日，每月租金315093元，2019年9月25日至2021年9月24日，每月租金330848元，2021年9月25日至2023年9月24日，每月租金347390元，2023年9月25日至2025年9月24日，每月租金364760元，2025年9月25日至2026年9月24日，每月租金382997元；承租方应向出租方支付租赁履约保证金900264元、水电使用履约保证金150000元、消防整改保证金600000元、酒店经营许可保证金350000元；租用期间包括但不限于水电费、排污费、卫生费、通讯费、室内维修费、物业管理费等由承租方正常使用发生的费用由承租方负担；租金每月支付一次，承租方于签订合同后3日内，将履约保证金900264元及第一期（2014年9月25日至2015年1月24日）租金1200352元划入出租方指定的账户，并依次在每月最后3个工作日内缴纳下期租金；承租方不按时交纳租金、费用及损失赔偿超过一天的，应每日按欠缴费金的5‰收取滞纳金，欠缴费金超过60天的，出租方有权解除合同。 2017年7月31日，中广贤公司及朱海明（担保人）出具《承诺函》一份，承诺自即日起四个月内缴清所欠的全部租金差额，如逾期不按时缴纳租金，中广贤公司将按照所欠缴租金总额的5%缴纳滞纳金，自2017年7月起足额交清当月租金；朱海明自愿承担担保责任，并以其2000万元到期债权（现已通过司法程序查封对方土地及地上建筑物资产，并于2017年6月15日已经过审批，将对土地及地上建筑物资产进行评估拍卖，确保朱海明的债权得以实现，提供朱海明2000万元的生效民事判决书及查封财产的民事裁定书复印件）作为担保，朱海明承诺待获得相关款项后，优先偿还所欠全部租金及费用；朱海明自愿对上述申请缓交的全部款项承担连带担保责任。 因中广贤公司欠到2017年8月25日至2018年6月24日的租金2902064元，双方发生纠纷，在案件审理过程中，中广贤公司于2019年8月27日前已向原告支付完毕上述租金，原告撤回关于租金的诉讼请求，但仍要求中广贤公司支付欠付的租金期间产生的利息损失170650.57元（附详细利息计算表）。 由于历史原因，鸿海大厦的电表登记在建行北海分行名下，水表登记为鸿海大厦，鸿海大厦的全部水电费均从建行北海分行的账户自动扣缴。 2018年8月3日，建投公司、宏海公司、建行北海分行各自派代表参加会议，对鸿海大厦对外出租后建行北海分行代垫的水、电费进行计算、确认及后续分表事项进行磋商，会议确认2014年9月至2018年6月15日三方确认鸿海大厦用电分摊原则：除按电表数作为计量依据外，总用电量12%作为损耗，按各自用电量进行分摊，金额共2587780.15元；三方商定从8月份起，建行北海分行和宏海公司约定同一日进行用电抄表，电表总数扣除双方用电抄表数后的差额作为电费耗损，按各自用电量比例进行分摊；三方约定在2018年8月15日前，宏海公司在水池前安装用水分表，在酒店餐厅用水管处安装分表，建行北海分行在办公大楼用水管处安装分表。 2019年1月24日，建投公司向中广贤公司发出《关于缴纳北海市鸿海大厦水、电欠费的函》，载明“贵公司2014年7月25日至2018年6月15日应缴水电费总额2909381.65元（其中包括电费2587780.15元、水费321601.5元）；而贵公司在2017年9月7日至2018年9月14日期间曾向北海分行缴纳了水、电费1833000元（分六笔划缴），截至2018年6月份贵公司还欠缴水、电费1076381.65元；…”，中广贤公司及宏海公司的法定代表人陈亚贤在该函件上签名。 建投公司主张的是2017年8月1日至2019年2月期间的水、电费，但建投公司、中广贤公司、宏海公司均无法对2018年6月至2019年2月期间的水表、电表使用情况进行核算确认。 中广贤公司、宏海公司共同于2019年8月26日向本院提出反诉，但未按期缴纳反诉案件受理费，本院按其撤回反诉处理。 本院认为，所有权人中国建银投资有限责任公司出具《资产委托管理合同》《证明》委托建投公司管理其名下位于北海市鸿海大厦的房产出租、确权、缴纳房地产税及其他日常管理事宜，建投公司基于该委托行为获得出租、管理等权限，其与中广贤公司签订的《房屋租赁合同》未超越代理权限，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，中广贤公司虽将案涉房产交由宏海公司使用，但建投公司明知该事实而未提出异议，并一直按照合同约定收取租金，应视为其对案涉房产的租赁现状持默认态度，故本院认为该租赁房产的实际使用人与承租人不一致并不影响合同效力，《房屋租赁合同》应属合法有效，当事人均应按照诚实信用原则、全面履行合同义务。 中广贤公司未按照《房屋租赁合同》的约定按期足额支付租金，已构成违约，中广贤公司虽已在诉讼进行过程中付清所欠租金2902064元（2017年8月25日-2018年6月24日），但其违约行为已客观存在，且给案涉租赁房产的所有权人中国建银投资有限责任公司造成应收租金利息之损失，中广贤公司抗辩称租赁房产存在质量问题，其未按期交纳租金系行使不安抗辩权，但却未提供确凿充分的证据予以证实，本院不予采信其抗辩理由，结合《房屋租赁合同》关于逾期支付租金的滞纳金计算条款及中广贤公司提交的租金利息计算表，本院依法支持建投公司主张中广贤公司支付滞纳金人民币170650.57元的诉讼请求。 中广贤公司及建行北海分行分别使用案涉房产的主楼、副楼，但因历史原因，并未分装水表、电表，导致双方无法明确各自的实际用水、用电量，而案涉房产的全部水、电费均是从建行北海分行的账户先行扣划，建行北海分行在庭审中认可建投公司代其催收垫付的水、电费行为，本院予以确认。 建投公司主张中广贤公司支付2017年8月1日至2019年2月期间的水、电费，但其所提交的证据均是单方制作，而当事人亦在庭外多次核对实际用水、用电量未果，本院仅能依据有中广贤公司及宏海公司的法定代表人陈亚贤签名的《关于缴纳北海市鸿海大厦水、电欠费的函》确认截止至2018年6月15日，中广贤公司欠到水、电费合计1076381.65元，对该1076381.65元的水、电费，由中广贤公司支付给建行北海分行委托的催款人建投公司，同时按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年6月15日起计算利息损失。对于中广贤公司在2018年6月16日至2019年2月期间的发生的水、电费及利息损失，因双方未进行核算，且建投公司及建行北海分行均无法向本院提交证据予以明晰，本院认定建投公司及建行北海分行的举证责任未达确凿充分，故不予支持。 中广贤公司与建投公司签订《房屋租赁合同》后，实际经营管理者为宏海公司，当事人均当庭确认该事实，故建投公司要求宏海公司对上述滞纳金、水电费承担连带清偿责任，本院予以支持。 朱海明作为连带责任保证人、于2017年7月31日在《承诺函》上签名确认对中广贤公司所欠租金、滞纳金承担连带清偿责任，但该《承诺函》已经明确“自即日起四个月内缴清所欠的全部租金差额”，即欠付的租金的履行期为2017年8月1日起至2017年11月30日止，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”的规定，建投公司于2019年5月17日才向本院起诉向连带责任保证人朱海明主张权利，保证期间已经过，朱海明的保证责任已免除，故对建投公司的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决如下： 被告深圳市中广贤投资有限公司支付租金滞纳金人民币170650.57元给原告广东建投金服投资有限公司； 被告深圳市中广贤投资有限公司支付水、电费合计人民币1076381.65元及利息损失（利息以1076381.65元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年6月15日起计算至付清之日止）给原告广东建投金服投资有限公司； 被告北海宏海花园酒店有限公司对上述第一项、第二项诉讼请求的债务承担连带清偿责任； 驳回原告广东建投金服投资有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费41451.78元，由原告广东建投金服投资有限公司负担25428.49元，由被告深圳市中广贤投资有限公司、北海宏海花园酒店有限公司共同负担16023.29元；诉讼保全费5000元，由被告深圳市中广贤投资有限公司、北海宏海花园酒店有限公司共同负担（该费用原告已向本院预交，被告在本判决书生效之日起十日内付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费41451.78元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。） 审 判 长  张东宁 人民陪审员  李石珍 人民陪审员  陈治兰 二〇一九年十一月二十七日 法官 助理  姚裕梅 书 记 员  钟丽妃