四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1421民初4031号 原告：高云福，男，1976年3月27日出生，汉族，农村居民，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：张伟，四川英冠律师事务所律师。 被告：胡玉中，男，1954年10月11日出生，汉族，农村居民，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：胡科，男，1985年7月8日出生，汉族，居民，住四川省成都市高新区，系被告胡玉中之子。 原告高云福与被告胡玉中房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案受理后，依法由审判员杨利花适用简易程序，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告高云福及其委托诉讼代理人张伟、被告胡玉中及其委托诉讼代理人胡科到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告高云福向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告之间的租赁合同关系；2．判令被告向原告赔偿搬迁费2,540.20元、装饰装修费63,505元（以政府评估为准）、经营损失140,695.14元、门市奖励175,868.92元、腾房奖23,760元、其他构筑物及设施1,000元，以上共计407,369.26元；3．本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告将第二项诉讼请求变更为：判令被告向原告赔偿搬迁费2,584.20元、装饰装修费40,860.40元、经营损失140,681.15元、门市奖励175,868.92元、腾房奖61,312.22元、其他构筑物及设施1,000元，以上共计422,306.89元。事实和理由：2017年4月10日，原、被告签订房屋《租赁协议》，约定：被告将其位于仁寿县视高镇钢铁乡213线国道旁门市3间共计87.41平方米、住房41.80平方米出租给原告，用于经营饭店，租赁期限为2017年4月10日至2020年4月10日。2019年5月30日，仁寿县视高镇人民政府发布《关于对环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地上房屋拆迁相关信息进行公示的通告》（以下简称“拆迁通告”）。本案被告被纳入本次拆迁范围。2019年6月15日，仁寿县视高镇人民政府发布本次房屋征收拆迁的腾房通知。原告认为，现因政府拆迁致使合同不能履行，被告理应对原告作出赔偿，遂提起本次诉讼。 被告胡玉中辩称，1．原告租赁被告门市3间共计87.41平方米属实，但被告并没有出租所谓的后院给原告，该后院系被告无偿提供给原告使用的，故该后院所有价值的合理对价均不应由原告享有；2．合同明确约定，若遇拆迁出租人需提前通知承租人。本案中，自2017年开始，各种媒体报道都在公开关于此次拆迁的事宜，原告对此信息也应具备知晓条件。截止2019年4月10日前，原告本应支付2019年4月10日至2020年4月10日期间的房租，但被告在知晓拆迁事宜后将拆迁一事明确告知了被告，并不再收取租金。2019年7月11日原告搬离案涉房屋，故被告认为双方之间的租赁合同已于2019年7月11日终止；3．搬离是履行合同的必尽义务，即便合同到期原告也会自行搬离，故搬迁费不应赔付；4．原告自2014年4月开始租赁被告三间门市的中间1间作为饭店使用，2017年4月10日才开始租赁剩余2间门面一并使用，租赁前后的装修情况时一致的，原告并没有对案涉房屋进行任何固定装修投入，不存在装修损失；5．经营损失包含租金，是对房屋所有人进行的赔付，且剩余未履行合同期限仅9个月，原告却以政府赔偿标准请求赔付扭曲事实；6．门市奖励、腾房奖、其他构筑物及设施等也与原告无关，原告无权主张以上赔偿。 原告高云福围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1．原告提供的《租赁协议》原件2份、仁寿县视高镇人民政府于2019年6月15日发布的《关于启动环天府新区快速通道（国道213线视高段）集体土地上房屋拆迁补偿安置签约的通知》复印件1份、仁寿县视高镇人民政府于2019年5月30日发布的《关于对环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地上房屋拆迁相关信息进行公示的通告》复印件1份、四川天府新区眉山管理委员会办公室于2019年5月10日发布的《环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地上房屋拆迁补偿安置方案》复印件1份、被告于2019年6月24日与仁寿县视高镇人民政府签订的《视高镇集体土地上房屋拆迁补偿安置协议书》复印件1份、案涉房屋室外、室内照片复印件6张、被告于2018年4月7日出具的收到2018年4月10日至2019年4月10日的《收条》原件1张、陈凤霞（被告之妻）于2019年7月10日向原告出具的确认其于2019年7月10日搬离案涉房屋的书证原件1份；被告经质证后认为，对以上证据的真实性均无异议，其中《租赁协议》中约定的“门市后院”即指41.80平方米的住宅，这部分由被告无偿提供给原告使用，而《收条》上载明的“住房1间”是指原告母亲租用的被告的案涉房屋以外的其他住房，与本案无关；本院认为，被告对该组证据的真实性均无异议，故本院对该组证据予以采信； 2．被告提供的通话录音1则，拟证明被告于2019年4月10日因拆迁将至而拒收原告缴纳的2019年4月10日至2020年4月10日期间的房租；原告经质证后认为，对其真实性无异议，对其关联性、合法性有异议，被告确实因拆迁而拒收房租，直到原告搬走时才对2019年4月10日至搬走期间的房租进行的结算；本院认为，被告对该组证据的真实性无异议，故本院对该组证据予以采信； 3．被告提供的视频光盘1张，拟证明案涉房屋拆迁前的房屋装修情况；原告经质证后认为，确实是案涉房屋，但视频中可见能搬走的装修设备已搬走，房屋墙面不平整，并未进行什么装修；本院认为，被告对该组证据的真实性无异议，故本院对该组证据的真实性予以采纳。 根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月1日，原告（乙方，承租方）与被告（甲方，出租方）签订《租赁协议》，约定：被告将其位于仁寿县视高镇奋勇村6组（原快乐村3组）213线国道旁门市房20平方米、住房1间10平方米出租给原告经营，被告同意门市后院提供给原告无偿使用；租赁期限为2014年4月10日至2017年4月10日；房租一年一交，每年租金为7,000元；协议还对其他事项作了约定。合同签订后，原告对承租的门市以及后面的住房进行了墙面刷漆处理，用于经营“天天快餐”店。 合同到期后，原告决定扩大经营，再租被告2间门面，遂于2017年4月10日与被告再次签订《租赁协议》，约定：被告将其位于仁寿县视高镇钢铁213线国道旁门市房3间出租给原告经营，被告同意门市后院提供给原告无偿使用；租赁期限为2017年4月10日至2020年4月10日；房租一年一交，首年租金为16,000元，以后每年上涨1,000元；租赁期间甲方不得收回房屋；若确因国家拆迁，必须提前通知原告；协议还对其他事项作了约定。 2019年4月，原告向被告缴纳2019年4月10日至2020年4月10日期间的房租时，被告予以拒收，并称案涉房屋将要拆迁，房租不再提前收取，待拆迁时依据实际租赁时间再结算租金。2019年7月10日，原告在结清租金后搬离案涉房屋。当日，被告之妻陈凤霞向原告出具书面确认一份，载明：今确认“天天快餐”店于2019年7月10日腾空房屋并搬离，钥匙已移交完毕，水电房租已付清，关于补偿纠纷交法院处理。原告认为，因政府拆迁导致合同不能履行，给其造成损失，遂提起本次诉讼。 另查明，2019年5月10日，四川天府新区眉山管理委员会办公室发布《关于印发的通知》。2019年5月30日，仁寿县视高镇人民政府发布《关于对环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地上房屋拆迁相关信息进行公示的通告》。2019年6月15日，仁寿县视高镇人民政府发布《关于启动环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地上房屋拆迁补偿安置签约的通知》。 本案被告被纳入本次拆迁范围。2019年6月24日，被告（乙方）与拆迁人仁寿县视高镇人民政府（甲方）签订了《视高镇集体土地上房屋拆迁补偿安置协议书》，协议载明：1．案涉门市3间共87.41平方米，核定经营损失补偿（计发48个月）140,681.15元；搬迁补偿（含残值）1,748.20元；装饰装修补偿24,474.80元（280元/m2）；2．住房302.15平方米（含土墙草房、砖筑玻盖、板房86.46平方米，砖木结构41.80平方米），其中搬迁补偿（含残值）以302.15平方米乘以20元/平方米予以计算，装饰装修补偿则以215.69平方米乘以392元/平方米予以计算，即土墙草房、砖筑玻盖、板房86.46平方米不计算补偿；3．因被告在项目启动签约之日起30日内签订拆迁补偿协议，奖励门市评估总价20%，即1,758,689.20元；4．住房腾房奖若干（备注：若乙方签约后20日内未腾空房屋并交付钥匙，则甲方不支付腾房奖）;协议还对其他事项作了约定。 再查明，庭审中，双方对《租赁协议》中载明的“门市后院”里理解产生争议：原告认为，出租的门市3间包括房屋前面的门市87.41平方米和被隔断的后面的2间住房41.80平方米，所谓的后院门市是指住房后面的一个院坝；被告则辩称，被告出租给原告仅为87.41平方米的门市，门市后院即指2间住房41.80平方米，该住房并未出租给原告，只是无偿提供其使用。 另，庭审中，原告主张除了2014年对门市1间和后面的住房进行刷墙外，还于2017年对门市3间进行了重新刷墙翻新，并对2间住房地面进行平整、吊顶、铺设电线等；对此，被告仅认可原告于2014年对门市1间和后面的住房进行刷墙，2017年对住房地面的两个坑进行填平，所谓的吊顶仅是钉了几根木条，其余均不属实；租赁之前即是水泥地面，墙面白灰，而现在和拆迁前的房屋装修状态几乎一致，无法看出墙面是否刮腻子膏等。 本院认为，本案焦点为：1．案涉租赁合同的出租房屋是否包括41.80平方米的住房？2．案涉租赁合同是否解除以及于何时解除？3．原告主张的各项赔偿是否应当支持？ 关于焦点一，被告辩称，41.80平方米的住房系无偿提供给原告使用，并未出租给原告；对此，本院认为，即便所谓的无偿提供原告使用的“门市后院”系指41.80平方米的住房，那么该住房也是明确约定在双方签字确认的《租赁协议》中，且该住房也一直归原告使用，故本院认定该41.80平方米的住房属于出租房屋的一部分，隶属于租赁合同。 关于焦点二，因政府拆迁导致案涉租赁合同客观无法履行，双方协商后，原告在结清房租后于2019年7月10日搬离案涉房屋并将钥匙交还被告，故本院认定案涉租赁合同经双方合意已于2019年7月10日予以解除。 关于焦点三，关于装饰装修费的问题，通过《视高镇集体土地上房屋拆迁补偿安置协议书》可知：门市3间的装饰装修补偿费为24,474.80元（280元/平方米），41.80平方米的住房的装饰装修补偿费为16,385.60元（392元/平方米），以上共计40,860.40元。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项：“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。”之规定，本案中，鉴于原告于2014年-2016年进行的装修因第一份租赁合同到期而导致其装修残值不存在；至于原告所称的后期的装修，考虑到政府评估其为简装房，且原告自称其仅对门市和房屋进行部分装修，双方均无法确定装修金额，宜按各一半的装修计算，即20,430.20元（40,860.40元÷2）。而本案中政府核定的装饰装修补偿款系拆迁人在适当考虑拆迁房屋现状、新旧程度后与被拆迁人协商确定的金额，若在此基础上再折算残值，显失公平，故本院酌定原告的装饰装修损失为20,430.20元为宜。 至于原告主张的搬迁费、经营损失费、门市奖励、腾房奖、以及其他构筑物及设施等请求，本院认为，对环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地上房屋的拆迁，是国家建设的需要，被告出租给原告的房屋属于拆迁范围，双方在履行租赁合同的过程中均无过错，故原告的上述主张，缺乏合同约定和法律依据，且《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地上房屋拆迁补偿安置方案》规定房屋征收补偿方式为对房屋所有权人实行货币补偿等，其相关补偿应归房屋所有权人，故对原告的上述请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第九十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、原告高云福与被告胡玉中于2017年4月10日签订的《租赁协议》于2019年7月10日解除； 二、被告胡玉中于本判决生效之日起十五日内支付原告高云福装修装饰补偿款20,430.20元； 三、驳回原告高云福的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取计3,817元，由原告高云福负担3，662元，被告胡玉中负担155元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  杨利花 二〇一九年十一月二十九日 书记员  李 锐