江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终6468号上诉人（原审被告）：王绯，男，1974年12月10日出生，汉族，自由职业，住徐州市金山桥开发区。上诉人（原审被告）：彭锡茜，女，1976年11月10日出生，汉族，自由职业，住徐州市泉山区。二上诉人共同委托诉讼代理人：陆春梅，江苏聚荣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王超，男，1986年4月9日出生，汉族，自由职业，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：吴宝剑，江苏泉山律师事务所律师。上诉人王绯、彭锡茜因与被上诉人王超房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院(2018)苏0302民初2015号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王绯、彭锡茜上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。2.诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定上诉人构成单方违约，并判决上诉人承担全部违约责任，事实不清，证据不足。一、被上诉人王超作为涉案房屋的买受方，除了签订合同时向中介支付了定金2万元外，未再向上诉人支付过购房款。由于上诉人告知被上诉人房子有查封有纠纷，被上诉人担心其付款后即使解封了，三天内办不好更名手续（办理更名手续的公告期为90天），涉案房屋还有可能又被其他人查封，被上诉人拒绝支付购房款导致协议不能继续履行直至解除。并非上诉人单方违约，上诉人不应承担全部违约责任。二、上诉人出卖涉案房屋是因家庭遭遇经济危机，急需用卖房款偿还银行贷款和债务。且因涉案房屋在签订买卖协议时有银行贷款，当时只办理了网备合同手续，在产权处登记备案。只有将银行贷款清偿后才能办理更名手续或过户手续。因此，双方在协议第十四条中明确补充约定了上诉人协商好退房手续后，被上诉人将房屋首付款交于被上诉人用于还款，更名手续办好当日支付余款。但本案中，被上诉人一直拒交购房首付款，导致无法清偿银行贷款，也无法办理下一步更名手续或产权过户手续。原审法院认定被上诉人支付首付款的前提是上诉人完成更名手续是错误的。三、上诉人将涉案房屋另售他人并非是对双方签订的《房地产买卖协议〉〉的反悔，不存在单方故意毁约，是因为被上诉人以拒绝支付购房款的行为向上诉人发出终止履行合同的明确表示，在该协议继续履行无望的情况下，上诉人急需用钱才又将涉案房屋另寻买主出售。并且上诉人也履行了解除合同的通知义务，给被上诉人打了电话，让其去乐家中介拿回定金。因此，本案中上诉人不存在单方故意毁约。四、一审判决的违约金过高。被上诉人违约在先，且未按协议约定向上诉人支付购房款，被上诉人并没有实际损失。根据《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二)》第二十九条第一款的规定，原审中，上诉人已经以“买受方没有支付购房款的事实”作为证据证明了被上诉人没有产生实际损失，进而证明本案中约定的违约金21.4万元明显过高。因为在本案中总房款是107万元，如果上诉人收取占有了全部107万元购房款，一年时间产生的实际损失按银行贷款利率计算是6.42万元。而本案中，买方没有支付购房款，没有产生实际损失，因此，购房方主张21.4万元违约金明显过高。被上诉人王超答辩称，一、被上诉人未在合同约定的时间支付购房款系因涉案房屋被法院查封，显然被上诉人支付房款所面临的买售风险增大，而上诉人又不能消除该风险，被上诉人在上诉人不能提供相应担保的情况下不予支付房款依法不构成违约。二、上诉人未按合同约定的期限付款并不代表双方签订的买卖合同终止，更不表明上诉人可以将房屋另售给他人，本案中上诉人将涉案房屋的查封予以解除后应当与被上诉人继续进行交易，但上诉人却将房屋另售给他人并办理了房屋过户手续致使合同不能履行，显然上诉人的行为构成根本违约应当承担相应的违约责任。三、按照合同约定上诉人应当承担20余万的违约金，该责任并没有过分加重上诉人的负担。首先，双方的房屋买卖期间恰在我市房屋价格剧烈变动的时间。第二，双方履行合同本无障碍，在房屋具备交易条件时，上诉人却将房屋另售给别人，这种违约情形的过错完全在于上诉人。涉案房屋如果买卖正常履行的话，实际上是可以使被上诉人减少60、70万元的损失。现因上诉人将房屋另售他人，被上诉人只得另购房屋，无论是地段还是房屋的朝向等等均不如该房屋，但是差价在70、80万。一审判决认定事实清楚，法律适用正确，且没有加重上诉人的违约责任，依法应予以维持。王超向一审法院提出诉讼请求：1.判令王绯、彭锡茜支付王超违约金21.4万元；2.本案诉讼费、保全费由王绯、彭锡茜承担。一审法院查明：2018年1月1日，王超作为买受方，王绯、彭锡茜作为出卖方，案外人鼓楼区乐家房产中介服务中心（以下简称：乐家中介）作为居间方，三方签订《房地产买卖协议》一份，约定将王绯、彭锡茜坐落于盈佳香荷湾某房屋出售给王超，房屋总价107万元。关于付款方式，合同约定：合同签订当日王超支付定金2万元，由乐家中介保管，已付定金将在最后一期付款时冲抵房款，所有购房材料原件亦由乐家中介保管；王超应于2018年2月1日前支付王绯、彭锡茜首付款50万元。同时双方补充约定：王绯、彭锡茜协商好退房手续后，王超将房屋首付款交于王绯、彭锡茜用于还款，更名手续办好当日支付余款。关于违约责任，合同约定：王绯、彭锡茜逾期办理房屋抵押或其他权利限制注销手续、两证、产权过户、房屋交付或户口迁出等约定义务的，每逾期一天，按房屋总价款的万分之五向王超支付违约金，逾期办理前述事项超过20天或有其他严重违约行为，导致本协议无法履行的，应按房屋总价款20%的比例向王超支付违约金，王超有权解除本协议。王超逾期办理过户、贷款或支付房款等约定义务的，每逾期一天，按房屋总价款的万分之五向王绯、彭锡茜支付违约金，逾期办理前述事项超过20天或有其他严重违约行为，导致本协议无法履行的，应按房屋总价款20%的比例向王绯、彭锡茜支付违约金，王绯、彭锡茜有权解除本协议。合同还约定：王超与王绯、彭锡茜达成《房地产买卖协议》当日，王超应按房屋总价款1.5%的比例向乐家中介支付佣金。上述合同签订当日，王超向乐家中介交付定金2万元，中介服务费1万元。另查明，涉案房屋在签订《房地产买卖协议》时未办理不动产权证书，仅签订商品房买卖合同。关于付款方式补充约定内容“王绯、彭锡茜协商好退房手续后，王超将房屋首付款交于王绯、彭锡茜用于还款，更名手续办好当日支付余款”，王超与王绯、彭锡茜一致认可，“退房手续”是指在开发商处将商品房买卖合同上买受人的名字变更为王超，“更名手续”是指在产权处将备案手续变更为王超的名字。王绯、彭锡茜一直未能办理好涉案房屋的商品房买卖合同的更名手续，王超也未再向王绯、彭锡茜支付过其余购房款。2018年清明后，王绯给王超打电话，让其去乐家中介拿回定金2万元。此外，涉案房屋在王超与王绯、彭锡茜签订《房地产买卖协议》时有房屋抵押贷款，同时被司法查封。对于出售时房屋存在抵押贷款的情况，王超与王绯、彭锡茜均表示明知，对于出售时房屋已被查封的情况，王绯、彭锡茜表示告知过王超，但王超表示签订合同时不知情。再查明，2018年4月3日，王绯、彭锡茜又与案外人朱梅就涉案房屋签订《存量房买卖合同》，将涉案房屋出售给朱梅，并办理了房屋不动产权过户手续。本案审理过程中，乐家中介员工曹漫漫依法接受了询问。曹漫漫称，其是涉案房屋的经手人，2018年1月1日下午，王超去看房子，晚上双方签的合同。因王绯、彭锡茜未将房屋有关的材料带来，所以中介要求定金先由中介保管，待中介审查过房屋材料后再将定金交给王绯、彭锡茜。2月中旬，王超告知中介房款已经准备好了，彭锡茜带着房屋材料来中介，但表示一是没和开发商沟通好更名的事情，二是房屋存在查封。当天中介将房屋有查封的情况电话告知王超。大约到3月份，因一直没有与开发商沟通好更名的事情，中介组织买卖双方协商，提出可以走过户手续，需要王绯、彭锡茜把保全查封撤销，但王绯称没办法处理。清明节时，曹漫漫在其朋友圈中发现涉案房屋再次被挂出售的信息，经了解同行，称该房屋的房主叫朱梅，房证是刚刚办出来的。清明节过后，王超接到王绯电话，让其去中介拿回定金，中介得知情况后猜测王绯、彭锡茜已经将房屋零售，就立刻和王绯联系确认，但其没认可，也没提出解除合同。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应按照合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行或赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，王超与王绯、彭锡茜之间签订的《房地产买卖协议》依法成立并生效，对双方当事人均具有约束力。根据合同约定，在王超支付完2万元定金后，王绯、彭锡茜应按买卖协议的约定继续履行合同义务，但其在未与王超协商变更或解除《房地产买卖协议》，直接将涉案房屋另售他人，导致王超与王绯、彭锡茜之间的买卖协议无法履行，王绯、彭锡茜的行为构成违约，应当按照双方合同约定向王超支付房屋总价款20%的违约金，故王超要求王绯、彭锡茜支付违约金21.4万元的诉请具有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。关于王绯、彭锡茜抗辩王超存在逾期付款的违约行为的意见，法院认为，根据双方合同约定，王超支付首付款的前提是王绯、彭锡茜完成《商品房买卖合同》更名手续，在王绯、彭锡茜未完成该合同义务的情形下，王超的付款条件不成就，王绯、彭锡茜的该抗辩意见缺乏事实和法律依据，法院不予支持。关于王绯、彭锡茜抗辩与王超的合同已经解除的意见，一审法院认为，在涉案合同的履行过程中，王超不存在违约行为，王绯、彭锡茜并不享有单方解除权，其如想解除合同，应当通过与王超协商一致的方式解除合同。但就已查明的事实而言，王绯、彭锡茜主张口头通知王超解除合同，王超对此不认可，也未同意解除合同，王绯、彭锡茜未能提供充分证据证明已经与王超达成解除合同的意思表示，故其该抗辩意见证据不足，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。关于王绯、彭锡茜抗辩违约金过高的意见，法院认为，违约金作为合同条款之一，也是王超与王绯、彭锡茜意思自治的体现。当事人主张违约金过高，要求调整的，应由违约方对损失过高进行举证，守约方对其损失进行反证。本案中，王绯、彭锡茜抗辩违约金数额过高，但对此未能提供证据予以证实，亦未提供证据证明违约金数额违背诚实信用原则和公平原则，故对其抗辩意见一审法院不予支持。综上，一审法院遂判决：王绯、彭锡茜于判决生效后十日内一次性偿还王超违约金21.4万元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本案二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，一、关于被上诉人王超是否存在违约的问题。《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”。根据上述规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方存在丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，可以中止履行合同义务。本案中，王超与王绯、彭锡茜于2018年1月1日签订《房地产买卖协议》，王绯和彭锡茜没有证据证实王超在签订协议时，知道或者应当知道涉案房屋已被法院查封的事实。故本院认定，在签订房地产买卖协议时，王超并不知道涉案房屋被法院查封。结合一、二审当事人庭审陈述可以认定，至2018年2月王超才知道涉案房屋因王绯、彭锡茜欠付他人债务而被法院查封。在此情况下，王超有理由相信上诉人可能不能为其办理更名手续，王超未按照合同约定的期限向王绯、彭锡茜支付首付款是行使自己的抗辩权，不构成违约。二、关于合同约定的违约金是否过高的问题。《房地产买卖协议》约定了房屋总价款20%的违约金，上诉人主张约定的违约金过高，应当予以调整。对此本院认为，根据《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中，王超的损失包括实际损失和可得利益损失，本院结合合同的履行情况、上诉人存在单方违约，以及合同签订后至合同解除期间处于徐州市房价快速上涨时期等情况综合考虑，合同约定的违约金并不过高，且上诉人也未举证证明约定的违约金过高，故一审法院对合同约定的违约金未进行调整并无不当。综上所述，上诉人王绯、彭锡茜的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4510元，由上诉人王绯、彭锡茜负担。本判决为终审判决。窗体底端审 判 长  祝 杰审 判 员  宋新河审 判 员  孟 娟二〇一九年十一月二十八日法官助理  王 茹书 记 员  张恒一