北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0117民初11093号原告：刘磊，男，汉族，1995年5月24日出生，住天津市河西区。委托诉讼代理人：蔡大伟，北京市两高律师事务所律师。被告：北京嘉厚房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区马坊工业园区西区369号。统一社会信用代码：91110117760110528M。法定代表人：郝明，总经理。委托诉讼代理人：魏巍，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。委托诉讼代理人：张秋实，北京隆安律师事务所沈阳分所实习律师。第三人：白泽存，男，1967年1月27日出生，汉族，住河北省涿鹿县。原告刘磊与被告北京嘉厚房地产开发有限公司（以下简称嘉厚公司）、第三人白泽存房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘磊的委托诉讼代理人蔡大伟，被告嘉厚公司的委托诉讼代理人魏巍，第三人白泽存到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘磊向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《北京市商品房现房买卖合同》；2、判决被告返还原告以抵账方式交付的583725元房款，并判决被告以583725元为基数，以人民银行同期贷款利息为标准，承担自2016年3月21日起至全部款项付清之日止的利息；3、判决被告承担原告支付的律师费10000元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月，被告嘉厚公司和北京城建五建设集团有限公司（以下简称城建五）、北京盛泽旺达商贸有限公司（以下简称盛泽公司）签订《房屋抵付工程款合同》，确定嘉厚公司和城建五公司存在债权债务，城建五是债权人；确定城建五公司和盛泽公司存在债权债务2904517元，盛泽公司是债权人。该《房屋抵付工程款合同》约定，嘉厚公司以其名下“平谷思创厚德商业中心某1号、某2号、某3号”房屋抵付所欠城建五公司部分欠款，城建五公司用该三套房屋抵付欠盛泽公司2904517元债务。2017年3月20日，孔光耀和盛泽公司的法定代表人王龙文的配偶白泽存约定，用盛泽公司取得的以上某2号房屋抵付所欠原告的债务，“房款897960元，白泽存欠孔光耀货款为548000元，经冲抵后房款多出部分从白冰川所欠孔光耀的货款中扣除”。同时，孔光耀确定原告为该房屋买受人。同日，原告和嘉厚公司就某2号房屋签订《北京商品房现房买卖合同》，确定房款为583725元。嘉厚公司向原告出具《工程款抵房款收据》，确认收到原告以抵账方式交付的房款583725元。同时，嘉厚公司交付某2号房屋给原告，原告入住并按时交纳物业费。2017年11月，马海涛因嘉厚公司欠款，申请执行嘉厚公司，平谷法院将原告购买的某2号房屋查封、准备拍卖。原告提起执行异议，经过平谷法院、北京市第三中级人民法院审理，被判决驳回。原告认为自己和嘉厚公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》不违反法律的规定，是双方真实意思表达，合同有效。但现在，已经有生效法院判决确定涉案房屋面被强制拍卖的事实，确定涉案房屋不能交付给原告并过户至原告名下。而这一结果完全是被告自己和他人发生纠纷所致，被告应承担标的房屋不能交付、过户的全部违约责任。故诉至法院。嘉厚公司不同意原告的诉讼请求，辩称：从合同签订过程及背景可以看出，嘉厚公司与刘磊之间不存在真实的房屋买卖合同关系，双方签订房屋买卖合同是嘉厚公司为抵消对城建五公司所负债务，是按照城建五公司的指示与刘磊签订了房屋买卖合同，目的是配合刘磊办理房屋有关手续而订立的。刘磊没有实际向我公司支付购房款，双方之间没有直接的债权债务，故嘉厚公司没有义务返还购房款及利息。现涉案房屋已被查封，嘉厚公司与刘磊签订的房屋买卖合同目的无法实现，且陷入履行不能的情况，应当恢复订立房屋买卖合同之前各自所负债权债务的状态，刘磊应当向与其存在真实买卖合同关系的相对方主张购房款及利息。律师费没有事实和法律依据，双方签订的《北京市商品房现房买卖合同》中并没有约定律师费由我公司承担，本案也不属于法律规定可以请求对方承担律师费的情形，加之刘磊没有提交支付律师费的相关证据，故应予驳回。综上，我公司请求驳回刘磊的诉讼请求。第三人白泽存述称，我的妻子王文龙是盛泽公司法定代表人。城建五公司欠盛泽公司材料款，嘉厚公司欠城建五公司工程款。嘉厚公司用几套房给盛泽公司折抵了欠款。我欠孔光耀钱，孔光耀欠刘磊钱，所以我们商量，最后将房子转给刘磊了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院对案件事实认定如下：嘉厚公司（甲方）、城建五（乙方）、盛泽公司（丙方）三方曾签订《房屋抵付工程款合同》，鉴于：1、甲方开发建设的平谷思创厚德商业中心4#楼由乙方施工……，双方存在债权债务关系，乙方为债权人；2、乙方与丙方之间存在2904517元的债权债务，丙方为债权人；3、丙方欲购买甲方开发建设的平谷思创厚德商业中心某1号、某2号、某3号房屋，甲方为债权人。甲方以其开发的平谷思创厚德商业中心某1号、某2号、某3号房屋抵付甲方应付乙方合同中所欠的部分工程款；同时，丙方愿意购买乙方以上述方式得到的房屋，以应付房屋冲抵乙方所欠丙方的款项。经甲乙丙三方协商，达成如下协议：一、抵付金额与方式：1、甲乙双方同意甲方以炫城国际平谷思创厚德商业中心某1号、某2号、某3号房屋抵付甲方在合同一中所欠乙方工程款2904517元；甲乙丙三方同意乙方以上述房屋抵付乙方所欠丙方2904517元。2、甲丙双方同意丙方于本协议签署之日起5日内按建筑面积某1号房：9466．56元/平方米；某2号房：9100．80元/平方米；某3号房：9562．56元/平方米的价格与甲方签订《商品房现房买卖合同》，并于签署现房合同之日补交差额房款于甲方。该房屋的具体交付标准以现房合同为准。二、房屋状况：建筑面积某1号房：121．96平方米，单价9466．56元/平方米，房款总额1154542元；某2号房：64．14平方米，9100．80元/平方米，房款总额583725元；某3号房：121．96平方米，9562．56元/平方米，房款总额1166250元……三、抵付效力：自签署现房合同之日起，甲方所欠乙方的合同工程款2904517元的债务消灭，乙方无权再向甲方主张该部分债权；同时乙方所欠丙方2904517元的债务消灭，丙方无权再向乙方主张该部分债务……四、非经三方协商一致，甲乙丙任何一方无权解除本协议……该《房屋抵付工程款合同》未记载签订日期，盛泽公司盖章处有白泽存（盛泽公司的代表人王龙文之夫）的签名。2017年3月20日，白泽存与孔光耀签订协议，约定：白泽存用平谷区马坊镇马坊大街52号院1号楼16层1601房抵所欠贷款，房款897960元，白泽存欠孔光耀贷款548000元，经冲抵后房款多出部分从白冰川所欠孔光耀贷款中扣除。2018年10月16日，孔光耀出具证明，证明以上协议的真实性及确定该房屋由刘磊作为买受人，经嘉厚公司同意和刘磊直接签订了房屋买卖合同。2017年3月20日，嘉厚公司作为出卖人与买受人刘磊签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定由刘磊购买嘉厚公司开发的平谷区马坊镇马坊大街52号院某2号（即涉案房屋），土地用途为商业。同日，嘉厚公司出具收据，写明刘磊（某2#）交来工程款抵房款583725元。本院认为，涉案房屋以抵账和转让的方式多次转让，最后刘磊与嘉厚公司于2017年3月20日签订《北京市商品房现房买卖合同》、嘉厚公司出具收据确认刘磊交来“工程款抵房款583725元”，可以认定双方之间的房屋买卖合同关系是当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为合法有效。现因涉案房屋被法院查封及自2017年3月26日后刘磊不再具有购买涉案房屋的资格，致使涉案房屋无法过户至刘磊名下，故，该商品房买卖合同在事实上已经无法履行，合同目的无法实现，刘磊起诉要求解除合同符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故对于刘磊主张返还以抵账方式交付的583725元房款之诉求本院予以支持。主张的利息损失，因刘磊购房之后双方未及时办理网签手续，亦未向不动产登记部门申请涉案房屋过户登记，张未过户系嘉厚公司过错，但未提交相应的证据予以证明，故本院认为刘磊未尽到审慎的注意义务，消极行使权利，加之刘磊自购房之日起一直占有涉案房屋，故对主张的利息损失由其自行承担。主张的律师费，双方房屋买卖合同中没有约定，且非法定情形，亦未提供证据证明，本院不予支持。嘉厚公司在本案中未主张涉案房屋，对涉案房屋返还事宜本案不予涉及。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告刘磊与被告北京嘉厚房地产开发有限公司于2017年3月20日签订的《北京市商品房现房买卖合同》；二、被告北京嘉厚房地产开发有限公司于本判决生效后10日内返还原告刘磊以抵账方式交付的房款583725元；三、驳回原告刘磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4869元，由原告刘磊负担82元（已交纳），被告北京嘉厚房地产开发有限公司负担4787元（于本判决生效后10日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 熊仕明二〇一九年十一月十二日法官助理 马文红书 记 员 张小红