北京市密云区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0118民初12745号原告(反诉被告)：北京世纪光华房地产开发有限公司，住所地北京市密云区溪翁庄镇密溪路(云佛山度假村西侧200米)。统一社会信用代码：911102287376643384。法定代表人：陈关燕，经理。委托诉讼代理人：韩静，北京市天驰君泰律师事务所律师。被告(反诉原告)：高长满，男，1958年1月30日出生。委托诉讼代理人：王斌，男，住北京市石景区，龙之旅控股集团有限公司推荐。委托诉讼代理人：任志军，男，住北京市通州区，龙之旅控股集团有限公司推荐。原告（反诉被告）北京世纪光华房地产开发有限公司（以下简称世纪光华公司）与被告（反诉原告）高长满商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）世纪光华公司的委托诉讼代理人韩静、被告（反诉原告）高长满的委托诉讼代理人王斌、任志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世纪光华公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令双方所签的北京市商品房预售合同已于2019年8月3日解除，高长满配合我公司办理撤销网签手续；2.请求判令高长满支付我公司违约金3621977元，按照总房款20%支付；3.本案的诉讼费用由高长满承担。事实和理由：2018年10月12日，我公司与高长满签订了《北京市商品房预售合同》及补充协议。约定高长满购买我公司开发的北京市密云区X小区项目中X号住宅X层全部，房屋全款为18109884元，高长满应于2018年12月25日支付40％购房款即7249884元，应于2018年12月5日前完成贷款手续或付清剩余房款1086万元。但高长满只在2018年8月31日前支付了300万元首付款，余款经多次催要至今未付。根据合同约定我公司于2019年8月1日向其发出了解约函，其于8月3日收到。高长满逾期付款的违约行为给我公司造成了经济损失，故诉至法院。高长满对世纪光华公司所主张的合同签订情况、合同有关违约条款的约定、解约事宜、已经支付300万元首付款等事实表示认可。提出以下抗辩意见：1.世纪光华公司对我房屋状况及购房资格未尽谨慎审查义务，诱导我认为可以享受首套房的贷款政策因而签订合同，而实际上我不能享受首套房贷款政策，导致合同不能完全履行，世纪光华公司应该承担完全的过错责任。我在签合同前，已经明确告知世纪光华公司销售代表我在密云已经有一套房屋，当时没有取得房产证，已经入住十多年。世纪光华公司销售代表告知我只要没有房产证就可以按照首套房政策购买房屋，这种情况下诱使我签订合同。签订合同后我咨询北京市规划和自然资源委员会、税务局和相关银行后，得知我现已有的住宅在密云区国土、房管、税务等部门均有备案，再购房只能按照二套房贷款政策执行，涉案房屋是非普住房，首付款应不低于80%，导致我按照合同约定的贷款无法办理，致使该合同至今无法履行；2.合同签订后，我发现涉案房屋及相邻房屋有质量问题，涉案房屋的相邻房屋就是我女儿买的，我女儿的房子出现院墙下沉、开裂等一系列问题，导致我对涉案房屋的质量出现担心和忧虑，这也是导致我未按时付款的原因；3.我认为合同约定的违约金数额过高，请求法院依法进行调整。高长满围绕其抗辩意见提出反诉请求:1.请求判令世纪光华公司退还我己支付的购房首付款300万元；2.由世纪光华公司承担本案全部诉讼费用。世纪光华公司就反诉请求提出以下答辩意见：不同意高长满的请求及理由。我公司认为返还房款是基于合同已经解除，原因肯定是我公司主张的未支付违约金，我公司主张违约金要和返还房款进行抵销，不同意返还房款，并要求对方补房款与违约金的差价是620977元。高长满认为售卖时诱导他，高长满是成年人，应该明知是不是首套房，责任完全在于高长满，不是我公司原因造成的，高长满当时符合购买条件，签订的购买合同，高长满也没有相应证据证明系诱导。高长满称隔壁的女儿住在那，女儿的房子有问题，就怀疑涉案房屋有问题，高长满没有交付房款，也没有办理入住，别的问题是否与本案有关联我公司也表示异议，高长满没有证据证明涉案房屋是否有质量问题，只是凭空怀疑。合同约定违约金是房款20%，不超出法律规定，并且高长满已经违约一年多，如果高长满不买，我公司可以继续出售，房屋差价都是我公司的损失。本院经审理认定事实如下：2018年10月12日，世纪光华公司（出卖人）与高长满（买受人）签订《北京市商品房预售合同》及补充协议。约定高长满购买世纪光华公司开发的北京市密云区X镇X路西侧X小区X号住宅楼X层全部，房屋价款为18109884元，签订合同前，高长满已向世纪光华公司支付定金20万元，定金于本合同签订时抵作商品房价款。付款方式为分期付款，买受人应当于2018年10月31日前分3期支付该商品房全部价款，合同中未约定每期付款的具体金额。逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理(1和2不作累加)。1.逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之10的违约金。2.逾期超过60日(该期限应当与本条第1项中的期限相同)，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照房屋总价款的20％向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。当日，世纪光华公司（出卖人）与高长满（买受人）签订《北京市商品房预售合同》付款方式补充协议，约定买受人将付款方式变更为按揭贷款。1.买受人于2018年10月25日前付清40％的购房款，人民币7249884元(含定金)，即2018年8月31日支付16.6％的购房款，人民币300万元。2018年10月25日支付23.4%的购房款，人民币4249884元。2.贷款金额:1086万元。3.若因买受人的原因在2018年11月25日前无法办理按揭贷款，买受人应在2018年11月25日之日起10日内付清余下的购房款，否则应承担《预售合同》约定的逾期付款责任。4.若银行批准的贷款额不足本补充协议中约定的按揭贷款金额的，买受人应在2018年11月25日之日起10日内补足差额，否则应承担《预售合同》约定的逾期付款责任。5.若因买受人已积极配合银行完成贷款手续，银行无法如期放款的，买受人不承担逾期付款责任。其余条款双方按原《预售合同》执行。此补充协议与原《预售合同》具有同等法律效力。当日，世纪光华公司（出卖人）与高长满（买受人）办理了网签手续。双方一致认可，高长满向世纪光华公司支付了以下款项：2018年4月23日付了定金20万，2018年5月27日、6月30日、7月2日、7月3日、7月31日、8月31日分六笔支付280万元，共支付了300万元。2018年12月18日，世纪光华公司向高长满发送《告知函》，内容为：您购买我公司(北京世纪光华房地产开发有限公司)开发建设的位于北京市密云区X小区项目中的X南区X栋X号房屋，并于2018年10月12日与我司签订上述房屋的《北京市商品房预售合同》(合同编号:Y2120710)。根据《北京市商品房预售合同》附件十三中约定，您应于2018年10月25日前付清首付款7249884元。但截至本次发函之日(2018年12月18日)，经我司多次催促，您一直未按照已签订《北京市商品房预售合同》支付上述款项，仍余4249884元款项未支付。现告知您务必于2018年12月25日之前支付剩余首付款4249884元，并办理相应贷款手续。如您于2018年12月25日仍未支付此笔首付款尾款，我司将按照《北京市商品房预售合同》附件四第二条款逾期付款责任约定，追究您相应违约责任。即:买受人未按照约定时间付款，逾期60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款千分之一作为违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。若逾期超过60日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内，按照商品房总价款的百分之二十向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款千分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。2019年8月1日世纪光华公司向高长满邮寄《解约告知函》，内容为：您认购我公司(北京世纪光华房地产开发有限公司)开发建设的位于北京市密云区X小区项目中的X号住宅楼X层全部，并于2018年10月12日与我司签订《北京市商品房预售合同》及付款方式补充协议。《协议》中约定您应于2018年10月25日支付40％购房款7249884元，于2018年12月5日前完成贷款手续或付清剩余房款1086万元。但截至本次发函之日，经我司多次催促，您一直未依照已签订《北京市商品房预售合同》及补充协议支付上述购房款，仅支付300万元购房款，首付款已逾期280天，剩余房款逾期239天(截至2019年8月1日)。现按照《北京市商品房预售合同》(合同号:Y2120710)中约定，我司书面通知与您解除2018年10月12日签署的《北京市商品房预售合同》及相关补充协议，同时我司将依据合同约定向您计收相应违约金。高长满认可收到上述两个函件，认可解约告知函签收时间是2019年8月3日，认可未支付其余房款。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市商品房预售合同》《付款方式补充协议》《告知函》《解约告知函》等证据在案佐证。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。世纪光华公司与高长满签订的《北京市商品房预售合同》《付款方式补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应当按照约定履行各自的义务。高长满未按照合同约定按期支付房款，经世纪光华公司催告后仍未履行付款义务，其行为构成违约。世纪光华公司以向高长满发送解约告知函的方式行使合同解除权，符合法律规定，故涉案合同于解约告知函到达高长满时解除。高长满认可收到告知函的时间为2019年8月3日。故本院确认双方于2019年10月12日签订的《北京市商品房预售合同》及相关补充协议于2019年8月3日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，涉案合同已经解除，网签丧失了存在的基础，故世纪光华公司要求高长满配合撤销网签手续的请求，本院予以支持。高长满要求世纪光华公司返还已付房款300万元的请求，本院予以支持。涉案合同因高长满未按期支付房款而解除，世纪光华公司要求高长满承担违约责任，本院予以支持。但是，高长满认为合同约定的违约金过高，请求法院予以调整，本院结合高长满的违约行为可能给世纪光华公司造成的损失，以及合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以调整。高长满主张其签订合同时受到世纪光华公司的诱导，无依据，对该意见本院不予采纳。高长满主张其担心涉案房屋有质量问题而拒绝交纳房款，无依据，本院对该意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)北京世纪光华房地产开发有限公司与被告（反诉原告）高长满于二〇一八年十月十二日签订的《北京市商品房预售合同》于二〇一九年八月三日解除；二、被告（反诉原告）高长满于本判决生效之日起七日内配合原告(反诉被告)北京世纪光华房地产开发有限公司办理北京市密云区X小区项目中X号住宅X层《北京市商品房预售合同》网签撤销手续;三、被告（反诉原告）高长满于本判决生效之日起七日内给付原告(反诉被告)北京世纪光华房地产开发有限公司违约金四十万元;四、原告(反诉被告)北京世纪光华房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还被告（反诉原告）高长满房款三百万元;五、驳回原告(反诉被告)北京世纪光华房地产开发有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六万五千二百三十元，原告(反诉被告)北京世纪光华房地产开发有限公司已预交，由被告（反诉原告）高长满负担，限本判决生效之日起七日内交纳。反诉费一万五千四百元，被告（反诉原告）高长满已预交，由原告(反诉被告)北京世纪光华房地产开发有限公司负担，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 佟春蕾二〇一九年十一月二十日法官助理 黄 杰书 记 员 侯君颖