上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初18364号原告：杨越江，男，1986年2月23日出生，汉族，户籍地广东省雷州市。委托诉讼代理人：孙新艳，上海市信本律师事务所律师。被告：徐新清，男，1975年6月10日出生，汉族，户籍地江西省抚州市。原告杨越江与被告徐新清确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨越江及其委托诉讼代理人孙新艳，被告徐新清均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨越江向本院提出诉讼请求：1、请求确认《“烫捞密码”船厂店铺所有权转让协议》无效；2、判令被告返还原告支付的款项共计115,398.61元。事实与理由：原、被告于2018年7月19日签订《“烫捞密码”船厂店铺所有权转让协议》(以下简称“转让协议”)，约定将被告承租的位于上海市龙华中路XXX号H23的店铺(以下简称系争店铺)转让给原告，由原告继续承租该店铺并受让该店铺的装修装饰及营业设备等。转让协议签署后，原告方依约向被告先后支付了款项共计115,398.61元。2018年12月5日，上海市徐汇区城市管理行政执法局在上海市龙华中路XXX号系争店铺旁张贴公告，认定该区域内的建筑为违法建筑，责令15日内限期拆除。公告张贴后，原告被迫于2018年12月5日停止店铺营业。原告认为，转让协议系对违章建筑的租赁权利进行了转让，应认定为无效合同，根据合同法的相关规定，被告依法应当返还根据该合同取得的财产。现被告拒绝归还原告支付的款项115,398.61元，原告为维护自身权益，故诉至法院，请求判如所请。徐新清辩称，转让协议有效，被告提供的证据材料证明系争房屋为合法建筑。被告与出租方上海易初莲花连锁超市有限公司(以下简称易初莲花)签订的房屋租赁合同至2018年11月30日止。期间被告将原告带至易初莲花总部签订易初莲花与原告之间的新的协议，该新的协议也已签署。被告的合同义务是提供厨房设备及附送装修、提供经营必须的卫生许可证、营业执照等、并且保证原告在租赁期间与易初莲花达成新的租赁协议。被告已经全部履行了上述合同义务。原告是因为自己经营不善导致其无法经营下去，而不是违章建筑导致，原告举证的政府部门张贴的违章建筑公告与本店主体不一致。原告支付被告的转让费与房租无关。本院认定事实如下：2018年7月19日，原告杨越江(受让方、乙方)与被告徐新清(转让方、甲方)签订“烫捞密码”船厂店铺所有权转让协议，约定：徐新清同意将位于上海龙华中路XXX号H23的店铺“烫捞密码”(船厂店)的所有权转让给杨越江，店铺建筑面积91平方米。甲方保证乙方在店铺租赁合同期内(2018年8月1日至2018年11月30日)同等享有甲方在原有房屋租赁合同内所享有的权利及义务，租赁期内乙方可向第三方转让店铺，但需与甲方提前进行协商或提前支付甲方房租履约保证金人民币62,175元，甲方需无条件配合乙方进行转让或交接。租赁期内乙方不得在店铺从事除烫捞密码或麻辣烫业态以外的经营活动，若乙方未能遵守上述条款，则其应当赔偿甲方因此遭受的一切损失。店铺转让乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且按月向易初莲花(交纳)物管费、广告促销费及该合同所约定的由甲方交纳的水电费及其他各项费用，若乙方未能遵守上述条款，则其应当根据甲方与易初莲花签署的《店铺/专柜租赁合同》，赔偿甲方因此遭受的一切损失。其中店铺租金及管理费部分：自2018年8月1日至2018年11月30日，每月租赁费用及物业管理费总计20,772元。租金、物业管理费及水电费应于每月25日转账至易初莲花账户内。转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等营业设备等全部归乙方。店铺转让费共计120,000元，乙方应于2018年7月向甲方支付转让费人民币120,000元，甲方在收到乙方支付的全款转让费后立即交付店铺经营权。甲方原有的工商营业执照和餐饮服务许可证供乙方使用。店铺一切经营行为及产生的债权、债务、法律责任由乙方负责，且乙方于此承诺乙方将遵守甲方与易初莲花签署的《店铺/专柜租赁合同》的所有条款，若由乙方违反相关条款，将赔偿甲方一切损失。如乙方逾期未交付店铺转让费，除甲方交铺日期相应顺延外，乙方应每日向甲方支付转让费的千分之二作为违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同，并且乙方必须按照转让费的30%向甲方支付违约金。2018年7月26日，原、被告办理交接手续，在转让协议附件一中载明：本店于2018年7月26日已正式交接完成，交接包含附件设备、厨具，以及经营执照卫生许可证等，后续经营与甲方无任何关系，所有责任由乙方自行承担，原、被告均在交接人处签名。转让协议附件二为装修装饰及设备清单，载明：一、上海龙华中路XXX号卜蜂莲花超市内烫捞密码店铺的装修装饰、空调2台、桌子11个、椅子40把、立柜2个；二、大冰柜2个(仓库内)、风幕柜2个、电磁炉灶3台；三、收银机1台、小票打印机2个、POS机一个、微波炉1个、电水壶1个、消毒柜1个、厨房用具70套；四、营业执照、餐饮服务许可证，正副本各一份。2018年7月16日原告杨越江通过微信向被告徐新清转账10,000元；2018年7月23日原告杨越江通过手机银行向易初莲花名下的星展银行(中国)有限公司上海分行账户转账29,169.58元；2018年7月26日原告杨越江通过手机银行向被告徐新清转账50,000元；2018年7月27日原告杨越江通过手机银行向被告徐新清转账41,735元；2018年11月14日，原告杨越江通过手机银行向被告徐新清转账3,000元。2018年11月15日，杨越江(乙方)与易初莲花(甲方)签订《店铺/专柜租赁合同》，租赁本市中山南二路XXX号甲方购物中心船厂店内的租赁柜台/铺位，共计约91平方米，租赁区域编号为H23.该租赁区域的用途为餐饮，租赁期限共28个月，自2018年12月1日起至2021年3月31日。第一期月租金20,503元，第二期月租金21,601元。之后，杨越江在该铺位经营“觅姐”麻辣烫。2018年12月5日，上海市徐汇区城市管理行政执法局在易初莲花进口处张贴公告，公告载明：经查，当事人在中山南二路XXX号内场地上擅自搭建并使用建筑物、构筑物，该行为违反了《上海市城乡规划条例》第三十四条第(一)项的规定，本机关已于2018年12月5日依法送达《责令限期拆除违法建筑决定书》[文书编号：(沪徐城管)责拆决字(2018)第050002号]。依据《上海市拆除违法建筑若干规定》第九条的规定，本机关现予以公告，责令当事人自收到《责令限期拆除违法建筑决定书》之日起15日内自行拆除上述违法建筑。逾期不拆除的，本机关将依法报请上海市徐汇区人民政府强制拆除。2019年1月23日，杨越江以易初莲花为被告起诉至上海市徐汇区人民法院，提出诉讼请求：1、请求确认《店铺/专柜租赁合同》无效；2、判令易初莲花返还履约保证金、装修保证金共计25,000元；3、判令易初莲花承担因合同无效导致的损失共计295,000元。杨越江与易初莲花于2019年8月14日达成调解协议：一、易初莲花于2019年8月21日前支付杨越江一次性补偿款15,000元；二、案件受理费减半收取计87.5元，由杨越江负担；三、双方在本案诉争《店铺/专柜租赁合同》项下的权利义务均已结清，无其他争议。上述事实，除原、被告庭审陈述一致外，另有“烫捞密码”船厂店铺所有权转让协议、责令限期拆除违法建筑公告、银行电子回单、微信转账记录、上海市徐汇区人民法院民事调解书、店铺/专柜租赁合同、上海市房地产权证等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力。本案中，杨越江与徐清新签订的转让协议，支付的对价为转让费，转让内容主要涉及三部分：1、店铺现有的装修、装饰及其他所有设备；2、店铺经营权；3、甲方原有的工商营业执照和餐饮服务许可证。双方在2018年7月26日已办理交接手续，交接了店铺(含装修)；店内设备、厨具；经营执照、卫生许可证。同期，杨越江分几期将转让款转账给徐新清，故双方的转让合同已履行完毕。系争店铺(即不动产)并非原、被告之间转让协议的标的，而是杨越江与易初莲花之间《店铺/专柜租赁合同》的标的物。相关司法解释规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。倘若因系争店铺为违法建筑而导致租赁合同无效，原告应向商铺(不动产)出租人易初莲花主张。法律规定，合同无效的情形包括：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。杨越江主张转让协议无效，不符合上述法律规定的情形，于法无据，本院不予支持。徐新清已经全部履行了合同义务，杨越江要求返还支付的款项，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：驳回杨越江的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计1,303元，由杨越江负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 袁 欣二〇一九年十一月二十七日书记员 卜雯婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。