北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初8016号原告：张梦迪，男，1994年5月31日出生，住北京市房山区。委托诉讼代理人：窦利涛，北京市华泰律师事务所律师。被告：赵薪然，女，1983年9月21日出生，住北京市房山区。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东。董事长。委托诉讼代理人：樊耀博，男，1993年4月14日出生，该公司法务。原告张梦迪与被告赵薪然、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张梦迪之委托诉讼代理人窦利涛、第三人链家公司之委托诉讼代理人樊耀博到庭参加了诉讼。被告赵薪然经本庭合法传唤未到庭应诉，本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张梦迪提出诉讼请求：1.判令解除双方于2018年4月28日在北京链家房地产经纪有限公司签订的编号为100001650137《房屋买卖业务签订文件合订本》《房屋交易保障服务合同》及《补充协议》。2.判令被告返还20万定金及户口保证金3万元，总计23万元。3.判令被告支付违约金44.2万元。4.判令被告支付居间服务费48620元及保障服务费6630元。5.本案诉讼费及其他费用全部由被告承担。事实和理由：2018年4月28日，原被告签订了《房屋买卖业务签订文件合订本》《房屋交易保障服务合同》及《补充协议》。合同主要内容为：被告将位于北京市房山区良乡西潞东里XX号楼③-XXX房屋及家具家电配套设施，总共221万元价格转让给原告，房屋定金20万元，另约定被告于2018年5月30日前办理好解除房屋抵押手续，最迟不超过6月30日。合同签订后，原告按规定支付了定金20万元及户口保证金3万元，后续被告迟迟不能履行合同，并且没有按照合同约定办理好房屋解押手续，多次约见被告协商，均以各种理由推辞拒绝。被告的行为已经构成了根本违约，为维护原告合法权益，特诉至法院。被告赵薪然经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面的答辩意见。第三人链家公司称，同意原告的诉讼请求。审理中，原告提交证据如下：1.存量房屋买卖合同、居间房屋合同、补充协议、变更协议书、房屋交易保障服务合同。证明原告通过第三人签订了上述合同。约定了房款的支付方式及相关的违约责任。变更协议是在主合同中关于涉案房屋的房屋坐落有一处错误，针对房屋坐落又重新更正了一下。居间服务合同及交易保障合同证明通过链家双方签订的合同，并向链家支付了居间服务费及保障服务费。2.收条、北京理房通电子回执单、建设银行客户回单。证明原告实际向被告支付了23万元，包括20万定金及3万户口保证金。付款时间原告均按补充协议约定的时间给付，户口保证金应于户口迁出之日给付，但因当时被告说自己着急用钱，原告同意先行给付，但给完钱后，被告未按约定时间对房屋进行解押，链家无法联系到被告，房屋买卖合同无法继续履行。3.房屋所有权证、赠与合同、契税完税证（盖有房管局公章）、链家公司查的涉案房屋档案。证明被告是涉案房屋所有权人。被告未到庭应诉，亦未提交证据。第三人链家公司对以上证据均认可，第三人未提交相应证据。经庭审质证，本院对原告提交的证据予以采纳。审理中，我院依法向北京市规划和自然资源委员会调取了该房屋的相关信息，原告及第三人对调取的信息均认可真实性。本院经审理认定事实如下：2018年4月28日，原告张梦迪（乙方）与被告赵薪然（甲方）在第三人链家公司签署了针对北京市房山区良乡西潞东里XX号楼③-XXX房屋的房屋买卖合同，当日签署了《房屋买卖业务签订文件合订本》《房屋交易保障服务合同》及《补充协议》等文件。《存量房屋买卖合同》及《补充协议》约定：被告将位于北京市房山区良乡西潞东里XX号楼③-XXX房屋及家具家电、装饰装修和配套设施，总共221万元价格转让给原告，合同明确列明，诉争房屋存在抵押，抵押权人为工商银行房山支行，抵押登记日期为2017年5月22日。《补充协议》第二条约定，乙方应于2018年4月30日前将第一笔定金10万元支付甲方，于2018年6月30日前将第二笔定金10万元支付给甲方。甲方应于2018年5月31日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2018年6月30日前办理完毕解除抵押登记手续。甲方解押所需资金来源为自行筹集。《补充协议》第四条违约责任1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定的义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2.甲方出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。（1）甲方提供的房屋不动产权证书、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的。（2）该房屋被查封或者限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的。（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。（4）甲方在办理不动产转移登记前擅自将该房屋抵押给第三方，导致乙方无法取得房屋所有权的…甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方赔付乙方。合同签订后，原告于2018年5月10日支付赵薪然10万元定金，支付户口保证金3万元。2018年5月25日，原告张梦迪向被告赵薪然转账10万元。之后，被告赵薪然未按照约定办理房屋抵押的解押手续，已无法联系，合同未能继续履行。审理中，原告申请保全，我院依法将涉案房屋查封。另经查询，该房屋2017年7月6日设定抵押，担保债权23万元，履行期限3个月，未解押。涉案房屋另有我院轮候的司法查封两起。另查，被告之父母赵凤合、梁桂荣主张被告私自办理虚假赠予将涉案房屋登记到被告自己名下，已经在我院行政庭起诉。审理中，我院向北京市公安局房山分局出入境管理大队查得，被告赵薪然最后一次出境记录：2018年5月29日从浦东机场出境至日本，后无入境记录。审理中，经向被告的父母了解，被告与其父母日常经微信能够沟通。本院认为，被告系房屋的登记所有权人，原告有理由相信被告有处分的权利，原被告签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。本案中，原告依约履行了合同约定的义务，被告赵薪然未按照合同约定履行解押手续，且不出面继续履行合同，已经构成根本违约。考虑到违约情况，以及目前诉争房屋权属登记存在争议，且具有抵押及司法查封，原告请求解除相关合同，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告请求被告返还房屋定金及户口保证金，理由正当，本院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原告按照合同约定请求违约金，依法有据，本院予以支持。关于原告请求的居间服务费及保障服务费，牵涉到第三人的居间服务情况，与本案并非同一法律关系，另行处理为宜。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告张梦迪与被告赵薪然双方于2018年4月28日在北京链家房地产经纪有限公司签订的编号为100001650137《房屋买卖业务签订文件合订本》《房屋交易保障服务合同》及《补充协议》。二、被告赵薪然于本判决生效之日起十日内返还原告张梦迪定金、户口保证金230000元。三、被告赵薪然于本判决生效之日起十日内给付原告张梦迪违约金442000元。四、驳回原告张梦迪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11073元，由原告张梦迪负担841元（已交纳），被告赵薪然负担10232元（于本判决生效之日起七日内交纳）。公告费260元，由被告赵薪然负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  吕少罕人民陪审员  于腊梅人民陪审员  白荣连二〇一九年十一月二十一日书 记 员  孙震颐