广东省吴川市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0883民初2366号原告：陈佗坚，女，1978年9月8日出生，汉族，住广东省吴川市，委托诉讼代理人：莫奕钦，广东法博律师事务所律师。委托诉讼代理人：李泽如，广东法博律师事务所实习律师。被告：吴川市长鸿基房地产有限公司，住所地：广东省吴川市梅录麻纺路，统一社会信用代码：914408837848658023。法定代表人：郭玉丹，董事长。委托诉讼代理人：吴木荣，男，住广东省吴川市，推荐单位：吴川市梅菉街道办事处。原告陈佗坚与被告吴川市长鸿基房地产有限公司（以下简称长鸿基公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈佗坚委托诉讼代理人莫奕钦、李泽如、被告长鸿基公司委托诉讼代理人吴木荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈佗坚向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付2018年6月1日起至2018年11月30日共180天的逾期交房违约金6660元给原告；2.判令被告支付2018年12月1日起至2019年8月31日共273天的逾期交房违约金20202元给原告，自2019年9月1日起至按合同约定交付房屋之日止的逾期交房违约金以370017元为基数，每日按万分之二计算；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年7月30日签订了一份《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于吴川市××路××（××）和悦居3栋804房，房屋价款为370017元。合同签订后，原告已依约付清了房款。根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，被告应在2018年5月30日前将符合合同约定的房屋交付给原告，但被告至今仍未能按合同约定交付房屋给原告，截止2019年8月31日已逾期453天。根据合同第十二条的约定，被告应支付的逾期交房违约金为26862元。据此，为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，恳请贵院依法判允所诉。被告长鸿基公司答辩称，2017年7月30日，被告与原告签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：出卖人应当在2018年5月30日前向买受人交付吴川市××路××（××）和悦居3栋804房，如因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为，以及因市政工程设施未能及时完工而导致工期延误，出卖人可据实予以延期。2017年10月25日，吴川市公用事业局根据吴川市政府部署对麻纺路进行改造，与广东恒景建设工程有限公司签订了麻纺路改造工程《建设工程施工合同》，麻纺路改造工程起点为被告金牛小区（二期）的楼盘，终点为梅录人民西路全长1053米，该合同计划开工日期为2017年11月2日计划竣工日期为2018年8月2日，后又签订施工合同补充协议，把施工工期延长至2018年12月31日（即工期共14由于麻纺路是市区内的道路，其改造工程属于市工程，而被告开发金牛小区（二期）的楼盘，恰恰位于吴川市梅录麻纺路，麻纺路改造工程导致路面破烂不堪，汽车、人员无法正常通行，道路及供水设施未能及时完工导致金牛小区工程（二期）无法正常施工。由此可见，麻纺路改造的工程限制了金牛小区工程（二期）正常施工，这种限制性不仅属于政府限制性行为，而且由于麻纺路市政工程改造未能及时完工而导致被告逾期交楼，根据合同第十一条第（二）项第（2）、（4）的约定，交楼时间应子以延期。因此，交楼时间应从2018年5月30日再延期14个月（即延期至2019年7月30日）。原告已于2019年1月22日收楼，其仍从2018年6月1日计至2019年8月31日，乃至所谓交付房屋之日止的逾期交房违约金显属错误。被告从2016年11月10日起至2019年8月23日止先后办理了《房产面积测绘成果报告书》、《住宅工程质量分户验收汇总表》、《建设工程质量分户验收汇总表》、《人防工程竣工验收备案书》等9项竣工验收事项，原告也于2019年1月22日已签订了《业主收楼确认书》，确认符合约定交楼标准，并同时向湛江市恒悦物业服务有限公司吴川分公司支付了物业管理费，并管理使用和悦居3栋804房至今，也没有提出房屋质量和其他设备、设施等问题的异议，这充分说明原告对收楼的同意和认可。再加上麻纺路市政改造工程导致延期交楼，原告仍从2018年6月1日计至2019年8月31日，乃至所谓交付房屋之日止的逾期交房违约金显属于理无据，于法不容。综上所述，麻纺路市政改造工程导致延期交楼，根据合同的约定可据实予以延期至2019年7月30日，况且原告已于2019年1月22日收楼并缴交物业管理费，原告仍请求判令被告支付逾期交房违约金于理无据，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对于被告提交的业主收楼确认书、3栋804房物业管理费收据，被告主张证明原告于2019年1月22日已收房，并缴纳了该楼房的物业管理费，原告从2018年6月1日计至2019年8月31日逾期违约金显属错误。原告质证认为被告至今还没有符合约定的交房条件，对该证据合法性、关联性有异议。该证据来源和形式合法，且验收时间等情况与本案待证事实具有关联性，故予以采信；2.对于被告提交的吴川市发展和改革局文件《关于吴川市麻纺路改造工程项目招标基本情况核实意见》（吴发改投[2017]7号）、《建设工程施工合同（吴川市下隔海桥、麻纺路改造工程）》、《吴川市下隔海桥、麻纺路改造工程施工合同补充协议》、照片、（麻纺路）道路图，被告主张证明麻纺路改造工程时间为2017年11月至2018年12月31日，并导致路面破烂不堪，造成逾期交房不是原告的过错。原告质证认为这不属于不可抗力的情形的理由，也不符合合同的第十一条的规定，对其真实性、合法性、关联性均有异议。该组证据文件均加盖有出处公章，而照片显示拍摄位置位于涉案小区附近，内容真实，来源和形式合法，且麻纺路改造工程的位置与涉案房屋相近，发生时间在原、被告约定交房时间之前，应认定具有关联性，故予以采信。经审理查明：2017年7月30日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》及附件，约定原告向被告购买位于吴川市××路××（××）和悦居3栋804房，房屋价款为370017元。该合同在第九条对商品房交付条件进行了约定：“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件以及房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”在合同的第十一条中约定了交付时间和手续：“出卖人应当在2018年5月30日前向买受人交付该商品房。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力。不可抗力包括但不限于：战争、军事行动、罢工、政府禁令等社会原因及地震、水灾、火灾、冰灾、台风、高温、干旱、流行疾病等自然原因，以及其他不可抗力原因；（2）因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；…（4）因供水、供电等市政工程设施未能及时到位完工的…交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”合同的第十二条约定了逾期交付责任：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。”另查明，合同签订后，原告已向被告付清房款370017元。被告于2019年1月22日将房屋交付原告使用。截止庭审时止，被告仍未能完成办理工程竣工验收备案手续。再查明，吴川市麻纺路改造工程计划建设时间为2017年11月2日至2018年12月31日。本院于2019年10月24日到吴川市××路××（××）附近路段进行勘验，该路段工程为半封闭施工，涉案小区位于该改造工程路段，同时存在其他非改造范围的可通行道路。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，原、被告就商品房的预售签订了《商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方真实意思表示，且该合同内容没有违反法律法规的强制性规定，合同依法成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。……”和第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，双方应恪守履行。根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点如下：一、被告逾期交房是否构成违约；二、若是，逾期交房违约金应如何计算。关于被告逾期交房是否构成违约的问题。被告辩称其逾期交房是因政府限制性行为和市政工程设施未能及时完工所造成，交房时间应依合同约定延期至2019年7月30日。经勘验，涉案房屋确位于吴川市麻纺路改造工程影响范围内，但道路维修工程不属于不可预见的情况，被告在规划建设过程及签订合同时本应加以考虑。加之，该工程非全封闭式修路，同时存在其他非改造范围的可通行道路，被告亦未能举证证明其有收到有关部门停工等相关通知，故可以认定该道路工程不属于原、被告约定的“政府限制性行为而导致工期延误、可据实予以延期”的情形。被告又辩称工程改造造成供水问题、市政工程设施未能及时完工，但其未能提供证据予以证明，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，故本院对被告该辩称不予采信。因此，被告上述抗辩理据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定以及原、被告的约定，被告逾期交房的行为已构成违约，应承担违约责任。关于逾期交房违约金计算的问题。2019年1月22日即被告向原告交付房屋时，原告明确知道被告未向其提供建设工程竣工验收备案证明文件，其有权依约定拒绝接收房屋，并要求被告承担违约责任。但原告实际接收房屋，这属于对自己权利的处分，现原告又以被告没有提供该备案证明文件，房屋不具备交付条件为由，要求被告承担交房后逾期交房的违约责任，于法无据，故对原告要求被告支付2019年1月22日至2019年8月31日的及自2019年9月1日至被告按合同约定交付房屋之日止的逾期交房违约金的请求不予支持。对于交付条件的完善以及原告的损失，原告可另寻合法途径解决。因此，涉案商品房逾期交房违约金计算的起止时间应为：从约定的交房之日的次日即2018年5月31日起至实际交付房屋之日的前一日即2019年1月21日止，原告请求自2018年6月1日起算，系其对自身权利的处分，故予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定以及涉案合同第十二条的约定，被告应按全部房价款的每天万分之一向原告支付2018年6月1日起至2018年11月27日止的逾期交房的违约金370017元×万分之一/天×180天=6660元。原告请求自2018年12月1日起算逾期交房超过180天的违约金部分，系其对自身权利的处分，故予以支持。因此，从2018年12月1日起至2019年1月21日止的逾期违约金应为370017元×万分之二/天×52天=3848元。因此，被告应向原告支付逾期交房违约金6660元+3848元=10508元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告吴川市长鸿基房地产有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告陈佗坚支付违约金10508元。二、驳回原告陈佗坚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费235.78元，由原告陈佗坚负担143.78元，由被告吴川市长鸿基房地产有限公司负担92元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员  占国锐二〇一九年十一月十五日法官助理周莹书记员李超附相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。