北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初10890号原告：北京安方电磁屏蔽技术开发中心，住所地北京市海淀区丰德东路9号院2号楼3层315室。法定代表人：于天荣。委托诉讼代理人：班轲，北京尚勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭一强，北京尚勤律师事务所律师。被告：北京亿诚森管理咨询有限公司，住所地北京市海淀区大柳树富海中心2号楼12层1208-105。法定代表人：温忠孝。第三人：北京华久教育咨询有限公司，住所地北京市海淀区丰德东路9号院2号楼五层5001。法定代表人：温忠孝。原告北京安方电磁屏蔽技术开发中心(以下简称安方中心)与被告北京亿诚森管理咨询有限公司（以下简称亿诚森公司）、第三人北京华久教育咨询有限公司（以下简称华久公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安方中心之委托诉讼代理人班轲、郭一强到庭参加诉讼。被告亿诚森公司、第三人华久公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。安方中心向本院提出诉讼请求：1、判令解除《房屋租赁合同》；2、判令亿诚森公司、华久公司腾退房屋；3、判令亿诚森公司、华久公司向我方支付房屋租金388198.5元，水、电费1301元，判令亿诚森公司向我方支付违约金65700元，上述合计455199.5元；4、判令亿诚森公司、华久公司承担本案诉讼费用。事实理由：2016年10月31日，我方与亿诚森公司签订《房屋租赁合同》，约定我方将名下房屋出租给亿诚森公司，租期自2016年11月21日至2021年11月20日，租金每月32850元等事项。合同签订后，我方依约交付房屋，亿诚森公司将房屋交给华久公司实际使用，并将出租房屋地址作为华久公司工商登记信息地址。自2016年11月21日起，亿诚森公司开始陆续拖欠我公司租金及水电费。2018年7月2日，亿诚森公司向我方出具了还款承诺书，承诺2018年7月16日前归还房租10万元，剩余房租2018年7月31日前归还，如不能按时归还，我方有权要求其搬离出租房屋。但亿诚森公司并未履行承诺。至今，其仍拖欠租金及水电费。亿诚森公司、华久公司未出庭应诉或提交书面意见。原告方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，亿诚森公司、华久公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了质证的权利。本院对安方中心提交的证据依法予以核实确认。经审理查明,位于海淀区某路×号院×号楼×至×层×号房屋系安方中心名下房产。2016年10月31日，亿诚森公司（甲方）与安方中心（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方出租上述房屋，建筑面积360平方米，甲方承租此房屋作为办公室用；租期自2016年11月21日起至2021年11月20日止；租金3元/平米/日，每月租金32850元；租金每3个月交付一次，甲方须提前30日交纳，合同签订之日，应支付一个月房租作为押金；交付的押金仅作担保用途，即损害房屋结构、设施、电、电话等费用的押金，不可抵做房租，押金赔偿后，甲方须在3日内补足押金，合同期满，结清全部费用双方办理移交手续后，甲方同乙方办理退房手续；租金第三年上浮7%；水电费由乙方代收，水费26元/人/月，电费1.32元/度，以上费用每月1日向乙方上缴（以实际表数和人数为准）；甲方超过具体交付租金日期交付房租的，累计每次超过具体交付租金日期的天数，每日加收本合同约定月租金额5%的滞纳金，拖欠房租超过5日，视同甲方违约，乙方有权收回房屋，甲方剩余物品，乙方保留15天，15天后视甲方自动放弃，并由甲方赔偿乙方合同约定的两个月的租金作为违约金。后安方中心将房屋交付亿诚森公司使用数月后，亿诚森公司将房屋用于华久公司办公使用。安方中心对华久公司使用房屋并以此作为注册登记地址一节知情并认可。2019年1月24日，因亿诚森公司欠付费用问题，安方中心向亿诚森公司送达《关于解除及支付相关费用的通知》。当日，亿诚森公司（甲方）与安方中心（乙方）签署《房屋租赁合同解除协议》，内容包括：甲方自2018年3月开始即未实际支付租金，根据《房屋租赁合同》约定，截至本协议签订之日，甲方实际欠付租金额共计388198.5元（其中2018年3月至2018年5月85650元、2018年6月至2018年8月98550元、2018年9月至2018年11月98550元、2018年12月至2019年2月欠付租金105448.5元），截至本协议签订之日，甲方尚欠水电费合计1301元；双方一致同意，自2019年1月24日起，终止双方之间的房屋租赁关系，解除《房屋租赁合同》，但《房屋租赁合同》租金、水电费、违约责任的条款仍继续有效，乙方有权根据前述条款向甲方主张权利，直至甲方向乙方交纳全部租金、水电费及违约金为止；甲方承诺于2019年2月19日前还清本协议确定的租金及水电费并承担违约责任；甲方承诺于2019年2月28日前完成租赁房屋的腾退工作，逾期未处理的，乙方有权自行腾退甲方房屋，腾退费用由甲方承担，腾退的相关财物乙方有权自行处理，乙方为甲方保管的，由此产生的费用由甲方承担；自合同解除之日起，乙方不再承担提供租赁房屋的义务，自甲方实际腾退之日起或至迟自2019年2月28日起乙方有权将房屋租赁交付给其他租户。后亿诚森公司未履行《房屋租赁合同解除协议》。安方中心认可其持有房屋钥匙，但主张未对房屋进行交接。另，安方中心认可仅与亿诚森公司形成房屋租赁合同关系，同意退还所收押金32850元。本院认为，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。亿诚森公司、华久公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了相应诉讼权利。安方中心与亿诚森公司所签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同解除协议》均系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，属于有效合同。双方通过《房屋租赁合同解除协议》对《房屋租赁合同》解除及解除后果进行了约定，双方《房屋租赁合同》已经于2019年1月24日解除。亿诚森公司作为承租人，华久公司作为实际占用方均负有房屋腾退义务。故安方中心要求亿诚森公司、华久公司腾退房屋，本院予以支持。安方中心与亿诚森公司所签《房屋租赁合同解除协议》已对亿诚森公司欠付租金、水电费数额予以了明确，亿诚森公司承诺于2019年2月19日前还清相应租金及水电费并根据《房屋租赁合同》约定承担违约责任，故安方中心据此主张房屋租金388198.5元、水电费1301元及逾期支付租金违约金65700元，依据充分，本院予以支持。安方中心同意退还所收押金32850元，本院不持异议，并将直接在上述拖欠款项中予以抵扣。华久公司并非承租合同相对方，根据合同的相对性，安方中心主张华久公司支付租赁期间租金、水电费缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、本判决生效后七日内，北京亿诚森管理咨询有限公司、北京华久教育咨询有限公司向北京安方电磁屏蔽技术开发中心腾退位于北京市海淀区某路×号院×号楼×至×层×号房屋；二、本判决生效后七日内，北京亿诚森管理咨询有限公司向北京安方电磁屏蔽技术开发中心支付欠付租金、水电费及逾期支付房屋租金违约金合计四十二万二千三百四十九元五角；三、驳回北京安方电磁屏蔽技术开发中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费二百六十元，由北京亿诚森管理咨询有限公司、北京华久教育咨询有限公司各负担一百三十元，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费八千一百二十八元，由北京亿诚森管理咨询有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  冯姝雅人民陪审员  于景艳人民陪审员  张汉勇二〇一九年十一月二十五日书 记 员  冯倩倩