河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初9372号原告：孙康，男，1987年8月7日出生，汉族，住陕西省淳化县。委托诉讼代理人：李明月，河南光法律师事务所律师。委托诉讼代理人：司志远，河南光法律师事务所实习律师。被告：郑州磊鑫房地产开发有限公司，住所地河南省新郑市人民路中段，统一社会信用代码91410184777980570F。法定代表人：赵有民，总经理。委托诉讼代理人：张俊杰，男，1980年7月31日，汉族，住河南平顶山市湛河区，系被告公司员工。原告孙康与被告郑州磊鑫房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙康的委托诉讼代理人李明月、被告郑州磊鑫房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙康向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原、被告于2017年10月16日签订的《尚东郡内部认购书》；2、判令被告返还原告支付的认购诚意金160000元及利息（利息以160000元为基数自2017年10月26日按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；3、依法判令被告赔偿原告160000元；4、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告请求将第1项诉讼请求变更为：请求依法确认原、被告于2017年10月26日签订的《尚东郡内部认购书》无效。事实和理由：2017年10月26日，原、被告签订《尚东郡内部认购书》，约定原告购买被告开发的位于郑州航空港薛店高速口西侧磊鑫?尚东郡10号楼1单元4层东户房屋，房屋暂测建筑面积108.9平方米，优惠后单价为6700元/平方米总价为729630元。原告当即按照该认购书约定支付了认购诚意金人民币160000元。但是，认购书签订至今已近两年时间，原告认购的房屋至今尚未动工，期间原告多次找被告沟通情况，被告以种种理由搪塞。经原告向房屋局查询，被告至今没有取得商品房预售许可证，原告认购的房屋根本不能预售，但被告一直隐瞒该事实，据此，被告应当返还原告认购诚意金和利息，并支付赔偿款。被告郑州磊鑫房地产开发有限公司辩称，被告同意退还原告的认购诚意金160000元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付原告利息，但是不同意赔偿原告160000元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月26日，郑州磊鑫房地产开发有限公司（卖方）、孙康（乙方）签订《尚东郡内部认购书》，约定：乙方认购位于郑州航空港薛店高速口西侧磊鑫?尚东郡10号楼1单元4层东户房屋，建筑面积暂测108.9平方米，优惠后单价为6700元/平方米，优惠后总价为729630元；乙方于本认购书签署之时支付认购诚意金160000元；乙方应于甲方通知之日起5天内携带本购房确认书、交款收据、应付房款及产权人身份证原件到甲方售楼处与甲方签订《商品房买卖合同》及其附件，逾期未签约视为乙方违约，自动放弃购买权，甲方有权在不另行通知乙方情况下另行出售，同时乙方无权要求甲方返还已收取的诚意金；乙方在签定本购房确认书时对所认购的房屋周边环境、道路、建筑物等环境现状均已做了充分了解，且无异议，在签定本购房确认书后，乙方预购房屋不得变更；在双方签署《商品房买卖合同》时，客户凭此内部认购书和诚意金交款凭证确定签署的房源和价格，所交诚意金直接转为该房屋首付款；本认购书经甲乙双方签字或盖章后，并在甲方收到乙方支付的上述实付定金后生效，一式叁份，甲方贰份，乙方壹份，三份认购书具有同等法律效力，自双方签署《商品房买卖合同》生效后本认购书亦同时失效。2017年10月27日，孙康向郑州磊鑫房地产开发有限公司交纳160000元，郑州磊鑫房地产开发有限公司出具交款收据为证。郑州磊鑫房地产开发有限公司在庭审中认可孙康所购买的商品房所属的10号楼因拆迁工作未完成至今未开工建设，未取得商品房预售许可。以上事实，由当事人陈述，收据两份，（2019）豫0184民初3088号民事判决书等证据予以证明。本院认为，预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同。商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议。商品房销售合同是房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售所有权于买受人,买受人支付价款的合同。广义的商品房销售合同包括商品房预售合同。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条明确了商品房买卖合同应具备商品房基本状况、销售方式、价款及付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、配套基础设施和公共设施、产权登记、违约责任等13项主要内容。本案中，郑州磊鑫房地产开发有限公司与孙康于2017年10月26日签订《尚东郡内部认购书》时并未取得商品房预售许可，不具备签署商品房预售合同或商品房销售合同的条件。郑州磊鑫房地产开发有限公司与孙康在认购书中仅约定了认购房号、建筑面积、认购价格、认购定金,而对商品房价款的付款方式与付款时间、房屋交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜、配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关买卖双方权益、责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款没有约定,案涉认购书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。双方当事人在认购书中约定“乙方应于甲方通知之日起5天内携带本购房确认书、交款收据、应付房款及产权人身份证原件到甲方售楼处与甲方签订《商品房买卖合同》及其附件；自双方签署《商品房买卖合同》生效后本认购书亦同时失效”，由以上约定可见,双方当事人虽然约定了认购房号、建筑面积、认购价格、认购定金,但仍一致明确还需另行签署《商品房买卖合同》以最终确定双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容。因此,涉案认购书的性质为商品房预约合同。郑州磊鑫房地产开发有限公司与孙康于2017年10月26日签订《尚东郡内部认购书》是双方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。孙康请求确认该《尚东郡内部认购书》无效，无法律依据，本院不予支持。郑州磊鑫房地产开发有限公司至今未对孙康所认购的房屋开工建设，不能与孙康签订《商品房买卖合同》，孙康请求郑州磊鑫房地产开发有限公司返还认购诚意金160000元并自2017年10月26日以160000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率支付利息，郑州磊鑫房地产开发有限公司亦予认可，本院对该项诉讼请求予以支持。此情形应视为双方协商一致解除了案涉《尚东郡内部认购书》。因本案的《尚东郡内部认购书》不能认定为商品房买卖合同，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定。孙康关于认购书的性质为商品房买卖合同的主张不能成立，对其请求郑州磊鑫房地产开发有限公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任即赔偿160000元的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条规定，判决如下:一、被告郑州磊鑫房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告孙康诚意金160000元并支付利息（以160000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2017年10月26日起支付至款项返还之日止）；二、驳回原告孙康的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6306元，减半收取计3153元，由原告孙康负担1512元，由被告郑州磊鑫房地产开发有限公司负担1641元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘沛佩二〇一九年十一月二十二日书记员  张佩丽