广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1702民初4833号原告：中国农业银行股份有限公司阳江江城支行。住所地及确认的送达地址：广东省阳江市江城区金园路183、185号。统一社会信用代码：914417028973266613。负责人：邢益玲，该行行长。委托诉讼代理人：谭乃忠，该行职员。委托诉讼代理人：蔡计存，该行职员。被告：林萍，曾用名林妹仔，女，1989年11月12日出生，汉族，户籍所在地：广东省阳江市江城区。被告：阳江市漠阳湖碧桂园房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市江城区东门南路388号阳光马德里花园2幢1单元602房。统一社会信用代码：91441702MA4UUMM05D。法定代表人：周睿，该公司负责人。委托诉讼代理人：郑丽霞，该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行(以下简称农行江城支行)诉被告林萍、阳江市漠阳湖碧桂园房地产开发有限公司（以下简称漠阳湖碧桂园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行审理。原告农行江城支行的委托诉讼代理人谭乃忠、被告漠阳湖碧桂园公司委托诉讼代理人郑丽霞到庭参加了诉讼，被告林萍经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行江城支行向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告林萍、漠阳湖碧桂园公司所签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：NO44020120180119472）；二、被告林萍立即偿还尚欠借款本金870736.10元及利息14824.07元（上述款项计至2019年7月17日止，2019年7月18日起至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算）；三、被告漠阳湖碧桂园公司承担连带保证责任；四、原告在处置被告林萍所有的坐落于阳江市××江××大道××世纪城花园××单元××房抵押物价款中优先受偿；五、两被告负担本案诉讼费及相关费用。事实和理由：被告林萍因向被告漠阳湖碧桂园公司购买位于阳江市××江××大道××世纪城花园××单元××房，于2018年9月20日向原告贷款883000元，期限30年，年利率5.635%，还款方式为等额本息还款法，并用其所有的坐落于阳江市××江××大道××世纪城花园××单元××房的房产作借款抵押，被告漠阳湖碧桂园公司为上述债务承担连带保证责任，且三方协商一致于2018年6月15日签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：NO4402012018119472），并于2018年7月2日在阳江市国土资源局办理《不动产登记证明》（粤（2018）)阳江市不动产证明0022291号）。原告于2018年9月20日依约借款883000元给被告林萍（借款凭证号码：440220180221978），被告林萍依约清偿了5期本息，偿还本金12265.9元，利息22840.05元，但自2019年3月20日至2019年7月17日止连续4期没有清偿本息，与被告漠阳湖碧桂园公司违反了《个人购房担保借款合同》的约定，被告林萍尚欠原告借款本金870736.10元及利息14824.07元（上述款项计至2019年7月17日止，从2019年7月18日起至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算）。原告多次上门催收无果，为了维护其合法权益，故向法院提起诉讼，恳请判如所请。被告漠阳湖碧桂园公司答辩称：一、漠阳湖碧桂园公司并非对被告林萍的全部债务承担连带保证责任，而是仅就涉案商品房被处置后被告林萍未能偿还的剩余债务承担连带保证责任。依据如下：（一）、漠阳湖碧桂园公司与农行江城支行双方签订的《按揭业务担保合作协议》第五条第（三）款第3项约定，甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的。甲方承诺先请求处置购房者所购房产，处置后仍不足以清偿或甲方已履行本协议项下义务但无法处置购房者所购房产，则乙方应立即承担连带清偿责任；（二）、该房产已于2018年7月2日办妥预售商品房抵押预告登记，不存在无法处置的情况；（三）、根据《物权法》第一百七十六条及《担保法》第二十八条的规定，原告应优先实现对物的担保，即优先处置涉案商品房；（四）、虽然《个人购房担保借款合同》约定漠阳湖碧桂园公司向农行江城支行提供连带担保责任，但《按揭业务担保合作协议》第十三条第（三）款约定：“甲方与购房人签订的借款合同与本协议约定内容冲突的，以双方签署的《按揭业务担保合作协议》为准”，根据此优先效力条款，被告漠阳湖碧桂园公司的保证责任应当按照《按揭业务担保合作协议》约定的方式承担；（五）、被告林萍现名下有房产，理应先处置其名下房产即涉案商品房后，漠阳湖碧桂园公司再就涉案商品房被处置后未能偿还的剩余债务承担连带保证责任。二、漠阳湖碧桂园公司不需对农行江城支行向被告林萍发出连续未支付三期贷款本息的书面通知之日起的三十五天后的贷款利息、逾期利息等承担连带责任保证。依据为漠阳湖碧桂园公司与农行江城支行双方签订的《按揭业务担保合作协议》第五条第（三）款第3项，农行江城支行应根据上述协议内容在向被告林萍发出连续未支付三期贷款本息的书面通知之日起的三十五天内向有管辖的人民法院提起诉讼，但农行江城支行并没有履行该义务，所以漠阳湖碧桂园公司不需对农行江城支行向被告林萍发出连续未支付三期贷款本息的书面通知之日起的三十五天后的贷款利息、逾期利息等承担连带责任保证。综上所述，漠阳湖碧桂园公司应仅就涉案商品房被处置后被告林萍仍无力偿还的剩余不足清偿的部分债务承担连带保证责任并且不包括农行江城支行向被告林萍发出连续未支付三期贷款本息的书面通知之日起的三十五天后的贷款利息、逾期利息等。被告林萍没有答辩，在指定的举证期限内亦未向本院提供证据。经审理查明：2017年5月18日，原告农行江城支行（甲方）与被告碧桂园公司（乙方）签订《按揭业务担保合作协议》，主要约定：合作项目为乙方开发兴建的位于阳江市江城区××大道南侧、××大道西侧地块的阳江碧桂园世纪城项目；乙方同意为购买本协议第二条约定项目的房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向甲方提供无条件、不可撤销的连带责任保证；乙方的连带责任保证范围为购房者与甲方所签订的《个人购房担保借款合同》项下的购房者未清偿的全部借款本金和利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及甲方为实现债权而支付的一切费用（该费用包括但不限于诉讼费、律师费等）；乙方的连带责任保证期限为自甲方向该购房人发放借款之日起，至该购房人取得房地产权利证书，并办妥以甲方为抵押权人的抵押登记手续止；购房者未按时支付贷款本息的，甲方应自行或委托律师向购房者发出催收函，如果甲方认为有必要的，可将该这些购房者的名单抄送乙方，由乙方协助甲方进行催收；若购房者连续未支付三期贷款本息的，甲方应在购房者连续未支付的第三期贷款本息届满之日起五个工作日内书面通知乙方。甲方逾期通知的，则乙方对购房者连续未支付的第四期（含第四期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证；甲方承诺先请求处置购房者所购房产，处置后不足以清偿或甲方已履行本协议项下义务但无法处置购房者所购房产，则乙方应立即承担连带清偿责任；等等内容。2018年1月4日，被告林萍以购买坐落于阳江市××江××大道××世纪城花园××单元××房的房产为由，向原告申请借款883000元，并签订了《个人信贷业务申请表》，约定以上述房屋提供抵押担保。2018年6月15日，原告与被告林萍、漠阳湖碧桂园公司签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：NO4402012018119472），主要约定：借款本金为883000元；借款期限30年，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率：以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮15%确定；还款方式：等本递减还款方式；违约责任：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人于贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施；保证担保范围：包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；抵押担保范围：包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；保证方式为阶段性保证+抵押，保证期间自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续为止；合同还约定了其他相关条款。被告林萍分别在借款人和抵押人一栏签字确认；原告农行江城支行、被告漠阳湖碧桂园公司分别在合同的贷款人（抵押权人）、保证人一栏盖章确认。2018年9月20日，原告将贷款883000元划入了被告林萍指定的账户，履行了合同约定义务，有《借款凭证》证实，《借款凭证》注明借款日期为2018年9月20日，到期日期为2048年9月19日，执行年利率为5.635%。放款后，被告林萍依约偿还本息，从2019年3月20日起未依约按时还款。截至2019年7月17日止尚欠原告借款本金870736.10元及利息14824.07元。原告于2019年1月22日向被告漠阳湖碧桂园公司发出《中国农业银行阳江江城支行关于林萍贷款违约的函》，告知被告漠阳湖碧桂园公司购房者林萍的贷款出现逾期，要求被告漠阳湖碧桂园公司向购房者催收。被告漠阳湖碧桂园公司在2019年1月23日签收上述通知后在尾部“回执”部分回函收悉并盖章。原告多次向被告林萍催收无果，遂向本院提起诉讼，请求如诉称。另查明，农行江城支行与漠阳湖碧桂园公司所签订的《按揭业务担保合作协议》第五条“保证责任”第（三）款约定：“在乙方（漠阳湖碧桂园公司）的保证期限内，若购房者连续未支付三期贷款本息并由甲方（农行江城支行）向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求处置购房者所购房产，处置后仍不足以清偿或甲方已履行本协议下义务但无法处置购房者所购房产，则乙方应立即承担连带清偿责任。”第十三条第（三）款约定：“甲方与购房人签订的借款合同与本协议约定内容冲突的，以双方签署的《按揭业务担保合作协议》为准”。农行江城支行与林萍、漠阳湖碧桂园公司签订的《个人购房担保借款合同》第三十一条约定：“本合同项下借款采用阶段性担保+抵押。由阶段性保证人漠阳湖碧桂园公司提供连带责任保证。”再查，涉案房产于2018年7月2日办理了权利人为原告的预售商品房抵押预告登记，领取了《不动产登记证明》【粤（2018）阳江市不动产证明0022291号】，但至今尚未取得不动产权利证，亦未办理正式的抵押登记手续。以上事实有原告提供的借款人身份证、户口簿、离婚证、未婚证明、《个人信贷业务申请表》、不动产登记证明、不动产登记资料查询结果证明、商品房买卖合同（预售）、个人借款凭证、《个人购房担保借款合同》、个人贷款凭证查询（机读资料）、个人贷款逾期查询、账户流水、营业执照、法定代表人身份证明书、中国农业银行按揭楼盘合作申请书、股东会决议、《按揭义务担保合作协议》，被告漠阳湖碧桂园公司提交的商品房预抵押证、《按揭义务担保合作协议》和本案庭审笔录证实，本院予以确认。本院认为：原告农行江城支行与被告林萍、漠阳湖碧桂园公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：NO4402012018119472），是各方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法，应认定为合法有效。农行江城支行与林萍之间形成了借款合同和抵押合同关系，与漠阳湖碧桂园公司之间形成了保证合同关系。签订合同后，原告农行江城支行依约履行了发放贷款的义务，但被告林萍多期逾期未按时足额偿还借款本息，截至2019年7月17日止尚欠原告借款本金870736.10元及利息14824.07元，其行为已构成违约。根据农行江城支行与林萍、漠阳湖碧桂园公司签订的《个人购房担保借款合同》的约定和《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”之规定，现原告农行江城支行请求解除与被告林萍签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：NO4402012018119472），并要求被告林萍立即偿还尚欠借款本金870736.10元及利息14824.07元（上述款项计至2019年7月17日止，2019年7月18日起至付清款项之日止的利息按《个人购房担保借款合同》约定的利率计算），合法合理，本院予以支持。关于原告对处理抵押物所得价款是否享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于，一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而一般只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。现农行江城支行就涉案房屋主张的优先受偿权实质上就是主张其对涉案房屋享有抵押权，而房屋的抵押权属于不动产物权，而不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记，因此即使涉案房屋办理了抵押权预告登记，该抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法也不产生抵押权设立登记的法律效果。现农行江城支行、林萍双方并未办理涉案房屋的抵押权设立登记，而在未办理涉案房屋抵押权设立登记之前，农行江城支行享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实的抵押权。综上，农行江城支行就涉案房屋主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。关于漠阳湖碧桂园公司是否应当对林萍所欠农行江城支行的借款本息承担连带清偿责任问题。本案中，农行江城支行和漠阳湖碧桂园公司所签订的《按揭业务担保合作协议》第五条约定漠阳湖碧桂园公司仅对处置购房者所购房产的不足清偿部分或无法处置购房者所购房产时向农行江城支行承担连带清偿责任。同时，农行江城支行与购房者、漠阳湖碧桂园公司签订的《个人购房担保借款合同》中涉及漠阳湖碧桂园公司担保责任的约定与《按揭业务担保合作协议》不一致的，以《按揭业务担保合作协议》约定为准。上述《按揭业务担保合作协议》是农行江城支行和漠阳湖碧桂园公司就包括涉案房产在内的阳江碧桂园世纪城项目的购房者就抵押贷款业务达成的协议，应双方当事人的真实意思表示，其内容亦未违反法律规定，对双方当事人均具有法律约束力。《按揭业务担保合作协议》第五条中对碧桂园公司承担的连带清偿责任范围作出了明确约定，农行江城支行承诺在处置购房者所购房产的不足清偿部分或无法处置购房者所购房产时，漠阳湖碧桂园公司承担连带责任。本案中农行江城支行和林萍就涉案房产于2018年7月2日办理了预售商品房抵押权预告登记，并领取了《不动产登记证明》，涉案房产不存在无法处置的问题，因此，本案中漠阳湖碧桂园公司应对农行江城支行处置涉案房产不足部分承担连带清偿责任。漠阳湖碧桂园公司承担保证责任后，有权向林萍追偿。被告林萍经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十八条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行与被告林萍、阳江市漠阳湖碧桂园房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：NO44020120180119472）；二、限被告林萍在本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金870736.10元及利息14824.07元（上述款项计至2019年7月17日止，2019年7月18日起至付清款项之日止的利息按《个人购房担保借款合同》约定的利率计算）给原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行；三、被告阳江市漠阳湖碧桂园房地产开发有限公司对上述第二项确定的被告林萍所欠原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行的借款本金870736.10元及利息14824.07元（上述款项计至2019年7月17日止，2019年7月18日起至付清款项之日止的利息按《个人购房担保借款合同》约定的利率计算），在原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行处置被告林萍所有的坐落于阳江市江城区江朗大道68号碧桂园世纪城花园3幢1单元15层1501房所得价款未获清偿部分承担连带清偿责任。被告阳江市漠阳湖碧桂园房地产开发有限公司承担上述保证责任后，有权向被告林萍追偿。四、驳回中国农业银行股份有限公司阳江江城支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12655元，由被告林萍、阳江市漠阳湖碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  林瑞瑜人民陪审员  郑运兴人民陪审员  施秋娜二〇一九年十一月二十三日书 记 员  莫杏消附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。