广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初7982号原告：王洁琼，女，1983年8月9日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：简涛、邓燕梅，广东兆鹏律师事务所律师、实习律师。被告：徐少雄，男，1986年11月26日出生，汉族，住广州市增城区。被告：郑国丽，女，1987年3月27日出生，汉族，住广州市增城区委托诉讼代理人：徐少雄，系郑国丽的丈夫。原告王洁琼诉被告徐少雄、郑国丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王洁琼的委托代理人简涛、邓燕梅，被告徐少雄代表其本人及被告郑国丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王洁琼向本院提出诉讼请求：一、解除王洁琼与徐少雄、郑国丽签订的《拆迁安置房买卖合同（未办房产证）》；二、徐少雄、郑国丽连带返还购房款120万元，支付违约金80万元，赔偿经济损失10万元，共计210万元；三、徐少雄、郑国丽承担本案律师费3万元；四、被告承担本案受理费及诉讼保全费5000元。事实和理由：原、被告于2018年6月14日签订《拆迁安置房买卖合同（未办房产证）》，约定将坐落于广州市增城区荔城街罗岗仓前社面积为120平方米的拆迁安置房出售给王洁琼，同时约定因徐少雄、郑国丽个人原因导致合同目的不能实现的，由徐少雄、郑国丽连带支付违约金80万元。合同签订后，王洁琼分别于2018年6月14日支付购房首期款60万元、2019年3月2日分二笔向徐少雄账户支付购房款51万元，于2019年3月2日向徐少雄、郑国丽指定账户支付9万元，并依约取得房屋钥匙搬入涉案房屋居住。2019年上半年，王洁琼得知涉案房屋已取得房产证，便多次催促徐少雄、郑国丽办理产权过户手续，但徐少雄、郑国丽拒绝配合。2019年8月26日，王洁琼得知徐少雄、郑国丽将涉案房屋设定抵押，无法办理过户手续，合同目的无法实现，遂王洁琼提起诉讼。被告徐少雄、郑国丽共同答辩称：王洁琼主张徐少雄、郑国丽支付违约金80万元及赔偿损失10万元过高，合同约定的违约金为28万元。徐少雄、郑国丽愿意继续履行合同，只是目前没有资金解除涉案房屋的抵押办理过户手续。徐少雄、郑国丽没有能力承担违约金。经审理查明：位于广州市增城区荔城街荔湖大道99号9栋1304房登记产权人为徐少雄；登记时间是2018年12月29日；2019年7月22日设定抵押权，最高债权数额为140万元；2019年9月30日被本院查封，查封文号为（2019）粤0113民初7601号之一。2018年6月14日，王洁琼（买受人、乙方）、徐少雄（出卖人、甲方）、郑国丽（担保人）签订《拆迁安置房买卖合同（未办房产证）》，约定：甲方拆迁安置房屋座落在罗岗仓前社，按照政府相关政策，分得三套拆迁安置房，其中一套安置房面积约为120平方米，房屋用途为住宅；双方买卖上述房屋，交易价款为120万元；甲乙双方同意在签订合同当日支付首期款60万元，在甲方收到房产并移交乙方后付清余款；由于现实原因，房产暂无两证，乙方已对甲方所要出售房产作了充分了解自愿购买该房产；若甲方擅自解除合同，乙方有权要求甲方选择履行合同或要求甲方退还已付房款，并要求甲方支付按同期银行贷款利率计算的利息，同时有权要求甲方支付违约金28万元；若乙方进住后，甲方不根据合同约定将房屋产权证书过户给乙方，视为甲方违约，乙方有权要求甲方交付房屋和产权过户，并有权要求甲方支付违约金28万元；甲方超过15天不协助乙方办理过户手续，视为甲方违约，乙方有权要求甲方履行合同，并有权要求甲方支付违约金28万元；双方同意于甲方收到住房后立即将住房交由乙方使用，并在甲方办理产权后15日内将上述房产过户给乙方；如果甲方因个人原因导致合同目的不能实现的情况，甲方承担全部责任，由担保人承担连带责任，并支付连带责任违约金80万元等内容。同日，王洁琼向徐少雄、郑国丽支付购房首期款60万元，由徐少雄、郑国丽出具《收款收据》给王洁琼收执。2019年3月2日，王洁琼通过杨秋雅账户向徐少雄及徐少雄、郑国丽指定的刘文忠账户支付购房余款60万元。另查，徐少雄、郑国丽为夫妻关系，于2010年10月18日登记结婚。又查，本院于2019年8月28日立案受理王洁琼的财产保全申请，并于2019年8月28日作出（2019）粤0118财保298号《民事裁定书》，裁定：一、查封徐少雄所有的位于广州市增城区荔城街荔湖大道99号10栋605房的房产（登记字号：18登记12898687）；二、查封王洁琼所有的位于广州市增城区荔城街欧亚山庄一街76号的房产（登记字号：17登记12718601）；三、若上述第一条保全的财产不足200万元，查封、冻结徐少雄所有的其他财产（以王洁琼提供的明确的徐少雄财产信息为准）。庭审中，王洁琼、徐少雄、郑国丽确认：一、《拆迁安置房买卖合同（未办房产证）》约定买卖的房屋为位于广州市增城区荔城街荔湖大道99号9栋1304房；二、王洁琼付清购房款后即将涉案房屋交付给王洁琼使用，王洁琼居住使用涉案房屋至2019年7月，目前涉案房屋的钥匙仍由王洁琼持有。王洁琼陈述其所主张的经济损失为房价上涨的损失。徐少雄、郑国丽陈述对律师费3万元由其承担没有意见。本院认为：王洁琼、徐少雄、郑国丽签订的《拆迁安置房买卖合同（未办房产证）》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对各方均有约束力。按照《拆迁安置房买卖合同（未办房产证）》的约定，徐少雄应在办理产权后15日内将上述房产过户给王洁琼。涉案房屋的登记时间为2018年12月29日，而徐少雄在办理产权登记后并未依约协助王洁琼办理房屋过户登记手续，甚至在2019年7月22日将涉案房屋设定最高债权数额为140万元的抵押权，在王洁琼提起诉讼后涉案房屋因其他纠纷被本院查封，徐少雄的行为已构成违约。徐少雄、郑国丽虽抗辩愿意继续履行《拆迁安置房买卖合同（未办房产证）》，但同时亦称其无能力清偿抵押债权，且涉案房屋已被法院查封。在此情况下，王洁琼取得涉案房屋所有权的合同目的无法实现，其主张解除《拆迁安置房买卖合同（未办房产证）》，理据充分，本院予以支持。鉴于《拆迁安置房买卖合同（未办房产证）》已解除，王洁琼主张徐少雄返还已付的购房款120万元，本院予以支持。如前所述，因徐少雄的违约行为导致王洁琼的合同目的无法实现，王洁琼主张徐少雄承担违约金，本院予以支持。对于违约金的数额是否调整的问题，《拆迁安置房买卖合同（未办房产证）》虽约定如果徐少雄因个人原因导致合同目的不能实现的，徐少雄需支付违约金80万元，但《拆迁安置房买卖合同（未办房产证）》签署时各方均知晓徐少雄并未取得涉案房屋，亦未办理产权登记，各方对于在此情况下进行交易可能出现的风险均应有一定的预见，因此，本院综合王洁琼可能造成的损失情况、合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量，将违约金酌定为40万元。对于经济损失，王洁琼未能提交证据证明，且本院在考量违约金时已综合考虑王洁琼可能存在的损失情况，故对此项请求，本院不予支持。徐少雄、郑国丽对于王洁琼要求其承担律师费3万元的诉讼请求没有意见，本院予以确认。郑国丽作为担保人签署《拆迁安置房买卖合同（未办房产证）》，且与徐少雄为夫妻关系，共同收取王洁琼支付的购房款，故王洁琼要求郑国丽对徐少雄的上述债务承担连带责任，理据充分，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告王洁琼与被告徐少雄、郑国丽于2018年6月14日签订的《拆迁安置房买卖合同（未办房产证）》；二、被告徐少雄在本判决发生法律效力之日起十日内向原告王洁琼返还购房款120万元；三、被告徐少雄在本判决发生法律效力之日起十日内向原告王洁琼支付违约金40万元；四、被告徐少雄于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王洁琼赔偿律师费3万元；五、被告郑国丽对被告徐少雄的上述债务承担连带责任。六、驳回原告王洁琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11940元、保全费5000元，由原告王洁琼负担案件受理费2746元，由被告徐少雄、郑国丽连带负担案件受理费9194元、保全费5000元。被告徐少雄、郑国丽于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳上述费用。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  满华英二〇一九年十一月二十六日书记员  赵洁玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。