河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民初130号原告：贾军，男，1974年10月18日出生，汉族，户籍地河南省商丘市，现住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：李攀飞，河南诚念律师事务所律师。被告：河南民基建设工程有限公司，住所地河南省民权县产业集聚区（工业大道东段北侧），统一社会信用代码9141142117517183X4。法定代表人：朱建民，该公司经理。委托诉讼代理人：靳留文，男，1962年10月5日出生，汉族，住河南省商丘市，该公司员工。委托诉讼代理人：张经博，河南宇言律师事务所律师。第三人：商丘市宁陈苏通置业有限公司，住所地河南省商丘市中州路路东宁陈农贸市场北侧，统一社会信用代码91411400795718250Q。法定代表人：王金立，该公司经理。原告贾军与被告河南民基建设工程有限公司（以下简称河南民基公司）、第三人商丘市宁陈苏通置业有限公司（以下简称宁陈苏通公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贾军的委托诉讼代理人李攀飞，被告河南民基公司的委托诉讼代理人靳留文、张经博，第三人宁陈苏通公司的法定代表人王金立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾军向本院提出诉讼请求：一、判令撤销商丘市中级人民法院（2019）豫14执异37号执行裁定书，停止对苏州河畔花园2号楼2单元406室房屋的执行并解除查封；二、本案诉讼费用由河南民基公司承担。事实和理由：2008年2月，宁陈苏通公司为开发建设苏州河畔项目，向案外人姬玉东借款没有偿还，宁陈苏通公司与姬玉东于2012年4月签署以房抵债手续，用苏州河畔包括案涉房屋在内的16套房屋抵偿所欠姬玉东740万元债务及利息，并办理了房屋交接手续，后姬玉东将该房屋转让给贾军，贾军对房屋进行了装修并一直居住至今。宁陈苏通公司对房屋抵债的事实无异议。法院在2014年9月查封该房屋时，姬玉东早已通过抵债取得房屋所有权，现房屋已转让贾军，贾军享有排除执行的权利。商丘市中级人民法院（2019）豫14执异37号执行裁定书驳回贾军的执行异议是错误的。河南民基公司辩称，一、河南民基公司早在2014年9月1日查封了案涉房屋。2014年3月26日，河南民基公司因与宁陈苏通公司建设工程施工合同纠纷一案向商丘市中级人民法院提起诉讼。2014年9月1日，该院向商丘市房地产交易管理中心出具（2014）商民一初字第80号协助执行通知书，查封了案涉房屋，并于2016年8月29日作出（2014）商民一初字第80-1号协助执行通知书予以续封。2016年4月12日，商丘市中级人民法院作出（2014）商民一初字第80号民事判决书。二、贾军诉称宁陈苏通公司与案外人姬玉东达成以房抵债的情况与事实不符。贾军并未提供充足有效的证据，证明宁陈苏通公司与案外人姬玉东达成以房抵债，未提供所谓的抵偿协议，同时也未提供与本案案涉房屋有关联的抵偿房屋的清单明细。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”贾军未提交证据，证明姬玉东在法院查封前取得该房屋的所有权，其主张姬玉东将案涉房屋转卖给自己，取得房屋所有权，已违反了上述法律规定，该行为不能对抗河南民基公司。2018年11月26日，商丘市中级人民法院作出强制迁出房屋公告符合上述法律规定，贾军要求停止执行并解除查封于法无据，应驳回贾军的全部诉讼请求。宁陈苏通公司述称，对贾军的诉讼请求无异议，这是王金立接手法定代表人之前的事情。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：第一，贾军提交的证据。证据1，（2019）豫14执异37号执行裁定书一份，证明商丘市中级人民法院于2014年9月1日查封苏州河畔小区106套房屋，2018年11月26日发布强制迁出房屋公告，因贾军购买的2号楼2单元406室（4楼西户）房屋早在法院查封前已被宁陈苏通公司转让给姬玉东，后姬玉东又转让给贾军，贾军作为合法购买房屋的权利人，提出执行异议，被商丘市中级人民法院裁定驳回；证据2，协议书（附抵债房屋清单）及欠条，证明宁陈苏通公司因开发商丘市苏州河畔项目多次向姬玉东借款，双方于2012年4月2日清算，宁陈苏通公司截至2012年3月31日共欠姬玉东借款740万元，宁陈苏通公司为姬玉东更换了借条。同时，宁陈苏通公司与姬玉东协商一致，用16套房屋及三个车库抵偿740万元借款，签订了书面的房屋抵债协议书；证据3，贾军与姬玉东签订的房屋买卖协议，证明贾军从姬玉东手中以46万元的价格购买了案涉房屋，并于2016年3月25日补签了房屋买卖合同；证据4，物业费收据及照片，证明贾军购买房屋后对房屋进行了装修，交纳了物业费，并一直居住至今。进一步证实该房屋在法院查封前已转让给姬玉东，并由贾军或姬玉东与宁陈苏通公司办理了房屋交付手续。河南民基公司质证认为，对证据1的真实性无异议，但对贾军的证明目的有异议，裁定书是符合法律事实的；对证据2的真实性、有效性均有异议，协议首页一方原为贾胜利，后经涂改为姬玉东，同时借条仅说欠姬玉东现金740万元，但是无法核实欠款的真实性及数额；房屋附件清单中“另外再给三个车库”，与其他的书写笔迹不同，系后期添加；该协议中第四条约定双方应签订转让产权确认书，双方债权债务终结，可以看出该协议书系附条件的，生效条件为不仅要签订协议，且要签订产权转让确认书，但实际中该协议并未实际生效或者履行；证据3协议书是在2016年签订的，没有付款凭证，协议中记述的情况存在虚假且不合理情况，且该协议签订在法院查封案涉房屋之后，该买卖协议不能对抗河南民基公司的强制执行；证据4系复印件，请法庭核实其真实性。该票据不能真实反映贾军占有使用的时间，即使贾军占有房屋，也是非法占有。宁陈苏通公司质证认为，对与姬玉东的协议无异议，但王金立对其他协议不知情，这都是王金立接手法定代表人之前的事情。综合双方的质辩意见，本院认为，证据1，为法院的裁定书，本院予以确认；证据2，宁陈苏通公司与姬玉东签订的协议书、借条等，加盖有宁陈苏通公司印章，并有当时的法定代表人签名，且宁陈苏通公司予以认可，本院予以采信；证据3，能够反映出贾军购买案涉房屋的情况，本院予以采信；证据4，能够反映出姬玉东或贾军交纳案涉房屋物业费、电费的情况，能够显示已实际占有案涉房屋的事实，本院予以采信。第二，河南民基公司提交的证据。商丘市中级人民法院2014年8月29日作出的（2014）商民一初字第80号协助执行通知书、2016年8月29日作出的（2014）商民一初字第80-1号协助执行通知书各一份，证明经河南民基公司申请，法院查封了案涉房屋，并按时进行了续封。贾军质证认为，均系复印件，请法庭核实其真实性。即使这两份证据是真实的，也不能达到河南民基公司合法申请法院查封案涉房屋的事实。1.仅有协助执行通知书，没有房地产交易管理部门收到该通知书的送达回证，无法确认是否送达以及送达时间，也无法确认续封是否是在查封期限届满前行使的。2.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条规定，查封不动产的，人民法院应该张贴封条或者公告，但是本案中至今未见到张贴的查封公告。向房地产登记部门办理登记只是对抗其他查封的条件，并不是查封行为生效要件。同时，第十条规定，查封未办理登记的建筑物的，应向管理人或者实际占有人进行告知，并应在显著位置张贴公告。而本案查封的房屋虽在房产部门有记录，但并不是已办理产权登记的房屋，应该适用上述第十条的规定。而该案既未向贾军或者姬玉东书面告知，也未张贴任何查封公告，该查封行为因违反法律规定而不产生法律效力。宁陈苏通公司对上述证据无异议。综合双方的质辩意见，本院认为，该证据为法院的协助执行通知书，本院予以采信。第三，宁陈苏通公司未提交证据材料。根据贾军、河南民基公司、宁陈苏通公司的诉辩（陈述）意见和举证质证情况，本院认定事实如下：2012年4月2日，宁陈苏通公司（甲方）与姬玉东（乙方）签订《协议书》，约定：“一、截止2012年3月31日甲方共欠乙方现金共计元（大写柒佰肆拾万元整）见附件一。二、甲方因偿还现金困难愿意用其开发的位于商丘××××路和文化路交汇处的苏州河畔小区的房产抵偿债务。三、抵债房产为壹拾陆套，共计建筑面积平方米，见附件二。……。”2016年3月25日，贾军与姬玉东签订《房屋买卖合同》，并对案涉房屋进行了装修、交纳了物业费、电费，居住至今。2014年3月26日，河南民基公司在本院起诉宁陈苏通公司建设工程施工合同纠纷一案。2014年8月14日，本院作出（2014）商民一初字第80-2号民事裁定，冻结宁陈苏通公司银行存款2472万元或查封其等额价值的财产，并于2014年9月1日向原商丘市房地产交易管理处发出（2014）商民一初字第80-1号协助执行通知书，依法查封了包括案涉房产在内的106套房产，查封期限三年，到期后进行了续行查封。2016年4月12日，本院作出（2014）商民一初字第80号民事判决，判决宁陈苏通公司支付河南民基公司下欠工程款8360004.22元及利息（利息自2014年3月26日起，按中国人民银行同期贷款利率，计算至判决限定的给付之日止），以及停工损失2646058.3元。宁陈苏通公司不服该判决，向河南省高级人民法院提起上诉，河南省高级人民法院于2016年12月30日作出（2016）豫民终1044号民事判决，驳回上诉，维持原判。因宁陈苏通公司未履行生效判决确定的义务，河南民基公司向本院申请强制执行，本院于2017年3月24日立案执行，2018年11月26日作出强制迁出房屋公告。贾军提出书面异议，要求解除对案涉房屋的查封，本院经审查，驳回了贾军的异议请求。贾军不服，向本院提起诉讼。本院认为，本案当事人的争议焦点是贾军对苏州河畔花园2号楼2单元406室房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第一，2012年4月2日，宁陈苏通公司与姬玉东签订以房抵债《协议书》，该《协议书》第四条“本协议签订后，上述抵债房地产的所有权转移至乙方，双方应签订转让产权确认书，双方债权债务终结。”虽双方未签订转让产权确认书，但宁陈苏通公司时任法定代表人江宏于2012年4月2日在房产清单上签署了“同意以上房屋给姬玉东。”且加盖宁陈苏通公司印章。第二，从贾军提供的交纳物业费的收据和房屋照片来看，姬玉东（贾军）已实际占有案涉房屋，并对房屋进行了装修，入住至今。而河南民基公司与宁陈苏通公司建设工程施工合同纠纷一案，是在2014年9月1日查封了包括案涉房产在内的106套房产。第三，从上述分析可以看出，案涉房产抵给姬玉东是在查封之前，足以说明姬玉东在查封之前已经合法占有案涉房屋。房款是通过抵债的方式付清的，姬玉东已支付了全部房屋价款。第四，案涉房屋于2014年9月1日被查封，未进行过户登记，非姬玉东或贾军的原因。贾军与姬玉东签订房屋买卖协议后，作为姬玉东房屋权利的承继者，无论是在查封前，还是查封后向姬玉东购买该房屋，姬玉东享有的排除执行权利，都应由贾军继续享有。贾军依据宁陈苏通公司与姬玉东之间的《协议书》、贾军与姬玉东之间的房屋买卖协议，享有对案涉房产物权变更登记其为房产所有权人的请求权，该请求权足以阻却对案涉房产的查封，不得对案涉房产予以强制执行。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款规定，判决如下：停止对苏州河畔花园2号楼2单元406室房屋的强制执行。案件受理费7353元，由河南民基建设工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状八份，上诉于河南省高级人民法院。审判长  代恭伟审判员  张 淼审判员  闫文超二〇一九年十一月十三日书记员  陈 辰