江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0508民初5090号 原告：苏州市姑苏区双塔街道联青村(居)民委员会，住所地苏州市姑苏区金秋路39号。 负责人：计玉明，主任。 委托诉讼代理人：吴泓斌，江苏智择律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷强强，江苏智择律师事务所实习律师。 被告：苏州龙虹射击运动有限公司，住所地苏州市姑苏区南环东路10号1幢2-3层 法定代表人：沈敏敏。 被告：尤虹，男，1964年4月16日出生，汉族，户籍所在地苏州市姑苏区。 原告苏州市姑苏区双塔街道联青村(居)民委员会（以下简称双塔街道联青村委会）与被告苏州龙虹射击运动有限公司（以下简称龙虹运动公司）、尤虹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案受理后，依法适用简易程序公开进行审理。因被告尤虹下落不明，通过其他送达方式无法向其送达，本院裁定转为普通程序，依法组成合议庭于2019年10月29日公开开庭进行了审理。原告双塔街道联青村委会的委托诉讼代理人吴泓斌、雷强强到庭参加诉讼；被告龙虹运动公司、尤虹经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告双塔街道联青村委会向本院提出诉讼请求：1、判令两被告共同支付原告2014年9月15日至2015年10月31日的房屋租赁费1049286元（已抵扣保证金83942.88元）、2015年11月1日至2016年12月14日占有使用费1133228.88元（参照合同约定的月租金标准83942.88元计算）以及解除合同违约金293800元；2、判令两被告共同支付原告逾期支付房屋租赁费的违约金(按年利率24%计算至实际支付之日止)、逾期支付房屋占有使用费的利息损失(按同期银行贷款利率自2016年12月15日计算至实际支付之日)；3、被告承担本案诉讼费。审理中，原告下调计算标准，主张按年利率12%计算逾期支付房屋租赁费的违约金。事实和理由：2013年3月2日原告与被告龙虹运动公司签订《新联大厦企业入驻合同》，约定原告将位于苏州市姑苏区南环东路×号×幢新联大厦南幢××楼房屋(合计建筑面积1998.64平方米)提供给龙虹运动公司使用，入驻期限自2013年7月15日至2016年7月14日止，合同还约定月综合管理费97933.36元，其中月房屋租赁费83942.88元，月物业管理费为13990.48元；综合管理费半年一付，应提前15天支付下一期综合管理费。合同签订后，原告按约向龙虹运动公司交付了房屋，龙虹运动公司也入驻了上述场地，但龙虹运动公司房屋租赁费仅支付至2014年9月14日。2015年3月，原告向龙虹运动公司发出催款函、解除合同通知函后，尤虹向原告出具承诺书，承担龙虹运动公司的房租，但两被告并未履行承诺书。后原告诉至法院，因原告与两被告签订了关于合同解除、支付房屋租赁费等的协议，原告撤诉。但两被告仍未履行协议确定的腾房、付租等义务，故原告于2016年8月再次起诉，被告商请撤诉后处理，但在原告撤诉后又未处理。综上所述，为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，望判如所请。 被告龙虹运动公司庭前书面答辩称，经龙虹运动公司股东（尤虹、孙首吉、苏州宏鼎贸易有限公司）一致同意，于2016年12月份起将龙虹运动公司承包给孙少坤，并由龙虹运动公司原法定代表人尤虹承诺截至签订承包经营合同时，龙虹运动公司不存在任何债权债务，一旦存在，则由原股东苏州宏鼎贸易有限公司和时任法定代表人尤虹个人承担。故在2016年12月份前由龙虹运动公司或尤虹产生的债权债务事宜，由原时任法定代表人尤虹及原股东苏州宏鼎贸易有限公司承担。 被告尤虹未作答辩。 本院经审理查明事实如下：苏州市姑苏区南环东路×号×幢×室房屋系苏州市姑苏区葑门街道联青村（居）民委员会单独所有（以下简称葑门街道联青村委会）。2018年8月10日，苏州市姑苏区葑门街道联青村（居）民委员会更名为苏州市姑苏区双塔街道联青村(居)民委员会，即本案原告。 2013年3月2日，葑门街道联青村委会（甲方）和龙虹运动公司（乙方）签订新联大厦入驻合同，约定甲方将苏州市姑苏区南环东路×号×幢新联大厦××楼（以下简称涉案房屋）提供给乙方作为总部孵化场地，建筑面积1998.64平方米；入驻期3年，自2013年7月15日至2016年7月14日止；月综合管理费97933.36元，其中月房屋租赁费83942.88元，月物业管理费13990.48元，先付后用，半年一付，乙方应提前15日支付下一期综合管理费；保证金为一个月的综合管理费83942.88元；乙方不能按期支付的，应按拖欠金额1%/日支付滞纳金；乙方拖欠综合管理费超过1个月，甲方可书面通知乙方解除本合同，同时乙方应按3个月综合管理费金额支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。 合同签订后，龙虹运动公司向葑门街道联青村委会支付保证金83942.88元以及2013年7月15日至2014年9月14日期间的租金。 审理中，双塔街道联青村委会陈述称，龙虹运动公司未再支付自2014年9月15日起的租赁费用，后其发函要求龙虹运动公司支付拖欠房屋租金未果，故于2015年3月27日发出解除合同通知书。龙虹运动公司在收到上述通知后，尤虹向其承诺所欠房租由尤虹个人承担。但尤虹未付款，故其再次发函通知要求解除合同，并诉至法院。2016年1月14日，其与龙虹运动公司、尤虹签订三方协议，约定双方签订的新联大厦企业入驻合同于2015年10月31日解除，龙虹运动公司所拖欠的房屋租金由尤虹承担，且应于2016年1月31日前腾让涉案房屋并恢复原状。其在签订协议后撤回起诉，但龙虹运动公司、尤虹未按约履行腾房、付租义务，故其再次诉至法院。审理期间，龙虹运动公司于2016年12月14日将涉案房屋交还，并与其协商撤诉后处理，故其再次撤回起诉。截至庭审之日，龙虹运动公司、尤虹仍未支付自2014年9月15日后的房屋租金及使用费。现新联大厦入驻合同、承诺书和协议书的原件已经丢失，其认可与龙虹运动公司的租赁合同于2015年10月31日解除，涉案房屋于2016年12月14日收回后已另行出租。 以上事实，由原告双塔街道联青村委会提供的新联大厦入驻合同复印件、房屋产权证书、银行电子回单、律师函复印件、解除合同通知函复印件、承诺书复印件、协议书复印件、民事裁定书以及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，根据双塔街道联青村委会持有的银行电子回单可以证实其与龙虹运动公司存在房屋租赁合同关系，双方签订的新联大厦入驻合同系双方真实意思表示，双方均应按约履行。本案中，因龙虹运动公司拖欠自2014年9月15日起的综合管理费超过1个月，构成违约，双塔街道联青村委会有权行使合同解除权。现双塔街道联青村委会认可涉案房屋租赁合同已于2015年10月31日解除，主张龙虹运动公司拖欠自2014年9月15日至2015年10月31日期间的租金1133228.88元；且龙虹运动公司在合同解除后怠于履行腾房义务，直至2016年12月14日才将涉案房屋返还的事实，因龙虹运动公司既未到庭抗辩亦未提供反证，故本院对上述事实予以认定。对双塔街道联青村委会主张龙虹运动公司支付上述租金以及参照原租赁合同的月租金标准支付2015年11月1日至2016年12月14日期间房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。现双塔街道联青村委会同意龙虹运动公司支付的保证金83942.88元在上述欠付租金中一并抵扣，故龙虹运动公司应当支付租金1049286元、房屋占用费1133228.88元。对于龙虹运动公司书面抗辩称2016年12月份前由龙虹运动公司产生的债务应由原时任法定代表人尤虹及原股东苏州宏鼎贸易有限公司承担的意见，因其未能举证证明，且该意见不能对抗双塔街道联青村委会要求龙虹运动公司作为承租人履行合同义务，故本院不予采纳。 关于解除合同违约金。现双塔街道联青村委会自行确认与龙虹运动公司的租赁合同于2015年10月31日协商解除而非根据合同约定行使合同解除权，故对其主张的解除合同违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。 关于逾期付款违约金以及利息损失。因龙虹运动公司逾期未付房屋租金，现双塔街道联青村委会主张合同中关于按拖欠金额的1%/日支付滞纳金的约定过高，自愿下调按照年利率12%，以拖欠租金为基数，从应付之日起分段主张逾期支付租金违约金的诉请，本院予以支持。对于双塔街道联青村委会主张以房屋占有费1133228.88元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2016年12月15日支付至实际支付之日止的利息损失，于法有据，本院亦予以支持。 关于尤虹的责任。因双塔街道联青村委会未能提供证据原件证明尤虹个人自愿承担龙虹运动公司的上述债务，故对于双塔街道联青村委会主张尤虹对龙虹运动公司的上述债务承担共同赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。 被告龙虹运动公司、尤虹经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩和质证的权利，由此产生的不利后果由其自行承担。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告苏州龙虹射击运动有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市姑苏区双塔街道联青村(居)民委员会房屋租金1049286元（已抵扣保证金83942.88元）、房屋占有使用费1133228.88元。 二、被告苏州龙虹射击运动有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市姑苏区双塔街道联青村(居)民委员会逾期支付房租滞纳金，分别自2014年7月1日起，以251828.64元为基数；自2015年1月1日起，以503657.28元为基数；自2015年7月1日起，以293800.08元为基数，均按照年利率12%计算至实际支付之日止。 三、被告苏州龙虹射击运动有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市姑苏区双塔街道联青村(居)民委员会逾期支付房屋占用费的利息损失（以1133228.88元为基数，自2016年12月15日计算至实际之日之日止）。 四、驳回原告苏州市姑苏区双塔街道联青村(居)民委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费33121元，公告费600元，合计33721元，由原告苏州市姑苏区双塔街道联青村(居)民委员会负担2351元，被告苏州龙虹射击运动有限公司负担31370元。被告苏州龙虹射击运动有限公司负担部分于本决生效之日起十日内直接向原告苏州市姑苏区双塔街道联青村(居)民委员会履行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 长  李 尧 审 判 员  沈录印 人民陪审员  华兆苏 二〇一九年十一月十四日 法官 助理  王 璇 书 记 员  杨 昀