北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初11932号原告：许万亨，男，1974年9月13日出生，汉族，住山东省夏津县。公民身份号码×××。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路8号院2号楼106室-81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：卢承书，女，1989年5月7日出生，壮族，绿地集团北京京纬置业有限公司员工。被告：北京新景祥文化发展有限公司，住所地北京市门头沟区石龙工业开发区龙园路8号H8-02号。统一社会信用代码911101097776996585。法定代表人：于涛，经理。原告许万亨与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称：绿地京纬公司）、北京新景祥文化发展有限公司（以下简称：新景祥公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许万亨到庭参加诉讼。被告绿地京纬公司、新景祥公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。许万亨向本院提出诉讼请求：1．判令绿地京纬公司、新景祥公司返还许万亨购房款317052元及利息（自房款实际支付之日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2．判令绿地京纬公司、新景祥公司负担案件受理费。事实和理由：2015年12月25日，许万亨通过新景祥公司与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山定制开发协议确认单（住宅）》，约定许万亨购买绿地京纬公司开发的位于绿地朗山国际健康产业园内房屋一套，房屋建筑面积56．51平方米，总价款890175元。后许万亨向绿地京纬公司、新景祥公司交付了房款317052元。2017年3月，因北京市限购政策许万亨无法购买涉诉房屋。现因购房问题，双方发生争议，许万亨诉于本院。许万亨向本院提交以下证据予以证明：绿地密云朗山定制开发协议确认单（住宅）、团购推荐单、房款交款确认单、收据、银行卡存根。绿地京纬公司辩称：绿地京纬公司同意退还收取的许万亨购房款267052元，不同意返还许万亨5万元电商费。绿地京纬公司与新景祥公司均为独立的法人，双方之间无任何代理关系。新景祥公司收取的电商费也没有转付给绿地京纬公司，绿地京纬公司没有返还上述电商费的义务。订购协议系绿地京纬公司与许万亨的真实意思表示，双方合同无法履行系受北京限购政策的影响，责任不可归结于任何一方，属于情势变更，如法院认为需支付利息，利息应从合同解除之日起计算。新景祥公司辩称：许万亨的所有损失应由绿地京纬公司赔付，根据电商协议，新景祥公司已完成了所有相关工作，客户已经享受绿地京纬公司给予的5万抵8万优惠政策。由于绿地京纬公司违规售房在长达两年的时间内未办理预售证，直到2017年3月26日北京市出台限购政策，导致客户无法购房。许万亨的所有诉求应由绿地京纬公司承担。新景祥公司不同意许万亨的全部诉讼请求。绿地京纬公司、新景祥公司经本院合法传唤，未到庭应诉，未向本院提交相应证据。绿地京纬公司、新景祥公司经本院合法传唤，未到庭应诉，视为绿地京纬公司、新景祥公司放弃了质证的权利。本院经审理认定事实如下：2015年12月20日，许万亨通过北京新景祥房地产经纪有限公司购买绿地京纬公司开发建设的绿地朗山项目的房屋。北京新景祥房地产经纪有限公司为许万亨出具《团购推荐单》一份，承诺持团购推荐单购买绿地朗山项目房屋时享受5万抵8万优惠政策。许万亨为此向北京新景祥房地产经纪有限公司支付5万元费用。北京新景祥房地产经纪有限公司为许万亨出具收据一张。收据载明：今收到“许万亨交来电商优惠交5万减8万”5万元。同日，许万亨与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山定制开发协议确认单（住宅）》。协议约定：许万亨购买绿地京纬公司开发的销售房号为x的房屋一套，建筑面积为56．51平方米，原总房价1046321元，成交单价15753元/平方米，成交总价890175元，享受折扣5万抵8万、98折等。同日，许万亨向绿地京纬公司交付购房定金20000元，绿地京纬公司为许万亨出具收据一张。同年12月25日，许万亨向绿地京纬公司交付房款247052元。另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵静、李蕾等人反映绿地朗山违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）水源路南侧的绿地朗山产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（2017）5号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截至2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370．6854万元，涉及楼栋号包括一期1#-2#商业办公楼、3#-8#商业楼、9#-11#商业办公楼、12#-14#商业楼、18#-20#商业楼、23#商业楼、26#-28#商业楼；二期6#商业楼（含配套公建），13#商业办公楼，17#办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068．54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地朗山产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处已收取的预付款1%的罚款177863．84元。再查，绿地京纬公司在关于绿地朗山项目的宣传单中存在如下内容：“46-64平方米建筑面积，密云生态商务区宜居典范，17#18#”，在该宣传单上面，印有房屋内部效果图，该效果图显示房屋内存在上下楼、卫生间、餐厅、客厅等居住设施。而绿地朗山项目的商业办公类房屋的规划设计中，房屋用途为商业办公，而非居住，且房屋内不能设计上下水，不能设立单独卫生间。绿地京纬公司负责开发的绿地朗山项目引发众多诉讼，众多起诉业主在开庭中均称在绿地京纬公司售楼处所看的样板间存在上下水、卫生间等。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。涉案房屋的规划用途为商业办公类。绿地京纬公司制定并实行了向电商交纳5万元可以抵顶8万元房款的定购房屋方案。对于许万亨交纳的5万元团购优惠费用，许万亨称系在绿地京纬公司的售楼处所交纳。2016年7月12日，经北京市工商行政管理局门头沟分局核准，北京新景祥房地产经纪有限公司名称变更为新景祥公司。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案绿地京纬公司、新景祥公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了质证的权利。许万亨与绿地京纬公司签订的绿地密云朗山定制开发协议确认单（住宅）虽然约定了房屋的位置、面积、房屋总价款等事项，但并未约定房屋交付日期、办理产权登记有关事宜、剩余房款的支付时间、违约责任等内容，故该协议不符合《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，故许万亨与绿地京纬公司之间签订的协议不应认定为商品房预售合同，而应认定为商品房预约合同，该预约合同系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因3．26购房政策，许万亨丧失购买涉案商业用房的资格，绿地密云朗山定制开发协议确认单（住宅）不能履行，应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故对于许万亨要求绿地京纬公司返还购房款并按照中国人民银行同期贷款利率计算支付利息的诉讼请求，理由正当、证据充分，本院予以支持，利息的起算本院根据许万亨实际给付购房款的时间予以确定。本案的争议焦点系许万亨向新景祥公司交纳的5万元如何定性及协议解除后该5万元如何处理？根据许万亨提交的协议中载明的房屋总价款与成交总价的关系，许万亨享受了绿地京纬公司推出的“5万抵8万”的定购房屋优惠，再结合许万亨在售楼处交纳相关费用的事实，许万亨有理由相信新景祥公司所收取的5万元系涉案房屋的房款，新景祥公司与绿地京纬公司之间构成表见代理关系，故该5万元应认定为许万亨所交纳的定购涉案房屋的房款，新景祥公司收取5万元的法律后果，应由绿地京纬公司承担。故许万亨要求绿地京纬公司退还购房款317052元并按照中国人民银行同期贷款利率计算支付利息的诉讼请求，理由正当、证据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、绿地集团北京京纬置业有限公司返还许万亨购房款三十一万七千零五十二元及利息（以七万元为基数，自二〇一五年十二月二十日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以二十四万七千零五十二元为基数，自二〇一五年十二月二十五日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算），限本判决生效之日起七日内执行。二、驳回许万亨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千零二十八元（许万亨已预交），由绿地集团北京京纬置业有限公司负担，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 徐征征二〇一九年十一月七日法官助理 任佳薇书 记 员 吴立娟