北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0102民初34146号原告：纪祥禄，男，1951年7月1日出生，回族，北京日用化学一厂退休干部，住北京市丰台区。被告：纪祥林，男，1954年7月12日出生，回族，北京市丰台区民防局退休工人，住北京市丰台右安门外玉林东里一区。委托诉讼代理人：纪春玲（纪祥林之妹），住北京市朝阳区。被告：纪春凤，女，1958年2月3日出生，回族，首都航天机械公司退休职员，住北京市丰台区。被告：纪春玲，女，1964年3月19日出生，回族，北京市日用化学一厂退休工人，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孙晓丹（被告之夫），住北京市朝阳区。原告纪祥禄与被告纪祥林、纪春凤、纪春玲物权保护纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告纪祥禄、被告纪祥林的委托诉讼代理人即被告纪春玲，被告纪春凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告纪祥禄向本院提出诉讼请求：1、要求北京市西城区xx胡同xx号x幢x层四分之一房屋归原告所有；2、诉讼费由原、被告四人平均负担。事实与理由：原告自1996年7月患精神病，经北京医科大学精神卫生研究所（北京第六医院）诊断为精神分裂症并住院治疗，1998年7月8日病情加重，再次住院继续治疗，1998年8月3日办理了残疾人证。2016年原告的精神病逐渐好转，且恢复了认知和记忆能力，经北京市西城区人民法院依法委托北京安定医院于2017年12月4日做出司法鉴定，被评定为完全民事行为能力，至此依法具有了诉讼权，期间精神病史长达20余年。因为原告是盲人，2018年春节期间，在他人清理原告母亲薛兰英遗物时，经导读才知道母亲于2011年1月31日以8000元极不合理的价格将原告依法享有所有权的案涉房屋出售予被告纪春玲。案涉房屋产权为原告父母夫妻共同所有。父亲纪忠海于2004年1月2日去世，母亲薛兰英于2016年2月20日去世。母亲薛兰英就案涉房屋中所含父亲纪中海的共有房产份额无权处分。依照继承法和物权法第一百零六条之规定，原告作为权利人请求将属于原告的房屋产权份额依法追回。被告纪祥林、纪春玲辩称，案涉房屋是纪祥林于1991年3月从同事宋连杰手中全款购买。纪祥林在当时历史背景下，担心该私房的购买会影响其单位福利分房，故交易之前与母亲及原告纪祥禄等全家人协商后采取了将案涉房屋先落在母亲薛兰英名下的方式完成此项交易。实际上案涉房屋是纪祥林借母亲薛兰英之名购买的，并非母亲薛兰英与父亲纪中海的夫妻共同财产，对此原告完全知悉，现在却为了达到自己非法获取不当利益的目的，刻意歪曲隐瞒这一事实。原告纪祥禄称其患精神病且2018年春节方知晓案涉房产的交易并非事实。所谓精神病是纪祥禄在职期间为了躲避丰台检察院对其进行涉贪调查，加之心理压力大出现的心音性反应状态。纪春玲在其涉贪调查期间，念及兄妹亲情而主张其入院检查，并为他的诊断及出具诊断证明托人对纪祥禄进行特别关照。纪祥禄称其1996年至2018年患有精神病，但其提供的2002年案涉房屋为纪中海、薛兰英夫妻共同财产公证的声明书内容却为他所书写，其在2002年接受西城区xxx胡同xx号其他两处房产时头脑清楚且本人签字，且原告1997年至1998年间与他人合作经营开设工厂，在此期间没有任何精神疾病表现，1999年他还在顺达公司正常工作。纪祥禄称其2018年经他人帮忙导读才知道案涉房屋过户亦不属实。纪祥禄眼病为视野狭窄，并非双目失明，而且他在此前对案涉房屋权利人是充分认知的。纪春玲与母亲薛兰英交易价格是房地局提供的，也是母亲考虑以后不允许小辈们将房屋卖与他人而采用的合理合法公平的价格，已经登记和公示，并非纪祥禄所述以极不合理的价格交易。此次交易是2009年10月开家庭会议时，母亲、纪祥林因我处理家庭事务及纪祥禄相关事件中贡献较大，基于整个大家族和各家实际情况的考虑，提出将案涉房屋给我，各当事人均未提出异议，在此期间纪春凤提出走买卖程序的建议，房产交易过程是纪春凤陪同母亲和纪春玲一起办理的。纪春玲于2011年1月31日与母亲薛兰英签订《存量房屋买卖合同》，转让价格约定为8000元，实际为15000元，由于薛兰英的钱款、开支由纪春凤负责，纪春玲将15000元购房款交予纪春凤，该房屋于2011年2月10日登记在纪春玲名下，至今仍未变更所有权人。由此可见，案涉房屋系纪春玲合法购买，购房时原告与纪春凤均知情。依照《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。案涉房屋登记所有权人为纪春玲，纪春玲应为合法权利人。综上，不同意原告诉讼请求。被告纪春凤辩称，案涉房屋是我父母的夫妻共同财产，我父亲去世后我母亲没有处分权，我也应该有继承权，我也是继承人之一，原告的诉讼请求有理有据，我同意原告的诉讼请求。纪春玲和纪祥林的答辩称我带着父母去过户，需要拿出证据。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年9月4日，纪祥禄于北京市东城区人民法院起诉纪祥林、纪春凤、纪春玲房屋买卖合同纠纷案，要求确认纪春玲与薛兰英就北京市西城区xx胡同xx号x幢x层房屋签订的房屋买卖合同无效。该院作出（2018）京0101民初17209号民事判决书，判决：确认薛兰英与纪春玲于2011年1月31日就北京市西城区xx胡同xx号x幢x层房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效。纪春玲等不服一审判决，提出上诉。北京市第二中级人民法院于2019年2月28日作出（2019）京02民终1636号民事判决书，判决：撤销北京市东城区人民法院（2018）京0101民初17209号民事判决；驳回纪祥禄诉讼请求。上述判决中确认了以下事实：纪中海与薛兰英系夫妻关系，育有四名子女，即纪祥禄、纪祥林、纪春凤、纪春玲。2004年1月2日，纪中海去世。2016年2月20日，薛兰英去世。1984年9月26日，北京市西城区xxx胡同xx号院x1号房（以下简称x1号房）登记在案外人宋连杰名下，共3间。1991年1月22日，薛兰英向宋连杰购买x1号房。1991年12月，薛兰英领取了x1号房的产权证。2002年7月24日，薛兰英将x1号房的南数第一、三间公证赠与给纪祥禄。同日，纪中海签署声明书，内容为：位于北京市西城区xxx胡同xx号的三间房是纪中海、薛兰英夫妇共有，纪中海同意薛兰英将x1号房的南数第一、三间赠与给纪祥禄。2002年9月20日，薛兰英领取了x1号房屋除南数第一、三间外余一间的产权证，即案涉房屋。2011年1月31日，薛兰英与纪春玲订立《存量房屋买卖合同》，约定薛兰英将案涉房屋出售予纪春玲，建筑面积14.5平方米，成交价格8000元。2011年2月10日，案涉房屋被登记在纪春玲名下。关于房价款，纪春玲称8000元只是合同约定的房价款，实际的房价款是15000元，因薛兰英的钱款、开支由纪春凤负责管理，所以纪春玲将15000元交给了纪春凤，没有收条。但纪春凤予以否认，称自己并未收到过纪春玲给予的房价款15000元，并称薛兰英的钱款、开支由其本人负责管理。另查，1996年7月8日至10月25日，原告纪祥禄入北京医科大学第六医院（北京医学大学精神卫生研究院），被诊断为抑郁妄想状态，精神分裂症待排。1998年7月8日至7月28日再次入院，被诊断为精神分裂症偏执型。后纪祥禄领取精神残疾的残疾证。2016年9月19日，原告在与其妻刘强华的离婚诉讼中，依法院要求申请对其是否具有民事行为能力进行司法鉴定，2017年1月4日，首都医科大学附属北京安定医院接受北京市丰台区人民法院的委托，作出京安精鉴【2016】434号司法鉴定意见书，认定纪祥禄既往曾诊断精神分裂症，脑出血，目前未见精神病性症状，无明显记忆、智能损害，意思表示能力完全，应评定为完全民事行为能力。本案审理中，关于纪祥林、纪春玲所称案涉房屋系纪祥林借薛兰英名义购买一节，经询，纪祥林表示暂不提起诉讼，且认可薛兰英对案涉房屋的处分行为。另就纪春玲就案涉房屋购房款的支付情况，各方当事人陈述与前述房屋买卖合同案件中一致。纪祥禄表示交易价格明显低于市场价值，并就案涉房屋在交易时点的市场价值申请评估，本院委托仲量联行（北京）土地房地产评估顾问有限公司对此进行评估。2019年10月23日，该公司出具不予受理通知书，表示因无法获取评估对象所在项目及周边类似项目在该时点的房地产市场交易历史数据，无法进行评估，决定不予受理。本院向双方当事人告知后，原告纪祥禄表示不再申请评估，同时提交房屋买卖合同一份作为证据，用以证明交易时点的市场价值。该房屋买卖合同的买卖双方为纪祥林与纪祥禄，交易房屋为西城区xx胡同xx号院x号房屋，建筑面积15.60平方米，约定房价为62400元。合同签订时间为2004年11月26日。众被告对该证据真实性予以认可，但纪祥林对其关联性不予认可，纪春玲对其证明目的不予认可。本院认为，就案涉房屋是否为薛兰英与纪中海夫妻共同财产一节，双方存在争议。就此本院认为，（2019）京02民终1636号民事判决书中就案涉房屋系薛兰英于1991年购买并取得房屋所有权证的事实予以确认，该房屋购买时系薛兰英与纪中海夫妻关系存续期间，应为其二人夫妻共同财产。本案中纪祥林与纪春玲虽称房屋系纪祥林借薛兰英名义购买，但纪祥林就此从未主张，在本案中又确认薛兰英对案涉房屋的处分，而该陈述与前述生效判决确认亦不相符，故对纪祥林、纪春玲所述案涉房屋为纪祥林购买并非父母共同财产一节本院不予采纳。就原告纪祥禄是否有权追回房产份额一节，纪祥禄起诉要求确认《房屋买卖合同》合同无效，终审判决虽然驳回了其诉讼请求，但纪祥禄并不因此丧失物权追回权。鉴于案涉房屋系薛兰英与纪中海夫妻共同财产，其二人应各自享有二分之一房产份额，在纪中海去世后，遗产实际分割前，该房屋应由薛兰英与纪中海的继承人共有，即由薛兰英与原被告共同共有，在未征得其他共有人同意的情况下，薛兰英擅自将房屋转让予纪春玲，对于属于纪中海份额部分属于无权处分行为。纪春玲虽称各方当事人均认可转让行为，但原告与纪春凤均对此不予认可，纪春玲亦未提供证据对其陈述予以证实，故本院对其所述不予采信。根据《中华人民共和国物权法》规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，案涉房屋交易时应为薛兰英及原被告共同共有，薛兰英未经其他共有人同意无权擅自处分。而且，本案当事人之间均为近亲属关系，纪春凤在受让案涉房产时应当知晓房屋处于共有的状态，纪祥禄并未表示放弃对案涉房屋享有的相应权利，同时本案中纪祥禄提供了其与纪祥林于2004年就相同地段相近面积的房屋的房屋买卖合同，其中约定价款为六万余元，该交易价格具有一定参考性，根据房屋价格上涨态势，案涉房屋的交易价格，不论是合同约定的8000元还是纪春玲所述实际支付的15000元均明显低于案涉房屋的市场价值，且纪春玲并未提供证据证实其实际支付了该购房款,因此虽然案涉房屋现已登记在纪春玲名下，但其并未构成善意取得，纪祥禄有权追回其应享有的物权。就纪春玲所述纪祥禄被诊断为精神疾疾病状态时实际具备行为能力，知晓房屋出售事宜但并未提出异议，鉴于纪祥禄就其精神疾病诊断及确认恢复行为能力情况均提供了证据，而纪春玲就其所述却并未提供证据，因此本院就纪春玲所述难以采信，且纪祥禄对出售事宜并未提出异议并不能推定其即认可该行为。就纪祥禄享有权利的房产份额一节，薛兰英就其本人所有的二分之一房产份额有权予以处分，仅就属于纪中海的房产份额部分系无权处分，根据前述分析，纪春玲对该部分的受让并不构成善意取得，因此对纪中海的二分之一房产份额部分应恢复为继承人共同共有状态，鉴于双方当事人均确认纪中海生前无遗嘱遗赠，且认可继承人应平均继承其遗产，因此对此二分之一房产份额应由纪中海继承人平均继承，房屋出售予纪春凤时纪中海的继承人为其配偶薛兰英及其子女即本案原被告四人，因此纪祥禄应享有的份额为全部房产份额的十分之一，此应为其有权行使追回权的房产份额，对其请求中的合理部分本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国继承法》第十三条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、北京市西城区xx胡同xx号x幢x层房屋的十分之一份额归原告纪祥禄所有。二、驳回原告纪祥禄其他诉讼请求。案件受理费2825元，由原告纪祥禄负担1695元（已交纳）；由被告纪春玲负担1130元，自本判决书生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 齐 菲二〇一九年十一月二十日书记员 李迎吉