福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0504民初1045号 原告（反诉被告）：泉州市中宁投资管理有限公司，住所地福建省泉州市洛江区双阳经济开发区（万达文化广场斜对面）。 法定代表人：陈碧友，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴家洪、张微，福建尚民律师事务所律师。 被告：严涛，男，1975年3月7日出生，汉族，住湖北省丹江口市武当山特区。 被告（反诉原告）：泉州市洛江闽旺塑料有限公司，住所地福建省泉州市洛江区双阳华侨经济开发区（泉州市中宁钢材市场旁）。 法定代表人：严涛，执行董事兼总经理。 共同委托诉讼代理人：杜顺萌、黄诗平，福建联合信实（泉州）律师事务所律师。 原告泉州市中宁投资管理有限公司（以下简称中宁公司）与被告严涛、泉州市洛江闽旺塑料有限公司（以下简称闽旺公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月8日受理后，依法适用普通程序。诉讼中，闽旺公司向本院提出反诉，本院决定予以合并审理，并于2019年7月4日、8月14日两次公开开庭进行了审理。原告中宁公司委托诉讼代理人吴家洪、张微，被告严涛、闽旺公司共同委托诉讼代理人黄诗平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中宁公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2017年11月30日签订的《厂房租赁合同》，合同总标的24万元；2.判令严涛、闽旺公司立即迁离租赁房屋，并立即将租赁房屋腾空返还中宁公司；3.判令中宁公司依法对严涛、闽旺公司在租赁房屋内的物品享有留置权，并对留置物品拍买所得享有优先受偿权；4.判令严涛、闽旺公司支付截至2019年5月1日止的租金与物业管理费计138120元，并支付按每天千分之三计算的违约金；5.判令严涛、闽旺公司支付自2019年5月1日起至实际迁离租赁房屋之日止按月90190元标准计算的房屋租金与物业管理费，并支付按每天千分之三计算的违约金；6.判令严涛、闽旺公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年4月12日，严涛与中宁公司签订了一份《厂房租赁合同》，约定严涛向中宁公司承租址在泉州市洛江区的厂房1层（以下简称厂房1层），第一年每月租金为9.5元每平方米，第二年为10.5元，第三年为11元，第四、五年按前一年租金的10%递增为11.2元，每月物业管理费750元，租赁期限为五年，即从2013年5月20日起至2018年5月19日止；租金付款方式为按每3个月收取一次的标准收取租金和物业管理费，严涛应于每次应交租金当月5号前支付下一次租金和管理费；严涛逾期支付租金、物业管理费与水电费应按每天千分之三支付滞纳金；本合同提前终止或有效期满，双方未达成续租协议的，严涛、闽旺公司应于租赁期限届满之日迁离厂房，并将其返还中宁公司，逾期不迁离或不返还厂房的，应向中宁公司加倍支付租金。2017年11月30日，严涛因需向中宁公司承租址在泉州市洛江区的厂房5层（以下简称厂房5层）用于仓库使用，并签订《厂房租赁合同》一份，面积2500平方米，每租金1万元／月，物业管理费为750元／月，租赁期限三年，自2018年1月1日至2020年12月31日止。约定若严涛逾期支付租金应支付按欠缴租金额每日千分之三计算的违约金，若严涛欠交租金、物业管理费超过2个月，中宁公司有权解除合同并留置拍卖严涛、闽旺公司厂房内的财产，用于支付拖欠的费用。上述协议签订后，中宁公司依约将厂房及宿舍13间交付严涛使用至今。期间，严涛尚能依约支付租金及其它费用。但2013年4月12日《厂房租赁合同》的租赁期限届满后，严涛却拒不迁离房屋，也拒不与中宁公司商谈续租事宜，且于2019年2月开始经多次催讨，拒不支付其所租赁房屋的租金及其它费用。另，严涛是闽旺公司股东，其从中宁公司处承租的厂房实际由闽旺公司使用，闽旺公司应与严涛承担连带责任。故起诉，望判如所请。 诉讼中，中宁公司变更诉讼请求：1.判决确认中宁公司与严涛于2013年4月12日签订的《厂房租赁合同》于2019年3月7日终止、2017年11月30日签订的《厂房租赁合同》于2019年5月15日解除；2.判令严涛、闽旺公司立即迁离房屋并立即将租赁房屋腾空返还中宁公司；3.判令中宁公司依法对严涛、闽旺公司在租赁房屋内的物品享有留置权，并对留置物品拍卖所得享有优先受偿权；4.判令严涛、闽旺公司支付截至2019年5月15日止的租金与物业管理费计207670元，并支付按每日千分之三计算的违约金；5.判令严涛、闽旺公司支付自2019年5月15日起至实际迁离租赁房屋之日止按月90820元标准计算的房屋租金与物业管理费，并支付按每天千分之三计算的违约金；6.判令严涛、闽旺公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：根据中宁公司与严涛于2013年4月12日签订的《厂房租赁合同》，该合同期限已届满，双方未续签书面租赁合同。加之严涛拒不支付租金与物业管理费，中宁公司为此于2019年3月7日书面通知严涛终止合同，并限严涛于2019年3月31日搬离场地。因此，中宁公司与严涛签订的该份租赁合同于2019年3月7日终止，严涛应于2019年3月31日搬离厂房，并于该日后向中宁公司加倍支付租金。根据2017年11月30日签订的《厂房租赁合同》第13.2条之约定，若拖欠租金与物业管理费超过2个月，中宁公司有权解除合同，在中宁公司以书面方式通知之日起，本合同自动终止。而严涛、闽旺公司于2019年5月15日已收到了法院送达的起诉材料，上述合同于该日已自动解除。同时，根据该份《厂房租赁合同》第15条之约定，本合同提前终止，严涛、闽旺公司应于终止之日迁离厂房，并将其返还给中宁公司，严涛、闽旺公司逾期不迁离或不返还厂房的，应向中宁公司支付双倍月租金。因此，严涛、闽旺公司应于2019年5月15日起根据该合同约定支付双倍租金。 庭审中，中宁公司明确：诉讼请求第2项中要求返还的租赁房屋包括厂房1、5层及14间员工宿舍（A501-A507、A401、A403-405、A601、A603、A606）;诉讼请求第4、5项中违约金的起算时间均为2019年5月16日。 严涛、闽旺公司辩称，一、闽旺公司基于合同法上的不安抗辩权及中宁公司目前的债务、在人民法院被执行案件情况，有合理、合法的理由不直接向中宁公司缴纳租金，中宁公司以闽旺公司未向其缴纳租金为由诉求解除合同没有法律依据：1.中宁公司曾因债务问题在泉州市中级人民法院进行破产重整，鉴于中宁公司经营情况严重恶化，存在诸多的债务，严重丧失商誉，闽旺公司对中宁公司能否继续履行双方签订的租赁合同将租赁物毫无瑕疵地出租给中宁公司使用存在不安。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，闽旺公司可以中止履行合同义务，即暂缓向中宁公司缴纳租金；2.中宁公司目前在全国各地法院存在作为被执行人的案件有10多件，债务数额高达4亿元，已被列为失信被执行人。即使闽旺公司需要缴纳租金，也应当将租金缴纳至执行法院以偿还中宁公司所负他人债务。但闽旺公司目前未收到人民法院有关协助执行通知。鉴于此，为避免中宁公司逃避债务，闽旺公司中止向中宁公司缴纳租金等费用，待人民法院通知配合执行是符合有关法律精神、原则的；3.中宁公司在闽旺公司承租期间未按照合同及电力公司电价标准向闽旺公司收取电费，合计多收取电费198145元，违反诚实信用原则，应当返还，且即使闽旺公司应当缴纳租金，该部分金额也足够抵扣租金。综上，中宁公司诉求解除合同、要求闽旺公司向其支付租金、违约金均没有法律依据。二、闽旺公司对租赁物中的物品所享有的是物权，中宁公司对闽旺公司所享有的是债权请求权，其诉求对租赁房屋内闽旺公司的物品享有留置权并对拍卖所得价款享有优先受偿，实际上是基于法律上抵押或质押所产生的权利。但闽旺公司并未将租赁物内的物品抵押或质押给中宁公司，因此中宁公司的该项诉求没有法律依据。三、闽旺公司在承租期间共计向中宁公司缴纳保证金14万元应当予以返还。四、严涛系闽旺公司法定代表人，其与中宁公司签订的租赁合同系履行法定代表人职责的职务行为，相关权利义务应当由闽旺公司承担，中宁公司诉求严涛承担诉争租赁合同项下义务没有事实和法律依据。五、闽旺公司已经缴清2019年2月份的租金，中宁公司要求闽旺公司支付该月份租金没有事实与法律依据。六、2013年4月12日的《厂房租赁合同》实际上在2018年5月19日已经到期，到期后闽旺公司继续使用该厂房，正常缴纳租金。双方达成的是另外的不定期租赁合同，相关租金标准、支付方式均与原合同一致。因此，2013年4月12日签订的《厂房租赁合同》，实际上并不存在解除和确认解除的问题。七、中宁公司诉求确认合同已经解除，但确认合同解除的前提是合同一方具有约定解除或者法定解除的权利，并且经通知另一方，而中宁公司并不具备约定解除或者法定解除的权利。综上所述，中宁公司的诉求没有任何事实与法律依据，请求驳回其诉讼请求。 闽旺公司向本院提出反诉请求：1.判令中宁公司返还闽旺公司电费191606.86元，并按年利率6%支付自闽旺公司支付电费之日起至中宁公司实际返还之日止的资金占用利息损失（中宁公司多收电费情况附后，以诉讼中调查为准）；2.判令中宁公司返还保证金14万元；3.判令由中宁公司承担本案的一切诉讼费用。 事实与理由：2013年4月12日,闽旺公司与中宁公司签订《厂房租赁合同》一份,约定中宁公司将位于泉州市洛江区的厂房1层（面积约2500平方米）租赁给闽旺公司使用；水费按3.4元／吨收取、电费按1.1元／度标准向乙方（闽旺公司）收取；本出租合同的租赁押金为5万元等。2017年11月30日，闽旺公司与中宁公司另外签订一份《厂房租赁合同》，约定中宁公司将位于泉州市洛江区的厂房5层（面积约2500平方米）租赁给闽旺公司使用；水费按3.4元／吨收取、电费按1.2元／度标准向乙方（闽旺公司）收取；本出租合同的租赁押金为4万元等。2017年4月15日，闽旺公司为加装变压器，还与中宁公司签订《加装变压器协议》一份，并向中宁公司缴纳保证金6万元。上述合同签订后，闽旺公司按约交纳保证金14万元、使用租赁物，并按要求支付电费。2019年5月，闽旺公司收到泉州市洛江区人民法院邮寄送达的中宁公司以解除《厂房租赁合同》为主要诉求的应诉材料。闽旺公司认为，中宁公司现已要求解除与闽旺公司签订的租赁合同，中宁公司现无收取闽旺公司保证金的依据，应当立即将保证金退还闽旺公司。同时，经闽旺公司对电费支出情况进行核实，中宁公司自2015年5月开始，未按照电价下调标准向闽旺公司收取的电费，合计多收取闽旺公司电费191606.86元。故提起反诉，请求判如所请。 诉讼中，闽旺公司以起诉状存在笔误为由，将诉讼请求第二项变更为：判令中宁公司返还保证金15万元。 中宁公司辩称，1.根据涉案两份《厂房租赁合同》的约定，电费分别按1.1元/度、1.2元/度收取。事实上，中宁公司是按低于约定的标准向闽旺公司收取的电费，闽旺公司诉请退还电费，没有事实与法律依据。中宁公司对低于合同约定标准少收的电费，将另行主张；2.根据涉案两份《厂房租赁合同》的约定，闽旺公司向中宁公司交清了全部应付的租金、物业管理费及其他应付费用后，并按约定将厂房退还中宁公司后10日内，退还保证金，即闽旺公司应先履行结清所欠费用并交还租赁物的义务，中宁公司再退还保证金，现闽旺公司直接诉请退还保证金没有事实依据，不能成立。综上，闽旺公司的全部反诉请求均不能成立，请求予以驳回。 经庭审，双方的争议焦点为：1.中宁公司对严涛的诉求是否有事实与法律依据；2.闽旺公司不履行支付租金义务是否有法律依据；3.涉案两份《厂房租赁合同》是否分别于2019年3月7日、2019年5月15日解除；4.闽旺公司实际拖欠中宁公司的租金及物业管理费数额是多少,中宁公司主张的违约金是否有事实与法律依据；5.中宁公司诉请对涉案租赁物内物品享有留置权是否有事实与法律依据；6.闽旺公司要求中宁公司返还电费并支付资金占用损失是否有事实与法律依据；7.闽旺公司要求中宁公司返还保证金的条件是否成就。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。中宁公司为支持自己的主张，向本院提供如下证据： 1.2013年4月12日、2017年11月30日的《厂房租赁合同》各一份，证明严涛、闽旺公司向中宁公司租赁房屋及双方对具体权利义务的约定； 2.《催租及限期搬离通知》一份，证明中宁公司向严涛、闽旺公司催收租金及物业管理费，并通知限期搬离租赁房屋的事实； 3.泉房权证洛江区（洛）字第08097、08091号房屋所有权证复印件各一份，证明案涉租赁物的权属情况； 4.合同编号：（2012）厦银最抵字第202-33号《最高额抵押合同》一份，证明案涉厂房办理了抵押登记。 严涛、闽旺公司质证认为，对证据1的证据三性均无异议，根据2017年11月30日《厂房租赁合同》的约定，电费收取标准应随着电力公司的价格调整作相应调整；对证据2有异议，中宁公司发出该通知没有任何事实和法律依据，且闽旺公司也未看到该份通知，该通知与本案不具有关联性；对证据3的真实性、关联性均无法确认，闽旺公司确实有向中宁公司承租2号厂房及员工宿舍，但对其权属登记情况不清楚；对证据4不清楚，该合同无法体现是否实际产生债权债务关系，是否有实际发生抵押金额。 严涛、闽旺公司向本院提供如下证据： 1.全国法院失信被执行人名单信息公布与查询一份，证明中宁公司经营情况严重恶化，存在诸多的债务，严重丧失商誉，被人民法院列为失信被执行人； 2.编号：ZN20170412《加装变压器协议》一份，证明闽旺公司为加装变压器，需缴纳保证金6万元； 3.历史抄表明细一份，证明2016年1月至2017年7月、2017年8月至2018年4月、2018年5月至2018年8月、2018年9月至2019年6月，电力公司分别按照峰值电价0.9119元/kw.h、0.85485元/kw.h、0.85435元/kw.h、0.855元/kw.h，总（平）值电价0.6222元/kw.h、0.5802元/kw.h、0.5797元/kw.h、0.5797元/kw.h，谷值电价0.3325元/kw.h、0.30555元/kw.h、0.30505元/kw.h、0.3044元/kw.h向中宁公司收取电费； 4.2016年1月6日电费收款收据、统计表各一张，证明2016年1月9日，中宁公司向闽旺公司收取厂房1层峰值电费10758元、电量11280度（单价0.9537元/kw.h），平值电费6309元、电量9760度（单价0.6464元/kw.h），谷值电费2411元、电量7129度（单价0.3381元/kw.h）； 5.2016年1月至2017年7月电费收款收据、统计表共计75张，证明中宁公司多收闽旺公司厂房1层电费共计15512.7元； 6.2017年8月至2018年4月电费收款收据、统计表34张，证明中宁公司共计多收闽旺公司厂房1层电表一电费15229.17元、电表二电费25496.03元； 7.2018年5月至2018年8月电费收款收据、统计表16张，证明中宁公司共计多收闽旺公司厂房1层电表一电费23774.34元、电表二电费15387.64元； 8.2018年9月至2019年5月电费收款收据、统计表37张，证明中宁公司共计多收闽旺公司厂房1层电表一电费16352.95元、电表二电费68655.32。上述合计180408.15元，中宁公司还多收变压器每度电费2元，计37920元，总计多收电费218328.15元； 9.2019年3月11日收据一张，证明闽旺公司已缴清2019年2月租金； 10.申请函一份，证明2014年12月双方已经协议取消合同约定的租金增幅。 中宁公司质证认为，对证据1的真实性无异议，但并不影响中宁公司向严涛、闽旺公司主张合法的权益；对证据2的真实性无异议，但中宁公司无法确认变压器保证金是交给电力公司，还是交给中宁公司，请严涛、闽旺公司提供缴交保证金的凭据；对证据3-8的真实性无异议，但不能证明其主张，合同已约定电费的收取标准，且事实上中宁公司是按低于合同约定的标准收取电费，另外，闽旺公司租用中宁公司的工业厂房，必然需要缴交电损和公摊费用，其所提供的这些材料，并未体现电损、公摊费用的数据，故闽旺公司的该项主张，缺乏事实和法律依据，依法不能成立；对证据9的真实性无异议，但严涛、闽旺公司并未足额缴清租金与物业管理费用，根据合同约定，每月应缴的费用是46040元；对证据10的真实性无异议，需要说明的是，对合同期内的租金不再递增，但对合同期外的租金应按原合同标准执行。 上述证据，本院分析认证如下：中宁公司提供的证据1，严涛、闽旺公司提供的证据1，双方均质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。中宁公司提供的证据2，严涛、闽旺公司虽质证有异议，但该通知“原件已阅并签收”处有简巍巍的签名，且严涛、闽旺公司在庭审及庭后的书面回复中亦承认简巍巍系严涛之妻、闽旺公司股东，故对该证据，本院予以确认；中宁公司提供的证据3、4，经本院依职权向泉州市洛江区不动产登记中心查询，其真实性可以确认，对该两份证据，本院予以确认。严涛、闽旺公司提供的证据2，中宁公司质证无异议，本院予以确认，但该协议约定的保证金是否缴交，将在争议焦点中予以阐述；严涛、闽旺公司提供的证据3-8，中宁公司质证真实性无异议，对其真实性本院予以确认，但是否能证明中宁公司多收电费，本院将在争议焦点中一并予以阐述；严涛、闽旺公司提供的证据9、10，中宁公司质证真实性无异议，对其真实性本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 闽旺公司成立于2012年9月27日，法定代表人为严涛，股东为简巍巍、严涛，分别任公司监事、执行董事兼总经理，经营范围为生产、销售塑料薄膜制品、无纺布制品。2013年4月12日，中宁公司作为甲方与严涛作为乙方签订《厂房租赁合同》一份，约定：1.甲方将涉案厂房1层2500平方米租赁给乙方使用，用于塑料制品加工、塑料印刷；2.租赁期限为5年，从2013年5月20日起至2018年5月19日；3.第一年租金为9.5元/平方米/月，第二年租金为10.5元/平方米/月，第三年租金为11元/平方米/月，第四、五年租金按前一年租金的10%递增，该价格不含税，如需开票，税费按租金和物业管理费的20%收取；4.物业管理费按0.3元/平方米/月连同租金一并收取；5.租金和物业管理费按每3个月收取一次的标准收取；6.租赁押金5万元，租赁期限届满后，在乙方向甲方交清全部应付费用，并按合同约定承担返还所承租厂房等责任后，10日内甲方向乙方退还租赁押金；7.水费、电费分别按3.5元/吨、1.1元/度的标准收取，于每月共同抄表计算金额后支付；8.乙方应于合同签订后三个工作日内支付甲方租赁押金5万元及首次三个月租金71250元，之后乙方应于每次5日前支付下一次租金；9.逾期支付租金，应按拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之三支付滞纳金；10.逾期支付物业管理费，应按拖欠天数乘以欠缴物业管理费总额的千分之三支付滞纳金；11.乙方欠交租金或物业管理费超过2个月，甲方有权提前解除本合同，在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方之日起，本合同自动终止，甲方有权留置乙方厂房内的财产，并在解除合同的书面通知发出之日起3日后，申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用；12.本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离厂房，并将厂房返还甲方，乙方逾期不迁离或不返还厂房的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方不接受双倍租金，并有权收回厂房，强行将租赁场地内的物品搬离厂房，且不负保管责任。2014年12月1日，闽旺公司向中宁公司提交《申请函》一份，要求取消租金每年递增的10%，按每平方9.5元/月价格计算至合同最终期限。中宁公司在申请函上加盖了公司合同章。2017年4月15日，中宁公司作为甲方与闽旺公司作为乙方、泉州市雀儿喜生活用品有限公司作为丙方签订编号：ZN20170412《加装变压器协议》一份，约定：乙方自行申请加装变压器，乙方在签订本协议后五个工作日内须向甲方交纳电费保证金6万元，协议期满终止时，乙方无违约，甲方须不计息退还此保证金，丙方提供连带责任保证。2017年11月30日，中宁公司作为甲方与严涛作为乙方又签订一份《厂房租赁合同》，并加盖闽旺公司印章，合同约定：1.甲方将涉案厂房5层2500平方米租赁给乙方用作仓库；2.租赁期限为3年，从2018年1月1日起至2020年12月31日止；3.租金为4元/平方米/月，月租金1万元（不含税，如需开票按租金的20%收取）；4.物业管理费按0.3元/平方米/月连同租金一并收取；5.租金和物业管理费按每个月收取一次的标准收取；6.租赁押金4万元，租赁期限届满后，在乙方向甲方交清全部应付费用，并按合同约定承担返还所承租厂房等责任后，10日内甲方向乙方退还租赁押金（不计算利息）；7.水费、电费分别按5.2元/吨、1.2元/度的标准收取，于每月共同抄表计算核对金额后支付，水、电费的价格会随着水、电公司价格调整而相应的调整；8.乙方应于合同签订后三个工作日内支付甲方租赁押金4万元及首次一个月租金1万元，之后乙方应于每次应交租金当月5日前支付下一次租金和管理费；9.逾期支付租金，应按拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之三支付滞纳金；10.逾期支付物业管理费和水电费等的，应按拖欠天数乘以欠缴物业管理费总额的千分之三支付滞纳金；11.乙方欠交租金或物业管理费超过2个月，甲方有权提前解除本合同，在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方之日起，本合同自动终止，甲方有权留置乙方厂房内的财产，并在解除合同的书面通知发出之日起3日后，申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用；12.本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离厂房，并将厂房返还甲方，乙方逾期不迁离或不返还厂房的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方不接受双倍租金，并有权收回厂房，强行将租赁场地内的物品搬离厂房，且不负保管责任。双方还就租赁14间员工宿舍（A501-506、A401、A403-405、A601、A603、A606、A507）达成口头协议，即每间每月租金300元，每间每月物业管理费30元，合计租金4200元/月、物业管理费420/月。上述合同签订或达成后，中宁公司依约交付厂房1、5层及14间员工宿舍。闽旺公司依约交付保证金5万元、4万元，并支付租金、物业管理费至2019年2月20日（其中厂房1层按9.5元/平方米/月支付）。2019年3月7日，中宁公司向严涛（闽旺公司）发出《催租及限期搬离通知》，要求于2019年3月31日前搬离厂房1层。闽旺公司股东、监事、严涛之妻简巍巍在该通知“原件已阅并签收”处签名。 另查明，自2016年1月9日起至2019年5月17日止，中宁公司共收取闽旺公司厂房1层电费1938645元。此期间，旺闽公司厂房1层的用电量为：2016年1月至2017年7月，峰值、平值、谷值用电量分别为（3764-547）×80=257360度、（2967-442）×80=202000度、（1076-251）×80=66000度；2017年8月至2018年4月，电表一峰值、平值、谷值用电量分别为（4939-3764）×80=94000度、（3900-2967）×80=74640度、（1479-1076）×80=32240度，电表二峰值、尖值、平值、谷值用电量分别为（179.8-0）×1000=179800度、（61.38-0）×1000=61380度、（240-0）×1000=240000度、（239.97-0）×1000=239970度；2018年5月至2018年8月，电表一峰值、平值、谷值用电量分别为（5349-4939）×80=32800度、（4203-3900）×80=24240度、（1528-1479）×80=3920度，电表二峰值、尖值、平值、谷值用电量分别为（253.15-179.8）×1000=73350度、（88.59-61.38）×1000=27210度、（338.9-240）×1000=98900度、（340.38-239.97）×1000=100410度；2018年9月至2019年5月，电表一峰值、平值、谷值用电量分别为（6199-5349）×80=68000度、（4845-4203）×80=51360度、（1714-1528）×80=14880度，电表二峰值、尖值、平值、谷值用电量分别为（469.25-253.15）×1000=216100度、（166.22-88.59）×1000=77630度、（627.02-338.9）×1000=288120度、（621.32-340.38）×1000=280940度。 还查明，2016年1月至2017年7月，电力公司电价为峰值电价0.9119元、平（总）值电价0.6222元、谷值电价0.3325元；2017年8月至2018年4月，电力公司电价为峰值电价0.85485元、平（总）值电价0.5802元、谷值电价0.30555元；2018年5月至2018年8月，电力公司电价为峰值电价0.85435元、平（总）值电价0.5797元、谷值电价0.30505元；2018年9月至2019年5月，电力公司电价为峰值电价0.855元、平（总）值电价0.5797元、谷值电价0.3044元。 关于本案的争议焦点：1.中宁公司对严涛的诉求是否有事实与法律依据。 本院认为，闽旺公司成立于2012年9月27日，严涛系闽旺公司法定代表人。涉案两份《厂房租赁合同》乙方处虽载明为严涛，但2017年11月30日《厂房租赁合同》签章处加盖了闽旺公司印章，而2013年4月12日《厂房租赁合同》虽未加盖闽旺公司印章，但结合闽旺公司于2014年12月1日向中宁公司出具的申请函，可确认严涛系以闽旺公司名义与中宁公司签订该合同。依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款：“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。”的规定，严涛与中宁公司签订涉案两份《厂房租赁合同》，应属职务行为，其法律后果依法应由闽旺公司承受。故与中宁公司存在租赁关系的主体应为闽旺公司。另外，关于14间员工宿舍的租赁主体问题，因双方未签订书面合同，但从租赁目的来看，应认定系闽旺公司向中宁公司承租。综上，中宁公司对严涛的诉求，缺乏事实和法律依据，依法不能成立。 2.闽旺公司不履行支付租金义务是否有法律依据。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”本案中，闽旺公司使用中宁公司交付的厂房及员工宿舍，依约应向中宁公司支付租金及物业管理费。虽然，中宁公司被列入全国法院失信被执行人名单，但这不影响中宁公司向其主张支付租金及物业管理费的权利，且闽旺公司亦承认并未收到法院扣留、提取应付租金及物业管理费的协助执行通知书，故闽旺公司主张不履行支付租金及物业管理费缺乏法律依据。另外，闽旺公司仍在使用中宁公司提供的厂房及员工宿舍，且无确切证据证明存在可能影响其正常使用案涉厂房及员工宿舍的情形，故其主张使用不安抗辩权，缺乏事实依据。 3.2013年4月12日、2017年11月30日的《厂房租赁合同》是否分别于2019年3月7日、2019年5月15日解除。 本院认为，2013年4月12日《厂房租赁合同》约定的租赁期限已于2018年5月19日届至，但因双方未续签新的租赁合同，且中宁公司同意闽旺公司继续使用厂房1层，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，应认定该合同继续有效，但租赁期限变更为不定期。因租赁期限为不定期，故双方均有权随时要求解除合同。本案中，中宁公司于2019年3月7日向闽旺公司发出《催租及限期搬离通知》，要求闽旺公司于2019年3月31日前搬离厂房1层，该通知应视为中宁公司要求解除2013年4月12日《厂房租赁合同》的通知，且已给予闽旺公司合理的准备期限，故双方于2013年4月12日签订的《厂房租赁合同》已于2019年3月31日解除。至于2017年4月15日《厂房租赁合同》，虽其约定的租赁期限尚未届至，但闽旺公司自2019年2月21日起未依约支付租金及物业管理费，且已起过2个月，根据该合同关于欠交租金或物业管理费超过2个月，中宁公司有权提前解除合同的约定，中宁公司解除该合同的条件已成就，其依约享有合同解除权。但中宁公司诉求确认该合同于本院向闽旺公司送达相关诉讼材料时解除，缺乏法律依据。 4.闽旺公司实际拖欠中宁公司的租金及物业管理费是多少,中宁公司主张的违约金是否有事实与法律依据。 本院认为，（1）关于厂房1层的租金及物业管理费问题。闽旺公司提供的2019年3月11日收据，可证明闽旺公司已支付厂房1、5层及14间员工宿舍租金至2019年2月20日，且中宁公司也认可该事实，仅是主张闽旺公司系按9.5元/平方米/月支付厂房1层租金，并未在合同约定租赁期限届满后按12.1元/平方米/月支付厂房1层的租金，故闽旺公司存在着未足额支付厂房1层租金的情形。但本院根据闽旺公司提供的申请函，可确认中宁公司同意将2013年4月12日《厂房租赁合同》中关于租金递增的约定，变更为以9.5元/平方米/月计收租金。因双方在2013年4月12日《厂房租赁合同》约定的租赁期限届满后，未续签租赁合同，且中宁公司同意闽旺公司继续使用厂房1层，故变更租金标准后的原合同仍然有效，闽旺公司应按9.5元/平方米/月标准计付原租赁期限届满后的租金，中宁公司关于原租赁期限届满后应按12.1元/平方米/月计付租金，缺乏事实依据，不能成立。因2013年4月12日《厂房租赁合同》已于2019年3月31日被解除，故闽旺公司拖欠中宁公司2019年2月21日起至2019年3月31日止的租金为9.5元/平方米/月×2500平方米÷30天×39天=30875元、物业管理费为0.3元/平方米/月×2500平方米÷30天×39天=975元，合计31850元。根据该合同的约定，闽旺公司未按时支付租金及物业管理费，应按日千分之三支付滞纳金，故闽旺公司请求支付自2019年5月16日起的违约金，符合上述规定，应予以支持，但约定的违约金标准明显过高，且中宁公司未能举证证明其除了利息损失外还存在其他实际损失，故本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》关于年利率不得超过24%的规定，将违约金标准调整为按年利率24%计算。合同解除后，闽旺公司未能及时返还租赁物，依约应按双倍月租金向中宁公司支付自2019年4月1日起至实际返还租赁物之日止的占有使用费，并应按合同约定支付物业管理费，即闽旺公司应按双倍月租金47500元（9.5元/平方米/月×2500平方米×2倍）、每月物业管理费750元，合计48250元，计付自2019年4月1日起的占有使用费及物业管理费。虽然，该合同约定闽旺公司逾期支付租金及物业管理费，应按日千分之三支付滞纳金，但占有使用费部分已按双倍租金标准予以计付，现中宁公司再次要求支付违约金，属重复计算违约责任，对中宁公司要求以双倍租金为基数计付违约金，本院不予支持。但合同解除后，厂房1层被占用期间的物业管理费，则应自合同解除之日起算违约金。现中宁公司自愿以2019年5月16日起算，本院予以照准。违约金标准同样应调整为按年利率24%计算。 （2）关于厂房5层的租金及物业管理费问题。如前所述，闽旺公司未依约支付租金及物业管理费已超过2个月，中宁公司有权解除合同，闽旺公司除应依法向中宁公司支付合同解除前的租金及物业管理费外，还应赔偿未及时返还租赁物给中宁公司造成的损失，即租赁物被占用期间的占有使用费及物业管理费。因双方在合同中约定，合同解除后闽旺公司未返还租赁物的，应加倍支付租金，故中宁公司除有权要求闽旺公司分别按租金1万元/月、物业管理费750元/月（0.3元/平方米/月×2500平方米）支付自2019年2月21日起至合同解除之日止的租金及物业管理费外，还有权按双倍月租金标准即2万元/月（1万元/月×2倍）及物业管理费750元/月，要求闽旺公司支付自合同解除之日起至实际返还厂房5层之日止的占有使用费及物业管理费。另外，根据该合同的约定，闽旺公司逾期支付租金及物业管理费的，应按日千分之三支付滞纳金，且约定的租金及物业管理费支付时间为每月5日前，故对该合同解除之前未支付的租金及物业管理费，闽旺公司还应分别以每月租金及物业管理费（即10750元）为基数，自每月逾期之日（即6日）起至实际给付之日止，向中宁公司支付违约金，现中宁公司请求对2019年5月15日前的租金及物业管理费，自2019年5月16日起算违约金，是其民事权利的合法处分，本院予以照准。自2019年5月16日起至合同解除之日止的租金及物业管理费，则应以每月租金及物业管理费（即10750元）为基数，自每月逾期之日（即6日）起算。合同解除后的违约金部分，因占有使用费部分已按双倍租金标准予以计付，现中宁公司再次要求支付违约金，属重复计算违约责任，对中宁公司要求以双倍租金为基数计付违约金，本院不予支持。但合同解除后，厂房5层被占用期间的物业管理费，则应自本判决作出之日起算违约金。至于违约金的标准问题，同样因约定的日千分之三明显过高，且中宁公司未能举证证明除利息损失外还存在其他实际损失，本院依法将违约金标准调整为按年利率24%计算。 （3）关于14间员工宿舍的租金及物业管理费。因双方未签订书面租赁合同，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”的规定，中宁公司与闽旺公司之间关于14间员工宿舍的租赁合同应视为不定期租赁，双方均有权随时解除合同。现中宁公司要求闽旺公司返还该租赁物，应视为其要求解除该租赁关系，闽旺公司未在本院作出本判决之前履行返还租赁物的义务，应认定其依法享有的合理准备时间已届至，故中宁公司要求解除合同的条件已成就。闽旺公司除应依约支付合同解除之前的租金及物业管理费外，还应按原租金及物业管理费标准赔偿合同解除后未能及时返还租赁物给中宁公司造成的损失。庭审中，双方确认每间员工宿舍租金300元/月、物业管理费30元/月，14间员工宿舍的租金及物业管理费合计4620元/月，故闽旺公司应按4620元/月向中宁公司支付自2019年2月21日起至实际返还14间员工宿舍之日止的租金（合同解除后为占有使用费）及物业管理费。因双方未约定租金及物业管理费的支付时间，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定，应视租赁期间是否满一年确定租金的支付时间。本案中，根据闽旺公司提供的电费收款收据、统计表，可确认闽旺公司承租14间员工宿舍在一年以上，且拖欠的租金及物业管理费期限不满一年，故应在合同解除时予以支付。因双方未约定逾期支付的违约金计算标准，依照《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》及《最高人民法院关于修改的批复》的规定，闽旺公司应按逾期贷款利息标准向中宁公司支付自合同解除之日起的违约金。闽旺公司未能及时返还租赁物给中宁公司造成的占有使用费及物业管理费损失，也应予合同解除时起算违约金。中宁公司请求自2019年5月16日起加倍支付租金及物业管理费，并起算违约金，缺乏事实及法律依据，依法不能成立。 5.中宁公司诉请对租赁物内物品享有留置权是否有事实与法律依据。 本院认为，根据涉案两份《厂房租赁合同》的约定，在闽旺公司未完全履行债务时，中宁公司有权留置其物品，但该权利不等同于留置权，不产生留置权的法律后果。依照《中华人民共和国担保法》第八十四条：“因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，债务人不履行债务的，债权人有留置权。法律规定可以留置的其他合同，适用前款规定。当事人可以在合同中约定不得留置的物。”的规定，留置权由法律规定，当事人虽享有约定不得留置的物的权利，却不能约定留置权的行使，且本案系租赁合同关系不在留置权的适用范围内。另外，依照《中华人民共和国物权法》第二百三十条：“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。”的规定，留置财产必需是债权人已经合法占有的动产，而本案租赁物中的财产归闽旺公司占有使用，中宁公司并未合法占有该财产。故中宁公司关于行使留置权的主张，于法无据，不能成立。 6.闽旺公司要求中宁公司返还电费并支付资金占用损失是否有事实与法律依据。 本院认为，闽旺公司请求返还电费的范围仅限于厂房1层的部分。根据闽旺公司提供的电费收款收据、统计表，可确认中宁公司共收取闽旺公司厂房1层（电表一、二）自2016年1月9日起至2019年5月17日止的电费1938645元。同时，根据闽旺公司提供的历月抄表明细载明的峰值、总（平）值、谷值电价标准，结合电费收款收据、统计表体现的用电量，可计算出上述期间的电费金额为1747831.77元（因历月抄表明细未体现尖值电价，按就高原则以峰值电价计算）。闽旺公司虽另外主张还存在多收变压器每度差价2元，合计37920元，但因未能提供相关证据加以佐证，依法应承担举证不能的法律后果，对该部分金额，不予支持。虽然两者之差为190813.23元，但电力公司收取的电费标准并不只是峰、平、谷值电费，还应包括电度电费、基本电费等费用，故该差价并不能准确反映中宁公司实际多收的电费。另外，庭审中双方均认可中宁公司向闽旺公司收取的电费，并未超过合同约定的1.1元/度、1.2元/度的收取标准。因此，中宁公司是否应当返还电费关键在于双方对电费收取标准的约定是否有效。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”的规定，合同无效的情形之一是违反法律法规的效力性强制性规定。虽然《中华人民共和国电力法》第四十四条规定任何单位不得超越电价管理权限制定电价，但该法第六十六条亦规定超越权限制定电价，由物价行政主管部门给予警告，责令返还违法收取的费用，可以并处违法收取费用五倍以下的罚款。因此，对超越权限制定电价的情形，应属行政法调整范围，依法应由物价行政主管部门进行查处。故《中华人民共和国电力法》的禁止性规定属管理性强制性规定，不属效力性强制性规定，不会导致合同条款无效。闽旺公司应按约支付电费。闽旺公司若认为中宁公司存在超越权限制定电价，可向相关行政部门进行反映，并由有关行政部门依法进行查处。 7.闽旺公司要求中宁公司返还保证金的条件是否成就。 本院认为，庭审中，中宁公司承认收到闽旺公司依照涉案两份《厂房租赁合同》交纳的保证金5万元、4万元，合计9万元。本院予以确认。闽旺公司虽主张其依据《加装变压器协议》另交纳加装变压器保证金6万元，但未提供相关证据加以印证，且中宁公司不予认可，故对闽旺公司主张已向中宁公司交纳加装变压器保证金6万元，本院不予确认。根据涉案两份《厂房租赁合同》的约定，中宁公司应在闽旺公司付清因租赁行为产生的一切费用后10日退还保证金，现双方之间租赁关系已依法解除，中宁公司收取的保证金可用于扣抵闽旺公司所拖欠的一切费用。 综上所述，本院认为，严涛系闽旺公司法定代表人。其向中宁公司承租厂房1、5层及14间员工宿舍系为闽旺公司的生产经营需要，故应认定严涛是以闽旺公司名义与中宁公司设立租赁合同关系，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款：“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。”的规定，其法律后果依法应由闽旺公司承受。故与中宁公司成立租赁合同关系的主体为闽旺公司。因双方之间的租赁合同关系，主体适格，意思表示真实，内容未违反法律法规的效力性强制性规定，应依法确认合法有效。各方当事人均应严格履行合同义务。中宁公司依约将涉案厂房1、5层及14间员工宿舍交付闽旺公司使用，闽旺公司亦应依约向中宁公司支付租金、物业管理费。闽旺公司自认拖欠中宁公司自2019年2月21日起的租金及物业管理费，本院予以确认。因双方于2013年4月12日签订的《厂房租赁合同》在租赁期限届满后，变更为不定期租赁，中宁公司有权随时解除合同。中宁公司于2019年3月7日向闽旺公司发出《催租及限期搬离通知》，要求闽旺公司于2019年3月31日搬离厂房1层，故双方之间关于厂房1层的租赁关系于2019年3月31日解除。中宁公司要求确认该合同于2013年3月7日解除，缺乏事实依据，本院不予支持。因闽旺公司超过2个月未按2017年11月30日《厂房租赁合同》的约定支付租金及物业管理费，中宁公司解除该合同的条件已成就，故中宁公司有权解除该合同。但其要求确认双方关于厂房5层的租赁合同于2019年5月15日解除，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。双方之间关于14间员工宿舍的租赁关系，因未签订书面合同，依法应认定为不定期租赁，中宁公司有权随时解除该合同。合同解除，双方之间的权利义务终止，闽旺公司除应依法向中宁公司支付合同解除前的租金及物业管理费外，还应依法向中宁公司返还涉案租赁物。故中宁公司要求闽旺公司支付拖欠租金及物业管理费，并返还租赁物的诉求，合理合法，本院予以支持。闽旺公司未能及时返还租赁物，给中宁公司造成的占有使用费及物业管理费损失，依法应予赔偿。根据涉案两份《厂房租赁合同》的约定，合同解除后闽旺公司未能返还租赁物的，应加倍支付租金，故中宁公司要求闽旺公司按双倍租金标准支付合同解除后的占有使用费，于法有据，本院予以支持。至于中宁公司要求按双倍租金标准支付解除14间员工宿舍后的占有使用费，因中宁公司未能举证双方之间有此约定，依法应承担举证不能的法律后果。但闽旺公司仍应按原租金及物业管理费标准向中宁公司支付解除后的占有使用费及物业管理费。闽旺公司未依约支付租金及物业管理费，已构成违法，依法应承担违约责任。虽然，涉案两份《厂房租赁合同》已对违约金的计算标准作出约定，但该标准显明过高，在中宁公司未能举证证明其除利息损失外还存在其他实际损失的情况下，本院参照民间借贷利率不得超过年利率24%的规定，将违约金标准调整为按年利率24%计算，故中宁公司要求按日千分之三计算违约金的诉求，合理部分，本院予以支持，超过部分，本院不予支持。因中宁公司已依照两份涉案《厂房租赁合同》的约定，按双倍租金标准主张合同解除后的占有使用费，现又主张计算违约金，属重复计算违约责任，对中宁公司的该项诉求，本院不予支持。但对合同解除后闽旺公司因未返还租赁物，造成中宁公司物业管理费损失部分，闽旺公司仍应支付违约金。故中宁公司请求闽旺公司支付合同解除后物业管理费损失的违约金，合理部分，本院予以支持，超过部分，本院不予支持。关于闽旺公司对承租14间员工宿舍应承担的违约责任部分，因中宁公司未举证证明该部分租金及物业管理费的支付时间及违约责任的计算标准，本院依法确认所拖欠的租金及物业管理费应在合同解除时支付，并应按逾期贷款利息标准支付违约金。至于闽旺公司未及时返还14间员工宿舍，造成中宁公司租金及物业管理费损失的，还应按逾期贷款利息标准支付违约金。故中宁公司要求闽旺公司按日千分之三支付违约金的诉求，合理部分，本院予以支持，超过部分，本院不予支持。涉案两份《厂房租赁合同》虽约定中宁公司有权留置闽旺公司的物品，但本案系租赁合同纠纷，不在留置权的适用范围内，且中宁公司并未合法占有闽旺公司的动产，双方约定的留置行为不等同于留置权，不产生留置权的法律后果。故中宁公司请求对租赁物内物品享有留置权，并对留置物品享有优先受偿权，于法无据，本院不予支持。涉案两份《厂房租赁合同》对厂房1、5层的电费收取标准作出了约定，且未违反法律法规的效力性强制性规定，依法应认定合法有效，中宁公司并未超过合同约定标准向闽旺公司收取电费，故闽旺公司要求中宁公司返还多收取电费的诉求，缺乏事实依据，本院不予支持。因涉案两份《厂房租赁合同》已解除，中宁公司依据该两份合同收取的保证金共计9万元，依约应退还闽旺公司，故闽旺公司要求中宁公司退还保证金9万元的诉求，于法有据，本院予以支持。但闽旺公司对中宁公司尚负有债务，故该保证金应用于抵扣对中宁公司所负的债务。闽旺公司另依据《加装变压器协议》的约定，主张中宁公司应退还加装变压器保证金6万元，但未能举证证明其已实际履行了交纳保证金的义务，依法应承担举证不能的法律后果，对闽旺公司的该项诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款、第一百一十八条、第一百一十九条、第一百三十一条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第六十条第一款、第九十一条第二项、第九十七条、第九十八条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第八十四条，《中华人民共和国电力法》第四十四条、第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定，判决如下： 一、确认泉州市中宁投资管理有限公司与泉州市洛江闽旺塑料有限公司于2013年4月12日签订的《厂房租赁合同》，于2019年3月31日解除； 二、解除泉州市中宁投资管理有限公司与泉州市洛江闽旺塑料有限公司于2017年11月30日签订的《厂房租赁合同》； 三、泉州市洛江闽旺塑料有限公司应在本判决生效之日起十日内将泉州市洛江区双阳街道万虹路中宁金属市场第2号厂房1、5层及14间员工宿舍（A501-A507、A401、A403-405、A601、A603、A606）腾空并返还泉州市中宁投资管理有限公司； 四、泉州市洛江闽旺塑料有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给泉州市中宁投资管理有限公司，自2019年2月21日起至2019年3月31日止，泉州市洛江区租金30875元、物业管理费975元，合计31850元，并按年利率24%计付自2019年5月16日起至实际付清之日止的违约金； 五、泉州市洛江闽旺塑料有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给泉州市中宁投资管理有限公司，自2019年4月1日起至实际返还泉州市洛江区之日止，分别按47500元／月（双倍）、750元／月标准计算的占有使用费及物业管理费，其中物业管理费还应按年利率24%计付自2019年5月16日起至实际付清之日止的违约金； 六、泉州市洛江闽旺塑料有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给泉州市中宁投资管理有限公司，自2019年2月21日起至本判决作出之日止，分别按1万元／月、750元／月计算的泉州市洛江区租金及物业管理费，并按年利率24%计付至实际付清之日止的违约金（其中：以2019年5月31日前的租金及物业管理费为基数，自2019年5月16日起算；2019年6月1日之后则分别以每月实际拖欠的租金及物业管理费为基数，分别自每月6日起算）； 七、泉州市洛江闽旺塑料有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给泉州市中宁投资管理有限公司,自本判决作出之日起至实际返还泉州市洛江区之日止，分别按2万元／月（双倍）、750元／月标准计算的占有使用费及物业管理费，其中物业管理费还应按年利率24%计付自本判决作出之日起至实际付清之日止的违约金； 八、泉州市洛江闽旺塑料有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给泉州市中宁投资管理有限公司，自2019年2月21日起至实际返还14间员工宿舍之日止，分别按4200元/月、420元/月计算的租金（合同解除后为占有使用费）及物业管理费，并按中国人民银行同期同类贷款利率计付自本判决作出之日起至实际付清之日止的违约金； 九、泉州市中宁投资管理有限公司应在本判决生效之日起十日内退还泉州市洛江闽旺塑料有限公司保证金9万元（应扣抵泉州市洛江闽旺塑料有限公司的上述债务）； 十、驳回泉州市中宁投资管理有限公司的对严涛的诉讼请求及其他诉讼请求； 十一、驳回泉州市洛江闽旺塑料有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费10417元，反诉受理费减半收取计3137元，合计13554元，由泉州市中宁投资管理有限公司负担1519元，泉州市洛江闽旺塑料有限公司负担12035元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  颜智斌 审 判 员  王腾飞 人民陪审员  杨锦兴 二〇一九年十一月四日 书 记 员  马金明 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民法总则》 第六十一条依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。 法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。 法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。 第一百一十八条民事主体依法享有债权。 债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第一百三十一条民事主体行使权利时，应当履行法律规定的和当事人约定的义务。 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国担保法》 第八十四条因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，债务人不履行债务的，债权人有留置权。法律规定可以留置的其他合同，适用前款规定。当事人可以在合同中约定不得留置的物。 《中华人民共和国电力法》 第四十四条禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用；但是，法律、行政法规另有规定的，按照规定执行。 地方集资办电在电费中加收费用的，由省、自治区、直辖市人民政府依照国务院有关规定制定办法。 禁止供电企业在收取电费时，代收其他费用。 第六十六条违反本法第三十三条、第四十三条、第四十四条规定，未按照国家核准的电价和用电计量装置的记录向用户计收电费、超越权限制定电价或者在电费中加收其他费用的，由物价行政主管部门给予警告，责令返还违法收取的费用，可以并处违法收取费用五倍以下的罚款；情节严重的，对有关主管人员和直接责任人员给予行政处分。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。