安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0102民初11780号原告：浙江宝业物业服务有限公司合肥分公司，住所地合肥市瑶海区。负责人：杨欢迎，该公司总经理。委托诉讼代理人:张志强,安徽巨铭律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘平,安徽巨铭律师事务所律师。被告：张昌和，男，1965年10月7日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。原告浙江宝业物业服务有限公司合肥分公司(以下简称宝业物业公司)诉被告张昌和物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宝业物业公司的委托诉讼代理人张志强、被告张昌和均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宝业物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告立即支付拖欠的2018年1月1日至2019年12月31日的物业管理费2683.82元；2、依法判决被告立即支付逾期付款违约金457.14元（暂算至2019年6月11日，此后计至款清息止）；3、依法判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告系宝业·城市绿苑小区东区业主，原告系该小区物业服务企业。2010年4月25日，原告绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司与被告张昌和就宝业城市绿苑小区签订《宝业城市绿苑前期物业管理服务协议》一份。协议约定：乙方（即被告）所购房屋类别为小高层；建筑面积97.24平方米；第四条约定：一、乙方交纳费用周期：每半年预收一次；二、前期物业管理费暂定；多层住宅按建筑面积0.55元/平方米/月收取；小高层、高层按建筑面积0.95元/平方米/月收到（其中不包含电梯运行电费，小高层、高层二次供水泵运行电费）；六、物业管理费首次缴纳时间以交房时间为准。以后每次交纳时间为该半年第一个月上旬。第十条违约责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按每天3‰支付违约金。第十条：本协议在履行中如发生争议，协商或调解无效的，由甲方所在地人民法院裁决。在原告已按约提供物业服务的情况下，被告作为宝业城市绿苑小区业主未依约交纳物业费用，本案中被告在原告数次催要的情况下，仍未能及时支付原告物业管理费用。为此，原告为维护自身合法权益，特具状诉至法院，请依法判决。被告张昌和辩称：我从2010年入住至今，在2010年至2014年期间，房屋出现漏水现象，中途多次向物业反映，物业没有解决，造成家中财产损失及心理阴影，一直未得到解决。从2014年后物业公司就派人上门催缴前五年的物业费，但是我向物业反映的漏水问题一直未解决，物业公司一直说该问题需要找开发公司，物业公司让我自己找楼上业主或者找开发公司，让我自行解决，但每次物业公司上门收费我都没说不交物业费，只需要把我问题解决，但物业公司一直不解决。我的车胎被扎、电动车被盗，去物业调取监控，监控也调取不到，我要求物业公司给个说法，后来法院判决，冻结我的银行卡，扣划了款项。原告宝业物业公司围绕其诉讼请求向本院提交了工商变更信息、身份证复印件、《宝业城市绿苑前期物业管理服务协议》、《关于调整宝业城市绿苑物业服务收费标准征询意见公示》、《相关情况说明》、（2018）皖01民终1854号民事判决书、（2018）皖01民终2746号民事判决书、（2017）皖0102民初7553号民事判决书、服务价格登记证，本院经审查对上述证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：被告张昌和系合肥市瑶海区宝业·城市绿苑东区业主，该房屋建筑面积为97.24平方米。2010年4月25日，原告以变更前企业名称“绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司”（甲方）与被告（乙方）签订《宝业·城市绿苑前期物业管理服务协议》，双方约定:乙方所购房屋座落宝业·城市绿苑东区31#1704室，类别是高层，建筑面积97.24平方米。甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等各项目进行维护、修缮、服务与管理等职责。乙方有权监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的相关问题可向甲方提出意见和建议。乙方应遵守本物业的物业管理制度，依约协议向甲方交纳物业管理费用。物业管理服务内容为房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生；保安；交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理；消防管理；公共绿化等。乙方交纳费用周期每半年预缴一次；前期物业管理费暂定：小高层、高层按建筑面积0.95元/平方米/月收取（其中不包括电梯运行费用，小高层、高层二次供水泵运行电费）。物业管理费首次缴纳时间以规定交房时间为准，以后每次交纳费用时间为该半年第一个月的上旬。如乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰支付违约金等。协议签订后,原告按约为该小区提供物业服务。因被告张昌和自2018年1月1日起未交纳物业费，原告催交未果后遂诉讼来院。另查：2016年7月5日，“绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司”变更企业名称为“浙江宝业物业服务有限公司合肥分公司”。再查，2013年1月至2020年6月期间合肥市瑶海区物价局核准宝业·城市绿苑物业综合服务费有电梯为1.15元/月/平方米。本院认为：原告宝业物业公司与被告张昌和签订的《宝业·城市绿苑前期物业管理服务协议》，其内容系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效，对双方均具有约束力。协议签订后，原告按照协议约定履行了物业服务的义务，被告张昌和作为业主，在接受了原告提供的物业服务后，理应按照物业服务协议的约定以及物价局核定的收费标准履行给付物业费的义务。张昌和主张因房屋漏水导致其家中受损且物业未予维修问题，本院认为，张昌和并未提交证据证明漏水的具体部位及原因，漏水造成的损失问题与本案不属于同一法律关系，可等漏水原因查明，确定责任主体后另行主张。张昌和主张的车胎被扎、电动车被盗至物业调取监控无果问题因张昌和并未提交证据予以证明，故本院不予采纳。被告张昌和如认为于物业公司存在不完全履行物业服务义务的行为，可以请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能作为其拒交物业费的理由。综上，对原告宝业物业公司要求被告张昌和支付2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费经本院核算应为2683.82元（24个月×1.15元/月/平方米×97.24平方米），本院予以支持。关于原告主张的违约金，因本案中业主拖欠物业费系原告在提供物业服务过程中，就物业服务出现的问题与业主未能及时沟通及妥善处理所致，且本院在审理该小区同类物业服务合同纠纷案件中查明宝业物业公司履行合同亦存在瑕疵，张昌和不交物业费系对其提供的服务存在异议，故本院对其违约金的诉请不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张昌和于本判决生效之日起十日内支付原告浙江宝业物业服务有限公司合肥分公司2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费2683.82元；二、驳回原告浙江宝业物业服务有限公司合肥分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张昌和负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  孙方奎二〇一九年十一月二十九日书记员  赵静怡附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。