福建省龙岩市新罗区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0802执异170号 案外人：郭智伟，男，1961年9月23日出生，汉族，居民，住福建省厦门市思明区。 申请执行人：中国光大银行股份有限公司龙岩新罗支行，住所地福建省龙岩市新罗区九一南路188号，统一社会信用代码913508000687629257。 负责人：李喜忠，行长。 被执行人：赖玉川，男，1991年8月11日出生，汉族，居民，住福建省厦门市思明区。 本院在执行申请执行人中国光大银行股份有限公司龙岩新罗支行（以下简称龙岩光大银行新罗支行）与被执行人赖玉川金融借款合同纠纷一案中，案外人郭智伟对本院查封被执行人赖玉川所有的坐落于厦门市恒大帝景项目首期地块二5-2#楼12层1204室房屋【证号：闽2017厦门市不动产证明第0081077号】的行为不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人郭智伟称，贵院查封案外人所有的坐落于厦门恒大帝景项目首期地块二5-2＃楼12层1204室房屋【证号：闽2017厦门市不动产证明第0081077号】的行为无执行依据，应立即予以解除。理由如下：2017年1月17日，案外人与被执行人赖玉川通过厦门兴嘉恒房地产代理有限公司签订了《房产预约买卖协议书》【编号：ＸＪＨ0000104】一份，约定被执行人将其位于厦门市××区××大帝××项目××地××＃楼××室的房产预先转让给案外人，待房屋符合交易条件【因为开发商问题，一手产权尚未能办理，案外人与被执行人无法办理房产过户手续】，再行办理过户手续。协议约定，该房产总价为人民币3742940元。协议签订后，案外人应向被执行人支付首付款人民币1670000元，自银行放贷之日起，由案外人代为支付银行按揭款项。 协议签订当日，案外人根据协议书之约定，通过中国农业银行卡【卡号62×××77】向被执行人转账人民币1670000元作为首付。2017年1月23日，被执行人通过厦门鹭江公证处向案外人出具委托书公证一份，委托案外人处理案涉房屋交付、验收、产权办理、偿还银行贷款等事宜。此后，自2017年3月起，案外人于每月10日准时将每月10127.31元（实际每月转入10128元）的还款金额转入被执行人中信银行的卡上，用以偿还银行贷款。2018年12月份，案外人发现被执行人擅自挪用偿还银行贷款的款项，经过案外人催告，被执行人将该银行卡交付给案外人管理。为防止挪用情况再次发生，案外人之后每个月都是通过银行柜台当场转账、柜台直接划款的方式偿还银行贷款。 2018年8月3日，案外人通过被执行人向开发商缴交了物业费，拿到房产钥匙【由于开发商问题，该批房产至今尚未实际交房】，现如今已实际入住，管道天然气也已开始使用；但由于开发商原因，水电尚未移交至水务局、电力局，至今案外人从未交过水电费。 综上，案外人与被执行人之间的房屋买卖协议是双方真实意思表示，合法有效，且已经实际履行，应当受法律保护。案外人与被执行人无法办理房产过户手续是因为开发商问题，一手产权尚未能办理。案外人已经实际入驻该房产，申请执行人不享有对该房产的执行权益。为维护案外人的合法权益，现根据法律相关规定提出书面异议，请求贵院解除该房产的查封，并停止对该房产的执行。 本院经书面审查查明，龙岩光大银行新罗支行与赖玉川金融借款合同纠纷一案，本院受理后，于2019年4月29日作出本院（2019）闽0802民初2426号民事判决书，判决：一、赖玉川应于本判决生效之日起三日内偿还中国光大银行股份有限公司龙岩新罗支行贷款本金199610.44元、支付利息2250.06元，并支付自2019年3月6日起至款清之日止的罚息和复利（计算方法：罚息以贷款本金为基数，按年利率10.8315%计算；复利以应还未还利息为基数，按年利率10.8315%计算）；二、赖玉川应于本判决生效之日起三日内支付中国光大银行股份有限公司龙岩新罗支行因本案诉讼支出的律师代理费800元。该判决书生效后，因赖玉川未能履行生效法律文书所确定的义务，龙岩光大银行新罗支行向本院申请强制执行。2019年6月20日，本院依据（2019）闽0802执2421号之一执行裁定书，裁定如下：一、冻结、划拨被执行人赖玉川应当履行义务部分的银行存款；二、查封、扣押、拍卖、变卖被执行人赖玉川应当履行义务部分的财产；三、扣留、提取被执行人赖玉川应当履行义务部分的收入；四、以上冻结、划拨、查封、扣押、拍卖、变卖、扣留、提取被执行人赖玉川的银行存款或财产以人民币202660.5元及至还清欠款之日止的利息和应由被执行人承担的案件受理费、财产保全费、律师费、执行费为限。2019年7月4日，本院向厦门市自然资源和规划局发出协助执行书，查封了被执行人赖玉川所有的坐落于厦门市恒大帝景项目首期地块二5-2#楼12层1204室房屋【证号：闽2017厦门市不动产证明第0081077号】，查封期限为三年。案外人郭智伟得知后，向本院提出如上执行异议。 上述事实，有案外人提供的民事判决书、强制执行申请书、执行裁定书、协助执行通知书、龙岩市不动产产权证明等证据在案佐证。 本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）项：“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”之规定，本案中，坐落于厦门市恒大帝景项目首期地块二5-2#楼12层1204室房屋的所有权人为被执行人赖玉川，本院依法予以查封合法有据。因此，案外人所提异议的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回案外人郭智伟的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审判长 林  演  芝 审判员 张  伟  健 审判员 陈  淑  玲 二〇一九年十一月二十一日 书记员 罗秀莲（代） 附相关法条： 1、《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 3、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 4、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。