福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0211民初3857号 原告（反诉被告）：许丹，女，1969年12月24日出生，汉族，住浙江省富阳市。 委托诉讼代理人：董光明，男，住浙江省上虞市，与许丹系夫妻关系。 被告（反诉原告）：刘欣怀，男，1989年2月9日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：叶明，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏安娜，女，住福建省厦门市湖里区，与刘欣怀系夫妻关系。 第三人：厦门丹厦房产行销策划有限公司，住所地厦门市思明区长青路490-492号第六层之一。 法定代表人：沈木钦，董事长。 原告（反诉被告）许丹与被告（反诉原告）刘欣怀、第三人厦门丹厦房产行销策划有限公司（以下简称“丹厦公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月29号作出（2018）闽0211民初3482号民事判决，刘欣怀不服该判决，向厦门市中级人民法院提起上诉，厦门市中级人民法院于2019年1月25日作出（2018）闽02民终6055号民事裁定，以一审判决遗漏当事人及认定事实不清、证据不足为理由，将案件发回本院重新审理。本院于2019年7月8号立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。在本案审理期间，本院于2019年8月13日向原告（反诉被告）许丹、被告（反诉原告）刘欣怀释明，询问原告（反诉被告）许丹是否将丹厦公司追加为本案当事人并对其提出诉讼请求，原告（反诉被告）许丹提出在本案中不要求追加当事人，仍按照闽0211民初3482号中的诉讼请求进行诉讼，被告（反诉原告）刘欣怀亦提出仍按原反诉请求进行诉讼。本院经审查，考虑丹厦公司与本案处理结果存在利害关系，依职权将丹厦公司列为无独立请求权第三人并通知其参加诉讼。在本案庭审中，原告（反诉被告）许丹的委托诉讼代理人董光明，被告（反诉原告）刘欣怀及其委托诉讼代理人叶明、苏安娜到庭参加诉讼。第三人丹厦公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 许丹向本院提出如下诉讼请求：1.确认原、被告双方于2018年5月28日签订的《房产买卖合同》及《补充条款》于2018年6月15日解除；2.判令被告支付违约金500,000元；3.判令被告赔偿原告本次交易所产生误工费5000元、差旅费3000元、律师费20,000元，合计直接损失费28,000元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方在丹厦公司提供居间服务下，于2018年5月28日签订了《房产买卖合同》，约定许丹将厦门市集美区银盛里91号402室房屋出售给刘欣怀，总成交价2,500,000元。合同约定，出售人与买受人双方任何一方逾期履行本合同义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房产总价款万分之五违约金；出售人或买受人一方构成根本违约的，另一方有权解除房产买卖合同，并有权按该房总价款20%的标准追究其违约责任。合同生效后，被告支付50,000元定金，丹厦公司于2018年5月29日在厦门网上房地产进行了网签，原告依照合同约定与被告及丹厦公司三方到集美房产交易所办理过户手续，但由于被告贷款额度计算错误造成购房总金额不足，导致无法过户。在丹厦公司艾长清主持下进行三方协调后，被告明确表示筹不到钱，无法履行合同，原告不同意终止合同，坚持继续履行购房合同的主张，要求被告尽快筹款。此后在原告多次催促下，被告由于资金不足一直未按约履行交易付款义务，构成根本性违约。基于被告以行为明确表示不履行合同，原告于2018年6月15日分别向被告及丹厦公司发出《解除合同通知书》。按照双方合同约定，本案被告理应在2018年5月31日前与原告共同到房屋产权登记部门办理权属转移登记手续，并于当日向原告支付1,000,000元购房款（不包含定金）。但是本案被告以其后续办理银行按揭贷款时可能按揭银行会要求增加首付款为由，拒绝按照合同约定的期限办理权属转移登记。导致合同目前无法实际履行，合同目的无法实现。被告的上述行为已构成根本性违约，原告依据相关法律规定和合同约定，有权要求解除合同，并按约定要求被告承担相应的违约责任。 原告于2019年7月6日补充以下事实与理由：本案被告以按揭银行可能会在其后续办理银行按揭贷款时要求增加首付款为由，称没有能力在约定期限内完成付款义务，拒绝按照合同约定的期限办理“交易过户”，并拒绝中介提出的“先过户尾款打欠条”等多种解决方案。被告认定是中介的问题致其不能履行合同，要求中介提供类似30年公积金的资金，作为履行合同的先决条件。2018年6月13日，被告通过中介张玮智的微信向原告提出解除合同、退还定金的非法要求，还威胁说否则就起诉，冻结交易房产。原告坚持继续履行合同，积极要求尽快交易。直至2018年6月15日，被告始终不履行交易义务。原告与中介张玮智确认：1.被告拒绝购买案涉房产。2.被告逾期15天未履行合同义务。由中介转交《解除合同通知书》予被告。 因此，被告以行为表明不履行合同，已构成违约。应当按合同约定承担违约责任并赔偿原告由此造成的损失。故原告特诉至人民法院，恳请法院判如所请。 刘欣怀辩称，1.原告发出的《解除合同通知书》，不能引起合同解除的法律效果。依合同约定，原告最早于2018年6月16日才有权解除案涉的《房产买卖合同》及《补充协议》；2.案涉房产未能办理权属转移登记的原因不在于被告。被告已备齐合同约定的100万元首付款，且于约定时间内与原告、第三人前往厦门市集美区行政服务中心办理过户手续，被告不存在违约事由。因第三人告知贷款额度计算错误，存在20万元的差额，需被告于贷款发放后现金补齐。在各方沟通中，第三人未能将原被告的真实意思传达给相对方，导致原被告双方最终未能办理过户手续。在协商过程中，原告认为被告负有先行筹集20万元贷款的筹款义务，在被告未确实筹集到20万元贷款差额的情形下，原告因担心被告无法取得足额贷款，擅自变更合同内容。案涉房产未能办理权属转移登记的原因不在于被告；3.原告诉请的违约金过高，依法应予以调整。 刘欣怀向本院提出如下反诉请求：1.判令解除双方签订的《房产买卖合同》及《补充条款》；2.判令反诉被告返还购房定金50,000元；3.判令反诉被告支付违约金500,000元；4.判令反诉被告向反诉原告支付因本案支出的律师费20,000元、中介费25,800元，合计45,800元；5.判令反诉被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2018年5月28日，反诉原告就购买厦门市集美区银盛里91号402室房产一事，与反诉被告签订《房屋买卖合同》及《补充条款》一份，约定房产总价2,500,000元，反诉原告应于2018年5月28日向反诉被告支付定金50,000元，反诉原告于房产权属转移登记手续办妥当日支付第一笔购房款1,025,000元，余款通过银行贷款的方式支付。反诉原告于上述合同签订当日即向反诉被告支付购房定金50,000元。 2018年5月29日，双方前往厦门市集美区行政服务中心办理过户手续时，反诉被告在无任何依据的情形下要求提高第一笔购房款的金额，导致双方未能办理房产过户的手续。2018年6月15日，反诉被告向反诉原告送达《解除合同通知书》拟单方解除合同。反诉原告遂于2018年6月22日催告反诉被告依双方签订的合同履行相应合同义务。综上，反诉被告的行为已违反合同约定，反诉原告为维护合法权益，特具状反诉，请求法院判如所请。 许丹辩称，反诉原告的诉讼请求没有任何事实、合同和法律依据。本案反诉原告认为反诉被告在没有任何依据的情形下要求提高第一笔购房款的金额，导致双方未能办理房产过户手续，反诉原告所依据的事实与客观事实严重不符。结合反诉被告提交的相关视频、电话录音、微信聊天内容，反诉被告自始至终都要求按照合同约定履行，从未要求提高第一笔购房款的金额。这个事实不但有中介方的确认，还有反诉原告的确认。反诉原告依据的事实和双方的谈话内容明显是自相矛盾的，反诉原告也没有任何证据证明反诉被告有要求提高第一笔购房款，依法应承担举证不能的不利后果，诉讼请求不能成立。 丹厦公司未到庭陈述意见，亦未提交书面意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，其中有原告（反诉被告）提交的原告身份证复印件、房产买卖合同、居间服务合同、交易服务合同、涉案房产房源信息查询打印件（厦门网上房地产）、视听资料、聊天记录、解除合同通知书、委托代理合同、律师费发票等证据；被告（反诉原告）提交的房产买卖合同、补充条款、收据、居间服务合同、佣金确认书、解除合同通知书、催告函及邮单、委托代理合同及发票、结婚证、银行流水、录音文档1-9及录音光盘等证据；原、被告并做当庭陈述。本院组织当事人进行了质证。对于相关证据的质证及认证意见，本院将在判决书的说理部分围绕对争点的分析进行阐述。对于双方当事人不持异议及与本案争点无关的证据，均已在卷佐证，本院不再一一赘述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年5月28日，许丹（出售人）与刘欣怀（买受人）在丹厦公司的居间下签订《房产买卖合同》（合同编号：MO-0009706），约定如下：出售人将坐落于厦门市集美区银盛里91号402室的房产出售给买受人，建筑面积79.23平方米，总成交价格2,500,000元。买受人于2018年5月28日向出售人支付定金50,000元。买受人于办妥产权权属转移登记手续当日将第一笔购房款1,025,000元支付给出售人。出售人与买受人双方于领取新产权证后三个工作日内共同前往银行办理组合贷款手续，拟贷款金额1,425,000元整。如买受人的贷款申请未能获得足额贷款的，买受人应于贷款机构放款后3日内以现金方式足额补齐；如未满足公积金中心贷款条件的，出售人应配合买受人办理商业贷款手续。如买受人的商业贷款申请未能满足银行贷款条件亦不能贷款的，买受人应于接到未能满足银行贷款条件不能贷款的通知后七日内以现金方式支付给出受人，如买受人的商业贷款申请未能获得足额贷款的，买受人应于贷款机构放款后七日内以现金方式支付给出售人。 合同第六条（一）约定，出售人与买受人应于2018年5月31日前，共同向房产权属登记部门申请办理房产权属转移登记手续。合同第九条约定，（一）出售人与买受人双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房产总价款万分之五的违约金。（二）出售人若存在下列情形之一的，则构成根本违约，买受人有权解除房产买卖合同，并有权按该房产总价款20%的标准追究其违约责任。1.出售人提供的该房产所有权等相关产权证明手续不完整、不真实或无效，导致买受人无法取得房产所有权的；2.该房产被查封或限制转让，导致买受人无法取得房产所有权的；3.逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4.拒绝将该房产出售给买受人的；5.将该房产出售给第三方的。（三）买受人若存在下列情形之一的，则构成根本违约，出售人有权解除房产买卖合同，并有权按该房产总价款20%的标准追究其违约责任。1.提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房产所有权登记手续的；2.拒绝购买该房产的；3.逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；（四）守约方有权要求违约方承担因此所产生的中介费、房屋差价损失、装修损失、诉讼费、保全费、律师费等相关费用。（五）因国家限售限购政策导致本合同无法履行的，出售人与买受人应协商解决，协商不成的，双方有权解除合同，互不追究责任。 后双方在案外人张玮智的居间下签订《补充条款》，约定办妥权属转移登记后，买方、出售方、居间方一同前往银行进行1,000,000元首付款转账，若未转账成功，则居间方办理撤销权属转移登记。同日，许丹、刘欣怀、丹厦公司签订《交易服务合同》及《居间服务合同》，约定本次交易刘欣怀应按佣金确认单金额向丹厦公司支付居间代理费。 2018年5月28日，许丹向刘欣怀出具收据，确认收到刘欣怀购买讼争房产的购房定金50,000元整。当日，丹厦公司出具佣金确认单及收据，确认收到刘欣怀购买讼争房产的佣金25,800元。 2018年5月29日，丹厦公司对案涉房产在厦门网上房地产进行了网签。 2018年5月29日，许丹、刘欣怀及中介三方通话，刘欣怀表示“…所以你叫我一下子从30年转成3年，我根本就没法，我所有生活就因为买一套房子去达到生活基本，我觉得这个没必要，我宁愿放弃买房子。我现在是差二十几万没差十万块。是二十几万，如果说今天是两万块，我分分钟钟就把它刷掉了。如果是因为两万块，我今天闭着眼我就刷掉了，不会跟你回来折腾那么久的。”中介方表示“……但是关键是贷款不够了，但是我们看下有没有其他办法嘛，就是这样子嘛，怎么样把这个资金够掉就可以了。”同日，许丹与张玮智微信联系，许丹表示“……我请的假这么大老远，是不是，我过来还是诚心诚意的给你来买卖做这种生意，但现在你们是怎么反馈我的，是不是？然后因为是你，你们这个中介的原因啊，造成了人家现在贷款贷不下来，是不是？然后呢，那是他一要筹钱他又筹不出来，这是你们两方的原因，是你们造成的这个合同进行不下去，是不是？那你已经知道了早上了你还要挂着网签，你还要让我们积极地配合你，说就叫我们自己去找客户，是你们领导讲的哈，那我们也找，那这里找了有什么用呢，你网签了我找了有什么用，我根本不能进行下去啊，对不对？”张玮智回复“……我们如果和平解约掉嘛，就是说我们再找客户给你卖，就说跟这个客户解约掉，你如果愿意我们就可以解约，你如果不愿意我跟你讲，如果我们这个合同没有解约掉，网签是一直都会挂的，你明白没有。” 2018年5月31日，许丹与丹厦公司工作人员通话，丹厦公司表示“他是现在筹钱，但是钱不够。因为这个首付确实差了，你就算现在交易过户给他，你现在交易过户了，你到时候比如说银行贷不了那么多钱，还是差了。”许丹回复“那我们不管他那么多，我们卖房子只要250万到了就可以了，管他用什么方式。”同日，许丹、刘欣怀及丹厦公司店长三方协调，刘欣怀表示“筹钱那个我这两天我也打电话回去跟我母亲讲，确实也没办法，最近没办法筹那么多钱，……所以说一次性借那么多钱我也没办法，这个我确实尽力。所以之前都是算的好好的，每个月工资多少，还多少这样子都是算好的。……合同能不能签成，关键是额度的问题，如果不能”。 2018年6月15日，许丹向刘欣怀发出《解除合同通知书》。2018年6月22日，刘欣怀向许丹发出《催告函》，要求许丹按合同约定继续履行合同，并于收到本函件或知晓本函件内容之日起三日内办理房屋产权转移登记手续，并支付违约金。 2018年8月12日，刘欣怀因本案委托北京盈科（厦门）律师事务所并支付律师费20,000元。 2018年8月25日，许丹因本案委托北京大成（厦门）律师事务所并支付律师费20,000元。 以上事实，业经本院（2018）闽0211民初3482号案件作出认定，在本案的庭审过程中，经征求各方当事人意见，许丹对上述事实认定不持异议，刘欣怀补充提出，“2018年5月29日，各方当事人有到行政服务中心办理权属转移登记，因第三人发现贷款额度计算有误，就通知原被告终止办理手续，故当日各方未办理权属转移登记”。 原、被告诉称、辩称的其他事实，于本案审理无涉，不再一一赘述。 本院认为，本案系因主张解除合同和赔偿损失而引发的房屋买卖合同纠纷。原被告订立的《房产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应严格按照约定全面履行义务。围绕原、被告所提之诉请及各方的诉辩情况，本案的争议焦点有两个方面：当事人双方是否违约及原告是否可以单方解除《房屋买卖合同》及《补充条款》、当事人的违约责任应如何承担？ 一、当事人双方是否违约及原告是否可以单方解除《房屋买卖合同》及《补充条款》？ 许丹认为，被告明确表示筹不到钱，无法履行合同，原告不同意终止合同，坚持继续履行购房合同的主张，要求被告尽快筹款。此后在原告多次催促下，被告由于资金不足一直未按约履行交易付款义务，构成根本性违约。原告坚持继续履行合同，积极要求尽快交易。被告以行为表明不履行合同，已构成违约。由于双方签订的《房产买卖合同》约定，“出售人或买受人乙方构成根本违约的，另一方有权解除房产买卖合同，故原告可以单方解除《房屋买卖合同》及《补充条款》，原告于2018年6月15日分别向被告及丹厦公司发出《解除合同通知书》。 刘欣怀认为，合同签订后，被告备齐合同签订的首付款，因合同约定的付款条件是办妥产权转移登记手续后，被告才向原告支付收房款100万元，因为原告一直未办理房产转移手续义务，导致合同付款条件未成就，导致案涉合同无法履行。因此被告不存在违约的情形。2018年5月29日，双方前往厦门市集美区行政服务中心办理过户手续时，原告在无任何依据的情形下要求提高第一笔购房款的金额，导致双方未能办理房产过户的手续。2018年6月15日，原告向被告送达《解除合同通知书》拟单方解除合同。被告遂于2018年6月22日催告原告依双方签订的合同履行相应合同义务，但原告至今未履行相应合同义务。原告的行为已违反合同约定。 本院认为，根据许丹提供的视听资料、聊天记录等证据可以证实，刘欣怀因丹厦公司对其贷款额度计算错误，无法获得足额贷款，尚余200,000元差额需现金补齐，刘欣怀得知上述情形后，表示自己没有能力现金筹齐上述款项。在办理网签后，该权属转移登记手续没有继续进行。在合同履行过程中，许丹积极主张履行合同，办理房产权属的转移登记需许丹、刘欣怀双方一同前往办理，未能如约完成案涉房产的权属转移登记，系因刘欣怀违约所致，许丹不存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。许丹于2018年6月15日向刘欣怀发出《解除合同通知书》，且于当日送达刘欣怀。依案涉合同第九条第三款第3点约定，出售人有权解除房产买卖合同的情形包括，“逾期履行本合同约定的义务超过十五日的”，依此约定计算，合同的解除时点应为2018年6月16日，故本院确认双方于2018年5月28日签订的《房产买卖合同》及《补充条款》于2018年6月16日解除。 二、当事人的违约责任应如何承担？ 许丹认为，根据《房产买卖合同》约定，一方构成根本违约的，另一方有权解除房产买卖合同，并有权按该房总价款20%的标准追究其违约责任，故主张违约金50万元。另外，主张被告赔偿原告本次交易所产生误工费5000元、差旅费3000元、律师费20,000元，合计直接损失费28,000元。 刘怀欣认为，被告无违约责任，不应承担违约金50万元和原告主张的直接损失费28,000元。原告应承担违约责任，支付违约金人民币50万元和因本案支出的律师费20,000元、中介费25,800元，合计人民币45,800元。 本院认为，在合同的履行过程中，许丹无违约行为，无需承担违约责任。刘怀欣的违约行为致使双方未能如约完成案涉房产的权属转移登记，需承担相应的违约责任。本案中，双方签订的《房产买卖合同》约定的按该房产总价款20%的标准追究违约方的违约责任，即500,000元；另一方面，原告主张直接损失费共28,000元，包括律师费20,000元、误工费损失5000元及差旅费损失3000元。被告则提出违约金过高，应依法调整。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，同时，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，由于丹厦公司在居间介绍原、被告订立房屋买卖合同时出现贷款额度的计算错误，刘欣怀需补足贷款不足部分的购房款才能如约完成支付价款义务，后因刘欣怀未能补足购房款致合同无法履行，对此，丹厦公司难辞其咎，但刘欣怀作为购房人，亦应对于贷款额度可能不足有一定的预判，并在出现额度不足时积极配合以履行合同义务，故其对于合同未履行亦存在一定过错，应依过错程度并综合法定的其他因素承担适当的违约责任。依公平原则和诚实信用原则，本院认为原约定的违约金确为过高，应进行调整，本院据此酌定刘欣怀应承担的违约金为房产总价款的5%，即125,000元。因案涉合同之解除，许丹如有存在超过以上金额之外的其他损失，可依法向第三人丹厦公司主张赔偿。许丹所主张的直接损失赔偿已包含在违约金赔偿中，故本院不予支持其所主张的直接损失费28,000元。许丹已经选择向刘欣怀主张违约金，已收取的定金应予返还，故刘欣怀要求许丹返还购房定金50,000元，本院予以支持。刘欣怀主张许丹赔偿违约金、律师费、中介费损失于法无据，本院不予支持。第三人丹厦公司经本院依法传唤未到庭，视为放弃陈述意见的权利，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）许丹与被告（反诉原告）刘欣怀于2018年5月28日签订的《房产买卖合同》及《补充条款》于2018年6月16日解除； 二、被告（反诉原告）刘欣怀应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）许丹支付违约金125,000元； 三、原告（反诉被告）许丹应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）刘欣怀返还购房定金50,000元； 四、上述第二、三项对抵，被告（反诉原告）刘欣怀应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）许丹支付75,000元； 五、驳回原告（反诉被告）许丹的其他本诉诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）刘欣怀的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费9080元，由原告许丹负担6930元，被告刘欣怀负担2150元。反诉受理费9758元，由反诉原告刘欣怀负担819元，由反诉被告许丹负担8939元，均应于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  黄 湧 人民陪审员  陈志坚 人民陪审员  张长伟 二〇一九年十一月四日 法官助理刘冰莹 代书 记员  胡燕红 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第五十六条第二款对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”