北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初19972号原告：张振红，女，1969年4月11日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：北京国伦房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区五街太安胡同五街居委会西院。法定代表人：陈同石，董事长。委托诉讼代理人：刘士骏，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：边梦圆，北京天驰君泰律师事务所律师。原告张振红被告北京国伦房地产开发有限公司（以下简称国伦房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张振红、被告国伦房地产公司的委托诉讼代理人刘士骏、边梦圆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张振红向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期办理所在楼栋权属证明的违约金21896.42元；2、判令被告支付原告逾期取得房屋产权证书的违约金26479.39元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年11月26日，原被告双方签订了关于昌平区昌平政府街南侧、西环路东侧、昌平西户部街南侧2#住宅楼4层4单元-402号房屋的《北京市商品房预售合同》，项目名称为蔚云家园，预售许可证号为京房售证字（2014）212号。房屋总价款1018438元，该合同第二十一条产权登记约定：（一）出卖人应当在2018年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定限期内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起且买卖双方共同办理完毕商品房预售合同解除手续后30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。（2）买受人同意委托出卖人或出卖人指定的单位向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元人民币（大写：人民币壹仟元整）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起且买受人提交齐全全部证件、缴纳全部费用720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）2种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起且买卖双方共同办理完毕商品房预售合同解除手续后30日内退还买受人全部已付款，并按照合同签订当日中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。上述合同签订之后，被告于2019年1月31日完成房屋初始登记，于2019年3月7日转移登记至原告名下。被告未按照合同约定完成房屋登记并为原告办理产权证，已经逾期，其应当承担违约责任，支付违约金，故原告向贵院提起诉讼，望查明事实，作出公正判决。国伦房地产公司辩称：第一项请求，预售合同中第二十一条约定初始登记中，本案出卖人没有责任。第十二页中最下面规定，权属证明的办理需要买受人缴纳专项维修资金。买受人交了专项维修基金才能办理。其他人没交的我们也没办理。本案中，原告在2018年8月4日才缴纳专项维修基金，实际很多业主现在也没交齐，所以直接导致了房屋的权属登记无法办理。房屋登记表在2018年4月27日已经进行了本案房屋初始登记。第二项请求，根据预售合同第二十一条第二款第二项约定，重点强调的是提交全部证件、缴纳全部费用720日内取得房屋所有权证书的，买受人是在2018年8月4日才缴纳全部费用，应从这个时间点往后推720日内办理。现在不到720日，所以出卖人不承担责任。经审理查明：2014年11月26日，张振红（买受人）与国伦房地产公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称预售合同），由张振红购买坐落于昌平区户部街南侧2#住宅楼4层4单元-402房屋一套，房屋总价款为1018438元。其中，预售合同第十六条“交接手续”约定：“（五）双方同意按照下列第2种方式缴纳税费：2、买受人同意委托出卖人代交下列第（1）、（2）、（5）、X、X种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金;…”；第二十一条“产权登记”中约定：“（一）初始登记，出卖人应当在2018年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，……。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。（2）买受人同意委托出卖人或出卖人指定的单位向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元人民币（大写：人民币壹仟元整）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起且买受人提交齐全全部证件、缴纳全部费用720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房……。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。”预售合同中还约定了其他条款。国伦房地产公司于2017年3月21日向张振红交付本案的房屋。2018年4月27日，国伦房地产公司对本案房屋进行了初始登记。2018年8月4日，张振红向国伦房地产公司交付专项维修基金。2019年1月31日，国伦房地产公司取得该商品房所在楼栋权属证明。2019年3月7日，张振红取得涉案房屋的产权证书。上述事实，有《北京市商品房预售合同（住宅类）》、不动产权证书、专项维修基金付款凭证和收据、《房屋验收记录表》、《入住文表签收单》、《房屋登记表》等证据及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，张振红与国伦房地产公司签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方均应按约定行使权利、履行义务。预售合同中约定国伦房地产公司应当在2018年6月30日前，取得张振红所购商品房所在楼栋的权属证明，国伦房地产公司实际于2019年1月31日取得上述楼栋的权属证明。国伦房地产公司称需要交齐专项维修基金才能办证，而在预售合同中并未约定买受人不交齐专项维修基金是出卖人在规定的时间内未取得买受人所购商品房所在楼栋的权属证明的免责事由，国伦房地产公司应按照预售合同约定支付该项违约金，故张振红主张国伦房地产公司支付逾期办理所在楼栋权属证明的违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。预售合同中约定如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起且买受人提交齐全全部证件、缴纳全部费用720日内取得房屋所有权证书的，才需承担责任。张振红于2018年8月4日交纳公共维修资金，于2019年3月7日取得房屋所有权证书，两者之间并未超出720日，故张振红要求被告支付逾期取得房屋产权证书的违约金的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、北京国伦房地产开发有限公司自本判决书生效后十日内支付张振红逾期办理所购买楼栋权属证明的违约金21896.42元。二、驳回张振红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费505元，由张振红负担277元，由北京国伦房地产开发有限公司负担228元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  王开艳二〇一九年十一月二十八日书记员  邵 恒