广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤53民终998号上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：陈斯涛，女，1982年10月6日出生，汉族，住广东珠海市。委托诉讼代理人：宋立，广东经纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈显新，男，1956年7月3日出生，汉族，住广东省珠海市。上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：陈涛，男，1977年7月28日出生，汉族，住广东省罗定市。委托诉讼代理人：卓影，广东恒晟律师事务所律师。上诉人陈斯涛因与上诉人陈涛房屋租赁合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2018）粤5381民初1482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈斯涛上诉请求：一、撤销一审判决第三项，改判陈涛向陈斯涛支付2017年第二期租金40000元；二、撤销一审判决第四项，改判陈涛向陈斯涛支付2015年3月至2017年12月水电费11417元；三、本案一、二审诉讼费用由陈涛承担。事实和理由：一、陈涛未经陈斯涛同意，擅自将华生幼儿园的举办者由陈斯涛变更为陈涛以及转借给吴国文的行为，导致华生幼儿园被吊销办学许可证，严重违反了合同的约定和诚实信用原则，依法应承担由此引起的一系列不利后果。二、对于陈涛拖欠2017年第二期租金的违约行为，陈斯涛有权要求其支付拖欠的租金40000元，并解除双方签订的《承包租赁合同》。三、陈涛应按照合同的约定，支付合同期内的水电费用11417元。综上所述，陈涛应承担擅自变更华生幼儿园的举办者和转借华生幼儿园导致华生幼儿园被吊销办学许可证以及拖欠租金和水电费的违约责任。陈斯涛特向二审法院提起上诉，恳请二审法院依法改判，保护陈斯涛的合法权益。补充事实和理由：1.本案并非单纯的房屋租赁合同，而是包含发包教学系统幼儿园的经营在内的承包经营合同，该事实可见双方合同第一条第一款的约定，一审法院将本案定性为房屋租赁合同纠纷与本案实际情况不符。2.陈涛在承包经营期间擅自变更华生幼儿园的举办者，妄图侵占陈斯涛的幼儿园，在教育局要求其恢复原举办者的情况下仍然没有恢复，已违反双方合同第六条第一款的约定，构成严重违约，陈斯涛因此解除合同。3.一审法院认定陈斯涛于2016年9月实际占有了涉案场地，没有事实依据，也与实际情况不符，明显错误。4.关于2015年3月至2016年8月的水费690元，一审法院明显遗漏和错误，该费用应由陈涛承担。陈涛辩称：请求依法驳回陈斯涛的上诉请求。一、陈斯涛应返还的租金不是40000元而是80000元，一审判决未依据庭审查明的事实及陈涛变更的请求金额判决。《承包租赁合同》第二条约定，每年租金分二期支付，其中第一期于每年的3月15日支付当年租金的50%，第二期于每年9月15日支付当年余下租金的50%。一审判决已查明陈斯涛从2016年9月份起就占有使用了涉案房屋。可见，陈涛的租金已交至2017年9月份止。2017年10月份，因陈斯涛恶意注销银行账户导致陈涛未能把2017年9月份后的租金支付到指定账户。一审判决也确认了陈斯涛父母已在2016年9月份起占用了租赁房屋，而陈涛在支付了2016年9月至2017年9月期间的租金后，仍无法使用租赁房屋。故陈涛在一审庭审过程中，就反诉请求返还租金40000元变更为80000元，但一审判决没有依据查明的事实，也未依反诉请求进行判决。二、《承包租赁合同》第二条约定，陈涛租赁房屋的租金汇入陈斯涛父亲陈显新的账户，2017年9月13日，陈涛发现该账户已被注销后，用手机发送短信给李贞，请求提供新的支付租金账号，但陈斯涛没有回应。随后，陈涛分别于2017年10月11日、2017年10月26日再次发送手机短信给李贞请求提供支付租金账户，但其依然未予回应。可见，是陈斯涛注销支付租金账户恶意阻止陈涛支付租金续约，陈涛并未违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条的规定，陈斯涛解除《承包租赁合同》的途径有两个：一是与陈涛协商一致解除；二是当陈涛无正当理由迟延履行交付租金义务时，经陈斯涛催告后在合理期限内仍未履行才可行使单方解除权。但在本案中，陈涛无法交付租金的原因系陈斯涛恶意造成的，并非陈涛无正当理由迟延履行，故陈斯涛以陈涛不履行交付租金义务为由解除合同的理由不能成立，《承包租赁合同》未解除，陈斯涛应当继续履行，并腾空租赁房屋返还给陈涛使用。三、有关双方支付水电费的问题，一审判决查明事实清楚，证据充分，判项内容正确，应予维持。综上，一审判决第二、四判项内容正确，但第一、三判项应予撤销并依法改判。陈涛上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判确认李贞代理陈斯涛于2010年1月10日与陈涛签订的《承包租赁合同》仍在履行中，陈斯涛应继续履行《承包租赁合同》约定的义务，腾空租赁房屋并返还给陈涛使用；二、撤销一审判决第三项，改判陈斯涛返还自2016年9月至2017年9月的租金80000元给陈涛，并免收实际腾空及返还租赁房屋给陈涛之日前的租金；三、本案诉讼费用由陈斯涛承担。事实和理由：一、一审判决未查明陈斯涛发出解除《承包租赁合同》的理由是否符合约定解除或法定解除的情形，就认定解除合同通知送达陈涛两个月后合同即解除，认定事实错误，适用法律错误。首先，陈斯涛单方行使《承包租赁合同》解除权的理由不成立，即使解除通知书已送达给陈涛，也不符合《承包租赁合同》解除的条件。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”该条款是对《中华人民共和国合同法》第九十六条的补充规定。亦即，当事人一方没有出现《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定的情形时，另一方当事人不能以发出解除通知的形式行使单方解除权。本案中，陈涛不支付租金不是因其违约，而是因陈斯涛注销了《承包租赁合同》约定的收租银行账户，恶意造成陈涛无法支付租金，因此，无法交租的原因不能归责于陈涛，陈斯涛不能据此行使单方解除权。其次，华石镇华生幼儿园被罗定市教育局吊销办学许可证并不必然导致《承包租赁合同》的目的不能实现。从《承包租赁合同》的内容可知，合同目的是租赁房屋用于经办幼儿园，而合同并未要求必须在租赁房屋内设立幼儿园场所，因此，房屋用于经办幼儿园的方式可以多种多样，包括利用房屋作为幼儿教学示范基地、幼儿园老师及行政人员的办公地点等。庭审过程中，陈斯涛亦称陈涛已在离租赁房屋一百多米处再开办了幼儿园，陈涛可以利用租赁房屋作为幼儿园的附属场地使用，这种使用方式同样是经办幼儿园所需。再次，房屋仍处于租赁期间，陈涛仍可以利用租赁房屋重新申请开办幼儿园，或者把距离一百多米处的幼儿园搬到租赁房屋经营。因此，一审判决把吊销办学许可证的具体行政行为与民事合同相关联，明显是认定事实错误。二、陈斯涛应返还的租金不是40000元而是80000元，一审判决未依据庭审查明的事实及陈涛变更的请求金额判决。《承包租赁合同》第二条约定，每年租金分二期支付，其中第一期于每年的3月15日支付当年租金的50%，第二期于每年9月15日支付当年余下租金的50%。由此可见，2016年9月份至2017年3月份的租金已经在2016年9月份支付，2017年3月份至2017年9月份的租金已经在2017年3月份支付。后因陈斯涛恶意注销银行账户导致陈涛未能把2017年9月份后的租金支付到指定账户。但由于陈斯涛父母已经在2016年9月份起占用了租赁房屋，致使陈涛在支付了2016年9月至2017年9月期间的租金后，无法使用租赁房屋。以上事实在一审庭审中已予以查明，故陈涛在一审庭审过程中，就反诉请求返还租金40000元变更为80000元，但一审判决没有依据查明的事实，也未依反诉请求进行判决。综上，一审判决第一、三判项认定事实错误，遗漏诉请的金额，恳请二审法院支持陈涛的上诉请求。陈斯涛辩称：1.双方签订的《承包租赁合同》已于2017年12月16日解除，符合合同法及双方当事人签订的《承包租赁合同》第六条第三款的约定，陈涛主张继续履行合同，违反了《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的规定。陈涛对解除合同有异议的，应在三个月内提出，该期间属于不变期间，本案陈斯涛于2017年10月13日向陈涛发出解除合同通知书，陈涛于2017年10月15日签收，根据上述司法解释的规定，若陈涛对此有异议的应当在2018年1月16日前向人民法院请求确认，但陈涛在本案陈斯涛起诉后才提起反诉，反诉状的落款时间为2018年7月23日，明显超过了三个月的异议期，因此陈涛关于继续履行合同以及合同没有解除的主张不能成立；2.陈涛在一审反诉状中主张退还租金的金额是40000元，但二审的上诉请求中却增加为80000元明显超出了一审的起诉范围，不属于二审的审理事项。另外，2016年9月至2017年3月的承包费40000元不存在返还的问题，因该项费用已经履行完毕，不存在返还的可能性和事实基础。本案中，陈涛在2017年3月后还交付了四万元承包费，若本案存在陈涛未实际使用房屋的情形，陈涛不可能继续交付2017年3月份的承包费，也不可能在2017年9月要求继续交付下半年的承包费，故陈涛交付承包费的行为本身就表明了陈涛对履行交付义务的认可及其实际使用涉案房屋的期间截止至陈斯涛解除合同前的2017年12月16日，故陈涛要求返还2016年9月至2017年9月的承包费80000元，实际上是陈涛在承包期间应尽的缴费义务，依法不应当返还。陈斯涛向一审法院起诉请求：1.确认陈斯涛、陈涛双方于2010年1月10日签订的《承包租赁合同》终止；2.判令陈涛赔偿因违约给陈斯涛造成的经济损失6万元给陈斯涛；3.判令陈涛支付至2017年12月16日前拖欠的水电费10731元给陈斯涛；4.判令陈涛支付至2017年12月16日前拖欠的租金4万元给陈斯涛；5.本案的诉讼费由陈涛承担。一审庭审过程中，陈斯涛以少计了2个月水电费为由，变更其第3项诉讼请求为：3.判令陈涛支付2017年12月16日前拖欠的水电费11417元给陈斯涛。陈涛向一审法院提起反诉请求：1.判令陈涛与陈斯涛所签订的《承包租赁合同》未解除，陈斯涛继续履行《承包租赁合同》约定的义务，腾空租赁房屋并交由陈涛使用；2.判令陈斯涛重新指定账户给陈涛交租；3.判令陈斯涛赔偿2016年9月至2017年3月的租金损失4万元给陈涛，并免收实际腾空及租赁房屋给陈涛之日前的租金；4.判令陈斯涛支付2016年9月至2017年4月的电费共16167.35元给陈涛，并支付至实际腾空及返还租赁房屋给陈涛之日前实际产生的电费；5.反诉的诉讼费用由陈斯涛承担。一审庭审过程中，陈涛变更其第3项反诉请求为：判令陈斯涛返还2016年9月至2017年9月的租金80000元给陈涛，并免收2017年9月后至腾空返还租赁房屋之日止的租金。一审法院认定事实：位于罗定市供销社背的楼房一幢（即原罗定市华生幼儿园场所）属陈斯涛所有。1998年8月28日，陈斯涛向罗定市教育局申办华石镇华生幼儿园（以下简称华生幼儿园），罗定市教育局于2001年1月11日同意华石镇华生幼儿园开办并颁发《办学许可证》。2010年1月10日，陈斯涛的母亲李贞作为出租方（甲方）与陈涛作为承租方（乙方）签订《承包租赁合同》，约定由李贞将权属为陈斯涛的华生幼儿园经营权及房屋和附属设施租赁给陈涛承包经营使用。《承包租赁合同》第一条承包经营项目及租赁概况：1.承包经营项目为罗定市华生幼儿园（甲方提供办学许可证）。2.合同租赁物位于罗定市供销社背楼房壹幢（壹至伍层）建筑面积963.57平方米及所属活动场所655.4平方米及华生幼儿园现行其他设施。3.租用本合同场所只能作为办幼儿园之用，不能用作其他用途。第二条承包经营期、租赁期限及租金：1.承包经营及租赁期限为十年，从2010年2月1日至2020年1月31日止。2.租金：2010年至2012年的租金为每年5万元；2013年至2015年的租金为每年6万元；2016年至2019年的租金为每年8万元，租金汇入甲方指定的账户（开户行：农村信用合作社，户名：陈显新，账号：59410610901010096XXXX）。每年的租金分二期支付（第一期于每年的3月15日支付当年租金的50%，第二期于每年的9月15日支付当年租金余下的50%）。第三条甲方的义务：1.甲方应在2010年1月31日前将华生幼儿园经营权及租赁的房屋及附属设施交付给乙方使用。第四条乙方的义务：5.乙方应承担租赁期内的水、电、煤气等相关费用。第六条合同的终止：1.乙方有下列情况之一的，甲方有权终止合同：A、未经甲方同意，乙方擅自将本合同场所转租、转借的；……C、超过一期未按时缴交租金。2.甲方有下列情况的，乙方有权终止合同：甲方违反本合同规定使乙方无法按其用途使用本合同场所；3.乙方或甲方中任何一方需要提前终止合同时，必须提前二个月书面通知另一方（以对方签收通知之日起计）；4.租赁期间，甲、乙双方应全面履行本合同所规定的各项义务，不得无故解除合同。如有特殊原因，经甲、乙双方协商同意后，可解除本合同。无正当理由提前终止本合同的一方应向另一方赔偿有关损失。后陈斯涛追认了其母亲李贞与陈涛所签订的《承包租赁合同》。合同签订后，李贞依约将位于罗定市供销社背楼房一幢（建筑面积963.57平方米）及所属活动场所（655.4平方米）、华生幼儿园办学许可证出租给陈涛承包经营，陈涛支付了租金给陈斯涛。2014年5月，李贞在华生幼儿园教学楼背后已租给陈涛使用的655.4平方米的活动场所上兴建新楼房，于2014年12月底完工。2013年7月，华生幼儿园的单位登记证书和组织机构代码证变更法定代表人为吴国文，华生幼儿园的章程载明举办者是陈涛、吴国文。2014年5月，华生幼儿园的办学许可证变更举办者为吴国文。2015年2月26日，李贞发现华生幼儿园的办学许可证的举办者已变更，不在陈斯涛名下，遂将华生幼儿园的大门锁上，后经相关部门介入，才于两日后将门锁打开。2016年至2018年期间，李贞以华生幼儿园的名义向肇庆市悦童玩具有限公司（以下简称悦童公司）购买幼儿园所需各式柜子、玩具、书架等办学用品。2017年5月2日，李贞与佛山市顺德区港安消防安装工程有限公司（以下简称港安公司）签订《消防工程承包合同》对华生幼儿园进行消防整改。2017年3月20日，陈涛转账支付2017年上半年的租金4万元至陈显新的银行账户。2017年8月21日，陈显新注销了上述《承包租赁合同》约定的接收租金的农村信用合作社的银行账户，陈涛于2017年9月13日发送手机短信信息给李贞，内容为：“华生幼儿园原来合同交租金的账号已经转款不到，请你提供新的租金账号。还有请把我租的房屋同活动场所上的物品及使用权交予给我使用。”后陈涛又先后于2017年10月11日、2017年10月26日再次发送手机短信短信给李贞，内容分别为：“请提供华生幼儿园合同的交租账户。”、“租金已到期支付，但我们发现你指定交租金的银行账户已被你注销，因合同仍在履行期内，我们要求继续履行，因此请你在三天内重新确定交租账号、户名，否则我们将把租金交至公证机关，由公证机关提存。”上述短信信息，李贞在庭审过程中确认收到，但其在收到信息后未回复陈涛。2017年9月5日，罗定市教育局进行公示，公示内容为拟终止包括罗定市华生幼儿园等三间幼儿园的办学资格，吊销办学许可证，公示时间为2017年9月5日至2017年9月11日，后华生幼儿园的办学许可证被罗定市教育局吊销。2017年9月13日，陈显新向罗定市教育局提交《关于申办罗定市华生幼儿园的申请》，申办的场所为罗定市华福路即原华石镇华生幼儿园的原址。2017年9月18日，罗定市教育局作出《关于审批筹设罗定市华生幼儿园的公示》，并依法到现场勘察、评估及制作了《罗定市学前教育机构筹设现场核查记录表》（以下简称《现场核查记录表》），该表载明的办学名称为罗定市华生幼儿园，其中第二条场地及周边环境勘查情况载明“申请拟办幼儿园场地的占地面积184.49㎡，建筑面积963.57㎡，五层楼层，户外活动面积约200㎡。”第四条园舍建筑情况“楼高2层，建筑面积共963.57㎡。”李贞在申办人处签名。同日，罗定市教育局作出罗教政法（罚）字2017第4号《教育行政处罚当场处罚决定书》，认定陈显新在未经教育行政部门登记注册（未取得办学许可证），擅自招生3-6周岁幼儿开展幼儿的教育教学活动，决定给予停止执行、停止办园的行政处罚。李贞在当事人栏上签名。后因陈显新、李贞未能执行上述处罚决定，罗定市教育局于2017年11月24日再次出具《教育行政处罚告知书》，要求陈显新、李贞尽快执行并做好幼儿的分流。陈显新和李贞在签收人处签名。2017年9月19日，罗定市华生幼儿园向罗定市教育局提交《停止筹设罗定市华生幼儿园申请书》，称：“现罗定市华生幼儿园的举办者陈涛于2010年1月10日租赁该房屋，租赁用途为举办罗定市华生幼儿园，且合同约定的租赁期间为2010年2月1日至2020年1月31日。鉴于租赁期间陈显新无权再使用该房屋，无权在该地申请筹设罗定市华生幼儿园。”2017年10月11日，罗定市教育局作出罗教〔2017〕63号《关于不同意申办罗定市华生幼儿园的决定》。陈显新对该决定不服，于2018年2月3日向云浮市云城区人民法院提起行政诉讼，请求判决撤销上述决定并要求罗定市教育局依法批准申办华生幼儿园并颁发办学许可证，云城区人民法院于2018年6月12日作出（2018）粤5302行初15号行政判决，判决驳回陈显新的诉讼请求。陈显新不服该判决并向本院提起上诉，本院于2018年11月27日作出了（2018）粤53行终41号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该案现已生效。2017年10月11日，罗定市公安消防大队对原华生幼儿园进行消防检查，发现存在以下问题：一、未经消防设计审核擅自施工；二、未经消防验收擅自投入使用。李贞在《消防监督检查记录》上的被检查单位随同检查人员栏上签名。2017年10月31日，罗定市公安消防大队作出罗公（消）行罚决字〔2017〕0037号《行政处罚决定书》，认定2017年10月11日，李贞经营的罗定市华生幼儿园未经消防设计审核擅自施工，未经消防验收擅自投入使用，决定给予李贞责令罗定市华生幼儿园停止使用并罚款陆万元整的行政处罚。事后，李贞缴交了3万元罚款，尚欠3万元未交。2017年10月15日，李贞向陈涛邮寄《解除合同告知书》，要求解除其与陈涛于2010年1月10日签订的《承包租赁合同》，合同自通知到达对方时解除。陈涛在庭审过程中确认其于2017年10月17日收到该《解除合同告知书》。2017年10月23日，李贞诉至一审法院，请求解除其与陈涛于2010年1月10日签订的《承包租赁合同》，一审法院认定该合同的出租方实质是陈斯涛，李贞只是陈斯涛的代理人，不是该案适格的诉讼主体，遂于2018年1月20日作出（2017）粤5381民初2635号民事裁定，裁定驳回李贞的起诉。李贞不服该裁定并向本院提起上诉，本院于2018年5月25日作出了（2018）粤53民终777号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。陈斯涛遂于2018年7月26日作为原告诉至一审法院，请求处理。一审法院另查明，陈涛的委托诉讼代理人卓影于2018年9月27日申请一审法院出具《律师调查令》，称陈涛在发现陈斯涛注销《承包租赁合同》约定的交租金的银行账户后，曾前往罗定市公证处请求提存租金，但被告知该公证处暂无开办提存业务，故无法提存租金。一审法院于2018年10月8日出具《律师调查令》，罗定市公证处于2018年10月10日复函，称罗定市公证处自2017年至今，未开办过提存业务。对于双方当事人有争议的事实，一审法院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定以及双方当事人在法庭调查中的陈述，综合认定如下：一、对于陈斯涛何时占用涉案租赁房屋的认定。陈斯涛主张陈涛实际使用涉案租赁房屋至2017年12月16日，并称陈涛只是于2016年9月将大部分物品搬去其他幼儿园，不在涉案租赁房屋继续开办幼儿园。陈涛对陈斯涛主张的事实予以否认，并称涉案的租赁房屋已于2016年9月被李贞强行占有使用，陈涛就其主张提供了云城区人民法院（2018）粤5302行初15号案件的陈显新提交的证据清单、庭审笔录、民事判决书，罗定市教育局《现场核查记录表》以及李贞分别与案外人悦童公司签订的《销售合同》、与案外人港安公司签订的《消防安装合同》等证据。经审查，云浮市云城区人民法院（2018）粤5302行初15号案庭审笔录的第25页载明，陈显新在质证教育局提供的证据时称在2017年10月17日约谈时间的时候，涉案的场地已经由陈显新使用，不存在陈涛还在使用的问题；第38页载明，陈显新称“从2016年9月份开始，原承包者陈涛已经自动撤离幼儿园，原幼儿园处于完全停学状态，因此我对幼儿园重新进行升级改造，按照消防设备，有照片予以证实。且相关教育局工作人员进行勘察，在2016年9月份至今，没有任何人对我在使用、占有提出任何异议。”该份庭审笔录有陈显新和李贞的签名确认。一审法院认为，陈显新在云浮市云城区人民法院（2018）粤5302行初15号案庭审过程中称其已于2016年9月开始占有使用华生幼儿园即涉案租赁房屋，属于其对事实的自认，一审法院予以确认。陈显新是陈斯涛的父亲，陈斯涛将华生幼儿园的承包经营权租赁给陈涛的事宜均是由陈斯涛委托其母亲李贞和父亲陈显新处理，故陈显新的自认，对陈斯涛产生相同的法律效力。陈斯涛称陈涛在2016年9月自动搬离涉案租赁房屋，陈斯涛没有收回租赁房屋继续使用，但根据双方提交的水电费单据显示，2016年9月前后使用的水电费未出现明显落差，且2016年9月后每2个月的电费费用达到千元，每2个月的水费亦达到数百元，由此可推知涉案的租赁房屋在2016年9月后依然处于正常使用状态。再结合李贞于2016年开始向悦童公司购买大量幼儿园办学用品，于2017年5月以华生幼儿园的名义聘请港安公司对租赁场地进行消防整改，在华生幼儿园被吊销后向罗定市教育局申请在原华生幼儿园的原址上重新开办华生幼儿园，以及罗定市公安消防大队于2017年10月的《消防监督检查记录》和行政处罚书，故一审法院综合本案现有证据及双方庭审陈述，认定陈斯涛已于2016年9月起占有使用涉案租赁房屋的事实。二、对华生幼儿园的水电费由谁缴交的认定。华生幼儿园自2016年9月至2017年4月3日前的电费由陈涛缴交，从2017年4月起的电费由陈斯涛缴交的事实，双方均无异议，一审法院予以确认。经审核，2016年8月-2016年9月的电费共1117.29元，2016年10月-2016年11月的电费共1317.02元，2016年12月3日-2017年2月3日的电费共1177.73元，从2017年2月3日-2017年4月3日的电费共1056.12元。因2016年8月-2016年9月的电费共1117.29元，一审法院酌情认定2016年9月产生的电费为558.65元（1117.29元÷2个月），综上，从2016年9月至2017年4月3日前产生的电费为4109.52元（558.65元+1317.02元+1177.73元+1056.12元），该费用已由陈涛缴交。对于水费，陈斯涛主张从2015年1月起的水费均其缴交，陈斯涛为其主张提供了罗定市自来水厂的《收据》，故一审法院对陈斯涛缴交自2015年1月起的华生幼儿园水费的事实予以确认。经审查，陈斯涛提交的《收据》，自2016年5月开始有存在用水时间重叠的《收据》，且其中编号为0010081的收据备注有“（二表）”，故可推知华生幼儿园安装2个水表。从2015年1月至2016年8月期间的收据共有3张，其中编号为0007596的2015年1月-2015年3月的水费为280元，编号为0006449的2015年3月-2016年8月的水费为690元，编号为0006448的2016年5月-2016年8月的水费为312元。编号为0006449的《收据》与编号为0006448的《收据》的用水时间部分重叠，陈斯涛未能提供证据证实该两张《收据》哪张是属于缴交陈涛租赁华生幼儿园时产生的水费，而0006448的《收据》收费期间为3个月共312元，与2015年1月至2015年3月共3个月的水费280元较为接近，且不存在2015年3月时间重叠的现象，故一审法院认定其中0006448的《收据》为陈涛租赁华生幼儿园时产生的水费，至于2016年4月的水费，陈斯涛未能提供《收据》予以证实，故一审法院不予确认。综上，一审法院认定陈斯涛已代陈涛支付2015年1月至2016年8月期间华生幼儿园的水费共592元（280元+312元）。一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。李贞与陈涛于2010年1月10日签订的《承包租赁合同》，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，且事后陈斯涛对该《承包租赁合同》予以追认，故该房屋租赁合同关系依法成立、有效，一审法院予以认定。本案的主要争议焦点是：一、双方在履行合同过程中有无违约？二、陈斯涛起诉提出的诉讼请求理据是否充分？三、陈涛反诉提出的反诉请求理据是否充分？对于第一个争议焦点。如前所述，陈斯涛在2016年9月占有使用涉案的租赁房屋，致使陈涛失去对涉案租赁房屋的占有使用收益，已构成严重违约。《承包租赁合同》明确约定，租金分二期支付，第一期于每年的3月15日支付租金的50%，第二期于每年的9月15日支付当年租金余下的50%，同时乙方应承担租赁期内的水电费。涉案租赁房屋和华生幼儿园自2015年1月起的水费由陈斯涛缴交，陈涛未能按约定缴交水费，构成违约。但因陈斯涛已于2016年9月已占有使用涉案的租赁房屋，并于2017年8月21日注销合同约定的接收租金的银行账户，且在陈涛从2016年9月13日起数次要求其提供新的银行账户以接收租金后陈斯涛仍未配合，导致陈涛未能依约定支付2017年10月15日及之后的租金给陈斯涛，故陈斯涛违约占有涉案的租赁房屋并拒绝履行合同协助义务提供接收租金银行账户存在过错，因此，在缴交租金方面，陈涛不构成违约。对于第二个争议焦点。《承包租赁合同》第六条合同终止第1点约定“乙方有下列情况之一的，甲方有权终止合同：A、未经甲方同意，乙方擅自将本合同场所转租、转借的；……C、超过一期未按时缴交租金。”，陈斯涛以陈涛出现上述A项和C项的情形为由，于2017年10月15日向陈涛送达《解除合同告知书》。一审法院认为，陈涛在租赁经营华生幼儿园期间，均由陈涛直接参与经营华生幼儿园，陈斯涛称陈涛擅自将该场所转借给吴国文，理据不足，一审法院不予支持。关于租金问题，双方约定在陈涛超过一期未按时缴交租金时可解除合同，但本案陈涛至今未能缴交2017年9月后的租金，是因陈斯涛已占有使用涉案租赁房屋并注销其接收租金的银行账户，故陈斯涛以陈涛违约为由主张解除《承包租赁合同》，理据不足，一审法院不予支持。但《承包租赁合同》明确约定，合同承包经营的项目为华生幼儿园，而该幼儿园已被罗定市教育局吊销办学许可证，导致《承包租赁合同》的目的已不能实现。根据合同法规定，一方当事人违约致使合同目的不能实现的，当事人可以解除合同。陈斯涛已于2017年10月15日向陈涛发出《解除合同告知书》，陈涛确认于2017年10月17日收到，依双方合同的约定，涉案的租赁合同于两个月后即2017年12月16日解除。现陈斯涛请求确认《承包租赁合同》已终止，因合同解除是合同终止的情形之一，故陈斯涛的主张，理据充分，应予支持。对于陈斯涛请求陈涛赔偿经济损失6万元的主张。该6万元是罗定市公安消防大队作出的消防罚款，根据罗定市公安消防大队于2017年10月31日出具的《行政处罚决定书》，罚款原因是李贞经营的华生幼儿园未经消防设计审核擅自施工，未经消防验收擅自投入使用。涉案的华生幼儿园已于2016年9月由陈斯涛占有使用，且李贞于2017年5月聘请港安公司对租赁场地进行消防整改，故李贞被罗定市公安消防大队处以行政处罚是因其未经消防设计审核擅自聘请港安公司进行消防整改并擅自投入使用所致，该罚款应由陈斯涛自行承担，与陈涛无关，现陈斯涛请求由陈涛承担该笔消防罚款6万元的主张，理据不足，一审法院不予支持。对于陈斯涛请求陈涛支付水电费的主张。合同约定，租赁期间的水电费由陈涛承担，但因陈斯涛于2016年9月起占有使用涉案的租赁场地，故2016年8月前的水电费应由陈涛承担，2016年9月后水电费应由陈斯涛承担。从2015年1月起的水费实际由陈斯涛支付，故陈涛需返还自2015年1月起至2016年8月止的水费共592元给陈斯涛。陈涛已支付2016年9月前的电费，并支付了2016年9月至2017年4月3日前的电费共4109.52元，陈斯涛请求陈涛支付电费，理据不足，一审法院不予支持。对于陈斯涛请求陈涛支付拖欠租金4万元。根据合同约定，陈涛本应缴付2017年度的租金8万元，而陈涛已支付了涉案租赁场地的2017年上半年的租金，尚欠下半年缴付的4万元，但因陈斯涛于2016年9月起已占有使用涉案的租赁场地，即陈涛自2016年9月起没有使用涉案的租赁房屋，故陈斯涛请求陈涛支付租金的主张，理据不足，一审法院不予支持。对于第三个争议焦点。对于陈涛反诉请求的各项主张，如前所述，《承包租赁合同》因合同目的不能继续履行已解除，现陈涛请求确认《承包租赁合同》未解除并要求陈斯涛继续履行《承包租赁合同》、返还该房屋、重新指定银行账户接收租金，理据不足，一审法院不予支持。但陈涛已支付了涉案租赁场地的2017年上半年的租金给陈斯涛，因涉案租赁房屋已于2016年9月被陈斯涛占有，现陈涛反诉请求陈斯涛返还租金4万元，理据充分，一审法院予以支持。陈涛已支付了2016年9月至2017年4月3日前的电费共4109.52元，现陈涛反诉请求陈斯涛返还16167.35元，一审法院可在认定的4109.52元范围内予以支持，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十七条的规定，一审法院判决：一、确认陈斯涛的代理人李贞代理陈斯涛于2010年1月10日与陈涛签订的《承包租赁合同》的权利义务已于2017年12月16日终止；二、由陈涛在判决发生法律效力之日起十日内返还自2015年1月起至2016年8月止的水费592元给陈斯涛；三、由陈斯涛在判决发生法律效力之日起十日内返还自2016年9月至2017年3月止的租金4万元给陈涛；四、由陈斯涛在判决发生法律效力之日起十日内返还2016年9月至2017年4月3日止的电费4109.52元给陈涛；五、驳回陈斯涛的其他诉讼请求；六、驳回陈涛的其他反诉请求。本诉案件受理费2529元，由陈斯涛负担2516元，由陈涛负担13元。反诉案件受理费602元，由陈涛负担129元，由陈斯涛承担473元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。陈斯涛提交了以下证据：一、罗定市天艺幼儿园组织机构代码证，拟证明陈涛和吴国文于2016年9月22日在距离涉案的华生幼儿园五十米处另行开设天艺幼儿园，其行为表明了陈涛不履行原合同且违反了同业禁止的合作原则和合作惯例，动摇了双方当事人合作的基础，也是本案纠纷产生的原因；二、通告，拟证明陈涛向教育局及社会公告其暂停办学，该通告发布的时间是2017年6月19日，表明该时间段内陈涛仍对涉案场地进行管理；三、罗定市教育局《关于陈涛向我局申请变更罗定市华生幼儿园举办者申请的回复》，拟证明针对陈涛擅自变更举办者的行为，教育局责令陈涛把举办者恢复为陈斯涛的父亲陈显新，但陈涛不予恢复，使涉案项目处在危险之中，并最终导致涉案场地办学许可证被吊销，也使本案的合同目的无法实现。陈涛擅自变更举办者，妄图侵吞陈斯涛的幼儿园，构成严重违约，陈斯涛有权解除涉案《承包租赁合同》；四、罗定市教育局约谈记录，拟证明2017年10月期间陈涛仍然管理使用涉案场地，故陈涛要求返还之前交付的租金违反诚实信用原则，涉案合同解除前陈涛仍继续使用场地；五、国有土地使用权证及附图，拟证明陈斯涛在涉案地块之外有三栋七层楼房，与陈涛所承包的五层楼不同，陈斯涛有权在另外的三栋七层楼房中进行经营活动，并不影响陈涛的相关经营活动，也不存在陈斯涛占用陈涛涉案场地的情形；六、云浮市教育局《关于陈显新、李贞要求督促罗定市教育局依法依规尽快处理好华生幼儿园举办者变更事宜的复函》，拟证明陈涛于2017年7月17日向罗定市教育局提出了变更举办者为陈显新的申请。罗定市教育局同意了陈涛的变更请求，并要求陈涛与吴国文、陈兴锋等举办理事会决议及提交补正材料，但陈涛迟迟不予提交，导致双方的矛盾进一步加深并最终被罗定市教育局吊销了办学许可证，陈涛的严重违约行为是陈斯涛解除合同的原因和理由。陈涛没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明的事实除以下事实外，其他事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院另查明，2017年3月20日，陈涛转账支付2017年上半年的租金4万元至陈显新的银行账户。2017年9月18日，罗定市教育局作出《关于审批筹设罗定市华生幼儿园的公示》，并依法到现场勘察、评估及制作了《罗定市学前教育机构筹设现场核查记录表》，该表载明的办学名称为罗定市华生幼儿园，其中第二条场地及周边环境勘查情况载明“申请拟办幼儿园场地的占地面积184.49㎡，建筑面积963.57㎡，五层楼层，户外活动面积约200㎡。”第四条园舍建筑情况载明“楼高五层，建筑面积共963.57㎡”。再查明，一审庭审中，陈涛变更其第3项反诉请求为判令陈斯涛返还2016年9月至2017年9月的租金8万元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案在二审程序中的争议焦点问题是：一、本案《承包租赁合同》是否已经解除；二、陈涛是否存在拖欠租金及水电费的行为；三、陈斯涛应否返还2016年9月1日至2017年8月31日的租金8万元给陈涛。一、关于合同是否解除问题。《承包租赁合同》第一条明确约定，承包经营项目为华生幼儿园，出租人提供办学许可证，只能作为办幼儿园之用，不能用作其他用途。2017年9月5日，华生幼儿园被罗定市教育局吊销办学许可证，导致《承包租赁合同》约定的用途不能实现，因此应视为当事人约定的解除合同条件成就，当事人可以解除合同。2017年10月15日，李贞向陈涛邮寄《解除合同告知书》，要求解除双方签订的《承包租赁合同》。陈涛收到该告知书后，没有向陈斯涛提出异议，依照合同第六条第3点的约定，双方的租赁合同于两个月后即2017年12月16日解除。陈涛上诉请求继续履行合同，理由不成立，本院不予支持。二、关于陈涛是否拖欠租金及水电费的问题。陈斯涛于2016年9月起占有使用租赁场地，故2016年8月前的租金、水电费应由陈涛承担，2016年9月后的租金、水电费应由陈斯涛承担。从2015年1月起的水费实际由陈斯涛支付，故陈涛应返还自2015年1月起至2016年8月止的水费共592元给陈斯涛。陈涛已支付2016年9月前的电费，并支付了2016年9月至2017年4月3日前的电费共4109.52元，陈斯涛请求陈涛支付电费，没有事实依据，本院不予支持。陈涛已支付租金至2017年8月31日，不存在拖欠租金。三、关于陈斯涛应否返还2016年9月1日至2017年8月31日的租金8万元给陈涛问题。陈涛已支付了2016年9月1日至2017年8月31日的租金8万元给陈斯涛，而2016年9月之后陈涛已经没有使用租赁场地，故陈斯涛应返还该部分租金8万元给陈涛。陈涛在一审反诉状中请求返还租金4万元，后在庭审中增加请求返还租金8万元，一审法院对其增加部分没有处理，本院予以纠正。综上所述，上诉人陈斯涛的上诉请求理由不成立，本院不予支持。上诉人陈涛的上诉请求理由成立部分，本院予以支持，理由不成立部分，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，但实体处理有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持罗定市人民法院（2018）粤5381民初1482号民事判决第一、二、四、五、六项；二、变更罗定市人民法院（2018）粤5381民初1482号民事判决第三项为：陈斯涛应在本判决发生法律效力之日起十日内返还2016年9月1日至2017年8月31日的租金8万元给陈涛。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费2529元（陈斯涛已预交2517元，不足部分由一审法院追缴），由陈斯涛负担2434元，由陈涛负担95元；反诉受理费2205元（陈涛已预交1257.31元，不足部分由一审法院追缴），由陈斯涛负担1903元，由陈涛负担302元。二审案件受理费2988元（陈斯涛预交2188元，陈涛预交800元），由陈斯涛负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓红审判员  陈 阳审判员  尹 蕾二〇一九年十一月二十日书记员  徐俊贤附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。