江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终3783号上诉人（原审被告）:吴佩兵，男，1972年10月1日出生，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：薛朋，江苏大楚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:江苏百路养殖有限公司，住所地江苏省泗洪县车路口。法定代表人：徐庚兵，系该公司经理。委托诉讼代理人：杨启东，江苏拓荒者律师事务所律师。上诉人吴佩兵因与被上诉人江苏百路养殖有限公司（以下简称简称百路公司）土地租赁合同纠纷一案,不服江苏省泗洪县人民法院（2018）苏1324民初9860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴佩兵上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回百路公司的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由百路公司承担。事实和理由如下：1.一审判决认定吴佩兵与百路公司签订的合同期限为一年属于认定事实错误。虽然涉案合同期限是自2017年2月1日至2018年1月31日，但百路公司与吴佩兵约定合同期限届满后，吴佩兵在同等条件下可以优先续签合同，且双方口头约定的租赁期限是不低于十年，合同一年一签。本案中，吴佩兵租赁涉案场地系投资生猪养殖，按照市场行情，养殖业一般四年后才会有收益，百路公司在双方签订涉案合同时多次承诺将养殖场长期租赁给吴佩兵，吴佩兵亦是按照租赁十年的规划进行投资。双方在2015年和2016年的合同也是仅签订一年期限，故双方实际约定的合同期限是不少于十年。2.在履行涉案合同过程中，百路公司存在违约行为，其应承担违约责任。吴佩兵与百路公司之间实质上是长期租赁关系，双方之所以将合同签订为一年期限系因百路公司受制于洪泽农场上级部门的相关规定。吴佩兵基于洪泽湖农场是国有企业，具有一定的公信力，内心确信合同是长期的且不可能中途毁约，才同意“一年一签”。但百路公司在双方租赁合同尚未到期的情况下就要求吴佩兵返还场地及设施等，应当认定百路公司存在违约行为。吴佩兵作为普通投资者，其不清楚事业单位内部的具体规定，百路公司向吴佩兵作出出租涉案场地十年的口头承诺后又以省局和县农委文件精神及集团公司要求等为由恶意终止与吴佩兵的租赁合同，给吴佩兵造成了巨大损失，百路公司应当承担相应的违约责任。百路公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。吴佩兵与百路公司在合同中明确约定租期为一年，并非吴佩兵所称的十年。百路公司从未向吴佩兵作出过合同租期为十年的承诺。其次，租赁期限届满后，百路公司因客观原因不再出租涉案养殖场，且以书面或口头方式通知吴佩兵搬离该养殖场，但吴佩兵予以拒绝，其行为违反了合同约定。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。百路公司向一审法院起诉请求：1.吴佩兵迁出承租的养殖二场的场地，并向百路公司返还场房、设施；2.被告吴佩兵赔偿百路公司非法占用期间的租金损失（自2018年2月1日起按照每天151元计算至吴佩兵返还养殖场场地、场房、设施之日止）；3.吴佩兵负担本案诉讼费用。事实与理由：2017年2月1日，百路公司与吴佩兵签订《江苏省百路养殖实业公司养殖场租赁合同》一份，合同约定：百路公司将其合法拥有的养殖二场的场房、场地及养殖设施出租给吴佩兵从事养殖经营，期限为一年，即自2017年2月1日起至2018年2月1日止；租赁期满，百路公司收回出租的养殖场和设施，吴佩兵应如期归还并确保养殖场和设施完好，如有损坏，吴佩兵应将其恢复到完好状态；全年租金为55000元，采取先付后租形式支付；租赁期间，使用养殖场和设施所发生的各项费用由吴佩兵自行承担。合同签订后，百路公司按约将养殖场场地、房屋、设施交付给吴佩兵使用，吴佩兵也支付了当年租金。但合同到期后，在双方没有签订续租协议的情况下，吴佩兵未按合同约定及时交还养殖场场地、房屋、设施。综上，望判如所请。一审法院认定事实：2017年2月1日，百路公司与吴佩兵签订《江苏省百路养殖实业公司养殖场租赁合同》一份，合同约定：百路公司将其合法拥有的位于泗洪县车路口养殖二场的场地、场房及养殖设施（水塔、15千瓦的深水泵一个，种鸭舍三十幢、生活居住房三幢、办公楼五间以及养殖生产的相关用电设施等）出租给吴佩兵从事养殖经营，期限为一年，即自2017年2月1日起至2018年1月31日止；租赁期满，百路公司收回出租的养殖场和设施，吴佩兵应如期归还并确保养殖场和设施完好，如有损坏，吴佩兵应将其恢复到完好状态；全年租金为55000元，采取先付后租形式支付；保证金为10000元，待场地、场房和设施经甲方验收完好状态后退还；租赁期间，使用养殖场和设施所发生的各项费用由吴佩兵自行承担；吴佩兵另需装修或增设附属设施和设备的，应事先向百路公司提出书面申请，待得到有关部门书面批复后方可进行；吴佩兵可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房屋结构，装修费用由吴佩兵自负，租赁期满后吴佩兵不再承租的，百路公司不作任何补偿。合同签订后，百路公司按约将养殖场场地、房屋、设施交付给吴佩兵使用，吴佩兵也支付了当年租金。但合同到期后，在双方没有重新签订租赁合同的情况下，吴佩兵未按合同约定交还养殖场场地、房屋、设施。2018年3月30日，百路公司向吴佩兵送达书面告知，要求吴佩兵于2018年6月1日前迁出场地，恢复场区原貌，移交相关设施，人员、财物及生产、生活设施全部撤离，逾期不退出一切后果自负，吴佩兵予以签字确认。一审法院另查明，吴佩兵在2016年也承租了涉案养殖场，并交纳了租金55000元及保证金10000元，保证金10000元至今未予退还，百路公司在庭审中表示同意退还。一审法院认为，百路公司与吴佩兵之间的原租赁合同合法有效。吴佩兵在租赁期限届满后未按照约定返还承租的养殖场场地、场房、设施，属违约行为，应当承担继续履行、赔偿损失的责任。对于租金损失，可参照租赁期间的租金标准即每天151元（55000÷365）计算，自租赁期限届满之次日即2018年2月1日起计算至吴佩兵返还养殖场场地、场房、设施之日止。对于百路公司收取的保证金10000元，百路公司应当退还，其在庭审中也表示同意退还，予以照准。吴佩兵主张与百路公司签订的是不定期租赁合同，百路公司属擅自终止合同，但未提供充分的证据予以证实，不予采信；吴佩兵另主张百路公司违约造成其投资经营损失，其现已另行主张，本案不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、吴佩兵向江苏百路养殖有限公司返还位于泗洪县车路口养殖二场的场地、场房及养殖设施（水塔、15千瓦的深水泵一个，种鸭舍三十幢、生活居住房三幢、办公楼五间以及养殖生产的相关用电设施），于判决生效后十日内履行完毕；二、吴佩兵赔偿江苏百路养殖有限公司租金损失（自2018年2月1日起按照每天151元计算至被告返还养殖二场场地、场房、设施之日止），于判决生效后十日内履行完毕；三、江苏百路养殖有限公司向吴佩兵返还保证金10000元，于判决生效后十日内履行完毕。案件受理费1050元，由吴佩兵负担。二审中，双方当事人均未提供新的证据。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。本案二审的争议焦点是：涉案租赁合同期限如何确定；百路公司是否存在违约行为。本院认为，当事人对其提出的主张应当提供证据予以证明。本案中，吴佩兵主张百路公司曾与其口头约定涉案养殖场的租赁期限为十年，双方将合同签订为一年期限系因百路公司受制于洪泽农场上级部门的相关规定，百路公司提前解除合同的行为违约。但吴佩兵未能举证证明其与百路公司曾作出过该项口头约定，百路公司对此亦不予认可，故对其该项主张本院依法不予支持。吴佩兵又称其对涉案养殖场有优先租赁的权利，但优先租赁权系以百路公司将养殖场对外出租为前提，现百路公司并未作出向第三人出租该养殖场的意思表示，故吴佩兵无权以此为由要求继续承租该养殖场。综上，涉案租赁合同期限应为一年，百路公司不存在提前解除合同的违约行为。综上，上诉人吴佩兵的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由吴佩兵负担。本判决为终审判决。审 判 长 覃卫东审 判 员 黄亚非审 判 员 庄云扉二〇一九年十一月二十七日法官助理 周贤芬书 记 员 吴红利