贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终7191号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：冷洪翔，男，1968年10月8日出生，汉族，住贵州省习水县。委托诉讼代理人：龙澄，贵州成济律师事务所律师，执业证号：15201201811041471。委托诉讼代理人：邱思玉，贵州成济律师事务所实习律师，实习证号：2301181221700。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：陈益文，男，1970年10月19日出生，汉族，住浙江省龙泉市。委托诉讼代理人：王英英，女，1970年5月19日出生，汉族，住浙江省龙泉市。上诉人冷洪翔与被上诉人陈益文房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月26日立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理，本案现已审理终结。上诉人冷洪翔上诉请求：1、撤销原判决，改判由被上诉人承担违约责任；2、本案一、二审诉讼费等一切费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决忽视被上诉人非法改建、转租的违约事实，在证据不足的情况下认定被上诉人已经将房屋恢复原状及返还房屋属于事实认定错误；2、一审判决依交易习惯认定事实无法律依据，违背公平公正；3、一审法院超审限，程序违法。被上诉人陈益文辩称：1、案涉房屋分割装修出租经上诉人口头同意，对分割装修的事实也是知情的，不存在非法改造、转租；2、被上诉人已经按照《房屋收回合同》约定将案涉房屋恢复原状，并在约定的时间内进行交房，上诉人无故拖欠违约金应承担责任；3、一审法院认定事实清楚，不存在程序违法。上诉人陈益文向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告提前解除租房合同的违约金人民币50,000.00元。一审法院认定事实：2015年8月16日本诉原告（反诉被告）陈益文与本诉被告（反诉原告）签订《房屋租赁三方合同》，合同约定本诉被告（反诉原告）冷洪翔将位于贵阳市××区××果园××号房屋出租给本诉原告（反诉被告），租赁期间为2015年8月16日至2020年8月15日，同时《房屋租赁三方合同》也对违约责任进行约定即“租赁期到期后乙方将该房屋恢复原样（墙体及地面、卫生间下水管道），租赁期内该房屋产生的费用由乙方承担，租赁期间内如果甲方违约将付给乙方伍万元（50000.00）人民币”。其后本诉原告（反诉被告）与本诉被告（反诉原告）于2018年5月20日签订《房屋收回合同》，合同约定“经双方协商，甲方将花果园B北区6栋501号，面积150.45平方米，房屋从乙方收回，收回期限2个月即2018年7月30日前交回甲方使用，乙方要将房屋恢复成原样（新建墙体、地板瓷砖拆除、挖空卫生间）。因甲方违约，在交房时甲方付乙方伍万元违约金后，再由乙方将钥匙归还给甲方，乙方使用期间的水、电及物业管理费结清后，退回押金及乙方多交房租费，甲方按实际天数计算。乙方如在规定时间内未交房，甲方不补助违约金，由乙方向甲方缴纳违约金5万元”。同时在2018年7月29日本诉被告（反诉原告）向本诉原告（反诉被告）转款人民币3,400元。上述款项包含双方所签订《房屋租赁合同》中所约定的押金以及退还的租金。现本诉原告（反诉被告）以本诉被告（反诉原告）提前解除租房合同未支付违约金伍万元为由诉至法院，提出诉请如前。诉讼中本诉被告（反诉原告）则以本诉原告（反诉被告）违约为由而提出反诉，并要求本诉原告（反诉被告）支付违约金5万元整。在审理过程中为析清本案的焦点即本诉原告（反诉被告）是否已将房屋恢复原样（新建墙体、地板瓷砖拆除、挖空卫生间），法院于2019年5月10日对本案涉案房屋进行现场勘验，勘验结果为新建墙体、地板瓷砖已经拆除、卫生间已经挖空。一审法院认为：民事主体在民事活动中应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，本诉原告（反诉被告）陈益文与本诉被告（反诉原告）冷洪翔签订的《房屋租赁三方合同》以及《房屋收回合同》，系双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，因此在两份合同真实有效的情况下，双方均应当恪守承诺，妥善处理和履行相应的权利义务。本案中本诉原告（反诉被告）、本诉被告（反诉原告）所争议的焦点为1、本诉原告（反诉被告）是否在约定期限内交房；2、本诉原告（反诉被告）是否已经将房屋恢复原样即新建墙体是否拆除、地板瓷砖是否拆除、卫生间是否已经挖空。因此针对本案所争议的焦点，法院分述如下：1、关于本诉原告（反诉被告）是否在约定期限内交房，根据本诉原告（反诉被告）所提供的微信转账记录来看，本诉被告（反诉原告）已经于2018年7月29日向本诉原告（反诉被告）转款人民币3,400元，该笔款项包括退还的押金以及半个月房租。因此根据交易习惯可以认定本诉原告（反诉被告）已经将涉案房屋交给本诉被告（反诉原告），上述事实有当事人的陈述以及相关的证据在卷佐证。2、对于本诉原告（反诉被告）是否已经将房屋恢复原样即新建墙体是否拆除、地板瓷砖是否拆除、卫生间是否已经挖空。根据本院涉案房屋现状进行勘验的记录来看，涉案房屋的新建墙体已经拆除、地板瓷砖已经拆除、卫生间已经挖空。对于本诉被告（反诉原告）辩称本诉原告（反诉被告）未将房屋恢复原状即新建墙体虽已经拆除但是墙面并没有恢复以及地板瓷砖已经拆除但是地面并没有恢复原始状况，根据双方当事人所签订的《房屋收回房屋》来看，双方在《房屋收回合同》中并未对本诉被告（反诉原告）的上述辩称的事项进行约定，因此对于本诉被告（反诉原告）的辩称，法院依法不予采纳。对于本诉被告（反诉原告）的第一项诉讼请求即依法判决确认被告违约，并判令其支付违约金5万元整的主张。因法院已经确认本诉原告（反诉被告）是在双方所约定的期限内按照双方的约定将房屋交还给本诉被告（反诉原告），因此对于本诉被告（反诉原告）的这一主张，法院依法不予支持。对于本诉被告（反诉原告）的第二项诉请即依法判令被告承担本案诉讼费及保全费、执行费等一切费用的主张，由于是基于第一诉讼请求得以支持的前提下方能实现，故对于本诉被告（反诉原告）的这一主张法院依法不予支持。综上所述《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条、第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第八条、第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百三十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、判令本诉被告（反诉原告）冷洪翔于本判决生效之日起十日内向本诉原告（反诉被告）陈益文支付提前解除租房合同的违约金人民币五万元整。二、驳回本诉被告（反诉原告）冷洪翔的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币1,050元，由本诉被告（反诉原告）冷洪翔负担，反诉费人民币525元，由反诉原告（本诉被告）冷洪翔负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人冷洪翔为了证明上诉主张向本院提交了证据：（2019）黔0102民初274号传票6张，用于证明一审审限超期，程序违法。被上诉人陈益文的质证意见为：真实性无异议，其他没有意见。本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《房屋租赁三方合同》以及《房屋收回合同》，系双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，对当事人具有法律约束力。虽2015年8月16日签订的《房屋租赁三方合同》约定转租应事先征得上诉人同意，且被上诉人擅自拆改变动或损坏房屋主体结构，擅自将该房屋转租给第三人的，上诉人有权要求被上诉人支付一个月房租作为违约金并单方解除合同，收回房屋，但2018年5月20日，在上诉人到案涉房屋查看过，对分隔装修转租事实已经知晓的情况下签订的《房屋收回合同》明确表明是上诉人违约，并应支付被上诉人五万元违约金，同时约定被上诉人应将房屋恢复原样并在约定时间内交还房屋。故上诉人与被上诉人已做出新的意思表示就案涉房屋收回中双方权利义务进行约定，理应按照《房屋收回合同》约定严格履行义务。《房屋收回合同》约定“恢复成原样（新建墙体，地板瓷砖拆除，挖空卫生间）”，上诉人主张新建墙体虽已经拆除但是墙面并没有恢复以及地板瓷砖已经拆除但是地面并没有恢复原始状况，然上诉人并未就案涉房屋出租前的原始状况进行举证，应承担举证不能的后果，从一审法院勘验记录来看，案涉房屋的新建墙体已经拆除、地板瓷砖已经拆除、卫生间已经挖空，故案涉房屋已按照《房屋收回合同》的约定恢复原样。据《房屋收回合同》约定，被上诉人应在2018年7月30日前交回房屋，上诉人支付被上诉人五万元违约金后，被上诉人将钥匙归还给上诉人。上诉人与被上诉人虽对房屋交回的具体过程存在不同主张，但对2018年7月30日前经被上诉人通知在案涉房屋中进行过交接的事实无异议，故被上诉人已将案涉房屋恢复原状并在合同约定的时间内进行房屋交接，履行合同约定义务，仅因上诉人未支付五万元违约金的违约行为而未交付钥匙。上诉人的上诉理由不能成立。关于一审是否程序违法问题，上诉人提交（2019）黔0102民初274号传票6张用以证明一审超审限，庭审过程中因被上诉人陈益文手机响而延迟开庭。被上诉人则主张是上诉人为提交材料而申请延迟裁判，手机响进行了训诫，只是中途休庭。本院认为，上诉人提交的传票仅能证明一审法院多次进行开庭审理或调查质证，达不到上诉人的证明目的，其上诉理由不能成立。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人冷洪翔的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,575元，由上诉人冷洪翔负担。本判决为终审判决。审判长  王可审判员  刘佳审判员  庞敏二〇一九年十一月十五日法官助理徐贞兰书记员李敏