山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终3466号上诉人（原审被告）：枣庄中汇住宅开发有限公司，住所地山东省枣庄市市中区振兴路400号,统一社会信用代码：91370402164520467M。法定代表人：王绥金，董事长。委托诉讼代理人：殷昭际，男，该公司员工。委托诉讼代理人；任为先，山东明公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马希伟，男，1970年4月29日出生，汉族，大专文化，住山东省枣庄市市中区。上诉人枣庄中汇住宅开发有限公司（以下简称中汇公司）因与被上诉人马希伟商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初18号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。中汇公司上诉请求：1.撤销山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初18号民事判决，改判驳回马希伟的诉讼请求，或发回重审；2.上诉费用由马希伟负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。首先，一审法院判定上诉人“于判决书生效之日起30日内将涉案房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案”，违反法律规定。依据枣庄市人民政府办公室枣政办字[2016]82号《关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》第二条治理重点第三款第三项“凡未足额交存首期住宅专项维修资金、新建物业质量保修金的房地产开发项目，不予办理竣工综合验收备案。”之规定，上诉人开发的东湖明珠小区业主在足额交存专项维修资金后房产管理部门方可办理竣工综合验收备案，因被上诉人等未足额缴纳专项维修资金，因此上诉人无法在本判决书生效之日起30日内办理备案。其次，因被上诉人的原因导致的上诉人不能办理综合验收备案而导致的逾期办证与上诉人没有任何关系，上诉人不应承担逾期办证违约金。还有，上诉人没有逾期交房，被上诉人未按合同约定上房，是由其本人未申请造成的。被上诉人在一审中未提供任何证据证明其曾经向上诉人提出申请要求上房，被上诉人所在楼房的其他业主均已按时上房，因此上诉人没有违约，一审法院认定事实不清，上诉人不应承担逾期交房违约金。二、一审法院适用法律不当。首先，上诉人与被上诉人是于2015年7月9日签订的《商品房买卖合同》，虽然合同中约定了办理房产证的有关内容，山东省住房与城乡建设厅于2015年5月9日颁发了鲁建发(2015)2号《山东省住宅专项维修资金管理办法》，该办法是于2015年5月1日生效实行的。依据该办法第十一条、第十二条规定，被上诉人缴纳专项维修资金是其法定义务，被上诉人依法必须履行。因被上诉人不履行上述规定导致的逾期办证，上诉人没有违约，因此一审法院未注重和适用该规定，存在适用法律不当。其次，一审法院在判决时未注重、审查和适用枣庄市人民政府办公室枣政办字[2016]82号《关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》，并否认该通知效力，存在适用法律错误。马希伟辩称，1.上诉人与答辩人签订的商品房买卖合同中，明确约定了权利义务和违约责任，合同明确约定上诉人在交房后90日内，向房屋权属部门办理房屋登记证明，答辩人起诉时上诉人还未履行其义务，上诉人的违约事实存在，应承担违约责任。2.关于维修资金是否缴纳问题，该小区有多人缴纳，但上诉人未向房屋权属部门提交备案，维修资金是否缴纳，不能成为上诉人违约的理由。山东省住宅维修资金管理办法只能作为政府的规范性文件，不能作为法律适用，本案是商品房销售合同纠纷，当规范性文件与法律相抵触，应当适用上位法，严格适用合同法有关规定。上诉人的上诉理由没有事实和法律规定，一审判决适用法律正确，请求驳回上诉请求，维持原判。马希伟向一审法院起诉请求：一、判令被告立即协助原告办理产权登记手续；二、被告支付原告违约金（以659570元为基数，按日万分之一计算，自2016年1月2日至被告将房屋权属登记相关资料报产权登记机关备案之日）；三、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2015年7月9日，原告与被告签订一份编号为YS0058980的《商品房买卖合同》，原告以659570元的价格购买出卖人开发的位于枣庄市市中区东湖明珠8号楼2单元1101室房屋，被告为原告出具659570元购房收据。该合同第十条关于交付时间和条件：出卖人应当在2015年5月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。第十九条关于房屋登记的约定：商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。上述合同签订后，被告于2015年7月10日将涉案房屋交付给原告。被告至今未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。原告至今未缴纳专项维修资金。现原、被告就涉案房屋权属登记事宜发生争议并诉至该院。2018年3月,枣庄市市中区住宅建设开发公司变更单位名称为“枣庄中汇住宅开发有限公司”。一审法院认为，本案焦点问题，一是被告是否构成违约；二是被告应否承担违约责任及如何承担。关于第一个焦点问题，该院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，该合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。依据双方合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。而被告至今未依约履行该备案义务，致使原告至今未能办理房屋权属登记手续，被告的行为构成违约。关于第二个焦点问题，被告应否承担违约责任及如何承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任…（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”。本案《商品房买卖合同》已约定，由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。依据上述法律规定及双方约定，被告未在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。另上述《商品房买卖合同》约定商品房交付时，应当符合取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明的条件。而被告现以业主未全部交存个人专项维修资金，房产管理部门不予办理竣工综合验收备案为由进行抗辩，不予采信。违约责任的承担问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案中，《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。被告的违约行为应自2015年7月10日房屋交付使用后90日，原告于2019年1月2日就本案诉至该院，但未提供证据证明在起诉之日前存在诉讼时效中止、中断的情形，且被告已提出时效抗辩，故自2019年1月2日起诉之日往前倒推三年,即2016年1月2日之后的违约金未超过诉讼时效，予以支持。另因上述《商品房买卖合同》约定被告在将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案后即视为其履行完义务，因此该院确认该违约金计算至被告履行完毕上述义务之日止。原、被告对违约金约定的计算标准，不违反法律法规的强制性规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于判决生效之日起三十日内将办理坐落于枣庄市市中区东湖明珠8号楼2单元1101室房屋权属登记的相关资料报产权登记机关备案；二、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于判决生效之日起三十日内给付原告马希伟违约金（以659570元为基数，按日万分之一计算，自2016年1月2日起至被告将上述房屋权属登记相关资料报产权登记机关备案之日止）；如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1728元，减半收取864元，诉讼保全费791元，共计1655元，由被告枣庄中汇住宅开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。中汇公司提交不动产登记受理凭证两份，编号37040232019040002954.2956，证明东湖明珠8号楼10号楼，中汇公司于2019年4月17日完成不动产备案。2.提交枣庄市中级人民法院2018鲁04民终2505号判决书。该案被上诉人白洋与本案同类，中院依法判决，上诉人承担违约金的截止日期为2018年1月18日（上诉人通知缴纳专项维修资金的时间）马希伟质证意见为：1.上诉人2019年4月17日前存在违约事实；2.地方法院的个案判决不具有指导意义，我们国家也不是判例法，每个法官对案件有独立的审判思维。马希伟提交专项维修资金发票一份（照片），证明于2019年6月3日交纳了专项维修资金。中汇公司质证意见为：对马希伟提交的发票无异议，涉案房屋均已办完备案。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，依据本院（2018）鲁04民终2505号民事判决确认的事实，中汇公司另于2018年1月18日将办理房屋权属登记需要交纳专项住宅维修资金的通知张贴于东湖明珠小区电梯及花园内。并于2019年4月17日将办理东湖明珠8号楼房屋登记备案的材料报枣庄市市中区不动产登记中心备案。本院认为，依据被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》，上诉人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。上诉人未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。因办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，上诉人有义务通知被上诉人需交纳住宅专项维修资金后方能办理房屋权属登记，故在被上诉人知晓上述规定前，上诉人仍应当承担违约责任。因交纳住宅专项维修资金是办理房屋权属登记的必要条件之一，被上诉人在收到上述通知后，直至2019年6月3日才交纳了住宅专项维修资金，故上诉人不应再承担自通知之日起逾期办证的违约责任。上诉人已于2019年4月17日将办理枣庄市市中区东湖明珠8号楼房屋登记备案的材料报产权登记机关备案，故上诉人不再承担将办理房屋权属登记的相关资料报产权登记机关备案的违约责任。关于上诉人主张的不应承担逾期交房违约金的问题，因被上诉人一审中并无该项诉讼请求，一审法院亦未对此予以审理，故本院对上诉人的该主张不予审查。综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律部分错误，本院对一审判决结果予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初18号民事判决；二、上诉人枣庄中汇住宅开发有限公司于本判决生效之日起三十日内给付被上诉人马希伟违约金（以659570元为基数，按照日万分之一的标准，自2016年1月2日起计算至2018年1月18日止）；三、驳回被上诉人马希伟的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1728减半收取864元，诉讼保全费791元、二审案件受理费1728元，由上诉人枣庄中汇住宅开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李政远审判员  单 伟审判员  李 帅二〇一九年十一月二十五日书记员  史安伟