北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初15460号原告：刘洪升，男，1987年4月4日出生，住广东省惠州市。被告：北京益佳基业房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇龙河街51号2层206。法定代表人：付焕军。原告刘洪升与被告北京益佳基业房地产经纪有限公司（以下简称益佳基业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘洪升到庭参加诉讼。被告益佳基业公司经本院公告传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。刘洪升向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告之间签订的《北京市房屋租赁合同》；2.请求判令被告退还2019年1月1日至2019年5月30日已支付租金未拥有房屋使用权的5个月租金9500元（月租金1900元），退还押金1900元，合计：11400元；3.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2018年5月28日，原告通过被告益佳基业公司发布在58同城上的出租房屋信息取得联系，并当天在被告公司业务员冯亮带领下看了位于北京市房山区×号楼×房屋，双方协商口头约定原告租赁被告该处房屋办公使用，原告当天通过微信支付缴纳1000元房租订金（支付证据见附件二），并于5月30日原被告双方正式签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定：原告租赁被告出租的位于北京市房山×号楼×房屋，租赁期限为2018年6月1日至2019年5月30日，期限共12个月，租金为每月1900元，支付方式为押一付十二，押金1900元，并在签署合同当天原告委托朋友公司帮忙一次性将12个月租金和1个月押金剩余款项23700元按合同条款汇入被告指定的银行账户（开户人：周磊，开户行：中国银行北京房山支行，卡号×××），支付证据见附件二。之后原告正常使用租赁房屋，直到2018年11月18日当天接到物业人员通知，说业主找我有重要事情无法取得联系，我立即主动通过物业提供的业主电话取得联系得知：被告公司没有按时将我已经提前支付的租金交给业主且已期超过30日，被告公司业务人员已经失联，业主没有任何办法只能按照与被告签署的合同条款解除房屋租赁委托合同，并正式给我快递了房屋腾退交还通知书，要求2018年11月30日前我必须腾退交还房屋（相关证据见附件三）。我立即联系了当时签署合同的被告公司业务员冯亮以及被告公司联系电话010-60315152，已经无法取得联系，当天去往被告公司办公地址：房山区时代广场12号楼606发现无人开门，后反复核实确认已经搬离该办公住址，至此，一方面原告无法与该公司任何人员取得任何联系进行正常租金纠纷交涉沟通，另一方面面对房屋业主每天高压强势驱逐态度和行为，正常办公生活已经无法维持，无奈之下只能选择在2018年11月30日腾退交还了房屋，重新寻找其余住所。被告在收取了原告2018年6月1日-2019年5月30日租赁时间的租金以后无法按照合同条款约定在合同期内满足及保障原告的正常合理合法租赁权益，由于被告没有及时把原告已经提前缴纳的房租转交给业主直接导致原告被驱逐腾退房屋，且至今一直失联，致使原告在支付了12个月租金以及1个月押金下，实际租赁使用房屋仅仅只有6个月时间，原告合法权益受到极大损害和较大经济损失，根据《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，故诉至法院，望判如所请。益佳基业公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，亦未提交答辩材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月30日，益佳基业公司（出租方、甲方）与刘洪升（承租方、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：益佳基业公司将坐落于北京市房山区×-×房屋出租给刘洪升，建筑面积47.62平方米；房屋租赁用途为办公；租赁期限自2018年6月1日至2019年5月30日，期限共计12个月；租赁期满，甲方有权收回全部房屋及其设施，乙方应如期交还，乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出书面续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同；租金标准为1900元/月，租金交付方式为押一付十二，租金支付日期（乙方需提前30日缴纳下一季度房租；到期缴纳房租甲方不再另行通知）：2018年5月30日支付￥22800元，以上租金不含乙方租住该房屋期间使用的水、电、燃气、电话、宽带等费用；乙方租金支付方式：现金支付或将租金直接汇入甲方指定银行账户：开户行：中国银行北京房山支行；开户人：周磊；卡号：6217850100008450481；押金：人民币1900元整，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方，甲方应在七个工作日内退还给乙方房屋押金，乙方退房后30日内不主动与甲方联系的视为乙方放弃退还房屋押金，（注：押金不充抵末期房租）；合同的解除：经甲乙双方协商一致，可以终止合同；因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达3日的；2、欠款各项费用达300元的；3、超过规定居住人数，如有临时居住人员乙方必须提前通知对方；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构或改变房屋用途的；5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或妨碍他人正常工作、生活的；7、擅自将房屋转租给第三人的；8、经过核实确认由管辖派出所、居委会或周边邻居反映的扰民现象；9、如房屋基础设施需要维护、维修、更换、乙方不配合或拒绝的；合同同时约定了双方的其他权利义务。签订合同当日，刘洪升通过微信向益佳基业公司转账1000元订金，后刘洪升又向合同中约定的益佳基业公司收款账户汇款房屋租赁及押金共计23700元。益佳基业公司向刘洪升交付了涉案房屋。2018年11月18日，刘洪升收到涉案房屋房主李翠翠发出的《房屋腾退交还通知书》，内容为：“本人李翠翠是房山区×号楼×房屋业主，于2018年4月16日委托北京益佳基业房地产经纪有限公司办理出租房屋事宜，按双方签署的《北京市房屋租赁委托合同》第八条合同解除相关约定：北京益佳基业房地产经纪有限公司未按约定时间（合同约定第三次支付时间2018年10月17日）支付租金时间支付租金超过30日且无正当理由，公司相关人员失联拒不交付租金，我方正式解除房屋租赁委托合同，收回房屋，请房屋租客于2018年11月30日前腾退交还房屋。如你逾期未腾退归还房屋，我将采用停水、停电、停天然气等等一切手段强制腾退并按照市场租金追讨你使用房屋期间的占用费用，由此造成的一切法律后果由你承担。特此通知！”收到上述通知书后，刘洪升无法与益佳基业公司取得联系，且该公司已经搬离原办公地点即房山区时代广场12号楼606。后刘洪升与李翠翠经协商，双方于2018年12月13日就涉案房屋重新签订《租房合同书》，约定李翠翠将涉案房屋出租于刘洪升，租期12个月，2019年1月1日至2020年1月1日，每月租金1900元，每半年支付一次，租赁日期前15日内，刘洪升给付李翠翠上半年6个月租金，2019年6月30日前交付下半年6个月租金，无押金，同时合同还约定其他权利义务。合同签订后，刘洪升继续占有使用涉案房屋，并依约给付了李翠翠租金。另查，李翠翠系位于房山区×路×号院×号楼×层×房屋（即涉案房屋）的所有权人。2018年4月16日，李翠翠与益佳基业公司签订《北京市房屋租赁委托合同》，约定李翠翠将涉案房屋委托出租给益佳基业公司，出租委托期自2018年4月17日至2019年4月16日，租金标准为2300元/月，按季度缴付，租金支付时间为：第一次2018年4月17日（￥2300），第二次2018年7月17日（￥6900），第三次2018年10月17日（￥6900），第四次2019年1月17日（￥6900）。委托期内甲方同意第一年预留出60个自然日作为乙方工作期，自然日后于2018年6月17日开始计算租金，甲方同意工作期内的租金收入作为乙方佣金，在第一次付款中扣除。合同的解除：经甲乙双方协商一致，可以终止合同；出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，甲乙双方互不承担违约责任：1、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁、危改范围的；2、因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、丢失或造成其他损失的；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付该房屋达3日且未征得乙方同意的；2、交付的房屋不符合合同约定严重影响使用的;3、不承担约定的维修、装修义务致使乙方无法正常委托出租该房屋的;4、设施严重老化，供暖供电供气不足；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按约定支付租金达30以上的又无正当理由；2、擅自改变房屋用途的；3、保管不当或不合理使用，导致附属物品、设备设施损坏并拒不修理或赔偿的；违约责任：出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金。同时，合同还约定了双方其他的权利义务。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。本案中，首先，刘洪升与益佳基业公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，应为有效，对双方当事人产生约束力。其次，租赁合同签订后，因益佳基业公司在租赁期间内导致刘洪升无法使用涉租房屋，益佳基业公司的行为已构成根本违约，故益佳基业公司应承担相应的违约责任。第三，因合同约定租赁期限自2018年6月1日至2019年5月30日，现合同已经到期终止，故刘洪升主张解除合同的诉讼请求本院不予支持。第四，因刘洪升实际给付了益佳基业公司12个月房屋租金及押金，合计24700元；又因刘洪升与涉案房屋所有权人重新签订房屋租赁合同从2019年1月1日起开始支付涉案房屋的租金，故对于刘洪升要求益佳基业公司退还2019年1月1日至2019年5月30日租金及押金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。第五，益佳基业公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、北京益佳基业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还刘洪升房屋租金及押金共计11400元；二、驳回刘洪升其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费85元，由北京益佳基业房地产经纪有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。公告费260元，由北京益佳基业房地产经纪有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  赵鹏杰人民陪审员  白荣连人民陪审员  于腊梅二〇一九年十一月十九日书 记 员  刘欣然