福建省龙岩市永定区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0803民初1463号 原告：福建世纪华泰房地产开发有限公司，住所地福建省龙岩市永定区凤城街道龙角居委会龙兴路八巷1号，统一社会信用代码：913508225595758418。 法定代表人：吕照明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张承荣，福建永宏律师事务所执业律师。 被告：黄宝永，男，1982年11月21日出生，汉族，经商，住福建省龙岩市永定区。 原告福建世纪华泰房地产开发有限公司（以下简称世纪华泰公司）与被告黄宝永商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月7日公开开庭进行了审理。原告世纪华泰公司的委托诉讼代理人张承荣到庭参加诉讼，被告黄宝永经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。诉讼过程中，世纪华泰公司申请庭外调解二个月。本案现已审理终结。 世纪华泰公司向本院提出诉讼请求：1.判令世纪华泰公司与黄宝永于2015年7月2日签订的编号为201500509号《商品房买卖合同（预售）》有效；2.判令黄宝永支付世纪华泰公司首付购房款100000元，并支付该款从2018年1月1日起至付清之日止按日万分之二计算的违约金。事实和理由：2015年7月2日，黄宝永与世纪华泰公司签订了一份编号为201500509号《商品房买卖合同（预售）》，向世纪华泰公司购买坐落于龙岩市永定区店铺。双方签订的合同第六条和第七条约定：该商品房总价款为1000000元，黄宝永应于2015年7月2日前支付首期购房款500000元，剩余购房款500000元通过向银行申请按揭贷款方式支付。合同第八条还约定了黄宝永逾期付款的违约责任，即逾期超过90日后，合同继续履行的，黄宝永应按逾期天数向世纪华泰公司支付逾期应付款日万分之二的违约金。购房合同签订时，经黄宝永请求，世纪华泰公司同意黄宝永将应付的购房首付款当中的100000元转为向世纪华泰公司借款，并约定应于2017年12月31日前还清，黄宝永向世纪华泰公司出具了借款100000元的《借条》一份。合同签订后，黄宝永除依约支付了购房首付款400000元和银行按揭贷款外，尚欠世纪华泰公司购房首付借款100000元却没有按期支付。此后世纪华泰公司多次向黄宝永催收，并于2018年7月5日向黄宝永发出了书面催告函，要求黄宝永收函后15日内付清所欠世纪华泰公司100000元的购房首付款，但黄宝永至今仍分文未付。黄宝永的拖欠行为，构成了合同违约。因本案的债权债务纠纷系由双方之间的房屋买卖合同关系所引起，并非由双方之间的民间借贷行为所引起。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条规定，本案应按房屋买卖合同基础法律关系进行审理，不应按民间借贷合同法律关系进行审理。为维护世纪华泰公司的合法权益，请求法院依法支持世纪华泰公司的诉讼请求。 黄宝永书面答辩称，本人于2015年7月2日向世纪华泰公司签订购买合同（2幢楼10-11号房产，合同编号为201500509），因本人首付资金不足，特向世纪华泰公司借款100000元，本人承诺于2017年12月31日前还清。但是由于世纪华泰公司没有管理好自己开发的房产，任意放纵别人在屋顶违章搭建，进行农作物种植，导致楼顶漏水，造成本人店面墙壁发霉，四年多来无法装修。本人于2016年5月至目前多次向世纪华泰公司反映情况，直至目前还没有解决，已经严重影响本家人的生活及身体健康，世纪华泰公司负有直接责任，导致本人无法及时归还借款。因此本人提出异议，要求：1.世纪华泰公司解决拆除楼顶的违章搭建和清理干净已经种植的农作物及所有垃圾、泥土，并完善好漏水问题达到防水标准，恢复楼顶原样；2.因世纪华泰公司没有处理好楼顶违章搭建及种植物，造成本人四年多无法装修，以致无法及时还清借款，因此本人不应该承担违约责任及交纳违约金。请求法院予以合理裁决。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法组织当事人进行了举证和质证。 世纪华泰公司提供的证据：1.《商品房预售许可证》《商品房买卖合同备案信息表》各一份，证明世纪华泰公司与黄宝永之间涉案商品房的买卖进行了备案登记，买卖合法；2.《商品房买卖合同》一份，证明：⑴合同第三条第1点和第六条第2点约定，黄宝永向世纪华泰公司购买“世纪华泰豪园”小区1幢楼11号店面，购房总价款为1000000元；⑵合同第七条第二项第４点约定，黄宝永应于2015年7月2日前向世纪华泰公司支付首期购房款500000元，剩余购房款500000元向银行申请按揭贷款方式支付；⑶合同第八条第1项第2点约定了逾期付款的违约责任，即逾期付款超过90日，合同继续履行的，黄宝永应按逾期天数向世纪华泰公司支付逾期应付款日万分之二的违约金；3.《借条》一份，证明黄宝永向世纪华泰公司借购房首付款100000元及黄宝永在借条中向世纪华泰公司承诺所借款项应于2017年12月31日前还清；4.《催告函》《邮政特快专递单》和《查询单》复印件各一份，证明世纪华泰公司于2018年7月5日向黄宝永发出了书面欠款催告函，该函已于2018年7月6日送达黄宝永本人签收；5.世纪华泰豪庭1号楼模型《照片》一份，证明世纪华泰豪庭1号楼301室业主擅自在1号楼的公共部位安装铁门，占用公共部位的事实；6.《“世纪华泰豪庭”前期物业服务合同》和《福建省物业服务合同》各一份，证明：⑴世纪华泰公司与福建和祥物业管理有限公司于2012年5月20日签订了《前期物业服务合同》，龙岩市永定区华泰豪庭小区业主委员会与福建和祥物业管理有限公司于2017年4月1日签订了《物业服务合同》；⑵黄宝永店面的屋面系世纪华泰豪庭1号楼的公共部位。根据《前期物业服务合同》第二条第1点和第3点及附件二的约定，以及根据《福建省物业服务合同》第三条第二项和第四项及第十一条第2点的约定，黄宝永店面的屋面公共部位应由福建和祥物业管理有限公司负责日常维修、养护和管理及卫生清洁等。黄宝永店面的屋面公共部位被他人占用种植农作物，维修等事宜的处理，应由福建和祥物业管理有限公司负责，与世纪华泰公司无关。上述证据来源、形式合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 黄宝永向法庭提交的证据：1.《证明》一份，证明1号楼301住宅外围地面，为店面的屋面，根据规划设计该屋面只作为景观绿化，不作为其他用途。世纪华泰公司质证后对真实性无意见，但是该证明可以证明黄宝永店面的屋顶不是黄宝永的私有房产，而是1号楼的底层，是公共部分；2.《照片》六张，证明黄宝永购买的店面屋顶被1号楼301房主种植农作物造成屋面漏水的事实。世纪华泰公司质证后对前面四张照片即店面漏水的照片真实性无意见，但这是以前会漏水，经过世纪华泰公司维修后，现已不会漏水。以前造成漏水是因为黄宝永店面楼顶被1号楼301的业主在其楼顶种植农作物导致，在交房之时并不会如此，所以是因他人侵权造成。对屋顶被种植农作物的《照片》无意见，是被1号楼301的业主侵权种植，和祥物业并未履行管理的职责，没有制止也未管理。上述证据经世纪华泰公司质证后对真实性无意见，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2015年7月2日，黄宝永与世纪华泰公司签订编号为201500509号《商品房买卖合同（预售）》一份，向世纪华泰公司购买坐落于龙岩市永定区店铺，该店铺总价款为1000000元，黄宝永应于2015年7月2日前支付首期购房款500000元，剩余购房款500000元通过向银行申请按揭贷款方式支付。因黄宝永购房时首付款资金不足，经黄宝永请求，世纪华泰公司同意黄宝永将其应付的购房首付款中的100000元转为向世纪华泰公司借款，并约定借款应于2017年12月31日前还清，由黄宝永向世纪华泰公司出具《借条》一张。案涉《商品房买卖合同》第八条逾期付款责任约定，买受人未按照约定时间付款，逾期超过90日后，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同签订后，世纪华泰公司按合同约定向黄宝永交付了店铺。后因同小区1号楼301的业主在黄宝永店面楼顶种植农作物等，导致黄宝永店铺楼顶漏水，造成墙壁发霉而引发纠纷，世纪华泰公司也曾对黄宝永楼顶进行了处理，但对1号楼301业主种植的农作物等，经多方交涉，1号楼301业主至今未将农作物等移除。借款到期后，世纪华泰公司多次向黄宝永催收欠款，黄宝永认为世纪华泰公司没有管理好自己开发的房产，任意放纵别人在其屋顶违章搭建，进行农作物种植，导致楼顶漏水，造成其店面墙壁发霉，多年来无法装修而拒绝支付。2018年7月5日，世纪华泰公司向黄宝永发出了书面催告函，要求黄宝永收到催告函之日起15日内归还首付借款100000元，否则将根据合同法的相关规定向其主张权利并追究违约责任。2018年7月6日，黄宝永收到催告函后仍拒绝支付，致世纪华泰公司于2019年7月5日将黄宝永诉至本院。 本院认为，债务应当清偿。本案中，黄宝永于2015年7月2日与世纪华泰公司签订编号为201500509号《商品房买卖合同（预售）》及出具的《借条》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。违反合同义务的，应当承担民事责任。世纪华泰公司根据《商品房买卖合同（预售）》及《借条》约定要求黄宝永支付余欠的购房首付款100000元，具有事实和法律依据，应予支持。至于逾期付款利息，因黄宝永未按合同和借条的约定履行付款义务，构成违约，依法应承担相应的违约责任。黄宝永占用世纪华泰公司资金，势必给世纪华泰公司造成利息损失，世纪华泰公司根据合同约定要求黄宝永支付逾期付款按日万分之二计算的利息，有事实和法律依据，应予支持。但世纪华泰公司要求该利息从2018年1月1日起至付清之日止不妥，因世纪华泰公司同意黄宝永以借款形式延期交付首付款100000元，根据案涉合同第八条的约定，黄宝永在借款到期90日后仍未支付首付款才需支付逾期利息，故黄宝永应从2018年1月1日起90日后，即从2018年4月1日才开始计算利息。黄宝永主张世纪华泰公司没有管理好自己开发的房产，任意放纵别人在其屋顶违章搭建，进行农作物种植，导致楼顶漏水，造成其店面墙壁发霉而四年多无法装修，世纪华泰公司负有直接责任，其不应承担违约责任和交纳违约金，因黄宝永提供的照片无拍摄日期，不能证明其店铺在世纪华泰公司处理后仍存在漏水，且黄宝永的书面答辩也承认其屋顶漏水系1号楼301业主种植农作物等造成，应承担举证不能的法律后果。因此，黄宝永的抗辩理由不能成立，不予支持。至于1号楼301业主种植的农作物等至今未移除，与本案不是同一法律关系，黄宝永可另行寻求有关部门或向法院起诉解决。黄宝永经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，世纪华泰公司要求黄宝永支付余欠购房首付款100000元，符合法律规定，本院予以支持；对逾期付款利息部分，应根据双方签订的合同约定从2018年4月1日起至付清之日止按日万分之二计算；其余主张，不符合合同约定，本院不予支持，应予驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 一、黄宝永与福建世纪华泰房地产开发有限公司于2015年7月2日签订的编号为201500509号《商品房买卖合同（预售）》，合法有效； 二、黄宝永应于本判决生效之日起十日内支付福建世纪华泰房地产开发有限公司购房首付款100000元，并支付该款从2018年4月1日起至付清之日止按日万分之二计算的逾期利息； 三、驳回福建世纪华泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，减半收取1150元，由福建世纪华泰房地产开发有限公司负担50元、黄宝永负担1100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 阙 周 平 二〇一九年十一月十三日 书记员 阙珊（代） 附注： 本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。 债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。 第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。 公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。 没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 -9-