上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初40607号原原告：姚孝良。委托诉讼代理人：姚思芸，上海市新闵律师事务所律师。被告：上海东明餐饮管理有限公司。法定代表人：黄四英。委托诉讼代理人：田某某。被告：黄四英。原告姚孝良与被告上海东明餐饮管理有限公司(以下简称东明公司)、被告黄四英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序。并于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告姚孝良的委托诉讼代理人姚思芸，被告东明公司的法定代表人黄四英及其委托诉讼代理人田某某，被告黄四英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚孝良向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《租赁合同》；2、判令被告立即返还租赁的商铺;3、判令被告支付拖欠的2019年7-12月租金人民币(以下币种相同)18,960元;4、判令被告支付拖欠的2019年7-9月租金的滞纳金4,360.80元，每日按拖欠租金的0.5%计算,暂计至2019年9月30日,实计至被告返还房屋日；5、判令被告支付合同违约终止的违约金18,960元(即半年租金)；6、判令被告支付4个月原免租期的租金12,640元；7、判令被告向商铺所属物业公司付清拖欠的物业费、水电煤等费用,包括迟延支付所产生的违约金(暂计至2019年9月30日,实计至被告返还房屋日);8、判令原告不返还被告履约保证金3,160元(即押金为1个月租金)；9、判令被告承担全部诉讼费用和财产保全费。事实与理由：原告与被告于2018年8月25日签订了一份《商铺租赁合同》,商铺位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室。合同约定租期8年,自2018年9月1日至2026年8月31日。其中,第1、2、3年为月租金3,160元,免租期为4个月;第3、4、5年为月租金3,949元;第7、8年为月租金4,738元。租金按季支付,支付时间为每次房租到期前1个星期内支付。履约保证金(押金)为1个月租金,即3,758元。物业费和水电煤等其它费用由被告负责并直接支付给商铺所属物业公司。合同签订后,原告依约履行合同,并积极支持被告的经营活动,但被告并未能依约履行付款义务,自2019年6月30日起,拖欠原告2019年7-9月租金9,480元;截止2019年9月30日,被告继续经营,但仍未按约提前1周内支付2019年10-12月的租金9,480元。原告经问询商铺所属物业公司获悉,被告自2019年6月30日起,一直拖欠物业费和水电煤等其它费用。物业公司多次催讨,被告口头答应,但一直拖欠。原告曾多次上门及发函向其催收欠款,督促被告履约,甚至应被告书面要求,二次放宽所欠租金的付款期限,但被告二次均食言,毫无诚信可言。原告认为,双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示,合法有效,被告拒不支付租金、也不履行合同约定的其它责任义务(包括物业费、水电煤等费用),已严重违反了合同约定及法律规定,其行为严重损害了原告的合法权益,故原告为了维护自身的合法权益,将此事诉至法院,请求法院依法判决。被告东明公司、被告黄四英共同辩称，对于诉请1表示同意解除合同。对于诉请2，到今年年底转让的话，同意支付原告两个月的租金。对于诉请3中，原告陈述的租金和押金都无异议，是付6押1的，后面从2019年7月1日开始确实未支付，其在6月30日发函给原告，当时合同中约定如被告需要原告配合，原告需要配合，但是原告未解决实际的困难，双方进行协商后原告同意我方支付租金延付到8月15日，但是其认为经营困难，希望原告再给予2个月的免租期，其在外筹款，希望原告给予一定的缓冲期，因为下半年是餐饮业的旺季，但是各业主之间没达成一致，之后其又写了一封道歉信，因为当时资金链断裂，只能支付租金至2019年8月5日，当天被告用手机拍摄之后发送给原告。对于诉请4不存在拖欠租金的事实，故也没有滞纳金，因为2019年8月5日已结束。对于诉请5，因为没有违约，故不存在违约金。对于诉请6对于原告的免租期，被告是用于投资装修的，3个月是装修期，后1个月电容增容。对于诉请7，被告租赁至8月5日，之后被告就不再经营，电是被告关了总闸，后通知物业公司，物业公司将外面的总闸也关闭，后被告将水电煤闸都拉掉了。现被告方同意支付水电煤、物业费至2019年8月5日。其他的产生的费用不认可，按实结算。对于诉请8，被告没有违约，双方达成协商一致，被告无法付款，故尽量转让店铺，所以不同意没收保证金。诉请9的诉讼费请法院依法处理。本院经审理认定事实如下：原告系坐落于本市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人，房屋的建筑面积为35.05平方米，房屋用途为店铺。2018年8月25日由原告作为甲方、被告黄四英作为乙方签订《商铺租赁合同》一份，合同载明：甲方愿意将产权属于自己的房屋出租给乙方。双方根据国家相关规定,经协商,订立本合同：第一条：甲方出租的商铺坐落地址上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室,建筑面积35.05平方米；第二条：租期8年,自2018年9月1日至2026年8月31日。免租期：自本合同签署之日起4个月。第三条：租金和租金交纳期及条件：1)第1、2、3年的年租金按商铺房产销售总价的4%计算,即：每月租金为3,160元；2)第4、5、6年的年租金按商铺房产销售总价的5%计算,即：每月租金为3,949元；3)第7、8年的年租金按商铺房产销售总价的6%计算,即：每月租金4,738元；4)乙方每3个月缴纳一次租金,先付后用。乙方在每次房租到期前一个星期内支付。乙方可以转账或现金形式支付租金。甲方开户银行：农行莘庄支行；收款人名称：姚某某；账号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX。乙方将房屋租赁款成功汇至甲方指定的账户,则汇款凭证即为甲方收款的凭证。如果产生税费由甲方承担。2.本合同一经签署,乙方即应交纳相当于1个月租金的押金。合同终止,乙方交清租金及水电、煤气,电话等相关费用后,甲方即可退还乙方押金。若乙方提前解除合同,视为违约,押金不予退还。若乙方在承租期间给甲方房屋和相关设备造成损害,甲方有权从乙方押金中扣除维修和赔偿费用。第四条：管理费(物业费)、水电费、煤气费和维修费的缴费办法：1.管理费：乙方每月自行向有关部门交纳,包括物业费等;2.水电费、煤气费：乙方每月自行向有关部门交纳；3.维修费：租赁期间,乙方引致租赁物内与房屋质量有关的设施损毁,维修费由乙方负责;租赁物内家私、家电设备损毁,维修费由乙方负责。但正常磨损除外。第五条：关于转租：租赁期间,乙方不得将商铺转租给任何第三方。任何转租行为都是无效的,由此造成的纠纷和损失由乙方负责,涉及甲方损失的,乙方按实际损失赔偿甲方。如果因特殊原因,乙方不得已须将商铺经营权整体转让给第三方,必须提前一个月通知甲方。在征得甲方同意,并且第三方同意延续履行本合同剩余租期的责任和义务的情况下,由第三方与甲方签订剩余租期的合同。否则,乙方转让无效,由此产生的后果按乙方违约处理。第六条：乙方的职责：1、乙方必须依约缴纳租金及其他费用,如有无故拖欠,甲方有权向乙方加收滞纳金,滞纳金为实欠租的0.5%/天计算。如拖欠租金超过1个月,则视为违约,合同自动解除。甲方有权收回房屋,并不退还乙方押金。2、甲、乙双方在合同期内均不得违约终止合同,如果违约,则违约方以商铺半年租金赔偿对方作为违约金。3、乙方在租赁期间,必须以合理防范措施,保护租赁期内设备和设施的完好无损(自然折旧除外),乙方不得擅自改变租赁房屋的结构及用途,如确需要变更用途,需经甲方同意后方可进行。乙方造成租赁房屋及其设备的毁损,应负责恢复原状。如乙方在租赁期满不负责恢复原状,甲方有权自行恢复原状,费用从乙方押金中扣除。同时,由此造成的乙方损失由乙方负责。4、乙方如在租赁房屋内安装超过电表负荷的任何设备、仪器或机械,须征得甲方同意,并由甲方协助乙方办理相关手续,费用由乙方自理。未经甲方同意和因未办理相关手续而产生的事故或罚款,由乙方自理。5、租赁期满或合同解除,乙方必须按时将租赁房屋内的全部无损坏设备、设施在适宜使用的清洁、良好状况下(自然折旧除外)交给甲方。6、租赁期满或合同解除后,乙方逾期不搬迁,甲方有权从已经解除租赁关系的房屋中将乙方的物品搬出,不承担保管义务。甲方有权要求乙方赔偿因此而产生的费用,并有权诉之法律。7、乙方保证承租甲方的房屋作为商业用房使用,遵守中华人民共和国法规和政府相关规定,合法经营。因乙方违法经营或发生意外人身安全事故而产生的法律责任和损失由乙方负责。因乙方违法经营而给甲方造成的连带损失,由乙方负责赔偿。8、甲方向乙方出示出租房屋的相关资料原件并给乙方与原件一致的复印件。包括出租房屋的产权证、房屋所有权人的身份证等。乙方向甲方出示经营相关资料原件并给甲方与原件一致的复印件,包括营业执照、法人身份证等。甲方在租赁期内：(1)对乙方提出的合理要求给予协助,如乙方办理相关证照等;(2)甲方保证在本合同期内不干扰乙方的合法经营。第七条：合同期满,如甲方的租赁房屋需继续出租,在甲方向第三方提出的同一条件下,乙方享有优先权(但租金可随社会物价指数变动而适当调整)。第八条：租赁期间,若乙方因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋,乙方需立即书面通知甲方。若双方同意租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁无法修复使用,本合同可自然终止,互不承担责任,甲方须将所有押金及预付租金无息退还乙方。第九条：甲方配备的室内设施的数量、型号和装修的标准,以双方交接确认为准。第十条：本合同如有不尽事宜,须经双方协商补充规定,补充规定与合同具有同等效力。本合同执行中如发生纠纷,应通过甲乙双方协商解决,协商不成,可向不动产所在地人民法院提起诉讼。本合同经过双方代表签章后生效。本合同正本一式两份,甲、乙双方各执一份。租赁合同末尾的出租方有原告姚孝良委托人姚亚祥字样，承租方处由被告黄四英签字，并加盖了被告东明公司的公章。庭审中，两被告确认承租涉案房屋的主体是被告黄四英，承租涉案房屋之后对外经营的主体是以被告东明公司的名义。上述合同签订后，被告黄四英支付给原告履约保证金3,160元，并确认租金实际支付至2019年6月底，自2019年7月1日起之后的租金未再支付。2019年6月30日被告东明公司出具函件给原告载明：感谢大家的理解和支持，被告方尽量在2019年7月31日前支付下季度的租金，最晚8月15日。虽然庭审中两被告表示自2019年8月5日起即不再开展实际经营，但是并未与原告完成涉案商铺的返还交接手续，仍在占用涉案商铺。双方协商未果，遂涉诉。针对以上事实及诉讼请求，原告姚孝良向本院提供了如下证据：1、2018年8月25日原告及两被告签订的《商铺租赁合同》一份，证明原、被告双方的权利义务关系。2、上海市房地产权证一份，证明涉案房屋的权利人是原告。3、被告出具的确认书一份，证明双方协议后，原告同意被告支付租金顺延至2019年8月15日，但嗣后被告还是未支付。4、原告发给被告的催款函的信件一封，证明原告向被告催讨租金的事实。被告东明公司、被告黄四英对原告姚孝良所提供的证据经质证后认为：对证据1认为签字是被告黄四英所签，被告东明公司的公章真实，合同第六条约定原告的职责不得干扰被告的经营，但是经营过程中被告方购买了另案原告赵斌推荐的物品40,000元；对证据2的真实性无异议；对证据3认为是原告强迫被告所写，虽然是加盖了被告东明公司的公章，但是实际上不予认可，协商过程中原告比较强势，原告称因为被告欠租，故要求按照原告提供的格式书写；对证据4认为未收到信件，不予认可。被告东明公司、被告黄四英针对其上述辩称，向本院提供了如下证据：1、2019年6月30日被告发给原告的信函一份。2、2019年8月5日被告发出的道歉信一份。原告姚孝良对被告东明公司、被告黄四英所提供的证据经质证后认为：对于证据1认为信函已经收到，是2019年6月30日被告手写的一封信函，表示其经营困难，要求得到原告的谅解，但是不涉及清场及场地交接；另一封是8月5日的道歉信，原告未收到其要求终止合同的意思表示。本院结合原告姚孝良、被告东明公司、被告黄四英对证据的举证及质证意见，以及庭审查明的事实，认为原告姚孝良、被告东明公司、被告黄四英所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原告与被告东明公司、被告黄四英所签订的《商铺租赁合同》系各方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对各方当事人均具有合同约束力，合同各方均应按照合同的约定合面履行各自的合同义务。一、针对原告主张解除合同的诉请：原告虽然未在合同履行过程中发出解除合同的函件，但是以诉讼的形式提出合同解除并无不当，且被告确实存在逾期支付租金的违约行为，原告作为守约方依据合同约定行使合同解除权符合合同约定，而两被告亦同意解除双方所签的租赁合同，故本院确认双方的租赁合同于2019年11月19日予以解除。结合被告方确认从2019年7月1日起未再支付租金，故从2019年7月1日至2019年11月19日的租金(104元/日*142天=14,768元)两被告理应支付给原告。另考虑到合同解除，但两被告仍未搬离涉案房屋，故两被告理应及时搬离并返还涉案商铺给原告，而对于两被告实际占用涉案商铺期间所产生的房屋使用费理应支付给原告。二、针对原告主张的合同解除违约金、支付四个月免租期租金的诉请、没收履约保证金等各项诉请。对此，本院认为，根据庭审查明事实，被告在履行上述合同过程中确实未能按约支付租金，经营困难显然不是被告方拒付租金的客观事由，且经过原告发函催讨，被告方仍未予支付且仍未搬离涉案商铺，其行为显然构成违约，理应承担相应的违约责任，本院亦确认双方涉案租赁合同于2019年11月19日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，原告可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于被告的违约行为，原告有权依据合同约定向被告主张相关违约金，然而在双方签订的合同中除约定合同解除违约金外，亦约定了若被告违约导致合同解除，原告有权主张没收履约保证金。但是对于原告主张要求两被告承担四个月的免租期的租金，显然缺乏相应的合同依据，对此诉请本院难以支持。两被告亦认为原告目前主张的违约金过高，要求本院予以调整。本院注意到引起合同被解除的原因系由于被告方的逾期付款的根本违约行为，故本院考虑被告确实存在一定的违约行为，但结合被告的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给原告所造成的实际损失，兼顾到被告在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为原告目前所主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，本院酌定合同解除违约金以9,480元计。同时考虑到合同解除后，由于被告的违约导致合同解除，原告有权没收被告支付的押金，故对此诉请亦予以支持。三、针对原告主张的物业管理费及水电费的诉请。合同中约定了上述费用的支付对象并非是本案原告，物业费理应由被告向物业管理单位支付，水电费理应向相应的管理部门支付，对于上述费用被告理应按照合同约定支付给相应的主体，但原告主张要求两被告承担支付义务并承担违约责任缺乏合同依据，对此诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认原告姚孝良与被告上海东明餐饮管理有限公司、被告黄四英于2018年8月25日所签订的《商铺租赁合同》于2019年11月19日解除；二、被告上海东明餐饮管理有限公司、被告黄四英于本判决生效之日起十日内搬离坐落于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室的房屋，并将上述房屋返还给原告姚孝良；三、被告上海东明餐饮管理有限公司、被告黄四英应于本判决生效之日起十日内支付给原告姚孝良自2019年7月1日起至2019年11月19日止的租金14,768元；四、被告上海东明餐饮管理有限公司、被告黄四英应于本判决生效之日起十日内偿付给原告姚孝良，自2019年11月20日起至被告上海东明餐饮管理有限公司、被告黄四英实际搬离涉案房屋之日止的占用使用费，按照每月3,160元的标准予以偿付；五、被告上海东明餐饮管理有限公司、被告黄四英应于本判决生效之日起十日内支付给原告姚孝良解除合同违约金以9,480元计；六、被告上海东明餐饮管理有限公司、被告黄四英支付给原告姚孝良的履约保证金3,160元，由原告姚孝良予以没收，无须退还；七、驳回原告姚孝良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计586.51元，由原告姚孝良负担156.51元，由被告上海东明餐饮管理有限公司、被告黄四英负担430元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一九年十一月二十八日书记员 许婵娟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。