江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终4427号上诉人（原审被告）：江苏万顺置业有限公司，住所地江苏省沭阳县沭城街道学府西路西侧帝景天成小区售楼部。法定代表人：何金生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：范井虎，江苏铭云律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李连之，男，1968年5月7日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：王康，江苏通达声远律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯华沭，江苏通达声远律师事务所律师。上诉人江苏万顺置业有限公司（以下简称万顺公司）因与被上诉人李连之商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初2702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，并于2019年10月31日组织双方当事人公开进行听证。上诉人万顺公司的委托诉讼代理人范井虎，被上诉人李连之的委托诉讼代理人王康、冯华沭参加了听证。本案现已审理终结。万顺公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回李连之关于赔偿240000元的诉讼请求；本院一、二审诉讼费用由李连之负担。事实和理由：1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第八条中的商品房买卖合同应当为当事人正式签订的书面商品房买卖合同，而非有争议的通过司法认定成立的商品房买卖合同。2.双方未就案涉房屋未签订认购协议，未签订《商品房买卖合同》，未约定单价和交付时间，不具备《商品房销售管理办法》第十六条所要求的商品房买卖合同的必备内容。3.《商品房买卖合同司法解释》第八条规定的损失“不超过一倍”，不能等同于“一倍”，应当根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定进行衡量，超过损失的30%不应得到支持。本案一审判决万顺公司返还购房款及利息,赔偿一倍购房款损失，按此计算，涉案房屋将折合单价约10000元每平方米，约等于现在市场价格的两倍左右，显然过高。李连之辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由为：1.万顺公司已向李连之出具了购房款收款收据，且经一审法院生效判决认定双方之间成立房屋买卖合同关系，故本案属于商品房买卖合同，应当适用《商品房买卖合同司法解释》相关规定。2.根据《商品房买卖合同司法解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人，李连之作为无法取得房屋的买受人，可以请求解除合同、返还已付购房款及利息，并赔偿损失。由此可见，买受人的解除合同、返还已付购房款及利息和赔偿损失是并存的，可以同时主张。另外，《商品房买卖合同司法解释》相较于《合同法》是特殊法，应当优先适用，本案不应当参照《合同法》关于违约金不超过造成损失的30%的规定。李连之向一审法院起诉请求：1.解除李连之和万顺公司之间就沭阳县阳光绿洲小区3-1-1302室签订的房屋买卖合同；2.万顺公司向李连之返还沭阳县阳光绿洲小区3-1-1302室购房款240000元及利息（利息自2013年11月23日起按年利率6%计算至实际还清之日止），并赔偿损失240000元；3.万顺公司向李连之交付沭阳县阳光绿洲3-1-1304室房屋及相关附属交房手续资料。一审法院查明事实：2013年11月22日，李连之购买万顺公司开发的位于沭阳县房屋，万顺公司向李连之出具收款收据一张。因双方对合同效力问题产生争议，李连之于2017年1月11日向沭阳县人民法院提起诉讼，沭阳县人民法院于2017年3月8日作出（2017）苏1322民初452号民事判决，确认“李连之与万顺公司签订的关于阳光绿洲小区3-1-1302、3-1-1304号房屋买卖合同合法有效”。后，涉案3-1-1302室房屋备案给了案外人孙振宇。涉案3-1-1304号房屋被沭阳县人民法院以（2016）苏1322民初7925号之一民事裁定查封，但于2019年5月16日解除查封。且沭阳县不动产登记服务中心出具的《情况说明》载明涉案阳光绿洲小区3号楼已于2018年4月9日完成首次登记。一审法院认为：李连之和万顺公司之间关于阳光绿洲小区3-1-1302号和3-1-1304号房屋买卖合同合法有效，双方均应当按照约定履行自己的义务。现涉案3-1-1304号房屋已符合交付条件，李连之要求万顺公司交付阳光绿洲小区3-1-1304号房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，应当予以支持。因涉案3-1-1302号房屋已出售给案外人孙振宇并办理了备案手续，万顺公司已无法向李连之交付，李连之要求解除双方关于3-1-1302号房屋买卖合同，符合法律规定，应当予以支持。因万顺公司在与李连之订立商品房买卖合同后，又将该套房屋出售给第三人孙振宇，导致李连之无法取得涉案房屋，李连之要求万顺公司返还购房款及利息，并要求万顺公司承担已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，有事实和法律依据，应当予以支持。对于返还金额问题。虽然涉案两套房屋以总价款808912元形式登记在一份收款收据上，但李连之和万顺公司双方一致认可两套房屋单价一致，涉案两套房屋面积分别为58.17平方米和138.18平方米，则两套房屋单价4119.75元，按照该房屋面积计算，涉案3-1-1302号房屋价款为239645元。李连之要求万顺公司返还购房款240000元及利息，并赔偿240000元损失，故对其中239645元部分予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条，《商品房买卖合同司法解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决：一、万顺公司于判决发生法律效力之日起十日内向李连之交付阳光绿洲小区3-1-1304号房屋；二、解除李连之与万顺公司关于阳光绿洲小区3-1-1302号房屋买卖合同；三、万顺公司于判决发生法律效力之日起十日内返还李连之购房款239645元及利息（利息以239645元为基数，自2013年11月23日起按年利率6%计算至实际给付之日止），并赔偿李连之损失239645元；四、驳回李连之的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12889元（李连之已预交6445元），由万顺公司负担。双方当事人对一审法院审理查明的事实部分均无异议，本院依法予以确认。二审中，上诉人万顺公司提供了一审法院于2019年7月17日作出的（2018）苏1322执2214号通知书一份，拟证明案涉房屋现在市场价格是34.23万元，而案涉房屋购买于2013年，与李连之购买的价格相差10万元左右，一审判决支付利息和一倍购房款显然过分高于李连之的实际损失。李连之对上述通知书的质证意见为：真实性无异议，但对合法性及与本案的关联性有异议，该份通知书仅是询价通知书，并非最终定价，所询价的房屋并非本案房屋，不能实现万顺公司的证明目的。本院对上述通知书的认证意见为：上述通知书系原件，本院对其真实性、合法性予以确认，对于其与本案的关联性，本院认为，该通知书能够证明案涉小区同面积房屋的目前的询价结果，可以作为认定李连之损失的参考。据此，二审另查明：2019年7月17日，一审法院就万顺公司开发的沭阳县万顺阳光绿洲3-2-1503室（面积58.17㎡）对外委托进行市场询价，经询价，案涉房屋价值342300元。经双方当事人确认，本院归纳本案二审争议焦点为：1.本案能否适用《商品房买卖合同司法解释》相关规定；2.一审判决万顺公司赔偿李连之购房款一倍的损失是否过高，是否应当予以调减。本院认为：关于第1个争议焦点。本院认为，万顺公司系房地产开发企业，其向李连之出售的案涉房屋是其开发的商品房，万顺公司向李连之出具了购房款收款收据，一审法院据此已经作出（2017）苏1322民初452号生效民事判决，确认李连之与万顺公司之间的房屋买卖合同合法有效，李连之基于该两份房屋买卖合同提起本案诉讼，本案应当属于商品房买卖合同纠纷，亦应当适用《商品房买卖合同司法解释》相关规定。万顺公司仅以双方未签订书面商品房买卖合同否认其与李连之之间成立商品房买卖合同关系，无事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。关于第2个争议焦点。根据《商品房买卖合同司法解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案中，万顺公司与李连之订立商品房买卖合同后，又将该房屋出卖给第三人，导致案涉商品房买卖合同因合同目的不能实现而解除，万顺公司显然构成严重违约。李连之作为守约方，可以要求违约方万顺公司“返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。一审法院在认定案涉房屋价款为239645元的基础上，判决万顺公司返还已付购房款239645元和利息，并赔偿已付购房款一倍的损失239645元，符合上述法律规定，并无不当，应予维持。另外，万顺公司主张一审判决其承担已付购房款一倍的损失赔偿责任过高。本院认为，上述法律规定中违约方的赔偿责任不仅包含对守约方所遭受损失的补偿性赔偿责任，还应当包含违约方应当承担的惩罚性赔偿责任，显然不能仅以守约方的损失数额为限。本案中，案涉房屋应当于2013年即交付李连之，但至2019年仍未能交付，时间长达6年之久，一审法院综合考虑案涉商品房买卖合同的履行情况和万顺公司的违约情况，一审判决万顺公司承担已付购房款一倍的损失赔偿责任并不存在明显过高，不应予以调减。综上，万顺公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12889元，由上诉人江苏万顺置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 张 熠审 判 员 刘路路二〇一九年十一月十八日法官助理 刘爱萍书 记 员 刘 倩附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。