南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1302民初6817号 原告：张琴，女，1968年4月28日出生，汉族，住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：肖飞、杨纯，四川百柯律师事务所律师。 被告：南充华林房地产开发有限公司，住四川省南充市顺庆区迎凤路168号13幢1层。 法定代表人：林志强，执行董事。 委托诉讼代理人：刘暾,四川兴恒平律师事务所律师。 原告张琴与被告南充华林房地产开发有限公司（简称华林公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张琴委托诉讼代理人杨纯，被告华林房产委托诉讼代理人刘暾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张琴向本院提出诉讼请求：1、被告华林公司返还购房款100000.00元并支付资金占用利息（以100000.00元为基数，从2018年12月20日起，按中国人民银行同期贷款基准利率计算至付清之日止）；2、本案诉讼费由华林公司承担。 事实及理由：张琴、华林公司于2012年7月20日签订《香颂枫丹别墅2幢房屋漏水处理协议》，约定华林公司将位于南充市顺庆区6个门面及一个车库，即一层104、105、106、107、108、109、110号门面和103号车库交付张琴使用7年。使用期间，张琴不交付租金作为华林公司对张琴维修费和被盗损失的补偿。使用期满后，华林公司欲将案涉房屋出售给张琴，双方就出售事宜进行了磋商，张琴为此预付了10万元，双方因未对买卖等事宜达成一致，故未签订买卖合同，双方未成立买卖合同关系，华林公司应退还预付款。但华林公司迟迟未退款，经张琴多次催要无果。故诉至法院。 被告华林公司辨称，张琴要求返还购房款与事实不符，双方无房屋买卖关系存在，10万元是张琴预付房屋租金，归还购房款与事实不符。 原告张琴举证如下：1、张琴身份信息、华林公司信息。拟证明双方诉讼主体适格；2、四川天府银行银行回单、南充市顺庆区法院（2019）川1302民初3685号民事判决书、庭审笔录一份。拟证明张琴曾向华林公司支付10万元的购房预付金，华林公司至今未退还；双方对10万元性质无异议，即为预付购房款。 被告华林公司举证如下：1、南充市顺庆区法院判决书、执行交接清单。拟证明张琴占用房屋到期后不退回，法院判令张琴腾空房屋。2、2019.1.16,2.16发给张琴的短信2份。拟证明租期到期，10万为续租的一年租金，是房屋租金而不是房屋预付款。3、租金计算方式：华林公司与相关公司达成的租房协议，华林公司将8-12号5个门面163.99²出租给该公司，半年租金16000.00元。通过与张琴住房进行对比，拟证明应收取租金房屋情况。4、房屋受损相关照片，房屋墙体等均因被告不合理使用造成损害。拟证明房屋受损情况。5、华林公司与某装饰事务所对房屋恢复原状所作的方案与预算。拟证明修复预算金额为4.2万余元。 本案诉讼中，华林公司提出反诉请求：一、判令张琴赔偿房屋占用费用10万元；二、判令张琴赔偿房屋恢复原状相关维修等费用42647.9元；三、反诉费用由张琴承担。事实及理由，华林公司与张琴因“香颂凤丹”别墅(原万景台别墅)二栋房屋漏水，为补偿张琴，华林公司将部分门面及车库交由张琴无偿使用，张琴将该批房屋部份出租盈利、部分自用。2018年华林公司要求收回该批房屋，张琴拒绝。经人民法院生效判决仍不予归还，至今已一年有余，因此导致华林公司房屋占用损失；同时，张琴在该批房屋内不进行相关维修保养，导致华林公司接手该批房屋后需进行维修保养以恢复原状，从而导致华林公司损失。 张琴反诉辩称，本诉系原告张琴与被告华林公司之间的房屋买卖合同纠纷，但华林公司提起的反诉系基于双方之间的租赁合同纠纷，明显不是同一法律关系。华林公司基于租赁房屋这一法律事实提起的反诉，两者明显不是基于同一法律事实。根据民事诉讼法相关的解释，反诉不成立。 本院确认本案基本事实如下： 一、关于张琴与华林公司之间的房屋租赁事实 张琴租赁华林公司位于南充市顺庆区6个门面及一个车库，即一层104、105、106、107、108、109、110号门面和103号车库。所租赁房屋当时系清水房，张琴自行投资装修后入住使用。因为租赁房屋漏水等原因，引发纠纷。经过协商，双方即于2012年7月20日签订《香颂枫丹别墅2幢房屋漏水处理协议》处理了张琴花费的房屋维修费、被盗损失等以及应交纳租金等内容。“处理协议”约定：张琴将位于南充市顺庆区6个门面及一个车库交付张琴使用7年。使用期间，张琴不交付租金作为华林公司对张琴维修费和被盗损失的补偿。 租赁期满后，张琴与华林公司协商房屋买卖事宜，因未按时腾退房屋，引发双方纠纷。华林公司遂于2019年5月9日向本院提起诉讼请求：判令张琴立即腾退位于南充市顺庆区房屋并交付原告使用。本院作出了（2019）川1302民初3685号民事判决确定该案件性质为房屋租赁合同纠纷并支持了华林公司提出的腾退房屋诉讼请求。判决生效后，完成了房屋腾退。 二、关于张琴与华林公司之间所涉房屋买卖事实 本院(2019)川1302民初3685号民事判决载明：华林公司称案涉房屋租赁期间系从2011年8月1日起至2018年7月30日止。期限届满后，华林公司多次要求张琴腾退房屋，但张琴以各种理由推诿。张琴辩称，华林公司所述属实，但自己原计划购买案涉房屋中的一部分，但华林公司要求购买全部房屋，自己由于其它原因一时缺乏资金，只付了10万元。现仍然计划购买部分房屋，希望给予一定期限。本院(2019)川1302民初3685号民事判决认定：租赁期限届满后，张琴拟购买上述房屋，遂与华林公司商量，并预付了购房款10万元。因双方对付款期限等未达成一致，未签订房屋买卖合同。该判决同时提示：对于双方因房屋买卖产生的争议，可另行解决。 本院(2019)川1302民初3685号案件庭审中，华林公司称房屋租赁期满后，张琴表示要购买房屋，而且承诺在2018年12月7日将房款全部支付，后来张琴未按约支付，于是在2018年12月7日再次向张琴短信通知，在两天内交50万元定金，一周内付清全部房款，否则就交清租金并搬出房屋。此后张琴在2018年2月19日向我们交了10万元定金，认为这个交付行为双方并没有达成买卖的合意。 三、关于华林公司主张的案涉房屋存在续租事实 华林公司主张，张琴所支付的10万为案涉房屋续租一年的租金，而非房屋买卖预付款。 本院(2019)川1302民初3685号民事案件诉讼中，华林公司撤回了要求张琴从2018年7月31日起按1万元每月的标准向原告支付逾期腾房房屋的占用使用费至实际交付房屋之日止的诉讼请求；本案中，华林公司反诉请求判令张琴赔偿房屋占用费用10万元并请求赔偿房屋恢复原状维修等费用42647.9元。 本院认为，首先，所交10万元属于购房预付款。本院(2019)川1302民初3685号民事判决确认所交10万元属于购房预付款，本案通过审理也确认所交10万元属于购房预付款。而华林公司主张该款系租金而非房屋预付款缺乏充分的证据支持，且既与华林公司先前在案件庭审中的陈述相矛盾也与本院(2019)川1302民初3685号民事判决认定的事实不符。据上，由于房屋买卖合同未能成立，张琴现向华林公司返还购房款10万元的诉讼请求，本院予以支持；由于华林公司于2019年5月9日提起诉讼请求腾退房屋，应视为双方未能达成房屋买卖合同的截止时间，为此，张琴主张的资金占用利息的起算时间从2019年5月9日开始计算为宜，利率可按年利率的6%标准计算至本金偿付之日止。 其次，反诉不能成立。华林公司以案涉房屋存在续租、张琴所支付的10万为租金而非房屋预付款为由提出反诉：请求判令张琴赔偿房屋占用费用10万元以及赔偿房屋恢复原状相关维修等费用42647.9元。由于华林公司的反诉请求以房屋租赁法律关系为基础且以侵权损害赔偿为事实基础，此与本诉并非同一法律关系也并非依据同一法律事实。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。”之规定，其反诉不能成立，应裁定驳回，华林公司可另行主张权利；本院另行制发民事裁定书处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二十五条“承诺生效时合同成立。”第二十六条“承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。”第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”之规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款“民事诉讼应当遵循诚实信用原则。”第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，以及依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下： 被告南充华林房地产开发有限公司向原告张琴退还预付购房款100000.00元并支付资金占用利息（资金占用利息，以100000.00元为基数，按年利率的6%的标准，从2019年5月9日起计算至本金清偿之日止）。 本案案件受理费2726.00元，被告南充华林房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 员  曾 明 二〇一九年十一月二十九日 法官助理  李 莉 书 记 员  文宇珂