江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终3291号上诉人（原审被告、反诉原告）：宋雪莲，女，1985年12月12日出生，住江苏淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：杨伟超,男,1972年3月24日出生,，住江苏淮安市淮阴区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄学勤，女，1971年10月8日出生，住沭阳县。委托诉讼代理人：张传浩，江苏名典律师事务所律师。上诉人宋雪莲因与被上诉人黄学勤房屋租赁合同纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2018）苏1322民初15206号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。宋雪莲上诉称，请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.黄学勤未向宋雪莲交付适租房屋。案涉房屋公共污水管道发生重大漏水，造成宋雪莲无法使用该房屋。黄学勤作为案涉房屋所有权人又拒绝履行对房屋公共部分损坏的维修义务。为避免损失继续扩大，宋雪莲对该污水管道进行维修，并将店内物品全部搬出，造成宋雪莲巨大财产损失。该损失理应由双方协商处理或共同向第三方主张权利，但最后黄学勤又单方终止合同，使得宋雪莲无法继续主张权利。2.合同约定租期五年，年租金30000元，合同期间后租金另议。但黄学勤在租期内向宋雪莲发律师函，单方上涨年租金至40000元并终止合同。黄学勤违约在先，宋雪莲拒付租金不是违约。3.至于第二年租金涨为32000元，系因黄学勤多次电话要求涨租并表示合同期内不再涨租、宋雪莲考虑自身房屋装修投资较大而租金涨幅不大才同意涨的。4.黄学勤单方终止合同，宋雪莲搬出房屋后，房屋实际控制权已经归黄学勤。一审法院已判决按照年租金32000元支付占用费，黄学勤并无经营损失。一审判决宋雪莲给付黄学勤经营损失是错误的。5.黄学勤单方违约终止合同的行为给宋雪莲造成了经济损失，黄学勤应当赔偿宋雪莲21万元损失费。一审法院未准许宋雪莲要求对其损失数额评估的申请，属于程序错误。6.签订合同时，合同文本原是约定合同到期后租金另议,后因黄学勤认为约定的租期五年时间较长,万一市场房租上涨,想涨个1-2千元。黄学勤自己就拿笔对合同进行了修改，在“期后”中间加了个“间”字。当时宋雪莲也表示反对,但因为当时都着急走,黄学勤也表示不会加房租的,然后就按照涂改后的合同签完字付钱走人了。黄学勤二审辩称，一审法院认定事实正确，适用法律正确，请求依法驳回宋雪莲的上诉请求。事实和理由：1.黄学勤已经按照约定交付适租房屋，履行了合同义务，且该房屋至今仍由宋雪莲占有使用。黄学勤并未阻碍宋雪莲使用房屋，宋雪莲无权行使履行抗辩。2.黄学勤要求张租金是基于客观的市场行情及合同未约定固定租金而作出的判断，不能认定黄学勤违约。3.双方签订的租赁合同约定，案涉房屋维修义务在宋雪莲，宋雪莲主张黄学勤未能及时修复房屋构成违约，该主张不成立。4.即便双方当事人对租金标准产生争议，宋雪莲仍应当履行交付租金的义务。5.黄学勤对宋雪莲主张的损失不予认可。黄学勤没有违约行为，无需赔偿其损失。一审原告黄学勤向一审法院提出诉讼请求：1.解除宋雪莲与黄学勤签订的租赁合同，宋雪莲向某学勤腾退租用的房屋；2.宋雪莲向某学勤给付租金2667元及利息（从应付款之日计算至实际给付之日止）、房屋占有使用费（从2018年9月1日起计算至房屋返还之日止）、物业费448元、电费36元；3.宋雪莲赔偿黄学勤房屋维修费5000元及6个月闲置期间的租金损失16000元。一审反诉原告宋雪莲向一审法院提出反诉请求：判令黄学勤赔偿宋雪莲损失210000元（装修损失70000元、样品损失207150元、店面转让费25000元、已付租金106000元，共计433150元，由于该损失含租用案外人仲昶房屋的损失，本案中主张210000元）。一审法院认定事实：2016年7月30日，黄学勤（甲方）与宋雪莲（乙方）签订租赁合同，约定甲方将位于浙江商城A13栋25-27门面房出租给乙方。该合同第二条约定，租赁期限为5年，自2016年7月30日起至2021年7月30日止；第三条约定，年租金为人民币叁万元整，按年计算，先付后用，乙方需提前10-15天交清下期租金。如拖欠租金，甲方可以单方面解除合同；第五条约定，租赁期间，出租房屋的维修由乙方负责，属乙方人为造成的房屋破坏，乙方必须负责人承担修复和赔偿。租赁期间水电费由乙方负责；第六条约定，合同期间年租金另议。其后，黄学勤向宋雪莲交付了上述商铺，宋雪莲已向某学勤支付了第一年度租金30000元及第二年度租金32000元。2018年8月25日，黄学勤向宋雪莲发出律师函，要求宋雪莲按照第40000元/年支付第三年度租金。在本案的一审审理过程中，黄学勤、宋雪莲双方一致同意以32000元/年确定涉案房屋租金，宋雪莲认可应在2018年7月20日之前支付第三人年度租金，但不同意支付第三年度租金。涉案房屋在宋雪莲租用期间发生渗漏，导致房屋受损。本案一审法院确定的争议焦点为：1.黄学勤、宋雪莲双方谁是违约方；2.黄学勤主张的租金、房屋占用费、闲置期间租金损失等费用是否能够得到支持；3.宋雪莲主张的各项损失是否能够成立。关于第1个争议焦点即黄学勤、宋雪莲双方谁是违约方问题。黄学勤、宋雪莲之间系房屋租赁合同关系，黄学勤作为房屋出租人，其基本义务是向宋雪莲交付适租的房屋，宋雪莲作为承租人，其基本义务是按约定方法使用房屋并按约定时间向某学勤支付租金。黄学勤已将涉案房屋交付宋雪莲使用，且房屋适租，其已履行了合同基本义务。黄学勤、宋雪莲双方虽因房租发生争议，但黄学勤没有收回房屋或者影响宋雪莲对房屋的正常使用。宋雪莲虽辩称，黄学勤造成宋雪莲无法正常使用涉案房屋，但未提供证据予以证明，对其该辩解不予采信。涉案租赁合同第六条约定，合同期间年租金另议。结合宋雪莲向某学勤支付的第二年度租金为32000元的事实，可以看出，黄学勤、宋雪莲对房租并未约定固定价格。在此情况下，黄学勤要求提高第三年租金，也符合合同本意，不能认定黄学勤违约。另涉案租赁合同第五条约定，租赁期间，出租房屋的维修由乙方负责，属乙方人为造成的房屋破坏，乙方必须负责人承担修复和赔偿。根据该约定，涉案房屋在租赁期间虽发生渗漏，但应由宋雪莲负责维修。因此，即使黄学勤经宋雪莲催告没有对涉案房屋进行维修，也不能认定黄学勤违约，宋雪莲也无权以此拒付第三年度租金。黄学勤、宋雪莲双方对第三年度租金支付标准存在争议，宋雪莲认为应按照32000元予以计算，但其也未能按时向某学勤支付该款。在本案的审理过程中，黄学勤、宋雪莲双方一致认可按照32000元/年确认涉案房屋租金，宋雪莲仍然不同意支付第三年度租金，其行为构成违约。因此，黄学勤有权要求解除涉案租赁合同，并要求宋雪莲将涉案房屋腾空并返还。关于第2个争议焦点即黄学勤主张的租金、房屋占用费、闲置期间租金损失是否能够得到支持问题。宋雪莲在双方已对房屋租金达成合意情况下仍拒绝向某学勤支付第三年度的租金，构成违约，黄学勤有权要求宋雪莲支付至合同解除之日的租金，该租金应按照32000元/年计算。同时，宋雪莲还应向某学勤支付自合同解除之日至房屋返还之日期间的房屋占有费用，该费用也应按照32000元/年计算。由于涉案租金合同期间未届满，因宋雪莲违约行为导致合同解除，宋雪莲应赔偿黄学勤合理期间的经营损失。结合涉案房屋的位置及本地区房屋租赁市场环境等因素，酌定宋雪莲应按32000元/年标准赔偿黄学勤3个月经营损失共计8000元。另，由于双方当事人之前未能对租金标准达成合意，宋雪莲可以拒付租金，因此，黄学勤无权要求宋雪莲支付租金利息损失。由于黄学勤提供的证据不足以证明其代宋雪莲垫付了电费36元及物业费484元，因此，对黄学勤要求宋雪莲给付电费36元及物业费484元的诉讼请求不予支持。另涉案租赁合同第五条约定，租赁期间，出租房屋的维修由乙方负责，属乙方人为造成的房屋破坏，乙方必须负责人承担修复和赔偿。黄学勤无证据证明涉案房屋渗漏受损是由宋雪莲人为造成，因此，黄学勤无权要求宋雪莲赔偿相关维修费用。关于第3个争议焦点即宋雪莲主张的各项损失是否能够成立问题。根据以上论述，黄学勤不存在违约行为，不管宋雪莲是否存在相关的损失，黄学勤均不应承担赔偿责任。因此，对宋雪莲该主张不予支持。综上，调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除黄学勤与宋雪莲于2016年7月30日签订的租赁合同；二、宋雪莲于判决发生法律效力之日起十日内向某学勤腾空并返还位于沭阳县浙江商城A13栋25、27室房屋；三、宋雪莲于判决发生法律效力之日起十五日内向某学勤给付租金及房屋占用费（从2018年7月30日起按照32000元/年计算至宋雪莲向某学勤腾空并返还涉案房屋之日止）、经营损失8000元；四、驳回黄学勤的其他诉讼请求；五、驳回宋雪莲的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费400元，反诉案件受理费1693元，合计2282元，由黄学勤负担150元，由宋雪莲负担2132元。二审中宋雪莲提交以下证据：1.宋雪莲持有的案涉房屋合同原件一份,双方签订的合同第六条备注内容已经被修改成“合同期间后年租金另议”即合同到期后如果续租的话在另行商议租金价格。结合宋雪莲与黄学勤之间关于不涨租金的的聊天记录,证明双方已确定固定年租金价格为32000元。2.2018年7月份拍摄的案涉房屋漏水现场照片,结合宋雪莲与黄学勤之间宋雪莲已告知黄学勤房屋漏水的聊天记录，证明案涉房屋楼上公共部分管道漏水,黄学勤未履行维修义务，造成宋雪莲无法正常使用案涉租赁房屋。黄学勤对该证据质证意见：对租赁合同和现场照片的真实性没有异议。宋雪莲持有的租赁合同和黄学勤持有的租赁合同都是修改为“合同期间年租金另议”。本院对上述证据质证意见：黄学勤认可上述证据的真实性，本院对上述证据的真实性予以确认。对于上述证据与本案的关联性，将在下文予以进一步分析认定。二审中黄学勤未提交新的证据。二审查明事实：2016年7月30日，黄学勤（甲方）与宋雪莲（乙方）签订租赁合同，约定甲方将位于浙江商城A13栋25-27门面房出租给乙方。该合同第二条约定，租赁期限为5年，自2016年7月30日起至2021年7月30日止；第三条约定，年租金为人民币叁万元整，按年计算，先付后用，乙方需提前10-15天交清下期租金。如拖欠租金，甲方可以单方面解除合同；第五条约定，租赁期间，出租房屋的维修由乙方负责，属乙方人为造成的房屋破坏，乙方必须负责人承担修复和赔偿。租赁期间水电费由乙方负责；备注：合同期间年租金另议。其后，黄学勤向宋雪莲交付了上述商铺，宋雪莲已向某学勤支付了第一年度租金30000元及第二年度租金32000元。涉案房屋在宋雪莲租用期间发生渗漏，导致房屋受损。2018年8月25日，黄学勤向宋雪莲发出律师函，要求宋雪莲按照第40000元/年支付第三年度租金。宋雪莲不同意且未按照40000元/年支付第三年度租金。后黄学勤以宋雪莲拒不支付该第三年度租金为由诉请解除合同并赔偿相应损失。本案二审争议焦点：1.黄学勤与宋雪莲各自是否存在本案对方主张的违约行为；2.宋雪莲是否应赔偿黄学勤经营损失等费用；3.黄学勤是否应当赔偿宋雪莲主张的经济损失。本院认为，本案宋雪莲上诉主张双方签订的租赁合同约定的是固定价并约定合同期间后租金另议，且黄学勤在年租金涨到32000元时再次明确不再涨租金，但之后黄学勤单方涨租金至40000元并提出解除合同，构成违约。对此，本院认为，其一，双方签订的租赁合同原文本就是“合同到期后租金另议”，无需通过更改再表达相同的意思，故修改后的文本应当为“合同期间年租金另议”。其二，至于宋雪莲与黄学勤关于“不涨房租”的聊天记录，黄学勤应是表达会依据市场行情上涨房租，并不能得出黄学勤作出了不再涨房租的承诺。其三，因双方签订的租赁合同约定合同期间年租金另议，黄学勤据此提出上涨租金的行为并不违约。后双方在租金价款上产生争议，双方不能就合同租金价款事宜达成一致意见，最终使合同无法继续履行。任何一方因此提出解除合同亦均不应认定为违约。综上，对宋雪莲该上诉主张，本院不予支持。宋雪莲上诉主张其不应赔偿黄学勤经营损失8000元。对此，本院认为，黄学勤系基于宋雪莲拖延支付租金主张解除合同并进而要求宋雪莲赔偿经营损失，但赔偿该经营损失的前提是承租人宋雪莲违约。本案双方当事人约定合同期间租金可以另议，宋雪莲不同意黄学勤提出的上涨后的租金价款并拒付该租金，不应认定宋雪莲违约。因此，黄学勤该一审诉讼请求前提不成立，宋雪莲不应赔偿黄学勤该经营损失。对宋雪莲该上诉主张，本院予以支持。宋雪莲还上诉主张在其租赁过程中，涉房屋公共管道漏水，黄学勤未履行案涉房屋公共管道漏水的维修义务。对此，本院认为，依据双方签订的租赁合同第五条关于“租赁期间，出租房屋的维修由乙方负责”的约定，案涉房屋的维修义务应当由宋雪莲承担。宋雪莲该上诉主张不成立，本院不予支持。宋雪莲还上诉主张黄学勤违约并终止合同，应当赔偿其经济损失21万元。本院认为，如前所述，本案黄学勤并不存在宋雪莲所主张的违约行为，对宋雪莲要求黄学勤承担违约赔偿责任的上诉主张，本院不予支持。综上，宋雪莲关于不赔偿黄学勤经营损失的上诉理由成立，应予支持。宋雪莲其他上诉理由不成立，应予驳回。一审判决有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持沭阳县人民法院（2018）苏1322民初15206号民事判决第一项、第二项；二、变更沭阳县人民法院（2018）苏1322民初15206号民事判决第三项为“宋雪莲于判决发生法律效力之日起十五日内向黄学勤给付租金及房屋占用费（从2018年7月30日起按照32000元/年计算至宋雪莲向黄学勤腾空并返还涉案房屋之日止）；三、驳回黄学勤的其他诉讼请求；四、驳回宋雪莲的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费400元，反诉案件受理费1693元，合计2093元，由黄学勤负担200元，由宋雪莲负担1893元；二审案件受理费2282元，由黄学勤负担50元，由宋雪莲负担2232元。本判决为终审判决。审 判 长 黄亚非审 判 员 覃卫东审 判 员 庄云扉二〇一九年十一月二十九日法官助理 刘宗强书 记 员 黄 莘