重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终6872号上诉人(原审被告)：黄明芬，女，汉族，1970年2月14日出生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：杨照文，男，汉族，1968年10月2日出生，住重庆市南岸区，系黄明芬之夫。被上诉人(原审原告）：李晓龙，男，汉族，1986年10月24日出生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：蒋丽，重庆市南岸区涂山法律服务所法律工作者。原审第三人：重庆农村商业银行股份有限公司南岸支行，住所地重庆市南岸区南坪江南大道24号，统一社会信用代码：91500108676135378L。负责人：曹阳。原审第三人：重庆到家了网络科技有限公司南岸区福红路一分公司，住所地重庆市南岸区南坪福红路36#4层，统一社会信用代码：91500108MA5ULRLL71。负责人：周燕，经理。委托诉讼代理人：陈志龙，男，汉族，1976年7月11日出生，户籍所在地陕西省蒲城县，公司员工。委托诉讼代理人：闵玉平，女，汉族，1996年4月1日出生，户籍所在地重庆市垫江县，公司员工。上诉人黄明芬因与被上诉人李晓龙房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2018)渝0108民初13439号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。黄明芬上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：我没有违约，我方一直按照合同约定和补充协议的约定履行自己的义务，李晓龙贷款没有办理成功，是因为他让我们出具一份虚假的收到首付款的收条，因为李晓龙的行为具有欺诈性质，被我们拒绝了。此外，李晓龙还欠付我房租。李晓龙二审辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉请求，维持原判。重庆到家了网络科技有限公司南岸区腾龙大道三分公司二审辩称，中介公司的义务是居间，银行办理贷款所需资料我方不清楚。重庆农村商业银行股份有限公司南岸支行二审未作答辩。李晓龙向一审法院起诉请求：1、请求确认李晓龙有权代黄明芬向第三人重庆农村商业银行股份有限公司南岸支行偿还位于重庆市南岸区腾龙大道**号*幢*-*号房屋的按揭尾款（具体金额以第三人重庆农村商业银行股份有限公司南岸支行核实为准），第三人重庆农村商业银行股份有限公司南岸支行在收到重庆市南岸区腾龙大道**号*幢*-*号房屋的按揭尾款后立即协助原告办理解除诉争房屋抵押登记手续；2、黄明芬在重庆市南岸区腾龙大道**号*幢*-*号房屋抵押权注销登记手续办理完毕后三日内交付诉争房屋给李晓龙并协助李晓龙办理诉争房屋的产权过户登记手续；4、本案诉讼费、保全费由黄明芬承担。第三人重庆农村商业银行股份有限公司南岸支行未出庭应诉答辩。一审经审理查明：2018年1月20日李晓龙与黄明芬、第三人重庆到家了网络科技有限公司南岸区腾龙大道三分公司签订《房屋买卖合同》，合同约定：“黄明芬将其自有的位于重庆市南岸区腾龙大道**号*幢*-*号房屋出售给李晓龙。”2018年1月20日李晓龙与黄明芬双方签订《补充协议》。同日被告配偶杨照文向李晓龙出具《配偶同意出售声明》，其同意黄明芬将诉争房屋进行出售。李晓龙与黄明芬双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》约定：1、诉争房屋成交总价为1040000元。2、乙方（原告）采用贷款方式交付房款，定金50000元于双方签订合同当日支付，首付款250000元用于该房屋解押（于解押当天支付），首付款90000元于办理权属转移登记申请并取得回执单当日支付，650000元由放贷银行直接支付给甲方（被告），实际贷款金额和放款时间以银行审批为准，若银行实际贷款额不足交付房款，则由乙方在办理权属转移登记申请并取得回执单当日交付差额给甲方。3、乙方应于抵押权人告知或甲方告知还款或特定还款日之前5个工作日内向甲方银行还款账户汇入房款用于房屋解押，甲方不得将此款用于其它用途。乙方交付房款之前，甲乙双方须前往房屋所属的登记中心查明该房屋的权属情况。如乙方贷款购买该房屋，则乙方须于乙方向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再向甲方交付房款用于解押。4、甲乙双方应于接到经纪方通知（电话、短信或书面通知）后5个工作日内办理该房屋权属转移登记申请手续。5、合同签订后60日内，甲方将房屋交接给乙方。房屋交接后产生的水电燃气物业等相关费用由乙方负责。合同签订后，李晓龙于2018年1月20日向黄明芬支付了购房定金50000元。后双方在中介方的安排下办理了诉争房屋的银行面签手续。2018年6月11日，中介方向黄明芬发微信，告知黄明芬涉案房屋的按揭贷款审批已经通过，要求黄明芬配合办理诉争房屋的解押及过户手续时，但黄明芬未予配合。2018年6月14日，李晓龙向黄明芬发了《履约通知书》，要求黄明芬配合办理解押过户的事项，但黄明芬也未予配合。一审另查明，本案诉争的位于重庆市南岸区腾龙大道56号1幢6-2号房屋，其在交易时有重庆农村商业银行股份有限公司南岸支行的抵押权。一审诉讼中，李晓龙自愿申请变更付款方式，自愿替黄明芬向第三人重庆农村商业银行股份有限公司南岸支行提前归还借款。一审庭审中，黄明芬辩称因李晓龙不交水电费才将房屋收回，李晓龙未通知黄明芬去银行预约提前还清涉案房屋的按揭贷款才造成未去解押。李晓龙对未交水电费的原因作出合理解释，系因黄明芬未按约交房，后于2018年6月又将诉争房屋强行收回，因未到交水电费时间才未交；对于黄明芬向银行预约提前还款解押之事，李晓龙己提供了向黄明芬发出的《履约通知书》、邮寄的EMS回单及中介公司向被告所发的短信可知己尽到告知义务，故黄明芬的辩称不能成立。一审法院认为，该案中，李晓龙、黄明芬于2018年1月20日签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。合同签订后，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。该案中，双方履行合同的环节已经完成了以下几项：签订合同、向出卖方支付定金50000元、办理按揭贷款手续。未能继续履行合同的环节出现在出卖方办理抵押注销手续即通常所说的出卖人自行解押阶段。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，现李晓龙作为受让人，自愿代黄明芬清偿银行贷款，符合法律规定，该院予以支持。抵押权消除后，黄明芬负有继续履行合同的义务。因此，本院对李晓龙要求过户的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、李晓龙于本判决生效之日起三日内代黄明芬向第三人重庆农村商业银行股份有限公司南岸支行偿还重庆市南岸区腾龙大道**号*幢*-*号房屋的按揭尾款（具体金额以第三人重庆农村商业银行股份有限公司南岸支行核实为准）；二、第三人重庆农村商业银行股份有限公司南岸支行在收到重庆市南岸区腾龙大道**号*幢*-*号房屋的按揭尾款后三日内办理解除重庆市南岸区腾龙大道**号*幢*-*号房屋的抵押登记手续；三、黄明芬在重庆市南岸区腾龙大道**号*幢*-*号房屋解除抵押登记手续办理完毕后三日内将该房屋交付给原告李晓龙并将上述房屋的权属转移登记给李晓龙。案件受理费40元、诉讼保全费5000元，合计5040元，由黄明芬负担（李晓龙已垫付，黄明芬在本判决生效后三日内支付原告）。二审审理查明事实与一审查明事实一致。本院认为，李晓龙、黄明芬于2018年1月20日签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容合法，是有效合同，缔约双方均应按照合同约定认真履行。按照合同约定，绝大部分的购房款由李晓龙采用贷款方式支付，李晓龙能否获得银行贷款，将对其支付购房款的能力造成直接影响，黄明芬解押义务双方约定在李晓龙按揭贷款的申请获得银行审批之后，故在李晓龙的贷款申请未获得银行批准之前，黄明芬无需履行解押义务。本案中，李晓龙举示的重庆到家了网络科技有限公司国际社区店谢琴向黄明芬发送的微信内容，不足以证明其申请的贷款已获得银行审批通过这一事实，所以，李晓龙关于黄明芬拖延办理诉争房屋解押手续的主张，与本案查明的事实不符，本院不予采纳。由于李晓龙未履行合同约定的义务，故其无权要求黄明芬配合办理解押手续。同时，双方在合同中约定的是由买受人李晓龙支付价款，并由出售人黄明芬负责向抵押权人清偿债务，在这种约定的法律结构下，已经非第三人清偿债务的法律制度，而是出售人黄明芬自行清偿债务以消灭抵押权。本案中，李晓龙要求代黄明芬清偿银行贷款首先不符合双方合同的约定，其次也未获得抵押权人的承认，所以其代黄明芬清偿银行贷款的诉讼请求，不能得到支持，进而其关于抵押权人重庆农村商业银行股份有限公司南岸支行协助办理解除抵押，以及黄明芬在抵押权接触后办理房屋交付及过户登记的诉讼请求，也不能得到支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项，判决如下：驳回李晓龙的诉讼请求。一审案件受理费40元，诉讼保全费5000元，二审案件受理费80元，由李晓龙负担。本判决为终审判决。审 判 长 王伯文审 判 员 申 威审 判 员 刘恋砚二〇一九年十一月十二日法官助理 徐一佳书 记 员 周 伟