广东省潮州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤51民终362号上诉人（原审原告，反诉被告）：蔡茂兴，男，1957年9月16日出生，汉族，住潮州市枫溪区，委托诉讼代理人：刘斌，广东正翎律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：李作山,男,1963年7月13日出生，汉族,住潮州市湘桥区，上诉人蔡茂兴因与被上诉人李作山房屋租赁合同纠纷一案，不服潮州市湘桥区人民法院（2018）粤5102民初6号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人蔡茂兴及其委托诉讼代理人刘斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡茂兴上诉请求：1、撤销一审判决中第二项,依法判决被上诉人将租赁场地立即移交归还给上诉人(包括租赁场地内的一切动产、电梯、配电设备、供水配套设施、通讯配套设施及其他不可拆除的固定装修设施不得拆除);2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审判决认定《房屋租赁合同书》无效,却将“应当对因租赁合同无效受到的损失作出妥善处理,即对涉案房产未形成附合的装饰装修物和已形成附合的装饰装修物的损失作出妥善处理”作为归还涉案房产的前提条件并无任何法律依据,认定上诉人应对涉案房屋的装修损失无法确定这一事实承担举证不能的责任更是无视民事诉讼的举证原则,有悖公平原则。首先,根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定,“合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还……”,在一审法院认定《房屋租赁合同书》无效的情况下,就应当作出返还财产的判决，同时再处理因合同无效所造成损失的赔偿问题。但一审法院却本末倒置,把损失赔偿的处理作为返还财产判决的前提,属于错误适用法律。其次,本案一审法院也并未认定上诉人存在过错导致被上诉人的损失,以及上诉人的过错到底在哪里。上诉人认为其并不存在任何过错。在租赁之初,上诉人己经明确告知被上诉人租赁房屋的实际状况，且在上诉人与被上诉人签订合同时,上诉人并不知道被上诉人是经营KTV场所,只约定案涉房屋仅可作为“合法经营使用”。故退一万步讲,即便上诉人同意被上诉人进行装修,也并没有任何证据表明上诉人同意被上诉人将房屋改造成如今的娱乐场所，且如被上诉人正常缴纳租金也完全可以继续使用该装饰装修物，但被上诉人却因一直没有支付租金而导致上诉人向一审法院提起诉讼。因此被上诉人关于装饰装修部分的经济损失应该由其自行承担,与上诉人无关。再者,即便一审法院认定上诉人存在过错,那么本案也应当由被上诉人对于其是否存在损失、损失金额多少以及上诉人的过错程度进行举证。上诉人认为,对于被上诉人所认为的经济损失赔偿问题,本案一审法院已经给予了被上诉人充分的法律救济途径,同时,装饰装修物的现值损失评估也是根据被上诉人所提出的申请安排的,因此,本案对于被上诉人所提出的合同无效导致经济损失的赔偿,也必须由被上诉人承担举证责任。同时,在一审法院判决驳回被上诉人的要求赔偿经济损失的反诉请求的同时,就意味着本案对于被上诉人装饰装修物现值损失的问题法院已经作出了处理。二、一审法院认定上诉人“可在归还条件成就时另行主张权利”,那么,“归还条件”到底是什么,一审法院也并未作出明确的认定,更未明确认定“归还条件”的法律依据是什么。一审法院如此判决将置案件悬而未决状态,给上诉人的合法权益造成严重的损害。三、一审法院的判决违背了《民事诉讼法》规定的诚实信用原则和公平原则。在本案中,上诉人与被上诉人的纠纷发生后,对于纠纷的解决经过了多次的充分协商,也对纠纷的解决达成了一致的协议。被上诉人签订《还款确认书》、《承诺书》是自由处分其权利的行为,也是双方对于涉案租赁关系所达成的解决方案。《还款确认书》与《承诺书》是被上诉人的真实意思表示,并不存在任何违反法律、法规的强制性规定之处。即便一审法院认定《房屋租赁合同书》无效,该合同的无效并不必然可以认定被上诉人所签订的《还款确认书》与《承诺书》是无效的。在此基础上,本案应当判决被上诉人向上诉人返还涉案房产而无需赔偿被上诉人装饰装修物的现值损失。对于涉案房屋装饰装修物的处理,无论是原《房屋租赁合同书》中的约定,还是在纠纷发生后被上诉人所作出的书面承诺,均是被上诉人作出的真实意思表示,被上诉人也无证据证明签订该《承诺书》存在欺诈、胁迫之情形。被上诉人本身要求上诉人赔偿装饰装修物的现值损失就是不诚信的行为。四、本案一审诉讼程序严重不当。一审法院于2018年1月2日立案受理后,该案于2018年3月16日第一次开庭审理,被上诉人未向人民法院提交任何书面答辩意见,经人民法院合法传唤也无正当理由拒绝到庭。在这种情况下,一审法院本应按照法律规定在审判期限内进行缺席判决。但是,在本案立案9个月后,案件于2018年9月份第二次开庭审理。在第二次开庭过程中,被上诉人提出反诉的请求。上诉人当庭提出本案不应当接纳被上诉人的反诉,应当另案处理。但一审法院认为接受本案被上诉人提出的反诉才有利于案件的审理,要求被上诉人在十日内提交反诉状。但是被上诉人在一审法院给出的期限内并没有提交反诉状,一审法院仍逾期接受其反诉。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据问题的若干规定》第三十四条规定,反诉应当在举证期限届满前提出。同时,本案自受理至判决已经过了一年四个月,已经严重超过了普通程序的审理期限,即便是有评估环节,也不应超期近一年。五、本案超期处理导致上诉人严重的经济损失,请求二审法院尽快处理本案,给予上诉人公正合理的判决。案涉房屋位于潮州××附近沿路,属于繁华路段,除了被上诉人尚欠的租金未归还外,因本案纠纷,上诉人无法将案涉房屋出租给其他人或是自己加以利用,每日遭受巨大的经济损失。且上诉人出租时列明一层仅出租3号至5号店铺给被上诉人,但是被上诉人将一层另外几间店铺一起进行了工商登记,导致其他承租人无法进行工商登记,导致上诉人也无法将该几间店铺出租。同时,案涉房屋的装饰装修都已有五年之久,期间被上诉人均没有尽到维护的义务,目前外墙装饰已严重老化,随时可能发生墙体上所安装空调掉落的危险情况。上诉人请求二审法院尽快判决支持我方上诉请求,将房屋归还上诉人,上诉人才能及时止损并将案涉房屋及时清理及修缮。李作山辩称：一审对租赁场地不支持蔡茂兴的诉讼请求依法有据，是合理的，保护了我的合法权益，请求二审法院维持原审判决，驳回蔡茂兴的诉讼请求。蔡茂兴向一审法院起诉请求：1.判决解除蔡茂兴、李作山2013年7月29日签订的《房屋租赁合同书》，李作山将《房屋租赁合同书》中的租赁场地立即移交归还给蔡茂兴（包括租赁场地内的一切动产、电梯、配电设备、供水配套设施及其他不可拆除的固定装修设施不得拆除）；2.判决李作山向蔡茂兴支付拖欠的房屋租金合计2600000元（计算至2017年10月19日）及支付逾期付款违金（自2017年10月19日起计算至付款之日，按上述未付租金的５‰按日支付）；３.本案诉讼费用由李作山承担。在诉讼过程中，蔡茂兴放弃上述第二项中“支付逾期付款违约金（自2017年10月19日起计算至付款之日，按上述未付租金的５‰按日支付）”的诉讼请求。李作山向一审法院反诉请求：1.判令蔡茂兴继续履行2013年7月29日签订的《房屋租赁合同书》；2.判令蔡茂兴立即支付其违约金50000元；3.判令蔡茂兴赔偿其因公司无法营业而造成的经济损失，包括公司内存放的酒水、饮料、食品、家具、音响电器设备及装修等一切物品，及其自2017年12月至2018年10月共11个月管理人员工资和房产使用税共计236500元；4.判令蔡茂兴立即赔付其因公司无法营业而拖欠的员工工资74416元；5.本、反诉费用由蔡茂兴承担。一审法院认定事实：蔡茂兴系位于潮州市××南片地号为00665号的住宅用地[国有土地使用证潮府国用（2003）字第00665号]的土地使用者，蔡茂兴在上述案涉土地上建设了房屋1幢，缴纳了城市基础设施配套费，但没有取得建设工程规划许可证，也未取得房产权证。2013年7月29日，蔡茂兴与李作山签订《房屋租赁合同书》，约定蔡茂兴自愿将坐落于潮州市××南面的二层至六层房屋[国有土地使用证潮府国用（2003）字第00665号]及附属区域一层3号店铺至5号店铺（建筑面积约180平方米）供李作山作为大堂接待宾客使用，大门通道为双方共同使用，建筑物后的白色划线区域供李作山停车，以上房屋与场地出租给李作山作为合法经营使用；租赁期限为15年，前十年（即2013年10月20日起至2023年10月19日止）每年租金750000元，后5年（即2023年10月20日起至2028年10月19日止）每年租金850000元；付款方式为李作山应于签订合同之日一次性向蔡茂兴支付首期租金750000元及履约保证金50000元，以后每年的8月20日之前，李作山必须以现金或者银行转账方式一次性支付下一年度的租金，蔡茂兴收款时应出具收款收据并载明租赁费的起止时间；双方议定2013年7月20日由蔡茂兴将租赁房屋交付李作山装修使用，并向李作山提供三个月的免租装修期；租赁期间该房屋的正常维修由李作山负责，李作山如需改变原有建筑结构必须征得蔡茂兴同意，否则应当赔偿由此给蔡茂兴造成的损失；李作山承租期间产生的一切税费（包括地产税、个人所得税，增值税等）、水电费及各项费用由李作山负责；在本合同有效期限内，任何一方不得随意提前终止本协议，如一方需要提前终止本协议的，需提前三个月书面通知对方并得到对方的书面许可；本合同终止时，李作山应将出租房屋场地完整归还蔡茂兴，李作山在租赁期间装修部分归属于不动产的（包括电梯、配电设备、供水配套设施、通讯配套设施等）及其他不可拆除的装修设施的，全部无偿归蔡茂兴所有；属动产的，李作山应在合同终止五天内自行收回，逾期视为李作山的遗弃物，由蔡茂兴处理，李作山不得有任何异议；如蔡茂兴违约，应赔偿李作山因此造成的经济损失，李作山应保证按时足额缴清租金，不得以任何理由拖延，如李作山逾期支付租金的，每逾期一天，应按未付金额的５‰支付逾期付款违约金，李作山逾期支付租金达十五天以上的，蔡茂兴有权立即终止本合同并收回租赁房屋，李作山所支付的履约保证金不予返还；任何一方违反本协议，导致本协议无法继续履行的，违约方应向守约方支付违约金50000元，该违约金不足以弥补守约方实际损失的，违约方还应赔偿守约方全部损失等内容。上述《房屋租赁合同书》于2013年7月29日在广东创兴律师事务所办理了《律师见证书》。李作山向蔡茂兴承租上述房屋后，先后向蔡茂兴支付了下列款项：(1)2013年7月9日支付了蔡茂兴租房屋定金50000元。（2）2013年7月29日支付了蔡茂兴2013年10月20日至2014年10月19日的租金750000元。（3）2014年8月20日支付了蔡茂兴2014年8月20日至2015年8月20日的租金750000元。（4）2017年3月31日通过中国工商银行汇还蔡茂兴30000元和22000元。（5）2017年6月1日通过中国工商银行汇还蔡茂兴40000元和12000元。（6）2017年9月1日通过中国工商银行汇还蔡茂兴22000元。（7）2017年10月31日通过中国工商银行汇还蔡茂兴50000元和50000元。上述第（4）至（6）项款项共计126000元，第（7）项款项共计100000元，合计226000元。2017年3月6日，李作山向蔡茂兴出具《还款确认书》，确认截止2017年2月28日（租期至2017年10月19日），李作山确认尚欠蔡茂兴场地租金（潮州市××南片百汇金樽二至六楼及一楼大厅）和利息合计2600000元，李作山确认《还款确认书》签订后的一年之内付1000000元，余款于签订后的二年内付清，同时李作山将于每月月底前向蔡茂兴支付尚欠租金利息52000元（按月息2%计息），如李作山任何一期利息没有归还，蔡茂兴可以立即向人民法院起诉李作山还款。2017年10月2日，李作山向蔡茂兴出具《承诺书》，承诺在2017年10月30日前付给蔡茂兴100000元，在2017年11月30日前付给蔡茂兴1750000元，如在期间无按时还款，李作山自愿退出该酒店的经营权和动产与不动产的一切物品归蔡茂兴。因李作山没有依约支付租金，蔡茂兴于2017年12月1日将案涉房产大门上锁，后于2018年1月2日诉诸法院。本案在审理过程中，对于《还款确认书》中李作山所确认的截止2017年2月28日其尚欠蔡茂兴的场地租金和利息合计2600000元，蔡茂兴陈述该2600000元系2014年10月20日至2017年10月19日三年的租金2250000元和拖欠租金的利息350000元，李作山则陈述系2017年10月19日前两年的租金1500000元以及该期间的租金转为借款的利息和欠款1000000元的利息共1100000元。蔡茂兴又陈述2014年至2015年的租金750000元，因为李作山没有款项可以支付，李作山要求其先出具了2014年8月20日的收款收据，后由李作山向其另外出具了1张750000元的借条，李作山则陈述2014年到2015年的租金已经付清。本案在审理过程中，蔡茂兴陈述在2017年3月6日李作山出具《还款确认书》之后付还了其最初两个多月的利息合计126000元利息。本案在审理过程中，李作山陈述其于2017年10月30日付给蔡茂兴2017年10月20日至2018年10月19日的租金10万元。另查明：李作山承租上述案涉房屋后，于2014年成立潮州市百汇金樽酒店有限公司（自然人独资），法定代表人为李作山。潮州市人力资源和社会保障局于2018年2月2日发出《关于通知百汇金樽酒店负责人李作山接受调查和配合处理欠薪案件公告》[枫人社监字(2018)第001号]，上述公告体现潮州市百汇金樽酒店有限公司拖欠张伟浩、文心亭、张秀金等十名工人工资合计人民币74416元。李作山于2018年5月7日因涉嫌拒不支付劳动报酬罪而被潮州市公安局枫溪分局刑事拘留。一审法院认为：本案《房屋租赁合同书》具有民事合同的性质，应受《中华人民共和国合同法》等法律法规的调整。蔡茂兴与李作山签订的《房屋租赁合同书》，所涉房屋未取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称“《解释》”）第一条第一、二款“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”、第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，上述《房屋租赁合同书》应当认定为无效，因此不存在《房屋租赁合同书》解除或继续履行的问题，蔡茂兴请求解除《房屋租赁合同书》，及李作山请求继续履行《房屋租赁合同书》，均缺乏法律依据，应依法予以驳回。蔡茂兴请求李作山将本案案涉房产归还，其前提条件是应当对因租赁合同无效受到的损失作出妥善处理，即对案涉房产未形成附合的装饰装修物和已形成附合的装饰装修物的损失作出妥善处理。《解释》第九条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。《房屋租赁合同书》中约定“双方议定2013年7月20日由蔡茂兴将租赁房屋交付李作山装修使用，并向李作山提供三个月的免租装修期”，由此表明李作山对案涉房产进行装饰装修为经过蔡茂兴的同意。对于案涉房产未形成附合的装饰装修物，蔡茂兴当庭表示不同意利用，因此可由李作山拆除，因拆除造成房屋毁损的，李作山应恢复原状，对于已形成附合的装饰装修物，蔡茂兴当庭表示不同意利用，因此应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。李作山虽然申请对潮州市百汇金樽酒店有限公司自2017年12月1日至2018年11月30日装修及固定资产等物品折旧损失价值及现价值进行评估，但经一审法院通知，李作山拒不交纳评估费，蔡茂兴庭审中表示对已形成附合的装饰装修物的现值损失不申请评估，法院经征求蔡茂兴的意见，蔡茂兴也不同意对李作山所提评估申请垫付评估费用，因而本案案涉房产已形成附合的装饰装修物的现值损失无法进行评估确定，从而无法按照双方各自导致合同无效的过错分担现值损失。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，蔡茂兴、李作山应分别承担相应的举证不能的法律后果。由于本案案涉房产尚未具备归还的上述前提条件，现蔡茂兴请求李作山将本案案涉房产归还的诉讼请求，不予支持，蔡茂兴可在归还条件成就时另行主张权利。对于《还款确认书》中李作山所确认的截止2017年2月28日其尚欠蔡茂兴场地租金和利息合计2600000元（租期至2017年10月19日），蔡茂兴陈述该2600000元系2014年10月20日至2017年10月19日三年的租金2250000元和拖欠租金的利息350000元，李作山则陈述系2017年10月19日前两年的租金1500000元以及该期间的租金转为借款的利息和另一笔欠款1000000元的利息共1100000元。蔡茂兴又陈述2014年至2015年的租金750000元，因为李作山没有款项可以支付，李作山要求其先出具2014年8月20日的收款收据，后由李作山向其另外出具了1张750000元的借条，李作山则陈述2014年到2015年的租金已经付清。综合蔡茂兴与李作山的上述所述，应予认定2014年至2015年的租金750000元已转为借款，该款应在《还款确认书》中李作山所确认的欠款数额2600000元中予抵除，抵除后，李作山尚欠蔡茂兴的租金和利息的数额为1850000元，这与《承诺书》中确认的在2017年10月30日前付给蔡茂兴100000元，在2017年11月30日前付给蔡茂兴1750000元，共计1850000元的欠款总额相互印证，因此，应予认定至2017年2月28日止，李作山尚欠蔡茂兴场地租金（即房屋占有使用费）1500000元和利息350000元，合计1850000元。对于其中的利息350000元，出于李作山自愿确认，没有违反法律的相关规定，予以照准。蔡茂兴陈述在2017年3月6日李作山出具《还款确认书》之后付还了最初两个多月的利息合计126000元利息，这与李作山所提供的银行电子回单相互印证，该款应在李作山所欠的利息中予抵除，抵除后，李作山尚欠蔡茂兴的利息数额为224000元。另李作山提供的银行电子回单体现李作山于2017年10月31日通过中国工商银行汇还蔡茂兴50000元和50000元，共计100000元，由于李作山当庭陈述其于2017年10月30日付给蔡茂兴2017年10月20日至2018年10月19日的租金10万元，因此上述还款100000元应予认定为李作山付还蔡茂兴2017年10月20日至2018年10月19日的租金，与本案没有关联，不作处理。蔡茂兴请求李作山支付租金（即房屋占有使用费），根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”及《解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十条、第十四条的规定处理”的规定，应予支持，因此，李作山应付还蔡茂兴房屋占有使用费1500000元及利息224000元。李作山反诉请求蔡茂兴支付违约金50000元。由于本案《房屋租赁合同书》应当认定为无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力……”的规定，李作山所提上述请求没有法律依据，应予以驳回。李作山反诉请求蔡茂兴赔偿其因公司无法营业而造成的经济损失。李作山虽然申请对潮州市百汇金樽酒店有限公司自2017年12月1日至2018年11月30日装修及固定资产等物品折旧损失价值及现价值进行评估，但经法院通知，李作山拒不交纳评估费，无法进行评估确定李作山所提的上述损失，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，李作山应承担相应的举证不能的法律后果，其所提上述请求缺乏依据，应依法予以驳回。李作山请求蔡茂兴赔偿其自2017年12月至2018年10月共11个月管理人员工资和房产使用税共计236500元，及赔付其因公司无法营业而拖欠的员工工资74416元。李作山所提上述工资和费用，是李作山经营的潮州市百汇金樽酒店有限公司所应当支付的费用，并非系蔡茂兴于2017年12月1日将案涉房产大门上锁导致李作山的潮州市百汇金樽酒店有限公司停业所减少的收入，其请求与本案缺乏关联性，依法应予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一、二款、第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、李作山应于判决发生法律效力之日起十日内付还蔡茂兴房屋占有使用费1500000元及支付至2017年10月19日止的利息224000元；二、驳回蔡茂兴的其他诉讼请求；三、驳回李作山的反诉诉讼请求。本诉案件受理费27600元，由蔡茂兴负担7284元，李作山负担20316元。反诉案件受理费3357元，由李作山负担。二审期间，双方当事人没有向本院提交新证据。经审理，对原审查明的基本事实，本院予以确认。另查明：李作山因犯非法转让土地使用权罪、拒不支付劳动报酬罪，潮州市潮安区人民法院于2019年4月17日作出（2017）粤5103刑初734号刑事判决，对李作山数罪并罚，决定执行有期徒刑一年六个月。本案二审期间，李作山正在服刑。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审围绕上诉人的上诉请求进行审理，对上诉人没有提出请求的，不予审理。根据上诉人的上诉和被上诉人的答辩意见，本案二审的争议焦点为：上诉人请求判令被上诉人归还案涉租赁场地以及场地内一切动产和电梯、配套设备设施及其他固定装修应否得到支持？本院分析如下：上诉人就未取得建设工程规划许可证也未经主管部门批准建设的房屋与被上诉人订立房屋租赁合同，该租赁合同依法应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，本案租赁合同被确认无效以后，被上诉人应当将租赁房屋和场地归还上诉人。对于被上诉人投入的装修和配套设备设施及其他物品，应区分附合物和非附合物分别处理。本案中上诉人对被上诉人装修装饰形成的房屋附合物和非附合物均表示不同意利用，因此，对未形成附合的部分，依法应由被上诉人拆除；对已形成附和的装修装饰物，应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。一审期间，李作山主张蔡茂兴应对其装修损失承担赔偿责任，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，李作山对其主张的损失数额负有举证证明责任。李作山于2018年11月24日向一审法院申请委托相关资质的单位对酒店装修及固定资产等物品现价值进行评估鉴定，后一审法院向李作山送达了深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司《预收费通知书》并告知其预交评估鉴定费，但李作山未在指定期限内向该司预交评估鉴定费，因而上述资产评估工作无法进行，租赁房屋中装修装饰物的现值损失也无法认定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，李作山主张蔡茂兴对其装修损失承担赔偿责任，但未能提供有效证据证明其损失的具体数额，故也无法根据双方各自导致合同无效的过错确定各自应分担的损失数额，对此，李作山应承担举证不能的不利后果。原审以双方当事人均不愿意垫付评估费用造成案涉房产已形成附合的装修装饰物的现值损失无法进行评估确定和按双方各自过错分担现值损失，案涉房产尚未具备归还的前提条件而不予支持蔡茂兴请求归还房产的诉讼请求，是对法律规定的理解和适用存在错误，应予纠正。因租赁合同被认定无效，蔡茂兴上诉请求李作山移交归还租赁场地，依法有据，应予支持。对于场地内由李作山投入的装修装饰设备设施和其他动产，因本案租赁合同已被认定为无效，原李作山为履行合同而出具的承诺书、还款确认书也不具备约束力，故蔡茂兴主张租赁场地内的一切动产、电梯、配电设备、供水配套设施、通讯配套设施及其他不可拆除的固定装修设施不得拆除缺乏依据，本院不予支持。李作山可在不破坏原有房屋结构的前提下拆除其在该租赁房屋内投入装修装饰的设备设施和其他物品。综上所述，上诉人蔡茂兴的上诉请求部分成立，予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、维持潮州市湘桥区人民法院（2018）粤5102民初6号民事判决第一项：李作山应于本判决发生法律效力之日起十日内付还蔡茂兴房屋占有使用费1500000元及支付至2017年10月19日止的利息224000元、第三项：驳回李作山的反诉诉讼请求；二、撤销潮州市湘桥区人民法院（2018）粤5102民初6号民事判决第二项；三、李作山应于本判决发生法律效力之日起一个月内将其占有使用蔡茂兴的坐落于潮州市火车站南面二层至六层房屋【国有土地使用证号列：潮府国用（2003）字第00665号】及一层3号店铺至5号店铺等附属区域场地内一切物品予以腾退并将房屋及场地移交归还蔡茂兴；四、驳回蔡茂兴的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费27600元，由蔡茂兴负担7284元，李作山负担20316元；反诉案件受理费3357元，由李作山负担。二审案件受理费100元，由上诉人蔡茂兴自愿承担。本判决为终审判决。审 判 长  朱 萍审 判 员  李照雄代理审判员  张晓霞二〇一九年十一月十八日书 记 员  苏 薇