贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终5080号上诉人（原审原告）：卢荣伟，男，1996年6月4日出生，汉族，住贵州省大方县。委托诉讼代理人（特别授权）：吴娥（系卢荣伟母亲），女，1968年9月11日出生，汉族，住贵州省大方县。被上诉人（原审被告）：周光敬，男，1976年7月28日出生，汉族，住贵州省大方县。委托诉讼代理人：周忠，大方县沙厂法律服务所法律工作者。上诉人卢荣伟与被上诉人周光敬确认合同无效纠纷一案，不服贵州省大方县人民法院（2018）黔0521民初2668号民事判决，向本院提起上诉。本院以（2018）黔05民终3994号民事裁定书撤销原判，发回重审。贵州省大方县人民法院受理后，于2019年7月10作出（2019）黔0521民初778号民事判决，卢荣伟依然不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人卢荣伟的上诉请求：1、请求二审法院依法判决撤销一审判决，依法改判。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人之间的争议涉及的房屋位于大方县核桃乡民生村，该房屋属于农村住宅，这是不争的事实。被上诉人不是核桃乡民生村的村民，其系核桃乡居民委员会的居民，户籍性质是非农户。居民有两种，一种是城镇居民，一种是农村居民。根据国务院行政法规和国土资源部的规章规定，城镇居民不能在农村购买房屋和土地。被上诉人户籍性质是非农户，当然不能在农村购买房屋和土地。二、案涉房屋所占土地和房屋前面约146平方米的院坝所占土地及房后约130平方米的土地属于民生村农民集体所有，上诉人和被上诉人之间签订的《房屋转让协议》买卖标的除房屋外，还包含了这些土地。双方的买卖行为违反了《农村土地承包法》第四条第二款“农村土地承包后，土地的使所用权性质不变，承包地不得买卖”之效力性强制规定。三、《农村土地承包法》规定：土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其它方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。这里所说的是“应当经发包方同意”指的是事前同意，而不是事后同意。上诉人和被上诉人未经民生村民委员会同意而买卖土地，违反了法律规定。《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定：承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外。四、买卖土地用于非农业建设，违反了法律的效力性强制规定：上诉人和被上诉人买卖土地的目的不是用于农业建设，违反了《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”和《农村土地承包法》第三十三条第（二）款“不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途”之效力性强制规定，损害了民生村集体的利益。五、双方转让土地实质上是永久性的，超过了土地承包的剩余期限，违反了法律的强制性规定：上诉人和被上诉人之间的土地转让没有约定期限，违反了《农村土地承包法》第三十三条第（三）款“流转的期限不得超过承包期的剩余期限”之规定，该转让行为是无效的。二审中，卢荣伟补充上诉请求：要求对方返还用其名义办理的所有证件。被上诉人周光敬二审辩称：一、被答辩人上诉称答辩人系非农户，不能在农村购买房屋及土地说法不能成立。首先，被答辩人的上述说法源于国务院办公厅《关于加强土地转让严禁土地炒卖的通知》、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》，国务院办公厅《通知》属于其他规范性文件，不是行政法规，国土资源部《意见》属于部颁规章，也不属于行政法规；其次，本案被答辩人及其父母均不是核桃乡民生社区村民，而是大方镇城镇居民，涉案房屋宅基地本身不带有社会福利和社会保障性质，被答辩人属于城镇居民都能在民生社区办证建房，答辩人作为农村居民为什么不能在民生社区购买房屋呢？其三，答辩人购买的房屋系被答辩人合法建造的房屋，不是单纯宅基地买卖，且购房目的是用来全家人居住，不是用来炒买炒卖，加之答辩人妻子及孩子均是核桃乡民生社区村民，涉案房屋是答辩人一家人在核桃乡范围内唯一的住房；其四，根据《物权法》第153条“宅基地取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。从《土地管理法》第62条、63条规定来看，并没有禁止农村房屋买卖，根据“房随地走，地随房走”原则，房屋买卖时相应宅基地一同转让。为此当其他规范性文件、部颁规章与基本法《物权法》、《土地管理法》相冲突时，优先适用基本法，因基本法属于上位法，其他规范性文件、部颁规章属于下位法。故被答辩人上述说法不能成立。二、答辩双方转让的房屋是被答辩人合法建造房屋，其宅基地土地性质不再是承包土地，而是建设用地，不再适用《农村土地承包法》有关规定。首先，涉案房屋是被答辩人取得了《村镇规划选址意见书》和《建设用地批准书》合法手续后建造的房屋，是合法建筑；其二、双方转让的是房屋，不是单纯的宅基地转让，且转让的四至界限与《村镇规划选址意见书》、《建设用地批准书》四至界限相一致；其三、涉案房屋宅基地土地性质已经发生变化，从农用地转变为建设用地。故本案不再适用《农村土地承包法》有关规定，应当适用《物权法》、《土地管理法》有关规定。三、答辩双方转让房屋的行为没有违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，故转让协议合法有效。首先，从《合同法》第52条的规定来看，导致合同无效有五种情形，其中第（五）违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中答辩双方的房屋转让行为没有违法法律、行政法规的强制性、禁止性规定；其次，本案中房屋买卖属于农村房屋买卖，根据《物权法》153条规定，宅基地使用权的取得、行使、转让适用土地管理法等法律的有关规定，从《土地管理法》第62条、63条的规定来看，并没有禁止农村房屋买卖，只规定了村民出让房屋后再申请宅基地不予批准；第三，答辩双方转让的是被答辩人依法建造的房屋，不是单纯的宅基地转让，且转让的四至界限是与《村镇规划选址意见书》、《建设用地批准书》四至界限相一致，不管是前后的院坝有多少平方米均包含在其中；第四，本案中涉案房屋宅基地土地性质已经从农用地转化为建设用地，适用的是《物权法》、《土地管理法》的相关规定，不再适用《农村土地承包法》的有关规定；第五，根据《物权法》147条“房随地走、地随房走”原则，转让房屋的同时，相应宅基地一并转让。第六、双方转让的房屋已经得到核桃乡民生社区追认。原审原告卢荣伟向一审法院诉讼请求：1、确认原告与被告于2007年5月27日签订的《房屋转让协议无效》；2、判决被告返还位于大方县核桃乡民生村定兴组建筑面积约280平方米的砖混结构房屋一栋和该房屋前面约146平方米的院坝及房后约130平方米的土地给原告；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告卢荣伟及其父母均不是大方县核桃乡民生村村民。原告的外公在核桃乡民生村转让得土地一幅，用作宅基地，并将该土地分为两个户头，后原告的外公将其中一个户头的宅基地划给了原告母亲。2000年原告的父母以原告的名义在该宅基地上修建房屋。2003年7月15日，原告的父母以原告的名义在大方县核桃乡申请了村镇规划选址意见书，2003年12月31日办理了建设用地批准书。村镇规划选址意见书住址为核桃乡民生村定兴组，四至为东抵水沟2.5米，南抵朱明秀住宅，西抵大纳路12米，北抵河沟外梗。2007年5月27日，原告在其父母即监护人卢昌龙、吴娥的监护下将所建房屋转让给被告，以原告作为甲方，被告周光敬作为乙方签订了《房屋转让协议》，内容为“经甲乙双方共同协商，甲方愿将私人住房壹幢转让给乙方，达成如下协议：一、房屋地址及规模：甲方在核桃乡民生村定兴组的私人住宅壹栋，建筑面积为贰佰捌拾平方米，四至界限见《村镇规划选址意见书》（2003024号）；二、转让金额：壹拾伍万叁仟元整（153000元）；三、其他1、甲方：帮助协调四邻间因边界引起的关系，协助乙方办理过房手续等，‘遗’交规划书、建房证。自协议生效之日起不再是转让房屋的主人。2、乙方：一次性支付转让金（以收据为准），自协议生效之日起便是房主，具有对房屋的支配权。3、本协议一式二份，甲乙双方各持一份”《房屋转让协议》甲方处卢荣伟、卢昌龙、吴娥均签名盖手印、乙方处周光敬签名盖手印。2007年5月28日，被告将购房款153000.00元支付给原告的父亲卢昌龙。被告转让得案涉房屋后，修建了楼梯间、硬化前后院坝并加盖了第三层房屋。现被告及其妻韦少红，孩子周依雪、周旭阳居住在案涉大方县核桃乡民生社区定兴组的房屋内，韦少红、周依雪、周旭阳均是大方县核桃乡民生社区定兴组成员。2018年1月12日，原告以自己只是将房屋转让给被告，并未将四至范围内的土地转让给被告为由向一审法院提出诉讼，请求判决被告排除妨碍。一审法院于2018年3月23日公开开庭进行了审理，庭审小结之后，原告申请撤回起诉，一审法院裁定予以准许。2018年6月19日原告以自己与被告签订的房屋转让协议无效为由，向一审法院提起诉讼，请求判决原、被告的房屋买卖协议无效，并请求判决被告返还位于大方县核桃乡民生村的房屋及院坝、房后的土地，诉讼费由被告承担。一审法院以（2018）黔0521民初2668号民事判决书作出判决，原告不服上诉，贵州省毕节市中级人民法院以（2018）黔05民终3994号民事裁定书撤销原判，发回重审。一审法院认为，原告卢荣伟转让给被告周光敬的房屋办理了《村镇规划选址意见书》和《建设用地批准书》，属于合法建筑。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，原告及其父母均不是大方县核桃乡民生社区成员，被告虽然是大方县核桃乡营光社区成员，也不是大方县核桃乡民生社区成员，但被告向原告转让的房屋是用来自行居住，被告在户籍地大方县核桃乡营光社区没有住房，在被告向原告购买的案涉房屋内居住的除被告外，还有被告的妻子韦少红、孩子周依雪和周旭阳，该三人均是大方县核桃乡民生社区定兴组成员，被告一家在大方县核桃乡民生社区只有向原告购买的该处住房，故被告一家有权拥有案涉位于大方县核桃乡民生社区的宅基地。原告卢荣伟及其监护人卢昌龙、吴娥与被告周光敬签订的《房屋转让协议》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，案涉房屋未办理过户登记并不影响合同的效力，原告及其监护人卢昌龙、吴娥与被告周光敬签订的《房屋转让协议》合法、有效，应受法律保护。原、被告签订的《房屋转让协议》约定了转让的四至界线见《村镇规划选址意见书》，案涉房屋的前后院坝和房后土地包含在《村镇规划选址意见书》和《建设用地批准书》的四至范围内，与案涉房屋密不可分，原告在转让房屋的同时连同前后院坝和房后土地也一并进行了转让。原告方提出案涉房屋是租赁给被告，不是出让给被告的主张与事实不符，一审法院不予采纳。被告付清了购房款并修建了楼梯间、硬化前后院坝、加盖了第三层房屋，与其妻韦少红、孩子周依雪、周旭阳共同居住在向原告购买的案涉大方县核桃乡民生社区的房屋内，韦少红、周依雪、周旭阳均是大方县核桃乡民生社区定兴组成员，该房是被告一家在大方县核桃乡民生社区唯一的住房，被告拥有案涉房屋的所有权。原告主张案涉《房屋转让协议》无效的理由不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，对原告主张案涉《房屋转让协议》无效，要求被告返还房屋和房前的院坝及房后土地的诉讼请求一审法院不予支持。综上，原、被告签订《房屋转让协议》后，被告依照协议付清了全部购房款，原告将案涉房屋实际交付给被告管理、使用至今，并将案涉房屋的《村镇规划选址意见书》和《建设用地批准书》交付给被告，被告一家居住在案涉房屋内，被告的妻子、孩子均是大方县核桃乡民生社区定兴组成员，有权拥有大方县核桃乡民生社区的宅基地，原、被告签订的《房屋转让协议》成立。原告要求确认《房屋转让协议》无效的主张不能成立，诉讼请求依法不应支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条的规定，一审判决：驳回原告卢荣伟的诉讼请求。案件受理费50元，由原告卢荣伟负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：案涉《房屋转让协议》的效力如何认定。上诉人诉请确认案涉《房屋转让协议》无效的理由不成立，应予以驳回。理由是：首先，根据大方县核桃乡民生社区居民委员会出具的《证明》可知，核桃乡民生社区定兴组周光敬户在定兴组大纳路边上房屋居住人员为韦少红、杨成英、周依雪、周旭阳，其中韦少红、周依雪、周旭阳属于民生社区成员，该户在核桃乡民生社区只有该处房屋（卢荣伟转让的），无其他宅基地。经二审询问，卢荣伟对《证明》无异议，故可认定周光敬购买案涉房屋的目的是供其本人及妻子韦少红，孩子周依雪、周旭阳居住。因韦少红、周依雪、周旭阳均是大方县核桃乡民生社区成员，且周光敬户在该处只有向卢荣伟购买的一处住房，故卢荣伟认为周光敬不是核桃乡民生村的村民，其不能在农村购买房屋和土地的上诉理由不成立。其次，案涉《房屋转让协议》载明：“经甲乙双方共同协商，甲方愿将私人住房壹幢转让给乙方，达成如下协议：一、房屋地址及规模：甲方在核桃乡民生村定兴组的私人住宅壹栋，建筑面积为贰佰捌拾平方米，四至界限见《村镇规划选址意见书》（2003024号）……”再结合原审附卷的《中华人民共和国村镇规划选址意见书》（附件）可知，案涉土地面积为“非耕地280平方米”，《建设用地批准书》亦载明案涉土地用途为“居住”，即案涉房屋所占土地并非《中华人民共和国农村土地承包法》规定的耕地、草地、林地或特殊林地，其性质应认定为宅基地。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。”根据《中华人民共和国农村土地承包法》第一条“立法目的”的规定可知，制定农村土地承包法的目的是具体落实宪法，保障我国农村以家庭承包为基础、统分结合的双层经营体制的长久稳定，赋予农民长期而有保障的土地使用权，依法维护农村土地承包当事人双方的合法权益，以促进农业、农村经济发展和农村社会稳定。但该法并未就农村宅基地的出卖、出租等问题作出规定，故上诉人卢荣伟以其与周光敬买卖案涉房屋的行为违反了《中华人民共和国农村土地承包法》相关规定，主张《房屋转让协议》无效属于对法律理解有误，对其主张不予支持。第三，本案中，卢荣伟转让给周光敬的房屋办理了《村镇规划选址意见书》、《建设用地批准书》，属于合法建筑，而《房屋转让协议》订立时合同当事人的主体合法,意思表示真实,双方均已全部履行了合同内容,且周光敬入住该房屋达12年之久,并对房屋进行了修缮、扩建等添附行为，核桃乡民生社区居民委员会对其二人买卖案涉房屋及宅基地的事实并无异议，故卢荣伟认为其只是将案涉房屋出租予周光敬，双方的行为损害了民生村集体利益的主张无事实和法律依据。《中华人民共和国土地管理法》六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”该条系土地管理法对集体土地使用权流转的限制而非对宅基地转让的限制，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条关于宅基地审批的规定，法律并未对农村房屋转让一律予以禁止。本案双方转让的系房屋，只是房屋所依附的土地系宅基地，故上诉人以转让行为违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定主张合同无效的理由不成立，本院予以驳回。据此，一审认定案涉《房屋转让协议》有效，并判决驳回卢荣伟的诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人卢荣伟的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人卢荣伟负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 可审 判 员  张 晶审 判 员  唐 琳二〇一九年十一月十九日法官助理  曾 建书 记 员  龚佳铃