贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终4630号上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城会展中心，统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：聂黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人（一般授权代理）：李静，北京德恒律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权代理）：侯飞，北京德恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董路，男，1985年2月20日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权代理）：曾薇，贵州圣谋律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权代理）：吴前辙，贵州圣谋律师事务所律师。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下至判决主文前简称为：招商商置公司）因与被上诉人董路商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初4584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人招商商置公司上诉请求：撤销一审判决，驳回董路的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由董路负担。事实和理由：1、本案争议双方于2014年5月8日签订《商品房买卖合同》，当时《不动产登记暂行条例》尚未颁布(颁布时间为2014年11月24日)，合同约定的“办理商品房转移登记的有关文书”的具体内容，依据《房屋登记办法》等行政规范确定，即办理商品房转移登记的有关文书为备案证明书。合同履行期间，《不动产登记暂行条例》颁布，该条例首次确立了不动产统一登记制度，即房屋权属与其所依附的土地权属统一登记为“不动产权证”。“两证合一”的不动产登记模式，对商品房出卖人办理房屋初始登记以及协助办理房屋转移登记产生影响，客观表现为出卖人依约应当交付的“办理商品房转移登记的有关文书”中的“有关文书”的内容发生变化，以致商品房备案证明的取得不能作为认定商品房具备办理转移登记条件的标准，而应当以出卖人完成房屋初始登记、取得不动产权证书(大产权证)为认定依据。前述政策调整对合同义务履行内容产生的影响，系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不可归责于出卖人。2、因招商商置公司与董路在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债杈分别适用诉讼时效。如果董路在《中华人民共和国民法总则》生效前，其依照《中华人民共和国民法通则》享受的2年诉讼时效期间已经用完，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，只有在董路的诉讼时效利益在《中华人民共和国民法总则》生效时，因中止、中断或延长等原因导致2年的诉讼时效没有经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，由于双方在合同中约定招商商置公司应在商品房交付使用之日起90日内取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人原则上应从招商商置公司实际交付涉案房屋给董路后的90日的次日，即2015年7月8日。但董路在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法通则》关于2年诉讼时效期间的规定，从2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日起，应适用3年的诉讼时效的规定，董路于2019年4月23日起诉，依法适用3年诉讼的规定，从2016年4月23日之前的违约金已超过诉讼时效，依法不应予以保护。2017年9月20日，招商商置公司将涉案商品房办理商品房转移登记的有关文书交到毕节市住房和城乡建设局，毕节市住房和城乡建设局为涉案房屋颁发了《房屋交易(转让类)确认单》，该确认单是房产管理部门出具给交易当事人申请房屋登记的唯一合法证明。即招商商置公司提交的《房屋交易(转让类)确认单》，能证明其已于2017年9月20日将办理涉案商品房转移登记的有关文书交到办证部门，已履行完毕其合同约定的交付义务。故违约金计算期限为：2016年4月23日起至2017年9月20日止。3、一审法院认定的违约金严重过高，并且适用法律错误。（1）本案中董路所诉求的违约金是逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，而不是《商品房买卖合同司法解释》第十八条的违约金，两者具有本质的区别，自然没有适用《商品房买卖合同司法解释》十八条的余地。而且招商商置公司都是在约定时间内取得了商品房的初始登记，符合办理转移登记的条件，如何认定是招商商置公司的原因呢？所以本案不能适用《商品房买卖合同司法解释》第十八条的违约责任。（2）本案中董路的付款方式为按揭贷款，最后也要向银行办理抵押登记，根据惯例相关证书也要存放于银行处，而且逾期交付相关文书的违约责任和逾期交付房屋的责任显然不相同，逾期交付相关文书不会给董路造成任何实际损失。招商商置公司都是在约定的时间内竣工交付房屋及取得初始登记并无过错，当时招商商置公司也通知了董路，同时新政策出台后招商商置公司也在积极协助董路共同根据新政策办理转移登记。所以在合同无违约金约定的情形下，如真的认定招商商置公司违约也应结合招商商置公司履约情况、董路的过错、政策原因、董路的实际损失来进行认定，本案中董路并没有举证证明其实际受到的损失，无损失即无违约金的问题。（3）一审判决依据《商品房买卖合同司法解释》第十八条进行违约金认定不仅严重过高，而且严重背离了法律的规定及双方的约定。招商商置公司认为一审法院支持的违约金应当调减，理由如下：目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，究其原因，多半是政策调整等客观因素所致，且毕节市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照一审法院支持的违约金计算方式，出卖人即招商商置公司将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于毕节市经济社会和谐、健康、有序的发展，故招商商置公司提出调减违约金的请求，请贵院予以准许。房子是用来住的，本案中，涉案房屋已经交付给董路使用，董路已实现了其合同目的，假使招商商置公司逾期交付办理房屋转移登记相关文书的违约事实存在，且超过180工作日，董路也没有举证证明因为招商商置公司的违约行为给其造成的损失及损失的数额，故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当減少。”之规定，结合招商商置公司违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，贵院应参照贵州省其他与毕节市经济发展程度相类似的地区对违约金调整的裁判情况，酌情判决招商商置公司支付给董路每套房屋逾期交付转移登记违约金1,000元左右。综上，恳请二审法院依法查清全部事实，并驳回董路上诉请求。被上诉人董路辩称：请求依法驳回招商商置公司上诉，维持原判。原审原告董路向一审法院起诉请求：一、要求招商商置公司向董路交付办理房屋权属转移登记的有关文书（庭审中变更为交付不动产权证书）；二、要求招商商置公司向董路支付逾期办理房屋权属转移登记的有关文书违约金暂计10,000元（以已付购房款276,629元为基数，从2015年6月30日开始，按年利率6.175%计算至招商商置公司实际履行之日止。庭审中变更为中国人民银行贷款基准利率的1.5倍计算至招商商置公司实际履行之日止）；三、诉讼费由招商商置公司负担。一审法院认定事实：2014年5月8日，董路与招商商置公司签订《商品房买卖合同》，约定：董路向招商商置公司购买毕节市七星关区招商花园城第Ｄ9幢25层4号商品房（房号为Ｄ9-25-4），用途为住宅，建筑面积76.45平方米，套内建筑面积59.99平方米，房屋总价款276629元，买受人应当在合同签订之日向出卖人交付首期房款56629元，余款220000元以公积金贷款方式支付。交付时间及条件：出卖人应当在2015年3月31日前向买受人交付该商品房。二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于Ｘ年Ｘ月Ｘ日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起60日内退还买受人已付款，并按照0.5%利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款Ｘ的违约金。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；2、买受人同意委托Ｘ向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生收取，由买受人承担。（五）本条第（四）项产生的费用据实结算。合同签订后，董路按约定向招商商置公司支付了涉案房屋购房款276629元。2015年4月18日董路还支付了电、燃气等的开户费和办证等相关税费。2012年8月24日获得毕国用（2012）第1100号土地使用证；2014年10月28日，涉案房屋取得竣工验收备案表；完成房屋面积实测测绘成果书；2015年5月21日涉案房屋取得毕房商备ＢＪ15登字第08号商品房备案证明书，载明房屋坐落：毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城Ｄ9栋；招商商置公司于2015年4月8日将涉案房屋交付董路使用，履行了交房义务。2017年9月18日，招商商置公司获得涉案房屋的土地面积审查证明和分割明细。2018年8月22日，董路与招商商置公司双方签订委托书，载明：董路委托招商商置公司办理涉案房屋的不动产权证及预告抵押登记转不动产一般抵押权登记事宜；2018年10月1日，双方又签订不动产登记申请书。2018年12月13日，招商商置公司为董路办理了黔（2018）毕节市不动产权第××号不动产权证书，载明权利人：董路，……。现该证书未交付给董路，尚存放于招商商置公司处。一审法院另查明：2016年9月19日，毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告，决定从2016年9月30日起在毕节市七星关区金海湖新区（贵州毕节经济开发区）实施不动产统一登记载明：2016年9月30日前颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明等证书、证明继续有效。涉案房屋位于该范围内。一审法院认为，综合董路与招商商置公司的诉辩意见和本案事实，本案双方当事人争议的焦点为：招商商置公司是否应支付董路逾期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金及计算时间、标准。对办证问题，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”。董路与招商商置公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，董路与招商商置公司均应按约定履行合同所约定的义务。董路已按合同约定支付了购房款并支付办证等相关税费。招商商置公司亦应按合同约定于房屋交付使用之日起90日内，即2015年4月8日后的90日内（2015年7月7日前）取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。双方约定为共同申请办证，双方已申请，且董路已与招商商置公司签订委托书，委托招商商置公司办证，况且，招商商置公司已为董路办理了涉案房屋的不动产权证书。因此，对董路要求招商商置公司为其申请办理位于贵州省毕节市七星关区商品房的不动产权证书及交付涉案商品房转移登记的不动产权证书的诉讼请求，应于支持，现招商商置公司已为董路办理了涉案房屋的不动产权证书，应将该证书交付董路；对双方争议的焦点，招商商置公司虽于2015年5月21日取得商品房备案证明书，但不能举证证明其已按时履行通知董路的义务，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，若招商商置公司未能履行前述义务，则从约定日期起超过180日，董路不退房的，招商商置公司应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向董路支付已交付房价款的违约金。双方签订的合同对从约定日期起超过180日的违约金没有约定具体金额或计算方法。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款兑现，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定计算违约金。因此，董路要求招商商置公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，予以支持，违约金应从招商商置公司违约的次日即2015年7月8日起计算至招商商置公司履行通知义务的时间止，董路与招商商置公司双方于2018年8月22日签订委托书，视为招商商置公司在该日履行了通知义务。对招商商置公司认为是政府新的不动产权证登记影响其办证，系政策变动的原因造成。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，而本案中，招商商置公司不能举证证明政府的行为属不可抗力，且第三人因素不能免除招商商置公司根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，招商商置公司主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要求，对招商商置公司的该抗辩意见，不予采纳，故应由招商商置公司承担对自己不利的后果。对招商商置公司认为违约金计算标准过高，要求调整违约金的计算标准，一审调整为中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率的1.3倍。因此，董路要求招商商置公司支付逾期办理涉案商品房违约金的诉讼请求，一审支持从2015年7月8日起至2018年8月22日止的违约金，以其已支付购房总款276629元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，董路诉讼请求超过部分，不予以支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将涉案房屋不动产权证书：黔（2018）毕节市不动产权第××号交付给原告董路；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告董路逾期办理不动产权证的违约金（违约金以276629元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算，从2015年7月8日起计算至2018年8月22日止）；三、驳回原告董路的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。二审中，招商商置公司提交了一份房屋交易（转让类）确认单，拟证明招商商置公司已经向董路履行了对转移登记文书的披露义务。董路质证意见：对该证据的真实性无异议，但该证据只是申请房屋登记部门的备案证明，董路与招商商置公司之间系委托办证关系，招商商置公司不仅有向办证部门移交资料的义务，还有通知董路的义务，该证据达不到招商商置公司的证明目的。本院审查认为，招商商置公司提交的房屋交易（转让类）确认单系二审期间提交，但系国家行政机关出具，能够与招商商置公司在一审中提交的证据相互印证，本院予以采信。二审经审理查明：毕节市住房和城乡建设局于2018年1月2日核发了案涉房屋的房屋交易（转让类）确认单。其余事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点是：1、招商商置公司应否向董路承担逾期交付案涉商品房转移登记有关文书的违约责任；2、董路的起诉是否超过诉讼时效期间；3、本案违约金应否调整。关于招商商置公司应否向董路承担逾期交付案涉商品房转移登记有关文书的违约责任的问题。案涉《商品房买卖合同》第二十二条第二款约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，招商商置公司于2015年4月8日将案涉商品房交给董路使用，招商商置公司应于2015年7月7日前申请该商品房所有权初始登记。虽然《商品房买卖合同》第二十二条第三款并未约定出卖人取得商品房初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的时间，但因不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，招商商置公司作为本案商品房的出卖人，负有协助董路办理商品房产权转移登记、取得案涉房屋权属证书的主要合同义务。且因办理商品房转移登记的前提是办理初始登记，故招商商置公司向董路交付办理商品房转移登记的有关文书协助董路办理商品房转移登记的时间，应确定为招商商置公司按照《商品房买卖合同》约定的期限取得初始登记之后，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，招商商置公司向董路交付办理商品房转移登记的有关文书的期限，为招商商置公司申请办理该商品房所有权初始登记的期限届满后的90日内，即招商商置公司应于2015年10月6日前备齐办理商品房转移登记的有关文书并协助董路办理商品房转移登记。《商品房买卖合同》附件十二第3条第3.1款约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的有关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续”，招商商置公司于2015年4月18日向董路代收案涉商品房的印花税、契税、产权登记费、土地证费的行为，可视为招商商置公司同意接受董路的委托办理《房屋所有权证》，招商商置公司与董路之间存在委托办证关系，虽然此后招商商置公司没有再将办理商品房转移登记的有关文书交付董路的必要，但招商商置公司仍应积极备齐办理商品房转移登记的有关文书，并按照法律规定通知董路准备和提交相关资料，协助董路取得案涉商品房权属证书。招商商置公司未举证证明在2015年10月6日前已向董路告知过该公司备齐办理商品房转移登记的有关文书的事实，或者招商商置公司此前已将办理案涉商品房转移登记的有关资料提交给办证机关，也未举证证明案涉商品房未能及时办理转移登记系董路的原因造成，董路因此未能在法定期限内取得案涉商品房的权属证书，招商商置公司已构成违约，依法应承担违约责任。招商商置公司在一审中提交的装修公司证明、业主证明、通知办证幕墙照片、现场收集办证资料照片等证据显示，招商置业在招商花园城D区曦园门口设置“办理《不动产权证书》资料收集处”，通知业主提交办理商品房转移登记所需资料。鉴于案涉商品房位于招商花园城D区曦园，且该房已实际交付董路使用，招商商置公司发布办证通知的地点位于涉案商品房所在小区门口，应属董路可知悉的范围，故前述通知可以有效到达董路，本院对其证明力予以确认。招商商置公司已按照当时的不动产登记政策于前述通知行为实施前取得了案涉房屋的备案证明书等文书，具备办理案涉商品房转移登记条件，结合招商商置公司在二审中提交的房屋交易（转让类）确认单，可以认定招商商置公司已经于2017年9月24日向董路履行了告知义务，故本案的违约金应计算至2017年9月24日。一审确定本案违约金计算至2018年8月22日止有误，本院依法予以纠正。关于董路的起诉是否超过诉讼时效期间的问题。经查，本案一审中，招商商置公司未提出诉讼时效抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。当事人未按照前款规定提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，对于招商商置公司二审才提出的诉讼时效抗辩，本院不予支持。关于本案违约金应否调整的问题。本案中，案涉《商品房买卖合同》中并未约定招商商置公司应取得商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付董路的时间，以及在董路不选择退房的情况下相应违约金的承担方式，招商商置公司承担违约责任的原因系其未在法定期限内备齐办理商品房转移登记的有关文书并协助董路取得房屋权属证书，本案违约金系根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款计算而得，违约金兼具补偿和惩罚性质，招商商置公司虽主张调减违约金，但未提交任何初步证据证明董路的实际损失明显低于依据前述规定计算确定的违约金，招商商置公司应承担举证不力的后果。对于招商商置公司主张调减本案违约金的理由，本院不予采纳。综上所述，招商商置（贵州毕节）投资有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初4584号民事判决第一项即“被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将涉案房屋不动产权证书：黔（2018）毕节市不动产权第××号交付给原告董路”、第三项即“驳回原告董路的其他诉讼请求”；二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初4584号民事判决第二项即“被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告董路逾期办理不动产权证的违约金(违约金以276,629元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算，从2015年7月8日起计算至2018年8月22日止)”；三、上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效后十日内支付被上诉人董路逾期办理不动产权证书的违约金(违约金以被上诉人董路已付购房款276,629元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍，从2015年10月7日起计算至2017年9月24日止)；四、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求。如未按照本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,450元，由上诉人招商商置公司负担900元，被上诉人董路负担650元；二审案件受理费1,450元，由上诉人招商商置公司负担900元，被上诉人董路负担650元。本判决发生法律效力后，如义务人不自动履行义务，权利人可在本判决确定的履行义务期限届满之日起二年内向原审法院或被执行人财产所在地的人民法院申请强制执行。本判决为终审判决。审 判 长 黄世军审 判 员 徐 洪审 判 员 刘光全二〇一九年十一月八日法官助理 代 珊书 记 员 蔡 旭