安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0191民初6600号 原告：安徽居家物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市滨湖区孔雀街16号光明大厦511等14套房，统一社会信用代码91340100688111744D（1-1）。 法定代表人：周卉菱，总经理。 委托诉讼代理人：朱蓓蓓，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘兴敏，该公司员工。 被告：方鲍祥，男，1986年10月18日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市枞阳县，现住安徽省合肥经开区。 原告安徽居家物业管理有限公司（以下简称居家物业公司）与被告方鲍祥物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告居家物业公司的委托诉讼代理人朱蓓蓓、刘兴敏，被告方鲍祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 居家物业公司向本院提出诉讼请求:1、判令方鲍祥支付2016年12月8日至2019年12月31日物业管理费3871元；2、判令方鲍祥支付自逾期之日起至交清物业管理费之日止的逾期付款违约金5790元；3、判令方鲍祥承担本案全部诉讼费用。事实与理由：方鲍祥系观澜华庭xx幢708室的业主，房屋建筑面积85.5㎡。按照居家物业公司与方鲍祥签订的《前期物业管理服务协议》，由居家物业公司为方鲍祥房产提供物业服务，物业管理费的交纳采用预交制，每平1.2元／月，延期一日须交纳每日千分之二的违约金。协议生效后，居家物业公司依约为方鲍祥提供了物业管理服务，但方鲍祥未按协议约定交纳物业管理费。经多次催交无果后，为维护自身合法权益，居家物业公司诉至法院，请求判如所请。 方鲍祥辩称，小区物业不作为，服务敷衍，包括小区墙面在2018年发生脱皮现象，向物业反映后，一直未能解决；小区东门摊贩众多，环境差，车辆进出安全隐患大；入户门禁系统常年缺失无人管理，家门口小广告满天飞；小区地面凹凸不平不修缮，广场地砖损坏几年不维护修理；小区绿化维护极差，景观设施成摆设；小区实际车位与规划车位不符，物业协助开发商制造矛盾；物业公司侵犯业主权利，不交物业费就不让参与停车位摇号，广场停车位不给进；小区消防隐患大，消防设施毁坏严重，物业不及时修缮，灭火器过期现象严重；物业没有按照协议每六个月公布物业管理费收支情况，且物业服务达不到相应的等级标准，收费不合理；物业公司私设道闸，私自定收费标准，对业主调查问卷作假，小区偷盗现象严重，安保漏洞多。 本院经审理认定事实如下：方鲍祥系合肥经开区紫云路与清潭路交口观澜华庭小区xx幢708室房屋（建筑面积85.5㎡）业主。 2013年1月1日，合肥光明置业有限公司（甲方、开发建设单位）与居家物业公司（乙方、物业服务企业）签订了《物业服务合同》。约定甲方选聘乙方对观澜华庭提供前期物业服务事宜；乙方提供的前期物业服务标准不得低于物业所在地物业管理主管部门公布的相应等级服务标准，物业服务等级标准为二级；物业服务费按房屋建筑面积向业主收取，具体标准约定为高层住宅1.2元/月.平方米,商业物业3.0元/月.平方米，其他物业3.0元/月.平方米；物业服务费按半年交纳，业主应在每半年的第5日前履行交纳义务。逾期交纳，自逾期之日起按欠交费用的每日千分之三收取滞纳金，物业服务费可以预收，但预收期限不得超过6个月。合同期限自2013年1月1日起至业主委员会成立之日止。 2013年12月7日，居家物业公司（甲方）与方鲍祥（乙方）签订了《前期物业服务协议》，约定甲方为乙方提供物业服务，对房屋公用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；管理费用，住宅按建筑面积每月每平米1.2元收取，商业按建筑面积每月每平米3元收取；物业服务费用按半年交纳，业主或物业使用人应按时向物业管理处交纳，超过一日收取千分之二滞纳金；协议自签字之日起生效，到业主委员会与物业管理企业重新签订物业管理合同生效时本合同自动终止。 2016年8月11日，经合肥经济技术开发区经贸局核准，自2016年8月至2019年8月间，观澜华庭物业公共服务费（有电梯）为1.2元/月.平方米。 合同签订后，居家物业公司按约向方鲍祥房屋所在的观澜华庭小区提供物业服务，2016年12月8日至2019年12月31日间，方鲍祥共欠居家物业公司物业费3775.68元（85.5㎡×1.2元/月/㎡÷30天×24天+85.5㎡×1.2元/月/㎡×36个月），居家物业公司通过张贴催费通知的方式向方鲍祥催要物业费，但无果，遂诉至本院。 以上事实，有居家物业公司提供的物业服务合同、前期物业服务协议、服务价格登记证、催费通知单、登报公告、律师函、业主入伙登记信息、照片及当事人陈述予以证实，本院予以确认。 本院认为，合肥光明置业有限公司与居家物业公司签订的《物业服务合同》及居家物业公司与方鲍祥签订的《前期物业服务协议》，均系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、法规强制性规定，为有效合同。合同签订后，居家物业公司向包括方鲍祥在内的业主提供了物业服务，方鲍祥理应承担支付物业费的责任。 居家物业公司自2013年1月1日起开始为观澜华庭小区提供物业服务，其与方鲍祥签订的物业服务合同约定半年支付一次物业费。而是否应当预交物业费，本院认为，居家物业公司在与合肥光明置业有限公司签订物业服务合同时，约定半年预交一次物业费，按此收交习惯，并兼顾公平原则，本院确定“每半年的第5日前交纳物业服务费”，故居家物业公司诉请的2016年12月8日至2019年12月31日间的物业服务费3775.68元（85.5㎡×1.2元/月/㎡÷30天×24天+85.5㎡×1.2元/月/㎡×36个月），本院予以支持。 方鲍祥辩称居家物业公司物业管理服务不到位，由于居家物业公司所提供的证据不足以证明其提供的物业服务达到了约定的相应物业服务等级标准，同时结合双方庭审陈述情况，可以认定居家物业公司在观澜华庭小区内已履行了己方从事物业服务的主要义务，但在小区日常管理、设备维护以及与业主及时沟通等方面存在一定瑕疵，故本院酌情减免部分物业费，方鲍祥须向居家物业公司支付物业费3020.54元（3775.68元×80%）。由于居家物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，故其诉请的逾期付款违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告方鲍祥应于本判决生效之日起十日内向原告安徽居家物业管理有限公司支付物业费3020.54元； 二、驳回原告安徽居家物业管理有限公司的其他诉讼请求。 若给付义务人未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告方鲍祥负担。 本判决为终审判决。 审判员  陶磊 二〇一九年十一月二十日 法官助理倪伟 书记员杜隆 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。