江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0111民初7314号 原告：方颖，女，1990年12月3日生，汉族，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人：张磊（原告之夫），男，1971年12月7日生，汉族，住南京市浦口区。 被告：宋洁雯，女，1993年11月16日生，汉族，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人：吴佐扬，南京市秦淮区光大法律服务所法律工作者。 原告方颖诉被告宋洁雯房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告方颖委托诉讼代理人张磊、被告宋洁雯及其委托诉讼代理人吴佐扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方颖向本院提出诉讼请求：1、被告支付违约金4600元、居间服务费1000元、电费1399元、2018年5-7月物业管理费和垃圾费311.4元，合计7314元；2、被告将损坏的门窗和墙壁恢复原状；3、被告更换同品牌同型号的床垫或赔偿损失（3999元/张）；4、被告赔偿物业费垃圾费和电费的滞纳金；5、被告支付自2018年8月1日至2019年5月31日租金损失23000元；6、被告支付打印费20元；7、被告承担诉讼费。事实和理由：原、被告于2017年9月25日在南京博顺房产经纪有限公司中介下签订房屋租赁合同，由被告承租原告位于南京市浦口区房屋。期限自2017年9月25日至2019年9月25日。被告于2018年7月31日退租，根据合同约定，被告存在违约事实，需按月租金的两倍赔偿原告损失4600元，承担居间服务费1000元。被告未结清物业费和电费，应支付原告垫付的电费1399元、物业费311.4元。被告未经同意对房屋进行装修，对里屋的一面墙壁进行了贴纸，对里屋门框和客厅墙壁造成损坏，被告应当恢复原状。被告将原告的两张伊思蒙沙床垫损坏严重，要求被告赔偿。被告拖欠电费和物业费，不及时交付钥匙，原告无法出租房屋，被告应赔偿租金损失。 被告宋洁雯辩称，被告提前2个月向原告提出搬家，原告也在寻找新的租客，原告与被告系协商一致达成解除合同，被告不应赔偿原告违约金和居间服务费。被告支付的押金2300元没有收回，该款已超过电费。被告已支付过物业费，被告收到后没有向物业交纳。对于原告要求对损坏门框及墙壁恢复原状的诉讼请求，被告不认可有损坏的事实。对于原告主张的床垫损失，被告认为原告的床垫不是新购置的，存在折旧，原告要求更换新的床垫没有依据。被告已支付租金，不同意赔偿原告损失。 经审理查明，原、被告于2017年9月25日在南京博顺房产经纪有限公司中介下签订房屋租赁合同，由被告承租原告位于南京市浦口区房屋，期限自2017年9月25日至2019年9月25日。租金每月2300元，按季提前15天支付下一次房租。租赁期间，水、电、气、有线电视费、物业管理费等费用由被告承担，被告支付押金2300元，该押金作为房屋装潢附属设施、家电及被告应承担有关费用的担保。租赁期满后，如被告使用没有造成房屋或设施的损坏且不欠有关费用，则原告全额退还该押金（不计利息），否则原告有权扣除相应费用后将余额退还被告。本合同签订时，原告向见证方支付居间服务费1000元，被告向见证方支付居间服务费1000元。提前终止租赁不影响租赁居间服务费的支付。合同第七条规定，在租赁期内，被告有下列行为之一的，原告有权终止本合同，收回该房屋：（1）未经原告书面同意，擅自将该房屋转租，转借他人使用的；（2）未经原告同书面同意，擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋的；（3）擅自改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）逾期支付租金累计10天以上的；（5）居住人数超过合同约定，经原告通知仍不予整改的。在租赁期间，被告应依约按期支付租金，如逾期支付，每逾期一天，被告须按月租金的5%向原告支付滞纳金。逾期超过10天的，原告有权单方终止合同并收回房屋，被告应按月租金的两倍承担违约金（此款原告可先从押金中抵扣）。被告逾期交付水、电、气费、物业管理费、有线电视费等其他费用，每逾期一天，则应按上述费用的5%支付滞纳金。被告因使用需要进行房屋内部装修，须经原告同意。合同第八条规定，合同签订后，如一方违约，导致合同无法继续履行应按月租金的两倍向守约方支付违约金，同时违约方应代守约方向见证方经纪公司支付居间服务费。守约方已支付的服务费，经纪公司不予退还，由违约方直接赔付给守约方。第九条规定，租赁期内，房屋主体或室内设施由于质量、老化等原因发生的维修、更换责任由原告责任。原告应在接到被告维修通知三日内完成维修，或提供替代品。逾期，被告有权自行采取维修措施，费用由原告承担。如因被告使用不当造成损坏的，由被告负责维修或赔偿。 原告已支付居间服务费1000元。被告支付原告押金2300元。2018年1月2日，原告支付2015年7月1日至2018年6月30日物业费及垃圾费（物业费93.8×36月+200元×3年）×70%=2780元。2018年6月23日，被告短信通知原告7月中下旬搬，原告回复“嗯，行吧”。此后，原告多次催被告缴纳水电费和物业费。原告还要求被告配合新租客看房。2018年7月30日，原告问被告“明天下午什么时间交房子，5点以后怎么样”。被告回复“5点之前或7点以后”。交接房屋时，由于被告母亲在房屋内抽烟，原告发现床垫受损，原、被告发生争执。2018年7月31日，原告向南京市公安局江北新区分局顶山派出所报警，接处警工作登记表载明因宋洁雯租赁方颖的房屋，床垫有脏物以及家具损坏问题，双方发生纠纷，联系宋洁雯，其拒绝到派出所调解处理。被告认可接到派出所通知，但因不能最终解决，故被告没去。2018年9月10日，原告交电费1399元。原告提供的电费查询结果显示2018年8月1日后未产生费用。 另，原告提供2018年12月13日，南京市浦口区依思蒙沙家具经营部出具证明一份，方颖于2015年7月25日于我店购买软床两套，合计价格13000元，货品于2015年8月29日送至浦口区。 上述事实，有原告提供的房屋租赁合同、居间服务费收据、物业费收据、照片、证明、接处警工作登记表、被告提供的短信、双方当事人当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。对于原告的诉讼请求1、被告支付违约金4600元、居间服务费1000元、电费1399元、2018年5-7月物业管理费和垃圾费311.4元，合计7314元，被告认为，被告因为经济原因无力继续租赁房屋，提前向原告要求终止合同，原告亦同意，故被告不应承担违约责任。本院认为，被告在2018年6月23日短信通知原告7月中下旬搬家，原告同意，实际上原、被告亦是于7月31日办理交房手续，故原、被告系协商解除租赁合同。本院对原告要求被告支付违约金、居间服务费的诉讼请求不予支持。对于原告主张的欠付电费及物业费，本院认为，根据合同约定，被告应当承担水电气费和物业费，被告陈述已将费用交给原告，是因为原告没有缴纳，但被告对其主张未能提供证据予以证明，本院对被告的观点不予采纳。被告应当支付原告电费1399元、2018年5月-7月物业管理费和垃圾费311.4元。 对于原告的诉讼请求2、被告将损坏的门窗和墙壁恢复原状，原告提供了照片，被告陈述墙壁上的贴纸和吊钩可以取下，门框的部位是因为入住时房间的锁坏的，被告经原告同意换锁，原告没有明确是具体是换锁还是加锁，被告找人换锁时发现锁芯是坏的，被告就加了明锁。原告陈述对于锁芯坏了无法使用的情况，原告是同意更换的，实际上被告加的锁是在内屋锁，而不是外屋。本院认为，原告可将贴纸和吊钩自行取下，被告是经原告同意加锁的。故对原告的此部分诉讼请求不予支持。 对于原告的诉讼请求3、被告更换同品牌同型号的2张床垫或赔偿损失（3999元/张），原告提供了照片及依思蒙沙床垫网上价格的截图，被告认可原告的原告的床垫系依思蒙沙品牌，且如照片受损，但认为原告购买床垫后应当存在折旧，且原告提供的证据不能证明原告购买床垫的价格。本院认为，原告提供的证明中床垫并无明确价格和型号，被告主张更换床垫的请求无法履行。网上价格亦是从1399元至3999元不等，原告提供的证据不能证明其购买的床垫价格是3999元/张。对于被告陈述原告床垫可以冲洗的意见，本院认为，从照片上看床垫污损严重，且面积较大，故不适合用被告所述的方式处理。考虑原告购买床垫已超过3年，存在折旧的事实，以及床垫市场更新换代的情况，本院酌定被告按照每张床垫1999元价格赔偿原告损失3998元。 对于原告的诉讼请求4、被告赔偿物业费垃圾费和电费的滞纳金，被告认为所交的押金已足够支付上述费用，原告可直接扣除，不同意承担滞纳金。本院认为，合同未约定具体缴纳上述费用的时间，原告未提供证据证明其主张，对原告此项诉讼请求不予支持。 对于原告的诉讼请求5、被告支付自2018年8月1日至2019年5月31日租金损失23000元；6、被告支付打印费20元，本院认为，原、被告系协商解除合同，且原告在解除合同前亦在寻找新的租户。原告主张被告承担租金损失和提供照片的打印费没有事实及法律依据，本院不予支持。 被告已付押金2300元应当由原告返还被告，此款从被告应付原告钱款中扣除。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告宋洁雯于本判决生效之日起五日内支付原告方颖电费1399元、2018年5月-7月物业管理费和垃圾费311.4元、床垫损失费3998元，合计5708.4元，扣除押金2300元，被告宋洁雯尚需支付原告方颖3408.4元； 二、驳回原告方颖的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告宋洁雯承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（账户名称：江苏省南京市中级人民法院，开户行名称：中国工商银行南京市汉口路支行，开户行账号：43×××18，开户行地址：南京市玄武区丹凤街19号）预交上诉案件受理费50元。 审 判 长  谢 明 人民陪审员  朱永玉 人民陪审员  王卫星 二〇一九年十一月十一日 法官 助理  陈 欣 书 记 员  李 洁