广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1702民初5291号原告：庞丽珠，女，1957年2月5日生，汉族，住广东省阳江市江城区。原告确认的送达地址为阳江市江城区新江北路南和园小区LB16号，联系人许祺祥。委托诉讼代理人：许祺祥，广东德良（阳江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文儒，广东德良（阳江）律师事务所律师。被告：阳江市蓝岛酒店管理有限公司。住所地：阳江市闸坡镇东小区N-17-3号之一。法定代表人：陈大贵。被告：陈大贵，男，1973年9月19日生，汉族，住广东省阳江市江城区。原告庞丽珠诉被告阳江市蓝岛酒店管理有限公司（以下简称蓝岛公司）、陈大贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告庞丽珠的委托诉讼代理人许祺祥、陈文儒到庭参加了诉讼；被告蓝岛公司、陈大贵经本院公告送达传票，均无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庞丽珠向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告蓝岛公司支付其拖欠的阳江市闸坡镇东小区N-17-3号之一的驿港度假公寓第1幢1206号房、1207号房租金共69518元给原告；二、请求依法判令被告蓝岛公司支付违约金共25800元给原告；三、请求依法判令被告陈大贵对被告蓝岛公司的上述债务95318元承担连带责任；四、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：阳江市瑞生实业有限公司（以下简称瑞生公司）将位于阳江市闸坡镇东小区N-17-3号之一的驿港度假公寓第1幢1206号房、1207号房出售给原告（两套房总价款均为215009元），并要求原告与被告蓝岛公司签订租赁合同，委托被告对原告购买的上述房屋进行经营管理。为此，原被告于2012年8月1日就上述两套房租赁事宜分别签订了两份《房屋租赁合同书》，该两份合同均主要约定：租赁期限为二年，自2012年8月1日至2014年8月1日止，每年租金按购买房屋总房价（不含原告购买时支付的税费）的6%计，即每套房租金为12901元/年。上述两套房均由瑞生公司在签订合同时直接交付给被告蓝岛公司经营管理，被告蓝岛公司亦将该两份合同租赁期限内的租金支付完毕给原告。上述两份《房屋租赁合同书》期满后，原被告双方就继续租赁上述两套房产事宜，于2014年8月3日签订两份《驿港度假公寓（海聆星汇）委托经营管理协议书》，分别约定将上述1206号、1207号房委托被告经营管理；委托管理期限为两年，自公寓交付使用日起算，第1-2年每年租金总额按原告签订的《房屋买卖（预售）合同》列明的购房款总额的6%计算，被告按季度在次季度首月10日前向原告支付上季度租金；任何一方除不可抗力外，不履行本协议所约定的义务、职责或单方面终止合同，即构成对本协议的违约，应按本协议约定的当年租金额作为违约金支付给另一方；在协议期内，若被告不按约定的时间支付租金，每延迟一天，需额外支付日千分之一的违约金，若累计延期支付租金超过60天，则视为被告违约，原告有权单方面解除合同。上述协议书约定的经营管理期限届满后，被告继续经营管理上述两套房屋，双方形成不定期租赁合同关系。被告因一直拖欠租金，从2019年1月份开始，被告不再对上述两套房屋进行经营管理，单方终止上述两份合同，原告为避免扩大损失只能将上述房屋收回自行处理。根据上述合同约定，自2014年8月1日起至2018年12月31日止，被告应支付上述两套房的租金共应为113950元，但被告未能按时足额支付租金，经原告多次催告，被告仅陆续累计支付租金共44432元（其中，被告最后一笔是在2018年8月20日支付租金260元），尚欠租金共69518元，被告的行为构成违约，根据双方合同第二十条约定，被告应支付两套房一年的违约金共25800元（即215009元×6%×2）。另，因被告蓝岛公司系被告陈大贵开办的自然人独资公司，陈大贵系蓝岛公司唯一股东、法定代表人，根据公司法规定，被告陈大贵依法应当对其公司债务承担连带责任。综上所述，被告没有按照约定履行支付租金的义务，其行为违约。原告为维护自身的合法权益，特依法向法院提起民事诉讼，请求判如诉请。被告蓝岛公司、陈大贵均没有作答辩，在举证期限内也没有向本院提供证据。经审理查明：原告向被告瑞生公司购买坐落于阳江市闸坡镇东小区N-17-3号之一闸坡驿港度假公寓1幢1206房、1207房，购房总价款均为215009元，已经支付完毕。2012年8月1日，原告将上述两套房屋出租给被告蓝岛公司管理使用，双方签订了《租赁合同书》两份，合同主要约定：租赁期限为二年，自2012年8月1日至2014年8月1日止，蓝岛公司应每年按购买该房屋总价人民币215009元的6%，即人民币12901元向原告支付租金。涉案房屋已经由瑞生公司直接交付给被告蓝岛公司管理使用，被告蓝岛公司亦已将租金足额支付给了原告，该合同现已履行完毕。2014年8月3日，原告（甲方）与被告蓝岛公司（乙方）签订《驿港度假公寓（海聆星汇）租赁及委托经营管理协议书》（以下简称《委托经营管理协议书》）两份，协议书均主要约定：为提高驿港度假公寓（海聆星汇）经营管理水平，促进项目公寓保质增值，双方就驿港度假公寓（海聆星汇）租赁及委托经营管理事宜，经过双方友好协商，签订本协议。甲方同意将所购公寓物业委托乙方经营管理。第一条公寓：本协议所称公寓是指位于阳江市闸坡镇东小区N-17-3号之一闸坡驿港度假公寓1幢1206房、1207房，建筑面积均为36.7平方米；第二条公寓交付使用日：本协议公寓交付使用日是指公寓建成装修完毕后，交付使用当日；第三条公寓交付乙方使用：甲方应于2014年8月1日前将公寓交付乙方进行使用；第六条委托期限与租金：本协议约定委托管理期限为两年，自公寓交付使用日起算，租金计算办法：1、第1至2年每年租金总额按甲方签订的《房屋买卖（预售）合同》列明的购房款总额的6%计算；2、委托期内甲方每年在约定的时间内可享受免费使用乙方提供的一套公寓20天，其中：1至4月和12月共15天，5至11月5天；3、协议期内公寓在经营过程中所产生的费用均由乙方承担；4、租金支付时间：乙方按季度在次季度首月10日前，向甲方支付上季度租金；第十一条：乙方需管理好公寓一切固定资产和除低值易耗品外的其他物品；第二十条违约责任：任何一方除不可抗力外，不履行本协议所约定的义务、职责或单方面终止合同，即构成对本协议的违约，按当年租金承担给对方违约金。合同还约定了其他条款。原告与被告蓝岛公司均在合同签名盖章予以确认。合同签订后，涉案房屋已于2014年8月1日交付给被告蓝岛公司经营管理，合同期满后，双方没有继续签订书面的租赁协议，被告蓝岛公司继续租用涉案两间房屋至2018年12月31日，并于2019年1月1日将涉案房屋返还给了原告。原告主张被告蓝岛公司没有按时足额向原告支付租金，自2014年8月1日至2016年4月30日期间应支付租金为45150元，被告蓝岛公司已支付租金44432元，尚欠718元。被告蓝岛公司从2016年5月1日起的租金一直没有按约定支付租金，合同期限届满后，被告蓝岛公司继续经营管理涉案房屋，直至2018年12月31日止，2019年1月1日起涉案房屋交还给原告使用管理，所以从2016年5月1日起至2018年12月31日止共32个月，按每月2150元租金计算，共款68800元；加上前期尚欠718元租金，则截至2018年12月31日，被告蓝岛公司尚欠租金共69518元。原告向被告蓝岛公司催收无果，遂向本院提起诉讼，请求如诉称。再查明，蓝岛公司属有限责任公司（自然人独资），股东为陈大贵，经营范围为酒店管理、旅业、物业服务、投资餐饮业、娱乐业、旅游业。以上事实，有原告提供企业信用信息公示报告、《商品房买卖合同》、《房屋租赁合同书》、《委托经营管理协议书》等证据及本案的庭审笔录等为证，本院经综合分析予以认定。本院认为，原告与被告蓝岛公司在平等、自愿、协商一致基础上签订的《委托经营管理协议书》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定，履行各自权利义务。根据《委托经营管理协议书》第三条公寓交付乙方使用“甲方应于2014年8月1日前将公寓交付乙方进行使用”的约定和原告在庭审中的陈述，本院认定实际交付租赁房屋的时间及第一年度的起算时间，均是2014年8月1日。根据《委托经营管理协议书》第六条委托期限与租金“1、第1至2年每年租金总额按甲方签订的《房屋买卖（预售）合同》列明的购房款总额的6%计算；4、租金支付时间：乙方按季度在次季度首月10日前，向甲方支付上季度租金”的约定，被告蓝岛公司未按时足额向原告支付租金，已构成违约，应承担违约责任。自2014年8月1日至2018年12月31日，被告蓝岛公司累计应支付的租金为113954.77元（215009元×6%÷12个月×53个月×2），已付44432元，截至2018年12月31日，被告蓝岛公司拖欠的租金为69522.77元（113954.77元-44432元），现原告请求被告蓝岛公司支付拖欠的租金69518元，没有超出本院核准的范围，本院予以支持。理据充分，本院予以支持。关于违约金问题。《委托经营管理协议书》第二十条违约责任约定“任何一方除不可抗力外，不履行本协议所约定的义务、职责或单方面终止合同，即构成对本协议的违约，按当年租金承担给对方违约金”，现原告请求被告按第三年租金金额作为违约金支付给原告，合法合理，本院予以支持。故被告蓝岛公司应支付给原告的违约金为25801.88元（215009元×6%×2）。原告请求被告蓝岛公司支付违约金25800元，没有超出本院核准的范围，本院予以支持。关于被告陈大贵应否对被告蓝岛公司的租金、违约金债务承担法律责任的问题。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，被告陈大贵作为被告蓝岛公司的独资股东，不能证明公司的财产独立于自己的财产，故被告陈大贵应对被告蓝岛公司的上述租金、违约金债务承担连带清偿责任。被告蓝岛公司、陈大贵经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告阳江市蓝岛酒店管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付租金69518元给原告庞丽珠；二、限被告阳江市蓝岛酒店管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金25800元给原告庞丽珠；三、被告陈大贵对上述判决第一、第二项确定的债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2182元（原告已预缴），由被告阳江市蓝岛酒店管理有限公司、陈大贵共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  敖卓斌人民陪审员  何石花人民陪审员  林影芳二〇一九年十一月十四日书 记 员  敖卓铝附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。