江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0117民初2750号原告（反诉被告）：南京康德商业管理有限公司，统一社会信用代码91320117057959837L,住所地南京市溧水区永阳镇致远路68号。法定代表人：董良速，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋宜贯，江苏泰和律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐永华，男，1979年3月22日出生，汉族，该公司员工，住南京市江宁区。被告（反诉原告）：陈洪林，男，1974年1月20日出生，汉族，无业，住浙江省杭州市上城区。委托诉讼代理人：许瑞云，江苏方胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：张春水，江苏方胜律师事务所律师。原告（反诉被告）南京康德商业管理有限公司(以下简称康德公司)与被告（反诉原告）陈洪林房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年5月24日立案受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）康德公司的委托诉讼代理人蒋宜贯、被告（反诉原告）陈洪林及其委托诉讼代理人张春水、许瑞云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）康德公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签署的《康利广场商铺租赁合同》，被告向原告返还房屋；2.判令被告支付欠付的商业管理费50000元（按照合同约定的标准，自2015年9月26日起至2016年9月25日止）；3.判令被告支付欠付的租金109560元及商业管理费27922元（依照合同约定的标准，自2018年12月26日起暂计算至2019年5月24日，直至房屋迁让之日止），并自2018年12月26日起根据日0.3%承担迟延付款违约金，直至付清欠付款之日时止；4.判令被告自2019年1月15日起根据《康利商业商铺租赁合同》约定租金的三倍即2.85元/天/平米支付租金，直至房屋迁让完毕之日止；5.判令被告缴纳的保证金31782.5元不予返还；6.判令被告支付律师费80000元；7.诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告明确将诉请第三项、第四项合并为请求判令被告支付2018年12月26日至2019年1月8日的租金及管理费以及以该期间欠付租金及管理费为基数，自2018年12月26日起至实际给付之日止按日0.3%承担迟延付款违约金，2019年1月15日之后的房屋占用使用费以合同约定的租金标准即2.85元/天/平米为参照计算至迁出之日止。事实与理由：2015年7月15日，原告与被告签订《康利广场商铺租赁合同》（以下简称合同）一份，约定原告将康利广场C1房屋出租给被告作为经营儿童游乐使用，租金价格为266972元/年。合同6.1条约定：被告未能在约定期限内缴纳承租费及其他费用（水电费等）的，按所拖欠租金及其他费用部分每日0.3%计算迟延履行违约金；当拖欠租金或其他费用累计达15天，原告有权解除合同。合同10.4条约定：因被告违约导致合同解除的，原告有权不返还保证金及被告已缴纳的其他费用，并有权要求被告赔偿原告的经济损失，包括但不限于租金损失，诉讼费用，律师费用以及因被告违约而产生的其他全部费用。合同还约定其他权利与义务。上述协议签订后，各方行使权利、履行义务。2016年11月16日，原、被告双方签订《协议书》一份，被告提出案外人黄振个人向其收取了2015年10月至2016年9月的商业管理费50000元，要求原告免除其相应期间的商管费用，后经核实，案外人对此表示否认，被告应当如实支付上述期间的商管费用。同时，本应2018年12月15日应缴纳的租金，被告至今未予交付。虽多次联系缴纳，但被告均置之不理。2019年1月8日，原告向被告发出《解除租赁合同通知函》，通知解除双方之间签订的《康利广场商铺租赁合同》，要求收函后7日内迁让租赁房屋，并按约承担违约责任，所缴保证金不予退还等等。事实上，被告并未依照合同约定及通知函履行义务。原告认为，租赁合同系双方的真实意思表示，已依法成立并生效，对各方当事人具有法律约定力。根据合同6.1条之约定，被告拖欠租金及管理费的行为，已构成根本违约，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。依照合同约定，因被告违约导致合同解除的，原告有权要求没收保证金并承担律师费及诉讼费用。经协商无果后，故原告起诉至法院。被告（反诉原告）陈洪林辩称：1、原告诉请无事实和法律依据。原告违约在前，致使被告无经营收入，才无法给付下一年的租金。租赁合同第11.2条特别约定“在租赁期内，甲方不得将该物业的其他部分出租给乙方从事相同业务的第三方，甲方也不得在物业内自营与乙方相同业态，除非征得乙方同意”。合同签订后，原告将物业的其他部分出租给第三方，从事与被告相同业务，从而影响被告生意，被告多次与原告进行协调，至今未果，致使被告生意一落千丈，故被告未及时支付租金等。原告在2019年1月8日将被告店门锁了，之后怎么也不愿意开启，原告产生的损失应由原告自行负担。被告未及时支付租金仅几天的时间，原告向被告发出解除合同通知函，之后便将被告大门上了一道锁，致使被告无法正常经营以及搬家，被告与原告进行协商沟通处理此事，原告不肯将锁打开，后又加了一把锁，直接将门锁到现在，故原告诉请要求被告承担的各项费用均无事实和法律依据。2、关于原告诉请第一项，被告认为原告发函给被告，即原告不愿意将房屋租赁给被告，被告也没有异议，同意解除合同，但由于店门系被原告锁住，不存在要求被告返还房屋，而应当是被告要求原告返还被告的设备。关于原告诉请第二项，该50000元商业管理费已被原告公司当时的负责人黄振收走，此事双方已达成协议，至今原告没有给说法，现又称黄振没有拿，原告应当报警或提前告知被告结果，待公安局的处理结果再行解决。关于原告诉请第三项、第四项，被告欠付租金的时间仅为2018年12月26日至2019年1月7日共12天，即便被告需要支付，因合同约定租金保证金在被告未支付租金的情况下直接抵扣租金，故被告不欠原告的租金。而合同约定合同提前解除后，原告应当给被告7天的时间搬出，但原告并没有按合同约定给予7天时间而是直接将商铺门锁住，致使被告不能正常经营，故原告要求被告支付锁门后的房屋占有使用费不应得到支持。且涉案商铺在2019年1月8日被原告锁门后，就在原告的实际占有下，现场原告也挂了招租广告，被告并未占用。本案违约方为原告而非被告，原告即便有损失也是自己造成，即便有违约金的产生，标准也明显过高，请求法庭予以调整。关于原告诉请第五项，根据合同第5.2.2条约定，在乙方未付租金时，该保证金直接扣抵租金，多出的租金同样在甲方发解除合同函件时抵了其他费用，且违约责任在原告，原告应将多出的部分返还被告。关于原告诉请第六项，合同约定系因乙方违约导致合同解除才可以要求被告承担，但实际系原告违约在先，而非被告。被告（反诉原告）陈洪林向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告立即开门并返还反诉原告店内的各项设备及要求反诉被告承担损坏的损失；2.判令反诉被告赔偿反诉原告设备未拖出而产生的停业损失612034.5元；3.判令反诉被告支付因其违反合同11.2条给反诉原告造成的营业亏损损失1793117.5元；4.判令反诉被告以营业亏损损失1793117.5元为基数自2016年2月起至2019年1月8日止按日0.3%承担违约金；5、判令反诉被告退还反诉原告电费共872.9元；6、判令反诉被告承担律师费30000元；7.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2015年7月15日，原、被告签订《康利商业广场商铺租赁合同》，第11.2条特别约定：“在租赁期内，甲方不得将该物业的其他部分出租给乙方从事相同业务的第三方，甲方也不得在物业内自营与乙方相同业态，除非征得乙方同意。”合同签订后，反诉被告未经反诉原告同意就将该物业的其他部分出租给了第三方从事与反诉原告相同业务，致使反诉原告经营连连亏损，反诉原告经与反诉被告负责人等人协商，至今未解决。2019年1月7日反诉被告发函解除双方签订的合同，并将反诉原告店门锁了，致使反诉原告设备未搬出，故反诉被告应当承担自己行为给反诉原告造成的损失。综上，为维护反诉原告的合法权益，反诉原告向法院提起反诉。原告（反诉被告）康德公司反诉辩称：1、关于反诉请求第一项，因反诉原告拖欠多月的租金及商管费用，且多次催告不予给付，故反诉被告依照合同8.2条、10.6条、10.7条之规定，暂时扣留相关的物品，并行使合同赋予的丰富的权利，也是反诉被告行使不安抗辩权的体现，完全符合合同约定和法律规定。涉案商铺共三个门，在反诉被告发出解除函之前已停止营业并自行将门锁上，反诉被告仅是对其中一个门进行了锁门，其余的门并没有加锁。2、反诉请求第二项并没有合同依据和法律依据，因反诉原告拖欠租金及管理费违约在先，依照合同10.6条、10.7条之规定，反诉被告有权封铺，在反诉被告依法行使单方解除权之前，反诉原告已经歇业多日，反诉被告有权解除合同追究违约责任。反诉原告自行关门歇业，至今未主动要求开门、未要求实际经营，没有经营不存在停业损失，且不是因为反诉被告的原因停业。3、反诉请求第三项，依据反诉原告所提供的证据，康利游乐城在2015年11月5日已经注册，2015年10月1日已经开业，反诉原告对上述事实早已知道，现于2019年7月10日主张权利超过了法律规定的诉讼时效。反诉原告的租赁用途是儿童游乐，康利游乐城的租赁用途是电玩，二者是完全不同的经营，前者的主要消费群体是婴幼儿，后者的消费群体是青少年或成人，是打电动，二者不存在同业竞争。康利游乐城的合同签订在前，反诉原告的合同签订在后，之后的行为对之前的行为没有法律约束力，在与反诉原告签订合同前，反诉被告与林长春签订了租赁合同，反诉被告无义务也无可能对承租人林长春另行附加限制用途的义务。反诉原告没有证据证明其营业收益及损失，也没有证据证明营业损失与康利游乐城的营业之间存在因果关系，商铺的经营与自身的管理水平营销策略等有重大的关系，将其归咎于非同业态的商铺没有依据。4、关于反诉请求第四项，基于反诉被告不存在相应的违约事实，此项反诉请求没有依据，应当驳回，且反诉原告也并未举证证明其存在179万余元的损失。5、关于反诉请求第五项，反诉原告应举证证明其缴纳的电费，在反诉原告向反诉被告迁让房屋时双方可以按时结算，前提是已缴纳了电费。6、关于反诉请求第六项，合同并未约定反诉被告需承担反诉原告的律师费，合同第10.4条明确约定了因反诉原告违约导致合同解除的保证金不返还，并有权要求反诉原告赔偿损失，包括租金、诉讼费、律师费及其他费用，在双方的租赁合同中对于律师费没有明确约定的情况下，反诉原告聘请律师产生的损失应自行负担。综上，反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，请求法院查明事实后，驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求和反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院根据庭审笔录、质证笔录、当事人的陈述及原、被告双方提交的如下证据：《康利商业广场商铺租赁合同》、催告函、解除租赁合同通知函、收据、协议书、委托代理协议、照片、聊天记录打印件等，认定事实如下：2015年7月15日，康德公司作为出租人（甲方）与陈洪林作为承租人(乙方)签订《康利商业广场商铺租赁合同》一份，其中约定：甲方受位于康利商业广场（“商场”）C座1号（“该商铺”的合法产权人的委托，拟将该商铺出租给乙方，乙方同意承租；一、商铺的位置、面积和用途：1.1、该商铺的位置：溧水区致远路康利商业广场C座1号；1.2、该商铺的建筑面积：774平方米，套内面积约570平方米；1.3、该商铺的租赁用途：乙方承租该商铺用于经营儿童游乐，非经甲方书面同意，乙方不得更改该商铺的租赁用途；二、租期和开业：2.2、自本商场开业之日起12个月内，为乙方的装修免租期，装修免租期届满后的次日为计租起始日；三、租金与递增：3.1、双方约定以下第3.1.1方式计取租金：3.1.1、租赁期限为2015年10月1日至2024年9月30日，按建筑面积每月每平方米27.4元，月租金21188元人民币，全年租金为254259元人民币；3.3、租金支付时间：双方约定，租金每3个月支付一次，先付后租；乙方应在每年9月15日和12月15，3月15，6月15日支付租金，其中首期租金及租赁保证金，乙方应当在合同签订后3日内向甲方支付；3.4、租金支付方式：乙方可以现金或转账支票或银行汇款的方式向甲方支付租金，甲方出具现金收款收据之日或银行书面证明甲方指定银行账户收到款项之日为乙方的实际付款日，本款约定的乙方付款方式、付款期限、实际付款日的确定，适用于乙方就本合同项下所有应付款项或费用，包括但不限于商业管理费、物业管理费及水、电费，除非双方另有约定，甲方指定账户：账号：10×××56，户名：南京康德商业管理有限公司，开户行：农行溧水支行；四、商业管理及物业管理费、水、电费：4.2、从装修进场之日起，乙方应当向商业管理公司交纳该商铺的商业管理费，该商铺的商业管理费为每月每平方米10元人民币，即乙方每三个月应当向商业管理公司交纳商业管理费17100元人民币，商业管理费自商场开业日起计算；五、保证金：5.2、乙方应当在本合同签订日起3日内向甲方一次性交纳3个月租金63565元作为保证金，自本商场开业后，乙方交纳的保证金中的50%（即1.5个月租金）作为租金，剩余部分仍然作为保证金，如乙方未能如约交纳租金时，甲方有权从租金保证金中直接予以扣抵或扣罚，不足部分仍有权向乙方追索。乙方应当在接到甲方书面通知后的7日内补足租金保证金；逾期未予补足的，应按本合同第六条约定承担违约责任；5.3、在本合同租期内，如果乙方全面履行本合同的约定，甲方应在乙方办理完撤场手续后的10日内，将保证金余额无息返还给乙方；六、法律责任：6.1、乙方未能在合同约定的期限内缴纳承租费及其他费用（水电费等）每逾期一日甲方有权向乙方收取迟延履行违约金，具体标准按乙方所拖欠租金及其他费用部分每日0.3%计算，当拖欠租金或其他费用累计达15天，乙方仍未缴款时，甲方有权断水断电、并终止本合同，保证金冲抵欠款不足部分甲方有权向乙方追偿；6.2、乙方未按5.2条约定交纳保证金的，则甲方有权解除合同，同时乙方须向甲方支付违约行为发生时所在年度年租金总额的百分之二十作为违约赔偿金；八、商铺的交还：8.1、本合同提前解除或终止后的7日内，乙方应当在保护该商铺墙面、天棚、地面装修完整的前提下，根据商铺的正常使用状态及自然损耗向甲方交还房屋；8.2、乙方在撤离该商铺前应当结清所有对甲方的应付款项及费用，否则，甲方有权扣留乙方相应价值的财产，由此所引起的一切损失和责任，均由乙方自行承担；8.3、因乙方原因导致其未能在本合同解除或终止后的7日内完成撤离，并将符合约定条件的该商铺交还甲方的，由此造成出租方与第三方的一切损失，由乙方自行承担；每延期一天，乙方应按照合同解除或终止时三倍日租金的标准向甲方支付违约金；十、合同终止与解除：10.3、经协商一致，双方可以解除合同，且互不承担违约责任；10.4、因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还保证金及乙方已交纳的其他款项，并有权要求乙方赔偿甲方的经济损失，包括但不限于租金损失，诉讼费用，律师费用以及因乙方违约而产生的其他全部费用。乙方应在合同解除后10日内向甲方支付该违约金，如乙方未能按时支付该违约金的，甲方有权按本合同第六条约定向乙方收取迟延履行违约金；10.5、因甲方违约导致合同解除的，租金按实际发生租期结算，物业管理费、商业管理费、水、电费等，据实结算；乙方有权要求甲方赔偿相当于违约行为发生年度二个月租金的经济损失，甲方应在合同解除后10日内向乙方支付该违约金；10.6、乙方有下列情形之一的，视为乙方严重违约，甲方有权单方解除本合同，乙方应按照本条第4项约定承担违约责任。合同解除后，如果乙方不按第八条约定归还商铺，则甲方有权采取措施，比如封铺、将乙方在该商铺内的财物强制搬出等，因此导致的损失和责任由乙方自行承担。10.6.1、乙方无法定或约定事由单方解除合同的；10.6.2、迟延支付租金、商业管理费、物业管理费、水、电费等应付款项或费用超过15日的；10.7、不论任何事项导致合同解除，如果乙方不按第八条约定归还商铺，则甲方有权采取封铺、强制搬出乙方在该商铺内的财物等措施，因此导致的损失和责任由乙方自行承担。双方还就其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，康德公司即将涉案商铺交付陈洪林使用。2018年9月26日，康德公司收到陈洪林支付的2018年9月26日至2018年12月25日期间的租金66743元、管理费17100元，合计人民币83843元。2018年12月25日之后的租金及商业管理费陈洪林未再支付。2018年12月24日，康德公司向陈洪林发送《关于缴纳租金及相关费用的催告函》一份，其中载明：“依据合同第3.3条之约定，贵方应于约定日期内缴纳租金及相关费用，我司未收到贵方应付的租金及请于收到本函后3日内（即2018年12月26日）内支付约定租金及相关费用，如逾期仍未支付，依据合同约定，每逾期一日，我司有权收取所欠总费用每日0.3%的滞纳金。当累积拖欠达15天仍未缴纳的，我司有权断水断电、并终止合同。”等。2019年1月8日，康德公司向陈洪林发送《解除租赁合同通知函》一份，其中载明：“经核实，贵方本期租金及商管费用的缴纳日期为2018年12月15日。事实上，贵方至今并未缴纳应付租金及商管费用，已严重逾期。我公司认为：租赁合同是双方真实意思表示，已依法成立并生效，对各方当事人具有法律约束力。贵方逾期支付租金及商管费用的行为已经构成根本违约，达到了合同约定的解除条件，我公司有权解除合同，并依照合同约定要求贵方承担违约责任。现书面函告贵方：自贵方收到本函之日起，《康利商业广场商铺租赁合同》解除。请贵方收函后7日内迁让租赁房屋，3日内缴清欠付的租金及管理费用等全部费用，并按约承担违约责任，所缴保证金不予退还。如贵方逾期缴纳租金及商管等费用，或逾期迁让房屋的，我公司将留置贵方相关物品并依照合同约定追究贵方法律责任。”等。案件审理过程中，康德公司与陈洪林一致认可涉案《康利商业广场商铺租赁合同》于2019年1月8日解除。同日，康德公司将涉案商铺加锁封铺。2019年3月1日，陈洪林向康德公司提交退租申请。2019年4月29日至2019年5月20日期间，陈洪林与康德公司人员余经理、徐永华及本案康德公司代理律师蒋宜贯通过微信进行沟通，微信聊天记录载明陈洪曾发送过“保证金抵扣租金、按惯例管理费由于没有经营申请减免、那上周五你都已经答应到我写退租申请的时间了，所以才和你们来协商啊”等内容，康德公司人员发送过“那是在继续履约的情况下，而且保证金还要补交，不补交还是要承担违约责任”、“金额差距较大，是否能协调不确定”、“是否同意你的退租要求，要以公司书面为准，既然这样，我个人不再回复你任何问题，一切以公司书面回复为准”、“1、合同解除；2、租金及管理费等根据你与徐总谈的结果定；3、律师费2.5万元；4、交接钥匙，给你搬迁期限；5、双方无纠葛”等。案件审理过程中，陈洪林陈述从聊天记录包括退租申请均能证明其一直在要求康德公司开门将此事处理清楚，保证金足以支付到1月8日的租金及管理费，不存在康德公司所需的其他费用，也无需支付律师费，在本案未起诉之前康德公司的行为就是以锁门来强制陈洪林继续交纳莫须有的费用。康德公司陈述其公司一直向陈洪林催要租金、管理费，但陈洪林至今没有支付的意思，故康德公司有权解除合同并要求陈洪林承担违约责任，陈洪林自始至终没有要求开门及返还房屋的意思表示，而是对租金、管理费的数额及是否抵充保证金问题讨价还价，在款项未结清的情况下康德公司有权封铺等。本案案件审理过程中，康德公司与陈洪林一致认可康德公司现仍持有陈洪林交付的保证金31782.5元，涉案商铺内电表剩余电量分别为597.26KW、19.98KW、26.23KW，康德公司应退还陈洪林电费772元。另，本案案件审理过程中，康德公司于2019年9月24日将其公司加在涉案商铺上的锁的钥匙交付给陈洪林用于搬离物品，陈洪林于2019年10月1日之前将其在涉案商铺内的物品搬出、并将涉案商铺交还给康德公司。另，案件审理过程中，陈洪林向本院提交了南京杰冠电子娱乐有限公司（法定代表人：林长春，经营范围：电子游艺厅娱乐服务，成立日期：2015年11月5日）的企业信用信息公示报告、照片、营业报表打印件等，用于证明康德公司将房屋租赁给第三方经营相同的内容项目致使其生意清淡，损失应由康德公司承担等。康德公司陈述康利游乐城的经营范围是电子游艺厅娱乐服务，租赁合同中约定的用途是电玩，而涉案租赁合同约定用途是儿童游乐，不存在业务相同的事实，且康利游乐城的租赁合同在涉案租赁合同签订之前，营业收入报表真实性无法确认，营业收入应当以纳税报表为准，如有必要应提供审计报告及资产负债表等，并向本院提交了2015年7月1日林长春与其公司就A1号商铺签订的商铺租赁合同等。再，2016年11月16日，康德公司作为甲方与陈洪林作为乙方签订协议书一份，其中约定：鉴于：2016年10月，在甲方向乙方收取租金及商业管理费的过程中，乙方提出甲方原总经理黄振在2015年已经向其收取了2015年10月至2016年9月的商业管理费共计50000元，黄振未出具甲方的收据或发票。后黄振又于2015年索要了若干会员卡、年卡及龙井茶一批。经核实，甲方并未授权黄振收取上述费用，也未收到黄振上交的上述费用。经双方协商，就2015年9月26日至2016年9月25日的商业管理费的缴纳事宜签订如下协议：一、乙方须如实、详细地向甲方及相关机关书面说明黄振收取50000元商业管理费的时间、经过及给付方式，并确保其真实性；二、甲方在认为有必要的情况下，将考虑要求黄振退还所收取的款项，甚至要求相关司法部门追究其职务侵占的刑事责任，乙方同意无条件给予配合；三、甲方同意根据黄振最终承认的金额或司法机关认定的黄振职务侵占的金额相应免除乙方应缴纳的商业管理费用，但乙方不根据本协议约定配合甲方维护自身合法权益，或不如实陈述相关事实的，不予免除其应缴纳商管费用的义务；四、双方同意在本协议的履行过程中及事后，保守秘密，不向他人告知本协议相关内容及履行过程中的任何细节，任何一方违反本条约定造成对方损失的，应依法承担赔偿责任。等等。案件审理过程中，康德公司陈述在协议书中陈洪林提出黄振向其收取了商业管理费50000元要求免除，后经核实黄振对此表示否认，即陈洪林并未交纳此费用，即便陈洪林向黄振交纳了该费用，依照合同相对性陈洪林应向康德公司支付费用，而不应向他人支付，康德公司也并未授权黄振，故陈洪林应给付康德公司该商业管理费50000元。陈洪林陈述截止诉讼之日康德公司未将任何处理该事件的信息反馈给其，且即便康德公司未从黄振处收回该50000元，作为原商管中心的负责人黄振收取陈洪林的50000元，应视为康德公司收取，至于康德公司没有实际收到应视为内部管理混乱，由康德公司自行承担。2019年4月28日，康德公司作为委托人与泰和律师事务所签订委托代理协议一份，约定乙方接受甲方的委托，指派蒋宜贯律师到南京市溧水区人民法院参加诉讼、律师代理费80000元等。2019年6月25日，陈洪林作为甲方与江苏方胜律师事务所签订委托代理合同一份，约定乙方接受甲方的委托指派律师作为甲方与南京康德商业管理有限公司的一审诉讼阶段的代理人、律师代理费30000元等。本院认为，涉案《康利商业广场商铺租赁合同》系康德公司与陈洪林的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应依约行使权利和履行义务。陈洪林自2018年12月26日起未按合同约定支付康德公司租金及商业管理费，其行为构成违约，故康德公司有权依据合同约定解除合同，康德公司于2019年1月8日向陈洪林发函解除合同，陈洪林亦认可涉案合同于2019年1月8日解除，故依法应认定涉案租赁合同于2019年1月8日解除。而在本案案件审理过程中，康德公司于2019年9月24日将其公司加在涉案商铺的锁钥匙交付陈洪林用于搬离物品，陈洪林于2019年10月1日之前将其在涉案商铺内的物品搬出、并将涉案商铺交还给康德公司，陈洪林未提出设备有损坏等，故本院现对康德公司要求返还房屋的诉讼请求、陈洪林要求开门并返还各项设备承担损坏的损失的反诉请求不予理涉。涉案合同虽已解除，但截至合同解除之日陈洪林尚欠付康德公司租金9181.47元（21188元÷30天×13天）、商业管理费2470元（17100元÷3÷30天×13天），本院认为，根据合同约定，未如约交纳租金时，从租金保证金中抵扣，康德公司持有陈洪林交纳的租金保证金31782.5元，应将陈洪林欠付的租金9181.47元予以抵扣，即康德公司现无权要求陈洪林支付该9181.47元，而剩余租金保证金22601.03元（31782.5元-9181.47元）康德公司亦有权不予返还给陈洪林。另，根据合同约定，未在合同约定的期限内缴纳承租费及其他费用每逾期一日，康德公司有权按日0.3%收取迟延履行违约金，陈洪林认为该标准过高请求调整，本院酌定调整为按年利率24%计算，故康德公司有权要求陈洪林支付自2018年12月26日起至合同解除之日的商业管理费2470元，并支付以2470元为基数、自2018年12月26日起至实际给付之日止按年利率24%计算的迟延履行违约金。此外，涉案租赁合同解除当日，康德公司即将涉案租赁商铺加锁封铺，并未提前通知陈洪林给其时间搬离撤场，后在双方就欠付款项协商未果的情况下，康德公司一直锁门，直至本案案件审理过程中才于2019年9月24日开锁让陈洪林搬离物品，故康德公司自行单方锁门，致使陈洪林的相关物品未能搬离，涉案商铺自合同解除当日即一直处于康德公司的实际控制状态，现康德公司无权要求陈洪林支付锁门之后自2019年1月15日起直至迁出之日止的房屋占有使用费，康德公司该诉请本院依法不予以支持。关于康德公司诉请要求陈洪林支付自2015年9月26日起至2016年9月25日止的商业管理费50000元，根据陈洪林与康德公司签署的协议书载明的内容，康德公司并未授权案外人黄振收取相应款项，康德公司陈述经核实黄振否认收到该50000元款项，而陈洪林亦未向本院提交其按合同约定的付款方式实际支付该50000元的相应支付凭证，应承担举证不能的不利法律后果，故康德公司诉请要求陈洪林支付该50000元商业管理费，本院依法予以支持。关于康德公司诉请要求陈洪林支付律师代理费80000元，因康德公司并未向本院提交客观充分的证据证明该律师代理费80000元的实际发生，故该部分诉请本院依法不予以支持。再，关于陈洪林要求康德公司赔偿因设备未拖出而产生的停业损失612034.5元的反诉请求，本院认为，根据合同约定，陈洪林迟延支付租金、商业管理费，康德公司有权封铺，且停业损失系陈洪林单方计算，并无相应事实依据，故该反诉请求本院依法不予以支持。关于陈洪林要求康德公司支付因违反合同11.2条造成的营业亏损损失1793117.5元及违约金的反诉请求，本院认为，涉案租赁合同的租赁用途是儿童游乐，而南京杰冠电子娱乐有限公司的登记经营范围为电子游艺厅娱乐服务，康利游乐城的租赁合同签订日期在涉案租赁合同之前，租赁用途为电玩，二者并不相同，且陈洪林并未提供客观充分的证据证明营业亏损与康利游乐城经营业务之间存在直接因果关系，营业亏损系陈洪林单方计算，并无相应事实和法律依据，故该反诉请求本院依法不予以支持。关于陈洪林要求康德公司退还电费的反诉请求，案件审理过程中康德公司与陈洪林一致认可剩余电费金额为772元，康德公司亦认可退还该费用，故应承担给付陈洪林电费772元的责任。关于陈洪林要求康德公司承担律师费30000元的反诉请求，因涉案合同对此并未作出明确约定，故该反诉请求本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）南京康德商业管理有限公司与被告（反诉原告）陈洪林于2015年7月15日签订的《康利商业广场商铺租赁合同》于2019年1月8日解除。二、被告（反诉原告）陈洪林应于本判决生效之日起十五日内给付原告（反诉被告）南京康德商业管理有限公司人民币2470元及以2470元为基数、自2018年12月26日起至实际给付之日止的迟延履行违约金。三、被告（反诉原告）陈洪林应于本判决生效之日起十五日内给付原告（反诉被告）南京康德商业管理有限公司人民币50000元。四、被告（反诉原告）陈洪林支付给原告（反诉被告）南京康德商业管理有限公司的剩余租金保证金22601.03元不予返还。五、原告（反诉被告）南京康德商业管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内给付被告（反诉原告）陈洪林人民币772元。六、驳回原告（反诉被告）南京康德商业管理有限公司的其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）陈洪林的其他反诉请求。如果未按本判决书指定的期限履行给付义务，就当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。本案案件受理费22326元，由被告（反诉原告）陈洪林负担861元，原告（反诉被告）南京康德商业管理有限公司负担21465元，反诉案件受理费减半收取13144元，由原告（反诉被告）南京康德商业管理有限公司负担4元，原告（反诉被告）陈洪林负担13140元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  程美霞人民陪审员  芮新顺人民陪审员  陶维敏二〇一九年十一月十三日书 记 员  朱 莉