湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初5778号 原告何茂华 被告湖南圆梦廊桥文化旅游投资管理有限公司 法定代表人：张爱花 被告广东梦想桥商业管理股份有限公司 法定代表人：苏靖雯 二被告共同委托诉讼代理人王建辉，系湖南淮新律师事务所律师 二被告共同委托诉讼代理人黄骄杨，系湖南淮新律师事务所律师 原告何茂华与被告湖南圆梦廊桥文化旅游投资管理有限公司（以下简称湖南圆梦廊桥）、广东梦想桥商业管理股份有限公司（广东梦想桥）合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月5日公开开庭进行了审理。原告何茂华、被告湖南圆梦廊桥、广东梦想桥共同委托诉讼代理人王建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何茂华向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》，并支付原告房屋转让价款及赔偿共699931元；2、判令赔偿因水电至今未能开通，逾期赔偿给原告4000元；3、判令被告三倍赔偿原告2333658元；4、判令由被告承担全部诉讼费。事实与理由：其一、2017年9月4日，湖南圆梦廊廊桥通过印发宣传材料等方式销售其所兴建的太平圆梦廊桥商铺，原告与太平廊桥开发商签订了商铺认购登记卡。于2018年1月31日2楼开盘时，原告与廊桥开发商签订《太平廊桥商铺认购协议书》，并付了首付款33万元。销售人员承诺，合约签订的是五年，前三年租金可以返还到总房款里，并且后两年租金抵扣完贷款，每月只需付200多元，前五年还款毫无压力。故此，在2018年2月13日签订了《商品房买卖合同》、《太平廊桥补充合同》、《太平廊桥商铺委托经营管理协议》、《租金收条及委托书》四份协议。上述四份合同表明原告的商铺总价值为777886元，三年租金抵房款，但是，签订的《商品房买卖合同》价格为660953元。如果是抵扣了房款，那么原告的《商品房买卖合同》总价应为777886元，实际支付给被告总价660953元即可。因此，原告要求太平廊桥应按照协议将《预告抵押证登记证》及《商品房买卖合同》上价格改为777886元，如若不能，应支付给原告租金116933元。其二、一个独立产权的独立商铺，按照国家规定可以办理一户一表，因被告逾期办理水电安装一户一表应赔偿给原告4000元。其三、被告发布广告宣称有多家大品牌将入驻太平廊桥，结果仅有肯德基入驻。被告称太平廊桥三楼将建成非物质文化遗产博览馆，廊桥临妇幼保健院方向将建成两层约2万个停车位的大型停车场、地上广场，却均未能兑现。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定，被告的行为已构成欺诈，被告除了要退还原告购房款外，还应三倍赔偿原告2333658元。 被告湖南圆梦廊桥、广东梦想桥共同辩称：一、《商品房买卖合同》及其补充协议合法有效，原告不享有合同解除权，无权要求返还购房款等费用，原告第一项诉讼请求应当依法予以驳回。《商品房买卖合同》及其补充协议系基于合同双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《商品房买卖合同》及其补充协议依法成立并生效，对合同双方具有法律约束力，原告不享有合同解除权。《商品房买卖合同》及补充协议、《商铺委托经营管理协议》及补充条款等签订后，原告支付了房款，项目于2018年7月20日竣工验收，房屋于2018年8月11日顺利交房，水电也已经开通，具备使用条件，房屋后续也进行了出租，合同权利义务履行了绝大部分或者说基本上履行完毕，本案并不具备解除条件，且依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十五、第九十六条之规定，原告事实上不享有合同解除权。原告第一项诉讼请求应当依法予以驳回。二、原告所购房屋早已通水、通电，具备使用条件，符合原、被告双方的约定，且《商品房买卖合同》并未因此而赋予原告合同解除权，原告第二项诉讼请求应当依法予以驳回。三、本案不能适用《中华人民共和国消费者权益保护法》“退一赔三”之规定，原告无权要求赔偿。原告第三项诉讼请求应当依法予以驳回。《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条规定：“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。”该法立法目的是为了保护普通消费者因日常生活需要所购买商品或接受服务的权益，规范的是普通商品市场存在的假冒伪劣和缺斤短两问题，其适用范围不包括商品房。从法律适用上，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定，出卖人存在“先卖后抵、一房二卖、无或提供虚假预售证、先抵后卖”等五种情形造成合同无效、撤销、解除的，可以要求退一赔一，本案被告并不存在上述五种情形。四、原告完全享受了合同权利，应当接受合同约束，恪守合同约定。否则不仅有违诚实信用原则，也将损害被告的合法权益，影响被告正常经营和管理，破坏交易环境的平衡。原告接收房屋已经一年有余，期间原告将其委托给广东梦想桥商业管理股份有限公司统一经营管理，并且先期取得了房屋的收益，前三年的租金也已经冲抵了购房款，所以原告应当依约履行合同，在享受合同权利的同时承担合同义务。综上所述，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2018年1月31日，原告何茂华与被告湖南圆梦廊桥签订了《太平廊桥商铺认购协议书》，约定：原告认购被告开发的太平廊桥2037号商铺，建筑面积57.32平方米，建筑单价11618元/㎡，商铺总价665953元，付款方式为按揭，签订协议时原告交给被告定金9万元。协议书底部备注：以上“建筑单价”、“商铺总价”已扣除商铺前三年租金、折扣及所有现金优惠。协议签订后，原告依约支付给被告湖南圆梦廊桥9万元定金。 2018年2月11日，原告何茂华与被告广东梦想桥签订《太平廊桥商铺委托经营管理协议》，原告何茂华将其认购的太平廊桥2037号商铺委托给被告广东梦想桥经营管理，双方约定：期限为5年，预计从2018年10月1日至2023年9月30日止，最终以实际开业时间为准；被告广东梦想桥有转租、分租、合租权以及自营权，而无须另行通知原告何茂华。同日，原告何茂华（乙方）与被告湖南圆梦廊桥（甲方）、广东梦想桥（丙方）签订《补充条款》，约定：1、甲乙丙三方一致同意乙方所购买的太平廊桥第2层2037号商铺委托甲方指定的承租方广东梦想桥经营管理，并乙方同承租方广东梦想桥签订《太平廊桥商铺委托经营管理协议》；2、甲乙丙三方一致同意乙方用所购买的该商铺前三年租金（含2个月市场培育免租期）总计116933元冲抵购房款，乙方须知晓并认可甲乙双方签订的《商品房买卖合同》约定的总购房款已经扣减该商铺前三年租金，此三年租金由甲方代承租方以抵购房款的方式支付，乙方不能再以任何理由要求该商铺承租方广东梦想桥支付该商铺前三年租金。 2018年2月13日，原告何茂华与被告湖南圆梦廊桥签订《商品房买卖合同》（合同编号：HH201802130060），合同约定：原告购买被告开发的位于怀化市湖天组团太平桥“太平桥廊”项目中第1幢2层2037号商铺，建筑面积57.32㎡，购房单价11530.93元/㎡，总金额660953元，该商品房售价已包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户铺建设的所有费用；原告应于2018年2月13日向被告支付首付款330953元，剩余购房款33万元采用银行按揭方式支付。被告应在2018年12月31日（可提前交付）前交房给原告，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》......。本合同未尽事项，双方在不违背法律法规规定、不与本合同内容相冲突的前提下进行其他约定或另行签订补充协议，经双方签字盖章的补充协议与本合同同等效力。原、被告经协商一致再次签订了补充协议，约定开通费、产权登记、送达地址、其他约定（其中对商品房广告宣传作特别提示）、补充协议的效力标准作为《商品房买卖合同》的附件。合同签订当日，原告已共向被告支付了购房首付款19万元，剩余140953元，原告向被告湖南圆梦廊桥出具了《欠款书》1份，并承诺于2018年2月28日前归还。 2018年8月11日，被告湖南圆梦廊桥与原告进行了商铺验收交接。2018年10月24日，被告广东梦想桥与案外人龚杰签订《租赁合同书》，将包括原告所购买的2037号商铺在内的太平廊桥二楼共计300平方米出租给龚杰，租赁期限从2018年10月24日至2023年9月30日。之后，由于被告未在规定期限内完成协议约定的部分事项，原告认为被告对“太平桥廊”项目存在虚假宣传，欺诈业主购买商铺，因此，原告要求退铺退款，被告不同意，故双方发生纠纷诉至本院。 以上事实有原、被告提交的《商品房买卖合同》复印件一份、《补充协议》复印件一份、业主交房验收单复印件一份、《太平廊桥商铺认购协议书》、《太平廊桥商铺委托经营管理协议》、《补充条款》、被告承诺书复印件一份、2037号商铺现场照片、被告与龚杰签订的《租赁合同书》复印件一份，以及本院开庭笔录等佐证，可以认定。 本院认为：原告何茂华与被告湖南圆梦廊桥签订的《太平廊桥商铺认购协议书》已注明原告认购的房屋“商铺总价”已扣除商铺前三年租金，且原告何茂华（乙方）与被告湖南圆梦廊桥（甲方）、广东梦想桥（丙方）签订的《补充条款》亦已载明总购房款已经扣减该商铺前三年租金，现原告认为被告构成欺诈的诉讼主张不成立，本院不予支持。原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同及协议合法有效，双方已履行了合同所规定的大部分义务，且案涉商铺已出租给案外人，现原告要求解除合同，因缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原告要求被告赔偿水电开户费用4000元，但原告并未提交证据证明其为水电开户支付了4000元，故本院对原告的该项主诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告何茂华的全部诉讼请求。 案件受理费31101元，减半收取15550元，由原告何茂华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于怀化市中级人民法院。 审 判 员  吴家林 二〇一九年十一月二十五日 代理书记员  **银