山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民再112号上诉人（原审原告、被申请人）：谭姣姣，女，汉族，1986年4月25日出生，系烟台恒广泰包装有限公司财务经理，住山东省莱阳市。委托诉讼代理人：李伟（系谭姣姣之夫），住山东省莱阳市。委托诉讼代理人：邹文国，山东齐华律师事务所律师。被上诉人（原审被告、再审申请人）：张勇，男，1984年6月6日出生，汉族，济南机床二厂职工，住山东省济南市。委托诉讼代理人：陈豹，山东有诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告、再审申请人）：呼建慧，女，1982年3月14日出生，汉族，济南汉兴实业有限公司经理，住山东省济南市。委托诉讼代理人：陈豹，山东有诺律师事务所律师。谭姣姣与张勇、呼建慧房屋买卖合同纠纷一案，济南市历城区人民法院作出（2016）鲁0112民初5245号民事判决，张勇、呼建慧申请再审。原审法院以（2018）鲁0112民申24号民事裁定再审。济南市历城区人民法院作出（2019）鲁0112民再7号民事判决后，谭姣姣不服，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人谭姣姣的委托诉讼代理人李伟、邹文国，被上诉人张勇本人及其与被上诉人呼建慧的共同委托诉讼代理人陈豹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭姣姣上诉请求：撤销一审判决，改判张勇、呼建慧支付谭姣姣购房款612729元。事实与理由：一、2014年12月29日，被上诉人张勇、呼建慧通过济南汉兴实业有限公司账户（中国农业银行15131101040002857）转给谭姣姣的1591400元系双方交易的第一套房产，即上海花园27号楼某-某（-）的购房款（实际购房价1550000元及上诉人代缴的税款41400元），并非一审判决书认定的上海花园27号楼某-某（-）和上海花园25号楼某-某（-）两套房产的购房款。2014年12月23日，谭姣姣与张勇及济南庚辛经贸有限公司签订“协议”，该协议约定，谭姣姣将27号楼某-某（-）的房屋过户到张勇名下，张勇抵押该房屋通过网络贷款平台借款230万元，放款后，张勇将该放款账户交由谭姣姣管理，扣除购房款后将账户归还张勇。此协议为谭姣姣与张勇、呼建慧购买第一套房产实际履行的协议，双方口头约定，先交房，抵押贷款后再支付购房款。协议签订后，张勇、呼建慧将放款账户（济南汉兴实业有限公司账户）的U盾交由谭姣姣管理，张勇、呼建慧管理着该放款账户的密码。2014年12月25日，谭姣姣与呼建慧签订上海花园27号楼某-某（-）济南市存量房买卖协议一份。为了规避交税，双方在济南市存量房买卖协议约定第一套房产的购房价款为567000元。2014年12月份左右，济南市上海花园的房屋每平方米的房价款为1万元，远远超过了双方在的济南市存量房买卖协议中签订的交易价格567000元（约1900元/平方）。过户后，张勇、呼建慧在网络贷款平台抵押该房产得到借款230万元（上海花园27号楼某-某（-）房产实际价值的70%）并放款到该款账户。2014年12月29日，张勇、呼建慧通过放款账户向谭姣姣支付第一套房产的购房款1591400元，上诉人谭姣姣将管理的放款账户的U盾归还给被上诉人张勇、呼建慧。第一套房产的买卖协议履行完毕。二、张勇、呼建慧购买谭姣姣的第二套房产上海花园25-某-某（-）的实际购房价为130万元，同样基于“规避交税”的原因，双方在济南市存量房买卖协议约定该房产购房价款为612729元。2015年2月13日，谭姣姣与张勇、呼建慧及孙某某、刑某签订“垫资借款协议”，协议约定，谭姣姣、张勇与呼建慧、孙某某向刑某借款50万元解除谭姣姣该套房产的房权抵押权；解除抵押权后，由张勇、呼建慧出面协调润丰合行济南历山南支行，以此房产抵押贷款130万元，张勇、呼建慧承诺将此次放款的账号为：xxxxxxxxxxxxx，户名为济南鹏丰粮商贸有限公司，若张勇、呼建慧私自改变此次放款账户，将承担损失额为130万元。此130万元为第二套房产上海花园25号楼某-某实际价值的70%，即可以在润丰合行济南历山南支行抵押贷款的数额。润丰合行后改名为济南农商银行。同日，谭姣姣与张勇、呼建慧签订上海花园25号楼某-某（-）济南市存量房买卖协议。谭姣姣与张勇、呼建慧及孙某某、刑某签订“垫资借款协议”的当日，张勇给谭姣姣讲：济南农商银行贷款的条件是“上海花园25号楼某-某（-）要在张勇名下、以张勇的名义抵押给济南农商银行”，张勇同时表达了要买第二套房产上海花园25号楼某-某（-）的意愿，并承诺“济南农商银行放款后，再给付购房款”。因第一套房产以此办法进行了办理，张勇，呼建慧亦履行了第一次的承诺，所以谭姣姣同意了张勇、呼建慧的口头承诺，再次先过户，银行放款后，再给付房款。双方约定第二套房产（上海花园25-某-某）的实际购房价为130万元。2015年2月15日，上海花园25号楼某-某（-）过户至张勇、呼建慧名下，张勇以此房产在济南农商银行办理抵押贷款130万元，济南农商银行在2015年2月28日给张勇及呼建慧放款130万元后，张勇与呼建慧随即失联。2016年8月17日，在张勇、呼建慧失联、无法联系长达18个月的情况下，谭姣姣起诉。三、谭姣姣未向张勇、呼建慧借款983000元，以第二套房产抵销983000元借款的前提条件不存在，也未提交任何“借款983000元”的证据。反而是在第一套房产过户后，第二套房产过户前，张勇向谭姣姣借款20万元。综上，请求判令张勇、呼建慧支付谭姣姣购房款612729元。张勇、呼建慧辩称，一审法院认定事实证据确实充分，适用法律正确，请求依法驳回谭姣姣的上诉请求。谭姣姣向一审法院起诉请求：判令张勇、呼建慧支付房屋价款612729元；由二被告承担诉讼费用。一审法院原审认定事实：2015年2月13日，谭姣姣与张勇签订济南市存量房买卖协议一份，约定谭姣姣将位于济南市历城区东晨大街100号上海花园25号楼某-某（-）的房屋出售给张勇，该房屋所有权证号：历城174704，房屋价款612729元，建筑面积314.22平方米，房屋性质为住宅；该房屋应在房产买卖成交后，共同前往房屋权属登记机构申请办理产权转移登记，产权转移所发生的相关税费均由张勇承担；谭姣姣保证该房屋权属清楚，无抵押、查封等权利限制情况，双方签约后，若发生与该房屋有关的产权纠纷，概由谭姣姣负责处理，并承担相关民事责任，如因此给张勇造成经济损失，谭姣姣负责赔偿；协议在履行过程中发生争议，由协议双方协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉；谭姣姣自愿放弃资金监管业务。谭姣姣与张勇均在该协议上签字。该协议签订后，2015年2月15日，该房屋从谭姣姣名下变更为张勇名下，变更后的房产证号：历城183232。张勇与呼建慧于2006年8月7日登记结婚，婚姻关系至谭姣姣提起本案诉讼时未发生变更，且仍在存续期间。谭姣姣在庭审中陈述，谭姣姣与张勇签订的济南市存量房买卖协议是双方买卖涉案房屋签订的唯一房屋买卖协议，该协议系双方当事人的真实意思表示，谭姣姣按济南市存量房买卖协议上约定的房屋总价612729元向被告主张房屋价款，就该房屋的房屋价款以后不再向被告主张权利。一审法院原审判决：张勇、呼建慧于本判决生效之日起十日内支付谭姣姣购房款612729元。案件受理费9927元。财产保全费3584元，共计13511元，由张勇、呼建慧负担。原一审判决生效后，张勇、呼建慧向原审法院申请再审称，2014年12月因谭姣姣急需资金，将其所有的历城区东晨大街27号楼某-某（-）地下室出售给二申请人，双方约定价格为567000元，同年12月25日将房屋过户至申请人呼建慧。上述房屋过户后，谭姣姣提出需要资金150余万元，为此提供了本案标的的房屋房产证件及中间介绍双方认识的朋友作为担保，称如若其没有在2015年1月份向申请人偿还借款983000元，愿意再将上海花园25号楼某-某（-）出卖于申请人，以折抵借款，故申请人通过经营的济南汉兴实业有限公司的账户向谭姣姣转账155万元。其后，由于谭姣姣迟迟未归还向申请人的借款，故双方约定以612729元价格将上海花园25号楼某-某（-）出售给申请人张勇，并于2015年2月15日办理了过户手续，但是剩余30余万元借款谭姣姣至今也未偿还。二申请人的住所可以查询到，但一审法院未穷尽送达方式导致二申请人未参与庭审，程序不合法。原审认定的基本事实不清，导致判决错误，申请再审。一审法院再审查明事实：张勇与呼建慧于2006年8月7日登记结婚，婚姻关系仍在存续期间。2014年12月25日，谭姣姣与呼建慧签订济南市存量房买卖协议，约定谭姣姣将位于济南市历城区东晨大街100号上海花园27号楼某-某（-）的房屋出售给呼建慧，该房屋所有权证号：历城174706，房屋价款567000元，建筑面积314.84平方米，房屋性质为住宅；该房屋应在房产买卖成交后，共同前往房屋权属登记机构申请办理产权转移登记，产权转移所发生的相关税费均由呼建慧承担；谭姣姣保证该房屋权属清楚，无抵押、查封等权利限制情况，双方签约后，若发生与该房屋有关的产权纠纷，概由谭姣姣负责处理，并承担相关民事责任，如因此给被告造成经济损失，谭姣姣负责赔偿；协议在履行过程中发生争议，由协议双方协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉；谭姣姣自愿放弃资金监管业务。谭姣姣与呼建慧均在该协议上签字。该协议签订后的次日即12月26日，该房屋从谭姣姣名下变更为呼建慧名下。同年12月29日，呼建慧支付谭姣姣1591400元。2015年2月13日，谭姣姣与张勇签订济南市存量房买卖协议一份，约定谭姣姣将位于济南市历城区东晨大街100号上海花园25号楼某-某（-）的房屋出售给张勇，该房屋所有权证号：历城174704，房屋价款612729元，建筑面积314.22平方米，房屋性质为住宅；其余协议约定内容同前一协议。谭姣姣与张勇均在该协议上签字。该协议签订后，2015年2月15日，该房屋从谭姣姣名下变更为张勇名下。一审法院再审认为，本案争议焦点问题是张勇与呼建慧支付给谭姣姣的1591400元款项是支付了案涉的一套房款还是两套房款？谭姣姣自认被告购买原告的第一套房屋（27号楼某-某（-））价款已经付清，该事实法院予以认定。谭姣姣称，1591400元款是一次性支付的27号楼某-某（-）房屋的价款，双方签订的协议中价款是为了规避交税的价款，不是真实的房屋价款，但谭姣姣不能提交双方签订的买卖27号楼某-某（-）房屋其他约定价款的书面证据，且结合谭姣姣起诉要求二被告支付第二套房（25号楼某-某（-））款612729元的主张分析，双方之间发生第二次买卖房屋行为与第一次买卖房屋行为相隔仅两个月，第一套房款协议约定价款567000元更具有可信性。结合当事人当庭陈述，在谭姣姣不能提交证据充分说明双方还具有其他超过案涉任何一套房屋协议约定价款的经济往来情况下，认定二被告支付给谭姣姣的1591400元款项实际支付了案涉两套房屋的价款，同时认定谭姣姣有虚假陈述的行为。综上，谭姣姣的诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。原审认定事实错误部分及支持谭姣姣诉讼请求不当，予以纠正。一审法院再审判决：一、撤销该院（2016）鲁0112民初5245号民事判决；二、驳回谭姣姣的诉讼请求。原审案件受理费9927元，再审案件受理费9927元，财产保全费3584元，均由谭姣姣负担。本院经二审查明，一审再审查明的事实属实，本院予以确认。对当事人再审中提交的有关证据材料，本院进一步做了审查和调查，并认证分析如下：谭姣姣为证明本案涉及的上海花园25号楼-某-某（-）房屋的签订与履行与双方交易的第一套房屋采取的同一交易方式，原审中提交了协议一份。该协议未记载时间，谭姣姣称是2014年12月25日出卖上海花园27-某-某（-）房屋之前签订，张勇认可签订时间。协议显示签字人为谭姣姣、张勇、邢铮（代济南庚辛经贸有限公司）三方。谭姣姣系从济南庚辛经贸有限公司购买的上海花园五套房屋（均为负一层）。该协议内容为：因谭姣姣以其名下济南市历城区上海花园25-某-某、26-某-某、27-某-某、2-某-某、2-某-某五套房产，通过济南庚辛经贸有限公司在章丘小贷公司借款贰佰万元。现需要解押其中一套房产27-某-某，过户至张勇名下。其中谭姣姣出款叁拾万元，济南庚辛经贸有限公司垫资贰拾万元，房屋过户后张勇将此房产抵押给网络PIP平台现金贰佰叁拾万元，放款账户委托谭姣姣管理。放款后，谭姣姣负责往济南庚辛经贸有限公司法人郭均国个人招商银行账户转款现金伍拾万元，支付购房款后将账户归还张勇。张勇认可该协议的签订，但称由于呼建慧不同意，该协议没有履行。经查，该协议中虽涉及购房款支付，但并没有对购房款金额进行明确。原审中张勇、呼建慧提交了2014年12月29日通过济南汉兴实业有限公司（张勇、呼建慧为济南汉兴实业有限公司股东、实际经营人）账户转账230万元的转账明细，即向谭姣姣账户转账五次，分别为50万元、45万元、50万元、41400元、10万元，共计1591400元，称其中41400元为房屋交易税费，其他为房款和借款。经查，转账中并未记载转账用途。谭姣姣为证明该协议履行，原审中提交了谭姣姣向郭均国付款50万元的银行转账凭证，时间显示为2015年1月28日。本院审查认为，因凭证中未注明转账用途，从时间上看，与27号楼房的交易时间间隔了一个月，是否系该27号楼房的解押借款，尚不能确认。二审中，谭姣姣补充提交的该27号房屋的房屋抵押档案查询材料，显示张勇、呼建慧作为借款人与出借人张庆延以该套房产作为抵押，签订了230万元的借款协议（未注明时间），借款用途为经营，借款期限自2014年12月27日至2015年3月27日，抵押价值确认为260万元。谭姣姣另称房屋购房款为230万元。张勇对材料予以认可，但认为系通过关系做的高评高贷，并非房屋的真实价值。张勇以谭姣姣原审中提交的谭姣姣与济南庚辛经贸有限公司2014年8月签订的购房合同中的单价认证房屋的价格。该合同记载，上海花园五套负一层房屋单价为每平方米2500元，每套房屋面积313平方米至315平方米左右不等，合同总金额3928375元。谭姣姣则称，每套房还有将近10万元的税费，一套房价为90万元-100万元。但审理中，当事人均未能提交房屋交易时段的市场价值。涉及本案争议的25-某-某（-）房屋的交易，谭姣姣原审中提交了“垫资借款协议”一份，时间为2015年2月13日签订，该协议记载，邢铮（甲方）为出借人，张勇、呼建慧（乙方）、谭姣姣（丙方）、孙某某（丁方）均为借款人，内容为：乙、丙、丁方借款伍拾万元整用于解除丙方名下位于济南市历城区上海花园25-某-某的房产在章丘恒通小贷公司的房权抵押权（抵押解除后，章丘恒通小贷公司剩余100万元借款），解除抵押权后丙方自愿将此房抵押于润丰合行济南历山南支行，此次抵押用于乙方在润丰合行济南历山南支行贷款。乙方承诺此次放款账号：xxxxxxxxxxxxx，户名：济南翔鹏丰粮商贸有限公司，开户行：（略）。如乙方私自改变房款账户，将承担损失额为一百三十万元，乙方自愿用自己的所有财产作为担保。放款账户由甲方保管，款项到账后由甲方向丙方转入现金35万元；甲方扣除现金50万元（用于支付解压该房产的50万元抵押借款）；向丁方转入贷款剩余金额（同时丁方向甲方提回沃尔沃S80L和英伦TX4，归还丙方），如甲方不能实时转账自愿承担乙、丙三方所有损失一百三十万元。丙方、丁方账户（略）。在签字处有邢铮、张勇、谭姣姣、孙某某签字捺印。协议附借条，内容为：今借到（下划线上未填写内容）现金五十万元整，借款人签字为张勇、谭姣姣、孙某某。此协议一式五份，甲方两份，其他方各执一份，四方签字生效。邢铮、张勇、谭姣姣、孙某某签字。二审中，谭姣姣提交上海花园25-某-某（-）房产抵押档案查询材料，显示：张勇作为借款人与山东济南润丰农村合作银行历山南路支行签订个人借款合同，借款用途为购电子设备，借款期限为2015年2月15日至2016年2月14日，并以上海花园25-某-某（-）房产作为抵押，抵押估值186万元。张勇认可上述垫资借款协议的签订，但称由于呼建慧不同意，借款垫资协议没有履行；张勇对于借款以及房屋抵押情况也予以认可，但认为通过关系做的高评高贷，并非房屋的真实价值。经本院审查，谭姣姣提交的上述证据材料，垫资借款协议中既涉及案涉上海花园25-某-某（-）的房屋的解除原抵押手续资金的来源，又涉及办理新抵押借款的事宜以及借款后资金的流向安排，但对于张勇购买该房屋的购房款金额并没有明确提及，也未明确向其他人转款的用途目的。房屋过户后，张勇以房屋抵押贷款手续中并未明确为购房款。原审中，谭姣姣还提交了2015年1月9日张勇向谭姣姣丈夫李伟出具收条一份，“今收到李伟借给我的人民币13万元整。”谭姣姣另提交2015年1月26日张勇向谭姣姣借款7万元的借款合同以及收到条一份，称其与张勇存在借款关系。张勇认可20万元的借款手续，称是孙某某向谭姣姣、李伟借款，其用自己的车做的担保。经审查，有关借款与本案房屋买卖不具有直接的关系，也不属于本案审理范围。从借款金额看，未超过本案涉及的存量房买卖协议中的金额。一审法院再审中作出（2019）鲁0112司惩291号决定，认为谭姣姣存在虚假陈述，对谭姣姣罚款5万元。谭姣姣不服，提出复议。经上级法院复议，认为一审判决依据为谭姣姣举证不能导致其承担不利法律后果，但并不能仅凭该事实认定谭姣姣存在故意虚假陈述，撤销了对谭姣姣的罚款决定。本院认为，本案二审争议焦点是案涉上海花园25号楼某-某（-）房屋购房款是否已经实际支付。谭姣姣与张勇、呼建慧夫妻自2014年12月至2015年2月15日先后交易了两套同类型房屋，除了在房屋交易部门交存的两份济南市存量房买卖协议外，当事人未另行签订房屋买卖合同。谭姣姣虽提交了房屋交易前形成的有关垫资借款协议以及交易房屋过户后张勇、呼建慧夫妻一方有关的房屋借款及抵押合同，并主张第一套房屋实际购房款为155万元，第二套购房款为130万元，但上述材料中并无购房款金额的明确记载。谭姣姣2014年8月购房单价为2500元，其也未能提交证据证明交易时段的房屋市场价格具有较大的涨幅。谭姣姣以贷款金额主张为房屋的实际交易价格，现有证据尚不能证明其主张的事实成立。谭姣姣虽称为了少交税费而签订了不真实价款的存量房买卖协议，但张勇、呼建慧并不认可，法院只能以当事人提交的证据作出裁判和认定。经综合分析，张勇、呼建慧主张的事实比谭姣姣主张的事实更具有可信度。原审法院再审驳回谭姣姣要求支付第二套房屋价款的请求，并无不当。谭姣姣也应当对自己不规范的民事行为承担不利的法律后果。综上，原审法院再审认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人谭姣姣的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民再7号民事判决。二审案件受理费9927元，由上诉人谭姣姣负担。本判决为终审判决。审判长  林洁华审判员  蔚大鹏审判员  秦光启二〇一九年十一月十二日书记员  王风娇