广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初1154号原告：广州银虎饰品有限公司，住所地广州市花都区新华工业区平步大道西,统一社会信用代码91440101757775385W。法定代表人：江雅玲,该公司总经理。委托诉讼代理人：黄爱珍，广东合誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志勇，广东合誉律师事务所律师。被告：广州市花都珠宝城有限公司，住所地广州市花都区新华街新都大道168号，统一社会信用代码914401017181995576。法定代表人：萧道光，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾庆传，广东君辩律师事务所律师。原告广州银虎饰品有限公司（以下简称银虎公司）与被告广州市花都珠宝城有限公司（以下简称花都珠宝城公司）合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月18日公开开庭进行了审理。后因案件审理需要，于2019年9月17日适用普通程序再次公开开庭进行审理。原告银虎公司的委托诉讼代理人黄爱珍、陈志勇到庭参加诉讼，被告花都珠宝城公司的委托诉讼代理人曾庆传到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银虎公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还已经支付的征地款1641018元及利息暂计630871元（利息分别以110218元、1530800元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率各自从2003年6月24日、2013年6月4日起计至付清款日止，暂计至2019年3月4日为630871元，详见利息计算表）；2.被告赔偿原告前期开发建设投入的土地整理附加费用581162.03元及利息（土地整理附加费用包括：图纸设计费7500元，平整场地施工费103362.03元，植树费用90000元、建设保安室费用380300元,合计581162.03元；土地整理附加费用的利息分别以7500元、380300元、90000元、103362元为基数分别从2013年1月20日、2013年1月26日、2013年1月13日、2013年1月19日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至付清款日止，暂计至2019年3月4日止共计212994元，详见利息计算表）；3.被告赔偿原告前期投入第三方转让费1100000元及利息（利息以1100000元为基数，从2013年5月24日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至付清款日止，暂计至2019年3月4日为139158元，利息详见利息计算表）；4.被告赔偿原告因土地升值的损失7343282元和土地闲置导致的租金损失2788423元（以评估公司评估报告确定的租金标准从2003年8月22日计至2016年12月31日止为准）；5.案件受理费和评估费由被告承担。事实和理由：花都珠宝城公司是由广州市花都宏信实业有限公司和广州市花都宏基实业有限公司（以下简称宏基公司）两名股东分别出资75%和25%注册成立。2003年6月19日，宏基公司与原告签订《代征土地合同书》，约定宏基公司代原告征用坐落于“中国花都（国际）金银珠宝城”15.308亩的土地，作为原告经营金银珠宝及相关配套产业场地使用。宏基公司代征的15.308亩土地，每亩按人民币7.2万元计算，代征土地总价值为110.2176万元；宏基公司则负责支付上级规定的所有征地费用（包括支付给村的征地费、青苗补贴费、上缴区有关部门的土地代征转让金、征地管理费、征地税、公建费、市政费和综合配套费及三通一平。三通一平是：供电干线和供水管道到厂边【厂内用电、用水的报装费由乙方负责】、通路及平整场地），并且负责将代征的土地移交原告使用并办好国有土地使用权证，使用年限为50年。签订上述协议后，原告按照协议的约定支付了款项。2013年6月，由于原告与宏基公司的《代征土地合同书》未履行完毕，经协商，由宏基公司持股的被告花都珠宝城公司与原告签订《协助办理国有工业用地使用证协议书》，约定被告协助原告办理位于新华街珠宝工业园的土地最终使用权证，并负责按国家政策提前进行农民补偿。上述《协助办理国有工业用地使用证协议书》第三条约定，原、被告双方一致同意原告依照2003年6月19日签订的原合同支付的11.0218万元转入本协议执行，作为原告支付给被告的预付款，原告需要再向被告支付153.08万元的预付款，用以办理土地结案前的相关手续；第四条第3点还约定，按照有关规定，工业用地进行招拍形式出让，原告需按国家有关法律法规执行，被告有义务协调区、街政府有关部门，确保原告能够取得该宗地块。签订该《协助办理国有工业用地使用证协议书》后，原告已经按照约定再支付了征地款153.08万元，总共支付了征地款164.1018万元。基于对被告的信任，原告为了尽快开发土地，为此对上述土地进行平整建设，为此投入了土地整理附加费58.116203万元（其中图纸设计费0.75万元、土方工程款10.336203万元、植树费用9万元、建设保安室费用38.03万元）。2016年12月，上述15.308亩土地经广州市人民政府批准，广州市国土资源和规划委员会以网上挂牌方式出让G12-XH02地块2宗国有土地使用权，上述15.308亩土地由第三方竞拍得到。至此，被告违反了《协助办理国有工业用地使用证协议书》中所承诺的“确保原告能够取得该宗土地”的约定，也未能将该土地的使用权证办至原告名下，被告的上述行为已经构成根本违约，导致原告受让土地用于兴建厂区的目的无法实现，而且现在同地段的土地价值较原告受让的价值，飞涨十来倍，严重损害了原告的合法权益，因此被告应当返还已经收取的预付征地款164.1018万元及其利息21.227801万元、并且赔偿原告为了开发建设所投入的土地整理附加费58.116203万元、土地整理附加费用利息8.148762万元、第三方转让费110万元、转让费利息15.423648万元，同时还应当按照土地升值的金额赔偿原告的损失。现为了维护原告的合法权益，特起诉至贵院，请求贵院依法判决。被告花都珠宝城公司辩称，一、我方同意向银虎公司返还预付款1641018元；二、我方不同意向银虎公司支付预付款1641018元的利息，我方与银虎公司于2013年签订的《协助办理国有土地用地使用证协议书》第三条第4点约定，在协议地块不能办到银虎公司公司名下时，我方仅需将1641018元向银虎公司返还，但并无约定需向银虎公司支付利息。上述1641018元已用于协议约定的农民补偿、土地周边的基础设施建设以及协助银虎公司办理涉案土地的公开出让手续，该款项并非由我方占有使用，我方并未因上述款项受益，银虎公司要求支付利息的诉讼请求并不合理。三、我方不同意银虎公司第2项诉讼请求，即要求我方支付前期投入费用581162.03元及利息，银虎公司主张的前期投入费用仅有收据作为证明，其真实性、投入数额等无法确认，不应获得支持。假如银虎公司真实存在相关费用，该费用也应通过评估确定。四、我方不同意银虎公司第3项诉讼请求，不同意向银虎公司支付第三方转让费110万元及利息。假如银虎公司确实存在土地转让的事实，该费用也是银虎公司受让涉案土地所支付的费用，因银虎公司受让涉案土地，由此获得要求我方返还预付款1641018元的权利，银虎公司一方面要求我方返还预付款1641018元，另一方面要求我方支付转让费，并无依据。而且，银虎公司与案外人之间的土地转让行为与本案不属同一法律关系，属于另一层法律关系，该转让费用涉及到案外人的权益，土地转让的具体数额以及履行情况等无法确认，不应在本案中予以处理。五、我方不同意银虎公司第4项诉讼请求，不同意向银虎公司支付因土地升值导致的损失。理由为：1、《协助办理国有土地用地使用证协议书》第二条第3点、第三条第3点约定，项目地块需按有关法规挂牌公开出让，我方协调有关部门，尽力确保银虎公司成功摘牌。我方在上述协议中的义务仅为协助义务，工业用地的出让需经招拍挂的形式公开出让，任何符合条件的单位均有权参拍，银虎公司无法摘牌成功，不能将责任完全归责于我方。2、根据《协助办理国有土地用地使用证协议书》第三条第3点、第4点的约定，无论银虎公司是否成功摘牌，我方需在约定条件下，向银虎公司返还预付款，因此，该协议属无偿性的协议，我方并未因该协议获得利益，我方在履约过程中，不存在重大过失的情况，不应向银虎公司赔偿损失。3、关于银虎公司预付的1641018元，已经用于协议约定的农民补偿、土地周边的基础设施建设以及协助银虎公司办理涉案土地的公开出让手续，我方在本案中同意予以返还，已经对银虎公司的损失作出补偿。4、我方已尽到协议约定的各项义务，为银虎公司竞拍涉案土地提供全力协助，并无违约，不应承担赔偿损失的责任。本院经审理认定事实如下：2003年6月19日，宏基公司（甲方）与银虎公司（乙方）签订《代征土地合同书》，约定：一、甲方同意代乙方征用座落在“中国花都（国际）金银珠宝城”的土地15.308亩，作为乙方经营金银珠宝及相关配套产业场地使用；二、甲方代乙方征用的15.308亩土地，由甲方负责支付上级规定的所有征地费用（包括支付给村的征地费、青苗补贴费、上缴区有关部门的土地代征转让金、征地管理费、征地税、公建费、市政费和综合配套费及三通一平）。三、甲方代征的15.308亩土地，每亩按人民币7.2万元计，代征土地总价值为110.2176万元；4、乙方如签约购地后即动工建厂（在2003年12月31日前动工），甲方给予乙如下付款优惠，即乙方在本合同签订后5天内先按征地款总额的10%支付代征土地首期款，甲方交付土地时乙方按征地款总额的10%支付代征土地第二期款，待国有土地使用证办好后乙方立即按征地款总额80%支付余款；六、甲方有责任协助乙方办厂，帮助乙方办理营业执照、建筑报建、环保配套等手续，费用由乙方负责；七、甲方必须保证所代征的土地为国家政府批准的合法工业用地，并自签约之日起二年内将《国有土地使用证》等有关手续交给乙方。如果因属甲方的责任造成未能在约定的期限内将《国有土地使用证》等手续交给乙方，甲方须按乙方已交土地款总额和逾期天数计，每天向乙方支付万分之五的滞纳金。如超过三年，乙方有权终止本合同，甲方必须退回已收乙方代征土地款，收回本合同项下代征之土地，并赔偿乙方已投入本合同项地块的投入成本（但投入成本以当地评估公司评估价格为准）；八、乙方要按本合同的要求支付征地款给甲方，如果乙方由于自身原因致使本协议不能继续执行，乙方不得向甲方索取回已交的代征土地款，同时要承担由此给甲方造成的损失。另外，乙方必须保证自甲方三通一平交地之日起三年内建设，否则按国家规定，由甲方收回本合同项下征用的土地，乙方已交的代征土地款不予退回，同时乙方要承担由此给甲方造成的损失。双方还对其他事项进行了约定。2003年6月23日，银虎公司委托（台湾）华圣实业公司公司向宏基公司支付代征地费用110218元。2013年6月，花都珠宝城公司（甲方）与银虎公司（乙方）签订《协助办理国有工业用地使用证协议书》约定：一、用地面积约15.308亩，位于新华街珠宝工业园；二、甲方责任：1.按国家政策提前进行农民补偿；2.完善基础设施建设配套；3.协助为乙方办理其协议用地的最终使用权证；4.协助乙方在本区、街办理有关手续，提供良好服务，促进企业发展；乙方责任：1.出资及建设有关之建筑和办公楼等配套设施；2.发展和经营有关业务；3.按时支付款项。三、付款方式和项目进度：1.依2003年6月19日所签订的原合同，在实际履行合同中乙方已支付给甲方11.0218万元。甲、乙双方均同意该笔款项转入本协议执行，作为乙方支付给甲方的预付款。2.乙方需再向甲方支付153.08万元的预付款，用以办理土地结案前的相关手续。3.项目地块需按国土部门有关法规挂牌形式交易，甲方协调有关部门尽力确保乙方成功摘牌。若乙方成功摘牌后，需支付挂牌出让价格的全部金额，在乙方取得国有土地使用证后且甲方收到上级部门的返还该地块土地成本返还款后五天内，将乙方之前已支付的预付款金额164.1018万元（上述第1、2项共计）退还给乙方。4.若该协议地块不能办到乙方提供公司名下，甲方承诺将164.1018万元直接返还乙方。四、其他条款。1.本协议代表双方现阶段真诚合作的意图，及议定的合作框架进行友好合作；2.由于甲、乙双方中任何一方不可预测的原因，导致其他情况出现，则双方可在相互信任的前提下友好协商解决。3.按照有关规定，工业用地要进行招拍形式出让，乙方需按国家有关法律法规执行；甲方有义务协调区、街政府有关部门，确保乙方能够取得该宗地块。4.乙方在协议地块建成投产当月起，经营期内每月须向甲方按办证土地面积计算交纳工业园管理费每亩每月200元（工业垃圾除外），每两年递增5%。五、补充说明：3.本协议一经签订，宏基公司于2003年6月19日签订的《代征土地合同书》作废。2013年6月3日，银虎公司向广州华艺诚金银珠宝首饰有限公司（花都珠宝城公司委托该公司代收）支付招拍挂手续首期办证费用1530800元。诉讼中，花都珠宝城公司同意向银虎公司返还预付款1641018元。关于土地交付时间，花都珠宝城公司认为约在2003年下半年。银虎公司认为大约在2003年6月24日之后交付。银虎公司为证明自己前期开发建设投入费用情况，提供案外人广州市花都雅丽装饰工程有限公司出具的收据四张，拟证明其支出费用581162.03元。花都珠宝城公司对此不予确认。依据银虎公司的申请，本院摇珠选定广州市华盟价格事务所有限公司对涉案土地的平整土地、种植绿化树木、建造围墙、保安室等的费用进行评估，该公司于2019年7月12日作出穗华价估[2019]198号报告书，评估结论为228222.05元。银虎公司认为评估结论价格过低，不予认可。花都珠宝城公司认为评估报告中的填土工程款是由宏基公司进行施工，并提供宏基公司支付给广州市花都区住宅建设公司款项3684550.57元的发票、广州市花都区新华街道办事处《关于花都G12-XH02地块开发前期投入成本的情况说明的函》等予以证明。银虎公司为此支出评估费用15000元。银虎公司为证明自己向第三方支付转让费110万元，提交《切割书》，该切割书载明：兹有连捷兴先生（通行证号：00016366#）现将广州银虎饰品有限公司转让给江雅玲女士（通行证号：05974625#），转让金额为：大写人民币壹佰壹拾万元整（￥1100000）。另：广州银虎饰品有限公司基本账户工商银行存款余额人民币：￥18532元需返回现金连捷兴先生，（连捷兴先生于2013年9月24日已收到汇款人民币18532元）；款汇：连捷兴，建设银行花都锦东支行6227003326050076438，连捷兴先生于2013年5月23日收到汇款200000元；于2013年5月28日收到汇款300000元；于2013年9月24日收到汇款600000元；合计共收：1100000元。转让后，一切权益与义务江雅玲所有，恐口说无凭，特立此切割书为证。银虎公司向本院提出申请，对涉案土地2003年至2017年每年每亩的租金价格进行评估，本院摇珠选定广州市安衡价格事务所有限公司进行评估，该公司于2019年8月23日作出穗安价（估）字[2019]FY212号报告书，银虎公司对该报告没有异议，并据此确定了租金损失为2788423元。花都珠宝城公司对该报告不予确认，认为该报告评估的租金明显偏高，且不能作为计算土地闲置费用的依据，因土地早已交付给原告占有使用。银虎公司为此支出评估费用24300元。银虎公司为证明涉案土地升值给其造成的损失向本院申请评估，本院摇珠选定深圳市世联土地房地产评估有限公司对涉案土地进行评估在2017年1月的每亩土地单价进行评估，该公司于2019年6月25日作出世联估字GZ2019T（2）060004号评估报告书，涉案土地市场总价为8984300元，每亩单价为586902元。银虎公司对该评估报告没有异议，并据此确定诉讼请求。花都珠宝城公司对该报告真实、合法性没有异议，但认为自己仅是协助办证义务，银虎公司主张土地升值损失没有依据。银虎公司为此支出评估费用18523元。另查明，涉案土地位于广州市花都区新华街平步大道以西、云峰路以南G12-XH02(A)地块，该地块在广州公共资源交易中心网上挂牌出让。2017年1月9日，案外人广州哥弟真的好贸易有限公司花都分公司以1475万元竞得。本院认为，银虎公司与花都珠宝城公司签订的《协助办理国有工业用地使用证协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容及形式没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，各方均应恪守依约履行。协议书约定若该协议地块不能办到乙方提供公司名下，甲方承诺将164.1018万元直接返还，故本院认为花都珠宝城公司应当履行返还义务。花都珠宝城公司（宏基公司）利用银虎公司资金对涉案土地进行收储前的开发整理工作，由此造成银虎公司的资金损失，故本院对银虎公司主张的利息予以支持。银虎公司基于对合同履行的信赖在涉案土地投入一定的费用进行开发，现涉案土地由案外人竞得，故其主张前期开发投入的费用及利息本院予以支持，但其提供的证据不足以证明其主张金额，本院采纳评估报告的意见，利息自起诉之日起计算，花都珠宝城公司认为涉案土地平整土地费用由其支付，但其提交的证据不足以证明，本院不予采纳；关于银虎公司主张的第三方转让费及利息，本院认为该笔费用与花都珠宝城公司无关，其要求赔偿该费用及利息没有事实及法律依据，本院不予支持；关于银虎公司主张的土地升值损失，双方协议并非土地转让协议而是协助办证协议，该协议仅是约定花都珠宝城公司协助为银虎公司办理涉案土地的最终使用权证，银虎公司明确知道涉案土地是通过挂牌形式进行出让，其未能竞得涉案土地的后果不应由花都珠宝城公司承担，且其并未从中获取利益，故对于该诉请不予支持；关于银虎公司主张的因土地闲置导致的租金损失，涉案土地已经交付给其占有使用，其未能使用所导致的损失应当由其自行承担，且花都珠宝城公司仅是协助义务，银虎公司该项诉请没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州市花都珠宝城有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州银虎饰品有限公司返还1641018元;二、被告广州市花都珠宝城有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州银虎饰品有限公司支付1641018元的利息（支付方式如下：以110218元、1530800元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率各分别从2003年6月24日、2013年6月4日起计至付清款日止）；三、被告广州市花都珠宝城有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州银虎饰品有限公司支付前期开发投入的费用228222.05元；四、被告广州市花都珠宝城有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州银虎饰品有限公司支付前期开发投入的费用228222.05元的利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率自2019年1月15日起计算至支付完毕之日止）；五、驳回原告广州银虎饰品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费108421元，由原告广州银虎饰品有限公司负担89630元，由被告广州市花都珠宝城有限公司负担18791元，评估费用共计57823元由原告广州银虎饰品有限公司负担51933元，由被告广州市花都珠宝城有限公司负担5890元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及其副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审 判 长  王大亮人民陪审员  黄美好人民陪审员  朱小玲二〇一九年十一月二十六日书 记 员  曾佩仪方琢华