重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0109民初6715号原告：刘远全，男，汉族，1980年8月22日出生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：寇翠英，重庆大兮律师事务所律师。被告：重庆中庚建设工程有限公司，住所地重庆市北碚区蔡家岗镇同熙路223号，统一社会信用代码91500109556778459E。法定代表人：王建新，总经理。委托诉讼代理人：郭利，女，该公司员工。委托诉讼代理人：肖渭川，重庆坤源衡泰律师事务所律师。原告刘远全诉被告重庆中庚建设工程有限公司（以下简称中庚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月17日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘远全的委托诉讼代理人寇翠英，被告中庚公司的委托诉讼代理人肖渭川到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告刘远全向本院提出诉讼请求，要求判令：1.要求被告支付迟延交房违约金110556元（1665000元×万分之一/日×664日；2019年5月20日-2017年7月25日共计664日）；2.要求被告交纳2019年5月20日之前案涉房屋物业管理费17820元（810元×22个月，2019年5月20日-2017年7月25日共计22个月）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月26日，刘远全、中庚公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定中庚公司将位于重庆市北碚区××路×号×幢×-×房屋以按揭付款的方式出卖给刘远全，成交金额1665000元。合同签订后刘远全支付购房款505000元，向银行贷款1100000元。依据合同第七条约定，中庚公司应在2017年7月25日交房。但中庚公司拒不交房，理由是两个车位款没有支付。刘远全在签订房屋买卖合同的同时，另外签订两份买卖合同，约定以银行按揭方式购买中庚公司车位。在中庚公司协助办理车位贷款时，中国银行认为中庚公司将房屋抵押在农业银行蔡家支行，而不是在中国银行，不同意给中庚公司车位贷款。银行不办理车位贷款不是刘远全的过错，是中庚公司原因，且购买车位与购买房屋是两个独立的民事法律关系。刘远全多次要求交房，中庚公司认为没有支付车位款不交房。作为消费者对房屋的刚需，刘远全只能通过信用卡付清车位款，2019年5月20日中庚公司才同意交房。房屋买卖合同中刘远全在2017年7月25日之前已履行全部义务，中庚公司不履行交房义务，反而利用消费者对房屋的刚需弱势和合同约定规避违约责任，表面上通过公告形式交房(公告交房是2017年12月15日刘远全与中庚公司销售人员彭洁通话中得知)，实际中却拒绝交房。刘远全认为中庚公司迟延交房违约，依据房屋买卖合同第九条(2)约定，中庚公司应支付违约金110556元。故原告起诉来院，要求判如所请。被告中庚公司辩称，原告的诉求没有事实及法律依据，请求法院依法驳回，理由：1.被告已按合同约定多次电话通知原告接房，原告知道该事实，在原告诉状事实及理由中“中庚公司拒不交房，是因为两个车位还没有支付”，该句话有两重含义，一是被告通知了原告接房，二是又因为原告没有交清2个车位款又不交房，在原告明知被告已经通知接房的情况下，原告没有证据证明被告是因为2个车位款未付清而不交房，原告属于虚假陈述，原告未接房的理由与被告无关，被告不应当承担交房违约金，且违约金的计算标准明显过高，原告没有举示损失的证据，应视为没有损失；2.对于原告是否交纳物业管理费，是原告与物业公司之间的关系，物业公司没有主张，原告也未缴纳，合同中也没有约定该部分由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告于2015年5月22日取得重庆市商品房预售（预租）许可证（渝国土房管2015预字第365号），项目名称为中庚城G05-2/03地块（D地块）一期，幢号D1至D16。2016年12月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方坐落于重庆市北碚区××路×号×幢×-×房屋的预售商品房（预售许可证号：渝国土房管2015预字第365号）一套，建筑面积为289.46平方米，套内面积为282.12平方米，总成交金额为1665000元。乙方于2016年12月向甲方支付购房款505000元（含乙方已支付转为本期购房款的定金），余款1160000元由乙方向银行申请个人按揭贷款支付。合同第七条交房期限及交付条件约定：属预售商品房的，甲方应当在2017年7月25日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第八条交房手续的办理：1.甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2.由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋损毁、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担……合同第九条甲方逾期交房的违约责任约定：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理……逾期超过180日后，乙方有权解除合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。同日，原、被告签订了《合同补充协议》，该协议第七条关于主合同第八条“交房手续办理”的补充约定中第1款约定，在商品房达到交付使用条件后，除乙方未按合同约定付清房屋价款、税费和违约金外，甲方应通知乙方办理交房手续。甲乙双方同意对合同第八条约定的房屋交付书面通知方式包括：甲方根据乙方在主合同中所留地址采用挂号信、公告、邮政EMS特快专递等方式进行通知，甲乙双方一致确认，交寄后的第七日视为送达，交寄日为邮戳日。甲方也可采用向乙方所留的手机、电子邮件、QQ等通讯方式通知乙方，通知发送12个小时候视为乙方已经收妥……。协议第二十九条约定本补充协议和主合同不一致之处，以本补充协议内容约定为准。被告分别于2017年2月17日向原告开具金额为160000元和1000000元的购房款发票两张，2017年5月25日向原告开具金额为505000元的购房款发票一张。同时，原告分别于2017年5月10日缴纳案涉房屋的契税23785.72元，于2017年7月6日缴纳案涉房屋的专项维修资金14473元。2017年1月9日，被告取得包括涉案房屋所在楼栋在内的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2019年5月20日，原、被告办理了交房手续。原告自述其并未缴纳2019年5月20日之前的物业管理费。另查明，2018年10月9日，被告向本院提起诉讼，要求原告支付车位款尾款160000元及违约金，后于2018年12月4日撤回起诉。2019年4月25日，被告向原告开具购房（车位）发票160000元。2019年6月13日，被告向原告开具购房（车位）发票40000元。关于原告诉称中所提到的两个车位与案涉房屋的关系。原告陈述：车位买卖和房屋买卖是两个独立的法律关系，房屋买卖合同中也没有约定交房的前提是付清车位款。被告陈述：车位是买房的时候赠送的，但是为了方便给原告办理车位的产权证，将案涉房屋的部分房款拆分到两个车位中，实际上购房款包括了房款和车位款，但没有书面协议。房屋买卖和车位买卖是分别签订合同的。关于案涉房屋未在合同约定期限内办理接房手续的原因。原告举示了如下证据：1.中庚城老带新购房优惠确认表一份（载明原告老带新成功优惠老客户减免1万元物管费，新客户为袁小利、袁永生，经办销售人员签字处有“彭洁”签字字样，且加盖了“重庆中庚营销部专业章”）、《重庆市商品房买卖合同》、购房发票3张、产权证明2张。拟证明经原告介绍，袁小利认识彭洁，并通过彭洁购买了被告开发的商品房一套。彭洁是被告公司的员工。2.《重庆市增值税电子普通发票》、手机通话录音截图（该截图显示原告曾于2017年12月15日与小彭，中庚城@158××××04通话，并录音）、通话录音（该录音一开始就是女性声音说“现在造成这种情况，我觉得一直拖起没有意思，你一直不接房吗？你如果车位钱没有到齐，是不会通知你接房的”的内容；后录音中该女性还说过“对，你只要款项没有齐，是不会通知你接房”、“是各签各的。当时你买房是包含了两个车位，当时买房送车位是包含了两个车位在里面的，只是当时拆开那么签的，当时说的买房送车位送了两个车位，当时为了办理产权证才那样签”等内容），拟证明通话录音号码158××××04是彭洁的。彭洁明确告知是因为车位款未付清，被告不交房。3.重庆交巡警的短信、机动车行驶证原件，证明在2017年7月14日原告曾去被告处沟通接房事宜，因为车辆行驶过程中违规被交巡警拍到。对上述证据，被告质证意见：1.老带新优惠表真实性认可，袁小利确实购买了北碚区××路×号×幢×-×房屋一套，彭洁确实被告公司原职工，但早已离职。2.对证据的真实性认可，但对证明目的不认可。《重庆市增值税电子普通发票》开具时间是2019年9月19日，通话录音时间是2017年12月15日，不能证明在2017年该号码就属于彭洁。即使该号码是彭洁的，但根据原告提供的通话录音，在通话录音中并未对双方身份进行过核实，并且所涉及的房屋也不能证明是案涉房屋。因此不能达到原告的证明目的。3.对证据真实性认可，但与本案无关，无法达到原告的证明目的。被告举示了交房公告（重庆晨报2016年1月11日第11版，证据来源于重庆图书馆），拟证明涉案房屋在2016年1月11日已经具备了交房条件，被告已经在重庆晨报上公告。对于被告是否通知原告接房，被告陈述都是电话通知，没有书面证据。原告对交房公告的真实性认可，但关联性不认可，认为交房公告是2016年1月11发布的，原、被告之间的合同是2016年12月26日签订，合同中明确约定交房日期是2017年7月25日，应以双方签订的合同约定为准；同时如果是交房，被告也应该逐个通知购房人，不应当通知报纸通知接房，该公告只证明房屋验收合格，不能证明履行了交房义务，不能达到被告的证明目的。原告还申请了证人袁小利出庭作证。证人袁小利出庭陈述：原告是证人丈夫的同学，证人认识原告很多年了。证人通过原告认识的彭洁。证人对原告和彭洁的声音很熟悉，证人有彭洁的微信和电话，平时跟彭洁也有交流，（当庭播发原告举示的录音）录音中的声音是原告和彭洁。对证人证言，原告质证意见为：认可证人证言。被告的质证意见为：证人与原告系多年好友，证言不具有客观性，不应采信。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。本案双方主要争议焦点在于案涉房屋未在合同约定期限内办理接房手续的原因，被告是否应当承担逾期交房的违约责任。对此，本院分析认定如下：一、关于双方未办理接房手续的原因首先，因被告对原告举示的《中庚城老带新购房优惠确认表》、《重庆市增值税电子普通发票》、手机通话录音截图、通话录音的真实性无异议，本院予以确认。上述证据结合证人证言，可以认定原告曾于2017年12月15日通过电话向被告的员工彭洁沟通过交房事宜，彭洁告知需要先把车位款交清才会通知交房。其次，被告曾于2018年10月份起诉要求原告支付车位款160000元，之后撤诉。原告于2019年4月25日向被告缴纳车位款160000元，而后双方于2019年5月20日办理接房手续。被告在庭审中也陈述车位是买房的时候赠送的，但是为了方便给原告办理车位的产权证，将案涉房屋的部分房款拆分到两个车位中，实际上购房款包括了房款和车位款。从上述事实分析，原告陈述因其未交清车位款而被告拒绝交房的可能性较大。最后，原告在合同约定的交房时间2017年7月25日前已经付清了房款、契税等，履行了合同约定的付款义务，案涉房屋在2017年7月25日前也已具备了交房条件。被告陈述其多次电话通知原告接房，但未举示证据加以佐证，且被告亦未陈述原告拒绝接房的原因，原告在没有任何理由的情况下拒绝接房也有悖常理。综上，本院认为，原告陈述因被告认为原告未付清车位款而拒绝交房的盖然性较大，应当予以采信。二、关于被告是否存在违约，是否应当承担逾期交房的违约责任原、被告就案涉房屋及车位分别签订了买卖合同，且案涉合同也没有约定付清车位款是接房的前提条件，故被告以原告未付清车位款为由拒绝交房没有合同依据，应当承担相应的违约责任。根据双方签订的合同第九条之规定，被告应从逾期交付的次日起至实际交付之日止，按已付款的日万分之一标准向原告支付违约金。被告认为，违约金过高应当予以调整，但未举示证据加以佐证，且合同约定的日万分之一的违约金标准也并不过高，故对被告要求调整违约金的观点，本院不予采纳。综上，被告应支付原告自2017年7月26日至2019年5月20日止的逾期交房违约金为110389.50元（1665000元×万分之一/天×663天）。关于2019年5月20日前的物业管理费。因原告并未实际缴纳该期间的物业管理费，该损失并未实际产生，且被告承担的逾期交房违约金也足以弥补该损失，故对原告主张的物业管理费，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二之规定，判决如下：一、被告重庆中庚建设工程有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告刘远全逾期交房违约金110389.50元；二、驳回原告刘远全的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2868元，由原告刘远全负担360元，被告重庆中庚建设工程有限公司负担2508元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  王建金人民陪审员  王生平人民陪审员  杨永萍二〇一九年十一月八日书 记 员  阙 锐