浙江省江山市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙0881民初2691号 原告：周增武，男，1970年10月29日出生，汉族，住江山市。 委托诉讼代理人：姜干旺，江山市仙霞法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：蔡仲元，江山市仙霞法律服务所法律工作者。 被告：姜群莲，女，1968年5月16日出生，汉族，住江山市。 被告：薛新华，男，1967年2月4日出生，汉族，住江山市。 二被告共同委托诉讼代理人：郑云峰，江山市南方法律服务所法律工作者。 原告周增武与被告姜群莲、薛新华租赁合同纠纷一案，于2019年6月12日向本院提起诉讼。本院同日立案受理后，依法适用简易程序分别于2019年8月6日、10月29日公开开庭进行了审理。原告周增武及其委托诉讼代理人姜干旺、被告薛新华及其委托诉讼代理人郑云峰到庭参加诉讼、被告姜群莲未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周增武向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付租金42570元，并支付利息（利息从2017年3月11日起至实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率据实计算）；2.判令二被告支付违约金10000元。事实和理由:二被告系夫妻关系。2016年4月4日，原被告签订了房屋出租协议，约定将原告坐落于江山市虎山街道市心社区园门里12号商住楼的1-2楼约800平方米的房屋(以下简称租赁房屋)出租给被告举办早教园等教育培训机构。租期从2016年4月11日至2019年6月20日止；租金每年75000元，第一年租金在合同签订之日前交清，以后每年3月11日前交清下一年度的租金；被告交纳合同履约保证金10000元，不计利息，合同期满，结清水电费等费用，并确保财物无损坏的情况下全额退还。租赁期间，非合同规定的情况下被告擅自退租的，须承担与保证金等额的违约金；被告拖欠房租的，原告有权解除合同并提前收回出租房屋。合同签订后，原告将出租的房屋交给被告，被告支付了第一年度的租金，但以后的租金被告却一直拖延。综上，被告的违约行为导致房屋出租协议终止，被告除了应支付拖欠的房租外，还应当承担违约责任。现根据有关法律规定，特向法院起诉，请依法判决。 原告周增武为证明其主张，向本院提交了以下证据材料： 1.房屋出租协议二份，拟证明2016年4月4日原、被告签订了房屋出租协议，约定将租赁房屋出租给被告，租赁期间非合同规定情况下被告擅自退租的应当支付违约金，被告支付了第一年的租金后，其他租金一直拖延未支付的事实。 2.虎山街道市心社区房屋出租合同(复印件)一份，拟证明原告与虎山街道市心社区关于租赁房屋出租的相关事实。 3.录音光盘及整理资料一份，拟证明原、被告在原合同不解除的情况下为防止损失的扩大一直在寻找新的租客的事实。 4.征询函一份五页（其中两页是居民签名，另外三页是签名周边居民的住户分布及联系电话），拟证明居民们同意在租赁房屋内办早教机构的事实以及被告退租无不可抗力事由的事实。 5.收条一份，拟证明在2017年5月9日，被告姐夫徐雄代表被告收到出租房屋押金10000元及被告与王贞元签订转租合同，租期两年和年租金40000元的事实。 6.虎山街道市心社区房屋出租合同（来源于江山市市场监督管理局档案室）一份，拟证明市心社区同意原告进行转租而不存在合同无效情形的事实。 7.经营场所勘察表三一份，拟证明原告转租给被告后经过相关部门的勘查，被告经营场所符合经营条件的事实。 8.个体户登记基本情况一份，拟证明被告个体工商户经营期限和原、被告签订的合同基本一致的事实，所以不存在合同解除的情形。 二被告答辩称，原告诉讼请求没有事实和法律依据，原、被告之间的房屋出租协议在2017年2月27日已经解除，原告主张要求被告支付租金及违约金没有相关的事实和法律依据。原、被告之间约定的10000元性质是押金，并不是履约保证金。导致二被告没有续租的原因主要是不可抗力，是办理早教机构后隔壁邻居进行了阻拦，把车子堵在学校门口，导致二被告无法实现合同目的。综上，原、被告房屋出租协议早已解除，不存在后面的租金和违约金的问题。对于原告提到的被告承租租赁房屋用于办早教园教育机构的事实没有异议。另外，由于原告未经市心社区同意擅自进行转租，故转租合同无效，应按无效合同处理。 二被告为证明其主张的事实，提供了以下证据材料： 1.短信记录截屏打印件一份（共两条短信，时间分别为2017年2月27日6时47分、2017年4月6日9时23分），拟证明：（1）2017年2月27日，被告薛新华通过手机短信向原告表明不再继续租用租赁房屋，也明确表达了解除合同的意思；（2）2017年4月6日，被告要求原告对于租赁房屋浮件折价给一个答复，解除合同之后，浮件应该适当进行折价的事实。 2.江滨幼儿园保安及江阳林（江阳林租售房屋房产中介）共同出具的关于市心社区出租房屋交接时间的说明及江滨幼儿园值班巡查记录复印件各一份，拟证明2017年8月17日，二被告姐夫将租赁房屋钥匙交还给原告，江阳林陪同原告到徐雄处拿租赁房屋钥匙的事实。 本院依职权向虎山街道市心社区调取了虎山街道市心社区房屋出租合同及市心社区情况说明各一份，调取的虎山街道市心社区房屋出租合同中并无“同意转租”的盖章批注，而虎山街道市心社区的情况说明也明确不同意转租并对原告进行转租的行为不予追认。 经庭审质证，本院审查认为，二被告对原告提供的证据1，真实性无异议，但对证明对象有异议，认为该证据不能证明被告拖欠租金的事实。因二被告对其真实性不持异议，故本院对其真实性予以确认，对该二份房屋出租协议所载明的相关事实予以确认。对于原告提供的证据2、6，二被告对其与虎山街道市心社区签订的出租合同真实性无异议，但对从江山市市场监督管理局档案室调取的出租合同中的“同意转租”的批注有异议。鉴于该二组证据与本院向虎山街道市心社区调取的出租合同及其情况说明内容不符，且市心社区对原告转租的行为不予追认，故本院对原告主张虎山街道市心社区同意转租的主张不予采信。对于原告提供的证据3，二被告对其录音的真实性无异议，但录音整理资料并不完整，故对其录音整理资料不予认可。鉴于二被告对录音光盘真实性不持异议，故本院对其真实性予以确认。对于原告提供的证据4、5、7、8，因二被告对其真实性无异议，故本院对其真实性予以确认。对于二被告提供的证据1，原告对其真实性无异议，但认为不能证明合同就此解除。因原告对该证据真实性不持异议，故本院对其真实性予以确认。对于二被告提供的证据2，由于该证据中的说明属于证人证言，而证人未出庭作证，故本院对该证据不予采信。而证据2中的江滨幼儿园值班巡查记录系复印件，真实性无法确认，故本院对该证据不予采信，但鉴于原告质证时陈述其当时收到租赁房屋钥匙以便让其他租客看房，故本院对原告收到租赁房屋钥匙的事实予以确认。 根据原、被告的陈述及本院对证据的认定，本院认定事实如下： 2014年4月28日，江山市虎山街道市心社区作为出租方与作为承租方的原告签订房屋出租合同，约定将位于江山市房屋出租给原告使用，双方对房屋出租的相关事项进行了约定。该合同第七条约定，原告未经江山市虎山街道市心社区同意将承租的房屋转租、转借的，市心社区有权解除合同并提前收回出租房屋。2016年4月4日，原告作为甲方（出租方）与作为乙方的被告姜群莲（承租方）签订房屋出租协议，该协议约定：甲方将坐落于江山市虎山街道市心社区园门里12号商住综合楼1-2楼约800平方米房屋出租给乙方办早教园等教育培训机构；租金每年75000元，租期自2016年4月11日至2019年6月20日止；付款方式为第一年租金在正式交付房屋时一次交清，第二年租金必须在第一年度合同到期前一个月内一次性交清，第三年租金必须在上年度合同到期前一个月内按实际租用时间折算一次性交清；乙方向甲方交纳租房押金10000元，租赁期满后，经甲方检查资产完好未出现违约行为，租房押金无息退还……等内容。同日，原告还与二被告签订了内容基本相同的房屋出租合同一份。出租合同签订后，二被告向原告交纳了租房押金10000元，在交付出租房屋时，二被告支付了第一年房屋租金75000元。2017年2月27日，被告薛新华向原告发送手机短信要求解除租赁合同。2017年5月9日，被告薛新华委托徐雄将租赁房屋中一楼一单元面积约200平方米房屋出租给王贞元，年租金40000元，租期二年。王贞元交付的租金由原告收取。2017年11月20日，原告以自己的名义将租赁房屋中的部分房屋出租给姜云川，并由原告收取租金。2018年9月1日、8月21日，原告又以自己的名义将租赁房屋中的部分房屋分别出租给王俊杰、大徐市政，租金由原告收取。 本院认为，原告与江山市虎山街道市心社区签订的房屋出租合同中约定出租房屋不得转租，但原告却擅自进行转租，且江山市虎山街道市心社区明确表示其从未同意原告进行转租，并对其转租行为不予追认，故原、被告之间自2016年4月11日至2019年6月20日的房屋出租合同无效。根据《合同法》第五十八条的规定，因合同取得的财产应予返还，即原告应将履约保证金（押金）10000元退还被告，被告应将房屋返还给具有使用权的原告。对于二被告何时将房屋返还原告的问题，本院认为，虽然二被告主张于2017年2月27日向原告发送手机短信表示不再租赁原告房屋并向原告交付了房屋钥匙，但并未提供证据证明二被告向原告返还租赁房屋的具体时间，相反原告于2017年11月20日起陆续以自己的名义将部分涉案租赁房屋进行出租并收取租金，同时也收取了此前以被告名义出租的部分租赁房屋租金，因此可以认定2017年11月20日，二被告向原告返还了涉案租赁房屋。对于原告主张的租金及利息损失，因转租合同无效，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，原告有权要求被告参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，故被告应按照第二年的租金标准支付2017年4月11日至2017年11月19日的房屋占有使用费45616元（75000÷365×222天），扣除由原告收取的被告自行出租的自2017年5月10日至2017年11月19日止的部分租赁房屋租金21150元（40000÷365×193天），即被告尚应支付占有使用费24466元（截至2017年11月19日）。对于原告主张的违约金，因转租合同无效，故原告的违约金请求依法不能成立，本院依法不予支持。 综上，原告合理的诉讼请求本院予以支持，不合理的诉讼请求。本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 一、被告姜群莲、薛新华支付原告周增武占有使用费24466元（截至2017年11月19日）； 二、原告周增武返还被告姜群莲、薛新华履约保证金（押金）10000元； 三、上述二项内容相互抵销后，被告姜群莲、薛新华尚应支付原告周增武占有使用费14466元，于判决生效之日起十日内履行完毕； 四、驳回原告周增武的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1120元，减半收取计560元，由原告周增武负担400元，被告姜群莲、薛新华共同负担160元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审判员 仲 舒 二〇一九年十一月五日 书记员 徐轶群