北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初71267号原告（反诉被告）：许军舫，男，1969年2月21日出生，汉族，无业，住新疆。委托诉讼代理人：朱立新，北京滳慧律师事务所律师。被告（反诉原告）：岳旺，男，1959年1月20日出生，汉族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：李燕，北京市京开律师事务所律师。原告（反诉被告）许军舫（以下简称原告）与被告（反诉原告）岳旺（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱立新、被告的委托诉讼代理人李燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令解除双方于2017年4月4日所签订的《房屋租赁合同》；被告返还原告房屋押金3.4万元、多收取的租金6.3万元、水费1.5万元；被告赔偿原告经济损失50万元；被告返还原告柜式空调两台、桌椅（每套一桌四椅）27套。事实和理由：2016年6月23日，原告从案外人林XX处受让承租被告位于XXX门面房，并向林XX支付了转让费68万元。随后，原告对承租房屋进行了全面装修。装修完毕，原告即开业经营。2017年4月4日，原告与被告重新签订了《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于XXX门面房，面积共计400平米，租赁期限为三年，租期从2017年4月4日起至2020年4月3日，租金为每年40万元，每半年支付一次。2017年10月4日，原告向被告支付了2017年10月4日至2018年4月4日期间的租金及水费共23万元。然而在合同履行过程中，承租房屋却被长期断水、店面无法正常经营，导致房屋租赁合同的租房目的无法实现。经原告了解，由于被告与承租房屋原产权人XXX之间的房屋租赁合同早已到期，被告无权继续自行或出租给他人使用该房屋，因而房屋原产权人将承租房屋的水源予以切断。原告认为，因被告出租给原告的房屋无法正常使用而导致合同目的无法实现，而使原告为此花费的转让费、装修费等费用的经济损失，相应的部分也应当由被告承担。故诉至法院，望判如所请。被告辩称：依据已经生效的（2015）朝民初字第XX号民事判决书，涉案房屋无审批手续且系在教学用地上建设的建筑。法院已经认定XXX与北京XX供应公司之间签订的合同无效，被告系从北京XXX物资供应公司处租赁的涉案房屋。被告认为双方的租赁合同应属无效。原告至今仍拖欠被告租金、税费、电费及被告为原告垫付的人工开支、原告借用被告营业执照进行经营发生的税费。原告以被告名下的XXX的名义办理消费者会员卡，该会员卡是储值的，原告至今尚未清退完毕，我们也不清楚还有多少会员卡未清退，因此不同意退还原告的押金。我方认为原告没有经济损失，且合同无效的过错在双方，故双方应对经济损失各承担一半。2018年，涉案房屋在原告经营过程中发生过停水，停水是XXX操作的，但被告从其他途径解决了用水问题，让原告正常经营至2018年6月3日。原告自行在2018年6月4日搬出，尚有2018年4月5日至2018年6月3日期间的租金6万元、3万元水费、1.4万元电费以及一个月的会计做账劳务费未支付，同时还拖欠1.1万元的营业税、为雇用残疾人的税费2800元。原告所要求返还的物品并非原告的物品，被告在将房屋出租给林XX时房屋内的空调、桌椅均为被告所有，林XX在被告不知情的情况下，将涉案房屋转租给了原告，被告无需返还给原告上述物品。因此，不同意原告的诉讼请求。被告反诉诉称：鉴于以上原因，我方提出反诉，要求确认双方在2017年4月4日所签署的《房屋租赁合同》无效，原告支付使用房屋期间的房屋使用费、水费、电费、税费及劳务费11.88万元。原告反诉辩称：原、被告双方签订的租赁合同并不因被告与其上家之间的合同有效与否就导致原、被告双方之间的合同无效。原、被告双方签署租赁合同时，被告与其商家的合同纠纷已经在诉讼过程中，被告并未向原告告知其出租的房屋涉及诉讼的情形，故意隐瞒房屋存在的瑕疵，因此导致合同解除、或者认定合同无效的责任应由被告承担。被告主张的6万元租金没有依据，房屋在2017年即拆除部分面积，因此主张全额3万元标准没有事实依据。原告主张的水费2017年10月至2018年10月期间的，2018年6月，原告已经搬离涉案房屋，期间并未使用房屋，且我方已实际预缴了水费。原告主张2018年5月、6月的电费，原告已于2018年5月21日结清了5月的电费5256.11元，原告6月没有使用房屋，即便发生电费也不是原告使用的。被告主张原告使用XXX的执照产生了税费，被告主体不适格。被告主张存在人工开支，但并未提供相应证据，因此，不同意该项请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方提交的证据及陈述，本院认定事实如下：XXX（以下简称老岳家公司）为注册于XXX的企业法人，被告为该公司的法定代表人。被告与案外人林XX之间就XXX门面房（以下简称涉案房屋）签有《房屋租赁合同》，约定被告将涉案房屋出租给林XX，租赁期限自2015年10月4日至2017年10月3日。租赁抵押金34000元，房租每月33333元，按半年交纳，每半年的前15天交纳。出租方将房屋交给承租方后，承租人的装修及修缮，出租人概不负责，承租方不再使用出租方的房屋后，不得破坏已装修部分及房屋架构。林XX向被告支付了2015年10月4日至2016年10月4日期间的房屋租金及34000元押金。2016年6月20日，原告与林XX签订了《房屋转让协议》，约定林XX将涉案房屋转让给原告，该项目的用途为商业。出让费为68万元，租赁年限两年，年租金为40万元，付款方式为押一付六。协议中还约定允许原告正常使用现有执照，且执照在有效期内。2016年6月22日，原告与林XX签订《转让协议》，约定林XX将涉案房屋转让给原告，转让费68万元（林XX拿走个人物品和供货商提供押金和物品），租期两年，租金肆拾万元/年，原告应向林XX支付34000元押金和剩余房费112877（6月23日至10月5日）；林XX在2016年6月23日把房屋交接给原告之前，林XX经营产生任何债务纠纷与货款员工工资等费用与原告无关；林XX一人代替与其合作其他二人合伙人态度，同意转让。2015年6月22日，林XX为原告书写了《收条》，内容如下：今收到许军舫陆拾万圆整，扣除部分订金捌万圆整及水电燃气、壹佰零叁天房租及押金，限2016年6月24日之前补齐，否则不退所有款项。2015年6月23日，林XX与原告签署了《转让费说明》，内容如下：经双方协定，原告付给林XX剩余转让费7万。1、房费103天，112877元；2、押金34000元；3、水费6772.6元；4、电费-3890元；5、发票机1500元；6、金税盘720元；7、燃气费2313元，合计224293元。原告自述，原告已将《房屋转让协议》以及《转让协议》所涉及的全部款项交付给了林XX。后原、被告双方于2017年4月4日签订了《房屋租赁合同》，双方就涉案房屋的租赁问题进行了确认。双方在《房屋租赁合同》中确认原告租赁的房屋面积为400平方米约定，被告将涉案房屋租赁给原告，租赁期限三年，自2017年4月4日至2019年4月3日，合同签署之日原告向被告交纳34000元作为抵押金，履行合同期满后，返还押金。如未履行合同期限，押金不予返还，房屋租金每年40万元，每月33333元，按半年交纳，交纳时间为每个半年的前15天。出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修和修缮，出租方概不负责。2017年10月4日，被告收取了原告2017年10月4日至2018年4月4日期间的房屋租金20万元、水费3万元。原告自述水费为一年的水费，即2017年10月4日至2018年10月3日期间的水费；被告则称原告该笔水费亦是2017年10月4日至2018年4月3日期间的费用。原告使用涉案房屋期间，对涉案房屋进行了装修。为证明该房屋的归属，原告向法庭交了老岳家公司在工商部门的工商注册档案，该档案显示：2006年，北京市朝阳区教育委员会出具《关于对朝阳区教育系统133处房产权属确认的函》，该函件中，确认了称涉案房屋的权属归其所有，并注明该函证只限于进行工商登记使用。被告对档案的真实性不持异议，但否认涉案房屋为合法建筑。就涉案房屋的出租问题，案外人XXX（以下简称XXX）曾将北京XXX物资供应公司（以下简称五洲公司）诉至本院。本院经审理认为：涉诉房屋系在教学用地上建设的临时建筑，XXX涉诉房屋用于商业经营并收取租金有违土地及临时建筑规划用途，且临时建设用地规划许可证有效期为2年，期限届满后XXX并未依法自行拆除，反而将涉诉房屋继续出租商用，涉诉房屋现加盖二层亦与临时建设工程规划许可证的内容不符，故根据双方的本反诉请求，作出（2015）朝民初字第XX号民事判决，确认XXX与五洲公司之间的租赁合同关系无效等判决内容。XXX不服该判决，上诉于北京市第三中级人民法院。北京市第三中级人民法院经审理，于2017年9月26日作出（2017）京03民终10901号民事判决，驳回了上诉，维持了原判。该案经审理查明部分确认涉案房屋的《临时建设工程规划许可证》上审批的层数为一层。2017年12月11日，在相关部门的要求下，涉案房屋拆除了二楼的部分违法建筑。2018年5月，XXX对涉案房屋采取了停电的措施。被告通过其他途径为原告提供用水至2018年6月3日。2018年6月3日，原告自行搬离了涉案房屋。关于原告所租赁房屋和2017年12月11日拆除的范围，原告自行制作了一层及二层的平面图。原、被告双方对于一层平面图无异议。原告自述其租赁使用的二层面积略大于一层，包括二楼的小厅、冷库、卫生间、中厅、包间一至六、更衣间、及走廊全部，2017年12月11日拆除的面积有中厅、包间二至六、更衣间及对应的走廊。被告认可2017年12月11日拆除了2017年12月11日拆除的面积有原告所画图中的中厅、包间二至六、更衣间及对应的走廊，但坚称原告所述的包间四至六、更衣间、包间四所对应的中厅并非原告所承租使用的范围。双方对各自的主张均未举证。本案审理中，原告申请对其对涉案房屋所做的装修进行价值评估，本院依法委托北京市京价价格评估有限公司对涉案房屋的装修价值进行了评估。鉴定单位于2018年11月26日对涉案房屋进行了现场勘验。勘验现场显示：XXX房屋（王婆大虾）涉案房屋为地上两层建筑，其中二层绝大部分建筑物已经拆除（墙体和顶棚已经拆除），仅剩余围绕楼梯口的两个包间、一个过道以及楼梯部分未被拆毁。2019年1月2日，北京市京价价格评估有限公司作出京价（民）字（2018）第0067号评估报告，报告的综合成新率为75%。报告主要分两部分：一、无争议装修项目，综合成新率后价值总计11550元；2、有争议装修项目综合成新率后价值总计55740元。该报告未评估已拆除部分。后原告对报告提出异议，认为该报告存在部分内容遗漏：一、一楼和二楼的全部燃气管道改造；二、楼梯安装摄像头；三、临街玻璃窗和包口的装修；四、一层卫生间所有装修；五、一层大厅壁纸；六、排风系统改造和电力改造等隐蔽工程。北京市京价价格评估有限公司在2019年4月30日作出补充评估。评估意见为：一、一楼和二楼的全部燃气管道改造，综合成新率为77.37%，评估值为8034元。二、楼梯安装摄像头，综合成新率为75%，评估值为624元。三、临街玻璃窗和包口的装修，综合成新率为75%，评估值为8222元。四、一层卫生间所有装修，当事人未明确指明该评估范围，未进行评估。五、一层大厅壁纸，综合成新率为75%，评估值为5079元。六、排风系统改造及电力系统改造等隐蔽工程，当事人未明确指明该评估范围，隐蔽工程无法测量，未进行评估。为评估，原告花费评估费11000元。为证明其证明目的，原告还提交了如下证据：1、收款时间为2016年10月15日、交款人为李XX、收款人为周、收款项目为2016年10月4日至2017年4月3日的房租收据一张，收款金额为20万元。收款时间为2016年10月29日、交款人为李XX、收款人为周、收款项目为2016年10月4日至2017年10月3日水费收据一张，缴费金额为3万元。据此，原告称李XX为其外甥女，在原告离京期间，李XX代其向被告之小舅子周某交纳了上述费用，上述证据可以证明原告向被告交纳了租金、水费及水费的标准，主张涉案房屋的年水费为3万元。被告对上述证据的三性不认可，但并未提供反证。2、2016年6月30日，李XX与沈丘县XX餐饮管理有限公司（以下简称XX）签订的《北京XX店特许加盟合同书》、XX于同日收取的李XX加盟费88000元的收据、李XX的支付88000元的刷卡单。合同显示：XX将自己享有的“XX”商标、产品和专有技术、经营模式等以特许经营的方式授权许可李XX有偿使用，李XX在北京市朝阳区XX开办特许经营店一家，经营项目为XX大虾火锅；经营期限自2016年6月30日至2019年6月29日；李XX在签订加盟合同的同时向XX支付88000元特许加盟费用。原告称加盟合同是李XX代签署，加盟费是李XX代其交纳，因不能使用涉案房屋，产生了加盟费的损失。被告对上述证据的三性均不认可。3、2016年若干装修材料订货单、POS机签单卡、建材销售小票、销售单、收据等证据，称在接手涉案房屋后，对涉案房屋进行了装修，被告对上述证据的三性均不认可。4、原告使用房屋期间的店铺照片若干。根据照片原告主张涉案房屋二楼原有四到五个包间、一个中厅（有五个卡座），2017年12月11日拆掉的房屋应有150平米左右。被告否认原告的上述主张。被告向法庭提交了如下证据：1、中国工商银行电子缴税付款凭证复印件，称其在2018年7月至9月期间支付了老岳家的营业税及残疾人就业保证金，并表示在2019年8月9日将该原件提交给法庭，但被告在2019年8月9日未到庭。2、北京市电力公司于2019年1月18日打印的《用电客户电费交费通知单》，上述通知单显示：2018年5月，涉案房屋两块电表应交电费为4330.28元和925.83元；2018年6月，涉案房屋两块电表应交电费6296.7元、1253.6元。据此，原告称被告欠付2018年4月、5月电费。原告对上述通知单的真实性认可，但称已通过手机客户端交纳了2018年5月的两笔电费，并提交了交费客户端的截图及其银行流水原件，截图显示在2018年5月21日交纳了电费4330.28元和925.83元。被告则指认2018年5月21日缴纳的是4月的电费，2018年6月的交费通知应当针对5月所使用的电费。被告就其已经垫付了相关费用未能举证。以上事实有房屋租赁合同、收据、转让协议、房屋转让协议、收条、转让费说明、工商注册档案、（2015）朝民初字第00203号民事判决、（2017）京03民终10901号民事判决、特许加盟合同书、料订货单、POS机签单卡、建材销售小票、销售单、照片、通知单等证据及当事人陈述等在案佐证。本院认为：本案争议的焦点问题主要有以下几点：1、原被告双方的合同效力问题及相应的法律责任问题；2、在2017年12月11日后出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。出租人未经批转或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。租赁期限超过临时建筑的使用期限的，超过部分无效。经生效判决确认，XXX与五洲公司所签订的租赁合同无效，原告自述其与五洲公司之间存在租赁合同关系，在前手法律关系无效的情况下，原告与被告所签订的租赁合同显然亦无效。原告在租赁涉案房屋前未尽到审慎义务，被告在出租房屋前未如实告知实际情况，双方对于合同无效均有过错，双方应按各自的过错承担责任。具体过错责任比例本院依法酌定。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。原告使用涉案房屋至2018年6月3日，应支付使用费至该日。本案争议的房屋使用费的问题集中于2017年12月11日后，原告应按何种标准支付使用费。根据双方的陈述，在该日合同所涉房屋被部分拆除，原告称拆除部分约150平方米，被告则称拆除的面积中部分并非原告所承租，为他人所承租，但被告就其主张并未提供与他人之间的租赁合同。故本院对其主张不予采信。原告在2017年12月11日后交纳的房屋使用费应予酌减，被告应返还原告部分房屋使用费，具体数额本院酌定。原告与林XX之间存在转让合同关系，无论该合同关系是否有效，双方亦进行了转让费用的结算，即林XX交付给被告的押金亦转给了原告；原、被告双方在所签订合同中亦确认了被告收取了原告的押金，现原告主张返还，本院予以支持。根据原告提交的水费收据，双方约定的水费标准应是每年3万元，原告支付至2018年10月3日的水费，但实际使用至2018年6月3日，此后的水费亦应返还。对于已形成附合的装饰装修物，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。根据原告提供的相关费用票据等证据及鉴定单位对现场进行的勘验，原告显然对涉房屋进行了装修，故本院根据双方的过错程度、评估结论酌情判处被告应对原告赔偿的装修损失费用。对于原告主张的涉案房屋已拆除部分及现场无法实际进行评估部分的装修损失，因无法确认其数额，本院难以支持。对于原告所主张的特许经营费损失，本院亦酌情判处。原告的其他赔偿主张缺乏依据，本院不予支持。原告要求被告返还空调、桌椅，被告否认空调、桌椅为原告所购置，原告亦未提供证据证明上述物品的归属，且上述物品去向不明。故本院对原告的该项请求亦不予支持。原告使用房屋至2018年6月3日，其应支付2018年4月4日至6月3日期间的房屋使用费，标准本院依前所述标准处理。证据显示原告已经支付2018年5月8日的电费，对于此后至6月3日的电费，其也应交纳。但被告没有提供其已垫付上述电费的票据，故本院在本案中对被告的该项请求不予支持。被告主张其垫付了在2018年7月至9月期间老岳家公司的营业税及残疾人就业保证金，但其并未提供上述票据的原件，且上述期间原告没有使用涉案房屋，亦未使用老岳家公司的名义进行经营，被告的该项请求缺乏事实及法律依据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、第九条之规定，本院判决如下：一、原告许军舫与被告岳旺之间就XXX房屋的租赁合同关系无效。二、被告岳旺于本判决生效之日起七日内返还原告许军舫押金三万四千元。三、被告岳旺于本判决生效之日起七日内返还原告许军舫房屋使用费三万四千七百二十四元。四、被告岳旺于本判决生效之日起七日内返还原告许军舫水费一万元。五、被告岳旺于本判决生效之日起七日内赔偿原告许军舫装修损失五万元。六、被告岳旺于本判决生效之日起七日内赔偿原告许军舫特许经营费一万六千零七十元。七、原告许军舫于本判决生效之日起七日内给付被告岳旺房屋使用费四万一千六百六十六元。八、驳回原告许军舫的其他诉讼请求。九、驳回被告岳旺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9920元，由原告许军舫负担7573元（已交纳），由被告岳旺负担2347元（于本判决生效之日起七日内交纳）；案件反诉费1338元，由原告许军舫负担469元（于本判决生效之日起七日内交纳），由被告岳旺负担869元（已交纳）。案件评估费一万一千元，由被告岳旺负担（因原告许军舫已交纳，被告岳旺于本判决生效之日起七日内给付原告许军舫）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  张海文人民陪审员  **林人民陪审员  崔 棣二〇一九年十一月十四日书 记 员  佟 飞