北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初13237号原告：崔万玲，女，1974年6月5日出生。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路8号院2号楼106室-81。法定代表人：潘伟。委托诉讼代理人：卢承书，女，1989年5月7日出生。被告：北京睿天下新媒体信息技术有限公司，住所地北京市昌平区小汤山镇英才北三街16号院5号楼301。法定代表人：潘伟。原告崔万玲与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称：绿地京纬公司）、北京睿天下新媒体信息技术有限公司（以下简称：睿天下公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔万玲到庭参加诉讼，被告绿地京纬公司、睿天下公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔万玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告绿地京纬公司退还原告购房款329803元并支付利息（利息以329803元为基数，自2016年4月20日起至实际给付日止，按照中国建设银行贷款利率计算）；2.判令被告绿地京纬公司、睿天下公司退还原告信息服务费5万元并支付利息及3万元的差价损失（利息以5万元为基数，自2016年4月20日起至实际给付日止，按照中国建设银行贷款利率计算）；3.判令被告绿地京纬公司按评估价格赔偿原告房屋差价损失132282元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月18日，崔万玲在绿地京纬公司的绿地朗山售楼处签订《绿地密云朗山定购协议》，并交纳3万元定金，同月22日，又交纳2万元的定金。同年4月20日，崔万玲交纳了30%的首付款279803元，又向睿天下公司支付5万元电商费，5万元当时说是5万元抵8万的电商费。绿地京纬公司承诺2016年年底办理网签，但绿地京纬公司未按约定为崔万玲办理网签，后通知崔万玲因北京市出台限购政策无法办理网签，办理退还。被告的解决方案原告无法接受，故向贵院起诉，请依法判决。被告绿地京纬公司向本院提交书面答辩意见：在解除双方商品房预约合同的前提下，绿地京纬公司同意退还崔万玲购房款329803元，不同意支付利息。订购协议系双方真实意思表示，合法有效，合同无法继续履行是受北京限购政策影响，责任不可归结于任何一方，属于情势变更。绿地京纬公司不同意赔偿崔万玲利息损失，如法院认为应当支付利息则应从合同解除之日起计算。涉案房屋价格已经发生贬损，不存在房屋差价损失，且崔万玲也没有举证证明其损失。被告睿天下公司经本院合法传唤，未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见，视为睿天下公司放弃了答辩和质证的权利。本院经审理认定事实如下：2016年3月18日，崔万玲与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山定购协议》，并向绿地京纬公司交付定金30000元。定购协议约定：崔万玲购买绿地京纬公司开发的销售房号为某某的房屋一套，建筑面积为66.14平方米，原总房价1244472元，成交单价17686.77元/平方米，成交总价1169803元，定金30000元。同月22日，崔万玲向绿地京纬公司交付20000元。4月20日，崔万玲向绿地京纬公司交纳了房款279803元，并向睿天下公司交付服务费50000元，睿天下公司为崔万玲出具收据一张，内容为：“今收到崔万玲交来服务费人民币伍万元整。”该日绿地京纬公司及睿天下公司对崔万玲交纳款项出具的收据中载明的收款人为同一人。另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵静、李蕾等人反映绿地朗山违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）水源路南侧的绿地朗山产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（2017）5号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截至2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370.6854万元，涉及楼栋号包括一期1#-2#商业办公楼、3#-8#商业楼、9#-11#商业办公楼、12#-14#商业楼、18#-20#商业楼、23#商业楼、26#-28#商业楼；二期6#商业楼（含配套公建），13#商业办公楼，17#办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068.54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地朗山产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处已收取的预付款1%的罚款177863.84元。再查，绿地京纬公司在关于绿地朗山项目的宣传单中存在如下内容：“46-64平方米建筑面积，密云生态商务区宜居典范，17#18#”，在该宣传单上面，印有房屋内部效果图，该效果图显示房屋内存在上下楼、卫生间、餐厅、客厅等居住设施。而绿地朗山项目的商业办公类房屋的规划设计中，房屋用途为商业办公，而非居住，且房屋内不能设计上下水，不能设立单独卫生间。绿地京纬公司负责开发的绿地朗山项目引发众多诉讼，众多起诉业主在开庭中均称在绿地京纬公司售楼处所看的样板间存在上下水、卫生间等。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。在本院审理的（2017）京0118民初5758号案件中，根据商自华申请，经摇号确定，本院委托北京华天通房地产评估有限公司对于密云区绿地朗山某某号房屋在2017年3月26日的市场价值进行评估。2018年5月8日，北京华天通房地产评估有限公司出具华天通【2018】估字A037号《房地产估价报告》，评估意见为：密云区绿地朗山某某号办公用房房地产市场价值780461元，楼面房地产价格为16172元每平方米。某某号房屋与本案涉案房屋相类似。涉案房屋的规划用途为商业办公类。绿地京纬公司制定并实行了向电商交纳50000元可以抵顶80000元房款的定购房屋方案。对于崔万玲交纳的50000元服务费，崔万玲称系在绿地京纬公司的售楼处交纳。上述事实，有当事人陈述、绿地密云朗山定购协议、银行卡存根、收据等证据材料在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案睿天下公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。崔万玲与绿地京纬公司订立的商品房预约合同，系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因“3.26”购房政策，崔万玲丧失购买涉案房屋的资格，双方之间合同无法履行，故崔万玲与绿地京纬公司之间的合同关系亦应解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故对崔万玲要求绿地京纬公司返还购房款并赔偿利息损失的诉讼请求，理由正当、证据充分，本院予以支持。本案的争议焦点系崔万玲向睿天下公司交纳的50000元服务费如何定性及定购协议解除后该50000元服务费如何处理？根据崔万玲提交的定购协议中载明的房屋总价款与成交总价的关系，崔万玲享受了绿地京纬公司推出的“5万抵8万”的定购房屋优惠，再结合绿地京纬公司为崔万玲出具的收据与睿天下公司为崔万玲出具的收据中的收款人处显示为同一人等事实，崔万玲有理由相信睿天下公司所收取的50000元系涉案房屋的房款，睿天下公司与绿地京纬公司之间构成表见代理关系，故该50000元应认定为崔万玲所交纳的定购涉案房屋的房款，睿天下公司收取50000元的法律后果，应由绿地京纬公司承担。关于崔万玲主张房屋差价损失的诉讼请求，因涉案房屋成交单价17686.77元/平方米，与涉案房屋同性质房屋在2017年3月26日的评估价值为16172元每平方米，参照该评估价值，涉案房屋不存在房产差价损失，故本院对该请求不予支持。对原告崔万玲提出的要求被告给付5万元抵顶8万元房款的差价3万元损失，因无事实和法律依据，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、绿地集团北京京纬置业有限公司返还崔万玲购房款三十七万九千八百零三元及利息（以三十七万九千八百零三元为基数，自二〇一六年四月二十日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算），限本判决生效之日起七日内执行。二、驳回崔万玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四千四百六十元，由绿地集团北京京纬置业有限公司负担（限本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 赵贵东二〇一九年十一月十五日法官助理 李本桂书 记 员 王晶瑶