贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终4966号上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心八楼，统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：聂黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人（一般授权代理）：李静，北京德恒律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权代理）：侯飞，北京德恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢坤，男，汉族，1989年1月12日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权代理）：肖恒，贵州瀛黔律师事务所律师。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下至判决主文前简称为：招商商置公司）因与被上诉人谢坤商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初4866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人招商商置公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回谢坤的一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、双方在《商品房买卖合同》中约定由招商商置公司代为办理涉案房屋转移登记，此时招商商置公司确无向谢坤交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由招商商置公司收集汇总办证所需文书后，径行提交不动产登记机关即可。此时，招商商置公司依约应当履行的有关文书交付义务，根据双方履行实际转化为通知义务，即告知谢坤其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。谢坤据此得以向招商商置公司提交应由买受人提交的办证资料，用于招商商置公司履行委托办证义务。首先，商品房转移登记条件是否成就，即商品房是否已取得备案证明书(或称初始登记)，谢坤在当地房产局是可以查询和问询到的，并且房产局在颁发商品房备案证明书的前三天在房产局公示大屏幕上进行过公告，根据最高人民法院的《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释理解与适用》中对于“应当知道”的阐述：“应当知道”实际上是一种逻辑上的推理，这种推理须以有据可查的事实为基础，应根据已知事实和经验法则，采用逻辑推理的方式来判定待证事实是否属实之规定。本案谢坤对商品房转移登记条件已成就，即商品房已取得备案证明书(或称初始登记)的认知属于谢坤“应当知道”的范畴。其次，招商商置公司在积极协助谢坤共同办理转移登记，已在缴费通知单中载明：我司(招商商置公司)为方便你(谢坤)收房后尽快办理房产证，代理税务局、房产局、国土局收取相关费用，该缴款通知单列明了需缴纳契税、公共维修基金、产权登记、土地使用证、印花税等相关费用计算明细，并注明谢坤在收房时须携带身份证、婚姻证明、户口本、家庭无房证明等资料。招商商置公司于2016年9月26日取得了《商品房备案证明书》符合办理向房屋登记机关申请办理商品房转移登记的条件，而该取得时间在约定的房屋交付时间后的九十日内，符合《商品房买卖合同》及法律规定的可期待性，谢坤也能够预料到在该时间内招商商置公司将取得相应的《商品房备案证书》，因此该通知属于有效通知，也应当视为招商商置公司已经履行完毕相应的通知义务。再次，招商商置公司于2017年9月24日进行了第二轮通知：招商商置公司通过在涉案小区门口设置“办理不动产登记资料收集处”，通知业主提交办理房屋转移登记所需资料。在涉案房屋系住宅其已实际交付的情况下，上述通知方式已有效到达相对人。2017年11月22日，招商商置公司将涉案商品房办理商品房转移登记的有关文书交到毕节市住房和城乡建设局，毕节市住房和城乡建设局为涉案房屋颁发了《房屋交易(转让类)确认单》，该确认单是房产管理部门出具给交易当事人申请房屋登记的唯一合法证明。即招商商置公司提交的《房屋交易(转让类)确认单》，能证明其已于2017年11月22日将办理涉案商品房转移登记的有关文书交到办证部门，已履行完毕其合同约定的交付义务。2、一审法院认定的违约金严重过高，并且适用法律错误。（1）本案中谢坤所诉求的违约金是逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，而不是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的违约金，两者具有本质的区别，自然没有适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十八条的余地。而且招商商置公司都是在约定时间内取得了商品房的初始登记，符合办理转移登记的条件，如何认定是招商商置公司的原因呢？所以本案不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的违约责任。（2）本案中谢坤的付款方式为按揭贷款，最后也要向银行办理抵押登记，根据惯例相关证书也要存放于银行处，而且逾期交付相关文书的违约责任和逾期交付房屋的责任显然不相同，逾期交付相关文书不会给谢坤造成任何实际损失。招商商置公司都是在约定的时间内竣工交付房屋及取得初始登记并无过错，当时招商商置公司也通知了谢坤，同时新政策出台后招商商置公司也在积极协助谢坤共同根据新政策办理转移登记。所以在合同无违约金约定的情形下，如真的认定招商商置公司违约也应结合招商商置公司履约情况、谢坤的过错、政策原因、谢坤的实际损失来进行认定，本案中谢坤并没有举证证明其实际受到的损失，无损失即无违约金的问题。（3）一审判决依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条进行违约金认定不仅严重过高，而且严重背离了法律的规定及双方的约定。招商商置公司认为一审法院支持的违约金应当调减，理由如下：目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，究其原因，多半是政策调整等客观因素所致，且毕节市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照一审法院支持的违约金计算方式，出卖人即招商商置公司将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于毕节市经济社会和谐、健康、有序的发展，故招商商置公司提出调减违约金的请求，请贵院予以准许。房子是用来住的，本案中，涉案房屋已经交付给谢坤使用，谢坤已实现了其合同目的，假使招商商置公司逾期交付办理房屋转移登记相关文书的违约事实存在，且超过180工作日，谢坤也没有举证证明因为招商商置公司的违约行为给其造成的损失及损失的数额，故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当減少。”之规定，结合招商商置公司违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，贵院应参照贵州省其他与毕节市经济发展程度相类似的地区对违约金调整的裁判情况，酌情判决招商商置公司支付给谢坤每套房屋逾期交付转移登记违约金1,000元左右。被上诉人谢坤辩称：招商商置公司在一审中未提出诉讼时效抗辩，二审依法不应支持，请求依法驳回上诉，维持原判。原审谢坤向一审法院起诉请求：1、判令招商商置公司向谢坤支付逾期办证违约金44,201.48元（以购房总价款264，630.00元为基数，自2016年10月1日开始计算，180日以内按照日万分之一计算，超过180日，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息7.125%计算），暂计算至2019年4月22日，计算至完成办证之日止；2、判令招商商置公司继续履行合同，向谢坤交付办理商品房转移登记的有关文书，并为谢坤办理房屋所有权证；3、本案诉讼费用、保全费用等由招商商置公司承担。一审法院认定事实：2015年6月15日，谢坤作为买受人与招商商置公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市城市南部新区，房号：Ｅ3-31-5号；建筑面积77.19平方米，套内建筑面积60.16平方米；该商品房总价款为264630.00元；买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款54630.00元，余款210000.00元以银行按揭支付；出卖人应当在2016年3月30日前向买受人交付该商品房；初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记；转移登记：出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同类同期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款×的违约金。双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。同时，双方签订合同附件十二《补充协议》，该补充协议第3条关于产权登记的补充约定：“1、若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2、如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，谢坤依约向招商商置公司支付了涉案房屋购房款264630.00元。2015年12月17日，招商商置公司取得该幢房屋竣工验收备案。2015年12月16日，招商商置公司向谢坤邮寄了《入伙通知书》及附件。2016年3月29日，招商商置公司将房屋交付给谢坤使用，谢坤向招商商置公司交纳了办证的相关费用。2016年1月13日，招商商置公司取得涉案房屋所属Ｅ3楼栋的商品房备案证明书。2017年3月1日，招商商置公司为涉案房屋所属的毕节市南部新区招商花园城Ｅ区房屋办理了总的不动产登记。2018年10月22日，招商商置公司向不动产登记机构提交了办证资料。2019年2月20日，招商商置公司为谢坤办理了涉案房屋的不动产权属证书，权利人为谢坤。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，谢坤与招商商置公司订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。谢坤履行了交付购房款的义务，招商商置公司于2016年3月29日向谢坤交付涉案房屋，但招商商置公司至今仍未向谢坤交付办理商品房转移登记的有关文书，应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第二十二条第二、三款“出卖人负责在房屋交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记……并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”和第三款第（四）项“双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”的约定，双方对招商商置公司取得该商品房所有权初始登记的时间有明确约定，也约定了将办理商品房转移登记的有关文书交付给谢坤，并由双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同附件十二《补充协议》第五条第1款“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续”的约定，招商商置公司可以为谢坤代办房屋所有权证。招商商置公司于2016年3月29日代收了谢坤的公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等办证所需的费用，视为谢坤与招商商置公司双方达成委托代办涉案商品房产权转移登记的合意，招商商置公司无需再将办理商品房转移登记的有关文书直接交付谢坤，而招商商置公司应当向不动产登记机构提交为谢坤办理涉案商品房转移登记的有关文书，为谢坤办理涉案商品房的不动产权证书。谢坤与招商商置公司对办理转移登记违约责任未作出约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，招商商置公司于2017年3月1日取得该幢房屋总的不动产登记，已具备办理转移登记的条件，但招商商置公司在向不动产登记机构提交办证资料之前并未尽到通知义务，谢坤主张招商商置公司承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。关于违约金的起止时间问题，谢坤与招商商置公司双方在合同中没有约定招商商置公司向谢坤交付办理商品房转移登记的有关文书的时间，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，招商商置公司应当按双方合同约定在2016年9月30日前向谢坤交付办理商品房转移登记的有关文书，故应从2016年10月1日开始起算违约时间。如前所述，因谢坤与招商商置公司形成委托代办关系，虽然招商商置公司无需向谢坤直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向谢坤告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，即履行完毕其合同约定的交付义务。招商商置公司提供的证据不能证明在其具备办理涉案房屋转移登记条件后已告知谢坤，而招商商置公司已于2018年10月22日向不动产登记机构提交了办证资料，谢坤与招商商置公司双方均已提供了办证相关文书到房屋登记部门，表明招商商置公司已履行了提供转移登记相关文书并通知谢坤的义务。故谢坤主张的违约金计算期限应为自2016年10月1日至2018年10月22日止。关于违约金的计算标准问题。在双方签订的合同中，没有对从约定日期起180个工作日以后仍不能将办理商品房转移登记的相关文书交付谢坤的违约金进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，招商商置公司逾期已经超过180个工作日，违约金可以按照谢坤已付购房款总额264,630.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合谢坤与招商商置公司双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。据此，谢坤诉请的违约金以谢坤已付购房款总额264,630.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年10月1日计算至2018年10月22日止。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谢坤交付位于毕节市城市南部新区的不动产权证书；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谢坤支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款264630.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年10月1日计算至2018年10月22日止）；三、驳回原告谢坤的其他诉讼请求。案件受理费人民币453.00元（已减半收取），由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。二审中，招商商置公司提交了一份房屋交易（转让类）确认单，拟证明招商商置公司已经向谢坤履行了对转移登记文书的披露义务。谢坤质证意见：对该证据的真实性予以认可，但关联性不认可，该证据出自住建部门并非房产部门，不能证明招商商置公司已经向谢坤履行了告知办证的义务，且招商商置公司提交的证据显示该公司2018年8月才取得案涉房屋的初始登记，此前不可能具备办证条件，招商商置公司的告知义务是向谢坤提供或出示办理初始登记的有关资料，且招商商置公司现在才向谢坤出示该份证据。本院审查认为，招商商置公司提交的房屋交易（转让类）确认单系二审期间提交，但系国家行政机关出具，能够与招商商置公司在一审中提交的证据相互印证，本院予以采信。二审经审理查明：毕节市住房和城乡建设局于2018年1月2日核发了案涉房屋的房屋交易（转让类）确认单。其余事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点是：1、招商商置公司应否向谢坤承担逾期交付案涉商品房转移登记有关文书的违约责任；2、本案违约金应否调整。关于招商商置公司应否向谢坤承担逾期交付案涉商品房转移登记有关文书的违约责任的问题。案涉《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定，出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。因不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，招商商置公司作为本案商品房的出卖人，负有协助谢坤办理商品房产权转移登记并取得案涉房屋权属证书的主要合同义务。《商品房买卖合同》附件十二第3条第3.1款约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的有关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续”，招商商置公司于2016年3月29日向谢坤代收案涉商品房的印花税、契税、产权登记费、土地证费的行为，可视为招商商置公司同意接受谢坤的委托办理《房屋所有权证》，招商商置公司与谢坤之间存在委托办证关系，虽然此后招商商置公司没有再将办理商品房转移登记的有关文书交付谢坤的必要，但招商商置公司仍应积极备齐办理商品房转移登记的有关文书，并按照法律规定通知谢坤准备和提交相关资料，协助谢坤取得案涉商品房权属证书。本案中，招商商置公司未举证证明已在2016年9月30日前向谢坤告知过该公司备齐办理商品房转移登记的有关文书的事实，或者招商商置公司已于此前将办理案涉商品房转移登记的有关资料提交给办证机关，也未举证证明案涉商品房未能及时办理转移登记系谢坤的原因造成，谢坤因此未能在法定期限内取得案涉商品房的权属证书，招商商置公司已构成违约，依法应承担违约责任，一审判决确定从2016年10月1日起算本案违约金正确。关于本案违约金的截止时间，虽然招商商置公司在一审中提交了装修公司证明、业主证明、通知办证幕墙照片、现场收集办证资料照片等证据，主张招商商置公司已于2017年9月24日在招商花园城D区正门处设置了“办理不动产登记资料收集处”并刊登了关于办理《不动产权证书》资料收集的通知，但因谢坤购买的案涉房屋位于招商花园城E区，前述证据不足以证实招商商置公司已于2017年9月24日备齐办理案涉商品房转移登记的有关文书并已向谢坤履行了告知义务；另，招商商置公司在二审中提交的房屋交易（转让类）确认单，仅能够证明毕节市住房和城乡建设局确认了招商商置公司与谢坤之间的商品房交易事实，房屋交易（转让类）确认单已载明该确认单是当事人申请房屋登记的唯一合法证明，也即该确认单的性质为办理商品房转移登记的有关文书范围，仅凭该交易确认单，亦不能认定招商商置公司已经向房屋产权登记机关提交了办理案涉商品房转移登记所需的有关文书。结合本案事实，一审法院认定招商商置公司于2018年10月22日才向谢坤履行告知义务正确，本案违约金应计算至2018年10月22日止。招商商置公司主张本案违约金的起算和截止时间错误的理由不能成立，本院不予采纳。关于本案违约金应否调整的问题。本案中，案涉《商品房买卖合同》中并未约定招商商置公司应取得商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付谢坤的时间，以及在谢坤不选择退房的情况下相应违约金的承担方式，招商商置公司承担违约责任的原因系其未在法定期限内备齐办理商品房转移登记的有关文书并协助谢坤取得房屋权属证书，本案违约金系根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款计算而得，违约金兼具补偿和惩罚功能，招商商置公司虽主张调减违约金，但未提交任何初步证据证明谢坤的实际损失明显低于依据前述规定计算确定的违约金，招商商置公司应承担举证不力的后果。对于招商商置公司主张调减本案违约金的理由，本院不予采纳。综上所述，招商商置（贵州毕节）投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费906元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄世军审判员  徐 洪审判员  刘光全二〇一九年十一月八日法官助理代珊书记员蔡旭