四川省乐山市沙湾区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1111民初105号 原告：平安银行股份有限公司成都分行（统一社会信用代码91510000740032294P），住所地四川省成都市高新区天府二街99号1栋1楼101、103、105,2楼201、202号。 负责人：吴滨权，分行行长。 委托诉讼代理人：闵庆轩，北京兰台（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李许峰，北京兰台律师事务所律师。 被告：乐山乐轧装备制造有限公司（统一社会信用代码91511111621103723J），住所地四川省乐山市沙湾区观峨街。 诉讼代表人：乐山乐轧装备制造有限公司管理人。 负责人：王俊拥，乐山乐轧装备制造有限公司清算组组长。 委托诉讼代理人：李炳云，四川嘉州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏小康，男，乐山乐轧装备制造有限公司管理人。 第三人：四川铁诚物资有限公司（统一社会信用代码915101066653966440），住所地四川省成都市金牛区五丁路6号1栋6层605号。 法定代表人：李玉华，执行董事。 委托诉讼代理人：黄学军，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 第三人：乐山市沙湾区自然资源局（统一社会信用代码：11511011MB1533685T），住所地四川省乐山市沙湾区韩王路88号。 负责人：刘克军，局长。 委托诉讼代理人：王岚，女，该局工作人员。 委托诉讼代理人：张亢，四川明炬（乐山）律师事务所律师。 第三人：中国铁路成都局集团有限公司（统一社会信用代码：91510000621601466X），住所地四川省成都市一环路北二段11号。 法定代表人：宋修德，董事长。 委托诉讼代理人：胡长春，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：张鹏，男，该公司员工。 原告平安银行股份有限公司成都分行（以下简称平安银行成都分行）与被告乐山乐轧装备制造有限公司（以下简称乐轧公司）、第三人四川铁诚物资有限公司(以下简称铁诚公司)、第三人乐山市沙湾区自然资源局（以下简称沙湾自然资源局）、第三人中国铁路成都局集团有限公司（以下简称铁路成都局集团公司）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用简易程序进行审理，因案情复杂于2019年1月29日依法裁定转为普通程序并于2019年4月24日、7月16日、9月20日、11月11日公开开庭进行了审理。审理中，本院被告乐轧公司的申请依法追加铁诚公司、沙湾自然资源局、铁路成都局集团公司为本案第三人参加诉讼。原告平安银行成都分行的委托诉讼代理人闵庆轩、李许峰，被告乐轧公司的委托诉讼代理人李炳云、夏小康，第三人铁诚公司的委托诉讼代理人黄学军、第三人沙湾自然资源局的委托诉讼代理人王岚、张亢，第三人铁路成都局集团公司的委托诉讼代理人张鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告平安银行成都分行向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告对被告乐轧公司所有的53套房屋【房屋权证号：沙湾区房权证公产字第0037893号-××号、沙湾区房权证公产字第0037920号-××号、沙湾区房权证公产字第××号、00××77号、沙湾区房权证公产字第0037984号-××号】及占用范围内的所有4宗土地【土地使用权证号：乐市国用（1998）字第C00004号、乐市国用（1998）字第C00005号、乐市国用（2009）字第5030号、乐市国用（1998让）第138号】处置所得价款享有优先受偿权，优先受偿权金额为164,258,757.44元；2、原告聘请律师费由被告承担；3、案件受理费等一切费用均由被告承担。庭审中，原告对第一项诉求明确为对涉案53套房屋以及四宗地（全部面积）的土地享有优先受偿权。事实和理由：2013年12月3日，原告与被告签订《综合授信额度合同》（合同编号：平银蓉乐综字20131127第001号），约定原告授予被告乐轧公司人民币1.2亿元的综合授信额度，综合授信额度期限为3年。授信方式包括贷款、拆借、票据承兑和贴现等，具体授信品种、方式等以单项授信合同及借款借据或其他授信凭证为准。2013年12月6日，原告与被告签订《贷款合同》（合同编号：平银蓉乐贷字20131127第001号），约定原告向被告贷款12000万元，贷款用途为支付货款，期限为3年。合同对贷款利率发放及双方权利义务进行了约定。2013年12月3日，原告与被告签订《最高额抵押担保合同》（合同编号：平银蓉乐额抵字20131127第001号），约定被告以其合法拥有的财产为被告从2013年12月3日到2017年6月3日与原告签订的所有授信合同及具体授信业务合同项下所应承担的全部债务包括本金、利息、罚息及实现债权的费用提供最高额度抵押担保，担保债务本金最高额为人民币1.2亿元。抵押财产为被告名下的4处国有土地使用权【证号：乐市国用（1998）字第C00004号、乐市国用（1998）字第C00005号、乐市国用（2009）字第5030号、乐市国用（1998让）第138号及53处房屋。2013年12月3日，原告与被告签订《乐山市沙湾区城镇房地产抵押合同》（合同编号：乐沙房抵2013-420号），约定以被告所有的房屋【房屋权证号：沙湾区房权证公产字第0037893号-××号、沙湾区房权证公产字第0037920号-××号、沙湾区房权证公产字第0037976号-××号、沙湾区房权证公产字第0037984号-××号】及占用范围内的4宗土地【土地使用权证号：乐市国用（1998）字第C00005号、乐市国用（1998）字第C00004号、乐沙国用（1998让）字第138号、乐沙国用（2009）字第5030号】为前述贷款提供抵押担保，抵押贷款价款人民币12000万元。次日，沙湾区房管部门办理沙湾区房他证公产字第××号他项权证，抵押资产范围为沙湾区房权证公产字第0037893号-××号、沙湾区房权证公产字第0037920号-××号、沙湾区房权证公产字第0037976号-××号、沙湾区房权证公产字第0037984号-××号房屋。后原告到国土部门办理土地使用权抵押登记，但该部门工作人员告知已经办理房屋抵押登记不需要再办理土地使用权登记，根据房地一体原则，抵押权及与土地。被告将公司所有的53套房屋和4块土地的土地使用权证均交友原告保管。原告分别于2013年12月9日、2014年1月2日根据上述《综合授信额度合同》及贷款合同约定向被告发放贷款共计12000万元，贷款到期日为2016年12月9日。贷款期限届满被告未履行还款义务。2018年6月29日，沙湾区人民法院裁定受理乐轧公司破产清算申请并指定管理人。同年7月13日，原告向管理人申报债权，管理人确认截止破产受理日被告尚欠原告本息共计164,258,757.44元。对被告所有的土地和房屋享有抵押权，该债权经被告公司第一次债权人会议核查，债权人、债务人均未提出异议。同年12月6日，管理人向原告邮寄审核告知书，告知原告对办理了抵押登记的房产占用范围的土地使用权享有优先受偿权。原告要求管理人明确，管理人于2018年12月18日回函认为办理了抵押登记的房产占用范围内的土地享有优先受偿权，房产占用范围内的土地是指房屋的投影面积，根据原告提供的房屋他项权证，办理了抵押登记的53套房产，房产证号为：沙湾区房权证公产字第0037893号-××号、沙湾区房权证公产字第0037920号-××号、沙湾区房权证公产字第××号、00××77号、沙湾区房权证公产字第0037984号-××号。前述房产的投影面积经评估机构测算约72322.3平方米。原告认为管理人确认房产占用范围内的面积系投影面积72322.3平方米系认定错误，应予纠正。理由如下：1、原、被告签订的最高额抵押担保合同约定以所有的房屋和土地提供担保，明确了抵押资产范围包括被告所有的4宗土地使用权面积为246947.60平方米；2、房管局备案的《抵押合同》清单中，明确将被告所有4宗土地面积为246947.60平方米用于抵押给原告，担保原告债权的实现。原告之所以未办理土地使用权抵押登记，是因为国土部门认为已经办理了房屋抵押登记，按照物权法和国土部门工作规程不需要办理土地抵押登记；3、根据《物权法》第182条的规定，原告已经为土地使用权范围内的所有房屋办理了抵押登记，该房屋占有范围内的所有土地应当视为一并抵押。综上，原告认为被告将所有的4宗土地（全部面积）及53套房屋抵押给原告的意思表示清楚、明白，管理人认为房屋占用范围是指房屋投影面积与原、被告双方意思表示不符。 被告乐轧公司辩称，1、答辩人认为原告不享有第0037976、00××77号房屋及货场土地的优先受偿权。2012年10月26日原乐山斯堪纳公司与铁诚公司签订了《乐山斯堪纳公司铁路货场土地、专用线、进场公路等资产出让协议》，双方均按协议履行了付款和交付全部资产，该协议经仲裁委裁决为合法有效。买卖行为先于原告的抵押行为，原告没有证据证明其在办理抵押之前对抵押物进行了尽职调查，程序存在严重瑕疵，存在重大过错，因此抵押时乐轧公司属于无权处分，原告方也不构成善意，沙湾区房权证公产字第××、00××77号房屋抵押无效；况且铁诚公司对出让协议中所涉资产享有物权期待权，故原告对出让协议所涉资产不享有抵押权；2、对原告已办理了抵押权证的51套房屋，除了沙湾区房权证公产字第××、00××77号房屋的优先权不能成立外，其余51套房屋及其占用范围内的土地（限于建筑物的投影面积）的优先受偿权认可；3、在乐沙国用（1998让）字第138号及乐市国用（1998）字第C00004号（含政府收储部分）两宗地上没有涉案53套房屋且未办理建设用地使用权抵押登记，因此原告对该两宗地不享有抵押权；另答辩人对乐市国用（1998）字第C00005号土地中被政府收储部分不享有所有权，原告也无权享有优先受偿权； 第三人铁诚公司辩称，原告针对第三人提出的主张是涉及到权证号为0037976、00××77号及所在范围内的权证号为（1998）第c00005号土地，其主张抵押优先受偿权的诉讼请求依法不成立，应驳回。理由是：1、权证号00××76号的房屋产权证系非法无效的权属证书，该房屋所占用的土地不是乐轧公司的享有土地使用权的范围，而在本案第三人铁路局集团公司的名下，故产权证书取得是非法的；2、前述二套房屋及所在的货场2万多平米的土地，在原告与被告建立抵押贷款法律关系前，被告乐轧公司已经将资产转让给了铁诚公司，交付后按照所有人的意思形式占用、使用、收益等权利，因此铁诚公司对案涉铁诚公司占有的房屋及土地的权利，能够优先于原告及被告的抵押合同权益；3、从法律规定来看，首先涉及到铁诚公司所占有的房屋及土地属于《物权法》第184条禁止抵押的范围。其次，根据城市房地产抵押办法25、26条规定，原告作为专业的贷款银行，他存在重大过错，即明知涉及到铁诚公司的房屋及土地是已经由乐轧公司转让并交付给了铁诚公司，仍然办理抵押登记属于恶意串通损害铁诚公司的行为；并且原告没有按照正常抵押的前置程序对房屋的状况及占有情况等等进行调查，原告也是对抵押财产转移的事实存在重大的过错，依法对抵押无效的部分承担责任。4、铁诚公司到国土部门要求办理过户登记应当视为预告登记，符合《最高人民法院办理执行异议及复议若干问题的规定》第30条规定，依法对诉争的二处房产及土地享有物权的期待权；依照破产的相关规定，破产企业已经买卖及实际交付的财产不再属于破产财产；5、即使原告所主张00××77号房屋抵押成立，也仅在占用土地范围内有优先权，原告无权要求对2万多平米的土地均享有抵押权。 第三人沙湾自然资源局辩称，1、原告对C00005号宗土地中已收储的部分不享有抵押权，收储是在原告抵押之前，对收储行为完成的土地不享有抵押权。我们收储的土地是用于市政道路的建设，之后斯堪纳与原告签订的抵押合同损害社会公众利益。2、原告对C00004号宗地中已收储的部分也不享有优先受偿权，土地没有办理抵押登记，依据法律规定抵押权未设立，原告对斯堪纳享有的是债权，第三人与斯堪纳签订收储合同，并且足额支付了收储价款，那么收储已经完成，实际上自然资源局已经取得了物权。第三人对斯堪纳享有的债务不能对抗自然资源局取得的物权。3、根据现在二宗土地的现状来说C00005已经用于市政的建设，C00004三分之二的土地纳入了武装部，原告对抵押物的优先受偿权也无法实现。 第三人铁路成都局集团公司辩称，1、成都局集团公司对权证号00××76号房产所占用土地享有完全的土地使用权。1970年成昆铁路全线建成并运营，并移交原西昌铁路分局（现第三人）管理，土地使用权属于答辩人，并且1987年经审核颁发了川国用（2002）字第04161号国有土地使用权证。2、该土地性质为国有划拨土地，为铁路用地，依法不得抵押，所涉抵押合同部分无效。 当事人围绕诉讼请求，原告提交的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、被告提交的测绘鉴定报告及补充说明、第三人铁路成都局集团公司提交的劳（1998）351号文件、成铁办（2005）88号、铁总改革与法律函（2017）799号、川国用（2002）字第04161号国有土地使用证、成都铁路局土地平面图等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，各方当事人均无异议，本院予以确认。 对争议的证据和事实，当事人举证、质证如下： 1、原告提交证据：（1）、平银蓉乐综字20131127第001号《综合授信额度合同》、平银蓉乐贷字20131127第001号《贷款合同》、贷款发放证明，证明2013年12月3日，原被告双方建立了贷款合同法律关系及原告按照双方的合同约定发放了贷款；（2）、平银蓉乐抵字20131107第001号《最高额抵押担保合同》、乐沙房抵2013-420号《乐山市沙湾区城镇房地产抵押合同》、沙湾区房他证公产字第××号他项权证及对应的房屋产权证、乐市国用（1998）字第C00005号、乐市国用（1998）字第C00004号、乐沙国用（1998让）字第138号、乐沙国用（2009）第5030号四宗土地的入地使用权证，证明原被告双方签订抵押担保合同，明确约定，被告乐轧公司提供土地和房屋为向原告公司借款提供抵押担保及为了保障债权实现，双方将所有53套房屋办理抵押登记，取得他项权证，原告对被告所有的53套房屋及其占用范围内的四宗土地（面积246948.60平方米）享有抵押权，有权对其处置价款享有优先受偿权；（3）、平安银行债权申报表、管理人提交第一次债权人会议审核的债权表、乐轧公司管理人《债权审核告知书》、平安银行《关于请求明确抵押权范围的函》及管理人的《回函》，证明被告乐轧公司管理人已将债权表提交第一次债权人会议核查，该债权表确认原告债权金额为164,258,757.44元，债权性质为抵押债权，债权人、债务人对此无异议及2018年12月18日管理人另行确认债权金额为164,258,757.44元，对53套房屋及占用范围内的土地享有优先受偿权，房产占用范围指房屋的投影面积约72333.3平方米，原告对此不予认可，故提起诉讼，请求法院司法确认。 被告及各第三人对上述证据的真实性无异议，但认为对涉及沙湾区房权证公产字第××、00××77号房屋抵押合同无效，不享有抵押权；对原告证明对四宗地的全部面积均享有抵押权有异议； 2、被告提交证据：(1)、申请法院向原告调取的涉案抵押相关资料、证人曾某的证言，证明原告在签订抵押物合同中没有履行尽职报告，尽职过程中没有尽到责任，因此977、976号房屋的抵押是无效的。(2)、沙湾房管局出具的房屋产权查询信息及沙湾区房权证公字第××、00××19号房产权复印件，证明919、918号房屋是真实存在的及二套房屋与本案诉争的51套房屋共同位于沙湾区，也就是在C00005号土地上。 原告认为证据1能够证明发放贷款之前是履行了尽职调查的责任的；证据2不是原件不能达到证明目的；其他当事人认为，原告没有提交尽职调查报告，证据1能证明原告就抵押物未作尽职调查，存在重大过错；对证据2无异议。 3、第三人铁诚公司提交证据：(1)、《乐山斯堪纳公司铁路货场土地、专用线、进场公路等资产出让协议》及附件《铁路货场土地、铁路专用线、进场公路、厂房及设备资产交付清单》，证明2012年10月26日铁诚公司与斯堪纳公司签订诉争货场资产的买卖合同（涉及到976、977的房产及对应的土地），斯堪纳公司实际向我公司按约交付了全部资产，该买卖合同的签订及合同标的物的实际交付时间均在2013年12月3日原告与斯堪纳公司签订抵押合同及设计抵押行为之前。原告与斯堪纳公司针对铁诚公司针对铁诚公司购买的货车二处房产的抵押行为无效，铁诚公司自买卖合同签订并接收货场资产后，即以所有者身份对货场全部资产享有占有、使用及收益等权益、依法受法律保护。就诉争不动产而言、乐轧公司已经实际完成了买卖合同的主要义务，仅剩协助铁诚公司办理不动产过户登记这个义务；(2)、2012年9月29日斯堪纳公司收到铁诚公司支付100万的银行转账收据，编号0002069,2012年10月11日斯堪纳公司收到铁诚公司100万元银行转款收据，编号0002070、2012年11月2日斯堪纳公司收到铁诚公司200万元银行转款收据，编号0002071，证明铁诚公司依约知道诉争货场资产买卖合同价款，铁诚公司就诉争货场的合法权益，依法受法律保护；(3)、斯堪纳公司国有土地使用证，乐市国用（1998）字第c00005号，证明诉争货场土地权属证书，诉争货场用地范围（不含诉争沙湾区房权证公字第××号房占用的土地，该土地使用权归属成都铁路局），诉争货场用度未设定抵押；(4)、成都仲裁委员会（2013）成仲案字第401号裁决书，证明经仲裁机构依法裁决，确认铁诚公司与斯堪纳公司签订的货场资产买卖合同合法有效，铁诚公司对诉争货场的所有者权益，依法受法律保护；(5)、乐山市国土资源局2014年4月8日《关于沙湾区铁路货场及道路用地变更登记的复函》，证明经铁诚公司申请，不动产主管国家机关在2014年书面复函同意办理过户登记及铁诚公司就诉争货场不动产的产权过户登记请求合法，同时证明原告之所以不能办理相关手续是因为铁诚公司一直在向土地管理部门申请办理相关手续；(6)、占用铁路用地补签协议书，证明诉争斯堪纳公司就沙湾区房权证公字第××号房产权的取得不合法，相应其抵押行为也无效。该房建筑第三方铁路用地之上，第三方土地使用权人明文禁止在该铁路通敌上建筑永久性建筑物。 原告对上述证据的真实性认可，关联性及证明目的不认可；被告认为除了证据5与其无关外，其他证据无异议；第三人沙湾自然资源局认为与自身没有关联，不发表质证意见；第三人铁路成都局集团公司对证据无异议。 4、第三人沙湾自然资源局提交证据：(1)、请示、批复、收储合同、请示、发票、乐山市沙湾区财政直接支付申请、记账凭证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、证明乐山市国土资源局分局对乐山斯堪纳机械制造有限公司于1998年8月26日经乐山市国土资源局乐市国用1998字第C00005号登记宗地中的一部分涉及面积9231平方米进行了收储，并且支付了收储款181.7005万元，并在收储土地上进行了道路建设；(2)、请示二份、决定事项通知、收储合同、授权委托收款书、收款收据、报销单、申请书、记账凭证、变更登记同时在、入账通知书、企业登记基本情况表、印章销毁证，证明乐山市国土资源局沙湾区分局对乐山斯堪纳机械制造有限公司经乐山市国土资源局乐市国用1998字第C00004号登记宗地中一部分涉及面积1607.27平方米进行了收储，并支付了土地收储款50.9183万元；(3)、房地产抵押合同、测绘报告，证明案涉土地抵押情况及房屋情况； (4)、当庭提交的证据：关于00××76号房产登记情况，证明看出后面是换证，初始登记时间是1998年8月21日。 (5)、峨眉山兴达测绘有限公司出具的测绘图，证明C00005号收储了一部分7868平方米，位置是在石马路与尤更路之间现已修建成公路。 原告对证据1、2真实性、合法性认可，对关联性及证明目的不认可，对证据3、4无异议，证据5真实性无异议，但没有变更权属；被告对证据无异议；第三人铁诚公司认为与自己无关；第三人铁路成都局集团公司认为与自己无关。 对上述各方当事人所提交证据，本院认为，对上述证据中，各方当事人对无异议的51套房屋抵押效力相关证据部分，本院予以确认，作为定案事实；上述证据中关于有异议的两套房屋及四宗地抵押效力问题，本院认为将结合庭审事实进行综合认定。 本院经审理认定事实如下： 2013年12月3日，原告平安银行成都分行与被告乐轧公司签订《综合授信额度合同》，约定原告授予被告12000万元的综合授信额度，期限为3年。2013年12月6日，原告与被告签订《贷款合同》，约定原告向被告贷款12000万元，期限3年。2013年12月3日，原告与被告签订《最高额抵押担保合同》，约定乐轧公司以其名下的53套房产（房产证号为：沙湾区房权证公产字第0037893号-××号、沙湾区房权证公产字第0037920号-××号、沙湾区房权证公产字第0037976号-××号、沙湾区房权证公产字第0037984号-××号）及四宗国有土地使用权【证号为：乐市国用（1998）字第C00004号、乐市国用（1998）字第C00005号、乐市国用（2009）字第5030号、乐市国用（1998让）字第138号】为上述借款提供抵押担保。同日，双方还签订《乐山市沙湾区城镇房地产抵押合同》，约定被告以其名下的坐落于产以及房产对对应的上述四宗国有土地使用权为上述借款提供抵押担保，并以该合同在沙湾区房管局办理了房产抵押登记，领取了他项权证书（证号：沙湾区房他证公产字第××号，）该证书的附记一栏载明了抵押房屋产权证号为沙湾区房权证公产字第0037893号-××号、沙湾区房权证公产字第0037920号-××号、沙湾区房权证公产字第0037976号-××号、沙湾区房权证公产字第0037984号-××号，但未记载涉案四宗土地的证号。上述合同签订后，原告向被告发放贷款共计12000万元，贷款到期日为2016年12月9日。贷款期限届满被告未履行还款义务。截止2018年6月29日，被告尚欠原告借款本息共计164,258,757.44元。2018年6月29日，沙湾区人民法院裁定受理乐轧公司破产清算申请并指定管理人。平安银行成都分行申报债权，乐轧公司管理人确认原告享有的债权金额为164,258,757.44元。原告主张优先受偿权，乐轧公司管理人确认平安银行成都分行对乐轧公司抵押的53套房产及房屋投影下的土地使用权面积约72322.3平方米享有优先受偿权，原告提出异议并提起本案诉讼。诉讼中，因被告申请，2019年4月18日、8月12日经四川公信测绘有限公司测绘两次鉴定，将上述案件53套房产与土地对应关系如下：一、51套房产（证号分别为沙湾区房权证公产字第0037893号-××号、沙湾区房权证公产字第××号、沙湾区房权证公产字第××号、沙湾区房权证公产字第0037984号-××号）在乐市国用（1998）字第C00005号宗地上；二、1套房产（证号为沙湾区房权证公产字第××号）在乐沙国用（2009）字第5030号的宗地上；三、1套房产（沙湾区房权证公产字第××号）在川国用（2002）字第04161号的宗地上，该地属于成都铁路局成都铁路分局。四、两宗土地（乐市国用（1998）字第C00004号（含收储土地部分）、乐市国用（1998让）字第138号）真实存在，其上建筑物与指定的53套房产无关；乐市国用（1998）字第C00005号宗地上收储土地部分没有涉案53套房屋。 庭审中还查明事实如下：1、关于先出售后抵押的涉案房屋及土地情况：被告乐轧公司由乐山斯堪纳机械制造有限公司于2017年2月16日更名而来。2012年10月26日，被告与第三人铁诚公司签订《乐山斯堪纳公司铁路货场土地、专用线、进场公路等资产出让协议》，被告将包含两套房产（沙湾区房权证公产字第0037976号-××号）在内位于成昆线沙湾站K178+460至+780M下行左侧专1、专2铁路专用线及附属场地、进场公路以及现有厂房、设备等货场在内的所有资产以人民币800万元价格整体出让给铁诚公司,并于同日完成了交付。铁诚公司分别于2012年9月、10月各支付100万元、11月付200万元共计400万元。2013年11月7日、12月9日成都仲裁委员会受理协议双方就协议的效力问题的仲裁申请，经该委员会的裁决，协议有效。但其后被告未在协议约定的时间即2017年10月1日前办理案涉两套房屋及土地的过户手续。 另查明，在乐市国用（1998）字第C00005号宗地由两部分土地组成，二者虽位置界隔较远，但共同登记在乐市国用（1998）字第C00005号国有土地使用证上。其中一部分土地位于沙湾区，即上述出让协议所涉土地（总面积是23536平方米，即货场用地15958平方米及货场公路用地7578平方米）以及位于其上的案涉已抵押1套房屋（沙湾区房权证公产字第××号），另有数栋建筑物并未抵押；另一部分土地位于沙湾区被告厂区，该部分的土地上，除了案涉已抵押的50套房屋外，另有沙湾区房权证公产字第××号房屋以及数栋建筑物并未抵押； 2、关于沙湾区房权证公产字××号房屋占用土地的权属情况：1999年1月原西昌铁路分局并入成都铁路分局，2017年该局又改制为中国铁路成都局集团有限公司（第三人）。1970年成昆铁路全线建成并运营，并移交原西昌铁路分局管理，沙湾区房权证公产字第××号房产所占用土地的使用权属于第三人铁路成都局集团公司。1987年经审核颁发了川国用（2002）字第04161号国有土地使用权证。 3、关于政府收储部分：原乐山市国土资源局沙湾区分局经机构改革于2019年4月更名为乐山市沙湾区自然资源局（第三人）。2012年3月经乐山市沙湾区人民政府批准，2012年5月7日原乐山市国土资源局沙湾区分局（甲方）与乐山斯堪纳机械制造有限公司（乙方）签订《国有土地使用权收储合同》，约定甲方收储乙方的位于之间，证号为乐市国用（1998）字第C00005号宗地中一部分（收储面积为7231平方米）的土地使用权；2017年3月经乐山市沙湾区人民政府批准，原乐山市国土资源局沙湾区分局收储乐山斯堪纳机械制造有限公司的位于乐山市沙湾区，证号为乐市国用（1998）字第C00004号宗地中一部分（面积为1607.27平方米）的土地使用权。上述两宗地的收储土地现状分别为：乐市国用（1998）字第C00005号宗地收储部分已经用于市政的公路建设以及乐市国用（1998）字第C00004号宗地收储部分的三分之二的土地现已纳入了某国家机构的使用范围。 本院认为,被告为《贷款合同》项下债务担保，与原告签订了《最高额抵押担保合同》以及《城镇房地产抵押合同》，约定涉案53套房屋及四宗土地使用权作为抵押财产。事后原告就53套房屋办理了抵押登记，而对四宗土地使用权并未办理抵押登记，那么在此情况下，原告能否主张对53套房屋及四宗土地（全部面积）使用权享有优先受偿权？ 一、关于原告对涉案53套房屋设立抵押权的效力问题以及是否享有优先受偿权的问题。 1、各方当事人对51套房屋抵押权设立无异议的认定问题。根据《物权法》第一百八十条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；…。”第一百八十五条规定：“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。”第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”，根据我国物权法定和物权公示原则，对不动产或不动产物权设立抵押权除了必须要订立书面合同外，还应当办理抵押登记，未经抵押登记，抵押权不发生法律效力。本案中原告就53套房屋设立抵押权时签订了书面抵押合同并办理了抵押登记，对其中51套房屋（证号分别为沙湾区房权证公产字第0037893号-××号、沙湾区房权证公产字第××号、沙湾区房权证公产字第0037984号-××号）的抵押合同效力及抵押权设立，各方当事人均无异议，原告取得抵押权并依法享有优先受偿权，对原告的该部分主张，应予以支持； 2、关于被告乐轧公司将已出让给第三人铁诚公司的两套房产（沙湾区房权证公产字第037976号—××号）又设定抵押权的效力及优先受偿权问题。 被告已于2012年10月26日将其名下的两套房产（沙湾区房权证公产字第0037976号—××号）及乐市国用（1998）字第C00005号宗地中位于沙湾区的土地出让给第三人铁诚公司，2013年12月3日，被告又将该两套房产及土地抵押给原告，因此本案第三人铁诚公司已支付了案涉两套房产及土地的对价并由被告交付其使用，但至今未办理产权过户手续。现原告主张对两套房屋享有优先受偿权，被告及第三人铁诚公司、铁路成都局集团公司抗辩称两套房屋的抵押无效，理由是：1、依照相关破产法规定，破产企业已经买卖及实际交付的财产不再属于破产财产，并且第三人铁诚公司到国土部门要求对《出让协议》所涉资产办理过户登记应当视为已预告登记，依照《最高人民法院办理执行异议及复议若干问题的规定》第30条规定，享有物权期待权，原告不得享有优先受偿权；2、权证号00××76号的房屋产权证系非法无效的权属证书，该房屋所占用的土地（川国用（2002）字第04161号国有土地使用权证）的使用人不是乐轧公司的享有土地使用权的范围，而是本案第三人铁路局集团公司。且该土地性质为划拨，则抵押须履行法定的审批手续，因此该房屋的抵押合同无效；3、原告方在贷前审查时没有按照《商业银行法》第36条规定对抵押物作尽职调查，对房屋已出售及占用的土地权属等情况不知晓，存在重大过错。本院认为，首先，根据《物权法》第九条规定，除法律另有规定外，不动产物权变动采用登记生效主义原则，《出让协议》所涉资产（房屋及土地）虽已出让后支付部分对价并交付使用，但没有办理产权变更登记，不发生物权变动，仍为被告方的破产财产；其次，第三人铁诚公司抗辩称到国土部门要求登记的事实并不构成法律规定的预告登记，也不能依照《物权法》预告登记相关规定来主张相关权利，因此第三人铁诚公司抗辩享有物权期待权无事实和法律依据，其仅享有合同债权并不能对抗已设立的抵押权；再次，关于沙湾区房权证公产字第××号房屋抵押合同及抵押权的效力问题，虽该房屋坐落在使用权归属于第三人铁路成都局集团公司的川国用（2002）字第04161号宗地上，第三人铁路成都局集团公司没有提供证据证明有效文书认定该房屋属于违章建筑，其权证已被撤销、注销或被认定为无效等事实，同时，最高人民法院法释〔2003〕6号《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》规定：“国有企业以建筑物设定抵押的，如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上，将该建筑物与土地一并设定抵押的，对土地使用权的抵押须履行法定的审批手续，否则，应认定抵押无效。”，该《批复》适用的前提是当事人在订立合同时将建筑物与土地一并设定抵押的情形，抵押人才应对抵押的国有土地使用权履行法定审批手续，如果当事人签订的合同约定仅以自有房产设定抵押并办理了房屋抵押登记，并未涉及土地使用权一并抵押的情况，不适用上述《批复》，应认定抵押合同有效。故被告单独就房屋进行抵押并不违反法律、法规禁止性规定，该房屋抵押合同及抵押权均有效力；最后，原告方虽没有提供尽职调查报告，但依照《物权法》第十七条之规定，其提供房屋产权证书是能够证明其权属归属于借款人的，被告及第三人没有相反证据证明该证书登记错误，进而否定前述事实，因此原告方工作人员在调查中存在一定瑕疵，但不能推定其已构成重大过错，也无证据证实原告与被告存在恶意串通的事实，被告及第三人抗辩两套房屋的抵押无效的意见无事实依据，不予以采纳，故原告就前述两套房屋享有抵押权，其中因沙湾区房权证公产字第××号房屋占用土地使用权归属于第三人，原告无法对该房屋实现优先受偿权，为此，上述两套房屋原告仅可就沙湾区房权证公产字第××号房屋依法行使优先受偿权；原告主张对沙湾区房权证公产字第××号房屋享有优先受偿权的请求不应支持。 二、原告对未办理抵押登记的四宗土地（全部面积）使用权设立抵押权的效力问题以及是否享有优先受偿权的问题？ 原告认为抵押合同中约定的抵押物包括了涉案四宗土地使用权，未办理相关抵押登记系登记部门原因造成的，且双方就4宗土地办理了权利证书原件的移交保管手续，原告已取得四宗地的抵押权；根据《物权法》第一百八十二条、《国家土地管理局土地登记规则》第二、五条和《土地登记办法》第二、五条的规定，土地抵押权登记是以宗地为单位，即使按照物权法“地随房走”原则，原告也应当对53套房产占用范围内的四宗地的全部土地享有抵押权。本院认为，根据《物权法》第一百八十二条之规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”以及第一百八十七条的规定，对土地使用权设产抵押权的，应当签订书面抵押合同并办理抵押登记，未经登记的，除去《物权法》第一百八十二条规定情形外，抵押权不发生法律效力。本案中，涉案四宗土地虽在抵押合同中约定为抵押物，但均未办理土地使用权抵押登记，原告已办理抵押登记的53套房屋的他项权证上也没有记载四宗土地的证号等内容，其中乐市国用（1998）字第C00004号（含第三人沙湾自然资源局主张的收储土地部分）、乐市国用（1998让）第138号两宗土地上并没有涉案已抵押登记的53套房屋，也没有关联，则该两宗土地使用权抵押权的设立不符合《物权法》第一百八十二条规定的依法视为一并抵押情形，因而该两宗地抵押权的设立应当依法办理抵押登记，未经登记，抵押权不发生法律效力，原告没有提供证据证明系登记部门原因导致其无法办抵押登记，仅移交权利证书原件并不能导致抵押权的有效设立，故原告对该两宗土地使用权主张享有抵押权及优先受偿权无事实和法律依据，不予支持；另外两宗土地上存在的53套已抵押登记的房屋中，除了1套房屋（沙湾区房权证公产字第××号）不在涉案四宗土地上，其占用土地权属归属于第三人铁路成都局集团公司，原告不得主张对该房屋占用土地使用权享有抵押权外，有一套（沙湾区房权证公产字第××号）在乐市国用（2009）字第5030号宗地上，乐市国用（1998）字第C00005号宗地的两部分土地上，有一套（沙湾区房权证公产字第××号）房屋在该宗地的沙湾区的土地上，其余50套房屋则在沙湾区的土地上。依据《物权法》第一百八十二条规定，52套房屋占用范围内的土地使用权未办理抵押登记的视为一并抵押，此处的“占用范围内的土地”是否是原告所主张的两宗地的全部面积的土地？本院认为，从客观现状看，乐市国用（2009）字第5030号宗地上除了涉案抵押登记的一套房屋外，还存在其他建筑设施没有抵押；乐市国用（1998）字第C00005号宗地上除了抵押登记的51套房屋外，还存在具有所有权的房屋以及数十栋建筑物并未抵押，同时第三人沙湾自然资源局主张收储部分现已修建为公路，属于公用设施，该部分土地也是行使优先受偿权的客观障碍，因此不应当认定该两宗地的全部面积土地视为一并抵押，而应认定涉案52套房屋实际占用土地面积范围内的土地视为一并抵押。故原告对该两宗土地有效抵押权及优先受偿权仅限于被52套房屋实际占用范围内的土地使用权，不得任意扩大；原告对该两宗土地中未被52套房屋占用土地部分的使用权依法不享有抵押权及优先受偿权；综上，原告主张对该两宗地的全部面积的土地使用权享有抵押权及优先受偿权，既无事实和法律依据，也不符合实现优先受偿权的客观条件，故对原告诉求中合法部分应予支持，于法无据部分不予支持； 三、关于原告主张的律师费用承担问题。对原告主张的律师费用，因原告未提供证据证明费用的实际发生，其该项主张没有事实依据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条第一款，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条、第三十六条、第四十一条、第四十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第一百八十条、第一百八十二条、第一百八十五条、第一百八十七条之规定，判决如下： 一、确认原告平安银行股份有限公司成都分行对被告乐山乐轧装备制造有限公司所有的52套房产（证号分别为：沙湾区房权证公产字第0037893号-××号、沙湾区房权证公产字第××号、沙湾区房权证公产字××号、沙湾区房权证公产字第0037984号-××号）及其占用范围内的土地使用权处置所得价款在抵押债权164,258,757.44元内享有优先受偿权； 二、驳回原告平安银行股份有限公司成都分行的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告乐山乐轧装备制造有限公司承担（于本判决生效后七日内向本院缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长  龚炳蔚 审 判 员  干吉沫 人民陪审员  王全珍 二〇一九年十一月十一日 法官 助理  周海英 书 记 员  李 曦 附：本案适用法律 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国担保法》 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 第三十四条下列财产可以抵押： （一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物； （二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产； （三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物； （四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产； （五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权； （六）依法可以抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 第三十六条以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。 第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 第四十二条办理抵押物登记的部门如下： （一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门； （二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门； （三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门； （四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门； （五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。 第五十八条抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；（四）担保的范围。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。