北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初30031号原告（反诉被告）：洪燕，女，1973年3月24日出生，汉族，个体工商户，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张瑞，北京达略律师事务所律师。被告（反诉原告）：侯彤，女，1979年5月22日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。第三人：北京九州伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安顺北路6号院19号楼1至2层101-3室。法定代表人：王树东，执行董事。委托诉讼代理人：潘光荣，北京融秀律师事务所律师。原告（反诉被告）洪燕与被告（反诉原告）侯彤、第三人北京九州伟业房地产经纪有限公司（以下简称“九州伟业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。洪燕及其委托诉讼代理人张瑞、侯彤、九州伟业公司的委托诉讼代理人潘光荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洪燕向本院提出诉讼请求：1.判令侯彤和九州伟业公司协助洪燕将北京市丰台区××704号房屋（以下简称“704号房屋”）所有权登记在洪燕名下；2.判令侯彤将704号房屋交付给洪燕；3.判令侯彤和九州伟业公司连带支付律师费35000元；4、本案诉讼费由侯彤承担。事实与理由：2018年10月24日，洪燕、侯彤通过九州伟业公司签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称“《房屋买卖合同》”），该合同约定侯彤将其所有的704号房屋出售给洪燕；房屋总价款为4400000元，房屋建筑面积88.05平方米。合同签订后，洪燕于当日支付定金200000元，并于2018年11月21日支付1610000元首付款。依照合同，剩余590000元应于过户当日支付，其余2000000元通过办理商业贷款支付。洪燕已按照合同约定交付房款，但侯彤以各种理由拒绝办理房屋过户手续。侯彤辩称，不同意洪燕的诉讼请求。根据合同及补充协议，洪燕未足额支付房款，我不同意办理房屋过户手续和交付房屋。我没有违约，不同意支付律师费。九州伟业公司称，办理案涉《房屋买卖合同》的我公司原经手人已于2019年2月20日从我公司离职，后续由其个人为房屋买卖双方提供的服务，与我公司无关，双方亦经由其他公司办理网签。我公司与双方当事人之间的法律关系已经终止，我公司亦未收取任何费用。此外无其他答辩意见。侯彤向本院提出反诉请求：1.判令洪燕支付剩余尾款2570000元（不包括物业保证金20000元）；2.判令洪燕支付违约金508200元（按照房屋总价值的日万分之五，自2019年2月28日暂时计算至2019年10月17日）；3.本案诉讼费由洪燕承担。事实与理由：2018年10月24日，侯彤、洪燕签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，房屋总价款为4400000元，双方约定最迟于2019年2月28日前支付剩余尾款后办理房屋过户手续，至今洪燕未履行支付尾款的义务。洪燕针对反诉请求辩称，1.同意支付剩余尾款。对于570000元，我于2019年1月22日上午在交通银行要向侯彤交付此款项，但侯彤拒绝收款。其余2000000元银行贷款已于2019年1月14日获批，但现已过期，在银行重新审批发放后，我同意支付。房屋过户之后，银行将贷款直接支付侯彤。2.不同意支付违约金，我没有违约，我在合同约定期限内与侯彤一起去银行向其转账，但侯彤拒绝提供收款账号和接收款项。房屋买卖合同签订后我没有收到合同原件，合同内容我不清楚。直到2019年6月24日，九州伟业公司才把合同邮寄给我，我当庭拆封才看到合同内容。九州伟业公司应当如实告知合同内容并及时交付合同。如果买卖双方存在违约，九州伟业公司应当连带承担违约责任。合同约定的按照日万分之五计算违约金过高，我主张按照实际发生的损失计算。本院经审理认定事实如下：2018年10月24日，洪燕（买受人）与侯彤（出卖人）就704号房屋签订《房屋买卖合同》，合同第六条（一）约定：“出卖人应当按照下列哪种约定将该房屋交付给买受人。……(按照本项约定时间或约定条件：收到全部购房款之日起以转租约方式将该房屋交付给买受人。”合同第四条（三）约定：“买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。……”第四条（四）约定：“买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为人民币（小写）2000000元（大写）贰佰万元整。1.如贷款机构不批准买受人的贷款申请，双方当事人同意按照下列方式处理：买受人可向其他贷款机构申请贷款，买受人至迟于再次申请贷款之日起30日内获得贷款批复：不能在约定期限内获得贷款批复的，双方另行协商解决。……3.如出现贷款机构批准贷款后，由于买受人原因导致无法及时取得贷款的，买卖双方同意按照下列方式处理：买受人应当于90日内向出卖人支付剩余房价款，并赔偿出卖人因此所受之损失。”第七条（二）约定：“买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：……2.逾期超过15日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。……出卖人不解除合同的，买受人自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行。”同日，侯彤（出卖方）、洪燕（买受方）与九州伟业公司（居间方）就704号房屋签订《补充协议》，协议第一条约定：“甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币（小写）4400000元（大写）肆佰肆拾万元整……”协议第二条约定：“……2.定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。（1）乙方于签订本协议当日将第一笔定金人民币（小写）200000元（大写）贰拾万元整以自行划转的方式支付甲方……5.首付款：（1）乙方于2018年11月25日前将第一笔首付款人民币（小写）1610000元（大写）壹佰陆拾壹万元整以自行划转的方式支付甲方；（2）乙方于过户前将第二笔首付款人民币（小写）570000元（大写）伍拾柒万元整以自行划转的方式支付甲方；（3）乙方于物业交接当日将第三笔首付款人民币（小写）20000元（大写）贰万元整以自行划转的方式支付甲方。”协议第四条约定：“1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。……”三方另以手写方式进行了其他约定：“甲、乙双方协商过户时间：因乙方需售房尾款到账后，才能给甲方剩余房款，约定乙方把剩余尾款伍拾柒万（￥570000元）付给甲方后在过户，最迟于2019年2月28日前过户。”另查，2018年11月1日，洪燕将定金200000元转账至侯彤名下中国农业银行62××××××75账户。2018年11月21日，洪燕分两笔将首付款1610000元转账至侯彤之母魏淑琴名下中国农业银行62××××××73账户。2019年1月22日，洪燕与侯彤就570000元尾款的支付发生争议。庭审中，洪燕称侯彤拒收尾款并申请证人九州伟业公司时任业务员王某到庭作证，王某称“洪燕要打款，房主想要六千多中介费，没商量成，房主说那你先别打”，侯彤对此不予认可。洪燕提交律师代理费发票，用于证明其因本次诉讼支付律师费35000元；提交2019年1月14日中国邮政储蓄银行股份有限公司北京市大兴区支行出具的个人消费贷款审批通知书，载明：“洪燕（借款人）：您申请的二手房贷款，现已审批通过，决定给予您贷款金额/额度为人民币（大写）贰佰万元整（小写￥200万元）。请您自通知日期起90个自然日内，按借款申请时约定事项办妥相关手续。特此函告。”用于证明银行贷款办理情况。上述事实，有《房屋买卖合同》、《补充协议》、银行卡交易明细清单、证人证言、律师代理费发票等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案争议焦点在于双方是否经协商一致变更了570000元尾款的支付时间。首先，对于证人证言的认定。庭审中，对于证人王某的证言，侯彤不予认可，而洪燕除该证人证言外未提交其他证据证明侯彤拒绝接收，故现有证据尚不足以证明洪燕的相应主张。此外，证人证言的内容亦不能证明双方就570000元购房尾款支付的时间、金额及付款方式等达成了具体、明确的变更协议，故本院认定双方未通过协商变更《房屋买卖合同》及《补充协议》，仍应按照原约定全面履行各自的义务。其次，对于阻却履行事由的认定。此前洪燕已支付部分购房款至侯彤及其母魏淑琴名下银行账户，侯彤未对款项支付提出异议。2019年1月22日，双方亦仅就购房尾款支付发生争议，故应当认定，侯彤及其母魏淑琴的银行账户均为双方认可的接收购房款账户。洪燕虽称因侯彤拒绝告知其个人账户导致未能支付尾款，但从本案查明的事实可见，2019年1月22日至洪燕起诉前，并不存在阻却洪燕向侯彤或其母魏淑琴的上述账户支付尾款的事由。故对洪燕提出的其并未违约的主张，本院不予采信。洪燕未按照约定支付购房尾款，应当承担相应违约责任。再次，对于违约金的认定。根据《房屋买卖合同》及《补充协议》，洪燕把剩余尾款570000元支付侯彤，最迟于2019年2月28日前过户。买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期超过15日后，出卖人不解除合同的，买受人自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金。洪燕主张合同约定的违约金过分高于侯彤的损失，应予以适当减少。根据《合同法》及相关司法解释，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，侯彤要求违约金自2019年2月28日暂时计算至2019年10月17日，本院对此不持异议。对于2019年10月17日之后的违约金，侯彤可另行主张。此外，关于洪燕要求侯彤支付律师费的诉讼请求，因侯彤未违约，洪燕支付律师费并非因侯彤的过错导致。关于洪燕要求侯彤交付704号房屋的诉讼请求，《房屋买卖合同》约定以转租约方式交付，该约定亦符合买卖不破租赁之法定原则，故该房屋应当由承租人继续租赁，侯彤仅需按照约定办理相关过户手续。洪燕提出的上述两项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，本院结合双方《房屋买卖合同》及《补充协议》的约定，参考同类型事务一般办理流程，对案涉房屋价款及违约金的支付时间、计算方式及房屋过户时间予以确定。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于的解释》第九十条规定，判决如下:一、洪燕于本判决生效之日起七日内支付侯彤570000元，侯彤于收到该570000元之日起七日内协助洪燕将北京市丰台区×××704号房屋过户登记至洪燕名下。二、洪燕于北京市丰台区×××704号房屋过户登记至洪燕名下之日起一百二十日内支付侯彤2000000元。三、洪燕于本判决生效之日起七日内支付侯彤自二○一九年三月一日起至二○一九年十月十七日止的违约金（违约金以2570000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。四、驳回洪燕其他诉讼请求。五、驳回侯彤其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21140元，由洪燕负担（已交纳）。反诉案件受理费23033元，由洪燕负担21770元（于本判决生效后七日内交纳），由侯彤负担1263元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  杨薇二〇一九年十一月十九日书记员  贾茜