四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0903民初2410号 原告（反诉被告）：遂宁金科房地产开发有限公司，住所地：遂宁市河东新区五彩缤纷路1号金科.美湖湾（D3地块）1号楼1栋1号。 法定代表人：陈宗华。 委托诉讼代理人：谢静，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭露叶，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：唐丹，女，汉族，1990年10月28日出生，住遂宁市船山区。 委托诉讼代理人：方利，四川弘维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨玉亭，四川弘维律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）遂宁金科房地产开发有限公司（下称金科房产）与被告（反诉原告）唐丹商品房预售合同纠纷一案，本院于209年6月18日立案受理本诉，于2019年8月1日立案受理反诉。本院于2019年8月21日适用简易程序公开、合并进行了审理，原告（反诉被告）金科房产的委托诉讼代理人谢静、被告（反诉原告）唐丹及委托诉讼代理人方利参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告金科房产向本院提出本诉诉讼请求：1.请求判令被告立即支付尚欠原告购房款700000元；2.请求判令被告向原告支付违约金，以未付金额700000元为基数按日万分之一的标准从2018年7月3日起至实际付清之日止的违约金，暂计算至2019年1月4日违约金13020元；3.请求判令被告承担本案诉讼费及保全费。事实与理由：原被告于2018年4月30日签订商品房买卖合同及补充协议，约定被告购买原告开发的位于船山区，建筑面积125.17平方米的房屋，房屋总价1137781元。根据买卖合同第九条第二款约定，被告于2018年4月30日向原告支付首付款437781元，剩余700000元向贷款机构申请贷款支付。合同签订后，因被告原因导致被告未能获得银行按揭贷款，截止起诉之日，被告尚欠原告购房款700000元，根据合同约定被告应当承担违约金，且原告有权要求继续履行合同已并向被告主张以应付额700000元为基数的每日万分之五的违约金，即13020元，原告遂起诉来院。 本诉被告唐丹辩称：1、对原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议无异议，对尚欠700000元房款未向原告支付的事实也予认可，但该笔房款是要通过向贷款机构申请贷款支付，而不是用现金方式支付，且被告也没有一次性支付700000元的履行能力；2、原告要求被告按照双方签订的《补充协议》第一条第二款之约定一次性支付房款的理由不成立，因为首先，该条款为格式条款，并加重了被告的义务，在原告未尽到足够提示义务的情况下，故该条款应属无效条款；其次，《补充协议》第一条第二款的意思是“如果是因为买受人没有向指定银行询问是否符合贷款的条件，而在签订合同后才发现无法获得贷款的情况下，出卖人才有权要求买受人以现金方式支付房款”，但本案并不适用该条款，因为被告在签订合同之前已经按照原告的要求前往指定银行询问贷款事宜，并取得了银行的签单同意，才与原告签订的《商品房买卖合同》，被告已经尽到了合同约定义务，故本案不应适用该条款；再次，《补充协议》第一条第5款也约定了“双方同意再买受人个人住房按揭贷款申请获得银行审批通过后，方才办理买卖合同登记备案手续”，因此，如果被告不具备贷款的条件，被告是不能办理商品房买卖合同备案手续的；3、被告没有违约行为不应支付违约金，因为被告未能取得按揭贷款的原因是因为银行在答应了被告可以给予贷款后又单方的找了各种理由不予放款，该情况已符合合同第十条第（二）项“因不可归责于买卖双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可以解除合同”之约定，原、被告双方均享有合同解除权。在被告无力支付剩余房款的情况下，被告请求解除买卖合同及补充协议，并由原告返还已付购房款及利息。 反诉原告唐丹向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告之间签订的《商品房预售合同》（预售）及补充协议；2.判令反诉被告返还反诉原告支付购房款437781元及利息，利息按人民银行同期贷款利率计算，自2019年7月25日起至款项付清之日止；3.本诉与反诉费由反诉被告承担。事实与理由：唐丹于2018年3月到金科房产所开发的金科美湖湾售楼部看房，金科房产一名姓旷的销售人员接待了唐丹，唐丹于2018年4月8日交付了房屋定金20000元并告知销售人员其是以按揭贷款的方式购买，唐丹于2018年4月25日到中国人民银行查询自身的征信报告，发现有逾期的情况，第一时间将逾期的情况告知销售人员，但销售人员仍然让唐丹过去签合同，并告诉唐丹公司会处理，且说公司已经帮忙处理过一个客户，现贷款已经发放。因此唐丹将征信报告交给销售人员后，于2018年4月26日向金科房产缴纳50000元购房定金，同时又打印了一份征信报告到金科房产指定的中国建设银行咨询是否能办理贷款，中国建设银行做贷前审查的工作人员告知可以办理，因此在唐丹提交了贷款前期审查资料给中国建设银行遂宁分行后，中国建设银行遂宁分行将一份回执单交给唐丹，唐丹将回执单交由金科房产并且明确可以贷款后，于2018年4月28日交付了367781元首付款，于2018年4月30日与金科房产签订了《商品房买卖合同》（预售）及补充协议，约定房屋总价款1137781元，首付款437781元，剩余700000元通过贷款方式支付。2018年6月9日中国建设银行遂宁分行电话告知唐丹无法发放贷款，唐丹得知后告知了销售人员，并提出无法贷款将解除合同，销售人员成该合同暂缓支付，现唐丹无法支付剩余700000元，且导致无法办理按揭贷款也非原被告双方导致，故根据合同约定要求解除合同，退还首付款并支付利息。 反诉被告金科房产辩称：1.不同意解除合同及补充协议，因为合同中唐丹未支付剩余购房款的原因的是唐丹的征信问题，不是我方问题，本案在签订商品房预售合同及补充协议时，已经有中国建设银行遂宁分行已经明确告知唐丹可以贷款，故合同及补充协议的签订是双方的真实意思下签订的；2.反诉原告的支付利息的诉讼请求，不应该得到支持，反诉原告提出的依据为合同第十条第二款的约定，出卖人可以解除合同，且出卖人可以退还本金及利息，但是本案不能适用该条款，因为导致唐丹未能付款的原因，在于唐丹的征信问题，属于唐丹的个人原因，综上请驳回反诉请求。 金科房产为支持其主张，提交了以下证据： 1、双方身份信息，证明双方基本情况及主体资格； 2、商品房买卖合同及补充协议，证明双方于2018年4月30日建立了合同关系，并在合同约定了违约金的计算标准，即从出卖人向买受人发送现金方式支付的通知后，按贷款总额的每日万分之一的标准，计算违约金； 3、以现金方式交款通知书及回执两份，证实金科房产在2018年6月11日及2018年7月15日两次向唐丹发出要求其在收到通知后十五日内以现金方式缴纳剩余房款，唐丹本人签收了上述两份通知书； 4、关于敦促依法支付欠款的律师函及邮寄回执，证明该律师函在2018年7月31日出具，唐丹在2018年8月3日签收，该律师函内容是要求唐丹支付剩余购房款及违约金。 经质证，唐丹对双方的身份信息无异议，对商品房买卖合同及补充协议的真实性、合法性无异议，但无法达到金科房产的证明目的，因为买卖合同第九条约定的唐丹通过贷款方式购买房屋，第十条约定唐丹享有合同解除权，补充协议第一条第二项是格式条款，金科房产未在签订前如实告知唐丹“如无法获得贷款，需要以现金方式一次性支付”，被告并无违约行为；对缴款通知书及律师函的真实性、合法性无异议，关联性有异议，达不到金科房产的证明目的。 唐丹为支持其主张，提交了以下证据： 1、金科房产出具的收据，证实唐丹在获得银行可以贷款的承诺下，共计向金科房产缴纳了437781元的购房款； 2、唐丹的征信报告，证明唐丹名下有两套住房，其向金科房产购买的房屋为改善型住房，征信报告也显示了唐丹名下的多笔贷款，且部分存在逾期，唐丹将该征信报告及时交给了金科房产及银行，唐丹并未隐瞒其征信情况，银行是在知晓该情况下同意贷款的； 3、唐丹和金科房产员工旷文怡（音）的微信聊天记录，证实唐丹已经明确告知了金科房产的工作人员其只能通过贷款购买案涉房屋，唐丹在签订买卖合同前是取得了银行同意贷款签单的，唐丹未能取得贷款的原因不能归责于唐丹。 经质证，金科房产对收款收据无异议，对征信报告的真实性、合法性无异议，但认为该报告只能证实唐丹在2018年4月25日及26日去打印了征信报告，并不能达到唐丹的其他证明目的，因为关于唐丹的贷款逾期情况，在签订商品房买卖合同之前，中国建设银行已经知晓并出具了银行按揭回执单，故该征信报告与唐丹未支付购房款无关联性；3、对聊天记录，无法核实旷文怡的真是身份，对其真实性不予认可。原告认可唐丹在签订合同前存在征信问题，但双方通过建设银行已经明确唐丹可以取得贷款，因此双方才签订了合同，此后唐丹未能取得贷款的原因是唐丹的个人原因。 本院认为，金科房产出示的所有证据，经质证，被告对其真实性、合法性均无异议，且与本案具有关联性，本院依法予以采信。对唐丹出示的收款收据、征信报告，金科房产对其真实性、合法性无异议，且以上证据与本案具有关联系，本院依法予以采信；对微信聊天记录，虽然金科房产对其真实性提出了异议，但本院认为，根据聊天内容可以确认，旷文怡确系金科房产员工，该聊天内容与本案案件事实具有关联性，故对该聊天记录本院依法予以采信。 本院根据上述有效证据，对本案案件事实认定如下： 1、2018年4月28日，唐丹在取得金科房产指定银行即中国建设银行放贷人员同意贷款的签单后，与金科房产签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，双方主要约定：唐丹以1137781元的价格购买金科房产开发建设的，位于船山区房屋；购房款中的437781元由唐丹在签订合同时支付，剩余700000元购房款以银行按揭贷款方式支付。合同签订后，唐丹按约支付了首付款437781元，因唐丹的按揭贷款申请最终未能通过银行审核，致使唐丹未能按期向金科房产缴纳剩余购房款。为此，金科房产于2018年6月11日及2018年7月15日两次向唐丹邮寄送达了《关于要求以现金方式支付房价款的通知》，于2018年7月31日向唐丹邮寄送达了《律师函》，要求其支付剩余700000元购房款；而唐丹则认为银行贷款审核未能通过的原因不能归责与她，且其无力一次性支付剩余房款，遂要求与金科房产解除合同；在双方协商未果的情况下，金科房产遂起诉来院。 2、《商品房买卖合同（预售）》第十条第（二）款约定“因不可归责于买卖双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可以解除合同。解除合同的，出卖人退还买受人已付购房款本金及其利息或者定金。不接触合同的，双方于30日内达成新的房价款支付协议，合同继续履行”； 《商品房买卖合同补充协议》第一条约定“……2、买受人采用按揭付款方式支付房价款的，买受人于本补充协议签订时向出卖人支付首付款437781元，余款由买受人向银行申请个人住房抵押贷款支付，采用此种方式支付房价款的，双方还应按以下约定执行：（1）买受人采用按揭贷款方式支付房价款的，其贷款首付款比例、贷款金额、贷款期限、贷款利率等按办理贷款时国家及银行的相关规定执行，买受人应自行向指定银行询问、查询是否满足本合同约定的按揭贷款要求，否则导致买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的（包括因国家调整按揭贷款政策致使实际按揭金额少于本合同约定按揭贷款金额），出卖人有权要求买受人以现金方式支付。买受人应在出卖人通知后15日内付清，如买受人逾期未付清，按贷款总额每日万分之一的标准计算承担违约金，逾期超过30日仍未付清的，出卖人有权解除合同并将该房屋另行出售……（2）买受人应当在本合同签订后的90日内付清全部购房款，包括贷款部分；……”。 庭审中，唐丹当庭陈述，其现为个体工商户，年收入约为30万元左右，其名下除案涉房屋外，还另有住房及门面各一套，其主要负债为平安普惠的小额贷款，每月需偿还贷款7000余元。 本院认为，金科房产与唐丹签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应属有效。本案的争议焦点主要在于：1、按揭贷款未能通过是否归责于唐丹；2、在按揭贷款未通过的情况下，唐丹是否享有合同解除权。 关于第一个争议焦点，本院认为，根据微信聊天记录所载明的内容，可看出唐丹在签订买卖合同之前，积极向金科房产的工作人员及银行放贷人员提供了其征信报告并尽可能的达到了银行要求的贷款条件，且取得了银行工作人员的签单，故应认定唐丹已积极履行了合同要求的查询、询问贷款事宜义务，贷款最终为未能审核通过不应再归责于唐丹。 关于第二个争议焦点，本院认为，虽然银行贷款未能审核通过不能归责于唐丹，但唐丹仍然不享有合同解除权，因为依照《商品房买卖合同（预售）》第十条第（二）款“未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可以解除合同”之约定，在贷款未能通过并导致商品房买卖合同不能继续履行才是唐丹享有解除权的前提条件，根据唐丹所陈述的收入、资产及负债情况，应认定，即使未能取得银行贷款，唐丹仍具有经济基础可以继续履行合同，故唐丹不享有合同解除权，对唐丹诉请解除合同、退还购房款的反诉请求，本院不予支持。 关于唐丹“《补充协议》第一条第二款系格式条款并加重了被告的义务，应属无效条款”的辩解意见，本院认为，虽然《商品房买卖合同补充协议》系格式合同，但该合同第一条第二款系对购房款支付的时间和方式等进行的约定，而按时足额的支付全部购房款是唐丹的主要合同义务，故该条款并未加重唐丹的义务，对唐丹的该辩解意见，本院不予采纳。 综上，依照《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》之约定，唐丹应在2018年7月27日之前向金科房产全额支付所有购房款，现期限已届满，被告唐丹仍未能履行付款义务，唐丹的行为已构成违约，其应承担继续履行并支付违约金的违约责任，故对金科房产诉请唐丹立即支付剩余房款700000元及违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的计算标准及起算时间，本院认为，金科房产诉请按照《商品房买卖合同补充协议》约定的按日万分之一标准计算违约金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持；关于违约金的起算时间，因为《商品房买卖合同补充协议》第一条第二款第（2）项已明确约定了唐丹应在合同签订后的90日内付清购房款，故对金科房产主张的违约金，本院从2018年7月28日起予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）唐丹于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）遂宁金科房地产开发有限公司一次性支付剩余房款700000元； 二、被告（反诉原告）唐丹于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）遂宁金科房地产开发有限公司支付违约金，违约金的计算方式：以逾期付款金额700000元为基数，自2018年7月28日起按照日万分之一的标准计算至剩余房款付清之日止； 三、驳回被告（反诉原告）唐丹的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取5500元，反诉案件受理费减半收取3393元，均由唐丹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审判员  何小宁 二〇一九年十一月七日 书记员  曹 芮