江苏省如东县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0623民初679号原告（反诉被告）：冯婷婷，女，1976年5月11日生，汉族，住如东县。委托诉讼代理人：陈福明，如东县马塘镇法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：张云清，女，1973年10月23日生，汉族，住如东县。委托诉讼代理人：马善明，江苏紫琅律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘锋锋，江苏紫琅律师事务所实习律师。原告（反诉被告）冯婷婷与被告（反诉原告）张云清租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。冯婷婷及其委托诉讼代理人陈福明，张云清及其委托诉讼代理人马善明、刘锋锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯婷婷提出的诉讼请求：1、判令依法解除房屋租赁合同；2、被告立即腾空房屋；3、被告承担违约金7600元；4、被告按104.1元/天的标准，支付从2018年9月17日至2019年1月6日的房租、从2019年1月7日至2019年6月14日(鉴定之日)的房屋占用费。事实与理由：原、被告于2017年9月16日签订房屋租赁合同一份，由原告将自有的坐落于马塘镇培英路8号文锦佳苑2幢112、113店铺出租给被告使用，租赁期限三年，自2017年9月16日至2020年9月15日止，租金为第一年36000元、第二年38000元、第三年40000元。被告己付第一年租金36000元。合同履行至2018年6月，因被告与他人合伙经营的店面出现亏损，故关店欲行转让，对第二年租金迟迟未能给付，也一直拒绝交付出租房屋，经数次协商未果。因被告以自己的行为表明不履行合同义务，原告于2019年1月6日通过微信向被告发出解除合同通知书，被告未对解除通知提出任何异议，但一直拒绝腾空房屋交付原告，致使原告房屋一直闲置至今，造成原告损失，故原告诉至法院，请求判如所请。被告张云清辩称，1、原告诉称被告因店铺出现亏损欲于2018年6月转让店面不是事实。被告认为，当时合同未到期，经营店面的亏损和关店与原告没有任何关系，且并无转租的事实。2、原告于2018年6月擅自更换了被告租赁经营店面的门锁，其违法违约行为致使被告无法经营。3、不存在房屋占用费的问题。被告不予支付租金系因原告拆除了经营的设施、装饰和装修，致使被告无法经营。4、根据租赁合同约定，一方解除合同应提前三个月通知，原告于2019年1月6日通过微信方式直接解除合同，其行为违约，应当根据合同约定支付年租金20%的违约金及装修费用等。反诉原告张云清提出的诉讼请求：1、被反诉人支付反诉人装修费用25870元；2、退还租金6000元（因为冯婷婷更换了门锁，致使张云清无法经营，退还两个月租金）；3、承担违约金7200元。事实与理由：2017年9月16日，反诉人与被反诉人签订房屋租赁合同，由被反诉人将坐落于马塘镇培英路8号文锦佳苑2幢112、113店铺出租给反诉人使用，合同约定租赁期限为三年，租金需提前2-3个月支付，同时约定被反诉人违约，需将反诉人的装修费用如数退还并向对方偿付年租金的20%作为违约金。合同签订后反诉人支付了第一年租金36000元。2018年6月，被反诉人向反诉人索要第二年租金，因未至合同约定的期限，反诉人未支付租金，被反诉人遂将店铺门锁更换，被反诉人的行为已构成违约，因合同无法继续履行，解除了与反诉人的合同，应当支付反诉人装修费用，退还租金，并承担违约责任。反诉被告冯婷婷辩称，双方签订租赁合同以后，反诉原告经营至2018年6月就不再经营，而且到处打听店铺转让的事宜，反诉被告得知此事后，通知反诉原告如将店铺整体转让须得到其同意。在此情况下，反诉被告暂时把店门的锁换了。但反诉被告换锁以后，把钥匙交给了反诉原告的合伙经营人。虽然反诉被告有换锁的行为，但并不影响反诉原告继续在此经营。反诉被告也曾于2018年12月7日书面通知反诉原告，要求其交纳租金并继续履行合同，或者双方协商解除合同。但直至2019年1月，反诉原告既未交纳房租亦未回复，故反诉被告于2019年1月6日出具解除合同的书面通知。综上，反诉被告在整个合同履行过程中并无违约行为，即使反诉被告存在更换门锁的行为，但这一行为并不构成根本违约。关于本诉被告张云清在答辩中提到根据合同约定，终止合同需提前三个月通知的问题，反诉被告系按照合同法第九十四条的规定依法解除合同，并非双方合同中所约定的提前终止合同的情形。综上，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。根据双方当事人的陈述及举证、质证，本院认定如下事实：冯婷婷（甲方）将其与案外人陆剑锋共同共有的位于如东县铺租赁给张云清（乙方），并签订《房屋租赁合同》，该合同约定：1、租赁期3年，自2017年9月16日至2020年9月15日止。2、该房屋租赁期间，先付租金后使用，2017年9月16日至2018年9月15日年租金为36000元，2018年9月16日至2019年9月15日年租金为38000元，2019年9月16日至2020年9月15日年租金为40000元。租金需提前2-3个月支付。在此经营期间，乙方不得转租第三方。3、租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前3个月通知对方，经双方协商一致后合同提前终止。4、甲方违约，需将乙方装修费用如数退还乙方并向对方偿付年租金的20%作为违约金。5、乙方违约，所有费用甲方一律不承担并向对方偿付年租金的20%作为违约金。张云清已付第一年租金36000元。承租案涉房屋后，张云清将该房屋用于与案外人陈宇合伙经营奶茶店。因店铺生意不佳，张云清有将该店铺转租的想法。冯婷婷在第一年租赁期限届满前2-3个月，向张云清催要下一年度租金，张云清称其在外地就医，房租待其回来后再说。因催要租金未果，且了解到张云清有将店铺转租出去的想法，冯婷婷于2018年6、7月间更换了案涉租赁店铺的门锁。张云清因冯婷婷未经其同意擅自更换门锁，与其产生纠纷，后双方就房屋转租、装修费用补偿等事项进行协商未果。2018年12月7日，冯婷婷向张云清发送通知，内容如下：关于你与我于2017年9月16日签订的房屋租赁合同，现你已逾期拒交房租，请你接通知后7天内迅速组织资金付清到期租金38000元，继续履行合同，逾期则作解除合同处理，届时一切责任由你承担。2019年1月6日，冯婷婷向张云清发送解除合同通知书，内容如下：关于你与我签订的《房屋租赁合同》，你已经于2018年6月中旬停止经营，现一直未见你有继续经营的意向，也明确拒绝缴纳2019年度（2018年9月16日至2019年9月15日）房租金。我曾多次打电话等方式通知你，续交房租继续租赁或协商解除合同，但你一直以在等待将店面转让为由久拖不决，导致我的出租房一直闲置至今。为了避免造成更大损失，根据《合同法》第九十四条、第九十六条之规定，现特书面通知于你，自本通知发给你之日起，解除我们签订的《房屋租赁合同》。另请你接通知十日内迅速腾空出租房屋，清理相关物品，逾期不能交付房屋或未能清理相关物品，我将在提存你所有物品的同时附有全程视频。相关物品提存后将通知你在一定期限领取并支付因提存产生的相关费用，逾期不作领取的造成一切损失由你承担。后张云清并未搬离，2019年2月，冯婷婷提起本案之诉。2019年4月14日，张云清从案涉租赁房屋搬离。案件审理过程中，张云清提出对其店铺装修价值进行鉴定。本院委托南通皋审资产评估事务所（普通合伙）进行鉴定，该所于2019年6月22日作出通皋审鉴字[2019]第017号评估报告，内容如下：1、当租赁合同被判定有效时应计算装修残值。基于此，截止2019年4月14日（评估基准日），冯婷婷与张云清租赁合同纠纷一案中如东县马塘镇文锦佳苑2幢112、113店铺装修价值评估价值为19143元（剩余租赁期为2019年4月14日至2020年9月15日）。2、当租赁合同被判定无效时应计算装修现值。基于此，截止2019年4月14日，冯婷婷与张云清租赁合同纠纷一案中如东县马塘镇文锦佳苑2幢112、113店铺装修价值评估价值为25870元。鉴定费3000元，由张云清垫付。本院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效。关于原告冯婷婷要求解除房屋租赁合同的诉讼请求。双方当事人对于案涉合同于2019年1月6日解除均无异议，本院予以确认。关于原告冯婷婷要求被告张云清腾空房屋的诉讼请求。双方当事人均认可被告张云清已于2019年4月14日搬离案涉租赁房屋，故对该项诉讼请求本院不再予以理涉。关于原告冯婷婷要求被告张云清按104.1元/天的标准，支付自2018年9月17日至2019年1月6日的房租、自2019年1月7日至2019年6月14日（鉴定之日）的房屋占用费的诉讼请求。本院认为，张云清作为承租人，本应支付租赁期间的租金及租赁合同解除后占用房屋的使用费，但考虑到冯婷婷在合同约定的租赁期内且承租人张云清已支付租金的期限内，擅自将租赁房屋的门锁换掉，导致双方产生矛盾，双方就店铺转租、装修费补偿等问题僵持不下，张云清一直未予搬离，故张云清一直未予搬离与冯婷婷擅自换锁的不当行为之间有一定的关系。但张云清对此处理亦不妥当。虽然冯婷婷擅自换锁有错在先，但张云清在不缴纳租金、不打算继续租赁的情形下，迟迟不予搬离，影响了房屋租赁给他人，给冯婷婷造成一定损失。故2018年9月17日至2019年4月14日的房屋租金及使用费21861元（104.1元/天×210天），本院酌情由张云清给付10930.5元，其余部分损失由冯婷婷自行负担。至于冯婷婷主张2019年4月15日至鉴定之日的房屋使用费，因张云清已经搬离，故对该部分主张不予支持。关于原告冯婷婷要求被告张云清支付违约金7600元的诉讼请求。虽然张云清未能按照合同约定的期限给付第二年租金，但考虑到冯婷婷擅自更换门锁有错在先，故对其该项诉讼请求本院不予支持。关于反诉原告张云清要求反诉被告冯婷婷支付装修费用25870元的诉讼请求。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案中双方均有违约的情形，故对装修残值损失19143元，由冯婷婷负担9571.5元，其余部分损失由张云清自行承担。另鉴定费3000元，由双方各半负担。关于反诉原告张云清要求反诉被告冯婷婷退还租金6000元的诉讼请求。虽然冯婷婷擅自更换门锁，但其称换锁后将钥匙交给了张云清的合伙人，而在换锁之时亦是张云清的合伙人在店内经营，其合伙人也认可收到钥匙并称在换锁后仍经营了一段时间，且未有证据表明冯婷婷换锁的行为导致其在该段时间内无法进入店铺、无法经营，故对张云清的该项主张本院不予支持。关于反诉原告张云清要求反诉被告冯婷婷支付违约金7200元的诉讼请求。虽然冯婷婷擅自更换门锁在先，但此后经催告张云清既不缴纳租金亦不搬离房屋，在此情形下冯婷婷可依据《合同法》第九十四条第（三）项的规定解除与张云清的合同，而无须按照合同约定提前三个月通知对方。故对其该项诉请本院亦不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、冯婷婷与张云清之间签订的《房屋租房合同》于2019年1月6日解除；二、张云清给付冯婷婷房屋租金及使用费10930.5元；三、冯婷婷给付张云清装修残值损失9571.5元、鉴定费1500元。综合上述第二、三项，冯婷婷应给付张云清141元，于本判决生效后十日内履行。四、驳回冯婷婷的其他诉讼请求。五、驳回张云清的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费718元，反诉案件受理费453元，合计1171元，由冯婷婷负担718元，张云清负担453元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费人民币1171元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  张慧敏人民陪审员  李 琴人民陪审员  李铁秋二〇一九年十一月四日法官 助理  吴 霞书 记 员  丁晓莉