广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初3035号原告：赖利威，男，汉族，1992年11月4日出生，户籍地址广东省普宁市，委托代理人：钟鸿沛，广东穗江律师事务所律师。委托代理人：陈胜鑫，广东穗江律师事务所实习律师。被告：许念华，男，汉族，1976年11月2日出生，户籍地址江西省赣州市会昌县，被告：姜楠，女，汉族，1987年12月7日出生，户籍地址广东省深圳市南山区，第三人：深圳市中瑞房地产经纪有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区宝龙街道宝荷路卓弘高尔夫雅苑1号楼117-A号商铺，统一社会信用代码91440300MA5DH2TL2J。法定代表人：贺平。原告赖利威与被告许念华、姜楠、第三人深圳市中瑞房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人钟鸿沛到庭参加了诉讼，被告许念华、姜楠、第三人深圳市中瑞房地产经纪有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告经中介公司得知被告有一处位于深圳市龙岗区回龙路全盛御景湾B栋23层2302室的房产要出卖，经协商，双方签订了房屋买卖合同，并于当日原告向被告支付了30万元定金，被告向原告出具《收款收据（业主）》确认已收到上述款项。根据双方签订的合同：1、涉案房屋建筑面积78.2平方米；2、被告负有确保其拥有上述房产的产权及保证该产权不具有被查封、不存在抵押等义务；3、原告于2018年6月11日前将剩余资金一次性支付至双方指定的账号；4、被告收到原告支付的款项之日起三日内双方签订《深圳市二手房买卖合同》并办理过户等手续；双方还约定了违约责任。原告按照合同约定履行了义务后，被告拒不依约履行赎楼及过户等义务。原告认为，双方签订的房屋买卖合同并未违反法律的强制性规定，依法成立对双方均有约束力。原告依约支付了定金30万元，且根据约定履行了合同其他义务，现被告违反诚实信用原则，拒不履行合同义务，完成赎楼过户等手续，其行为已经构成违约，应当按照合同约定向原告承担违约责任。另，被告许念华与被告姜楠曾为夫妻关系，两人于2015年9月30日结婚，于2018年10月30日登记离婚，本案纠纷发生于两被告夫妻关系存续期间，交易标的为夫妻两人共同财产，因为交易产生的合同权利在夫妻关系存续期间，应当为夫妻共同债务，由夫妻共同承担。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求依法判令：1、解除双方于2018年5月19日签订的《房屋买卖合同》；2、被告双倍返还原告支付的定金60万元；3、被告向原告支付违约金260,820元（违约金=成交价324万元×违约利率5/10000×天数161天）；4、被告承担占用定金期间的利息8,050元（利息按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年5月19日起计算，暂计至2018年10月26日，利息=本金30万元×利率6%×天数161天÷360=8,050元）；5、本案的诉讼费用由被告承担。被告许念华、姜楠及第三人深圳市中瑞房地产经纪有限公司均未到庭应诉答辩，亦未提交书面答辩意见及证据。经审理查明，2018年5月19日，原告赖利威作为买方与被告许念华作为卖方、被告姜楠作为卖方代理人签订《二手房买卖合同》一份，约定：1、交易标的：深圳市龙岗区龙城街道全盛御景湾花园B座2302房产，该物业建筑面积为78.2平方米，房地产性质用途为住宅，不动产权证书编号为粤（2016）深圳市不动产权第0247098；2、该物业存在抵押，抵押权人为建设银行、抵押金额为240万元；3、卖方保证该物业没有被查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利；4、卖方自愿将该物业转让给买方，转让成交价为324万元；5、交易定金为30万元，买方同意在本合同生效之日起3日内（含当日）向卖方支付定金2,000元，该部分定金监管于买卖双方约定的第三方处，剩余定金298,000元在卖方完成“经查档确认，产权清晰且无查封”约定后由买方直接支付予卖方，买方清楚知悉定金直接支付予卖方之风险；6、买方须于2018年6月11日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行评估为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中；7、该物业有抵押，卖方委托担保公司融资赎楼，卖方必须于签订本合同之日起10日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方需协助卖方办理。卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，还清欠款，办妥注销抵押登记手续。卖方承诺于买卖双方办理完资金监管手续及买方办出贷款承诺函（如买方需按揭贷款的）之日起30日内还清欠款，办妥注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后三日内将红本房地产证原件交予双方指定的监管定金和交楼押金的第三方或第三方指定的担保公司。如因买方原因导致卖方不能赎楼的，视为买方根本违约，卖方有权选择解除合同，并要求买方依照本合同第十条之约定承担违约责任。8、经买卖双方协商定为2018年6月20日交楼；9、违约责任：如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日或明示拒绝履行合同视为根本违约，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日或明示拒绝履行合同视为根本违约，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。10、合同第十四条备注：经买卖双方协商，如果在赎楼过程中卖方物业被查封，期间产生的赎楼费用（查封至解封期间）由业主（卖方）承担，同时卖方自行解决影响赎楼以及过户的信用及小额贷款。2018年5月19日，被告许念华作为收款人向原告赖利威出具《收款收据》一份，其上载明：今收到客户赖利威先生交来深圳市龙岗区龙城街道全盛御景湾花园B座2302物业交易定金，金额为30万元，转账方式支付，上述款项存入户名许念华、开户行交通银行深圳市南山支行、账号62×××04，备注：其中有2,000元作为交楼押金，此押金交付居间方（中介方）保管，交楼后退还卖方。2018年5月21日，原告赖利威通过其平安银行账户向被告许念华交通银行账户转账支付30万元。2019年11月5日，本院对案涉房屋买卖交易的中介人员卿元亮（公民身份号码）进行询问调查，卿元亮称案涉房屋买卖合同是其跟踪签订的，系双方交易的中介人员。其陈述以下事实：1、当时买卖双方约定的交易模式是签订合同后10天卖方去找担保公司签订赎楼公证并向银行申请提前还款赎楼；签订赎楼公证后，买方再将首付款进行资金监管；买方将首付款进行资金监管后并获得贷款承诺函，然后由担保公司进行赎楼。2、本案交易未完成是因为卖方许念华背负许多小额贷款，担保公司在签订赎楼公证前要求卖方许念华先将小额贷款还完才能做赎楼公证，因卖方许念华没有及时将小额贷款还完，导致无法与被告担保公司签订赎楼公证，据此双方的买卖交易无法继续进行，故买方也就没有进行首付款资金监管。原告提交的不动产权资料电脑查询结果表显示，2016年12月5日案涉房产转移登记至被告许念华名下，转让方为戈海峰。原告提交的深圳市不动产登记中心不动产查封（备案）表显示，涉案房产于2018年12月21日被深圳市龙岗区人民法院查封，查封期限三年，并于2019年6月11日被深圳市福田区人民法院轮候查封。另查，被告许念华与被告姜楠于2015年9月28日在深圳市民政局婚姻登记处办理结婚登记，于2018年10月30日办理离婚手续。上述事实，有二手房买卖合同、收款收据、银行转账凭证、证人证言、不动产权资料电脑查询结果表、深圳市不动产登记中心不动产查封（备案）表、结婚登记审查处理表、离婚登记审查处理表等证据及当事人庭审陈述证实，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《二手房买卖合同》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，当事人应按照该合同约定履行自己的义务。合同约定由卖方即被告委托担保公司融资赎楼，卖方必须于签订本合同之日起10日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续。但因被告没有在合同约定的签订合同之后10日内与担保公司签订服务合同及办妥相关的赎楼公证手续，导致最后买卖交易无法继续进行，且现案涉房产已被法院查封，被告的行为已构成根本违约，致使原告的合同目的无法实现，现原告要求解除双方于2018年5月19日签订的《房屋买卖合同》，合法有据，本院依法予以支持。另，根据合同第十一条的约定，如卖方根本违约，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；及《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。本案原告在诉请被告支付违约金的同时又诉请双倍返还定金，庭审中经本院依法释明后，原告选择请求被告双倍返还定金。原告已向被告许念华支付定金30万元，现原告诉请被告许念华双倍返还定金共60万元，合法有据，本院予以支持。另对于原告诉请的违约金及利息，本院依法予以驳回。关于姜楠的责任问题，被告许念华与被告姜楠于2015年9月28日登记结婚，案涉房产系二被告婚后于2016年12月5日购买登记于被告许念华名下，属婚后共同财产，且案涉房屋买卖合同中有二被告夫妻双方的共同签字，交易房产属夫妻双方的共同意思表示，虽二被告于2018年10月30日办理离婚手续，但本案债务发生于二被告夫妻关系存续期间，应认定为夫妻共同债务，应由二被告共同承担责任。被告许念华、姜楠经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、答辩的权利，应承担相应消极答辩及举证不能的法律后果，本院在查明事实的基础上依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告赖利威与被告许念华、姜楠于2018年5月19日签订的《二手房买卖合同》；二、被告许念华、姜楠于本判决生效之日起十日内向原告赖利威双倍返还定金共60万元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币12,488.7元（原告已预交），由原告赖利威负担3,864.7元，被告许念华、姜楠负担8,624元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  马小梅人民陪审员  陈冬兰人民陪审员  王锡新二〇一九年十一月十三日书 记 员  杨小熳