山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终2005号上诉人（原审原告）：李永威，男，1973年3月16日出生，汉族，住山东省威海市环翠区。上诉人（原审被告）：威海东新置业有限公司，住所地山东省威海市世昌大道100号。法定代表人：都玉蓉，执行董事。委托诉讼代理人：孙华玉，山东东方未来律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京六合汇通投资有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖工业开发区三区16号。法定代表人：丛萍，总经理。被上诉人（原审被告）：丛萍，女，1963年4月7日出生，汉族，住山东省威海市环翠区。被上诉人（原审被告）：张美林，女，1990年5月22日出生，汉族，住山东省威海市环翠区。被上诉人（原审被告）：吴东升，男，1985年11月24日出生，汉族，住北京市朝阳区。以上四被上诉人之共同委托诉讼代理人：孙华玉，山东东方未来律师事务所律师。上诉人李永威、威海东新置业有限公司（以下简称“东新置业公司”）因与被上诉人北京六合汇通投资有限公司（以下简称“六合汇通公司”）、丛萍、张美林、吴东升商品房预售合同纠纷一案，不服威海火炬高技术产业开发区人民法院（2018）鲁1091民初1537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李永威上诉请求：撤销一审判决，依法改判:1.东新置业公司向李永威返还329057元购房款2014年4月30日至2018年7月23日的利息90300元，其中20943元为一审法院未支持部分，另外69357元为二审增加诉讼请求；2.六合汇通公司、丛萍、张美林、吴东升共同对东新置业公司应付李永威的419357元承担连带责任；3.申请将威海港新房地产开发有限公司（以下简称“港新房地产公司”）以及张树勇增加为本案被告或二审被上诉人，并对东新置业公司的所有债务承担连带责任；4.申请将本案中出现的涉嫌犯罪的线索移交公安机关；5.申请二审法院调取所有应由法院依职权调取的证据。事实和理由：1.李永威没有与东新置业公司约定返还房款不计利息，因此东新置业公司应返还利息，六合汇通公司、丛萍、张美林、吴东升也应对利息部分承担连带责任；2.东新置业公司拒缴25%房地产开发资本金，拒绝政府监管其预售资金，违反房地产开发资质管理的规定，开发其不具备开发能力的威海市世昌大道100号项目，对其公司实力做虚假宣传，隐瞒大量负债等，世昌大道100号项目出现大量、大比例面积差，而且东新置业公司在其认为“按套计价”的意义包含面积多了价款不变时向面积多的业主要求交费，所以东新置业公司具有非法占有的主观故意，大量的面积差只能是主观故意，属销售伪劣商品的违法行为东新置业公司未按公司法规定提取公司公积金,非法大量向威海燕莎商业管理有限公司转让债权，未缴纳大量的税款；3.港新房地产公司、威海卡尔电器研究所、张树勇均为东新置业公司的一人股东，需依据公司法第六十三条规定证明自己资产独立于公司；4.港新房地产公司与威海卡尔电器研究所之间转让东新置业公司股份的协议有两份不同的版本，至少一份为虚假协议；5.威海卡尔电器研究所与六合汇通公司签订的转让东新置业公司股权协议第七条约定包含“财务账簿上尚未披露的隐形债务”语句，证明现在东新置业公司的账本为假账；6.东新置业公司依据《商业委托管理合同》第四条第1款于每年6月15日前一次性付给威海燕莎商业管理有限公司的285万元商业管理费用是非法转移的资金。威海燕莎商业管理有限公司收取双份费用，另一份向业主收取；7.2012年3月28日港新房地产公司、东新置业公司、威海卡尔电器研究所的债务抵顶协议可证明三方非法从东新置业公司转移资产给股东港新房地产公司及威海卡尔电器研究所；8.东新置业公司账本上没有138557216.63元借款，即东新置业公司未收到以上资金，无对应借款资产，充分证明该借条是假的，而东新置业公司与威海卡尔电器研究所在明知以上借条为假的情况下，配合港新房地产公司的对东新置业公司的资产非法转移行为；9.股东与股东之间，因股权协议明确后来的股东承担前面股东的义务，所以所有后面的股东均承担前面股东的非法行为负责。东新置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回李永威的诉讼请求。事实与理由：1.李永威并非本案适格主体，一审法院未经审查李永威的主体资格即做出裁判，缺乏事实依据和法律依据。李永威起诉的案由是房屋买卖合同纠纷，属于债权纠纷，依据合同相对性原则，合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方才能向另一方当事人提出请求或提起诉讼。案涉合同系谷韦儒与东新置业公司签订，李永威非合同相对方，不应作为本案原告提起诉讼。一审法院认为李永威与谷韦儒系夫妻关系，案涉房屋系夫妻共同财产，是物权方面的相关规定，用以确认各方对房屋的所有权及处分权，而不能以此为依据直接认定李永威系合同一方当事人，一审违背合同相对性原则，且并未要求李永威提交结婚证予以证实夫妻关系。申请依法审查李永威的主体资格即相应证据，驳回李永威的起诉;2.一审判决未以事实为依据，未尊重双方之间的合同约定，在合同中有明确约定的前提下适用法律规定予以裁判，侵犯了合同约定优先的原则。合同明确约定该房屋属按套计价。谷韦儒与东新置业公司之间签订的商品房预售合同第三项计价方式与价款，双方约定该商品房房屋价款按第二种方式计算：按套计算，该商品房房屋计价为1647013元，说明双方约定按套购买，与房屋面积无关，无论房屋测绘面积是否发生变化，均不影响合同项下房款的金额。另合同只载明案涉房屋面积及总价款，并无面积单价之约定，足以说明签订合同时双方均同意按套购买;3.合同第五条约定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的合同约定面积与产权面积发生差异的，按产权登记面积，据实结算房价款，多退少补，不计利息。虽然李永威的房屋是按套计价购买，但该约定一定程度上也反映出合同双方的真实意思表示，即使东新置业公司应当支付李永威相应的差价款，李永威起诉的差价款金额也是过高，根据合同法公平及对价支付原则，按套购买的房屋面积应允许存在一定范围的误差，超过误差部分，也应当按照购买价格实行多退少补；4.根据《商品房销售管理办法》第十九条规定，按套计价的预售房屋，对面积差异合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。一审法院未对李永威释明两种处理方式却径行裁判，适用法律错误；5、一审判决东新置业公司返还李永威购房款利息，但李永威在一审诉讼中并未主张利息，合同亦约定据实结算房款，多退少补，不计利息，且一审法院已经要求东新置业公司双倍返还购房款，再判决利息损失存在不妥。六合汇通公司、丛萍、张美林、吴东升辩称，同意东新置业公司的意见。李永威向一审法院起诉请求：1.东新置业公司因世昌大道100号-30号商铺面积差向李永威返还35万元；2.六合汇通公司、丛萍、张美林、吴东升对上述债务承担连带责任。一审法院认定事实：李永威妻子谷韦儒于2014年4月29日与东新置业公司签订《威海市商品房【预售】合同》，约定：谷韦儒向东新置业公司购买位于威海市高区商品房，用途为商业；建筑面积为66.67平方米，计价方式为按套计算，房屋计价为1647013元；东新置业公司应在2014年10月30日将单体竣工验收合格的商品房交付给谷韦儒；第五条约定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，合同约定面积与产权登记面积发生差异的，按产权登记面积，据实结算房款，多退少补，不计利息。谷韦儒分别于2011年7月23日、8月23日、9月18日、2014年4月28日向东新置业公司支付房款25万元、112万元、260030元、16983元。李永威主张，经测绘，案涉房屋的建筑面积仅为59.01平方米，与合同约定的66.67平方米存在7.66平方米的差异，申请一审法院到测绘部门调取房屋的测绘报告。一审法院调取了威海市房地产测绘中心有限公司对案涉房屋的分户最终测绘图，该图显示案涉房屋的建筑面积为59.01平方米，其中专有建筑面积57.12平方米，分摊建筑面积1.89平方米。东新置业公司主张，双方签订的《威海市商品房【预售】合同》约定计价方式为按套计算，总价款1647013元，并非是按建筑面积进行计算，无论房屋测绘面积是否发生变化，均不影响案涉合同项下房款的数额；根据合同第五条的约定，面积存在差异影响房款只在按套内建筑面积计算或是按建筑面积计算房款时发生，谷韦儒主张的面积差价款与合同不符，没有合同及法律依据；因不存在房屋差价款，所以不应产生利息。一审诉讼过程中，李永威申请调查东新置业公司2009年至今的财务账册以及审计报告、世昌大道100号业主的购房收费单据及其它交费单据、申请一审法院通知其他业主参加诉讼、到规划局、住建局等部门调取世昌大道100号专有部分套内面积、建筑面积、公摊面积、公摊系数、办证面积及相关的政府行政审批文件等，申请本案应转至最高人民法院审理。一审法院已告知李永威所有的申请均不予调查和受理，与本案无关。另，李永威撤回对徐朝阳的起诉。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。李永威与谷韦儒系夫妻关系，案涉房屋是夫妻二人的共同财产，李永威有权提起诉讼并主张权利，作为原告主体适格。东新置业公司与谷韦儒签订的《威海市商品房【预售】合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原中华人民共和国建设部制订的《商品房销售管理办法》第十九条规定，按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。本案中，谷韦儒与东新置业公司签订的商品房预售合同明确约定，案涉房屋系按套计价，房款1647013元，但并未约定误差范围和建筑面积超出误差范围的处理方式。第五条约定的面积与产权登记面积发生差异的，按产权登记面积，据实结算房款，多退少补，不计利息，但该约定并不是对案涉房屋计价方式的变更，案涉合同未对按套计价时面积存在差异情况下房款如何退补作出明确约定，也未按照原中华人民共和国建设部制订的《商品房销售管理办法》约定误差范围。现李永威并未要求退房，其购买的房屋在合同中约定建筑面积为66.67平方米，实测面积为59.01平方米，较合同约定面积增加了7.66平方米，误差比为11.49%。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。在案涉房屋建筑面积误差比明显超出合理范围且合同对相应情况并未明确约定处理方式的情况下，参照上述规定处理对双方当事人均无不当。案涉房屋减少面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款49408元（1647013元/66.67㎡×2.00㎡），应由东新置业公司按照合同约定的价格（折合每平方米24704元）退还；面积减少误差比超过３％的部分，房屋价款由东新置业公司双倍返还，价款为279649元（1647013元/66.67㎡×5.66㎡），总计房款为329057元。因双方约定房款退补不计利息，故利息应自李永威起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算。李永威要求六合汇通公司、丛萍、张美林、吴东升承担责任，无事实和法律依据，不予支持。综上，对李永威诉讼请求合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、威海东新置业有限公司于判决生效后十日内返还李永威购房款329057元及利息（利息以329057元为基数，自2018年7月23日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；二、驳回李永威其他诉讼请求。如果威海东新置业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为3275元，由李永威负担178元、威海东新置业有限公司负担3079元。二审中，李永威提交谷韦儒出具的债权转让通知书一份，内容是谷韦儒将其对东新置业公司拥有的所有债权全部转让给李永威，拟证实其作为本案当事人主体适格。经质证，东新置业公司对该证据的真实性及证明内容均有异议，主张无法确定该证据是谷韦儒书写，东新置业公司从未收到该通知书，故该债权转让无效。对李永威提交的债权转让通知书，东新置业公司公司虽对其真实性不予认可，但未提交证据否定，故本院对该证据予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，李永威在二审诉讼中增加了新的诉讼请求，东新置业公司及六合汇通公司、丛萍、张美林、吴东升不同意对此调解或在二审中一并处理，本院不予审查，李永威可另行主张权利。本案的争议焦点是：1.李永威作为诉讼主体是否适格；2.一审法院是否漏列当事人，应否追加港新房地产公司及张树勇作为本案被告；3.东新置业公司对房屋面积差异问题应否承担责任及如何承担责任；4.东新置业公司应否对返还李永威、谷韦儒的房款给付利息；5.东新置业公司的股东应否对本案所涉东新置业公司的债务承担连带责任。关于焦点一，虽然与东新置业公司签订《威海市商品房【预售】合同》的是李永威妻子谷韦儒，并非李永威，但案涉房屋是夫妻二人的共同财产，谷韦儒亦向李永威出具了债权转让通知书，李永威有权对东新置业公司提起诉讼并主张权利，故李永威可以参加本案诉讼；关于焦点二，李永威主张港新房地产公司及张树勇应作为本案被告，并申请予以追加。但港新房地产公司与张树勇并非案涉房屋买卖合同的权利义务相对方，李永威亦未提交证据证实港新房地产公司及张树勇实施了滥用公司法人独立地位及股东有限责任的行为且该行为严重损害了李永威的利益，故港新房地产公司、张树勇与本案并无直接关联，本院对李永威追加港新房地产公司及张树勇作为本案被告的申请不予准许，一审判决亦不存在漏列当事人的情形；关于焦点三，在案涉合同未对房屋按套计价时面积存在差异情况下房款如何退补作出明确约定及面积差异比已经超出合理范围的情况下，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理，可以使得违约方即东新置业公司承担相应的违约责任，有效维护守约方即李永威的合法权益，符合公平原则和司法解释的精神，东新置业公司主张返还差价款数额过高，于法无据，本院不予采纳；关于焦点四，东新置业公司应自李永威主张权利之日起向李永威返还购房款，逾期应承担相应利息。该利息系东新置业公司应付款项的法定孳息，并非东新置业公司依据合同约定向李永威承担的违约责任或赔偿责任，与东新置业公司应返还的购房款并无矛盾，且东新置业公司应付款项总额（包括该利息在内）未超过李永威的诉讼请求，故一审判决东新置业公司自李永威起诉之日起支付利息，并无不当，本院予以维持；关于焦点五，李永威主张六合汇通公司、丛萍、张美林、吴东升应对东新置业公司的债务承担连带责任，对此负有举证义务，但李永威未提交证据证实六合汇通公司、丛萍、张美林、吴东升实施了滥用公司法人独立地位及股东有限责任的行为且该行为严重损害了李永威的利益，亦未提交证据证实六合汇通公司、丛萍、张美林、吴东升的财产与东新置业公司的财产混同，故李永威要求六合汇通公司、丛萍、张美林、吴东升对东新置业公司的债务承担连带责任，证据不足，于法无据，本院不予采纳。另，在房地产开发过程中，实际建筑面积与规划面积存在差异而产生的纠纷属民事纠纷，李永威未提交证据证实东新置业公司涉嫌虚构房屋面积骗取房款及其他犯罪行为。从现有证据看，本案系双方之间关于商品房预售合同所产生的纠纷，仍属普通民事案件，李永威应就其主张承担举证责任，李永威申请本院依职权调取相关证据并将案件中违法犯罪线索移送公安机关处理，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，李永威、东新置业公司之上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6514元，由李永威负担356元，由威海东新置业有限公司负担6158元。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  万景周审判员  侯善斌二〇一九年十一月二十一日书记员  张济节