海南省儋州市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)琼9003民初6481号 原告：张绍标，男，1992年12月28日出生，汉族，现住儋州市。 委托诉讼代理人：张小妹，女，1990年12月13日出生，汉族，住址：儋州市。系原告张绍标姐姐 被告：儋州晋发房地产开发有限公司，住所地儋州市那大镇伏波路丹阳小区B3栋。 法定代表人：陈铮，该公司执行董事。 原告张绍标与被告儋州晋发房地产开发有限公司（以下简称晋发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张绍标及委托诉讼代理人张小妹到庭参加诉讼，被告晋发公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张绍标向本院提出诉讼请求：1.判令被告30日内修复完成原告亚澜湾小区2栋1702号房存在天花板开裂、钢筋锈蚀、钢筋裸露、阳台顶板开裂、漏筋、漏水等房屋质量问题；2.请求法院判令被告60日内把需要由其提供办理房屋权属登记的资料报送到房地产行政主管部门并协助原告办理土地所有权变更及房屋产权登记手续；3.判令被告向原告支付违约金25371.88元（2017年10月2日至2019年7月31日），明细公式：实际总房款（已实际支付）为：558852元*0.0001*454天；4.请求法院判令案件受理费由被告来承担。庭审中，原告撤回第2项诉讼请求。2019年11月13日，原告撤回第1项诉讼请求。事实和理由：本人在被告开发的亚澜湾小区购买商品房一套，并于2013年11月23日与被告签订购买合同，于2016年1月交房。2019年6月1日，本人到小区测量房子准备装修时，发现房屋天花板有多处大面积开裂、漏筋等现象。随即联系开发商协商，但开发商推脱不肯进行维修。2019年7月10月，原告到市质监站投诉房屋质量问题。7月12日，市质监站陈工跟麦工联系原告与被告到现场查看现场并协调，经过现场查看，得到以下协调结果： (1)由被告安排工人把房屋顶板的水泥浆面层全部铲掉，查看整屋漏筋情况，工人进场时通知业主和质监站到场。(2)根据现场情况由被告联系原设计院或者有资质的单位具出修复方案，经原告同意后才可以进行修复。(3)质监站要求被告必须找有资质的施工单位进行修复。(4)被告答复同意按协调结果执行，并在7月15日安排正式修复。 直至2019年7月17日，仍不见被告安排工人进场。2019年7月17日，本人联系被告现场负责人李某，问何时进行修复。李某答复：不修复，并让原告去市住建局投诉。2019年8月7日，市质监站出具终止协调书。 交房至今，亚澜湾小区2栋没办理竣工验收手续，此为国家 强制性规定。根据《建筑法》第六十一条：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。根据《房屋建筑工程质量保修办法》第十条规：发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。为此，原告为维护自身合法利益，特向人民法院提起诉讼。 被告晋发公司未出庭应诉，也未提交书面答辩状。 原告围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同及补充协议复印件、交房发票2张、交房收据2张、交房通知书、交房手续表、工程质量投诉监督终止调解书、工程竣工验收及备案查询的答复、房屋出现质量问题相关照片，被告未提交证据，视为其放弃举证质证权利。本院认为，因原告撤回第1项诉请，本院对其提交的工程质量投诉监督终止调解书、房屋出现质量问题相关照片不予确认；原告提交工程竣工验收及备案的答复与本案无关，本院不予确认；原告提交的其他证据，经核对原件，内容客观真实，来源及形式合法，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据及庭审笔录，本院认定事实如下：2013年11月23日，原告张绍标（买受人）与被告（出卖人）签订《儋州市商品房买卖合同》，约定：被告将位于儋州市××路处xxx号房出售给原告。房屋建筑面积131.98平方米，每平方米4234.37元，总价款为558852元；付款方式为签订购房合同时支付208852元，余款35万元办理银行按揭贷款支付；交房期限为2014年12月28日前。第十二条约定面积最终以产权证测绘面积为准，按多退少补原则据实结算。第十五条约定“出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证......如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。以上所有日期约定均以工作日为计算单位。”另外，合同还对买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任、税款缴纳、前期物业服务、物业专项维修资金等进行了约定。签订合同当天，原告向被告支付购房首付款208852元，被告向原告出具相应数额的发票。后房屋实测面积有所增加，双方于2016年1月21日签订《补充协议》，按合同及《补充协议》约定原告应向被告补交房款169元。签订补充协议当天，原告收房，并支付购房尾款350169元（含面积补差款169元），被告向原告出具相应数额的购房发票。至此，原告依约向被告实际支付全部购房款559021元，被告亦依约将房屋交付给原告使用，但涉案房屋权属证书至今尚未办理完成。 另查明，被告开发的“海南.亚澜湾”项目因未能依约定期限给购房人办理房地产权属登记手续，多个购房人于2016年底向本院起诉被告，要求被告限期为其办理房地产权属证书并支付逾期办证违约金。原告因涉案房产办证及违约金问题于2018年2月、2018年9月向本院起诉。本院于2018年12月25日作出（2018）琼9003民初7730号民事判决书，判决：一、被告儋州晋发房地产开发有限公司自本判决生效之日起60日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门并协助原告张绍标办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；二、被告儋州晋发房地产开发有限公司自本判决生效之日起30日内向原告张绍标支付延期办理房屋产权证的违约金1788.33元；三、驳回原告张绍标其他诉讼请求。该判决违约金自2017年8月30日计算至2017年9月30日止。 2018年3月，包括原告在内的22名业主与被告就逾期办证违约金进行协商，被告给予原告8764元的物业补偿。 庭审中，原告陈述违约金以合同约定的购房款558852元为基数计算。 本院认为，原、被告于2013年11月23日签订的《儋州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的合同义务。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，被告将房屋交付原告使用，被告至原告起诉时尚未为原告办理房屋权属证书，被告的行为构成违约，原告主张被告支付因上述违约行为产生的违约金，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”的规定，原告有权向被告主张逾期办证违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，原告与被告对逾期办证违约金的承担进行了约定，被告应按合同约定向原告支付相应的违约金。因涉案合同第十五条约定的日期为工作日，故违约金应为25427.77元（558852元×0.0001×455日）。至于被告已支付给原告的补偿费8764元应否从违约金中扣除的问题，根据查明事实可知，被告支付原告8764元是为解决被告逾期办证的违约责任问题，根据公平原则，该笔款项应从逾期办证违约金中抵扣。故被告应支付原告逾期办证违约金16663.77元(25427.77元-8764元），原告诉请超出部分，本院不予支持。 被告晋发公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加应诉，本院依法缺席判决。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告儋州晋发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告张绍标支付逾期办证违约金16663.77元； 二、驳回原告张绍标的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费217元（原告张绍标已预交），由原告张绍标负担75元，被告儋州晋发房地产开发有限公司负担142元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审判员  施灵敏 二〇一九年十一月十三日 书记员  曾一花 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。