重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0151民初5129号原告：刘晓云，男，1963年1月20日出生，汉族，住重庆市铜梁区。被告：曹德荣，男，汉族，1963年10月20日出生，住重庆市铜梁。原告刘晓云与被告曹德荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月15立案后，依法适用简易程序的小额诉讼程序于2019年9月18日公开开庭进行了审理。原告刘晓云、被告曹德荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘晓云向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告2018年2月1日之后的租房合同，并退还租赁房屋；2、判决被告给付原告2018年的房屋租金9000元和2019年2月1日起按1000元/月计算至被告交还房屋时止的租金及利息，利息从2018年2月1日起按年利率24%计算至付清日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年2月1日，原、被告双方就位于铜梁区X路X3号（现为X号）房屋签订了《租房协议》，协议对租金和租期进行了约定，在实际履行中租金发生了变化。经双方协商，2013年的租金为5000元，2014年租金为6000元，2015年租金为7600元，2016年租金为8000元，2017年租金为9000元。2018年租金9000元未支付，2019年起每月租金1000元也未支付。被告既不交纳租金也不交还房屋，实属违约。特诉至法院。被告曹德荣辩称，原告所诉双方签订租房协议、双方在实际履行中变更增加每年租金金额属实。协议到期后，经双方口头约定，被告继续租赁原告房屋，但双方对租金标准及租期均未协商一致，其未支付2018年2月至今的租金属实。因原告出租的房屋有漏水等情况导致房屋不能正常使用，且原告未履行维修职责，在未终止合同的情况下原告有另外寻租的情况，使被告生意受到影响，现同意解除2018年2月1日之后的租赁合同关系，但原告请求的租金金额过高，认可2018年、2019年租金按6000元/年标准计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的租房协议、中国建设银行个人账户交易明细及双方当事人陈述，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月1日，原告刘晓云(甲方)与被告曹德荣（乙方）签订《租房协议》，协议主要约定：一、甲方在铜梁县X路大招家宛处有一门面，门牌号3号，建筑面积约60㎡，通水、电。现年租金5000元。乙方租用门面租金从第二年起，每年增加年租金500元（第二年租金5500元；第三年租金6000元；第四年租金6500元；第五年租金7000元）。四、租用时间：从2013年2月1日至2018年2月1日，共五年。五、租金支付方式：现金支付，每年一次性支付。合同签订后，在实际履行过程中，被告按约定支付了2013年租金5000元。从2014年开始，双方协商适当增加租金，被告曹德荣实际支付2014年租金6000元，支付2015年租金7600元，支付2016年租金8000元。2017年3月15日，被告曹德荣按9000元/年的标准向原告刘晓云与另案原告黄有会支付协议最后一年（2017年2月1日至2018年2月1日）的租金共计18000元。2018年2月1日，协议到期，被告继续租赁使用前述门面至今，但双方未就续租租金及租期等事宜协商一致，被告至今未支付2018年2月1日之后的续租租金。现原、被告在庭审中均表示不再继续租赁，同意解除合同。本院认为，根据我国合同法规定，依法成立的合同，自成立时生效。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原、被告签订的租房协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同。该合同虽然在2018年2月1日到期，但被告仍继续使用所租赁的房屋，原告也未提出异议，应视为双方于2013年2月1日签订的租房协议继续有效。被告曹德荣应向原告支付继续租赁期间的租金。对于租金给付时间，因双方未就租金给付时间进行约定，而被告在黄有会案件中认可每年租金应在当年2月1日前给付，根据交易习惯及门面出租情况，认定本案每年租金给付时间应为当年2月1日前。对被告应支付的租金数额，本院认为，根据法律规定，当事人应按照约定全面履行自己的义务。但当事人协商一致，可以变更合同。本案租房协议在履行过程中，原、被告协商增加了租赁期间（2013年2月1日至2018年2月1日）的租金，视为对前述租房协议的变更。对变更后的合同，本院依法予以认可。现原告请求被告支付2018年租金9000元及2019年按月租金1000元支付，因双方未就2018年、2019年租金进行约定，则应按照双方之前已履行的租金标准计算，而被告在2017年实际支付租金（2017年2月1日至2018年2月1日租金）标准为9000元/年，则2018年、2019年租金标准应参照9000元/年计算支付。故原告请求支付2018年的租金9000元，本院依法予以支持。对于原告请求支付2019年的租金数额，因原、被告在庭审中一致同意解除租赁关系，故本院依法确认双方租赁关系于本案开庭审理之日即2019年9月18日解除。被告应支付2019年的租金至合同解除前（2019年2月2日至2019年9月18日共7个月零17天），本院依法主张2019年的租金5669.18元(9000元/年÷12个月×7个月+9000元/年÷365天×17天)。则被告曹德荣应支付原告2018年、2019年的租金总额为14669.18元（9000元+5669.18元）。根据租赁合同的性质，合同解除后，被告应向原告退还房屋，原告应给予被告合理期间清退房屋，结合被告租赁的实际情况，本院酌定给予被告7天清退时间。对原告请求从2018年以所欠租金为基数按年利率24%计算至付清日止的利息，因双方均未就违约责任进行约定，本院依法主张利息分别：以租金9000元为基数，从2018年2月2日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年2月1日止，以租金14669.18元为基数，从2019年2月2日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清日止。关于原告要求被告支付租金至交还房屋时止的请求，因房屋租金应依法计算至合同解除之日，如对方在合同解除后仍占用房屋，原告可另行请求支付房屋使用费，其在本案请求合同解除后至交还房屋的租金于法无据，本院不予支持。关于被告辩称其承租的房屋存在影响正常使用的情况，因未举示相应证据予以证明，本院依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第七十七条第一款、第九十一条第二项、第九十三条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告刘晓云与被告曹德荣在2018年2月1日之后形成的租房合同于2019年9月18日解除。二、被告曹德荣于本判决生效之日起七日内退还租赁的原告刘晓云位于原铜梁县巴川镇迎宾路大招家苑门牌号3号（现为迎宾路282号）的房屋。三、被告曹德荣于本判决生效之日起十日内支付原告刘晓云租金14669.18元并支付利息，其中，以9000元为基数从2018年2月2日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年2月1日止，以14669.18元为基数从2019年2月2日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清日止。四、驳回原告刘晓云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元，由被告曹德荣负担。本判决为终审判决。审 判 员 谭四玲二〇一九年十一月二十八日法官助理 银 菠书 记 员 杨佳铭