北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初37866号原告：中国人民解放军陆军装甲兵学院，住所地北京市丰台区杜家坎21号院。法定代表人：徐航，院长。委托诉讼代理人：常占飞，男，该单位工作人员。委托诉讼代理人：武丽君，北京谦君律师事务所律师。被告：北京市丰台区万泉寺北路12号院业主委员会，住所地北京市丰台区万泉寺北路12号院2号楼一层102、105—109。法定代表人：马平生，主任。委托诉讼代理人：潘贵民，男该单位工作人员。委托诉讼代理人：柴青海，北京市邦盛律师事务所律师。被告：马平生，男，1954年10月25日出生，汉族，北京市公安局退休干部，住北京市丰台区。原告中国人民解放军陆军装甲兵学院（以下简称装甲兵学院）与被告北京市丰台区万泉寺北路12号院业主委员会（以下简称12号院业委会）、马平生物权保护纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告装甲兵学院的委托诉讼代理人牛树来、武丽君，被告12号院业委会的委托诉讼代理人潘贵民、柴青海，被告马平生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。装甲兵学院向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾退返还无权侵占的丰台区万泉寺北路12号1号楼一、二层建筑面积2163.77平方米商业用房；2.判令被告按照2052687元／年的标准，支付自2018年7月6日至腾退返还之日的占有使用费，暂计算至2018年10月6日为513171.75元；3.判令被告赔偿破坏锁具造成的原告财产损失100元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月6日，被告马平生带领部分业主委员会成员以业主委员会的名义，乘着原告停偿交接之际，采取强行撬锁的方式强占产权属于原告的丰台区万泉寺北路12号1号楼一、二层建筑面积2163.77平方米商业用房对外出租，并收取租金。原告是万泉寺北路12号小区的土地使用权人及建设单位，根据小区建筑测绘报告及小区房价计算标准，1号楼一、二层商业用房为原告的自留产权，被告无权占有使用并取得收益。原告多次阻止并报警，被告仍强行侵占，其行为恶劣且社会负面影响极大。被告的侵占行为损害了原告的正当权益，应当支付占有使用费，并赔偿破坏锁具造成的原告财产损失。为维护原告合法权益，根据民事诉讼法的相关规定，特向贵院提起诉讼，希望贵院依法支持原告诉讼请求。12号院业委会辩称：不同意原告的诉讼请求。我们没有看到原告提交的关于诉讼请求l、2的物权的相关佐证。马平生辩称：首先，作为自然人，本人不具有作为本案被告的法律主体资格。接管小区底商房是小区业主委员会（简称：业委会），而不是我个人。本人作为业委会主任，带领业委会接管小区底商是依法行使职务行为，而非自然人的个人行为。业委会虽非官方机构，亦非民间团体，但毕竟是经小区业主大会会议民主选举产生，并依法在人民政府备案的一级群众自治组织，具有法定的权利和责任。既然业委会作为一级组织，已经成为本案的第一被告，而本人又是该被告的负责人，必须依法应诉。原告又将本人列为第二被告没有法律依据，且逻辑不通。接管底商是业委会执行小区临时业主大会会议的决议。本人作为业委会负责人，完全是组织（职务）行为而非个人行为。其次，原告没有任何事实证据支撑其将本人列为第二被告的指控。本人作为自然人，没有个人接管小区底商房并出租获取不当利益的动机（主观意愿）和行为，更没有这个能力，否则，就不是民事诉讼管辖范畴了。为此，本人请求法庭判定原告将本人列为本案第二被告提起的民事诉讼无效，对原告滥用诉权和在法庭上对本人的人身攻击的不当行为予以申斥，并责成原告当庭向本人公开道歉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年，装甲兵工程学院取得坐落于丰台区卢沟桥乡万泉寺村22289.24平方米土地的土地使用证，使用权类型为划拨，地类（用途）为住宅。2006年1月12日，装甲兵工程学院就万泉寺住宅小区A区7#、8#楼项目取得北京市规划委员会发放的《建设工程规划许可证》；2006年1月17日，装甲兵工程学院就万泉寺住宅小区A区5#、6#住宅楼、2#地下车库项目取得《建设工程规划许可证》，建设单位均为装甲兵工程学院。上述住宅楼建成后，分别于2013年3月21日和2014年11月4日通过了规划核验。后万泉寺住宅小区A区6#住宅楼更名为万泉寺北路12号院1号楼。2012年9月19日，装甲兵工程学院（出租方，甲方）与北京丰肇龙综合批发市场中心（承租方，乙方，以下简称丰肇龙中心）签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方将位于万泉寺北路12号院1号楼地上一、二层商业用房的房屋建筑面积2163.77平方米出租给乙方使用，租赁期限自2012年12月19日起至2013年12月18日止，年租金为2052687元。该合同到期后，装甲兵工程学院继续将涉案房屋出租给丰肇龙中心使用。2018年6月，因落实军队全面停止对外有偿服务的政策，双方签订《协议书》，约定丰肇龙公司于2018年6月15日前腾退场地。2017年3月22日，12号院业委会向北京市丰台区人民政府太平桥街道办事处（以下简称太平桥街道办事处）递交《业主委员会备案单》，太平桥街道办事处认为该业委会符合备案条件，为该业委会办理了备案登记，马平生为该业委会主任。2017年11月12日，12号院业委会发布《关于召开万泉寺北路12号院临时业主大会会议的通知》，会议议题第三项为“由小区业主实施底商房经营管理并开设老年食堂”。2017年12月15日，12号院业委会作出《万泉寺北路12号院临时业主大会会议决议》，公布表决结果，其中“由小区业主实施底商房经营管理并开设老年食堂”的议题以331票赞成获得通过。2018年7月5日，马平生等人更换了万泉寺北路12号院1号楼地上一、二层商业用房的门锁，并在门上张贴封条。庭审中，马平生和12号院业委会陈述，马平生为12号院业委会主任，其接管底商是职务行为，业委会只使用了底商中的部分房屋，约1000平方米，于2018年8月1日开始用于建设菜市场，业委会与经营菜市场的个体户武新珉签订租赁合同，每月租金6万元，租金按月由业委会收取。在12号院业委会（甲方）与武新珉（乙方）签订的《菜场承包经营合同》中约定，甲方提供给乙方承包经营的菜场位于12号院1号楼底商房一层、二层底商房及一层进出口东、西通道以北至小区围墙以南露天区域，承包费为每月6万元，合同一月一签。2019年5月31日，本院组织现场勘验，12号院1号楼一层西侧由12号院业委会出租给武新珉经营菜市场使用，东侧房屋由太平桥街道办事处占有使用；二层防火门以西的房屋由12号院业委会出租给武新珉使用，防火门以东的房屋空置。勘验时，装甲兵工程学院和12号院业委会均称不掌握1号楼二层防火门以东房屋的钥匙。勘验后，防火门以东部分房屋经12号院业委会同意，由其聘请的北京敬福物业管理有限公司使用。经本院向北京市规划和自然资源委员会及其丰台分局调查，目前尚无12号院1号楼的不动产首次登记信息。庭审中，因涉案住宅项目尚未办理不动产登记，双方对涉案住宅项目的性质和权属产生争议。装甲兵学院主张涉案小区是按照中国人民解放军总后勤部下发的《下达2001年第五批离退休干部住房建设第二批计划》通知而进行申报建设的经济适用房，其与老干部于2011年签订了部队经济适用房出售协议，底商属商业用房，由其出资建设，归其所有，底商的建设费用未列入住宅建设成本，故底商不属于公共区域，并提交《万泉寺北路12号院1号楼房屋面积测算技术报告书》、《万泉寺经济适用住房售房价格计算表》、《万泉寺经济适用住房经费分摊表》、中国人民解放军陆军住房专项清理整治工作领导小组办公室出具的《证明》为证。12号院业委会和马平生则主张涉案小区立项时申报的是由装甲兵工程学院与北京旺泉房地产开发有限公司合作开发的商品房，该小区由小区业主出资建设，装甲兵工程学院未对底商建设进行投资，底商应属于全体业主所有。另查，装甲兵工程学院因编制改革，现已编入装甲兵学院。本院认为：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，装甲兵学院与12号院业委会、马平生就12号院1号楼地上一、二层商业用房的权属发生争议，双方均主张涉案底商归其所有，但由于涉案房屋尚无不动产登记信息，暂时无法通过房地产管理部门的登记信息来判断涉案房产的权属。从双方提交的证据来看，装甲兵学院是涉案住宅项目的土地使用权人，亦是涉案住宅项目的建设单位，其通过合法建造房屋的事实行为而取得对房屋的物权，在涉案住宅项目分割产权之前，其应为涉案住宅项目的物权人。且从事实情况来看，涉案一、二层底商系经营性用房，并非建筑物内的共有部分，从2012年至2018年涉军停偿政策实施为止该底商均由装甲兵学院占有使用并对外出租，装甲兵学院对外一直作为权利人对涉案底商进行维护和管理。12号院业委会、马平生主张涉案住宅项目由业主出资建设，故应当为业主共同共有，但对于房地产项目而言，出资人并不能当然认定为建设单位，出资人应享有的权益应当根据建设开发房地产的相关协议、政策和购房协议等进行确定。在此情况下，12号院业委会未经装甲兵学院同意，自行更换12号院1号楼底商的门锁，并将部分房屋对外出租，侵犯了装甲兵学院的物权。马平生为12号院业委会的法定代表人，其接管涉案底商并非出于个人目的，12号院业委会认可马平生的行为为职务行为，对该意见本院予以采纳，因马平生接管行为所导致的侵权责任，由12号院业委会承担。就装甲兵学院的各项诉讼请求，装甲兵学院要求12号院业委会腾退侵占的12号院1号楼一、二层房屋，本院予以支持，腾退范围以12号院业委会实际占用房屋为准；装甲兵学院要求12号院业委会支付占有使用费，本院予以支持，12号院业委会对外出租一、二层底商及露天区域的收益为每月6万元，本院据此酌定一、二层底商的占有使用费按每月3万元标准计算，因12号院业委会系按月收取费用，未提前收取后续费用，故装甲兵学院的占有使用费损失自2018年8月起计算至本案审结当月止，后续损失装甲兵学院可根据实际情况另行主张；装甲兵学院要求12号院业委会赔偿破坏锁具造成的财产损失100元，其主张的金额合理，本院予以支持。需要指出的是，本院对涉案房屋物权的判断仅根据现有证据作出，并不影响房地产管理部门综合其他证据材料对该住宅项目的产权归属进行最终确认。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十四条、第三十七条之规定，判决如下：一、北京市丰台区万泉寺北路12号院业主委员会于本判决生效之日起三十日内向中国人民解放军陆军装甲兵学院腾退位于北京市丰台区万泉寺北路12号院1号楼一层西侧、二层防火门以西对外出租的房屋及二层防火门以东由北京敬福物业管理有限公司使用的房屋；二、北京市丰台区万泉寺北路12号院业主委员会于本判决生效之日起七日内向中国人民解放军陆军装甲兵学院支付自2018年8月至2019年11月的占有使用费48万元；三、北京市丰台区万泉寺北路12号院业主委员会于本判决生效之日起七日内向中国人民解放军陆军装甲兵学院赔偿财产损失100元；四、驳回中国人民解放军陆军装甲兵学院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8933元，由中国人民解放军陆军装甲兵学院负担433元（已交纳），由北京市丰台区万泉寺北路12号院业主委员会负担8500元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  杨 薇人民陪审员  梁大庄人民陪审员  李煜昌二〇一九年十一月二十七日法官 助理  张 瑶朱黎书记员张萍