云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2301民初2212号原告：万谊军，男，1971年1月11日生，汉族，云南省禄丰县人，初中文化，驾驶员，住云南省姚安县。原告：钮丽，女，1980年6月15日生，汉族，云南省姚安县人，初中文化，公司员工，住云南省姚安县。委托诉讼代理人：万谊军，男，1971年1月11日生，汉族，云南省禄丰县人，初中文化，驾驶员，住云南省姚安县，系原告钮丽之夫，代理权限为特别授权。被告：楚雄君悦酒店管理有限责任公司，住所地：云南省楚雄市鹿城镇鹿城西路三角地兆顺财富中心B栋五层，统一社会信用代码：91532301552713340C。诉讼代表人：楚雄君悦酒店管理有限责任公司管理人。委托诉讼代理人：艾世羽，北京德恒（昆明）律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告万谊军、钮丽与被告楚雄君悦酒店管理有限责任公司（以下简称：君悦酒店）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告暨原告钮丽的委托诉讼代理人万谊军，被告君悦酒店管理人的委托诉讼代理人艾世羽到庭参加诉讼。审理期限到期后，双方当事人同意继续适用简易程序审理，经本院院长批准，本案继续适用简易程序延长审限三个月。本案现已审理终结。原告万谊军、钮丽向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告对被告享有租金差价154425元，房屋装修费94164元、违约金231637.50元，合计金额为480226.50元的债权；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告向兆顺房地产公司购买位于兆顺第一城B幢9层0913号商品房一套，面积78.47平方米，房价562337元。2011年7月6日原告与被告签订《委托经营管理合同》，合同约定：原告将其位于兆顺第一城B幢9层0913号商品房委托给被告进行经营和管理，由被告向原告支付固定租金收益共计449870元，委托经营管理期限为10年，自2014年1月1日至2023年12月31日，被告按每月3749元支付原告，每月租金被告应在当月25日前存入原告账户。合同签订后，被告从2011年7月25日开始支付租金至2015年8月25日止，之后被告未支付租金。被告已支付的49个月应认定为已支付租期2014年1月1日至2018年1月31日。由于被告经营的原因导致公司破产，原告认为从2018年2月1日至2023年12月31日的租金差价应由被告君悦酒店支付，原告每月都要归还银行按揭贷款，其经济损失应由被告君悦酒店承担。原告向兆顺房地产公司购买房屋是精装修，当时还给业主看过样板房，同时原告将房屋出租给被告君悦酒店经营管理，被告君悦酒店在接房时未就商品房的装修、设备标准达不到要求提出异议，现因房屋装修问题导致房屋租金大幅度下调，原告要求被告君悦酒店按合同约定补偿房屋租金差价。《委托经营管理合同》是原、被告自愿协商达成的，是双方的真实意思表示，原告要求被告按合同约定支付原告房屋租金、违约金及装修费用。以上经济损失原告已多次向被告讨要无果，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告君悦酒店辩称，关于原告对君悦酒店公司的两项诉讼请求，第一项关于租金差价154425元，原告在起诉状中认可租金的起算日期是2014年1月1日，我们起算时间是一致的，至于租金计算的截止日期，原告已于2017年12月28日与悦莱酒店另行签订了租赁合同,将房屋另行租赁给第三人悦莱酒店。根据悦莱酒店提供给管理人的统计表，原告与悦莱酒店签订合同的时间是2018年3月1日，所以我们计算到2018年3月1日，因为当时我们拿不到原告与悦莱酒店签订的合同，我们只能根据他们单方提供的统计表来计算。如果原告2017年12月28日就已经签订了合同，那么我们就以原告的时间为准，原来我们计算至2018年3月1日一共有50个月，减掉已支付的49个月租金，那被告君悦酒店就还有一个月的租金没有付给原告，即3749元。如果原告和悦莱酒店签订合同的时间是2017年12月28日，那么租金的计算截止日期只应该截止至2017年12月28日。根据房屋租赁合同租赁期为五年，即从2018年3月1日至2023年2月29日止。我们的意见是租金计算到2018年3月1日，跟原来的审核意见一致，那么欠付的租金金额为3749元。关于违约金债权，根据合同约定按欠付租金金额每日5%计算，我们认为合同约定违约金标准明显过高，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条的规定，同时考虑到被告在破产程序中的现实以及公平清偿债务的需求，管理人将违约金按照人民银行的同期贷款年利率来计算。根据合同第四条的第二款约定，上述每月应付租金应由原告于当月25日前存入被告的账户，被告最后一期支付租金的时间是2015年8月，从2019年9月起停止支付租金，那么违约金计算的起始日为2015年10月26日，9月份的租金应当于10月25日之前支付，那么违约金就应该从2015年10月26日开始计算，计算的截止时间是2018年6月11日，依据《破产法》第四十六条第二款规定，附利息的债权至破产申请受理时停止计息，故违约金为8053.86元。关于债权人跟原告诉请的房屋装修费我们不予认可，根据委托经营管理合同第九条约定，乙方就是君悦酒店根据酒店运营的需要，在不通知甲方的情况下，对该商品房内部进行装修，以及合同的第二条甲方将该商品房不可撤销特别授权委托给乙方，统一装修，统一规划，统一即刻表明原、被告当时在签订委托经营管理合同的时候，已经明确了关于委托租赁的房屋，被告在装修上有自主决定的权利以及装修与否的选择权，所以具体装修的话是取决于被告的。原告已经将房屋另行转租，租赁给了第三人使用，在原来租给君悦酒店的时候，君悦酒店就已经进行了装修，现在原告这边将房屋租赁给悦莱酒店使用，我们认为租金是市场价格，不受装修的影响，因为一层楼的价格都是这样的，而且写字楼的价格都是均价，所以我们认为原告提出的因为没有装修造成租金的差价是没有依据的，所以我们对装修的费用不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的以下证据6.委托经营管理合同；7.租赁合同无异议；原告对被告提交的证据1.债权申报表无异议；对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据1.合同，系复印件，内容不全，本院不予采信；证据2.关于债权异议审查情况的通知;3.房屋的契税发票；4.关于债权异议的审查通知；5.商品房购销合同与本案有关联性，本院予以采信；对被告提交的证据2.计算表，能证实被告欲证明的内容，本院予以采信。根据庭审调查和审查确认的证据，本院确认如下法律事实：原告与楚雄兆顺房地产开发有限责任公司签订《商品房购销合同》，原告购买位于楚雄市西北侧兆顺?第一城B幢9层0913号房，建筑面积78.47平方米，房价562337元。2011年7月6日，原告与被告签订了《委托经营管理合同》，合同约定原告将其位于楚雄市（鲁班阁）的兆顺.第一城B幢9层0913号商品房（产权面积为78.47平方米）委托给被告进行经营管理，委托经营管理期限为10年，自2014年1月1日至2023年12月31日止，由被告向原告支付固定的租金收益共计449870元，被告每月按照3749元（税前）支付给原告，每月租金被告应在当月25日前存入原告账户。为保障原、被告双方的权益，无论乙方何时开始经营，计租时间固定从2014年1月1日起计算。若被告不能按本合同约定按时足额向原告支付租金收益，则被告应按逾期应付款额每日5%标准向原告计付违约金。《委托经营管理合同》签订后，被告从2011年7月25日开始支付租金至2015年8月25日止。2018年6月11日，本院根据被告君悦酒店申请，本院作出（2018）云2301破申1号民事裁定，裁定受理被告楚雄君悦酒店管理有限责任公司破产清算申请，并指定北京德恒（昆明）律师事务所担任管理人。2018年9月25日，原告向被告君悦酒店管理人申报债权，要求确认债权金额3419339.55元（其中本金为273677元、违约金为3051498.55元、其他费用为94164元），2019年4月2日，被告君悦酒店管理人确认原告普通债权金额为11802.86元（其中本金为3749元、违约金为8053.86元），原告向被告管理人提出异议，同月27日，经被告管理人审查认为原告所提的异议不成立，仍维持管理人原审核意见。另查明，2017年12月28日，原告万谊军、钮丽与楚雄市悦莱酒店有限公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于楚雄市（鲁班阁）兆顺第一城B幢09层0913号商品房租给楚雄市悦莱酒店有限公司经营使用，租赁期为五年，从2018年3月1日至2023年2月29日止。根据双方当事人的诉辩主张及庭审和质证，本案争议焦点为：（一）原告是否对被告享有租金差价154425元？（二）原告对被告是否享有房屋装修费债权94164元？（三）原告主张的违约金是否应从2015年9月26日算至2023年12月31日？（一）关于原告是否对被告享有租金差价154425元的问题。本院认为，本案为普通破产债权确认纠纷，原告向管理人申报债权时，并未就其在本案中主张的租金差价154425元进行申报，原告未向管理人申报其诉讼请求所涉及的债权而直接起诉，不符合法律规定，故对原告主张确认的租金差价请求，在本案中不予处理。（二）原告对被告是否享有房屋装修费债权94164元的问题。本院认为，根据双方签订的《委托经营管理合同》第二条约定：“原告将该商品房不可撤销特别授权委托给乙方统一装修、统一规划、统一出租、统一经营、统一管理，且原告不参与被告的经营管理”；第九条约定：“被告根据酒店物业运营需要，在不通知原告的情况下，对该商品房内部装修进行变更”，明确了被告对装修有自主决定的权利，双方未约定装修标准，故原告万谊军、钮丽要求确认房屋装修费无依据，本院不予支持。（三）关于原告主张的违约金是否应从2015年9月26日算至2023年12月31日的问题。本院认为，原、被告在《委托经营管理合同》中约定委托经营管理期限自2014年1月1日至2023年12月31日止，无论被告提前或延后经营及经营情况如何，被告均应按委托经营管理时间计算租期，原告办理完购房手续并缴清商品房购房款后，被告于次月开始将十年租金分120个月按月支付。按照该合同的约定，被告在原告办理完购房手续并缴清商品房购房款后于次月即开始按月支付租金，被告从2011年7月25日开始支付租金至2015年8月25日，其实际是支付2014年1月1日至2023年12月31日的租金。2017年12月18日，原告万谊军、钮丽与楚雄市悦莱酒店有限公司签订《房屋租赁合同》，租赁时间从2018年3月1日开始。故原、被告签订的《委托经营管理合同》应自2018年2月28日视为解除，即《委托经营管理合同》的租金计算截止日为2018年2月28日，则租金的计算日期为自2014年1月1日起至2018年2月28日共计50个月，因被告已向原告支付49个月的租金，故被告还应支付原告一个月的租金3749元，庭审中，原告对被告按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金无异议，且对从2015年9月26日开始计算违约金无异议。因双方签订的《委托经营管理合同》已解除，被告要求违约金计算到2023年12月31日，不符合法律规定，故对原告主张的违约金应从2015年9月26日算至2018年2月28日止，管理人对原告申报的债权审查结论合法有据，故对被告要求确认的债权，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国企业破产法》第四十四条、第四十六条第二款、第四十九条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告万谊军、钮丽的诉讼请求。案件受理费4252元（已减半收取），由原告万谊军、钮丽负担（已交）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  段莉萍二〇一九年十一月二十日书记员  徐建梅