宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院   民事判决书   （2019）宁0105民初2126号   原告：银川西夏万达广场有限公司，住所地宁夏银川市金凤区。   法定代表人：黄国斌，该公司总经理。   委托诉讼代理人：张明利，北京市盈科（银川）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：曹潇元，北京市盈科（银川）律师事务所律师。   被告：李泽贤，男，1994年2月28日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏银川市金凤区。   第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司银川市金凤区支行，住所地宁夏银川市金凤区。   负责人：刘思妍，该行行长   委托诉讼代理人：李耀龙，男，中国邮政储蓄银行股份有限公司银川市金凤区支行副行长。   原告银川西夏万达广场有限公司（以下简称银川西夏万达）与李泽贤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用普通程序进行审理。2019年10月16日，原告银川西夏万达申请追加第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司银川市金凤区支行（以下简称邮储银行金凤支行）参加诉讼，并于2019年11月8日公开开庭进行了审理。原告银川西夏万达的委托诉讼代理人张明利、曹潇元，第三人邮储银行金凤支行的委托诉讼代理人李耀龙到庭参加诉讼。李泽贤经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   银川西夏万达向本院提出诉讼请求：1.解除银川西夏万达、李泽贤双方签订的编号分别为201700030146、201700030152的《银川市商品房买卖合同》及有关《合同补充协议》；2.判令李泽贤返还上述合同编号对应的位于银川市西夏区金波北街怀远东路西夏万达广场D区19号楼公寓714、724室并配合银川西夏万达办理《银川市商品房买卖合同》及有关《合同补充协议》合同备案及预告登记的撤销手续；3.判令李泽贤向银川西夏万达支付违约金66000元，该款项直接从李泽贤已交纳的购房款中予以扣除；4.判令李泽贤向银川西夏万达支付已由银川西夏万达代偿的涉案房屋银行贷款21982.97元，该款项直接从李泽贤已交纳的购房款中予以扣除，以上合计87982.97元；5.判令李泽贤承担本案诉讼费、保全费、公告费及其他诉讼费用。诉讼过程中，银川西夏万达变更第1项至第4项诉讼请求为：1.判令解除银川西夏万达与李泽贤双方签订的编号为201700030152的《银川市商品房买卖合同》及有关《合同补充协议》；2.判令李泽贤返还上述合同编号对应的位于银川市西夏区金波北街怀远东路西夏万达广场D区19号楼公寓724室并配合银川西夏万达办理《银川市商品房买卖合同》及有关《合同补充协议》合同备案及预告登记的撤销手续；3.判令李泽贤向银川西夏万达支付违约金58289.4元，该款项直接从李泽贤已交纳的购房款中予以扣除；4.判令李泽贤向银川西夏万达支付2019年6月25日前已由银川西夏万达代偿的涉案房屋银行贷款17861.33元，该款项直接从李泽贤已缴纳的购房款中予以扣除，以上合计76150.73元。事实及理由：2017年8月7日，银川西夏万达、李泽贤双方经协商一致签订编号为201700030152的《银川市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：由李泽贤购买银川西夏万达开发的位于西夏区金波北街怀远东路西夏万达广场D区19号楼公寓724室房屋，销售金额为291447元，建筑面积为62.06㎡。银川西夏万达、李泽贤在补充协议第四条、第十六条中就付款、合同解除、违约责任等内容进行了补充约定。合同及补充协议签订后，李泽贤向银川西夏万达支付了购房首付款73447元。此后，李泽贤又以上述涉案房屋按揭（预）抵押及银川西夏万达提供保证担保方式通过邮储银行金凤支行贷款200000元，向银川西夏万达支付了剩余购房款，至此购房款已全部付清，银川西夏万达也如约向李泽贤移交房屋并办理了备案等手续。在合同履行过程中，李泽贤未按贷款合同规定向邮储银行金凤支行如约还贷，致使邮储银行金凤支行依据阶段性保证条款扣划银川西夏万达银行账户现金17861.33元代偿。李泽贤的行为不仅违反了协议约定，也构成根本违约且给银川西夏万达造成重大经济损失，故银川西夏万达诉至法院，请求依法判如所请。   李泽贤未作答辩。   邮储银行金凤支行辩称，涉案724号房屋现每个月的贷款由银川西夏万达保证金账户代偿，下剩170000左右的贷款未偿还。   银川西夏万达围绕诉讼请求依法提交《银川市商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》、《公证书》、《保证人代偿欠款证明》各1份，《个人购房/购车借款及担保合同》、《承担担保责任催告函》（均为复印件）各1份，中国邮政储蓄银行个人贷款还款单8份，邮储银行金凤支行对上述证据均无异议，本院审查后认为上述证据客观真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。本院依职权调取李泽贤常住人口信息1份，内容真实，合法有效，本院予以确认并在卷佐证。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2017年8月7日，银川西夏万达（甲方、出卖人）与李泽贤（乙方、买受人）签订了编号为201700030152的《银川市商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》，约定：乙方购买甲方开发的位于银川市西夏区金波北街怀远东路西夏万达广场D区19号楼公寓724室，预测建筑面积为62.06㎡，单价为4696.21元/㎡，总价款为291447元；付款方式为签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金10000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款，买受人应当于2017年7月2日前支付首期房价款73447元，余款218000元向出卖人认可的贷款银行申请贷款支付；交付期限为出卖人应当在2017年11月30日前将符合本合同约定的商品房交付李泽贤使用。附件十一《合同补充协议》对送达方式、付款、房屋交付、违约责任等进行了补充约定，其中第三条约定，除本合同及补充协议另有约定外，甲方给乙方的所有通知（包括但不限于发送《入伙通知书》、设计变更通知等）可用传真、快递、挂号邮寄等方式送达，或在网络媒体、当地公开发行的报纸上发布公告等方式送达。以快递方式发出的，寄出后第3日视为送达日。第四条约定，就甲方提供阶段性按揭贷款担保事宜，乙方承诺严格按照《借款合同》履行还款义务，确保不因逾期还款等任何原因导致甲方承担阶段性担保责任，且该义务为本合同及补充协议项下乙方主要义务，双方就此明确如下：（1）乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致银行通知甲方承担担保责任或甲方实际承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将银行通知甲方代偿的款项或甲方已实际代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金、按揭银行提起诉讼或者仲裁所产生的案件受理费、律师费等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时，自银行通知甲方承担担保责任或甲方实际承担上述款项之日起至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括前述银行通知甲方之日或甲方实际代偿银行的全部款项及损失赔偿金）万分之五的违约金。（2）无论任何原因，乙方逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上（含二次）或者按揭银行终止《借款合同》或者按揭银行通知甲方承担担保责任的，甲方有权解除本合同，乙方应按照本补充协议的约定承担违约责任。（3）如因乙方原因致使该房屋被司法机关或者行政机关查封、预查封、扣押、冻结、划拨的，甲方有权解除本合同，将该房屋收回另行出售，乙方应按照本补充协议的约定承担违约责任。第六条约定，涉案房屋的具体交付时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准，乙方对此无异议，甲方发出《入伙通知书》的形式可以是电话、传真、信函、当地媒体报纸公告或网络媒体公告等形式，乙方应在甲方《入伙通知书》载明的交房时间到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款（如有）和该房屋各类费用（包括物业服务费、公共维修基金/专项维修资金、契税、印花税、手续费、工本费等）。在乙方付清全部购房款及前述各类费用前，甲方有权拒绝交房，且不视为甲方违约。乙方逾期办理房屋交付手续，或因乙方原因造成房屋未能按期交付的，视为甲方在《入伙通知书》载明的交房时间已经将该房屋交付乙方。第十六条约定，如因乙方原因导致本合同解除的，双方同意按以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金，如该违约金不足抵偿甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿。……双方确认，甲方有权自乙方已付的购房款中直接扣除乙方应承担的解约费用、违约金及赔偿金，并有权将乙方已付的购房款优先支付给贷款银行以清偿乙方的银行贷款本金及利息、滞纳金、违约金等费用。（2）如合同解除后需办理合同备案或登记（包括预告登记、权属登记等）撤销手续，乙方应在甲方合同解除通知送达之日起10日内，配合甲方办理完毕相关撤销手续……（3）如合同解除，需乙方腾退该房屋的，除甲方书面允许保留的装修（甲方无需补偿装修费）外，乙方应当在甲方合同解除通知送达之日起30日内，将该房屋恢复至交付时原状，解除该房屋所设定的任何权利负担（包括但不限于他项权利、租赁等），将该房屋交还给甲方……   2017年8月24日，银川西夏万达、李泽贤及邮储银行金凤支行签订编号为64000652117087752213的《个人购房/购车借款及担保合同》1份，约定：李泽贤以其购买的上述房屋作为抵押，并由银川西夏万达提供阶段性连带责任保证，向邮储银行金凤支行贷款200000元,同时亦约定了其他权利义务。合同签订后，银川西夏万达依约为李泽贤办理了房屋备案手续,李泽贤亦向银川西夏万达的支付了全部购房款。2017年11月27日，银川西夏万达以邮政标准快递形式向李泽贤邮寄送达了《银川西夏万达广场入伙通知书》、《银川西夏万达广场入伙缴费通知单》、《银川西夏万达广场入伙须知》、《入伙手续办理流程单》，其中《银川西夏万达广场入伙通知书》中通知李泽贤于2018年1月10日前预约时间办理，逾期未办理入伙手续，视为李泽贤已入伙；《银川西夏万达广场入伙缴费通知单》显示：成交单价4696.21元，实测面积61.67㎡，面积差-0.39㎡，面积补差款-1832元。银川西夏万达同时对上述邮寄送达过程进行了公证。后银川西夏万达向李泽贤交付了涉案房屋。2019年3月28日，邮储银行金凤支行向银川西夏万达发出《承担担保责任催告函》，要求银川西夏万达对李泽贤截至2019年3月27日所欠的贷款本息合计21955.23元承担担保责任。后邮储银行金凤支行分别于2019年4月4日、4月25日、5月27日、6月25日从银川西夏万达账户中扣划13064.47元、1611元、1583元、1602.86元，共计扣划17861.33元。2019年6月25日，邮储银行金凤支行出具《保证人代偿欠款证明》1份，证明：银川西夏万达为借款人李泽贤名下的贷款（合同编号：64000652117087752213、64000652117087752284）代为偿还借款本息合计30047.4元（代为偿还欠款12期）。银川西夏万达偿还上述款项后，李泽贤至今未向银川西夏万达支付上述款项，亦未按时偿还邮储银行金凤支行的下剩贷款本息，银川西夏万达诉至本院，要求判如所请。   本案在审理过程中，银川西夏万达于2019年4月24日向本院申请财产保全，本院于2019年4月24日作出（2019）宁0105民初2126号之一民事裁定，冻结了李泽贤名下的位于银川市西夏区金波北街怀远东路西夏万达广场D区19号楼公寓714室房屋（保全金额224278元）及724室房屋（保全金额289615元）的产权产籍，合计保全金额514270元，保全期间为三年。2019年8月8日，银川西夏万达申请解除对李泽贤名下位于银川市西夏区金波北街怀远东路西夏万达广场D区19号楼公寓714室房屋产权产籍的保全措施，本院于2019年8月14日作出（2019）宁0105民初2126号之二民事裁定，解除了对该房屋产权产籍的冻结。   本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，银川西夏万达、李泽贤签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自义务。涉案《合同补充协议》约定，李泽贤逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上（含二次）或者按揭银行终止《借款合同》或者按揭银行通知甲方承担担保责任的，银川西夏万达有权解除本合同，李泽贤应按照本补充协议的约定承担违约责任。现因李泽贤未按照约定履行还款义务，邮储银行金凤支行分别于2019年4月4日、4月25日、5月27日、6月25日从银川西夏万达账户中共计扣划17861.33元用于偿还李泽贤所欠的购房贷款本金、利息，导致银川西夏万达承担了保证责任。后李泽贤依旧未按约定归还贷款，也未按时偿还银川西夏万达被扣划的贷款本金及利息，故银川西夏万达要求解除编号为201700030152的《银川市商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。涉案《合同补充协议》约定，如因李泽贤原因导致合同解除的，李泽贤应支付银川西夏万达购房款总额20%的违约金，故银川西夏万达主张违约金，符合合同约定，本院予以支持，但因涉案房屋在交付时实测面积减少了0.39㎡，涉案房屋的总价款为289615元（291447元-1832元），银川西夏万达对违约金的计算数额有误，本院予以调整为57923元（289615元×20%），合同解除后，上述款项可直接从李泽贤已交纳的购房款中予以扣除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因银川西夏万达已将涉案房屋交付给李泽贤，合同解除后，依照法律规定，已经履行的，应恢复到原始状态，李泽贤应将涉案房屋返还给银川西夏万达，故银川西夏万达要求李泽贤返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。因银川西夏万达在履行合同时，已配合李泽贤办理了涉案房屋商品房买卖合同备案登记手续，根据法律规定，合同解除后，涉及涉案房屋产权相关的登记，亦应恢复到合同履行前的原始状态，李泽贤有协助银川西夏万达到房屋产权登记机关办理解除该商品房买卖合同后变更备案等手续的义务，故银川西夏万达要求李泽贤协助其办理《银川市商品房买卖合同》备案变更手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因李泽贤未按照约定偿还银行贷款，导致邮储银行金凤支行2019年6月25日前从银川西夏万达的账户扣划17861.33元，该笔款项应由李泽贤偿还，故银川西夏万达要求李泽贤支付2019年6月25日前已由银川西夏万达代偿的涉案房屋银行贷款17861.33元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，该款项可直接从李泽贤已交纳的购房款中予以扣除。本院受理该案后，向李泽贤依法送达了民事诉状副本、通知第三人参加诉讼申请书、应诉通知书、举证通知书、民商事案件庭审程序当事人须知、诉讼风险告知书、合议庭组成人员通知书及开庭传票，李泽贤在法定期限内，未提交答辩状及证据材料，且无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对答辩、举证、质证等诉讼权利的放弃。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：   一、解除银川西夏万达广场有限公司与李泽贤签订的编号为201700030152的《银川市商品房买卖合同》及《合同补充协议》；   二、李泽贤于本判决生效之日起三十日内向银川西夏万达广场有限公司返还位于宁夏银川市西夏区金波北街怀远东路西夏万达广场D区19号楼公寓724室房屋并配合银川西夏万达广场有限公司办理上述《银川市商品房买卖合同》备案变更手续；   三、李泽贤于本判决生效之日起十五日内向银川西夏万达广场有限公司支付违约金57923元，该款项直接从李泽贤已交纳的购房款中予以扣除；   四、李泽贤于本判决生效之日起十五日内向银川西夏万达广场有限公司支付银川西夏万达广场有限公司2019年6月25日前代为偿还的银行贷款本息17861.33元，该款项直接从李泽贤已交纳的购房款中予以扣除；   五、驳回银川西夏万达广场有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1704元，由银川西夏万达广场有限公司负担9元，由李泽贤负担1695元；财产保全费3091元，由李泽贤负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审 判 长 张 静   人民陪审员 祁小红   人民陪审员 刘兴华     二○一九年十一月十二日   法官 助理 宁 波   书 记 员 闫 洁   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十四条李泽贤经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。