中华人民共和国吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉24民初447号原告：天池集团延边物业管理有限公司，住所地中华人民共和国吉林省延吉市参花街238号世纪酒店十二楼。法定代表人：赵明寿，总经理。委托诉讼代理人：朱成暾，吉林孚达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王蕾，吉林孚达律师事务所律师。被告：郑京姬，女，1976年7月31日出生，大韩民国公民，住大韩民国京畿道高阳市。原告天池集团延边物业管理有限公司（以下简称天池物业管理公司）与被告郑京姬之间物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天池物业管理公司的委托诉讼代理人朱成暾、王蕾到庭参加诉讼，被告郑京姬经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。天池物业管理公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除《天池广场商业物业（营业铺位）物业管理合同》；2、判令郑京姬支付物业费15529元；3、判令郑京姬支付2017年度取暖费53701元；4、判令郑京姬支付违约金24922元（自2018年3月18日起至2018年7月18日止，以69230元为基数，按日千分之三计算为24922元；2018年7月19日至足额给付之日止的违约金按上述标准计算），共计94152元；5、诉讼费用由郑京姬承担。事实与理由：2016年8月31日、2016年11月15日，郑京姬与天池集团（延边）房地产开发有限公司签订了两份《天池广场租赁合同》，约定由郑京姬承租位于天池广场10号楼0643幢商场内2层15号、16号、17号、18号商铺。2016年9月23日、2016年11月28日，原、被告双方签订了两份《天池广场商业物业（营业铺位）物业管理合同》，约定由天池物业管理公司为郑京姬承租的上述商铺提供物业管理服务，按每月每平方米3元的标准收取物业服务费，水、电、取暖费等费用由郑京姬自行承担。天池物业管理公司按照上述合同约定向郑京姬提供了物业管理服务，但郑京姬在2018年3月18日、2018年4月4日合同未到期的情况下提前撤铺退场，且未缴纳取暖费53701元和物业费15529元。为了不影响商场的整体运营，天池物业管理公司替郑京姬代缴了上述取暖费。郑京姬的上述行为已违反合同约定，构成违约，应按照合同约定承担违约责任。天池物业管理公司多次催要上述费用，但郑京姬一直未付，为了维护天池物业管理公司的合法权益，请求依法支持其诉讼请求。郑京姬未到庭参加庭审，亦未提出答辩意见。天池物业管理公司围绕诉讼请求依法提交了证据，郑京姬未到庭进行质证，视为放弃其质证权利。本院对天池物业管理公司提交的证据予以确认并在卷佐证。依据天池物业管理公司的陈述及本院所采信的证据，确认如下事实：2016年8月31日和2016年11月15日，郑京姬与案外人天池集团（延边）房地产开发有限公司分别签订两份《天池广场租赁合同》，约定由郑京姬租用天池集团（延边）房地产开发有限公司位于天池广场十号楼商场二层的15#、16#、17#、18#摊位，用于经营装修饰品生活馆，租赁期限为60个月。2016年9月23日和2016年11月28日，天池物业管理公司（甲方）与郑京姬（乙方）分别签订两份《天池广场商业物业（营业铺位）物业管理合同》，双方约定由甲方为乙方承租的天池广场二层15#、16#、17#、18#摊位提供物业管理服务，物业服务费自2017年1月1日起开始计收，按每月每平方米3元的标准按年为一个支付期收取，在每个支付期最后一个月的20日前一次性支付下个支付期的物业服务费，水、电等能源费用由郑京姬自行承担，如有关部门及乙方委托，甲方可提供水费、电费等代收代缴服务，如乙方逾期支付或补足物业服务费或其他应缴费用，除应如数支付或补足外，每逾期一日，按未付金额的千分之三支付违约金，逾期超过15日的，甲方有权按照协议约定中止或停止相关服务。天池物业管理公司按照上述合同的约定向郑京姬提供了相关的物业管理服务。2018年2月8日，郑京姬向案外人天池集团（延边）房地产开发有限公司递交撤铺申请书，并于2018年2月9日出具欠款缴费明细确认函，自认欠取暖费41380元及相应的物业费4163元。2018年3月18日和2018年4月4日，郑京姬分别将15#、16#摊位和17#、18#摊位交还给了出租人天池集团（延边）房地产开发有限公司。另查明，延吉市房产测绘有限公司的《建筑面积计算结果表》中，显示涉案的15#、16#、17#、18#摊位建筑面积分别为486.88平方米、275.58平方米、258.21平方米、289.11平方米。另，郑京姬已缴纳了2017年度之前的物业管理费，天池物业管理公司对案涉摊位与其他商业物业一并代缴了2017年度取暖费，对二层商业物业的电梯管理费以每月每平方1.2元的标准收取。上计事实，有《天池广场商业物业（营业铺位）物业管理合同》、延吉市房产测绘有限公司的《建筑面积计算结果表》、天池物业管理公司的《财务收据》和《中国建设银行单位客户专用回单》、郑京姬出具的《“HOMES”欠款缴费明细确认函》、郑京姬出具的《撤铺申请书》等证据及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，本案属涉外民事纠纷案件。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。本案系物业服务合同纠纷案件，双方当事人在形成相关法律关系时未协议选择适用的法律，现天池物业管理公司同意选择适用中华人民共和国法律审理本案，且涉案合同最密切联系地为中国，故本案应适用中华人民共和国法律进行调整。天池物业管理公司与郑京姬之间签订的《天池广场商业物业（营业铺位）物业管理合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规强制性规定，应认定有效，双方均应按照合同约定忠实履行合同义务。郑京姬享受了天池物业管理公司的物业管理服务后，没有按期交纳物业管理费，已构成违约，应承担相应的违约责任，故本院对天池物业管理公司主张物业费及违约金的请求予以支持。关于天池物业管理公司提出的解除合同问题。据已查明的的事实，郑京姬在出具撤铺申请书并对欠缴的相关费用出具确认函后进行撤铺，后出租人又将涉案的15#、16#、17#、18#摊位另行对外出租，上记事实足以证明双方之间的租赁合同已经合意解除，亦可确认天池物业管理公司与郑京姬之间签订的《天池广场商业物业（营业铺位）物业管理合同》已实际解除，双方之间对15#、16#摊位的物业管理合同关系的解除时间为2018年3月18日，对17#、18#摊位的物业管理合同关系的解除时间为2018年4月4日。关于天池物业管理公司主张的取暖费问题。虽然其主张应按照延吉市的统一标准每平方米41元计算，但其未提交相关的证据予以证明，且其在庭审中提交的由郑京姬出具的欠款缴费明细确认函中载明郑京姬拖欠2017年度取暖费为41380元，结合天池物业管理公司代缴2017年度取暖费的事实，本院确认郑京姬拖欠2017年度取暖费为41380元。关于天池物业管理公司主张的物业费及违约金数额问题。双方在合同中约定“逾期支付或补足物业服务费或其他应缴费用，除应如数支付或补足外，每逾期一日，按未付金额的千分之三支付违约金”，结合涉案摊位的建筑面积，郑京姬拖欠物业费为15529元（15#、16#摊位的物业费为[486.88+275.58]×[3+1.2]÷30×78=8326元，17#、18#摊位的物业费为[258.21+289.11]×[3+1.2]÷30×94=7203元，共计15529元）；郑京姬应承担的违约金为4399元（15#、16#摊位自2017年12月21日起至2018年3月18日止违约金以8326元为基数，共87天，按日千分之三计算为2173元；17#、18#摊位自2017年12月21日至2018年4月4日止违约金以7203元为基数，共103天，按日千分之三计算为2226元）。综上所述，郑京姬应向天池物业管理公司支付拖欠的物业费15529元、违约金4399元及取暖费41380元，合计人民币61308元。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条条之规定，判决如下：一、被告郑京姬于本判决生效之日起五日内向原告天池集团延边物业管理有限公司支付人民币61308元；二、驳回原告天池集团延边物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2154元，由被告郑京姬负担1436元，原告天池集团延边物业管理有限公司负担718元。如不服本判决，原告天池集团延边物业管理有限公司可在判决书送达之日起15日内，被告郑京姬可在判决书送达之日起30日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长  金成焕审判员  陈立晖审判员  叶明晶二〇一九年十一月二十二日书记员  全裕贞