福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0603民初453号 原告：邱东兵，男，1970年9月22日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：王坤田，福建朗马律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林振利，福建朗马律师事务所实习律师。 被告：陶云华，男，1970年11月17日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。 第三人：蒋秋记，男，1977年10月5日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 原告邱东兵与被告陶云华、第三人蒋秋记房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月26日作出（2017）闽0603民初1774号民事判决。邱东兵不服该判决，向漳州市中级人民法院提起上诉。漳州市中级人民法院于2018年9月12日作出（2018）闽06民终1791号裁定，发回重审。本院于2019年2月18日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邱东兵的委托诉讼代理人林振利及被告陶云华到庭参加诉讼。第三人蒋秋记经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邱东兵向本院提出诉讼请求:1.判令邱东兵、陶云华于2016年8月31日签订的《房地产买卖协议书》解除；2.陶云华立即返还邱东兵支付的购房定金30000元；3.陶云华赔偿邱东兵因合同解除造成的实际损失112459元；4.本案的价格评估费10500元由陶云华承担；5.案件受理费由陶云华负担。事实和理由：2016年8月31日，邱东兵经中介介绍，向陶云华购买其名下的位于福建省漳州市龙文区的房产（以下称“讼涉房屋”），在中介方辉达房产公司签订了三方协议《房地产买卖协议书》，就相关权利义务约定如下：陶云华将讼涉房屋出售给邱东兵。房产的总成交价为890000元。邱东兵于2016年8月31日支付给陶云华30000元作为购房定金。中介费从定金中预付，交易过户后再多还少补。陶云华中途违约，应退还定金，并赔偿邱东兵30000元。中介方于过户当天退还陶云华15000元，邱东兵陶云华若一方中途违约，由违约方支付中介费8900元等内容。合同签订后，邱东兵按约支付定金30000元，后恰逢房价上涨，陶云华悔约不继续履行原先签订的购房协议，给邱东兵造成重大经济损害。邱东兵在原审中申请对讼涉房屋进行评估，讼涉房屋2017年7月28日的市场价格为1846635元。邱东兵于2019年4月17日申请对讼涉房屋以2016年10月27日为价格评估基准日的现有价值进行补充评估，评估意见为1002459元。邱东兵的实际损失为《房地产买卖协议书》约定的成交价890000元与上述补充评估价格的差价，为112459元。另，邱东兵因申请补充评估，再次支付了鉴定费4500元。鉴定费用一共10500元，是因陶云华违约所致，应由陶云华承担。 陶云华辩称，一、对邱东兵的第一项诉讼请求无异议，同意解除《房地产买卖协议书》。二、对邱东兵的第二项诉讼请求无异议，同意返还邱东兵支付的购房定金30000元。但当时陶云华只收取15000元，另外15000元由中介方收取暂存，所以陶云华应退还15000元，另外15000元邱东兵应向中介方索取返还。三、对邱东兵的第三项诉讼请求，陶云华认为：其一，陶云华已及时通过中介方通知邱东兵协商解决办法，但邱东兵诸多理由搪塞拖延，不予见面友好协商，明显存在主观故意行为，放任损失扩大，有违协议第九条约定精神。其二，根据协议第九条约定，已明确了双方各自的权利义务，但并未约定双方各自间接损失的赔偿。所以，邱东兵以房屋价格上涨后造成的间接损失主张赔偿并无法律依据。其三、鉴定机构评估的价格没有考虑到房产面积超大的因素，市场共知的规律。讼涉房屋面积超大，购买群体少，价格应更低。四、对邱东兵的第四项诉讼请求，陶云华认为，邱东兵委托鉴定行为是举证行为，举证中所发生的费用理应自行承担，邱东兵要求陶云华承担无法律依据。五、对邱东兵的第五项诉讼请求，陶云华认为，是邱东兵消极且恶意拖延，自己放任了损失的不断扩大。陶云华无视协议约定的权利义务，一味追求个人的利益最大化，由此产生的费用应自行承担。 蒋秋记未作答辩。 邱东兵围绕诉讼请求提供如下证据：1、《房地产买卖协议书》拟证明其与陶云华于2016年8月31日经协商签订了一份购房协议，就相关权利义务进行约定，房产总成交价890000元，邱东兵已支付定金30000元。2、房地产登记信息查询结果证明，拟证明讼涉房屋已被陶云华转让给他人。3、房屋分层平面图，拟证明讼涉房屋的基本情况。4、福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司出具的鑫八闽价鉴〔2017〕673号《关于漳州市龙文区XX号住宅房地产现有价值的价格评估意见书》、鑫八闽价鉴〔2019〕336号《关于漳州市龙文区XX号住宅房地产市场价值的价格评估意见书》、评估费发票2张，拟证明邱东兵申请对讼涉房屋的现有价值进行评估，共支付评估费为10500元；讼涉房屋经评估现有价值在2016年10月27日为1002459元。 陶云华质证后认为：证据1、2、3无异议。证据4两次价格评估意见书都是邱东兵的单方行为，不予认可评估意见，评估费应当由邱东兵自行承担。 陶云华提供如下证据：1、陶云华与案外人曾碧海签订的《房地产买卖协议书》，拟证明陶云华与邱东兵签订协议并表示不卖房后，短期内就与曾碧海成交，并不是过很久才成交；2.手机微信记录，拟证明陶云华在2016年10月27日已明确向邱东兵说明不卖房子的意思。 邱东兵质证后认为：证据1是陶云华与案外人的行为，无法确认协议书的真实性。证据2是陶云华与蒋秋记的聊天记录，是对方内部的行为，不能约束邱东兵；也可以从侧面说明陶云华向蒋秋记交谈不卖房产的时间点。 蒋秋记未提供证据。 蒋秋记无正当理由未到庭参加诉讼，又未提供证据，视为其放弃举证、质证权利并承担举证不能的法律后果。 上述证据，本院认定如下：邱东兵提供的证据1、2、3，陶云华无异议，本院予以确认；证据4系本院依法委托评估，对评估意见本院予以确认。陶云华提供的证据1可与邱东兵提供的证据2相印证，证明讼涉房屋已出卖给案外人；证据2可以证明陶云华于2016年10月27日通过蒋秋记向邱东兵明确不卖房。 根据当事人庭审陈述及经审查认定的证据，结合庭审调查，对本案事实作如下认定： 2017年8月31日，陶云华（甲方、卖方）、邱东兵（乙方、买方）、蒋秋记（丙方、中介方）签订一份《房地产买卖协议书》，协议书约定：一、甲方自愿将讼涉房屋，建筑面积约175.87平方米，出售给乙方。二、双方议定该房地产的总成交价为890000元。三、乙方于2016年8月31日支付给甲方30000元作为购房定金。甲、丙各执定金的50%，以示诚意。（注：双方交易过户后，定金抵扣总房款）。（1）首期购房款（包括定金）290000元于办理不动产权证收件时乙方支付给甲方。（2）第二期购房款600000元于该房商业按揭贷款放款时乙方支付给甲方。（3）双方定于2017年元月20日以前办理相关交易手续，超期违约者，参照第九条款处理。……六、甲方保证该房产所有共有权人对本合同及其今后的买卖合同行为与甲方同样认可，并完全同意由甲方全权代理签署各项文件、合同、收取本协议定金及有关该房产转让的所有手续，否则给乙方造成的损失，甲方负责全部赔偿。……八、双方同意：双方的中介费从定金中预付，交易过户后，甲、乙、丙三方多还少补。甲乙双方承诺：该房约定的手续办理之日，付清：乙方支付丙方中介服务费8,900元。九、违约责任：本契约在履行中若发生争议，任何一方应采取协商办法解决，协商不成时，任何一方均可向有管辖权的人民法院起诉。甲乙双方应按照有关法律规定履行合同，否则造成的损失由责任一方承担。乙方中途违约，甲方有权取消定金。甲方中途违约，应退还乙方定金，并赔偿违约金30000元。丙方有权收取甲乙双方约定支付的中介费作为服务费，非因丙方原因造成交易不能完成的，所收取的中介服务费不予退还。……十二、补充条款： 2016年10月23日，陶云华与案外人曾碧海、漳州市芗城区正和房产经纪服务部签订《房地产买卖协议书》，将讼涉房屋以总房价955000元出卖给案外人曾碧海，并已办理产权转移登记手续。 2016年10月26日，陶云华通过中介蒋秋记告知邱东兵其不卖房，要求协商退定金，中介转述后，邱东兵不同意。 2017年7月28日，邱东兵向本院提起诉讼，并申请对讼涉房屋以2017年7月28日为评估基准日的市场价格进行评估。本院依法委托福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司进行评估，福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司于2017年12月16日作出鑫八闽价鉴〔2017〕673号《关于漳州市龙文区XX号住宅房地产现有价值的价格评估意见书》，价格评估结论为讼涉房屋现有价值在2017年7月28日的市场价格为1846635元。 本案诉讼过程中，邱东兵申请对讼涉房屋以2016年10月27日为评估基准日的现有价值进行补充评估。本院依法委托福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司进行补充评估，福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司于2019年6月21日作出鑫八闽价鉴〔2019〕336号《关于漳州市龙文区XX号住宅房地产市场价值的价格评估意见书》，价格评估结论为讼涉房屋现有价值在2016年10月27日的市场价格为1002459元。 本院认为，邱东兵、陶云华签订的《房地产买卖协议书》是当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。邱东兵请求解除《房地产买卖协议书》，陶云华亦同意解除，该请求本院予以支持。陶云华告知邱东兵不卖房，且将讼涉房屋出售给案外人曾碧海，并办理了产权转移登记手续，是其在履行期限届满之前，明确表示且以自己的行为表明不履行主要债务，陶云华的行为已构成违约。根据《房地产买卖协议书》第九条约定，陶云华中途违约，应退还邱东兵定金，因此，邱东兵要求陶云华返还定金30000元的请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”规定，邱东兵要求陶云华赔偿违约导致的实际损失，本院予以支持。陶云华于2016年10月26日明确表示拒绝履行合同，已构成违约，邱东兵因陶云华违约所产生的损失即已发生。邱东兵以2016年10月27日为价格评估基准日，对讼涉房屋在当日的市场价格进行评估并主张损失，本院予以支持。邱东兵的实际损失为讼涉房屋在2016年10月27日的市场价格1002459元，扣除《房地产买卖协议书》中约定的成交价格890000元，确定为112459元，该损失应由陶云华承担赔偿责任。关于鉴定费，原审中邱东兵支付鉴定费6000元，属于损失。因邱东兵在原审中经本院释明，坚持按起诉之日为评估基准日对讼涉房屋进行评估，但在本案中并未以该次鉴定结论为据主张因合同解除造成的实际损失，故该鉴定费6000元应由其自行承担。本案中邱东兵支付鉴定费4500元，属于诉讼费用，由败诉方承担。因邱东兵基于该鉴定结论所主张的实际损失本院予以支持，故该鉴定费4500元应由陶云华承担。蒋秋记经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除邱东兵与陶云华于2016年8月31日签订的《房地产买卖协议书》； 二、陶云华应于本判决生效之日起10日内返还邱东兵定金30000元； 三、陶云华应于本判决生效之日起10日内赔偿邱东兵损失112459元； 四、驳回邱东兵其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费12700元、鉴定费4500元，由陶云华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  苏碧恋 审 判 员  陈仙莺 人民陪审员  张惠卿 二〇一九年十一月十二日 书 记 员  郑栖伟 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。