北京市海淀区人民法院执 行 裁 定 书（2019）京0108执异935号案外人：天津隆基物业管理有限公司，住所地天津市南开区长江道融汇南苑4号楼1门101。法定代表人：郭二录，经理。委托代理人：孙富军，男，1975年2月5日出生，汉族，天津隆基物业管理有限公司员工，住天津市南开区。申请执行人：张虹，女，1958年4月9日出生，汉族，住北京市西城区。委托代理人：乐曲，北京市中银律师事务所律师。被执行人：天津海津置地投资有限公司，住所地天津自贸试验区（空港经济区）西二道82号丽港大厦3-719室。法定代表人：徐小光。本院在执行张虹与天津海津置地投资有限公司（以下简称海津置地公司）民间借贷纠纷一案[执行依据：(2018)京0108民初20461号民事判决；执行案号：（2018）京0108执17596号]中，案外人天津隆基物业管理有限公司（以下简称隆基物业公司）针对本院执行天津市空港经济区中环西路与西二道交口丽港大厦x地下车库（以下简称涉案车库）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人隆基物业公司述称，请求撤销拍卖被执行人海津置地公司名下涉案车库的执行裁定书。事实和理由如下：一、在2014年8月1日，我方与被执行人海津置地公司签订租约，为期二十年，双方约定全部丽港大厦的使用权（包含地上部分与地下部分）归承租人所有，该租约已向海淀法院相关人员出示过；二、我方通过与海津置地公司沟通核实后，自2009年建设丽港大厦项目起，海津置地公司从未办理过、也从未见过涉案车库的产权证。且依据天津空港物流加工区规划建设管理局下发的津空加人防函（2007）x号文件的批复，丽港大厦地下一层需结合民用建筑修建防空地下室，人防工程核武器防护等级为核6，战时用途为人员掩蔽，平时用途为车库。依据《中华人民共和国人民防空法》第二条“人民防空是国防的组成部分”的规定，建设单位依照法律修建的人防工程必然也属于国防资产的组成部分。根据《中华人民共和国物权法》第五十二条“国防资产属于国家所有”的规定，人防工程属于国家所有，且其所有权不得转让。而且经向海津置地公司了解，涉案车库没有房本，连x这个编号都不存在。申请执行人张虹辩称，不同意案外人的异议请求。案外人应当就其对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权利承担举证责任。本案中，案外人仅以结合民用建筑修建防空地下室意见书证明执行标的属于人防工程，显然证据不足。何况涉案车库登记在海津置地公司名下，法院据此查封、评估、拍卖，并不违反相关法律规定。另外，即使涉案车库属于人防工程，具有特殊性，但依据《中华人民共和国人民防空法》第五条、《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款等相关规定，对于丽港大厦地下车库在平时投资收益的归属，均认可人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。即本案涉案车库的投资收益权属由开发商海津置地公司所有。而张虹作为海津置地公司的债权人，在海津置地公司未履行生效判决的情况下申请执行其财产，法院据此对海津置地公司享有收益权的丽港大厦未出售的地下车库的使用权进行查封、拍卖、变卖或抵债的方式予以处置，并未违反上述法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国人民防空法》第二十二条的规定，城市新建民用建筑按照国家有关规定，修建暂时可用于作为防空的地下室。另据该法第五条规定，国家对人民防空设施按照有关规定予以优惠，国家鼓励支持企业事业组织社会团体和个人通过多种途径投资进行人民防空工程建设。人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。可见涉案车库登记在海津置地公司名下，并不违反《中华人民共和国人民防空法》相关法律，按照谁投资谁受益的原则，涉案车库的使用权和经营权，亦应归海津置地公司所有。另外，案外人主张已经从海津置地公司承租涉案车库，但其提交的租赁合同中并未注明租赁范围包括涉案车库，也缺少相关证据予以佐证，不足以证明其主张。由此可见，依据买卖不破租赁的理论与案例，买卖不破租赁基于保护承租人的租赁权益，保证居者有其屋，或者解决承租人生产经营场所之需。故我方对案外人主张的其与海津置地公司建立真实的房屋租赁合同关系不予认可。另外，租赁合同并未对租赁涉案车库作出约定，也未对案外人如何占有使用租赁涉案车库作出约定。而事实上，于2019年2月21日我方前往涉案车库时发现案外人正在对外有偿出租涉案车库。从案外人对涉案车库进行出租的事实分析，可以认定案外人在生活或生产经营上对涉案车库并不存在依赖。由此可见，案外人并未实际持续占有使用涉案整个车库，其请求保护其租赁权的理由缺乏事实依据。综上，案外人如要排除涉案车库的强制执行的诉请，其应举证证明其对涉案车库享有实体权利，而不仅仅是所谓的租赁权利。何况在本案中，案外人也并未提交充足的证据证明已实际租赁了涉案车库。据此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，请求法院驳回案外人的异议请求。经审查查明，本院于2018年9月14日就张虹与海津置地公司民间借贷纠纷一案作出（2018）京0108民初20461号民事判决：天津海津置地投资有限公司于本判决生效后十日内偿还张虹借款本金610万元及利息（均按照年利率10%的标准计算，其中以200万元为基数，自二〇〇八年四月十九日起至借款实际清偿之日止；以30万元为基数，自二〇〇八年九月十九日起至借款实际清偿之日止；以30万元为基数，自二〇〇九年三月二十一日起至借款实际清偿之日止；以50万元为基数，自二〇〇九年五月十五日起至借款实际清偿之日止；以50万元为基数，自二〇〇九年七月二十一日起至借款实际清偿之日止；以200万元为基数自二〇〇九年十二月三十一日起至借款实际清偿之日止；以50万元为基数，自二〇一一年三月十六日起至借款实际清偿之日止）。由于海津置地公司未履行判决义务，张虹向本院申请执行。本院于2018年11月21日立案执行，执行案号为（2018）京0108执17596号。诉讼过程中，本院依据张虹的保全申请，于2018年7月23日保全查封了海津置地公司名下的涉案车库，查封期限自2018年7月23日至2021年7月22日。进入执行程序后，上述保全措施自动转为执行中的查封措施。执行过程中，本院于2018年12月7日作出（2018）京0108执17596号执行裁定：拍卖被执行人海津置地公司名下涉案车库，责令被执行人海津置地公司将涉案车库腾空交予本院拍卖。在异议审查过程中，为证明其主张，隆基物业公司向本院提交了《租约》、《天津空港物流加工区规范建设管理局综合民用建筑修建防空地下室意见书》、明细分类账、天津增值税专用发票、不动产权证书等证据。《租约》载明：2014年8月1日，出租人海津置地公司与承租人隆基物业公司达成协议，约定：隆基物业公司承租海津置地公司名下位于天津市天津空港经济区西二道x号丽港大厦的房屋，建筑面积为31370.44平方米（含全部酒店、部分商业、部分x号写字楼、部分x号公寓楼），租期为20年（自2014年8月1日至2034年7月31日），租金每年为人民币150万元，按年支付。另查，根据天津市不动产登记簿查询证明，涉案车库登记的权利人为海津置地公司，共有情况为单独所有，登记时间为2009年9月28日，房屋层数为3层，所在层为-1层，建筑面积为4190.34平方米，不动产权证号为xxx。本院认为，案外人对法院的执行标的提出执行异议，应当证明其对执行标的享有合法有效的实体权利，且其权利能够排除法院的执行。本案中，隆基物业公司对涉案车库主张承租权以排除法院的执行。但其提交的《租约》中未明确其承租的房屋包括涉案地库，且其提交的天津增值税专用发票以及其整理的明细分类账中载明的信息，与《租约》中约定的租金金额及承租日期无法对应。故隆基物业公司对涉案地库主张承租权，证据不足，本院不予支持。此外，隆基物业公司主张涉案车库属于人防工程，应当属于国家所有。但根据涉案车库的不动产登记簿登记情况显示，涉案车库的权利人为被执行人海津置地公司。故在海津置地公司未履行生效判决确定义务的情况下，本院执行登记在其名下的财产，并无不妥。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人天津隆基物业管理有限公司提出的异议。案外人、申请执行人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，可依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  朱卉灵人民陪审员  岳 维人民陪审员  卞海虹二〇一九年十一月二十一日书 记 员  崔佳辰