上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初13217号原告成志红，女，1978年3月26日出生，汉族，住上海市。原告张江海，男，1970年11月3日出生，汉族，住上海市。两原告共同委托代理人李飞，上海普世律师事务所律师。被告上海精盛房地产开发有限公司，注册地上海市。法定代表人王基平。委托代理人朱昶，上海市劲力律师事务所律师。委托代理人王德赟。被告上海高地物业管理有限公司，注册地上海市。法定代表人倪旭升。委托代理人范火娣。第三人谢鑫霖，男，1985年3月4日出生，汉族，住上海市。原告成志红、原告张江海与被告上海精盛房地产开发有限公司、被告上海高地物业管理有限公司、第三人谢鑫霖财产损害赔偿纠纷一案,本院受理后,依法由审判员张依琳独任审判，公开开庭进行了审理。原告张江海及其原告成志红、原告张江海的共同委托代理人李飞、上海精盛房地产开发有限公司的委托代理人朱昶、王德赟、被告上海高地物业管理有限公司委托代理人范火娣、第三人谢鑫霖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告成志红、原告张江海共同诉称：2018年11月16日，原告三楼北卧的北窗下墙体渗水，原告向第二被告报修。过一星期后第二被告派人把原告北窗墙体凿开修后又补上，说是窗下墙体防水没有做好。但过一段时间又漏水了，原告叫厂家来看后说北窗好的。现原告北墙有雨就会漏。至今还没有修好。两被告怀疑是外墙防水没有做好，要将外墙全部凿开做防水才能修好，但因为第三人的原因没修成。原告房屋由原告夫妻带个孩子和原告母亲居住。漏水在原告三楼北卧。是第一被告提供的房屋质量不合格，根据物业服务合同第2条第1项物业管理内容，原告认为维护等于维修。原告母亲因为瘫痪住在三楼，因漏水无法居住。现维修过程中第一被告一直推脱，漏水至今没有修复。导致原告房屋十个月没有居住，应予以赔偿。根据原被告签订的房屋出售合同补充条款第十九条第2项约定，被告应赔偿原告律师费，被告认为是第三人无法配合导致的，故原告聘请律师合理合法。为维护原告的合法权益，请求法院判令两被告1、修复上海市祁顺路XXX弄XXX号XXX室三层北卧北窗下的外墙，由第三人予以配合；2、以每月人民币5000元(以下币种均为人民币)为基准赔偿原告2018年11月16日至2019年8月15日期间因房屋无法使用的居住损失50000元；3、承担律师费15000元；本案的诉讼费由两被告承担。被告上海精盛房地产开发有限公司辩称：2018年11月第一被告知道原告家漏水后,与相关单位多次沟通后，发现是外墙原因导致的漏水，要打开原告房屋的大理石外墙面才能找出原因。两被告最初方案是最安全的，但两被告找第三人沟通未成。现造成原告房屋拖延、迟迟未开工是第三方的原因以及房屋结构造成。考虑到第三人的顾虑，但要在外墙附近搭建脚手架的方案工期长，造价高，安全性不是很好。修复责任应在开发商，第二被告物业是配合第一被告进行沟通协商。原告只是三层卧室的北墙需要修复，不影响原告的居住。本案是房屋保修引起的纠纷，该条款适用买卖合同，不适用本案的损害赔偿。原告没有其北卧北墙漏水造成损失的依据，关于律师费的赔偿，有法定案由规定。现第一被告同意为原告修复302室三层北卧北窗下的外墙，不同意原告的其他诉讼请求。被告上海高地物业管理有限公司辩称：两原告从2018年1月起未按时缴纳物业管理费，2018年11月16日原告第一次报修后第二被告还一直在履行自己的职责。联系第一被告，安排人员维修等。因102室和302室是叠加别墅，两户共一堵外墙，需要第三人配合维修。第三次2019年4月2日维修时提出在第三人天窗上搭脚手架。第二被告与居委会与第三人多次沟通，因第三人不同意，维修无法进行。2019年7月15日提出在天窗上跳空一段再搭脚手架的新方案，尽可能保护天窗不受损坏。物业服务合同要求第二被告维护是保护外墙干净整洁和外墙的完整性。如果共用部位损坏的话要启用维修基金。现原告的维修是开发商的事。但第二被告同意配合双方协调，起到跟进、配合的义务。不同意原告的诉讼请求。第三人谢鑫霖述称：第三人房屋与原告家房型相同，原告三楼北墙下面有第三人地下一楼的天窗，之前第三人的天窗也渗过水。开发商推测因为外墙导致原告家漏水。2019年4月左右第二被告说要在第三人的天窗上搭脚手架后修复原告的北墙，第三人要求两被告在给原告维修时要保障自己的合法权益，对第二被告说不要在天窗上搭脚手架。可以用其他方案。2019年7月15日第二被告给了第三人新的维修方案，即在第三人天窗外面搭脚手架，所以现第三人同意配合被告维修。经审理查明，2016年3月15日两原告与第一被告签订《上海市商品房出售合同》，约定：原告向第一被告购买上海市祁顺路XXX弄XXX号XXX室复式房屋，建筑面积246.74平方米等。在该销售合同的附件，即第一被告提供给两原告的《上海市新建住宅质量保证书》中第一被告承诺：在正常使用条件下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的质量保修期限为5年等。2017年8月两原告取得该房不动产权利证，该证上载明房屋建筑面积302.47平方米。第三人是上海市祁顺路XXX弄XXX号XXX室复式房屋的不动产权利人。第二被告系该小区的物业管理单位。2018年11月，原告发现其房屋3楼北卧北窗下有渗水现象，遂向第二被告报修，第二被告联系第一被告后，相关人员上门维修，但未修复。之后两被告要求第三人配合维修，因第三人对两被告的维修方案有异议，未果。2019年7月1日原告诉至本院，请求判决如其诉请。另查，两原告与第一被告签订《上海市商品房出售合同》补充条款一中第十九条第2项约定：如第一被告通过诉讼及或聘请律师处理与原告争议的，且该争议系由原告违约及或过程导致，第一被告因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费等，概由原告承担等。本院认为，首先，两原告与第一被告签订的《上海市商品房出售合同》应为双方的真实意思表示，双方均应按约履行。现原告向第一被告购买的302室房屋在第一被告给两原告的《上海市新建住宅质量保证书》中承诺的质量保修期限内，第一被告应按承诺履行职责。现第一被告同意为原告修复302室三层北卧北窗下的外墙，承担原告房屋的修复责任符合法律规定，本院应予支持；其次，原告的房屋系三层复式房屋，有300平方米左右的建筑面积，其漏水部位在原告3楼北卧的北窗下，漏水及维修等可能会造成原告及家人的生活上的不便，但不影响其居住。因原告家的漏水非两被告故意损坏造成，故对原告要求两被告赔偿2018年11月16日至2019年8月15日期间因房屋无法使用的居住损失50000元的诉讼请求，本院不予支持；原告要求两被告承担律师费15000元的诉讼请求，于法无据，本院难以支持；第三，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理好各方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍的，应当停止侵害，排除妨碍。本案中，原告家漏水，涉及与第三人共用的外墙，第三人作为相邻方有配合被告维修的义务，现第三人同意配合被告维修，本院应予准许。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第八十四条之规定，判决如下：一、被告上海精盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内修复上海市祁顺路XXX弄XXX号XXX室三层北卧北窗下的外墙，第三人谢鑫霖应对被告上海精盛房地产开发有限公司的上述修复予以配合；二、对原告成志红、原告张江海要求被告上海精盛房地产开发有限公司、被告上海高地物业管理有限公司赔偿2018年11月16日至2019年8月15日期间因原告房屋无法使用的居住损失人民币50000元的诉讼请求，不予支持；三、对原告成志红、原告张江海要求被告上海精盛房地产开发有限公司、被告上海高地物业管理有限公司承担律师费人民币15000元的诉讼请求，不予支持；四、对原告成志红、原告张江海的其他诉讼请求，不予支持。本案受理费人民币1505元减半收取，计人民币752.50元，由两原告负担人民币712.50元；被告上海精盛房地产开发有限公司负担人民币40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张依琳二〇一九年十一月二十八日书记员  裘雪燕附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。……