山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终3633号上诉人（原审被告）：山东龙象置业有限公司，住所地山东省枣庄市市中区龙头西路南侧。法定代表人：王其彪，经理。委托诉讼代理人：侯志然，山东鼎赢律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨学军，男，1970年4月6日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区长乐路北侧、崮山路西侧江北绿城小区G4号楼独立单元5层东2户。被上诉人（原审原告）：冯燕锋，女，1980年4月5日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区长乐路北侧、崮山路西侧江北绿城小区G4号楼独立单元5层东2户。二被上诉人共同委托诉讼代理人：皮庆汉，山东隆远律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王海峰，山东隆远律师事务所实习律师。上诉人山东龙象置业有限公司（以下简称龙象公司）因与被上诉人杨学军、冯燕锋商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初1655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人龙象公司的委托诉讼代理人侯志然、被上诉人杨学军、冯燕锋的共同委托诉讼代理人皮庆汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙象公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判或者发回重审；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人没有办理房屋所有权登记的责任是双方原因造成的，应当减轻上诉人的责任。1.被上诉人没有申请办证。办理房屋权属转移的主体是房屋的购买人，上诉人作为开发公司只是协助，而不是办证主体。被上诉人应当向房产交易部门申请才能办证，而被上诉人没有证据证明其向房产部门申请，即被上诉人也有责任；2.上诉人具备了五证，符合出售和办证的前提基础条件；3.小区没有整体竣工验收，上诉人没有过错。根据枣庄市和市中区的要求，涉案小区要建设成品牌化、规模化的高档小区。目前仍在建设开发中，整个小区的整体验收，需要整个小区建设完毕。二、以400067元为基数计算违约金过高，不公平。被上诉人交付的400067元，有房款、配套设施费、税金和城市建设费等。司法解释规定是以房款为基数，因此，应该扣除配套费、税金、城市建设费等。三、违约金超过三年诉讼时效。上诉人于2013年12月20日将房屋交付被上诉人，被上诉人起诉案件于2019年4月11日被受理，按照诉讼时效的相关规定，在2016年4月11日之前的债务已超过诉讼时效3年，自2015年10月1日起计算违约金属于适用法律错误。四、约定违约金可能高于实际损失。根据合同法第一百一十四条第二项的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。一审法院判决违约金计算至由上诉人提供报产权登记机关备案之日，如上诉人在2016年4月11日起至3000天后，依然未能履行办理过户的义务，此时已超过房屋标的额的30%，约定的违约金明显过高，被上诉人的损失较低，请求二审法院依法改判违约金数额最高计算到2016年4月11日后的第3000天。综上，一审判决不能办证的违约金起始时间认定错误，违约金基数认定错误，最高数额不合理，应予纠正。请求二审法院依法查清事实，作出公正合理裁判。杨学军、冯燕锋辩称，一、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同的解释》第十八条，上诉人作为××因自身原因，至今没有将办理产权登记备案资料提供给产权登记机关，上诉人应承担协助办理责任。二、原审法院按被上诉人所交的房款收据数额为基数，判决上诉人支付违约金，符合法律规定以及合同的约定。三、原审法院依据合同双方的约定判决违约金计算方法和数额，有事实和法律依据，请求维持原判。杨学军、冯燕锋向一审法院起诉请求：1.判令被告立即为原告办理房屋产权证（将办理权属登记资料报产权登记机关备案），并按日计算向原告支付全部已付购房款400067元万分之一的违约金，自2015年10月1日起至实际取得房屋所有权登记之日止；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告开发建设了包括本案涉案房屋在内的江北绿城住宅小区工程项目，并取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证和国有土地使用权证。2012年5月14日，原告（××）与被告（××）签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落于市中区长乐路北侧，崮山路西侧江北绿城小区G4号楼独立单元5层东2户房屋。该合同第十九条房屋登记中第（三）项转移登记中约定：2、××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，××有权解除合同。××选择不解除合同的，自××应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，××按日计算向××支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，原告分次向被告支付购房款共400067元,被告于2013年12月20日将涉案房屋交付给原告，但至今未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。依据该《商品房买卖合同》第十九条约定，××即被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。被告于2013年12月20日将涉案房屋交付原告，但其提交的证据并不足以证明其在合同约定期限内完成上述备案义务，其行为已构成违约。关于违约责任。上述《商品房买卖合同》中约定的违约责任为“××选择不解除合同的，自××应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，××按日计算向××支付全部已付款万分之一的违约金。”该违约金计算标准不违反法律法规的强制性规定，该院予以确认。另因上述《商品房买卖合同》约定被告在将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案后即视为其履行完义务，因此该院确认该违约金计算至被告履行完毕上述义务之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、被告山东龙象置业有限公司于本判决生效之日起三十日内将办理坐落于市中区长乐路北侧、崮山路西侧江北绿城小区G4号楼独立单元5层东2户房屋的权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并支付原告杨学军、冯燕锋违约金（以400067元为基数，自2015年10月1日起至将办理房屋权属登记备案需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止，按日万分之一的标准计算）；二、驳回原告杨学军、冯燕锋的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费987元，减半收取计494元，由被告山东龙象置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点为，一审判决龙象公司支付相应逾期办证违约金是否符合法律规定。依据被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》，上诉人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。因此，上诉人系履行上述合同义务的主体，上诉人主张应当由被上诉人申请才能办证，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。上诉人未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。上诉人主张因涉案小区正在开发建设中，未整体竣工验收，导致本案房屋不能办证的理由没有依据，本院不予支持。上诉人称一审法院计算违约金的基数过高，有违公平。本院认为，一审法院以被上诉人向上诉人最终支付的房屋价款为依据，且有上诉人向被上诉人出具的收据相互印证，一审对此的认定并无不当，本院予以确认。上诉人一审时并未提出诉讼时效抗辩，二审予以上诉主张，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定，本院依法不予支持。本案《商品房销售合同》约定的日万分之一的违约金计算标准并不违反法律及行政法规的强制性规定，本院予以确认，该标准可以作为计算违约金的依据。上诉人关于约定的违约金过分高于造成的损失的主张，本院不予支持。综上所述，山东龙象置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费987元，由上诉人山东龙象置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李政远审判员  单 伟审判员  李 帅二〇一九年十一月二十二日书记员  史安伟