济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0191民初3923号原告：刘如军，男，1962年6月12日出生，汉族，住济南市历下区，委托诉讼代理人：丁钊，山东安百合律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔林林，山东安百合律师事务所实习律师。被告：山东中大建筑设计院有限公司，住所地济南市历下区山大路204号，同意社会信用代码：91370102267163511C。法定代表人：张晓伟，董事长。委托诉讼代理人：滕洪庆，山东众英律师事务所律师。原告刘如军与被告山东中大建筑设计院有限公司（以下简称：中大设计院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘如军的委托诉讼代理人丁钊、崔林林，被告中大设计院的委托诉讼代理人滕洪庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘如军向本院提出诉讼请求：1.判令中大设计院将承租的房屋交还刘如军，并支付2018年1月1日至起诉之日2019年8月19日的租金851938.85元（按照日租金1431.83元的标准，共计595天）；2.判令中大设计院支付自起诉之日至房屋交还刘如军之日的租金，按照日租金1431.83元的标准计算；3.案件受理费、保全费、评估费等费用由中大设计院承担。事实与理由：中大设计院自2015年起一直占有使用刘如军所有的房屋（济南市高新区龙奥北路909号龙奥国际广场2号楼305室、306室、307室、308室、309室、310室），面积共计650.83平方米。中大设计院自2018年1月1日后未支付租金，刘如军请求中大设计院交还房屋，并主张按照市场行情价每日2.2元/平方米计算，每日租金1431.83元，请求中大设计院支付拖欠的租金851938.85元，并按照日租金1431.83元的标准计算，支付至房屋交还之日。经多次催要未果，刘如军诉至本院，请求判如所请。中大设计院书面答辩称，涉案房产确实登记在刘如军名下，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，中大设计院与刘如军未签订书面租赁合同，未约定租赁期限，故应视为双方建立不定期租赁合同关系。中大设计院同意刘如军所诉解除合同，将承租的房屋交付刘如军，但对刘如军主张的租金标准存有异议，且刘如军存在拖欠中大设计院装修费的事实，具体事实与理由如下：一、根据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，本案租赁费价格标准的基准日期应为2015年，而非2018年或2019年。二、刘如军称“中大设计院自2018年1月1日后未再支付租金”，据此，刘如军应向法庭陈述2018年1月1日前，中大设计院是如何支付刘如军租金、支付租金的价格标准是多少。真实情况是：刘如军是中大设计院股东之一，2015年期间，刘如军系中大设计院总经理，刘如军利用职权之便，以中大设计院的名义向职工集资，并利用集资款购买了涉案房屋并登记在其个人名下。因刘如军不按照现代企业管理制度管理、经营公司，致使中大设计院50%的股权流失，经营困难，濒临破产。在此情况下，刘如军主动“让贤”，将“烂摊子”交由中大设计院现法定代表人张晓伟及经营团队张治纲。当时，口头约定涉案房屋租金价格为1.5元/㎡（当时周边价格为1.3元/㎡），由中大设计院每月代为刘如军偿还涉案房屋银行按揭贷款及装修贷款（均由中大设计院直接支付至刘如军个人银行卡），该款项一方面折抵房租，剩余款项作为股东借款处理。三、刘如军装修房产的行为系个人行为，案涉装修工程没有结算报告，没有工程发票，没有计入刘如军会计账簿，中大设计院向刘如军支付的款项，会计账簿均记载为“其它应收款”；刘如军与浦发银行签订个人担保借款合同后，浦发银行虽然将260万元贷款付至济南一家人装饰工程有限公司银行账户内（开户行：齐鲁银行，账号：11×××92），但该公司收到款项后立即转入刘如军个人银行账户内。中大设计院基于刘如军的股东身份，在其提出垫付装修费贷款的要求后予以实施并非认可二者之间系委托贷款合同关系，否则，必将导致公司财产与股东财产混同。在此，刘如军曾于2019年7月16日就涉案房屋的装修款项以委托贷款合同为由向济南市历下区人民法院提起诉讼，要求中大设计院支付装修款，并冻结中大设计院全部银行账户，致使中大设计院陷入困境。中大设计院依法应诉，刘如军撤诉，这也印证了装修系刘如军个人行为，与中大设计院无关。此外，中大设计院法定代表人张晓伟名下房产亦系装修标的物之一（案涉装修费亦包括张晓伟房产装修），若张晓伟同意刘如军的观点，则不会出现本案的反诉。综上，中大设计院支付给刘如军的装修款，刘如军应予返还并支付资金占用利息。同时，中大设计院愿意支付刘如军房屋租金。至于刘如军与张晓伟如何分担装修费事宜，应由二人另案解决，如此，才能厘清公司与股东之间的行为规范。请求依法驳回刘如军的诉讼请求，并拟当庭提起反诉。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对中大设计院提交的装修款明细表及支付凭证一份，与本案属不同法律关系，与本案无关，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘如军系位于济南市高新区龙奥北路909号龙奥国际广场2号楼305、306、307、308、309、310号房屋所有权人，建筑面积分别为149.32㎡、87.37㎡、103.13㎡、103.67㎡、103.67㎡、103.67㎡，以上共计650.83㎡。诉讼过程中，刘如军主张其自2015年起即将上述房屋租赁给中大设计院使用，双方未签订书面房屋租赁合同，租金系由中大设计院每月支付至刘如军招商银行账户内，租金数额略高于贷款还款数额。本案中，刘如军要求中大设计院返还涉案房屋，并按照市场行情2.2元/㎡/天的标准支付2018年1月1日至实际返还房屋之日止的租金（暂计至2019年8月19日为851938.85元）。中大设计院认可双方之间成立不定期租赁合同关系，同意解除双方之间的房屋租赁合同，同意返还涉案房屋，租金双方口头约定为1.5元/㎡/天，超过约定租金的偿还按揭贷款、装修贷款的款项作为股东借款。诉讼过程中，中大设计院提交反诉状要求刘如军返还其垫付的装修款2061404.73元及按照用同期贷款利率计算的利息。经审查，其反诉请求与本案不属同一法律关系，中大设计院可另行起诉，故对其反诉请求本院不予受理。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采取书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”之规定，刘如军与中大设计院未签订书面租赁合同，但双方均认可租赁房屋事实，双方之间成立不定期租赁合同关系。刘如军与中大设计院未就租赁期限进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条仍不能确定，当事人随时可以解除合同，但出租人应当在解除合同之前的合理期限之内通知承租人，刘如军未提交证据证实其于庭前向中大设计院主张该项权利，但其以起诉方式要求中大设计院返还房屋，且中大设计院同意解除合同，并返还房屋，故本院对刘如军要求返还房屋的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，刘如军与中大设计院对涉案房屋租金有争议，且均未提交相关充分的证据予以证实租金。结合刘如军提交的招商银行交易明细，中大设计院均于每月月初向刘如军账户内转账相应款项，中大设计院虽辩称双方口头约定租金为1.5元/㎡/天，超过约定租金的偿还按揭贷款、装修贷款的款项作为股东借款，但未提交证据予以证实，故双方之间的租赁费按照双方交易习惯予以确认为宜，结合刘如军提交的招商银行交易明细，自2016年4月起至2016年12月，中大设计院均于每月月初向刘如军支付31356元，应视为中大设计院向刘如军支付的租金，故本院确认双方对涉案房屋租金应为（31356元/月÷30天÷650.83㎡）=1.61元/㎡/天。中大设计院自2018年1月1日起即不再向刘如军支付租金，故本院确认中大设计院应按照交易习惯向刘如军支付自2018年1月1日起至2019年8月19日止的租金为（1.61元×650.83㎡×595天）=623462.6元，自2019年8月20日之后的租金，按照日租金（1.61元/㎡/天×650.83㎡）=1047.84元，计算至实际交付刘如军之日止。关于中大设计院主张其向刘如军垫付的装修款予以抵扣的问题，与本案不属同一法律关系，且就其提起涉及该内容的反诉，已告知其可另行起诉，故本院在本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告山东中大建筑设计院有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告刘如军位于济南市高新区龙奥北路909号龙奥国际广场2号楼305、306、307、308、309、310号房屋；二、被告山东中大建筑设计院有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘如军自2018年1月1日起至2019年8月19日止的租金623462.6元；三、被告山东中大建筑设计院有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘如军自2019年8月20日至实际返还房屋之日止的租金（按照日租金1047.84元计算）；四、驳回原告刘如军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12319元，减半收取计6159.5元，由原告刘如军负担1652元，由被告山东中大建筑设计院有限公司负担4507.5元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 张 斌二〇一九年十一月二十九日书记员 阮伟萍