北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初629号原告：北京发思缘文化艺术有限公司，住所地北京市西城区红莲南路6号院8号楼6层0601文庭四季酒店033室。法定代表人：黄鑫，总经理。委托诉讼代理人：李保鹏，北京市一法律师事务所律师。原告：黄鑫，男，1975年1月25日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李保鹏，北京市一法律师事务所律师。被告：北京星联永盛房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路3号院3号楼8层902。法定代表人：张韬，总经理。委托诉讼代理人：王东林，男，1979年6月19日出生，满族，北京星联永盛房地产经纪有限公司员工，住辽宁省本溪市明山区。被告：北京国大药房连锁有限公司，住所地北京市东城区三元西巷甲12号。法定代表人：石涛，董事长。委托诉讼代理人：黄婧，北京观韬中茂律师事务所律师。被告：国贸物业酒店管理有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街1号。法定代表人：唐炜，董事长。委托诉讼代理人：刘金豹，男，1978年8月26日出生，汉族，国贸物业酒店管理有限公司员工，住北京市宣武区。原告北京发思缘文化艺术有限公司（以下简称发思缘公司）、原告黄鑫（以下简称黄鑫）与被告北京星联永盛房地产经纪有限公司（以下简称星联永盛公司）、被告北京国大药房连锁有限公司（以下简称国大药房公司）、被告国贸物业酒店管理有限公司（以下简称国贸物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。发思缘公司的法定代表人黄鑫及委托诉讼代理人李保鹏，黄鑫及委托诉讼代理人李保鹏，星联永盛公司的委托诉讼代理人王东林，国大药房公司的委托诉讼代理人黄婧，国贸物业公司的委托诉讼代理人刘金豹，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。发思缘公司和黄鑫共同向本院提出诉讼请求：1、判令解除黄鑫与星联永盛公司之间签订的《租赁意向书》；2、判令星联永盛公司退还黄鑫和发思缘公司意向金10000元；3、国贸物业公司向黄鑫和发思缘公司退还黄鑫为国大药房公司垫付的水电费1014．65元；4、国贸物业公司退还黄鑫和发思缘公司物业费4414．98元；5、国大药房公司支付黄鑫和发思缘公司电费损失6301．34元；6、国大药房公司、星联永盛公司、国贸物业公司退还黄鑫和发思缘公司房屋租金200000元；7、国大药房公司、星联永盛公司、国贸物业公司赔偿黄鑫和发思缘公司房屋装修费970000元；8、国大药房公司、星联永盛公司、国贸物业公司赔偿黄鑫和发思缘公司网线宽带费4380元；9、国大药房公司、星联永盛公司、国贸物业公司赔偿黄鑫和发思缘公司物业装修管理费1720元；10、国大药房公司、星联永盛公司、国贸物业公司赔偿黄鑫和发思缘公司物业代收消防改造管理费8600元；11、国大药房公司、星联永盛公司、国贸物业公司赔偿黄鑫和发思缘公司卫生检测费2180元；12、国大药房公司、星联永盛公司、国贸物业公司赔偿黄鑫和发思缘公司剩余物业能源费28315．18元；13、国大药房公司、星联永盛公司、国贸物业公司赔偿黄鑫和发思缘公司违约金120000元；14、国大药房公司、星联永盛公司、国贸物业公司赔偿黄鑫和发思缘公司滞纳金208836．1512元；15、国大药房公司、星联永盛公司、国贸物业公司赔偿黄鑫和发思缘公司80000元押金的滞纳金70400元；16、本案诉讼费由国大药房公司、星联永盛公司、国贸物业公司承担。事实和理由：2015年3月10日，黄鑫与星联永盛公司签订了《房屋租赁意向书》，所租房间位于北京市朝阳区西大望路蓝堡国际公寓S-112号二层，建筑面积230平方米，租期5年，月租金35000元。黄鑫于2015年3月15日向星联永盛公司交付了10000元意向金。星联永盛公司在收取了黄鑫的意向金（佣金）后，却未能达成并履行签订《租赁意向书》的真实目的，导致了后来黄鑫的合同纠纷与经济损失，故应属于违约，应将所收取意向金退还给黄鑫。后，国大药房公司找到发思缘公司，并于2015年4月20日与发思缘公司签订了《房屋租赁合同》,所租房间位于北京市朝阳区西大望路蓝堡国际公寓S-112号二层，建筑面积230平方米,房产证号为《京房权证京朝股字第XXXX号》，经营美容美发，租赁时间自2015年5月15日至2018年5月14日，租期三年。发思缘公司按合同约定支付了租金及押金，进行了整个房屋的装修。在装修期间发思缘公司向国大药房公司多次要求出具此房屋的合法产权证及复印件，供发思缘公司办理合法的经营手续使用。在发思缘公司多次的催促下，国大药房公司于2015年5月15日只出具了房屋产权证复印件；当时发思缘公司发现所租房屋产权证面积只有159．79平米，于是要求国大药房公司解决合同签订房屋面积不符的问题（因国家卫计委要求房产证面积与合同签约面积不符，不能够办理合法经营的相关手续）。当时国大药房公司承诺上报公司解决，并保证发思缘公司可以继续装修。黄鑫于2015年5月7日代国大药房公司向国贸物业公司所支付的，合同未签订之前国大药房公司使用的水电费共计1014．65元，黄鑫要求国大药房公司、国贸物业公司返还。黄鑫曾多次找到国大药房公司、国贸物业公司协商处理但至今未能解决，黄鑫有权要求国大药房公司、国贸物业公司退还此款项。2015年7月31曰，国贸物业公司向发思缘公司出具了物业管理收费票据，要求发思缘公司交付物业管理费等各项费用时，发思缘公司发现，此物业收费票据所列收费面积标准却是193．64平米，发思缘公司多次找到国大药房公司、国贸物业公司，要求解释房屋租赁合同约定230平米、房屋产权证159．79平米、物业收费面积193．64平米是怎么回事。国贸物业公司推脱让发思缘公司去找国大药房公司解决。随后，发思缘公司去找国大药房公司解决此不合理的物业收费问题。国大药房公司又说要上报公司走审批流程解决，并且还要求发思缘公司先把合同约定第二季度房租交上，等公司一起协商后统一回复解决以上所有问题。于是，发思缘公司又于2015年8月10日向国大药房公司交付了约定的房屋租金，等待国大药房公司的回复。在长达半年的时间里，发思缘公司一直没有等到国大药房公司的处理结果的回复。发思缘公司多次找到国大药房公司解决，均未果。直到现在，发思缘公司仍然不明白几个面积不符的原因，也没有得到国大药房公司和国贸物业公司的合理解释。请求查明事实真相给出公平的判决。房屋装修好后，发思缘公司又多次拿着房屋租赁合同及房产证复印件等手续去到朝阳区卫计委窗口办理经营所需合法手续，都因租赁合同面积230平米与实际房产证所标注面积159．79平米不符，未能通过。卫生局也给发思缘公司下达了《未取得公共场所卫生许可证不得擅自经营》的通知。2015年9月23日发思缘公司发现国大药房公司在未通过发思缘公司同意的情况下，私自接线使用发思缘公司的电表箱；（后在物业电工与发思缘公司共同现场检查发现，国大药房公司吧台、冰柜等用电均在发思缘公司的电表出线口用电），至今国大药房公司也未对发思缘公司就此事做出合理的解决办法。发思缘公司认为，国大药房公司的这种行为，既侵犯了发思缘公司的合法权益，又违反了有关合同约定，故请求法院判令国大药房公司赔偿发思缘公司的电费损失计6301．34元。2015年9月28日发思缘公司向国大药房公司递交了书面通知，要求国大药房公司依据合同约定条款尽快解决问题，国大药房公司承诺在发思缘公司递交书面文件上签字回复，同意解决。但是，国大药房公司回复书面文件也根本没有解决实质问题，回复内容还违背合同约定的相关条约。故发思缘公司一直与国大药房公司沟通，直到十一月份该交第三季度房租的时候，以上问题仍未得到解决。发思缘公司认为国大药房公司根本就没有真实履行房屋租赁合同的诚意。故发思缘公司依据合同法之规定，依据租赁合同约定，第十一条出租方的义务第一款应保证所租房间权属真实、合法、有效。第二款保证按期将所租房间移交给承租方，并按房屋现状一并移交所租房间内的水、电等基本设施、设备、不得影响承租方经营使用。第四款出租方保证在租赁期内承租方将合法有效的占有和使用所租房间，国大药房公司均未履行。所以发思缘公司认为国大药房公司应属违约行为。发思缘公司向国大药房公司发出书面通知要求解除合同并由国大药房公司承担全部违约责任。因星联永盛公司未能按照与黄鑫在2015年3月10日所签订《租赁意向书》条款约定履行合同。合同法第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。依据以上合同法规定，星联永盛公司应属违约行为，故应向黄鑫退还意向保证金10000元,并承担违约责任。由于国大药房公司未按照合同约定建筑面积230平方米的租赁房屋交付给发思缘公司使用，亦即未能按照合同条款约定履行，导致合同签订的真实使用目的不能实现。依据合同法相关规定，国大药房公司应承担所有违约责任。具体理由如下：依据合同法：第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。依据上述合同法有关规定，国大药房公司应属违约行为，故应承担所有违约责任。因国贸物业公司在收取物业费时，所依据的面积193．64平米，与合同所约定230平米以及本案房屋合法房产证面积159．79平米均不符，故国贸物业公司属违约行为，并承担违约责任。事实理由如下：合同法第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的、承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第六十条当事人互负债务，没有先后顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。依据上述有关合同法约定，国贸物业公司应属违约行为，故应退还不合理物业收费计4414．98元及全部费用。星联永盛公司答辩称，本案涉及三种合同法律关系，黄鑫与我公司之间的居间合同关系；黄鑫与国大药房之间的房屋租赁合同关系；发思缘公司与国贸物业之间的物业服务合同关系；三种合同关系应当以三个不同的案由分别起诉。黄鑫、发思缘公司的诉讼请求不具有法律依据。从事实方面，黄鑫、发思缘公司已经实际占有并使用了涉案房屋，并且对涉案房屋进行了装修。因此，黄鑫、发思缘公司主张退还房屋租金的诉讼请求既无事实依据，也无法律依据。黄鑫、发思缘公司存在恶意扩大损失的嫌疑。黄鑫、发思缘公司应当对自己所从事行业的规定清楚了解。其自实地查看房屋和房屋所有权证之时，即知晓面积不符的事实。黄鑫、发思缘公司在清楚知晓行业规定和房实际情况后，继续承租房屋并对房屋进行了装修，显然是在扩大承租方的损失。我公司己全面履行与黄鑫的《租赁意向书》的约定义务。国大药房公司辩称，本案涉及三种合同法律关系，黄鑫与我公司之间的房屋租赁合同关系；黄鑫与国大药房公司之间的居间合同关系；发思缘公司与国贸物业公司之间的物业服务合同关系；三种合同关系应当以三个不同的案由分别起诉。黄鑫、发思缘公司的诉讼请求第3、5项不成立，诉讼请求第6、7、8、9、10、11、13项违反“一事不再理”原则，诉讼请求第12、14、15项无事实和法律依据。国贸物业公司辩称，水电费发票复印件经查证为北京国大药房连锁有限公司丢失的发票，我司接到国大药房公司的丢失发票申请后，已按作废发票方式处理且未收取该公司的此笔水电费费用。2015年5月1日至2015年9月30日空调制冷费全部为国大药房公司于2016年1月18日以汇款方式支付，且我司给国大药房公司出具了发票。国贸物业公司未收取过黄鑫、发思缘公司此笔费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月20日，国大药房公司作为出租方与承租方黄鑫签订《房屋租赁合同》，约定：黄鑫向国大药房公司承租北京市朝阳区西大望路三号院2号楼S-112号（以下简称涉诉房屋）的二层房屋作为商业用房，建筑面积230平方米；房产证号：京房权证京朝股字第XXXX号，房屋产权人为国药集团公司；租赁用途为美发美容、艺术品展览展示、定制销售、创作、培训等；租期期限自2015年5月15日起至2018年5月14日止；出租方于2015年4月15日交房，自2015年4月15日至2015年5月14日为免租期；免租期内出租方不收取承租方房屋租金，如因承租方原因需提前解除房屋租赁合同，承租方需补缴免租期内的房屋租金33333元及承租时出租方所承担的中介服务咨询费；年租金40万元，年租金不包括物业费、供暖费、空调制冷费及承租方使用租赁房屋产生的水、电等费用；承租方按物业及相关单位规定缴纳所租房间的物业费、供暖费、空调制冷费等相关费用；租金支付方式为以三个月为一期向出租方支付，首次租金10万元于签约日缴付，第二次房屋租金10万元于2015年8月10日前缴付；以此类推，其后租金均需按所付租金截止日提前5日缴付；承租方在缴纳首次租金的同时，向出租方缴纳8万元作为承租方忠实履行本合同各项条款规定或条件的保证金；承租方不能将该项押金折抵租金或本合同规定的其他各项费用，也不能作为债权转让给第三人；在承租方全部忠实履行本合同各项条款规定至合同到期日，本合同解除或终止时，承租方应将可证明其已结清水、电费用的有效票据或复印件交予出租方，注销承租方在所租房屋注册的营业执照或迁址后，并向出租方提供营业执照注销证明或迁址证明后房屋押金除抵扣应由承租方支付的各项费用、租金外，剩余部分在承租方将所租房间交还给出租方15日内如数返还给承租方；出租方将为所租房间提供现有消防设施，超出原设计的设施由承租方承担；出租方允许承租方对所租房屋进行装修，装饰或添置新物；本合同停止生效时，出租方可要求承租方将室内现有装修部分留给出租方（含门窗隔断等不可移动部分）或要求承租方必须将所有的更改恢复至场地交付使用时的原状；承租方按时缴付房租、空调取暖、制冷费、电费、水费以及与承租方使用所租房间有关的其他各种费用，如未按合同约定交纳相关费用，每延迟一日，则按未缴纳金额的3%交纳滞纳金；如承租方违反本合同任何条款，并在接到出租方书面通知后的十四天内不予纠正时，出租方有权单方解除本合同，承租方应立即迁出并交还所租房间；在本合同期内，除非本合同条款规定，出租方及承租方不能在本合同履行期内解约，否则，应支付对方相当于三个月租金的金额作为赔偿金；双方还在合同中对其他权利义务进行了约定。上述合同签订前，国大药房公司已于2015年4月9日将涉诉房屋的二层房屋交付给了黄鑫；黄鑫接收涉诉房屋的二层部分后，委托案外人对所承租的二层房屋进行了装修。合同签订当日，黄鑫向国大药房公司交付了押金8万元及首期（2015年5月15日至2015年8月14日）租金10万元；2015年8月10日，黄鑫向国大药房公司支付了第二期（2015年8月15日至2015年11月14日）租金10万元。黄鑫曾以国大药房公司为被告向本院提起房屋租赁合同纠纷，主张国大药房公司赔偿黄鑫违约金十万元及其他八项诉讼请求。本院于2017年2月16日作出（2015）朝民初字第67577号民事判决，判决驳回黄鑫要求国大药房公司赔偿其违约金十万元之诉请。黄鑫不服上述判决提起上诉，北京市第三中级人民法院于2017年5月16日作出（2017）京03民终5203号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。后黄鑫向北京市高级人民法院申请再审，要求国大药房公司承担违约责任，北京市人民法院于2017年12月29日作出（2017）京民申4407号民事裁定书，裁定驳回黄鑫的再审申请。后，黄鑫以国大药房公司为被告再次向本院提起房屋租赁合同纠纷，主张国大药房公司赔偿黄鑫违约金十万元。本院于2018年6月25日作出（2018）京0105民初31465号民事裁定书，裁定驳回原告黄鑫的起诉。庭审中，黄鑫、发思缘公司表示撤回第一项、第二项诉讼请求，要求另案处理。本院认为：当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉的，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。本案与（2015）朝民初字第67577号案件、（2017）京03民终5203号案件（以上二案件一并提及时简称为前案）主体相同，法律关系相同，诉讼请求相同，理由如下：1、在主体方面，本案与前案的主体均为黄鑫、国大药房公司；2、在法律关系方面，本案与前案所解决的纠纷均围绕着黄鑫与国大药房公司签订的《房屋租赁合同》而产生的权利义务关系；3、在诉讼请求方面：黄鑫、发思缘公司在前案提出的诉讼请求中包含本案的诉讼请求。综上，黄鑫、发思缘公司在本案中的第四项、第六项、第七项、第八项、第九项、第十项、第十一项、第十二项、第十三项、第十四项、第十五项诉讼请求已经法院生效判决予以处理，根据“一事不再理”原则，应当裁定驳回起诉。关于黄鑫、发思缘公司要求国贸物业公司退还水电费的第三项诉讼请求、要求国大药房公司赔偿电费损失的第五项诉讼请求，属于新的诉讼请求。庭审中，国贸物业公司和国大药房公司均对上述两项诉讼请求予以否认，黄鑫、发思缘公司提交的证据无法佐证其诉讼请求，故本院对上述两项诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（五）项、第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告北京发思缘文化艺术有限公司、黄鑫的全部诉讼请求。案件受理费344元，由原告北京发思缘文化艺术有限公司、黄鑫共同负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至北京市第三中级人民法院。审 判 长  曹 勇人民陪审员  王国贤人民陪审员  吴 华二〇一九年十一月十三日法官 助理  臧百挺书 记 员  樊 虹