北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初6254号原告：前海创享资本管理（深圳）有限公司，住所地深圳市前海深港合作区。法定代表人：吴九飞，董事长。委托诉讼代理人：袁子怀，广东硕法律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘小燕，广东硕法律师事务所律师。被告：北京中天云桥投资有限公司，住所地北京市朝阳区北苑东路19号院1号楼4层（04）402室内31号。法定代表人：孙胜。原告前海创享资本管理（深圳）有限公司（以下简称原告）与被告北京中天云桥投资有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告之委托诉讼代理人袁子怀到庭参加了诉讼。被告经本院合法传唤无正当理由未按时到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认原告与被告于2017年9月27日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2017年12月28日解除；2.请求法院依法判令被告向原告支付违约金人民币3050696.15元。事实和理由：原、被告双方于2017年9月27日签署了《前海创享资本管理（深圳）有限公司与北京中天云桥投资有限公司关于租赁【中海广场】【南】座/栋【11】层【01、02、03、05、06、07、08、09、10、11、12、15、16】单元之房屋租赁合同》，被告承租【中海广场】【南】楼/座【11】层【01、02、03、05、06、08、09、10、11、12、15、16】单元。合同签订后，原告按约将房屋场地交付被告使用。2017年12月1日，原、被告的上述转租得到了北京中海广场置业有限公司的认可，并同意变更租赁合同主体，原告亦分别于2017年12月14日、2017年12月21日书面通知被告尽快完成租赁主体变更手续。但被告怠于履行约定义务，故意不按照双方约定及承诺，与原告和北京中海广场置业有限公司完成关于涉案房屋的租赁主体变更手续。截至2017年12月25日，被告仍未完成变更手续，也并未依约缴付租金。且被告人员已全部从涉案房屋撤场，被告业已停止业务，并明确表示不再承租标的物业，提出解除合同。根据合同约定，原告有权立即解除合同，并向被告主张相当于三个月租金、增值税税金、管理费之和的违约金，如该违约金不足以弥补原告遭受全部损失的，被告尚需补足原告遭受的全部损失与违约金之间的差额。另外，被告应将房屋恢复原状，并向原告交付房屋，否则按合同终止时租金、日管理费之和的双倍向原告支付房屋占有使用费，直到交还完成为止。因被告单方解除合同，导致北京中海广场置业有限公司追究了原告的违约责任，致使原告损失了已缴纳的租赁保证金及支付了相当于三个月的租金、增值税税金、管理费之和的违约金，给原告造成了重大损失。被告未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月22日，案外人北京中海广场置业有限公司（以下简称业主）作为出租方、原告作为承租方，就北京市朝阳区光华东里8号院之【中海广场】【南】楼/座【11】层【01、02、03、05、06、08、09、10、11、12、15、16】（以下简称涉案房屋）单元租赁事宜签订《租赁合同》，约定原告承租涉案房屋。2017年9月27日，原告作为甲方（出租方）、被告作为乙方（承租方），签订《前海创享资本管理（深圳）有限公司与北京中天云桥投资有限公司关于租赁【中海广场】【南】座/栋【11】层【01、02、03、05、06、07、08、09、10、11、12、15、16】单元之房屋租赁合同》（以下简称涉案合同），约定被告承租涉案房屋用于办公，交付日为2017年9月30日，租赁期限自交付之日起至2020年7月31日，租金标准为每月623933.7元（含增值税）、管理费标准为每月47994.9元。2017年9月28日，乙方应支付首期金额合计3115785.8元，包括三个月租金、增值税及物业费2015785.8元，配套设施费用1100000元。甲乙双方与业主签订租赁主体变更协议三日内，支付二期金额合计2045785.8元，乙方与业主合同内需认定押金主体的变更为乙方。在一方停止或将要停止其业务，足以导致合同目的无法实现的，另一方有权经书面通知该方解除合同。因乙方违约导致甲方解除合同或乙方无本合同约定的单方解约理由擅自解除合同的效力：乙方应按合同约定的房屋交还程序将房屋交还甲方；乙方还应向甲方支付相当于三个月租金、增值税税金、管理费之和的违约金，作为对甲方房屋空置期损失的弥补。如该违约金不足以弥补甲方遭受的全部损失的，乙方尚需补足甲方遭受的全部损失与违约金之间的差额。涉案合同签订后，原告作为甲方、被告作为乙方签订《补充协议》，约定：乙方同意通过甲方控股股东担任乙方董事或高级管理人员等方式建立甲乙双方关联关系确认程序。若因甲、乙双方无法建立关联关系或关联关系无法得到租赁标的业主认可等原因，致使甲乙双方租赁关系无法继续维持，则涉案合同自动终止，甲乙双方互不承担责任，乙方按实际租赁日期向甲方支付涉案合同约定的租金等相关费用。2017年11月1日，原告、被告向案外人北京中海广场置业有限公司提交《换签承诺书》，大意为：原告提供涉案房屋给被告使用，原告将与案外人解除租赁协议，被告将与案外人重新签订租赁合同。同日，原告向案外人中海地产北京商业管理有限公司提交《租赁合同主体变更申请》，大意为：原告与被告系关联公司，由于业务发展需要，需将租赁合同主体由原告变更为被告。2017年12月14日，原告向被告发送《告知函》，大意为：被告应于2017年12月15日向原告支付租赁押金、物业费押金和能源费押金合计2045785.8元，以及2018年第一季度租金、增值税和物业费合计2015785.8元。2017年12月21日，原告向被告发送《告知函》，载明：因被告怠于履行约定义务，故意阻碍涉案合同中被告应向原告支付租赁押金的成就条件，应当视为支付押金的条件已经成就，故被告应于2017年12月25日前向原告支付房屋租赁押金、物业费押金和能源费押金合计2045785.8元。2017年12月25日，被告向原告发送《解除租赁合同通知书》，载明：因双方与业主未能签订租赁主体变更协议，也未能按《补充协议》约定建立关联关系，被告同意按《补充协议》约定，终止涉案合同，终止日期以涉案合同约定的首期金额到期日即2017年12月31日为准。涉案合同终止后，被告同意按《补充协议》约定，与原告互不承担责任，被告将按实际租赁日期向原告支付租金等相关费用，原告按实际使用日期退还配套设施费。同日，原告向被告发送《告知函》，大意为：截至当日，被告未完成变更手续，也未依约缴纳租金，且工作人员已从涉案房屋处撤场，被告已停止业务，并明确表示不再承租涉案房屋。鉴于被告上述行为，根据合同约定，原告有权立即解除与被告的租赁合同。2017年12月28日，原告向被告发送《告知函》，大意为：被告已将人员从涉案房屋处全部撤离且停止全部业务，并以书面通知方式向原告明确表示不再承租涉案房屋。原告亦于2017年12月25日书面告知被告，由于其违约行为，原告于2017年12月25日解除合同并要求被告承担违约责任。经询，原告表示被告于2017年12月31日搬离涉案房屋。案外人北京中海广场置业有限公司于2018年2月15日收回涉案房屋。为解决双方纠纷，案外人北京中海广场置业有限公司将原告所交纳的押金予以没收，并向原告收取了2018年1月1日到2018年2月15日期间的租金958183.9元及管理费73706.45元。审理中，原告表示其工作人员多次与被告工作人员沟通变更租赁主体事宜，但被告怠于推进相关工作。原告为此提交了相关人员的微信聊天记录。另查，2017年10月26日，被告的工商登记信息显示原告之法定代表人为被告之董事。本院认为，原告与被告签订的涉案合同及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应履行各自的义务。本案中，根据原告提供的证据可以看出，原告通过其法定代表人担任被告股东的方式，与被告建立了关联关系，并积极推动租赁合同换签事宜。在无证据证明租赁标的业主对此不予认可，亦无证据证明双方租赁关系无法继续维持的情况下，本案不符合《补充协议》所约定的自动终止的情形，故被告无权解除涉案合同，即被告于2017年12月25日向原告发送的《解除租赁合同通知书》并不产生解除合同的效力。涉案合同约定，在一方停止或将要停止其业务，足以导致合同目的无法实现的，另一方有权经书面通知该方解除合同。本案中，被告未按约定时间缴纳相关费用，且通过发送《解除租赁合同通知书》的方式，明确表示其不再继续履行涉案合同，并自行搬离涉案房屋，构成根本违约，故原告有权解除合同，解除时间以原告在获得单方解除权后向被告发送《告知函》的时间为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现被告构成根本违约，其应向原告承担违约责任。因涉案合同约定若被告违约，其应向原告支付相当于三个月租金、增值税税金、管理费之和的违约金，作为对甲方房屋空置期损失的弥补，本院据此确定被告应向原告支付违约金的数额。因被告搬离涉案房屋后，原告即收回涉案房屋。原告与案外人协商涉案房屋租赁事宜并赔偿其相关损失，并非被告违约行为直接导致，故原告主张超过涉案合同约定的违约金数额的其他损失，本院不予支持。被告经本院合法传唤未到庭应诉，放弃了发表答辩意见、举证反驳等诉讼权利，应承担举证不能的责任。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告前海创享资本管理（深圳）有限公司与被告北京中天云桥投资有限公司于二〇一七年九月二十七日签订的《前海创享资本管理（深圳）有限公司与北京中天云桥投资有限公司关于租赁【中海广场】【南】座/栋【11】层【01、02、03、05、06、07、08、09、10、11、12、15、16】单元之房屋租赁合同》及《补充协议》于二〇一七年十二月二十八日解除；二、被告北京中天云桥投资有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告前海创享资本管理（深圳）有限公司违约金二百零一万五千七百八十五元八角；三、驳回原告前海创享资本管理（深圳）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21646元，由原告前海创享资本管理（深圳）有限公司负担7380元（已交纳），由被告北京中天云桥投资有限公司负担14266元【原告前海创享资本管理（深圳）有限公司已预交3443元，被告北京中天云桥投资有限公司于本判决生效后七日内支付原告前海创享资本管理（深圳）有限公司，余10823元于本判决生效之日起七日内交至本院】。案件保全费5000元，由被告北京中天云桥投资有限公司负担【原告前海创享资本管理（深圳）有限公司已预交，被告北京中天云桥投资有限公司于本判决生效后七日内支付原告前海创享资本管理（深圳）有限公司】。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  蒙 镭人民陪审员  宋景松人民陪审员  何劲梅二〇一九年十一月二十八日法官 助理  高 磊书 记 员  胡琪汶