广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5381民初1644号原告：罗定市合信房地产有限公司，住所地：罗定市兴业路罗城镇开发区（10、11）三层，统一社会信用代码：914453816997832395。法定代表人：陈永巧。委托诉讼代理人：柳嘉利，广东合拓律师事务所律师。被告：李志鹏，男，1985年9月8日出生，汉族，身份证住址：罗定市，现下落不明。原告罗定市合信房地产有限公司（以下简称合信公司）与被告李志鹏商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月21日公开开庭进行了审理。原告合信公司的委托诉讼代理人柳嘉利到庭参加诉讼；被告李志鹏经本院公告送达开庭传票没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合信公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告罗定市合信房地产有限公司与被告李志鹏于2013年5月29日签订的合同编号为13050187号的《商品房买卖合同》；二、判令确认原告取得罗定市××××商住小区××栋××房屋的所有权；三、判令被告协助原告办理撤销商品房买卖合同预售登记备案手续、撤销房屋产权权属证书办证申请、撤销抵押权预告登记备案手续，撤（回）销费用由被告承担；四、判令被告返还原告因承担保证责任而向中国银行股份有限公司云浮罗定支行支付的款项59543元（贷款利息、罚息、律师费）并按银行同期贷款利率的150%计算利息；五、判令被告向原告支付违约金3130元；六、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2013年5月29日签订了《商品房买卖合同》（合同编号为：13050187），由被告以银行按揭付款方式购买原告的罗定市××××商住小区××栋××房屋，房屋总价款为524986元，付款方式为按揭付款，首期房款157986元应在2013年5月29日前付清，剩余房款367000元须在合同签订后10日内办妥按揭手续。《商品房买卖合同》第七条第二款约定：“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。”及合同附件四《合同补充协议》第5条约定：“逾期超过120天尚未付清款项，出卖人有权单方面终止合同并自行处理该房屋，买受人已交房款不予退还。”2013年6月9日，在原告的担保下，被告向中国银行股份有限公司云浮罗定支行办理个人住房按揭贷款367000元。被告自2018年6月21日开始未按期偿还贷款本息，2018年12月11日，中国银行股份有限公司云浮罗定支行将原告及被告诉至罗定市人民法院[案号：（2018）粤5381民初2778号]，要求原告对被告的债务承担连带偿还责任。原告依约履行了担保责任，为被告代付了贷款本金、利息、逾期罚息以及律师费。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告逾期付款超过90日后，原告有权解除合同，被告自2018年6月21日起就逾期归还银行贷款，已经违反了涉案合同的约定，原告有权解除合同。同时，附件四《合同补充协议》约定：“逾期超过120天尚未付清款项的，出卖人有权单方面终止合同并自行处理该房屋，买受人已交房款不予退还。”原告就此事多次联系被告无果，为维护其合法权益，现原告根据相关法律规定向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告李志鹏未提出答辩和质证意见，亦未提供相关证据。原告围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：1.商品房买卖合同，证明原告于2013年5月29日与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定，被告逾期付款超过90日后，原告有权解除合同，逾期超过120天尚未付清款项的，出卖人有权单方面终止合同并自行处理该房屋，买受人已交房款不予退还以及支付相关费用及承担违约责任的事实内容；2.传票、民事起诉状、民事裁定书，证明由于被告未按期偿还银行贷款，2018年12月11日，中国银行股份有限公司云浮罗定支行将原告及被告诉至罗定市人民法院[案号：（2018）粤5381民初2778号]，要求原告对被告的债务承担连带偿还责任，原告已全部履行完保证责任；3.银行收款回单，证明原告已经向银行履行了担保义务，代被告偿还贷款本金300091元、利息122.54元、逾期罚息27596元，本息共327809.54元以及律师费22979元、诉讼费6438元、财产保全费2270元、公告费260元；4.商品房买卖合同补充协议，证明被告违反相关协议，根据双方签订的协议约定，被告在不能履行其与银行签订的借款合同约定的划款义务导致原告承担连带保证责任，原告在承担保证责任后，有权要求单方解除合同，收回房屋，并要求被告承担原告向银行支付的全部贷款本息以及诉讼费；5.个人一手住房贷款合同，证明被告向银行贷款的事实以及原告需要承担保证责任的事实。经审查，原告提交的上述证据来源合法、客观真实，且与本案相关联，本院均予以确认并作为认定本案事实的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告合信公司是位于罗定市××××商住小区的房地产开发商。2013年5月29日，被告作为买受人，原告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》及《附件四：合同补充协议》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为××小区第××栋××号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房价款按照套内建筑面积计算，单价为每平方米4473.68元，总金额为524986元。第六条约定付款方式为按揭：买受人必须在2013年5月29日前付清首期房款157986元，剩余房款367000元必须在签订本合同后10日之内到指定银行办妥按揭手续。第七条约定买受人如未按本合同时间付款，按下列第1、2种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2、详见本合同附件四《补充协议》第五条约定。《附件四：合同补充协议》第5条约定逾期超过120天尚未付清款项，出卖人有权单方面终止合同并自行处理该房屋，买受人已交房款不予退还。在签订《商品房买卖合同》当天，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订了《商品房买卖合同补充协议》，该协议第3条约定乙方应诚信履行与按揭银行签订的借款合同，如期足额偿还每一期按揭款。因乙方不按期足额偿还银行按揭款，银行要求甲方承担担保责任的，在甲方代乙方偿还了该期银行贷款额后，甲方有权向乙方追偿并要求乙方承担甲方代乙方偿还了该期银行贷款额后次日起按同期贷款利率计算违约金及甲方因履行担保责任所支付的全部额外费用。因乙方逾期还贷违约情形严重导致贷款合同解除，银行要求甲方承担担保责任的，在甲方代乙方偿还了银行全部贷款本息余额后，甲方有权单方解除双方签订的《商品房买卖合同》，并视为乙方将该商品房退还给甲方，且乙方应在甲方代乙方偿还了银行全部贷款本息余额后10日内，向甲方返还全部贷款本息、罚息、违约金及诉讼费用。逾期支付该款项，无条件将其贷款抵押房产交付给甲方处置（包括但不限于注销抵押登记、办理房产过户手续等），处置收益归甲方所有，该收益用以支付甲方偿还银行的贷款、利息及罚息等，甲方已支付的相应税费、诉讼和仲裁费、律师代理费、合同解除手续费等一切因乙方违约造成本合同解除及甲方代为偿还银行贷款所产生的费用及其他延伸费用。乙方应当无条件予以配合办理相关手续。2013年6月9日，被告作为借款人及抵押人，原告作为保证人，中国银行股份有限公司云浮罗定支行作为贷款人，三方签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，该合同第十二条约定本合同项下个人住房贷款金额为人民币367000元，贷款期限为20年。第十六条约定借款人还款方式采用按月等额本息还款方式，借款人应自发放贷款后第二个月开始按月还款。还款期数共240期，还款日为每月的21日。在本合同签订日利率水平下，采用等额本息还款法，借款人每期还本息金额为人民币2747.07元。该合同附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》第三条约定借款人未按期归还贷款本息即构成或视为本合同项下违约，贷款人有权分别或同时采取下列措施：宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等；要求保证人承担保证责任……。第四条约定若保证人（开发商）为本合同项下贷款提供保证的，则：1、保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任。2、本合同项下保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年；若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年……。3、如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任。《商品房买卖合同》签订后被告李志鹏按约定支付了首期购房款157986元给原告，并按照合同约定办理了按揭贷款手续，向中国银行股份有限公司云浮罗定支行贷款367000元，该行已按约定将该贷款金额367000元划至原告指定账户中。2018年6月21日起，被告李志鹏未按时归还贷款本息，经中国银行股份有限公司云浮罗定支行多次催收，被告李志鹏仍拒绝履行还款义务。2018年12月5日，中国银行股份有限公司云浮罗定支行以李志鹏及罗定市合信房地产有限公司为被告，诉至本院[案号：（2018）粤5381民初2778号]，请求：1.判令被告李志鹏立即归还贷款本金人民币313043.97元，并支付自2018年6月21日起至还清日止的贷款利息及逾期罚息（暂计至2018年11月13日止，利息6344元，逾期罚息211.33元）；2.判令被告李志鹏支付为实现本案债权所支出的律师费人民币22979元；3.判令被告合信公司对第1、2、5项诉讼请求承担连带责任；4.中国银行股份有限公司云浮罗定支行依法对被告李志鹏用于贷款抵押的、位于罗定市××××商住小区××栋××号房（预告登记证号：粤房地预登罗字第××号）在处置时在第1、2、5项诉讼请求款项范围内享有优先受偿权；5.诉讼费用由两被告负担。2019年4月28日，中国银行股份有限公司云浮罗定支行以被告合信公司已代李志鹏偿还借款本息327809.54元（其中本金300091元、利息122.54元、逾期罚息27596元）、律师费22979元、诉讼费6438元、财产保全费2270元和公告费260元为由，向本院提出撤诉申请，2019年5月13日，本院作出（2018）粤5381民初2778号之一民事裁定，准许中国银行股份有限公司云浮罗定支行撤回起诉，案件受理费6438元（原告已预交3219元），撤诉减半收取3219元，财产保全费2270元，公告费260元，合共5749元，由中国银行股份有限公司云浮罗定支行负担。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原、被告于2013年5月29日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第三条约定因买受人逾期还贷违约情形严重导致贷款合同解除，银行要求出卖人承担担保责任的，在出卖人代买受人偿还了银行全部贷款本息余额后，出卖人有权单方解除双方签订的《商品房买卖合同》，并视为买受人将该商品房退还给出卖人，且买受人应在出卖人代买受人偿还了银行全部贷款本息余额后10日内，向出卖人返还全部贷款本息、罚息、违约金及诉讼费用。买受人应当无条件予以配合办理相关手续。本案原告已代被告偿还了银行全部贷款本息余额，解除合同的条件已成就，故原告请求解除其与被告李志鹏于2013年5月29日签订的合同编号为13050187号的《商品房买卖合同》，理据充分，本院予以支持。同时，被告李志鹏应将涉案商品房退还给原告，并协助原告办理撤销商品房买卖合同预售登记备案手续及撤销抵押权预告登记备案手续等有关事项，相关费用应由被告李志鹏承担。对于原告请求被告返还的案件受理费6438元、财产保全费2270元、公告费260元，合共8968元，根据本院作出的（2018）粤5381民初2778号之一民事裁定，中国银行股份有限公司云浮罗定支行因撤回起诉而支出了案件受理费3219元，财产保全费2270元，公告费260元，合共5749元。故对原告请求的8968元本院不予全部支持，被告应返还原告的诉讼费用为5749元。但鉴于原告已支付了首期购房款157986元给被告，同时通过贷款方式支付了367000元给原告，而原告代被告偿还给银行的贷款本息为327809.54元，由于原、被告双方签订的《商品房买卖合同》已解除，合同解除后，首期款及扣除原告代为偿还给银行的贷款本息、诉讼费用后剩余的款项，原告应退还给被告，故原告共应退还191427.46元（157986元＋367000元－327809.54元－5749元）给李志鹏。对于原告请求被告返还的律师费22979元，原告未能提供证据证实中国银行股份有限公司云浮罗定支行因（2018）粤5381民初2778号案实际支出了律师费22979元且原告已实际支付了律师费22979元给中国银行股份有限公司云浮罗定支行，故对原告请求的律师费22979元，本院不予支持。对于原告请求被告李志鹏支付的逾期付款违约金3130元，根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定，只有在被告逾期付款给原告的情况下，被告才需以累计应付款为基数支付违约金给原告，但本案被告李志鹏已经按照合同约定支付了全部购房款给原告，其并没有存在逾期付款给原告的违约情形，故原告请求被告李志鹏支付逾期付款违约金，理据不足，本院不予支持。至于原告请求确认其取得罗定市××××商住小区××栋××号房的所有权的问题。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第六条以及第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产物权设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，涉案商品房是否已办理初始权属登记，是否已办理权属转移登记，原告均未举证证实，故虽然原告已经代被告李志鹏支付了全部贷款本息余额给银行，但其据此请求确认涉案商品房所有权直接由其取得，理据不足，本院不予支持。被告李志鹏经本院公告送达开庭传票，没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告罗定市合信房地产有限公司与被告李志鹏于2013年5月29日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：13050187）。二、由被告李志鹏于本判决发生法律效力之日起三十日内将罗定市兴华三路潭井路段××商住小区××栋××号房退还给原告罗定市合信房地产有限公司，并协助原告罗定市合信房地产有限公司办理撤销与该房有关的《商品房买卖合同》预售登记备案、房屋产权权属证书办证申请及抵押权预告登记备案手续，相关费用由被告李志鹏承担。三、由原告罗定市合信房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款191427.46元给被告李志鹏。四、驳回原告罗定市合信房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费683元、公告费260元，共943元（原告已预交），由原告罗定市合信房地产有限公司负担620元，被告李志鹏负担323元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  陈志苹人民陪审员  黎洁贤人民陪审员  谭宏发二〇一九年十一月四日书 记 员  陈芷黎附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国物权法》窗体顶端第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。