北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0119民初11292号原告：北京夏都红雨物业管理有限公司，住所地北京市延庆区延庆镇新兴小区（工商银行储蓄所东侧），统一社会信用代码911102297501078193。法定代表人：赵红雨，经理。委托诉讼代理人：郎少微，男，1985年3月6日出生，北京夏都红雨物业管理有限公司职员，住北京市延庆区。被告：刘铁山，男，1963年11月21日出生，住北京市延庆区。原告北京夏都红雨物业管理有限公司（以下简称红雨物业公司）与被告刘铁山物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告红雨物业公司的委托诉讼代理人郎少微与被告刘铁山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。红雨物业公司向本院提出诉讼请求：请求法院判令刘铁山给付2013年9月1日至2018年8月31日期间的物业管理费9270元。事实和理由：刘铁山是延庆区××小区××号的业主，其房屋居住面积为128.76平方米，每年应交纳物业费1854元。红雨物业公司受延庆区××小区业主委员会聘用，进入该小区提供物业服务。红雨物业公司依法依规为刘铁山提供物业服务，刘铁山未交纳2013年9月1日至2018年8月31日期间的物业费9270元。红雨物业公司多次向刘铁山催要物业费未果，故红雨物业公司诉至法院。刘铁山辩称，刘铁山没有与红雨物业公司签订物业服务合同。如果有合约的情况下，红雨物业公司管什么，刘铁山也不清楚。2018年，施工单位在尚书苑小区施工，刘铁山的汽车被剐蹭，刘铁山找红雨物业公司解决，红雨物业公司说查监控，但至今没有答复。刘铁山楼下底商送水的货车进出卸货，影响刘铁山休息。小区内的车辆乱停乱放，车辆占用消防通道，小区出入口混乱，经常堵车，保安形同虚设，保安在捡破烂，不维护秩序，使得小区存在安全隐患，红雨物业公司没有派人管理。刚入住××小区时，说单元门有对讲机、门吸，但到现在也没有。楼梯的卫生一星期了没人打扫，楼道没人粉刷，冬天下雪没人清扫。入住该房屋时，小区内有椰子树和喷泉，但椰子树上的灯一直没有亮过，喷泉没有喷过水。刘铁山认为以上各项都是红雨物业公司的职责，而红雨物业公司没有服务到位。另外，刘铁山认为红雨物业公司收取的物业费高了。综上，刘铁山不同意红雨物业公司的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：自2013年9月1日开始，红雨物业公司进驻××小区，为该小区提供物业服务，直至2013年12月31日。2014年1月1日，北京市延庆县××小区业主委员会（甲方）与红雨物业公司（乙方）签订了《北京市物业服务合同》，该合同约定，红雨物业公司为北京市延庆县××小区提供物业服务；物业服务期限自2014年1月1日至2014年12月31日；乙方提供的物业服务的主要内容为：负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理；负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；负责共有绿地、景观的养护和管理；负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，收费标准为高层住宅每平方米每月收费1.2元。2015年1月1日，北京市延庆县××小区业主委员会（甲方）与红雨物业公司（乙方）又签订了《北京市物业服务合同》，该合同约定，红雨物业公司为北京市延庆区××小区提供物业服务；物业服务期限自2015年1月1日至2017年12月31日；乙方提供的物业服务的主要内容和物业服务费收费标准与北京市延庆县××小区业主委员会（甲方）与红雨物业公司（乙方）2014年1月1日所签订的《北京市物业服务合同》中约定的物业服务的主要内容和物业服务费收费标准一致。期间，北京市延庆县××小区业主委员会更名为北京市延庆区××小区业主委员会。2018年1月1日，北京市延庆区××小区业主委员会（甲方）与红雨物业公司（乙方）签订了《北京市物业服务合同》，该合同约定，红雨物业公司为北京市延庆区××小区提供物业服务；物业服务期限为三年，自2018年1月1日至2020年12月31日；乙方提供的物业服务的主要内容为：负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理；负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；负责共有绿地、景观的养护和管理；负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，收费标准为高层住宅每平方米每月收费1.2元。另外，合同双方还在上述三份合同中约定了其他事项。刘铁山是××小区××号的业主，其住房建筑面积为128.76平方米。红雨物业公司按照上述合同约定提供了物业服务，刘铁山未交纳2013年9月1日至2018年8月31日期间的物业管理费9270.72元。红雨物业公司多次向刘铁山催要物业管理费未果。2019年9月24日，红雨物业公司诉至本院，请求法院判令刘铁山交纳2013年9月1日至2018年8月31日期间的物业管理费9270元。庭审中，红雨物业公司提交了《北京市物业服务合同》、北京市延庆区××街道××社区居民委员会出具的证明以及催交物业费的通知，以证明其自2013年9月1日起至今在××小区提供了物业管理服务及向刘铁山催要过物业管理费，坚持要求刘铁山给付物业管理费9270元。刘铁山认可红雨物业公司提供的上述证据，但坚持答辩意见，不同意红雨物业公司的诉讼请求。庭审中，刘铁山出示了其用手机拍摄的视频及手机录音，证明其家楼下底商送水的货车进出卸货，影响其休息，并向红雨物业公司打电话反映过此事。红雨物业公司认可刘铁山提供的上述视频和录音，但认为与其公司没有关系。刘铁山未在本院指定的期限内将上述视频和录音提交至本院。在法庭调解过程中，红雨物业公司表示免收刘铁山2013年9月1日至2018年8月31日期间的物业管理费70元，刘铁山不同意，同时刘铁山表示给付红雨物业公司上述期间的物业管理费的一半，红雨物业公司不同意。双方各持己见，未能协议解决。上述事实，有当事人陈述、北京市延庆区××街道××社区居民委员会出具的证明、《北京市物业服务合同》等在案佐证。本院认为，2013年9月1日至2013年12月31日期间，红雨物业公司进驻××小区，为该小区提供了事实上的物业管理服务，对此本院予以确认。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。北京市延庆县××小区业主委员会与红雨物业公司签订的《北京市物业服务合同》及北京市延庆区××小区业主委员会与红雨物业公司签订的《北京市物业服务合同》，合法有效，对红雨物业公司和业主均具有约束力，红雨物业公司应按照合同约定进行相应的物业管理服务，业主也应按照物业服务合同约定交纳相应的物业管理费。红雨物业公司作为物业服务企业，为刘铁山居住的小区提供了物业管理服务，刘铁山应当按照合同约定的收费标准交纳物业费。红雨物业公司要求刘铁山给付2013年9月1日至2018年8月31日期间的物业费9270元，合法有据，本院予以支持。物业服务本身具有社会性、持续性、动态性、全方位的特征，故业主对于物业服务不应只局部于自身关注的个别问题进行片面评价，刘铁山所述红雨物业公司提供的物业管理服务不到位，证据不足，本院不予采信。关于刘铁山所述其家楼下底商送水的货车进出卸货，影响其休息以及2018年施工单位在××小区施工时剐蹭其汽车一事，均不能成为物业管理费减免的事由，刘铁山可另行要求解决。刘铁山认为红雨物业公司收取的物业管理费高，缺乏依据，本院亦不予采信。刘铁山不同意红雨物业公司诉讼请求的意见，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：刘铁山给付北京夏都红雨物业管理有限公司2013年9月1日至2018年8月31日期间的物业费9270元（于判决生效后七日内履行）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由刘铁山负担（于判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 朱和平二〇一九年十一月二十二日法官助理 王竟百书 记 员 张 欣