文书内容江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0582民初6914号原告：张家港市荣富氨纶纱业有限公司。法定代表人：吴荣华。被告：吴建华。被告：张家港市天富氨纶纱业有限公司。法定代表人：吴建华。两被告共同委托代理人：周明华。原告张家港市荣富氨纶纱业有限公司（以下简称荣富公司）与被告吴建华、张家港市天富氨纶纱业有限公司（以下简称天富公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案受理，后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告荣富公司的法定代表人吴荣华，被告吴建华及天富公司共同委托代理人周明华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荣富公司向本院提出诉讼请求：判令吴建华、天富公司支付原告租金14.28万元（从2007年至2013年5月23日期间的拖欠租金）、厂房占用使用费181.4875万元（从2013年5月24日至2016年4月10日期间）及电费14.427762万元；诉讼费用由被告承担。事实与理由：自荣富公司与吴建华（天富公司）签订厂房转让合同后，吴建华占用荣富公司厂房面积3460平方，使用至2016年4月10日一直没有支付过房屋使用费及电费。吴建华曾因厂房转让协议起诉荣富公司及吴荣华，法院认定转让协议无效，判决荣富公司返还吴建华购房款130万元。同时法院也认定了天富公司使用案涉厂房等，造成荣富公司损失，可另案主张。被告吴建华、天富公司辩称：原告的诉请已经超过诉讼时效；具体结欠多少租金被告也没有具体去算过。基本上在2016年4月被告搬离案涉房产之前，双方就已经差不多结清了。原告主张电费仅提供自己制作的结算清单，不予认可。经审理查明，吴荣华、吴建华系亲兄弟。2004年11月张家港市永兴村委会与荣富公司签订了《土地租用协议》约定天富公司向该村租用9.85亩土地使用权（张家港市德积交通路108号），供荣富公司建办企业。2005年3月，张家港市人民政府同意荣富公司在租赁的土地上建设车间、仓库等，但上述房屋尚未取得产权证书。2013年5月24日、2013年11月1日天富公司的法定代表人吴建华与荣富公司的法定代表人吴荣华签订两份协议，约定将位于张家港市德积镇交通路108号的厂房、办公楼及电力设施等转让给吴建华。2017年11月吴建华起诉荣富公司、吴荣华要求退还购房款130万元。法院因荣富公司未能提供建设工程规划许可等证据，认定案涉厂房转让合同均无效。故判决荣富公司返还吴建华购房款130万元。现荣富公司认为，吴建华、天富公司属于先租后买，买卖关系被认定无效，应当支付租赁费、占有使用费、电费等，涉诉。上述事实，有（2018）苏05民终4514号民事判决书及庭审笔录等予以证实。荣富公司为主张其诉请，提供了：一、2007年1月1日荣富公司、天富公司签订的《用房协议》，主要内容为：天富公司用荣富公司厂房约600平方米，每年按照40元/平计算，房屋吊顶、装修、电缆等一切设施由天富公司负责等。二、2007年10月18日荣富公司、天富公司签订的《合同》，主要内容为：天富公司向荣富公司租厂房第三间按每年60元/平方米（按照实际测量面积计算），天富公司用荣富公司第五间厂房按照每年35000元计算等。三、2007年10月25日荣富公司、天富公司签订了《合同》，主要内容：天富公司向荣富公司租第三间厂房840平方米，每年按照60元/平方米计算。另外，天富公司用荣富公司原有租赁的第五间厂房按照每年35000元计算，不计平方直至三年期满。从2009年2月1日开始，至2017年1月31日止每年按照60元/平方米计算，厂房面积760平方米，每年租金为45600元。库房面积按照每年60元/平方米计算。库房面积—平方，每年租金为—元。隔层共四间，年租金1000元。荣富公司提供天富公司用电，天富公司承担风泵座底费4600元。电费按照供电所开具的发票为准，另加0.04元/度计算等。四、2013年1月1日荣富公司、天富公司签订的《用房协议》，主要内容为：天富公司用荣富公司厂房约1100平方，房屋吊顶装修、电缆等一切设施由天富公司负责等。五、2014年9月1日荣富公司、天富公司签订的《用房协议》，主要内容为天富公司用荣富公司厂房约2400平方，房屋吊顶装修、电缆等一切设施由天富公司负责等。吴建华、天富公司对材料的真实性没有异议，天富公司最早从2007年1月开始租赁荣富公司第三间厂房，草签了2007年1月1日的《用房协议》，实际使用面积超过合同约定600平方。后面双方在2007年10月25日正式签订《合同》时予以明确，即第三间厂房840平方。2007年10月18日的《合同》内容也在2007年10月25日的《合同》中重新予以明确。2007年10月25日之后双方所有的合同均是为了开票才签订的，是对天富公司占用、使用荣富公司厂房的状态的确认，并没有形成新的租赁关系。为此，提供2013年9月1日天富公司、荣富公司签订的《用房协议》。荣富公司对2013年9月1日的《用房协议》真实性没有异议。吴建华、天富公司庭审中提出，双方实际按照2007年10月25日的《合同》履行的。但该份合同中约定的厂房等面积为估算，后来吴荣华妻子、吴建华妻子对2012年、2013年租金进行了计算：明确第三间厂房实际面积为787.2平方、第五间厂房面积为723.33平方、库房面积为449.6平方、在2012年使用7间辅房，其中1间使用8个月。在2013年又增加1间辅房。厂房、仓库租金按照每年90元/平方计算。辅房按照2000元/个计算。为此提供了对账单两份。荣富公司对对账单真实性没有异议。荣富公司提出实际租房屋：第三间厂房880平方，第四间厂房750平方，第五间750平方，第六间450平方，第四间对面630平方，合计3460平方。还有荣富公司自己搭建的800平方。另外门卫房辅房总计160平方。上述事实，有《合同》、对账单及庭审笔录等予以证实。另外，天富公司、吴建华、荣富公司一致确认2013年10月31日之前的房租、电费均已经结清。上述事实，有庭审笔录等予以证实。又查明：荣富公司于2013年6月收到天富公司转账10万元、2015年8月收到承兑汇票5万元。天富公司认为上述15万元全部支付的租金，应当抵扣。荣富公司认为部分是租金，部分是天富公司按照合同应当缴纳的税金。上述事实，有承兑汇票、收条及庭审笔录等予以证实。双方对实际用房的截止时间持有异议，均未提供证据予以证实。上述事实，有庭审笔录等予以证实。荣富公司为主张电费提供了计算清单。吴建华、天富公司不予认可。上述事实，有电费清单、代理词、庭审笔录等予以证实。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告主张电费，仅提供原告自己制作的电费清单，未提供其他证据予以证实，同时被告抗辩不认可，故本院对原告主张电费的诉请，不予支持。关于原告主张的租赁费、占有使用费。本院认为，因案涉房产并未办理建设工程规划许可证，故荣富公司、天富公司签订的案涉《合同》、《用房协议》等均无效。被告占用案涉房产期间，应支付原告占有使用费。争议的焦点是占用使用房产的范围。从面积上看，原告在诉状中自认被告占有使用的面积是3460平方，但双方提供的《合同》、《用房协议》远远超出3460平方。结合原告2013年1月1日、2014年9月1日的《用房协议》均未约定租赁费的计算方法，不符合常理。同时原告、被告法定代表人系兄弟关系，不排除双方为其他目的签订《用房协议》。综合考虑本案的实际情况，本院认为可按照2012、2013年的结算标准计算占有使用费。占有使用时间自2013年11月1日起至原告诉状中自认的2016年4月10日。被告支付的15万元，原告抗辩不全是租金，但未提供证据予以证实，故本院认定15万元均为租金，应予扣除。案涉《合同》、《用房协议》均是荣富公司与天富公司签订，两公司属于合同的相对方。原告主张吴建华承担责任，并未提供证据予以证实，本院碍难支持。综上，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条及相关法律的规定，判决如下：一、被告张家港市天富氨纶纱业有限公司应支付原告张家港市荣富氨纶纱业有限公司占有使用费320266.51元。限于本判决生效后10日内履行。二、驳回原告荣富公司的其他诉讼请求。案件受理费23616元，由原告荣富公司负担17512元，由天富公司负担6104元。被告天富公司于判决生效后十日内向本院交纳（户名：张家港市人民法院，开户行：中行张家港分行营业部，账号：50×××76）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按中国人民银行同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长 赵 霞人民陪审员 张 慧人民陪审员 宋孝付二〇一九年十一月二十六日书 记 员 茅冬梅