贵州省习水县人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0330民初5492号原告：鄢某，女，1968年02月10日出生，汉族，贵州省习水县人，住贵州省习水县，原告：刘某，男，1968年03月23日出生，汉族，贵州省习水县人，住贵州省习水县，被告：遵义市华居房地产开发有限公司，地址：遵义市红花岗区子尹路南段综合3号楼。统一社会信用代码：915203007457115607。法定代表人：金晓梅。特别授权委托诉讼代理人:罗某，该公司工作人员。原告鄢某、刘某诉被告遵义市华居房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案受理后,依法适用简易程序,由审判员母建伟公开开庭进行了审理。原告鄢某与被告的委托诉讼代理人罗某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、请求依法判令被告立即向原告交付办理位于习水县××天生路××号商品房产权转移登记的相关文书；2、请求依法判令被告向原告支付逾期交付商品房转移登记相关文书的违约金111430.00元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告依法取得习水县东皇镇“御景山居”的房地产开发建设权，在开发期间，于2013年依法取得商品房预售许可（证号：遵市商房预证习字2013第201304号）。原告于2014年3月5日在被告开发的“御景山居”以预售方式购买了房屋一套，房号为17幢18层3号房，总房价为412707元，付款方式为：银行按揭，首付204707.00元，银行按揭208000.00元，双方签订了《商品房买卖合同》，原告依约向银行办理按揭并获批准后，银行已将按揭款支付给了被告。根据《商品房买卖合同》第二十二条转移登记约定（一）被告于2015年11月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移有关文书交给买受人，逾期超过60个工作日，且买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。而被告至今未将商品房转移登记的有关文书交付给原告，导致原告至今未能取得房屋权属证书。原告已按约定履行完合同义务，被告至今未履行上述合同义务，特向法院提起诉讼保护自己的合法权益。被告的委托诉讼代理人辩称：原告以被告逾期办证违约金为由请求被告支付违约金的请求不应当得到支持：被告系房地产开发公司不是政府权力机构，不能为原告办证，且原告诉讼的标的是商品房买卖合同，而被告和原告签订的商品房买卖合同并未约定被告要为原告办证，其次如果本案被告违约，也是政策变动导致的，被告在与原告签订商品房买卖合同时，当时登记的是先办理房屋产权登记，后办理土地房屋权证，所以在与原告签订涉案商品房买卖时，被告基于对当时的房屋产权登记名称的错误认知，而确信该合同项下产权转移登记有关文书的交付义务能按照约定履行，但合同签订后，因房屋登记制度的改革、政策调整，先有土地权属登记再进行房屋产权登记，这一政策的变化，导致被告按期交付房屋产权登记转移登记的有关文书客观上履行不能，所以被告认为因政策调整发生变化属于不可抗力的范畴，所以应免除被告的违约责任，但各原告的诉请是要求被告立即协助原告办理商品房转移登记，该请求没有事实和法律依据，所以不存在违约的事实。根据党和政府的有关房地产调控政策，明确界定，房子是用来居住的，不是用来炒的，且商品房买卖合同上也没有明确该房屋的收益如何由房地产公司来负责，根据《中华人民共和国合同法》的规定违约金高于过高的损失，原告主张的损失没有实际的损失，法院应该根据有关规定调整，应当以实际的损失为基础进行调整；即便逾期交付商品房转移登记的有关文书给登记机关或买受人，是一种持续性的违约行为，但原告主张违约行为的违约责任仍然要受到诉讼时效的限制，不管是两年还是三年都已经过了该诉讼时效，所以被告认为被告逾期交付商品房转移登记的有关文书，没有给原告造成具体的损失，其诉讼是时效已经超过，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下:二原告系夫妻关系，2014年3月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的位于习水县××街道××路“御景山居”17栋第18层房号17-18-3号的住宅，总价款412707.00元，采取银行按揭付款方式，首付204707.00元，银行贷款按揭208000.00元。被告承诺于2015年11月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。若被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，超过60日后，原告选择不退房，被告自约定日期至实际交付商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金。双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记等内容。二原告于2013年3月4日向被告交购房款204097.00元，于2014年3月6日向被告交购房款100000.00元，于2016年10月26日向被告交购房款110375.00元。另查明，被告系一家房地产开发经营的有限责任公司。对原告所举的结婚证、《商品房买卖合同》、收据，被告所举的营业执照，双方均无异议，予以采信。本院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》，真实有效，双方均应按照合同约定履行义务。对于原告诉请的第1项诉讼请求，《商品房买卖合同》关于转移登记部分约定被告承诺在2015年11月30日将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告逾期未交付的行为，已构成违约，故原告的该项诉讼请求符合合同约定，且于法有据，本院予以支持。对于被告辩称该诉请超过诉讼时效，由于该诉请是被告协助原告办理产权转移登记的义务，具有较强的物权属性，不应适用诉讼时效，对被告的此辩称不予采纳。对于原告诉请的逾期交付商品房转移登记的有关文书的违约金，合同约定每日按已交房款万分之二计算。被告辩称起诉之日起倒推三年，三年前的超过诉讼时效。合同约定2015年11月30日开始计算违约金，被告虽为持续违约，但违约金请求权是债权请求权，受诉讼时效3年的限制，原告若怠于行使权利，超过诉讼时效的诉请将得不到支持。原告是2019年10月18日向本院提起诉讼，2016月10月18日前的违约金请求权已超诉讼时效，不予支持，对被告的此辩称意见予以采纳。被告辩称未给原告造成损失不应承担违约金，违约金不仅仅有损害赔偿功能，还具有履行担保功能，督促债务人积极履行债务。被告抗辩因政府政策调整发生变化属于不可抗力的范畴，被告不存在过错不应承担责任，根据合同的相对性原则，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。对于被告辩称的政策变化问题，不属于法律规定的不可抗力情形。故对被告的上述辩称意见，不予采纳。被告辩称原告诉请的违约金过高，应予以调整。《中华人民共和国合同法》第114条“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……”，结合本案房屋的住房性质及损失、合同履行情况、预期利益、被告的过错程度，酌情将违约金调整为每年2000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和参照《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条之规定，判决如下：一、被告遵义市华居房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告鄢某、刘某交付位于习水县××街道××路“御景山居”房号为17-18-3的商品房产权转移登记的相关文书，并协助原告鄢某、刘某办理产权转移登记手续；二、被告遵义市华居房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告鄢某、刘某违约金人民币6000.00元（截止2019年10月18日）和向原告鄢某、刘某交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金（从2019年10月19日起以2000元/年计算）；三、驳回原告鄢某、刘某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1264元，由被告遵义市华居房地产开发有限公司负担68元，由原告鄢某、刘某负担1196元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  母建伟二〇一九年十一月二十四日书记员  王承敏