北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初5423号原告：范鹏超，男，1979年1月13日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：宋岩，北京市通州区中仓街道法律服务所法律工作者。原告：刘永祥，男，1958年2月13日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：宋岩，北京市通州区中仓街道法律服务所法律工作者。被告：黄一石，男，1980年1月10日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：杨春香，北京市华鹏律师事务所律师。被告：由光楠，男，1983年4月27日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：杨春香，北京市华鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄志毅（由光楠之母），1957年3月15日出生，汉族，住北京市东城区。被告：拓展（北京）体育文化有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：黄一石，总经理。原告范鹏超、刘永祥诉被告黄一石、由光楠、拓展（北京）体育文化传播有限公司（以下简称拓展公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月26日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案原告范鹏超、刘永祥共同委托诉讼代理人宋岩，被告及被告拓展公司法定代表人黄一石，被告黄一石及由光楠共同委托诉讼代理人杨春香，被告由光楠委托诉讼代理人黄志毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范鹏超、刘永祥向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2017年9月1日至2018年2月29日租金576000元；2、被告支付原告延期支付租金违约金（以拖欠租金576000元为标准，自2017年8月20日至实际付清之日，按照日1%为标准）；3、被告支付原告2017年度物业管理费95232元；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原被告于2016年1月14日签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于北京市通州区马驹桥镇环景路18号院9号楼三层商铺，建筑面积1600平方米，租期自2016年2月1日至2025年7月31日止，经营项目为游泳健身会所，合同签订至2018年8月31日期间为月租金96000元。合同履行至今，被告支付租金至2017年8月31日，应于2017年8月20日前支付2017年9月1日至2018年2月29日的租金。按照合同约定，被告应当承担物业管理费用，2017年度物业管理费被告至今未付。原告认为被告的行为已经构成违约，应当承担违约责任，双方就此事协商未果。黄一石、由光楠、拓展公司辩称：第一、本案合同主体为拓展公司，相关权利义务应由拓展公司承担，签约时拓展公司尚在注册成立阶段，黄一石、由光楠均为公司股东，签约行为为代表行为；第二、原告主张的欠付租金时间为2017年9月1日至2018年2月29日，但在2017年10月23日原告张贴通知并将门上锁，应视为其收回租赁物，故欠付租金时间应为2017年9月1日至2017年10月23日，欠付数额为169600元；第三、关于违约金，应以欠付租金为计算基数，并应按照原告的实际损失，依法予以计算，不应超过损失的百分之一百三十，但是对方并未举证证明其损失，且对方收回后另行对外出租；第四、被告原有健身器材遗留在租赁房屋内，并已被原告使用并获利；第五、原告并未向被告开具相应的租赁费发票；第六、原告将房屋出租给被告，没有经过产权人同意，故双方之间合同应属无效，被告支付给原告的钱款应为占有使用费；第七、原告应负责商铺共同设备的维修及保养，根据我方提供的照片显示商铺存在漏水，商铺无法正常营业，与原告多次协商未果，应减免部分使用费。押金抵租金的事实不成立，对方需要提供证据，现场物品与我方离开时候存在较大差异，部分物品不知所踪。租赁面积存在差异，我方多交15万元租金，不欠对方租金。本院经审查认定事实如下：2016年1月14日，范鹏超、刘永祥与黄一石、由光楠签订《商铺租赁合同》，约定范鹏超、刘永祥（甲方）将北京市通州区环景路18号院9号楼三层游泳池及其麻将室的商铺（以下简称商铺）出租给黄一石、由光楠（乙方）使用，建筑面积1600平方米。租赁期限为九年五个月，自2016年2月1日至2025年7月31日止，免租期为4个月，2016年2月1日至2016年5月31日。2016年1月14日至2016年8月31日租金576000元（含3个月押金），2016年9月1日至2018年8月31日月租金为96000元，2018年9月1日至2020年8月31日月租金为100800元。水费、电费、物业费、供暖费由乙方承担。乙方须于每个租金支付期的第一个月的10日前，主动银行转账至甲方指定收款账户缴纳当期租金，租金以每6月为一个支付期（第一付款为押三付三即付押金三个月、付租金三个月，之后每次付六个月的租金）。乙方在签订本合同时，应向甲方一次性支付租赁保证金，租赁保证金共计288000元，租赁保证金由甲方保管直至租约期满，在乙方无违约和无赔偿的前提下如数（不计利息）退还乙方。乙方办理营业执照后，如办理营业执照的主体不是乙方，则办理营业执照的主体应就本合同的履行向甲方承担连带责任，乙方责任在营业执照办理完毕20日内让办理营业执照的主体向甲方出具承诺，否则，甲方有权解除合同，收回商铺，租赁保证金不予退还。如乙方延迟缴交租金、物业服务费及其他应缴之费，须向甲方支付违约金。每延迟一日，应按所欠金额的1%支付违约金，如连续30天未能缴足租金或者物业服务费及其他应缴之费（无论是否已获正式通知催缴），甲方有权单方解除合同，收回店铺，租赁保证金和物业服务费保证金不予退还。合同还约定了其他内容。合同签订后，双方即开始履行合同义务。合同中虽载明承租面积，但实际租赁房屋为封闭状态，仅有一门可供出入。2017年10月18日，因黄一石、由光楠未按期缴纳租金，范鹏超通知黄一石解除合同，并要求其三日内到范鹏超处解决此事。2017年10月23日，涉案房屋张贴《房东通知》，告知会员解约事宜。关于涉诉房屋被上锁从而无法正常使用的时间，双方各执一词，范鹏超、刘永祥称由于无法支付租金，北京逸景新宇餐饮管理有限公司于2018年3、4月份将涉诉房屋对外出租，黄一石、由光楠、拓展公司则称自2017年10月23日张贴通知后即无法正常使用。2019年6月29日，本院组织双方前往涉案现场勘查，发现在此之前涉案房屋已被北京市海淀区人民法院查封，但现场仍有人员在进行装修物品拆除作业，部分健身器材及杂物被堆放于屋外空地，屋内散落有“安太斯健身”宣传单等。范鹏超、刘永祥现主张2017年9月1日至2018年2月29日租金576000元，因2018年2月仅有28天，其实际主张应为2017年9月1日至2018年2月28日租金576000元。黄一石、由光楠、拓展公司并未提供2017年9月1日至2018年2月28日期间租金交纳相关证据，且黄一石在2018年7月本案首次开庭时亦认可租金交纳至2017年8月底，此后未再交纳。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。承租人应当按照约定的期限支付租金。根据查明的事实，范鹏超、刘永祥与黄一石、由光楠签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反相关法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行各自义务。关于合同主体。《商铺租赁合同》系由范鹏超、刘永祥与黄一石、由光楠所签订，无论合同内容亦或履行过程，均应认定黄一石、由光楠为合同相对人，享有合同权利，承担合同义务。黄一石、由光楠、拓展公司主张黄一石、由光楠签约行为属于履行职务行为的意见，证据不足，本院不予采信。对于范鹏超、刘永祥要求拓展公司承担连带责任的意见，依据不足，本院不予支持。关于合同解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，黄一石、由光楠未按期支付租金，依据《商铺租赁合同》约定，范鹏超、刘永祥有权单方解除合同，收回店铺。2017年10月18日，范鹏超通知黄一石解除合同，符合双方约定及法律规定，自此时双方签订的《商铺租赁合同》已解除。关于范鹏超、刘永祥的诉讼请求及黄一石、由光楠、拓展公司的辩解意见。黄一石、由光楠无法正常使用涉诉房屋的时间是计算租金的主要依据，黄一石、由光楠作为承租方，其有义务提供证据证明无法正常使用涉诉房屋的具体时间，但其提供的张贴于门前的通知尚无法证明具体房门被锁从而无法正常使用的具体时间，应就此承担举证不能的法律后果。结合范鹏超、刘永祥所称锁门时间为2018年3、4月份的意见，范鹏超、刘永祥主张黄一石、由光楠支付2017年9月1日至2018年2月28日期间租金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持，但合同解除后部分，应为占有使用费。关于违约金，范鹏超、刘永祥主张的起始时间有误，经询范鹏超、刘永祥意见，应为2017年8月22日，违约金计算标准明显过高，经黄一石、由光楠申请，本院适当予以调整。关于黄一石、由光楠、拓展公司称原有健身器材遗留在租赁房屋内，并已被范鹏超、刘永祥使用并获利的意见，依据其所提供的证据以及本院现场勘查的情况，可以认定涉诉房屋曾被他人使用。但有两点需要指出，一是通过现有证据及现场勘查情况，并无法证明使用人或收益人为范鹏超、刘永祥；二是他人使用涉诉房屋的时间是否处于范鹏超、刘永祥所主张的欠付租金期限之内，黄一石、由光楠、拓展公司并未对此予以举证。故本院对于黄一石、由光楠、拓展公司的该辩解意见，不予采纳。关于黄一石、由光楠、拓展公司称范鹏超、刘永祥未开具租赁费发票一节，合同中并未对此进行明确约定，即便存在此行为，亦不构成根本违约。关于黄一石、由光楠、拓展公司称范鹏超、刘永祥出租行为未经产权人同意，故双方之间合同应属无效以及未尽维修保养义务的意见，证据不足，本院不予支持。关于押金问题，一方面，合同中已明确如承租方连续30天未能缴足租金或者物业服务费及其他应缴之费（无论是否已获正式通知催缴），出租方有权单方解除合同，收回店铺，租赁保证金和物业服务费保证金不予退还；另一方面，范鹏超、刘永祥主张押金已在其主张的欠付租金期限前抵扣完毕，黄一石、由光楠作为租金交纳一方，负有举证证明此前租金已全部交清的义务，但现有证据无法对此予以证明，其在诉讼中再要求抵付2017年9月1日至2018年2月28日租金，证据不足，本院不予支持。关于涉诉房屋面积问题，合同所涉房屋为特定房屋，双方签约前已就房屋状况进行查看，在合理期间内黄一石、由光楠并未就房屋面积提出异议，诉讼后又以约定面积与实际面积不符为由主张减付租金，本院不予支持。关于屋内物品，范鹏超、刘永祥并无长期看管义务，亦无证据显示其将物品进行使用、处理从而获益，故对该辩解意见，本院不予采信。关于黄一石、由光楠、拓展公司所称漏水一节，其所提交的证据显示漏水时间为2016年，且时间较短，并仅有一次，该主张无法免除其交纳租金或占有使用的义务。关于范鹏超、刘永祥主张的物业费，因其尚未实际支出该笔费用，可待实际支出后另行处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第九十六条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告黄一石、由光楠支付原告范鹏超、刘永祥房屋租金及占有使用费576000元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、被告黄一石、由光楠支付原告范鹏超、刘永祥逾期违约金，以576000元为计算基数，自2017年8月22日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；三、驳回原告范鹏超、刘永祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费（以实际发生为准），由由光楠负担，于本判决生效之日起七日内交纳。案件受理费9560元，由被告黄一石、由光楠负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  薛德胜审 判 员  吴连启人民陪审员  张万良二〇一九年十一月八日书 记 员  高文艳