上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初34339号原告：上海市闵行公共租赁住房投资运营有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人：阳勇建，董事长。委托诉讼代理人：李岗，上海运帷律师事务所律师。委托诉讼代理人：李敬敏，上海运帷律师事务所律师。被告：李文财，男，1960年1月8日出生，汉族，现住上海市闵行区。原告上海市闵行公共租赁住房投资运营有限公司诉被告李文财房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序于2019年10月23日进行公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人李岗以及被告李文财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市闵行公共租赁住房投资运营有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告和被告签订的《上海市廉租实物配租住房租赁合同(试行)》；2、被告搬离并返还承租的位于上海市闵行区银秋路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)并结清涉案房屋内的水、电、煤、有限电视费等应由被告承担的费用；3、被告按每月人民币(币种下同)312元的标准向原告支付拖欠的自2018年6月1日起至被告实际返还涉案房屋之日止的租金；4、被告向原告支付逾期付款违约金；5、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告撤回了上述第4项诉请并要求保留该诉权。事实和理由：2018年2月28日，原、被告签订《上海市廉租实物配租住房租赁合同(试行)》，约定被告向原告承租涉案房屋，租赁期限自2018年3月1日起至2021年2月28日止，自2018年6月1日起，被告即未向原告支付租金，截止至起诉之日，被告已有14个月租金未支付。原告曾多次向被告催讨租金，但被告均拒绝支付。故原告为维护自身的合法权益，诉至法院，提出前述诉请。被告李文财辩称，不同意原告的全部诉讼请求。虽然其确未支付自2018年6月1日起至今的租金，但并非其不愿意支付租金。不付的原因如下，1、按照廉租房相关条文等其应当支付的是管理费而非租金。前面两批承租廉租房的人都是交50多元的管理费，而其却要交300多元/月的租金，这是不合理的。2、在未承租涉案房屋前，政府有给其房屋补贴，原先是每月1,710元，从2019年1月1日起增长至每月2,250元，这些补贴原先都是政府直接支付至其账户。后被告与原告签署了租赁合同，但租赁合同上所载的政府补贴却只有908元。因承租涉案房屋后，政府补贴均直接支付至原告账户，故被告疑惑政府补贴差额部分的去向。签约时，因人比较多，所以较为匆忙，其也未看合同内容。3、按照廉租房相关条文，其需要支付的只是若房屋内有设施损坏需要维修而需负担的一些费用，其他费用其不应支付。其是拿低保的困难户，每月仅领取1,070元，要其从低保中每月支取300多元用来支付租金，其负担重。4、原告提供的涉案房屋内的设施也和前两批有出入，没有拖排、淋浴器、以及洗澡、洗衣机的龙头。本院经审理认定事实如下：2018年2月，原告上海市闵行公共租赁住房投资运营有限公司(出租人，甲方)与被告李文财(承租人，乙方)签订《上海市廉租实物配租住房租赁合同(试行)》，约定根据《中华人民共和国合同法》、《上海市房屋租赁条例》、《上海市居住房屋租赁管理方法》和《上海市廉租住房实物配租实施细则(试行)》等的规定，甲乙双方经协商一致，就乙方承租甲方受托经租管理的廉租住房事宜，订立本合同。一、出租住房即涉案房屋，建筑面积53.55平方米。三、租赁期自2018年3月1日起至2021年2月28日止。四、(一)根据本市廉租住房实物配租租金标准的规定，甲乙双方约定在上述租赁期内，该房屋每月租金1,220元，其中乙方自付租金312元、政府补贴租金908元。(二)自付租金支付：1、乙方应于每月5日前向甲方支付当月应承担的自付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方须按自行承担日租金的0.3%支付违约金，并在支付月租金时支付。五、其他费用支付：(一)租赁期间，使用该住房所产生的水、电、煤(燃)气、通讯、有线电视等费用由乙方承担。九、合同解除，……(三)乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除本合同：……2、未按照约定及时足额缴纳自付租金累计超过6个月的：……。前述合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋。被告向原告支付了至2018年5月31日止的租金。因被告未按约支付自2018年6月1日起的租金，原告向被告催款并于2019年7月在涉案房屋张贴《租金催缴通知书》，要求被告于2019年7月30日前支付欠付租金及下季度租金，否则将按照合同第九项第(三)条第2款约定处理。然被告仍未支付，遂成讼。本院于2019年9月19日向被告送达了本案起诉状副本及应诉材料。以上事实，由原告提供的《上海市廉租实物配租住房租赁合同(试行)》、《租金催缴通知书》等证据以及当事人的庭审陈述所证实，上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。审理中，被告为证明其辩称意见向本院提交了以下证据材料：1、被告(乙方)与案外人上海市闵行区保障住房租赁管理中心(甲方)于2017年8月7日签署的《上海市廉租住房租金补贴意向书》，该意向书记载，为做好廉租住房租金配租家庭配租供应工作，根据本市廉租住房保障有关办法、规定，经甲乙双方协商一致，签订本意向书。一、经甲方审核认定，乙方现人均住房面积为0平方米，人均年可支配收入为10,560元，人均财产为3,277.43元，具有配租资格的人员共1人为李文财。按照本市廉租住房配租标准有关规定，甲方配租乙方的廉租住房保障面积为15平方米(居住面积)，根据《上海市人民政府办公厅转发市住房城乡建设管理委等三部门关于调整本市廉租住房租金配租家庭租赁补贴标准意见的通知》(沪府办【2017】3号)，按基本租金补贴标准的100%实施补贴，每月每平方米配租面积的租金补贴标准为114元【1人、2人家庭已含上浮20%部分】，合计最高可给予的租金补贴金额为1,710元。二、乙方应当按照下列要求，通过自行租赁住房解决居住困难问题：(一)租赁的住房符合本市居住房屋租赁管理的有关法律法规要求，具备有效的《房地产权证》或者《租用居住公房凭证》等权属材料；(二)租赁住房的出租方为个人的，出租人在出租住房后不会造成自身居住困难；(三)租房后，原住房面积和租赁住房面积之和原则上应达到本市廉租住房保障面积标准；(四)租赁住房的期限原则上应当不少于12个月，最长不超过36个月。三、乙方应当在本补贴意向书签订后的6个月内自行租赁住房、签订居住房屋租赁合同，并按照相关规定到租赁住房所在地房地产登记机关办理租赁合同登记。甲方将为乙方自行租赁住房提供一些必要的指导、帮助和服务。四、乙方按规定租赁住房后，甲方向乙方提供租赁住房租金补贴，并直接支付给住房出租人。乙方签订的住房租赁合同的租金价格低于或者等于本意向书第一款明确的最高可给予的租金补贴金额的，甲方按乙方的租赁合同约定的租金价格予以补贴；高于本意向书第一款明确的最高可给予的租金补贴金额的，甲方按最高可给予的租金补贴金额进行补贴。……。旨在证明政府给予被告的廉租住房补贴金额为1,710元而非租赁合同上记载的908元。2、上海市行政事业单位资金往来结算票据，记载付款单位为李文财，日期为2018年2月23日，收款项目为廉租租金补贴退回，金额为1,710元，收款单位为上海市闵行区保障住房租赁管理中心。旨在证明因当时政府补贴一季度一发，在被告承租涉案房屋前1-3月份的补贴已付至被告账户，因为被告于3月份取得了涉案房屋，故政府扣了被告1,710元，且自2018年4月起被告原先的银行卡就被冻结，之后的补贴直接付至原告账户。3、关于热水器的购物清单，旨在证明原告未按照政府规定提供热水器、拖排等配置，故被告自行购买了热水器。就被告提供的前述证据，经质证，原告表示，对于证据1、2，上面的印章非属原告，故对于其真实性、关联性无法确认，且记载的时间为涉案租赁合同签订之前，涉案租赁合同所约定的租金标准等均是原告根据保障中心的指示定的。对于证据3的三性均无法确认，该份证据无法达到被告的证明目的。审理中，主审法官于2019年11月20日走访了上海市闵行区房屋管理事务中心。该中心住房保障部主任蔡建明陈述，2017年因当时无房源，故针对李文财采取的是租金配租的形式予以补贴，双方签署了《上海市廉租住房租金补贴意向书》。后有房源了，故采取的是实物配租的形式，由原、被告签署《上海市廉租实物配租住房租赁合同(实行)》。租金配租的补贴与实物配租的补贴，系两个概念，依据的政策、标准均不同。根据《上海市廉租住房实物配租实施细则(实行)》第十七条“申请户选中住房后，原享受租金配租的，从办理入住手续日期的次月起，停止实施租金配租”的规定，李文财自办理涉案房屋入住手续日期的次月起，原享受的租金配租补贴即取消。对上海市闵行区房屋管理事务中心住房保障部主任蔡建明的陈述，原告表示无异议。被告经本院传唤无正当理由未到庭发表意见。本院认为，原、被告签订的《上海市廉租实物配租住房租赁合同(试行)》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按约履行相关义务。原告作为出租人的主要义务是向承租人提供合同约定的房屋，而被告作为承租人的主要义务是按约定期限足额支付租金。然而，在合同履行过程中，被告自2018年6月1日起未再向原告支付租金，已构成严重违约。据此，原告按照合同约定而享有合同解除权，有权解除合同。现原告主张解除合同，符合合同约定和法律规定。合同解除之日为本案起诉状副本送达被告之日，即2019年9月19日。涉案合同解除后，被告理应搬离涉案房屋，向原告返还涉案房屋，并结清涉案房屋内的水、电、煤、有线电视费。合同解除后，被告仍负有向原告支付拖欠租金，以及房屋占有使用费的义务，租金和占有使用费按照合同约定的被告自负租金标准计算，直至被告实际返还房屋之日为止。至于被告的辩称意见，本院认为，并无依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告上海市闵行公共租赁住房投资运营有限公司与被告李文财签订的《上海市廉租实物配租住房租赁合同(试行)》于2019年9月19日解除；二、被告李文财于本判决生效之日起三十日内搬离上海市闵行区银秋路XXX弄XXX号XXX室房屋，将此房屋返还给原告上海市闵行公共租赁住房投资运营有限公司，同时被告李文财在搬离上述房屋时应结清在使用上述房屋期间所产生的水费、电费、燃气费、有线电视费；三、被告李文财于本判决生效之日起三十日内支付原告上海市闵行公共租赁住房投资运营有限公司自2018年6月1日起至实际返还上述房屋之日止的租金和房屋占有使用费(按每月312元的标准计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告李文财负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉二〇一九年十一月二十九日书记员 王伊妮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。