内蒙古自治区磴口县人民法院民 事 判 决 书（2019）内0822民初3267号原告（反诉被告）：磴口县住房和城乡建设局（以下简称“磴口住建局”）。法定代表人：刘某。委托诉讼代理人：胡某，系内蒙古大法扬（磴口）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张某。被告（反诉原告）：巴彦淖尔市金雄房地产开发有限责任公司（以下简称“金雄公司”）。法定代表人：孟某。委托诉讼代理人：李某，系内蒙古润安律师事务所律师。被告：孟某，现住内蒙古巴彦淖尔市磴口县。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：李某，系内蒙古润安律师事务所律师。第三人（反诉被告）：冯某，女，1969年8月8日出生，汉族，住内蒙古××县。公民身份号码×××。第三人（反诉被告）：王某，男，1965年3月15日出生，汉族，住址同上，系冯某丈夫。公民身份号码×××。原告磴口住建局与被告金雄公司、孟某及第三人冯某、王某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，原告于2019年8月13日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年10月10日公开开庭审理了本案。原告磴口住建局的委托诉讼代理人、被告金雄公司的法定代表人及其委托诉讼代理人、被告孟某及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼，第三人冯某、王某经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告磴口住建局向本院提出诉讼请求：1.判令被告金雄公司交付位于磴口县巴镇团结路鼎元市场北、春城电器南“金雄商厦”一层南数第2间门店并办理该房屋权属登记手续；2.判令被告金雄公司向原告赔付回迁置换房屋面积差价1111.8万元；3.判令被告金雄公司承担从2015年12月1日起至实际交付房屋之日，以房屋总价款1144.20万元、按同期银行贷款利率（年利率4.75%）四倍计算的迟延交付房屋的违约金（截至2019年8月1日的违约金暂计10万元）;4.判令被告孟某对原告的上述诉讼请求承担连带担保责任；5.案件受理费由被告承担。事实和理由：2014年5月19日，磴口住建局与第三人冯某、王某签订了《征收补偿安置协议书》，协议约定由原告征收第三人位于鼎元市场北、春城电器南、团结路东建筑面积355平方米的房屋，用于金雄公司开发建设“金雄商厦”。双方选择产权置换方式进行征收补偿安置。原地置换位于鼎元商厦北墙的金雄商厦从南往北数第一层的第二间商铺381.4平方米，估价为1144.2万元（每平方米3万元），于2015年12月1日前交付房屋。同时金雄公司和第三人签订了“回迁平面示意图”，具体约定了交付房屋面积、位置等内容。金雄公司承诺对第三人冯某、王某房屋补偿责任在合理的范围内承担全部责任。第三人依据《征收补偿安置协议书》履行了义务，但被告金雄公司至今也没有按照协议约定给原告和第三人交付房屋，其行为已经违约，应依据《房屋拆迁安置补偿合同》履行协议义务，交付“金雄商厦”一层南数第2间门店并办理该房屋权属登记手续、赔付回迁差价1111.8万元。被告孟某为履行《房屋拆迁安置补偿合同》提供担保，应对被告金雄公司的上述责任承担连带担保责任。鉴于本案的处理结果与第三人存在法律上的利害关系，第三人冯某、王某应当参加本案诉讼。综上，由于被告没有按照约定的时间、面积给原告交付回迁房屋，已经构成违约，故诉讼法院，请求支持原告的诉求。原告磴口住建局对被告金雄公司提出的反诉请求辩称,冯某、王某并没有隐瞒事实骗得磴口住建局与其签订《征收补偿安置协议》，该协议是冯某、住建局及反诉原告共同协商签订并由孟某提供担保，协议合法有效，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。原告磴口住建局为证明自己的诉讼主张和反诉辩驳主张，向法庭出示如下证据：1.2014年5月19日《征收补偿安置协议书》、回迁平面示意图各一份，证明三方当事人共同协商签订《征收补偿安置协议书》并由金雄公司绘制回迁平面示意图，明确了被征收房屋的面积以及进行产权置换房屋的面积、位置以及交付时间和违约责任，被告孟某提供担保。2.农村信用合作联社现金支票3份、金额280000元，证明金雄公司为了履行协议，给第三人转账支付房屋补偿款280000元。3.金雄公司2018年3月14日承诺书一份，证明金雄公司承诺对被征收人冯某、王某的房屋补偿责任在合理的范围内承担全部责任。4.磴口县人民政府磴政字92号《关于金雄商厦及人防工程房屋征收的决定》及附件《金雄商厦及人防工程房屋征收安置补偿方案》各一份，证明《征收补偿安置协议书》合法有效。5.2019年6月25日内蒙古亨源信测绘有限公司测绘报告一份，证明按照协议约定，应当交付的回迁置换房屋面积为381.40平米，但金雄公司实际建成并能够交付的房屋面积仅为196.1平米，相差了185.3平米，依据《征收补偿安置协议书》的约定，金雄公司应当以现金方式赔付回迁安置房面积差价11118000元。质证时，被告金雄公司、孟某对原告提供证据1、3、4、5的真实性无异议但对举证意图提出异议，认可原告提供的证据2。被告金雄公司辩称，1.本案属于行政案件，磴口县法院（2017）内0822民初1801号民事裁定书已经认定原告磴口住建局与第三人冯某、王某之间的《房屋拆迁安置补偿合同》是行政协议，同时裁定由冯某、王某提出行政诉讼对双方的安置补偿纠纷予以解决，现在原告以民事案件提起诉讼属于诉讼设置错误；2.关于第三人回迁问题，2017年在城建局局长刘某、水务局原局长苑某及工人、其他回迁户胡某及第三人在场的情况下，按照第三人的要求将回迁的门店墙砌起并交给第三人，之后第三人听信打官司能要回1000多万元补偿款而拒绝回迁提起诉讼，所以，本案中不存在第三人没有回迁的问题，原告诉称没有履行回迁交付房屋与事实不符。3.金雄商厦的整体包括回迁的房屋在内，因冯某的上访均不能办理产权证，原告要求办理房屋权属登记，属不合理的要求。另外，原告所提的其他诉讼请求均属不合理、不合规且没有任何依据，而且原告索要的违约金达1000多万元没有任何合理性可言，即便是本案中存在违约赔偿也应予以调整。4.关于交房时间，金雄商厦是2015年4月份获得批准建设，之后因冯某1等问题的原因在2016年才开始进行建设，原告要求在2015年12月份交工，是不切合实际不合理的要求。综上，本案以民事案件审理不符合程序法的规定，第三人冯某回迁问题已经得到解决，不存在没有回迁的问题。即便是本案能按照民事案件受理，原告的诉讼请求也不能成立。被告金雄公司向本院提出反诉：请求确认反诉被告之间签订的《房屋拆迁安置补偿合同》无效。事实和理由：冯某、王某通过隐瞒事实的方式骗得磴口住建局与其签订《征收补偿安置协议》，合同补偿的土地使用权人不是反诉被告冯丽荣、王希林，且回迁的房产面积超出实际面积65.23平米，该协议因冯某、王某恶意、无权处置他人财产且违背征一补一的原则，属于无效协议，故提出反诉。被告金雄公司为证明其辩驳主张和反诉请求，向法庭出示如下证据：1.内蒙古磴口县人民法院（2017）内0822民初1801号民事裁定书复印件一份，证明原告与第三人之间的协议是行政协议，生效的裁定判明本案由冯某提起行政诉讼请求，原告以民事案件立案诉讼设置错误；裁定书查明的原告住建局答辩时也认可给冯某回迁过房屋。2.建设工程施工许可证一份，证明金雄商厦是在2015年4月20日批准施工的。3.冯某房屋产权证一份，证明冯某的拆迁房屋面积是289.77平米，非商业用途面积是41.50平米，按381.5平米补偿违反了征一还一不找差价的征收决定。4.土地使用权人王某1182.71平米的土地使用证一份，证明原告和冯某协议将他人的土地使用权补给冯某是不合法的。5.房地产估价报告一份，证明冯某土地及房屋的评估价格是4286146元，其中将王某1及赵进的土地权评估在冯某的拆迁范畴之内，协议不合法。质证时，原告认可被告金雄公司提供的证据1、3、5的真实性但不认可举证意图，对证据2的真实性和举证意图认可，对证据4不认可；孟某对金雄公司提供的上述证据均无异议。被告孟某辩称，第三人回迁问题未能解决是第三人拒绝回迁所致，与答辩人无关，且答辩人与第三人回迁无关，答辩人不承担任何责任，应驳回原告对答辩人的诉讼请求。被告孟某没有向法庭提供证据。第三人冯某、王某经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，在答辩期间未向本院提交书面答辩状，也未在举证期间向本院提交证据。本院认为，被告金雄公司、孟某认可原告磴口住建局提供的证据2，原告磴口住建局认可被告金雄公司提供的证据2，对原告提供的证据2、被告金雄公司提供的证据2予以采信。金雄公司、孟某对磴口住建局提供的证据1、3、4、5真实性无异议，磴口住建局对金雄公司提供的证据1、3、5的真实性无异议，对上述证据予以采信。磴口住建局对金雄公司提供证据4的质证意见，应当以《征收补偿安置协议书》确定的内容为准，对该证据予以采信，对其举证意图不予支持。根据以上有效证据，结合当事人陈述，本院审理后查明如下事实：磴口县人民政府于2013年5月20日作出磴政字（2013）92号《关于金雄商厦及人防工程房屋的征收决定》，决定对磴口县巴镇团结路以东、春城电器商场以南、鼎元市场以北、住宅区以西范围内的房屋实施征收，磴口县城乡建设局（因政府机构改革，于2019年4月9日更名为磴口县住房和城乡建设局，即本案原告）是磴口县人民政府指定的征收实施单位。第三人冯丽荣、王希林的房屋位于前述征收范围内。在房屋征收实施期限内，原告磴口住建局作为甲方，第三人冯某、王某作为乙方，双方根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）规定，于2014年5月19日共同签订了《征收补偿安置协议书》，协议约定：“一、乙方被征收房屋位于鼎元市场北、春城电器南、团结路东，占地面积355平方米，建筑面积355平方米。二、乙方自愿选择产权置换方式进行征收补偿安置具体如下：1、乙方被征收房地产补偿金额......总计为280000元。2、产权置换：原地置换。从鼎元商厦北墙的金雄商厦从南往北数第一层的第二间（座东向西迎街门店）为甲方给乙方置换的商铺。实际面积为381.4平方米，置换的商铺估价1144.2万元。该间商铺的位置以双方共同签字盖章的回迁平面示意图确定的位置为准。该图纸为合同附件。所置换的底层商铺为南北开间（宽度）不少于10米。如违约，甲方双倍的价格赔付乙方，并以现金方式赔偿，大于约定回迁面积部分，乙方不再承担付费”；协议还约定，“三、甲方给乙方回迁的商铺必须2015年12月1日前交付，如甲方迟延交付，每拖延一天，按甲乙协商约定的房价款同期贷款利率四倍赔偿违约金”等内容。在协议尾部，甲方落款处加盖磴口县城乡建设局公章，乙方处有第三人冯某、王某的签名，被告孟某在担保人处签名。当日，三方当事人共同绘制了一份《回迁平面示意图》，其中具体约定了冯某、王某回迁房屋面积、位置等内容，原告磴口住建局、被告金雄公司分别在该图上加盖单位和公司的公章，被告孟某在担保人处签名。上述《房屋拆迁安置补偿合同》签订以后，第三人冯某、王某向原告交付了被征收房屋，被告金雄公司拆迁了被征收房屋并在征收土地范围内建成金雄商厦。第三人冯某、王某因房屋安置发生纠纷后，于2017年9月22日向磴口县法院提起民事诉讼，要求磴口住建局、金雄公司交付门店并办理房屋及土地权属登记、退还房款670.68万元、承担违约金。磴口县人民法院审理后于2018年1月24日作出（2017）内0822民初1801号民事裁定书，裁定驳回冯某、王某的起诉；该裁定书已经发生法律效力。针对补偿安置发生的纠纷，被告金雄公司于2018年3月14日出具《承诺书》，承诺“因金雄商厦开发改造项目由我公司全部投资改造建设的，所以我公司承诺，被征收人冯某、王某房屋征收补偿责任在合理的范围内由我公司全部承担”。因案涉房屋补偿安置纠纷未处理，故原告磴口住建局诉讼本院处理。本院认为，案涉《房屋征收补偿安置协议》是行政协议还是民事协议，不仅是本案当事人争议的焦点，而且关系到人民法院审理案件时所适用的法律、选择的审判规则以及把握的裁判尺度和裁判思路等一系列问题，直接影响当事人的实体权利义务。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第二款规定，即“补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼”，该条例虽没有明确该类纠纷是提起行政诉讼还是民事诉讼，但司法实践中对房屋搬迁安置补偿协议纠纷是作为民事诉讼来处理的。2014年11月1日《中华人民共和国行政诉讼法》修改并自2015年5月1日起施行后，依据该法第十二条的规定，因土地房屋征收补偿协议提起的诉讼被纳入行政诉讼受案范围。按照行政诉讼适用“实体从旧，程序从新”的一般原则，参照最高人民法院的相关判例，如最高人民法院对再审申请人李昭君与被申请人山东省曲阜市人民政府房屋搬迁安置补偿协议一案审查作出的（2018）最高法行申2675号裁定书，认定《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条的规定没有法律溯及力，当事人对2015年5月1日之前签订的房屋搬迁安置补偿协议不服，应提起民事诉讼。本案原告磴口住建局与第三人冯某、王某依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，于2014年5月19日签订的《征收补偿安置协议书》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，是合法有效的民事协议，双方因此发生的争议，应提起民事诉讼。被告金雄公司辩称本案属于行政案件、案涉《房屋拆迁安置补偿合同》是行政协议、原告以民事案件提起诉讼属于诉讼设置错误的主张，无法律依据，其辩驳意见不予支持。被告孟某作为被告金雄公司的法定代表人，以担保人的名义在《房屋搬迁安置补偿协议》及回迁平面示意图上签名，是其履行职务的行为，因此产生的后果应当由被告金雄公司承担；原告要求被告孟某承担连带担保责任的请求无法律依据，本院不予支持。被告金雄公司与原告没有签订书面的回迁安置协议，但在案涉《房屋拆迁安置补偿合同》签订以后，被告金雄公司拆迁了第三人冯某、王某向原告交付的征收房屋并在征收土地范围内建成了金雄商厦的事实属实，在金雄商厦项目建成后，应当按照回迁平面示意图的说明及《承诺书》中承诺的内容，向原告履行对第三人冯某、王某的征收置换义务。在原告与被告金雄公司对涉案房屋安置补偿违约责任没有明确约定的情况下，原告不得依据其与第三人冯某、王某签订的《房屋搬迁安置补偿协议》中约定的违约条款，为被告金雄公司设定义务并要求其承担违约责任。综合前述，对原告要求被告金雄公司赔付回迁置换房屋面积差价、承担违约金的请求，依法不予支持。被告金雄公司主张已经给第三人交付安置房屋、因冯某上访不能办理产权证的答辩意见，没有提供相应的证据佐证，本院依法不予支持。而且，被告金雄公司在本案中提供的证据，既不能证明第三人采取欺骗手段签订《房屋搬迁安置补偿协议》，也不能证明该协议的内容违反了法律法规的强制性规定，故对被告金雄公司主张房屋搬迁安置补偿协议无效的反诉主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第六条、第六十一条、第一百一十七条、第一百一十九条、第一百三十一条、第一百四十三条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款四项的规定，判决如下：一、被告巴彦淖尔市金雄房地产开发有限责任公司于本判决书生效后十日内向原告磴口县住房和城乡建设局交付位于磴口县巴镇团结路鼎元市住房和城乡建设局交付位于磴口县巴镇团结路鼎元市场北、春城电器南“金雄商厦”一层由南往北数第二间门店（座东向西迎街，建筑面积381.4平方米，该间商铺的位置以双方共同签字盖章的《回迁平面示意图》确定的位置为准），并协助原告办理该房屋权属登记手续。二、驳回原告磴口县住房和城乡建设局对被告孟某的诉讼请求。三、驳回原告磴口县住房和城乡建设局的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告巴彦淖尔市金雄房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费88508元，由原告磴口县住房和城乡建设局承担44254元，被告巴彦淖尔市金雄房地产开发有限责任公司承担44254元。反诉费100元，由被告巴彦淖尔市金雄房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审 判 长  宁 军审 判 员  任 慧人民陪审员  王晓军二〇一九年十一月十一日书 记 员  彭文丽