北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初33378号原告：天兴苑（北京）资产管理有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：耿春琴，董事长。委托诉讼代理人：卞喆，男，1992年4月16日出生，满族，该公司职工，住北京市通州区。委托诉讼代理人：崔文路，男，1975年4月11日出生，汉族，该公司职工，住北京市通州区。被告：李景，女，1984年7月28日出生，汉族，住北京市。委托诉讼代理人：臧志学（被告李景之夫），1981年2月3日出生，汉族，住北京市。原告天兴苑（北京）资产管理有限公司（以下简称天兴苑公司）与被告李景房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天兴苑公司的委托诉讼代理人卞喆、崔文路，被告李景的委托诉讼代理人臧志学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天兴苑公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告违约，赔偿合同违约金3600元；2、判决被告赔偿强行清退租户后的租金，25天租金3000元；3、判决被告赔偿乙方客户的违约金5200元；4、判决被告赔偿乙方客户的搬家费500元；5、判决被告赔偿我公司配置在房子里的双人床三张3600元；6、诉讼费由被告负担。事实和理由：被告李景于2019年5月21日将坐落于北京市通州区群芳三园小区29号楼2单元XXX的房子委托我公司出租，并签订房屋出租委托合同，合同期为2019年5月21日至2020年5月21日止，房租为3600元每月按季度缴付，全年四次打款日期为：第一次2019年6月21日，第二次2019年8月21日，第三次2019年11月21日，第四次2020年2月21日。因政策原因，屋内隔断于2019年6月23日晚上被梨园群租房治理办公室强行拆除，根据双方签订的《房屋出租委托合同》中第三条第二小条约定，此房出租每月3600元，和交租日期。根据合同第十一条第三小条中约定此价格为打隔断价格，如遇国家政策原因需要拆除隔断，甲方应退还乙方在拆除隔断后的租金，双方另行商议价格或退房。2019年6月24日我公司上述房屋的房管专员韦志奇通过微信告知房主李景此房内隔断被拆并沟通隔断被拆后的价格和后续租金问题。被告不同意降价，不同意退还我公司拆除隔断后的租金。2019年7月18日，被告的爱人臧志学通过微信约我公司同事韦志奇当晚8点到房子里协商，臧志学晚上8点40分带着三位民警进入房间，并张贴通知，要求租户提前搬离。2019年7月27日上午臧志学带人强行清退租户时，租户报警，经民警调解后臧志学和同行者离开，当日下午臧志学带人入门将此房内马桶拆走热水器破坏。2019年7月28日上午，臧志学带人将我公司配置到房子内的家具（三张床）砸碎扔了,空调也拆走了，租户报警。但屋内设施已经砸坏，导致租户无法在此房内居住。后租户搬离此房并向我公司提出违约赔偿。依据我公司和被告李景签订的《房屋出租委托合同》中第三条第五小条我公司未曾拖欠房租，房屋隔断被拆除后第二日也就是2019年6月24日韦志奇通过微信和李景沟通告知隔断被拆。因此我公司不存在过错。故我公司向本院提起诉讼，请求依法判决被告赔偿我公司损失。被告李景辩称：不同意原告天兴苑公司的诉讼请求。事实理由如下，我先陈述事情的经过，为什么我们会发生这个纠纷，由于房屋出租给了天兴苑公司，我于2017年5月底将房子租给天兴苑公司，到了2019年5月底重新签订了租房协议，当时我们并不知道天兴苑公司所谓的优化间是给我的房子打隔断，2019年6月23日被梨园群租房治理办公室强拆，后期我方多次找到天兴苑公司协商解决此事，最初韦志奇给出的损失是1000元，我们当时本着多一事不如少一事的态度，把我们损失的房租都可以给他们。但是他们的要求不止这些，在和他们领导沟通后给出的是4000多元。双方协商并不能达成一致，合同无法继续。由于天兴苑公司只交了2个月房租，我们一个月的房屋宽限期也是在租赁一年的前提下给的一个月免租期，这个基本是租房行业约定俗成的。我方在7月18日提前通知住户及天兴苑公司合同无法继续，所有问题去法院解决，但是当时天兴苑公司给出的话是绝对不搬，看谁敢让他们搬，光脚的不怕穿鞋的。我们也是想把我们的损失降到最低，我们要求在合同到期后搬离房屋（因为只交了两个月房租），我们的房租必须整租一年才会有一个月的宽限期，但直到7月27日天兴苑公司不仅没有搬出房子，已经多给了天兴苑公司一个星期的期限，他们所谓的租户其实是天兴苑公司租住人员，反倒开始对抗起来，并且我们在通知时已经明确，如果到时间没搬走，所有物品丢失我们概不负责，屋内有的东西将作为垃圾处理，并且已经给出了天兴苑公司至少10天的时间，当时他们的工作人员韦志奇在协商时明确表示3天时间就可以把租户清理走，把东西搬离。但是天兴苑公司并没有搬出，并没有在合同无法继续的情况下，让合同终止。在合同里我们也有明确表示，如果协议不成，可以终止合同。我们为了让我们的损失减小到最低，只好先拆除马桶和热水器把租客逼走。整个事情的发生就是这样。1、合同已经不具备再继续的条件，我们在合同中第十一条有约定，隔断被拆除，价格协商或退房，现实情况在协议不成的情况下，只是天兴苑公司单方面想继续合同。并且天兴苑公司只交了两个月房租的情况下，我们有权把天兴苑公司清理出去。2、天兴苑公司已经免费居住了我一个星期的房子，合同第三条第一点明确规定，我方每年预留30天，天兴苑公司只租住了我2个月时间，我方已经给了天兴苑公司7天的居住期。3、我方已提前通知乙方并且乙方只要三天时间就可以搬走的情况下，并没有搬走，乙方客户跟我没有任何关系，而且乙方客户就是天兴苑公司本身。4、乙方客户跟我方没关系，他花多少钱搬家那是他的问题。5、在合同已经不具备继续履行的情况下，我们事先已经做到了通知天兴苑公司的义务，并且我们已经给了10天的时间，乙方明确表示3天时间就可以搬走。6、诉讼费由天兴苑公司自己负责。天兴苑公司早在2018年3月7日因为群租房事件被通州住建委罚款3万元，直到2019年5月份跟我们签约，在整个协议里从2017年至2019年9月两次的协议里，我们没有任何一次允许天兴苑公司打隔断，第一次我们签的协议是他们所谓的优化间，第二次我们并没有允许，并且天兴苑公司在2018年3月份被处罚的情况下继续打隔断群租，继续知法犯法。第二次续签反倒以打隔断的方式签署协议，对于这种处罚，这个企业根本没有理会，其作为中介公司明知故犯，完全失去了企业对社会及政府的责任。合同已经和法律相违背，并且在第一次协议上是以优化间的名义欺骗我们打群租隔断出租住人，我们可以打隔断出租，但是住人是绝对不行的，如果用来放些生活必需品也不会有隔断被拆除的情况，只要隔断住人是完全违背了北京市群租房条例的，这一条本身就不符合法律，天兴苑公司是明知道这种情况下继续出租住人，这也是拆除的理由，即使他们打隔断不住人的话是肯定不会被拆除的，我方在得知隔断拆除后，积极想办法解决问题，但是不可能满足天兴苑公司的无理要求，事情发展到这个地步是我们不想看到的，但是我们是没办法去处理，我们提前做到了通知义务，并且希望通过法律手段解决这些问题，但是最终换来的是天兴苑公司的对抗和阻挠，并且我们在合同第十一条补充协议里有明确表示如果隔断拆除，价格另行商议或退房，我们在商议不成的情况下，天兴苑公司还在强行履行合同，并且租金只交了两个月，已经完全不具备履行合同的条件，在这件事情上我们不存在任何过错，并且在天兴苑公司租赁期间给我们造成了巨大的经济损失，这些花费是我们已经实际支出的，我们要求天兴苑公司必须做出赔偿，以弥补我们的巨大经济损失。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2019年5月21日，李景（甲方）与天兴苑公司（乙方）签订《房屋出租委托合同》，合同约定李景将位于北京市通州区群芳三园29号楼262房屋全权委托天兴苑公司对外出租，委托期限1年，自2019年5月21日起至2020年5月21日。合同第三条就租金、佣金及交付方式约定如下：“1、合同签订后，甲方同意每年预留30天，作为乙方接洽承租人的工作期，（期间不计算租金），工作期后从2019年6月21日开始计算租金，乙方应如期缴纳租金，可以转账或现金。（付款日期遇节假日顺延，不再另行通知）2、房屋每月租金为税前人民币3600元，按季度缴付。如乙方出资对房屋进行了改善维修或添置设备等情况，甲方允许乙方适当浮动出租价格，多出部分归乙方所有。……5、具体付款日期：第一次2019年6月21日7200元；第二次2019年8月21日10800元；第三次2019年11月21日10800元；第四次2020年2月21日10800元。”合同第八条就违约责任约定：“如不遵守本合同上述的各项约定视为违约，甲方赔偿乙方3个月房屋租金，及乙方客户的损失。如果乙方违约，甲方不赔偿乙方的装修费和不退还乙方给此房的配置物品。”合同第十一条约定：“……3、此房无有限收视费，此价格为打隔断价格，如遇国家政策原因需要拆除隔断，甲方退还乙方在拆除隔断后的租金，价格则双方另行商议或退房。4、甲方违约金为一个月，此页无下文。”合同签订后，天兴苑公司依约向李景支付了第一次租金共7200元。后合同履行过程中，涉案房屋内隔断被群租房治理相关部门强行拆除，双方之间开始产生争议。天兴苑公司提交一份落款日期为2019年6月23日署名梨园镇群租房治理办公室（未加盖印章）的《告知书》，内容为：“违法承租人：梨园镇人民政府群租房治理办公室已对您所居住的群芳三园小区29号楼2单元XXX室违法分割出租屋张贴了告知书，并限期搬离、整改，现该违法出租行为仍未整改，我治理办公室对你处违法隔断帮助拆除。特此告知”。李景认可该《告知书》真实性。2019年7月18日，李景张贴《通知》一份，内容为：“住户你好！我是房主，此房与中介有纠纷，请于7月21日搬离，7月22日会封门，如有物品丢失，概不负责！”根据天兴苑公司提交的微信聊天记录显示，5月7日双方对话内容：“甲方：小韦我们13号上午交接吧，房子收拾干净就行，隔断可以先不拆。乙方：隔断不拆？啥意思。甲方：恩可以先不拆，我再租几个月，装修的时候我拆就行了。乙方：奥奥，这个我得问问我们领导。甲方：恩。”6月24日双方对话内容：“乙方：隔断被政府强拆了。甲方：什么情况。乙方：昨天晚上的事。”7月19日双方对话内容：“甲方：小韦由于我们没有办法在拆除隔断后的房租达成一致，我们只能现在终止协议，昨天已经正式通知你们中介公司和房客，也给了你们和房客足够时间搬家，7月22号我们会清空房间，如果还有物品在房间里将被当作垃圾处理，今天以微信的形式告知！乙方：终止协议按合同你要退还我拆除隔断后的租金，7月二十二你要清退我们的租客不可能，客户交房租了，我们得保证租户正常居住，你清肯定清不了，你会报警，我们也会。到时候看警察怎么说吧。……”7月27日及7月28日微信内容显示双方仍在争执，未达成一致处理意见。李景认可微信聊天记录的真实性。李景提交的微信聊天记录显示双方曾有对话内容：“乙方：我看了，新签这份没写隔断的事情。（双方语音通话10分钟有余）乙方：按您那个方案，您哪天过来收房。定个日期，我好让会计算钱。甲方：你们清房客要几天时间？乙方：最多三天。……”为证明其主张的“乙方客户的违约金和搬家费”，天兴苑公司提交了与案外人签订的租房合同及收取案外人费用的收据和清单，李景对此不予认可。另本案审理过程中，李景曾提出反诉请求要求判决天兴苑公司赔偿在租赁房屋期间对房屋造成的损失，墙体和地板拆除费4500元、墙体粉刷花费1万元、地板砖铺设花费5000元、地板砖购买花费8000元、装修期间无法居住或出租损失共18000元（每月3600元，装修2个月左右，散味至少3个月以上）、丢失床一张价值4200元（其中床垫3200元、床1000元）、租住期间未缴清水费50元；并要求天兴苑公司负担诉讼费。但李景未交纳反诉费。本院认为：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方签订的《房屋出租委托合同》第十一条内容足以说明将涉案房屋以“打隔断”方式出租是双方缔约之关键内容，双方合意作出的“如遇国家政策原因需要拆除隔断，甲方（李景）退还乙方（天兴苑公司）在拆除隔断后的租金，价格则双方另行商议或退房”的约定，足可见双方对“隔断”可能会被政府相关部门拆除均有充分的预期。现合同实际履行过程中，确如双方所料，“隔断”被相关部门予以强制拆除，根据前述合同第十一条约定李景应当退还天兴苑公司拆除隔断后的租金。另双方合同第三条明确载明租金起算日期为2019年6月21日，据此本院确认天兴苑公司已支付给李景的7200元租金系2019年6月21日至8月20日期间的租金，结合“隔断”拆除日期（即2019年6月23日）及李景实际收回房屋日期（即2019年7月28日），现天兴苑公司要求李景退还2019年7月27日至8月20日期间共计25天的租金3000元，并无不当，本院予以支持。在隔断拆除后，涉案《房屋出租委托合同》应如何处理，根据前述合同第十一条内容，双方就此约定为“价格则双方另行商议或退房”，据此本院认为双方任何一方均有权利从“价格双方另行协商”或“退房”两种处理方式中任选其一，故李景选择解除《房屋出租委托合同》并要求天兴苑公司腾退交还标的房屋的处理方式，并无不妥；另自隔断拆除之日至李景实际收房之日已经1月有余，自李景张贴书面《通知》至李景实际收房之日也近10日时间，故李景收房时间亦无明显不当。故对天兴苑公司主张李景违约，并要求李景支付违约金的诉讼请求，理由不当，依据不足，本院不予支持。对天兴苑公司要求李景赔偿“乙方客户”违约金及搬家费的诉讼请求，理由不当，依据不足，本院亦不予支持。对天兴苑公司要求李景赔偿三张双人床共3600元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。但需指出，李景在收房过程中采取的方式方法欠妥，不仅不利于纠纷解决，反而会加剧双方对立情绪，在今后民事交往中应引以为戒。对李景主张的全部反诉请求，因李景未按期交纳反诉费，故本院按李景撤回反诉处理。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李景退还原告天兴苑（北京）资产管理有限公司租金3000元，于本判决生效之日起七日内给付清；二、驳回原告天兴苑（北京）资产管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费99元，由原告天兴苑（北京）资产管理有限公司负担74元（已交纳）；由被告李景负担25元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 齐 松二〇一九年十一月十九日书记员 于逸冰