广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0902民初2088号 原告：广西宏志物业综合管理有限公司，住所地广西玉林市广场东路756-18号，统一社会信用代码：914509007997137052。 法定代表人：刘伟志，该公司总经理。 委托诉讼代理人:梁运凯，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：曾献武，广西纳百川律师事务所律师。 被告：蔡胜红，女，1982年8月20日出生，住玉林市玉州区。 原告广西宏志物业综合管理有限公司与被告蔡胜红物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月22日公开开庭进行了审理。原告广西宏志物业综合管理有限公司的委托诉讼代理人曾献武到庭参加诉讼，被告蔡胜红经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西宏志物业综合管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告给付2014年12月至2016年11月物业服务费2103.7元及违约金5402.29元（违约金分段计算:以每月应缴物业费87.654元为基数,从每月的6日起计至被告付清物业服务费之日止，按每日3‰计算，计至起诉至日止，违约金为5402.29元，以后续计）；2.判令被告向原告给付2014年7月至2016年11月电梯养护费725元；3.判令被告向原告给付2014年1月至2016年12月生活垃圾费252元；4.判令被告向原告给付2014年11月至2016年10月水费2577.6元；5.判令被告向原告给付2014年8月至2016年10月的公摊水电费489.38元；6.判令被告向原告给付2014年1月至2016年11月的专项维修基金费438.27元；7.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:被告蔡胜红系原告所服务的玉林市欧洲城住宅小区的业主。被告与开发商玉林市华商房地产有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，购得10-1102房,建筑面积125.22m2。玉林市华商房地产有限责任公司与原告于2011年12月21日签订《前期物业服务合同》，由原告即广西宏志物业综合管理有限公司对其开发的“欧洲城”住宅小区（建筑面积约26.69万平方米，一期约4万平方米）进行物业管理，服务期限自2011年12月21日起至小区依法成立业主委员会并重新选聘物业管理公司签订的物业服务合同开始生效之日止。合同约定原告向业主提供物业管理服务，业主应于每月5日前向原告交纳当月应缴的物业服务费用及其他应交费用，带电梯住宅按建筑面积×每月0.7元/m2的标准向原告缴纳物业管理费，商业物业按每月每平方1.5元收取，电梯养护费按每户每月25元收取，生活垃圾费按7元/月（代市环卫部门收取），水电费按实际发生的结算。业主或物业使用人应当按月足额缴纳物业服务费及相关公摊费用，逾期不缴纳的按照每日3‰收取滞纳金。合同生效后原告依约为“欧洲城”住宅小区及业主提供物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业服务费及其他应交费用，自2014年12月至2016年11月,被告共欠物业服务费2103.7元、电梯养护费725元、生活垃圾费252元、水费2577.6元、公摊水电费489.38元、专项维修基金费438.27元、违约金5402.29元。 被告蔡胜红不到庭答辩，也不提交任何证据。 本院经审理认定事实如下：玉林市欧洲城住宅小区是由玉林市华商房地产有限责任公司开发的房地产项目。2011年12月21日，玉林市华商房地产有限责任公司与广西宏志物业综合管理有限公司签订《玉林市欧洲城住宅小区前期物业服务合同》，约定由广西宏志物业综合管理有限公司对欧洲城住宅小区进行前期物业管理，服务期限自2011年起至小区依法成立业主委员会并重新选聘物业管理公司签订的物业服务合同开始生效之日止；商业物业的物业服务费为每平方米1.5元，带电梯住宅物业的物业服务费为每平方米0.7元，电梯养护费按每户每月25元收取，生活垃圾费按7元/月（代市环卫部门收取），水电费按实际发生的结算，按月收取物业服务费用。由业主或物业使用人在每月的5日前交纳上月应缴的物业服务费用及其它应交费用；业主或物业使用人逾期不交纳服务费及相关公摊费用的按每日3‰收取滞纳金；广西宏志物业综合管理有限公司未能按约定提供服务，玉林市华商房地产有限责任公司有权要求广西宏志物业综合管理有限公司限期整改，逾期未整改且严重违约的，玉林市华商房地产有限责任公司有权解除合同。合同签订后，广西宏志物业综合管理有限公司即对玉林市欧洲城住宅小区进行日常物业管理服务。被告蔡胜红所有的位于玉林市建筑面积为125.22m2，每月物业管理费为87.654元。被告自2014年12月至2016年11月的物业服务费2103.7元、2014年7月至2016年11月的电梯养护费725元、2014年1月至2016年12月的生活垃圾费252元、2014年11月至2016年10月水费2577.6元、2014年8月至2016年10月的公摊水电费489.38元、2014年1月至2016年11月的专项维修基金费438.27元未缴纳。 另查明，被告蔡胜红收房及办理装修期间预交了200元水电周转金给原告广西宏志物业综合管理有限公司。庭审上，原告表示未退还的200元水电周转金可从被告拖欠的费用予以扣除。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力；”原告与玉林市欧洲城住宅小区的房地产开发公司签订了前期物业管理服务合同，该合同对被告蔡胜红有约束力。原告对玉林市欧洲城住宅小区进行前期物业管理，被告蔡胜红接受了原告玉林市欧洲城住宅小区的物业服务，双方之间形成了物业服务关系，依法应向原告交纳物业服务管理费及《玉林市欧洲城住宅小区前期物业服务合同》约定的各项费用。被告自收房后至2016年11月30日原告撤出时止，尚欠物业服务费2103.7元、电梯养护费725元、生活垃圾费252元、水费2577.6元、公摊水电费489.38元、专项维修基金费438.27元未缴纳。被告蔡胜红预缴的200元水电周转金可优先折抵水费，折抵后被告应缴纳水费2377.6元。关于被告蔡胜红是否承担违约金的问题，《玉林市欧洲城住宅小区前期物业服务合同》约定：业主或物业使用人逾期不交纳服务费及相关公摊费用的按每日3‰收取滞纳金。原告与开发商在合同约定逾期不缴纳费用的计收滞纳金，是违约后应支付的惩罚性费用，其真实意思应为违约金。被告未按合同约定在每月的5日前缴纳物业管理各项费用属违约，但合同约定的每日3‰计算明显过高，本院综合考虑依法调整违约金按中国人民银行同期同类贷款利率计。对原告要求超出部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告蔡胜红支付物业服务费2103.7元、电梯养护费725元、生活垃圾费252元、水费2377.6元、公摊水电费489.38元、专项维修基金费438.27元给原告广西宏志物业综合管理有限公司； 二、被告蔡胜红支付逾期交纳物业服务费的违约金给原告广西宏志物业综合管理有限公司（违约金计算方法：以每月应缴物业费87.654元为基数，从2014年12月起的每月6日起计至被告付清物业服务费之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率分段计算）。 上述判决之款项，限义务人于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 本案受理费99元，公告费700元，由被告蔡胜红负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 长  高斯宜 人民陪审员  钟范林 人民陪审员  李翠云 二〇一九年十一月二十二日 法官 助理  陈俊均 书 记 员  曾秋瑛