贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔27民终2072号 上诉人（原审被告）：都匀市福购购物中心，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市建设巷市场内。 经营者：王棉凯，系购物中心负责人。 上诉人（原审被告）：王棉凯，男，1982年2月8日出生，汉族，住贵州省息烽县。 二上诉人委托诉讼代理人：吴吉学，贵州桥城律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：贵州一杆秤大药房连锁有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市嘉和路2号城市风景1栋1层1-3号。 法定代表人：翟德华，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭成皋，贵州匡大律师事务所律师。 上诉人都匀市福购购物中心（以下简称福购购物中心）、王棉凯因与被上诉人贵州一杆秤大药房连锁有限公司（以下简称一杆秤大药房公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省都匀市人民法院（2019）黔2701民初1435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 福购购物中心、王棉凯上诉请求：1.撤销（2019）黔2701民初1435号民事判决第二、三项；2.依法改判；3.二审诉讼费由一杆秤大药房公司承担。事实及理由：一、2018年第一季度上诉人应当支付租金94800元，因上诉人股东内部扯皮，造成经营亏损，没有一次性交纳租金，引起双方矛盾是事实。但从2018年2月至同年11月，上诉人陆续通过微信和转账支付租金150933元给被上诉人，其中2月打款30000万元。收款人是被上诉人的股东陈俊，是被上诉人明确的收费人。2018年3月，被上诉人将所租门面上锁，扣押了上诉人80余万元的货物及资产，不让上诉人搬走也不让上诉人营业，在此情况下，上诉人仍然将部分租金支付给被上诉人。经统计，2018年5月至11月就打款8万元租金给袁平（袁平是出租房的新房东）。小Q之家宠物店周青打款25993给袁平，是上诉人叫周青打给袁平作为房租的，袁平也短信告知上诉人收到这笔钱。2018年10月19日前的房租是269960，但上诉人已经支付了100993元，加上被上诉人手中现有的押金50000元，上诉人实际只欠房租118967元。二、被上诉人在2018年3月初将所租门面上锁，扣押了上诉人的货物及资产，不让上诉人营业，还要求上诉人按合同交纳房租，不仅仅是违约，而且是一种严重的违法行为，一审对此不予认定，还判决上诉人支付违约金20000元显失公平。 一杆秤大药房公司二审未答辩。 一杆秤大药房公司向一审法院起诉请求：1．判决解除一杆秤大药房公司、福购购物中心签订的《门面出租合同》，并要求福购购物中心向一杆秤大药房公司返还商铺；2．判决福购购物中心、王棉凯连带偿还一杆秤大药房公司房屋租金及拖欠的物业费、水费等共计320531元（明细见计算清单）；3．判决福购购物中心、王棉凯向一杆秤大药房公司支付违约金80988元；4．本案诉讼费用由福购购物中心、王棉凯承担。 一审法院认定事实：福购购物中心为个体工商户，经营者为王棉凯，一杆秤大药房公司（合同中简称甲方）与福购购物中心（合同中简称乙方）签订了《门面出租合同》，约定福购购物中心租赁一杆秤大药房公司位于都匀市嘉和路2号城市风景1栋1层的商铺（面积：2015年9月24日689.32平方米），该合同第一条约定：租赁期共拾年，从2015年9月20日至2025年；第四条约定：1．乙方租用甲方门面，门面使用按先交租金后使用的原则，乙方必须在租金到期前20天内交清下一个季度的租金；2．房屋租金按季度交纳，第一年第一季度租金为：玖万肆任捌佰元整（94800元），租金需在本合同签订当日一次性付清；下季度的租金必须提前20天内一次性缴纳；从第三年起每年租金在上一年租金础上增幅6%；3．如超过房租缴纳期限，每迟缴一天，甲方按日应交款额的5%收取滞纳金，若乙方超过20天未缴纳房租甲方有权收回房屋；合同还约定了双方的其他权利及义务。合同签订后，一杆秤大药房公司依约将涉案门面交付给福购购物中心使用，福购购物中心租赁初期依约向一杆秤大药房公司支付了门面租金，由于经营不善从2018年初开始拖欠一杆秤大药房公司租金，都匀嘉和物业服务有限责任公司向一杆秤大药房公司、福购购物中心发出欠费清单一份，该清单载明：您公司出租的城市风景东门福购超市门面2016年5月至2018年9月截止所欠费用清单如下：1．水费595元……4．合计欠费金额为50591元。2018年9月25日。 一审法院认为，一杆秤大药房公司与福购购物中心签订的《门面出租合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。一杆秤大药房公司依约将门面交付给福购购物中心使用，福购购物中心理应按照合同约定支付门面租金，现因其拖欠租金，构成违约，根据双方签订的合同约定：“若乙方超过20天不缴纳租金，甲方有权收回房屋，终止合同”，故一杆秤大药房公司请求解除双方签订的《门面租赁合同》，于法有据，予以支持；对于一杆秤大药房公司请求福购购物中心、王棉凯支付2018年3月19日前35488元租金及同年3月20日至10月19日的租金234472元，合计269960元的诉请，从金额来看，符合双方合同约定，且福购购物中心、王棉凯经一审法院合法传唤拒不到庭参加诉讼也未提交足以证明一杆秤大药房公司主张的法律关系变更或消灭的证据，故对于该诉请，予以支持；对于一杆秤大药房公司请求福购购物中心、王棉凯支付拖欠都匀嘉和物业服务有限责任公司物业费、水费等50591元的诉请，因一杆秤大药房公司不是该费用主张的适格主体也未代替福购购物中心交纳了上述费用，故对于该项诉请，不予支持；对于一杆秤大药房公司请求福购购物中心、王棉凯支付违约金80988元的诉请，鉴于福购购物中心拖欠租金系经营不善导致，并非恶意拖欠，故酌定为2万元；对于一杆秤大药房公司请求福购购物中心、王棉凯对以上费用承担连带责任的请求，因福购购物中心为个体工商户，从国家企业信用信息公示系统查询王棉凯系经营者，根据法律规定，个体工商户、农村承包经营户的债务，个人经营的，以个人财产承担……之规定，予以支持。对于王棉凯提交的部分票据、微信聊天等证据用以证明其已交纳了部分门面租金等，因其提交的票据载明的交纳租金的期间与一杆秤大药房公司起诉的期间不符，且部分系案外人交纳，故对其抗辩意见，不予采信；对于福购购物中心、王棉凯辩称一杆秤大药房公司诉请的主体不适格，应该为“都匀市福乐购购物贸易有限责任公司第二分公司”的意见，根据合同的相对性，不予采纳；对于福购购物中心、王棉凯庭审结束后向一审法院交纳的《民事应诉状》中请求一杆秤大药房公司赔偿其经济损失的意见，因其未在举证期限内提出，且未提交任何证据予以印证，故不予采信。若一杆秤大药房公司确因侵权行为对福购购物中心、王棉凯造成损失，福购购物中心、王棉凯可另行主张权利。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国民法通则》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决：一、解除一杆秤大药房公司与福购购物中心于2015年9月24日签订《门面出租合同》；二、福购购物中心、王棉凯于本判决生效之日起十日内支付一杆秤大药房公司截止至2018年10月19日的门面租金269960元、违约金2万元，合计289960元；三、福购购物中心、王棉凯于本判决生效之日起十日内腾退租赁一杆秤大药房公司的门面并交还给一杆秤大药房公司；四、驳回一杆秤大药房公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7322元，因适用简易程序审理，减半收取3661元，由福购购物中心、王棉凯负担2856元，一杆秤大药房公司负担805元。 本案二审期间，上诉人福购购物中心向本院提交了以下证据：1、短信记录、转账凭证，证明袁平是门面的新房东，福购购物中心已通过袁平卡号打款35993元支付2018年的租金；2、微信转账记录、微信聊天记录，证明陈俊是被上诉人股东，是指定收租金的人之一，福购购物中心前后八次通过微信支付65000元租金给陈俊；3、情况说明、收据三份，证明上诉人付给被上诉人押金5万元。 被上诉人一杆秤大药房公司质证意见：对证据1真实性无异议，但该35993元是福购购物中心支付的前期欠付的租金，并且仅仅是上诉人转租出去的那一部分的租金还不足，没有转租仍然为上诉人使用的那一部分并未交纳租金；对证据2的真实性无异议，该转款也是支付前期2017年3月至4月欠付的租金，这一期限内的租金总金额是94800元，上诉人所支付的65000元没有支付完全；对证据3的真实性无异议，被上诉人认可收到上诉人押金5万元，是陈俊收取的，其他人与被上诉人无关，同时因上诉人2017年就开始欠付租金，该5万元已经折抵了欠付的租金。 被上诉人一杆秤大药房公司二审中未提交新的证据。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。另查明，二审中，被上诉人一杆秤大药房公司称上诉人福购购物中心、王棉凯从2017年3月开始欠付租金，之后上诉人又陆续支付了一些，包括上诉人在一审中及二审中举证的费用，相应扣减后截止2018年3月19日之前尚欠的租金还有35488元。上诉人则主张其支付租金都是通过银行转账或微信转账的方式支付，2017年基本是按时交纳租金，双方已经对2017年的租金结算清楚了，但没有结算的凭证。再查明，涉案门面一杆秤大药房公司已于2019年10月底重新租赁给他人经营超市，为此一杆秤大药房公司认可上诉人不再负有腾退门面的义务。 本院认为，双方当事人对一审判决解除双方的《门面出租合同》均无异议，本院予以确认。关于尚欠租金应为多少的问题。上诉人认可2018年10月19日前的租金为269960元的事实，但主张其已支付了100993元，再扣减押金5万元，上诉人尚欠的租金应为118967元，为此上诉人在二审中提交了相应的证据，但双方的租赁关系时间较长，该证据并未具体载明所付款项系支付何时的租金，被上诉人对上诉人所提交的证据并不认可为系支付被上诉人起诉期间内的租金，同时根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，上诉人亦未提供其在2017年按时支付租金或租金已经付清或双方已就2017年租金结算清楚的相应证据佐证，故对上诉人关于其仅尚欠被上诉人租金为118967元的上诉主张，本院不予采信。至于押金问题，被上诉人并未在本案中主张抵扣，如确需退还，双方可另行解决。 关于上诉人是否应当承担违约责任的问题。上诉人未按合同约定按时支付租金，其行为已经构成违约，根据合同法的相关规定，上诉人应当承担相应的违约责任。一审考虑到上诉人拖欠租金系经营不善导致，并非恶意违约，酌定确定违约金为2万元并无不当。上诉人主张其2018年3月以后拖欠租金是因被上诉人在2018年3月初对案涉门面强行上锁迫使上诉人停止营业，其不应承担违约责任，但上诉人并未对此提供相应的证据证明，故本院不予采信。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。鉴于被上诉人已于2019年10月底将案涉门面另行出租，并认可上诉人不再负有腾退返还门面的义务，属于新出现的事实，故本院对一审判决第三项予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持都匀市人民法院（2019）黔2701民初1435号民事判决第一、二、四项； 二、撤销都匀市人民法院（2019）黔2701民初1435号民事判决第三项。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3661元，按一审判决执行；二审案件受理费5649元，由上诉人都匀市福购购物中心、王棉凯承担5449元，被上诉人贵州一杆秤大药房连锁有限公司承担200元。 本判决为终审判决。 审判长  莫玉魁 审判员  王 锦 审判员  万 青 二〇一九年十一月十四日 法官助理陈艳 书记员罗文媛