广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂11民终1207号 上诉人（原审原告）：潘晓兰，女，1974年1月9日出生，瑶族，住钟山县。 委托诉讼代理人：黄师兴，男，1974年10月5日出生，汉族，住钟山县，系上诉人丈夫。 被上诉人（原审被告）：黄萍，女，1971年11月23日出生，汉族，现住钟山县。 被上诉人（原审被告）：黄千紫，女，2000年3月17日出生，汉族，现住钟山县。 被上诉人（原审被告）：黄千蓝，女，1992年8月20日出生，汉族，住钟山县。 上诉人潘晓兰因与被上诉人黄萍、黄千紫、黄千蓝房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区钟山县人民法院（2019）桂1122民初355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 潘晓兰上诉请求：一、判令三被上诉人继续履行房屋买卖合同义务，协助上诉人办理不动产变更手续，过户费用由上诉人承担。二、确认上诉人自合同生效之日起拥有土地证号××号及房屋的产权。三、对一审案件受理费负担重新决定。事实和理由：一、上诉人潘晓兰于2010年4月23日与黄道辉签订《房地产转让协议》后，按照协议规定交付房款，履行了义务，并进行了装修，安装了水电，从2013年2月入住至今，已经交付使用，使用管理、支配都是上诉人，上诉人是该房屋的真实权利人。上诉人也享有该房屋的物权，只是没有按照物权法第二十条的规定向登记机构申请预告登记。如有了预告登记，黄道辉也不能以自己的名义领取不动产证了。再有黄道辉向不动产登记机构申请登记时，没有提供申请登记的房产已经转让的事实材料，致使登记错误，骗取了不动产权证。2018年9月，黄道辉以为上诉人办证为由，从上诉人处拿回土地证，把已转让并交付给上诉人的房产登记在自己和妻子黄萍名下，领取了桂（2008）钟山县不动产权第XX号不动产权证，其不顾房屋买卖合同的约束力，行为侵害了上诉人的合法权益。黄道辉已去世，作为其妻子的黄萍应该申请注销房产登记和不动产权证，并为上诉人办理房产过户登记。二、一审判决确认黄道辉与潘晓兰签订的《房地产转让协议》有效，依照物权法的规定，潘晓兰拥有该房屋的物权，包括所有权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。一审法院认为涉案房地产仍归黄道辉、黄萍所有，认定与判决相矛盾，已经出卖转让并交付了的房屋不应还归出卖人所有。因黄道辉的其他案件，钟山县人民法院对黄道辉已经转让给上诉人的本案房产进行了查封。本案房产已不属于黄道辉所有，法院应解除查封，以免给上诉人造成损失。三、本案是因黄道辉违反《房地产转让协议》的规定，不履行义务，不但不给上诉人办理房地产过户手续，反而把房产登记在自己的名下而产生纠纷，其应负全部责任。上诉人履行了义务，没有过错，但一审判决案件受理费不是按照过错责任原则的规定负担，几乎全部由上诉人负担，被上诉人只负担100元，有失公平。 被上诉人黄萍、黄千紫、黄千蓝未向本院提交答辩意见。 潘晓兰向一审法院起诉请求：1.确认原告与黄道辉于2010年4月23日签订的《房地产转让协议》有效。2.确认原告自合同生效之日起拥有土地证号XX及房屋的产权。3.判令三被告继续履行房屋买卖合同义务，协助原告办理不动产变更手续，过户费用由原告承担。4.原告支付房款155000元，房款可提存于法院用于清偿剩余房款。 一审法院认定事实：2010年4月23日，黄道辉（已死亡）与潘晓兰签订一份《房地产转让协议》，该协议主要内容：“甲方黄道辉，乙方潘晓兰。甲方将位于钟山县XX的房地产转让给乙方，土地使用权证号为钟国用（2010）第XX号，地号为××号，土地使用权面积为72㎡，准建证号为（钟山）城规管私建字第XX号，准建面积为290㎡。转让价格450000元。乙方在签订协议时交款160000元给甲方，余款在给乙方办好房产证及土地证后20天付清。办理房产证、土地证及准建证的过户费用由乙方负担。在办理土地证、准建证期间，乙方可以先行装修入住和使用该房屋。签订协议后，在办理土地证过户之前，双方自愿的情况下可协商取消本协议，甲方在半个月内退还乙方已交款项及同期银行存款利息，利息从签订协议之日起计算。甲、乙双方签订协议后生效。甲方黄道辉、乙方潘晓兰签名按手印”。2010年4月24日，原告支付黄道辉房款160000元，2012年4月1日，原告以安装水电为由支付黄道辉房款5000元，2014年10月1日，原告支付黄道辉房款100000元，2016年7月12日，原告支付黄道辉房款30000元，以上合计295000元。2010年7月20日，钟山县人民政府颁发钟国用（2010）第XX遗失补发，土地使用权人为黄道辉，房屋坐落钟山县XX，地号XX，地类（用途）为住宅用地，使用权类型为出让，使用面积为72㎡。原告与黄道辉未办理涉案房地产过户手续。2014年2月28日，原告将讼争房屋出租给李伟华。2019年1月3日，黄道辉死亡。2019年1月8日，钟山县人民法院因另案债权人的申请查封位于钟山县XX的国有土地使用权[国有土地使用权证号：钟国用（2010）第XX遗失补发号，土地使用权面积72㎡]。另查明，黄道辉、黄萍于2018年12月25日取得涉案房地产的不动产权证，证号为桂（2018）钟山县不动产权第XX号。再查明，1999年2月1日，黄道辉与被告黄萍到民政局办理结婚登记手续。被告黄千紫是黄道辉的女儿，黄千蓝是黄道辉的继女。在诉讼中，被告黄萍、黄千蓝、黄千紫放弃继承黄道辉的遗产。 一审法院认为，一、关于黄道辉与原告于2010年4月23日签订的《房地产转让协议》是否有效的问题。黄道辉与原告于2010年4月23日签订的《房地产转让协议》中约定黄道辉将钟山县XX的房地产转让给原告，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，该《房地产转让协议》所产生的法律关系是债权债务关系，其建立的基础是双方当事人的意思表示，在双方当事人就订立转让房地产的意思表示达成一致时，合同即产生约束力，即债权法上的约束力。原告、黄道辉在平等自愿基础上签订的《房地产转让协议》是双方当事人的真实意思表示，属有效合同。经审理查明，本案涉案房屋原告已于2016年7月2日前分四期支付黄道辉购房款295000元，黄道辉均书写收据交给原告收执，足以证实黄道辉向原告转让房地产的真实性。故原告要求确认原告与黄道辉签订的《房地产转让协议》有效的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。二、关于被告黄萍以黄道辉无权处分夫妻共同财产为由主张协议无效的问题。该院认为，被告黄萍主要认为黄道辉未经其同意无权处分夫妻共同财产，故认为黄道辉与原告于2010年4月23日签订的《房地产转让协议》无效，被告黄萍未能提供证据证实原告存在恶意，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，再根据《中华人民共和国物权法》第十五条对物权变动和合同效力区别对待的规定可知，本案中，黄道辉与原告签订的《房地产转让协议》时，出卖人在缔约时对标物没有所有权或者处分权，并不影响买卖合同的效力。故被告黄萍以黄道辉无权处分主张合同无效的意见，无法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）款的规定，具有恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益情形的合同，应属无效。由于黄萍未能提供证据证实黄道辉与原告签订的《房地产转让协议》具有以上法律规定的情形，根据查明的事实，该房屋的国有土地使用权证仅登记在黄道辉一人名下，原告作为相对人也无从知晓是否有其他共有权人。而且，转让房地产并收取房款这样重大的家庭事项，作为妻子的黄萍称不知情不符合常理。另外，原告管理涉诉房屋时间较长，而居住在附近的被告黄萍亦未提出任何异议，故被告黄萍主张《房地产转让协议》无效的理由不成立，该院不予采纳。三、关于是否确认原告自合同生效之日起拥有土地证号XX房屋的产权、是否将未支付的房款提存至法院账户的问题。关于三被告是否继续履行房屋买卖合同义务、是否协助原告办理不动产变更手续的问题。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告与黄道辉虽然已签订《房地产转让协议》，但未办理房地产过户手续，涉案房地产仍归黄道辉、黄萍所有。案外人申请财产保全，涉案房屋目前处于司法查封的状态，原告要求确认原告自合同生效之日起拥有土地证号XX房屋的产权、要求被告继续履行合同，并协助办理过户手续、将未支付的房款提存至法院账户，存在客观履行不能的情形，因此，对原告主张确认原告自合同生效之日起拥有土地证号XX及房屋的产权、三被告继续履行房屋买卖合同义务、协助原告办理不动产变更手续及将未支付的房款提存至法院账户的诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认黄道辉与原告潘晓兰于2010年4月23日签订的《房地产转让协议》有效；二、驳回原告潘晓兰的其他诉讼请求。案件受理费3400元（原告潘晓兰已预交），由原告潘晓兰负担3300元，被告黄萍负担100元。 本院二审期间，双方当事人均未向本院提交有符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定的新证据。 上诉人对一审认定事实除认为其2014年2月28日将讼争房屋出租给的是李伟军并非李伟华外，对其他事实无异议。 综合全案证据及当事人的意见，经审理查明，一审判决除将“李伟军”笔误为“李伟华”外，其余认定事实清楚，本院予以确认。 综合当事人的上诉意见，归纳本案的争议焦点为：上诉人潘晓兰是否是本案讼争房屋的所有权人。 本院认为，本案系因房屋买卖未过户而引发的房屋买卖合同纠纷。上诉人潘晓兰与黄道辉（签订合同时）均具有民事行为能力,双方所签订的《房地产转让协议》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，依法应受法律保护，一审判决确认该合同合法有效是正确的。被上诉人黄萍虽未在转让合同上签字,但其与黄道辉系夫妻关系，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款“夫妻对共同所有的财产，有平等的处分权”的规定，黄道辉转让本案房屋所有权符合法律规定，被上诉人黄萍明知黄道辉将夫妻共同权利转让而未提出反对，应视为同意。经查明，双方合同约定：房屋转让价格为45万元，签订合同时交付16万元，余款在办理好房屋产权证后20天内付清。合同签订后，上诉人潘晓兰除按合同约定给付了16万购房款后，应黄道辉的要求又陆续给付了购房款135000元，合计支付了购房款295000元，因黄道辉一直未协助上诉人办理房屋过户手续，尚余155000元未支付。因此，上诉人潘晓兰已按合同约定履行了给付首期转让和支付大部分购房款的义务,并从2013年2月7日起实际占有、使用该房屋至今，依照权利义务对等和诚实信用原则，上诉人潘晓兰应为该本案讼争房屋的所有权人，并享有对该房屋的一切权利，故对上诉人潘晓兰请求确认其为房屋所有权人的诉求，本院依法予以支持，一审判决以涉案房屋因案外人申请财产保全而处于司法查封状态为由驳回上诉人主张确认该房屋所有权的请求没有法律依据，本院予以纠正。上诉人潘晓兰与黄道辉双方房屋转让合同成立后，上诉人已履行了合同的主要义务，黄道辉未履行合同约定的房屋权属过户义务。黄道辉于2019年1月3日因病死亡，被上诉人黄萍、黄千紫、黄千蓝在答辩中声明放弃对黄道辉遗产的继承权，该放弃行为只产生丧失对黄道辉遗产的继承权以及不再承担黄道辉个人应当缴纳税款、清偿债务的义务的法律后果，被上诉人黄萍作为该房屋不动产权证上登记的共有人，仍应承担协助上诉人潘晓兰办理产权过户登记的附随义务。因此，对上诉人潘晓兰要求被上诉人黄萍协助办理房屋过户手续的诉求，本院依法亦予以支持。被上诉人黄千紫、黄千蓝分别是黄道辉的亲生女儿和继女，虽然都是黄道辉的合法继承人，但不是涉案房屋登记的不动产权人，在其声明放弃对黄道辉的遗产继承权后，不承担协助上诉人办理产权过户登记的附随义务。关于剩余155000元购房款的处理，涉案房屋原系被上诉人黄萍与黄道辉的共有财产，该购房款被上诉人黄萍和黄道辉应各占50%份额，被上诉人已放弃对黄道辉的遗产继承权，且黄道辉尚有其他债务纠纷案件在一审法院进入执行程序，因此，黄道辉所占50%份额应由执行法院提存交付执行。 综上所述，上诉人潘晓兰的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区钟山县人民法院（2019）桂1122民初355号民事判决第一项； 二、撤销广西壮族自治区钟山县人民法院（2019）桂1122民初355号民事判决第二项； 三、确认位于钟山县XX（证号为桂（2018）钟山县不动产权第XX号)房屋属上诉人潘晓兰所有； 四、被上诉人黄萍应在本判决生效后十日内协助上诉人潘晓兰办理房屋产权过户手续； 五、上诉人潘晓兰应在办理房屋产权过户手续后十日内支付被上诉人黄萍购房款77500元，并将（黄道辉）购房款77500元提存一审法院； 六、驳回上诉人潘晓兰的其他诉讼请求。 一审案件受理费3400元，二审案件受理费3300元，合计6700元，由被上诉人黄萍负担6000元，上诉人潘晓兰负担700元。 本判决为终审判决。 审 判 长  苑 山 审 判 员  吕小莉 审 判 员  黄义奎 二〇一九年十一月二十九日 法官助理  傅 媛 书 记 员  莫文馨