甘肃省定西市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)甘11民终1532号上诉人（原审被告）:安国宏，男，1978年4月12日出生，汉族，住白银市白银区。被上诉人(原审原告)：杨宝林，男，1975年9月28日出生，汉族，住定西市安定区。上诉人安国宏因与被上诉人杨宝林房屋租赁合同纠纷一案，不服定西市安定区人民法院（2019）甘1102民初2517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。安国宏上诉请求：1.撤销一审判决，判决上诉人不支付违约金30000元，住宅租金实为12000元。或将本案发回重审或改判决。2.由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、上诉人己明确举证，上诉人于2017年12月5日以微信的形式向被上诉人支付住宅租金3683元，另外2317元，上诉人于2016年11月11日向定西市三联聚能供热公司替被诉人代交供热费的形式支付，被上诉人在2017年12月5日在微信上收取了上诉人的微信转账资金，并认可此事，在诉讼中提出让被上诉人再次重复支付半年的金额达6000的房租，上诉人只欠被上诉人租金12000元。二、解除租赁合同，双方当事人协商一致决定的，上诉人不应支付违约金30000元，且违约金过高。2018年2月20日，上诉人正式停止了涉案商铺的营业，并于2019年2月27日搬出了涉案商铺，搬出当日，由于被上诉人长期不在定西，上诉人与被上诉人通过电话沟通，就解除租赁合同达成一致意见，由于商铺内还有上诉人一部分财物。约定被上诉人留给上诉人一把钥匙，尽快搬离财物，并且于当日开始，上诉人对涉案商铺进行转让，被上诉人对商铺进行招租，被上诉人于3月5日安排人在铺面的外墙玻璃上贴上了招租信息，留下了自己的联系方式。2019年3月12日，被上诉人杨宝林安排人将商铺钥匙取走，并带别的租户来看房，自此以后，上诉人己再没有将投资55万装修出来的铺面转让出去的可能。既然是双方协商认可的事实，并且被上诉人也已收回商铺，并且单另进行招租，不存在上诉人单方面违约的事实，所以上诉人不应该支付高额的违约金。三、上诉人原审中提出的商铺装修残值补偿及商铺中未搬走财物丢失的问题与房屋租赁合同纠纷不是同一法律关系，且上诉人未提起反诉，最终判决不予审查。原审对上诉人的该部分主张应当一并处理。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条的规定：装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。本案中由于双方是协商一致解除合同的，符合法律的规定，因此应当由双方按照公平原则分担。杨宝林没有提出答辩意见。杨宝林向一审法院起诉请求：1.判令安国宏向杨宝林返还商铺钥匙1把；2.判令安国宏向杨宝林支付租金48000元、暖气费9317元、电费66.79元；3.判令安国宏向杨宝林赔偿房屋内财产损失5050元；4.判令安国宏向杨宝林支付赔偿金150000元；5.诉讼费用由安国宏负担。一审法院认定事实：2016年2月29日，杨宝林（甲方）与安国宏（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定杨宝林将其位于定西市安定区欧康E区E6-1-103、E6-2-201的商铺出租给安国宏用于经营中餐酒吧茶屋，租赁期限为五年（自2016年3月1日起至2021年4月9日止），第一年租金140000元，第二年至第五年租金150000元/年，并约定：“甲方收取壹万元租房押金，待乙方退房时确认在租赁期间未产生水、电、暖、物业等各类欠费且在该期间未对房屋因使用、装修带来安全隐患时足额退还于乙方。甲乙双方约定租赁按先交费后使用的原则：乙方租金每年支付一次，第一次缴纳须在2016年3月1日前；2017年3月1日—2021年4月9日租金乙方须在当年3月1日前按约定足额交与甲方，如逾期乙方须按1000元/日向甲方交纳滞纳金……乙方自行设计并支付装修的费用……甲乙双方经协商，达成协议，可提前终止合同……如甲乙双方其中的任何一方因故需提前终止本合同，应提前三个月通知对方，并经对方书面同意，未经对方书面同意，提前终止本合同的视为根本违约……无论任何原因终止或者解除本合同时，乙方应于10日内将租赁店面内物品自行搬离，逾期未搬，甲方有权在乙方不到场的情况下，将物品搬离，且不承担物品缺失责任……乙方违反本合同约定单方解除合同的，属乙方违约，乙方缴纳的未使用的租金甲方不予退还，乙方应向甲方支付赔偿金，赔偿金的计算为壹年的租金。”2016年3月10日，杨宝林（甲方）与安国宏（乙方）签订《租房合同》，约定杨宝林将其位于定西市安定区欧康D区D3-1-601的房屋租赁给安国宏居住，租赁期限自“2016年3月10日起至2017年9月10日止”，租金12000元/年，并约定：“按年付款，每年提前一月付款。另付押金3000元……（水电暖及其他费用承租方承担）注：一次性付18个月房租，截止于2017年9月10日……房屋终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息……租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前一个月内通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同……水电暖、物业及居住使用中产生的费用由乙方承担，使用中各种设施出现的损坏由乙方负责维修恢复，退房时应完好。”上述合同签订后，安国宏向杨宝林支付了合同约定的押金共计13000元，杨宝林依约向安国宏交付了商铺和住宅。2019年2月底，安国宏因故终止上述商铺及住宅租赁合同，搬离商铺及住宅。搬离时，安国宏尚欠杨宝林商铺租金30000元、住宅租金18000元未付，并有电费66.79元、商铺暖气费7000元、住宅暖气费2317元未交纳，同时住宅内一块磨花玻璃损坏未更换。至杨宝林提起本案诉讼时，安国宏尚持有商铺钥匙1把。杨宝林提起本案诉讼后，于2019年6月25日、26日向定西大同物业有限公司交纳了前述暖气费，向国网甘肃省电力公司定西供电公司交纳了前述电费。一审法院认为，杨宝林与安国宏签订的《商铺租赁合同》及《租房合同》依法成立并生效，双方均应按照约定全面履行自己的义务，承担相应的责任。本案中，安国宏因故提前解除案涉《商铺租赁合同》，其应按照合同约定支付使用期间的租金、暖气费、电费，并承担相应的违约责任。安国宏对杨宝林诉请支付的商铺租金30000元、商铺暖气费7000元、住宅暖气费2317元及电费66.79元无异议，杨宝林对安国宏支付的13000元押金无异议，本院予以确认。对双方当事人有争议的部分，分述如下：第一，住宅租金的数额问题。虽然案涉《租房合同》约定的租赁期间于2017年9月10日届满，但期间届满后安国宏仍继续使用房屋供其员工居住，且杨宝林亦未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，案涉《租房合同》继续有效，安国宏仍应按照该合同的约定向杨宝林支付租金。至于未付租金的数额，安国宏辩称其店长张建刚于2017年11月左右通过微信转账方式向杨宝林支付住宅租金6000元，故其尚欠杨宝林12000元。但是，安国宏未向本院提交任何证据证明其已向杨宝林支付了6000元租金，杨宝林亦不认可安国宏的该项辩解，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，举证不能的不利后果应由安国宏承担。因此，对杨宝林诉称安国宏尚欠其住宅租金18000元的主张，本院予以支持；对安国宏关于其已支付6000元住宅租金的辩解，本院不予采纳。第二，住宅内财物损坏赔偿的问题。虽然案涉《租房合同》约定“使用中各种设施出现的损坏由乙方负责维修恢复，退房时应完好”，但是该合同并未载明安国宏承租案涉房屋时杨宝林诉称被损坏财物的状态，除安国宏认可其员工损坏的磨花玻璃外，杨宝林提交的照片并不能证明相应财物系承租期内被安国宏的员工损坏的事实，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，举证不能的不利后果应由杨宝林承担。因此，本院酌定安国宏向杨宝林支付磨花玻璃更换费用500元；对杨宝林诉请赔偿的其他财物损失，本院不予支持。第三，违约金的问题。安国宏未按照案涉《商铺租赁合同》的约定，提前三个月告知杨宝林提前终止合同履行的事宜，其未经杨宝林书面同意终止合同的行为已构成违约，应当向杨宝林支付违约金。但是，杨宝林依据合同约定所主张的违约金数额明显过高，且案涉商铺现由杨宝林实际控制，在合同解除后，杨宝林作为商铺所有人仍可继续出租、出售案涉房屋，因此，为平衡双方当事人利益关系，本院酌定安国宏向杨宝林支付30000元违约金。另外，安国宏在庭审中向杨宝林交付了杨宝林诉请返还的商铺钥匙1把，杨宝林当庭向本院提交了申请书，请求撤回其第一项诉讼请求。因安国宏交付钥匙后杨宝林的第一项诉讼请求已经实现，杨宝林撤回其第一项诉讼请求系其真实意思的表示，本院在本判决中一并予以准许。对于安国宏辩称案涉商铺装修残值补偿及商铺中其未搬走的财物丢失的问题，本院认为，安国宏的上述辩称与本案房屋租赁合同纠纷不是同一法律关系，且安国宏在本案中并未提起反诉，故本案中不予审查，安国宏可另行提起诉讼主张权利。综上所述，安国宏应向杨宝林支付商铺租金30000元、住宅租金18000元、商铺暖气费7000元、住宅暖气费2317元、电费66.79元、住宅内磨花玻璃赔偿款500元、商铺租赁违约金30000元；杨宝林应向安国宏退还商铺租赁押金10000元、住宅租赁押金3000元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、安国宏向杨宝林支付商铺租金30000元、住宅租金18000元、商铺暖气费7000元、住宅暖气费2317元、电费66.79元，共计57383.79元，于本判决生效之日起15日内履行完毕。二、安国宏向杨宝林支付住宅内磨花玻璃赔偿款500元，于本判决生效之日起15日内履行完毕。三、安国宏向杨宝林支付违约金30000元，于本判决生效之日起15日内履行完毕。四、杨宝林向安国宏退还商铺租赁押金10000元、住宅租赁押金3000元，共计13000元，于本判决生效之日起15日内履行完毕。五、驳回杨宝林的其他诉讼请求。案件受理费4486元，减半收取计2243元，由杨宝林负担1453元，由安国宏负担790元。本院二审期间，安国宏提交了4份与杨宝林的手机微信聊天记录及微信转账记录复印件，以证明安国宏替杨宝林代交杨宝林欠交的采暖费等共计6000元，经电话征求杨宝林意见，杨宝林认可6000元属实，表示在一审判决中减掉6000元，其余数额一审判决正确，不能减少。二审查明的其他事实与一审认定的事实基本一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则。安国宏与杨宝林签订的《商铺租赁合同》、《租房合同》,是双方真实意思的表示,不违反法律法规的禁止性规定,应属合法有效,对双方当事人均有约束力,双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定,合同当事人可以协商一致或者在符合合同约定或法律规定情形下解除合同。本案中,安国宏在一、二审诉讼中均表示,案涉《商铺租赁合同》、《租房合同》因双方之间协商达成了解除的合意而已解除,但安国宏没有向法院提交任何证据予以佐证，杨宝林并未明确表明同意解除合同。因此,安国宏与杨宝林之间并未就案涉租赁合同的解除达成合意,安国宏主张双方之间因协商达成合意导致合同解除,缺乏事实和法律基础,本院不予支持。双方当事人均应按照案涉租赁合同的约定履行合同。至于违约金是否过高的问题。最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中,双方约定的租期是5年,第一年的租金14万元，第二年至第五年租金每年是15万元，对于违约责任，双方合同第十条约定“10.3乙方违反本合同约定单方解除合同的，属乙方违约，乙方缴纳的未使用的租金甲方不予退还，乙方应向甲方支付赔偿金，赔偿金的计算为壹年的租金。”因安国宏在五年租赁期限届满前违约致使不能履行合同,应依照合同约定承担违约责任。原审法院根据安国宏的请求，依照法律的规定，结合本案实际情况酌情认定,判决安国宏支付3万元违约金,并无不当。安国宏上诉中提到的已经支付6000元，杨宝林认可，应当从一审判决中减除。对于装修装潢损失安国宏一审中虽有反驳意见，但未提交任何证据证明自己进行了装修装潢，一审不予审查是正确的。综上所述，安国宏的上诉请求除6000元应予减除外，其他上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决其他部分认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持定西市安定区人民法院（2019）甘1102民初2517号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项和第一项中安国宏向杨宝林支付商铺租金30000元、商铺暖气费7000元、住宅暖气费2317元、电费66.79元，于判决生效之日起15日内履行完毕部分；二、撤销定西市安定区人民法院（2019）甘1102民初2517号民事判决第一项中住宅租金18000元部分；三、变更定西市安定区人民法院（2019）甘1102民初2517号民事判决第一项为安国宏支付杨宝林住宅租金12000元。一审案件受理费2243元，由杨宝林负担1453元，由安国宏负担790元，二审案件受理费1000元，由杨宝林负担50元，由安国宏负担950元。本判决为终审判决。审判长  陈有良审判员  赵云玲审判员  刘 锋二〇一九年十一月二十七日书记员  黄宝平