贵州省开阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0121民初3622号原告：吴从猛，男，1970年10月30日生，汉族，住贵州省开阳县。原告：官生珍，女，1971年8月24日生，汉族，住贵州省赤水市。被告：开阳县强臣房地产开发有限公司，统一社会信用代码：915201217660633470，住所地：开阳县城关镇西巷5号。法定代表人：文学强，公司总经理。委托代理人：王健，男，1983年7月18日生，汉族，住贵州省开阳县，公司员工。原告吴从猛、官生珍（以下简称"二原告"）与被告开阳县强臣房地产开发有限公司（以下简称"强臣公司"）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴从猛、官生珍，被告强臣公司委托代理人王健均到庭参加了诉讼。本院现已审理终结。二原告诉称：2011年12月25日，原告吴从猛、官生珍与被告强臣公司签订了商品房买卖合同，双方约定吴从猛、官生珍购买强臣公司开发的位于开阳县城关镇××商城××号房屋，合同总价为858403元。合同签订后，吴从猛、官生珍依约向强臣公司支付了购房首付款429403元，并且吴从猛、官生珍成功向开阳县农村信用合作联社贷款，银行已经将贷款金额429000元划给强臣公司。合同约定强臣公司于2013年12月31日前向吴从猛、官生珍交付购买的商品房。原告购买的商品房已在房管局进行了权属备案。2018年1月19日，原告诉至开阳县人民法院，要求被告强臣公司交付商品房和支付违约金。2018年3月20日，开阳县人民法院作出（2018）黔0121民初345号民事判决书，判决书支持了原告的全部诉讼请求。判决生效后，原告于2018年5月8日向开阳县人民法院申请强制执行。在执行过程中，案外人郭昌林、王同秀向开阳县人民法院提出执行异议。开阳县人民法院于2018年6月13日召开听证会进行审查。人民法院认为案外人郭昌林、王同秀与被告强臣公司按所有权调换形式订立了拆迁补偿安置协议，应当有优先取得补偿安置房屋的权利。2018年6月21日作出（2018）黔0121执异10号裁定书，裁定中止对原告所购房屋的执行。并由此开阳县人民法院就本案进行了再审，撤销了（2018）黔0121民初345号民事判决书，判决涉案的房屋所有权人为案外人郭昌林、王同秀。综上，原告认为被告在与自己订立《商品房买卖合同》时，故意隐瞒了所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同目的至今未能实现。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，诉至人民法院，请求：1、判令解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》，由被告退还原告购房款858403元；2、判令被告以858403元为基数，支付从2011年12月25日按央行同期同类贷款计息至返还全部款项之日止；3、判令被告存在隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实，赔偿原告858403元；4、判令被告负担本案案件受理费、保全费。被告强臣公司辩称：原告诉称属实。原告的第一项诉请中，因案涉房屋在银行办得有贷款，按揭贷款还没有还完，买卖合同现在还无法解除，退还房款我方是同意的。对原告的第二项请求无异议。关于原告的第三项诉请请求人民法院依法判决。经审理查明：2011年12月25日，二原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定，二原告购买被告的位于开阳县××商城××号房屋，合同总价为858403元。合同签订后，二原告依约向被告支付了购房款858403元。合同约定被告于2013年12月31日前向二原告交付购买的商品房。由于被告未按约交付商品房，2018年1月19日，二原告诉来本院，要求被告交付商品房并支付违约金。本院于2018年3月12日作出（2018）黔0121民初345号民事判决，判决被告向二原告交付前述商品房并支付相应违约金。该判决生效后，执行过程中，案外人郭昌林、王同秀提出执行异议。本院于2018年6月28日作出（2018）黔0121执异10号执行裁定，裁定中止执行。2018年7月13日，本院对前述（2018）黔0121民初345号案件立案再审。再审认为，被告先与前述案外人签订《房屋拆迁产权调换协议》，后与二原告签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》不能对抗《房屋拆迁产权调换协议》，该案外人应当优先取得案涉房屋，二原告与被告订立的《商品房买卖合同》根本无法履行。故再审认定原判错误，应予纠正，本院于2018年9月5日作出（2018）黔0121民再4号判决，判决撤销本院（2018）黔0121民初345号民事判决，并驳回二原告在原审中的诉讼请求。二原告不服该再审判决，依法向贵阳市中级人民法院提起上诉。2018年12月28日，贵阳市中级人民法院作出（2018）黔01民再178号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。同时查明：被告已将案涉房屋实际交付给拆迁安置户使用。二原告向被告购买案涉房屋付款方式为银行按揭付款，贷款银行为开阳县农村信用合作联社磷都分社，借款金额为429000元，截止2019年8月23日，该笔贷款已结清。2019年9月11日，二原告以被告隐瞒所售房屋为拆迁安置补偿房屋，导致《商品房买卖合同》目的不能实现为由诉来本院，提出如前诉请。上述事实，有《商品房买卖合同》、备案登记表、购房款收据、抵押合同、贷款合同、贷款情况说明书、还款凭证及贷款结清证明、本院（2018）黔0121民初345号民事判决书、本院（2018）黔0121执异10号裁定书、本院（2018）黔0121民再4号民事判决书、贵阳市中级人民法院（2018）黔01民再178号民事判决书、原被告双方在庭审中的陈述在卷佐证。以上证据经庭审质证，本院予以认定。本院认为：取得案涉商品房是二原告与被告签订《商品房买卖合同》的目的，然而，原被告签订《商品房买卖合同》前，被告已与案外人签订《房屋拆迁产权调换协议》，该案外人对案涉房屋具有优先权，故该《商品房买卖合同》根本无法履行。我国合同法规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，守约方有权解除合同。为此，二原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》，有事实和法律依据，应予支持。被告以二原告购买案涉房屋系银行按揭支付，按揭贷款尚未还清为由主张该《商品房买卖合同》无法解除。经查，前述按揭贷款已结清，故被告的该主张与事实不相符，本院不予采纳。关于二原告主张被告退还购房款858403元以及支付购房款利息（以858403元为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率计息，从2011年12月25日起至全部购房款退清之日止）之诉请，庭审中，被告明确表示无异议。对此，本院从其自愿，予以支持。关于二原告主张被告赔偿858403元之诉请。本院认为，本案中，因被告在与二原告签订《商品房买卖合同》前已与案外人签订《房屋拆迁产权调换协议》，案涉房屋系拆迁补偿安置房屋，致使该《商品房买卖合同》根本无法履行，二原告的合同目的已不能实现，被告属于恶意违约，依法应承担相应的民事责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条对此情形作了明确规定："出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）。；（二）。；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。"。为此，二原告的该主张符合法律规定，本院予以支持。被告称其与二原告签订《商品房买卖合同》时不知案涉房屋为拆迁补偿安置房屋，其并非恶意。对此，本院认为，被告作为房地产公司，在出售商品房时应当且完全能够对所售房屋的基本情况予以掌握，故其称签订《商品房买卖合同》时不知情，理由不充分，对该辩解本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第三项之规定，判决如下：一、解除原告吴从猛、官生珍与被告开阳县强臣房地产开发有限公司于2011年12月25日签订的《商品房买卖合同》；二、被告开阳县强臣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告吴从猛、官生珍购房款858403元，并支付购房款利息（注：此利息以858403元为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从2011年12月25日起直至该购房款还清之日止。）；三、被告开阳县强臣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴从猛、官生珍858403元。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10126元（已减半），由被告开阳县强臣房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  李肇固二〇一九年十一月二十六日书记员  林 欣