四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初7368号 原告：杨大勇，男，1969年7月27日出生，汉族，住南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：李晓英，四川鑫天律师事务所律师。 被告：杨必树，男，1968年5月9日出生，汉族，住成都市武侯区。 原告杨大勇与被告杨必树房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨大勇的委托诉讼代理人李晓英，被告杨必树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨大勇向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还位于成都市锦江区汇源北路99号2栋1单元23楼2303号房屋的使用权，打开室内房门共计六扇；2、判令被告支付原告违约金6000元整；3、判令被告赔偿原告因其锁门导致该房屋不能正常使用的赔偿金48000元整（该损失按照原被告原先签订的合同租金，从2018年8月暂计算至2019年3月，实际损失以最终判决日为准）；4、判令被告支付原告物业费6679.4元（从2018年8月暂计算至2019年3月，实际金额以最终判决日为准）；5、判令被告支付原告房屋损害的维修费用8500元；6、判令被告承担本次诉讼的全部费用。事实和理由：原告于2016年7月20日与被告、成都首善房地产经纪有限公司签订编号为CD020000500的《房产租赁合同》，约定将产权证号为“权3199205”的位于成都市锦江区汇源北路99号2栋1单元23楼2303号建筑面积为179.11平方米的由原告单独所有的房屋，以每月人民币6000元的价格出租给被告，租期自2016年7月20日始至2019年7月19日止，共三年。随后签订的物业交割单显示，原告已经依照约定交付房屋。此后被告多次长期拖欠房租，2018年7月，双方约定，自该年8月起，被告不再继续承租该房屋。但是，被告将四间卧室、厨房、厕所共计六扇房门锁起，拒不配合返还房屋，经原告多次催告，被告至今仍未打开上述房门，致使原告无法正常使用案涉房屋。同时被告在使用期间造成该房屋多处损坏。被告的上述行为现在已经严重侵害了原告的合法权益。 被告杨必树辩称，被告于2018年7月20日被原告强行断电后，于2018年7月27日搬离案涉房屋，于次日将案涉房屋交由原告方验收，于2018年8月2日将案涉房屋的密码及一张房卡交还给了原告委托人吴春燕，原告可以正常使用案涉房屋并更改密码。虽然被告没有将原告交付的所有房卡及钥匙交还原告，但原告修改密码和锁芯后，不影响原告正常使用案涉房屋，被告是为了要原告退还押金并支付违约金，故暂未向原告交还所有房卡及钥匙，对原告的主张均不予认可。 本院经审理认定事实如下：2016年7月20日，原告杨大勇（甲方、出租方）与被告杨必树（乙方、承租方）、成都首善房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《房产租赁合同》，甲、乙双方就出租及承租房屋的有关事宜达成如下合意：房屋位置锦江区汇源北路99号2栋1单元23楼2303号；房屋套型四，建筑面积179.14平方米；该房屋用途为住宅；租赁期为3年，自2016年7月20日至2019年7月19日止；租金标准6000元/月，租金总计216000元；租金包含附件一《房屋附属设施、设备清单》内所有设施、设备在租赁期内之使用权；租金支付时间六个月（半年）支付，本合同签订的同时，乙方应支付首次租金36000元及本合同约定房屋租赁保证金，之后的租金乙方应每次提前15天支付甲方；乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为6000元；租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金在抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约金，赔偿金后，剩余部分甲方无息返还乙方；甲方应于2016年7月20日前将房屋按约定条件交付给乙方，并签署附件二《物业交割单》，自《物业交割单》上签字或盖章后视为交付完成；返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在附件二《物业交割单》上签字盖章。甲乙双方应结算各自应承担的费用；租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或者故障时，应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担；租赁期间，乙方应合理使用并爱护房屋及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担；经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；甲方有下列情况之一的，乙方有权解除合同：未按约定时间交付该房屋达7日的；交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的；不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的；交付的房屋危及乙方安全（9.3条）。乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回该房屋：不支付或者不按照约定支付租金达15日的和/或欠缴各项费用达人民币6000元的；擅自改变该房屋用途的和/或擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的和/或擅自将该房屋转租给第三人的；利用该房屋从事违法活动的（9.4条）；甲方有本合同第九条第9.3款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；租赁期内，甲方需要提前收回该房屋的，应提前30日通知乙方，将已收取的租金余额退还乙方并按月租金的100%支付违约金；乙方有本合同第九条第9.4款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金；租赁期内，乙方需提前退租的，应提前30日通知甲方，并按月租金的100%支付违约金。被告杨必树按合同约定支付原告杨大勇保证金6000元。 2016年7月18日，成都首善房地产经纪有限公司向被告杨必树交付案涉房屋，交付物品包括门卡四张、门钥匙四把、信箱钥匙两把、电卡壹张。 2017年9月11日，被告杨必树向原告杨大勇转账支付租金36000元；2018年1月13日，被告杨必树向原告杨大勇转账支付租金20000元；2018年4月12日，被告杨必树向原告杨大勇转账支付租金16000元。 原告杨大勇与被告杨必树的姐姐微信记录显示：2018年1月11日，原告杨大勇询问被告杨必树的姐姐“转款了吗？”，被告杨必树的姐姐告知“下午给你先转2万过来哈。这几天发工资。交公司的房租比较多。刚回成都。请你理解”“因为回来妹夫说要20号才给你交房租”，原告杨大勇随即向被告杨必树的姐姐发送双方签订的《房屋租赁合同》并表示“合同规定要提前30天支付，去年就拖了两个月，已经违约了”。2018年1月12日，被告杨必树的姐姐向原告杨大勇表示“刚回成都，待会12点给你转2万过来。等我发完工资在给你转尾款”并表示“你如果有看房子的。现在上午家里几乎都是我爸妈在家”。 原告杨大勇与被告杨必树的短信记录显示：2017年10月20日，原告杨大勇表示“明天上午十点看房，安排好了吗”，被告表示“行”。2018年4月9日，原告杨大勇表示“你们多次长期拖欠房租，现要求你们一周内搬出房子”。2018年7月9日，原告杨大勇表示“房子搬好没？哪天可以办理交接？”，被告表示“房子租期本月20日到期才二年，距离合同期还有一年才满，其中第二年你要卖房我们积极配合数家中介带了几十次人来看房饱受中介打扰。若你坚持收回房子悔约违约请在本月20日将一个月押金和违约金共计12000元达到指定账户或指定中介，由此产生的搬家费该谁付视其态度，我们在一周内搬离交接，否则暂搬不了。我们可以友好协商解决，也可诉诸法律途径解决”。原告杨大勇表示“你多次拖欠房租违约，早已不具有住的资格，现善意提醒你尊重法律信守合同，立即搬走交房，否则断水断电，并起诉到法院，期间房租和损失均有你自行承担”。2018年7月28日，被告表示“今天已搬家，明天上午清理卫生后请中午安排人来交接”，原告表示“好”，被告表示“五金件已替你装好，何时退押金何时交接？”，原告表示“下午四点半，我让管家去办理”。 案涉房屋处于出售状态，庭审中，原告杨大勇表示认可贝壳网显示的案涉房屋看房记录最早为2018年9月8日， 庭审中，原被告双方确认签订的《房屋租赁合同》已解除。原被告双方确认2018年7月28日，原告杨大勇指定人员与被告交接案涉房屋，被告杨必树一直决绝将相应房卡交还原告杨大勇，在2018年8月2日被告杨必树交还原告杨大勇一张门卡。原被告双方确认，被告杨必树支付案涉房屋物业管理费至2018年7月。 案涉房屋2018年6月1日至2018年7月31日物业服务费为1647.8元。 原告提交的照片显示案涉房屋洗手池有破裂，瓷砖墙上有孔，地面有划痕。 以上事实有双方的陈述及原告提交的房屋租赁合同、物业交割单、微信页面及微信聊天记录、短信聊天记录、照片，被告提交的房屋租赁合同、房屋交割清单、贝壳网看房卖房记录打印件、案涉房屋现状照片、视频、原被告通话记录、租金转账凭证、缴费清单、转账清单在案为证。关于被告提交的委托链家、21世纪卖房、看房记录打印件，原告不予认可，本院认为在被告不能提交相应网页记录予以印证的情况下，本院不将其作为本案的证据使用。关于被告提交的缴纳水电气费、垃圾清运费票据、租房记录及物管费票据（17栋1401号房屋）、收款收据、红旗连锁缴纳气费清单，与本案没有关联性，本院不将其作为本案的证据使用。关于被告提交的两份搬家费收据及五金件收据，原告不予认可，本院认为收据出具人的身份无法核实，在没有其他证据印证的情况下，不能确认收据载明费用系实际产生，本院不将其作为本案的证据使用。 本院认为，原告杨大勇与被告杨必树签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。双方均应按约履行各自的义务。庭审中，原被告双方确认签订的《房屋租赁合同》已解除，本院予以确认。 关于返还房屋、打开房门的诉讼请求。虽然被告杨必树仅交还原告杨大勇一张门卡，但案涉房屋为待售状态，可以正常看房，处于原告控制中，故原告杨大勇要求被告杨必树返还案涉房屋的使用权，打开室内房门的诉讼请求，本院不予支持。 关于违约金。根据合同约定，被告杨必树不按照约定支付租金达15天，应按月租金向原告杨大勇支付违约金，被告杨必树未按约定支付租金达15天，故原告主张违约金6000元符合合同约定也不违反法律规定，本院予以支持。按合同约定“租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金在抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约金，赔偿金后，剩余部分甲方无息返还乙方”，被告杨必树已支付原告杨大勇的保证金6000元应抵扣被告应付原告的违约金。 关于赔偿金。根据双方的微信记录、短信记录及贝壳网看房记录显示，在被告杨必树承租使用案涉房屋期间以及搬出案涉房屋后，原告杨大勇具有出售案涉房屋意向，看房人可正常看房。虽然被告杨必树仅交还原告杨大勇一张门卡，但不影响原告杨大勇对案涉房屋的正常使用，且本院已支持原告主张的违约金，足以弥补原告损失，故原告主张的案涉房屋不能正常使用的赔偿金，本院不予支持。 物业费。被告杨必树于2018年8月2日交还原告房卡，故本院确认被告杨必树使用案涉房屋至2018年8月2日。截止2018年8月2日的物业费应由被告杨必树承担，被告杨必树支付案涉房屋物业费至2018年7月，2018年8月1日、2日的物业费为53.15元(1647.8元/2月/31天×2天)。 维修费用。案涉房屋存在正常使用的磨损，原告杨大勇未提供证据案涉房屋的损坏系被告不正当使用造成，也未提供证据证明维修费用系实际产生费用，故该项主张本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告杨必树应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨大勇支付违约金6000元(此款在被告杨必树已向原告杨大勇给付的保证金中扣减)； 二、被告杨必树应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨大勇支付物业费53.15元； 三、驳回原告杨大勇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1525元，由原告杨大勇承担1400元，被告杨必树承担125元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  范 薇 人民陪审员  刘淑蓉 人民陪审员  王海青 二〇一九年十一月五日 书 记 员  邹聪颖