江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣08民终2162号上诉人（原审被告）：谭赵锋，男，1990年4月15日生，汉族，户籍地湖南省攸县，现住吉安市青原区。委托诉讼代理人：万绍峰，江西秉志律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗筱琳，女，1959年11月8日生，汉族，住吉安市吉州区。上诉人谭赵锋因与被上诉人罗筱琳房屋租赁合同纠纷一案，不服吉安市青原区人民法院（2019）赣0803民初979号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人谭赵锋上诉请求：1、撤销青原区人民法院（2019）赣0803民初979号判决书第一、二项判决，发回重审或依法改判。2.本案所有诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定罗筱琳对转租一事不知情属于认定事实错误。一审庭审时，罗筱琳称其自房屋出租给谭赵锋后再未到过现场查看房屋，对谭赵锋将房屋转租一事不知情。罗筱琳的该陈述属于虚假陈述，理由如下：1.谭赵锋在2014年就开始承租罗筱琳的房屋，2015年开始转租，距今近5年，罗筱琳称自己不知情值得怀疑。2.案涉房屋分上下两层，谭赵锋转租的房屋主要是第一层临街店铺，每家店铺的招牌均不同，罗筱琳不可能不知道谭赵锋已经转租给了其他人使用。3.案涉的第二层是谭赵锋自己用于经营餐馆，罗筱琳经营酒水行业，两人业务往来密切，罗筱琳经常去谭赵锋店里，且在谭赵锋店里办了会员卡。罗筱琳称自己没去看过房屋是当庭说谎。4.罗筱琳向谭赵锋和谭赵锋的承租户供应过酒水。5.2014年，罗筱琳将房屋出租给谭赵锋，房产证上还没有设立抵押权。2017年，罗筱琳向银行贷款，将该房屋抵押给银行。银行办理抵押时，会实地查看房屋状态，并要求贷款人保证房屋状态，要求房屋承租人放弃优先续租权等。办理抵押贷款时，罗筱琳找过谭赵锋帮忙，希望谭赵锋协助办理贷款。6.2016年起，罗筱琳因拖欠案涉房屋物业费，被物业公司诉至法院。罗筱琳向法院提供了当时房屋的现场照片。既然罗筱琳在其他诉讼中去现场拍过了照片，这一次却称其从没去看过房屋，显然是虚假陈述。被上诉人罗筱琳答辩称：1.涉案房屋在2014年9月14日就办理了抵押贷款，租赁合同于2014年10月份签订，谭赵锋的该上诉理由不能成立。2.谭赵锋签订合同时说全部是自己经营，经营各种各样的产业，罗筱琳也相信，没有过问。2019年3月，酒店的名称由大碗菜更改为千百味，罗筱琳去找老板，才被告知老板已经更改为张浩，罗筱琳遂在5月起诉，转租合同在一审已提交。3.罗筱琳一开始电话告知如果转租，就要按合同约定收回；合同还约定房租超过二十天就要解除合同，罗筱琳多次电话催促，每年房租都要拖三个月以上，2018年的房租拖到2019年3月9月才付清；4.合同约定由上诉人支付物业费，但物业公司每年都起诉我，罗筱琳已无法忍受，要求收回房屋，并且罚滞纳金，请求法院支持。被上诉人罗筱琳向一审法院起诉请求：1.解除原、被告双方于2014年10月20日签订的吉安市青原区井冈路与和气路交叉口西南角滨**庭8、9、10号楼10-门面1号商铺租赁合同；2.判令被告立即向原告支付违约金100000元（按照年租金408000元的每日万分之五计算）；3.案件受理费、诉讼保全责任保险费用、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2014年10月20日，原、被告签订商铺租赁合同，被告租赁原告所有的位于吉安市青原区井冈路与和气路交叉口西南角滨**庭8、9、10号楼10-门面1号，约定租赁期限为10年，自2015年1月1日至2024年12月31日。前五年租金为每年408000元，第六年起每年递增8%，交付租金日期为签订合同之日提前一个月付。合同第五条约定，若承租方有下列行为，出租方可以中止合同，收回房屋：1、承租方擅自毁坏房屋主体结构的；2、承租方擅自转租、转让或转借的；3、承租方利用承租房屋进行违法活动及犯罪活动的；4、承租方拖欠租金累计达30天，并赔偿违约金10000元。第七条约定，租赁期内，因租赁门面产生的水、电、卫生费、物业管理费由承租方负担。第八条约定，租赁期间，承租方因转让或其他原因将房屋转租给第三方使用，必须事先书面向出租方申请，征得出租方的同意。第九条约定，承租方有下列行为的，出租方有权解除合同：1、未按约定期限交付租金超过20天以上；2、在租赁期内，未经出租方认可或同意，擅自转租或转让承租房屋的；3、从事非法经营及违法犯罪活动的。第十条约定，承租方应如期交付租金，如承租方未经甲方同意逾期交付，出租方有权要求承租方按当年租金的日万分之五支付违约金，违约金不足以弥补损失的，还应赔偿经济损失。签订合同后，被告自2015年开始陆续将承租原告的商铺转租给多个第三方，最近的一次转租是在2019年3月9日。被告自2018年12月4日开始陆续向原告支付2019年的租金共计370000元。一审法院认为：原告罗筱琳与被告谭赵峰签订的商铺租赁合同不违反法律强制性规定，合法有效，受法律保护。原、被告均应按合同的约定履行。根据合同约定，被告转租店铺应向原告书面申请，并征得原告同意。被告在承租原告的店铺后分别向多名第三人转租，被告称原告对转租的事实明知，但是未提供证据证明，应承担举证不能的法律后果。故根据合同约定，原告可以解除合同。根据合同约定，被告应在每年的9月20日前交付下一年度的租金，但被告2019年的租金在2018年12月4日才开始陆续支付，构成违约，依法应承担违约责任。因合同约定了两种不同的违约金计算方式，在庭审中原告同意违约金按合同第五条约定计算即10000元。关于原告主张的保全费、诉讼保全责任保险费用，该笔费用未实际发生。因此，原告要求解除合同的诉请及要求被告支付违约金10000元的诉请，一审法院予以支持；原告主张的保全费、诉讼保全责任保险费用因未实际发生，依法不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第六十五条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告罗筱琳与被告谭赵锋于2014年10月20日签订的关于位于吉安市青原区井冈路与和气路交叉口西南角滨**庭8、9、10号楼10-门面1号商铺租赁合同；二、被告谭赵锋于判决生效之日起10日内向原告罗筱琳支付违约金10000元；三、驳回原告罗筱琳的其他诉讼请求。案件受理费44600元，由原告负担2050元，被告谭赵锋负担42550元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人谭赵锋向本院提交以下证据：1.吉安市青原区人民法院作出的（2018）赣0803民初1382号民事判决、（2018）赣0803民初470号民事判决、（2018）赣0803民初568号民事裁定各一份，吉安市中级人民法院作出的（2016）赣08民终268号民事判决、（2019）赣08民终187号民事判决各一份，证明罗筱琳在一审中主张对其转租不知情系虚假陈述，罗筱琳提供了房屋现场的图片，说明其经常去了解租客使用情况；罗筱琳在（2018）赣0803民初1382号案件中陈述谭德凡系其租客，因此罗筱琳于2018年知道谭赵锋将一楼的一个店铺转租给案外人谭德凡。2.吉安市青原区大碗先生餐馆营业执照复印件一份、江西海琳商贸有限公司商铺销售清单十二张、国家企业信用公示系统网站查询“吉安市青原区海琳商贸有限公示”公示页面截图两份，证明谭赵锋将二楼转租给易某，罗筱琳与易某之间存在长期生意往来，对谭赵锋转租给易某一事知情，印证易某的证言。3.证人易某出庭佐证，证明谭赵锋于2018年将整栋房屋的第二层转租给其经营餐馆，罗筱琳曾为易某制作店招，长期向易某供应酒水。被上诉人罗筱琳质证后认为，对证据1的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，裁判文书判决书与罗筱琳的出租行为没有关联；对证据2的证据真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议。当时这些是谭赵锋做的，但是罗筱琳不知情，谭赵锋转租从未向罗筱琳申请，合同约定要告诉罗筱琳，但是罗筱琳不知道，没有签字。对证据3中易某关于其与谭赵锋的合同时间是2018年4月1日到2019年4月1日的真实性无异议，但罗筱琳对他们内部合同不清楚，只是知道3月9日谭赵锋与张浩的合同，易某的证言是他们商量好的，易某是谭赵锋的厨师长，易某对罗筱琳说他入了一点股，送啤酒的单据是罗筱琳公司的，入了股易某管钱，啤酒钱由易某来付，内部买卖数量罗筱琳不管，罗筱琳只找谭赵锋，和他有约定，易某只说他是厨师长，他们内部问题与罗筱琳出租房屋没有关系。招牌当时说需要啤酒厂给他们做招牌，并不是罗筱琳做的。本院认为，证据1系本院和吉安市青原区法院作出的裁判文书，本院对其真实性、合法性予以采信，罗筱琳在诉讼过程中举证现场照片的行为，仅能证明现场的状况，不能达到罗筱琳知晓谭赵锋转租的证明目的，罗筱琳在（2018）赣0803民初1382号案件中陈述谭德凡系其租客，但谭凡德与谭赵锋系叔侄关系，亦不能证明罗筱琳知晓谭赵锋转租给谭凡德的证明目的，故本院对证据1的关联性不予采信；罗筱琳对证据2的证据真实性、合法性没有异议，本院依法对其真实性、合法性予以采信，但营业状况和酒水销售清单仅能证明经营状况和交易状况，不能达到罗筱琳知晓谭赵锋转租给易某的证明目的，本院对其关联性不予采信；证据3系易某的证人证言，仅能证明易某于2018年4月1日到2019年4月1日期间在涉案房屋内经营，但仅凭易某的证言，没有其他证据予以作证，不能达到罗筱琳知晓谭赵锋转租给易某的证明目的。二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：本案的争议焦点为：被上诉人罗筱玲对涉案房屋是否享有解除权。罗筱琳和谭赵锋于2014年10月20日签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应严格遵守并履行合同约定的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方签订的合同第九条第2款约定，承租方有下列行为的，出租方有权解除合同：在租赁期内，未经出租方认可或同意，擅自转租或转让承租房屋的。因此，双方的合同中已约定出租人行使有权解除合同的条件之一就是承租人在未经出租人认可或同意的情况下擅自转租。谭赵锋上诉称，其自2014年开始承租罗筱琳的房屋，至今已有五年，其转租后，每家店铺的招牌均不一致，而且罗筱琳与谭赵锋以及谭赵锋的租户均有酒水意往来，罗筱琳与物业公司发生纠纷时，还提供过现场照片，因此，罗筱琳应当知道谭赵锋已经转租。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”谭赵锋虽主张罗筱琳应当知道或者不可能不知道谭赵锋的转租行为，但没有提供充分的证据证明其转租行为经过了罗筱琳的许可或同意，原审法院以谭赵锋未提供证据证明为由，认定罗筱琳依法享有解除权，认定并无不当。谭赵锋的该上诉理由缺乏事实和法律依据，本院依法不予采纳。谭赵锋上诉还称，罗筱琳将房屋出租给谭赵锋时，该房产尚未设立抵押权，2017年，罗筱琳向银行贷款，将该房屋抵押给银行，办理抵押贷款时，罗筱琳找过谭赵锋帮忙，希望谭赵锋协助办理贷款，因此，罗筱琳应在办理抵押业务时应当去现场看过，与其一审陈述相悖。根据罗筱琳一审提交的房产证，涉案房屋第一次办理抵押登记的时间是2014年9月26日，早于罗筱琳与谭赵锋签订合同的时间为2014年10月20日。因此，谭赵锋的该上诉理由亦缺乏事实依据，本院依法不予采纳。综上，谭赵锋的上诉理由和请求缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费43880元，由上诉人谭赵锋负担。本判决为终审判决。审判长  肖建文审判员  肖永兰审判员  胡 婧二〇一九年十一月二十八日书记员  罗 莎