山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁15民终2560号上诉人（原审被告）：梁乐明，男，1964年11月15日出生，汉族，退休职工，住聊城市。委托诉讼代理人：钱学勇，河北浩博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东聊城星光房地产开发有限公司，住所地：聊城市东昌东路36号星光大厦23-24号。法定代表人：张广跃，董事长。委托诉讼代理人：闫光涛，山东鲁衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨海宽，山东鲁衡律师事务所律师。上诉人梁乐明因与被上诉人山东聊城星光房地产开发有限公司（以下简称星光房产）排除妨害纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2018）鲁1502民初5005号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。梁乐明上诉请求：1.请求撤销原审判决第一项，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：本案一审认定事实和适用法律错误。一、上诉人并未侵权，被上诉人星光房产在出售房地产时承诺包括所谓的“地下车位”。2008年上诉人梁乐明在嘉和公寓C座购买了一套商品房，但是，该商品房比同地段商品房价格高出1000多元，是因为在购买商品房时，星光房产向社会承诺：C座有空中花园，有群众娱乐服务中心，有地下车位供使用等等优惠条件。所以，不管被上诉人是将地下车库出售给业主也好，出租给业主也好，包括上诉人在内的全体业主是已经合法取得了地下一层的使用权。所谓的“地下车位”，实际上是包括了31户全体业主出行的必经通道。本栋楼房是独栋结构的楼房，从设计结构上，整栋楼房的31户业主，必须从地下一层进出。地下一层有属于全体业主的各种管道、电器设施、照明等，所需的费用一直由全体业主支付。从2008年购房以来十多年，地下车位一直由本栋楼全体业主使用。二、《前期物业管理服务协议》仍然有效。到目前为止，《前期物业管理服务协议》是完全有效的。理由一：聊城星海物业管理有限公司（简称星海物业)与上诉人签订的《前期物业管理服务协议》第五条第一款“地下停车位，车位使用人按100元/个.月向甲方交纳车辆使用费”的约定，对星光房产是有约束力的。星海物业进驻嘉和公寓，并不是全体业主聘请的，而是由被上诉人星光房产委派的，被上诉人也承认星海物业与星光房产是“合作关系”。星海物业进驻嘉和公寓时，他们是以星光房产的名义工作的。所以，当星海物业与业主签订《前期物业管理服务协议》时，包括上诉人在内的全体业主，都认为是与星光房产签订的物业协议。所以，星海物业与业主签订的法律文件，我们有理由相信是在代表星光房产，星海物业对星光房产构成表见代理。因此，无论构成表见代理也好、星光房产与星海物业是合作关系也好，《前期物业管理服务协议》实际上是代表了星光房产的意思表示，即星光房产应当接受《前期物业服务协议》的约束。理由二：上诉人与星海物业签订的该协议，是双方当事人的真实意思表示，上诉人没有胁迫、没有乘人之危，不违反法律强制性规定，是合法有效的协议。理由三：根据合同法的规定，法院不主动判决合同的是否有效，只有在当事人提起诉讼时，法院才能依法判决合同是否有效、是否可以撤销。《前期物业管理服务协议》在有效的前提下，上诉人完全有权继续使用地下车位。至于每月一百元的使用费是否缴纳，并不影响协议的有效，上诉人有权依据合同法的规定进行抗辩。三、依据物权法的规定，上诉人有权使用地下一层的位置。根据物权法第七十四条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”又根据《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。据此，以出租的方式租给业主符合“应当首先满足业主的需要的”法律要求，出租给业主使用就是合法的。本案中，《前期物业管理服务协议》也没有撤销、解除。上诉人依照有效的协议使用地下车位，没有对被上诉人产生侵害。综上所述，本案应当依据合同法的规定判决，而不能依据物权法第四条、第九条、第三十五条的规定判决，上诉人对地下车位有合法的使用权。在二审法庭调查时，梁乐明对其上诉理由做了如下补充：在梁乐明与星光房产签订的房屋买卖合同第三条最后一款约定“车库建筑面积套价销售不结算”，充分证明车库已经和房屋按照一套的价格销售给上诉人，上诉人有权使用。被上诉人星光房产辩称，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，请依法驳回上诉，维持原判。一、答辩人对涉案地下车位己经办理了不动产登记，并记载在了登记簿上，根据物权法第十四条之规定，答辩人是涉案地下车位的所有权人，上诉人占用地下车位停放车辆以及安装道闸系统限制答辩人对地下车位使用、管理的行为侵犯了答辩人的合法权利。二、上诉人以物业服务协议约定对抗答辩人对地下车位享有的合法物权，无事实及法律依据。上诉人的侵权行为既包含非法占用车位停放车辆的行为，也包括上诉人在地下停车区域安装道闸系统排除答辩人管理使用地下停车位的行为。上诉人从未履行协议约定缴纳车位使用费用，当然不能享有使用的相关权利。对于上诉人违法占用停车位期间产生的车位使用费，答辩人将依法另行主张权利。三、上诉人以长期占用为由主张其己经合法取得地下停车位使用权的理由不能成立。根据物权法规定，地下车位可以通过出售、附赠或者出租等方式约定归属，但在本案中，答辩人并未将地下车位的相关权利交由上诉人，其长期占用亦不能成为其行为违法性的抗辩理由。同时，答辩人诉请上诉人停止侵权行为对上诉人合法的通行权利并不造成影响。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请贵院依法驳回上诉，维持原判。针对上诉人的补充上诉理由，被上诉人答辩如下：商品房买卖合同约定的“套价销售不结算”表示的内容并非上诉人所理解的意思，合同第四条将车库单价的相关内容已经划掉，第三条中也进行了划线处理，说明上诉人并未向答辩人购买车位，上诉人当然不具有使用地下停车位的权利。上诉人的该补充上诉理由与其书面上诉状中的内容也存在矛盾和冲突。星光房产向一审法院起诉请求：1.判令被告停止对原告嘉和公寓C座地下车位所有权的侵害，排除妨碍；2.判令被告向原告支付自起诉之日起至实际停止使用之日止的车位使用费（按1000元每月计算）；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2008年4月15日，梁乐明与星光房产签订《商品房买卖合同》，约定梁乐明购买星光房产开发建设的位于振兴路以北、卫育路以西嘉和公寓C座1单元7层172室商品房及储藏室。2008年12月31日梁乐明在办理交房手续时与聊城星海物业管理有限公司（以下简称星海物业）签订《前期物业管理服务协议》，约定由该公司为嘉和公寓C座业主提供物业服务，其中第五条车位使用费地下停车位，车位使用人按100元/个?月向星海物业交纳车位使用费。协议签订后，梁乐明并未按照约定支付车位使用费。2010年4月26日星光房产取得了包括1706.82平方米的车位的所有权证，房产权证号为：聊房权证新字第××号。2010年8月19日梁乐明办理了房屋所有权证，房产权证号为：聊房权证新字第××号。现涉案楼房地下车位位于梁乐明及其他业主共同出资安装的道闸区域内，星光房产无法进行管理。梁乐明称刚入住时约定的每月交纳车位使用费100元，并非不想交，我们找星光房产主张广告牌的收益，协商的结果是两不找。星光房产对此不予认可，称梁乐明长期使用地下车库区域并不意味着星光房产无偿交由他们使用，且车位使用费是梁乐明与物业公司签订的，与开发商无关。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第四条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”本案中，星光房产已经取得了涉案楼房地下车位所有权证书，根据上述法律规定，星光房产对涉案楼房的地下车位享有所有权，梁乐明未经星光房产同意，私自对地下车位进行管理的行为，对星光房产享有的物权构成侵权，因此星光房产要求梁乐明停止侵害的诉求，应当依法予以支持。星光房产要求梁乐明支付自起诉之日起至实际停止使用之日止按照每月1000元计算的车位使用费，但该项费用已在星海物业与梁乐明签订的《前期物业管理服务协议》有明确约定，因本案系侵权纠纷，星光房产的该项诉求与本案不是同一法律关系，故星光房产的这一诉求依法不予支持。虽然梁乐明辩称地下车位属于涉案楼房的全体业主共有，但其无证据证明，故该辩称理由不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第九条、第三十五条之规定，判决：一、限梁乐明于本判决生效后停止对山东聊城星光房地产开发有限公司所有的位于振兴路以北、卫育路以西嘉和公寓C座地下车位的侵害；二、驳回山东聊城星光房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费150元，由被告负担。（原告已预交，待执行时一并过付）本院二审期间，上诉人梁乐明称其与被上诉人的商品房买卖合同第三条最后一款有“车库建筑面积套价销售不结算”的约定，“套价销售不结算”7个字是由蓝色印章加盖，表明是格式条款；在该款的两处空白处划有斜线并没有把“套价销售不结算”7个字划掉，说明“套价销售不结算”依然有效。梁乐明提交了同一栋楼居民谷朝民、吴银居的商品房买卖合同各一份，证明在该合同中第三条最后一款亦有“车库建筑面积套价销售不结算”的约定，所不同的是该两份合同中对“套价销售不结算”又进行了解释，即“车位：买房所购车位不办理产权登记手续，所购车位作为房屋的配套设施与房屋一并使用”。梁乐明称上述合同可证明被上诉人已经把车位作为配套设施出售给了上诉人。星光房产认为上诉人的陈述错误，上诉人主张车位包含在房屋内是曲解了商品房买卖合同的内容，该合同第三条、第四条、第六条对上诉人购买房屋的内容进行了清楚地约定。出售房屋的时候，房屋有商品房的主房、储藏室、车库三部分，买方可以选择购买，在第三条内容中上诉人购买的是嘉和公寓C栋1单元172号房，这套房屋是146平米的主房，同时上诉人购买了储藏室一个，储藏室配7B号，因为储藏室约定的是按套价销售不再据实结算，这套储藏室的价格是21000元/套，套价销售不结算指的是储藏室的价格为固定价格21000元，不再按实际面积进行最终结算，这与主房的面积结算方式是有区别的。车库建筑面积一项中已经用笔划掉删除，是因上诉人没有购买，如果上诉人购买的话，在“套价销售不结算后”应写上车位号及按套销售的价格，合同第四条、第六条价格的计算及产品内容亦可以充分说明这一点。被上诉人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为：本案当事人二审争议的焦点是上诉人梁乐明是否对本案所涉地下停车位享有合法的使用权，上诉人是否对被上诉人星光房产的物权构成妨害，一审判决其停止侵害是否正确。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，被上诉人星光房产已经取得涉案地下车位的所有权证书，系涉案地下车位的合法物权人，应受法律保护。梁乐明二审时曾主张其买房时一并购买了地下车位，但在星光房产与梁乐明签订的《聊城市商品房买卖合同》中并未记载地下一层车库的建筑面积、位置、价格等信息，且梁乐明庭审中亦曾陈述当时并未购买车位，故梁乐明对地下一层的车位无所有权。梁乐明未经星光房产同意，对地下车位进行管理、占用，已构成对星光房产享有物权的妨害，一审判决其停止侵害，并无不当。另外，梁乐明依据《前期物业管理服务协议》中的约定“地下停车位使用人按100元/个.月缴纳使用费”，其亦主张对停车位享有使用权，但梁乐明未提交其已实际履行缴费义务或双方约定免除缴费义务的相关证据。梁乐明如对车位的租用事宜存有异议，其可向聊城星海物业管理公司另行主张。综上所述，上诉人梁乐明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人梁乐明负担。本判决为终审判决。审判长  孙久强审判员  石 鑫审判员  郭召勇二〇一九年十一月二十八日法官助理马征书记员王倩倩