北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初28737号原告：刘曼，女，1980年12月4日出生，汉族，北京市东城区xx号居民，住北京市顺义区。被告：绿地集团北京京坤置业有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇安富街6号，统一社会信用代码91110113062778125G。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。原告刘曼与被告绿地集团北京京坤置业有限公司（以下简称绿地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘曼、被告绿地公司的委托诉讼代理人王丽媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘曼向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告逾期办理房屋所有权权属转移登记手续的违约金4025．6元（以总房款人民币805121元为基数，按已付房款的0．5%计算)；2．判令被告赔偿套内建筑面积差额款19954元；3．判令被告赔偿原告因逾期办理房屋所有权证书，给原告造成的经济损失50490．36元；4．判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订编号为Y1574083号的《北京市商品房预售合同》，约定由原告购买位于顺义区xx606，房屋总价款为人民币825075元整，原告依约交付了房款共825075元。2015年11月28日，被告向原告交付了该涉诉房屋，按照合同第二十一条第（二）款第2项之规定，如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第(2)种方式处理：(2)买受人有权退房或要求继续履行合同。买受人不要求退房的，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之二的违约金，但此项违约金最高不超过买受人已付房款的0．5%，并于买受人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。被告在已经取得该商品房所在楼栋的权属证明并具备为原告办理房屋权属转移登记手续的条件后，迟迟不配合原告办理相关手续，恶意迟延给原告造成了很大的损失，被告应按照合同约定赔偿原告相关损失并承担违约金。此外，在合同第十四条中约定：实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第1种方式处理：买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。合同第三条载明的预测建筑面积为40．65平方米，暂测套内建筑面积28．53平方米，按照套内单价28919．55平方米计算，房屋预售总价为825075元。但被告实际交房时，实测建筑面积为40．36平方米，实测套内建筑面积为27．84平方米（套内建筑面积误差比为2．48%)，按照同样套内单价计算，房屋实际总价为805121元并以此作为《房屋所有权证》立契价款，并签订《面积确认及房款结算协议》，被告应返还套内建筑面积差额款19954元。被告延迟给原告办理房产的产权证明，导致原告购买的房屋无法出租、出售，工商注册亦未办理成功，原告买房的目的落空，影响了原告的正常生产、生活。根据《中华人民共和国合同法》第107条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；第112条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。被告在已经取得该商品房所在楼栋的权属证明并具备为原告办理房屋权属转移登记手续的条件后，迟迟不配合原告办理相关手续，恶意迟延给原告造成了很大的损失，被告应按照合同约定赔偿原告相关损失并承担违约金。被告利用提供合同样本、原告经验不足无法识别的优势，故意将违约金约定过低，更严重侵害了原告的合法权益。从该房屋实际交付日期2015年11月28日起，按约定的730天计算，到期之日为2017年11月27日，房屋所有权证书于2019年4月15日才到银行开始办理抵押手续，共计487天，按照绿地办公用房市场平均租金3元／平米／日计算，被告应赔偿原告经济损失58965．96元。综上，被告违反合同约定，给原告造成不可挽回的损失，现诉至法院望支持原告的诉讼请求。被告绿地公司辩称：被告同意原告第一、二项诉讼请求，不同意原告第三、四项诉讼请求，原告主张没有法律依据，被告没有给原告造成任何经济损失。合同已经约定违约金，原告再行主张损失没有合同及法律依据，被告不应该再赔偿损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的《北京市商品房预售合同》及联机备案表、《面积确认及房款结算协议》、验收表、收据、契税完税证明、房款发票、房屋所有权证，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：2014年1月2日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，合同约定：……第三条、基本情况。该商品房房屋坐落为顺义区xx606……预测建筑面积共40．65平方米。其中，套内建筑面积28．53平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积12．12平方米……第五条、计价方式与价款……1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米28919．55元，总价款825075元……第十二条、交付条件。（一）出卖人应当在2015年9月30日向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书……第十五条、面积差异处理……实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人……第十六条、交接手续……（四）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：自出卖人入住通知书规定交房期限届满之日起，即视为出卖人已交付该商品房，与该房有关的风险责任随之转移到买受人……（五）……2、买受人同意委托出卖人代交下列第（1）、（2）、（3）、（4）、（5）种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人：（1）专项维修资金；（2）契税；（3）供暖费；（4）办理产权手续需交纳的印花税、工本费、贴图费，以及国家规定需要买受人交纳的其他税费；（5）买受人未将上述费用全额交给出卖人的，出卖人有权顺延交付该商品房直至买受人交齐上述费用……第二十一条、产权登记。（一）初始登记。出卖人应当在2017年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、如未因此影响买受人在该商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人不承担责任；如因此致使买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人按本条第（二）款第2项第（2）条目承担责任。（二）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人或其指定的机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用800元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人有权退房或要求继续履行合同。买受人退房的，应在房屋所有权证书取得期限届满之日起30日内书面通知出卖人，否则，视为不要求退房；买受人退房的，出卖人应当自收到买受人发出的退房通知之日起60日内无息退还已付房款，另按买受人已付房款的0．5%向买受人支付违约金。买受人不要求退房的，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之贰的违约金，但此项违约金最高不超过买受人已付房款的0．5%，并于买受人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。3、如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。合同还约定了其他权利义务。当日，双方还签订了一份《商品房预售合同联机备案表》，记载合同网上签约日期为2014年1月2日。2015年11月28日被告向原告交付涉诉房屋，原告于当日向被告支付契税款，由被告指定的代办公司办理产权证。2016年12月23日涉诉房屋所在楼栋办理了初始登记。2017年12月14日，原告与被告签订《面积确认及房款结算协议》，约定经北京市规划委员会及北京市公安局顺义分局核准该套商品房的正式地名和楼号为顺义区xx606室房屋，该涉诉房屋实测建筑面积为40．36平方米，实测套内建筑面积为27．84平方米，该房屋实测总价应为805121元，经买卖双方同意，最终以805121元作为《房屋所有权证》立契价款。原告向被告交纳房款共计825075元，被告按照结算后的805121元向原告出具发票。2019年1月18日涉诉房屋取得所有权证书。原告表示，其第三项诉讼请求是根据办公用房租金市场价3元每平米每日从2017年11月28日计算到2019年1月18日。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，双方签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应为合法有效。双方应当依约履行。根据合同第二十一条的规定，买受人应当在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书。原告于2015年11月28日收房，按照上述约定应当于2017年11月27日前取得房屋所有权证书。现被告逾期办理房屋所有权证，其同意原告提出的违约金请求，对此本院不持异议。涉诉房屋实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积，对此被告同意将差额房款退还给原告，本院对此亦不持异议。关于原告主张的逾期办理房屋所有权证书损失一节，房产证是不动产所有权的唯一凭证，根据标的物产权性质，涉诉房屋系办公用房，房产证未能取得，势必会对原告的使用权造成不便和限制，故此被告应予适当赔偿，对原告主张损失的请求本院酌情予以确定，合理部分，予以支持，过高部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告绿地集团北京京坤置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告刘曼支付逾期办理房屋所有权证书的违约金四千零二十五元六角；二、被告绿地集团北京京坤置业有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告刘曼套内建筑面积差额房价款一万九千九百五十四元；三、被告绿地集团北京京坤置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告刘曼损失四万一千六百元；四、驳回原告刘曼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费八百三十一元，由原告刘曼负担一百一十一元（已交纳），由被告绿地集团北京京坤置业有限公司负担七百二十元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  周 益二〇一九年十一月二十二日法官助理  何星星书 记 员  白 晶