北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初15902号原告：李正海，男，1962年9月16日出生，汉族，自由职业，住北京市房山区。委托诉讼代理人：赵志华，北京万圣律师事务所律师。被告：北京安庄农副产品批发市场有限公司，住所地北京市房山区良乡区安庄村。法定代表人：史俊莲，董事长。委托诉讼代理人：李子光，北京市智远律师事务所律师。被告：北京市房山区人民政府西潞街道办事处安庄村民委员会，住所地北京市房山区西潞街道安庄村。法定代表人：段永强，主任。委托诉讼代理人：张金海，北京市智远律师事务所律师。原告李正海与被告北京安庄农副产品批发市场有限公司（以下简称安庄市场）、被告北京市房山区人民政府西潞街道办事处安庄村民委员会（以下简称安庄村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李正海及其委托诉讼代理人赵志华、被告安庄市场的法定代表人史俊莲及委托诉讼代理人李子光到庭参加诉讼。被告安庄村委会经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李正海向本院提出诉讼请求：1.安庄市场、安庄村委会（以上2名被告以下简称二被告）共同返还李正海2017年7月1日至2018年3月31日期间的剩余大棚租金97500元、剩余房屋租金63000元，以及押金6500元，以上合计167000元；2.二被告共同赔偿李正海停产停业损失423725元；3.二被告共同赔偿李正海设备搬迁损失费127117.5元；4.二被告共同赔偿李正海自建9间房A7的损失14154元；5.二被告共同赔偿李正海平房中4号至8号房中地砖、吊顶及暖气设施10266元；6.二被告共同赔偿李正海大棚重置成新价614872.9元；7.二被告共同赔偿李正海大棚彩钢隔断、消防栓等附属物损失76056元。事实和理由：2012年5月18日，李正海与安庄市场签订了北京市市场场地租赁合同，双方在第一条约定，乙方即李正海承租甲方即安庄市场的3#大棚（不含艾尚富部分）1440平方米，租期共8年零1个月，自2012年6月1日至2020年6月30日止，其中第1个月为免租期，年租金为130000元，于每年的7月1日交付下一年的租金；另外，李正海还承租了安庄市场的门面房9间合计252平方米；李正海又自建了1间18平方米的房屋；合同签订后，李正海进行了装修，就开始正常经营；至2017年7月，安庄市场通知李正海该场地房屋要拆迁，但是对于停产停业及装修损失的补偿双方未达成协议；为维护自身合法权益，李正海诉至法院，请求判如所请。安庄市场辩称，第一，对于退还租金，李正海租金交至2018年3月31日；李正海承租的相关库房一直没有跟安庄市场进行交付，直到2018年1月份被政府强拆，因涉及拆迁李正海一直没有给安庄市场腾退，所以安庄市场只同意返还2018年1月至3月的3个月的租金，对押金6500元在核实后如果确实交了可以退还；第二，对停产停业损失不同意赔偿，因为李正海没有独立的营业执照，李正海的营业执照系注册在20平方米的平房里，与租赁位置不一致，李正海所要求的库房是在把大棚打隔断之后分租给别人，李正海没有在库房中从事经营活动，所以不同意赔偿停产停业损失；第三，对设备搬迁补助费不同意支付，该项费用是对安庄市场的赔偿，李正海所租赁的大棚里面是别人在经营，所以无法按大棚的面积赔偿给李正海，但是可以按照李正海注册营业执照的房屋面积给李正海相应的补偿，注册地址是东二楼一层8号，对应的房屋面积应该是25平方米，安庄市场可以按照上述面积及每平米75元的标准赔偿损失；第四，对自建房A7的损失安庄市场不同意赔偿，该房屋是李正海所建造，但系李正海私自建造的，没有给安庄市场交过任何费用，也没有签订相应合同；第五，对平房4号至8号房屋的位置和面积情况认可法院勘验的情况，但是只有4号、8号房屋有装修，对这2间房屋可以按照拆迁报告支付李正海补偿，面积以北京市房山区人民法院现场确认的面积为准；第六，对A15大棚的重置成新价李正海计算有问题，大棚的整体评估为1468533元，安庄市场只同意支付100000元，因为李正海只是围了大棚的四分之三；第七，对A15大棚内的隔断等损失不同意赔偿，一共有4个大棚，每个大棚的评估价基本都一样，是一起评估的，只有案外人李伟所租赁大棚有装修，所以多给了大概40多万元，对大棚里的隔断没有单独给评估价；第八，目前拆迁项目被搁置了，安庄市场只拿到了拆迁款的一部分，后期款项没有给，房屋已经拆完了，拆迁从2017年年初开始动员，在2017年3月开始张贴公告和广播，在2017年6月开始动工拆迁，就已经停水停电了，在2018年1月5日就拆完了，李正海是把货物搬走了，但是一直没有给安庄市场交钥匙，在2018年1月是政府强拆的。安庄村委会未作答辩。本院经审理认定事实如下：2012年5月18日，安庄市场（出租人、甲方）与李正海（承租人、乙方）签订“北京市市场场地租赁合同”，双方约定乙方承租甲方市场3号大棚（不含艾尚富部分），用途以乙方营业执照核准的经营范围为准；双方约定租赁期限为8年1个月，自2012年6月1日至2020年6月30日止，其中免租期为2012年6月1日至2012年6月30日，租金为每年130000元，首次支付租金为130000元，以后每年7月1日交付下一年租金；关于“租赁场地的交还”，双方在合同书第十二条约定：“租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或合同终止后一日内将租赁的场地及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方……”，双方在该条约定的底部手写约定：“3号大棚（不含艾尚富部分）四周外立面由乙方投资封闭，合同到期后归市场所有……”；双方对违约责任、免责条款、合同解除等事项一并进行约定；双方在合同落款处均签字盖章。李正海除向安庄市场承租3号大棚外，还承租安庄市场的9间房屋，9间房屋的年租金为84000元，租金一年一交，合同关系每年续期，李正海、安庄市场均认可对于上述房屋租赁关系，在最开始签订有书面合同，但后来就没有签订书面合同；关于李正海支付的租金费用，李正海、安庄市场均认可对于9间房屋及3号大棚的租金李正海均交至2018年3月31日。在上述3号大棚和9间房屋租赁期间，李正海在安庄市场范围内建造了25.32平方米的A7号房屋；对该房屋，安庄市场陈述称，该房屋系李正海自行建造，未经安庄市场同意，也没有和安庄市场签订合同，该房屋系违法建筑；李正海则陈述称，其自建房屋时得到了安庄市场的同意，在拆迁评估时也进行了评估。关于拆迁情况，李正海、安庄市场均主张在2017年3月开始张贴拆迁公告和广播拆迁通知，在2017年6月开始动工拆迁，并开始停水停电；对于李正海搬离租赁大棚和房屋的时间，李正海陈述称其在2017年6月搬完，2017年7月份安庄市场将所租赁的大棚上锁；安庄市场则主张李正海所承租的相关库房一直没有向安庄市场交付，直到2018年1月被政府强拆。关于本案涉案土地性质，李正海、安庄市场均主张系集体建设用地；针对涉案租赁房屋是否办理相关准建手续，即是否取得建设工程规划许可证，是否经主管部门批准建设，李正海陈述称其自建房屋没有办理相关准建手续，对其他房屋不了解情况；安庄市场则陈述称涉案租赁房屋没有相关准建手续。因就租赁房屋未取得房屋准建手续，经本院向双方当事人释明合同效力，就未取得建设工程规划许可证等准建手续所签订房屋租赁合同为无效合同，如李正海坚持按照有效合同主张权利，其诉讼请求可能会被法院驳回，但李正海主张诉争租赁合同均为有效，其诉讼请求系基于合同有效所主张；安庄市场则主张合同效力问题由法院依法审查。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，安庄村委会经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃在庭审中的陈述、质证和辩论等诉讼权利。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；依法成立的合同，自成立时生效；违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。本案中，在李正海与安庄市场针对市场3号大棚（不含艾尚富部分）所订立“北京市市场场地租赁合同”中，以及李正海与安庄市场针对安庄市场内9间房屋所形成房屋租赁合同关系中，其租赁标的物均系房屋构筑物，均应属房屋租赁合同；虽然上述房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，但针对安庄市场内部的租赁大棚和租赁房屋，均未取得建设工程规许可证，未经区县以上房屋主管部门批准建设，现已被拆除腾退，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故诉争房屋租赁合同均应属无效。经本院释明，李正海坚持认为房屋租赁合同应属有效，并按照有效合同提出诉讼请求，因本院所认定房屋租赁合同的效力与李正海所主张合同效力并不一致，故对李正海所主张各项诉讼请求，均应予以驳回；本案争议方可就合同无效后所涉争议另行解决。综上所述，本案所涉房屋租赁合同应属无效，对李正海的全部诉讼请求应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、确认李正海与北京安庄农副产品批发市场有限公司在二○一二年五月十八日签订的“北京市市场场地租赁合同”无效；二、确认李正海与北京安庄农副产品批发市场有限公司针对安庄市场内九间门面房所形成房屋租赁合同关系无效；三、驳回李正海的全部诉讼请求。案件受理费17699元，由李正海负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 振人民陪审员  梁跃海人民陪审员  丰永志二〇一九年十一月十四日法官 助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷