山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终1848号上诉人（原审原告）：周永先，男，1956年11月25日出生，汉族，住威海经济技术开发区。委托诉讼代理人：高佩良、苏丽雅，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东仁合融资担保有限公司，住所地威海市高山街72号楼。法定代表人：邹子雷，董事长。委托诉讼代理人：王传福，男，该公司风控部经理。被上诉人（原审被告）：威海乾元房地产开发有限公司，住所地威海市临港经济技术开发区深圳路14-6号。法定代表人：吴耿荣，董事长。上诉人周永先因与被上诉人山东仁合融资担保有限公司（以下简称“仁合担保公司”）、威海乾元房地产开发有限公司（以下简称“乾元房地产公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2018）鲁1002民初7145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周永先上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持周永先的诉讼请求。事实和理由：1.案涉房屋被查封之前，周永先与乾元房地产公司已经签订了合法有效的房屋买卖合同，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议和复议规定》”）第二十八条第一项之规定。先签订借款合同，借款到期后无力偿还，双方又签订房屋买卖合同，将前期借款转为购房款的，就不应再定性为借款法律关系。因此，周永先与乾元房地产公司签订的房屋买卖合同自签订之日起即合法有效，双方之间的法律关系已经由借款合同关系转化为商品房买卖合同关系并且已经实际履行，且商品房买卖合同签订、乾元房地产公司向周永先开具购房款的收款收据、交付房屋均在查封房屋之前。一审判决认为商品房买卖合同是对借款的担保是错误的；2.周永先在查封前已经合法占有房屋，符合《执行异议和复议规定》第二十八条第二项的规定。乾元房地产公司已经向周永先办理了案涉房屋的交付手续，周永先为此交纳了物业服务费和水电费，足见周永先已实际占有使用。至于周永先在接收房屋后是否委托乾元房地产公司代理销售，系周永先占有房屋之后行使权利的一种表现形式，并不影响周永先已经占有房屋这一事实；3.周永先已经向乾元房地产公司支付了全部购房款，符合《执行异议和复议规定》第二十八条第三项之规定。乾元房地产公司欠付周永先的借款以及利息已经双方约定转化为购房款，且乾元房地产公司向周永先出具了收款收据，周永先已经按约充分履行了支付购房款的义务；4.案涉房屋至今未办理过户登记手续是由于不具备办理房屋产权登记的条件，与周永先无关，并非周永先自身原因造成。仁合担保公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。乾元房地产公司未发表答辩意见。周永先向一审法院起诉请求：撤销（2018）鲁1002执异145号执行裁定，中止对位于威海临港经济技术开发区正棋山1号小区6号201、202、203、204、205、301、302、303、304、305、401、402、403、404、405室房屋的执行，解除对前述房屋的查封。一审法院认定事实：仁合担保公司于2015年以追偿权为由向一审法院提起诉讼，要求乾元房地产公司向其偿付代偿款项及利息等，经仁合担保公司申请，一审法院于2015年9月15日作出（2015）威环商初字第1086-1号民事裁定，查封了乾元房地产公司名下的位于威海临港经济技术开发区房屋。2015年10月29日，一审法院作出（2015）威环商初字第1086号民事调解书，确认乾元房地产公司于2015年11月9日前偿还仁合担保公司垫款本息897646元（其中本金780000元，利息117646元），并支付保全申请费5000元；若乾元房地产公司逾期给付，需以未付款为基数，自逾期付款第二日起至实际履行之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍（该四倍利率高于年利率24%时，按年利率24%计算）计付利息。因乾元房地产公司未按期履行上述还款义务，仁合担保公司向一审法院申请执行。在执行过程中，周永先向一审法院提出异议。针对周永先所提异议查明，周永先与乾元房地产公司于2013年9月29日签订借款合同一份，约定乾元房地产公司向周永先借款，周永先于次日向乾元房地产公司提供借款200万元，乾元房地产公司向周永先出具收款事由为借款的收据一份，在签订借款合同的当日，周永先与乾元房地产公司签订威海市商品房预售合同15份，约定周永先自乾元房地产公司买受威海市正棋山一号小区6号-201、202、203、204、205、301、302、303、304、305、401、402、403、404、405室房屋，房款共计5141550元。双方另于同日签订商品房预售合同补充协议及房价表各1份，约定上述商品房预售合同中约定的房款合计为5141550元，但该价款不作为双方商品房买卖成交价格，只作为在房地产交易主管部门预售备案登记的商品房价格，双方确认：商品房预售合同中所列明的商品房实际成交价格为2046000元，具体房产交易价格明细见附件房价表；若乾元房地产公司按期偿付周永先借款本息，则周永先配合威海乾元房地产开发有限公司办理原合同在房产交易主管部门的解除备案登记手续；若威海乾元房地产开发有限公司未按期偿付周永先的借款本息，则周永先有权将周永先的借款本息转为上述商品房的购房款，周永先享有对上述所购商品房的处置权，威海乾元房地产开发有限公司不得再向周永先要求偿付购房款。后因威海乾元房地产开发有限公司未能按约偿还周永先借款本息，周永先与乾元房地产公司于2014年9月1日签订协议书1份，载明2013年9月29日，乾元房地产公司与周永先签订借款合同一份，由乾元房地产公司向周永先借款200万元，在签订借款合同的同时，乾元房地产公司又与周永先签订了15份商品房预售合同及商品房预售合同补充协议，上述合同签订后乾元房地产公司已向周永先交付了上述15套商品房；借款合同签订后周永先按约定向乾元房地产公司支付借款200万元，但乾元房地产公司未能按约定履行义务，自2014年6月1日起未能向周永先支付借款利息，至2014年8月31日已累计欠乾元房地产公司利息110400元整。现借款期限已到，截止2014年8月31日乾元房地产公司共欠周永先借款本息2110400元整，现双方同意将借款本息2046000元作为15套商品房的购房款，其余64400元由乾元房地产公司按借款合同的约定履行还款义务。同日，乾元房地产公司向周永先出具收款事由为案涉房屋房款的收款收据15份。2014年9月9日，周永先与乾元房地产公司签订商品房交接书一份，载明双方对案涉房屋进行验收交接，并于2014年9月9日交付房屋，周永先应在该房屋交接之日起承担物业管理费、装修押金、水电押金及其他相关费用。对于房屋的交付占有情况，周永先在执行异议过程中陈述，其系威海永先纺织有限公司的法定代表人，案涉房屋现由该公司职工居住，且由于周永先委托乾元房地产公司代理销售案涉房屋，为便于看房，周永先与威海久源物业服务有限公司签订委托协议，委托威海久源物业服务有限公司代为保管房屋的钥匙，后周永先又将钥匙收回。周永先自2015年6月1日起即向威海久源物业服务有限公司陆续交纳了自2015年1月1日至2019年12月31日物业服务费用，另提供2017年6月案涉房屋水费收据，记载预交水费充值的情况。再查，诉争房屋系乾元房地产公司开发建设，现尚不具备办理房屋产权登记的条件。周永先自认另有居住用途的房屋，购买案涉房屋系因该房屋为公寓性质，即商业用途，因此拟作经营使用。一审法院认为，周永先对（2018）鲁1002执异145号执行裁定不服，提起执行异议之诉，（2018）鲁1002执异145号执行裁定自然不发生法律效力，周永先诉请要求撤销该执行裁定，理由不当，且不属于执行异议之诉审查范畴，对此不予处理。针对周永先要求中止执行案涉房屋的诉讼请求，分析如下：首先，周永先与乾元房地产公司之间的商品房预售合同虽经仲裁裁决有效，但从双方陈述及所提供证据显示，周永先与乾元房地产公司之间基础法律关系原系民间借贷关系，在双方签订借款合同的同时就案涉房屋签订商品房预售合同以作为借款的担保，在乾元房地产公司未能按约定偿还借款后，周永先要求履行双方之间商品房预售合同，但对于房屋价款并未进行重新协商约定，仍按照双方在借款当时确定的价款实际进行交易，房屋实际成交价相对较低；其次，周永先受让案涉房屋并非用于居住且周永先亦自认其名下尚有其他用于居住的房屋，有别于普通善意购房消费者；再次，周永先受让案涉房屋后，虽提供相应交接单、物业费支付单据、水费预交费用单据，但从周永先异议过程及庭审陈述情况看，周永先表示案涉房屋其并未实际占有使用，且曾委托乾元房地产公司对外出售，此后从物业公司处收回钥匙，亦无法仅凭交接单及物业费用缴费单据确认其在查封之前合法占有诉争房屋，故周永先要求中止执行诉争的15套房屋的诉讼请求，理由不当，不予支持。对于周永先诉讼过程中另提出案涉房屋价值超出仁合担保公司对乾元房地产公司所享有的债权数额，属于对执行行为存在异议，并非对执行标的实体权利的异议，在本案中不予审查。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：驳回周永先的诉讼请求。案件受理费100元，由周永先负担。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，周永先对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，是本案的争议焦点。周永先与乾元房地产公司于2014年9月1日签订的协议书，系双方在借款到期后因乾元房地产公司无力偿还而签订的房屋买卖合同，将此前借款及利息转为购房款。该协议书从实质上来讲，属于以物抵债协议，且约定的房屋价款仅为相应商品房预售合同中备案登记价格的40%左右，明显低于市场价格。乾元房地产公司的真实意思是用案涉房屋抵偿债务，周永先的真实意思表示亦仅希望实现其金钱债权，房屋只是金钱债权履行的替代手段，对周永先而言不产生物之交付的期待权。如协议书未能履行，周永先仍然可以向乾元房地产公司主张原借款债权及其他财产损失。如赋予周永先物权期待权，使其能够排除强制执行，则导致当事人自行确认并签订清偿协议的债权优先于经过司法机关确认并采取执行措施的债权受偿，必定会损害其他债权人的利益，扰乱债权清偿顺序，损害债权平等受偿原则。另，案涉房屋非住宅性质房屋，除所抵债权数额外周永先亦未实际向乾元房地产公司支付购房款，执行案涉房屋不会危及周永先的生存权，故对周永先并无予以特殊保护之必要。故，周永先的诉请不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，无论其对案涉房屋占有使用与否，对房屋均不享有物权期待权，即周永先对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，周永先之上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由周永先负担。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  万景周审判员  侯善斌二〇一九年十一月十一日书记员  张济节