北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初53872号原告：北京浩城物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区百子湾东里306号楼1层306-04，统一社会信用代码：91110105318053954J。法定代表人：张月亭，董事长。委托诉讼代理人：尚舒杰，北京市世纪律师事务所律师。被告：国安社区（北京）网络服务有限公司，住所地北京市朝阳区，统一社会信用代码：91110102MA00C36C7A。法定代表人：赵晨希，董事长。委托诉讼代理人：丁炜，女，该公司法务。委托诉讼代理人：见培轩，男，该公司法务。原告北京浩城物业管理有限公司（以下简称浩城物业公司）与被告国安社区（北京）网络服务有限公司（以下简称国安网络公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告浩城物业公司之委托诉讼代理人尚舒杰与被告国安网络公司之委托诉讼代理人丁炜、见培轩到庭应诉。本案现已审理终结。浩城物业公司向本院提出诉讼请求：1、国安网络公司给付我方提前退租违约金747000元；2、国安网络公司给付我方90天的缓冲期的租金518465.75元；3、国安网络公司给付恢复原状工程费用713875元；4、国安网络公司承担本案诉讼支出费用、律师费。事实和理由：我方与国安网络公司于2017年3月9日和3月21日签订《房屋租赁合同》，租期5年。该合同履行2年后，其于2019年5月17日向我方提出解约，单方拟定2019年5月31日解除合同，随即退出房屋。针对其单方解约的行为我方提出强烈谴责并致律师函进行劝告，国安网络公司置若罔闻，我方因此提出诉讼，要求依据合同进行清算。我方要求恢复原状是因为涉诉房屋存在拆除，拆除的条件是双方履行5年期的合同，虽然该内容没有写入合同，但双方对此进行了协商，应属合同内容。国安网络公司辩称，我方认可浩城物业公司所述签订房屋租赁合同事宜及我方提前要求退租及欠付租金的情况，现在涉诉场地已经清空，租赁合同约定了退租的违约金。我方不同意给付恢复原状的费用。我方入住前，该场地确有隔断。但因我方承租用途是仓库，故浩城物业公司在出租给我方的时候自行拆除了隔断。我方不存在恢复原状的问题。诉讼费及律师费由法院依法裁判。本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2008年5月，浩城物业公司（出租人、甲方）与秩序科技（北京）有限公司（以下简称秩序公司、承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），该协议第一条房屋基本情况载明：房屋坐落于北京市朝阳区西四环中路常青园北里×号楼地下一层、×号楼地下一层、×号楼地下一层，建筑面积共计4871平方米。房屋权属状况：房屋产权归属北京市四季青农工商总公司所有，提供给浩城物业公司使用，浩城物业公司拥有转租权。第二条房屋租赁情况及登记备案载明：租赁用途为仓储。第三条租赁期限载明：房屋租赁期自2017年4月5日至2022年4月4日，共计5年。第四条租金及押金载明：租金标准及支付方式为2490000／年，付款方式为押一付六；前三年无递增，第四年起递增5%...。押金：20万元整，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第八条合同解除载明：（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：l、迟延交付房屋达15日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达15日的。2、擅自改变房屋用途的。3、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。4、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。5、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。6、擅自将房屋转租给第三人的。第九条违约责任载明：（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按年租金的30%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按年租金的30%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前90日通知对方，并按年租金的30%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。…双方在合同落款处加盖公司合同专用章。2017年5月10日，秩序公司名称变更为国安优益（北京）科技有限公司（以下简称国安优益公司）。租赁合同履行过程中，浩城物业公司（甲方）、国安优益公司（乙方）、国安网络公司（丙方）签订《北京市房屋租赁合同主体变更协议》（以下简称变更协议）。该协议载明：第一条甲、乙、丙三方同意，自2017年10月5日（以下简称“变更日”）起，原合同中承租人由乙方变更为丙方。自变更日起，承租人（乙方）的权利与义务全部转由丙方享有和承担。第二条在变更日之前的房屋租金及相关费用由乙方向甲方支付；自变更日起的房屋租金及相关费用由丙方向甲方支付。原合同中其它条款内容均不作变更。第三条乙方已于2017年04月25日将房屋押金20万元整及第一期房屋租金1245000元支付给甲方。丙方需在第二期房屋付款日2017年9月25日前将房屋押金20万元整及第二期房屋租金1245000元支付给甲方，甲方在收到丙方支付的押金后，需在5日内退还乙方已支付的押金。三方在该协议落款处加盖公司印章。经查，双方均认可涉诉房屋内原设置有隔断。在三方签约后，浩城物业公司将涉诉房屋的隔断拆除后交付国安网络公司使用。关于拆除隔断的费用承担问题及租赁期限届满后涉诉房屋的恢复原状事宜，双方并无书面的约定。国安网络公司收到房屋后，依约交纳了房屋押金及租金，现押金尚未退还。2019年5月17日，国安网络公司向浩城物业公司出具《解约通知函》，载明：现国安社区基于自身业务调整，根据合同法及租赁合同的约定，拟与贵司于2019年5月31日解除租赁合同，特向贵司发出本《解约通知函》…请您于收函后及时与国安社区就解约具体事宜协商一致并签署《房屋租赁合同解除协议》。浩城物业公司收到上述函件后，于同年6月2日向国安网络公司送达《律师函》，该函件主要内容如下：贵公司作为违约方，如单方提出提前解约，需提前90天通知浩城物业公司并按年租金30%标准承担违约责任后，否则无权要求解除双方的租赁合同。若贵司坚持要求解除双方租赁合同的，请贵司按合同约定将违约金74.7万元付至浩城物业公司后，双方可办理解除合同的后续事宜。如贵司没有将上述违约金及时付至浩城物业公司的，则贵司无权单方提出提前解除合同，租赁合同继续履行，请贵司按双方合同约定及时支付租金，避免因贵司的单方违约而造成违约责任继续扩大。若贵司收到此函件10日内就上述事宜未给予明确答复，将视为贵公司拒绝协商处理，本律师将根据浩城物业公司授权代表浩城物业公司通过司法途径追究贵公司的法律责任。另查，浩城物业公司针对要求国安网络公司支付涉诉房屋恢复原状的费用的主张未提交相应证据。经法院释明，本案双方均表示就此项费用不在本案中申请鉴定。浩城物业公司主张律师费，就此提交了《民事委托代理合同》，载明律师代理费4万元，浩城物业公司于该合同签订之日起判决书下达3日内支付。国安网络公司认可该证据的真实性。本院认为，租赁合同及变更协议均系当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效合同。秩序公司在租赁合同中的相应权利义务由国安网络公司概括承受，故浩城物业公司及国安网络公司均应按租赁合同及变更协议中约定的权利义务履行合同。2019年5月17日，国安网络公司向浩城物业公司发出提前退租的要求，虽其提出租赁合同于2019年5月31日解除，但根据租赁合同第九条第二款的约定，承租方需提前退租的，应提前90日通知对方。根据该条款的约定，租赁合同应在浩城物业公司提出退租要求的90日后解除，即2019年8月16日为租赁合同的解除时间。现浩城物业公司主张未提前通知退租的90日缓冲期（即2019年5月31日至2019年8月16日期间）的租金，于法有据，数额合理，本院予以支持。根据租赁合同第九条第二款的约定，若承租方提前退租，需按照年租金的30%向对方支付违约金。现浩城物业公司关于违约金的主张，具有事实及合同依据，数额合理，本院予以支持。根据租赁合同第四条第三款的约定，合同解除后，房屋租赁押金应抵扣应由承租方承担的费用、租金及承租方应当承担的违约赔偿责任，故本院将20万元的押金折抵部分违约金，押金不再退还。浩城物业公司关于恢复原状产生的费用的主张，因双方签约前该房屋内的隔断由浩城物业公司自行拆除，现其要求国安网络公司承担该笔费用，对此未提交相应证据，故对其该项主张，本院不予支持。浩城物业公司关于律师费的主张，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下:一、国安社区（北京）网络服务有限公司于本判决书生效后七日内给付北京浩城物业管理有限公司提前退租的违约金五十四万七千元；二、国安社区（北京）网络服务有限公司于本判决书生效后七日内给付北京浩城物业管理有限公司二〇一九年五月三十一日至二〇一九年八月十六日期间的租金共计五十一万八千四百六十五元七角五分；三、驳回国安社区（北京）网络服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万一千三百零七元（北京浩城物业管理有限公司已预交），由北京浩城物业管理有限公司负担五千二百二十一元，已交纳；由国安社区（北京）网络服务有限公司负担六千零八十六元，于本判决书生效后七日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 周 红二〇一九年十一月十一日书记员 张慧聪