北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初9052号原告（反诉被告）：高锦娥。委托诉讼代理人：张志德。被告（反诉原告）：方付立。委托诉讼代理人：方新亮。委托诉讼代理人：齐立辉，北京市京海律师事务所律师。第三人：北京市昌平区崔村镇真顺村股份经济合作社，住所地北京市昌平区崔村镇真顺村。法定代表人：张士舜，村主任。委托诉讼代理人：张启山，男，该经济合作社副主任。原告（反诉被告）高锦娥与被告（反诉原告）方付立、第三人北京市昌平区崔村镇真顺村股份经济合作社（以下简称真顺合作社）土地租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高锦娥及其委托诉讼代理人张志德，被告（反诉原告）方付立及其委托诉讼代理人方新亮、齐立辉，第三人真顺合作社的委托诉讼代理人张启山到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。高锦娥向本院提出诉讼请求：1．判令被告及第三人支付原告腾退补偿款915106．7元；2．判令被告支付给原告造成的经济损失15万元；3．判令被告退还多收取占有使用费1．7万元；4．诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年6月20日，原告与被告签订了位于昌平区崔村镇真顺村西工业区享有使用权的10亩土地的《土地租赁合同》，合同约定如国家提前收回土地使用权时“地上物补偿甲乙双方按四比六的分配原则进行分配，但应返还乙方已缴纳未到期部分的租金。其它如营业执照损失和搬迁费等费用归乙方所有”。合同签订后原告在其土地投资三百多万元建厂。2017年9月，真顺村委会启动了包括原告企业在内的工业区自主腾退工作，原告积极配合政府安排，停产停工。2018年2月10日前，地上物的评估审计已经完成，在拆迁公司，村委会的主导下，根据《土地租赁合同》约定，原告和被告签订了腾退补偿的《分账协议》，协议约定“甲方得82万元，剩余全部款项归乙方所有，甲方不再享有任何权利”，同时约定“甲乙双方必须积极配合政府的腾退拆迁工作，如有不配合，真顺村工贸集团有权冻结该地上物的剩余补偿款的放款工作。所有关于腾退拆迁的手续由甲方负责办理”。为了让腾退工作尽快完成，村委会支付原告200万元用于工人安置、新厂房建设和设备搬迁。此后，资产和设备搬迁等费用评估审计也逐步完成，需要被告签字完善手续，被告拒绝配合。原告已向被告缴纳了从2017年6月20日至12月30日半年的租金34000元，2017年9月政府开始腾退工作，故被告应退还3个月租金17000元。故诉至法院。方付立辩称，第一项及第二项诉请不认可，没有事实和法律依据；针对第三项诉请，应由原告支付被告租金18500元。真顺合作社述称，与村委会没有多大关系，现在331余万元经方付立签字的都在村委会，村委会已经支付原告200万，现在我处有1735106．7元，同意未来按照法院判决支付。方付立提出反诉请求：1．判令撤销双方于2018年2月10日签订的《分账协议》；2．判令被反诉人支付自2017年12月21日至2018年2月6日土地、房屋占用使用费8500元；3．判令第三人支付反诉人腾退补偿款1290251元；4．反诉费由被反诉人承担。事实与理由：2010年6月20日，反诉人与被反诉人高锦娥签订《土地租赁合同》，反诉人是甲方，高锦娥是乙方。合同第五条第三项对协议期间若遇国家收回土地使用权而产生的补偿，约定为甲方与乙方按四比六的分配原则进行分配。后因面临政府腾退工业大院，2017年9月15日，反诉人与被反诉人又签订《土地租赁合同》补充协议，该补充协议对双方因国家收回土地使用权而产生补偿的分配比例又进行了确认，未作更改。2018年2月10日，反诉人与被反诉人及村委会签订《分账协议》，但当时反诉人并未得到该协议原件，被拆迁公司留存，后反诉人多次索要原件未果，直至收到法院的起诉书及证据复印件，反诉人才得知《分账协议》首页内容已被真顺村委会、拆迁公司及被反诉人高锦娥合谋更改，不是当初反诉人所认可的内容。因方付立与高锦娥签订《土地租赁合同》之前，方付立在涉案土地上已经建造了一部分的房屋，而综合补助是根据房屋面积给予的补偿，故方付立有权要求对1179810元综合补助进行四六分成的分配。针对方付立的反诉，高锦娥辩称，一、分账协议已经分配完毕；二、不认可撤销双方签订的《分账协议》，没有撤销的理由；三、不认可支付房屋占有使用费，2017年9月30日我方收到腾退通知，此后被告应退还我方的租赁费。第三人真顺合作社对方付立的反诉述称，第一项诉请与村委会无关，第二项不应撤销分账协议，第三项2017年9月30日无法继续生产之后不应支付租金。本院经审理认定事实如下：2010年6月20日，方付立（出租方、甲方）与高锦娥（承租方、乙方）签订《土地租赁合同》约定，一、甲方将位于崔村镇真顺村西工业区内享有使用权的10亩土地转让给乙方使用。二、租赁期限：租赁期为21年，从2010年6月20日至2031年6月19日止。三、租金及交纳方式，1．租金为每年68000元。2．每年的6月30日和第二年的元月30日为交付日期，每次缴纳34000元。五、违约责任，3．本协议存续期间，国家依照法律程序提前收回有关土地的使用权，并根据有关土地使用者已使用的年限和实际情况给予相应的补偿时，地上物补偿甲乙双方按四比六的分配原则进行分配，但应返还乙方已交纳未到期部分的租金。其它如营业执照损失和搬迁等费用归乙方所有。合同还约定了其他内容。合同签订后，高锦娥在涉案土地上建设厂房，用于生产经营。2017年，崔村镇真顺村启动工业大院自主腾退工作，涉案土地在本次自主腾退的范围内。2017年9月15日，方付立（甲方）与高锦娥（乙方）签订《土地租赁合同补充协议》约定，鉴于北京市昌平区即将开始疏解腾退工业大院的原因，也为了更好的响应国家政策，特订立以下补充协议。2．在洽谈完毕，涉及到政府对建筑物和生活搬迁费用的补偿时，甲乙双方应当申请政府按原合同中第五大条第3小条的条款进行分别划账拨款至甲乙双方各人账户。2018年2月10日，方付立（甲方）与高锦娥（乙方）签订《分账协议》约定，经甲乙双方关于在真顺村502号租赁土地上的腾退拆迁款补偿，分账如下：甲乙双方于2010年6月20日签订的土地转租协议，由于本宗土地现遇政府工业大院腾退拆迁，该土地上所有地上物由乙方出资建设，经甲乙双方友好协商，该土地上所有补偿款中，甲方得82万元，剩余全部款项归乙方所有，甲方不再享有任何权利。甲乙双方必须积极配合政府的腾退拆迁工作，如有不配合情况，真顺村工贸集团（真顺村委会）有权冻结该地上物的剩余补偿款的放款工作。所有关于腾退拆迁的所有手续由甲方负责办理，并签订土地解约协议、补偿协议及补充协议等相关文件上的签字盖章。补偿款的发放由真顺工贸集团（真顺村委会）视项目进展情况按比例分别发放给甲乙双方，直至该土地上的拆迁补偿款全部付清为止。此协议一式三份，甲乙双方各执一份，真顺村委会一份。庭审中，高锦娥提交了《崔村镇真顺村工业大院自主腾退项目腾退补偿计算表》载明，总建筑面积2624．50㎡，合理补偿面积2624．50㎡，其中评估补偿部分合计2045818．2元，腾退补偿部分包括综合补助1179810元、搬家补助58990．5元、林勘58600元、资产391888元，合计1689288．5元。补偿费总金额为3735106．7元。各方当事人对补偿费总金额的数额表示认可。高锦娥已经分得补偿费200万元。另，真顺合作社确认2017年9月20日开始实行“两断三清”工作，即断水断电，清除材料、设备及场地。庭审中，真顺合作社认可涉案地块属于集体土地。且各方当事人均认可涉案土地地上物的建设未取得建设工程规划许可证。双方当事人均认可，高锦娥就涉案土地租金已交纳至2017年12月30日。关于开始腾退及实际腾退时间，高锦娥主张开始腾退的时间为2017年9月20日，真顺合作社确认该时间，并表示2017年9月20日开始实行“两断三清”工作，即断水断电，清除材料、设备及场地。高锦娥主张实际腾退的时间按2018月2月6日计算，此时间为方付立与真顺村股份经济合作社签订《真顺村农村集体土地租赁合同解除协议书》的时间。方付立对此不予认可，认为开始腾退和实际腾退的时间比高锦娥述称的都要晚。真顺合作社已支付高锦娥拆迁补偿款200万元。案件审理中，真顺合作社认可尚余1735106．7元在真顺合作社，待判决生效后按判决内容进行支付。上述事实有《土地租赁合同》、《土地租赁合同补充协议》、《崔村镇真顺村工业大院自主腾退实施方案》、《分账协议》、《崔村镇真顺村工业大院自主腾退项目腾退补偿计算表》、《真顺村农村集体土地租赁合同解除协议书》、《崔村镇真顺村工业大院自主腾退补偿协议书》及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效。本案涉案租赁土地为北京市昌平区崔村镇真顺村集体土地，高锦娥与方付立签订《土地租赁合同》中明确约定了高锦娥在涉案土地上从事生产经营活动，当事人将涉案土地用于非农经营，上述合同内容违反了法律的强制性规定，合同应自始无效。本院在审理过程中已当庭释明了合同效力，各方当事人对《土地租赁合同》无效并无异议。本案当事人争议的焦点为，一、方付立提出撤销《分账协议》理由是否成立；二、腾退补偿款分配；三、涉案土地应付占有使用费问题。关于方付立提出撤销《分账协议》理由是否成立的问题，方付立反诉要求撤销《分账协议》，称《分账协议》是在被胁迫的情况下签订的，该份协议与双方签订的土地租赁合同来看，有失公平，对《分账协议》内容不认可，与当时签订的内容不一致，存在欺诈。本院认为，《分账协议》系高锦娥与方付立在涉租赁场地腾退后就拆迁补偿款分配所达成的合意，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。方付立未能提交充分的证据证明在《分账协议》签订的过程中存在受欺诈、胁迫的情形，且未能提供证据证明高锦娥提交的《分账协议》与签订时内容不一致之处。庭审中，真顺合作社出具在村委会留存的《分账协议》与高锦娥提交的《分账协议》一致。故对于方付立反诉请求撤销《分账协议》的诉请，本院不予支持。关于腾退补偿款分配问题，前述《分账协议》合法有效且不存在撤销的事由，故当事人应当继续履行《分账协议》。根据当事人之间签订的《分账协议》约定，土地上所有补偿款中，方付立得82万元，剩余全部款项归高锦娥所有。涉案地块拆迁共获补偿款3735106．7元，方付立应得82万元，真顺合作社已支付高锦娥拆迁补偿款200万元，剩余915106．7元应归原告高锦娥所有，庭审中，第三人真顺合作社表示腾退补偿款由真顺合作社支付。故对于原告高锦娥请求真顺合作社支付腾退补偿款915106．7元的诉讼请求，本院予以支持。对于方付立反诉要求真顺合作社支付腾退补偿款1290251元的诉讼请求，本院在82万元范围内予以支持，超出部分不予支持。对于高锦娥提出的要求方付立支付腾退补偿款的诉讼请求，高锦娥及方付立应得的腾退补偿款均可由真顺合作社直接支付，本院对该部分诉讼请求不予支持。关于涉案土地应付占有使用费问题，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。高锦娥已交纳涉案土地租金至2017年12月30日。庭审中第三人真顺合作社与原告高锦娥确认自2017年9月20日村委会开始“两断三清”工作，高锦娥开始腾退房屋及土地。方付立反诉称高锦娥应当支付租金至2018年2月6日。本院认为，2017年9月20日真顺村委会即开展“两断三清”工作，至2018年2月6日止，此期间因高锦娥无法在厂房内正常开展生产经营，本院对高锦娥应付的占有使用费依约定的租金标准予以酌减。因高锦娥的占有使用费已支付到2017年12月30日，自2017年9月20日起至2017年12月30日期间，本院酌定方付立应退还高锦娥多支付的占有使用费9501元。对于高锦娥提出的要求方付立退还多收取租赁费1．7万元的诉讼请求，本院在9501元范围内予以支持，超出部分本院不予支持。自2017年12月31日至2018年2月6日期间，本院酌定高锦娥应支付方付立占有使用费3540元。对于方付立提出的要求高锦娥支付占有使用费的诉讼请求，本院在3540元范围内予以支持，超出部分本院不予支持。对于高锦娥要求方付立支付造成的经济损失15万元的诉讼请求，因高锦娥未能举证证明其损失的实际发生及相应的计算标准，故本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、第三人北京市昌平区崔村镇真顺村股份经济合作社于本判决生效之日起7日内支付原告（反诉被告）高锦娥腾退补偿款915106．7元；二、第三人北京市昌平区崔村镇真顺村股份经济合作社于本判决生效之日起7日内支付被告（反诉原告）方付立腾退补偿款82万元；三、被告（反诉原告）方付立于本判决生效之日起7日内退还原告（反诉被告）高锦娥占有使用费9501元；四、原告（反诉被告）高锦娥于本判决生效之日起7日内支付被告（反诉原告）方付立占有使用费3540元；五、驳回原告（反诉被告）高锦娥的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）方付立的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14539元，由原告（反诉被告）高锦娥负担14411元，由被告（反诉原告）方付立负担128元，于本判决生效后7日内交纳。反诉案件受理费16489元，由被告（反诉原告）方付立负担16444元，已交纳；由原告（反诉被告）高锦娥负担45元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  孙 颖人民陪审员  王科宇人民陪审员  梁 宁二〇一九年十一月二十六日书 记 员  王 佳