江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏12民终2477号上诉人（原审被告）:靖江市志远室内装饰设计服务部,统一社会信用代码92321282MA1UPFXC1X,个体工商户，经营场所靖江市百富绅二期五幢202室。经营者：王小明，男，1979年2月26日生，汉族，住靖江市。委托诉讼代理人：陈双林，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李运杭，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:靖江市百富绅国际装饰家具广场有限公司,统一社会信用代码91321282753218450E,住所地靖江市经济开发区康兴社区。法定代表人：罗建根，该公司总经理。委托诉讼代理人：缪坤玉，江苏缪坤玉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈博，江苏缪坤玉律师事务所实习律师。上诉人靖江市志远室内装饰设计服务部（以下简称志远服务部）因与被上诉人靖江市百富绅国际装饰家具广场有限公司（以下简称百富绅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省靖江市人民法院(2018)苏1282民初6637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。现已审理终结。上诉人志远服务部的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：一、被上诉人未出具案涉房屋的权属证书，被上诉人不具有合法出租房屋的资格；二、被上诉人违约在先，其存在一房二租、部分房屋未交付、租赁物价值减少等违约行为，且被上诉人没有证据证明其具有发送合格的解除合同通知的资格；三、被上诉人一房二租，房屋租期应重新确定，被上诉人与前承租人达成的《撤场协议书》内容包括：被上诉人放弃前承租人2017年3月至12月的租金等内容，从前述内容可知在2017年9与1日至2017年12月8日被上诉人存在一房二租的事实；四、上诉人承租的715平方米的房屋存在未交付的事实，对此未交付的房屋，不应计算租金；五、被上诉人未能提供符合合同要求的电路，使得上诉人不能正常经营，不能正常经营期间应在租赁期间扣除，并对上诉人承担赔偿损失责任。被上诉人百富绅公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，故请求驳回上诉人的上诉。百富绅公司向一审法院的诉讼请求：1、判令志远服务部限期迁出案涉商铺；2、判令志远服务部立即支付百富绅公司租金68775元（从2018年1月23日计算至2018年8月31日，655平方米×15元/平方米×7个月）及2018年9月1日至2018年9月21日的租金14187.94元[（715平方米+655平方米）×15元/平方米×12个月÷365天×21天）]，合计83962.94元；3.判令志远服务部按约（年租金24.66万元）给付自2018年9月22日起至迁出之日的房屋使用费；4.判令志远服务部赔偿百富绅公司损失71650元（志远服务部迁出商铺后另行招租需要3个月的合理期间的租金损失61650元、律师费10000元）、百富绅公司依约不予退还志远服务部保证金10000元；5、本案诉讼费由志远服务部负担。一审法院查明：2015年2月28日，百富绅公司与杨斌签订《海鲜餐饮店面租赁合同》，约定百富绅公司将靖江市百富绅小商品批发城二楼东南角相关铺位租赁给杨斌用于海鲜加工餐饮，租赁期限自2015年2月28日至2018年2月27日。2017年5月5日，百富绅公司向杨斌发出《关于解除合同、限期迁让租赁房屋的通知》，主要内容为：2015年2月28日百富绅公司与杨斌签订的三份《海鲜餐饮店面租赁合同》，租金付至2017年2月27日，鉴于杨斌在2017年2月提出不再续租后未办理解除合同手续、迁让房屋，也未缴纳租金，百富绅公司通知杨斌解除2015年2月28日双方签订的租赁房屋的三份合同，杨斌于2017年5月20日前迁出房屋并办理租赁房屋撤场手续，逾期未迁让百富绅公司将自行清理租赁房屋，代为保管屋内物品并拆除装修设施，保管费及拆除费用在提取物品前向百富绅公司支付，超过30日未提取作无主财产处理。2017年8月16日，百富绅公司、志远服务部签订《商铺租赁合同》一份,约定：百富绅公司将位于靖江市新洲路1号的靖江市××装饰家具广场××楼东南角，商铺面积715平方米供志远服务部作为广告设计、制作场地；租赁该商铺无公摊面积，海鲜城场地撤清后按租赁合同约定价格全部出租给志远服务部，起租日以百富绅公司发放的场地撤清通知为准，其他与该合同相同；租赁期限为三年，自2017年9月1日起至2020年8月31日止；租赁期满，志远服务部应迁出商铺，且不得损坏装修装潢，否则应当恢复原状，且百富绅公司不予补偿装修费用；租金采取“按铺定价，先付后用”的原则，订立本合同时支付第一年租金总额即128700元，第二年、第三年租金将根据公司公布的单价提前30日计交次年租金，租金按每平米15元计交；经营管理保证金按照《经营管理协议》约定的金额及期限缴纳；百富绅公司应按本合同约定如期向志远服务部交付商铺，如延迟交付商铺，则租赁期的起租时间相应顺延；百富绅公司负责提供商场经营所需的消防系统、强弱电配电设施等公用设施及维护；志远服务部应接受百富绅公司管理，及时、足额缴纳商铺租金及经营过程中发生的水电费及其他相关费用；志远服务部有权在租赁商铺范围内进行二次装修，但装修方案及设计图必须报百富绅公司审核，且符合百富绅公司市场的统一规范和整体要求；志远服务部逾期支付租金或者不足额逾期支付租金、保证金及其他相关费用超过15天，百富绅公司有权解除合同，扣减保证金，无条件切断电源供应，并通知志远服务部于7日内搬清商铺内物品，逾期未能搬空，百富绅公司有权视为志远服务部放弃商铺内财物所有权，百富绅公司将自行处置不予补偿，收回的商铺百富绅公司将另行出租，志远服务部缴纳的保证金不予退还，保证金不足以抵付百富绅公司损失的，志远服务部应赔偿包括但不限于百富绅公司损失、诉讼费、鉴定费、评估费、交通费、律师费等全部损失。同日，百富绅公司、志远服务部签订《经营管理协议》一份，约定：志远服务部租赁的商铺位于靖江市××装饰家具广场××楼东南角，从事室内装饰、设计和制作，志远服务部自愿接受百富绅公司管理，并保证遵守百富绅公司为维护市场整体利益而制订的各项规章、制度、公约，自觉履行本协议约定的权利和义务，经营管理期限自2017年9月1日起至2020年8月31日止；签订本协议时，志远服务部应向百富绅公司支付10000元作为在租赁期内履约保证金（履约保证金内容包括经营管理协议、消防管理协议书）的履约保证，因志远服务部自身原因违反上述各项规定被扣减的保证金费用由志远服务部按时足额补交保证金。2017年8月16日，志远服务部向百富绅公司支付了第一年租金128700元（715平方米）及保证金10000元。2017年9月29日，志远服务部委托江苏苏泰律师事务所向百富绅公司发出《律师函》一份，主要内容为：从8月底开始，原租户杨斌多次以房屋租期未到以及与百富绅公司租赁合同尚有纠纷等理由，至志远服务部租赁房屋拆除部分装饰装潢和电器，阻扰志远服务部开业经营，志远服务部于9月8日、10日、22日、28日分别报警处理，百富绅公司也派员参加并承诺在9月15日前处理好与杨斌的纠纷，志远服务部要求百富绅公司在收到该函之日起7日处理好与杨斌之间的事宜，使租赁房屋无纠纷，确保志远服务部正常经营并赔偿志远服务部相应损失，否则志远服务部有权解除合同，退回租金并要求百富绅公司赔偿损失。2017年12月8日，百富绅公司与杨斌签订《撤场协议书》一份，主要内容为：双方同意解除2015年2月28日订立的房屋租赁三份合同，经双方核对，百富绅公司应付杨斌餐饮费93871元，杨斌应付百富绅公司截至2017年8月份水电费42190元，双方互欠费用抵消后，百富绅公司应付杨斌51681元，并凭收据返还保证金14000元，另补偿杨斌装修补贴30000元，合计95681元，百富绅公司于杨斌协议签订后一次性付给杨斌，百富绅公司放弃2017年3月至协议订立之日的租金；杨斌在协议签订后7天内（12月15日之前）搬走厨房设施、餐桌、餐具、音响、办公沙发、桌子、橱子，搬运过程中必须有百富绅公司配合；杨斌迁出房屋过程中不得拆除固定装饰、装修物品，否则应当恢复原状，逾期未迁出物品视为自动放弃，百富绅公司有权处置。2017年12月22日，百富绅公司委托江苏缪坤玉律师事务所向志远服务部经营者王小明发出《关于妥善处理商铺租赁合同纠纷的告知书》一份，主要内容为：由于志远服务部租赁的715平方米商铺内残存原海鲜城物品，杨斌在拆除、搬运物品过程中与志远服务部发生冲突，志远服务部委托律师致函百富绅公司，要求处理好与杨斌的关系，百富绅公司为此再次协调志远服务部与杨斌之间的矛盾，于2017年12月8日与杨斌订立了撤场协议书，次日，为避免再次发生冲突，百富绅公司与志远服务部预约时间拆除、搬运杨斌物品时，志远服务部认为百富绅公司应赔偿损失后杨斌才能搬运残留物品并向百富绅公司递交了一份损失清单，百富绅公司认为志远服务部拒绝百富绅公司预约拆除、搬运杨斌的物品没有法律依据，向百富绅公司主张赔偿损失应提供证据证明；百富绅公司告知志远服务部在收到告知书之日起10日内以书面方式通知百富绅公司明确表明志远服务部配合、协助杨斌拆除、搬运物品的日期，志远服务部没有按照告知书期限通知百富绅公司配合、协助杨斌拆除、搬运物品日期的，百富绅公司因履行了善意告知义务，志远服务部拒绝配合的行为已损害百富绅公司利益，百富绅公司将以本告知书的告知期限到期日后第十日视为《商铺租赁合同》第一条第1款约定的海鲜城场地已经撤清的起租日，且百富绅公司不再另行通知；起租日后十日内，志远服务部应当按照《商铺租赁合同》约定的面积计算的租金缴纳至百富绅公司账户；志远服务部向百富绅公司请求赔偿应提供包括营业执照副本复印件、各项损失证据在内的全部复印件，并提供原件核对，以便尽快协商解决；因志远服务部拒绝杨斌拆除、搬运物品导致的冲突及后果，志远服务部自行承担全部责任；百富绅公司因杨斌提前终止履行合同后，多次催促杨斌撤场，杨斌因为物品处置的场地受到限制而迟迟未能撤场，在志远服务部意向租赁原海鲜城商铺后，才先行清理715平方米商铺解决志远服务部的租赁问题，在志远服务部与杨斌发生纠纷后，为尽快解决纠纷，百富绅公司在牺牲自身利益的条件下，保留了志远服务部希望可以利用的装修，满足了志远服务部租赁海鲜城其余部分的装修不破坏，以便志远服务部节约装修成本，这是百富绅公司为了志远服务部的利益做出的牺牲。2018年1月8日，百富绅公司向志远服务部发出《释明及拆除搬运物品、测量房屋面积的通知》一份，主要内容为：志远服务部认为租赁场地内的设施归百富绅公司所有，并认为是租赁物的一部分、租赁物减少不是事实，百富绅公司没有将属于杨斌的物品占为己有并租赁给志远服务部，如果租赁场地内杨斌的设施属于百富绅公司所有，百富绅公司完全可以将原海鲜城租赁的商铺全部租赁给志远服务部，而不会在《商铺租赁合同》中明确“海鲜城场地撤清后”等表述，进行先后租赁；志远服务部认为租赁物处于一房二租状态不是事实，百富绅公司2017年5月5日发给杨斌的通知就是解除三份合同，百富绅公司租赁给志远服务部的商铺处于待租状态，志远服务部不应当将其阻扰、不配合杨斌拆除、搬运物品的矛盾责任转嫁给百富绅公司；由于志远服务部没有提供确凿证据证明损失的事实，在志远服务部提供真实、客观、充分的证据后协商解决，但经营性风险不属于赔偿范围；2018年1月22日上午9时，百富绅公司将陪同杨斌至志远服务部租赁的商铺拆除、搬运物品，并测量原海鲜城租赁的商铺所余面积，请志远服务部安排、调整好日常经营活动，给予必要的配合、协助，以免影响志远服务部的经营活动；志远服务部因经营活动需要变更拆除、搬运物品及测量商铺面积时间的，在收到通知之日起5日内书面告知；鉴于百富绅公司履行了善意告知义务，因志远服务部拒绝配合、协助杨斌拆除、搬运物品造成的损失及民事责任由志远服务部承担全部赔偿责任；因志远服务部拒绝配合、协助杨斌拆除、搬运物品，拒绝与百富绅公司共同测量原海鲜城商铺所余面积的，不影响百富绅公司对原海鲜城商铺所余面积租金起租日的计算，不影响百富绅依照合同约定收取租金的权利。2018年1月22日，靖江市公安局出具《行政处罚决定书》，查明2018年1月22日10时许违法行为人陈雪莲在靖江市百富绅原海鲜城楼下与郭翔因为拆门头等问题产生纠纷，后陈雪莲动手抓坏郭翔脸部并将其衣服拉扯坏，经法医鉴定郭翔的伤情构成轻微伤，陈雪莲的行为已构成殴打他人，决定对陈雪莲行政拘留三日。2018年9月10日，百富绅公司向志远服务部发出《催缴租金通知书》一份，通知志远服务部在2018年9月20日前支付面积715平方米的租金12.87万元（仍然按照每月15元/平方米）以及已经实际使用的所余655平方米租金11.79万元（同样按照每月15元/平方米）；在缴纳第二年租金的同时，将已经实际使用所余655平方米的租金68775元一并缴纳；逾期未足额缴纳租金，百富绅公司将依约解除合同并追究违约责任。2018年9月18日，志远服务部向百富绅公司发出《回复函》一份，承诺就租赁面积715平方米的租金一定会缴纳，租赁合同715平方米之外的面积未承租也未使用，不存在缴纳租金的义务，因百富绅公司一房二租导致志远服务部损失100多万至今未获赔偿，故对于715平方米租金应一并在法院解决。2018年9月21日，百富绅公司向志远服务部发出《解除合同通知书》一份，通知志远服务部解除2017年8月16日双方签订的《商铺租赁合同》及《经营管理协议》，志远服务部在收到通知后30日内迁出租赁商铺并支付租金、房屋使用费及违约金，逾期未迁出并清结债务百富绅公司将依法主张权利。志远服务部于2018年9月22日收到上述《解除合同通知书》，并回函百富绅公司称租金一定会缴纳，但因双方存在纷争，租金会在起诉后要求法院一并处理，就百富绅公司的解除通知会及时向法院提起解除异议之诉，百富绅公司将存在权利瑕疵的房屋租赁给志远服务部而造成的损失志远服务部会向百富绅公司主张。审理中，一审法院至位于靖江市百富绅国际装饰家具广场二楼东南角的租赁现场进行勘验，并制作了勘验笔录。经勘验，原、志远服务部签订的《商铺租赁合同》中约定的715平方米范围为勘验笔录中标注的大厅、卫生间、办公室、车间、冷菜间、吧台及其西侧房间部分，其余部分面积为655平方米（不包括楼梯），其中办公室内堆放有原承租人杨斌的办公桌、柜子、沙发等家具，冷菜间堆放有原承租人的工作台、铝合金隔断及杂物，厨房内堆放有厨房设备、操作台、碗、盆等其他杂物，至今未使用；房屋除一间包厢能打开外，其余包厢均锁住，不能打开。百富绅公司、志远服务部对上述勘验情况均无异议，志远服务部认为勘验情况说明了其并未实际使用655平方米，百富绅公司主张该部分租金及使用费无事实依据，志远服务部租赁的715平方米范围内尚有杨斌遗留的部分物品，志远服务部未能充分利用该715平方米，对应的租金应予以扣减；百富绅公司认为根据双方签订的租赁合同，志远服务部支付租金是无条件的，不存在附条件支付租金的情形，志远服务部以存在纠纷为由拒付租金没有事实和法律依据。一审法院认为，百富绅公司、志远服务部签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方均应按约履行各自义务。本案中，志远服务部在与百富绅公司签订租赁合同前曾至租赁现场进行过查看，其对将要承租的房屋当时的状况应当是明知的，其在明知租赁房屋状况的情况下仍与志远服务部签订租赁合同承租715平方米商铺并按约交付了一年租金，结合双方在租赁合同中关于“海鲜城场地撤清后按租赁合同约定价格全部出租给志远服务部，起租日以百富绅公司发放的场地撤清通知为准”的约定，说明志远服务部在承租案涉房屋时对该房屋当时的状况是认可的，亦明知案涉房屋中遗留有原承租人的物品尚未撤清的事实。志远服务部辩称租赁房屋中遗留的物品属于其租赁范围，但并未提供相应的证据证实，故对此不予采信。志远服务部在签订租赁合同后接收商铺并实际使用过程中，对于原承租人撤出其遗留在房屋内的物品，理应给予必要的协助和配合，即便因此产生纠纷，亦可寻合法途径解决，但不能以此作为拒付百富绅公司租金的理由。百富绅公司、志远服务部在租赁合同中约定，租金采取“按铺定价，先付后用”的原则，志远服务部逾期支付租金或者不足额逾期支付租金超过15天，百富绅公司有权解除合同。志远服务部向百富绅公司支付案涉715平方米商铺第一年租金后，在志远服务部催告其限期支付第二年租金的情况下仍未支付，已构成违约，志远服务部于2018年9月21日向百富绅公司发出《解除合同通知书》，百富绅公司于次日收到该通知，故双方2017年8月16日签订的《商铺租赁合同》于2018年9月22日解除，租赁合同解除后，志远服务部依法应将其承租的商铺返还给百富绅公司。因案涉715平方米商铺至今仍由志远服务部控制使用，故志远服务部除应向百富绅公司支付自2018年9月1日起至租赁合同解除之日止的租金外，还应给付百富绅公司自租赁合同解除次日起至志远服务部实际迁出之日止的商铺使用费，标准参照双方合同约定的租金标准确定。志远服务部在与百富绅公司签订租赁合同后已实际占有和使用租赁房屋，故对志远服务部关于百富绅公司在其租赁期限内一房二租，要求顺延租赁期限的抗辩意见，不予支持。根据现场勘验及双方当事人陈述，百富绅公司未实际向志远服务部交付案涉655平方米商铺，志远服务部亦未实际使用该部分商铺，百富绅公司主张该部分租金及使用费，不予支持。因志远服务部逾期支付租金导致双方租赁合同解除，在志远服务部迁出租赁房屋后势必造成百富绅公司房屋产生一定的空置期间和租金损失，故对于百富绅公司主张其另行招租的租金损失酌情按照双方合同约定标准计算两个月。百富绅公司要求志远服务部赔偿律师费10000元，符合双方合同约定，且提供了相应的证据证实，对此予以支持。根据双方签订的合同约定，志远服务部缴纳保证金的目的是为抵付百富绅公司损失，故志远服务部缴纳给百富绅公司的保证金10000元应用于抵扣志远服务部应赔偿百富绅公司的损失，百富绅公司不再退还。综上所述，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条第三款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，作出如下判决：一、靖江市志远室内装饰设计服务部于判决生效后十五日内自靖江市新洲路1号的靖江市××装饰家具广场××楼东南角715平方米商铺内迁出，并将上述商铺返还给靖江市百富绅国际装饰家具广场有限公司。二、靖江市志远室内装饰设计服务部于判决生效后十五日内支付靖江市百富绅国际装饰家具广场有限公司自2018年9月1日起至被告实际迁出之日止的租金及使用费（按照128700元/年的标准计算）。三、靖江市志远室内装饰设计服务部于判决生效后十五日内赔偿靖江市百富绅国际装饰家具广场有限公司21450元（已扣除被告缴纳给原告的保证金10000元）。四、驳回靖江市百富绅国际装饰家具广场有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3804元，由靖江市志远室内装饰设计服务部负担。靖江市百富绅国际装饰家具广场有限公司预交的受理费1902元由一审法院退回，靖江市志远室内装饰设计服务部负担的受理费3804元于本判决生效后十日内交至一审法院。本院二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人志远服务部提交处警现场工作记录表复印件一份，该记录表中记载：“双方因前后租赁百富绅场地因场地内物品引起纠纷，百富绅工作人员到场调解，现双方协商解决（每次搬取物品由百富绅出面）”，括号后面内容被涂抹，证明杨斌在2017年9月8日之后对案涉房屋所作的行为是经百富绅公司指使，百富绅公司在知道矛盾后一直怠于履行合同义务，直到2017年12月才与杨斌达成协议，其违约情节明显。被上诉人百富绅公司质证认为该登记表内容有涂改，百富绅公司作为出租人在先后承租人发生纠纷进行调解并无过错，该登记表不能证明百富绅公司违约。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，百富绅公司、志远服务部签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方均应按约履行各自义务。本案中，志远服务部在与百富绅公司签订租赁合同前曾至租赁现场进行过查看，其对将要承租的房屋当时的状况应当是明知的，其在明知租赁房屋状况的情况下仍与百富绅公司签订租赁合同承租715平方米商铺并按约交付了一年租金，志远服务部在承租案涉房屋时对该房屋当时的状况是认可的，亦明知案涉房屋中遗留有原承租人的物品尚未撤清的事实，故志远服务部所提的750平方米房屋未全部交付的上诉理由本院不予采信。志远服务部在签订租赁合同后接收商铺并实际使用过程中，对于原承租人撤出其遗留在房屋内的物品，理应给予必要的协助和配合，即便因此产生纠纷，亦可寻合法途径解决，但不能以此作为拒付百富绅公司租金的理由。百富绅公司、志远服务部在租赁合同中约定，租金采取“按铺定价，先付后用”的原则，志远服务部逾期支付租金或者不足额逾期支付租金超过15天，百富绅公司有权解除合同，志远服务部二审提供的证据不能证明百富绅公司存在违约，故志远服务部所提的百富绅公司无权解除合同的上诉理由本院亦不予采信。志远服务部在与百富绅公司签订租赁合同后已实际占有和使用租赁房屋，故志远服务部关于百富绅公司在其租赁期限内一房二租的上诉理由没有事实和法律依据。志远服务部还上诉称百富绅公司未提供符合合同要求的电路，但未举证证明，故本院不予采信。综上所述，志远服务部的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序正当合法，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3804元，由上诉人靖江市志远室内装饰设计服务部负担。本判决为终审判决。审判长  王军强审判员  顾连凤审判员  潘贻杰二〇一九年十一月十四日书记员  陆超凡