上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初16113号原告：方雅芬，女，1954年8月31日出生，汉族，户籍地上海市长宁区，现住上海市青浦区。被告：上海宝龙康晟房地产发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：许华芳，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邱亲亿，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾炜程，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原告方雅芬诉被告上海宝龙康晟房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2019年9月27日公开开庭进行审理，原告方雅芬、被告上海宝龙康晟房地产发展有限公司委托诉讼代理人邱亲亿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方雅芬向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告房款人民币(以下币种均同)21,810元；2、判令被告赔偿原告利息损失(以21,810元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2014年7月1日至2019年5月31日止)。事实和理由：2013年年底，原告欲购买位于青浦区华新镇新府中路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋，原告告知被告销售经理自己限购，原告的另一处位于松江的别墅已经出售给他人，但尚未办理过户。在被告的建议下，原告于2013年12月21日在上海市商品房预售合同样张上签字，并于当天支付被告定金人民币(以下币种均同)2万元，被告承诺为原告保留上述房源。为购买上述房屋，原告共计向被告支付购房款661,022元(含2万元定金)。后因购买原告松江别墅的买家限购，双方交易未果，导致原告亦限购无法购买涉案房屋。被告仅同意退还原告购房款639,212元，尚余21,810元要求作为违约金没收，否则分文不退。原告为先拿回大部分房款，无奈暂时同意上述方案，实际上原告不同意赔偿违约金。原告认为合同样张上被告未加盖公章，系无效合同，原告签字仅是为保留房源。2014年1月25日双方签订的签约确认单是告知书性质，当时原告明确提出对限购问题不作出承诺，被告员工表示确认单仅是告知原告分期付款的时间及金额，且双方未签订预售合同，不存在根据预售合同约定承担违约责任一说。综上，原被告之间不存在合同关系，原告因限购而无法购买涉案房屋，被告理应全额退还房款。原告通过青浦消费者权益保护委员会与被告协商退款未果，故原告诉至贵院。被告上海宝龙康晟房地产发展有限公司辩称：不同意原告的诉请。理由如下：一、双方于2013年12月21日签订合同样张，原告交付2万元定金，被告就为原告保留房源，该合同样张属于预约合同。被告虽未在该合同上签字、盖章，但对该合同予以确认。2014年1月25日，双方签订签约确认单，对房款金额、房款支付方式等作出约定，系本约合同。原告在该份确认单上承诺自己符合购房资格，否则愿意承担违约责任。签订确认单时，被告知道原告还是限购，愿意为原告保留房源，待原告支付完毕全部房款，且原告不存在限购后再签订正式的预售合同。最终双方没有签订正式预售合同的原因是原告无力支付第三笔152万元的房款，而非原告限购。根据正式预售合同约定，原告需支付总房价款20%的解除合同违约金，因原告年龄较大，最终走了公司内部特殊流程，仅收取总房价款1%的违约金即21,810元。二、根据现有证据，原告最后一次主张权利系在2014年7月7日，距今5年多，已超过诉讼时效。经审理查明，原、被告双方在明知原告限购的情况下，于2013年12月21日签订《上海市商品房预售合同样张》，原告支付被告定金2万元，被告为原告保留位于青浦区华新镇新府中路XXX弄XXX号XXX层XXX室的房源。合同约定房屋面积133.26平米，房价款2,181,022元，不贷款，2014年1月25日支付22万元，2014年2月22日支付441,022元，2014年3月20日支付152万元，合同另对交房时间、违约责任等权利义务也作出约定。2014年1月25日，原被告签订《宝龙城签约确认单》，对房屋坐落、房价款、付款方式等作出与上述样张合同一致的约定。原告承诺本人已详细阅读并认可被告在《上海市商品房预售合同》及补充协议中制定的各项条款，了解上海市限购政策，并承诺在2014年1月25日前提供办理预告登记所需真实有效证件材料，并于2014年1月25日前办理完毕该套房屋所有按揭贷款手续并将剩余房价款支付至被告账户，如因本人原因导致付款延期或合同无法履行，本人愿意按照被告在《上海市商品房预售合同》及补充协议中制定的各项条款承担相应的法律责任。如不具备购买资格，无法提供或者提供虚假证明、导致无法办理房屋登记或者交房后无法办理小产证的，本人承担由此产生的一切法律责任及经济责任。原被告一致确认，待原告付清全部房款即2,181,022元，且原告符合购房条件后，双方签订正式预售合同。另查明，原告共计向被告支付购房款661,022元，其中包含2万元定金。后原告因仍不符合本市购房资格故未按约支付剩余房款。2014年6月16日，原告致电青浦区消费者权益保护委员会要求被告退还已付全部房款。因被告不同意原告的诉求，青浦区消费者权益保护委员会于2014年7月7日出具《致消费者的终止调解书》，终止对双方调解。再查明，2014年7月7日，原被告对退款事宜进行协商，原告要求被告退还全部房款，被告则要求并实际于2014年7月8日退还原告房款639,212元，其余21,810元房款作为解除合同违约金予以扣除。以上查明的事实，由原、被告的陈述、上海市商品房预售合同样张、宝龙城签约确认单、致消费者的终止调解书、收据、中国工商银行网上银行电子回单等予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，原告认为21,810元房款应与其余房款一同于2014年7月7日退还，还表示在2014年6月向消保委投诉后，原告曾去被告售楼处，因售楼处已拆除，还通过去被告公司及拨打被告销售人员电话的方式主张权利，2019年3月15日再一次向青浦消保委投诉，但未保留主张权利的证据。对此，被告认为从现有证据仅能证明原告最后一次主张权利的时间为2014年7月7日，故诉讼时效至2016年7月7日届满，即使原告于2019年3月15日向消保委投诉，也已过诉讼时效。根据庭审查明的事实，本院认为：《上海市商品房预售合同样张》中对房屋坐落、面积、房款、支付方式、交房期限、违约责任等商品房买卖合同的主要内容均明确约定，原被告双方对该份样张合同的各项条款均予以确认。《宝龙城签约确认单》中，原告确认已详细阅读并认可上海市商品房预售合同及补充条款的各项条款，故预售合同样张的约定亦可作为签约确认单的内容。鉴于签约确认单已具备商品房买卖合同的主要内容，且原告已按约履行了前两期款项的支付，故本院认为原被告之间存在商品房预售的合同关系，该合同系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，当事人理应恪守。然因原告在应付第三期款项时仍不具备本市购房资格，故原告未支付该期款项，双方未签订正式的商品房预售合同导致合同无法继续履行。因原、被告对原告不具备购房资格均明知，故双方对合同无法履行均存在过错。根据双方的过错程度，考虑到合同履行情况、当事人损失等各项因素，本院认为被告扣除房款21,810元作为合同解除违约金并无不妥。退一步，即便如原告主张被告不应自房款内扣除违约金，根据在案证据，原告应于2014年7月7日起两年内向被告主张权利，原告无证据证明本案存在诉讼时效中止或中断的情形，故本院认为原告主张已过诉讼时效。综上，原告诉请，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十七条、《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下：驳回原告方雅芬的诉讼请求。案件受理费420.20元，减半收取计210.10元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 刘 琳二〇一九年十一月二十六日书记员 赵晓霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……(七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。三、《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。四、《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名、住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用的条件及时间；（六）装饰设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施的交付承诺和有关权益责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记的有关事宜；（十一）解决争议的办法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。