江苏省无锡市惠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0206民初3739号 原告：无锡泓远商业管理有限公司，统一社会信用代码91320206089304261J，住所地无锡市惠山区钱桥街道藕乐苑社区。 法定代表人：高蓝，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨扣成，江苏新翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾源，江苏新翔律师事务所律师。 被告：马玉霞，女，1984年4月26日生，汉族，住江苏省涟水县。 委托诉讼代理人：马春琴（系马玉霞姐姐），1977年11月23日生，汉族，户籍地江苏省涟水县，现住无锡市。 原告无锡泓远商业管理有限公司（以下简称泓远公司）与被告马玉霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泓远公司委托诉讼代理人顾源；被告马玉霞及其委托诉讼代理人马春琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泓远公司向本院提出诉讼请求：一、判令确认原被告之间的租赁合同在2019年2月28日解除。二、判令被告支付原告租金至2019年2月28日，按照年租金43920元计算17.5个月，扣除已支付21960元，剩余应当支付租金为42090元；物业费每年3850元，计算17.5个月，扣除已支付1925元，剩余未支付3690元；违约金按照12个月租金计算为43920元，以上合计89700元。本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年2月，原告与被告签订一份《无锡青春商业中心租赁合同》，合同约定原告向被告出租位于无锡市惠山区青春商业中心D2/2-103商铺，合同期限为2017年2月28日起至2020年4月30日止，免租期2017年2月28日至2017年4月30日，第一年2017年9月14日至2018年9月13日的租金43920元，第二年2018年9月14日至2019年9月13日的租金为43920元，第三年2019年9月14日至2020年4月30日的租金27796元。截止2019年2月28日，被告累计结欠原告租金40260元，物业费3531元。现原告按照合同第24条之约定解除合同，并要求被告按照本合同的约定向原告支付12个月的租金作为违约金，已经收取的保证金不予退还，以此弥补原告的损失。提供《无锡青春商业中心租赁合同》、委托经营管理合同原件一份、无锡市房屋初始登记证一份。 被告马玉霞辩称：2017年合同签订是事实，该合同系别人转给马玉霞的，起诉状上所讲2017年2月28日至2017年4月30日免租期没有享受到；合同上约定的保证金、租金都是上一家所付，但该户转让时马玉霞支付对方8万元，转让款已结清。因街上没有人，也没生意，没有开业。2018年年底，过年前，原告把马玉霞店门锁了。之前通知交钱，因没有生意，没有钱交。现同意解除合同，但没有能力支付欠款。对泓远公司提供的证据无异议。 本院经审理认定事实如下：无锡市天御房地产开发有限公司（以下简称天御公司）于2014年8月1日签订了《委托经营管理合同》，约定天御公司作为甲方，泓远公司作为乙方，甲方为青春商业中心项目（以下简称“该项目”的开发商，委托乙方为该项目提供全权经营管理服务。甲方委托乙方代理的该项目位于惠山区藕塘职教园区新藕路以东、纬三路两侧处，委托代理的商业物业范围包括全部商铺、商业管理用房、临时商业用房、公共广场、车库车位、广告位、商业运营公共设施（物业管理用房除外），总建筑面积约6.7万平方米。委托期限分第一阶段招商代理期，约定自本合同生效之日起至项目分期开业后十二个月届满时止，项目一期、二期、三期独立分开计算。第二阶段持续经营管理阶段，约定自项目交房期（具体交房期以委托经营管理协议书为准）之日起十年，项目一期、二期、三期独立分开计算。双方就委托工作范围、服务费用和结算方式、双方权责、重要事项约定、违约责任及终止合约、合同变更、法律适用及争议处理、合同生效及其它进行了约定。其中关于物业服务费约定“甲方应于该项目预售或交付前与乙方指定的物业服务企业签署《前期物业服务合同》，以确保该项目的物业服务企业与经营管理公司无缝对接。就日后选聘的物业服务企业服务于该项目商业物业所需支付的相关物业服务费，由乙方根据甲方、乙方、选聘的物业服务企业三方所签订的《商业物业服务协议》中约定实施支付。” 天御公司是青春商业中心D区2-103号(建筑面积40㎡))房屋初始登记房屋所有权人。泓远公司提供的《无锡青春商业中心租赁合同》表明2017年，泓远公司作为甲方与马玉霞作为乙方签订无锡青春商业中心租赁合同，约定1，甲、乙双方同意按本合同列明的条款和条件，由乙方向甲方承租位于无锡市惠山区青春商业中心的房屋（以下简称“租赁物业”或“租赁区域”）用于经营（餐饮）有关的配套服务。乙方承诺仅以【便当】商号/名称在该租赁物业进行经营活动。未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更其租赁区域的用途、类别和模式。……。2，租赁面积：租赁区域的建筑面积约为40.11平方米，铺位号为D2/2-103。具体面积及功能以图纸和政府有关部门测量为准。……8，租赁期自2017年2月28日起至2020年4月30日（甲乙双方对该日期进行书面确认），共计约3年多，其中装修免租期为2017年2月28日-2017年4月30日。9，租金起算时间是2017年9月14日。10，租金计算时间：乙方自接受租赁区域进行二次装修后，水电、人工、经营费用乙方自理；第一年2017年9月14日至2018年9月13日，租金43920元（不含税）；第二年：2018年9月14日至2019年9月13日，租金43920元（不含税）；第三年：2019年9月14日至2020年4月30日，租金27796元（不含税）。11，履约保证金，签订本租赁合同后5个工作日内，乙方应支付履约保证金5000元，甲方在收到履约保证金后五天内向乙方开具收据。租金支付方式：甲、乙双方同意乙方的租金结算方式为按半年支付。第一期租金：甲乙双方约定于2017年9月12日前乙方向甲方支付第一期租金21960元（6个月租金），此后每期租金应提前15天向甲方支付。甲方收到租金后五天内向乙方开具收据。物业管理费：3850元/年（不含税），（按建筑面积计算，标准为8元/平方米/月。装修免租期内物业费正常收取）。物业管理费支付方式为“每6个月为一个交费期，先付后用。乙方应在签订本租赁合同日后5个工作日内向甲方支付首期物业管理费。甲方在收到物业管理费后五天内向乙方开具收据。……13，租赁违约：签订本合同后，在乙方没有任何违约的情况下，甲方不得提前终止本合同，否则，乙方相关所有损失由甲方承担。乙方不得以任何理由单方解除本合同及放弃进驻，否则，甲方已收取的租金及履约保证金不予退还，且乙方应向甲方支付违约金相当于12个月的租金。……21，租赁区域之续租和返还，……4）本合同提前终止、解除或租赁期限届满（双方已签订续租协议的除外）时，乙方应在本合同约定的租期届满或提前解除或终止后（15）日内结清所有于本合同下尚未清缴的款项；并在本合同约定的租期届满或提前解除或终止后起30日内清空该租赁区域，将该租赁区域按交付时的状态连同甲方添置的附属物、装置物、添附物交还甲方；如有损坏或遗失的，由乙方修复或照价赔偿。5）乙方将租赁物业交还甲方时，乙方应自行承担费用拆除、搬离由乙方所有的设施、设备，如货架、空调、招牌、广告牌等（但不可拆除、搬离或拆除、搬离可能会损坏租赁物业的物品除外，应予以保留，对于保留的物品全部归甲方所有，且甲方无须给予任何的经济补偿），以及保持租赁物业干净、整洁，如乙方搬离该租赁物业后仍有物品遗留或弃置在该租赁物业，或乙方未按期返还租赁物业并有物品遗留或弃置在该租赁物业的，视为乙方放弃遗留物品之所有权，甲方取得该财物且无需支付任何代价。甲方可对该财物自由处置，包括但不限于抛弃、变卖等方式，由此产生的收益归甲方所有。……22,双方其他权利义务，1）甲方保证租赁物业拥有国有土地使用权证（必须符合国家法律规定可作为商业用途使用说明，并保证有权将物业出租给乙方。……3）乙方可根据其营业需要，自行确定营业时间，甲方确保乙方在由甲方书面认可的其营业时间内可根据需要正常使用相关的通道、电梯、空调、盥洗室，停车场等公共公共设施。……10)甲乙双方确认,本合同的所有条款都是在双方完全明了的情况下自愿签署,不存在任何导致无效、部分无效或重大误解和显失公平的问题。……23，违约责任，1）甲、乙双方同意：任何一方需提前解除合同的，必须经双方协商一致并签署书面协议，否则按照本合同之规定执行；2）甲方由于违约行为应向乙方支付赔偿金时，乙方有权直接从乙方向甲方的租金中扣减；3）乙方未按约定日期向甲方支付租金、物业管理费、水、电、空调等费用的，每逾期一日，应按应付未付费用的万分之五向甲方支付违约金。逾期达15日以上的，甲方可停止向乙方提供能源，对乙方存放于租赁区域内的所有物品有权留置（乙方的供应商保留所有权的物品除外）。逾期达30日以上的，甲方有权解除合同，乙方应按照本合同约定向甲方承担违约责任并赔偿由此给甲方造成的一切损失。甲方也有权不解除合同，在该情况下，乙方仍须按照上述约定支付违约金，并赔偿由此给甲方造成的一切损失。4）乙方未按约定履行本合同项下任何一项义务，在接到甲方要求改正的书面通知之日起5日内未整改完毕的，乙方须向甲方赔偿由此给甲方造成的一切损失。24，合同解除，1）双方协商一致，可解除本合同，除本合同或双方以其他补充协议另有约定外，任何一方无权要求单方解除合同。2）如果出现下列任一情形时，甲方有权选择提前终止本合同，乙方赔偿甲方不少于12个月租金的租金损失（租金标准按照当年度日租金计算），及甲方由此造成的一切损失。a、乙方未按照本合同的规定，逾期足额支付租金、履约保证金或其他费用中的一项或几项达30天以上的；b、未经甲方书面同意，乙方擅自改变租赁物业用途，经甲方书面通知后未在15日内改正的；c、乙方利用租赁物业进行非法活动，损害公共利益的，或被相关行政部门勒令停业的；d、乙方违反本合同约定，未经甲方书面同意对租赁物业进行建筑物结构、设施、设备的变更、改造、破坏。且在甲方书面通知后15日内未能恢复原状的；e、乙方违反本合同的规定，且在甲方向其发出违约的通知后15日内未采取更正措施的；f、甲方依据本合同相关约定行使合同解除/终止权的，且解除/终止事由为乙方违约的。……25、适用法律及解决争议，……3)合同的生效:本合同自双方代表签字并加盖公章之日起生效。26、其他，1）因政策需要，乙方应在无锡另行设立一家单位，暂定名为（具体名称以工商行政部门核准的名称为准），乙方最终签订合同公司将在进驻前变更为乙方注册的无锡当地公司，由甲、乙双方另行签订相关协议予以确认，在该协议签订后由该乙方注册的无锡当地公司全部承担本合同责任、权益及风险。乙方承诺在该等情况下，将不会擅自变更其商号、租赁区域的用途和在租赁区域经营的品牌、类别和模式，且乙方并不因此免除在本合同中的权利义务，仍对上述主体在本合同中应履行的各项义务及责任承担连带保证责任。……4)双方在合同中列明的地址为有效的送达地址。任何一方的地址发生变更的，应在变更后十天内以书面形式通知对方，在变更地址的通知送达对方前，相对一方送达到原地址应视为已按合同约定送达。…… 合同签订后,泓远公司交付了商铺，泓远公司与马玉霞一致确认马玉霞系受让前一个商户后租赁此商铺，泓远公司称前面一户名字叫许兵兵，2017年3月24日交了履约保证金5000元，交了租金21960元和物业费1925元。马玉霞称其支付了8万元受让此商铺。现同意解除合同。 诉讼中，泓远公司称履约保证金5000元不同意退还，因为马玉霞未按约履行完毕。诉讼过程中，泓远公司与马玉霞一致同意由马玉霞将商铺中的物品于2019年9月15日前自行搬走，且已履行。 以上事实有委托经营管理合同、无锡市房屋初始登记证、无锡青春商业中心租赁合同原件和当事人双方的陈述在卷佐 本院认为：双方确认马玉霞系受让许兵兵租赁的商铺后与泓远公司所签的无锡青春商业中心租赁合同，双方当事人意思表示真实，且泓远公司有权出租，故租赁合同合法有效，双方均应按约履行。由于泓远公司认可的已付租金21960元、已付物业费1925元均为2017年9月14日至2018年3月13日半年租金、物业费，故之后马玉霞未付租金和物业费构成违约，泓远公司主张解除合同符合合同约定，本院支持；庭审中，泓远公司主张双方合同于2019年2月28日解除，马玉霞同意，本院对此确认。泓远公司主张马玉霞至2019年2月28日结欠租金42090元成立，本院支持。关于结欠物业费，由于双方合同约定按租赁面积每平方米8元计算，而租赁面积以图纸和政府有关部门测量为准，根据泓远公司提供的证据表明马玉霞租赁的商铺实际租赁面积为40平方米,少于双方合同约定的40.11平方米,故物业费应按实调整为320元每月,经核算至2019年2月28日，马玉霞拖欠物业费金额为3675元。马玉霞未按约支付租金和物业费，构成违约，且按合同第23条违约责任约定，泓远公司有权解除合同，按合同第24条合同解除约定，泓远公司提出应由马玉霞按约支付12个月租金损失的主张符合合同约定，且考虑马玉霞于2019年9月15日前才搬离物品，合同解除后其仍占用商铺，且此合同约定了免租期，加上考虑合同解除后的空置期，泓远公司主张由马玉霞承担违约导致的12个月租金损失43920元理由成立，本院支持。因租赁合同第十三条规定租赁违约规定“签订本合同后，在乙方没有任何违约的情况下，甲方不得提前终止本合同，否则，乙方相关所有损失由甲方承担。乙方不得以任何理由单方解除本合同及放弃进驻，否则，甲方已收取的租金及履约保证金不予退还，且乙方应向甲方支付违约金相当于12个月的租金。……”，泓远公司称5000履约保证金不予退还理由成立，本院采信。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九第一款、第二百二十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、马玉霞应于本判决书发生法律效力之日起十日内支付无锡泓远商业管理有限公司拖欠的租金42090元、物业费3675元。 二、马玉霞应于本判决书发生法律效力之日起十日内支付无锡泓远商业管理有限公司12个月的租金损失43920元。 三、驳回无锡泓远商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1992元，由马玉霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  徐 军 人民陪审员  李媛媛 人民陪审员  黄晓青 二〇一九年十一月十五日 书 记 员  杨红瑜