北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初649号原告（反诉被告）：北京彩色环球技术开发有限公司，住所地北京市海淀区四季青乡双槐树。法定代表人：王军生，经理。被告（反诉原告）：赵俊芬，女，1962年11月4日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）北京彩色环球技术开发有限公司（以下简称彩色环球公司）与被告（反诉原告）赵俊芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）彩色环球公司之法定代表人王军生、被告（反诉原告）赵俊芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彩色环球公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令赵俊芬腾退彩色环球公司院内宿舍房2排3号；2、诉讼费由赵俊芬承担。事实与理由：我单位于1998年租赁海淀四季青镇振兴大队场地建厂并建盖宿舍房及厂房办公房，租期30年至2028年11月止。赵俊芬于2000年5月1日租住我单位的宿舍房X排X号，并交纳了租金7万元。该房屋由赵俊芬占据使用至今。现在政府城市进程加快并开始腾退低端工业大院。四季青进行旧村改造新城市建设并集体腾退己于2016年11月开始启动，我单位也在腾退范围内。我单位已于2018年1月8日以贴退房告知书于赵俊芬家门口的方式通知了赵俊芬30天搬出并解约。此后双方多次协商未果。现请求法院判令赵俊芬腾房并承担本案诉讼费用。赵俊芬辩称，彩色环球公司于1999年在北京晚报发布广告：新建工薪小区住房，位于西郊半壁店，30年房屋使用权。我于2000年5月1日一次性向彩色环球公司交纳了购买房屋30年使用权款项人民币7万元，彩色环球公司向我交付了房屋。2016年10月因拆迁小区停水停电、房屋漏雨发霉，该房屋己无法居住使用。现距房屋使用到期尚有时间，彩色环球公司要求我腾房违反了双方签订的协议，理应退还未到期的房屋使用款人民币3万元。同等地段的房屋经过20年的时间，房屋租金已达到每月5000元左右，而且房租是逐年上涨的态势，彩色环球公司也应当支付我在同一地租房的费用。以每年6万元计，12年共计人民币72万元。本案中彩色环球公司应承担主要责任，故要求彩色环球公司按照70%支付该款项，计人民币50.4万元。综上理由，赵俊芬向本院提出反诉请求：1、判令彩色环球公司返还我交纳的租金剩余款项3万元；2、赔偿我因房屋不能使用在同一地段租房的损失费用计12年，按照70%主张，共50.4万元（2016年10月至2028年11月）；3、反诉费由彩色环球公司承担。彩色环球公司对赵俊芬的反诉辩称，我公司同意退还剩余租金，数额我公司不认可，租期为342个月，应按每个月204.67元计算。对于赔偿损失，我公司不同意，涉案地段是政府腾退拆迁，不是我公司蓄意违约，赵俊芬租房后一直没有在此居住，是用于出租。反诉费应当由赵俊芬承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。1998年11月14日，海淀区振兴林工商公司（甲方）与彩色环球公司（乙方）签订了《租用场地合同》，约定甲方向乙方提供场地一处，面积17亩，地点为双槐树四队。合同有效期为30年，即自1998年11月26日至2028年11月26日止。合同签订后，彩色环球公司在承租的土地范围内自行加建了平房,该房屋无建设工程规划许可证。2000年5月1日，甲方出租方彩色环球公司以产业部名义与与乙方承租方赵俊芬签订了《租赁合同》，合同约定房屋座落在X院内平房住宅第X栋X号一室一厅36平方米。房屋租赁期限自2000年5月1日开始至2028年11月止。租金的交纳方式为二次付清租金7万元整。双方在第六条违约责任中约定：1、本合同生效后，如乙方违约，所交纳的房屋租金均不退还；2、在租用期内如遇不可抗拒的情况，如与国家的政策、法令、规定相悖，使本合同不得不解除。双方所受的损失，共同磋商解决。（如遇第6款第2条的情况，按补充合同第2条执行）。同日，双方又签订了《补充合同》，在第二条约定，如在租期内出现已签的正本合同书的6款2条的情况，乙方不要求退还所有资金，一切风险乙方承担，有对房屋的使用产权，占地方应支付给产权方的损失费归乙方所有，甲方不能索要。这是第二种方式。赵俊芬于2000年5月2日支付租金7万元，彩色环球公司将房屋交付给赵俊芬。2018年1月8日，彩色环球公司发出退房公告称，因遇到政府占用场地需要腾退，现通知租户在接到本通知后，于一个月内，来我公司办理合同解除手续，将所租我单位院内房屋腾退并交还彩色环球公司。彩色环球公司按与租户签订的合同，退还剩余租金。特此通知。此后，双方因房屋腾退问题产生争议，赵俊芬未腾房。审理中，彩色环球公司认为合同无效，同意退还剩余房款。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中彩色环球公司用于出租的房屋系自建房屋，未取得建设工程规划许可证，故彩色环球公司与赵俊芬签订的房屋租赁合同及补充协议无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。彩色环球公司将无建设工程规划许可证的房屋出租给赵俊芬，其应当承担造成合同无效的相应责任。因彩色环球公司与赵俊芬签订的合同无效，故彩色环球公司要求赵俊芬腾退房屋的诉讼请求本院予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。对于房租部分，赵俊芬实际占用房屋，应按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，多出部分彩色环球公司表示同意退还，本院不持异议。关于赵俊芬诉请彩色环球公司赔偿的诉讼请求，系因合同被确认无效所受损失问题，赵俊芬以腾退涉案房屋后其另行承租其他房屋的租金远高于涉案房屋租金为由主张租金损失，对此本院认为，合同被确认无效后，对于合同无效负有过错的一方应就其过错向对方承担缔约过失责任，赔偿对方因信赖合同有效而产生的信赖利益损失，合同一方所获信赖利益损失的赔偿数额，不应超过合同实际履行的情况下其所获履行利益，综合考虑双方过错、合同履行情况，现赵俊芬诉请彩色环球公司赔偿其以腾退房屋后的租金差价为据计算的损失，事实及法律依据不足，对其损失本院予以酌定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、北京彩色环球技术开发有限公司与赵俊芬签订的《租赁合同》及《补充合同》无效；二、赵俊芬于本判决生效后30日内将其承租的北京市海淀区四季青双槐树村北京彩色环球技术开发有限公司院内第2排3号住房腾空，交还给北京彩色环球技术开发有限公司；三、北京彩色环球技术开发有限公司于本判决生效后30日内按照每月205元的标准退还赵俊芬自实际腾退上述房屋之日起至2028年11月28日止的房屋使用费；四、北京彩色环球技术开发有限公司于本判决生效后30日内赔偿赵俊芬损失21400元；五、驳回赵俊芬的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元（北京彩色环球技术开发有限公司已预交），由赵俊芬负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费4570元（赵俊芬已预交），由赵俊芬负担4235元，已交纳；由北京彩色环球技术开发有限公司负担335元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  刘 艳人民陪审员  周义忠人民陪审员  李绥奇二〇一九年十一月二十九日书 记 员  董彦君