北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初20464号原告：朱建忠，男，1970年3月27日出生，汉族，住北京市房山区。被告：北京昊远隆基房地产开发有限公司，住所地北京市房山区良乡北潞春E6楼七层。法定代表人：李丹彤，总经理。委托诉讼代理人：薛蕊，女，北京昊远隆基房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：李晴文，北京市安通律师事务所律师。原告朱建忠与被告北京昊远隆基房地产开发有限公司（以下简称昊远隆基公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱建忠、被告昊远隆基公司委托诉讼代理人薛蕊、李晴文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱建忠向本院提出诉讼请求：1．确认昊远隆基公司在与朱建忠签订的《商品房买卖合同》第一条“项目建设依据”条款无效；2．确认昊远隆基公司在将北潞园商品房调整为经济适用房销售过程中，未执行北京市当时经济适用房预售预购相关规定；3．本案诉讼费用由昊远隆基公司承担。诉讼过程中，朱建忠将诉讼请求变更为：1．撤销2003年5月24日朱建忠与北京市房山房地产开发总公司（现名为昊远隆基公司）签订的《商品房买卖合同》（合同编号JNO093373）；2．本案诉讼费由昊远隆基公司承担。事实和理由：2003年5月24日，朱建忠与北京市房山房地产开发总公司（现名为昊远隆基公司）签订《商品房买卖合同》（合同编号：J№093373），购买了良乡北潞华×号楼×单元×××号住房。因朱建忠本人在等待所在单位提供福利住房期间，且所在单位目前按房产证将涉案房屋认定为北京市保障性住房，要求立即腾退。由于装修等原因朱建忠需要先租房近一年，将造成重大损失。朱建忠对涉案房屋为北京市政府保障性住房的性质认识严重不足，构成重大误解，理由如下：1．昊远隆基公司从未郑重明确告知该房是北京市政府保障性住房及购买该房屋后还有第三方甚至更多方面对该房有要求腾退等权利。2．合同中购房单价每平方米2400元，为当时房山区除高档别墅之外的普通住房最高价。昊远隆基公司在北潞园小区开发的普通商品房中也有一部分同期销售的单价低于2400元。该房屋单价高且合同文本本身使用“商品房买卖合同”字样，使朱建忠很难将该事实与该房屋为保障性住房的性质联系起来。3．昊远隆基公司在合同第一条“项目建设依据”中，提供了房屋所在地的土地证使用年限70年，这在一定程度上加重了朱建忠的误解。4．昊远隆基公司至今未告知朱建忠北京市政府有关于经济适用房预售预购必须在合同签订前取得经济适用房购房资格、合同签订5日内到北京市住保办备案的规定。朱建忠在法院审理类似案件后，刚刚了解到北京市有相关规定，即京政办发2000年131号、京政办发2002年53号等文件，且事实上昊远隆基公司在与朱建忠签订合同之前，对北潞园其他一些购房者曾经履行过经济适用房预售预购类似备案程序。5．昊远隆基公司不履行合同第十六条关于产权登记的义务，直到2007年11月才为朱建忠办理产权证，办理产权证时，才要求朱建忠办理经济适用房相关《审批表》。因已经超过合同第十六条约定的产权登记时间，朱建忠不得不于申请经济适用房审批手续和不能取得产权证之间选择，此时申请办理经济适用房审批手续并非朱建忠完全真实的意思表示。此时，昊远隆基公司仍未明确告知在登记产权后，需要承担合同双方之外的第三方对该房有重要权利的义务。朱建忠认为，如果昊远隆基公司在此之前知道该房屋可能被第三方回购但未告知朱建忠属于故意隐瞒重大情况，可以认为欺诈；如果昊远隆基公司不知道，那朱建忠更难知道，至少属于重大误解。本着诚实信用原则，朱建忠承诺在撤销合同判决生效后立即依法配合注销房产证、立即无条件配合昊远隆基公司和政府相关部门恢复房屋初始转移登记前的状态、归还产权，仅要求昊远隆基公司返还合同原价款等。综上所述，昊远隆基公司在合同重大条款中提供了与合同相关的虚假信息，隐瞒了合同签订时需资格审核的真实情况，加重了朱建忠的重大误解。故诉至法院，望依法裁决。昊远隆基公司辩称，朱建忠的诉讼请求无事实和法律依据，请求依法驳回。第一，朱建忠购买的北潞华3号楼是经建设部批准的经济适用房小区，房屋价格是由北京市物价局、北京市城市建设综合开发办公室【京价（房）1999第275号】正式批复的价格。朱建忠证据中所提及的其他房屋从地理位置、房屋质量、周边环境及配套设施等均与案涉房屋不可比，故朱建忠所称的重大误解是不成立的。涉案房屋在销售时是以经济适用房来销售的。合同第一条中已写明以划拨方式取得该地块的土地使用权，第二条已写明预售许可证号为京房内证（经）字（2003）第5号；朱建忠在办理房屋使用权证时，向办证部门提交了由购房人单位盖章并由朱建忠自行前往原北京市城市建设综合开发办公室审核通过的《北京市城镇居民购买经济适用房家庭住房和收入审批表》和承诺书，且朱建忠已于2007年取得了由北京市房山区建设委员会办理的经济适用房房屋所有权证，该行为表明朱建忠对其购买的房屋是经济适用房是明知且认可的；昊远隆基公司在销售北潞华房屋时，在售楼处均有公告，经适房审核表由购房人在购房时或者购房后自行审理，只要在办理产权证时提供即可；在2003年，预售备案并不是一个必须完成的规定，故涉案房屋没有加盖预售备案的章并不能证明昊远隆基公司向朱建忠故意隐瞒此房是经济适用房。第二，朱建忠已就案涉房屋取得房屋所有权证，且朱建忠已向北京市住保办提起《已购经济适用住房回购申请》，昊远隆基公司无权进行政府回购。本案合同既不是因重大误解订立，也不是昊远隆基公司以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使朱建忠在违背真实意思的情况下订立，且房屋已经办理房屋所有权证，朱建忠无权要求撤销。第三，退一步讲，假设朱建忠具有合同撤销权，由于已超过法律规定的期间，其撤销权也已消灭。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法调取了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年5月24日，北京市房山房地产开发总公司（出卖人）与朱建忠（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：JNO．093373），约定出卖人以划拨方式取得位于良乡卫星城内西北侧的地块的土地使用权，【土地使用权划拨批准文件号】为京房国用（2002）字第162号；该地块土地面积为103763．81平米，规划用途为住宅，土地使用年限自2002年4月30日至2072年4月29日；出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】北潞华家园；买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为市国土资源和房屋土地管理局，商品房预售许可证号为京房内证（经）字（2003）第5号；买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第×幢×单元×××号房；该商品房合同约定建筑面积共88．73平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2400元，总金额212952元。该合同还就双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，朱建忠依约交纳购房款、接收案涉房屋。2007年11月15日，朱建忠与北京昊远隆基房地产开发总公司向北京市房山建设委员会申请办理案涉房屋转移登记，同时提交了2007年制作的《北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表》。2007年11月16日，朱建忠取得案涉房屋的权属证书，房产证号下加盖了“经济适用住房”字样印章。另查，北京市房山房地产开发总公司开发的北潞春、北潞夏小区于1998年被列为北京市首批经济适用住房项目。1999年7月16日，北京市物价局就北京市房山区房地产开发总公司《关于良乡北潞园经济适用住房销售价格的请示》进行批复，北潞园小区经济适用住房的最高销售价格为2400元/㎡。1999年10月18日，北京市房山房地产开发总公司向北京市建委综合开发办公室提交请示，载明“……北潞园居住区共分两期开发，一期工程经市政府批准征用土地34．47公顷作为北潞春和北潞夏的建设用地。此二小区于九八年被列为北京市首批经济适用住房项目……特此申请将北潞秋、北潞冬两小区列入北京市经济适用住房计划……”。2000年1月4日，北京市城市建设综合开发办公室发布批复，同意将含房山区房地产开发公司的北潞园秋、冬组团等在内的4个项目列为我市经济适用住房建设项目，并明确凭此批复，项目承建单位可以办理征地、土地划拨及贷款手续。2001年12月25日，北京市城市建设综合开发办公室出具证明，证实北京市房山房地产开发总公司开发的北潞园绿色生态居住区，在原申报计划中的北潞春小区、北潞夏小区、北潞秋小区、北潞冬小区、长青小区5个小区分别更名为北潞春家园、北潞芳家园、北潞冠家园、北潞华家园、北潞馨家园。2003年4月，北京市房山房地产开发总公司就北潞冠家园北潞华家园项目取得北京市经济适用住房预售许可证，预售许可证号为京房内证（经）字（2003）第5号，预售限价人民币每平方米2400元。2002年4月，北京市房山区国土资源和房屋管理局填发京房国用（2002）字第162号国有土地使用证，国有土地使用证中载明土地使用者为北京市房山房地产开发总公司，坐落为房山区良乡北潞冬小区，用途为住宅用地，使用权类型为划拨。2005年12月4日，北京市房山区人民政府向北京昊远隆基房地产开发总公司颁发京房国用（2005）第286号国有土地使用证，载：坐落房山区良乡地区北潞华2-16、20-23、25、26号楼，使用权类型为划拨。北京市房山区人民政府国有资产监督管理委员会信访事项答复调查显示，载有案涉房屋的土地证号相应变更为京房国用（2005）第XXXX号。1997年4月30日，北京市房山区房地产开发总公司办理名称变更登记，将名称变更为北京市房山房地产开发总公司。2003年6月20日，经北京市工商行政管理局房山分局核准，北京市房山房地产开发总公司名称变更为北京昊远隆基房地产开发总公司。2018年9月18日，经北京市工商行政管理局房山分局核准，北京昊远隆基房地产开发总公司名称变更为昊远隆基公司。本院认为，朱建忠以其与昊远隆基公司签订《商品房买卖合同》时存在重大误解为由要求撤销该合同，朱建忠应当就其存在重大误解提供证据予以证明。本案中，案涉房屋所在小区于2000年1月被列为经济适用住房建设项目，昊远隆基公司于2002年4月取得的国有土地使用证明确土地使用权类型为划拨，且双方《商品房买卖合同》中明确出卖人以划拨方式取得案涉房屋所在地块土地的土地使用权，商品房销售依据中的商品房预售许可证号“京房内证（经）字（2003）第5号”亦为北京市经济适用住房预售许可证。朱建忠作为完全民事行为能力人，其在签订合同时应当尽到合理谨慎地注意义务，根据合同载明的信息，其应当认识到案涉房屋为经济适用房。即使如朱建忠所述，其因房屋单价不低于其他小区或同小区普通商品房、合同载明了土地使用年限及合同签订前购房人资格审核手续不完善等原因在签订合同时对该房屋的性质产生错误认识，在2007年办理房屋产权转移登记时，因其提交了《北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表》，且取得的房屋权属证书显示该房屋为“经济适用住房”，此时，朱建忠亦应当知道该房屋为经济适用房。合同法第五十五条规定，“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”第七十五条规定，“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。”现朱建忠主张的撤销事由是其对案涉房屋为经济适用房的性质认识错误，即使自2007年起算，朱建忠的撤销权亦因除斥期间经过而消灭。朱建忠所持今年刚知道其权利受侵害，撤销权未超过法定期间的意见，理由不成立，本院不予采纳。综上所述，朱建忠的要求撤销其与昊远隆基公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十五条、第七十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回朱建忠的诉讼请求。案件受理费2247元，由朱建忠负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李欣宇二〇一九年十一月十三日书记员  李长凤