北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初20579号原告（反诉被告）：北京仪冉润田商贸有限公司，住所地北京市顺义区牛栏山镇龙王头村果园街38号。法定代表人：田中成，总经理。委托诉讼代理人：刘仲鸣，北京尚梓律师事务所律师。委托诉讼代理人：**，北京尚梓律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京盟利天琪文化传媒有限公司，住所地北京市海淀区学院南路34号2号楼418室。法定代表人：李耀炜，董事长。委托诉讼代理人：谷红，北京隆安（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许翠，女，1983年3月22日出生，汉族，北京市隆安律师事务所实习律师。第三人：中远酒店物业管理有限公司北京远洋新干线物业管理中心，住所地北京市朝阳区霞光里66号院1号楼地下2层。负责人：王立峰，经理。委托诉讼代理人：曹璐，女，1981年9月18日出生，汉族，中远酒店物业管理有限公司北京远洋新干线物业管理中心法务。委托诉讼代理人：韩立平，女，1972年2月18日出生，汉族，中远酒店物业管理有限公司北京远洋新干线物业管理中心法务。原告北京仪冉润田商贸有限公司（以下简称原告）与被告北京盟利天琪文化传媒有限公司（以下简称被告）、第三人中远酒店物业管理有限公司北京远洋新干线物业管理中心（以下简称物管中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人田中成及委托诉讼代理人刘仲鸣，被告的委托诉讼代理人谷红、许翠，物管中心的委托诉讼代理人曹璐、韩立平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的《北京市房屋租赁合同》；2、判令被告支付2015年12月1日至2016年11月30日期间的房屋租金42万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年8月30日，原告与被告签订了《定金协议》一份，约定被告拟租赁原告位于北京市朝阳区霞光里66号院2、3、6、7号楼及甲2、3、6、7号楼地下甲7B1层房屋（以下简称“涉案房屋”），用于经营体育文化；涉案房屋建筑面积1178平方米，租赁期为5年，年租金总额77万元，付款方式为前一年押二付三，后四年押二付六；自该协议签署之日起被告向原告支付5万元定金。2015年9月1日，双方依照《定金协议》签署了《北京市房屋租赁合同》，约定租赁期自2015年9月1日至2020年8月31日，除约定的房屋租金77万元以外，被告还须向原告先行支付13万元押金。合同签署后，原告依约向被告交付了涉案房屋，被告除向原告支付了2万元及13万元押金以外，至今未再向原告支付任何租赁费用。为此，原告多次与被告协商，但被告仍未按照该双方合同约定支付房屋租赁的主要款项。原告认为，被告的行为系严重违反双方的合同约定，侵犯了原告的合法权益，给原告造成了很大的经济损失，在原告多次与被告协商无果后，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告辩称：同意解除原、被告之间的《北京市房屋租赁合同》，解除时间是2016年7月20日。被告不同意原告的第一项诉讼请求，因为合同解除的原因是原告提供的房屋严重不符合合同约定。根据《北京市房屋租赁合同》第九条第三款和第十条的约定，被告有权解除合同。因合同已经于2016年7月20日解除，故被告不同意支付2016年7月19日至2016年11月30日期间的房租。同时，被告提出反诉请求：1、请求确认原、被告签订的《北京市房屋租赁合同》于2016年7月20日起解除；2、请求判令原告向被告支付13万元的违约金；3、请求判令原告向被告退还已支付的押金以及租金共计35万元；4、请求判令原告赔偿被告装修损失、设备损失以及其他经济损失共计2743363元；5、反诉费用由原告承担。事实与理由：2015年8月30日，被告与原告签署《定金协议》，约定原告将涉案房屋出租给被告，用于体育文化经营，定金5万元。当日，被告向原告支付了定金。2015年9月1日，原、被告签署《北京市房屋租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给被告，租期自2015年9月1日起至2020年8月31日止，年租金77万元，押金13万元。当日，被告向原告支付了房屋押金。2015年9月23日，被告向原告支付了房屋租金2万元，2016年9月29日，被告向原告支付房屋租金20万元。合同签订后，被告按照合同的约定，对涉案房屋进行装修用于健身房使用，同时购置相关健身器材用于健身房经营。但是，在健身房正式营业之前，涉案房屋的物业公司以涉案房屋不可用于经营使用且原告无权出租涉案房屋为由阻止被告经营。同时，因涉案房屋非商业用途，导致被告无法办理营业执照等手续，从而导致健身房无法正常经营。根据合同第二条、第四条约定，被告租赁房屋用于体育文化经营其需要办理营业执照。但是被告装修、尚未经营之前，物业管理公司阻止被告经营，致使被告无法正常经营，且因为房屋非商业用途，无法办理营业执照。因此被告租赁房屋的目的无法实现。根据合同第九条第三款约定，原告存在交付房屋严重不符合合同约定的，被告有权解除合同；合同第十条约定，原告存在第九条第三款约定情形之一的，原告应按押金的100%向被告支付违约金，退还被告已付押金与相应租金，并适当赔偿被告对于装修部分的损失。故被告反诉至本院，望判如所请。物管中心针对本诉未发表陈述意见。原告针对反诉辩称：原告认为合同解除的时间不是2016年7月20日，而是2016年12月1日。原告认为交付的房屋不存在严重不符合合同约定的情形，事实上，被告已经在使用涉案房屋，并且投入经营，原告已履行了涉案合同项下的所有义务，不存在过错和违约。被告实际上已使用了涉案房屋，故其主张的装修、设备损失没有事实依据。被告主张的其他损失中的宣传费用，因其实际进行了经营，故原告不予认可；被告其他款项的支出与原告无关，且不能证明是损失。综上，不同意被告的全部反诉请求。物管中心对反诉未发表陈述意见。经审理查明：2015年8月30日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《定金协议》，约定乙方自愿承租甲方位于北京市朝阳区霞光里66号院2、3、6、7号楼地下甲7B1整层房屋，建筑面积1178平方米，租赁期为5年，租金77万每年，付款方式前一年押二付三，后四年押二付六，免租期3个月，用途体育文化，本协议签署之日，乙方向甲方交付承租该房屋定金5万元，双方拟定于2015年9月5日前，签署正式租赁合同，届时此定金将自动冲抵租金（如消防无法通过，定金如数退还）。2015年9月1日，原告作为出租人（甲方）与被告作为承租人（乙方）、铭众联行（北京）投资管理有限公司作为居间方（丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定房屋坐落于北京市朝阳区霞光里66号院2、3、6、7号楼及甲2、甲3、甲6、甲7号楼地下、甲7B1整层建筑面积1178平方米；甲方持有其他房屋来源证明文件和房屋租赁合同，房屋所有权人为北京林达华夏房地产开发有限公司，房屋未设定抵押；乙方租赁房屋仅用于体育文化经营，甲方保证该房产可以办理工商登记注册，并保证积极配合乙方办理工商注册登记手续；房屋租赁期自2015年9月1日至2020年8月31日，共计五年，甲方应于2015年9月1日前将房屋按照约定条件交付给乙方；免租期（含装修期）自2015年9月1日至2015年11月30日，乙方在免租期内免付租金及物业管理费，但需缴纳税费、电费以及因乙方使用而产生的费用；年租金77万元，前一年押二付三，后四年押二付六，第一期租金在乙方办理完毕营业执照后支付，租金支付方式为每付款月提前15日付款，乙方按照合同约定时间将租金汇往甲方指定银行收款账户（银行名称：工商银行，账户名称：田中成，银行账号：6222080200026904964），并与甲方电话或书面确认后，即视为乙方完成付款义务；押金13万元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金；以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应在7日内如数无息返还给乙方；租赁期内的物业管理费、房屋租赁税费由甲方承担；水费、电费、电话费等由乙方承担；本合同签订后即时，双方应向丙方支付佣金，甲方应支付64166元，如租赁双方解除，中止或变更租赁关系的，租赁双方仍应向丙方支付约定的佣金。经甲乙双方协商一致，可以解除合同；甲方交付房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，乙方有权单方解除合同；乙方不按照约定支付租金达7日的或欠缴各项费用达2000元的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；甲方有上述违约行为导致乙方解除合同的，甲方应按押金的100%向乙方支付违约金，退还乙方已付的押金及相应的税金，并适当赔偿乙方对于装修部分的损失；乙方有上述违约行为导致甲方解除合同的，应按押金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应的损失；租赁房屋如果消防审批不能通过，影响乙方正常经营，则本合同自动解除，甲方退还乙方押金及剩余租金，双方互不赔偿；甲方负责协助乙方在园区内办理广告牌及指示路标；具体付款时间以及金额：押金2015年9月1日支付13万元；第一期租金三个月2015年12月1日-2016年2月29日192500元（营业执照办理后支付）；第二期租金三个月2016年3月1日-2016年5月31日192500元（2016年2月15日支付）；第三期租金：三个月2016年6月1日-2016年8月31日192500元（2016年5月15日支付）……。原告提交物管中心作为甲方与原告作为乙方的《房屋租赁协议》，约定就乙方使用位于北京市朝阳区（霞光里）（66）号（远洋新干线）项目（F座B1-01）单元的场（以下简称“该场地”），甲方为该场地外围提供日常管理维护，该场地提供乙方作为库房和办公使用，乙方已实际查看该场地，对场地现状表示认可；双方确认，该场地的使用面积是1178平米，该场地由乙方用于库房和办公使用，使用期间为2015年7月20日至2020年7月19日，其中2015年6月20日至2015年7月19日为免租期；场地的管理费每年38万元；场地履约保证金5万元；乙擅自变更该场地的用途或将该场地提供或允许任何第三人使用，甲方有权解除本合同，将该场地交还给甲方。被告与物管中心均不认可《房屋租赁协议》的真实性，物管中心称未存档该合同，双方也没有实际履行过。物管中心就涉案场地与案外人北京奥思特兰广告有限公司（以下简称奥思特兰公司）签订有《场地管理协议》，管理费是由案外人任某某、田中成代奥思特兰公司支付的。涉案场地的租金支付情况：物管中心称已收到奥思特兰公司向其支付的2015年7月20日至2015年7月19日的管理费38万元，分别为2015年9月8日，收到奥思特兰公司现金支付的2万元管理费，发票签字人是任某某；2015年10月8日，收到奥思特兰公司现金支付的管理费10万元，发票签字人是任某某；2015年11月18日，收到奥思特兰公司现金支付的管理费7万元，发票签字人是任某某；2016年1月26日，收到任某某转账的5万元，2016年1月27日，收到田中成转账的5元，这两笔款共同开了一张10万元的发票，发票签字人是任某某；2016年1月27日，收到奥思特兰公司现金支付的管理费9万元，发票签字人是田中成；以上共计38万元，是2015年7月20日至2016年7月19日的管理费。原告提交银行转账凭证，证明其法定代表人田中成个人向物管中心的客服经理郑学智汇款38万元，系支付涉案场地一年的租金。物管中心否认收到上述款项。郑学智出庭作证，认可自己曾是物管中心的客服经理，收取38万元不是为了履行与原告签订的《房屋租赁协议》，而是田中成代奥思特兰公司支付的，田中成与任某某的关系不清楚，物管中心与原告没有合同关系；38万元应当是交给了物管中心，如何交付的记不清了。原告认可收到被告支付的22万元租金和13万元押金。任某某出庭作证，称其与田中成原来就涉案场地存在合作关系，任某某借用奥思特兰公司的名义与物管中心签订了《场地管理协议》，任某某向物管中心支付了一年的场地服务费38万元；被告系田中成找来的客户；任某某与田中成在2017年5月之后没有在合作租房了，2016年7月20日之后奥思特兰公司与物管中心的合同没有再履行了；任某某与田中成的合作仅履行了一年，任某某收取了被告支付的租金42万元，田中成收取了35万元；不认可物管中心与原告的《房屋租赁协议》。原告认可与任某某存在合作关系，但不认可任某某有权收取被告交纳的租金。关于涉案场地使用情况：2016年7月20日至今，被告以百伦斯健身的名义使用涉案场地经营，并按照每年38万元的标准向物管中心交纳了场地使用费，被告与物管中心之间并未签订书面合同。物管中心主张自2016年7月19日，其与奥思特兰公司的《场地管理协议》解除；被告主张自2019年7月20日，其与原告的《房屋租赁协议》解除。物管中心以及郑学智认可在被告装修期间，物管中心曾对其进行阻挠，时间持续2个月左右。关于租赁场地的性质，物管中心称系自行车库和物业管理用房。原告提交的涉案房屋的产权证明后所附的房屋登记表（附页）显示，楼号7的房屋-01层的规划和使用用途分别为自行车库和设备用房，甲7的房屋没有-01层。被告称其至今无法在涉案房屋地址内办理工商注册。被告提交《北京装饰装修工程施工合同》、《采购合同》四份、《产品销售合同》、《销售合同》、《广告宣传制作服务合同》、银行转账明细，证明被告为履行与原告的合同，对涉案场地进行了装修，购买了健身器材和更衣设施，同时向案外人任某某转账了92万元。原告对除银行转账明细以外的证据的真实性和证明目的均不予认可，原告认为被告不存在经济损失。上述事实，有《定金协议》、《北京市房屋租赁合同》、工商银行《借记卡账户历史明细单》、《房屋租赁协议》、《中华人民共和国房屋所有权证》、《收据》、《北京装饰装修工程施工合同》、《采购合同》四份、《产品销售合同》、《销售合同》、《广告宣传制作服务合同》、银行转账明细、授权委托书、房屋所有权证，以及当事人当庭陈述等在案佐证。本院认为：原、被告签订有《北京市房屋租赁合同》，双方均应按照约定全面履行各自义务。首先，关于合同是否解除的问题。自2016年7月20日起，被告开始向物管中心支付涉案场地的使用费，双方形成了事实上的租赁合同关系。原告此时已经丧失了对涉案场地的控制权，故原、被告之间的租赁合同关系应于2016年7月20日解除。其次，关于被告是否应向原告支付42万元租金的问题。本院认为，2015年9月1日至2016年7月19日期间，原、被告双方存在租赁合同关系，且被告实际使用了涉案房屋，故其应当向原告支付相应的租金。扣除免租期，被告应支付的租金为77万/365*232=489425元。被告已向原告支付了22万元租金，还应支付269425元。关于被告主张的违约金，根据租赁合同约定，原告保证涉案场地可以办理工商登记注册，结合提供的房屋产权证明以及物管中心的陈述，涉案房屋性质不属于商业或办公用房，被告至今未能办理工商注册，且存在前期物管中心阻挠其使用的情形，故能够认定原告提供的房屋严重不符合合同约定，被告要求原告支付与押金等额的违约金13万元，合法有据，本院予以支持。关于被告主张退还13万元押金和已交纳的22万元租金，本院认为，双方的租赁关系解除，原告应当退还被告交纳的押金13万元。根据查明的事实，被告还应向原告支付租金269425元，故其要求退还22万元租金的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于赔偿损失，被告实际使用了涉案场地经营健身房，故其对涉案场地的装修和购买的健身器材、设施等均已实际使用，不构成损失。被告向任某某支付了92万元，因原告不认可任某某有权代其收取款项，且任某某也不认可其收取被告的款项系履行原、被告之间的租赁合同。故被告主张上述92万元系履行与原告租赁合同的损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认二〇一五年九月一日原告北京仪冉润田商贸有限公司与被告北京盟利天琪文化传媒有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》中的租赁关系于二〇一六年七月二十日解除；二、被告北京盟利天琪文化传媒有限公司于本判决生效之日起七日内向原告北京仪冉润田商贸有限公司支付租金二十六万九千二百五十四元；三、原告北京仪冉润田商贸有限公司于本判决生效之日起七日内向被告北京盟利天琪文化传媒有限公司支付违约金十三万元；四、原告北京仪冉润田商贸有限公司于本判决生效之日起七日内向被告北京盟利天琪文化传媒有限公司退还押金十三万元；五、驳回原告北京仪冉润田商贸有限公司的其他本诉请求；六、驳回被告北京盟利天琪文化传媒有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费37600元，由原告北京仪冉润田商贸有限公司负担32061（已交纳），被告北京盟利天琪文化传媒有限公司负担5539元（已交纳）。反诉案件受理费18800元，由原告北京仪冉润田商贸有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  韩晓薇人民陪审员  赵 凯人民陪审员  王 建二〇一九年十一月二十九日书 记 员  任晓彤