北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0102民初35555号原告：王德珍，女，1938年4月23日出生，汉族，北京第二机床厂退休职工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：彭彤（王德珍之子），住北京市丰台区。委托诉讼代理人：刘明哲，北京刘明哲律师事务所律师。被告：北京泰乐房地产开发有限公司，住所地：北京市西城区广安门外大街305号。法定代表人：杨绍晖，职务：董事长。委托诉讼代理人：朱富忠，北京市钧盛律师事务所律师。第三人:彭亚坤，男，1992年3月9日出生，汉族，户籍地：北京市西城区。原告王德珍与被告北京泰乐房地产开发有限公司（以下简称泰乐公司）、第三人彭亚坤房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王德珍的委托诉讼代理人彭彤、刘明哲、被告泰乐公司的委托诉讼代理人朱富忠到庭参加诉讼，第三人彭亚坤经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告王德珍向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付2015年11月1日至2019年8月31日逾期交房违约金184000元（按照每月全额8000元计算，主张百分之五十份额）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：王德珍系彭振的母亲。原宣武区xxxx号西房一间8．9平米房屋系王德珍名下产权房。2012年3月28日，彭振持王德珍授权书与泰乐公司签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》。同日，泰乐公司作为甲方，王德珍分别与彭振、唐晓光、彭亚坤作为乙方签订了五份《宣武区xx大街xxx号房屋回迁安置协议书》，其中涉及本案的即乙方为王德珍、彭亚坤的安置协议书约定：乙方选择就地回迁房安置方式，安置住房为xx家园x＃楼西侧x单元xx层x－xx房屋，面积107.39平米，甲方交付安置住房时间为2014年3月28日之前，如甲方逾期交房则应承担每日3‰元违约金。后因泰乐公司逾期交房，王德珍曾将其诉至西城法院，法院判决泰乐公司支付王德珍、彭亚坤违约金658元。后又经诉讼，法院认为房屋为王德珍、彭亚坤共有，故判决王德珍对违约金有50％权利。因泰乐公司仍未交房，故王德珍再次起诉泰乐公司，要求2014年4月1日至2015年10月31日违约金的50%，法院终审判决泰乐公司支付王德珍违约金64600元。此前两判决的违约金标准均为每月6800元。因泰乐公司截止到2019年8月31日仍未履行交房义务，又产生新的违约金，同时，原告王德珍认为违约金既然是参照房屋租金的标准计算，理应有所提高，故再次诉至贵院，请依法判决。被告泰乐公司辩称：一、本案涉案房屋未能交付被告并无过错，系原告及第三人的矛盾导致。在（2014）西民初字第12217号王德珍诉被告、第三人彭亚坤房屋拆迁安置补偿合同纠纷案件中，被告一直主张交付房屋，但因第三人缺席导致无法交付。2014年7月，被告工作人员电话通知第三人母亲收房，已经履行了通知原告与第三人收房的义务。该份证据在之前的案件中已经出示过，第三人母亲对真实性认可，但证明目的不认可，故被告认为即使被告应支付违约金，亦应截止至2014年8月1日前。（2014）西民初字第12217号判决书于2015年3月9日作出，该判决早已生效，但原告及第三人至今未向被告主张，或未向法院申请强制执行，反而是被告多次要求原告及第三人收房，在多次的诉讼过程中，被告均要求将钥匙交付给法院，但法院因各种原因未能收取，足以看出原告及第三人是怠于行使自己的权利，是拒不收房的事实表现。由于原告及第三人未收房，被告无奈之下，通过电话向原告及第三人再次通知收房，收房时间为2019年10月29日上午9：30，并且办理了登报通知，原告的委托代理人到被告处，但坚决不收房，第三人未到现场收房。第三人诉被告的案件中，开庭过程第三人明确2019年10月29日接到通知但未去的事实。以上情况足以说明是原告故意不收房，恶意向被告索要违约金，严重违反了诚信原则，如果这种情况依然能获得违约金则是对法律的践踏。二、假设原告诉讼请求成立的情况下，原告索要延期交房违约金，也有部分超过诉讼时效，法院应予以驳回。原告提起诉讼的时间为2019年9月2日，按照民法总则的规定，诉讼时效为3年，即2015年11月1日至2016年9月2日期间已经过了诉讼时效，该部分违约金应予以驳回。《宣武xx大街xxx号房屋回迁安置协议书》约定安置住房的交付时间为2014年3月28日，（2014）西民初字第12217号判决书显示，原告已经明确知道其有权向被告索要逾期交房的违约金，但原告从未向被告主张该权利。三、如果法院认定被告应支付违约金，那么原告主张的违约金过高，应予以调低。第三人彭亚坤索要同小区x号楼的违约金的案件中，法院判定被告支付违约金至2018年5月11日，租金标准仍然为6800元，该楼与本案房屋均为同一小区，且面积相当。在最初西城法院确定租金标准时，是法官了解市场行情后确定标准为6500元-6800元之间，但当时法官了解到的房屋租金价格是带装修、家具，能拎包入住的房屋，而本案中的房屋属于毛坯房，无任何装修家具，这两类房屋的租金是有悬殊差距的，本案的房屋租金应明显低于同类房屋的租金标准。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人彭亚坤经本院传票传唤未到庭陈述。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。北京市西城区（原宣武区）xxxx号西房一间8.9平米房屋系王德珍名下的产权房。2012年3月28日，彭振（王德珍之子）携王德珍的授权委托书与泰乐公司签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，约定：甲方（拆迁人，泰乐公司）因xx家园工程项目建设，需要拆迁乙方（被拆迁人，王德珍）在拆迁范围内北京市西城区（原宣武区）xxxx号院所有房屋。乙方在拆迁范围内有正式住宅房屋1间，建筑面积8.9平方米；非正式房屋自建房。甲方支付乙方拆迁补助费共计2925391元，自建房300万元。甲方应在乙方将原住房及自建房交甲方拆除后5日内，将上述拆迁补偿款、补助费合计600万元一次性支付给乙方。协议落款处乙方签字为彭振。同日，泰乐公司作为甲方，王德珍分别与彭振、彭振前妻唐晓光、彭振之子彭亚坤作为乙方，签订了五份《宣武区xx大街xxx号房屋回迁安置协议书》（彭亚坤为三份），其中涉及本案的即乙方为王德珍、彭亚坤的安置协议书约定：乙方选择就地回迁房安置方式，安置住房为涉案的xx家园x#楼x单元西侧x单元xx层x-xx号房屋，该安置住房面积为107.39平方米。该房号为临时编号。甲方交付安置住房的时间为2014年3月28日之前。甲方如未按本协议约定的期限将安置住房交付乙方，按照逾期时间，自本协议约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付3‰元违约金。协议落款处乙方签字均为彭振。协议签订后，彭振领取了拆迁补偿款及补助费600万元。2013年，泰乐公司将王德珍及彭振、唐晓光、彭亚坤起诉至法院，要求撤销其与王德珍于2012年3月28日签订的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》和五份《宣武区xx大街xxx号房屋回迁安置协议书》。庭审中，王德珍当庭表示对2012年3月21日的授权委托书和《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》及五份《宣武区xx大街xxx号房屋回迁安置协议书》效力给予追认，同意上述协议内容。北京市西城区人民法院于2013年8月28日作出（2013）西民初字第14926号民事判决书，驳回了泰乐公司的诉讼请求。另查，本院于2015年3月9日就王德珍诉泰乐公司及第三人彭亚坤房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案作出（2014）西民初字第12217号民事判决书，以月租金6800元的标准判令泰乐公司向王德珍及彭亚坤支付自2014年3月29日起至2014年3月31日止的逾期交房违约金658元。该判决中查明：“……三、本院于2014年8月6日实地勘验了涉案房屋，已具备了交付条件。四、北京市西城区房屋管理局房屋交易市场管理科于2014年12月1日向本院出具《情况说明》，涉案房屋现房号为x号楼x单元xxxx号，建筑面积110.85平方米。”该案判决后，各方当事人均未上诉，该判决已生效。再查，本院于2015年12月17日就王德珍诉彭亚坤共有纠纷一案作出（2015）西民初字第34052号民事判决书，判决就（2014）西民初字第12217号民事判决书所涉泰乐公司支付王德珍与彭亚坤逾期交房违约金658元，由王德珍与彭亚坤各自享有百分之五十份额，即各329元。该案判决后，双方当事人均未上诉，该判决已生效。又查，本院于2016年6月16日就王德珍诉泰乐公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案作出（2015）西民初字第34058号民事判决书，判决泰乐公司给付王德珍自2014年4月1日至2015年4月29日止的逾期交房违约金43973元。泰乐公司不服，提起上诉。北京市第二中级人民法院于2016年9月28日作出（2016）京02民终7884号民事裁定书，认为案件最主要争议为逾期交房违约金截止时间的确定。而该时间的确定，取决于房屋未能交付原因及责任的认定。……此外，房屋未能交付原因及责任的认定，涉及案外人彭亚坤的利益，故原审法院未通知彭亚坤参加与诉讼，程序不当，并最终裁定撤销一审判决，发回我院重审。重审案件依法追加了彭亚坤作为第三人。2018年6月28日，我院就重审案件作出（2017）京0102民初12927号民事判决书，判决：自本判决生效之日起七日内，被告北京泰乐房地产开发有限公司给付原告王德珍自二〇一四年四月一日起至二〇一五年十月三十一日止的逾期交房违约金六万四千六百元。泰乐公司提出上诉。2018年10月21日，北京市第二中级人民法院作出（2018）京02民终11206号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。本案审理中，为证明逾期交房责任不在被告，而是原告及第三人拒绝收房，被告提交以下证据：1、2014年7月与唐晓光的电话录音。原告对此真实性认可，但强调该证据在以前的诉讼中已经提交，但未被采纳。2、2019年10月16日与第三人的电话录音及向原告与第三人发送短信的截图照片。原告对此真实性无异议，但表示通知并未发生在本案诉争期间，对关联性不予认可。3、2019年10月29日及11月15日与原告之子彭彤的电话录音。原告对此真实性无异议，关联性不予认可。4、2019年10月16日北京晚报，该报纸第20版刊登启示，通知原告及第三人于2019年10月29日收房。原告对此真实性无异议，但表示通知方式违反了双方约定，且与本案无关。5、钥匙两把。被告表示系涉案房屋钥匙，要求向原告及第三人交付。原告对此关联性不予认可，表示不能确认其为涉案房屋钥匙，不同意当庭接收。就上述争议证据，本院认定如下：2014年7月的电话录音主体并非涉案房屋权利人，对其关联性本院不予确认，且该证据在此前案件中以相同证明目的提交，未被采纳并已有终审判决，故对其证明目的本院不予认可。就其他录音、短信及报纸，钥匙，因其内容并不涉及本案争议期间的违约金问题，对其关联性本院不予确认。为证明违约金标准及原告主张超过诉讼时效，被告提供（2018）京0102民初20390号、20391号民事判决，分别为彭振、彭亚坤起诉泰乐公司要求支付xx家园x-x1与x-x2号房屋2014年4月1日至2018年5月11日的迟延交付违约金（按照每月12000元标准主张百分之五十份额）及周转房补贴费。上述两案判决时间为2018年9月12日，其中认定的违约金标准仍为每月6800元，并认为该案中彭振、彭亚坤部分诉讼请求超过诉讼时效。原告对此真实性予以认可，对证明其主张超过诉讼时效的证明目的不予认可，强调本案原告情况与彭振、彭亚坤不同，其系因前次诉讼经过一审二审发回重审，有诉讼结果方能进行本案所涉阶段的违约金诉讼，属于存在正当理由。对此判决真实性双方无争议，本院不持异议。本院认为：本案争议焦点一为逾期交房违约金截止时间的认定。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《宣武区xx大街xxx号房屋回迁安置协议书》已经生效判决确认为有效合同，王德珍及彭亚坤作为合同的签订一方，是共同权利人，可以依据《宣武区xx大街xxx号房屋回迁安置协议书》的约定要求北京泰乐房地产开发有限公司履行合同义务，按照《宣武区xx大街xxx号房屋回迁安置协议书》约定的交房期限向其二人交付涉案房屋。本案诉争期间涉案房屋并未实际交付，就未能交付的原因双方各执一词，原告主张为被告违约，被告则称系原告与第三人在其通知后拒绝收房，就此被告提供了不同时期的录音、报纸、短信，但其中并无本案诉争期间的通知，就2014年与唐晓光的电话录音，该证据已经在之前的生效案件中作为证据提交，并未被法院采纳，生效判决亦确认了该通知之后的违约金仍继续支付，而被告提供的本案诉争期间之后的通知并不能排除本案诉争期间违约责任的承担，因此被告提供的上述证据均不足以达到证明其主张的效果，本院对其所述诉争期间房屋未能交付原因不在被告一方的抗辩不予采纳。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。现被告未能按照合同约定交付房屋，应承担相应违约责任，原告要求被告支付诉争期间的逾期交房违约金，理由正当。本案争议焦点二为违约金支付标准是否予以调整。《宣武区xx大街xxx号房屋回迁安置协议书》对违约金的约定属不明确，前述生效判决均参照同地段同类房屋租金标准酌情确定了涉案房屋的违约金数额为每月6800元，原告主张应予以调高，但其并未提供证据证明诉争期间同地段同类型房屋租金价格有明显变化，因此原告主张调高违约金数额，本院不予支持，本案仍继续沿用每月6800元标准确定违约金数额。本案争议焦点三为原告部分请求是否超过诉讼时效。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。被告表示原告部分请求已经超过诉讼时效，原告就此强调系因前一次诉讼一直未决，导致其不能提起本案诉讼，属于存在正当理由。但根据法律规定，诉讼时效仅存在中止、中断的法定事由，在存在以下情况下诉讼时效中止：（一）不可抗力；（二）无民事行为能力人或者限制民事行为能力人没有法定代理人，或者法定代理人死亡、丧失民事行为能力、丧失代理权；（三）继承开始后未确定继承人或者遗产管理人；（四）权利人被义务人或者其他人控制；（五）其他导致权利人不能行使请求权的障碍。下列情况时诉讼时效中断：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。而原告主张的前诉案件未决情节并不导致其客观上不能行使权利，而仅系其主观上根据判决结果预判其下一阶段的违约金是否能够得到支持，其在此期间并未主动行使权利，所以并不属于上述任何诉讼时效中止、中断事由，原告于2019年9月2日提起诉讼，对于2015年11月1日至2016年9月1日期间的违约金请求已经超过三年诉讼时效，对于被告所作原告该部分诉求超过诉讼时效的抗辩，有事实及法律依据，本院予以采纳。综上，原告诉讼请求中2016年9月2日至2019年8月31日的迟延交房违约金主张未超过诉讼时效，违约金支付标准本院仍确定为总额每月6800元，原告要求违约金的百分之五十份额，理由正当，就其诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、一百九十四条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告北京泰乐房地产开发有限公司给付原告王德珍自二〇一六年九月二日起至二〇一九年八月三十一日止的逾期交房违约金十二万二千二百八十七元。二、驳回原告王德珍其他诉讼请求。如果被告北京泰乐房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千九百九十元，由原告王德珍负担六百七十七元（已交纳）；由被告北京泰乐房地产开发有限公司负担一千三百一十三元，自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 齐 菲二〇一九年十一月二十七日书记员 李迎吉