湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂09民终1822号上诉人（原审原告）：来俊仙，女，汉族，1965年9月17日出生，住湖北省孝感市孝南区。委托诉讼代理人：汤木梓，湖北熠耀律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：严福炬，男，汉族，1995年4月6日出生，住湖北省孝感市开发区。委托诉讼代理人：汪敏霞，湖北律之心律师事务所律师。上诉人来俊仙因与被上诉人严福炬排除妨害纠纷一案,不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2019）鄂0902民初1613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。来俊仙上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判支持来俊仙的全部诉讼请求；3、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人依据涉案房屋的产权证明和受托人的授权委托书，支付涉案房屋的对价，并办理了涉案房屋的产权登记。依法取得了涉案房屋的产权权属。严福炬应当排除对涉案房屋的侵害和排除妨碍。涉案《房屋抵押借款合同》与涉案《房屋买卖合同》是两个不同的法律关系，来俊仙基于涉案《房屋买卖合同》取得涉案房屋产权，与涉案《房屋抵押借款合同》的法律效力无关联性。严福炬辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。涉案《房屋抵押借款合同》上的严福炬的签字及手印不真实、不合法，委托书的内容并不是严福炬本人的真实意思，没有完全了解委托书所载明的内容，委托行为是无效行为。同时，涉案房屋款项直接转给债权人王继华名下，没有得到委托书的授权，涉案《房屋抵押借款合同》违反了《物权法》第一百八十六条的规定，应视为无效合同，基于涉案《房屋抵押借款合同》和委托书无效的情况下，所签订的涉案房屋买卖合同应认定为无效合同。上诉人不构成善意取得，一审判决驳回上诉人的诉讼请求正确。来俊仙向一审法院起诉请求，1、判令严福炬立即搬离来俊仙所有的坐落于孝感市开发区××明珠××号住房，排除严福炬对来俊仙房地产物权的妨害，并赔偿给来俊仙造成的损失；2、本案诉讼费及其他一切费用由严福炬承担。一审法院认定事实：2015年10月13日，严福炬（抵押借款人、甲方）与案外人王继华（出借人、抵押权人、乙方）签订《房屋抵押借款合同》一份，约定：甲方向乙方借款30万元，借款期限自2015年10月13日起至2015年12月13日止；甲方以位于孝感市××西湖明珠阳光宅12栋2楼202号自有财产做抵押，向乙方提供担保；甲方如未按期归还借款，乙方有权向有管辖权的人民法院申请拍卖抵押物。当日，严福炬向案外人孙砚贺出具《委托书》，《委托书》载明：“委托人因工作繁忙，现将孝感市天仙路西湖明珠12幢2楼202号的一套房屋……出售，特委托受托人孙砚贺办理如下事宜：1、签订房屋买卖合同，代收售房款，代为查询房屋套数证明。2、协助买方办理该房屋的所有权证及国有土地使用权证的过户变更登记手续。3、办理水、电、气、物业管理等过户事宜，代为到房产局办理抵押权的所有相关解除手续。4、……自委托于2015年12月13日生效”。当日，王继华、孙砚贺与严福炬一同前往钟惠娟处咨询公证及房产抵押登记办理事宜。次日，由王继华、孙砚贺、钟惠娟、严福炬等人在场在孝感市公证处办理了《委托书》的公证手续，其后又前往房产抵押登记部门办理了房产抵押登记手续。2016年7月19日，案外人孙砚贺以卖方严福炬受托人的身份，与来俊仙签订《房屋转让合同》，约定将严福炬位于孝感市湖明珠阳光宅12栋2楼202房（面积135.13平方米）以50万元的价格出售给来俊仙；房地产交付日为2016年7月19日前。当日，来俊仙向孙砚贺支付了1万元的购房定金，又将案外人钟小娟转至其银行账户的49万元作为购房款转至案外人王继华银行账户，孙砚贺向来俊仙出具了金额为1万元的购房定金和金额为49万元的购房款合计50万元的收条。同日，孙砚贺以严福炬委托代理人身份与来俊仙前往房产登记主管部门办理了涉案房屋抵押注销及过户登记手续。备案《存量房买卖合同》约定涉案房产的转让价格为55万元。因严福炬拒不搬离涉案房屋，来俊仙以不动产权利人身份诉至一审法院。另查明，案外人王继华于2015年10月16日以转账方式向严福炬支付借款15万元、20万元，共计35万元。来俊仙委托诉讼代理人钟惠娟述称，其与钟小娟为从事房产中介的服务人员，涉案房屋实际权利人为钟小娟，系钟小娟借用原告来俊仙的名义购房。庭审中，钟惠娟向法庭出示严福炬身份证原件，并表示此身份证原件至今为其持有。本案争议焦点：一、严福炬、王继华、孙砚贺等关于涉案房屋的约定是否属于流押；二、来俊仙是否属于善意第三人。本案应当定性为排除妨害纠纷。针对上述争议焦点，综述如下：关于焦点一，严福炬与孙砚贺之间关于涉案房屋委托授权行为属于流押约定。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”该条款主要是为了保护抵押人的利益，避免债权人可能乘人之危而迫使债务人订立流质契约，体现了民法的公平、等价有偿原则。从本案在案证据及当事人的陈述，证实王继华与孙砚贺认识。王继华与严福炬于2015年10月13日签订《房屋抵押借款合同》，当日严福炬即出具《委托书》并随后进行公证，委托孙砚贺对涉案房屋进行出售处置，《委托书》虽未明确约定借款逾期未还时抵押物归债权人所有，但可以看出上述《委托书》是王继华出借款项的前提条件，之后孙砚贺正是凭借《委托书》将涉案房屋不经过严福炬同意而直接处分给来俊仙，并将转让款项实际支付给了王继华，实质上排除了严福炬在债务履行期限届满又无能力偿还借款的情况下，以市场价格出售该房屋的权利和对抵押物享有的协议折价、拍卖、变卖等程序确定抵押物价值的权利，属于债权人变相处分抵押物，该“委托行为”与上述物权法规定的情形类同，符合法律关于禁止订立流质契约条款的内在精神，属于流押约定，依法应认定为无效。关于焦点二，来俊仙与王继华、孙砚贺等之间构成恶意串通，来俊仙不构成善意取得。因严福炬出具的公证的《委托书》无效，在严福炬未按期支付借款时，孙砚贺以受托人身份将涉案房屋转让给来俊仙，此时应当判断来俊仙是否为善意第三人，结合在案证据及当事人陈述，可以认定来俊仙与王继华、孙砚贺等之间构成恶意串通，不构成善意取得，理由：1、根据来俊仙委托诉讼代理人钟惠娟的陈述，涉案房屋的实际受让人为钟小娟，且钟惠娟、钟小娟作为房产中介服务人员，自2015年10月13日起即参入了《委托书》的公证、抵押权登记等过程，且当时即扣留并至今持有严福炬的身份证，2016年7月19日又以来俊仙名义与孙砚贺签订《房屋转让合同》，并将款项汇至王继华账户，钟惠娟、钟小娟自始知晓房屋非正常交易，其以《委托书》合法为由，以来俊仙名义受让房屋，难以认定为善意。2、孙砚贺与来俊仙签订《房屋转让合同》约定将房屋以50万元价格转让，则实际交易价格为3703元/每平方米，但涉案房屋位于孝感市城区，孙砚贺与来俊仙的交易价格明显低于同一时期、同一地段房屋市场交易价格。来俊仙委托诉讼代理人钟惠娟述称《存量房买卖合同》的价格为交易系统用于缴纳税费自动评估生成的价格，但从《存量房买卖合同》上看，房产交易系统上确定的交易价格是55万元而非50万元，故实际上交易价格仍低于公允的市场价格。3、按照《房屋转让合同》约定，双方应当在2016年7月19日即支付购房款、办理过户登记手续并同日交付房屋。如孙砚贺系接受严福炬真实“委托”出售房屋，则按合同约定及正常交易习惯，在2016年7月19即应当接收房屋，取得房屋钥匙，但涉案房屋至今未交付给来俊仙，不符合常理。综上所述，一审法院认为，孙砚贺以《委托书》行使的委托行为本质上为流押约定，属无效行为；案涉房产转让过程中存在恶意串通，侵害了严福炬的权益，来俊仙取得涉案房屋权利非善意取得，该转让行为依法应认定为无效。因来俊仙受让房屋行为无效，而其请求的排除对涉案房屋妨害的权利系合法取得房屋权利人才享有，其诉讼请求依法应予驳回。判决：驳回来俊仙的诉讼请求。本案受理费500元，由来俊仙负担。二审期间，来俊仙提交证据有案外人购房合同以及增值税普通发票。拟证明来俊仙支付购买房屋的对价符合购买时市场合理价格。严福炬认为上述证据所证明的购买时间和地点与本案涉案房屋不同，不能实现其证据的证明目的。本院经核对证据原件，认为来俊仙提交案外人购房合同以及增值税普通发票可以作为认定当时市场房价的参考依据。严福炬未向本院提交新证据。一审法院认定的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，根据各方当事人诉辩称述，在查明案件基本事实的基础上归纳本案的争议焦点为：来俊仙是否享有坐落于湖北省××天仙路西湖明珠阳光宅12栋2层202号住房的所有权，并依据该所有权排除对该房屋的妨害。涉案《房屋抵押借款合同》系王继华与严福炬之间的约定，该《房屋抵押借款合同》所约定的对象是王继华与严福炬的相关权利和义务。严福炬出具的《委托书》是严福炬与孙砚贺之间对涉案房屋进行出售处置的授权委托关系。涉案《房屋转让合同》是来俊仙与受托人孙砚贺之间就涉案房屋买卖关系。上述三份法律合同分别约定了三种不同的法律关系。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。本案中来俊仙并非该抵押借款合同的当事人。一审判决依据该法律直接否定来俊仙的涉案《房屋转让合同》的法律效力，属认定事实错误，适用法律错误。涉案《房屋抵押借款合同》的效力与来俊仙无法律关系，来俊仙依据《委托书》、涉案房屋的原始产权登记证书，签订《房屋转让合同》并交纳购房款市场对价，涉案房屋不动产物权已经过户登记至来俊仙名下，来俊仙已经取得案涉房屋的不动产所有权，其物权依法应予以保护。对于严福炬否定涉案《委托书》效力的问题，根据一审查明事实，王继华、孙砚贺、钟惠娟、严福炬等人在场在孝感市公证处办理了《委托书》的公证手续，该《委托书》系已为有效公证文书所证明的事实，严福炬未向人民法院提交足以推翻的相反证据予以证明，同时严福炬系完全民事行为能力人，即便出于过失出具涉案《委托书》，该责任也应由其承担。对于来俊仙请求人民法院判决严福炬赔偿其损失，但未向人民法院提交相关损失的证据，故对该诉求予以驳回。综上，来俊仙依据《房屋转让合同》和《委托书》，交纳购房款市场对价，缴纳了相关契税，办理了涉案房屋产权登记证书，依法取得涉案房屋产权，严福炬应立即搬离来俊仙所有的坐落于湖北省××天仙路西湖明珠阳光宅12栋2层202号住房，排除对来俊仙涉案房屋的妨害。综上所述，来俊仙的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销湖北省孝感市孝南区人民法院（2019）鄂0902民初1613号民事判决；二、严福炬立即搬离来俊仙所有的坐落于湖北省孝感市天仙路西湖明珠阳光宅12栋2层202号住房（房产证号：鄂（2016）孝感市不动产权第0003077号），严福炬立即停止对该房屋的妨害；三、驳回来俊仙的其他诉讼请求。本案一审案件受理费500元，二审案件受理费500元均由严福炬负担。本判决为终审判决。审判长 毛 峰审判员 鲍 龙审判员 戴 捷二〇一九年十一月二十八日书记员 刘依爽