江西省都昌县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0428民初1689号原告：胡晏国，男，1976年11月4日出生，汉族，住九江市浔阳区。委托代理人：杨志强，江西惟民律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人：刘翠华，江西惟民律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：冯琴琴，女，1989年9月21日出生，汉族，住都昌县。被告：袁志文，男，1985年10月30日出生，汉族，住都昌县。委托代理人：冯琴琴，女，1989年9月21日出生，汉族，住都昌县，系被告袁志文之妻，代理权限为一般代理。原告胡晏国与被告冯琴琴、袁志文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月29日公开开庭进行了审理。原告胡晏国及其委托代理人杨志强、被告冯琴琴、被告袁志文委托代理人冯琴琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡晏国向本院提出诉讼请求：一、请求贵院依法判令两被告向原告支付购房款22万元，并支付逾期付款利息6433元（按中国人民银行同期贷款利率从2018年11月05日起暂算至2019年7月5日，之后产生的逾期付款利息按上述标准计算至购房款付清之日止）；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月，经开发商介绍认识原被告协商后，原告同意在两被告向其支付20000元的购房意向款的前提下，原告优惠房屋单价以每平方米2448元的价格将自己从开发商九江市富华房地产开发有限公司购买的位于都昌县蔡岭镇鹏程大道东侧的富华竣园1栋-502室房屋转手出售给两被告，双方约定购房总价格为322279元（房屋面积131.65平方米），被告前期需向原告支付购房款102279元（定金30000元、合同更名后支付72279元），后期需支付购房款22万元。被告支付意向款2万元后，双方着手开始办理房屋买卖事宜，但因开发商原因上述房屋暂未办理产权登记，导致原被告暂时无法办理过户手续，故双方约定被告向原告支付3万元定金后，因原告找开发商九江市富华房地产开发有限公司办理购房合同更名手续，办理合同更名手续过程中产生的费用由原告自己承担，并且原告督促开发商对更名后的《商品房买卖合同》在房产管理部门重新备案，以便之后两被告找开发商顺利办理房屋产权证书，合同更名之后办证所害的税费等费用全部由被告承担。随后两被告向原告支付了定金30000元（冯琴琴通过微信支付）。原告收到该款后，积极找开发商九江市富华房地产开发有限公司协调办理《商品房买卖合同》更名手续，即九江市富华房地产开发有限公司根据原告胡号国和被告冯琴琴、袁志文夫妻约定的房屋出售的关情况，与冯琴琴、袁志文重新签订了《商品房买卖合同》并在都昌县房产管理部门办理了《商品房买卖合同》网签备案手续，两被告也向原告支付了首付尾款72279元，同时在办理该手续的时候原告已经将上述房屋交付给了被告使用，但截至目前被告尚未支付剩余的购房款。原告认为，原告将房屋出售给被告已经履行了合同更名及交付的义务，但被告尚未支付剩余的购房款已经构成违约，给原告造成了严重的损失，原告多次要求被告支付房款，但被告以各种理由推脱敷衍拒不支付，严重损害了原告的合法权益，现原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，特向贵院提起民事诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告冯琴琴辩称：本人于2018年10月16日通过开发商购置富华竣园1号楼502室，当时开发商介绍，原告因抵工程款不想要的房屋，转手卖给我，我不知道房子漏水，钢筋外露，电梯经常出故障，按揭办不下来。给了原告5万定金，合同过户好后，给付余款72279元。原告是抵工程款的房子，他知道房子一系列的质量问题，包括目前办不到房产证的前提下，保房子卖给了我，所以原告欺诈了我。原告诉我不配合开发商办理按揭手续，我有异议，2018年10月原告改好合同，我就一直积极办理按揭手续，是开发商贷款一直办不下来，本人多次催促开发商办理按揭一事，可开发商一直找各种理由搪塞，忽悠了2位业主从外地请假回来办理按揭，因为开发商的原因没办下来，致使业主怨声载道，损失惨重，7月22号我与售楼主管黄爱英再次联络办理按揭一事，有录音为证，说要等到8月1号才可以办按揭，所以原告诉我不办理按揭不成立。我认为原告应该把开发商作为第一被告，因为当时我付首付的时候，原告亲口跟我说，我们只是一个首付的关系，接下来是我和开发商的关系，并且我的合同也是和开发商的合同，我和它是真正的买卖关系，并且我把首付余款给了原告，我已经履行了我该有的义务。被告袁志文未答辩。原告为支持其诉讼请求，提供了以下证据：一、情况说明、收据、购房合同各一份，证明原告向被告出售房屋是根据客观情况，通过开发商办理了购房合同更名手续，并向开发商支付了更名手续所需的费用，随后向被告交付了涉案房屋，同时督促开发商办理了合同备案手续，履行了义务。二、微信聊天记录，证明通过原告与两被告的聊天记录，证明原被告之间房屋买卖的事实，以及被告向原告支付部分房款的事实。三、银行交易明细、收条。证明两被告向原告支付的购房款情况。对以上原告提供的证据，被告冯琴琴的质证意见是:证据一中的“情况说明”有异议，我们当时的协议内容是说把购房首付款给原告，其余的尾款是我和开发商的关系，与原告无关。原告提供的房屋买卖合同与我这份房屋买卖合同不一致。收据与我无关。对证据二，微信聊天记录是真实的，没有异议。对证据三没有异议。被告冯琴琴为支持其答辩意见，提供了以下证据：一、两份被告收入证明、银行流水，证明两被告积极配合银行办理房屋按揭手续。二、承诺复印件，证明被告应向开发商支付房款而非（向）原告（支付房款）。三、电话录音，证明房屋房贷要等到8月1号才能放贷。四、房屋买卖合同（第六条），证明被告付款方式为按揭付款。五、证人出庭作证。对被告提供的以上证据，原告的质证意见是：对证据一，三性均有异议，因为原告不是该组证据的参与人，对该组证据的真实性无法了解，且该组证据是被告与开发商之间因办理相关手续发生的，与原告无关，不管被告是否办理该手续，也不影响被告应向原告支付房款的事实。对证据二，三性均有异议，该承诺书是被告与开发商的约定，不能对抗原被告合同中被告应向原告支付房款的事实，且该承诺书没有原件，无法证实其真实性。对证据三，真实性无异议，该通话内容是双方在协商过程中的一部分内容，不能客观地完全反映出双方房屋买卖的实际情况，且恰恰反映原告一直在积极履行协助义务。对证据四，真实性无异议，但这是被告与开发商的约定，原告与被告的买卖合同更名义务完成后被告才可能有和开发商有该约定，也反映出原被告之间房屋买卖原告的义务已经履行完毕。本院认定事实如下：原告从开发商九江市富华房地产开发有限公司（以下简称“开发公司”）购买了位于都昌县蔡岭镇鹏程大道东侧富华竣园房屋1栋1-502室房屋，之后，原告在没有取得房产证的情况下将该房屋卖给了本案二被告（二被告是夫妻关系），因此需要更改姓名，为此二被告就与开发商于2018年11月5日签订了房屋买卖合同。合同签订后，二被告依照向原告支付了上述购房款102279元，此后房贷未办妥，二被告未支付剩余房款220000元，为此原告诉来本院，要求二被告给付剩余房款220000元。本院认为：二被告购买了原告从开发商处购买的房屋，原被告之间房屋买卖的事实存在，二被告与开发商签订的房屋买卖合同的目的是为了更改原来购买者的姓名，即将原告的姓名更改为二被告，该合同是二被告与开发商之间的虚假意思表示，以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。被告辩称除首付外其余是被告与开发商之间的关系与事实不符，另外被告所称房贷问题，被告没有证据证实二被告与原告约定了用房贷或待房贷办好后再给付剩余房款，本院认为房贷问题与原被告之间的房款给付问题无关。原告要求被告支付逾期付款利息，符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，应予支持。现根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：一、被告冯琴琴、袁志文付给原告胡晏国购房款人民币220000元，此款判决生效后三十日内付清；二、被告冯琴琴、袁志文付给原告逾期付款利息（从2018年11月6日开始，以所欠房款为基数按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4767元由二被告冯琴琴、袁志文负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：江西省九江市中级人民法院，开户银行：江西省九江市农业银行浔阳支行营业部，账14×××-66，（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未足额预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘玉林人民陪审员  巢守梧人民陪审员  刘建平二〇一九年十一月二十七日书 记 员  郝燕英