福建省尤溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0426民初1634号 原告（执行案外人）：张秉茁，男，1954年7月5日，汉族，住福建省尤溪县。 委托诉讼代理人：赖水娟，福建仰高律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：纪盛才，福建仰高律师事务所执业律师。 被告（申请执行人）：郑丽凤，女，1974年7月25日出生，汉族，住福建省尤溪县。 第三人（被执行人）：乐宣辉，男，1974年1月24日出生，汉族，住福建省尤溪县。 原告张秉茁与被告郑丽凤、第三人乐宣辉案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月23日公开开庭进行了审理。原告张秉茁的委托诉讼代理人赖水娟、第三人乐宣辉到庭参加诉讼，被告郑丽凤经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张秉茁向本院提出诉讼请求：1.请求不得执行尤溪县（所有权证号：201102489），并解除对该房产的查封；2.确认张秉茁与郑丽凤、乐宣辉于2011年8月23日签订的《房屋转让合同》合法有效，坐落于尤溪县（所有权证号：201102489）系张秉茁所有，郑丽凤、乐宣辉立即配合张秉茁办理过户登记手续；3.郑丽凤、乐宣辉向张秉茁支付违约金20000元。事实和理由：2011年8月23日，张秉茁与郑丽凤、乐宣辉签订《房屋转让合同》一份，约定由郑丽凤、乐宣辉将其所有的位于尤溪县的房屋（建筑面积75.79平方米）及柴火间（约5平方米）以300000万元的价款出售给张秉茁，约定的付款方式为张秉茁于2011年8月23日以现金方式向郑丽凤、乐宣辉支付100000万元，于2011年9月23日以现金方式向郑丽凤、乐宣辉支付110000万元，剩余的90000元购房款系该房产向银行的抵押贷款，由张秉茁从2011年9月30日起，于每月的30日前向银行还款。张秉茁与郑丽凤、乐宣辉还约定郑丽凤、乐宣辉在满足该房产过户条件时（即以该房屋产权证载填发日期或者登记时间之日起满五年后）应当协助张秉茁办理房屋产权过户手续，同时约定若有一方违约，则违约方应支付给守约方违约金20000元。上述《房屋转让合同》经张秉茁与郑丽凤、乐宣辉签字生效以后，张秉茁依约于2011年8月23日以现金方式向郑丽凤、乐宣辉支付了100000元，于2011年9月22日以现金方式支付了110000元，郑丽凤、乐宣辉收到上述购房款后，向张秉茁出具《收条》二份予以确认。随后，郑丽凤、乐宣辉向张秉茁交付房产，张秉茁进行装修入住至今，期间张秉茁依约于2011年9月30日起开始向银行支付该房产的剩余按揭款。依据尤溪县人民政府的相关文件规定，该房屋于2016年11月2日已满足上市交易条件，张秉茁与郑丽凤、乐宣辉在《房屋转让合同》中约定的房屋过户条件已经成就，而郑丽凤、乐宣辉却未按照《房屋转让合同》的约定协助张秉茁办理该房屋的产权过户登记手续，虽经张秉茁多次催告，郑丽凤、乐宣辉仍然不配合张秉茁办理该房屋的产权过户手续，严重损害了张秉茁的合法权益。尤溪县人民法院在执行（2018）闽0426执1727号郑丽凤与乐宣辉离婚纠纷一案过程中，张秉茁以被查封的尤溪县房屋系张秉茁所有为由，于2019年4月22日向尤溪县人民法院提出执行异议申请，请求依法解除对该房产的查封。2019年4月28日，尤溪县人民法院作出驳回张秉茁申请的裁定。张秉茁认为，该商品房现已属于张秉茁所有，而郑丽凤在将房产转让给张秉茁的情况下，又向法院申请查封、执行该房产，其行为违背公序良俗，损害了张秉茁的合法权益。为此，向法院提起诉讼，望判如所请。 郑丽凤未作答辩。 乐宣辉述称，张秉茁诉称乐宣辉不配合其办理相关房产过户手续与事实不符，房产转让给张秉茁后，乐宣辉一直要求张秉茁办理房产过户手续，但张秉茁不配合，而且要求乐宣辉出房屋转让的过户费及相关费用，为此双方达不成一致意见，张秉茁迟迟不去过户，因此此事并非乐宣辉没有通知张秉茁，乐宣辉没有违约。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2011年8月23日，郑丽凤、乐宣辉作为出售人（甲方）与张秉茁作为购买人（乙方），双方签订《房屋转让合同》一份，约定：一、甲方自愿将其位于尤溪县的房屋（建筑面积75.79平方米）及柴火间（约5平方，具体以现场丈量为准），以人民币叁拾万元整（￥300000）的价款出售给乙方，其中：贰拾壹万元由乙方以现金方式分两期给付甲方，银行贷款玖万元，由乙方按月向银行还款，但在房屋产权过户时要一次性还贷清楚。二、乙方应于2011年8月23日给付甲方人民币壹拾万元，于2011年9月23日付给甲方人民币壹拾壹万元，余款为本房产向银行的抵押贷款，由乙方负责每月的30日前向银行还款。乙方从2011年9月30日起每月应及时还款，不得给甲方的银行征信造成不良记录。三、甲方同意将合同签订前交付的装修押金、专项维修基金等约人民币5500元无偿提供给乙方。乙方应妥善保管好所有凭据，如遗失应承担由此引起的所有责任。四、本合同签订时，甲乙双方都不具备过户条件。根据县政府文件（尤政文［2007］242号）规定，乙方应在过户条件成熟时的一至两年内按照上述县政府文件的规定办理房屋产权过户手续，并承担办理房屋产权过户时发生的一切费用。五、在本合同签订后至该房屋产权过户前，乙方不得再次向第三方转让该房产，同时，该房屋的抵押贷款由乙方按时足额还贷，并在符合过户条件后的一个月时间内由乙方全部还清银行贷款，甲方应协助乙方办理房屋产权过户手续。九、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的可依法向尤溪县人民法院起诉。十、本协议签订完后，双方不得违约，否则违约方应付给对方违约金人民币二万元。该合同签订后，张秉茁依约于2011年8月23日、2011年9月23日向郑丽凤、乐宣辉支付购房款合计210000元，剩余购房款90000元由郑丽凤、乐宣辉以讼争房产向银行抵押贷款，由张秉茁从2011年9月30日起于每月30日前向银行还款。2011年9月，郑丽凤、乐宣辉将讼争房屋交付给张秉茁，张秉茁于同年年底装修完毕并入住。 2.郑丽凤、乐宣辉离婚纠纷一案，本院于2016年5月27日作出（2016）闽0426民初106号民事调解书，主要内容为：一、乐宣辉与郑丽凤自愿离婚；二、婚生男孩乐立坚由乐宣辉抚养，抚养费由乐宣辉自行承担；三、乐宣辉、郑丽凤夫妻关系存续期间的夫妻共同财产归乐宣辉所有，乐宣辉支付经济补偿款人民币320000元给郑丽凤（于2016年5月30日前支付人民币100000元，2017年1月30日前支付人民币70000元，2017年6月30日前支付人民币50000元，2017年12月30日前支付人民币50000元2018年6月30日前支付人民币50000元）；四、乐宣辉在广西壮族自治区防城港市投资的昌明石料有限公司股份中的70%归乐宣辉所有，30%归郑丽凤所有，各自的亲戚挂靠投资部分的一切权利义务由各自负责处理；五、双方各自经手的债权、债务各自享有、承担；六、郑丽凤需在2016年5月30日前将乐宣辉的保险柜及柜内文件、乐宣熙房子的钥匙等一切物品归还给乐宣辉，该房子的租赁事宜由乐宣辉负责处理，乐宣辉在2016年5月30日前补偿三个月房租计人民币3300元给郑丽凤。后因乐宣辉未按上述调解书的约定履行义务，郑丽凤向本院申请强制执行。2017年8月9日，本院依法查封郑丽凤、乐宣辉所有的坐落于尤溪县的房屋。张秉茁以被查封的尤溪县房屋系其所有为由，于2019年4月22日向本院提出执行异议申请，请求依法解除对该房产的查封，2019年4月28日，本院作出（2019）闽0426执异4号民事裁定，裁定驳回张秉茁的异议申请。 3.案涉尤溪县房屋属经济适用房（所有权证号为尤房权证2011字第××号），该房屋产权证登记日期为2011年11月2日，土地使用权为划拨。尤政文［2007］242号《尤溪县人民政府关于印发尤溪县经济适用房管理暂行规定的通知》载明：严格经济适用房上市交易管理，购买的经济适用房拥有有限产权，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购买经济适用房满5年，经批准后方可上市交易，但应按照届时同地段、同类型的普通商品住房与经济适用住房的差价部分的一定比例向县政府缴纳土地收益等价款，具体缴纳收益金比例按有关规定执行等。 本院认为，本院在执行郑丽凤与乐宣辉离婚纠纷一案中，作为案外人的张秉茁对案涉执行标的提出书面异议，在执行异议被裁定驳回后，在法定期间内对案涉执行标的即尤溪县房屋主张实体权利并要求停止执行该案涉执行标的，向执行法院提起诉讼，本案为案外人执行异议之诉。 一、案涉《房屋转让合同》是否合法有效问题。本院认为，案涉《房屋转让合同》系张秉茁与郑丽凤、乐宣辉的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。故对张秉茁关于确认案涉《房屋转让合同》合法有效的诉讼请求，予以支持。二、张秉茁就涉案房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权益的问题。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在本院查封案涉房屋之前，张秉茁与郑丽凤、乐宣辉签订了合法有效的《房屋转让合同》，其已合法占有案涉房产，已按合同的约定支付了大部分价款且按约定支付分期的房款，本案未办理过户登记系因郑丽凤、乐宣辉作为办理审批手续的主义务人未及时在购买案涉房产满五年后办理上市交易的相关审批手续，张秉茁对此没有明显过错。因此，张秉茁主张其系案涉房产的已属其所有为由，请求对该标的物停止执行并确认所有权的理由成立，予以支持。乐宣辉关于张秉茁不配合，而且双方对出售房屋转让的过户费及相关费用达不成一致意见，张秉茁不去过户，乐宣辉没有违约等抗辩主张，依据不足，不予采纳。另，张秉茁关于要求郑丽凤、乐宣辉立即配合办理过户登记手续、郑丽凤、乐宣辉支付违约金20,000元的诉讼请求，实质上是合同履行问题，并不是案外人异议之诉的审理范畴，本院不予处理。 综上所述，张秉茁的提出的诉讼请求中，符合本院认定部分，予以支持，超过部分，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》十五条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条规定，判决如下： 一、不得执行尤溪县房屋（所有权证号为尤房权证2011字第××号），解除对尤溪县房屋（所有权证号为尤房权证2011字第××号）的查封； 二、确认张秉茁与郑丽凤、乐宣辉于2011年8月23日签订的《房屋转让合同》合法有效，坐落于尤溪县房屋（所有权证号为尤房权证2011字第××号）的所有权属于张秉茁所有； 三、驳回张秉茁的其他诉讼请求。 案件受理费5,800元，由张秉茁负担2,900元，由乐宣辉负担2,900元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  于文琼 人民陪审员  洪秀梅 人民陪审员  罗良趾 二〇一九年十一月二十二日 书 记 员  张 霞 附法律、法规、司法解释条文： 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》 第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。