云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云08民终883号上诉人（原审原告）普洱大世界商业运营管理有限公司，住所地：云南省普洱市思茅区。法定代表人：孔战立，系该公司董事长。委托诉讼代理人：伍瑕瑜,云南五木律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：潘金标，男，1973年8月10日生，福建省福清市人，现住云南省普洱市思茅区。委托诉讼代理人：赵青，云南乾楷律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人普洱大世界商业运营管理有限公司(以下简称大世界运营公司)因与被上诉人潘金标租赁合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区（以下简称思茅区）人民法院（2019）云0802民初1380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日受理后，依法组成合议庭于2019年10月31日公开开庭进行审理。上诉人大世界运营公司的委托诉讼代理人伍瑕瑜、被上诉人的委托诉讼代理人赵青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大世界运营公司上诉请求：1.撤销一审民事判决,发回重审或依法改判。2.本案一审、二审诉讼费用由潘金标承担。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。租金的起算时间认定有误。大世界运营公司在与潘金标签订的《普洱大世界租赁合同书》约定租赁期限中记租日以商场开业时间为准，潘金标自2017年4月起就已实际使用了所租商铺，大世界运营公司出租的商铺于2018年2月7日通过消防验收，一审法院错误认定起租时间为2018年10月22日。免租期已经包含在租金内，一审法院判决计算的租金属于重复计算。2.租金支付方式分半年付和年付，按合同约定及行业惯例都是先支付后使用的，不存在支付时间不明确的说法。潘金标辩称，根据双方签订的普洱大世界租赁合同租金起算日期以正式开业为准。消防验收合格是我国法律禁止性的规定，验收不合格不能开业。2018年2月7日普洱市公安消防支队发出的《建设工程消防验收意见书》，验收的是区域工程消防合格。普洱市公安消防大队在2018年8月15日发出行政处罚决定书，经过整改以后，大世界运营公司于2018年的10月22日才取得公共聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证。一审认定事实清楚，使用法律准确，请求驳回上诉请求，维持原判。大世界运营公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令潘金标向大世界运营公司支付2018年的商铺租金169488.00元、2019年商铺1期租金105930.00元；2019年商管费5000.00元、保险500.00元；上述金额合计280918.00元。2.判令本案的诉讼费由潘金标承担。一审法院认定事实：2016年9月26日大世界运营公司与潘金标签订《普洱大世界租赁合同书》一份，合同编号20160921，品牌名称金太郎自助餐厅，合同甲方为普洱大世界商业运营公司，乙方为潘金标。合同对租赁物地点、面积及出租条件、租赁用途、租赁期限、免租期及开业日、租金及支付方式、商业管理费及宣传推广费、物业管理费及公共责任险、水电费、合同保证金、商铺的交付、装修及使用、双方的权利何义务等十八项内容进行了约定。其中：第一条租赁物地点、面积及出租条件，1.1甲方出租给乙方的商铺位于普洱大世界4层4-2，附4-3号商铺，.......。1.2甲方出租给乙方的该商铺的建筑面积约为588.5㎡，套内面积470.8㎡......。第三条租赁期限、免租及开业日3.1本合同项下的租赁期限为5个租约年。自2016年12月18日之日起，最终的开业日期以甲方通知的开业日期为准，至次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期届满。3.2免租期：乙方享有/个月免租期。自甲方正式开业之日起算，在装修期内，乙方无须支付租赁费用。但应交纳应由乙方承担的水电费、管理费及涉及装修的其他费用。第四条租金及支付方式4.1租金：甲、乙双方约定，商铺的建筑面积为计租面积。租赁期间租金计算和具体支付金额见下表：第一年租约年租金水平45（元/平方米/月），年租金169488.00（元），免租4个月；第二年租约年租金水平45.00（元/平方米/月），年租金211860.00（元），免租2个月；第三年租约年租金水平48.60（元/平方米/月），年租金274571.00（元）；第四年租约年租金水平48.60（元/平方米/月），年租金274571.00（元）；第五年租约年租金水平52.50（元/平方米/月），年租金296604.00（元）。以上租金不含相关管理费、水电费。其他约定：租赁期限中正式计租日期以商场开业日期为准。第五条商业管理费及宣传推广费5.1甲、乙双方同意，乙方向甲方支付商场统一商业管理费（简称：商管费）及宣传推广费。商管费及宣传推广费自起租之日起计算至次年当月当日的前一天为第一个管理年届满日，以后每个管理年均按此计算，直至管理期限届满。5.2商管费按固定数额收取，即合同签订当年商管费按人民币5000.00元（大写贰仟元整）收取；5.3商管费交纳方式为预交，一个租约年为一个缴纳期。乙方应在每个缴纳结束前15天内向甲方支付下一个缴纳期的商管费。其中第一个缴纳期的商管费，乙方应于本合同进场装修前。第六条物业管理费及公共责任险6.3乙方承担其商品在甲方的一切风险，乙方必须参加甲方统一投保公共责任险，承担保险费500元/户/年。合同签订后，潘金标于2016年12月6日向普洱龙升物业服务有限公司交纳商业管理费5000.00元，水电押金2000.00元（开业退）、公共责任保险500.00元、出入证押金200.00元、出入证工本费50.00元，合同押金1000.00元、装修押金5000.00元。另查明：1.诉讼中，潘金标自认于2017年11月23日对租赁商铺进行装修，并于2017年11月23日使用；2.2018年2月7日普洱市公安消防支队下发《建设工程消防验收意见书》（普公消验字[2018]第0016号）普洱大世界1F-4F公共区域工程消防验收合格，意见书中第三条明确“属于公众聚集场所的，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查”；2018年7月12日经普洱大世界商业运营管理公司申请，思茅区公安消防大队对普洱大世界进行投入使用、营业前消防安全检查，发现普洱大世界尚存消防安全问题，向其发放《思茅区公安消防大队不同意投入使用、营业决定书》（思公消不字[2018]第007号），同时于2018年8月15日向其下发《思茅区公安消防大队公安行政处罚决定书》（思公（消）行罚决字[2018]第0020号）；经整改，大世界运营公司于2018年10月22日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（思公消安检字[2018]第0028号）；3.2019年3月7日原告法定代表人变更为孔战立，原告未到卫生行政部门办理法定代表人变更手续。2016年12月6日，被告已缴纳5000.00元商业管理费、2000.00元水电押金、500.00元公共责任险。一审法院认为：大世界运营公司与潘金标之间的租赁合同系双方当事人在自愿、平等的基础上协商一致订立，属双方真实意思表示，其内容未违反法律的强制性规定，符合合同成立要件，属合法有效合同。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务，大世界运营公司已按约定向潘金标履行了交付位于普洱大世界的商铺，潘金标亦按照合同约定交纳了500.00元公共责任险。根据双方的诉辩主张，案件争议焦点是在履行《普洱大世界租赁经营合同书》过程中起算租金的时间问题。按照双方签订的合同第三条、第四条约定：租赁期限中正式计租日期以商场开业日期为准，最终的开业日期以甲方通知的开业日期为准。潘金标自认于2017年11月23日已正式将租赁的商铺装修并投入使用，大世界运营公司向潘金标出租的商铺亦于2018年2月7日通过消防验收和2018年10月22日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，故潘金标向大世界运营公司出租的商铺于2018年10月22日符合《中华人民共和国消防法》强制性规定。大世界运营公司虽未提交有效证据证明普洱大世界具体的开业时间，但普洱大世界作为思茅城区大型的商业区，已于大世界运营公司正式取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》即2018年10月22日前实际正式营业是潘金标明知及思茅城区众所周知的事实，因此，双方争议的普洱大世界正式开业日期以大世界运营公司取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》时间2018年10月22日为宜。合同约定租金为半年支付一次，据此，潘金标应于2016年12月6日向潘金标交纳的第一年前半年84744.00元租金，按照双方的约定应于2018年10月22日起算计租至2019年4月21日到期，上半年租金扣减免租的四个月，仅应付2019年3月和4月的租金，下半年的租金应于2019年10月21日到期，现大世界运营公司主张潘金标支付2018年与2019年商铺租金169488.00元，因前半年的租金已到期，但后半年的租金未到期，因此前半年扣除四个月免租期后仅因支付两个月的租金，即42372.00元（计算方式：45.00元/㎡/月×470.8㎡×2个月）一审法院予以支持，其余诉讼请求请一审法院不予支持。关于大世界运营公司主张潘金标支付2019年商管费105930.00元和保险费500.00元的问题。按照双方签订的合同第五条约定：潘金标应向大世界运营公司支付商场统一商业管理费及宣传推广费。商管费及宣传推广费自起租之日起计算至次年当月当日的前一天为第一个管理年届满日，以后每个管理年均按此计算，直至管理期限届满。其中第一个缴纳期的商管费，乙方应于本合同进场装修前。根据庭审查明的事实看潘金标已在本合同进场装修前即2016年12月6日前交纳第一年的商管费5000.00元，并未违约，因此，大世界运营公司主张潘金标支付商管费105930.00元，由于潘金标只需缴纳一个租约年的管理费5000.00元，潘金标已于2016年12月6日交纳，故大世界运营公司该项诉讼请求一审法院不予支持。对于主张潘金标支付保险费500.00元的问题，双方签订的合同第六条约定潘金标必须参加大世界运营公司统一投保公共责任险，大世界运营公司提交已代潘金标缴纳2018年、2019年相关责任保险事实的证据，潘金标仅支付其中一年的保险费500.00元，尚欠2019年度保险费500.00元未向大世界运营公司支付，因此，大世界运营公司主张潘金标支付500.00元保险费的诉讼请求一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决一、由潘金标于本判决生效之日起十五日内支付大世界运营公司商铺租金42372.00元及保险费500.00元，共计42872.00元；二、驳回大世界运营公司其他诉讼请求。案件受理费5514元，减半收取2757元，由大世界运营公司承担2339元，潘金标承担418元。二审审理期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经本院二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于租赁期限起算日如何认定的问题。本院认为，大世界运营公司与潘金标签订的《普洱大世界租赁合同书》属于双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议属合法有效的合同，应自成立时生效。双方应当按照协议约定全面履行自己的义务，大世界运营公司已按约定向潘金标履行了交付位于普洱大世界的商铺，潘金标应依据合同约定履行支付相应费用的合同义务。按照双方签订的合同第三条、第四条约定，租赁期限中正式计租日期以商场开业日期为准，最终的开业日期以甲方通知的开业日期为准。大世界运营公司虽已于2017年11月23日将商铺交付潘金标使用，但一直未向潘金标发出正式开业通知。依据审理查明事实，案涉租赁商铺于2018年2月7日通过消防验收和2018年10月22日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，潘金标向大世界运营公司出租的商铺于2018年10月22日符合《中华人民共和国消防法》强制性规定。故一审法院以2018年10月22日为本案租赁合同租金起算日符合合同约定以及法律规定，对大世界运营公司的该项上诉理由，本院不予采纳。关于一审法院租金金额及支付时间的认定是否错误的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应按照约定的期限支付租金……”，根据双方签订的《普洱大世界租赁合同书》第四条租金及支付方式的约定，案涉商铺按照套内面积即470.8平方米为计租面积，租金支付方式为半年付，应于每半年第1个月10日前支付该半年租金。故潘金标第一个半年租金计租期间为2018年10月22日至2019年4月21日，支付时间为2018年10月10日；第2个半年租金计租期间为2019年4月22日至2019年10月21日，支付时间为2019年4月10日。本案一审法院受理案件日期为2019年5月5日，上述二期计租期间的履行期限均已到期，故本院予以支持该二期租金，扣除双方合同中4个月免租期的约定，潘金标应付普洱大世界2018年10月22日至2019年10月21日的租金为169488元（45.00元/㎡/月×470.8㎡×8个月）。对大世界运营公司的上诉理由，本院予以部分采纳。一审法院判决潘金标应向大世界运营公司支付2019年500元保险费，双方当事人均未提出上诉，对该判决本院予以维持。综上所述，大世界运营公司的上诉理由部分成立，上诉请求予以部分支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省普洱市思茅区人民法院（2019）云0802民初1380号民事判决；二、改判由潘金标于本判决生效之日起十五日内支付大世界运营公司商铺租金169488.00元及保险费500.00元，共计169988.00元；三、驳回大世界运营公司其他诉讼请求。如果未按本判决书确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5514元，减半收取2757元，由大世界运营公司负担1668元，由潘金标负担1089元；二审案件受理费5514元，由大世界运营公司负担3336元，由潘金标负担2178元。本判决为终审判决。本判决送达后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向云南省普洱市思茅区人民法院申请执行。审判长  张劲松审判员  邱继娇审判员  田 田二〇一九年十一月二十二日书记员  杨 小