重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2019）渝0241民初1667号 原告：王朝芝，女，1963年4月27日出生，汉族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住本县。 原告：王朝碧，女，1964年11月4日出生，汉族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住本县。 原告：王和萍，女，1966年6月12日出生，汉族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，现住浙江省江阴市。 委托诉讼代理人：王秀云（与王和萍系姐妹关系）。 委托诉讼代理人：王朝碧（与王和萍系姐妹关系）。 原告：王志秀，女，1969年7月18日出生，汉族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住本县。 委托诉讼代理人：王朝碧（与王志秀系姐妹关系）。 原告：王秀云，女，1972年7月13日出生，汉族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住本县。 被告：冉文光，男，1970年3月15日出生，土家族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住本县。 委托诉讼代理人：黄修建，重庆博博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈丹丹，重庆博博律师事务所律师。 被告：王朝勇，男，1970年9月15日出生，汉族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住本县。 第三人：王朝刚，男，1974年5月8日出生，汉族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住本县。 原告王朝芝、王朝碧、王和萍、王志秀、王秀云与被告冉文光、王朝勇及第三人王朝刚确认合同无效纠纷一案，本院于2019年5月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审原告王朝芝、王朝碧、王志秀、王秀云（亦是王和萍的委托诉讼代理人)，被告冉文光及其委托诉讼代理人黄修建、被告王朝勇、第三人王朝刚均到庭参加诉讼。后因本案双方当事人争议较大转为普通程序审理，第二次开庭原告王朝芝、王朝碧（亦是王和萍、王秀志的共同委托诉讼代理人）、王秀云（亦是王和萍的委托诉讼代理人)，被告冉文光及其委托诉讼代理人黄修建、被告王朝勇、第三人王朝刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王朝芝、王朝碧、王和萍、王志秀、王秀云向本院提出诉讼请求：1、判令确认被告冉文光与被告王朝勇于2011年2月23日签订的房屋买卖协议无效，被告冉文光退还位于秀山县的×××房屋；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：本案五原告与被告王朝勇、第三人王朝刚系同父同母的兄弟姐妹，涉案房屋位于秀山县×××，是王寿祥（原告父亲）和胡秀英（原告母亲）于1968年修建的木房，占地面积约130平方米。后母亲胡秀英于1994年2月病逝，父亲王寿祥于2012年12月病逝，父母二人生前均未对该房屋权属进行分配，且兄妹七人均对父母尽了赡养义务，故兄妹七人对该房屋共同享有继承权。但因王朝勇居住房屋与涉案房屋相隔较近，原告口头委托王朝勇照看和维护房屋。2011年2月23日，被告王朝勇在其他兄妹不知情的情况下将案涉房屋以52800元的低价出卖给被告冉文光，并将销售款项一直据为己有。2018年2月，原告王秀云、王志秀才得知此事。原告认为第一，涉案房屋所在地为本县×××，而被告冉文光是本县清溪场镇柏香园村村民，不是新春村的集体经济组织成员，其无权购买涉案房屋；第二被告王朝勇不是房屋的所有权人，无权出卖该房屋；第三，被告冉文光以不合理低价该买该房屋不是善意第三人，不适用善意取得。综上，二被告签订的房屋买卖合同无效，故原告为维护自己的合法权益，特将本案诉至法院。 冉文光辩称：1、王朝勇与冉文光签订房屋买卖合同之前，被告王朝勇的父母已经对房屋进行了分家析产，并将房屋已分配该王朝勇，其有权对房屋进行处分。具体情况为：2009年王朝勇就已将涉案房屋出租给我，在出租时王朝勇便告知我该房屋为其分家所得，并以自己的名义直接收取租金，且在房屋租赁期间没有任何人对房屋产权及收益提出异议；2011年2月23日，双方签订合同时，双方均有证明人在场，其中一个便王朝勇的弟弟王朝刚；同时按照秀山农村的风俗习惯，父母的房产均会在生前分配给儿子，不会分配给女儿。2、即使案涉房屋没有经过分家析产，王朝勇出卖房屋的行为也构成表见代理。王朝勇出售房屋是，其父亲并未去世，该房产有一半属于其父亲的财产，另一半属于其母亲遗产。王朝勇出售房屋时其父亲未提出异议，王朝刚亦在协议上签字明确认可王朝勇有权出售，五原告在长达八九年的时间李也未提出异议，且冉文光一直实际使用该房屋。故即使五原告有权继承其母亲的遗产，王朝勇的行为也构成表见代理。同时，王朝勇出售房屋时间也约有十年，其父亲去世也有七年时间，现五原告提出异议已超过诉讼时效。3、本案买卖交易的发生时间为2011年，双方当时是根据市场价格协商的房屋价款。故原告主张的被告以不合理低价购买房屋不是善意取得，不能成立。4、本案合同的标的是房屋，而不是土地及宅基地，本案中没有合同法规定的无效情形，故原告主张冉文光不是房屋所在地村民而合同无效的理由不成立。5、我方居住涉案房屋是经集体经济组织同意的，本案中三个原告的户籍地址已不再乌杨街道新春村桂花树组，无权提起本案诉讼。 王朝勇对原告诉称的事实无异议。 第三人王朝刚答辩称，我只是签订协议的证明人，对协议是否合法我不清楚。 本院经审查认定事实如下：2011年2月23日，王朝勇与冉文光签订《合同书》，载明：经双方协商，王朝勇将位于秀山县×××三拖一偏瓦房以52800元出售给冉文光。合同载明了房屋的具体四至界线，双方均有两个证明人在合同处签名确认，其中之一证明人即为本案第三人王朝刚。双方签订合同至今对买卖房屋事宜未征询涉案房屋所在地的村组意见，未经村组同意。合同签订后，王朝勇依约向冉文光交付了房屋，冉文光依约向王朝勇交付了房屋价款。冉文光一直使用该房屋至今，期间未对房屋主体进行改建，对房屋院坝进行了硬化、屋内进行了装修、装饰等。 另查明，涉案房屋坐落于秀山县×××，用地性质为宅基地。王寿祥、胡秀英系王朝芝、王朝碧、王和萍、王志秀、王秀云、王朝勇、王朝刚的父母。房屋由王寿祥、胡秀英修建，房屋结构为木房。胡秀英于1994年死亡，王寿祥于2013年6月15日死亡。 再查明，冉文光的户籍地为清溪场镇柏香园村谭家城组，现其户籍地址未发生变化。冉文光家庭户在清溪场镇柏香园村谭家城组分有宅基地并修建有房屋。 本院认为，本案的主要争议焦点为涉案房屋买卖协议是否有效。对此本院具体论述如下：根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法转移的除外。”之规定，本案中被告冉文光系秀山县清溪场镇柏香园村谭家城组村民，被告王朝勇系秀山县乌杨街道新春村桂花树组村民，二人并非同一村的村民。而案涉房屋的用地性质系宅基地，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，农村集体组织成员的住宅用地所利用的是该集体组织成员共有的土地，该组织成员仅对此宅基地具有使用权。房屋亦依附于其所在的土地而存在，其流转应一并进行。且被告王朝勇与冉文光转让涉案房屋至今未经过涉案房屋所在地的村组等相关部门同意，损害了其集体经济组织的利益，故双方签订的房屋买卖协议无效。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，本案中被告冉文光与王朝勇签订的协议无效后，则双方当事人的财产状况应恢复到没有订立合同时的状态下的情形，合同双方当事人互负返还义务。因此原告请求被告冉文光返还涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持，对于原告是否实际享有对涉案房屋的继承权及份额等问题，原告可另行主张。其次，本案中被告冉文光已实际使用争议房屋多年，在使用过程中对房屋及附属设施进行了改建、添附等，王朝勇也未在本案中对合同无效后的法律后果提出主张，后续可能涉及对房屋现有价值及改建、添附部分进行评估，涉及到房屋现状的保持，为了避免双方当事人在解决无效后相关事宜中产生新的争议，对于合同无效后的相互返还以及合同双方当事人责任的认定及承担一节，合同双方当事人可另行解决。 综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认被告冉文光与被告王朝勇于2011年2月23日签订的《合同书》无效； 二、驳回原告王朝芝、王朝碧、王和萍、王志秀、王秀云的其他诉讼请求。 案件受理费1120元，由被告王朝勇、冉文光负担800元，原告王朝芝、王朝碧、王和萍、王志秀、王秀云负担320元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时向该院预交上诉费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  程晓茹 人民陪审员  白天金 人民陪审员  杨秀忠 二〇一九年十一月五日 书 记 员  李超丽