江苏省海门市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0684民初2744号 原告（反诉被告）：俞晓松，男，1988年5月2日生，汉族，住海门市。 原告（反诉被告）：张燕，女，1987年2月20日生，汉族，住海门市。 两原告的委托诉讼代理人：张元曦，江苏东洲律师事务所律师。 被告（反诉原告）：光华置业集团有限公司海门分公司（统一社会信用代码91320684714964901P），住所地海门市秀山路1号。 法定代表人：蔡毅，总经理。 委托诉讼代理人：**雷，江苏联佑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈莉，江苏联佑律师事务所律师。 原告（反诉被告）俞晓松、张燕与被告（反诉原告）光华置业集团有限公司海门分公司（以下简称“光华公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用普通程序并组成合议庭于2019年8月6日公开开庭进行了审理。原告俞晓松、张燕的委托诉讼代理人张元曦，被告光华公司的委托诉讼代理人**雷、沈莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告俞晓松、张燕向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付逾期交房违约金61335元（以购房款2175000元为基数，自2018年8月31日起计算至2018年12月3日止，按照每日千分之0.3计算）。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年12月28日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》合同，双方就房屋价款、交房条件、交房时间、双方的权利义务及违约责任等进行了约定。合同签订后，原告按照合同约定履行了付款义务，但被告未按照合同约定的时间向原告交付房屋。合同补充协议明确约定了逾期交房的违约责任，现被告已逾期交房，故诉讼来院。 被告光华公司辩称，1、案涉项目地块非因其司原因致使项目竣工验收延迟，该情况属于合同的补充协议约定“其他非因出卖人原因导致延期”。2、被告在合同约定的时间已经电话通知原告验收交接，原告未拒绝或提出异议。双方实际已于9月1日进行交接，并签署交房确认单并领取钥匙、房屋质量保证书等。3、根据合同约定，双方约定的商品房交付条件为：出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。该商品房的房屋测绘报告不作为交付条件。该条款系双方自愿达成，未违反法律的效力性强制规范，属于有效约定。4、案涉的房屋实际已经达到竣工验收的条件，因城市规划调整用地性质导致的情势变更，非被告可控。5、案涉合同约定的违约金过高，原告已实际占有房屋，延期交房并未造成原告的实际损失，故原告只能主张延期交房的瑕疵责任而非违约责任。另，光华公司向本院提出反诉请求：判令反诉被告支付逾期付款违约金6309元（按照日万分之三计算，以75万元为基数，自2018年2月11日起至2018年3月7日；以38万元为基数，自2018年3月8日起至2018年3月13日止）。事实与理由：2017年12月28日，原被告双方签订房屋买卖合同，合同签订后，反诉原告未能按约付款，故提起反诉。 本院经审理认定事实如下： 2017年12月28日，两原告与被告签订合同编号为HMGH-001Z-0901的《商品房买卖合同（预售）》一份，主要约定被告系出卖人，两原告系买受人，两原告向被告购买位于海门市“光华时代”项目1幢1单元9层901号房屋。该商品房总价款为2175000元。合同第九条约定商品房交付条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条约定出卖人应当在2018年8月30日前向买受人交付该商品房。合同附件四，关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定，买受人同意按照C种方式付款：……C、其他方式（及银行按揭分期付款）：（1）出卖人出售给买受人该商品房总价款为贰佰壹拾柒万伍仟元整；（2）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的45%给出卖人，即壹佰万元整；（3）买受人必须在2018年2月10日前，付该商品房总价款的55%（银行按揭款项）给出卖人，即壹佰壹拾柒万伍仟元整。合同附件十一补充协议第四条约定，买受人如未按合同约定的时间付款，按下列方式处理：1、逾期在90日内，自合同约定的应付款期间届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。第五条约定第一款第一项约定该商品房的交付条件为：出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需要的全部文件；该商品房的房屋测绘报告不作为交付条件；第二款约定如遇下列情形，出卖人可据实延期交付：……其他非因出卖人原因导致延期。第六条第二款约定逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15%。 合同签订后，两原告分别于2018年1月7日、2018年3月8日、2018年3月14日支付最后三笔房款42.5万元、37万元、38万元。2018年8月30日，被告向苏州物源物业管理有限公司第二分公司（以下简称“物业公司”）发出时代广场入伙通知书，确认俞晓松为时代广场业主，其购置的1幢901室符合交房条件，要求物业公司办理交房手续。物业公司向俞晓松送达了光华时代广场业主收房入伙承诺书，俞晓松签收《时代广场交房确认单》并领取房屋质量保证书、房屋使用说明书、进户门钥匙等交房材料，并缴纳了房屋维修基金及物业管理费。2018年9月10日，光华时代广场业主向海门市12345政府公共服务中心发送关于光华时代广场违规交房的问题。2018年9月12日，城管局就该问题作出回复，明确光华公司目前正在办理海门光华时代广场项目的竣工验收相关手续，项目尚不满足竣工备案要求，9月5日，城管局大队已下发第1507821号责令改正通知书，责令光华公司及时办理相关手续，并对已发放的钥匙及时收回。后原告未向光华公司交还钥匙，光华公司亦未收回原告的钥匙。 另查明，2017年2月26日市长办公室会议纪要明确，案涉土地由摘牌公司凭土地出让合同及相关开发资质，向审批局申请办理相关证书变更手续，审批局在原建设工程规划许可证和原施工许可证上直接办理建设单位名称变更并加盖审批局印章。2017年5月16日，案涉房屋土地挂牌出让，2017年6月16日光华公司竞得该土地。2017年10月21日市长办公室会议纪要同意光华公司优化出入口位置，会议明确小区围墙整体封闭但不得超过用地线、退道路绿线不少于1米。2018年9月29日，海门市审批局、海门市住房和城乡建设局会议备忘录载明，为客观处理该项目地上、地下停车位规划与现状不符问题，确保绿地率达30%，经商讨，同意光华公司根据实际情况优化后“时代广场”的现状总平面图。后续相关竣工验收以优化后的现状总平面图为准。后案涉房屋于2018年9月7日通过公安治安大队验收，后陆续通过相关职能部门验收。2018年12月3日案涉房屋取得竣工验收备案证明。 以上事实，有原告举证的《商品房买卖合同（预售）》、房款发票、费用收据、海门市12345政府公共服务中心网页页面截图。被告举证的国有土地使用权挂牌出让公告、案涉项目地块土地拍卖成交公告、市场办公会议纪要、会议备忘、建设工程联合竣工验收意见书、《时代广场交房确认单》、时代广场业主收房入伙承诺书、时代广场入伙通知书、交房物品领取清单及原、被告陈述在卷佐证，本院予以认定。 对于本案的争议焦点，本院分述、认定如下： （一）被告关于逾期交房的抗辩理由是否成立。 本院认为，被告关于逾期交房的抗辩理由不能成立：1、案涉房屋逾期交房不属于“其他非因出卖人原因导致延期”。被告作为开发商，在确定交房时间时对可能影响交房的因素应当具有计划性和预见性，其确定的交房期限应当已经包含了政府审批等合理障碍因素所需消耗的时间。商品房竣工验收备案相关的政府职能部门系根据相对人申请履行相应的审查、审批职能，根据被告举证的2017年10月21日市长办公室会议纪要，被告已经知晓案涉项目需对小区设计进行改造，后在实际报备过程中出现的设计变更问题，根据2018年9月29日的会议备忘，被告系在交房时间之后才向相关职权部门提出确认现状总平面图的要求，故案涉房屋逾期交房不可归责于政府职能部门，实际系因被告逾期提交申请致使审批延期，不属于合同约定的可延期情形。2、合同附件变更交房条件的条款无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。被告辩称，该些法律法规并非效力性强制规范，双方对于交房条件变更的条款已经生效。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条虽然没有明确规定违反强制性规定将导致合同无效或者不成立，但如果据此认定双方对于交房条件的变更有效，继续履行的，即房屋未经验收合格亦可交房居住的，将严重损害买受人的利益，据此也应当认定为该规范为效力性规范，案涉商品房交付条件变更的条款无效。3、原告的收房行为不能视为对被告逾期行为的认可。本案中，被告明知房屋未取得竣工验收备案证明，即通知业主收房，业主收房后发现无法办理燃气等开通服务时知晓房屋未取得竣工验收备案证明，已向海门市12345政府公共服务中心反映相关情况。被告在原告不知情的情形下交房，原告知晓房屋未经验收后即采取维权措施，据此不能视为其行为系对被告逾期交房行为的认可，其仍然有权主张逾期交房违约金。 综上，被告的抗辩意见无合同或法律依据，本院不予采信。 （二）原告主张的违约金是否合理。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方虽就逾期交房的违约金作出明确约定，但根据被告举证的市长办公室会议纪要，案涉小区系在办理竣工验收手续期间因车位规划、绿地率等问题未能及时通过验收，而非房屋本身的质量问题，故本院酌情减轻被告的违约责任额度，由被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，即40890元（以购房款2175000元为基数，自2018年8月31日起计算至2018年12月2日止，按照每日万分之二计算）。 综上，对原告的诉讼请求，除不合理的部分外，本院予以支持。对被告的反诉请求，本院认为，双方已经就案涉房屋的付款作出明确约定，原告应当按照合同约定履行付款义务，原告应于2018年2月10日前付款1175000元，实际于2018年1月7日付款42.5万元，2018年3月8日付款37万元，2018年3月14日付款38万元，对其逾期部分应当按照合同约定承担逾期付款的违约金。被告的主张未超出上述标准，故对被告的反诉请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）光华置业集团有限公司海门分公司给付原告（反诉被告）俞晓松、张燕违约金40890元。 二、原告（反诉被告）俞晓松、张燕给付被告（反诉原告）光华置业集团有限公司海门分公司违约金6309元。 综合上述一、二项，由被告（反诉原告）光华置业集团有限公司海门分公司给付原告（反诉被告）俞晓松、张燕34581元，钱款于本判决生效之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1333元、反诉案件受理费25元（已减半收取），以上合计1358元，由原告（反诉被告）俞晓松、张燕负担469元，由被告（反诉原告）光华置业集团有限公司海门分公司负担889元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，不服本诉的，向该院预交上诉案件受理费1333元；不服反诉的，向该院预交上诉案件受理费50元（户名：江苏省南通市中级人民法院;开户行：中国银行南通市濠南路支行;账号：46×××65）。 审 判 长  沈亭宏 人民陪审员  张灵丹 人民陪审员  周惠娟 二〇一九年十一月二十九日 法官 助理  朱爱华 书 记 员  陆燕平