广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初6206号原告：邓小霞，女，1970年9月8日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区。委托诉讼代理人：史萍，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈嘉晴，广东广信君达律师事务所实习律师。被告：广州豪城房产开发有限公司，住所地广州市荔湾区南岸路67号。法定代表人：陈仕斌。职务：董事长。委托诉讼代理人：潘春容，广东百高律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗昭琴，广东百高律师事务所实习律师。原告邓小霞诉被告广州豪城房产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告邓小霞的委托诉讼代理人史萍、陈嘉晴，被告委托诉讼代理人潘春容、罗昭琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓小霞向本院提出诉讼请求：1、被告协助原告办理广州市荔湾区荔港南湾xxxxxx房（广州市荔湾区南岸路荟文三街xxxxxx车位）的产权登记手续；2、被告以185000元为计算基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款利率上浮50%的标准，向原告支付自2016年7月26日起至被告向原告交付不动产权证之日止的逾期办证违约金；3、判令被告返还原告预交的权证综合费和税金6706元；4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2007年2月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于荔港南湾xxxxxx房房（以下简称“车位”)，总价为185000元，被告应当在2007年3月6日前交付车位，并在车位交付使用后720日内，向产权登记机关为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。被告迟延办理产权登记的，自迟延之日起每日按已付房价款的0.001%向原告支付违约金。合同还约定若原告未按期付款的，按每日房价款总额0.5‰的标准支付违约金。合同订立后，原告己依约付清了全部房款，预缴了办证税费和代收权证费共6706元，履行了合同约定的义务，后被告将车位交付给原告使用。但截至今日，被告仍未为原告办理车位不动产权证。被告未依约履行办证义务，已构成违约，合同约定被告逾期办证违约金每日按己付房价款的0.001%计算，与所约定的原告逾期付款的违约金每日按已付房价款总额0.5‰相比明显过低，违背公平原则。故，原告认为逾期办证违约金应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定计算，即每日以已付房价款总额为基数，以中国人民银行同期同类人民币贷款利率上浮50%为标准计算。被告广州豪城房产开发有限公司辩称：因案涉车位合同地址编号与规划验收的测绘地址编号不一致，导致被告无法正常办理过户手续，原告合同地址编号是60号，测绘地址编号是43号，因两编号不一致，且合同地址编号为43号及60号的合同均已备案登记，如要协助原告过户手续，则需先行撤销原告及合同地址编号43号车位的业主的备案合同，因涉及其他业主的合法权益，及客观条件限制，暂无法正常办理过户手续。不同意按原告主张支付违约金，首先原告要求被告支付违约金不符合商品房买卖合同的约定，该合同第19条约定，如不能办证乙方不退房的，甲方按自迟延之日起每日以付房价款的0.001%向乙方支付违约金，故被告认为双方在合同中已约定不能办证的违约金符合法律法规应当有效，我方同意按合同约定的标准向原告支付违约金。权证综合费及契税是我方销售车位及办证时需向业主收取办理相关手续的费用，如确定案涉车位不能办证，我方同意返还契税，但权证综合费是已实际产生的费用，我方不同意返还。本院经审理认定事实如下：2006年12月24日，原告与被告签订《广州市“城启·荔港南湾”车位认购书》约定，原告向被告认购G区060号车位，成交价185000元，税金5606元，权证综合费1100元，套内建筑面积12平方米等。该认购书上加盖了“已签《商品房买卖合同》，2007年2月6日”的印章。双方签订的《认购须知》约定，权证综合费包括查册费、产权登记费、共有证工本费、产权证印花、测绘费、代办费等，按每个单位1100元于签购房合同时收取等。2007年2月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定，原告向被告购买荔港南湾xxxxxx房车位；建筑面积12平方米；商品房总金额为185000元；被告应当在2007年3月6日前交付商品房；被告应当在商品房交付使用后720日内，向产权登记机关为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。原告应当及时提供产权登记机关要求的需原告提供的证件资料。被告应如实告知原告为办理产权登记需由原告提供的证件资料；被告延迟办理产权登记，原告不退房的，被告按自迟延之日起每日已付房价款的0.001%向原告支付违约金；等。补充协议第三条第2点约定，凡选择被告办理产权证，原告需向被告交付权证综合费，该费用是被告为原告办理产权证所需的各种费用（包括查册费、产权登记费、工本费、产权证印花、代办费等），被告按每套单元1100元向原告收取，原告须于签购房合同当日付清；等。合同签订后，原告已支付车位总价款185000元、契税5606元及代收权证综合费1100元，被告也按约定将案涉车位交付原告使用至今，但没有为原告办理车位产权登记过户手续。庭审中，经比对《商品房买卖合同》的房屋平面图与被告提供的测绘图，存在编号与位置不符的情形。在本院同类案件审理中，广州市规划和自然资源局于2019年9月30日向本院发出的穗规划资源协查[2019]915号复函显示，荔湾区南岸路67号荔港南湾以2011登记1486803号办理首次登记；经比对荔港南湾G区车位首次登记测绘成果测字11010984601号房地产分户图与预售合同所附的测字11120032001号查丈原图，存在车位预售与实测位置改变，建议豪城公司与预购人双方确认车位位置，建议豪城公司持双方签订的合同、车位位置确认的资料到该局办理地下室楼盘表更正及调整手续，待房屋管理系统有关单元格数据更正后，才可为权利人办理车位转移登记手续。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。首先，关于原告要求被告办理案涉车位产权登记手续的问题。原告已依约向被告支付了全部购房款，被告也依约向原告交付了案涉车位，被告仍应依约为原告办理该车位的产权登记过户手续。但根据广州市规划和自然资源局的复函，案涉车位所在地下一层存在车位预售与实测位置改变，需由被告与原告双方确认车位位置，并由被告持双方签订的合同、车位位置确认的资料到广州市规划和自然资源局办理地下室楼盘表更正及调整手续，待房屋管理系统有关单元格数据更正后，才可办理车位转移登记手续。因此，案涉车位暂不具备办理产权登记的条件，故对于原告要求被告办理案涉车位产权登记手续并承担相关费用的诉讼请求，本院不予支持。其次，关于原告主张逾期办证违约金的问题。双方签订的《商品房买卖合同》中约定被告逾期办证情况下，原告不退房的，被告按自迟延之日起每日已付房价款的0.001%向原告支付违约金，现原告主张该标准过低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，本院以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并结合本案实际情况，酌情调整违约金标准为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%计付，原告主张违约金计算标准过高，本院予以调整。违约金总额应以本金为限。因向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告主张本案违约金的起算时间应为2016年7月26日符合法律规定。被告应支付逾期办证违约金至本判决发生法律效力之日止，因本判决发生法律效力之后的逾期办证事实尚未发生，故本判决发生法律效力之后如发生新的法律事实原告可另案起诉。最后，原告要求被告返还契税、权证综合费的问题。根据双方约定，权证综合费包括查册费、产权登记费、共有证工本费等。上述费用属于产权登记手续过程中所需的费用，现被告并未为原告办理产权登记手续，被告继续占有上述费用，没有合同及法律依据。原告要求返还，于法于理有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州豪城房产开发有限公司向原告邓小霞支付逾期办证违约金（以房屋总价款185000元为基数，以中国人民银行同期同类人民币贷款利率上浮30%为标准计算，从2016年7月26日起计至本判决发生法律效力之日止，违约金总额以本金为限）。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州豪城房产开发有限公司向原告邓小霞返还契税5606元及权证综合费1100元。三、驳回原告邓小霞其他诉讼请求。本案受理费478元，由原告邓小霞负担50元，被告广州豪城房产开发有限公司负担428元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  黄斐斐二〇一九年十一月六日书记员  林 虹黄帼颖