四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初7091号 原告（反诉被告）：魏玟，女，1990年11月15日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：何梦妮，四川法之缘（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张勇，男，1987年8月16日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：牛青原，四川亚峰律师事务所律师。 被告：成都护窗商贸有限公司，住所地：成都市锦江区大业路6号1栋2楼28号。 法定代表人：张勇，职务不详。 委托诉讼代理人：牛青原，四川亚峰律师事务所律师。 原告魏玟与被告张勇、成都护窗商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，被告张勇提起反诉，本院经审查后依法受理并决定与本诉合并审理。本院依法组成合议庭适用普通程序于2019年9月16日、2019年10月30日两次公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）魏玟及其委托诉讼代理人何梦妮、被告（反诉原告）张勇以及被告成都护窗商贸有限公司的共同委托诉讼代理人牛青原到庭参加诉讼。案件审理过程中，双方申请庭外和解，但未达成和解协议，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）魏玟向本院提出如下本诉诉讼请求：1．判令解除魏玟与张勇、成都护窗商贸有限公司于2018年5月22日签订的《房屋租赁合同》；2．判令张勇、成都护窗商贸有限公司将所租赁房产恢复原状并返还魏玟；3．判令张勇、成都护窗商贸有限公司从2019年3月17日起计算至合同解除生效之日止的房屋租金以及张勇、成都护窗商贸有限公司逾期支付租金产生的违约金。庭审中，魏玟将此项诉讼请求变更为要求支付2019年3月17日至2019年4月24日计38天逾期支付租金的违约金（以40206元为基数，按照同期贷款基准利率上浮20%计算）；4．判令张勇、成都护窗商贸有限公司按每日447元支付从合同解除生效之日起计算至被告张勇实际返还房屋之日止的占用使用费以及逾期返还房屋的违约金。庭审中，魏玟将此项诉讼请求变更为要求支付从2019年5月8日起到2019年9月16日逾期返还房屋的违约金，以一个季度的租金40206元为基数，按照同期贷款基准利率上浮20%计算；5．判令张勇、成都护窗商贸有限公司支付从2019年5月11日至实际返还房屋之日止的水电费以及物管费等相关费用。6．本案诉讼费用由张勇、成都护窗商贸有限公司承担。事实和理由：2018年5月22日，魏玟与张勇、成都护窗商贸有限公司签订《房屋租赁合同》，合同约定，魏玟将位于成都锦江区房屋出租给张勇、成都护窗商贸有限公司经营使用，合同约定：房屋续租期自2018年6月10日至2021年6月9日，共计36个月；月租金为13402元，每3个月支付一次，即每季度合计支付租金40206元，之后每次前后7日向魏玟支付一次租金；合同解除条款第4条第一款乙方“不按照约定支付租金达15日的”甲方有权单方解除合同，收回房子；合同违约责任条款第4条“不按约定支付租金、以及未按照约定时间返还房屋的，应按照每逾期一日按照月租金的10%支付违约金”。《房屋租赁合同》签订后，魏玟依约向张勇、成都护窗商贸有限公司提供了所租赁的房屋，张勇、成都护窗商贸有限公司自2018年9月18日起至今一直拖欠魏玟第二季度（2018年9-12月）房租5900元，同时拖欠第三季度（2019年1月-2019年3月）房租长达38天。张勇、成都护窗商贸有限公司的行为已构成违约，达到合同约定的解除事项：不按约定支付租金长达15天。魏玟于2019年5月6日向张勇、成都护窗商贸有限公司发出通知，要求解除合同，5日内返还房屋恢复原状。但张勇、成都护窗商贸有限公司置之不理。 被告（反诉原告）张勇针对本诉辩称，1．魏玟诉请解除《房屋租赁合同》没有事实依据和法律依据。2．魏玟主张的第2、3、4、5项诉讼请求均是基于合同解除条件，因此，该几项诉讼请求均没有事实依据和法律依据。魏玟主张的第3项逾期支付38天的违约金计算标准是错误的。第4项诉讼请求，同样金额计算错误，另外与本案第1项诉讼请求相矛盾，第1项诉讼请求是请求判决解除双方的合同，表明魏玟认为该合同尚未解除，而第4项诉讼请求的计算方式，是从合同解除生效之日起计算，不具备起算点的基础。关于第5项诉讼请求，魏玟没有事实和法律依据，水电费用及物管费等等被告均已足额支付，并且该费用与本案无关。综上，张勇对魏玟违反维修义务的行为有先履行抗辩权，但即便在双方协商、争议发生的过程中仍陆续支付房租，张勇一直在积极履行合同，没有故意违约的意图以及根本违约的行为表示。因此，对于交易行为中积极履行的一方，应当依法保护。保障民事、商事的交易诚信，请求依法驳回魏玟的全部诉讼请求。 被告成都护窗商贸有限公司辩称，1．在2018年魏玟因租金的支付问题向锦江法院起诉，案号（2018）川0104民初14030号，在该案件中，合同相对人是张勇，最终的款项支付人也是张勇。因此，成都护窗商贸有限公司并非《房屋租赁合同》相对人，也非本案适格的被告。2．其余答辩意见与张勇的答辩意见一致。 被告（反诉原告）张勇向本院提出如下反诉诉讼请求：1．判令魏玟支付维修费用5900元；2．反诉费用由魏玟承担。事实和理由：在本诉中，魏玟以逾期支付租金为由要求解除合同并要求支付租金、违约金、占用使用费及水电费和物管费，实际上，张勇没有欠付租金及水电费和物管费，相反，魏玟没有履行房屋设施设备及附属物品的维修义务。2018年5月，安装在涉案房屋外墙处的大块玻璃由于使用久、天气热等非人为原因出现大面积裂痕，根据双方签订的《房屋租赁合同》第六条第3款：“该房屋及其附属品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担”，以及《中华人民共和国合同法》第220条与221条，张勇在玻璃出现裂痕后，及时联系魏玟要求其维修更换，但其未依约履行维修义务，为避免玻璃掉落伤人，张勇联系物业，并由物业工作人员带领玻璃维修人员前来查看并维修，最终以5000元更换该玻璃。另，2018年8月，由于天气炎热，空调制冷效果不佳，张勇再次联系魏玟要求维修空调，但魏玟仍不履行维修义务，因此张勇花费共900元请来空调维修人员对空调加入氟利昂并清洗管道。至此，张勇已就维修该房屋设备设施和附属物品花费共5900元。此后，张勇多次要求魏玟支付该维修费用，但均无理拒绝，因此，张勇在向魏玟支付的房屋租金中将5900元扣除，但魏玟不同意支付该维修费用，并以张勇未足额支付租金为由向法院起诉，张勇也未向法院解释和主张该部分维修费用，最终，法院通过司法划扣方式将该款划至魏玟账户。张勇虽常试图通过协调和解方式与魏玟一起解决该维修费的支付问题，在该过程中，张勇也足额支付了租金。但是，魏玟却以张勇逾期了几天才付租金为由诉至法院要求解除合同并主张违约责任，从而引发本案本诉。综上，魏玟未履行维修义务，由此导致张勇因维修事宜损失5900元。 原告（反诉被告）魏玟针对反诉辩称，1．对于维修费用5900元，张勇、成都护窗商贸有限公司没有按照《房屋租赁合同》第6条第3款的约定，在修复之前根本没有通知魏玟，在修复之后才通知的魏玟。2．玻璃破损事件发生在2018年4月底，直至2018年5月21日张勇才告知玻璃破损维修的情况，双方于2018年5月22日签订第二份租赁合同，签订合同时，张勇明确放弃玻璃维修费用，以此来换取不涨租金。同时在2018年6月12日支付合同第一季度租金时，是全额支付的此季度的租金，张勇、成都护窗商贸有限公司也通过自己的行为证明了放弃此维修费用。3．关于900元的空调维修费用，张勇、成都护窗商贸有限公司在修复时以及之前没有告知魏玟，是张勇、成都护窗商贸有限公司自行修复的。按照此栋楼交易习惯，空调的维修费用都是由承租人自行承担。魏玟也询问过另外两个业主，他们也没有支付过所谓的空调维修费用。综上，魏玟没有义务支付维修费用；可以看得出来，张勇出尔反尔、不守诚信，借此多次不按照合同约定支付魏玟的租金。 本院经审理认定事实如下：2015年5月8日，魏玟（甲方、出租方）与张勇（乙方、承租方）签订《财富中心商务楼房屋租赁合同》，约定租赁楼宇地点位于成都市锦江区，租用建筑面积191.46平方米，租期由2015年6月10日至2018年6月9日，共计36个月。租金以每三个月为一个支付期，租金每月13402元，每次支付合计40206元。合同履行过程中，2018年4月底，张勇联系物业管理公司称其承租房屋玻璃破损，经物业管理公司工作人员检验，该破损系自爆所致。后张勇及物业工作人员称多次联系魏玟无果，出于安全考虑，2018年5月15日，由物业管理公司联系玻璃厂家将破损玻璃更换，经物业管理公司工作人员、租户负责人及施工单位三方检验，更换完毕后，张勇指定屈女士将维修费用5000元通过微信转账给物业管理公司负责人王垒。魏玟称，对于涉案房屋玻璃破损需更换的情况直到2018年5月21日张勇才告知，而此前张勇和物业管理公司并没有联系和告知过魏玟，而魏玟的手机号、微信号一直没有更换过，2018年5月21日，张勇与魏玟协商续租事宜时才告知，同时张勇明确表示放弃玻璃维修费，以换取不涨租金，就此达成合意后，双方同意续签租赁合同。 2018年5月22日，魏玟（甲方、出租方）与张勇（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，魏玟将其拥有的位于成都市锦江区房屋出租给张勇，合同约定：房屋续租期自2018年6月10日至2021年6月9日，共计36个月；月租金为13402元，乙方每3个月向甲方支付一次租金，即每季度合计支付租金40206元，之后每次前后7日向甲方支付一次租金；租赁期内的水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、物业管理费、卫生费、宽带费等及房屋租赁相关税费由乙方承担；租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态，对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限；合同有效期届满或自本合同提前解除或终止之日起15日内，乙方必须全部撤离置于租赁物内的资产（不得拆除的除外）。否则，甲方有权自行回收租赁房屋。如房屋内仍有余物，视为乙方放弃所有权，甲方可自行处理；乙方不按约定支付租金达15日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每逾期一日按照月租金的10%支付违约金。 合同签订后，张勇于2018年6月12日向魏玟转账支付了一个季度的租金40206元。2018年8月30日，因案涉房屋空调老化，张勇自行联系维修人员进行维修，发生费用900元。2018年8月31日，张勇告知魏玟，发生了空调维修费用，魏玟称空调有问题魏玟会找人来处理，不能先自行解决后来报账。 2018年9月21日，张勇以转账方式向魏玟支付了第二季度租金34306元，魏玟询问数额与合同约定金额不符时，张勇答复称扣除了此前垫付的玻璃维修费5000元及空调维修费900元。对此，魏玟不予认可，并称将会收取滞纳金，若在10月3日前未补足租金，将收回房屋。2018年11月19日，本院受理了魏玟诉请张勇支付欠付的5900元租金和相应违约金的房屋租赁合同纠纷案，在该案中，张勇未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，并作出（2018）川0104民初14030号民事判决，判决张勇支付欠付租金5900元及相应违约金。该判决生效后，张勇未履行该判决确认的给付义务，魏玟申请强制执行。 另查明，2018年12月11日，张勇向魏玟转账支付了40206元；2019年4月24日，张勇向魏玟转账支付了40250元；2019年6月19日，张勇向魏玟转账支付了13402元；2019年7月24日，张勇向魏玟转账支付了26804元。 庭审中，魏玟申请的证人熊某到庭称在续签合同时张勇表示在不涨租金的情况下，放弃对玻璃维修费的请求权。同时，双方确认张勇已支付清截止2019年9月30日的物业费和截止2019年6月6日的电费。魏玟称，张勇于2019年4月24日支付的第四季度租金，按照合同约定已经逾期38天，故要求张勇以40206元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮20%支付违约金，另外，张勇为成都护窗商贸有限公司的法定代表人，张勇的行为代表成都护窗商贸有限公司的行为，同时，案涉合同上也有成都护窗商贸有限公司的盖章确认，故要求成都护窗商贸有限公司承担连带责任。 以上事实的认定，有以下证据及当事人的陈述在案为证：魏玟提交的房产证、《财富中心商务楼房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》、（2018）川0104民初14030号民事判决书、（2019）川0104执2634号受理案件通知书、银行流水明细、证人熊某的证言，张勇提交的聊天记录、财富中心写字楼物业服务中心的证明及收据、银行流水、物业等费用缴纳记录。至于魏玟提交的邮寄单及快递投递信息，因没有具体的信函内容，本院无法查实信函的真实性，本院不予作为本案证据使用。 本院认为，魏玟与张勇签订的《财富中心商务楼房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。 关于涉案合同的解除。根据《房屋租赁合同》中“月租金为13402元，乙方每3个月向甲方支付一次租金，即每季度合计支付租金40206元，之后每次前后7日向甲方支付一次租金”的约定，张勇最迟应于2019年3月17日前支付第四季度的房屋租金，但张勇于2019年4月24日才支付，逾期38天。根据双方签订的《房屋租赁合同》中“乙方不按约定支付租金达15日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋”的约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，张勇拖欠房屋租金超过15日，达到合同约定的解除条件。同时结合此后张勇支付租金的情况看，张勇并未按约按时足额支付租金，综合本案实际履行情况，本院认为，本案中魏玟行使约定解除权，要求解除合同，符合合同约定，本院予以支持。至于张勇辩称其对魏玟违反维修义务的行为享有先履行抗辩权，其也陆续支付清房租，魏玟要求解除合同不符合约定和法定解除条件的意见，本院认为，张勇已经于2018年9月21日通过直接在租金中扣减维修费用的方式行使所谓的先履行抗辩权，其后再次以此为由拒付租金或延付租金，于法无据。因此，本院对张勇的抗辩意见不予支持。 关于魏玟主张的将涉案房屋恢复原状并返还。根据《房屋租赁合同》“自本合同提前解除或终止之日起15日内，乙方必须全部撤离置于租赁物内的资产（不得拆除的除外）”的约定和《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，在本案合同解除后，张勇负有将承租物业恢复原状并返还的义务。 关于魏玟主张的逾期支付租金的违约金。根据《房屋租赁合同》“甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每逾期一日按照月租金的10%支付违约金”的约定，张勇逾期支付第四季度租金38天，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，故魏玟要求张勇支付逾期违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于逾期违约金的数额，本院认为，张勇未按约支付租金实际对魏玟造成的损失为占用资金的利息，魏玟在本案中主张的中国人民银行同期贷款利率上浮20%的逾期违约金的计算标准虽较合同约定的计算标准有所降低，但仍存在过分高于其实际损失的问题，本院根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑出租方的实际损失、承租方的违约程度以及合同的履行情况等因素，确定逾期违约金以40206元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率4.35%∕年标准计算38天为182元，对魏玟多主张部分，本院不予支持。 关于魏玟主张逾期返还房屋的违约金。魏玟通过本案诉讼要求解除双方的《房屋租赁合同》，虽本院在本案中已裁决解除双方的《房屋租赁合同》，但在本案判决发生法律效力前，魏玟诉请的逾期返还房屋的违约金缺乏事实基础，本院不予支持。 关于魏玟主张的水电费及物管费。根据《房屋租赁合同》约定：“租赁期内的水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、物业管理费、卫生费、宽带费等及房屋租赁相关税费由乙方承担。”庭审中双方一致确认张勇已支付清截止2019年9月30日的物业费和截止2019年6月6日的电费。由于魏玟在本案中主张的水费、电费、物业费系2019年5月11日至房屋实际返还之日的水费、电费、物业费，部分费用尚未实际发生，故魏玟的主张没有事实依据，本院不予支持。 关于张勇反诉主张的维修费。关于张勇主张的玻璃维修费5000元，综合张勇提交的其与魏玟以及物业管理公司的聊天记录、物业管理公司开具的证明、收据等证据，本院确认玻璃维修费发生的真实性和合理性。由于玻璃维修费发生在涉案《房屋租赁合同》签订之前、《财富中心商务楼房屋租赁合同》履行过程中，而《财富中心商务楼房屋租赁合同》中对于租赁房屋维修事项并无明确的相关约定条款，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”和第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担”的规定，本院确认该玻璃维修费5000元由魏玟承担。至于魏玟辩称双方在签订《房屋租赁合同》时，张勇明确表示自行承担玻璃维修费并以此要求续租期间不涨租金，双方达成合意后签订了《房屋租赁合同》，庭审中魏玟申请证人熊某到庭作证，对此，张勇予以否认。本院认为，结合双方的陈述，以及张勇在双方签订《房屋租赁合同》后于2018年9月21日直接在租金中扣减维修费用的行为可以看出，双方并未就玻璃维修费用的承担形成合意，故本院对魏玟就此的抗辩意见不予支持。关于张勇主张的空调维修费900元，结合《房屋租赁合同》“租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态，对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限”约定，张勇在发现承租的房屋中空调需要维修时自行进行维修发生费用900元，其后才告知魏玟，其行为违反合同约定，同时由于其并未举证证明空调维修费用发生的必要性和合理性，以及魏玟怠于履行空调维修义务的情况，本院综合考虑本案实际情况，酌情确定魏玟应向张勇支付空调维修费450元。 关于成都护窗商贸有限公司的责任认定。魏玟称，成都护窗商贸有限公司在案涉租赁合同上签章，同时张勇作为成都护窗商贸有限公司的法定代表人，其行为代表公司行为，成都护窗商贸有限公司应承担连带责任。本院认为，就案涉租赁合同而言，合同首部已经明确承租方为张勇，根据本案查明的事实，合同履行过程中也实际由张勇支付租金，因此，本案合同的相对人为张勇，应由张勇承担承租人义务，魏玟要求成都护窗商贸有限公司承担连带责任的诉讼主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）魏玟与被告（反诉原告）张勇于2018年5月22日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告（反诉原告）张勇应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于成都市锦江区房屋恢复原状并返还原告（反诉被告）魏玟； 三、被告（反诉原告）张勇应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）魏玟支付逾期支付租金的违约金182元； 四、原告（反诉被告）魏玟应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）张勇支付玻璃维修费、空调维修费共计5450元； 五、驳回原告（反诉被告）魏玟的其他本诉诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）张勇的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7130元，由被告（反诉原告）张勇负担；反诉案件受理费50元，由原告（反诉被告）魏玟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  王 艳 人民陪审员  刘秀丽 人民陪审员  郑 婷 二〇一九年十一月十五日 书 记 员  梁 意