云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）云民终656号上诉人（原审原告）：李晓，男，汉族，1970年7月11日生，住址:云南省昆明市东川区。委托诉讼代理人：秦勇，北京大成（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南冶金集团进出口物流股份有限公司。住所地：云南省昆明市北市区小康大道399号。法定代表人：苏其军，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐燕，云南上义律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：杨雨，云南上义律师事务所律师。特别授权代理。原审第三人：云南兰金商贸有限公司。住所：昆明市北京路花苑5幢502号。法定代表人：冯仁权，该公司董事长。原审第三人：云南万龙投资有限公司，住所地云南省昆明市滇池路1280号万龙投资大厦四楼。法定代表人：高萍，该公司董事长。原审第三人：高萍，女，汉族，1965年12月23日生，住云南省昆明市五华区。以上三个原审第三人共同的委托诉讼代理人：张坤平，男，汉族，1964年4月9日生，住云南省昆明市五华区，系高萍之夫。特别授权代理。原审第三人：张坤平，男，汉族，1964年4月9日生，住云南省昆明市五华区。上诉人李晓因与被上诉人云南冶金集团进出口物流股份有限公司（以下简称云南冶金公司）、原审第三人云南兰金商贸有限公司（以下简称兰金公司）、云南万龙投资有限公司（以下简称万龙公司）、高萍、张坤平案外人执行异议之诉纠纷一案，不服云南省昆明市中级人民法院（2018）云01民初1610号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年6月26日受理后，依法组成合议庭，于2019年8月1日公开开庭审理了本案。上诉人李晓的委托诉讼代理人秦勇，被上诉人云南冶金公司的委托诉讼代理人杨雨、徐燕，原审第三人张坤平以及兰金公司、万龙公司、高萍共同的委托诉讼代理人张坤平到庭参加诉讼。本案经批准延长审限3个月。本案现已审理终结。李晓向本院提出上诉请求：撤销一审判决，改判支持其诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当，依法应予撤销并改判。上诉人李晓与万龙公司签订了房屋租赁合同，万龙公司将涉案房屋租赁给上诉人，租金以李晓对万龙公司的借款债权进行冲抵，此时涉案房产并未抵押。之后，万龙公司未征得李晓同意将涉案房屋设立了抵押权，本案房屋租赁合同的设立、生效先于云南冶金公司对涉案房屋设立的抵押权。涉案房屋租赁租金收益权一直由上诉人享有，以合法债权冲抵租金并未违反法律法规的规定，应属合法有效的合同。被上诉人要求对合同签订时间进行鉴定，后又撤回鉴定请求，事实上也承认了房屋租赁合同的签订时间早于抵押合同的签订时间。涉案房屋的转租，证明了上诉人享有房屋占有、使用、收益的事实。根据相关法律规定，上诉人的合法租赁权，应当受到保护。双方民间借贷关系已经通过房屋租赁关系归于消灭。一审认定双方的基础法律关系为借款，系认定事实错误。一审认定上诉人不享有买卖不破租赁的的抗辩权适用法律不当，上诉人有权在租赁期间不向新的受让人移交涉案房屋。请求二审纠正一审错误判决。被上诉人云南冶金公司口头答辩认为，李晓以万隆公司之间并未成立真实有效的租赁关系，其他答辩意见与一审答辩意见一致。原审第三人兰金公司、万隆公司、高萍、张坤平共同口头陈述意见称，李晓与万龙公司签订租赁合同，用其原来的借款冲抵租金是事实。李晓向一审法院提出诉讼请求：1、确认其对昆明市滇池路1280号水天一舍综合楼1栋地下层及地上1-4层房地产享有合法承租使用权；2、确认其在租赁期限内继续使用滇池路1280号水天一舍综合楼1栋地下层及地上1-4层房地产，不向新的买受人移交；3、撤销昆明市中级人民法院（2016）云01执829号《执行裁定书》，终止对滇池路1280号水天一舍综合楼1栋地下层及地上1-4层房地产的强制执行；4、本案诉讼费由被告承担。一审争议焦点是：李晓是否享有涉案房屋的合法承租权？一审确认如下案件事实：2012年6月25日东川区吴庭春矿产品经营部向第三人万龙公司转账3100万元，2018年6月13日东川区吴庭春矿产品经营部出具《情况说明》，认可上述款项系受李晓的委托代其出借，该笔款项权利人为李晓，东川区吴庭春矿产品经营部不享有任何权利。2012年9月16日，李晓与第三人万龙公司签订《房屋租赁合同》约定，第三人万龙公司将合法拥有的房屋租赁给李晓，租赁房屋为昆明市滇池路1280号水天一舍综合楼地下一层、地上一层、二层、三层、四层，租赁期限共20年，自2012年9月20日起至2032年9月20日止，租金每年155万元，李晓一次性支付20年全部租金，以双方3100万元借款冲抵，李晓不再支付，双方还约定各自的权利义务以及违约责任等。2015年1月16日李晓和万龙公司又签订《补充协议》，约定：“一、万龙公司代收2012年9月20日至2014年12月31日租金扣除税收后，应付给李晓380万元，本协议签订前已付190万元，剩余190万元在2015年2月28日前付清；二、2015年1月1日原则上租金全部由李晓收取，委托万龙公司收取的，具体收款手续由李晓办理，万龙公司收到后应及时转付给李晓；三、四楼继续由万龙公司无偿使用至2016年12月31日，2017年1月1日起计付租金，租金为26万元/年，按年支付。”2014年8月29日高萍向李晓转款10万元，2014年9月5日高萍向李晓转款20万元，2014年10月24日高萍向李晓转款10万元，2014年11月7日高萍向李晓转款10万元，2014年12月5日高萍向李晓转款10万元，2015年1月16日高萍向李晓转款5万元，2015年1月29日高萍向李晓转款10万元，2015年2月16日高萍向李晓转款10万元，2017年3月10日高萍向李晓转款45万元，2017年3月22日高萍向李晓转款20万元，2018年1月15日高萍向李晓转款25万元，2018年1月15日高萍向李晓转款10万元，2018年1月15日高萍向李晓转款10万元，2018年2月13日高萍向李晓转款10万元。案外人杨进与李晓签订《房屋租赁合同》，李晓将涉案房屋的一层租赁给杨进，租赁期限六年自2016年1月1日至2021年12月31日止，每年租金为532800元，2016年8月1日杨进向李晓转款477072.58元。案外人云南世纪天浩龙源工贸有限公司与第三人万龙公司签订《房屋租赁合同》，万龙公司将涉案房屋的第三层，房号313、316号租给云南世纪天浩龙源工贸有限公司，租赁期限一年自2017年5月1日至2018年5月1日，租金为52938元，2018年7月9日云南世纪天浩龙源工贸有限公司向万龙公司转款29777.63元，万龙公司开具了相应发票。案外人昆明海伟国际贸易有限公司与第三人万龙公司签订《房屋租赁合同》，万龙公司将涉案房屋的第一层，房号1-2号租给昆明海伟国际贸易有限公司，租赁期限一年自2018年1月1日至2018年12月31日，租金为458556元，2018年1月11日昆明海伟国际贸易有限公司向万龙公司转款458556元，万龙公司开具了相应发票。2015年12月27日，昆明市中级人民法院作出（2015）昆环保民初字第35号民事判决，判决：“一、由被告云南兰金商贸有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告云南冶金集团进出口物流股份有限公司欠款本金69147296.08元及资金占用费（自2013年2月6日至款项还清之日止，按月息0.011904计算）。二、原告云南冶金集团进出口物流股份有限公司有权对被告云南万龙投资有限公司所提供的位于昆明市滇池路1208号水天一舍综合楼1幢地下层，抵押权证号为：昆房他证字第××号；1幢1层，抵押权证号为：昆房他证字第××号；1幢2层。抵押权证号为昆房他证字第××号；1幢3层，抵押权证号为：昆房他证字第××号：1幢4层，抵押权证号为：昆房他证字第××号的房产折价或者拍卖、变卖后的款项优先受偿。三、由被告云南万龙投资有限公司、高萍、张坤平为上述款项承担连带保证责任。四、被告云南万龙投资有限公司、高萍、张坤平承担连带保证责任后，有权向债务人云南兰金商贸有限公司追偿。五、驳回原告云南冶金集团进出口物流股份有限公司的其他诉讼请求。”判决生效后，昆明市中级人民法院于2016年7月12日作出（2016）云01执829号执行裁定，裁定：“冻结划拨被执行人云南兰金商贸有限公司、云南万龙投资有限公司、高萍、张坤平在银行的存款102693795.41元及利息，或对被执行人云南兰金商贸有限公司、云南万龙投资有限公司、高萍、张坤平价值102693795.41元及利息的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。”2017年11月14日李晓对云南冶金公司申请强制执行标的（滇池路1280号水天一舍综合楼1栋地下层及地上1-4层）提出书面异议。昆明市中级人民法院于2018年4月14日作出（2017）云01执异612号执行裁定书，裁定驳回案外人李晓异议请求。李晓于2018年6月8日收到执行裁定书。一审认为：《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”李晓认为与第三人万龙公司存在租赁关系，并且该租赁关系早于云南冶金公司的抵押权，依法享有的租赁关系不应受该抵押权的影响。一审认为，房屋租赁关系的成立必须具备以下要件：一、出租人与承租人均应当是完全民事行为能力人；二、出租人对标的房屋享有相应的物权；三、标的房屋可以交由承租人占有、使用、收益；四、承租人依约支付相应的报酬。本案中，李晓与万龙公司之间系“以租抵债”的关系，其基础法律关系应当是债权法律关系，万龙公司作为债务人无力偿还债权人李晓的借款，双方约定用涉案房屋的租金作为偿还借款的方式，而李晓并未实际支付相应的租金，是用以抵扣借款，故李晓与万龙公司的基础法律关系为民间借贷，李晓对万龙公司享有的系债权，该债权不能对抗云南冶金公司享有的拟制化的物权。因此李晓不享有法律规定的承租人享有的“买卖不破租赁”的抗辩权。昆明市中级人民法院于2018年4月14日作出（2017）云01执异612号执行裁定书符合法律规定，李晓的诉讼请求无事实和法律依据，依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决：驳回李晓的诉讼请求。案件受理费100元由李晓承担。对一审判决所确认的事实，除云南冶金公司对本案房屋租赁合同及租赁合同相关配套的合同不认可，认为系虚假合同外，对其他一审认定的事实，各方当事人均无异议，对一审无争议的事实，本院予以确认。二审中万龙公司提供新的证据四组：均为万龙公司对外与案外人签订的租赁合同、收取租金的收款回单，租赁发票，及付款给李晓的付款回单四组，欲证明李晓占有使用房屋并获取收益。原审第三人兰金公司、高萍、张坤平的意见与万龙公司的一致上诉人李晓质证认为，对所有证据的三性及证明目的均予以认可。其委托万龙公司对外租赁收取租金进行管理。被上诉人云南冶金公司质证认为，证据的三性及证明目的均不予认可。不能证明往来款为租金。其他各方当事人二审当中无新的证据提交。本案二审争议的焦点在于：上诉人李晓对涉案房屋是否享有合法的承租权，是否享有在租赁期限内不向新的买受人提交涉案房屋的权利，可以阻却对涉案房屋的强制执行。本院认为：承租人以租赁权对抗执行的情形应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予以支持”的规定，根据该条规定的要求，承租人可以阻止向受让人移交占有被执行的不动产的，承租人除了签有合法有效书面租赁合同以外，还要有占有使用该不动产的相关事实，“买卖不击破租赁”的规则要求承租人必须在查封之前占有租赁的不动产，仅有书面合法有效的租赁合同尚且不够，还需要有公示要件即实际占有。本案中，首先，上诉人李晓主张与万龙公司存在房屋租赁关系，对涉案房屋享有租赁权，因与万龙公司存在借款关系，与万龙公司签订房屋租赁合同，并以租金冲抵借款债权，该抵债支付租金的方式并不违反法律法规的规定，应当认定其与万龙公司签订有书面的房屋租赁合同；其次，关于涉案房屋的占有使用，对涉案房屋四楼按李晓与万龙公司签订的《补充协议》，一直由万龙公司使用，并未移交李晓使用，其他楼层的对外租赁证据为万龙公司对外进行承租，李晓主张系委托万龙公司对外租赁，但从万龙公司对外承租的合同及付款给李晓的情况，其提供的证据不能证明万龙公司系替李晓对外承租并收取租金，仅能证明万龙公司对外租赁，并与李晓双方之间有款项往来。李晓直接对外租赁的仅有一份租赁合同，系李晓与案外人杨进签订的租赁合同，约定租赁期限在2016年开始，该时间在云南冶金公司设定房屋抵押权之后。故李晓未能提供在与万龙公司签订房屋租赁合同以后，在云南冶金公司设定抵押之前其实际对租赁的涉案房屋进行实际占有使用的相关证据，其并未实际占有使用租赁房屋，现其仅提供了一份与万龙公司签订的房屋租赁合同，但无占有使用涉案房屋的相关证据，且在本案设定抵押权时万龙公司、李晓并未向云南冶金公司告知涉案房产已经进行租赁及李晓是租赁权人的情况，本案李晓占有使用租赁房屋证据不充分，不符合上述法律规定可以在租赁期内阻止向受让人移交涉案房屋法律规定的条件，不能阻却执行，故其上诉理由缺乏事实依据不能成立。一审认定理由虽有不妥，但判决结果并无不当，应当予以维持。上诉人李晓的上诉理由不能成立，应予驳回。综上所述，李晓的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，说理虽有不当本院予以补充完整，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元由李晓负担。本判决为终审判决。审判长 王 娟审判员 孙少波审判员 张 伟二〇一九年十一月十二日书记员 王定强