成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初7292号 原告：李朝蓉，女，1966年10月19日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：李楷、赵晓林，北京观韬（成都）律师事务所律师。 被告：成都和谐资产经营管理有限公司，住所地：成都武侯区。 法定代表人：赵严，总经理。 原告李朝蓉与被告成都和谐资产经营管理有限公司（以下简称：和谐公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告李朝蓉的委托诉讼代理人李楷、被告和谐公司的法定代表人赵严到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李朝蓉向本院提出诉讼请求如下：1、判令解除《土地使用权交易框架协议》、《补充协议》；2、判令和谐公司退还土地款1050000元；3、判令和谐公司支付利息损失872000元（按照年利率24%计算，已退45万元及未退105万元的利息分段计算，未退105万元的利息计算至实际支付之日）；4、判令和谐公司支付定金罚金1000000元；5、判令和谐公司赔偿幼儿园品牌损失40000元；6、判令和谐公司赔偿前期人工216000元；7、判令和谐公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年7月22日，我方与和谐公司签订了《土地使用权交易框架协议》，约定和谐公司向我方转让位于“成都市双流县白家镇顺风村”权证号为“双国用（1993）字第2400004-1号”，用地面积为1996.67平方米的土地使用权，用于投资建设私立幼儿园。2016年9月26日，双方签订了补充协议，协议签订后，我方依约向和谐公司支付款项共1500000元，但和谐公司一直未按合同约定交付土地，亦未按照合同约定对土地后期开发建设办理相关手续。我方多次要求和谐公司履行合同义务，和谐公司以各种理由拖延履行义务。后我方被迫起诉要求和谐公司按照协议履行交付土地的义务。在诉讼中，和谐公司在协商时仍表示已办理好案涉宗地的相关规划手续，可履行交地义务。但我方通过庭审调查发现，和谐公司并未取得案涉宗地的使用权，和谐公司在庭审中也一改往日承诺，自述其并非该宗土地的权利人，无权对该宗土地进行处置。和谐公司在协议签订和履行过程中，多次故意隐瞒和编造事实，欺骗我方签订协议后向其支付款项，严重违背诚实信用原则，侵害我方的合法权益。 被告和谐公司辩称：1、赵严只是作为法人代表在合同中签字，并不清楚合同的谈判和后期履行情况。根据公司实际控制人（股东）杨晓东和李朝蓉签的退款承诺，前期已经偿还45万元，目前确定退款105万元。我公司认为本案系借款合同，赵严作为法人代表，积极督促实际控制人杨晓东履行剩余借款本金及相关利息。2、同意解除两个协议，同意退款105万元。3、对利息起算时间有异议。如果要算利息损失，应从承诺签订时间2017年10月12日起计算，之前是双方履约期间，无法履约才退款。4、不认可支付定金罚金100万元。双方没有约定违约金，按合同第6条约定，如我方价格反悔，需要赔偿李朝蓉100万元，而我方从未对价格进行反悔。按照退款承诺，我们只需要把150万元退给原告，协议就解除，而退款承诺中也包含了这100万元的退回，我方只同意150万元的退款责任。5、第五、六项诉请，不在合同约定的范围，不同意补偿。6、公司出了200万元从成都盛大房屋发展有限公司以租赁形式取得了处分案涉土地的权利，权利人彭兵向我公司出具了全权委托授权书，我公司对案涉土地有处分权。当时我公司在盛大公司投资承包房屋及小区绿化道路改造修建，盛大公司把土地转让给我公司，一部分是抵债，我公司也支付了200万元。没有办理土地转让手续， 当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2016年7月22日，和谐公司（甲方）与李朝蓉（乙方）签订了一份《土地使用权交易框架协议》，载明：本协议拟交易的土地使用权地块位于成都市双流县，土地用途为“商品住宅”，用地面积1966.7㎡，目标地块现登记于”成都盛大房屋开发有限公司”名下；甲方已经从盛大公司获得了目标地块的国有土地使用权，基于纳税考虑，目标地块国有土地使用权尚未登记到甲方名下，甲方实际拥有目标地块使用权的处置权；乙方有意购买甲方的目标地块用于投资建设私立幼儿园，甲方承诺在转让合同签订之日起3个月内，将目标地块用途变更为商业用地，并负责把国有土地使用权变更登记到项目公司；甲方在合理范围内为乙方争取该地块用于幼儿园建设的理想经济技术指标，按9个班及以上规模规划设计，并获规建通过，若规建未通过9个班，价格同比下调，但不低于600万元；甲方为确保乙方2017年秋季正常开园，必须于2017年3月之前办理好后续服务的所有内容，即办理办学许可证正副本、消防验收合格证、房屋产权证；如甲方取得的该地块《建设用地规划条件通知书》不符合乙方要求（达到9个班），乙方有权选择终止本协议；如目标地块《建设用地规划条件通知书》符合乙方要求，乙方须支付800万元，作为目标地块购买的包干价；付款方式，第一次付款：签订本框架协议当日，乙方向甲方交纳定金100万元，第二次付款：取得规划条件通知书时，乙方向甲方支付100万元，第三次付款：土地权证转移登记时候，乙方向甲方支付400万元，第四次付款：房屋竣工验收合格，消防验收合格，乙方取得房屋产权证和办学许可证后，在5个工作日内支付甲方200万元等等。协议第六条“违约责任”约定：１、合同解除后，交易当事人应当在7日内相互返还；２、若乙方中途反悔，改变买卖条件而造成甲方经济损失的，乙方所交纳的定金100万元不得要求返还。反之，如甲方中途价格反悔，造成乙方经济损失的，甲方需赔偿乙方100万元；３、甲方需在5个工作日内将乙方缴纳的定金及合同款及时返还给乙方，逾期则按照每日支付万分之五资金利息给乙方等等。签订该协议时，和谐公司曾向李朝蓉提供了一份自述为盛大公司的负责人彭兵书写的《承诺书》，主要内容为：位于双流县白家镇顺风村2400004－1号字地及地上建筑物归和谐公司所有。但该承诺书的签名字迹不清，无法辨认是否为“彭兵”二字，承诺书的真实性无法核实。同年9月26日，双方签订了《土地使用权交易框架协议》补充协议，变更了原协议第三条约定的第三次付款的条件及付款方式等等。 2016年7月22日，李朝蓉向和谐公司转账支付了定金100万元，和谐公司出具了收取定金的收据。此后，李朝蓉按和谐公司的要求，先后于2016年11月4日、11月15日两次向和谐公司转账支付了土地款30万元、20万元，共计50万元。此后，李朝蓉发现和谐公司没有履行合同的迹象，找到和谐公司要求退款，2017年10月12日，杨晓东代表和谐公司向李朝蓉出具了一份《退款承诺》，载明：“和谐公司于2016年7月与李朝蓉签订协议，将公司位于南城香山售楼部的土地卖给李朝蓉举办幼儿园，因我方原因导致该协议无法实施，李朝蓉提前支付给我公司150万元，经双方友好协商，本公司慎重承诺：2017年10月25日之前退还150万元给李朝蓉，若不能兑现承诺，本人及公司愿承担月利息5分，并承担相应的法律经济责任”。此后，和谐公司陆续向李朝蓉退款共45万元，其余款项至今未退。和谐公司至今未履行案涉合同的任何义务。 又查明，李朝蓉、案外人陈家燕于2016年7月25日与广州艾乐教育品牌管理有限公司（以下简称：艾乐公司）签订了一份《艾乐幼儿园品牌授权合同书》，约定:艾乐公司授权李朝蓉在双方约定的地址开设一家幼儿园，并使用艾乐公司开发和管理的“艾乐”品牌幼儿园体系，以及艾乐公司注册的“艾乐”商标，幼儿园地址：成都市双流县;初始品牌授权费为5万元，开园首次服务费10万元；还约定了支付时间及双方的其它权利义务等等。陈家燕于同日向该公司支付了40010元。此后，由于李朝蓉一直未向该公司支付其余款项，艾乐公司以李朝蓉、陈家燕违约为由，于2019年10月15日向二人发出了《解除合同通知书》，通知二人解除《艾乐幼儿园品牌授权合同书》，并将追究二人的相关违约责任。 李朝蓉还于2016年5月13日与龚全山签订了《聘用协议》，双方约定：李朝蓉聘请龚全山在成都双流航空港兴办幼儿园项目中从事项目启动统筹工作，根据李朝蓉的需要提供技术、管理咨询等方面的服务，协议期限为3年，劳务报酬为6000元/月,每月11日前支付等等。龚全山于2018年5月16日出具了一份收到李朝蓉支付2016年5月13日至2018年5月12日期间劳务费144000元的收据，于2019年5月17日出具了一份收到李朝蓉支付2018年5月13日至2019年5月12日期间劳务费72000元的收据。 另查明，经双流县国土局1993年10月11日审批登记，位于双流县宗国有土地，登记的使用权人为成都盛大房屋发展公司，用地类别：商品住宅，获取方式为划拨取得，无土地使用权变更登记。 上述事实，有以下证据证实：1、土地使用权交易框架协议，承诺书复印件；２、定金收据2张，中国银行个人客户境内人民币汇款申请书，四川跨行支付系统往账凭证；３、《退款承诺》；４、《艾乐幼儿园品牌授权合同书》，陈家燕的中国建设个人活期账户交易明细，《解除合同通知书》；５、《聘用协议》、收据，龚全山身份证复印件；6、当事人的陈述。上述证据，具有真实、合法性和关联性，能够证明案件的事实，本院予以采信。 本院认为：李朝蓉与和谐公司签订的《土地使用权交易框架协议》、《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。和谐公司迟延履行合同义务，逾期三年未将案涉土地的国有土地使用权变更登记至李朝蓉的项目公司名下，也未履行合同的其它义务，致使合同目的不能实现，严重损害了李朝蓉的合同权益，李朝蓉要求解除案涉合同的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”之规定，本院予以支持。 李朝蓉要求和谐公司退还土地款1050000元的诉讼请求有误，根据审理查明事实，李朝蓉向和谐公司交纳的费用为100万元定金及50万元土地款，和谐公司已退还45万元，和谐公司实际未退款项为100万元定金及5万元土地款。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，根据本合同性质及履行情况，和谐公司应退还李朝蓉土地款50000元。 由于和谐公司在收取李朝蓉支付的定金100万元后，长期不履行约定的合同义务，且至今和谐公司都没有取得案涉土地的国有土地使用权，更无法履行将案涉土地的使用权过户至李朝蓉名下的合同义务，违约情形严重，给李朝蓉造成了较大的经济损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，和谐公司应向李朝蓉双倍返还定金，故对和谐公司要求李朝蓉退还100万元定金并支付100万元定金罚金的诉讼请求，本院予以支持。和谐公司辩称按合同第6条约定，如和谐公司价格反悔，需要赔偿李朝蓉100万元，而和谐公司从未对价格进行反悔，不应进行赔偿。本院认为，依据合同法的上述规定，双倍返还定金是法定义务，且定金是对签约双方履行全部合同义务的担保，并不仅局限于某一项合同义务，和谐合同所称的合同第6条约定内容，仅是对其违约后进行赔偿100万元的约定，并不涉及是否双倍返还定金，和谐公司的上述抗辩不成立。 由于定金的性质，是对违约一方的处罚及对守约一方损失的补偿，目前李朝蓉的现有证据，并不能证明和谐公司的违约行为给其造成的利息损失、幼儿园品牌的加盟损失、前期人工费损失等经济损失的数额已超过了和谐公司应支付的定金罚金100万元，故对李朝蓉的其它诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第（四）项、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告李朝蓉与被告成都和谐资产经营管理有限公司签订的《土地使用权交易框架协议》、《补充协议》。 二、被告成都和谐资产经营管理有限公司在本判决生效之日起十日内退还原告李朝蓉土地款50000元。 三、被告成都和谐资产经营管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告李朝蓉双倍返还定金共计2000000元。 四、驳回原告李朝蓉的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15912元，由被告成都和谐资产经营管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  王 涛 二〇一九年十一月二十五日 法官助理  万 敏 书 记 员  陈芮瑶