贵州省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔民初77号 原告（申请执行人）：中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司。住所地：广西壮族自治区南宁市青秀区古城路39号香江花园4号写字楼。 负责人：余谦，该分公司负责人。 委托诉讼代理人：胡琼尹，贵州恒易律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁力，贵州恒易律师事务所律师。 被告（案外人）：梅关正，男，汉族，1935年10月5日出生，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区。 第三人（被执行人）：遵义同一房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市红花岗区南舟路75号。 法定代表人：李建华，该公司总经理。 原告中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（以下简称东方资产管理公司）与被告梅关正及第三人遵义同一房地产开发有限公司（以下简称同一房开公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月3日公开开庭审理了本案。原告东方资产管理公司委托诉讼代理人胡琼尹、梁力，被告梅关正到庭参加诉讼，第三人同一房开公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东方资产管理公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决撤销贵州省高级人民法院作出的（2019）黔执异9号《执行裁定书》；2.请求判决继续执行贵州省遵义市红花岗区南舟路75号“同一·迎红水岸”A×—×—8号房屋；3.由被告承担本案的诉讼费。 事实与理由：2012年6月，北京长惠城镇化建设投资基金（以下简称长惠基金）委托中国农业银行股份有限公司遵义分行（以下简称农行遵义分行）向同一房开公司发放了两笔贷款，债权本金共计15000万元。同年，为了确保同一房开公司按时、足额履行上述还款义务，农行遵义分行与同一房开公司签订了四份担保合同，除李建华、陈雪梅提供保证担保，李建华、曹亮提供股权质押担保外，同一房开公司还将其所有的“同一˙迎红水岸”剩余未销售房产（住宅87887.31平方米，商业6424.28平方米）进行抵押，并于同月办理了遵房建监字第××号、20××64号、20××19号在建工程抵押登记证明。后因同一房开公司未按协议约定偿还债务，长惠基金将同一房开公司、李建华、陈雪梅、曹亮诉至贵州省高级人民法院（以下简称省高院），诉讼中，省高院经长惠基金申请，于2015年7月16日保全查封了上述抵押房产。2015年11月6日，省高院作出（2015）黔高民商初字第46号民事判决书，判决同一房开公司支付长惠基金本金5855万元及相应利息、律师费、财产保全费及诉讼费，并判决长惠基金对上述抵押房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。前述判决发生效力后，因同一房开公司未履行判决给付义务，长惠基金于2016年8月8日向省高院申请强制执行。省高院受理后拟对已查封的抵押物进行评估拍卖。被告梅关正遂于2019年3月28日以房号为Ａ×—×—8号的被查封房屋系其拆迁还房为由向省高院提出执行异议，省高院于2019年5月31日作出（2019）黔执异9号执行裁定，中止了该查封房屋的执行。另外，在执行该案过程中，东方资产管理公司于2019年2月14日向省高院申请变更为该案的申请执行人，省高院于2019年3月13日作出（2019）黔执异2号执行裁定，变更东方资产管理公司为申请执行人。现原告认为上述裁定认定事实不清，适用法律错误，被告所提执行异议并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条等规定，具体理由如下：（一）被告并非涉案房屋的法定权利人，无权对该房屋提出排除执行异议。该涉案房屋现在仍登记在同一房开名下，被告并非该房屋的权利人，其对涉案房屋提出的排除执行异议应予驳回。（二）被告仅提供拆迁补差款的收据，未提供相关的银行凭证及其他佐证材料，其已补足差额的证据不充分，不符合法定排除执行情形，不能排除执行。因被告所有的拆迁安置房的面积与拆迁房屋面积存在差异，在被告与同一房开签订的《拆迁安置协议》及《补充协议》中约定的超出部分被告需要补差款96175元，而被告仅提供了同一房开出具的补差款收据，且收据上载明付款方式为刷卡，但在证据中未见相关银行凭证。同时，收据上注明交款人为梅秋冰，但在证据材料中未见被告与梅秋冰关系证明，故其提供的证据不能证明该笔购房款已真实支付，不符合法定排除执行条件。（三）被告提供的证据不足以证明其在人民法院查封之前已合法占有该房屋。在被告提供的证据中，物业管理费收据显示时间为2016年3月14日，且贵院查明交付时间为2016年3月14日，该交付时间是明显在涉案房屋查封时间（2015年7月16日）之后。（四）《拆迁安置协议》与《补充协议》对安置房屋位置及面积约定不一致，且均未到房管部门进行备案，其合法性、有效性存疑，不能排除执行。（五）被告对涉案房屋一直未办理过户登记存在一定过错，不符合法定排除执行情形。被告于2008年4月9日与同一房开签订了《拆迁安置协议》，时间在涉案房屋被设定抵押（2012年6月19日）之前，其应当及时去办理过户登记，但涉案房屋抵押前长达4年的时间内被告一直未办理相关过户登记，也未向法院积极主张自己的权利，被告对涉案房屋一直未办理过户登记存在一定过错，不能排除执行。综上所述，被告提供的异议资料不足以排除执行，省高院作出的（2019）黔执异9号《执行裁定书》错误，侵犯了原告的合法权益。原告特根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》等规定提起执行异议之诉，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告梅关正辩称，（一）梅关正与同一房开公司签订的《迎红水岸旧城改造项目房屋拆迁安置补偿补充协议书》在原告抵押之前，已至遵义市拆迁管理处备案，合法有效。被告属于拆迁还房，已居住在涉案房屋内，合法占有至今，已付清全部的房款差额。（二）被告取得上述房屋是建立在被拆迁房屋的产权与征收人进行物与物互易的特种债权，被告丧失的是赖以生存的房屋所有权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，该条是为了保护被拆迁人对拆迁安置房屋享有的优先保护权利，具有绝对权和排他权，被告作为被拆迁人，对安置房屋享有优先权。（三）被告与同一房开公司签订的拆迁协议已经向遵义市拆迁管理处备案，因为涉案房屋规划竣工验收手续未完善，同一房开公司无法向住建部门办理产权登记，并非被告的过错。（四）目前同一房开公司已被遵义市列为问题房开，政府为维护社会稳定，切实解决民生问题对问题房开出台相关政策，且迎红水岸属于政府重点解决项目。根据遵义市中心城区房开突出问题处置工作领导小组办公室文件《关于解除迎红水岸项目在建工程抵押的通知》眀示，政府将对迎红水岸在建工程抵押办理解押手续，解押释放出的资产由政府进行监管，督促同一房开公司尽快还清抵押权人的借款。原告申请执行的资产将由政府根据相关政策解押、解封，并统一进行监管处理。因此，涉案房屋均由政府监管处理，不再属于在建工程抵押，原告也无权以抵押权优先对涉案房屋再进行处置及拍卖。人民政府心系百姓，为人民群众解决实际困难问题，因此请法院根据相关法律法规、问题房开相关政策及维护人民群众利益角度驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。东方资产公司提供以下证据证明自己的主张： 第一组证据：人民法院判决及查封文书，包括1.贵州省高级人民法院民事裁定书（2015）黔高民商初字第46号，2.贵州省高级人民法院协助执行通知书（2015）黔高民商初字第46-3号，3.贵州省高级人民法院查封清单，4.（2015）黔高民商初字第46-3号协执-送达回证，5.贵州省高级人民法院协助执行通知书（2017）黔执恢36-2号。证明涉案房屋已于诉前进行保全,并2015年7月16日被法院查封。 第二组证据：贵州省高级人民法院民事判决书（2015）黔高民商初字第46号。证明原告对涉案房屋享有申请执行并就其拍卖变卖所得价款在胜诉判决确定的金额内优先受偿的权利，涉案房屋于2012年6月19日已办理抵押登记。 第三组证据：不动产登记部门的查询表。证明涉案房屋抵押时间、贵州省高级人民法院查封时间和其他法院查封信息。 第四组证据：贵州省高级人民法院（2019）黔执异2号执行裁定书。证明（2017）黔执恢36号执行案件，原债权人（原申请执行人）将债权转让给东方资产管理公司，东方资产管理公司经法院认定已成为该债权的新申请执行人，有权代替原债权人参与该案件执行异议及执行异议之诉。 对东方资产管理公司提交的证据，被告梅关正质证意见为：房屋信息是真实的，其他的真实性我方不清楚。 被告梅关正提供了以下证据证明自己的主张： 第一组证据：身份证、亲属关系证明。证明梅关正的主体身份，其与梅秋冰系父子关系。 第二组证据：《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》《迎红水岸旧城改造项目房屋拆迁安置补偿补充协议书》。证明房屋拆迁安置是在人民法院查封之前。 第三组证据：《收款收据》、银行流水、《房屋验收交接确认表》。证明拆迁补差款已支付及房屋交付的真实有效性。 针对梅关正的证据，东方资产管理公司的质证意见为：身份证及关系证明三性认可，证明目的不认可。补偿协议书及补充协议书等，我方不是协议当事人，三性不认可。根据补充协议，其要支付补差款，但是其只有收据，银行流水是复印件，没有交通银行盖章，银行流水中显示了两笔，一笔是89805.6元，一笔是69929元，该两笔付款与同一房开公司出具的金额59519.6元及36656元不一致，不能证明其已经缴纳补差款。房屋交接验收表是被告在查封之后收到房屋，是非法占有。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：原告东方资产管理公司提交的证据符合证据的三性，本院予以确认。被告梅关正提交的《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》《迎红水岸旧城改造项目房屋拆迁安置补偿补充协议书》能够证明其与同一房开公司之间拆迁安置房屋的事实，本院予以采信。根据梅关正提交的其与梅秋冰的亲属关系证明，能够证实梅秋冰与梅关正系父子关系；梅关正提交的梅秋冰向同一房开公司打款的银行流水与同一房开公司出具的《收款收据》能够证实梅关正支付房屋补差款的事实，本院对该证据予以采信。 根据双方诉辩意见和提交的证据情况，本院查明以下事实： 2008年4月9日，梅关正与同一房开公司签订《迎红水岸旧城改造项目房屋拆迁安置补偿协议书》约定，同一房开公司拆除梅关正的房屋一套，同一房开公司将“同一?迎红水岸”A×-×-01号房屋作为梅关正拆迁还房。同日，双方又签订了一份《迎红水岸旧城改造项目房屋拆迁安置补偿补充协议书》，确定安置房屋的房号为A×-×-08号，梅关正需补偿同一房开公司房屋补差款96175元。2013年6月28日，梅关正通过其子梅秋冰向同一房开公司支付了A×-×-08号房屋补差款，同一房开公司出具了《收款收据》。梅关正目前居住在涉案房屋内。 另查明，2012年6月，北京长惠城镇化建设投资基金（有限合伙）（以下简称长惠基金）、中国农业银行股份有限公司遵义分行（以下简称农行遵义分行）与同一房开公司分别签订了两份《委托贷款合同》，约定长惠基金委托农行遵义分行向同一房开公司发放了两笔贷款，债权本金共计15000万元。委托贷款合同签订后，除李建华、陈雪梅提供保证担保，李建华、曹亮提供股权质押担保外，农行遵义分行与同一房开公司签订了四份抵押合同，合同约定同一房开公司将其所有的“同一˙迎红水岸”剩余未销售面积为87887.31平方米房产、6424.28平方米的商铺进行抵押，并办理了《在建工程抵押登记证明》。后因同一房开公司未按协议约定偿还债务，长惠基金、农行遵义分行将同一房开公司、李建华等诉至本院要求偿还借款。2015年7月16日，本院依据长惠基金的财产保全申请，作出（2015）黔高民商初字第46号民事裁定，查封了同一房开公司在贵州省遵义市红花岗区南舟路75号“同一?迎红水岸”A1、A2、A3组团相关房屋。2015年11月6日，本院作出（2015）黔高民商初字第46号民事判决，判决同一房开公司归还长惠基金、农行遵义分行借款本金58，550,000.00及利息、罚息，长惠基金、农行遵义分行对《在建工程抵押登记证明》项下的房产拍卖、变卖所得价款在该判决确定的金额范围内享有优先受偿权等内容。该判决发生法律效力后，长惠基金、农行遵义分行申请强制执行。本院在执行中，于2018年7月12日作出（2016）黔执65号执行裁定书、（2017）黔执恢36-2号协助执行通知书对上述房屋进行了续封。2019年3月28日梅关正以涉案的“同一.迎红水岸”A×—×—8号房屋系同一房开公司拆迁还房，现已入住为由，请求中止对该房屋的执行。本院于2019年5月31日作出（2019）黔执异9号执行裁定书，中止对“同一.迎红水岸”A×—×—8号房屋的执行。东方资产管理公司对本院作出的（2019）黔执异9号执行裁定不服，向本院提起诉讼。 再查明，2018年6月26日，长惠基金、农行遵义分行与东方资产管理公司签订了《不良债权资产转让协议》，约定将（2015）黔高民商初字第46号民事判决的债权转让给东方资产管理公司。2019年2月14日东方资产管理公司向本院申请变更其为申请执行人。本院于2019年3月13日作出（2019）黔执异2号执行裁定书，变更东方资产管理公司为申请执行人。 综合原告的起诉状、被告的答辩、双方提供的证据,本案争议焦点是：被告梅关正对案涉房屋享有的权益是否能够阻却人民法院强制执行。 本院认为，根据梅关正与同一房开公司签订的《迎红水岸旧城改造项目房屋拆迁安置补偿补充协议书》的内容，同一房开公司将“同一?迎红水岸”A×—×—8号作为拆迁梅关正房屋以后的安置房屋，该拆迁补偿安置房的位置、面积、用途明确、特定，梅关正依据协议已实际占有、使用案涉房屋，梅关正对涉案房屋享有拆迁补偿安置权利。由于同一房开公司的原因，将涉案房屋抵押作为其借款的担保，最终导致梅关正对案涉房屋所享有的安置补偿权和东方资产管理公司享有的抵押权发生冲突。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，所取得的物权期待权不仅优于银行等债权人的抵押权或其他债权，而且优先于承包人就商品房享有的工程价款优先受偿权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。该规定是对拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发生冲突时，对拆迁补偿安置协议的被拆迁人予以特别保护的规定。物权优于债权是处理权利冲突的基本原则，但在拆迁补偿安置中，以房换房的房屋产权调换是以被拆迁人牺牲原房屋的居住权为代价来满足城市建设等社会公共利益的需要，因此对于基于拆迁补偿协议享有的安置房请求权，应当给予适当的优先保护，即被拆迁人安置补偿权益优于其他购房人及其他权利人。就本案而言，同一房开公司与梅关正是按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议，明确约定将案涉房屋作为拆迁补偿安置房屋补偿给梅关正使用，当抵押权人与被拆迁人在案涉房屋上的权利发生冲突时，梅关正对涉案房屋享有的补偿安置权应当优先于东方资产管理公司的抵押权得到保护。综上所述，梅关正对案涉房屋享有的权益足以排除人民法院强制执行，对东方资产管理公司的诉讼请求本院不予支持。 依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下： 驳回中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。 审判长  贾鸿雁 审判员  张 玮 审判员  杨 锐 二〇一九年十一月二十九日 书记员  刘 竹