福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽民再213号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：福州市仓山南台岛建设发展总公司，住所地福建省福州市仓山区则徐大道153号。 法定代表人：朱新峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李学磊，福建世好律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈鸳情，福建世好律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：林学奎，男，1941年8月18日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：潘淑英，福建远见律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张云俏，福建远见律师事务所律师。 再审申请人福州市仓山南台岛建设发展总公司（以下简称南台岛公司）因与被申请人林学奎房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服福建省福州市中级人民法院（2017）闽01民终3808号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年2月15日作出（2018）闽民申2789号民事裁定提审本案，并依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 南台岛公司申请再审称，（一）本案安置房的结算及交房时点是在2008年及2009年，林学奎的起诉已超过诉讼时效。（二）安置林学奎53.32㎡店面是双方协商后的共识，不存在未按约定安置。2008年安置店面从20㎡调整成53㎡，属于以实际履行变更了合同原有约定，并得到双方的确认。按照当时的惯例，住宅折主干道店面安置是3:1，折次干道店面安置是2:1，如果安置次干道店面则只需安置30㎡店面，佐证安置50㎡是双方协商的共识。（三）原审判决结果导致林学奎不当得利。南台岛公司安置次干道53㎡店面（现值175万）相较20㎡主干道店面（现值82万）是安置补偿到位，林学奎无权提出赔偿主张。（四）原审法院及林学奎提出的认定损失逻辑是错误的。假定林学奎一开始选择安置次干道，按惯例是安置30㎡店面，不存在28.74㎡的面积损失。（五）南台岛公司无需支付过渡费差额5905.9元。林学奎兄弟三人分户独立签约，过渡费计算基数是三人各分享三分之一即38.41㎡。综上，请求撤销一、二审判决，改判驳回林学奎的诉讼请求。 林学奎辩称，（一）南台岛公司构成严重违约。安置店面的面积上存在违约。协议书约定为主干道店面，实际安置为次干道店面。（二）原审判决认定的违约赔偿于法有据。南台岛公司应该赔偿主次干道的价差损失。协议书约定安置20㎡，后实际安置53.32㎡，本应安置次干道店面91.31㎡，南台岛公司只安置了53.32㎡，剩余39.99㎡按照次干道鉴定价格33364元/㎡计算，南台岛公司本应当赔偿一百多万。一审诉求遗漏15㎡的误差。南台岛公司主张仅就20㎡部分赔偿林学奎没有依据。（三）林学奎提供的录音资料证明其一直主张权利，其起诉未超过诉讼时效。（四）原审判决认定的过渡费于法有据。综上，请求维持原判。 林学奎向一审法院起诉，请求判令：1.南台岛公司赔偿因未按拆迁安置补偿合同约定安置城市主干道店面，实际安置店面为城市次干道导致林学奎损失693869.82元（实际赔偿金额以评估价为准进行计算）；2.南台岛公司支付过渡费差额5905.9元。 一审法院查明：林学奎与南台岛公司及福州市仓山区拆迁工程处于2003年1月13日签订《拆迁补偿安置协议书》一份。协议约定：南台岛公司委托福州市仓山区拆迁工程处拆迁林道钦、林子如坐落于福州市仓山区安静里28号建筑面积为61.17平方米的私有房产。经双方协商，南台岛公司同意在仓山区下藤旧屋改造主干道范围内安置林学奎店面建筑面积20㎡。其中林学奎同意以被拆迁房屋产权面积46.1㎡以3:1折成店面15.37㎡安置，无产权部分15.07㎡以5:1折成店面3.01㎡安置。等面积产权调换46.1㎡，产权调换计价标准为单价427元/㎡，金额计19684.7元；无产权面积15.07平方米，产权调换计价标准为单价700元/㎡，金额计10549元；店面增加面积1.62㎡，单价7000元/㎡，金额计11340元，合计林学奎应交产权调换费41573.7元，抵扣南台岛公司应付给林学奎补偿、补助费等各项费用8291.69元，林学奎同意交付33282.01元作为安置房预交款，待回迁安置时按实际建筑面积计算多还少补，林学奎自行过渡24个月。 2008年6月20日，南台岛公司安置给林学奎位于福州市仓山区店面，安置面积为53.32㎡。2009年1月12日，双方办理了安置店面各项费用的结算，安置店面增加面积33.32平方米，其中18.32㎡按每平方米6000元计，15㎡按每平方米4000元计，同时对截止结算日的过渡费按38.41㎡为基数予以结算。此后，林学奎以南台岛公司安置地点不在主干道上不符合约定为由提出异议，并于2016年7月22日提起诉讼。 林道钦、曾秋莲系林碧玉、林生辰、林学奎、林学泉父母，二人在讼争房产拆迁前已去世。福州市仓山区安静里28号讼争被拆迁房产属林学奎之父林道钦所有的部分，林碧玉自愿放弃继承，林生辰、林学奎、林学泉经协议，林学奎分得产权面积46.1㎡，无产权面积15.07㎡。 仓山区大坪路属城市次干道。经福建省青商房地产评估有限公司评估，林学奎位于仓山区店面，评估单价为33364元／㎡。 《安置房回迁结算单》记载，本期过渡费从2002年12月30日至2008年12月26日，2002年12月30日至2004年4月20日按每月6元/㎡计算，2004年4月21日至2008年12月26日按每月12元/㎡计算。 一审法院认为，根据涉案《拆迁补偿安置协议书》约定，南台岛公司应在“仓山区下藤旧屋改造主干道”安置给林学奎20㎡店面。本案的争议焦点是涉案大坪路的店面是否符合合同的约定。仓山区下藤旧屋改造主干道范围内并没有毗邻城市主干道的店面，其次我国城市道路等级的划分项中也不存在有区以下主干道，结合《福州市仓山下藤旧屋区改造拆迁安置实施细则》对主、次干道两侧安置店面的单价与《拆迁补偿费和购房计算单》、《下藤片区安置房回迁结算单》结算的原告店面增平方面积单价的比对，应当认定合同约定的安置地点“仓山区下藤旧屋改造主干道”为城市主干道，而实际安置地点是仓山区大坪路，大坪路属城市次干道，故南台岛公司将大坪路的店面安置给林学奎不符合合同的约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，南台岛公司应对其违约行为承担相应的民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，南台岛公司应赔偿林学奎因主次干道差价导致的财产损失。根据双方订立的《拆迁补偿安置协议书》、《拆迁补偿费和购房计算单》、《下藤片区安置房回迁结算单》约定，主干道的店面面积单价为7000元/㎡，次干道面积单价为4000元/㎡。林学奎原应安置在主干道的店面53.32㎡，以拆迁安置当时价格7000元/㎡计算，店面价值为373240元，按同期次干道面积单价4000元/㎡折算，南台岛公司如将林学奎安置在次干道，则应当安置给林学奎店面面积93.31㎡。现南台岛公司仅安置店面面积53.32㎡，应对安置不足部分39.99㎡的店面按市场价值予以折价赔偿损失。以评估单价33364元/㎡计算，南台岛公司应赔偿财产损失1334226.36元。 关于过渡费问题。过渡费是拆迁人对被拆迁人在拆迁过渡期限内自行安排住处的经济补偿，南台岛公司将仓山区店面安置给林学奎时，对截止结算日的过渡费按38.41㎡为基数予以结算，不符合林学奎房屋产权面积46.1㎡。南台岛公司应支付林学奎过渡费差额为7.69㎡×6元×（15＋20／30）月＋7.69㎡×12元×（56＋5／30）月＝5905.9元。 关于南台岛公司提出林学奎起诉超过诉讼时效问题。根据林学奎提供的录音内容，并结合其兄林生辰的有关诉讼，可以推断林学奎之前应有就讼争事项向南台岛公司反映，但待至林生辰有关判决生效，双方仍不能达成一致意见，林学奎才提起诉讼。故林学奎并非怠于行使其权利主张，应适用诉讼时效中断。 一审法院作出（2016）闽0104民初3459号民事判决如下：福州市仓山南台岛建设发展总公司于判决生效之日起十日内赔偿林学奎财产损失1334226.36元及过渡费差额5905.9元。 南台岛公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判驳回林学奎的诉讼请求。 二审法院对一审判决查明的事实予以确认。 二审法院认为，《拆迁补偿安置协议书》系各方当事人真实意思表示，依法有效，双方应按约履行。根据协议书的约定，南台岛公司应在“仓山下藤旧屋改造主干道范围内”安置给林学奎店面面积20㎡。对于“主干道”的理解，南台岛公司认为应当理解为“仓山下藤旧屋改造区内主要道路”，林学奎认为应当理解为“城市主干道”。根据《合同法》第一百二十五条规定，协议约定的“仓山下藤旧屋改造主干道范围内”词句中明确表述为“主干道”而非“主要道路”。《福州市仓山下藤旧屋区改造拆迁安置实施细则》第四条第2项第②点“安置营业性店面的被拆迁人，应安置的建筑面积部分1000元／㎡计价购买。因结构原因超面积的按商品房价格（20㎡以内沿主干道两侧店面面积6000元／㎡......）”，此处亦是表述为“主干道”，据此林学奎在签订协议书时，将“主干道”理解为“城市主干道”是符合常理的。鉴于南台岛公司是《拆迁补偿安置协议书》的提供方，其未对“主干道”进行具体解释说明，应自行承担由此引起的不利后果。根据查明的事实，南台岛公司实际安置给林学奎的店面并不位于城市主干道，已违反了协议书的相关约定，应承担相应的违约责任。故南台岛公司主张其已按约履行协议书约定的上诉意见不能成立，不予支持。 关于南台岛公司因未在主干道安置店面应承担的违约责任。双方在《拆迁补偿安置协议书》约定的安置面积为20㎡，而实际安置面积为53.32㎡，南台岛公司主张仅对协议书中的安置面积进行赔偿，增加面积部分不作为拆迁补偿安置对象，也不应获得相应赔偿。鉴于安置店面是一个整体，具有不可分性，增加面积部分虽然没有体现在《拆迁补偿安置协议书》中，但其仍然视为《拆迁安置补偿协议书》的一部分，《片区安置房回迁结算单》显示，林学奎增加面积部分中的18.32㎡是以6000元／㎡即“沿主干道”的价格购买的，林学奎亦有权要求南台岛公司承担该部分面积的赔偿责任。 关于一审判决是否超出诉讼请求。林学奎一审起诉请求对安置不足部分的面积28.74㎡，按照市场价值予以赔偿损失，其自行委托评估机构作出的评估价为24143元／㎡，故其起诉请求的赔偿损失金额为693869.82元，后由法院委托相关评估机构进行评估后得出评估价为33364元／㎡。林学奎在一审期间的第二次庭审过程中（2017年4月5日）将赔偿损失金额变更为958881.36元。此后，林学奎并未再行提出变更诉讼请求的要求，故一审判决的赔偿损失金额1334226.36元已超出了林学奎的一审诉讼请求，存在不当，予以纠正。 关于过渡费的问题。根据《福州市仓山下藤旧屋区改造拆迁安置实施细则》第五条规定“搬迁补助费、临时安置补助费以原房合法建筑面积为基数”，过渡费应以林学奎的原房合法建筑面积46.l㎡作为计算基数，但南台岛公司却仅计算38.41㎡的面积，差额部分应依法予以补足。一审判决南台岛公司向林学奎支付过渡费差额5905.9元并无不当，予以维持。 关于本案是否超过诉讼时效的问题。一审期间林学奎提交的录音资料可以反映出其因本案安置店面的问题一直向南台岛公司主张权利，诉讼时效因此中断，其于2016年7月22日向一审法院起诉并未超过诉讼时效。南台岛公司主张本案已过诉讼时效，没有法律依据，不予采纳。 综上所述，南台岛总公司的上诉请求部分成立。二审法院判决变更福州市仓山区人民法院（2016）闽0104民初3459号民事判决为：福州市仓山南台岛建设发展总公司于判决生效之日起十日内赔偿林学奎财产损失958881.36元及过渡费差额5905.9元。 对原审查明的事实，再审予以确认。 本院再审认为，根据原审查明的事实，林学奎因安置店面问题一直向南台岛公司主张权利，诉讼时效发生中断，原审认定林学奎的起诉未超过诉讼时效并无不当。 涉案《拆迁补偿安置协议书》第二条约定，南台岛公司同意在仓山下藤旧屋改造主干道范围内安置林学奎非住宅建筑面积20㎡（其中店面建筑面积20㎡）。《福州市仓山下藤旧屋区改造拆迁安置实施细则》第四条亦约定，因结构原因超面积的按商品房价格，20㎡以内沿主干道两侧店面面积6000元／㎡，沿次干道两侧店面面积4000元／㎡。原审认定南台岛公司应安置城市主干道店面给林学奎并无不当。南台岛公司实际安置给林学奎的店面不在城市主干道上，故原审认定南台岛公司履行合同义务不符合约定并无不当。 林学奎一审诉请按面积差乘以评估价计算其损失。根据《安置房排房单》及《下藤片区安置房回迁结算单》，林学奎实际增加安置面积中的18.32㎡是以6000元／㎡即“沿主干道”的价格购买的，加上《拆迁补偿安置协议书》约定的应安置店面建筑面积20㎡，南台岛公司应在主干道安置的店面建筑面积为38.32㎡（20㎡+18.32㎡）。林学奎按照4000元／㎡即沿次干道价格购买的15㎡不应计入南台岛公司的违约面积。故南台岛公司违约安置的面积为38.32㎡。然《福州市仓山下藤旧屋区改造拆迁安置实施细则》并未规定住宅面积应按何种比例折算成店面面积，本案无法计算林学奎的住宅面积应折算的次干道店面面积，原审认定的应安置次干道店面建筑面积67.06㎡、林学奎再审主张的应安置次干道店面建筑面积91.31㎡、南台岛公司主张的应安置次干道店面建筑面积30㎡均无依据。因双方均未举证主次干道店面差价，根据《福州市仓山下藤旧屋区改造拆迁安置实施细则》第四条超面积部分购买主次干道店面单价差值及南台岛公司申请再审理由所述住宅面积折算主次干道店面面积的比例差值，本院酌定按照一审法院评估价的二分之一计算主次干道店面差价，即按照16682元／㎡（33364元／㎡÷2）确定差价损失。故南台岛公司应赔偿林学奎损失639254.24元（16682元／㎡*38.32㎡） 根据《拆迁补偿安置协议书》及《拆迁补偿费和购房计算单》，林学奎被拆除房屋总建筑面积为61.17㎡，其中产权面积46.l㎡。本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，应以南台岛公司与林学奎之间的约定为准。林学奎主张按照其产权面积46.l㎡作为基数计算过渡费并无不当，南台岛公司应向林学奎支付过渡费差额5905.9元。 综上，南台岛公司的再审请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省福州市中级人民法院（2017）闽01民终3808号民事判决和福建省福州市仓山区人民法院（2016）闽0104民初3459号民事判决； 二、福州市仓山南台岛建设发展总公司应于本判决生效之日起十日内赔偿林学奎损失639254.24元及过渡费差额5905.9元； 三、驳回林学奎的其他诉讼请求。 如果福州市仓山南台岛建设发展总公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费10800元、鉴定费5740元，由林学奎负担6540元，由福州市仓山南台岛建设发展总公司负担10000元。二审案件受理费10800元，由林学奎负担3800元，由福州市仓山南台岛建设发展总公司负担7000元。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 蔚 审 判 员  陈 昊 代理审判员  刘振宇 二〇一九年十一月二十二日 法官助理丁艳波 书记员陈熙隆 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(98761,0)?)》 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。