北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初85002号原告：北京弘涛伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇龙跃苑四区3号楼1层1单元102。法定代表人：张绪涛。委托诉讼代理人：滕召平，北京市中策律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛烨，北京市中策律师事务所律师。被告：高英凯，男，1973年9月13日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：蒋盼，北京联慧律师事务所律师。原告北京弘涛伟业房地产经纪有限公司（以下简称弘涛公司）与被告高英凯（以下简称高英凯）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。弘涛公司法定代表人张绪涛、委托诉讼代理人牛烨，高英凯委托诉讼代理人蒋盼均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。弘涛公司向本院提出诉讼请求，1、解除双方签订的《北京市房屋出租委托合同》（以下简称《出租委托合同》）；2、判令高英凯支付弘涛公司垫付的物业费12474元、供暖费14880元；3、判令高英凯支付弘涛公司装修损失113391.59元；4、判令高英凯退还弘涛公司2019年4月20日至2019年5月31日租金7223元；5、判令高英凯支付弘涛公司与租户解除合同产生的损失27109元（弘涛公司提前解除其与租户的租赁合同，赔偿租户的租金及违约金）；6、判令高英凯按现有市场价向弘涛公司支付从2019年6月1日至2021年5月31日租金损失158000元（按每月12000元标准计算，计算公式：12000元*24-65000元*2）。事实和理由：弘涛公司、高英凯于2018年5月16日签订《出租委托合同》，约定：高英凯将位于北京市朝阳区天润福熙大道301房屋（以下简称301号房屋）全权委托给弘涛公司办理房屋出租事项。合同签订后，弘涛公司交付了第一年的租金，高英凯交付房屋。由于高英凯欠付物业费和供暖费，所以物业不给办理门禁卡，不让弘涛公司进场装修，弘涛公司多次催促高英凯配合办理，但高英凯拒不交纳相关费用，为了实现合同目的，弘涛公司垫付了12474元物业费和3年供暖费14880元后才进入房屋，弘涛公司进行了装修，装修费用113391.59元。后弘涛公司将301号房屋对外出租，并和租户签订了一年的合同。2019年4月20日，由于301号房屋真正的业主李浩朋将房屋出售，买受人要求提前收房，导致租户无法正常居住，要求和弘涛公司解除租赁合同，并要求弘涛公司承担违约金。弘涛公司只得按照租户要求退租，并承担相应损失27109元。至此，由于高英凯从签订合同之始就对弘涛公司恶意隐瞒301号房屋已经出卖的事实，与弘涛公司签订合同，给弘涛公司造成重大损失。故诉至法院。高英凯辩称，高英凯从未要求弘涛公司代为交纳物业费和取暖费，是弘涛公司的个人行为，与高英凯无关。本案是基于出租房屋产生的纠纷，与支付物业费、取暖费不是同一法律关系，弘涛公司在本案主张没有依据。从弘涛公司提交的收据和发票可知，是为李浩朋交纳，所以弘涛公司对李浩朋代高英凯持有房屋是明知的，知道高英凯是真正的产权人，不存在弘涛公司所主张的从签订合同之始就隐瞒弘涛公司房屋已经出卖的事实。301号房屋并没有实际装修，房屋装修需要物业的装修施工许可证，并交纳押金。2019年3月20日案外人谭淑轩与李浩朋签订的《交易合同》中房屋状况说明书可知，租赁期限弘涛伟业已经主动与李浩朋协商变更为2019年5月15日，变更了与高英凯的合同约定。通过另案李浩朋提交的2019年4月23日李浩朋向麦田公司工作人员的微信转账记录，也可知弘涛公司与李浩朋已经达成了合意，李浩朋已经退租户违约金，与弘涛公司之间的权利义务终止。301号房屋被李浩朋擅自出卖，原来已经成立的租赁合同关系并不受影响，更加印证了是弘涛公司主动放弃了继续租赁房屋，高英凯并没有违约，弘涛公司要求高英凯支付与其没有关系的房屋的租金，没有任何依据。弘涛公司按照市场价主张租金损失，违反《房地产经纪管理办法》第25条的规定。弘涛公司的租赁期限至2019年5月15日，其要求退还2019年4月20日至5月31日的租金没有法律依据，高英凯同意退还2019年5月15日至2019年5月31日的房租。根据弘涛公司提供的证据可知，弘涛公司退还的是已经多收取的房租和押金，这部分款项实质是租户预支付给弘涛公司的，当租户不再租赁时，弘涛公司理应归还，所以弘涛公司并没有产生任何损失。高英凯和弘涛公司应该是委托合同关系，但是是弘涛公司和租户直接签订的租赁合同，高英凯没有直接和租户签订租赁合同。经审理查明：2013年11月7日301号房屋登记在北京阿思恩特软件技术有限公司（以下简称阿思恩特公司）名下，高英凯为阿思恩特公司法定代表人。2016年11月11日301号房屋登记在李浩朋名下。2018年5月16日，弘涛公司（乙方）与高英凯（甲方）签订《出租委托合同》，约定：甲方将301号房屋全权委托乙方办理房屋出租事项，并签署相关合同。乙方为甲方找到承租人后，甲方或授权乙方与承租人另行签订房屋租赁合同；委托出租期限共36个月，即2018年6月1日至2021年5月31日，委托期结束后，甲方同意将委托期自动延长30日；甲方委托乙方出租房屋的租金标准为年付65000元；甲方授权乙方对房屋进行装修、添置家具、添置设备，甲方允许乙方在厅内做简易隔断；甲方授权乙方向承租人收取房租及其他费用；房屋出租期间的取暖费、物业管理费、因房屋出租而产生的相关税费由甲方支付；甲方提供房屋产权属证件、房主户口本、房主身份证。甲方保证所提供的文件的真实性。产权无纠纷。如因甲方原因导致承租人无法正常居住，乙方有权终止合同，甲方赔偿由此造成的所有损失。2018年5月16日，高英凯向弘涛公司出具《授权委托书》，高英凯委托弘涛公司全权办理301号房屋出租事宜并签署相关合同。合同签订后，弘涛公司向高英凯支付6.5万元。弘涛公司支付301号房屋供暖费14879.75元、物业费12414.76元。因李浩朋要求弘涛公司腾退301号房屋，弘涛公司称其在2019年4月22日与李浩朋办理的交接，弘涛公司联系不上高英凯。高英凯认可是李浩朋要求弘涛公司腾退301号房屋，但不知道具体时间，根据李浩朋与案外人签订的《交易合同》推测腾退时间应该是2019年5月15日。经本院向301号房屋所在物业公司核实，物业公司称在2018年7月份301号房屋确实办过装修手续，经本院与李浩朋核实，李浩朋称弘涛公司确实装修了301号房屋，弘涛公司是在2019年4月22日搬出的301号房屋。另弘涛公司、高英凯认可301号房屋现已被案外人占有，不具备装修评估条件。庭审中，弘涛公司向本院提交证据如下：1、装修合同、工程预算单、发票，证明其装修损失共113391.59元。高英凯称真实性无法核实，其并未参与房子装修的事，弘涛公司并没有装修301号房屋。2、弘涛公司与租户签订的租赁合同、弘涛公司向租户支付租金的凭证、弘涛公司与租户结算的书面资料（叶婷结算4867元，其中押金2000元、初晓雪结算8375元，其中押金3350元、刘倩结算7800元，其中押金3900元、姬秀结算6067元，其中押金2600元），证明弘涛公司于2019年4月20日搬出301号房屋，损失共27109元，由于高英凯恶意隐瞒301号房屋已经出卖的事实，导致弘涛公司与高英凯签订合同，从而进行之后一系列装修、出租等行为，给弘涛公司造成极大损失，每月损失租金11850元。高英凯对真实性认可，证明目的不认可，称弘涛公司按照市场价主张租金损失，违反《房地产经纪管理办法》第25条的规定，弘涛公司退还的是已经多收取的房租和押金，这部分款项实质是租户预支付给弘涛公司的，当租户不再租赁时，弘涛公司理应归还，所以弘涛公司并没有产生任何损失。3、产权证书（京2016朝阳区不动产权第0147869号），产权证书（X京房权证朝字第XXXX号），证明301号房屋产权人不是高英凯，而是李浩朋，高英凯从签订合同之始就恶意隐瞒301号房屋已经出卖的事实。高英凯对真实性认可，证明目的不认可，称弘涛公司在签订合同之初就知道房子的产权人是李浩朋。高英凯向本院提交证据如下：1、《房产代持协议》（2016年5月26日高英凯为甲方与李浩朋为乙方签订，约定甲方将甲方实际所有的阿思恩特公司名下的301号房屋暂由乙方代为持有）、阿思恩特公司《声明》（主要内容为：阿思恩特公司名下301号房屋系公司法定代表人高英凯个人出资购买，公司属于代持行为），证明301号房屋系李浩朋代高英凯持有，高英凯有权将房屋出租，高英凯没有隐瞒房屋产权情况。弘涛公司称高英凯在签订合同时没有告诉其301号房屋产权人是李浩朋，也没有见过《房产代持协议》，其是在向物业公司交物业费和供暖费时才知道301号房屋所有权人是李浩朋。2、2019年3月20日《交易合同》、微信转账记录，证明弘涛公司自愿将合同租赁期变更为2019年5月15日，李浩朋已经支付给弘涛公司违约金，终止合同的履行，高英凯没有违约，弘涛公司没有损失。弘涛公司称《交易合同》真实性无法核实，转账记录也不认可。上述事实，有当事人陈述及相关书证等相关证据在案佐证。本院认为，弘涛公司与高英凯签订的《出租委托合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据本案查明事实，弘涛公司预先向高英凯支付租金，从高英凯处租赁301号房屋后，弘涛公司以其名义与各租户签订租赁合同，因此弘涛公司与高英凯系租赁关系。弘涛公司与高英凯签订《出租委托合同》后，因案外人主张权利，高英凯未能按照合同约定提供301号房屋供弘涛公司使用，高英凯已违反合同约定，弘涛公司要求解除《出租委托合同》，有合同依据，本院予以支持。高英凯未及时交纳301号房屋物业费、供暖费，致使弘涛公司无法正常使用、装修301号房屋，并且依据合同约定，弘涛公司为正常使用301号房屋支付的物业费、供暖费，应由高英凯予以承担。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。高英凯辩称未参与弘涛公司装修事宜，弘涛公司未装修房屋。但《出租委托合同》中显示高英凯同意弘涛公司对301号房屋进行装修，且弘涛公司事实上已对301号房屋进行装修，因此本院对高英凯的答辩意见不予采纳。如前所述，高英凯未提供301号房屋供弘涛公司使用，构成违约。高英凯称不清楚弘涛公司搬走的时间，弘涛公司自认于2019年4月22日搬出301号房屋，且李浩朋予以认可。因本案不具备装修评估条件，本院根据《出租委托合同》约定租赁时间、弘涛公司搬出301号房屋时间酌定高英凯支付弘涛公司装修损失79530元。弘涛公司自认于2019年4月22日搬出301号房屋，高英凯提交的证据不能证明弘涛公司搬出301号房屋的时间，因此高英凯应退还弘涛公司2019年4月22日至2019年5月31日租金6771元。高英凯未向弘涛公司继续提供301号房屋使用，导致弘涛公司与租户签订的租赁合同无法继续履行，给弘涛公司造成预期的租金损失，租金损失已发生且数额固定，高英凯应赔偿弘涛公司损失15259元。弘涛公司退还租户的欠款中包含租户支付的押金，而非违约金，租户押金并非弘涛公司的收益，因此押金损失本院不予支持。弘涛公司主张的2019年6月1日至2021年5月31日租金损失，如上所述，高英凯应当支付。本院根据弘涛公司剩余租赁时间、已租期限租金标准、经营成本等因素，酌定高英凯应支付弘涛公司租金损失七万元，以上租金损失共计85259元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告北京弘涛伟业房地产经纪有限公司与被告高英凯签订的《北京市房屋出租委托合同》于本判决生效之日解除；二、被告高英凯于本判决生效之日起七日内支付原告北京弘涛伟业房地产经纪有限公司物业费一万二千四百一十四元七角六分、供暖费一万四千八百七十九元七角五分；三、被告高英凯于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京弘涛伟业房地产经纪有限公司装修损失七万九千五百三十元；四、被告高英凯于本判决生效之日起七日内退还原告北京弘涛伟业房地产经纪有限公司二〇一九年四月二十日至二〇一九年五月三十一日租金六千七百七十一元；五、被告高英凯于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京弘涛伟业房地产经纪有限公司租金损失八万五千二百五十九元；六、驳回北京弘涛伟业房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3148元，由原告北京弘涛伟业房地产经纪有限公司负担1018元（已交纳），由被告高英凯负担2130元（于本判决生效之日起七日内支付原告北京弘涛伟业房地产经纪有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 蔡峰二〇一九年十一月二十八日法官助理 张旭书 记 员 张茜