贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终5026号上诉人（原审被告）：勾元山，男，彝族，1949年5月5日出生，住贵州省纳雍县。委托诉讼代理人（特别授权）：张志宇，贵州圣谋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭正明，男，穿青人，1949年4月3日出生，住贵州省纳雍县。委托诉讼代理人（特别授权）：郭恩（郭正明之子），男，穿青人，1977年9月7日出生，住贵州省贵阳市南明区。原审被告：张爱国，男，穿青人，1953年1月12日出生，住贵州省织金县。上诉人勾元山因与被上诉人郭正明及原审被告张爱国确认合同有效纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2019）黔0525民初1988号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人四川正太公司的上诉请求：上诉人勾元山的上诉请求：1、请求人民法院依法撤销（2019）黔0525民初1988号民事判决书第一项；2、依法确认口头协议无效；3、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、认定事实方面存在的问题。首先是被上诉人的请求超过了诉讼时效。根据本案证据证实的事实，1997年就达成了口头协议，至今已经22年，22年未主张权利，已经超过诉讼时效。一审中上诉人明确提出了诉讼时效抗辩。其次是本案被上诉人与张爱国共谋损害上诉人利益。本案中，被上诉人与张爱国是三代以内的旁系血亲，上诉人1993年12月之前明确表示，张爱国违反口头约定，不将宅基卖给张爱国。张爱国主张权利早已超过诉讼时效，本案确认合同有效有损上诉人的权利。最后是本案宅基转让协议无效，以及变更土地登记行为违法的事实未查清。上诉人与张爱国不是同一经济组织的成员，其转让行为因违反法律规定而无效，一审法院没有依法确认该协议无效，也没有认定变更登记宅基地的行为违法。即便登记行为合法，也因为上诉人勾元山没有办理过变更登记相关手续，也没有委托他人代为办理过变更登记手续，可以申请撤销该行政登记行为。二、适用法律方面存在的问题。首先是违反土地管理法第62条的规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条及其他相关条款的规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，能享有宅基地使用权的必须是本集体经济组织的成员，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致该房屋所在的宅基地使用权一并转让，这样就与《中华人民共和国土地管理法》中关于宅基地使用权身份限制的规定相抵触。其次是违反土地管理法第63条的规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。如果农民的房屋允许自由买卖，就是将与房屋相关的宅基地使用权作为标的物连同房屋一同出卖了，这实质上就是对农民集体所有权土地进行非农业建设，因而违反了该条规定。最后是违反行政法规的规定。根据国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地便用证和房产证。”的规定，本案中，被上诉人与张爱国之间的买卖行为违反法律的规定，应当依法确认无效。三、其他需要说明的问题。本案中，上诉人勾元山因原审被告张爱国未履行附加的口头约定，勾元山明确表示不卖宅基给张爱国。张爱国与被上诉人郭正明之间关系亲密，其陈述证明力很低，且其陈述严重损害了上诉人的权利，应当不予采信张爱国对于房屋口头转让的陈述。本案主张合同权利，已经超过了诉讼时效，不论是张爱国还是郭正明主张权利，均超过了法定的诉讼时效，依法不应当予以保护。被上诉人郭正明二审辩称，1、被答辩人与张爱国之间房屋买卖协议已履行完毕不存在争议和诉讼时效问题。2、被答辩人认真履行了协议，将房屋所占土地使用证依法转移到张爱国名下。3、张爱国将茶林脚房产转卖与答辩人，在履行部分义务后又补签了买卖协议，双方交易合法有效。4、被答辩人辩称其与张爱国签订《立卖宅基文契》之外的口头约定无事实依据。5、根据纳雍县自然资源局提供的“纳雍县城乡地籍管理登记卡显示”，案涉土地属性为国有土地，而非集体土地，任何中华人民共和国公民都有权利购买和使用。而茶林脚房产属于私产，可以进行买卖。7、持有《房屋所有权证》不等于拥有房产所有权。在签订房屋买卖协议、收取对方购房款、办理土地使用权权属变更、知晓对方转让而不起诉，第三人依法办理《房屋契证》等情况下，被答辩人仅持有《房屋所有权证书》不等于拥有房产权利。原审被告张爱国二审未作陈述。原审原告郭正明向一审法院诉讼请求：1、判决确认我与被告张爱国于1997年口头达成的我购买张爱国位于纳雍县砖木结构房屋一栋的协议有效；2、判决被告勾元山依法赔偿我自2002年以来位于纳雍县砖木结构房屋一栋18年的租金损失504000元；3、判决被告勾元山承担赔偿该房屋18年租金损失504000元的案件受理费，被告张爱国承担购房资金17800元的案件受理费。庭审结束后，原告向一审法院申请放弃了第二项诉讼请求。一审法院认定事实：1993年1月18日，被告勾元山、张爱国签订《立卖宅基文契》，被告勾元山将其1975年修建的位于贵州省纳雍县勾元山的水泥平房左侧的砖木结构房屋一栋及宅基地作价14800元出卖给被告张爱国，双方签订了《立卖宅基文契》，文契签订后，被告张爱国向被告勾元山支付了购房款14800元，被告勾元山将房屋交付给被告张爱国。1993年10月5日，被告勾元山、张爱国共同到纳雍县自然资源局（原纳雍县国土资源局）办理了土地使用权变更登记。1997年，被告张爱国将该房屋作价17800元转卖给原告郭正明，双方未签订书面买卖合同，原告郭正明向被告张爱国交付了购房款，被告张爱国将其与勾元山签订的《立卖宅基文契》原件、案涉房屋及房屋的土地使用证交付给原告郭正明。同年7月1日，原告郭正明向纳雍县会计核算中心（原纳雍县财政局）雍熙财政所缴纳了该房屋契税420元，并办理了房契证。该房屋从被告张爱国交付给原告郭正明至今，一直由原告郭正明管理使用。另查明，1989年4月13日，纳雍县房产事业局给被告勾元山及其妻子杨兴会颁发了《房屋所有权证》，将被告勾元山及其妻子杨兴会共有的砖混结构房屋建筑面积115.07平方米和本案涉诉砖木结构房屋建筑面积51.64平方米登记给被告勾元山及其妻杨兴会共同共有。2015年12月29日，纳雍县房产事业局因验换证，将被告勾元山及其妻杨兴会原持有的《房屋所有权证》更换为纳房权证雍熙办事处字第××号、纳房权证雍熙办事处字第××号《房屋所有权证》。一审法院认为，本案争议焦点为：二被告之间、原告与被告张爱国之间的房屋买卖关系是否成立。被告勾元山与被告张爱国签订的《立卖宅基文契》，被告勾元山将其自建的砖木结构房屋一栋转让给被告张爱国，是双方的真实意思表示，虽然被告勾元山将该房屋及宅基地转让给被告张爱国时，被告张爱国与被告勾元山不是同一经济组织的成员，但该宅基地经二被告于1993年10月5日到土地管理机构办理了变更登记，纳雍县自然资源局已将该宅基地变更登记给被告张爱国管理使用；1989年4月13日，被告勾元山取得了案涉房屋的《房屋所有权证》，案涉房屋可以进行转让。《立卖宅基文契》签订后，被告勾元山、张爱国各自均完成了房屋、价款的交付义务并办理了宅基地变更登记手续，其买卖合同已经履行完毕。1997年，被告张爱国将其通过购买取得的案涉房屋以口头协议的方式转让给原告郭正明，双方也完成了各自的交付义务，原告郭正明与被告张爱国的行为构成事实房屋买卖关系，原告郭正明请求确认其与被告张爱国的该房屋买卖协议有效，有事实依据和法律依据，一审法院予以确认。被告勾元山辩称其与被告张爱国签订《立卖宅基文契》时，还约定了附生效条件，但被告张爱国未履行附生效约定，因此，《立卖宅基文契》未生效的主张，无证据证明，一审法院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，一审判决如下：原告郭正明与被告张爱国于1997年达成的原告郭正明购买被告张爱国向被告勾元山购买取得的位于纳雍县砖木结构房屋一栋的口头协议有效。案件受理费100元，适用简易程序审理收取50元，由被告张爱国负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审另查明，被上诉人郭正明一审诉讼请求为：判决确认我与被告张爱国于1997年口头达成的我购买张爱国位于纳雍县砖木结构房屋一栋的协议有效。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：1、郭正明的起诉是否超过诉讼时效；2、案涉《立卖宅基文契》以及张爱国与郭正明之间关于案涉房屋口头转让协议的效力如何认定。关于焦点一，本案郭正明一审诉请为“判决确认我与被告张爱国于1997年口头达成的我购买张爱国位于纳雍县砖木结构房屋一栋的协议有效。”故一审确定本案案由为确认合同有效纠纷正确，本院予以确认。虽然《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”但该条规定的诉讼时效期间适用于债权请求权,不适用于形成权。确认合同有效表面称为请求权,但其性质为实体法的形成权,不属于诉讼时效的客体,故对勾元山上诉所提郭正明起诉超过诉讼时效的主张不予采纳。关于焦点二，勾元山认为依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、六十三条的规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，能享有宅基地使用权的必须是本集体经济组织的成员，且农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，因为其与张爱国不是同一经济组织的成员，其转让行为因违反法律规定而无效。因上述法律规定系《中华人民共和国土地管理法》（1998修正）增补、修订的条款，而勾元山与张爱国系于1993年1月18日签订《立卖宅基文契》，故应受《中华人民共和国土地管理法》（1988修正）调整。《中华人民共和国土地管理法》（1988修正）第三十八条第三款规定“农村居民建住宅，应当使用原有的宅基地和村内空闲地。使用耕地的，经乡级人民政府审核后，报县级人民政府批准；使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。农村居民建住宅使用土地，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。”从该条规定的内容上看，并未禁止宅基地住房的买卖或出租，只是出卖、出租住房后对宅基地的再次申请作出限制。《中华人民共和国土地管理法》（1988修正）第四十七条规定，买卖或者以其他形式非法转让土地的，没收非法所得，限期拆除或者没收在买卖或者以其他形式非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，并可以对当事人处以罚款；对主管人员由其所在单位或者上级机关给予行政处分。即对违法买卖土地的相关当事人及责任人给予相应行政处罚，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”的规定，案涉《立卖宅基文契》并未违反法律效力性强制性规定，故勾元山认为《立卖宅基文契》无效的上诉理由不成立。根据一审查明的事实，案涉房屋虽然登记在勾元山及其妻杨兴会名下,但勾元山已将房屋契证交付予张爱国，且双方于1993年10月5日共同到纳雍县自然资源局（原纳雍县国土资源局）办理了土地使用权变更登记。再结合张爱国对案涉房屋实际占有并管理的事实，其应系该房屋的实际权利人。实际权利人与名义权利人的关系，应注重财产的实质归属，而不单纯取决于公示外观，故案涉房屋虽登记在勾元山及其妻杨兴会名下，但其并不能阻却张爱国以实际权利人名义将该房屋转卖予郭正明。张爱国与郭正明系于1997年就案涉房屋转让达成的《转让协议》，如上所述，该协议亦未违反当时的法律、行政法规效力性强制性规定，一审认定该协议有效并无不当，本院予以维持。另，勾元山上诉认为其并没有和张爱国到纳雍县自然资源局办理土地使用权变更登记，也没有委托他人代为办理，其可以申请撤销该行政登记行为。因土地使用权变更登记系行政行为，属于行政诉讼受案范畴，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条的规定，勾元山应提起行政诉讼解决该问题。综上所述，上诉人勾元山的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人勾元山负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 可审 判 员  张 晶审 判 员  唐 琳二〇一九年十一月十九日法官助理  曾 建书 记 员  龚佳铃