新疆生产建设兵团奎屯垦区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)兵0701民初529号 原告：新疆农垦五钢物资再生利用有限公司，住所地新疆伊犁州奎屯市地位是五五工业园区南区。 法定代表人：张建中，该公司经理。 委托诉讼代理人：李大成，新疆燎原律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程燕伟，女，汉族，1973年6月15日出生，新疆农垦五钢物资再生利用有限公司财务人员。 被告：奎屯市明鑫粮食种植农民专业合作社，住所地新疆伊犁州奎屯市乌铁路以南，黑油渠以西地段，南戈壁库区。 法定代表人：虎守珍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：柴学洋，新疆翰兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：牛国军，男，汉族，1972年12月1日出生，奎屯明鑫粮食种植农民专业合作社员工。 原告新疆农垦五钢物资再生利用有限公司（以下简称五钢公司）与被告奎屯市明鑫粮食种植农民专业合作社（以下简称明鑫粮食合作社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告五钢公司委托诉讼代理人李大成、程燕伟，被告明鑫粮食合作社的委托诉讼代理人柴学洋、牛国军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告五钢公司向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告于2012年2月22日签订的《场地租赁合同》；2、要求被告支付原告房屋租金180,000元（2018年5月1日至2019年4月30日房屋租金170,000元，2017年房屋租金10,000元）及土地使用税264,615元（2016年-2018年三年），违约产生的滞纳金310,250元（2018年5月1日至2019年4月30日所欠租金170,000元×日5‰。×365天）。以上合计768,006元；3、因本案产生的诉讼费、邮寄费由被告承担。事实和理由：2012年2月22日，农七师物资总公司物资贸易大楼与被告签订了租期为10年（2012年5月1日-2022年4月30日）的场地租赁协议，使用面积25,667.95平方米，合同约定场地租赁费自合同签订的第四个季度起每年较上年上涨1万元。每年5月15日前被告向原告支付全年租金。被告给原告缴纳了2012年5月1日至2018年4月30日期间的房屋租金（2017年尚欠房屋租金10,000元）后，但2018年5月1日-2019年4月30日原告应收被告租金17万元被告一直未缴纳（约定按每年5月15日向甲方支付全年租金），另被告还欠原告土地使用税264,615元（从2016年-2018年，三年）。 被告明鑫粮食合作社辩称，一、原告主体不适格，根据规定，原告必须是同案件有关利害关系的公民或者法人或者其他组织，而订立合同时原告的主体是农七师物资总公司物资贸易大楼，而现在原告变更为新疆农垦五钢公司，因为主体不适格，应驳回原告的诉讼请求。二、被告无违约行为，而正是由于原告的先行违约，才导致本案纠纷，原告应当向被告承担违约责任并赔偿经济损失，而被告承担违约责任。本案的事实经过如下：（一）不平等协议的签订：2012年2月22日，被告为存放农产品租赁原告的闲置场地（位于奎屯市南戈壁新库区），面积25,667.95平方米（38.5亩），双方签订的《场地租赁协议》约定：１、租期10年，自2012年5月１日至2022年4月30日止；２、首年租金13万元，自第四年起租金每年递增1万元，即第10年租金为20万元，每年5月15日前支付全年租金；３、原告同意乙方（被告）建设仓储及附属设施，由被告投资，10年期无偿归原告所有；４、租期内所有相应税费均由被告承担，土地使用税在缴纳租金时一并交付原告，由原告代缴；５、被告５年内投资规模低于200万元时，原告可提前终止协议，造成的损失由被告赔偿。被告与原告之间本为场地租赁合同关系，却被附加了必须在5年投入建设资金200万元，否则将提前终止协议的不平等条件，而缴纳土地使用税本是原告作为划拨用地的无偿占有、使用、受益者的法定义务，却推给有偿使用土地的民营企业承担。但被告仍基于对国有企业公正守约的信任，认为投入几百万建设资金有10年租期作保障，具有能够收回投资并实现营利的可期待利益，而且当年的土地使用税23,076.9元，仅占年租金的17.75%，尚在承受范围，故同意了所有条款，签订了不平等的租赁合同。（二）被告如约履行合同义务，从未有违约行为。协议签订后，被告每年按期并足额缴纳土地使用税及租金，并按原告要求投入资金400余万元，花费近4年的时间进行场地内的仓储及附属设施建设，新建砖混仓储库３座、彩钢办公室１排，新建大门、地磅各１座、购置配电房、配电柜、变压器，并进行了硬化道路地坪和厂区绿化等。即使在2018年初，原告与被告发生争议时，仍如约向原告缴纳2018年租金及土地使用税的无争议部分。之所以至今未能缴纳成功，是缘于原告的拒绝收取行为，而非被告违约所致。在2018年以前，双方从未因支付租金及税款的数额问题产生任何争议，也从未存在分期缴纳的情况。（三）因重大情势变更，双方于2017年3-5月以申请和集体决议的形式，对《场地租赁协议》中关于土地使用税条款进行了变更，该变更合法有效，双方应遵照履行。因双方订立合同时每年的土地使用税为23,076.9元，被告按时与租金一并缴纳，一直缴纳到2016年。2016年初，因国家税收政策变化，每年的土地使用税由23,076.9元调升至128,205元，与前三年租金相比，占了年租金的98.62%，相当于租金翻倍。发生如此重大的情势变更，被告根本无力承担，故2016年5月仅交了当年租金，同时与原告协商减免土地使用税。但因人事变动，2016年原告公司暂无人主持工作，直至2017年初新领导上任，答辩人才得以递交书面减免税金的申请，经原告公司集体讨论通过后，原告同意每年土地使用税128,205元/年由答辩人缴纳60,000元、原告自行缴纳68,205元。接到原告财务的电话通知后，被告按变更后的数额6万元/年于2017年6月12日一次性交清2016年度土地税，并于2017年10月30日一次性交清2017年度的土地使用税，两年合计120,000元。原告收取后，并未提出任何异议，而是补足剩余土地税，完成了缴税义务。据合同法的规定，合同变更的形式有协议变更及法定变更；而协议变更可分为书面协议变更及口头协议变更等。本案有证据证明是书面协议变更，且由原告单方保管，但原告拒绝提供。应当推定对原告不利。（四）2018年，因原告再次人事变动，致原告违反约定，否认土地使用税条款已变更的事实，且拒绝提供对被告有利的证据。2018年原告单位被七师供销公司代管并交接后，供销公司分管负责人与原告新领导就不再认可前领导班子与被告达成的关于变更合同的约定，否认前班子曾给予减免税金的决定，以减免土地使用税一事没有找到集体讨论记录不算数为由，要求被告补交2016年及2017年减交的土地使用税。被告为此也多次要求原公司领导及财务人员出面解决，但在原领导坚称确有会议记录且相关人员均有签字的情况下，原告公司仍向被告追缴，甚至拒收2018年度的租金和2018年度无争议的土地使用税6万元。正是由于原告单位新官上任就擅自撕毁协议，符合当下新官不理旧政的常态，是典型的违约行为。（五）原告的不当追缴税款及拒收租金的行为导致被告至今无法正常经营，经济损失巨大。2018年年初开始，因原告不断追讨已减免的税款、拒收租金，甚至不同意被告以院内设施折抵税款的意见，要求被告拆除院内设施，扬言要提前终止合同，并要保全被告货物折抵税款，此举令被告无法在租赁场地内正常经营，只能临时另租场地存放货物，造成了两年来直接的租金损失和原租赁场地的各项费用及留守人员的工资损失。（六）原告不当的诉讼行为，增大了诉讼成本。双方因合同是否变更产生争议，被告也希望原告能通过合法的诉讼解决争议，搞清楚被告是否应当补缴2016年度及2017年度土地使用税问题，但谁料原告却将被告自始至终认可并愿意缴纳2018年度租金17万元以及2018年无争议的土地使用税6万元，一并提起诉讼，恶意扩大了诉讼标的，故相应滞纳金及诉讼费用应由原告自行承担，被告不应当承担。综上，本案中的违约方并非被告，违约责任不应由被告承担；反之，正是由于原告的上述违约行为才导致了本案诉讼的产生，因原告的违约行为导致被告2018年，2019年不能正常经营，原告应向被告承担违约责任。故，原告的全部诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。三、关于原告要求解除合同的诉讼请求，被告的意见是：原则上不同意解除。理由如下：１、该请求不符合《场地租赁协议》第九条约定的两个解除条件，一是被告投入资金未少于200万元，二是被告也不存在逾期缴纳租金的形式，原告的不当拒收行为才是导致2018年度的租金未缴纳的原因。根据民法及合同法的规定，一方采取不当行为致附条件法律行为的条件成就的，应当推定条件不成就，故该请求不符合约定解除条件。２、该请求不符合《合同法》规定的法定解除条件，且基于合同性质不适宜解除。如前所述，即使是不平等的合同，本案被告仍遵照执行没有任何违约行为，即使原告违约，但仍可继续履行，故不符合法定解除条件。且根据《场地租赁协议》第六条及第九条第一款的约定，被告必须在5年内投入建设资金200万元用于仓储等基础设施的建设，否则原告有权提前终止合同。而本案被告基于对合同的信赖和遵守，自2012年起已投入400余万元用于基础设施的建设，原合同期限至2022年4月30日届满，期满后相应设施将归原告所有，现期限未满，仓储设施又无法保值拆除，故本案不适宜提前解除。原告关于解除合同的诉讼请求应予驳回。但被告考虑到与原告的争议发生已近两年，严重影响了被告在租赁场地内正常经营，丧失了被告租赁该场地并在该场地上投入建设资金为实现盈利的合同目的，故在原告给予被告一定资金补偿的基础上，被告也可以考虑同意解除合同。综上，请求法庭查清事实，驳回原告的诉讼请求，以维护被告合法权益。 在诉讼中，原告撤回要求解除场地租赁协议的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2012年2月22日，原农七师物资总公司物资贸易大楼（甲方）与被告明鑫粮食合作社（乙方）签订场地租赁协议。协议约定：甲方场地位于奎屯市南戈壁新库区，使用面积25,667.95平方米（38.5亩）。在政府不干预的前提下，只要乙方不在该场地进行违法经营活动，甲方不干预乙方的经营活动，租赁期限10年，自2012年5月1日至2022年4月30日。该场地当年租金为130,000元，自第四个租赁年度起租金均较上年递增10,000元，第十年租金为200,000元，乙方每年5月15日前向甲方支付全年租金，政府不干预的前提下，甲方原则上同意乙方在该场地建设仓储及附属设施，乙方在保证不损害该场地原有相关设施的基础上，必须提供建设方案，征得甲方书面同意后方可进行施工。投资由乙方自理。合同到期时乙方在该场地内建设的所有仓储及附属设施无偿归甲方所有（不包括所有机械设备）；在场地租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：1、水电费；2、物业管理费；3、安全费；4、卫生费；5、土地使用税；由乙方承担，并在缴纳租金时一并交给甲方，由甲方代缴。在租赁期，发生政府有关部门征收或征收本协议未列出项目，但与使用该场地的有关费用，均有乙方支付。租赁期间，防火安全，门前三包，综合治理及安全保卫等工作。乙方应执行奎屯市及农七师有关部门规定，并承担全部责任和服从甲方监督检查。乙方有下列情形之一的，甲方可终止协议并收回场地，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、乙方在五年内投资规模低于200万元；2、拖欠租金达1个月。租赁期间，任何一方提出终止协议，需提前两个月书面通知对方，经协商后签订终止协议书，在终止协议书签订前，本协议仍有效。如国家建设等不可抗力因素或者出现本协议第九条规定的情形的，甲方必须终止合同。但一般应提前一个月书面通知乙方，乙方的经济损失甲方不予补偿。如甲方因改制等不能预见，不能避免的因素，致使本协议无法履行，不视为双方违约。如甲方改制，改制期间不影响本合同履行，改制后如甲方失去土地使用权，发生本租赁合同终止履行，双方不承担违约责任。同时甲方依据相关规定向上级主管部门为乙方申请经济补偿。租赁期间双方必须信守协议内容，任何一方违反本协议的规定，按年度须向对方交纳年度租金的20%作为违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按租金的5‰向乙方加收滞纳金。不可抗力原因导致场地损毁或造成损失的，双方互不承担责任。 2017年5月1日至2018年4月30日，被告应支付租金160,000元，被告支付150,000元，欠交租金10,000元；被告未支付2018年5月1日至2019年4月30日租金170,000元。 2016年，城镇土地使用税征税范围及税额执行标准发生变化，被告租赁的场地每年的土地使用税由23,076.9元调升至128,205元。 2015年5月1日至2016年4月30日，原告缴纳土地使用税36,217.9元，被告支付原告土地使用税23,073.9元。2016年5月1日至2017年4月30日，原告缴纳土地使用税128,205元，被告支付原告土地使用税60,000元；2017年的5月1日至2018年4月30日，原告缴纳土地使用税128,205元，被告支付原告土地使用税60,000元；2018年5月1日至2019年4月30日，原告缴纳土地使用税128,205元，被告未向原告支付土地使用税。 第七师物资总公司物资贸易大楼系全民所有制分支机构（非法人），于2013年11月14日注销，债权债务并入第七师物资总公司，2018年10月22日，第七师物资总公司变更名称，为奎屯华锦商贸有限责任公司，2018年12月22日，奎屯华锦商贸有限责任公司因合并注销，并入新疆农垦五钢物资再生利用有限公司。 以上事实有场地租赁协议、纳税申报表、欠费明细表、奎屯市地税局宣传单、第七师物资总公司物资贸易大楼工商注销登记表、奎屯市市场监督管理局准予变更登记通知书、奎屯市市场监督管理局准予注销登记通知书、第七师供销售公司（2018）26号文件予以证明。 本院认为，原告五钢公司与被告明鑫粮食合作社之间的房屋租赁合同关系成立并有效,双方应当严格按照合同履行。本案中,被告明鑫粮食合作社对欠原告至2018年4月30日的租金180,000元没有异议，故其应当按约支付该租金。被告没有按约定期限支付租金，应当承担违约责任。被告认为其支付租金原告拒绝收取的辩解，没有证据证实，本院不予支持，但原告要求的按欠付租金日5‰的滞纳金明显地高于损失，故本院确定依照场地租赁协议约定的按年度交纳租金的20%确定违约金，被告应当向原告支付违约金34,000元（170,000元×20%）。场地租赁协议中约定土地使用税由被告承担，并在缴纳租金时一并交给原告，由原告代缴，该土地使用税系国家政策原因上浮，上浮并非原告过错，且场地协议中对此费用的承担已经做了明确的约定，故被告应当按约定向原告支付土地使用税，由原告向税务部门缴纳，原告主张2016年至2018年土地使用税277,756元符合法律规定，本院予以支持。在本次诉讼中，原告未提交律师代理费票据，且在场地租赁协议未约定该笔费用损失，故对原告要求的律师代理费，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告奎屯市明鑫粮食种植农民专业合作社于本判决生效后十日内支付原告新疆农垦五钢物资再生利用有限公司租金180,000元，并向原告新疆农垦五钢物资再生利用有限公司支付违约金34,000元； 二、被告奎屯市明鑫粮食种植农民专业合作社于本判决生效后十日内支付原告新疆农垦五钢物资再生利用有限公司土地使用税277,756元； 三、驳回原告新疆农垦五钢物资再生利用有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11,480元，由原告新疆农垦五钢物资再生利用有限公司负担4494元，被告奎屯市明鑫粮食种植农民专业合作社负担6986元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第七师中级人民法院。 审 判 长  向洪武 人民陪审员  李建安 人民陪审员  张新基 二〇一九年十一月二十一日 书 记 员  姚 梅 1