广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初3671号 原告：粟兵发，男，1986年8月12日出生，汉族，住广西临桂县。 原告：陈晓，女，1985年12月7日出生，汉族，住广西柳州市柳城县。 以上二原告的共同委托诉讼代理人：刘毅刚，广西金柳律师事务所律师。 以上二原告的共同委托诉讼代理人：唐建林，广西金柳律师事务所律师。 被告：广西官塘投资发展有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市柳东新区官塘创业园研发中心2号楼5楼518号，统一社会信用代码：91450200063562350C。 法定代表人：凌艳，该公司董事长。 被告：嘉鹏置地集团有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市民族大道127号铂宫·国际12层1207号，统一社会信用代码：91450100794300987U。 法定代表人：成易，该公司董事长。 以上二被告的共同委托诉讼代理人：徐宾，广西昶明律师事务所律师。 原告粟兵发、陈晓与被告广西官塘投资发展有限公司（以下简称“官塘公司”）、嘉鹏置地集团有限公司（以下简称“嘉鹏公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年9月4日、10月14日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法转为普通程序，于2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告粟兵发、陈晓的共同委托诉讼代理人刘毅刚，被告官塘公司、嘉鹏公司的共同委托诉讼代理人徐宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告粟兵发、陈晓向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告粟兵发、陈晓与被告官塘公司于2016年9月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：022015121606001200602）；2.判令被告官塘公司、嘉鹏公司返还原告粟兵发、陈晓已付购房款177638元并支付已付购房款利息51329.52元（按同期中国人民银行5年期贷款利率的1.5倍分段计算，暂计至2019年7月1日，2019年7月1日之后的利息，按上述方式计算至被告实际返还结清房款之日止）；3、判令被告官塘公司、嘉鹏公司赔偿原告粟兵发、陈晓损失186032.83元（含契税损失8394.83元）；以上项目合计415000.35元；4、本案的诉讼费用（含案件受理费、保全费、评估费等）由被告承担。 诉讼过程中，原告粟兵发、陈晓变更第一项诉讼请求为：确认原告粟兵发、陈晓与被告官塘公司2016年9月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：022015121606001200602）无效。 事实与理由：原、被告签订案涉的商品房买卖合同系在无预售许可证的情况下签订，被告官塘公司也未在签约时告知，且现查明在本案起诉前被告官塘公司亦未取得商品房预售许可证明。被告的行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，案涉合同应当认定无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”的规定，案涉合同认定无效系出卖人被告官塘公司导致，其应当依照上述规定承担返还已付购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。被告嘉鹏公司作为案涉房款及相关款项的实际收款人，且与被告官塘公司存在人员管理和财务混同，应与官塘公司官塘承担退还房款及赔偿损失的责任。据此，二原告诉至法院，请求判如所请。 原告粟兵发、陈晓为其诉请向本院提交如下证据： 1、《商品房买卖合同》。证明：（1）二原告与被告官塘公司存在房屋买卖合同关系；（2）案涉合同签订时间为2016年9月6日，合同签订时，被告官塘公司无商品房预售许可证，且在起诉前仍未取得商品房预售许可证，应当认定为无效；（3）二原告已交房款的情况，合同约定交房日期为2018年12月31日，截止开庭已经超过约定交房时间246天。 2、收款收据及支付凭证。证明：二原告分别于签订合同之前已交付案涉房款的情况。 3、税收缴款书。证明：二原告已交付案涉房屋契税。 4、《商品房预售许可证》。证明：二原告与被告官塘公司签订商品房买卖合同时，无预售许可证的事实。 5、2014年柳州市第三期国有建设用地使用权交易会成交结果公布。证明：被告官塘公司于2014年2月19日竞得案涉国有土地使用权。 6、中国土地市场供地结果信息。证明：案涉地块供地结果信息，出让合同时间为2014年3月5日，约定开工时间为2015年5月18日，约定竣工时间为2018年5月17日。 7、（2017）桂02民终991号民事判决书、（2017）桂0203执1621号之一执行裁定书。证明：被告官塘公司因存在债务纠纷，本院于2015年8月20日查封了案涉土地。 8、柳州市鱼峰区人民法院关于柳州市鱼峰区官塘大道三号土地（土地证号：柳国用2015第105341号）委托评估公告。证明：本院依法对案涉土地进行拍卖委托评估。 9、（2017）桂0203执1621号之二执行裁定书。证明：2017年9月28日本院对被告官塘公司在建的四栋房屋进行查封。 10、（2017）桂0203执1621号之四执行裁定书。证明：2018年1月2日本院对案涉地块及土地附着物进行拍卖。 11、（2017）桂0203执1621号之五执行裁定书。证明：2018年1月29日本院对除案涉地块的其他五宗位于官塘大道三号的土地进行查封的事实。 12、广西官塘投资发展有限公司、嘉鹏置地集团柳州投资有限公司、嘉鹏置地集团有限公司三公司的企业信用信息公示报告。证明：二被告为关联公司，在本案交易中存在管理、交易及财务混同。 13、柳州市房产交易所情况说明。证明：被告在建1-6栋房屋备案情况，案涉房屋已备案至买受人名下，但未明确具体的买受人是谁。 14、柳州市不动产档案查询结果。证明：截止2019年7月25日，案涉土地及其他被告名下的土地仍处于被法院查封的状态。 15、柳州市柳北区执行公告、拍卖公告。证明：2019年11月12日柳北法院对被告案涉的楼盘项目中的土地使用权进行执行拍卖程序。 被告官塘公司辩称，原、被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效。且案涉房屋已备案至二原告名下，二原告主张合同无效没有事实和法律依据。被告嘉鹏公司不是合同相对方，其只是代官塘公司收取了部分房款，其行为得到了官塘公司认可，合同相关责任应由官塘公司承担。 被告嘉鹏公司辩称，由于嘉鹏公司不是合同的相对方，不应承担由此产生的责任。 被告官塘公司、嘉鹏公司为其辩解共同向本院提交如下证据： 1、编号：售房柳字第（2019）050号LD《商品房预售许可证（正本）》一份。证明：被告并未违约，一直在尽快取得相应房屋证照以履行相应协议或者合同，涉案房屋均已取得预售许可。 2、商品房买卖合同网签及备案管理系统查询结果一份。证明：涉案房屋已经登记备案至二原告名下。 本案在审理过程中，本院依职权向柳州市房产交易所调取案涉房屋的备案情况，该所出具《情况说明》一份。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 被告官塘公司、嘉鹏公司对二原告提交的证据2-3、5、6、13的真实性及证明目的均无异议；对证据1、4、7-11、12、14、15的真实性无异议，但不同意其证明目的。对证据1、4，认为合同是当事人真实意思表示且案涉房屋已实际备案至二原告名下，这一点在二原告提交的证据交易所情况说明已经充分显示；对证据7-11，认为仅能显示涉及的案件标的为1800万，而被告官塘公司土地价值已超过10亿，足以清偿上述债务，且目前因其开发项目涉及下窑村村民安置房，在柳州中院的统一协调下，相关的涉及官塘公司的执行案件已移交至柳北法院统一管理，以便其能尽快顺利开发该项目，同时解决相关购房人、诉讼当事人的权利、义务能得以实现；对证据12，认为与本案无关；对证据14，认为无法证实被告官塘公司已经丧失了继续开发该项目的能力，目前该项目已实际复工；对证据15，认为拍卖公告涉及的土地使用权土地证号为柳国用2015第105343号/450203011002GB00012面积为20933.57平方米，该地块仅为被告官塘公司名下五地块之一，且该地块与本案诉争涉及的房屋无关，诉争的房屋并未建设在该地块上，不影响双方履行商品房预售合同。即使被告官塘公司由于其他的案件被执行，涉及到二原告的房屋根据相关法律规定，由于房屋已备案至二原告名下，其权益应受到保护。 二原告对被告官塘公司、嘉鹏公司共同提交的证据1、2的三性均无异议。对证据1，认为预售许可证形成于2019年9月12日即本案起诉后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，案涉合同应当认定无效。 二原告、被告官塘公司及嘉鹏公司对本院依职权调取的《情况说明》真实性及证明目的均无异议。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院结合案件情况予以参考。本院经审理查明认定事实如下： 位于柳州市柳东新区嘉鹏·中央城房地产项目的开发商为被告官塘公司。被告官塘公司在2014年2月通过拍卖方式取得柳州市柳东新区新柳大道以北、官塘大道以西L-13-04-A、L-13-04-B地块的国有土地使用权，并在该地块上建设嘉鹏·中央城房地产项目，取得合法审批手续。 2016年9月6日，二原告与被告官塘公司签署《商品房买卖合同》，主要约定：1.二原告购买位于柳州市鱼峰区嘉鹏中央城3栋2单元20-2号房屋一套，建筑面积140.30平方米，总房款为587638元；2.合同附件（四）第二条约定：买受人须在签订本合同当日付清30%合同总价款作为首期房款，计人民币177638元，同时签署《商品房买卖合同》，剩余70%房款，计人民币410000元，由银行提供按揭贷款，乙方需在2016年7月31日前办理完毕银行按揭贷款申请手续（如交楼提前的，必须在银行按揭款下款后方可收楼）；买受人必须在本合同约定日期内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行、公积金按揭所需的全部真实资料，否则视为逾期付款，逾期超过90日不付款，被告官塘公司有权解除合同，原告应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金；3.被告官塘公司应当在2018年12月31日前将取得房屋建筑工程竣工验收备案证明的商品房交付给二原告使用；4.被告官塘公司逾期交房的，预期不超过90日，自合同规定的最后支付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向二原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，二原告有权解除合同，二原告解除合同的，被告官塘公司应当自二原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款，并按二原告累计已付款的1%向二原告支付违约金。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。原告粟兵发、陈晓于2015年6月10日向被告嘉鹏公司支付款项101000元，于2016年7月22日向被告官塘公司支付款项76638元，合计177638元。案涉房屋已备案至二原告名下。 经查，嘉鹏·中央城房地产项目因故于2016年底停止施工至今，目前正在办理恢复施工手续。被告官塘公司于2016年5月18日取得嘉鹏·中央城1期3栋的商品房预售许可证，有效期为2016年5月18日至2016年6月底。该预售许可证到期后，被告官塘公司至2019年9月12日再次取得嘉鹏·中央城1期3栋的商品房预售许可审批，有效期为2019年9月12日至2019年11月底。 另查明，被告官塘公司拖欠借款被案外人邓柳斌于2015年起诉至本院，要求被告官塘公司偿还借款18000000元并支付利息5832996元及承担律师费用。该案经本院一审、柳州市中级人民法院二审后作出（2015）鱼民一初字第2583号、（2017）桂02民终991号民事判决书：（2015）鱼民一初字第2583号民事判决结果为：被告官塘公司偿付邓柳斌18000000元及利息并支付律师服务费240000元。（2017）桂02民终991号民事判决结果为：驳回上诉、维持原判。上述判决已发生法律效力，并已进入执行程序，本院依法查封了被告官塘公司所有的位于柳州市柳东新区（案涉商品房所在土地）的国有土地使用权及嘉鹏·中央城房地产项目所属的1#、2#、5#、6#楼部分房屋，后依法进行司法拍卖。 二原告认为，被告官塘公司在未取得预售许可证的情况下与二原告签订《商品房买卖合同》，违反法律规定，应承担返还已付购房款及利息、赔偿损失的责任，被告嘉鹏公司作为案涉房款的实际收款人，且与被告官塘公司存在人员管理和财务混同，应与被告官塘公司共同承担责任。故起诉至本院，提出前述请求。 本院认为，结合双方当事人的意见，本案的争议焦点为：一、原告与被告官塘公司于2016年9月6日签订的《商品房买卖合同》的效力如何认定；二、被告官塘公司、嘉鹏公司是否需要返还给二原告已付购房款并支付利息、赔偿损失？ 对于争议焦点一，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，被告官塘公司取得案涉商品房预售许可证的有效期为2016年5月18日至2016年6月底及2019年9月12日至2019年11月底，然二原告与被告官塘公司签订的《商品房买卖合同》的时间为2016年9月6日，意味着双方签订合同的时间并不在被告官塘公司取得案涉房屋的预售许可证期间内，且在原告起诉前，被告尚未再次取得案涉房屋预售许可证。有鉴于此，双方于2016年9月6日签订的《商品房买卖合同》依法应确认为无效合同。 对于争议焦点二，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，因原、被告签订的《商品房买卖合同》为无效合同，则被告官塘公司因此收取的二原告支付的购房款177638元应返还给二原告。另外，被告官塘公司在未取得预售许可证的情况下与二原告签订《商品房买卖合同》是导致合同无效的主要原因，被告官塘公司对此存在过错。本院从兼顾公平、平等原则出发，综合考虑二原告的损失及被告官塘公司的过错程度，并参照同类案件的情形，确认被告官塘公司应按房屋总价款10%承担赔偿责任较为适宜，即向二原告赔偿损失58763.8元（587638元×10%）。至于二原告诉请的利息，被告官塘公司赔偿的款项已能在一定程度上弥补二原告的损失，且二原告的此项诉请缺乏法律依据，本院不予支持。因二原告未能提供二被告之间确有财务混同及被告嘉鹏公司亦参与案涉房地产项目建设的证据，二原告与被告嘉鹏公司之间没有合同关系，二原告应依据合同相对性原则向合同相对方主张权利。故二原告诉请要求被告嘉鹏公司与被告官塘公司共同承担返还购房款及赔偿损失等责任，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告粟兵发、陈晓与被告广西官塘投资发展有限公司于2016年9月6日日签订的《商品房买卖合同》为无效合同； 被告广西官塘投资发展有限公司应于本判决生效后十日内向原告粟兵发、陈晓返还购房款177638元； 三、被告广西官塘投资发展有限公司应于本判决生效后十日内向原告粟兵发、陈晓赔偿损失58763.8元； 四、驳回原告粟兵发、陈晓的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7525元（原告粟兵发、陈晓已预交），由原告粟兵发、陈晓负担2257元，被告广西官塘投资发展有限公司负担5268元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判长  谢兰兰 审判员  全晓岚 审判员  梁 佳 二〇一九年十一月二十五日 书记员  李剑玲 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。