山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终10112号 上诉人（原审被告）：即墨市多伦美印刷厂，住所地：青岛市即墨区田横镇驻地。负责人：潘孝禹，厂长。 被上诉人（原审原告）：即墨市田横供销合作社，住所地青岛市即墨区田横岛省级旅游度假区管委会驻地。 委托诉讼代理人：王顺，山东海之源律师事务所律师。 原审被告潘孝禹，男，1962年11月29日生，汉族，住青岛市即墨区。 上诉人即墨市多伦美印刷厂因与被上诉人即墨市田横供销合作社、原审被告潘孝禹房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院(2019)鲁0282民初2937号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 即墨市多伦美印刷厂向本院提出上诉请求：撤销山东省青岛市即墨区人民法院作出的(2019)鲁0282民初2937号民事判决书，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；本案一审、二审费用全部由被上诉人承担。事实和理由如下:一、一审法院认定事实错误。上诉人与被上诉人于2004年12月1日签订的房产租赁合同，租赁房产位于田横供销社土地，东西20米，南北60.5米范围内，房屋面积244平方米，其中北库房(危房)3间，停车方3间，南正房4间。租赁期限为30年，即从2004年至2034年。合同签订时一次性缴纳了30年租货费40000元整。上诉人依据合同第四条约定，将租赁的房屋进行的修缮、改造和装修，又新建了一批新房，对厂区进行了路面铺设、硬化、种植了名贵树种，安置了千余块奇石、购置了一宗民俗物品等，至今投资及损失总额达3898080元。上诉人与被上诉人是租赁合同关系，根据《合同法》关于租赁合同的有关规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。上诉人一直遵法守约使用、收益至今。因此不存占用房屋，侵害被上诉人自身合法权益之说，是捏造事实，与实际不符。上诉人2010年4月2日提供的自评明细287931元，是2004年至2009年房屋修改、新建房屋仅部分投资明细。不包括其他栽植、设置物及后来的修改房屋及增加设施部分。然而将9年之前由上诉人提交的一份不规范的流水明细表当证据能成立吗?一般证据规则:缺少公章、缺少私章(或手印)的证据是无效的，与事实不相符，不具有法律效力。二、一审法院依据《合同法》九十四条第五项、第九十七条、第二百ー十四条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、五十三条之规定于2019年7月25日作出了“确认原告房产租赁合同于2007年7月31日已解除;被告于十五日之内腾退土地及所有地上建筑物，交付原告”的判决是错误判决。上诉人与被上诉人所签订包括有土地面积、有房屋面积的长期房产租赁合同，合同双方有严格的约定条款，合同期内可以修改房屋、增设他物;合同到期经双方评估;租赁期内任何一方不得擅自终止合同，否则赔偿对方一切损失;若该房产转移给第三方时，对新的房产所有者继续有效等约定。本合同的特别约定符合《合同法》给予不动产租赁合同的特殊保护，非同一般租赁合同。1、《中华人民共和国企业破产法》第十八条适用的前提是合同为破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕。本案上诉人一次性交清《房产租赁合同》30年租金，已经履行完毕自己所承担的合同义务，故本案不属于适用该条规定的情形。2、破产法研究中心主任王新欣在《法学杂志》京2015年第3期《论破产程序中未到期不动产租赁合同的处理方式》在破产程序中，应当尊重合同法等非破产法律给予不动产租赁合同的特殊保护，限制管理人对租赁合同的解除权。在出租人破产时，管理人对不动产租赁合同的解除权要受到限制，无权单方强制解除合同。《合同法》之下方当事人也是可以提出解除合同的提议并进行协商的，但是管理人此时的提议不具有我国《企业破产法》第18条规定之强制性的单方解除效力。如果承租人不同意解除未到期的租赁合同而选择继续履行则管理人无权单方予以解除。3、《合同法》第九十四条该条的五种情形是赋予守约方的合同解除权，违约方无权行使法定解除权。上诉人是已经履行完毕其合同主要义务的守约方。三、一审法院受行政干预，袒护被上诉人程序违法。上诉人是1998年7月21日注册的小微企业，合法守约经营，其合法利益受法律保护。本案所涉土地、房产在上诉人毫不知情情况下由田横岛度假区管委于2016年1月22日挂牌出让给青岛鼎胜泰瑞置业有限公司房地产商业开发。根据国有土地出让规定，是明显的程序违法。再者，被上诉人已不具有主张该房地产的权利，同时已丧失其诉讼主体资格。《合同法》第229条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。根据上诉人与被上诉人双方签订的《房产租赁合同》第五条规定，租赁期内，如该房产所有权转移给第三方时，本合同对新的房产所有者继续有效。综上所述，一审法院受行政干预，袒护被上诉人。违背事实，违背公平原则，运用法律错误，作出错误判决。严重侵害了上诉人的合法权益。请求二审法院査明事实，依法予以纠正。 即墨市田横供销合作社答辩认为，上诉人上诉状中名称错误，一审法院认定事实清楚，使用法律正确，我方系根据双方之间的合同关系主张对方腾出房屋及土地。上诉人的上诉请求没有证据予以支持，应予以驳回。 原审被告潘孝禹同意上诉人意见。 即墨市田横供销合作社向原审法院提出诉讼请求:要求依法确认即墨市田横供销合作社与即墨市多伦美印刷厂租赁合同已经解除；判令即墨市多伦美印刷厂腾出房屋，清除地上物返还土地并赔偿损失。诉讼费用由即墨市多伦美印刷厂承担。事实与理由：2004年12月1日，即墨市多伦美印刷厂与即墨市田横供销合作社签订房屋租赁合同一份，约定由即墨市多伦美印刷厂承租供销社北仓库、停车库及南正房各一处。合同约定承租期限自2004年12月1日起至2034年11月30日止。但在合同履行期间，即墨市田横供销合作社资不抵债，于2007年5月31日经即墨市人民法院以（2007）即破字第3号民事裁定书裁定破产还债。按照企业破产法的规定，即墨市多伦美印刷厂与即墨市田横供销合作社所签订的租赁合同应当终止履行，但即墨市多伦美印刷厂却以种种理由侵占房屋，至今拒不返还。 即墨市多伦美印刷厂在原审中辩称，不同意解除合同，租赁合同尚未到期，即墨市多伦美印刷厂已一次性缴纳全部租赁费，履行完毕自己的合同义务，即墨市田横供销合作社无权单方解除合同。即墨市多伦美印刷厂在合同签订后将当时所承包的危房进行了修缮改造和装修，又新建了一批新房，对厂区进行了路面铺设、硬化，种植了名贵树种，安装了千块奇石，耗资巨大，即使要解除合同，应该协商一致赔偿即墨市多伦美印刷厂损失后才能解除；即墨市田横供销合作社已将涉案房地产所在土地出让给他人，即墨市田横供销合作社丧失诉讼主体资格。就主张的损失，即墨市多伦美印刷厂不反诉，也不同意申报债权。 原审查明，2004年12月1日，即墨市田横供销合作社与即墨市多伦美印刷厂多伦美印刷厂签订房产租赁合同，约定：“出租房产位于青岛市即墨区供销社土地范围内，建筑面积244平方米。其中北库房3间、停车房3间、南正房4间。租赁期限为30年，自2004年12月1日起至2034年11月30日止，租赁费共计40000元，于合同签订时已一次性付清。租赁期内，承租方可以根据需要对房屋进行改修、增设他物，如供销社改制，按有关规定处理”。合同签订后，即墨市多伦美印刷厂整体搬入并对外经营，期间投资对厂区进行了整理。该合同所在土地性质为国有土地，证号即国用（90）字第891号，证载用地面积20537.07平方米，建筑占地8214.83平方米。后即墨市田横供销合作社因严重亏损，无力清偿到期债务，向原审法院申请破产还债，原审法院经审查后于2007年5月31日依法作出（2007）即破字第3号民事裁定书宣告其破产并依法组成破产清算工作组进行清算。2010年4月2日就即墨市多伦美印刷厂租赁后投资包括自建房、车库改造、水电等项目双方进行了逐项评估，确定价值为287931元，即墨市多伦美印刷厂在明细表上签字。涉案土地所在地块已整体挂牌出让。因即墨市田横供销合作社、即墨市多伦美印刷厂双方无法达成一致，2017年5月9日，即墨田横供销合作社破产清算组向原审法院起诉，要求确认与即墨市多伦美印刷厂双方合同解除，要求即墨市多伦美印刷厂排除妨碍。该案经审理，判决即墨市多伦美印刷厂限期腾出租赁场地。即墨市多伦美印刷厂上诉后，经青岛市中级人民法院审理，裁定发回重审，重审期间原审法院以即墨市田横供销合作社主体不适格为由裁定驳回即墨田横供销合作社破产清算组起诉。2019年4月9日，即墨市田横供销合作社提起本案诉讼。审理中即墨市田横供销合作社撤回要求即墨市多伦美印刷厂赔偿损失的诉讼请求。即墨市多伦美印刷厂多伦美印刷厂系个人独资企业，登记成立于1998年7月21日，潘孝禹系企业投资人。 原审认为，本案争议焦点为：即墨市田横供销合作社与即墨市多伦美印刷厂合同应否解除？若解除合同，产生何种法律后果？原审法院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。该规定赋予管理人继续履行合同和解除合同的选择权。租赁合同为继续性合同，合同存续期间，承租人以支付租金为对价而持续地对租赁物使用收益，同时应妥善保管和按约使用租赁物，出租人在收取租金的同时应当交付租赁物并在租赁期间保持租赁物符合约定用途。在租赁结束之前，合同双方均未履行完毕，符合破产法第十八条规定的合同类型，管理人可以依法解除。即墨市多伦美印刷厂抗辩认为其已缴纳租金，即墨市田横供销合作社不能单方解除合同不能成立。原审法院于2007年5月31日依法宣告即墨市田横供销合作社破产还债，原审法院确认双方合同于2007年7月31日已解除。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施、并有权要求补偿损失”；“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”；“合同解除时，经出租人同意的装饰装修等添附物，除双方另有约定的外，未形成附合的添附可由承租人拆（移）除，已形成附合的，承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内残值损失”。涉案租赁合同已解除，即墨市多伦美印刷厂依法应在合同解除后将租赁物返还即墨市田横供销合作社；就涉案合同超过二十年部分，本身为无效合同，在合同提前解除情况下，未形成附合的添附即墨市多伦美印刷厂可自行移除；就合同期内的剩余租金及即墨市多伦美印刷厂主张的其他损失，特别是对无效后相关损失主张，可依法分清合同过错责任后，通过破产程序解决。根据合同的相对性，即墨市田横供销合作社有权要求解除与即墨市多伦美印刷厂签订的合同并要求排除妨害。即墨市多伦美印刷厂关于涉案土地已经出让，即墨市多伦美印刷厂丧失主体资格的答辩原审法院不予支持。即墨市多伦美印刷厂多伦美印刷厂系个人独资企业，其投资人依法对企业债务承担无限连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条、第二百一十四条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第五十三条之规定，判决：一、确认即墨市田横供销合作社与即墨市多伦美印刷厂于2004年12月1日签订的房产租赁合同于2007年7月31日已解除。二、即墨市多伦美印刷厂、潘孝禹于判决生效后十五日内腾退其根据2004年12月1日与即墨市田横供销合作社所签订房产租赁合同承租的土地及所有地上建筑物，交付即墨市田横供销合作社。案件受理费50元，由即墨市多伦美印刷厂承担。 二审审理期间，双方均未提交新证据。 二审所查事实同一审，本院依法予以确认。案经调解未果。 本院认为，本案焦点问题系原审解除双方之间的租赁合同是否正确。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。该规定赋予管理人继续履行合同和解除合同的选择权。而租赁合同为继续性合同，合同存续期间，承租人以支付租金为对价而持续地对租赁物使用收益，同时应妥善保管和按约使用租赁物，出租人在收取租金的同时应当交付租赁物并在租赁期间保持租赁物符合约定用途。在租赁结束之前，合同双方均未履行完毕。原审据此认定涉案合同符合破产法第十八条规定的合同类型，可以依法解除于法有据，本院依法予以确认。上诉人认为其已缴纳租金，合同已履行完毕，被上诉人不能单方解除合同的上诉理由不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。山东省青岛市即墨区人民法院于2007年5月31日依法宣告即墨市田横供销合作社破产还债。原审法院据此确认确认双方合同于2007年7月31日已解除符合法律规定。 根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施、并有权要求补偿损失。被上诉人诉请上诉人在合同解除后搬离涉案场地于法有据。原审法院对此予以支持符合法律规定，本院依法予以确认。根据相关法律规定，涉案合同超过二十年部分，为无效合同，在合同提前解除情况下，未形成附合的添附，上诉人可自行移除。至于合同期内的剩余租金及上诉人主张的其他损失，特别是对无效后相关损失主张，可依法分清合同过错责任后，通过破产程序解决。 另，根据合同的相对性，即墨市田横供销合作社有权要求解除与即墨市多伦美印刷厂签订的合同并要求排除妨害。原审对合同主体的确认符合法律规定，本院依法予以确认。上诉人关于被上诉人丧失主体资格的上诉理由亦不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。 综上，上诉人的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人即墨市多伦美印刷厂负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇一九年十一月二十九日 法官助理 刘思涵 书记员王若怡