广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终4187号 上诉人（原审被告）：韦素萄，女，1962年9月8日出生，壮族，住广西柳州市柳江县。 委托诉讼代理人：林海清，广西华恒信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎进林（系韦素萄前夫）,住广西柳州市柳南区。 被上诉人（原审原告)：黄福武，男，1980年9月12日出生，壮族，柳州智银通技术有限公司员工，户籍所在地广西柳州市鱼峰区,现住广西柳州市。 委托诉讼代理人：梁祥大，广西华尚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：欧婷，广西华尚律师事务所实习律师。 上诉人韦素萄因与被上诉人黄福武房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2018）桂0203民初1441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月30日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 韦素萄上诉请求：一、撤销或改判一审判决的第一项；二、本案的一审、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审严重超出审理期限。一审适用简易程序审理，但从2017年5月3日一审人民法院向上诉人发出《应诉通知书》；到2018年11月19日上诉人签收到一审判决，已经过去6个半月。本案已经严重超出法定的简易案件审理期限，属于程序上严重违法。二、上诉人不存在逾期交房的违约行为。首先，上诉人要先从第三方处购买房屋搬家后才能腾空涉案房屋给被上诉人，这一事实被上诉人是知晓并且认可的。上诉人向第三方购房的尾款是2018年2月12日付清，与第三方协商交房的时间是2018年3月25日，有《中国银行个人客户交易明细》以及上诉人与第三方售房人李佐用的短信记录为证。其次，被上诉人与上诉人双方签订的《房产买卖合同》第8.1条约定“甲乙双方同意，甲方得到全部银行尾款日起5日内腾出该房”，一审法院认定被上诉人付清全部房款的时间是2018年2月6日，2018年2月11日前上诉人应当腾空房屋并交付被上诉人。这时距离春节只有三天的时间，无论从风俗习惯还是实际情况上来说，上诉人在这时都无法腾空涉案房屋，搬家公司也都放假了，从上诉人提交的与被上诉人的短信记录以及被上诉人提交的短信记录中均可以看出，双方一直在就交房时间进行协商，涉案房屋在4月4日前已经清空，而是被上诉人又故意要求于4月8日下午进行交房。虽然合同有约定，但是经双方协商一致的交房时间视为已经变更且取代了主合同对交房时间的约定。双方约定交房的日期不再是2018年2月12日，而是2018年4月8日。据此，一审法院认定上诉人的逾期违约交房事实不存在。三、上诉人认为一审判决的违约金畸高。一审法院认为上诉人逾期交房天数为52天，违约金10万元，折合计算为每天的违约金为1923元。按照《最高人民法院关于逾期违约金应当按照何种标准计算问题的批复》：“逾期付款违约金应当依照付款金额每日万分之二点一计算”，本案的每日违约金应当为155.4元，一审法院支持的违约金已经达到法律规定的12.37倍，属于特别严重超高。根据《民法通则》第112条第1款规定“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所遭受的损失。”《合同法》第113条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”可见我国法律确定的违约损害赔偿责任以填补损失为基本原则。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2003年4月28日法释【2003】7号）第17条第三款规定“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”根据58同城网站上公布的涉案房屋同地段、同小区、同面积的月租金来看，最高不过2500元。因此，上诉人认为假如支持被上诉人的违约金，最高不应超过5000元。四、一审法院在一审判决书中适用的裁判标准不统一，属于适用法律有误。合同类纠纷的处理原则是有约定从约定，无约定从法定。本案当中，对于约定中明显奇高、违背法律精神的违约金的约定应按照《合同法》及相关法律来判定。五、2017年8月1日签订的房产买卖合同中的第八条第一项和第十一条第二项不平等、不公平；被上诉人与中介存在期票行为，串通骗取高额违约金；合同约定严重违反国家相关规定，属于违法约定，约定违法应属于无效，应从法判定。综上，请求二审法院查清案件事实，纠正错误，依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人黄福武辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，上诉人明显存在违约行为，应承担相应的违约责任，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 黄福武向一审法院起诉请求：1.判决韦素萄支付黄福武逾期交房违约金100000元；2.判决韦素萄支付黄福武律师服务费5000元；3.判决韦素萄赔偿黄福武因房屋的装饰装修物及附属设施被损害或拆除造成的经济损失10000元；4.判决韦素萄承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年8月1日，黄福武与韦素萄及案外人柳州市冠臣房地产经纪有限公司签订《房产买卖合同》，韦素萄将位于柳州市房屋出卖给黄福武，房屋总价款为740000元，黄福武通过现金、公积金贷款、银行贷款的方式支付韦素萄购房款。《房产买卖合同》第五条约定，黄福武配合韦素萄前往银行及公积金管理中心申请按揭贷款的当日，黄福武将210000元首付款存入银行指定账户中进行资金监管，并向银行和公积金管理中心申请按揭贷款490000元，如审批通过的贷款金额达不到申请额度，差额部分在黄福武、韦素萄双方向房产管理部门交件当日由黄福武以现金方式一次性支付给韦素萄，该笔款项双方委托柳州市冠臣房地产经纪有限公司托管，在上述房产过户至黄福武名下、新房产证出具当日由柳州市冠臣房地产经纪有限公司支付给韦素萄，黄福武、韦素萄不再对差额金额的确定及支付另行签订补充协议，双方于按揭申请审批通过后3个工作日内到房产部门办理产权过户手续，待房产管理部门出具黄福武新房产证，黄福武、韦素萄持新《房屋所有权证》到监管部门将监管房款210000元转付给黄福武，黄福武于新的房产证出具后配合银行办理房产抵押登记手续，待《房屋他项权证》出具，由银行和公积金管理中心将审批通过的按揭款直接划付给韦素萄；第六条第3项约定，黄福武以贷款形式支付房款的，应在2017年8月10日前办理申请贷款手续；第八条第1项约定，韦素萄获得全部银行尾款之日起5日内腾出该房屋;第八条第2项约定，韦素萄承诺，自合同签订之日起至该房屋物业交割期间，凡已纳入合同物业交割清单的各项房屋装饰及附属设施被损坏或拆除的，韦素萄应按专业评估机构出具的被损坏或被拆除的房屋装饰及附属设施的评估值，向黄福武支付赔偿金并支付评估费；第十一条第2项约定，韦素萄未按本合同约定的期限将上述房产交付黄福武，每逾期1日，韦素萄应向黄福武支付该房产成交价千分之5的违约金；第十一条第3项约定，任何一方不按合同任一条款约定办理相关业务，逾期超过10日视为根本违约，守约方有权终止合同，违约方须向守约方支付违约金并赔偿守约方已支付的居间服务费损失和因此产生的诉讼费、律师费等。黄福武于2017年8月1日、9月14日通过银行转账分别支付房款20000元、20000元，于2017年8月17日向柳州市房产交易所存量房交易结算资金监管专户转款210000元，于2018年2月6日通过贷款支付房款490000元，黄福武向韦素萄付清了购房款共计740000元。2017年9月29日，黄福武取得柳州市房屋的《不动产权证书》【证号：桂XXXX号】。2018年4月5日，韦素萄短信通知黄福武交房，同月8日，韦素萄向黄福武交付上述房屋。现黄福武认为韦素萄逾期交房的行为已经构成违约，故诉至法院，提出前述诉讼请求。 一审法院认为，黄福武、韦素萄签订的《房产买卖合同》系当事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方均应全面履行合同义务。关于韦素萄是否构成逾期交房违约责任的问题，黄福武、韦素萄签订的《房产买卖合同》第八条第1项约定了“甲方于得到全部银行尾款日起5日内腾出房屋”，虽未明确约定具体的付款时间，但可认定为明确了具体的交房时间，黄福武于2018年2月6日向韦素萄付清全部房款，则依约定韦素萄应于5日内即同月11日前腾空房屋并交付给黄福武，韦素萄于2018年4月5日通知黄福武交房，逾期52天，黄福武主张逾期交房违约金100000元，符合合同约定，该院予以支持。关于黄福武主张的律师代理费，合同只对根本性违约方需承担守约方支出的律师费作出了约定，与本案情形不符，该院不予支持。关于黄福武主张的房屋经济损失，黄福武提供的证据不能证实系房屋交接时的状态，也不能证实房屋是否存在损坏及损坏后果是否与韦素萄有关联性，该院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款规定，一审法院判决：一、韦素萄支付给黄福武违约金100000元；二、驳回黄福武的其他诉讼请求。一审案件受理费2600元（黄福武已预交），减半收取1300元，由黄福武负担195元，由韦素萄负担1105元。 二审期间，双方当事人均未提供新证据，对于一审认定事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。黄福武、韦素萄签订的《房产买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，依法应为有效合同。黄福武、韦素萄对于合同约定交房时间至实际交房时间迟延52天均无异议，本院予以确认。对于韦素萄主张双方协商变更了交房时间，但由于其无法证实得到黄福武认可并放弃对其违约责任的追究，因此韦素萄要求免除逾期交房的违约责任的请求，本院不予支持。《房产买卖合同》第十一条第2项约定，逾期交房的，每逾期1日应按该房产成交价千分之5支付违约金。根据上述合同约定计算，韦素萄逾期交房52天，其应向黄福武支付违约金为192400元（740000元×5‰×52天）。该约定的违约金明显过高。虽然黄福武仅主张10万元违约金，但是由于该合同房屋买卖目的已经实现，并实际履行完毕。虽然韦素萄迟延交房52天的行为违反合同约定，但不属于根本性违约，黄福武也无法举证证实其损失达到10万元。本院综合全案情况，结合出卖人的过错程度、违约的具体情况以及合同履行情况等，酌定判决韦素萄向黄福武支付违约金2万元。 综上所述，上诉人韦素萄的上诉请求部分成立，本院予以支持；其余部分，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对于合同约定的违约金过高未予以调整，本院予以改正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 撤销广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2018）桂0203民初1441号民事判决； 韦素萄应于本判决生效之日起十日内向黄福武支付违约金20000元； 驳回韦素萄的其他上诉请求； 驳回黄福武的其他诉讼请求。 一审案件受理费2600元（黄福武已预交），减半收取1300元，由黄福武负担195元，由韦素萄负担1105元；二审案件受理费2300元（韦素萄已预交），由黄福武负担1300元，由韦素萄负担1000元。 上述有给付义务的当事人限于本判决指定期间内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  龙 昀 审 判 员  黄智文 审 判 员  赵舒颖 二〇一九年十一月十一日 法官助理  覃永慧 代书记员  刘秋琼