北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初6152号原告：丁艳华，女，1965年7月10日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。原告：丁涵玥，女，1998年9月8日出生，汉族，在读大学生，住北京市大兴区。上述2名原告的共同委托诉讼代理人：杨月臣，北京市大都律师事务所律师。被告：北京市安洋商贸有限责任公司，住所地北京市大兴区西红门镇通黄路北侧2号院内（安洋公司）。法定代表人：杨志，经理。原告丁艳华、原告丁涵玥与被告北京市安洋商贸有限责任公司（以下简称安洋商贸公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。2名原告的共同委托诉讼代理人杨月臣到庭参加诉讼。被告安洋商贸公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁艳华、丁涵玥向本院提出诉讼请求：1.依法确认案外人薛世祥与安洋商贸公司于1998年4月1日签订的房屋买卖合同有效；2.本案诉讼费用由安洋商贸公司承担。事实和理由：1998年4月1日，丁艳华的爱人薛世祥与安洋商贸公司就安洋商贸公司自愿将坐落于大兴县金星工业园区2号院内前边小别墅楼1栋522.5平方米（现北京市大兴区金星通黄路北侧11幢1至3层全部房产）有偿转让给薛世祥的事宜，双方签订了“产权转移协议书”；双方约定的转让条款为：“1.建筑面积522.5平方米，建筑达到框架封顶，未安装门窗、未装修、内外墙漏砖，未作防水；2.房下地皮及房前至河堤边，房、后、左、右各一米散水；3.路走风河堤边公用道、土地使用权随原产权人50年期限；4.水、电、暖、气、电话均由原产权人负责报通，其费用有薛世祥支付；5.此栋小别墅作价17万元，已付10万元，尚欠7万元，定于两个月之内全部付清；6.定于98年4月份办理产权证；7.此协议一式二份，具有同等效力”；该协议由当时安洋商贸公司的法定代表人杨玉良签字，由薛世祥签字。1998年6月，薛世祥按照“产权转移协议书”约定将尚欠的70000元房款交给了安洋商贸公司的法定代表人杨玉良之后，安阳商贸公司将涉案房屋交付给薛世祥，由薛世祥自行完成了涉案房屋的安装门窗、室内外装修、作防水、盖院砖围墙及进出门等，并一直由薛世祥、丁艳华一家居住使用；薛世祥在生前一直找安洋商贸公司的法定代表人杨玉良要求办理涉案房屋的产权证，杨玉良一直同意给办理，但拖延至薛世祥于2006年5月31日去世前也未给办理；在薛世祥去世时，其父母已死亡，其配偶为丁艳华，其子女为丁涵玥（丁涵玥系薛世祥、丁艳华之女）；在薛世祥去世之后，丁艳华也多次找安洋商贸公司及该公司原法定代表人杨玉良要求办理涉案房屋的产权证手续，但至今也未取得涉案房屋的产权证。2009年5月16日，丁艳华就涉案房屋及院落租给董凤岭有偿使用的事宜，与董凤岭签订“房屋租赁协议”，约定租期为38年，租金为每年20000元，租金交付时间为每年3月1日前；丁艳华将涉案房屋及院落交给董凤岭使用，董凤岭支付了第1年租金后，不守信誉，未按时交付租金且未经丁艳华同意，私自拆除原有的3间房屋，在院内搞非法建筑等侵犯丁艳华、丁涵玥合法权益的行为；丁艳华于2010年7月1日将董凤岭起诉到北京市大兴区人民法院，要求判令解除房屋租赁协议，董凤岭支付所欠2009年3月1日至2010年7月1日的租金，赔偿私自砍伐果树和非法私自拆除门及围墙的损失；在法院审理时，追加安洋商贸公司为该案第三人，并在法院主持下丁艳华、董凤岭、安洋商贸公司均同意对该案进行调解解决；法院于2011年1月10日出具（2011）大民初字第2460号民事调解书，确认：“一、解除原告丁艳华与被告董凤岭于二〇〇九年五月十六日签订的租赁协议；被告董凤岭于二〇一一年十一月十五日前就上述租赁协议的房屋退给原告丁艳华；二、被告董凤岭于二〇一一年十二月十五日前给付原告丁艳华截至二〇一一年十一月十五日的租金及鉴定费共计二万元；三、原告丁艳华与第三人北京市安洋商贸有限责任公司就租赁协议所涉房屋的权属问题另行解决”；丁艳华在2018年4月8日以房屋买卖合同纠纷，要求安洋商贸公司办理产权证为由，向北京市大兴区人民法院起诉；经法院调查核实，安洋商贸公司在2013年9月13日对其名下房屋重新进行了登记，涉案房屋现为位于北京市大兴区金星路通黄路北侧11幢1至3层房屋；经向大兴建委调查，涉案房屋不能办理过户手续；为此，丁艳华办理了撤诉手续，另案提起本案诉讼；为维护自身合法权益，丁艳华、丁涵玥诉至法院，请求判如所请。安洋商贸公司未作答辩。本案经审理认定事实如下：薛世祥（曾用名薛士祥）生前与丁艳华系夫妻关系，二人于2003年1月29日登记结婚，二人共生育丁涵玥1名子女；至薛世祥于2006年5月31日死亡时，其父母均已死亡，其配偶为丁艳华，其子女为丁涵玥；薛世祥生前未立遗嘱或遗赠扶养协议；据此，薛世祥的全部第一顺序法定继承人均已参加本案诉讼，丁艳华、丁涵玥作为原告主体适格。对于涵盖诉争房屋所在区域的国有土地使用权，安洋商贸公司的前身北京市新建置业有限公司取得了国有土地使用证和房屋产权证；该国有土地使用证的填发时间为1995年7月20日，登记土地使用者为北京市新建置业有限公司，土地坐落为金星乡新建工业区内，土地用途为综合用地，总面积为15.6亩，使用期限为50年，四至为东至金业大街、西至服装厂、南至绿化带、北至规划用地；该房屋所有权证的填发时间为1996年4月5日，登记所有权人为北京市新建置业有限公司，房屋坐落为大兴县金星乡通黄路北侧，共有4栋建筑，建筑面积分别为334.8平方米、522.8平方米、522.8平方米、100.5平方米，其中1栋建筑面积为522.8平方米的房屋即为本案诉争房屋。1996年3月28日，包括杨玉良在内的全体股东制定安洋商贸公司的公司章程；1996年9月6日，北京市新建置业有限公司通过股东会决议，全体股东一致同意重新登记，并由杨玉良负责办理，一致同意修订后的公司章程；1996年10月16日，杨玉良向当地工商行政管理部门提交“公司重新登记申请书”，申请重新设立安洋商贸公司；1997年4月9日，安洋商贸公司完成工商登记，其法定代表人为杨玉良，企业类型为有限责任公司，营业期限自1997年4月9日起；2000年3月7日，安洋商贸公司通过股东大会决议，决定同意免去杨玉良的法定代表人职务，同意由李洁民担任安洋商贸公司的法定代表人；之后又进行了多次法定代表人变更，至本案审理时，法定代表人为杨志；至本案审理时，安洋商贸公司的营业状态为开业。在安阳商贸公司设立后，上文房屋产权证进行了换发；新产权证的登记所有权人为安洋商贸公司，房屋坐落为大兴县金星乡通黄路北侧，其他登记事项与原产权证一致；诉争房屋即为产权证所附“房地平面图”中西南角处建筑物（建筑面积为522.8平方米，房基占地面积为205.5平方米）。1998年4月1日，针对诉争房屋的买卖事宜，安洋商贸公司（原产权人）与薛世祥（接产权人）签订“产权转移协议书”；双方约定：“经双方同意，原产权人愿将坐落在大兴县金星工业园区2号院内前边小别墅楼一栋522.5平米，有偿方式转让给薛士祥同志，转让条款如下：1.建筑面积522.5平方米，建筑达到框架封顶，未安装门窗、未装修、内外墙漏砖，未作防水。2.房下地皮及房前至河堤边，房、后、左、右各一米散水。3.路走风河堤公用道。土地使用权随原产权人50年期限。4.水、电、暖、气、电话均由原产权人负责报通，其费用由薛士祥支付。5.此栋小别墅作价17万元，已付10万元，尚欠7万元，定于两个月之内付清。6.定于98年4月份办内办理产权证。7.此协议一式二份，具有同等效力”；薛世祥在协议落款处签字确认，所签写名字为当时的曾用名“薛士祥”；杨玉良作为时任安洋商贸公司的法定代表人在落款处签字确认。“产权转移协议书”签订后，安洋商贸公司向薛世祥交付诉争房屋，所交付房屋之主体结构已建成，薛世祥在接收房屋后对房屋进行了装修；丁艳华、丁涵玥陈述称，薛世祥在1998年6月付清余款70000元，至此房屋转让款170000元已付清。2009年5月16日，丁艳华（甲方、出租人）与董凤岭等人（乙方、承租人）就诉争房屋签订租赁协议；双方约定租赁期限自2009年3月1日起，年租金为20000元；2011年，丁艳华将董凤岭起诉至本院，提出解除其与董凤岭于2009年5月16日签订的租赁协议等诉讼请求；安洋商贸公司作为第三人参加该案诉讼；诉讼过程中，经本院主持调解，各方当事人达成调解协议；本院于2011年11月1日作出（2011）大民初字第2460号民事调解书，确认：“一、解除原告丁艳华与被告董凤岭于二〇〇九年五月十六日签订的租赁协议；被告董凤岭于二〇一一年十一月十五日前就上述租赁协议承租的房屋腾退给原告丁艳华；二、被告董凤岭于二〇一一年十二月十五日前给付原告丁艳华截至二〇一一年十一月十五日的租金及鉴定费共计二万元；三、原告丁艳华与第三人北京市安洋商贸有限责任公司就涉案租赁协议所涉房屋的权属问题另行解决；四、案件受理费八十八元，由被告董凤岭负担（已交纳）。”2018年，丁艳华将安洋商贸公司以房屋买卖合同纠纷的案由诉至本院，即(2018)京0115民初10483号民事案件，后于2018年11月28日撤回起诉；在该案审理过程中，丁艳华之代理律师持本院所出具调查令向北京市大兴区国土资源和房屋管理局档案室核实情况，并调取了安洋商贸公司名下的位于北京市大兴县金星乡通黄路北侧房屋的“补证登记申请书”、“北京市房屋登记表”、“房屋平面图”；被调查机关工作人员表示，被调查房屋没有被查封、抵押登记的情况，该档案室没有关于北京市大兴县金星乡通黄路北侧房屋现地址名称、北京市大兴区进行工业园区2号院3层小楼房的原始地址的证据材料提供；所调取“补证登记申请书”中载明，安洋商贸公司于2013年9月13日申请补证登记，所有权人为安洋商贸公司，房屋坐落为“大兴区金星通黄路北侧11幢1至3层全部；12幢1至3层全部；13幢1层全部；14幢1层全部”，原权证号为兴集字第0572号，11幢（即诉争房屋）的结构为混合结构，层数为3层，所在层数为1至3层，房屋规划用途为办公用房，建筑面积为522.8平方米；“北京市房屋登记”表载明，房屋坐落为大兴区金星通黄路北侧，所有权人为安洋商贸公司，11幢（即诉争房屋）的建成年份为1995年，建筑面积为522.80平方米，建筑占地面积为205.50平方米，备注为“13、14号为违章建筑”（即违章建筑不包括诉争房屋），填表时间为2013年9月5日，测图时间为2013年9月5日；在“房地平面图”中，诉争房屋为11号房屋，其位于整个院落的西南角；为进一步核实诉争房屋能否单独办理产权登记，丁艳华的代理律师持本院开具调查令前往大兴区住房和城乡建设委员会核实情况，被调查单位表示，因土地使用权不能分割，所以安洋商贸公司名下的位于北京市大兴县金星乡通黄路北侧房屋产权只能整体转让进行房屋产权变更登记，房屋产权不能进行产权分割登记，即诉争房屋不能单独办理不动产所有权转移登记。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，安洋商贸公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃在庭审中的陈述、质证和辩论等诉讼权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；依法成立的合同，自成立时生效；依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；依法成立的合同，受法律保护。本案中，安洋商贸公司与薛世祥在1998年4月1日所签订“产权转移协议书”系双方就现坐落在“大兴区金星通黄路北侧11幢1至3层全部；12幢1至3层全部；13幢1层全部；14幢1层全部”中的“11幢1至3层全部”（系独立的3层楼房）所签订房屋买卖合同；该房屋买卖合同系合同双方当事人真实意思表示，标的物房屋属合法建筑，即使在合同签订后存在履行障碍，亦不属于法定无效情形，故应属有效。综上所述，对丁艳华、丁涵玥的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：确认就现坐落在“大兴区金星通黄路北侧11幢1至3层全部；12幢1至3层全部；13幢1层全部；14幢1层全部”中的“11幢1至3层全部”三层楼房，薛世祥（当时的曾用名为薛士祥，薛世祥现已死亡）与北京市安洋商贸有限责任公司在一九九八年四月一日所签订“产权转移协议书”（即房屋买卖合同）有效。案件受理费7400元、公告费560元，均由北京市安洋商贸有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 振审 判 员  吴 晶人民陪审员  梁跃海二〇一九年十一月二十九日法官 助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷