福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终6178号 上诉人（原审原告）：吴世茂（原审被告吴娟之父），男，1956年2月2日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 上诉人（原审原告）：林瑞英（原审被告吴娟之母），女，1953年11月12日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 上诉人（原审原告）：吴某（原审被告吴娟之女），女，2006年8月18日出生，汉族，住址福州市鼓楼区。 三上诉人共同委托诉讼代理人：林志炎、李佐霞，福建王认律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：庄培春，女，汉族，1976年2月17日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：苏金金、郑若诗，福建智德律师事务所律师。 原审第三人：福建福州农村商业银行股份有限公司台江支行，住所地：福州市台江区福光南路379号武夷绿洲第23#楼1层2层03商业用房，统一社会信用代码91350100572966601B。 负责人：林滕。 委托诉讼代理人:郑辉，公司员工。 上诉人吴世茂、林瑞英、吴某因与被上诉人庄培春，原审第三人福建福州农村商业银行股份有限公司台江支行（以下简称农村商业银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初6259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 吴世茂、林瑞英、吴某上诉请求：1、请求二审法院依法撤销（2018）闽0102民初6259号民事判决，将本案发回重新审理，或改判驳回被上诉人庄培春的一审诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案一审法院在证据认定上明显存在错误。一审判决书第10页对上诉人有异议的证据：收款收据、银行汇款凭证、泛联房产财务账号、《催告函》及ＥＭＳ面单等证据材料，未在一审庭审中向上诉人出示原件，上诉人要求查看原件，被上诉人均无原件，一审法院在无任何依据的情况下就认定这些证据是真实的，完全没有事实依据。特别是一审认定中的一个明显的错误，本案被上诉人在一审中根本没有提供所谓的ＥＭＳ面单，连复印件都没有。一审诉讼中被上诉人提供邮寄《催告函》的邮寄公司的面单复印件，并非ＥＭＳ，ＥＭＳ是对中国邮政特快专递的英文（ＥｘｐｒｅｓｓＭａｉｌＳｅｒｖｉｃｅ）缩写，而本案被上诉人提供的明显不是ＥＭＳ的寄件客户联复印件，而是一个其它民营公司的面单复印件，且该面单无法体现签收情况，也无法查询该件邮寄签收情况。一审法院仅仅凭被上诉人提供了的一个民营公司快递面单，就认定为ＥＭＳ（中国邮政特快专递）回单，一审法院这种做法明显就是没有经过任何审核，就随便做出了主观的判断。因此，一审认定“泛联房产向吴娟发出《催告函》”，存在明显的错误。另外本一审诉讼中被上诉人也没有提供收款收据、银行汇款凭证等原件材料供上诉人核对，因此一审法院在审理查明的事实部分，认定被上诉人已经支付了后期的4万元定金、泛联公司向吴娟发出《催告函》等这些重要事实时，均无事实依据。二、本案一审认定，吴娟“在合同签订后，其未能在约定的时间内向泛联房产提供公证书及向原告披露受托人及指定的担保公司指定银行的具体情况”，一审法院该认定不符合事实，也不符合合同约定的交易顺序和逻辑。若“在合同签订后，吴娟未能在约定的时间内向泛联房产提供公证书及向原告披露受托人及指定的担保公司指定银行的具体情况”，那么中介公司应当及时向吴娟发函催告，要求办理并提供公证书及指定担保公司，而不是一审所认定的发函要求办理资金监管。这两者是有明确的先后顺序的，即委托公证、指定担保公司在前，资金监管在后。若前一程序未完成，中介公司怎么可能通知进入下一程序。从中介公司发出的《催告函》的内容来看，可以证实吴娟已经履行了合同约定的，办理公证委托手续的义务。一审法院也认定吴娟已履行了办理公证委托的义务。因为该函仅仅提到“配合买方与您所指定的担保公司人员办理资金监管手续并办理解押还款手续”，依据该合同的约定，吴娟办理公证委托在前，然后是买受人将购房款汇入担保公司指定的账户，接着办理资金监管，资金监管后，吴娟要办理房屋贷款解押手续。况且讼争合同并非约定要吴娟本人到场办理资金监管。在房产交易实践中，虽然讼争合同约定的担保公司由甲方指定，但实际上在合同履行过程中，中介公司为了防控风险，担保公司都是由中介公司指定的，所以才要做委托买卖的公证，不然如果全程由出卖人（吴娟）参与买卖事宜，出卖人根本没有必要做委托公证手续。同时合同所称的“甲方受托人”（即公证委托上的受托人）也是由中介公司指定的。因此，在中介公司已经收到出卖人吴娟的公证委托书的情况下，房产买卖的事宜已委托给受托人，完全由中介公司掌控买卖的过程，资金监管完全没必要让吴娟本人到场。且讼争合同（第十四条第5款）上也是约定乙方（被上诉人）将资金打入指定银行与“甲方受托人”办理资金监管。因此说要求吴娟本人到场办理资金监管完全没有依据。一审认定吴娟无提供公证书及担保公司，均是错误的。三、本案没有证据证明被上诉人庄培春向第三人泛联公司（中介）交付了4万元的定金。本案被上诉人庄培春在2017年1月1日交付1万元定金的收据，与其提交2017年1月5日的4万元定金收据，两个收据的票据号相差太远。被上诉人要求中介方泛联中介公司提供原始的收据存根联，以便核实是不是事后补开，但在本案一审诉讼中被上诉人均未提供收据证据原件核实，也未提供收据存根联。作为中介公司，若和买方庄培春关系密切的情况下，为其开具一张虚假的收据是非常容易的事。若被上诉人认为该4万元定金系通过转账支付，也应当提供转账支付到中介公司的相关凭证。若被上诉人拒不提供，应当认定其举证不能，让其承担不利的法律后果。同时，依据《福建省存量房交易结算资金管理暂行办法》（闽建房［2008］28号）第三条之规定，交易过程中支付的购房款、定金等应当存在专用账户。《福州市住房保障和房产管理局关于加强房地产中介机构管理工作的通知》（榕房〔2015〕10号），再次要求强化管理。该合同第十四条第2款约定定金由丙方（中介方）保管，也明显不符合上述办法的规定。退一万步来说，即使被上诉人向案外人陈丽萍支付了5万元定金，也不能证实被上诉人依据《福建省存量房交易结算资金管理暂行办法》第三条、第七条之规定存入了专用账户，同时本案也没有证据证明案外人陈丽萍账户作为丙方收取定金的账户，更没有证据证明被上诉人向案外人陈丽萍支付的款项就本案讼争合同的定金。因此，本案被上诉人方没有证据证实其已依据合同及《办法》的规定交付了讼争合同的定金。若被上诉人作为买受方依约支付定金，交给中介方保管。作为专业的中介方，通常会让卖家（出卖人）在定金收据上签字确认，确认买方已交付了定金，交付给中介方保管。依据《福建省存量房交易结算资金管理暂行办法》及《福州市住房保障和房产管理局关于加强房地产中介机构管理工作的通知》，为了防止中介公司卷款逃跑（福州已发生多起，实际上泛联公司最终也是卷款逃跑），通常要求买方的购房定金要存入中介公司专门开设的专用账户或直接交付给卖方。但本案也没有任何证据证明该定金存入中介公司的专用账户或已交付给卖方。四、一审在重要事实认定上存在遗漏，本案被上诉人庄培春未依据合同约定将资金存入指定的账户。本案被上诉人作为买受人未按照合同第十四条第5款第2项的约定将定金之外的购房款打入甲方指定的担保公司指定银行账户。依据三方签订的合同第十四条第5款第2项的约定：“乙方（买受人庄培春）须在2017年2月9日之内将除定金之外的房款一次性打入甲方指定的担保公司指定银行与甲方受托人办理资金监管手续”。依据该条约定，被上诉人应当在2017年2月9日内，将除定金之外的购房款汇入担保公司指定的银行账户，然后再做资金监管手续，但是被上诉人并没有履行汇款的义务。上诉人认为依据合同约定，本案的被上诉人履行的汇款义务与上诉人履行的共同监管资金义务，有明确的先后履行顺序。即，被上诉人的资金要先存入指定的银行账户，才能做资金监管。本案自始至终均未看到被上诉人有相应的证据证实被上诉人履行了汇款到指定账户的义务。从中介公司发出的《催告函》的内容来看，吴娟已经履行了办理公证委托手续的义务，一审也认定了吴娟已履行了办理公证委托的手续。在吴娟已经履行了办理委托公证手续的情况下，被上诉人方应当履行其将资金汇入担保公司指定的银行账户的义务。五、一审认定被上诉人备足购买房产的资金，也是错误的。本案没有证据证明被上诉人备足了资金准备房子，即使其账户有资金有也不能以被上诉人银行账户有没有钱来认定其是否愿意购买房子。有没有钱和是否愿意购买房子完全是两个概念。事实上，在2017年1月1日签订合同之后，被上诉人庄培春不想购买讼争房产，进而提出解除合同。而出卖人吴娟急于出售讼争的房产，且没有法律知识，因此没有正确履行解除合同的手续。从本案被上诉人提供的银行交易明细也可以看出，因为本案被上诉人100多万元的存款在其自己账户中仅存入不超过24小时，与合同约定的2月9日的时间也不一致。本案看到被上诉人有大额资金入账，一次是2017年1月6日，入账104万元，但是在2017年1月6日的当天就被取出，另外一笔是2017年2月24日90万元存入，但在当天就被卡取出96万元。因此说本案没有证据证明被上诉人备足了资金准备购买房子。六、上诉人认为本案讼争的《房地产经纪合同》早在2017年2月9日之前就已解除。被上诉人庄培春在2017年1月1日签订合同之后，仅仅支付了1万元的定金，余下的4万元定金按照三方合同约定应在2017年1月5日前支付，但被上诉人庄培春并没有在2017年1月5日支付余下的4万元定金，并表示不想买该套房产。买卖双方口头协商解除了该房产买卖合同，但是没有办理完整的解除手续。虽然本案上诉人的亲属吴娟（已故）无法拿出更多的证据证实这个事实。但是通过上诉人向福州市房地产交易中心查询，及分析本案的证据材料，完全可以证实本案的房产买卖合同实际上已解除。具体如下：（1）本案被上诉人庄培春所提交的证据--定金收据之一，即2017年1月5日的定金收据，明显是虚假的。具体理由上文已作论述。（2）本案的未进行网签的事实也可以证实双方合同实际上已经解除。存量房网签备案是房产交易的重要条件之一，依据国务院2010年发布的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），要求“进一步建立健全新建商品房、存量房买卖合同网上备案制度”。2015年，住房和城乡建设部办公厅印发《房屋买卖与产权管理工作导则》（以下简称《导则》），规定了存量房转让合同网签的两种情形。《国土资源部、住房城乡建设部关于做好不动产统一登记与房屋买卖管理衔接的指导意见》进一步明确了网签制度。依据上述规定和福州市房产中介惯例，通过中介达成房屋买卖的，在房产买卖合同签订后，买方交付定金后，房产中介公司就会立即履行一个网签的程序，网签通常分为两步，一是在买受人交付定金当天或是次日，中介公司将买卖标的房产向房地产交易中心挂牌申请；挂牌申请通过交易中心审核后，然后就将网签合同打印出来。但是本案自始至终，作为中介方的泛联公司，没有履行网签的手续，也没有将买卖的房产向交易中心挂牌申请，更没有打印网签合同。上诉人方在2018年3月8日向福州市房地产交易中心查询，证实，讼争合同的房产没有任何网签的记录。因此，从这个重要情况，可以证实，买受人庄培春根本没有交付2017年1月5日应交付的4万元定金。中介方明知买受人改变买卖意向的情况下，就不再去办理网签手续。（3）本案中介方的“严重逾期发函事实”（上诉人不认可中介公司发函的事实）也可以证实，该合同已经实际解除。依据三方合同第十六条“违约处理时限”的约定，“自发生违约行为之日起超过10日，丙方（中介方）即向违约方发生挂号信促其履行，，，，，”，若被上诉人所声称的2017年2月9日，其要求出卖人吴娟到银行办理资金监管手续，而吴娟没有到场办理，那么作为中介公司就应当在2017年2月19日之前发挂号信给吴娟，但是本案被上诉人提供的所谓的顺丰快递邮寄时间却是在2017年3月6日，这与合同约定的发函时间推迟了15天。如果说，合同没有解除，作为专业的中介方绝对不会视合同约定如儿戏，迟迟不发函。而且被上诉人提供的发函方式与合同约定不符（合同约定的是国企中国邮政的挂号信，而本案提供的是民营快递顺丰）。另外，本案被上诉人方未提供该快递邮寄的签收回执，不能证实吴娟已收到该快件。因此，从中介方未依约发函的行为，也可以证实合同早已解除。 庄培春辩称，一、根据《房产经纪合同》、《补充协议》约定的买卖双方履行义务的先后顺序，被上诉人庄培春已履行了作为买方支付定金和备齐购房款的义务，但卖方吴娟并未按合同约定时间向庄培春披露受托人及指定银行以办理资金监管手续，也未按约进行公证并将发票和凭证交付中介公司代为领取及保管公证书，甚至一房二卖，严重违背诚信原则，为恶意的根本性违约。上诉人的上诉事实和理由没有任何依据。1、庄培春已经按约定在2017年1月5日前支付了5万元定金。2、庄培春已经按约定在2017年2月9日前备齐了除定金外的197万元购房款。3、吴娟并未按照合同在约定时间内办理房屋交易手续的公证书并提供给中介公司，也未按约定向庄培春披露指定银行及受托人的具体情况以办理资金监管手续，构成违约。①根据《补充协议》第十四条第5点约定：吴娟应当先将诉争房屋的所有交易手续（包括代收房款）以公证的形式委托给担保公司指定的人员，并将发票及凭证交给中介公司代为领取及保管《公证书》，且吴娟还应向庄培春披露其指定的担保公司指定银行与受托人，然后才存在庄培春履行在2017年2月9日之内将除定金之外的购房款一次性打入吴娟指定银行并与吴娟受托人办理资金监管手续的义务。本案中，吴娟并未履行在先的向中介公司提供公证书并向庄培春披露指定银行和受托人的义务，自然不存在庄培春履行在后的打款义务。因此，一审判决并不存在原告上诉状第四点所述的遗漏“庄培春未依据合同约定将资金存入指定的账户”的事实。②吴娟提供的《公证书》是在与庄培春签订合同前一年为其他次购房所做，与本案没有任何关联，不能成为本案中吴娟已履行合同约定的办理公证手续的依据。该公证书出具于2016年11月7日，本案买卖合同签订于2017年1月1日。《补充协议》第十四条第5点不仅约定甲方要办理公证，还特别约定了“甲方要将发票及凭证交给丙方（中介公司）且由丙方代为领取及保管上述《公证书》”。二、上诉人主张合同在2017年2月9日之前就已经口头解除没有任何依据。本案诉争房产为福州市钱塘小学的学区房，庄培春为了二胎孩子购置学区房，卖掉了原来的房子积极筹备购房款并在约定的2017年2月9日前备齐，在吴娟未履行合同后还于2017年3月6日通过中介公司发函催告履行，根本不可能存在上诉人主观臆测的庄培春不想买房，与吴娟口头协商解除合同的可能性。1、整个诉讼中，上诉人不能提供任何证据证明双方达成解除合同的合意或其已向庄培春送达解除合同的通知。其主张合同已经解除没有任何证据证明。2、庄培春于2017年3月6日通过中介公司向吴娟发函催告要求履行合同义务，原二审中，中介公司也出庭并提供快递签收回执证实吴娟已经收到该函。庄培春卖掉原来的房子购买学区房，其名下并无其他房产为买房刚需，在2017年1月1日签订合同时卖房子的款项还在给付中，庄培春担心钱款无法及时到位，双方在补充协议第十四条第5点还特别约定了钱款在2017年1月23日之后到位的监管顺延时间，而截止2017年2月9日，庄培春账户的存款总额200.1063万元与需要支付的除定金外购房款197万元大致相当，且在2017年2月8日，双方还一起到行政服务中心查询房屋的落户情况，这些均能证实庄培春的购房意愿，其根本不可能同意以口头方式解除合同。3、2016年下半年开始到2017年，适逢福州市新一轮的房价疯狂上涨，从吴娟2016年11月所做的房屋交易手续公证书，以及法院另查明的吴娟在2017年3月29日将已出售的诉争房产，加价再次卖给案外人陈典中，可知在房价不断攀升的情况下，吴娟一房多卖。上诉人无任何证据而提出与庄培春的合同已经口头解除，只不过是为其一房多卖的严重违背诚信原则的根本性违约行为进行推脱，没有任何依据支持。4、至于上诉人在上诉状中提到的EMS和顺丰快递的区别，因购房时庄培春怀孕并临近分娩，催告函是由中介公司发出并寄送，庄培春并不知晓具体细节，但不论《催告函》用哪种快递进行邮寄，原二审中介公司已出庭并提供证据证实了吴娟已收到该函。吴娟在未履行合同义务已经违约并经催告之后，仍不履行合同，甚至将房屋另行出售他人，系根本性违约均是事实。上诉人以合同是否网签的管理性的规定来否认庄培春对合同的实际履行，以“中介方声称的严重逾期发函事实”来证实合同实际解除，甚至上诉状中反复多次主观臆测庄培春与中介公司串通，庄培春并未支付4万元定金来推测其不想购房从而口头解除合同，这些上诉理由均没有任何事实基础和法律依据。本案房产买卖合同依法成立并生效，合同应当继续履行。庄培春在合同签订后按约定交付定金、备齐购房款，但吴娟却未能在约定时间内办理相关公证手续、未披露受托人和指定银行具体情况以办理资金监管手续，并在庄培春及中介公司催告履行的情况下仍不履行应尽义务，甚至在已有生效合同正在履行中，将诉争房屋另卖他人，严重违背诚实信用原则，为根本性违约，应当承担违约责任。 农村商业银行述称，讼争房产已抵押并办理了抵押登记手续，若法院判决房产归庄培春所有，庄培春应将购房款先用于归还银行贷款后，其才可配合原告办理房产抵押、过户手续。 庄培春向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行原一审被告吴娟及第三人于2017年1月1日签订的《房地产经纪合同》，办理银行解押手续，直至将榕房权证Ｒ字第××号项下的房产过户登记至原告名下，并协助原告办理不动产权证和水电物业等相关交接手续；2、判令被告向原告承担违约金20万元；3、判令被告向原告支付律师代理费5万元；4、判令被告支付本案的诉讼费和保全费。 一审法院认定事实：2017年1月1日，庄培春（乙方）、吴娟（甲方）与泛联房产签订了《房地产经纪合同》及其补充协议，约定：庄培春向吴娟购买坐落于福州市鼓楼区附属间，价款为202万元。合同主要条款有：1.乙方签订合同书时支付定金10000元在丙方处保管，乙方须在2017年1月5日之内将剩余40000元定金存入丙方处保管；2.甲方解押的方式为甲方自行指定担保公司解押，产生的解押担保费（以担保公司为准）由甲方承担（不包含在成交价内）；3.甲方及其配偶须于乙方将除定金以外的房款一次性打入甲方指定的担保公司指定银行与甲方受托人办理资金监管手续之前将上述房屋的所有交易手续（包括代收房款）以公证的形式委托给担保公司指定的人员，产生的公证费由甲方自行承担，甲方同意将发票及凭证交给丙方且由丙方代为领取及保管上述《公证书》；4.乙方须在2017年2月9日之内将除定金以外的房款一次性打入甲方指定的担保公司指定银行与甲方受托人办理资金监管手续，若乙方的钱款在2017年1月23日之后到位则监管时间顺延到2017年2月3日后且在2017年2月9日之内。甲方承诺在乙方将除定金以外的房款打入担保公司指定银行与甲方受托人办理资金监管手续后当日起壹拾个工作日内办理银行扣款解押；5.违约责任：甲乙双方中的任何一方在合同生效后，完全履行前违约，违约方须承担违约责任，并赔偿违约金为人民币20万元给守约方，同时守约方有权要求违约方支付违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等，违约方须承担丙方的中介佣金。 2016年11月7日，福州市公证处出具《公证书》，吴娟将出售诉争房屋以及收取售房款等权利以公证形式委托给贾巍、林耿清。庄培春分别于2017年1月1日、1月5日向泛联房产支付了10000元、40000元，合计50000元的购房保证金，第三人泛联房产向原告出具两份《收款收据》。截止至2017年2月9日止，庄培春中国工商银行账户62×××79的存款余额为913346.55元，账户62×××44的存款及理财余额为1087717.3元。2017年3月6日，泛联房产向吴娟发出《催告函》，内容为：买方的钱款已备齐，吴娟至今仍未配合买方与其指定的担保公司人员办理资金监管手续并办理解押还款手续。泛联房产经办与吴娟多次沟通未果，现请被告在发函之日起叁个工作日内配合办理资金监管及解押还款手续。 另查，吴娟与案外人陈典忠于2017年3月29日，在福州市海家房产经纪服务有限公司居间服务下签订《房地产经纪合同》。诉争房屋现仍存在抵押，抵押权人为第三人福建福州农村商业银行股份有限公司台江支行。为提起本案诉讼，原告庄培春与福建智德大同律师事务所签订《法律服务委托合同》并支出律师费50000元。 再查，吴娟已于2017年9月20日自杀身亡。吴世茂、林瑞英系吴娟之父母，吴某系吴娟之女。审理过程中，吴世茂、林瑞英、吴某均确认继承吴娟的遗产。 一审法院认为，吴世茂、林瑞英、吴某作为吴娟的法定继承人在庭审中明确继承吴娟的遗产，故讼争房产由吴世茂、林瑞英、吴某共同继承。庄培春与吴娟双方于2017年1月1日签订的《房地产经纪合同》系立约各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，具有法律约束力，各方均应依约履行各自义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，根据补充协议约定，吴娟须先将诉争房屋的所有交易手续（包括代收房款）以公证的形式委托给担保公司指定的人员，并由泛联房产代为领取及保管上述《公证书》，而后庄培春于2017年2月9日之前将除定金以外的房款一次性打入吴娟指定的担保公司指定银行与受托人办理资金监管手续。庄培春已依约履行其支付定金以及备齐购房款的义务，但吴娟作为讼争房产的出让方，在合同签订后，其未能在约定的时间内向泛联房产提供公证书及向庄培春披露受托人及指定担保公司指定银行的具体情况，其行为违反了合同第十条及补充协议第十四条的约定，且吴娟经交易服务方发函催告的情况下仍未尽到相应的通知、协助等附随义务，已构成违约。同时，吴娟在尚未与庄培春解除讼争房屋买卖合同的情况下，又与案外人陈典忠就本案讼争房屋另行签订了《房地产经纪合同》，违背了诚实信用原则，显属违约，应承担相应的违约责任。吴世茂、林瑞英、吴某主张庄培春未在合同约定的时间内支付购房款且双方已经口头解除涉案合同。一审法院认为，庄培春提供的银行交易明细足以证明其在2017年2月9日之前已经备齐197万元的购房款，而吴娟并未提供相关证据证明其已将公证情况（包括受托人、指定银行账户等）向庄培春及泛联房产披露，亦未提供证据证明双方已达成口头解除合同的意思表示，应承担举证不能的不利后果，故吴世茂、林瑞英、吴某的抗辩理由不能成立。根据合同权利义务的概括性转移，吴世茂、林瑞英、吴某在享有继承讼争房产的权利的同时，应承担相应的义务。虽然吴娟已死亡，福建泛联房产经纪有限公司已倒闭，但吴娟的法定继承人即本案吴世茂、林瑞英、吴某仍应继续履行吴娟与庄培春于2017年1月1日签订的《房地产经纪合同》，办理银行解押手续，直至将榕房权证Ｒ字第××号项下的房产过户登记至庄培春名下，并协助庄培春办理不动产权证和水电物业等相关交接手续。庄培春的上述诉讼请求，一审法院予以支持。关于违约金及律师费，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。吴娟的违约行为造成庄培春的经济损失，理应承担相应的违约责任。鉴于庄培春未提供证据其实际损失数额，综合考量双方合同约定、实际履行及实际损失等因素，一审法院酌定吴娟赔偿庄培春违约金人民币10万元。另庄培春主张的律师费5万元系因本案纠纷而实际支出，且符合合同约定，一审法院予以支持。《中华人民共和国继承法》第三十三条规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。故，对于上述吴娟应承担的违约金和律师费损失，吴世茂、林瑞英、吴某应以其继承的遗产实际价值为限。关于第三人农村商业银行的责任问题，系另一法律关系，一审法院不予处理。判决：一、吴世茂、林瑞英、吴某于一审判决生效之日起十日内依照庄培春与吴娟、福建泛联房产经纪有限公司于2017年1月1日签订的《房地产经纪合同》相关条款规定继续履行，将榕房权证Ｒ字第××号项下的位于福州市鼓楼区培春名下，但吴世茂、林瑞英、吴某所收取的庄培春支付的购房款应优先用于偿还第三人福建福州农村商业银行股份有限公司台江支行的贷款本息。第三人福建福州农村商业银行股份有限公司台江支行对上述房产过户负有协助义务。二、吴世茂、林瑞英、吴某应于本判决生效之日起十日内以三人继承的吴娟遗产实际价值为限向庄培春共同支付违约金10万元和赔偿庄培春支付的律师代理费5万元；三、驳回庄培春的其他诉讼请求。如果吴世茂、林瑞英、吴某未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费22960元、保全费5000元（已由庄培春预交），均由吴世茂、林瑞英、吴某承担。反诉受理费11480元（已由吴娟预交），因吴世茂、林瑞英、吴某未在本案中反诉，视为撤回，本院收取5740元，由吴世茂、林瑞英、吴某承担。 二审中，上诉人吴世茂、林瑞英、吴某虽对一审查明认定的事实有异议，但未提供充分证据予以反驳，而被上诉人庄培春则对一审查明认定的事实不持异议。故本院对一审查明认定的事实全部予以确认。 本院认为，庄培春与吴娟双方于2017年1月1日签订的《房地产经纪合同》《补充协议》系立约各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现吴娟已去世，吴世茂、林瑞英、吴某作为吴娟的继承人，诉争合同对吴世茂、林瑞英、吴某具有约束力，各方均应依约履行各自义务。 根据《房地产经纪合同》《补充协议》约定，庄培春作为买方已依约向中介支付定金5万元，且在2017年2月9日前已在其个人银行账户中备齐197万购房款。吴娟作为卖方，吴娟应与泛联房产办理公证委托手续。本案中，吴娟所提供的福州市公证处出具《公证书》，吴娟将出售诉争房屋以及收取售房款等权利以公证形式委托给贾巍、林耿清，公证时间系2016年11月7日，而本案诉争合同签订时间为2017年1月1日，吴娟并未就诉争合同办理公证委托手续的义务，该行为导致泛联房产工作人员无法取得授权，庄培春无法从吴娟或泛联房产处获得担保公司指定银行信息。吴娟并未依约办理公证及披露受托人及指定担保公司指定银行的具体情况，且吴娟经交易服务方发函催告的情况下仍未尽到作为卖方的义务，导致诉争合同难以进一步履行，吴娟的行为已构成违约。 关于吴世茂、林瑞英、吴某上诉称《催告函》系使用顺丰快递而非合同约定的ＥＭＳ而构成违约问题，虽然合同明确约定应使用ＥＭＳ邮寄相关材料，但泛联房产使用顺丰快递并向吴娟送达《催告函》的行为，其最终“催告”目的已达到，不构成违约。 综上所述，吴世茂、林瑞英、吴某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22960元，由上诉人吴世茂、林瑞英、吴某负担。 本判决为终审判决。 审判长  甘力 审判员  林敏 审判员  林辉 二〇一九年十一月十五日 法官助理张欣婕 书记员陈丽萍