北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初23374号原告：刘娜，女，1981年1月2日出生，汉族，北京明德海天教育咨询有限公司法定代表人，住天津市南开区。委托诉讼代理人：王学红，北京观道律师事务所律师。被告：嗨课（北京）教育科技有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：张乐乐，经理。委托诉讼代理人：邹洋洋，男，该公司员工。原告刘娜与被告嗨课（北京）教育科技有限公司(以下简称嗨课教育公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘娜及其委托诉讼代理人王学红，被告嗨课教育公司的委托诉讼代理人邹洋洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘娜向本院提出诉讼请求：1、判令嗨课教育公司向刘娜返还场地使用费（房租）26026元；2、判令嗨课教育公司向刘娜返还保证金33000元；3、判令嗨课教育公司向刘娜赔偿一个月使用费15600元；4、判令嗨课教育公司向刘娜赔偿装修损失20000元；5、判令嗨课教育公司向刘娜赔偿营业损失费7246元；6、判令嗨课教育公司向刘娜赔偿加盟费损失30000元；7、判令嗨课教育公司向刘娜支付搬家费1000元；8、本案诉讼费由嗨课教育公司承担。案件审理过程中，刘娜明确诉讼请求1的计算方式为第四期应抵扣但未发生的房租16500元、2019年1月应抵扣但未发生的房租5500元与2018年12月已向嗨课教育公司支付但未发生的8天房租4026元之和;诉讼请求5的计算方式为46个学员一周的课时费。事实和理由：2018年2月5日，嗨课教育公司与刘娜签订第一份《UPUP空间服务式小铺空间使用协议》，约定嗨课教育公司向刘娜提供48.9平方米的商用空间，用于书法、国画、国学教学。2018年5月4日，嗨课教育公司与刘娜签订第二份《UPUP空间服务式小铺空间使用协议》，约定嗨课教育公司向刘娜提供17平方米的商用空间，用于书法、国画、国学教学。因嗨课教育公司提供的商用空间存在噪音、迟延交付、空气质量不合格、电梯与空调无法正常运行等问题，双方于2018年6月27日签订《嗨课小镇旧宫店商户补充协议》，约定租赁期限变更为2018年2月5日至2020年2月5日。2018年12月，因嗨课教育公司未向上述房屋的出租方交付房租而被出租方清理出场，刘娜在没有收到任何通知的情况下，被迫于2018年12月24日搬出上述房屋。嗨课教育公司仍存有刘娜已付但未发生的房租以及保证金等。根据两份《UPUP空间服务式小铺空间使用协议》的第六条第2款的约定，甲方违反本协议约定，提前收回房屋严重影响乙方使用商用空间的，应向乙方返还未使用期间的使用费和保证金，并赔偿一个月使用费。嗨课教育公司的违约行为给刘娜造成了巨大的经济损失，包括营业损失、装修损失、加盟费损失、搬家费损失等。因刘娜与嗨课教育公司就赔偿一事无法达成一致，故诉至法院。嗨课教育公司辩称，不同意刘娜的全部诉讼请求。刘娜一直在正常经营，没有向嗨课教育公司提出过任何异议，刘娜在履行合同期间未按时交纳租金，私自张贴广告，并损害嗨课教育公司的名誉，所以嗨课教育公司才与刘娜强制解除租赁合同的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月5日，嗨课教育公司（甲方）与刘娜（乙方）签订《UPUP空间服务式小铺空间使用协议》（以下简称协议一），合同编号为201801-BJ-JGFYL-007，约定甲方同意乙方使用位于北京市大兴区芳源里6号楼3层UPUP空间的3个商用空间，且该3个商用空间为独立区域，在附件一的学习小镇平面图上标注为【1-1】、【1-2】、【1-3】，使用面积为48.9平方米；使用期限为61个月，自2018年2月5日至2023年3月4日，其中，2018年2月5日至2018年3月4日期间免收使用费；使用费为198000元/年，即16500元/月，保证金为33000元，空间使用费采用预付费方式，每三个月支付一次，合同签订后三日内，乙方应向甲方支付前三个月的使用费以及保证金，共计82500元，之后应于上期使用费到期前15日内交纳下三个月的使用费，即第二期费用交纳时间为2018年5月22日前。2018年3月15日，嗨课教育公司（甲方）与刘娜（乙方）签订《UPUP空间服务式小铺空间使用协议》（以下简称协议二），合同编号为201803-BJ-JGFYL-007-1，约定甲方同意乙方使用位于北京市大兴区芳源里6号楼3层UPUP空间的1个商用空间，且该1个商用空间为独立区域，在附件的学习小镇平面图上标注为【1-4】，使用面积为17平方米；使用期限为60个月，自2018年3月15日至2023年3月4日，其中，2018年3月15日2018年4月30日期间免收使用费；使用费为66000元/年，即5500元/月，保证金11000元，空间使用费采用预付费方式，每三个月支付一次，在本合同签订后三日内，乙方应向甲方支付2018年3月15日至2018年6月4日期间的空间使用费以及保证金，共计17224元，之后应于上期使用费到期前15日内交纳下三个月的使用费。上述协议一、二中均约定：甲方同意乙方使用该空间只能用于书法、国画、国学使用；在本协议期满或提前终止后，在乙方将空间按本合同约定移交给甲方，完成以该房屋为注册地址的企业（若有）的迁址手续，且与甲方结清本合同项下的全部费用后，甲方应将保证金返还给乙方，不附带利息，但甲方根据本协议约定已扣除的保证金部分不予退还；乙方不得在未经甲方允许的前提下随意在空间进行市场活动和广告张贴；甲方违反本协议约定，提前收回房屋严重影响乙方使用商用空间的，应向乙方返还未使用期间的使用费和保证金，并赔偿一个月使用费；乙方未按照协议约定的时间和金额交纳使用费，迟延补交保证金超过3日或者未经甲方书面同意，擅自在公共区域内张贴广告的，甲方有权立即解除协议，已收取的使用费、保证金均不予返还，保证金不能完全弥补甲方的损失，则乙方须向甲方支付完全弥补甲方损失的违约定金（不低于一个月使用费），且甲方有权随时进入并收回空间使用权。2018年6月27日，嗨课教育公司（甲方）与刘娜（乙方）签订《嗨课小镇旧宫店商户补充协议》，流程与标准化编码为201806-HK-YY-01，约定：甲乙双方于2018年2月5日签订的《UPUP空间服务式小铺空间使用协议》（合同编号为201801-BJ-JGFYL-007），经双方协商一致，就协议履行中的相关事项达成补充协议，即按照原协议，乙方享有的免租期至2018年3月4日，现甲方同意将2018年3月5日至2018年4月30日之间的使用费进行减免，原合同所交房租合计为66000元，按照双方约定从未来第一至四期使用费中进行分期平摊抵扣；乙方场地使用期限从原合同约定的2018年2月5日至2023年3月4日调整为2018年2月5日至2020年2月5日，共计2年合同期限；每间教室按照5200元/月的价格计算合同期内的场地使用费，费用交纳及递增方式按照原合同约定内容不做变更，计算方式按照本协议约定价格执行，场地使用起算日自2018年5月1日起开始计算。本协议约定的原合同已交纳房租按照四期进行返还，每期金额16500元，抵扣方式如下：第一期，请在签订本协议3日内支付自2018年5月1日至2018年7月30日，共计38550元的场地使用费；第二期（2018年8月1日至2018年10月31日）使用费应为55050元，现由原房租进行四期抵扣为应缴38550元，交纳时间为2018年7月15日前；第三期（2018年11月1日至2019年1月31日）使用费为55050元，现由原房租进行四期抵扣后应付38550元，交纳时间为2018年10月15日前；第四期（2019年2月1日至2019年4月30日）使用费为55050元，现由原房租进行四期抵扣后应付38550元，交纳时间为2019年1月15日前；第五期使用费按本合同约定不变。另约定，甲方免费赠送乙方半年的户外广告，相关费用由甲方自行承担（广告画面的拼接不超三家），最后一间有噪音的教室按原价5500元减为2750元。庭审中，刘娜与嗨课教育公司均称协议一、二的租金是一起交付的，补充协议实际是对协议一、二作出的补充，双方对前两期租金的支付情况无争议，仅在第三期的租金支付上存在争议，嗨课教育公司认可33000元保证金未退还给刘娜。刘娜称其是北京明德海天教育咨询有限公司的法定代表人，并通过该公司加盟了璞英学堂，北京欢乐智佳教育科技有限公司（以下简称欢乐智佳公司）是璞英学堂的商标持有者，之所以以个人名义与嗨课教育公司签订协议，是由于当时公司在筹备中。嗨课教育公司称涉案房屋已经退还给业主。2018年10月7日、2018年10月9日，嗨课教育公司分别向刘娜发出《嗨课小镇商户缴费通知单》、《催费通知单》，向刘娜催缴第三期的房租38550元。刘娜向本院提交了嗨课教育公司于2018年10月24日制作的《公告》一份，欲证明嗨课教育公司自2018年11月1日起，将租金的交付变更为月付，且2018年11月的租金应于2018年11月15日前支付。《公告》载明：“致各机构：1、租金交付方式变更：各机构自2018年11月1日起，租金按月支付，于每月15日前支付本月租金。2、提前告知义务：旧宫项目如有变动，我方应提前三个月以公告的形式通知各机构。3、租金交付方式变更效力：我方认可此公告公布的租金支付方式，如果任何一商户不愿对原合同支付方式进行更改，不愿意执行本公告公示的租金交付方式，仍可按照原合同执行。4、租金催缴：2018年11月1日之前的房租未缴纳的机构，请在2018年11月15日前同2018年11月份租金一起交付。请各机构及时缴纳租金，避免因逾期缴纳租金造成违约金给各机构带来的不利后果。请知晓！”。落款处加盖了嗨课教育公司的公章。嗨课教育公司对该证据的真实性认可，对关联性、证明目的不认可，称该《公告》除第2条涉及协议一、二的房屋所属的旧宫店项目外，其他内容与旧宫店项目无关。经询，嗨课教育公司称其不清楚为何刘娜会持有该《公告》的原件，该《公告》应该是发给所有项目的，且其认为更改租金的交付时间是需要合同双方同意的，刘娜应当给嗨课教育公司反馈意见。刘娜向本院提交了微信聊天记录的截图三份，欲证明房屋存在噪音问题，嗨课教育公司允许刘娜在走廊安装广告，不存在刘娜私自安装广告的行为以及双方对第三期房租按月支付达成一致。刘娜与嗨课教育公司员工于2018年10月25日的聊天记录中，嗨课教育公司的员工称“此文件为月付租金公告，请机构负责人悉知”，并将《公告》的图片发给刘娜，刘娜回复：“好的，发给我们一份原件吧”、“下周交租”。嗨课教育公司对该组证据的真实性认可，证明目的不认可，其认为关于噪音问题，双方一直在沟通，嗨课教育公司仅让刘娜在走廊张贴广告，但刘娜还在嗨课教育公司未进行出租的房屋上张贴广告，且刘娜在2018年10月24日的微信聊天中，也未同意按月支付租金。2018年11月15日，嗨课教育公司向刘娜发出《缴费通知函》，载明“贵公司应交纳的费用共计金额为9200元，请您于2018年11月20日前将各项费用以网银转账、现场支付等形式按期缴纳”、“单价：5200/教室（3间）”、“12月租金：2018年12月1日-2018年12月31日”、“缴费金额：9200”、“备注：由原协议2018年11月1日至2019年1月31日应付租金55050元，后退租一间教室后金额为46800元，根据补充协议抵扣16500元/3月，38550元依据租金缴纳方式变更公告，改为每月一付租金，即2018年11月-2019年1月的月租金为10100元。（其中退租一间教室押金冲抵900元）最终交付9200元”。经询，刘娜称协议二的一间房屋于2018年10月31日后不再使用，双方就该房屋退租事宜并未进行书面协议，亦未签订房屋退租交接文件，从上述《缴费通知函》中“2018年11月-2019年1月的月租金为10100元”可以看出，仅剩协议一中的三间房屋在收取房租，2018年11月的10100元房租，双方在协议二的11000元保证金中进行抵扣后，仍剩余900元，后在2018年12月的房租中抵扣，故2018年12月的应交纳月租金为9200元。嗨课教育公司称协议二的11000元保证金未退还给刘娜，亦未进行抵扣。2018年11月30日，刘娜通过银行转账的方式向嗨课教育公司转账9200元，附言：“璞英学堂学费”。嗨课教育公司称收到了该9200元，但其认为该9200元交付的是第三期三个月的房租，且未足额交纳。嗨课教育公司向本院提交了一份《解除租赁合同通知书》，欲证明由于刘娜存在违约行为，嗨课教育公司于2018年12月19日解除了房屋租赁合同。刘娜对该证据的真实性不认可，称未收到该通知书。经询，嗨课教育公司称其于2018年12月19日通过快递方式向刘娜寄送，签收人处显示为他人代收。刘娜向本院提交了光盘一份，欲证明嗨课教育公司于2018年12月21日将包含协议一、二房屋在内的整个嗨课教育公司的场地关闭，导致刘娜无法经营，嗨课教育公司的锁门行为构成违约。嗨课教育公司对该证据的真实性不认可，称无法确定制作时间。经本院释明，嗨课教育公司未提起鉴定申请。嗨课教育公司向本院提交照片三张，欲证明刘娜在嗨课教育公司未出租的房屋的玻璃上张贴广告。刘娜对该证据的真实性不认可，称该广告是嗨课教育公司制作张贴的，刘娜与嗨课教育公司的员工的微信聊天记录中有载明。刘娜向本院提交了欢乐智佳公司（璞英学堂芳源里校区）与学员签订的《璞英学堂学员培训协议书》和收据各46份，欲证明由于嗨课教育公司的违约导致刘娜停业一周，所有学员停课一周的课时费。嗨课教育公司对该组证据不予认可，称上述文件中并不是刘娜签订的。刘娜向本院提交了其与北京中建信达装饰设计有限公司于2018年2月21日签订的《璞英学堂芳源里校区嗨课小镇装修工程施工合同》一份、收据四份和发票一张，欲证明刘娜为涉案房屋进行装修支出30000元。嗨课教育公司称对该证据不予认可，因为不能体现出合同双方实际履行了合同，且是由于刘娜的原因导致嗨课教育公司与刘娜之间的协议解除，不应由嗨课教育公司承担装修费用。刘娜向本院提交了北京中科电商谷信息技术有限公司与欢乐智佳公司于2019年3月12日签订的《租赁合同》一份、收据两张、发票一张以及刘娜与北京中建信达装饰设计有限公司于2019年2月21日签订的《璞英学堂芳源里校区中科电商谷装修工程施工合同》一份，欲证明刘娜重新租赁了房屋，嗨课教育公司的违约行为给刘娜造成了停业损失、搬家损失以及停业期间无法宣传推广导致加盟费损失。嗨课教育公司对该证据不予认可，称不能体现出合同双方实际履行了合同，且《租赁合同》的承租方不是刘娜，而是欢乐智佳公司。刘娜向本院提交了欢乐智佳公司于2017年12月29日开具的收款收据一份，欲证明由于嗨课教育公司的违约造成了其加盟费损失。该收款收据载明：“交款单位（交款人）：刘娜，交款项目：加盟费，金额（大写）：壹拾万圆整。”嗨课教育公司认为该证据与本案无关联性，故不予认可。经法院释明，刘娜未向本院提交加盟合同。经询，刘娜与嗨课教育公司均认为双方之间的协议均已解除，但双方对解除时间存在分歧，嗨课教育公司认为刘娜存在违约行为，具体为未按照约定于2018年10月15日前交纳第三期房租38550元以及粘贴广告，解除时间为2018年12月19日，因为其于该日向刘娜发出了《解除租赁合同通知书》，刘娜认为解除时间为2018年12月24日，因为嗨课公司在未通知刘娜的情况下，于2018年12月21日将经营场所关闭，导致刘娜无法正常使用房屋，于2018年12月24日搬离，嗨课教育公司存在违约行为。本院认为，刘娜与嗨课教育公司签订的协议一、协议二以及补充协议均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法、有效的合同，对双方均有约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中,结合证据以及查明的事实，本院认定嗨课教育公司与刘娜在租赁期内将协议二中的一间房屋进行退租，双方将第三期的房租交付方式变更为按月支付，且刘娜将2018年11月的房租通过抵扣协议一的11000元保证金的方式支付给嗨课教育公司。庭审中，刘娜与嗨课教育公司均认可协议一、二及补充协议均已解除，但双方对解除原因及解除时间存在争议。关于解除原因，嗨课教育公司主张刘娜未按时交纳房租以及粘贴广告，刘娜于2018年11月30日交纳2018年12月的房租，迟延10天交纳房租，本院认为即使刘娜曾迟延交付2018年12月的房租，但嗨课教育公司接收了该部分租金，且刘娜事实上占有、使用了该期间的房屋，刘娜迟延交纳房租的行为并未达到根本违约的程度，另，嗨课教育公司主张刘娜违约张贴广告，证据不足，本院不予采信。综上，对于嗨课教育公司主张的解除原因，本院不予支持。刘娜主张嗨课教育公司于2018年12月21日将包含协议一、二房屋在内的整个嗨课教育公司的场地关闭，并提供视频为证，嗨课教育公司对视频拍摄时间有异议，经释明后并未提出鉴定申请，故对刘娜主张场地关闭的事实予以认定，嗨课教育公司作为合同相对方，未能保证刘娜能正常使用房屋，故本院认定嗨课教育公司存在违约行为，对合同解除应当承担违约责任。关于解除时间，嗨课教育公司主张其在2018年12月19日已经与刘娜解除了所有协议，刘娜主张其于2018年12月24日搬离，结合双方认可协议解除及实际搬离的情况，本院认定协议一、补充协议解除时间为2018年12月24日，按照2018年12月24日计算实际发生的房租。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于房租，刘娜与嗨课教育公司在补充协议中约定，将刘娜已交付的房租在每期房租中抵扣，每期抵扣16500元，即每月抵扣5500元，嗨课教育公司的违约行为导致协议无法履行，故嗨课教育公司应当将2019年1月未发生抵扣的5500元和第四期未发生抵扣的16500元退还给刘娜，刘娜主张按照503元/天计算搬离后未使用房屋的租金，数额合理，本院予以支持，2018年12月共有7天未使用房屋，故2018年12月应返还房租为3521元。经核算，嗨课教育公司应向刘娜返还的房租为25521元。关于保证金，嗨课教育公司的违约行为导致协议一、补充协议无法履行，其应当退还保证金，庭审中，嗨课教育公司认可协议一中的33000元保证金未退还给刘娜，故刘娜主张嗨课教育公司退还33000元保证金的诉讼请求，本院予以支持。关于赔偿1个月使用费，嗨课教育公司与刘娜在协议一的第六条第2款约定：“甲方违反本协议约定，提前收回房屋严重影响乙方使用商用空间的，应向乙方返还未使用期间的使用费和保证金，并赔偿一个月使用费”，刘娜据此主张嗨课教育公司向其支付1个月使用费15600元，于合同有据，本院予以支持。关于装修损失，刘娜装修协议一的三间房屋和协议二的一间房屋共花费30000元，补充协议的租赁期限约定为2年，刘娜实际使用涉案房屋7个月，其中，协议二的一间房屋在租赁期间已经退租，故对该部分装修损失，本院不予支持。对于协议一的三间房屋的装修损失，根据使用期间和未使用期间比例核算，刘娜的装修损失为15938元。关于营业损失，刘娜向本院提交了46份学员合同和收款收据，并称因嗨课教育公司的行为造成了其停业一周，未能证明具体的营业损失，证据不足，本院不予支持。关于加盟费损失，刘娜仅提供了一份加盟收据，经释明后，刘娜未提供加盟合同，证据不足，本院不予支持。关于搬家费，刘娜未提交因搬家产生的费用凭证，但鉴于搬家事宜因嗨课教育公司违约而产生，本院酌定按照500元计算搬家费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、嗨课（北京）教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内向刘娜返还房租25521元；二、嗨课（北京）教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内向刘娜返还保证金33000元；三、嗨课（北京）教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内向刘娜赔偿一个月使用费15600元；四、嗨课（北京）教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内向刘娜赔偿装修损失15938元；五、嗨课（北京）教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内向刘娜赔偿搬家费500元；六、驳回刘娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1479元，由嗨课（北京）教育科技有限公司负担1008元（于本判决生效后七日内交纳），由刘娜负担471元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 霍志勇二〇一九年十一月二十日法官助理 孙 青书 记 员 董 惠