广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0221民初2019号 原告（反诉被告）：覃俊朵，女，1984年1月30日出生，壮族，现住柳州市柳江区。 原告（反诉被告）：韦寒松，男，1984年9月2日出生，壮族，住柳州市柳江区。 委托诉讼代理人：覃俊朵，女，1984年1月30日出生，壮族，住柳州市柳江区，系韦寒松妻子。 被告（反诉原告）：韦琳，女，1994年4月1日出生，壮族，住柳州市柳江区。 委托诉讼代理人：吴啸虎，广西众维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫荟，广西众维律师事务所律师。 原告（反诉被告）覃俊朵与被告（反诉原告）韦琳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案受理后，通知韦寒松作为原告（反诉被告）参加诉讼。被告（反诉原告）韦琳于2019年7月8日提起反诉，依法合并并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）覃俊朵、韦寒松，被告（反诉原告）韦琳的诉讼代理人吴啸虎、莫荟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）覃俊朵提出诉讼请求：1.判决韦琳履行《房屋买卖合同》义务，支付第二笔房款150000元；2.判决韦琳逾期支付第二笔卖房款的逾期一日加收人民币100元的违约赔偿金；该违约金金额为：从2019年5月1日起至被告完全支付原告第二笔房款15万元当天止；3.判令本案诉讼费用及其它相关费用由被告承担。事实与理由：2018年6月24日，经广西永庆房地产经纪有限公司（以下简称永庆公司）柳州市柳江分公司介绍，原告与被告签订关于柳州市柳江区拉堡镇振兴路61号振兴家园2栋401号的《房屋买卖合同》，当日交付了上述房屋的钥匙给被告。上述房屋面积为90.35㎡，合同售价55万元，被告分三次付款的方式支付给原告。第一次2018年6月24日签订合同当日支付第一笔房款20万元，原告于2018年6月25日将柳州市柳江区拉堡镇柳堡路106号一品世家大厦1栋2单元1704室的不动产抵押给被告（抵押人为覃俊秀，系原告妹妹）；第二次2019年5月1日前支付第二笔房款15万元，每逾期一日加收100元；第三次办理房屋过户手续当日支付第三笔房款20万元。原告按照约定于2018年6月25日将柳州市柳江区拉堡镇柳堡路106号一品世家大厦1栋2单元1704室的不动产抵押给被告以保障被告的资金安全。按照《房屋买卖合同》约定，被告应于2019年5月1日前支付原告第二笔房款15万元，每逾期一日多支付原告100元。2019年5月1日前及该日期之后，原告及永庆公司多次催促被告履行合同义务，支付第二笔房款及赔偿事宜，被告均以各种借口予以拒绝，导致原告的合法权益至今未得到保障。原告以比2018年同期市场房价低的价格将房屋卖给被告，是为了支付母亲的风湿性心脏病手术费用，被告迟迟不履行支付第二笔房款义务已经给原告造成了诸多损失，无奈之下诉至法院，请求依法判决被告按照合同履行义务，支付原告第二笔房款人民币15万元，并赔偿原告损失，以维护原告的合法权益。 原告（反诉被告）覃俊朵、韦寒松向本院提供证据有：1、《房屋买卖合同》，证明双方签订三方协议的事实；2、不动产抵押信息查询情况说明，证明我履行了《房屋买卖合同》的约定，把已有产权的房屋抵押给对方；3、收据（提交钥匙），证明签合同当天已把钥匙交给被告，房屋由被告随意处置；4、代办房产证费用收据，证明我们交房的时间是签订合同之前；5、契税，6、税收完税证明，证明房子已按时缴纳税款；7、疾病证明书，证明我妈住院急需用钱才卖房子的；8、柳江县农机供应公司国有工矿棚户区改造项目购房合同及个人一手住房贷款合同。 被告（反诉原告）辩称，原、被告签订的房屋买卖合同因违反城市房地产管理法的强制性规定无效，原告应退还被告的购房款。 被告（反诉原告）韦琳向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方于2018年6月24日签订的《房屋买卖合同》无效；2、判令覃俊朵退回购房款200000元；3、反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年6月24日在永庆公司的撮合下，双方签订《房屋买卖合同》，约定：反诉被告将其拥有的柳江区拉堡镇振兴路61号振兴家园2栋401号房以55万元的价格卖给反诉原告，付款方式为分期付款。合同签订当日，反诉原告依约付给反诉被告20万元首付款，反诉被告交付给反诉原告房屋钥匙。在签订合同时反诉被告并未办理及取得涉诉房产的权属证书，且该房自2016年交房以来至今没有办理产权登记，何时能办理也未可知。我国《城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让……（六）未取得登记领取权属证书的；”双方签订的《房屋买卖合同》显然违反该条法律的强制性规定，属于无效合同，恳求判如所请。 被告（反诉原告）韦琳向本院提供证据有：1、房屋买卖合同，证明三方在签订合同时，原告已经连续三年都没有办法办理权属证书，之后也没有预见到什么时候可以办；2、收据，证明被告已实际支付20万元购房款。 原告（反诉被告）覃俊朵、韦寒松辩称，我国《城市房地产管理法》第三十八条第六项规定真实的立法意图不在于禁止预售商品房的再转让，而是在于方便行政管理，属于管理性强制性规定，不属于合同效力取缔性规范，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。只要双方意思表示真实、一致，不损害国家、集体或第三人利益，在取得房产证之前，可以转让房屋。买卖双方签订的房地产买卖合同有效。涉诉房产2017年12月29日交房，按照柳江区办理产权登记的规定，房子是不会在短时间内办理得权属证书的，韦琳在签订房屋买卖合同是不可能不知道的。韦琳在签订《房屋买卖合同》时，具有完全民事行为能力，完全按照个人意志和意愿自愿签订的房屋买卖合同，没有任何人对其实施强迫、威逼、利诱甚至暴力威胁。在签订合同当晚，交付了涉诉房产的钥匙，第二天，为保证购房资金安全我用柳州市柳江区拉堡镇柳堡路106号一品世家大厦1栋2单元1704室作抵押，等到办理过户手续后才解压。在《房屋买卖合同》约定，2019年5月1日前支付第二笔购房款15万元。至今韦琳不履行合同约定义务，其行为已构成违约，无权要求退还购房定金20万元。由于我急需支付母亲的手续费，以比2018年同期市场房价低的价格将涉诉房产卖给韦琳，已对我造成经济损失，对方的违约行为亦对我造成精神上、经济上的损失，无权要求我承担本案诉讼费。请驳回全部反诉请求。 经庭审质证，覃俊朵、韦寒松提供的第1、2、3、4、5、6、8项证据及韦琳提供的证据内容真实，来源合法，本院予以确认并作本案定案依据；覃俊朵、韦寒松提供的第7项证据，韦琳认为该证据与本案无关，覃俊朵、韦寒松未能提供其他证据证明其母亲生病与本案有必然联系，本院不作本案定案依据。 综合本案证据及当事人的陈述，本院确认以下法律事实：2015年11月1日，覃俊朵、韦寒松与柳江县农机供应公司、柳州正一房地产开发有限公司签订《柳江县农机供应公司国有工矿棚户区改造项目购房合同》，购买柳江县（现为柳江区）拉堡镇柳堡路61号振兴家园2栋401号限价房一套。前述房屋为柳江县农机供应公司为解决职工住房困难问题，根据《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》（桂政发[2009]16号）文件，经柳江县住房制度改革委员会批准，以限价住房方式对柳江县农机供应公司危旧职工住房实施国有工矿棚户区改造项目。买受人购房须符合《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》（桂政发[2009]16号）文件第三十条规定的购房条件。2018年6月24日覃俊朵、韦寒松与韦琳及永庆公司分别作为甲（卖方）、乙（买方）、丙（中介方）三方签订《房屋买卖合同》，约定韦琳购买覃俊朵、韦寒松的前述房屋，当日覃俊朵将该房屋一把钥匙交给韦琳。2018年6月25日韦琳向覃俊朵支付购房款200000元，覃俊朵用柳州市柳江区拉堡镇柳堡路106号一品世家大厦1栋2单元1704室房屋抵押给韦琳（抵押人为覃俊秀）。本案在庭审中，覃俊朵确认前述房屋至今未办理得房屋产权证书。 本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。在本案中，双方签订《房屋买卖合同》买卖的房屋，属于国有工矿棚户区改造项目的限价房，该类房屋的买卖，应当遵循法律、法规及相关政策的规定。限价商品房的购买必须符合相应的规定，取得相应的资格。在限价商品房的转让，政府有明确的政策性规定。《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》桂政发[2009]16号文件第三十五条规定：按本办法第十二条规定的方式改造的，还建住房和非还建住房属限价房，在取得《房屋所有权证》后可按照商品住房的有关规定上市交易。覃俊朵、韦寒松与韦琳签订《房屋买卖合同》买卖限价房，违反《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》的相关规定，也违背了国家建立限价商品住房制度的初衷，直接导致社会公共利益受损。覃俊朵、韦寒松与韦琳签订的《房屋买卖合同》损害了社会公共利益，属于无效的房屋买卖合同。原告诉请理由不充分，本院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。韦琳的反诉理由有事实和法律、法规依据，本院应予支持。韦琳应自行退还给覃俊朵柳江县（现为柳江区）拉堡镇柳堡路61号振兴家园2栋401号房屋钥匙并协助覃俊朵解除对柳州市柳江区拉堡镇柳堡路106号一品世家大厦1栋2单元1704室房屋的抵押登记（抵押人为覃俊秀）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五十八条之规定，判决如下： 确认原告（反诉被告）覃俊朵、韦寒松与被告（反诉原告）韦琳于2018年6月24日签订的《房屋买卖合同》无效； 驳回原告（反诉被告）覃俊朵、韦寒松的诉讼请求； 原告（反诉被告）覃俊朵、韦寒松返还给被告（反诉原告）韦琳购房款200000元。 本案件受理费3300元（覃俊朵已预交），反诉费4300元（韦琳已预交）减半收取2150元，合计5450元，由原告（反诉被告）覃俊朵、韦寒松负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向柳州市中级人民法院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  梁立湖 人民陪审员  覃玉黎 人民陪审员  韦通佑 二〇一九年十一月十二日 书 记 员  段莹钰