广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初2979号原告：苏锦源，男，1973年2月27日出生，汉族，住广东省。委托诉讼代理人：张玉莲，广东承芳律师事务所律师。被告：张志敏，男，1981年6月10日出生，汉族，住广东省英德市。被告：广州永成投资发展有限公司，住所地：广州市越秀区西湖路38号夜明珠广场第2层2319铺。统一社会信用代码：9144010106330823XB。法定代表人：卫祖迪。原告苏锦源与被告张志敏、广州永成投资发展有限公司（以下简称“永成公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张玉莲到庭参加诉讼。被告张志敏、永成公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告与被告张志敏于2018年6月5日签订的《物业买卖合同》；二、判决两被告退还原告已支付的房款180000元、装修费50000元及办理不动产权证书时应向政府相关部门缴交的税费9278元，共计239278元；三、判决两被告向原告支付违约金，以239278元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止；四、判决本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告通过安家置业中介机构介绍，于2018年6月5日与被告张志敏签订了一份《物业买卖合同》，合同约定：原告购买被告张志敏所有的位于四××市××街道××大道中路××608物业，建筑面积为31.52平方米，套内建筑面积23.61平方米，购房总价款为180000元整，2018年6月6日前支付全部房价款。合同还约定了买卖双方履行合同过程中存在的违约情形及承担的相应违约责任。上述合同签订后，原告已依约于2018年6月5日通过自动柜员机向安家置业转账支付购房款180000元，由安家置业代为收取，同时向两被告支付了装修费50000元及办理不动产权证书时应向政府相关部门缴交的税费、相关费用9278元，并由被告永成公司向原告出具了相应的收据。但两被告收到上述款项后，至今未依约支付该物业及办理产权过户手续，被告的行为已构成根本违约，严重损害了原告的合法权益且给原告造成极大的经济损失，为维护诚实信用原则，原告特依据相关法律法规规定向法院提起诉讼。原告为支持其诉讼主张，向本院递交证据如下：1.原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；2.被告身份信息复印件、企业登记信息复印件，证明被告的诉讼主体资格；3.《物业买卖合同》，证明原告认购了被告的房产及相关的权利义务约定等事实；4.安家置业银行账户、微信、支付宝信息及智慧柜员机业务回执，证明原告通过银行转账支付房款180000元的事实；5.收据，证明被告收取了原告购房款、装修费及办理不动产权证书时应向政府相关部门缴交的税费、相关费用的事实；6.不动产登记资料查询结果证明，证明案涉房屋登记在张志敏名下；7.客户交易详细信息，证明原告依约向被告支付了购房款。被告张志敏、永成公司均未提交答辩意见及证据。经审理查明，2018年6月5日，原告苏锦源（买受人）与被告张志敏（出卖人）签订了一份《物业买卖合同》（以下简称“合同”），双方约定：买受人购买出卖人所有的四××市××街道××大道中路××608物业，该物业属现房，按现状出售，按建筑面积计价，房价款总金额为180000元，以上房价款未含买受人办理不动产权证书时应向政府相关部门缴交的税费及相关费用（包含：契税、交易印花税、交易服务费、证本印花税等），房价款中未含的税费由买受人承担，出卖人收款账号：62×××50，收款人名称：张志敏，收款银行：广东省农村信用社联合社（四会市新江支行）；买受人应当在2018年6月6日前支付全部房价款180000元。另，合同还约定出卖人于2018年9月1日前将该物业按现状交付买受人，如买受人在此期限前未付清全部房款（包括贷款等）及其它应缴的费用或存在其他违约情形的，出卖人有权顺延该物业交付期限，买受人不得追究出卖人任何责任，若因出卖人原因导致物业存在与他方的产权纠纷和债权债务纠纷造成买受人损失的，由出卖人承担全部赔偿责任;本合同生效后的150个工作日内（以下简称“申办过户期限”），由出卖人负责向房管部门申请办理该物业的交易过户手续;出卖人如违反本合同规定未在规定的时间申办该物业的交易过户手续，按下列方式处理：……（2）逾期超过30日后，买受人有权单方提出和决定解决合同。若买受人解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向买受人计付违约金。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的最后申办期限的第二天起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款0.2‰的违约金。双方还约定本合同在履行过程中发生争议时协商不成的依法向人民法院起诉，合同自各方签字或盖章后生效。原告诉称，在2018年6月5日，通过银行转账的方式向安家置业的张雪琼支付了上述房屋的购房款180000元，当时被告张志敏口头指定将上述购房款转入张雪琼的账户，之后通过现金的方式向被告的工作人员支付了装修费50000元、交易杂费9278元。原告提供了上述所支付款项对应的收据，收据上均盖有“广州永成投资发展有限公司财务专用章”。被告张志敏、永成公司对此未提出异议。现原告诉称被告至今未依约交付案涉物业及办理产权过户手续，主张解除物业买卖合同，并诉请两被告返还房款180000元、装修费50000元、税费9278元及支付违约金。另查明，根据原告提供的被告永成公司的企业信用信息公示报告显示，被告永成公司成立于2013年3月4日，原法定代表人为张志敏，在2019年4月9日，该公司法定代表人变更为卫祖迪。案涉的四××市××街道××大道中路××608房屋的权利人为被告张志敏，该物业因张志敏与案外人的纠纷被广州市番禺区人民法院查封，被执行人是张志敏，查封期限为2016年9月26日至2019年9月25日。本院按张志敏提供的送达地址，向其邮寄了原告提交的诉状及证据材料副本等诉讼材料，邮件于2019年9月24日退回。上述事实，有当事人陈述、经质证的证据、庭审记录等证明，本院予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，原告与被告张志敏签订的《物业买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。关于《物业买卖合同》应否解除及如何承担违约责任问题。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：······（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”，现案涉房屋因被告张志敏的原因被查封，至今无法过户到原告名下，原告的合同目的无法实现，被告张志敏已构成违约，故本院对原告主张解除案涉物业买卖合同的诉求，予以支持。根据《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第十一条规定，因受送达人自己提供或者确认的送达地址不准确，导致诉讼文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。本院按张志敏提供的送达地址，向其邮寄了原告提交的诉状及证据材料副本等诉讼材料，邮件于2019年9月24日退回，按上述规定，该日视为送达之日。再根据《合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”，故案涉合同的解除时间为被告张志敏收到诉状之日即2019年9月24日为宜。根据《合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故合同解除后，原告已支付的房款180000元、交易杂费9278元应由被告张志敏返还，而装修款50000元应由被告永成公司返还。根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，及《物业买卖合同》第七条：“逾期超过30日后，买受人有权单方提出和决定解决合同。若买受人解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向买受人计付违约金。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的最后申办期限的第二天起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款0.2‰的违约金”的约定，现因被告张志敏的违约行为确实会造成原告资金被占用的损失，本院结合被告的过错程度，根据公平原则，被告张志敏自合同解除之日起，以已收房价款180000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准向原告计付违约金为宜。被告张志敏从2019年4月9日起不再担任被告永成公司的法定代表人，被告永成公司为独立法人，其不是案涉房屋的出售人，亦非物业买卖合同的相对方，且原告未举证证明两被告财产混同，故原告要求被告永成公司就被告张志敏的违约责任承担共同责任，依据不足，本院不予支持。同理，现未有证据显示被告张志敏与原告就案涉房屋签订了《装修协议》，案涉房屋的装修款项也是由被告永成公司出具收据，被告张志敏也无需对被告永成公司返还原告装修费50000元承担共同偿还责任。被告张志敏、永成公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响本院对本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条的规定，判决如下：一、原告苏锦源与被告张志敏于2018年6月5日签订的《物业买卖合同》于2019年9月24日解除；二、被告张志敏于本判决生效之日起十日内向原告苏锦源返还购房价款180000元、交易杂费9278元，合计189278元；三、被告广州永成投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏锦源返还装修款50000元；四、被告张志敏于本判决生效之日起十日内向原告苏锦源支付违约金（违约金以180000元为基数，从2019年9月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至全部款项还清之日止）；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2445元（原告已预交），由被告张志敏负担1936元，被告广州永成投资发展有限公司负担509元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  夏睿娜二〇一九年十一月二十六日书记员  李敏娟