福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0128民初2880号 原告：何祖全，男，1973年5月17日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：杨锴、高鹏（实习），福建勤学律师事务所律师。 被告：平潭长福文化地产有限公司，住所地福建省平潭县。 法定代表人：李福德，董事长。 委托诉讼代理人：吴玲玲、阮逸嫔，福建大佳（平潭）律师事务所律师。 原告何祖全与被告平潭长福文化地产有限公司（以下简称长福文化公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何祖全的委托诉讼代理人杨锴、高鹏到庭参加诉讼，被告长福文化公司的委托诉讼代理人阮逸嫔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何祖全向本院提出诉讼请求:1、长福文化公司向何祖全支付逾期交房违约金130615.5元（违约金每月按4538元计算，每日为152.77元，从2016年9月1日计至2018年12月1日实际交房之日止，其中2016年12月的违约金为6874.5元、2017年1月的违约金为9166元）；2、长福文化公司向何祖全支付优惠券回购款20729元及按日万分之三标准从2018年12月1日起计至被告实际付清之日止的迟延回购违约金；3、本案诉讼费由长福文化公司承担。事实和理由：2014年9月18日，何祖全与长福文化公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：何祖全购买长福文化公司开发的平潭综合实验区万北路与平岚二路交叉口东北侧长福麒麟海湾一期第XX楼XXX号房，该商品房总价款为人民币1153647元；约定的交房时间为2015年12月l日前。何祖全依约履行了合同义务,但长福文化公司并未在合同约定的日期向何祖全交付台格的房屋。2016年初，双方签署了一份补充协议，约定：交房时间顺延到2016年3月30日，针对该延期，长福文化公司赔偿给何祖全的违约金是长福文化公司给予何祖全一张110729元的车位优惠券，该优惠券可以用于购买小区的车位使用权，该优惠券可转让亦可申请被告回购。何祖全使用优惠券购买了一个车位，对剩余金额经何祖全多次申请，长福文化公司始终未及时回购，根据约定长福文化公司应按日万分之三的标准向何祖全支付违约金。2016年9月19日，因长福文化公司迟迟未能交房，双方又重新签订了—份《延期交房协议书》约定交房时间顺延到2016年12月31日，长福文化公司从当年6月30日起向何祖全支付每个月4583元(每天152.77元)的迟延交房违约金直至实际交付为止。当年12月仍未能交房的，违约金为每月4583元的150%；2017年1月仍未能交房的，违约金为每月4583元的200%。到2017年初，长福文化公司仍不具备交房条件，无法向何祖全交付合格房屋。没有通过分户验收，没有通过竣工验收。XX楼XX单元从3-33层出现穿透性裂缝，质监站已经要求长福文化公司进行房屋安全性鉴定。根据质监站的回复函二：“建设单位牵头组织施工、监理、设计单位。另外聘请专家，针对XX楼XX单元楼板施工缝位置存在裂缝问题，分析质量缺陷原因作出具体说明报告，严格针对存在的问题做出修补设计方寨。”根据该主管部门的函件要求，长福文化公司应组织专家进行质量鉴定后作出报告说明，以及拟定修补设计方案。长福文化公司认可该函件的真实性，却未按照主管部门的要求对质量问题做出对应的行为。因此不能交房，长福文化公司需要根据合同约定向何祖全支付迟延交房违约金。卫生间漏水、小区内设施没有按照规划建设、绿化率达不到设计要求、没有围墙、任意变更消防通道等问题均未得到解决。2018年11月底，双方进行协商，长福文化公司赔偿裂缝金额后，何祖全同意交房，但对答应付给何祖全的迟延交房违约金及优惠券回购款却迟迟不予支付，何祖全遂提起本案诉讼。 长福文化公司辩称：一、何祖全主张的逾期交房违约金计算标准过高，明显高于造成的实际损失，应依法予以减少，按同地段同类房屋租金标准每日44元的标准计算违约金；且涉案逾期交房违约金应计算至2017年1月23日，即长福文化公司发出《入伙通知书》之日，而非何祖全主张的计算至2018年11月。二、按照《优惠补充协议书》约定申请回购的书面申请时间为在2016年7月1日起至2016年9月30日期间，何祖全未在上述期间内申请回购车位优惠券，已超过《优惠补充协议书》约定的有效申请回购的期限。故何祖全因自身原因即未在约定的期限内使用及申请回购车位优惠券的，要求其回购车位优惠券及支付逾期回购违约金的诉讼主张没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院将结合具体情况予以分析认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年9月18日，何祖全与长福文化公司签订《商品房买卖合同》，约定：何祖全以总价1153647元购得长福文化公司开发的位于商品房，首付款393647元，余下760000元办理银行按揭贷款。其中第八条约定：长福文化公司应当在2015年12月1日前，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收验收合同；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成等。合同签订后，何祖全依约支付首付款并办理银行按揭贷款，长福文化公司分别于2013年8月29日、2014年11月21日开具两张销售不动产统一发票确认已收到涉案商品房全部购房款。 2016年初，长福文化公司作为甲方与何祖全作为乙方签订《优惠补充协议书》，约定：三、乙方同意原合同约定的交房时间顺延至2016年3月30日。四、乙方应完成以下第3项义务：1、乙方在签订本协议书时已办理完结该商品房按揭贷款的全部手续（以通过按揭银行审批并达到可放款状态为准）或按揭贷款已全额进入甲方账户的，双方在本协议之前签订的《购房优惠协议书》和《购房物业优惠承诺书》自行作废，同时给予乙方免除5年物业管理费（自具备交付使用条件之日起算）的优惠待遇。五、鉴于双方本着互谅互让的原则，达成了上述一至四条的共识且乙方同意向甲方购买长福麒麟海湾小区内的车位使用权，甲方同意按照下列方式给予车位使用权销售优惠：1、优惠全额及车位优惠券：（1）乙方可领取车位优惠券的面值为110729元；（3）乙方在履行本协议第四条约定义务后且乙方根据原合同和本协议的约定与甲方办理了该商品房的交付手续后，乙方方可根据第五条第2款、第3款、第4款的约定使用、申请回购或转让车位优惠券。否则，该车位优惠券不具有任何使用效力。2、车位优惠的使用：如车位优惠券的面值超过乙方所选购的全部车位使用权价款的，在抵扣全部车位使用权价款后，剩余车位优惠券的面值甲方按照第五条第3款的约定进行回购。3、车位优惠券的回购：乙方未在2015年3月30日至2016年6月30日期间内购买甲方所开发的长福麒麟海湾车位使用权或已购买车位优惠券的面值超过乙方所选购的全部车位价款的，乙方可在2016年7月1日起至2016年9月30日期间，向甲方提出书面的回购申请，要求甲方按照车位优惠券的面值进行回购，若因甲方原因不能按时回购，逾期则每日按上述优惠券面值的日万分三计算违约金，违约金总额不超过上述优惠券面值且上限不超过十万元。八、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力等条款。协议签订后，长福文化公司向何祖全发放面值为110729元车位优惠券，何祖全使用部分优惠券购买车位，尚余面值20729元的优惠券未使用。 2016年9月19日，长福文化公司作为甲方与何祖全作为乙方签订《延期交房协议书》，约定：一、乙方同意《商品房买卖合同》及《优惠补充协议书》约定的交房时间延期至2016年12月31日。三、甲方应完成以下协议：1、甲方向乙方支付从《商品房买卖合同》及《优惠补充协议书》约定的交房时间起2016年6月30日止的延期交房补偿，补偿额为9386元，甲方同意在本协议签订后15个工作日内向乙方支付上述延期交房补偿；2、甲方向乙方支付从2016年7月1日起至2016年11月30日（具体时间以实际交房时间为准）止的延期交房补偿，补偿额为每月4583元；3、甲方向乙方支付从2016年12月1日起至2016年12月31日（具体时间以实际交房时间为准）止的延期交房补偿为本协议第三条第2点延期交房补偿标准的150%；4、本协议第三条第2点和第3点所约定的延期交房补偿的支付时间为：乙方申请后的次月开始支付第四个月起的延期交房补偿，每个月支付一个自然月的延期交房补偿，分别于每个月的10日前支付，在乙方办理好交房手续，甲方支付已产生而未支付部分违约金。第四条、若甲方至2017年1月1日仍未通知乙方收房的，乙方同意再给予甲方壹个月的缓冲期，但是上述壹个月的缓冲期的补偿标准为本协议第三条第2点规定的补偿标准的200%，补偿金于1月10日前支付清。第八条、本协议约定的与《商品房买卖合同》不一致的，以本协议约定的为准等条款。协议签订后，长福文化公司向何祖全支付延期交房补偿金至2016年8月31日，并于2017年1月23日通知何祖全办理交房手续。何祖全以长福文化公司交付的房屋未达到交付条件为由拒绝收房，之后于2018年12月1日入住涉案商品房。嗣后，何祖全向长福文化公司要求支付逾期交房违约金及回购剩余车位优惠券未果，遂提起诉讼。 本院认为，何祖全与长福文化公司签订的《商品房买卖合同》、《优惠补充协议书》、《延期交房协议书》均是双方当事人真实意思表示，应认定有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。 本案的争议焦点为长福文化公司于2017年1月23日通知何祖全办理交房手续时，涉案商品房是否符合合同约定的交房条件。涉案《商品房买卖合同》第八条约定长福文化公司应于2015年12月1日前将具备经竣工验收合格、消防验收合格等条件的商品房交付何祖全，后双方协商签订《优惠补充协议书》、《延期交房协议书》将交房时间最终延至2016年12月31日。涉案《商品房买卖合同》附件六第8条约定验收过程中如买受人认为商品房需要整改的，由买卖双方做好记录，出卖人按照协商确定的时间完成整改，但不承担延迟交楼责任。买卖双方对商品房质量有争议时，买受人可向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，如鉴定结论属于主体质量不合格，买受人有权退房，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人损失。综合分析双方提交的证据，涉案商品房质量存在一定瑕疵，但何祖全没有举证证明其曾向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，故本院认定长福文化公司于2017年1月23日通知何祖全办理交房手续时，涉案商品房符合合同约定的交房条件。 长福文化公司通知何祖全办理交房手续的时间为2017年1月23日，依据涉案《延期交房协议书》约定，长福文化公司自2016年7月1日起至2016年11月30日止按每月4583元标准向何祖全支付延期交房补偿金，自2016年12月1日起至2016年12月31日止按每月4583元标准的150%的向何祖全支付延期交房补偿金。若长福文化公司至2017年1月1日仍未通知何祖全收房的，何祖全同意给予一个月的缓冲期，但上述一个月缓冲期的补偿标准按每月4583元标准的200%支付。故长福文化公司应按上述约定的标准向何祖全支付延期交房补偿金至2017年1月，扣除长福文化公司已支付至2016年8月31日的延期交房补偿金后，长福文化公司尚需支付延期交房补偿金为：4583元/月×3个月+4583元/月×150%×1个月+4583元/月×200%×1个月=29789.5元。至于长福文化公司抗辩何祖全提出的逾期交房补偿金标准过高，应当以同地段房屋租金44元/日予以调减，但未能提供证据证明双方约定的违约金标准过分高于实际损失，该抗辩主张没有事实依据，本院不予采纳。因此，对何祖全要求长福文化公司支付从2016年9月1日计至2018年12月1日其实际入住涉案商品房之日的逾期交房违约金130615.5元的诉讼主张，本院以长福文化公司支付何祖全延期交房补偿金29789.5元予以支持，超出部分于法无据，本院不予支持。 根据涉案《优惠补充协议书》第五条第2款车位优惠券的使用：“......如车位优惠券的面值超过乙方所选购的全部车位使用权价款的，在抵扣全部车位使用权价款后，剩余车位优惠券的面值甲方按照第五条第3款的约定进行回购”及第五条第3款车位优惠券的回购：“......若因甲方原因不能按时回购，逾期则每日按上述优惠券面值的日万分三计算违约金”的约定，对于剩余车位优惠券的面值长福文化公司应当进行回购，逾期回购应承担相应的违约金。长福文化公司主张车位优惠券的使用是附期限、附条件的，何祖全未按照约定期限和条件提出回购申请，已丧失回购的权利，但从《优惠补充协议书》的条款来看，并未明确未按约定期限和条件提出回购申请即已丧失回购的权利，且《优惠补充协议书》是长福文化公司提供的，关于车位优惠券的使用及回购也均是以格式条款的形式出现，长福文化公司对其所主张的“附期限、附条件”的条款并未采取合理方式提请注意、作出说明，依法应承担不利的后果，故长福文化公司的上述抗辩主张，于法无据，本院不予采纳。因此，何祖全诉请长福文化公司回购剩余的车位优惠券面值20729元按日万分之三标准计算逾期回购违约金有合同依据，本院予以支持，至于违约金的起算时间，因何祖全未提供任何证据证明其于2018年12月1日有向长福文化公司申请回购车位优惠券，本院将上述违约金起算时间调整为本案起诉之日即2019年5月23日。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、平潭长福文化地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付何祖全延期交房补偿金人民币29789.5元； 二、平潭长福文化地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向何祖全回购剩余的车位优惠券面值人民币20729元及按日万分之三标准从2019年5月23日起计至回购之日止的违约金； 三、驳回何祖全的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3348元，由何祖全承担2286元，由平潭长福文化地产有限公司承担1062元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  丁仰豪 审 判 员  高 潮 人民陪审员  王而标 二〇一九年十一月二十一日 法官助理杨海龙 书记员施丽蓉