文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初11099号原告：重庆渝中总部经济建设投资有限公司,住所地重庆市渝中区新华路4号附1号,统一社会信用代码9150010356788349X8。法定代表人:麦勇作，总经理。委托诉讼代理人：童遥，重庆合纵律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁雯，重庆合纵律师事务所律师。被告:重庆爱悠游婴儿沐浴有限公司，住所地重庆市渝中区经纬大道774号、776号大坪协信星光天地L2层003/004号，统一社会信用代码91500103MA5U49EU45。法定代表人:王家文。原告重庆渝中总部经济建设投资有限公司（以下简称渝中总部公司）与被告重庆爱悠游婴儿沐浴有限公司（以下简称爱悠游公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告渝中总部公司的委托诉讼代理人童遥到庭参加诉讼，被告爱悠游公司经本院公告送达传票后逾期仍未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告渝中总部公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付暂算至2018年9月30日所欠租金437339元、管理费265764元、水费7675元、电费20851.2元，推广宣传费36000元，共计767629.2元(租金、管理费、推广宣传费计算至本案判决生效之日止)；2.判令被告向原告支付逾期付款滞纳金206993.46元(暂算至2018年9月30日，此后以欠款金额767629.2元为基数按照每日0.1%为标准计算至付清时止)；3.判令被告赔偿原告提前解约违约金122253元(计算方式为被告届时三个月基本租金及三个月管理费之和)，并补交装修期（2015年12月24日-2016年2月23日）租金42522元，上述两项金额由履约保证金优先抵扣；4.判令被告补交2016年2月24日至2016年4月23日期间的经营免租期租金42522元；5.判令被告承担商铺恢复原状的费用28000元；6.判令被告支付律师费人民币34686元；7、判令被告自2018年12月24日起按每日基本租金的三倍计算至原告实际清铺之日（2019年8月15日）止，应向原告支付占用费金额346759.92元；8.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与杨頔于2015年签订了《大坪协信星光天地房屋租赁合同》(以下简称:租赁合同)，并于2017年3月29日与被告、杨頔签署了《大坪协信星光天地补充协议》(以下简称:补充协议)，原告同意杨頔将《租赁合同》项下的权利义务概括转让给被告。根据《租赁合同》及《补充协议》约定:1、原告将位于重庆市渝中区经纬大道商铺及其设施设备交给被告经营，经营贝优奇婴儿游泳馆品牌；2、租赁房屋面积约233㎡，合同期限自交付之日起3年；3、租金的计算方法分为基本租金与提成租金两种，以两者中较高者为当月适用租金。于交付日起算的第一年内，基本租金为21261元/月，月提成租金为当月营业额的12%;于交付日起算的第二年内，基本租金为23387元/月，月提成租金为当月营业额的13%；于交付日起算的第三年内，基本租金为25726元/月，月提成租金为当月营业额的14%；4、于交付日起算的第一年内，管理费为14174元/月;于交付日起算的第二年内，管理费为14599元/月；于交付日起算的第三年内，管理费为15025元/月；被告应每个月15日之前缴纳下月租金、管理费；5、涉及支付义务的，被告逾期支付租金、管理费等费用的，每延迟一日，被告按欠款金额的0.1%支付滞纳金；6、因被告违约导致合同解除的，被告除须全额补交装修期的租金外，还应向原告支付三个月基本租金及三个月管理费之和的违约金；7、因被告违约导致合同解除的，被告应补缴2016年2月24日至2016年4月23日期间的经营免租期租金；8、合同解除，被告应将租赁房屋恢复至交付时的标准，否则应承担恢复工程的费用。原告按约将租赁房屋交付被告，但自被告承接租赁合同权利义务以来，一直拖欠租金、管理费、水费、电费、推广宣传费等各项费用，给商家、商场带来极大的负面影响，给原告造成巨大的经济损失。原告认为，租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。因被告拖欠租金、管理费、水费、电费的行为已构成违约，应按租赁合同约定承担支付上述费用及违约金的责任。现原告依据租赁合同约定及法律规定依法向贵院起诉，望判如所请。被告爱悠游公司未答辩。本院经审理查明，2015年，渝中总部公司（甲方，出租人）与杨頔（乙方，承租人）于签订了《大坪协信星光天地房屋租赁合同》(以下简称:租赁合同)，约定甲方将位于渝中区经纬大道房屋出租给乙方，面积约为233平方米，用作商场经营贝优奇婴儿游泳馆品牌婴儿游泳类商品。合同期自交付日起共计3年，自2015年12月24日至2018年12月23日。装修期60日，自交付日2015年12月24日至2016年2月23日，除本合同另有规定外，在乙方未出现违约情形的前提下，装修期内，乙方无须向甲方支付租金，但需承担该房屋的管理费及其他费用；若因乙方违约致使合同解除，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的约定所享有的其他权利的前提下，甲方有权取消乙方的装修期免租优惠。在这种情况下，视为乙方自始不享有前述装修期，乙方须立即向甲方补交装修期的所有租金；装修期租金有约定则按约定执行，如无约定则按开业之日起第一年的租金收费标准计算。交付日为2015年12月24日，但最终日期以甲方书面通知为准，甲方应于交付日前至少15天向乙方发出书面通知，乙方应在甲方通知中指定的日期安排进场，并到甲方物业管理部办理房屋交接手续。租金的计算方法分为基本租金与提成租金两种，以两者之中较高者为当月适用租金；基本租金：于交付日起算的第一年内，按租赁面积计算月租金为人民币21261元，即人民币3元/平方米/天；于交付日起算的第二年内，按租赁面积计算月租金为人民币23387元，即人民币3.3元/平方米/天；于交付日起算的第三年内，按租赁面积计算月租金为人民币25726元，即人民币3.63元/平方米/天。提成租金：于交付日起算的第一年内，月租金为该房屋当月总营业额之12%；于交付日起算的第二年内，月租金为该房屋当月总营业额之13%；于交付日起算的第三年内，月租金为该房屋当月总营业额之14%。乙方须于每个历月的第15日前向甲方预先缴付下月的基本租金。管理费：于交付日起算第一年内，按租赁面积计算月管理费为人民币14174元，即人民币2元/平方米/天；于交付日起算第二年内，按租赁面积计算月管理费为人民币14599元，即人民币2.06元/平方米/天；于交付日起算第三年内，按租赁面积计算月管理费为人民币15025元，即人民币2.12元/平方米/天。乙方须于每个历月的第15日前向甲方指定的物业管理公司预先缴付下月的管理费。推广宣传费：每月人民币2000元，乙方须于每个历月第15日前于收到甲方付款通知书后14日内向甲方预付下月推广宣传费。公用事业费用：该房屋内由乙方发生的水费、电费、煤气费、通讯费及垃圾处置费的实际金额、乙方根据本合同的规定应支付的所有其他款项及有关国家、地方规定应由承租方缴纳的费用。乙方须按该房屋独立记录表所示，或按甲方向乙方提供的公共实业收款通知书或账单，于每个历月第15日前按甲方指定的付款方式向甲方指定的物业管理公司支付所有在该房屋使用的水、电、煤气、通讯及垃圾处置费等费用。销售服务费：每月人民币8000元。履约保证金：人民币114171元。商品质量保证金：人民币38057元。公用事业费用押金：人民币10000元。甲方承诺给予乙方2个月的经营免租期，具体期限为自2016年2月24日至2016年4月23日，在经营免租期内，乙方无须向甲方支付租金，但须承担该房屋的管理费、公用事业费及其他费用，合同有效期内，如乙方单方面违约导致解除租赁合同的，甲方有权要求乙方补足经营免租期内的租金，视为乙方自始不享有经营免租期。房屋的交还：乙方应在合同期届满或提前解除前的30日内与甲方联系交回该房屋事宜，且应在合同期届满或提前解除日的至少2日前停止营业及开始恢复原状工程；乙方交回该房屋应符合如下状态:该房屋连同其内甲方提供的附属设施在与附件二所列及验收表一致或者甲方书面认可的可使用及良好的使用状态，该房屋内乙方装修、设备、设施物品应全部移除，该房屋整体整洁；若乙方未按本条约定的状态将该房屋返还予甲方，甲方有权自行对该房屋作出合适的修缮，因此引起的一切开支及费用由乙方负担，甲方有权把该等开支及费用视作债项，向乙方追讨。违约：乙方逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项，或逾期补足或重新缴纳履约保证金，且逾期超过14日的；乙方未按时办理该房屋交接手续且逾期超过14日，或未按时交回或未按本合同约定的条件交回该房屋的。涉及支付义务的，每延迟1日，向乙方收取延迟支付款项千分之一的滞纳金，滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述费用的本金、滞纳金和其他相关的费用止。涉及交回该房屋义务的每延迟1日，向乙方收取相当于届时每日基本租金三倍的占用费，并要求乙方赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于甲方因延迟向新租户交付该房屋而需承担的违约金、中介费。涉及需做出某项行为（如修复、将该房屋恢复至本合同约定的状态等）的义务的，自行或聘请第三方完成乙方未能完成的义务，由此引起的费用及开支由乙方承担。提前解除本合同，收回该房屋，并取消乙方的装修期；在这种情况现，视为乙方自始不享有装修期，乙方须全额向甲方补交装修期的租金；除此之外，乙方还应向甲方支付相当于届时3个月基本租金及3个月管理费之和的违约金，乙方同意上述违约金及甲方损失可从履约保证金中直接抵扣而不需要经乙方同意。甲方损失包括但不限于甲方因乙方违约而发生的实际损失、装修期的租金、该房屋恢复原状的成本、代为乙方履行义务的成本、该房屋空置期间的租金损失、管理费的承担、甲方逾期利益的减少，以及甲方因采取行动较少损失或向乙方追偿而发生的成本、费用、中介费、顾问费、需向第三方支付的服务费、承担的违约金或支付的赔偿、诉讼费、公证费、证据保全或财产保全费用及律师费等。通知：一方按照本合同须向另乙方送达任何文件或通知，应以书面形式，有关本合同项下租金、管理费或其他费用的收款通知书、章丹及发票的送达地址为乙方营业地址（即该房屋）。除本条另有约定外，以本合同附表二载明的通讯地址为送达地址；以挂号方式送达的，于寄出后第3个工作日视为已送达收件人；以快递方式送达的，于投送快递次日被视为已送达收件人；甲方以人手直接送达乙方的，于乙方雇员或员工签收时视为送达。2015年12月25日，渝中总部公司向杨頔交付上述房屋。2017年3月29日，渝中总部公司（甲方）、杨頔（乙方）、爱悠游公司（丙方）签订《大坪协信星光天地补充协议》(以下简称:补充协议)约定：乙方同意将其于原合同项下的权利义务概括转让给丙方，由丙方代替乙方成为原合同的承租方，履行原合同乙方应当承担的权责。自2017年4月1日起，在租赁合同条款和内容不变的前提下，乙方将租赁合同项下的权利义务概括转移给丙方，丙方代替乙方成为该房屋的承租人，履行租赁合同项下承租人的权利义务，甲丙双方成为租赁合同的双方当事人，继续履行该租赁合共。经甲乙丙三方协商一致，自2017年4月1日起，租赁合同中乙方向甲方交纳的履约保证金和收银机押金自动转为丙方交纳之履约保证金和收银机押金，本协议签署后，乙方凭原收据至甲方处更换新收据。丙方确认，已知悉且理解租赁合同及相关文件中的所有内容、条款，并同意受让后严格遵守、执行租赁合同项下所有权利义务。附表二中载明爱悠游公司注册地址和营业地址均为重庆市渝中区经纬大道，通讯地址为重庆市渝北区。2018年5月29日，渝中总部公司通过EMS向爱悠游公司邮寄《违约告知函》，告知爱悠游公司欠付租金、管理费等费用，且构成违约。爱悠游公司于2018年6月9日收到上述函件。庭审中，渝中总部公司陈述，其在2018年11月11日巡场时发现爱悠游公司已停止经营并撤场。其在合同到期前向爱悠游公司电话联系商议合同是否续租，但爱悠游公司未予理会。2017年4月之前的租金、管理费等费用已结清，爱悠游2017年4月至2018年12月期间的租金、管理费、推广宣传费、水费、电费等费用均未支付。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告渝中总部公司与被告爱悠游公司签订《大坪协信星光天地房屋租赁合同》及《大坪协信星光天地补充协议》系当事人的真实意思表示，未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。合同双方当事人均应依照合同约定全面履行其合同义务。原告渝中总部公司于房屋租赁合同签订后依约将涉案房屋交付给被告爱悠游公司使用，爱悠游公司应按照合同约定按时足额向渝中总部公司支付房屋租金、管理费、推广宣传费等合同项下的费用。双方在《大坪协信星光天地房屋租赁合同》约定合同期自2015年12月24日至2018年12月23日，现约定的合同期限已经届满。关于原告要求被告租金437339元、管理费265764元、水费7675元、电费20851.2元，推广宣传费36000元，共计767629.2元(租金、管理费、推广宣传费计算至本案判决生效之日止)的诉讼请求。本案中，双方在合同中约定了租金、管理费、公用事业费、推广宣传费等费用的支付标准和支付时间。现原告提出被告自2017年４月起至2018年12月未支付租金，被告经本院合法传唤，未到庭对原告的陈述提出抗辩并举示反驳证据，本院对原告要求被告支付租金、管理费、公用事业费、推广宣传费的诉讼请求予以支持。关于租金具体金额，双方约定的租期自2015年12月24日至2018年12月23日，合同于2018年12月23日已经届满，故被告应向原告支付自2017年4月至2018年12月23日止的租金519195元、管理费311691元、推广宣传费42000元。关于水费、电费，以被告实际产生为准，故被告应向原告支付水费7675元、电费20851.2元。关于原告要求被告支付逾期付款滞纳金206993.46元的诉讼请求。由于被告爱悠游公司逾期支付合同项下的租金、管理费、推广宣传费、水费、电费等应付款项，构成违约，依约应承担相应违约责任。鉴于滞纳金具有法定性、强制性和固定性的特点，不适用于民事纠纷范畴，作为主体地位平等的民事关系的双方当事人无权为对方设定滞纳金。本案原、被告在租赁合同中约定的滞纳金实质上是为了督促对方及时履行义务而事先约定的一种预防性措施，实为资金利息损失。本院综合双方租赁合同的履行情况、原告的实际损失等因素，确定利息计算标准为按被告爱悠游公司欠付款金额的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从爱悠游公司应付而未付款之日起，计算至其付清欠款之日止。关于原告要求被告支付提前解约违约金122253元并补交装修期租金42522元以及由履约保证金优先抵扣的诉讼请求。双方合同中约定因乙方违约提前解除本合同，视为乙方自始不享有装修期，乙方须全额向甲方补交装修期的租金；除此之外，乙方还应向甲方支付相当于届时3个月基本租金及3个月管理费之和的违约金，乙方同意上述违约金及甲方损失可从履约保证金中直接抵扣而不需要经乙方同意，甲方损失包括但不限于甲方因乙方违约而发生的实际损失、装修期的租金、该房屋恢复原状的成本。本案中，爱悠游公司未按照合同约定支付租金、管理费、推广宣传费等费用的行为构成违约，但渝中总部公司未行使解除权，本案合同因期限届满而终止，并未提前解除合同，不符合支付提前解约违约金以及补交装修期租金的前提。本院对渝中总部公司的该项诉讼请求不予支持。关于原告要求被告补交2016年2月24日至2016年4月23日期间的经营免租期租金42522元的诉讼请求。双方合同中约定甲方承诺给予乙方2个月的经营免租期，具体期限为自2016年2月24日至2016年4月23日，在经营免租期内，乙方无须向甲方支付租金，但须承担该房屋的管理费、公用事业费及其他费用，合同有效期内，如乙方单方面违约导致解除租赁合同的，甲方有权要求乙方补足经营免租期内的租金，视为乙方自始不享有经营免租期。本案中，爱悠游公司未按照合同约定支付租金、管理费、推广宣传费等费用的行为构成违约，但渝中总部公司未行使解除权，本案合同因期限届满而终止，并未提前解除合同，不符合不享有经营免租期的条件。本院对渝中总部公司的该项诉讼请求不予支持。关于原告要求被告支付将商铺恢复原状的费用28000元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。双方合同中约定，乙方应在合同期届满或提前解除前的30日内与甲方联系交回该房屋事宜，且应在合同期届满或提前解除日的至少2日前停止营业及开始恢复原状工程；乙方交回该房屋应符合如下状态:该房屋连同其内甲方提供的附属设施在与附件二所列及验收表一致或者甲方书面认可的可使用及良好的使用状态，该房屋内乙方装修、设备、设施物品应全部移除，该房屋整体整洁；若乙方未按本条约定的状态将该房屋返还予甲方，甲方有权自行对该房屋作出合适的修缮，因此引起的一切开支及费用由乙方负担，甲方有权把该等开支及费用视作债项，向乙方追讨。根据上述约定，合同到期后爱悠游公司应将符合上述条件的案涉房屋交还给渝中总部公司，但其未交还；渝中总部公司有权自行收回房屋并委托第三方恢复原状，其举示了证据证明案涉房屋已委托第三方恢复原状，向第三方支付恢复原状的费用28000元。本院对渝中总部公司的该项诉讼请求予以支持。关于原告要求被告自2018年12月24日起按每日基本租金的三倍计算至原告实际清铺之日（2019年8月15日）止向原告支付占用费金额346759.92元的诉讼请求。庭审中，渝中总部公司陈述其于2018年11月11日巡场时发现爱悠游公司已撤场，且在合同到期前与爱悠游公司联系是否继续承租未果，双方合同于2018年12月23日届满。渝中总部公司在明知合同期已届满且承租人爱悠游公司已实际撤场停止经营的情形下，作为出租人亦负有采取相应措施、避免损失进一步扩大的义务。结合本案中被告单方撤场未及时将案涉房屋交还原告的情况，本院酌情给予原告自合同期限届满后一个月的时间，故被告爱悠游公司应向原告支付自2018年12月24日至2019年1月23日期间的占用费，占用费以合同期内最后一个月基本租金计算为25726元。关于原告要求被告支付律师费用34686元的诉讼请求，符合双方合同约定，本院予以支持。爱悠游公司经本院合法传唤，逾期未到庭应诉，视为放弃相应民事诉讼权利，本院依法可以缺席审理并作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告重庆爱悠游婴儿沐浴有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆渝中总部经济建设投资有限公司支付截至2018年12月23日止的租金519195元、管理费311691元、推广宣传费42000元、水费7675元、电费20851.2元；并以此为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算从应付而未付款之日起向原告重庆渝中总部经济建设投资有限公司支付利息至付清前述欠款之日止；二、被告重庆爱悠游婴儿沐浴有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆渝中总部经济建设投资有限公司支付将案涉房屋恢复原状的费用28000元；三、被告重庆爱悠游婴儿沐浴有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆渝中总部经济建设投资有限公司支付房屋占用费25726元；四、被告重庆爱悠游婴儿沐浴有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆渝中总部经济建设投资有限公司支付律师费34686元；五、驳回原告重庆渝中总部经济建设投资有限公司的其他诉讼请求。如果被告重庆爱悠游婴儿沐浴有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15749元，公告费300元，合计16049元由被告重庆爱悠游婴儿沐浴有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  郭文琼人民陪审员  许培英人民陪审员  姚天玲二〇一九年十一月二十五日书 记 员  陈婷宇