福建省南靖县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0627民初2635号 原告：谢秋芸，女，1968年10月6日出生，汉族，住福建省南靖县。 委托诉讼代理人：石燕萍，福建鹭靖律师事务所律师。 被告：福建南靖永大房地产有限公司，住所地福建省南靖县山城镇育林路大园底34号。统一社会信用代码：913506276990421317。 法定代表人：吕兰姬，执行董事。 委托诉讼代理人：陈龙民，福建仁胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹雅容，福建仁胜律师事务所律师。 被告：漳州永大房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市浦东副食品批发市场入口处。统一社会信用代码：913506007053741096。 法定代表人：黄立辉，总经理。 委托诉讼代理人：叶镇南，男，系漳州永大房地产开发有限公司职工。 原告谢秋芸与被告福建南靖永大房地产有限公司（以下简称：南靖永大公司）、漳州永大房地产开发有限公司（以下简称：漳州永大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢秋芸的委托诉讼代理人石燕萍、被告南靖永大公司的委托诉讼代理人陈龙民到庭参加诉讼，被告漳州永大公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢秋芸向本院提出诉讼请求：1.判令南靖永大公司向谢秋芸支付逾期办证违约金5098元（违约金从2018年1月26日计算至2018年9月1日，2018年9月2日后的逾期办证违约金另行主张）；2.判令南靖永大公司协助谢秋芸办理址在南靖县中东南侧中央名仕汇XX幢XXX号房产相关权属证书；3.判令漳州永大公司对上述第一项债务承担连带责任。庭审中，谢秋芸变更诉讼请求为：1.判令南靖永大公司向谢秋芸支付逾期办证违约金3905.66元（违约金从2018年1月26日计算至2018年7月12日，2018年7月13日后的逾期办证违约金另行主张）；2.判令漳州永大公司对上述第一项债务承担连带责任。事实和理由：2011年6月25日，谢秋芸与南靖永大公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：3506270800250XXXX），约定谢秋芸购买南靖永大公司开发建设的南靖县中东南侧中央名仕汇XX幢XXX号房屋，购房总价款233872元。款项支付方式为签订合同时已交首付款73871元，余款160000元向银行申请按揭贷款支付。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第七条第一项、第三项约定：“出卖人应当在商品房实际交付使用后360日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的材料交付给买受人，买受人选择按揭贷款的付款方式，由出卖人代为办理产权登记手续。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后360日内取得房屋权属证书的，出卖人同意按照：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金方式处理。”合同签订后谢秋芸按约定支付了全部购房款，而南靖永大公司未能按合同约定时间履行交房义务，直到2013年10月31日才通知谢秋芸办理相关交接房手续。谢秋芸于2018年向南靖县人民法院起诉，主张自逾期之日起至2018年1月25日的逾期办证违约金，2018年1月26日之后的逾期办证违约金另行起诉。现因南靖永大公司至今未替谢秋芸办理权属证书，已构成违约。漳州永大公司是南靖永大公司的唯一股东，依法应对其债务承担连带责任。 南靖永大公司辩称，1.被答辩人诉请答辩人支付逾期办证违约金缺乏损失依据，依法应予驳回。根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规中关于“违约金”的条文叙述，我国违约金制度仍为补偿性为主，惩罚性为辅的制度，适用前提为合同一方因为另一方的违约行为而产生损失，故合同一方的实际损失是违约金发生的基础，本案中被答辩人并未提供任何证据证明其因逾期办理房屋所有权证而产生任何损失，因此，答辩人认为被答辩人于本案中主张违约金缺乏损失依据。2.退一步讲，即使答辩人需要向被答辩人支付违约金，违约金也仅能从被答辩人主张的2018年1月26日开始计算至2018年7月12日止。因被答辩人诉讼时主张违约金起算时间为2018年1月26日，而答辩人已于2018年7月13日在南靖县国土资源局进行权属预登记，因此若需支付违约金也应自2018年1月26日起计算至2018年7月12日止。3.诉争房屋工程的施工方福建省来宝建设工程有限公司拒绝配合办理综合竣工验收程序系本案房屋权属证书未能及时办理的根本原因，答辩人通过发函以及相关政府部门介入调解甚至责令其履行配合办理竣工验收程序均无果。因此，相关责任应由来宝公司承担，法院应追加来宝公司为本案第三人参加诉讼。 漳州永大公司未作答辩。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 谢秋芸因与南靖永大、漳州永大公司商品房预售合同纠纷一案曾向本院起诉，请求：1.判令南靖永大公司向谢秋芸支付逾期办证违约金27948元（违约金暂计至2018年1月25日，2018年1月26日后的逾期办证违约金另行主张）；2.判令南靖永大公司按商品房买卖合同约定继续履行向房屋权属登记机关办理房屋所有权初始预登记；3.判令南靖永大公司支付将不具备交付条件的房产交付给谢秋芸的违约金10000元；4.判令漳州永大公司对南靖永大公司上述债务承担连带责任。本院于2018年4月27日立案。该案查明，2011年6月25日，谢秋芸与南靖永大公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：3506270800250XXXX），合同约定：谢秋芸向南靖永大公司购买位于南靖县中东南侧中央名仕汇XX幢XXX号房屋一套，总价款为233871.69元；付款方式：已交付首付款73871.69元，余下购房款160000元由买受人向中国建设银行股份有限公司南靖支行贷款支付；同日，谢秋芸与南靖永大公司也签订一份《合同补充协议》作为《商品房买卖合同》附件六，该补充协议第七条：“合同第十四条产权登记的条款变更为：1、出卖人应当在商品房实际交付使用后360日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。2、买受人选择按揭贷款的付款方式，由出卖人代为办理产权登记手续。应由买受人承担相关的税费在交房时由买受人预交给出卖人（相关税费包括契税、专项维修资金等，由出卖人根据相关部门收费标准代为预收，多还少补）。买受人应于出卖人通知办理产权证之日起30日内，配合出卖人办理相关手续，否则出卖人有权自办理产权证第31日起每日按购房总额的0.03%要求买受人支付违约金。3、如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后360日内取得房屋权属证书的，出卖人同意按照：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金方式处理。”谢秋芸依约交清购房款后，于2013年10月31日接收了位于南靖县中东南侧中央名仕汇XX幢XXX号房屋。南靖永大公司于2010年1月20日成立，股东为漳州永大公司。福建省来宝建设工程有限公司系南靖永大公司中央名仕汇1＃至13＃楼项目工程的施工方。本案经审理后，认定南靖永大公司自2015年10月1日起至2018年1月25日，共拖欠违约金19808.96元（233872元×847天×0.01%），并于2018年6月12日作出判决：一、福建南靖永大房地产有限公司应在本判决生效后十日内向谢秋芸支付逾期办理房屋所有权初始预登记的违约金19808.96元；二、福建南靖永大房地产有限公司应按双方签订的《商品房买卖合同》约定，继续履行向房屋权属登记机关办理房屋所有权初始预登记；三、福建南靖永大房地产有限公司应在本判决生效后十日内向谢秋芸支付交付不符合约定条件的房屋的违约金200元；四、漳州永大房地产开发有限公司对福建南靖永大房地产有限公司上述第一、第三项债务承担连带责任；五、驳回谢秋芸的其他诉讼请求。南靖永大公司不服判决，提起上诉。2018年11月29日漳州市中级人民法院作出（2018）闽06民终3089号民事判决，驳回上诉，维持原判，并于2018年12月23日发生法律效力。 另查明，案涉商品房项目于2018年7月13日办理项目首次登记。 上述事实，有谢秋芸提供的南靖县人民法院（2018）闽0627民初1084号民事判决书、漳州市中级人民法院（2018）闽06民终3089号民事判决书及生效证明书，南靖永大公司提供的建设工程施工合同及补充协议书、福建省不动产登记信息管理系统登记记录的查询结果，以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。 本院认为，谢秋芸与南靖永大公司签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，双方当事人均应全面履行合同约定的义务。谢秋芸依合同约定付清了全部房款，但南靖永大公司逾期向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，导致谢秋芸不能在商品房交付使用后360日内取得房屋权属证书，应按约定向谢秋芸支付违约金。因案涉商品房项目于2018年7月13日办理项目首次登记，故谢秋芸请求南靖永大公司支付自2018年1月26日起至2018年7月12日止的违约金3905.66元（233872元×167天×0.01%），应予支持。漳州永大公司至本案判决前未能提供证据证明其公司的财产独立于南靖永大公司的财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，谢秋芸请求漳州永大公司对南靖永大公司的债务承担连带责任，应予支持。谢秋芸欲另行主张2018年7月13日之后的逾期办理房屋权属证书的违约金，是对其自身权利的处分，本案不予审理。对于南靖永大公司认为因讼争房屋工程的施工方福建省来宝建设工程有限公司不能配合办理综合竣工验收程序系本案房屋权属初始预登记未能办理的根本原因，属另一法律关系，应另案处理，故其主张追加福建省来宝建设工程有限公司为本案第三人，不予采纳。漳州永大公司经本院传票传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、福建南靖永大房地产有限公司应在本判决生效之日起十日内向谢秋芸支付从2018年1月26日起至2018年7月12日止的逾期办证违约金3905.66元； 二、漳州永大房地产开发有限公司对福建南靖永大房地产有限公司上述第一项债务承担连带责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由福建南靖永大房地产有限公司负担，漳州永大房地产开发有限公司负连带交纳责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  李明霖 二〇一九年十一月十二日 法官助理陈万华 书记员张静 【申请执行提示】 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 -1-