北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初4274号原告：王海灏，男，1988年2月21日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨丹凤，北京安贤律师事务所律师。被告：黄泰山，男，1997年9月23日出生，蒙古族。被告：辛晓龙，男，1990年2月3日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市东安区。被告：北京众恒领域房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京西园。法定代表人：杜鹏，总经理。委托诉讼代理人：李培林，男，1984年7月12日出生，汉族，北京众恒领域房地产经纪有限公司业务主管。原告王海灏（以下简称王海灏）与被告黄泰山、被告辛晓龙、被告北京众恒领域房地产经纪有限公司（以下分别简称黄泰山、辛晓龙、众恒领域公司，一并提及时简称三被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。王海灏及其委托诉讼代理人杨丹凤、辛晓龙、众恒领域公司委托诉讼代理人李培林到庭参加诉讼，黄泰山经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王海灏向本院提出如下诉讼请求：1.要求三被告共同支付拖欠的租金44400元（2018年10月15日至2019年4月14日的租金）和迟延履行期间的利息，其中22200元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年10月15日起计算至实际给付之日止，另外22200元以2019年1月15日起计算至实际给付之日止；2.要求三被告共同支付欠付的水费、燃气费2362.83元；3.要求三被告共同赔偿换锁损失费600元；4.要求三被告赔偿原告TCL滚筒洗衣机、TCL空调、格兰仕空调、TCL双层两门冰箱损失共2464元；5.要求三被告共同支付原告违约金22200元；6.要求三被告赔偿原告支出的房屋恢复原状费用3165.36元。事实与理由：王海灏与黄泰山于2017年3月25日签订《北京市房屋出租代理合同》（以下简称涉案合同）。王海灏将位于北京市朝阳区望京西园一区119楼X号房屋（以下简称涉案房屋）出租给黄泰山，当时黄泰山以中介公司的名义与王海灏签订合同，但中介公司并未盖章，约定租期24个月，第一年租金为每月7000元，第二年每月租金为7400元，2017年3月25日王海灏交付了房屋，免租期20天，租期从2017年4月15日至2019年4月14日。黄泰山支付了半年租金42000元（2017年4月15日至2017年10月14日），从2017年10月15日起辛晓龙支付王海灏租金42000元（2017年10月15至2018年4月14日），辛晓龙称黄泰山把房子转给他了，由其来付租金。辛晓龙于2018年4月18日支付王海灏租金22200元(2018年4月15日至2018年7月14日)，于2018年7月4日支付租金22200元（2018年7月15日至2018年10月14日），从2018年10月15日起辛晓龙表示不再支付租金。经多次催要，辛晓龙表示不再支付，黄泰山手机关机，无法联系。黄泰山未经王海灏同意擅自转租房屋，辛晓龙不按时支付租金，辛晓龙自称其是众恒领域公司员工，故王海灏诉至法院如上所请。众恒领域公司辩称，我方认为这个是公司的问题，不应该把个人业务员牵扯进来，这个房子是由黄泰山转给我们公司了，对此我方也没有证据提交，就是黄泰山把合同交给我们公司了，我们和王海灏之间没有合同，合同是黄泰山和王海灏签订的，和我们公司之间也没有关系，就是黄泰山把房子转给我们公司的。欠付租金的事实我们公司认可，欠付租金的时间我公司也认可，水费和燃气费提供单据的我们都认可。换锁的金额不认可，是王海灏自己换的，四个电器的赔偿我们也不认可，因为合同上没有这部分电器。恢复原状的费用我们不认可，因为这个房子我们接到的时候就已经有了隔断，不是我们打的，这个费用应该找黄泰山要。逾期支付的租金的利息和违约金请法院依法判决。辛晓龙辩称，我就是公司的业务员，公司让我负责这个房子，从出租到收钱都是我来负责，我不是只管这一套房子，我就是作为业务员挣提成的，这个事情跟我没有关系。王海灏2018年4月份给我打过电话，说原来的同事不干了，把我的电话告诉了王海灏，说明王海灏知道公司的情况，2018年10月份还找我来要公司盖章，从头到尾王海灏都知道这个情况。客户确实有把房租通过支付宝和微信转给我，但是我就转给房主了，不是我收的，所以我不承担责任，应该由公司承担。当时，我说要给王海灏钱，因为确实是欠付了半年的租金，是从2018年10月到2019年4月半年的费用，因为这个费用应该是公司把钱打给我，然后我再转给房主，但到10月份的时候我一直没有收到公司给我打的钱，所以我就没有给房主。王海灏提供的通话记录，每句话我都说清楚了，说我是在公司打工的，他也知道这个事情的。水费和燃气费有单据我们就认可。换锁是当时房东给我发信息了，说要换锁，我没有答复，因为这个锁到期之后我们一般会换，但是房东到期之后就把锁换了，不让我们进门。关于王海灏主张的电器问题，在附加条款物品清单那页根本没有这些东西，确实是公司的工人拆下来，把这些电器就拿到库房了，因为这些在物品清单里没有。如果王海灏有证据证明确实这些东西是他的，可以从库房中拉出来。逾期付款利息和违约金我不认可，不是我们单方的违约，在10月中旬我和王海灏说了要给他钱，但是王海灏说要起诉，不让我付款了，当时是用东湖派出所的电话打的电话。恢复原状的费用我不认可，我接到这个房子的时候这个样子的，但是隔断不是我们打的，所以这个金额我们不认可，我也不知道王海灏租给黄泰山的时候是什么样子的。我就是一个业务员，因为公司就是这么规定的，收房租业务员收，然后打款就是业务员给房东打款，多余的就是给公司的财务，然后财务每笔做账，财务把房款打给我，我再给房主，因为财务没有给我打钱，所以我之前没有给房东打钱。黄泰山未到庭，亦未提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：涉案房屋系王海灏单独所有。2017年3月25日，王海灏与黄泰山签订涉案合同，约定双方就房屋出租代理事宜达成协议，涉案房屋面积83平方米，出租代理期自2017年4月15日至2019年4月14日，共计24个月。王海灏应当于2017年3月25日前将房屋交付给黄泰山。租金标准为7000元/月，每年支付12个月，租金共计84000元，第一年半年付。第二年租金为7400元/月，每年支付12个月，租金总计88800元，付款方式季度付款。王海灏支付物业费和供暖费，黄泰山支付水费、电费、电话费、燃气费。关于违约责任，双方约定，出租代理期内一方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按月租金的300%支付违约金。如合同到期后，黄泰山未能按合同期限腾出房屋的，有权按合同价格顺延合同最多一个月。如若还未腾空房屋，黄泰山按月租金的200%承担下一个月房租。王海灏在出租方处签字，黄泰山在代理方代理人处签字，合同首部及尾部都写有“北京望X园房地产”，但没有任何盖章。经询，王海灏称系当时用了该公司的合同文本。合同后附《委托书》一份，载明：“本人王海灏现将位于北京市朝阳区望京西园一区119楼X室房屋，全权委托黄泰山代理出租等相关事宜。”合同另附补充条款及屋内附属设施、设备清单，上载：“甲方不负责乙方租户的自身安全问题”，该清单未载屋内设施情况。庭审中，王海灏称黄泰山向其支付租金支付至2017年10月，王海灏提交的银行流水系案外人向王海灏转账，王海灏认可该钱款系黄泰山支付的租金，经核查，该钱款付款时间与金额能够与黄泰山应支付的租金相对应。2017年10月后，均系辛晓龙向王海灏支付租金，期间自2017年10月至2018年10月。辛晓龙及众恒领域公司对此予以认可，亦认可2018年10月至2019年4月半年租金未向王海灏支付以及欠付租金金额共计44400元的事实。王海灏提交燃气费缴费通知单及缴费凭证，证明其燃气费支出248.83元，计费日期为2019年4月16日。提交污水处理费票据、水费缴费通知单以及水费发票，证明其垫付水费2114元。经核查，上述水费、燃气费的账期除有570元水费系2017年7月账期，其余均为2018年7月至2019年4月账期产生的费用。辛晓龙与众恒领域公司对2017年10月账期至2019年4月账期的水费、燃气费予以认可，对2017年10月以前的费用认为应当由此前的承租人黄泰山承担。王海灏提交洗衣机、空调、冰箱购买订单截图，证明其上述物品损失，辛晓龙和众恒领域公司对此真实性不予认可，称在合同附属清单中没有列明上述电器，不认可王海灏该部分损失。王海灏提交工程标价单、发票一组，证明其收回房屋后因恢复房屋内结构支出的费用。辛晓龙和众恒领域公司对此不予认可，称房屋内隔断不是其打的，认为实际也没有这么高的支出。王海灏提交房屋原状及现状照片及视频，证明涉案房屋被打了隔断，王海灏为拆除支出了费用，辛晓龙和众恒领域公司对此不予认可，称对王海灏房屋原情况不了解，接手房屋时就是现状的样子。王海灏和辛晓龙均提交涉案房屋转租的房屋租赁合同，王海灏提交的版本中无众恒领域公司盖章，认为系辛晓龙转租并收取租金。辛晓龙提交的版本中有众恒领域公司盖章，其称系其以工作人员身份出租房屋。合同中均有王海灏的签名，辛晓龙自认系其代王海灏签名，因黄泰山取得王海灏授权转租房屋，黄泰山又将合同转给众恒领域公司，因此认为众恒领域公司有权代王海灏签署房屋租赁合同。王海灏提交录音及文字整理版两份，其中一份证明辛晓龙认可欠付租金、水费等违约事实并认可房租是先给付，认可违约金，以及认可黄泰山将房子转租给辛晓龙。辛晓龙和众恒领域公司对该录音及文字的真实性予以认可。录音中有如下对话内容：“……王海灏：这公司黄泰山是咱公司的对吧？原来。辛晓龙：对呀，原来，对啊。王海灏：那他签的现在是不是也还算数，也还算你们公司的呀？辛晓龙：对，你就有事，这不有公司找公司不就完了吗？这要不我能直接跟您对接这事嘛……辛晓龙：公司是个整体运营化，每个月，咱说哥您这房租本来应该10月15号跟10月10号给您啊，9月20号该去交房租的，我是不是得先可9月20号来不，而不是说您这房子租完了以后，这房租我就留着专门给您的专款专用，这公司是一个集体。它整体运营化它每个都可着先到号的先打……这个房子是我管的……哪怕公司不承诺不兑现，我个人都能给你兑现了……但是哥给这几天时间真不好干啥的……再一个这是不是前期咱说得到公司先筹备一段时间呢，公司对他说真没有招了……王海灏：这也不是你的事，是你公司的……辛晓龙：完了这房子您要不继续用，不用了，您租给弟弟，说弟弟咱哥俩单独签个合同，这都没问题……”另一份录音及文字整理版证明王海灏向辛晓龙主张过电器及房屋恢复费用。辛晓龙和众恒领域公司对该录音及文字的真实性予以认可。录音中有如下对话内容……王海灏：我就确定两个事，第一个事就是空调、洗衣机和冰箱是你拿走的吗？辛晓龙：不是我拿走的。王海灏：那谁拿走的？辛晓龙：公司拿的吧我不知道。王海灏：公司拿走的是吗？辛晓龙：嗯……王海灏：你是折价还是返还还是怎么着？辛晓龙：你能拿出证明说这个东西是你的吗？你能拿出来这些东西吗？你怎么证明这些东西是你的？王海灏：行，我知道了。还有一个事就是咱们那个恢复原样了，没拆那个屋子。辛晓龙：嗯。王海灏：那咱是你拆还是我拆？辛晓龙：你这么的，完了咱们不是月底拆除吗，完了法院咋判，公司这边咋整行不行，完了到时候你跟公司交涉，完了这个东西我作为公司的一员，我在公司上班，我去给你整手续办这个事去，现在因为你这个东西还没说出来子丑寅卯我就给你办不合适……王海灏：我租你的时候什么样，你是不是应该给我恢复成什么样？辛晓龙：那我接的时候就是这样的。王海灏：我是说你不拆的话，那就我拆，我拆的话这钱算你们的好吧。辛晓龙：你拆不拆我不用你管……本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，王海灏与黄泰山签订的涉案合同，系各方真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，各方均应依约履行。本案争议焦点主要有：第一，2017年10月以后，涉案房屋的承租方系众恒领域公司还是辛晓龙；第二，涉案房屋相关的租金以及各项费用的支付义务人为何；第三，王海灏主张的其他损失是否具有依据，应当由谁承担。关于争议焦点一，王海灏主张在2017年10月之后系与辛晓龙建立事实上的租赁合同关系，辛晓龙对此否认并称其系履行职务行为，众恒领域公司认可与王海灏存在事实上的租赁合同关系。本院认为，在各方均认可真实性的录音中，辛晓龙多次提及系公司应当向王海灏支付租金，王海灏并未提出异议且有“这也不是你的事，是你公司的”等表述，可见王海灏对其与众恒领域公司之间的租赁关系知晓并默认，故本院认为2017年10月之后，王海灏与众恒领域公司之间形成租赁合同关系。关于争议焦点二，王海灏主张三被告共同承担其主张的房屋租金、能源费用，众恒领域公司认可欠付王海灏租金44400元、认可支付2017年10月之后产生的水费、燃气费，辛晓龙对此亦无异议。经核算，王海灏主张的能源费用中，2017年7月账期的水费有570元，2018年7月至2019年4月水费和燃气费共计1792.83元。本院认为，2017年7月账期相关费用为黄泰山承租涉案房屋期间产生，应当由黄泰山承担支付义务。对于2018年10月至2019年4月期间的租金以及2018年7月至2019年4月产生的水、燃气相关费用，应当由实际承租人众恒领域公司承担，且众恒领域公司同意支付，本院不持异议。众恒领域公司与王海灏之间虽无书面合同，但众恒领域公司认可承继了黄泰山与王海灏的涉案合同，因此，众恒领域公司未按照涉案合同约定支付租金的行为构成违约，应当向王海灏承担利息损失，王海灏主张的利息标准亦符合法律规定，本院予以支持。关于争议焦点三，其中的违约金一项，涉案合同未约定逾期支付房屋租金的违约条款，且王海灏未就其除利息损失之外还存在其他损失举证，故本院不予支持。其中的物品损失、换锁损失以及房屋恢复损失，因王海灏与黄泰山签订涉案合同时未就涉案房屋情况进行明确记载，且其提供的证据不足以证明上述损失的实际发生以及上述损失系三被告所致，故本院不予支持。黄泰山经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，不影响本院依据查明事实作出的判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告北京众恒领域房地产经纪有限公司于本判决生效之日起7日内支付原告王海灏租金44400元以及迟延履行的利息（以22200元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年10月15日起计算至实际给付之日止；以22200元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，2019年1月15日起计算至实际给付之日止）；二、被告黄泰山于本判决生效之日起7日内支付原告王海灏水费570元；三、被告北京众恒领域房地产经纪有限公司于本判决生效之日起7日内支付原告王海灏水费、燃气费1792.83元；四、驳回原告王海灏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1687元，由原告王海灏负担609元（已交纳），由被告北京众恒领域房地产经纪有限公司负担1065元（于本判决生效之日起7日内交纳），由被告黄泰山负担13元（于本判决生效之日起7日内交纳）。公告费1080元，由被告黄泰山负担（原告王海灏已预交，被告黄泰山于本判决生效之日起7日内支付原告王海灏）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  李清华人民陪审员  袁洪祥人民陪审员  吴永明二〇一九年十一月二十七日书 记 员  王安然