四川省成都市新都区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川0114执异296号 异议人（利害关系人）：成都农村商业银行股份有限公司青羊支行，营业场所四川省成都市青羊区二环路西二段39号。 负责人：杜小全，行长。 委托诉讼代理人：王晓娟，公司员工，女，1989年11月10日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：骆朝伟，公司员工，男，1990年6月26日出生，汉族，住四川省雅安市名山区。 申请执行人：汪永芳，女，1958年11月15日出生，汉族，住成都市新都区。 被执行人：黄福元，男，1950年9月11日出生，汉族，住成都市新都区。 被执行人：刘翠辉，女，1952年9月17日出生，汉族，住成都市新都区。 被执行人：成都市新都区福元杂粮经营部，住所地成都市新都区新都镇粮食市场197号。 经营者：黄福元。 利害关系人：高建国，男，1977年6月21日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 在本院执行汪永芳与黄福元、成都市新都区福元杂粮经营部（以下简称福元经营部）民间借贷纠纷一案中，异议人成都农村商业银行股份有限公司青羊支行（以下简称农商银行青羊支行）以本院评估、拍卖程序侵害其合法权益为由，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行了听证。农商银行青羊支行的委托诉讼代理人骆朝伟、汪永芳、高建国参加了听证。现已审查终结。 农商银行青羊支行的异议请求为：撤销对成都市新都区商业用房（权XXXXXX）、5、6栋办公室及商业用房（权XXXXXX）、1、2、7栋办公用房（权XXXXXX）的房产及土地使用权（新都国用（2005）字第××号）的评估、拍卖程序，并重新启动评估、拍卖流程。事实和理由：新都法院在办理汪永芳申请执行黄福元、成都市新都区福元杂粮经营部执行案件中，分别查封了成都市新都区福元杂粮经营部所有的位于成都市新都区商业用房（权XXXXXX)、5、6栋办公室及商业用房（权XXXXX）、1、2、7栋办公用房（权XXXXXX）的房产及土地使用权（新都国用（2005）字第××号），并于2017年1月11日通过评估拍卖程序以1306768元拍卖。但上述房屋及土地使用权为农商银行青羊支行第一顺位抵押物，农商银行青羊支行已于2016年8月4日在青羊法院执行立案并进行了轮候查封。经查询，上诉土地使用权类型为出让，土地用途为工业用地，但新都法院在上述评估拍卖程序中对该土地以划拨工业用地进行司法评估并将土地及地上建筑物分开评估。后土地评估机构四川海林不动产评估有限责任公司证实土地性质为出让后，于2018年2月2日出具了《关于撤回川海地价［2015］（估）字第XX号土地评估报告的情况说明》。农商银行青羊支行认为上述评估拍卖流程侵犯了其合法权益故提出异议申请。 汪永芳称，其作为黄福元、刘翠辉、福元经营部的债权人，同意农商银行青羊支行的异议请求，撤销评估、拍卖程序。 黄福元、刘翠辉、福元经营部未到庭参加听证，也未发表任何意见。 高建国称，不同意撤销评估、拍卖程序。其从法院拍卖程序中竞拍到案涉房产，农商银行青羊支行与黄福元等人的纠纷与其无关。 本院查明，在本院办理汪永芳申请执行黄福元、刘翠辉、福元经营部（2015）新都执字第1166号案件的过程中，分别查封了位于成都市新都区商业用房（权XXXXXX）、5、6栋办公室及商业用房（权XXXXX）、1、2、7栋办公用房（权XXXXX）以及相对应的土地使用权（新都国用（2005）字第××号）。后在执行过程中经本院委托，四川海林不动产评估有限责任公司于2015年12月2日作出川海地价［2015］（估）字第020号《土地估价报告》，载明根据该土地设定为划拨权利状态，用途为工业用等评估土地总价为342300元。后本院对上述房屋和土地进行了拍卖，高建国于2017年1月12日一拍成交，成交价格为1306768元，并于2017年7月7日接收该房产。2018年2月2日，四川海林不动产评估有限责任公司作出《关于撤回“川海地价［2015］（估）字第020号”的情况说明》，载明因勘察现场时获悉该土地以划拨方式取得，但现证实该土地使用权类型为出让工业用地，故撤回该估价报告。 另查明，2013年5月30日，黄福元、黄丽与农商银行青羊支行、抵押人福元经营部签订《最高额抵押合同》，约定福元经营部以其所有的位于成都市新都区商业用房（权XXXXXX）、5、6栋办公室及商业用房（权XXXX）、1、2、7栋办公用房（权XXXXX）作为抵押物，用于对2013年5月31日至2014年5月30日期间农商银行青羊支行为黄福元、黄丽的各类业务，最高额为人民币3120000元。2013年5月31日，黄福元、黄丽与农商银行青羊支行签订《个人借款合同》，约定二人向农商银行青羊支行借款。后该三处房屋办理了抵押登记。土地登记卡载明该三处房屋所在的土地（新都国用（2005）字第××号）宗地面积为1764.21㎡，土地用途为工业用地，权属性质为国有土地使用权，使用权类型为出让。后因黄福元、黄丽未履行还款义务，农商银行青羊支行向成都市青羊区人民法院提起诉讼。成都市青羊区人民法院作出（2015）青羊民初字第1658号民事判决书，判决：一、黄福元、黄丽于本判决发生法律效力之日起十日内向农商银行青羊支行偿还借款本金240万元及利息（截止2015年6月27日为314296.58元，自2015年6月28日起的利息按双方签订的借款合同的约定计算至借款本金清偿之日止）；二、若黄福元、黄丽未能按时足额履行第一项给付义务，农商银行青羊支行有权以福元经营部用于抵押的位于位于成都市新都区的房屋（权XXXXX、权XXXXXX、权XXXXXX）折价或者以拍卖、变卖该抵押物的所得价款优先受偿，福元经营部在承担清偿责任后，有权在清偿范围内向黄福元、黄丽进行追偿。2016年8月4日，成都市青羊区人民法院受理农商银行青羊支行依据该生效裁判文书申请的强制执行案。 以上事实，有《个人借款合同》、《最高额抵押合同》、民事判决书、《关于撤回“川海地价[2015]（估）字第020号”的情况说明》等材料及当事人陈述在卷为证。 本院认为，虽然标的财产的最终成交价格仍需由市场确定，但对拍卖财产进行评估作为辅助确定司法拍卖保留价的手段对各方当事人具有重要意义。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条第（一）项规定，有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：（一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的。本案中，在案涉评估过程中，四川海林不动产评估有限责任公司于2015年12月2日作出川海地价［2015］（估）字第020号《土地估价报告》的基础是新都国用（2005）字第××号土地性质为划拨工业用地，但事实上该土地性质为出让工业用地。故川海地价［2015］（估）字第020号《土地估价报告》对新都国用（2005）字第××号土地的评估结果并非客观真实，对抵押权人农商银行青羊支行的权益造成了影响，农商银行青羊支行有权提出异议。且该评估机构于2018年2月2日将该《土地估价报告》撤回。综上，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款中当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许之规定，农商银行青羊支行异议成立。本院对于农商银行青羊支行要求撤销本次评估、拍卖的异议请求予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条第（一）项、第十七条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款之规定，裁定如下： 撤销本院（2015）新都执字第1166号案件中以川海地价［2015］（估）字第XX号《土地估价报告》为参考对“位于成都市新都区商业用房（权XXXXX）、5、6栋办公室及商业用房（权XXXXX）、1、2、7栋办公用房（权XXXXXX）及土地使用权（新都国用（2005）字第××号）”的评估、拍卖。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向成都市中级人民法院申请复议。 审判长  王议伟 审判员  蒋建军 审判员  李 冯 二〇一九年十一月十二日 书记员  张 娜