北京市通州区人民法院民 事 裁 定 书（2018）京0112民初33765号原告：袁华，女，1972年3月6日出生，汉族，住北京市西城区。被告：中科洪德金盛（北京）投资管理有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：李梅，董事长。委托诉讼代理人：徐军，男，1974年1月5日出生，汉族，中科洪德金盛（北京）投资管理有限公司职员，住安徽省淮南市田家庵区。委托诉讼代理人：张志刚，北京志霖律师事务所律师。第三人：徐军，男，1974年1月5日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。委托诉讼代理人：张志刚，北京志霖律师事务所律师。第三人：北京图画时代文化传媒有限公司，住所地北京市朝阳区鑫兆佳园15号楼7层858。法定代表人：周孝和，董事长。委托诉讼代理人：马超，男，1993年1月20日出生，汉族，北京图画时代文化传媒有限公司职员。第三人：周孝和，男，1974年11月9日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。委托诉讼代理人：马超，男，1993年1月20日出生，汉族，北京图画时代文化传媒有限公司职员。第三人：杨建华，男，1963年12月25日出生，汉族，住北京市通州区。第三人：北京宋庄国画院有限公司，住所地北京市通州区宋庄文化创意产业集聚区艺术大道1254号。法定代表人：唐文辉，院长。委托诉讼代理人：隋宝森，男，1968年6月27日出生，汉族，北京宋庄国画院有限公司职员。第三人：唐文辉，男，1969年5月23日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：隋宝森，男，1968年6月27日出生，汉族，北京宋庄国画院有限公司职员。原告袁华与被告中科洪德金盛（北京）投资管理有限公司（以下简称中科洪德公司）及第三人徐军、北京图画时代文化传媒有限公司（以下简称图画时代公司）、周孝和、杨建华、北京宋庄国画院有限公司（以下简称宋庄国画院公司）、唐文辉财产损害赔偿纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告袁华，被告中科洪德公司之委托诉讼代理人张志刚，第三人徐军之委托诉讼代理人张志刚，第三人图画时代公司与第三人周孝和之共同委托诉讼代理人马超到庭参加诉讼。第三人杨建华、宋庄国画院公司、唐文辉经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁华向本院提出诉讼请求：1.判令被告及第三人提供出租房屋应具备的最基本的安全保障，保障原告袁华可以自由出入大门、搬运物品，保障水电供应，提供冬季供暖，履行出租人应尽的房屋维修义务，并对多次无礼驱赶原告袁华的行为进行赔礼道歉；2.判令被告及第三人共同赔偿原告袁华2016年11月11日至2017年5月11日因关闭大门不让出入、停水停电及未供暖导致原告袁华不能使用房屋的经济损失10332元（以每月租金1722元为标准计算）；3.判令被告及第三人共同赔偿原告袁华2017-2018年度供暖季未供暖、停水导致原告袁华不能正常使用房屋的经济损失6888元（以每月租金1722元为标准计算）；4.判令被告及第三人共同赔偿原告袁华自2017年6月起至今两年雨季房屋因漏水、反水致使无法使用房屋的经济损失5166元（以每月租金1722元为标准计算）；5.判令被告和第三人共同维修原告袁华租赁房屋二楼的屋顶漏水处（需要维修处为：宋庄艺墅公馆B楼X室的二楼房屋屋顶），维修原告租赁房屋因漏水损坏的墙壁并更换受损的地板及橱柜等室内受损设施；6.判令被告和第三人共同赔偿因隐瞒出租房屋权属状况侵犯原告知情权给原告造成的财产损失；7.诉讼费由被告及第三人负担。在审理过程中，原告袁华放弃在本案中主张前述的第6项诉讼请求（即要求被告、第三人赔偿侵犯其知情权导致的财产损失），其他诉讼请求与起诉状一致。原告袁华向本院陈述的事实和理由如下：2016年10月初，原告袁华到北京市通州区宋庄镇小堡村租房，适有宋庄国画院后院精装的一居室正在招租。原告袁华向位于宋庄国画院前院的图画时代公司核实，确认宋庄国画院后院房屋系由被告中科洪德公司承租，并由被告中科洪德公司对外出租。据了解，第三人唐文辉、宋庄国画院公司于2015年10月8日将宋庄国画院的前后院出租给第三人周孝和，并签订租期15年的租赁合同。2016年5月9日，第三人周孝和以其名下公司即第三人图画时代公司之名义将宋庄国画院后院出租给被告中科洪德公司，其为此与被告中科洪德公司及第三人徐军签订15年的租赁合同。相关租赁合同均明确约定甲方即出租人对租赁标的物拥有所有权，并有权将之出租给承租人使用，房屋现状不属于违规建筑，也未被法院采取查封、扣押等强制措施。正是基于此，原告袁华方才与被告中科洪德公司、第三人徐军签订租赁合同，承租95平方米的一居室一套，租期15年，自2016年10月11日至2031年9月18日止，并如约支付了租金31万元。但是，在交房后几日即2016年11月11日，宋庄国画院公司突然关门涉案房屋所在院落的大门，禁止出入，并对租赁房屋采断水断电、不予供暖等措施。期间，第三人周孝和向原告袁华索要了原告袁华的租赁合同，告知原告称原告支付的租金太低，之后即对原告进行多次驱赶，禁止原告进入院落，也不允许搬运物品。原告袁华就此要求被告中科洪德公司予以处理，第三人徐军告知原告称，不用理会，可以继续使用；但均不告知原告实情。相关侵权人关闭大门、断绝水电暖的行为，致使原告袁华不能使用房屋，且多次遭受驱赶，致使原告袁华遭受租金损失及人格尊严受到严重损害。至2017年4月，原告袁华及其他租户在忍无可忍的情况下，被迫报警求助，并于2017年5月初向宋庄镇小堡村村委会反映情况，村委会工作人员让第三人周孝和恢复供水供电，允许租户正常使用，但第三人周孝和根本没有理睬，且继续对租户进行驱赶，原告袁华只有偶尔跟随进出该院的大车方能混进院落。经多方反应，2017年5月中旬，涉案房屋方才恢复临水临电供应，但是2017年6月至9月夏季高温闷热，临时供电的自身缺陷致使不能使用空调，雨水不断，院内积水到膝盖处无法出入，屋顶漏水、下水反水，橱柜、画板、书籍、洗衣机受损严重，无法正常居住。2017-2018年供暖季没有供暖，且因停工导致原告袁华租赁房屋的楼上建筑没有安装门窗，导致室内温度极低，邻居家的浓烟亦灌入原告家中，导致所租赁房屋实在无法居住。2017年6月，被告中科洪德公司与第三人图画时代公司租赁合同纠纷一案开庭审理，经过庭审，原告袁华才得知涉案房屋没有取得建设工程规划许可证。但是，第三人周孝和收取了中科洪德公司130万元租金后不但不兑现承诺，致使中科洪德公司无法经营，反而意图以缺少规划许可证为由收回房屋，实在有违诚实信用原则。2018年3至4月，因下雪等原因原告袁华租赁房屋再次漏水。原告袁华再次找被告中科洪德公司处理，但一直没有结果；原告袁华告知第三人图画时代公司楼上房屋屋顶损坏，需要维修，却被告知需要原告袁华自费维修。6-8月又逢雨季，室内财物再次因楼上漏水而受损。原告袁华所签订的涉案租赁合同均系第三人徐军签字经办，原告袁华认为徐军有义务进行协调处理。出租人收取了巨额租金，但却完全不顾租户权益，致使承租人遭受严重损失，承租人在此恳请法院查明涉案房屋的所有权人，确定维修义务人。综上所述，被告和第三人都先后保证享有标的物的所有权，有权出租，出租房屋不属于违规建筑，无任何纠纷，并签订租约收取巨额租金；但现在不但没有人履行出租人义务，反而驱赶租户，对标的物断电、断水，不予提供供暖，禁止租户出入大门合理使用租赁标的物。被告及第三人的违法行为，严重违背了诚实信用原则，严重损害了承租人的合法权益，极大的损害了承租人的人格尊严，应就此向原告袁华承担赔偿责任。现原告诉至法院，望人民法院查明事实，依法保护原告的合法权益。被告中科洪德公司辩称：1、涉案标的物（包括涉案房屋在内的部分房屋）系被告中科洪德公司自第三人图画时代公司租赁取得，后被告中科洪德公司将前述租赁取得中的部分房屋再转租给本案原告袁华；被告中科洪德公司与第三人周孝和之间应该不存在合同关系，周孝和是第三人图画时代公司的法定代表人。2、涉案诉争标的物内有中科洪德公司为承租人提供并安装的室内供暖管道及暖气片，根据被告中科洪德公司与第三人图画时代公司的合同约定，第三人图画时代公司应当将相关租赁房屋的供暖管道接入主管道，但至今图画时代公司都没有履行该义务。3、原告袁华起诉的第三人徐军系被告中科洪德公司员工，经被告中科洪德公司授权，徐军系代表被告中科洪德公司与图画时代公司签订承租合同，并与本案原告签订出租合同，整个过程徐军均系履行职务行为，相关权利义务归属于中科洪德公司，在整个过程中，徐军不具有独立地位，相关权利义务均不应当由徐军享有承担，故徐军并非本案适格的当事人。4、在中科洪德公司诉图画时代公司的租赁合同纠纷案件中，本案第三人唐文辉、宋庄国画院公司并非该案当事人，据了解，宋庄国画院公司没有要求与其下一手承租人即图画时代公司或者周孝和解除租赁合同。5、因出租人图画时代公司没有履行与被告中科洪德公司的合同义务，故目前被告中科洪德公司仅向中科洪德公司支付租金130万元。6、基本认可原告袁华在起诉状中陈述的事实，但是导致相关问题产生的根源并非被告中科洪德公司，而是因第三人图画时代公司对涉案标的物封堵大门、禁止出入、停水停电导致的，故被告中科洪德公司对此并没有任何过错，相关损失不应当由被告中科洪德公司承担赔偿责任。7、对于原告袁华提出的第1项诉求，整个园区的实际控制权包括大门、水电等均不由被告中科洪德公司掌握，故被告中科洪德公司不应就此承担责任；对于第2项诉求，原告袁华主张的相关措施的期限基本认可，但相关措施并非被告中科洪德公司采取，相关损失不应由被告中科洪德公司承担；对于第3项诉求，被告中科洪德公司已经履行合同项下为原告袁华承租的房屋在室内安装了供暖设施和管道，系第三人图画时代公司未按照与被告中科洪德公司之间的合同约定将主管道接入，至且今也没有完成，故相关损失不应由被告中科洪德公司承担；对于第4项、5项诉求，之前原告袁华向被告中科洪德公司反映过，被告中科洪德公司在维修过程中，经常遭遇停电，无法完成维修工作，且由于被告中科洪德公司与图画时代公司的诉讼尚在进行，该案亦进行了评估，无法进行维修，该案结果尚未确定，包括原告袁华在内的相关承租人能否继续使用房屋亦不能确定；原告袁华要求维修的墙壁、地板、橱柜，包括室内陈设等均是被告中科洪德公司提供，基于相关诉讼结果尚不确定的原因，一旦进行维修可能导致损失扩大，且根据合同约定，相关设施系由被告中科洪德公司无偿提供给承租人免费使用，据此被告中科洪德公司不同意更换、维修；故原告袁华即使有损失，也不应当由被告中科洪德公司承担。8、被告中科洪德公司在具备施工条件的情况下愿意采取措施对相关房屋进行维修，但是可能由于对整个园区建筑规划的合法性存疑，进而可能引发涉及园区的腾退事宜，故事实上能否进行维修及有无实际维系必要均无法判断。第三人徐军述称：认可被告中科洪德公司的相关意见，第三人徐军系被告中科洪德公司的职员，系经被告中科洪德公司授权而就诉争标的与相关当事人（包含本案原告）签订相关租赁合同，徐军系履行职务行为，并非徐军的个人行为，相关行为后果不应当由徐军承担，徐军亦不同意就此承担任何责任。第三人杨建华没有参见本案庭审，但其在庭前谈话中述称：1、2000年左右，第三人杨建华自通州区宋庄镇小堡村村委会处租赁涉案房屋所在的土地，涉案土地性质应当是工业用地，之后杨建华在涉案土地上建造了包括诉争房屋在内的相关房屋（建筑物类型主要为车间）。2、杨建华兴建相关房屋后，将标的物交由小堡村村委会代为转租；据了解，村委会应当与宋庄国画院公司签订有租赁合同，将房屋出租给宋庄国画院公司，宋庄国画院公司在承租房屋后将房屋转租给周孝和，周孝和再次转租给徐军，徐军又将本案诉争标的物转租给袁华。3、本案诉争纠纷与第三人杨建华无关，杨建华不同意承担任何责任。第三人图画时代公司述称：1、包括涉案房屋在内的相关房屋的房东应该是第三人杨建华，至于杨建华如何取得涉案房屋原因不清楚；涉案房屋的流转过程大致应当为，杨建华将涉案房屋出租给第三人宋庄国画院公司，宋庄国画院公司后将涉诉相关房屋转租给图画时代公司（租期15年），图画时代公司再次将自宋庄国画院公司处承租取得使用权益的部分房屋转租给中科洪德公司，中科洪德公司则将部分房屋转租给包括袁华在内的人员使用。2、根据中科洪德公司反馈的意见，中科洪德公司在承租标的物后，应该将标的物进行了转租，其对外转租的租户应当有9户，且均是在被告中科洪德公司实际转租后，图画时代公司方才得知相关信息。3、图画时代公司的确于2016年11月至2017年5月采取过封锁大门、禁止人员、车辆通行的措施，但原因在于中科洪德公司并未按照合同约定按时足额支付租金，目前图画时代公司仅收到中科洪德公司支付的130万元租金，就此被告中科洪德公司存在违约行为；且根据物业公司反馈，中科洪德公司在对外出售小产权房屋，且出售标的物即为图画时代公司出租给中科洪德公司的房屋，图画时代公司据此被迫采取相关措施，以免事态发展至不可控制的地步。4、第三人周孝和系第三人图画时代公司的法定代表人，在整个房屋的租赁经营、周转过程中，第三人周孝和并非以个人身份参与其中，而是履行职务行为，相关权利义务均归属于第三人图画时代公司。5、根据本案的实际情况，原告袁华不应当将图画时代公司列为本案第三人参加诉讼。第三人周孝和述称：认可第三人图画时代公司的意见，周孝和系第三人图画时代公司的法定代表人，其就诉争房屋的相关行为均系履行职务行为，相关行为导致的后果均应由图画时代公司承担，原告袁华将周孝和列为第三人参加诉讼于法无据。第三人唐文辉、宋庄国画院公司未到庭参加本案庭审，亦未向本院提交书面意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月11日，被告中科洪德公司（甲方，出租人）与原告袁华（乙方、承租人）经协商，签订房屋租赁合同一份。该份租赁合同约定主要内容如下：1、甲方将坐落于北京市通州区宋庄镇“艺墅公馆”的B楼XX室房屋出租给乙方使用，房屋面积为95平方米，出租房屋为精装房；该房屋为砖混结构，地上二层，乙方租赁的具体标的物为位于一层的房屋。2、租赁期限为15年，自2016年10月11日至2031年9月18日止。3、租金共计31万元，乙方一次性付清。4、房屋达到交付条件，甲方应在2016年10月31日前将符合居住条件的标的物交付乙方，乙方到甲方的物业管理部门办理入住手续（交纳物业费、供暖费等）。5、乙方需爱护承租房屋，不得更改公寓内的电线、管道，不得随意变动公共配套设施的摆放位置或将其搬离公寓，因乙方原因导致房屋及附属设施损坏的，由乙方负责维修。6、非因乙方原因，房屋发生质量问题，甲方应履行维修义务；因不可抗力或非甲方原因造成的损坏，由乙方负责维修，费用由乙方负担，甲方在必要时应给予必要协助。7、该合同还约定了其他事项。经核实，被告中科洪德公司出租给原告袁华的房屋系其以租赁方式自第三人图画时代公司取得使用权后，将诉争房屋转租给原告袁华；除此以外中科洪德公司还将承租取得的部分房屋转租给其他人使用。另查：2016年12月9日，中科洪德公司就其与图画时代公司的租赁合同（租赁标的物即包含本案诉争标的物）的纠纷，以图画时代公司为被告，以吴梅姿、郑晓敦、张润世、王陆月、赵翔、周涛、王学良、徐誉阁以及本案原告袁华等人为第三人，以租赁合同纠纷为案由诉至本院，案号：（2016）京0112民初46520号，图画时代在该案中提起反诉。中科洪德公司在该案中提出的诉讼请求为：要求判令图画时代公司返还租金130万元，赔偿装修损失（包括应支付给星艺装饰设计公司的工程款280万元及停水停电期间额外给星艺公司支付的工人工资144000元）、停水停电期间额外支付给自己员工的工资、生活费600858元（四个员工的工资从2016年5月30日派员之日计算至判决生效之日，其中两人是每人每月7000元，另外两个人是每人每月4000元；生活费是从2016年11月7日停电之日开始计算至2017年4月12日停电结束之日，按照每人每月2000元的标准）、因招租支出的代理人员佣金款595000元，共计5439858元。图画时代公司提出反诉，反诉请求为：要求判令中科洪德公司及所有第三人腾退宋庄国画院后院土地地上物并支付占有使用费。经审理，本院于2019年6月28日作出一审判决。该案认定：中科洪德公司与图画时代公司就图画时代公司将位于北京市通州区宋庄国画院后院原状地上物出租给中科洪德公司使用一事签订了房屋租赁合同；但，双方签订之租赁合同所约定的标的物的建设未经建设工程规划许可，故双方因此签订的房屋租赁合同无效。该案判决：一、图画时代公司退还中科洪德租金，中科洪德公司给付图画时代公司房屋占有使用费，自2017年3月1日起计算至中科洪德公司实际腾退之日止，按每日1115元计算，在中科洪德公司实际腾退之日双方进行结算；二、中科洪德公司、吴梅姿、郑晓敦、张润世、袁华、王陆月、周涛、王学良、徐誉阁将位于北京市通州区宋庄国画院后院地上建筑物腾退返还给图画时代公司，于本判决生效之日起三十日内执行清；三、图画时代公司赔偿中科洪德公司装饰装修物损失728569.63元、出租代理人员佣金损失6000元，共计734569.63元，于本判决生效之日起三十日内执行清；四、驳回中科洪德公司的其他诉讼请求；五、驳回图画时代文化公司的其他诉讼请求。一审判决后，中科洪德公司、袁华均不服一审判决，提起上诉。2019年10月31日，北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终13021号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。在审理过程中，本院就原告袁华诉称的房屋漏水事宜对原告袁华租赁使用的标的物进行了现场勘验。经勘验，原告袁华租赁的标的物位于一排二层楼建筑中的一层中的一间，该租赁房屋对应的二层房屋尚未对外出租，但该二层房屋屋顶有明显损坏，袁华租赁标的物存在一定的漏水痕迹。本院认为：当事人向人民法院提起诉讼的，应当符合法律的规定。根据查明的事实，原告袁华与被告被告中科洪德公司签订租赁协议，自被告被告中科洪德公司处租赁取得相关房屋的使用权。故，袁华对涉案房屋的使用权益基础为其与被告被告中科洪德公司签订的租赁合同。袁华合理使用房屋权益的第一义务人应当是其租赁合同的相对人，即被告被告中科洪德公司。袁华在取得相关房屋使用权益后，其依据承租人身份当然对租赁房屋享有相关的财产权益，亦据此可以要求其他主体不得损害其租赁使用权，不得损害其依据承租权益衍化而来的财产权益。现原告袁华认为其承租人的财产权益受到相关主体不法行为侵害，故以财产损害赔偿责任纠纷诉至本院。经审查原告袁华的诉讼请求，其中：原告袁华诉称的曾经对其租赁房屋所在院落大门采取封闭措施，采取禁止出入大门、妨碍其正常使用房屋的主体系本案第三人图画时代公司，并非本案被告被告中科洪德公司，该行为的直接侵权人应当为图画时代公司；原告袁华诉称的其他诉讼请求，包括保障水电供应、冬季正常供暖、维修房屋漏水处并赔偿因房屋漏水及因未正常供暖导致的租金损失等诉求，其相关权益的直接义务人应当为其合同相对人即被告被告中科洪德公司，其相关权益的请求权基础应当根据其签订租赁合同进行主张，水、电、暖的供应条件、标准，以及有无例外条件等均应当根据租赁合同的约定进行处理，不宜径直按照财产损害纠纷进行处理；而根据合同法的相关规定，出租人有义务交付符合使用条件的房屋，符合使用条件的房屋当然不应该出现漏水问题，根据庭审查明之情况，原告袁华诉称的房屋漏水事宜，应当属于出租标的物原始状态，并非涉案当事人的不法行为导致，故该诉称事宜亦应当属于出租人的合同义务，而非侵权行为。综上，可以确定原告袁华未将出租人的合同义务与侵权人的不法行为予以区分，将合同义务履行不到位导致的结果与侵权行为结果混合，选择以财产损害赔偿纠纷为案由予以一并诉讼，显属不当。对此，本院认为原告袁华主张的全部诉讼请求涉及不同的责任承担主体，涉及两个以上不同的法律关系，不适宜在一个案件中进行处理。经本院释明后，原告袁华仍然坚持在一个案件中主张全部诉讼请求，这不符合起诉受理的条件，原告袁华可以选择其中一种法律关系或租赁合同关系另行主张权益。需要特别指出的是，当事人在选择司法途径解决相关争议时，首先应当遵守法律的有关规定，以正确合理的方式维护自己的合法权益，不得随意任性而为。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项规定，裁定如下：驳回原告袁华的起诉。案件受理费360元，退还原告袁华。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  梁 涛人民陪审员  梁春友人民陪审员  李世祥二〇一九年十一月三十日法官 助理  李 成书 记 员  纪 妍