江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)苏10民终2422号上诉人（原审被告）：扬州三盛房地产开发有限公司，住所地在扬州市文昌西路318号1-2501。法定代表人：张荣华，该公司董事长。委托诉讼代理人：瞿巍，该公司员工。被上诉人（原审原告）：吕海荣，男，1982年8月26日出生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：朱蕾，江苏理华律师事务所律师。委托诉讼代理人：李尽美，江苏理华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：匡小琴，女，1982年8月9日出生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：朱蕾，江苏理华律师事务所律师。委托诉讼代理人：李尽美，江苏理华律师事务所律师。吕海荣、匡小琴与扬州三盛房地产开发有限公司（以下简称三盛公司）商品房销售合同纠纷一案，双方当事人均不服江苏省扬州市邗江区人民法院（2018）苏1003民初8420号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，审理中，吕海荣与匡小琴向本院申请撤回上诉，本院依法予以准许。本案现已审理终结。三盛公司上诉请求：撤销一审判决、依法改判。事实与理由：1、原审判决认定三盛公司交付的房屋部分层高不符合合同约定系认定事实错误。三盛公司交付的房屋层高符合合同约定的5.5米，吕海荣、匡小琴反映的房屋管道、横梁问题影响到房屋层高的实际利用，但不影响层高是5.5米的事实。2、三盛公司已履行交房义务，吕海荣、匡小琴以房屋管道、横梁问题拒收房屋导致实际收房时间拖延，原审判决将吕海荣、匡小琴迟延收房责任归咎于三盛公司，从而判决巨额逾期交房违约金，系认定事实错误。3、吕海荣、匡小琴收房并不影响其主张相关权利和赔偿，且双方当事人已于2015年12月29日就房屋管道问题达成会议纪要，三盛公司在纪要中已同意对无法整改的部分做相关赔偿，吕海荣、匡小琴完全有信心先收房，关于管道及赔偿事宜可另行主张，但其选择拒收房屋的行为来对抗三盛公司，故意扩大损失，对三盛公司不公。4、一审判决逾期交房违约金和空间损失系重复赔偿。5、一审判决认定的逾期交房违约金标准过高，应以实际损失为基础，结合当事人过错等因素予以调整。吕海荣、匡小琴辩称，1、三盛公司拟交付的房屋不符合合同约定，吕海荣、匡小琴有权拒绝收房。双方当事人签订的《商品房买卖合同》第3条明确约定“层高为5.5米……设计变更导致房屋空间尺寸变化的，三盛公司应在10日内书面通知吕海荣、匡小琴，吕海荣、匡小琴有权选择退房”，本案中，三盛公司不仅房子已逾期超过90日的情况下通知交房，且房屋存在管道、层高等问题，三盛公司的行为严重违反合同约定。2、三盛公司在会议纪要中承认管道问题，并保留了吕海荣、匡小琴的退房权利，其称吕海荣、匡小琴应当先收房无事实与法律依据。3、案涉房屋存在的横梁及管道问题影响房屋整体高度的利用空间，三盛公司应向两被上诉人支付空间损失。吕海荣、匡小琴向一审法院提出诉讼请求：判令三盛公司立即支付吕海荣、匡小琴逾期交房违约金679269元（以已付房款3043320元为基数，自2015年9月1日起至2017年9月13日止共744天，按日万分之三计算）及房屋空间损失292159元（管道高度占案涉房屋高度的比例9.62%*已付房款3043320元）。一审法院认定事实：2013年12月10日，双方当事人签订商品房买卖合同及补充协议两份，约定：吕海荣、匡小琴购买三盛公司开发的三盛国际广场3幢1007号、1008号房屋，房屋用途为办公，层高为5.5米。出卖人应当在2015年8月31日前将符合以下条件且符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、取得建设工程规划许可证，2、取得工程竣工验收备案证明，3、取得商品房交付使用备案证明（2008年12月31日前已取得工程竣工验收备案证明的除外）。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：因降雨、大风、降雪等恶劣天气原因导致施工无法正常进行，应当按照天气原因的天数相应的顺延交付（降雨原因为一昼夜降雨超过70MM者、大风原因为风力达6级者，天气原因皆以气象局的资料为准）。出卖人逾期交房不超过90日的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同的通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。2014年2月10日，三盛公司向吕海荣、匡小琴出具《销售不动产统一发票》，面额分别为1600262元、1443058元，合计3043320元。2015年11月27日，三盛公司向吕海荣、匡小琴发出《房屋交付使用通知书》，通知吕海荣、匡小琴于2015年12月3日16时至三盛国际广场营销中心办理手续。案涉房屋于2015年11月19日通过竣工验收备案，于2015年12月1日办理竣工验收备案登记。2015年12月29日，因排水管道改造的问题，三盛公司与吕海荣、匡小琴等其他具有相同情况的户型进行沟通，并制作《会议纪要》。载明：“1、室内排水立管由开发商征求相关业主意见，全部业主同意后由开发商调整，征求意见1周内完成，并保持与业主沟通。若业主意见不统一，由开会的业主代表牵头协调。……3、10层天花的排水横管支管无法改动，开发商同意进行适当补偿。4、边户型排水立管为公共排水管道，房产测绘未计入相应单位的销售面积，目前无法拆除。房间内通往两条立管的水平主管也属公共管道，目前无法拆除，影响业主的空间使用，开发商同意进行补偿。若改造管线技术上可行开发商同意进行改造。5、若边户型上述排水主立管和主干管无法改造实施，业主不同意进行补偿坚持退房，同意业主提出退房申请。6、若业主和开发商达成退房，需另签有关协议。7、以上内容仅对参会的业主有约束力，不适于其他业主，请参会人注意保密。”因房屋内排水管道的原因，吕海荣、匡小琴于2017年9月13日签字办理交房手续。根据三盛公司提供的扬州市气象服务中心的证明，2012年5月1日至2015年7月17日，扬州日降水量≥70毫米日数为2天，降雪总天数为23天、最大风速≥6级日数总计94天，前后合计119天。三盛公司提供的《施工日志》载明，2012年12月26日、2012年12月30日、2013年1月4日、2013年6月25日、2013年11月24日、2014年3月12日、2014年6月27日、2014年8月24日、2014年12月31日、2014年12月29日累计10天案涉房屋因天气原因停止施工。一审法院归纳争议焦点为：1、案涉房屋交房时间及逾期交房违约金的数额？2、三盛公司是否应向吕海荣、匡小琴支付空间损失？针对争议焦点1，该院认为，案涉房屋交房时间应为2017年9月13日。理由：依据合同约定，三盛公司应于2015年8月31日前将符合合同约定条件的房屋交付给吕海荣、匡小琴，合同约定的房屋层高为5.5米，而三盛公司交付给吕海荣、匡小琴的房屋仅有部分层高符合要求，其他部分层高并未达到合同约定的高度，现房屋已经建好，三盛公司也无法对涉案房屋的层高进行整改，案涉房屋的层高问题影响到吕海荣、匡小琴的使用，吕海荣、匡小琴有权拒绝接收房屋。吕海荣、匡小琴于2017年9月13日办理房屋交接手续，该院确认上述时间为案涉房屋交房时间。三盛公司主张因天气原因停工10天，故三盛公司逾期交房的时长为734天（2015年9月1日至2017年9月13日共744天-10天）。双方约定逾期交房超过90天的，三盛公司应按日向吕海荣、匡小琴支付房价款万分之三的违约金，故三盛公司应向吕海荣、匡小琴支付逾期交房违约金670139元（3043320元*0.0003*734天）。针对争议焦点2，该院认为，三盛公司交付的房屋部分层高未达到合同约定的高度，对吕海荣、匡小琴的空间使用造成影响，三盛公司应当向吕海荣、匡小琴赔偿损失。吕海荣、匡小琴按全部层高不足主张空间损失，其主张无事实依据，该院综合管道、横梁等对空间的实际影响及房屋价格等因素，酌定由三盛公司赔偿吕海荣、匡小琴空间损失6万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、扬州三盛房地产开发有限公司于判决书发生效力之日起十日内给付吕海荣、匡小琴逾期交房违约金670139元；二、扬州三盛房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿吕海荣、匡小琴损失6万元；三、驳回吕海荣、匡小琴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13724元，由吕海荣、匡小琴负担3538元，由扬州三盛房地产开发有限公司负担10186元。二审期间，双方当事人均未提供新证据。一审法院查明的事实正确，本院予以确认。二审另查明，吕海荣、匡小琴曾于2016年7月27日向一审法院提起诉讼，要求解除与三盛公司签订的案涉《商品房销售合同》，一审法院于2017年3月16日、7月14日开庭审理该案，两次庭审中，三盛公司均表示不同意解除合同，吕海荣、匡小琴于2017年8月18日申请撤回起诉。本案二审争议焦点为：1、三盛公司交付案涉房屋的时间以及应支付逾期违约金的数额如何确定；2、三盛公司是否应当支付空间损失，数额如何确定。本院认为，一、关于案涉房屋交房时间及逾期交房违约金的数额问题。结合双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》可知，三盛公司应当于2015年8月31日前向吕海荣、匡小琴交付符合合同约定的房屋。本案中，三盛公司于2015年11月27日向吕海荣、匡小琴发出《房屋交付使用通知书》，通知吕海荣、匡小琴于2015年12月3日16时至三盛国际广场营销中心办理手续，吕海荣、匡小琴发现案涉房屋存在排水管道改造等问题从而拒绝收房，双方于2015年12月29日就该问题形成《会议纪要》，载明“……4、边户型排水立管为公共排水管道，房产测绘未计入相应单位的销售面积，目前无法拆除。房间内通往两条立管的水平主管也属公共管道，目前无法拆除，影响业主的空间使用，开发商同意进行补偿。若改造管线技术上可行开发商同意进行改造。5、若边户型上述排水主立管和主干管无法改造实施，业主不同意进行补偿坚持退房，同意业主提出退房申请……”，《会议纪要》表明：1、三盛公司认可案涉房屋存在排水管道不符合合同约定之情形且客观上影响房屋空间利用；2、双方当事人对排水管道是否可以实施改造、违约责任如何承担等问题尚需进一步商榷，在此情况下，吕海荣和匡小琴拒绝收房并无不当。此后，案涉房屋的排水管道未能改造，吕海荣、匡小琴主张解除案涉商品房销售合同亦遭拒绝，鉴于此，吕海荣、匡小琴于2017年9月13日签字办理交房手续，不存在拖延收房及扩大损失的故意，一审判决认定2017年9月13日为交房日期并无不当。反之，三盛公司交付的房屋存在排水管道影响实际层高的重大瑕疵，又拒绝履行《会议纪要》形成的“同意业主提出退房”方案，应就逾期交房负全部责任。关于逾期交房违约金的计算问题，双方当事人在合同中约定的标准未超出法律规定，一审法院据此计算亦无不当。二、关于三盛公司是否应当支付空间损失及支付数额的确定问题。如前所述，案涉房屋存在排水管道改造及横梁等问题，导致部分层高未达到合同约定的高度，客观上给吕海荣、匡小琴造成空间利用损失，空间损失与逾期交房违约金系不同性质，吕海荣、匡小琴有权主张三盛公司逐项赔偿。关于空间损失的数额问题，结合吕海荣与匡小琴提供的证据及一审法院查勘情况可知，案涉房屋顶部多根排水管道交错、横梁显著突出，严重影响空间利用，三盛公司主张按体积比例计算空间损失明显有失公允，一审法院酌定三盛公司赔偿空间损失6万元并无不当。综上所述，三盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13724元，由上诉人三盛公司负担12224元，由被上诉人吕海荣、匡小琴负担1500元。本判决为终审判决。审判长 莫俊秀审判员孙建瑢审判员 韩       冰二〇一九年十一月十二日书记员 孙   皎   皎