广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5321民初1488号原告：苏洁芳，女，1972年11月28日出生，汉族，农民，住新兴县。委托诉讼代理人：李水弟，广东广鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘楚怡，广东广鑫律师事务所律师助理。被告：苏飞光，男，1992年5月10日出生，汉族，农民，住新兴县。被告：潘幸芳，女，1983年3月22日出生，汉族，农民，住新兴县。原告苏洁芳与被告苏飞光、潘幸芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李水弟、被告苏飞光到庭参加诉讼。被告潘幸芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏洁芳向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即支付购房款30000元给原告；2.判令两被告向原告支付违约金84280元（违约金从2018年8月31日起，以280000元为本金，按每日千分之一计至付清房款日止，暂计至2019年6月28日止为84280元）；3.本案诉讼费用由两被告负担。事实和理由：2017年12月21日，原告与被告签订了一份《房地产买卖合同》，约定：1.原告将新兴县××城东路建行综合楼403房（房产证号：粤房地证字第××号）卖给两被告；2.该房的建筑面积为117.71平方米（以房地产证为准），总价款280000元；3.本次交易须在2018年8月30日之前办理完结；4.因买方或者卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料，或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同义务则：逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行。逾期超过十天未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。合同还约定了其他内容。合同签订后，原告依照约定于2018年2月9日收到被告首期楼款90000元后，将上述房屋交付给被告使用，随后办理了上述房屋的过户手续，将房产过户到被告苏飞光名下。2019年1月2日，被告苏飞光再向原告支付160000元房款，两被告共向原告支付了250000元，尚欠原告30000元房款未付。为此，原告多次向被告催收，但两被告均拒绝支付。原告认为，两被告的上述行为，已经构成违约。根据上述合同的约定，原告有权要求两被告应立即向原告支付余下的30000元房款及违约金。综上，为维护原告的合法权益，遂向法院提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。被告苏飞光辩称，购房时案外人钜力中介公司称能帮助被告向银行申请办理200000元贷款，被告才购买房屋的，半年后因贷款问题更换了贷款银行为建设银行，但建设银行只房贷160000元给被告苏飞光。被告苏飞光同意支付30000元给原告，但违约金过高，故不同意支付违约金。被告潘幸芳无答辩，在举证期限内亦无提供证据到庭质证。本院经审理认定事实如下：2017年12月21日，以原告苏洁芳为卖方与以被告潘幸芳代苏飞光为买方、及经纪方新兴县新城镇钜力房地产中介服务部签订《房地产买卖合同》。该合同主要约定：1.原告将位于新兴县××城东路建行综合楼403房（房产证号：粤房地证字第××号）卖给被告苏飞光；2.该房的建筑面积为117.71平方米（以房地产证为准），以现状按套售予被告，总楼款280000元；3.定金20000元，办理过户手续前，买方应把首期楼款90000元划入卖方账户（含定金）。本次交易须在2018年8月30日之前办理完结（建议时间不超过8个月）；4.因买方或者卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料，或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同义务则：（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过十天未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。合同还约定了其他内容。原告在卖方处签名及捺指模确认，被告潘幸芳在买方处签“潘幸芳代苏飞光签”，并在名字上捺指模确认，新兴县新城镇钜力房地产中介服务部在经纪方处盖章。合同签订后，被告潘幸芳于当日支付定金20000元给原告苏洁芳，并与苏洁芳、新兴县新城镇钜力房地产中介服务部签订《定金收据》，载明原告已收到被告潘幸芳支付的定金20000元及其他事项。其后，被告潘幸芳依照合同约定于2018年2月9日向原告支付首期楼款90000元（含定金20000元）后，原告出具《收据》一份，载明已收到首期楼款90000元。2018年8月2日，原告依照合同约定，将上述房屋过户至被告苏飞光名下[产权证号粤（2018）新兴县不动产权第0030450号]，并将房屋交付给被告苏飞光使用。2018年11月12日被告苏飞光将该房屋抵押给中国建设银行股份有限公司新兴支行办理贷款。2019年1月2日，由建设银行新兴支行将贷款160000元一次性划入原告的账户，作为被告苏飞光向原告支付的购房款160000。综上，被告共向原告支付了250000元，尚欠原告30000元购房款未付。为此，原告经多次催收，但两被告均拒绝支付，遂于2019年8月8日诉至本院，并提出前述诉讼请求。依原告的申请，本院于2019年9月4日作出（2019）粤5321民初1488号民事裁定，查封了被告苏飞光名下的位于新兴县××××房的房地产[产权证号：粤（2018）新兴县不动产权第0030×××号]。以上事实，有原告提交的原告身份证、两被告的身份证、房地产买卖合同、定金收据、收据、中国建设银行个人活期账户交易明细、房产证、土地使用权证、不动产登记资料查询结果，（2019）粤5321民初1488号民事裁定及本院的询问笔录、庭审笔录予以证实。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。被告苏飞光与被告潘幸芳是叔嫂关系。被告潘幸芳代被告苏飞光与原告于2018年12月21日签订的《房地产买卖合同》是双方在自愿、平等的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，内容无违反国家法律法规强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人具有约束力。对原告的诉求本院评判如下：一、关于原告请求被告苏飞光与被告潘幸芳共同支付购房款30000元的问题。在合同履行过程中，被告潘幸芳依照合同约定已代苏飞光支付了首期楼款90000元（含定金）给原告，之后被告苏飞光依照合同约定亦支付了160000元给原告，尚欠30000元购房款。事实清楚，原、被告并无异议。在审理过程中被告苏飞光同意支付尚欠的购房款30000元给原告，且分别于2019年9月30日支付20000元、于2019年10月1日支付10000元给原告，即被告苏飞光已付清所有购房款给原告苏洁芳，原告的第一项诉求已实际解决，无需本院再作出判决。二、对于原告请求被告潘幸芳与被告苏飞光共同支付违约金的问题。在本案中，被告潘幸芳代被告苏飞光与原告签订《房地产买卖合同》，并代被告苏飞光支付首期楼款90000元（含定金20000元）给原告，其后被告苏飞光作为房屋买方亦于2019年2月9日通过银行贷款的方式向原告支付购房款160000元给原告，事后被告苏飞光亦确认被告潘幸芳为其代签合同与代交购房款的行为，据此，潘幸芳仅作为苏飞光的代理人，潘幸芳作出签订合同、交纳房款等民事行为，所产生的法律后果依法应由苏飞光承担，潘幸芳并不是合同的相对人，不承担相应的责任。原告主张被告潘幸芳与苏飞光共同支付违约金，理据不足，本院不予支持。三、对于原告请求违约金计算标准的问题。被告苏飞光作为涉案房屋买受人，负有向受让人支付购房款的义务，涉案合同约定本次交易须在2018年8月30日之前办理完结。原告依照合同约定于2018年8月2日将涉案房屋过户至被告苏飞光名下[产权证号：粤（2018）新兴县不动产权第0030450号]，但苏飞光未能依约于2018年8月30日前支付所有购房款给原告，被告苏飞光的行为构成违约，依约应承担违约责任。故原告请求被告苏飞光支付违约金，合理合法，本院予以支持。原告与被告苏飞光虽在合同中约定了逾期超过十天仍未履行的违约方每日按总楼价280000元的千分之一支付违约金，但对此被告苏飞光认为约定过高，请求法院予以调整，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，违约金的适用原则是补偿损失为主、惩罚为辅，且以实际损失为基础，本院依照公平合理原则，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对违约金予以调整。依上述规定，结合本案的实际情况，被告苏飞光已经在合同期限内支付了190000购房款，故应按尚未支付的购房款为基数计算违约金的数额。被告苏飞光于2019年2月9日支付160000元购房款，于2019年10月1日支付剩余的30000元购房款，因此违约金应分为两阶段进行计算：（1）第一阶段为：自2018年8月31日起至2019年2月8日止，以未支付的购房款190000元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；（2）第二阶段为：自2019年2月10日起至2019年9月30日止，以未支付的购房款30000元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告潘幸芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的答辩、质证、抗辩的权利，本院依法作缺席判决。鉴此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告苏飞光应于本判决发生法律效力之日起七日内支付违约金[自2018年8月31日起至2019年2月8日，以未支付的购房款190000元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类人民币计收逾期贷款利息的标准计算；自2019年2月10日起至2019年9月30日止，以未支付的购房款30000元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类人民币计收逾期贷款利息的标准计算]给原告苏洁芳。二、驳回原告苏洁芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1292.8元，由原告苏洁芳负担565.63元，被告苏飞光负担727.17元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  梁振昌二〇一九年十一月××日书记员  甘明艳附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款【证明责任和职权探知】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条【缺席审判】被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。